Nepremičninski trg jezera Como 2025 – Celovito poročilo

Trg nepremičnin na jezeru Como je znan po svojih luksuznih vilah, slikovitih pokrajinah in mednarodni privlačnosti. Leta 2025 trg ostaja dinamičen, a razmeroma stabilen, z visokim povpraševanjem tujih kupcev in močnim turistično usmerjenim najemnim sektorjem. Vrednosti nepremičnin okoli jezera so v zadnjem letu zabeležile zmerno rast (približno +1 % v letu 2024) idealista.it, strokovnjaki pa napovedujejo nadaljnje postopno zviševanje cen (~3% v letu 2025) kljub omejeni ponudbi investropa.com. To poročilo podaja podroben pregled segmentov nepremičnin ob jezeru Como – stanovanjske (primarna bivališča), počitniške/druge domove (vključno z luksuznimi nepremičninami) in poslovne nepremičnine – skupaj s trenutnimi trendi, cenami, donosnostjo najemnin, demografijo kupcev, investicijskim pogledom, regulatornimi novostmi, ključnimi lokacijami in infrastrukturnim razvojem, ki oblikuje trg v letu 2025 in naprej.

Pregled segmentov trga

Stanovanjski trg (primarna bivališča)

Čeprav je jezero Como znano po počitniških domovih, podpira tudi lokalni stanovanjski trg. Mesto Como je še posebej središče za kupce primarnih bivališč in nudi možnost bivanja skozi celo leto, zaposlitev (bližina Milana in Švice) ter popolne storitve (šole, bolnišnice). Povpraševanje po primarnih domovih je stabilno in predstavlja približno četrtino vseh transakcij laprovinciadicomo.it. Cene v mestu so visoke po nacionalnih merilih – povprečno okoli 2.800 € na m² proti koncu leta 2024 investropa.com – a so nekoliko nižje kot v turističnih središčih ob jezeru, saj ima mesto Como mešanico nepremičnin, vključno s sodobnimi apartmaji. Prenovljena stanovanja v centru mesta Como običajno dosegajo cene med 6.000 in 7.000 € na m² laprovinciadicomo.it. Lokalni kupci pogosto za nakup uporabljajo hipotekarne kredite; delež kupcev počitniških domov, ki so uporabili hipotekarne kredite, se je leta 2024 zvišal na približno 13,8 % (iz 12,1 % v letu 2023), ker so se obrestne mere stabilizirale idealista.it, kar kaže na izboljšanje kreditnih pogojev tudi v tem segmentu s prostim časom. Iskalci primarnih bivališč cenijo priročne prometne povezave (Como ima neposredno železniško povezavo z Milanom) in nekoliko manj turistične gneče kot v vaseh vzdolž srednjega jezera.

Počitniške in druge nepremičnine

Nepremičninski trg ob jezeru Como prevladujejo počitniške hiše in sekundarna bivališča. Približno 50 % kupcev kupi nepremičnino ob jezeru kot drugo bivališče za osebno uporabo, dodatnih 25 % pa so investitorji, ki želijo nepremičnino oddajati ali jo zadržati za povečanje vrednosti laprovinciadicomo.it. Ti kupci počitniških hiš so običajno premožni in srednjih let: 56 % je starih med 45 in 64 let idealista.it, pogosto družine (več kot 80 % kupcev počitniških hiš so družine, ne samski we-wealth.com). Iščejo idiličen življenjski slog – panoramski razgledi na jezero, mir in avtentični italijanski čar. Trg sekundarnih bivališč na jezeru Como je resnično mednaroden: leta 2024 je bilo 60 % kupcev tujcev, vodijo jih Združene države Amerike in Nemčija ter drugi severni Evropejci laprovinciadicomo.it. Med tujimi kupci so tudi izseljenci ali Italijani iz tujine, ki iščejo družinsko dediščino, prav tako pa severni Evropejci in Američani, ki jih privlači preplet glamurja in spokojnosti jezera we-wealth.com. Ti kupci segajo od ultra premožnih posameznikov, ki kupujejo večmilijonske vile, do zmernejših vlagateljev, ki iščejo slikovita stanovanja v vasi ali kmetije za obnovo. Skupno jim je, da imajo raje slikovite lokacije – nekateri dajejo prednost neposredni bližini jezera, drugim pa ne moti biti nekoliko na hribu ali v notranjosti, če to pomeni boljši razgled in več zasebnosti idealista.it.

Povpraševanje po počitniških domovih ostaja močno zaradi svetovnega ugleda jezera Como (ki ga potrjujejo znane osebnosti med lastniki hiš in medijska izpostavljenost) ter pot-pandemičnega trenda, ko mestni prebivalci iščejo rekreacijske umike. Opazno je, da se je mednarodni turizem na območju jezera Como v celoti obnovil – prihod turistov v pokrajino Como je v letu 2023 poskočil za 25 % v primerjavi z letom 2019, z 4,6 milijona nočitev in okoli 85 % gostov iz tujine investropa.com. To zagotavlja stalen tok potencialnih najemnikov in kupcev za nadaljnjo prodajo. Kupci počitniških domov pogosto načrtujejo tudi oddajanje, s čimer učinkovito združujejo osebno uporabo za dopust in naložbo (glejte Donosnosti od najemnin spodaj). Pri izbiri nepremičnin današnji kupci vse bolj iščejo mirnejša območja in pristna doživetja; nepremičninski posredniki poročajo, da mnoge stranke zdaj dajejo prednost odmaknjenim, mirnim vasem pred najbolj obljudenimi turističnimi kraji investropa.com investropa.com. Zaradi tega se je zanimanje kupcev razširilo tudi zunaj tradicionalnih vročih točk na manj osrednje kraje, kar je podrobneje obravnavano v poglavju Ključne lokacije.

Luksuzni in visoko cenovni segment

Trgovanec luksuznih nepremičnin je vodilni segment tržišča na jezeru Como, ki zajema zgodovinske vile, sodobne posesti in visoko kakovostna stanovanja, ki dosegajo vrhunske cene. Do leta 2024 so jezerske vile ob obali jezera Como v povprečju dosegle okoli 2,5 milijona €, tipičen razpon za velike luksuzne vile, ki so zamenjale lastnika, pa je znašal 2,5–5 milijonov € investropa.com investropa.com. Zelo ekskluzivne obalne posesti na najboljših lokacijah lahko to vrednost močno presežejo – na primer, zgodovinske vile ob obali s širokimi vrtovi na najprestižnejših območjih se začnejo pri približno 5 milijonih € in zlahka presežejo 10 milijonov € za najprestižnejše nepremičnine we-wealth.com. Pri ceni na kvadratni meter prenovljene luksuzne hiše običajno stanejo 4.000–10.000 € na m², pri čemer za najbolj redke trofejne nepremičnine cena znaša do 15.000 €/m² laprovinciadicomo.it. Te vrednosti uvrščajo jezero Como med najdražje trge v Italiji, primerljivo z osrednjim Milanom ali elitnimi četrtmi Rima laprovinciadicomo.it.

Kljub visokim cenam ostaja povpraševanje po nepremičninah višjega cenovnega razreda močno in odporno. Poročilo o trgu Engel & Völkers za leto 2025 napoveduje stabilnost cen ali rahlo rast v luksuznem segmentu Comskega jezera, podprto z nenehnim mednarodnim povpraševanjem in omejeno ponudbo kakovostnih domov laprovinciadicomo.it. Predvsem Američani, Nemci in drugi severni Evropejci so bili zelo dejavni pri nakupu luksuznih nepremičnin, saj jih privlačita mir in pokrajina ob jezeru laprovinciadicomo.it. Azijski kupci (iz trgov, kot je Kitajska) v zadnjih letih prav tako kažejo vse večje zanimanje za luksuzne naložbene nepremičnine investropa.com. Omejena ponudba vrhunskih nepremičnin ob vodi in zgodovinskih vil pomeni pritisk na ponudbo v tem segmentu: lastniki zadržujejo premoženje (pogosto odlašajo s prodajo v pričakovanju nadaljnje rasti cen zaradi inflacije) laprovinciadicomo.it, le malo novih gradenj pa lahko doseže razkošje starejših posestev. Posledično naj bi cene v najvišjem razredu še narasle v letu 2025. Na primer, luksuzna stanovanja v zaželenih mestih (Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio itd.) so se leta 2024 prodajala za 1–1,8 milijona evrov investropa.com investropa.com, kar odraža dejstvo, da tudi manjše, visokokakovostne nepremičnine dosegajo sedemmestne zneske zaradi omejene nove ponudbe in vztrajnega povpraševanja kupcev investropa.com investropa.com. Na splošno glamur Comskega jezera in njegov status “varnega zatočišča” za ohranjanje premoženja ohranjata luksuzni segment privlačen – pomembnejših popravkov cen ni pričakovati zaradi visokega povpraševanja in edinstvene privlačnosti teh nepremičnin investropa.com investropa.com.

Poslovne in gostinske nepremičnine

Poslovne nepremičnine ob jezeru Como so v veliki meri povezane s turizmom in gostinstvom. Regija ni pisarniško ali industrijsko središče; namesto tega hoteli, restavracije in prodajni prostori, namenjeni turistom, predstavljajo jedro segmenta poslovnih nepremičnin. V zadnjih letih je zaznati porast zanimanja vlagateljev za gostinske objekte ob jezeru Como. Pravzaprav so počitniške destinacije, kot so jezero Como, Taormina in Forte dei Marmi, v letu 2024 predstavljale skoraj 39 % celotnega obsega naložb v hotele v Italiji hospitalitynet.org, kar je izjemen delež in poudarja vodilni položaj jezera Como na trgu luksuznih potovanj. Opaženih je bilo več transakcij z vrhunskimi hoteli: na primer, italijanski vlagatelj je leta 2024 kupil ultra-luksuzni hotel ob jezeru Como za približno 100 milijonov evrov (kar dopolnjuje vse večji portfelj luksuznih hotelov) greenstreetnews.com. Pomembne mednarodne blagovne znamke prihajajo na tržišče – Six Senses odpira nov petzvezdični letoviški hotel ob jezeru Como (102 sobe, otvoritev predvidena za leto 2025), Marriottova blagovna znamka EDITION pa napoveduje otvoritev hotela ob jezeru Como do leta 2025 sixsenses.com linkedin.com. Ti razvojni projekti odražajo zaupanje v trajno privlačnost jezera za premožne popotnike.

Donosi od najemnin za poslovne gostinske nepremičnine so imeli koristi od ponovnega razcveta turizma v Italiji. Na nacionalni ravni je leto 2024 zaznamoval rekorden obisk (64,5 milijona obiskovalcev v Italiji) in izboljšanje poslovanja hotelov hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Luksuzni hoteli ob jezeru Como uživajo visoko zasedenost in naraščajoče povprečne dnevne cene, kar povečuje donose vlagateljev. Mednarodni vlagatelji v hotele (iz Evrope, Bližnjega vzhoda, ZDA) so bili zelo aktivni in so predstavljali več kot polovico nakupne količine na italijanskem trgu gostinstva hospitalitynet.org. Boutique hoteli in vile za kratkoročni najem so še posebej privlačne naložbene tarče zaradi omejene ponudbe in možnosti zaračunavanja višjih cen za razgled na jezero in ekskluzivnost.

Izven hotelov so trgovski in drugi poslovni prostori ob jezeru Como večinoma majhni in lokalni. Glavna mesta (Como, Bellagio, Menaggio itd.) imajo živahne trgovine, restavracije in kavarne za turiste; najemnine najboljših poslovnih prostorov v teh območjih za pešce ostajajo visoke zaradi velikega števila obiskovalcev v glavni sezoni. Vendar pa sezonskost vpliva na poslovanje – nekatera podjetja pozimi zaprejo ali skrajšajo delovni čas. Povpraševanje obstaja tudi po pisarniških prostorih v mestu Como, saj ima vlogo pokrajinske prestolnice in čezmejnega gospodarstva (nekatera podjetja in strokovnjaki delujejo med Comom in bližnjim Luganom v Švici). Stopnja prostih pisarniških prostorov v Comu je razmeroma nizka, poleg tega pa segment vrhunskih pisarn v Italiji privablja institucionalni kapital zaradi stabilnih temeljnih dejavnikov hospitalitynet.org. Kljub temu je v primerjavi z rezidenčnim in hotelskim sektorjem poslovna nepremičnina ob jezeru Como manjša niša, ki jo pogosto vodijo lastniki sami (npr. družinsko vodeni hoteli in trgovine) in ne veliki investicijski skladi.

Trendi na trgu in dinamika cen

Cenovni trendi in regionalne razlike

Cene nepremičnin ob jezeru Como so bile v rahlem porastu. Po skoku po covidu se je trg v letih 2023–2024 stabiliziral z zmerno rastjo. Po podatkih Tecnocasa so italijanske lokacije ob jezerih v sredini leta 2025 v povprečju zabeležile +1,5 % zvišanje cen v primerjavi s prejšnjim letom, porast ob jezeru Como pa je bila okoli +1 % (kar je opazno manj kot +2,6 % ob Gardskem jezeru) idealista.it idealista.it. Znotraj območja jezera Como dinamika cen ni povsod enaka: Lecco-stran (vzhodna obala) je zabeležila rast za približno +1,7 %, medtem ko je Como-stran (zahodna obala) v istem obdobju ostala skoraj nespremenjena idealista.it. To nakazuje, da je imel cenovno ugodnejši vzhodni krak nekoliko več prostora za rast, medtem ko so najdražja zahodna območja dosegla plato, saj so bila že na zelo visokih ravneh. Dejansko imajo v zahodnem in osrednjem pasu (tradicionalni luksuzni koridor od Coma prek Tremezzine do Menaggia) vrednosti le malo možnosti za dodatno rast – zgodovinsko gledano so ta območja dolgoročno dosegala le približno 3–5 % letno rast investropa.com investropa.com. Na primer, v nekaterih prestižnih legah so se cene v letu 2022 zvišale le za +4,5 % investropa.com. Nasprotno pa so v manj znanih severnih mestih zabeležili hitrejše odstotkovne rasti, saj investitorji »odkrivajo« cenejše žepke (glej trend št. 2 spodaj glede zanimanja za severno obalo).

Napovedi za leto 2025 ostajajo pozitivne, a bolj zmerne. Tržni analitiki napovedujejo, da bodo cene na jezeru Como v letu 2025 zrasle za najmanj ~3 % v primerjavi z letom 2024 investropa.com, zaradi stalnega mednarodnega povpraševanja. Podobno tudi Engel & Völkers pričakuje rahel dvig cen v letu 2025 v segmentu luksuznih nepremičnin, pri čemer navajajo inflacijo in pomanjkanje vrhunskih ponudb laprovinciadicomo.it. Skratka, napoved je postopna nadaljnja rast, ne pa nenaden razcvet. Višje obrestne mere na svetovni ravni v letih 2023–24 niso bistveno prizadele vrhunskega trga na jezeru Como (saj se mnogi nakupi opravijo z gotovino), in glede na to, da se hipotekarne obresti v Evropi stabilizirajo ali rahlo znižujejo, se lahko domače povpraševanje celo okrepi. Širši italijanski trg stanovanj je v letu 2025 pokazal odpornost, saj so cene rasle iz leta v leto idealista.it, pri čemer je tudi jezero Como v skladu s tem trendom.

Opazen je nov geografski premik v povpraševanju: kupci (zlasti tujci) vse pogosteje iščejo umaknjene lokacije in območja, kjer dobijo več za svoj denar. Osrednja turistična središča, kot sta Bellagio in središče mesta Como, so zaznala odliv nekaterih kupcev v mirnejše vasi ali na obrobje jezera investropa.com. Leta 2024 je število nepremičninskih oglasov naraslo na osrednjih območjih, kot sta Menaggio in mesto Como, kar je povzročilo večjo ponudbo od neposrednega povpraševanja investropa.com. Posledično so se prodajni časi podaljšali – nepremičnine na teh osrednjih območjih so zdaj na trgu v povprečju ~38 dni (v primerjavi z zgolj 25 dnevi leto prej) investropa.com. Ker se zaloga kopiči, so morali prodajalci postati bolj prilagodljivi pri ceni, kar je povzročilo rahlo popuščanje cen v osrednjih lokacijah investropa.com investropa.com. To ohlajanje ni zlom, temveč zdravo uravnoteženje: trg osrednjega jezera Como je bil v letih 2021–22 zelo napet, in rahla upočasnitev do konca leta 2024 odraža spremenjene preference kupcev, ne pa upada zanimanja za jezero Como. Veliko kupcev preprosto raje izbere drugo območje jezera – npr. hišo na hribu ali manj prometno mesto – kar pomeni, da je povpraševanje bolj enakomerno razporejeno.

Območje / Lokacija	Običajne cene nepremičnin (prenovljene hiše)	Opombe o trgu
Mesto Como & Prvi bazen (jugozahodna veja blizu Coma)	€4.000–€7.000/m² za stanovanja in hiše v dobrem stanju laprovinciadicomo.it (mestno središče do ~€7k).	Priljubljeno za primarna prebivališča in dnevne migrante.Močno lokalno povpraševanje ohranja visoke cene.Mesto Como je ena izmed bolj priljubljenih območij za celoletno bivanje laprovinciadicomo.it.
Lecco Stran (vzhodna obala) (jugovzhodna veja, npr.Varenna, Bellano)	€4,000–€6,000/m² za prenovljene domove laprovinciadicomo.it (nekoliko nižje kot enakovredne hiše na zahodni obali).	Naraščajoče zanimanje zaradi slikovite lepote in nekoliko nižjih cen.Nedavna rast cen ~+1,7 % v letu 2024 idealista.it je prehitela zahodno obalo.Izboljšave infrastrukture (ceste, trajektne povezave) izboljšujejo dostopnost.
Zahodna obala (osrednji in severni del) (Cernobbio vse do Tremezzine in Menaggia, vključno z “Zlatim trikotnikom”)	€6.000–€10.000/m² za obnovljene nepremičnine v najboljših vaseh laprovinciadicomo.it.Obalna ali zgodovinska vile pogosto presegajo to območje; ultra-prestižne vile lahko dosežejo €12.000–15.000/m² laprovinciadicomo.it.	Najprestižnejše in tradicionalno najdražje območje.Močno povpraševanje po počitniških domovih s strani tujih kupcev; tukaj je veliko luksuznih vil.Rast cen je počasna (zreli trg), vendar so vrednosti zelo visoke.Zahodni srednji del jezera (Tremezzina, Menaggio) ostaja najbolj zaželen za počitniške domove laprovinciadicomo.it.
Ves jezero Como (povprečje)	Približno €2.500–€10.000/m² celoten razpon, odvisno od vrste in lokacije nepremičnine investropa.com investropa.com.Povprečna stanovanjska cena ~2.800 €/m² na območju širšega Coma investropa.com.	Dodatek za obalo jezera: povprečne cene ob jezeru so leta 2024 znašale 4.000–7.000 €/m² investropa.com (vključuje tudi neluksuzne nepremičnine).Jezero Como je po cenah na sredini med italijanskimi jezeri: dražje od Maggiore/Iseo (kjer je najvišja cena približno 4.400 €/m²), vendar podobno zgornji meji cen pri jezeru Garda laprovinciadicomo.it.Običajni časi prodaje ~3–6 mesecev, odvisno od cenovnega segmenta laprovinciadicomo.it.

Viri: Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; Investropa analiza.

Severni del jezera Como (Alto Lario) in nekatera vas na vzhodni obali pridobivajo na priljubljenosti kot »obetavna« območja. Investitorji so v enem zadnjem letu izkazali 144% rast povpraševanja za severne vasi (npr. Domaso, Gravedona), privabljeni zaradi bistveno nižjih cen in vse boljše dostopnosti investropa.com. Ugodnejše cene severne obale v primerjavi z jugom so privlačne za tiste z manjšim proračunom ali za iskalce višjega potencialnega donosa pri oddaji investropa.com. Prav tako je vzhodna obala (stran province Lecco) izpostavljena zaradi svoje slikovite lepote in nove infrastrukture, ki izboljšuje dostopnost. Velik projekt predora (glej razdelek Infrastruktura) bo skrajšal potovalne čase okoli jezera in povečal privlačnost vzhodnih krajev. Že zdaj sta Bellagio in Varenna na vzhodni obali izvedla prenove – boljši javni prevoz, parkirišča, olepševanje – kar dviguje vrednost nepremičnin in privlačnost za vlaganja investropa.com. Strokovnjaki napovedujejo, da bi vzhodna obala lahko ponujala višje donose v prihodnosti, saj je nekoliko manj nasičena kot slovita zahodna obala investropa.com investropa.com.

Splošno lahko cenovno dinamiko po območjih povzamemo takole:

Kot prikazuje tabela, je lokacija ključni dejavnik vrednosti na jezeru Como. Glavne vasi na zahodni in osrednji obali dosegajo najvišje cene, medtem ko vzhodna in skrajna severna območja ponujajo bolj dostopne cene s potencialom za rast. Kljub temu tudi »nižji« cenovni razred jezera Como (okoli 4.000 €/m²) močno presega povprečne italijanske cene hiš – kar poudarja status jezera kot vrhunskega trga. Posebno velja, da nepremičnine ob vodi nosijo pomembno premijo: čeprav so povprečne stanovanjske cene v provinci Como okoli 2.800–3.000 €/m² investropa.com investropa.com, se nepremičnine ob jezerski obali gibljejo še veliko višje, razkošne vile ob vodi pa rutinsko dosegajo več milijonov evrov (pogosto jih kupujejo nišni kupci, vključno s slavnimi osebnostmi in svetovnimi poslovneži investropa.com).

Opazni tržni trendi 2024–2025

Več mikro-trendov vpliva na nepremičninski trg ob jezeru Como v letu 2025:

“Pametne” prenove in trajnost: Povečuje se povpraševanje po energetsko učinkovitih in posodobljenih domovih. Številne starejše nepremičnine se nadgrajujejo, da bi ustrezale novim energetskim standardom EU. Pravzaprav naj bi se število nepremičnin z energetskimi certifikati v letu 2025 povečalo za približno 7 % ob jezeru Como investropa.com, zahvaljujoč Direktivi EU o energetski učinkovitosti stavb in lokalnim pobudam, ki spodbujajo trajnostne prenove. Kupci vse pogosteje iščejo funkcije, kot so sončne celice, toplotne črpalke in avtomatizacija doma, še posebej pri luksuznih gradnjah investropa.com investropa.com. Ta trend povečuje vrednost prenovljenih domov in je podprt z davčnimi spodbudami (o katerih več kasneje).
Pojav severne obale: Kot je bilo omenjeno, severni konec jezera (kraji, kot so Colico, Domaso, Gravedona) postaja priljubljena točka za investitorje, ki iščejo dobro vrednost. Turizem v Lombardiji je skupno povečan za približno 25 % v primerjavi s predcovidnim obdobjem investropa.com, in budget potniki raziskujejo severni del jezera Como zaradi ugodnejših namestitev. To povzroča višje donose najemnin na severu in spodbuja zanimanje investitorjev za cenejše nepremičnine tam investropa.com investropa.com. Pričakuje se, da bodo vrednosti nepremičnin na severu postopoma rasle z izboljšanjem infrastrukture in ko bo več obiskovalcev iskalo alternative prenatrpanemu osrednjemu delu jezera.
Spremembe v preferencah tujih kupcev: Tujci še vedno prevladujejo pri nakupih na visoki ravni, vendar se njihov fokus razvija. Obstajajo dokazi, da se premožni kupci umikajo iz najbolj obiskanih turističnih središč (kot je Bellagio) v bolj ekskluzivne, diskretne kraje. Porocila o preobremenjenosti – celo župan Coma je govoril o potrebi po omejevanju števila obiskovalcev v vrhuncu sezone – so nekoliko zmanjšala privlačnost izjemno obljudenih točk za nekatere kupce, ki iščejo zasebnost investropa.com. To je pripeljalo do povečane priljubljenosti vasi, kot sta Laglio in Carate Urio (mirni zahodno-obalni kraji, znani po vilah slavnih osebnosti) med kupci z visoko neto vrednostjo investropa.com investropa.com. Bistvo je, da ultra-luksuzni segment išče zasebnost: edinstvena posestva, skrita pred turističnimi središči. Ta trend potrjujejo tudi nakupi slavnih osebnosti na manj znanih območjih, kar daje zgled in pritegne pozornost k tem skupnostim investropa.com investropa.com.
Kulturni turizem spodbuja določena območja: Mesta s kulturnimi znamenitostmi beležijo porast. Na primer, vrednosti nepremičnin v Vareni naraščajo, saj mesto pridobiva sloves kot destinacija kulturnega turizma investropa.com investropa.com. Dogodki, kot sta Festival glasbe jezera Como in Festival di Bellagio e del Lago di Como, ki vključujejo prizorišča v Vareni, so povečali število obiskovalcev za ~25 % v primerjavi z obdobjem pred pandemijo investropa.com investropa.com. V času teh festivalov so hoteli in počitniške hiše v Vareni pogosto razprodani, kar poudarja povpraševanje po turizmu investropa.com. Naraščajoč kulturni ugled Varene (spodbujen z mediji in turističnimi vodniki) privablja vedno več kupcev in rahlo zvišuje cene investropa.com. Pričakujte, da bo zanimanje za kulturno bogata mesta ostalo močno.
Razvoj in ponudba: Novi gradbeni projekti ob jezeru Como so omejeni s strogimi prostorskimi predpisi (za ohranitev zgodovinskega in okoljskega značaja) ter pomanjkanjem razpoložljive zemlje na najboljših lokacijah. Vendar sta leti 2023–24 prinesli mini razcvet prenov in manjših gradenj v osrednjih območjih. Posledično se je povečala ponudba novih ali prenovljenih stanovanj za dolgoročni najem, zlasti v okolici Come in Lecca. Veliko najemodajalcev se je, zaradi presežka kratkoročnih najemov, usmerilo v dolgoročne najeme, kar ustvarja bolj konkurenčne pogoje najema (podrobneje v razdelku Trg najema) investropa.com investropa.com. Posledica tega je, da so najemnine v osrednjih območjih ostale stagnirajoče ali celo nekoliko padle zaradi večje ponudbe stanovanj za domačine oziroma dolgoročne najemnike investropa.com investropa.com.

Povzamemo, trg na jezeru Como v letu 2025 zaznamujejo visoke, a stabilne cene, rahla prerazporeditev iz hiperosrednjih krajev na širša območja ter stalen pritok tujega kapitala, ki išče edinstven življenjski slog ob jezeru. V nadaljevanju se poglobimo v najemniški sektor – ključno komponento za mnoge vlagatelje tukaj.

Trg najema in donosi

Kratkoročni počitniški najemi

Kratkoročni najemi (STR) na platformah, kot je Airbnb, so postali velika priložnost na jezeru Como, zaradi visoke turistične privlačnosti. Regija je ena izmed vodilnih lokacij za počitniške najeme v Italiji, zahvaljujoč svoji slikoviti lepoti, bližini Milana in mednarodni prepoznavnosti trepievi.com. Turisti – od zahtevnih gostov do družin in oddaljenih delavcev – množično najemajo zasebne vile in apartmaje za “avtentično” bivanje, kar omogoča visoko zasedenost in prihodke za gostitelje trepievi.com trepievi.com.

Leta 2023 je bil tipičen kraktoročni najem na jezeru Como zaseden v povprečju 226 noči na leto (od 365), s povprečno stopnjo zasedenosti okoli 62 % in povprečno dnevno ceno 307 $ investropa.com. Do leta 2024 se je povpraševanje še povečalo: stopnje zasedenosti v najemu so v vrhuncu sezone presegle 88 % v letu 2024, kar odraža porast števila turistov investropa.com investropa.com. Priljubljene namestitve na prvovrstnih lokacijah pogosto dosegajo skoraj polno zasedenost v visoki sezoni od aprila do oktobra (nekatere se ponašajo z zasedenostjo do 98 % v vrhunskih mesecih bestcomo.com).

Donosi od najemnin za kratkoročne najeme so lahko zelo privlačni. V iskanih mestih, kot so Bellagio, Menaggio, Varenna in Tremezzina, lahko dobro upravljana nepremičnina za najem prinese 150–500 € na noč, odvisno od velikosti in stopnje luksuza trepievi.com trepievi.com. Običajna zasedenost v teh žariščih čez leto znaša 65%–85% trepievi.com. Bruto letni dohodek od najemnine za posamezno nepremičnino na vrhunski lokaciji lahko doseže od 40.000 € do 80.000 € trepievi.com trepievi.com. To pomeni letne bruto donose od najemnin okoli 10–12% vrednosti nepremičnine za najbolje delujoče enote trepievi.com trepievi.com – izjemno visok donos po nepremičninskih standardih. Pogosteje pa lokalni agenti ocenjujejo povprečne STR donose (bruto) v 3%–8% na leto za lastnike na jezeru Como, pri čemer so razlike odvisne od tega, kako aktivno in strokovno se nepremičnina trži bestcomo.com bestcomo.com. Tudi na spodnji meji tega razpona so donosi primerljivi ali višji od donosov dolgoročnih najemov v italijanskih mestih (stanovanja v Rimu v povprečju prinašajo približno 4–7% bruto donosa) globalpropertyguide.com.

Prednosti kratkoročnega oddajanja na jezeru Como vključujejo možnost osebne uporabe nepremičnine v času izven sezone in izkoriščanje visokih cen v vrhuncu turistične sezone. Poleg tega je 8 od 10 obiskovalcev pokrajine Como tujcev investropa.com, kar pomeni velik ciljni trg za kratkoročne najeme, saj ti pogosto prostodušno zapravljajo za nastanitve na počitnicah. Stalen pritok turistov skozi vse leto (vključno z vmesnimi sezonami zaradi dogodkov, porok, konferenc ter vse večjega trenda »workationa«) zagotavlja, da lahko dobro locirane nastanitve najdejo goste tudi zunaj poletja trepievi.com trepievi.com. Opazno je tudi, da je porast destinacijskih porok in snemanj filmov/fotografij v vilah ob jezeru Como ustvaril nišno povpraševanje po prestižnih nepremičninah za krajša obdobja trepievi.com trepievi.com.

Vendar pa morajo lastniki upoštevati operativne izzive kratkoročnih najemov: pogosta menjava gostov pomeni več truda za trženje, čiščenje in vzdrževanje ali stroške najema upravitelja nepremičnine. Lokalni strokovnjaki opozarjajo, da je učinkovito upravljanje kratkoročnih najemov ključno za doseganje visokih donosov – zahtevana je strokovna gostoljubnost, odzivna komunikacija z gosti in dinamično določanje cen na tem konkurenčnem trgu trepievi.com trepievi.com. Poleg tega se pojavlja trend občinskih predpisov za nadzor števila kratkoročnih najemov (glej Pravne novosti). Nekatere skupnosti ob jezeru Como so razpravljale ali uvedle omejitve za zaščito lokalne ponudbe stanovanj in upravljanje prekomernega turizma trepievi.com. Tako denimo predpisi regije Lombardija zahtevajo, da zasebni lastniki kratkoročnih najemov pustijo svojo nepremičnino prazno vsaj 90 dni na leto bestcomo.com, kar dejansko omejuje največjo zasedenost na 275 dni (za razlikovanje občasnih najemov od stalnih gostinskih dejavnosti). Lastniki z več kratkoročnimi najemnimi nepremičninami se soočajo tudi z višjimi davki po novih pravilih (pojasnjena kasneje). Kljub tem dejavnikom kratkoročni najemi ostajajo »odlična priložnost v letu 2025«, če investitorji premišljeno izberejo lokacijo in zagotovijo strokovno upravljanje trepievi.com trepievi.com.

Določena območja izstopajo za naložbe v kratkoročni najem ob Gardskem jezeru: Bellagio (ikonično razgledniško mesto, privablja luksuzne turiste, ki so pripravljeni plačati najvišje cene), Menaggio (osrednja lokacija in živahna obala jezera, priljubljena pri družinah in mednarodnih turistih) trepievi.com trepievi.com, Varenna (romantično vzdušje in čudoviti razgledi, priljubljena pri parih) trepievi.com trepievi.com in Tremezzina (dom znamenitih vil, kot sta Balbianello in Carlotta, privlači premožne najemnike) trepievi.com trepievi.com. Medtem Colico in Domaso na severu ponujata nižje vstopne cene, vendar veliko povpraševanje po najemu, predvsem za športni turizem (windsurfing, kajtanje itd.) trepievi.com trepievi.com – to lahko pomeni dober donos že z manjšimi naložbami. Skupno je sektor kratkoročnih najemov ob Gardskem jezeru v letu 2025 v razcvetu, zahvaljujoč “večnemu čaru” jezera in rasti luksuznega turizma trepievi.com trepievi.com.

Dolgoročni najemi

Dolgoročni najemni trg (najemi za eno leto ali več) na jezeru Como je sorazmerno manjši, saj je veliko nepremičnin drugih domov, ki niso namenjeni stalnemu najemu. Kljub temu obstaja stalno povpraševanje po dolgoročnih najemih s strani lokalnih prebivalcev in vse večjega števila izseljencev ter oddaljenih delavcev, ki se naseljujejo ob jezeru. V mestu Como in drugih večjih mestih dolgoročni najemi služijo strokovnjakom (vključno s tistimi, ki se vozijo v bližnja mesta ali Švico), študentom (Univerza Insubria v Comu) in domačinom, ki si ne morejo privoščiti nakupa v tem dragocenem trgu. Ta območja se ponašajo z stabilno višino najemnin, saj sta ponudba in povpraševanje v ravnotežju. Na primer, na južnem delu jezera Como (okoli mesta Como) je mediana stopnja zasedenosti približno 67 % tudi za kratkoročne najeme investropa.com, kar kaže na zdravo celoletno uporabo, ki se odraža tudi v stalnem povpraševanju po dolgoročnem najemu. Podatki o kratkoročnih najemih kažejo, da je septembra 2024 v območju Como aktivnih 1.324 Airbnb oglasov, kar je številka, ki je leto za letom ostala stabilna investropa.com. Ta stabilnost nakazuje, da trg ni prezasičen, kar pomaga preprečiti erozijo donosnosti najemnin investropa.com investropa.com.

Bruto donosi na dolgoročnih najemih so običajno nižji kot pri počitniških najemih, a bolj predvidljivi. V večjih italijanskih mestih so običajni stanovanjski donosi okoli 4–6% globalpropertyguide.com. Ob Comskem jezeru so dolgoročni donosi pri luksuznih nepremičninah ponavadi na spodnji meji tega razpona (saj so ti objekti precej dražji za nakup glede na najemnino) – mnogi lastniki luksuznih nepremičnin raje oddajajo kratkoročno ali pa pustijo hišo prazno za lastno uporabo. Za stanovanja srednjega razreda, ki jih najemajo domačini, pa so donosi lahko solidni, še posebej ker je povpraševanje po najemih stabilno. Pomembno je, da so najemnine v osrednjih predelih jezera v zadnjem času pod rahlim pritiskom: kot je bilo omenjeno že prej, je leta 2023–24 na dolgoročni trg vstopilo več novih ali obnovljenih stanovanj, kar je privedlo do konkurence med najemodajalci in izravnave oziroma znižanja najemnin v krajih, kot sta Menaggio in osrednji Como investropa.com investropa.com. Premik nekaterih najemodajalcev iz Airbnb na dolgoročne najeme (v iskanju zanesljivega dohodka zaradi presežka kratkoročnih ponudb) je povečal ponudbo stanovanj za dolgoročni najem in zmerno znižal najemnine investropa.com investropa.com. To so dobre novice za najemnike, ki bodo leta 2025 imeli več izbire in boljšo pogajalsko moč.

Po drugi strani pa nekatera območja beležijo večje povpraševanje in višje cene dolgoročnih najemov – zlasti vzhodna obala (leška stran). Rast mednarodnih podjetij in oddaljenih delavcev v regiji je privedla do tega, da se več izseljencev seli v mesta kot so Lecco, Varenna ali Bellano. Do konca leta 2022 je v območju jezera Como prebivalo več kot 70.000 tujih državljanov (približno 8 % prebivalstva) in ta številka še narašča investropa.com investropa.com. Veliko jih privabljajo zaposlitve v tehnoloških, finančnih ali turističnih dejavnostih po Severni Italiji investropa.com. Ti izseljenci pogosto raje najemajo kot kupujejo in s tem povečujejo povpraševanje po kakovostnih dolgoročnih najemnih stanovanjih. Nepremičninske agencije (npr. Engel & Völkers) opažajo veliko povpraševanje po najemu s strani izseljencev in pričakujejo, da se bo ta trend nadaljeval investropa.com investropa.com. Lokalne oblasti izboljšujejo infrastrukturo (prometne povezave, storitve), da bi podprle te nove prebivalce investropa.com. Posledično najemnine na vzhodni strani naraščajo, zlasti na območjih, ki so priljubljena tako med turisti kot izseljenci. Ta trend – povpraševanje po najemih, ki ga spodbujajo izseljenci – pretvarja vzhodno obalo v trg lastnikov nepremičnin, kjer najemnine rastejo, v nasprotju s stabilnimi ali celo upadajočimi najemninami v prekomerno ponudjenih osrednjih predelih investropa.com.

Povzetek: Kratkoročni najemi na jezeru Como ponujajo visoke prihodke, a zahtevajo aktivno upravljanje in spremljanje spreminjajočih se predpisov. Dolgoročni najemi prinašajo stabilnejše, nižje donose, a na določenih območjih (mesto Como, leška stran) izstopa močno povpraševanje, predvsem zaradi rastoče mednarodne skupnosti. Obe najemni strategiji imata korist od večne privlačnosti jezera Como – kar investitorjem ni ušlo, saj mnogi pri nakupu nepremičnine tukaj poleg lastnega užitka upoštevajo prav tako donos od najema.

Demografija kupcev in gonilniki povpraševanja

Trg nepremičnin ob jezeru Como poganja raznolika mešanica kupcev, pri čemer izstopa delež mednarodnih kupcev in tistih, ki iščejo življenjski slog. Razumevanje, kdo kupuje in zakaj, je ključno za oceno smeri razvoja trga.

Tujci v primerjavi z domačimi kupci: Jezero Como je mednarodno usmerjen trg. Tujci skoraj vedno predstavljajo velik delež kupcev po vrednosti, zlasti v segmentih luksuznih in počitniških nepremičnin. Po analizi Engel & Völkers je bilo leta 2024 približno 60 % kupcev nepremičnin ob jezeru Como iz tujine laprovinciadicomo.it. To je bistveno višji delež kot v večini drugih italijanskih regij (na italijanskem turističnem nepremičninskem trgu so tujci leta 2024 predstavljali približno 15,7 % kupcev, kar je več kot leta 2023, ko jih je bilo 13,5 % idealista.it, a ob jezeru Como je ta odstotek bistveno višji). Američani in Nemci sta prvi dve mednarodni skupini, sledijo jim kupci iz Združenega kraljestva, Nizozemske, Francije, Švice in drugih severnoevropskih držav laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Obstaja tudi zanimanje za prestižne nepremičnine s strani kupcev z Bližnjega vzhoda in iz Azije, čeprav so evropski in severnoameriški kupci še vedno prevladujoči. Privlačnost za tujce temelji na svetovnem slovesu jezera Como kot varne in glamurozne lokacije – številni čezmorski kupci so premožni posamezniki, ki iščejo bodisi počitniško zatočišče, dom za upokojitev ali naložbo, ki jo lahko tudi osebno uživajo.
Primarni proti sekundarnim kupcem stanovanj: Kot je bilo že omenjeno, približno 50 % kupcev na jezeru Como kupuje izključno počitniško/sekundarno nepremičnino, medtem ko jih le ~25 % kupuje primarno prebivališče za stalno bivanje (preostalih ~25 % so vlagatelji brez takojšnje osebne uporabe ali z mešanimi motivi) laprovinciadicomo.it. Kupci primarnih domov so običajno domačini ali ljudje, ki se selijo zaradi dela oziroma načina življenja, medtem ko kupci sekundarnih domov vključujejo tako Italijane iz drugih mest kot številčno mednarodno skupino. Zanimivo je, da je med tistimi, ki kupujejo druge domove ob italijanskih jezerih (ne le ob Comu), velik delež Italijanov iz mest, kot je Milano – toda samo jezero Como “attira prevalentemente stranieri” (privablja predvsem tujce), vključno z Italijani, ki živijo v tujini in si želijo domovine v rodni državi we-wealth.com. Bližina Milana (za lombardske kupce) in romantični imidž jezera Como spodbujata italijansko zanimanje, toda prav povpraševanje iz tujine je tisto, kar Como ločuje od manj znanih jezer.
Starost in družinski profil: Tipični kupec počitniške nepremičnine ob jezeru Como je običajno srednjih let ali starejši. Približno 66 % kupcev počitniških domov je starih med 45 in 64 let we-wealth.com, pogosto na vrhuncu zaslužka ali v zgodnji upokojitvi. Mlajši kupci pod 35 let so v segmentu drugih domov precej redki (veliko jih si teh cen ne more privoščiti, čeprav se pojavi nekaj mladih tehnoloških milijonarjev in podjetnikov). Družine predstavljajo glavno demografsko skupino: več kot 80 % nakupov jezerskih domov opravijo posamezniki v imenu družin (pogosto parov) in ne samskih oseb we-wealth.com. Veliko jih ima najstniške ali odrasle otroke in vidi počitniško hišo kot prostor za družinska srečanja. Po drugi strani samski kupci predstavljajo ~18–20 % nakupov drugotnih domov we-wealth.com idealista.it, kar je nekoliko upadlo, saj je po pandemiji na trg vstopilo več družin. Prebivalci z visokim premoženjem pogosto kupujejo v imenu družinskih skladov ali holdinških podjetij, vendar je namen uporabe podoben – večgeneracijsko uživanje nepremičnine.
Motivacije: Kupce motivira mešanica dejavnikov življenjskega sloga in naložbenih razlogov. Življenjski slog je najpomembnejši – jezero Como ponuja mir, naravno lepoto, blago podnebje in kulturni prestiž. Za številne tuje kupce je lastništvo hiše tukaj sanje in statusni simbol (pogosto se omenja učinek »George Clooney« – njegova vila v Lagliu je jezero Como postavila na zemljevid številnih premožnih mednarodnih kupcev). Pomembni so tudi naložbeni premisleki: nepremičnine ob jezeru Como veljajo za razmeroma stabilno shranjevanje vrednosti z možnostjo zmerne rasti in dohodka iz oddajanja. V negotovih časih so oprijemljiva sredstva na zaželenih lokacijah privlačna. Ključno je, da ima veliko kupcev dvojni namen: načrtujejo, da bodo nepremičnino uporabljali del leta in jo oddajali, ko je ne bodo uporabljali (ali pa bodo tam upokojeni). Raziskave kažejo, da kupcem ustreza zamisel, da njihova počitniška hiša lahko “plača svoje vzdrževanje” prek oddajanja bestcomo.com in tako učinkovito pokriva stroške, medtem ko je njihov kapital ohranjen na vrhunski lokaciji.
Kaj kupci iščejo: Najbolj iskane vrste nepremičnin ob Gardskem jezeru vključujejo stanovanja s pogledom na jezero, sodobne udobnosti in priročen dostop, prav tako pa samostojne vile (zlasti tiste z vrtovi, bazeni in zasebnostjo). Po podatkih s trga je trilocale (dvosobno stanovanje) najbolj iskana velikost enote in predstavlja približno 31% povpraševanj, sledijo samostojne/polja dvojčke hiše (~30%) ter bilocale (enosobno stanovanje) (~31%) idealista.it idealista.it. V bistvu obstaja veliko zanimanja za vse, od prijetnega enosobnega pied-à-terre do prostorne družinske vile – skupni imenovalec je pogled na jezero. Nepremičnine s panoramskim pogledom na jezero so daleč najbolj zaželene in pogosto dosegajo 20 % ali večjo premijo v primerjavi s podobnimi domovi brez pogleda idealista.it idealista.it. Druge najbolj zaželene lastnosti, ki jih kupci iščejo, so zunanji prostori (terase, balkoni, vrtovi), zasebno parkirišče (razkošje v vaseh na pobočjih), dostop za čolne ali privezi ter sodobna notranjost v obnovljenem stanju bestcomo.com. Narašča tudi zanimanje za storitev na ključ (upravljanje nepremičnine, concierge itd.) in trajnostne rešitve, saj nekateri kupci želijo dom, ki je pripravljen za takojšnje uživanje z minimalnim trudom, kar odraža trend po „ključ v roke“ luksuzu in okoljski ozaveščenosti we-wealth.com we-wealth.com.
Poreklo tujih kupcev: Da bi raziskali podrobneje, iz katerih tujih držav prihaja največ kupcev? Severni Evropejci (vključno z Britanci, Skandinavci, Nemci, Nizozemci) so že dolgo tradicionalni kupci ob jezeru Como – to se nadaljuje, čeprav je nedavna gospodarska upočasnitev v Nemčiji nekoliko omejila proračune nekaterih nemških kupcev we-wealth.com. Povpraševanje Britancev ostaja stabilno (kljub zapletom zaradi Brexita), pogosto se osredotočajo na osrednje lokacije ob jezeru. Američani so v zadnjih letih občutno povečali svojo prisotnost, zlasti v segmentu luksuznih nepremičnin, k temu pa prispevata močan dolar in privlačnost Italije kot varne in zanimive destinacije idealista.it idealista.it. Ameriški kupci kupujejo tako večmilijonske vile kot očarljive manjše nepremičnine za počitniški oddih. Italijani, ki živijo v tujini (na primer zaposleni v finančnem sektorju v Londonu ali Dubaju) so prav tako med kupci, saj iščejo prestižno osnovo v domovini we-wealth.com. V zadnjem času agenti opažajo tudi nekaj kupcev iz vzhodne Evrope (npr. Poljska, Češka), ki vstopajo na trg počitniških nepremičnin zaradi naraščajočega premoženja – raziskava Tecnocasa je pokazala, da so nakupi počitniških hiš v Italiji s strani vzhodnoevropskih kupcev leta 2024 narasli idealista.it idealista.it. Bližnji vzhod in Kitajska sta manjša, a rastoča vira: nekaj odmevnih nakupov so izpeljali kupci iz Zaliva in Azije, ki iščejo prestižne nepremičnine, čeprav zaenkrat (še) ne predstavljajo velikega deleža.

Bistvo je, da je baza kupcev na jezeru Como v letu 2025 bolj mednarodna kot kdajkoli prej in je bolj usmerjena k prostovoljnim/lifestyle kupcem kot k tistim, ki kupujejo iz nuje. To trgu zagotavlja določeno zaščito – povpraševanje poganjata bogastvo in želja, precej manj pa gospodarski cikli ali lokalna rast zaposlitve. Prav zato lahko globalni dogodki (valutna nihanja, turistični trendi, geopolitični premiki) bolj vplivajo na jezero Como kot pa lokalni italijanski dejavniki. Na primer, močan ameriški dolar v letih 2022–24 je ameriškim kupcem italijanske nepremičnine učinkovito “pocenil”, kar je prispevalo k valu ameriških kupcev laprovinciadicomo.it. V prihodnje bo ključno ohranjanje zaželenosti jezera (z ohranjanjem njegove lepote in upravljanjem turizma), saj zdravje trga temelji na teh navdušenih tujih vlagateljih.

Naložbene priložnosti in tveganja

Jezero Como se pogosto omenja kot vrhunska destinacija za naložbe v nepremičnine, in to z dobrim razlogom – a kot vsak trg ima svoje priložnosti in tveganja. Spodaj je uravnotežen pogled na razloge, zakaj je vlaganje v nepremičnine na jezeru Como lahko privlačno, in na izzive ali tveganja, ki jih morajo imeti vlagatelji v mislih.

Pozitivne strani naložb / priložnosti

Globalna privlačnost & stabilno povpraševanje: Jezero Como uživa svetovni sloves, zaradi katerega ostaja povpraševanje stabilno tudi, ko drugi trgi zamrejo. Njegov status luksuzne destinacije in “trofejne” lokacije pomeni, da je stalno na voljo bazen kupcev in najemnikov z vsega sveta. To zagotavlja likvidnost dobro ocenjenih nepremičnin in zaupanje, da povpraševanje ne bo nenadoma izginilo. Tudi v obdobju po pandemiji je jezero Como cvetelo – število turistov je leta 2024 doseglo rekordne vrednosti, mednarodni kupci pa so tisto leto povzročili 5–8% rast cen stanovanjskih nepremičnin investropa.com investropa.com. Trajni glamur te regije deluje kot zaščita pred lokalnimi upadi.
Donosi iz najemnin, ki jih poganja turizem: Kot smo že omenili, so donosi iz najemnin (zlasti kratkoročnih) ob Gardskem jezeru lahko zelo donosni. Investitorji lahko ustvarijo močan denarni tok z oddajo turistom, kar pogosto preseže dolgoročne donose v mestih. Turistični razcvet Lombardije (51 milijonov turistov v letih 2023–24 po vsej regiji) investropa.com in 4,6 milijona nočitev v pokrajini Como investropa.com podpirata robusten trg kratkoročnih najemov. Za tiste, ki so pripravljeni upravljati počitniške najeme, jezero Como ponuja možnost, da v najbolj zaželenih območjih dosežete 8–10 % bruto donosa trepievi.com trepievi.com – kar je pomembna priložnost v svetu nizkih donosov. Ta potencialni prihodek, v kombinaciji z možnostjo lastne uporabe, predstavlja privlačen investicijski primer.
Omejena ponudba nepremičnin na najboljših lokacijah: Geografija in predpisi omejujejo novo ponudbo, kar podpira dolgoročne vrednosti. Gorski teren okoli jezera in zaščita kulturne dediščine pomenita, da zelo malo novih gradenj tik ob vodi lahko sploh nastane, prav tako se vasi ne morejo bistveno širiti. Veliko domov se nahaja v zgodovinskih vilah ali v starih mestnih jedrih, kjer je število nepremičnin omejeno. Ta redkost, zlasti pri nepremičninah ob jezeru in s pogledom, ustvarja notranjo vrednost. Tudi če povpraševanje niha, bodo najboljše lokacije ostale v omejeni ponudbi, kar ščiti njihove cene. Investitorji v nepremičnine na odlični lokaciji (npr. ob jezeru v Bellagiu ali na hribu s pogledom) so lahko kar samozavestni, da podobne nepremičnine ne bodo preplavile trga in zniževale cen.
Izboljšave infrastrukture in povezljivosti: Tekoči in načrtovani infrastrukturni projekti obetajo izboljšanje dostopnosti regije, kar lahko še dodatno poveča vrednost nepremičnin. Glavni primer je varianta ceste Tremezzina (predor Colonno–Griante) , ki je v gradnji in bo zaobšla obremenjeno zahodno obalno cesto. Čeprav se projekt zamuja, je predviden za dokončanje do leta 2028 in velja za »strateško infrastrukturo«, ki bo olajšala potovanje ob jezeru ilgiorno.it ilgiorno.it. Ko bo zaključena, bo ta cesta bistveno skrajšala čas vožnje na zahodni obali in zmanjšala promet skozi vasi – s tem bi lahko povečala vrednost nepremičnin na tem območju, saj bo dostop lažji in bivanje prijetnejše (manj prometnega hrupa). Podobno izboljšane storitve trajektov in povečano število letalskih povezav (milansko letališče Malpensa ima zdaj več kot 75 letalskih prevoznikov z neposrednimi povezavami po svetu investropa.com) olajšujejo obisk jezera Como, kar posledično ohranja povpraševanje po nepremičninah s strani mednarodnih kupcev, ki lahko udobno priletijo. Te izboljšave povezljivosti širijo doseg trga.
Davčne olajšave za prenovo: Italijanska vlada je podaljšala in spremenila radodarne davčne olajšave za spodbujanje prenove stanovanj, kar še posebej koristi trgu nepremičnin na jezeru Como (veliko nepremičnin je dediščinskih in potrebujejo posodobitve). Programi, kot sta “Bonus Ristrutturazioni” (bonus za prenovo) in ekobonus, omogočajo lastnikom, da si velik del stroškov prenove povrnejo v obliki davčnih dobropisov investropa.com. Čeprav so znani 110% “Superbonus” zmanjšali, ostajajo pomembne davčne olajšave (pogosto 50–90% stroškov) za izboljšave energetske učinkovitosti, protipotresne prenove itd. Te olajšave so podaljšane do leta 2024 investropa.com investropa.com. Za vlagatelje to pomeni, da je nakup starejše vile za prenovo finančno privlačnejši – vrednost in privlačnost nepremičnine lahko povečate s pomočjo subvencioniranih sredstev. Posledično naložbe v starejše hiše dobivajo zagon investropa.com investropa.com. Na jezeru Como si tako lahko zamislite očarljive stoletja stare hiše, ki jih je mogoče posodobiti – davčne olajšave pomagajo odkriti njihov potencial in spodbujajo več naložbenih poslov.
Odpornost in prestiž: Trgi višjega razreda, kot je jezero Como, so običajno odporni na gospodarska nihanja. Zgodovinsko gledano je italijanska luksuzna nepremičnina izkazala »opazno odpornost in privlačnost« tudi v času širših recesij laprovinciadicomo.it. Veliko kupcev tukaj ima veliko prostega denarja in niso zelo zadolženi, zato so prodaje v stiski redke. Poleg tega ima jezero Como koristi od relativne politične stabilnosti Italije (kot članica EU) in varnosti lastninskih pravic. Globalni vlagatelji ga vidijo kot varno zatočišče in naložbo, podobno kot vrhunske nepremičnine v Londonu ali New Yorku, a z dodatno možnostjo uživanja prostega časa. Dolgoročni cenovni trend je rahlo navzgor, kar je ključno, stroški lastništva pa so razmeroma nizki (letni davki na nepremičnine v Italiji so zmerni za neluksuzne kategorije, na nepremičnine pa ni davka na premoženje razen občinskega davka IMU). Tako si lahko vlagatelji privoščijo dolgotrajno lastništvo brez večjih stroškov in prebrodijo morebitne začasne padce.

Izzivi / tveganja naložb

Visoki vstopni stroški: Nakup na območju jezera Como je drag. Cene na kvadratni meter so večkratnik državnega povprečja, zaključni stroški v Italiji (davki na transakcijo, notar, posredniške provizije) pa lahko za nerezidente znašajo okoli 10–15 % cene. Najboljše nepremičnine pogosto stanejo več milijonov investropa.com we-wealth.com, kar omejuje krog kupcev. Zaradi te nelikvidnosti morajo vlagatelji skrbno izbirati naložbe; za nišno nepremičnino bo morda treba dlje iskati pravega kupca ob prodaji. Prav tako je financiranje lahko zahtevno – italijanske banke so do tujcev previdne pri dajanju posojil, zato je veliko transakcij gotovinskih. Visoke obrestne mere (če si izposojaš v tujini) in valutno tveganje (evro proti domači valuti) sta pomembni točki za tuje vlagatelje v letu 2025.
Omejena kapitalska rast v vrhunskem segmentu: Za razliko od hitro rastočih trgov v vzponu je rast na jezeru Como počasna in stabilna. Če vlagatelj išče hitro vrednostno rast, ga ta trg lahko razočara. Vrhunska območja so že na svojih vrhunskih vrednostih, kot je bilo omenjeno, rast cen v najdražjih conah pa je bila le nekaj odstotkov letno investropa.com. Obstaja tveganje, da boste na vrhu cikla preplačali in nato nekaj časa opazovali nespremenjene cene. Na primer, nepremičnine v Bellagiu ali osrednjem Menaggiu so dosegle plato – tuji kupci so se na teh lokacijah ustrašili nadaljnjega dviga cen, kar je ob povečanih zalogah povzročilo blag popravek cen investropa.com investropa.com. Torej je eno tveganje nasičenost trga v najvišjem segmentu: če pride na trg preveč podobnih luksuznih hiš ali se izjemno bogati kupci obrnejo drugam (morda zaradi trendov ali nove vroče destinacije), bodo morali prodajalci prilagoditi pričakovanja. Bistvo je, da je jezero Como bolj “igra na stabilne donose / življenjski slog” kot špekulativni hiter preobrat za hitro kapitalsko rast.
Regulativne spremembe (najemnine in davki): Investitorji, ki se zanašajo na dohodke od najemnin, morajo spremljati regulativne spremembe. Nedavna sprememba, ki velja od leta 2024, je zvišala enotni davek na kratkoročne najemnine z 21 % na 26 % za lastnike več najemnih nepremičnin bestcomo.com bestcomo.com. Posameznik še vedno lahko oddaja eno nepremičnino po 21-odstotni stopnji, če pa jih ima dve ali več, se za dodatne nepremičnine plača 26-odstotni davek (razen če ustanovite podjetje). Ta sprememba italijanskega proračunskega zakona 2024 zvišuje stroške za tiste, ki gradijo portfelj kratkoročnih najemov. Poleg tega pravilo v Lombardiji, ki zahteva 90 dni praznega obdobja za kratkoročne najeme (in obvezno registracijo dejavnosti, če oddajate več kot 3 nepremičnine), omejuje, kako agresivno lahko širite poslovanje s kratkoročnim najemom, ne da bi morali postati polnopravno gostinsko podjetje bestcomo.com bestcomo.com. Govori se tudi o strožjih Airbnb predpisih v bolj turističnih mestih (npr. Firence, Benetke); čeprav na jezeru Como za zdaj ni strogih omejitev, lahko nekateri občine razmislijo o omejitvi novih licenc ali prostorskih omejitvah za zaščito lokalnih stanovanj. Takšna pravila bi lahko vplivala na prihodnje donose od najemnin. Kar zadeva nakup, se v Italiji občasno razpravlja o davčnih reformah, ki bi lahko vplivale na nepremičnine (na primer prerazvrstitev katastrskih vrednosti za obdavčitev ali sprememba dednih pravil), za zdaj še brez konkretnih ukrepov, a velja spremljati dogajanje. Italija je na splošno prijazna do tujih lastnikov nepremičnin, vendar se lahko davčna in najemna politika spreminjata glede na vladne prioritete.
Pretirani turizem in lokalni odpor: Priljubljenost jezera Como je dvorezen meč. V visoki sezoni nekatera mesta trpijo zaradi pretiranega turizma, ki obremenjuje lokalno infrastrukturo. Obstaja tveganje, da bi jezero, če bo postalo »preveč turistično«, izgubilo nekaj svojega šarma ali pa bi oblasti uvedle omejitve. Na primer, župan Coma je predlagal omejitev dnevnih obiskovalcev zaradi prenatrpanosti investropa.com. Če bi za obvladovanje množic uvedli ukrepe, kot so turistične takse, pristojbine za zastoje ali strožja pravila za razvoj, bi to lahko posredno vplivalo na uporabo nepremičnin in njihovo vrednost. Poleg tega bi lahko lokalno nasprotovanje stanovanjskim enotam, ki so prazne ali namenjene izključno kratkoročnemu najemu, privedlo do višjih davkov za drugo nepremičnino ali pravil, ki dajejo prednost stalnim prebivalcem (nekatera alpska mesta v Italiji so to že storila). Čeprav na jezeru Como za zdaj ni bilo resnih protestov proti turistom, naj vlagatelji upoštevajo odnose s skupnostjo in poskrbijo, da njihove naložbe pozitivno prispevajo (obnova nepremičnin, spoštovanje lokalne kulture), da se v prihodnje izognejo morebitnemu nezadovoljstvu.
Gospodarski in valutni dejavniki: Čeprav je jezero Como nekoliko izolirano, makroekonomski dejavniki še vedno predstavljajo tveganje. Občutno zvišanje obrestnih mer na svetovni ravni lahko ohladi povpraševanje, zlasti pri tistih, ki potrebujejo financiranje. Tudi valutna nihanja so pomembna: če se evro močno okrepi, nakup in vzdrževanje nepremičnine postane dražje za kupce izven evrskega območja. Obratno je šibek evro (kot v letih 2022–23) naredil italijanske nepremičnine zelo ugodne za kupce z USD in CHF – če se to spremeni, se lahko povpraševanje iz teh regij upočasni. Italijansko gospodarstvo se sicer izboljšuje (BDP naj bi v 2025 zrasel za +1%) hospitalitynet.org, vendar ima še vedno visoke dolgove in bi se lahko soočilo s težavami; morebitna nestabilnost lahko vpliva na zaupanje kupcev ali povzroči fiskalne ukrepe, ki se dotikajo nepremičnin. Kljub temu so ta tveganja zmerna – veliko kupcev na jezeru Como je manj občutljivih na ekonomske cikle – vendar naj vlagatelj vseeno razprši naložbe in ne predpostavlja, da se lahko širše razmere ignorirajo.
Podnebna in okoljska tveganja: Podnebne spremembe prinašajo določene izzive tudi v mirno okolje ob jezeru: vedno pogostejše obilne padavine so v zadnjih letih v posameznih delih Comskega jezera povzročile zemeljske plazove in poplave. Tako so na primer leta 2021 močne nevihte povzročile tokove naplavin v nekaterih obalnih mestih. Infrastruktura se izboljšuje za zmanjšanje tveganj, a kupci naj bodo pozorni na geotehnična tveganja pri nakupu nepremičnin na pobočjih (stabilnost terena, drenaža) in na morebitno višje zavarovalne premije za hiše ob vodi. Prav tako je vzdrževanje zgodovinskih domov (kamnite vile ipd.) lahko drago in zahteva posebno skrb, zlasti ob spreminjajočih se vremenskih vzorcih (toplejša poletja, težave z vlago). Čeprav jezero Como ne doživlja skrajnih podnebnih tveganj, kot je obalna erozija, morajo vlagatelji upoštevati stroške vzdrževanja in odpornosti nepremičnin – nasprotna stran lastništva stare vile v bujnem okolju je nenehno vzdrževanje za ohranitev njene vrednosti.

Za zaključek, investiranje v nepremičnine ob jezeru Como leta 2025 ponuja privlačno mešanico užitka v življenjskem slogu in finančnih koristi, ki jih podpirajo svetovno povpraševanje, visoki donosi od najemnin in omejena ponudba. Osnovni tržni dejavniki so močni – gre za edinstveno dobrino z omejeno zalogo. Kljub temu morajo bodoči vlagatelji obvladovati visoke začetne stroške, zmeren kapitalski donos in spreminjajočo se regulativo ter biti skrbni varuhi lokalnega okolja in kulture. S premišljenim preverjanjem in dolgoročnim pristopom mnogi menijo, da so nepremičnine ob jezeru Como dragocen dodatek naložbenemu portfelju, ki ponuja tako donos kot neprecenljive osebne izkušnje.

Pravne in regulatorne novosti

Lastništvo nepremičnine ob jezeru Como (in v Italiji nasploh) zahteva poznavanje določenih pravnih in regulatornih vidikov. V zadnjih nekaj letih je prišlo do nekaj pomembnih sprememb, ki vplivajo na lastništvo nepremičnin, obdavčitev in razvoj v tej regiji. Spodaj je pregled ključnih pravnih/regulatornih dejavnikov za leto 2025:

Nakup in lastništvo nepremičnine

Tuje lastništvo: Italija ne postavlja pomembnih omejitev za tuje kupce pri nakupu nepremičnin. Državljani držav EU imajo polne pravice, tudi državljani izven EU lahko prosto kupujejo, če njihova domovina Italijanom dovoljuje nakup tam (meddržavni sporazumi pokrivajo večino večjih držav). Postopek nakupa je enak za Italijane in tujce – vključen je predpogodba, notaio (notar) za izvedbo posla, plačilo davkov na registracijo itd. Tuje osebe morajo pridobiti italijansko davčno številko (codice fiscale) in upoštevati predpise o valutah (prijava izvora denarja ob večjih vsotah). Pravni okvir je na splošno zelo prijazen do tujih kupcev, kar je omogočilo internacionalni priliv na jezero Como.
Davki ob nakupu: Ob nakupu nepremičnine kupci plačajo davek na registracijo (ali DDV, če gre za novogradnjo od investitorja). Za lastnike drugega doma (kar velja za večino nakupov ob jezeru Como) je davek na registracijo 9 % katastrske vrednosti (izračunana vrednost je pogosto nižja od tržne) za obstoječe nepremičnine. Če kupujete od razvijalca z DDV, je stopnja DDV 10 % (22 % za luksuzne nepremičnine kategorije A/1). Prav tako je treba plačati pavšalni katastrski davek 50 € in hipoteko v višini 50 €. Luksuzne nepremičnine (kategorije A/1, A/8, A/9 v italijanskem registru) imajo višje letne davke (brez oprostitve za primarno bivališče) in ni znižanega DDV, vendar veliko vil ob jezeru Como presenetljivo ni razvrščenih kot luksuzne za davčne namene, kar je odvisno od njihovih značilnosti. V zadnjem času teh stopenj davka ob nakupu niso spreminjali, je pa priporočljivo, da kupci sodelujejo z notariem pri natančnem izračunu stroškov. Notarske in agencijske provizije so dodatne (skupaj približno 2–4 %). Te pravne stroške morajo vlagatelji upoštevati v proračunu.
Davčne ugodnosti za primarno prebivališče: Če bi oseba postala rezident v nepremičnini (uporablja jo kot primarni dom), lahko izkoristi davčne olajšave: nakupi primarnega bivališča imajo precej nižji davek na registracijo (2 % namesto 9 %), letni občinski davek na nepremičnino (IMU) pa je oproščen za neluksuzne hiše. Nekateri tujci postanejo rezidenti (ali pridobijo italijansko dovoljenje za prebivanje), da izkoristijo te ugodnosti, čeprav večina lastnikov počitniških domov ob jezeru Como ne. Leta 2024–25 ni bilo uvedenih večjih novih zahtev ali davkov za prebivalce specifično za jezero Como, je pa Italija uvedla posebne davčne režime za privabljanje premožnih posameznikov (kot npr. pavšalni 100.000 € davek na tuj dohodek za nove rezidente in shemo pavšalnega davka na pokojnine v južnih regijah). Lombardija ima tudi spodbude za tiste, ki prenesejo bivališče in delajo na daljavo. To lahko posredno spodbudi nekatere kupce, da se v jezero dejansko preselijo in ne le dopustujejo.

Pravila glede oddajanja v najem

Pravila za kratkoročni najem: Kot je bilo omenjeno v poglavju o najemih, lombardijska regija uveljavlja nekatera pravila glede kratkoročnih najemov. Po zakonu posamezniki, ki oddajajo nepremičnine turistom, ne smejo presegati 90 dni neprekinjenega najema eni stranki in morajo zagotoviti, da je nepremičnina vsaj 90 dni na leto prazna (namen tega je razlikovanje med priložnostnimi gostitelji in komercialnimi dejavnostmi) bestcomo.com. Če ima lastnik več kot 3 nepremičnine, ki jih oddaja za krajši čas, se mora registrirati kot podjetje (impresa) z DDV številko, kar pomeni, da mora zaračunati 10 % DDV na najemnino in lahko uveljavlja stroške, kar ga pravno izenačuje s hotelom ali B&B bestcomo.com. Ta pravila, uvedena z namenom preprečevanja zlorab »pavšalnega davka«, so bila zaostrena leta 2023 z izvajanjem v letu 2024. Poleg tega morajo gostitelji beležiti goste v policijskem portalu (zaradi varnosti) in plačati turistično takso občini (večina mest ob Gardskem jezeru zaračunava manjšo dnevno takso na osebo v glavni sezoni).
Obdavčitev dohodka od najema: Pomembna novost v letu 2024 je prilagoditev režima pavšalne obdavčitve cedolare secca za kratkoročne najeme. Prej je vsak najemodajalec lahko izbral obdavčitev najemnin po 21 % pavšalu (namesto po dohodninski lestvici) za pogodbe do 30 dni. Novi proračunski zakon 2024 (Zakon 197/2023) določa, da če posameznik oddaja več nepremičnin na kratkoročne pogodbe, je samo dohodek ene nepremičnine obdavčen s 21 %, ostali pa so obdavčeni po višji pavšalni stopnji 26 % bestcomo.com bestcomo.com. V praksi mora nekdo z dvema počitniškima najemnima stanovanjema eno prijaviti za 21 %, na dohodek drugega pa plačati 26 %. Če se uporabi agencija ali portal (kot je Airbnb), ki pri vseh najemih zadrži 21 % pri viru, mora lastnik konec leta poravnati davke pri svojem računovodji in ustreznemu stanovanju obračunati 26 % bestcomo.com. Ta sprememba dejansko odvrača od lastništva več apartmajev tipa Airbnb kot zasebnik in spodbuja vlagatelje, da se odločijo za en večji objekt ali pa podjetniško dejavnost. Pomembno je, da gostitelji z eno nepremičnino ostajajo pri 21 % davku, tako da klasični primer oddaje ene počitniške hiše občasno ostaja nespremenjen. Kdor pa denimo razmišlja o nakupu treh stanovanj v Bellagiu za oddajo prek Airbnbja, mora upoštevati višjo davčno obremenitev, razen če se formalno registrira kot podjetje.
Dolgotrajne najemne pogodbe: Dolgotrajni najemi (nad 30 dni) so urejeni s standardno italijansko najemno zakonodajo. Običajno so pogodbe 4 leta + 4 leta ali prehodne (12–18 mesecev za začasne primere). Italija je na splošno naklonjena najemnikom: izselitve zaradi neplačevanja so lahko počasne (več mesecev ali let na sodišču). Vendar so številni dolgoročni najemniki na območju jezera Como tujci ali podjetja, ki se običajno držijo pogodb, pri najemih višjega cenovnega razreda pa se pogosto zahtevajo visoke varščine ali bančne garancije. Leta 2024 na tem področju ni bilo večjih zakonskih sprememb, vlada pa je razpravljala o spodbudah za lastnike, da ponudijo dostopnejša najemna stanovanja. Nekateri lastniki na območju jezera Como dajejo prednost kratkoročnim najemom tudi zato, da se izognejo tem zaščitam najemnikov, a kot omenjeno, se zaradi razmer na trgu nekateri obračajo na dolgoročne najeme. Vredno je, da vlagatelji poznajo to razliko: kratkoročni najemi so zdaj bolj regulirani po številu in obdavčitvi, medtem ko so pri dolgoročnih najemih pomembne najemniške pravice, a velja stabilna 21 % enotna obdavčitev (cedolare secca v višini 21 % se lahko uporablja za dolgoročne stanovanjske najeme nad 3 leta in se ni spremenila).

Predpisi glede razvoja in gradnje

Gradbena dovoljenja: Jezero Como spada pod stroge prostorske režime. Velik del obale jezera urejajo varovanja krajinske in kulturne dediščine (vincolo paesaggistico), ki za posege zahtevajo posebna dovoljenja, zlasti pri zgodovinskih nepremičninah. Novogradnje so pod strogim nadzorom; rušenje stare stavbe z namenom izgradnje večje nove je pogosto prepovedano, ali pa je v primeru dovoljenja velikost in videz nove stavbe strogo omejena. Pri nepremičninah v bližini vode pogosto veljajo omejitve za spremembo fasade, barve in višino. Vsak, ki želi graditi ali obsežno prenavljati, mora sodelovati z arhitekti ter pridobiti soglasja občine in včasih tudi pokrajinskih ali regionalnih oblasti (npr. Soprintendenza za kulturno dediščino, če gre za staro vilo).
Spodbude za obnovo stavb: Kot omenjeno, je italijanska vlada uvedla in kasneje prilagodila shemo Superbonus 110 % za energetsko učinkovite prenove. Od leta 2025 je Superbonus (ki je omogočal 110-odstotni davčni dobropis za upravičene prenove) zmanjšan – trenutno je na splošno 90 % za upravičena dela in z več omejitvami (kot so omejitve glede glavnega prebivališča ali dohodka) ter naj bi bil ukinjen do leta 2025, razen če ga podaljšajo. Vendar pa ostajajo druge spodbude: Ecobonus (65-odstotni dobropis za energetske nadgradnje), Sismabonus (do 80 % za izboljšave protipotresne varnosti, čeprav je območje jezera Como nizkoseizmično), in standardni 50-odstotni bonus za prenovo. Le-te je pogosto mogoče kombinirati ali izkoristiti zaporedno. Pomembno je, da je Italija omogočila prenos teh dobropisov (na izvajalce ali banke), kar je učinkovito pomenilo vračilo, vendar je vlada leta 2023 omejila mehanizem prenosa dobropisov za nadzor stroškov. Lastniki domov lahko še vedno izkoristijo dobropise v 5–10 letih prek davkov. Za jezero Como, kjer imajo številni kupci visoke dohodke (pogosto tuj dohodek, ki v Italiji ni obdavčen, kar otežuje uporabo spodbud), teh spodbud tujci ne izkoristijo tako pogosto – vendar jih je mogoče upoštevati v ceni (italijanski prodajalec je morda prenovil nepremičnino z uporabo bonusa in to poveča vrednost brez sorazmernega dviga cene). Posodobljene spodbude so razširjene v leto 2024 in verjetno tudi naprej, kar kaže na stalno podporo države pri obnovi zastarelih italijanskih stavb investropa.com. To je pozitivno za zgodovinske nepremičnine ob jezeru Como, saj so obnove finančno dostopnejše in spodbujajo ohranjanje vil namesto njihove opustitve.
Zahteva po energetski izkaznici: V skladu z direktivami EU Italija zaostruje pogoje glede energetske učinkovitosti. Do leta 2025 bodo morale vse nepremičninske oglase vsebovati razred energetske učinkovitosti (APE), neučinkovite stavbe (razred F ali G) pa bodo do leta 2030 po predlaganih pravilih EPBD potrebovale nadgradnjo. To pomeni, da se veliko hiš ob jezeru Como trenutno prenavlja – izolacija, nova okna, sončne celice na strehah (kjer je dovoljeno) itd. Pričakuje se, da bo do leta 2025 v regiji 7 % več nepremičnin z najvišjo energetsko oceno investropa.com investropa.com. Kupci naj bodo pozorni na energetske predpise: če kupijo zelo staro hišo, jih bo morda v prihodnosti zakonodaja prisilila v nadgradnjo (ali pa bodo imeli omejitve pri prodaji oziroma oddaji glede na bodočo zakonodajo EU). Vladni pristop korenčka (davčne spodbude) in palice (prihodnje obveznosti) si prizadevata za izboljšanje stavb in jezero Como je del tega trenda.
Varstvo dediščine in krajine: Jezero Como ima veliko zaščitenih spomenikov in krajinskih območij. Lastništvo zgodovinsko zaščitene vile lahko pomeni, da potrebujete dovoljenje celo za spremembo notranje razporeditve ali obnovo fresk. Vendar pa ni bilo uvedenih novih večjih omejitev poleg obstoječih – če kaj, lokalne oblasti spodbujajo lastnike k obnovi in vzdrževanju dediščinskih objektov (pogosto skozi bonuse ali pospešitev odobritev za obnovo z uporabo izvirnih materialov). V Tremezzini ima občina na primer smernice za ohranitev značaja vil in vrtov. Obstaja tudi pravilo, ki na splošno prepoveduje novo gradnjo na določeni razdalji od obale jezera (za ohranitev naravne krajine). Vsak vlagatelj, ki razmišlja o razvoju ali večjih prenovah, naj se zgodaj posvetuje z geometrom/arhitektom in preveri prostorske načrte.

Vladne in lokalne pobude

Upravljanje turizma: Na regulativni ravni, povezani z nepremičninami, se upravljanje turizma prepleta – nekatere občine so uvedle omejitve za nove hotelske kapacitete, da bi preprečile prekomerno gradnjo ter dali prednost kakovosti pred količino. Prav tako občine vlagajo v storitve (odpadki, varnost), ki se delno financirajo z davki na nepremičnine in turistično takso. Dobro financirana lokalna oblast (Como, Bellagio itd.) območje običajno dobro vzdržuje, kar posredno podpira vrednost nepremičnin. Leta 2024 je dežela Lombardija začela promocijske kampanje za »Jezero Como – Avtentična lepota« in podobne, kar je bolj marketinška opomba, a kaže vladni interes za podporo turizma, ta pa posledično podpira zanimanje za nepremičnine.
Gospodarska zbornica & spodbujanje naložb: Lokalna gospodarska zbornica (Como-Lecco) spremlja porast tujih prebivalcev in pripravlja pobude za privabljanje mednarodnih strokovnjakov (npr. mreženjski dogodki, coworking prostori). Njihova poročila potrjujejo močno prisotnost tujcev in poudarjajo potrebo po infrastrukturi, ki jo lokalne oblasti naslavljajo investropa.com investropa.com. To niso zakoni kot taki, vendar kažejo na politiko, naklonjeno naložbam v nepremičnine – lokalne oblasti si želijo premožnih tujcev, ki kupujejo hiše in prispevajo v gospodarstvo, zato verjetno ne bodo uvajale drastičnih ukrepov, ki bi to odvračali.

Povzetek: Pravno okolje v Italiji ostaja leta 2025 ugodno za lastnike nepremičnin na jezeru Como, z nekaj novostmi: predvsem višji davki za večkratne kratkoročne najeme in nadaljnje spodbude za obnovo. Kupci naj spoštujejo pravila za registracijo najemov in oddajo davčnih napovedi (priporočljivo je uporabiti lokalnega računovodjo – commercialista) ter naj bodo pozorni na prostorska določila ob spreminjanju lastnosti nepremičnine. Če so ti pogoji izpolnjeni, je lastništvo doma ob jezeru Como relativno preprosto, kar vlagateljem omogoča, da se osredotočijo na uživanje in morebitni dobiček svojega dela la dolce vita.

Pregled ključnih lokacij

Jezero Como pogosto opisujejo kot zbirko očarljivih mest in vasi, od katerih ima vsaka svoj značaj in privlačnost. Tukaj podajamo pregled ključnih lokacij okoli jezera – in sicer Bellagio, Como (mesto), Tremezzina, Menaggio in Varenna – ter izpostavljamo njihove nepremičninske trge in edinstvene značilnosti:

Bellagio

Pogosto imenovan “biser jezera Como”, Bellagio leži na vrhu rta, kjer se srečata obe kraki jezera, in ponuja panoramske razglede. To je verjetno najbolj znana vasica na jezeru, ki slovi po tlakovanih uličicah, luksuznih hotelih in množici enodnevnih izletnikov. Nepremičnine v Bellagiu so med najbolj cenjenimi (in najdražjimi) na jezeru Como. Zgodovinske vile in elegantna stanovanja tu dosegajo najvišje cene – zgodovinske vile ob jezeru se začnejo pri približno 5 milijonih € in lahko presežejo 10 milijonov €, če imajo obsežna zemljišča we-wealth.com. V slikovitem središču mesta so na voljo tudi manjša stanovanja, ki so v absolutnem smislu sicer cenejša, a imajo zaradi lokacije še vedno visoko ceno na kvadratni meter. Trg nepremičnin v Bellagiu poganjajo predvsem tuji kupci drugih domov in investitorji v gostinstvo. Številne stavbe so preurejene v luksuzne počitniške apartmaje ali penzione za potrebe turistov.

Privlačnost Bellagia zagotavlja močan najemniški potencial – to je najbolj iskana lokacija za luksuzna kratkoročna bivanja ob jezeru trepievi.com trepievi.com. V vrhuncu sezone je nastanitev redka in najemnine dosegajo najvišje vrednosti. Investitorji v Bellagiu lahko to izkoristijo, vendar pa se morajo soočiti tudi z izzivi izjemno turističnega okolja (gneča in omejena zasebnost). Pravzaprav se nekateri ultra bogati kupci prav zaradi tega Bellagiu izognejo in raje izberejo bolj osamljene lokacije investropa.com investropa.com. Kljub temu pa je prestiž Bellagia neprekosljiv; ostaja v »središču povpraševanja« za kupce luksuza, kot poroča Savills Italia we-wealth.com. Prihodnost Bellagia je stabilna – lokalne oblasti vlagajo v izboljšanje infrastrukture (kot so boljša pristanišča za trajekte in parkirišča zunaj zgodovinskega središča) investropa.com, kar bo pripomoglo k upravljanju turističnega toka. Na splošno je Bellagio sinonim za luksuzni trg na jezeru Como: čudovit, drag in večno zaželen.

Como (mesto)

Como je največje mesto ob jezeru (približno 85.000 prebivalcev) in deluje kot gospodarsko ter kulturno središče območja. Za razliko od turističnih vasic je Como delujoče mesto z dejavnostmi skozi vse leto – znano je po svilarski dediščini, živahnih trgih in osupljivi katedrali (Duomo) v središču. Na področju nepremičnin Como ponuja širši razpon: od razkošnih vil v predelih, kot je Villa Olmo ali ob obali, do sodobnih stanovanj in zgodovinskih večstanovanj v centru, kot tudi cenejših stanovanj v zunanjih četrtih. Cene v mestu Como za prenovljene nepremičnine so visoke – približno 6.000–7.000 € na m² v osrednjih predelih laprovinciadicomo.it – kar odraža močno povpraševanje. Vendar so še vedno nižje kot v zlati sredinski regiji jezera, zato je Como nekakšna »vrednostna« opcija za tiste, ki želijo živeti ob jezeru, a potrebujejo mestne storitve in si morda želijo nekoliko nižje stroške kot v Bellagiu ali Menaggiu za primerljivo nepremičnino.

Mesto Como je priljubljeno med kupci primarnih domov (vključno z lokalnimi strokovnjaki in pendlerji v Milano) laprovinciadicomo.it. Je eno izmed priljubljenih območij za iskalce prvega doma okoli jezera laprovinciadicomo.it, zaradi svoje infrastrukture: bolnišnice, šole (vključno z možnostmi mednarodnih šol), nakupovanje in prevoz (dve železniški postaji povezujeta Milano v 30–40 minutah). Zato ima trg v Comu stabilnost, ki je izključno počitniškim mestom primanjkuje. Obstaja stalno lokalno povpraševanje, ki podpira cene. Leta 2024 so v določenih soseskah Coma, kot sta Bignanico in Villa Olmo, zabeležili povprečne cene okoli 4.950 € na m² investropa.com investropa.com, kar je posebej privlačno za mednarodne kupce, ki iščejo vrhunska stanovanja v mestu. Como je zanimiv tudi za švicarske kupce, zaradi bližine švicarske meje (Lugano je oddaljen le približno 30 km).

Najemni trg v mestu Como zajema tako turistične najeme (mesto je vstopna točka za številne obiskovalce, čeprav jih večina raje biva v srednjem delu jezera) kot dolgoročne najeme za prebivalce. Zasedenost kratkoročnih najemov v Comu je bila dobra (~67% povprečna zasedenost) in 1.324 aktivnih Airbnb oglasov v območju ob koncu leta 2024 investropa.com investropa.com, kar kaže na pomembno prisotnost deljenja domov. Pri dolgoročnem najemu ima Como zmerno ekspatriotsko skupnost (nekateri, ki delajo v Švici ali lokalnih podjetjih, živijo v Comu zaradi načina življenja). Vse to naredi Como vsestranski trg: tukaj lahko kupite stanovanje kot primarno bivališče, kot naložbo za najem ali kot priročen drugi dom, ki je uporaben vse leto.

Kar zadeva cenovne napovedi, je mestni trg Como narasel za približno +6 % v letu 2023 investropa.com in še za ~+1,5 % do maja 2024 investropa.com, s povprečno ceno 2.098 €/m² (kar vključuje vse stanja in lokacije, zato je nižja kot v vrhunskih območjih) investropa.com investropa.com. Poročilo Engel & Völkers navaja prenovljene domove v mestu Como po 6–7k €/m² in hitro prodajo domov z zunanjimi prostori ali pogledom na jezero, pogosto v 3–6 mesecih laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Tako je Como likviden trg s trdnim povpraševanjem, ki uravnoteža sezonskost celotnega jezera s svojo stalno lokalno dejavnostjo.

Tremezzina

Tremezzina označuje del zahodne obale, približno med Lenno in Tremezzom (danes pa združena občina, ki vključuje Lenno, Mezzegro, Tremezzo in Ossuccio). To območje, ki leži nasproti Bellagia čez jezero, je slavno po svojih veličastnih zgodovinskih vilah (kot sta Villa Balbianello in Villa Carlotta) ter čudovitih razgledih na sončni zahod. Pogosto velja za del tako imenovane “zlate” cone osrednjega jezera na področju nepremičnin. Nepremičnine v Tremezzini so zelo iskane kot počitniške hiše; pravzaprav, Engel & Völkers prepoznava Tremezzino in okoliške kraje med najbolj zaželenimi za kupce počitniških domov ob jezeru Como laprovinciadicomo.it. Tukaj se cene kakovostno prenovljenih domov praviloma gibljejo okoli 6.000–8.000 € na m² in se vzpenjajo do 10.000 €/m² za najboljše lege ob jezeru laprovinciadicomo.it. Velike vile ob vodi v Tremezzini zlahka dosežejo večmilijonske cenovne razrede (v istem rangu kot cene v Bellagiu ali Cernobbiu).

Privlačnost Tremezzine je v njeni kombinaciji naravne lepote in relativnega miru. Čeprav sprejema veliko turistov (Villa Balbianello je priljubljena znamenitost, skozi kraj pa poteka tudi Greenway sprehajalna pot), je kraj bolj razpotegnjen kot Bellagio. Tukaj se nahaja veliko butičnih hotelov višjega razreda in restavracij, kar poudarja življenjski slog. Najemni trg v Tremezzini je močan za luksuzne najeme – kot je omenjeno v razdelku o najemih, je to območje »popolno za affitti di lusso (luksuzne najeme)« trepievi.com trepievi.com, saj privablja premožne popotnike, ki najemajo cele vile. Po eni od analiz lahko dobro opremljena vila v Tremezzini v sezoni doseže €300–€500 na noč ob veliki zasedenosti, zaradi česar je za lastnike zelo dobičkonosna trepievi.com trepievi.com.

Pomemben razvoj za Tremezzino je projekt Variante Tremezzina (obvoz SS340). Trenutna cesta ob jezeru skozi Tremezzo in Lenno je pogosto zasičena; novi predor naj bi preusmeril promet. Po zamudah so se dela nadaljevala leta 2024, pričakovani zaključek pa je april 2028 ilgiorno.it comozero.it. Ko bo obvoz dokončan, naj bi to močno zmanjšalo prometne zastoje in hrup v središčih krajev ter verjetno povečalo privlačnost in cene nepremičnin v Tremezzini. Kljub temu pa so med gradnjo prisotne lokalne skrbi glede upravljanja prometa, vendar je končni rezultat splošno viden kot velik napredek v infrastrukturi.

Napoved za nepremičninski trg v Tremezzini je optimistična: omejena ponudba, veliko prestiža (veliko oglasov je za »sanjske« vile) in vse boljša dostopnost. Najbolj iskana območja v Tremezzini so Lenno (s svojo zalivom in plažo), Mezzegra (rahlo na vzpetini, s čudovitimi razgledi) in sam Tremezzo (kjer stoji 5-zvezdični Grand Hotel Tremezzo). Kot eno glavnih luksuznih središč jezera Como pričakujte, da bodo cene ostale visoke in se bodo postopoma dvigovale, še posebej za nepremičnine z neposrednim pogledom na jezero ali lahko dostopom do obale.

Menaggio

Na zahodni obali, nekoliko severno od Tremezzine, leži Menaggio, še eno ključno mesto, ki zasidra zahodno stran srednjega jezera. Nasproti Menaggia čez jezero ležita Varenna in Bellagio, kar tvori znameniti turistični trikotnik. Menaggio je poznan po svoji privlačni obalni promenadi, velikem javnem Lidu (bazenu na plaži), bližnjem golfskem klubu in prijetnem mestnem središču, ki je živahno, a manj strmo kot Bellagio. Nepremičnine v Menaggiu so zelo cenjene zaradi svoje osrednje lege in infrastrukture. Je nekoliko bolj naseljen in praktičen od majhnih vasi, zato privlačen za polrezidente, upokojence in tudi dopustnike. Cene obnovljenih stanovanj ali hiš v Menaggiu so na splošno v višjem razredu: podobno kot v Tremezzini, okoli 6.000–8.000 € na m² v mestu, ob jezeru ali z razgledom pa še višje. V zadnjih letih so v Menaggiu nastale nove luksuzne stanovanjske soseske, ki jih običajno razprodajo tujim kupcem, ki iščejo sodobno udobje na vrhunski lokaciji.

Menaggio je izpostavljen kot ena izmed »najbolj cenjenih« lokacij zaradi svoje strateške lege in živahnega vzdušja trepievi.com trepievi.com. Ima celoletne storitve (trgovine, restavracije, bolnišnico), zaradi česar je primeren tudi za stalno bivanje. Mnogi britanski in francoski kupci so zgodovinsko favorizirali Menaggio (ima celo angleško knjižnico in izseljensko skupnost). Trajektno pristanišče v Menaggiu ga povezuje z Bellagiem in Varenno, kar je velika prednost – zlahka lahko raziskujete ali obedujete na drugi strani jezera, Varenna pa z vlakom neposredno povezuje Milano, ki je le kratko vožnjo z ladjico stran. Ta povezanost povečuje vrednost nepremičnin v Menaggiu.

Donosi od najemnin v Menaggiu so močni. To je ena najboljših lokacij za kratkoročne najeme, s precejšnjim povpraševanjem v poletnih mesecih predvsem s strani družin in skupin. Na primer, stanovanje v Menaggiu se lahko v poletnih mesecih zlahka najema za 200 € ali več na noč. Po podatkih Tre Pievi so zasedenost in donosi v Menaggiu primerljivi z Bellagiem, saj veliko turistov raje biva tukaj zaradi priročnosti in se nato s trajektom za enodnevne izlete odpravi v Bellagio trepievi.com trepievi.com.

Prihodnost Menaggia izgleda pozitivna: izkoristil bo obvoznico, ki bo vplivala tudi na Tremezzino (načrtovani tunel se bo končal blizu Menaggia), kar bo po zaključku razbremenilo promet. Obstajajo tudi lokalni projekti prenove obale in morebitne pešcone v središču, ki naj bi izboljšale kakovost življenja (o več pobudah je razpravljal mestni svet). S svojo kombinacijo živahnosti in slikovite privlačnosti bo Menaggio verjetno ostal vroča točka. Za vlagatelje je Menaggio nekoliko bolj »likviden« kot manjše vasi – običajno je na voljo več nepremičnin in zanimanje kupcev je konstantno. Mesto je prava mera med turističnim krajem in lokalnim središčem, zato je trg živahen in odporen.

Varenna

Na nasprotni strani jezera od Menaggia leži Varenna, dragulj vzhodne obale. Varenna je manjša kot Menaggio ali Bellagio, a izjemno slikovita – stisnjena je ob gorsko pobočje s pisanimi hišami in ima romantičen, miren čar. Potniki jo obožujejo zaradi čudovitih razgledov (zlasti ob sončnem zahodu) in bolj umirjenega vzdušja. Varenna je tudi prometno središče vzhodne strani: ima železniško postajo (do Milana preko Lecca) in je pristanišče za avtomobilske trajekte iz Menaggia in Bellagia, kar ji daje odlično povezljivost.

Nepremičnine v Vareni so bile zgodovinsko nekoliko cenejše kot enakovredne na zahodni obali, vendar se ta razlika zmanjšuje. Z vse večjo mednarodno pozornostjo na vzhodni obali se cene v Vareni povečujejo. Prenovljeno stanovanje s pogledom na jezero v Vareni lahko stane €5.000–€7.000 na m², kar je visoki razpon predhodno omenjenega območja “Lecco stran 4k–6k”, saj je Varenna na tej strani premium destinacija. Kljub temu lahko v Vareni v primerjavi z Bellagiom najdete več ugodnih ponudb za podoben čar. Vile okoli Varene (če se sploh katera pojavi naprodaj) prav tako dosegajo visoke cene; na primer, Villa Monastero (muzejska vila) in Villa Cipressi (hotel) sta primera vrhunskih nepremičnin v okolici – čeprav nista naprodaj, poudarjata kakovost nepremičninskega portfelja Varene.

Poseben dejavnik pri Vareni je njena kultura in dogodki. Kot omenjeno, gosti del dogodkov festivala Lake Como ter druge kulturne prireditve, kar povečuje njen profil. V zadnjih letih je Varenna doživela porast kulturnega turizma, kar je privedlo do približno 25% povečanja števila obiskovalcev v primerjavi s predletom 2019 investropa.com investropa.com. To je vplivalo tudi na nepremičnine: večje povpraševanje po nastanitvah (tako investitorji kupujejo B&B-je ali počitniške hiše) in splošen dvig cen nepremičnin, saj mesto pridobiva sloves investropa.com investropa.com. Visoka zasedenost hotelov in počitniških domov med dogodki kaže na naraščajočo privlačnost Varene investropa.com.

Za najeme je Varenna zelo iskana pri parih in tistih, ki iščejo romantičen ali miren oddih. Zasedenost kratkoročnih najemov je zelo visoka, nočne cene pa v glavni sezoni precej visoke (ne zaostajajo veliko za Bellagiovimi za primerljiva stanovanja). Vendar je ponudba najemov v Vareni precej omejena (ker je majhna), kar ohranja zasedenost zelo dobro.

Eden izmed izzivov v Vareni je teren – nepremičnine pogosto vključujejo veliko stopnic ali strm dostop. Toda prav to je del njenega šarma. Projekti urbane prenove, ki so v teku (ali pa so bili nedavno zaključeni) v Vareni, vključujejo izboljševanje pešpoti, parkirišč in morda celo dvigalo s parkirišča do mesta, kar bo olajšalo mobilnost investropa.com. Te izboljšave bodo vas naredile bolj dostopno in lahko povečale vrednost nepremičnin z izboljšano kakovostjo bivanja.

Skratka, Varenna ponuja šarm in naraščajoče priložnosti. Je tišja od bolj zasedenih zahodnih mest, kar pa privablja današnje kupce, ki iščejo mir investropa.com investropa.com. Ker slava vzhodne obale še naprej raste, bo imela Varenna od tega koristi. Investitorji lahko tu najdejo nekoliko boljše začetne donose ali cene nakupa ter sledijo razvoju vzhodne strani. Ljubiteljem lepega bivanja pa Varenna ponuja razglednice, lepoto in odlične povezave (ena redkih točk ob jezeru, kjer imate direkten vlak v Milano in hkrati živite v majhni vasi ob jezeru).

(Druge pomembne lokacije ob jezeru Como vključujejo Cernobbio (razkošne vile in bližina mesta Como), Laglio (znan po slavnih prebivalcih, zelo ekskluziven), Lenno (v Tremezzini, s čudovitim zalivom) ter severna mesta kot sta Colico in Domaso (bolj sproščena, športno in naravno usmerjena). Čeprav tu niso podrobno opisani, ima vsako svoje posebnosti na trgu. Na splošno sta prvi bazen blizu mesta Como in območja srednjega jezera najdražja, medtem ko bolj proti severu ali v manjše vzhodne vasice lahko najdete več vrednosti.)

Razvoj infrastrukture, ki vpliva na nepremičnine

Infrastruktura in dostopnost sta ključnega pomena v regiji, kot je jezero Como, kjer geografija očara, a hkrati lahko oteži gibanje. Nekaj tekočih ali nedavnih projektov bo vplivalo na nepremičninski trg z izboljšanjem povezav, zmanjševanjem zastojev in povečano privlačnostjo posameznih območij:

Obvoznica Tremezzina (varianta SS340 “Regina”): To je glavni projekt – nova obvoznica, ki vključuje predore in viadukte za preusmeritev prometa z ozke ceste ob zahodnem bregu jezera. Projekt poteka približno od Colonna do Grianteja (blizu Menaggia), približno 9,8 km nove ceste, in je namenjen reševanju razvpitega zastoja skozi Sala Comacina, Ossuccio, Lenno in Tremezzo. Gradnja se je začela konec leta 2020, vendar je prišlo do zamud; od aprila 2024 so dela ponovno stekla s ciljem, da bodo dokončana aprila 2028 ilgiorno.it comozero.it. Ko bo dokončano, bo to revolucionarno: tranzitni promet (tovornjaki ipd.) bo šel skozi predore namesto da bi se plazil skozi vaška središča. Za nepremičnine to pomeni tišje, bolj prijazne obalne vasi za pešce na tem odseku, kar jih bo naredilo še bolj zaželene tako za prebivalce kot za turiste. Nepremičnine v Colonnu, Sala Comacina, Ossucciu, Lennu, Tremezzu in Grianteju bodo pridobile z izboljšano dostopnostjo (krajša vožnja iz Coma) in z boljšim lokalnim okoljem (manj onesnaževanja in hrupa). Nekateri analitiki že omenjajo tekoča infrastrukturna dela kot dejavnik, ki povečuje zanimanje tudi za severno in vzhodno obalo investropa.com investropa.com (čeprav je obvoznica na zahodu, posredno pomaga tudi vzhodu z boljšo razporeditvijo prometa).
Nadgradnje cest in predorov drugod: Poleg velike obvoznice potekajo tudi manjše izboljšave cest. Na vzhodni Lecco strani sta bili cesti SP72 in SS36 posodobljeni in bolje vzdrževani, kar je vožnjo od Lecca do Varenne in Colica precej izboljšalo. Leta 2024 je bila za vzdrževalna dela začasno zaprta železnica ob jezeru Lecco-Colico, kar je povzročilo nekaj nevšečnosti ilgiorno.it ilgiorno.it, vendar kaže, da skrbijo za infrastrukturo. Prav tako so v teku razprave o novih predorih, ki bi zaobšli nekatere odseke ob jezeru na vzhodni veji (zlasti okoli Mandella del Lario), a za zdaj ni nič konkretnega. Zaenkrat ima največji vpliv obvoznica po zahodni obali.
Izboljšave javnega prevoza: Javne trajektne storitve na jezeru Como so bile deležne investicij. Navigazione Lago di Como je v zadnjih letih uvedla nekaj novih, hitrejših trajektov in izboljšala vozne rede, da bi bolje povezala kraje na sredini jezera in zagotovila več voženj tudi pozimi. Predstavljen je bil sodoben hibridni (električno-dizelski) trajekt, kar dokazuje zavezanost učinkovitosti in trajnosti. Boljša povezljivost s trajekti lahko poveča privlačnost nepremičnin, saj zmanjša potrebo po avtomobilu. Na primer, če imata Varenna in Bellagio poznejše večerne trajektne povezave, lahko nekdo udobno živi v enem in večerja v drugem kraju itd. Govori se tudi o direktni hitri trajektni povezavi iz mesta Como do Bellagia, ki bi, če bi se uresničila, neposredno povezala spodnji del jezera s srednjim, kar bi bistveno koristilo dnevnim migrantom ali turistom, ki se premikajo po jezeru (trenutno ta pot z počasno ladjo traja več kot 2 uri).
Železniške povezave: Mesto Como je dobro povezano z železnico (dve liniji v Milano: ena do Milano Centrale preko Monze in ena do Milano Cadorna preko Saronna). Te imajo pogoste prevoze in izboljšave, kot so novi vlaki, se nadaljujejo, vendar novih prog ni. Na vzhodni strani linija Lecco–Colico pokriva vzhodno obalo do Varenne in naprej do Colica. Glede novih razvojnih projektov: obstaja predlog (še ni potrjen) za železniško povezavo ali vzpenjačo od Menaggia do Lugana (Švica), s katero bi obudili zgodovinsko povezavo – to je trenutno bolj špekulacija. Pomembno pa je, da posodobitve Evropskega železniškega omrežja pomenijo, da se povezave s Švico (predor Gotthard itd.) izboljšujejo za čezmejna potovanja; Como ima od tega posredne koristi, saj je vožnja iz Züricha ali Frankfurta v Milano (po švicarskih vlakih) hitrejša, kar pomeni, da lahko tuji potniki Como zdaj zlahka dosežejo z vlakom. Čeprav to ni neposreden projekt za jezero Como, izboljša dostopnost za določene turiste.
Zračni promet: Jezero Como nima svojega letališča, je pa v dosegu milanskih letališč – Malpensa (~1 uro 15 min vožnje od Coma), Linate (~1 uro) in Bergamo (~1 uro 20 min). Zanimiv podatek: letališče Malpensa je razširilo svojo mrežo letalskih povezav; po najnovejših podatkih iz Malpense leti več kot 75 letalskih prevoznikov do številnih svetovnih destinacij investropa.com. Povečanje števila direktnih letov (na primer nove linije v Severno Ameriko in na Bližnji vzhod) pomeni, da lahko mednarodni kupci in obiskovalci pridejo na jezero Como z manj zapleti (pogosto z enim letom in kratko vožnjo). Malpensa je tudi z vlakom povezana z Milanom in naprej do Coma z uporabo prestopov. Poleg tega je letališče Lugano v Švici oddaljeno približno 30 km od Coma (čeprav so njegove komercialne letalske možnosti v zadnjem času omejene). V vsakem primeru je splošen trend izboljšana mednarodna povezanost, kar podpira svetovni trg sekundarnih domov v Comu.
Komunalna infrastruktura in internet: Čeprav niso tako bleščeče, lahko izboljšave na področju komunalne infrastrukture pomembno vplivajo na privlačnost nepremičnin, zlasti za ljudi, ki delajo na daljavo ali tujce. V zadnjih nekaj letih je bila v mnogih mestih ob jezeru Como uvedena optična internetna povezava. Do leta 2025 bo večina osrednjih in celo številna manjša mesta imela dostop do hitrega širokopasovnega interneta (FTTC ali FTTH), kar omogoča delo od doma ob jezeru. To je del italijanske pobude za širokopasovni internet in Lake Como se lahko zdaj trži kot učinkovita baza za »pametno delo« (kar nekatere lokalne agencije tudi posebej izpostavljajo trepievi.com trepievi.com). Zanesljiva internetna in telekomunikacijska povezava naredi nepremičnine privlačnejše za mlajše kupce ali kogar koli, ki potrebuje povezljivost.
Urbane izboljšave: Več mest je začelo z lokalnimi projekti infrastrukture in olepševanja:
- Bellagio: Posodobitev obalne promenade, boljše upravljanje prometa (parkirišča izven centra za zmanjšanje zastojev v ozkih ulicah) in morda nova sprehajalna cona ob jezeru.
- Varenna: Kot omenjeno, je bila opažena prenova mesta z izboljšano javno infrastrukturo in prevozi investropa.com – to vključuje obnovo pristanišča za trajekte, dodajanje dvigala od železniške postaje do pristaniške ravni (za lažjo dostopnost) ter izboljšanje razsvetljave in označb v mestu.
- Mesto Como: Zaključena je prenova promenade ob jezeru (novo tlakovanje, krajinsko urejanje) in načrtuje se nov muzej/aquarium ob jezeru, ki bi lahko postal nova atrakcija. Poleg tega poteka projekt novega peš mostu, ki bo povezal dva dela obale. Čeprav so te izboljšave bolj estetske, povečujejo kakovost življenja in turistično izkušnjo, s tem pa posredno podpirajo vrednost nepremičnin.
Trajnostne pobude: Jezero Como je del biosfernega rezervata UNESCO (»Menaggio, Bellagio, Varenna trikotnik« je del večjega območja Alp). Obstajajo pobude za trajnostno mobilnost – npr. v mestih nameščajo več polnilnic za električna vozila in spodbujajo uporabo električnih čolnov. Prisotnost teh lahko postane prednost za okoljsko osveščene kupce. Prav tako programi ravnanja z odpadki in kakovostjo vode zagotavljajo, da jezero ostaja čisto (jezero je poleti praviloma primerno za kopanje). Vsi ti okoljski infrastrukturni ukrepi pomagajo ohranjati naravno privlačnost, ki je temelj vrednosti nepremičnin ob jezeru Como.

Za zaključek, infrastrukturni razvoj v in okoli jezera Como izboljšuje povezljivost in kakovost življenja. Glavni projekt ceste Tremezzina bo znatno okrepil določene lokalitete (in morda vrednosti nepremičnin, ko se bo sklenitev bližala). Boljše prometne povezave – hitrejši trajekti ali več letov – vključujejo jezero Como v globalna in regionalna omrežja, kar je ključno za mednarodni trg drugih domov. Za lastnike in vlagatelje te izboljšave pomenijo, da postaja »slog življenja ob jezeru Como« vse bolj priročen: lažji prihodi, manj hrupa zaradi prometa in več sodobnih storitev, kar lahko razširi trg (ter privabi tiste, ki bi jih sicer odvrnila oddaljenost ali gneča). Območja, ki so veljala za težje dostopna (kot sta zgornje jezero ali vzhodna obala), zaradi teh sprememb dobivajo nov zagon. Infrastruktura morda ni tako romantična kot sončni zahod nad jezerom, vendar ima pomembno vlogo v zgodbi nepremičnin ob jezeru Como v prihodnosti.

Viri:

Engel & Völkers “Market Report Italia 2025” – podatki o luksuznem trgu ob jezeru Como (cene 4k–10k €/m², 60 % tujih kupcev, povpraševanje stabilno itd.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20. mar. 2025) – povzetek poročila E&V: tujci 60 % kupcev (večinoma ZDA, Nemčija, severna Evropa), razdelitev po segmentih 50 % drugi dom, 25 % investicija, 25 % primarni dom in cenovni razponi po območjih laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Lake Como 2025 Trendi – celovita analiza trendov (donosnost najema, regionalni premiki, povpraševanje s strani izseljencev, spodbude za prenovo itd.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Lake Como 2025 Statistika – vpogledi na podlagi podatkov (povprečna cena ob jezeru 2,5 milijona €, napoved rasti cen +3 %, luksuzne vile 2,5–5 milijonov € v 2024 itd.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (november 2023) – »Nakup hiše ob jezeru 2025« – Vpogledi v italijanski trg: rast cen destinacij ob jezerih od 2020, Premium območja Comskega jezera (prvi bazen, Tremezzina, Menaggio, Bellagio) vile od 5 milijonov € naprej we-wealth.com; profili kupcev (45 % tujcev na jezerih, tujci večinoma iz severne Evrope, Američani za Como) we-wealth.com we-wealth.com; statistika kupcev počitniških hiš (večina starih 45–64 let, 81 % družin) we-wealth.com.
idealista/news (2. julij 2025) – “Turistične nepremičnine, morje in jezero” – Jezero Como +1% rast cen na leto (vzhod +1,7 %, zahod 0%) idealista.it; delež tujcev na trgu počitniških nepremičnin narasel na 15,7 % (2024) idealista.it; najbolj priljubljene vrste nepremičnin (tristanovanjsko stanovanje ~31% itd.) idealista.it; starost kupcev (56% starih 45–64 let) idealista.it.
Tre Pievi Real Estate blog (februar 2025) – “Kratkoročna oddaja na jezeru Como 2025” – podrobna analiza kratkoročne oddaje: €150–€500/noč, 65–85 % zasedenost, možni bruto donosi 10–12 % trepievi.com trepievi.com; €40–80k letnih prihodkov za dobro vodene kratkoročne najeme trepievi.com; kot najboljše cone izpostavlja Bellagio, Menaggio, Varenna, Tremezzina trepievi.com; omenja občine, ki uvajajo omejitve kratkoročnih najemov in pomen preverjanja lokalnih pravil trepievi.com; omenja tudi Colico/Domaso kot cenejši območji z visokim povpraševanjem po kratkoročnih najemih trepievi.com.
HospitalityNet / EY poročilo (marec 2025) – Investicije v italijanske hotele: 2,1 milijarde EUR v 2024, letovišča kot je jezero Como velik delež (~39%) hospitalitynet.org; luksuzni hoteli 45% obsega hospitalitynet.org hospitalitynet.org; rekordno število turistov 64,5 milijona obiskovalcev 2024 hospitalitynet.org; poudarja Italijo kot vodilni trg in posebej omenja jezero Como kot ultra ekskluzivno rastočo destinacijo za letovišča hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Tržni podatki 1. polletje 2024: stanovanjske cene v Comu +1,55% v primerjavi z 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (ni neposredno citirano zgoraj, a je skladno z ostalimi podatki).
BestComo Immobiliare FAQ (posodobljeno 2024) – vpogledi o dohodku od najemnin in davkih: donos STR običajno 3–8% bestcomo.com; povišanje pavšalnega davka na 26% za več enot STR (proračunski zakon 2024) bestcomo.com; potrebno registrirati kot podjetje, če imate več kot 3 nepremičnine bestcomo.com; pravilo v Lombardiji: zaprtje 90 dni bestcomo.com.
Uradni viri: Posodobitve italijanskega MIT (Ministrstvo za infrastrukturo) o napredku variante Tremezzina mit.gov.it ilgiorno.it; Poročilo Gospodarske zbornice Como-Lecco o tujih prebivalcih (navajanje Engel & Völkers v Investropa) investropa.com investropa.com.

Nepremičninski trg jezera Como 2025 – Celovito poročilo