Рынок недвижимости Лозанны в 2025 году выделяется как один из самых устойчивых в Швейцарии благодаря высокому спросу и ограниченному предложению. Являясь столицей кантона Во и центром международного образования, финансов и технологий, Лозанна привлекает стабильный приток квалифицированных жителей theluxuryplaybook.com. Качество жизни в городе, наличие известных университетов (таких как EPFL и UNIL) и множество транснациональных работодателей (например, МОК, компании медтеха и финансового сектора) способствуют непрерывному спросу со стороны экспатов, студентов, семей и компаний. Около 80% домохозяйств в Лозанне снимают жильё (жильё в собственности составляет всего ~20% от общего фонда) bcv.ch, что отражает традиционно напряжённую ситуацию на рынке аренды. Ниже представлен подробный обзор текущей рыночной ситуации (жилой и коммерческой недвижимости), тенденций и прогнозов цен, инвестиционных возможностей, крупных проектов, регулирующих факторов, сравнения с другими швейцарскими городами и тенденций спроса, формирующих перспективы рынка недвижимости Лозанны.
Состояние рынка жилой недвижимости в 2025 году
Жилищный рынок Лозанны остается очень напряжённым в 2025 году. Уровень вакантных площадей чрезвычайно низок — около 0,6% в середине 2024 года по району Лозанны bcv.ch — что говорит о серьёзной нехватке доступного жилья. Этот дефицит поддерживает высокие аренды и цены. Многие арендаторы остаются в своих квартирах надолго: в Лозанне (и Женеве) примерно половина арендаторов проживает в своих квартирах более 10 лет, что значительно выше среднего показателя по Швейцарии — 38% ubs.com. Этот эффект “фиксации” подчеркивает, насколько сложно найти новое жилье, поскольку арендаторы удерживаются за существующими договорами. В начале 2025 года спрос на аренду резко вырос из-за роста населения (включая иммиграцию); во всей Швейцарии зафиксирован рекордно низкий общий уровень вакантных площадей (1,08% в середине 2024 года) и рост заявленных арендных ставок pwc.ch pwc.ch. В Лозанне эта тенденция повторяется: арендодатели могут увеличивать стоимость аренды для новых договоров примерно на +2% в годовом исчислении на фоне конкуренции за жильё. Однако существующие регулируемые арендные ставки увеличиваются лишь умеренно, отчасти благодаря тому, что швейцарская эталонная ипотечная ставка была фактически снижена в марте 2025 года. Это снижение ставок замедлит рост аренды для текущих арендаторов в ближайшие кварталы ubs.com (так как, согласно швейцарскому закону об аренде, арендодатели должны понижать или сохранять ставки при снижении процентных ориентиров).
Цены на жилье в Лозанне продолжают оставаться одними из самых высоких в Швейцарии, стабильно повышаясь в течение последнего десятилетия. Средняя цена сделки на квартиры в Лозанне составила около 15 500 швейцарских франков за м² в 1 квартале 2025 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, что помещает ее в высшую категорию после Цюриха и Женевы. Обычно запрашиваемые цены в середине 2025 года составляют около 12 000–13 000 швейцарских франков за квадратный метр для жилой недвижимости investropa.com neho.ch. Например, по данным за июнь 2025 года средняя стоимость составляет 12 750 швейцарских франков за м² (квартиры ~13 413 швейцарских франков, дома ~12 087 швейцарских франков за м²) в Лозанне neho.ch. В престижных районах (прибрежные зоны, такие как Уши, или элитные холмы) цены легко превышают 13 000 швейцарских франков/м² theluxuryplaybook.com. Рост цен в последнее время отличается умеренным, но положительным темпом — примерно +2% в год для квартир в 2024 году theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com, поскольку ограничения по доступности и более высокие затраты на финансирование сдержали быстрый рост предыдущих лет. Цены на отдельно стоящие дома даже стабилизировались или слегка снизились (примерно на –0,5% до –0,6% за последний год) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com из-за роста ипотечных ставок и смещения предпочтений покупателей в сторону многоквартирных или инвестиционных объектов под аренду. В целом, рынок жилья в Лозанне в 2025 году характеризуется стабильностью на высоком ценовом уровне: спрос значительно превышает предложение, что удерживает низкий уровень вакантности и поддерживает цены, но темпы роста цен замедлились.
Предложение жилья остается ограниченным из-за географии и градостроительных норм. Лозанна — плотный город с жестким зонированием и длительными процедурами согласования, которые ограничивают крупномасштабное строительство theluxuryplaybook.com. Новое жилищное строительство остается скромным — порядка ~420 новых единиц жилья в год в 2024–25 годах в районе Лозанны bcv.ch, что ниже, чем в предыдущие годы. Такой медленный рост предложения не успевает за потребностями населения, что способствует структурному дефициту предложения. Сложная рыночная ситуация дополнительно подтверждается сильными профилями арендаторов и низкой текучестью; институциональные арендодатели в Во сообщают о высококлассных, “устойчивых” арендаторах и минимальной вакантности (≈1%–1,4%) в своих портфелях недвижимости в Лозанне theluxuryplaybook.com. Для инвесторов это означает стабильные потоки дохода от аренды. Действительно, многоквартирные объекты снова пользуются спросом у инвесторов — по состоянию на 2024 год, предлагаемые арендные ставки по всей Швейцарии выросли примерно на 6,4% за год, а арендные дома стали более привлекательными на фоне возврата низких процентных ставок ubs.com ubs.com. Сочетание стабильности арендаторов и хронической нехватки предложения делает Лозанну особенно устойчивым регионом с высокой доходностью в жилом сегменте, даже несмотря на сохраняющиеся высокие цены.
Коммерческие (офисные и торговые) рыночные условия в 2025 году
Сектор коммерческой недвижимости Лозанны в 2025 году демонстрирует двухскоростную динамику: офисный рынок в центре города очень напряжён, в то время как периферийные субрынки расширяются за счёт нового предложения. В центральном деловом районе Лозанны уровень вакантности офисных помещений чрезвычайно низок – всего около 1,9% свободных площадей по всему городу, а на долю первоклассных офисов в центре приходится лишь 1,5% jll.com. В абсолютных цифрах, к концу 2024 года в центральном деловом районе было вакантно лишь около 12 300 м² офисных помещений jll.com. Этот дефицит поддерживает высокий уровень арендных ставок: арендная плата за лучшие офисы в центре Лозанны составляет примерно 520 швейцарских франков за м² в год (около 43 швейцарских франков за м² в месяц) и остаётся стабильной jll.com. Компаниям, ищущим большие смежные офисные площади в центре, часто не хватает вариантов. Примечательно, что масштабная реконструкция знакового здания Hôtel des Postes в центре Лозанны позволит к концу 2025 года создать около 15 000 м² современных офисов – редкое предложение офисов класса А в центре города, которое, как ожидается, встретит высокий спрос после завершения jll.com.В отличие от этого, офисный рынок пригородов Лозанны несколько ослаб, поскольку вводятся в эксплуатацию новые объекты. Общий уровень доступности офисных помещений для большого региона Лозанны вырос до 3,8% к концу 2024 года по сравнению с 3,2% годом ранее jll.com. Это увеличение в основном связано с несколькими крупными проектами в Западной Лозанне (Криссье/Ренан), которые были завершены jll.com. Например, новый «эко-район» в Шаван-пре-Ренан предоставил значительные новые офисные площади, увеличив вакантность на этом субрынке jll.com. Сейчас уровень вакантности офисов в зоне Лозанна Запад/Криссье составляет около 15% jll.com — значительно выше городского среднего — поскольку такие объекты, как “Le Closel” (4 000 м²) и “Quartier Horizon” (~7 000 м²), недавно были завершены, но помещения ещё остались на рынке jll.com. Хотя этот рост вакантности создает краткосрочную проблему поглощения, он также отражает рост: Западная Лозанна находится в фазе расширения, предлагая современные офисы с крупными едиными площадями, чего не может Центральная Лозанна. Особенно активно развивается район Малле–Ренан, где реализуются новые проекты. Крупный многофункциональный комплекс «Central Malley» сейчас строится и должен быть завершён к 2026 году, предлагая более 10 000 м² офисов; уже 80% первого здания (A3) сдано в аренду за год до сдачи jll.com. Несмотря на высокий уровень вакантности в этих внешних районах, спрос со стороны арендаторов остается устойчивым и смещается к новым предложениям: компании привлекают устойчивый дизайн, доступность и большие единые площади таких проектов jll.com. Со временем аналитики ожидают, что избыточные площади будут поглощены, учитывая растущую экономику Лозанны и желание некоторых компаний переехать из старых зданий в новые офисы с экологическим сертификатом jll.com.
Цены на недвижимость в Лозанне долгое время росли, и в 2025 году эта тенденция сохраняется, хотя и с некоторым замедлением.
В жилом секторе как UBS, так и Wüest Partner прогнозируют, что цены на жилье в Швейцарии вырастут примерно на 3–4% в 2025 году globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, однако в дорогих регионах, таких как Лозанна, ожидается более скромный рост.На самом деле, последние данные показывают, что цены на квартиры в Лозанне практически не растут (+0,3% в годовом исчислении в 1 квартале 2025 года) globalpropertyguide.com, что ниже среднего показателя по стране (~+4,4% в годовом исчислении), который был увеличен за счет скачков цен в других регионах.Это свидетельствует о том, что цены в Лозанне могут приближаться к плато по отношению к местным доходам.На 2025–2026 годы аналитики прогнозируют низкий однозначный рост для домов в Лозанне – в пределах +1% до +3% в год estimation-bien-immobilier.ch – при условии, что процентные ставки останутся низкими и не произойдет крупных потрясений.Прогноз рынка недвижимости кантона Во действительно предполагает рост цен на квартиры на +1–2% в 2025 году (и примерно 2% для домов) estimation-bien-immobilier.ch, что по сути является продолжением сдержанного роста 2024 года.Ключевыми факторами, поддерживающими цены, являются постоянный дисбаланс спроса и предложения и более дешевое финансирование (после снижения ставок НБШ).К середине 2025 года средние ставки по ипотеке в Швейцарии снова опустились ниже 2%, что значительно улучшило доступность кредитования investropa.com investropa.com.Это увеличение финансирования в сочетании с ростом населения лежит в основе позитивного прогноза.Однако, учитывая, что жилье в Лозанне уже очень дорогое (коэффициенты цена/доход завышены), а общий экономический рост остается умеренным (прогноз ВВП Швейцарии ~1,2%–1,4% на 2025–26 годы pwc.ch), взрывных скачков цен не ожидается – скорее всего произойдет «стабилизация на высоком уровне» ubs.com ubs.com.Другие коммерческие сегменты отражают здоровую экономику Лозанны: розничная недвижимость в центральных зонах выигрывает благодаря состоятельному населению города и туристам, хотя вторичные розничные локации испытывают давление (влияние электронной коммерции и притягательности Женевы). Рынок промышленной/логистической недвижимости вокруг Лозанны (например, в пригородных коммунах) также довольно напряжённый из-за ограниченного промышленного фонда в регионе. В целом, коммерческую недвижимость Лозанны в 2025 году можно охарактеризовать как дефицит в центре против роста на периферии — в деловом центре высокие ставки аренды и практически полное отсутствие крупных вакантных помещений, а на развивающейся периферии новые бизнес-кварталы (например, в Ренане/Малле) увеличивают предложение и умеренно поднимают уровень вакантности в краткосрочной перспективе jll.com. Важно отметить, что даже новый объем предложения нельзя назвать чрезмерным по историческим меркам. (По всей Швейцарии рост офисного фонда замедляется — прогнозируемое ~1,0% годового увеличения в крупнейших городах до 2027 года, что на 26% меньше, чем в последние годы jll.com jll.com.) Доля нового строительства в Лозанне остается умеренной, поэтому на рынке в долгосрочной перспективе не ожидается переизбытка предложения.
Динамика цен и прогнозы
В секторе коммерческой недвижимости арендные ставки на офисы в центре Лозанны должны оставаться высокими и могут даже немного подняться из-за нехватки площадей. Арендная ставка в премиальном сегменте офисов (520 швейцарских франков/м²/год) уже некоторое время стабильна jll.com, но любое новое предложение в категории класса A (например, реконструкция Hôtel des Postes) может задать новый ориентир, если высокая конкуренция приведёт к аукциону цен. На периферийных офисных субрынках наплыв новых зданий может оказать понижательное давление на арендные ставки в краткосрочной перспективе — собственникам придется предлагать стимулы для заполнения площадей (в Западной Лозанне уровень пустующих площадей составляет 15% jll.com, возможно потребуется предоставлять льготы, пока арендаторы не займут новые офисы). В течение следующих нескольких лет (2025–2027), по мере того как офисы в Malley/Crissier будут заполняться, можно ожидать постепенного укрепления реальных арендных ставок, особенно для объектов с экологическими сертификатами и хорошими транспортными связями (которые уже пользуются повышенным спросом) jll.com.
Доходность инвестиций в недвижимость в Лозанне, скорее всего, останется низкой (что свидетельствует о высоких ценах), что соответствует другим швейцарским метрополиям. Например, в Женеве доходность аренды жилой недвижимости составляет около 3,5% и остается стабильной investropa.com investropa.com; доходность в Лозанне будет аналогичной — как правило, 3–4% — благодаря высоким ценам и устойчивому потоку арендных платежей. При том, что доходность 10-летних государственных облигаций Швейцарии близка к нулю, недвижимость остается привлекательной для институциональных инвесторов, ищущих доходность. Прогнозы компании Wüest Partner предполагают рост цен на квартиры в Швейцарии примерно на 3,6% в 2025 году globalpropertyguide.com, а аналитики UBS также ожидают рост на 3–4% globalpropertyguide.com, но предупреждают, что ограничения по доступности “должны сдерживать резкий рост цен” globalpropertyguide.com. После 2025 года многое будет зависеть от процентных ставок (возврат к отрицательным ставкам, как обсуждается в Швейцарии, еще больше подогреет рост цен на недвижимость pwc.ch pwc.ch). Наоборот, если инфляция или внешние факторы вынудят повысить ставки, рынок недвижимости Швейцарии может остудиться. По состоянию на 2025 год базовый сценарий — умеренный продолжительный рост стоимости недвижимости в Лозанне, без признаков спада. Индекс пузыря недвижимости UBS для Швейцарии в 2025 году остается в зоне “умеренного риска” ubs.com ubs.com — Лозанна определяется как “горячая точка” с высокими ценами, но не в зоне острого пузыря. Таким образом, при отсутствии внешних шоков, перспектива на ближайшие годы — постепенное подорожание недвижимости в Лозанне с сохранением статуса стабильного, дорогого рынка.
Инвестиционные возможности и ключевые районы роста
Несмотря на высокие стартовые цены, Лозанна предлагает несколько возможностей для инвестиций благодаря зонам роста и стабильной доходности. Инвесторов (как швейцарских институциональных, так и квалифицированных иностранных покупателей) особенно привлекают долгосрочные арендные активы в Лозанне, поскольку в городе низкий уровень вакантности, надежная база арендаторов и статус «тихой гавани» theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Покупатели, ориентированные на доходность, отмечают, что многоквартирные дома в районах Лозанны обеспечивают стабильный доход с минимальными рисками простоев. Рост арендной платы по новым договорам (в ответ на высокий спрос) позволяет арендодателям увеличивать доход при смене арендаторов; например, запрашиваемая арендная плата по стране была примерно на +2.2% выше в начале 2025 года по сравнению с годом ранее ubs.com. Эта тенденция, в сочетании с недавним снижением стоимости финансирования, повысила привлекательность инвестиций с кредитным плечом. После возвращения низких ставок в 2024–25 годах капитализация снизилась, а объем сделок с недвижимостью по всей Швейцарии вырос practiceguides.chambers.com. В Лозанне в 2024 году были реализованы заметные покупки портфелей и земель под застройку, и этот импульс сохраняется в 2025 году.Географически основными зонами роста в Лозанне и окрестностях являются:
- Западная Лозанна (Ренен/Малле/Криссье) – Этот коридор переживает трансформацию благодаря новым многофункциональным проектам. Здесь реализуются проекты “Quartier des Entrepôts” и Central Malley, создаются новые офисные кампусы и жилые комплексы рядом со станцией Малле. Район привлекателен для бизнеса благодаря современным объектам и удобному доступу к трассам и поездам, а для инвесторов — из-за более низких по сравнению с центром Лозанны цен и высокому потенциалу роста. Наличие офисных площадей (15% после ввода новых помещений) jll.com фактически означает возможность: компании, ищущие просторные современные офисы, могут найти их в Западной Лозанне по конкурентоспособной цене, что говорит о превращении субрынка в важный деловой центр. Для инвесторов в недвижимость раннее приобретение объектов в этом районе может принести хорошую доходность по мере заполнения помещений. Район Malley-Gare также получит новую трамвайную линию и дополнительные жилые здания, что ещё больше повысит его привлекательность.
- Север Лозанны (Блешеретт/Эпалинг) — Районы на севере (в районе Блешеретт, Венн, Эпалинг) развиваются за счет научных парков и пригородных жилых комплексов. Biopôle в Эпалинг (парк биологических наук) расширяется, привлекая биотехнологические компании и создавая спрос как на офисы, так и на элитное жилье поблизости. Планируемая линия метро М3 будет заканчиваться в Блешеретт (северная окраина Лозанны) ge.ch ge.ch, что стимулирует новое строительство вдоль маршрута. Инвесторы могут найти участки или возможности реновации в этих северных пригородах, поскольку улучшение транспортной инфраструктуры города повышает связанность.
- Реновации в центре города — В пределах самой Лозанны инвестиционные возможности встречаются реже, однако сохраняются отдельные проекты, где старые здания можно реконструировать или переоборудовать. Яркий пример — реконструкция Hôtel des Postes, упомянутого ранее, превращение исторического почтового здания в элитные офисы jll.com. Аналогичные объекты в центре города, если их приобрести и модернизировать, могут удовлетворить неудовлетворенный спрос на современное пространство в самом центре. Кроме того, узкоспециализированные сегменты, такие как апарт-отели или студенческое жилье возле университетских кампусов, недостаточно развиты и предлагают инвестиционный потенциал (численность студентов велика и продолжает расти, а жилье найти сложно).
- Побережье озера и восточная Лозанна (Пюлли/Лютри) — Восточные пригороды вдоль Женевского озера остаются элитными жилыми районами. Несмотря на почти полное освоение, эти коммуны (Пюлли, Лютри и др.) стабильно пользуются высоким спросом у состоятельных покупателей. Недвижимость в этих районах (с видом на озеро) часто стоит 14 000–16 000+ CHF за м² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, что сопоставимо с лучшими районами Женевы. Инвесторы в элитные виллы или апартаменты делают ставку на сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости. Нового предложения очень мало, но изредка появляются небольшие участки под застройку или возможность заменить старую виллу на новую.
С точки зрения отрасли, устойчивые и энергоэффективные объекты недвижимости представляют собой заметную возможность. Швейцария ставит перед собой амбициозные экологические задачи (например, ужесточение законов по CO₂ и стремление к зданиям с нулевым выбросом углерода). Ожидается, что спрос на энергоэффективные дома увеличится примерно на 20% к 2025 году по всей стране investropa.com investropa.com. В Лозанне новые районы, такие как эко-квартал Plaines-du-Loup (см. следующий раздел), строятся по передовым экологическим стандартам, и такие объекты пользуются высоким спросом среди арендаторов и покупателей. Инвестиции в модернизацию старых зданий в Лозанне (добавление теплоизоляции, тепловых насосов, солнечных панелей) также могут оправдаться, поскольку арендаторы/владельцы готовы платить больше за снижение эксплуатационных расходов и соответствие новым нормативам.
В целом, «контролируемый объем предложения» и высокое качество арендаторов делают Лозанну привлекательной для долгосрочных инвесторов theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Город предлагает предсказуемую доходность при низкой волатильности, что более привлекательно по сравнению с более цикличными рынками. Основные территории для роста расположены на западе и севере, где за счет инфраструктурных проектов создаются возможности для развития и инвестиционного роста. В то же время центральные активы в Лозанне остаются защитной стратегией – хоть и с меньшей доходностью – идеально подходящей для сохранения капитала и стабильного дохода.
Крупные новые проекты и инфраструктурные инициативы
В Лозанне реализуется ряд крупных проектов, которые в ближайшие годы изменят рынок недвижимости города. Ниже перечислены некоторые из основных новых проектов в жилом, коммерческом и инфраструктурном секторах:
- Экорайон Плен-дю-Лу: Это один из самых амбициозных жилищных проектов в истории Лозанны. Плен-дю-Лу — новый устойчивый район, строящийся на территории бывшего аэродрома площадью 30 гектаров на севере города. Первая очередь открылась в 2022 году, и к 2034 году здесь будут проживать около 8 000 жителей и создано 3 000 рабочих мест на территории lausanne.ch lausanne.ch. Проект делает акцент на экологической и социальной устойчивости: 30% жилья будет субсидироваться государством, 40% — по среднерыночным “ценовым ограничениям”, и 30% — на свободном рынке lausanne.ch. В районе предусмотрены парки, школы, спортивные объекты и центры для местного сообщества. Плен-дю-Лу спроектирован для достижения целей “Общества 2000 ватт” (очень низкое энергопотребление на душу населения) с использованием передовых энергоэффективных строительных решений lausanne.ch. По транспорту район будет хорошо связан с городом — в частности, планируется линия метро М3, которая соединит этот район с центром города к ~2031 году ge.ch ge.ch, а станция метро будет интегрирована прямо в район. Этот проект важен для борьбы с нехваткой жилья в Лозанне: он поэтапно даст тысячи новых квартир (многие из которых доступны по цене). По состоянию на 2024 год первые жильцы уже заселились, а строительство новых зданий продолжается. Инвесторы в недвижимость внимательно следят за Плен-дю-Лу: несмотря на то, что проект в основном реализуется городом, некоммерческими кооперативами и пенсионными фондами, его успех может вдохновить аналогичные проекты в регионе.
- Район Малле (Ренан/Прийи): К западу от центра Лозанны, район Малле (пересекающий коммуны Ренан, Прийи и Лозанну) преобразуется из бывших промышленных земель в современный многофункциональный район. Витрина этого преобразования — «Central Malley», крупный проект, включающий офисы, магазины и жилые дома. Строительство продолжается, основные компоненты планируется завершить к 2026 году. Ряд арендаторов уже заранее арендовали площади (например, 10 000 м² офисов уже занято) jll.com, что свидетельствует о высоком интересе. Рядом с Central Malley находится район Malley-Gare, где уже открыт Vaudoise Arena (новый стадион для хоккея и мероприятий) и построены новые жилые дома. Quartier du Closel и Quartier Horizon (также в западной части Лозанны) — другие недавно завершённые проекты, предоставляющие коммерческие площади jll.com. Развитие Малле поддерживается инвестициями в транспорт: строится новая трамвайная линия, соединяющая Лозанна-Флон (центр города) с Ренаном, проходя через Малле. Этот трамвай t1 планируют открыть примерно в 2026 году, что значительно улучшит транспортную доступность — трамвай будет ходить каждые 6 минут, а поездка от Ренана до центра города займёт всего 15 минут fr.wikipedia.org axes-forts.ch. После реализации всех планов район Малле обеспечит значительный объём нового жилья (включая некоторые студенческие общежития), офисных и досуговых объектов, фактически создавая второй городской центр Лозанны. Это снизит нагрузку на исторический центр и распределит развитие города в западном направлении.
- Расширение Лозаннского “Pôle Gare” (вокзального узла): Главный железнодорожный вокзал города проходит через десятилетнее расширение и модернизацию в рамках федерального плана железнодорожной инфраструктуры (Léman 2030). Строительство началось в 2021 году в рамках капитального ремонта стоимостью около 1,3 млрд швейцарских франков ge.ch. Проект предусматривает расширение и удлинение платформ, добавление третьего подземного перехода и почти двукратное увеличение ежедневной пропускной способности для обслуживания прогнозируемого потока пассажиров к 2030 году ge.ch ge.ch. К 2029 году все пять новых удлинённых платформ будут функционировать, что позволит обслуживать поезда длиной 400 метров (большее количество мест) на вокзале Лозанны ge.ch. Важно отметить, что вокзал будет напрямую подземно соединён с линиями метро (M2 и будущая M3) ge.ch, что создаст единый многофункциональный транспортный узел. Вокруг вокзала город планирует преобразовать Пляс-де-ла-Гар в пешеходную зону и стимулировать новое развитие в вокзальном районе. “Pôle Gare” охватывает несколько связанных проектов: помимо самого вокзала, планируется строительство новых офисных зданий, отелей и торговых площадей поблизости, как только позволит завершение железнодорожных работ. Этот узел считается “стройкой десятилетия” для Лозанны и, стимулируя улучшение доступности, служит катализатором городского обновления в центре ge.ch ge.ch. Можно ожидать, что стоимость недвижимости вокруг станции выиграет от этих улучшений. Например, участки южнее железной дороги в будущем могут быть использованы под офисные или многофункциональные высотки, воспользовавшись улучшенной транспортной доступностью и пассажиропотоком.
- Линия метро M3 и другие виды транспорта: Наряду с модернизацией станции, линия метро M3 является важным инфраструктурным проектом. M3 пройдет от главного вокзала на север до Блешеретт через ключевые районы (через туннель под центром города). Открытие планируется к 2031 году ge.ch. Это снизит перегрузку линии M2 и откроет новые территории для застройки, ориентированной на общественный транспорт, особенно вблизи планируемых станций M3 (например, Шодерон, Больё и на северной окраине). Кроме того, линия M2 также продлевается и изменяет трассировку у станции. Трамвайная линия Лозанны (упомянутая выше) и продолжающееся улучшение пригородной железной дороги RER Vaud (например, увеличение частоты движения поездов до пригородов) также способствуют повышению мобильности в регионе ge.ch ge.ch. Для рынка недвижимости эти транспортные проекты означают, что ранее периферийные районы становятся более доступными и привлекательными для новых проектов – например, вблизи будущих станций M3 может быть предложено новое жилье или офисы, так как инвесторы ожидают улучшения транспортного обслуживания.
- Другие проекты: В Лозанне реализуются и другие значимые проекты, такие как инициатива Métamorphose, которая, помимо Plaines-du-Loup, включала новый футбольный стадион Stade de la Tuilière (открыт в 2020 году) и новый водный центр в Види. Район Больё (место проведения конгрессов в Palais de Beaulieu) переживает обновление: некоторые части переоборудуют под судебные органы кантона, а также возможно появление новых жилых зданий поблизости. На северо-западе в планах расширение под названием “Quartiers Ouest” – добавление жилья в пригородах, таких как Шаванн и Криссье, для поддержки роста университета и инновационного парка. Кроме того, активно реализуются частные проекты: например, рядом с кампусом EPFL строятся новые студенческие общежития и расширяется инновационный парк для растущего студенческого и технологического сообщества. Все эти инициативы — будь то государственная инфраструктура или частное строительство — способствуют росту возможностей Лозанны. Благодаря увеличению предложения жилья (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), созданию коммерческих пространств (Malley, район вокзала) и улучшению транспорта (метро/трамвай) они в совокупности позволяют Лозанне оставаться удобной для жизни и экономически динамичной с ростом населения.
Регуляторная и политическая среда
Стабильная и прозрачная нормативная база Швейцарии распространяется и на рынок недвижимости Лозанны, с рядом специфических политик, влияющих на инвесторов и собственников:
- Ограничения для иностранных покупателей (Lex Koller): Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом, широко известный как Lex Koller, вводит строгие ограничения на приобретение швейцарской недвижимости иностранцами (нерезидентами). В целом, иностранцы, не являющиеся резидентами Швейцарии, не могут покупать жилую недвижимость в Швейцарии (за редким исключением для некоторых домов отдыха или при получении специального разрешения) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. В Лозанне, которая не является курортной зоной, это означает, что рынок жилья в основном открыт для граждан Швейцарии и резидентов-иностранцев с соответствующими разрешениями. Эта политика ограничивает спекулятивные иностранные инвестиции и, по сути, способствует стабильности цен (в отличие от глобальных городов, где иностранный капитал взвинчивает стоимость). Иностранцы, однако, могут свободно покупать коммерческую недвижимость (офисы, магазины), и иностранные компании часто арендуют площади для своего бизнеса в Лозанне. В общем, Lex Koller гарантирует, что жилой рынок Лозанны в первую очередь определяется местным спросом и потребностями, а не международными спекулятивными потоками.
- Регулирование рынка аренды: В Швейцарии действует сложная система защиты арендаторов и механизмов контроля арендной платы. Арендные договоры обычно индексируются частично к национальной эталонной ставке ипотечного кредитования (которая устанавливается ежеквартально). Если эта ставка падает, арендаторы имеют право потребовать снижение арендной платы; если растет – арендодатель может добиваться повышения в рамках установленных формулой ограничений. Как отмечалось, эталонная ставка снизилась в 2025 году после снижения процентных ставок, что ограничит арендодателей в возможности повышать аренду текущим жильцам ubs.com. Эта мера сглаживает колебания арендной платы — арендаторы не сталкиваются с резкими скачками, если они не обоснованы изменениями затрат. Дополнительно швейцарское законодательство предписывает, что увеличение арендной платы по существующим договорам возможно только при определенных условиях (рост ставки, инфляция, капитальный ремонт), поэтому многие арендаторы в Лозанне, живущие давно, платят намного меньше рыночной стоимости. Это создает разрыв между “арендой для существующих и новых жильцов” и приводит к низкой миграции арендаторов (люди не хотят терять выгодную аренду) ubs.com. Для инвесторов это значит, что рост доходности от аренды происходит в основном при смене жильцов либо если эталонная ставка/инфляция позволяет повышение. Власти Лозанны также следят за уровнем арендной платы и имеют механизмы для противодействия необоснованному повышению цен на аренду, обеспечивая баланс интересов между арендодателями и арендаторами.
В целом, рынок недвижимости Лозанны функционирует в стабильной регулирующей среде, что защищает его от резких колебаний. Политика, такая как Lex Koller и регулирование арендной платы, в определенной степени предотвращает перегрев и спекуляции. Все возможные реформы (налоговые изменения, ESG-мандаты) проходят постепенно и заранее анонсируются. Для инвесторов и покупателей жилья это означает минимум неожиданных изменений: правила игры ясны, и перемены происходят медленно. Регуляторная система, в конечном счете, направлена на устойчивое развитие — балансируя рост с качеством жизни — что соответствует репутации Лозанны как хорошо спланированного и комфортного для жизни города.
Сравнение с другими швейцарскими городами
Сравнивая рынок недвижимости Лозанны с другими крупными швейцарскими городами (Женева, Цюрих, Базель, Берн и др.), можно выделить несколько отличий:
- Цены на недвижимость: Лозанна входит в число самых дорогих рынков в Швейцарии, однако всё же немного доступнее, чем Цюрих или Женева. По состоянию на начало 2025 года Цюрих остаётся самым дорогим – средняя цена сделки по квартирам составляет около 21 000 швейцарских франков за м², Женева немного отстаёт — около 20 960 CHF за м² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В Лозанне, для сравнения, средняя цена на квартиры составляет 15 000–16 000 CHF за м² globalpropertyguide.com, что примерно на 25% ниже уровня Цюриха и Женевы. Второстепенные города, такие как Базель и Берн, дешевле: Базель ~13 000 CHF за м², Берн ~11 500 CHF globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это означает, что Лозанна – третий или четвертый по дороговизне город для покупки недвижимости, что отражает статус столицы богатого кантона и часть Женевско-Лозаннской агломерации. По темпам роста цен Берн и некоторые регионы Швейцарии в последнее время даже обогнали Лозанну (в Берне годовой рост цен на квартиры составил +3,5% против почти 0% в Лозанне в первом квартале 2025 года) globalpropertyguide.com, так как у Лозанны осталось меньше пространства для дальнейшего роста без ущерба для доступности. Женева и Цюрих также показали умеренный рост (+3–4% в годовом выражении) за тот же период globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В долгосрочной перспективе во всех этих городах наблюдается рост, но Цюрих и Женева часто лидируют, а Лозанна следует за ними, немного уступая в цене.
- Рынок аренды и доходность: Во всех швейцарских городах низкий уровень вакантности арендуемого жилья, но Женева и Цюрих известны особенно жестким рынком — в Женеве вакантность составляет около 0,5–0,6%, в Цюрихе аналогично, что делает показатель Лозанны в 0,6% bcv.ch сопоставимым с ними. Важное отличие — текучесть арендаторов: для Женевы и Лозанны характерна очень низкая мобильность (половина арендаторов остаются >10 лет) ubs.com, тогда как в меньших городах арендаторы меняются немного чаще. Доходность аренды во всех городах, как правило, низкая из-за высоких цен. Около 3,5% доходности в Женеве по квартирам считается стабильной investropa.com investropa.com, и доходность в Лозанне сопоставима с этим уровнем. В Цюрихе доходность может быть ещё ниже (менее 3% в престижных районах) из-за чрезвычайно высоких цен покупки по отношению к арендной плате. Для инвесторов Лозанна может предложить немного более высокую доходность, чем Цюрих или Женева благодаря чуть более низким ценам и устойчивому уровню арендных ставок — она привлекательна для тех, кого отпугнули цены Женевы. По сравнению с Базелем или Берном доходность Лозанны ниже; в этих городах, где недвижимость дешевле, доходность может составлять 4–5% в некоторых случаях, но там не такой же потенциал роста.
- Экономические драйверы: У каждого города свои факторы спроса. Цюрих — финансовый и технологический центр с крупным банковским сектором, что привлекает высокооплачиваемых специалистов и иностранных компаний. Женева развивается за счет международных организаций (ООН, НПО), торговых и сырьевых компаний, а также постоянного потока дипломатов и экспатов. Лозанна, хоть и меньше, выигрывает за счет разнообразной экономики региона Женевского озера: здесь расположены штаб-квартира Олимпийского комитета и спортивные федерации, активно развиваются университеты и научно-исследовательский сектор, а также рядом находятся компании, такие как Nestlé (Веве) и Medtronic, и др. В результате спрос в Лозанне поддерживается экспатами (хотя и меньше, чем в Женеве), множеством местных студентов и ученых, а также сотрудниками компаний, работающих в сфере технологий и инноваций. Для сравнения, Базель в значительной степени зависит от фармацевтики (Novartis, Roche), а Берн — от федерального правительства и связанных с ним служб. Эти различия означают, что рынок Лозанны в большей степени зависит от академического календаря и развития инновационных парков, тогда как Женевский рынок — от расширения НПО/госструктур, а Цюрихский — от финансов и штаб-квартир транснациональных корпораций. Тем не менее, все города объединяет ограниченность земельных ресурсов и высокий уровень жизни, что способствует привлекательности недвижимости.
- Предложение и развитие: Подход Лозанны к развитию (планомерные, хорошо спланированные проекты) схож с женевским — обе эти города тщательно регулируют рост и предусматривают значительную долю доступного жилья в новых проектах. В Цюрихе в последние годы происходило более быстрое расширение некоторых районов (например, Zürich West, Europaallee возле вокзала) с более высокими зданиями и либеральным зонированием, чего Лозанна и Женева в целом избегали из-за противодействия жителей и топографических ограничений. Базель строит умеренно, а Берн сильно ограничен охраной исторического наследия. Таким образом, Лозанна не одинока в условиях дефицита предложения, но такие города, как Цюрих, были несколько более активны в добавлении новых жилых единиц (поэтому население Цюриха росло быстрее). Тем не менее Женевское озеро (дуга Женева–Лозанна) является одним из самых быстрорастущих по численности населения регионов Швейцарии, опережая многие другие регионы, что означает, что давление на жилье особенно сильно в Женеве и Во.
- Доступность жилья и политика: Лозанна, Женева и Цюрих все сталкиваются с проблемой доступности жилья для семей со средним уровнем дохода. Женева и Во ввели законодательно установленные квоты на некоммерческое или доступное жилье в новых проектах. Например, закон Во (LASV) стимулирует коммуну стараться достичь как минимум 10% доступного жилья в общем фонде. В Цюрихе существует традиция жилищных кооперативов, что несколько смягчает ситуацию. В небольших городах, таких как Берн или Санкт-Галлен, уровень цен немного менее экстремален, что немного улучшает доступность жилья для местных жителей (хотя по международным меркам все швейцарские города очень дорогие). При сравнении показателей как соотношение цены к доходу или арендной платы к доходу, Женева обычно занимает первое место по наименьшей доступности, за ней следуют Цюрих и Лозанна. Неудивительно, что в Женеве и Лозанне средняя продолжительность проживания арендаторов самая высокая — переезд дорог и сложен, поэтому люди остаются на месте ubs.com.
В целом, рынок недвижимости Лозанны наиболее схож с женевским — оба города находятся в одном регионе и характеризуются высокими ценами, низкой вакантностью и ограниченностью земли, хотя Лозанна меньше и чуть дешевле. Цюрих выделяется как более крупный финансовый центр с еще более высокими ценами, но также и с небольшим увеличением нового строительства в последнее время. По сравнению с другими швейцарскими городами, рынок Лозанны более востребован и ограничен, чем почти все, кроме Цюриха и Женевы. Для инвесторов или покупателей жилья это означает, что Лозанна предлагает престиж и стабильность швейцарского города высшего уровня, но с некоторой скидкой относительно Женевы/Цюриха. Это также означает, что такие проблемы, как нехватка жилья и высокие барьеры для входа, останутся в Лозанне, как и в более крупных городах.
Тенденции спроса и драйверы
Несколько тенденций спроса формируют рынок недвижимости Лозанны в 2025 году и последующих годах:
- Рост населения и иммиграция: Население Лозанны продолжает расти, хотя этот рост частично ограничен доступностью жилья. Более широкий кантон Во демонстрирует одни из самых высоких темпов роста в Швейцарии (районы возле Лозанны за последний год увеличили население на +0,7% до +1,6%) bcv.ch bcv.ch. Важный фактор — чистая иммиграция. Швейцария испытала всплеск международной миграции в 2022–2024 годах (частично из-за украинских беженцев и сильного рынка труда), и хотя в 2024 году этот показатель нормализовался, он по-прежнему остается высоким ubs.com ubs.com. Во и регион Женевского озера привлекают значительную долю новых жителей — как иностранцев, так и выходцев из других кантонов — благодаря возможностям трудоустройства и высокому качеству жизни. Многие из этих новичков селятся в Лозанне или ее пригородах, что особенно усиливает спрос на аренду. Например, в 2024 году в Швейцарию приехало около 79 000 чистых иммигрантов (после пика в 154 000 человек в 2022 году) ubs.com ubs.com, а Лозанна как экономический центр принимает часть этого потока. Присутствие глобальных компаний и организаций означает, что экспаты-профессионалы постоянно переезжают в Лозанну (или поблизости) по работе, часто ища качественные квартиры или семейные дома. Этот спрос особенно заметен в районах Оши и Шайи, а также среди учеников международных школ. Несмотря на то что Женева более известна как город для экспатов, в Лозанне их тоже много (иногда они ездят работать в Женеву или трудятся в местных штаб-квартирах таких компаний, как Philip Morris, Nespresso и др.). Этот международный сегмент спроса часто ищет аренду в премиальном сегменте или приобретает жилье при получении вида на жительство, тем самым поддерживая как рынок элитной аренды, так и продажи недвижимости.
- Академический спрос и спрос со стороны студентов: Лозанна является домом для двух крупных университетов (Университет Лозанны и EPFL) и нескольких специализированных школ (например, бизнес-школа IMD, школа гостеприимства EHL). Численность студенческого населения превышает 30 000 человек. Это создает постоянный спрос на студенческое жилье, совместные квартиры и доступные студии. В последние годы расширение этих учреждений (развитие программ EPFL, открытие новых исследовательских центров) привело к наплыву студентов и молодых исследователей в город primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Однако специализированных студенческих общежитий недостаточно, поэтому многие студенты вынуждены конкурировать за небольшие квартиры на частном рынке, что часто приводит к росту арендных ставок в районах, таких как Экюблен, Ренан или центр города. Спрос со стороны студентов отчасти носит сезонный характер (пики в конце лета перед началом семестра), но в целом он создает дополнительное давление на рынок жилья. Город и кантон это понимают и поддерживают запуск новых проектов студенческих общежитий, но этого недостаточно, чтобы удовлетворить весь спрос. Скорее всего, эта тенденция сохранится по мере того, как академические учреждения Лозанны будут наращивать мировую известность и привлекать иностранных студентов (у которых зачастую есть поддержка по жилью или стипендии, что позволяет им платить рыночную аренду).
- Семьи и внутренняя миграция: Лозанна привлекает швейцарские семьи из других частей Во или соседних кантонов, которые приезжают ради работы или городского образа жизни. Это региональный центр с больницами, университетами и корпоративными рабочими местами, поэтому люди из сельских районов или небольших городов переезжают сюда ради карьерных возможностей. С другой стороны, высокие цены на жилье также привели к оттоку некоторых семей со средним доходом в более отдаленные города, где они могут позволить себе более просторные дома (типичная ситуация и для Женевы, и для Цюриха). Окружающие Лозанну города (Морж, Веве и т. д.) иногда предлагают немного более низкие цены, поэтому спрос может вытекать и туда. Тем не менее, демография города показывает здоровое разнообразие — здесь живут не только одинокие студенты и экспаты, но и многие семьи и коренные жители, желающие иметь больше пространства и часто готовые платить больше за городские удобства. Жилье для семей (квартиры с 3-4 спальнями или таунхаусы) — один из самых дефицитных сегментов на рынке жилья Лозанны. Новые районы, такие как Плен-дю-Лу, рассчитаны именно на семьи (есть школы, игровые площадки) и призваны удовлетворить этот спрос.
- Корпоративный и институциональный спрос: С коммерческой стороны корпоративный спрос на офисные площади в Лозанне поддерживается экономической силой региона в таких секторах, как финансы (частное банкинг, торговля), спортивная администрация, технологии и науки о жизни. Например, Международный олимпийский комитет и многие спортивные федерации имеют штаб-квартиры в Лозанне, что гарантирует спрос на престижные офисы и отели. Технологические стартапы и научные спин-оффы из EPFL активно растут, часто ищут гибкие офисные или лабораторные помещения в этом районе (отсюда проекты типа Innovation Park рядом с EPFL). Многонациональные компании (например, медтех, табачная отрасль, пищевая индустрия) содержат офисы или даже штаб-квартиры в Лозанне — эти компании зачастую конкурируют за элитное жилье для своих руководителей и качественные офисы для своего персонала. Розничный и туристический спрос также играют роль: статус Лозанны как культурного и конгрессного центра (Олимпийский музей, конвенции) обеспечивает стабильную загрузку отелей и спрос на краткосрочную аренду, что косвенно поддерживает рынок недвижимости (некоторые инвесторы переводят квартиры в меблированную аренду для бизнес-путешественников и туристов, хотя регулирование краткосрочной аренды ужесточается).
- Качество жизни как магнит: Мягкий, но важный фактор — высокое качество жизни в Лозанне: живописное расположение на Женевском озере, культурные возможности, билингвальная среда и др. Город стабильно занимает места в рейтингах привлекательных для жизни. Это привлекает не только иностранцев, но и пенсионеров или обеспеченных швейцарцев из других регионов страны, которые могут выбрать Лозанну для второй или основной резиденции (для иностранцев — с учетом закона Lex Koller). «Бренд» города как Олимпийской столицы и динамичного университетского центра делает его привлекательным, поддерживая спрос в разных сегментах. В период пандемии некоторые горожане из Женевы/Цюриха даже переселялись в приозерный регион Во в поисках пространства, хотя в 2023–2024 многие вернулись в города. Лозанна выиграла от возросшего интереса к просторному проживанию благодаря близости к природе (озеро, Альпы) при сохранении городской инфраструктуры.
В перспективе эти драйверы спроса выглядят устойчивыми. Экономика Женевского озерного региона прогнозируется к росту, а население кантона Во ожидается продолжит увеличиваться в ближайшие десять лет. Международные факторы (например, восстановление глобальных путешествий, новые дипломатические назначения в Женеве или расширение многонациональных корпораций) косвенно будут поддерживать спрос на недвижимость в Лозанне. Одна из явных тенденций — рост удаленной/гибридной работы: хотя некоторые опасались, что это сократит спрос на офисы, в Лозанне это выразилось в стремлении компаний к качеству, а не количеству площадей (отсюда тенденция к переходу в новые устойчивые офисы в Malley) jll.com. В жилом сегменте удаленная работа подтолкнула некоторых людей искать немного более просторные квартиры или более зеленые локации, но привлекательность Лозанны не снизилась; более того, некоторые женевские коммютеры теперь живут в Лозанне (пользуясь несколько более низкой арендой) и частично работают из дома, приезжая в офис всего на несколько дней в неделю.
Подводя итог, спрос в Лозанне многогранен и продолжает расти: экспаты развивают рынок элитной недвижимости, студенты поддерживают активность в секторе аренды, местные семьи обеспечивают длительную потребность в жилье, а корпорации способствуют стабильности коммерческой недвижимости. Эта широкая база спроса – в сочетании с ограниченным предложением – является основой устойчивых фундаментальных показателей рынка недвижимости Лозанны и, вероятно, будет поддерживать их в ближайшие годы.
Заключение
Рынок недвижимости Лозанны на 2025 год характеризуется высоким спросом, ограниченным предложением и устойчивыми перспективами роста. Жилые объекты дороги и дефицитны: уровень вакантности близок к нулю, а цена за квадратный метр уже давно превышает пятьзначные значения (CHF) neho.ch. Тем не менее, ожидается умеренный рост цен, что свидетельствует о устойчивой динамике, а не пузыре ubs.com globalpropertyguide.com. В коммерческом секторе, особенно в офисах, бурное развитие на окраинах сочетается с хронической нехваткой площадей в центре города jll.com jll.com. Привлекательность Лозанны – от экономических возможностей до высокого качества жизни – гарантирует, что спрос со стороны экспатов, студентов, бизнеса и местных жителей останется высоким как на рынке жилья, так и коммерческой недвижимости.
Несколько зон роста и инфраструктурных проектов (эко-квартал Плен-дю-Лу, расширение Малле, новая линия метро и модернизация вокзала) призваны снизить некоторые нагрузки и создать инвестиционные возможности, а также подчеркивают прогрессивный подход города к градостроительству lausanne.ch jll.com. Регуляторная среда остается благоприятной для инвесторов за счет своей стабильности, одновременно реализуя социальные цели, такие как доступность и устойчивость lausanne.ch practiceguides.chambers.com. По сравнению с другими городами, Лозанна уверенно занимает место на рынке недвижимости — немного доступнее, чем Цюрих или Женева, но при этом предлагает тот же низкий уровень риска и высокое качество, которыми славится Швейцария globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Для участников рынка в 2025 году и далее основные выводы таковы: ожидайте стабильный, поступательный рост стоимости и арендных ставок; обращайте внимание на развивающиеся районы (запад/север) для инвестиций и развития; следите за политическими тенденциями (потенциальные налоговые изменения или экологические нормы), которые могут изменить ситуацию. Рынок Лозанны, скорее всего, останется плотным и конкурентным — независимо от того, являетесь ли вы инвестором, компанией в поиске помещений или семьей, ищущей дом — но его фундаментальные достоинства делают его привлекательным для долгосрочного участия в недвижимости. Как справедливо подытожил один из местных отчетов, Лозанна предлагает «среду с низкой волатильностью, гарантирующую доход, с умеренным ростом стоимости и защитными основами» theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Другими словами, рынок недвижимости Олимпийской столицы рассчитан на выносливость, словно спортсмены, которых она часто принимает, сочетая стабильность с уверенным поступательным развитием.
Источники: Ключевые данные и выводы были взяты из швейцарских отчетов по недвижимости UBS, PwC, Wüest Partner и кантона Во, а также рыночных анализов (Investropa, Global Property Guide) и местных планов города Лозанна ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch и других. Эти авторитетные источники лежат в основе тенденций и данных, рассмотренных выше, обеспечивая достоверное и актуальное представление рынка недвижимости Лозанны в 2025 году.
