Commerciële Markt (2025): De commerciële vastgoedsector van Vancouver heeft veerkracht getoond te midden van de economische tegenwind.
De investeringsactiviteit trok aan begin 2025 aan – ongeveer $2 miljard aan transacties in commercieel vastgoed werden afgerond in het eerste kwartaal van 2025, een stijging van 10% ten opzichte van vorig jaar altusgroup.com altusgroup.com.Beleggers blijven aangetrokken tot de fundamenten en het langetermijngroeiverhaal van Vancouver, wat blijkt uit het feit dat de stad onlangs is gerangschikt als de beste markt in Canada voor het investeringssentiment in commercieel vastgoed altusgroup.com.Dat gezegd hebbende, ondervinden verschillende activaklassen uiteenlopende omstandigheden.Kantoorruimte in Vancouver kampt met een verhoogde leegstand (beschikbaarheid rond de 12,4% begin 2025) als gevolg van nieuw aanbod en de aanhoudende populariteit van hybride werken altusgroup.com.Verhuurders rapporteren een “vlucht naar kwaliteit”, aangezien moderne klasse A-kantoren blijven profiteren van positieve absorptie (zeven opeenvolgende kwartalen vanaf Q1 2025) en een afnemende beschikbaarheid, terwijl oudere kantoorpanden achterblijven altusgroup.com altusgroup.com.Opmerkelijk is dat sommige onderbenutte kantoorgebouwen een nieuwe bestemming krijgen – zo werd een 12 verdiepingen tellende kantoortoren in het centrum verkocht om te worden omgebouwd tot een hotel met 180 kamers altusgroup.com, wat een trend van adaptief hergebruik in het centrum weerspiegelt.Winkelvastgoed staat op een sterker fundament: de investering in retailvastgoed steeg in het begin van 2025 met 140% ten opzichte van het jaar ervoor altusgroup.com, doordat investeerders zich richten op belangrijke winkelstraten en supermarkten als ankerpunten.Echter, er hangt onzekerheid boven de traditionele warenhuizen; het iconische Hudson’s Bay Company heeft bescherming tegen schuldeisers aangevraagd, en mogelijke sluitingen van winkels kunnen grote leegtes achterlaten, waardoor verhuurders creatief moeten omgaan met het herontwikkelen van grote winkelruimtes altusgroup.com altusgroup.com.Industriële en logistieke panden, lange tijd de favorieten van de markt in Vancouver, hebben een lichte verzachting gezien.De beschikbaarheid van industrieel vastgoed is gestegen tot ongeveer 6,0% – het hoogste niveau sinds 2010 – aangezien sommige investeerders beslissingen uitstellen te midden van handelsonzekerheden altusgroup.com altusgroup.com.Toch blijft de vraag naar magazijnen fundamenteel sterk (netto absorptie is nog steeds positief) en zorgt de schaarste aan grond in Vancouver ervoor dat industrieel vastgoed een waardevolle langetermijninvestering blijft altusgroup.com altusgroup.com.Over het algemeen is de commerciële sector van Vancouver in 2025 gemengd: sterk in retail en de ontwikkeling van multifamily huurwoningen, voorzichtig optimistisch in kantoorpanden (voor topklasse ruimtes), en een lichte pauze in de industriële sector – maar in alle opzichten blijft de aantrekkelijkheid van de stad voor investeerders en bedrijven de stabiliteit van de markt ondersteunen.Huidige marktomstandigheden in 2025
Het vastgoedlandschap van Vancouver in 2025 wordt gekenmerkt door een hoge voorraad en afkoelende prijzen in de residentiële sector, tegen de achtergrond van een veerkrachtige maar evoluerende commerciële markt.
Residentiële markt (2025): De woningmarkt van Greater Vancouver is verschoven van de hectische verkopersmarkt van voorgaande jaren naar een meer evenwichtige of zelfs kopersvriendelijke situatie. De woningverkopen zijn vertraagd – de tot nu toe gerealiseerde transacties begin 2025 behoorden tot de zwakste in tien jaar storeys.com – en het aantal actieve aanbiedingen is gestegen tot het hoogste niveau in meerdere jaren. In mei 2025 waren er meer dan 17.000 actieve aanbiedingen in Metro Vancouver, een stijging van 26% ten opzichte van een jaar eerder en het hoogste voorraadniveau sinds 2016 wowa.ca. Deze toename in aanbod, in combinatie met hogere leenkosten, heeft de opwaartse druk op de prijzen verminderd. De benchmark woningprijs voor alle woningtypen in Metro Vancouver ligt rond de $1,18 miljoen, wat ongeveer 2,9% lager is dan een jaar geleden wowa.ca. De gemiddelde prijzen zijn zelfs nog sterker gedaald met ongeveer 5-6% op jaarbasis wowa.ca. Met lagere verkoopvolumes (de verkopen in mei 2025 waren ~18% lager dan in mei 2024 wowa.ca) en een gestage aanvoer van nieuwe aanbiedingen, schommelt de verhouding tussen verkopen en nieuwe aanbiedingen rond de 30%. Deze SNLR wijst op kopersmarkt omstandigheden (ver onder de 60%+ die een verkopersmarkt aanduidt) wowa.ca. Kortom, het residentieel vastgoed in Vancouver is medio 2025 rustiger en onderhandelbaar: kopers hebben weer wat onderhandelingsruimte, terwijl verkopers te maken krijgen met een prijsgevoeliger markt na jaren van onophoudelijke groei.
Trends in woningprijzen en betaalbaarheid
Na een decennium van dramatische waardestijging zijn de huizenprijzen in Vancouver recentelijk een periode van bescheiden correctie ingegaan. Van 2005 tot 2022 stegen de woningwaarden exponentieel – de MLS-referentieprijs is meer dan 235% hoger dan in 2005 (een samengestelde groei van ~6,1% per jaar) wowa.ca. Deze langetermijnstijging, gevoed door beperkte grond, bevolkingsgroei en wereldwijde investeringen, maakte Vancouver tot een van de duurste huizenmarkten ter wereld. In 2022 kwam hier echter verandering in doordat de rente fors begon te stijgen. In 2023-2024 tastten de hogere hypotheekrentes de betaalbaarheid voor kopers flink aan en verminderde de vraag, waardoor de prijzen stabiliseerden en licht daalden. De benchmark samengestelde prijs in Metro Vancouver piekte begin 2022 en gleed daarna omlaag. Midden 2025 liggen deze benchmarks ongeveer 5–10% onder die piek, afhankelijk van het woningtype (bijvoorbeeld, eengezinswoningen zijn ~3,2% lager op jaarbasis, appartementen ~2,4% lager j-o-j) wowa.ca. De gemiddelde verkoopprijs van alle woningtypes in Greater Vancouver was in mei 2025 ongeveer $1,27 miljoen, ongeveer 6% lager dan een jaar eerder wowa.ca. Kortom, de prijzen zijn iets teruggezakt van de recordhoogtes, wat kopers iets meer lucht geeft ten opzichte van de gekte van 2021.
Betaalbaarheid blijft desondanks de grootste uitdaging voor Vancouver. Eind 2023 verklaarde RBC de huizenmarkt van de stad als “volledige crisis” op het gebied van betaalbaarheid vancouver.citynews.ca. Sterker nog, het was nog nooit zo duur geweest om een huis te kopen in Canada: volgens de index van RBC had een typische koper in Vancouver meer dan 106% van het mediane gezinsinkomen nodig alleen al om de eigendomskosten van een gemiddeld huis te betalen vancouver.citynews.ca. Dit is een verbazingwekkend cijfer – in feite kan het representatieve gezin zich geen woning in Vancouver veroorloven, tenzij zij meer dan hun volledige bruto-inkomen hieraan besteden. Deze extreme kosten zijn slechts licht verminderd door de recente prijsdaling. Zelfs onder optimistische scenario’s voorspelde RBC dat in 2025 het benodigde inkomen enkel zou dalen tot het niveau van medio 2022 – nog steeds uitzonderlijk hoog en nauwelijks toegankelijker voor de meeste kopers vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Andere maatstaven bevestigen dit beeld: de prijs-inkomensratio en prijs-huurverhouding van Vancouver behoren tot de slechtste ter wereld en de stad wordt consequent uitgeroepen tot de minst betaalbare stad van Canada voor zowel kopen als huren.
De druk beperkt zich niet tot kopers. Huurders worden geconfronteerd met recordhoge huren en lage leegstand. Begin 2024 lag het leegstandspercentage van huurwoningen in Metro Vancouver rond de 1,6%, iets gestegen ten opzichte van het nagenoeg nulpunt, maar nog steeds ruim onder een gezond evenwicht jarmanrealestate.com. Deze krapte heeft de gemiddelde maandhuur voor een appartement met twee slaapkamers opgedreven tot ongeveer $2.200 (en meer dan $2.500 voor een huurappartement in een condominium) – de hoogste van het land vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. De inkomens zijn niet in hetzelfde tempo mee gestegen, waardoor veel huishoudens ruim boven de aanbevolen 30% van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn. Deze betaalbaarheidsdruk heeft duidelijke demografische gevolgen: jongere gezinnen en zelfs enkele bedrijven verhuizen naar goedkopere regio’s, en British Columbia kende in 2023 een netto uitstroom van interprovinciale migranten (meer dan 8.000 mensen vertrokken naar andere provincies dan er binnenkwamen) biv.com biv.com. De hoge woonkosten worden genoemd als een belangrijke reden voor deze uitstroom van inwoners die op zoek zijn naar groenere (of in elk geval goedkopere) oorden biv.com.
Samenvattend: de prijstrend in Vancouver is recentelijk afgevlakt na jaren van groei, maar huizen zijn nog steeds extreem duur in verhouding tot de lokale inkomens. Kleine prijsdalingen en een lichte renteverlaging hebben de situatie slechts marginaal verbeterd. De betaalbaarheid van woningen in Vancouver zal naar verwachting ernstig onder druk blijven staan zonder ingrijpende veranderingen – een realiteit die door economen wordt erkend, die waarschuwen dat het jaren van inkomensgroei en aanbodversterking kan duren om enig evenwicht te herstellen vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. De huidige omstandigheden hebben de enthousiasme van investeerders getemperd en beleidsmakers aangezet tot actie (zoals hieronder besproken), maar voor de gemiddelde inwoner van Vancouver blijft de droom van een eigen huis of een betaalbare huurwoning in de stad een moeizaam verhaal.
Investeringskansen en -risico’s
Ondanks de uitdagingen blijft de vastgoedmarkt van Vancouver kansen bieden voor investeerders – maar die gaan gepaard met aanzienlijke risico’s. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste kansen en risico’s in 2025:
- Kansen:
- Kopersmarktcondities: De recente afkoeling heeft het voordeel enigszins richting kopers verschoven, waardoor er een kans is ontstaan voor wie de markt wil betreden of wil upgraden. Met een hoger aanbod en gemotiveerde verkopers kunnen kopers in 2025 gunstiger prijzen en voorwaarden bedingen dan in voorgaande jaren. Voor investeerders biedt deze dip de kans om kwaliteitsvastgoed aan te schaffen tegen een relatief lagere prijs dan tijdens de piekperiodes.
- Sterke vraag naar huurwoningen: De krappe huurmarkt van Vancouver (leegstand ~1-2%) garandeert een sterke vraag naar huurwoningen. Investeerders in speciaal gebouwde huurwoningen of secundaire suites kunnen profiteren van recordhoge huren en lage leegstand, wat zorgt voor een stabiele kasstroom. De langetermijnfundamenten (gestage immigratie en beperkt landaanbod) suggereren dat huurwoningen een solide keuze blijven. Ontwikkelaars verschuiven hun focus inderdaad naar speciaal gebouwde huurprojecten, aangetrokken door de lage leegstand en overheidsprikkels altusgroup.com altusgroup.com.
- Aantrekkelijkheid en veerkracht: De status van Vancouver als wereldstad, de gediversifieerde economie en de hoge levenskwaliteit ondersteunen de veerkracht van vastgoedprijzen. De stad staat consequent bovenaan of vlakbij de top in voorkeursonderzoeken van investeerders in Canada altusgroup.com. Deze aantrekkingskracht biedt vertrouwen in een langetermijnwaardestijging van vastgoed in Vancouver. Zelfs als sommige markten het moeilijk hebben, blijft Vancouver aantrekkelijk voor zowel binnenlandse als buitenlandse kopers (waar toegestaan) en geldt het als een relatief veilige haven voor investeringen in vastgoed.
- Opkomende groeigebieden: Grote publieke investeringen en ontwikkelingen zijn aan de gang (nieuwe metrolijnen, grootschalige herontwikkelingen – zie Neighborhood Highlights). Deze projecten kunnen de vastgoedwaarden in bepaalde wijken verhogen. Strategische investeerders vinden mogelijk kansen in gebieden die voor transformatie gepland staan, zoals langs de Broadway Corridor (nieuwe SkyTrain-stations) of rond grootschalig geplande gemeenschappen (Oakridge, Brentwood, enz.), en kunnen waardestijgingen verwachten naarmate deze gebieden zich ontwikkelen.
- Risico’s:
- Hoge rente & financieringskosten: Het tijdperk van goedkope schulden is (voorlopig) voorbij. De leenkosten in 2025 zijn veel hoger dan een paar jaar geleden, wat de winstgevendheid voor investeerders aantast. Hogere hypotheekrentes betekenen lagere hefboomrendementen en strengere toelatingscriteria. Er bestaat een risico dat als de rente hoog blijft of verder stijgt, de vastgoedprijzen nog verder onder druk komen te staan (aangezien het budget van kopers krapper wordt). Deze rentegevoeligheid is een belangrijk risicofactor voor Vancouver, dat tot de hoogste schuldenlasten en prijsniveaus behoort – waardoor de markt bijzonder gevoelig is voor financieringsvoorwaarden vancouver.citynews.ca.
- Potentieel voor verdere prijsdaling: Hoewel het basisscenario uitgaat van stabilisatie, waarschuwen sommige analisten dat Vancouver het risico loopt op een meer significante prijsdaling. Indien de economische omstandigheden verslechteren (bijv. een recessie of verdere baanverliezen) of als er een overaanbod ontstaat, kunnen de huizenprijzen sterker dalen dan verwacht. Volgens een multi-factor risicoanalyse wordt Vancouver momenteel beoordeeld als een “matig risico” op een marktcorrectie, gezien de krappe betaalbaarheid en de afhankelijkheid van voortdurende vraaggroei mortgagesandbox.com. Investeerders moeten voorzichtig zijn met kortetermijnflips of te hoge hefboomfinanciering als de waarde daalt.
- Beleids- en regelgevingsveranderingen: De markt is gevoelig voor overheidsingrijpen. De afgelopen jaren hebben autoriteiten niet geaarzeld om belastingen, leegstandheffingen, aanpassingen in het huurbeleid en aankoopbeperkingen in te voeren om speculatie tegen te gaan en de betaalbaarheid te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn het verbod voor buitenlandse kopers, een hogere overdrachtsbelasting voor niet-ingezetenen en beperkingen voor kortetermijnverhuur (uitgebreid in de volgende sectie). Zulke maatregelen kunnen gevolgen hebben voor de strategieën en rendementen van investeerders – striktere regels voor Airbnb kunnen bijvoorbeeld het verwachte inkomen verminderen voor wie zich op de toeristische verhuurmarkt richt. Voortdurende beleidsontwikkeling (zoals discussies over het verhogen van vastgoedbelasting op luxe woningen of strengere huurregulering) betekent dat investeerders met regelgevingsonzekerheid te maken hebben.
- Bouw- en ontwikkelingsrisico’s: Wie investeert in ontwikkelingsgrond of nieuwe projecten krijgt te maken met hoge bouwkosten en een zwakker pre-sale segment. De bouwkosten in Vancouver (arbeid, materialen) zijn de afgelopen jaren fors gestegen altusgroup.com. Tegelijkertijd zijn pre-sales van nieuwe appartementen dramatisch teruggelopen – begin 2025 kwamen nieuwe projectlanceringen op een laagterecord uit omdat ontwikkelaars afwachtten vanwege de zwakke kopersvraag mortgagesandbox.com. Dit verhoogt het risico op vertragingen of annuleringen van projecten. Investeerders in ontwikkelingsprojecten moeten alert zijn op kostenoverschrijdingen en het risico dat units langer te koop of te huur staan dan gepland.
- Macroeconomische en Geopolitieke Risico’s: Ook bredere economische trends vormen een risico. Handelsspanningen (bijvoorbeeld invoertarieven die invloed hebben op de exportgerichte sectoren van B.C.) en wereldwijde geopolitieke instabiliteit kunnen doorsijpelen in de economie van Vancouver en daarmee ook in de vastgoedmarkt. Zo wordt onzekerheid over tarieven in 2024-2025 genoemd als een van de redenen waarom kopers aarzelen en “langs de zijlijn blijven zitten” ondanks de opgekropte vraag bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Elke grote schok – een wereldwijde neergang, financiële crisis of zelfs een lokale aardbeving gezien de aardbevingszone waarin Vancouver ligt – kan invloed hebben op de vastgoedwaarden en de liquiditeit in de markt.
Belangrijkste conclusie: Vancouver blijft een zeer gewilde, maar dure markt. Er zijn solide kansen voor langetermijninvesteerders, vooral in huurwoningen en goed gelegen panden, aangezien de blijvende aantrekkingskracht van de stad en het beperkte aanbod gunstig zijn voor de toekomstige waardeontwikkeling. Die kansen gaan echter gepaard met niet-triviale risico’s. Voorzichtige investeerders in 2025 voeren zorgvuldig onderzoek uit, testen hun financiën op rentewijzigingen en volgen het beleid op de voet. Een evenwichtige aanpak – waarbij zowel de sterke fundamenten van Vancouver als de cyclische en structurele risico’s worden afgewogen – is essentieel voor succes in deze markt.
Belangrijkste Beleidswijzigingen en Overheidsinitiatieven
Als reactie op de zorgen over betaalbaarheid en marktdruk hebben alle overheidsniveaus beleidswijzigingen doorgevoerd die directe invloed hebben op het vastgoedlandschap van Vancouver. Hieronder enkele van de meest ingrijpende recente beleidsmaatregelen en initiatieven:
- Verbod voor Buitenlandse Kopers (Federaal): Canada voerde in januari 2023 de Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act in, die buitenlandse kopers (met beperkte uitzonderingen) verbiedt om residentieel vastgoed in Canada te kopen. Aanvankelijk een verbod van twee jaar tot eind 2025, maar dit is onlangs verlengd tot 1 januari 2027 bcrealestatelawyers.com. Dit beleid was bedoeld om speculatie en vraag van buitenlandse investeerders af te koelen, met name in steden als Vancouver die veel buitenlands kapitaal zagen. Het verbod leidde tot minder luxe- en high-end condo transacties door buitenlandse kopers. (Opmerkelijk: B.C. had sinds 2016 al een overdrachtsbelasting van 20% voor buitenlandse kopers in Metro Vancouver, waardoor buitenlandse activiteit al werd afgeremd voordat het algehele verbod werd ingevoerd.)
- Provinciale Huisvestingsaanbodwet & Zoninghervormingen (B.C.): De overheid van B.C., onder premier David Eby, heeft agressief ingezet op het vergroten van het woningaanbod. Eind 2022 stelde de Huisvestingsaanbodwet woningdoelstellingen vast voor gemeenten en gaf de provincie de macht om lokale bestemmingsplannen te overrulen als steden niet genoeg nieuwe woningen mogelijk maken. Hierop voortbouwend kondigde de provincie in november 2023 ingrijpende bestemmingsplanhervormingen aan om meer kleinschalige meergezinswoningen toe te staan op traditioneel eengezinspercelen news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Onder deze wijzigingen moet elke gemeente in B.C. minstens 3–4 woningen op één woonperceel toestaan, en tot 6 woningen op grotere percelen nabij frequent openbaar vervoer news.gov.bc.ca. Vancouver, dat al deze richting op ging, paste haar verordeningen aan om te voldoen. Deze opwaartse bijstellingen maken een einde aan het “alleen voor eengezinswoningen”-bestemmingsplan, waarmee duplexen, triplexen, fourplexen en meer in voorheen exclusieve buurten effectief worden gelegaliseerd. Volgens de modelleringen van de provincie zouden dankzij dit initiatief in de komende 10 jaar meer dan 130.000 nieuwe kleine woningen kunnen worden toegevoegd news.gov.bc.ca, wat het aanbod in stedelijke gebieden fors zal vergroten.
- Stroomlijnen van goedkeuringen en vermindering van bureaucratie: Overheden hebben ingezien dat lange vergunningsprocedures het woningtekort verergeren. Vancouver staat bekend om zijn trage vergunningverlening. In 2023-2024 heeft de stad Vancouver, met steun van federale middelen, initiatieven gelanceerd om herbestemming en vergunningverlening te stroomlijnen. Het federale Housing Accelerator Fund van $4 miljard kende Vancouver $115 miljoen toe om ontwikkelingsgoedkeuringen te versnellen en obstakels voor verdichting weg te nemen pm.gc.ca pm.gc.ca. In ruil daarvoor heeft Vancouver zich ertoe verbonden om binnen drie jaar 3.200 nieuwe wooneenheden mogelijk te maken en meer dan 40.000 wooneenheden in het komende decennium, door maatregelen als het aanpassen van zoneringsregels, digitale vergunningverlening en het schrappen van publieke hoorzittingen voor projecten die al binnen goedgekeurde plannen passen pm.gc.ca pm.gc.ca. Tegelijkertijd heeft B.C. in 2023 wetgeving aangenomen om de lokale goedkeuringen te versnellen door gebieden vooraf te zoneren en publieke hoorzittingen op casusniveau voor projecten die passen binnen officiële gemeenschapsplannen, af te schaffen news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Al deze initiatieven zijn gezamenlijk gericht op het verkorten van de bouwtijden voor nieuwe woningen.
- Leegstand- en speculatietaksen: Om te voorkomen dat woningen leeg blijven staan en om ervoor te zorgen dat huisvesting voor de lokale bevolking beschikbaar blijft, zijn er verschillende taksen van kracht. Vancouvers eigen Leegstandsheffing heft een belasting van 3% op de vastgestelde waarde van woningen die meer dan 6 maanden per jaar leeg staan gvrealtors.ca. (Deze werd tijdelijk verhoogd tot 5%, maar die verhoging werd teruggedraaid vanwege zorgen over naleving lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) De provinciale Speculatie- en Leegstandtaks geldt in stedelijke regio’s van B.C., waaronder Metro Vancouver, en wordt geheven bij buitenlandse en andere niet-vrijgestelde eigenaars die hun panden leeg laten staan. Vanaf januari 2024 werd deze provinciale belasting uitgebreid naar 13 extra B.C.-gemeenschappen www2.gov.bc.ca om mazen buiten Metro Vancouver te sluiten. Deze taksen hebben veel lege woningen terug op de huurmarkt gebracht – Vancouver rapporteert dat de leegstandsheffing heeft geholpen om duizenden condo’s weer te laten bewonen, wat extra aanbod betekent voor huurders.
- Beperkingen op kortetermijnverhuur: Zowel de provincie als de stad Vancouver hebben hard opgetreden tegen kortetermijnverhuur (zoals Airbnb) om het aanbod van woningen voor langdurige huur te beschermen. In 2023 voerde B.C. wetgeving in om kortetermijnverhuur in steden te beperken door het verhogen van boetes en handhaving, en door dergelijke verhuur alleen toe te staan in de hoofdverblijfplaats van de eigenaar in de meeste gevallen. Vancouver vereist nu al dat verhuurders van kortetermijnverblijven een bedrijfslicentie hebben en uitsluitend hun hoofdwoning verhuren. De provinciale maatregel versterkt deze regels verder. Door het beperken van kortetermijnverhuur (die vaak hele condo’s aan de langetermijnmarkt onttrokken), hoopt men dat duizenden units vrijkomen voor lokale bewoners vancouver.citynews.ca.
- Huurdersbescherming en huurinitiatieven: De woningcrisis heeft geleid tot beleid ter bescherming van huurders. De regering van British Columbia schafte eind 2022 de huurbeperkingsverordeningen in stratas (appartementsgebouwen) af, waardoor alle strata-regels die verhuur verboden werden verwijderd – een poging om meer huurmogelijkheden in appartementsgebouwen te creëren lawsonlundell.com. In 2023 stelde B.C. ook een maximum in voor jaarlijkse huurverhogingen onder het inflatieniveau (bijv. max 2% in 2023, 3,5% in 2024) om enorme stijgingen voor zittende huurders te voorkomen. De provincie voerde een Homeowner Protection Period (in de volksmond een “afkoelperiode”) in die kopers van bestaande woningen een paar dagen na een geaccepteerd bod de gelegenheid geeft om het bod in te trekken (ingevoerd in 2023) – een maatregel om verhitte biedoorlogen te temperen en kopers wat ademruimte te geven. Daarnaast heeft de provincie in 2024 maatregelen genomen om “renovicties” en oneerlijke uithuiszettingen te stoppen door de Residential Tenancy Act aan te scherpen vancouver.citynews.ca, waardoor het moeilijker wordt voor verhuurders om huurders uit te zetten voor kleine renovaties of misbruik te maken van contractuele mazen in vaste-termijnhuur.
- Afstemming tussen federale immigratie en huisvesting: De federale overheid heeft hoge immigratiedoelstellingen gehandhaafd (die de vraag naar woningen verhogen), maar probeert dit nu af te stemmen op huisvestingsresultaten. Een opvallende wijziging in 2024 was een aanpassing van het immigratiebeleid waarbij het aantal internationale studentenvisa tijdelijk werd beperkt en studievergunningen werden gekoppeld aan de beschikbaarheid van huisvesting, nadat werd vastgesteld dat recordaantallen studenten de huurmarkt onder druk zetten. Hoewel Canada nog steeds aanstuurt op aanzienlijke bevolkingsgroei, is er meer erkenning voor de noodzaak om het woningaanbod gelijke tred te laten houden. In de federale begroting zijn ook stimuleringsmaatregelen opgenomen, zoals de belastingvrije eerste huis spaarrekening (gelanceerd in 2023) om starters te helpen sparen voor aanbetalingen, en werd de btw (de federale omzetbelasting) op nieuwbouw van huurwoningen afgeschaft om ontwikkelaars te stimuleren huurappartementen te bouwen (ingevoerd eind 2023). Deze maatregelen beïnvloeden Vancouver indirect door meer aanbod te bevorderen en kopers te ondersteunen.
Over het algemeen is het beleid in 2025 zeer activistisch op het gebied van huisvesting: overheden grijpen meer dan ooit in om het aanbod te vergroten en speculatieve vraag te beteugelen. De impact van deze initiatieven zal zich de komende jaren uitwijzen. De markt in Vancouver merkt nu al de eerste effecten – bijvoorbeeld meer meergezinsprojecten in buurten met vrijstaande woningen doordat de bestemmingsplannen worden versoepeld, en een lichte toename van het aantal langetermijnhuurders doordat regels voor kortetermijnverhuur strenger zijn. Beleidsmakers hebben aangegeven alle beschikbare middelen te blijven inzetten om de betaalbaarheid aan te pakken, dus het regelgevende landschap blijft voortdurend veranderen voor marktdeelnemers.
Aanbod-, vraag- en migratiedynamiek
Het evenwicht tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt in Vancouver wordt sterk beïnvloed door migratietrends en bouwactiviteiten. In de afgelopen jaren is de vraag enorm gestegen door bevolkingsgroei, terwijl het woningaanbod moeite heeft om dit bij te benen.
Bevolking en migratie: De bevolking van Metro Vancouver blijft gestaag groeien, voornamelijk door internationale immigratie. British Columbia bereikte recordaantallen immigranten in 2022 en 2023 – de provincie kreeg er van juli 2022 tot juli 2023 alleen al ongeveer 162.000 nieuwe inwoners bij biv.com. In 2023 immigreerden er meer dan 175.000 mensen naar B.C. uit andere landen, een stijging van 65% ten opzichte van het jaar ervoor biv.com – een verbluffende toestroom die de hoge immigratiedoelstellingen van Canada onderstreept (en de status van Vancouver als gewilde bestemming voor nieuwkomers). Deze golf van nieuwkomers, waaronder immigranten, vluchtelingen, internationale studenten en tijdelijke werknemers, concentreert zich grotendeels in Greater Vancouver en omliggende metrosteden biv.com. Tegelijkertijd is de natuurlijke bevolkingsgroei (geboortes min sterfgevallen) nu negatief in B.C. en, zoals eerder genoemd, zag de provincie een netto vertrek van inwoners naar andere provincies (meer dan 8.000 netto vertrokken in 2023) doordat sommige inwoners naar goedkopere regio’s verhuisden biv.com. Het netto-effect is echter dat de bevolking van Vancouver op een recordhoogte staat en blijft stijgen, wat de voortdurende vraag naar woningen aanwakkert. De plannen van de federale overheid blijven zorgen voor een gestage stroom immigranten elk jaar, dus Vancouver kan jaarlijks tienduizenden nieuwe inwoners verwachten. Dit houdt de onderliggende vraagdruk op de woningmarkt in stand, vooral voor huurwoningen en starterswoningen die populair zijn bij nieuwkomers.
Aanbod van woningen en bouwactiviteit: Aan de aanbodzijde wordt geprobeerd de woningbouw op te voeren, maar dit houdt geen gelijke tred met de stijgende vraag. In 2023 werden in Metro Vancouver ongeveer 30.600 nieuwe woningen opgeleverd biv.com – wat een stijging van slechts 1% ten opzichte van het voorgaande jaar was, en bij lange na niet genoeg voor de bevolkingsgroei. Ter illustratie: in 2023 werd er ongeveer één nieuwe woning gebouwd voor elke vijf nieuwe mensen die in B.C. arriveerden biv.com. Deze verhouding wijst op een aanzienlijk tekort. De kloof tussen vraag en aanbod van woningen is al jaren in de maak – beperkingen door bestemmingsplannen, langdurige goedkeuringstrajecten, personeelstekorten en hoge bouwkosten hebben allemaal het tempo waarin nieuwe woningen op de markt komen vertraagd.
Dat gezegd hebbende, is de ontwikkelingsactiviteit momenteel op een van de hoogste niveaus ooit in Vancouver, althans in de pijplijn. In de stad Vancouver zijn duizenden woningen in aanbouw en tienduizenden meer bevinden zich in verschillende planningsfasen. De stimulans vanuit de overheid (via de eerder genoemde beleidsmaatregelen) om meer dichtheid toe te staan, heeft geleid tot een golf van nieuwe voorstellen. Zo heeft het Broadway Plan (dat de Central Broadway-corridor bestrijkt) gezorgd voor herbestemmingsaanvragen voor tientallen middelhoge tot hoge projecten langs de nieuwe metrolijn. Stadsfunctionarissen melden een “vloedgolf aan torenprojecten in de pijplijn” voor Broadway – er zijn meer dan 100 potentiële torens in bespreking in alleen dat gebied cityhallwatch.wordpress.com. In de hele stad zien voorheen uitsluitend eengezinsbuurten geleidelijk voorstellen voor multiplexen en laagbouwappartementen door de bestemmingshervormingen. Daarnaast maken de buitenwijken van Metro Vancouver (Surrey, Coquitlam, Burnaby, enz.) bouwpieken door rond ov-knooppunten, waardoor nieuwe stedelijke centra ontstaan die uiteindelijk de druk op de stad Vancouver zelf verminderen.
Echter, ondanks een sterke bouwpijplijn, blijft het aanbod op korte termijn beperkt. Bouwers worden geconfronteerd met uitdagingen zoals stijgende rentetarieven (waardoor financiering van projecten duurder wordt), inflatoire bouwkosten en een recente afkoeling van kopers van pre-sale condo’s. Veel ontwikkelaars zijn voorzichtiger geworden – sommige projecten zijn uitgesteld of teruggeschroefd. Gegevens van begin 2025 laten zien dat er bijzonder weinig nieuwe projecten werden gelanceerd (bijvoorbeeld vrijwel geen nieuwe condo-projectlanceringen in januari 2025 ten opzichte van ~750 units die doorgaans in een januari vóór de pandemie werden gelanceerd) mortgagesandbox.com. Dit geeft aan dat ontwikkelaars wachten tot de marktomstandigheden verbeteren. Bouwstarts in Metro Vancouver daalden zelfs in 2023-2024 door deze tegenwind, vooral in het appartementensegment cmhc-schl.gc.ca. De Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) verwacht slechts een marginale opleving van het aantal bouwstarts in 2025 in Vancouver, voornamelijk aangevoerd door huurappartementen in plaats van condo’s assets.cmhc-schl.gc.ca.
De vraag-en-aanboddynamiek kan als volgt worden samengevat: Vancouver kampt met een structureel woningtekort in verhouding tot de vraag die wordt gegenereerd door haar bevolking en economie. Door migratie aangedreven vraag overtreft consequent het nieuwe aanbod, wat bijdraagt aan de hoge prijzen en lage beschikbaarheid. Zelfs met een recordaantal bouwkranen aan de horizon, loopt de regio achterstand in door jaren van onderontwikkeling. In de komende jaren, als de verschillende beleidsmaatregelen effectief zijn, zouden we een snellere groei van het aanbod moeten zien – meer woningen van alle typen die worden opgeleverd. Het doel van de provincie (via het Housing Plan en de Housing Supply Act) is inderdaad om het aantal jaarlijkse woningopleveringen aanzienlijk te verhogen. Grote werkgevers en economische ontwikkeling zijn hier ook van afhankelijk, want een gebrek aan woningen kan de groei van de beroepsbevolking belemmeren.
Een positief teken is dat overheden en de private sector samenwerken aan creatieve oplossingen: modulaire woningen voor een snelle realisatie van betaalbare eenheden, campusuitbreidingen (zoals studentenhuisvesting om de huurmarkt te ontlasten), en herontwikkeling van onderbenut land (oude winkelcentra, industrieterreinen) tot woonwijken. Zo worden verschillende oude winkelcentra in Metro Vancouver (Brentwood, Lougheed, Oakridge – zie volgende sectie) getransformeerd tot gemengde wijken met duizenden nieuwe woningen. Deze megaprojecten zullen, eenmaal voltooid, het aanbod aanzienlijk vergroten. Daarnaast verwacht de stad Vancouver dat nieuwe investeringen in openbaar vervoer (Broadway Subway, SkyTrain-uitbreidingen naar UBC en Surrey/Langley) de weg vrijmaken voor tienduizenden nieuwe woningen langs deze lijnen in de komende decennia door het creëren van gebieden gericht op wonen nabij vervoersknooppunten pm.gc.ca pm.gc.ca.
Samengevat: de vraag blijft zeer sterk in Vancouver door migratie en beperkte verhuisopties, terwijl het aanbod geleidelijk reageert maar nog niet snel genoeg. Deze onbalans is de fundamentele oorzaak van de hoge woonkosten in Vancouver. De komende jaren zullen uitwijzen of een combinatie van beleidsdruk en marktwerking de woningbouw kan versnellen om beter aan de vraag te voldoen. Als het aanbod aanzienlijk toeneemt, kan dat de prijs- en huurverhogingen temperen; als het achterblijft, zal de woningcrisis in Vancouver aanhouden.
Voorspellingen en Vooruitzichten voor de Volgende 3–5 Jaar
Wat voorspellen analisten en experts voor de vastgoedmarkt in Vancouver voor de komende jaren? In grote lijnen is er consensus dat de markt een geleidelijk herstel van de verkoopvolumes en bescheiden prijsstijgingen zal zien, in plaats van een snelle opleving. Hoge rentevoeten en betaalbaarheidsproblemen zullen de prijsstijgingen op korte termijn afremmen, maar naarmate de rente daalt en het aanbod toeneemt, zal de activiteit langzaam aantrekken. Hieronder verzamelen we voorspellingen en vooruitzichten van geloofwaardige bronnen:
- Verkoopvolumes: Na een trage periode van 2022–2024 wordt verwacht dat de woningverkopen zich licht zullen herstellen. De British Columbia Real Estate Association (BCREA) voorspelt dat het aantal residentiële verkopen in BC in 2025 zal uitkomen op ongeveer 73.600 eenheden, vrijwel gelijk (-1%) aan 2024, om vervolgens te stijgen naar circa 80.000 in 2026 (+9%) naarmate de marktomstandigheden normaliseren bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Specifiek voor Greater Vancouver verwacht de BCREA ongeveer 26.000 verkopen in 2024 (vergelijkbaar met de niveaus van 2023) en rond de 29.500 verkopen in 2025, wat een stijging van ~13,5% zou zijn zodra uitgestelde vraag vrijkomt bcrea.bc.ca. RE/MAX is optimistischer – in hun vooruitblik voor 2025 voorspellen ze een stijging van de verkoop met 20% doordat het vertrouwen van kopers terugkeert met lagere rentevoeten blog.remax.ca. De waarheid ligt waarschijnlijk ergens in het midden: als de hypotheekrente door 2025 begint te dalen, zouden veel kopers die aan de zijlijn stonden (vooral starters die gewacht hebben) weer de markt kunnen betreden, waardoor het aantal transacties toeneemt. Tegen 2027 zouden de verkoopvolumes mogelijk weer het normale niveau van de late jaren 2010 kunnen benaderen, mits zich geen nieuwe economische schokken voordoen.
- Marktbalans en -condities: We zullen waarschijnlijk een terugkeer naar een evenwichtige of verkopersmarkt zien rond 2025–2026. Op dit moment (2024-25) is de markt in het voordeel van kopers door het hoge aantal woningen in de verkoop en terughoudende kopers. Maar als de verkoopvolumes toenemen zoals voorspeld en het aantal nieuwe aanbiedingen niet gelijke tred houdt, kan het tij keren. RE/MAX gelooft dat Vancouver in 2025 verschuift “van een evenwichtige markt naar een verkopersmarkt” blog.remax.ca. Dit is gebaseerd op renteverlagingen die de vraag stimuleren. De prognose van de BCREA wijst ook op aanzienlijke opgekropte vraag die wordt tegengehouden door economische onzekerheid – wat betekent dat als die onzekerheid wegneemt, veel kopers snel de markt kunnen opgaan, waardoor de markt snel sterker wordt bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. In 2026 kunnen we opnieuw concurrentie voor aantrekkelijke woningen zien, al zal het waarschijnlijk niet zo extreem zijn als de biedoorlogen van 2021, tenzij het aanbod volledig uitblijft. Een trend om op te letten is investeerdersactiviteit: als de kredietvoorwaarden verbeteren, kunnen investeerders actiever terugkeren (vooral in de appartementenmarkt, die recent zwak was). Een andere trend is het luxe segment – zeer luxe woningen zagen een teruggelopen vraag tijdens het buitenlandse kopersverbod; nu dat verbod nog tot 2027 geldt, zal de luxemarkt afhankelijk zijn van vermogende binnenlandse kopers en immigranten met voldoende middelen. Dat segment kan het op korte termijn minder goed doen dan de totale markt, maar kan na 2027 opleven als het verbod wordt opgeheven.
- Per woningtype: Verschillende segmenten kunnen verschillend presteren. Vrijstaande huizen in Vancouver, die de grootste daling in verkopen zagen tijdens de renteverhogingen, kunnen mogelijk krachtiger herstellen als doorstromers terugkeren zodra de rentes dalen. De BCREA verwacht dat segmenten met hogere prijzen in 2024 de meeste neerwaartse prijsdruk zullen ervaren, maar dat de prijzen over het algemeen vlak zullen blijven bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – wat impliceert dat goedkopere segmenten hun waarde beter kunnen behouden. Appartementen en rijwoningen, die de meer “betaalbare” opties zijn, kunnen een gestage vraag zien van starters omdat de betaalbaarheid heel geleidelijk verbetert. Eén risico voor appartementen is echter het overschot aan nieuwe appartementopleveringen die de markt op komt: CMHC merkt op dat een recordaantal appartementopleveringen in 2025, gecombineerd met investeerders die verkopen vanwege stijgende kosten, kan leiden tot een zwakkere doorverkoopmarkt voor appartementen op korte termijn cmhc-schl.gc.ca. Veel investeerders die tussen 2018-2021 pre-construction appartementen hebben gekocht, krijgen nu namelijk te maken met oplevering en veel hogere rente dan verwacht, waardoor sommigen moeten verkopen – wat het aanbod op de doorverkoopmarkt vergroot. Dit kan de prijsontwikkeling van appartementen in de komende 1-2 jaar beperken. Aan de andere kant blijven huurgericht vastgoed (meergezinsappartementen) zeer in trek bij institutionele beleggers, gezien de lage leegstand – de prijzen van die activa (cap rates) blijven waarschijnlijk sterk. Commerciële voorspellingen (van o.a. CBRE) suggereren dat naarmate de economie stabiliseert, Vancouver verdere yieldcompressie zal zien in industrie- en meergezinspanden, terwijl kantoorpanden en retail herstellen qua bezetting.
- Economische wildcards: Een aantal factoren kunnen deze prognoses beïnvloeden. Als de rente sneller of verder daalt dan verwacht (bijvoorbeeld als de inflatie snel afkoelt en de Bank of Canada agressief gaat verlagen), kan de vraag naar woningen in Vancouver sneller aantrekken, wat tot hogere prijsstijgingen kan leiden dan voorzien (mogelijk dubbele cijfers gedurende een tot twee jaar). Omgekeerd, als de economie in een recessie raakt en de werkloosheid toeneemt, kan de woningvraag langer zwak blijven en kunnen prijzen zelfs stagneren of licht dalen tot het vertrouwen terugkeert. Nog een onzekere factor is overheidsingrijpen: elke verlenging van het buitenlandse kopersverbod (wat nu al is gebeurd) of nieuwe belastingen kan de vraag drukken, terwijl bijvoorbeeld grote overheidsinvesteringen in betaalbare huisvesting of infrastructuur de markt juist kunnen stimuleren. Op dit moment gaan de meeste voorspellingen uit van een status quo-scenario met een geleidelijk verbeterende economie en langzaam dalende rente.
Concluderend is de vooruitzichten voor vastgoed in Vancouver op middellange termijn (3–5 jaar) voorzichtig optimistisch. Het meest waarschijnlijke scenario is een langzame stijging: transacties herstellen zich naar normale niveaus tegen 2026 en de prijzen stijgen bescheiden, waarbij Vancouver waarschijnlijk minder goed presteert dan goedkopere Canadese markten (die meer groeipotentieel hebben), maar toch een positieve ontwikkeling kent. Tegen 2028 of 2030 zal Vancouver nog steeds te maken hebben met betaalbaarheidsproblemen, maar als de initiatieven om het woningaanbod te vergroten succesvol zijn, is de hoop dat de prijsstijging meer in lijn komt met de inkomensgroei. Voor nu moeten kopers en verkopers rekening houden met een evenwichtige markttrend zonder een grote crash of een onrealistische hausse op de horizon – in wezen een periode van stabilisatie en duurzaamheid na de turbulente beginjaren van de jaren 2020 vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.
Hoogtepunten per buurt en opmerkelijke ontwikkelingen
Het vastgoedverhaal van Vancouver is niet overal in de stad hetzelfde – elke buurt kent zijn eigen trends en nieuwe ontwikkelingen. Hier zijn enkele belangrijke hoogtepunten en grote projecten op buurtniveau die de markt vormgeven:
- Broadway Corridor & Mount Pleasant: Deze centrale corridor ondergaat een van de belangrijkste transformaties van Vancouver. De Broadway Subway (Millennium Line extensie), die gepland staat om in 2026 te openen, voegt zes nieuwe SkyTrain-stations toe van VCC–Clark tot Arbutus Street en verbetert daarmee de bereikbaarheid met het openbaar vervoer aanzienlijk. Om hiervan te profiteren, heeft de stad het Broadway Plan aangenomen, waarmee ongeveer 500 stadsblokken rond Broadway worden herbestemd voor hoogbouwontwikkeling. We zien nu al een toestroom van voorstellen voor nieuwe hoogbouw nabij toekomstige stations zoals Mount Pleasant en South Granville – ongeveer 150 nieuwe torenprojecten bevinden zich in verschillende stadia langs Broadway cityhallwatch.wordpress.com. Opmerkelijke aankomende ontwikkelingen zijn onder andere clusters van 20 tot meer dan 30 verdiepingen hoge gemengde torens rond het knooppunt Cambie-Broadway (dicht bij het stadhuis van Vancouver) en rondom Oak Street (dicht bij het toekomstige Oak-VGH-station dat het Vancouver General Hospital bedient). Mount Pleasant, traditioneel een laagbouwindustrieel en kunstgebied, ontwikkelt zich tot een centrum voor technologie en appartementen – zo vestigt bijvoorbeeld het nieuwe enorme hoofdkantoor van technologiebedrijf Adobe zich, samen met andere digitale bedrijven rond Main Street, en volgen er residentiële projecten. Huurwoningen vormen hier een groot onderdeel vanwege beleid rond herhuisvesting van huurders (ontwikkelaars moeten huurwoningen vervangen die zij slopen). Het karakter van deze wijk verandert snel van laagbouw naar openbaar-vervoergerichte stedelijke dorpen. De vastgoedwaarde in gebieden als Fairview en Mount Pleasant heeft een sterk groeipotentieel naarmate ze verdichten, al maken sommige huidige huurders zich zorgen over verdringing (“demovicties”) wanneer oudere huurgebouwen plaatsmaken voor nieuwe torens.
- Oakridge & Cambie Corridor (Zuid-Vancouver): Bij Cambie Street en 41st Avenue is de herontwikkeling van Oakridge Park een echte gamechanger. Het oude Oakridge Centre winkelcentrum wordt herbouwd tot een masterplanned community van 5 miljoen vierkante voet, met 13 torens (tot 44 verdiepingen hoog) met ongeveer 2.600 huizen voor 6.000 bewoners renx.ca renx.ca. Het zal beschikken over een enorm nieuw winkelcentrum (meer dan 100 nieuwe winkels die gefaseerd openen vanaf 2025), een negen hectare groot openbaar park op het dak, een gemeentelijk centrum met een bibliotheek en theater, en kantoorruimte voor duizenden werknemers renx.ca renx.ca. Dit project, dat naar verwachting volledig voltooid is in 2027, creëert feitelijk een nieuw “downtown south” bij Oakridge. De Cambie Corridor als geheel (langs Cambie Street van Marine Drive tot King Edward Ave) heeft de afgelopen jaren tientallen nieuwe appartementsgebouwen gezien dankzij het Cambie Corridor Plan. Woningen met lage dichtheid maken plaats voor middelhoge appartementencomplexen en townhouses, en er zitten nog meer hoogbouwprojecten in de pijplijn, vooral bij de stations (Oakridge, Marine Gateway, enz.). Rond Oakridge is er een ware rush gaande op het samenvoegen van percelen van eengezinswoningen – makelaars brengen grond voor toekomstige torens op de markt, in anticipatie op aanhoudende vraag renx.ca renx.ca. Met de Canada Line (SkyTrain) die erdoorheen loopt, blijft deze corridor een hotspot voor ontwikkelingen. Voor kopers betekent dit jaarlijks meer aanbod van moderne appartementen (inclusief enkele betonnen torens) op de markt. Hoogtepunten in de buurt: Marine Drive bij Cambie is nu de thuisbasis van het Marine Gateway mixed-use centrum; Oakridge wordt een exclusieve bestemming voor retail en wonen; en zelfs het Langara-gebied in het zuiden krijgt nieuwe huurprojecten. De prijzen op Cambie zijn door deze veranderingen flink gestegen, al kan het toegenomen aanbod aan appartementen helpen de prijsstijging in de toekomst te matigen.
- Kitsilano & False Creek (West Side): In Kitsilano is een historische ontwikkeling aan de gang op land van de First Nations. Het Sen̓áḵw-project van de Squamish Nation bouwt 11 geterrasseerde torens net ten zuiden van de Burrard Bridge (nabij Vanier Park), op reservaatgrond die niet onder de stadsbestemmingsplannen valt. Dit ambitieuze project zal 6.000 nieuwe huurwoningen creëren – 80% marktconform en 20% onder de marktprijs – op een terrein van 10 hectare waar voorheen slechts enkele tientallen woningen stonden senakw.com blg.com. Sen̓áḵw staat op het punt om het grootste net-zero woonproject van Canada te worden en zal tegen het einde van de jaren 2020 een enorme hoeveelheid huurappartementen toevoegen (eerste fase in 2026). Dit zal hard nodige huurwoningen toevoegen aan Kitsilano en kan het inwonersaantal van de buurt aanzienlijk verhogen. Elders in Kits en Point Grey is de grootschalige herontwikkeling van de Jericho Lands in voorbereiding. Een samenwerkingsverband van lokale First Nations en federale ontwikkelaars maakt een masterplan voor de voormalige 36 hectare grote kazernegronden bij Jericho (ten westen van Alma St.), mogelijk met tot 10.000 woningen in een mix van torens en laagbouw, plus parken en winkels. Hoewel de uitvoering nog jaren op zich laat wachten (herbestemming gaande), zal het Jericho-project uiteindelijk een geheel nieuwe woonwijk creëren tegen de jaren 2030. Vastgoed in Kitsilano blijft zeer gewild; deze projecten kunnen meer aanbod en keuzemogelijkheden brengen, vooral huurwoningen en mogelijk enkele betaalbare woningen, in een gebied dat vooral bekendstaat om zijn dure laagbouwwoningen.
- Downtown & West End: De woningmarkt in het centrum van Vancouver is volwassen, maar er zijn opvallende verschuivingen. De West End wijk, bijvoorbeeld, krijgt verschillende nieuwe luxe woontorens die onderdeel uitmaken van het West End Community Plan. Luxe ontwikkelingen zoals Alberni by Kengo Kuma en Barclay x Thurlow verrijken de skyline. We zien ook dat oudere huurflats in de West End worden gerenoveerd of herontwikkeld met gemeentelijke stimulansen om het aanbod van huurwoningen te behouden of te laten groeien. In het centrum en Coal Harbour is de focus de afgelopen jaren iets meer verschoven naar commerciële ontwikkelingen (zoals het enorme Amazon-kantoor in het nieuw herontwikkelde Post gebouw). Echter, nu de leegstand van kantoren toeneemt, moedigt de stad de omzetting van sommige ruimtes aan: inderdaad, zoals vermeld, wordt een oud kantoorgebouw in het centrum omgebouwd tot hotel altusgroup.com, en er wordt gesproken over het toestaan van kantoor-naar-woning conversies voor geschikte gebouwen. De bevolking van het centrum groeit simpelweg niet zo snel als in sommige andere gebieden vanwege het beperkte aantal overgebleven ontwikkellocaties – vrijwel alle geschikte percelen zijn inmiddels bebouwd met hoogbouw. Een uitzondering is Northeast False Creek (in de buurt van Rogers Arena), waar door het verwijderen van de Georgia-viaducten uiteindelijk ruimte vrijkomt voor nieuwe gemengde stadswijken (inclusief sociaalwoningbouw). Dat gebied wordt er een om in de gaten te houden in de tweede helft van de jaren 2020. Ondertussen zijn er strata-kantoren en tech hub ontwikkelingen opgedoken bij conversies in Gastown en Yaletown, en die wijken blijven aantrekkelijk voor jonge professionals, wat de vraag naar appartementen daar in stand houdt. De appartementenmarkt in het centrum is in 2025 in balans; de prijzen daalden licht in 2023 maar zijn gestabiliseerd, en toekomstige groei zal afhangen van het algehele economisch herstel (bijvoorbeeld de terugkeer van immigratie en studenten naar het centrum).
- Oost-Vancouver (Main, Fraser, Hastings): Traditioneel het meer betaalbare deel van de stad, maar Oost-Vancouver wordt gestaag opgewaardeerd. Langs Main Street en Fraser Street maken oudere laagbouwhuurcomplexen en winkelpanden plaats voor kleinschalige appartementenprojecten. Mount Pleasant East is een hotspot met ambachtelijke brouwerijen, tech-startups en nieuwe appartementen die millennials aantrekken. Een enorme speler in de toekomst van Oost-Vancouver is de nieuwe St. Paul’s Hospital campus die wordt gebouwd op de False Creek Flats (bij Main & Terminal). Dit ziekenhuisproject van ruim $2 miljard (opening rond 2027) wordt het anker van een gezondheids- en life sciences district, wat waarschijnlijk medische kantoorgebouwen, laboratoria en natuurlijk woningen voor zorgpersoneel in de buurt zal stimuleren. In het Commercial Drive en Grandview-gebied verschijnen meer middelhoge nieuwbouwcomplexen, en met de uitbreiding van de SkyTrain-lijn naar Arbutus (en uiteindelijk UBC) blijven de oostelijke stations, zoals Commercial–Broadway, belangrijke OV-knooppunten met blijvende interesse in ontwikkeling. De Hastings-corridor in Oost-Vancouver heeft enkele grote vernieuwingen van sociale huurwoningen in voorbereiding (zoals het opknappen van oudere sociale woningbouwlocaties). Ook belangrijk om te vermelden is dat intergemeentelijke migratie betekent dat een deel van de vraag die in Vancouver niet kan worden opgevangen zich verplaatst naar aangrenzende steden zoals Burnaby en New West – veel jonge gezinnen kiezen bijvoorbeeld voor Oost-Burnaby of Noord-Vancouver, wat ook weer invloed heeft op deelmarkten binnen Vancouver.
- Metro Vancouver voorsteden: Buiten de stadsgrenzen groeien een aantal voorstedelijke centra snel en verdienen daarom vermelding, omdat ze de bredere regionale markt beïnvloeden. Surrey, inmiddels de op één na grootste stad van BC, bouwt een nieuw centrum in Whalley met meerdere hoge woontorens (sommige 50-60 verdiepingen hoog) en heeft de Surrey-Langley SkyTrain in aanbouw (opening rond 2028), wat ontwikkeling langs de Fraser Highway stimuleert. Burnaby heeft grote masterplannen bij Brentwood, Lougheed en Metrotown – er worden duizenden appartementen toegevoegd (het Amazing Brentwood-project, City of Lougheed, Station Square, enz.). Deze voorstedelijke opties verlichten de druk op Vancouver enigszins door (iets) betaalbaardere appartementen te bieden voor starters die zich Vancouver zelf niet kunnen veroorloven. Ook Coquitlam en Richmond kennen aanzienlijke ontwikkeling nabij het openbaar vervoer. Hoewel het geen buurten van Vancouver zijn, zorgt de toename van deze stedelijke centra ervoor dat de groei in de Metro-regio meer verspreid is. Voor investeerders in Vancouver vormt deze regionale groei concurrentie – bijvoorbeeld, een huurder kan kiezen voor een nieuwe torenflat in Burnaby tegen een lagere huurprijs in plaats van een ouder gebouw in Vancouver, wat een rem kan zetten op hoe hoog de huren in de stad kunnen oplopen.
Over het geheel genomen zijn de buurten van Vancouver in ontwikkeling, met veel spannende projecten in het vooruitzicht. Van de torenhoge nieuwbouw in Oakridge en Brentwood tot de grootschalige huurcomplexen van Sen̓áḵw en Jericho: het komende decennium brengt tienduizenden nieuwe woningen en commerciële ruimten naar de regio. Deze ontwikkelingen zijn bedoeld om de woningnood te verlichten en de stad te moderniseren, al brengen sommige projecten controverses met zich mee (verandering van buurtkarakter, verdringing, enz.). Voor wie de vastgoedmarkt volgt, biedt het traject van elke buurt – of het nu gaat om het verdichten langs OV-corridors of het herontwikkelen van oude locaties – andere kansen. Kopers en investeerders kunnen waarde vinden door in te stappen in gebieden vóór omvangrijke projecten zijn afgerond (om zo mee te profiteren van de waardestijging), terwijl eindgebruikers simpelweg meer woon- en voorzieningenkeuze hebben dan ooit. Vancouver in 2025 staat op een kantelpunt qua ontwikkeling, waarbij groei en leefbaarheid buurt voor buurt in evenwicht worden gebracht.
Bronnen:
- WOWA Realty. “Vancouver Housing Market: June 2025 Update.” (Data over prijzen, verkopen en aanbod) wowa.ca wowa.ca
- Greater Vancouver REALTORS® Association. “A market made for buyers is missing buyers” (Marktcijfers begin 2025, laten laagste verkopen in tien jaar zien) storeys.com
- Altus Group. “Vancouver Commercial Real Estate Market Update – Q1 2025.” (Investeringsvolumes en sectorprestaties) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. “Vancouver Commercial Real Estate Market Update – Q1 2025.” (Details van de kantoor- en retailmarkt, trends zoals de omzetting van kantoren naar hotels) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. “Vancouver Commercial Real Estate Market Update – Q1 2025.” (Overzicht van de industriële sector – beschikbaarheid 6,0%) altusgroup.com altusgroup.com
- CityNews Vancouver. “Vancouverse huizenmarkt in ‘volledige crisis’, zegt RBC.” (RBC betaalbaarheidsindex op 106%, impact van rentestanden op budgetten) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- CityNews Vancouver. (Aldus.) (RBC vooruitzicht – slechts bescheiden verbetering van betaalbaarheid tegen 2025, jaren nodig om betaalbaarheid te herstellen) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- Business in Vancouver (BIV). “B.C. immigratie loopt ver voor op aantal nieuwe woningen, onthult rapport.” (Recordimmigratie van 175.000 in 2023, netto interprovinciale uitstroom, 1 woning gebouwd per 5 nieuwkomers) biv.com biv.com
- B.C. Government News Release. “Meer kleinschalige, multi-unit woningen komen naar B.C., zonering barrières verwijderd.” (Provinciale wetgeving in november 2023 die 3-4 units op kavels voor één woning toestaat, 6 op grotere kavels nabij openbaar vervoer) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
- Government of Canada. “Barrières verwijderen om sneller meer huizen te bouwen in Vancouver.” (Fed Housing Accelerator Fund – $115 miljoen aan Vancouver om 3.200 woningen binnen 3 jaar te versnellen, 40.000 in 10 jaar) pm.gc.ca pm.gc.ca
- Lawson Lundell LLP. “Belangrijke wijzigingen in de Leegstandsheffing City of Vancouver.” (Leegstandsheffing vastgesteld op 3% voor 2023/24 na aanvankelijke overweging van 5%) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
- BCREA – Woningvooruitzicht (Q2 2025). “Opgekropte vraag groeit terwijl handels-tarieven onzekerheid kopers aan de zijlijn houdt.” (BCREA voorspelling: stabiele prijzen in 2024, lichte stijging in 2025; voorraad naar 40.000; handelsoorlog onzekerheid) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
- BCREA – Woningvooruitzicht data. (Gemiddelde prijsverwachting Greater Vancouver: -2,1% in 2024, +1,7% in 2025) bcrea.bc.ca
- RE/MAX Canada. “Vooruitzichten woningmarkt Vancouver (2025).” (RE/MAX prognose: +1,2% prijzen in 2024, daarna +7% in 2025; verkopen +20%) blog.remax.ca
- CMHC. “Vooruitzichten woningmarkt 2025.” (CMHC verwachting: verbeterde betaalbaarheid stimuleert vraag, prijzen stijgen sneller in 2025 en matigen daarna; ongelijkmatig herstel – BC/ON trager door betaalbaarheid) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
- Mortgage Sandbox. “Vancouver Vastgoedvoorspelling 2025-2027.” (Marktrisicobeoordeling, instorting van de pre-sale condominium markt begin 2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
- RENX Real Estate News. “Oakridge Park in Vancouver veroorzaakt golf van megaprojecten.” (Details over Oakridge Park: 2.600 woningen, 5 miljoen sq ft, klaar in 2027, katalyseert ontwikkeling Cambie Corridor) renx.ca renx.ca
- Nch’ḵay̓ (ontwikkelingsarm Squamish Nation). Sen̓áḵw Projectbeschrijving. (Overzicht van Senakw: 11 torens, ~6.000 eenheden huurwoningen op Squamish-gronden in Kitsilano) senakw.com blg.com
- CityHallWatch. “Broadway Plan” (Community-rapportage over Broadway Plan die ~500 torens mogelijk maakt; gemeenteraad versnelde plan in 2024) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com
