Звіт про ринок нерухомості Куршевель 1850 на 2025 рік: тенденції розкішних Альп та прогнози на 2026–2028 роки

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Аналіз ринку 2025: ціни, попит, пропозиція та профіль покупця

Ціни на нерухомість у 2025 році: Ціни на нерухомість у Куршевелі 1850 є винятково високими і продовжують зростати. Станом на середину 2025 року якісні об’єкти в Куршевелі починаються приблизно з €11,000–€14,000 за квадратний метр і швидко зростають у преміальних локаціях investropa.com. За оцінками, розкішні шале в Куршевелі 1850 регулярно продаються по €30,000+ за м², а найбільш престижні об’єкти досягають захмарних €33,200 за м² на самому піку investropa.com. Для порівняння, ці показники перевищують інші французькі курорти – навіть Валь д’Ізер (ще один елітний курорт) має середню ціну ~€16,100 за м² і максимуми близько €30,000 investropa.com investropa.com – що підкреслює цінову премію Куршевеля. В абсолютних цифрах 100-метрові апартаменти у 1850 можуть легко коштувати €3–3,5 мільйона (приблизно €35,000/м²) snowonly.com, а окремі шале регулярно продаються в діапазоні €10–€50 мільйонів залежно від розміру, розташування та зручностей.

Зростання цін 2024–2025: Ринок демонстрував вражаючий імпульс зростання на порозі 2025 року. У 2024 році Куршевель 1850 очолив усі Французькі Альпи з підвищенням цін на 9%, що значно перевищує середній альпійський показник приблизно 3% investropa.com dmproperties.com. Це зростання відображає хвилю попиту після пандемії та тривалу дефіцитність нерухомості в 1850. Для порівняння, інші престижні курорти показали стабільне, але нижче зростання (Валь-д’Ізер +5–7%, Межева +4–6% у 2024 році) investropa.com. Значне зростання цін у Куршевелі пояснюється “жорстким дефіцитом пропозиції” — дуже мало нових об’єктів на тлі активного попиту з боку покупців dmproperties.com. На початку 2025 року ціни продовжують зростати, і прогнози вказують на загальне зростання вартості альпійської нерухомості на 3–7% у 2025 році investropa.com. Очікується, що Куршевель покаже результат на вищому рівні цього діапазону завдяки надзвичайному попиту. Коротко кажучи, ринок 2025 року характеризується рекордно високими цінами та тривалим динамікою ринку продавця у Куршевелі 1850.

Попит і демографія покупців: Попит на нерухомість у Куршевелі дійсно глобальний і значною мірою формують його особи з високим рівнем статків. Міжнародні покупці домінують, головним чином завдяки великому інтересу з боку Великої Британії та США, а також зростаючій кількості азіатських покупців investropa.com investropa.com. Американські покупці стали особливо помітними за останні кілька років – завдяки сильному долару (що робить активи, номіновані в євро, відносно дешевшими) – і шукають елітні шале у топових курортах, таких як Куршевель та Валь-д’Ізер investropa.com. Британські покупці залишаються дуже активними, незважаючи на Brexit, зберігаючи давню популярність Куршевеля серед британської еліти. Також зростає інтерес з боку Китаю, Сінгапуру та Гонконгу, оскільки азійські ультрабагатії відкривають для себе престиж володіння нерухомістю в Альпах investropa.com (їх приваблюють чудові лижні школи для їхніх сімей та принада альпійського стилю життя як інвестиції). Історично Куршевель 1850 був місцем відпочинку для заможних європейців і жителів Близького Сходу – і особливо російські олігархи та мільярдери були ключовими гравцями, купуючи найрозкішніші шале (кілька росіян досі володіють тут нерухомістю) businessinsider.com businessinsider.com. Геополітичні чинники останнім часом обмежили нові російські інвестиції, але цю нішу швидко зайняли інші (наприклад, американці). Типовий покупець нерухомості в Куршевелі у 2025 році — це ультрабагатий індивід або сімейний офіс, який шукає розкішний другий дім, що одночасно є інвестицією та символом статусу. Стійкість і ліквідність цієї категорії покупців допомагає підтримувати високий попит навіть під час економічних коливань.

Обмеження пропозиції: Однією з визначальних рис ринку Куршевель 1850 є жорстке обмеження пропозиції. Курорт невеликий і географічно обмежений – він розташований на гірському схилі, і більша частина землі, придатної для забудови, вже зайнята шале, готелями або захищеними лісами/лижними трасами. Нове будівництво рідкісне й суворо контролюється місцевою владою (щоб зберегти альпійське середовище й ексклюзивний характер) investropa.com. Фактично, Куршевель не може розростатися або масово забудовуватися; будь-які додатки, як правило, є бутиковими, преміальними проєктами або замінами старих будівель. У результаті в будь-який момент кількість об’єктів, які виставлені на продаж у 1850, є надзвичайно малою (часто на ринку відкрито продається лише кілька шале, інші переходять з рук у руки поза ринком). Багато власників тримають нерухомість у довгостроковій перспективі (деякі об’єкти передаються у спадщину в сім’ях або між друзями приватно). Наприкінці 2024 року, наприклад, місцеві агенти відзначили нерівновагу між продавцями та покупцями у 1850 – деякі власники виставляли старі шале за надзвичайно високими цінами через відсутність конкуренції, що призводило до довгих переговорів freespiritalpine.com. Однак усе, що дійсно преміальне й правильно оцінене, зазвичай продається швидко, адже бажаючих купити більше, ніж доступних шале. Ця хронічна нестача пропозиції створює тиск на зростання цін – надлишковий попит не має куди подітися. Це також означає, що ринок Куршевеля в певному сенсі захищений: навіть якщо попит трохи знизиться, дефіцит підтримує вартість. Підсумовуючи, у 2025 році в Куршевель 1850 попит значно перевищує пропозицію, що є рецептом для збереження високих цін і швидких продажів кращих об’єктів.

Тенденції розкішних шале та апартаментів у 2025 році

Шалети – ультрарозкіш та альпійська традиція: Шалети є візитною карткою нерухомості Куршевеля 1850, і останні тенденції показують, що покупці шукають готову до заселення, ультрасучасну розкіш у традиційному фасаді шале. Багато з найзатребуваніших об’єктів – це новозбудовані або капітально відремонтовані шале, які поєднують автентичні альпійські фасади (старе дерево, камінь і характерні дахи шале) із сучасними інтер’єрами. Покупці класу люкс у 2025 році надають перевагу шале з усіма мислимими зручностями: криті басейни або спа, оздоровчі комплекси (сауна, хамам, спортзал), приватні кінотеатри, винні погреби, опалювані гаражі та доступ “ski-in/ski-out” прямо на схили. Такі повністю оснащені “п’ятизіркові” шале мають найвищу ціну за м² і зазвичай продаються дуже швидко. Для порівняння, старі шале, які потребують ремонту, часто стикаються з певними проблемами з ціноутворенням – нещодавно спостерігається «конфлікт між вимогами продавців і тим, що готові запропонувати покупці» щодо шале, яким десять-двадцять років, і які не були оновлені freespiritalpine.com. Покупці готові платити найвищу ціну за шале в ідеальному стані або новобудови, але якщо інтер’єр застарілий або бракує сучасних оздоровчих зон, вони зараз очікують знижку чи простір для торгу freespiritalpine.com. Ця тенденція створює можливість: інвестори, готові відремонтувати старий об’єкт, можуть суттєво підвищити його цінність. Загалом, планка для “люксового шале” у 2025 році дуже висока – сучасний альпійський шик, технологічно оснащені “розумні будинки” і готельний комфорт стали нормою у преміальному сегменті Куршевеля 1850.

Квартири – Новобудови та обслуговувані резиденції: Хоча шале залишаються в центрі уваги, розкішні апартаменти стали важливою частиною ринку нерухомості Куршевелю, особливо в районах 1650 (Моріон) і 1550 (Віллідж), а також як резиденції з можливістю виїзду/заїзду на лижах у 1850. Останні роки ознаменувалися появою нових проєктів апартаментів, які орієнтовані на покупців, що шукають поєднання розкоші та зручності. Наприклад, комплекси Sundance Lodge і Steamboat Lodge у Куршевелі 1650 (заплановане завершення наприкінці 2025 року) пропонують готельні послуги п’ятизіркового рівня – консьєрж-сервіс, басейни, спа, ресторани на території – усе це поєднано з приватною власністю на апартаменти freespiritalpine.com. Такі резиденції варіюються від практичних “закрив і поїхав” двокімнатних квартир до просторих пентхаусів на 5–6 спалень, які не поступаються за розміром шале freespiritalpine.com. Концепція полягає у наданні альтернативи шале – усі переваги способу життя з меншими турботами щодо обслуговування. Такі об’єкти добре сприймаються: покупцям подобається можливість повного управління апартаментами, а також здачі їх в оренду під час їхньої відсутності (деякі мають орендні програми). Щодо дизайну, тренди для апартаментів схожі на шале: використання якісних місцевих матеріалів (старі дерев’яні балки, кам’яні каміни) у поєднанні зі стильними сучасними альпійськими інтер’єрами. Великі панорамні вікна, високі стелі та відкриті простори для життя, що максимально відкривають краєвиди, зустрічаються часто. Ще одна тенденція – гнучкий простір у новобудовах: кімнати, які можуть слугувати додатковими спальнями, кабінетами чи медіазалами, щоб підлаштовуватись під потреби власників (відображаючи довші періоди перебування та навіть дистанційну роботу). У самому Куршевелі 1850 пропозиція квартир обмежена (селище здебільшого складається з шале та готелів), але там, де квартири є, це часто ексклюзивні шале-подібні будівлі лише на 4–10 апартаментів, що зберігає атмосферу приватності та престижу.

Тенденції щодо зручностей та стилю життя: “Велнес” витісняє катання на лижах як пріоритет – це помітний зсув у трендах альпійської нерухомості dmproperties.com. У Куршевелі це видно за тим, як оснащують шале і апартаменти. Покупці нині дуже цінують внутрішні велнес-зручності та можливість користування протягом року. Багато нових чи оновлених шале мають спеціальні спа-зони, йога-студії чи фітнес-зали, усвідомлюючи, що власники і гості проводять майже стільки ж часу за відпочинком та оздоровленням, як і на схилах. Девелопери також дбають про енергоефективність і технології – встановлюють сучасну ізоляцію, теплові насоси, тришарові склопакети тощо як для дотримання нових нормативів, так і для приваблення еко-свідомих покупців класу люкс. Системи “розумний дім” (керування освітленням, опаленням, безпекою, навіть попередній прогрів сауни) стали стандартом у преміальних об’єктах. Додатково популярна біофільна концепція – інтеграція природних елементів, максимальне природне світло й панорамні краєвиди на гори, що цілком відповідає велнес-тематиці.

На архітектурному фронті Куршевель дотримується суворих дизайн-кодів, аби зберегти шарм шале, тому зовнішньо тенденція – це еволюція, а не революція. Нові шале досі виглядають як традиційні (двосхилі дахи, дерев’яні фасади), але вони більші й більш витончені, ніж старі сільські будиночки. Деякі з найновіших “шале” фактично є мінівіллами (понад 1000 кв м), але ретельно замасковані під дерево і камінь. Постійний наплив люксового рітейлу та ресторанів (понад 40 дизайнерських бутіків і безліч закладів високої кухні в 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) доповнює тренд на нерухомість – сучасні власники очікують повний розкішний екосистему. Підсумовуючи, тренди нерухомості Куршевеля 1850 на 2025 рік підкреслюють найкращі оздоровчі зручності, модерновий альпійський дизайн і насичене сервісом життя (або зі штатною прислугою у шале, або в резиденціях із повним обслуговуванням). Ринок реагує на вимоги покупців щодо цілорічного притулку, що пропонує значно більше, ніж просто місце для ночівлі після катання на лижах.

Інвестиційні можливості та прогнозована рентабельність

Потенціал зростання капіталу: Нерухомість Куршевелю 1850 часто розглядається як блакитна фішка для інвестицій, що забезпечує надійне збереження капіталу та довгострокове зростання, а не швидкі спекулятивні прибутки. Динаміка вражає – вартість нерухомості у Французьких Альпах зросла в середньому на ~30% з 2020 року (приблизно 5,5% щороку) investropa.com investropa.com, а кращі курорти показали ще вищі темпи зростання, особливо після пандемії. У випадку Куршевелю ціни в останні роки різко зросли (наприклад, +9% лише у 2024 році) investropa.com, встановлюючи нові орієнтири. Надалі, хоча темпи можуть сповільнюватися, експерти прогнозують помірне зростання на ~3–7% на рік на альпійських ринках до 2026 року investropa.com. Для ультрапрестижного району як 1850 можна обґрунтовано очікувати зростання цін у верхніх межах цього діапазону, якщо не станеться серйозних потрясінь. Це означає, що шале за €10 мільйонів вже через кілька років може органічно зрости у ціні до €11–12 мільйонів лише завдяки ринковому підвищенню. До того ж, унікальний дефіцит пропозиції на фоні попиту в Куршевелі дозволяє розраховувати на вище середнього зростання – у разі нової хвилі заможних покупців (наприклад, із ринків, що розвиваються чи на фоні сильної економіки) ціни можуть зробити ривок через обмежену пропозицію. Суть у тому, що перспективи зростання капіталу залишаються високими, а стратегія “купити й тримати” – вигідною. Навіть у дуже довгостроковій перспективі альпійська нерухомість преміум-класу показує стабільне зростання (наприклад, вартість шале преміум-класу зросла в середньому на ~33% із 2008 року, а темпи прискорилися після 2020) investropa.com.

Орендна дохідність та прибуток: Інвесторам варто враховувати, що орендна дохідність у Куршевелі 1850 відносно низька у процентному відношенні, що є типовим явищем для ультралюксових ринків. Через дуже високі ціни на придбання, орендний дохід, хоч і значний в абсолютних цифрах, у підсумку дає помірну річну дохідність. Типові чисті орендні доходи складають близько 2–3% у топових курортах, таких як Куршевель snowonly.com. Для порівняння, менш пафосні райони французьких Альп можуть давати 4–4,5% чистого доходу snowonly.com, а середній показник по Франції (усі типи нерухомості) становить близько 6% mansion-properties.com. Тобто, інвестор у Куршевелі зазвичай надає перевагу капітальному зростанню та особистому користуванню, а не високим грошовим доходам. Наприклад, нерухомість вартістю €5 мільйонів може принести близько €200 тис. на рік у якості оренди (якщо здавати у пікові тижні), що після витрат дає ~€150 тис. чистого доходу – приблизно 3% дохідності. Однак, ці цифри не відображають високі орендні ставки і можливість перекрити витрати на утримання. Під час пікових зимових тижнів (Новий рік, шкільні канікули) тижнева плата за оренду топових шале може перевищувати €80 000–€100 000 businessinsider.com. Навіть невеликі люксові апартаменти у піковий сезон приносять десятки тисяч євро на тиждень. Якщо власник погодиться здавати свою нерухомість, наприклад, на 8–10 тижнів взимку та на кілька тижнів влітку, можна покрити значну частину річних витрат (персонал, обслуговування, податки) і навіть отримати прибуток, при цьому залишаючи за собою можливість особисто користуватися нерухомістю протягом частини року.

Варто також зазначити, що попит на оренду в Куршевелі дуже високий у ті тижні, коли власники пропонують свої будинки. Альпійські спеціалісти з нерухомості звітують, що добре розташовані шале можуть досягати 70–90% заповнюваності протягом зими (і навіть влітку) snowonly.com. Розвиток цілорічного туризму призвів до того, що липень–серпень тепер також приносять суттєвий дохід (хоча і менший, ніж взимку). Таким чином, досвідчений власник може досягти майже повної завантаженості у високий сезон і розраховувати на кращу ефективну дохідність. Деякі об’єкти керуються агентствами з оренди люксових турів чи шале, що спрощує цей процес.

Інвестиційні стратегії та можливості: Для інвесторів існує кілька підходів, які дозволяють максимізувати прибуток у Куршевелі:

• Ремонтні інвестиції: Як вже зазначалося, старі шале в A+ локаціях, що потребують модернізації, іноді можна придбати з невеликою відносною знижкою. Інвестування у високоякісний ремонт (з підвищенням енергоефективності, новими зручностями) суттєво підвищує вартість нерухомості, а також її привабливість для оренди. З огляду на регуляторний тиск щодо енергоефективного житла, такі оновлення також захищають інвестиції у майбутньому.
• Повернення ПДВ на новобудови: Франція пропонує привабливу пільгу для тих, хто купує новобудови у туристичних зонах. Якщо ви купуєте нову нерухомість і зобов’язуєтесь здавати її в оренду з меблями та готельними послугами (наприклад, прибирання, сніданки) на визначену кількість тижнів, ви маєте право на повернення 20% ПДВ від ціни покупки freespiritalpine.com. У контексті Куршевеля 20% від багатомільйонної покупки – це суттєва сума, фактично миттєве збільшення власного капіталу. Багато покупців нових апартаментів у Куршевелі 1650, наприклад, користуються цією схемою: фінансують ПДВ під час будівництва, а потім повертають його після покупки, вступаючи до програми оренди. Це покращує дохідність інвестицій та фінансові потоки, роблячи прибутковість від оренди більш привабливою у перші роки.
• Моделі спільного користування: Деякі інвестори об’єднуються з друзями чи родиною, щоб спільно володіти шале (неформально або через ТОВ), розподіляючи час користування та витрати. З огляду на високі ціни це може мати сенс, і при ретельному плануванні кожен учасник зможе використати кращі тижні. Також з’являється тренд дробової власності або приватних клубів власників, де інвестори купують “частку” ультра-елітного шале (однак слід бути обережними та забезпечити юридичну прозорість – це поки нова концепція).
• Порівняльна цінність у менш відомих районах: Хоча сам Куршевель дорогий, інвестори іноді розглядають покупку в його околицях (наприклад, Куршевель Моріон/1650, Куршевель Вілажь/1550 або поруч Ла Танія). Ці райони входять до того ж лижного регіону й користуються престижем Куршевеля, але ціни на нерухомість тут можуть бути нижчими. Наприклад, супутникові села у Трьох долинах можуть коштувати на 50–70% дешевше за м², ніж у 1850 investropa.com investropa.com, і їхня дохідність від оренди (4%+ чистими) часто перевищує дохідність відомих курортів snowonly.com. Недоліком є слабше зростання капіталу та інша орендна аудиторія, але як “інвестиційна стратегія” деякі покупці диверсифікують вкладення між преміальними й перспективними курортами.

Підсумовуючи, очікуваний прибуток у Куршевелі 1850 формується завдяки поєднанню помірного доходу від оренди та потужного зростання капіталу. Покупець у 2025 році може розраховувати на однозначні річні прирости вартості (з урахуванням складних відсотків на дуже високій базовій вартості) та можливість покривати витрати за рахунок оренди, яка, хоча й дає лише кілька відсотків, є значною в євроеквіваленті. З огляду на фундаментальні характеристики ринку Куршевеля, навіть консервативна стратегія утримання власності до 2028 року ймовірно забезпечить суттєву загальну віддачу, поєднуючи зростання вартості активу та будь-які орендні дивіденди. Головне — купувати якість (розташування та технічний стан), адже трофейна нерухомість завжди буде найбажанішою — це гарантує як високу ліквідність, так і преміальне ціноутворення під час майбутнього виходу з інвестиції. На підтвердження впевненості у ринку: експертні аналітики називають тренд альпійської нерухомості «безсумнівно висхідним» та підкреслюють, що ключові курорти на кшталт Куршевеля мають надзвичайно міцні фундаментальні показники на перспективу investropa.com investropa.com.

Регулювання та державна політика, що впливають на ринок нерухомості

Закони про енергоефективність (“Loi Climat”): Значна зміна політики, що впливає на французький ринок нерухомості — це поступова заборона здавання в оренду нерухомості з низькими енергетичними рейтингами. Починаючи з 2025 року, житлові будинки з енергетичним класом “G” не можна буде офіційно здавати в оренду у Франції mansion-properties.com. До 2028 року ця заборона пошириться на нерухомість класу “F”, а пізніше, у 2034 році, — на клас “E”. У гірськолижних курортах багато традиційних шале, збудованих десятиліттями тому, можуть потрапляти до цих низьких категорій енергоефективності (через одинарне скління, недостатню ізоляцію, застарілі системи опалення тощо). Для власників у Куршевелі це стало нагальною проблемою: щоб зберегти потенціал для отримання доходу від оренди, нерухомість має відповідати сучасним вимогам. Уже зараз спостерігається “відтік до якості”, коли покупці зосереджують увагу на новіших, добре утеплених шале або на тих, які вже модернізовані із сучасними системами опалення та утеплення investropa.com investropa.com. Старі шале з поганими рейтингами стикаються з двояким ринком: їх або продають зі знижкою чи взагалі не продають, або власники інвестують у вдосконалення (сонячні панелі, теплові насоси, краще утеплення), щоб покращити рейтинг. Ці правила, дещо парадоксально, підтримали зростання цін на якісну нерухомість – оскільки житло, що відповідає класам A/B за енергоефективністю, стає ще ціннішим і більш затребуваним investropa.com investropa.com. У Куршевелі 1850 у багатьох розкішних шале вже провели реновації із встановленням потрійного скління, геотермального опалення тощо, щоб вони залишалися привабливими для здачі в оренду. Загалом ця політика веде ринок до сталого розвитку, що в довгостроковій перспективі підвищує якість житлового фонду і відповідає особистим цінностям багатьох покупців (багато власників з високим рівнем доходу цінують еко-ініціативи як частину стандарту розкоші).

Регулювання короткострокової оренди: Регіони Франції з розвиненим туризмом намагаються знайти баланс між прибутковою короткостроковою орендою та потребами місцевої громади. У деяких альпійських містах (особливо більших, як Шамоні) місцева влада обмежила кількість туристичних оренд або запровадила спеціальні дозволи для їх ведення dmproperties.com investropa.com. Наприклад, у Шамоні було запроваджено квоти на відпускну оренду у певних зонах, щоб звільнити житло для місцевих мешканців та сезонних працівників. Водночас менші розміри Куршевелю та його орієнтація як курорту означають, що тут ще не встановлювали суворих обмежень (економіка залежить від оренди), але це не виключає контролю з боку держави. Власники нерухомості у Куршевелі повинні реєструвати свої об’єкти для короткострокової оренди та сплачувати туристичні податки. У разі появи нових правил – наприклад, обмеження кількості тижнів здачі в оренду або вимоги основного місця проживання для необмеженої здачі – це може вплинути на інвестиційну привабливість. Однак з огляду на профіль Куршевелю 1850 (здебільшого розкішні другі домівки та туристична інфраструктура), така політика, ймовірно, буде поступовою. Варто зазначити, що обмеження пропозиції оренди у містах, як Шамоні, призводить до того, що зростає попит (і ціни) на ті об’єкти, які доступні investropa.com investropa.com. Схожий ефект може виникнути й у Куршевелі: якщо оренду обмежать, ексклюзивні об’єкти, що лишилися на ринку, можуть стати ще більш затребуваними серед заможних туристів. За цим питанням варто стежити, але станом на 2025 рік Куршевель залишається дуже дружнім ринком для оренди, без конкретних місцевих заборон на відпускну оренду (за винятком національного законодавства).

Податки на другі домівки: Французький уряд та місцеві комуни впровадили податки, спрямовані на власників других домівок, до яких належать багато власників нерухомості в Куршевелі. До цих заходів належать підвищені надбавки до taxe d’habitation у районах, офіційно визнаних такими, де відчувається дефіцит житла для місцевих (zones tendues). Департамент Савоя, в якому розташований Куршевель, дозволяє надбавку до 60% до податків на друге житло в окремих випадках. Крім того, деякі популярні курорти мають податок на порожнє житло, щоб не заохочувати залишати нерухомість незаселеною. На практиці для шале вартістю кілька мільйонів євро ці місцеві податки відносно незначні (кілька тисяч євро щорічно більше) і не відлякують заможних покупців investropa.com. Національна податкова система Франції має деякі переваги для інвесторів: немає загального “податку для іноземних покупців”, і у 2018 році Франція відома тим, що змінила податок на статки, зробивши його застосовним лише до нерухомості (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), який стосується чистих активів у нерухомості понад 1,3 млн євро з прогресивною ставкою приблизно до 1,5%. Багато закордонних покупців просто враховують це як частину вартості володіння нерухомістю у Франції. На доходи від оренди іноземні власники сплачують французький прибутковий податок (існують угоди щодо уникнення подвійного оподаткування), проте можуть віднімати витрати, а привабливі схеми, як LMNP (статус мебльованої оренди), надають пільгові податкові умови. Крім того, існують податкові пільги для оренди: дохід від оренди мебльованої нерухомості часто можна зменшити на суму амортизації та витрат, іноді отримуючи дуже низьку оподатковувану базу за ефективного управління шале. Ще одна ключова перевага — для нових будівництв, як зазначено вище: ПДВ (20%) може бути повернений якщо нерухомість здається з послугами, що суттєво підвищує прибутковість freespiritalpine.com. Також існують податкові кредити й гранти на еко-реновації (в рамках екологічних ініціатив Франції). Загалом, регуляторне середовище у Франції вважається стабільним і досить прозорим mansion-properties.com. Інвестори користуються значним юридичним захистом (право власності добре захищене) mansion-properties.com, а прагнення Франції до сталого розвитку орендованого житла ймовірно підвищує довгострокову вартість нерухомості, що відповідає вимогам.

Суворі правила планування та будівництва: Розвиток у Куршевелі 1850 регулюється суворими містобудівними нормами, спрямованими на збереження гірського довкілля та ексклюзивності курорту. Loi Montagne (Гірський закон) та місцеві плани забудови обмежують великомасштабну забудову, особливо вище певних висот. На практиці це означає, що нові дозволи на будівництво є рідкістю – робиться акцент на реконструкцію існуючих будівель замість освоєння незайманих земель investropa.com. Обмеження по висоті гарантують, що шале залишаються компактними (тут немає хмарочосів), а архітектурні правила зберігають класичну естетику шале. До того ж, будівництво нових курортних резиденцій в Альпах часто вимагає надання певних переваг для громади (як-от облаштування паркінгу або підтримка місцевого житла для сезонних працівників) у вигляді компромісу. Ці політики фактично закріплюють дефіцит нерухомості в Куршевелі. Для власників це хороша новина, адже це запобігає надмірній забудові, яка могла б інакше знизити цінність нерухомості або зруйнувати шарм курорту. З іншого боку, проекти реконструкції можуть бути дорогими і тривалими через труднощі з дозволами – але більшість покупців класу “люкс” приймають це як ціну за свою частку раю. Варто відзначити, що у Швейцарії правила навіть суворіші (наприклад, ліміт Lex Weber на друге житло), тоді як у Франції розвиток все ще дозволяється, хоча й контрольовано. Місцева рада Куршевелю має балансувати між екологічною стійкістю (ризики лавин, трафік, водні ресурси) та статусом курорту світового рівня. Недавні інфраструктурні оновлення (наприклад, нові підйомники) зазвичай супроводжуються екологічними оцінками, а за можливості модернізують існуючі об’єкти замість того, щоб споруджувати нові.

Підсумовуючи, регулятивне середовище у 2025 році для власників майна в Куршевелі визначається прагненням до якості та дотримання норм: енергоефективні будинки, відповідальна оренда та контрольований розвиток. Ці заходи, хоч і ускладнюють процес для власників, як правило підвищують довгострокову цінність та ексклюзивність нерухомості в Куршевелі. Покупцям радять впевнитись, що об’єкти або вже відповідають новим стандартам, або можуть бути модернізовані, а також залучати місцевих експертів для податкової оптимізації та орендних питань. Важливо, що Франція вітає іноземних покупців (жодних обмежень по громадянству при покупці), що зберігає пул покупців у Куршевелі дуже широким – від Європи до Америки й Азії.

Сезонна динаміка та її вплив на ціни й доступність

Зимовий пік сезону (високий сезон): Courchevel 1850 є насамперед гірськолижним курортом, а взимку селище справді оживає – це має прямий вплив на використання та ціни на нерухомість. Грудень–квітень — це період пікового сезону, а Різдво/Новий рік та лютий (шкільні канікули) є абсолютними вершинами. Саме в ці періоди попит на житло злітає до небес. Власники шале, які здають свої помешкання, часто отримують більшу частину річного доходу від оренди лише за 2–3 тижні свят. У результаті ціни на оренду взимку надзвичайно високі (наприклад, €50k+ на тиждень за розкішне шале з 4 спальнями — це стандарт на тиждень Нового року). Активність у продажах також може різко зростати взимку, оскільки заможні відвідувачі іноді вирішують, що хочуть володіти своїм шматочком Куршевеля після того, як спробують такий стиль життя. Також не рідкість, коли під час пікового сезону поспішно організовують перегляди нерухомості з ініціативи зачарованих орендарів. Водночас, пропозиція на продаж зазвичай найменша взимку — багато власників відкладають розміщення об’єктів до весни/літа, щоб не втрачати вигідні зимові оренди чи особистий відпочинок. Тому зимою покупці знайомляться з продуктом (курортом і часто об’єктом у ролі орендаря), але реальні угоди найчастіше укладаються в міжсезоння.

Весна й осінь (низький сезон): До кінця квітня підйомники закриваються, і Куршевель входить у тиху фазу. Весняна відлига та міжсезоння (травень, червень) супроводжуються закриттям багатьох магазинів і ресторанів. Так само після короткого літа осінь (кінець вересня — листопад) є мертвим сезоном із мінімальною туристичною активністю. Історично це були періоди затишшя для курорту — час, коли власники шале роблять ремонти чи оновлення, персонал бере відпустки, а селище відновлює сили. Для ринку низький сезон — це період, коли пропозиція зазвичай найбільша і у покупців може з’явитися трохи більше можливості для торгу. Продавці, які виставляють об’єкти поза сезоном, усвідомлюють, що потенційних покупців менше — і якщо вони мотивовані, можуть трохи знизити ціну. Проте, оскільки власники нерухомості в Куршевелі зазвичай не перебувають у скрутному фінансовому становищі, не варто очікувати великих сезонних знижок — ринок не схожий на ринок сезонної оренди, де ціни сильно коливаються. Ціни на нерухомість улітку та в міжсезоння не падають; у кращому випадку з’являється трохи більше простору для торгу або шанс купити без конкуренції. Деякі досвідчені покупці спеціально планують свій пошук на весну: після інтенсивного лижного сезону кілька власників можуть розглянути продаж (особливо якщо нерухомість не здавалася або не використовувалася, як очікувалося). Також, у міжсезоння агенції нерухомості мають більше часу для роботи з клієнтами, що може дати покупцям більше уваги і можливість краще ознайомитися з пропозицією.

Літній сезон (другорядний високий сезон): Літо (липень–серпень) у Куршевелі значно набрало популярності, оскільки Альпи просувають себе як цілорічний напрямок. Хоча влітку тут не так людно, як взимку, цей період вже давно перестав бути другорядним. Сім’ї та любителі активного відпочинку приїжджають на піші походи, гірський велоспорт, трейловий біг, гольф (поруч) та для альпійського відпочинку. Клімат приємний (теплі дні, прохолодні ночі), краєвиди захоплюють, тож Куршевель і влітку стає розкішним гірським курортом. Ця тенденція має кілька наслідків: літні оренди тепер приносять значний дохід, багато шале та апартаментів здаються туристам з Європи, Близького Сходу (де часто шукають прохолоду влітку) та інших країн на тиждень. Заповнюваність у пік літа може досягати понад 70% для привабливих об’єктів snowonly.com. Орендні ставки нижчі, ніж взимку, але досить високі – наприклад, шале, що здається за €50 тис./тиждень узимку, може здатися за €15–€20 тис./тиждень у серпні. Для власників це означає, що майно не стоїть порожнім 8 місяців на рік; ним можна користуватися чи отримувати дохід протягом більшої частини року. Культурно імідж Куршевеля розширюється до двосезонного курорту, подібно до Межева або Шамоні. Інфраструктура, як-от підйомники, що працюють улітку (для пішоходів і велосипедистів) та фестивалі з музикою чи феєрверками, приваблюють гостей. Насправді по всіх Альпах курорти повідомляють про значне зростання літнього потоку туристів – у Шамоні продажі літніх абонементів на підйомники зросли на 46% за два роки dmproperties.com, а літня відвідуваність у самому Куршевелі стабільно зростає. Ця цілорічна привабливість підтримує вартість нерухомості, оскільки власники бачать більше можливостей використання (і потенційного доходу) від своїх інвестицій. Це також трохи згладжує сезонність бізнесу, роблячи селище більш життєздатним протягом усього року.

Вплив на доступність: Сезонний цикл впливає на те, коли нерухомість з’являється на ринку. Багато продавців віддають перевагу виставляти об’єкти наприкінці зими або навесні (після того, як скористались ще одним сезоном чи щоб скористатися весняним потоком туристів), щоб угоди могли завершитись улітку до наступної зими. Так само нові проекти часто планують здачу восени, щоб покупці могли скористатися новим житлом у зимовий сезон. Це означає, що восени часто буває багато закриттів угод і передач (нотаріальні контори в Альпах у жовтні–листопаді особливо завантажені, оскільки покупці хочуть дістати ключі до Різдва). Щодо оренди, власники мають вирішити ще на початку осені, чи будуть здавати об’єкт у пік сезону, чи користуватимуться ним самі, оскільки агенти з оренди починають просувати зимові шале вже з вересня для майбутнього сезону.

Динаміка цін: Можна було б припустити, що купівля взимку обходиться дорожче через підвищений попит – але на ринку нерухомості ціни в Куршевелі відносно стабільні протягом усього року (на відміну від готелів, ціни на житло не подвоюються взимку). Однак сприймана цінність об’єкта нерухомості найвища саме взимку: шале для катання на лижах виглядає найпривабливішим, коли воно оточене снігом і оживлене курортною атмосферою. Це інколи призводить до швидших продажів за початковою ціною саме взимку, тоді як той самий об’єкт, показаний у безлюдний міжсезонний період, може стати приводом для сміливішої цінової пропозиції. У цьому сенсі взимку можливі “емоційні покупки” – коли покупець закохується в місце на піку його атмосфери і платить повну ціну. З іншого боку, досвідчений інвестор, скоріше за все, оглядатиме об’єкт влітку, щоб перевірити можливі приховані взимку проблеми (стан даху, межі ділянки тощо) і вести переговори у більш спокійній атмосфері.

Тенденції користувачів – більш тривале перебування: Ще одна сезонна зміна полягає в тому, що власники (і орендарі) проводять у Куршевелі довші періоди, ніж раніше. Поширення віддаленої роботи призвело до того, що деякі власники зараз приїжджають на кілька місяців підряд – наприклад, із грудня до лютого – замість одного святкового тижня. Вони можуть працювати зі свого шале в будні, а кататися на лижах під час перерв, сприймаючи його як другий основний дім. Аналогічно, деякі приїжджають влітку на цілий місяць, щоб втекти від міського життя. Така тенденція розмиває сезонні межі й фактично підвищує попит на комфортні, “домашні” зручності (домашній офіс, надійний інтернет тощо, що Куршевель покращив, підключивши волоконно-оптичний інтернет у регіоні). Це ще раз підкреслює: Куршевель – це не просто тимчасовий гірськолижний курорт, а цілорічний альпійський осередок способу життя.

Підсумовуючи, сезонність у Куршевелі задає циклічний ритм ринку, де зима залишається домінуючим сезоном як для дозвілля, так і для ажіотажу, а літо зростає у своїй важливості. Хоча самі ціни на нерухомість не “стрибають” від сезону до сезону, терміни продажів, заселеність і пропозиції на ринку – однозначно сезонні. Досвідчені інвестори будуватимуть свою стратегію з урахуванням цього календаря: можливо, купуватимуть навесні, робитимуть апгрейд у міжсезоння, а отримуватимуть прибуток від оренди в пік сезону. Розширення туристичних сезонів (зимового і літнього) поступово вирівнює правила гри, роблячи актив більш цінним, оскільки він приносить дохід більшу частину року й інтегрований у спільноту, яка не закривається на “півроку на паузу”.

Інфраструктурні проєкти та зростання туризму

Оновлення інфраструктури для катання на лижах: Куршевель і Три Долини постійно інвестують у свою лижну інфраструктуру, розуміючи, що сучасний і ефективний досвід катання є ключем до збереження вартості нерухомості та залучення заможних відвідувачів. Останнім значним досягненням стало повністю оновлене канатне підйомник Saulire, яке знову відкриється взимку 2024/25 з абсолютно новими панорамними кабінами та підвищеним комфортом seecourchevel.com. Saulire — це знаковий підйомник (швидко піднімає лижників на висоту 2 700 м з видом на Монблан), і його модернізація підкреслює прагнення курорту до найкращих умов. Крім того, у початківських зонах Куршевеля 1850 з’явились нові криті “магістральні доріжкові” підйомники (конвеєрні підйомники), які замінили старіші, щоб забезпечити захищене та комфортне підняття для дітей і новачків seecourchevel.com. Протягом останніх років Куршевель також розширив системи засніження, щоб гарантувати наявність снігу з початку грудня до кінця квітня навіть у сезони з малою кількістю опадів. Наприклад, перед Чемпіонатом світу з гірськолижного спорту 2023 року (що проходив у Куршевелі-Мерібель), були вкладені мільйони у підготовку трас, нові ратраки і снігові гармати для забезпечення найвищого рівня катання. Зв’язок всередині лижної зони залишається безпрецедентним: Куршевель бездоганно з’єднаний із Мерібелем і Валь Торанс, а нові проекти, такі як канатна дорога Orelle-Cime Caron 2021 року (у “4-й долині”), ще більше зміцнили 3 Долини як єдиний великий ігровий майданчик snowonly.com. Для власників нерухомості ці покращення означають стабільну якість катання та кращий досвід для гостей, що своєю чергою підтримує високий попит на оренду й виправдовує високі ціни на нерухомість.

Розкішні зручності та розширення: Покращення на горі супроводжуються розвитком курортних селищ. Courchevel 1850 вже може похвалитися однією з найвищих концентрацій 5-зіркових готелів у світі (поза межами великих міст) businessinsider.com. Серед них відомі заклади, як Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée та інші, які балують гостей і підвищують статус курорту. Вражає, що Courchevel (усі рівні) налічує 7 ресторанів зі зірками Michelin, що є найбільшим показником у Альпах businessinsider.com, що закріплює його статус як кулінарної дестинації. Тренд рухається до досвідної розкоші: нові проєкти поєднують розміщення з галереями елітних магазинів, приватними клубами та оздоровчими центрами. Важливою подією стане відкриття готелю Maya Collection, ультра-люксового готелю у Courchevel, запланованого на грудень 2025 року voguebusiness.com. Також Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компанія, що стоїть за розкішними казино і готелями Монако) бере участь у проєктах у Courchevel, плануючи відкрити елітні шале та готельні об’єкти до 2026 року voguebusiness.com. Ці проєкти свідчать про те, що інвестори вкладають значні кошти в туристичну інфраструктуру Courchevel, очікуючи стабільного попиту. Курорт також готується відзначати 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, відкривши деякі з цих нових об’єктів та проводячи яскраві заходи voguebusiness.com. Для власників нерухомості прихід всесвітньо відомих операторів люксового сегменту є великим плюсом: це розширює привабливість курорту (залучаючи нових заможних гостей, які самі можуть стати покупцями нерухомості) та постійно оновлює престиж Courchevel. Присутність таких брендів, як Louis Vuitton, Dior, Cartier тощо у торговому районі Courchevel (у всіх є тут свої бутіки) додає космополітичної атмосфери voguebusiness.com.

Транспорт і доступність: Доступність Куршевелю завжди була частиною його розкішної привабливості. На курорті унікально розташований приватний альтипорт (аеропорт) просто над 1850, один із найвищих у Європі, що дозволяє малим приватним літакам і вертольотам приземлятися буквально на схилі businessinsider.com. Це означає, що VIP-персони можуть прилетіти прямо з Парижа чи Женеви до Куршевелю, уникаючи годин трансферу автомобілем. Альтипорт, відомий своєю короткою злітно-посадковою смугою під ухил, взимку подвійно служить туристичною атракцією (лижники зупиняються, щоб подивитися на зліт/посадку літаків) businessinsider.com. Щодо ширшої транспортної інфраструктури, то в регіоні відбуваються великі зміни: будується високошвидкісна залізниця Ліон–Турин (частина якої включає станцію в Сент-Жан-де-Мор’єн, приблизно за 45 хвилин на авто від Куршевелю), завершення якої очікується наприкінці десятиліття snowonly.com. Після завершення це значно скоротить час у дорозі з Парижа до Французьких Альп – потенційно залучаючи більше відвідувачів на вихідні. Уявіть собі: доїхати потягом із Парижа до Муатьє (містечко в долині для Куршевелю) лише за 4 години; це зробить Куршевель доступнішим для ще ширшої європейської аудиторії, включаючи тих, хто віддає перевагу подорожам без авіаперельотів. Окрім того, місцеві дорожні вдосконалення (дорога від Муатьє до Куршевелю роками модернізується та отримує кращі тунелі) продовжують підвищувати безпеку та зменшувати затори в пікові тижні. Загалом, ці покращення зміцнюють привабливість Куршевелю як зручного місця розкішного відпочинку попри його віддалене гірське розташування.

Сталий розвиток та довкілля: Усвідомлюючи дві основні загрози — зміну клімату та зростання вартості енергії, влада Куршевеля та оператори підйомників впроваджують заходи сталого розвитку. Societé des 3 Vallées (S3V), яка керує гірськолижними підйомниками, тепер забезпечує 100% підйомників відновлюваною енергією (гідроелектроенергія та сонячна енергія) seecourchevel.com. У 2024 році вони встановили сонячні панелі на станції фунікулера Ariondaz у Куршевелі Моріонді, щоб виробляти електроенергію на місці, якої достатньо для роботи крісельного підйомника завдяки сонячній енергії seecourchevel.com. Вони також інвестували в енергоефективні ратраки з GPS-навігацією, що оптимізує маршрути та зменшує витрати пального seecourchevel.com. У сфері забудови нові будинки відповідають суворішим стандартам утеплення, часто використовуються геотермальне опалення або сонячне нагрівання басейнів тощо. Курортна влада запровадила заходи, такі як субсидування енергомодернізації старих будівель. Навіть дрібна політика, наприклад, обов’язкова наявність зимових шин на транспорті у сезон за законом для безпеки seecourchevel.com, свідчить про увагу до сталості та безпеки. Такі зусилля забезпечують, що Куршевель залишиться життєздатною гірськолижною зоною у довгостроковій перспективі (зменшуючи вплив кліматичних змін) і стають перевагою для інвесторів із екологічною свідомістю. Крім того, з огляду на те, що заможні клієнти дедалі більше фокусуються на екологічній відповідальності, «зелений» курорт стає привабливішим. Усе це додає нематеріальної цінності нерухомості: добре керований, сталий курорт буде зберігати свій статус (а отже, й попит на нерухомість) далеко в майбутньому.

Події та глобальний профіль: Зірка Куршевеля сяяла на повну під час Чемпіонату світу з гірськолижного спорту FIS у лютому 2023 року, спільно проведеного з Мерібелем. Куршевель скористався міжнародною медіа-підтримкою та використав цю можливість, щоб продемонструвати свої об’єкти (включаючи новий фінішний стадіон і модернізовані підйомники). Успішний захід продемонстрував здатність Куршевеля впевнено проводити масштабні події, що обіцяє великі перспективи для майбутніх планів, таких як Олімпіада. Дійсно, Французькі Альпи (зокрема Куршевель) є серйозними претендентами на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року, і багато хто вважає, що вони отримають це право voguebusiness.com voguebusiness.com. Ця перспектива вже прискорила реалізацію деяких проектів – наприклад, планується редизайн “снігового фронту” Куршевель 1850 та станції підйомника Chenus з метою модернізації центральної зони курорту напередодні можливої олімпійської події voguebusiness.com. Якщо проведення Олімпіади буде підтверджено, очікується міні-бум на інфраструктурні інвестиції: покращення доріг, можливо, розширення готелів (щоправда, у випадку Куршевеля, ймовірно, тимчасові об’єкти через обмеження на постійне будівництво), а також загальна привабливість курорту. Навіть якщо Куршевель не буде офіційним майданчиком, він неодмінно прийматиме делегації або команди для тренувань (так було і на минулих Олімпіадах), і підйом у туризмі буде значним. Окрім цього, святкування 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, супроводжуватиметься особливими подіями, можливо, відкриттям нових музеїв чи культурних об’єктів, що відзначають піонерську роль Куршевеля як спеціально збудованого гірськолижного курорту (заснований у 1946 році). Такі інвестиції в культуру додають курорту ще більше привабливості поза межами гірськолижного спорту.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Аналіз ринку 2025: ціни, попит, пропозиція та профіль покупця

Ціни на нерухомість у 2025 році: Ціни на нерухомість у Куршевелі 1850 є винятково високими і продовжують зростати. Станом на середину 2025 року якісні об’єкти в Куршевелі починаються приблизно з €11,000–€14,000 за квадратний метр і швидко зростають у преміальних локаціях investropa.com. За оцінками, розкішні шале в Куршевелі 1850 регулярно продаються по €30,000+ за м², а найбільш престижні об’єкти досягають захмарних €33,200 за м² на самому піку investropa.com. Для порівняння, ці показники перевищують інші французькі курорти – навіть Валь д’Ізер (ще один елітний курорт) має середню ціну ~€16,100 за м² і максимуми близько €30,000 investropa.com investropa.com – що підкреслює цінову премію Куршевеля. В абсолютних цифрах 100-метрові апартаменти у 1850 можуть легко коштувати €3–3,5 мільйона (приблизно €35,000/м²) snowonly.com, а окремі шале регулярно продаються в діапазоні €10–€50 мільйонів залежно від розміру, розташування та зручностей.

Зростання цін 2024–2025: Ринок демонстрував вражаючий імпульс зростання на порозі 2025 року. У 2024 році Куршевель 1850 очолив усі Французькі Альпи з підвищенням цін на 9%, що значно перевищує середній альпійський показник приблизно 3% investropa.com dmproperties.com. Це зростання відображає хвилю попиту після пандемії та тривалу дефіцитність нерухомості в 1850. Для порівняння, інші престижні курорти показали стабільне, але нижче зростання (Валь-д’Ізер +5–7%, Межева +4–6% у 2024 році) investropa.com. Значне зростання цін у Куршевелі пояснюється “жорстким дефіцитом пропозиції” — дуже мало нових об’єктів на тлі активного попиту з боку покупців dmproperties.com. На початку 2025 року ціни продовжують зростати, і прогнози вказують на загальне зростання вартості альпійської нерухомості на 3–7% у 2025 році investropa.com. Очікується, що Куршевель покаже результат на вищому рівні цього діапазону завдяки надзвичайному попиту. Коротко кажучи, ринок 2025 року характеризується рекордно високими цінами та тривалим динамікою ринку продавця у Куршевелі 1850.

Попит і демографія покупців: Попит на нерухомість у Куршевелі дійсно глобальний і значною мірою формують його особи з високим рівнем статків. Міжнародні покупці домінують, головним чином завдяки великому інтересу з боку Великої Британії та США, а також зростаючій кількості азіатських покупців investropa.com investropa.com. Американські покупці стали особливо помітними за останні кілька років – завдяки сильному долару (що робить активи, номіновані в євро, відносно дешевшими) – і шукають елітні шале у топових курортах, таких як Куршевель та Валь-д’Ізер investropa.com. Британські покупці залишаються дуже активними, незважаючи на Brexit, зберігаючи давню популярність Куршевеля серед британської еліти. Також зростає інтерес з боку Китаю, Сінгапуру та Гонконгу, оскільки азійські ультрабагатії відкривають для себе престиж володіння нерухомістю в Альпах investropa.com (їх приваблюють чудові лижні школи для їхніх сімей та принада альпійського стилю життя як інвестиції). Історично Куршевель 1850 був місцем відпочинку для заможних європейців і жителів Близького Сходу – і особливо російські олігархи та мільярдери були ключовими гравцями, купуючи найрозкішніші шале (кілька росіян досі володіють тут нерухомістю) businessinsider.com businessinsider.com. Геополітичні чинники останнім часом обмежили нові російські інвестиції, але цю нішу швидко зайняли інші (наприклад, американці). Типовий покупець нерухомості в Куршевелі у 2025 році — це ультрабагатий індивід або сімейний офіс, який шукає розкішний другий дім, що одночасно є інвестицією та символом статусу. Стійкість і ліквідність цієї категорії покупців допомагає підтримувати високий попит навіть під час економічних коливань.

Обмеження пропозиції: Однією з визначальних рис ринку Куршевель 1850 є жорстке обмеження пропозиції. Курорт невеликий і географічно обмежений – він розташований на гірському схилі, і більша частина землі, придатної для забудови, вже зайнята шале, готелями або захищеними лісами/лижними трасами. Нове будівництво рідкісне й суворо контролюється місцевою владою (щоб зберегти альпійське середовище й ексклюзивний характер) investropa.com. Фактично, Куршевель не може розростатися або масово забудовуватися; будь-які додатки, як правило, є бутиковими, преміальними проєктами або замінами старих будівель. У результаті в будь-який момент кількість об’єктів, які виставлені на продаж у 1850, є надзвичайно малою (часто на ринку відкрито продається лише кілька шале, інші переходять з рук у руки поза ринком). Багато власників тримають нерухомість у довгостроковій перспективі (деякі об’єкти передаються у спадщину в сім’ях або між друзями приватно). Наприкінці 2024 року, наприклад, місцеві агенти відзначили нерівновагу між продавцями та покупцями у 1850 – деякі власники виставляли старі шале за надзвичайно високими цінами через відсутність конкуренції, що призводило до довгих переговорів freespiritalpine.com. Однак усе, що дійсно преміальне й правильно оцінене, зазвичай продається швидко, адже бажаючих купити більше, ніж доступних шале. Ця хронічна нестача пропозиції створює тиск на зростання цін – надлишковий попит не має куди подітися. Це також означає, що ринок Куршевеля в певному сенсі захищений: навіть якщо попит трохи знизиться, дефіцит підтримує вартість. Підсумовуючи, у 2025 році в Куршевель 1850 попит значно перевищує пропозицію, що є рецептом для збереження високих цін і швидких продажів кращих об’єктів.

Тенденції розкішних шале та апартаментів у 2025 році

Шалети – ультрарозкіш та альпійська традиція: Шалети є візитною карткою нерухомості Куршевеля 1850, і останні тенденції показують, що покупці шукають готову до заселення, ультрасучасну розкіш у традиційному фасаді шале. Багато з найзатребуваніших об’єктів – це новозбудовані або капітально відремонтовані шале, які поєднують автентичні альпійські фасади (старе дерево, камінь і характерні дахи шале) із сучасними інтер’єрами. Покупці класу люкс у 2025 році надають перевагу шале з усіма мислимими зручностями: криті басейни або спа, оздоровчі комплекси (сауна, хамам, спортзал), приватні кінотеатри, винні погреби, опалювані гаражі та доступ “ski-in/ski-out” прямо на схили. Такі повністю оснащені “п’ятизіркові” шале мають найвищу ціну за м² і зазвичай продаються дуже швидко. Для порівняння, старі шале, які потребують ремонту, часто стикаються з певними проблемами з ціноутворенням – нещодавно спостерігається «конфлікт між вимогами продавців і тим, що готові запропонувати покупці» щодо шале, яким десять-двадцять років, і які не були оновлені freespiritalpine.com. Покупці готові платити найвищу ціну за шале в ідеальному стані або новобудови, але якщо інтер’єр застарілий або бракує сучасних оздоровчих зон, вони зараз очікують знижку чи простір для торгу freespiritalpine.com. Ця тенденція створює можливість: інвестори, готові відремонтувати старий об’єкт, можуть суттєво підвищити його цінність. Загалом, планка для “люксового шале” у 2025 році дуже висока – сучасний альпійський шик, технологічно оснащені “розумні будинки” і готельний комфорт стали нормою у преміальному сегменті Куршевеля 1850.

Квартири – Новобудови та обслуговувані резиденції: Хоча шале залишаються в центрі уваги, розкішні апартаменти стали важливою частиною ринку нерухомості Куршевелю, особливо в районах 1650 (Моріон) і 1550 (Віллідж), а також як резиденції з можливістю виїзду/заїзду на лижах у 1850. Останні роки ознаменувалися появою нових проєктів апартаментів, які орієнтовані на покупців, що шукають поєднання розкоші та зручності. Наприклад, комплекси Sundance Lodge і Steamboat Lodge у Куршевелі 1650 (заплановане завершення наприкінці 2025 року) пропонують готельні послуги п’ятизіркового рівня – консьєрж-сервіс, басейни, спа, ресторани на території – усе це поєднано з приватною власністю на апартаменти freespiritalpine.com. Такі резиденції варіюються від практичних “закрив і поїхав” двокімнатних квартир до просторих пентхаусів на 5–6 спалень, які не поступаються за розміром шале freespiritalpine.com. Концепція полягає у наданні альтернативи шале – усі переваги способу життя з меншими турботами щодо обслуговування. Такі об’єкти добре сприймаються: покупцям подобається можливість повного управління апартаментами, а також здачі їх в оренду під час їхньої відсутності (деякі мають орендні програми). Щодо дизайну, тренди для апартаментів схожі на шале: використання якісних місцевих матеріалів (старі дерев’яні балки, кам’яні каміни) у поєднанні зі стильними сучасними альпійськими інтер’єрами. Великі панорамні вікна, високі стелі та відкриті простори для життя, що максимально відкривають краєвиди, зустрічаються часто. Ще одна тенденція – гнучкий простір у новобудовах: кімнати, які можуть слугувати додатковими спальнями, кабінетами чи медіазалами, щоб підлаштовуватись під потреби власників (відображаючи довші періоди перебування та навіть дистанційну роботу). У самому Куршевелі 1850 пропозиція квартир обмежена (селище здебільшого складається з шале та готелів), але там, де квартири є, це часто ексклюзивні шале-подібні будівлі лише на 4–10 апартаментів, що зберігає атмосферу приватності та престижу.

Тенденції щодо зручностей та стилю життя: “Велнес” витісняє катання на лижах як пріоритет – це помітний зсув у трендах альпійської нерухомості dmproperties.com. У Куршевелі це видно за тим, як оснащують шале і апартаменти. Покупці нині дуже цінують внутрішні велнес-зручності та можливість користування протягом року. Багато нових чи оновлених шале мають спеціальні спа-зони, йога-студії чи фітнес-зали, усвідомлюючи, що власники і гості проводять майже стільки ж часу за відпочинком та оздоровленням, як і на схилах. Девелопери також дбають про енергоефективність і технології – встановлюють сучасну ізоляцію, теплові насоси, тришарові склопакети тощо як для дотримання нових нормативів, так і для приваблення еко-свідомих покупців класу люкс. Системи “розумний дім” (керування освітленням, опаленням, безпекою, навіть попередній прогрів сауни) стали стандартом у преміальних об’єктах. Додатково популярна біофільна концепція – інтеграція природних елементів, максимальне природне світло й панорамні краєвиди на гори, що цілком відповідає велнес-тематиці.

На архітектурному фронті Куршевель дотримується суворих дизайн-кодів, аби зберегти шарм шале, тому зовнішньо тенденція – це еволюція, а не революція. Нові шале досі виглядають як традиційні (двосхилі дахи, дерев’яні фасади), але вони більші й більш витончені, ніж старі сільські будиночки. Деякі з найновіших “шале” фактично є мінівіллами (понад 1000 кв м), але ретельно замасковані під дерево і камінь. Постійний наплив люксового рітейлу та ресторанів (понад 40 дизайнерських бутіків і безліч закладів високої кухні в 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) доповнює тренд на нерухомість – сучасні власники очікують повний розкішний екосистему. Підсумовуючи, тренди нерухомості Куршевеля 1850 на 2025 рік підкреслюють найкращі оздоровчі зручності, модерновий альпійський дизайн і насичене сервісом життя (або зі штатною прислугою у шале, або в резиденціях із повним обслуговуванням). Ринок реагує на вимоги покупців щодо цілорічного притулку, що пропонує значно більше, ніж просто місце для ночівлі після катання на лижах.

Інвестиційні можливості та прогнозована рентабельність

Потенціал зростання капіталу: Нерухомість Куршевелю 1850 часто розглядається як блакитна фішка для інвестицій, що забезпечує надійне збереження капіталу та довгострокове зростання, а не швидкі спекулятивні прибутки. Динаміка вражає – вартість нерухомості у Французьких Альпах зросла в середньому на ~30% з 2020 року (приблизно 5,5% щороку) investropa.com investropa.com, а кращі курорти показали ще вищі темпи зростання, особливо після пандемії. У випадку Куршевелю ціни в останні роки різко зросли (наприклад, +9% лише у 2024 році) investropa.com, встановлюючи нові орієнтири. Надалі, хоча темпи можуть сповільнюватися, експерти прогнозують помірне зростання на ~3–7% на рік на альпійських ринках до 2026 року investropa.com. Для ультрапрестижного району як 1850 можна обґрунтовано очікувати зростання цін у верхніх межах цього діапазону, якщо не станеться серйозних потрясінь. Це означає, що шале за €10 мільйонів вже через кілька років може органічно зрости у ціні до €11–12 мільйонів лише завдяки ринковому підвищенню. До того ж, унікальний дефіцит пропозиції на фоні попиту в Куршевелі дозволяє розраховувати на вище середнього зростання – у разі нової хвилі заможних покупців (наприклад, із ринків, що розвиваються чи на фоні сильної економіки) ціни можуть зробити ривок через обмежену пропозицію. Суть у тому, що перспективи зростання капіталу залишаються високими, а стратегія “купити й тримати” – вигідною. Навіть у дуже довгостроковій перспективі альпійська нерухомість преміум-класу показує стабільне зростання (наприклад, вартість шале преміум-класу зросла в середньому на ~33% із 2008 року, а темпи прискорилися після 2020) investropa.com.

Орендна дохідність та прибуток: Інвесторам варто враховувати, що орендна дохідність у Куршевелі 1850 відносно низька у процентному відношенні, що є типовим явищем для ультралюксових ринків. Через дуже високі ціни на придбання, орендний дохід, хоч і значний в абсолютних цифрах, у підсумку дає помірну річну дохідність. Типові чисті орендні доходи складають близько 2–3% у топових курортах, таких як Куршевель snowonly.com. Для порівняння, менш пафосні райони французьких Альп можуть давати 4–4,5% чистого доходу snowonly.com, а середній показник по Франції (усі типи нерухомості) становить близько 6% mansion-properties.com. Тобто, інвестор у Куршевелі зазвичай надає перевагу капітальному зростанню та особистому користуванню, а не високим грошовим доходам. Наприклад, нерухомість вартістю €5 мільйонів може принести близько €200 тис. на рік у якості оренди (якщо здавати у пікові тижні), що після витрат дає ~€150 тис. чистого доходу – приблизно 3% дохідності. Однак, ці цифри не відображають високі орендні ставки і можливість перекрити витрати на утримання. Під час пікових зимових тижнів (Новий рік, шкільні канікули) тижнева плата за оренду топових шале може перевищувати €80 000–€100 000 businessinsider.com. Навіть невеликі люксові апартаменти у піковий сезон приносять десятки тисяч євро на тиждень. Якщо власник погодиться здавати свою нерухомість, наприклад, на 8–10 тижнів взимку та на кілька тижнів влітку, можна покрити значну частину річних витрат (персонал, обслуговування, податки) і навіть отримати прибуток, при цьому залишаючи за собою можливість особисто користуватися нерухомістю протягом частини року.

Варто також зазначити, що попит на оренду в Куршевелі дуже високий у ті тижні, коли власники пропонують свої будинки. Альпійські спеціалісти з нерухомості звітують, що добре розташовані шале можуть досягати 70–90% заповнюваності протягом зими (і навіть влітку) snowonly.com. Розвиток цілорічного туризму призвів до того, що липень–серпень тепер також приносять суттєвий дохід (хоча і менший, ніж взимку). Таким чином, досвідчений власник може досягти майже повної завантаженості у високий сезон і розраховувати на кращу ефективну дохідність. Деякі об’єкти керуються агентствами з оренди люксових турів чи шале, що спрощує цей процес.

Інвестиційні стратегії та можливості: Для інвесторів існує кілька підходів, які дозволяють максимізувати прибуток у Куршевелі:

• Ремонтні інвестиції: Як вже зазначалося, старі шале в A+ локаціях, що потребують модернізації, іноді можна придбати з невеликою відносною знижкою. Інвестування у високоякісний ремонт (з підвищенням енергоефективності, новими зручностями) суттєво підвищує вартість нерухомості, а також її привабливість для оренди. З огляду на регуляторний тиск щодо енергоефективного житла, такі оновлення також захищають інвестиції у майбутньому.
• Повернення ПДВ на новобудови: Франція пропонує привабливу пільгу для тих, хто купує новобудови у туристичних зонах. Якщо ви купуєте нову нерухомість і зобов’язуєтесь здавати її в оренду з меблями та готельними послугами (наприклад, прибирання, сніданки) на визначену кількість тижнів, ви маєте право на повернення 20% ПДВ від ціни покупки freespiritalpine.com. У контексті Куршевеля 20% від багатомільйонної покупки – це суттєва сума, фактично миттєве збільшення власного капіталу. Багато покупців нових апартаментів у Куршевелі 1650, наприклад, користуються цією схемою: фінансують ПДВ під час будівництва, а потім повертають його після покупки, вступаючи до програми оренди. Це покращує дохідність інвестицій та фінансові потоки, роблячи прибутковість від оренди більш привабливою у перші роки.
• Моделі спільного користування: Деякі інвестори об’єднуються з друзями чи родиною, щоб спільно володіти шале (неформально або через ТОВ), розподіляючи час користування та витрати. З огляду на високі ціни це може мати сенс, і при ретельному плануванні кожен учасник зможе використати кращі тижні. Також з’являється тренд дробової власності або приватних клубів власників, де інвестори купують “частку” ультра-елітного шале (однак слід бути обережними та забезпечити юридичну прозорість – це поки нова концепція).
• Порівняльна цінність у менш відомих районах: Хоча сам Куршевель дорогий, інвестори іноді розглядають покупку в його околицях (наприклад, Куршевель Моріон/1650, Куршевель Вілажь/1550 або поруч Ла Танія). Ці райони входять до того ж лижного регіону й користуються престижем Куршевеля, але ціни на нерухомість тут можуть бути нижчими. Наприклад, супутникові села у Трьох долинах можуть коштувати на 50–70% дешевше за м², ніж у 1850 investropa.com investropa.com, і їхня дохідність від оренди (4%+ чистими) часто перевищує дохідність відомих курортів snowonly.com. Недоліком є слабше зростання капіталу та інша орендна аудиторія, але як “інвестиційна стратегія” деякі покупці диверсифікують вкладення між преміальними й перспективними курортами.

Підсумовуючи, очікуваний прибуток у Куршевелі 1850 формується завдяки поєднанню помірного доходу від оренди та потужного зростання капіталу. Покупець у 2025 році може розраховувати на однозначні річні прирости вартості (з урахуванням складних відсотків на дуже високій базовій вартості) та можливість покривати витрати за рахунок оренди, яка, хоча й дає лише кілька відсотків, є значною в євроеквіваленті. З огляду на фундаментальні характеристики ринку Куршевеля, навіть консервативна стратегія утримання власності до 2028 року ймовірно забезпечить суттєву загальну віддачу, поєднуючи зростання вартості активу та будь-які орендні дивіденди. Головне — купувати якість (розташування та технічний стан), адже трофейна нерухомість завжди буде найбажанішою — це гарантує як високу ліквідність, так і преміальне ціноутворення під час майбутнього виходу з інвестиції. На підтвердження впевненості у ринку: експертні аналітики називають тренд альпійської нерухомості «безсумнівно висхідним» та підкреслюють, що ключові курорти на кшталт Куршевеля мають надзвичайно міцні фундаментальні показники на перспективу investropa.com investropa.com.

Регулювання та державна політика, що впливають на ринок нерухомості

Закони про енергоефективність (“Loi Climat”): Значна зміна політики, що впливає на французький ринок нерухомості — це поступова заборона здавання в оренду нерухомості з низькими енергетичними рейтингами. Починаючи з 2025 року, житлові будинки з енергетичним класом “G” не можна буде офіційно здавати в оренду у Франції mansion-properties.com. До 2028 року ця заборона пошириться на нерухомість класу “F”, а пізніше, у 2034 році, — на клас “E”. У гірськолижних курортах багато традиційних шале, збудованих десятиліттями тому, можуть потрапляти до цих низьких категорій енергоефективності (через одинарне скління, недостатню ізоляцію, застарілі системи опалення тощо). Для власників у Куршевелі це стало нагальною проблемою: щоб зберегти потенціал для отримання доходу від оренди, нерухомість має відповідати сучасним вимогам. Уже зараз спостерігається “відтік до якості”, коли покупці зосереджують увагу на новіших, добре утеплених шале або на тих, які вже модернізовані із сучасними системами опалення та утеплення investropa.com investropa.com. Старі шале з поганими рейтингами стикаються з двояким ринком: їх або продають зі знижкою чи взагалі не продають, або власники інвестують у вдосконалення (сонячні панелі, теплові насоси, краще утеплення), щоб покращити рейтинг. Ці правила, дещо парадоксально, підтримали зростання цін на якісну нерухомість – оскільки житло, що відповідає класам A/B за енергоефективністю, стає ще ціннішим і більш затребуваним investropa.com investropa.com. У Куршевелі 1850 у багатьох розкішних шале вже провели реновації із встановленням потрійного скління, геотермального опалення тощо, щоб вони залишалися привабливими для здачі в оренду. Загалом ця політика веде ринок до сталого розвитку, що в довгостроковій перспективі підвищує якість житлового фонду і відповідає особистим цінностям багатьох покупців (багато власників з високим рівнем доходу цінують еко-ініціативи як частину стандарту розкоші).

Регулювання короткострокової оренди: Регіони Франції з розвиненим туризмом намагаються знайти баланс між прибутковою короткостроковою орендою та потребами місцевої громади. У деяких альпійських містах (особливо більших, як Шамоні) місцева влада обмежила кількість туристичних оренд або запровадила спеціальні дозволи для їх ведення dmproperties.com investropa.com. Наприклад, у Шамоні було запроваджено квоти на відпускну оренду у певних зонах, щоб звільнити житло для місцевих мешканців та сезонних працівників. Водночас менші розміри Куршевелю та його орієнтація як курорту означають, що тут ще не встановлювали суворих обмежень (економіка залежить від оренди), але це не виключає контролю з боку держави. Власники нерухомості у Куршевелі повинні реєструвати свої об’єкти для короткострокової оренди та сплачувати туристичні податки. У разі появи нових правил – наприклад, обмеження кількості тижнів здачі в оренду або вимоги основного місця проживання для необмеженої здачі – це може вплинути на інвестиційну привабливість. Однак з огляду на профіль Куршевелю 1850 (здебільшого розкішні другі домівки та туристична інфраструктура), така політика, ймовірно, буде поступовою. Варто зазначити, що обмеження пропозиції оренди у містах, як Шамоні, призводить до того, що зростає попит (і ціни) на ті об’єкти, які доступні investropa.com investropa.com. Схожий ефект може виникнути й у Куршевелі: якщо оренду обмежать, ексклюзивні об’єкти, що лишилися на ринку, можуть стати ще більш затребуваними серед заможних туристів. За цим питанням варто стежити, але станом на 2025 рік Куршевель залишається дуже дружнім ринком для оренди, без конкретних місцевих заборон на відпускну оренду (за винятком національного законодавства).

Податки на другі домівки: Французький уряд та місцеві комуни впровадили податки, спрямовані на власників других домівок, до яких належать багато власників нерухомості в Куршевелі. До цих заходів належать підвищені надбавки до taxe d’habitation у районах, офіційно визнаних такими, де відчувається дефіцит житла для місцевих (zones tendues). Департамент Савоя, в якому розташований Куршевель, дозволяє надбавку до 60% до податків на друге житло в окремих випадках. Крім того, деякі популярні курорти мають податок на порожнє житло, щоб не заохочувати залишати нерухомість незаселеною. На практиці для шале вартістю кілька мільйонів євро ці місцеві податки відносно незначні (кілька тисяч євро щорічно більше) і не відлякують заможних покупців investropa.com. Національна податкова система Франції має деякі переваги для інвесторів: немає загального “податку для іноземних покупців”, і у 2018 році Франція відома тим, що змінила податок на статки, зробивши його застосовним лише до нерухомості (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), який стосується чистих активів у нерухомості понад 1,3 млн євро з прогресивною ставкою приблизно до 1,5%. Багато закордонних покупців просто враховують це як частину вартості володіння нерухомістю у Франції. На доходи від оренди іноземні власники сплачують французький прибутковий податок (існують угоди щодо уникнення подвійного оподаткування), проте можуть віднімати витрати, а привабливі схеми, як LMNP (статус мебльованої оренди), надають пільгові податкові умови. Крім того, існують податкові пільги для оренди: дохід від оренди мебльованої нерухомості часто можна зменшити на суму амортизації та витрат, іноді отримуючи дуже низьку оподатковувану базу за ефективного управління шале. Ще одна ключова перевага — для нових будівництв, як зазначено вище: ПДВ (20%) може бути повернений якщо нерухомість здається з послугами, що суттєво підвищує прибутковість freespiritalpine.com. Також існують податкові кредити й гранти на еко-реновації (в рамках екологічних ініціатив Франції). Загалом, регуляторне середовище у Франції вважається стабільним і досить прозорим mansion-properties.com. Інвестори користуються значним юридичним захистом (право власності добре захищене) mansion-properties.com, а прагнення Франції до сталого розвитку орендованого житла ймовірно підвищує довгострокову вартість нерухомості, що відповідає вимогам.

Суворі правила планування та будівництва: Розвиток у Куршевелі 1850 регулюється суворими містобудівними нормами, спрямованими на збереження гірського довкілля та ексклюзивності курорту. Loi Montagne (Гірський закон) та місцеві плани забудови обмежують великомасштабну забудову, особливо вище певних висот. На практиці це означає, що нові дозволи на будівництво є рідкістю – робиться акцент на реконструкцію існуючих будівель замість освоєння незайманих земель investropa.com. Обмеження по висоті гарантують, що шале залишаються компактними (тут немає хмарочосів), а архітектурні правила зберігають класичну естетику шале. До того ж, будівництво нових курортних резиденцій в Альпах часто вимагає надання певних переваг для громади (як-от облаштування паркінгу або підтримка місцевого житла для сезонних працівників) у вигляді компромісу. Ці політики фактично закріплюють дефіцит нерухомості в Куршевелі. Для власників це хороша новина, адже це запобігає надмірній забудові, яка могла б інакше знизити цінність нерухомості або зруйнувати шарм курорту. З іншого боку, проекти реконструкції можуть бути дорогими і тривалими через труднощі з дозволами – але більшість покупців класу “люкс” приймають це як ціну за свою частку раю. Варто відзначити, що у Швейцарії правила навіть суворіші (наприклад, ліміт Lex Weber на друге житло), тоді як у Франції розвиток все ще дозволяється, хоча й контрольовано. Місцева рада Куршевелю має балансувати між екологічною стійкістю (ризики лавин, трафік, водні ресурси) та статусом курорту світового рівня. Недавні інфраструктурні оновлення (наприклад, нові підйомники) зазвичай супроводжуються екологічними оцінками, а за можливості модернізують існуючі об’єкти замість того, щоб споруджувати нові.

Підсумовуючи, регулятивне середовище у 2025 році для власників майна в Куршевелі визначається прагненням до якості та дотримання норм: енергоефективні будинки, відповідальна оренда та контрольований розвиток. Ці заходи, хоч і ускладнюють процес для власників, як правило підвищують довгострокову цінність та ексклюзивність нерухомості в Куршевелі. Покупцям радять впевнитись, що об’єкти або вже відповідають новим стандартам, або можуть бути модернізовані, а також залучати місцевих експертів для податкової оптимізації та орендних питань. Важливо, що Франція вітає іноземних покупців (жодних обмежень по громадянству при покупці), що зберігає пул покупців у Куршевелі дуже широким – від Європи до Америки й Азії.

Сезонна динаміка та її вплив на ціни й доступність

Зимовий пік сезону (високий сезон): Courchevel 1850 є насамперед гірськолижним курортом, а взимку селище справді оживає – це має прямий вплив на використання та ціни на нерухомість. Грудень–квітень — це період пікового сезону, а Різдво/Новий рік та лютий (шкільні канікули) є абсолютними вершинами. Саме в ці періоди попит на житло злітає до небес. Власники шале, які здають свої помешкання, часто отримують більшу частину річного доходу від оренди лише за 2–3 тижні свят. У результаті ціни на оренду взимку надзвичайно високі (наприклад, €50k+ на тиждень за розкішне шале з 4 спальнями — це стандарт на тиждень Нового року). Активність у продажах також може різко зростати взимку, оскільки заможні відвідувачі іноді вирішують, що хочуть володіти своїм шматочком Куршевеля після того, як спробують такий стиль життя. Також не рідкість, коли під час пікового сезону поспішно організовують перегляди нерухомості з ініціативи зачарованих орендарів. Водночас, пропозиція на продаж зазвичай найменша взимку — багато власників відкладають розміщення об’єктів до весни/літа, щоб не втрачати вигідні зимові оренди чи особистий відпочинок. Тому зимою покупці знайомляться з продуктом (курортом і часто об’єктом у ролі орендаря), але реальні угоди найчастіше укладаються в міжсезоння.

Весна й осінь (низький сезон): До кінця квітня підйомники закриваються, і Куршевель входить у тиху фазу. Весняна відлига та міжсезоння (травень, червень) супроводжуються закриттям багатьох магазинів і ресторанів. Так само після короткого літа осінь (кінець вересня — листопад) є мертвим сезоном із мінімальною туристичною активністю. Історично це були періоди затишшя для курорту — час, коли власники шале роблять ремонти чи оновлення, персонал бере відпустки, а селище відновлює сили. Для ринку низький сезон — це період, коли пропозиція зазвичай найбільша і у покупців може з’явитися трохи більше можливості для торгу. Продавці, які виставляють об’єкти поза сезоном, усвідомлюють, що потенційних покупців менше — і якщо вони мотивовані, можуть трохи знизити ціну. Проте, оскільки власники нерухомості в Куршевелі зазвичай не перебувають у скрутному фінансовому становищі, не варто очікувати великих сезонних знижок — ринок не схожий на ринок сезонної оренди, де ціни сильно коливаються. Ціни на нерухомість улітку та в міжсезоння не падають; у кращому випадку з’являється трохи більше простору для торгу або шанс купити без конкуренції. Деякі досвідчені покупці спеціально планують свій пошук на весну: після інтенсивного лижного сезону кілька власників можуть розглянути продаж (особливо якщо нерухомість не здавалася або не використовувалася, як очікувалося). Також, у міжсезоння агенції нерухомості мають більше часу для роботи з клієнтами, що може дати покупцям більше уваги і можливість краще ознайомитися з пропозицією.

Літній сезон (другорядний високий сезон): Літо (липень–серпень) у Куршевелі значно набрало популярності, оскільки Альпи просувають себе як цілорічний напрямок. Хоча влітку тут не так людно, як взимку, цей період вже давно перестав бути другорядним. Сім’ї та любителі активного відпочинку приїжджають на піші походи, гірський велоспорт, трейловий біг, гольф (поруч) та для альпійського відпочинку. Клімат приємний (теплі дні, прохолодні ночі), краєвиди захоплюють, тож Куршевель і влітку стає розкішним гірським курортом. Ця тенденція має кілька наслідків: літні оренди тепер приносять значний дохід, багато шале та апартаментів здаються туристам з Європи, Близького Сходу (де часто шукають прохолоду влітку) та інших країн на тиждень. Заповнюваність у пік літа може досягати понад 70% для привабливих об’єктів snowonly.com. Орендні ставки нижчі, ніж взимку, але досить високі – наприклад, шале, що здається за €50 тис./тиждень узимку, може здатися за €15–€20 тис./тиждень у серпні. Для власників це означає, що майно не стоїть порожнім 8 місяців на рік; ним можна користуватися чи отримувати дохід протягом більшої частини року. Культурно імідж Куршевеля розширюється до двосезонного курорту, подібно до Межева або Шамоні. Інфраструктура, як-от підйомники, що працюють улітку (для пішоходів і велосипедистів) та фестивалі з музикою чи феєрверками, приваблюють гостей. Насправді по всіх Альпах курорти повідомляють про значне зростання літнього потоку туристів – у Шамоні продажі літніх абонементів на підйомники зросли на 46% за два роки dmproperties.com, а літня відвідуваність у самому Куршевелі стабільно зростає. Ця цілорічна привабливість підтримує вартість нерухомості, оскільки власники бачать більше можливостей використання (і потенційного доходу) від своїх інвестицій. Це також трохи згладжує сезонність бізнесу, роблячи селище більш життєздатним протягом усього року.

Вплив на доступність: Сезонний цикл впливає на те, коли нерухомість з’являється на ринку. Багато продавців віддають перевагу виставляти об’єкти наприкінці зими або навесні (після того, як скористались ще одним сезоном чи щоб скористатися весняним потоком туристів), щоб угоди могли завершитись улітку до наступної зими. Так само нові проекти часто планують здачу восени, щоб покупці могли скористатися новим житлом у зимовий сезон. Це означає, що восени часто буває багато закриттів угод і передач (нотаріальні контори в Альпах у жовтні–листопаді особливо завантажені, оскільки покупці хочуть дістати ключі до Різдва). Щодо оренди, власники мають вирішити ще на початку осені, чи будуть здавати об’єкт у пік сезону, чи користуватимуться ним самі, оскільки агенти з оренди починають просувати зимові шале вже з вересня для майбутнього сезону.

Динаміка цін: Можна було б припустити, що купівля взимку обходиться дорожче через підвищений попит – але на ринку нерухомості ціни в Куршевелі відносно стабільні протягом усього року (на відміну від готелів, ціни на житло не подвоюються взимку). Однак сприймана цінність об’єкта нерухомості найвища саме взимку: шале для катання на лижах виглядає найпривабливішим, коли воно оточене снігом і оживлене курортною атмосферою. Це інколи призводить до швидших продажів за початковою ціною саме взимку, тоді як той самий об’єкт, показаний у безлюдний міжсезонний період, може стати приводом для сміливішої цінової пропозиції. У цьому сенсі взимку можливі “емоційні покупки” – коли покупець закохується в місце на піку його атмосфери і платить повну ціну. З іншого боку, досвідчений інвестор, скоріше за все, оглядатиме об’єкт влітку, щоб перевірити можливі приховані взимку проблеми (стан даху, межі ділянки тощо) і вести переговори у більш спокійній атмосфері.

Тенденції користувачів – більш тривале перебування: Ще одна сезонна зміна полягає в тому, що власники (і орендарі) проводять у Куршевелі довші періоди, ніж раніше. Поширення віддаленої роботи призвело до того, що деякі власники зараз приїжджають на кілька місяців підряд – наприклад, із грудня до лютого – замість одного святкового тижня. Вони можуть працювати зі свого шале в будні, а кататися на лижах під час перерв, сприймаючи його як другий основний дім. Аналогічно, деякі приїжджають влітку на цілий місяць, щоб втекти від міського життя. Така тенденція розмиває сезонні межі й фактично підвищує попит на комфортні, “домашні” зручності (домашній офіс, надійний інтернет тощо, що Куршевель покращив, підключивши волоконно-оптичний інтернет у регіоні). Це ще раз підкреслює: Куршевель – це не просто тимчасовий гірськолижний курорт, а цілорічний альпійський осередок способу життя.

Підсумовуючи, сезонність у Куршевелі задає циклічний ритм ринку, де зима залишається домінуючим сезоном як для дозвілля, так і для ажіотажу, а літо зростає у своїй важливості. Хоча самі ціни на нерухомість не “стрибають” від сезону до сезону, терміни продажів, заселеність і пропозиції на ринку – однозначно сезонні. Досвідчені інвестори будуватимуть свою стратегію з урахуванням цього календаря: можливо, купуватимуть навесні, робитимуть апгрейд у міжсезоння, а отримуватимуть прибуток від оренди в пік сезону. Розширення туристичних сезонів (зимового і літнього) поступово вирівнює правила гри, роблячи актив більш цінним, оскільки він приносить дохід більшу частину року й інтегрований у спільноту, яка не закривається на “півроку на паузу”.

Інфраструктурні проєкти та зростання туризму

Оновлення інфраструктури для катання на лижах: Куршевель і Три Долини постійно інвестують у свою лижну інфраструктуру, розуміючи, що сучасний і ефективний досвід катання є ключем до збереження вартості нерухомості та залучення заможних відвідувачів. Останнім значним досягненням стало повністю оновлене канатне підйомник Saulire, яке знову відкриється взимку 2024/25 з абсолютно новими панорамними кабінами та підвищеним комфортом seecourchevel.com. Saulire — це знаковий підйомник (швидко піднімає лижників на висоту 2 700 м з видом на Монблан), і його модернізація підкреслює прагнення курорту до найкращих умов. Крім того, у початківських зонах Куршевеля 1850 з’явились нові криті “магістральні доріжкові” підйомники (конвеєрні підйомники), які замінили старіші, щоб забезпечити захищене та комфортне підняття для дітей і новачків seecourchevel.com. Протягом останніх років Куршевель також розширив системи засніження, щоб гарантувати наявність снігу з початку грудня до кінця квітня навіть у сезони з малою кількістю опадів. Наприклад, перед Чемпіонатом світу з гірськолижного спорту 2023 року (що проходив у Куршевелі-Мерібель), були вкладені мільйони у підготовку трас, нові ратраки і снігові гармати для забезпечення найвищого рівня катання. Зв’язок всередині лижної зони залишається безпрецедентним: Куршевель бездоганно з’єднаний із Мерібелем і Валь Торанс, а нові проекти, такі як канатна дорога Orelle-Cime Caron 2021 року (у “4-й долині”), ще більше зміцнили 3 Долини як єдиний великий ігровий майданчик snowonly.com. Для власників нерухомості ці покращення означають стабільну якість катання та кращий досвід для гостей, що своєю чергою підтримує високий попит на оренду й виправдовує високі ціни на нерухомість.

Розкішні зручності та розширення: Покращення на горі супроводжуються розвитком курортних селищ. Courchevel 1850 вже може похвалитися однією з найвищих концентрацій 5-зіркових готелів у світі (поза межами великих міст) businessinsider.com. Серед них відомі заклади, як Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée та інші, які балують гостей і підвищують статус курорту. Вражає, що Courchevel (усі рівні) налічує 7 ресторанів зі зірками Michelin, що є найбільшим показником у Альпах businessinsider.com, що закріплює його статус як кулінарної дестинації. Тренд рухається до досвідної розкоші: нові проєкти поєднують розміщення з галереями елітних магазинів, приватними клубами та оздоровчими центрами. Важливою подією стане відкриття готелю Maya Collection, ультра-люксового готелю у Courchevel, запланованого на грудень 2025 року voguebusiness.com. Також Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компанія, що стоїть за розкішними казино і готелями Монако) бере участь у проєктах у Courchevel, плануючи відкрити елітні шале та готельні об’єкти до 2026 року voguebusiness.com. Ці проєкти свідчать про те, що інвестори вкладають значні кошти в туристичну інфраструктуру Courchevel, очікуючи стабільного попиту. Курорт також готується відзначати 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, відкривши деякі з цих нових об’єктів та проводячи яскраві заходи voguebusiness.com. Для власників нерухомості прихід всесвітньо відомих операторів люксового сегменту є великим плюсом: це розширює привабливість курорту (залучаючи нових заможних гостей, які самі можуть стати покупцями нерухомості) та постійно оновлює престиж Courchevel. Присутність таких брендів, як Louis Vuitton, Dior, Cartier тощо у торговому районі Courchevel (у всіх є тут свої бутіки) додає космополітичної атмосфери voguebusiness.com.

Транспорт і доступність: Доступність Куршевелю завжди була частиною його розкішної привабливості. На курорті унікально розташований приватний альтипорт (аеропорт) просто над 1850, один із найвищих у Європі, що дозволяє малим приватним літакам і вертольотам приземлятися буквально на схилі businessinsider.com. Це означає, що VIP-персони можуть прилетіти прямо з Парижа чи Женеви до Куршевелю, уникаючи годин трансферу автомобілем. Альтипорт, відомий своєю короткою злітно-посадковою смугою під ухил, взимку подвійно служить туристичною атракцією (лижники зупиняються, щоб подивитися на зліт/посадку літаків) businessinsider.com. Щодо ширшої транспортної інфраструктури, то в регіоні відбуваються великі зміни: будується високошвидкісна залізниця Ліон–Турин (частина якої включає станцію в Сент-Жан-де-Мор’єн, приблизно за 45 хвилин на авто від Куршевелю), завершення якої очікується наприкінці десятиліття snowonly.com. Після завершення це значно скоротить час у дорозі з Парижа до Французьких Альп – потенційно залучаючи більше відвідувачів на вихідні. Уявіть собі: доїхати потягом із Парижа до Муатьє (містечко в долині для Куршевелю) лише за 4 години; це зробить Куршевель доступнішим для ще ширшої європейської аудиторії, включаючи тих, хто віддає перевагу подорожам без авіаперельотів. Окрім того, місцеві дорожні вдосконалення (дорога від Муатьє до Куршевелю роками модернізується та отримує кращі тунелі) продовжують підвищувати безпеку та зменшувати затори в пікові тижні. Загалом, ці покращення зміцнюють привабливість Куршевелю як зручного місця розкішного відпочинку попри його віддалене гірське розташування.

Сталий розвиток та довкілля: Усвідомлюючи дві основні загрози — зміну клімату та зростання вартості енергії, влада Куршевеля та оператори підйомників впроваджують заходи сталого розвитку. Societé des 3 Vallées (S3V), яка керує гірськолижними підйомниками, тепер забезпечує 100% підйомників відновлюваною енергією (гідроелектроенергія та сонячна енергія) seecourchevel.com. У 2024 році вони встановили сонячні панелі на станції фунікулера Ariondaz у Куршевелі Моріонді, щоб виробляти електроенергію на місці, якої достатньо для роботи крісельного підйомника завдяки сонячній енергії seecourchevel.com. Вони також інвестували в енергоефективні ратраки з GPS-навігацією, що оптимізує маршрути та зменшує витрати пального seecourchevel.com. У сфері забудови нові будинки відповідають суворішим стандартам утеплення, часто використовуються геотермальне опалення або сонячне нагрівання басейнів тощо. Курортна влада запровадила заходи, такі як субсидування енергомодернізації старих будівель. Навіть дрібна політика, наприклад, обов’язкова наявність зимових шин на транспорті у сезон за законом для безпеки seecourchevel.com, свідчить про увагу до сталості та безпеки. Такі зусилля забезпечують, що Куршевель залишиться життєздатною гірськолижною зоною у довгостроковій перспективі (зменшуючи вплив кліматичних змін) і стають перевагою для інвесторів із екологічною свідомістю. Крім того, з огляду на те, що заможні клієнти дедалі більше фокусуються на екологічній відповідальності, «зелений» курорт стає привабливішим. Усе це додає нематеріальної цінності нерухомості: добре керований, сталий курорт буде зберігати свій статус (а отже, й попит на нерухомість) далеко в майбутньому.

Події та глобальний профіль: Зірка Куршевеля сяяла на повну під час Чемпіонату світу з гірськолижного спорту FIS у лютому 2023 року, спільно проведеного з Мерібелем. Куршевель скористався міжнародною медіа-підтримкою та використав цю можливість, щоб продемонструвати свої об’єкти (включаючи новий фінішний стадіон і модернізовані підйомники). Успішний захід продемонстрував здатність Куршевеля впевнено проводити масштабні події, що обіцяє великі перспективи для майбутніх планів, таких як Олімпіада. Дійсно, Французькі Альпи (зокрема Куршевель) є серйозними претендентами на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року, і багато хто вважає, що вони отримають це право voguebusiness.com voguebusiness.com. Ця перспектива вже прискорила реалізацію деяких проектів – наприклад, планується редизайн “снігового фронту” Куршевель 1850 та станції підйомника Chenus з метою модернізації центральної зони курорту напередодні можливої олімпійської події voguebusiness.com. Якщо проведення Олімпіади буде підтверджено, очікується міні-бум на інфраструктурні інвестиції: покращення доріг, можливо, розширення готелів (щоправда, у випадку Куршевеля, ймовірно, тимчасові об’єкти через обмеження на постійне будівництво), а також загальна привабливість курорту. Навіть якщо Куршевель не буде офіційним майданчиком, він неодмінно прийматиме делегації або команди для тренувань (так було і на минулих Олімпіадах), і підйом у туризмі буде значним. Окрім цього, святкування 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, супроводжуватиметься особливими подіями, можливо, відкриттям нових музеїв чи культурних об’єктів, що відзначають піонерську роль Куршевеля як спеціально збудованого гірськолижного курорту (заснований у 1946 році). Такі інвестиції в культуру додають курорту ще більше привабливості поза межами гірськолижного спорту.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Аналіз ринку 2025: ціни, попит, пропозиція та профіль покупця

Ціни на нерухомість у 2025 році: Ціни на нерухомість у Куршевелі 1850 є винятково високими і продовжують зростати. Станом на середину 2025 року якісні об’єкти в Куршевелі починаються приблизно з €11,000–€14,000 за квадратний метр і швидко зростають у преміальних локаціях investropa.com. За оцінками, розкішні шале в Куршевелі 1850 регулярно продаються по €30,000+ за м², а найбільш престижні об’єкти досягають захмарних €33,200 за м² на самому піку investropa.com. Для порівняння, ці показники перевищують інші французькі курорти – навіть Валь д’Ізер (ще один елітний курорт) має середню ціну ~€16,100 за м² і максимуми близько €30,000 investropa.com investropa.com – що підкреслює цінову премію Куршевеля. В абсолютних цифрах 100-метрові апартаменти у 1850 можуть легко коштувати €3–3,5 мільйона (приблизно €35,000/м²) snowonly.com, а окремі шале регулярно продаються в діапазоні €10–€50 мільйонів залежно від розміру, розташування та зручностей.

Зростання цін 2024–2025: Ринок демонстрував вражаючий імпульс зростання на порозі 2025 року. У 2024 році Куршевель 1850 очолив усі Французькі Альпи з підвищенням цін на 9%, що значно перевищує середній альпійський показник приблизно 3% investropa.com dmproperties.com. Це зростання відображає хвилю попиту після пандемії та тривалу дефіцитність нерухомості в 1850. Для порівняння, інші престижні курорти показали стабільне, але нижче зростання (Валь-д’Ізер +5–7%, Межева +4–6% у 2024 році) investropa.com. Значне зростання цін у Куршевелі пояснюється “жорстким дефіцитом пропозиції” — дуже мало нових об’єктів на тлі активного попиту з боку покупців dmproperties.com. На початку 2025 року ціни продовжують зростати, і прогнози вказують на загальне зростання вартості альпійської нерухомості на 3–7% у 2025 році investropa.com. Очікується, що Куршевель покаже результат на вищому рівні цього діапазону завдяки надзвичайному попиту. Коротко кажучи, ринок 2025 року характеризується рекордно високими цінами та тривалим динамікою ринку продавця у Куршевелі 1850.

Попит і демографія покупців: Попит на нерухомість у Куршевелі дійсно глобальний і значною мірою формують його особи з високим рівнем статків. Міжнародні покупці домінують, головним чином завдяки великому інтересу з боку Великої Британії та США, а також зростаючій кількості азіатських покупців investropa.com investropa.com. Американські покупці стали особливо помітними за останні кілька років – завдяки сильному долару (що робить активи, номіновані в євро, відносно дешевшими) – і шукають елітні шале у топових курортах, таких як Куршевель та Валь-д’Ізер investropa.com. Британські покупці залишаються дуже активними, незважаючи на Brexit, зберігаючи давню популярність Куршевеля серед британської еліти. Також зростає інтерес з боку Китаю, Сінгапуру та Гонконгу, оскільки азійські ультрабагатії відкривають для себе престиж володіння нерухомістю в Альпах investropa.com (їх приваблюють чудові лижні школи для їхніх сімей та принада альпійського стилю життя як інвестиції). Історично Куршевель 1850 був місцем відпочинку для заможних європейців і жителів Близького Сходу – і особливо російські олігархи та мільярдери були ключовими гравцями, купуючи найрозкішніші шале (кілька росіян досі володіють тут нерухомістю) businessinsider.com businessinsider.com. Геополітичні чинники останнім часом обмежили нові російські інвестиції, але цю нішу швидко зайняли інші (наприклад, американці). Типовий покупець нерухомості в Куршевелі у 2025 році — це ультрабагатий індивід або сімейний офіс, який шукає розкішний другий дім, що одночасно є інвестицією та символом статусу. Стійкість і ліквідність цієї категорії покупців допомагає підтримувати високий попит навіть під час економічних коливань.

Обмеження пропозиції: Однією з визначальних рис ринку Куршевель 1850 є жорстке обмеження пропозиції. Курорт невеликий і географічно обмежений – він розташований на гірському схилі, і більша частина землі, придатної для забудови, вже зайнята шале, готелями або захищеними лісами/лижними трасами. Нове будівництво рідкісне й суворо контролюється місцевою владою (щоб зберегти альпійське середовище й ексклюзивний характер) investropa.com. Фактично, Куршевель не може розростатися або масово забудовуватися; будь-які додатки, як правило, є бутиковими, преміальними проєктами або замінами старих будівель. У результаті в будь-який момент кількість об’єктів, які виставлені на продаж у 1850, є надзвичайно малою (часто на ринку відкрито продається лише кілька шале, інші переходять з рук у руки поза ринком). Багато власників тримають нерухомість у довгостроковій перспективі (деякі об’єкти передаються у спадщину в сім’ях або між друзями приватно). Наприкінці 2024 року, наприклад, місцеві агенти відзначили нерівновагу між продавцями та покупцями у 1850 – деякі власники виставляли старі шале за надзвичайно високими цінами через відсутність конкуренції, що призводило до довгих переговорів freespiritalpine.com. Однак усе, що дійсно преміальне й правильно оцінене, зазвичай продається швидко, адже бажаючих купити більше, ніж доступних шале. Ця хронічна нестача пропозиції створює тиск на зростання цін – надлишковий попит не має куди подітися. Це також означає, що ринок Куршевеля в певному сенсі захищений: навіть якщо попит трохи знизиться, дефіцит підтримує вартість. Підсумовуючи, у 2025 році в Куршевель 1850 попит значно перевищує пропозицію, що є рецептом для збереження високих цін і швидких продажів кращих об’єктів.

Тенденції розкішних шале та апартаментів у 2025 році

Шалети – ультрарозкіш та альпійська традиція: Шалети є візитною карткою нерухомості Куршевеля 1850, і останні тенденції показують, що покупці шукають готову до заселення, ультрасучасну розкіш у традиційному фасаді шале. Багато з найзатребуваніших об’єктів – це новозбудовані або капітально відремонтовані шале, які поєднують автентичні альпійські фасади (старе дерево, камінь і характерні дахи шале) із сучасними інтер’єрами. Покупці класу люкс у 2025 році надають перевагу шале з усіма мислимими зручностями: криті басейни або спа, оздоровчі комплекси (сауна, хамам, спортзал), приватні кінотеатри, винні погреби, опалювані гаражі та доступ “ski-in/ski-out” прямо на схили. Такі повністю оснащені “п’ятизіркові” шале мають найвищу ціну за м² і зазвичай продаються дуже швидко. Для порівняння, старі шале, які потребують ремонту, часто стикаються з певними проблемами з ціноутворенням – нещодавно спостерігається «конфлікт між вимогами продавців і тим, що готові запропонувати покупці» щодо шале, яким десять-двадцять років, і які не були оновлені freespiritalpine.com. Покупці готові платити найвищу ціну за шале в ідеальному стані або новобудови, але якщо інтер’єр застарілий або бракує сучасних оздоровчих зон, вони зараз очікують знижку чи простір для торгу freespiritalpine.com. Ця тенденція створює можливість: інвестори, готові відремонтувати старий об’єкт, можуть суттєво підвищити його цінність. Загалом, планка для “люксового шале” у 2025 році дуже висока – сучасний альпійський шик, технологічно оснащені “розумні будинки” і готельний комфорт стали нормою у преміальному сегменті Куршевеля 1850.

Квартири – Новобудови та обслуговувані резиденції: Хоча шале залишаються в центрі уваги, розкішні апартаменти стали важливою частиною ринку нерухомості Куршевелю, особливо в районах 1650 (Моріон) і 1550 (Віллідж), а також як резиденції з можливістю виїзду/заїзду на лижах у 1850. Останні роки ознаменувалися появою нових проєктів апартаментів, які орієнтовані на покупців, що шукають поєднання розкоші та зручності. Наприклад, комплекси Sundance Lodge і Steamboat Lodge у Куршевелі 1650 (заплановане завершення наприкінці 2025 року) пропонують готельні послуги п’ятизіркового рівня – консьєрж-сервіс, басейни, спа, ресторани на території – усе це поєднано з приватною власністю на апартаменти freespiritalpine.com. Такі резиденції варіюються від практичних “закрив і поїхав” двокімнатних квартир до просторих пентхаусів на 5–6 спалень, які не поступаються за розміром шале freespiritalpine.com. Концепція полягає у наданні альтернативи шале – усі переваги способу життя з меншими турботами щодо обслуговування. Такі об’єкти добре сприймаються: покупцям подобається можливість повного управління апартаментами, а також здачі їх в оренду під час їхньої відсутності (деякі мають орендні програми). Щодо дизайну, тренди для апартаментів схожі на шале: використання якісних місцевих матеріалів (старі дерев’яні балки, кам’яні каміни) у поєднанні зі стильними сучасними альпійськими інтер’єрами. Великі панорамні вікна, високі стелі та відкриті простори для життя, що максимально відкривають краєвиди, зустрічаються часто. Ще одна тенденція – гнучкий простір у новобудовах: кімнати, які можуть слугувати додатковими спальнями, кабінетами чи медіазалами, щоб підлаштовуватись під потреби власників (відображаючи довші періоди перебування та навіть дистанційну роботу). У самому Куршевелі 1850 пропозиція квартир обмежена (селище здебільшого складається з шале та готелів), але там, де квартири є, це часто ексклюзивні шале-подібні будівлі лише на 4–10 апартаментів, що зберігає атмосферу приватності та престижу.

Тенденції щодо зручностей та стилю життя: “Велнес” витісняє катання на лижах як пріоритет – це помітний зсув у трендах альпійської нерухомості dmproperties.com. У Куршевелі це видно за тим, як оснащують шале і апартаменти. Покупці нині дуже цінують внутрішні велнес-зручності та можливість користування протягом року. Багато нових чи оновлених шале мають спеціальні спа-зони, йога-студії чи фітнес-зали, усвідомлюючи, що власники і гості проводять майже стільки ж часу за відпочинком та оздоровленням, як і на схилах. Девелопери також дбають про енергоефективність і технології – встановлюють сучасну ізоляцію, теплові насоси, тришарові склопакети тощо як для дотримання нових нормативів, так і для приваблення еко-свідомих покупців класу люкс. Системи “розумний дім” (керування освітленням, опаленням, безпекою, навіть попередній прогрів сауни) стали стандартом у преміальних об’єктах. Додатково популярна біофільна концепція – інтеграція природних елементів, максимальне природне світло й панорамні краєвиди на гори, що цілком відповідає велнес-тематиці.

На архітектурному фронті Куршевель дотримується суворих дизайн-кодів, аби зберегти шарм шале, тому зовнішньо тенденція – це еволюція, а не революція. Нові шале досі виглядають як традиційні (двосхилі дахи, дерев’яні фасади), але вони більші й більш витончені, ніж старі сільські будиночки. Деякі з найновіших “шале” фактично є мінівіллами (понад 1000 кв м), але ретельно замасковані під дерево і камінь. Постійний наплив люксового рітейлу та ресторанів (понад 40 дизайнерських бутіків і безліч закладів високої кухні в 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) доповнює тренд на нерухомість – сучасні власники очікують повний розкішний екосистему. Підсумовуючи, тренди нерухомості Куршевеля 1850 на 2025 рік підкреслюють найкращі оздоровчі зручності, модерновий альпійський дизайн і насичене сервісом життя (або зі штатною прислугою у шале, або в резиденціях із повним обслуговуванням). Ринок реагує на вимоги покупців щодо цілорічного притулку, що пропонує значно більше, ніж просто місце для ночівлі після катання на лижах.

Інвестиційні можливості та прогнозована рентабельність

Потенціал зростання капіталу: Нерухомість Куршевелю 1850 часто розглядається як блакитна фішка для інвестицій, що забезпечує надійне збереження капіталу та довгострокове зростання, а не швидкі спекулятивні прибутки. Динаміка вражає – вартість нерухомості у Французьких Альпах зросла в середньому на ~30% з 2020 року (приблизно 5,5% щороку) investropa.com investropa.com, а кращі курорти показали ще вищі темпи зростання, особливо після пандемії. У випадку Куршевелю ціни в останні роки різко зросли (наприклад, +9% лише у 2024 році) investropa.com, встановлюючи нові орієнтири. Надалі, хоча темпи можуть сповільнюватися, експерти прогнозують помірне зростання на ~3–7% на рік на альпійських ринках до 2026 року investropa.com. Для ультрапрестижного району як 1850 можна обґрунтовано очікувати зростання цін у верхніх межах цього діапазону, якщо не станеться серйозних потрясінь. Це означає, що шале за €10 мільйонів вже через кілька років може органічно зрости у ціні до €11–12 мільйонів лише завдяки ринковому підвищенню. До того ж, унікальний дефіцит пропозиції на фоні попиту в Куршевелі дозволяє розраховувати на вище середнього зростання – у разі нової хвилі заможних покупців (наприклад, із ринків, що розвиваються чи на фоні сильної економіки) ціни можуть зробити ривок через обмежену пропозицію. Суть у тому, що перспективи зростання капіталу залишаються високими, а стратегія “купити й тримати” – вигідною. Навіть у дуже довгостроковій перспективі альпійська нерухомість преміум-класу показує стабільне зростання (наприклад, вартість шале преміум-класу зросла в середньому на ~33% із 2008 року, а темпи прискорилися після 2020) investropa.com.

Орендна дохідність та прибуток: Інвесторам варто враховувати, що орендна дохідність у Куршевелі 1850 відносно низька у процентному відношенні, що є типовим явищем для ультралюксових ринків. Через дуже високі ціни на придбання, орендний дохід, хоч і значний в абсолютних цифрах, у підсумку дає помірну річну дохідність. Типові чисті орендні доходи складають близько 2–3% у топових курортах, таких як Куршевель snowonly.com. Для порівняння, менш пафосні райони французьких Альп можуть давати 4–4,5% чистого доходу snowonly.com, а середній показник по Франції (усі типи нерухомості) становить близько 6% mansion-properties.com. Тобто, інвестор у Куршевелі зазвичай надає перевагу капітальному зростанню та особистому користуванню, а не високим грошовим доходам. Наприклад, нерухомість вартістю €5 мільйонів може принести близько €200 тис. на рік у якості оренди (якщо здавати у пікові тижні), що після витрат дає ~€150 тис. чистого доходу – приблизно 3% дохідності. Однак, ці цифри не відображають високі орендні ставки і можливість перекрити витрати на утримання. Під час пікових зимових тижнів (Новий рік, шкільні канікули) тижнева плата за оренду топових шале може перевищувати €80 000–€100 000 businessinsider.com. Навіть невеликі люксові апартаменти у піковий сезон приносять десятки тисяч євро на тиждень. Якщо власник погодиться здавати свою нерухомість, наприклад, на 8–10 тижнів взимку та на кілька тижнів влітку, можна покрити значну частину річних витрат (персонал, обслуговування, податки) і навіть отримати прибуток, при цьому залишаючи за собою можливість особисто користуватися нерухомістю протягом частини року.

Варто також зазначити, що попит на оренду в Куршевелі дуже високий у ті тижні, коли власники пропонують свої будинки. Альпійські спеціалісти з нерухомості звітують, що добре розташовані шале можуть досягати 70–90% заповнюваності протягом зими (і навіть влітку) snowonly.com. Розвиток цілорічного туризму призвів до того, що липень–серпень тепер також приносять суттєвий дохід (хоча і менший, ніж взимку). Таким чином, досвідчений власник може досягти майже повної завантаженості у високий сезон і розраховувати на кращу ефективну дохідність. Деякі об’єкти керуються агентствами з оренди люксових турів чи шале, що спрощує цей процес.

Інвестиційні стратегії та можливості: Для інвесторів існує кілька підходів, які дозволяють максимізувати прибуток у Куршевелі:

• Ремонтні інвестиції: Як вже зазначалося, старі шале в A+ локаціях, що потребують модернізації, іноді можна придбати з невеликою відносною знижкою. Інвестування у високоякісний ремонт (з підвищенням енергоефективності, новими зручностями) суттєво підвищує вартість нерухомості, а також її привабливість для оренди. З огляду на регуляторний тиск щодо енергоефективного житла, такі оновлення також захищають інвестиції у майбутньому.
• Повернення ПДВ на новобудови: Франція пропонує привабливу пільгу для тих, хто купує новобудови у туристичних зонах. Якщо ви купуєте нову нерухомість і зобов’язуєтесь здавати її в оренду з меблями та готельними послугами (наприклад, прибирання, сніданки) на визначену кількість тижнів, ви маєте право на повернення 20% ПДВ від ціни покупки freespiritalpine.com. У контексті Куршевеля 20% від багатомільйонної покупки – це суттєва сума, фактично миттєве збільшення власного капіталу. Багато покупців нових апартаментів у Куршевелі 1650, наприклад, користуються цією схемою: фінансують ПДВ під час будівництва, а потім повертають його після покупки, вступаючи до програми оренди. Це покращує дохідність інвестицій та фінансові потоки, роблячи прибутковість від оренди більш привабливою у перші роки.
• Моделі спільного користування: Деякі інвестори об’єднуються з друзями чи родиною, щоб спільно володіти шале (неформально або через ТОВ), розподіляючи час користування та витрати. З огляду на високі ціни це може мати сенс, і при ретельному плануванні кожен учасник зможе використати кращі тижні. Також з’являється тренд дробової власності або приватних клубів власників, де інвестори купують “частку” ультра-елітного шале (однак слід бути обережними та забезпечити юридичну прозорість – це поки нова концепція).
• Порівняльна цінність у менш відомих районах: Хоча сам Куршевель дорогий, інвестори іноді розглядають покупку в його околицях (наприклад, Куршевель Моріон/1650, Куршевель Вілажь/1550 або поруч Ла Танія). Ці райони входять до того ж лижного регіону й користуються престижем Куршевеля, але ціни на нерухомість тут можуть бути нижчими. Наприклад, супутникові села у Трьох долинах можуть коштувати на 50–70% дешевше за м², ніж у 1850 investropa.com investropa.com, і їхня дохідність від оренди (4%+ чистими) часто перевищує дохідність відомих курортів snowonly.com. Недоліком є слабше зростання капіталу та інша орендна аудиторія, але як “інвестиційна стратегія” деякі покупці диверсифікують вкладення між преміальними й перспективними курортами.

Підсумовуючи, очікуваний прибуток у Куршевелі 1850 формується завдяки поєднанню помірного доходу від оренди та потужного зростання капіталу. Покупець у 2025 році може розраховувати на однозначні річні прирости вартості (з урахуванням складних відсотків на дуже високій базовій вартості) та можливість покривати витрати за рахунок оренди, яка, хоча й дає лише кілька відсотків, є значною в євроеквіваленті. З огляду на фундаментальні характеристики ринку Куршевеля, навіть консервативна стратегія утримання власності до 2028 року ймовірно забезпечить суттєву загальну віддачу, поєднуючи зростання вартості активу та будь-які орендні дивіденди. Головне — купувати якість (розташування та технічний стан), адже трофейна нерухомість завжди буде найбажанішою — це гарантує як високу ліквідність, так і преміальне ціноутворення під час майбутнього виходу з інвестиції. На підтвердження впевненості у ринку: експертні аналітики називають тренд альпійської нерухомості «безсумнівно висхідним» та підкреслюють, що ключові курорти на кшталт Куршевеля мають надзвичайно міцні фундаментальні показники на перспективу investropa.com investropa.com.

Регулювання та державна політика, що впливають на ринок нерухомості

Закони про енергоефективність (“Loi Climat”): Значна зміна політики, що впливає на французький ринок нерухомості — це поступова заборона здавання в оренду нерухомості з низькими енергетичними рейтингами. Починаючи з 2025 року, житлові будинки з енергетичним класом “G” не можна буде офіційно здавати в оренду у Франції mansion-properties.com. До 2028 року ця заборона пошириться на нерухомість класу “F”, а пізніше, у 2034 році, — на клас “E”. У гірськолижних курортах багато традиційних шале, збудованих десятиліттями тому, можуть потрапляти до цих низьких категорій енергоефективності (через одинарне скління, недостатню ізоляцію, застарілі системи опалення тощо). Для власників у Куршевелі це стало нагальною проблемою: щоб зберегти потенціал для отримання доходу від оренди, нерухомість має відповідати сучасним вимогам. Уже зараз спостерігається “відтік до якості”, коли покупці зосереджують увагу на новіших, добре утеплених шале або на тих, які вже модернізовані із сучасними системами опалення та утеплення investropa.com investropa.com. Старі шале з поганими рейтингами стикаються з двояким ринком: їх або продають зі знижкою чи взагалі не продають, або власники інвестують у вдосконалення (сонячні панелі, теплові насоси, краще утеплення), щоб покращити рейтинг. Ці правила, дещо парадоксально, підтримали зростання цін на якісну нерухомість – оскільки житло, що відповідає класам A/B за енергоефективністю, стає ще ціннішим і більш затребуваним investropa.com investropa.com. У Куршевелі 1850 у багатьох розкішних шале вже провели реновації із встановленням потрійного скління, геотермального опалення тощо, щоб вони залишалися привабливими для здачі в оренду. Загалом ця політика веде ринок до сталого розвитку, що в довгостроковій перспективі підвищує якість житлового фонду і відповідає особистим цінностям багатьох покупців (багато власників з високим рівнем доходу цінують еко-ініціативи як частину стандарту розкоші).

Регулювання короткострокової оренди: Регіони Франції з розвиненим туризмом намагаються знайти баланс між прибутковою короткостроковою орендою та потребами місцевої громади. У деяких альпійських містах (особливо більших, як Шамоні) місцева влада обмежила кількість туристичних оренд або запровадила спеціальні дозволи для їх ведення dmproperties.com investropa.com. Наприклад, у Шамоні було запроваджено квоти на відпускну оренду у певних зонах, щоб звільнити житло для місцевих мешканців та сезонних працівників. Водночас менші розміри Куршевелю та його орієнтація як курорту означають, що тут ще не встановлювали суворих обмежень (економіка залежить від оренди), але це не виключає контролю з боку держави. Власники нерухомості у Куршевелі повинні реєструвати свої об’єкти для короткострокової оренди та сплачувати туристичні податки. У разі появи нових правил – наприклад, обмеження кількості тижнів здачі в оренду або вимоги основного місця проживання для необмеженої здачі – це може вплинути на інвестиційну привабливість. Однак з огляду на профіль Куршевелю 1850 (здебільшого розкішні другі домівки та туристична інфраструктура), така політика, ймовірно, буде поступовою. Варто зазначити, що обмеження пропозиції оренди у містах, як Шамоні, призводить до того, що зростає попит (і ціни) на ті об’єкти, які доступні investropa.com investropa.com. Схожий ефект може виникнути й у Куршевелі: якщо оренду обмежать, ексклюзивні об’єкти, що лишилися на ринку, можуть стати ще більш затребуваними серед заможних туристів. За цим питанням варто стежити, але станом на 2025 рік Куршевель залишається дуже дружнім ринком для оренди, без конкретних місцевих заборон на відпускну оренду (за винятком національного законодавства).

Податки на другі домівки: Французький уряд та місцеві комуни впровадили податки, спрямовані на власників других домівок, до яких належать багато власників нерухомості в Куршевелі. До цих заходів належать підвищені надбавки до taxe d’habitation у районах, офіційно визнаних такими, де відчувається дефіцит житла для місцевих (zones tendues). Департамент Савоя, в якому розташований Куршевель, дозволяє надбавку до 60% до податків на друге житло в окремих випадках. Крім того, деякі популярні курорти мають податок на порожнє житло, щоб не заохочувати залишати нерухомість незаселеною. На практиці для шале вартістю кілька мільйонів євро ці місцеві податки відносно незначні (кілька тисяч євро щорічно більше) і не відлякують заможних покупців investropa.com. Національна податкова система Франції має деякі переваги для інвесторів: немає загального “податку для іноземних покупців”, і у 2018 році Франція відома тим, що змінила податок на статки, зробивши його застосовним лише до нерухомості (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), який стосується чистих активів у нерухомості понад 1,3 млн євро з прогресивною ставкою приблизно до 1,5%. Багато закордонних покупців просто враховують це як частину вартості володіння нерухомістю у Франції. На доходи від оренди іноземні власники сплачують французький прибутковий податок (існують угоди щодо уникнення подвійного оподаткування), проте можуть віднімати витрати, а привабливі схеми, як LMNP (статус мебльованої оренди), надають пільгові податкові умови. Крім того, існують податкові пільги для оренди: дохід від оренди мебльованої нерухомості часто можна зменшити на суму амортизації та витрат, іноді отримуючи дуже низьку оподатковувану базу за ефективного управління шале. Ще одна ключова перевага — для нових будівництв, як зазначено вище: ПДВ (20%) може бути повернений якщо нерухомість здається з послугами, що суттєво підвищує прибутковість freespiritalpine.com. Також існують податкові кредити й гранти на еко-реновації (в рамках екологічних ініціатив Франції). Загалом, регуляторне середовище у Франції вважається стабільним і досить прозорим mansion-properties.com. Інвестори користуються значним юридичним захистом (право власності добре захищене) mansion-properties.com, а прагнення Франції до сталого розвитку орендованого житла ймовірно підвищує довгострокову вартість нерухомості, що відповідає вимогам.

Суворі правила планування та будівництва: Розвиток у Куршевелі 1850 регулюється суворими містобудівними нормами, спрямованими на збереження гірського довкілля та ексклюзивності курорту. Loi Montagne (Гірський закон) та місцеві плани забудови обмежують великомасштабну забудову, особливо вище певних висот. На практиці це означає, що нові дозволи на будівництво є рідкістю – робиться акцент на реконструкцію існуючих будівель замість освоєння незайманих земель investropa.com. Обмеження по висоті гарантують, що шале залишаються компактними (тут немає хмарочосів), а архітектурні правила зберігають класичну естетику шале. До того ж, будівництво нових курортних резиденцій в Альпах часто вимагає надання певних переваг для громади (як-от облаштування паркінгу або підтримка місцевого житла для сезонних працівників) у вигляді компромісу. Ці політики фактично закріплюють дефіцит нерухомості в Куршевелі. Для власників це хороша новина, адже це запобігає надмірній забудові, яка могла б інакше знизити цінність нерухомості або зруйнувати шарм курорту. З іншого боку, проекти реконструкції можуть бути дорогими і тривалими через труднощі з дозволами – але більшість покупців класу “люкс” приймають це як ціну за свою частку раю. Варто відзначити, що у Швейцарії правила навіть суворіші (наприклад, ліміт Lex Weber на друге житло), тоді як у Франції розвиток все ще дозволяється, хоча й контрольовано. Місцева рада Куршевелю має балансувати між екологічною стійкістю (ризики лавин, трафік, водні ресурси) та статусом курорту світового рівня. Недавні інфраструктурні оновлення (наприклад, нові підйомники) зазвичай супроводжуються екологічними оцінками, а за можливості модернізують існуючі об’єкти замість того, щоб споруджувати нові.

Підсумовуючи, регулятивне середовище у 2025 році для власників майна в Куршевелі визначається прагненням до якості та дотримання норм: енергоефективні будинки, відповідальна оренда та контрольований розвиток. Ці заходи, хоч і ускладнюють процес для власників, як правило підвищують довгострокову цінність та ексклюзивність нерухомості в Куршевелі. Покупцям радять впевнитись, що об’єкти або вже відповідають новим стандартам, або можуть бути модернізовані, а також залучати місцевих експертів для податкової оптимізації та орендних питань. Важливо, що Франція вітає іноземних покупців (жодних обмежень по громадянству при покупці), що зберігає пул покупців у Куршевелі дуже широким – від Європи до Америки й Азії.

Сезонна динаміка та її вплив на ціни й доступність

Зимовий пік сезону (високий сезон): Courchevel 1850 є насамперед гірськолижним курортом, а взимку селище справді оживає – це має прямий вплив на використання та ціни на нерухомість. Грудень–квітень — це період пікового сезону, а Різдво/Новий рік та лютий (шкільні канікули) є абсолютними вершинами. Саме в ці періоди попит на житло злітає до небес. Власники шале, які здають свої помешкання, часто отримують більшу частину річного доходу від оренди лише за 2–3 тижні свят. У результаті ціни на оренду взимку надзвичайно високі (наприклад, €50k+ на тиждень за розкішне шале з 4 спальнями — це стандарт на тиждень Нового року). Активність у продажах також може різко зростати взимку, оскільки заможні відвідувачі іноді вирішують, що хочуть володіти своїм шматочком Куршевеля після того, як спробують такий стиль життя. Також не рідкість, коли під час пікового сезону поспішно організовують перегляди нерухомості з ініціативи зачарованих орендарів. Водночас, пропозиція на продаж зазвичай найменша взимку — багато власників відкладають розміщення об’єктів до весни/літа, щоб не втрачати вигідні зимові оренди чи особистий відпочинок. Тому зимою покупці знайомляться з продуктом (курортом і часто об’єктом у ролі орендаря), але реальні угоди найчастіше укладаються в міжсезоння.

Весна й осінь (низький сезон): До кінця квітня підйомники закриваються, і Куршевель входить у тиху фазу. Весняна відлига та міжсезоння (травень, червень) супроводжуються закриттям багатьох магазинів і ресторанів. Так само після короткого літа осінь (кінець вересня — листопад) є мертвим сезоном із мінімальною туристичною активністю. Історично це були періоди затишшя для курорту — час, коли власники шале роблять ремонти чи оновлення, персонал бере відпустки, а селище відновлює сили. Для ринку низький сезон — це період, коли пропозиція зазвичай найбільша і у покупців може з’явитися трохи більше можливості для торгу. Продавці, які виставляють об’єкти поза сезоном, усвідомлюють, що потенційних покупців менше — і якщо вони мотивовані, можуть трохи знизити ціну. Проте, оскільки власники нерухомості в Куршевелі зазвичай не перебувають у скрутному фінансовому становищі, не варто очікувати великих сезонних знижок — ринок не схожий на ринок сезонної оренди, де ціни сильно коливаються. Ціни на нерухомість улітку та в міжсезоння не падають; у кращому випадку з’являється трохи більше простору для торгу або шанс купити без конкуренції. Деякі досвідчені покупці спеціально планують свій пошук на весну: після інтенсивного лижного сезону кілька власників можуть розглянути продаж (особливо якщо нерухомість не здавалася або не використовувалася, як очікувалося). Також, у міжсезоння агенції нерухомості мають більше часу для роботи з клієнтами, що може дати покупцям більше уваги і можливість краще ознайомитися з пропозицією.

Літній сезон (другорядний високий сезон): Літо (липень–серпень) у Куршевелі значно набрало популярності, оскільки Альпи просувають себе як цілорічний напрямок. Хоча влітку тут не так людно, як взимку, цей період вже давно перестав бути другорядним. Сім’ї та любителі активного відпочинку приїжджають на піші походи, гірський велоспорт, трейловий біг, гольф (поруч) та для альпійського відпочинку. Клімат приємний (теплі дні, прохолодні ночі), краєвиди захоплюють, тож Куршевель і влітку стає розкішним гірським курортом. Ця тенденція має кілька наслідків: літні оренди тепер приносять значний дохід, багато шале та апартаментів здаються туристам з Європи, Близького Сходу (де часто шукають прохолоду влітку) та інших країн на тиждень. Заповнюваність у пік літа може досягати понад 70% для привабливих об’єктів snowonly.com. Орендні ставки нижчі, ніж взимку, але досить високі – наприклад, шале, що здається за €50 тис./тиждень узимку, може здатися за €15–€20 тис./тиждень у серпні. Для власників це означає, що майно не стоїть порожнім 8 місяців на рік; ним можна користуватися чи отримувати дохід протягом більшої частини року. Культурно імідж Куршевеля розширюється до двосезонного курорту, подібно до Межева або Шамоні. Інфраструктура, як-от підйомники, що працюють улітку (для пішоходів і велосипедистів) та фестивалі з музикою чи феєрверками, приваблюють гостей. Насправді по всіх Альпах курорти повідомляють про значне зростання літнього потоку туристів – у Шамоні продажі літніх абонементів на підйомники зросли на 46% за два роки dmproperties.com, а літня відвідуваність у самому Куршевелі стабільно зростає. Ця цілорічна привабливість підтримує вартість нерухомості, оскільки власники бачать більше можливостей використання (і потенційного доходу) від своїх інвестицій. Це також трохи згладжує сезонність бізнесу, роблячи селище більш життєздатним протягом усього року.

Вплив на доступність: Сезонний цикл впливає на те, коли нерухомість з’являється на ринку. Багато продавців віддають перевагу виставляти об’єкти наприкінці зими або навесні (після того, як скористались ще одним сезоном чи щоб скористатися весняним потоком туристів), щоб угоди могли завершитись улітку до наступної зими. Так само нові проекти часто планують здачу восени, щоб покупці могли скористатися новим житлом у зимовий сезон. Це означає, що восени часто буває багато закриттів угод і передач (нотаріальні контори в Альпах у жовтні–листопаді особливо завантажені, оскільки покупці хочуть дістати ключі до Різдва). Щодо оренди, власники мають вирішити ще на початку осені, чи будуть здавати об’єкт у пік сезону, чи користуватимуться ним самі, оскільки агенти з оренди починають просувати зимові шале вже з вересня для майбутнього сезону.

Динаміка цін: Можна було б припустити, що купівля взимку обходиться дорожче через підвищений попит – але на ринку нерухомості ціни в Куршевелі відносно стабільні протягом усього року (на відміну від готелів, ціни на житло не подвоюються взимку). Однак сприймана цінність об’єкта нерухомості найвища саме взимку: шале для катання на лижах виглядає найпривабливішим, коли воно оточене снігом і оживлене курортною атмосферою. Це інколи призводить до швидших продажів за початковою ціною саме взимку, тоді як той самий об’єкт, показаний у безлюдний міжсезонний період, може стати приводом для сміливішої цінової пропозиції. У цьому сенсі взимку можливі “емоційні покупки” – коли покупець закохується в місце на піку його атмосфери і платить повну ціну. З іншого боку, досвідчений інвестор, скоріше за все, оглядатиме об’єкт влітку, щоб перевірити можливі приховані взимку проблеми (стан даху, межі ділянки тощо) і вести переговори у більш спокійній атмосфері.

Тенденції користувачів – більш тривале перебування: Ще одна сезонна зміна полягає в тому, що власники (і орендарі) проводять у Куршевелі довші періоди, ніж раніше. Поширення віддаленої роботи призвело до того, що деякі власники зараз приїжджають на кілька місяців підряд – наприклад, із грудня до лютого – замість одного святкового тижня. Вони можуть працювати зі свого шале в будні, а кататися на лижах під час перерв, сприймаючи його як другий основний дім. Аналогічно, деякі приїжджають влітку на цілий місяць, щоб втекти від міського життя. Така тенденція розмиває сезонні межі й фактично підвищує попит на комфортні, “домашні” зручності (домашній офіс, надійний інтернет тощо, що Куршевель покращив, підключивши волоконно-оптичний інтернет у регіоні). Це ще раз підкреслює: Куршевель – це не просто тимчасовий гірськолижний курорт, а цілорічний альпійський осередок способу життя.

Підсумовуючи, сезонність у Куршевелі задає циклічний ритм ринку, де зима залишається домінуючим сезоном як для дозвілля, так і для ажіотажу, а літо зростає у своїй важливості. Хоча самі ціни на нерухомість не “стрибають” від сезону до сезону, терміни продажів, заселеність і пропозиції на ринку – однозначно сезонні. Досвідчені інвестори будуватимуть свою стратегію з урахуванням цього календаря: можливо, купуватимуть навесні, робитимуть апгрейд у міжсезоння, а отримуватимуть прибуток від оренди в пік сезону. Розширення туристичних сезонів (зимового і літнього) поступово вирівнює правила гри, роблячи актив більш цінним, оскільки він приносить дохід більшу частину року й інтегрований у спільноту, яка не закривається на “півроку на паузу”.

Інфраструктурні проєкти та зростання туризму

Оновлення інфраструктури для катання на лижах: Куршевель і Три Долини постійно інвестують у свою лижну інфраструктуру, розуміючи, що сучасний і ефективний досвід катання є ключем до збереження вартості нерухомості та залучення заможних відвідувачів. Останнім значним досягненням стало повністю оновлене канатне підйомник Saulire, яке знову відкриється взимку 2024/25 з абсолютно новими панорамними кабінами та підвищеним комфортом seecourchevel.com. Saulire — це знаковий підйомник (швидко піднімає лижників на висоту 2 700 м з видом на Монблан), і його модернізація підкреслює прагнення курорту до найкращих умов. Крім того, у початківських зонах Куршевеля 1850 з’явились нові криті “магістральні доріжкові” підйомники (конвеєрні підйомники), які замінили старіші, щоб забезпечити захищене та комфортне підняття для дітей і новачків seecourchevel.com. Протягом останніх років Куршевель також розширив системи засніження, щоб гарантувати наявність снігу з початку грудня до кінця квітня навіть у сезони з малою кількістю опадів. Наприклад, перед Чемпіонатом світу з гірськолижного спорту 2023 року (що проходив у Куршевелі-Мерібель), були вкладені мільйони у підготовку трас, нові ратраки і снігові гармати для забезпечення найвищого рівня катання. Зв’язок всередині лижної зони залишається безпрецедентним: Куршевель бездоганно з’єднаний із Мерібелем і Валь Торанс, а нові проекти, такі як канатна дорога Orelle-Cime Caron 2021 року (у “4-й долині”), ще більше зміцнили 3 Долини як єдиний великий ігровий майданчик snowonly.com. Для власників нерухомості ці покращення означають стабільну якість катання та кращий досвід для гостей, що своєю чергою підтримує високий попит на оренду й виправдовує високі ціни на нерухомість.

Розкішні зручності та розширення: Покращення на горі супроводжуються розвитком курортних селищ. Courchevel 1850 вже може похвалитися однією з найвищих концентрацій 5-зіркових готелів у світі (поза межами великих міст) businessinsider.com. Серед них відомі заклади, як Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée та інші, які балують гостей і підвищують статус курорту. Вражає, що Courchevel (усі рівні) налічує 7 ресторанів зі зірками Michelin, що є найбільшим показником у Альпах businessinsider.com, що закріплює його статус як кулінарної дестинації. Тренд рухається до досвідної розкоші: нові проєкти поєднують розміщення з галереями елітних магазинів, приватними клубами та оздоровчими центрами. Важливою подією стане відкриття готелю Maya Collection, ультра-люксового готелю у Courchevel, запланованого на грудень 2025 року voguebusiness.com. Також Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компанія, що стоїть за розкішними казино і готелями Монако) бере участь у проєктах у Courchevel, плануючи відкрити елітні шале та готельні об’єкти до 2026 року voguebusiness.com. Ці проєкти свідчать про те, що інвестори вкладають значні кошти в туристичну інфраструктуру Courchevel, очікуючи стабільного попиту. Курорт також готується відзначати 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, відкривши деякі з цих нових об’єктів та проводячи яскраві заходи voguebusiness.com. Для власників нерухомості прихід всесвітньо відомих операторів люксового сегменту є великим плюсом: це розширює привабливість курорту (залучаючи нових заможних гостей, які самі можуть стати покупцями нерухомості) та постійно оновлює престиж Courchevel. Присутність таких брендів, як Louis Vuitton, Dior, Cartier тощо у торговому районі Courchevel (у всіх є тут свої бутіки) додає космополітичної атмосфери voguebusiness.com.

Транспорт і доступність: Доступність Куршевелю завжди була частиною його розкішної привабливості. На курорті унікально розташований приватний альтипорт (аеропорт) просто над 1850, один із найвищих у Європі, що дозволяє малим приватним літакам і вертольотам приземлятися буквально на схилі businessinsider.com. Це означає, що VIP-персони можуть прилетіти прямо з Парижа чи Женеви до Куршевелю, уникаючи годин трансферу автомобілем. Альтипорт, відомий своєю короткою злітно-посадковою смугою під ухил, взимку подвійно служить туристичною атракцією (лижники зупиняються, щоб подивитися на зліт/посадку літаків) businessinsider.com. Щодо ширшої транспортної інфраструктури, то в регіоні відбуваються великі зміни: будується високошвидкісна залізниця Ліон–Турин (частина якої включає станцію в Сент-Жан-де-Мор’єн, приблизно за 45 хвилин на авто від Куршевелю), завершення якої очікується наприкінці десятиліття snowonly.com. Після завершення це значно скоротить час у дорозі з Парижа до Французьких Альп – потенційно залучаючи більше відвідувачів на вихідні. Уявіть собі: доїхати потягом із Парижа до Муатьє (містечко в долині для Куршевелю) лише за 4 години; це зробить Куршевель доступнішим для ще ширшої європейської аудиторії, включаючи тих, хто віддає перевагу подорожам без авіаперельотів. Окрім того, місцеві дорожні вдосконалення (дорога від Муатьє до Куршевелю роками модернізується та отримує кращі тунелі) продовжують підвищувати безпеку та зменшувати затори в пікові тижні. Загалом, ці покращення зміцнюють привабливість Куршевелю як зручного місця розкішного відпочинку попри його віддалене гірське розташування.

Сталий розвиток та довкілля: Усвідомлюючи дві основні загрози — зміну клімату та зростання вартості енергії, влада Куршевеля та оператори підйомників впроваджують заходи сталого розвитку. Societé des 3 Vallées (S3V), яка керує гірськолижними підйомниками, тепер забезпечує 100% підйомників відновлюваною енергією (гідроелектроенергія та сонячна енергія) seecourchevel.com. У 2024 році вони встановили сонячні панелі на станції фунікулера Ariondaz у Куршевелі Моріонді, щоб виробляти електроенергію на місці, якої достатньо для роботи крісельного підйомника завдяки сонячній енергії seecourchevel.com. Вони також інвестували в енергоефективні ратраки з GPS-навігацією, що оптимізує маршрути та зменшує витрати пального seecourchevel.com. У сфері забудови нові будинки відповідають суворішим стандартам утеплення, часто використовуються геотермальне опалення або сонячне нагрівання басейнів тощо. Курортна влада запровадила заходи, такі як субсидування енергомодернізації старих будівель. Навіть дрібна політика, наприклад, обов’язкова наявність зимових шин на транспорті у сезон за законом для безпеки seecourchevel.com, свідчить про увагу до сталості та безпеки. Такі зусилля забезпечують, що Куршевель залишиться життєздатною гірськолижною зоною у довгостроковій перспективі (зменшуючи вплив кліматичних змін) і стають перевагою для інвесторів із екологічною свідомістю. Крім того, з огляду на те, що заможні клієнти дедалі більше фокусуються на екологічній відповідальності, «зелений» курорт стає привабливішим. Усе це додає нематеріальної цінності нерухомості: добре керований, сталий курорт буде зберігати свій статус (а отже, й попит на нерухомість) далеко в майбутньому.

Події та глобальний профіль: Зірка Куршевеля сяяла на повну під час Чемпіонату світу з гірськолижного спорту FIS у лютому 2023 року, спільно проведеного з Мерібелем. Куршевель скористався міжнародною медіа-підтримкою та використав цю можливість, щоб продемонструвати свої об’єкти (включаючи новий фінішний стадіон і модернізовані підйомники). Успішний захід продемонстрував здатність Куршевеля впевнено проводити масштабні події, що обіцяє великі перспективи для майбутніх планів, таких як Олімпіада. Дійсно, Французькі Альпи (зокрема Куршевель) є серйозними претендентами на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року, і багато хто вважає, що вони отримають це право voguebusiness.com voguebusiness.com. Ця перспектива вже прискорила реалізацію деяких проектів – наприклад, планується редизайн “снігового фронту” Куршевель 1850 та станції підйомника Chenus з метою модернізації центральної зони курорту напередодні можливої олімпійської події voguebusiness.com. Якщо проведення Олімпіади буде підтверджено, очікується міні-бум на інфраструктурні інвестиції: покращення доріг, можливо, розширення готелів (щоправда, у випадку Куршевеля, ймовірно, тимчасові об’єкти через обмеження на постійне будівництво), а також загальна привабливість курорту. Навіть якщо Куршевель не буде офіційним майданчиком, він неодмінно прийматиме делегації або команди для тренувань (так було і на минулих Олімпіадах), і підйом у туризмі буде значним. Окрім цього, святкування 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, супроводжуватиметься особливими подіями, можливо, відкриттям нових музеїв чи культурних об’єктів, що відзначають піонерську роль Куршевеля як спеціально збудованого гірськолижного курорту (заснований у 1946 році). Такі інвестиції в культуру додають курорту ще більше привабливості поза межами гірськолижного спорту.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Тенденції розкішних шале та апартаментів у 2025 році

Шалети – ультрарозкіш та альпійська традиція: Шалети є візитною карткою нерухомості Куршевеля 1850, і останні тенденції показують, що покупці шукають готову до заселення, ультрасучасну розкіш у традиційному фасаді шале. Багато з найзатребуваніших об’єктів – це новозбудовані або капітально відремонтовані шале, які поєднують автентичні альпійські фасади (старе дерево, камінь і характерні дахи шале) із сучасними інтер’єрами. Покупці класу люкс у 2025 році надають перевагу шале з усіма мислимими зручностями: криті басейни або спа, оздоровчі комплекси (сауна, хамам, спортзал), приватні кінотеатри, винні погреби, опалювані гаражі та доступ “ski-in/ski-out” прямо на схили. Такі повністю оснащені “п’ятизіркові” шале мають найвищу ціну за м² і зазвичай продаються дуже швидко. Для порівняння, старі шале, які потребують ремонту, часто стикаються з певними проблемами з ціноутворенням – нещодавно спостерігається «конфлікт між вимогами продавців і тим, що готові запропонувати покупці» щодо шале, яким десять-двадцять років, і які не були оновлені freespiritalpine.com. Покупці готові платити найвищу ціну за шале в ідеальному стані або новобудови, але якщо інтер’єр застарілий або бракує сучасних оздоровчих зон, вони зараз очікують знижку чи простір для торгу freespiritalpine.com. Ця тенденція створює можливість: інвестори, готові відремонтувати старий об’єкт, можуть суттєво підвищити його цінність. Загалом, планка для “люксового шале” у 2025 році дуже висока – сучасний альпійський шик, технологічно оснащені “розумні будинки” і готельний комфорт стали нормою у преміальному сегменті Куршевеля 1850.

Квартири – Новобудови та обслуговувані резиденції: Хоча шале залишаються в центрі уваги, розкішні апартаменти стали важливою частиною ринку нерухомості Куршевелю, особливо в районах 1650 (Моріон) і 1550 (Віллідж), а також як резиденції з можливістю виїзду/заїзду на лижах у 1850. Останні роки ознаменувалися появою нових проєктів апартаментів, які орієнтовані на покупців, що шукають поєднання розкоші та зручності. Наприклад, комплекси Sundance Lodge і Steamboat Lodge у Куршевелі 1650 (заплановане завершення наприкінці 2025 року) пропонують готельні послуги п’ятизіркового рівня – консьєрж-сервіс, басейни, спа, ресторани на території – усе це поєднано з приватною власністю на апартаменти freespiritalpine.com. Такі резиденції варіюються від практичних “закрив і поїхав” двокімнатних квартир до просторих пентхаусів на 5–6 спалень, які не поступаються за розміром шале freespiritalpine.com. Концепція полягає у наданні альтернативи шале – усі переваги способу життя з меншими турботами щодо обслуговування. Такі об’єкти добре сприймаються: покупцям подобається можливість повного управління апартаментами, а також здачі їх в оренду під час їхньої відсутності (деякі мають орендні програми). Щодо дизайну, тренди для апартаментів схожі на шале: використання якісних місцевих матеріалів (старі дерев’яні балки, кам’яні каміни) у поєднанні зі стильними сучасними альпійськими інтер’єрами. Великі панорамні вікна, високі стелі та відкриті простори для життя, що максимально відкривають краєвиди, зустрічаються часто. Ще одна тенденція – гнучкий простір у новобудовах: кімнати, які можуть слугувати додатковими спальнями, кабінетами чи медіазалами, щоб підлаштовуватись під потреби власників (відображаючи довші періоди перебування та навіть дистанційну роботу). У самому Куршевелі 1850 пропозиція квартир обмежена (селище здебільшого складається з шале та готелів), але там, де квартири є, це часто ексклюзивні шале-подібні будівлі лише на 4–10 апартаментів, що зберігає атмосферу приватності та престижу.

Тенденції щодо зручностей та стилю життя: “Велнес” витісняє катання на лижах як пріоритет – це помітний зсув у трендах альпійської нерухомості dmproperties.com. У Куршевелі це видно за тим, як оснащують шале і апартаменти. Покупці нині дуже цінують внутрішні велнес-зручності та можливість користування протягом року. Багато нових чи оновлених шале мають спеціальні спа-зони, йога-студії чи фітнес-зали, усвідомлюючи, що власники і гості проводять майже стільки ж часу за відпочинком та оздоровленням, як і на схилах. Девелопери також дбають про енергоефективність і технології – встановлюють сучасну ізоляцію, теплові насоси, тришарові склопакети тощо як для дотримання нових нормативів, так і для приваблення еко-свідомих покупців класу люкс. Системи “розумний дім” (керування освітленням, опаленням, безпекою, навіть попередній прогрів сауни) стали стандартом у преміальних об’єктах. Додатково популярна біофільна концепція – інтеграція природних елементів, максимальне природне світло й панорамні краєвиди на гори, що цілком відповідає велнес-тематиці.

На архітектурному фронті Куршевель дотримується суворих дизайн-кодів, аби зберегти шарм шале, тому зовнішньо тенденція – це еволюція, а не революція. Нові шале досі виглядають як традиційні (двосхилі дахи, дерев’яні фасади), але вони більші й більш витончені, ніж старі сільські будиночки. Деякі з найновіших “шале” фактично є мінівіллами (понад 1000 кв м), але ретельно замасковані під дерево і камінь. Постійний наплив люксового рітейлу та ресторанів (понад 40 дизайнерських бутіків і безліч закладів високої кухні в 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) доповнює тренд на нерухомість – сучасні власники очікують повний розкішний екосистему. Підсумовуючи, тренди нерухомості Куршевеля 1850 на 2025 рік підкреслюють найкращі оздоровчі зручності, модерновий альпійський дизайн і насичене сервісом життя (або зі штатною прислугою у шале, або в резиденціях із повним обслуговуванням). Ринок реагує на вимоги покупців щодо цілорічного притулку, що пропонує значно більше, ніж просто місце для ночівлі після катання на лижах.

Інвестиційні можливості та прогнозована рентабельність

Потенціал зростання капіталу: Нерухомість Куршевелю 1850 часто розглядається як блакитна фішка для інвестицій, що забезпечує надійне збереження капіталу та довгострокове зростання, а не швидкі спекулятивні прибутки. Динаміка вражає – вартість нерухомості у Французьких Альпах зросла в середньому на ~30% з 2020 року (приблизно 5,5% щороку) investropa.com investropa.com, а кращі курорти показали ще вищі темпи зростання, особливо після пандемії. У випадку Куршевелю ціни в останні роки різко зросли (наприклад, +9% лише у 2024 році) investropa.com, встановлюючи нові орієнтири. Надалі, хоча темпи можуть сповільнюватися, експерти прогнозують помірне зростання на ~3–7% на рік на альпійських ринках до 2026 року investropa.com. Для ультрапрестижного району як 1850 можна обґрунтовано очікувати зростання цін у верхніх межах цього діапазону, якщо не станеться серйозних потрясінь. Це означає, що шале за €10 мільйонів вже через кілька років може органічно зрости у ціні до €11–12 мільйонів лише завдяки ринковому підвищенню. До того ж, унікальний дефіцит пропозиції на фоні попиту в Куршевелі дозволяє розраховувати на вище середнього зростання – у разі нової хвилі заможних покупців (наприклад, із ринків, що розвиваються чи на фоні сильної економіки) ціни можуть зробити ривок через обмежену пропозицію. Суть у тому, що перспективи зростання капіталу залишаються високими, а стратегія “купити й тримати” – вигідною. Навіть у дуже довгостроковій перспективі альпійська нерухомість преміум-класу показує стабільне зростання (наприклад, вартість шале преміум-класу зросла в середньому на ~33% із 2008 року, а темпи прискорилися після 2020) investropa.com.

Орендна дохідність та прибуток: Інвесторам варто враховувати, що орендна дохідність у Куршевелі 1850 відносно низька у процентному відношенні, що є типовим явищем для ультралюксових ринків. Через дуже високі ціни на придбання, орендний дохід, хоч і значний в абсолютних цифрах, у підсумку дає помірну річну дохідність. Типові чисті орендні доходи складають близько 2–3% у топових курортах, таких як Куршевель snowonly.com. Для порівняння, менш пафосні райони французьких Альп можуть давати 4–4,5% чистого доходу snowonly.com, а середній показник по Франції (усі типи нерухомості) становить близько 6% mansion-properties.com. Тобто, інвестор у Куршевелі зазвичай надає перевагу капітальному зростанню та особистому користуванню, а не високим грошовим доходам. Наприклад, нерухомість вартістю €5 мільйонів може принести близько €200 тис. на рік у якості оренди (якщо здавати у пікові тижні), що після витрат дає ~€150 тис. чистого доходу – приблизно 3% дохідності. Однак, ці цифри не відображають високі орендні ставки і можливість перекрити витрати на утримання. Під час пікових зимових тижнів (Новий рік, шкільні канікули) тижнева плата за оренду топових шале може перевищувати €80 000–€100 000 businessinsider.com. Навіть невеликі люксові апартаменти у піковий сезон приносять десятки тисяч євро на тиждень. Якщо власник погодиться здавати свою нерухомість, наприклад, на 8–10 тижнів взимку та на кілька тижнів влітку, можна покрити значну частину річних витрат (персонал, обслуговування, податки) і навіть отримати прибуток, при цьому залишаючи за собою можливість особисто користуватися нерухомістю протягом частини року.

Варто також зазначити, що попит на оренду в Куршевелі дуже високий у ті тижні, коли власники пропонують свої будинки. Альпійські спеціалісти з нерухомості звітують, що добре розташовані шале можуть досягати 70–90% заповнюваності протягом зими (і навіть влітку) snowonly.com. Розвиток цілорічного туризму призвів до того, що липень–серпень тепер також приносять суттєвий дохід (хоча і менший, ніж взимку). Таким чином, досвідчений власник може досягти майже повної завантаженості у високий сезон і розраховувати на кращу ефективну дохідність. Деякі об’єкти керуються агентствами з оренди люксових турів чи шале, що спрощує цей процес.

Інвестиційні стратегії та можливості: Для інвесторів існує кілька підходів, які дозволяють максимізувати прибуток у Куршевелі:

• Ремонтні інвестиції: Як вже зазначалося, старі шале в A+ локаціях, що потребують модернізації, іноді можна придбати з невеликою відносною знижкою. Інвестування у високоякісний ремонт (з підвищенням енергоефективності, новими зручностями) суттєво підвищує вартість нерухомості, а також її привабливість для оренди. З огляду на регуляторний тиск щодо енергоефективного житла, такі оновлення також захищають інвестиції у майбутньому.
• Повернення ПДВ на новобудови: Франція пропонує привабливу пільгу для тих, хто купує новобудови у туристичних зонах. Якщо ви купуєте нову нерухомість і зобов’язуєтесь здавати її в оренду з меблями та готельними послугами (наприклад, прибирання, сніданки) на визначену кількість тижнів, ви маєте право на повернення 20% ПДВ від ціни покупки freespiritalpine.com. У контексті Куршевеля 20% від багатомільйонної покупки – це суттєва сума, фактично миттєве збільшення власного капіталу. Багато покупців нових апартаментів у Куршевелі 1650, наприклад, користуються цією схемою: фінансують ПДВ під час будівництва, а потім повертають його після покупки, вступаючи до програми оренди. Це покращує дохідність інвестицій та фінансові потоки, роблячи прибутковість від оренди більш привабливою у перші роки.
• Моделі спільного користування: Деякі інвестори об’єднуються з друзями чи родиною, щоб спільно володіти шале (неформально або через ТОВ), розподіляючи час користування та витрати. З огляду на високі ціни це може мати сенс, і при ретельному плануванні кожен учасник зможе використати кращі тижні. Також з’являється тренд дробової власності або приватних клубів власників, де інвестори купують “частку” ультра-елітного шале (однак слід бути обережними та забезпечити юридичну прозорість – це поки нова концепція).
• Порівняльна цінність у менш відомих районах: Хоча сам Куршевель дорогий, інвестори іноді розглядають покупку в його околицях (наприклад, Куршевель Моріон/1650, Куршевель Вілажь/1550 або поруч Ла Танія). Ці райони входять до того ж лижного регіону й користуються престижем Куршевеля, але ціни на нерухомість тут можуть бути нижчими. Наприклад, супутникові села у Трьох долинах можуть коштувати на 50–70% дешевше за м², ніж у 1850 investropa.com investropa.com, і їхня дохідність від оренди (4%+ чистими) часто перевищує дохідність відомих курортів snowonly.com. Недоліком є слабше зростання капіталу та інша орендна аудиторія, але як “інвестиційна стратегія” деякі покупці диверсифікують вкладення між преміальними й перспективними курортами.

Підсумовуючи, очікуваний прибуток у Куршевелі 1850 формується завдяки поєднанню помірного доходу від оренди та потужного зростання капіталу. Покупець у 2025 році може розраховувати на однозначні річні прирости вартості (з урахуванням складних відсотків на дуже високій базовій вартості) та можливість покривати витрати за рахунок оренди, яка, хоча й дає лише кілька відсотків, є значною в євроеквіваленті. З огляду на фундаментальні характеристики ринку Куршевеля, навіть консервативна стратегія утримання власності до 2028 року ймовірно забезпечить суттєву загальну віддачу, поєднуючи зростання вартості активу та будь-які орендні дивіденди. Головне — купувати якість (розташування та технічний стан), адже трофейна нерухомість завжди буде найбажанішою — це гарантує як високу ліквідність, так і преміальне ціноутворення під час майбутнього виходу з інвестиції. На підтвердження впевненості у ринку: експертні аналітики називають тренд альпійської нерухомості «безсумнівно висхідним» та підкреслюють, що ключові курорти на кшталт Куршевеля мають надзвичайно міцні фундаментальні показники на перспективу investropa.com investropa.com.

Регулювання та державна політика, що впливають на ринок нерухомості

Закони про енергоефективність (“Loi Climat”): Значна зміна політики, що впливає на французький ринок нерухомості — це поступова заборона здавання в оренду нерухомості з низькими енергетичними рейтингами. Починаючи з 2025 року, житлові будинки з енергетичним класом “G” не можна буде офіційно здавати в оренду у Франції mansion-properties.com. До 2028 року ця заборона пошириться на нерухомість класу “F”, а пізніше, у 2034 році, — на клас “E”. У гірськолижних курортах багато традиційних шале, збудованих десятиліттями тому, можуть потрапляти до цих низьких категорій енергоефективності (через одинарне скління, недостатню ізоляцію, застарілі системи опалення тощо). Для власників у Куршевелі це стало нагальною проблемою: щоб зберегти потенціал для отримання доходу від оренди, нерухомість має відповідати сучасним вимогам. Уже зараз спостерігається “відтік до якості”, коли покупці зосереджують увагу на новіших, добре утеплених шале або на тих, які вже модернізовані із сучасними системами опалення та утеплення investropa.com investropa.com. Старі шале з поганими рейтингами стикаються з двояким ринком: їх або продають зі знижкою чи взагалі не продають, або власники інвестують у вдосконалення (сонячні панелі, теплові насоси, краще утеплення), щоб покращити рейтинг. Ці правила, дещо парадоксально, підтримали зростання цін на якісну нерухомість – оскільки житло, що відповідає класам A/B за енергоефективністю, стає ще ціннішим і більш затребуваним investropa.com investropa.com. У Куршевелі 1850 у багатьох розкішних шале вже провели реновації із встановленням потрійного скління, геотермального опалення тощо, щоб вони залишалися привабливими для здачі в оренду. Загалом ця політика веде ринок до сталого розвитку, що в довгостроковій перспективі підвищує якість житлового фонду і відповідає особистим цінностям багатьох покупців (багато власників з високим рівнем доходу цінують еко-ініціативи як частину стандарту розкоші).

Регулювання короткострокової оренди: Регіони Франції з розвиненим туризмом намагаються знайти баланс між прибутковою короткостроковою орендою та потребами місцевої громади. У деяких альпійських містах (особливо більших, як Шамоні) місцева влада обмежила кількість туристичних оренд або запровадила спеціальні дозволи для їх ведення dmproperties.com investropa.com. Наприклад, у Шамоні було запроваджено квоти на відпускну оренду у певних зонах, щоб звільнити житло для місцевих мешканців та сезонних працівників. Водночас менші розміри Куршевелю та його орієнтація як курорту означають, що тут ще не встановлювали суворих обмежень (економіка залежить від оренди), але це не виключає контролю з боку держави. Власники нерухомості у Куршевелі повинні реєструвати свої об’єкти для короткострокової оренди та сплачувати туристичні податки. У разі появи нових правил – наприклад, обмеження кількості тижнів здачі в оренду або вимоги основного місця проживання для необмеженої здачі – це може вплинути на інвестиційну привабливість. Однак з огляду на профіль Куршевелю 1850 (здебільшого розкішні другі домівки та туристична інфраструктура), така політика, ймовірно, буде поступовою. Варто зазначити, що обмеження пропозиції оренди у містах, як Шамоні, призводить до того, що зростає попит (і ціни) на ті об’єкти, які доступні investropa.com investropa.com. Схожий ефект може виникнути й у Куршевелі: якщо оренду обмежать, ексклюзивні об’єкти, що лишилися на ринку, можуть стати ще більш затребуваними серед заможних туристів. За цим питанням варто стежити, але станом на 2025 рік Куршевель залишається дуже дружнім ринком для оренди, без конкретних місцевих заборон на відпускну оренду (за винятком національного законодавства).

Податки на другі домівки: Французький уряд та місцеві комуни впровадили податки, спрямовані на власників других домівок, до яких належать багато власників нерухомості в Куршевелі. До цих заходів належать підвищені надбавки до taxe d’habitation у районах, офіційно визнаних такими, де відчувається дефіцит житла для місцевих (zones tendues). Департамент Савоя, в якому розташований Куршевель, дозволяє надбавку до 60% до податків на друге житло в окремих випадках. Крім того, деякі популярні курорти мають податок на порожнє житло, щоб не заохочувати залишати нерухомість незаселеною. На практиці для шале вартістю кілька мільйонів євро ці місцеві податки відносно незначні (кілька тисяч євро щорічно більше) і не відлякують заможних покупців investropa.com. Національна податкова система Франції має деякі переваги для інвесторів: немає загального “податку для іноземних покупців”, і у 2018 році Франція відома тим, що змінила податок на статки, зробивши його застосовним лише до нерухомості (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), який стосується чистих активів у нерухомості понад 1,3 млн євро з прогресивною ставкою приблизно до 1,5%. Багато закордонних покупців просто враховують це як частину вартості володіння нерухомістю у Франції. На доходи від оренди іноземні власники сплачують французький прибутковий податок (існують угоди щодо уникнення подвійного оподаткування), проте можуть віднімати витрати, а привабливі схеми, як LMNP (статус мебльованої оренди), надають пільгові податкові умови. Крім того, існують податкові пільги для оренди: дохід від оренди мебльованої нерухомості часто можна зменшити на суму амортизації та витрат, іноді отримуючи дуже низьку оподатковувану базу за ефективного управління шале. Ще одна ключова перевага — для нових будівництв, як зазначено вище: ПДВ (20%) може бути повернений якщо нерухомість здається з послугами, що суттєво підвищує прибутковість freespiritalpine.com. Також існують податкові кредити й гранти на еко-реновації (в рамках екологічних ініціатив Франції). Загалом, регуляторне середовище у Франції вважається стабільним і досить прозорим mansion-properties.com. Інвестори користуються значним юридичним захистом (право власності добре захищене) mansion-properties.com, а прагнення Франції до сталого розвитку орендованого житла ймовірно підвищує довгострокову вартість нерухомості, що відповідає вимогам.

Суворі правила планування та будівництва: Розвиток у Куршевелі 1850 регулюється суворими містобудівними нормами, спрямованими на збереження гірського довкілля та ексклюзивності курорту. Loi Montagne (Гірський закон) та місцеві плани забудови обмежують великомасштабну забудову, особливо вище певних висот. На практиці це означає, що нові дозволи на будівництво є рідкістю – робиться акцент на реконструкцію існуючих будівель замість освоєння незайманих земель investropa.com. Обмеження по висоті гарантують, що шале залишаються компактними (тут немає хмарочосів), а архітектурні правила зберігають класичну естетику шале. До того ж, будівництво нових курортних резиденцій в Альпах часто вимагає надання певних переваг для громади (як-от облаштування паркінгу або підтримка місцевого житла для сезонних працівників) у вигляді компромісу. Ці політики фактично закріплюють дефіцит нерухомості в Куршевелі. Для власників це хороша новина, адже це запобігає надмірній забудові, яка могла б інакше знизити цінність нерухомості або зруйнувати шарм курорту. З іншого боку, проекти реконструкції можуть бути дорогими і тривалими через труднощі з дозволами – але більшість покупців класу “люкс” приймають це як ціну за свою частку раю. Варто відзначити, що у Швейцарії правила навіть суворіші (наприклад, ліміт Lex Weber на друге житло), тоді як у Франції розвиток все ще дозволяється, хоча й контрольовано. Місцева рада Куршевелю має балансувати між екологічною стійкістю (ризики лавин, трафік, водні ресурси) та статусом курорту світового рівня. Недавні інфраструктурні оновлення (наприклад, нові підйомники) зазвичай супроводжуються екологічними оцінками, а за можливості модернізують існуючі об’єкти замість того, щоб споруджувати нові.

Підсумовуючи, регулятивне середовище у 2025 році для власників майна в Куршевелі визначається прагненням до якості та дотримання норм: енергоефективні будинки, відповідальна оренда та контрольований розвиток. Ці заходи, хоч і ускладнюють процес для власників, як правило підвищують довгострокову цінність та ексклюзивність нерухомості в Куршевелі. Покупцям радять впевнитись, що об’єкти або вже відповідають новим стандартам, або можуть бути модернізовані, а також залучати місцевих експертів для податкової оптимізації та орендних питань. Важливо, що Франція вітає іноземних покупців (жодних обмежень по громадянству при покупці), що зберігає пул покупців у Куршевелі дуже широким – від Європи до Америки й Азії.

Сезонна динаміка та її вплив на ціни й доступність

Зимовий пік сезону (високий сезон): Courchevel 1850 є насамперед гірськолижним курортом, а взимку селище справді оживає – це має прямий вплив на використання та ціни на нерухомість. Грудень–квітень — це період пікового сезону, а Різдво/Новий рік та лютий (шкільні канікули) є абсолютними вершинами. Саме в ці періоди попит на житло злітає до небес. Власники шале, які здають свої помешкання, часто отримують більшу частину річного доходу від оренди лише за 2–3 тижні свят. У результаті ціни на оренду взимку надзвичайно високі (наприклад, €50k+ на тиждень за розкішне шале з 4 спальнями — це стандарт на тиждень Нового року). Активність у продажах також може різко зростати взимку, оскільки заможні відвідувачі іноді вирішують, що хочуть володіти своїм шматочком Куршевеля після того, як спробують такий стиль життя. Також не рідкість, коли під час пікового сезону поспішно організовують перегляди нерухомості з ініціативи зачарованих орендарів. Водночас, пропозиція на продаж зазвичай найменша взимку — багато власників відкладають розміщення об’єктів до весни/літа, щоб не втрачати вигідні зимові оренди чи особистий відпочинок. Тому зимою покупці знайомляться з продуктом (курортом і часто об’єктом у ролі орендаря), але реальні угоди найчастіше укладаються в міжсезоння.

Весна й осінь (низький сезон): До кінця квітня підйомники закриваються, і Куршевель входить у тиху фазу. Весняна відлига та міжсезоння (травень, червень) супроводжуються закриттям багатьох магазинів і ресторанів. Так само після короткого літа осінь (кінець вересня — листопад) є мертвим сезоном із мінімальною туристичною активністю. Історично це були періоди затишшя для курорту — час, коли власники шале роблять ремонти чи оновлення, персонал бере відпустки, а селище відновлює сили. Для ринку низький сезон — це період, коли пропозиція зазвичай найбільша і у покупців може з’явитися трохи більше можливості для торгу. Продавці, які виставляють об’єкти поза сезоном, усвідомлюють, що потенційних покупців менше — і якщо вони мотивовані, можуть трохи знизити ціну. Проте, оскільки власники нерухомості в Куршевелі зазвичай не перебувають у скрутному фінансовому становищі, не варто очікувати великих сезонних знижок — ринок не схожий на ринок сезонної оренди, де ціни сильно коливаються. Ціни на нерухомість улітку та в міжсезоння не падають; у кращому випадку з’являється трохи більше простору для торгу або шанс купити без конкуренції. Деякі досвідчені покупці спеціально планують свій пошук на весну: після інтенсивного лижного сезону кілька власників можуть розглянути продаж (особливо якщо нерухомість не здавалася або не використовувалася, як очікувалося). Також, у міжсезоння агенції нерухомості мають більше часу для роботи з клієнтами, що може дати покупцям більше уваги і можливість краще ознайомитися з пропозицією.

Літній сезон (другорядний високий сезон): Літо (липень–серпень) у Куршевелі значно набрало популярності, оскільки Альпи просувають себе як цілорічний напрямок. Хоча влітку тут не так людно, як взимку, цей період вже давно перестав бути другорядним. Сім’ї та любителі активного відпочинку приїжджають на піші походи, гірський велоспорт, трейловий біг, гольф (поруч) та для альпійського відпочинку. Клімат приємний (теплі дні, прохолодні ночі), краєвиди захоплюють, тож Куршевель і влітку стає розкішним гірським курортом. Ця тенденція має кілька наслідків: літні оренди тепер приносять значний дохід, багато шале та апартаментів здаються туристам з Європи, Близького Сходу (де часто шукають прохолоду влітку) та інших країн на тиждень. Заповнюваність у пік літа може досягати понад 70% для привабливих об’єктів snowonly.com. Орендні ставки нижчі, ніж взимку, але досить високі – наприклад, шале, що здається за €50 тис./тиждень узимку, може здатися за €15–€20 тис./тиждень у серпні. Для власників це означає, що майно не стоїть порожнім 8 місяців на рік; ним можна користуватися чи отримувати дохід протягом більшої частини року. Культурно імідж Куршевеля розширюється до двосезонного курорту, подібно до Межева або Шамоні. Інфраструктура, як-от підйомники, що працюють улітку (для пішоходів і велосипедистів) та фестивалі з музикою чи феєрверками, приваблюють гостей. Насправді по всіх Альпах курорти повідомляють про значне зростання літнього потоку туристів – у Шамоні продажі літніх абонементів на підйомники зросли на 46% за два роки dmproperties.com, а літня відвідуваність у самому Куршевелі стабільно зростає. Ця цілорічна привабливість підтримує вартість нерухомості, оскільки власники бачать більше можливостей використання (і потенційного доходу) від своїх інвестицій. Це також трохи згладжує сезонність бізнесу, роблячи селище більш життєздатним протягом усього року.

Вплив на доступність: Сезонний цикл впливає на те, коли нерухомість з’являється на ринку. Багато продавців віддають перевагу виставляти об’єкти наприкінці зими або навесні (після того, як скористались ще одним сезоном чи щоб скористатися весняним потоком туристів), щоб угоди могли завершитись улітку до наступної зими. Так само нові проекти часто планують здачу восени, щоб покупці могли скористатися новим житлом у зимовий сезон. Це означає, що восени часто буває багато закриттів угод і передач (нотаріальні контори в Альпах у жовтні–листопаді особливо завантажені, оскільки покупці хочуть дістати ключі до Різдва). Щодо оренди, власники мають вирішити ще на початку осені, чи будуть здавати об’єкт у пік сезону, чи користуватимуться ним самі, оскільки агенти з оренди починають просувати зимові шале вже з вересня для майбутнього сезону.

Динаміка цін: Можна було б припустити, що купівля взимку обходиться дорожче через підвищений попит – але на ринку нерухомості ціни в Куршевелі відносно стабільні протягом усього року (на відміну від готелів, ціни на житло не подвоюються взимку). Однак сприймана цінність об’єкта нерухомості найвища саме взимку: шале для катання на лижах виглядає найпривабливішим, коли воно оточене снігом і оживлене курортною атмосферою. Це інколи призводить до швидших продажів за початковою ціною саме взимку, тоді як той самий об’єкт, показаний у безлюдний міжсезонний період, може стати приводом для сміливішої цінової пропозиції. У цьому сенсі взимку можливі “емоційні покупки” – коли покупець закохується в місце на піку його атмосфери і платить повну ціну. З іншого боку, досвідчений інвестор, скоріше за все, оглядатиме об’єкт влітку, щоб перевірити можливі приховані взимку проблеми (стан даху, межі ділянки тощо) і вести переговори у більш спокійній атмосфері.

Тенденції користувачів – більш тривале перебування: Ще одна сезонна зміна полягає в тому, що власники (і орендарі) проводять у Куршевелі довші періоди, ніж раніше. Поширення віддаленої роботи призвело до того, що деякі власники зараз приїжджають на кілька місяців підряд – наприклад, із грудня до лютого – замість одного святкового тижня. Вони можуть працювати зі свого шале в будні, а кататися на лижах під час перерв, сприймаючи його як другий основний дім. Аналогічно, деякі приїжджають влітку на цілий місяць, щоб втекти від міського життя. Така тенденція розмиває сезонні межі й фактично підвищує попит на комфортні, “домашні” зручності (домашній офіс, надійний інтернет тощо, що Куршевель покращив, підключивши волоконно-оптичний інтернет у регіоні). Це ще раз підкреслює: Куршевель – це не просто тимчасовий гірськолижний курорт, а цілорічний альпійський осередок способу життя.

Підсумовуючи, сезонність у Куршевелі задає циклічний ритм ринку, де зима залишається домінуючим сезоном як для дозвілля, так і для ажіотажу, а літо зростає у своїй важливості. Хоча самі ціни на нерухомість не “стрибають” від сезону до сезону, терміни продажів, заселеність і пропозиції на ринку – однозначно сезонні. Досвідчені інвестори будуватимуть свою стратегію з урахуванням цього календаря: можливо, купуватимуть навесні, робитимуть апгрейд у міжсезоння, а отримуватимуть прибуток від оренди в пік сезону. Розширення туристичних сезонів (зимового і літнього) поступово вирівнює правила гри, роблячи актив більш цінним, оскільки він приносить дохід більшу частину року й інтегрований у спільноту, яка не закривається на “півроку на паузу”.

Інфраструктурні проєкти та зростання туризму

Оновлення інфраструктури для катання на лижах: Куршевель і Три Долини постійно інвестують у свою лижну інфраструктуру, розуміючи, що сучасний і ефективний досвід катання є ключем до збереження вартості нерухомості та залучення заможних відвідувачів. Останнім значним досягненням стало повністю оновлене канатне підйомник Saulire, яке знову відкриється взимку 2024/25 з абсолютно новими панорамними кабінами та підвищеним комфортом seecourchevel.com. Saulire — це знаковий підйомник (швидко піднімає лижників на висоту 2 700 м з видом на Монблан), і його модернізація підкреслює прагнення курорту до найкращих умов. Крім того, у початківських зонах Куршевеля 1850 з’явились нові криті “магістральні доріжкові” підйомники (конвеєрні підйомники), які замінили старіші, щоб забезпечити захищене та комфортне підняття для дітей і новачків seecourchevel.com. Протягом останніх років Куршевель також розширив системи засніження, щоб гарантувати наявність снігу з початку грудня до кінця квітня навіть у сезони з малою кількістю опадів. Наприклад, перед Чемпіонатом світу з гірськолижного спорту 2023 року (що проходив у Куршевелі-Мерібель), були вкладені мільйони у підготовку трас, нові ратраки і снігові гармати для забезпечення найвищого рівня катання. Зв’язок всередині лижної зони залишається безпрецедентним: Куршевель бездоганно з’єднаний із Мерібелем і Валь Торанс, а нові проекти, такі як канатна дорога Orelle-Cime Caron 2021 року (у “4-й долині”), ще більше зміцнили 3 Долини як єдиний великий ігровий майданчик snowonly.com. Для власників нерухомості ці покращення означають стабільну якість катання та кращий досвід для гостей, що своєю чергою підтримує високий попит на оренду й виправдовує високі ціни на нерухомість.

Розкішні зручності та розширення: Покращення на горі супроводжуються розвитком курортних селищ. Courchevel 1850 вже може похвалитися однією з найвищих концентрацій 5-зіркових готелів у світі (поза межами великих міст) businessinsider.com. Серед них відомі заклади, як Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée та інші, які балують гостей і підвищують статус курорту. Вражає, що Courchevel (усі рівні) налічує 7 ресторанів зі зірками Michelin, що є найбільшим показником у Альпах businessinsider.com, що закріплює його статус як кулінарної дестинації. Тренд рухається до досвідної розкоші: нові проєкти поєднують розміщення з галереями елітних магазинів, приватними клубами та оздоровчими центрами. Важливою подією стане відкриття готелю Maya Collection, ультра-люксового готелю у Courchevel, запланованого на грудень 2025 року voguebusiness.com. Також Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компанія, що стоїть за розкішними казино і готелями Монако) бере участь у проєктах у Courchevel, плануючи відкрити елітні шале та готельні об’єкти до 2026 року voguebusiness.com. Ці проєкти свідчать про те, що інвестори вкладають значні кошти в туристичну інфраструктуру Courchevel, очікуючи стабільного попиту. Курорт також готується відзначати 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, відкривши деякі з цих нових об’єктів та проводячи яскраві заходи voguebusiness.com. Для власників нерухомості прихід всесвітньо відомих операторів люксового сегменту є великим плюсом: це розширює привабливість курорту (залучаючи нових заможних гостей, які самі можуть стати покупцями нерухомості) та постійно оновлює престиж Courchevel. Присутність таких брендів, як Louis Vuitton, Dior, Cartier тощо у торговому районі Courchevel (у всіх є тут свої бутіки) додає космополітичної атмосфери voguebusiness.com.

Транспорт і доступність: Доступність Куршевелю завжди була частиною його розкішної привабливості. На курорті унікально розташований приватний альтипорт (аеропорт) просто над 1850, один із найвищих у Європі, що дозволяє малим приватним літакам і вертольотам приземлятися буквально на схилі businessinsider.com. Це означає, що VIP-персони можуть прилетіти прямо з Парижа чи Женеви до Куршевелю, уникаючи годин трансферу автомобілем. Альтипорт, відомий своєю короткою злітно-посадковою смугою під ухил, взимку подвійно служить туристичною атракцією (лижники зупиняються, щоб подивитися на зліт/посадку літаків) businessinsider.com. Щодо ширшої транспортної інфраструктури, то в регіоні відбуваються великі зміни: будується високошвидкісна залізниця Ліон–Турин (частина якої включає станцію в Сент-Жан-де-Мор’єн, приблизно за 45 хвилин на авто від Куршевелю), завершення якої очікується наприкінці десятиліття snowonly.com. Після завершення це значно скоротить час у дорозі з Парижа до Французьких Альп – потенційно залучаючи більше відвідувачів на вихідні. Уявіть собі: доїхати потягом із Парижа до Муатьє (містечко в долині для Куршевелю) лише за 4 години; це зробить Куршевель доступнішим для ще ширшої європейської аудиторії, включаючи тих, хто віддає перевагу подорожам без авіаперельотів. Окрім того, місцеві дорожні вдосконалення (дорога від Муатьє до Куршевелю роками модернізується та отримує кращі тунелі) продовжують підвищувати безпеку та зменшувати затори в пікові тижні. Загалом, ці покращення зміцнюють привабливість Куршевелю як зручного місця розкішного відпочинку попри його віддалене гірське розташування.

Сталий розвиток та довкілля: Усвідомлюючи дві основні загрози — зміну клімату та зростання вартості енергії, влада Куршевеля та оператори підйомників впроваджують заходи сталого розвитку. Societé des 3 Vallées (S3V), яка керує гірськолижними підйомниками, тепер забезпечує 100% підйомників відновлюваною енергією (гідроелектроенергія та сонячна енергія) seecourchevel.com. У 2024 році вони встановили сонячні панелі на станції фунікулера Ariondaz у Куршевелі Моріонді, щоб виробляти електроенергію на місці, якої достатньо для роботи крісельного підйомника завдяки сонячній енергії seecourchevel.com. Вони також інвестували в енергоефективні ратраки з GPS-навігацією, що оптимізує маршрути та зменшує витрати пального seecourchevel.com. У сфері забудови нові будинки відповідають суворішим стандартам утеплення, часто використовуються геотермальне опалення або сонячне нагрівання басейнів тощо. Курортна влада запровадила заходи, такі як субсидування енергомодернізації старих будівель. Навіть дрібна політика, наприклад, обов’язкова наявність зимових шин на транспорті у сезон за законом для безпеки seecourchevel.com, свідчить про увагу до сталості та безпеки. Такі зусилля забезпечують, що Куршевель залишиться життєздатною гірськолижною зоною у довгостроковій перспективі (зменшуючи вплив кліматичних змін) і стають перевагою для інвесторів із екологічною свідомістю. Крім того, з огляду на те, що заможні клієнти дедалі більше фокусуються на екологічній відповідальності, «зелений» курорт стає привабливішим. Усе це додає нематеріальної цінності нерухомості: добре керований, сталий курорт буде зберігати свій статус (а отже, й попит на нерухомість) далеко в майбутньому.

Події та глобальний профіль: Зірка Куршевеля сяяла на повну під час Чемпіонату світу з гірськолижного спорту FIS у лютому 2023 року, спільно проведеного з Мерібелем. Куршевель скористався міжнародною медіа-підтримкою та використав цю можливість, щоб продемонструвати свої об’єкти (включаючи новий фінішний стадіон і модернізовані підйомники). Успішний захід продемонстрував здатність Куршевеля впевнено проводити масштабні події, що обіцяє великі перспективи для майбутніх планів, таких як Олімпіада. Дійсно, Французькі Альпи (зокрема Куршевель) є серйозними претендентами на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року, і багато хто вважає, що вони отримають це право voguebusiness.com voguebusiness.com. Ця перспектива вже прискорила реалізацію деяких проектів – наприклад, планується редизайн “снігового фронту” Куршевель 1850 та станції підйомника Chenus з метою модернізації центральної зони курорту напередодні можливої олімпійської події voguebusiness.com. Якщо проведення Олімпіади буде підтверджено, очікується міні-бум на інфраструктурні інвестиції: покращення доріг, можливо, розширення готелів (щоправда, у випадку Куршевеля, ймовірно, тимчасові об’єкти через обмеження на постійне будівництво), а також загальна привабливість курорту. Навіть якщо Куршевель не буде офіційним майданчиком, він неодмінно прийматиме делегації або команди для тренувань (так було і на минулих Олімпіадах), і підйом у туризмі буде значним. Окрім цього, святкування 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, супроводжуватиметься особливими подіями, можливо, відкриттям нових музеїв чи культурних об’єктів, що відзначають піонерську роль Куршевеля як спеціально збудованого гірськолижного курорту (заснований у 1946 році). Такі інвестиції в культуру додають курорту ще більше привабливості поза межами гірськолижного спорту.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Тенденції розкішних шале та апартаментів у 2025 році

Шалети – ультрарозкіш та альпійська традиція: Шалети є візитною карткою нерухомості Куршевеля 1850, і останні тенденції показують, що покупці шукають готову до заселення, ультрасучасну розкіш у традиційному фасаді шале. Багато з найзатребуваніших об’єктів – це новозбудовані або капітально відремонтовані шале, які поєднують автентичні альпійські фасади (старе дерево, камінь і характерні дахи шале) із сучасними інтер’єрами. Покупці класу люкс у 2025 році надають перевагу шале з усіма мислимими зручностями: криті басейни або спа, оздоровчі комплекси (сауна, хамам, спортзал), приватні кінотеатри, винні погреби, опалювані гаражі та доступ “ski-in/ski-out” прямо на схили. Такі повністю оснащені “п’ятизіркові” шале мають найвищу ціну за м² і зазвичай продаються дуже швидко. Для порівняння, старі шале, які потребують ремонту, часто стикаються з певними проблемами з ціноутворенням – нещодавно спостерігається «конфлікт між вимогами продавців і тим, що готові запропонувати покупці» щодо шале, яким десять-двадцять років, і які не були оновлені freespiritalpine.com. Покупці готові платити найвищу ціну за шале в ідеальному стані або новобудови, але якщо інтер’єр застарілий або бракує сучасних оздоровчих зон, вони зараз очікують знижку чи простір для торгу freespiritalpine.com. Ця тенденція створює можливість: інвестори, готові відремонтувати старий об’єкт, можуть суттєво підвищити його цінність. Загалом, планка для “люксового шале” у 2025 році дуже висока – сучасний альпійський шик, технологічно оснащені “розумні будинки” і готельний комфорт стали нормою у преміальному сегменті Куршевеля 1850.

Квартири – Новобудови та обслуговувані резиденції: Хоча шале залишаються в центрі уваги, розкішні апартаменти стали важливою частиною ринку нерухомості Куршевелю, особливо в районах 1650 (Моріон) і 1550 (Віллідж), а також як резиденції з можливістю виїзду/заїзду на лижах у 1850. Останні роки ознаменувалися появою нових проєктів апартаментів, які орієнтовані на покупців, що шукають поєднання розкоші та зручності. Наприклад, комплекси Sundance Lodge і Steamboat Lodge у Куршевелі 1650 (заплановане завершення наприкінці 2025 року) пропонують готельні послуги п’ятизіркового рівня – консьєрж-сервіс, басейни, спа, ресторани на території – усе це поєднано з приватною власністю на апартаменти freespiritalpine.com. Такі резиденції варіюються від практичних “закрив і поїхав” двокімнатних квартир до просторих пентхаусів на 5–6 спалень, які не поступаються за розміром шале freespiritalpine.com. Концепція полягає у наданні альтернативи шале – усі переваги способу життя з меншими турботами щодо обслуговування. Такі об’єкти добре сприймаються: покупцям подобається можливість повного управління апартаментами, а також здачі їх в оренду під час їхньої відсутності (деякі мають орендні програми). Щодо дизайну, тренди для апартаментів схожі на шале: використання якісних місцевих матеріалів (старі дерев’яні балки, кам’яні каміни) у поєднанні зі стильними сучасними альпійськими інтер’єрами. Великі панорамні вікна, високі стелі та відкриті простори для життя, що максимально відкривають краєвиди, зустрічаються часто. Ще одна тенденція – гнучкий простір у новобудовах: кімнати, які можуть слугувати додатковими спальнями, кабінетами чи медіазалами, щоб підлаштовуватись під потреби власників (відображаючи довші періоди перебування та навіть дистанційну роботу). У самому Куршевелі 1850 пропозиція квартир обмежена (селище здебільшого складається з шале та готелів), але там, де квартири є, це часто ексклюзивні шале-подібні будівлі лише на 4–10 апартаментів, що зберігає атмосферу приватності та престижу.

Тенденції щодо зручностей та стилю життя: “Велнес” витісняє катання на лижах як пріоритет – це помітний зсув у трендах альпійської нерухомості dmproperties.com. У Куршевелі це видно за тим, як оснащують шале і апартаменти. Покупці нині дуже цінують внутрішні велнес-зручності та можливість користування протягом року. Багато нових чи оновлених шале мають спеціальні спа-зони, йога-студії чи фітнес-зали, усвідомлюючи, що власники і гості проводять майже стільки ж часу за відпочинком та оздоровленням, як і на схилах. Девелопери також дбають про енергоефективність і технології – встановлюють сучасну ізоляцію, теплові насоси, тришарові склопакети тощо як для дотримання нових нормативів, так і для приваблення еко-свідомих покупців класу люкс. Системи “розумний дім” (керування освітленням, опаленням, безпекою, навіть попередній прогрів сауни) стали стандартом у преміальних об’єктах. Додатково популярна біофільна концепція – інтеграція природних елементів, максимальне природне світло й панорамні краєвиди на гори, що цілком відповідає велнес-тематиці.

На архітектурному фронті Куршевель дотримується суворих дизайн-кодів, аби зберегти шарм шале, тому зовнішньо тенденція – це еволюція, а не революція. Нові шале досі виглядають як традиційні (двосхилі дахи, дерев’яні фасади), але вони більші й більш витончені, ніж старі сільські будиночки. Деякі з найновіших “шале” фактично є мінівіллами (понад 1000 кв м), але ретельно замасковані під дерево і камінь. Постійний наплив люксового рітейлу та ресторанів (понад 40 дизайнерських бутіків і безліч закладів високої кухні в 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) доповнює тренд на нерухомість – сучасні власники очікують повний розкішний екосистему. Підсумовуючи, тренди нерухомості Куршевеля 1850 на 2025 рік підкреслюють найкращі оздоровчі зручності, модерновий альпійський дизайн і насичене сервісом життя (або зі штатною прислугою у шале, або в резиденціях із повним обслуговуванням). Ринок реагує на вимоги покупців щодо цілорічного притулку, що пропонує значно більше, ніж просто місце для ночівлі після катання на лижах.

Інвестиційні можливості та прогнозована рентабельність

Потенціал зростання капіталу: Нерухомість Куршевелю 1850 часто розглядається як блакитна фішка для інвестицій, що забезпечує надійне збереження капіталу та довгострокове зростання, а не швидкі спекулятивні прибутки. Динаміка вражає – вартість нерухомості у Французьких Альпах зросла в середньому на ~30% з 2020 року (приблизно 5,5% щороку) investropa.com investropa.com, а кращі курорти показали ще вищі темпи зростання, особливо після пандемії. У випадку Куршевелю ціни в останні роки різко зросли (наприклад, +9% лише у 2024 році) investropa.com, встановлюючи нові орієнтири. Надалі, хоча темпи можуть сповільнюватися, експерти прогнозують помірне зростання на ~3–7% на рік на альпійських ринках до 2026 року investropa.com. Для ультрапрестижного району як 1850 можна обґрунтовано очікувати зростання цін у верхніх межах цього діапазону, якщо не станеться серйозних потрясінь. Це означає, що шале за €10 мільйонів вже через кілька років може органічно зрости у ціні до €11–12 мільйонів лише завдяки ринковому підвищенню. До того ж, унікальний дефіцит пропозиції на фоні попиту в Куршевелі дозволяє розраховувати на вище середнього зростання – у разі нової хвилі заможних покупців (наприклад, із ринків, що розвиваються чи на фоні сильної економіки) ціни можуть зробити ривок через обмежену пропозицію. Суть у тому, що перспективи зростання капіталу залишаються високими, а стратегія “купити й тримати” – вигідною. Навіть у дуже довгостроковій перспективі альпійська нерухомість преміум-класу показує стабільне зростання (наприклад, вартість шале преміум-класу зросла в середньому на ~33% із 2008 року, а темпи прискорилися після 2020) investropa.com.

Орендна дохідність та прибуток: Інвесторам варто враховувати, що орендна дохідність у Куршевелі 1850 відносно низька у процентному відношенні, що є типовим явищем для ультралюксових ринків. Через дуже високі ціни на придбання, орендний дохід, хоч і значний в абсолютних цифрах, у підсумку дає помірну річну дохідність. Типові чисті орендні доходи складають близько 2–3% у топових курортах, таких як Куршевель snowonly.com. Для порівняння, менш пафосні райони французьких Альп можуть давати 4–4,5% чистого доходу snowonly.com, а середній показник по Франції (усі типи нерухомості) становить близько 6% mansion-properties.com. Тобто, інвестор у Куршевелі зазвичай надає перевагу капітальному зростанню та особистому користуванню, а не високим грошовим доходам. Наприклад, нерухомість вартістю €5 мільйонів може принести близько €200 тис. на рік у якості оренди (якщо здавати у пікові тижні), що після витрат дає ~€150 тис. чистого доходу – приблизно 3% дохідності. Однак, ці цифри не відображають високі орендні ставки і можливість перекрити витрати на утримання. Під час пікових зимових тижнів (Новий рік, шкільні канікули) тижнева плата за оренду топових шале може перевищувати €80 000–€100 000 businessinsider.com. Навіть невеликі люксові апартаменти у піковий сезон приносять десятки тисяч євро на тиждень. Якщо власник погодиться здавати свою нерухомість, наприклад, на 8–10 тижнів взимку та на кілька тижнів влітку, можна покрити значну частину річних витрат (персонал, обслуговування, податки) і навіть отримати прибуток, при цьому залишаючи за собою можливість особисто користуватися нерухомістю протягом частини року.

Варто також зазначити, що попит на оренду в Куршевелі дуже високий у ті тижні, коли власники пропонують свої будинки. Альпійські спеціалісти з нерухомості звітують, що добре розташовані шале можуть досягати 70–90% заповнюваності протягом зими (і навіть влітку) snowonly.com. Розвиток цілорічного туризму призвів до того, що липень–серпень тепер також приносять суттєвий дохід (хоча і менший, ніж взимку). Таким чином, досвідчений власник може досягти майже повної завантаженості у високий сезон і розраховувати на кращу ефективну дохідність. Деякі об’єкти керуються агентствами з оренди люксових турів чи шале, що спрощує цей процес.

Інвестиційні стратегії та можливості: Для інвесторів існує кілька підходів, які дозволяють максимізувати прибуток у Куршевелі:

• Ремонтні інвестиції: Як вже зазначалося, старі шале в A+ локаціях, що потребують модернізації, іноді можна придбати з невеликою відносною знижкою. Інвестування у високоякісний ремонт (з підвищенням енергоефективності, новими зручностями) суттєво підвищує вартість нерухомості, а також її привабливість для оренди. З огляду на регуляторний тиск щодо енергоефективного житла, такі оновлення також захищають інвестиції у майбутньому.
• Повернення ПДВ на новобудови: Франція пропонує привабливу пільгу для тих, хто купує новобудови у туристичних зонах. Якщо ви купуєте нову нерухомість і зобов’язуєтесь здавати її в оренду з меблями та готельними послугами (наприклад, прибирання, сніданки) на визначену кількість тижнів, ви маєте право на повернення 20% ПДВ від ціни покупки freespiritalpine.com. У контексті Куршевеля 20% від багатомільйонної покупки – це суттєва сума, фактично миттєве збільшення власного капіталу. Багато покупців нових апартаментів у Куршевелі 1650, наприклад, користуються цією схемою: фінансують ПДВ під час будівництва, а потім повертають його після покупки, вступаючи до програми оренди. Це покращує дохідність інвестицій та фінансові потоки, роблячи прибутковість від оренди більш привабливою у перші роки.
• Моделі спільного користування: Деякі інвестори об’єднуються з друзями чи родиною, щоб спільно володіти шале (неформально або через ТОВ), розподіляючи час користування та витрати. З огляду на високі ціни це може мати сенс, і при ретельному плануванні кожен учасник зможе використати кращі тижні. Також з’являється тренд дробової власності або приватних клубів власників, де інвестори купують “частку” ультра-елітного шале (однак слід бути обережними та забезпечити юридичну прозорість – це поки нова концепція).
• Порівняльна цінність у менш відомих районах: Хоча сам Куршевель дорогий, інвестори іноді розглядають покупку в його околицях (наприклад, Куршевель Моріон/1650, Куршевель Вілажь/1550 або поруч Ла Танія). Ці райони входять до того ж лижного регіону й користуються престижем Куршевеля, але ціни на нерухомість тут можуть бути нижчими. Наприклад, супутникові села у Трьох долинах можуть коштувати на 50–70% дешевше за м², ніж у 1850 investropa.com investropa.com, і їхня дохідність від оренди (4%+ чистими) часто перевищує дохідність відомих курортів snowonly.com. Недоліком є слабше зростання капіталу та інша орендна аудиторія, але як “інвестиційна стратегія” деякі покупці диверсифікують вкладення між преміальними й перспективними курортами.

Підсумовуючи, очікуваний прибуток у Куршевелі 1850 формується завдяки поєднанню помірного доходу від оренди та потужного зростання капіталу. Покупець у 2025 році може розраховувати на однозначні річні прирости вартості (з урахуванням складних відсотків на дуже високій базовій вартості) та можливість покривати витрати за рахунок оренди, яка, хоча й дає лише кілька відсотків, є значною в євроеквіваленті. З огляду на фундаментальні характеристики ринку Куршевеля, навіть консервативна стратегія утримання власності до 2028 року ймовірно забезпечить суттєву загальну віддачу, поєднуючи зростання вартості активу та будь-які орендні дивіденди. Головне — купувати якість (розташування та технічний стан), адже трофейна нерухомість завжди буде найбажанішою — це гарантує як високу ліквідність, так і преміальне ціноутворення під час майбутнього виходу з інвестиції. На підтвердження впевненості у ринку: експертні аналітики називають тренд альпійської нерухомості «безсумнівно висхідним» та підкреслюють, що ключові курорти на кшталт Куршевеля мають надзвичайно міцні фундаментальні показники на перспективу investropa.com investropa.com.

Регулювання та державна політика, що впливають на ринок нерухомості

Закони про енергоефективність (“Loi Climat”): Значна зміна політики, що впливає на французький ринок нерухомості — це поступова заборона здавання в оренду нерухомості з низькими енергетичними рейтингами. Починаючи з 2025 року, житлові будинки з енергетичним класом “G” не можна буде офіційно здавати в оренду у Франції mansion-properties.com. До 2028 року ця заборона пошириться на нерухомість класу “F”, а пізніше, у 2034 році, — на клас “E”. У гірськолижних курортах багато традиційних шале, збудованих десятиліттями тому, можуть потрапляти до цих низьких категорій енергоефективності (через одинарне скління, недостатню ізоляцію, застарілі системи опалення тощо). Для власників у Куршевелі це стало нагальною проблемою: щоб зберегти потенціал для отримання доходу від оренди, нерухомість має відповідати сучасним вимогам. Уже зараз спостерігається “відтік до якості”, коли покупці зосереджують увагу на новіших, добре утеплених шале або на тих, які вже модернізовані із сучасними системами опалення та утеплення investropa.com investropa.com. Старі шале з поганими рейтингами стикаються з двояким ринком: їх або продають зі знижкою чи взагалі не продають, або власники інвестують у вдосконалення (сонячні панелі, теплові насоси, краще утеплення), щоб покращити рейтинг. Ці правила, дещо парадоксально, підтримали зростання цін на якісну нерухомість – оскільки житло, що відповідає класам A/B за енергоефективністю, стає ще ціннішим і більш затребуваним investropa.com investropa.com. У Куршевелі 1850 у багатьох розкішних шале вже провели реновації із встановленням потрійного скління, геотермального опалення тощо, щоб вони залишалися привабливими для здачі в оренду. Загалом ця політика веде ринок до сталого розвитку, що в довгостроковій перспективі підвищує якість житлового фонду і відповідає особистим цінностям багатьох покупців (багато власників з високим рівнем доходу цінують еко-ініціативи як частину стандарту розкоші).

Регулювання короткострокової оренди: Регіони Франції з розвиненим туризмом намагаються знайти баланс між прибутковою короткостроковою орендою та потребами місцевої громади. У деяких альпійських містах (особливо більших, як Шамоні) місцева влада обмежила кількість туристичних оренд або запровадила спеціальні дозволи для їх ведення dmproperties.com investropa.com. Наприклад, у Шамоні було запроваджено квоти на відпускну оренду у певних зонах, щоб звільнити житло для місцевих мешканців та сезонних працівників. Водночас менші розміри Куршевелю та його орієнтація як курорту означають, що тут ще не встановлювали суворих обмежень (економіка залежить від оренди), але це не виключає контролю з боку держави. Власники нерухомості у Куршевелі повинні реєструвати свої об’єкти для короткострокової оренди та сплачувати туристичні податки. У разі появи нових правил – наприклад, обмеження кількості тижнів здачі в оренду або вимоги основного місця проживання для необмеженої здачі – це може вплинути на інвестиційну привабливість. Однак з огляду на профіль Куршевелю 1850 (здебільшого розкішні другі домівки та туристична інфраструктура), така політика, ймовірно, буде поступовою. Варто зазначити, що обмеження пропозиції оренди у містах, як Шамоні, призводить до того, що зростає попит (і ціни) на ті об’єкти, які доступні investropa.com investropa.com. Схожий ефект може виникнути й у Куршевелі: якщо оренду обмежать, ексклюзивні об’єкти, що лишилися на ринку, можуть стати ще більш затребуваними серед заможних туристів. За цим питанням варто стежити, але станом на 2025 рік Куршевель залишається дуже дружнім ринком для оренди, без конкретних місцевих заборон на відпускну оренду (за винятком національного законодавства).

Податки на другі домівки: Французький уряд та місцеві комуни впровадили податки, спрямовані на власників других домівок, до яких належать багато власників нерухомості в Куршевелі. До цих заходів належать підвищені надбавки до taxe d’habitation у районах, офіційно визнаних такими, де відчувається дефіцит житла для місцевих (zones tendues). Департамент Савоя, в якому розташований Куршевель, дозволяє надбавку до 60% до податків на друге житло в окремих випадках. Крім того, деякі популярні курорти мають податок на порожнє житло, щоб не заохочувати залишати нерухомість незаселеною. На практиці для шале вартістю кілька мільйонів євро ці місцеві податки відносно незначні (кілька тисяч євро щорічно більше) і не відлякують заможних покупців investropa.com. Національна податкова система Франції має деякі переваги для інвесторів: немає загального “податку для іноземних покупців”, і у 2018 році Франція відома тим, що змінила податок на статки, зробивши його застосовним лише до нерухомості (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), який стосується чистих активів у нерухомості понад 1,3 млн євро з прогресивною ставкою приблизно до 1,5%. Багато закордонних покупців просто враховують це як частину вартості володіння нерухомістю у Франції. На доходи від оренди іноземні власники сплачують французький прибутковий податок (існують угоди щодо уникнення подвійного оподаткування), проте можуть віднімати витрати, а привабливі схеми, як LMNP (статус мебльованої оренди), надають пільгові податкові умови. Крім того, існують податкові пільги для оренди: дохід від оренди мебльованої нерухомості часто можна зменшити на суму амортизації та витрат, іноді отримуючи дуже низьку оподатковувану базу за ефективного управління шале. Ще одна ключова перевага — для нових будівництв, як зазначено вище: ПДВ (20%) може бути повернений якщо нерухомість здається з послугами, що суттєво підвищує прибутковість freespiritalpine.com. Також існують податкові кредити й гранти на еко-реновації (в рамках екологічних ініціатив Франції). Загалом, регуляторне середовище у Франції вважається стабільним і досить прозорим mansion-properties.com. Інвестори користуються значним юридичним захистом (право власності добре захищене) mansion-properties.com, а прагнення Франції до сталого розвитку орендованого житла ймовірно підвищує довгострокову вартість нерухомості, що відповідає вимогам.

Суворі правила планування та будівництва: Розвиток у Куршевелі 1850 регулюється суворими містобудівними нормами, спрямованими на збереження гірського довкілля та ексклюзивності курорту. Loi Montagne (Гірський закон) та місцеві плани забудови обмежують великомасштабну забудову, особливо вище певних висот. На практиці це означає, що нові дозволи на будівництво є рідкістю – робиться акцент на реконструкцію існуючих будівель замість освоєння незайманих земель investropa.com. Обмеження по висоті гарантують, що шале залишаються компактними (тут немає хмарочосів), а архітектурні правила зберігають класичну естетику шале. До того ж, будівництво нових курортних резиденцій в Альпах часто вимагає надання певних переваг для громади (як-от облаштування паркінгу або підтримка місцевого житла для сезонних працівників) у вигляді компромісу. Ці політики фактично закріплюють дефіцит нерухомості в Куршевелі. Для власників це хороша новина, адже це запобігає надмірній забудові, яка могла б інакше знизити цінність нерухомості або зруйнувати шарм курорту. З іншого боку, проекти реконструкції можуть бути дорогими і тривалими через труднощі з дозволами – але більшість покупців класу “люкс” приймають це як ціну за свою частку раю. Варто відзначити, що у Швейцарії правила навіть суворіші (наприклад, ліміт Lex Weber на друге житло), тоді як у Франції розвиток все ще дозволяється, хоча й контрольовано. Місцева рада Куршевелю має балансувати між екологічною стійкістю (ризики лавин, трафік, водні ресурси) та статусом курорту світового рівня. Недавні інфраструктурні оновлення (наприклад, нові підйомники) зазвичай супроводжуються екологічними оцінками, а за можливості модернізують існуючі об’єкти замість того, щоб споруджувати нові.

Підсумовуючи, регулятивне середовище у 2025 році для власників майна в Куршевелі визначається прагненням до якості та дотримання норм: енергоефективні будинки, відповідальна оренда та контрольований розвиток. Ці заходи, хоч і ускладнюють процес для власників, як правило підвищують довгострокову цінність та ексклюзивність нерухомості в Куршевелі. Покупцям радять впевнитись, що об’єкти або вже відповідають новим стандартам, або можуть бути модернізовані, а також залучати місцевих експертів для податкової оптимізації та орендних питань. Важливо, що Франція вітає іноземних покупців (жодних обмежень по громадянству при покупці), що зберігає пул покупців у Куршевелі дуже широким – від Європи до Америки й Азії.

Сезонна динаміка та її вплив на ціни й доступність

Зимовий пік сезону (високий сезон): Courchevel 1850 є насамперед гірськолижним курортом, а взимку селище справді оживає – це має прямий вплив на використання та ціни на нерухомість. Грудень–квітень — це період пікового сезону, а Різдво/Новий рік та лютий (шкільні канікули) є абсолютними вершинами. Саме в ці періоди попит на житло злітає до небес. Власники шале, які здають свої помешкання, часто отримують більшу частину річного доходу від оренди лише за 2–3 тижні свят. У результаті ціни на оренду взимку надзвичайно високі (наприклад, €50k+ на тиждень за розкішне шале з 4 спальнями — це стандарт на тиждень Нового року). Активність у продажах також може різко зростати взимку, оскільки заможні відвідувачі іноді вирішують, що хочуть володіти своїм шматочком Куршевеля після того, як спробують такий стиль життя. Також не рідкість, коли під час пікового сезону поспішно організовують перегляди нерухомості з ініціативи зачарованих орендарів. Водночас, пропозиція на продаж зазвичай найменша взимку — багато власників відкладають розміщення об’єктів до весни/літа, щоб не втрачати вигідні зимові оренди чи особистий відпочинок. Тому зимою покупці знайомляться з продуктом (курортом і часто об’єктом у ролі орендаря), але реальні угоди найчастіше укладаються в міжсезоння.

Весна й осінь (низький сезон): До кінця квітня підйомники закриваються, і Куршевель входить у тиху фазу. Весняна відлига та міжсезоння (травень, червень) супроводжуються закриттям багатьох магазинів і ресторанів. Так само після короткого літа осінь (кінець вересня — листопад) є мертвим сезоном із мінімальною туристичною активністю. Історично це були періоди затишшя для курорту — час, коли власники шале роблять ремонти чи оновлення, персонал бере відпустки, а селище відновлює сили. Для ринку низький сезон — це період, коли пропозиція зазвичай найбільша і у покупців може з’явитися трохи більше можливості для торгу. Продавці, які виставляють об’єкти поза сезоном, усвідомлюють, що потенційних покупців менше — і якщо вони мотивовані, можуть трохи знизити ціну. Проте, оскільки власники нерухомості в Куршевелі зазвичай не перебувають у скрутному фінансовому становищі, не варто очікувати великих сезонних знижок — ринок не схожий на ринок сезонної оренди, де ціни сильно коливаються. Ціни на нерухомість улітку та в міжсезоння не падають; у кращому випадку з’являється трохи більше простору для торгу або шанс купити без конкуренції. Деякі досвідчені покупці спеціально планують свій пошук на весну: після інтенсивного лижного сезону кілька власників можуть розглянути продаж (особливо якщо нерухомість не здавалася або не використовувалася, як очікувалося). Також, у міжсезоння агенції нерухомості мають більше часу для роботи з клієнтами, що може дати покупцям більше уваги і можливість краще ознайомитися з пропозицією.

Літній сезон (другорядний високий сезон): Літо (липень–серпень) у Куршевелі значно набрало популярності, оскільки Альпи просувають себе як цілорічний напрямок. Хоча влітку тут не так людно, як взимку, цей період вже давно перестав бути другорядним. Сім’ї та любителі активного відпочинку приїжджають на піші походи, гірський велоспорт, трейловий біг, гольф (поруч) та для альпійського відпочинку. Клімат приємний (теплі дні, прохолодні ночі), краєвиди захоплюють, тож Куршевель і влітку стає розкішним гірським курортом. Ця тенденція має кілька наслідків: літні оренди тепер приносять значний дохід, багато шале та апартаментів здаються туристам з Європи, Близького Сходу (де часто шукають прохолоду влітку) та інших країн на тиждень. Заповнюваність у пік літа може досягати понад 70% для привабливих об’єктів snowonly.com. Орендні ставки нижчі, ніж взимку, але досить високі – наприклад, шале, що здається за €50 тис./тиждень узимку, може здатися за €15–€20 тис./тиждень у серпні. Для власників це означає, що майно не стоїть порожнім 8 місяців на рік; ним можна користуватися чи отримувати дохід протягом більшої частини року. Культурно імідж Куршевеля розширюється до двосезонного курорту, подібно до Межева або Шамоні. Інфраструктура, як-от підйомники, що працюють улітку (для пішоходів і велосипедистів) та фестивалі з музикою чи феєрверками, приваблюють гостей. Насправді по всіх Альпах курорти повідомляють про значне зростання літнього потоку туристів – у Шамоні продажі літніх абонементів на підйомники зросли на 46% за два роки dmproperties.com, а літня відвідуваність у самому Куршевелі стабільно зростає. Ця цілорічна привабливість підтримує вартість нерухомості, оскільки власники бачать більше можливостей використання (і потенційного доходу) від своїх інвестицій. Це також трохи згладжує сезонність бізнесу, роблячи селище більш життєздатним протягом усього року.

Вплив на доступність: Сезонний цикл впливає на те, коли нерухомість з’являється на ринку. Багато продавців віддають перевагу виставляти об’єкти наприкінці зими або навесні (після того, як скористались ще одним сезоном чи щоб скористатися весняним потоком туристів), щоб угоди могли завершитись улітку до наступної зими. Так само нові проекти часто планують здачу восени, щоб покупці могли скористатися новим житлом у зимовий сезон. Це означає, що восени часто буває багато закриттів угод і передач (нотаріальні контори в Альпах у жовтні–листопаді особливо завантажені, оскільки покупці хочуть дістати ключі до Різдва). Щодо оренди, власники мають вирішити ще на початку осені, чи будуть здавати об’єкт у пік сезону, чи користуватимуться ним самі, оскільки агенти з оренди починають просувати зимові шале вже з вересня для майбутнього сезону.

Динаміка цін: Можна було б припустити, що купівля взимку обходиться дорожче через підвищений попит – але на ринку нерухомості ціни в Куршевелі відносно стабільні протягом усього року (на відміну від готелів, ціни на житло не подвоюються взимку). Однак сприймана цінність об’єкта нерухомості найвища саме взимку: шале для катання на лижах виглядає найпривабливішим, коли воно оточене снігом і оживлене курортною атмосферою. Це інколи призводить до швидших продажів за початковою ціною саме взимку, тоді як той самий об’єкт, показаний у безлюдний міжсезонний період, може стати приводом для сміливішої цінової пропозиції. У цьому сенсі взимку можливі “емоційні покупки” – коли покупець закохується в місце на піку його атмосфери і платить повну ціну. З іншого боку, досвідчений інвестор, скоріше за все, оглядатиме об’єкт влітку, щоб перевірити можливі приховані взимку проблеми (стан даху, межі ділянки тощо) і вести переговори у більш спокійній атмосфері.

Тенденції користувачів – більш тривале перебування: Ще одна сезонна зміна полягає в тому, що власники (і орендарі) проводять у Куршевелі довші періоди, ніж раніше. Поширення віддаленої роботи призвело до того, що деякі власники зараз приїжджають на кілька місяців підряд – наприклад, із грудня до лютого – замість одного святкового тижня. Вони можуть працювати зі свого шале в будні, а кататися на лижах під час перерв, сприймаючи його як другий основний дім. Аналогічно, деякі приїжджають влітку на цілий місяць, щоб втекти від міського життя. Така тенденція розмиває сезонні межі й фактично підвищує попит на комфортні, “домашні” зручності (домашній офіс, надійний інтернет тощо, що Куршевель покращив, підключивши волоконно-оптичний інтернет у регіоні). Це ще раз підкреслює: Куршевель – це не просто тимчасовий гірськолижний курорт, а цілорічний альпійський осередок способу життя.

Підсумовуючи, сезонність у Куршевелі задає циклічний ритм ринку, де зима залишається домінуючим сезоном як для дозвілля, так і для ажіотажу, а літо зростає у своїй важливості. Хоча самі ціни на нерухомість не “стрибають” від сезону до сезону, терміни продажів, заселеність і пропозиції на ринку – однозначно сезонні. Досвідчені інвестори будуватимуть свою стратегію з урахуванням цього календаря: можливо, купуватимуть навесні, робитимуть апгрейд у міжсезоння, а отримуватимуть прибуток від оренди в пік сезону. Розширення туристичних сезонів (зимового і літнього) поступово вирівнює правила гри, роблячи актив більш цінним, оскільки він приносить дохід більшу частину року й інтегрований у спільноту, яка не закривається на “півроку на паузу”.

Інфраструктурні проєкти та зростання туризму

Оновлення інфраструктури для катання на лижах: Куршевель і Три Долини постійно інвестують у свою лижну інфраструктуру, розуміючи, що сучасний і ефективний досвід катання є ключем до збереження вартості нерухомості та залучення заможних відвідувачів. Останнім значним досягненням стало повністю оновлене канатне підйомник Saulire, яке знову відкриється взимку 2024/25 з абсолютно новими панорамними кабінами та підвищеним комфортом seecourchevel.com. Saulire — це знаковий підйомник (швидко піднімає лижників на висоту 2 700 м з видом на Монблан), і його модернізація підкреслює прагнення курорту до найкращих умов. Крім того, у початківських зонах Куршевеля 1850 з’явились нові криті “магістральні доріжкові” підйомники (конвеєрні підйомники), які замінили старіші, щоб забезпечити захищене та комфортне підняття для дітей і новачків seecourchevel.com. Протягом останніх років Куршевель також розширив системи засніження, щоб гарантувати наявність снігу з початку грудня до кінця квітня навіть у сезони з малою кількістю опадів. Наприклад, перед Чемпіонатом світу з гірськолижного спорту 2023 року (що проходив у Куршевелі-Мерібель), були вкладені мільйони у підготовку трас, нові ратраки і снігові гармати для забезпечення найвищого рівня катання. Зв’язок всередині лижної зони залишається безпрецедентним: Куршевель бездоганно з’єднаний із Мерібелем і Валь Торанс, а нові проекти, такі як канатна дорога Orelle-Cime Caron 2021 року (у “4-й долині”), ще більше зміцнили 3 Долини як єдиний великий ігровий майданчик snowonly.com. Для власників нерухомості ці покращення означають стабільну якість катання та кращий досвід для гостей, що своєю чергою підтримує високий попит на оренду й виправдовує високі ціни на нерухомість.

Розкішні зручності та розширення: Покращення на горі супроводжуються розвитком курортних селищ. Courchevel 1850 вже може похвалитися однією з найвищих концентрацій 5-зіркових готелів у світі (поза межами великих міст) businessinsider.com. Серед них відомі заклади, як Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée та інші, які балують гостей і підвищують статус курорту. Вражає, що Courchevel (усі рівні) налічує 7 ресторанів зі зірками Michelin, що є найбільшим показником у Альпах businessinsider.com, що закріплює його статус як кулінарної дестинації. Тренд рухається до досвідної розкоші: нові проєкти поєднують розміщення з галереями елітних магазинів, приватними клубами та оздоровчими центрами. Важливою подією стане відкриття готелю Maya Collection, ультра-люксового готелю у Courchevel, запланованого на грудень 2025 року voguebusiness.com. Також Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компанія, що стоїть за розкішними казино і готелями Монако) бере участь у проєктах у Courchevel, плануючи відкрити елітні шале та готельні об’єкти до 2026 року voguebusiness.com. Ці проєкти свідчать про те, що інвестори вкладають значні кошти в туристичну інфраструктуру Courchevel, очікуючи стабільного попиту. Курорт також готується відзначати 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, відкривши деякі з цих нових об’єктів та проводячи яскраві заходи voguebusiness.com. Для власників нерухомості прихід всесвітньо відомих операторів люксового сегменту є великим плюсом: це розширює привабливість курорту (залучаючи нових заможних гостей, які самі можуть стати покупцями нерухомості) та постійно оновлює престиж Courchevel. Присутність таких брендів, як Louis Vuitton, Dior, Cartier тощо у торговому районі Courchevel (у всіх є тут свої бутіки) додає космополітичної атмосфери voguebusiness.com.

Транспорт і доступність: Доступність Куршевелю завжди була частиною його розкішної привабливості. На курорті унікально розташований приватний альтипорт (аеропорт) просто над 1850, один із найвищих у Європі, що дозволяє малим приватним літакам і вертольотам приземлятися буквально на схилі businessinsider.com. Це означає, що VIP-персони можуть прилетіти прямо з Парижа чи Женеви до Куршевелю, уникаючи годин трансферу автомобілем. Альтипорт, відомий своєю короткою злітно-посадковою смугою під ухил, взимку подвійно служить туристичною атракцією (лижники зупиняються, щоб подивитися на зліт/посадку літаків) businessinsider.com. Щодо ширшої транспортної інфраструктури, то в регіоні відбуваються великі зміни: будується високошвидкісна залізниця Ліон–Турин (частина якої включає станцію в Сент-Жан-де-Мор’єн, приблизно за 45 хвилин на авто від Куршевелю), завершення якої очікується наприкінці десятиліття snowonly.com. Після завершення це значно скоротить час у дорозі з Парижа до Французьких Альп – потенційно залучаючи більше відвідувачів на вихідні. Уявіть собі: доїхати потягом із Парижа до Муатьє (містечко в долині для Куршевелю) лише за 4 години; це зробить Куршевель доступнішим для ще ширшої європейської аудиторії, включаючи тих, хто віддає перевагу подорожам без авіаперельотів. Окрім того, місцеві дорожні вдосконалення (дорога від Муатьє до Куршевелю роками модернізується та отримує кращі тунелі) продовжують підвищувати безпеку та зменшувати затори в пікові тижні. Загалом, ці покращення зміцнюють привабливість Куршевелю як зручного місця розкішного відпочинку попри його віддалене гірське розташування.

Сталий розвиток та довкілля: Усвідомлюючи дві основні загрози — зміну клімату та зростання вартості енергії, влада Куршевеля та оператори підйомників впроваджують заходи сталого розвитку. Societé des 3 Vallées (S3V), яка керує гірськолижними підйомниками, тепер забезпечує 100% підйомників відновлюваною енергією (гідроелектроенергія та сонячна енергія) seecourchevel.com. У 2024 році вони встановили сонячні панелі на станції фунікулера Ariondaz у Куршевелі Моріонді, щоб виробляти електроенергію на місці, якої достатньо для роботи крісельного підйомника завдяки сонячній енергії seecourchevel.com. Вони також інвестували в енергоефективні ратраки з GPS-навігацією, що оптимізує маршрути та зменшує витрати пального seecourchevel.com. У сфері забудови нові будинки відповідають суворішим стандартам утеплення, часто використовуються геотермальне опалення або сонячне нагрівання басейнів тощо. Курортна влада запровадила заходи, такі як субсидування енергомодернізації старих будівель. Навіть дрібна політика, наприклад, обов’язкова наявність зимових шин на транспорті у сезон за законом для безпеки seecourchevel.com, свідчить про увагу до сталості та безпеки. Такі зусилля забезпечують, що Куршевель залишиться життєздатною гірськолижною зоною у довгостроковій перспективі (зменшуючи вплив кліматичних змін) і стають перевагою для інвесторів із екологічною свідомістю. Крім того, з огляду на те, що заможні клієнти дедалі більше фокусуються на екологічній відповідальності, «зелений» курорт стає привабливішим. Усе це додає нематеріальної цінності нерухомості: добре керований, сталий курорт буде зберігати свій статус (а отже, й попит на нерухомість) далеко в майбутньому.

Події та глобальний профіль: Зірка Куршевеля сяяла на повну під час Чемпіонату світу з гірськолижного спорту FIS у лютому 2023 року, спільно проведеного з Мерібелем. Куршевель скористався міжнародною медіа-підтримкою та використав цю можливість, щоб продемонструвати свої об’єкти (включаючи новий фінішний стадіон і модернізовані підйомники). Успішний захід продемонстрував здатність Куршевеля впевнено проводити масштабні події, що обіцяє великі перспективи для майбутніх планів, таких як Олімпіада. Дійсно, Французькі Альпи (зокрема Куршевель) є серйозними претендентами на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року, і багато хто вважає, що вони отримають це право voguebusiness.com voguebusiness.com. Ця перспектива вже прискорила реалізацію деяких проектів – наприклад, планується редизайн “снігового фронту” Куршевель 1850 та станції підйомника Chenus з метою модернізації центральної зони курорту напередодні можливої олімпійської події voguebusiness.com. Якщо проведення Олімпіади буде підтверджено, очікується міні-бум на інфраструктурні інвестиції: покращення доріг, можливо, розширення готелів (щоправда, у випадку Куршевеля, ймовірно, тимчасові об’єкти через обмеження на постійне будівництво), а також загальна привабливість курорту. Навіть якщо Куршевель не буде офіційним майданчиком, він неодмінно прийматиме делегації або команди для тренувань (так було і на минулих Олімпіадах), і підйом у туризмі буде значним. Окрім цього, святкування 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, супроводжуватиметься особливими подіями, можливо, відкриттям нових музеїв чи культурних об’єктів, що відзначають піонерську роль Куршевеля як спеціально збудованого гірськолижного курорту (заснований у 1946 році). Такі інвестиції в культуру додають курорту ще більше привабливості поза межами гірськолижного спорту.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.

Джерела: Звіти про нерухомість Courchevel та Французьких Альп investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; SnowOnly Інвестиційний огляд snowonly.com snowonly.com; Vogue Business & Медіа-репортажі voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Місцеві агентські спостереження mansion-properties.com freespiritalpine.com.

Регулювання та державна політика, що впливають на ринок нерухомості

Закони про енергоефективність (“Loi Climat”): Значна зміна політики, що впливає на французький ринок нерухомості — це поступова заборона здавання в оренду нерухомості з низькими енергетичними рейтингами. Починаючи з 2025 року, житлові будинки з енергетичним класом “G” не можна буде офіційно здавати в оренду у Франції mansion-properties.com. До 2028 року ця заборона пошириться на нерухомість класу “F”, а пізніше, у 2034 році, — на клас “E”. У гірськолижних курортах багато традиційних шале, збудованих десятиліттями тому, можуть потрапляти до цих низьких категорій енергоефективності (через одинарне скління, недостатню ізоляцію, застарілі системи опалення тощо). Для власників у Куршевелі це стало нагальною проблемою: щоб зберегти потенціал для отримання доходу від оренди, нерухомість має відповідати сучасним вимогам. Уже зараз спостерігається “відтік до якості”, коли покупці зосереджують увагу на новіших, добре утеплених шале або на тих, які вже модернізовані із сучасними системами опалення та утеплення investropa.com investropa.com. Старі шале з поганими рейтингами стикаються з двояким ринком: їх або продають зі знижкою чи взагалі не продають, або власники інвестують у вдосконалення (сонячні панелі, теплові насоси, краще утеплення), щоб покращити рейтинг. Ці правила, дещо парадоксально, підтримали зростання цін на якісну нерухомість – оскільки житло, що відповідає класам A/B за енергоефективністю, стає ще ціннішим і більш затребуваним investropa.com investropa.com. У Куршевелі 1850 у багатьох розкішних шале вже провели реновації із встановленням потрійного скління, геотермального опалення тощо, щоб вони залишалися привабливими для здачі в оренду. Загалом ця політика веде ринок до сталого розвитку, що в довгостроковій перспективі підвищує якість житлового фонду і відповідає особистим цінностям багатьох покупців (багато власників з високим рівнем доходу цінують еко-ініціативи як частину стандарту розкоші).

Регулювання короткострокової оренди: Регіони Франції з розвиненим туризмом намагаються знайти баланс між прибутковою короткостроковою орендою та потребами місцевої громади. У деяких альпійських містах (особливо більших, як Шамоні) місцева влада обмежила кількість туристичних оренд або запровадила спеціальні дозволи для їх ведення dmproperties.com investropa.com. Наприклад, у Шамоні було запроваджено квоти на відпускну оренду у певних зонах, щоб звільнити житло для місцевих мешканців та сезонних працівників. Водночас менші розміри Куршевелю та його орієнтація як курорту означають, що тут ще не встановлювали суворих обмежень (економіка залежить від оренди), але це не виключає контролю з боку держави. Власники нерухомості у Куршевелі повинні реєструвати свої об’єкти для короткострокової оренди та сплачувати туристичні податки. У разі появи нових правил – наприклад, обмеження кількості тижнів здачі в оренду або вимоги основного місця проживання для необмеженої здачі – це може вплинути на інвестиційну привабливість. Однак з огляду на профіль Куршевелю 1850 (здебільшого розкішні другі домівки та туристична інфраструктура), така політика, ймовірно, буде поступовою. Варто зазначити, що обмеження пропозиції оренди у містах, як Шамоні, призводить до того, що зростає попит (і ціни) на ті об’єкти, які доступні investropa.com investropa.com. Схожий ефект може виникнути й у Куршевелі: якщо оренду обмежать, ексклюзивні об’єкти, що лишилися на ринку, можуть стати ще більш затребуваними серед заможних туристів. За цим питанням варто стежити, але станом на 2025 рік Куршевель залишається дуже дружнім ринком для оренди, без конкретних місцевих заборон на відпускну оренду (за винятком національного законодавства).

Податки на другі домівки: Французький уряд та місцеві комуни впровадили податки, спрямовані на власників других домівок, до яких належать багато власників нерухомості в Куршевелі. До цих заходів належать підвищені надбавки до taxe d’habitation у районах, офіційно визнаних такими, де відчувається дефіцит житла для місцевих (zones tendues). Департамент Савоя, в якому розташований Куршевель, дозволяє надбавку до 60% до податків на друге житло в окремих випадках. Крім того, деякі популярні курорти мають податок на порожнє житло, щоб не заохочувати залишати нерухомість незаселеною. На практиці для шале вартістю кілька мільйонів євро ці місцеві податки відносно незначні (кілька тисяч євро щорічно більше) і не відлякують заможних покупців investropa.com. Національна податкова система Франції має деякі переваги для інвесторів: немає загального “податку для іноземних покупців”, і у 2018 році Франція відома тим, що змінила податок на статки, зробивши його застосовним лише до нерухомості (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), який стосується чистих активів у нерухомості понад 1,3 млн євро з прогресивною ставкою приблизно до 1,5%. Багато закордонних покупців просто враховують це як частину вартості володіння нерухомістю у Франції. На доходи від оренди іноземні власники сплачують французький прибутковий податок (існують угоди щодо уникнення подвійного оподаткування), проте можуть віднімати витрати, а привабливі схеми, як LMNP (статус мебльованої оренди), надають пільгові податкові умови. Крім того, існують податкові пільги для оренди: дохід від оренди мебльованої нерухомості часто можна зменшити на суму амортизації та витрат, іноді отримуючи дуже низьку оподатковувану базу за ефективного управління шале. Ще одна ключова перевага — для нових будівництв, як зазначено вище: ПДВ (20%) може бути повернений якщо нерухомість здається з послугами, що суттєво підвищує прибутковість freespiritalpine.com. Також існують податкові кредити й гранти на еко-реновації (в рамках екологічних ініціатив Франції). Загалом, регуляторне середовище у Франції вважається стабільним і досить прозорим mansion-properties.com. Інвестори користуються значним юридичним захистом (право власності добре захищене) mansion-properties.com, а прагнення Франції до сталого розвитку орендованого житла ймовірно підвищує довгострокову вартість нерухомості, що відповідає вимогам.

Суворі правила планування та будівництва: Розвиток у Куршевелі 1850 регулюється суворими містобудівними нормами, спрямованими на збереження гірського довкілля та ексклюзивності курорту. Loi Montagne (Гірський закон) та місцеві плани забудови обмежують великомасштабну забудову, особливо вище певних висот. На практиці це означає, що нові дозволи на будівництво є рідкістю – робиться акцент на реконструкцію існуючих будівель замість освоєння незайманих земель investropa.com. Обмеження по висоті гарантують, що шале залишаються компактними (тут немає хмарочосів), а архітектурні правила зберігають класичну естетику шале. До того ж, будівництво нових курортних резиденцій в Альпах часто вимагає надання певних переваг для громади (як-от облаштування паркінгу або підтримка місцевого житла для сезонних працівників) у вигляді компромісу. Ці політики фактично закріплюють дефіцит нерухомості в Куршевелі. Для власників це хороша новина, адже це запобігає надмірній забудові, яка могла б інакше знизити цінність нерухомості або зруйнувати шарм курорту. З іншого боку, проекти реконструкції можуть бути дорогими і тривалими через труднощі з дозволами – але більшість покупців класу “люкс” приймають це як ціну за свою частку раю. Варто відзначити, що у Швейцарії правила навіть суворіші (наприклад, ліміт Lex Weber на друге житло), тоді як у Франції розвиток все ще дозволяється, хоча й контрольовано. Місцева рада Куршевелю має балансувати між екологічною стійкістю (ризики лавин, трафік, водні ресурси) та статусом курорту світового рівня. Недавні інфраструктурні оновлення (наприклад, нові підйомники) зазвичай супроводжуються екологічними оцінками, а за можливості модернізують існуючі об’єкти замість того, щоб споруджувати нові.

Підсумовуючи, регулятивне середовище у 2025 році для власників майна в Куршевелі визначається прагненням до якості та дотримання норм: енергоефективні будинки, відповідальна оренда та контрольований розвиток. Ці заходи, хоч і ускладнюють процес для власників, як правило підвищують довгострокову цінність та ексклюзивність нерухомості в Куршевелі. Покупцям радять впевнитись, що об’єкти або вже відповідають новим стандартам, або можуть бути модернізовані, а також залучати місцевих експертів для податкової оптимізації та орендних питань. Важливо, що Франція вітає іноземних покупців (жодних обмежень по громадянству при покупці), що зберігає пул покупців у Куршевелі дуже широким – від Європи до Америки й Азії.

Сезонна динаміка та її вплив на ціни й доступність

Зимовий пік сезону (високий сезон): Courchevel 1850 є насамперед гірськолижним курортом, а взимку селище справді оживає – це має прямий вплив на використання та ціни на нерухомість. Грудень–квітень — це період пікового сезону, а Різдво/Новий рік та лютий (шкільні канікули) є абсолютними вершинами. Саме в ці періоди попит на житло злітає до небес. Власники шале, які здають свої помешкання, часто отримують більшу частину річного доходу від оренди лише за 2–3 тижні свят. У результаті ціни на оренду взимку надзвичайно високі (наприклад, €50k+ на тиждень за розкішне шале з 4 спальнями — це стандарт на тиждень Нового року). Активність у продажах також може різко зростати взимку, оскільки заможні відвідувачі іноді вирішують, що хочуть володіти своїм шматочком Куршевеля після того, як спробують такий стиль життя. Також не рідкість, коли під час пікового сезону поспішно організовують перегляди нерухомості з ініціативи зачарованих орендарів. Водночас, пропозиція на продаж зазвичай найменша взимку — багато власників відкладають розміщення об’єктів до весни/літа, щоб не втрачати вигідні зимові оренди чи особистий відпочинок. Тому зимою покупці знайомляться з продуктом (курортом і часто об’єктом у ролі орендаря), але реальні угоди найчастіше укладаються в міжсезоння.

Весна й осінь (низький сезон): До кінця квітня підйомники закриваються, і Куршевель входить у тиху фазу. Весняна відлига та міжсезоння (травень, червень) супроводжуються закриттям багатьох магазинів і ресторанів. Так само після короткого літа осінь (кінець вересня — листопад) є мертвим сезоном із мінімальною туристичною активністю. Історично це були періоди затишшя для курорту — час, коли власники шале роблять ремонти чи оновлення, персонал бере відпустки, а селище відновлює сили. Для ринку низький сезон — це період, коли пропозиція зазвичай найбільша і у покупців може з’явитися трохи більше можливості для торгу. Продавці, які виставляють об’єкти поза сезоном, усвідомлюють, що потенційних покупців менше — і якщо вони мотивовані, можуть трохи знизити ціну. Проте, оскільки власники нерухомості в Куршевелі зазвичай не перебувають у скрутному фінансовому становищі, не варто очікувати великих сезонних знижок — ринок не схожий на ринок сезонної оренди, де ціни сильно коливаються. Ціни на нерухомість улітку та в міжсезоння не падають; у кращому випадку з’являється трохи більше простору для торгу або шанс купити без конкуренції. Деякі досвідчені покупці спеціально планують свій пошук на весну: після інтенсивного лижного сезону кілька власників можуть розглянути продаж (особливо якщо нерухомість не здавалася або не використовувалася, як очікувалося). Також, у міжсезоння агенції нерухомості мають більше часу для роботи з клієнтами, що може дати покупцям більше уваги і можливість краще ознайомитися з пропозицією.

Літній сезон (другорядний високий сезон): Літо (липень–серпень) у Куршевелі значно набрало популярності, оскільки Альпи просувають себе як цілорічний напрямок. Хоча влітку тут не так людно, як взимку, цей період вже давно перестав бути другорядним. Сім’ї та любителі активного відпочинку приїжджають на піші походи, гірський велоспорт, трейловий біг, гольф (поруч) та для альпійського відпочинку. Клімат приємний (теплі дні, прохолодні ночі), краєвиди захоплюють, тож Куршевель і влітку стає розкішним гірським курортом. Ця тенденція має кілька наслідків: літні оренди тепер приносять значний дохід, багато шале та апартаментів здаються туристам з Європи, Близького Сходу (де часто шукають прохолоду влітку) та інших країн на тиждень. Заповнюваність у пік літа може досягати понад 70% для привабливих об’єктів snowonly.com. Орендні ставки нижчі, ніж взимку, але досить високі – наприклад, шале, що здається за €50 тис./тиждень узимку, може здатися за €15–€20 тис./тиждень у серпні. Для власників це означає, що майно не стоїть порожнім 8 місяців на рік; ним можна користуватися чи отримувати дохід протягом більшої частини року. Культурно імідж Куршевеля розширюється до двосезонного курорту, подібно до Межева або Шамоні. Інфраструктура, як-от підйомники, що працюють улітку (для пішоходів і велосипедистів) та фестивалі з музикою чи феєрверками, приваблюють гостей. Насправді по всіх Альпах курорти повідомляють про значне зростання літнього потоку туристів – у Шамоні продажі літніх абонементів на підйомники зросли на 46% за два роки dmproperties.com, а літня відвідуваність у самому Куршевелі стабільно зростає. Ця цілорічна привабливість підтримує вартість нерухомості, оскільки власники бачать більше можливостей використання (і потенційного доходу) від своїх інвестицій. Це також трохи згладжує сезонність бізнесу, роблячи селище більш життєздатним протягом усього року.

Вплив на доступність: Сезонний цикл впливає на те, коли нерухомість з’являється на ринку. Багато продавців віддають перевагу виставляти об’єкти наприкінці зими або навесні (після того, як скористались ще одним сезоном чи щоб скористатися весняним потоком туристів), щоб угоди могли завершитись улітку до наступної зими. Так само нові проекти часто планують здачу восени, щоб покупці могли скористатися новим житлом у зимовий сезон. Це означає, що восени часто буває багато закриттів угод і передач (нотаріальні контори в Альпах у жовтні–листопаді особливо завантажені, оскільки покупці хочуть дістати ключі до Різдва). Щодо оренди, власники мають вирішити ще на початку осені, чи будуть здавати об’єкт у пік сезону, чи користуватимуться ним самі, оскільки агенти з оренди починають просувати зимові шале вже з вересня для майбутнього сезону.

Динаміка цін: Можна було б припустити, що купівля взимку обходиться дорожче через підвищений попит – але на ринку нерухомості ціни в Куршевелі відносно стабільні протягом усього року (на відміну від готелів, ціни на житло не подвоюються взимку). Однак сприймана цінність об’єкта нерухомості найвища саме взимку: шале для катання на лижах виглядає найпривабливішим, коли воно оточене снігом і оживлене курортною атмосферою. Це інколи призводить до швидших продажів за початковою ціною саме взимку, тоді як той самий об’єкт, показаний у безлюдний міжсезонний період, може стати приводом для сміливішої цінової пропозиції. У цьому сенсі взимку можливі “емоційні покупки” – коли покупець закохується в місце на піку його атмосфери і платить повну ціну. З іншого боку, досвідчений інвестор, скоріше за все, оглядатиме об’єкт влітку, щоб перевірити можливі приховані взимку проблеми (стан даху, межі ділянки тощо) і вести переговори у більш спокійній атмосфері.

Тенденції користувачів – більш тривале перебування: Ще одна сезонна зміна полягає в тому, що власники (і орендарі) проводять у Куршевелі довші періоди, ніж раніше. Поширення віддаленої роботи призвело до того, що деякі власники зараз приїжджають на кілька місяців підряд – наприклад, із грудня до лютого – замість одного святкового тижня. Вони можуть працювати зі свого шале в будні, а кататися на лижах під час перерв, сприймаючи його як другий основний дім. Аналогічно, деякі приїжджають влітку на цілий місяць, щоб втекти від міського життя. Така тенденція розмиває сезонні межі й фактично підвищує попит на комфортні, “домашні” зручності (домашній офіс, надійний інтернет тощо, що Куршевель покращив, підключивши волоконно-оптичний інтернет у регіоні). Це ще раз підкреслює: Куршевель – це не просто тимчасовий гірськолижний курорт, а цілорічний альпійський осередок способу життя.

Підсумовуючи, сезонність у Куршевелі задає циклічний ритм ринку, де зима залишається домінуючим сезоном як для дозвілля, так і для ажіотажу, а літо зростає у своїй важливості. Хоча самі ціни на нерухомість не “стрибають” від сезону до сезону, терміни продажів, заселеність і пропозиції на ринку – однозначно сезонні. Досвідчені інвестори будуватимуть свою стратегію з урахуванням цього календаря: можливо, купуватимуть навесні, робитимуть апгрейд у міжсезоння, а отримуватимуть прибуток від оренди в пік сезону. Розширення туристичних сезонів (зимового і літнього) поступово вирівнює правила гри, роблячи актив більш цінним, оскільки він приносить дохід більшу частину року й інтегрований у спільноту, яка не закривається на “півроку на паузу”.

Інфраструктурні проєкти та зростання туризму

Оновлення інфраструктури для катання на лижах: Куршевель і Три Долини постійно інвестують у свою лижну інфраструктуру, розуміючи, що сучасний і ефективний досвід катання є ключем до збереження вартості нерухомості та залучення заможних відвідувачів. Останнім значним досягненням стало повністю оновлене канатне підйомник Saulire, яке знову відкриється взимку 2024/25 з абсолютно новими панорамними кабінами та підвищеним комфортом seecourchevel.com. Saulire — це знаковий підйомник (швидко піднімає лижників на висоту 2 700 м з видом на Монблан), і його модернізація підкреслює прагнення курорту до найкращих умов. Крім того, у початківських зонах Куршевеля 1850 з’явились нові криті “магістральні доріжкові” підйомники (конвеєрні підйомники), які замінили старіші, щоб забезпечити захищене та комфортне підняття для дітей і новачків seecourchevel.com. Протягом останніх років Куршевель також розширив системи засніження, щоб гарантувати наявність снігу з початку грудня до кінця квітня навіть у сезони з малою кількістю опадів. Наприклад, перед Чемпіонатом світу з гірськолижного спорту 2023 року (що проходив у Куршевелі-Мерібель), були вкладені мільйони у підготовку трас, нові ратраки і снігові гармати для забезпечення найвищого рівня катання. Зв’язок всередині лижної зони залишається безпрецедентним: Куршевель бездоганно з’єднаний із Мерібелем і Валь Торанс, а нові проекти, такі як канатна дорога Orelle-Cime Caron 2021 року (у “4-й долині”), ще більше зміцнили 3 Долини як єдиний великий ігровий майданчик snowonly.com. Для власників нерухомості ці покращення означають стабільну якість катання та кращий досвід для гостей, що своєю чергою підтримує високий попит на оренду й виправдовує високі ціни на нерухомість.

Розкішні зручності та розширення: Покращення на горі супроводжуються розвитком курортних селищ. Courchevel 1850 вже може похвалитися однією з найвищих концентрацій 5-зіркових готелів у світі (поза межами великих міст) businessinsider.com. Серед них відомі заклади, як Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée та інші, які балують гостей і підвищують статус курорту. Вражає, що Courchevel (усі рівні) налічує 7 ресторанів зі зірками Michelin, що є найбільшим показником у Альпах businessinsider.com, що закріплює його статус як кулінарної дестинації. Тренд рухається до досвідної розкоші: нові проєкти поєднують розміщення з галереями елітних магазинів, приватними клубами та оздоровчими центрами. Важливою подією стане відкриття готелю Maya Collection, ультра-люксового готелю у Courchevel, запланованого на грудень 2025 року voguebusiness.com. Також Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компанія, що стоїть за розкішними казино і готелями Монако) бере участь у проєктах у Courchevel, плануючи відкрити елітні шале та готельні об’єкти до 2026 року voguebusiness.com. Ці проєкти свідчать про те, що інвестори вкладають значні кошти в туристичну інфраструктуру Courchevel, очікуючи стабільного попиту. Курорт також готується відзначати 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, відкривши деякі з цих нових об’єктів та проводячи яскраві заходи voguebusiness.com. Для власників нерухомості прихід всесвітньо відомих операторів люксового сегменту є великим плюсом: це розширює привабливість курорту (залучаючи нових заможних гостей, які самі можуть стати покупцями нерухомості) та постійно оновлює престиж Courchevel. Присутність таких брендів, як Louis Vuitton, Dior, Cartier тощо у торговому районі Courchevel (у всіх є тут свої бутіки) додає космополітичної атмосфери voguebusiness.com.

Транспорт і доступність: Доступність Куршевелю завжди була частиною його розкішної привабливості. На курорті унікально розташований приватний альтипорт (аеропорт) просто над 1850, один із найвищих у Європі, що дозволяє малим приватним літакам і вертольотам приземлятися буквально на схилі businessinsider.com. Це означає, що VIP-персони можуть прилетіти прямо з Парижа чи Женеви до Куршевелю, уникаючи годин трансферу автомобілем. Альтипорт, відомий своєю короткою злітно-посадковою смугою під ухил, взимку подвійно служить туристичною атракцією (лижники зупиняються, щоб подивитися на зліт/посадку літаків) businessinsider.com. Щодо ширшої транспортної інфраструктури, то в регіоні відбуваються великі зміни: будується високошвидкісна залізниця Ліон–Турин (частина якої включає станцію в Сент-Жан-де-Мор’єн, приблизно за 45 хвилин на авто від Куршевелю), завершення якої очікується наприкінці десятиліття snowonly.com. Після завершення це значно скоротить час у дорозі з Парижа до Французьких Альп – потенційно залучаючи більше відвідувачів на вихідні. Уявіть собі: доїхати потягом із Парижа до Муатьє (містечко в долині для Куршевелю) лише за 4 години; це зробить Куршевель доступнішим для ще ширшої європейської аудиторії, включаючи тих, хто віддає перевагу подорожам без авіаперельотів. Окрім того, місцеві дорожні вдосконалення (дорога від Муатьє до Куршевелю роками модернізується та отримує кращі тунелі) продовжують підвищувати безпеку та зменшувати затори в пікові тижні. Загалом, ці покращення зміцнюють привабливість Куршевелю як зручного місця розкішного відпочинку попри його віддалене гірське розташування.

Сталий розвиток та довкілля: Усвідомлюючи дві основні загрози — зміну клімату та зростання вартості енергії, влада Куршевеля та оператори підйомників впроваджують заходи сталого розвитку. Societé des 3 Vallées (S3V), яка керує гірськолижними підйомниками, тепер забезпечує 100% підйомників відновлюваною енергією (гідроелектроенергія та сонячна енергія) seecourchevel.com. У 2024 році вони встановили сонячні панелі на станції фунікулера Ariondaz у Куршевелі Моріонді, щоб виробляти електроенергію на місці, якої достатньо для роботи крісельного підйомника завдяки сонячній енергії seecourchevel.com. Вони також інвестували в енергоефективні ратраки з GPS-навігацією, що оптимізує маршрути та зменшує витрати пального seecourchevel.com. У сфері забудови нові будинки відповідають суворішим стандартам утеплення, часто використовуються геотермальне опалення або сонячне нагрівання басейнів тощо. Курортна влада запровадила заходи, такі як субсидування енергомодернізації старих будівель. Навіть дрібна політика, наприклад, обов’язкова наявність зимових шин на транспорті у сезон за законом для безпеки seecourchevel.com, свідчить про увагу до сталості та безпеки. Такі зусилля забезпечують, що Куршевель залишиться життєздатною гірськолижною зоною у довгостроковій перспективі (зменшуючи вплив кліматичних змін) і стають перевагою для інвесторів із екологічною свідомістю. Крім того, з огляду на те, що заможні клієнти дедалі більше фокусуються на екологічній відповідальності, «зелений» курорт стає привабливішим. Усе це додає нематеріальної цінності нерухомості: добре керований, сталий курорт буде зберігати свій статус (а отже, й попит на нерухомість) далеко в майбутньому.

Події та глобальний профіль: Зірка Куршевеля сяяла на повну під час Чемпіонату світу з гірськолижного спорту FIS у лютому 2023 року, спільно проведеного з Мерібелем. Куршевель скористався міжнародною медіа-підтримкою та використав цю можливість, щоб продемонструвати свої об’єкти (включаючи новий фінішний стадіон і модернізовані підйомники). Успішний захід продемонстрував здатність Куршевеля впевнено проводити масштабні події, що обіцяє великі перспективи для майбутніх планів, таких як Олімпіада. Дійсно, Французькі Альпи (зокрема Куршевель) є серйозними претендентами на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року, і багато хто вважає, що вони отримають це право voguebusiness.com voguebusiness.com. Ця перспектива вже прискорила реалізацію деяких проектів – наприклад, планується редизайн “снігового фронту” Куршевель 1850 та станції підйомника Chenus з метою модернізації центральної зони курорту напередодні можливої олімпійської події voguebusiness.com. Якщо проведення Олімпіади буде підтверджено, очікується міні-бум на інфраструктурні інвестиції: покращення доріг, можливо, розширення готелів (щоправда, у випадку Куршевеля, ймовірно, тимчасові об’єкти через обмеження на постійне будівництво), а також загальна привабливість курорту. Навіть якщо Куршевель не буде офіційним майданчиком, він неодмінно прийматиме делегації або команди для тренувань (так було і на минулих Олімпіадах), і підйом у туризмі буде значним. Окрім цього, святкування 80-річчя у 2026/27 роках, ймовірно, супроводжуватиметься особливими подіями, можливо, відкриттям нових музеїв чи культурних об’єктів, що відзначають піонерську роль Куршевеля як спеціально збудованого гірськолижного курорту (заснований у 1946 році). Такі інвестиції в культуру додають курорту ще більше привабливості поза межами гірськолижного спорту.

Швейцарські курорти в середньому показали ~3,5% зростання у 2024 році dmproperties.com; Верб’є, як провідний швейцарський курорт, ймовірно продемонстрував таке ж або трохи більше зростання, враховуючи підвищений попит.

Зростання туризму та майбутні плани: Сукупний ефект усього вищезазначеного відображається у туристичній статистиці: у сезоні 2024/25 Куршевель зафіксував близько 1,2 мільйона ночівель туристів, що на 16% більше порівняно з сезоном 2018 року (до Covid) voguebusiness.com. Це вражаюче зростання для вже добре відомого курорту. Такий розвиток є частиною стратегічних зусиль із маркетингу курорту протягом всього року й на міжнародному рівні. Туристичний офіс шукає нові ринки (наприклад, особлива увага приділяється відвідувачам із США, Близького Сходу та Азії через роадшоу та партнерства). Введення ски-пасів Ikon та Epic (глобальні сезонні абонементи), які включають дні у 3 долинах, полегшило міжнародним лижникам (особливо американцям) знайомство з Куршевелем, і багато хто з них закохався у це місце dmproperties.com. Планувальники курорту також дбають про баланс між зростанням і ексклюзивністю: на відміну від деяких масових гірськолижних напрямків, Куршевель не прагне різко збільшити кількість лижників (що могло би створити зайве навантаження на підйомники та схили). Замість цього вони зосереджуються на покращенні якості – наприклад, кращих враженнях, більшій кількості активностей окрім лиж (аквапарк Aquamotion, катання на собачих упряжках, польоти на параплані тощо) і нових сервісах (додатки для замовлення послуг на вимогу, лижний консьєрж тощо). Завдяки цьому Куршевель зберігає бренд високого класу – що своєю чергою приваблює багатих гостей (і покупців нерухомості). Важливо додати, що синергія між державними інвестиціями (ліфти, дороги, події) і приватними (готелі, магазини, шале) створює взаємопідсилюючий цикл: курорт лишається на передовій розкоші, а отже нерухомість тут залишається однією з найбажаніших у світі.

Порівняльний аналіз з іншими альпійськими курортами (Межев, Валь д’Ізер, Верб’є)

Куршевель 1850 часто згадується нарівні з кількома елітними альпійськими курортами. Щоб оцінити його ринок нерухомості, доцільно порівняти ключові показники та особливості з Валь д’Ізер і Межевом (французькі конкуренти), а також Верб’є (топ-швейцарський суперник):

Ціни: Ціни в Куршевелі 1850 знаходяться на вершині французького ринку – єдиний французький курорт, який стабільно конкурує з провідними швейцарськими курортами за рівнем цін investropa.com. Найдорожчі об’єкти у Валь-д’Ізер ідуть слідом (наближаючись до €30 тис./м² для найкращої нерухомості) investropa.com, але в середньому Куршевель усе ж утримує пальму першості. Межев, хоч і дуже престижний, зазвичай має нижчі цінові рівні – це відображає і його нижчу висоту над рівнем моря, і більшу пропозицію для забудови (це розтягнуте містечко). Наприклад, елегантне шале, яке може коштувати €5 млн у Межеві, в Куршевелі 1850 легко обійдеться у €8–€10 млн. Верб’є виділяється як прямий конкурент за ексклюзивністю та ціною: як показано, елітна нерухомість у Верб’є стартує приблизно з CHF 22 100 (~€23 600) за м² і впевнено дотягує до понад €30 тис. ubs.com ubs.com. Насправді, Швейцарія має п’ять найдорожчих гірськолижних ринків в Альпах, при цьому Санкт-Моріц і Ґштаад часто перевершують позначку €40 тис./м² за «ультра-преміум» ubs.com ubs.com. Куршевель 1850 наразі знаходиться трохи нижче від них – поки що. Варто відзначити, що зростання цін на 9% у Куршевелі у 2024 році було вищим, ніж у будь-якому швейцарському курорті за цей рік, що може свідчити про скорочення розриву dmproperties.com.

Для інвесторів ці цінові відмінності також означають, що вартість входу різна: за ціну розкішних апартаментів у Меже́ві можна придбати лише дуже маленьку квартиру на 1850. Якщо мова саме про інвестиційну мотивацію, хтось може побачити цінність у Меже́ві чи нових французьких курортах (більший потенціал зростання у відсотках), проте привабливість Куршевеля в тому, що це першокласний актив – подібно до володіння нерухомістю в Монако, а не в дешевшому місті.

Попит та склад покупців: Усі чотири курорти приваблюють заможних міжнародних покупців, але з певними нюансами:

• Куршевель 1850 – Дуже міжнародний; сильний попит з боку європейців (британці, бельгійці, швейцарці, заможні францу́зи), суттєвий інтерес з Близького Сходу та Азії, і зростаюча кількість американських покупців investropa.com investropa.com. Також історично курорт був популярним серед росіян. Покупці тут часто шукають престижні об’єкти і готові переплачувати за статус.
• Валь д’Ізер – Традиційно улюблений серед британського преміум-сегменту та заможних французів. Має репутацію курорту для серйозних лижників (розвинені траси для експертів) у поєднанні з розкішними шале. Склад покупців, можливо, трохи більш європейський, ніж ультраглобальний мікс Куршевеля, але й тут останнім часом зростає частка іноземців поза Європою.
• Меже́в – Привертає стриманішу заможну аудиторію (початково розвивався родиною Ротшильдів як французька відповідь Санкт-Моріцу). Багато французьких покупців та мешканців/жителів Женеви і околиць цінують Меже́в за його стильне селище (бутики, гастрономія, більш розмірений ритм, ніж у Куршевелі) та цілорічний спосіб життя. Також популярно серед сімей – це не лише гірськолижний відпочинок, а загалом альпійське життя (гольф, кінний спорт, музичні фестивалі). Міжнародна присутність є (Велика Британія, Бельгія, деякі американці й азіати), але не така виразна, як у Куршевелі.
• Верб’є – Надзвичайно міжнародний; мікс британців (його навіть називають «Лондон на схилах» через велику кількість власників із Британії), пан’європейців та світової еліти. Швейцарське законодавство дозволяє іноземцям купувати нерухомість у Верб’є (квоти кантону Вале), тому тут чимало нерезидентів, включаючи знаменитостей і бізнес-магнатів. Атмосфера Верб’є молодіжна й спортивна у чомусь – відомий позатрасовим катанням і яскравим après-ski, але й чимало покупців з високим статком. Швейцарські курорти на кшталт Верб’є також виграють завдяки стабільній економіці та іноді податковим перевагам (деякі іноземні покупці офіційно переїжджають заради фіксованого оподаткування).

Ринок оренди та доходи: І Куршевель, і Валь-д’Ізер мають потужні ринки оренди взимку, але Куршевель встановлює вищі тижневі тарифи завдяки своєму престижу та зручностям (вишукані ресторани тощо). Шале ski-in/out у Куршевелі 1850 можна здати в оренду дорожче, ніж подібне у Валь-д’Ізері — можливо, на 20–30% дорожче, що відображає позиціонування Куршевеля. Ринок оренди в Межеві трохи більш сезонний (дуже активний на Різдво і в лютому, спокійніший між цими періодами), а також має літній ринок оренди для гольфу чи відпочинкового житла. Оренда в Вербʼє на рівні Куршевеля в пікові тижні (обидва курорти — на самій вершині ринку оренди гірськолижних шале): шале, яке коштує €100 000/тиждень у Куршевелі, може коштувати CHF 100 000/тиждень у Вербʼє. Чистий прибуток у всіх цих топових курортах залишається відносно низьким (~2–3%), як зазначає snowonly.com. Зауважте, що володіння нерухомістю у швейцарських курортах часто супроводжується вищими витратами на володіння (у Швейцарії нараховують щорічний кантональний податок на майно, а послуги можуть бути дорожчими), а також суворими правилами оренди в деяких випадках (деякі швейцарські другі домівки не можна легко здавати в оренду, якщо їх куплено з дозволом для особистого користування). У Франції, насправді, здавати в оренду дещо простіше.

Висота курорту та надійність снігу: Куршевель 1850 та Валь-д’Ізер розташовані на великій висоті (1850 м і 1850 м для кварталу Ла Дай у Валі, головне селище Валя – 1800 м), а катання тут можливе до 3000+ м. Це забезпечує їм чудову надійність снігу, що в умовах потепління клімату стає ключовою перевагою — частково через це тут лідирують темпи зростання цін. Межев (1100 м у центрі міста) більш вразливий до сніжно-бідних зим (хоча інвестує у снігогенерацію). Селище Вербʼє знаходиться на ~1500 м, а катання — до 3300 м на Мон-Форті, тож і тут впевнено стоять сніги. Тенденція «премії за висоту» помітна: курорти вище 1500 м демонструють значно вищі темпи зростання, ніж нижчі investropa.com. Це грає на руку Куршевелю, Валь-д’Ізеру, Вербʼє — і трохи насторожує у випадку Межева (та літня привабливість Межева і його шарм забезпечують йому інші переваги).

Стиль життя та інфраструктура: Кожен курорт пропонує власний стиль життя. Куршевель 1850 — це гламур та зручність: можна під’їхати на лижах до містечка, зайти в Chanel, повечеряти в палацовому готелі й насолодитися нічним життям, що включає модні клуби та арт-галереї. Валь-д’Ізер поєднує драйвове катання з живою атмосферою селища, де обстановка менш формальна; тут є чимало розкішних шале і навіть кілька 5-зіркових готелів, але стиль — це «люкс для фанатів гірськолижного відпочинку», а не «опулентна розкіш» Куршевеля. Межев вирізняється чарівним середньовічним центром містечка, кінними екіпажами та міксом розкоші й автентичності — тут так само важливо бути присутнім у селищі (як у Санкт-Моріц) як і кататися на лижах. Це цілорічне місто з чималим постійним населенням, що приваблює тих, хто шукає справжню спільноту. Вербʼє славиться нічним життям та позатрасовим катанням: дуже спортивний вдень, дуже соціальний вночі. Тут менше бутиків класу ультралюкс (менше дизайнерських магазинів, ніж у Куршевелі), але високий рівень сервісу та подій — наприклад, музичний фестиваль у Вербʼє.

З точки зору інвестора: Courchevel vs Verbier — це часто питання переваги між французькою та швейцарською системами. Дехто віддає перевагу Франції за легший процес купівлі та відсутність обмежень для іноземних покупців, а також за стиль життя (мова, їжа, культура). Інші ж обирають Швейцарію за її стабільність, приватність і престиж (а також певні можливі податкові переваги для резидентів). З точки зору інвестицій, обидва курорти показали значне зростання капіталу. Одна з переваг Куршевеля: немає квот на володіння власністю іноземцями, тож ліквідність дуже висока – будь-який мільярдер з будь-якої країни може вільно купити нерухомість у Куршевелі. У Верб’є ж дозволи для іноземних покупців обмежені щорічно, що може обмежити ліквідність (хоч це і стримує кількість покупців, парадоксально підтримуючи ціни).

Порівняльний прогноз: Усі ці топові курорти, ймовірно, продовжать добре себе почувати. Стрімке зростання Куршевеля свідчить про те, що він може кинути виклик швейцарським курортам за рівнем цін у Європі, якщо тенденція збережеться. Валь д’Ізер переживає модернізацію (наприклад, планується новий великий розкішний комплекс “Le Coin de Val”), що дозволить йому залишатися конкурентоспроможним. У Межева ціни трохи м’якші, і це може привабити інвесторів, які прагнуть розкоші за (відносно) вигідною ціною, а потужна база багатих французів забезпечує стабільність курорту. Верб’є з міжнародним шармом і обмеженою пропозицією (географічно село оточене горами) залишатиметься рівним Куршевелю.

Підсумовуючи, Куршевель 1850 виділяється навіть серед еліти: його можна порівняти з Сен-Моріцем або Гштаадом за рівнем ексклюзивності. У Франції Куршевель — номер один, Валь д’Ізер — впевнено на другому місці, а Межев займає третю позицію (дехто додасть у перелік Мерібель чи Шамоні, але вони поступаються за рівнем цін). У ширшому розрізі Альп Куршевель — один з небагатьох, хто може привабити глобальних ультрабагатіїв на рівні зі швейцарськими курортами. Це позитивний сигнал для нерухомості – означає, що пул покупців максимально глибокий і різноманітний. Для осіб з високим рівнем статків вибір між цими локаціями часто зводиться до особистих уподобань: затишна елегантність Межева, спортивний шик Валя, космополітичний Куршевель або гедоністична атмосфера Верб’є. З точки зору інвестицій, динаміка Куршевеля й відкритість Франції дають йому невелику перевагу у 2025 році й надалі.

Прогноз 2026–2028: ринок і ключові фактори

Дивлячись у майбутнє, на 2026–2028 роки прогноз для ринку нерухомості Куршевеля 1850 лишається дуже позитивним, хоч і є кілька моментів і трендів, за якими варто стежити:

Продовження зростання цін: Усі індикатори свідчать про те, що вартість нерухомості у Куршевелі продовжить зростати у найближчі роки. Темпи зростання, ймовірно, не будуть такими ж стрімкими щороку, як стрибок на 9% у 2024 році, але навіть консервативні прогнози вказують на щорічне зростання на 3–5% у найпрестижніших курортах investropa.com. Декілька факторів впливають на це: постійно обмежена пропозиція, сильний міжнародний попит і перетворення курорту на справжній цілорічний розкішний осередок. До 2028 року ми цілком можемо побачити, як у верхньому сегменті ультра-елітних шале ціни перевищать 35 000 євро за м², особливо якщо кілька рекордних продажів встановлять нові орієнтири. Це поставить Куршевель 1850 у число найдорожчих ринків гірськолижної нерухомості у світі, потенційно скоротивши розрив з такими місцями, як Санкт-Моріц або Гштаад. Навіть ефект складання від 5% на рік означає, що шале, яке сьогодні коштує 15 мільйонів євро, до 2028 року може оцінюватися приблизно у 18+ мільйонів євро, відповідно до тенденції зростання investropa.com.

Глобальні економічні фактори: Необхідно враховувати ширші економічні умови. Станом на 2025 рік відсоткові ставки в Європі стабілізувалися й навіть знизилися (депозитна ставка ЄЦБ ~2,5% після зниження), що покращило доступність іпотек investropa.com. Якщо таке низьке середовище ставок збережеться або вони ще більше знизяться до 2026–2027 років, це стане додатковим стимулом для покупців елітної нерухомості, які використовують фінансування (деякі роблять це для підвищення фінансового важеля, навіть якщо не мають потреби). З іншого боку, якщо інфляція підскочить і викличе підвищення ставок, масовий ринок нерухомості може охолонути – але зазвичай преміальний ринок розкоші менш чутливий до ставок (тут домінують покупці за готівку). Геополітична стабільність також важлива: Куршевель виграв завдяки статусу безпечного, привабливого напрямку під час відновлення після пандемії й на тлі геополітичної нестабільності. Якщо невизначеність у світі збережеться, особливо багаті люди часто диверсифікують активи у нерухомість як «тиху гавань», що може піти на користь Куршевелю. За політичною ситуацією у Франції (наприклад, потенційні зміни у сфері оподаткування статків) також варто стежити, хоча наразі немає ознак радикальних змін. Підсумовуючи: за відсутності великої глобальної фінансової кризи економічний фон виглядає сприятливим для продовження інвестицій у розкішну альпійську нерухомість.

Зміни в демографії покупців: Ми очікуємо нові хвилі покупців у найближчі роки. Особливо азіатські покупці (зокрема китайські) були майже відсутні у 2020–2022 роках через обмеження на подорожі; у міру нормалізації глобальних подорожей ймовірно зросте інтерес з Азії. Високорозкішний профіль Куршевеля добре підходить заможним азіатським інвесторам, які шукають престижну власність за кордоном – це вже відзначено в 2025 році на investropa.com. Також покупці з Близького Сходу (наприклад, країн Перської затоки) можуть збільшити свою присутність; останніми роками у Куршевелі стало більше гостей з ОАЕ, Саудівської Аравії тощо, особливо в серпні та на Новий рік. Ці міжнародні сегменти додадуть глибини до пулу попиту. Американські покупці очікувано й надалі демонструватимуть сильну присутність, особливо якщо долар залишиться відносно сильним щодо євро (хоча курс валюти може змінюватися до 2026–28 років). Також все більше молодих технологічних підприємців і ранніх пенсіонерів (із секторів технологій/фінансів) обирають активи, керовані способом життя – модний будинок на гірськолижному курорті стає частиною цієї тенденції. Можливо, середній вік покупців знизиться, більше буде тих, кому за 40, а не переважно 50–60 років, оскільки дистанційна робота і накопичення статків у молодшому віці стають більш поширеними.

Підкреслення цілорічності та велнесу: До 2028 року Куршевель, ймовірно, завершить свою трансформацію у справжній курорт чотирьох сезонів. Очікуйте ще більше літніх зручностей (можливо, розширення роботи підйомників, нові маршрути для маунтенбайку, можливо, полігон для гольфу чи інші атракції в регіоні). Важливість велнесу, як вже зазначалося, збережеться – можливо, у цьому районі з’являться нові велнес-ретріти або клініки (за зразком швейцарських спа-курортів). Це розширює привабливість володіння нерухомістю там не лише для гірськолижників. Як зазначив один із дослідників Knight Frank, здоров’я та велнес нині обганяють гірськолижний спорт як головний спосіб життя для покупців у Альпах dmproperties.com. Тому об’єкти, що задовольняють ці інтереси (з власними спа, тишею, зв’язком із природою), матимуть підвищений попит. Можливо, з’явиться й нішевий ринок “кліматостійких” шале – побудованих із використанням стійких матеріалів, енергонезалежності тощо, які не лише відповідають законам, а й встановлюють стандарт, якого прагнуть еко-орієнтовані покупці класу люкс.

Можливі обмеження: Один з факторів, на який слід звертати увагу, – це рівень запасів нерухомості: він настільки низький, що обсяг продажів може скоротитися просто через відсутність продавців. Якщо ціни досягнуть нових максимумів, деякі власники можуть вирішити продати (таким чином збільшуючи пропозицію), але водночас багато хто може утримуватися від продажу, оскільки мало які альтернативні інвестиції можуть приносити таке ж задоволення, як шале в Куршевелі. Якщо обсяги транзакцій скорочуються, індекси цін стають менш плавними (кілька великих угод-виключень можуть вплинути на середні показники). Однак будь-які зниження активності ймовірно свідчитимуть про нестачу пропозиції, а не про брак попиту, що означає, що ціни триматимуться на рівні чи зростатимуть. Іншим обмеженням можуть бути регуляторні норми: якщо, гіпотетично, до 2028 року Франція вирішить запровадити якісь обмеження на іноземну власність (наразі не очікується) чи нові податки на розкішну нерухомість, це може дещо охолодити попит. Також зміна клімату залишається загальним викликом – якщо екстремальні погодні умови суттєво скоротять зими до кінця 2020-х, це може вплинути на сприйняття (хоча, як зазначалося, висота Куршевеля дає йому перевагу, а він має значні можливості для штучного засніження). На даний момент, за прогнозами, у високогірних курортах снігу вистачатиме до 2030-х років, але це питання для довгострокового моніторингу.

Вплив заявки на проведення зимових Олімпійських ігор 2030 року: На середину 2025 року спостерігається сильний потенціал що Зимові Олімпійські ігри 2030 року відбудуться у Франції (Французькі Альпи), ймовірно з проведенням змагань у різних курортах (після того, як Італія прийматиме ігри 2026 року). Якщо Франція офіційно здобуде право на проведення Олімпіади 2030 року (рішення ймовірно у 2026-му), можна очікувати сплеску інтересу у 2027-2028 роках, коли завершаться інфраструктурні проекти, а світова увага буде прикута до Альп. Олімпіади часто призводять до зростання попиту на нерухомість у приймаючому регіоні – не лише від інвесторів, які розраховують на вищу орендну ставку, а й від заможних осіб, що хочуть бути частиною подій. Наприклад, у Кортина д’Ампеццо (Італія) ціни суттєво піднялися після оголошення міста господарем Ігор-2026 ubs.com. Куршевель, що вже є олімпійською тренувальною базою, безсумнівно, стане головною локацією для VIP-гостей під час Ігор, навіть якщо змагання відбуватимуться в інших місцях, завдяки розкішному житлу та аеродрому. Відтак, підготовка до 2030 року може додати ще кілька відсотків зростання до вартості нерухомості Куршевеля понад базовий тренд.

Прогноз по оренді: Орендна дохідність, ймовірно, залишатиметься помірною, але дохід від оренди може зростати разом із поступовим підвищенням добових тарифів (частково через інфляцію, частково завдяки зростанню вибору преміальних послуг). До 2028 року найкраще шале може запитувати понад 120 тис. євро за тиждень Нового року, наприклад. Якщо до оренди включають більше послуг (персональний шеф-кухар тощо), власники можуть просити більше. Ринок оренди влітку також буде розвиватися – можливо, збільшиться вдвічі порівняно з сьогоднішнім, якщо поточні тренди продовжаться, що трохи покращить річну дохідність. Поява більшої кількості професійних компаній з управління орендою (деякі під брендами готельних компаній класу люкс) також може спростити процес здачі в оренду, полегшуючи для власників монетизацію своєї нерухомості під час відсутності.

Висновок – Бачення 2028: До 2028 року Куршевель 1850, ймовірно, залишиться вершиною французької альпійської нерухомості, і ціни досягнуть нових рекордів. Ми очікуємо здорового, хоча й дещо спокійнішого, темпу зростання – краху не передбачається, враховуючи основи ринку. Нерухомість курорту дедалі більше характеризуватиметься ультрасучасними шале, повністю розвиненою всесезонною атмосферою та клієнтурою з усіх куточків світу. Володіння нерухомістю на Куршевелі залишатиметься таким же символом статусу, як і інвестицією. Для заможних інвесторів та покупців, орієнтованих на стиль життя, порада лишається незмінною: зосередьтеся на першокласному розташуванні та якості, утримуйте актив під час короткострокових коливань ринку, і ви отримаєте і задоволення, і фінансову вигоду. Доки “сніг” і “розкіш” залишаються привабливими, ринок нерухомості Куршевеля 1850 переживатиме золоту епоху у 2026–2028 роках і надалі, чому сприяє обмежена пропозиція, стабільний попит і вічна привабливість Французьких Альп.