שוק הנדל"ן של אגם קומו נודע בזכות הווילות היוקרתיות שלו, הנופים הציוריים והמשיכה הבינלאומית. נכון לשנת 2025, השוק נותר דינמי אך יציב יחסית, עם ביקוש גבוה מצד קונים זרים ומגזר השכרה חזק המונע על ידי תיירות. ערכי הנדל"ן סביב האגם רשמו צמיחה מתונה בשנה האחרונה (כ-+1% בסך הכול בשנת 2024) idealista.it, ומומחים צופים המשך עלייה מדורגת (~3% ב-2025) על רקע היצע מוגבל investropa.com. דוח זה מספק סקירה מפורטת של תחומי הנדל"ן באגם קומו – מגורים (דיור עיקרי), בתים לנופש/שני (כולל נכסי יוקרה), ונדל"ן מסחרי – יחד עם מגמות עכשוויות, מחירים, תשואות שכירות, פרופיל רוכשים, תחזיות השקעה, עדכוני רגולציה, מיקומים מרכזיים ופיתוחי תשתיות המעצבים את השוק ב-2025 ואילך.
סקירת מגזרי שוק
שוק מגורים (דיור עיקרי)
למרות שאגם קומו ידוע כמקום מפלט לבתים שניים, הוא תומך גם בשוק מגורים מקומי. עיר קומו במיוחד מהווה מוקד לרוכשי דיור עיקרי, ומציעה איכות חיים לאורך כל השנה, תעסוקה (קירבה למילאנו ושווייץ) ושירותים מלאים (בתי ספר, בתי חולים). הביקוש לדיור עיקרי יציב, ומהווה כ-רבע מהעסקאות laprovinciadicomo.it. המחירים בעיר גבוהים ביחס לסטנדרט הארצי – ממוצע של כ-2,800 אירו למ"ר בסוף 2024 investropa.com – אולם מעט נמוכים מאזורי התיירות על שפת האגם שכן בעיר קומו יש מבחר נכסים הכולל דירות בבניינים מודרניים. בתים משופצים במרכז העיר קומו נעים בדרך כלל בין 6,000–7,000 אירו למ"ר laprovinciadicomo.it. הרוכשים המקומיים נוטים להסתייע במשכנתא; ראוי לציין כי שיעור הרוכשים של בתים לנופש באמצעות משכנתא עלה לכ-13.8% בשנת 2024 (לעומת 12.1% ב-2023) עם התייצבות הריבית idealista.it, מה שמעיד על שיפור בתנאי האשראי גם במגזר זה. מחפשי דיור עיקרי מעריכים קישורי תחבורה נוחים (לקומו קו רכבת ישיר למילאנו) ורמת צפיפות תיירים נמוכה יותר מאזורי הכפרים במרכז האגם.
נכסי נופש ובתים שניים
שוק הנדל"ן של אגם קומו נשלט על ידי בתים משניים ומגורי נופש. כ-50% מהרוכשים קונים נכס ליד האגם כבית שני לשימוש פנאי אישי, ועוד 25% הם משקיעים ששואפים להשכיר או להחזיק בנכס לצורך השבחה laprovinciadicomo.it. קוני בתי הנופש הם לרוב אמידים ובני גיל העמידה: 56% מהם בגילאי 45–64 idealista.it, לעיתים קרובות משפחות (למעלה מ-80% מרוכשי בתי הנופש הם משפחות ולא יחידים we-wealth.com). הם מחפשים את אורח החיים האידילי – נופי אגם פנורמיים, שלווה, וקסם איטלקי אותנטי. שוק הבתים השניים באגם קומו הוא בינלאומי באמת: בשנת 2024, 60% מהרוכשים היו זרים, בראשם ארצות הברית וגרמניה, וכן משקיעים מצפון אירופה laprovinciadicomo.it. בין הרוכשים הזרים נמצאים גולים או איטלקים מחו"ל המחפשים בית מורשת, וכן אזרחי צפון אירופה ואמריקאים שנמשכים לערבוב של זוהר ושלווה שיש לאגם להציע we-wealth.com. קונים אלו כוללים בעלי עושר גבוה במיוחד הרוכשים וילות בשווי של מיליוני אירו וכן משקיעים מתונים יותר שמחפשים דירות כפר ציוריות או חוות לשיפוץ. מה שמשותף להם הוא העדפה לנופים מרהיבים – חלקם נותנים עדיפות לקרבה למים, ואילו אחרים אינם מתנגדים למיקום מעט גבוה או פנימי יותר אם המשמעות היא נוף טוב יותר ופרטיות idealista.it.הביקוש לבתים לנופש נשאר חזק הודות לפרופיל הבינלאומי של אגם קומו (שמתווסף אליו פרסום של סלבריטאים ובתקשורת), ולמגמה שאחרי הקורונה של תושבי ערים שמחפשים מקומות נופש להתאוורר בהם. ראוי לציין שהתיירות הבינלאומית באזור אגם קומו התאוששה במלואה – הגעת התיירים במחוז קומו זינקה ב-25% בשנת 2023 לעומת 2019, עם 4.6 מיליון לינות וכ-85% מהמבקרים שמגיעים מחו"ל investropa.com. זה מבטיח זרם קבוע של אורחי השכרה פוטנציאליים ורוכשי יד שנייה. רוכשי דירות נופש רבים מתכננים גם שימוש חלקי בהשכרה, ומשלבים למעשה שימוש אישי עם השקעה (ראו תשואות השכרה למטה). כיום יש עניין גובר בקרב רוכשים באזורים שקטים ובחוויות אותנטיות; סוכני נדל"ן מדווחים שיותר ויותר לקוחות מעדיפים כפרים מבודדים ושקטים על פני העיירות הצפופות והרועשות יותר investropa.com investropa.com. כתוצאה מכך, תחומי העניין של קונים התרחבו גם מעבר לאזורים המסורתיים למקומות פחות מרכזיים, מגמה שנדונה להלן במיקומים מרכזיים.
מגזר יוקרה ודירות יוקרה
נדל"ן יוקרתי הוא הסגמנט המרכזי של שוק אגם קומו, הכולל וילות היסטוריות, אחוזות מודרניות ודירות ברמת גימור גבוהה שמחירן גבוה במיוחד. עד 2024, המחיר הממוצע לוילה על קו המים באגם קומו עמד על כ-2.5 מיליון אירו, כאשר טווח המחירים הרגיל של 2.5–5 מיליון אירו מאפיין וילות יוקרה גדולות שהחליפו ידיים investropa.com investropa.com. נכסים אולטרה יוקרתיים על קו המים במיקומים מובחרים יכולים לחרוג בהרבה מטווח זה – לדוגמה, וילות היסטוריות על שפת האגם עם גנים נרחבים באזורים הטובים ביותר מתחילות בכ-5 מיליון אירו ויכולות לעלות על 10 מיליון אירו לנכסים היוקרתיים ביותר we-wealth.com. במונחים של מחיר למ"ר, בתים יוקרתיים משופצים עולים בדרך כלל 4,000–10,000 אירו למ"ר, עם עד 15,000 אירו למ"ר לנכסים נדירים במיוחד laprovinciadicomo.it. ערכים אלו הופכים את אגם קומו לאחד השווקים היקרים ביותר באיטליה, ברמה של מרכז מילאנו או האזורים היוקרתיים של רומא laprovinciadicomo.it.
חרף המחירים הגבוהים הללו, הביקוש לנכסים יוקרתיים נותר חזק ועמיד. דוח השוק של Engel & Völkers לשנת 2025 מצביע על יציבות מחירים או צמיחה קלה במגזר היוקרה של אגם קומו, המגובה בביקוש בינלאומי מתמשך והיצע מועט של בתים איכותיים laprovinciadicomo.it. במיוחד אמריקאים, גרמנים ועמיתים נוספים מצפון אירופה היו פעילים מאוד ברכישות יוקרתיות, מתוך משיכה לשלוות האגם ולנוף laprovinciadicomo.it. גם קונים אסייתים (משווקים כמו סין) הביעו עניין גובר בשנים האחרונות בנכסי השקעה יוקרתיים investropa.com. המלאי המוגבל של חזיתות מים יוקרתיות ווילות היסטוריות יוצר לחץ על ההיצע: הבעלים מחזיקים בנכסים (לעיתים דוחים מכירה מתוך תקווה לעלייה נוספת בערך, בצל האינפלציה) laprovinciadicomo.it, ומעט מאוד פרויקטים חדשים תואמים לפאר של האחוזות הישנות. כתוצאה מכך, מחירי שוק היוקרה צפויים לטפס מעלה ב-2025. לדוגמה, דירות יוקרתיות בערים מבוקשות (צ'רנוביו, מולטרסיו, קאראטה אוריו, לאגליו וכו') נמכרו ב1–1.8 מיליון יורו בשנת 2024 investropa.com investropa.com – מה שמעיד שגם בתים קטנים אך איכותיים גובים מחירים בני שבע ספרות בגלל מחסור בהיצע חדש ועניין יציב מצד קונים investropa.com investropa.com. בסך הכול, הזוהר של אגם קומו והסטטוס שלו כ"מקלט בטוח" לשמירה על הון הופכים את מגזר היוקרה למושך – תיקוני מחיר מהותיים נראים בלתי סבירים לאור הביקוש הגבוה והייחודיות של הנכסים investropa.com investropa.com.
נכסים מסחריים ותיירותיים
נדל"ן מסחרי באגם קומו קשור במידה רבה לתעשיית התיירות והאירוח. האזור אינו מהווה מרכז למשרדים או תעשייה; במקום זאת, מלונות, מסעדות וחללי מסחר הפונים לתיירים מהווים את ליבת תחום הנדל"ן המסחרי. בשנים האחרונות נרשמה עלייה בהתעניינות המשקיעים בנכסי אירוח באגם קומו. למעשה, יעדי נופש כמו אגם קומו, טאורמינה ופורטה דיי מרמי היוו כמעט 39% מנפח ההשקעות המלונאיות הכולל באיטליה בשנת 2024 hospitalitynet.org. חלק מרשים זה מדגיש את חשיבותו של אגם קומו כשוק תיירות יוקרה. בוצעו עסקאות רבות של בתי מלון יוקרתיים: לדוגמה, משקיע איטלקי רכש מלון יוקרה על אגם קומו בכ-100 מיליון אירו בשנת 2024 (כתוספת לתיק נכסי מלונות יוקרה הולך ומתרחב) greenstreetnews.com. גם מותגים בינלאומיים מובילים נכנסים לאזור – Six Senses פותחים אתר נופש חדש בדירוג חמישה כוכבים על שפת אגם קומו (102 חדרים, מתוכנן ל-2025), ומותג EDITION של מריוט הכריז על מלון חדש באגם קומו שיפתח עד 2025 sixsenses.com linkedin.com. התפתחויות אלו משקפות אמון במעמדו המתמשך של האגם בקרב מטיילי יוקרה אמידים.
תשואות השכירות עבור נכסי אירוח מסחריים נהנו מהתאוששות תיירותית באיטליה. בשנת 2024 נשבר שיא תיירותי לאומי (64.5 מיליון מבקרים באיטליה) לצד שיפור בביצועי בתי המלון hospitalitynet.org hospitalitynet.org. מלונות היוקרה של אגם קומו נהנים מתפוסה גבוהה ומעלייה בתעריפי לילה ממוצעים, מה שמעלה את התשואות למשקיעים. משקיעי מלונות בינלאומיים (מאירופה, מהמזרח התיכון ומארה"ב) היו פעילים מאוד, ומהווים למעלה ממחצית מנפח הרוכשים בשוק האירוח האיטלקי hospitalitynet.org. המלונות הבוטיק והווילות המושכרות לטווח קצר באזור מבוקשים במיוחד להשקעה בגלל היצע מוגבל והאפשרות לגבות מחירי פרימיום על נוף לאגם ויוקרה.
מחוץ למלונות, שטחי מסחר וקמעונאות אחרים באגם קומו נוטים להיות בקנה מידה קטן ומקומי. הערים המרכזיות (קומו, בלג'יו, מנדג'יו וכו') מציעות חנויות, מסעדות ובתי קפה תוססים המשרתים תיירים; דמי השכירות לחנויות בחזית הרחוב במרכזים הפדסטריאניים הללו נשארים חזקים בזכות תנועת הולכי רגל ערה בעונת השיא. עם זאת, עונתיות היא גורם – חלק מהעסקים נסגרים או מפחיתים שעות פעילות בחורף. יש גם ביקוש מקומי לשטחי משרדים בעיר קומו, לאור תפקידה כבירת מחוז וכלכלה חוצת גבולות (חלק מהחברות ואנשי המקצוע פועלים בין קומו ללוגאנו הסמוכה, שווייץ). שיעור המשרדים הפנויים בקומו נמוך יחסית, ותחום המשרדים האיכותיים באיטליה בכלל מושך הון מוסדי בשל יסודות יציבים hospitalitynet.org. ובכל זאת, בהשוואה לתחום המגורים והאירוח, נדל"ן מסחרי באגם קומו הוא נישה קטנה יותר, ולעיתים קרובות מופעל על ידי בעלים (לדוג' מלונות וחנויות משפחתיות) ולא נכסי השקעה גדולים.
מגמות שוק ודינמיקת תמחור
מגמות מחירים והבדלים אזוריים
מחירי הנדל"ן באגם קומו נמצאים בעלייה מתונה. לאחר הזינוק שלאחר הקורונה, השווקים התייצבו ב-2023–2024 עם צמיחה מתונה. לפי נתוני Tecnocasa, יעדי אגמים באיטליה חוו עליית מחירים ממוצעת של +1.5% באמצע 2025 לעומת השנה הקודמת, והעלייה באגם קומו הייתה כ-+1% (קטנה בצורה ניכרת מהעלייה של +2.6% באגם גרדה) idealista.it idealista.it. בתוך אגם קומו, הדינמיקה של המחירים משתנה לפי תת-אזור: צד לקו (החוף המזרחי) עלה בכ-+1.7%, בעוד שצד קומו (החוף המערבי) נותר כמעט ללא שינוי באותה תקופה idealista.it. הדבר מעיד שדווקא הזרוע המזרחית הזולה יותר אפשרה מקום רב יותר לצמיחה, בזמן שהאזורים היוקרתיים במערב התייצבו כי כבר היו ברמות שיא. אכן, בחגורה המערבית והמרכזית (המסדרון היוקרתי המסורתי מקומו דרך טרמצ'ינה ועד מנאג'יו), שולי הרווח כמעט שלא קיימים – היסטורית, אזורים אלו חוו עליית ערך שנתית של כ-3–5% בלבד לטווח הארוך investropa.com investropa.com. לדוגמה, אזורים מבוקשים במיוחד רשמו ב-2022 עלייה של 4.5% בלבד investropa.com. לעומת זאת, עיירות צפוניות פחות מוכרות ראו עליות אחוזיות מהירות יותר, כאשר משקיעים "מגלים" כיסים זמינים במחיר סביר (ראו מגמה מס' 2 בהמשך בנושא עניין בצפון האגם).התחזיות לשנת 2025 נשארות חיוביות אך מתונות. אנליסטים בשוק מעריכים שמחירי הנדל"ן באגם קומו יעלו בלפחות ~3% בשנת 2025 בהשוואה ל-2024 investropa.com, לאור הביקוש הבינלאומי המתמשך. חברת Engel & Völkers גם היא צופה עליית מחירים קלה ב-2025 במגזר היוקרה, ומציינת את האינפלציה ואת המחסור בנכסי יוקרה laprovinciadicomo.it. בקיצור, התחזית היא להמשך עליית מחירים הדרגתית ולא לבום חד. שיעורי הריבית הגבוהים בעולם בשנים 2023–24 לא פגעו משמעותית בשוק היוקרה של אגם קומו (רבים מהרכישות מבוצעות במזומן), ועם התייצבות או ירידה קלה בריביות המשכנתא באירופה, ייתכן שהביקוש המקומי אפילו יתחזק. שוק הנדל"ן האיטלקי הרחב הפגין עמידות עד 2025 עם עליות מחירים משנה לשנה idealista.it, ואגם קומו תואם למגמה זו.
טרנד בולט אחד הוא שינוי גאוגרפי בביקוש: קונים (ובמיוחד זרים) מחפשים יותר ויותר מיקומים מבודדים ואזורים עם תמורה טובה יותר לכסף. מרכזי התיירות כמו בלאג'יו ומרכז קומו ראו יציאה של חלק מהקונים לעבר כפרים שקטים יותר או לפריפריה של האגם investropa.com. בשנת 2024, מספר הנכסים למכירה גדל במהירות באזורים מרכזיים כמו מנאג'ו ועיר קומו, וגרם להיצע גבוה מהביקוש המיידי investropa.com. כתוצאה מכך, תקופות המכירה התארכו – דירות באזורי המרכז נשארות בשוק כ-38 ימים בממוצע (לעומת 25 ימים בלבד שנה קודם לכן) investropa.com. עם הצטברות המלאי, המוכרים נאלצו להיות גמישים יותר בעניין המחיר, מה שגרם לריכוך מחירים קל באזורים המרכזיים investropa.com investropa.com. ההתקררות הזו אינה קריסה אלא איזון בריא: שוק אגם קומו המרכזי היה צפוף מאוד ב-2021–22, וההאטה הקלה בסוף 2024 משקפת שינוי בהעדפות הקונים ולא ירידה בהתעניינות באגם קומו. רבים מהקונים פשוט מעדיפים כעת חלק אחר של האגם – למשל בית על צלע הר או עיירה פחות עמוסה – מה שמפזר את הביקוש באופן שווה יותר.
| אזור / מיקום | מחירי נכסים טיפוסיים (בתים משופצים) | הערות שוק |
|---|---|---|
| עיר קומו והמפרץ הראשון (הזרוע הדרום-מערבית ליד קומו) | €4,000–€7,000 למ"ר עבור דירות ובתים במצב טוב laprovinciadicomo.it (מרכז העיר עד ~€7k). | פופולרי למגורי קבע ולנוסעים יומיים.הביקוש המקומי הגבוה שומר על מחירים גבוהים.עיר קומו היא בין האזורים המועדפים למגורים כל השנה laprovinciadicomo.it. |
| צד לקו (החוף המזרחי) (הזרוע הדרומית-מזרחית, למשלוורנה, בלאנו) | €4,000–€6,000 למ"ר לבתים משופצים laprovinciadicomo.it (קצת פחות מבתים מקבילים בחוף המערבי). | עניין הולך וגובר בשל הנוף המרהיב והמחירים הנמוכים מעט.צמיחת מחירים אחרונה ~+1.7% ב-2024 idealista.it עקפה את החוף המערבי.שיפורי תשתיות (כבישים, קישורי מעבורות) משפרים את הנגישות. |
| החוף המערבי (מרכז וצפון) (צ'רנוביו דרך טרמצינה עד מנאג'ו, כולל "המשולש הזהוב") | 6,000–10,000 אירו למ"ר לנכסים משופצים בכפרים מרכזיים laprovinciadicomo.it.וילות על קו המים או וילות היסטוריות לעיתים קרובות עולות על טווח זה; וילות אולטרה-יוקרתיות יכולות להגיע ל-€12,000–15,000 למ"ר laprovinciadicomo.it. | האזור היוקרתי והמסורתי היקר ביותר.ביקוש חזק לבית שני מצד קונים זרים; יש כאן וילות יוקרה רבות.הצמיחה במחירים היא איטית (שוק בוגר), אך הערכים גבוהים מאוד.האזור המערבי של האגם באמצע (Tremezzina, Menaggio) נשאר בעל הביקוש הגבוה ביותר לבתי נופש laprovinciadicomo.it. |
| כל אגם קומו (ממוצע) | טווח כולל של כ-€2,500–€10,000 למ"ר בהתאם לסוג הנכס והמיקום investropa.com investropa.com.מחיר ממוצע למגורים ~€2,800 למ"ר באזור קומו רבתי investropa.com. | פרמיית קו ראשון לאגם: בתים על קו המים הגיעו בממוצע ל-€4,000–€7,000 למ"ר בשנת 2024 investropa.com (כולל נכסים לא יוקרתיים).אגם קומו נמצא בטווח המחירים הבינוני בין אגמי איטליה: יקר יותר מאגמי מג'ורה/איזאו (שם המחיר המקסימלי למ"ר הוא כ-€4,400), אך דומה לקצה העליון של אגם גרדה laprovinciadicomo.it.זמני מכירה טיפוסיים ~3–6 חודשים, משתנים לפי פלח המחיר laprovinciadicomo.it. |
מקורות: דו"ח שוק Engel & Völkers לשנת 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; ניתוח Investropa.
הקצה הצפוני של אגם קומו (Alto Lario) וחלק מהכפרים שעל החוף המזרחי מתחילים לתפוס תאוצה כאזורים "בדרך למעלה". משקיעים גילו גידול של 144% בפניות לגבי כפרים צפוניים (למשל דומאזו, גראבדונה) בשנה אחת בלבד investropa.com, בזכות מחירים נמוכים יותר ונגישות הולכת ומשתפרת. העלות הנמוכה של החוף הצפוני יחסית לדרום הופכת אותו לאטרקטיבי עבור אנשים עם תקציב קטן יותר או כאלה שמחפשים תשואות שכירות גבוהות יותר investropa.com. באותו אופן, החוף המזרחי (צד מחוז לקו) מודגש בזכות הנוף המרשים ותשתיות חדשות המאפשרות גישה נוחה יותר. פרויקט מנהרת כביש עיקרית (ראו בסעיף התשתיות) יקצר את זמני הנסיעה סביב האגם, ויחזק את האטרקטיביות של עיירות החוף המזרחי. כבר היום, בלג'יו ו-ורנה בחוף המזרחי ביצעו שדרוגים עירוניים – תחבורה ציבורית נוחה יותר, חניות, טיפוח סביבתי – שאשר משביחים את ערכי הנדל"ן ומגדילים את האטרקטיביות להשקעה investropa.com. מומחים מנבאים כי החוף המזרחי עשוי להניב תשואות גבוהות יותר בעתיד, מאחר והוא פחות רווי מהחוף המערבי המפורסם investropa.com investropa.com.
באופן כללי, דינמיקת המחירים לפי אזור ניתן לסכם כך:
כפי שהטבלה מראה, המיקום הוא גורם מפתח לערך סביב אגם קומו. הכפרים המבוקשים במערב ובמרכז מגיעים למחירים הגבוהים ביותר, בעוד שהאזורים המזרחיים והצפוניים מציעים מחירים נגישים יותר ופוטנציאל לצמיחה. גם כך, אפילו קצה השוק התחתון של אגם קומו (סביב 4,000 אירו למ"ר) גבוה בהרבה ממחירי הבתים הממוצעים באיטליה – מה שמדגיש את מעמדו של האגם כשוק יוקרה. ראוי לציין, שמקרקעין על שפת המים זוכים לפרמיה משמעותית: גם כאשר המחירים הממוצעים למגורים במחוז קומו נעים סביב 2,800–3,000 אירו למ"ר investropa.com investropa.com, נדל"ן ממש על קו המים מתומחר משמעותית גבוה יותר, ווילות יוקרה על שפת האגם נמכרות שגרה בכמה מיליוני אירו (לעתים ללקוחות מיוחדים כולל סלבריטאים ואנשי עסקים גלובאליים investropa.com).
מגמות שוק בולטות 2024–2025
מספר מיקרו-מגמות משפיעות על שוק הנדל"ן של אגם קומו בשנת 2025:
- שיפוצים "חכמים" וקיימות: ישנה מגמה גוברת לבתים יעילים אנרגטית ומודרניים יותר. נכסים רבים ישנים עוברים שדרוגים כדי לעמוד בסטנדרטים האנרגטיים החדשים של האיחוד האירופי. למעשה, הציפייה היא כי שיעור הנכסים עם תעודות יעילות אנרגטית יגדל בכ-7% בשנת 2025 באגם קומו investropa.com, הודות לדירקטיבה האירופית לביצועי אנרגיה של מבנים וליוזמות מקומיות המעודדות שיפוצים ירוקים. קונים מחפשים יותר ויותר מאפיינים כמו פאנלים סולאריים, משאבות חום ואוטומציה ביתית, במיוחד בנכסי יוקרה investropa.com investropa.com. מגמה זו מוסיפה ערך לבתים שעברו שיפוץ ונתמכת על ידי תמריצים מס (יפורט בהמשך).
- העלייה של החוף הצפוני: כפי שצוין, הקצה הצפוני של האגם (עיירות כמו קוליקו, דומאסו, גרבדונה) הופך למוקד השקעות לערך. התיירות בלומברדיה עלתה בכ-25% לעומת התקופה שלפני הקורונה investropa.com, ותיירים שמודעים לתקציב בוחנים את צפון אגם קומו לשהות במחירים סבירים. מגמה זו מביאה לתשואות שכירות גבוהות יותר בצפון ומעודדת משקיעים להתעניין בנכסים זולים יותר שם investropa.com investropa.com. צפו שהערך של נכסים בצפון יעלה בהדרגה ככל שהתשתיות ישתפרו ויותר מבקרים יחפשו חלופות לאזור האגם המרכזי הצפוף.
- העדפות הקונים הזרים משתנות: זרים עדיין שולטים ברכישות יוקרה, אך המיקוד שלהם משתנה. ישנם סימנים לכך שקונים אמידים נוטשים את מרכזי התיירות העמוסים ביותר (כמו בלאג'יו) לטובת מקומות בלעדיים ודיסקרטיים יותר. דיווחים על צפיפות יתר – אפילו ראש העיר של קומו דיבר על הצורך להגביל את מספר המבקרים בעונת השיא – פגמו במידה מסוימת באטרקטיביות של המקומות העמוסים מאוד עבור קונים מסוימים המחפשים פרטיות investropa.com. כתוצאה מכך, כפרים כמו לאליו וקרטה אוריו (עיירות שקטות בצד המערבי המפורסמות בוילות של סלבריטאים) הפכו לפופולריים בקרב קונים אמידים במיוחד investropa.com investropa.com. למעשה, מגזר העל-יוקרה מחפש פרטיות: אחוזות ייחודיות המוסתרות הרחק ממרכזי תיירות. מגמה זו מתחזקת בשל רכישות של ידוענים באזורים שקטים, שמספקות דוגמה ומושכות תשומת לב לאותן קהילות investropa.com investropa.com.
- תיירות תרבותית מחזקת אזורים מסוימים: עיירות עם אטרקציות תרבותיות חוות עלייה. לדוגמה, ערך הנדל"ן בורנה עולה ככל שהיא מתפרסמת כיעד לתיירות תרבותית investropa.com investropa.com. אירועים כמו פסטיבל המוזיקה של אגם קומו ופסטיבל בלג'יו ואגם קומו, הכוללים אתרי הופעות בורנה, העלו את מספר המבקרים בכ-25% לעומת התקופה שלפני הקורונה investropa.com investropa.com. במהלך הפסטיבלים הללו, המלונות ובתי הנופש בורנה לרוב נמכרים עד אפס מקום, מה שמדגיש את הביקוש התיירותי investropa.com. יוקרתה התרבותית ההולכת וגדלה של ורנה (שמתחזקת באמצעות מדיה ומדריכי טיולים) מושכת יותר קונים ודוחפת את המחירים מעלה באופן מתון investropa.com. הציפייה היא שהעניין ביעדים תרבותיים יישאר גבוה.
- פיתוח והיצע: הבנייה החדשה סביב אגם קומו מוגבלת בשל תקנות תכנון מחמירות (לשמירה על האופי ההיסטורי והסביבתי) ומחסור בקרקע זמינה באזורים מבוקשים. עם זאת, בשנים 2023–24 נרשמה "מיני-בום" של שיפוצים ופיתוחים בקנה מידה קטן במרכזי הערים. כתוצאה מכך, ההיצע של דירות חדשות או משופצות להשכרה לטווח ארוך עלה, במיוחד באזורי קומו ולקו. רבים מהמשכירים, שראו עודף בדירות להשכרה קצרת-טווח, עברו להציע השכרות לטווח ארוך, מה שיצר תנאי שוק תחרותיים יותר (מוסבר בפרק שוק השכירות) investropa.com investropa.com. בסיכומו של דבר, מחירי השכירות באזורים המרכזיים התייצבו או אף ירדו בשל היצע גדול יותר של דירות עבור מקומיים/שוכרים ארוכי טווח investropa.com investropa.com.
לסיכום, שוק האגם קומו בשנת 2025 מאופיין במחירים גבוהים אך יציבים, איזון קל מחדש מאזורים מרכזיים במיוחד לאזורים רחבים יותר, והמשך זרימת הון זר המחפש את חווית החיים הייחודית של האגם. כעת נעמיק בסקטור השכירות – מרכיב קריטי עבור משקיעים רבים כאן.
שוק השכירות ותשואות
שכירות נופש לטווח קצר
השכרת דירות נופש לטווח קצר (STR) בפלטפורמות כמו Airbnb מהווה הזדמנות גדולה באגם קומו, לאור הביקוש התיירותי הגבוה. האזור הוא אחד האיזורים המובילים באיטליה להשכרות נופש, בזכות הנופים הפסטורליים, הקרבה למילאנו והמוניטין הבינלאומי trepievi.com. תיירים – מתיירי יוקרה ועד משפחות ועובדים מרחוק – נוהרים לוילות פרטיות ודירות לשהות "אותנטית", מה שמביא לתפוסה גבוהה והכנסות גבוהות עבור המשכירים trepievi.com trepievi.com.
בשנת 2023, השכרת נופש טיפוסית באגם קומו הוזמנה ל226 לילות בשנה (מתוך 365), עם שיעור תפוסה חציוני של כ-62% ומחיר יומי ממוצע של 307 דולר investropa.com. עד 2024, הביקוש גדל עוד יותר: שיעורי תפוסת השכרה עברו את 88% ב-2024 בעונות השיא, המשקפות את הגידול במספרי התיירים investropa.com investropa.com. נכסים פופולריים באיזורים מרכזיים מגיעים לעיתים לתפוסה כמעט מלאה בעונת השיא מאפריל עד אוקטובר (חלקם מתהדרים בתפוסה של עד 98% בחודשי השיא bestcomo.com).
תשואות השכירות מהשכרות לטווח קצר יכולות להיות אטרקטיביות מאוד. בעיירות מבוקשות כמו בלג'יו, מנאג'ו, וארנה וטרמצ'ינה, נכס להשכרה המנוהל היטב יכול להניב 150–500 אירו ללילה בהתאם לגודל ולרמת היוקרה trepievi.com trepievi.com. התפוסה השנתית הטיפוסית באזורים אלו נעה בין 65%–85% לאורך כל השנה trepievi.com. הכנסה שנתית ברוטו מהשכרה לנכס בודד באזור מבוקש יכולה להגיע ל-40,000–80,000 אירו trepievi.com trepievi.com. זה מתורגם לתשואות שנתיות ברוטו של כ-10–12% מערך הנכס עבור יחידות עם הביצועים הגבוהים ביותר trepievi.com trepievi.com – תשואה גבוהה במיוחד ביחס לסטנדרטים של נדל"ן. לרוב, סוכנים מקומיים מעריכים שתשואות ההשכרה השנתיות הממוצעות (ברוטו) לטווח קצר באזור אגם קומו הן בטווח של 3%–8%, ותלויות במספר ובאיכות הפרסום והניהול של הנכס bestcomo.com bestcomo.com. אפילו הקצה התחתון של הטווח הזה משתווה או עולה על תשואות של שכירויות לטווח ארוך בערי איטליה (דירות ברומא מניבות בממוצע כ-4–7% תשואה ברוטו) globalpropertyguide.com.
היתרונות של השכרה לטווח קצר באגם קומו כוללים את היכולת להשתמש בנכס בעצמכם בזמנים שאינם עונות השיא ולהפיק רווח מהמחירים הגבוהים בעונת התיירות. מעבר לכך, 8 מתוך 10 מבקרים בפרובינציית קומו הם זרים investropa.com, מה שאומר שיש שוק יעד גדול לשכירויות קצרות טווח, שלעיתים קרובות מבזבזים יותר על אירוח בחופשה. הזרם הקבוע של תיירים לאורך כל השנה (כולל עונות מעבר לאירועים, חתונות, כנסים והמגמה הגדלה של "חופשת עבודה") מבטיח שנכסים במיקום טוב יוכלו למצוא אורחים גם מחוץ לקיץ trepievi.com trepievi.com. ראוי לציין שגידול בחתונות יעד וצילומי סרטים/צילום בווילות של אגם קומו יצר גם ביקוש נישתי להשכרה לנכסים יוקרתיים לזמן קצר trepievi.com trepievi.com.
עם זאת, על בעלי נכסים לקחת בחשבון את האתגרים התפעוליים של השכרת נכסים קצרת טווח: תחלופת אורחים תכופה דורשת יותר מאמצים בשיווק, ניקיון ותחזוקה, או את העלות של שכירת מנהל נכס. מומחים מקומיים מזהירים כי ניהול נכון של השכרות קצרות טווח הוא המפתח להשגת תשואות גבוהות – נדרש אירוח ברמה מקצועית, תקשורת מהירה עם האורחים ותמחור דינמי בשוק תחרותי זה trepievi.com trepievi.com. בנוסף, קיימת מגמה של חקיקת רשות מקומית שמטרתה לשלוט בהיקף ההשכרות קצרת הטווח (ראו עדכונים משפטיים). כמה קהילות באגם קומו דנו או יישמו מגבלות כדי להגן על זמינות הדיור המקומי ולנהל את עודף התיירות trepievi.com. לדוגמה, רגולציה של מחוז לומברדיה מחייבת משכירי נכסים פרטיים לשמור את הנכס פנוי לפחות 90 ימים בשנה bestcomo.com, מה שמגביל את התפוסה המקסימלית ל-275 ימים בשנה (כדי להבחין בין השכרות מזדמנות לעסקים בתחום האירוח במשרה מלאה). בעלי מספר נכסים קצרת טווח נדרשים לשלם מסים גבוהים יותר על פי החוקים החדשים (הסבר בהמשך). למרות גורמים אלו, השכרות קצרות טווח ממשיכות להוות "הזדמנות מצוינת בשנת 2025", בתנאי שמשקיעים יבחרו את המיקום בקפידה ויוודאו ניהול מקצועי trepievi.com trepievi.com.
אזורים מסוימים בולטים כהשקעה ב-STR באגם קומו: בלג'יו (העיירה האייקונית מהגלויה, מושכת תיירי יוקרה המוכנים לשלם מחירים גבוהים במיוחד), מנהג'ו (מיקום מרכזי וטיילת שוקקת, פופולרית בקרב משפחות ותיירים בינלאומיים) trepievi.com trepievi.com, ורנה (אוירה רומנטית ונופים מרהיבים, מועדפת על זוגות) trepievi.com trepievi.com, וטרמצינה (בית לווילות מפורסמות כמו בלביאנלו וקארלוטה, מושכת שוכרי יוקרה) trepievi.com trepievi.com. בינתיים, קוליקו ודומאסו בצפון מציעים מחירי כניסה נמוכים יותר אך ביקוש חזק להשכרות במיוחד לתיירות ספורט (גלישת רוח, קייטסרפינג וכו') trepievi.com trepievi.com – אלה עשויים להניב תשואות טובות על השקעה קטנה יותר. בסך הכל, שוק ההשכרות הקצרות באגם קומו בשנת 2025 משגשג, מונע על ידי "הקסם הנצחי" של האגם והצמיחה בתיירות יוקרה trepievi.com trepievi.com.
השכרות לטווח ארוך
שוק השכרה לטווח ארוך (חוזים של שנה ומעלה) באגם קומו קטן יחסית, מאחר שרבים מהנכסים הם בתים שניים שאינם מיועדים להשכרה קבועה. עם זאת, יש ביקוש קבוע לשכירויות לטווח ארוך מצד תושבים מקומיים ומספר הולך וגדל של גולים ועובדים מרחוק שמבוססים ליד האגם. בעיר קומו ובעיירות הגדולות האחרות, שוק ההשכרות לטווח ארוך פונה לאנשי מקצוע (כולל כאלה שנוסעים לעבודה בערים סמוכות או בשווייצריה), סטודנטים (אוניברסיטת אינסובריה בקומו), ותושבים מקומיים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות בשוק היקר הזה. אזורים אלה חווים רמות שכירות יציבות, שכן ההיצע והביקוש מאוזנים. לדוגמה, בדרום אגם קומו (סביב העיר קומו), שיעור התפוסה החציוני הוא כ-67% גם בדירות להשכרה קצרה investropa.com, נתון שמצביע על שימוש בריא לאורך כל השנה, מה שמוביל גם לביקוש יציב להשכרה לטווח ארוך. נתוני השכרה קצרת טווח מציגים 1,324 דירות פעילות ב-Airbnb באזור קומו בספטמבר 2024, נתון שנשאר יציב משנה לשנה investropa.com. יציבות זו מצביעה על כך שהשוק אינו רווי, דבר שמסייע לשמור על תשואות השכירות investropa.com investropa.com.התשואות הגולמיות על השכרות לטווח ארוך בדרך כלל נמוכות יותר מאשר דירות נופש אך צפויות יותר. בערים המרכזיות באיטליה, תשואות של כ-4–6% הן דבר נפוץ globalpropertyguide.com. באגם קומו, התשואות לטווח ארוך נוטות להיות בצד הנמוך של הטווח הזה בנכסי יוקרה (מכיוון שהמחיר לרכישה גבוה יחסית לדמי השכירות) – בעלי נכסי יוקרה רבים מעדיפים השכרות לטווח קצר או להשאיר את הבית פנוי לשימוש אישי. עם זאת, בדירות בגודל בינוני שמקומיים עשויים לשכור, התשואות יכולות להיות סבירות במיוחד כל עוד הביקוש להשכרה נותר יציב. באופן בולט, מחירי השכירות באזורי האגם המרכזיים היו לאחרונה תחת לחץ מסוים: כפי שצויין קודם, גל של יחידות חדשות או משופצות הגיע לשוק ההשכרה לטווח ארוך בשנים 2023–24, מה שגרם למשכירים להתחרות ולדמי השכירות להתייצב או אף לרדת במקומות כמו מנאג'ו וקולומו המרכזית investropa.com investropa.com. המעבר של חלק מהמשכירים מהשכרות Airbnb להשכרות ארוכות טווח (במטרה להשיג הכנסה יציבה על רקע היצע היתר בהשכרות הקצרות) הגדיל את המלאי הקיים ודחף את דמי השכירות מטה במידה מסוימת investropa.com investropa.com. זו בשורה טובה לשוכרים, שכעת יש להם יותר אפשרויות וכוח מיקוח בשנת 2025.
מצד שני, אזורים מסוימים חווים עלייה בביקוש ובמחירי שכירות לטווח ארוך – בייחוד החוף המזרחי (צד לקו). הצמיחה של חברות בינלאומיות ועובדים מרחוק באזור הביאה לכך שיותר גולים עברו לערים כמו לקו, וארנה או בלנו. בסוף 2022, למעלה מ־70,000 אזרחים זרים התגוררו באזור אגם קומו (כ־8% מהאוכלוסייה) והמספר הזה ממשיך לעלות investropa.com investropa.com. רבים נמשכים לתעסוקה בתחומי הטכנולוגיה, הפיננסים או האירוח בצפון איטליה investropa.com. גולים אלו לעיתים קרובות מעדיפים לשכור ולא לרכוש, מה שמגביר את הביקוש לדירות שכירות איכותיות לטווח ארוך. סוכנויות נדל"ן (כגון Engel & Völkers) מציינות ביקוש גבוה לשכירות מצד גולים וצופות שמגמה זו תימשך investropa.com investropa.com. הרשויות המקומיות משקיעות בשיפור התשתיות (קישורי תחבורה, שירותים) כדי לתמוך בתושבים החדשים investropa.com. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בצד המזרחי עולים, במיוחד באזורים אהודים על תיירים וגולים כאחד. מגמה זו – ביקוש לשכירות המונע על ידי גולים – הופכת את החוף המזרחי לשוק של בעלי נכסים בו המחירים מטפסים, בניגוד לשכירות היציבה או היורדת באזורים המרכזיים בהם יש היצע יתר investropa.com.
לסיכום, השכרות לטווח קצר באגם קומו מציעות פוטנציאל הכנסה גבוה אך דורשות ניהול שוטף ומעקב אחר רגולציה משתנה. השכרות לטווח ארוך מספקות תשואה נמוכה ויציבה יותר, עם כיסי ביקוש חזקים (עיר קומו, צד לקו) במיוחד מצד קהילה בינלאומית הולכת ומתרחבת. שתי אסטרטגיות ההשכרה נהנות מהאטרקטיביות הנצחית של אגם קומו – עובדה שלא נעלמת מעיני המשקיעים, אשר רבים מהם שוקלים תשואה מהשכרה לצד הנאה אישית כאשר הם רוכשים נכס באזור.
דמוגרפיית רוכשים ומנועי ביקוש
שוק הנדל"ן של אגם קומו מונע על ידי תמהיל מגוון של רוכשים, עם נטייה בולטת כלפי רוכשים בינלאומיים ומבקשי השקעות באורח חיים. הבנת מי קונה ו־למה היא המפתח להבנת כיוון השוק.
- קונים זרים לעומת קונים מקומיים: אגם קומו הוא שוק בעל אופי בינלאומי. זרים מהווים באופן עקבי חלק גדול מהקונים לפי ערך, במיוחד בקטגוריית היוקרה והבתים השניים. בשנת 2024, כ-60% מרוכשי הבתים באגם קומו הגיעו מחו"ל, על פי ניתוח של Engel & Völkers laprovinciadicomo.it. זהו שיעור גבוה יותר של קונים זרים לעומת אזורים רבים אחרים באיטליה (בשוק הנדל"ן התיירותי באיטליה, שיעור הזרים עמד על כ-15.7% ב-2024, לעומת 13.5% ב-2023 idealista.it, אך באגם קומו האחוז גבוה בהרבה). אמריקאים וגרמנים הם שתי הקבוצות הבינלאומיות המובילות, ואחריהם קונים מבריטניה, הולנד, צרפת, שווייץ ומדינות צפון אירופה נוספות laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. יש גם עניין מהונג קונג, מהמזרח התיכון ומהמזרח הרחוק בנכסים מיוחדים, אך הקונים האירופאים והצפון-אמריקאים עדיין מובילים. האטרקטיביות של אגם קומו לזרים נעוצה במעמדו העולמי כמקום בטוח ומלא יוקרה – רבים מהרוכשים מחו"ל הם אנשים אמידים שמחפשים או מקום נופש, בית פרישה או השקעה שגם יוכלו ליהנות ממנה באופן אישי.
- קונים בית עיקרי לעומת בית שני: כפי שצוין קודם, כ-50% מהקונים באזור אגם קומו רוכשים בית נופש/שני בלבד, בעוד שרק כ-25% רוכשים נכס שיהיה להם מגורים עיקריים למגורים מלאים (ה-25% הנותרים הם משקיעים ללא שימוש אישי מיידי, או עם מניעים מעורבים) laprovinciadicomo.it. קוני הבתים העיקריים הם לרוב מקומיים או אנשים שעוברים לאזור לצורך עבודה/סגנון חיים, בעוד שקוני הבית השני כוללים גם איטלקים מערים אחרות וגם נתח נכבד של רוכשים בינלאומיים. מעניין לציין כי בקרב אלו שרוכשים בית שני באגמים באיטליה (לא רק קומו), חלק ניכר הם איטלקים מערים כמו מילאנו – אך אגם קומו בפרט “attira prevalentemente stranieri” (מושך בעיקר זרים), כולל איטלקים הגרים בחו"ל שמעוניינים בבית בארץ מולדתם we-wealth.com. הקרבה למילאנו (עבור קונים לומברדים) והתדמית הרומנטית של קומו מגבירים את העניין האיטלקי, אך דווקא הביקוש הזר הוא שמייחד את קומו לעומת אגמים ידועים פחות.
- פרופיל גיל ומשפחה: הקונה הטיפוסי של נכס נופש באגם קומו הוא לרוב בגיל העמידה או מבוגר יותר. כ-66% מרוכשי בתי הנופש בגילאי 45–64 we-wealth.com, לעיתים קרובות בטופ של יכולתם הכלכלית או בתחילת פרישה. קונים צעירים מתחת לגיל 35 נדירים יחסית במגזר הנכסים השניים (רבים מהם אינם מסוגלים להרשות לעצמם את המחירים, אם כי אפשר למצוא פלח קטן של מיליונרים ואנשי עסקים צעירים בענף הטכנולוגיה). משפחות הן הדמוגרפיה המרכזית: מעל 80% מרכישות הבתים באגם על ידי יחידים נעשות על ידי משפחות (לעיתים רבות זוגות) ולא רווקים we-wealth.com. לרבים מהם ילדים בגיל ההתבגרות או מבוגרים, והם רואים בבית באגם כמקום מפגש לחופשות משפחתיות. מצד שני, קונים יחידים מהווים כ-18–20% מרכישות הבתים השניים we-wealth.com idealista.it, מספר שירד במעט כאשר יותר משפחות נכנסו לשוק לאחר המגפה. אנשים אמידים מאוד רוכשים לעיתים קרובות דרך נאמנויות משפחתיות או חברות אחזקה, אך השימוש בפועל דומה – הנאה רב-דורית מהנכס.
- מניעים: קונים מונעים על ידי שילוב של גורמי אורח חיים והשקעה. אורח חיים הוא הגורם המרכזי – אגם קומו מציע שלווה, יופי טבעי, אקלים מתון ויוקרה תרבותית. עבור רבים מהקונים הזרים, בעלות על בית כאן היא חלום וסמל סטטוס (לעיתים קרובות מוזכר "אפקט ג'ורג' קלוני" – הווילה שלו בלאגליו הפכה את אגם קומו לידוע בקרב קונים בינלאומיים אמידים רבים). שיקולי השקעה גם הם חשובים: הנדל"ן באגם קומו נחשב לאחסון ערך יחסית יציב עם פוטנציאל להשבחה מתונה והכנסה מהשכרה. בזמנים של אי ודאות, נכסים מוחשיים במיקומים נחשקים מהווים אטרקציה. נקודה מרכזית היא שלרבים מהקונים יש כפל כוונה: הם מתכננים להשתמש בנכס בחלק מהשנה ולהשכיר אותו כאשר אינם משתמשים בו (או לפרוש אליו בבוא היום). סקרים מראים שקונים אוהבים את הרעיון שבית הנופש שלהם יכול "לשלם על התחזוקה שלו" באמצעות השכרה bestcomo.com, ובכך לקזז עלויות כאשר ההון שלהם נשמר במיקום איכותי.
- מה קונים מחפשים: סוגי הנכסים המבוקשים ביותר באגם קומו כוללים דירות עם נוף לאגם, מתקנים מודרניים וגישה נוחה, וכן וילות עצמאיות (בעיקר כאלה עם גנים, בריכות ושקט פרטיות). לפי נתוני השוק, טרילוקלה (דירת שני חדרי שינה) היא יחידת המגורים הנדרשת ביותר, ומהווה כ-31% מהפניות, ואחריה צמודות בתים עצמאיים/דו-משפחתיים (~30%), ולאחר מכן בילוקלה (דירת חדר שינה אחד) (~31%) idealista.it idealista.it. למעשה, יש עניין גבוה במגוון רחב – מדירת חדר אינטימית ועד וילות גדולות למשפחה. המכנה המשותף הוא נוף לאגם. נכסים המתהדרים בנוף פנורמי לאגם הם המבוקשים ביותר, ולעיתים קרובות מחירם גבוה ב-+20% ואף יותר לעומת נכסים דומים ללא נוף idealista.it idealista.it. תכונות חשובות נוספות שקונים מחפשים הן שטחים חיצוניים (טרסות, מרפסות, גינות), חניה פרטית (מותרות בכפרים על מצוקים), גישה לסירה או מזח, ופנים מודרני ומשופץ bestcomo.com. יש גם עניין גובר בשירותי מפתח ביד (ניהול נכס, קונסיירז' וכו'), ותכונות מקיימות, כאשר חלק מהקונים מעדיפים בית מוכן למגורים עם מינימום טרחה, מה שמשקף טרנד ליוקרה "מפתח ביד" ומודעות סביבתית we-wealth.com we-wealth.com.
- מקור הרוכשים הזרים: כדי להעמיק, מאילו מדינות זרות מעורבות הכי הרבה? צפון אירופים (כולל בריטים, סקנדינבים, גרמנים, הולנדים) היו זה זמן רב רוכשים מסורתיים באגם קומו – מגמה זו נמשכת, אם כי ההאטה הכלכלית האחרונה בגרמניה הפחיתה מעט את התקציבים של רוכשים גרמנים we-wealth.com. הביקוש הבריטי נותר יציב (למרות מורכבויות הברקזיט), ומתמקד לעיתים קרובות במיקומים מרכזיים סביב האגם. אמריקאים הגבירו את נוכחותם, במיוחד בקצה העליון של השוק, הודות לדולר החזק בשנים האחרונות ולמשיכה של איטליה כיעד בטוח ומושך idealista.it idealista.it. רוכשים אמריקאים קונים גם וילות במיליוני אירו וגם נכסים קטנים ומקסימים לחופשה. איטלקים תושבי חוץ (למשל מועסקים בתחום הפיננסי בלונדון או דובאי) גם הם חלק ממעגל הרוכשים, כיוון שהם מחפשים בסיס יוקרתי באיטליה we-wealth.com. לאחרונה, סוכנים מציינים כי החלו להיכנס כמה רוכשים ממזרח אירופה (למשל פולין, צ'כיה) לשוק הבתים השניים, ככל שרמת העושר שלהם עולה – מחקר של Tecnocasa מצא שרכישות של בתים לחופשה באיטליה על ידי מזרח אירופים עלו ב-2024 idealista.it idealista.it. המזרח התיכון וסין הם מקורות קטנים אך צומחים: כמה עסקאות בולטות בוצעו עם רוכשים מהמפרץ ומאסיה, שמחפשים נכסי יוקרה, אם כי הם עדיין לא מהווים אחוז גדול מהשוק.
- משיכה עולמית וביקוש יציב: לאגם קומו יש מוניטין עולמי השומר על ביקוש יציב גם כשתחומים אחרים נחלשים. מעמדו כיעד יוקרה ו"נכס מיתוג" מבטיחים בריכה קבועה של קונים ושוכרים מכל רחבי העולם. בכך מובטחת נזילות לנכסים במחיר הוגן וביטחון שהביקוש לא ייעלם בפתאומיות. גם בתקופת ההתאוששות מהמגפה, אגם קומו שגשג – מספר התיירים שבר שיאים ב-2024, ורוכשים בינלאומיים הובילו לעלייה של 5–8% במחירי הדיור בשנה זו investropa.com investropa.com. הזוהר המתמשך של האזור משמש ככרית ביטחון נגד ירידות מקומיות.
- תשואות שכירות מונעות מתיירות: כפי שפירטנו קודם, תשואות השכירות (במיוחד לטווח קצר) באגם קומו יכולות להיות משתלמות מאוד. משקיעים יכולים להניב תזרים מזומנים חזק מהשכרה לתיירים, שלעיתים עולה על התשואות משכירות לטווח ארוך בערים. הבום התיירותי של לומברדיה (51 מיליון תיירים במחוז בשנים 2023–24) investropa.com ו-4.6 מיליון לינות לילה במחוז קומו investropa.com תומכים בשוק שכירויות קצרות טווח חזק. למי שמוכן להפעיל דירות נופש, אגם קומו מציע אפשרות להגיע לתשואות ברוטו של 8–10% באזורים מובילים trepievi.com trepievi.com – הזדמנות משמעותית בעולם של תשואות נמוכות. הפוטנציאל להכנסה, יחד עם אפשרות לשימוש אישי, מהווה מקרה השקעה מעניין.
- היצע מוגבל של נכסים מובחרים: גיאוגרפיה ורגולציות מגבילות היצע חדש, מה שמחזק ערכים בטווח הארוך. השטח ההררי וההגנות על המורשת של האגם משמעותם מעט מאוד פיתוחים חדשים על המים, והכפרים לא יכולים להתרחב הרבה. בתים רבים נמצאים בוילות היסטוריות או במרכזי עיירות עתיקות, שם ההיצע סופי. המחסור הזה, בעיקר בנכסים על קו המים ובעלי נוף, יוצר ערך אינהרנטי. גם אם הביקוש ישתנה, המיקומים הטובים ביותר יישארו במצוקה של היצע, וכך תימנע צניחת מחירים. משקיעים בנכס במיקום מובחר (למשל, על קו המים בבלג'יו או בראש גבעה עם נוף) יכולים להיות בטוחים יחסית שנכסים דומים לא יציפו את השוק ויכרסמו בערכם.
- שיפורים בתשתיות וקישוריות: פרויקטי תשתית מתמשכים ומתוכננים מבטיחים לשפר את הנגישות של האזור, מה שעשוי להעלות עוד את ערך הנדל"ן. דוגמה מרכזית היא כביש ה-Tremezzina (מנהרת Colonno–Griante) הנמצא בבנייה על מנת לעקוף את הכביש העמוס של החוף המערבי. למרות העיכובים, הצפי לסיום הפרויקט הוא עד 2028 והוא נחשב "תשתית אסטרטגית" להקלת הנסיעה לאורך האגם ilgiorno.it ilgiorno.it. לאחר השלמתו, יתאפשר קיצור משמעותי של זמני הנסיעה בצד המערבי והפחתת עומסי התנועה בכפרים – תהליך שעשוי להעלות את ערכי הנדל"ן במסדרון הזה בכך שיהפוך אותם לנגישים ונעימים יותר (פחות רעש תנועה). בנוסף, שירותי מעבורת משופרים ועלייה בחיבורים בטיסות (נמל התעופה מלפנסה במילאנו משרת כיום מעל 75 חברות תעופה עם קווים ישירים ברחבי העולם investropa.com) מקלים על הביקור באגם קומו, מה שמחזק את הביקוש לנדל"ן מצד קונים בינלאומיים שמגיעים בקלות. שיפורי הקישוריות מרחיבים את טווח השוק.
- תמריצי מס לשיפוץ: ממשלת איטליה האריכה ועדכנה תמריצי מס נדיבים לעידוד שיפוצים בבתים, מה שמועיל במיוחד לשוק של אגם קומו (רבים מהנכסים הם בתים היסטוריים הדורשים שדרוג). תוכניות כמו “Bonus Ristrutturazioni” (בונוס שיפוץ) והאקו-בונוס מאפשרות לבעלי נכסים לקבל בחזרה חלק גדול מעלויות השיפוץ כהחזרי מס investropa.com. אמנם הבונוס המפורסם של 110% (“סופרבונוס”) צומצם, אך קיימות הפחתות ניכרות (לעיתים 50–90% מהעלות) עבור שיפורי יעילות אנרגטית, שדרוגים סיסמיים ועוד. תמריצים אלה הוארכו עד 2024 investropa.com investropa.com. עבור משקיע, משמעות הדבר היא שרכישת וילה ישנה ומשופצת הפכה לאטרקטיבית יותר כלכלית – ניתן להעלות את שווי הנכס ואת האטרקטיביות שלו בעזרת מימון מסובסד. התוצאה היא שההשקעה בבתים ישנים מקבלת דחיפה investropa.com investropa.com. בהקשר של אגם קומו, מדובר בבתים עתיקים מקסימים שניתן לעדכן – ההטבות במס מסייעות לממש את הפוטנציאל ולעודד עסקאות השקעה נוספות.
- חוסן ויוקרה: שווקים יוקרתיים כמו אגם קומו נוטים להיות עמידים לתנודות כלכליות. היסטורית, נכסי יוקרה באיטליה הפגינו "חוסן משמעתי ואטרקטיביות" גם בזמן משברים רחבים יותר laprovinciadicomo.it. רבים מהקונים כאן בעלי הון עצמי גבוה ואינם ממונפים, לכן מכירות כורח נדירות. בנוסף, אזור אגם קומו נהנה מיציבות פוליטית יחסית באיטליה (כמדינת האיחוד האירופי) ומביטחון זכויות הקניין. הנכסים נחשבים כהשקעה במקלט בטוח בעיני משקיעים גלובליים, בדומה לדירות יוקרה בלונדון או ניו יורק, אך עם יתרון אפשרות הנופש. המגמה ארוכת הטווח במחירי הנדל”ן היא עלייה מתונה, ובעיקר, הוצאות האחזקה יחסית נמוכות (מסי הנדל”ן השנתיים באיטליה מתונים לקטגוריות לא יוקרתיות, ואין מס עושר מעבר לאגרת המועצה IMU). לכן, משקיעים יכולים להרשות לעצמם להחזיק בנכס בטווח הארוך מבלי להיענש, ולצלוח ירידות זמניות.
- עלויות כניסה גבוהות: רכישה באגם קומו יקרה מאוד. המחירים למ"ר גבוהים פי כמה מהממוצע הלאומי, ועלויות הסגירה באיטליה (מסי עסקה, נוטריון, עמלות סוכן) עשויות להגיע לכ־10–15% ממחיר הנכס לרוכשים לא־תושבים. הנכסים הטובים ביותר עולים לרוב מיליונים investropa.com we-wealth.com, ומצמצמים את קהל הקונים. חוסר הנזילות הזה אומר שמשקיעים חייבים לבחור נכסים בקפידה; נכס נישתי עלול להמתין זמן עד שיימצא קונה מתאים במכירה חוזרת. בנוסף, קבלת מימון עשויה להיות מורכבת – הבנקים האיטלקיים מקפידים בנתינת אשראי לזרים, ולכן רבות מהעסקאות נעשות במזומן. ריביות גבוהות (אם לווה מחו"ל) וסיכון מטבע (אירו מול המטבע המקומי) הם שיקולים מהותיים למשקיעים זרים ב־2025.
- עליית ערך הון מוגבלת במגזר הפריים: בניגוד לשווקים מתעוררים בועטים, הצמיחה באגם קומו היא איטית ויציבה. אם המשקיע מחפש עליית ערך מהירה, ייתכן שהוא יתאכזב בשוק הזה. האזורים המרכזיים הם כבר בשיא הערך, וכפי שצוין, עליית המחירים באזורים היקרים ביותר הייתה רק כמה אחוזים בשנה investropa.com. קיים סיכון של תשלום יתר בשיא המחזור ואז לראות מחירים יציבים לאורך זמן. לדוגמה, נכסים בבלג'יו או במנאג'יו המרכזית חוו התייצבות – קונים זרים נמנעו מלהסכים לעליות מחירים נוספות בנקודות אלו, מה שגרם לתיקון קל במחירים עם עלייה במלאי investropa.com investropa.com. לכן, אחד הסיכונים הוא רוויית שוק בקצה העליון: אם יותר מדי בתים יוקרתיים דומים יצאו לשוק או אם הקונים האולטרה-עשירים יעברו למקומות אחרים (אולי בשל טרנדים או יעד חדש חם), ייתכן שמוכרים יצטרכו להתאים את הציפיות. למעשה, אגם קומו מזוהה עם מהלך “תשואה יציבה / איכות חיים” ולא השקעה ספקולטיבית לצורך רווחי הון מהירים.
- שינויים רגולטוריים (השכרות ומסים): משקיעים שמסתמכים על הכנסה מהשכרה חייבים לעקוב אחר שינויים רגולטוריים. שינוי שנכנס לתוקף ב-2024 העלה את המס המשטחי על הכנסה מהשכרות קצרות טווח מ-21% ל-26% עבור בעלי נכסים מרובים bestcomo.com bestcomo.com. אפשר עדיין להשכיר נכס אחד בשיעור מס של 21%, אך אם יש לכם שניים או יותר, המס על הנוספים יעמוד על 26% (אלא אם תגדירו מבנה עסקי מתאים). שינוי זה בחוק התקציב האיטלקי לשנת 2024 מעלה את העלויות למי שבונה תיק נכסי STR. בנוסף, הכלל של מחוז לומברדיה שמחייב 90 ימי פינוי בין השכרות (והחובה להירשם כעסק אם משכירים יותר מ-3 נכסים) מגביל את האפשרות להתרחב בתחום ההשכרות קצרות הטווח מבלי להפוך לעסק אירוח מלא bestcomo.com bestcomo.com. יש דיבורים גם על הידוק רגולציה בערים תיירותיות (כמו פירנצה, ונציה); בעוד שלאגו די קומו עדיין לא הטילה מגבלות חמורות, ייתכן שחלק מהרשות המקומית תשקול להטיל הגבלות על הוצאת רישיונות חדשים או הגבלות ייעוד קרקע כדי להגן על שוק הדיור המקומי. תקנות כאלה עשויות להשפיע על תשואות השכרה עתידיות. בצד הרכישה, איטליה דנה מדי פעם ברפורמות במס שעשויות להשפיע על נדל"ן (כגון שיערוך ערכי קדסטרל לצורכי מס, או שינוי כללי הירושה), בינתיים ללא צעדים קונקרטיים, אך זה תחום שיש לעקוב אחריו. בדרך כלל, איטליה ידידותית לבעלי נכסים זרים, אך מדיניות מס והשכרה יכולה להשתנות לפי סדרי עדיפויות השלטון.
- עודף תיירות ותגובת נגד מקומית: הפופולריות של אגם קומו היא חרב פיפיות. בעונת השיא ישנם יישובים שסובלים מעודף תיירים, מה שמעמיס על התשתיות המקומיות. קיים סיכון שאם האגם יהפוך ל"תיירותי מדי", הוא יאבד מקסמו או יגרום לרשויות להטיל מגבלות. לדוגמה, ראש עיריית קומו העלה את הרעיון להגביל מבקרים יומיים בשל הצפיפות investropa.com. אם אכן יוכנסו צעדים כמו מסי תיירות, אגרות גודש, או מגבלות בניה מחמירות יותר על מנת לנהל את העומס – הדבר עשוי להשפיע בעקיפין על השימוש והשווי של נכסים. נוסף על כך, תחושות שליליות בקרב תושבים מקומיים כלפי דירות ריקות או כאלה שמושכרות רק לטווח קצר עלולות גם להוביל להעלאת מס על דירות נופש או תקנות המעודדות השכרה לדיירים קבועים (יש עיירות באלפים שכבר עשו זאת). אף שאגם קומו עדיין לא חווה מחאות אנטי-תיירותיות רציניות כמו ערים אחרות, על משקיעים להיות מודעים ליחסי קהילה ולוודא שהשקעותיהם תורמות לחיוב (שיפוץ נכסים, כיבוד תרבות מקומית) כדי להימנע מבעיות עתידיות.
- גורמים כלכליים ומטבעיים: למרות שאגם קומו מעט מבודד, גורמים מקרו-כלכליים עדיין טומנים סיכונים. עלייה משמעותית בריביות בעולם עלולה לצנן את הביקוש, במיוחד אצל מי שזקוק למימון. תנודות ערך המטבע גם משפיעות: אם היורו יתחזק באופן משמעותי, רכישה ותחזוקה של בית יהפכו ליקרים יותר לקונים שאינם משתמשים ביורו. מנגד, יורו חלש (כפי שהיה ב-2022–23) הפך נכסים באיטליה לכדאיים לרוכשים בדולר ופרנק שוויצרי – אם זה יתהפך, הביקוש מאותם אזורים עלול להאט. הכלכלה האיטלקית, אף שמשתפרת (הצפי לצמיחת תוצר: +1% ב-2025) hospitalitynet.org, עדיין נושאת חוב גבוה ועלולה להתמודד עם בעיות; כל אי יציבות עשויה להשפיע על ביטחון הקונים או להוביל לצעדים פיסקליים שיכולים לגעת בנדל"ן. עם זאת, אלה סיכונים מתונים – רבים מרוכשי נכסי קומו פחות רגישים למחזורי הכלכלה – אך משקיע צריך לגוון, ולא להניח שניתן להתעלם מהאקלים הרחב יותר.
- סיכוני אקלים וסביבה: שינויי האקלים מביאים חששות מסוימים גם לאגם שקט: עלייה במקרי גשמים כבדים גרמה למפולות הצפה בחלקים מהאגם בשנים האחרונות. לדוגמה, בשנת 2021 הביאו סופות קשות לזרימות סחף במספר עיירות על שפת האגם. משפרים את התשתיות כדי לצמצם את הבעיה, אך קונים צריכים להיות מודעים לסיכונים גיאוטכניים בבחירת נכסים במדרון (יציבות הקרקע, ניקוז) ולעליית עלויות הביטוח האפשרית לבתים צמודי מים. בנוסף, תחזוקת בתים היסטוריים (וילות אבן וכו') יכולה להיות יקרה ודורשת תשומת לב, במיוחד כשהתנאים משתנים (קיצים חמים יותר, בעיות רטיבות). אמנם אגם קומו אינו מתמודד עם איומים אקלימיים קיצוניים כמו סחף חופים, חשוב שהמשקיע ייקח בחשבון תחזוקת הנכס ועמידותו – הצד השני של בעלותו על וילה עתיקה בסביבה ירוקה הוא הצורך בתחזוקה מתמשכת כדי לשמר אותה.
- בעלות זרה: איטליה אינה מציבה הגבלות משמעותיות על רוכשים זרים ברכישת נדל"ן. לאזרחים ממדינות האיחוד האירופי יש מלוא הזכויות, וגם לאזרחים מחוץ לאיחוד האירופי מותר לרכוש חופשי כל עוד מדינת המוצא שלהם מאפשרת לאיטלקים לרכוש שם (הסכמי הדדיות מכסים את רוב המדינות המרכזיות). תהליך הרכישה זהה לאיטלקים ולזרים – וכולל חוזה ראשוני, נוטריוני (notaio) לביצוע העברת הבעלות, תשלום מסי רישום וכו'. רוכשים זרים חייבים להשיג קוד מס איטלקי (codice fiscale) ולעמוד בתקנות מטבע (הצהרת מקור כספים בייבוא סכומים גדולים). בסך הכל, המסגרת המשפטית ידידותית לרוכשים זרים, מה שסייע לגל הבינלאומי באגם קומו.
- מיסי רכישה: בעת רכישת נכס, הרוכשים משלמים מס רישום (או מע"מ אם מדובר בבניה חדשה מקבלן). עבור רוכשי דירות נופש (שמהווים את רוב העסקאות באגם קומו), מס הרישום הוא 9% משווי הקסטלי (שווי שמוערך לעיתים נמוך משווי השוק) עבור בתים קיימים. אם רוכשים מקבלן עם מע"מ, שיעור המע"מ הוא 10% (22% אם מדובר בנכס יוקרתי בקטגוריית A/1). יש גם מס קסטלי קבוע של 50 אירו ומס משכנתא של 50 אירו. לבתים בקטגוריית יוקרה (A/1, A/8, A/9 ברישום האיטלקי) מיסוי שנתי גבוה יותר (אין פטור לדירה ראשונה) ואין מע"מ מופחת, אך למרבה ההפתעה רבות מהווילות באגם קומו אינן מסווגות כיוקרתיות למס, בהתאם למאפייניהן. לא חלו שינויים אחרונים בשיעורי מסי הרכישה, אך רוכשים צריכים לעבוד עם נוטריוני לחישוב מדויק של העלויות. שכר טרחת נוטריון ומתווך נוספים (כ-2–4% יחד). יש לקחת עלויות משפטיות אלו בחשבון בתכנון התקציב למשקיעים.
- הטבות מס לדירה ראשונה: אם מישהו עובר והופך לתושב בנכס (משתמש בו כדירת מגורים עיקרית), הוא יכול להנות מהקלות מס: רכישת דירה ראשונה היא עם מס רישום מופחת (2% במקום 9%) ומס עירוני שנתי (IMU) פטור לבתים שאינם יוקרתיים. ישנם זרים שלוקחים תושבות (או אישור תושבות איטלקי) כדי להינות מהטבות אלו, אף שרוב בעלי הבתים באגם קומו לא עושים זאת. לא הוכנסו דרישות תושבות חדשות מהותיות או מיסים חדשים ב-2024–25 שייחודיים לאגם קומו, אך איטליה השיקה משטרי מס מיוחדים למשיכת עשירים (כמו מס קבוע של 100 אלף אירו על הכנסה זרה לתושבים חדשים ותוכנית למס פנסיה בדרום). לומברדיה גם נותנת תמריצים לאנשים שמעבירים תושבות ועובדים מרחוק. צעדים אלו עשויים לעודד חלק מהקונים לעבור ולהתגורר באגם במקום רק לנפוש בו.
- כללים להשכרת קצרות טווח: כפי שנדון בסעיף ההשכרה, מחוז לומברדיה אוכף כללים מסוימים על השכרות קצרות טווח. על פי החוק, אנשים שמשכירים נכס לתיירים לא יכולים להשכיר אותו ליותר מ-90 ימים ברצף לאותו צד, וחייבים להבטיח שהנכס יהיה פנוי לפחות 90 ימים בשנה (מטרת הכלל היא להבדיל בין מארחים מזדמנים לעסק מסחרי) bestcomo.com. אם לבעל הנכס יש יותר מ-3 נכסים שמוצעים להשכרות קצרות, עליו להירשם כעסק (impresa) ולקבל מספר מע"מ, ולהתחיל לגבות 10% מע"מ מהשוכרים ולקזז הוצאות, בדומה לניהול מלון או B&B באופן חוקי bestcomo.com. כללים אלו, שנועדו למנוע ניצול לרעה של שיטת "המס השטוח", הוקשחו ב-2023 עם אכיפה ב-2024. בנוסף, המארחים חייבים לדווח על האורחים דרך פורטל המשטרה המקומית (למטרות אבטחה) ולשלם מס תיירות לעירייה (ברוב עיירות אגם קומו נגבה סכום קטן לאדם ללילה בעונת השיא).
- מיסוי הכנסות מהשכרה: שינוי גדול ב-2024 היה עדכון משטר ה-cedolare secca (המס השטוח) על השכרות קצרות טווח. בעבר, כל משכיר פרטי היה יכול לבחור לשלם מס שטוח של 21% על ההכנסה מהשכרה (במקום מס הכנסה מדורג) עבור חוזים עד 30 יום. תקציב 2024 (חוק 197/2023) קובע שמי שמשכיר כמה נכסים בחוזי שכירות קצרים, רק ההכנסה מנכס אחד תמוסה ב-21%, והיתרה תמוסה בשיעור מוגדל של 26% מס שטוח bestcomo.com bestcomo.com. בפועל, למי שמחזיק שני נכסים לחופשה, צריך להגדיר אחד מהם למס 21% והשני יחויב ב-26% מס על ההכנסה. אם משתמשים בסוכנות או בפלטפורמה (כמו Airbnb) שמנכה 21% במקור על כל השכרה, בעל הנכס יצטרך להתאים את הדיווחים עם רואי החשבון בסוף שנה כדי להטיל 26% מס על הנכס הנוסף bestcomo.com. שינוי זה נועד להקטין כדאיות לאנשים פרטיים להחזיק מספר דירות Airbnb, ודוחף משקיעים כאלה לאחד נכסים או להסדיר עצמם כעסק. חשוב לציין, בעלים של נכס בודד נשארים במס 21%, כך שבעלי דירת נופש אחת שמושכרת חלק מהשנה לא מושפעים. אך מי ששוקל לקנות, למשל, שלוש דירות בבלג'יו ולהשכיר אותן ב-Airbnb צריך להיות מודע לנטל המס המוגבר, אלא אם יתאגד כחברה.
- חוזי שכירות לטווח ארוך: שכירויות לטווח ארוך (מעל 30 יום) כפופות לחוקי שכירות סטנדרטיים באיטליה. בדרך כלל, החוזים הם ל־4 שנים + 4 שנים או חוזי מעבר (12־18 חודשים למצבים זמניים). החוק באיטליה נוטה להעדיף את הדיירים: פינוי בגין אי-תשלום יכול להיות תהליך ממושך (חודשים רבים או אפילו שנים בבית המשפט). עם זאת, רבים מהשוכרים לטווח ארוך באגם קומו הם אקספטים או חברות שנוטים לכבד את ההסכמים, וחוזים יוקרתיים דורשים לרוב פיקדונות ביטחון גבוהים במיוחד או ערבויות בנקאיות. לא התרחשו שינויים משמעותיים בחוק בשנת 2024 בתחום זה, אך הממשלה העלתה לדיון תמריצים לבעלי נכסים להציע שכירויות במחיר נגיש. חלק מהבעלים באגם קומו מעדיפים השכרה קצרת טווח, בין השאר כדי להימנע מהגנות יתר של דיירים, אך כפי שצוין, חלקם עוברים כעת להשכרה לטווח ארוך בשל תנאי השוק. כדאי למשקיעים להכיר בהבדל: השכרות קצרות טווח מוגבלות יותר במספר ובמיסוי כיום, בעוד השכרות טווח ארוך כוללות זכויות דייר אך עם מס קבוע יציב של 21% (אפשר להחיל את מס השכירות הקבוע “צ’דולרה סקקה” בשיעור 21% על חוזי שכירות מגורים ל־3 שנים ומעלה, וזה לא השתנה).
- היתרי בנייה: אגם קומו כפוף לרגולציות תכנוניות מחמירות. רוב שטח החוף נשלט תחת הגבלות נוף ומורשת תרבותית (vincolo paesaggistico) שדורשות אישור מיוחד לשינויים, במיוחד בנכסים היסטוריים. בנייה חדשה עוברת בדיקה קפדנית; הריסת מבנה ישן כדי לבנות חדש וגדול יותר לרוב אינה מותרת, ואם כן – גודל וצורת המבנה החדש מוגבלים מאוד. נכסים הסמוכים למים כפופים לעיתים קרובות להגבלות על שינויים בחזית, צבע וגובה. כל מי שמעוניין לפתח או לשפץ מהותית חייב לעבוד עם אדריכלים ולקבל אישורים מהעירייה המקומית ולעיתים גם מהרשויות המחוזיות או האזוריות (לדוגמה, ה-Soprintendenza למורשת תרבותית, אם מדובר בווילה ישנה).
- בונוסים ותמריצים לשיפוץ מבנים: כפי שצוין, ממשלת איטליה הציגה ובהמשך התאימה את תכנית הסופר-בונוס 110% עבור שיפוצים לשיפור יעילות אנרגטית. החל מ-2025, הסופרבונוס (שאפשר החזר מס של 110% על שיפוצים מזכים) צומצם – כיום הוא עומד בדרך כלל על 90% לעבודות מזכות ועם מגבלות נוספות (כמו מגורים עיקריים או תקרות הכנסה) והוא צפוי להסתיים ב-2025 אלא אם כן יוארך. עם זאת, עדיין יש בונוסים נוספים: אקובונוס (החזר של 65% לשדרוג אנרגטי), סיסמבונוס (עד 80% לשיפורים סייסמיים, אם כי אזור אגם קומו הוא בעל סיכון סייסמי נמוך), וגם תמריץ שיפוץ סטנדרטי של 50%. לעיתים ניתן לשלב או לבצע זאת ברצף. ראוי לציין כי איטליה אפשרה להעביר את הזיכויים (לקבלנים או לבנקים), מה שהפך זאת בפועל להחזר, אך ב-2023 הממשלה הגבילה את מנגנון העברת הזיכוי על מנת לשלוט בעלויות. עם זאת, בעלי דירות עדיין יכולים לנצל את ההטבות במשך 5–10 שנים כדמי מס. באזור אגם קומו, בו לקונים רבים הכנסה משמעותית (לעיתים מעבודה בחו"ל שאינה ממוסה באיטליה, מה שמקשה על שימוש בזיכויים), התמריצים פחות מנוצלים ישירות על ידי רוכשים זרים – אך הם יכולים להיות מגולמים במחיר (המוכר האיטלקי ייתכן ושדרג נכס עם הבונוס, מה שמעלה ערך מבלי לייקר אותו באופן יחסי). התמריצים המעודכנים הוארכו לשנת 2024 וסביר להניח שגם מעבר לכך, מה שמעיד על המשך תמיכת הממשלה בשיפוץ מלאי הנדל"ן הוותיק באיטליה investropa.com. זהו סימן חיובי לנכסים ההיסטוריים של אגם קומו, כי זה הופך את השימור לכדאי יותר כלכלית ומעודד שימור וילות במקום נטישה.
- דרישת תעודת אנרגיה: בהתאם להוראות האיחוד האירופי, איטליה מהדקת את החובות בנוגע לביצועי האנרגיה של נכסים. החל מ-2025, בכל מודעת מכירה נדרש לציין את דירוג היעילות האנרגטית (APE), ומבנים לא יעילים (בדירוג F או G) יחויבו לפי הכללים המוצעים (EPBD) לשפר את ביצועיהם עד 2030. כתוצאה מכך, בתים רבים באגם קומו עוברים שדרוגים – בידוד, חלונות חדשים, פאנלים סולאריים על הגגות (כאשר מותר), וכו'. הצפי הוא כי עוד 7% מהנכסים יהיו בעלי דירוג אנרגטי גבוה עד 2025 באזור investropa.com investropa.com. חשוב שהקונים יהיו מודעים לכללי האנרגיה: אם ירכשו בית מאוד ישן, ייתכן שיאלצו בעתיד לשדרגו (או שייגבלו במכירה או השכרה לפי חוקי האיחוד האירופי בעתיד). הממשל פועל גם עם מקל (דרישות חובה עתידיות) וגם עם גזר (בונוסי מס) במטרה לעודד שדרוגי נכסים, ואגם קומו חלק מהמגמה הזו.
- הגנה על מורשת ונוף: לאגם קומו ישנם אתרים רבים המוגנים כמונומנטים ואזורי נוף. בעלות על וילה היסטורית מסווגת עשויה לדרוש קבלת אישור גם עבור שינויי חלוקת פנים או שיפוץ פרסקאות. עם זאת, לא נוספו הגבלות משמעותיות חדשות מעבר לקיימות – להפך, הרשויות המקומיות אף מנסות לעודד בעלי נכסים לשפץ ולתחזק אתרים לשימור (לעיתים באמצעות בונוסים או ייעול אישורים לשחזור תוך שימוש בחומרים מקוריים). בטְרֶמֶזִינָה, לדוגמה, הקומונה קבעה הנחיות לשמירת האופי של הווילות והגנים. קיימת גם תקנה האוסרת בדרך כלל על בנייה חדשה במרחק מסוים מקו החוף (לצורך שמירה על הנוף הטבעי). כל משקיע השוקל פיתוח או שיפוץ נרחב צריך להתייעץ עם גאומטרה/אדריכל בשלב מוקדם לבדוק תוכניות יעוד קרקע.
- ניהול תיירות: בחזית הרגולטורית הקשורה לנדל"ן, ניהול התיירות מצטלב – ערים מסוימות הגבילו בנייה של בתי מלון חדשים כדי להימנע מעודף בניה, ומעדיפות איכות על פני כמות. כמו כן, רשויות משקיעות בשירותים (אשפה, אבטחה) שממומנים בחלקם ממסי נכס ומסי תיירות. ממשלה מקומית מתוקצבת היטב (קומו, בלאג'יו וכו') נוטה לתחזק את האזור כראוי – עובדה התורמת גם לערך הנדל"ן. בשנת 2024, מחוז לומברדיה השיק קמפיינים פרסומיים ל”אגם קומו – יופי אותנטי” ודומיו, צעד ששייך אולי יותר לשיווק, אך מציג את עניין הממשלה בקידום התיירות – דבר שבסופו של דבר תומך גם בביקושים לנדל"ן.
- לשכת המסחר ועידוד השקעות: לשכת המסחר המקומית (קומו-לקו) עוקבת אחרי הגידול בתושבים זרים ופועלת להפוך את האזור לאטרקטיבי לבעלי מקצוע בינלאומיים (אירועי נטוורקינג, מתחמי עבודה משותפים וכו'). הדוחות שלהם מאמתים נוכחות זרה גבוהה ומבליטים את הצורך בתשתיות, אותן הרשויות המקומיות מטפלות בהן investropa.com investropa.com. אלו אינן חקיקות פורמליות, אך הן מעידות על סביבה מדיניותית המעודדת השקעות נדל"ן – הרשויות המקומיות מעוניינות שמשקיעים זרים רוכשים נכסים ותורמים לכלכלה, וסביר להניח שלא ינהיגו הגבלות דרסטיות שירחיקו אותם.
- עוקף טרמזינה (וריאנט SS340 “רג’ינה”): זהו פרויקט הדגל – כביש עוקף חדש הכולל מנהרות וגשרים, שנועד להסיט את התנועה מהכביש הצר לאורך הגדה המערבית של האגם. הפרויקט נמשך בערך מקולוננו עד גריאנטה (ליד מנאג’ו), כ-9.8 ק"מ של כביש חדש, ומטרתו לפתור את צווארי הבקבוק הידועים העוברים בסאלה קומצ’ינה, אוסוצ’ו, לנו וטרמצו. העבודות החלו בסוף 2020 אך נתקלו בעיכובים; נכון לאפריל 2024 העבודות חודשו והמועד המיועד לסיום: אפריל 2028 ilgiorno.it comozero.it. עם השלמתו יהיה מדובר במהפכה: תנועת כלי רכב גדולים (משאיות וכו’) תעבור דרך המנהרות במקום לזחול דרך מרכזי הכפרים. עבור נדל"ן, המשמעות היא כפרי חוף שקטים וידידותיים יותר להולכי רגל באותו קטע, מה שצפוי להגביר את האטרקטיביות שלהם לתושבים ולתיירים. נכסים בקולוננו, סאלה קומצ’ינה, אוסוצ’ו, לנו, טרמצו וגריאנטה צפויים להרוויח מנגישות משופרת (נסיעה קצרה יותר מקומו) וסביבה מקומית טובה יותר (פחות זיהום ורעש). כבר עכשיו יש אנליסטים שמזכירים את העבודות המתבצעות בתחום התשתיות כפקטור התורם לעלייה בביקוש גם בצפונו ובמזרחו של האגם investropa.com investropa.com (למרות שהעוקף במערב, הוא מסייע בעקיפין גם למזרח על ידי חלוקת תנועה יעילה יותר).
- שדרוגי כבישים ומנהרות נוספים: מעבר לפרויקט העוקף המרכזי, נמצאים בביצוע שיפורים קטנים יותר. בצידו המזרחי של לגו לקו, הכבישים SP72 ו-SS36 שודרגו ומתוחזקים טוב יותר, מה שהפך את הנסיעה מלקו ועד וארנה וקוליקו לחלקה יותר. הייתה סגירה זמנית של רכבת החוף לקו-קוליקו לצורך תחזוקה ב-2024, מה שגרם לאי נוחות ilgiorno.it ilgiorno.it, אך הדבר מדגיש שיש טיפול בתשתיות. יש גם דיונים לגבי חפירת מנהרות עוקפות לקטעי כביש חוף נוספים בצידו המזרחי של האגם (במיוחד סביב מנדלו דל לריו), אך בשלב זה אין החלטות קונקרטיות. בינתיים, ההשפעה המרכזית תהיה על החוף המערבי בזכות העוקף החדש.
- שיפורים בתחבורה הציבורית: שירותי מעבורת ציבורית באגם קומו קיבלו השקעות. Navigazione Lago di Como השיקה מעבורות חדשות ומהירות יותר ושיפרה את לוחות הזמנים בשנים האחרונות כדי לחבר טוב יותר את העיירות במרכז האגם וגם לספק נסיעות תכופות יותר בחורף. הושקה מעבורת היברידית מודרנית (חשמל-דיזל) שמדגימה מחויבות ליעילות ולקיימות. קישוריות טובה יותר של המעבורות יכולה להגדיל את האטרקטיביות הנדל"נית על ידי הפחתת הצורך ברכב. לדוגמה, אם לוורנה ולבלג'יו יש קשרי מעבורת מאוחרים יותר בערב, אפשר בנוחות לגור באחת מהן ולסעוד בשנייה, וכדומה. ישנה גם שיחה על מעבורת מהירה וישירה מהעיר קומו לבלג'יו, שאם תצא לפועל, תחבר את תחתית האגם למרכזו בצורה ישירה יותר, ותועיל משמעותית למקומיים ולתיירים הנעים לאורך האגם (נכון להיום נסיעה כזו בסירה איטית אורכת מעל שעתיים).
- קישורי רכבת: העיר קומו מחוברת היטב ברכבת (שני קווים למילאנו: אחד למילאנו צ'נטראלה דרך מונצה, ואחד למילאנו קדורנה דרך סארונו). יש בהם שירות תכוף, ומשופרים תדיר (כמו רכבות חדשות), אך לא נוספו קווים חדשים. בצד המזרחי, קו לקו–קוליקו משרת את החוף המזרחי עד וארנה ומעבר לה עד קוליקו. מבחינת פיתוחים חדשים: מוצע (אך טרם אושר) ליצור קישור רכבת או פוניקולר ממנאג'יו ללוגאנו (שווייץ) כדי להשיב חיבור היסטורי – רעיון שכרגע הוא בגדר השערה. עם זאת, שדרוגי רשת הרכבות האירופית (כגון מנהרת גותהרד וכו') משפרים את הנסיעה חוצה הגבולות; קומו נהנית מכך בעקיפין כיוון שההגעה מציריך או פרנקפורט למילאנו (דרך הרכבות השווייצריות) מהירה יותר, מה שמפשט את ההגעה של מטיילים מחו"ל לקומו ברכבת. אף שזה לא פרויקט ייעודי לאגם קומו, הוא משפר את הנגישות לחלק מהתיירים.
- טיסות: לאגם קומו אין שדה תעופה משלו, אך הוא נמצא במרחק נסיעה משדות התעופה של מילאנו – מלפנסה (~שעה ורבע נסיעה מקומו), לינאטה (~שעה), וברגמו (~שעה ועשרים דקות). פרט מעניין: שדה התעופה מלפנסה הרחיב את רשת הטיסות שלו; לפי נתונים אחרונים, מעל 75 חברות תעופה פועלות ממלפנסה ומקשרות ליעדים עולמיים רבים investropa.com. העלייה בטיסות ישירות (למשל, קווים חדשים לצפון אמריקה ולמזרח התיכון) מאפשרת לרוכשים ומבקרים בינלאומיים להגיע לאגם קומו בקלות רבה יותר (לעיתים קרובות טיסה אחת ונסיעה קצרה). מלפנסה גם מחוברת ברכבת למילאנו וממנה לקומו. בנוסף, שדה התעופה של לוגאנו בשווייץ נמצא כ-30 ק"מ מקומו (אם כי בשנים האחרונות ההיצע שלו בטיסות מסחריות מוגבל). כך או כך, המגמה הכללית היא גידול בנגישות בינלאומית, המחזקת את שוק הבתים השנייים הגלובלי בקומו.
- תשתיות ואינטרנט: למרות שאינם נחשבים לנושאים זוהרים במיוחד, שיפורים בתשתיות עשויים להשפיע על האטרקטיביות של נכסים, במיוחד עבור עובדים מרחוק או גולים. בשנים האחרונות נפרסה רשת אינטרנט סיבים אופטיים בערים רבות סביב אגם קומו. עד 2025, ברוב הערים המרכזיות ואף ברבות מהערים הקטנות תהיה גישה לאינטרנט מהיר במיוחד (FTTC או FTTH), מה שמאפשר לאלה שרוצים לעבוד מהבית ליד האגם לעשות זאת. זהו חלק מהיוזמה הלאומית של איטליה לפרישת אינטרנט מהיר, ומאפשר לאגם קומו לשווק עצמו כבסיס לגיטימי ל"עבודה חכמה" (וכמה סוכנויות מקומיות אכן מדגישות זאת trepievi.com trepievi.com). אינטרנט וטלפון אמינים הופכים נכסים למושכים יותר לקונים צעירים או לכל מי שזקוק לחיבור מהיר.
- שדרוגים עירוניים: מספר עיירות החלו במיזמי תשתית ופיתוח עירוניים משלהן:
- בלג'יו: שדרוג אזור הטיילת על שפת האגם, ניהול תנועה טוב יותר (חניונים מחוץ למרכז להפחתת עומס רחובות צרים), ואולי גם אזור הולכי רגל חדש על שפת האגם.
- וורנה: כפי שצוין, התחדשות עירונית עם שדרוג תחבורה ציבורית ותשתיות צוינה investropa.com – זה כולל חידוש אזור הרציף, הוספת מעלית מרמת תחנת הרכבת לרציף (לטובת נגישות), ושיפור תאורה ושילוט בעיר.
- עיר קומו: סיימה פרויקט שדרוג טיילת על שפת האגם (ריצוף חדש, גינון) ומתכננת מוזיאון/אקווריום חדש שיהווה אטרקציה נוספת. יש גם פרויקט גשר הולכי רגל חדש שיחבר בין שני אזורים על שפת האגם. למרות שמדובר בעיקר בשיפורים אסתטיים, הם מעלים את איכות החיים ואת חוויית התיירים, ותורמים באופן עקיף לערך הנדל"ן.
- יוזמות לקיימות: אגם קומו הוא חלק משמורת הסביבה של אונסק"ו ("המשולש מנג'יו, בלג'יו, וורנה" שייך לאתר מורחב בהרי האלפים). יש יוזמות ניידות בת-קיימא – כמו למשל התקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי נוספות בערים, ועידוד שימוש בסירות חשמליות. קיומן של תשתיות אלו עשוי להפוך לגורם מכריע עבור קונים שמודעים לסביבה. בנוסף קיימות תוכניות ניהול פסולת ותוכניות לשמירה על איכות המים שמטרתן לשמור על ניקיון האגם (עיקר הזמן מי האגם ראויים לרחצה בקיץ). כל מאמצי התשתית הללו מסייעים לשמור על האטרקטיביות הטבעית שמהווה ליבת הערך של שוק הנדל"ן של אגם קומו.
בעצם, בסיס הרוכשים של אגם קומו ב-2025 הוא בינלאומי יותר מאי פעם ונוטה לכיוון רוכשים דיסקרציוניים/אורח חיים מאשר כאלה הקונים בשל צורך. זה מעניק לשוק סוג של הגנה – הביקוש מונע מעושר ורצון, ופחות מתנודות כלכליות או גידול מקומי בתעסוקה. זו גם הסיבה לכך שאירועים גלובליים (תנודות מט"ח, מגמות תיירות, שינויים גאופוליטיים) יכולים להשפיע על אגם קומו יותר מאשר גורמים איטלקיים מקומיים. לדוגמה, הדולר החזק בשנים 2022–24 הפך נכסים איטלקיים בפועל ל"מוזלים" עבור אמריקאים, ותרם לגל רוכשי הנדל"ן מארה"ב laprovinciadicomo.it. מבט לעתיד מראה כי שמירה על האטרקטיביות של האגם (באמצעות שמירה על יופיו וניהול התיירות) תהיה מרכזית, שכן בריאותו של השוק נשענת רבות על משקיעים זרים נלהבים אלה.
תחזיות השקעה וסיכונים
אגם קומו נחשב לעיתים קרובות ליעד השקעה ראשי בנדל"ן, ובצדק – אך כמו כל שוק, הוא מציע הזדמנויות לצד סיכונים. להלן סקירה מאוזנת של הסיבות לכך שהשקעה בנדל"ן באגם קומו יכולה להיות אטרקטיבית, ומהם האתגרים או הסיכונים שעל המשקיעים לזכור.
יתרונות / הזדמנויות להשקעה
אתגרי / סיכוני השקעה
לסיכום, השקעה בנדל"ן באגם קומו ב-2025 מציעה שילוב מפתה של הנאה מאורח חיים ותשואה כלכלית, הודות לביקוש עולמי, תשואות גבוהות מהשכרה ומלאי מוגבל. יסודות השוק איתנים – מדובר בנכס ייחודי בהיצע מוגבל. עם זאת, על משקיעים פוטנציאליים להתמודד עם עלויות ראשוניות גבוהות, צמיחה מתונה בערך הנכס ורגולציה מתפתחת, כל זאת תוך שמירה על הסביבה והתרבות המקומית. עם בדיקת נאותות וגישה לטווח ארוך, רבים רואים בנדל"ן באגם קומו תוספת יוקרתית לתיק ההשקעות, שמעניקה גם תשואות וגם חוויות אישיות שלא יסולאו בפז.
עדכונים משפטיים ורגולטוריים
החזקה בנכס באגם קומו (ובאיטליה בכלל) דורשת מודעות להיבטים משפטיים ורגולטוריים מסוימים. בשנתיים האחרונות היו כמה עדכונים חשובים שמשפיעים על בעלות נכסים, מיסוי ופיתוח באזור. להלן סקירה של נקודות מפתח משפטיות/רגולטוריות נכון ל-2025:
רכישה ובעלות על נכס
תקנות השכרה
תקנות פיתוח ובנייה
מיזמים ממשלתיים ומקומיים
לסיכום, הסביבה המשפטית באיטליה ב-2025 נותרת חיובית לבעלי נכסים באגם קומו, עם מספר התאמות חדשות: במיוחד מיסוי גבוה יותר להשכרת נכסים קצרת-טווח במספר יחידות, ותמריצים מתמשכים לשיפוצים. רוכשים נדרשים להקפיד על כללי רישום השכרות והגשת דוחות מס (רצוי להשתמש ברואה חשבון מקומי), ולהיות ערים להגבלות התכנון בעת שינוי נכסים. לאחר שמקפידים על כל אלו, החזקת נכס באגם קומו היא עניין פשוט יחסית – שמאפשר ליהנות ואולי אף להרוויח מפרי ה-la dolce vita שלהם.
סקירת מיקומים מרכזיים
אגם קומו מתואר לעיתים כאוסף של עיירות וכפרים ציוריים, שלכל אחד מהם אופי וקסם משלו. כאן אנו מציגים סקירה של מוקדים מרכזיים מסביב לאגם – ובפרט, בלג'יו, קומו (העיר), טרמאצינה, מנאג'ו ווורנה – תוך הדגשת שוק הנדל"ן שלהם והמאפיינים הייחודיים שלהם:
בלג'יו
לעיתים קרובות מכונה "הפנינה של אגם קומו", בלג'יו ממוקמת בקצה השונית בה נפגשות שתי זרועות האגם, ומציעה נופים פנורמיים. זוהי כנראה העיירה המפורסמת ביותר באגם, הידועה בסמטאות המרוצפות שלה, בתי המלון היוקרתיים וההמונים הרבים של תיירי יום. נדל"ן בבלג'יו נחשב מהיוקרתי (והיקר) ביותר באגם קומו. וילות היסטוריות ודירות אלגנטיות כאן מגיעות למחירי שיא – וילות היסטוריות על חוף האגם מתחילות בסביבות 5 מיליון אירו ויכולות לעבור את ה-10 מיליון אירו אם יש להן קרקעות נרחבות we-wealth.com. ישנם גם דירות קטנות יותר במרכז העיירה הציורית, שהן אמנם זולות יותר באופן מוחלט, אך עדיין נושאות מחיר גבוה למ"ר בשל המיקום. שוק הנדל"ן בבלג'יו מונע בעיקר על ידי קוני דירות נופש זרים ומשקיעי תיירות. מבנים רבים הוסבו לדירות נופש יוקרתיות או צימרים על מנת לשרת את הביקוש התיירותי.
המשיכה של בלאג'יו מבטיחה פוטנציאל השכרה חזק – זהו המיקום המבוקש ביותר לשהיות יוקרתיות קצרות טווח באגם trepievi.com trepievi.com. בעונת השיא, כמעט שלא ניתן למצוא לינה והמחירים מרקיעים שחקים. משקיעים בבלאג'יו יכולים להרוויח מכך, אך עליהם להתמודד גם עם האתגרים של סביבה תיירותית מאוד (המוני אנשים ומעט פרטיות). אכן, ישנם רוכשים אמידים מאוד שנמנעים מבלאג'יו בשל כך ומעדיפים מקומות מבודדים יותר investropa.com investropa.com. ובכל זאת, היוקרה של בלאג'יו בלתי מנוצחת; היא נשארת ב”מרכז הביקוש“ עבור רוכשים מהשוק הגבוה, לפי Savills Italy we-wealth.com. העתיד של בלאג'יו נראה יציב – הרשויות שיפרו תשתיות (כגון רציפים טובים יותר למעבורות וחניונים מחוץ למרכז ההיסטורי) investropa.com, דבר שיסייע בניהול זרימת התיירות. בסך הכול, בלאג'יו היא שוק היוקרה המובהק של אגם קומו: יפהפייה, יקרה ותמיד מבוקשת.
קומו (עיר)
קומו היא העיר הגדולה ביותר באגם (כ-85,000 תושבים) ומשמשת כמרכז הכלכלי והתרבותי של האזור. בשונה מהכפרים התיירותיים, קומו היא עיר תוססת עם פעילות כל השנה – היא מוכרת בזכות מורשת תעשיית המשי שלה, הפיאצות השוקקות והדואומו המרשים במרכז. בשוק הנדל”ן, קומו מציעה מגוון רחב יותר: מווילות יוקרתיות באזורים כמו וילה אולמו או לאורך קו המים, דרך דירות מודרניות ומבנים היסטוריים במרכז העיר, ועד דירות במחירים נגישים יותר ברבעים המרוחקים. המחירים בעיר קומו לנכסים מחודשים גבוהים – בערך 6,000–7,000 אירו למ"ר באזורים המרכזיים laprovinciadicomo.it – מה שמעיד על ביקוש חזק. יחד עם זאת, הם מעט נמוכים מהמחירים בשלישיית הזהב שבמרכז האגם, מה שהופך את קומו לאופציה “משתלמת” למי שרוצה לגור ליד האגם אך זקוק לנגישות עירונית ואולי עלות נמוכה מעט יחסית לבלאג'יו או מנאג'יו לנכס דומה.
עיר קומו פופולרית בקרב רוכשי דירות ראשונות (כולל מקצוענים מקומיים ונוסעים יומיים למילאנו) laprovinciadicomo.it. זו אחת האזורים המועדפים למבקשי דירות ראשונות סביב האגם laprovinciadicomo.it, בזכות התשתיות שלה: בתי חולים, בתי ספר (כולל אפשרויות בתי ספר בינלאומיים), קניות ותחבורה (שתי תחנות רכבת שמחוברות למילאנו ב-30–40 דקות). כתוצאה מכך, השוק של קומו נהנה מיציבות שאין לעיירות שמבוססות רק על תיירות נופש. ישנו ביקוש מקומי קבוע שמייצב את המחירים. בשנת 2024, שכונות מסוימות בקומו כמו ביגנניקו ווילה אולמו ראו מחירי בקשה בסביבות €4,950 למ"ר investropa.com investropa.com, במיוחד מושכות קונים בינלאומיים שמחפשים דירות יוקרה בעיר. לקומו יש גם עניין של קונים שווייצריים, הודות לקרבה שלה לגבול שווייץ (לוגאנו במרחק של כ-30 ק"מ בלבד).
שוק השכירות בעיר קומו כולל גם השכרות לתיירים (זו נקודת הכניסה לרבים מהמבקרים, אם כי רובם מעדיפים לשהות באמצע האגם) וגם השכרות ארוכות טווח לתושבים. התפוסה להשכרות קצרות טווח בקומו הייתה בריאה (~67% תפוסה ממוצעת) ו1,324 מודעות פעילות ב-Airbnb באזור בסוף 2024 investropa.com investropa.com, מה שמעיד על נוכחות משמעותית של השכרת דירות לטווח קצר. לשוכרים לטווח ארוך, קומו כוללת קהילה גולה מתונה (חלק מהאנשים עובדים בשווייץ או עובדים בחברות מקומיות וגרים בקומו בשביל אורח החיים). כל זה הופך את קומו לשוק רב-תכליתי: ניתן לרכוש כאן דירה למגורים עיקריים, כהשקעה להשכרה, או כבית שני נוח לשימוש כל השנה.
מבחינת תחזית המחירים, שוק העיר קומו עלה בכ-+6% ב-2023 investropa.com ועוד כ-+1.5% עד מאי 2024 investropa.com, והגיע לממוצע של €2,098 למ"ר (הכולל את כל המצבים והמיקומים, ולכן נמוך מאזורים יוקרתיים במיוחד) investropa.com investropa.com. דוח אנגל & פלקרס מציין שבתים משופצים בעיר קומו מוצעים ב-6–7 אלף €/מ"ר, ומכירות מהירות לבתים עם שטחים חיצוניים או נוף לאגם, שלעתים נסגרות תוך 3–6 חודשים laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. לפיכך, קומו היא שוק נזיל עם ביקוש חזק, המאזן את האופי העונתי הכללי של האגם עם פעילות מקומית יציבה.
טרמצינה
טרמצינה מתייחסת לרצועה של החוף המערבי בין לננו לטרמצו (וכיום רשות מקומית מאוחדת הכוללת את לננו, מזגרה, טרמצו ואוסוצ'ו). אזור זה, שמול בלג'יו מעבר למים, מפורסם בוילות ההיסטוריות המפוארות שלו (כמו וילה בלביאנלו ווילה קרלוטה) ובנופים המרהיבים של שקיעות. הוא נחשב לעיתים קרובות לחלק מ"אזור הזהב" של האגם מבחינת נדל"ן. נכסים בטרמצינה מבוקשים מאוד כבתי נופש שניים; למעשה, אנגל & פלקרס מזהים את טרמצינה והעיירות הסמוכות בין האזורים המבוקשים ביותר בקרב רוכשי בתי נופש באגם קומו laprovinciadicomo.it. המחירים כאן לבתים משופצים ובאיכות גבוהה נעים בטווח של €6,000–€8,000 למ"ר, ומטפסים לכיוון €10,000 למ"ר עבור מיקומים יוקרתיים על קו המים laprovinciadicomo.it. וילות גדולות על קו המים בטרמצינה מגיעות בקלות למחירים של מיליוני יורו (בדומה לבלג'יו או צ'רנוביו).
הקסם של טרמזינה טמון בשילוב של יופי טבעי ושלווה יחסית. למרות שמדובר ביעד שמושך הרבה תיירים (וילה בלביאנלו היא אתר פופולרי ושביל ההליכה Greenway עובר במקום), האזור פרוס יותר מאשר בלאג'יו. כאן נמצאים מלונות בוטיק יוקרתיים ומסעדות רבות, מה שמעצים את סגנון החיים. שוק ההשכרות בטרמזינה חזק להשכרות יוקרה – כפי שצוין בסעיף ההשכרה, האזור הזה "מושלם להשכרות יוקרה (affitti di lusso)" trepievi.com trepievi.com, ומושך מטיילים אמידים שמשכירים וילות שלמות. לפי ניתוח מסוים, וילה מרוהטת היטב בטרמזינה יכולה להשיג €300–€500 ללילה בעונת השיא עם תפוסה גבוהה, מה שהופך זאת לרווחי במיוחד עבור הבעלים trepievi.com trepievi.com.
פיתוח חשוב עבור טרמזינה הוא פרויקט כביש עוקף טרמזינה (Variant Road SS340). הכביש הנוכחי לאורך האגם העובר בטרמזו ולנו סובל לעיתים מפקקים; המנהרה החדשה מיועדת להסיט את התנועה מהמרכז. לאחר עיכובים, העבודות חודשו ב-2024, עם סיום צפוי באפריל 2028 ilgiorno.it comozero.it. עם סיום הבנייה, צפויה ירידה משמעותית בעומסי התנועה והרעש במרכזי היישובים, מה שכנראה יחזק את הביקוש והשווי לנכסים בטרמזינה. גם במהלך העבודות יש דאגה בנוגע לניהול התנועה, אך התוצאה הסופית נתפסת כקפיצת מדרגה תשתיתית חיובית בעיני כולם.
התחזית לשוק הנדל"ן בטרמזינה חיובית: היצע מצומצם, יוקרה רבה (רבים מהנכסים כאן הם "וילות חלומות") ונגישות משתפרת. אזורי הביקוש הגבוהים כוללים את לנו (המפרץ והחוף שלה), מזגרה (קצת מעל, עם נופים מדהימים), וטרמזו עצמה (ממוקם בו מלון הדגל 5 כוכבים Grand Hotel Tremezzo). כאחת משכונות היוקרה הבולטות סביב האגם, צפו למחירים שימשיכו להיות גבוהים ולעלות בהדרגה, במיוחד עבור נכסים עם נוף ישיר לאגם או גישה רגלית לאגם.
מנאיו
ממוקמת על החוף המערבי, צפונית מעט לטרמאצינה, מנאג'יו היא עוד עיירה מרכזית, המעגנת את הצד המערבי של אמצע האגם. היא פונה לוורנה ובלג'יו שמעבר למים, ויוצרת את המשולש התיירותי המפורסם. מנאג'יו ידועה בטיילת הקסומה על שפת האגם, לִידו (בריכת חוף) ציבורי גדול, מועדון גולף סמוך ומרכז עיירה נעים ותוסס שפחות תלול מזה של בלג'יו. הנדל"ן במנאיג'יו נחשב מבוקש מאוד בשל מיקומו המרכזי והנוחות שהוא מציע. מספר התושבים בו מעט גדול יותר מהכפרים הקטנים, מה שהופך אותו לאטרקטיבי גם לחצי-מתיישבים ולפנסיונרים, לצד נופשים. המחירים לדירות או בתים משופצים במנאיג'יו בדרך כלל בטווח העליון: בדומה לטרמאצינה, סביב 6,000–8,000 אירו למ"ר במרכז, ונכסים על שפת האגם או עם נוף מגיעים למחירים גבוהים אף יותר. בשנים האחרונות נבנו במנאיג'יו דירות יוקרה חדשות שנמכרות בעיקר לרוכשים זרים שמחפשים נוחות מודרנית במיקום פריים.
מנאיג'יו בולטת כאחת מהאזורים ה“מוערכים ביותר” בזכות מיקומה האסטרטגי והאווירה התוססת שלה trepievi.com trepievi.com. יש בה שירותים פעילים כל השנה (חנויות, מסעדות, בית חולים), מה שהופך אותה למתאימה גם למגורים קבועים. רוכשים בריטים וצרפתים רבים העדיפו היסטורית את מנאיג'יו (יש אפילו ספרייה אנגלית וסצנה של קהילת זרים). מרכז המעבורות שבמנאיג'יו מחבר אותה לבלג'יו וורנה, וזה יתרון גדול – אפשר בקלות לטייל או לאכול מעבר לאגם וקו הרכבת של ורנה למילאנו נמצא במרחק שיט קצר. קישוריות זו מוסיפה ערך לנכסי מנאיג'יו.
התשואות מהשכרה במנאיג'יו חזקות. זו אחת הלוקציות המבוקשות ביותר להשכרות קצרות טווח, עם ביקוש גבוה בקיץ מצד משפחות וקבוצות. לדוגמה, דירה במנאיג'יו יכולה להניב בקלות יותר מ-€200 ללילה בחודשי הקיץ. לפי נתוני Tre Pievi, התפוסה והתשואות במנאיג'יו דומות לאלו של בלג'יו, כי תיירים רבים בוחרים לגור בה בגלל הנוחות ואז נוסעים בקלות בנסיעת מעבורת לבלג'יו ליום טיול trepievi.com trepievi.com.
העתיד של מנאיג'יו נראה חיובי: היא נהנית מאותה דרך עוקפת שתשפיע גם על טרמאצינה (סוף המנהרה המתוכננת בצפון קרוב למנאיג'יו), ותסייע לתנועה עם סיום הבנייה. קיימים פרויקטים מקומיים לשיפוץ חזית האגם ואפשרות להולכת חלק מהמרכז לשימושי הולכי רגל בלבד כדי לשפר את איכות החיים (כמה יוזמות נדונו במועצה). עם השילוב של תוססות ויופי נופי, סביר שמנאיג'יו תישאר מוקד מבוקש. למשקיעים, מנאיג'יו מציעה מעט יותר "נזילות" מאשר כפרים קטנים – תמיד יש מספר נכסים זמינים, והביקוש קבוע. היא מוצאת את האיזון בין עיירה תיירותית טהורה למרכז מקומי, מה שהופך את השוק בה לדינמי ועמיד.
וורנה
בצידו הנגדי של האגם ממנאג'ו שוכנת וורנה, אבן חן של החוף המזרחי. וורנה קטנה יותר ממנאג'ו או בלג'יו, אך ציורית ביותר – היא נצמדת לצלע ההר עם בתים צבעוניים ויש לה קסם רומנטי ושקט. מטיילים מעדיפים אותה בזכות הנופים היפים שלה (במיוחד בשקיעה) והאווירה השלווה יותר. וורנה היא גם צומת תחבורה מרכזית בצידו המזרחי: יש לה תחנת רכבת (למילאנו דרך לקו) והיא נקודת עגינה למעבורות רכב ממנאג'ו ובלג'יו, מה שמעניק לה נגישות גבוהה.
נדל"ן בוורנה היסטורית היה מעט זול יותר מאשר מקבילו בצד המערבי, אך הפער הולך ונסגר. עם העלייה בתשומת הלב הבינלאומית לחוף המזרחי, המחירים בוורנה עולים. דירה משופצת עם נוף לאגם בוורנה עשויה להימכר ב-€5,000–€7,000 למ"ר, שזה בקצה העליון של טווח "צד לקו 4,000–6,000" שנאמר קודם, כי לוורנה יש פרמיה באזור זה. ובכל זאת, ייתכן שתמצאו יותר מציאות בוורנה מאשר בבלג'יו באותו רמת קסם. וילות סביב וורנה (אם בכלל עולות למכירה) גם מושכות מחירים גבוהים; לדוגמה, וילה מונסטרו (וילה-מוזיאון) ווילה ציפרסי (מלון) מדגימות את הנכסים המפוארים באזור – אף שאינן מוצעות למכירה, הן ממחישות את איכות מלאי הנדל"ן בוורנה.
מנוע ייחודי לוורנה הוא תרבות ואירועים. כפי שהוזכר, היא מארחת חלקים מפסטיבל אגם קומו ואירועים תרבותיים נוספים, מה שמחזק את מעמדה. בשנים האחרונות, וורנה חוותה עלייה בתיירות תרבותית, מה שתרם לעלייה של כ-25% במספר המבקרים לעומת רמות שלפני 2019 investropa.com investropa.com. לכך הייתה השפעה ישירה על הנדל"ן: ביקוש מוגבר לאירוח (ובכך משקיעים רוכשים B&B או בתי נופש) ועלייה כללית בערך הנכסים עם העלייה במעמד של העיירה investropa.com investropa.com. התפוסה הגבוהה של מלונות ובתי נופש במהלך אירועים מעידה על הפופולריות העולה של וורנה investropa.com.
לגבי השכרות, וורנה מבוקשת במיוחד על-ידי זוגות ומי שמחפש חופשה רומנטית או שקטה. התפוסה בהשכרות קצרות-טווח גבוהה והמחירים ללילה בעונת השיא דומים מאוד לאלה של בלג'יו לדירות מקבילות. עם זאת, ההיצע להשכרה בוורנה מוגבל מאוד (זו עיירה קטנה), מה ששומר על שיעור התפוסה גבוה מאוד.
אתגר אחד בוורנה הוא השטח – הנכסים לעיתים קרובות כוללים מדרגות רבות או גישה תלולה. עם זאת, זהו חלק מהקסם שלה. פרויקטי התחדשות עירונית שנמצאים בתהליך (או הושלמו לאחרונה) בוורנה כוללים שיפור שבילי ההליכה, החניה, ואולי אף מעלית מאזור החניה אל העיירה על מנת לסייע בנגישות investropa.com. שיפורים אלו יהפכו את הכפר לנגיש יותר וייתכן שגם יעלו את ערך הנכסים בעזרת שיפור איכות החיים.
לסיכום, וורנה מציעה קסם והזדמנות עולה. היא שקטה יותר מהעיירות המערביות העמוסות, וזה הולך ונהיה אטרקטיבי יותר עבור קונים שמחפשים שלווה כיום investropa.com investropa.com. ככל שמעמדו של החוף המזרחי ממשיך לעלות, וורנה צפויה להרוויח. משקיעים עשויים למצוא כאן תשואות התחלתיות טובות יותר או מחירי רכישה מעט אטרקטיביים, תוך שהם נהנים מהפיתוח בחוף המזרחי. ולרוכשים שמחפשים איכות חיים, וורנה מספקת יופי גלויה וקישורים נוחים (אחד המקומות הבודדים בהם אפשר ליהנות מרכבת ישירה למילאנו תוך מגורים בכפר קטן על שפת האגם).
(יעדים נוספים בולטים באגם קומו כוללים את צ'רנוביו (וילות יוקרתיות וקירבה לעיר קומו), לאליו (שזכתה לפרסום בזכות דיירי סלבס – יוקרתית במיוחד), לננו (בחבל טרמצינה, עם מפרץ מקסים), ובצפון יש את קוליקו ודומאסו (אוירה רגועה יותר, מתמקדים בספורט וטבע). למרות שאינם מפורטים כאן, לכל מקום מאפיינים ייחודיים בשוק. בדרך כלל, האגן הראשון סמוך לעיר קומו ואזורי האגם המרכזי הם היקרים ביותר, וככל שממשיכים צפונה או לכפרים קטנים בחוף המזרחי אפשר למצוא יותר ערך.)
פיתוחי תשתית שמשפיעים על שוק הנדל"ן
תשתית ונגישות הם קריטיים באזור כמו אגם קומו, בו הגאוגרפיה יכולה גם להקסים וגם להקשות על התנועה. מספר פרויקטים שמתקיימים כיום או הושלמו לאחרונה עתידים להשפיע על שוק הנדל"ן באמצעות שיפור הקישוריות, הפחתת העומס והגברת האטרקטיביות הכללית של אזורים שונים:
לסיכום, פיתוחי התשתיות באזור אגם קומו ומסביבו משפרים את הנגישות ואיכות החיים. פרויקט הדגל של כביש טרמצינה יעניק דחיפה משמעותית למקומות מסוימים (ואולי גם לערך הנדל"ן ככל שההשלמה מתקרבת). חיבורי תחבורה טובים יותר – בין אם מדובר במעבורות מהירות יותר או בטיסות נוספות – משקעים את אגם קומו עמוק יותר ברשתות עולמיות ואזוריות, דבר שהוא קריטי לשוק הבתים השניים הבינלאומי. עבור בעלי נכסים ומשקיעים, השיפורים הללו מביאים לכך ש“אורח החיים של אגם קומו” נעשה נוח מתמיד: הגעה קלה יותר, פחות רעש תחבורה, ושירותים מודרניים יותר, כולם מרחיבים את השוק (ומושכים כאלה שבעבר חששו מריחוק או עומסים). אזורים שבעבר נחשבו קשים להגעה (כמו צפון האגם או הגדה המזרחית) נהנים מהשינויים האלו ותופסים תאוצה. תשתיות אולי לא רומנטיות כמו שקיעת שמש על האגם, אך הן ממלאות תפקיד משמעותי בעלילת הנדל"ן של אגם קומו בהמשך הדרך.
מקורות:
- Engel & Völkers “Market Report Italia 2025” – נתונים על שוק היוקרה באגם קומו (מחירים 4,000–10,000 אירו למ"ר, 60% קונים זרים, ביקוש יציב וכו') laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
- La Provincia di Como (20 במרץ 2025) – תקציר דוח E&V: 60% רוכשים זרים (בעיקר מארה"ב, גרמניה, צפון אירופה), חלוקת סגמנטים: 50% בית שני, 25% השקעה, 25% מגורים עיקריים, וטווחי מחירים לפי אזור laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
- טרנדים של אינבסטורופה לאגם קומו 2025 – ניתוח טרנדים מקיף (תשואות שכירות, שינויים אזוריים, ביקוש של גולים, תמריצי שיפוץ וכו') investropa.com investropa.com investropa.com.
- סטטיסטיקות אינבסטורופה לאגם קומו 2025 – תובנות מונעות נתונים (מחיר חוף ממוצע €2.5M, תחזית עלייה של 3% במחירים, וילות יוקרה €2.5–€5M ב-2024 וכו') investropa.com investropa.com investropa.com.
- We Wealth (נובמבר 2023) – "לקנות בית באגם 2025" – תובנות על השוק האיטלקי: גידול מחירים ביעדי אגמים מאז 2020, אזורי פרימיום באגם קומו (האגן הראשון, טרמצינה, מנאג'ו, בלג'יו) וילות החל מ-€5M ומעלה we-wealth.com; פרופילי קונים (45% זרים באגמים, הזרים ברובם צפון-אירופאים, אמריקאים לאגם קומו) we-wealth.com we-wealth.com; סטטיסטיקות קוני בתי נופש (רוב בני 45–64, 81% משפחות) we-wealth.com.
- idealista/news (2 יולי 2025) – “נדל"ן תיירותי, ים ואגם” – אגם קומו +1% עליית מחירים משנה לשנה (מזרח +1.7%, מערב 0%) idealista.it; חלק הזרים בשוק הבתים לנופש עלה ל-15.7% (2024) idealista.it; סוגי הנכסים המועדפים (דירת 3 חדרים ~31%, וכו') idealista.it; גיל הרוכשים (56% בני 45–64) idealista.it.
- בלוג Tre Pievi Real Estate (פברואר 2025) – “השכרת נכסים קצרת טווח באגם קומו 2025” – ניתוח מפורט של שוק ההשכרות לטווח קצר: €150–€500 ללילה, 65–85% תפוסה, תשואות ברוטו אפשריות של 10–12% trepievi.com trepievi.com; הכנסה שנתית של €40–80 אלף לנכסים מנוהלים היטב trepievi.com; מדגיש את Bellagio, Menaggio, Varenna, Tremezzina כאזורים המובילים trepievi.com; מציין ערים שמחילות מגבלות על השכרה קצרת טווח, חשיבות בדיקת החוקים המקומיים trepievi.com; מזכיר גם את Colico/Domaso כאזורי STR זולים אך בעלי ביקוש גבוה trepievi.com.
- דו"ח HospitalityNet / EY (מרץ 2025) – השקעות בבתי מלון באיטליה: 2.1 מיליארד אירו ב-2024, אתרי נופש כמו אגם קומו נתח גדול (~39%) hospitalitynet.org; מלונות יוקרה מהווים 45% מהיקף העסקאות hospitalitynet.org hospitalitynet.org; תיירות שיא – 64.5 מיליון מבקרים ב-2024 hospitalitynet.org; מציינת את איטליה כשוק מוביל ובמיוחד מדגישה את אגם קומו כיעד אולטרה-אקסקלוסיבי מתפתח לאתרי נופש hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
- Bocconi/BS4TA (2024) – נתוני שוק מחצית ראשונה 2024: מחירי מגורים בקומו עלו ב-1.55% לעומת 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (לא מצוין במפורש מעלה אך עולה בקנה אחד עם נתונים אחרים).
- BestComo Immobiliare שאלות נפוצות (עודכן 2024) – תובנות על תשואות שכירות ומיסוי: תשואה ממוצעת ל-STR 3–8% bestcomo.com; מס אחיד עולה ל-26% על כמה יחידות STR (חוק התקציב 2024) bestcomo.com; יש להירשם כעסק אם הבעלות על יותר מ-3 נכסים bestcomo.com; חוק לומברדיה – סגירה 90 ימים bestcomo.com.
- מקורות רשמיים: עדכונים של משרד התשתיות האיטלקי (MIT) על התקדמות פרויקט וריאנט טרמצינה mit.gov.it ilgiorno.it; דו"ח לשכת המסחר של קומו-לקו על תושבים זרים (אזכור של Engel & Völkers באתר Investropa) investropa.com investropa.com.
