Izgledi za tržište nekretnina u Vancouveru 2025.: trendovi, prognoze i ključni uvidi

Tržište poslovnih nekretnina (2025.): Sektor poslovnih nekretnina u Vancouveru pokazao je otpornost unatoč gospodarskim izazovima.Investicijska aktivnost porasla je početkom 2025. – oko 2 milijarde dolara transakcija komercijalnih nekretnina zaključeno je u prvom tromjesečju 2025., što je porast od 10% u odnosu na prethodnu godinu altusgroup.com altusgroup.com.Investitore i dalje privlače temeljni faktori Vancouvera i njegova dugoročna priča o rastu, što dokazuje i to što je grad nedavno rangiran kao najbolje tržište u Kanadi po sentimentu ulaganja u komercijalne nekretnine altusgroup.com.Međutim, različite klase imovine doživljavaju različite uvjete.Uredski prostori u Vancouveru suočavaju se s povećanom prazninom (dostupnost oko 12,4% početkom 2025.) zbog nove ponude i trajanja hibridnog rada altusgroup.com.Vlasnici nekretnina izvješćuju o “bjegu prema kvaliteti”, jer moderni uredi klase A i dalje bilježe pozitivnu apsorpciju (sedam uzastopnih tromjesečja od Q1 2025.) i smanjenje dostupnosti, čak i dok stariji uredski prostori stagniraju altusgroup.com altusgroup.com.Posebno je važno napomenuti da se neke nedovoljno iskorištene poslovne zgrade prenamjenjuju – na primjer, 12-katni poslovni toranj u centru grada prodan je za prenamjenu u hotel s 180 soba altusgroup.com, što odražava trend prilagodljive ponovne upotrebe u centru grada.Maloprodajni nekretninski sektor nalazi se na snažnijim temeljima: volumen maloprodajnih investicija porastao je za 140% na godišnjoj razini početkom 2025. godine altusgroup.com, dok investitori ciljaju na glavne trgovačke ulice i trgovačke centre uz supermarkete.Međutim, nesigurnost se nadvija nad tradicionalnim robnim kućama; kultna Hudson’s Bay Company zatražila je zaštitu od vjerovnika, a moguća zatvaranja trgovina mogla bi ostaviti velika prazna mjesta, prisiljavajući najmodavce da postanu kreativni u preuređivanju velikih maloprodajnih prostora altusgroup.com altusgroup.com.Industrijske i logističke nekretnine, koje su dugo bile miljenici tržišta Vancouvera, doživjele su blago slabljenje.Industrijska dostupnost porasla je na oko 6,0% – najviše od 2010. godine – dok su neki ulagači stavili odluke na čekanje zbog neizvjesnosti oko trgovine altusgroup.com altusgroup.com.Unatoč tome, potražnja za skladištima i dalje je temeljno jaka (neto apsorpcija je još uvijek pozitivna), a nedostatak zemljišta u Vancouveru osigurava da industrijske nekretnine ostanu vrijedna dugoročna investicija altusgroup.com altusgroup.com.Sveukupno, komercijalni sektor Vancouvera 2025. godine je mješovit: snažan u razvoju maloprodaje i višestambenih najamnina, oprezno optimističan u uredskom prostoru (za vrhunske prostore), i uz blagu stagnaciju u industriji – ali općenito, privlačnost grada za investitore i poduzeća i dalje podupire stabilnost tržišta.

Trenutni uvjeti na tržištu u 2025.

Krajobraz nekretnina u Vancouveru u 2025. obilježen je visokom ponudom i hlađenjem cijena u stambenom sektoru, uz otporno, ali promjenjivo komercijalno tržište.

Stambeno tržište (2025.): Tržište nekretnina u području Greater Vancouver prešlo je iz užurbanog tržišta prodavatelja prethodnih godina u uravnoteženije, pa čak i naklonjenije kupcima. Prodaja nekretnina usporila je – broj transakcija u prvom dijelu 2025. bio je među najslabijima u posljednjem desetljeću storeys.com – a broj aktivnih oglasa narastao je na višegodišnje maksimume. U svibnju 2025. bilo je više od 17.000 aktivnih ponuda u Metro Vancouveru, 26% više nego godinu prije i najviša razina ponude od 2016. wowa.ca. Taj porast u ponudi, zajedno s višim troškovima zaduživanja, smanjio je pritisak na rast cijena. Referentna cijena nekretnina svih tipova u Metro Vancouveru iznosi oko 1,18 milijuna dolara, što je oko 2,9% niže nego godinu ranije wowa.ca. Prosječne cijene zabilježile su čak i oštriji pad od oko 5-6% na godišnjoj razini wowa.ca. S obzirom da su volumeni prodaje niski (prodaja u svibnju 2025. bila je oko 18% niža u odnosu na svibanj 2024. wowa.ca), a nove ponude dolaze kontinuiranim tempom, omjer prodaje i novih oglasa zadržava se u niskom rasponu od 30%. Taj SNLR pokazuje uvjete tržišta naklonjenije kupcima (daleko ispod 60%+, što označava tržište prodavatelja) wowa.ca. Ukratko, tržište stambenih nekretnina u Vancouveru sredinom 2025. je mirnije i pogodnije za pregovore: kupci su povratili dio pregovaračke moći, dok se prodavatelji suočavaju s tržištem osjetljivijim na cijene nakon godina neumoljivog rasta.

Trendovi cijena stanova i priuštivost

Nakon desetljeća dramatičnog rasta, cijene nekretnina u Vancouveru nedavno su ušle u razdoblje umjerene korekcije. Od 2005. do 2022. vrijednosti domova rasle su eksponencijalno – MLS referentna cijena sada je preko 235% viša nego 2005. (složena godišnja stopa rasta od oko 6,1%) wowa.ca. Ovaj dugoročni rast, potaknut ograničenom količinom zemljišta, rastom stanovništva i globalnim ulaganjima, učinio je Vancouver jednim od najskupljih tržišta nekretnina na svijetu. Ipak, 2022. označava prekretnicu, jer su kamatne stope počele naglo rasti. Do 2023.-2024. veće hipotekarne kamate značajno su smanjile pristupačnost kupaca i ohladile potražnju, uzrokujući stabilizaciju cijena i blagi pad. Referentna kombinirana cijena u području Metro Vancouver dosegla je vrhunac početkom 2022. te potom počela opadati. Sredinom 2025. referentne vrijednosti su otprilike 5–10% ispod tog vrhunca, ovisno o vrsti nekretnine (na primjer, referentne vrijednosti za samostojeće kuće niže su za oko 3,2% na godišnjoj razini, a stanovi za oko 2,4% YoY) wowa.ca. Prosječna prodajna cijena za sve vrste nekretnina u Velikom Vancouveru u svibnju 2025. iznosila je oko 1,27 milijuna dolara, što je otprilike 6% niže nego godinu prije wowa.ca. Ukratko, cijene su se blago povukle s rekordnih razina, nudeći malu mjeru olakšanja kupcima u odnosu na ludilo iz 2021. Pristupačnost ipak ostaje najveći izazov u Vancouveru. Krajem 2023. RBC je proglasio tržište nekretnina u gradu u „punoj krizi” što se tiče pristupačnosti vancouver.citynews.ca. Štoviše, nikada nije bilo skuplje kupiti dom u Kanadi: RBC-jev indeks pokazuje da bi tipičnom kupcu u Vancouveru trebalo više od 106% medijalnog kućnog prihoda samo da pokrije troškove vlasništva nad prosječnim domom vancouver.citynews.ca. To je nevjerojatan podatak – zapravo, prosječna obitelj si ne može priuštiti kuću u Vancouveru osim ako ne posveti više od cijelog svog bruto prihoda za to. Tako ekstremna opterećenja troškovima vlasništva samo su se neznatno smanjila uz blago popuštanje cijena. Čak i u najoptimističnijim scenarijima, RBC je predvidio da će do 2025. prihod potreban za kupnju pasti samo na razine iz sredine 2022. – što je i dalje iznimno visoko i jedva poboljšava mogućnosti kupnje za većinu vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Drugi pokazatelji potvrđuju ovu priču: omjeri cijene i prihoda te cijene i najma u Vancouveru među najgorima su na svijetu, a grad stalno zauzima mjesto najmanje pristupačnog grada u Kanadi i za kupnju i za najam.

Ova napetost ne pogađa samo kupce. Najmoprimci se suočavaju s rekordno visokim najamninama i niskom stopom slobodnih stanova. Početkom 2024. godine, stopa slobodnih najamnih jedinica u metropolitanskom području Vancouvera iznosila je oko 1,6%, što je neznatno više u odnosu na gotovo nultu razinu, ali i dalje znatno ispod zdrave ravnoteže jarmanrealestate.com. Ovo tijesno tržište potisnulo je prosječnu mjesečnu najamninu za dvosobni stan na otprilike 2.200 USD (i preko 2.500 USD za najam kondominija) – što su najviše cijene u zemlji vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Prihodi nisu pratili ovaj rast, pa mnoga kućanstva troše znatno više od preporučenih 30% prihoda na stanovanje. Ovi pritisci na priuštivost imaju stvarne demografske posljedice: mlađe obitelji, pa čak i neka poduzeća sele se u jeftinije regije, a Britanska Kolumbija zabilježila je neto odljev međuprovincijskih migranata 2023. godine (više od 8.000 ljudi otišlo je u druge pokrajine nego što ih je doselilo) biv.com biv.com. Visoki troškovi stanovanja navode se kao ključni razlog ovog egzodusa stanovnika koji traže zelenije (ili barem jeftinije) prostore biv.com.

Ukratko, cjenovni trendovi u Vancouveru su se nedavno iznivelirali nakon godina rasta, ali domovi su i dalje izuzetno skupi u odnosu na lokalne prihode. Manji padovi cijena i blago olakšanje od kamata samo su neznatno poboljšali situaciju. Pristupačnost stanovanja u Vancouveru vjerojatno će i dalje biti pod velikim pritiskom bez značajnijih promjena – što su priznali i ekonomisti koji upozoravaju da bi za povratak ravnoteže moglo trebati godine rasta prihoda i povećanja ponude vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Trenutni uvjeti su ograničili entuzijazam investitora i potaknuli kreatore politika na djelovanje (kao što je opisano niže), ali za prosječnog stanovnika Vancouvera san o vlasništvu ili priuštivom najmu u gradu i dalje je teško ostvariv.

Investicijske mogućnosti i rizici

Unatoč izazovima, tržište nekretnina u Vancouveru i dalje nudi prilike za investitore – ali uz njih dolaze i značajni rizici. U nastavku slijedi pregled ključnih prilika i rizika u 2025. godini:

• Prilike:
  • Uvjeti tržišta povoljni za kupce: Nedavno zahladnjenje tržišta blago je preokrenulo situaciju u korist kupaca, stvarajući priliku za one koji žele ući na tržište ili unaprijediti trenutnu nekretninu. Uz više dostupnih nekretnina i motivirane prodavatelje, kupci u 2025. mogu pregovarati o povoljnijim cijenama i uvjetima nego prethodnih godina. Za investitore, ovo zatišje pruža priliku za kupnju kvalitetnih nekretnina po relativnom popustu u odnosu na vršne vrijednosti.
  • Snažna potražnja za najmom: Oštro tržište najma u Vancouveru (stope slobodnih stanova ~1-2%) jamči snažnu potražnju za jedinicama za najam. Investitori u stanove za najam ili sekundarne jedinice za iznajmljivanje mogu iskoristiti rekordno visoke najamnine i nisku slobodnost, stvarajući stalan novčani tok. Dugoročni temelji (stalna imigracija i ograničena zemljišta) sugeriraju da će najam i dalje biti sigurna opcija. Doista, developeri su sve više usmjereni na projekte izgradnje stanova za najam, privučeni niskom slobodnošću i državnim poticajima altusgroup.com altusgroup.com.
  • Atraktivnost i otpornost: Status Vancouvera kao globalnog grada, raznolika ekonomija i visoka kvaliteta života podupiru otpornu vrijednost nekretnina. Grad se dosljedno nalazi na vrhu ili blizu vrha na anketama investitora u Kanadi altusgroup.com. Ova temeljna privlačnost daje sigurnost u dugoročnu aprecijaciju vrijednosti nekretnina u Vancouveru. Čak i kada neka tržišta posustanu, Vancouver zadržava svoju atraktivnost za domaće i strane kupce (kad im je dopušteno), djelujući kao relativno sigurno utočište za ulaganja u stvarnu imovinu.
  • Nova područja rasta: U tijeku su značajna javna ulaganja i razvojni projekti (nove linije javnog prijevoza, velika preuređenja – vidi odjeljak Najvažniji kvartovi). Ovi projekti mogu podići vrijednost nekretnina u određenim četvrtima. Strateški investitori mogu pronaći priliku u područjima predviđenim za transformaciju, kao što su Broadway Corridor (nove SkyTrain stanice) ili master-planirane zajednice (Oakridge, Brentwood itd.), očekujući rast vrijednosti kako se ta područja razvijaju.
• Rizici:
  • Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Era jeftinog duga je završila, barem za sada. Troškovi zaduživanja u 2025. godini su znatno viši nego prije nekoliko godina, što smanjuje profitabilnost ulagača. Povišene hipotekarne stope znače niže povrate na polugu i strože kriterije za odobravanje. Postoji rizik da bi, ako kamatne stope ostanu visoke ili dodatno porastu, vrijednosti nekretnina mogle biti dodatno pod pritiskom (kako proračuni kupaca postaju ograničeniji). Ova osjetljivost na kamatne stope ključan je čimbenik rizika za Vancouver, koji ima među najvišim razinama duga i cijena – što tržište čini izrazito osjetljivim na uvjete financiranja vancouver.citynews.ca.
  • Mogućnost daljnje korekcije cijena: Dok je osnovna prognoza stabilizacija, neki analitičari upozoravaju da Vancouver i dalje riskira značajniju korekciju cijena. Ako se gospodarski uvjeti pogoršaju (npr. recesija ili daljnji gubici radnih mjesta) ili dođe do prevelike ponude, cijene nekretnina mogle bi pasti više od očekivanog. Višestruka procjena rizika trenutno ocjenjuje Vancouver kao “umjeren rizik” za korekciju na tržištu, s obzirom na ograničenu pristupačnost i oslonjenost na stalni rast potražnje mortgagesandbox.com. Ulagači trebaju biti oprezni s kratkoročnim preprodajama ili prevelikim zaduživanjem u slučaju pada vrijednosti.
  • Promjene politike i regulative: Tržište je izloženo riziku intervencija Vlade. Posljednjih godina vlasti nisu oklijevale uvesti poreze, naknade za prazne nekretnine, prilagodbe kontrole najamnina i ograničenja kupovine radi smanjenja špekulacija i povećanja pristupačnosti. Primjeri uključuju zabranu kupnje za strance, više poreze na prijenos nekretnina za nerezidente i ograničenja za kratkoročni najam (detalji u sljedećem dijelu). Takve mjere mogu utjecati na strategije i prinose ulagača – primjerice, stroža pravila za Airbnb mogu umanjiti očekivane prihode onima koji ciljaju tržište turističkog najma. Kontinuirani razvoj politika (npr. rasprave o povećanju poreza na luksuzne nekretnine ili jačoj kontroli najamnina) znači da ulagači žive u regulatornoj neizvjesnosti.
  • Rizici izgradnje i razvoja: Oni koji ulažu u zemljišta za razvoj ili nove projekte suočavaju se s visokim troškovima izgradnje i slabijim pre-sale tržištem. Troškovi gradnje u Vancouveru (rad, materijali) znatno su porasli posljednjih godina altusgroup.com. Istodobno, pre-prodaje novih stanova znatno su usporile – početkom 2025. lansirano je rekordno malo projekata jer su developeri odgađali zbog slabog odaziva kupaca mortgagesandbox.com. Ovo okruženje povećava rizik odgoda ili otkazivanja projekata. Ulagači u razvojne projekte trebaju biti oprezni zbog mogućih prekoračenja troškova i mogućnosti da će prodaja ili najam jedinica trajati dulje od planiranog.
  • Makroekonomski i geopolitički rizici: Širi ekonomski trendovi također predstavljaju rizik. Trgovinske napetosti (npr. carine koje utječu na izvozno orijentirane sektore B.C.-a) i globalna geopolitička nestabilnost mogu utjecati na gospodarstvo Vancouvera, a time i na njegovo tržište nekretnina. Na primjer, neizvjesnost oko carina u 2024.-2025. navodi se kao jedan od čimbenika zašto kupci oklijevaju i „ostaju po strani” unatoč velikoj potražnji bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Bilo kakav veći šok – globalna recesija, financijska kriza ili čak lokalni potres s obzirom na to da je Vancouver u seizmičkoj zoni – mogao bi utjecati na vrijednosti nekretnina i likvidnost tržišta.

Zaključak: Vancouver ostaje iznimno poželjno, ali i skupo tržište. Postoje dobre prilike za dugoročne ulagače, posebno u segmentu najma i nekretninama na dobrim lokacijama, jer trajna privlačnost grada i ograničena ponuda idu u prilog budućoj vrijednosti. Međutim, te prilike dolaze uz nezanemarive rizike. Razboriti ulagači u 2025. godini pažljivo provjeravaju sve aspekte, testiraju svoje financije na promjene kamatnih stopa i prate političke poteze. Uravnotežen pristup – onaj koji procjenjuje jake temelje Vancouvera naspram njegovih cikličkih i strukturnih rizika – ključan je za uspjeh na ovom tržištu.

Ključne promjene politika i vladine inicijative

Kao odgovor na zabrinutost zbog pristupačnosti i pritisaka na tržištu, sve razine vlasti uvele su promjene u politici koje izravno utječu na tržište nekretnina u Vancouveru. U nastavku su neke od najutjecajnijih nedavnih politika i inicijativa:

• Zabrana kupnje strancima (federalno): Kanada je u siječnju 2023. donijela Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, koji zabranjuje stranim kupcima (uz određene iznimke) kupnju stambenih nekretnina u Kanadi. Prvotno dvogodišnja zabrana koja je trebala završiti 2025., nedavno je produžena do 1. siječnja 2027. bcrealestatelawyers.com. Ova je politika imala za cilj smanjiti špekulacije i potražnju stranih ulagača, osobito u gradovima poput Vancouvera gdje je bilo mnogo inozemnog kapitala. Zabrana je dovela do smanjenja transakcija luksuznih i visokokvalitetnih stanova kod stranih kupaca. (Važno je napomenuti da B.C. već od 2016. ima porez na prijenos nekretnina za strane kupce od 20% u Metro Vancouveru, stoga su aktivnosti stranaca bile smanjene i prije potpune zabrane.)
• Provincijski zakon o opskrbi stanovanjem i reformsko zoniranje (B.C.): Vlada Britanske Kolumbije pod premijerom Davidom Ebyjem agresivno je krenula u povećanje ponude stanova. Krajem 2022. Zakon o opskrbi stanovanjem postavio je ciljeve za izgradnju stanova u općinama i dao pokrajini ovlast da nadjača lokalno zoniranje ako gradovi ne omoguće dovoljno novih domova. Na temelju toga, u studenom 2023. pokrajina je najavila sveobuhvatne reformske mjere zoniranja kako bi se omogućila veća izgradnja malih višestambenih jedinica na tradicionalno obiteljskim parcelama news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Prema tim promjenama, svaka općina u B.C.-u mora dopustiti najmanje 3–4 stambene jedinice na jednoj stambenoj parceli i do 6 jedinica na većim parcelama u blizini čestog javnog prijevoza news.gov.bc.ca. Vancouver, koji je već išao u tom smjeru, uskladio je svoje propise. Ove mjere povećanja dozvoljene gustoće uklanjaju isključivo “obiteljske zone”, čime se praktički legaliziraju dupleksi, tripleksi, četveropleksi i više stambenih jedinica u dosad ekskluzivnim četvrtima. Modeliranje pokrajine sugerira da bi se zahvaljujući ovoj inicijativi moglo izgraditi preko 130.000 novih malih stambenih jedinica u idućih 10 godina news.gov.bc.ca, što će znatno povećati ponudu u urbanim područjima.
• Ubrzavanje odobrenja i smanjenje birokracije: Vlade su prepoznale da dugotrajni postupci izdavanja dozvola pogoršavaju manjak stambenog prostora. Vancouver je poznat po sporim dozvolama. U 2023.-2024. Grad Vancouver je, uz potporu saveznih sredstava, pokrenuo inicijative za ubrzanje procesa prenamjene i izdavanja dozvola. Savezni Fond za ubrzanje stanogradnje vrijedan 4 milijarde dolara dodijelio je Vancouveru 115 milijuna dolara za ubrzanje odobravanja razvojnih projekata i uklanjanje prepreka povećanju gustoće pm.gc.ca pm.gc.ca. Zauzvrat, Vancouver se obvezao omogućiti 3.200 novih stambenih jedinica u roku od tri godine i više od 40.000 jedinica u sljedećem desetljeću kroz mjere poput ažuriranja urbanističkih odredbi, digitalnog izdavanja dozvola i ukidanja javnih rasprava za projekte koji već odgovaraju odobrenim planovima pm.gc.ca pm.gc.ca. Istodobno, Britanska Kolumbija je 2023. donijela zakon kojim se ubrzava lokalno odobravanje pred-zoniranjem područja i postupnim ukidanjem javnih rasprava za projekte koji su u skladu sa službenim prostornim planovima zajednice news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Ove mjere zajedno imaju za cilj skratiti rokove izgradnje za nove stambene objekte.
• Porezi na prazne nekretnine i špekulacije: Kako bi se obeshrabrilo da kuće stoje prazne i osiguralo da se stambeni prostor koristi za lokalno stanovništvo, uvedeno je nekoliko poreza. Vankuverski Porez na prazne kuće iznosi 3% vrijednosti procijenjenih nekretnina koje su prazne više od 6 mjeseci godišnje gvrealtors.ca. (Privremeno je povećan na 5%, ali je to povećanje ukinuto zbog zabrinutosti oko usklađenosti lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) Provincijalni porez na špekulacije i prazne nekretnine primjenjuje se u urbanim područjima Britanske Kolumbije, uključujući Metro Vancouver, te naplaćuje stranim vlasnicima i drugim vlasnicima koji nisu izuzeti, a drže nekretnine praznima. Od siječnja 2024. ovaj je porez proširen na još 13 zajednica u B.C. www2.gov.bc.ca kako bi se zatvorile rupe u zakonu izvan Metro Vancouvera. Ovi porezi su vratili mnoge prazne stambene jedinice na tržište najma – Vancouver izvještava da je porez na prazne nekretnine pomogao tisućama stanova da se ponovno koriste, povećavajući ponudu za iznajmljivače.
• Ograničenja za kratkoročni najam: I provincija i Grad Vancouver pojačali su mjere protiv kratkoročnog najma (poput Airbnba) kako bi zaštitili dugoročni stambeni fond. Godine 2023. Britanska Kolumbija je donijela zakone kojima se ograničava kratkoročni najam u gradovima povećanjem kazni i nadzora, te dopušta takav najam uglavnom samo u glavnim prebivalištima. Vancouver već zahtijeva da kratkoročni iznajmljivači imaju poslovnu dozvolu i iznajmljuju samo svoje glavno prebivalište. Ove provincijske mjere dodatno jačaju navedena pravila. Ograničavanjem kratkoročnog najma (koji je često cijele stanove izuzimao iz dugoročnog najma), očekuje se da će tisuće jedinica biti oslobođene za lokalne stanovnike vancouver.citynews.ca.
• Zaštita stanara i inicijative za najam: Stambena kriza potaknula je donošenje politika za zaštitu podstanara. Vlada Britanske Kolumbije ukinula je pravila o ograničenju najma u stratatima (zgradama s kondominijima) krajem 2022., uklanjajući sva pravila stratea koja su zabranjivala najam – nastojanje da se otvore dodatne opcije najma u stambenim zgradama lawsonlundell.com. U 2023. godini, BC je također ograničio godišnje povećanje najamnine na ispod razine inflacije (npr. maksimalno 2% u 2023., 3,5% u 2024.) kako bi spriječio velika poskupljenja za postojeće stanare. Provincija je uvela Razdoblje zaštite vlasnika (kolokvijalno “razdoblje hlađenja”) koje kupcima rabljenih nekretnina omogućuje nekoliko dana nakon prihvaćene ponude za odustanak (provedeno 2023.) – mjera za ublažavanje natjecanja i davanje vremena kupcima. Dodatno, u 2024. godini provincija je krenula u suzbijanje “renovikcija” i nepravednih iseljenja dodatnim pooštravanjem Zakona o najmu stanova vancouver.citynews.ca, otežavajući izbacivanje stanara zbog manjih renovacija ili zlouporabu ugovora o najmu na određeno vrijeme.
• Usklađivanje federalne imigracije i stambene politike: Federalna vlada održava visoke imigracijske ciljeve (što povećava potražnju za stanovanjem), ali pokušava ih uskladiti sa stambenim potrebama. Jedna zapažena promjena je prilagodba imigracijske politike 2024. kojom se privremeno ograničava broj studentskih viza za strane studente i vezuje izdavanje dozvola za studiranje uz dostupnost smještaja, nakon što je prepoznato da rekordni priljevi studenata opterećuju tržište najma. Iako Kanada i dalje cilja na značajan rast stanovništva, sada se više prepoznaje potreba da se osigura odgovarajuća ponuda stambenih jedinica. Federalni proračun također je uveo poticaje poput štednog računa za prvu nekretninu bez poreza (pokrenut 2023.) kako bi pomogao kupcima prvi put da uštede za polog, te ukinuo GST (savezni porez na promet) na novu namjensku gradnju najamnih jedinica kako bi potaknuo investitore na gradnju stanova za najam (provedeno krajem 2023.). Ove mjere neizravno utječu na Vancouver potičući veću ponudu i olakšavajući kupcima dolazak do prve nekretnine.

Općenito, politika u 2025. godini izrazito je intervencionistička po pitanju stanovanja: vlade interveniraju više nego ikad s ciljem povećanja ponude i suzbijanja špekulativne potražnje. Učinci ovih inicijativa tek će se pokazati u narednim godinama. Na vancouverskom tržištu već se vide prvi pokazatelji – primjerice, više multiplex projekata u četvrtima s obiteljskim kućama zahvaljujući labavljenju prostornog planiranja, te lagani porast ponuda dugoročnog najma zbog strožih pravila za kratkoročni najam. Donositelji politika naglašavaju da će i dalje koristiti sve dostupne alate za rješavanje problema pristupačnosti, tako da regulatorno okruženje i dalje ostaje stalno promjenjivo za sudionike tržišta.

Dinamika ponude, potražnje i migracija

Ravnotežu između potražnje i ponude na vancouverskom tržištu nekretnina snažno oblikuju migracijski trendovi i građevinska aktivnost. Posljednjih godina potražnja je snažno porasla zbog rasta stanovništva, dok se ponuda stanovanja teško uspijeva održati na istoj razini.

Stanovništvo i migracije: Stanovništvo Metro Vancouvera nastavlja snažno rasti, prvenstveno zbog međunarodne imigracije. Britanska Kolumbija zabilježila je rekordne razine imigracije u 2022. i 2023. – pokrajina je dodala otprilike 162.000 novih stanovnika od srpnja 2022. do srpnja 2023. samo biv.com. U 2023. godini, više od 175.000 ljudi imigriralo je u B.C. iz drugih zemalja, što je porast od 65% u odnosu na prethodnu godinu biv.com – izvanredan priljev koji naglašava visoke imigracijske ciljeve Kanade (i status Vancouvera kao poželjne destinacije za novopridošlice). Ovaj val novopridošlih, uključujući imigrante, izbjeglice, međunarodne studente i privremene radnike, izrazito je koncentriran u području Greater Vancouvera i okolnim metro regijama biv.com. Istovremeno, prirodni prirast stanovništva (rođenja minus smrti) sada je negativan u B.C.-u, a kao što je navedeno, pokrajina je zabilježila neto odljev stanovnika među pokrajinama (više od 8.000 ih je neto otišlo u 2023.) jer su se neki lokalni stanovnici preselili u jeftinije regije biv.com. Međutim, ukupni učinak je da je stanovništvo Vancouvera na rekordno visokoj razini i raste, što potiče stalnu potražnju za stanovanjem. Planovi savezne vlade nastavit će svake godine dovoditi stalan broj imigranata, pa Vancouver može očekivati desetke tisuća novih stanovnika godišnje. To održava temeljni pritisak potražnje na tržištu stanovanja, posebno za najam i početne domove koje preferiraju novopridošlice.

Ponuda stanovanja i aktivnosti razvoja: Sa strane ponude, gradnja stanova pokušava se pojačati, ali ne uspijeva zadovoljiti nagli porast potražnje. U 2023. godini, Metro Vancouver je imao otprilike 30.600 novih stambenih jedinica završenih biv.com – što je bilo povećanje od samo 1% u odnosu na prethodnu godinu, i daleko nedovoljno za rast stanovništva. Kao upečatljiva ilustracija, u 2023. je otprilike jedna nova kuća izgrađena na svakih pet novih ljudi koji stižu u B.C. biv.com. Ovaj omjer ističe značajan manjak. Nesklad između potražnje i ponude stanovanja stvara se godinama – ograničenja zoniranja, dugi procesi odobravanja, nedostatak radne snage i visoki troškovi gradnje sve su usporili dolazak novih domova na tržište.

Rečeno to, aktivnost razvoja sada je na jednoj od najviših razina ikada u Vancouveru, barem u planiranju. U gradu Vancouveru tisuće stanova su u izgradnji, a deseci tisuća su u raznim fazama planiranja. Poticaj vlade (preko ranije spomenutih politika) za omogućavanje veće gustoće doveo je do vala novih prijedloga. Na primjer, Broadway Plan (koji obuhvaća Central Broadway koridor) potaknuo je zahtjeve za prenamjenu zemljišta za desetke srednje visokih i visokih projekata uz novu trasu linije podzemne željeznice. Gradski službenici izvještavaju o “navali projekata tornjeva u najavi” za Broadway – samo na tom području razgovara se o više od 100 potencijalnih tornjeva cityhallwatch.wordpress.com. Diljem grada, bivše četvrti namijenjene isključivo obiteljskim kućama postupno dobivaju prijedloge za višestambene zgrade i niske stambene kuće zbog reformi zoniranja. Osim toga, predgrađa Metro Vancouvera (Surrey, Coquitlam, Burnaby itd.) doživljavaju građevinske bumove oko tranzitnih čvorišta, stvarajući nove urbane centre koji će eventualno smanjiti pritisak na sam grad Vancouver.

Međutim, unatoč snažnoj građevinskoj aktivnosti u budućnosti, kratkoročna ponuda ostaje ograničena. Graditelji se suočavaju s izazovima poput rasta kamatnih stopa (što poskupljuje financiranje projekata), inflatornih troškova gradnje i nedavnog slabljenja interesa za predugovornu kupnju stanova. Mnogi developeri su postali oprezni – neki su projekti odgođeni ili smanjeni. Podaci s početka 2025. pokazuju kako su lansiranja novih projekata na višegodišnjem minimumu (npr. praktički nijedan novi projekt stanova u siječnju 2025. u usporedbi s prosječno ~750 stanova uobičajeno lansiranih u siječnju prijepandemijski) mortgagesandbox.com. To pokazuje da developeri čekaju poboljšanje tržišnih uvjeta. Pokretanje izgradnje novih stanova u Metro Vancouveru zapravo je palo u 2023.-2024. zbog ovih poteškoća, posebno u segmentu kondominijskih stanova cmhc-schl.gc.ca. Kanadska korporacija za hipotekarno i stambeno financiranje (CMHC) očekuje samo marginalan oporavak u broju započetih gradnji u 2025. u Vancouveru, uglavnom predvođen najamninskim stanovima, a ne kondominijima assets.cmhc-schl.gc.ca.

Dinamiku ponude i potražnje može se sažeti na sljedeći način: Vancouver ima strukturni nedostatak stambenih jedinica u odnosu na potražnju koju generiraju stanovništvo i gospodarstvo. Potražnja potaknuta migracijom dosljedno nadmašuje novu ponudu, što pridonosi visokim cijenama i niskoj dostupnosti. Čak i uz rekordni broj dizalica na horizontu, regija pokušava nadoknaditi godine nedovoljne gradnje. Tijekom sljedećih nekoliko godina, ako razne politike budu učinkovite, trebali bismo vidjeti brži rast ponude – više domova svih vrsta će biti završeno. Doista, cilj pokrajine (kroz svoj Stambeni plan i Zakon o ponudi stambenih jedinica) je značajno povećati godišnji broj završenih stanova. Veliki poslodavci i gospodarski razvoj također ovise o tome, jer nedostatak stanova može ograničiti rast radne snage.

Pozitivan znak je što vlade i privatni sektor surađuju na kreativnim rješenjima: modularno stanovanje za brzo postavljanje pristupačnih jedinica, proširenja kampusa (poput studentskog smještaja za otpuštanje najamnih jedinica), i preuređenje nedovoljno iskorištenog zemljišta (stari trgovački centri, industrijska područja) u stambene zajednice. Na primjer, nekoliko starih trgovačkih centara u Metro Vancouveru (Brentwood, Lougheed, Oakridge – vidi sljedeći odjeljak) transformira se u četvrti mješovite namjene s tisućama novih stanova. Ovi mega-projekti, kada budu gotovi, dodatno će povećati ponudu. Osim toga, Grad Vancouver predviđa da će nova ulaganja u promet (Broadway Subway, proširenja SkyTraina do UBC-a i u Surrey/Langley) omogućiti desetke tisuća novih domova uz te trase u nadolazećim desetljećima otvaranjem područja za razvoj usmjeren na promet pm.gc.ca pm.gc.ca.

U sažetku, potražnja ostaje vrlo snažna u Vancouveru zbog migracija i ograničenih mogućnosti iseljavanja, dok ponuda postupno reagira, ali još uvijek nedovoljno brzo. Ova neravnoteža osnovni je pokretač visokih troškova stanovanja u Vancouveru. Sljedećih nekoliko godina pokazat će može li kombinacija političkog pritiska i tržišnih sila ubrzati izgradnju stanova kako bi bolje zadovoljila potražnju. Ako se ponuda značajno poveća, to bi moglo ublažiti rast cijena i najamnina; ako nastavi zaostajati, problem sa stanovanjem u Vancouveru će potrajati.

Prognoze i izgledi za sljedećih 3–5 godina

Što analitičari i stručnjaci predviđaju za tržište nekretnina u Vancouveru u narednim godinama? U širokim crtama, konsenzus je da će tržište doživjeti postupan oporavak volumena prodaje i umjeren rast cijena, a ne nagli uzlet. Visoke kamatne stope i ograničena pristupačnost očekuje se da će ograničiti rast cijena u kratkoročnom razdoblju, ali kako kamatne stope budu padale i ponuda se proširivala, aktivnosti bi se trebale polako povećavati. U nastavku donosimo prognoze i izglede iz vjerodostojnih izvora:

Cjenovni trendovi: Većina prognoza predviđa umjereni rast cijena u sljedećih nekoliko godina, nakon blagih padova u 2023.-24.BCREA-ina ekonometrijska prognoza je oprezna – predviđa stagnaciju ili male dobitke: zapravo 0% promjene u prosječnim cijenama u Vancouveru u 2024. godini i otprilike +2% u 2025. godini bcrea.bc.ca (njihova prognozirana prosječna cijena za šire područje Vancouvera iznosi 1,265 milijuna dolara u 2024. i 1,287 milijuna dolara u 2025. bcrea.bc.ca).To implicira da će se cijene još neko vrijeme zadržavati oko trenutnih razina dok tržište pronalazi ravnotežu.Nasuprot tome, neki sudionici industrije očekuju veći pritisak na rast: RE/MAX, na primjer, očekuje da će prosječna cijena kuće u Vancouveru porasti za oko 7% u 2025. blog.remax.ca, navodeći poboljšanje sentimenta i povratak tržišta prodavača do kraja 2025. godine.Nacionalna prognoza Royal LePagea (nije gore navedena, ali je u medijima) također sugerira porast cijena u Vancouveru u srednjim jednoznamenkastim postocima u 2025. godini.CMHC pruža raspon scenarija: u svom Izgledu za stanovanje za 2025. godinu napominje da niže kamatne stope na hipoteke i obnovljena potražnja mogu dovesti do bržeg rasta cijena u 2025. – što će vjerojatno nadmašiti inflaciju – prije nego što uspori u 2026.-27. kada se zadovolji veći dio akumulirane potražnje cmhc-schl.gc.ca.Do 2027. godine, CMHC očekuje da će stanovanje postati nešto povoljnije nego u razdoblju 2022.-24. zbog rasta prihoda i povećanja ponude cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, što sugerira da će cijene tada rasti samo umjereno, u skladu s temeljnim pokazateljima.Uzimajući sve ovo u obzir, razumno je očekivati ​​sljedeći temeljni scenarij: cijene će blago rasti (možda oko 2–5% godišnje) tijekom sljedećih nekoliko godina u Vancouveru.Ovo pretpostavlja da Banka Kanade počinje snižavati kamatne stope krajem 2024. i 2025. godine, čime se poboljšava pristupačnost dovoljno da podrži određeni rast cijena, ali ne toliko da bismo vidjeli još jedan nekontrolirani skok.Vrijedno je napomenuti da čak ni do 2026. prognoze ne predviđaju povratak cijena u Vancouveru na ludu akceleraciju iz 2021. godine.Zapravo, RBC-ove projekcije pokazuju da bi do 2026. godine referentne cijene u Vancouveru mogle tek dosegnuti svoje vrhunce iz 2022. godine vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.Drugim riječima, tržištu može trebati cijeli petogodišnji ciklus (2022.-2026.) da apsorbira šok kamatnih stopa i vrati se na prethodne cjenovne maksimume.

• Obujam prodaje: Nakon sporog razdoblja 2022.–2024., očekuje se blagi oporavak prodaje nekretnina. Britanska Kolumbijska udruga za nekretnine (BCREA) prognozira ukupno oko 73.600 stambenih prodaja u BC-u 2025. godine, što je otprilike isto (-1%) u odnosu na 2024., a zatim rast na oko 80.000 u 2026. (+9%) kako se tržišni uvjeti normaliziraju bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Konkretno za područje Greater Vancouvera, BCREA očekuje oko 26.000 prodaja u 2024. (slično kao i u 2023.) i oko 29.500 prodaja u 2025., što bi bio rast od oko 13,5% kako se počinje oslobađati akumulirana potražnja bcrea.bc.ca. RE/MAX je optimističniji – u svojoj prognozi za 2025. predviđaju rast prodaje od 20% jer se povjerenje kupaca vraća s nižim kamatnim stopama blog.remax.ca. Istina bi mogla biti negdje između: ako kamatne stope počnu padati tijekom 2025., mnogi kupci (posebno oni koji prvi put kupuju i koji su čekali) mogli bi se vratiti na tržište, što bi povećalo broj transakcija. Do 2027. obujam prodaje mogao bi se približiti normalnijim razinama viđenim krajem 2010-ih, osim ako ne dođe do novih ekonomskih šokova.

Ravnoteža i uvjeti na tržištu: Vjerojatno ćemo vidjeti povratak prema izbalansiranom ili prodavačkom tržištu oko 2025.–2026. Trenutno (2024.-25.) tržište naginje prema kupcima zbog velike ponude i opreznih kupaca. No, ako se obujam prodaje poveća prema prognozama, a novi oglasi ne prate taj tempo, klatno bi se moglo preokrenuti. RE/MAX smatra da će se Vancouver “iz izbalansiranog tržišta pomaknuti prema prodavačkom tržištu” u 2025. blog.remax.ca. Ovo se temelji na pretpostavci da će pad kamatnih stopa potaknuti potražnju. BCREA u svom komentaru prognoze također napominje značajnu akumuliranu potražnju koju zadržava ekonomska neizvjesnost – što implicira da bi, ako neizvjesnost nestane, mnogi kupci mogli požuriti na tržište i brzo ga učiniti čvršćim bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Do 2026. ponovno bismo mogli vidjeti konkurenciju za atraktivne nekretnine, iako vjerojatno ništa tako ekstremno kao licitacije 2021. osim ako ponuda u potpunosti ne izostane. Trend koji treba pratiti je aktivnost investitora: ako se kreditni uvjeti poboljšaju, investitori bi se mogli agresivnije vratiti (posebno na tržištu stanova koje je u posljednje vrijeme bilo slabo). Drugi je segment luksuznih nekretnina – vrlo luksuzne nekretnine imale su slabu potražnju tijekom zabrane stranih kupaca; kako ta zabrana ostaje na snazi do 2027., luksuzno tržište oslanjat će se na domaće kupce s visokim neto bogatstvom i imigrante s mogućnostima. Taj bi segment kratkoročno mogao zaostajati za ostatkom tržišta, ali bi mogao naglo porasti nakon 2027. ako zabrana bude ukinuta.

Po tipu nekretnine: Različiti segmenti mogu imati različite rezultate. Samostojeće kuće u Vancouveru, koje su doživjele najveći pad prodaje tijekom povećanja kamata, mogle bi doživjeti snažniji oporavak kako se kupci koji napreduju po tržištu vraćaju kada kamate padnu. BCREA očekuje da će segmenti s višim cijenama biti pod najvećim pritiskom na pad cijena u 2024., ali općenito predviđa stabilne cijene bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – što implicira da bi pristupačniji segmenti mogli bolje zadržati vrijednost. Kondominiji i townhousevi, koji su “pristupačnije” opcije, mogli bi bilježiti stabilnu potražnju od strane kupaca koji prvi put kupuju nekretninu, kako se pristupačnost jako postupno poboljšava. Međutim, jedan rizik za kondominije je višak novih završenih stanova na tržištu: CMHC je napomenuo da bi rekordna izgradnja stanova 2025., u kombinaciji s nekim investitorima koji prodaju zbog rastućih troškova, mogla dovesti do blažeg tržišta preprodaje stanova u kratkom roku cmhc-schl.gc.ca. Zapravo, mnogi investitori koji su kupili stanove u izgradnji 2018.-2021. sada se suočavaju s dovršetkom izgradnje i mnogo višim kamatama nego što su očekivali, što bi neke moglo prisiliti na prodaju – povećavajući ponudu na sekunadarnom tržištu stanova. To bi moglo ograničiti rast cijena stanova u idućih 1-2 godine. S druge strane, nekretnine usmjerene na najam (višestambene zgrade) i dalje će biti vrlo tražene među institucionalnim investitorima zbog male stope praznih stanova – cijene tih nekretnina (kapitalizacijske stope) trebale bi ostati snažne. Prognoze za komercijalne nekretnine (iz grupa poput CBRE) sugeriraju da će, kako se gospodarstvo stabilizira, Vancouver nastaviti bilježiti smanjenje prinosa u industrijskom i višestambenom sektoru, dok će poslovni i maloprodajni prostori oporaviti popunjenost.

Ekonomske nepoznanice: Nekoliko čimbenika moglo bi promijeniti ove prognoze. Ako kamatne stope padnu brže ili dublje od očekivanog (primjerice, ako inflacija naglo padne i Bank of Canada agresivno smanji kamate), potražnja za nekretninama u Vancouveru bi se mogla brže ubrzati, dovodeći do rasta cijena iznad prognoza (potencijalno dvoznamenkasti rast godinu ili dvije). Suprotno, ako gospodarstvo uđe u recesiju i nezaposlenost poraste, potražnja za nekretninama mogla bi dugo ostati slaba, a cijene čak stagnirati ili lagano pasti dok se ne vrati povjerenje. Još jedan nepoznati faktor je intervencija vlade: bilo kakvo produljenje zabrane za strane kupce (što se već dogodilo) ili novi porezi mogli bi smanjiti potražnju, dok bi, recimo, velika državna ulaganja u pristupačno stanovanje ili infrastrukturu mogla potaknuti tržište. U ovom trenutku većina prognoza pretpostavlja scenarij statusa quo s postupno boljim gospodarstvom i blagim padom kamatnih stopa.

Zaključno, izgledi za Vancouver nekretnine u narednih 3–5 godina su oprezno optimistični. Najizgledniji scenarij je spor rast: obujam prodaje trebao bi se normalizirati do 2026., a cijene će umjereno rasti. Vancouver će vjerojatno ostvariti slabije rezultate od jeftinijih kanadskih tržišta (koja imaju više prostora za rast), ali će ipak zadržati pozitivan zamah. Do 2028. ili 2030. Vancouver će se i dalje suočavati s izazovima pristupačnosti, ali ako se inicijative za povećanje stambene ponude pokažu uspješnima, nada je da će rast cijena biti usklađeniji s rastom prihoda. Za sada, kupci i prodavatelji trebaju očekivati uravnotežen tržišni trend, bez velike krize ili nerazumnih balona na vidiku – zapravo, razdoblje stabilizacije i održivosti nakon turbulencija ranih 2020-ih vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.

Istaknute četvrti i značajni projekti

Priča o nekretninama u Vancouveru nije jednolična diljem grada – svaka četvrt ima svoje trendove i nove projekte. Ovako izgleda nekoliko istaknutih četvrti i glavnih projekata koji oblikuju tržište:

• Broadway Corridor & Mount Pleasant: Ovaj središnji koridor doživljava jednu od najvažnijih transformacija u Vancouveru. Broadway Subway (proširenje Millennium Line), čije je otvaranje planirano za 2026., dodat će šest novih SkyTrain stanica od VCC–Clark do Arbutus Street, znatno poboljšavajući pristup javnom prijevozu. Kako bi to iskoristio, Grad je usvojio Broadway Plan, koji dozvoljava gradnju veće gustoće na otprilike 500 blokova oko Broadwaya. Već sada svjedočimo brojnim prijedlozima za nove nebodere u blizini budućih stanica poput Mount Pleasant i South Granville – oko 150 novih projekata tornjeva je u različitim fazama duž Broadwaya cityhallwatch.wordpress.com. Među značajnim nadolazećim projektima ističu se skupine višekatnica od 20 do 30+ katova za mješovitu namjenu oko križanja Cambie-Broadway (u blizini gradske vijećnice) i oko Oak Streeta (blizu buduće stanice Oak-VGH koja opslužuje Opću bolnicu Vancouver). Mount Pleasant, koji je tradicionalno bio industrijska i umjetnička zona s niskim zgradama, postaje središte za tehnološke urede i stanogradnju – primjerice, novi veliki kampus tehnološke firme Adobe te druge digitalne kompanije otvaraju urede oko Main Streeta, a stambeni projekti ih prate. Stanovi za najam su ovdje važna komponenta zbog pravila preseljenja najmoprimaca (developeri su dužni zamijeniti postojeće najamnine koje ruše). Karakter ove četvrti brzo se mijenja iz niskogradnje u urbane zone orijentirane na javni prijevoz. Vrijednosti nekretnina u područjima poput Fairviewa i Mount Pleasanta imaju snažan potencijal rasta kako se povećava gustoća stanovanja, iako se neki trenutačni najmoprimci boje iseljavanja (“demovictions”) dok starije najamninske zgrade ustupaju mjesto novim tornjevima.
• Oakridge & Cambie Corridor (Južni Vancouver): Na križanju Cambie Street i 41st Avenue, Oakridge Park preobrazba je pravi preokret. Stari trgovački centar Oakridge Centre obnavlja se u master-planned zajednicu od 5 milijuna kvadratnih stopa, sa 13 tornjeva (do 44 kata) koji će sadržavati oko 2.600 domova za 6.000 stanovnika renx.ca renx.ca. Projekt će imati ogroman novi trgovački centar (100+ novih trgovina koje se otvaraju u fazama od 2025. nadalje), javni park od devet jutara na krovu, građanski centar s knjižnicom i kazalištem te uredski prostor za tisuće radnika renx.ca renx.ca. Ovaj projekt, čiji je dovršetak predviđen do 2027., zapravo stvara novi “južni centar” u Oakridgeu. Cambie Corridor u cijelosti (koji se proteže duž Cambie Streeta od Marine Drivea do King Edward Avenue) bilježi desetke novih kondominija posljednjih godina zahvaljujući Cambie Corridor Planu. Kuće niske gustoće zamjenjuju srednjevisoke zgrade i urbane vile, a još više visokih zgrada je u planu, osobito blizu stanica javnog prijevoza (Oakridge, Marine Gateway, itd.). U Oakridge području u tijeku je “utrka” za okupljanje zemljišta za buduće nebodere – agenti nude zemljišta za buduće tornjeve, predviđajući stalnu potražnju renx.ca renx.ca. Kako Kanada-linija (SkyTrain) prolazi ovim koridorom, ovaj dio grada i dalje će biti žarište razvoja. Za kupce to znači više ponude modernih stanova (uključujući i neke armiranobetonske tornjeve) koji godišnje dolaze na tržište. Istaknute točke susjedstva: Marine Drive na Cambieu sada ima Marine Gateway višefunkcionalni centar; Oakridge će biti luksuzna trgovačko-stambena destinacija; a čak i Langara područje na jugu ima nove projekte najmova. Cijene na Cambieu znatno su porasle zbog tih promjena, iako bi povećana ponuda stanova mogla pomoći ublažiti daljnji rast cijena.
• Kitsilano i False Creek (Zapadna strana): U Kitsilanu je u tijeku povijesni razvoj na zemljištu Prvih naroda. Squamish Nationov Sen̓áḵw projekt gradi 11 terasastih tornjeva južno od Burrard Bridgea (blizu Vanier Parka), na rezervatskom zemljištu koje nije podložno gradskim zoniranjem. Ovaj ambiciozni projekt stvorit će 6.000 novih najamnih jedinica – 80% tržišnog najma i 20% ispod tržišne cijene – na 10 hektara zemljišta u području koje je prije imalo samo nekoliko desetaka domova senakw.com blg.com. Sen̓áḵw je na putu da postane najveći stambeni neto-nula projekt u Kanadi i dodat će veliki broj najamnih stanova do kraja 2020-ih (prva faza do 2026.). Ovo će donijeti prijeko potrebne najamnine u Kitsilano i moglo bi znatno povećati populaciju kvarta. Drugdje u Kitsilanu i Point Greyu, masivna preobrazba Jericho Lands je u planiranju. Partnerstvo lokalnih Prvih naroda i saveznog investitora master-plansira 90 hektara bivšeg garnizonskog prostora u Jerichu (zapadno od Alma St.) s potencijalom do 10.000 domova u kombinaciji tornjeva i nižih zgrada, uz parkove i trgovine. Iako je realizacija još godinama udaljena (rezoniranje u tijeku), Jericho projekt će na kraju stvoriti potpuno novo stambeno područje do 2030-ih. Nekretnine u Kitsilanu i dalje su jako tražene; ovi projekti mogli bi donijeti više ponude i opcija, osobito za najam i možda za povoljnije stanovanje, na području koje je uglavnom poznato po skupim, niskim zgradama.
• Centar & West End: Stambeno tržište centra Vancouvera je razvijeno, ali postoje značajni pomaci. Na primjer, četvrt West End ima nekoliko novih luksuznih stambenih tornjeva koji se dovršavaju kao dio West End Community Plan-a. Luksuzni projekti poput Alberni by Kengo Kuma i Barclay x Thurlow obogaćuju horizont grada. Također svjedočimo renovacijama ili preuređenju starih najamnih nebodera u West Endu uz gradske poticaje, kako bi se sačuvao ili povećao broj najamnih stanova. U samom centru i Coal Harbouru, fokus se posljednjih godina lagano pomaknuo prema poslovnom razvoju (poput velikog Amazonovog ureda u novouređenoj zgradi Post). No, s porastom nepopunjenosti uredskog prostora, grad potiče prenamjenu dijela tih prostora: naime, kao što je spomenuto, jedna starija poslovna zgrada u centru pretvara se u hotel altusgroup.com, a razgovara se i o omogućavanju prenamjene odgovarajućih zgrada iz uredske u stambenu namjenu. Stanovništvo centra ne raste tako brzo kao u nekim drugim četvrtima, jednostavno zbog ograničenog broja preostalih građevinskih parcela – gotovo sve moguće lokacije već imaju nebodere. Jedina iznimka je Northeast False Creek (blizu dvorane Rogers Arena), gdje će uklanjanje Georgia vijadukta na kraju osloboditi zemljište za nove zajednice mješovite namjene (uključujući socijalno stanovanje). To područje će biti vrijedno pažnje krajem 2020-ih. U međuvremenu su se strata uredi i tech hub projekti pojavili u prenamijenjenim objektima Gastowna i Yaletowna, a te četvrti ostaju živahne za mlade profesionalce, što i dalje podržava potražnju za stanovima. Tržište stanova u centru u 2025. je uravnoteženo; cijene su lagano pale u 2023., ali su se stabilizirale, a svaki budući rast ovisit će o ukupnom gospodarskom oporavku (npr. povratak imigracije i studenata u centar).
• Istočni Vancouver (Main, Fraser, Hastings): Tradicionalno pristupačniji dio grada, East Van se stalno gentrificira. Duž ulica Main i Fraser stare niske najamne zgrade i dućani ustupaju mjesto butičnim projektima stanova. Mount Pleasant East je žarište s craft pivovarama, tehnološkim startupima i novim stanovima koji privlače milenijalce. Jedna od ogromnih institucija koja oblikuje budućnost Istočnog Vancouvera je novi kampus St. Paul’s Hospital koji se gradi u False Creek Flats (blizu Main & Terminal). Ovaj bolnički projekt vrijedan više od 2 milijarde dolara (otvorenje oko 2027.) bit će središte zdravstvenog i bioznanstvenog kompleksa, što će vjerojatno potaknuti gradnju medicinskih ureda, laboratorija i naravno stanova za zdravstvene radnike u blizini. U području Commercial Drive i Grandview niču nove srednje visoke zgrade, a s produžetkom SkyTrain linije do Arbutusa (i kasnije do UBC-a), istočne stanice poput Commercial–Broadway ostaju ključna tranzitna čvorišta sa stalnim zanimanjem ulagača. Kroz koridor Hastings u East Vanu planiraju se veći projekti obnove socijalnog stanovanja (npr. obnavljanje starih javnih stanova). Također vrijedi istaknuti da međugradska migracija znači da se dio potražnje koja se ne može zadovoljiti u Vancouveru prelijeva u susjedne gradove poput Burnabyja i New Westa – primjerice, mnoge mlade obitelji biraju East Burnaby ili North Vancouver, što utječe i na Vancouverova podtržišta.
• Predgrađa Metro Vancouvera: Izvan gradskih granica, nekoliko prigradskih centara doživljava procvat i zaslužuje spomen, jer utječu na cjelokupno regionalno tržište. Surrey, sada drugi najveći grad u BC-u, gradi novi centar u Whalleyju s višestrukim visokim stambenim tornjevima (neki visoki 50-60 katova) te ima SkyTrain Surrey-Langley u izgradnji (otvaranje oko 2028.) što potiče razvoj duž Fraser Highwaya. Burnaby ima velike master planove za Brentwood, Lougheed i Metrotown – dodaje se tisuće novih stanova (projekt Amazing Brentwood, City of Lougheed, Station Square, itd.). Ove prigradske opcije donekle olakšavaju pritisak na Vancouver nudeći (nešto) pristupačnije stanove za kupce prvi put koji si ne mogu priuštiti sam Vancouver. Coquitlam i Richmond također imaju značajan razvoj blizu javnog prijevoza. Iako nisu kvartovi Vancouvera, širenje ovih urbanih središta znači da je rast Metro regije raspodijeljeniji. Za investitore iz Vancouvera, ovaj regionalni rast može predstavljati konkurenciju – npr. najmodavac bi mogao radije izabrati novi neboder u Burnabyju za nižu najamninu nego stariju zgradu u Vancouveru, što umjereno utječe na to koliko najamnine mogu rasti u gradu.

Općenito, vankuverovske četvrti su u promjeni, s mnogo uzbudljivih razvojnih projekata na vidiku. Od novih nebodera u Oakridgeu i Brentwoodu do velikih najamnih zajednica u Sen̓áḵwu i Jerichou, sljedeće desetljeće donijet će desetke tisuća novih domova i komercijalnih prostora u regiji. Ovi projekti nastoje ublažiti stambenu krizu i modernizirati grad, iako su neki popraćeni kontroverzama (promjene karaktera četvrti, problemi preseljenja itd.). Za promatrače tržišta nekretnina, razvoj svake četvrti – bilo da se radi o zgusnutim prometnim koridorima ili prenamjeni starih lokacija – nudi različite mogućnosti. Kupci i ulagači mogu pronaći vrijednost ulaskom u određene dijelove prije završetka transformacijskih projekata (iskorištavajući rast vrijednosti), dok će krajnji korisnici jednostavno uživati u većem izboru stanovanja i sadržaja nego ikad prije. Vancouver 2025. je grad na prekretnici razvoja, koji balansira rast s kvalitetom života kvart po kvart.

Izvori:

1. WOWA Realty. “Vancouver Housing Market: June 2025 Update.” (Podaci o cijenama, prodaji i zalihama) wowa.ca wowa.ca
2. Greater Vancouver REALTORS® Association. “Tržište prilagođeno kupcima bez samih kupaca” (Statistika tržišta početkom 2025., prikazuje desetogodišnji minimum prodaje) storeys.com
3. Altus Group. “Ažuriranje tržišta komercijalnih nekretnina Vancouvera – Q1 2025.” (Obujam ulaganja i izvedba sektora) altusgroup.com altusgroup.com
4. Altus Group. “Ažuriranje tržišta komercijalnih nekretnina Vancouvera – Q1 2025.” (Detalji tržišta uredskih i maloprodajnih prostora, trendovi poput prenamjene ureda u hotele) altusgroup.com altusgroup.com
5. Altus Group. “Ažuriranje tržišta komercijalnih nekretnina Vancouvera – Q1 2025.” (Pregled industrijskog sektora – raspoloživost 6,0%) altusgroup.com altusgroup.com
6. CityNews Vancouver. “Vancouversko tržište stambenih nekretnina u ‘puno izraženoj krizi’, kaže RBC.” (RBC indeks pristupačnosti 106%, utjecaj kamatnih stopa na proračun) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
7. CityNews Vancouver. (Isto.) (RBC prognoza – samo skromno poboljšanje pristupačnosti do 2025., potrebne godine za vraćanje pristupačnosti) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
8. Business in Vancouver (BIV). “Imigracija u B.C.-u daleko nadmašuje broj novih stambenih jedinica, otkriva izvješće.” (Rekordna imigracija od 175 tisuća u 2023., neto odljev među pokrajinama, 1 kuća izgrađena na 5 novopridošlica) biv.com biv.com
9. B.C. vladino priopćenje za javnost. “Više malih višestambenih kuća dolazi u B.C., uklonjene prepreke u zoniranju.” (Pokrajinsko zakonodavstvo iz studenog 2023. dopušta 3–4 jedinice na zemljištima za obiteljske kuće, 6 na većim parcelama blizu javnog prijevoza) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
10. Vlada Kanade. “Uklanjanje prepreka za bržu izgradnju više domova u Vancouveru.” (Federalni Fond za ubrzanje stanogradnje – 115 milijuna dolara Vancouveru za ubrzanu izgradnju 3,200 jedinica u 3 godine, 40 tisuća u 10 godina) pm.gc.ca pm.gc.ca
11. Lawson Lundell LLP. “Važne promjene u Porezu na prazne kuće u Vancouveru.” (Porez na prazne kuće postavljen na 3% za 2023./24. nakon što se u početku razmatralo 5%) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
12. BCREA – Prognoza tržišta nekretnina (Q2 2025). “Akumulirana potražnja raste dok neizvjesnost oko carina tjera kupce po strani.” (BCREA prognoza: stabilne cijene u 2024., blagi rast 2025.; zalihe na 40 tisuća; neizvjesnost oko trgovinskog rata) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
13. BCREA – Podaci o prognozi tržišta nekretnina. (Prognoza prosječne cijene za Greater Vancouver: -2,1% u 2024., +1,7% u 2025.) bcrea.bc.ca
14. RE/MAX Kanada. “Pregled tržišta nekretnina u Vancouveru (2025).” (RE/MAX prognoza: +1,2% cijene u 2024., zatim +7% u 2025.; prodaja +20%) blog.remax.ca
15. CMHC. “Pregled tržišta stanovanja 2025.” (CMHC prognoza: poboljšana pristupačnost otpušta potražnju, cijene brže rastu u 2025., zatim se umiruju; neujednačen oporavak – BC/ON sporiji zbog pristupačnosti) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
16. Mortgage Sandbox. “Prognoza tržišta nekretnina u Vancouveru 2025.-2027.” (Procjena rizika tržišta, kolaps tržišta preprodaje stanova početkom 2025.) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
17. RENX Real Estate News. “Vancouverov Oakridge Park potiče boom planiranja mega-projekata.” (Detalji o Oakridge Parku: 2.600 domova, 5 milijuna m², završetak 2027., katalizira razvoj koridora Cambie) renx.ca renx.ca
18. Nch’ḵay̓ (razvojna ruka nacije Squamish). Opis projekta Sen̓áḵw. (Pregled Senakwa: 11 tornjeva, ~6.000 jedinica najma na zemljištu nacije Squamish u Kitsilanu) senakw.com blg.com
19. CityHallWatch. “Broadway Plan” (Izvještavanje zajednice o Broadway Planu koji omogućuje ~500 tornjeva; gradsko vijeće je ubrzalo plan u 2024.) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com