שוק מסחרי (2025): מגזר הנדל"ן המסחרי בוונקובר הציג חוסן נוכח רוחות מנשבות כלכליות.
פעילות ההשקעות התגברה בתחילת 2025 – כ-2 מיליארד דולר בעסקאות נדל"ן מסחרי נסגרו ברבעון הראשון של 2025, עלייה של 10% משנה לשנה altusgroup.com altusgroup.com.משקיעים ממשיכים להימשך ליסודות ולסיפור הצמיחה ארוך הטווח של ונקובר, כפי שמעידה העובדה שהעיר דורגה לאחרונה כשוק המוביל בקנדה מבחינת סנטימנט השקעות בנדל"ן מסחרי altusgroup.com.עם זאת, סוגי נכסים שונים חווים תנאים שונים.שטחי משרדים בוונקובר מתמודדים עם שיעור תפוסה נמוך (זמינות של כ-12.4% בתחילת 2025) בשל היצע חדש והתמדה של עבודה היברידית altusgroup.com.בעלי נכסים מדווחים על "מעבר לאיכות", כאשר משרדים מודרניים בדרגת A ממשיכים לראות ספיגה חיובית (שבעה רבעונים רצופים נכון לרבעון הראשון של 2025) והיצע מצטמצם, בעוד שמלאי המשרדים הישן נתקע altusgroup.com altusgroup.com.ראוי לציין כי חלק מבנייני המשרדים שאינם מנוצלים במלואם עוברים הסבה – לדוגמה, מגדל משרדים בן 12 קומות במרכז העיר נמכר לצורך הסבה למלון עם 180 חדרים altusgroup.com, מה שמשקף מגמת שימוש חוזר אדפטיבי במרכז העיר.נדל"ן קמעונאי נמצא על קרקע יציבה יותר: נפח ההשקעות בנדל"ן קמעונאי זינק ב-140% משנה לשנה בתחילת 2025 altusgroup.com, כאשר משקיעים מתמקדים ברחובות קניות מרכזיים ובמרכזים מסחריים עוגני סופרמרקטים.עם זאת, אי ודאות מרחפת מעל חנויות הכלבו המסורתיות; חברת הדגל Hudson’s Bay הגישה בקשה להגנה מפני נושים, וסגירות פוטנציאליות של חנויות עלולות להשאיר חללים גדולים ריקים, מה שייאלץ את בעלי הנכסים להיות יצירתיים בפיתוח מחודש של חללים קמעונאיים גדולים altusgroup.com altusgroup.com.נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים, שהיו מזמן המועדפים בשוק של ונקובר, חוו התרככות קלה.הזמינות התעשייתית עלתה לכ-6.0% – הגבוהה ביותר מאז 2010 – כאשר חלק מהמשקיעים מעכבים קבלת החלטות על רקע אי-וודאות במסחר altusgroup.com altusgroup.com.ובכל זאת, הביקוש למחסנים נותר חזק באופן יסודי (הספיגה נטו עדיין חיובית) ומחסור הקרקעות של ונקובר מבטיח שנדל"ן תעשייתי יישאר השקעה יקרת ערך לטווח ארוך altusgroup.com altusgroup.com.בסך הכל, מגזר העסקים של ונקובר ב-2025 הוא מעורב: חזק בפיתוח קמעונאי והשכרת דירות רב-משפחתיות, אופטימי בזהירות במשרדים (עבור חללים ברמה הגבוהה ביותר), ואתנחתא קלה בתעשייה – אך בכל התחומים, האטרקטיביות של העיר למשקיעים ולעסקים ממשיכה לתמוך ביציבות השוק.תנאי שוק נוכחיים בשנת 2025
נוף הנדל"ן של ונקובר ב-2025 מתאפיין בהיצע גבוה ובירידת מחירים במגזר המגורים, על רקע שוק מסחרי עמיד אך משתנה.
שוק המגורים (2025): שוק הדיור של מטרופולין ונקובר עבר משוק מוכרים סוער בשנים הקודמות לאיזון ואף נטייה קלה לטובת הקונים. קצב מכירות הבתים הואט – מספר העסקאות המצטברות מתחילת 2025 הוא מהנמוכים בעשור storeys.com – וכמות הדירות המוצעות למכירה הגיעה לשיא של מספר שנים. במאי 2025 נספרו מעל 17,000 נכסים פעילים במטרו ונקובר, עלייה של 26% בהשוואה לשנה שעברה וזהו רמת ההיצע הגבוהה ביותר מאז 2016 wowa.ca. הגידול הזה בהיצע, יחד עם עלות הלוואות גבוהה יותר, הפיג את הלחץ כלפי מעלה על המחירים. מחיר הייחוס לכל סוגי הנכסים במטרו ונקובר עומד על כ-1.18 מיליון דולר, שהוא כ-2.9% פחות מבשנה שעברה wowa.ca. הממוצע הכללי אף ירד בכ-5-6% בשנה wowa.ca. עם היקפי מכירות נמוכים (מכירות מאי 2025 היו כ-18% פחות ממאי 2024 wowa.ca) והגעת דירות חדשות בקצב יציב, יחס המכירות לחדשות (SNLR) נע סביב 30% נמוך. יחס זה מצביע על שוק קונים (הרבה מתחת ל-60% שמסמל שוק מוכרים) wowa.ca. בקצרה, שוק הנדל"ן למגורים בוונקובר באמצע 2025 רגוע יותר וניתן למשא ומתן: לקונים יש יותר כוח מיקוח, והמוכרים מתמודדים עם שוק רגיש למחיר לאחר שנות צמיחה מהירות.
מגמות מחירי הדיור ונגישות
לאחר עשור של עליות דרמטיות, מחירי הבתים בוונקובר נכנסו לאחרונה לתקופה של תיקון מתון. בין 2005 ל-2022, ערכי הבתים זינקו באופן אקספוננציאלי – מחיר המדד של ה-MLS גבוה ביותר מ-235% מאשר ב-2005 (צמיחה שנתית ממוצעת של כ-6.1%) wowa.ca. העלייה ארוכת הטווח הזו, שנשענה על קרקע מוגבלת, גידול אוכלוסין והשקעות גלובליות, הפכה את ונקובר לאחת מהשוקי הדיור היקרים ביותר בעולם. עם זאת, שנת 2022 סימנה נקודת מפנה כאשר שיעורי הריבית החלו לעלות בצורה חדה. עד 2023-2024, ריביות המשכנתאות הגבוהות פגעו משמעותית ביכולת הקנייה של רוכשים וציננו את הביקוש, מה שגרם למחירים להתייצב ולרדת מעט. מחיר המדד המשוקלל במטרו ונקובר הגיע לשיא בתחילת 2022 ומאז החל לרדת. נכון לאמצע 2025, המדדים נמוכים בכ-5–10% מהשיא, תלוי בסוג הנכס (לדוג' מדד בתים פרטיים ירד בכ~3.2% משנה לשנה, מדד דירות ירד בכ~2.4% YoY) wowa.ca. מחיר המכירה הממוצע לכל סוגי הנכסים ברחבי ונקובר הגדולה במאי 2025 עמד על כ-1.27 מיליון דולר, ירידה של כ-6% מהשנה הקודמת wowa.ca. לסיכום, המחירים ירדו מעט מהשיאים ההיסטוריים, ומציעים מידה מסוימת של הקלה לרוכשים לעומת הטירוף של 2021.
הנגשת הדיור, למרות הכל, נותרה האתגר הגדול ביותר של ונקובר. בסוף 2023, RBC הכריזה כי שוק הדיור של העיר נמצא “במשבר חמור” בכל הנוגע להנגשה vancouver.citynews.ca. למעשה, היה זה הרגע שבו היה הכי יקר אי פעם לרכוש דירה בקנדה: מדד RBC הראה שרוכש ממוצע בוונקובר צריך יותר מ-106% מההכנסה החציונית למשק בית רק כדי לכסות את עלויות הבעלות על בית ממוצע vancouver.citynews.ca. זהו נתון מדהים – בפועל, משפחה ממוצעת אינה יכולה להרשות לעצמה לרכוש בית בוונקובר אלא אם תקדיש לכך יותר מכל הכנסתה לפני מס. העול הכספי הקיצוני הזה ירד בשוליים בלבד גם לאחר ההתמתנות האחרונה במחיר. אפילו בתרחישים אופטימיים, RBC צפתה כי ב-2025 הדרישה להכנסה תחזור רק לרמות של אמצע 2022 – עדיין רמה גבוהה במיוחד שמתקשה לשפר משמעותית את הנגישות עבור מרבית הרוכשים vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. נתונים נוספים מחזקים את התמונה: יחס מחיר-הכנסה ויחס מחיר-שכירות בוונקובר הם מהגרועים בעולם, והעיר מדורגת בעקביות כהעיר הכי פחות נגישה בקנדה לבעלות וגם לשכירות.
העומס אינו מוגבל לרוכשים. שוכרים מתמודדים עם מחירי שכירות שיא ורמות תפוסה נמוכות. בתחילת 2024, שיעור הדירות הפנויות להשכרה במטרו ונקובר עמד על כ-1.6%, עלייה קלה מהרמות האפסיות אך עדיין רחוק מאיזון בריא jarmanrealestate.com. שוק הדירות הצפוף דחף את שכר הדירה החודשי הממוצע לדירת שני חדרי שינה לכ-2,200$ (ולמעלה מ-2,500$ לדירת קונדו) – השכירות הגבוהה ביותר במדינה vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. ההכנסות לא הדביקו את הקצב, ולכן משקי בית רבים מוציאים הרבה מעל 30% מההכנסה המומלצת על דיור. ללחצי הנגישות הללו יש השפעות דמוגרפיות ממשיות: משפחות צעירות ואף חלק מהעסקים נודדים לאזורים זולים יותר, וקולומביה הבריטית רשמה יציאת תושבים בין-מחוזית נטו ב-2023 (מעל 8,000 אנשים יותר עזבו למחוזות אחרים משהיגרו פנימה) biv.com biv.com. מחירי דיור גבוהים מצוינים כסיבה מרכזית לגל זה של עזיבת תושבים המחפשים מרעה ירוק (או לפחות זול) יותר biv.com.לסיכום, מגמת המחירים בוונקובר התייצבה לאחרונה לאחר שנות צמיחה, אך הבתים עדיין יקרים מאוד ביחס להכנסות המקומיות. ירידות מחירים קלות והקלה מסוימת בריבית שיפרו רק במעט את המצב. הנגישות לדיור בוונקובר צפויה להישאר במתח חמור ללא שינויים מהותיים – מציאות שמוכרת גם על ידי כלכלנים שמזהירים כי יידרשו שנים של גידול בהכנסה והדבקת הפער בהיצע כדי להחזיר איזון כלשהו vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. התנאים הנוכחיים ריסנו את התלהבות המשקיעים והניעו את מקבלי ההחלטות לפעול (כפי שיפורט להלן), אך עבור הוונקוברי הממוצע, חלום רכישת דירה או שכירות ברת-השגה בעיר נותר אתגר גדול.
הזדמנויות וסיכונים להשקעה
למרות האתגרים, שוק הנדל"ן של ונקובר ממשיך להציע הזדמנויות למשקיעים – אך הן מגיעות בצד סיכונים ניכרים. להלן פירוט של ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים לשנת 2025:
- הזדמנויות:
- תנאי שוק לטובת הקונים: ההתקררות האחרונה נטתה את הכף במעט לטובת הקונים, ויצרה הזדמנות עבור מי שמעוניין להיכנס לשוק או לשדרג. עם מלאי גבוה יותר ומוכרים בעלי מוטיבציה, קונים בשנת 2025 יכולים להתמקח על מחירים ותנאים אטרקטיביים יותר מאשר בשנים קודמות. עבור משקיעים, התקופה הזו מהווה הזדמנות לרכוש נכסים איכותיים במחיר יחסי נמוך משיאי השוק.
- ביקוש חזק לשכירויות: שוק השכירות הצפוף של ונקובר (תפוסה ~1-2%) מבטיח ביקוש חזק ליחידות שכירות. משקיעים בנכסים מיועדים להשכרה או דירות יחידה שנייה יכולים להרוויח מדמי שכירות שיא ומחוסר תפוסה, ולייצר תזרים מזומנים קבוע. היסודות ארוכי הטווח (הגירה קבועה ומיעוט קרקעות זמינות) מצביעים על כך שנכסי שכירות יישארו הימור בטוח. למעשה, יזמים החלו להתמקד בפרויקטים לדיור להשכרה, הודות לחוסר תפוסה ולתמריצי ממשלה altusgroup.com altusgroup.com.
- אטרקטיביות ועמידות: מעמדה של ונקובר כעיר גלובלית, כלכלה מגוונת ואיכות חיים גבוהה, מחזקים את ערכי הנדל"ן בעיר. ונקובר מדורגת בעקביות במקום גבוה בסקרי עדיפות משקיעים בקנדה altusgroup.com. האטרקטיביות הזו מעניקה ביטחון להערכת ערך הנדל"ן של ונקובר לטווח ארוך. אפילו כשהשווקים האחרים נחלשים, ונקובר נוטה לשמור על האטרקטיביות שלה בפני קונים מקומיים וזרים (כאשר הדבר מותר), ומהווה סוג של מקלט בטוח להשקעות בנכסים ריאליים.
- אזורי צמיחה מתפתחים: השקעות ציבוריות משמעותיות ופיתוחים מתבצעים בימים אלה (קווי תחבורה חדשים, פרויקטי פיתוח רחבי היקף – ראו במדור 'דגשים שכונתיים'). פרויקטים אלו מסוגלים להעלות את ערך הנדל"ן באזורים מסוימים. משקיעים אסטרטגיים עשויים למצוא הזדמנויות לאורך מסלולי הפיתוח, כמו מסדרון ברודווי (תחנות רכבת קלה חדשות) או סביב שכונות בתכנון כולל (אוקרידג', ברנטווד ועוד), ולצפות לעליית ערך ככל שהאזורים הללו יתפתחו.
- סיכונים:
- ריביות גבוהות ועלויות מימון: תקופת החוב הזול הסתיימה, לפחות לעת עתה. עלויות ההלוואה ב-2025 הן גבוהות בהרבה מאשר לפני כמה שנים, מה שמפחית את רווחיות המשקיעים. ריביות משכנתא גבוהות מובילות להחזרי מינוף נמוכים יותר וקריטריוני אישור מחמירים יותר. קיים סיכון שאם הריביות יישארו גבוהות או יעלו עוד, ערך הנכסים עלול להתמודד עם לחץ ירידתי נוסף (מכיוון שהתקציב של הקונים מוגבל). הרגישות לשיעורי הריבית היא גורם סיכון מרכזי בוונקובר, שם רמות החוב והמחירים מהגבוהים במדינה – מה שהופך את השוק לרגיש מאוד לתנאי מימון vancouver.citynews.ca.
- פוטנציאל לתיקון מחירים נוסף: למרות שהתחזית הבסיסית היא ליציבות, אנליסטים מסוימים מזהירים כי וונקובר עדיין בסיכון לתיקון משמעותי יותר במחירי הדיור. אם התנאים הכלכליים יחמירו (למשל, מיתון או איבוד מקומות עבודה) או שנוצר עודף היצע, מחירי הבתים עלולים לרדת יותר מהמצופה. הערכת הסיכון הרב-גורמית מדרגת כעת את וונקובר כ“סיכון מתון לתיקון שוק”, בשל אי-נגישות גבוהה והסתמכות על גידול מתמשך בביקוש mortgagesandbox.com. המשקיעים צריכים להיזהר מהפיכות קצרות טווח או מינוף יתר למקרה שהערכים יירדו.
- שינויים במדיניות ורגולציה: השוק חשוף לסיכון מהתערבות ממשלתית. בשנים האחרונות הרשויות לא היססו להחיל מסים, אגרות ריקון דירות, התאמות בפיקוח שכר דירה ומגבלות רכישה כדי להפחית ספקולציה ולטפל בנגישות. דוגמאות כוללות איסור על קונים זרים, מס רכישה גבוה יותר לזרים, והגבלות על השכרות קצרות טווח (מפורט בסעיף הבא). צעדים אלה יכולים להשפיע על אסטרטגיות המשקיעים ותשואותיהם – למשל, תקנות מחמירות יותר לגבי Airbnb עשויות לקצץ בציפיות ההכנסה לאלה שממוקדים בשוק תיירותי. המשך התפתחות המדיניות (כמו דיונים על העלאת מסי נדל"ן על בתים יוקרתיים או פיקוח שכר דירה מחמיר יותר) יוצרת אי ודאות רגולטורית למשקיעים.
- סיכונים בבנייה ופיתוח: משקיעים בקרקע לפיתוח או בפרויקטים חדשים נאלצים להתמודד עם עלויות בניה גבוהות במיוחד ושוק פרי-סיילס חלש יותר. עלויות הבנייה בוונקובר (עבודה, חומרים) זינקו בשנים האחרונות altusgroup.com. במקביל, היקף המכירות המוקדמות לדירות חדשות צנח משמעותית – בתחילת 2025 הושקו מגוון פרויקטים חדשים בשפל שיא לאחר שמפתחים עיכבו השקות בשל מיעוט קונים mortgagesandbox.com. סביבה זו מעלה את הסיכון לעיכובי ביצוע או ביטולים. משקיעים בפרויקטי פיתוח צריכים להיזהר מהוצאות חורגות ומהאפשרות שהדירות יימכרו או יושכרו לאט מהמצופה.
- סיכונים מקרו-כלכליים וגאופוליטיים: מגמות כלכליות רחבות מהוות גם הן סיכון. מתיחות סחר (למשל, מכסים המשפיעים על מגזרי הייצוא של בריטיש קולומביה) ואי-יציבות גאופוליטית עולמית יכולות לחלחל לכלכלת ונקובר, ובהרחבה גם לשוק הנדל"ן שלה. לדוגמה, חוסר ודאות סביב מכסים ב-2024-2025 צוין כאחד הגורמים לכך שקונים מהססים ו"מחכים בצד", על אף ביקוש כבוש bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. כל זעזוע משמעותי – האטה עולמית, משבר פיננסי או אפילו רעידת אדמה מקומית בהתחשב במיקומה הסיזמי של ונקובר – עלולים להשפיע על ערכי הנכסים ועל הנזילות בשוק.
בשורה התחתונה: ונקובר נותרת שוק נחשק מאוד, אך גם יקר מאוד. ישנם הזדמנויות למשקיעים לטווח ארוך, במיוחד בדיור להשכרה ובנכסים במיקומים טובים, כשהמשיכה הגבוהה של העיר וההיצע המוגבל מבשרים טוב לערכי הנדל"ן בעתיד. עם זאת, ההזדמנויות הללו מגיעות עם סיכונים לא מבוטלים. משקיעים נבונים ב-2025 מבצעים בדיקות נאותות קפדניות, בודקים את יכולתם לעמוד בשינויים בריבית, ועוקבים מקרוב אחרי צעדי מדיניות. גישה מאוזנת – כזו ששוקלת את היסודות החזקים של ונקובר מול הסיכונים המחזוריים והמבניים – חיונית להצלחה בשוק הזה.
שינויי מדיניות מרכזיים ויוזמות ממשלתיות
בתגובה לדאגות בנוגע ליוקר המחיה וללחצים בשוק, כל דרגי השלטון יישמו שינויי מדיניות שמשפיעים ישירות על שוק הנדל"ן בוונקובר. להלן כמה מהמדיניות והיוזמות האחרונות המשמעותיות ביותר:
- איסור רוכשים זרים (פדרלי): קנדה חוקקה את חוק איסור רכישת נכס מגורים על ידי לא-קנדים בינואר 2023, שאוסר על רוכשים זרים (עם חריגים מסוימים) לרכוש נכס מגורים בקנדה. בתחילה מדובר היה באיסור לשנתיים שאמור היה להסתיים ב-2025, אך לאחרונה הוארך עד ל-1 בינואר 2027 bcrealestatelawyers.com. מדיניות זו נועדה לצנן את הספקולציה והביקוש ממשקיעים מחו"ל, במיוחד בערים כמו ונקובר שראו הון זר רב. האיסור תרם לירידה בעסקאות יוקרה ודירות קונדו שנרכשו על ידי זרים. (יצוין כי כבר מ-2016 קיימת בבריטיש קולומביה מס רכישה של 20% על רוכשים זרים במטרופולין ונקובר, כך שהפעילות הזרה דעכה עוד לפני האיסור הכולל.)
- חוק היצע הדיור המחוזי ורפורמות תכנון (קולומביה הבריטית): ממשלת קולומביה הבריטית בראשות ראש הממשלה דיוויד אבי נקטה בצעדים נמרצים להגדלת היצע הדיור. בסוף 2022, חוק היצע הדיור קבע יעדי בנייה לרשויות המקומיות והעניק למדינה סמכות לעקוף את גזירות התכנון המקומיות אם הערים אינן מאפשרות מספיק בניית בתים חדשים. בהמשך לכך, בנובמבר 2023 הכריזה המדינה על רפורמות מקיפות בתכנון המאפשרות יותר יחידות דיור קטנות מרובות במגרשים שבעבר יועדו לבניית בית בודד בלבד news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. במסגרת השינויים, כל רשות מקומית בקולומביה הבריטית חייבת לאפשר לפחות 3–4 יחידות דיור במגרש מגורים בודד, ועד 6 יחידות במגרשים גדולים יותר בקרבת תחבורה ציבורית תדירה news.gov.bc.ca. ונקובר, שכבר החלה בתהליך זה, התאימה את התקנות העירוניות שלה לדרישות. צעדי התכנון החדשים מבטלים את אזורי המגורים המיועדים ל"בית יחיד בלבד", ומכשירים בפועל דופלקסים, טריפלקסים, פורפלקסים ועוד, גם בשכונות שבעבר היו אקסקלוסיביות לבתים פרטיים. על פי מודל חיזוי של המדינה, יותר מ130,000 יחידות דיור חדשות קטנות עשויות להתווסף ב-10 השנים הקרובות בזכות היוזמה הזו news.gov.bc.ca, דבר שיוביל להגדלה משמעותית של ההיצע באזורים העירוניים.
- פישוט תהליכי אישור והפחתת ביורוקרטיה: ממשלות זיהו שתהליכי היתר ממושכים מחמירים את מחסור הדיור. ונקובר ידועה לשמצה באיטיות תהליכי ההיתרים שלה. בשנים 2023-2024, עיריית ונקובר, בסיוע מימון פדרלי, השיקה יוזמות לפישוט תהליכי שינוי ייעוד והיתרים. קרן ההאצה לדיור של הממשלה הפדרלית, בהיקף של 4 מיליארד דולר, העניקה לונקובר 115 מיליון דולר להאצת אישורי פיתוח ולהסרת חסמים לציפוף pm.gc.ca pm.gc.ca. בתמורה, התחייבה ונקובר לאפשר 3,200 יחידות דיור חדשות בתוך שלוש שנים ויותר מ-40,000 יחידות בעשור הבא, באמצעות צעדים כגון עדכון תקנות ייעוד, היתר דיגיטלי וביטול דרישת שימוע ציבורי לפרויקטים התואמים כבר לתוכניות המאושרות pm.gc.ca pm.gc.ca. במקביל, ממשלת קולומביה הבריטית העבירה חקיקה ב-2023 להאצת אישורים מקומיים על ידי קביעת יעוד מראש של אזורים והפסקת שימועים ציבוריים לכל מקרה בנפרד עבור פרויקטים התואמים לתוכניות הקהילתיות הרשמיות news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. מאמצים אלה נועדו כולם לקצר את משך זמן הבנייה לדיור חדש.
- מסי ריקנות והשקעה ספקולטיבית: כדי להרתיע דירות ריקות ולוודא שהדיור משמש את התושבים המקומיים, מספר מסים הוטלו. מס הדירות הריקות של ונקובר מטיל מס של 3% משווי הדירה על דירות שנותרו ריקות ליותר מ-6 חודשים בשנה gvrealtors.ca. (המס הועלה זמנית ל-5%, אך העלאה זו בוטלה בשל חששות בנוגע לציות lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) מס הספקולציה והריקנות המחוזי חל באזורים עירוניים של קולומביה הבריטית, כולל מטרו ונקובר, וגובה מס מבעלי נכסים זרים ובעלי נכסים שאינם עונים על תנאי הפטור ומשאירים את הנכס ריק. בינואר 2024 המס המחוזי הורחב ל-13 קהילות נוספות בקולומביה הבריטית www2.gov.bc.ca כדי לסגור פרצות מחוץ למטרו ונקובר. מסים אלה הביאו לכך שדירות ריקות רבות הוחזרו לשוק השכירות – העיר ונקובר מדווחת שמס הדירות הריקות סייע להחזיר אלפי דירות לאכלוס, והגדיל את היצע הדירות להשכרה.
- הגבלות על השכרות קצרות טווח: הן המחוז והן עיריית ונקובר פעלו נגד השכרות קצרות טווח (כמו Airbnb) כדי להגן על מלאי הדיור לטווח ארוך. בשנת 2023, קולומביה הבריטית חוקקה חקיקה להגבלת השכרות קצרות טווח בערים באמצעות הגברת הקנסות והאכיפה, וכן בהגבלה שבה רוב המקרים תותר השכרה קצרה רק בדירת המגורים העיקרית. ונקובר כבר דורשת מבעלי דירות להשכרה קצרה להחזיק ברישיון עסק ולהשכיר רק את מגוריהם הראשיים. הצעד המחוזי מחזק עוד יותר את התקנות האלו. באמצעות הגבלה על השכרות קצרות טווח (שלעיתים רבות הוציאו דירות שלמות משוק השכירות הארוך), מקווים לפנות אלפי דירות לתושבים המקומיים vancouver.citynews.ca.
- הגנה לשוכרים ויוזמות להשכרה: משבר הדיור הביא למדיניות שנועדה להגן על שוכרים. ממשלת קולומביה הבריטית ביטלה בסוף 2022 תקנות שמגבילות השכרה בבנייני מגורים משותפים (קונדומיניום), וביטלה כללים איגודיים שאסרו מדירות להיות מושכרות – במטרה להגדיל את אפשרויות ההשכרה בבנייני מגורים lawsonlundell.com. בשנת 2023 הגבילה קולומביה הבריטית את שיעור העלאת שכר הדירה השנתית לפחות מהאינפלציה (למשל: מקסימום 2% ב-2023, 3.5% ב-2024) כדי למנוע קפיצות חדות לדיירים קיימים. בנוסף, נכנסה לתוקף תקופת הגנה לרוכשים (המכונה "תקופת קירור") המאפשרת לרוכשי דירות יד שנייה מספר ימים לאחר עסקה לבטל את ההסכם (יושם ב-2023) – זאת כדי למתן תחרות הצעות קיצונית ולתת לקונים שהות לשקול מחדש. בשנת 2024, פעלה המדינה גם למניעת "פינוי למטרת שיפוץ" ופינויים לא הוגנים ע"י החמרה של חוק השכירות vancouver.citynews.ca, מה שמקשה על בעלי דירות לפנות דיירים לשיפוצים קלים או לנצל פירצות בחוזים לתקופה קצובה.
- יישור מדיניות הגירה ודיור פדרלית: הממשלה הפדרלית ממשיכה ביעדי הגירה גבוהים (מה שמגביר את הביקוש לדיור), אך מנסה להתאים את קצב ההגירה להיצע הדירות. שינוי בולט בשנת 2024 היה התאמת מדיניות ההגירה, שהגבילה זמנית את מספר הויזות לסטודנטים זרים וקישרה את מתן אישורי הלימוד לזמינות דיור, לאחר שהיקף הגעת סטודנטים הגדיל מאוד את העומס בשוק השכירות. קנדה עדיין שואפת לגידול אוכלוסייה משמעותי, אך יש הכרה גדולה יותר בחשיבות התיאום עם ההיצע. התקציב הפדרלי הציג גם תמריצים כגון חיסכון ראשון לדירה ללא מס (הושק ב-2023) – לעזור לרוכשים ראשונים לחסוך להון עצמי, וביטל את ה-GST (מע"מ פדרלי) על בניית דירות חדשות להשכרה כדי לעודד קבלנים לבנות דירות להשכרה (נכנס לתוקף בסוף 2023). צעדים אלה משפיעים בעקיפין על ונקובר ע"י עידוד היצע וסיוע לרוכשים.
בסך הכל, סביבת המדיניות ב-2025 היא מאוד אקטיביסטית בתחום הדיור: הממשלות מתערבות יותר מאי פעם בניסיון להגדיל היצע ולרסן ביקוש ספקולטיבי. ההשפעה בפועל של יוזמות אלה תתברר בשנים הקרובות. שוק הנדל"ן של ונקובר כבר רואה סימנים ראשונים – למשל, יותר פרויקטי מולטיפלקס בשכונות צמודות קרקע בעקבות הקלת תכנון, ועלייה מסוימת בפרסומים להשכרה לטווח ארוך כשהתקנות לגבי השכרות קצרות מועד הופכות קפדניות יותר. מקבלי ההחלטות מצהירים שימשיכו להשתמש בכל הכלים האפשריים לקדם נגישות לדיור, ולכן הסביבה הרגולטורית נותרת משתנה תדיר עבור הפעילים בשוק.
דינמיקות של היצע, ביקוש והגירה
האיזון בין ביקוש להיצע בשוק הנדל"ן של ונקובר מושפע עמוקות ממגמות הגירה ומקצב הבנייה. בשנים האחרונות, הביקוש זינק בעקבות גידול האוכלוסייה, בעוד שהיצע הדיור מתקשה להדביק את הקצב.
אוכלוסייה והגירה: אוכלוסיית מטרו ונקובר ממשיכה לצמוח בקצב מהיר, בעיקר עקב הגירה בינלאומית. קולומביה הבריטית רשמה שיאי הגירה בשנים 2022 ו-2023 – המחוז הוסיף כ-162,000 תושבים חדשים מיולי 2022 עד יולי 2023 בלבד biv.com. בשנת 2023, למעלה מ-175,000 אנשים היגרו לקולומביה הבריטית ממדינות אחרות, עלייה של 65% ביחס לשנה שקדמה לה biv.com – גל עצום המדגיש את יעדי ההגירה הגבוהים של קנדה (ואת מעמדה של ונקובר כיעד מבוקש לחדשים). גל זה של חדשים, כולל מהגרים, פליטים, סטודנטים בינלאומיים ועובדים זמניים, מרוכז בעיקר בגרייטר ונקובר ובאזורי המטרופולין הסובבים biv.com. באותו הזמן, הגידול הטבעי (לידות פחות פטירות) בקולומביה הבריטית שלילי כעת, וכפי שצוין, המחוז ראה הגירה שלילית בין-מחוזית (מעל 8,000 נטו עזבו ב-2023) כאשר תושבים מקומיים עברו לאזורים זולים יותר biv.com. עם זאת, התוצאה הכוללת היא ש-אוכלוסיית ונקובר בשיא כל הזמנים וממשיכה לעלות, ומזינה ביקוש מתמשך לדיור. תכניות הממשלה הפדרלית ימשיכו להביא זרם יציב של מהגרים בכל שנה, כך שוונקובר יכולה לצפות לעשרות אלפי תושבים חדשים בשנה. זה ממשיך להפעיל לחץ ביקוש בסיסי על שוק הדיור, במיוחד על דירות להשכרה ובתים ראשונים שמועדפים על ידי חדשים.
היצע דיור ופעילות בנייה: מהצד של ההיצע, ענף הבנייה מנסה להאיץ בנייה, אך אינו מדביק את גל הביקוש. בשנת 2023, מטרו ונקובר ראתה כ-30,600 יחידות דיור חדשות הסתיימו biv.com – מדובר בעלייה של 1% בלבד מהשנה הקודמת, והרבה פחות מן הנדרש לקצב גידול האוכלוסייה. להמחשה, בשנת 2023 נבנה בערך בית אחד חדש עבור כל חמישה תושבים חדשים שהגיעו לקולומביה הבריטית biv.com. יחס זה מדגיש מחסור משמעותי. הפער בין הביקוש להיצע נבנה לאורך שנים – מגבלות תכנון, תהליכי אישור ממושכים, מחסור בכוח עבודה ועלויות בניה גבוהות כולם האטו את מהירות יציאת הבתים לשוק.
עם זאת, הפעילות הפיתוחית נמצאת כעת באחד מהרמות הגבוהות ביותר שלה בוונקובר, לפחות בשלבי התכנון. בעיר ונקובר אלפי יחידות נמצאות בבנייה ועוד עשרות אלפים נמצאות בשלבים שונים של תכנון. הדחיפה מצד הממשלה (באמצעות המדיניות שהוזכרה קודם) לאפשר יותר צפיפות הובילה לגל של הצעות חדשות. לדוגמה, תוכנית ברודווי (שכוללת את מסדרון ברודווי המרכזי) הביאה להגשת בקשות לאישור תוכניות שינוי יעוד לעשרות פרויקטים של מגדלים בינוניים וגבוהים לאורך קו הרכבת התחתית החדש. בכירים בעיר מדווחים על “שטף של פרויקטי מגדלים בשלבי תכנון” בברודווי – מעל ל-100 מגדלים פוטנציאליים נמצאים בדיונים באזור הזה בלבד cityhallwatch.wordpress.com. ברחבי העיר, שכונות שבעבר היו מיועדות רק לבתים פרטיים מתחילות לראות הצעות לבניית בתים מדורגים ודירות נמוכות בעקבות רפורמות הייעוד. בנוסף, פרברי מטרו ונקובר (סארי, קוקיטלם, ברנבי וכו') חווים גלי בנייה סביב מרכזי תחבורה, מה שיוצר מרכזים עירוניים חדשים שלבסוף יורידו לחץ מהעיר ונקובר עצמה.
עם זאת, למרות קו בנייה חזק, ההיצע בטווח הקצר נותר הדוק. קבלנים מתמודדים עם אתגרים כמו עליית ריבית (המייקרת את עלויות המימון), עלויות בנייה אינפלציוניות והתקררות לאחרונה בקרב רוכשי דירות בהזמנה מוקדמת. יזמים רבים הפכו זהירים – חלק מהפרויקטים נדחו או צומצמו. נתונים מתחילת 2025 הצביעו על השקות פרויקטים חדשות ברמה הנמוכה ביותר מזה שנים (למשל, כמעט אפס פרויקטים של דירות חדשות בינואר 2025 לעומת ~750 יחידות שבדרך כלל הושקו בינואר לפני הקורונה) mortgagesandbox.com. זה מצביע על כך שהיזמים מעדיפים להמתין עד לשיפור בתנאי השוק. התחלות הבנייה במטרו ונקובר אף ירדו ב-2023-2024 בשל קשיים אלה, במיוחד בסגמנט דירות הקונדו cmhc-schl.gc.ca. תאגיד המשכנתאות והדיור של קנדה (CMHC) צופה רק התאוששות שולית בהתחלות הבנייה ב-2025 בוונקובר, כשעיקר הגידול צפוי בדירות להשכרה ולא דירות קונדו assets.cmhc-schl.gc.ca.
הדינמיקה של היצע וביקוש ניתנת לסיכום כך: בוונקובר קיים מחסור מבני בדיור ביחס לביקוש שמגיע מהאוכלוסייה ומהכלכלה שלה. הביקוש שמונע מהגירה עוקף בעקביות את ההיצע החדש, מה שתורם למחירים הגבוהים ולתפוסה הנמוכה. גם כשמספר עגורנים שובר שיאים על קו הרקיע, האזור מנסה לפצות על שנים של תת-בנייה. בשנים הקרובות, אם מדיניות הממשלה תצליח, צפויה צמיחה מהירה יותר בהיצע – כלומר, יותר דירות מכל סוג יושלמו. אכן, יעד המחוז (דרך תוכנית הדיור וחוק היצע הדיור) הוא להגדיל משמעותית את כמות סיומי הבנייה השנתיים. גם מעסיקים גדולים ופיתוח כלכלי תלויים בכך, משום שמחסור בדיור עלול לעכב את צמיחת כוח העבודה.
סימן חיובי הוא שהממשלות והמגזר הפרטי משתפים פעולה ויוזמים פתרונות יצירתיים: דיור מודולרי להצבה מהירה של יחידות מגורים ברות-השגה, הרחבות קמפוסים (כגון פרויקטים לדיור סטודנטים שיאפשרו שחרור של דירות להשכרה), ופיתוח מחודש של קרקעות שאינן מנוצלות (קניונים ישנים, אזורי תעשייה) לשכונות מגורים. לדוגמה, מספר מרכזי קניות ותיקים במטרו וונקובר (ברנטווד, לוהיד, אוקרידג' – ראו בסעיף הבא) עוברים שינוי לשכונות מעורבות-שימוש, עם אלפי דירות חדשות. מגה-פרויקטים כאלה, כשיושלמו, יוסיפו היצע משמעותי. בנוסף, עיריית וונקובר צופה כי השקעות חדשות בתחבורה ציבורית (קו הרכבת התחתית ברודוויי, שלוחות הסקייטריין ל-UBC ולסארי/לנגלי) יאפשרו בנייה של עשרות אלפי יחידות מגורים לאורך קווים אלו בעשורים הקרובים, באמצעות פיתוח מוטה תחבורה ציבורית pm.gc.ca pm.gc.ca.
לסיכום, הביקוש בוונקובר נשאר חזק מאוד בשל הגירה ומיעוט אפשרויות מעבר, בעוד שההיצע מגיב בהדרגה אך עדיין לא מספיק מהר. חוסר האיזון הזה הוא מניע מרכזי ליוקר הדיור בעיר. השנים הקרובות יבדקו אם לחץ מדיניות יחד עם כוחות השוק באמת יצליחו להאיץ את קצב הבנייה כדי להתמודד עם הביקוש. אם תתרחש עלייה משמעותית בהיצע, יתכן שיהיה ניתן להקל על עליות המחירים והדירות להשכרה; אם ההיצע ימשיך לדדות, משבר הדיור של וונקובר יימשך.
תחזיות וצפי ל-3–5 השנים הקרובות
מה חוזים אנליסטים ומומחים לגבי שוק הנדל"ן של וונקובר בשנים הקרובות? באופן כללי, הקונצנזוס הוא כי השוק יחווה התאוששות הדרגתית בהיקף העסקאות וצמיחה מתונה במחירים, ולא פריחה מהירה. ריבית גבוהה ומחסומי יכולת לרכוש צפויים להגביל את עליית המחירים בטווח הקרוב, אך כאשר הריביות יירדו וההיצע יתרחב, הפעילות צפויה לעלות לאט ובהדרגתיות. להלן תחזיות וציפיות ממקורות אמינים:
- נפחי מכירות: לאחר תקופה איטית בשנים 2022–2024, צפויה התאוששות מתונה במכירות הבתים. לשכת הנדל"ן של קולומביה הבריטית (BCREA) צופה שמכירות המגורים ברחבי המחוז יעמדו על כ־73,600 יחידות ב־2025, מספר דומה (ירידה של 1%-) לעומת 2024, ואז יעלו לכ־80,000 ב־2026 (עלייה של 9%) כאשר תנאי השוק יחזרו לנורמליות bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. לגבי אזור ונקובר רבתי, BCREA צופה כ־26,000 מכירות ב־2024 (בדומה לרמות של 2023) וכ־29,500 מכירות ב־2025, עליה של כ־13.5% כאשר הביקוש הכבוש יחל להשתחרר bcrea.bc.ca. חברת RE/MAX אופטימית אף יותר – בתחזית ל־2025 הם חוזים זינוק של 20% במכירות כאשר אמון הקונים ישוב עם ירידת הריבית blog.remax.ca. האמת כנראה מצויה באמצע: אם שיעורי המשכנתאות יתחילו לרדת במהלך 2025, קונים רבים (במיוחד כאלה שקונים בפעם הראשונה והמתינו) עשויים לשוב לשוק ולהגדיל את מספר העסקאות. עד 2027, נפחי המכירות עלולים לשוב לרמות נורמליות שנראו בסוף שנות ה־2010, כל עוד לא יהיו זעזועים נוספים בכלכלה.
- איזון שוק ותנאים: סביר שנראה מעבר חזרה לשוק מאוזן או שוק מוכרים לקראת 2025–2026. כיום (2024-25) השוק נוטה לטובת הקונים בשל רמה גבוהה של היצע וזהירות בקרב הקונים. אך אם נפחי המכירות יעלו כצפוי ומספר הנכסים החדשים לא ידביק את הביקוש, המטוטלת עלולה להתהפך. RE/MAX סבורה שוונקובר תעבור מ"שוק מאוזן לשוק של מוכרים" ב־2025 blog.remax.ca. הדבר מבוסס על ירידת ריבית שתחזק את הביקוש. גם בתגובות התחזית של BCREA צוין שישנו ביקוש כבוש משמעותי שמעוכב בשל חוסר ודאות כלכלית – כלומר, אם חוסר הוודאות יתפוגג, הרבה קונים עשויים להיכנס במהירות לשוק ולחזק אותו bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. עד 2026 ייתכן שנראה שוב תחרות על נכסים מבוקשים, אם כי כנראה לא דרמטית כמו מלחמות ההצעות של 2021 אלא אם כן לא יתפתח היצע כלל. מגמה נוספת למעקב היא פעילות משקיעים: אם תנאי האשראי ישתפרו, משקיעים עלולים לשוב לשוק (בעיקר לשוק הדירות, שהיה רך לאחרונה). מגמה נוספת היא שוק היוקרה – הנכסים היקרים מאוד סבלו מביקוש נמוך בזמן איסור רכישת זרים; כל עוד האיסור בתוקף עד 2027, שוק היוקרה יתבסס על קונים מקומיים עמידים ומהגרים בעלי אמצעים. מגזר זה עשוי להציג ביצועים חלשים יותר מהשוק הכללי בטווח הקצר, אך עשוי לזנק לאחר 2027 אם האיסור יבוטל.
- לפי סוג נכס: סגמנטים שונים עשויים להציג ביצועים שונים. בתים מנותקים בוונקובר, שראו את הירידה הגדולה ביותר במכירות במהלך העלאות הריבית, עשויים לראות התאוששות חזקה יותר כאשר קוני שדרוג יחזרו לשוק ברגע שהריביות יירדו. ההתאחדות הקנדית לתיווך נדל"ן (BCREA) מצפה שסגמנטים בעלי מחירים גבוהים יתמודדו עם הלחץ הגדול ביותר לירידת מחירים ב-2024, אך באופן כללי מחירים שטוחים bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – מה שמרמז שסגמנטים נגישים יותר עשויים לשמור טוב יותר על ערכם. דירות ובתים טוריים, שהן האופציות ה"נגישות" יותר, עשויות לראות ביקוש יציב מרוכשי דירה ראשונה, ככל שהנגישות משתפרת בהדרגה. עם זאת, סיכון מסוים לדירות הוא ההיצע הרב של השלמות דירות חדשות שמכות את השוק: CMHC ציינו שהשלמות דירות שיא ב-2025, יחד עם מכירה של חלק מהמשקיעים בשל עלות אחזקה עולה, עשויים להוביל לשוק דירות יד שניה רך בטווח הקצר cmhc-schl.gc.ca. אכן, משקיעים רבים שרכשו דירות בפרי-הנצה בין 2018-2021 מתמודדים כעת עם השלמה וריביות גבוהות בהרבה מהמצופה, מה שעשוי לאלץ חלקם למכור – ולהוסיף היצע לשוק היד שניה. הדבר עלול להגביל את עליית מחירי הדירות בשנתיים הקרובות. לעומת זאת, נכסים ממוקדי השכרה (בנייני מגורים מרובי דיירים) יישארו מבוקשים מאוד בקרב משקיעים מוסדיים בשל שיעור תפוסה נמוך – מחירי נכסים אלה (תשואות) צפויים להישאר גבוהים. תחזיות נדל"ן מסחרי (של קבוצות כמו CBRE) מצביעות על כך שעם התייצבות הכלכלה, ונקובר תמשיך לראות ירידת תשואות בתעשייה ובמגורים מרובי יחידות, בעוד שמשרדים ומסחר ישתקמו בתפוסה.
- משתנים כלכליים בלתי צפויים: קיימים מספר גורמים שעשויים לשנות את התחזיות האלו. אם הריביות יירדו מהר או חזק מהצפוי (למשל, אם האינפלציה תתקרר במהירות ובנק קנדה יוריד את הריבית באגרסיביות), הביקוש לדיור בוונקובר יכול להאיץ מהר יותר, מה שיוביל לעליות מחירים מעבר לתחזית (ואף לשיעורי עלייה דו-ספרתיים לשנה או שנתיים). מנגד, אם הכלכלה תיכנס למיתון והאבטלה תעלה, הביקוש לדיור עלול להישאר חלש יותר, והמחירים אף עלולים לדשדש או לרדת מעט עד שתשוב האמון. גורם בלתי צפוי נוסף הוא התערבות ממשלתית: כל הארכה של איסור רוכשים זרים (כבר התרחשה) או מיסוי חדש עלולים לדכא ביקוש, בעוד ש, למשל, השקעות ממשלתיות משמעותיות בדיור בר השגה או בתשתיות יכולות להמריץ את השוק. כעת, רוב התחזיות מניחות תרחיש של סטטוס קוו – שיפור הדרגתי בכלכלה וירידת ריבית מתונה.
לסיכום, התחזית ל-3–5 השנים הקרובות לשוק הנדל"ן בוונקובר היא אופטימית אך זהירה. התרחיש הסביר הוא עלייה איטית: היקפי העסקאות יתאוששו לרמות רגילות עד 2026 והמחירים יעלו במתינות, כאשר וונקובר כנראה תציג ביצועים נמוכים יותר לעומת שווקים קנדיים זולים יותר (שיש להם פוטנציאל צמיחה גבוה יותר), אך עדיין תראה מגמת שיפור. עד 2028 או 2030, בוונקובר עדיין יהיו אתגרי נגישות לדיור, אך אם יוזמות הגדלת ההיצע יישאו פרי, התקווה היא שצמיחת המחירים תתאים יותר לצמיחת ההכנסות. לעת עתה, קונים ומוכרים צריכים לצפות למגמת שוק מאוזנת—לא נפילה חדה ולא בועה לא רציונלית באופק—בעצם תקופה של ייצוב וקיימות לאחר התנודות של תחילת שנות ה-2020 vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.
הדגשים שכונתיים ופיתוחים בולטים
סיפור הנדל"ן בוונקובר אינו אחיד—לכל שכונה מגמות ופיתוחים חדשים משלה. הנה כמה הדגשים שכונתיים ופרויקטים מרכזיים שמעצבים את השוק:
- מסדרון ברודווי ומאונט פלזנט: המסדרון המרכזי הזה עובר את אחד מהשינויים המשמעותיים ביותר בוונקובר. הרכבת התחתית של ברודווי (הארכת קו המילניום), שאמורה להיפתח בשנת 2026, תוסיף שישה תחנות SkyTrain חדשות מ-VCC–Clark עד רחוב ארבוטוס, ותשפר מאוד את הנגישות בתחבורה הציבורית. על מנת למצות זאת, העיר אימצה את תכנית ברודווי, שמעלה זכויות בנייה בכ-500 בלוקים עירוניים סביב ברודווי לבנייה רבת-קומות. כבר כעת נראית נהירה של הצעות למגדלים חדשים סמוך לתחנות עתידיות כמו מאונט פלזנט וסאות' גרנוויל – כ-150 פרויקטים של מגדלים חדשים נמצאים בשלבים שונים לאורך ברודווי cityhallwatch.wordpress.com. בין הפיתוחים הבולטים: מקבצים של מגדלי מגורים ומסחר בגובה 20–30+ קומות סביב הצומת קמבי-ברודווי (ליד עיריית ונקובר) ובסביבת רחוב אוק (קרוב לתחנת Oak-VGH העתידית שתשרת את בית החולים הכללי של ונקובר). מאונט פלזנט, שכונה שבעבר הייתה תעשייתית ודלת קומות ובעלת אופי אמנותי, הופכת למרכז הייטק ומגדלי מגורים – לדוגמה, קמפוס ענק חדש עבור חברת הטכנולוגיה אדובי וחברות דיגיטל נוספות מקימות משרדים ליד מיין סטריט, ופרויקטים למגורים מצטרפים. דיור להשכרה הוא מרכיב עיקרי כאן בעקבות מדיניות העברת שוכרים (הקובעת שעל היזמים להחליף דירות שכורות שנהרסות). אופי השכונה משתנה במהירות משיכונה נמוכה לכפרים אורבניים עתירי תחבורה ציבורית. לערך הנדל"ן באזורים כמו פיירוויו ומאונט פלזנט יש פוטנציאל עליית ערך עם ההתחדשות, אך ישנם דיירים קיימים שחוששים מהעתקה כפויה ("פינוי-בינוי") כאשר מבנים ותיקים מפנים מקום למגדלים חדשים.
- אוקרידג' ומסדרון קמבי (דרום ונקובר): בצומת רחוב קמבי ושדרת 41, פרויקט הפיתוח מחדש Oakridge Park הוא משנה משחק. מרכז הקניות הישן Oakridge Centre נהרס ונבנה מחדש כקהילה מתוכננת בשטח של כ-5 מיליון רגל רבוע, עם 13 מגדלים (עד 44 קומות) שיכלסו כ-2,600 דירות לכ-6,000 תושבים renx.ca renx.ca. הפרויקט יכלול מרכז קניות ענק (עם יותר מ-100 חנויות חדשות שייפתחו בשלבים משנת 2025 ואילך), פארק ציבורי בגודל תשעה דונם על הגג, מרכז קהילתי עם ספריה ותיאטרון, ומשרדים לאלפי עובדים renx.ca renx.ca. הפרויקט, שעתיד להסתיים במלואו עד 2027, ייצור למעשה "דאונטאון דרום" חדש באזור אוקרידג'. כל מסדרון קמבי (המשתרע לאורך רחוב קמבי ממארין דרייב ועד קינג אדוארד) ראה עשרות בנייני דירות חדשים בשנים האחרונות בזכות תכנית המסדרון. בתים בצפיפות נמוכה מפנים את מקומם לבנייני מגורים בגובה בינוני ובתי עיר, ועוד מגדלים גבוהים צפויים להיבנות במיוחד ליד תחנות תחבורה (אוקרידג', מארין גייטוויי ועוד). מרוץ רכישות קרקע של מגרשים פרטיים נמשך סביב אוקרידג' – מתווכים משווקים מגרשים למגדלים עתידיים, בציפייה לביקוש מתמשך renx.ca renx.ca. עם קו קנדה (SkyTrain) שעובר בו, המסדרון הזה ימשיך להיות אזור פיתוח חם. עבור קונים, המשמעות היא יותר היצע של דירות מודרניות (כולל מגדלים מבטון) שיוצע כאן לשוק מדי שנה. עיקרי השכונה: אזור מארין דרייב וקמבי כולל כיום את מארין גייטוויי – מתחם מגורים ומסחר משולב; אוקרידג' תהפוך לאזור יוקרתי של מגורים וקמעונאות; ואפילו אזור לנגרה מדרום רואה פרויקטי השכרה חדשים. המחירים לאורך קמבי עלו משמעותית בעקבות השינויים, אך הגידול בהיצע הדירות עשוי לעזור למתן את עליית המחירים בעתיד.
- קיטסילאנו ופולס קריק (הצד המערבי): בקיטסילאנו מתבצע פיתוח היסטורי על אדמת עמים ראשונים. פרויקט Sen̓áḵw של אומת סקוואמיש בונה 11 מגדלים מדורגים ממש דרומית לגשר ברארד (בסמוך לפארק ואנייר), על אדמת שמורה שאינה כפופה לתכנון עירוני. זהו פרויקט שאפתני שייצור 6,000 יחידות דיור להשכרה – 80% להשכרה בשוק החופשי ו-20% בשכר דירה מופחת – על שטח של 10 אקר באזור שבעבר היו בו רק כמה עשרות בתים senakw.com blg.com. Sen̓áḵw צפוי להפוך לפרויקט המגורים הגדול ביותר בקנדה עם אפס פליטת פחמן, והוא יוסיף היצע עצום של דירות שכורות עד לסוף שנות העשרים (שלב ראשון עד 2026). זה יזרים דיור שכירות נחוץ מאוד לקיטסילאנו ויכול להגדיל משמעותית את אוכלוסיית השכונה. באזורים אחרים בקיטס ו-פוינט גריי, פרויקט הענק Jericho Lands נמצא בשלבי תכנון. שותפות של עמים ראשונים מקומיים ומפתחים פדרליים מתכננת את פיתוח שטח חיל המצב לשעבר ב-Jericho (מערבית לרחוב אלמה), שיכלול פוטנציאלית עד 10,000 יחידות דיור בתמהיל של מגדלים ובניינים נמוכים, לצד פארקים וחנויות. בעוד הפרויקט עוד תלוי ברישוי ותכנון ויבוצע רק בעוד מספר שנים, Jericho צפוי ליצור רובע מגורים חדש לגמרי עד שנות ה-30. הנדל"ן בקיטסילאנו נשאר מבוקש מאוד; שני הפרויקטים האלו עשויים להגדיל את ההיצע והאפשרויות, במיוחד בדיור להשכרה ואולי גם בדיור בר-השגה, באזור שמוכר כיום בעיקר בבתים נמוכי קומה ויקרים.
- מרכז העיר וה-West End: שוק המגורים במרכז ונקובר מבוסס, אך ניכרות בו מגמות חדשות. למשל, בשכונת West End הושלמו מספר מגדלי דירות יוקרתיים כחלק מתוכנית הקהילה של האזור. פרויקטים מפוארים כמו Alberni by Kengo Kuma ו-Barclay x Thurlow מוסיפים לקו הרקיע. אנו עדים גם לשדרוג או פיתוח מחדש של בנייני דירות ישנים להשכרה ב-West End, עם תמריצי עיריה במטרה לשמר או להגדיל את מלאי הדירות להשכרה. במרכז העיר וב-Coal Harbour, המיקוד עבר מעט לפיתוח מסחרי בשנים האחרונות (לדוגמה, משרדי אמזון בפרויקט Post המחודש). עם זאת, לאור עליית שיעור הווקנסי במשרדים, העיר מעודדת הסבה של חלק מהשטחים: אכן, כפי שצויין, אחד מבנייני המשרדים הוותיקים במרכז העיר מוסב למלון altusgroup.com, וישנם דיונים באשר לאפשרות הסבת משרדים למגורים בבניינים מתאימים. אוכלוסיית מרכז העיר אינה גדלה במהירות כמו זו של אזורים מסוימים אחרים בשל מיעוט קרקעות פנויות – כמעט כל המגרשים הבנויים האפשריים מאוכלסים כבר במגדלים. יוצא דופן הוא אזור Northeast False Creek (ליד Rogers Arena), שבו הסרת גשרי Georgia תפנה בעתיד קרקע לקהילות חדשות לשימושים מעורבים (כולל דיור בהתחייבות חברתית). זהו אזור שמומלץ לעקוב אחריו בשלהי שנות ה-2020. במקביל, מיזמים של משרדי שטראטה ומרכזי טכנולוגיה קמים במבנים מוסבים בגסטאון ויילטאון, ואלו נותרות שכונות תוססות עבור צעירים מקצוענים, מה שממשיך לקיים ביקוש לדירות באזור זה. שוק הדירות במרכז העיר צפוי להיות מאוזן ב-2025; המחירים ירדו מעט ב-2023 אך התייצבו, וכל צמיחה עתידית תלויה בהתאוששות הכלכלה הרחבה (למשל – חזרת הגירה וסטודנטים לאזור מרכז העיר).
- מזרח ונקובר (Main, Fraser, Hastings): מסורתית זו היתה הצד הזול יותר של העיר, אך מזרח ונקובר עוברת תהליכי ג'נטריפיקציה מתמידים. לאורך רחוב Main ו-Fraser, בניינים ישנים ובתי עסק מפנים מקום לפרויקטים חדשים של דירות בוטיק. Mount Pleasant East נחשב למוקד משיכה עם מבשלות בירה קראפט, סטארט-אפים טכנולוגיים ודירות חדשות שמושכות אליהן דור מילניאלס. מוסד ענק שעתיד להשפיע על עתיד מזרח ונקובר הוא הקמפוס החדש של בית החולים סנט פול, שנבנה באזור False Creek Flats (קרוב לצומת Main & Terminal). פרויקט בית החולים הזה, בהשקעה של מעל 2 מיליארד דולר (פתיחה לקראת 2027), יהווה עוגן למתחם בריאות ומדעי החיים – מה שצפוי להביא איתו משרדי רפואה, מעבדות וכמובן מגורים לצוותים רפואיים באזור. באזורים Commercial Drive ו-Grandview מתרבים פרויקטים של בנייני מגורים בגובה בינוני, והארכת קו הסקייטריין לארבוטוס (ובהמשך ל-UBC) מחזקת את תחנות המזרח כמרכזי תחבורה חשובים עם עניין פיתוחי שוטף. במסדרון הייסטינגס במזרח העיר ישנם פרויקטים משמעותיים לחידוש דיור חברתי (למשל חידוש של אתרי שיכון ציבורי ישנים). בנוסף, הגירה בין-עירונית מביאה לכך שחלק מהביקושים שלא ניתן להיענות להם בוונקובר גולשים לערים סמוכות כמו ברנבי וניו ווסט – לדוג', רבות ממשפחות הצעירות בוחרות במזרח ברנבי או צפון ונקובר, והשפעה זו ניכרת גם בתתי-שווקים בוונקובר.
- פרברי מטרו ונקובר: מחוץ לגבולות העיר, מספר מרכזים פרבריים פורחים וראויים לאזכור, שכן הם משפיעים על שוק הנדל"ן האזורי כולו. סרי, שזו כעת העיר השנייה בגודלה ב-BC, בונה מרכז עיר חדש בוואלי עם מספר מגדלי דירות רבי קומות (חלקם בגובה 50–60 קומות) ובונה את קו הסקייטריין סרי-לנגלי (פתיחה משוערת ב-2028), שמעודד פיתוח לאורך כביש פרייזר. בברנבי קיימות תוכניות אב משמעותיות בברנטווד, לוהיד ומטרוטאון – אלפי יחידות דירות מתווספות (פרויקט Amazing Brentwood, City of Lougheed, Station Square וכו'). אפשרויות הפרברים הללו מקלות במידה מסוימת על הלחץ בוונקובר בכך שהן מציעות דירות (קצת) יותר נגישות לרוכשים בפעם הראשונה שאינם יכולים להרשות לעצמם לגור במרכז ונקובר. גם לקוקיטלם וריצ'מונד יש פיתוח משמעותי ליד תחבורה ציבורית. אף שאינן שכונות בוונקובר, התפשטות המרכזים העירוניים הללו משמעה שצמיחת האזור מחולקת יותר. עבור משקיעי נדל"ן בוונקובר, הצמיחה האזורית הזו עלולה להוות תחרות – למשל, שוכר עשוי להעדיף דירה חדשה במגדל בברנבי במחיר נמוך יותר על פני בניין ותיק בוונקובר, מה שממתן את עליית שכר הדירה בעיר.
בסך הכול, השכונות של ונקובר נמצאות בתקופת שינויים, עם המון פרויקטים מרגשים באופק. מהמגדלים הגבוהים של אוקרידג' וברנטווד ועד קהילות השכירות הגדולות של Sen̓áḵw וג'ריקו, העשור הבא יביא עשרות אלפי בתים ומרחבים מסחריים חדשים לאזור. פיתוחים אלה נועדו להתמודד עם משבר הדיור ולחדש את העיר, למרות שעלולים להתלוות לכך מחלוקות (שינוי אופייה של השכונה, סוגיות פינוי וכו'). עבור עוקבי נדל"ן, המסלול של כל שכונה – אם זה מעבר לצפיפות לאורך צירי תחבורה ציבורית או פיתוח מחדש של מתחמים ישנים – יציע הזדמנויות שונות. רוכשים ומשקיעים עשויים למצוא ערך בהשקעה באזורים לפני סיום פרויקטים משני-משחק (וליהנות מהשבחת שווי), בעוד ששוכרי קצה ייהנו פשוט ממגוון גדול יותר של אפשרויות מגורים ונוחות מאי פעם. ונקובר ב-2025 היא עיר בנקודת מפנה, שמאזנת בין צמיחה לאיכות חיים, שכונה לשכונה.
מקורות:
- WOWA Realty. “שוק הנדל"ן של ונקובר: עדכון יוני 2025.” (נתונים על מחירים, עסקאות ומלאי) wowa.ca wowa.ca
- Greater Vancouver REALTORS® Association. “שוק של קונים – בלי קונים” (נתוני שוק לתחילת 2025, מראים עסקאות ברמה הנמוכה ביותר בעשור) storeys.com
- Altus Group. “עדכון שוק הנדל"ן המסחרי בוונקובר – רבעון ראשון 2025.” (היקפי השקעות וביצועי סקטורים) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. “עדכון שוק הנדל"ן המסחרי בוונקובר – רבעון ראשון 2025.” (פרטי שוק משרדים וקמעונאות, מגמות כמו הסבות ממשרדים לבתי מלון) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. “עדכון שוק הנדל"ן המסחרי בוונקובר – רבעון ראשון 2025.” (סקירת מגזר תעשייה – היצע 6.0%) altusgroup.com altusgroup.com
- CityNews Vancouver. “שוק הדיור בוונקובר במשבר חמור, לפי RBC.” (מדד נגישות של RBC ב-106%, השפעת הריבית על התקציבים) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- CityNews Vancouver. (כנ"ל.) (תחזית RBC – שיפור מתון בלבד בנגישות עד 2025, נדרשות שנים רבות לשחזור הנגישות) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- Business in Vancouver (BIV). “ההגירה ל-BC עולה בהרבה על מספר יחידות הדיור החדשות, כך מגלה דוח.” (הגירה שיא של 175 אלף ב-2023, יציאה נטו מהפרובינציה, נבנה בית אחד לכל 5 מהגרים חדשים) biv.com biv.com
- הודעה לעיתונות של ממשלת BC. “עוד בתי מגורים קטנים ורב-יחידתיים יגיעו ל-BC, הוסרו חסמים תכנוניים.” (חקיקה פרובינציאלית בנובמבר 2023 המאפשרת 3-4 יחידות במגרשי משפחה בודדת, 6 במגרשים גדולים ליד תחבורה ציבורית) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
- ממשלת קנדה. “הסרת חסמים להאצת בניית בתי מגורים נוספים, במהירות רבה יותר בוונקובר.” (קרן האצת הדיור הפדרלית – 115 מיליון דולר לוונקובר להאצה של 3,200 יחידות ב-3 שנים, 40 אלף ב-10 שנים) pm.gc.ca pm.gc.ca
- Lawson Lundell LLP. “שינויים חשובים במס הארנונה לדירות ריקות בעיר ונקובר.” (מס על דירות ריקות נקבע על 3% לשנים 2023/24 לאחר שבתחילה נשקל 5%) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
- BCREA – תחזית שוק הדיור (רבעון 2, 2025). “ביקוש כבוש מצטבר בעוד אי-ודאות בתעריפים דוחפת רוכשים להמתנה.” (תחזית BCREA: מחירים יציבים ב-2024, עלייה קלה ב-2025; היצע ל-40 אלף; אי-ודאות עקב מלחמת סחר) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
- BCREA – נתוני תחזית שוק הדיור. (תחזית למחיר ממוצע בוונקובר רבתי: מינוס 2.1% ב-2024, פלוס 1.7% ב-2025) bcrea.bc.ca
- RE/MAX קנדה. “תחזית שוק הדיור של ונקובר (2025).” (תחזית RE/MAX: עליית מחירים של +1.2% ב-2024, ואז +7% ב-2025; מכירות +20%) blog.remax.ca
- CMHC. “תחזית שוק הדיור 2025.” (תחזית CMHC: שיפור בנגישות פותח ביקוש, מחירים עולים מהר יותר ב-2025 ואז מתמתנים; התאוששות לא אחידה – BC/ON איטית עקב נגישות) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
- Mortgage Sandbox. “תחזית נדל"ן ונקובר 2025-2027.” (הערכת סיכוני שוק, קריסת שוק דירות קדם-מכירה בתחילת 2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
- RENX חדשות נדל"ן. “פארק אוקרידג' בוונקובר מעורר בום תכנון מגה-פרויקטים.” (פרטים על פארק אוקרידג': 2,600 יחידות דיור, 5 מיליון רגל רבוע, צפוי להסתיים ב-2027, מקדם פיתוח פרוזדור קמבי) renx.ca renx.ca
- Nch’ḵay̓ (זרוע הפיתוח של אומות סקוואמיש). תיאור פרויקט Sen̓áḵw. (סקירה של Senakw: 11 מגדלים, כ-6,000 יח"ד להשכרה על אדמות סקוואמיש בקיטסילאנו) senakw.com blg.com
- CityHallWatch. “תכנית ברודוויי” (דיווח קהילתי על תכנית ברודוויי המאפשרת כ-500 מגדלים; מועצת העיר האיצה את התכנית ב-2024) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com
