Vancouver Gayrimenkul Piyasası 2025 Görünümü: Trendler, Tahminler & Önemli Bilgiler

2025’te Mevcut Piyasa Koşulları

2025 yılında Vancouver’ın emlak manzarası, dirençli ancak evrilen bir ticari piyasanın arka planında, yüksek stok ve konut sektöründe soğuyan fiyatlarla şekilleniyor.

Konut Piyasası (2025): Büyük Vancouver konut piyasası, önceki yılların çılgın satıcı piyasasından daha dengeli ya da alıcı lehine bir alana kaydı. Konut satışları yavaşladı – 2025’in başındaki yıl başından bugüne işlemler son on yılın en zayıfları arasındaydı storeys.com – ve aktif ilanlar çok yıllık zirvelere ulaştı. Mayıs 2025’te Metro Vancouver’da 17.000’in üzerinde aktif ilan vardı; bu, bir yıl öncesine göre %26 artış ve 2016’dan bu yana görülen en yüksek stok seviyesi wowa.ca. Bu arz patlaması ve yüksek borçlanma maliyetleri birleşince, fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskı hafiflemiş oldu. Metro Vancouver’daki tüm mülk türleri için gösterge ev fiyatı yaklaşık 1,18 milyon dolar seviyesinde ve bir yıl öncesine göre yaklaşık %2,9 daha düşük wowa.ca. Ortalama fiyatlar ise yıldan yıla yaklaşık %5-6 oranında daha keskin bir düşüş gördü wowa.ca. Satış hacimleri düşük seyrediyor (Mayıs 2025 satışları, Mayıs 2024’e göre yaklaşık %18 daha düşük wowa.ca) ve yeni ilanlar istikrarlı biçimde gelmeye devam ettiğinden, satış-yeni ilan oranı düşük %30 bandında seyretti. Bu SNLR, alıcı piyasası koşullarına işaret ediyor (satıcı piyasasını belirten %60+ seviyesinin çok altında) wowa.ca. Kısacası, 2025 ortasında Vancouver’ın konut emlak piyasası daha sakin ve pazarlığa açık: alıcılar bir miktar avantajlarını geri kazandı, satıcılar ise yıllar süren aralıksız büyümeden sonra daha fiyat odaklı bir piyasayla karşı karşıya.

Konut Fiyatı Trendleri ve Erişilebilirlik

On yıl süren dramatik bir değer artışının ardından, Vancouver’daki konut fiyatları son zamanlarda mütevazı bir düzeltme dönemine girdi. 2005’ten 2022’ye kadar konut değerleri üstel olarak arttı – MLS temel fiyatı 2005’e göre %235’ten fazla daha yüksek (yıllık bileşik büyüme oranı yaklaşık %6,1) wowa.ca. Sınırlı arazi, nüfus artışı ve küresel yatırımlardan kaynaklanan bu uzun vadeli artış Vancouver’ı dünyanın en pahalı konut piyasalarından biri haline getirdi. Ancak, 2022 yılı faiz oranlarının keskin şekilde yükselmeye başlamasıyla bir dönüm noktası oldu. 2023-2024 yıllarında ise yüksek mortgage oranları alıcıların satın alma gücünü önemli ölçüde azalttı ve talebi soğutarak fiyatların durağanlaşmasına ve hafifçe düşmesine neden oldu. Metro Vancouver’daki temel bileşik fiyat 2022 başında zirve yaptıktan sonra aşağı yönlü bir eğilim izledi. 2025 ortası itibarıyla, temel fiyatlar mülk tipine göre değişmekle birlikte bu zirvenin yaklaşık %5–10 altında seyrediyor (örneğin, müstakil evlerin temel fiyatı yıllık bazda yaklaşık %3,2, dairelerin ise yaklaşık %2,4 geriledi) wowa.ca. Büyük Vancouver bölgesinde tüm konut tiplerinde ortalama satış fiyatı Mayıs 2025’te yaklaşık 1,27 milyon dolardı ve bu, bir yıl öncesine göre yaklaşık %6 daha düşüktü wowa.ca. Kısacası, fiyatlar rekor seviyelerden hafifçe geriledi ve 2021 yılındaki çılgınlıkla karşılaştırıldığında alıcılara bir miktar rahatlama sağladı.

Satın alınabilirlik ise Vancouver’ın en büyük sorunu olmaya devam ediyor. 2023 sonu itibarıyla RBC, şehrin konut piyasasını “tam anlamıyla bir kriz” olarak nitelendirdi vancouver.citynews.ca. Aslında, Kanada’da bir ev satın almanın şimdiye kadarki en pahalı zamanıydı: RBC’nin endeksine göre, ortalama bir Vancouver alıcısının ortalama bir konutun sahip olma maliyetlerini karşılamak için ortalama hane gelirinin %106’sından fazlasına ihtiyacı vardı vancouver.citynews.ca. Bu inanılmaz bir rakam – temel olarak tipik bir aile tüm brüt gelirini bile bu işe ayırmadan Vancouver’da bir ev sahibi olamıyor. Bu kadar aşırı maliyet yükleri, son fiyat yumuşamasıyla yalnızca çok az hafifledi. Olumlu senaryolarda bile, RBC 2025 yılı itibarıyla gereken gelirin yalnızca 2022 ortası seviyelerine düşeceğini öngördü – bu da hâlâ olağanüstü yüksek ve çoğu alıcı için erişimi pek artırmıyor vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Diğer göstergeler de bu tabloyu doğruluyor: Vancouver’ın fiyat-gelir ve fiyat-kira oranları dünyadaki en kötü seviyeler arasında ve şehir sürekli olarak Kanada’nın hem satın alma hem de kiralama açısından en erişilemez şehri olarak yer alıyor.

Bu zorluk yalnızca alıcılarla sınırlı değil. Kiracılar da rekor seviyede yüksek kiralar ve düşük boşluk oranları ile karşı karşıya. 2024’ün başı itibarıyla Metro Vancouver’da kiralık boşluk oranı yaklaşık %1,6 seviyesindeydi; neredeyse sıfıra yakın seviyelerden hafifçe artsa da, sağlıklı bir denge düzeyinin hâlâ çok altında jarmanrealestate.com. Bu sıkı piyasa, iki yatak odalı bir apartman dairesi için ortalama aylık kiranın yaklaşık 2.200 $’a (ve bir apartman dairesi kirası için 2.500 $’ın üzerine) çıkmasına neden oldu – ülkedeki en yüksek seviye vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Gelirler aynı hızda artmadığı için, birçok hane gelirinin önerilen %30’undan çok daha fazlasını konuta harcıyor. Bu karşılanabilirlik baskılarının reel demografik etkileri var: Genç aileler ve hatta bazı işletmeler daha ucuz bölgelere taşınıyor ve B.C. 2023 yılında net bir eyaletler arası göç çıkışı yaşadı (başka eyaletlere taşınanların sayısı gelenlerden 8.000’in üzerindeydi) biv.com biv.com. Yüksek konut maliyetleri, daha yeşil (ya da en azından daha ucuz) bir yer arayışıyla kentten ayrılanların ana nedeni olarak gösteriliyor biv.com.

Özetle, Vancouver’da fiyat eğilimi yıllar süren artışın ardından yakın zamanda durağanlaştı, ancak evler yerel gelirlere göre hâlâ son derece pahalı. Minör fiyat düşüşleri ve az da olsa faiz indirimi durumu ancak kısmen iyileştirdi. Vancouver’da konutun karşılanabilirliği, büyük reformlar olmadığı sürece muhtemelen ciddi şekilde baskı altında kalacak – ekonomistlerin de yıllar sürecek gelir artışı ve arzın yakalaması gerektiğini vurgulayarak kabul ettiği bir gerçek vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca. Mevcut koşullar yatırımcı coşkusunu frenledi ve (aşağıda tartışıldığı gibi) politika yapıcıları harekete geçirdi; ancak ortalama bir Vancouverlı için şehirde ev sahibi olma veya uygun fiyatlı bir kiralık ev hayali hâlâ ulaşması zor bir hedef.

Yatırım Fırsatları ve Riskler

Zorluklara rağmen, Vancouver’ın emlak piyasası yatırımcılara fırsatlar sunmaya devam ediyor – ancak bu fırsatlar önemli risklerle birlikte geliyor. Aşağıda 2025 yılına dair temel fırsatların ve risklerin bir dökümü yer almaktadır:

• Fırsatlar:
  • Alıcı Piyasası Koşulları: Son dönemdeki soğuma, teraziyi biraz da olsa alıcılar lehine çevirdi ve piyasaya girmek veya bir üst segmente geçmek isteyenler için bir fırsat yarattı. Daha yüksek stok ve motive satıcılarla birlikte, 2025 yılında alıcılar önceki yıllara göre daha uygun fiyat ve koşulları müzakere edebilecekler. Yatırımcılar için ise bu durağanlık, nitelikli gayrimenkulleri tepe değerlerden daha uygun bir fiyata edinme şansı sunuyor.
  • Güçlü Kira Talebi: Vancouver’ın sıkı kiralık piyasası (boşluk oranı %1-2) kiralık birimler için sağlam bir talebi garanti ediyor. Amaç odaklı kiralık dairelere veya ikincil dairelere yatırım yapanlar rekor seviyede yüksek kira gelirinden ve düşük boşluktan faydalanabilir, istikrarlı nakit akışı sağlayabilirler. Uzun vadeli temeller (istikrarlı göç ve sınırlı arazi) kiralık piyasasının güçlü kalacağını gösteriyor. Nitekim, düşük boşluk oranı ve devlet teşvikleri sayesinde geliştiriciler amaç odaklı kiralık projelere daha çok yönelmeye başladı altusgroup.com altusgroup.com.
  • Cazibe ve Dayanıklılık: Vancouver’ın küresel şehir statüsü, çeşitlendirilmiş ekonomisi ve yüksek yaşam kalitesi, sağlam emlak değerlerini desteklemektedir. Şehir, Kanada’daki yatırımcı tercihi anketlerinde sürekli olarak en üstte veya ona yakın sıralarda yer almaktadır altusgroup.com. Bu temel çekicilik, Vancouver emlaklarının uzun vadeli değer artışına güven duygusu sağlar. Bazı piyasalar zayıflasa dahi, Vancouver hem yerli hem de (izin verildiği ölçüde) yabancı alıcılar için cazibesini koruma eğilimindedir ve gayrimenkul yatırımı için göreceli olarak güvenli bir liman işlevi görür.
  • Ortaya Çıkan Büyüme Alanları: Önemli kamu yatırımları ve gelişmeler devam ediyor (yeni toplu taşıma hatları, büyük kentsel dönüşüm projeleri – Bkz. Mahalle Öne Çıkanlar bölümü). Bu projeler, bazı mahallelerde gayrimenkul değerlerini artırabilir. Stratejik yatırımcılar, Broadway Koridoru (yeni SkyTrain istasyonları) veya planlı topluluklar etrafında (Oakridge, Brentwood, vb.) olduğu gibi dönüşüm bekleyen bölgelerde yatırım fırsatı bulabilir ve bu alanlar geliştikçe değer artışı bekleyebilirler.
• Riskler:
  • Yüksek Faiz Oranları ve Finansman Maliyetleri: Ucuz borçlanma dönemi, en azından şimdilik, sona erdi. 2025’te borçlanma maliyetleri önceki yıllara göre çok daha yüksek ve bu durum yatırımcı kârlılığını azaltıyor. Yükselen mortgage faiz oranları, daha düşük kaldıraç getirileri ve daha katı yeterlilik kriterleri anlamına geliyor. Eğer faiz oranları yüksek kalır veya daha da artarsa, mülk değerleri üzerinde ek bir aşağı yönlü baskı oluşabilir (alıcı bütçeleri kısıtlandığından). Faiz oranlarındaki bu hassasiyet, Vancouver için önemli bir risk faktörü; şehir, en yüksek borç yükü ve fiyat seviyelerine sahip pazarlardan biri – bu da piyasayı finansman koşullarına karşı son derece duyarlı kılıyor vancouver.citynews.ca.
  • Daha Fazla Fiyat Düzeltme Potansiyeli: Temel senaryo istikrar öngörse de bazı analistler, Vancouver’ın daha önemli bir fiyat düzeltmesi riskiyle karşı karşıya olduğunu belirtiyor. Ekonomik koşullar kötüleşirse (örneğin, bir resesyon veya daha fazla iş kaybı olursa) ya da fazla arz oluşursa, konut fiyatları beklenenden fazla düşebilir. Birçok faktörün dahil olduğu risk değerlendirmesinde Vancouver şu anda “piyasa düzeltmesi için orta risk” grubunda yer alıyor; bunun nedeni ise zorlaşan erişilebilirlik ve sürekli talep artışına duyulan gereksinim mortgagesandbox.com. Yatırımcılar, kısa vadeli al-sat işlemlerinde veya aşırı borçlanmada değer düşüşü ihtimaline karşı dikkatli olmalı.
  • Politika ve Düzenleyici Değişiklikler: Piyasa, devlet müdahalesi riskine açık. Son yıllarda yetkililer, spekülasyonu engellemek ve erişilebilirliği artırmak için vergi, boş ev ücretleri, kira kontrolü düzenlemeleri ve satın alma sınırlamaları getirmekten çekinmedi. Yabancı alıcı yasağı, yabancılar için daha yüksek tapu devir vergileri ve kısa süreli kiralamalara sınırlamalar (bir sonraki bölümde detaylandırılacak) buna örnek. Bu tür önlemler, yatırımcı stratejilerini ve geri dönüşlerini etkileyebilir – örneğin Airbnb’ye getirilen sıkı kurallar, turist kiralama pazarını hedefleyenlerin beklenen gelirlerini azaltabilir. Sürekli değişen politika ortamı (ör. lüks konutlarda emlak vergisinin artırılması veya daha sıkı kira kontrollerinin tartışılması gibi) yatırımcıların düzenleyici belirsizliklerle karşı karşıya olduğu anlamına geliyor.
  • İnşaat ve Geliştirme Riskleri: Geliştirme arsası veya yeni projelere yatırım yapanlar yüksek inşaat maliyetleri ve daha zayıf ön satış pazarları ile karşı karşıya kalıyor. Vancouver’da inşaat giderleri (işçilik, malzeme) son yıllarda ciddi şekilde arttı altusgroup.com. Aynı anda, yeni konut projeleri için ön satışlar ciddi biçimde yavaşladı – 2025 başında, zayıf alıcı ilgisi nedeniyle geliştiriciler yeni projeleri askıya aldığından, lansmanlar rekor düşük seviyelere geriledi mortgagesandbox.com. Bu ortam, proje gecikmeleri veya iptalleri riskini artırıyor. Geliştirme projelerine yatırım yapanlar maliyet aşımlarına ve ünitelerin planlanandan daha geç satılması veya kiralanması olasılığına karşı tedbirli olmalı.
  • Makroekonomik ve Jeopolitik Riskler: Daha geniş ekonomik eğilimler de bir risk teşkil etmektedir. Ticaret gerilimleri (örneğin, B.C.’nin ihracata dayalı sektörlerini etkileyen tarifeler) ve küresel jeopolitik istikrarsızlık Vancouver ekonomisine ve dolayısıyla emlak piyasasına yansıyabilir. Örneğin, 2024-2025 yıllarındaki tarifelerle ilgili belirsizlik, biriken talebe rağmen alıcıların tereddüt edip “beklemede kalmasının” nedenlerinden biri olarak gösterilmiştir bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Herhangi büyük bir şok—küresel bir durgunluk, finansal kriz ya da Vancouver’ın deprem kuşağında olması nedeniyle olası bir yerel deprem—piyasa değerlerini ve likiditesini etkileyebilir.

Sonuç: Vancouver, hâlâ son derece cazip ancak yüksek fiyatlı bir piyasa olmaya devam ediyor. Şehrin kalıcı cazibesi ve sınırlı arzı, gelecekteki değerler için olumlu bir tablo çizerken özellikle kiralık konutlar ve iyi konumlu mülklerde uzun vadeli yatırımcılar için sağlam fırsatlar bulunuyor. Ancak, bu fırsatlar azımsanmayacak riskler de barındırıyor. 2025’te temkinli yatırımcılar dikkatli bir durum tespiti yapıyor, finansmanlarını faiz oranı değişikliklerine karşı stres testi uyguluyor ve politik gelişmeleri yakından izliyor. Vancouver’ın güçlü temelleri ile döngüsel ve yapısal riskleri arasında denge kuran bir yaklaşım, bu piyasada başarılı olmak için şart.

Temel Politika Değişiklikleri ve Hükümet Girişimleri

Uygun fiyat erişimi ve piyasa baskılarına yanıt olarak, tüm hükümet kademeleri Vancouver emlak piyasasını doğrudan etkileyen politika değişiklikleri uygulamıştır. Aşağıda en etkili son politika ve girişimlerden bazıları yer almaktadır:

• Yabancı Alıcı Yasağı (Federal): Kanada, Ocak 2023’te Kanadalı Olmayanların Konut Satın Almasını Yasaklayan Kanunu yürürlüğe koyarak, yabancı alıcıların (sınırlı istisnalar dışında) Kanada’da konut satın almasını engelledi. Başlangıçta 2025’te sona erecek şekilde iki yıllık olan bu yasak, yakın zamanda 1 Ocak 2027’ye kadar uzatıldı bcrealestatelawyers.com. Bu politika özellikle Vancouver gibi çok fazla yabancı sermaye gören şehirlerde spekülasyon ve yurtdışından gelen talebi soğutmaya yönelikti. Yasağın, yurtdışından gelen lüks ve üst segment daire satışlarını azalttığı görülüyor. (Özellikle, B.C.’de zaten 2016’dan beri Metro Vancouver’da uygulanan %20’lik bir yabancı alıcı devir vergisi vardı ve yasa gelmeden önce de yabancı faaliyetler azalmıştı.)
• Eyalet Konut Arzı Yasası & İmar Reformları (B.C.): B.C. hükümeti, Başbakan David Eby liderliğinde konut arzını artırmak için agresif bir şekilde harekete geçti. 2022’nin sonlarında Konut Arzı Yasası, belediyeler için konut hedefleri belirledi ve şehirler yeterli sayıda yeni evin yapılmasına izin vermezse eyalete yerel imarı geçersiz kılma yetkisi verdi. Buna ek olarak, Kasım 2023’te eyalet, geleneksel olarak tek ailelik arsalar üzerinde daha fazla küçük ölçekli çok birimli konutların yapılmasına olanak tanıyan kapsamlı imar reformlarını duyurdu news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Bu değişikliklerle birlikte, B.C.’deki her belediye en az tek bir konut parselinde 3–4 konut birimine ve sık kullanılan toplu taşıma hatlarına yakın daha büyük parsellerde 6 birime izin vermek zorunda news.gov.bc.ca. Zaten bu yönde adımlar atan Vancouver da yasalarını uyumlu hale getirdi. Bu yoğunluk artırıcı (upzoning) önlemleri “sadece tek aile” imarını kaldırıyor ve eskiden sadece belirli kesimlere ait mahallelerde dubleks, üçlü, dörtlü ve daha fazla birimli konutları fiilen yasallaştırıyor. Eyaletin modellemesine göre bu girişim sayesinde önümüzdeki 10 yıl içinde 130.000’in üzerinde yeni küçük birimli ev eklenebileceği öngörülüyor news.gov.bc.ca ve bu da kentsel alanlarda arzı önemli ölçüde artıracak.
• Onayların Kolaylaştırılması ve Bürokratik Engellerin Azaltılması: Hükümetler, uzun ruhsatlandırma süreçlerinin konut sıkıntısını daha da kötüleştirdiğinin farkına varmıştır. Vancouver, meşhur şekilde yavaş ruhsat süreçlerine sahiptir. 2023-2024 yıllarında Vancouver Belediyesi, federal fonların desteğiyle imar değişikliği ve ruhsatlandırma süreçlerini kolaylaştırmak için girişimler başlattı. Federal hükümetin 4 milyar dolarlık Konut Hızlandırıcı Fonu kapsamında Vancouver’a geliştirici onaylarını hızlandırmak ve yoğunluk önündeki engelleri kaldırmak için 115 milyon dolar verildi pm.gc.ca pm.gc.ca. Buna karşılık Vancouver, imar mevzuatı güncellemeleri, dijital ruhsatlandırma ve mevcut onaylı planlara uygun projeler için halka açık oturum gerekliliğini ortadan kaldırmak gibi önlemlerle üç yıl içinde 3.200 yeni birimi, gelecek on yılda ise 40.000’den fazla birimi mümkün kılmayı taahhüt etti pm.gc.ca pm.gc.ca. Aynı zamanda B.C., 2023 yılında yerel onayları hızlandırmak amacıyla bölgeleri önceden imara açmak ve resmi topluluk planlarına uygun projeler için tek tek halka açık oturumları aşamalı olarak kaldırmak için bir yasa çıkardı news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca. Tüm bu çabalar, yeni konutların inşaat sürelerini kısaltmayı hedeflemektedir.
• Boş Konut ve Spekülasyon Vergileri: Evlerin boş kalmasını önlemek ve konutların yerel halk tarafından kullanılmasını sağlamak amacıyla çeşitli vergiler uygulanmaktadır. Vancouver’ın kendi Boş Konut Vergisi, yılda 6 aydan fazla boş kalan evlerin değerinin %3’ü kadar vergi uygular gvrealtors.ca. (Geçici olarak %5’e çıkarılmıştı, ancak uyum sağlama endişeleri nedeniyle bu artış geri alındı lawsonlundell.com lawsonlundell.com.) Eyalet Spekülasyon ve Boş Konut Vergisi ise B.C. eyaletinin kentsel bölgelerinde, Metro Vancouver dahil, uygulanıyor ve yabancı sahipler ile muaf olmayan diğer sahipler boş bıraktıkları mülklere vergi ödüyor. Ocak 2024 itibarıyla, bu eyalet vergisi ek 13 B.C. topluluğunu kapsayacak şekilde genişletildi www2.gov.bc.ca ve Metro Vancouver dışındaki açıkları kapatmayı hedefliyor. Bu vergiler pek çok boş konutun tekrar kiralık piyasasına dönmesini sağladı – Vancouver, boş konut vergisinin binlerce dairenin yeniden kullanılmasını sağladığını ve kiracılar için arzı artırdığını rapor etmiştir.
• Kısa Dönemli Kiralama Kısıtlamaları: Hem eyalet hükümeti hem de Vancouver Şehri, uzun dönemli konut stokunu korumak için kısa dönemli kiralamalara (Airbnb gibi) sıkı önlemler getirdi. 2023’te B.C., şehirlerde kısa dönemli kiralamaları kısıtlayan; cezaları ve denetimleri artıran, çoğu durumda sadece ana ikametgahların kiralanmasına izin veren bir yasa çıkardı. Vancouver zaten kısa dönemli kiralama yapanlardan işyeri ruhsatı almasını ve yalnızca birincil konutlarını kiralamalarını şart koşuyordu. Eyalet düzenlemesi, bu kuralları daha da güçlendirdi. Kısa dönemli kiralamaların (çoğunlukla tüm daireleri uzun dönem piyasasından çekiyordu) kısıtlanması sayesinde, binlerce konutun yerel halk için uygun hale gelmesi umut ediliyor vancouver.citynews.ca.
• Kiracı Koruması ve Kiralama Girişimleri: Konut krizi, kiracıları korumaya yönelik politikaları beraberinde getirdi. B.C. hükümeti, 2022’nin sonlarında strata (apartman dairesi) binalarında kiralama kısıtlama yönetmeliklerini sona erdirerek, kiralamayı engelleyen tüm strata kurallarını kaldırdı – bu, apartman binalarında daha fazla kiralama seçeneği açmak için yapılan bir çabaydı lawsonlundell.com. 2023 yılında ise B.C., mevcut kiracılarda ani artışları önlemek adına yıllık kira artışlarını enflasyonun altına çekti (örneğin 2023’te azami %2, 2024’te %3,5). Eyalet ayrıca, ikinci el konut satın alanlara teklif kabul edildikten sonra birkaç gün içinde cayma hakkı tanıyan Ev Sahibi Koruma Dönemini (halk arasında “soğuma dönemi” olarak bilinir) yürürlüğe soktu (2023’te uygulandı) – bu, hararetli teklif savaşlarını yavaşlatmak ve ev alanlara biraz nefes alanı vermek için getirilmiş bir önlem. Buna ek olarak, 2024’te eyalet, Konut Kiracılığı Kanunu’nu sıkılaştırarak vancouver.citynews.ca “renoviction”ları ve haksız tahliyeleri durdurmaya yönelik adım attı, böylece ev sahiplerinin küçük tadilatlar için kiracıları tahliye etmesini ya da belirli süreli kira sözleşmeleriyle boşluklardan faydalanmasını zorlaştırdı.
• Federal Göç ve Konut Uyumlaştırması: Federal hükümet, yüksek göç hedeflerini sürdürmeye devam ediyor (bu da konut talebini artırıyor), fakat bunu konut sonuçlarıyla uyumlu hale getirmeye çalışıyor. 2024’teki dikkat çekici değişikliklerden biri, göçmenlik politikasında yapılan ve uluslararası öğrenci vizesi hacmini geçici olarak sınırlandıran, ayrıca öğrenim izinlerini konut bulunabilirliğine bağlayan bir ayarlamaydı; çünkü öğrenci akınının kiralık piyasalarını zorladığı görülmüştü. Kanada hâlâ önemli nüfus artışı hedeflese de, konut arzının buna yetişmesi gerektiğinin daha fazla farkına varılıyor. Federal bütçeyle ayrıca Vergisiz İlk Ev Tasarruf Hesabı (2023’te başladı) gibi teşvikler sunuldu; bu da ilk kez ev alacakların peşinat biriktirmesine yardımcı oluyor, ayrıca geliştiricileri kiralık apartman yapmaya teşvik etmek için yeni amaçlı kiralık inşaatlarda GST’yi (federal satış vergisini) kaldırdı (2023 sonunda uygulandı). Bu önlemler, Vancouver’ı dolaylı olarak daha fazla arzı teşvik ederek ve alıcılara yardımcı olarak etkiliyor.

Genel olarak, 2025’te politika ortamı konut konusunda çok aktivist: hükümetler, arzı artırmak ve spekülatif talebi dizginlemek için her zamankinden fazla müdahil oluyor. Bu girişimlerin etkisi önümüzdeki yıllarda ortaya çıkacak. Vancouver piyasasında şimdiden erken etkiler görülüyor – örneğin, tek ailelik mahallelerde imar esnekliğiyle daha fazla çoklu konut projesi ve kısa süreli kiralama kurallarının etkisiyle uzun süreli kiralık ilanlarında hafif bir artış gibi. Politikacılar, erişilebilirliği sağlamak için kullanılabilecek her aracı kullanmaya devam edeceklerini açıkladı; bu nedenle, piyasa aktörleri için düzenleyici ortam sürekli değişen bir yapıda kalıyor.

Arz, Talep ve Göç Dinamikleri

Vancouver’ın emlak piyasasında talep-arz dengesi büyük ölçüde göç eğilimleri ve inşaat faaliyetinden etkileniyor. Son yıllarda talep, nüfus artışıyla hızla artarken, konut arzı yetişmekte zorlanıyor.

Nüfus ve Göç: Metro Vancouver’un nüfusu, başta uluslararası göç olmak üzere, güçlü bir şekilde artmaya devam ediyor. Britanya Kolumbiyası, 2022 ve 2023’te rekor göç seviyelerine ulaştı – il, yalnızca Temmuz 2022’den Temmuz 2023’e kadar yaklaşık 162.000 yeni sakin ekledi biv.com. 2023 yılında, 175.000’den fazla kişi başka ülkelerden B.C.’ye göç etti; bu, bir önceki yıla göre %65’lik bir artıştı biv.com – bu muazzam artış, Kanada’nın yüksek göç hedeflerinin ve Vancouver’ın yeni gelenler için ne kadar cazip bir destinasyon olduğunun altını çiziyor. Göçmenler, mülteciler, uluslararası öğrenciler ve geçici işçiler de dahil olmak üzere bu yeni gelenlerin büyük çoğunluğu Büyük Vancouver ve çevresindeki metro bölgelerinde yoğunlaştı biv.com. Aynı zamanda, B.C.’de doğal nüfus artışı (doğumlar eksi ölümler) artık negatif ve belirtildiği gibi, ilde net eyaletler arası göç kaybı yaşandı (2023’te net olarak 8.000’den fazla kişi ayrıldı), bazı yerliler daha ucuz bölgelere taşındı biv.com. Ancak net etki, Vancouver’ın nüfusunun şimdiye kadarki en yüksek seviyesinde olduğu ve artmaya devam ettiği; bu, konut talebini sürekli canlı tutuyor. Federal hükümetin planları, her yıl düzenli şekilde yeni göçmen getirmeye devam edeceği için, Vancouver her yıl on binlerce yeni sakin bekleyebilir. Bu da konut piyasasında temel talep baskısını yüksek tutuyor, özellikle de yeni gelenler tarafından tercih edilen kiralık daireler ve başlangıç seviyesindeki evlerde.

Konut Arzı ve Geliştirme Faaliyeti: Arz tarafında, konut inşası artırılmaya çalışılıyor ancak talepteki bu artışı karşılamıyor. 2023 yılında, Metro Vancouver’da yaklaşık 30.600 yeni konut birimi tamamlandı biv.com – bu, bir önceki yıla göre yalnızca %1’lik bir artıştı ve nüfus artışı için kesinlikle yeterli değil. Çarpıcı bir örnek olarak, 2023’te B.C’ye gelen her beş yeni kişi için yaklaşık bir yeni ev inşa edildi biv.com. Bu oran, önemli bir eksikliğe işaret ediyor. Konut talebi ile arzı arasındaki bu uyumsuzluk yıllardır oluşuyor – imar kısıtlamaları, uzun onay süreçleri, işgücü sıkıntıları ve yüksek inşaat maliyetlerinin tümü yeni evlerin piyasaya çıkmasını yavaşlattı.

Bununla birlikte, gelişim faaliyeti şu anda Vancouver’da, en azından planlama aşamasında, tarihin en yüksek seviyelerinden birinde. Vancouver Şehri’nde binlerce birimin inşaatı sürüyor ve on binlercesi ise çeşitli planlama aşamalarında bulunuyor. Hükümetin (daha önce bahsedilen politikalar aracılığıyla) daha fazla yoğunluğa izin verme yönündeki baskısı, yeni tekliflerin dalgasına yol açtı. Örneğin, Broadway Planı (Merkezi Broadway koridorunu kapsayan) yeni metro hattı güzergahında orta ve yüksek katlı projeler için onlarca yeniden imar başvurusunun önünü açtı. Belediye yetkilileri, Broadway için “planlama aşamasında kule projelerinde patlama” olduğunu bildiriyor – yalnızca bu bölgede tartışılan 100’den fazla potansiyel kule var cityhallwatch.wordpress.com. Şehir genelinde, daha önce sadece müstakil konutlara ayrılmış mahallelerde, imar değişiklikleri sayesinde yavaş yavaş çoklu konutlar ve alçak katlı apartmanlar için teklifler ortaya çıkıyor. Ayrıca, Metro Vancouver’ın banliyölerinde (Surrey, Coquitlam, Burnaby, vb.), ulaşım merkezleri etrafında inşaat patlamaları yaşanıyor ve bu, sonunda ağırlığın Vancouver Şehri’nden alınmasına yardımcı olacak yeni kentsel merkezler oluşturuyor.

Bununla birlikte, güçlü bir inşaat programına rağmen, kısa vadeli arz hala sıkışık. Müteahhitler; artan faiz oranları (projelerin finansmanını daha pahalı hale getiriyor), enflasyonist inşaat maliyetleri ve son zamanlarda ön satış konut alıcılarının azalması gibi zorluklarla karşı karşıya. Birçok geliştirici temkinli davranıyor – bazı projeler ertelendi ya da küçültüldü. 2025 başı verileri, yeni proje lansmanlarının çok yıllık en düşük seviyelerde olduğunu gösterdi (örneğin pandemi öncesi yıllarda ocak ayında tipik olarak başlatılan yaklaşık 750 birime karşılık 2025 Ocak ayında neredeyse sıfır yeni konut projesi lansmanı) mortgagesandbox.com. Bu, geliştiricilerin piyasa koşulları iyileşene kadar beklediklerini gösteriyor. Metro Vancouver’daki konut başlangıçları 2023-2024 yıllarında bu olumsuzluklar nedeniyle özellikle apartman dairesi segmentinde düştü cmhc-schl.gc.ca. Kanada Mortgage ve Konut Kurumu (CMHC), Vancouver’da 2025’te yalnızca sınırlı bir toparlanma bekliyor ve bunun çoğunlukla apartman kiralık konutlarıyla sürdürüleceğini öngörüyor, satılık dairelerle değil assets.cmhc-schl.gc.ca.

Arz-talep dinamiği şu şekilde özetlenebilir: Vancouver’da, nüfusu ve ekonomisinin yarattığı talebe kıyasla yapısal bir konut sıkıntısı bulunmaktadır. Göç kaynaklı talep, yeni arzı sürekli olarak geride bırakıyor; bu durum yüksek fiyatlara ve düşük boşluk oranlarına yol açıyor. Şehrin siluetinde rekor sayıda vinç görünmesine rağmen, bölge hala yıllarca az inşaat yapılmasının getirdiği açığı kapatmaya çalışıyor. Önümüzdeki birkaç yıl içinde, çeşitli politika önlemleri etkili olursa, arzda daha hızlı bir büyüme – her türden daha fazla evin tamamlanması – görebiliriz. Nitekim eyaletin hedefi (Konut Planı ve Konut Arzı Yasası aracılığıyla) yıllık tamamlanan konut sayısını önemli ölçüde artırmak. Büyük işverenler ve ekonomik gelişme de buna bağlı, çünkü konut eksikliği iş gücü büyümesini kısıtlayabilir.

Olumlu bir işaret ise hükümetlerin ve özel sektörün yaratıcı çözümler üzerinde iş birliği yapmalarıdır: uygun fiyatlı birimlerin hızlı devreye alınması için modüler konutlar, kiralık stokunu boşaltmak için kampüs genişletmeleri (öğrenci yurt projeleri) ve az kullanılan arazilerin yeniden geliştirilmesi (eski alışveriş merkezleri, sanayi alanları) ile yeni konut topluluklarına dönüştürülmesi. Örneğin Metro Vancouver’daki birkaç eski alışveriş merkezi (Brentwood, Lougheed, Oakridge – bir sonraki bölümde göreceksiniz) binlerce yeni evin bulunduğu karma kullanımlı mahallelere dönüştürülüyor. Bu mega projeler tamamlandığında önemli bir konut arzı sağlayacak. Ek olarak, Vancouver Şehri, yeni toplu taşıma yatırımlarının (Broadway Metro, UBC ve Surrey/Langley’e SkyTrain uzantıları) önümüzdeki on yıllarda toplu taşıma odaklı geliştirme alanlarını açarak on binlerce yeni konuta olanak sağlayacağını öngörüyor pm.gc.ca pm.gc.ca.

Özetle, Vancouver’da talep göç ve sınırlı taşınma seçenekleri sebebiyle çok güçlü kalmaya devam ediyor; arz ise yavaş yavaş artıyor ama henüz yeterince hızlı değil. Bu dengesizlik, Vancouver’ın yüksek konut maliyetlerinin temel itici gücüdür. Önümüzdeki birkaç yıl, politika baskısı ve piyasa koşullarının birleşiminin konut inşasını hızlandırıp talebi daha iyi karşılayıp karşılayamayacağını test edecek. Arzda anlamlı bir artış olursa, fiyat ve kira artışları hafifleyebilir; eğer geri kalmaya devam ederse Vancouver’ın konut krizi sürecek.

Önümüzdeki 3–5 Yıl için Tahminler ve Görünüm

Analistler ve uzmanlar, önümüzdeki birkaç yıl içinde Vancouver’ın emlak piyasası için ne öngörüyor? Genel olarak, piyasanın satış hacminde kademeli bir toparlanma ve ılımlı bir fiyat artışı göreceği konusunda görüş birliği var; ani bir patlama beklenmiyor. Yüksek faiz oranları ve uygunluk sorunları yakın vadede fiyat artışını sınırlayacak gibi görünüyor ancak faizler gevşedikçe ve arz arttıkça, aktivitenin yavaş yavaş canlanması bekleniyor. Aşağıda, güvenilir kaynaklardan tahmin ve öngörüleri derledik:

• Satış Hacimleri: 2022–2024 arasındaki yavaş dönemin ardından, konut satışlarının hafifçe toparlanması bekleniyor. British Columbia Emlak Birliği (BCREA), 2025 yılında BC genelinde konut satışlarının yaklaşık 73.600 adette kalacağını (%1 azalışla 2024’e kıyasla neredeyse sabit) ve ardından piyasa koşullarının normale dönmesiyle 2026’da yaklaşık 80.000 adede (+%9) yükseleceğini öngörüyor bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. Özellikle Greater Vancouver için ise, BCREA 2024’te yaklaşık 26.000 satış (2023 seviyelerine benzer) ve 2025’te yaklaşık 29.500 satış bekliyor; bu da birikmiş talebin serbest bırakılmasıyla %13,5 civarında bir artış anlamına geliyor bcrea.bc.ca. RE/MAX ise daha iyimser – 2025 öngörüsünde, faiz oranlarının düşmesiyle alıcı güveni geri gelirken satışlarda %20’lik bir artış öngörüyor blog.remax.ca. Gerçek ise muhtemelen iki tahmin arasında olabilir: Mortgage oranları 2025 boyunca düşmeye başlarsa, beklemede olan birçok alıcı (özellikle ilk kez ev alacaklar) piyasaya geri dönebilir, bu da işlem sayısını artırır. 2027 yılına gelindiğinde, yeni bir ekonomik şok yaşanmazsa satış hacimleri muhtemelen 2010’ların sonlarındaki normal seviyelere yaklaşabilir.
• Piyasa Dengesi ve Koşulları: Büyük ihtimalle 2025–2026 civarında yeniden dengeli veya satıcı lehine bir piyasaya dönüş göreceğiz. Şu anda (2024-25) yüksek ilan sayısı ve temkinli alıcılar nedeniyle piyasa alıcıların lehine. Ancak tahmin edildiği gibi satış hacimleri artarsa ve yeni ilanlar buna yetişemezse, ibre tersine dönebilir. RE/MAX, Vancouver’ın “dengeli piyasadan satıcı piyasasına” 2025’te geçeceğini öngörüyor blog.remax.ca. Bu öngörüde faiz oranlarındaki gevşemenin talebi artıracağı varsayılıyor. BCREA’nın piyasa yorumu da, ekonomik belirsizliğin bastırdığı birikmiş talebin olduğuna dikkat çekiyor – bu belirsizlik ortadan kalkarsa, birçok alıcının hızla piyasaya girebileceği ve piyasayı sıkılaştırabileceği anlamına geliyor bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca. 2026’ya gelindiğinde, muhtemelen cazip mülkler için yine rekabet görebiliriz, fakat yeni arz tamamen tıkanmadıkça 2021’deki kadar aşırı teklif savaşları yaşanmaz. Takip edilmesi gereken bir trend yatırımcı aktivitesi: Kredi koşulları düzelirse, özellikle son zamanlarda zayıf olan konut piyasasında yatırımcılar daha agresif dönebilir. Bir diğeri de lüks segmenti: Çok yüksek fiyatlı mülkler, yabancı alıcı yasağıyla düşük talep gördü; bu yasak 2027’ye kadar devam ettiği için lüks piyasa, yerli yüksek gelirli alıcılar ve varlıklı göçmenlere bağlı olacak. Lüks segment kısa vadede genel piyasanın gerisinde kalabilir, ancak yasağın kalkması durumunda 2027 sonrası sıçrama görebiliriz.
• Mülk Türüne Göre: Farklı segmentler farklı performans gösterebilir. Vancouver’daki müstakil evler, faiz artışları sırasında satışlarda en büyük düşüşü yaşayan segmentti ve faizler düştüğünde tekrar piyasaya dönen üst segment alıcılarla daha güçlü bir toparlanma görebilir. BCREA, 2024 yılında en yüksek fiyat segmentlerinin en fazla aşağı yönlü fiyat baskısı ile karşılaşmasını bekliyor; ancak genel olarak fiyatların yatay kalacağını öngörüyor bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca – bu da uygun fiyatlı segmentlerin değerini daha iyi koruyabileceğini ima ediyor. Kondolar ve sıra evler, daha “erişilebilir” seçenekler olarak, alım gücü yavaşça iyileştikçe ilk kez ev alanlardan istikrarlı talep görebilir. Ancak kondolar için bir risk, piyasaya çok sayıda yeni konutun girmesi: CMHC, 2025’te rekor düzeyde kondo tamamlanmasının, artan taşıma maliyetleriyle bazı yatırımcıların satış yapmasıyla birleşerek kısa vadede ikinci el kondo piyasasını yumuşatabileceğini belirtti cmhc-schl.gc.ca. Gerçekten de, 2018-2021 yıllarında inşaattan alım yapan birçok yatırımcı şu anda teslimat süreciyle ve öngörülenden çok daha yüksek faiz oranlarıyla karşı karşıya; bu da bazılarını satışa zorlayabilir – kondo ikinci el piyasasında arzı artırabilir. Bu durum önümüzdeki 1-2 yıl içinde kondo fiyat artışını sınırlayabilir. Diğer yandan, kiralık odaklı mülkler (çoklu daireli apartman binaları), düşük boşluk oranları nedeniyle kurumsal yatırımcılar için yüksek talep görmeye devam edecek – bu varlıkların fiyatları (net getiri oranları/cap rate) güçlü kalacaktır. Ticari tahminler (CBRE gibi gruplardan) ekonominin istikrar kazanmasıyla Vancouver’ın sanayi ve çoklu konutta getirilerin sıkışmaya devam edeceğini, ofis ve perakende segmentlerinde ise doluluk oranlarının toparlanacağını gösteriyor.
• Ekonomik Belirsizlikler: Bazı faktörler bu tahminleri değiştirebilir. Faiz oranları beklenenden daha hızlı veya daha fazla düşerse (örneğin, enflasyon hızla soğur ve Kanada Merkez Bankası agresif şekilde faiz indirirse), Vancouver’da konut talebi daha hızlı hızlanabilir ve tahminlerin üzerinde fiyat artışları yaşanabilir (bir iki yıl boyunca çift haneli kazançlar olabilir). Tersine, ekonomi durgunluğa girer ve işsizlik artarsa, konut talebi daha uzun süre düşük kalabilir ve fiyatlar güven geri gelene kadar durağan ya da hafifçe gerileyebilir. Diğer bir belirsizlik ise hükümet müdahalesidir: Yabancı alıcı yasağının uzatılması (ki oldu) veya yeni vergiler talebi baskılayabilir; öte yandan, devlete ait uygun fiyatlı konut yatırımları ya da altyapı projeleri piyasayı canlandırabilir. Şu anki tahminlerin çoğu, kademeli iyileşen bir ekonomi ve nazikçe azalan faiz oranları senaryosunu esas alıyor.
Sonuç olarak, Vancouver emlak piyasası için 3–5 yıllık görünüm temkinli bir iyimserlik taşımaktadır. En olası senaryo, yavaş bir yükseliştir: işlem hacimlerinin 2026 yılına kadar normal seviyelere dönmesi ve fiyatların mütevazı bir şekilde artması beklenmektedir. Vancouver, büyüme için daha fazla potansiyeli olan daha ucuz Kanada piyasalarına kıyasla muhtemelen biraz geride kalacaktır; ancak yine de pozitif bir ivme görülecektir. 2028 veya 2030 yılına gelindiğinde Vancouver, hâlâ erişilebilirlik sorunlarıyla karşı karşıya kalacaktır. Ancak konut arzını artırmaya yönelik girişimler sonuç verirse, umut edilen şey fiyat artışlarının gelir artışlarıyla daha uyumlu olmasıdır. Şimdilik alıcı ve satıcılar dengeli piyasa eğilimleri beklemelidir; yakın vadede ne büyük bir düşüş ne de mantıksız bir yükseliş öngörülmemektedir – esasen 2020’li yılların başındaki türbülansın ardından bir istikrar ve sürdürülebilirlik dönemi yaşanacaktır vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca.

Semt Öne Çıkanlar ve Dikkate Değer Gelişmeler

Vancouver’ın emlak hikayesi şehir genelinde tek tip değildir – her semtin kendi trendleri ve yeni gelişmeleri vardır. İşte piyasayı şekillendiren bazı semt bazında öne çıkanlar ve büyük projeler:

• Broadway Koridoru & Mount Pleasant: Bu merkezi koridor, Vancouver’da en önemli dönüşümlerden birini yaşıyor. Broadway Metro Hattı (Millennium Hattı uzantısı), 2026’da açılması planlanan, VCC–Clark’tan Arbutus Caddesi’ne kadar altı yeni SkyTrain istasyonu ekleyecek ve toplu taşıma erişimini önemli ölçüde artıracak. Bunu avantaja çevirmek için, şehir yönetimi Broadway Planı’nı kabul etti ve yaklaşık 500 şehir bloğunu Broadway çevresinde yüksek yoğunluklu gelişime açtı. Şimdiden, gelecekteki istasyonlar olan Mount Pleasant ve South Granville gibi yerlerde yeni yüksek binalar için birçok teklif görüyoruz – Broadway boyunca 150 yeni gökdelen projesi çeşitli aşamalarda bulunuyor cityhallwatch.wordpress.com. Yaklaşan dikkat çekici projeler arasında, Cambie-Broadway kavşağı (Vancouver Şehir Binası yakınında) ve Oak Caddesi çevresinde (Vancouver Genel Hastanesi’ne hizmet edecek gelecekteki Oak-VGH istasyonu yakınında) 20-30+ katlı karma kullanımlı binalar kümeleri bulunuyor. Mount Pleasant, geleneksel olarak düşük katlı sanayi ve sanat bölgesi iken, teknoloji ofisi ve konut merkezi haline geliyor – örneğin, teknoloji firması Adobe’nin yeni dev kampüsü ve diğer dijital şirketler Main Street civarında hizmete giriyor ve konut projeleri de bunu takip ediyor. Kiralık konut burada önemli bir unsur; çünkü kiracı tahliye politikaları gereği geliştiriciler yıktıkları kiralık daireleri yenisiyle değiştirmek zorunda. Bu semtin kimliği, düşük katlı yapılardan toplu taşımaya yakın kent köylerine hızla evriliyor. Fairview ve Mount Pleasant gibi bölgelerde emlak değerleri, yoğunluk arttıkça güçlü bir yükselme potansiyeline sahip; ancak mevcut bazı kiracılar, eski kiralık binaların yerini yeni gökdelenlere bırakmasıyla (”demovictions”) yerlerinden edilmekten endişe ediyorlar.
• Oakridge & Cambie Koridoru (Güney Vancouver): Cambie Caddesi ve 41st Avenue’de, Oakridge Park yeniden geliştirme projesi oyunun kurallarını değiştiriyor. Eski Oakridge Centre alışveriş merkezi, 5 milyon ft²lik master planlı bir topluluğa dönüştürülüyor; 13 kule (44 kata kadar) yaklaşık 6.000 kişi için 2.600 konut içerecek renx.ca renx.ca. Proje kapsamında 2025’ten itibaren aşama aşama açılacak 100’den fazla yeni mağazayla devasa bir alışveriş merkezi, çatı katında dokuz dönümlük bir halka açık park, kütüphane ve tiyatro içeren bir kültür merkezi ve binlerce çalışan için ofis alanı olacak renx.ca renx.ca. 2027 yılında tamamen tamamlanacak olan bu proje, Oakridge’de adeta yeni bir “güney merkezi” oluşturuyor. Tüm Cambie Koridoru (Cambie Caddesi boyunca Marine Drive’dan King Edward Ave’ye kadar) son birkaç yılda Cambie Corridor Planı sayesinde birçok yeni apartman binasına ev sahipliği yaptı. Düşük yoğunluklu evler, orta katlı apartmanlar ve şehir evlerine dönüşüyor; özellikle metro istasyonlarının (Oakridge, Marine Gateway, vb.) yakınında daha fazla yüksek katlı bina yolda. Oakridge çevresinde tek ailelik arsaların birleşimi için bir arazi yarışı devam ediyor – aracılar gelecek kuleler için arsa pazarlıyor ve talebin süreceğini öngörüyor renx.ca renx.ca. Canada Line (SkyTrain) buradan geçtiği için bu koridor gelişim açısından sıcak bir bölge olmaya devam edecek. Alıcılar için, burada her yıl piyasaya çıkan modern apartman dairelerinin (bazı betonarme kuleler dahil) artan arzı demek oluyor. Mahallede öne çıkanlar: Marine Drive üzerinde Cambie’de yeni Marine Gateway karma kullanımlı merkezi; Oakridge lüks bir alışveriş/konut destinasyonu olacak; ve güneydeki Langara bölgesi bile yeni kiralık projelerle büyüyor. Cambie’deki fiyatlar, bu değişiklikler sebebiyle önemli ölçüde arttı ancak artan apartman arzı, fiyat artışının ileride yavaşlamasına yardımcı olabilir.
• Kitsilano & False Creek (Batı Yakası): Kitsilano’da, Birinci Milletler arazisinde tarihi bir gelişme devam ediyor. Squamish Ulusu’nun Sen̓áḵw projesi, Burrard Köprüsü’nün hemen güneyinde (Vanier Park’ın yakınında), şehir imarına tabi olmayan rezerv arazisinde 11 teraslı kule inşa ediyor. Bu iddialı proje, önceden sadece birkaç düzine evin bulunduğu 10 dönümlük bir arazide 6.000 yeni kiralık daire – %80’i piyasa fiyatında, %20’si ise piyasa altı – yaratacak senakw.com blg.com. Sen̓áḵw, Kanada’nın en büyük net-sıfır konut projesi olmaya hazırlanıyor ve 2020’lerin sonuna kadar (ilk faz 2026’da) büyük miktarda kiralık daire sağlayacak. Bu, Kitsilano’ya çok ihtiyaç duyulan kiralık konutları kazandıracak ve mahallenin nüfusunu önemli ölçüde artırabilir. Kits ve Point Grey’in diğer bölgelerinde ise devasa Jericho Lands yeniden yapılanma projesi planlama aşamasında. Yerel Birinci Milletler ve federal geliştiricilerin ortaklığıyla, Jericho’daki (Alma St.’nin batısında) 90 dönümlük eski garnizon arazisi, kule ve alçak katlı binalarla 10.000’e kadar konutun yanı sıra parklar ve mağazalar içerecek şekilde ana planlanıyor. Hâlâ yıllar sürecek bir proje (imar süreci devam ediyor) olsa da, Jericho projesi nihayetinde 2030’lara kadar tamamen yeni bir konut bölgesi oluşturacak. Kitsilano’daki gayrimenkuller hâlâ çok rağbet görüyor; bu projeler özellikle kiralık ve muhtemelen uygun fiyatlı konut anlamında, çoğunlukla alçak katlı ve pahalı evleriyle bilinen bu bölgeye daha fazla seçenek ve stok kazandırabilir.
• Downtown & West End: Vancouver şehir merkezinin konut piyasası olgunlaşmış durumda, ancak önemli değişimler yaşanıyor. Örneğin, West End mahallesinde, West End Toplum Planı kapsamında tamamlanan birkaç yeni lüks condo kulesi bulunuyor. Alberni by Kengo Kuma ve Barclay x Thurlow gibi lüks projeler silüete ekleniyor. Ayrıca West End’deki eski kiralık yüksek apartmanlar, kiralık konut stokunu korumak veya artırmak amacıyla şehir tarafından teşviklerle yenileniyor veya yeniden geliştiriliyor. Şehir merkezinde ve Coal Harbour’da ise son yıllarda hafifçe ticari gelişime odaklanılmış durumda (örneğin, yeni dönüştürülen Post binasındaki geniş Amazon ofisi gibi). Ancak, ofis boşluklarının artmasıyla birlikte, şehir bazı alanların dönüştürülmesini teşvik ediyor: Nitekim, belirtildiği gibi, şehir merkezindeki eski ofis binalarından biri otele dönüştürülüyor altusgroup.com ve uygun binalarda ofisten konuta dönüşümlere izin verilmesi konuşuluyor. Şehir merkezinin nüfusu, diğer bazı bölgelere kıyasla o kadar hızlı artmıyor; bunun nedeni yeni geliştirilebilecek alanların kısıtlı olması – neredeyse tüm mümkün arsalar üzerinde artık yüksek binalar var. Bir istisna ise Northeast False Creek (Rogers Arena yakınında) çünkü Georgia viyadüklerinin kaldırılmasıyla o bölgede karma kullanımlı yeni topluluklar (sosyal konut taahhütleri dahil) için arsa açılacak. Bu bölge özellikle 2020’lerin sonlarında takip edilmeye değer olacak. Bu arada Strata ofis ve teknoloji merkezi projeleri Gastown ve Yaletown dönüşümleriyle ortaya çıktı ve bu mahalleler genç profesyoneller için canlılığını koruyor, bu da condo talebini sürdürüyor. 2025’te şehir merkezi condo piyasası dengeli durumda; fiyatlar 2023’te hafifçe düştü ama istikrar kazandı ve gelecekteki büyüme genel ekonomik toparlanmaya (örneğin göç ve öğrencilerin şehir merkezine dönüşü) bağlı olacak.
• East Vancouver (Main, Fraser, Hastings): Şehrin geleneksel olarak daha uygun fiyatlı tarafı olan East Van, istikrarlı şekilde soylulaşıyor. Main Street ve Fraser Street boyunca eski, alçak katlı kiralık binalar ve dükkânlar, butik condo projelerine yerini bırakıyor. Mount Pleasant East, craft biracılıklar, teknoloji girişimleri ve yeni condominiums ile milenyum kuşağını çeken bir sıcak nokta. East Vancouver’ın geleceğini şekillendiren büyük bir kurum ise False Creek Flats’te (Main & Terminal yakınında) inşa edilen yeni St. Paul’s Hastanesi kampüsü. Bu 2 milyar doları aşan hastane projesi (2027 civarında açılması planlanıyor), sağlık ve yaşam bilimleri bölgesinin temel taşı olacak ve muhtemelen yakınında tıbbi ofis binaları, laboratuvarlar ve elbette sağlık çalışanları için konut projelerini tetikleyecek. Commercial Drive ve Grandview bölgesinde ise daha fazla orta katlı gelişim göze çarpıyor ve SkyTrain hattının Arbutus’a (ve sonunda UBC’ye) uzatılmasıyla, doğudaki istasyonlar, özellikle Commercial–Broadway, sürekli gelişim ilgisiyle önemli toplu taşıma merkezleri olarak kalmaya devam ediyor. East Van’daki Hastings koridoru, önemli sosyal konut yenileme projelerine sahip (örneğin eski kamu konutlarının yenilenmesi gibi). Ayrıca belediyeler arası göç nedeniyle Vancouver’ın karşılayamadığı bazı talep, Burnaby ve New West gibi komşu kentlere kayıyor – örneğin, birçok genç aile East Burnaby veya Kuzey Vancouver’ı tercih ediyor ve bu durum Vancouver’ın alt pazarlarını da etkiliyor.
• Metro Vancouver Banliyöleri: Şehir sınırlarının dışında, birçok banliyö merkezi hızla büyüyor ve genel bölgesel piyasayı etkilediği için bahsetmeye değer. Surrey, artık BC’nin ikinci en büyük şehri olarak Whalley’de çok katlı rezidans kuleleriyle (bazıları 50-60 katlı) yeni bir şehir merkezi inşa ediyor ve Surrey-Langley SkyTrain şu anda inşaat halinde (~2028’de açılacak) ve Fraser Highway boyunca gelişimi tetikliyor. Burnaby, Brentwood, Lougheed ve Metrotown’da büyük master planlara sahip – binlerce yeni daire ekleniyor (Amazing Brentwood projesi, City of Lougheed, Station Square, vb.). Bu banliyö seçenekleri, Vancouver içinde ev alamayan ilk defa ev alacaklar için (biraz) daha uygun fiyatlı daireler sunarak Vancouver üzerindeki baskıyı bir nebze hafifletiyor. Coquitlam ve Richmond da toplu taşıma yakınlarında önemli gelişmelere sahip. Vancouver mahallesi olmasalar da, bu kentsel merkezlerin çoğalması, Metro bölgesinin büyümesinin daha dağılmış olması anlamına geliyor. Vancouver yatırımcıları için, bu bölgesel büyüme rekabet yaratabilir – örneğin bir kiracı, Vancouver’daki eski bir binaya kıyasla daha ucuz kiralı Burnaby’de yeni bir gökdeleni tercih edebilir, bu da şehirdeki kiraların ne kadar yükselebileceğini sınırlar.

Genel olarak, Vancouver’un mahalleleri değişim içinde ve ufukta birçok heyecan verici gelişme var. Oakridge ve Brentwood’daki gökyüzüne yükselen yeni kulelerden Sen̓áḵw ve Jericho’nun büyük ölçekli kiralık topluluklarına kadar, önümüzdeki on yıl bölgeye on binlerce yeni konut ve ticari alan getirecek. Bu gelişmeler, konut krizine çözüm getirmeyi ve şehri modernleştirmeyi amaçlıyor, ancak bazıları tartışmalı (mahalle karakterinin değişmesi, yerinden edilme sorunları, vb.). Gayrimenkul gözlemcileri için, her mahallenin gidişatı – ister toplu taşıma koridorlarının yoğunlaşması ister eski alanların yeniden geliştirilmesi olsun – farklı fırsatlar sunacak. Alıcılar ve yatırımcılar, dönüşüm projeleri tamamlanmadan önce bu bölgelere girerek kazanç elde edebilirken, son kullanıcılar ise her zamankinden daha fazla konut ve olanak seçeneğinin tadını çıkaracak. Vancouver 2025’te, büyümeyi her mahallede yaşanabilirlikle dengeleyen bir gelişim dönüm noktası yaşıyor.

Kaynaklar:

1. WOWA Realty. “Vancouver Konut Piyasası: Haziran 2025 Güncellemesi.” (Fiyatlar, satışlar ve stok verileri) wowa.ca wowa.ca
2. Greater Vancouver REALTORS® Derneği. “Alıcılar için oluşturulmuş bir piyasa alıcıdan yoksun” (2025 başı için piyasa istatistikleri, on yılın en düşük satışlarını gösteriyor) storeys.com
3. Altus Group. “Vancouver Ticari Gayrimenkul Piyasası Güncellemesi – 2025 1. Çeyrek.” (Yatırım hacimleri ve sektör performansı) altusgroup.com altusgroup.com
4. Altus Group. “Vancouver Ticari Gayrimenkul Piyasası Güncellemesi – 2025 1. Çeyrek.” (Ofis ve perakende pazarına dair detaylar, ofisten otele dönüşüm gibi trendler) altusgroup.com altusgroup.com
5. Altus Group. “Vancouver Ticari Gayrimenkul Piyasası Güncellemesi – 2025 1. Çeyrek.” (Endüstriyel sektör genel bakış – bulunabilirlik %6,0) altusgroup.com altusgroup.com
6. CityNews Vancouver. “Vancouver konut pazarı ‘tam anlamıyla kriz içinde’, diyor RBC.” (RBC erişilebilirlik endeksi %106, faiz oranlarının bütçeler üzerindeki etkisi) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
7. CityNews Vancouver. (Aynı kaynak.) (RBC görünümü – 2025’e kadar yalnızca sınırlı erişilebilirlik iyileşmesi, erişilebilirliğin tekrar sağlanması için yıllara ihtiyaç var) vancouver.citynews.ca vancouver.citynews.ca
8. Business in Vancouver (BIV). “B.C. göçü yeni konut birimlerini çok aşıyor, rapor ortaya koydu.” (2023’te 175 bin rekor göç, eyaletler arası net çıkış, her 5 yeni göçmen için 1 konut inşa ediliyor) biv.com biv.com
9. B.C. Government News Release. “B.C.’de daha fazla küçük ölçekli, çok birimli konut geliyor, imar engelleri kaldırıldı.” (Kasım 2023’te kabul edilen eyalet mevzuatı: tek ailelik arsalarda 3-4 konuta, toplu taşıma yakınında büyük arsalarda 6 konuta izin veriyor) news.gov.bc.ca news.gov.bc.ca
10. Kanada Hükümeti. “Vancouver’da daha hızlı konut inşa etmek için engeller ortadan kaldırılıyor.” (Federal Konut Hızlandırıcı Fonu – 3 yıl içinde 3.200 konutu hızlandırmak için Vancouver’a 115 milyon $, 10 yılda 40 bin konut) pm.gc.ca pm.gc.ca
11. Lawson Lundell LLP. “Vancouver Boş Ev Vergisinde Önemli Değişiklikler.” (Boş Ev Vergisi 2023/24 için %3 olarak belirlendi, başlangıçta %5 düşünülüyordu) lawsonlundell.com lawsonlundell.com
12. BCREA – Konut Tahmini (2025 2. Çeyrek). “Biriken Talep Artarken, Tarifelerdeki Belirsizlik Alıcıları Beklemeye İtiyor.” (BCREA tahmini: 2024’te fiyatlar yatay, 2025’te hafif artış; stok 40 bin olacak; ticaret savaşı belirsizliği) bcrea.bc.ca bcrea.bc.ca
13. BCREA – Konut Tahmin Verisi. (Büyük Vancouver ortalama fiyat tahmini: 2024’te %-2,1, 2025’te %+1,7) bcrea.bc.ca
14. RE/MAX Kanada. “Vancouver Konut Pazarı Görünümü (2025).” (RE/MAX tahmini: 2024’te fiyatlar %1,2 artacak, ardından 2025’te %7 artacak; satışlar %20 artacak) blog.remax.ca
15. CMHC. “Konut Pazarı Görünümü 2025.” (CMHC tahmini: artan erişilebilirlik talebi serbest bırakıyor, fiyatlar 2025’te daha hızlı yükselip sonra ılımlı hale geliyor; toparlanma dengesiz – BC/ON erişilebilirlik nedeniyle daha yavaş) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
16. Mortgage Sandbox. “Vancouver Gayrimenkul Tahmini 2025-2027.” (Piyasa risk değerlendirmesi, 2025 başında peşin satılık konut pazarında çöküş) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com
17. RENX Gayrimenkul Haberleri. “Vancouver’un Oakridge Park’ı mega-proje planlama patlamasına yol açıyor.” (Oakridge Park hakkında bilgiler: 2.600 konut, 5 milyon ft², 2027’de tamamlanacak, Cambie Corridor gelişimini tetikliyor) renx.ca renx.ca
18. Nch’ḵay̓ (Squamish Nation kalkınma kolu). Sen̓áḵw Projesi Tanıtımı. (Senakw genel bakışı: Kitsilano’daki Squamish topraklarında 11 kule, yaklaşık 6.000 kiralık konut ünitesi) senakw.com blg.com
19. CityHallWatch. “Broadway Planı” (Broadway Planı ile ilgili topluluk raporu; yaklaşık 500 kuleye izin veriyor; şehir konseyi 2024’te planı hızlandırdı) cityhallwatch.wordpress.com cityhallwatch.wordpress.com