Komerčni trg (2025): Komercialni nepremičninski sektor v Vancouvru je pokazal odpornost kljub gospodarskim izzivom.
Naložbena dejavnost se je okrepila v začetku leta 2025 – v prvem četrtletju 2025 je bilo sklenjenih za približno 2 milijardi dolarjev transakcij s poslovnimi nepremičninami, kar predstavlja 10-odstotno povečanje v primerjavi z letom prej altusgroup.com altusgroup.com.Investitorje še naprej privlačijo temeljne značilnosti in dolgoročna rast Vancouvra, kar potrjuje tudi nedavna uvrstitev mesta na prvo mesto v Kanadi glede investicijskega razpoloženja v poslovne nepremičnine altusgroup.com.Kljub temu različni razredi sredstev doživljajo različne pogoje.Pisarnaški prostori v Vancouvru se soočajo z višjo stopnjo praznosti (razpoložljivost okoli 12,4 % v začetku leta 2025) zaradi nove ponudbe in vztrajnosti hibridnega dela altusgroup.com.Najemodajalci poročajo o »begu h kakovosti«, saj sodobne pisarne razreda A še naprej beležijo pozitivno absorpcijo (sedem zaporednih četrtletij do 1. četrtletja 2025) in vse večjo zasedenost, medtem ko starejši pisarniški prostori stagnirajo altusgroup.com altusgroup.com.Omeniti velja, da se nekateri premalo uporabljeni poslovni objekti preurejajo – na primer, 12-nadstropni poslovni stolp v središču mesta je bil prodan za preureditev v hotel s 180 sobami altusgroup.com, kar odraža trend prilagodljive ponovne uporabe v središču mesta.Trgovske nepremičnine so na močnejših temeljih: obseg naložb v trgovske nepremičnine se je v začetku leta 2025 povečal za 140 % v primerjavi z letom prej altusgroup.com, saj vlagatelji ciljajo na glavne nakupovalne ulice in centre, zasidrane z živili.Vendar pa negotovost visi nad tradicionalnimi veleblagovnicami; ikonična družba Hudson’s Bay Company je vložila zahtevo za zaščito pred upniki, morebitno zaprtje trgovin pa bi lahko povzročilo velika prazna mesta, zaradi česar bodo morali najemodajalci postati ustvarjalni pri preurejanju velikih trgovskih prostorov altusgroup.com altusgroup.com.Industrijske in logistične nepremičnine, ki so dolgo veljale za priljubljene na trgu v Vancouverju, so doživele rahlo omilitev.Industrijska razpoložljivost se je povzpela na približno 6,0 % – to je najvišja raven po letu 2010 – saj so nekateri vlagatelji zaradi negotovosti v zvezi s trgovino začasno ustavili svoje odločitve altusgroup.com altusgroup.com.Kljub temu povpraševanje po skladiščih ostaja temeljnо močno (neto absorpcija je še vedno pozitivna) in pomanjkanje zemljišč v Vancouvru zagotavlja, da industrijske nepremičnine ostajajo dragocena dolgoročna naložba altusgroup.com altusgroup.com.Na splošno je komercialni sektor Vancouvra v letu 2025 mešan: močan v maloprodaji in razvoju večstanovanjskih najemniških objektov, previdno optimističen pri pisarnah (za vrhunske prostore) in nekoliko zadržan pri industriji – vendar privlačnost mesta za vlagatelje in podjetja v celoti še naprej podpira stabilnost trga.Trenutne tržne razmere v letu 2025
Trg nepremičnin v Vancouvru leta 2025 zaznamujejo visoke zaloge in ohlajanje cen v stanovanjskem sektorju, vse to ob vztrajnem, a spreminjajočem se trgu poslovnih nepremičnin.
Stanovanjski trg (2025): Stanovanjski trg Velikega Vancouvra se je iz vročega prodajnega trga iz preteklih let prevesil v uravnoteženo ali celo kupcem naklonjeno območje. Prodaje nepremičnin so upadle – število transakcij v prvih mesecih leta 2025 je bilo med najnižjimi v zadnjem desetletju storeys.com – in število aktivnih oglasov je naraslo na večletne vrhove. Maja 2025 je bilo v širšem območju Metro Vancouver več kot 17.000 aktivnih oglasov, kar je 26 % več kot leto prej in predstavlja najvišjo raven zaloge od leta 2016 wowa.ca. Ta porast ponudbe, skupaj z višjimi stroški zadolževanja, je zmanjšal pritisk na rast cen. Referenčna cena za vse vrste nepremičnin v Metro Vancouveru je približno 1,18 milijona dolarjev, kar je približno 2,9 % manj kot leto prej wowa.ca. Povprečne cene so padle še bolj – za približno 5–6 % v primerjavi z letom prej wowa.ca. Ob nizkih prodajnih številkah (prodaje maja 2025 so bile približno 18 % nižje kot maja 2024 wowa.ca) in stalnem prilivu novih oglasov, je razmerje prodaje glede na nove oglase ostalo v spodnjih 30 %. Ta SNLR nakazuje tržne razmere v korist kupcev (precej pod 60 %+, kar pomeni prodajni trg) wowa.ca. Skratka, trg stanovanjskih nepremičnin v Vancouvru sredi leta 2025 je mirnejši in bolj pogajalski: kupci so ponovno pridobili nekaj prednosti, prodajalci pa se po letih vztrajne rasti soočajo z bolj previdnim, na cene občutljivim trgom.
Trendi cen stanovanj in dostopnost
Po desetletju dramatične rasti so se cene stanovanj v Vancouvru nedavno začele zmerno popravljati. Od leta 2005 do 2022 so vrednosti stanovanj eksponentno naraščale – referenčna cena po MLS je več kot 235 % višja kot leta 2005 (sestavljena letna rast okoli 6,1 %) wowa.ca. Ta dolgoročno poganjana rast, ki so jo povzročili omejena zemljišča, rast prebivalstva in globalne investicije, je Vancouvru prinesla status enega najdražjih stanovanjskih trgov na svetu. Leto 2022 pa je prineslo preobrat, saj so se obrestne mere začele močno dvigovati. Do let 2023–2024 so višje hipotekarne obresti občutno zmanjšale dostopnost kupcev in ohladile povpraševanje, kar je povzročilo izravnavo in rahlo znižanje cen. Referenčna sestavljena cena za območje Metro Vancouver je dosegla vrh v začetku 2022, nato pa začela upadati. Sredi leta 2025 so referenčne vrednosti približno 5–10 % pod tistim vrhom, odvisno od vrste nepremičnine (na primer: referenčne vrednosti samostojnih hiš so nižje za približno 3,2 % na letni ravni, referenčne vrednosti stanovanj za približno 2,4 % na letni ravni) wowa.ca. Povprečna prodajna cena vseh vrst nepremičnin v širšem Vancouvru je bila maja 2025 približno 1,27 milijona dolarjev, kar je približno 6 % manj kot leto prej wowa.ca. Skratka, cene so se rahlo umaknile z rekordnih višin, kar kupcem prinaša nekaj malega olajšanja v primerjavi z norijo iz leta 2021.
Dostopnost pa kljub temu ostaja največji izziv Vancouvra. Do konca leta 2023 je RBC razglasil mestni stanovanjski trg za »popolno krizo« glede dostopnosti vancouver.citynews.ca. Pravzaprav je to najdražji čas za nakup doma v Kanadi v zgodovini: indeks RBC je pokazal, da bi tipični kupec v Vancouvru potreboval več kot 106 % mediane gospodinjskega dohodka samo za pokritje stroškov lastništva povprečnega doma vancouver.citynews.ca. To je neverjetna številka – dejansko si predstavniška družina ne more privoščiti doma v Vancouvru, razen če mu nameni več kot celoten bruto dohodek. Tak izjemen stroškovni pritisk se je z nedavno omilitvijo cen le nekoliko ublažil. Tudi po najbolj optimističnih scenarijih je RBC napovedal, da bo do leta 2025 potreben dohodek padel le na ravni iz sredine leta 2022 – še vedno izjemno visoko in za večino kupcev praktično ne izboljšuje dostopnosti vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Ostali kazalniki potrjujejo to zgodbo: razmerja med ceno in dohodkom ter ceno in najemnino v Vancouvru so med najslabšimi na svetu, mesto pa dosledno velja za najmanj dostopno kanadsko mesto za nakup in najem nepremičnin.
Pritisk ne čutijo le kupci. Najemniki se soočajo z rekordno visokimi najemninami in nizko zasedenostjo. V začetku leta 2024 je bila stopnja prostih najemniških stanovanj v območju Metro Vancouver okoli 1,6 %, kar je nekoliko več kot skoraj ničelna raven, a še vedno bistveno pod zdravo mejo jarmanrealestate.com. Tako zategnjen trg je povprečno mesečno najemnino za dvosobno stanovanje povišal na približno 2.200 $ (in več kot 2.500 $ za najem kondominija) – najvišje v državi vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Dohodki temu ne sledijo, zato številna gospodinjstva za bivanje namenjajo bistveno več kot priporočenih 30 % prihodkov. Ti pritiski na dostopnost prinašajo resnične demografske posledice: mlajše družine in celo nekatera podjetja se selijo v cenejše regije, Britanska Kolumbija pa je leta 2023 zabeležila neto odseljevanje medprovinčnih migrantov (več kot 8.000 ljudi se je odselilo v druge province kot pa priselilo) biv.com biv.com. Visoki stroški stanovanj so navedeni kot glavni razlog za to izseljevanje prebivalcev, ki iščejo boljše (ali vsaj cenejše) pogoje biv.com.
Povzemimo: trend cen v Vancouverju se je po letih rasti pred kratkim ustalil, a so domovi še vedno izjemno dragi glede na lokalne dohodke. Majhne pocenitve in nekoliko nižje obrestne mere so razmere izboljšale le marginalno. Dostopnost stanovanj v Vancouverju bo najverjetneje ostala močno omejena, če ne bo prišlo do bistvenih sprememb – kar priznavajo tudi ekonomisti, ki opozarjajo, da bo za kakršnokoli ravnovesje potrebnih več let rasti dohodkov in povečane ponudbe vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Trenutne razmere so nekoliko zmanjšale navdušenje investitorjev in spodbudile ukrepanje oblikovalcev politik (kot bo opisano v nadaljevanju), a za povprečnega Vancouverčana ostaja lastništvo stanovanja oziroma dostopno najemništvo v mestu zelo težka naloga.
Naložbene priložnosti in tveganja
Kljub izzivom vancouverski trg nepremičnin še naprej ponuja priložnosti za vlagatelje – a te spremljajo tudi pomembna tveganja. Spodaj je povzetek ključnih priložnosti in tveganj v letu 2025:
- Priložnosti:
- Pogoji za kupce: Nedavno ohlajanje trga je razmerje moči nekoliko prevesilo v prid kupcev, kar ustvarja priložnost za tiste, ki želijo vstopiti na trg ali nadgraditi svojo nepremičnino. Ob večji ponudbi in motiviranih prodajalcih lahko kupci leta 2025 izpogajajo ugodnejše cene in pogoje kot v preteklih letih. Za vlagatelje ta zastoj predstavlja priložnost, da pridobijo kakovostne nepremičnine po relativnem popustu glede na vrh vrednosti.
- Močno povpraševanje po najemih: Strogi trg najemnin v Vancouvru (prostih stanovanj ~1–2%) zagotavlja močno povpraševanje po najemniških enotah. Vlagatelji v posebej grajene najemniške nepremičnine ali sekundarne apartmaje lahko izkoristijo rekordno visoke najemnine in nizko praznost, kar prinaša stabilen denarni tok. Dolgoročne osnove (stalna imigracija in omejena zemljišča) kažejo, da bodo najemi ostali zanesljiva naložba. Investitorji in razvijalci vse več pozornosti namenjajo projektom grajenih za najem, ki jih privabljajo nizka praznost in vladne spodbude altusgroup.com altusgroup.com.
- Zaželenost in odpornost: Vancouvrova vloga globalnega mesta, raznolika ekonomija in visoka kakovost življenja zagotavljajo odpornost vrednosti nepremičnin. Mesto je stalno na vrhu lestvic priljubljenosti vlagateljev v Kanadi altusgroup.com. Ta privlačnost daje zaupanje v dolgoročno rast cen nepremičnin v Vancouvru. Tudi ko nekateri trgi oslabijo, Vancouver običajno ostaja privlačen tako za domače kot tuje kupce (kjer je to dovoljeno), in tako deluje kot dokaj varno zatočišče za vlaganja v realna sredstva.
- Nastajajoča območja rasti: V teku so pomembne javne naložbe in razvojni projekti (nove prometne linije, velike prenove – glejte poglavje Pomembna območja sosesk). Ti projekti lahko povečajo vrednost nepremičnin v določenih soseskah. Strateški vlagatelji bodo morda videli priložnost na območjih, ki so predvidena za preobrazbo, kot so Broadway Corridor (nove postaje SkyTrain) ali okoli načrtovanih skupnosti (Oakridge, Brentwood itd.), s pričakovanjem rasti vrednosti, ko se bodo ta območja razvijala.
- Tveganja:
- Visoke obrestne mere in stroški financiranja: Doba poceni dolgov je zaenkrat mimo. Stroški izposojanja v letu 2025 so veliko višji kot pred nekaj leti, kar zmanjšuje dobičkonosnost vlagateljev. Višje hipotekarne obresti pomenijo nižje donose pri vzvodih in strožje pogoje za kvalificiranje. Obstaja tveganje, da bi lahko ob nadaljnjem vzdrževanju ali še večji rasti obrestnih mer vrednost nepremičnin doživela dodaten pritisk navzdol (saj so proračuni kupcev omejeni). Občutljivost na obrestne mere je ključno tveganje za Vancouver, ki ima eno najvišjih zadolženosti in ravni cen – to pomeni, da je trg izjemno občutljiv na pogoje financiranja vancouver.citynews.ca.
- Možnost dodatne korekcije cen: Medtem ko osnovna napoved predvideva stabilizacijo, nekateri analitiki opozarjajo, da Vancouver ostaja izpostavljen nevarnosti večje korekcije cen. Če bi se gospodarske razmere poslabšale (npr. recesija ali dodatne izgube delovnih mest) ali če bi prišlo do presežne ponudbe, bi lahko cene nepremičnin padle bolj, kot je bilo pričakovano. Večfaktorska ocena tveganja trenutno ocenjuje Vancouver kot “zmerno tveganje” za tržno korekcijo, glede na napeto dostopnost in odvisnost od stalne rasti povpraševanja mortgagesandbox.com. Vlagatelji naj bodo previdni pri kratkoročnih preprodajah ali pretirani uporabi vzvoda, če bi vrednosti padle.
- Spremembe politike in regulacije: Trg je izpostavljen tveganju vladnih posegov. V zadnjih letih oblasti niso oklevale z uvedbo davkov, pristojbin za prazne nepremičnine, prilagoditev najemnin in omejitev pri nakupu za omejevanje špekulacij in izboljšanje dostopnosti. Primeri vključujejo prepovedi tujega lastništva, višje davke na prenos nepremičnin za nerezidente in omejitve pri kratkoročnem oddajanju (podrobnosti v naslednjem poglavju). Takšni ukrepi lahko vplivajo na strategije in donose vlagateljev – na primer, strožja pravila za Airbnb lahko zmanjšajo pričakovane prihodke tistih, ki ciljajo na turistični segment najema. Nenehne spremembe politik (npr. razprave o zvišanju davkov na luksuzne nepremičnine ali strožjem nadzoru najemnin) pomenijo regulativno negotovost za vlagatelje.
- Tveganja pri gradnji in razvoju: Tisti, ki vlagajo v razvoj zemljišč ali nove projekte, se soočajo z visokimi stroški gradnje in šibkejšim trgom predprodaj. Gradbeni stroški v Vancouverju (delo, materiali) so se v zadnjih letih močno zvišali altusgroup.com. Hkrati so predprodaje novih stanovanj močno upadle – v začetku 2025 je število novih lansiranih projektov doseglo najnižje ravni, saj so razvijalci zaradi šibkega zanimanja kupcev zadrževali ponudbo mortgagesandbox.com. Takšno okolje povečuje tveganje za zamude ali odpovedi projektov. Vlagatelji v razvojne projekte naj bodo pozorni na preseganje stroškov in možnost, da bodo enote prodajane ali oddane počasneje, kot je bilo načrtovano.
- Makroekonomska in geopolitična tveganja: Širši gospodarski trendi predstavljajo tveganje. Trgovinske napetosti (npr. carine, ki vplivajo na izvozne sektorje B.C.) in globalna geopolitična nestabilnost se lahko prenesejo na gospodarstvo Vancouvra in posledično tudi na njegov nepremičninski trg. Na primer, negotovost glede carin v letih 2024–2025 je bila omenjena kot eden izmed razlogov, zakaj kupci odlašajo z nakupom in “ostajajo ob strani” kljub nakopičenemu povpraševanju bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Kakršen koli večji šok – svetovno gospodarsko upočasnjevanje, finančna kriza ali celo lokalni potres glede na potresno območje Vancouvra – lahko vpliva na vrednost nepremičnin in likvidnost trga.
Spodnja črta: Vancouver ostaja zelo zaželen, a tudi drag trg. Obstajajo dobre priložnosti za dolgoročne vlagatelje, še posebej na področju najemnih stanovanj in dobro lociranih nepremičnin, saj trajna privlačnost mesta in omejena ponudba napovedujeta dobre vrednosti v prihodnosti. Vendar te priložnosti spremljajo nezanemarljiva tveganja. Preudarni vlagatelji v letu 2025 izvajajo temeljito skrbnost, preverjajo svoje finance glede na spremembe obrestnih mer in pozorno spremljajo ukrepe politike. Uravnotežen pristop – ki se osredotoča tako na močne temelje Vancouvra kot na njegova ciklična in strukturna tveganja – je ključnega pomena za uspeh na tem trgu.
Ključne politične spremembe in vladne pobude
V odziv na skrbi glede dostopnosti in pritiskov na trg so vse ravni oblasti uvedle politične spremembe, ki neposredno vplivajo na nepremičninski trg v Vancouvru. Spodaj so predstavljene nekatere najpomembnejše nedavne politike in pobude:
- Prepoved nakupa za tujce (zvezna raven): Kanada je januarja 2023 sprejela Zakon o prepovedi nakupa stanovanjskih nepremičnin s strani ne-Kanadčanov, ki tujim kupcem (z določenimi izjemami) prepoveduje nakup stanovanjskih nepremičnin v Kanadi. Prvotno je bila to dvoletna prepoved, ki naj bi se iztekla leta 2025, a je bila nedavno podaljšana do 1. januarja 2027 bcrealestatelawyers.com. Namen te politike je bil omejiti špekulacije in povpraševanje tujih vlagateljev, zlasti v mestih, kot je Vancouver, kjer je bilo veliko tujega kapitala. Prepoved je prispevala k zmanjšanju transakcij v luksuznem in visokocenovnem segmentu s strani tujih kupcev. (Pomembno: B.C. ima že od leta 2016 v metropolitanskem območju Vancouvra 20-odstotni davek na prenos nepremičnin za tuje kupce, zato je bilo tuje povpraševanje omejeno že pred popolno prepovedjo.)
- Provincialni zakon o stanovanjski ponudbi in reforme območij (B.C.): Vlada Britanske Kolumbije pod vodstvom premierja Davida Ebyja je odločno ukrepala za povečanje stanovanjske ponudbe. Konec leta 2022 je Zakon o stanovanjski ponudbi določil cilje gradnje za občine in dal pokrajini pooblastilo, da preglasi lokalno prostorsko načrtovanje, če mesta ne omogočijo dovolj novih domov. Na podlagi tega je pokrajina novembra 2023 napovedala obsežne reforme območij, s katerimi dovoljuje več majhnih večstanovanjskih stavb na tradicionalno enodružinskih parcelah news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Po teh spremembah mora vsaka občina v B.C. dovoliti vsaj 3–4 stanovanjske enote na eni stanovanjski parceli in do 6 enot na večjih parcelah v bližini pogostih prometnih povezav news.gov.bc.ca. Vancouver, ki je že prej uvedel podobne ukrepe, je uskladil svoje predpise, da bi izpolnil zahteve. Ti ukrepi za denzifikacijo odpravljajo območja, kjer so bile dovoljene le enodružinske hiše, in dejansko legalizirajo dvojčke, trojčke, štirčke in večstanovanjske objekte v doslej izključno enodružinskih soseskah. Po oceni pokrajine bi se lahko v naslednjih 10 letih zaradi te pobude zgradilo več kot 130.000 novih majhnih stanovanj news.gov.bc.ca, kar bo pomenilo veliko povečanje ponudbe v urbanih območjih.
- Poenostavitev odobritev in zmanjšanje birokracije: Vlade so prepoznale, da dolgotrajni postopki izdaje dovoljenj poslabšujejo stanovanjsko krizo. Vancouver je znan po izjemno počasnem izdajanju dovoljenj. V letih 2023–2024 je mesto Vancouver s pomočjo zveznih sredstev začelo pobude za poenostavitev postopkov za spremembo namembnosti zemljišč in dovoljenj. Zvezni Sklad za pospešitev gradnje stanovanj v vrednosti 4 milijarde dolarjev je Vancouvru namenil 115 milijonov dolarjev za pospešitev odobritev projektov in odstranitev ovir za večjo gostoto pm.gc.ca pm.gc.ca. V zameno se je Vancouver zavezal omogočiti 3.200 novih enot v treh letih ter več kot 40.000 novih stanovanj v naslednjem desetletju s ukrepi, kot so posodobitve prostorskih aktov, digitalizacija dovoljenj in odprava javnih obravnav za projekte, ki že ustrezajo sprejetim načrtom pm.gc.ca pm.gc.ca. Sočasno je Britanska Kolumbija leta 2023 sprejela zakonodajo za pospešitev lokalnih odobritev z vnaprejšnjim določanjem namembnosti območij in odpravo posameznih javnih obravnav za projekte, ki so skladni z uradnim občinskim načrtom news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Ti ukrepi skupaj stremijo k skrajševanju časov gradnje za nova stanovanja.
- Davek na prazna stanovanja in špekulacije: Da bi odvračali prazne domove in zagotovili, da se stanovanja uporabljajo za domačine, velja več davkov. Vancouverjev lastni Davek na prazna stanovanja nalaga 3-odstotni davek na ocenjeno vrednost domov, ki so več kot 6 mesecev letno prazni gvrealtors.ca. (Začasno je bil dvignjen na 5 %, a je bila ta sprememba preklicana zaradi pomislekov glede skladnosti lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) Pokrajinski davek na špekulacije in prazna stanovanja velja v urbanih območjih B.C., vključno z metropolitanskim območjem Vancouverja, in obremenjuje tuje lastnike ter druge, ki niso izvzeti in imajo nepremičnine prazne. Od januarja 2024 je bil ta pokrajinski davek razširjen na 13 dodatnih skupnosti v B.C. www2.gov.bc.ca, da bi zaprli vrzeli zunaj metropolitanskega območja Vancouverja. Ti davki so vrnili veliko praznih stanovanj nazaj na najemni trg – Vancouver poroča, da je davek na prazna stanovanja pomagal vrniti tisoče stanovanj v uporabo, kar povečuje ponudbo za najemnike.
- Omejitve za kratkoročni najem: Tako pokrajina kot mesto Vancouver sta zaostrila pravila glede kratkoročnih najemov (kot je Airbnb), da bi zaščitila dolgoročna stanovanja. Leta 2023 je B.C. uvedla zakonodajo za omejitev kratkoročnih najemov v mestih z višjimi globami in okrepljenim nadzorom ter določila, da so taki najemi v večini primerov dovoljeni le v glavnem prebivališču. Vancouver že zahteva, da imajo ponudniki kratkoročnih najemov poslovno dovoljenje in oddajajo le svojo primarno rezidenco. Pokrajinska poteza še dodatno krepi ta pravila. Z omejevanjem kratkoročnih najemov (ki so pogosto vzela celotna stanovanja s trga dolgoročnega najema) naj bi bilo na voljo na tisoče enot za lokalne prebivalce vancouver.citynews.ca.
- Zaščita najemnikov in najemniške pobude: Stanovanjska kriza je spodbudila sprejetje politik za zaščito najemnikov. Vlada Britanske Kolumbije je konec leta 2022 odpravila določila etažnih lastnin (kondominijev), ki so omejevala oddajanje v najem, izničila je vsa pravila etažnih skupnosti, ki so prepovedovala najem – to je prizadevanje za odpiranje več možnosti za najem v stanovanjskih zgradbah lawsonlundell.com. Leta 2023 je Britanska Kolumbija omejila letno zvišanje najemnin pod stopnjo inflacije (npr. največ 2 % v 2023, 3,5 % v 2024), da bi preprečila velike skoke najemnin za obstoječe najemnike. Pokrajina je uvedla obdobje zaščite lastnikov stanovanj (t.i. »obdobje ohlajanja«), ki kupcem rabljenih stanovanj omogoča nekaj dni po sprejetju ponudbe za odstop (uvedeno leta 2023) – ukrep za umiritev ponudbenih vojn in več manevrskega prostora za kupce. Poleg tega je pokrajina leta 2024 zaostrila Zakon o najemniških razmerjih, da bi preprečila “renovikcije” in nepoštena izseljevanja vancouver.citynews.ca, s čimer je za najemodajalce otežila izseljevanje najemnikov zaradi manjših prenov ali zlorabe pogodbenih vrzeli.
- Uskladitev federalnih politik priseljevanja in stanovanjske ponudbe: Zvezna vlada vzdržuje visoke cilje na področju priseljevanja (kar povečuje povpraševanje po stanovanjih), hkrati pa si prizadeva to bolje uskladiti z razvojem stanovanjske politike. Ena izmed pomembnih sprememb v letu 2024 je bila začasna omejitev števila viz za mednarodne študente in pogojevanje dovoljenj za študij z razpoložljivostjo stanovanj, potem ko so ugotovili, da rekordni prihodi študentov bremenijo trg najemniških stanovanj. Čeprav Kanada še vedno cilja na občutno rast prebivalstva, se vedno bolj zavedajo, da mora tudi stanovanjska ponudba dohitevati povpraševanje. Zvezni proračun je uvedel spodbude, kot je varčevalni račun za prvi dom brez davka (začetek v 2023) za pomoč novim kupcem prihrankov za polog, ter odpravil GST (zvezni prometni davek) na novo gradnjo najemniških stanovanj, da bi spodbudili investitorje k gradnji najemnih blokov (uvedeno konec 2023). Ti ukrepi posredno vplivajo na Vancouver, saj spodbujajo večjo ponudbo in pomagajo kupcem.
Splošno gledano je politično okolje leta 2025 zelo aktivistično glede stanovanjske politike: vlade posegajo bolj kot kadar koli prej, da bi povečale ponudbo in omejile špekulativno povpraševanje. Učinki teh ukrepov se bodo kazali v prihodnjih letih. Na trgu Vancouvra so že opazni zgodnji učinki – npr. več večstanovanjskih projektov v enodružinskih četrteh zaradi sproščanja prostorskih aktov in rahel porast dolgoročnih najemniških oglasov zaradi strožjih pravil za kratkoročni najem. Odločevalci so nakazali, da bodo še naprej uporabili vsa razpoložljiva orodja za reševanje dostopnosti stanovanj, zato ostaja regulativno okolje za udeležence trga stalno v spreminjanju.
Dinamika ponudbe, povpraševanja in selitev
Ravnotežje med povpraševanjem in ponudbo na nepremičninskem trgu v Vancouvru močno določajo migracijski trendi in gradbena dejavnost. V zadnjih letih je povpraševanje močno naraslo zaradi rasti prebivalstva, medtem ko je stanovanjska ponudba težko dohitevala povpraševanje.
Prebivalstvo in migracije: Število prebivalcev metropolitanskega območja Vancouverja še naprej močno raste, predvsem zaradi mednarodnih priseljencev. Britanska Kolumbija je dosegla rekordne ravni priseljevanja v letih 2022 in 2023 – samo med julijem 2022 in julijem 2023 se je v provinco priselilo približno 162.000 novih prebivalcev biv.com. Leta 2023 se je v BC iz drugih držav priselilo več kot 175.000 ljudi, kar je 65 % več kot prejšnje leto biv.com – izjemen priliv, ki potrjuje visoke cilje Kanade glede priseljevanja (in ugled Vancouverja kot zaželeno destinacijo za priseljence). Val novoprišlekov, vključno s priseljenci, begunci, mednarodnimi študenti in začasnimi delavci, se je skoraj v celoti osredotočil na širše območje Vancouverja in okoliške metropolitanske regije biv.com. Hkrati je naravni prirast (rojstva minus smrti) v BC trenutno negativen, in kot omenjeno, je provinca zabeležila neto odliv medprovincijskih prebivalcev (v letu 2023 jih je neto zapustilo več kot 8.000), saj so se nekateri domačini preselili v cenejše regije biv.com. Kljub temu pa je prebivalstvo Vancouverja doseglo najvišjo raven vseh časov in še naprej narašča, kar spodbuja stalen povpraševanje po stanovanjih. Zvezni državni načrti predvidevajo nadaljevanje priseljevanja v prihodnjih letih, tako da lahko Vancouver vsako leto pričakuje več deset tisoč novih prebivalcev. To povečuje temeljni pritisk povpraševanja na trg stanovanj, zlasti pri najemnih stanovanjih in začetnih domovih, ki so priljubljeni med novimi priseljenci.
Ponudba stanovanj in razvojna dejavnost: Na strani ponudbe se gradnja stanovanj sicer pospešuje, vendar ne dohaja povečanja povpraševanja. Leta 2023 je bilo na območju Metro Vancouver dokončanih približno 30.600 novih stanovanjskih enot biv.com – kar je le 1 % več kot leto prej, kar pa je daleč premalo za rast prebivalstva. Zgovoren primer: leta 2023 je bilo za vsake pet novih ljudi zgrajen le en nov dom v BC biv.com. To razmerje prikazuje veliko primanjkljaj. Neskladje med povpraševanjem in ponudbo na stanovanjskem trgu se vleče že leta – prostorske omejitve, dolgotrajni postopki odobritev, pomanjkanje delovne sile in visoki stroški gradnje so vsi upočasnili prihod novih stanovanj na trg.
Kljub temu pa je razvojna dejavnost trenutno na eni najvišjih ravni doslej v Vancouvru, vsaj kar zadeva projekte v pripravi. V mestu Vancouver je na tisoče stanovanjskih enot v gradnji, še več deset tisoč pa jih je v različnih fazah načrtovanja. Pritisk vlade (prek prej omenjenih politik) za večjo gostoto je privedel do vala novih predlogov. Na primer, načrt Broadway (ki zajema koridor Central Broadway) je sprožil vloge za spremembo namembnosti za več deset srednje visokih in visokih stolpnic vzdolž nove linije podzemne železnice. Mestni uradniki poročajo o “poplavi stolpničnih projektov v pripravi” za območje Broadway – več kot 100 potencialnih stolpnic je v obravnavi samo na tem območju cityhallwatch.wordpress.com. Po vsem mestu soseske, kjer so včasih prevladovale izključno enodružinske hiše, postopoma dobivajo predloge za gradnjo večstanovanjskih hiš in nižjih večstanovanjskih stavb zaradi sprememb namembnosti zemljišč. Poleg tega v predmestjih Metro Vancouverja (Surrey, Coquitlam, Burnaby itd.) beležijo gradbene razcvete okoli prometnih vozlišč, kar ustvarja nova mestna središča, ki bodo postopoma razbremenila samo mesto Vancouver.
Vendar pa je kljub močnemu razvojnemu zagonu kratkoročna ponudba omejena. Gradbena podjetja se soočajo z izzivi, kot so naraščajoče obrestne mere (ki podražijo financiranje projektov), inflacijski stroški gradnje in nedavna ohladitev povpraševanja po predprodaji stanovanj. Mnogi investitorji so postali previdnejši – nekateri projekti so bili odloženi ali zmanjšani. Podatki iz začetka leta 2025 kažejo, da je štart novih projektov na večletno nizki ravni (npr. praktično nič novih lansiranj stanovanjskih projektov januarja 2025 v primerjavi z običajno ~750 enotami lansiranimi v januarju pred pandemijo) mortgagesandbox.com. To kaže, da investitorji čakajo na ugodnejše razmere na trgu. Začetki gradnje v območju Metro Vancouver so v letih 2023-2024 dejansko upadli zaradi teh izzivov, zlasti pri projektih etažnih stanovanj cmhc-schl.gc.ca. Kanadska korporacija za stanovanjsko hipoteko (CMHC) pričakuje le zmeren ponoven zagon začetkov gradenj v letu 2025 v Vancouvru, predvsem zaradi gradnje najemnih stanovanj in ne toliko kondominijev assets.cmhc-schl.gc.ca.
Dinamično razmerje med povpraševanjem in ponudbo je mogoče povzeti takole: Vancouver se sooča s strukturnim pomanjkanjem stanovanj glede na povpraševanje, ki ga ustvarja njegovo prebivalstvo in gospodarstvo. Povpraševanje, ki ga poganja priseljevanje, nenehno presega novo ponudbo, kar prispeva k visokim cenam in nizki razpoložljivosti stanovanj. Tudi ob rekordnem številu žerjavov na obzorju regija le nadoknaša zaostanek zaradi let podgrajevanja. Če bodo različni politični ukrepi v prihodnjih letih učinkoviti, bi morali opaziti hitrejšo rast ponudbe – dokončanih več stanovanj vseh vrst. Pravzaprav je provincijski cilj (prek Stanovanjskega načrta in Zakona o stanovanjski ponudbi) znatno povečati letno število zgrajenih stanovanj. Na tem temeljijo tudi veliki delodajalci in gospodarski razvoj, saj lahko pomanjkanje stanovanj omeji rast delovne sile.
Pozitiven znak je, da vlade in zasebni sektor sodelujejo pri iskanju ustvarjalnih rešitev: modularna stanovanja za hitro postavitev cenovno dostopnih enot, širitev kampusov (npr. študentski domovi, ki sproščajo najemniške kapacitete), ter prenova premalo izkoriščenih zemljišč (stare trgovske centre, industrijska območja) v stanovanjske skupnosti. Na primer, več starih nakupovalnih centrov v metropolitanskem Vancouverju (Brentwood, Lougheed, Oakridge – glej naslednje poglavje) se spreminja v večnamenska naselja s tisoči novih stanovanj. Ti mega-projekti bodo po zaključku bistveno povečali ponudbo stanovanj. Poleg tega mesto Vancouver načrtuje, da bodo nove naložbe v javni prevoz (Broadway Subway, podaljški SkyTraina do UBC in v Surrey/Langley) omogočile gradnjo deset tisočev novih stanovanj vzdolž prog v prihodnjih desetletjih skozi odprtje območij za razvoj ob javnem prevozu pm.gc.ca pm.gc.ca.
Povzetek: povpraševanje v Vancouverju ostaja zelo močno zaradi priseljevanja in omejenih možnosti za izselitev, medtem ko ponudba počasi, a vendarle še ne dovolj hitro, odziva. To neravnovesje je temeljni razlog za visoke stroške stanovanja v mestu. Naslednja leta bodo pokazala, ali lahko kombinacija političnega pritiska in tržnih sil pospeši gradnjo stanovanj, da bi bolje zadostila povpraševanju. Če se bo ponudba bistveno povečala, bi lahko to omililo rast cen in najemnin; če bo zaostajala, pa se bo stanovanjskih krč v Vancouverju nadaljeval.
Napovedi in pričakovanja za naslednjih 3–5 let
Kaj analitiki in strokovnjaki napovedujejo za trg nepremičnin v Vancouverju v naslednjih nekaj letih? Splošno soglasje je, da bo trg doživel postopen dvig prodaje in zmerno rast cen, ne pa nenadnega razcveta. Visoke obrestne mere in omejena dostopnost bodo kratkoročno omejevale rast cen, vendar naj bi se s sproščanjem obrestnih mer ter širitvijo ponudbe aktivnosti počasi povečevale. Spodaj povzemamo napovedi in pričakovanja iz zanesljivih virov:
- Obseg prodaje: Po počasnem obdobju 2022–2024 se pričakuje rahlo okrevanje prodaje stanovanj. Britanska Kolumbijska zveza za nepremičnine (BCREA) napoveduje, da bo skupna prodaja bivalnih nepremičnin v BC leta 2025 dosegla približno 73.600 enot, kar je približno enako (-1 %) kot leta 2024, nato pa naj bi leta 2026 narasla na približno 80.000 (+9 %), ko se bodo tržne razmere normalizirale bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Za območje Greater Vancouver BCREA pričakuje približno 26.000 prodaj v letu 2024 (podobno kot leta 2023) ter okoli 29.500 prodaj v letu 2025, kar bi predstavljalo približno 13,5-odstotni skok, ko se bo začelo sproščati zadržano povpraševanje bcrea.bc.ca. RE/MAX je bolj optimističen – v svojemu pogledu za leto 2025 napoveduje 20-odstotno rast prodaje zaradi povečanja zaupanja kupcev ob nižjih obrestnih merah blog.remax.ca. Resnica je morda nekje vmes: če se bodo hipoteke začele poceniti v letu 2025, bo veliko kupcev, ki so trenutno na stranskem tiru (zlasti tisti, ki prvič kupujejo), lahko ponovno vstopilo na trg in povečalo število transakcij. Do leta 2027 bi se lahko obseg prodaje približal bolj običajnim ravnem iz poznih 2010-ih, če ne bo novih gospodarskih pretresov.
- Tržno ravnovesje in razmere: Verjetno bomo videli prehod nazaj k uravnoteženemu ali prodajalčevemu trgu približno do leta 2025–2026. Trenutno (2024–25) trg nagiba v korist kupcev zaradi visoke ponudbe in previdnih kupcev. Če pa se prostornina prodaje poveča, kot je napovedano, in novo število nepremičnin ne bo sledilo, bi nihalo lahko zanihalo v drugo smer. RE/MAX meni, da se bo trg v Vancouvru leta 2025 preusmeril »iz uravnoteženega v prodajalčev trg« blog.remax.ca. To predpostavlja, da bo sprostitev obrestnih mer spodbudila povpraševanje. Tudi komentar BCREA izpostavlja pomembno zadržano povpraševanje, ki ga ovira gospodarska negotovost – kar pomeni, da bi ob razjasnitvi razmer lahko na trg hitro vstopili mnogi kupci in tako trg okrepili bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Leta 2026 bi lahko ponovno opazili večjo konkurenco za zaželene nepremičnine, čeprav najverjetneje ne tako ekstremno kot v letu 2021, razen če ponudba povsem odpove. Eden od trendov, na katere je treba biti pozoren, je aktivnost investitorjev: če se kreditni pogoji izboljšajo, se lahko investitorji (zlasti na trgu kondominijev, ki je bil v zadnjem času šibak) vrnejo bolj agresivno. Drugi trend je segment luksuznih nepremičnin – povpraševanje po zelo dragih nepremičninah je upadlo med prepovedjo nakupa s strani tujcev; ker prepoved velja do leta 2027, bo luksuzni trg odvisen od domačih kupcev z visoko kupno močjo in premožnih priseljencev. Ta segment bi lahko kratkoročno zaostajal za celotnim trgom, po letu 2027 pa bi lahko močno poskočil, če se prepoved odpravi.
- Po tipu nepremičnine: Različni segmenti se lahko obnašajo različno. Samostojne hiše v Vancouverju, kjer je bil med dvigovanjem obrestnih mer zaznan največji padec prodaje, bi lahko doživele močnejši ponovni vzpon, ko se bodo kupci, ki napredujejo na večje nepremičnine, vrnili ob padcu obrestnih mer. BCREA pričakuje, da bodo segmenti z višjimi cenami pod največjim pritiskom navzdol v letu 2024, vendar bodo cene na splošno ostale približno nespremenjene bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – kar pomeni, da bi lahko cenovno dostopnejši segmenti bolje ohranili vrednost. Kondominiji in vrstne hiše, ki so bolj “cenovno dosegljiva” možnost, bi lahko uživali stabilno povpraševanje s strani prvih kupcev, saj se dostopnost zelo postopoma izboljšuje. Ena od nevarnosti za kondominije pa je poplava zaključenih novih enot, ki prihajajo na trg: CMHC je opozoril, da bi rekordno število zaključenih kondominijev v letu 2025, v kombinaciji z nekaterimi investitorji, ki prodajajo zaradi naraščajočih stroškov financiranja, lahko v kratkem roku povzročila bolj mehko sekundarno tržišče kondominijev cmhc-schl.gc.ca. Dejstvo je, da se številni investitorji, ki so kupili kondominije v predprodaji v letih 2018-2021, sedaj soočajo z zaključkom gradnje in mnogo višjimi obrestnimi merami, kot so pričakovali, zaradi česar bodo nekateri prisiljeni prodati – to bo povečalo ponudbo na sekundarnem trgu kondominijev. To bi lahko omejilo rast cen kondominijev v naslednjih 1-2 letih. Po drugi strani pa bodo nepremičnine, namenjene oddaji (večstanovanjske stavbe) še naprej zelo iskane s strani institucionalnih vlagateljev, zaradi nizke stopnje prostih stanovanj – cene za te naložbe (donosnost kapitala) bi morale ostati visoke. Komercialne napovedi (skupine kot je CBRE) nakazujejo, da bo ob stabilizaciji gospodarstva Vancouver še naprej beležil nižanje donosnosti v industrijskem in večstanovanjskem sektorju, medtem ko bosta pisarniški in trgovinski sektor okrevala v zasedenosti.
- Gospodarski neznani dejavniki: Nekateri dejavniki bi lahko spremenili te napovedi. Če bi obrestne mere padle hitreje ali bolj, kot se pričakuje (na primer, če bi inflacija hitro upadla in bi Banka Kanade močno znižala obrestne mere), bi lahko povpraševanje po stanovanjih v Vancouverju hitreje naraslo, kar bi povzročilo višjo rast cen od napovedane (potencialno celo dvomestno rast za leto ali dve). Nasprotno pa, če bi gospodarstvo zapadlo v recesijo in bi se brezposelnost zvišala, bi povpraševanje po stanovanjih lahko ostalo šibkejše dlje časa, cene pa bi lahko celo stagnirale ali nekoliko padle, dokler se zaupanje ne povrne. Drugi neznani dejavnik je vladno posredovanje: vsaka podaljšana prepoved tujega lastništva (kar se je že zgodilo) ali novi davki bi lahko zmanjšali povpraševanje, medtem ko bi na primer večje vladne naložbe v dostopna stanovanja ali infrastrukturo lahko spodbudile trg. Trenutno večina napovedi predvideva osnovni scenarij postopnega izboljšanja gospodarstva in počasnega padanja obrestnih mer.
Za zaključek je 3–5 letna napoved za nepremičnine v Vancouvru previdno optimistična. Najverjetnejši scenarij je počasen vzpon: količine se bodo do leta 2026 povrnile na normalno raven, cene pa bodo zmerno rasle, pri čemer bo Vancouver verjetno zaostajal za cenejšimi kanadskimi trgi (ki imajo več prostora za rast), a bo kljub temu ohranil pozitiven zagon. Do leta 2028 ali 2030 se bo Vancouver še vedno soočal z izzivi glede dostopnosti, vendar upamo, da se bo, če bodo pobude za povečanje stanovanjskega fonda obrodile sadove, rast cen bolj uskladila z rastjo dohodkov. Trenutno naj kupci in prodajalci pričakujejo uravnotežen tržni trend, brez večjega zloma ali neracionalnega razcveta na obzorju – torej obdobje stabilizacije in trajnosti po turbulencah v zgodnjih 2020-ih vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.
Predstavitve sosesk in pomembni razvojni projekti
Zgodba o nepremičninah v Vancouvru ni enotna po celotnem mestu – vsaka soseska ima svoje trende in nove projekte. Tukaj so nekateri poudarki na ravni sosesk in glavni projekti, ki oblikujejo trg:
- Broadway Corridor & Mount Pleasant: Ta osrednji koridor doživlja eno največjih preobrazb v Vancouvru. Podzemna železnica Broadway (razširitev Millennium Line), ki naj bi bila odprta leta 2026, bo dodala šest novih postaj SkyTrain od VCC–Clark do Arbutus Street, kar bo bistveno izboljšalo dostop do prevoza. Da bi to izkoristili, je mesto sprejelo Broadway Plan, ki viša gostoto gradnje na približno 500 mestnih blokih okoli Broadwaya. Že sedaj opažamo naval predlogov za nove stolpnice v bližini prihodnjih postaj, kot sta Mount Pleasant in South Granville – približno 150 novih stolpničarskih projektov je v različnih fazah gradnje ob Broadwayu cityhallwatch.wordpress.com. Med pomembnejšimi prihodnjimi razvoji so skupine 20–30+ nadstropnih večnamenskih stolpnic okoli križišča Cambie-Broadway (blizu mestne hiše Vancouver) in okoli Oak Street (blizu nove postaje Oak-VGH, ki bo služila splošni bolnišnici Vancouver). Mount Pleasant, ki je bil tradicionalno nizkoconski industrijski in umetniški predel, hitro postaja tehnološko in stanovanjsko središče – na primer nova masivna kampus tehnološkega podjetja Adobe in drugih digitalnih podjetij raste okoli Main Streeta, temu pa sledijo tudi stanovanjski projekti. Najemna stanovanja so tukaj pomemben del zaradi politik preseljevanja najemnikov (razvijalci morajo nadomestiti najemniške enote, ki jih porušijo). Značaj te soseske se hitro spreminja iz nizkoconskega v prometno-urbana naselja. Vrednosti nepremičnin v območjih, kot sta Fairview in Mount Pleasant, imajo velik potencial za rast z večjo gostoto, čeprav so nekateri obstoječi najemniki zaskrbljeni zaradi izseljevanja (“demovictions”), ko starejše najemne stavbe zamenjujejo nove stolpnice.
- Oakridge & Cambie Corridor (Južni Vancouver): Na križišču Cambie Street in 41st Avenue je prenova Oakridge Park prava prelomnica. Stari nakupovalni center Oakridge Centre se preoblikuje v 5-milijonsko kvadratno čevelj veliko celovito načrtovano skupnost s 13 stolpnicami (do 44 nadstropij), ki bodo vsebovale okoli 2.600 stanovanj za 6.000 prebivalcev renx.ca renx.ca. Vse to bo vključevalo tudi ogromen nov nakupovalni center (100+ novih trgovin, ki se bodo odpirale po fazah od leta 2025 naprej), devet hektarjev velik javni park na strehi, mestni center z knjižnico in gledališčem ter pisarniške prostore za tisoče delavcev renx.ca renx.ca. Ta projekt, katerega popolna dokončanje je predvideno do leta 2027, v bistvu ustvarja nov »južni downtown« v Oakridgeu. Celoten Cambie Corridor (ki se razteza ob Cambie Street od Marine Drive do King Edward Ave) je zaradi načrta Cambie Corridor v zadnjih nekaj letih dobil več deset novih stanovanjskih objektov. Nizko gostotne hiše se spreminjajo v srednje visoke stanovanjske bloke in vrstne hiše, številni visoki nebotičniki pa so še v načrtih, zlasti v bližini postaj javnega prevoza (Oakridge, Marine Gateway itd.). Okoli Oakridge-a teče zemljiški bum za združevanje enodružinskih parcel – posredniki zemljišča tržijo kot lokacije za prihodnje stolpnice, saj pričakujejo nadaljnje povpraševanje renx.ca renx.ca. S tem ko čez koridor poteka Canada Line (SkyTrain), bo to območje ostalo žarišče razvoja. To za kupce pomeni večji izbor modernih stanovanj (vključno z nekaj stanovanjskimi stolpnicami iz betona), ki vsako leto prihajajo na trg. Poudarki soseske: Marine Drive pri Cambie zdaj ponuja središče Marine Gateway z mešano rabo; Oakridge bo postal prestižna prodajna in stanovanjska destinacija; tudi območje Langara južno od Oakridgea dobiva nove najemniške projekte. Cene na Cambie so zaradi vseh teh sprememb močno narasle, čeprav bi večja ponudba stanovanj lahko v prihodnosti nekoliko umirila rast cen.
- Kitsilano in False Creek (zahodna stran): V Kitsilanu poteka zgodovinski razvoj na zemljišču Prvih narodov. Projekt Sen̓áḵw naroda Squamish gradi 11 terasastih stolpnic tik južno od Burrard Bridge (blizu Vanier Parka) na rezervacijskem zemljišču, ki ni podrejeno mestni prostorski ureditvi. Ta ambiciozen projekt bo na 10-akrskem območju, kjer je bilo prej le nekaj deset domov, ustvaril 6.000 novih najemnih enot – 80 % po tržnih in 20 % podtržnih cenah senakw.com blg.com. Sen̓áḵw naj bi postal največji stanovanjski projekt z neto ničelnimi emisijami v Kanadi in bo do konca 2020-ih let (prva faza do 2026) dodal veliko število najemnih stanovanj. To bo v Kitsilano prineslo prepotrebne najemne možnosti in lahko bistveno povečalo število prebivalcev v soseski. Drugje v Kitsilanu in Point Grey je v pripravi tudi velik projekt Jericho Lands. Partnerstvo lokalnih Prvih narodov in zveznih investitorjev načrtuje prenovo 90-akrskega nekdanjega vojaškega območja Jericho (zahodno od ulice Alma), kjer naj bi bilo do 10.000 domov v kombinaciji stolpnic in nižjih stavb, ter parki in trgovine. Čeprav je projekt še več let oddaljen (poteka postopno spreminjanje prostorskega načrta), bo Jericho v 2030-ih ustvaril povsem novo stanovanjsko četrt. Nepremičnine v Kitsilanu so še vedno izjemno iskane; ti projekti bi lahko prinesli več ponudbe in možnosti – posebej najemnih in morda tudi nekaj dostopnih stanovanj – v območje, ki je bilo doslej znano predvsem po dragih nižjih hišah.
- Downtown & West End: Stanovanjski trg v središču Vancouvra je zrel, vendar prihaja do opaznih sprememb. Soseska West End ima na primer več novih luksuznih stolpnic, ki se zaključujejo kot del načrta skupnosti West End. Razkošni projekti, kot sta Alberni by Kengo Kuma in Barclay x Thurlow, soustvarjajo obzorje mesta. Opazimo tudi, da so starejše najemniške stolpnice v West Endu prenovljene ali obnovljene s spodbudami mesta za ohranjanje ali povečanje najemniških enot. V samem središču in v območju Coal Harbour se je poudarek v zadnjih letih nekoliko premaknil k poslovnemu razvoju (na primer ogromna Amazonova pisarna v novo prenovljeni stavbi Post). Ker pa se je stopnja praznih pisarniških prostorov povečala, mesto spodbuja prenovo nekaterih prostorov: kot že omenjeno, se ena starejša pisarniška stavba v središču preureja v hotel altusgroup.com, poleg tega pa so v teku razprave o preureditvi ustreznih pisarniških stavb v stanovanjske. Število prebivalcev v središču mesta ne raste tako hitro kot v nekaterih drugih delih, preprosto zaradi omejenega števila preostalih zemljišč za razvoj – skoraj vse primerne parcele zdaj že imajo visoke stolpnice. Ena izjema je Northeast False Creek (blizu Rogers Arene), kjer bo odstranitev viaduktov Georgia sčasoma sprostila zemljišča za nove območja z mešano rabo (vključno z zavezami za socialna stanovanja). To območje bo pomembno spremljati v poznih 2020-ih. Medtem pa so se stratificirane pisarne in tehnološka središča pojavila v prenovljenih objektih v Gastownu in Yaletownu, ti soseski pa ostajata živahni tudi za mlajše strokovnjake, kar ohranja povpraševanje po kondominijih. Trg kondominijev v centru mesta leta 2025 je uravnotežen; cene so se leta 2023 malce znižale, a so se nato stabilizirale, kakršna koli rast v prihodnje pa bo odvisna od splošnega okrevanja gospodarstva (npr. vrnitve priseljencev in študentov v središče).
- Vzhodni Vancouver (Main, Fraser, Hastings): Vzhodni del je tradicionalno bolj dostopen del mesta, ki se postopoma gentrificira. Ob ulicah Main Street in Fraser Street stare nizke najemniške stavbe in izložbe zamenjujejo luksuzni stanovanjski projekti. Mount Pleasant East je vroča točka s pivovarnami, tehnološkimi zagonskimi podjetji in novimi kondominiji, ki privabljajo milenijce. Velik vpliv na prihodnost vzhodnega dela Vancouvra ima tudi novi kampus bolnišnice St. Paul’s, ki nastaja v False Creek Flats (blizu Main & Terminal). Ta več kot dve milijardi vredna investicija v bolnišnico (predviden začetek okoli leta 2027) bo postavila temelje zdravstvenemu in biotehnološkemu območju, kar bo spodbudilo gradnjo medicinskih pisarn, laboratorijev in seveda stanovanj za zdravstvene delavce v bližini. Na območju Commercial Drive in Grandview se pojavljajo srednje visoki stanovanjski projekti, z razširitvijo linije SkyTrain do Arbutusa (ter v prihodnje UBC) pa vzhodne postaje, kot je Commercial–Broadway, ostajajo pomembna prometna središča, ki zanimajo vlagatelje. Območje Hastings v vzhodnem Vancouvru ima velike projekte obnove socialnih stanovanj v pripravi (npr. prenova starih javnih stanovanjskih sklopov). Prav tako je pomembno omeniti, da medobčinske migracije pomenijo, da se povpraševanje, ki ga mesta ne more zadovoljiti, prelije v soseske drugih občin, kot sta Burnaby ali New Westminster – na primer številne mlade družine izberejo vzhodni Burnaby ali severni Vancouver, kar vpliva tudi na povpraševanje v Vancouverju.
- Predmestja Metro Vancouver: Zunaj mestnih meja cvetijo številna predmestna središča, ki jih velja omeniti, saj vplivajo na celotni regionalni trg. Surrey, zdaj drugo največje mesto v BC, gradi novo mestno središče v Whalleyju s številnimi stolpnicami s kondominiji (nekateri visoki 50–60 nadstropij) in ima v gradnji Surrey-Langley SkyTrain (odprtje ~2028), ki spodbuja razvoj ob Fraser Highway. Burnaby ima velike glavne načrte v Brentwoodu, Lougheedu in Metrotownu – dodajajo se tisoči stanovanjskih enot (projekti Amazing Brentwood, City of Lougheed, Station Square itd.). Te predmestne možnosti deloma razbremenjujejo pritisk na Vancouver, saj ponujajo (nekoliko) bolj dostopna stanovanja za kupce prvič, ki si centralnega Vancouvra ne morejo privoščiti. Tudi Coquitlam in Richmond imata pomemben razvoj ob javnem prevozu. Čeprav to niso okrožja Vancouvra, pomeni širjenje teh urbanih središč, da je rast v regiji Metro bolj razpršena. Za vlagatelje v Vancouvru lahko ta regionalna rast predstavlja konkurenco – npr. najemnik se lahko odloči za novo stolpnico v Burnabyju z nižjo najemnino, namesto za starejšo stavbo v Vancouvru, kar umirja rast najemnin v mestu.
Splošno gledano so Vancouvrova okrožja v preobrazbi, s številnimi razburljivimi novostmi na obzorju. Od visokih novih stolpnic v Oakridgeu in Brentwoodu do velikih najemnih skupnosti Sen̓áḵw in Jericho – naslednje desetletje bo regiji prineslo več deset tisoč novih domov in komercialnih prostorov. Ti projekti si prizadevajo reševati stanovanjsko krizo in modernizirati mesto, čeprav so nekateri tudi sporni (spremembe značaja okrožja, vprašanja preseljevanja itd.). Vsako okrožje ponuja različne priložnosti – bodisi z zgostitvijo ob koridorjih javnega prevoza ali z obnovo starih lokacij. Kupci in vlagatelji lahko najdejo vrednost, če vstopijo na območje preden se preobrazbeni projekti zaključijo (val apreciacije), medtem ko bodo končni uporabniki imeli več izbire kot kadar koli prej, tako glede bivališč kot ponudbe. Vancouver leta 2025 je mesto na razvojni prelomnici, ki uravnoteža rast z bivalnostjo – okrožje za okrožjem.
Viri:
- WOWA Realty. “Vancouver Housing Market: June 2025 Update.” (Podatki o cenah, prodaji in zalogah) wowa.ca wowa.ca
- Greater Vancouver REALTORS® Association. “A market made for buyers is missing buyers” (Statistika trga za začetek leta 2025, prikazuje desetletno najnižjo prodajo) storeys.com
- Altus Group. “Posodobitev trga poslovnih nepremičnin v Vancouvru – Q1 2025.” (Obseg naložb in uspešnost sektorjev) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. “Posodobitev trga poslovnih nepremičnin v Vancouvru – Q1 2025.” (Podrobnosti pisarniškega in trgovskega trga, trendi, kot so prenove pisarn v hotele) altusgroup.com altusgroup.com
- Altus Group. “Posodobitev trga poslovnih nepremičnin v Vancouvru – Q1 2025.” (Pregled industrijskega sektorja – dostopnost 6,0 %) altusgroup.com altusgroup.com
- CityNews Vancouver. “Stanovanjski trg v Vancouvru v ‘popolni krizi’, pravi RBC.” (Indeks dostopnosti RBC pri 106 %, vpliv obrestnih mer na proračune) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- CityNews Vancouver. (Ibid.) (Napoved RBC – le skromno izboljšanje dostopnosti do 2025, potrebna leta za obnovo dostopnosti) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
- Business in Vancouver (BIV). “Priseljevanje v B.C. daleč presega število novih stanovanjskih enot, razkriva poročilo.” (Rekordno priseljevanje 175 tisoč v letu 2023, neto odliv v druge province, zgrajeno eno stanovanje na 5 novincev) biv.com biv.com
- Sporočilo za javnost vlade B.C. “V B.C. prihaja več majhnih večstanovanjskih domov, odstranjene ovire pri prostorskem načrtovanju.” (Pokrajinska zakonodaja iz novembra 2023 dovoljuje 3–4 enote na zemljiščih za eno družino, 6 na večjih zemljiščih blizu javnega prevoza) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
- Vlada Kanade. “Odstranjevanje ovir za hitrejšo gradnjo več domov v Vancouvru.” (Zvezni sklad za pospeševanje gradnje stanovanj – 115 milijonov dolarjev Vancouvru za pospešitev 3.200 enot v 3 letih, 40 tisoč v 10 letih) pm.gc.ca pm.gc.ca
- Lawson Lundell LLP. “Pomembne spremembe občinskega davka na prazna stanovanja v Vancouvru.” (Davek na prazna stanovanja določen pri 3 % za leti 2023/24, po začetno predlaganih 5 %) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
- BCREA – Napoved trga stanovanj (drugo četrtletje 2025). “Nabran povpraševanje raste, negotovost glede carin zadržuje kupce.” (Napoved BCREA: stagnacija cen v 2024, rahel porast v 2025; zaloga 40 tisoč; negotovost zaradi trgovinske vojne) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
- BCREA – Podatki o napovedi trga stanovanj. (Napoved povprečne cene za širše območje Vancouvra: -2,1 % v 2024, +1,7 % v 2025) bcrea.bc.ca
- RE/MAX Kanada. “Napoved trga nepremičnin v Vancouvru (2025).” (napoved RE/MAX: +1,2 % cene 2024, nato +7 % v 2025; prodaja +20 %) blog.remax.ca
- CMHC. “Napoved trga nepremičnin 2025.” (napoved CMHC: izboljšana dostopnost sprošča povpraševanje, cene hitreje rastejo v 2025, nato se umirijo; neenakomerno okrevanje – BC/ON počasneje zaradi dostopnosti) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
- Mortgage Sandbox. “Napoved cen nepremičnin v Vancouvru 2025–2027.” (Ocena tveganja trga, zlom predprodajnega trga stanovanj v začetku 2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
- RENX Real Estate News. “Oakridge Park v Vancouvru sproži val načrtovanja mega-projektov.” (Podrobnosti o Oakridge Park: 2.600 domov, 5 milijonov kvadratnih čevljev, zaključek 2027, pospešuje razvoj koridorja Cambie) renx.ca renx.ca
- Nch’ḵay̓ (razvojna enota naroda Squamish). Opis projekta Sen̓áḵw. (Pregled projekta Senakw: 11 stolpov, približno 6.000 enot najemnih stanovanj na zemljiščih Squamish v Kitsilanu) senakw.com blg.com
- CityHallWatch. “Broadway Plan” (Skupnostno poročanje o načrtu Broadway, ki dovoljuje približno 500 stolpnic; mestni svet je načrt pospešil v 2024) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com
