Realitný trh pri jazere Como 2025 – Komplexná správa

Realitný trh na jazere Como je známy svojimi luxusnými vilami, malebnou krajinou a medzinárodnou príťažlivosťou. K roku 2025 zostáva trh dynamický, no zároveň relatívne stabilný, s vysokým dopytom zo strany zahraničných kupcov a silným sektorom prenájmu poháňaným turizmom. Hodnoty nehnuteľností v okolí jazera zaznamenali za uplynulý rok mierny rast (približne +1 % celkovo v roku 2024) idealista.it a odborníci predpovedajú ďalšie pozvoľné zhodnocovanie (~3 % v roku 2025) pri obmedzenej ponuke investropa.com. Táto správa poskytuje detailný prehľad segmentov nehnuteľností pri jazere Como – rezidenčných (primárne bývanie), rekreačných a druhých domov (vrátane luxusných nehnuteľností) a komerčných nehnuteľností – spolu s aktuálnymi trendmi, cenovým vývojom, výnosmi z prenájmu, demografiou kupcov, investičným výhľadom, regulačnými aktualizáciami, kľúčovými lokalitami a infraštruktúrnymi projektmi, ktoré formujú trh v roku 2025 a v ďalších rokoch.

Prehľad trhových segmentov

Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami (primárne bývanie)

Jazero Como je síce preslávené ako miesto druhých domov a rekreačných rezidencií, no podporuje aj miestny rezidenčný trh. Mesto Como je osobitne centrom kupcov primárneho bývania – ponúka celoročné vyžitie, pracovné príležitosti (blízkosť Milána a Švajčiarska) a kompletnú občiansku vybavenosť (školy, nemocnice). Dopyt po primárnom bývaní je stabilný a tvorí približne štvrtinu transakcií laprovinciadicomo.it. Ceny v meste sú podľa talianskych štandardov vysoké – v závere roka 2024 dosahujú priemerne okolo 2 800 € za m² investropa.com – no sú mierne nižšie než v turisticky najvyhľadávanejších oblastiach pri jazere, keďže Como má rôznorodú ponuku vrátane bytov v moderných bytových domoch. Zrenovované byty v centre mesta Como sa pohybujú typicky v rozmedzí 6 000–7 000 € za m² laprovinciadicomo.it. Miestni kupci často financujú nákup hypotékou; je zaujímavé, že podiel kupcov rekreačných domov, ktorí využívajú hypotekárne úvery, vzrástol v roku 2024 na cca 13,8 % (zo 12,1 % v roku 2023), keď sa úrokové sadzby stabilizovali idealista.it, čo naznačuje zlepšenie úverových podmienok aj v tomto voľnočasovom segmente. Kupci hľadajúci primárne bývanie oceňujú výhodné dopravné spojenia (Como má priame železničné spojenie s Milánom) a o niečo menej turistov než v dedinách v strednej časti jazera.

Rekreačné a druhé domy

Trh s nehnuteľnosťami pri jazere Como je dominovaný druhými domovmi a rekreačnými rezidenciami. Približne 50 % kupujúcich si kupuje nehnuteľnosť pri jazere ako druhý dom na osobné voľnočasové využitie a ďalších 25 % sú investori so zámerom prenajímať alebo držať nehnuteľnosť kvôli zhodnoteniu laprovinciadicomo.it. Títo kupujúci rekreačných domov sú typicky zámožní a v strednom veku: 56 % má medzi 45–64 rokov idealista.it, často rodiny (viac ako 80 % kupujúcich rekreačných domov sú rodiny, nie jednotlivci we-wealth.com). Hľadajú idylický životný štýl – panoramatické výhľady na jazero, pokoj a autentické talianske čaro. Trh druhých domov pri jazere Como je skutočne medzinárodný: v roku 2024 bolo 60 % kupujúcich cudzincov, na čele so Spojenými štátmi a Nemeckom, spolu s ďalšími Severoerópanmi laprovinciadicomo.it. Mnohí zahraniční kupujúci sú expati alebo zahraniční Taliani hľadajúci dedičný domov, ako aj Severoerópania a Američania priťahovaní kombináciou lesku a pokoja we-wealth.com. Títo kupujúci zahŕňajú extrémne majetných jedincov kupujúcich vilky za niekoľko miliónov eur, ako aj umiernených investorov, ktorí hľadajú malebné apartmány v dedinách alebo farmárske domy na rekonštrukciu. Čo majú spoločné, je preferencia malebného prostredia – niektorí uprednostňujú blízkosť vody, iní nemajú problém bývať trochu vyššie v kopci alebo vo vnútrozemí, ak to znamená lepší výhľad a súkromie idealista.it.

Dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach zostáva silný vďaka celosvetovému profilu jazera Como (podporenému známymi osobnosťami a mediálnou publicitou) a po-pandemickému trendu obyvateľov miest vyhľadávajúcich rekreačné útočiská. Pozoruhodné je, že medzinárodný cestovný ruch v oblasti jazera Como sa úplne zotavil – počet príchodov turistov v provincii Como vzrástol v roku 2023 o 25 % v porovnaní s rokom 2019, s 4,6 miliónmi prenocovaní a približne 85 % návštevníkov pochádzajúcich zo zahraničia investropa.com. To zaisťuje stabilný prúd potenciálnych hostí na prenájom i záujemcov o ďalší predaj. Kupujúci druhého bývania často zamýšľajú aj čiastočné využitie na prenájom, čím efektívne kombinujú osobné užívanie s investíciou (pozri Výnosy z prenájmu nižšie). Pri výbere nehnuteľností prejavujú dnešní kupujúci zvýšený záujem o pokojnejšie lokality a autentické zážitky; realitní makléri uvádzajú, že mnohí klienti teraz preferujú odľahlé, pokojné dedinky pred najviac preplnenými turistickými mestami investropa.com investropa.com. To rozšírilo záujem kupujúcich aj mimo tradičných „horúcich miest“ do menej centrálnych lokalít, čo je trend diskutovaný v časti Kľúčové lokality.

Segment luxusu a vyššej triedy

Lukratívne nehnuteľnosti sú najprestížnejším segmentom trhu pri jazere Como, zahŕňajúce historické vily, moderné rezidencie a luxusné apartmány, ktoré dosahujú prémiové ceny. V roku 2024 priemerná cena vil pri jazere Como bola okolo 2,5 milióna €, pričom typický rozsah 2,5–5 milióna € platil pre veľké luxusné vily, ktoré boli predané investropa.com investropa.com. Ultra-exkluzívne domy priamo pri vode v prémiových lokalitách môžu túto sumu výrazne presiahnuť – napríklad historické vily pri jazere s rozsiahlymi záhradami v top oblastiach začínajú na sume okolo 5 miliónov € a najprestížnejšie nehnuteľnosti bez problémov presiahnu aj 10 miliónov € we-wealth.com. Pri prepočte na meter štvorcový stoja zrekonštruované luxusné domy obvykle 4 000–10 000 € za m², pričom výnimočné investičné nehnuteľnosti môžu dosiahnuť až 15 000 €/m² laprovinciadicomo.it. Tieto sumy robia z oblasti jazera Como jeden z najdrahších trhov v Taliansku, porovnateľný s centrom Milána alebo najlukratívnejšími štvrtami Ríma laprovinciadicomo.it.

Napriek týmto vysokým cenám zostáva dopyt po nehnuteľnostiach v najvyššej kategórii silný a odolný. Správa o trhu Engel & Völkers 2025 naznačuje pokračujúcu cenovú stabilitu alebo mierny rast v segmente luxusných nehnuteľností pri jazere Como, podporený pretrvávajúcim medzinárodným dopytom a nedostatkom kvalitných domov laprovinciadicomo.it. Obzvlášť Američania, Nemci a ďalší obyvatelia severnej Európy boli veľmi aktívni pri nákupe luxusných nehnuteľností, pričom ich priťahuje pokoj a scenéria jazera laprovinciadicomo.it. Ázijskí kupujúci (z trhov ako Čína) taktiež v posledných rokoch preukazujú rastúci záujem o luxusné investičné nehnuteľnosti investropa.com. Obmedzená ponuka prvotriednych nehnuteľností pri vode a historických víl znamená, že tento segment čelí tlaku na strane ponuky: majitelia si tieto aktíva ponechávajú (často odkladajú predaj v očakávaní ďalšieho rastu cien vzhľadom na infláciu) laprovinciadicomo.it, a len málo nových projektov sa môže vyrovnať veľkoleposti starších sídiel. Výsledkom je, že ceny v najvyššej kategórii pravdepodobne v roku 2025 mierne porastú. Napríklad, luxusné byty v vyhľadávaných mestách (Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio atď.) sa v roku 2024 predávali za 1–1,8 milióna € investropa.com investropa.com, čo ukazuje, že aj menšie kvalitné nehnuteľnosti dosahujú sedemciferné sumy vďaka obmedzenej novej ponuke a neutíchajúcemu záujmu kupujúcich investropa.com investropa.com. Celkovo, lesk jazera Como a jeho postavenie „bezpečného prístavu“ na uchovanie majetku udržiavajú luxusný segment atraktívnym – výrazné cenové korekcie sa nepovažujú za pravdepodobné vzhľadom na vysoký dopyt a jedinečný pôvab týchto nehnuteľností investropa.com investropa.com.

Komerčné a hotelové nehnuteľnosti

Komerčné nehnuteľnosti pri jazere Como sú vo veľkej miere späté s cestovným ruchom a pohostinským priemyslom. Región nie je kancelárskym ani priemyselným centrom; jadro segmentu komerčných nehnuteľností naopak tvoria hotely, reštaurácie a maloobchodné priestory zamerané na turistov. V posledných rokoch vzrástol záujem investorov o pohostinské aktíva v okolí jazera Como. V skutočnosti letoviská ako jazero Como, Taormina a Forte dei Marmi predstavovali takmer 39 % celkového objemu hotelových investícií v Taliansku v roku 2024 hospitalitynet.org, čo je pozoruhodný podiel, ktorý podčiarkuje význam jazera Como ako trhu luxusného cestovania. Uskutočnilo sa množstvo prémiových hotelových transakcií: napríklad taliansky investor kúpil ultra-luxusný hotel pri jazere Como približne za 100 miliónov € v roku 2024 (čím rozšíril svoje portfólio luxusných hotelov) greenstreetnews.com. Do regiónu vstupujú aj veľké medzinárodné značky – Six Senses otvára nový 5-hviezdičkový rezort pri jazere Como (102 izieb, plánované na rok 2025), značka Marriott EDITION oznámila debut hotela pri jazere Como do roku 2025 sixsenses.com linkedin.com. Tieto aktivity potvrdzujú dôveru v trvalú atraktivitu jazera pre majetných cestovateľov.

Výnosy z prenájmu komerčných pohostinských nehnuteľností ťažia z oživenia cestovného ruchu v Taliansku. Rok 2024 priniesol rekord v oblasti cestovného ruchu (64,5 milióna návštevníkov v Taliansku) a zlepšení v hotelovom sektore hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Luxusné hotely pri jazere Como vykazujú vysokú obsadenosť a rastúce priemerné denné sadzby, čo zvyšuje výnosy investorov. Medzinárodní hoteloví investori (z Európy, Blízkeho východu, USA) sú veľmi aktívni a tvoria viac než polovicu objemu kupujúcich na talianskom trhu s pohostinskými službami hospitalitynet.org. Najmä butikové hotely a krátkodobé prenájmy servisovaných víl s výhľadom na jazero sú atraktívnym cieľom pre investície vďaka obmedzenej ponuke a možnosti účtovať si prémiové ceny za výnimočné výhľady a exkluzivitu.

Mimo hotelov sú maloobchodné a iné komerčné priestory pri jazere Como prevažne malého rozsahu a lokálneho charakteru. Hlavné mestá (Como, Bellagio, Menaggio atď.) ponúkajú živé obchody, reštaurácie a kaviarne pre turistov; nájomné za prvotriedne prevádzky v týchto peších centrách je stále vysoké vďaka silnej pešej premávke v hlavnej sezóne. Sezónnosť je však faktorom – niektoré podniky v zime zatvárajú alebo skracujú otváracie hodiny. V meste Como je tiež lokálny dopyt po kancelárskych priestoroch vzhľadom na jeho úlohu provinčného hlavného mesta a cezhraničnej ekonomiky (niektoré spoločnosti a profesionáli pôsobia medzi Comom a neďalekým Luganom vo Švajčiarsku). Podiel voľných kancelárií v Come je relatívne nízky a celkovo prvotriedny kancelársky segment v Taliansku priťahuje inštitucionálny kapitál vďaka stabilným základom hospitalitynet.org. V porovnaní s rezidenčným a hotelovým sektorom však komerčné nehnuteľnosti pri jazere Como zostávajú menšou níšou, často prevádzkované priamo majiteľmi (napr. rodinné hotely a obchody) než veľkokapacitné investičné nehnuteľnosti.

Trendy na trhu a cenová dynamika

Cenové trendy a regionálne rozdiely

Ceny nehnuteľností pri jazere Como mierne rastú. Po náraste po covide sa trh v rokoch 2023–2024 stabilizoval s miernym rastom. Podľa údajov spoločnosti Tecnocasa zaznamenali talianske jazerné destinácie v polovici roka 2025 v priemere nárast cien o +1,5 % oproti predchádzajúcemu roku a nárast pri jazere Como predstavoval asi +1 % (výrazne menej ako pri jazere Garda s +2,6 %) idealista.it idealista.it. V rámci jazera Como sa dynamika cien líši podľa subregiónu: strana Lecco (východný breh) vzrástla o ~+1,7 %, zatiaľ čo strana Como (západný breh) zostala približne bez zmeny v rovnakom období idealista.it. To naznačuje, že východná, cenovo dostupnejšia vetva mala ešte určitý priestor na rast, zatiaľ čo najdrahšie západné lokality dosiahli svoj strop, keďže už boli na veľmi vysokej úrovni. Napokon v západnom a centrálnom páse (tradične luxusný koridor od Como cez Tremezzina po Menaggio) je priestor na zvyšovanie hodnôt minimálny – historicky tieto oblasti zaznamenávajú dlhodobo ročné zhodnotenie len ~3–5 % investropa.com investropa.com. Napríklad niektoré prémiové lokality zaznamenali v roku 2022 len +4,5 % nárast cien investropa.com. Naopak, menej známe severné mestá zaznamenali vyšší percentuálny rast, keďže investori „objavujú“ cenovo dostupnejšie oblasti (viď Trend #2 nižšie ohľadom záujmu o severné pobrežie).

Prognózy na rok 2025 zostávajú pozitívne, ale miernejšie. Trhoví analytici predpovedajú, že ceny na jazere Como vzrastú v roku 2025 minimálne o ~3 % v porovnaní s rokom 2024 investropa.com, vzhľadom na pretrvávajúci medzinárodný dopyt. Engel & Völkers očakáva podobne mierny nárast cien v roku 2025 v segmente luxusných nehnuteľností, pričom argumentuje infláciou a nedostatkom prémiových ponúk laprovinciadicomo.it. Stručne povedané, výhľad počíta s pokračujúcim postupným zhodnocovaním namiesto výrazného cenového boomu. Vyššie úrokové sadzby na celom svete v rokoch 2023–24 významne nezasiahli top segment trhu pri jazere Como (veľa nákupov prebieha v hotovosti) a keďže európske hypotekárne sadzby sa stabilizujú alebo mierne klesajú, domáci dopyt by mohol ešte zosilnieť. Celkový taliansky trh s nehnuteľnosťami vykazoval odolnosť aj v roku 2025, pričom ceny medziročne rástli idealista.it a Lago di Como sleduje tento trend.

Jedným z pozoruhodných trendov je geografický posun dopytu: kupujúci (predovšetkým cudzinci) čoraz častejšie vyhľadávajú odľahlé lokality a oblasti s lepším pomerom ceny a hodnoty. Z centrálnych turistických centier, ako sú Bellagio a centrum mesta Como, odchádza časť kupujúcich do tichších dedín alebo na okraj jazera investropa.com. V roku 2024 prudko vzrástol počet ponúk najmä v centrálnych oblastiach, ako sú Menaggio a mesto Como, čo viedlo k väčšej ponuke než okamžitému dopytu investropa.com. V dôsledku toho sa predajné časy predĺžili – nehnuteľnosti v týchto centrálnych oblastiach zostávajú na trhu v priemere ~38 dní (oproti 25 dňom o rok skôr) investropa.com. Keďže zásoby narastajú, predajcovia boli nútení byť flexibilnejší v cenách, čo spôsobilo mierne oslabenie cien v centrálnych lokalitách investropa.com investropa.com. Toto ochladnutie nie je kolaps, ale zdravé vyváženie: trh v centrálnom okolí jazera Como bol v rokoch 2021–22 veľmi napätý a jemné spomalenie koncom roku 2024 odráža meniace sa preferencie kupujúcich, nie pokles záujmu o jazero Como. Mnohí kupujúci teraz jednoducho preferujú inú časť jazera – napríklad dom na kopci či v menej rušnom mestečku – čo rozkladá dopyt rovnomernejšie.

Silný miestny dopyt udržiava ceny vysoké.Mesto Como patrí medzi preferované oblasti na celoročné bývanie laprovinciadicomo.it.

Oblasť / Lokalita	Typické ceny nehnuteľností (zrekonštruované domy)	Poznámky k trhu
Mesto Como & Prvý bazén (juhozápadné rameno pri Como)	€4 000–€7 000/m² za byty a domy v dobrom stave laprovinciadicomo.it (centrum mesta do ~€7k).	Obľúbené pre trvalých obyvateľov a dochádzajúcich.
Lecco strana (východný breh) (juho-východné rameno, napr.Varenna, Bellano)	4 000–6 000 €/m² za zrekonštruované domy laprovinciadicomo.it (mierne nižšie ako rovnocenné nehnuteľnosti na západnom brehu).	Rastúci záujem vďaka scenérii a mierne nižším cenám.Nedávny rast cien ~+1,7 % v roku 2024 idealista.it prekonal západné pobrežie.Zlepšenia infraštruktúry (cesty, trajektové spojenia) zlepšujú dostupnosť.
Západné pobrežie (stred a sever) (Cernobbio až po Tremezzina k Menaggio, vrátane „Zlatého trojuholníka“)	6 000–10 000 €/m² za zrekonštruované nehnuteľnosti v hlavných dedinách laprovinciadicomo.it.Pobrežné alebo historické vily často presahujú tento rozsah; ultraluxusné vily môžu dosiahnuť 12 000–15 000 €/m² laprovinciadicomo.it.	Najprestížnejšia a tradične najdrahšia zóna.Silný dopyt po druhom bývaní zo strany zahraničných kupcov; veľa luxusných víl.Rast cien je pomalý (zrelý trh), ale hodnoty sú veľmi vysoké.Západná stredná časť jazera (Tremezzina, Menaggio) zostáva najžiadanejšia pre rekreačné nehnuteľnosti laprovinciadicomo.it.
Celé jazero Como (priemer)	Približne 2 500–10 000 €/m² celkový rozsah podľa typu nehnuteľnosti a lokality investropa.com investropa.com.Priemerná rezidenčná cena ~2 800 €/m² vo väčšej oblasti Como investropa.com.	Príplatok za nehnuteľnosti pri jazere: domy pri jazere mali v roku 2024 priemerne 4 000–7 000 €/m² investropa.com (vrátane neluxusných nehnuteľností).Jazero Como sa nachádza v strednej cenovej kategórii medzi talianskymi jazerami: je drahšie ako Maggiore/Iseo (kde je maximálna cena za prémiovú nehnuteľnosť približne 4 400 €/m²), ale podobné hornému koncu cien pri jazere Garda laprovinciadicomo.it.Typická doba predaja ~3–6 mesiacov, líši sa podľa cenového segmentu laprovinciadicomo.it.

Zdroj: Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; Investropa analýza.

Severný koniec jazera Como (Alto Lario) a niektoré východné prímorské dediny získavajú na popularite ako „nastupujúce“ oblasti. Investori zaznamenali 144% nárast dopytu po severných dedinách (napr. Domaso, Gravedona) v jednom z posledných rokov investropa.com, pričom ich priťahujú výrazne nižšie ceny a zlepšujúca sa dostupnosť. Dostupnosť severného pobrežia v porovnaní s juhom ho robí atraktívnym pre tých s menším rozpočtom alebo hľadajúcich vyšší potenciálny výnos z prenájmu investropa.com. Rovnako je východné pobrežie (strana provincie Lecco) zvýraznené pre svoju scenériu a nové infraštruktúry, ktoré ho robia dostupnejším. Veľký projekt cestného tunela (pozri sekciu Infraštuktúra) skráti cestovné časy okolo jazera, čím zvýši atraktivitu miest na východe. Už dnes Bellagio a Varenna na východnom pobreží uskutočnili mestské vylepšenia – lepšia verejná doprava, parkovanie, skrášľovanie – čo zvyšuje hodnotu ich nehnuteľností a atraktívnosť pre investície investropa.com. Odborníci predpovedajú, že východné pobrežie môže ponúknuť vyššie výnosy do budúcnosti, keďže je o niečo menej saturované ako preslávené západné pobrežie investropa.com investropa.com.

Vo všeobecnosti možno dynamiku cien podľa oblasti zhrnúť nasledovne:

Ako ukazuje tabuľka, poloha je kľúčovým faktorom hodnoty na jazere Como. Prémiové dediny na západnej a centrálnej časti jazera dosahujú najvyššie ceny, zatiaľ čo východné a ďaleké severné oblasti ponúkajú dostupnejšie ceny s potenciálom rastu. Napriek tomu aj „nižší“ koniec jazera Como (okolo 4 000 €/m²) výrazne prevyšuje priemerné ceny domov v Taliansku – čo zdôrazňuje status jazera ako prémiového trhu. Najmä nehnuteľnosti pri vode majú výraznú prirážku: aj keď priemerné rezidenčné ceny v provincii Como sú okolo 2 800–3 000 €/m² investropa.com investropa.com, ponuky nehnuteľností priamo pri jazere sa pohybujú omnoho vyššie a luxusné vily pri vode sa rutinne predávajú za niekoľko miliónov eur (často ich kupujú špecifickí záujemcovia vrátane celebrít a globálnych podnikateľov investropa.com).

Pozoruhodné trhové trendy 2024–2025

Niekoľko mikrotrendov ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami pri jazere Como v roku 2025:

„Smart“ renovácie a udržateľnosť: Rastie tlak na energeticky efektívne a modernizované domy. Mnohé staršie nehnuteľnosti sa modernizujú, aby vyhovovali novým energetickým normám EÚ. V skutočnosti sa očakáva, že počet nehnuteľností s certifikátom energetickej účinnosti na Comskom jazere vzrastie v roku 2025 asi o 7 % investropa.com, a to vďaka EÚ smernici o energetickej hospodárnosti budov a miestnym iniciatívam na podporu udržateľnosti. Kupujúci čoraz viac vyhľadávajú vybavenie ako solárne panely, tepelné čerpadlá či domovú automatizáciu, najmä v luxusných nehnuteľnostiach investropa.com investropa.com. Tento trend zvyšuje hodnotu zrenovovaných domov a je podporený daňovými úľavami (o ktorých sa zmienime neskôr).
Vzostup severného pobrežia: Ako už bolo spomenuté, severný koniec jazera (mestá ako Colico, Domaso, Gravedona) sa stáva horúcou lokalitou pre hodnotových investorov. Turizmus v Lombardii celkovo stúpol približne o 25 % oproti obdobiu pred Covidom investropa.com a cestovatelia, ktorí hľadajú cenovo dostupné pobyty, objavujú severné pobrežie Lago di Como. To spôsobuje vyššie výnosy z prenájmov na severe a podnecuje záujem investorov o lacnejšie nehnuteľnosti investropa.com investropa.com. Očakávajte, že hodnota nehnuteľností na severe bude postupne rásť s tým, ako sa bude rozvíjať infraštruktúra a viac návštevníkov bude hľadať alternatívy k preplnenej strednej časti jazera.
Preferencie zahraničných kupujúcich sa menia: Cudzinci stále dominujú nákupy v segmente luxusných nehnuteľností, ich pozornosť sa však vyvíja. Existuje dôkaz, že bohatí kupujúci sa presúvajú z najrušnejších turistických centier (ako Bellagio) do exkluzívnejších, menej okázalých lokalít. Správy o preplnenosti – dokonca aj starosta mesta Como hovoril o potrebe obmedziť počet návštevníkov počas hlavnej sezóny – mierne znížili atraktívnosť extrémne preľudnených miest pre niektorých kupujúcich hľadajúcich súkromie investropa.com. To viedlo k zvýšenej obľúbenosti dediniek ako Laglio a Carate Urio (tiché západné pobrežné mestečká známe vilami celebrít) medzi kupujúcimi s vysokou hodnotou majetku investropa.com investropa.com. V podstate segment ultra-luxusu vyhľadáva odlúčenie: jedinečné sídla ukryté mimo turistických centier. Tento trend posilňujú aj nákupy známych osobností v odľahlých oblastiach, ktoré idú príkladom a pritiahnu pozornosť na tieto komunity investropa.com investropa.com.
Kultúrny turizmus podporujúci určité oblasti: Mestečká s kultúrnymi atrakciami zažívajú nárast. Napríklad hodnoty nehnuteľností vo Varenně rastú, keďže si získava slávu ako destinácia kultúrneho turizmu investropa.com investropa.com. Podujatia ako Lake Como Music Festival a Festival di Bellagio e del Lago di Como, ktoré zahŕňajú aj miesta vo Varenně, zvýšili počet návštevníkov o ~25 % oproti úrovniam spred pandémie investropa.com investropa.com. Počas týchto festivalov bývajú hotely a dovolenkové domy vo Varenně často vypredané, čo podčiarkuje dopyt po turizme investropa.com. Rastúci kultúrny kredit Varenny (posilnený médiami a cestovateľskými príručkami) priťahuje viac kupujúcich a mierne tlačí ceny smerom nahor investropa.com. Očakávajte, že záujem o kultúrne bohaté lokality zostane silný.
Výstavba a ponuka: Nová výstavba v okolí jazera Como je obmedzená prísnymi regulačnými opatreniami (na zachovanie historického a prírodného charakteru) a nedostatkom dostupnej pôdy v lukratívnych lokalitách. V rokoch 2023–24 však nastal menší boom rekonštrukcií a malých developerských projektov v centrálnych oblastiach. Výsledkom je, že ponuka nových alebo zrekonštruovaných bytov na dlhodobý prenájom vzrástla, najmä v okolí Como a Lecco. Mnohí prenajímatelia, ktorí zaznamenali prebytok krátkodobých prenájmov, prešli na ponuku dlhodobých prenájmov, čo vytvorilo konkurenčnejšie podmienky na trhu s nájmami (viac v časti Trh s prenájmami) investropa.com investropa.com. Výsledkom je, že ceny nájmov v centrálnych oblastiach sa ustálili alebo dokonca mierne klesli v dôsledku väčšieho množstva ponúk pre domácich/ dlhodobých nájomcov investropa.com investropa.com.

vysoké, no stabilné ceny

Trh s prenájmami a výnosy

Krátkodobé dovolenkové prenájmy

Krátkodobé prenájmy (STR) na platformách ako Airbnb sa stali veľkou príležitosťou pri jazere Como vďaka silnému dopytu po turistických pobytoch. Región patrí medzi najpopulárnejšie talianske lokality na dovolenkové prenájmy – vďaka malebnej prírode, blízkosti Milána a medzinárodnej popularite trepievi.com. Turisti – od luxusných cestovateľov cez rodiny až po ľudí pracujúcich na diaľku – vyhľadávajú súkromné vily a apartmány pre „autentický“ pobyt, čo prispieva k vysokej obsadenosti a príjmom pre majiteľov trepievi.com trepievi.com.

V roku 2023 bol typický krátkodobý prenájom pri jazere Como obsadený 226 nocí za rok (z 365), s mediánom obsadenosti okolo 62 % a priemernou dennou sadzbou 307 $ investropa.com. V roku 2024 dopyt ešte vzrástol: miery obsadenosti prenájmov presiahli 88 % v roku 2024 počas špičkových období, čo odráža rastúci počet turistov investropa.com investropa.com. Populárne ponuky na prvotriednych miestach často dosahujú takmer plnú obsadenosť počas hlavnej sezóny apríl–október (niektoré sa môžu pochváliť obsadenosťou až 98 % v špičkových mesiacoch bestcomo.com).

Výnosy z prenájmu krátkodobých prenájmov môžu byť veľmi atraktívne. V vyhľadávaných mestách ako Bellagio, Menaggio, Varenna a Tremezzina môže dobre spravovaná nehnuteľnosť na prenájom zarobiť 150–500 € za noc v závislosti od veľkosti a úrovne luxusu trepievi.com trepievi.com. Typická obsadenosť v týchto oblastiach sa pohybuje 65 %–85 % počas celého roka trepievi.com. Hrubý ročný príjem z prenájmu jednej nehnuteľnosti vo vyhľadávanej oblasti môže dosiahnuť 40 000–80 000 € trepievi.com trepievi.com. To predstavuje ročný hrubý výnos z prenájmu okolo 10–12 % z hodnoty nehnuteľnosti pri najlepšie fungujúcich jednotkách trepievi.com trepievi.com – mimoriadne vysoký výnos podľa realitných štandardov. Bežnejšie miestni makléri odhadujú priemerné výnosy STR (hrubé) v rozmedzí 3 %–8 % ročne pre majiteľov na jazere Como, v závislosti od toho, ako aktívne a profesionálne je nehnuteľnosť propagovaná bestcomo.com bestcomo.com. Aj spodná hranica tohto rozpätia je porovnateľná s dlhodobými výnosmi z prenájmu v talianskych mestách (byty v Ríme v priemere ~4–7 % hrubého výnosu) globalpropertyguide.com.

Výhody krátkodobého prenájmu na jazere Como zahŕňajú možnosť osobného využívania nehnuteľnosti mimo hlavnej sezóny a využitie vysokých cien počas špičky turistickej sezóny. Navyše, 8 z 10 návštevníkov provincie Como sú cudzinci investropa.com, čo znamená veľký cieľový trh pre krátkodobé prenájmy, ktorých hostia často radi míňajú za ubytovanie na dovolenke. Neustály prílev turistov počas celého roka (vrátane vedľajších sezón počas podujatí, svadieb, konferencií a rastúceho trendu „workation“) zaručuje, že dobre situované prenájmy môžu nájsť hostí aj mimo leta trepievi.com trepievi.com. Výrazne aj nárast cieľových svadieb a filmových/fotografických natáčaní vo vilách na jazere Como významne prispel k zvýšenému dopytu po prestížnych nehnuteľnostiach na krátkodobý prenájom trepievi.com trepievi.com.

prevádzkové výzvy

trepievi.com

obecných regulácií

Právne novinky

trepievi.com

90 dní v roku

bestcomo.com

„vynikajúcou príležitosťou v roku 2025“

starostlivo vyberú lokalitu a zabezpečia profesionálnu správu

trepievi.com

Niektoré oblasti vynikajú ako investičné príležitosti do krátkodobých prenájmov na jazere Como: Bellagio (ikonická „pohľadnicová“ obec, priťahuje luxusných cestovateľov ochotných zaplatiť najvyššie ceny), Menaggio (centrálna poloha a živá promenáda pri jazere, obľúbené u rodín a zahraničných turistov) trepievi.com trepievi.com, Varenna (romantická atmosféra a nádherné výhľady, obľúbená u párov) trepievi.com trepievi.com, a Tremezzina (domov známych víl ako Balbianello a Carlotta, atraktívny pre náročných nájomcov) trepievi.com trepievi.com. Medzitým Colico a Domaso na severe ponúkajú nižšie vstupné ceny, no vysoký dopyt po prenájme najmä v rámci športového turizmu (windsurfing, kitesurfing a pod.) trepievi.com trepievi.com – tieto môžu priniesť slušný výnos aj pri menšej investícii. Celkovo je segment krátkodobých prenájmov na Comskom jazere v roku 2025 na vzostupe, poháňaný „nadčasovým čarom“ jazera a rastom luxusnej turistiky trepievi.com trepievi.com.

Dlhodobé prenájmy

Trh s dlhodobým prenájmom (nájmy na rok a viac) na jazere Como je v porovnaní menší, keďže mnoho nehnuteľností sú druhé domovy, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie. Napriek tomu existuje stabilný dopyt po dlhodobých prenájmoch zo strany miestnych obyvateľov a rastúci počet expatov a ľudí pracujúcich na diaľku, ktorí sa usádzajú v blízkosti jazera. V meste Como a ďalších väčších mestách sú dlhodobé prenájmy zamerané na profesionálov (vrátane tých, ktorí dochádzajú do blízkych miest alebo do Švajčiarska), študentov (Univerzita Insubria v Come) a miestnych obyvateľov, ktorí si nemôžu dovoliť kúpiť nehnuteľnosť na tomto drahom trhu. Tieto oblasti majú stabilnú úroveň nájomného, pretože ponuka a dopyt sú v rovnováhe. Napríklad v južnej časti jazera Como (okolie mesta Como) je medián obsadenosti približne 67% aj pri krátkodobých prenájmoch investropa.com, čo naznačuje zdravé celoročné využitie, ktoré sa prejavuje aj na konzistentnom dopyte po dlhodobých prenájmoch. Údaje o krátkodobom prenájme ukazujú, že v oblasti Como bolo k septembru 2024 aktívnych 1 324 Airbnb ponúk, čo je číslo, ktoré zostáva stabilné rok čo rok investropa.com. Táto stabilita naznačuje, že trh nie je presýtený, čo pomáha zabrániť erózii výnosov z prenájmu investropa.com investropa.com.

Hrubé výnosy z dlhodobých prenájmov sú zvyčajne nižšie ako z dovolenkových prenájmov, ale stabilnejšie. Vo veľkých talianskych mestách sú bežné rezidenčné výnosy okolo 4–6% globalpropertyguide.com. Na jazere Como sú dlhodobé výnosy na spodnej strane tohto rozmedzia pri luxusných nehnuteľnostiach (keďže ich kúpa je drahšia v pomere k nájmu) – mnohí vlastníci luxusných nehnuteľností uprednostňujú krátkodobý prenájom alebo nechávajú dom prázdny na vlastné použitie. Pri bytoch strednej kategórie, ktoré by si mohli prenajať miestni obyvatelia, môžu byť výnosy slušné, zvlášť keď dopyt po nájmoch ostáva stabilný. Pozoruhodné je, že ceny nájmov v centrálnych oblastiach jazera v poslednom čase čelia miernemu tlaku: ako bolo spomenuté vyššie, v rokoch 2023–24 prišiel na trh s dlhodobými prenájmami príliv nových alebo zrekonštruovaných bytov, čo spôsobilo konkurenciu medzi prenajímateľmi a nájmy sa v lokalitách ako Menaggio a centrum Como vyrovnali alebo mierne klesli investropa.com investropa.com. Presunutie niektorých prenajímateľov z Airbnb na dlhodobé prenájmy (v snahe získať spoľahlivejší príjem v čase nadbytku krátkodobých prenájmov) zvýšilo ponuku dlhodobých prenájmov a mierne znížilo ceny nájmov investropa.com investropa.com. Pre nájomcov je to dobrá správa, pretože v roku 2025 majú viac možností a lepšiu vyjednávaciu pozíciu.

Na druhej strane, niektoré oblasti zaznamenávajú rastúci dopyt a ceny za dlhodobý prenájom – najmä východné pobrežie (strana Lecco). Rast medzinárodných spoločností a práce na diaľku v regióne viedol k tomu, že sa viac expatov presťahovalo do miest ako Lecco, Varenna alebo Bellano. Do konca roku 2022 žilo v oblasti jazera Como viac ako 70 000 cudzích štátnych príslušníkov (asi 8 % populácie) a toto číslo stále rastie investropa.com investropa.com. Mnohých láka zamestnanie v sektore technológií, financií alebo pohostinstva v oblasti severného Talianska investropa.com. Títo cudzinci si často radšej prenajímajú, než kupujú, čo zvyšuje dopyt po kvalitných dlhodobých prenájmoch. Realitné kancelárie (napr. Engel & Völkers) zaznamenali vysoký dopyt po prenájme zo strany expatov a očakávajú jeho pokračovanie investropa.com investropa.com. Miestne úrady zlepšujú infraštruktúru (dopravné spojenia, vybavenosť), aby podporili týchto nových obyvateľov investropa.com. Výsledkom je, že nájmy na východnej strane rastú, najmä v oblastiach obľúbených u turistov i expatov. Tento trend – dopyt po prenájme vedený cudzincami – pretvára východné pobrežie na trh prenajímateľov, kde ceny prenájmov stúpajú, na rozdiel od stabilných alebo klesajúcich nájmov v presýtených centrálnych zónach investropa.com.

Na záver, krátkodobé prenájmy na jazere Como ponúkajú vysoký potenciál príjmu, no vyžadujú aktívnu správu a sledovanie meniacich sa regulácií. Dlhodobé prenájmy prinášajú stabilnejší, nižší výnos s miestami silnejšieho dopytu (mesto Como, strana Lecco), najmä vďaka rozrastajúcej sa medzinárodnej komunite. Oba prenájmové modely využívajú trvalú atraktivitu jazera Como – čo si investori dobre uvedomujú a často pri kúpe nehnuteľnosti zohľadňujú aj výnos z prenájmu popri osobnom užívaní.

Demografia kupujúcich a hnacie sily dopytu

Trh s nehnuteľnosťami na jazere Como poháňa rozmanitá zmes kupujúcich s výrazným sklonom k zahraničným záujemcom a tým, ktorí hľadajú investíciu do životného štýlu. Pochopiť kto kupuje a prečo je kľúčové pri hodnotení smerovania trhu.

Zahraniční vs. domáci kupujúci: Jazero Como je medzinárodne orientovaný trh. Zahraniční občania pravidelne tvoria veľký podiel kupujúcich z hľadiska hodnoty, najmä v segmente luxusných a rekreačných nehnuteľností. V roku 2024 bolo asi 60 % kupujúcich nehnuteľností pri jazere Como zo zahraničia, podľa analýzy Engel & Völkers laprovinciadicomo.it. Toto je vyšší podiel zahraničných kupujúcich než v mnohých ďalších talianskych regiónoch (naprieč talianskym trhom s rekreačnými nehnuteľnosťami tvorili cudzinci v roku 2024 približne 15,7 % kupujúcich, čo je nárast z 13,5 % v roku 2023 idealista.it, ale pri jazere Como je percento omnoho vyššie). Američania a Nemci sú dve najväčšie skupiny zahraničných kupujúcich, nasledované kupujúcimi z Veľkej Británie, Holandska, Francúzska, Švajčiarska a ďalších krajín severnej Európy laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. O trofejné nehnuteľnosti je záujem aj z Blízkeho východu a Ázie, no kupujúci z Európy a Severnej Ameriky naďalej prevládajú. Zahraničných kupujúcich láka svetová reputácia jazera Como ako bezpečnej a očarujúcej destinácie – mnohí kupujúci zo zahraničia sú majetní jednotlivci, ktorí hľadajú buď miesto na dovolenku, na dôchodok, alebo investíciu, ktorú môžu aj sami využívať.
Kupujúci primárnych vs. sekundárnych domov: Ako už bolo spomenuté, približne 50 % kupujúcich nehnuteľností pri jazere Como kupuje čistý rekreačný/sekundárny dom, zatiaľ čo len približne 25 % kupuje primárne bývanie na celoročné bývanie (zvyšných približne 25 % sú investori bez okamžitého osobného využitia alebo so zmiešanými motívmi) laprovinciadicomo.it. Kupujúci primárnych domov sú zvyčajne miestni obyvatelia alebo ľudia sťahujúci sa za prácou/životným štýlom, zatiaľ čo kupujúci sekundárnych domov zahŕňajú ako Talianov z iných miest, tak aj veľkú medzinárodnú skupinu. Zaujímavé je, že medzi tými, ktorí kupujú druhý dom pri talianskych jazerách (nielen pri jazere Como), výraznú časť tvoria Taliani z miest ako Miláno – ale konkrétne jazero Como “attira prevalentemente stranieri” (priťahuje predovšetkým cudzincov), vrátane Talianov žijúcich v zahraničí, ktorí chcú dom vo svojej rodnej krajine we-wealth.com. Blízkosť Milána (pre lombardských kupujúcich) a romantický imidž Coma podporujú záujem Talianov, avšak zahraničný dopyt je to, čo skutočne odlišuje Como od menej známych jazier.
Vek a rodinný profil: Typický kupujúci rekreačnej nehnuteľnosti pri jazere Como býva stredného veku alebo starší. Približne 66 % kupujúcich rekreačné domy je vo veku 45–64 rokov we-wealth.com, často na vrchole zárobkovej sily alebo v skorom dôchodku. Mladší kupujúci do 35 rokov sú v segmente druhých domov relatívne zriedkaví (mnohí si takéto ceny nemôžu dovoliť, hoci sa vyskytuje úzka skupina mladých IT milionárov a podnikateľov). Hlavnou skupinou sú rodiny: viac ako 80 % nákupov domov pri jazere jednotlivcami realizujú rodiny (často páry) a nie slobodní we-wealth.com. Mnohí majú tínedžerov alebo dospelé deti a dom pri jazere vnímajú ako miesto rodinných dovoleniek. Na druhej strane, slobodní kupujúci predstavujú asi 18–20 % nákupov druhých domov we-wealth.com idealista.it, pričom toto číslo mierne kleslo, keďže po pandémii na trh vstúpilo viac rodín. Osoby s vysokou hodnotou majetku často kupujú cez rodinné trusty alebo holdingové spoločnosti, ale účel používania je podobný – viacgeneračné využívanie nehnuteľnosti.
Motivácie: Kupujúcich motivuje kombinácia životného štýlu a investičných faktorov. Životný štýl je prvoradý – jazero Como ponúka pokoj, prírodnú krásu, mierne podnebie a kultúrnu prestíž. Pre mnohých zahraničných kupcov je vlastnenie domu tu snom a symbolom spoločenského statusu (často sa spomína „efekt Georgea Clooneyho“ – jeho vila v Lagliu preslávila jazero Como medzi mnohými bohatými zahraničnými kupcami). Investičné hľadisko tiež zohráva úlohu: nehnuteľnosti pri jazere Como sa považujú za relatívne stabilné uloženie hodnoty s potenciálom mierneho zhodnotenia a príjmu z prenájmu. V neistých časoch sú hmotné aktíva v atraktívnych lokalitách lákavé. Kľúčovým bodom je, že mnohí kupujúci majú dvojaký zámer: plánujú nehnuteľnosť využívať časť roka a v čase nevyužívania ju prenajímať (alebo sa tam v budúcnosti usadiť na dôchodok). Prieskumy ukazujú, že kupujúcim sa páči predstava, že ich rekreačný dom môže „zaplatiť svoju údržbu“ vďaka prenájmom bestcomo.com, čím efektívne pokrývajú náklady, zatiaľ čo ich kapitál je zachovaný na exkluzívnom mieste.
Čo hľadajú kupujúci: Najžiadanejšími typmi nehnuteľností pri jazere Como sú apartmány s výhľadom na jazero, moderné vybavenie a pohodlný prístup, ako aj samostatné vily (najmä tie so záhradami, bazénmi a súkromím). Podľa trhových údajov je trilocale (2-izbový apartmán) najžiadanejšou veľkosťou jednotky, predstavuje asi 31 % dopytov, tesne nasledujú samostatné/dvojdomy (~30 %) a potom bilocale (1-izbové) apartmány (~31 %) idealista.it idealista.it. V podstate je veľký záujem naprieč celou škálou – od útulného jednoizbového pied-à-terre až po priestranné rodinné vily – spoločným menovateľom je výhľad na jazero. Nehnuteľnosti s panoramatickým výhľadom na jazero sú ďaleko najvyhľadávanejšie a často majú príplatok +20 % alebo viac oproti podobným domom bez výhľadu idealista.it idealista.it. Medzi ďalšie populárne vlastnosti, ktoré kupujúci vyhľadávajú, patria vonkajšie priestory (terasy, balkóny, záhrady), súkromné parkovanie (luxus v dedinkách na útesoch), prístup k lodi alebo mólo a moderné interiéry v zrekonštruovanom stave bestcomo.com. Zvyšuje sa aj záujem o služby na kľúč (správa nehnuteľností, concierge a pod.) a udržateľné prvky, pretože niektorí kupujúci preferujú dom pripravený na okamžité používanie bez komplikácií, čo odráža trend smerom k „luxusu na kľúč“ a ekologickému správania we-wealth.com we-wealth.com.
Pôvod zahraničných kupujúcich: Ak sa chceme pozrieť hlbšie, ktoré zahraničné krajiny sú najviac zapojené? Severoeurópania (vrátane Britov, Škandinávcov, Nemcov, Holanďanov) sú už dlho tradičnými kupujúcimi na jazere Como – toto pokračuje, aj keď nedávne spomalenie nemeckej ekonomiky mierne ovplyvnilo rozpočty niektorých nemeckých kupujúcich we-wealth.com. Dopyt Britov zostáva stabilný (napriek komplikáciám spôsobeným Brexitom), často sa zameriavajú na lokality v centrálnej časti jazera. Američania výrazne zvýšili svoju prítomnosť, najmä v segmente luxusu, podporení silným dolárom v posledných rokoch a príťažlivosťou Talianska ako bezpečnej a atraktívnej destinácie idealista.it idealista.it. Americkí kupujúci kupujú ako viacmiliónové vily, tak aj očarujúce menšie nehnuteľnosti na dovolenku. Taliani žijúci v zahraničí (napríklad v oblasti financií v Londýne alebo Dubaji) sú tiež medzi kupujúcimi, keďže hľadajú základňu doma v prestížnej lokalite we-wealth.com. V poslednom čase si makléri všímajú aj niekoľko kupujúcich z Východnej Európy (napr. Poľsko, Česká republika), ktorí vstupujú na trh druhých domov, ako ich bohatstvo rastie – štúdia Tecnocasa zistila, že nákupy dovolenkových domov v Taliansku zo strany Východoeurópanov vzrástli v roku 2024 idealista.it idealista.it. Blízky východ a Čína sú menšími, ale rastúcimi zdrojmi: niekoľko známych obchodov zahŕňalo kupujúcich z regiónu Perzského zálivu a Ázie, ktorí hľadajú prestížne aktíva, no zatiaľ netvoria významné percento.

V podstate základňa kupujúcich na jazere Como v roku 2025 je medzinárodnejšia než kedykoľvek predtým a prevažujú v nej klienti hľadajúci nehnuteľnosti z dôvodu životného štýlu alebo túžby, nie nevyhnutnosti. To dáva trhu určitú odolnosť – dopyt je poháňaný bohatstvom a želaním, a v menšej miere ekonomickými cyklami či rastom miestneho trhu práce. Aj preto môžu globálne udalosti (kolísanie mien, trendy v cestovaní, geopolitické zmeny) ovplyvniť jazero Como viac než miestne talianske faktory. Napríklad silný americký dolár v rokoch 2022–24 efektívne „zlacnil“ talianske nehnuteľnosti pre Američanov, čo prispelo k vlne amerických kupcov laprovinciadicomo.it. Do budúcnosti bude kľúčové udržať príťažlivosť jazera (ochranou jeho krásy a riadením turizmu), keďže veľká časť zdravia trhu závisí od týchto nadšených zahraničných investorov.

Investičné vyhliadky a riziká

Jazero Como sa často uvádza ako prvotriedna investičná destinácia v oblasti nehnuteľností, a oprávnene – tak ako každý trh, aj tento má svoje príležitosti a riziká. Nižšie je vyvážený pohľad na to, prečo je investovanie do nehnuteľností na jazere Como atraktívne, a aké výzvy či riziká by mali investori zvážiť.

Pozitíva investovania / príležitosti

Globálna príťažlivosť & stabilný dopyt: Jazero Como má celosvetovú reputáciu, ktorá udržiava dopyt stabilný aj v časoch, keď iné trhy oslabujú. Jeho status luxusnej destinácie a „trofejného“ miesta znamená, že neustále existuje skupina kupcov a nájomcov z celého sveta. To zaručuje likviditu dobre ocenených nehnuteľností a istotu, že dopyt len tak náhle nezmizne. Aj počas oživenia po pandémii jazero Como prosperovalo – počet turistov dosiahol v roku 2024 rekordné hodnoty a medzinárodní kupci spôsobili 5–8 % nárast cien rezidenčných nehnuteľností v tom roku investropa.com investropa.com. Trvalý lesk tejto lokality funguje ako istota pred miestnymi poklesmi.
Výnosy z prenájmu hnané turizmom: Ako bolo uvedené vyššie, výnosy z prenájmu (najmä krátkodobého) pri jazere Como môžu byť veľmi lukratívne. Investori môžu generovať silný cash flow prenajímaním turistom, často s lepšou návratnosťou ako dlhodobé prenájmy v mestách. Turistický boom v Lombardii (51 miliónov turistov v rokoch 2023–24 v celom regióne) investropa.com a 4,6 milióna prenocovaní v provincii Como investropa.com podporujú robustný trh s krátkodobými prenájmami. Pre tých, ktorí sú ochotní prevádzkovať rekreačné prenájmy, ponúka jazero Como možnosť dosiahnuť hrubý výnos 8–10 % v prémiových oblastiach trepievi.com trepievi.com – čo je významná príležitosť v svete s nízkymi výnosmi. Tento potenciál príjmu, v kombinácii s možnosťou osobného využitia, predstavuje presvedčivý investičný prípad.
Obmedzená ponuka prémiových nehnuteľností: Geografia a regulácie obmedzujú novú ponuku, čo podporuje dlhodobú hodnotu. Hornatý terén jazera a pamiatková ochrana znamenajú, že nové projekty priamo pri vode môžu vznikať len zriedka a dediny sa nemôžu výraznejšie rozrastať. Mnoho domov sa nachádza v historických vilách alebo v starých centrách miest, kde je ponuka konečná. Táto vzácnosť, najmä pri nehnuteľnostiach pri jazere alebo s výhľadom, vytvára vnútornú hodnotu. Aj keď dopyt kolíše, tie najlepšie lokality budú stále vzácne, čím sa ich ceny udržia. Investori do prémiových lokalít (napríklad priamo pri jazere v Bellagiu alebo na kopci s výhľadom) môžu byť pomerne istí, že podobné nehnuteľnosti nezaplaví trh a nezhodia hodnotu.
Zlepšenia infraštruktúry a konektivity: Prebiehajúce a plánované infraštruktúrne projekty sľubujú zvýšenie dostupnosti regiónu, čo môže ďalej zvýšiť hodnotu nehnuteľností. Hlavným príkladom je varianta cesty Tremezzina (tunel Colonno–Griante), ktorý je vo výstavbe a má obísť preťaženú cestu po západnom brehu. Napriek oneskoreniu je jeho dokončenie naplánované do roku 2028 a považuje sa za „strategickú infraštruktúru“ na uľahčenie cestovania pozdĺž jazera ilgiorno.it ilgiorno.it. Po dokončení výrazne skráti čas jazdy na západnom brehu a zníži dopravnú záťaž v obciach – to môže zvýšiť hodnotu nehnuteľností v tomto koridore, keďže budú dostupnejšie a príjemnejšie (menej hluku z dopravy). Podobne, zlepšené trajektové služby a zvýšený počet leteckých spojení (milánske letisko Malpensa už obsluhuje viac ako 75 leteckých spoločností s priamymi trasami do celého sveta investropa.com) robia jazero Como jednoduchšie dostupným, čo následne udržiava dopyt po nehnuteľnostiach zo strany zahraničných kupcov, ktorí môžu pohodlne priletieť. Tieto zlepšenia konektivity rozširujú dosah trhu.
Daňové zvýhodnenia na rekonštrukcie: Talianska vláda predĺžila a upravila štedré daňové stimuly na podporu rekonštrukcií domov, čo obzvlášť prospieva trhu s nehnuteľnosťami pri jazere Como (mnohé nehnuteľnosti sú historické budovy vyžadujúce modernizáciu). Programy ako „Bonus Ristrutturazioni“ (Rekonštrukčný bonus) a ekobonus umožňujú majiteľom získať späť veľkú časť nákladov na rekonštrukciu formou daňových úľav investropa.com. Hoci známy 110% „Superbonus“ bol obmedzený, významné odpočítateľné položky (často 50–90 % nákladov) zostávajú na zlepšenie energetickej efektívnosti, seizmické úpravy a podobne. Tieto zvýhodnenia boli predĺžené do roku 2024 investropa.com investropa.com. Pre investora to znamená, že kúpa staršieho domu na rekonštrukciu je finančne atraktívnejšia – môžete zvýšiť hodnotu a atraktivitu nehnuteľnosti pomocou dotovaných prostriedkov. Výsledkom je rast záujmu o investovanie do starších domov investropa.com investropa.com. V kontexte jazera Como ide často o očarujúce, storočné domy, ktoré môžu byť zmodernizované – daňové úľavy pomáhajú odomknúť ich potenciál a motivujú k väčšiemu objemu investícií.
Odolnosť a prestíž: Trhy vyššej kategórie, ako je jazero Como, sú zvyčajne odolné voči hospodárskym výkyvom. Talianske luxusné nehnuteľnosti vykazovali historicky „výraznú odolnosť a atraktivitu“ aj počas širších kríz laprovinciadicomo.it. Mnohí kupci tu majú dostatok hotovosti a len málo z nich je vysoko zadlžených, preto sú nútené predaje zriedkavé. Navyše, jazero Como má výhodu vďaka relatívne politicky stabilnému prostrediu Talianska (ako krajina EÚ) a bezpečnosti vlastníckych práv. Je považované za bezpečný prístav pre globálnych investorov, podobne ako nehnuteľnosti v centre Londýna alebo New Yorku, avšak s pridanou hodnotou rekreačného využitia. Dlhodobý cenový trend je mierne vzostupný a, čo je dôležité, náklady na vlastníctvo sú relatívne nízke (ročné dane z nehnuteľnosti sú v Taliansku mierne pre ne-luxusné kategórie a okrem komunálnej dane IMU nie je žiadna daň z majetku). Investori si teda môžu dovoliť držať nehnuteľnosť dlhodobo bez väčších sankcií a prečkať prípadné krátkodobé poklesy.

Investičné výzvy / Riziká

Vysoké vstupné náklady: Kúpa nehnuteľnosti pri jazere Como je drahá. Cena za meter štvorcový je niekoľkonásobne vyššia ako celoštátny priemer a záverečné náklady v Taliansku (daň z prevodu, notár, poplatky agentovi) môžu pre nerezidentov tvoriť asi 10–15 % z ceny. Najlepšie nehnuteľnosti často stoja milióny investropa.com we-wealth.com, čo obmedzuje okruh kupcov. Táto nehnuteľnosť sa môže predávať len pomaly – investori si musia dôkladne vyberať; špecifická nehnuteľnosť môže čakať na správneho kupcu pri ďalšom predaji dlhšie. Financovanie je takisto náročné – talianske banky sú pri úveroch pre cudzincov konzervatívne, preto sú transakcie často realizované v hotovosti. Vysoké úrokové sadzby (pri úvere v zahraničí) a kurzové riziko (euro vs. domáca mena) sú faktormi pre zahraničných investorov v roku 2025.
Obmedzené kapitálové zhodnotenie v prémiovom segmente: Na rozdiel od prudko rastúcich rozvojových trhov je rast v oblasti jazera Como pomalý a stabilný. Ak investor hľadá rýchle zhodnotenie, tento trh môže sklamať. Prémiové oblasti sú už na vrchole cien a, ako je uvedené, rast cien v najdrahších zónach je iba niekoľko percent ročne investropa.com. Hrozí riziko preplatenia na vrchole cyklu a potom stagnácie cien na určitý čas. Napríklad nehnuteľnosti v Bellagio alebo v centrálnom Menaggii dosiahli strop – zahraniční kupci odmietli ďalšie zvyšovanie cien na týchto miestach, čo viedlo k miernej korekcii cien, keď zásoby narástli investropa.com investropa.com. Jedným z rizík je teda presýtenie trhu v kategórii luxusu: ak sa na trh dostane príliš veľa podobných luxusných nehnuteľností alebo ak sa ultrabohatí kupci začnú orientovať inam (napríklad z dôvodu trendov či nových horúcich lokalít), predajcovia budú musieť upraviť svoje očakávania. V podstate je jazero Como skôr hra na stabilné výnosy / životný štýl než špekulatívny obrat za účelom rýchleho kapitálového zisku.
Regulačné zmeny (Prenájmy a dane): Investori spoliehajúci sa na príjmy z prenájmu musia sledovať regulačné zmeny. Nedávna zmena účinná od roku 2024 zvýšila paušálnu daň z príjmov z krátkodobých prenájmov z 21 % na 26 % pre vlastníkov viacerých prenájmových nehnuteľností bestcomo.com bestcomo.com. Jednotlivec môže stále prenajímať jednu nehnuteľnosť so sadzbou 21 %, no ak vlastníte dve alebo viac, na ďalšie sa vzťahuje daň 26 % (pokiaľ nezaložíte podnikateľskú štruktúru). Táto zmena v talianskom rozpočtovom zákone 2024 zvyšuje náklady pre tých, čo budujú portfólio krátkodobých prenájmov. Okrem toho, lombardské pravidlo vyžadujúce 90 dní neobsadenosti pre krátkodobé prenájmy (a povinnosť registrovať sa ako firma pri prenájme viac ako 3 nehnuteľností) obmedzuje možnosti agresívneho zvyšovania počtu prenájmov bez toho, aby ste sa stali plnohodnotným ubytovacím podnikom bestcomo.com bestcomo.com. Vo vyhľadávaných turistických mestách (napr. Florencia, Benátky) sa takisto rozpráva o sprísnení regulácií Airbnb; hoci na jazere Como zatiaľ neboli prijaté zásadné obmedzenia, niektoré obce môžu zvážiť obmedzenie nových licencií alebo územné obmedzenia na ochranu miestneho bývania. Takéto pravidlá by mohli ovplyvniť budúce výnosy z prenájmu. Na strane kúpy sa v Taliansku čas od času diskutuje o fiškálnych reformách, ktoré by mohli ovplyvniť nehnuteľnosti (napríklad prehodnotenie katastrálnych hodnôt pre daňové účely alebo zmena dedičských pravidiel), zatiaľ však bez konkrétnych krokov. Všeobecne je Taliansko priateľské voči zahraničným vlastníkom nehnuteľností, avšak daňová a prenájmová politika sa môže meniť podľa priorít vlády.
Overturizmus a odpor miestnych: Populárnosť jazera Como je dvojsečný meč. V hlavnej sezóne niektoré mestá trpia nadmerným turizmom, čo zaťažuje miestnu infraštruktúru. Existuje riziko, že ak sa jazero stane „príliš turistickým“, môže stratiť časť svojho čara alebo prinútiť úrady k obmedzeniam. Napríklad starosta mesta Como navrhol obmedziť jednodňových návštevníkov kvôli preplnenosti investropa.com. Ak sa na zvládnutie davov zavedú opatrenia ako turistická daň, poplatky za preťaženie alebo prísnejšie limity výstavby, môžu nepriamo ovplyvniť využiteľnosť a hodnotu nehnuteľností. Negatívny postoj miestnych voči domom, ktoré sú prázdne alebo využívané len na krátkodobý prenájom, by mohol viesť k vyššej dani z druhého bývania alebo pravidlám uprednostňujúcim trvalých obyvateľov (v niektorých alpských mestách v Taliansku už takéto opatrenia prijali). Hoci jazero Como zatiaľ nezažilo vážnejší odpor voči turistom ako niektoré mestá, investori by mali dbať na vzťahy s komunitou a zabezpečiť, aby ich investície prispievali pozitívne (obnova nehnuteľností, rešpektovanie miestnej kultúry), čím predídu prípadnej budúcej nevôli.
Ekonomické a menové faktory: Aj keď je jazero Como do určitej miery izolované, makroekonomické faktory stále predstavujú riziká. Výrazný nárast úrokových sadzieb na globálnej úrovni môže ochladiť dopyt, najmä u tých, ktorí potrebujú financovanie. Pohyby mien sú tiež dôležité: ak euro výrazne posilní, efektívne to znamená, že kúpa a údržba nehnuteľnosti sa pre ne-eurových kupujúcich predraží. Naopak, slabé euro (ako v rokoch 2022–23) urobilo talianske nehnuteľnosti výhodnými pre kupujúcich s USD a CHF – ak sa tento trend otočí, dopyt z týchto regiónov by mohol klesnúť. Talianska ekonomika síce napreduje (očekavaný rast HDP +1 % v roku 2025) hospitalitynet.org, stále však nesie vysoký dlh a mohla by čeliť problémom; akákoľvek nestabilita môže ovplyvniť dôveru kupujúcich alebo viesť k fiškálnym opatreniam, ktoré sa dotknú nehnuteľností. To však sú skôr mierne riziká – mnohí kupujúci na jazere Como nie sú tak citliví na ekonomické cykly – no investor by mal diverzifikovať a nepredpokladať, že širšie prostredie možno ignorovať.
Klíma a environmentálne riziká: Zmena klímy prináša obavy aj do pokojného prostredia jazera: rastúci výskyt silných zrážok v posledných rokoch spôsobil zosuvy pôdy a záplavy v niektorých oblastiach jazera Como. Napríklad v roku 2021 viedli silné búrky k naplaveninám v niektorých priľahlých mestách. Infrastruktúra sa vylepšuje na zmiernenie týchto problémov, no kupujúci by si mali byť vedomí geotechnických rizík pri kúpe nehnuteľností na svahu (stabilita svahu, drenáž) a možného rastu nákladov na poistenie domov pri vode. Okrem toho, údržba historických domov (kamenné vily atď.) môže byť nákladná a vyžaduje starostlivosť, najmä s meniacími sa poveternostnými podmienkami (teplejšie letá, problémy s vlhkosťou). Aj keď jazero Como nečelí extrémnym klimatickým hrozbám ako pobrežná erózia, investori by mali rátať s údržbou a odolnosťou nehnuteľnosti – odvrátenou stranou vlastníctva starej vily v bujnej prírode sú kontinuálne náklady na jej zachovanie.

Na záver, investícia do nehnuteľností pri jazere Como v roku 2025 ponúka lákavú kombináciu životného štýlu a finančného zhodnotenia, podporenú globálnym dopytom, silnými príjmami z prenájmu a obmedzenou ponukou. Základné faktory na trhu sú robustné – ide o jedinečné aktívum s obmedzenou dostupnosťou. Potenciálni investori však musia počítať s vysokými počiatočnými nákladmi, miernym kapitálovým rastom a meniacimi sa reguláciami, pričom by mali byť zodpovednými správcami miestneho prostredia a kultúry. Pri správnej due diligence a dlhodobom pohľade vidí mnoho ľudí nehnuteľnosť pri jazere Como ako cenný prírastok do investičného portfólia, ktorý prináša nielen zisk, ale aj neoceniteľné osobné zážitky.

Právne a regulačné novinky

Vlastniť nehnuteľnosť pri jazere Como (a vo všeobecnosti v Taliansku) si vyžaduje znalosť niektorých právnych a regulačných aspektov. Za posledné roky došlo k niekoľkým dôležitým zmenám, ktoré ovplyvňujú vlastníctvo, zdaňovanie a rozvoj nehnuteľností v danej oblasti. Nižšie je prehľad kľúčových právnych/regulačných faktorov k roku 2025:

Nákup a vlastníctvo nehnuteľnosti

Zahraničné vlastníctvo: Taliansko neukladá žiadne významné obmedzenia pre zahraničných kupujúcich pri kúpe nehnuteľností. Občania krajín EÚ majú plné práva a občania mimo EÚ môžu taktiež voľne nakupovať, pokiaľ ich domovská krajina umožňuje Talianom nakupovať tam (recipročné dohody pokrývajú väčšinu hlavných krajín). Proces kúpy je rovnaký pre Talianov aj cudzincov – zahŕňa predbežnú zmluvu, notára (notaio) na vykonanie prevodu, zaplatenie registračných daní atď. Zahraniční kupujúci si musia vybaviť talianske daňové číslo (codice fiscale) a dodržať predpisy o mene (uvedenie pôvodu peňazí pri dovoze väčšieho obnosu). Celkovo je právny rámec priaznivý pre zahraničných kupcov, čo uľahčilo medzinárodný príliv na jazero Como.
Daň z nákupu: Pri kúpe nehnuteľnosti kupujúci platia registračnú daň (alebo DPH, ak ide o novostavbu od developera). Pre kupujúcich druhého bývania (čo je väčšina kúpených nehnuteľností na jazere Como) je registračná daň 9% z katastrálnej hodnoty (vypočítaná hodnota, ktorá je často nižšia ako trhová) pri existujúcich domoch. Ak kupujete od developera s DPH, DPH je 10% (22%, ak ide o luxusnú nehnuteľnosť kategórie A/1). Tiež je tu pevná katastrálna daň 50 € a hypotekárna daň 50 €. Luxusné kategórie nehnuteľností (A/1, A/8, A/9 v talianskom registri) majú vyššie ročné dane (bez úľavy pre hlavnú rezidenciu) a nie je znížená DPH, avšak mnohé vily na jazere Como prekvapivo nie sú pre účely dane klasifikované ako luxusné, podľa ich charakteristík. V poslednom čase neboli uskutočnené žiadne zmeny týchto sadzieb, ale kupujúci by mali spolupracovať s notárom na výpočte presných nákladov. Poplatky notára a sprostredkovateľa sú navyše (spolu približne 2–4%). S týmito právnymi nákladmi by investori mali rátať v rozpočte.
Daňové zvýhodnenia pri hlavnom bydlisku: Ak by sa niekto presťahoval a stal sa rezidentom v nehnuteľnosti (používal ju ako hlavné bydlisko), mohol by využívať daňové úľavy: pri kúpe hlavného bydliska je registračná daň výrazne nižšia (2% namiesto 9%) a ročná komunálna daň (IMU) je pre neluxusné nehnuteľnosti oslobodená. Niektorí cudzinci si tieto zvýhodnenia uplatňujú (alebo si vybavia povolenie na pobyt v Taliansku), hoci väčšina majiteľov dovolenkových domov na jazere Como tak nerobí. V rokoch 2024–25 neboli zavedené žiadne významné nové požiadavky na pobyt ani dane špecificky pre jazero Como, ale Taliansko zaviedlo špeciálne daňové režimy na prilákanie majetných jednotlivcov (ako napríklad plochá daň 100 000 € z príjmov zo zahraničia pre nových rezidentov a schéma plochej dane pre dôchodcov v južných regiónoch). Lombardia má tiež zvýhodnenia pre tých, ktorí prenesú pobyt a pracujú na diaľku. To môže nepriamo motivovať niektorých kupujúcich, aby sa skutočne presťahovali a žili pri jazere, nielen dovolenkujú.

Nariadenia ohľadom prenájmu

Pravidlá pre krátkodobé prenájmy: Ako bolo spomenuté v časti o prenájmoch, región Lombardia uplatňuje určité pravidlá pre krátkodobé prenájmy. Podľa zákona fyzické osoby prenajímajúce nehnuteľnosť turistom nesmú prekročiť 90 dní nepretržitého prenájmu jednej strane a musia zabezpečiť, aby bola nehnuteľnosť najmenej 90 dní v roku voľná (toto má odlíšiť príležitostných prenajímateľov od komerčných prevádzok) bestcomo.com. Ak má vlastník viac než 3 nehnuteľnosti, ktoré prenajíma na krátkodobý pobyt, je povinný sa zaregistrovať ako podnikateľský subjekt (impresa) a získať IČ DPH, čo znamená, že musí účtovať 10% DPH na prenájmy a môže si odpočítať výdavky, v podstate tak legálne funguje ako hotel alebo B&B bestcomo.com. Tieto pravidlá, zavedené na zabránenie zneužívania systému „rovnej dane“, sa od roku 2023 sprísnili a od roku 2024 sa už striktne vyžadujú. Okrem toho musia prenajímatelia registrovať hostí cez portál miestnej polície (z bezpečnostných dôvodov) a platiť turistickú daň mestu (väčšina miest pri jazere Como účtuje malú daň za osobu a noc počas hlavnej sezóny).
Zdaňovanie príjmov z prenájmu: Významná zmena v roku 2024 bola úprava režimu cedolare secca (rovná daň) pre krátkodobé prenájmy. Predtým si mohol každý individuálny prenajímateľ zvoliť 21% rovnú daň z príjmu z prenájmu (namiesto progresívnej dane z príjmu) pre zmluvy do 30 dní. Nový rozpočtový zákon 2024 (zákon 197/2023) stanovuje, že ak fyzická osoba prenajíma viacero nehnuteľností na krátkodobé zmluvy, príjem len z jednej nehnuteľnosti môže byť zdaňovaný sadzbou 21% a zvyšok bude zdaňovaný vyššou rovnou sadzbou 26% bestcomo.com bestcomo.com. V praxi, ak má niekto dva prázdninové prenájmy, musí určiť jeden pre sadzbu 21% a z príjmu z druhého zaplatiť 26%. Ak využíva agentúru alebo portál (ako Airbnb), ktorý zráža 21% na zdroji zo všetkých prenájmov, vlastník bude musieť na konci roka s účtovníkom vyrovnať dane tak, aby sa na príslušnú nehnuteľnosť aplikovala 26% sadzba bestcomo.com. Táto zmena účinne odrádza od vlastníctva viacerých bytov na Airbnb ako súkromná osoba a povzbudzuje investorov skôr ku konsolidácii do jednej väčšej nehnuteľnosti alebo k formalizácii podnikania. Dôležité je, že prenajímatelia jednej nehnuteľnosti ostávajú pri 21% dani, takže klasický prípad jedného rekreačného domu prenajímaného časť roka sa nemení. Ten, kto by však rozmýšľal nad kúpou napríklad troch bytov v Bellagiu na Airbnb, by si mal byť vedomý vyššej daňovej záťaže, pokiaľ nezačne podnikať.
Dlhotodobé nájomné zmluvy: Dlhodobé prenájmy (viac ako 30 dní) sa riadia štandardnými talianskymi zákonmi o nájomnom bývaní. Zvyčajne sú zmluvy na 4 roky + 4 roky alebo prechodné (12-18 mesiacov pre dočasné situácie). Taliansko je vo všeobecnosti na strane nájomníka: vysťahovanie za neplatenie môže byť zdĺhavé (mnoho mesiacov alebo rokov na súde). Mnohí nájomcovia dlhodobých prenájmov pri jazere Como sú však expati alebo firmy, ktoré majú tendenciu dodržiavať zmluvy, a pri prenájmoch vyššieho štandardu sú často požadované značné zábezpeky alebo bankové záruky. V tejto oblasti v roku 2024 nedošlo k výrazným legislatívnym zmenám, hoci vláda diskutovala o stimuláciách pre prenajímateľov na poskytovanie cenovo dostupného nájomného. Niektorí majitelia nehnuteľností pri jazere Como uprednostňujú krátkodobé prenájmy aj preto, aby sa vyhli týmto ochranám nájomníkov, no ako bolo spomenuté, niektorí prechádzajú na dlhodobé nájomné z dôvodu trhových podmienok. Pre investorov je dôležité poznať rozdiel: krátkodobé prenájmy sú v počte aj zdaňovaní viac regulované, zatiaľ čo dlhodobé prenájmy prinášajú otázky práv nájomcov, ale stabilnú 21% rovnú daň (cedolare secca vo výške 21% môže byť použitá na dlhodobé rezidenčné nájomné zmluvy na 3 a viac rokov a táto sa nezmenila).

Stavebné a rozvojové predpisy

Stavebné povolenia: Jazero Como podlieha prísnym regulačným režimom. Veľká časť pobrežia jazera je chránená krajinnými a kultúrnymi ochranami (vincolo paesaggistico), ktoré vyžadujú osobitné povolenie na úpravy, najmä pri historických nehnuteľnostiach. Nová výstavba je prísne kontrolovaná; demolácia starého objektu za účelom výstavby nového, väčšieho nie je často povolená, alebo ak je povolené, nový objekt môže mať obmedzený pôdorys a vzhľad. Nehnuteľnosti blízko vody majú často obmedzenia na zmeny fasády, farebné schémy a výšku. Každý, kto plánuje rozvoj alebo zásadnú rekonštrukciu, musí spolupracovať s architektmi a zabezpečiť schválenia od miestneho obecného úradu a niekedy aj od okresných alebo regionálnych úradov (napríklad Soprintendenza pre kultúrne dedičstvo v prípade starších víl).
Stavebné bonusové stimuly: Ako už bolo spomenuté, talianska vláda zaviedla a neskôr upravila schému Superbonus 110 % na renovácie zamerané na energetickú efektívnosť. Od roku 2025 bol Superbonus (ktorý umožňoval 110 % daňový kredit na kvalifikované renovácie) znížený – v súčasnosti je to všeobecne 90 % pre oprávnené práce a s väčšími obmedzeniami (ako napr. podmienka hlavného bydliska alebo príjmové limity) a má byť ukončený do roku 2025, pokiaľ nebude predĺžený. Avšak zostávajú ďalšie bonusy: Ecobonus (65 % kredit na energetické vylepšenia), Sismabonus (až do 80 % na zlepšenie seizmickej bezpečnosti, hoci oblast Coma je v nízkej seizmickej zóne) a štandardný 50 % bonus na renováciu. Tieto je často možné kombinovať alebo použiť postupne. Zvlášť významné je, že Taliansko umožnilo prevod týchto kreditov (na dodávateľov alebo banky), čo ich v podstate menilo na zľavu, avšak v roku 2023 vláda obmedzila mechanizmus prevodu kreditov z dôvodu kontroly nákladov. Napriek tomu môžu majitelia domov využiť kredity počas 5–10 rokov vo svojich daniach. Pri Lago di Como, kde veľa kupcov má značné príjmy (často zo zahraničia, ktoré nie sú zdaniteľné v Taliansku, čo sťažuje využiteľnosť kreditov), sú tieto stimuly priamo menej využívané zahraničnými kupcami – ale môžu byť započítané do ceny (taliansky predajca mohol nehnuteľnosť zhodnotiť použitím bonusu, čím stúpla hodnota bez proporcionálneho zvýšenia ceny). Inovované stimuly boli predĺžené do roku 2024 a pravdepodobne aj ďalej, čo signalizuje pokračujúcu vládnu podporu renovácií starnúceho stavebného fondu v Taliansku investropa.com. To je pozitívum pre historické nehnuteľnosti v oblasti Como, pretože rekonštrukcie sú finančne realizovateľnejšie a podporuje sa zachovanie víl namiesto ich opustenia.
Povinnosť energetickej certifikácie: V súlade s nariadeniami EÚ Taliansko sprísňuje požiadavky na energetickú výkonnosť. Od roku 2025 bude musieť mať každý inzerovaný objekt uvedenú energetickú triedu účinnosti (APE) a neefektívne budovy (tried F alebo G) budú musieť byť do roku 2030 zmodernizované podľa navrhovaných pravidiel EPBD. Výsledkom je, že mnoho domov v oblasti Como prechádza rekonštrukciou – izolácia, nové okná, solárne panely na strechách (kde sú povolené) a pod. Očakáva sa, že do roku 2025 bude mať v oblasti o 7 % viac nehnuteľností najvyššie energetické hodnotenie investropa.com investropa.com. Kupujúci si musia byť vedomí pravidiel pre energetickú efektívnosť: ak kúpia veľmi starý dom, môžu byť v budúcnosti povinní ho zmodernizovať (alebo čeliť obmedzeniam pri predaji či prenájme podľa budúcich pravidiel EÚ). Princíp „cukor a bič“ – teda štátny bonus (daňové zvýhodnenie) i budúce povinnosti – majú za cieľ modernizovať nehnuteľnosti a Lago di Como je súčasťou tohto trendu.
Ochrana dedičstva a krajiny: Jazero Como má mnoho chránených pamiatok a území chránených ako krajinné zóny. Vlastniť historicky označenú vilu môže znamenať, že potrebujete povolenie aj na zmeny vnútorných dispozícií alebo obnovu fresiek. Neprišli však žiadne nové významné obmedzenia nad rámec existujúcich – miestne úrady sa naopak snažia majiteľov motivovať k obnove a údržbe pamiatok (často prostredníctvom bonusov alebo zjednodušeného schvaľovania obnovy pri použití pôvodných materiálov). V Tremezzine má napríklad obec usmernenia na zachovanie charakteru víl a záhrad. Existuje aj pravidlo, ktoré všeobecne zakazuje novú výstavbu v určitej vzdialenosti od brehu jazera (s cieľom uchovať prírodnú scenériu). Každý investor, ktorý plánuje rozvoj alebo rozsiahlu rekonštrukciu, by sa mal včas poradiť s geometrom/architektom a overiť si územné plány.

Vládne a miestne iniciatívy

Riadenie turizmu: Z hľadiska regulácie týkajúcej sa nehnuteľností sa riadenie turizmu pretína – niektoré mestá zaviedli obmedzenia na nové hotelové projekty, aby sa predišlo nadmernému zastavaniu a uprednostnila sa kvalita pred kvantitou. Obce tiež investujú do služieb (odpad, bezpečnosť), ktoré sú čiastočne financované z majetkových a turistických daní. Dobre financovaná miestna samospráva (Como, Bellagio, atď.) zvyčajne dobre udržiava svoje územie, čo nepriamo podporuje hodnotu nehnuteľností. V roku 2024 spustil región Lombardsko propagačné kampane ako „Lake Como – Skutočná krása“ a podobné, čo je skôr marketingová poznámka, ale dokazuje záujem vlády o udržanie turizmu, ktorý následne podporuje dopyt po nehnuteľnostiach.
Obchodná a priemyselná komora & podpora investícií: Miestna obchodná komora (Como-Lecco) sleduje nárast počtu zahraničných rezidentov a pracuje na iniciatívach, ktoré majú spraviť región atraktívnym pre medzinárodných profesionálov (napr. networkingové podujatia, co-workingové priestory). Ich správy potvrdzujú silnú zahraničnú prítomnosť a zdôrazňujú potrebu infraštruktúry, ktorú riešia miestne samosprávy investropa.com investropa.com. Nejde síce vyslovene o zákony, ale ide o prostredie priaznivo nastavené voči investíciám do nehnuteľností – miestne úrady chcú, aby si majetné zahraničné osoby kupovali domy a prispievali do ekonomiky, a je nepravdepodobné, že by zaviedli sprísňujúce opatrenia, ktoré by toto brzdili.

V súhrne, právne prostredie v Taliansku ostáva v roku 2025 priaznivé pre vlastníkov nehnuteľností pri jazere Como, so zopár novinkami: najmä zvýšenými daňami pre viaceré krátkodobé prenájmy a pokračujúcimi stimulmi na rekonštrukcie. Kupujúci by mali dodržiavať pravidlá registrácie prenájmov a podávať daňové priznania (odporúča sa miestny obchodný účtovník, tzv. commercialista) a byť obozretní pri stavebných a územných reguláciách. Pokiaľ sú tieto podmienky splnené, vlastníctvo domu pri jazere Como je pomerne jednoduché, čo umožňuje investorom sústrediť sa na radosť z bývania a prípadné zhodnotenie svojej časti la dolce vita.

Prehľad kľúčových lokalít

Jazero Como je často opisované ako súbor očarujúcich miest a dedín, z ktorých každé má svoj vlastný charakter a čaro. Tu prinášame prehľad kľúčových lokalít okolo jazera – konkrétne Bellagio, Como (mesto), Tremezzina, Menaggio a Varenna – s dôrazom na ich realitné trhy a jedinečné vlastnosti:

Bellagio

Bellagio, často nazývané „Perla jazera Como“, sa nachádza na špičke polostrova, kde sa stretávajú dva ramená jazera, a ponúka panoramatické výhľady. Je to pravdepodobne najznámejšia dedina na jazere, známa svojimi dláždenými uličkami, luxusnými hotelmi a množstvom jednodňových turistov. Nehnuteľnosti v Bellagiu patria k najviac ceneným (a najdrahším) na jazere Como. Historické vily a elegantné byty tu dosahujú špičkové ceny – historické vily pri jazere začínajú okolo 5 miliónov € a môžu presiahnuť 10 miliónov €, ak majú rozľahlé pozemky we-wealth.com. V malebnom centre mesta sú aj menšie byty, ktoré sú síce v absolútnych hodnotách lacnejšie, no kvôli polohe majú stále vysokú cenu za štvorcový meter. Trh s nehnuteľnosťami v Bellagiu je poháňaný najmä zahraničnými kupcami druhých domov a investormi do oblasti pohostinstva. Mnohé budovy boli prerobené na luxusné dovolenkové apartmány alebo penzióny, aby vyhoveli turistickému dopytu.

Príťažlivosť Bellagia zaručuje silný potenciál prenájmu – je to najžiadanejšia lokalita na luxusné krátkodobé pobyty pri jazere trepievi.com trepievi.com. Počas hlavnej sezóny je ubytovanie vzácne a prenájmové ceny prémiové. Investori v Bellagiu môžu z tohto profitu vyťažiť, no zároveň musia počítať s výzvami extrémne turistického prostredia (davy a obmedzené súkromie). Práve preto sa niektorí veľmi majetní kupci Bellagiu vyhýbajú a uprednostňujú odľahlejšie miesta investropa.com investropa.com. Napriek tomu je prestíž Bellagia neporaziteľná; podľa Savills Italy zostáva v „centre záujmu“ aj u najnáročnejších kupcov we-wealth.com. Výhľad do budúcnosti je pre Bellagio priaznivý – miestne úrady zlepšujú infraštruktúru (ako nové prístaviská trajektov a parkovanie mimo historického centra) investropa.com, čo pomôže lepšie zvládať prílev turistov. Celkovo je Bellagio ikonickým segmentom luxusného trhu pri jazere Como: krásne, drahé a večne žiadané.

Como (Mesto)

Como je najväčším mestom pri jazere (počet obyvateľov cca 85 000) a slúži ako ekonomické a kultúrne centrum tejto oblasti. Na rozdiel od turistických dediniek ide o mesto s celoročným ruchom – je známe vďaka tradícii hodvábneho priemyslu, živým námestiam a nádhernej katedrále Duomo v centre. Čo sa týka nehnuteľností, Como ponúka širšie spektrum: od honosných víl v oblastiach ako Villa Olmo alebo pri pobreží, cez moderné byty a historické domy v centre mesta, až po dostupnejšie byty vo vzdialenejších štvrtiach. Ceny v Comu za zrekonštruované nehnuteľnosti sú vysoké – približne 6 000–7 000 € za m² v centrálnych oblastiach laprovinciadicomo.it – čo odráža silný dopyt. Sú však o stupeň nižšie než ceny v zlatej stredolakej trojuholníkovej oblasti, takže Como je do istej miery „výhodnejšou“ možnosťou pre tých, ktorí chcú žiť pri jazere, no potrebujú mestské vybavenie a prípadne o niečo nižšie náklady ako v Bellagiu alebo Menaggiu pri porovnateľnej nehnuteľnosti.

Mesto Como je obľúbené medzi kupujúcimi primárnych domov (vrátane miestnych profesionálov a dochádzajúcich do Milána) laprovinciadicomo.it. Je to jedna z preferovaných oblastí pre hľadačov prvého bývania okolo jazera laprovinciadicomo.it, vďaka svojej infraštruktúre: nemocnice, školy (vrátane možností medzinárodných škôl), nákupy a doprava (dve železničné stanice spájajú mesto s Milánom za 30–40 minút). Vďaka tomu má trh v Come stabilitu, ktorú mestá orientované výlučne na dovolenkárov nemajú. Existuje konzistentný miestny dopyt, ktorý podopiera ceny. V roku 2024 dosiahli v niektorých štvrtiach Como, ako sú Bignanico a Villa Olmo, požadované ceny približne 4 950 € za m² investropa.com investropa.com, čo je obzvlášť atraktívne pre zahraničných kupcov hľadajúcich prémiové byty v meste. O Como majú záujem aj švajčiarski kupujúci, a to kvôli blízkosti švajčiarskej hranice (Lugano je vzdialené len ~30 km).

Trh s prenájmami v meste Como zahŕňa turistické prenájmy (je vstupným bodom pre mnohých návštevníkov, hoci väčšina uprednostňuje pobyt v strede jazera) a dlhodobé prenájmy pre obyvateľov. Obsadenosť krátkodobých prenájmov v Come bola zdravá (~67 % medián obsadenosti) a 1 324 aktívnych Airbnb ponúk v tejto oblasti ku koncu roku 2024 investropa.com investropa.com, čo naznačuje výraznú prítomnosť zdieľania domov. Pri dlhodobom bývaní má Como mierne veľkú komunitu cudzincov (niektorí ľudia pracujúci vo Švajčiarsku alebo v miestnych firmách tam žijú kvôli životnému štýlu). Toto všetko robí z Como všestranný trh: byt si tu môžete kúpiť ako primárne bývanie, na investíciu do prenájmu alebo ako výhodný druhý dom, ktorý je využiteľný počas celého roka.

Pokiaľ ide o cenový výhľad, mestský trh v Como vzrástol približne o +6 % v roku 2023 investropa.com a ďalších ~+1,5 % do mája 2024 investropa.com, pričom priemerná cena dosiahla €2 098 za m² (čo zahŕňa všetky podmienky a lokality, preto je nižšia ako v prémiových oblastiach) investropa.com investropa.com. Správa Engel & Völkers uvádza, že zrekonštruované byty v meste Como dosahujú cenu 6–7 tisíc €/m² a rýchlo sa predávajú nehnuteľnosti s vonkajším priestorom alebo výhľadom na jazero, často v priebehu 3–6 mesiacov laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Preto je Como likvidným trhom s pevne zakoreneným dopytom, ktorý vyvažuje sezónnosť celého jazera so stabilnou lokálnou aktivitou.

Tremezzina

Tremezzina označuje úsek západného pobrežia približne medzi Lenno a Tremezzo (teraz zlúčená obec tvoriaca Lenno, Mezzegra, Tremezzo a Ossuccio). Táto oblasť, oproti Bellagio cez vodu, je preslávená veľkolepými historickými vilami (ako Villa Balbianello a Villa Carlotta) a nádhernými západmi slnka. Často je považovaná za súčasť „zlatej“ zóny centrálnych jazerných nehnuteľností. Nehnuteľnosti v Tremezzine sú veľmi vyhľadávané ako druhé domovy; Engel & Völkers identifikuje Tremezzinu a okolité mestá medzi najžiadanejšími oblasťami pre kupcov rekreačných nehnuteľností na Comskom jazeru laprovinciadicomo.it. Ceny kvalitne zrekonštruovaných domov sa tu pohybujú približne v rozmedzí €6 000–€8 000 za m², pričom pre prémiové pozície priamo pri jazere stúpajú až k €10 000/m² laprovinciadicomo.it. Veľké vily priamo pri vode v Tremezzine často dosahujú viacmiliónové cenovky (v rovnakej kategórii ako v Bellagio alebo Cernobbio).

Čaro Tremezzini spočíva v jej kombinácii prírodnej krásy a relatívneho pokoja. Aj keď tu nájdete mnoho turistov (Villa Balbianello je obľúbenou pamiatkou a cez oblasť vedie Greenway walking trail), je rozloženejšia ako Bellagio. Nachádza sa tu mnoho luxusných butikových hotelov a reštaurácií, čo zvyšuje kvalitu života. Trh s prenájmom je v Tremezzine silný najmä pre luxusné prenájmy – ako je uvedené v sekcii prenájmov, táto oblasť je „ideálna na affitti di lusso (luxusné prenájmy)” trepievi.com trepievi.com, pričom sem láka majetných cestovateľov, ktorí si prenajímajú celé vily. Podľa jednej analýzy môže dobre zariadená vila v Tremezzine dosiahnuť 300–500 € za noc počas sezóny a vysokú obsadenosť, čo je pre majiteľov veľmi výhodné trepievi.com trepievi.com.

Dôležitým projektom pre Tremezzinu je projekt Varianty cesty Tremezzina (obchvat SS340). Súčasná cesta popri jazere cez Tremezzo a Lenno je často preplnená; nový tunelový obchvat má dopravu obísť. Po oneskoreniach práce pokračovali v roku 2024 s očakávaným dokončením do apríla 2028 ilgiorno.it comozero.it. Po dokončení by to malo výrazne znížiť dopravné zápchy a hluk v centrách miest, čo pravdepodobne zvýši atraktívnosť a hodnoty nehnuteľností v Tremezzine. Aj počas výstavby tu panuje medzi obyvateľmi obava o zvládnutie dopravy, no konečný výsledok je všeobecne braný ako významné zlepšenie infraštruktúry.

Výhľad realitného trhu v Tremezzine je pevný: obmedzená ponuka, vysoká prestíž (mnohé ponuky v tejto lokalite sú „vysnívané“ vily) a zlepšujúca sa dostupnosť. Najžiadanejšie oblasti v rámci Tremezziny zahŕňajú Lenno (so svojou zátokou a plážou), Mezzegra (mierne na kopci, krásny výhľad) a samotné Tremezzo (domov 5-hviezdičkového Grand Hotelu Tremezzo). Ako jeden z najluxusnejších rezidenčných rajov na Comskom jazere, očakávajte, že ceny tu ostanú vysoké a budú pozvoľna rásť, najmä pri nehnuteľnostiach s priamym výhľadom na jazero alebo pešou dostupnosťou k vode.

Menaggio

Na západnom brehu, trochu severne od Tremezzina, sa nachádza Menaggio – ďalšie kľúčové mestečko, ktoré tvorí oporu západnej strany stredného jazera. Cez vodu leží oproti Varene a Bellagiu, čím vytvára slávny turistický trojuholník. Menaggio je známe svojou atraktívnou promenádou pri jazere, veľkým verejným Lido (bazén na pláži), golfovým klubom v blízkosti a príjemným centrom mestečka, ktoré je živé, ale menej strmé ako Bellagio. Nehnuteľnosti v Menaggiu sú veľmi cenené vďaka svojej centrálnej polohe a ponúkaným službám. Je tu o niečo viac obyvateľov a mesto je praktickejšie ako malé dediny, čo ho robí lákavým pre polostálych rezidentov a dôchodcov, ako aj dovolenkárov. Ceny zrekonštruovaných bytov alebo domov v Menaggiu sú vo všeobecnosti v vyššej kategórii: podobne ako v Tremezzine, okolo €6 000–€8 000 za m² v meste, pričom nehnuteľnosti pri jazere alebo s výhľadom sú ešte drahšie. V posledných rokoch pribudlo v Menaggiu viacero nových luxusných apartmánových projektov, ktoré sa zvyčajne rýchlo vypredajú medzi zahraničnými kupcami hľadajúcimi moderné pohodlie na výnimočnom mieste.

Menaggio je zdôrazňované medzi „najviac oceňovanými“ lokalitami pre svoju strategickú polohu a živú atmosféru trepievi.com trepievi.com. Ponúka celoročné služby (obchody, reštaurácie, nemocnica), čo umožňuje aj trvalé bývanie. Mnoho britských a francúzskych kupcov v minulosti preferovalo Menaggio (je tu dokonca anglická knižnica a komunita expatov). Prístav trajektov v Menaggiu ho spája s Bellagiom a Varenou, čo je veľká výhoda – ľahko sa dá preskúmať alebo stráviť večer na druhej strane jazera a železničné spojenie z Varenny do Milána je len krátka jazda loďou. Táto prepojenosť zvyšuje hodnotu nehnuteľností v Menaggiu.

Výnosy z prenájmu sú v Menaggiu vysoké. Patrí medzi top lokality na krátkodobé prenájmy, s vysokým dopytom v lete od rodín a skupín. Napríklad byt v Menaggiu sa v letných mesiacoch prenajíma ľahko za €200+ za noc. Podľa údajov Tre Pievi sú obsadenosť a výnosy v Menaggiu porovnateľné s Bellagiom, keďže mnohí turisti si vyberajú pobyt tu kvôli pohodliu a do Bellagia sa vyberú trajektom na jednodenné výlety trepievi.com trepievi.com.

Vyhliadky Menaggia sú pozitívne: profituje z rovnakej obchvatovej cesty, ktorá ovplyvní Tremezzinu (severný koniec plánovaného tunela je blízko Menaggia), čo po dokončení uľahčí dopravu. Prebiehajú miestne projekty na obnovu nábrežia a možné rozšírenie pešej zóny v centre na zlepšenie kvality života (o niektorých opatreniach rokovala mestská rada). S kombináciou životaschopnosti a scenickej príťažlivosti pravdepodobne Menaggio zostane horúcim miestom. Pre investorov Menaggio ponúka trochu viac „likvidity“ ako menšie dediny – zvyčajne je tu niekoľko ponúk a záujem kupcov je konštantný. Dosahuje rovnováhu medzi čisto turistickým mestom a lokálnym centrom, čo robí tento trh dynamickým a odolným.

Varenna

Na opačnej strane jazera od Menaggia leží Varenna, klenot východného pobrežia. Varenna je menšia než Menaggio alebo Bellagio, ale mimoriadne malebná – prilepená na svahu hory s farebnými domami a romantickým, pokojným čarom. Cestovatelia ju uprednostňujú pre krásne výhľady (najmä pri západe slnka) a pokojnejšiu atmosféru. Varenna je tiež dopravným uzlom na východnej strane: má železničnú stanicu (do Milána cez Lecco) a je východiskovým bodom pre trajekty s autami z Menaggia a Bellagia, vďaka čomu má skvelé spojenie.

Nehnuteľnosti vo Varenn boli historicky o niečo lacnejšie než ekvivalenty na západnom pobreží, no rozdiel sa postupne znižuje. S rastúcim medzinárodným záujmom o východné pobrežie ceny vo Varenn stúpajú. Zrekonštruovaný byt s výhľadom na jazero vo Varenn môže stáť 5 000–7 000 € za m², čo je horná hranica spomínaného rozsahu „Lecco strana 4k–6k“, pretože Varenna je prémiová lokalita na tejto strane. Napriek tomu môžete vo Varenn nájsť viac výhodných ponúk ako v Bellagiu za podobné čaro. Vily v okolí Varenny (ak sa nejaké dostanú do predaja) sa predávajú tiež za vysoké ceny; napríklad Villa Monastero (múzejná vila) a Villa Cipressi (hotel) sú ukážkou veľkolepých nehnuteľností v tejto oblasti – hoci nie sú na predaj, podčiarkujú kvalitu varenskej realitnej ponuky.

Unikátnym lákadlom pre Varennu je jej kultúrne dianie a podujatia. Ako už bolo spomenuté, hostí časti festivalu Lake Como a iné kultúrne akcie, čím si zvyšuje svoje renomé. V posledných rokoch Varenna zaznamenala prudký nárast kultúrneho turizmu, čo prispelo k približne 25 % nárastu návštevnosti oproti obdobiu pred rokom 2019 investropa.com investropa.com. To malo vplyv aj na realitný trh: zvýšený dopyt po ubytovaní (teda investori kupujú B&B alebo dovolenkové domy) a všeobecný rast hodnôt nehnuteľností, ako si mesto získava slávu investropa.com investropa.com. Vysoká obsadenosť hotelov a dovolenkových domov počas podujatí dokazuje rastúcu atraktívnosť Varenny investropa.com.

Pokiaľ ide o prenájmy, Varenna je veľmi vyhľadávaná pármi a tými, ktorí hľadajú romantický alebo pokojný pobyt. Obsadenosť krátkodobých prenájmov je silná a ceny prenájmov za noc vysoké počas hlavnej sezóny (nie sú ďaleko od cien v Bellagiu za porovnateľné apartmány). Ponuka prenájmov vo Varenn je však dosť obmedzená (je to malá lokalita), čo udržiava obsadenosť veľmi zdravú.

Jednou z výziev vo Varenně je terén – nehnuteľnosti často zahŕňajú množstvo schodov alebo strmý prístup. To je však súčasť jej čara. Projekty mestskej obnovy, ktoré sú vo Varenně v procese realizácie (alebo boli nedávno dokončené), zahŕňajú zlepšenie chodníkov, parkovania a možno aj výťahu z parkovacej oblasti do mesta na uľahčenie mobility investropa.com. Tieto zlepšenia urobia dedinku dostupnejšou a môžu zvýšiť hodnotu nehnuteľností tým, že zlepšia obývateľnosť.

V súhrne, Varenna ponúka čaro a rastúce príležitosti. Je tichšia než rušnejšie západné mestá, čo čoraz viac láka dnešných kupujúcich hľadajúcich pokoj investropa.com investropa.com. Ako hviezda východného pobrežia stále rastie, Varenna má z toho úžitok. Investori tu môžu nájsť o niečo lepšie počiatočné výnosy alebo ceny, ak „naskočí“ na vlnu rozvoja východnej strany. A pre nadšencov životného štýlu Varenna poskytuje krásu ako z pohľadnice a výhodné spojenia (jedno z mála miest, kde môžete mať priamy vlak do Milána, a pritom bývať v malej dedinke pri jazere).

(Ďalšie významné miesta pri jazere Como zahŕňajú Cernobbio (luxusné vily a blízkosť mesta Como), Laglio (preslávené slávnymi obyvateľmi, veľmi exkluzívne), Lenno (v oblasti Tremezzina, s krásnym zálivom) a severné mestá ako Colico a Domaso (viac uvoľnené, zamerané na šport a prírodu). Hoci tu nie sú rozobraté detailne, každé má svoje špecifiká trhu. Vo všeobecnosti sú prvý bazén pri meste Como a centrálne jazerá najdrahšie, zatiaľ čo čím viac na sever alebo do malých východných dediniek idete, tým väčšiu hodnotu môžete nájsť.)

Rozvoj infraštruktúry ovplyvňujúci trh s nehnuteľnosťami

Infraštruktúra a dostupnosť sú kľúčové v regióne ako je jazero Como, kde môže geografia očariť aj brániť pohybu. Niekoľko prebiehajúcich alebo nedávnych rozvojov má vplyv na trh s nehnuteľnosťami tým, že zlepšuje konektivitu, redukuje preťaženie a zvyšuje celkovú príťažlivosť rôznych oblastí:

Obchvat Tremezzina (variant SS340 „Regina“): Toto je hlavný projekt – nový obchvat vrátane tunelov a viaduktov, ktorý presmeruje dopravu z úzkej cesty pri jazere na západnom brehu. Projekt vedie zhruba od Colonno po Griante (pri Menaggiu), teda asi 9,8 km novej cesty, a jeho cieľom je vyriešiť notoricky známe dopravné zápchy cez Sala Comacina, Ossuccio, Lenno a Tremezzo. Výstavba začala koncom roka 2020, no prišli oneskorenia; k aprílu 2024 práce znovu pokračujú s plánovaným dokončením v apríli 2028 ilgiorno.it comozero.it. Po dokončení bude táto zmena zásadná: ťažšia tranzitná doprava (kamióny a pod.) pôjde cez tunely namiesto toho, aby sa pomaly posúvala cez centrá dedín. Pre nehnuteľnosti to znamená tichšie, peším priateľskejšie príbrežné dedinky na tomto úseku, čo ich robí ešte atraktívnejšími pre rezidentov i turistov. Nehnuteľnosti v Colonno, Sala Comacina, Ossuccio, Lenno, Tremezzo a Griante získajú lepšiu dostupnosť (kratšia cesta z Como) a kvalitnejšie miestne prostredie (menej znečistenia a hluku). Niektorí analytici už teraz označujú prebiehajúce infraštruktúrne práce za faktor zvýšeného záujmu o severný a východný breh investropa.com investropa.com (aj keď je obchvat na západe, nepriamo pomáha aj východu rozložením dopravy).
Cestné a tunelové vylepšenia inde: Okrem veľkého obchvatu prebiehajú aj menšie vylepšenia ciest. Na východnej strane pri Lecco sa cesty SP72 a SS36 dočkali modernizácie a lepšej údržby, vďaka čomu je cesta z Lecco až do Varenna a Colica plynulejšia. V roku 2024 došlo k dočasnému uzavretiu jazerného vlaku Lecco-Colico kvôli údržbe, čo spôsobilo určité nepríjemnosti ilgiorno.it ilgiorno.it, ale ukazuje to, že infraštruktúra je v centre záujmu. Uvažuje sa aj o nových tuneloch na obídenie niektorých úsekov popri východnom ramene (najmä pri Mandello del Lario), ale zatiaľ nie je nič konkrétne. Hlavný dopad má nateraz práve obchvat západného brehu.
Zlepšenia verejnej dopravy: Verejné trajektové služby na jazere Como dostávajú investície. Navigazione Lago di Como v posledných rokoch zaviedla nové rýchlejšie trajekty a zlepšené cestovné poriadky, aby lepšie prepojila mestá v strede jazera a poskytla viac spojov aj v zime. Bol spustený moderný hybridný (elektricko-dieselový) trajekt, čo ukazuje záväzok k efektívnosti aj udržateľnosti. Lepšie trajektové spojenie môže zvýšiť atraktivitu nehnuteľností tým, že znižuje potrebu auta. Napríklad, ak by Varenna a Bellagio mali neskoršie večerné trajektové spojenia, niekto môže pohodlne bývať v jednom meste a večerať v druhom atď. Hovorí sa tiež o priamom rýchlom trajekte z mesta Como do Bellagia, ktorý by, ak by sa realizoval, prepojil dolné jazero s jeho strednou časťou priamo, čo by výrazne prospelo dochádzajúcim aj turistom pohybujúcim sa po jazere (momentálne táto cesta trvá pomalou loďou aj viac než 2 hodiny).
Železničné spojenia: Mesto Como je dobre spojené železnicou (dve trate do Milána: jedna na Milano Centrale cez Monzu a druhá na Milano Cadorna cez Saronno). Tieto majú časté spoje a prebiehajú zlepšenia ako nové vlaky, no nevznikajú žiadne nové trate. Na východnej strane obsluhuje východný breh jazera až po Varenna a ďalej do Colica železničná trať Lecco–Colico. Čo sa týka nových projektov: existuje návrh (ešte nie je schválený) na železničné spojenie alebo lanovku z Menaggia do Lugana (Švajčiarsko) na obnovenie historického spojenia – zatiaľ je to len špekulácia. Dôležité však je, že modernizácia európskej železničnej siete znamená, že spojenia so Švajčiarskom (tunel Gotthard atď.) zlepšujú cezhraničné cestovanie; z toho Como nepriamo profituje, keďže cesta zo Zürichu alebo Frankfurtu do Milána (švajčiarskymi vlakmi) je rýchlejšia, takže je pre zahraničných cestovateľov jednoduchšie dostať sa do Coma vlakom. Aj keď to nie je priamo projekt jazera Como, zlepšuje to prístupnosť pre určitých turistov.
Letecká doprava: Jazero Como nemá vlastné letisko, ale je na dosah milánskych letísk – Malpensa (~1 hodina 15 min autom z Coma), Linate (~1 hodina) a Bergamo (~1 hodina 20 min). Zaujímavosť: Letisko Malpensa rozšírilo svoju letovú sieť; podľa najnovších údajov viac ako 75 leteckých spoločností pôsobí z Malpensy a spája ho s mnohými svetovými destináciami investropa.com. Nárast priamych letov (napríklad nové trasy do Severnej Ameriky a na Blízky východ) znamená, že medzinárodní kupujúci a návštevníci sa do oblasti jazera Como dostanú s menšími komplikáciami (často jeden let a krátka cesta autom). Malpensa je tiež spojená vlakom s Milánom a ďalej prestupom do Coma. Dodatočne je letisko Lugano vo Švajčiarsku približne 30 km od Coma (aj keď jeho ponuka komerčných letov bola v poslednej dobe obmedzená). Celkovo však trendom je zlepšovanie medzinárodnej dostupnosti, čo podporuje globálny trh druhých domov v Como.
Komunálne služby a internet: Hoci nie sú také atraktívne, zlepšenia v oblasti komunálnych služieb môžu ovplyvniť atraktivitu nehnuteľností, najmä pre prácu na diaľku alebo expatov. Počas posledných rokov bol v mnohých mestách pri jazere Como zavedený optický internet. Do roku 2025 väčšina centrálnych, ale aj mnoho menších miest bude mať prístup k vysokorýchlostnému internetu (FTTC alebo FTTH), čo umožňuje tým, ktorí chcú pracovať z domu pri jazere. Ide o súčasť talianskej iniciatívy pre širokopásmový internet a umožňuje Comskému jazeru prezentovať sa ako životaschopná základňa pre „smart working“ (čo niektoré miestne agentúry naozaj zdôrazňujú trepievi.com trepievi.com). Spoľahlivý internet a telekomunikácie robia nehnuteľnosti atraktívnejšími pre mladších záujemcov alebo kohokoľvek, kto potrebuje pripojenie.
Urbanistické vylepšenia: Niekoľko miest začalo lokálne projekty infraštruktúry a skrášľovania:
- Bellagio: Modernizácia nábrežia, lepšie riadenie dopravy (parkoviská mimo centra pre zníženie preťaženia úzkych uličiek) a pravdepodobne nová pešia zóna pri jazere.
- Varenna: Ako už bolo spomenuté, pozorovalo sa mestské obnovenie so zlepšeným verejnou dopravou a infraštruktúrou investropa.com – to zahŕňa obnovu oblasti lodného móla, vybudovanie výťahu z úrovne železničnej stanice dole k lodi (pre zlepšenie mobility) a zlepšenie osvetlenia a značenia v meste.
- Mesto Como: Dokončená renovácia promenády pri jazere (nové chodníky, zeleň) a plánuje sa nové múzeum/akvárium pri jazere, ktoré by sa mohlo stať ďalšou atrakciou. Prebieha tiež projekt na nový peší most spájajúci dve časti nábrežia. Aj keď sú tieto vylepšenia skôr estetické, zvyšujú kvalitu života a zážitok pre turistov, čo nepriamo podporuje hodnotu nehnuteľností.
Iniciatívy v oblasti udržateľnosti: Jazero Como je súčasťou biosférickej rezervácie UNESCO (tzv. „Trojuholník Menaggio, Bellagio, Varenna“ patrí do väčšej alpskej oblasti). Existujú iniciatívy pre udržateľnú mobilitu – napr. pribúda viac nabíjacích staníc pre elektrické vozidlá v mestách a propagujú sa elektrické člny. Ich prítomnosť sa môže stať dôležitým lákadlom pre ekologicky uvedomelých kupujúcich. Tiež programy na manažment odpadu a kvalitu vody zabezpečujú, že jazero zostáva čisté (v lete je všeobecne jazero vhodné na kúpanie). Všetky tieto aktivity v oblasti environmentálnej infraštruktúry prispievajú k zachovaniu prírodnej atraktivity, ktorá je základom hodnoty nehnuteľností pri jazere Como.

Na záver, rozvoj infraštruktúry na jazere Como a v jeho okolí zlepšuje konektivitu a kvalitu života. Vlajkový projekt cesty Tremezzina výrazne zvýši hodnotu niektorých lokalít (a možno aj po ukončení projektu zvýši ceny nehnuteľností). Lepšie dopravné spojenia – či už rýchlejšie trajekty alebo viac letov – začleňujú jazero Como do globálnych a regionálnych sietí, čo je kľúčové pre medzinárodný trh druhých domov. Pre majiteľov nehnuteľností a investorov znamenajú tieto zlepšenia, že „životný štýl jazera Como“ je čoraz pohodlnejší: jednoduchšie príchody, menej dopravného hluku a viac moderných vymožeností, čo môže rozšíriť trh (pritiahnuť tých, ktorých predtým odradila odľahlosť alebo preťaženie). Oblasti, ktoré boli kedysi považované za ťažšie dostupné (napríklad horné jazero alebo východný breh), sa vďaka týmto zmenám dostávajú do popredia. Infraštruktúra možno nie je taká romantická ako západ slnka nad jazerom, ale hrá dôležitú úlohu v budúcom príbehu realitného trhu jazera Como.

Zdroje:

Engel & Völkers „Market Report Italia 2025“ – údaje o trhu s luxusnými nehnuteľnosťami na jazere Como (ceny 4 000–10 000 €/m², 60% zahraničných kupcov, stabilný dopyt, atď.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20. 3. 2025) – súhrn správy E&V: 60% zahraničných kupcov (najmä USA, Nemecko, severná Európa), rozdelenie segmentov 50% druhý domov, 25% investícia, 25% primárne bývanie a cenové rozpätia podľa oblasti laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Lake Como 2025 Trendy – komplexná analýza trendov (návratnosť prenájmu, regionálne presuny, dopyt expatov, stimuly na renováciu atď.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Lake Como 2025 Štatistiky – poznatky založené na údajoch (priemerná cena pri jazere 2,5 mil. €, prognóza nárastu cien +3 %, luxusné vily 2,5–5 mil. € v roku 2024 atď.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (november 2023) – „Comprare casa al lago 2025“ – prehľad talianskeho trhu: rast cien destinácií pri jazere od roku 2020, prémiové zóny Lago di Como (prvý úsek, Tremezzina, Menaggio, Bellagio) vily od 5 mil. € vyššie we-wealth.com; profily kupujúcich (45 % cudzincov pri jazerách, cudzinci najmä zo severnej Európy, Američania pre Como) we-wealth.com we-wealth.com; štatistiky o kupujúcich rekreačných nehnuteľností (vek 45–64 väčšina, 81 % rodiny) we-wealth.com.
idealista/news (2. júl 2025) – „Turistické nehnuteľnosti, more a jazero“ – Jazero Como +1% rast cien medziročne (východ +1,7%, západ 0%) idealista.it; podiel cudzincov na trhu s rekreačnými nehnuteľnosťami až 15,7 % (2024) idealista.it; preferované typy nehnuteľností (trilokál ~31 %, atď.) idealista.it; vek kupujúcich (56 % je vo veku 45 až 64 rokov) idealista.it.
Tre Pievi Real Estate blog (február 2025) – „Krátkodobé prenájmy na jazere Como 2025“ – podrobná analýza krátkodobých prenájmov: €150–€500/noc, obsadenosť 65–85 %, možné hrubé výnosy 10–12 % trepievi.com trepievi.com; €40–80 000 ročný príjem pre kvalitný krátkodobý prenájom trepievi.com; zvýrazňuje Bellagio, Menaggio, Varenna, Tremezzina ako top zóny trepievi.com; spomína mestá zavádzajúce obmedzenia na krátkodobé prenájmy a dôležitosť preverenia miestnych pravidiel trepievi.com; tiež uvádza Colico/Domaso ako lacnejšie oblasti s vysokým dopytom po krátkodobých prenájmoch trepievi.com.
HospitalityNet / EY Správa (marec 2025) – Investície do hotelov v Taliansku: 2,1 miliardy € v roku 2024, rezorty ako Lake Como veľký podiel (~39%) hospitalitynet.org; luxusné hotely 45% objemu hospitalitynet.org hospitalitynet.org; rekordná turistika 64,5 milióna návštevníkov 2024 hospitalitynet.org; zvýrazňuje Taliansko ako top trh a špeciálne uvádza Lake Como ako ultra-exkluzívnu vznikajúcu destináciu pre rezorty hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Trhové údaje H1 2024: rezidenčné ceny v Como +1,55 % oproti 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (nie je priamo citované vyššie, ale zodpovedá ostatným štatistikám).
BestComo Immobiliare FAQ (aktualizované 2024) – poznatky o príjmoch z prenájmu a daniach: Výnos STR typicky 3–8 % bestcomo.com; Rast flat-tax na 26 % pri viacerých STR jednotkách (Zákon o rozpočte 2024) bestcomo.com; potreba registrácie ako podnikanie ak >3 nehnuteľnosti bestcomo.com; pravidlo Lombardia o zatvorení na 90 dní bestcomo.com.
Oficiálne zdroje: Talianske MIT (Ministerstvo infraštruktúry) aktualizácie o postupe variantu Tremezzina mit.gov.it ilgiorno.it; správa Obchodnej a priemyselnej komory Como-Lecco o zahraničných rezidentoch (citácia Engel & Völkers v Investropa) investropa.com investropa.com.

Realitný trh pri jazere Como 2025 – Komplexná správa

Prehľad trhových segmentov