Tržište nekretnina na jezeru Como poznato je po luksuznim vilama, slikovitim pejzažima i međunarodnoj privlačnosti. Od 2025. godine tržište ostaje dinamično, ali relativno stabilno, s velikom potražnjom stranih kupaca i snažnim najmom potaknutim turizmom. Vrijednosti nekretnina oko jezera zabilježile su skroman rast tijekom prošle godine (oko +1% ukupno u 2024.) idealista.it, a stručnjaci predviđaju nastavak postupnog rasta (~3% u 2025.) uslijed ograničene ponude investropa.com. Ovo izvješće donosi detaljan pregled segmenata nekretnina na jezeru Como – stambene nekretnine (primarni domovi), kuće za odmor/drugi domovi (uključujući luksuzne nekretnine) i komercijalne nekretnine – uz trenutne trendove, cijene, prinose od najma, demografiju kupaca, investicijske izglede, regulatorne novosti, ključne lokacije i infrastrukturni razvoj koji oblikuju tržište u 2025. i dalje.
Pregled tržišnih segmenata
Tržište stambenih nekretnina (primarni domovi)
Iako jezero Como slovi kao odredište za odmor i druge domove, podržava i lokalno tržište stambenih nekretnina. Grad Como posebno je središte za kupce primarnih domova, zahvaljujući cjelogodišnjoj pogodnosti za život, zaposlenju (blizina Milana i Švicarske) i punoj usluzi (škole, bolnice). Potražnja za primarnim rezidencijama stabilna je i čini otprilike četvrtinu transakcija laprovinciadicomo.it. Cijene u gradu su visoke prema nacionalnim standardima – prosječno oko 2.800 € po m² krajem 2024. godine investropa.com – no nešto su niže nego u turističkim žarištima na jezeru, budući da grad Como ima mješavinu nekretnina, uključujući stanove u modernim zgradama. Renovirane kuće u centru grada Como obično se kreću od 6.000 do 7.000 € po m² laprovinciadicomo.it. Lokalni kupci često koriste hipotekarne kredite za kupnju; zanimljivo je da je udio kupaca kuća za odmor koji koriste hipoteku porastao na ~13,8% u 2024. (s 12,1% u 2023.) kako su se kamatne stope stabilizirale idealista.it, što ukazuje na poboljšanje uvjeta kreditiranja čak i u ovom segmentu usmjerenom na odmor. Kupcima primarnih domova važne su dobre prometne veze (Como ima izravnu željeznicu do Milana) i nešto manja turistička gužva nego u selima u središnjem dijelu jezera.
Nekretnine za odmor i drugi domovi
Tržištem nekretnina na jezeru Como dominiraju vikendice i kuće za odmor. Oko 50% kupaca kupuje nekretninu na jezeru kao drugu kuću za osobnu rekreaciju, a dodatnih 25% su investitori koji žele iznajmljivati ili zadržati nekretninu radi vrijednosnog rasta laprovinciadicomo.it. Kupci kuća za odmor obično su imućni i srednjih godina: 56% ih je između 45 i 64 godine idealista.it, često su to obitelji (više od 80% kupaca kuća za odmor su obitelji, a ne samci we-wealth.com). Oni traže idiličan način života – panoramski pogled na jezero, mir i autentičan talijanski šarm. Tržište drugih domova na jezeru Como uistinu je međunarodno: u 2024. godini, 60% kupaca bili su stranci, predvođeni Sjedinjenim Državama i Njemačkom, zajedno s ostalim Sjevernoeuropljanima laprovinciadicomo.it. Mnogi strani kupci su iseljenici ili Talijani iz inozemstva koji traže nasljednu kuću, kao i Sjeverni Europljani i Amerikanci koje privlači spoj glamura i mira jezera we-wealth.com. Ti kupci kreću se od izuzetno bogatih pojedinaca koji kupuju vile vrijedne više milijuna eura do umjerenijih investitora koji traže šarmantne apartmane u selima ili seoske kuće za renovaciju. Ono što im je zajedničko jest sklonost slikovitim lokacijama – neki daju prednost neposrednoj blizini vode, dok drugima ne smeta biti malo uzbrdo ili dalje od obale ako to znači bolji pogled i veću privatnost idealista.it.Potražnja za kućama za odmor ostaje snažna zahvaljujući globalnom profilu jezera Como (ojačanom slavnim vlasnicima nekretnina i medijskom izloženošću) te postpandemijskom trendu traženja rekreativnih utočišta među stanovnicima gradova. Značajno je da se međunarodni turizam u području jezera Como u potpunosti oporavio – dolasci turista u pokrajinu Como porasli su za 25% u 2023. u odnosu na 2019., s 4,6 milijuna noćenja i oko 85% posjetitelja iz inozemstva investropa.com. To osigurava stalan tijek potencijalnih gostiju za najam i kupaca za preprodaju. Kupci druge nekretnine često imaju namjeru i za djelomičnim iznajmljivanjem, čime učinkovito kombiniraju osobno korištenje za odmor s investicijom (vidi Povrat od najma dolje). Prilikom odabira nekretnina, današnji kupci pokazuju povećan interes za mirnija područja i autentična iskustva; agenti za nekretnine izvještavaju da mnogi klijenti sada preferiraju skrovita, mirna sela u odnosu na najposjećenija turistička mjesta investropa.com investropa.com. To je proširilo interes kupaca izvan tradicionalnih “žarišnih točaka” na manje centralne lokacije, o čemu možete pročitati pod Ključne lokacije.
Luksuzni i segment visoke klase
Luksuzne nekretnine predstavljaju najprestižniji segment tržišta na jezeru Como, obuhvaćajući povijesne vile, moderne rezidencije i luksuzne apartmane koji postižu visoke cijene. Do 2024. godine, vile na samoj obali jezera Como u prosjeku su koštale oko 2,5 milijuna eura, a tipičan raspon cijena za velike luksuzne vile iznosio je 2,5–5 milijuna eura za objekte koji su promijenili vlasnika investropa.com investropa.com. Izuzetno ekskluzivne nekretnine uz vodu na vrhunskim lokacijama mogu znatno nadmašiti ovaj raspon – primjerice, povijesne vile na jezeru s prostranim vrtovima na najboljim lokacijama počinju od oko 5 milijuna eura i lako prelaze 10 milijuna eura za najprestižnije objekte we-wealth.com. Prema cijeni po četvornom metru, renovirane luksuzne nekretnine obično stoje 4.000–10.000 €/m², dok najrjeđe i najtraženije nekretnine dosežu do 15.000 €/m² laprovinciadicomo.it. Ove vrijednosti čine jezero Como jednim od najskupljih tržišta u Italiji, usporedivim s centrom Milana ili elitnim četvrtima Rima laprovinciadicomo.it.
Unatoč visokim cijenama, potražnja za nekretninama najviše klase ostaje jaka i otporna. Engel & Völkersovo Izvješće o tržištu za 2025. godinu ukazuje na nastavak stabilnosti cijena ili blagog rasta u luksuznom segmentu jezera Como, što podupire stalna međunarodna potražnja i ograničena ponuda kvalitetnih domova laprovinciadicomo.it. Posebno su Amerikanci, Nijemci i drugi stanovnici Sjeverne Europe bili vrlo aktivni u kupovini luksuznih nekretnina, privučeni mirnoćom i krajolikom jezera laprovinciadicomo.it. Azijski kupci (s tržišta poput Kine) također su pokazali rastući interes u posljednjih nekoliko godina za luksuzne investicijske nekretnine investropa.com. Ograničena ponuda prvoklasnih nekretnina uz jezero i povijesnih vila znači da ovaj segment osjeća pritisak ponude: vlasnici zadržavaju imovinu (često odgađajući prodaju u nadi za daljnjim rastom vrijednosti u uvjetima inflacije) laprovinciadicomo.it, a malo je novih projekata koji mogu parirati veličini starijih imanja. Kao rezultat, očekuje se da će cijene u najvišem segmentu lagano porasti u 2025.. Primjerice, luksuzni apartmani u traženim gradićima (Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio, itd.) prodavali su se za 1–1,8 milijuna eura u 2024. godini investropa.com investropa.com, što pokazuje kako i manje kvalitetne nekretnine postižu milijunske iznose zbog ograničene nove ponude i trajne potražnje investropa.com investropa.com. Općenito, glamur i status jezera Como kao “sigurne luke” za očuvanje bogatstva održavaju luksuzni segment atraktivnim – značajne korekcije cijena smatraju se malo vjerojatnim zbog visoke potražnje i jedinstvene privlačnosti ovih nekretnina investropa.com investropa.com.
Komercijalne i ugostiteljske nekretnine
Komercijalne nekretnine na jezeru Como uglavnom su povezane s turizmom i ugostiteljskom industrijom. Regija nije poslovno ili industrijsko središte; umjesto toga, hoteli, restorani i prodajni prostori koji uslužuju turiste čine okosnicu komercijalnog segmenta nekretnina. Posljednjih godina zabilježen je porast interesa investitora za hotelske objekte na jezeru Como. Zapravo, odmarališta poput jezera Como, Taormine i Forte dei Marmi činila su gotovo 39% ukupnog investicijskog volumena u hotele u Italiji u 2024. hospitalitynet.org, što je izuzetan udio koji naglašava značaj jezera Como kao luksuzne turističke destinacije. Ostvarene su brojne transakcije s hotelskim objektima visoke kategorije: primjerice, talijanski investitor kupio je ultra-luksuzni hotel na jezeru Como za oko 100 milijuna eura u 2024. (čime je povećao svoj portfelj luksuznih hotela) greenstreetnews.com. Veliki međunarodni brendovi također dolaze – Six Senses otvara novi luksuzni resort s 5 zvjezdica na jezeru Como (102 sobe, planirano za 2025.), a Marriottov brend EDITION najavio je otvaranje hotela na jezeru Como do 2025. sixsenses.com linkedin.com. Ovi razvojni projekti odražavaju povjerenje u dugotrajan privlačnost jezera za imućne putnike.
Prihodi od najma za komercijalne nekretnine u ugostiteljstvu profitiraju od oporavka talijanskog turizma. Na nacionalnoj razini, 2024. zabilježila je rekordni broj turista (64,5 milijuna posjetitelja Italije) i poboljšanje hotelskog poslovanja hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Luksuzni hoteli na jezeru Como uživaju visoku popunjenost i rastuće prosječne dnevne cijene, što povećava povrate investitorima. Međunarodni investitori u hotele (iz Europe, Bliskog istoka, SAD-a) vrlo su aktivni, čineći više od polovice kupaca na talijanskom tržištu ugostiteljstva hospitalitynet.org. Butik hoteli i kratkoročno iznajmljene vile s uslugom u regiji posebno su atraktivne investicijske prilike zbog ograničene ponude i mogućnosti naplaćivanja premije za pogled na jezero i ekskluzivnost.
Izvan hotela, maloprodajni i drugi komercijalni prostori na jezeru Como uglavnom su malih razmjera i lokalni. Glavni gradovi (Como, Bellagio, Menaggio, itd.) imaju živopisne trgovine, restorane i kafiće koji poslužuju turiste; najam ključnih prodajnih prostora u ovim pješačkim centrima ostaje snažan zahvaljujući velikoj frekvenciji posjetitelja tijekom sezone. Ipak, sezonalnost je faktor – neka poduzeća se zatvaraju ili skraćuju radno vrijeme zimi. Također postoji lokalna potražnja za uredskim prostorom u gradu Comu, s obzirom na njegovu ulogu kao županijskog središta i prekogranične ekonomije (neke tvrtke i profesionalci posluju između Coma i obližnjeg Lugana, Švicarska). Slobodnih uredskih prostora u Comu je relativno malo, a premium uredski segment u Italiji općenito privlači institucionalni kapital zbog stabilnih temelja hospitalitynet.org. Ipak, u usporedbi sa stambenim i hotelskim sektorom, komercijalni nekretninski sektor na jezeru Como je manša niša, često u vlasništvu i upravljanju obitelji (npr. obiteljski hoteli i trgovine) umjesto velikih investicijskih nekretnina.
Tržišni trendovi i dinamika cijena
Trendovi cijena i regionalne varijacije
Cijene nekretnina na jezeru Como bilježe lagani rast. Nakon uzleta poslije Covid-a, tržište se stabiliziralo 2023.–2024. uz umjereni rast. Prema podacima Tecnocase, talijanske destinacije uz jezera zabilježile su prosječno povećanje cijena od +1,5% sredinom 2025. u odnosu na prethodnu godinu, dok je povećanje na jezeru Como iznosilo oko +1% (značajno manje od jezera Garda s +2,6%) idealista.it idealista.it. Unutar područja jezera Como dinamika cijena varira po regijama: Lecco strana (istočna obala) porasla je oko +1,7%, dok je Como strana (zapadna obala) ostala otprilike nepromijenjena u istom razdoblju idealista.it. To sugerira da je usporedivo pristupačnija istočna grana imala više prostora za rast, dok su najskuplja zapadna područja stagnirala budući da su već na vrlo visokim razinama. Naime, na zapadnom i središnjem pojasu (tradicionalnom luksuznom koridoru od Coma preko Tremezzine do Menaggia), vrijednosti imaju malo prostora za rast – povijesno, ta su područja dugoročno bilježila tek oko 3–5% godišnjeg rasta investropa.com investropa.com. Na primjer, neka najatraktivnija mjesta zabilježila su tek +4,5% rasta cijena u 2022. investropa.com. Nasuprot tome, manje poznata sjeverna mjesta bilježe brži postotni rast kako investitori “otkrivaju” pristupačnija područja (vidi Trend #2 niže o interesu za sjevernu obalu).Prognoze za 2025. ostaju pozitivne, ali umjerene. Analitičari tržišta predviđaju da će cijene na jezeru Como porasti za najmanje ~3% u 2025. u odnosu na 2024. investropa.com, s obzirom na stalnu međunarodnu potražnju. Engel & Völkers također očekuje blagi rast cijena u 2025. za luksuzni segment, navodeći inflaciju i oskudnu ponudu prestižnih nekretnina laprovinciadicomo.it. Ukratko, očekuje se nastavak postupnog rasta vrijednosti, a ne nagli procvat. Više kamatne stope diljem svijeta u 2023.–2024. nisu značajno utjecale na tržište najluksuznijih nekretnina na jezeru Como (mnoge kupnje su za gotovinu), a s europskim hipotekarnim kamatama koje se stabiliziraju ili blago padaju, domaća potražnja bi se mogla dodatno pojačati. Šire talijansko tržište nekretnina pokazalo je otpornost i u 2025. s godišnjim rastom cijena idealista.it, a jezero Como prati taj trend.
Jedan značajan trend je geografski pomak potražnje: kupci (posebno stranci) sve češće traže skrovite lokacije i područja s boljim omjerom cijene i kvalitete. Središnja turistička središta poput Bellagia i središnjeg Coma bilježe odliv dijela kupaca prema mirnijim selima ili perifernim dijelovima jezera investropa.com. U 2024., broj oglašenih nekretnina naglo je porastao u središnjim zonama kao što su Menaggio i grad Como, što je dovelo do veće ponude od trenutne potražnje investropa.com. Posljedično, vrijeme prodaje se produljilo – nekretnine u tim središnjim područjima sada u prosjeku stoje na tržištu ~38 dana (u odnosu na samo 25 dana godinu ranije) investropa.com. Kako zalihe rastu, prodavatelji su morali biti fleksibilniji po pitanju cijene, što je uzrokovalo blago popuštanje cijena u središnjim lokacijama investropa.com investropa.com. Ovo hlađenje nije pad, već zdrava ravnoteža: tržište središnjeg dijela jezera Como bilo je vrlo napeto 2021.–2022., a blagi pad krajem 2024. odražava promjenjene preferencije kupaca, a ne gubitak interesa za jezero Como. Mnogi kupci jednostavno sada više vole drugi dio jezera – npr. kuću na brežuljku ili slabije prometovan gradić – što ravnomjernije raspoređuje potražnju.
| Područje / Lokacija | Tipične cijene nekretnina (renovirane kuće) | Napomene o tržištu |
|---|---|---|
| Grad Como i Prvi Bazén (jugozapadni krak blizu Coma) | €4,000–€7,000/m² za stanove i kuće u dobrom stanju laprovinciadicomo.it (centar grada do ~€7k). | Popularno za stalno stanovanje i putnike. |
Izvori: Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/podaci idealista.it; Immobiliare.it; Investropa analiza.
Sjeverni kraj jezera Como (Alto Lario) i neka istočna sela na obali postaju sve popularnija kao “nadolazeća” područja. Investitori su zabilježili rast od 144% u upitima za sjeverna sela (npr. Domaso, Gravedona) u jednoj nedavnoj godini investropa.com, zahvaljujući znatno nižim cijenama i poboljšanoj pristupačnosti. Pristupačnost sjeverne obale u odnosu na jug čini je privlačnom za one s manjim budžetom ili one koji traže veći potencijal povrata od najma investropa.com. Također, istočna obala (strana provincije Lecco) ističe se po svojoj slikovitoj ljepoti i novoj infrastrukturi koja ju čini pristupačnijom. Veliki projekt cestovnog tunela (vidi odjeljak o infrastrukturi) skratit će vrijeme putovanja oko jezera, čime će se povećati privlačnost gradova na istočnoj strani. Već su Bellagio i Varenna na istočnoj obali prošli kroz urbane nadogradnje – poboljšan javni prijevoz, parkirališta, uređenje prostora – što povećava vrijednost njihovih nekretnina i atraktivnost za ulaganja investropa.com. Stručnjaci predviđaju da bi istočna obala mogla nuditi veći povrat u budućnosti jer je nešto manje zasićena od poznate zapadne obale investropa.com investropa.com.
Općenito, dinamika cijena po područjima može se sažeti ovako:
Kao što tabela pokazuje, lokacija je glavni čimbenik vrijednosti na jezeru Como. Najprestižnija sela na zapadnom i središnjem dijelu jezera postižu najviše cijene, dok istočna i krajnja sjeverna područja nude pristupačnije cijene s potencijalom rasta. Ipak, čak i “niži” kraj jezera Como (oko 4.000 €/m²) daleko nadmašuje prosječne talijanske cijene nekretnina – što ističe status jezera kao premium tržišta. Osobito su nekretnine na samoj obali jezera znatno skuplje: iako su prosječne stambene cijene u provinciji Como oko 2.800–3.000 €/m² investropa.com investropa.com, ponude na samoj obali grupiraju se znatno više, a luksuzne vile na obali redovito postižu cijene od nekoliko milijuna eura (često ih kupuju poznate osobe i svjetski poslovni lideri investropa.com).
Značajni tržišni trendovi 2024.–2025.
Nekoliko mikro-trendova utječe na nekretnine na jezeru Como u 2025. godini:
- “Pametne” renovacije i održivost: Sve je veći naglasak na energetski učinkovitim i moderniziranim domovima. Mnoge starije nekretnine se nadograđuju kako bi zadovoljile nove energetske standarde EU-a. Zapravo, očekuje se da će broj nekretnina s certifikatima energetske učinkovitosti na jezeru Como porasti za oko 7% u 2025. godini investropa.com, zahvaljujući EU Direktivi o energetskim svojstvima zgrada i lokalnim inicijativama koje potiču održive obnove. Kupci sve više traže značajke poput solarnih panela, toplinskih pumpi i kućne automatizacije, osobito u luksuznim objektima investropa.com investropa.com. Ovaj trend povećava vrijednost renoviranih domova i podržan je poreznim poticajima (o kojima će kasnije biti više riječi).
- Pojava sjeverne obale: Kao što je već spomenuto, sjeverni kraj jezera (gradovi poput Colico, Domaso, Gravedona) postaje žarište za ulagače koji traže vrijednost. Turizam u Lombardiji je porastao za oko 25% u odnosu na predpandemijsko razdoblje investropa.com, a putnici s ograničenim proračunom istražuju sjeverni dio jezera Como zbog povoljnijih smještaja. To potiče veće prinose od najma na sjeveru i povećava interes ulagača za jeftinijim nekretninama tamo investropa.com investropa.com. Očekujte da će vrijednosti nekretnina na sjeveru postupno rasti kako se infrastruktura poboljšava i sve više posjetitelja traži alternative prenapučenom središnjem dijelu jezera.
- Preferencije stranih kupaca se mijenjaju: Stranci i dalje dominiraju kupnjom luksuznih nekretnina, ali njihov fokus se razvija. Postoje dokazi da se bogati kupci udaljavaju od najprometnijih turističkih centara (poput Bellagia) i okreću ekskluzivnijim, diskretnijim lokacijama. Prijave o prenapučenosti – čak je i gradonačelnik Come govorio o potrebi ograničavanja broja posjetitelja u vrhuncu sezone – donekle su smanjile privlačnost prenapučenih mjesta za neke kupce koji traže privatnost investropa.com. Ovo je dovelo do porasta popularnosti mjesta poput Laglia i Carate Uria (mirna naselja na zapadnoj obali poznata po vilama slavnih) među kupcima s velikim bogatstvom investropa.com investropa.com. U osnovi, ultra-luksuzni segment traži osamu: jedinstvena imanja skrivena od turističkih središta. Ovaj trend dodatno potkrepljuju kupnje poznatih osoba u udaljenijim područjima, što postavlja primjer i privlači pažnju na te zajednice investropa.com investropa.com.
- Kulturni turizam potiče određena područja: Gradovi s kulturnim atrakcijama bilježe porast. Na primjer, vrijednost nekretnina u Varennu raste kako stječe slavu kao destinacija kulturnog turizma investropa.com investropa.com. Događaji poput Lake Como Music Festivala i Festival di Bellagio e del Lago di Como, koji uključuju i lokacije u Varennu, povećali su broj posjetitelja za oko 25% u odnosu na razinu prije pandemije investropa.com investropa.com. Tijekom tih festivala, hoteli i kuće za odmor u Varennu često su rasprodani, što potvrđuje potražnju za turizmom investropa.com. Sve veći kulturni ugled Varenne (pojačan kroz medije i turističke vodiče) privlači sve više kupaca i blago podiže cijene investropa.com. Očekujte da će zanimanje za kulturom bogate destinacije ostati snažno.
- Razvoj i ponuda: Nova gradnja oko jezera Como ograničena je strogim prostornim planovima (radi očuvanja povijesnog i okolišnog karaktera) i nedostatkom raspoloživog zemljišta na atraktivnim lokacijama. Ipak, 2023.–24. donio je mali procvat renovacija i malih projekata u središnjim dijelovima. Kao rezultat, povećana je ponuda novih ili obnovljenih stanova za dugoročni najam, posebno u području Coma i Lecca i oko njih. Mnogi iznajmljivači, vidjevši preveliku ponudu u kratkoročnom najmu, okrenuli su se dugoročnom najmu, što je dovelo do kompetitivnijih uvjeta najma (obrađeno u dijelu Tržište najma) investropa.com investropa.com. Glavna posljedica je da su cijene najma u središnjim zonama stagnirale ili čak blago pale zbog veće ponude stanova na tržištu za lokalno stanovništvo/dugoročne najmoprimce investropa.com investropa.com.
Ukratko, tržište na jezeru Como u 2025. godini obilježavaju visoke, ali stabilne cijene, blago preusmjeravanje s hipercetričnih lokacija na šira područja te stalan dotok stranog kapitala u potrazi za jedinstvenim stilom života na jezeru. Sljedeće, obrađujemo sektor najma – ključnu komponentu za mnoge investitore ovdje.
Tržište najma i prinosi
Kratkoročni turistički najam
Kratkoročni najam (STR) putem platformi kao što je Airbnb predstavlja veliku priliku na jezeru Como zahvaljujući snažnoj potražnji za turizmom. Regija je jedno od najpoželjnijih mjesta za odmor u Italiji zahvaljujući svojoj slikovitoj ljepoti, blizini Milana i međunarodnoj slavi trepievi.com. Turisti – od luksuznih putnika do obitelji i remote radnika – slijeću u privatne vile i apartmane za “autentičan” boravak, podupirući visoku popunjenost i prihode za domaćine trepievi.com trepievi.com.
U 2023. godini, tipičan kratkoročni najam na jezeru Como bio je rezerviran 226 noći godišnje (od 365), s medijanom popunjenosti od oko 62% i prosječnom dnevnom cijenom od 307 USD investropa.com. Do 2024. potražnja je još više porasla: stope popunjenosti najma premašile su 88% u 2024. tijekom vršnih razdoblja, što odražava porast broja turista investropa.com investropa.com. Popularni oglasi na atraktivnim lokacijama često postižu gotovo punu popunjenost tijekom sezone od travnja do listopada (neki se mogu pohvaliti s popunjenošću do 98% u vršnim mjesecima bestcomo.com).
Povrati od najma za kratkoročne najmove mogu biti vrlo privlačni. U traženim gradovima kao što su Bellagio, Menaggio, Varenna i Tremezzina, dobro upravljana nekretnina za najam može zaraditi 150–500 € po noćenju ovisno o veličini i razini luksuza trepievi.com trepievi.com. Tipična popunjenost u ovim atraktivnim područjima kreće se od 65%–85% tijekom godine trepievi.com. Bruto godišnji prihod od najma za jednu nekretninu na atraktivnoj lokaciji može doseći 40.000–80.000 € trepievi.com trepievi.com. To odgovara godišnjim bruto prinosima od najma oko 10–12% vrijednosti nekretnine za najbolje objekte trepievi.com trepievi.com – iznimno visoki povrat prema standardima nekretnina. Češće lokalni agenti procjenjuju prosječne bruto prinose od kratkoročnog najma u rasponu 3%–8% godišnje za vlasnike na jezeru Como, ovisno o tome koliko se aktivno i profesionalno nekretnina oglašava bestcomo.com bestcomo.com. Čak je i donji kraj tog raspona usporediv s dugoročnim prinosima na najam u talijanskim gradovima (prosječna bruto stopa prinosa za apartmane u Rimu ~4–7%) globalpropertyguide.com.
Prednosti kratkoročnog iznajmljivanja na jezeru Como uključuju mogućnost osobnog korištenja nekretnine u razdobljima izvan sezone i iskorištavanje visokih cijena tijekom vrhunca turističke sezone. Osim toga, 8 od 10 posjetitelja u pokrajini Como su stranci investropa.com, što znači veliko ciljno tržište za kratkoročne najmove koji često slobodno troše na smještaj tijekom odmora. Stalan priljev turista tijekom cijele godine (uključujući međusezone za događanja, vjenčanja, konferencije i rastući trend “workationa”) osigurava da dobro smješteni najmovi mogu pronaći goste čak i izvan ljeta trepievi.com trepievi.com. Posebno, porast destinacijskih vjenčanja i filmskih/fotografskih snimanja u vilama na jezeru Como također je stvorio nišnu potražnju za prestižnim nekretninama za kratkoročni najam trepievi.com trepievi.com.
Međutim, vlasnici moraju uzeti u obzir operativne izazove kod kratkoročnih najma: česta izmjena gostiju znači više truda u marketingu, čišćenju i održavanju, ili pak trošak angažiranja upravitelja nekretnine. Lokalni stručnjaci upozoravaju da je učinkovito upravljanje kratkoročnim najmom ključno za ostvarivanje visoke zarade – profesionalna razina gostoprimstva, brza komunikacija s gostima i dinamičko određivanje cijena nužni su na ovom konkurentnom tržištu trepievi.com trepievi.com. Dodatno, postoji trend pojavljivanja općinskih propisa kojima se nastoji kontrolirati broj kratkoročnih najma (vidi Pravne novosti). Nekoliko zajednica na jezeru Como razmatra ili je već uvelo ograničenja radi očuvanja dostupnosti lokalnog stanovanja i upravljanja prekomjernim turizmom trepievi.com. Primjerice, propisi Regije Lombardija zahtijevaju da privatni iznajmljivači kratkoročnih smještaja drže svoju nekretninu praznom najmanje 90 dana godišnje bestcomo.com, čime se maksimalna popunjenost efektivno ograničava na 275 dana (kako bi se razlikovali povremeni najmodavci od stalnih ugostiteljskih djelatnosti). Vlasnici s više nekretnina za kratkoročni najam također podležu višim porezima prema novim pravilima (objašnjeno kasnije). Unatoč tim faktorima, kratkoročni najam ostaje “izvrsna prilika u 2025.”, pod uvjetom da investitori pažljivo odaberu lokaciju i osiguraju profesionalno upravljanje trepievi.com trepievi.com.Određena područja se ističu za ulaganje u kratkoročni najam na jezeru Como: Bellagio (legendarni grad s razglednice, privlači luksuzne putnike koji su spremni platiti najviše cijene), Menaggio (središnja lokacija i živahna obala jezera, popularan kod obitelji i međunarodnih turista) trepievi.com trepievi.com, Varenna (romantična atmosfera i zadivljujući pogledi, omiljena za parove) trepievi.com trepievi.com, i Tremezzina (dom slavnih vila kao što su Balbianello i Carlotta, privlačna za najmodavce visoke klase) trepievi.com trepievi.com. U međuvremenu, Colico i Domaso na sjeveru nude niže ulazne cijene, ali veliku potražnju za najmom, posebno za sportski turizam (jedrenje na dasci, kite surfing itd.) trepievi.com trepievi.com – ovakva ulaganja mogu donijeti solidne prinose uz manja ulaganja. Općenito, sektor kratkoročnog najma na jezeru Como u 2025. godini bilježi procvat, potaknut „bezvremenskim šarmom” jezera i rastom luksuznog turizma trepievi.com trepievi.com.
Dugoročni najam
Dugoročno tržište najma (zakup na godinu dana ili više) na jezeru Como je relativno manje, budući da su mnoge nekretnine druge kuće koje nisu namijenjene stalnom stanovanju. Unatoč tome, postoji stalna potražnja za dugoročnim najmom od strane lokalnih stanovnika te sve većeg broja iseljenika i radnika na daljinu koji se nastanjuju u blizini jezera. U gradu Como i drugim većim mjestima, dugoročan najam namijenjen je profesionalcima (uključujući one koji putuju na posao u okolne gradove ili Švicarsku), studentima (Sveučilište Insubria u Comu) i lokalnom stanovništvu koje si ne može priuštiti kupnju u ovom izuzetno skupom području. Ove su oblasti zabilježile stabilne razine najamnina, budući da su ponuda i potražnja uravnotežene. Na primjer, na južnom dijelu jezera Como (oko grada Como) medijan stope popunjenosti je ~67% čak i za kratkoročne najmove investropa.com, što ukazuje na zdravo korištenje tijekom cijele godine, a to se pretvara i u konzistentnu potražnju za dugoročnim najmom. Podaci o kratkoročnom najmu pokazuju 1.324 aktivna Airbnb oglasa na području Como u rujnu 2024., brojka koja je ostala stabilna iz godine u godinu investropa.com. Ova stabilnost sugerira da tržište nije prezasićeno, što pomaže da se prinosi od najamnina ne smanjuju investropa.com investropa.com.Bruto prinosi na dugoročne najmove obično su niži nego kod turističkih najma, ali su predvidljiviji. U većim talijanskim gradovima, stambeni prinosi od oko 4–6% su uobičajeni globalpropertyguide.com. Na jezeru Como, dugoročni prinosi obično su na nižem dijelu tog raspona kod luksuznih nekretnina (budući da su skupe za kupiti u odnosu na najam) – mnogi vlasnici luksuznih nekretnina radije biraju kratkoročni najam ili ostavljaju kuću praznu za osobnu upotrebu. Međutim, za stanove srednjeg ranga koje bi mogli unajmiti lokalni stanovnici, prinosi mogu biti pristojni, posebno jer potražnja za najmom ostaje čvrsta. Posebno, cijene najma u središnjim područjima jezera nedavno su pod blagim pritiskom: kao što je ranije spomenuto, val novih ili renoviranih stanova došao je na tržište dugoročnog najma u 2023.–24., zbog čega su se iznajmljivači natjecali i najamnine su se izjednačile ili blago pale u mjestima poput Menaggia i središnjeg Coma investropa.com investropa.com. Pomak nekih iznajmljivača s Airbnba na dugoročne najmove (u potrazi za pouzdanim prihodom uslijed prevelike ponude kratkoročnih najmova) povećao je ponudu dugoročnih stanova i umjereno snizio najamnine investropa.com investropa.com. Ovo je dobra vijest za najmoprimce, koji sada u 2025. imaju više izbora i snagu pregovaranja.
S druge strane, određena područja bilježe rastuću potražnju i cijene dugoročnog najma – posebno istočna obala (strana Lecca). Rast međunarodnih tvrtki i udaljenih radnika u regiji doveo je do toga da se više iseljenika preselilo u gradove poput Lecca, Varenne ili Bellana. Do kraja 2022. godine na području jezera Como živjelo je preko 70.000 stranih državljana (oko 8% stanovništva), a taj broj i dalje raste investropa.com investropa.com. Mnogi dolaze zbog zaposlenja u tehnološkim, financijskim ili turističkim djelatnostima diljem sjeverne Italije investropa.com. Ovi iseljenici često radije iznajmljuju nego kupuju nekretnine, što povećava potražnju za kvalitetnim domovima za dugoročni najam. Agencije za nekretnine (npr. Engel & Völkers) bilježe visoku potražnju za najmom od strane iseljenika i očekuju da će se taj trend nastaviti investropa.com investropa.com. Lokalne vlasti poboljšavaju infrastrukturu (prijevozne veze, sadržaje) kako bi podržale nove stanovnike investropa.com. Kao rezultat, najamnine na istočnoj strani rastu, posebno u zonama koje su popularne i među turistima i među iseljenicima. Taj trend – potražnja za najmom koju pokreću iseljenici – pretvara istočnu obalu u tržište za najmodavce gdje cijene najma polako rastu, za razliku od stabilnih ili opadajućih najamnina u zasićenim centralnim zonama investropa.com.
U sažetku, kratkoročni najam na jezeru Como nudi velik potencijal prihoda, ali zahtijeva aktivno upravljanje i praćenje promjenjivih propisa. Dugoročni najam pruža stabilnije, niže prinose, uz džepove snažne potražnje (grad Como, strana Lecca) posebno zbog rastuće međunarodne zajednice. Obje strategije najma koriste trajnoj privlačnosti područja jezera Como – za investitore važna činjenica, jer mnogi pomno razmatraju prinos od najma uz osobno uživanje prilikom kupnje nekretnine ovdje.
Demografija kupaca i pokretači potražnje
Tržište nekretnina na jezeru Como pokreće raznolika skupina kupaca, uz izrazit naglasak na međunarodne kupce i one koji traže nekretnine za životni stil. Razumijevanje tko kupuje i zašto ključno je za procjenu smjera tržišta.
- Strani vs. domaći kupci: Jezero Como je međunarodno tržište. Stranci dosljedno čine velik udio kupaca prema vrijednosti, osobito u segmentima luksuznih i sekundarnih nekretnina. U 2024. godini oko 60% kupaca nekretnina na jezeru Como dolazilo je iz inozemstva, prema analizi Engel & Völkers laprovinciadicomo.it. Ovo je veći udio stranih kupaca nego u mnogim drugim talijanskim regijama (na tržištu turističkih nekretnina u Italiji, stranci su činili oko 15,7% kupaca u 2024., u odnosu na 13,5% u 2023. idealista.it, ali na jezeru Como taj je postotak znatno veći). Amerikanci i Nijemci su dvije najbrojnije međunarodne skupine, slijede ih kupci iz Velike Britanije, Nizozemske, Francuske, Švicarske i drugih zemalja sjeverne Europe laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Također postoji interes s Bliskog istoka i iz Azije za prestižnim nekretninama, iako europski i sjevernoamerički kupci i dalje prevladavaju. Privlačnost inozemnih kupaca leži u globalnoj reputaciji jezera Como kao sigurnog i glamuroznog odredišta – mnogi strani kupci su imućni pojedinci koji traže ili kuću za odmor, dom za umirovljenje ili investiciju u kojoj mogu i osobno uživati.
- Primarni vs. sekundarni kupci nekretnina: Kao što je ranije navedeno, otprilike 50% kupaca na jezeru Como kupuje isključivo kuću za odmor/sekundarnu nekretninu, dok oko 25% kupuje primarnu rezidenciju za stalno stanovanje (preostalih 25% su investitori bez neposredne osobne upotrebe ili s mješovitim motivima) laprovinciadicomo.it. Kupci primarnih nekretnina uglavnom su lokalno stanovništvo ili osobe koje se sele zbog posla/životnog stila, dok kupci sekundarnih nekretnina uključuju i Talijane iz drugih gradova te veliki međunarodni kontingent. Zanimljivo je da među onima koji kupuju druge kuće na talijanskim jezerima (ne samo na Comu) značajan dio čine Talijani iz gradova poput Milana, no jezero Como posebno “attira prevalentemente stranieri” (privlači uglavnom strance), uključujući Talijane koji žive u inozemstvu, a žele imati dom u rodnoj zemlji we-wealth.com. Blizina Milana (za kupce iz Lombardije) i romantična slika Coma potiču interes Talijana, ali upravo strana potražnja izdvaja Como od manje poznatih jezera.
- Dob i obiteljski profil: Tipičan kupac nekretnine za odmor na jezeru Como obično je srednje životne dobi ili stariji. Oko 66% kupaca kuća za odmor ima između 45 i 64 godine we-wealth.com, često su na vrhuncu financijske moći ili u ranoj mirovini. Mlađi kupci ispod 35 godina su relativno rijetki u segmentu drugih kuća (mnogi si ne mogu priuštiti te cijene, iako se pojavljuje manji broj mladih tehnoloških milijunaša i poduzetnika). Obitelji su glavna ciljna skupina: više od 80% kupovina kuća na jezeru od strane pojedinaca odnosi se na obitelji (uglavnom parove) umjesto na samce we-wealth.com. Mnogi od njih imaju tinejdžere ili odraslu djecu i doživljavaju kuću na jezeru kao mjesto okupljanja za obiteljske odmore. S druge strane, samci čine oko 18–20% kupovina drugih kuća we-wealth.com idealista.it, a taj broj je lagano smanjen kako je sve više obitelji ušlo na tržište nakon pandemije. Osobe s visokim bogatstvom često kupuju preko obiteljskih trustova ili holding kompanija, ali svrha korištenja nekretnine je slična – uživanje u nekretnini kroz više generacija.
- Motivacije: Kupce motivira mješavina faktora vezanih uz stil života i ulaganje. Stil života je najvažniji – jezero Como nudi mir, prirodnu ljepotu, blagu klimu i kulturni prestiž. Za mnoge strane kupce, posjedovanje doma ovdje je san i simbol statusa (često se spominje “George Clooney efekt” – njegova vila u Lagliu je proslavila jezero Como među brojnim imućnim međunarodnim kupcima). Investicijski razlozi također su važni: nekretnine na jezeru Como smatraju se relativno stabilnim načinom čuvanja vrijednosti s mogućim umjerenim rastom i prihodima od najma. U nesigurnim vremenima, opipljiva imovina na poželjnim lokacijama privlačna je. Ključna stvar je da mnogi kupci imaju dvojaku namjeru: planiraju koristiti nekretninu dio godine te je iznajmljivati kad je ne koriste (ili se jednog dana tamo i umiroviti). Istraživanja pokazuju kako se kupcima sviđa ideja da njihova vikendica može “platiti svoje održavanje” kroz najam bestcomo.com, čime učinkovito pokrivaju troškove dok im je kapital očuvan na prestižnoj lokaciji.
- Što kupci traže: Najtraženije vrste nekretnina na jezeru Como uključuju apartmane s pogledom na jezero, moderne sadržaje i praktičan pristup, kao i samostalne vile (posebno one s vrtovima, bazenima i privatnošću). Prema podacima s tržišta, trilocale (dvosobni apartman) je najtraženija jedinica, čineći oko 31% upita, a slijede samostalne/polupriključene kuće (~30%) i zatim bilocale (jednosobni apartmani) (~31%) idealista.it idealista.it. U suštini, postoji velik interes za sve, od ugodnog jednosobnog pied-à-terre-a do prostranih obiteljskih vila – zajednički nazivnik je pogled na jezero. Nekretnine s panoramskim pogledom na jezero su daleko najpoželjnije i često postižu cijenu veću za +20% ili više u odnosu na slične domove bez pogleda idealista.it idealista.it. Ostale najtraženije značajke koje kupci traže su vanjski prostori (terase, balkoni, vrtovi), privatni parking (luksuz u selima na litici), pristup čamcu ili vezovi te moderni interijeri u renoviranom stanju bestcomo.com. Također raste interes za usluge „ključ u ruke” (upravljanje nekretninom, concierge itd.) i održive značajke, budući da su neki kupci skloni domu koji je spreman za uživanje uz minimalan trud, što odražava trend prema „luksuzu ključ u ruke” i ekološkoj osviještenosti we-wealth.com we-wealth.com.
- Porijeklo stranih kupaca: Da bismo dublje istražili, iz kojih su stranih zemalja kupci najzastupljeniji? Sjeverni Europljani (uključujući Britance, Skandinavce, Nijemce, Nizozemce) već su dugo tradicionalni kupci nekretnina na jezeru Como – taj trend se nastavlja, iako je nedavno usporavanje njemačkog gospodarstva donekle umanjilo budžete nekih njemačkih kupaca we-wealth.com. Potražnja britanskih kupaca ostaje snažna (unatoč složenostima nakon Brexita), a često se fokusira na središnje dijelove jezera. Amerikanci su posljednjih godina znatno povećali svoju prisutnost, naročito u luksuznom segmentu, potaknuti jakim dolarom te privlačnošću Italije kao sigurne i atraktivne destinacije idealista.it idealista.it. Američki kupci kupuju i višemilijunske vile i šarmantne manje nekretnine kao odmorilišta. Talijani s prebivalištem u inozemstvu (na primjer, u financijskim poslovima u Londonu ili Dubaiju) također su prisutni, tražeći svoje uporište kod kuće na prestižnoj lokaciji we-wealth.com. U posljednje vrijeme agenti primjećuju i nekoliko kupaca iz istočne Europe (npr. Poljska, Češka) koji ulaze na tržište drugih nekretnina kako im raste imovina – istraživanje Tecnocase pokazalo je da su kupnje talijanskih kuća za odmor od strane istočnih Europljana porasle 2024. godine idealista.it idealista.it. Srednji Istok i Kina su manji, ali rastući izvori: nekoliko poznatih transakcija uključivalo je kupce iz Perzijskog zaljeva i Azije koji traže prestižnu imovinu, iako oni (još) ne čine značajan udio.
U suštini, kupci na jezeru Como u 2025. godini dolaze iz raznih dijelova svijeta više nego ikada, a prevladavaju kupci koji nekretnine kupuju iz užitka ili životnog stila, a ne iz nužde. Ovo tržištu daje određenu otpornost – potražnju više pokreću bogatstvo i želja, a manje ekonomski ciklusi ili lokalni rast zaposlenosti. Zbog toga na jezero Como globalni događaji (fluktuacije valuta, trendovi putovanja, geopolitički pomaci) mogu utjecati više nego lokalni talijanski faktori. Na primjer, jak američki dolar od 2022. do 2024. godine praktički je učinio talijanske nekretnine „sniženima” za Amerikance, što je pridonijelo valu američkih kupaca laprovinciadicomo.it. U budućnosti će održavanje poželjnosti jezera (očuvanjem njegove ljepote i upravljanjem turizmom) biti ključno, budući da zdravlje tržišta u velikoj mjeri ovisi o ovim entuzijastičnim stranim investitorima.
Izgledi za ulaganje i rizici
Jezero Como često se navodi kao vrhunska investicijska destinacija za nekretnine, i to s dobrim razlogom – ali kao i svako tržište, ima svoje prilike i rizike. Ispod se nalazi uravnotežen pregled zašto ulaganje u nekretnine na jezeru Como može biti privlačno i na koje izazove ili rizike investitori trebaju obratiti pažnju.
Pozitivne strane ulaganja / Prilike
- Globalna privlačnost i stabilna potražnja: Jezero Como ima svjetsku reputaciju koja održava potražnju stabilnom čak i kad druga tržišta posrću. Njegov status luksuzne destinacije i „trofejne” lokacije znači da uvijek postoji stalna baza kupaca i iznajmljivača iz cijelog svijeta. To osigurava likvidnost za dobro procijenjene nekretnine i povjerenje da potražnja neće iznenada nestati. Čak i tijekom oporavka nakon pandemije, jezero Como je bilo uspješno – broj turista dosegao je rekordne razine u 2024. godini, a međunarodni kupci uzrokovali su porast stambenih cijena od 5–8% te godine investropa.com investropa.com. Trajni šarm područja djeluje kao zaštita od lokalnih padova.
- Prihodi od najma potaknuti turizmom: Kao što je ranije opisano, prinosi od najma (posebno kratkoročnog) na jezeru Como mogu biti vrlo unosni. Investitori mogu ostvariti snažan novčani tok iznajmljujući turistima, često nadmašujući povrate od dugoročnog najma u gradovima. Turistički procvat Lombardije (51 milijun turista u regiji 2023.–24.) investropa.com i 4,6 milijuna noćenja u provinciji Como investropa.com podupiru snažno tržište kratkoročnog najma. Za one koji su voljni upravljati smještajem za odmor, jezero Como nudi priliku za ostvarenje bruto prinosa od 8–10% u najatraktivnijim područjima trepievi.com trepievi.com – što je značajna prilika u svijetu niskih prinosa. Ovaj potencijal prihoda, u kombinaciji s osobnim korištenjem, čini uvjerljiv investicijski slučaj.
- Ograničena ponuda vrhunskih nekretnina: Geografija i propisi ograničavaju novu ponudu, što podržava dugoročnu vrijednost. Planinski teren oko jezera i zaštita kulturne baštine znače da se vrlo malo novih objekata na obali može graditi, a sela se ne mogu puno širiti. Mnoge su kuće u povijesnim vilama ili u starim gradskim jezgrama gdje je ponuda ograničena. Ova rijetkost, osobito nekretnina na obali i s pogledom na jezero, stvara intrinzičnu vrijednost. Čak i ako potražnja varira, najbolje lokacije ostat će rijetke i njihova će cijena biti zaštićena. Investitori u nekretnine na vrhunskoj lokaciji (npr. kuća na obali u Bellagiu ili na brežuljku s pogledom) mogu biti relativno sigurni da slične nekretnine neće preplaviti tržište i srušiti cijene.
- Poboljšanja infrastrukture i povezanosti: Trenutni i planirani infrastrukturni projekti obećavaju poboljšanje pristupačnosti regije, što dodatno može povećati vrijednost nekretnina. Glavni primjer je Tremezzina varijanta ceste (tunel Colonno–Griante) koja je u izgradnji kako bi se zaobišla prometno opterećena zapadna obala. Iako s odgodama, završetak je planiran do 2028. godine i smatra se “strateškom infrastrukturom” za olakšavanje putovanja uz jezero ilgiorno.it ilgiorno.it. Kada bude završena, ova cesta će značajno skratiti vrijeme vožnje na zapadnoj obali i smanjiti promet kroz sela – što može povećati vrijednost nekretnina u tom dijelu jer ih čini pristupačnijima i ugodnijima (manje buke od prometa). Slično tome, poboljšana trajektna linija i povećan broj avionskih linija (milanski aerodrom Malpensa danas ima više od 75 zrakoplovnih prijevoznika s direktnim letovima širom svijeta investropa.com) čini jezero Como još dostupnijim te time održava potražnju za nekretninama među međunarodnim kupcima koji lako mogu doputovati. Ta povezanost dodatno proširuje tržište.
- Porezne olakšice za renovaciju: Talijanska vlada je produžila i revidirala izdašne porezne olakšice za poticanje obnove domova, što posebno koristi tržištu nekretnina na jezeru Como (mnoge nekretnine su starinske kuće kojima trebaju preinake). Programi poput “Bonus Ristrutturazioni” (bonus za renovaciju) i ekobonus omogućuju vlasnicima povrat velikog dijela troškova obnove kroz porezne olakšice investropa.com. Iako je poznati “Superbonus” od 110% smanjen, značajne olakšice (često 50–90% troškova) i dalje postoje za unaprjeđenja energetske učinkovitosti, potresnu sigurnost i slično. Ove su olakšice produžene do 2024. godine investropa.com investropa.com. Za investitore to znači da je kupnja stare vile za obnovu financijski primamljivija – vrijednost i privlačnost imovine možete povećati koristeći subvencionirana sredstva. Kao rezultat, ulaganje u stare kuće dobiva poticaj investropa.com investropa.com. U kontekstu jezera Como, to znači šarmantne stoljetne kuće koje se mogu modernizirati – porezne olakšice pomažu osloboditi njihov potencijal i potiču više investicijskih projekata.
- Održivost i prestiž: Tržišta visokog segmenta poput jezera Como obično su otporna na ekonomske oscilacije. Povijesno gledano, talijanska luksuzna nekretnina pokazala je “značajnu otpornost i privlačnost” čak i tijekom šireg pada gospodarstva laprovinciadicomo.it. Mnogi kupci ovdje raspolažu gotovinom i nisu visoko zaduženi, pa su prisilne prodaje rijetke. Osim toga, jezero Como ima koristi od relativne političke stabilnosti Italije (kao zemlje članice EU) i sigurnosti vlasničkih prava. Globalni investitori ga smatraju imovinom sigurne luke, donekle slično kao ekskluzivne nekretnine u Londonu ili New Yorku, ali s dodatnom prednošću mogućnosti rekreacije. Dugoročni trend cijena je blago uzlazni i, što je ključno, troškovi držanja relativno su niski (godišnji porezi na nekretnine u Italiji su umjereni za nekategorije luksuza, a nema poreza na bogatstvo na nekretnine osim IMU komunalnog poreza). Tako investitori mogu dugoročno zadržati nekretninu bez velikih penalizacija i prebroditi eventualne privremene padove.
Izazovi / Rizici ulaganja
- Visoki ulazni troškovi: Kupnja na jezeru Como je skupa. Cijene po četvornom metru su višestruko veće od nacionalnog prosjeka, a završni troškovi u Italiji (porezi na transakcije, javnobilježničke i agencijske provizije) mogu iznositi oko 10–15% vrijednosti za nerezidente. Najbolje nekretnine često koštaju milijune investropa.com we-wealth.com, što ograničava krug kupaca. Ova nelikvidnost znači da investitori moraju pažljivo odabrati imovinu; za nišnu nekretninu može proći dosta vremena dok se ne pronađe pravi kupac pri ponovnoj prodaji. Također, financiranje može biti zahtjevno – talijanske banke nude konzervativne uvjete kreditiranja strancima, pa je mnogo transakcija gotovinsko. Visoke kamatne stope (ako se posuđuje u inozemstvu) i valutni rizik (euro naspram domaće valute) predstavljaju dodatne izazove za strane ulagače u 2025.
- Ograničeno povećanje kapitala u premium segmentu: Za razliku od brzo rastućih tržišta u razvoju, rast na jezeru Como je spor i stabilan. Ako investitor traži brzo povećanje vrijednosti, ovo tržište bi ga moglo razočarati. Premium područja su već na vrhunskim vrijednostima, a kako je navedeno, rast cijena u najskupljim zonama iznosio je samo nekoliko posto godišnje investropa.com. Postoji rizik od preplaćivanja na vrhuncu ciklusa i zatim stagnacije cijena neko vrijeme. Primjerice, nekretnine u Bellagiu ili središnjem Menaggiu doživjele su plato – strani kupci su odbijali daljnje povećanje cijena u tim lokacijama, što je dovelo do blage korekcije cijena zbog rasta zaliha investropa.com investropa.com. Dakle, jedan od rizika je zasićenje tržišta u premium segmentu: ako previše sličnih luksuznih nekretnina dođe na tržište ili ako ultra-bogati kupci okrenu pozornost na drugo mjesto (možda zbog trendova ili nove popularne destinacije), prodavači bi mogli morati prilagoditi očekivanja. U suštini, jezero Como je više “ulaganje za stabilan prinos / stil života” nego špekulativni preokret radi brze kapitalne dobiti.
- Regulatorne promjene (najam i porezi): Investitori koji se oslanjaju na prihod od najma moraju pratiti regulatorne promjene. Nedavna izmjena, koja je stupila na snagu 2024., povećala je paušalni porez na prihod od kratkoročnog najma s 21% na 26% za vlasnike više nekretnina za najam bestcomo.com bestcomo.com. Pojedinac još uvijek može iznajmljivati jednu nekretninu po stopi od 21%, ali ako imate dvije ili više, dodatne se oporezuju sa 26% (osim ako ne osnujete poslovni subjekt). Ova promjena u talijanskom Proračunu za 2024. povećava troškove za one koji grade portfelj kratkoročnih najma. Osim toga, pravilo Lombardije koje zahtijeva 90 dana praznine za kratkoročne najmove (i obvezu registracije kao tvrtka ako iznajmljujete više od 3 nekretnine) ograničava koliko agresivno možete skalirati poslovanje s kratkoročnim najmom bez prelaska u puni ugostiteljski posao bestcomo.com bestcomo.com. Također se u popularnim turističkim gradovima (npr. Firenca, Venecija) govori o strožim Airbnb propisima; iako jezero Como još nije uvelo drastična ograničenja, neke općine bi mogle razmatrati ograničavanje novih licenci ili prostorna ograničenja radi zaštite lokalnog stanovanja. Takva pravila mogu utjecati na buduće prihode od najma. Što se kupovine tiče, Italija s vremena na vrijeme razmatra fiskalne reforme koje bi mogle utjecati na nekretnine (poput revalorizacije katastarskih vrijednosti radi poreza, ili promjene pravila o nasljeđivanju), za sada bez konkretnog djelovanja, ali područje je za praćenje. Općenito, Italija je naklonjena stranim vlasnicima nekretnina, ali porezna i najmodavna politika može se promijeniti ovisno o prioritetima vlasti.
- Pretjerani turizam i lokalno protivljenje: Popularnost jezera Como je dvosjekli mač. U vrhuncu sezone, neki gradovi pate od pretjeranog broja turista, što opterećuje lokalnu infrastrukturu. Postoji rizik da, ako jezero postane “previše turističko”, može izgubiti dio svog šarma ili potaknuti vlasti na uvođenje ograničenja. Primjerice, gradonačelnik Coma predložio je ograničavanje jednodnevnih posjetitelja zbog prenapučenosti investropa.com. Ako se mjere poput turističkih taksi, naknada za zagušenje ili strožih ograničenja razvoja uvedu radi upravljanja gužvama, to bi moglo neizravno utjecati na korištenje i vrijednost nekretnina. Osim toga, lokalni otpor prema praznim kućama ili onima koje se koriste isključivo za kratkoročni najam mogao bi dovesti do viših poreza na drugu nekretninu ili pravila koja favoriziraju stalne stanovnike (neki alpski gradovi u Italiji to su već učinili). Iako jezero Como još nije doživjelo ozbiljne protuturističke prosvjede kao neki gradovi, investitori bi trebali voditi računa o odnosima sa zajednicom i osigurati da njihova ulaganja pozitivno doprinose (obnova nekretnina, poštivanje lokalne kulture) kako bi izbjegli moguće buduće protivljenje.
- Ekonomski i valutni faktori: Iako je jezero Como donekle izolirano, makroekonomski faktori i dalje predstavljaju rizik. Značajan rast kamatnih stopa na globalnoj razini može smanjiti potražnju, posebno kod onih koji trebaju financiranje. Valutne fluktuacije također su važne: ako euro znatno ojača, to efektivno čini kupnju i održavanje kuće skupljim za kupce izvan eurozone. S druge strane, slab euro (kao 2022.–23.) učinio je talijansku nekretninu povoljnom za kupce s USD i CHF – ako se to preokrene, potražnja iz tih regija može usporiti. Talijansko gospodarstvo, iako u poboljšanju (očekivani BDP +1% u 2025.) hospitalitynet.org, i dalje ima visok dug i može se suočiti s izazovima; svaka nestabilnost može utjecati na povjerenje kupaca ili dovesti do fiskalnih mjera koje zahvaćaju nekretnine. Ipak, ovo su umjereni rizici – mnogi kupci na jezeru Como manje su osjetljivi na ekonomske cikluse – no investitor bi trebao diverzificirati i ne smije pretpostaviti da se šire okruženje može zanemariti.
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene donose određene zabrinutosti čak i mirnom jezeru: sve češće obilne kiše posljednjih su godina uzrokovale odrone i poplave u dijelovima jezera Como. Primjerice, 2021. godine snažne oluje dovele su do bujičnih nanosa u nekim mjestima uz obalu jezera. Infrastruktura se poboljšava kako bi se to ublažilo, ali kupci trebaju biti svjesni geotehničkih rizika pri kupnji nekretnina na padinama (stabilnost terena, odvodnja) i mogućeg rasta troškova osiguranja za kuće uz obalu. Također, održavanje povijesnih kuća (kamene vile i sl.) može biti skupo i zahtijeva dodatnu pažnju, posebice s promjenom vremenskih obrazaca (toplija ljeta, problemi s vlagom). Iako jezero Como ne suočava se s ekstremnim klimatskim prijetnjama poput erozije obale, investitori trebaju uzeti u obzir održavanje i otpornost nekretnine – suprotnost posjedovanja stare vile u zelenom okruženju je stalno ulaganje u njezino očuvanje.
Zaključno, ulaganje u nekretnine na jezeru Como 2025. nudi primamljivu kombinaciju uživanja u životnom stilu i financijske koristi, uz podršku globalne potražnje, snažnih prinosa od najma i ograničene ponude. Temeljni faktori tržišta su čvrsti – riječ je o jedinstvenoj imovini s ograničenom količinom. Međutim, potencijalni investitori moraju navigirati visoke početne troškove, skroman rast kapitala i mijenjajuće regulative, sve uz odgovorno upravljanje lokalnim okolišem i kulturom. S pažljivom analizom i dugoročnim pogledom, mnogi vide nekretnine na jezeru Como kao vrijednu dopunu investicijskom portfelju, koje nude i povrat i neprocjenjiva osobna iskustva.
Pravne i regulatorne novosti
Posjedovanje nekretnine na jezeru Como (i općenito u Italiji) zahtijeva upoznatost s određenim pravnim i regulatornim pitanjima. Posljednjih nekoliko godina donijelo je nekoliko važnih novosti koje utječu na vlasništvo, oporezivanje i razvoj nekretnina na tom području. U nastavku je pregled ključnih pravnih/regulatornih čimbenika za 2025. godinu:
Kupnja i vlasništvo nekretnine
- Strano vlasništvo: Italija ne postavlja značajna ograničenja za strane kupce koji kupuju nekretnine. Građani zemalja članica EU imaju puna prava, a građani zemalja izvan EU također mogu slobodno kupovati sve dok njihova matična zemlja omogućuje Talijanima kupnju tamo (ugovori o reciprocitetu pokrivaju većinu većih zemalja). Proces kupnje isti je za Talijane i strance – uključuje preliminarni ugovor, notara (notaio) za provedbu kupoprodajnog ugovora, plaćanje poreza na registraciju itd. Strani kupci moraju dobiti talijanski porezni broj (codice fiscale) i pridržavati se valutnih propisa (prijava porijekla novca ako se unose veće svote). Sveukupno, pravni okvir je prilagođen stranim kupcima, što je olakšalo međunarodni priljev na jezero Como.
- Porezi na kupnju: Prilikom kupnje nekretnine, kupci plaćaju porez na registraciju (ili PDV ako je riječ o novogradnji od developera). Za kupce druge nekretnine (što su gotovo sve kupnje na jezeru Como), porez na registraciju iznosi 9% od katastarske vrijednosti (imputirana vrijednost koja je često niža od tržišne) za postojeće objekte. Ako se kupuje od developera s PDV-om, PDV je 10% (22% ako se radi o luksuznim nekretninama kategorije A/1). Također se plaća fiksnih 50 € katastarskog i 50 € hipotetarnog poreza. Luksuzni domovi (A/1, A/8, A/9 u talijanskom registru) imaju više godišnje poreze (nema oslobađanja za primarnu nekretninu) i nema sniženog PDV-a, ali mnoge vile na jezeru Como iznenađujuće nisu razvrstane kao luksuzna kategorija za potrebe poreza, ovisno o svojim karakteristikama. Nije bilo nedavnih promjena ovih poreznih stopa, ali kupci bi trebali surađivati s notarom za točan izračun troškova. Notarski i agencijski troškovi su dodatni (otprilike 2–4% ukupno). Ove pravne troškove investitori bi trebali uključiti u budžet.
- Porezne povlastice za primarnu rezidenciju: Ako se netko preseli i postane rezident u nekretnini (koristi je kao primarni dom), može ostvariti porezne olakšice: kupnja primarne nekretnine ima mnogo niži porez na registraciju (2% umjesto 9%) i godišnji komunalni porez (IMU) je oslobođen za neluksuzne domove. Neki stranci zaista postanu rezidenti (ili dobiju dozvolu boravka u Italiji) kako bi iskoristili ove prednosti, iako većina vlasnika vikendica na jezeru Como to ne čini. Nije uveden nijedan značajan novi uvjet za rezidentstvo ili porez u 2024–25 specifičan za jezero Como, ali Italija je pokrenula posebne porezne režime za privlačenje bogatih pojedinaca (poput fiksnog poreza od 100.000 € na strani prihod za nove rezidente i fiksnog poreza na mirovinska primanja u južnim regijama). Lombardija također ima poticaje za osobe koje prenesu rezidentstvo i rade na daljinu. Ovo može posredno potaknuti dio kupaca da se zapravo presele i žive uz jezero, a ne samo da ga koriste za odmor.
Regulacije o najmu
- Pravila za kratkoročni najam: Kao što je raspravljeno u odjeljku o najmu, regija Lombardija provodi određena pravila za kratkoročne najmove. Po zakonu, pojedinci koji iznajmljuju nekretninu turistima ne smiju prekoračiti 90 dana uzastopnog najma istoj strani i moraju osigurati da je nekretnina prazna najmanje 90 dana godišnje (ovo je zamišljeno kako bi se razlikovali povremeni iznajmljivači od poslovnih subjekata) bestcomo.com. Ako vlasnik ima više od 3 nekretnine prijavljene za kratki najam, mora se registrirati kao poslovni subjekt (impresa) s PDV brojem, što znači da mora naplaćivati 10% PDV-a na najmove i može odbiti troškove, te u osnovi posluje kao hotel ili B&B legalno bestcomo.com. Ova pravila, uvedena radi sprječavanja zloupotrebe sustava “flat tax”, postala su stroža 2023. uz provedbu u 2024. Također, iznajmljivači moraju prijaviti goste putem portala lokalne policije (zbog sigurnosti) te plaćati boravišnu pristojbu općini (većina gradova na jezeru Como naplaćuje malu pristojbu po noćenju po osobi tijekom sezone).
- Porez na prihod od najma: Glavna promjena u 2024. bila je prilagodba režima cedolare secca (paušalnog poreza) za kratkoročne najmove. Prije, svaki pojedinačni stanodavac mogao je birati plaćanje paušalnog poreza od 21% na prihod od najma (umjesto progresivnog poreza na dohodak) za ugovore do 30 dana. Novi Zakon o proračunu za 2024. (Zakon 197/2023) propisuje da ako pojedinac iznajmljuje više nekretnina na kratkoročne ugovore, samo prihod od jedne nekretnine može biti oporezovan po stopi od 21%, a ostatak će se oporezivati po višoj paušalnoj stopi od 26% bestcomo.com bestcomo.com. U praksi, za nekoga s dva apartmana za odmor, mora se jedan označiti za stopu od 21%, a na prihod drugoga platiti 26%. Ako koristi agenciju ili portal (poput Airbnba) koji zadržava 21% pri izvoru na sve najmove, vlasnik će na kraju godine s računovođom morati podmiriti razliku i primijeniti 26% na odgovarajuću jedinicu bestcomo.com. Ova promjena u praksi destimulira posjedovanje više Airbnb apartmana kao privatna osoba, pa potiče takve ulagače da možda konsolidiraju sve u jednu veću nekretninu ili posluju kao tvrtka. Važno je napomenuti, vlasnici s jednom nekretninom ostaju na 21% porezu, tako da se klasičan slučaj jedne vikendice koja se povremeno iznajmljuje ne mijenja. No, onaj tko razmišlja o kupnji, primjerice, tri stana u Bellagiu radi Airbnba, mora biti svjestan višeg poreznog opterećenja osim ako se ne registrira kao pravni subjekt.
- Dugoročni najamni ugovori: Dugoročni najam (više od 30 dana) reguliran je standardnim talijanskim zakonima o najmu. Tipično, ugovori su 4 godine + 4 godine ili prijelazni (12-18 mjeseci za privremene situacije). Italija je uglavnom naklonjena najmoprimcima: deložacije zbog neplaćanja mogu biti spore (nekoliko mjeseci ili godina na sudu). Međutim, mnogi dugoročni najmoprimci na jezeru Como su stranci ili tvrtke koje uglavnom poštuju ugovore, a najam luksuznih nekretnina često zahtijeva značajne depozite ili bankovna jamstva. 2024. nije došlo do značajnih promjena zakona u ovom području, iako je vlada raspravljala o poticajima za stanodavce za davanje pristupačnih najamnina. Neki vlasnici na jezeru Como radije biraju kratkoročni najam i dijelom kako bi izbjegli ove zaštite najmoprimaca, no kako je navedeno, neki se zbog tržišnih uvjeta okreću dugoročnom najmu. Investitorima je važno znati razliku: kratkoročni najam je sada više reguliran po pitanju broja i poreza, dok dugoročni donosi prava najmoprimaca, ali stabilan paušalni porez od 21% (cedolare secca od 21% može se koristiti na dugoročne stambene ugovore od 3 i više godina i nije se mijenjao).
Regulacije razvoja i gradnje
- Građevinske dozvole: Jezero Como je podložno strogim pravilima planiranja. Velik dio obale jezera pokriven je zaštitom krajolika i kulturne baštine (vincolo paesaggistico) što zahtijeva posebna odobrenja za preinake, posebno za povijesne nekretnine. Nova izgradnja je pod strogim nadzorom; rušenje stare zgrade radi izgradnje veće često nije dopušteno, a ako jest, veličina i izgled nove zgrade mogu biti ograničeni. Nekretnine blizu vode često imaju ograničenja u promjeni pročelja, odabiru boja i visini. Svatko tko želi graditi ili značajno renovirati mora surađivati s arhitektima i dobiti odobrenja od lokalne općine, a ponekad i županijskih ili regionalnih vlasti (na primjer, Soprintendenza za kulturnu baštinu ako je riječ o starijoj vili).
- Poticaji za građevinske bonuse: Kao što je spomenuto, talijanska vlada je uvela i kasnije prilagodila program Superbonus 110% za energetski učinkovite renovacije. Od 2025. godine, Superbonus (koji je omogućavao porezni kredit od 110% na kvalificirane renovacije) je smanjen – trenutno je općenito 90% za prihvatljive radove i s više ograničenja (poput uvjeta o glavnom prebivalištu ili ograničenja prihoda) i predviđeno je da bude ukinut do 2025., osim ako ne bude produžen. Međutim, ostali bonusi ostaju: Ecobonus (65% povrata za energetske nadogradnje), Sismabonus (do 80% za seizmička poboljšanja, iako je jezero Como u niskoj seizmičkoj zoni) i standardni 50% Bonus za renovaciju. Ovi se poticaji često mogu kombinirati ili koristiti uzastopno. Posebno je važno što je Italija dopustila prijenos ovih kredita (na izvođače ili banke), što ih je zapravo činilo povratom novca, ali je 2023. vlada ograničila mehanizam prijenosa kredita radi kontrole troškova. Ipak, vlasnici nekretnina mogu koristiti kredite tijekom 5–10 godina kroz svoje poreze. Za jezero Como, gdje mnogi kupci imaju značajan prihod (često inozemni prihod koji nije oporeziv u Italiji, što otežava korištenje poticaja), ovi se poticaji nešto manje izravno koriste od strane stranih kupaca – ali mogu se uzeti u obzir kod određivanja cijene (talijanski prodavatelj mogao je unaprijediti nekretninu koristeći bonus, čime se povećava vrijednost bez proporcionalnog povećanja cijene). Revidirani poticaji nastavljeni su i u 2024. i vjerojatno i kasnije, što upućuje na trajnu podršku vlade za obnovu starijeg fonda zgrada u Italiji investropa.com. Ovo je pozitivno za povijesne nekretnine na jezeru Como jer obnove postaju financijski izvedivije i potiče se očuvanje vila umjesto njihovog napuštanja.
- Obveza energetske certifikacije: U skladu s direktivama EU, Italija pooštrava zahtjeve za energetsku učinkovitost. Do 2025. svi oglasi za nekretnine morat će sadržavati energetski razred (APE), a neefikasne zgrade (razred F ili G) morat će biti obnovljene do 2030. prema predloženim EPBD pravilima. Učinak toga je da mnoge kuće na jezeru Como prolaze kroz rekonstrukciju – izolacija, nova stolarija, solarni paneli na krovovima (gdje je dopušteno) itd. Očekuje se da će 7% više nekretnina imati vrhunske energetske ocjene do 2025. u tom području investropa.com investropa.com. Kupci trebaju biti svjesni energetskih pravila: ako kupe vrlo staru kuću, možda će ju u budućnosti biti obvezni obnoviti (ili bi se mogli suočiti s ograničenjima pri prodaji ili iznajmljivanju prema budućem EU zakonu). Vladin sustav “mrkve” (porezni bonus) i “štapa” (budući zahtjevi) oba imaju za cilj podići standard nekretnina – i jezero Como dio je tog trenda.
- Zaštita baštine i krajolika: Jezero Como ima mnogo zaštićenih spomenika i krajolika. Vlasništvo nad povijesno zaštićenom vilom može značiti da vam je potrebna dozvola čak i za promjene unutarnjih rasporeda ili obnavljanje freski. Međutim, nije bilo novih većih ograničenja osim postojećih – dapače, lokalne vlasti nastoje potaknuti vlasnike na obnovu i održavanje objekata kulturne baštine (često putem poticaja ili pojednostavljenja odobrenja za obnovu korištenjem izvornih materijala). U Tremezzini, primjerice, općina ima smjernice za očuvanje karaktera vila i vrtova. Također postoji pravilo koje općenito zabranjuje novu gradnju na određenoj udaljenosti od obale jezera (kako bi se sačuvala prirodna ljepota krajolika). Svaki investitor koji razmišlja o gradnji ili opsežnoj obnovi trebao bi se što ranije posavjetovati s geometrom/arhitektom i provjeriti urbanističke planove.
Vladine i lokalne inicijative
- Upravljanje turizmom: Na regulatornom polju povezano s nekretninama preklapaju se interesi upravljanja turizmom – neki su gradovi uveli ograničenja za nove hotelske projekte kako bi izbjegli preizgrađenost, favorizirajući kvalitetu u odnosu na kvantitetu. Također, općine ulažu u usluge (otpad, sigurnost) koje se dijelom financiraju porezima na nekretnine i boravišnom pristojbom. Dobro financirana lokalna uprava (Como, Bellagio itd.) obično dobro održava područje, što neizravno podupire vrijednosti nekretnina. Godine 2024., regija Lombardija pokrenula je promotivne kampanje za “Jezero Como – Autentična ljepota” i slične, što je više marketinška napomena, ali pokazuje interes vlade za održavanje turizma, koji zauzvrat podupire interes za nekretnine.
- Gospodarska komora i promicanje ulaganja: Lokalna gospodarska komora (Como-Lecco) prati rast broja stranih stanovnika i radi na inicijativama kako bi regija bila privlačna međunarodnim profesionalcima (npr. umrežavanja, co-working prostori). Njihova izvješća potvrđuju snažnu stranu prisutnost i naglašavaju potrebu za infrastrukturom, na što lokalne vlasti odgovaraju investropa.com investropa.com. Iako to nisu zakoni, oni označavaju okruženje politike koje podupire ulaganja u nekretnine – lokalne vlasti žele imućne strance koji kupuju kuće i doprinose gospodarstvu, i teško je očekivati drastične mjere koje bi to spriječile.
U sažetku, pravno okruženje u Italiji u 2025. ostaje povoljno za vlasnike nekretnina na jezeru Como s nekoliko novih promjena: osobito višim porezima za brojne kratkoročne najmove i kontinuiranim poticajima za renovacije. Kupci bi trebali ostati usklađeni s propisima o prijavi najma i poreznih prijava (korištenje lokalnog komercijalista je preporučljivo), i biti svjesni urbanističkih pravila prilikom izmjena nekretnina. Ako su ti uvjeti ispunjeni, vlasništvo nad domom na jezeru Como prilično je jednostavno, a investitorima ostaje samo uživati i možda profitirati od svog dijela la dolce vita.
Pregled ključnih lokacija
Jezero Como često se opisuje kao zbirka šarmantnih gradova i sela, od kojih svako ima svoj karakter i privlačnost. Ovdje donosimo pregled ključnih lokacija oko jezera – konkretno, Bellagio, Como (grad), Tremezzina, Menaggio i Varenna – ističući njihova tržišta nekretnina i jedinstvene značajke:
Bellagio
Često nazivan “Biserom jezera Como”, Bellagio se nalazi na vrhu poluotoka gdje se sastaju dvije ruke jezera, nudeći panoramske poglede. Vjerojatno je najpoznatije selo na jezeru, poznato po svojim popločanim uličicama, luksuznim hotelima i mnoštvu jednodnevnih posjetitelja. Nekretnine u Bellagiu među najtraženijima su (i najskupljima) na jezeru Como. Povijesne vile i elegantni stanovi ovdje postižu najviše cijene – povijesne vile na samoj obali jezera počinju od oko 5 milijuna eura i mogu premašiti 10 milijuna eura ako imaju prostrane vrtove we-wealth.com. Tu su i manji stanovi u slikovitom središtu mjesta koji, iako su relativno jeftiniji, ipak imaju visoku cijenu po četvornom metru zbog lokacije. Tržištem nekretnina u Bellagiu uglavnom dominiraju strani kupci za drugu nekretninu i investitori u turizam. Mnoge zgrade pretvorene su u luksuzne apartmane za odmor ili B&B-ove kako bi se zadovoljila potražnja turista.
Privlačnost Bellagia jamči veliki potencijal za iznajmljivanje – to je najtraženija lokacija za luksuzne kratkoročne smještaje na jezeru trepievi.com trepievi.com. Tijekom vrhunca sezone smještaj je oskudan, a cijene najma visoke. Investitori u Bellagiu mogu na tome profitirati, ali se također moraju suočiti s izazovima izrazito turističkog okruženja (gužve i ograničena privatnost). Naime, neki izuzetno bogati kupci izbjegavaju Bellagio upravo iz tog razloga, preferirajući osamljenija mjesta investropa.com investropa.com. Ipak, prestiž Bellagia je nenadmašan; i dalje je „u središtu interesa” za kupce luksuznih nekretnina prema Savills Italy we-wealth.com. Izgledi za Bellagio izgledaju stabilno – lokalne vlasti unapređuju infrastrukturu (poput boljih pristaništa za trajekte i parkirališta izvan povijesnog centra) investropa.com, što će pomoći u upravljanju turističkim tokom. Sve u svemu, Bellagio je oličenje luksuznog tržišta na jezeru Como: prekrasan, skup i vječno tražen.
Como (Grad)
Como je najveći grad na jezeru (oko 85.000 stanovnika) i predstavlja ekonomsko i kulturno središte regije. Za razliku od turističkih sela, Como je radni grad s aktivnostima tijekom cijele godine – poznat je po svojoj tradiciji svilene industrije, živahnim trgovima i zadivljujućoj katedrali u centru. Što se tiče nekretnina, Como nudi širi spektar: od otmjenih vila u područjima poput Ville Olmo ili uz obalu, do modernih apartmana i povijesnih stambenih zgrada u centru, pa do pristupačnijih stanova u širem gradskom području. Cijene u gradu Komu za renovirane nekretnine su visoke – otprilike €6,000–€7,000 po m² u središnjim dijelovima laprovinciadicomo.it – što odražava snažnu potražnju. Ipak, one su nešto niže od cijena zlatnog trokuta središnjeg dijela jezera, čineći Como svojevrsnom „povoljnijom” opcijom za one koji žele živjeti uz jezero, ali im trebaju gradski sadržaji i možda nešto niža cijena nego u Bellagiu ili Menaggiu za sličnu nekretninu.
Grad Como je popularan među kupcima primarnih domova (uključujući lokalne profesionalce i putnike iz Milana) laprovinciadicomo.it. To je jedno od najpoželjnijih područja za tražitelje prvog doma oko jezera laprovinciadicomo.it, s obzirom na njegovu infrastrukturu: bolnice, škole (uključujući međunarodne škole), trgovine i promet (dvije željezničke stanice povezuju s Milanom za 30–40 minuta). Kao rezultat, tržište u Comu ima stabilnost koju nemaju gradovi orijentirani isključivo na odmor. Postoji stalna lokalna potražnja koja podupire cijene. U 2024. godini, određene četvrti Coma poput Bignanica i Ville Olmo bilježe tražene cijene oko 4.950 € po m² investropa.com investropa.com, što je posebno privlačno međunarodnim kupcima u potrazi za luksuznim stanovima u gradu. Također, za Como postoji interes švicarskih kupaca, zbog blizine švicarske granice (Lugano je udaljen samo ~30 km).
Tržište najma u gradu Como uključuje i turističke najmove (to je ulazna točka za mnoge posjetitelje, iako većina preferira boravak na sredini jezera), kao i dugoročne najmove za stanovnike. Popunjenost za kratkoročne najmove u Comu bila je zdrava (~67% srednja popunjenost) i 1.324 aktivna Airbnb oglasa na tom području krajem 2024. godine investropa.com investropa.com, što ukazuje na značajnu prisutnost dijeljenja doma. Kod dugoročnih najmova, Como ima umjerenu zajednicu iseljenika (neki ljudi koji rade u Švicarskoj ili u lokalnim tvrtkama žive u Comu zbog načina života). Sve to čini Como višenamjenskim tržištem: ovdje možete kupiti stan kao primarni dom, kao investiciju u najam ili kao praktičan drugi dom koji je upotrebljiv tijekom cijele godine.
Što se tiče izgleda cijena, gradsko tržište Coma poraslo je oko +6% u 2023. investropa.com i još otprilike +1,5% do svibnja 2024. investropa.com, dosegnuvši prosjek od 2.098 € po m² (što uključuje sve uvjete i lokacije, stoga je niže od elitnih područja) investropa.com investropa.com. Izvješće Engel & Völkers navodi obnovljene domove u gradu Como na 6–7 tisuća €/m² i brzu prodaju za kuće s vanjskim prostorima ili pogledom na jezero, često unutar 3–6 mjeseci laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Tako je Como likvidno tržište s čvrstom potražnjom, koje balansira sezonsku prirodu ukupnog jezera sa svojom stabilnom lokalnom aktivnošću.
Tremezzina
Tremezzina označava dio zapadne obale otprilike između Lenna i Tremezza (a sada i spojenu općinu koja uključuje Lenno, Mezzegra, Tremezzo i Ossuccio). Ovo područje, nasuprot Bellagia s druge strane jezera, poznato je po veličanstvenim povijesnim vilama (kao što su Villa Balbianello i Villa Carlotta) i predivnim pogledima na zalazak sunca. Često se smatra dijelom “zlatne” zone središnjeg jezera za nekretnine. Nekretnine u Tremezzini su vrlo tražene kao vikendice; zapravo, Engel & Völkers prepoznaje Tremezzinu i okolna mjesta među najtraženijima za kupce kuća za odmor na jezeru Como laprovinciadicomo.it. Cijene ovdje za kvalitetno obnovljene domove kreću se otprilike 6.000–8.000 € po m², te rastu prema 10.000 €/m² za vrhunske pozicije uz samo jezero laprovinciadicomo.it. Velike vile uz obalu u Tremezzini lako dosežu višemilijunske iznose (u istom rangu kao cijene u Bellagiu ili Cernobbiu).
Privlačnost Tremezzine leži u kombinaciji prirodne ljepote i relativnog mira. Iako prima mnogo turista (Villa Balbianello je popularna destinacija, a Greenway pješačka staza prolazi kroz ovo područje), Tremezzina je prostranija od Bellagia. Ovdje se nalazi mnogo luksuznih butik hotela i restorana, što doprinosi životnom stilu. Tržište najma u Tremezzini je snažno za luksuzne najmove – kako je navedeno u odjeljku o najmu, ovo područje je “savršeno za affitti di lusso (luksuzne najmove)” trepievi.com trepievi.com, privlačeći imućne putnike koji unajmljuju cijele vile. Prema jednoj analizi, dobro namještena vila u Tremezzini može dostići cijenu od 300–500 € po noći u vrhuncu sezone i uz visoku popunjenost, što ju čini unosnom za vlasnike trepievi.com trepievi.com.
Važan razvoj za Tremezzinu je projekt Varijante ceste Tremezzina (obilaznica SS340). Sadašnja cesta uz jezero koja prolazi kroz Tremezzo i Lenno često je zakrčena; novi tunel trebao bi preusmjeriti promet. Nakon zastoja, radovi su nastavljeni 2024. godine, a završetak se očekuje do travnja 2028. ilgiorno.it comozero.it. Kad bude dovršen, to bi trebalo značajno smanjiti gužve i buku u središtima mjesta, što će vjerojatno povećati atraktivnost i vrijednost nekretnina u Tremezzini. Čak i tijekom izgradnje, postoji lokalna zabrinutost zbog upravljanja prometom, ali svi smatraju da će krajnji rezultat donijeti veliki infrastrukturni napredak.
Izgledi za tržište nekretnina u Tremezzini su vrlo dobri: ograničena ponuda, puno prestiža (mnoge ponude u ovom području su “vile iz snova”) i poboljšana dostupnost. Najtraženija područja unutar Tremezzine su Lenno (sa svojom uvalom i plažom), Mezzegra (nešto uzbrdo, s prekrasnim pogledom) i samo Tremezzo (gdje se nalazi 5-zvjezdani Grand Hotel Tremezzo). Kao jedno od najluksuznijih područja na jezeru Como, očekujte visoke cijene koje će vjerojatno i dalje postupno rasti, osobito za nekretnine s izravnim pogledom na jezero ili pristupom jezeru pješice.
Menaggio
Smješten na zapadnoj obali, malo sjevernije od Tremezzine, Menaggio je još jedan ključni grad, sidrište zapadne strane središnjeg dijela jezera. Gleda na Varennu i Bellagio preko vode, tvoreći poznati turistički trokut. Menaggio je poznat po svojoj atraktivnoj šetnici uz jezero, velikom javnom Lidu (bazenu na plaži), golf klubu u blizini te ugodnom središtu grada koje je živahno, ali manje strmo od Bellagia. Nekretnine u Menaggiu jako su cijenjene zbog središnjeg položaja i pogodnosti koje nudi. Nešto je naseljeniji i praktičniji od malih sela, što ga čini privlačnim za polu-rezidente i umirovljenike, kao i za turiste. Cijene obnovljenih stanova ili kuća u Menaggiu uglavnom su u višem rangu: slično Tremezzini, oko €6,000–€8,000 po m² u gradu, dok su nekretnine uz jezero ili s pogledom skuplje. Menaggio je posljednjih godina doživio razvoj novih luksuznih stanova, koji se obično brzo prodaju stranim kupcima koji traže modernu udobnost na vrhunskoj lokaciji.
Menaggio se ističe među “najcjenjenijim” lokacijama zbog svog strateškog položaja i živahne atmosfere trepievi.com trepievi.com. Ima cjelogodišnje usluge (trgovine, restorane, bolnicu) što ga čini prikladnim i za stalno stanovanje. Mnogi britanski i francuski kupci povijesno su preferirali Menaggio (tamo postoji i engleska knjižnica te scena iseljenika). Trajektna luka u Menaggiu povezuje ga s Bellagiom i Varennom, što je veliki plus – lako možete istraživati ili ići na večeru preko jezera, a željeznička veza Varenne s Milanom udaljena je samo kratkom vožnjom brodom. Ova povezanost dodatno povećava vrijednost nekretnina u Menaggiu.
Prihodi od najma u Menaggiu su snažni. To je jedno od najtraženijih mjesta za kratkoročni najam, s velikom potražnjom tijekom ljeta od strane obitelji i grupa. Na primjer, stan u Menaggiu može se ljeti lako unajmiti za €200+ po noći. Prema podacima Tre Pievi-a, popunjenost i prinosi u Menaggiu su usporedivi s onima u Bellagiu, jer mnogi turisti biraju boraviti u Menaggiu radi praktičnosti, a potom brodom odlaze u Bellagio na jednodnevne izlete trepievi.com trepievi.com.
Budućnost Menaggia izgleda pozitivno: ima koristi od iste zaobilaznice koja će utjecati na Tremezzinu (sjeverni kraj planiranog tunela nalazi se blizu Menaggia) što će pomoći prometu kada radovi budu završeni. U lokalnoj zajednici postoje projekti za obnovu rive i moguće širenje pješačke zone u centru kako bi se poboljšala kvaliteta života (neke inicijative raspravljao je gradski vijeće). Sa svojom kombinacijom živahnosti i slikovitog šarma, Menaggio će vjerojatno ostati žarišna točka. Za investitore, Menaggio nudi nešto više “likvidnosti” od manjih sela – obično ima nekoliko dostupnih nekretnina i stalno postoji interes kupaca. Pronalazi ravnotežu između čistog turističkog mjesta i lokalnog centra, zbog čega je njegovo tržište dinamično i otporno.
Varenna
Na suprotnoj strani jezera od Menaggia nalazi se Varenna, dragulj istočne obale. Varenna je manja od Menaggia ili Bellagia, ali izuzetno slikovita – priljubljena je uz planinsku padinu s šarenim kućama i ima romantičan, miran šarm. Putnici je vole zbog prekrasnih pogleda (posebno u zalazak sunca) i opuštene atmosfere. Varenna je također prometno čvorište na istočnoj obali: ima željezničku postaju (prema Milanu preko Lecca) i pristanište za trajekte za automobile iz Menaggia i Bellagia, što joj daje odličnu povezanost.
Nekretnine u Vareni povijesno su bile nešto jeftinije nego na zapadnoj obali, ali ta se razlika smanjuje. S povećanom međunarodnom pažnjom na istočnoj obali, cijene u Vareni rastu. Renovirani apartman s pogledom na jezero u Vareni može se prodavati za €5,000–€7,000 po m², što je na gornjem kraju ranijeg raspona “Lecco strana 4k–6k” jer je Varenna vrhunska lokacija na toj strani. Ipak, moguće je pronaći više povoljnih opcija u Vareni nego u Bellagiu za sličan šarm. Ville oko Varene (ako se pojave na prodaju) također postižu visoke cijene; na primjer, Villa Monastero (muzejska vila) i Villa Cipressi (hotel) primjer su velikih nekretnina u tom području – iako nisu na tržištu, naglašavaju kvalitetu nekretninskog fonda Varene.
Jedinstveni pokretač u Vareni je kultura i događanja. Kao što je spomenuto, tamo se održava dio Lake Como Festivala i drugih kulturnih manifestacija, što povećava njezinu prepoznatljivost. Posljednjih godina Varenna je doživjela porast kulturnog turizma, što je dovelo do povećanja posjeta za oko 25% u odnosu na razinu prije 2019. investropa.com investropa.com. To je imalo lančani učinak na nekretnine: veća potražnja za smještaj (zbog toga investitori kupuju B&B-ove ili kuće za odmor) i opći porast vrijednosti nekretnina kako grad dobiva na popularnosti investropa.com investropa.com. Visoka popunjenost hotela i kuća za odmor tijekom događanja pokazuje rastuću privlačnost Varene investropa.com.
Što se najma tiče, Varenu najviše traže parovi i oni koji žele romantičan ili miran boravak. Popunjenost kratkoročnih najma vrlo je visoka, a cijene noćenja u sezoni su visoke (ne zaostaju puno za cijenama u Bellagiu za usporedive apartmane). Ipak, ponuda najma u Vareni je prilično ograničena (jer je mjesto malo), što održava visoku popunjenost.
Jedan od izazova u Vareni je teren – nekretnine često podrazumijevaju mnogo stepenica ili strm pristup. No, to je dio njezina šarma. Projekti urbane regeneracije koji su u tijeku (ili su nedavno završeni) u Vareni uključuju poboljšanje pješačkih staza, parkirališta i moguće uvođenje lifta od parkirališta do mjesta kako bi se olakšala mobilnost investropa.com. Ova poboljšanja učinit će selo pristupačnijim i mogu povećati vrijednost nekretnina poboljšanjem kvalitete života.
Ukratko, Varenna nudi šarm i rastuće prilike. Tiša je od prometnijih zapadnih mjesta, što sve više privlači današnje kupce u potrazi za mirom investropa.com investropa.com. Kako zvijezda istočne obale i dalje raste, Varenna će imati koristi. Investitori ovdje možda mogu pronaći nešto bolje početne prinose ili cijene kupnje, prateći razvoj istočne strane. A za one koji traže nekretninu zbog životnog stila, Varenna pruža ljepotu s razglednice i praktične veze (jedno od rijetkih mjesta gdje možete imati izravan vlak do Milana dok živite u malom selu na obali jezera).
(Ostale značajne lokacije na jezeru Como uključuju Cernobbio (luksuzne vile i blizina grada Como), Laglio (proslavljen slavnim stanovnicima, vrlo ekskluzivan), Lenno (u Tremezzini, s prekrasnom uvalom) i sjeverna mjesta poput Colica i Domaso (opušteniji, orijentirani na sport i prirodu). Iako ovdje nisu detaljno opisani, svako mjesto ima svoje specifičnosti tržišta. Općenito, prvi bazen blizu grada Como i središnje područje jezera najskuplji su, dok što dalje idete na sjever ili u mala sela na istoku, to više vrijednosti možete pronaći.)
Razvoj infrastrukture koji utječe na tržište nekretnina
Infrastruktura i pristupačnost ključni su u regiji poput jezera Como, gdje geografija može i očarati i otežati kretanje. Nekoliko projekata koji su u tijeku ili su nedavno završeni utjecat će na tržište nekretnina poboljšanjem povezanosti, smanjenjem zagušenja i povećanjem ukupne privlačnosti raznih područja:
- Tremezzina obilaznica (varijanta SS340 “Regina”): Ovo je glavni projekt – nova obilaznica koja uključuje tunele i vijadukte kako bi se promet preusmjerio s uske ceste uz jezero na zapadnoj obali. Projekt se proteže otprilike od Colonna do Griantea (blizu Menaggia), oko 9,8 km nove ceste, i ima za cilj riješiti ozloglašeno usko grlo kroz Sala Comacina, Ossuccio, Lenno i Tremezzo. Gradnja je započela krajem 2020., ali su nastale odgode; u travnju 2024. radovi su ponovno pokrenuti s ciljem završetka u travnju 2028. ilgiorno.it comozero.it. Kada bude dovršena, ovo će imati ogroman utjecaj: teški tranzitni promet (kamioni itd.) ići će kroz tunele umjesto da puzi kroz središta sela. Za nekretnine to znači tiša, pješački pristupačnija sela uz jezero na tom dijelu, što bi ih trebalo učiniti još poželjnijima za stanovnike i turiste. Nekretnine u Colonnu, Sali Comacini, Ossucciu, Lennu, Tremezzu i Grianteu mogu dobiti na vrijednosti zahvaljujući boljoj pristupačnosti (kraća vožnja od Coma) i kvalitetnijoj lokalnoj okolini (manje zagađenja i buke). Neki analitičari već spominju tekuće infrastrukturne radove kao čimbenik koji povećava interes za sjeverne i istočne obale investropa.com investropa.com (iako je obilaznica na zapadu, neizravno pomaže istoku boljom raspodjelom prometa).
- Poboljšanja cesta i tunela na drugim lokacijama: Osim velike obilaznice, u tijeku su i manja poboljšanja cesta. Na istočnoj, lecčanskoj strani, SP72 i SS36 ceste doživjele su unapređenja i poboljšano održavanje, što čini vožnju od Lecca do Varenne i Colica uglađenijom. Došlo je do privremenog zatvaranja željezničke linije uz jezero Lecco-Colico zbog održavanja 2024., što je uzrokovalo određene poteškoće ilgiorno.it ilgiorno.it, ali to naglašava da se infrastrukturi poklanja pažnja. Također postoje razgovori o novim tunelima za zaobilaženje nekih dionica uz jezero na istočnom kraku (posebno oko Mandello del Lario), no zasad ništa konkretno. Za sada je glavni utjecaj obilaznica na zapadnoj obali.
- Poboljšanja javnog prijevoza: Javne trajektne usluge na jezeru Como dobivaju ulaganja. Navigazione Lago di Como uvela je neke nove brže trajekte i poboljšane rasporede posljednjih godina kako bi bolje povezali mjesta na sredini jezera te omogućili više polazaka zimi. Pokrenut je moderan hibridni (električni-dizelski) trajekt, što pokazuje predanost učinkovitosti i održivosti. Bolja trajektna povezanost može povećati privlačnost nekretnina jer smanjuje potrebu za automobilom. Na primjer, ako Varenna i Bellagio imaju kasnije večernje trajektne linije, netko može udobno živjeti u jednom a večerati u drugom mjestu itd. Također se govori o izravnom brzom trajektu od grada Como do Bellagia, što bi, ako se ostvari, povezalo donji dio jezera sa srednjim dijelom puno izravnije i značajno koristilo putnicima ili turistima koji se kreću po jezeru (trenutno to putovanje sporim brodom može trajati više od 2 sata).
- Željezničke veze: Grad Como dobro je povezan željeznicom (dvije linije do Milana: jedna do Milano Centrale preko Monze, i jedna do Milano Cadorna preko Saronna). Ove linije imaju čestu uslugu, a poboljšanja poput novih vlakova su u tijeku, ali nema novih pruga. Na istočnoj strani, linija Lecco–Colico povezuje istočnu obalu do Varenne i dalje do Colica. Što se tiče novih razvojnih planova: postoji prijedlog (još nije odobren) za stvaranje željezničke veze ili uspinjače od Menaggia do Lugana (Švicarska) radi oživljavanja povijesne poveznice – to je trenutno još uvijek spekulativno. Međutim, važno je spomenuti da europska nadogradnja željezničke mreže znači da se veze sa Švicarskom (Gottthard tunel itd.) poboljšavaju, čime se olakšava prekogranično putovanje; Como od toga neizravno ima koristi jer je dolazak iz Züricha ili Frankfurta u Milano (švicarskim vlakovima) brži, što čini vjerojatnijim za strane putnike da dođu do Coma vlakom. Iako to nije izravno projekt na jezeru Como, poboljšava pristupačnost za određene turiste.
- Zračni promet: Jezero Como nema vlastitu zračnu luku, ali je unutar dosega zračnih luka u Milanu – Malpensa (~1 sat i 15 minuta vožnje od Coma), Linate (~1 sat), i Bergamo (~1 sat i 20 minuta). Zanimljiva napomena: zračna luka Malpensa proširila je svoju mrežu letova; prema recentnim podacima, više od 75 zrakoplovnih kompanija leti iz Malpense povezujući brojne svjetske destinacije investropa.com. Povećanje broja direktnih letova (npr. nove linije prema Sjevernoj Americi i Bliskom istoku) znači da međunarodni kupci i posjetitelji mogu lakše doći do jezera Como (često jedan let i kratka vožnja). Malpensa je također vlakom povezana s Milanom, a dalje presjedanjem s Comom. Dodatno, zračna luka Lugano u Švicarskoj udaljena je oko 30 km od Coma (iako su komercijalne opcije letova posljednjih godina ograničene). U svakom slučaju, opći je trend poboljšanje međunarodne povezanosti, što podržava globalno tržište drugih domova u Comu.
- Komunalne usluge i Internet: Iako nisu toliko glamurozne, poboljšanja u komunalnim uslugama mogu utjecati na privlačnost nekretnina, osobito za remote radnike ili iseljenike. Tijekom posljednjih nekoliko godina, optički internet uveden je u mnoga mjesta oko jezera Como. Do 2025. godine većina središnjih, ali i mnogih manjih mjesta imat će pristup brzom širokopojasnom internetu (FTTC ili FTTH), što omogućuje onima koji žele raditi iz svog doma na jezeru tu mogućnost. Ovo je dio talijanske širokopojasne inicijative i omogućuje jezeru Como da se promovira kao prikladna baza za “pametni rad” (što doista naglašavaju neke lokalne agencije trepievi.com trepievi.com). Pouzdani internet i telekomunikacije čine nekretnine privlačnijima mlađim kupcima ili svima kojima je važna povezanost.
- Urbana poboljšanja: Nekoliko gradova je pokrenulo lokalne projekte infrastrukture i uljepšavanja:
- Bellagio: Obnova područja uz obalu, bolje upravljanje prometom (parkirališta izvan centra kako bi se smanjila gužva u uskim ulicama) i možda nova pješačka zona uz jezero.
- Varenna: Kao što je spomenuto, zabilježena je urbana regeneracija s poboljšanim javnim prijevozom i infrastrukturom investropa.com – to uključuje obnovu područja pristaništa za trajekte, dodavanje lifta od razine željezničke stanice do pristaništa (za lakše kretanje) te poboljšanje rasvjete i signalizacije u gradu.
- Grad Como: Završena je obnova šetnice uz jezero (nova podloga, pejzažno uređenje) i planira se novi muzej/akvarij uz jezero koji bi mogao postati još jedna atrakcija. Također je u tijeku projekt za novi pješački most koji povezuje dva dijela obale. Iako su ova poboljšanja više estetska, povećavaju kvalitetu života i iskustvo turista, čime neizravno podupiru vrijednost nekretnina.
- Inicijative za održivost: Jezero Como dio je UNESCO-ve Rezervate biosfere (trokut “Menaggio, Bellagio, Varenna” dio je većeg područja Alpa). Provode se inicijative za održivu mobilnost – npr. više punionica za električna vozila postavlja se po mjestima, te se promiču električni brodovi. Prisutnost ovakvih rješenja može postati važna točka za kupce koji vode računa o ekologiji. Također, programi upravljanja otpadom i kvalitete vode osiguravaju da jezero ostaje čisto (jezero je općenito dobre kvalitete za kupanje ljeti). Sve ove ekološke infrastrukturne mjere pomažu očuvanju prirodne privlačnosti koja je temelj vrijednosti nekretnina na jezeru Como.
Zaključno, infrastrukturni projekti u i oko jezera Como povećavaju povezanost i kvalitetu života. Glavni projekt ceste Tremezzina značajno će unaprijediti pojedine lokalitete (i možda vrijednost nekretnina kako se približava završetku). Bolje prometne veze – bilo da se radi o bržim trajektima ili više letova – sve više uključuju jezero Como u globalne i regionalne mreže, što je ključno za međunarodno tržište drugih domova. Za vlasnike nekretnina i investitore, ova poboljšanja znače da „lifestyle jezera Como” postaje još praktičniji: lakši dolazak, manje buke od prometa i više modernih pogodnosti, što može proširiti tržište (privlačeći one koji su se možda ranije obeshrabrili zbog udaljenosti ili gužve). Područja koja se prije smatralo teško dostupnima (poput gornjeg dijela jezera ili istočne obale) sada dobivaju na vrijednosti zahvaljujući tim promjenama. Infrastruktura možda nije romantična kao zalazak sunca nad jezerom, ali igra vrlo važnu ulogu u budućnosti tržišta nekretnina oko Como jezera.
Izvori:
- Engel & Völkers “Market Report Italia 2025” – podaci o tržištu luksuznih nekretnina na jezeru Como (cijene 4.000–10.000 €/m², 60% stranih kupaca, potražnja stabilna, itd.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
- La Provincia di Como (20. ožujka 2025.) – sažetak E&V izvješća: strani kupci 60% (uglavnom SAD, Njemačka, sjeverna Europa), raspodjela segmenta 50% drugi domovi, 25% investicije, 25% primarno, te rasponi cijena po područjima laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
- Investropa Jezero Como 2025 Trendovi – sveobuhvatna analiza trendova (prinosi od najma, regionalne promjene, potražnja iseljenika, poticaji za renovaciju, itd.) investropa.com investropa.com investropa.com.
- Investropa Jezero Como 2025 Statistika – uvidi temeljeni na podacima (prosječna cijena uz jezero 2,5 milijuna eura, prognoza rasta cijena +3%, luksuzne vile 2,5–5 milijuna eura u 2024., itd.) investropa.com investropa.com investropa.com.
- We Wealth (studeni 2023.) – “Comprare casa al lago 2025” – uvidi u talijansko tržište: rast cijena destinacija uz jezera od 2020., premium zone Jezera Como (prvi bazen, Tremezzina, Menaggio, Bellagio) vile od 5 milijuna eura naviše we-wealth.com; profili kupaca (45% stranaca na jezerima, stranci većinom iz sjeverne Europe, Amerikanci za Como) we-wealth.com we-wealth.com; statistika kupaca kuća za odmor (dob 45–64 većina, 81% obitelji) we-wealth.com.
- idealista/news (2. srpnja 2025.) – “Turističke nekretnine, more i jezero” – Comsko jezero +1% cijena na godišnjoj razini (istok +1,7%, zapad 0%) idealista.it; udio stranaca na tržištu kuća za odmor porastao na 15,7% (2024.) idealista.it; najtraženiji tipovi nekretnina (trosobni stanovi ~31%, itd.) idealista.it; dob kupaca (56% između 45–64 godine) idealista.it.
- Tre Pievi Real Estate blog (veljača 2025.) – “Kratkoročni najam na Comskom jezeru 2025” – detaljna analiza kratkoročnog najma: 150–500 €/noć, 65–85% popunjenost, moguće bruto prinose 10–12% trepievi.com trepievi.com; 40–80 tisuća € godišnjeg prihoda za uspješno vođene kratkoročne najmove trepievi.com; istaknute Bellagio, Menaggio, Varenna, Tremezzina kao top zone trepievi.com; spominje gradove koji uvode ograničenja za kratkoročne najmove, važnost provjere lokalnih pravila trepievi.com; također naglašava Colico/Domaso kao jeftinija, a tražena područja za kratkoročni najam trepievi.com.
- HospitalityNet / EY izvješće (ožujak 2025.) – Investicije u hotele u Italiji: 2,1 milijarde eura u 2024., odmarališta poput jezera Como veliki udio (~39%) hospitalitynet.org; luksuzni hoteli 45% volumena hospitalitynet.org hospitalitynet.org; rekordni turizam 64,5 milijuna posjetitelja u 2024. hospitalitynet.org; ističe Italiju kao najvažnije tržište i posebno navodi jezero Como kao ultra-ekskluzivnu, rastuću destinaciju za odmarališta hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
- Bocconi/BS4TA (2024.) – Tržišni podaci H1 2024.: Cijene stambenih nekretnina u Comu +1,55% u odnosu na 2023. bocconistudentsfortrophyassets.com (nije izravno navedeno gore, ali se slaže s ostalim statistikama).
- BestComo Immobiliare FAQ (ažurirano 2024.) – uvidi o prihodima od najma i porezima: STR prinos 3–8% uobičajen bestcomo.com; Povećanje flat taxa na 26% za više STR jedinica (Zakon o proračunu 2024.) bestcomo.com; potrebno registrirati poslovnu djelatnost ako imate >3 nekretnine bestcomo.com; pravilo Lombardije, 90 dana zatvaranja bestcomo.com.
- Službeni izvori: Talijansko MIT (Ministarstvo infrastrukture) ažuriranja o napretku Tremezzina varijante mit.gov.it ilgiorno.it; Izvještaj Gospodarske komore Como-Lecco o stranim rezidentima (citiranje Engel & Völkers u Investropa) investropa.com investropa.com.
