Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Genel Bakış – Fransız Alpleri Lüks Pazarında Courchevel 1850: Courchevel 1850, Alpler’in kayak merkezleri arasında adeta tacın mücevheri olup, son derece özel emlak piyasası ve lüks yaşam tarzı imkanlarıyla ünlüdür. Dünyanın en büyük kayak alanı olan Trois Vallées’in (Üç Vadi) bir parçası olan Courchevel’in 1850 köyü, 1.850 metre rakımda yer almakta ve uzun süredir kraliyet aileleri, ünlüler ve ultra yüksek net varlığa sahip bireyler (UHNWI) için bir cazibe merkezi olmuştur. Buradaki mülkler nihai lüks olarak kabul edilir ve bölge, Fransa’daki en pahalı emlaklara ev sahipliği yapmaktadır knightfrank.com. Sıklıkla bir kış St. Tropez’i olarak anılan Courchevel 1850, zarafet saçmaktadır – tasarımcı butiklerinden Michelin yıldızlı restoranlara, ısıtmalı kaldırımlardan Gucci markalı teleferiklere kadar birçok lüks detaya sahiptir. Bu prestijli konumlandırma, Courchevel 1850’yi Fransız Alpleri’nin lüks emlak piyasasında en üst basamağa taşırken, Avrupa’da yalnızca en pahalı İsviçre tatil köyleriyle rekabet edebilmektedir. Gerçekten de, Courchevel şu anda Fransa’nın en pahalı kayak merkeziubs.com olup, bu özelliğiyle küresel çekiciliğini ve birinci sınıf dağ evlerinin azlığı ile ön plana çıkar.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
2025 Pazar Analizi: Fiyatlar, Talep, Arz & Alıcı Profili
2025’te Emlak Fiyatları: Courchevel 1850’deki emlak fiyatları olağanüstü derecede yüksek ve artmaya devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, Courchevel’de kaliteli mülkler metrekare başına yaklaşık 11.000–14.000 €’dan başlıyor ve ana lokasyonlarda hızla yükseliyor investropa.com. Değerleme kriterleri, Courchevel 1850 lüks dağ evlerinin düzenli olarak metrekare başına 30.000 €’nun üzerinde satıldığını, en prestijli dağ evlerinde ise metrekare başına göz kamaştırıcı 33.200 €’ya kadar ulaştığını gösteriyor investropa.com. Karşılaştırmak gerekirse, bu rakamlar diğer Fransız tatil beldelerinin çok üzerinde – hatta bir diğer elit tatil yeri olan Val d’Isère’de ortalama fiyat ~16.100 €/m² ve en yüksek fiyatlar 30.000 € civarında investropa.cominvestropa.com – bu da Courchevel’in fiyat priminin altını çiziyor. Mutlak olarak bakıldığında, 1850’de 100 m²’lik bir daire kolayca 3–3,5 milyon €ya (yaklaşık 35.000 €/m²) mal olabiliyor snowonly.com ve bağımsız dağ evleri ise büyüklüğüne, konumuna ve sunduğu olanaklara bağlı olarak 10–50 milyon € arasında rutin olarak satılıyor.
2024–2025 Fiyat Artışı: Pazar, 2025’e girerken dikkate değer bir büyüme ivmesi gösterdi. 2024 yılında, Courchevel 1850 tüm Fransız Alpleri’nde %9’luk fiyat artışıyla lider oldu, bu oran Alp ortalaması olan ~%3’ün çok üzerinde investropa.comdmproperties.com. Bu yükseliş, pandemi sonrası oluşan talep dalgasını ve 1850’deki kalıcı arsa kıtlığını yansıtıyor. Karşılaştırmak gerekirse, diğer seçkin kayak merkezlerinde ise 2024’te daha düşük fakat sağlam bir büyüme görüldü (Val d’Isère +%5–7, Megève +%4–6) investropa.com. Courchevel’deki bu orantısız fiyat sıçraması ise “sıkı stok” – yani istekli alıcılar arasında çok az yeni ilan olmasına – atfediliyor dmproperties.com. 2025’e girerken, fiyatlar yukarı yönlü seyrini sürdürüyor ve tahminler 2025 yılında Alpler’deki gayrimenkul değerlerinde %3–7 arası büyüme olacağını gösteriyor investropa.com. Courchevel’in, olağanüstü talep nedeniyle bu aralığın üst sınırına ulaşması bekleniyor. Kısacası, 2025 piyasası Courchevel 1850’de rekor seviyede fiyatlar ve kalıcı satıcı piyasası dinamiğiyle karakterize ediliyor.
Talep ve Alıcı Demografisi: Courchevel emlak pazarına olan talep gerçekten küreseldir ve büyük ölçüde yüksek gelirli bireyler tarafından yönlendirilmektedir. Uluslararası alıcılar pazara hakimdir; en yoğun ilgi Birleşik Krallık ve ABD’den gelmekte, ayrıca artan sayıda Asyalı alıcı da bulunmaktadır investropa.cominvestropa.com. Amerikalı alıcılar, son birkaç yılda özellikle dikkat çekici hale geldi – güçlü dolar sayesinde (Euro bazlı varlıklar nispeten daha ucuz hale geldi) – ve Courchevel ve Val d’Isère gibi üst düzey tatil köylerinde simgesel dağ evleri arıyorlar investropa.com. İngiliz alıcılar, Brexit’e rağmen oldukça aktif kalmaya devam ediyor ve Courchevel’in uzun süredir İngiliz seçkinleri arasındaki popülaritesini sürdürüyor. Ayrıca, Çin, Singapur ve Hong Kong’dan artan bir ilgi mevcut; Asyalı ultra zenginler Alpler’de sahip olmanın prestijini keşfederken (aileleri için mükemmel kayak okullarından ve Alp hayat tarzı yatırımı cazibesinden etkileniyorlar) investropa.com. Tarihsel olarak Courchevel 1850, varlıklı Avrupalıların ve Orta Doğuluların oyun alanı olmuş; ve özellikle Rus oligarklar ve milyarderler burada büyük oyuncular olmuş, en görkemli dağ evlerinden bazılarını satın almışlardır (halen burada mülk sahibi olan birkaç Rus bulunmaktadır) businessinsider.combusinessinsider.com. Son dönemde jeopolitik faktörler yeni Rus yatırımlarını azaltmış olsa da, bu boşluğu diğerleri (örneğin Amerikalılar) doldurmuştur. 2025’te tipik Courchevel alıcısı, hem yatırım hem de statü simgesi olarak işlev gören bir lüks ikinci ev arayan ultra yüksek gelirli bir birey veya aile ofisidir. Bu demografinin dayanıklılığı ve likiditesi, ekonomik dalgalanmalarda bile talebin güçlü kalmasına yardımcı olmaktadır.
Arz Kısıtlamaları: Courchevel 1850 pazarının belirleyici özelliklerinden biri arzın ciddi şekilde sınırlı olmasıdır. Tatil köyü küçük ve coğrafi olarak sınırlandırılmış durumda – bir dağın yamacında yer almaktadır ve geliştirilebilir arazinin büyük bir kısmı zaten dağ evleri, oteller veya koruma altındaki orman/kayak pistleriyle kaplıdır. Yeni inşaatlar nadirdir ve yerel otoriteler tarafından sıkı şekilde kontrol edilir (Alp ortamını ve seçkin karakterini korumak amacıyla) investropa.com. Temelde, Courchevel genişleyemez veya toplu olarak geliştirilemez; yapılan eklemeler genellikle butik, üst düzey projeler ya da eski yapıların yenilenmesi şeklindedir. Sonuç olarak, herhangi bir zamanda 1850’de satılık mülk sayısı son derece düşüktür (genellikle sadece birkaç dağ evi açıkça piyasadadır, diğerleri ise kapalı devre el değiştirir). Birçok sahip uzun vadeli tutucudur (bazı mülkler aile içinde veya arkadaşlar arasında özel olarak devredilir). Örneğin, 2024 sonlarında yerel emlakçılar 1850’de satıcılar ve alıcılar arasında bir kopukluk olduğunu belirtti – bazı sahipler eski dağ evlerini rekabet eksikliği nedeniyle çok yüksek fiyatlara koydu, bu da daha uzun pazarlık sürelerine yol açtı freespiritalpine.com. Yine de, gerçekten lüks ve uygun fiyatlı olan her şey hızla satılma eğilimindedir, çünkü mevcut dağ evlerinden daha fazla alıcı vardır. Bu kronik arz sıkıntısı fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yaratır – aşırı talebin yönleneceği bir yer yoktur. Aynı zamanda, Courchevel piyasasının bir nebze yalıtılmış olmasını sağlar: talep biraz azalsa bile bu kıtlık değerleri destekler. Özetle, 2025 yılında Courchevel 1850’de talep arzı çok aşmakta, bu da yüksek fiyatların ve üst düzey mülklerin hızlı satışlarının süreceği anlamına gelmektedir.
2025’te Lüks Dağ Evi ve Daire Trendleri
Dağ Evleri – Ultra-Lüks ve Alplere Özgü Gelenek:Dağ evleri, Courchevel 1850’nin emlak pazarının simgesi olup, son trendler alıcıların anahtar teslim, ultra-modern lüksü geleneksel dağ evi cephesiyle aradığını gösteriyor. En çok arzu edilen mülklerin birçoğu, otantik Alplere özgü dış cepheleri (yaşlı ahşap, taş ve dağ evi çatıları) ile çağdaş iç mekanları birleştiren yeni inşa edilmiş veya yakın zamanda tamamen yenilenmiş dağ evleridir. 2025’te üst düzey alıcılar, akla gelebilecek her türlü imkana sahip dağ evlerine öncelik veriyor: kapalı yüzme havuzları veya spalar, wellness merkezleri (sauna, hamam, spor salonu), özel sinema salonları, şarap mahzenleri, ısıtmalı garajlar ve doğrudan kayak pistlerine açılan kayakla giriş/çıkış imkanları. Bu tür “beş yıldızlı” donanımlı dağ evleri, metrekare başına en yüksek fiyatları talep eder ve piyasaya çıkar çıkmaz genellikle hızla satılır. Buna karşın, yenilenmeye ihtiyaç duyan eski dağ evlerinde fiyatlandırmayla ilgili bir zorluk yaşanıyor – son zamanlarda modernize edilmemiş on-on beş yıllık dağ evlerinde “satıcıların istediğiyle alıcıların teklif ettiği fiyatlar arasında bir çatışma” gözlemleniyor freespiritalpine.com. Alıcılar, mükemmel durumdaki veya yeni inşa edilmiş evler için en yüksek bedeli ödemeye razılar; fakat bir dağ evinin içi eskidiyse veya wellness imkanları yetersizse, artık indirim ya da pazarlık payı bekliyorlar freespiritalpine.com. Bu eğilim fırsat yaratıyor: daha eski bir mülkü yenilemeye istekli yatırımcılar önemli bir değer katabiliyor. Genel olarak, 2025’te “lüks dağ evi” standardı çok yüksek – modern Alpler şıklığında tasarım, teknolojiyle bütünleşmiş akıllı ev özellikleri ve otel kalitesinde konforlar, 1850’nin en gözde segmentinde artık bir norm haline geldi.
Daireler – Yeni Gelişmeler ve Hizmetli Rezidanslar: Dağ evleri ilgi odağı olsa da, lüks daireler Courchevel’in emlak sahnesinde özellikle 1650 (Moriond) ve 1550 (Village) bölgelerinde ve 1850’de kayakla girip çıkılabilen rezidanslar olarak önemli bir yer edinmiştir. Son yıllarda, lüks ve konforu bir arada arayan alıcılara hitap eden yeni inşa daire projeleri ortaya çıkmıştır. Örneğin, Courchevel 1650’deki Sundance Lodge ve Steamboat Lodge gibi projeler (2025 sonunda tamamlanması planlanıyor) 5 yıldızlı otel olanakları sunuyor – konsiyerj hizmetleri, yüzme havuzları, spalar ve yerinde restoranlar – tüm bunlar özel daire mülkiyeti şeklinde sunuluyor freespiritalpine.com. Bu rezidanslar, kullanışlı “kilitle-bırak” 2 yatak odalı dairelerden, büyüklük açısından dağ evleriyle yarışan geniş 5–6 yatak odalı çatı katlarına kadar çeşitlilik gösteriyor freespiritalpine.com. Konsept, dağ evi alternatifi sağlamak – tüm yaşam tarzı avantajlarıyla birlikte daha az bakım zahmeti. Bu tür mülkler oldukça beğeniliyor: Alıcılar, dairelerinin tamamen yönetilmesi ve kullanılmadığında kiralanabilmesi seçeneğini seviyorlar (bazılarında kiralama programları da bulunmakta). Tasarım açısından, dairelerdeki eğilim dağ evleriyle benzer: Yüksek kaliteli yerel malzemelerin (eski ahşap kirişler, taş şömineler) şık, modern alp iç mekanlarla birleştirilmesi. Büyük panoramik pencereler, yüksek tavanlar ve manzarayı maksimize eden açık plan yaşam alanları yaygın. Bir diğer eğilim ise yeni dairelerde esnek alan – sahiplerinin ihtiyaçlarına göre ekstra yatak odası, ofis ya da medya odası olarak kullanılabilen odalar (bu, sahiplerin daha uzun süre kalması ve hatta uzaktan çalışma dönemlerini yansıtıyor). Courchevel 1850’nin kendisinde ise daire arzı sınırlı (köy çoğunlukla dağ evleri ve otellerden oluşuyor), ancak mevcut olan daireler genellikle yalnızca 4–10 birimli, özel dağ evi tarzı binalarda bulunuyor ve bu durum mahremiyet ve prestij hissini koruyor.
Donanım & Yaşam Tarzı Trendleri:“Sağlıklı yaşam”, kayak yapmayı öncelik olarak geride bırakıyor – bu, Alplerdeki emlak trendlerinde dikkat çekici bir değişim dmproperties.com. Courchevel’de bu, dağ evleri ve dairelerin donanımında net bir şekilde görülüyor. Alıcılar artık iç mekan sağlıklı yaşam olanakları ve yıl boyu kullanılabilirliğe son derece yüksek değer veriyor. Birçok yeni veya yenilenen dağ evi, sahiplerin ve misafirlerin kayak pistlerinde geçirdikleri kadar vakti dinlenip yenilenerek de geçirebileceklerini anlayarak özel spa odaları, yoga stüdyoları ya da fitness salonları içeriyor. Geliştiriciler aynı zamanda enerji verimliliği ve teknolojiye de dikkat ediyor – modern yalıtım, ısı pompaları, üç camlı pencereler gibi hem yeni yönetmeliklere uymak hem de çevre bilincine sahip lüks alıcıları cezbetmek için gerekli unsurlar ekleniyor. Akıllı ev sistemleri (aydınlatma, ısıtma, güvenlik ve hatta sauna ısıtması programlama) üst düzey mülklerde standart haline geldi. Ek olarak, biyofilik tasarım dokunuşları – doğal unsurların entegre edilmesi ve doğal ışık ile dağ manzarasının maksimize edilmesi – de popüler olup sağlıklı yaşam temasıyla örtüşüyor.
Mimari açıdan Courchevel, dağ evi cazibesini korumak için sıkı tasarım kurallarını sürdürüyor; bu nedenle dış görünümde trend devrimden ziyade evrim şeklinde. Yeni dağ evleri hâlâ geleneksel dağ evlerine benziyor (sivri çatı, ahşap cepheler), fakat eski rustik kulübelerden daha büyük ve daha gösterişli. En yeni “dağ evlerinden” bazıları aslında dikkatlice ahşap ve taşla kamufle edilerek inşa edilmiş mini konaklar (10.000+ ft²) olarak karşımıza çıkıyor. Lüks perakende ve yemek sektörüne devam eden yatırım akışı (1850’de 40’ın üzerinde tasarım butik ve onlarca seçkin restoran ile voguebusiness.combusinessinsider.com), emlak trendini tamamlıyor – günümüzde mülk sahipleri tam teşekküllü bir lüks ekosistem bekliyor. Özetle, Courchevel 1850’de 2025 emlak trendleri, üst düzey wellness olanaklarını, modern Alpler’den ilham alan tasarımı ve hizmet odaklı yaşamı (personelli dağ evleri veya tam hizmetli rezidanslar ile) ön plana çıkarıyor. Piyasa, alıcıların yalnızca kayak sonrası uyuyacakları bir yerden fazlasını sunan, yıl boyu kullanıma uygun bir sığınak talebine yanıt veriyor.
Yatırım Fırsatları ve Beklenen Getiriler
Sermaye Değerlenme Potansiyeli: Courchevel 1850 gayrimenkulleri genellikle mavi çipli bir yatırım olarak görülür ve hızlı spekülatif kazançlardan ziyade sağlam sermaye koruması ve uzun vadeli değer artışı sunar. Geçmiş performansı etkileyici – Fransız Alpleri’nde emlak değerleri 2020’den bu yana ortalama %30 artış göstermiştir (yıllık yaklaşık %5,5) investropa.cominvestropa.com ve özellikle pandemi sonrası birinci sınıf tatil beldeleri daha iyi performans göstermiştir. Courchevel örneğinde, son yıllarda fiyatlar keskin bir şekilde yükselmiştir (örneğin sadece 2024’te +%9) investropa.com ve yeni standartlar belirlenmiştir. İleriye bakıldığında, hız biraz yavaşlasa da uzmanlar Alpler’de 2026’ya kadar yılda ~%3–7 civarında ılımlı bir büyüme öngörmektedir investropa.com. 1850 gibi ultra-prime bir bölgede, büyük bir aksaklık olmadığı sürece bu aralığın üst sınırına yakın değerler makul şekilde beklenebilir. Bu da bugün 10 milyon €’luk bir dağ evinin sadece piyasa değerlenmesiyle birkaç yıl içinde organik olarak belki 11–12 milyon €’ya çıkabileceği anlamına gelir. Ayrıca Courchevel’in kendine has arz-talep dengesizliği, ortalamanın üzerinde bir değer artışı görebileceğini işaret ediyor – ne zaman yeni zengin alıcıların sayısı (örneğin gelişen pazarlardan ya da güçlü bir ekonomiden dolayı) artarsa, sabit tedarik nedeniyle fiyatlarda sıçrama için alan oluşuyor. Temelde sermaye büyüme beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor ve bu da al-tut stratejisini kârlı kılıyor. Hatta çok uzun vadede bile Alpler’deki birinci sınıf mülkler istikrarlı artış göstermiştir (örneğin, birinci sınıf kayak dağ evleri 2008’den bu yana ortalama %33 değer kazanmış, 2020’den sonra büyüme hızlanmıştır) investropa.com.
Kira Getirisi ve Gelir: Yatırımcılar, Courchevel 1850’de kira getirilerinin yüzde bazında nispeten düşük olduğunu bilmelidir; bu, ultra lüks pazarların yaygın bir özelliğidir. Satın alma fiyatları çok yüksek olduğundan, kira geliri mutlak değer olarak fazla olsa da, yıllık getiri mütevazı kalır. Net kira getirisi genellikle Courchevel gibi üst düzey tatil beldelerinde %2–3 civarındadırsnowonly.com. Buna karşılık, daha az ışıltılı Fransız Alpleri bölgelerinde net getiri %4–4.5 olabilir snowonly.com ve Fransa genelinde ortalama kira getirisi (tüm mülk türleri arasında) yaklaşık %6’dır mansion-properties.com. Bu durum, Courchevel’deki bir yatırımcının genellikle yüksek nakit getirisinden ziyade sermaye değer artışı ve kişisel kullanıma öncelik verdiği anlamına gelir. Örneğin, 5 milyon avroluk bir mülk yüksek sezonlarda kiraya verilirse belki yılda 200.000 avro brüt gelir elde edebilir ve masraflar sonrası bu yaklaşık 150.000 avro nete inebilir – yani kabaca %3 getiri sağlar. Ancak, bu rakamlar yüksek kira oranlarını ve sahipliğin maliyetlerini telafi etme imkanını tam olarak yansıtmaz. Kış sezonunun zirvesinde (yılbaşı, okul tatilleri), üst düzey dağ evlerinin haftalık kira fiyatları 80.000–100.000 avroyu aşabilmektedirbusinessinsider.com. Daha küçük, lüks apartmanlar bile yüksek sezonda haftalık on binlerce avroya kiralanabiliyor. Eğer bir mülk sahibi, örneğin, kışın 8–10 hafta ve yazın birkaç hafta mülkünü kiralamaya razı olursa, yıllık masrafların (personel, bakım, vergiler) önemli bir kısmını karşılayabilir ve hatta kâr elde edebilir; üstelik yılın bir bölümünde mülkünden kendisi de faydalanmaya devam edebilir.
Ayrıca, Courchevel’de sahiplerin evlerini kiracılara açtığı haftalarda doluluk talebinin çok güçlü olduğunu belirtmekte fayda var. Alpler’deki kiralama uzmanları, iyi konumlu dağ evlerinde kış boyunca (yaz dahil) %70–90 doluluk oranlarına ulaşılabileceğini rapor ediyor snowonly.com. Yıl boyunca turizme yapılan vurgu, Temmuz–Ağustos aylarının da (kıştan daha düşük oranlarda da olsa) anlamlı kira geliri getirmesini sağlıyor. Bu sayede, akıllı bir mülk sahibi yüksek sezonlarda neredeyse tam doluluk oranına ulaşarak daha iyi efektif getiri sağlayabilir. Bazı mülkler lüks tur operatörleri veya dağ evi kiralama ajansları tarafından yönetildiği için bu süreci daha kolay hale getirebiliyor.
Yatırım Stratejileri & Fırsatlar: Özellikle yatırımcılar için, Courchevel’de getiriyi maksimize etmek adına birkaç yol mevcut:
Yenileme Stratejileri: Belirtildiği gibi, modernizasyona ihtiyaç duyan ve A+ lokasyonlarda bulunan eski dağ evleri bazen göreceli olarak biraz indirimli alınabiliyor. Yüksek kaliteli bir yenilemeye yatırım yapmak (daha iyi enerji verimliliği, yeni olanaklar ile) yalnızca mülkün değerini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda kiralanabilirliğini de yükseltir. Enerji verimli evler için düzenleyici baskı göz önüne alındığında, bu tür iyileştirmeler yatırımı geleceğe de hazırlayabilir.
Yeni Yapı KDV İadesi: Fransa, turizm bölgelerinde yeni projeler satın alanlara cazip bir teşvik sunmaktadır. Bir yeni yapım mülk satın alır ve otel benzeri hizmetlerle (örneğin, temizlik, kahvaltı) döşenmiş olarak yılın belirli haftalarında kiraya vermeyi taahhüt ederseniz, satın alma fiyatı üzerinden %20 KDV iadesi alma hakkına sahip olursunuz freespiritalpine.com. Courchevel’de çok milyon euroluk bir alımda %20 oranı oldukça ciddi bir rakamdır – bu da anında özsermaye artışı anlamına gelir. Özellikle Courchevel 1650’de yeni daire alan birçok alıcı, bu programdan faydalanmakta, KDV’yi inşaat sırasında finanse ederek, satın alma sonrası kiralama programına kaydolup iade almaktadır. Bu, yatırım getirisini ve nakit akışını iyileştirir, böylece ilk yıllarda kira getirisini daha cazip kılar.
Ortak Kullanım Modelleri: Bazı yatırımcılar, bir dağ evini arkadaşları veya ailesiyle (gayri resmi ya da bir LLC yapısı üzerinden) ortak sahiplenerek kullanım ve giderleri paylaşırlar. Yüksek fiyatlar göz önünde bulundurulduğunda bu mantıklı olabilir ve dikkatlice planlandığında, her taraf prime haftaların tadını çıkarabilir. Ayrıca, lüks kayak mülklerinde hisseye dayalı mülkiyet veya özel üye kulüpleri gibi yeni bir trend de var, böylece yatırımcılar ultra lüks bir dağ evinden “hisse” satın alabiliyorlar (fakat yasal netlik sağlanmalı – bu henüz gelişmekte olan bir kavram).
Daha Az Bilinen Bölgelerde Karşılaştırmalı Değer: Courchevel’in kendisi pahalı olsa da, yatırımcılar bazen Courchevel çevresinde (örneğin, Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 veya yakındaki La Tania) alım yapmayı düşünürler. Bu bölgeler, aynı kayak alanının parçası olup Courchevel’in marka değerinden faydalanırken, mülk fiyatları daha düşük olabilir. Örneğin, Üç Vadi’deki uydu köyler 1850’ye kıyasla m² başına %50–70 daha ucuza mal olabilir investropa.cominvestropa.com ve kira getirileri (net %4+) genellikle ünlü kayak merkezindekilerden daha yüksektir snowonly.com. Dezavantajı, daha düşük sermaye değeri artışı ve farklı bir kiracı profili olmasıdır, ancak bir “yatırım hamlesi” olarak bazı alıcılar, birinci sınıf ve gelişmekte olan merkezlerin karışımıyla çeşitlilik sağlarlar.
Özetle, Courchevel 1850’de beklenen getirilerorta düzeyde kira geliri ve güçlü sermaye büyümesinin bir karışımından oluşur. 2025 yılında bir alıcı, değerde (çok yüksek bir taban değerde bileşik olarak) tek haneli yüzdesel yıllık artışlar ve yalnızca birkaç yüzde getiri sağlasa da euro cinsinden önemli olan kiralamalar yoluyla maliyetleri azaltma imkanını öngörebilir. Courchevel’in piyasa temelleri göz önüne alındığında, 2028’e kadar muhafazakar bir bekletme stratejisi bile, varlık değerlenmesi ve kira geliri birlikteliğiyle oldukça yüksek bir toplam getiri sağlayacaktır. Buradaki anahtar, kaliteyi (konum ve özellik) satın almaktır; çünkü ödüllü gayrimenkuller her zaman en çok talep edilenler olacaktır – bu da elden çıkarıldığında güçlü likidite ve prim fiyatlandırması garantiler. Piyasa güvenine dair kanıtlar: uzman analizleri Alpler’deki emlak eğilimini “kesinlikle yukarı yönlü” olarak nitelendiriyor ve Courchevel gibi ana kayak merkezlerinin önümüzdeki dönemde olağanüstü güçlü temellere sahip olduğunu vurguluyor investropa.cominvestropa.com.
Gayrimenkulü Etkileyen Düzenlemeler ve Devlet Politikaları
Enerji Verimliliği Yasaları (“Loi Climat”): Fransız emlak sektörünü etkileyen önemli bir politika değişikliği, düşük enerji sınıfına sahip mülklerin kademeli olarak kiralanmasının yasaklanmasıdır. 2025’ten itibaren, enerji sınıfı “G” olan evlerin Fransa’da yasal olarak kiralanmasına izin verilmeyecekmansion-properties.com. 2028’e kadar bu yasak “F” sınıfı mülkleri de kapsayacak, 2034’te ise “E” sınıfı olanlar da dahil edilecek. Alplerdeki tatil beldelerinde, onlarca yıl önce inşa edilmiş geleneksel dağ evlerinin birçoğu (tek camlı pencereler, yetersiz yalıtım, eski ısıtma sistemleri vb. nedenlerle) bu düşük verimlilik sınıflarına girebilir. Courchevel’deki ev sahipleri için bu konu giderek daha acil bir hal aldı: kira gelirini sürdürmek için mülklerin yasal standartlara uygun hale getirilmesi gerekiyor. Şimdiden bir “kaliteye kaçış” trendi gözlemleniyor; alıcılar, daha yeni, iyi yalıtılmış ya da modern ısıtma ve yalıtım sistemleriyle yenilenmiş dağ evlerine odaklanıyorlarinvestropa.cominvestropa.com. Düşük dereceli eski dağ evleri ikiye ayrılan bir pazarla karşı karşıya: ya indirimli fiyatlarla satılıyorlar ya da hiç satılamıyorlar; ya da sahipleri enerji sınıfını iyileştirmek için (güneş panelleri, ısı pompaları, daha iyi yalıtım gibi) yatırımlar yapıyorlar. Bu düzenlemeler, bir bakıma paradoksal biçimde, yüksek kaliteli mülklerde fiyat artışını destekledi – çünkü A/B enerji sınıfına sahip evler daha değerli ve talep gören hale geldi investropa.cominvestropa.com. Courchevel 1850’de birçok lüks dağ evi, kiralanabilir kalmaları için üç kat camlı pencereler, jeotermal ısıtma vb. yenilemelerden geçti. Genel olarak, bu politika piyasayı sürdürülebilirliğe doğru yönlendiriyor; bu da uzun vadede konut stokunu iyileştiriyor ve birçok alıcının kişisel değerleriyle uyum sağlıyor (birçok yüksek gelirli alıcı, çevre dostu iyileştirmeleri lüks bir standart olarak takdir ediyor).
Kısa Dönemli Kiralama Düzenlemeleri: Fransa’daki turizm açısından zengin bölgeler, kazançlı kısa dönemli kiralamalar ile toplumun ihtiyaçlarını dengelemeye çalışıyor. Bazı Alp kasabalarında (özellikle Chamonix gibi büyüklerde), yerel yetkililer turist kiralamalarının sayısına kota getirdi veya bunların işletilmesi için özel izinler talep etti dmproperties.cominvestropa.com. Örneğin Chamonix, bazı bölgelerde tatil kiralama kotaları uygulayarak yerel sakinler ve sezonluk çalışanlar için konut sağlamayı amaçladı. Courchevel’in daha küçük ölçeği ve tamamen bir tatil merkezi olması ise henüz katı bir kota getirilmemiş olmasının nedeni (ekonomisi kiralamalara dayanıyor), ancak düzenleyici denetimden tamamen muaf değil. Courchevel’deki sahipler, kısa dönemli kiralama yapacaklarsa mülklerini kayıt ettirmek ve turist vergisi ödemek zorunda. Gelecekte yeni kurallar getirilirse – örneğin, bir mülkün kiralanabileceği hafta sayısına sınırlama getirilirse veya sınırsız kiralamak için birincil ikametgah olma şartı aranırsa – bu durum yatırım hesaplamalarını etkileyebilir. Ancak, Courchevel 1850’nin profili göz önünde bulundurulursa (büyük ölçüde lüks ikinci evler ve turizm altyapısı), böyle bir politikanın dikkatli uygulanması muhtemel. Özellikle Chamonix gibi yerlerde kiralık arzının sınırlandırılması, o kasabalarda mevcut olan mülklere daha fazla talep (ve daha yüksek fiyatlar) yönelmesine yol açıyorinvestropa.cominvestropa.com. Benzer bir etki Courchevel’de de görülebilir: kiralamalara kısıtlama gelirse, havuzda kalan seçkin mülkler varlıklı turistlerden daha fazla talep görebilir. Takip edilmesi gereken bir alan, fakat 2025 itibarıyla Courchevel, ulusal yasalar dışında tatil kiralamalarına yönelik belirli yerel yasakların bulunmadığı, oldukça kiralama dostu bir pazar olmaya devam ediyor.
İkinci Ev Vergileri: Fransız hükümeti ve yerel belediyeler, çoğu Courchevel mülk sahibi olan ikinci ev sahiplerine yönelik vergiler uygulamıştır. Bu önlemler arasında, yerel halk için resmi olarak konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde (zones tendues) daha yüksek ikametgah vergisi ek ücretleri de bulunmaktadır. Courchevel’in Savoie departmanı bazı durumlarda ikinci ev vergilerinde %60’a varan bir ek ücret uygulanmasına izin vermiştir. Ayrıca, bazı popüler tatil bölgelerinde, mülklerin boş bırakılmasını önlemek amacıyla boş konut vergisi de bulunmaktadır. Pratikte, çok milyon euroluk bir dağ evi için bu yerel vergiler nispeten küçük miktarlardır (yıllık birkaç bin euro daha fazla) ve varlıklı alıcıları caydırmamıştırinvestropa.com. Fransa’nın ulusal vergi rejimi yatırımcı dostu bazı yönlere sahiptir: evrensel bir “yabancı alıcı vergisi” yoktur ve Fransa, 2018’de servet vergisini sadece gayrimenkulleri hedefleyecek şekilde (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière) değiştirmiştir; bu vergi, net gayrimenkul varlıklarında 1,3 milyon € üzeri için yaklaşık %1,5’e kadar artan oranlıdır. Birçok yabancı alıcı bu vergiyi, Fransa’da mülk sahibi olmanın maliyeti olarak değerlendirir. Kira gelirlerinde, yabancı sahipler Fransız gelir vergisi öder (çifte vergilendirmeyi önlemek için anlaşmalarla), ancak giderleri düşebilirler ve LMNP (mobilyalı kiralama statüsü) gibi avantajlı düzenlemeler cazip vergi avantajları sunmaktadır. Ayrıca, kiralamalarda vergi indirimleri mevcuttur: mobilyalı mülklerden elde edilen kira gelirleri genellikle amortisman ve giderlerle dengelenerek, verimli yönetilen bir dağ evinde oldukça düşük vergilendirilebilir gelire yol açabilir. Diğer önemli teşvik, yeni inşaatlarda olduğu gibi, KDV’nin (%20) geri alınabilmesidir; mülk hizmetlerle birlikte kiralanırsa, yatırım getirisini önemli ölçüde artırır freespiritalpine.com. Ek olarak, çevre dostu yenilemeler için de vergi kredileri ve hibeler bulunmaktadır (Fransa’nın yeşil girişimlerinin bir parçası olarak). Sonuç olarak, Fransa’nın düzenleyici ortamı istikrarlı ve oldukça şeffaf kabul edilmektedirmansion-properties.com. Yatırımcılar güçlü yasal korumalardan yararlanır (mülkiyet hakları iyi yerleşmiştir) mansion-properties.com ve Fransa’nın sürdürülebilir kiralamalara yönelik teşviki, uygun mülklerin uzun vadeli değerini muhtemelen artırmaktadır.
Sıkı Planlama ve İnşaat Yönetmelikleri: Courchevel 1850’deki gelişim, dağ ortamını ve tatil beldesinin ayrıcalıklı karakterini korumayı amaçlayan sıkı planlama kurallarıyla yönetilmektedir. Loi Montagne (Dağ Kanunu) ve yerel imar planları, özellikle belirli yüksekliklerin üzerinde büyük ölçekli gelişimi sınırlar. Pratikte bu, yeni inşaat ruhsatlarının nadir olduğu anlamına gelir – bakir arazilere yayılmak yerine mevcut yapıların rehabilitasyonuna ağırlık verilir investropa.com. Yükseklik sınırlamaları sayesinde dağ evleri insan ölçeğinde kalır (burada yüksek katlı daireler yoktur) ve mimari yönergeler klasik dağ evi estetiğini korur. Ayrıca Alplerde yeni tatil konutu inşa etmek, topluma bir fayda sağlanmasını (örneğin otopark oluşturulması ya da mevsimlik çalışanlar için yerel konut desteği gibi) şart koşar. Bu politikalar Courchevel emlak piyasasında kıtlığı etkin bir şekilde garantiler. Mülk sahipleri için bu iyi bir haberdir, çünkü aşırı gelişimi ve bunun beraberinde getireceği değer kaybı veya tatil beldesinin çekiciliğinin azalmasını önler. Ancak dezavantajı da, izin süreçlerinden dolayı yenileme projelerinin maliyetli ve zaman alıcı olabilmesidir – fakat çoğu lüks alıcı, cennetten bir parça sahibi olmanın getirdiği bu ayrıntıyı kabul eder. Özellikle İsviçre’de ikincil konutlara getirilen Lex Weber gibi daha sert kurallar bulunurken, Fransa’da gelişime hâlâ kontrollü olarak izin verilmektedir. Courchevel’in yerel meclisi, çevresel sürdürülebilirlik (çığ riski, trafik, su kaynakları) ile dünya çapında bir destinasyon olma statüsünü dengelemek zorundadır. Yeni teleferikler gibi son altyapı yeniliklerinde genellikle çevresel değerlendirmeler yapılmakta ve mümkünse mevcut tesisler yeniden amaçlandırılmakta veya iyileştirilmektedir; yeni alanlar açmak kaçınılır.
Özetle, 2025’teki düzenleyici ortam Courchevel’deki mülk sahipleri için kalite ve uyumluluğu merkeze alır: enerji verimli evler, sorumlu kiralama ve kontrollü gelişim ön plandadır. Tüm bu önlemler, mülk sahipleri için süreci karmaşıklaştırsa da, genellikle Courchevel emlak piyasasının uzun vadeli değerini ve ayrıcalığını arttırmaya hizmet eder. Alıcıların, inceledikleri mülklerin yeni standartları karşıladığından veya uygun şekilde yükseltilebildiğinden emin olması ve vergi optimizasyonu ile kiralama kurallarında yerel uzmanlardan yardım almaları önerilir. Önemli olan şu ki, Fransa yabancı alıcıları memnuniyetle karşılamaktadır (mülk satın almada milliyete herhangi bir kısıtlama yoktur), bu da Courchevel’deki alıcı kitlesinin Avrupa’dan Amerika’ya ve Asya’ya kadar her zamanki gibi geniş kalmasını sağlar.
Mevsimsel Dinamikler ve Bunların Fiyat ile Mevcudiyete Etkisi
Kış Yoğun Sezonu (Yüksek Sezon): Courchevel 1850 esasen bir kayak merkezi olduğundan, köyün gerçekten canlandığı dönem kıştır – bu, gayrimenkul kullanımı ve fiyatlandırması üzerinde doğrudan etkiler yaratır. Aralık–Nisan dönemi yoğun sezondur ve Noel/Yılbaşı ve Şubat (okul tatilleri) en yüksek noktaları oluşturur. Bu dönemlerde, konaklama talebi tavan yapar. Mülklerini kiralayan dağ evi sahipleri, yıllık kira gelirlerinin çoğunu yalnızca 2–3 tatil haftasında kazanırlar. Sonuç olarak, kışın kira fiyatları son derece yüksektir (örneğin, Yeni Yıl haftasında lüks bir 4 odalı dağ evi için haftalık €50k+ standarttır). Satış aktivitelerinde de kışın artış olabilir, çünkü varlıklı ziyaretçiler yaşadıkları hayat tarzına kapılıp Courchevel’den bir parça sahibi olmak isteyebilirler. En yoğun sezonda büyülenen kiracıların teşvikiyle anlık mülk gösterimleri yapılması yaygındır. Bununla birlikte, kışın satılık stok genellikle en düşüktür – pek çok mülk sahibi kârlı kış kiralamalarını veya kişisel tatillerini bölmemek için ilanlarını bahar/yaaza kadar erteler. Bu nedenle, kış alıcıların ürünü (tatil köyünü ve çoğunlukla mülkü kiracı olarak) deneyimlediği dönemdir, ancak asıl işlemler çoğunlukla geçiş sezonlarında sonuçlanır.
Bahar ve Sonbahar (Düşük Sezonlar): Nisan ayı sonlarına doğru kayak liftleri kapanır ve Courchevel sessiz bir döneme girer. Bahar erimesi ve geçiş sezonu (Mayıs, Haziran) birçok dükkân ve restoran kapalıdır. Benzer şekilde, kısa yazdan sonra sonbahar (Eylül sonundan Kasım’a) düşük sezondur ve turist hareketliliği en azdır. Bu dönemler, tesisin geleneksel olarak durgun olduğu zamanlardır – bu, dağ evi sahiplerinin tadilat ya da yenileme yaptığı, personelin ara verdiği ve köyün toparlandığı zamandır. Piyasa açısından, düşük sezon stokun en yüksek olma eğiliminde olduğu ve alıcıların biraz daha fazla pazarlık gücü bulabileceği dönemdir. Sezon dışı dönemde ilan veren satıcılar, daha küçük bir alıcı kitlesi olduğunu bilirler; eğer motiveyseler, fiyatı biraz daha uygun tutabilirler. Ancak, Courchevel’in sahipleri genellikle nakit sıkıntısı çekmediğinden, ciddi mevsimlik indirimler beklememek gerekir – piyasa otel kira fiyatları gibi dramatik şekilde dalgalanmaz. Mülk fiyatları yazın/düşük sezonda düşmez; en fazla, pazarlık için biraz daha fazla alan ya da rekabetsiz teklif verme şansı olur. Bazı akıllı alıcılar arayışlarını bahar dönemine planlar: büyük bir kayak sezonunun ardından birkaç sahip satmayı düşünebilir (özellikle beklenen şekilde kiralanmadıysa ya da kullanılmadıysa). Ayrıca, düşük sezonda emlak ajanslarının müşterilere ayıracak daha fazla zamanı olabilir ve bu da alıcıya daha fazla ilgi ve keşfetme fırsatı sunabilir.
Yaz Sezonu (İkincil Yüksek Sezon):Courchevel’de Yaz (Temmuz–Ağustos), Alpler’in kendini yıl boyunca bir destinasyon olarak pazarlamasıyla birlikte giderek daha fazla popülerlik kazandı. Yaz, kış kadar yoğun olmasa da artık ikinci planda kalan bir dönem değil. Doğa yürüyüşü, dağ bisikleti, patika koşusu, golf (yakınlarda) ve Alpler’de dinlenme için aileler ve açık hava tutkunları buraya geliyor. İklim hoş (gündüzleri sıcak, geceleri serin) ve manzara etkileyici; bu da Courchevel’i yazın da lüks bir dağ kaçamağı haline getiriyor. Bu eğilimin birkaç etkisi var: Yaz aylarında yapılan kiralamalar artık anlamlı bir gelir sağlıyor; pek çok dağ evi ve daire, Avrupa’dan, Orta Doğu’dan (yazın daha serin iklimler arayanlar), ve daha uzaktan turistlere haftalık olarak kiralanıyor. Yoğun yaz döneminde aranan mülklerin doluluk oranı %70’i aşabiliyor snowonly.com. Kira bedelleri kıştan düşük ama hala oldukça iyi – örneğin, kışın haftalık €50k olan bir dağ evi ağustos ayında haftada €15k–€20k’a kiralanabiliyor. Mülk sahipleri için bu, mülklerinin yılın 8 ayı boş kalması anlamına gelmiyor; daha fazla sezonda kullanılabilir ya da gelir elde edilebilir oluyor. Kültürel olarak, Courchevel’in imajı Megève veya Chamonix gibi uzun zamandır olduğu gibi çift sezonlu bir tatil köyü şeklinde gelişiyor. Yaz aylarında çalışan teleferikler (yürüyüşçüler/bisikletçiler için) ve müzik ya da havai fişek festivali gibi etkinlikler ziyaretçileri çekiyor. Hatta Alpler genelinde, yaz dönemi ziyaretçi sayılarında büyük artışlar bildiriliyor – Chamonix, iki yıl içinde yazlık teleferik geçiş satışlarında %46 artış gördü dmproperties.com ve Courchevel’in kendi yaz rakamları da istikrarlı şekilde artıyor. Bu yıl boyu çekicilik, mülk değerlerini destekliyor çünkü sahipler yatırımlarından daha fazla fayda (ve potansiyel gelir) görebiliyor. Ayrıca, köyün tüm yıl boyunca daha yaşanabilir olmasını sağlayarak işletmelerin sezonluk doğasını biraz dengeliyor.
Kullanılabilirlik Üzerindeki Etki: Mevsimsel döngü, mülklerin ne zaman piyasaya çıkacağını etkiler. Pek çok satıcı, (son bir sezonun tadını çıkarmak veya ilkbahardaki ziyaretçileri yakalamak için) ilanı genellikle kış sonunda veya ilkbaharda vermeyi tercih eder; böylece işlemler yaz boyunca tamamlanıp bir sonraki kıştan önce teslimat yapılabilir. Benzer şekilde, yeni projeler genellikle sonbaharda teslimata yönelik hazırlanır, böylece alıcılar yeni mülklerini kış sezonunda kullanabilirler. Bu nedenle sonbahar, çoğunlukla bir kapanış ve devir hareketliliğiyle geçer (hatta Alpler’deki noter ofisleri Ekim-Kasım döneminde çok yoğundur; böylece alıcılar Noel’e kadar anahtarlarına kavuşabilirler). Kiralamalarda ise, sahipler zirve sezon haftalarını kiraya mı vereceklerine yoksa kendilerinin mi kullanacaklarına sonbahar başında karar vermelidir, zira kiralama ajansları bir sonraki sezonun kışlık dağ evlerini pazarlamaya Eylül gibi erken bir tarihte başlarlar.
Fiyatlandırma Dinamikleri: Kışın satın almanın talep nedeniyle daha pahalı olacağını düşünebilirsiniz – ancak Courchevel’de emlak fiyatları sezonlar arasında nispeten sabittir (otellerin aksine, kışın ev fiyatları iki katına çıkmaz). Ancak, bir mülkün algılanan değeri kışın en yüksek olabilir: Bir kayak dağ evi, karla çevrili ve canlı bir ortamdayken en çekici görünür. Bu bazen mülklerin kışın talep edilen fiyata daha hızlı satılmasına yol açar; oysa aynı mülk, terkedilmiş bir sezon dışı dönemde gösterildiğinde daha düşük bir teklif alabilir. Bu açıdan bakıldığında, kışın “duygusal satın alım” gerçekleşebilir – bir alıcı, yerin zirvedeki atmosferine aşık olur ve tam fiyattan öder. Buna karşılık, titiz bir yatırımcı yazın incelemeyi tercih edebilir, kışın kar altında gizli kalabilecek sorunları kontrol etmek için (çatı durumu, arsa sınırları vb.), ve daha az telaşlı bir atmosferde pazarlık yapabilir.
Kullanıcı Trendleri – Daha Uzun Konaklamalar: Diğer bir mevsimsel değişiklik, sahiplerin (ve kiracıların) artık Courchevel’de daha uzun süreler geçirmesidir. Uzaktan çalışmanın yükselmesiyle, bazı sahipler şimdi örneğin Aralık’tan Şubat’a kadar kesintisiz birkaç ay gelip kalabiliyor – sadece bir tatil haftası yerine. Haftaiçi dağ evlerinde çalışıp aralarda kayak yapabiliyor; burayı ikinci bir ana ev gibi kullanıyorlar. Benzer şekilde, bazıları yazın şehir hayatından bir ay uzaklaşmak için Courchevel’e geliyor. Bu trend, mevsimsel sınırları bulanıklaştırıyor ve daha konforlu, ev benzeri özelliklere (ev ofisleri, güvenilir internet vb.) olan talebi arttırıyor (Courchevel bu konuda bölgeye fiber internet getirerek iyileştirmeler yaptı). Bu da Courchevel’in sadece geçici bir kayak merkezi değil, yıl boyu yaşanabilen bir Alpler destinasyonu olduğu fikrini güçlendiriyor.
Sonuç olarak, Courchevel’de mevsimsellik piyasaya döngüsel bir ritim kazandırıyor; kış hem kullanım hem de heyecan açısından başrolde, ama yazın önemi de artıyor. Mülk fiyatları sezonlarla birlikte dalgalanmasa da, satışların zamanlaması, doluluk ve ilanların bulunabilirliği tamamen mevsimsel. Zeki yatırımcılar stratejilerini bu takvime göre ayarlar: Belki ilkbaharda alışveriş yapar, sezon dışında yeniler ve yüksek sezonda kiralamalardan faydalanır. Turizm sezonlarını çeşitlendirme (kış ve yaz) çabası yavaş yavaş bu farklılığı dengeliyor; bu da sonuçta gayrimenkulü daha değerli kılıyor, çünkü yılın daha fazla kısmında değerlendirilebiliyor ve yılın yarısı boyunca kapalı olmayan bir topluluğa gömülü olarak işlev görüyor.
Altyapı Gelişmeleri ve Turizm Büyümesi
Kayak Altyapı Yükseltmeleri: Courchevel ve Trois Vallées, kayak altyapılarına sürekli olarak yatırım yapıyor; çünkü modern ve verimli bir kayak deneyiminin, emlak değerlerini korumak ve varlıklı ziyaretçileri çekmek için kritik olduğunu biliyorlar. Son dönemin öne çıkan gelişmelerinden biri, tamamen yenilenen Saulire teleferiği; 2024/25 Kış sezonunda yepyeni panoramik kabinler ve lüks konfor ile tekrar açılıyor seecourchevel.com. Saulire, kayakçıları 2.700 metreye çıkarıp Mont Blanc manzarası sunan imza bir lift olup, bu yükseltme tatil köyünün üst düzey tesislere olan bağlılığının altını çiziyor. Ayrıca, 1850’deki yeni başlayanlara yönelik alanlarda da yeni kapalı yürüyen bant liftleri gibi iyileştirmeler yapıldı; eski liftlerin yerini alan bu konveyör bant liftleriyle çocuklar ve acemiler için korunaklı ve konforlu bir taşıma sağlanıyor seecourchevel.com. Son birkaç yılda Courchevel, kayak yapılabilir pistleri Aralık başından Nisan sonuna kadar garantilemek için suni kar sistemlerini de genişletti; bu sayede karın az olduğu yıllarda bile kayak keyfi sürüyor. Örneğin, 2023 Dünya Kayak Şampiyonası’na (Courchevel-Méribel’in ev sahipliğinde) hazırlanırken, kayak pisti hazırlıkları, yeni pist düzelticiler ve kar makineleri için milyonlarca euro harcandı ve dünya standartlarında koşullar sağlandı. Kayak alanı içi bağlantı ise benzersiz: Courchevel, Méribel ve Val Thorens’e kesintisiz bağlanıyor ve 2021 Orelle-Cime Caron teleferiği (“4. Vadi”de) gibi son projelerle 3 Vallées’i dev bir oyun alanı haline getirdi snowonly.com. Mülk sahipleri için bu iyileştirmeler, istikrarlı kayak kalitesi ve daha iyi misafir deneyimleri anlamına geliyor; bu da kiralama talebini yüksek tutuyor ve yüksek emlak fiyatlarını haklı çıkarıyor.
Lüks İmkanlar & Genişleme: Dağda yapılan iyileştirmeler, tatil köylerinin köylerinde yapılan gelişmelerle eşleşiyor. Courchevel 1850, halihazırda (büyük şehirler dışında) dünyanın herhangi bir yerinde en fazla 5 yıldızlı otel yoğunluğuna sahip bölgelerden biri businessinsider.com. Buna Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ve diğer ünlü işletmeler de dahil; bu mekanlar ziyaretçilere lüksü sonuna kadar yaşatıp beldenin itibarını artırıyor. Etkileyici bir şekilde, Courchevel’in tüm seviyelerinde toplam 7 Michelin yıldızlı restoranı bulunuyor; bu da Alpler’deki en yüksek sayı businessinsider.com ve gastronomi açısından öne çıkan bir destinasyon olmasını sağlıyor. Trend deneyimsel lükse yönelik: yeni projeler, konaklamayı lüks alışveriş galerileri, özel kulüpler ve wellness merkezleriyle birleştiriyor. Dikkate değer bir gelişme, Aralık 2025’te Courchevel’de açılması planlanan Maya Collection hotel adında ultra lüks bir otelin faaliyete geçecek olması voguebusiness.com. Benzer şekilde, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (Monaco’nun lüks casinoları ve otellerinin arkasındaki şirket) Courchevel’de lüks kulübeler ve konaklama projeleriyle 2026 yılına kadar yer almayı planlıyor voguebusiness.com. Bu projeler, yatırımcıların Courchevel’in turizm altyapısına ciddi paralar harcadığını ve sürekli talep beklediklerini ortaya koyuyor. Tatil köyü ayrıca 2026/27’de 80. yılını kutlamaya hazırlanıyor ve muhtemelen bu yeni mekanları açarak yüksek profilli etkinlikler düzenleyecek voguebusiness.com. Emlak sahipleri için, marka lüks işletmelerin gelişinin büyük bir avantajı var: tatil köyünün cazibesini artırıyor (yeni ve varlıklı ziyaretçileri çekiyor; bu kişiler daha sonra mülk alıcısı olabilir) ve Courchevel’in itibarını sürekli yeniliyor. Louis Vuitton, Dior, Cartier gibi markaların –hepsi burada butik sahibi– Courchevel’in alışveriş bölgesinde yer alması bu kozmopolit havayı iyice artırıyor voguebusiness.com.
Ulaşım ve Erişilebilirlik: Courchevel’in erişilebilirliği her zaman lüks çekiciliğinin bir parçası olmuştur. Tesis, benzersiz bir şekilde, doğrudan 1850’nin hemen üzerinde özel bir altiport (havaalanı) bulundurur; bu, Avrupa’nın en yükseğindekilerden biridir ve küçük özel jetlerin ve helikopterlerin kayak pistinin hemen yanında inmesine olanak tanır businessinsider.com. Bu, VIP misafirlerin Paris veya Cenevre’den doğrudan Courchevel’e uçabilecekleri ve saatler süren kara transferinden kurtulabilecekleri anlamına gelir. Kısa ve dik bir piste sahip olan altiport, kışın turistler için bir cazibe merkezine dönüşür (kayakçılar uçakların iniş-kalkışını izlemek için durur) businessinsider.com. Daha geniş ulaşım altyapısı açısından bölgede büyük gelişmeler yaşanıyor: yapım aşamasındaki Lyon-Torino yüksek hızlı demiryolu (bir bölümü, Courchevel’e arabayla yaklaşık 45 dakika uzaklıktaki Saint-Jean-de-Maurienne istasyonunu içeriyor) on yılın sonuna doğru tamamlanacak snowonly.com. Tamamlandığında, Paris’ten Fransız Alpleri’ne olan seyahat süresini önemli ölçüde kısaltacak – bu da hafta sonu gelen ziyaretçi sayısını artırabilir. Moûtiers’e (Courchevel’in vadi kasabası) Paris’ten sadece yaklaşık 4 saatte trenle ulaşabildiğinizi hayal edin; bu, Courchevel’i uçmak istemeyen daha geniş bir Avrupalı kitleye erişilebilir kılabilir. Ayrıca, yerel yol iyileştirmeleri (Moûtiers’ten Courchevel’e çıkan yol yıllar içinde iyileşmiş ve daha iyi tüneller yapılmıştır) güvenliği artırmaya ve yoğun haftalarda meydana gelen sıkışıklıkları azaltmaya devam ediyor. Bütün bu düzenlemeler, Courchevel’in dağların arasındaki uzak konumuna rağmen lüks ve pratik bir kaçış noktası olarak cazibesini pekiştiriyor.
Sürdürülebilirlik & Çevre: İklim değişikliği ve artan enerji maliyetlerinin oluşturduğu iki tehdidin farkında olan Courchevel yetkilileri ve lift operatörleri, sürdürülebilirlik iyileştirmelerine yönelmiştir. Societé des 3 Vallées (S3V), kayak liftlerini işleten kuruluş, artık liftlerin %100’ünü yenilenebilir enerjiyle (hidroelektrik ve güneş enerjisi) çalıştırıyor seecourchevel.com. 2024 yılında Courchevel Moriond’daki Ariondaz teleferik istasyonuna güneş panelleri kurarak, yerinde elektrik üretimini başlattılar ve bu sayede bir sandalye liftini güneş enerjisiyle çalıştıracak kadar elektrik üretiliyor seecourchevel.com. Ayrıca, GPS ile yönlendirilen enerji tasarruflu kar ezicilerine yatırım yaparak, ezme güzergahlarını optimize edip yakıt tüketimini azalttılar seecourchevel.com. Gayrimenkul geliştirmelerinde, yeni inşaatlar daha sıkı yalıtım standartlarına uyuyor ve çoğunlukla jeotermal ısıtma veya havuzlar için güneş enerjisi ısıtması içeriyor. Tatil köyü yönetimi, eski binalar için enerji yenileme çalışmalarını sübvanse etmek gibi önlemler aldı. Hatta, sezon boyunca araçlarda kış lastiğini kanunen zorunlu kılan küçük politikalar bile seecourchevel.com sürdürülebilirlik ve güvenliğe verilen önemi gösteriyor. Bu çabalar, Courchevel’in uzun vadede bir kayak merkezi olarak varlığını sürdürmesini (iklim etkilerini hafifletmek için) sağlıyor ve çevreye duyarlı yatırımcılar için bir satış noktası oluşturuyor. Ayrıca, çevresel sorumluluğa giderek daha fazla önem veren zengin müşteriler sayesinde, “yeşil” bir tatil köyüne sahip olmak cazibesini artırıyor. Tüm bunlar, gayrimenkule soyut değer de katar: İyi yönetilen, sürdürülebilir bir tatil köyü statüsünü (ve dolayısıyla gayrimenkul talebini) gelecekte de korur.
Etkinlikler ve Küresel Profil: Courchevel’in yıldızı, Şubat 2023’te Méribel ile birlikte ev sahipliği yaptığı FIS Alp Disiplini Dünya Kayak Şampiyonası sırasında tam anlamıyla parladı. Tatil köyü, uluslararası medya tarafından geniş şekilde yer buldu ve bu fırsatı tesislerini (yeni bir bitiş stadyumu ve yenilenmiş liftler dahil) sergilemek için kullandı. Başarılı etkinlik, Courchevel’in büyük ölçekli organizasyonlara ev sahipliği yapabilme kapasitesini gösterdi; bu durum, Olimpiyatlar gibi gelecekteki planlar için umut verici. Nitekim, Fransız Alpleri (Courchevel dahil), 2030 Kış Olimpiyatları’na ev sahipliği yapmak için güçlü adaylardan biri ve birçok kişi, bu hakkı kazanacaklarına inanıyor voguebusiness.comvoguebusiness.com. Bu olasılık, şimdiden bazı projeleri hızlandırdı – örneğin, Courchevel 1850 “kar önü” ve Chenus teleferik istasyonunun yeniden tasarımı planlanıyor, böylece potansiyel bir Olimpiyat ilgisi öncesinde köyün ana merkezi modernize ediliyor voguebusiness.com. Olimpiyatlar doğrulanırsa, altyapı harcamalarında mini bir patlama bekleyin: iyileştirilen yollar, muhtemelen daha fazla konaklama imkânı (ancak Courchevel’de kalıcı yapılaşmaya sınırlama getirildiği için, belki geçici tesisler şeklinde), ve genel bir güzelleştirme çalışması. Courchevel resmi bir mekan olmasa dahi, kaçınılmaz olarak geçmiş Olimpiyatlarda olduğu gibi üst düzey kişileri ya da takımları antrenman için ağırlayacak ve genel turizm canlanması büyük olacak. Buna ek olarak, 2026/27’deki 80. yıl dönümü kutlamaları sırasında özel etkinlikler düzenlenecek; belki de Courchevel’in amaca yönelik inşa edilen bir kayak merkezi olarak öncü rolünü kutlamak için yeni müze veya kültürel alanların açılışı yapılacak (merkez 1946’da kurulmuştur). Bu tür kültürel yatırımlar, kayak dışında tatil köyünün cazibesine yeni katmanlar ekliyor.
İsviçre tatil köylerinde 2024 yılında ortalama %3,5 büyüme görüldü dmproperties.com; Verbier, önde gelen bir İsviçre tatil köyü olarak, talebi göz önüne alındığında muhtemelen benzer veya biraz daha yüksek bir büyüme yaşadı.
Turizm Büyümesi ve Gelecek Planları: Yukarıdakilerin tümünün birleşik etkisi turizm istatistiklerine yansıyor: 2024/25 sezonunda Courchevel yaklaşık 1,2 milyon ziyaretçi gecesi kaydetti, bu da 2018 sezonuna (Covid öncesi) göre %16 artış anlamına geliyorvoguebusiness.com. Bu, zaten köklü bir destinasyon için dikkate değer bir büyüme. Bu büyüme, tesisi yıl boyunca ve uluslararası alanda pazarlamaya yönelik stratejik bir çabanın parçası. Turizm ofisi yeni pazarlara yöneliyor (örneğin, ABD, Orta Doğu ve Asya’dan daha fazla ziyaretçi yol gösterileri ve ortaklıklar yoluyla hedeflendi). Ikon ve Epic kayak kartlarının (küresel sezon kartları) sunulması, 3 Vallées’de günler içermesi sayesinde uluslararası kayakçılar (özellikle Amerikalılar) için Courchevel’i deneyimlemeyi kolaylaştırdı ve çoğu buraya âşık oldu dmproperties.com. Tatil köyünün planlamacıları ise büyüme ile ayrıcalıklılığı dengelemenin farkında: bazı kitlesel turizme yönelik kayak alanlarının aksine, Courchevel kayakçı hacmini dramatik şekilde arttırmaya çalışmıyor (bu, liftlerde ve pistlerde yoğunluğa neden olabilirdi). Bunun yerine, kaliteyi artırmaya odaklanıyorlar – örneğin, daha iyi deneyimler, daha fazla kayak dışı etkinlik (Aquamotion su parkı, köpek kızakları, yamaç paraşütü turları vb.) ve iyileştirilmiş hizmetler (isteğe bağlı hizmetler için uygulamalar, kayaklar için konsiyerj vb.). Bu şekilde Courchevel yüksek profilli marka imajını koruyor – bu da zengin ziyaretçilerin (ve mülk alıcılarının) gelmeye devam etmesini sağlıyor. En önemlisi, kamu yatırımı (liftler, yollar, etkinlikler) ile özel yatırımın (oteller, dükkanlar, dağ evleri) sinerjisi güçlendirici bir döngü yaratıyor: tesis lüksün ön saflarında kalmaya devam ediyor ve böylece buradaki gayrimenkuller dünyanın en çok arananları arasında yer alıyor.
Diğer Alpler Tesisiyle Karşılaştırmalı Analiz (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 genellikle seçkin birkaç Alpler tesisiyle aynı cümlede anılır. Onun emlak piyasasını daha iyi anlamak için Val d’Isère ve Megève (Fransız rakipleri) ve Verbier (üst düzey İsviçreli rakip) ile temel metrikler ve özellikler açısından kıyaslamak faydalı olur:
Fiyatlar: Courchevel 1850’in fiyatları Fransız pazarının zirvesindedir – fiyat konusunda düzenli olarak İsviçre’nin ağır toplarıyla rekabet eden tek Fransız kayak merkeziinvestropa.com. Val d’Isère’in üst segmenti de buna çok yaklaşır (en iyi mülklerde m² başına 30.000€’ya yaklaşır) investropa.com, fakat ortalamada Courchevel hala bir adım öndedir. Megève, çok prestijli olmasına rağmen, genellikle daha düşük fiyatlara sahiptir – bunun nedeni daha düşük rakımı ve geliştirilebilir arazi arzının daha geniş olmasıdır (yayılmış bir kasabadır). Örneğin, Megève’de 5 milyon €’ya alınabilen zarif bir dağ evi, Courchevel 1850’de rahatlıkla 8–10 milyon € olabilir. Verbier, ayrıcalık ve fiyat konusunda doğrudan bir rakip olarak öne çıkar: görüldüğü gibi, Verbier’de birinci sınıf bir mülkün m²’si yaklaşık CHF 22.100 (~23.600 €) civarından başlar ve 30.000 €’nun da üzerine çıkar ubs.comubs.com. Aslında, İsviçre Alpler’deki en pahalı beş kayak piyasasına ev sahipliği yapmaktadır ve St. Moritz ile Gstaad genellikle en ayrıcalıklı mülklerde m² başına ~40.000 €’yu aşar ubs.comubs.com. Courchevel 1850 şimdilik bu fiyatların hemen altında yer alıyor. Özellikle Courchevel’in 2024’teki %9’luk fiyat artışının o yıl İsviçre’deki herhangi bir kayak merkezinden daha büyük olması dikkat çekici, bu da aradaki farkın kapanabileceğini gösteriyor dmproperties.com.
Yatırımcılar için bu fiyat farklılıkları aynı zamanda giriş biletlerinin değişken olduğu anlamına gelir: Megève’de lüks bir daireyi, 1850’de çok küçük bir daire fiyatına alabilirsiniz. Yalnızca yatırım amaçlı düşünenler, Megeve veya yükselen Fransız kayak merkezlerinde değer görebilir (yüzde olarak daha fazla yükselme potansiyeli), ancak Courchevel’in cazibesi mavi çipli bir varlık olmasıdır – tıpkı Monaco’da sahip olmak ile daha ucuz bir şehirde sahip olmak arasındaki fark gibi.
Talep & Alıcı Profili: Dört kayak merkezi de uluslararası varlıklı alıcıları cezbeder, ancak bazı nüanslarla:
Courchevel 1850 – Oldukça uluslararası; güçlü Avrupa (İngiliz, Belçikalı, İsviçreli, Fransız yerli varlıklılar), önemli Orta Doğu ve Asya ilgisi ve artan Amerikan alıcıları investropa.cominvestropa.com. Ayrıca tarihte Ruslar arasında da popülerdi. Buradaki alıcılar sıklıkla ödül niteliğindeki mülkleri arar ve prestij faktörü için fazladan ödemekten çekinmezler.
Val d’Isère – Geleneksel olarak İngiliz lüks piyasası ve varlıklı Fransızların favorisi. Ciddi kayakçıların tercih ettiği (geniş uzman pistleriyle) ve lüks dağ evleriyle bilinir. Alıcı profili, Courchevel’in ultra-uluslararası kitlesine kıyasla biraz daha Avrupai olarak kalabilir, fakat burada da son dönemde daha fazla Avrupalı olmayan ilgi mevcut.
Megève – Daha sade ve zarif varlıklı bir kitlenin ilgisini çeker (aslında Rothschild ailesi tarafından St. Moritz’e Fransız alternatifi olması için geliştirilmiştir). Birçok Fransız ve Cenevre/Cenevre yakınında yaşayan alıcı Megève’i, şık köy ortamı (butik mağazalar, gastronomi, ancak Courchevel’e göre daha rahat bir tempoda) ve yıl boyu yaşam tarzı için sever. Ayrıca aileler arasında da popüler – burada sadece kayak değil, genel olarak Alp yaşamı da ön planda (golf, binicilik, müzik festivalleri). Uluslararası varlık var (İngiliz, Belçikalı, bazı Amerikalı/Asyalı), ancak Courchevel kadar baskın değil.
Verbier – Son derece uluslararası; İngilizlerin (birçok İngiliz sahibinden dolayı “kayak üstünde Londra” olarak anılır), pan-Avrupa ve küresel elitin karması. İsviçre kanunları, yabancıların Verbier’den mülk almasına olanak tanır (Valais kanton kotası), bu nedenle pek çok İsviçreli olmayan sahibi, ünlüler ve iş adamları bulunur. Verbier’in havası, bazı yönlerden daha genç ve sportif – serbest kayak ve canlı après-ski ortamıyla ünlüdür – ancak aynı zamanda çok sayıda yüksek net değerli alıcı da çekmektedir. Verbier gibi İsviçre kayak merkezleri, İsviçre’nin istikrarlı ekonomisinden ve bazen vergisel avantajlardan da (bazı yabancı alıcılar toplu vergi anlaşmaları için resmi olarak taşınır) faydalanır.
Kiralık Piyasa & Getiriler: Courchevel ve Val d’Isère’in ikisi de kışın güçlü bir kiralık piyasasına sahiptir, ancak Courchevel prestiji ve olanakları (fine dining vb.) nedeniyle haftalık olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. Courchevel 1850’de pistten giriş/çıkışlı bir dağ evi, Val d’Isère’deki benzer bir dağ evine kıyasla yüzde 20-30 daha pahalıya kiralanabilir; bu da Courchevel’in konumlandırmasını yansıtmaktadır. Megève’in kiralık piyasası biraz daha mevsimseldir (Noel ve Şubat’ta çok güçlü, aralarda daha sakin) ve ayrıca yazın golf/tatil evi kiralama potansiyeli de vardır. Verbier’in kiralıkları da tepe haftalarda Courchevel ile başa baştır (her ikisi de kayak kiralıklarında en üst düzeydedir): Courchevel’de haftalığı 100.000 € olan bir dağ evi, Verbier’de de haftalığı 100.000 CHF olabilir. Bu önde gelen bölgelerde net getiriler genelde düşük kalmaktadır (~%2–3) bkz. snowonly.com. Özellikle, İsviçre’deki tatil köylerinde mülkiyet genellikle daha yüksek mülkiyet maliyetleri getirir (İsviçre’deki taşınmazlar için yıllık kanton servet vergisi gibi, hizmetler daha pahalı olabilir) ve kimi zaman sıkı kiralama kurallarına tabidir (kimi İsviçre ikinci evleri kişisel kullanım izniyle alındıysa kolayca kiraya verilemez). Fransa, kiralama açısından aslında daha sade ve nettir.
Rakım & Kar Güvenilirliği: Courchevel 1850 ve Val d’Isère yüksek rakımlarda yer alır (Courchevel ve Val’in La Daille köyü 1850m, Val’in ana köyü 1800m) ve 3000+ metreye çıkan kayak pistlerine sahiptir. Bu yükseklik, onlara mükemmel kar garantisi kazandırır; iklimin ısındığı bu dönemde bu, çok kritik bir avantajdır – ve kısmen fiyat artışlarında önde olmalarının sebebi de budur. Megève’de kasaba 1100m’dedir ve zayıf kar sezonlarından daha çok etkilenir (ancak suni kar yatırımları da yapmıştır). Verbier’in köyü ~1500m’de olup Mont Fort’ta kayaklar 3300m’ye kadar çıkar, bu yüzden kar açısından o da oldukça güvenilirdir. “Rakım primi” trendi ortadadır: 1500m üzerindeki kayak merkezleri, daha alçak olanlara kıyasla belirgin biçimde daha fazla büyüme göstermiştir bkz. investropa.com. Bu, Courchevel, Val d’Isère ve Verbier için olumlu bir işaretken; Megève için hafif bir endişe kaynağıdır (ama Megève’in yaz cazibesi ve çekiciliği ona başka avantajlar da sağlar).
Yaşam Tarzı & Altyapı: Her kayak merkezi, kendine özgü yaşam tarzı önerisi sunar. Courchevel 1850, görkem ve konforun merkezidir – kayakla doğrudan kasabaya inebilir, ardından Chanel’de alışveriş yapabilir, bir saray otelinde yemek yiyebilir ve şık kulüpler ile sanat galerilerinin olduğu gece hayatının tadını çıkarabilirsiniz. Val d’Isère, sıkı kayakçılık ile daha rahat bir köy yaşantısını birleştirir; bolca lüks dağ evi ve artık birkaç 5 yıldızlı otel de bulunsa da, havası Courchevel’in “ihtişamlı lüksü”ne kıyasla “kayakseverin lüksü”dür. Megève, ortaçağ tarzı büyüleyici köy merkezi, atlı arabaları ve lüksle otantiği harmanlayan yapısıyla öne çıkar – burada olmak, kayaktan çok köyde görülmek (St. Moritz’e benzer şekilde) ile ilgilidir. Ayrıca büyükçe bir sürekli nüfusa sahip, yıl boyu canlı bir kasabadır ve bu, yaşanır bir toplum isteyenlere hitap eder. Verbier, gece hayatı ve pist dışı kayak ile ünlüdür – gündüz çok sportif, gece ise çok sosyal bir ortam sunar. Lüks perakende konusunda Courchevel’e göre az biraz daha sade (daha az tasarımcı butiği) olmasına rağmen üst düzey hizmetler ve etkinlikler (örneğin Verbier Müzik Festivali) sunar.
Bir yatırımcı bakış açısından: Courchevel vs Verbier genellikle Fransız ve İsviçre sistemleri arasındaki tercihle ilgilidir. Bazıları Fransa’yı satın alma sürecinin daha kolay olması ve yabancı alıcı kısıtlamalarının olmaması, ayrıca yaşam tarzı (dil, yemek, kültür) nedeniyle tercih eder. Diğerleri ise İsviçre’yi istikrarı, gizliliği ve prestiji (ve bazı potansiyel vergi ikameti avantajları) için seçer. Saf yatırım açısından, her ikisi de önemli sermaye artışı gördü. Courchevel’in bir avantajı: yabancı mülkiyette kota yok, dolayısıyla likidite yüksek – dünyanın her yerinden herhangi bir milyarder Courchevel’de özgürce satın alabilir. Verbier’de ise yabancı alıcı izinleri yıllık olarak sınırlı, bu da likiditeyi kısıtlayabilir (ancak paradoksal olarak alıcı arzını dengede tutarak fiyatları da destekler).
Kıyaslama Görünümü: Bu üst düzey kayak merkezlerinin hepsi muhtemelen iyi performans göstermeye devam edecek. Courchevel’in son dönemdeki hızlı büyümesi, trendler devam ederse Avrupa’da en yüksek fiyatlarda İsviçre’ye rakip olabileceğini gösteriyor. Val d’Isère’de büyük bir yeni lüks proje olan “Le Coin de Val” gibi iyileştirmeler yapılıyor, bu da rekabetçiliğini koruyacak. Megève’in biraz daha yumuşak fiyatlandırması, nispi bir fırsat arayan lüks yatırımcılar için cazip olabilir; ayrıca güçlü bir ultra zengin Fransız kitlesi ile istikrarını koruyor. Verbier, uluslararası çekiciliği ve sınırlı arzıyla (köy coğrafi olarak da çevrili), Courchevel’e rakip olmaya devam edecek.
Özetle, Courchevel 1850 elitler arasında bile öne çıkıyor: belki de seçkinlik açısından St. Moritz veya Gstaad ile en iyi karşılaştırılabilir. Fransa içinde, Courchevel bir numara, Val d’Isère yakın bir ikinci ve Megève güçlü bir üçüncü (bazıları Méribel veya Chamonix’i de ekleyebilir ancak bunlar fiyat açısından bir tık altta). Alpler genelinde, Courchevel, İsviçre’deki kayak merkezleriyle aynı ölçekte küresel ultra zenginleri çekme kapasitesine sahip az sayıdaki yerdendir. Bu, gayrimenkulü için olumlu bir işarettir – alıcı havuzu eşi benzeri olmayan bir şekilde geniş ve çeşitlidir. Bu lokasyonlar arasında karar veren yüksek gelirli bir birey için seçim genellikle kişisel yakınlığa dayanır: Megève’in zarif sadeliği, Val’in sportif şıklığı, Courchevel’in kozmopolit hareketliliği veya Verbier’in hedonist atmosferi. Saf yatırım açısından bakıldığında, Courchevel’in ivmesi ve Fransa’nın açıklığı ona 2025 ve sonrasında küçük bir avantaj sağlıyor.
2026–2028 Görünümü: Piyasa Tahmini ve Anahtar Faktörler
2026–2028 dönemi için öngörüldüğünde, Courchevel 1850’nin gayrimenkul piyasasında görünüm son derece olumlu kalmaya devam ediyor, ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus ve izlenecek trendler mevcut:
Sürekli Fiyat Artışı: Tüm göstergeler, Courchevel’deki emlak değerlerinin önümüzdeki birkaç yıl içinde yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Büyüme, 2024’te görülen %9’luk artış kadar keskin olmayabilir, ancak en muhafazakâr tahminler bile birinci sınıf tatil köylerinde yıllık %3–5 arası artışlara işaret ediyor investropa.com. Bu artışı destekleyen birden fazla unsur var: Devam eden sınırlı arz, güçlü uluslararası talep ve tatil beldesinin gerçek bir yıl boyu lüks sığınağa dönüşmesi. 2028 yılına kadar, ultra lüks dağ evlerinde m² başına 35.000 €’yu aşan üst fiyat aralığını rahatlıkla görebiliriz; özellikle birkaç rekor satış yeni ölçütler belirlerse. Bu, Courchevel 1850’yi dünyanın en pahalı kayak emlak piyasaları arasında sağlam bir konuma yerleştirir ve St. Moritz/Gstaad gibi yerlerle olan fiyat farkını daraltabilir. Yıllık %5’lik bile bileşik etkisi bir şalenin bugünkü 15 milyon € değerinden 2028’e kadar yaklaşık 18+ milyon €’ya çıkabilmesi anlamına gelir; bu da büyüme trendiyle uyumlu investropa.com.
Küresel Ekonomik Faktörler: Daha geniş ekonomik koşulları da kabul etmek gerekir. 2025 yılı itibarıyla Avrupa faiz oranları istikrar kazandı ve hatta gevşedi (ECB mevduat faizi ~%2,5’e geriledi ve bu da mortgage ulaşılabilirliğini artırdı)investropa.com. Bu düşük faiz ortamı devam ederse veya oranlar 2026–2027’de daha da düşerse, finansman kullanan üst segment alıcılar için (ihtiyaçları olmasa bile bazıları kaldıraç için kullanır) ek bir ivme sağlar. Tersine, enflasyon yükselir ve faiz artışlarını tetiklerse, genel emlak piyasası soğuyabilir – ancak genellikle birinci sınıf lüks gayrimenkuller faiz oranına karşı daha az hassastır (nakit alıcılar ağırlıktadır). Jeopolitik istikrar da başka bir etkendir: Courchevel, pandemi sonrası toparlanma ve jeopolitik gerilimler sırasında güvenli, cazip bir destinasyon olarak avantaj sağladı. Küresel belirsizlikler devam ederse, Yüksek Net Değeri Olan Kişiler genellikle güvenli liman olarak gayrimenkule yönelir ve bu Courchevel’e fayda sağlayabilir. Fransa’nın siyasi ortamı (ör. servet vergilendirmesinde olası değişiklikler) da takip edilmeli, ancak ufukta radikal bir değişim işareti yok. Özetle, büyük bir küresel finansal kriz olmadan ekonomik arka plan lüks Alpler gayrimenkulüne yapılan yatırımı destekler nitelikte görünüyor.
Alıcı Demografisi Değişimleri: Önümüzdeki yıllarda yeni alıcı dalgaları bekliyoruz. Özellikle, Asyalı alıcılar (özellikle Çinli) 2020–2022 döneminde seyahat kısıtlamalarından dolayı büyük ölçüde yoktu; küresel seyahatler normale döndükçe Asya’dan daha fazla ilgi olması muhtemel. Courchevel’in ultra lüks profili, prestijli mülk arayışında olan varlıklı Asyalı yatırımcılara çok uygun – bu durum zaten 2025 yılında investropa.com’da da not edilmişti. Benzer şekilde, Orta Doğulu alıcı tabanı (ör. Körfez ülkeleri) da büyüyebilir; Courchevel son yıllarda özellikle Ağustos ayında ve yılbaşı döneminde BAE, Suudi Arabistan vb. ülkelerden daha fazla ziyaretçi ağırladı. Bu uluslararası segmentler talep havuzuna derinlik katacak. Amerikalı alıcıların güçlü varlığını sürdürmeleri bekleniyor, özellikle de dolar euroya karşı görece güçlü kalırsa (her ne kadar döviz kurları 2026–28’e kadar dalgalanabilse de). Ayrıca, genç teknoloji girişimcileri ve erken emekliler (teknoloji/finans sektörlerinden) giderek daha fazla yaşam tarzı odaklı varlıkları tercih ediyor – modaya uygun bir kayak evi de bu anlatının bir parçası. Uzaktan çalışmanın ve genç yaşlarda servet yaratmanın yaygınlaşmasıyla birlikte alıcıların ortalama yaşının biraz daha düşerek 40’lı yaşlara çekildiğini görebiliriz; eskiden ağırlıklı olarak 50’li/60’lı yaşlardaydılar.
Yıl Boyunca & Wellness Vurgusu: 2028’e kadar Courchevel’in gerçek bir dört mevsim tatil köyüne dönüşümünü tamamlaması muhtemeldir. Daha fazla yaz aktivitesi (belki genişletilmiş lift işletmeleri, yeni dağ bisikleti parkurları, belki golf driving range’i veya bölgede başka farklı aktiviteler) görmeyi bekleyin. Vurgulandığı gibi wellness’in önemi devam edecek – muhtemelen bölgede yeni wellness merkezleri ya da klinikleri açılabilir (İsviçre spa tatil köyü modeline benzer şekilde). Bu, orada mülk sahibi olmanın cazibesini sadece kayak severlerin ötesine taşır. Bir Knight Frank araştırmacısının belirttiği gibi, sağlık ve wellness artık Alp alıcıları için ana yaşam tarzı motivasyonunun önüne geçtidmproperties.com. Bu nedenle, spa olanakları, huzur, doğa ile bağlantı gibi yaklaşımlara sahip mülkler prim yapacak. Ayrıca “iklim dirençli” dağ evleri için niş bir pazar da görebiliriz – sürdürülebilir malzemelerle inşa edilen, enerji açısından kendine yeten gibi özelliklerle sadece yasalara uygun değil, aynı zamanda çevreye duyarlı lüks alıcıların beklentilerini karşılayan evler ortaya çıkabilir.
Potansiyel Kısıtlamalar: Dikkat edilmesi gereken faktörlerden biri stok seviyeleri – o kadar düşükler ki, satış hacmi satıcı eksikliği nedeniyle azalabilir. Fiyatlar yeni zirvelere ulaşırsa, bazı sahipler nakite çevirmek isteyebilir (böylece arz artar), ancak birçok kişi de alternatif yatırımlar Courchevel’de bir dağ evi kadar keyifli olmadığı için bekleyebilir. Eğer işlem hacmi azalırsa, fiyat endeksleri daha az istikrarlı hale gelebilir (birkaç büyük aykırı satış ortalamaları bozabilir). Ancak, herhangi bir faaliyet düşüşü muhtemelen talep eksikliğinden değil, arz eksikliğinden kaynaklanır, bu da fiyatların tutulacağı ya da yükseleceği anlamına gelir. Başka bir kısıtlama da yasal olabilir: Varsayımsal olarak, 2028’e kadar Fransa yabancı mülkiyetine (şu anda beklenmiyor) herhangi bir kısıtlama veya lüks konutlara yeni vergiler getirmeye karar verirse, bu talebi biraz azaltabilir. Ayrıca, iklim değişikliği genel bir zorluk olarak kalmaktadır – eğer aşırı hava koşulları 2020’lerin sonuna kadar kışları önemli ölçüde kısaltırsa, algılar üzerinde bir etkisi olabilir (ancak belirtildiği gibi, Courchevel’in yüksek rakımı ona bir tampon sağlıyor ve geniş kar yapma imkanına sahip). Şimdiye kadar, trend projeksiyonları yüksek rakımlı tatil yerlerinde 2030’lara kadar yeterli kar olacağını gösteriyor, ancak bu uzun vadeli izlenmesi gereken bir unsur.
2030 Kış Olimpiyatları Adaylığının Etkisi: 2025 ortasında, 2030 Kış Olimpiyatları’nın Fransa’da (Fransız Alpleri) düzenlenmesi için güçlü bir momentum var, etkinliklerin kayak merkezlerine dağılma ihtimaliyle (2026’dan sonra İtalya ev sahibi olacak). Eğer Fransa 2030 Olimpiyatları’nı resmen garanti altına alırsa (kararın 2026 civarında alınması bekleniyor), altyapı projeleri tamamlanıp dünya ilgisi Alplere yöneldikçe 2027–2028 arasında büyük bir ilgi artışı beklenebilir. Olimpiyatlar, genellikle ev sahibi bölgelerde emlak talebinde bir sıçramaya yol açar – yalnızca yüksek kiralar bekleyen yatırımcılardan değil, aynı zamanda etkinliğin heyecanının bir parçası olmak isteyen varlıklı bireylerden de. Örneğin, Cortina d’Ampezzo (İtalya), 2026 ev sahibi olarak açıklandıktan sonra fiyatlarda güçlü bir artış gördü ubs.com. Courchevel, halihazırda bir Olimpiyat antrenman üssü olması nedeniyle, etkinlikler başka bir yerde olsa bile lüks konaklama ve havaalanı sayesinde Oyunlar sırasında muhakkak VIP’ler için başlıca bir merkez olacaktır. Bu nedenle, 2030’a kadar olan süreçte, Courchevel gayrimenkul değerleri temel trendin ötesinde birkaç yüzde puanlık ekstra bir büyüme görebilir.
Kiralama Görünümü: Kira getirileri muhtemelen mütevazı kalacak, ancak kira gelirleri gecelik fiyatlar arttıkça (kısmen enflasyon, kısmen artan lüks olanaklar sebebiyle) artabilir. 2028’de lüks bir dağ evi, örneğin yeni yıl haftası için 120 bin € ve üzeri bir fiyat isteyebilir. Daha fazla hizmet dahil olursa (özel aşçı vs.), sahipler daha yüksek ücret talep edebilir. Yaz kiralama pazarı da olgunlaşmaya devam edecek – mevcut trendler sürerse bugüne kıyasla iki kat büyüyebilir ve böylece yıllık getirileri biraz artırabilir. Daha fazla profesyonel kiralama yönetim firmasının (bazıları lüks otelcilik markaları tarafından işletiliyor) piyasaya girmesiyle birlikte dağ evlerinin kullanılmadığında kiralanmasını kolaylaştırabilir ve sahipler için süreç daha pratik hale gelebilir.
Sonuç – 2028 Vizyonu: 2028 yılına gelindiğinde, Courchevel 1850 muhtemelen Fransız Alpleri gayrimenkulünün zirvesi olmaya devam edecek ve fiyatlar yeni rekorlar kırmış olacak. Sağlıklı, ancak biraz daha sakin bir büyüme oranı bekliyoruz – mevcut temellere bakıldığında bir çöküş öngörülmüyor. Tatil beldesinin emlak piyasası giderek daha fazla son teknoloji dağ evleri, tam gelişmiş yıl boyu süren bir yaşam tarzı ve dünyanın dört bir yanından gelen bir müşteri kitlesi ile karakterize edilecek. Courchevel’de sahip olmak, hem bir statü sembolü hem de bir yatırım olmaya devam edecek. Yüksek net değerli yatırımcılar ve yaşam tarzı alıcıları için tavsiye değişmiyor: önceliği prime lokasyon ve kaliteye verin, kısa vadeli piyasa dalgalanmalarında varlığınızı koruyun ve hem keyif hem de finansal değer artışı ile ödüllendirileceksiniz. “Kar” ve “lüks” cazibesini koruduğu sürece, Courchevel 1850’nin emlak piyasası 2026–2028 ve sonrasında altın çağını yaşamaya devam edebilir; bu da kısıtlı arz, sarsılmaz talep ve Fransız Alpleri’nin zamansız çekiciliği ile desteklenecektir.
