Rynek nieruchomości nad jeziorem Como 2025 – Kompleksowy raport

Rynek nieruchomości nad jeziorem Como słynie z luksusowych willi, malowniczych krajobrazów i międzynarodowego zainteresowania. Na rok 2025 rynek pozostaje dynamiczny, lecz stosunkowo stabilny, z dużym popytem ze strony zagranicznych nabywców i silnym sektorem najmu napędzanym przez turystykę. Wartość nieruchomości wokół jeziora wzrosła w ostatnim roku umiarkowanie (około +1% ogółem w 2024 roku) idealista.it, a eksperci przewidują dalszy stopniowy wzrost (~3% w 2025) przy ograniczonej podaży investropa.com. Niniejszy raport przedstawia szczegółowy przegląd segmentów rynku nieruchomości nad jeziorem Como — mieszkaniowego (domy główne), wakacyjnego/drugiego domu (w tym segmentu luksusowego) oraz nieruchomości komercyjnych — wraz z aktualnymi trendami, cenami, stopami zwrotu z najmu, demografią nabywców, perspektywami inwestycyjnymi, zmianami przepisów, kluczowymi lokalizacjami i rozwojem infrastruktury, które kształtują rynek w 2025 roku i później.

Przegląd segmentów rynku

Rynek nieruchomości mieszkaniowych (domy główne)

Choć jezioro Como słynie z rezydencji wakacyjnych, obsługuje również lokalny rynek mieszkaniowy. Miasto Como jest szczególnie atrakcyjne dla osób kupujących domy główne — oferuje możliwość całorocznego zamieszkania, zatrudnienie (bliskość Mediolanu i Szwajcarii) oraz pełną infrastrukturę (szkoły, szpitale). Popyt na nieruchomości główne pozostaje stabilny i stanowi około jedną czwartą transakcji laprovinciadicomo.it. Ceny w mieście są wysokie jak na krajowe standardy — średnio około 2 800 € za m² pod koniec 2024 roku investropa.com — ale nieco niższe niż w turystycznych hotspotach nad jeziorem, ponieważ Como oferuje zróżnicowany zasób mieszkaniowy, w tym apartamenty w nowoczesnych budynkach. Wyremontowane domy w centrum Como kosztują zazwyczaj 6 000–7 000 € za m² laprovinciadicomo.it. Lokalni nabywcy często korzystają z kredytów hipotecznych; co ważne, udział kupujących domy wakacyjne z pomocą kredytu wzrósł do ok. 13,8% w 2024 r. (z 12,1% w 2023 r.), ponieważ stopy procentowe się ustabilizowały idealista.it, co wskazuje na poprawę warunków kredytowych nawet w tym segmencie związanym z wypoczynkiem. Osoby poszukujące domów głównych cenią sobie dogodne połączenia komunikacyjne (Como posiada bezpośrednie połączenie kolejowe z Mediolanem) oraz nieco mniejsze natężenie ruchu turystycznego niż w miejscowościach nad środkowym jeziorem.

Nieruchomości wakacyjne i drugie domy

Rynek nieruchomości nad jeziorem Como jest zdominowany przez domy letniskowe i rezydencje wakacyjne. Około 50% nabywców kupuje nieruchomość nad jeziorem jako drugi dom na własny użytek rekreacyjny, a kolejne 25% to inwestorzy, którzy planują wynajmować lub przetrzymać nieruchomość, oczekując wzrostu wartości laprovinciadicomo.it. Nabywcy domów wakacyjnych to zazwyczaj osoby zamożne i w średnim wieku: 56% ma od 45 do 64 lat idealista.it, są to często rodziny (ponad 80% kupujących domy wakacyjne to rodziny, a nie single we-wealth.com). Szukają idyllicznego stylu życia – panoramicznych widoków na jezioro, spokoju i autentycznego włoskiego uroku. Rynek domów letniskowych nad jeziorem Como jest prawdziwie międzynarodowy: w 2024 roku 60% nabywców stanowili obcokrajowcy, na czele ze Stanami Zjednoczonymi i Niemcami, a także innymi mieszkańcami Europy Północnej laprovinciadicomo.it. Wielu zagranicznych kupców to ekspaci lub Włosi mieszkający za granicą poszukujący rodzinnego domu, jak również mieszkańcy Europy Północnej i Amerykanie przyciągnięci połączeniem uroku i spokoju jeziora we-wealth.com. Wśród tych kupujących są zarówno właściciele ogromnych, wielomilionowych willi, jak i bardziej umiarkowani inwestorzy poszukujący urokliwych mieszkań wiejskich lub gospodarstw do remontu. Łączy ich zamiłowanie do malowniczego otoczenia – niektórzy cenią bliskość wody, inni zaś nie mają nic przeciwko wzgórzom i oddaleniu od brzegu, jeśli oznacza to lepsze widoki oraz prywatność idealista.it.

Popyt na domy wakacyjne pozostaje silny dzięki globalnemu profilowi Jeziora Como (wzmocnionemu przez znanych właścicieli i medialną ekspozycję) oraz trendowi po pandemii, w którym mieszkańcy miast poszukują rekreacyjnych miejsc wypoczynku. Co ważne, międzynarodowa turystyka w rejonie Jeziora Como całkowicie się odbudowała – liczba przyjazdów turystów do prowincji Como wzrosła w 2023 roku o 25% w porównaniu do 2019, osiągając 4,6 miliona noclegów, z czego około 85% stanowili goście z zagranicy investropa.com. Zapewnia to stały napływ potencjalnych gości wynajmujących oraz kupujących na rynku wtórnym. Nabywcy drugich domów często planują częściowo je wynajmować, skutecznie łącząc własny wypoczynek z inwestycją (patrz Stopy Zwrotu z Wynajmu poniżej). Podczas wyboru nieruchomości dzisiejsi kupujący wykazują większe zainteresowanie spokojniejszymi okolicami i autentycznymi doświadczeniami; pośrednicy zauważają, że wielu klientów obecnie preferuje odosobnione, ciche wioski zamiast najbardziej zatłoczonych miejsc turystycznych investropa.com investropa.com. To rozszerzyło zainteresowanie kupujących poza tradycyjne miejsca na mniej centralne lokalizacje, co omówiono w części Kluczowe Lokalizacje.

Segment luksusowy i z wyższej półki

Luksusowe nieruchomości to najbardziej prestiżowy segment rynku nieruchomości nad jeziorem Como, obejmujący historyczne wille, nowoczesne posiadłości oraz apartamenty o wysokim standardzie, które osiągają najwyższe ceny. Do 2024 roku wille nad jeziorem Como miały średnią cenę około 2,5 mln euro, przy typowym przedziale 2,5–5 mln euro za duże luksusowe wille, które zmieniały właściciela investropa.com investropa.com. Ultraekskluzywne rezydencje nad brzegiem jeziora w najlepszych lokalizacjach mogą znacznie przekraczać ten poziom – na przykład historyczne wille z rozległymi ogrodami w topowych rejonach zaczynają się od ok. 5 mln euro i łatwo przekraczają 10 mln euro za najbardziej prestiżowe nieruchomości we-wealth.com. W przeliczeniu na metr kwadratowy, odnowione luksusowe domy zazwyczaj kosztują 4 000–10 000 euro za m², a do 15 000 euro/m² osiągają najrzadsze, wyjątkowe nieruchomości laprovinciadicomo.it. Takie wartości sprawiają, że Jezioro Como jest jednym z najdroższych rynków we Włoszech, porównywalnym z centrum Mediolanu czy prestiżowymi dzielnicami Rzymu laprovinciadicomo.it.

Pomimo tych wysokich cen, popyt na nieruchomości z najwyższej półki pozostaje silny i odporny. Raport Rynkowy Engel & Völkers na 2025 rok wskazuje na utrzymującą się stabilność cen lub niewielki wzrost w segmencie luksusowym jeziora Como, wspierany przez nieustający międzynarodowy popyt i ograniczoną podaż wysokiej jakości domów laprovinciadicomo.it. W szczególności Amerykanie, Niemcy oraz inni mieszkańcy Europy Północnej wykazują dużą aktywność w zakupach nieruchomości luksusowych, przyciągani spokojem jeziora oraz jego malowniczym otoczeniem laprovinciadicomo.it. Kupcy z Azji (z rynków takich jak Chiny) również wykazali w ostatnich latach rosnące zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami inwestycyjnymi investropa.com. Ograniczona podaż najlepszych nieruchomości nad wodą i zabytkowych willi powoduje presję podażową: właściciele zatrzymują aktywa (często opóźniają sprzedaż, licząc na dalszy wzrost wartości w warunkach inflacji) laprovinciadicomo.it, a niewiele nowych inwestycji dorównuje okazałością starszym rezydencjom. W rezultacie przewiduje się, że ceny w najwyższym segmencie lekko wzrosną w 2025 roku. Na przykład, apartamenty luksusowe w poszukiwanych miejscowościach (Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio itp.) sprzedawały się w 2024 roku za 1–1,8 mln euro investropa.com investropa.com, co odzwierciedla fakt, że nawet mniejsze, wysokiej jakości domy osiągają siedmiocyfrowe wartości z powodu ograniczonej nowej podaży i utrzymującego się zainteresowania kupujących investropa.com investropa.com. Ogólnie rzecz biorąc, blask jeziora Como oraz jego status „bezpiecznej przystani” dla ochrony majątku utrzymują segment luksusowy jako atrakcyjny — poważne korekty cenowe są mało prawdopodobne ze względu na duży popyt i wyjątkowy urok tych nieruchomości investropa.com investropa.com.

Nieruchomości komercyjne i hotelarskie

Komercyjne nieruchomości na jeziorze Como są w dużej mierze powiązane z branżą turystyczną i hotelarską. Region ten nie jest centrum biurowym ani przemysłowym; zamiast tego hotele, restauracje i lokale handlowe obsługujące turystów stanowią trzon segmentu nieruchomości komercyjnych. W ostatnich latach wzrosło zainteresowanie inwestorów aktywami hotelarskimi nad jeziorem Como. Faktycznie, kurorty takie jak jezioro Como, Taormina i Forte dei Marmi odpowiadały za niemal 39% całkowitego wolumenu inwestycji hotelowych we Włoszech w 2024 roku hospitalitynet.org, co stanowi znaczący udział, podkreślający znaczenie jeziora Como jako luksusowego rynku turystycznego. Odbyło się wiele transakcji dotyczących hoteli z najwyższej półki: na przykład włoski inwestor nabył ultraluksusowy hotel nad jeziorem Como za około 100 mln euro w 2024 roku (rozszerzając portfel luksusowych hoteli) greenstreetnews.com. Wchodzą także duże międzynarodowe marki – Six Senses otwiera nowy pięciogwiazdkowy resort nad jeziorem Como (102 pokoje, planowane na 2025 rok), a marka EDITION należąca do Marriott zapowiedziała debiut hotelu nad jeziorem Como do 2025 roku sixsenses.com linkedin.com. Te inwestycje odzwierciedlają wiarę w trwałą atrakcyjność jeziora dla zamożnych turystów.

Stopy zwrotu z wynajmu komercyjnych nieruchomości hotelowych skorzystały na odbiciu włoskiej turystyki. W skali kraju rok 2024 przyniósł rekordową liczbę turystów (64,5 mln odwiedzających Włochy) oraz wzrost efektywności hoteli hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Luksusowe hotele nad jeziorem Como cieszą się wysokim obłożeniem i rosnącymi średnimi stawkami za dobę hotelową, co przekłada się na wyższe zyski inwestorów. Międzynarodowi inwestorzy hotelowi (z Europy, Bliskiego Wschodu, USA) byli bardzo aktywni, stanowiąc ponad połowę wolumenu zakupów na włoskim rynku hotelarskim hospitalitynet.org. Szczególnie atrakcyjnymi celami inwestycyjnymi są butikowe hotele i wille z krótkoterminowym wynajmem, dzięki ograniczonej podaży oraz możliwości pobierania wyższych cen za widok na jezioro i wyjątkowość.

Poza hotelami, handel detaliczny i inne przestrzenie komercyjne nad jeziorem Como mają zazwyczaj niewielką skalę i lokalny charakter. Główne miasta (Como, Bellagio, Menaggio itd.) oferują tętniące życiem sklepy, restauracje i kawiarnie obsługujące turystów; czynsze za najlepsze lokalizacje w tych deptakach utrzymują się na wysokim poziomie dzięki dużemu ruchowi pieszemu w sezonie. Jednak sezonowość ma znaczenie – niektóre firmy zamykają się lub skracają godziny pracy zimą. Istnieje również lokalny popyt na powierzchnie biurowe w mieście Como, ze względu na jego rolę jako stolicy prowincji i gospodarkę transgraniczną (niektóre firmy i profesjonaliści prowadzą działalność między Como a pobliskim Lugano w Szwajcarii). Wskaźnik pustostanów biurowych w Como jest stosunkowo niski, a segment najlepszych biur w całych Włoszech przyciąga kapitał instytucjonalny dzięki stabilnym fundamentom hospitalitynet.org. Nadal jednak, w porównaniu z sektorem mieszkaniowym i hotelarskim, nieruchomości komercyjne nad jeziorem Como stanowią mniejszą niszę, często prowadzoną przez właścicieli (np. rodzinne hotele i sklepy), a nie jako duże inwestycje.

Trendy rynkowe i dynamika cenowa

Trendy cenowe i wariacje regionalne

Ceny nieruchomości nad jeziorem Como odnotowują łagodny wzrost. Po gwałtownym wzroście po pandemii, rynek ustabilizował się w latach 2023–2024 z umiarkowanym wzrostem. Według danych Tecnocasa, włoskie destynacje nad jeziorami odnotowały średni wzrost cen o +1,5% w połowie 2025 roku w porównaniu do poprzedniego roku, a wzrost nad jeziorem Como wyniósł około +1% (co jest zauważalnie mniej niż +2,6% nad jeziorem Garda) idealista.it idealista.it. Na terenie jeziora Como dynamika cen różni się w zależności od subregionu: strona lecka (wschodni brzeg) wzrosła o ok. +1,7%, podczas gdy strona como (zachodni brzeg) pozostała praktycznie na tym samym poziomie w tym samym okresie idealista.it. Sugeruje to, że stosunkowo przystępny wschodni odcinek miał nieco większy potencjał wzrostu, podczas gdy najdroższe rejony zachodnie ustabilizowały się, gdyż już wcześniej osiągnęły bardzo wysokie poziomy. Rzeczywiście, w zachodnim i centralnym pasie (tradycyjny luksusowy korytarz od Como przez Tremezzina do Menaggio) wartości mają niewielkie pole do wzrostu – historycznie te tereny notowały jedynie około 3–5% rocznego wzrostu wartości w długim okresie investropa.com investropa.com. Na przykład niektóre najbardziej atrakcyjne lokalizacje zanotowały wzrost cen tylko o +4,5% w 2022 roku investropa.com. Natomiast mniej znane północne miasteczka odnotowały szybsze procentowe wzrosty, ponieważ inwestorzy „odkrywają” bardziej przystępne lokalizacje (patrz Trend #2 niżej – zainteresowanie północnym brzegiem).

Prognozy na 2025 rok pozostają pozytywne, choć umiarkowane. Analitycy rynku przewidują, że ceny nieruchomości nad jeziorem Como wzrosną w 2025 roku o co najmniej ~3% w porównaniu do 2024 investropa.com, biorąc pod uwagę utrzymujący się międzynarodowy popyt. Engel & Völkers również spodziewa się niewielkiego wzrostu cen w 2025 roku w segmencie luksusowym, powołując się na inflację i niedobór ofert luksusowych nieruchomości laprovinciadicomo.it. Krótko mówiąc, prognozy wskazują na dalszy stopniowy wzrost wartości, a nie ostry boom. Wyższe stopy procentowe na świecie w latach 2023–24 nie miały znaczącego wpływu na rynek luksusowych nieruchomości nad jeziorem Como (wiele zakupów odbywa się za gotówkę), a dzięki stabilizacji lub lekkiej obniżce europejskich stawek hipotecznych popyt krajowy może się nawet umocnić. Szeroki włoski rynek nieruchomości wykazał odporność także w 2025 roku, gdy ceny rosły rok do roku idealista.it, a jezioro Como wpisuje się w ten trend.

Jednym z zauważalnych trendów jest geograficzna zmiana popytu: kupujący (szczególnie zagraniczni) coraz częściej poszukują odosobnionych lokalizacji i obszarów o lepszym stosunku ceny do wartości. Centralne turystyczne centra, takie jak Bellagio i centrum Como, notują odpływ niektórych nabywców na rzecz spokojniejszych wiosek lub obrzeży jeziora investropa.com. W 2024 liczba ogłoszeń nieruchomości gwałtownie wzrosła w centralnych lokalizacjach, takich jak Menaggio i miasto Como, powodując większą podaż niż natychmiastowy popyt investropa.com. W konsekwencji czas sprzedaży się wydłużył – nieruchomości w tych centralnych rejonach pozostają na rynku średnio ~38 dni (w porównaniu do zaledwie 25 dni rok wcześniej) investropa.com. Wraz z narastaniem liczby ofert sprzedający musieli być bardziej elastyczni cenowo, co spowodowało umiarkowaną korektę cen w centralnych lokalizacjach investropa.com investropa.com. To ochłodzenie nie oznacza załamania rynku, a raczej zdrową korektę: rynek nad jeziorem Como był bardzo napięty w latach 2021–22, a lekki spadek tempa pod koniec 2024 roku odzwierciedla zmianę preferencji kupujących, a nie spadek zainteresowania jeziorem Como. Wielu nabywców po prostu woli teraz inny rejon jeziora – np. dom na wzgórzu lub w mniej uczęszczanym miasteczku – co sprawia, że popyt rozkłada się równomierniej.

Silny lokalny popyt utrzymuje wysokie ceny.Miasto Como jest jednym z preferowanych obszarów do całorocznego zamieszkania laprovinciadicomo.it.

Obszar / Lokalizacja	Typowe ceny nieruchomości (wyremontowane domy)	Uwagi rynkowe
Miasto Como i Pierwszy Basen (południowo-zachodnie ramię w pobliżu Como)	€4 000–€7 000/m² za mieszkania i domy w dobrym stanie laprovinciadicomo.it (centrum miasta do ok. €7k).	Popularne jako miejsce zamieszkania na stałe i dla dojeżdżających.
Strona Lecco (wschodni brzeg) (południowo-wschodnie ramię, np.Varenna, Bellano)	4 000–6 000 €/m² za odnowione domy laprovinciadicomo.it (nieco niższe niż równoważne domy na zachodnim brzegu).	Rosnące zainteresowanie ze względu na malownicze widoki i nieco niższe ceny.Niedawny wzrost cen ~+1,7% w 2024 roku idealista.it przewyższył zachodni brzeg.Ulepszenia infrastruktury (drogi, połączenia promowe) poprawiają dostępność.
Wybrzeże zachodnie (część centralna i północna) (Cernobbio przez Tremezzina do Menaggio, w tym „Złoty Trójkąt”)	€6 000–€10 000/m² za wyremontowane nieruchomości w najlepszych miejscowościach laprovinciadicomo.it.Nadbrzeżne lub zabytkowe wille często przekraczają ten zakres; wille ultra-premium mogą osiągać 12 000–15 000 €/m² laprovinciadicomo.it.	Najbardziej prestiżowa i tradycyjnie najdroższa strefa.Silny popyt na drugie domy ze strony zagranicznych nabywców; wiele luksusowych willi w tym miejscu.Wzrost cen jest powolny (rynek dojrzały), ale wartości są bardzo wysokie.Zachodnia część jeziora (Tremezzina, Menaggio) pozostaje najbardziej poszukiwana na rynku domów wakacyjnych laprovinciadicomo.it.
Całe jezioro Como (średnia)	Ogólny przedział cenowy to około €2,500–€10,000/m² w zależności od rodzaju nieruchomości i lokalizacji investropa.com investropa.com.Średnia cena mieszkań ~2 800 €/m² w regionie Como investropa.com.	Premia za linię brzegową: domy nad jeziorem osiągały średnio 4 000–7 000 €/m² w 2024 roku investropa.com (w tym nieluksusowe).Jezioro Como zajmuje miejsce pośrednie wśród włoskich jezior: jest droższe niż Maggiore/Iseo (gdzie maksymalna cena za metr kwadratowy wynosi około 4 400 €/m²), ale podobne do górnej granicy cen nad Jeziorem Garda laprovinciadicomo.it.Typowy czas sprzedaży ~3–6 miesięcy, w zależności od segmentu cenowego laprovinciadicomo.it.

Źródła: Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; analiza Investropa.

Północny koniec Jeziora Como (Alto Lario) oraz niektóre wioski po wschodniej stronie jeziora zyskują na popularności jako „rozwojowe” obszary. Inwestorzy odnotowali 144% wzrost zapytań dotyczących północnych miejscowości (np. Domaso, Gravedona) w jednym z ostatnich lat investropa.com, przyciągnięci znacząco niższymi cenami i poprawiającą się dostępnością. Przystępność cenowa północnego brzegu względem południa czyni go atrakcyjnym dla osób z mniejszym budżetem lub poszukujących wyższych potencjalnych zysków z wynajmu investropa.com. Podobnie, wschodni brzeg (strona prowincji Lecco) wyróżnia się malowniczością i nową infrastrukturą, która czyni go bardziej dostępnym. Duża inwestycja drogowa z tunelem (zobacz część „Infrastruktura”) skróci czas podróży wokół jeziora, zwiększając atrakcyjność wschodnich miejscowości. Już teraz Bellagio i Varenna po wschodniej stronie jeziora przeszły modernizację urbanistyczną — lepsza komunikacja, parkingi, upiększanie przestrzeni — co podnosi ich wartość nieruchomości i atrakcyjność inwestycyjną investropa.com. Eksperci przewidują, że wschodni brzeg może oferować wyższe zwroty w przyszłości, ponieważ jest nieco mniej nasycony niż słynny zachodni brzeg investropa.com investropa.com.

Ogólnie rzecz biorąc, dynamika cen w zależności od obszaru może być podsumowana następująco:

Jak pokazuje tabela, lokalizacja jest kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość nad Jeziorem Como. Najwyższe ceny osiągają najbardziej atrakcyjne miejscowości po zachodniej i centralnej stronie jeziora, podczas gdy wschodnie i dalekie północne rejony oferują bardziej przystępne stawki i potencjał wzrostu. Mimo to nawet ten „niższy” poziom cen nad Jeziorem Como (około 4 000 €/m²) znacznie przekracza średnie ceny domów we Włoszech – co podkreśla status jeziora jako rynku premium. Co istotne, nieruchomości bezpośrednio nad wodą mają znaczną premię cenową: nawet jeśli średnie ceny mieszkań w prowincji Como wynoszą około 2 800–3 000 €/m² investropa.com investropa.com, oferty z bezpośrednim dostępem do jeziora zwykle osiągają znacznie wyższe ceny, a luksusowe wille nad wodą rutynowo kosztują kilka milionów euro (często kupowane przez zamożnych nabywców, w tym celebrytów i światowych biznesmenów investropa.com).

Ważne trendy rynkowe 2024–2025

Kilka mikrotrendów wpływa na rynek nieruchomości nad jeziorem Como w 2025 roku:

„Inteligentne” renowacje i zrównoważony rozwój: Coraz większy nacisk kładzie się na energooszczędne i nowoczesne domy. Wiele starszych nieruchomości jest modernizowanych, aby spełnić nowe standardy energetyczne UE. Liczba nieruchomości z certyfikatami efektywności energetycznej ma wzrosnąć w 2025 roku o około 7% nad jeziorem Como investropa.com, dzięki Dyrektywie UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków oraz lokalnym inicjatywom promującym zrównoważone modernizacje. Kupujący coraz częściej poszukują takich rozwiązań jak panele słoneczne, pompy ciepła czy automatyka domowa, zwłaszcza w luksusowych inwestycjach investropa.com investropa.com. Ten trend zwiększa wartość odnowionych nieruchomości i jest wspierany ulgami podatkowymi (omówionymi później).
Pojawienie się północnego brzegu: Jak wspomniano, północna część jeziora (miejscowości takie jak Colico, Domaso, Gravedona) staje się miejscem atrakcyjnym dla inwestorów poszukujących okazji cenowych. Turystyka w Lombardii ogółem wzrosła o około 25% w stosunku do okresu sprzed Covid investropa.com, a podróżni szukający oszczędności odkrywają północne rejony jeziora Como jako tańszą alternatywę. To napędza wyższe stopy zwrotu z wynajmu na północy i zwiększa zainteresowanie inwestorów tańszymi nieruchomościami w tym rejonie investropa.com investropa.com. Można oczekiwać, że wartości nieruchomości na północy będą stopniowo rosły wraz z rozwojem infrastruktury i wzrostem liczby turystów poszukujących alternatywy dla zatłoczonego środkowego jeziora.
Zmiana preferencji zagranicznych nabywców: Obcokrajowcy wciąż dominują w segmencie luksusowych zakupów, ale ich zainteresowania ewoluują. Istnieją dowody na to, że zamożni nabywcy odchodzą od najbardziej uczęszczanych centrów turystycznych (takich jak Bellagio) na rzecz bardziej ekskluzywnych, dyskretnych lokalizacji. Doniesienia o przeludnieniu – nawet burmistrz Como mówił o konieczności ograniczenia liczby turystów w szczycie sezonu – nieco zmniejszyły atrakcyjność zatłoczonych miejsc dla niektórych kupujących poszukujących prywatności investropa.com. Doprowadziło to do wzrostu popularności wiosek takich jak Laglio i Carate Urio (spokojne miejscowości na zachodnim brzegu, znane z willi gwiazd) wśród zamożnych kupujących investropa.com investropa.com. W istocie, segment ultra-luksusowy poszukuje odosobnienia: wyjątkowych rezydencji ukrytych z dala od turystycznych centrów. Trend ten wzmacniają głośne zakupy znanych osób w mniej uczęszczanych miejscach, co daje przykład i przyciąga uwagę do tych społeczności investropa.com investropa.com.
Wzrost turystyki kulturowej w niektórych rejonach: Miejscowości z atrakcjami kulturalnymi odnotowują wzrost zainteresowania. Na przykład wartość nieruchomości w Varennie rośnie wraz z jej rosnącą sławą jako destynacji turystyki kulturowej investropa.com investropa.com. Wydarzenia takie jak Lake Como Music Festival i Festival di Bellagio e del Lago di Como, obejmujące miejsca w Varennie, zwiększyły liczbę odwiedzających o około 25% w stosunku do poziomu sprzed pandemii investropa.com investropa.com. Podczas tych festiwali hotele i domy wakacyjne w Varennie często są wyprzedane, co podkreśla popyt turystyczny investropa.com. Rosnący prestiż kulturowy Varennej (wzmocniony przez media i przewodniki turystyczne) przyciąga więcej kupujących i umiarkowanie podnosi ceny investropa.com. Spodziewaj się, że zainteresowanie miejscami bogatymi kulturowo pozostanie silne.
Rozwój i podaż: Nowe budownictwo wokół jeziora Como jest ograniczone przez surowe przepisy planistyczne (w celu zachowania historycznego i środowiskowego charakteru) oraz brak dostępnych gruntów w najlepszych lokalizacjach. Jednak lata 2023–24 przyniosły mini-boom renowacji i niewielkich inwestycji w centralnych rejonach. W rezultacie wzrosła podaż nowych lub odnowionych mieszkań na wynajem długoterminowy, szczególnie w okolicach Como i Lecco. Wielu właścicieli, widząc nadpodaż najmu krótkoterminowego, przestawiło się na wynajem długoterminowy, co stworzyło bardziej konkurencyjne warunki najmu (omówione w sekcji Rynek wynajmu) investropa.com investropa.com. Efektem jest to, że ceny najmu w centralnych lokalizacjach się ustabilizowały lub nawet spadły dzięki większej podaży mieszkań przeznaczonych dla mieszkańców/długoterminowych najemców investropa.com investropa.com.

Podsumowując, rynek jeziora Como w 2025 roku charakteryzuje się wysokimi, ale stabilnymi cenami, lekkim przejściem od hiper-centralnych lokalizacji do szerszych obszarów oraz ciągłym napływem zagranicznego kapitału, poszukującego wyjątkowego stylu życia, jaki oferuje to jezioro. Następnie przyjrzymy się sektorowi najmu – kluczowemu elementowi dla wielu inwestorów w tym rejonie.

Rynek najmu i stopy zwrotu

Krótkoterminowe wynajmy wakacyjne

Krótkoterminowe wynajmy (STR), np. przez platformy takie jak Airbnb, stały się ogromną szansą nad Jeziorem Como dzięki silnemu popytowi turystycznemu. Region ten jest jednym z najlepszych miejsc we Włoszech na wynajem wakacyjny za sprawą malowniczych widoków, bliskości Mediolanu i międzynarodowej sławy trepievi.com. Turyści – od podróżujących luksusowo po rodziny i pracowników zdalnych – chętnie wybierają prywatne wille i apartamenty, aby przeżyć „autentyczny” pobyt, wspierając wysokie obłożenie i przychody gospodarzy trepievi.com trepievi.com.

W 2023 roku typowy krótkoterminowy wynajem nad Jeziorem Como był zarezerwowany na 226 nocy w roku (z 365), ze średnim wskaźnikiem obłożenia ok. 62% i średnią ceną dobową 307 USD investropa.com. W 2024 roku popyt jeszcze wzrósł: wskaźniki obłożenia przekroczyły 88% w 2024 roku w okresach szczytowych, odzwierciedlając rosnącą liczbę turystów investropa.com investropa.com. Popularne oferty w topowych lokalizacjach często osiągają prawie pełne obłożenie w wysokim sezonie od kwietnia do października (niektóre mogą się pochwalić obłożeniem do 98% w szczytowych miesiącach bestcomo.com).

Zwroty z wynajmu krótkoterminowego mogą być bardzo atrakcyjne. W poszukiwanych miejscowościach, takich jak Bellagio, Menaggio, Varenna i Tremezzina, dobrze zarządzana nieruchomość na wynajem może zarabiać 150–500 € za noc w zależności od wielkości i poziomu luksusu trepievi.com trepievi.com. Typowe obłożenie w tych hotspotach wynosi 65%–85% w ciągu roku trepievi.com. Roczny dochód z najmu brutto dla jednej nieruchomości w prestiżowej lokalizacji może osiągnąć 40 000–80 000 € trepievi.com trepievi.com. Przekłada się to na roczną, brutto stopę zwrotu z najmu na poziomie około 10–12% wartości nieruchomości dla najlepiej prosperujących jednostek trepievi.com trepievi.com – to wyjątkowo wysoki zwrot według standardów nieruchomości. Zazwyczaj lokalni agenci szacują, że średnie stopy zwrotu z STR (wynajem krótkoterminowy) brutto dla właścicieli nad Jeziorem Como mieszczą się w zakresie 3%–8% rocznie, w zależności od tego, jak aktywnie i profesjonalnie nieruchomość jest promowana bestcomo.com bestcomo.com. Nawet dolna granica tego zakresu jest na poziomie lub powyżej średnich długoterminowych zwrotów z wynajmu w miastach Włoch (apartamenty w Rzymie to średnio ok. 4–7% brutto) globalpropertyguide.com.

Zalety wynajmu krótkoterminowego nad Jeziorem Como obejmują możliwość osobistego korzystania z nieruchomości poza sezonem oraz wykorzystanie stawek obowiązujących w szczycie sezonu turystycznego. Ponadto, 8 na 10 odwiedzających prowincję Como to obcokrajowcy investropa.com, co oznacza dużą grupę docelową dla wynajmów krótkoterminowych, którzy często chętnie wydają pieniądze na zakwaterowanie podczas wakacji. Stały napływ turystów przez cały rok (w tym poza sezonem letnim dzięki wydarzeniom, weselom, konferencjom oraz rosnącemu trendowi „workation”) sprawia, że dobrze położone nieruchomości na wynajem mogą znaleźć gości nawet poza latem trepievi.com trepievi.com. Warto zauważyć, że wzrost liczby ślubów docelowych oraz sesji filmowych/fotograficznych w willach nad Jeziorem Como stworzył również niszowy popyt na prestiżowe nieruchomości na krótkie pobyty trepievi.com trepievi.com.

Jednak właściciele muszą wziąć pod uwagę wyzwania operacyjne związane z wynajmem krótkoterminowym: częsta rotacja gości oznacza więcej pracy w zakresie marketingu, sprzątania i konserwacji, albo koszt zatrudnienia zarządcy nieruchomości. Lokalni eksperci ostrzegają, że skuteczne zarządzanie STR jest kluczowe dla osiągnięcia wysokich zysków – w tym konkurencyjnym rynku potrzebny jest profesjonalny poziom obsługi, szybka komunikacja z gośćmi i dynamiczne ustalanie cen trepievi.com trepievi.com. Dodatkowo pojawia się trend regulacji miejskich mających na celu kontrolowanie liczby wynajmów krótkoterminowych (zob. Aktualności prawne). Kilka społeczności nad Jeziorem Como rozważało lub wprowadziło limity, aby chronić dostępność mieszkań dla lokalnych mieszkańców i kontrolować nadmierną turystykę trepievi.com. Na przykład przepisy regionu Lombardia wymagają, aby prywatni gospodarze STR pozostawiali swoją nieruchomość pustą przez co najmniej 90 dni w roku bestcomo.com, co w praktyce ogranicza maksymalną liczbę dni wynajmu do 275 (aby odróżnić okazjonalny wynajem od pełnoetatowej działalności hotelarskiej). Właściciele posiadający wiele nieruchomości pod STR muszą się liczyć z wyższymi podatkami na mocy nowych przepisów (o czym więcej później). Pomimo tych czynników, wynajem krótkoterminowy pozostaje „doskonałą okazją w 2025 roku”, pod warunkiem że inwestorzy starannie wybiorą lokalizację i zadbają o profesjonalne zarządzanie trepievi.com trepievi.com.

Niektóre obszary nad jeziorem Como wyróżniają się jako inwestycje w wynajem krótkoterminowy: Bellagio (ikoniczne pocztówkowe miasteczko, przyciąga zamożnych podróżnych gotowych płacić najwyższe stawki), Menaggio (centralna lokalizacja i tętniąca życiem promenada, popularna wśród rodzin i turystów z zagranicy) trepievi.com trepievi.com, Varenna (romantyczny klimat i oszałamiające widoki, ulubiona wśród par) trepievi.com trepievi.com, oraz Tremezzina (miejsce znanych willi, takich jak Balbianello i Carlotta, atrakcyjne dla zamożnych najemców) trepievi.com trepievi.com. Tymczasem Colico i Domaso na północy oferują niższe ceny wejścia, ale silny popyt na wynajem, szczególnie wśród turystyki sportowej (windsurfing, kitesurfing itp.) trepievi.com trepievi.com – mogą zapewnić solidny zwrot przy mniejszej inwestycji. Ogólnie rzecz biorąc, sektor najmu krótkoterminowego nad jeziorem Como w 2025 roku ma się doskonale, napędzany przez „ponadczasowy urok” jeziora i wzrost turystyki luksusowej trepievi.com trepievi.com.

Wynajem długoterminowy

Rynek najmu długoterminowego (umowy na rok lub dłużej) nad jeziorem Como jest stosunkowo mniejszy, ponieważ wiele nieruchomości to domy wakacyjne, które nie są przeznaczone do stałego zamieszkania. Mimo to istnieje stałe zapotrzebowanie na wynajem długoterminowy ze strony lokalnych mieszkańców oraz rosnąca liczba emigrantów i osób pracujących zdalnie, które osiedlają się w pobliżu jeziora. W mieście Como i innych większych miejscowościach wynajem długoterminowy kierowany jest do profesjonalistów (w tym tych dojeżdżających do pobliskich miast lub Szwajcarii), studentów (Uniwersytet dell’Insubria w Como), a także lokalnych mieszkańców, których nie stać na zakup w tym drogim rejonie. W tych obszarach obserwuje się stabilny poziom czynszów, ponieważ podaż i popyt pozostają w równowadze. Na przykład na południowym wybrzeżu jeziora Como (okolice miasta Como) mediana wskaźnika obłożenia wynosi około 67% nawet przy wynajmach krótkoterminowych investropa.com, co wskazuje na zdrowe, całoroczne użytkowanie, przekładające się także na stabilny popyt na najem długoterminowy. Dane z rynku najmu krótkoterminowego pokazują, że w rejonie Como aktywnych jest 1 324 ofert Airbnb we wrześniu 2024 roku, a ta liczba utrzymywała się na stabilnym poziomie rok do roku investropa.com. Ta stabilność sugeruje, że rynek nie jest przesycony, co pomaga zapobiegać spadkowi rentowności najmu investropa.com investropa.com.

Stopy zwrotu brutto z wynajmu długoterminowego są zazwyczaj niższe niż z wynajmu wakacyjnego, ale bardziej przewidywalne. W głównych włoskich miastach typowe są mieszkalne stopy zwrotu na poziomie około 4–6% globalpropertyguide.com. Nad jeziorem Como stopy zwrotu z wynajmu długoterminowego mają tendencję do bycia po niższej stronie tego zakresu w przypadku nieruchomości luksusowych (ponieważ są drogie w zakupie w porównaniu do kosztu najmu) – wielu właścicieli luksusowych domów woli wynajmować je krótkoterminowo lub pozostawiać nieruchomość pustą na własny użytek. Jednak w przypadku mieszkań ze średniej półki, które mogliby wynajmować lokalni mieszkańcy, stopy zwrotu mogą być całkiem przyzwoite, zwłaszcza że popyt na najem utrzymuje się na solidnym poziomie. Warto zauważyć, że ceny najmu w centralnych częściach jeziora ostatnio znalazły się pod lekką presją: jak wspomniano wcześniej, w latach 2023–24 na rynek wynajmu długoterminowego trafiło wiele nowych lub odnowionych lokali, co zmusiło właścicieli do konkurowania i ceny najmu wyrównały się lub spadły w miejscowościach takich jak Menaggio i centralne Como investropa.com investropa.com. Przechodzenie części właścicieli z Airbnb na długoterminowe najmy (w poszukiwaniu stabilniejszych dochodów przy nadpodaży ofert krótkoterminowych) zwiększyło zasoby lokali na rynku długoterminowym i umiarkowanie obniżyło czynsze investropa.com investropa.com. To dobra wiadomość dla najemców, którzy w 2025 roku mają teraz większy wybór i lepszą pozycję negocjacyjną.

Z drugiej strony, niektóre obszary odnotowują rosnący popyt i stawki na długoterminowy wynajem – szczególnie wschodnie wybrzeże (strona Lecco). Wzrost liczby międzynarodowych firm i pracowników zdalnych w regionie sprawił, że coraz więcej ekspatów przeprowadza się do miast takich jak Lecco, Varenna czy Bellano. Pod koniec 2022 roku w rejonie Jeziora Como mieszkało ponad 70 000 obcokrajowców (około 8% populacji) i liczba ta stale rośnie investropa.com investropa.com. Wielu przyciąga praca w branżach takich jak technologia, finanse czy turystyka na północy Włoch investropa.com. Ci ekspaci często wolą wynajmować, zamiast kupować, co zwiększa popyt na wysokiej jakości domy do długoterminowego wynajmu. Agencje nieruchomości (np. Engel & Völkers) wskazują na wysokie zapotrzebowanie na wynajem ze strony ekspatów i przewidują utrzymanie się tego trendu investropa.com investropa.com. Lokalne władze poprawiają infrastrukturę (połączenia transportowe, udogodnienia), aby wspierać nowych mieszkańców investropa.com. W wyniku tego czynsze po wschodniej stronie wyraźnie rosną, zwłaszcza w miejscach popularnych zarówno wśród turystów, jak i ekspatów. Ten trend – popyt na wynajem napędzany przez ekspatów – przekształca wschodnie wybrzeże w rynek właścicieli, gdzie ceny wynajmu stopniowo rosną, w przeciwieństwie do stabilnych lub malejących czynszów w przepełnionych centralnych strefach investropa.com.

Podsumowując, wynajem krótkoterminowy nad Jeziorem Como oferuje wysokie potencjalne dochody, lecz wymaga aktywnego zarządzania i świadomości zmieniających się przepisów. Wynajem długoterminowy zapewnia stabilniejszy, niższy zwrot, przy czym występują miejsca o silnym popycie (miasto Como, strona Lecco), zwłaszcza ze strony powiększającej się międzynarodowej społeczności. Obie strategie najmu korzystają z nieprzemijającej atrakcyjności jeziora Como – co doceniają inwestorzy, z których wielu przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości bierze pod uwagę nie tylko zysk z wynajmu, ale również osobistą przyjemność z posiadania domu w tej lokalizacji.

Demografia kupujących i czynniki wpływające na popyt

Rynek nieruchomości nad Jeziorem Como napędzany jest przez różnorodną grupę kupujących, ze zdecydowaną przewagą nabywców zagranicznych oraz osób szukających inwestycji w styl życia. Zrozumienie kto kupuje i dlaczego jest kluczowe dla oceny kierunku, w którym zmierza ten rynek.

Zagraniczni vs. lokalni kupujący: Jezioro Como to rynek napędzany międzynarodowo. Obcokrajowcy niezmiennie stanowią dużą część nabywców pod względem wartości, zwłaszcza w segmencie luksusowych nieruchomości i domów wakacyjnych. Według analizy Engel & Völkers, w 2024 roku około 60% nabywców domów nad jeziorem Como pochodziło z zagranicy laprovinciadicomo.it. To wyższy udział obcokrajowców niż w wielu innych włoskich regionach (na rynku nieruchomości turystycznych we Włoszech obcokrajowcy stanowili około 15,7% nabywców w 2024 roku, w porównaniu do 13,5% w 2023 roku idealista.it, jednak nad jeziorem Como ten procent jest znacznie wyższy). Amerykanie i Niemcy to dwie najliczniejsze grupy międzynarodowych nabywców, a za nimi plasują się kupujący z Wielkiej Brytanii, Holandii, Francji, Szwajcarii oraz innych krajów Europy Północnej laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Widać również zainteresowanie nieruchomościami prestiżowymi ze strony Bliskiego Wschodu i Azji, choć dominują nabywcy z Europy i Ameryki Północnej. Atrakcyjność jeziora Como dla obcokrajowców wynika z jego światowej renomy jako bezpiecznej, prestiżowej lokalizacji – wielu zagranicznych kupujących to zamożne osoby poszukujące domu wakacyjnego, miejsca na emeryturę lub inwestycji, którą mogą także osobiście się cieszyć.
Nabywcy domów głównych vs. drugorzędnych: Jak wspomniano wcześniej, około 50% kupujących nad Jeziorem Como nabywa typowy dom wakacyjny/drugorzędny, podczas gdy tylko ~25% kupuje dom jako główne miejsce zamieszkania na stałe (pozostałe ~25% to inwestorzy bez natychmiastowych planów osobistego użytkowania lub z mieszanymi motywacjami) laprovinciadicomo.it. Nabywcy domów głównych to zazwyczaj lokalni mieszkańcy lub osoby relokujące się ze względu na pracę/styl życia, natomiast kupujący domy drugorzędne to zarówno Włosi z innych miast, jak i duża grupa międzynarodowa. Co ciekawe, wśród osób kupujących drugie domy nad włoskimi jeziorami (nie tylko Como), znaczącą część stanowią Włosi z miast takich jak Mediolan – jednak Jezioro Como “attira prevalentemente stranieri” (przyciąga głównie cudzoziemców), w tym Włochów mieszkających za granicą, którzy chcą mieć dom w ojczyźnie we-wealth.com. Bliskość Mediolanu (dla nabywców z Lombardii) i romantyczny wizerunek Como napędzają zainteresowanie włoskie, ale to popyt zagraniczny najbardziej wyróżnia Como na tle mniej znanych jezior.
Profil wiekowy i rodzinny: Typowy nabywca nieruchomości wakacyjnej nad Jeziorem Como to osoba w średnim wieku lub starsza. Około 66% kupujących domy wakacyjne jest w wieku 45–64 lat we-wealth.com, często w szczycie możliwości zarobkowych lub na wczesnej emeryturze. Młodsi nabywcy poniżej 35 roku życia są stosunkowo rzadcy w segmencie domów drugorzędnych (wielu nie stać na takie ceny, choć pojawia się wąska grupa młodych milionerów z branży technologicznej i przedsiębiorców). Główną grupą nabywców są rodziny: ponad 80% zakupów domów nad jeziorem przez osoby prywatne dokonują rodziny (najczęściej pary), a nie single we-wealth.com. Wielu z nich ma nastoletnie lub dorosłe dzieci i traktuje dom nad jeziorem jako miejsce spotkań podczas rodzinnych wakacji. Z drugiej strony, osoby samotne stanowią około 18–20% zakupów drugich domów we-wealth.com idealista.it, a liczba ta nieco spadła, odkąd po pandemii na rynek weszło więcej rodzin. Zamożni inwestorzy często kupują przez fundusze rodzinne lub spółki holdingowe, ale sposób korzystania z takich nieruchomości zazwyczaj się nie różni – to miejsce rodzinnej, wielopokoleniowej rekreacji.
Motywacje: Nabywcy są motywowani mieszanką czynników związanych ze stylem życia i inwestycjami. Styl życia jest najważniejszy – Jezioro Como oferuje spokój, naturalne piękno, łagodny klimat i prestiż kulturowy. Dla wielu zagranicznych kupujących posiadanie domu tutaj to spełnienie marzeń i symbol statusu (często mówi się o „efekcie George’a Clooneya” – jego willa w Laglio rozsławiła Jezioro Como wśród wielu zamożnych międzynarodowych nabywców). Ważne są także względy inwestycyjne: nieruchomości nad Jeziorem Como postrzegane są jako stosunkowo stabilna forma przechowywania wartości z potencjałem na umiarkowany wzrost oraz dochód z wynajmu. W niepewnych czasach atrakcyjne są namacalne aktywa w pożądanych lokalizacjach. Kluczowym punktem jest to, że wielu kupujących ma podwójny zamiar: planują korzystać z nieruchomości przez część roku i wynajmować ją, gdy nie jest używana (lub ostatecznie przejść tam na emeryturę). Badania pokazują, że nabywcy lubią myśl, iż ich dom wakacyjny może „zarabiać na swoje utrzymanie” poprzez wynajem bestcomo.com, skutecznie kompensując koszty przy jednoczesnym zachowaniu kapitału w prestiżowej lokalizacji.
Czego szukają kupujący: Najczęściej poszukiwanymi typami nieruchomości nad jeziorem Como są apartamenty z widokiem na jezioro, nowoczesne udogodnienia i wygodny dostęp, a także niezależne wille (zwłaszcza te z ogrodami, basenami i prywatnością). Według danych rynkowych najczęściej poszukiwanym rozmiarem lokalu jest trilocale (apartament z dwiema sypialniami), który stanowi około 31% zapytań, zaraz za nim plasują się domy niezależne/bliźniaki (~30%), a następnie bilocale (apartamenty z jedną sypialnią) (~31%) idealista.it idealista.it. Zasadniczo panuje duże zainteresowanie wszystkim, począwszy od przytulnego jedno-sypialniowego pied-à-terre, aż po przestronne rodzinne wille – wspólnym mianownikiem jest widok na jezioro. Nieruchomości z panoramicznym widokiem na jezioro są zdecydowanie najbardziej pożądane, często osiągając cenę wyższą o +20% lub więcej w porównaniu z podobnymi domami bez widoku idealista.it idealista.it. Inne kluczowe cechy, których poszukują kupujący, to przestrzenie na zewnątrz (tarasy, balkony, ogrody), prywatny parking (luksus w klifowych wioskach), dostęp do łodzi lub przystanie oraz nowoczesne wnętrza w stanie po renowacji bestcomo.com. Wzrasta także zainteresowanie usługami “pod klucz” (zarządzanie nieruchomością, concierge itp.) oraz rozwiązaniami ekologicznymi, gdyż część nabywców woli dom gotowy do zamieszkania bez zbędnych formalności, co odzwierciedla trend „luksusu z kluczem w dłoni” i troski o środowisko we-wealth.com we-wealth.com.
Pochodzenie zagranicznych nabywców: Aby bliżej się przyjrzeć, z których krajów zagranicznych pochodzi najwięcej nabywców? Północni Europejczycy (w tym Brytyjczycy, Skandynawowie, Niemcy, Holendrzy) od dawna są tradycyjnymi nabywcami nieruchomości nad jeziorem Como – ten trend się utrzymuje, choć ostatnie spowolnienie gospodarcze w Niemczech nieco ograniczyło budżety niektórych niemieckich klientów we-wealth.com. Brytyjski popyt pozostaje solidny (pomimo zawiłości po Brexicie), często koncentrując się na centralnych lokalizacjach nad jeziorem. Amerykanie w ostatnich latach znacząco zwiększyli swoją obecność, zwłaszcza w segmencie luksusowym, napędzani silnym dolarem i atrakcyjnością Włoch jako bezpiecznego oraz atrakcyjnego kierunku idealista.it idealista.it. Amerykanie kupują zarówno wielomilionowe wille, jak i urokliwe mniejsze nieruchomości na wakacyjne pobyty. Włosi mieszkający za granicą (na przykład w pracy w finansach w Londynie lub Dubaju) także pojawiają się na rynku, szukając bazy w prestiżowej lokalizacji w kraju we-wealth.com. Ostatnio agenci zauważają także kilku nabywców z Europy Wschodniej (np. Polski, Czech), którzy wchodzą na rynek drugich domów wraz ze wzrostem ich zamożności – badanie Tecnocasy wykazało, że zakupy domów wakacyjnych we Włoszech przez mieszkańców Europy Wschodniej wzrosły w 2024 roku idealista.it idealista.it. Bliski Wschód i Chiny to na razie mniejsze, ale rosnące źródła: kilka głośnych transakcji dotyczyło nabywców z Zatoki Perskiej i Azji, którzy szukają prestiżowych nieruchomości, choć jeszcze nie stanowią dużego odsetka kupujących.

W istocie grono nabywców nad Jeziorem Como w 2025 roku jest bardziej międzynarodowe niż kiedykolwiek wcześniej i przesuwa się w stronę klientów kupujących z pobudek prestiżowych lub stylu życia, a nie z konieczności. Nadaje to rynkowi pewną odporność – popyt napędzany jest przez bogactwo i chęć posiadania, a nie przez cykle gospodarcze czy lokalny wzrost zatrudnienia. To także powód, dla którego światowe wydarzenia (wahania kursów walut, trendy w turystyce, przesunięcia geopolityczne) mogą mieć na Jezioro Como większy wpływ niż lokalne czynniki włoskie. Na przykład, silny dolar amerykański w latach 2022–24 powodował, że nieruchomości we Włoszech były „tańsze” dla Amerykanów, co przyczyniło się do fali nabywców z USA laprovinciadicomo.it. Patrząc w przyszłość, kluczowe będzie utrzymanie atrakcyjności jeziora (poprzez ochronę jego piękna i zarządzanie turystyką), ponieważ od tych entuzjastycznych zagranicznych inwestorów w dużej mierze zależy kondycja rynku.

Perspektywy inwestycyjne i ryzyka

Jezioro Como jest często przedstawiane jako doskonałe miejsce do inwestowania w nieruchomości i z dobrego powodu – ale jak każdy rynek, wiąże się zarówno z możliwościami, jak i ryzykiem. Poniżej przedstawiamy wyważone spojrzenie na to, dlaczego inwestowanie w nieruchomości nad Jeziorem Como jest atrakcyjne oraz jakie wyzwania i ryzyka należy brać pod uwagę.

Pozytywy inwestycyjne / Szanse

Globalny prestiż i stabilny popyt: Jezioro Como cieszy się światową renomą, która utrzymuje stabilny popyt nawet wtedy, gdy inne rynki słabną. Jego status luksusowego kierunku i „trofeum” oznacza stałą grupę kupujących i najemców z całego świata. Zapewnia to płynność odpowiednio wycenionym nieruchomościom oraz pewność, że popyt nie zniknie nagle. Nawet podczas odbicia po pandemii Jezioro Como odnotowało rozkwit – liczba turystów osiągnęła rekordowe poziomy w 2024 roku, a zagraniczni nabywcy napędzili 5–8% wzrost cen mieszkań w tym roku investropa.com investropa.com. Utrzymujący się blask regionu działa jak zabezpieczenie przed lokalnymi spadkami.
Zyski z wynajmu napędzane turystyką: Jak szczegółowo opisano wcześniej, zyski z wynajmu (szczególnie krótkoterminowego) nad Jeziorem Como mogą być bardzo lukratywne. Inwestorzy mogą generować wysoki przepływ gotówki, wynajmując nieruchomości turystom, często osiągając lepsze wyniki niż wynajem długoterminowy w miastach. Boom turystyczny w Lombardii (51 milionów turystów w regionie w latach 2023–24) investropa.com oraz 4,6 miliona noclegów w prowincji Como investropa.com stanowią solidne podstawy krótkoterminowego rynku wynajmu. Dla tych, którzy są gotowi prowadzić wynajem wakacyjny, Jezioro Como oferuje szansę na osiągnięcie 8–10% brutto zysku w najlepszych lokalizacjach trepievi.com trepievi.com – co jest znaczącą okazją w świecie niskich stóp zwrotu. Ten potencjał dochodu, w połączeniu z możliwością własnego użytkowania, stanowi atrakcyjny przypadek inwestycyjny.
Ograniczona podaż nieruchomości premium: Geografia i regulacje ograniczają nową podaż, co wspiera długoterminową wartość. Górzysty teren jeziora oraz ochrona dziedzictwa oznaczają, że bardzo niewiele nowych inwestycji nad wodą może powstać, a wioski nie mogą się zbytnio rozbudowywać. Wiele domów to historyczne wille lub nieruchomości w starych centrach miast, gdzie zasoby są ograniczone. Ta rzadkość, szczególnie jeśli chodzi o nieruchomości nad jeziorem lub z widokiem, tworzy wewnętrzną wartość. Nawet jeśli popyt ulegnie wahaniom, najlepsze lokalizacje pozostaną towarem deficytowym, co chroni ich ceny. Inwestorzy w nieruchomości w topowych lokalizacjach (np. nad jeziorem w Bellagio lub na wzgórzu z widokiem) mogą być stosunkowo pewni, że podobnych nieruchomości nie pojawi się na rynku tak dużo, by obniżyć ich wartość.
Poprawa infrastruktury i łączności: Trwające i planowane projekty infrastrukturalne obiecują zwiększenie dostępności regionu, co może dodatkowo podnosić wartość nieruchomości. Głównym przykładem jest wariant Tremezzina (tunel Colonno–Griante), który jest w budowie i ma na celu ominięcie zatłoczonej drogi zachodniego brzegu. Pomimo opóźnień, planowane zakończenie inwestycji to rok 2028, a traktowana jest ona jako „infrastruktura strategiczna”, która ułatwi podróżowanie wzdłuż jeziora ilgiorno.it ilgiorno.it. Po zakończeniu inwestycji znacznie skróci to czas przejazdu zachodnim brzegiem i zmniejszy ruch przez wioski – co potencjalnie zwiększy wartość nieruchomości w tym korytarzu dzięki lepszej dostępności i większemu komfortowi (mniej hałasu). Podobnie, poprawa usług promowych oraz zwiększona liczba połączeń lotniczych (na lotnisku Malpensa w Mediolanie działa obecnie ponad 75 linii lotniczych z bezpośrednimi połączeniami na cały świat investropa.com) sprawiają, że Jezioro Como jest łatwiejsze do odwiedzenia, co z kolei utrzymuje popyt na nieruchomości ze strony zagranicznych nabywców, którzy mogą wygodnie przylecieć. Lepsza komunikacja poszerza zasięg rynku.
Zachęty podatkowe na renowację: Rząd Włoch przedłużył i zmodyfikował hojne ulgi podatkowe, aby zachęcić do renowacji domów, co szczególnie korzystnie wpływa na rynek nieruchomości nad Jeziorem Como (wiele nieruchomości to zabytkowe domy wymagające modernizacji). Programy takie jak „Bonus Ristrutturazioni” (Bonus na Renowacje) oraz ekobonus pozwalają właścicielom odzyskać dużą część kosztów remontu w formie ulg podatkowych investropa.com. Choć słynny 110% „Superbonus” został ograniczony, wciąż pozostają istotne odliczenia (często 50–90% kosztów) na poprawę efektywności energetycznej, wzmocnienia sejsmiczne i inne. Zwolnienia podatkowe zostały przedłużone do 2024 roku investropa.com investropa.com. Dla inwestora oznacza to, że zakup starszej willi do odnowienia jest bardziej atrakcyjny finansowo – wartość i atrakcyjność nieruchomości można zwiększyć przy wykorzystaniu dofinansowania. W rezultacie inwestycje w starsze domy zyskują na popularności investropa.com investropa.com. Na tle Jeziora Como warto pomyśleć o urokliwych, wielowiekowych domach, które można zmodernizować – ulgi podatkowe pomagają uwolnić ich potencjał i zachęcają do kolejnych inwestycji.
Odporność i prestiż: Rynki z najwyższej półki, takie jak Jezioro Como, są zazwyczaj odporne na wahania gospodarcze. Historycznie włoskie nieruchomości luksusowe wykazywały „znaczną odporność i atrakcyjność” nawet podczas szerszych kryzysów laprovinciadicomo.it. Wielu kupujących tutaj to osoby z dużą ilością gotówki i niewielką dźwignią finansową, więc przypadki sprzedaży z przymusu są rzadkością. Dodatkowo, Jezioro Como korzysta ze stosunkowo stabilnej sytuacji politycznej Włoch (jako kraju UE) oraz bezpieczeństwa praw własności. Jest postrzegane jako bezpieczna przystań dla inwestorów globalnych, trochę na wzór najlepszych nieruchomości w Londynie czy Nowym Jorku, ale z dodatkową zaletą funkcji wypoczynkowej. Długoterminowy trend cenowy jest łagodnie wzrostowy, a co najważniejsze, koszty utrzymania są stosunkowo niskie (roczne podatki od nieruchomości we Włoszech są umiarkowane poza segmentem luksusowym, a poza podatkiem lokalnym IMU nie ma podatku majątkowego od nieruchomości). Inwestorzy mogą więc pozwolić sobie na długoterminowe utrzymanie aktywów bez większych strat, przetrzymując ewentualne krótkoterminowe spadki.

Wyzwania / ryzyka inwestycyjne

Wysokie koszty wejścia: Zakup nieruchomości nad Jeziorem Como jest kosztowny. Ceny za metr kwadratowy są kilkukrotnie wyższe od średniej krajowej, a koszty finalizacji transakcji we Włoszech (podatki transakcyjne, notariusz, prowizje agentów) mogą wynieść około 10–15% ceny dla nierezydentów. Najlepsze nieruchomości często kosztują miliony investropa.com we-wealth.com, co ogranicza pulę potencjalnych kupców. Ta niewielka płynność oznacza, że inwestorzy muszą starannie wybierać nieruchomości—specyficzna nieruchomość może wymagać czasu, aby znaleźć odpowiedniego nabywcę przy odsprzedaży. Dodatkowo, finansowanie może być trudne – włoskie banki stosują konserwatywne zasady wobec cudzoziemców, dlatego wiele transakcji realizowanych jest za gotówkę. Wysokie stopy procentowe (w razie pożyczki zagranicznej) i ryzyko walutowe (euro vs. waluta macierzysta) to dodatkowe czynniki, które należy wziąć pod uwagę, inwestując zagranicą w 2025 roku.
Ograniczony wzrost wartości kapitału w segmencie premium: W przeciwieństwie do dynamicznie rozwijających się rynków wschodzących, wzrost na Jeziorze Como jest powolny i stabilny. Jeśli inwestor szuka szybkiego wzrostu wartości, ten rynek może go rozczarować. Główne lokalizacje są już na szczycie cenowym, a jak zauważono, wzrost cen w najdroższych strefach wynosił jedynie kilka procent rocznie investropa.com. Istnieje ryzyko przepłacenia na górce cyklu i późniejszego stagnowania cen przez jakiś czas. Na przykład nieruchomości w Bellagio czy centralnym Menaggio zatrzymały się na pewnym poziomie – zagraniczni kupujący odmówili dalszego podnoszenia cen w tych miejscach, co spowodowało lekką korektę, gdy wzrosły zapasy investropa.com investropa.com. Tak więc jednym z zagrożeń jest nasycenie rynku w segmencie premium: jeśli pojawi się zbyt wiele podobnych luksusowych domów lub jeśli najbogatsi kupujący przeniosą się gdzie indziej (być może z powodu trendów lub pojawienia się nowego hotspotu), sprzedający będą musieli dostosować swoje oczekiwania. W zasadzie Jezioro Como to raczej „stabilny dochód / styl życia” niż spekulacyjny szybki zysk kapitałowy.
Zmiany regulacyjne (wynajem i podatki): Inwestorzy polegający na dochodach z wynajmu muszą monitorować zmiany regulacyjne. Niedawna zmiana, obowiązująca od 2024 roku, podwyższyła zryczałtowany podatek od dochodów z krótkoterminowego wynajmu z 21% do 26% dla właścicieli kilku nieruchomości na wynajem bestcomo.com bestcomo.com. Osoba prywatna nadal może wynajmować jedną nieruchomość ze stawką 21%, ale w przypadku dwóch lub więcej, kolejne objęte są podatkiem 26% (chyba, że zostanie założona działalność gospodarcza). Ta zmiana w włoskiej ustawie budżetowej na 2024 rok zwiększa koszty dla osób budujących portfel nieruchomości STR. Dodatkowo, przepis w Lombardii wymagający 90 dni przerwy w najmie STR (oraz obowiązek rejestracji działalności gospodarczej w przypadku wynajmu ponad 3 nieruchomości) ogranicza skalę krótkoterminowego najmu bez przekształcania się w pełnoprawny biznes hotelarski bestcomo.com bestcomo.com. W popularnych miastach turystycznych (np. Florencja, Wenecja) mówi się także o zaostrzeniu przepisów dotyczących Airbnb; chociaż nad Jeziorem Como nie wprowadzono jeszcze drastycznych ograniczeń, niektóre gminy mogą rozważać limitowanie nowych licencji lub restrykcje planistyczne, by chronić lokalne zasoby mieszkaniowe. Takie przepisy mogą wpłynąć na przyszłe dochody z wynajmu. Jeśli chodzi o zakup, we Włoszech co jakiś czas toczą się dyskusje o reformach podatkowych mogących wpływać na nieruchomości (np. rewaluacja wartości katastralnych, zmiany w dziedziczeniu), póki co bez konkretnych działań, ale warto obserwować tę przestrzeń. Generalnie Włochy są przyjazne dla zagranicznych właścicieli nieruchomości, jednak polityka podatkowa i wynajmu może się zmieniać wraz z priorytetami rządu.
Przeturystyfikowanie i lokalny sprzeciw: Popularność Jeziora Como jest mieczem obosiecznym. W szczycie sezonu niektóre miejscowości cierpią z powodu przetłoczenia turystami, co obciąża lokalną infrastrukturę. Istnieje ryzyko, że jeśli jezioro stanie się „zbyt turystyczne”, może stracić część swojego uroku lub władze zdecydują się wprowadzić ograniczenia. Przykładowo, burmistrz Como rozważał pomysł ograniczenia liczby turystów jednodniowych z powodu przeludnienia investropa.com. Jeśli wprowadzone zostaną środki takie jak podatki turystyczne, opłaty za wjazd czy surowsze limity zabudowy w celu kontroli liczby odwiedzających, mogą one pośrednio wpływać na wykorzystanie i wartość nieruchomości. Ponadto, lokalne niezadowolenie wobec pustostanów lub domów wykorzystywanych tylko na krótkoterminowy najem może prowadzić do wyższych podatków dla właścicieli drugich domów lub przepisów faworyzujących zamieszkanie przez rezydentów (niektóre miasta alpejskie już to wprowadziły). Nad Jeziorem Como nie było dotąd poważnych protestów antyturystycznych jak w innych miastach, ale inwestorzy powinni pamiętać o relacjach z lokalną społecznością i dbać, by ich inwestycje wnosiły pozytywny wkład (renowacja nieruchomości, szacunek dla lokalnej kultury), by uniknąć ewentualnych nieprzyjemności w przyszłości.
Czynniki ekonomiczne i walutowe: Chociaż jezioro Como jest w pewnym stopniu odizolowane, czynniki makroekonomiczne wciąż niosą ze sobą ryzyko. Znaczący wzrost stóp procentowych na świecie może ostudzić popyt, zwłaszcza wśród osób wymagających finansowania. Istotne są też wahania kursów walut: jeśli euro znacznie się umocni, zakup i utrzymanie domu stanie się efektywnie droższe dla nabywców spoza strefy euro. Z kolei słabe euro (jak w latach 2022–23) sprawiło, że włosie nieruchomości były okazją dla nabywców płacących w USD i CHF – jeśli jednak trend się odwróci, popyt z tych regionów może się osłabić. Gospodarka Włoch, choć się poprawia (prognozowany wzrost PKB +1% w 2025 roku) hospitalitynet.org, nadal jest obciążona wysokim zadłużeniem i może napotkać trudności; każda niestabilność może wpłynąć na zaufanie kupujących lub doprowadzić do zmian fiskalnych obejmujących nieruchomości. Powiedziane to, są to umiarkowane ryzyka – wielu kupujących nad jeziorem Como jest mniej wrażliwych na cykle gospodarcze – jednak inwestor nie powinien polegać wyłącznie na sprzyjającym otoczeniu i warto dywersyfikować portfel.
Ryzyka klimatyczne i środowiskowe: Zmiany klimatu niosą pewne obawy nawet dla spokojnego jeziora: coraz częstsze ulewne deszcze spowodowały w ostatnich latach osunięcia ziemi i powodzie w niektórych częściach jeziora Como. Na przykład w 2021 roku gwałtowne burze doprowadziły do spływu rumoszu w kilku nadbrzeżnych miejscowościach. Infrastruktura jest modernizowana, aby temu przeciwdziałać, lecz kupujący powinni być świadomi zagrożeń geotechnicznych przy zakupie nieruchomości na zboczach (stabilność stoku, odwodnienie) oraz potencjalnie rosnących kosztów ubezpieczenia domów nad wodą. Ponadto utrzymanie historycznych domów (kamienne wille itd.) bywa kosztowne i wymaga troski, szczególnie w miarę zmiany warunków pogodowych (gorętsze lata, problemy z wilgocią). Jezioro Como nie doświadcza co prawda skrajnych zagrożeń klimatycznych, jak erozja wybrzeży, ale inwestorzy muszą uwzględnić utrzymanie nieruchomości i jej odporność – efektem ubocznym posiadania starej willi w bujnym otoczeniu są bowiem nieustanne prace konserwacyjne.

Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości nad jeziorem Como w 2025 roku oferuje kuszącą mieszankę wygody życia i potencjalnych zysków finansowych, wspieranych przez globalny popyt, wysokie zwroty z najmu oraz ograniczoną podaż. Podstawy rynkowe są solidne – to unikalne dobro o skończonym zasobie. Potencjalni inwestorzy muszą jednak mierzyć się z wysokimi kosztami początkowymi, umiarkowanym wzrostem wartości kapitału oraz zmieniającymi się regulacjami, wykazując się jednocześnie troską o lokalne środowisko i kulturę. Przy zachowaniu ostrożności inwestycyjnej i długoterminowego podejścia, wielu postrzega nieruchomości nad jeziorem Como jako cenny dodatek do portfela inwestycyjnego, który łączy zyski finansowe z nieocenionymi, osobistymi przeżyciami.

Zmiany prawne i regulacyjne

Posiadanie nieruchomości nad jeziorem Como (i ogólnie we Włoszech) wymaga znajomości niektórych przepisów prawnych i regulacyjnych. W ciągu ostatnich kilku lat pojawiło się kilka ważnych zmian dotyczących własności nieruchomości, podatków i inwestycji w tym regionie. Poniżej znajduje się przegląd kluczowych czynników prawno-regulacyjnych na rok 2025:

Zakup i posiadanie nieruchomości

Własność zagraniczna: Włochy nie nakładają istotnych ograniczeń na zagranicznych nabywców nieruchomości. Obywatele krajów UE mają pełne prawa, a obywatele spoza UE również mogą swobodnie kupować, o ile ich kraj pochodzenia umożliwia Włochom zakup nieruchomości (większość głównych krajów objętych jest umowami o wzajemności). Procedura zakupu jest taka sama dla Włochów i cudzoziemców – obejmuje umowę przedwstępną, notariusza (notaio) do sporządzenia aktu, zapłatę podatków rejestracyjnych itd. Zagraniczni nabywcy muszą uzyskać włoski kod podatkowy (codice fiscale) i przestrzegać przepisów dotyczących walut (deklaracja pochodzenia środków przy wwozie większych kwot). Ogólnie rzecz biorąc, ramy prawne są przyjazne nabywcom zagranicznym, co ułatwiło międzynarodowy napływ inwestorów nad Jezioro Como.
Podatki od zakupu: Przy zakupie nieruchomości kupujący płacą podatek rejestracyjny (lub VAT w przypadku zakupu nowego budynku od dewelopera). Dla nabywców domów wakacyjnych (które stanowią większość zakupów nad Jeziorem Como) podatek rejestracyjny wynosi 9% wartości katastralnej (wartość szacunkowa często niższa od rynkowej) dla istniejących domów. W przypadku zakupu od dewelopera z VAT, stawka VAT to 10% (22% jeśli jest to luksusowa nieruchomość kategorii A/1). Jest też stały podatek katastralny 50 € oraz podatek hipoteczny 50 €. Nieruchomości luksusowe (A/1, A/8, A/9 w włoskim rejestrze) mają wyższe roczne podatki (brak zwolnienia dla osób zameldowanych) i nie korzystają z obniżonego VAT, lecz wiele willi nad Jeziorem Como nie jest klasyfikowanych jako luksusowe na potrzeby podatkowe – zależy to od ich cech. Nie wprowadzono ostatnio zmian w tych stawkach podatkowych, ale nabywcy powinni współpracować z notariuszem w celu dokładnego wyliczenia kosztów. Opłaty notarialne i prowizje agencji są dodatkowe (łącznie ok. 2–4%). Inwestorzy powinni przewidzieć te koszty prawne w swoim budżecie.
Ulgi podatkowe dla mieszkańców: Jeśli ktoś zdecyduje się przeprowadzić i zamieszkać w nieruchomości (używając jej jako głównego miejsca zamieszkania), może skorzystać z ulg podatkowych: zakup głównego miejsca zamieszkania objęty jest znacznie niższym podatkiem rejestracyjnym (2% zamiast 9%), a roczny podatek komunalny (IMU) nie obowiązuje w przypadku nieruchomości nieluksusowych. Niektórzy obcokrajowcy faktycznie decydują się na rezydencję (lub pobyt czasowy we Włoszech), aby skorzystać z tych ulg, choć większość właścicieli domów wakacyjnych nad Jeziorem Como z nich nie korzysta. W latach 2024–25 nie wprowadzono żadnych istotnych, nowych wymogów dotyczących rezydencji ani podatków specyficznych dla regionu Como, ale Włochy uruchomiły specjalne programy podatkowe dla osób zamożnych (jak ryczałtowy podatek 100 tys. € od dochodu zagranicznego dla nowych rezydentów oraz ryczałtowy podatek od emerytur dla osób przeprowadzających się do południowych regionów). Lombardia oferuje również zachęty dla osób przenoszących rezydencję i pracujących zdalnie. Może to pośrednio zachęcić niektórych nabywców do przeprowadzki i zamieszkania nad jeziorem zamiast traktowania nieruchomości wyłącznie jako wakacyjnej.

Regulacje dotyczące wynajmu

Zasady wynajmu krótkoterminowego: Jak omówiono w sekcji o wynajmie, region Lombardia egzekwuje pewne zasady dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Zgodnie z prawem, osoby wynajmujące nieruchomość turystom nie mogą przekroczyć 90 dni ciągłego wynajmu jednej stronie oraz muszą zapewnić, że nieruchomość pozostaje pusta przez co najmniej 90 dni w roku (ma to na celu rozróżnienie gospodarzy okazjonalnych od działalności komercyjnej) bestcomo.com. Jeśli właściciel ma więcej niż 3 nieruchomości oferowane na krótki pobyt, jest zobowiązany do rejestracji jako działalność gospodarcza (impresa) z numerem VAT, co oznacza, że będzie musiał doliczyć 10% VAT do wynajmu oraz może odliczyć wydatki, zasadniczo działając prawnie jak hotel lub B&B bestcomo.com. Zasady te, wprowadzone w celu zapobiegania nadużyciom tzw. „podatku ryczałtowego”, zaostrzyły się w 2023 roku, a egzekwowane są od 2024 roku. Dodatkowo gospodarze zobowiązani są do rejestracji gości w lokalnym portalu policyjnym (dla bezpieczeństwa) oraz do odprowadzania podatku turystycznego do gminy (większość miejscowości nad Jeziorem Como nalicza niewielką opłatę od osoby za nocleg w sezonie).
Opodatkowanie dochodów z wynajmu: Ważną zmianą w 2024 roku była modyfikacja systemu cedolare secca – ryczałtowego podatku od wynajmu krótkoterminowego. Wcześniej każdy indywidualny właściciel mógł zdecydować się na zapłatę 21% ryczałtu od przychodów z najmu (zamiast podatku progresywnego) dla umów do 30 dni. Nowa ustawa budżetowa na 2024 rok (Ustawa 197/2023) określa, że jeśli osoba fizyczna wynajmuje wiele nieruchomości na umowy krótkoterminowe, tylko dochód z jednej nieruchomości może być opodatkowany 21%, a pozostałe będą podlegać wyższemu ryczałtowi 26% bestcomo.com bestcomo.com. W praktyce, osoba posiadająca dwa mieszkania wakacyjne musi wyznaczyć jedno do stawki 21%, a od dochodu z drugiego zapłacić 26%. Jeśli korzysta się z agencji lub portalu (np. Airbnb), które pobierają 21% podatku u źródła od wszystkich wynajmów, właściciel będzie musiał rozliczyć się na koniec roku ze swoim księgowym i zastosować 26% do odpowiedniej nieruchomości bestcomo.com. Zmiana ta w praktyce zniechęca prywatnych właścicieli do posiadania kilku apartamentów Airbnb, sugerując raczej konsolidację w jedną większą nieruchomość lub sformalizowanie działalności. Co istotne, właściciele jednego mieszkania pozostają przy stawce 21%, więc klasyczny przypadek jednego domu wakacyjnego wynajmowanego okazjonalnie się nie zmienia. Jednak ktoś planujący zakup trzech mieszkań w Bellagio na Airbnb powinien być świadom wyższego obciążenia podatkowego, jeśli nie zdecyduje się na działalność gospodarczą.
Długoterminowe umowy najmu: Najmy długoterminowe (powyżej 30 dni) podlegają standardowym włoskim przepisom dotyczącym najmu. Zazwyczaj umowy zawierane są na 4 lata + 4 lata lub są tymczasowe (12-18 miesięcy w sytuacjach przejściowych). Włochy generalnie sprzyjają najemcom: eksmisje za niepłacenie mogą być powolne (trwają wiele miesięcy lub lat w sądzie). Jednak wielu najemców długoterminowych nad jeziorem Como to ekspaci lub firmy, które zwykle przestrzegają umów, a umowy najmu luksusowych nieruchomości często wymagają wysokiej kaucji lub gwarancji bankowej. W 2024 roku nie zaszły istotne zmiany prawne w tym zakresie, choć rząd rozważał zachęty dla właścicieli do oferowania przystępnych czynszów. Niektórzy właściciele nad jeziorem Como preferują krótkoterminowy wynajem, częściowo aby uniknąć tych zabezpieczeń prawnych dla najemców, ale – jak zauważono – niektórzy przechodzą na najem długoterminowy ze względu na sytuację na rynku. Warto, by inwestorzy znali tę różnicę: najmy krótkoterminowe są teraz regulowane ilościowo i podatkowo, podczas gdy najmy długoterminowe wiążą się z prawami najemców, ale także ze stabilnym 21% podatkiem ryczałtowym (cedolare secca w wysokości 21% może być stosowana do długoterminowych umów najmu mieszkalnego na 3+ lata i nie została zmieniona).

Przepisy dotyczące rozwoju i budowy

Pozwolenia na budowę: Jezioro Como podlega surowym przepisom planistycznym. Większość wybrzeża jeziora objęta jest ochroną krajobrazową i dziedzictwa kulturowego (vincolo paesaggistico), co wymaga specjalnej zgody na wszelkie zmiany, zwłaszcza w przypadku zabytkowych nieruchomości. Nowa zabudowa jest dokładnie analizowana; wyburzenie starego budynku w celu wybudowania nowego, większego, często nie jest dozwolone, a jeśli już, to nowy budynek może mieć ograniczoną powierzchnię i wygląd. Nieruchomości położone blisko wody często mają ograniczenia dotyczące zmian elewacji, kolorystyki i wysokości. Każdy, kto chce budować lub przeprowadzić znaczącą renowację, musi współpracować z architektami i uzyskać pozwolenia od lokalnego comune, a czasem także od władz prowincji lub regionu (na przykład Soprintendenza ds. dziedzictwa kulturowego, jeśli to starsza willa).
Premie za remonty budynków: Jak wspomniano, rząd Włoch wprowadził, a następnie zmodyfikował program Superbonus 110% na renowacje poprawiające efektywność energetyczną. Od 2025 roku Superbonus (który pozwalał na 110% ulgi podatkowej na kwalifikowane remonty) został ograniczony – obecnie wynosi zazwyczaj 90% dla uprawnionych prac i objęty jest większymi restrykcjami (takimi jak wymóg głównego miejsca zamieszkania lub limity dochodowe) i ma zostać wycofany do 2025 roku, o ile nie zostanie przedłużony. Jednak inne premie pozostają: Ecobonus (65% ulgi za modernizacje energetyczne), Sismabonus (do 80% na ulepszenia sejsmiczne, choć Jezioro Como jest strefą o niskiej aktywności sejsmicznej) oraz standardowy 50% Bonus Remontowy. Premie te często można łączyć lub stosować kolejno. W szczególności Włochy pozwoliły na przenoszenie tych ulg (na wykonawców lub banki), co w praktyce oznacza rabat, ale w 2023 roku rząd ograniczył mechanizm przenoszenia ulg, by kontrolować koszty. Wciąż jednak właściciele nieruchomości mogą korzystać z ulg rozłożonych na 5–10 lat w podatkach. Dla Jeziora Como, gdzie wielu nabywców osiąga znaczne dochody (często z zagranicy i nieopodatkowane we Włoszech, co komplikuje wykorzystanie ulg), te zachęty są wykorzystywane nieco rzadziej bezpośrednio przez obcokrajowców – ale można je wziąć pod uwagę przy wycenie (włoski sprzedawca mógł wyremontować nieruchomość korzystając z premii i to podnosi wartość bez proporcjonalnego podnoszenia ceny). Zmodyfikowane premie zostały przedłużone na 2024 rok i prawdopodobnie dłużej, co oznacza dalsze wsparcie rządu dla modernizacji starzejącej się substancji budowlanej Włoch investropa.com. To pozytywna informacja dla historycznych nieruchomości nad Jeziorem Como, czyniąc renowacje bardziej opłacalnymi finansowo oraz sprzyjając zachowaniu willi zamiast ich opuszczania.
Wymóg certyfikatu energetycznego: Zgodnie z dyrektywami UE, Włochy zaostrzają wymagania dotyczące efektywności energetycznej. Do 2025 roku wszystkie ogłoszenia nieruchomości będą musiały zawierać klasę energetyczną (APE), a nieefektywne budynki (klasy F lub G) będą musiały przejść modernizacje do 2030 roku zgodnie z proponowanymi zasadami EPBD. Oznacza to, że wiele domów nad Jeziorem Como przechodzi obecnie modernizacje – izolację, nowe okna, panele słoneczne na dachach (tam, gdzie to dozwolone) itd. Oczekuje się, że o 7% więcej nieruchomości będzie miało najwyższą klasę energetyczną do 2025 roku w tym regionie investropa.com investropa.com. Nabywcy powinni być świadomi zasad energetycznych: jeśli kupią bardzo stary dom, mogą w przyszłości zostać zobowiązani do jego ulepszenia (albo napotkać ograniczenia przy sprzedaży lub wynajmie zgodnie z przyszłym prawem UE). Polityka zachęt (ulga podatkowa) i przymusu (wymagania na przyszłość) mają na celu modernizację nieruchomości, a Jezioro Como wpisuje się w ten trend.
Ochrona dziedzictwa i krajobrazu: Jezioro Como posiada wiele chronionych zabytków oraz stref krajobrazowych. Posiadanie willi wpisanej do rejestru zabytków może oznaczać konieczność uzyskania zgody nawet na zmianę układu wnętrz lub renowację fresków. Jednak nie wprowadzono żadnych nowych, istotnych ograniczeń ponad już istniejące – wręcz przeciwnie, lokalne władze starają się zachęcać właścicieli do odnawiania i utrzymywania zabytków (często za pomocą bonusów lub usprawnienia zatwierdzania remontów przy użyciu oryginalnych materiałów). Na przykład w Tremezzinie gmina posiada wytyczne dotyczące zachowania charakteru willi i ogrodów. Obowiązuje także ogólna zasada zakazująca nowej zabudowy w określonej odległości od linii brzegowej jeziora (aby chronić naturalny krajobraz). Każdy inwestor rozważający nową zabudowę lub szeroko zakrojony remont powinien wcześnie skonsultować się z geodetą/architektem i sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego.

Inicjatywy rządowe i lokalne

Zarządzanie turystyką: W kwestiach regulacyjnych związanych z nieruchomościami przecinają się regulacje dotyczące zarządzania turystyką – niektóre miejscowości wprowadziły limity dla nowych inwestycji hotelowych, aby uniknąć nadmiernej zabudowy, stawiając na jakość zamiast ilości. Gminy inwestują także w usługi (odpady, bezpieczeństwo), które są częściowo finansowane z podatków od nieruchomości oraz opłat turystycznych. Dobrze finansowana lokalna administracja (Como, Bellagio itd.) zwykle dobrze dba o teren, co pośrednio wspiera wartość nieruchomości. W 2024 region Lombardia rozpoczął kampanie promocyjne „Jezioro Como – Autentyczne piękno” i podobne, co jest raczej notatką marketingową, ale pokazuje zainteresowanie rządu utrzymaniem turystyki — co z kolei sprzyja zainteresowaniu nieruchomościami.
Izba Gospodarcza i Promocja Inwestycji: Lokalna Izba Gospodarcza (Como-Lecco) monitoruje wzrost liczby zagranicznych rezydentów i prowadzi działania, by teren był atrakcyjny dla międzynarodowych profesjonalistów (np. wydarzenia networkingowe, przestrzenie coworkingowe). Ich raporty potwierdzają dużą obecność cudzoziemców i podkreślają potrzebę rozwoju infrastruktury, którą lokalne władze podejmują investropa.com investropa.com. Nie są to przepisy prawa sensu stricte, ale wskazują na środowisko polityczne sprzyjające inwestycjom w nieruchomości – lokalne władze chcą zamożnych obcokrajowców kupujących domy i wspierających gospodarkę oraz raczej nie będą wdrażać drastycznych środków zniechęcających do tego.

Podsumowując, w 2025 roku środowisko prawne we Włoszech pozostaje korzystne dla właścicieli nieruchomości nad Jeziorem Como, z kilkoma nowościami: zwłaszcza wyższymi podatkami za wiele wynajmowanych krótkoterminowo nieruchomości oraz ciągłymi zachętami do renowacji. Kupujący powinni przestrzegać zasad rejestrowania wynajmów i rozliczenia podatków (warto skorzystać z lokalnego doradcy podatkowego), a także mieć na uwadze regulacje dot. planowania przestrzennego przy modyfikacjach nieruchomości. Przy spełnieniu tych warunków posiadanie domu nad Jeziorem Como jest stosunkowo proste, pozwalając inwestorom skupić się na czerpaniu radości i potencjalnych zysków z własnego kawałka la dolce vita.

Przegląd kluczowych lokalizacji

Jezioro Como jest często opisywane jako zbiór urokliwych miasteczek i wiosek, z których każde ma swój własny charakter i wyjątkowy urok. Poniżej przedstawiamy przegląd kluczowych miejsc wokół jeziora – w szczególności Bellagio, Como (miasto), Tremezzina, Menaggio i Varenna – podkreślając ich rynki nieruchomości oraz unikalne cechy:

Bellagio

Często nazywane „Perłą Jeziora Como”, Bellagio leży na końcu cypla, gdzie spotykają się dwa ramiona jeziora, oferując panoramiczne widoki. To prawdopodobnie najsłynniejsza miejscowość nad jeziorem, znana z brukowanych uliczek, luksusowych hoteli i tłumów jednodniowych turystów. Nieruchomości w Bellagio należą do najbardziej pożądanych (i najdroższych) nad Jeziorem Como. Zabytkowe wille i eleganckie apartamenty osiągają tu najwyższe ceny – zabytkowe wille nad jeziorem zaczynają się od około 5 milionów euro i mogą przekraczać 10 milionów euro, jeśli mają rozległe ogrody we-wealth.com. W samym malowniczym centrum można też znaleźć mniejsze mieszkania, które choć są tańsze w ujęciu całkowitym, nadal cechują się wysoką ceną za metr kwadratowy ze względu na lokalizację. Rynek nieruchomości w Bellagio napędzają głównie zagraniczni nabywcy domów wakacyjnych oraz inwestorzy z branży hotelarskiej. Wiele budynków zostało przekształconych w ekskluzywne apartamenty wakacyjne lub pensjonaty B&B, aby zaspokoić popyt turystyczny.

Atrakcyjność Bellagio zapewnia silny potencjał najmu – to najbardziej poszukiwana lokalizacja na luksusowe krótkoterminowe pobyty nad jeziorem trepievi.com trepievi.com. W sezonie zakwaterowanie jest rzadko dostępne, a stawki czynszowe osiągają premię. Inwestorzy w Bellagio mogą na tym skorzystać, jednak muszą także zmierzyć się z wyzwaniami związanymi z bardzo turystycznym charakterem miejsca (tłumy i ograniczona prywatność). Rzeczywiście, niektórzy ultrabogaci nabywcy unikają Bellagio z tego właśnie powodu, wybierając bardziej zaciszne okolice investropa.com investropa.com. Mimo to prestiż Bellagio pozostaje niezrównany; według Savills Italy miejsce to wciąż jest na „szczycie zapytań” wśród zamożnych kupujących we-wealth.com. Przyszłość Bellagio wydaje się stabilna – lokalne władze poprawiają infrastrukturę (np. nowe nabrzeża promowe i parkingi na obrzeżach historycznego centrum) investropa.com, co ma ułatwić zarządzanie napływem turystów. Podsumowując, Bellagio to kwintesencja rynku luksusowego nad Como: piękne, drogie i nieustająco pożądane.

Como (miasto)

Como jest największym miastem nad jeziorem (ok. 85 000 mieszkańców) i pełni funkcję gospodarczego oraz kulturalnego centrum regionu. W przeciwieństwie do turystycznych miasteczek, Como to miasto żyjące przez cały rok – słynie z tradycji przemysłu jedwabniczego, tętniących życiem placów i imponującej katedry w centrum. Pod względem nieruchomości Como oferuje większy wybór: od wystawnych willi w okolicach Villa Olmo i nad brzegiem jeziora, przez nowoczesne apartamenty i historyczne kamienice w samym centrum, po bardziej przystępne cenowo mieszkania na obrzeżach miasta. Ceny w mieście Como za wyremontowane nieruchomości są wysokie – ok. 6 000–7 000 € za m² w centralnych lokalizacjach laprovinciadicomo.it – co odzwierciedla duży popyt. Jednak ceny te są niższe niż w złotym trójkącie środkowej części jeziora, czyniąc Como poniekąd „okazyjną” opcją dla tych, którzy chcą mieszkać nad jeziorem, ale oczekują miejskich udogodnień i nieco niższego kosztu niż w Bellagio lub Menaggio za porównywalną nieruchomość.

Miasto Como jest popularne wśród nabywców pierwszych domów (w tym lokalnych profesjonalistów i dojeżdżających do pracy w Mediolanie) laprovinciadicomo.it. To jeden z preferowanych obszarów dla osób poszukujących pierwszego domu wokół jeziora laprovinciadicomo.it, ze względu na rozwiniętą infrastrukturę: szpitale, szkoły (w tym międzynarodowe opcje edukacji), zakupy i transport (dwa dworce kolejowe łączą Como z Mediolanem w 30–40 minut). W rezultacie rynek nieruchomości w Como charakteryzuje się stabilnością, której brak typowo wypoczynkowym miejscowościom. Utrzymuje się tu stały lokalny popyt, który wzmacnia ceny. W 2024 roku w niektórych dzielnicach Como, takich jak Bignanico i Villa Olmo, ceny ofertowe wynosiły około 4 950 € za m² investropa.com investropa.com, co jest szczególnie atrakcyjne dla zagranicznych kupujących poszukujących wysokiej klasy apartamentów w mieście. Como cieszy się także zainteresowaniem szwajcarskich nabywców ze względu na bliskość granicy ze Szwajcarią (Lugano jest oddalone zaledwie o około 30 km).

Rynek najmu w mieście Como obejmuje zarówno wynajem turystyczny (to punkt wejścia dla wielu odwiedzających, choć większość woli zatrzymać się w środkowej części jeziora), jak i najem długoterminowy dla mieszkańców. Obłożenie krótkoterminowych wynajmów w Como było na dobrym poziomie (~67% mediana obłożenia), a 1 324 aktywne oferty na Airbnb w regionie pod koniec 2024 roku investropa.com investropa.com, wskazując na znaczącą obecność najmu krótkoterminowego. Jeśli chodzi o wynajem długoterminowy, Como ma umiarkowaną społeczność ekspatów (część osób pracujących w Szwajcarii lub lokalnych firmach mieszka w Como ze względu na styl życia). Wszystko to sprawia, że rynek nieruchomości w Como jest wszechstronny: można tu kupić mieszkanie jako główne miejsce zamieszkania, inwestycję na wynajem lub wygodny drugi dom, z którego można korzystać przez cały rok.

Jeśli chodzi o prognozy cenowe, rynek miejski Como wzrósł o około +6% w 2023 roku investropa.com i kolejne ~+1,5% do maja 2024 roku investropa.com, osiągając średnio 2 098 € za m² (co obejmuje wszystkie stany techniczne i lokalizacje, dlatego jest to mniej niż w lokalizacjach premium) investropa.com investropa.com. Raport Engel & Völkers podaje, że wyremontowane mieszkania w Como kosztują 6–7 tys. €/m², a nieruchomości z przestrzenią zewnętrzną lub widokiem na jezioro sprzedają się szybko, często w ciągu 3–6 miesięcy laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Tak więc Como to płynny rynek o stabilnym popycie, równoważący sezonowy charakter całego jeziora z jego stałą lokalną aktywnością.

Tremezzina

Tremezzina odnosi się do odcinka zachodniego brzegu mniej więcej między Lenno a Tremezzo (i teraz jest to połączona gmina obejmująca Lenno, Mezzegra, Tremezzo i Ossuccio). Obszar ten, położony naprzeciw Bellagio po drugiej stronie jeziora, słynie z okazałych historycznych willi (takich jak Villa Balbianello i Villa Carlotta) oraz przepięknych widoków na zachody słońca. Często uznaje się go za część „złotej” strefy jeziora w kontekście nieruchomości. Nieruchomości w Tremezzina są bardzo poszukiwane jako domy wakacyjne; faktycznie, Engel & Völkers wskazuje Tremezzinę i okoliczne miejscowości jako jedne z najbardziej pożądanych przez kupujących domy letniskowe nad jeziorem Como laprovinciadicomo.it. Ceny tutaj za wyremontowane nieruchomości wysokiej jakości wynoszą około 6 000–8 000 € za m², a w przypadku nieruchomości premium przy samym jeziorze sięgają nawet 10 000 €/m² laprovinciadicomo.it. Duże wille nad jeziorem w Tremezzina łatwo osiągają ceny wielomilionowe (na poziomie Bellagio czy Cernobbio).

Atrakcyjność Tremezziny polega na połączeniu naturalnego piękna i względnego spokoju. Choć odwiedza ją wielu turystów (Villa Balbianello to popularne miejsce, a przez miejscowość przebiega szlak spacerowy Greenway), jest tu mniej tłoczno niż w Bellagio. Wiele ekskluzywnych butikowych hoteli i restauracji znajduje się właśnie tutaj, co wpływa na wysoki standard życia. Rynek wynajmu w Tremezzinie silnie rozwija się w segmencie luksusowych nieruchomości – jak wspomniano w części dotyczącej wynajmu, ten rejon jest „idealny na affitti di lusso (luksusowe wynajmy)” trepievi.com trepievi.com, przyciągając zamożnych podróżnych, którzy wynajmują całe wille. Według jednej z analiz, dobrze umeblowana willa w Tremezzinie może osiągać 300–500 euro za noc w sezonie wysokim i mieć wysokie obłożenie, co czyni to opłacalnym dla właścicieli trepievi.com trepievi.com.

Ważnym projektem dla Tremezziny jest wariant drogi Tremezzina (obwodnica SS340). Obecna droga wzdłuż jeziora przebiegająca przez Tremezzo i Lenno często bywa zakorkowana; nowy tunel ma na celu przekierowanie ruchu. Po opóźnieniach, prace zostały wznowione w 2024 roku, a zakończenie przewidziano na kwiecień 2028 ilgiorno.it comozero.it. Po ukończeniu powinno to znacznie zmniejszyć korki i hałas w centrum miejscowości, co zapewne pozytywnie wpłynie na atrakcyjność i wartość nieruchomości w Tremezzinie. Nawet podczas budowy pojawiają się lokalne obawy dotyczące organizacji ruchu, lecz końcowy efekt powszechnie postrzegany jest jako duży krok infrastrukturalny.

Perspektywy rynku nieruchomości w Tremezzinie są bardzo dobre: ograniczona podaż, duży prestiż (wiele ofert to „wille marzeń”) i poprawiająca się dostępność komunikacyjna. Najbardziej poszukiwane lokalizacje w Tremezzinie to Lenno (z zatoką i plażą), Mezzegra (nieco wyżej położona, z pięknym widokiem) i samo Tremezzo (siedziba 5-gwiazdkowego Grand Hotel Tremezzo). Jako jedna z najbardziej luksusowych enklaw Jeziora Como, należy spodziewać się utrzymania wysokich cen, które będą sukcesywnie rosły, szczególnie dla nieruchomości z widokiem na jezioro lub dostępem do jeziora na piechotę.

Menaggio

Położone na zachodnim brzegu, nieco na północ od Tremezziny, Menaggio to kolejne kluczowe miasteczko, stanowiące kotwicę zachodniej strony środkowej części jeziora. Patrzy na Varenna i Bellagio po drugiej stronie wody, tworząc słynny turystyczny trójkąt. Menaggio słynie z atrakcyjnej promenady nad jeziorem, dużego publicznego Lido (basenu na plaży), pobliskiego klubu golfowego oraz przyjemnego centrum miasta, które jest tętniące życiem, ale mniej strome niż Bellagio. Nieruchomości w Menaggio są wysoko cenione ze względu na centralną lokalizację i udogodnienia. Jest to miejsce nieco bardziej zaludnione i praktyczne niż małe wioski, co czyni je atrakcyjnym dla pół-rezydentów i emerytów, jak również dla turystów. Ceny za odnowione mieszkania lub domy w Menaggio zazwyczaj mieszczą się w wyższej kategorii: podobnie jak w Tremezzinie, około 6 000–8 000 € za m² w mieście, a nieruchomości nad jeziorem lub z widokiem osiągają wyższe kwoty. W ostatnich latach w Menaggio powstały nowe luksusowe apartamentowce, które zazwyczaj szybko sprzedają się zagranicznym kupującym szukającym nowoczesnych udogodnień w wyjątkowej lokalizacji.

Menaggio jest wyróżniane wśród „najbardziej cenionych” lokalizacji ze względu na strategiczne położenie i żywą atmosferę trepievi.com trepievi.com. Miasteczko oferuje całoroczne usługi (sklepy, restauracje, szpital), dzięki czemu jest realną opcją do zamieszkania na stałe. Wielu brytyjskich i francuskich kupujących historycznie wybierało Menaggio (istnieje tutaj nawet angielska biblioteka i środowisko ekspatów). Port promowy w Menaggio łączy je z Bellagio i Varenna, co jest ogromnym atutem – można łatwo eksplorować okolice lub wybrać się na kolację po drugiej stronie jeziora, a połączenie kolejowe z Varenna do Mediolanu jest tylko krótką przeprawą promową. Ta dobra komunikacja zwiększa wartość nieruchomości w Menaggio.

Stopy zwrotu z wynajmu w Menaggio są wysokie. To jedno z czołowych miejsc dla wynajmu krótkoterminowego, z dużym popytem latem ze strony rodzin i grup. Na przykład, mieszkanie w Menaggio może łatwo osiągnąć czynsz 200 € lub więcej za noc w sezonie letnim. Według danych Tre Pievi, obłożenie i zyski z wynajmu w Menaggio dorównują Bellagio, ponieważ wielu turystów wybiera Menaggio ze względu na wygodę i korzysta z promu, aby odwiedzić Bellagio na jednodniowe wycieczki trepievi.com trepievi.com.

Przyszłość Menaggio zapowiada się pozytywnie: miasteczko skorzysta z tej samej obwodnicy, która obejmie Tremezzinę (północny koniec planowanego tunelu znajduje się w pobliżu Menaggio), co po ukończeniu usprawni ruch. Lokalne projekty zakładają odnowienie nabrzeża i być może dalsze wyłączanie centrum z ruchu samochodowego, by poprawić jakość życia (część inicjatyw była omawiana przez radę miejską). Dzięki swojemu połączeniu energii i uroku krajobrazowego, Menaggio prawdopodobnie pozostanie gorącym punktem regionu. Dla inwestorów Menaggio jest nieco bardziej „płynne” niż mniejsze wioski – zwykle dostępnych jest tu kilka ofert, a zainteresowanie kupujących utrzymuje się na stałym poziomie. To miejsce między typową miejscowością turystyczną a lokalnym centrum, co czyni rynek dynamicznym i odpornym.

Varenna

Po przeciwnej stronie jeziora od Menaggio leży Varenna, klejnot wschodniego brzegu. Varenna jest mniejsza niż Menaggio czy Bellagio, ale wyjątkowo malownicza – przylega do zbocza góry z kolorowymi domami i ma romantyczny, spokojny urok. Jest wybierana przez podróżnych ze względu na piękne widoki (szczególnie o zachodzie słońca) i bardziej spokojną atmosferę. Varenna to także ważny punkt komunikacyjny po wschodniej stronie: posiada stację kolejową (z połączeniem do Mediolanu przez Lecco) i jest miejscem, gdzie zawijają promy samochodowe z Menaggio i Bellagio, co zapewnia jej świetną dostępność.

Nieruchomości w Varenna historycznie były nieco tańsze niż odpowiedniki po zachodniej stronie jeziora, ale ta różnica się zmniejsza. Wraz ze wzrostem międzynarodowego zainteresowania wschodnim brzegiem, ceny w Varennie zaczęły rosnąć. Odnowione mieszkanie z widokiem na jezioro w Varennie może kosztować 5 000–7 000 € za m², co znajduje się w górnej granicy wcześniejszego zakresu „strona Lecco 4k–6k”, ponieważ Varenna to premium po tej stronie jeziora. Nadal jednak można znaleźć tu więcej okazji niż w Bellagio, oferujących podobny urok. Wille w okolicy Varenna (jeśli w ogóle pojawią się na sprzedaż) również osiągają wysokie ceny; przykładowo, Villa Monastero (willowa muzealna) i Villa Cipressi (hotelowa) są przykładami wspaniałych nieruchomości w tym regionie – choć nie są na sprzedaż, podkreślają jakość varenneńskiego rynku nieruchomości.

Unikalnym atutem Varenna jest jej kultura i wydarzenia. Jak wspomniano, odbywają się tu części Festiwalu Jeziora Como i inne wydarzenia kulturalne, co zwiększa rozpoznawalność miasteczka. W ostatnich latach Varenna odnotowała wzrost turystyki kulturalnej, co przyczyniło się do około 25% wzrostu liczby odwiedzających w porównaniu do poziomów sprzed 2019 roku investropa.com investropa.com. Miało to efekt domina na rynku nieruchomości: zwiększone zapotrzebowanie na noclegi (co przekłada się na inwestorów kupujących B&B lub domy wakacyjne) i ogólny wzrost wartości nieruchomości wraz ze wzrostem sławy miasteczka investropa.com investropa.com. Wysoka zajętość hoteli i domów wakacyjnych w czasie wydarzeń świadczy o rosnącym uroku Varenna investropa.com.

Jeśli chodzi o wynajem, Varenna jest bardzo poszukiwana przez pary oraz osoby szukające romantycznego lub spokojnego pobytu. Krótkoterminowe wynajmy cieszą się dużym obłożeniem i wysokimi stawkami za nocleg w szczycie sezonu (niewiele odbiegającymi od stawek z Bellagio za porównywalne apartamenty). Jednak podaż wynajmów w Varennie jest dość ograniczona (to mała miejscowość), co sprawia, że ich obłożenie utrzymuje się na bardzo dobrym poziomie.

Jednym z wyzwań w Varenna jest ukształtowanie terenu – nieruchomości często wiążą się z wieloma schodami lub stromym dojściem. Jednak to część jej uroku. Projekty rewitalizacji miejskiej realizowane (lub niedawno ukończone) w Varenna obejmują poprawę ścieżek pieszych, parkingów, a także być może budowę windy z parkingu do centrum, aby ułatwić poruszanie się investropa.com. Ulepszenia te sprawią, że miasteczko stanie się bardziej dostępne i mogą podnieść wartość nieruchomości dzięki poprawie komfortu życia.

Podsumowując, Varenna oferuje urok i rosnące możliwości. Jest spokojniejsza niż bardziej ruchliwe zachodnie miasteczka, co coraz częściej przyciąga dzisiejszych kupujących poszukujących ciszy investropa.com investropa.com. Wraz z rosnącą popularnością wschodniego brzegu, Varenna zyskuje na znaczeniu. Inwestorzy mogą tu znaleźć nieco lepsze początkowe zyski lub ceny zakupu, korzystając z rozwoju wschodniej strony jeziora. A dla osób szukających stylu życia Varenna oferuje widoki jak z pocztówki i dogodne połączenia (to jedno z nielicznych miejsc, gdzie można mieć bezpośredni pociąg do Mediolanu, mieszkając w malutkiej wiosce nad jeziorem).

(Inne godne uwagi miejscowości nad Jeziorem Como to Cernobbio (luksusowe wille i bliskość miasta Como), Laglio (rozsławione dzięki znanym mieszkańcom, bardzo ekskluzywne), Lenno (w Tremezzinie, z piękną zatoką) oraz północne miasta, takie jak Colico i Domaso (bardziej wyluzowane, nastawione na sport i naturę). Nie zostały tutaj opisane szczegółowo, ale każde z nich ma swoją specyfikę rynkową. Generalnie pierwszy basen przy mieście Como oraz strefy środkowej części jeziora są najdroższe, natomiast im dalej na północ lub do małych wschodnich wiosek, tym większą wartość można znaleźć.)

Rozwój infrastruktury a rynek nieruchomości

Infrastruktura i dostępność są kluczowe w regionie takim jak Jezioro Como, gdzie geografia może zarówno zachwycać, jak i utrudniać przemieszczanie się. Kilka realizowanych lub niedawno zakończonych inwestycji wpłynie na rynek nieruchomości, poprawiając połączenia, zmniejszając zatłoczenie i zwiększając ogólną atrakcyjność różnych obszarów:

Obwodnica Tremezzina (wariant SS340 “Regina”): To jest najważniejszy projekt – nowa obwodnica z tunelami i wiaduktami, która ma wyprowadzić ruch z wąskiej drogi nad jeziorem na zachodnim brzegu. Projekt przebiega mniej więcej od Colonno do Griante (w pobliżu Menaggio), obejmuje około 9,8 km nowej drogi i ma na celu rozwiązanie notorycznych korków przez Sala Comacina, Ossuccio, Lenno i Tremezzo. Budowa rozpoczęła się pod koniec 2020 roku, ale napotkała opóźnienia; od kwietnia 2024 roku prace zostały wznowione z planowaną datą zakończenia w kwietniu 2028 ilgiorno.it comozero.it. Po zakończeniu będzie to projekt przełomowy: ciężki ruch tranzytowy (ciężarówki itp.) będzie przejeżdżać tunelami zamiast przedzierać się przez centra wiosek. Dla nieruchomości oznacza to cisze i bardziej przyjazne pieszym wioski nad jeziorem na tym odcinku, co powinno jeszcze bardziej zwiększyć ich atrakcyjność dla mieszkańców i turystów. Nieruchomości w Colonno, Sala Comacina, Ossuccio, Lenno, Tremezzo i Griante zyskają na lepszej dostępności (krótszy dojazd z Como) i lepszym otoczeniu (mniej zanieczyszczeń i hałasu). Niektórzy analitycy już wskazują trwające inwestycje infrastrukturalne jako czynnik podnoszący zainteresowanie północnym i wschodnim brzegiem investropa.com investropa.com (chociaż obwodnica jest na zachodzie, pośrednio pomaga także wschodowi przez lepsze rozłożenie ruchu).
Inne modernizacje dróg i tuneli: Oprócz dużej obwodnicy trwają także mniejsze remonty dróg. Po wschodniej, leckańskiej stronie, drogi SP72 i SS36 zostały zmodernizowane i lepiej utrzymane, co sprawia, że przejazd z Lecco do Varenna i Colico jest płynniejszy. W 2024 roku było czasowe zamknięcie jeziorowej linii kolejowej Lecco-Colico w związku z pracami konserwacyjnymi, co spowodowało pewne utrudnienia ilgiorno.it ilgiorno.it, co jednak pokazuje, że infrastrukturą się zajmują. Prowadzone są też rozmowy na temat budowy nowych tuneli omijających niektóre nadjeziorne odcinki po wschodnim ramieniu (szczególnie w okolicach Mandello del Lario), ale na razie nic konkretnego nie powstało. Na ten moment głównym czynnikiem zmian pozostaje zachodnia obwodnica.
Polepszenia transportu publicznego: Publiczne usługi promowe na Jeziorze Como otrzymują inwestycje. Navigazione Lago di Como wprowadziło w ostatnich latach nowe, szybsze promy oraz ulepszone rozkłady jazdy, aby lepiej połączyć miasta w części środkowej jeziora, a także zapewnić więcej kursów zimą. Wprowadzono nowoczesny prom hybrydowy (elektryczno-dieslowski), co pokazuje zaangażowanie zarówno w wydajność, jak i zrównoważony rozwój. Lepsza komunikacja promowa może zwiększyć atrakcyjność nieruchomości, redukując potrzebę posiadania samochodu. Na przykład, jeśli Varenna i Bellagio mają późnowieczorne połączenia promowe, ktoś może wygodnie mieszkać w jednym miejscu, a jeść kolację w drugim itd. Pojawiają się także rozmowy o bezpośrednim szybkim promie z miasta Como do Bellagio, który, jeśli zostanie zrealizowany, połączy dolną część jeziora ze środkową bardziej bezpośrednio, znacznie ułatwiając komunikację mieszkańcom i turystom poruszającym się wzdłuż jeziora (obecnie taka podróż wolnym promem może zająć ponad 2 godziny).
Połączenia kolejowe: Miasto Como jest dobrze skomunikowane koleją (dwie linie do Mediolanu: jedna do Milano Centrale przez Monzę, druga do Milano Cadorna przez Saronno). Linie te kursują często, a modernizacje jak nowe pociągi cały czas trwają, choć nie powstały nowe trasy. Po wschodniej stronie linia Lecco–Colico obsługuje wschodnie wybrzeże aż do Varenna i dalej do Colico. Jeśli chodzi o nowe inwestycje: istnieje propozycja (na razie niezatwierdzona), by utworzyć połączenie kolejowe lub kolejkę linową z Menaggio do Lugano (Szwajcaria) w celu przywrócenia historycznego połączenia – na ten moment to jednak spekulacja. Ważne jednak, że modernizacja Europejskiej Sieci Kolejowej oznacza poprawę połączeń ze Szwajcarią (tunel Gottharda itp.), co ułatwia podróże międzynarodowe; Como korzysta z tych udogodnień pośrednio, ponieważ podróż z Zurychu lub Frankfurtu do Mediolanu (szwajcarskimi pociągami) jest teraz szybsza, co ułatwia zagranicznym turystom dotarcie do Como pociągiem. Choć nie jest to inwestycja bezpośrednio na Jeziorze Como, poprawia dostępność regionu dla określonej grupy turystów.
Podróże lotnicze: Jezioro Como nie ma własnego lotniska, ale znajduje się w zasięgu portów lotniczych Mediolanu – Malpensa (~1 godz. 15 min. jazdy samochodem od Como), Linate (~1 godz.) oraz Bergamo (~1 godz. 20 min.). Ciekawostka: Lotnisko Malpensa rozbudowało swoją siatkę połączeń; według ostatnich danych ponad 75 linii lotniczych działa na Malpensa, oferując loty do licznych światowych destynacji investropa.com. Wzrost liczby połączeń bezpośrednich (na przykład nowe trasy do Ameryki Północnej i na Bliski Wschód) oznacza, że zagraniczni kupujący i odwiedzający mogą dotrzeć nad Jezioro Como z mniejszym trudem (często jednym lotem i krótką przejażdżką). Malpensa jest także połączona koleją z Mediolanem oraz dalej z Como przez przesiadkę. Dodatkowo, lotnisko Lugano w Szwajcarii leży około 30 km od Como (choć ostatnio możliwości lotów komercyjnych są tam ograniczone). Ogólnie trend wskazuje na poprawę międzynarodowej dostępności, co wspiera globalny rynek domów wakacyjnych w Como.
Media i Internet: Choć nie tak efektowne, poprawa jakości mediów ma wpływ na atrakcyjność nieruchomości, zwłaszcza dla pracowników zdalnych lub ekspatów. W ostatnich latach światłowodowy internet został udostępniony w wielu miejscowościach nad Jeziorem Como. Do 2025 roku większość centralnych, a nawet wiele mniejszych miejscowości będzie miało dostęp do szerokopasmowego internetu (FTTC lub FTTH), umożliwiając pracę zdalną z domu nad jeziorem. Było to częścią włoskiej inicjatywy szerokopasmowej i pozwala Jezioru Como promować się jako atrakcyjna baza dla „smart workingu” (co rzeczywiście podkreślają niektóre lokalne agencje trepievi.com trepievi.com). Niezawodny internet i telekomunikacja sprawiają, że nieruchomości są bardziej atrakcyjne dla młodszych nabywców lub osób potrzebujących łączności.
Poprawa infrastruktury miejskiej: W kilku miejscowościach rozpoczęto lokalne projekty infrastrukturalne i upiększające:
- Bellagio: Modernizacja nabrzeża, lepsza organizacja ruchu (parkingi poza centrum w celu zmniejszenia korków na wąskich uliczkach), a także możliwa nowa nadjeziorna strefa dla pieszych.
- Varenna: Jak wspomniano, nastąpiła regeneracja miejska z poprawą transportu publicznego i infrastruktury investropa.com – obejmuje to modernizację przystani promowej, dodanie windy z poziomu stacji kolejowej do promu (by ułatwić mobilność), a także polepszenie oświetlenia i oznakowania w mieście.
- Como: Zrealizowano renowację promenady nad jeziorem (nowa nawierzchnia, tereny zielone) i planowane jest nowe muzeum/aquarium nad jeziorem, które może stać się dodatkową atrakcją. Trwa również projekt nowego mostu dla pieszych łączącego dwa fragmenty nabrzeża. Choć mają one głównie charakter estetyczny, zwiększają jakość życia i doświadczenia turystów, pośrednio wspierając wartość nieruchomości.
Inicjatywy na rzecz zrównoważonego rozwoju: Jezioro Como jest częścią Rezerwatu Biosfery UNESCO (trójkąt „Menaggio, Bellagio, Varenna” należy do większego obszaru Alp). Prowadzone są działania na rzecz zrównoważonej mobilności – np. coraz więcej stacji ładowania pojazdów elektrycznych montowanych jest w miastach oraz promowane są łodzie elektryczne. Obecność tych rozwiązań może stać się atutem dla kupujących dbających o ekologię. Programy gospodarowania odpadami i ochrony jakości wody gwarantują czystość jeziora (latem nadaje się ono zazwyczaj do kąpieli). Wszelkie te wysiłki infrastrukturalne o charakterze środowiskowym chronią naturalne walory jeziora, które są kluczowe dla wartości nieruchomości nad Como.

Podsumowując, rozwój infrastruktury w okolicach Jeziora Como zwiększa łączność i jakość życia. Flagowa inwestycja drogowa Tremezzina znacząco wpłynie na niektóre lokalizacje (a być może także na ceny nieruchomości wraz ze zbliżaniem się do zakończenia prac). Lepsze połączenia komunikacyjne – czy to szybsze promy, czy więcej lotów – sprawiają, że Jezioro Como jest coraz bardziej zintegrowane z sieciami globalnymi i regionalnymi, co jest kluczowe dla międzynarodowego rynku drugich domów. Dla właścicieli nieruchomości i inwestorów te ulepszenia oznaczają, że „styl życia nad Jeziorem Como” staje się coraz wygodniejszy: łatwiejszy dojazd, mniej hałasu od ruchu drogowego i więcej nowoczesnych udogodnień, co może poszerzyć rynek (przyciągając osoby, które wcześniej odstraszała odległość lub korki). Obszary uznawane do tej pory za nieco trudno dostępne (jak górna część jeziora lub wschodni brzeg) dzięki tym zmianom zyskują na znaczeniu. Infrastruktura może nie jest tak romantyczna jak zachód słońca nad jezioriem, ale odgrywa ważną rolę w historii nieruchomości nad Jeziorem Como w przyszłości.

Źródła:

Engel & Völkers „Market Report Italia 2025” – dane dotyczące rynku luksusowych nieruchomości nad Jeziorem Como (ceny 4–10 tys. €/m², 60% kupujących to obcokrajowcy, popyt stabilny itd.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20 marca 2025) – podsumowanie raportu E&V: 60% kupujących to obcokrajowcy (głównie USA, Niemcy, Europa Północna), podział segmentów: 50% drugi dom, 25% inwestycja, 25% dom główny oraz zakresy cenowe według obszarów laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Lake Como 2025 Trendy – kompleksowa analiza trendów (stopy zwrotu z wynajmu, zmiany regionalne, popyt ze strony ekspatów, zachęty do renowacji itp.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Lake Como 2025 Statystyki – analizy oparte na danych (średnia cena nad jeziorem €2,5 mln, prognoza wzrostu cen +3%, wille luksusowe €2,5–€5 mln w 2024 r. itp.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (listopad 2023) – „Comprare casa al lago 2025” – Wgląd w rynek włoski: wzrost cen lokalizacji nad jeziorami od 2020 roku, premiumowe strefy Jeziora Como (pierwsza zatoka, Tremezzina, Menaggio, Bellagio) wille od €5 mln wzwyż we-wealth.com; profile kupujących (45% obcokrajowców nad jeziorami, obcokrajowcy głównie z Europy Północnej, Amerykanie kupują nad Como) we-wealth.com we-wealth.com; statystyki nabywców domów wakacyjnych (przeważają osoby w wieku 45–64 lata, 81% to rodziny) we-wealth.com.
idealista/news (2 lipca 2025) – “Nieruchomości turystyczne, morze i jezioro” – Jezioro Como +1% wzrost cen rok do roku (wschód +1,7%, zachód 0%) idealista.it; udział cudzoziemców na rynku domów wakacyjnych wzrósł do 15,7% (2024) idealista.it; preferowane typy nieruchomości (trilocale ~31% itd.) idealista.it; wiek kupujących (56% to osoby w wieku 45–64 lata) idealista.it.
Tre Pievi Real Estate blog (luty 2025) – “Affitti Brevi sul Lago di Como 2025” – szczegółowa analiza wynajmu krótkoterminowego: 150–500 €/noc, 65–85% obłożenia, możliwe 10–12% brutto zysku trepievi.com trepievi.com; 40–80 tys. € rocznego przychodu dla dobrze zarządzanej nieruchomości wakacyjnej trepievi.com; wyróżnia Bellagio, Menaggio, Varenna, Tremezzina jako najlepsze lokalizacje trepievi.com; wspomina o wprowadzanych ograniczeniach wynajmu krótkoterminowego, istotności sprawdzenia lokalnych przepisów trepievi.com; zwraca też uwagę na Colico/Domaso jako tańsze, a nadal bardzo poszukiwane lokalizacje na wynajem krótkoterminowy trepievi.com.
HospitalityNet / Raport EY (marzec 2025) – Inwestycje hotelowe we Włoszech: 2,1 mld € w 2024, ośrodki takie jak Jezioro Como duży udział (~39%) hospitalitynet.org; hotele luksusowe 45% wolumenu hospitalitynet.org hospitalitynet.org; rekordowa turystyka 64,5 mln odwiedzających w 2024 hospitalitynet.org; podkreśla Włochy jako czołowy rynek i szczególnie wskazuje Jezioro Como jako ultra-ekskluzywną, wschodzącą destynację dla ośrodków hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Dane rynkowe H1 2024: ceny nieruchomości w Como +1,55% vs 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (nie cytowane bezpośrednio powyżej, ale zgodne z innymi statystykami).
BestComo Immobiliare FAQ (aktualizacja 2024) – informacje o dochodach z najmu i podatkach: Typowy zwrot z wynajmu krótkoterminowego (STR) 3–8% bestcomo.com; Podatek liniowy wzrasta do 26% dla wielu jednostek STR (Ustawa Budżetowa 2024) bestcomo.com; konieczność rejestracji jako firma przy >3 nieruchomościach bestcomo.com; zasada Lombardia – 90 dni przerwy bestcomo.com.
Oficjalne źródła: aktualizacje włoskiego MIT (Ministerstwo Infrastruktury) dotyczące postępów wariantu Tremezzina mit.gov.it ilgiorno.it; raport Izby Handlowej Como-Lecco na temat mieszkańców zagranicznych (cytat Engel & Völkers w Investropa) investropa.com investropa.com.

Rynek nieruchomości nad jeziorem Como 2025 – Kompleksowy raport

Przegląd segmentów rynku