Mercato Commerciale (2025): Il settore immobiliare commerciale di Vancouver ha dimostrato resilienza nonostante i venti contrari dell’economia.L’attività di investimento è aumentata all’inizio del 2025 – circa 2 miliardi di dollari in transazioni di proprietà commerciali sono state concluse nel primo trimestre del 2025, con un aumento del 10% su base annua altusgroup.com altusgroup.com.Gli investitori rimangono attratti dai fondamentali di Vancouver e dalla sua storia di crescita a lungo termine, come dimostra il recente posizionamento della città al primo posto in Canada per il sentiment degli investimenti immobiliari commerciali altusgroup.com.Detto ciò, le diverse classi di attività stanno vivendo condizioni divergenti.Lo spazio per uffici a Vancouver sta affrontando un tasso di vacanza elevato (disponibilità intorno al 12,4% all’inizio del 2025) a causa della nuova offerta e della persistenza del lavoro ibrido altusgroup.com.I proprietari segnalano una “fuga verso la qualità”, poiché gli uffici moderni di Classe A continuano a registrare un assorbimento positivo (sette trimestri consecutivi a partire dal Q1 2025) e una disponibilità in diminuzione, mentre il parco uffici più datato ristagna altusgroup.com altusgroup.com.In particolare, alcuni edifici per uffici poco utilizzati vengono riconvertiti – ad esempio, una torre per uffici di 12 piani nel centro è stata venduta per essere trasformata in un hotel da 180 camere altusgroup.com, riflettendo una tendenza al riuso adattivo nel centro città.Il real estate commerciale al dettaglio è su basi più solide: i volumi di investimento nel settore retail sono aumentati del 140% su base annua all’inizio del 2025 altusgroup.com, poiché gli investitori puntano su vie dello shopping di prim’ordine e centri commerciali ancorati ai supermercati.Tuttavia, permane incertezza riguardo ai grandi magazzini tradizionali; l’iconica Hudson’s Bay Company ha richiesto la protezione dei creditori e le potenziali chiusure di negozi potrebbero lasciare grandi spazi vuoti, costringendo i proprietari a trovare soluzioni creative per la riqualificazione di ampie aree commerciali altusgroup.com altusgroup.com.Le proprietà industriali e logistiche, a lungo le preferite del mercato di Vancouver, hanno registrato un lieve calo.La disponibilità industriale è salita a circa il 6,0% – il livello più alto dal 2010 – poiché alcuni investitori hanno messo in pausa le decisioni a causa delle incertezze legate al commercio altusgroup.com altusgroup.com.Anche così, la domanda di magazzini rimane fondamentalmente forte (l’assorbimento netto è ancora positivo) e la scarsità di terreni di Vancouver garantisce che gli immobili industriali restino un investimento di valore a lungo termine altusgroup.com altusgroup.com.Nel complesso, il settore commerciale di Vancouver nel 2025 è misto: solido nello sviluppo al dettaglio e nelle locazioni multifamiliari, cautamente ottimista per gli uffici (per gli spazi di fascia alta) e leggermente in pausa nell’industriale – ma, in generale, l’attrattiva della città per investitori e aziende continua a sostenere la stabilità del mercato.
Condizioni attuali del mercato nel 2025
Il panorama immobiliare di Vancouver nel 2025 è caratterizzato da un’alta disponibilità e prezzi in calo nel settore residenziale, sullo sfondo di un mercato commerciale resiliente ma in evoluzione.
Mercato residenziale (2025): Il mercato immobiliare della Greater Vancouver è passato dal frenetico mercato dei venditori degli anni precedenti a un territorio più equilibrato, se non addirittura favorevole agli acquirenti. Le vendite di case sono rallentate – le transazioni dall’inizio dell’anno a inizio 2025 sono state tra le più deboli dell’ultimo decennio storeys.com – e le offerte attive sono aumentate fino a raggiungere valori massimi di diversi anni. A maggio 2025, le offerte attive nella Metro Vancouver erano oltre 17.000, in crescita del 26% rispetto all’anno precedente e ai massimi dal 2016 wowa.ca. Questo aumento dell’offerta, unito ai costi di finanziamento più elevati, ha allentato la pressione al rialzo sui prezzi. Il prezzo di riferimento medio per tutte le tipologie di immobili nella Metro Vancouver si attesta intorno a 1,18 milioni di dollari, circa il 2,9% in meno rispetto a un anno fa wowa.ca. I prezzi medi hanno registrato un calo ancora più marcato, tra il 5% e il 6% su base annua wowa.ca. Con volumi di vendita contenuti (le vendite di maggio 2025 erano circa il 18% in meno rispetto a maggio 2024 wowa.ca) e nuove offerte che continuano a entrare sul mercato con costanza, il rapporto vendite/nuove offerte si è attestato intorno al 30%. Questo SNLR indica condizioni di mercato favorevole agli acquirenti (ben al di sotto del 60%+ che caratterizza un mercato dei venditori) wowa.ca. In sintesi, il mercato immobiliare residenziale di Vancouver a metà 2025 è più calmo e trattabile: gli acquirenti hanno riconquistato parte del potere negoziale, mentre i venditori si trovano di fronte a un mercato più sensibile ai prezzi dopo anni di crescita incessante.
Tendenze dei prezzi delle abitazioni e accessibilità
Dopo un decennio di drammatica crescita, i prezzi delle case a Vancouver sono recentemente entrati in una fase di modesta correzione. Dal 2005 al 2022, i valori delle abitazioni sono aumentati in modo esponenziale – il prezzo di riferimento MLS è oltre il 235% più alto rispetto al 2005 (una crescita composta di circa il 6,1% annuo) wowa.ca. Questo aumento a lungo termine, alimentato dalla scarsità di terreni, dalla crescita della popolazione e dagli investimenti globali, ha reso Vancouver uno dei mercati immobiliari più costosi al mondo. Tuttavia, il 2022 ha segnato una svolta quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire bruscamente. Nel 2023-2024, i tassi ipotecari più elevati hanno ridotto in modo significativo l’accessibilità per gli acquirenti e raffreddato la domanda, facendo stabilizzare e poi scendere leggermente i prezzi. Il prezzo composito di riferimento nella Metro Vancouver ha raggiunto il picco all’inizio del 2022 per poi scendere. A metà 2025, i valori di riferimento sono circa il 5-10% sotto quel picco, a seconda della tipologia di immobile (ad esempio, i valori delle case indipendenti sono in calo di circa il 3,2% su base annua, quelli degli appartamenti in condominio di circa il 2,4% su base annua) wowa.ca. Il prezzo medio di vendita per tutte le tipologie di abitazioni nella Greater Vancouver a maggio 2025 era di circa 1,27 milioni di dollari, circa il 6% in meno rispetto a un anno prima wowa.ca. In breve, i prezzi si sono leggermente ritirati dai massimi storici, offrendo un piccolo sollievo agli acquirenti rispetto al clima frenetico del 2021.
L’accessibilità economica, tuttavia, resta il maggiore problema di Vancouver. Alla fine del 2023, RBC ha dichiarato che il mercato immobiliare della città era in una situazione di “crisi totale” dal punto di vista dell’accessibilità vancouver.citynews.ca. In effetti, non era mai stato così costoso acquistare una casa in Canada: l’indice RBC mostrava che un acquirente tipico a Vancouver avrebbe bisogno di oltre il 106% del reddito familiare mediano solo per coprire i costi di proprietà di una casa media vancouver.citynews.ca. Si tratta di una cifra impressionante – in sostanza, una famiglia rappresentativa non può permettersi una casa a Vancouver a meno che non dedichi più dell’intero reddito lordo a questo scopo. Questi oneri estremi sono stati solo marginalmente alleggeriti dal recente ammorbidimento dei prezzi. Anche in scenari ottimistici, RBC prevedeva che nel 2025 il reddito richiesto sarebbe sceso solo ai livelli di metà 2022 – comunque straordinariamente alto e tale da garantire solo un accesso minimo alla maggior parte degli acquirenti vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Anche altri indicatori confermano questa situazione: il rapporto prezzo-reddito e prezzo-affitto di Vancouver sono tra i peggiori al mondo, e la città si conferma regolarmente come la città meno accessibile del Canada sia per l’acquisto che per l’affitto.
La pressione non riguarda solo gli acquirenti. Anche gli affittuari devono fare i conti con affitti ai massimi storici e bassi tassi di disponibilità. All’inizio del 2024, il tasso di disponibilità degli affitti nell’area metropolitana di Vancouver era intorno all’1,6%, leggermente in aumento rispetto ai livelli quasi nulli, ma ancora ben al di sotto di un equilibrio sano jarmanrealestate.com. Questo mercato ristretto ha portato l’affitto medio mensile per un appartamento con due camere da letto a circa 2.200$ (e oltre 2.500$ per una locazione in condominio) – la cifra più alta del paese vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. I redditi non sono cresciuti alla stessa velocità, così molte famiglie spendono ben oltre il 30% raccomandato del reddito per l’alloggio. Queste pressioni sull’accessibilità hanno effetti demografici reali: molte famiglie giovani e perfino alcune aziende si stanno trasferendo in regioni più economiche e la Columbia Britannica ha registrato un deflusso netto di migranti interprovinciali nel 2023 (oltre 8.000 persone in più sono partite per altre province rispetto a quelle arrivate) biv.com biv.com. I costi elevati per la casa sono indicati come motivo principale di questo esodo di residenti in cerca di lidi più verdi (o almeno più economici) biv.com.
In sintesi, l’andamento dei prezzi a Vancouver si è recentemente stabilizzato dopo anni di crescita, ma le case restano estremamente costose rispetto ai redditi locali. Piccoli cali dei prezzi e un lieve sollievo sui tassi di interesse hanno solo marginalmente migliorato la situazione. L’accessibilità alla casa a Vancouver probabilmente resterà fortemente sotto pressione senza cambiamenti significativi – una realtà riconosciuta dagli economisti, che avvertono che potrebbero volerci anni di crescita dei redditi e di recupero dell’offerta per ripristinare un minimo equilibrio vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Le condizioni attuali hanno frenato l’entusiasmo degli investitori e spinto i responsabili delle politiche ad intervenire (come spiegato più avanti), ma per il vancouverita medio, il sogno di possedere una casa o affittare a prezzi accessibili in città resta un’impresa ardua.
Opportunità e rischi di investimento
Nonostante le sfide, il mercato immobiliare di Vancouver continua a offrire opportunità agli investitori, ma queste sono accompagnate da rischi significativi. Di seguito una panoramica delle principali opportunità e rischi previsti per il 2025:
- Opportunità:
- Condizioni favorevoli per gli acquirenti: Il recente raffreddamento ha leggermente spostato l’equilibrio a favore degli acquirenti, creando un’opportunità per chi desidera entrare nel mercato o fare un upgrade. Con una maggiore offerta e venditori motivati, gli acquirenti nel 2025 possono negoziare prezzi e condizioni più favorevoli rispetto agli anni precedenti. Per gli investitori, questo rallentamento rappresenta un’occasione per acquistare immobili di qualità a prezzi relativamente scontati rispetto ai valori di picco.
- Forte domanda di affitti: Il mercato degli affitti di Vancouver (tasso di vacanza tra l’1% e il 2%) garantisce una domanda solida per le unità in locazione. Gli investitori in immobili a uso locativo o in suite secondarie possono beneficiare di affitti ai massimi storici e una bassa vacanza, generando un flusso di cassa costante. I fondamentali a lungo termine (immigrazione costante e terreno limitato) suggeriscono che gli affitti resteranno un settore affidabile. In effetti, gli sviluppatori hanno iniziato a puntare sempre più sui progetti di edilizia residenziale a scopo locativo, attratti dalla bassa vacanza e dagli incentivi governativi altusgroup.com altusgroup.com.
- Attrattiva e resilienza: Lo status di città globale di Vancouver, la sua economia diversificata e l’elevata qualità della vita sostengono il valore resiliente degli immobili. La città si posiziona costantemente ai primi posti nelle indagini sulle preferenze degli investitori in Canada altusgroup.com. Questa attrattiva di fondo offre fiducia nell’apprezzamento a lungo termine degli immobili a Vancouver. Anche quando altri mercati vacillano, Vancouver tende a mantenere il suo fascino sia per gli acquirenti nazionali che esteri (quando consentito), rappresentando una sorta di rifugio sicuro per gli investimenti in beni reali.
- Aree di crescita emergenti: Sono in corso importanti investimenti e progetti pubblici (nuove linee di trasporto, grandi riqualificazioni – vedi la sezione sui punti salienti dei quartieri). Questi progetti possono aumentare il valore degli immobili in alcune aree. Gli investitori strategici potrebbero trovare opportunità nelle zone soggette a trasformazione, come lungo il Broadway Corridor (nuove stazioni SkyTrain) o vicino a comunità pianificate (Oakridge, Brentwood, ecc.), prevedendo un incremento dei valori via via che queste aree si sviluppano.
- Rischi:
- Tassi di interesse elevati e costi di finanziamento: L’era del debito a basso costo è finita, almeno per ora. I costi di prestito nel 2025 sono molto più alti rispetto a qualche anno fa, il che riduce la redditività degli investitori. I tassi ipotecari elevati significano ritorni da leva finanziaria più bassi e criteri di qualificazione più severi. Esiste il rischio che, se i tassi di interesse rimangono alti o aumentano ulteriormente, i valori immobiliari potrebbero subire ulteriori pressioni al ribasso (poiché i budget degli acquirenti sono limitati). Questa sensibilità ai tassi di interesse è un fattore di rischio chiave per Vancouver, che ha tra i carichi di debito e i livelli di prezzo più alti – rendendo il mercato particolarmente sensibile alle condizioni di finanziamento vancouver.citynews.ca.
- Potenziale di ulteriori correzioni dei prezzi: Sebbene lo scenario di base preveda una stabilizzazione, alcuni analisti avvertono che Vancouver rimane a rischio di una correzione dei prezzi più significativa. Se le condizioni economiche peggiorano (ad esempio una recessione o ulteriori perdite di posti di lavoro) o si verifica un’eccedenza di offerta, i prezzi delle case potrebbero scendere più del previsto. Una valutazione del rischio su più fattori attualmente valuta Vancouver come un “rischio moderato” di correzione del mercato, dato il suo basso livello di accessibilità e la dipendenza dalla crescita costante della domanda mortgagesandbox.com. Gli investitori dovrebbero essere cauti riguardo ai guadagni rapidi a breve termine o all’eccessivo uso della leva finanziaria in caso di calo dei valori.
- Cambiamenti normativi e politici: Il mercato è esposto al rischio di interventi governativi. Negli ultimi anni le autorità non hanno esitato a introdurre tasse, imposte sulla vacanza, aggiustamenti dei controlli sugli affitti e restrizioni all’acquisto per frenare la speculazione e affrontare la questione dell’accessibilità. Esempi includono il divieto di acquisto per stranieri, l’aumento delle imposte di trasferimento immobiliare per i non residenti e i limiti agli affitti a breve termine (dettagliati nella sezione successiva). Tali misure possono influenzare le strategie e i rendimenti degli investitori – ad esempio, regole più severe su Airbnb possono ridurre i ricavi previsti per chi punta al mercato degli affitti turistici. La continua evoluzione delle politiche (ad esempio discussioni sull’aumento delle imposte sugli immobili di lusso o su un controllo più rigoroso degli affitti) comporta un’incertezza normativa per gli investitori.
- Rischi di costruzione e sviluppo: Chi investe in terreni da sviluppo o nuovi progetti si trova di fronte a costi di costruzione elevati e un mercato delle prevendite più debole. Le spese di costruzione a Vancouver (manodopera, materiali) sono aumentate notevolmente negli ultimi anni altusgroup.com. Allo stesso tempo, le prevendite di nuovi condomini sono rallentate drasticamente – all’inizio del 2025, il lancio di nuovi progetti ha raggiunto minimi record perché gli sviluppatori si sono fermati a causa della scarsa domanda mortgagesandbox.com. Questo contesto aumenta il rischio di ritardi o cancellazioni dei progetti. Gli investitori in progetti di sviluppo dovrebbero essere cauti riguardo ai possibili aumenti dei costi e alla possibilità che le unità possano richiedere più tempo del previsto per essere vendute o affittate.
- Rischi macroeconomici e geopolitici: Anche le tendenze economiche più ampie rappresentano un rischio. Le tensioni commerciali (ad es. i dazi che influenzano i settori trainati dall’export della Columbia Britannica) e l’instabilità geopolitica globale possono ripercuotersi sull’economia di Vancouver e, di conseguenza, sul suo mercato immobiliare. Ad esempio, l’incertezza riguardo ai dazi nel 2024-2025 è stata indicata come uno dei fattori che spingono gli acquirenti a esitare e “restare alla finestra” nonostante la domanda repressa bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Qualsiasi shock importante – una recessione globale, una crisi finanziaria, o anche un terremoto locale dato che Vancouver si trova in una zona sismica – potrebbe influire sui valori immobiliari e sulla liquidità del mercato.
In sintesi: Vancouver rimane un mercato molto ambito ma costoso. Vi sono ottime opportunità per investitori a lungo termine, soprattutto nell’edilizia residenziale in affitto e nelle proprietà ben localizzate, poiché il fascino duraturo della città e l’offerta limitata fanno ben sperare per i valori futuri. Tuttavia, tali opportunità comportano rischi non trascurabili. Gli investitori prudenti nel 2025 effettuano diligenti verifiche, sottopongono le loro finanze a stress test per eventuali variazioni dei tassi d’interesse e osservano attentamente le mosse delle politiche. Un approccio equilibrato – che consideri i solidi fondamentali di Vancouver insieme ai suoi rischi ciclici e strutturali – è essenziale per avere successo in questo mercato.
Principali cambiamenti normativi e iniziative governative
In risposta alle preoccupazioni sull’accessibilità e alle pressioni del mercato, tutti i livelli di governo hanno implementato cambiamenti politici che influiscono direttamente sul panorama immobiliare di Vancouver. Di seguito alcune tra le politiche e iniziative recenti più impattanti:
- Divieto agli acquirenti stranieri (federale): Il Canada ha emanato nel gennaio 2023 la Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, che vieta agli acquirenti stranieri (con limitate eccezioni) di acquistare immobili residenziali in Canada. Inizialmente un divieto di due anni con scadenza nel 2025, è stato recentemente prorogato fino al 1° gennaio 2027 bcrealestatelawyers.com. Questa politica aveva l’obiettivo di raffreddare la speculazione e la domanda da parte di investitori esteri, soprattutto in città come Vancouver che avevano visto molta affluenza di capitali stranieri. Il divieto ha contribuito a ridurre le transazioni di lusso e di appartamenti di fascia alta da parte di acquirenti d’oltreoceano. (Si segnala che la Columbia Britannica già applicava una tassa di trasferimento del 20% per acquirenti stranieri nella Metro Vancouver dal 2016, quindi l’attività straniera era già stata contenuta prima del divieto vero e proprio.)
- Provincial Housing Supply Act & Riforme sulla Zonizzazione (B.C.): Il governo della Columbia Britannica guidato dal premier David Eby si è mosso in modo deciso per aumentare l’offerta abitativa. Alla fine del 2022, il Housing Supply Act ha fissato obiettivi abitativi per i comuni e ha dato alla provincia il potere di scavalcare la zonizzazione locale se le città non facilitano la realizzazione di nuove abitazioni. Successivamente, nel novembre 2023, la provincia ha annunciato profonde riforme sulla zonizzazione per consentire una maggiore costruzione di abitazioni plurifamiliari di piccola scala su lotti tradizionalmente unifamiliari news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Con queste modifiche, ogni comune della Columbia Britannica deve consentire almeno 3–4 unità abitative su un unico lotto residenziale e fino a 6 unità su lotti più grandi vicino ai trasporti pubblici frequenti news.gov.bc.ca. Vancouver, già orientata in questa direzione, ha adeguato i suoi regolamenti per conformarsi. Queste misure di innalzamento della densità abitativa rimuovono la zonizzazione “solo unifamiliare”, legalizzando di fatto duplex, triplex, fourplex e altre tipologie in quartieri precedentemente esclusivi. I modelli previsionali della provincia suggeriscono che grazie a questa iniziativa potrebbero essere aggiunte oltre 130.000 nuove case di piccole dimensioni nei prossimi 10 anni news.gov.bc.ca, aumentando significativamente l’offerta nelle aree urbane.
- Snellire le processo di approvazione e ridurre la burocrazia: I governi hanno riconosciuto che i lunghi processi di autorizzazione aggravano la carenza di alloggi. Vancouver è tristemente nota per la lentezza nel rilascio dei permessi. Nel 2023-2024, la Città di Vancouver, con il supporto di fondi federali, ha avviato iniziative per snellire la riezonizzazione e il rilascio dei permessi. Il Fondo Acceleratore per l’Edilizia Abitativa da 4 miliardi di dollari del governo federale ha assegnato a Vancouver 115 milioni di dollari per accelerare l’approvazione degli sviluppi e rimuovere le barriere alla densità pm.gc.ca pm.gc.ca. In cambio, Vancouver si è impegnata a consentire la realizzazione di 3.200 nuove unità entro tre anni e oltre 40.000 unità nel prossimo decennio attraverso misure come aggiornamenti ai regolamenti urbanistici, permessi digitali ed eliminazione dell’obbligo di audizioni pubbliche per progetti che già rientrano nei piani approvati pm.gc.ca pm.gc.ca. Contestualmente, la Columbia Britannica ha approvato nel 2023 una legislazione per velocizzare le approvazioni locali pre-zonizzando alcune aree e eliminando gradualmente le audizioni pubbliche caso per caso per progetti coerenti con i piani comunitari ufficiali news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Questi sforzi mirano collettivamente a ridurre i tempi di costruzione per le nuove abitazioni.
- Tasse sulle case sfitte e sulla speculazione: Per scoraggiare che le case rimangano vuote e garantire che gli immobili vengano utilizzati dai residenti, sono state introdotte diverse tasse. L’Empty Homes Tax di Vancouver impone una tassa del 3% sul valore catastale delle case lasciate vuote per più di 6 mesi all’anno gvrealtors.ca. (Era stata temporaneamente aumentata al 5%, ma quell’aumento è stato annullato a causa di preoccupazioni sulla conformità lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) La Speculation and Vacancy Tax provinciale si applica nelle aree urbane della B.C., compresa la Metro Vancouver, imponendo una tassa ai proprietari stranieri e ad altri proprietari non esenti che lasciano vuoti gli immobili. Da gennaio 2024, questa tassa provinciale è stata estesa ad altre 13 comunità della B.C. www2.gov.bc.ca per chiudere le scappatoie anche fuori dalla Metro Vancouver. Queste tasse hanno riportato molti appartamenti sfitti sul mercato degli affitti – Vancouver dichiara che la vacancy tax ha contribuito a riconsegnare migliaia di condomini all’occupazione, aumentando così l’offerta per gli inquilini.
- Restrizioni sugli affitti a breve termine: Sia la provincia che la Città di Vancouver hanno inasprito le regole sugli affitti a breve termine (come Airbnb) per proteggere la disponibilità di abitazioni a lungo termine. Nel 2023, la B.C. ha introdotto una legge per restringere gli affitti a breve termine nelle città, aumentando le multe e i controlli e permettendo tali affitti solo nell’abitazione principale nella maggior parte dei casi. Vancouver già richiede agli operatori di affitti a breve termine di possedere una licenza commerciale e affittare solo la loro residenza principale. L’intervento provinciale rafforza ulteriormente queste regole. Limitando gli affitti a breve termine (che spesso sottraevano interi condomini al mercato a lungo termine), si spera che migliaia di unità vengano rese disponibili ai residenti locali vancouver.citynews.ca.
- Tutele per gli inquilini e iniziative sugli affitti: La crisi abitativa ha spinto ad adottare politiche per proteggere gli affittuari. Alla fine del 2022, il governo della Columbia Britannica ha eliminato i regolamenti che limitavano gli affitti nelle stratas (condomini), eliminando tutte le regole che vietavano gli affitti – un tentativo di ampliare le opzioni di locazione nei condomini lawsonlundell.com. Nel 2023, la Columbia Britannica ha anche imposto un limite agli aumenti annuali dei canoni d’affitto, mantenendoli al di sotto dell’inflazione (es. massimo 2% nel 2023, 3,5% nel 2024) per evitare forti rincari agli affittuari esistenti. È stato implementato un Periodo di Protezione per il Proprietario di Casa (conosciuto come “periodo di raffreddamento”) che concede a chi acquista una casa usata alcuni giorni dopo l’accettazione dell’offerta per recedere dall’acquisto (attuato nel 2023) – una misura per calmare le guerre al rialzo sui prezzi e concedere agli acquirenti un po’ di respiro. Inoltre, nel 2024 la provincia è intervenuta per fermare le “renoviction” e gli sfratti ingiusti, rafforzando la Legge sugli Affitti Residenziali vancouver.citynews.ca, rendendo più difficile per i proprietari sfrattare gli inquilini con la scusa di piccole ristrutturazioni o per abusare delle clausole dei contratti a termine.
- Allineamento tra immigrazione federale e politiche abitative: Il governo federale ha mantenuto obiettivi di immigrazione ambiziosi (che aumentano la domanda abitativa), ma sta cercando di allinearli ai risultati in campo abitativo. Una modifica rilevante introdotta nel 2024 ha limitato temporaneamente il numero di visti per studenti internazionali e ha collegato i permessi di studio alla disponibilità di alloggi, dopo aver riconosciuto che le ondate record di studenti avevano messo sotto pressione il mercato degli affitti. Sebbene il Canada miri ancora a una significativa crescita della popolazione, c’è una maggiore consapevolezza della necessità di garantire che l’offerta abitativa sia adeguata. Il bilancio federale ha introdotto incentivi come il Conto di Risparmio per la Prima Casa senza tasse (lanciato nel 2023) per aiutare i primi acquirenti a risparmiare l’anticipo, e ha eliminato la GST (imposta sulle vendite federale) sulle nuove costruzioni destinate all’affitto, per incoraggiare i costruttori a realizzare appartamenti in affitto (entrato in vigore a fine 2023). Queste misure stanno influenzando indirettamente Vancouver, promuovendo una maggiore offerta e aiutando gli acquirenti.
Nel complesso, nel 2025 il contesto politico è molto interventista in materia di abitazioni: i governi stanno intervenendo più che mai per aumentare l’offerta e frenare la domanda speculativa. Gli effetti di queste iniziative si manifesteranno nei prossimi anni. Il mercato di Vancouver sta già mostrando i primi segnali – ad esempio, ci sono più progetti multiplex nei quartieri unifamiliari grazie all’allentamento delle regole urbanistiche, e un lieve aumento delle offerte di affitti a lungo termine a seguito delle nuove regole sugli affitti brevi. I decisori politici hanno segnalato l’intenzione di continuare a sfruttare ogni strumento disponibile per affrontare il problema dell’accessibilità, quindi lo scenario normativo resta in costante evoluzione per chi opera sul mercato.
Dinamiche di Offerta, Domanda e Migrazione
L’equilibrio tra domanda e offerta nel mercato immobiliare di Vancouver è fortemente influenzato dalle tendenze migratorie e dall’attività edilizia. Negli ultimi anni, la domanda è stata potenziata dalla crescita della popolazione, mentre l’offerta abitativa ha fatto fatica a stare al passo.
Popolazione e migrazione: La popolazione della Metro Vancouver continua a crescere in modo robusto, principalmente grazie all’immigrazione internazionale. La Columbia Britannica ha raggiunto livelli record di immigrazione nel 2022 e nel 2023: la provincia ha aggiunto circa 162.000 nuovi residenti da luglio 2022 a luglio 2023 soltanto biv.com. Nel 2023, oltre 175.000 persone sono immigrate in B.C. da altri paesi, un aumento del 65% rispetto all’anno precedente biv.com – un afflusso straordinario che sottolinea gli ambiziosi obiettivi di immigrazione del Canada (e lo status di Vancouver come meta ambita per i nuovi arrivati). Questa ondata di nuovi arrivati, tra cui immigrati, rifugiati, studenti internazionali e lavoratori temporanei, si è concentrata in modo schiacciante nella Greater Vancouver e nelle aree metropolitane circostanti biv.com. Allo stesso tempo, la crescita naturale della popolazione (nascite meno decessi) è ora negativa in B.C., e come già detto, la provincia ha registrato un deflusso netto di residenti verso altre province (oltre 8.000 persone nette hanno lasciato nel 2023) poiché alcuni residenti si sono trasferiti in regioni più economiche biv.com. L’effetto netto, tuttavia, è che la popolazione di Vancouver è ai massimi storici e continua a crescere, alimentando una domanda continua di abitazioni. I piani del governo federale continueranno a portare ogni anno un flusso costante di immigrati, quindi Vancouver può aspettarsi decine di migliaia di nuovi residenti ogni anno. Questo mantiene una pressione di domanda sottostante sul mercato abitativo, specialmente per gli alloggi in affitto e le case di ingresso favorite dai nuovi arrivati.
Offerta abitativa e attività edilizia: Dal lato dell’offerta, la costruzione di case sta cercando di aumentare, ma non riesce a soddisfare l’impennata della domanda. Nel 2023, Metro Vancouver ha visto circa 30.600 nuove unità abitative completate biv.com, con un aumento solo dell’1% rispetto all’anno precedente, e ben lontano dal necessario per la crescita della popolazione. Come esempio lampante, nel 2023 c’era circa una nuova casa costruita ogni cinque nuove persone arrivate in B.C. biv.com. Questo rapporto evidenzia una significativa carenza. La discrepanza tra domanda e offerta di abitazioni si è sviluppata nel corso degli anni: vincoli urbanistici, processi di approvazione lunghi, carenza di manodopera e costi elevati di costruzione hanno tutti rallentato la velocità con cui le nuove case arrivano sul mercato.
Detto ciò, l’attività di sviluppo si trova ora a uno dei suoi livelli più alti di sempre a Vancouver, almeno per quanto riguarda i progetti in programma. Nella città di Vancouver, migliaia di unità sono in costruzione e decine di migliaia sono in varie fasi di pianificazione. L’impulso dato dal governo (tramite le politiche menzionate in precedenza) per consentire una maggiore densità ha portato a un’ondata di nuove proposte. Ad esempio, il Broadway Plan (che copre il corridoio Central Broadway) ha scatenato richieste di riconversione urbanistica per dozzine di progetti di medie e alte torri lungo il nuovo percorso della metropolitana. I funzionari della città riportano un “inondazione di progetti di torri in programma” per Broadway: sono oltre 100 le potenziali torri in discussione in quella sola area cityhallwatch.wordpress.com. In tutta la città, i quartieri precedentemente riservati alle sole abitazioni unifamiliari stanno gradualmente vedendo proposte per multiplex e appartamenti a bassa altezza grazie alle riforme urbanistiche. Inoltre, le periferie della Metro Vancouver (Surrey, Coquitlam, Burnaby, ecc.) stanno vivendo un boom edilizio attorno ai nodi di transito, creando nuovi centri urbani che alla lunga alleggeriranno la pressione sulla città di Vancouver vera e propria.
Tuttavia, nonostante un forte programma di costruzione, l’offerta a breve termine rimane scarsa. I costruttori si trovano ad affrontare sfide come l’aumento dei tassi di interesse (che rende il finanziamento dei progetti più costoso), l’inflazione dei costi di costruzione e un recente rallentamento negli acquirenti di condomini in prevendita. Molti sviluppatori sono diventati cauti: alcuni progetti sono stati rinviati o ridimensionati. I dati dell’inizio del 2025 hanno mostrato che i nuovi lanci di progetti sono ai minimi pluriennali (ad esempio, praticamente nessun nuovo lancio di progetti di condomini nel gennaio 2025 rispetto ai circa 750 unità normalmente lanciati a gennaio nel periodo pre-pandemico) mortgagesandbox.com. Ciò indica che gli sviluppatori stanno aspettando che le condizioni di mercato migliorino. Le nuove costruzioni nella Metro Vancouver sono infatti diminuite nel 2023-2024 a causa di questi ostacoli, in particolare nel segmento degli appartamenti condominiali cmhc-schl.gc.ca. La Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) prevede solo un lieve recupero delle nuove costruzioni nel 2025 a Vancouver, trainato principalmente da appartamenti in affitto piuttosto che da condomini assets.cmhc-schl.gc.ca.
La dynamica domanda-offerta può essere riassunta come segue: Vancouver presenta una carenza strutturale di alloggi rispetto alla domanda generata dalla sua popolazione e dalla sua economia. La domanda, spinta dalla migrazione, supera costantemente la nuova offerta, contribuendo ai prezzi elevati e alla bassa disponibilità di case. Anche con un numero record di gru sull’orizzonte, la regione sta cercando di recuperare anni di sotto-costruzione. Nei prossimi anni, se le varie misure politiche saranno efficaci, dovremmo assistere a una crescita più rapida dell’offerta – più case di tutti i tipi completate. In effetti, l’obiettivo della provincia (attraverso il suo Piano Abitativo e la Housing Supply Act) è quello di aumentare significativamente il numero annuale di abitazioni completate. Anche le grandi aziende e lo sviluppo economico dipendono da questo, poiché la mancanza di abitazioni può limitare la crescita della forza lavoro.
Un segnale positivo è che governi e settore privato stanno collaborando su soluzioni creative: case modulari per l’immediata realizzazione di alloggi a prezzi accessibili, espansioni dei campus (come progetti di residenze studentesche per liberare immobili in affitto) e riqualificazione di terreni sottoutilizzati (vecchi centri commerciali, aree industriali) in nuove comunità residenziali. Ad esempio, diversi vecchi centri commerciali della Metro Vancouver (Brentwood, Lougheed, Oakridge – vedi la prossima sezione) stanno per essere trasformati in quartieri a uso misto con migliaia di nuove abitazioni. Questi mega-progetti, una volta completati, porteranno un’offerta significativa. Inoltre, la città di Vancouver prevede che i nuovi investimenti nel trasporto pubblico (Broadway Subway, prolungamenti della SkyTrain verso UBC e Surrey/Langley) consentiranno la creazione di decine di migliaia di nuove abitazioni lungo queste linee nei prossimi decenni, aprendo aree di sviluppo residenziale orientato al trasporto pm.gc.ca pm.gc.ca.
In sintesi, la domanda rimane molto forte a Vancouver, a causa della migrazione e delle opzioni di trasferimento limitate, mentre l’offerta sta rispondendo gradualmente ma non ancora abbastanza rapidamente. Questo squilibrio è il principale responsabile degli elevati costi abitativi a Vancouver. I prossimi anni saranno decisivi per capire se la combinazione tra politiche pubbliche e forze di mercato riuscirà ad accelerare la costruzione di alloggi e rispondere meglio alla domanda. Se l’offerta aumenterà sensibilmente, la crescita dei prezzi e degli affitti potrebbe rallentare; se continuerà a essere insufficiente, la crisi abitativa di Vancouver continuerà.
Previsioni e prospettive per i prossimi 3–5 anni
Cosa prevedono analisti ed esperti per il mercato immobiliare di Vancouver nei prossimi anni? In termini generali, il consenso è che il mercato vedrà una ripresa graduale dei volumi di vendita e una crescita moderata dei prezzi, piuttosto che un boom repentino. Alti tassi d’interesse e vincoli di accessibilità dovrebbero limitare l’aumento dei prezzi nel breve termine, ma con l’allentarsi dei tassi e l’espansione dell’offerta, l’attività dovrebbe crescere lentamente. Di seguito riportiamo previsioni e prospettive da fonti autorevoli:
- Volumi di vendita: Dopo un rallentamento nel 2022–2024, si prevede una ripresa moderata delle vendite di case. La British Columbia Real Estate Association (BCREA) prevede che le vendite residenziali totali in tutta la BC raggiungano circa 73.600 unità nel 2025, un dato pressoché stabile (-1%) rispetto al 2024, per poi salire a circa 80.000 nel 2026 (+9%) man mano che le condizioni del mercato si normalizzeranno bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Per quanto riguarda specificamente Greater Vancouver, la BCREA prevede circa 26.000 vendite nel 2024 (simili ai livelli del 2023) e circa 29.500 vendite nel 2025, il che rappresenterebbe un aumento di circa il 13,5%, grazie alla domanda repressa che inizia a liberarsi bcrea.bc.ca. RE/MAX è più ottimista: nella loro previsione per il 2025, prevedono un aumento delle vendite del 20% grazie al ritorno della fiducia dei compratori, agevolata da tassi di interesse più bassi blog.remax.ca. La verità potrebbe trovarsi nel mezzo: se i tassi ipotecari inizieranno a diminuire nel corso del 2025, molti compratori in attesa (soprattutto chi compra per la prima volta) potrebbero tornare sul mercato, aumentando il numero di transazioni. Entro il 2027, i volumi di vendita potrebbero avvicinarsi ai livelli più normali visti alla fine degli anni 2010, a meno di nuovi shock economici.
- Equilibrio e condizioni di mercato: È probabile che si assista a una transizione verso un mercato equilibrato o favorevole ai venditori intorno al 2025–2026. Attualmente (2024-25), il mercato è a favore degli acquirenti a causa dell’alta offerta e di compratori cauti. Tuttavia, se i volumi di vendita aumenteranno come previsto e le nuove offerte non terranno il passo, il pendolo potrebbe oscillare. RE/MAX ritiene che Vancouver passerà “da un mercato equilibrato a uno favorevole ai venditori” nel 2025 blog.remax.ca. Questo scenario si basa sul presupposto che l’allentamento dei tassi di interesse stimoli la domanda. Anche il commento previsionale della BCREA ha rilevato una significativa domanda repressa trattenuta dall’incertezza economica – il che implica che, se l’incertezza venisse meno, molti acquirenti potrebbero entrare rapidamente nel mercato, rafforzando il settore bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Entro il 2026, potremmo nuovamente vedere una certa competizione per le proprietà più desiderate, anche se probabilmente nulla di estremo come le guerre d’offerta del 2021, a meno che l’offerta non venga drasticamente a mancare. Un trend da tenere d’occhio è quello dell’attività degli investitori: se le condizioni del credito miglioreranno, gli investitori potrebbero tornare più aggressivamente (soprattutto nel mercato dei condomini, che è stato debole di recente). Un altro aspetto è il segmento di lusso: le proprietà di fascia molto alta hanno registrato una domanda frenata durante il divieto agli acquirenti stranieri; con il divieto ancora in vigore fino al 2027, il mercato del lusso dovrà affidarsi ad acquirenti facoltosi locali e a immigrati benestanti. Questo segmento potrebbe sottoperformare rispetto al mercato complessivo nel breve termine, ma potrebbe registrare un forte aumento dopo il 2027 se il divieto verrà revocato.
- Per tipo di proprietà: I diversi segmenti potrebbero avere performance differenti. Le case indipendenti a Vancouver, che hanno registrato il maggior calo nelle vendite durante l’aumento dei tassi, potrebbero vedere un rimbalzo più forte quando gli acquirenti di upgrade rientreranno sul mercato al diminuire dei tassi. La BCREA prevede che i segmenti di fascia alta subiranno la maggiore pressione al ribasso sui prezzi nel 2024, ma in generale i prezzi rimarranno stabili bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – il che implica che i segmenti più accessibili potrebbero mantenere meglio il loro valore. Condomini e case a schiera, che rappresentano le opzioni più “accessibili”, potrebbero ricevere una domanda costante da parte dei primi acquirenti man mano che l’accessibilità migliora molto gradualmente. Tuttavia, un rischio per i condomini è la grande quantità di nuove consegne di condomini che arriva sul mercato: la CMHC ha osservato che il numero record di consegne di condomini nel 2025, insieme a investitori che vendono a causa dell’aumento dei costi di mantenimento, potrebbe portare a un mercato delle rivendite di condomini più debole nel breve termine cmhc-schl.gc.ca. Infatti, molti investitori che hanno acquistato condomini in pre-costruzione tra il 2018 e il 2021 ora si trovano a dover terminare l’acquisto con tassi di interesse molto più alti del previsto, il che potrebbe costringere alcuni a vendere – aggiungendo così offerta al mercato delle rivendite. Questo potrebbe limitare la crescita dei prezzi dei condomini nei prossimi 1-2 anni. D’altro canto, le proprietà orientate all’affitto (edifici multifamiliari) continueranno ad essere molto richieste dagli investitori istituzionali, dato il basso livello di sfitto – i prezzi per questi immobili (tassi di capitalizzazione) dovrebbero rimanere solidi. Le previsioni commerciali (da gruppi come CBRE) suggeriscono che, con la stabilizzazione dell’economia, Vancouver continuerà a vedere rendimenti in compressione nell’industriale e nel multifamiliare, mentre uffici e retail si riprenderanno in termini di occupazione.
- Fattori economici imprevedibili: Alcuni fattori potrebbero modificare queste previsioni. Se i tassi d’interesse dovessero scendere più velocemente o di più rispetto alle aspettative (ad esempio, se l’inflazione si raffredda rapidamente e la Banca del Canada taglia aggressivamente i tassi), la domanda abitativa a Vancouver potrebbe accelerare più rapidamente, portando ad aumenti dei prezzi superiori alle previsioni (potenzialmente anche a doppia cifra per uno o due anni). Al contrario, se l’economia entrasse in recessione e la disoccupazione aumentasse, la domanda di case potrebbe rimanere contenuta più a lungo e i prezzi potrebbero anche ristagnare o diminuire leggermente fino al ritorno della fiducia. Un altro fattore imprevedibile è l’intervento governativo: qualsiasi proroga del divieto agli acquirenti esteri (che è già avvenuta) o nuove tasse potrebbero deprimere la domanda, mentre grandi investimenti pubblici in alloggi accessibili o infrastrutture potrebbero sostenere il mercato. Attualmente, la maggior parte delle previsioni presume uno scenario di status quo con un’economia in graduale miglioramento e tassi in lieve calo.
In conclusione, le prospettive per il mercato immobiliare di Vancouver nei prossimi 3-5 anni sono prudentemente ottimistiche. Lo scenario più probabile è una lenta risalita: i volumi torneranno ai livelli normali entro il 2026 e i prezzi aumenteranno moderatamente, con Vancouver che probabilmente avrà una performance inferiore rispetto ai mercati canadesi più economici (che hanno maggiori margini di crescita), pur mantenendo una tendenza positiva. Entro il 2028 o il 2030, Vancouver dovrà ancora affrontare problemi di accessibilità economica, ma se le iniziative per l’aumento dell’offerta di alloggi daranno risultati, si spera che la crescita dei prezzi si allinei maggiormente a quella dei redditi. Per il momento, acquirenti e venditori dovrebbero aspettarsi un trend di mercato equilibrato, senza il rischio di una grande crisi né di un boom irrazionale all’orizzonte – sostanzialmente un periodo di stabilizzazione e sostenibilità dopo la turbolenza dei primi anni 2020 vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.
Punti salienti dei quartieri e sviluppi rilevanti
La storia immobiliare di Vancouver non è uniforme su tutta la città – ogni quartiere ha le proprie tendenze e nuovi sviluppi. Ecco alcuni punti salienti a livello di quartiere e grandi progetti che stanno plasmando il mercato:
- Broadway Corridor & Mount Pleasant: Questo corridoio centrale sta vivendo una delle trasformazioni più significative di Vancouver. La Broadway Subway (estensione della Millennium Line), il cui completamento è previsto per il 2026, aggiungerà sei nuove stazioni SkyTrain da VCC–Clark a Arbutus Street, migliorando notevolmente l’accesso ai trasporti pubblici. Per valorizzare questa novità, la città ha adottato il Broadway Plan, che prevede una modifica urbanistica (upzoning) di circa 500 isolati attorno a Broadway per consentire uno sviluppo ad alta densità. Sono già state presentate numerose proposte per nuovi grattacieli vicino alle future stazioni come Mount Pleasant e South Granville – circa 150 nuovi progetti di torri sono in varie fasi di sviluppo lungo Broadway cityhallwatch.wordpress.com. Tra i prossimi sviluppi degni di nota si segnalano complessi di torri a uso misto di 20-30+ piani attorno all’incrocio Cambie-Broadway (vicino al municipio di Vancouver) e attorno a Oak Street (vicino alla futura stazione Oak-VGH che servirà l’ospedale Vancouver General Hospital). Mount Pleasant, tradizionalmente una zona industriale e artistica a basso numero di piani, sta emergendo come polo tecnologico e residenziale: ad esempio, il nuovo enorme campus della società tecnologica Adobe e altre aziende digitali stanno stabilendosi attorno a Main Street, seguite da progetti residenziali. L’edilizia abitativa in affitto è una componente importante qui, grazie alle politiche di ricollocazione degli inquilini (gli sviluppatori devono sostituire le unità abitative in affitto che demoliranno). Il carattere di questo quartiere sta rapidamente evolvendo da zona a basso numero di piani a villaggi urbani orientati al transito. I valori immobiliari in aree come Fairview e Mount Pleasant hanno un forte potenziale di crescita con la densificazione, anche se alcuni inquilini temono lo sfratto (“demovictions”) dovuto alla demolizione di vecchi edifici per far spazio alle nuove torri.
- Oakridge e Cambie Corridor (Sud di Vancouver): All’incrocio tra Cambie Street e 41st Avenue, la riqualificazione di Oakridge Park rappresenta una svolta epocale. Il vecchio centro commerciale Oakridge Centre viene ricostruito come una comunità pianificata di 5 milioni di piedi quadrati, composta da 13 torri (fino a 44 piani) che ospiteranno circa 2.600 abitazioni per 6.000 residenti renx.ca renx.ca. Il progetto prevede la realizzazione di un enorme nuovo centro commerciale (oltre 100 nuovi negozi che apriranno a fasi a partire dal 2025), un parco pubblico di nove acri sul tetto, un centro civico con biblioteca e teatro, e uffici per migliaia di lavoratori renx.ca renx.ca. Questo progetto, la cui conclusione completa è prevista entro il 2027, sta di fatto creando una nuova “downtown sud” a Oakridge. L’intero Cambie Corridor (che si estende lungo Cambie Street da Marine Drive fino a King Edward Ave) ha visto la realizzazione di dozzine di nuovi edifici condominiali negli ultimi anni grazie al Cambie Corridor Plan. Le le case unifamiliari a bassa densità stanno lasciando il posto a condomini di media altezza e villette a schiera, e altri grattacieli sono in programma soprattutto vicino alle stazioni del trasporto pubblico (Oakridge, Marine Gateway, ecc.). Attorno a Oakridge è in corso una corsa al frazionamento dei lotti unifamiliari – i broker stanno promuovendo terreni per le future torri, prevedendo una domanda continua renx.ca renx.ca. Con la Canada Line (SkyTrain) che la attraversa, questo corridoio continuerà a essere un punto caldo per nuovi sviluppi. Per gli acquirenti, ciò significa una maggiore offerta di moderni condomini (inclusi alcuni grattacieli in cemento) che arrivano ogni anno sul mercato. Punti di forza del quartiere: Marine Drive a Cambie ora vanta il polo multifunzionale Marine Gateway; Oakridge diventerà una destinazione residenziale e commerciale di alto livello; perfino la zona di Langara verso sud sta vedendo nuovi progetti di affitto. I prezzi su Cambie sono aumentati notevolmente grazie a questi cambiamenti, anche se la maggiore offerta di condomini potrebbe contribuire a moderare la crescita dei prezzi in futuro.
- Kitsilano & False Creek (Lato Ovest): A Kitsilano è in corso uno sviluppo storico su un terreno delle Prime Nazioni. Il progetto Sen̓áḵw della Squamish Nation prevede la costruzione di 11 torri terrazzate appena a sud del Burrard Bridge (vicino a Vanier Park), su terreno riserva non soggetto alla zonizzazione comunale. Questo ambizioso progetto creerà 6.000 nuove unità in affitto – 80% affitto a prezzi di mercato e 20% a prezzi inferiori al mercato – su un sito di 10 acri in un’area che in precedenza ospitava solo poche decine di case senakw.com blg.com. Sen̓áḵw si preannuncia come il più grande progetto residenziale “net-zero” del Canada e aggiungerà una grande quantità di appartamenti in affitto entro la fine degli anni 2020 (con la prima fase entro il 2026). Questo immetterà nel mercato di Kitsilano alloggi in affitto tanto necessari e potrebbe aumentare significativamente la popolazione del quartiere. Altrove, tra Kits e Point Grey, è in fase di pianificazione il grande riqualificazione delle Jericho Lands. Una partnership tra le Prime Nazioni locali e sviluppatori federali sta progettando il masterplan dei 90 acri dell’ex terreno militare di Jericho (a ovest di Alma St.) per includere potenzialmente fino a 10.000 case in un mix di torri e edifici bassi, oltre a parchi e negozi. Sebbene siano ancora necessari anni (la variazione urbanistica è in corso), il progetto Jericho creerà infine un intero nuovo quartiere residenziale entro gli anni ’30. Il mercato immobiliare a Kitsilano resta molto richiesto; questi progetti potrebbero portare più offerta e opzioni, soprattutto per l’affitto e forse anche qualche soluzione abitativa accessibile, in un’area tradizionalmente costituita da case basse e costose.
- Centro & West End: Il mercato residenziale del centro di Vancouver è maturo, ma ci sono cambiamenti notevoli. Il quartiere del West End, ad esempio, vede la realizzazione di diverse nuove torri condominiali di alto livello come parte del West End Community Plan. Sviluppi di lusso come Alberni by Kengo Kuma e Barclay x Thurlow stanno arricchendo lo skyline. Inoltre, diversi vecchi grattacieli adibiti a locazione nel West End sono oggetto di ristrutturazione o ricostruzione grazie agli incentivi comunali, per mantenere o accrescere l’offerta abitativa in affitto. Nel centro città e a Coal Harbour, negli ultimi anni l’attenzione si è leggermente spostata verso lo sviluppo commerciale (come il vasto ufficio Amazon nel recentemente riqualificato edificio Post). Tuttavia, con l’aumento della disponibilità di uffici sfitti, la città sta incoraggiando la conversione di alcuni spazi: infatti, come già menzionato, un vecchio edificio per uffici del centro sta per essere convertito in hotel altusgroup.com, e si discute dell’ipotesi di permettere la conversione di uffici in residenze per edifici idonei. La popolazione del centro non cresce rapidamente come in altre aree, semplicemente per la scarsità di aree ancora sviluppabili: quasi tutti i lotti disponibili ospitano già dei grattacieli. Una eccezione è il Northeast False Creek (vicino alla Rogers Arena), dove la rimozione dei viadotti Georgia libererà, in futuro, terreni per nuove comunità a uso misto (inclusi impegni per alloggi sociali). Quella zona sarà interessante da seguire verso la fine degli anni 2020. Nel frattempo, nuovi sviluppi di uffici in strata e poli tecnologici sono nati grazie alla riconversione di edifici a Gastown e Yaletown, mantenendo quei quartieri vitali per i giovani professionisti, il che sostiene anche la domanda di condomini. Il mercato dei condomini del centro nel 2025 è equilibrato; i prezzi sono calati leggermente nel 2023 ma si sono stabilizzati, e ogni crescita futura dipenderà dalla ripresa economica complessiva (ad esempio, il ritorno di immigrati e studenti nel centro).
- East Vancouver (Main, Fraser, Hastings): Tradizionalmente un lato più accessibile della città, East Van si sta gentrificando costantemente. Lungo Main Street e Fraser Street, vecchi edifici bassi adibiti a locazione e negozi stanno lasciando spazio a progetti di condomini boutique. Mount Pleasant East è un polo vivace con birrifici artigianali, startup tecnologiche e nuovi condomini che attirano i millennial. Una grande istituzione che sta plasmando il futuro di East Vancouver è il nuovo campus del St. Paul’s Hospital, in costruzione ai False Creek Flats (vicino a Main & Terminal). Questo progetto ospedaliero da oltre 2 miliardi di dollari (apertura prevista intorno al 2027) diventerà il punto di riferimento di un distretto dedicato alla salute e alle scienze della vita, destinato a favorire la nascita di uffici medici, laboratori e ovviamente abitazioni dedicate a operatori sanitari nelle vicinanze. Nella zona di Commercial Drive e Grandview stanno sorgendo ulteriori sviluppi di media altezza e, con la linea SkyTrain che si estende fino ad Arbutus (e in futuro alla UBC), le stazioni orientali come Commercial–Broadway restano snodi chiave per il trasporto e oggetto di costante interesse per lo sviluppo. Il corridoio Hastings in East Van vede importanti progetti di rinnovamento dell’edilizia sociale in fase di pianificazione (ad esempio la riqualificazione di vecchi complessi di edilizia pubblica). Da segnalare anche che l’emigrazione intercomunale comporta che una parte della domanda non soddisfatta a Vancouver si riversi nelle città limitrofe come Burnaby e New West – ad esempio, molte giovani famiglie scelgono East Burnaby o North Vancouver, influenzando così anche i sottomercati di Vancouver.
- Periferia della Metro Vancouver: Al di fuori dei confini cittadini, diversi centri suburbani sono in forte crescita e meritano menzione, in quanto influenzano l’intero mercato regionale. Surrey, ora seconda città più grande della BC, sta costruendo un nuovo centro a Whalley con numerose torri condominiali (alcune alte 50-60 piani) e ha in costruzione la Surrey-Langley SkyTrain (apertura prevista ~2028), che sta stimolando lo sviluppo lungo la Fraser Highway. Burnaby ha importanti piani urbanistici a Brentwood, Lougheed e Metrotown – vengono aggiunte migliaia di unità condominiali (il progetto Amazing Brentwood, City of Lougheed, Station Square, ecc.). Queste opzioni nella periferia stanno in parte alleviando la pressione su Vancouver offrendo appartamenti (leggermente) più accessibili per gli acquirenti alla prima esperienza che non possono permettersi Vancouver città. Anche Coquitlam e Richmond vedono uno sviluppo significativo vicino al trasporto pubblico. Pur non essendo quartieri di Vancouver, la proliferazione di questi centri urbani significa che la crescita della regione metropolitana è più distribuita. Per gli investitori di Vancouver, questa crescita regionale può rappresentare una concorrenza – ad esempio, un inquilino potrebbe scegliere un nuovo grattacielo a Burnaby a un affitto più basso piuttosto che un edificio più vecchio a Vancouver, moderando l’aumento degli affitti in città.
In generale, i quartieri di Vancouver sono in trasformazione, con molti sviluppi interessanti all’orizzonte. Dai nuovi e svettanti grattacieli di Oakridge e Brentwood alle grandi comunità in affitto di Sen̓áḵw e Jericho, il prossimo decennio porterà decine di migliaia di nuove case e nuovi spazi commerciali nella regione. Questi sviluppi puntano ad affrontare la crisi abitativa e modernizzare la città, sebbene alcuni comportino controversie (cambiamento del carattere del quartiere, problemi di dislocazione, ecc.). Per chi segue il settore immobiliare, la traiettoria di ciascun quartiere – sia che si tratti di densificare corridoi serviti dal trasporto pubblico o di riqualificare siti storici – offrirà diverse opportunità. Acquirenti e investitori possono trovare valore investendo in zone prima del completamento di progetti trasformativi (beneficiando dell’aumento di valore), mentre gli utilizzatori finali potranno semplicemente godere di una scelta di abitazioni e servizi più ampia che mai. Vancouver nel 2025 è una città a un punto di svolta dello sviluppo, che bilancia la crescita con la vivibilità, quartiere per quartiere.
Fonti:
- WOWA Realty. “Vancouver Housing Market: June 2025 Update.” (Dati su prezzi, vendite e inventario) wowa.ca wowa.ca
- Greater Vancouver REALTORS® Association. “A market made for buyers is missing buyers” (Statistiche di mercato di inizio 2025, vendite ai minimi da dieci anni) storeys.com
- Altus Group. “Aggiornamento sul mercato immobiliare commerciale di Vancouver – Q1 2025.” (Volumi di investimento e performance dei settori) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. “Aggiornamento sul mercato immobiliare commerciale di Vancouver – Q1 2025.” (Dettagli sul mercato degli uffici e retail, tendenze come la conversione da uffici a hotel) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. “Aggiornamento sul mercato immobiliare commerciale di Vancouver – Q1 2025.” (Panoramica del settore industriale – disponibilità 6,0%) altusgroup.com altusgroup.com
- CityNews Vancouver. “Il mercato immobiliare di Vancouver in ‘piena crisi’, afferma RBC.” (Indice di accessibilità RBC al 106%, impatto dei tassi di interesse sui budget) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- CityNews Vancouver. (Ibid.) (Previsioni RBC – solo un modesto miglioramento dell’accessibilità entro il 2025, saranno necessari anni per ripristinare l’accessibilità) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- Business in Vancouver (BIV). “L’immigrazione in B.C. supera di gran lunga le nuove unità abitative, rivela il rapporto.” (Immigrazione record di 175mila nel 2023, deflusso netto interprovinciale, 1 casa costruita ogni 5 nuovi arrivati) biv.com biv.com
- B.C. Government News Release. “In arrivo in B.C. più case plurifamiliari di piccola scala, eliminate le barriere di zonizzazione.” (Legge provinciale del novembre 2023 che consente da 3 a 4 unità su lotti unifamiliari, 6 su lotti più grandi vicino ai trasporti) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
- Government of Canada. “Rimozione delle barriere per costruire più case, più velocemente a Vancouver.” (Fed Housing Accelerator Fund – $115 milioni a Vancouver per accelerare 3.200 unità in 3 anni, 40mila in 10 anni) pm.gc.ca pm.gc.ca
- Lawson Lundell LLP. “Cambiamenti importanti all’Imposta sulle Case Vuote della città di Vancouver.” (Imposta sulle Case Vuote fissata al 3% per il 2023/24 dopo un’iniziale proposta del 5%) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
- BCREA – Previsioni Abitative (Q2 2025). “Domanda repressa in crescita mentre l’incertezza tariffaria spinge gli acquirenti ai margini.” (Previsioni BCREA: prezzi stazionari nel 2024, lieve aumento nel 2025; inventario a 40mila; incertezza per la guerra commerciale) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
- BCREA – Dati delle Previsioni Abitative. (Previsione del prezzo medio per Greater Vancouver: -2,1% nel 2024, +1,7% nel 2025) bcrea.bc.ca
- RE/MAX Canada. “Previsioni sul Mercato Immobiliare di Vancouver (2025).” (Previsione RE/MAX: prezzi +1,2% nel 2024, poi +7% nel 2025; vendite +20%) blog.remax.ca
- CMHC. “Previsioni sul Mercato Immobiliare 2025.” (Previsioni CMHC: miglioramento dell’accessibilità fa crescere la domanda, i prezzi aumentano più rapidamente nel 2025 e poi si moderano; ripresa disomogenea – BC/ON più lente a causa dell’accessibilità) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
- Mortgage Sandbox. “Previsioni Immobiliari Vancouver 2025-2027.” (Valutazione dei rischi di mercato, crollo del mercato dei condomini in prevendita all’inizio del 2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
- RENX Real Estate News. “Oakridge Park di Vancouver dà il via a un boom di megaprogetti.” (Dettagli su Oakridge Park: 2.600 abitazioni, 5 milioni di piedi quadrati, completamento nel 2027, catalizzatore per lo sviluppo del Corridoio Cambie) renx.ca renx.ca
- Nch’ḵay̓ (ramo di sviluppo della Nazione Squamish). Descrizione del Progetto Sen̓áḵw. (Panoramica di Senakw: 11 torri, ~6.000 unità abitative in affitto su terre Squamish a Kitsilano) senakw.com blg.com
- CityHallWatch. “Broadway Plan” (Reportage di comunità sul Broadway Plan che consente circa 500 torri; il consiglio comunale accelera il piano nel 2024) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com
