2025 Gölü Como Emlak Piyasası – Kapsamlı Rapor

Como Gölü’nün emlak piyasası, lüks villaları, manzaralı doğası ve uluslararası çekiciliğiyle ünlüdür. 2025 yılı itibarıyla piyasa dinamik fakat nispeten istikrarlı kalmayı sürdürüyor; yabancı alıcılardan yoğun talep geliyor ve güçlü bir turizm odaklı kiralama sektörü mevcut. Göl çevresindeki mülk değerleri, geçtiğimiz yıl boyunca (2024 genelinde yaklaşık +%1) mütevazı bir artış gösterdi idealista.it ve uzmanlar, sınırlı arz ortamında kademeli değer artışının (%3 civarı, 2025’te) devam edeceğini öngörüyor investropa.com. Bu rapor, Como Gölü’nün mülk segmentlerine (konut – birincil evler, tatil/ikinci evler [lüks mülkler dâhil] ve ticari emlak) dair detaylı bir genel bakış sunarken, güncel eğilimler, fiyatlar, kira getirileri, alıcı profili, yatırım görünümü, mevzuat gelişmeleri, kilit lokasyonlar ve 2025 ve sonrasında piyasayı şekillendiren altyapı gelişmeleri hakkındaki bilgileri de içeriyor.

Pazar Segmentleri Genel Bakış

Konut (Birincil Ev) Pazarı

Como Gölü ikinci ev tatil köyleriyle ünlü olsa da, yerel bir konut pazarını da desteklemektedir. Como şehri özellikle birincil ev alıcıları için bir merkez; yıl boyu yaşanabilirlik, iş olanakları (Milano ve İsviçre’ye yakınlık) ve tam hizmetler (okullar, hastaneler) sunar. Birincil konutlara talep istikrarlı olup, işlemlerin yaklaşık dörtte birini oluşturmaktadır laprovinciadicomo.it. Şehirdeki fiyatlar, ulusal standartlara göre yüksek—2024 sonu itibarıyla ortalama ~2.800 €/m² investropa.com—ancak gölün turistik sıcak noktalarından biraz daha düşük, çünkü Como şehri modern binalarda apartmanlar da dâhil olmak üzere çeşitli mülk tiplerine sahip. Como şehir merkezinde yenilenmiş evler genellikle 6.000–7.000 €/m² aralığındadır laprovinciadicomo.it. Yerel alıcılar genellikle ipotek desteğiyle satın alma yapar; dikkat çekici şekilde, tatil evi alanların ipotek kullanma oranı 2024’te ~%13,8’e (2023’te %12,1’den) yükselmiştir; bu da faiz oranlarının istikrara kavuşması sayesinde gerçekleşmiştir idealista.it. Bu durum, tatil odaklı segmentte bile kredi koşullarının iyileştiğini göstermektedir. Birincil ev arayanlar, uygun ulaşım bağlantılarını (Como doğrudan Milano tren hattına sahip) ve gölün orta köylerine kıyasla biraz daha az turist yoğunluğunu tercih etmektedir.

Tatil ve İkinci Ev Mülkleri

Como Gölü’nün emlak piyasasına ikinci evler ve tatil konutları hakimdir. Alıcıların yaklaşık %50’si göl kenarında bir mülkü kişisel eğlence amaçlı ikinci ev olarak satın alırken, ek olarak %25’i ise mülkü kiraya vermek veya değerlenmesini beklemek için yatırım amaçlı satın almaktadır laprovinciadicomo.it. Bu tatil evi alıcıları genellikle varlıklı ve orta yaşlıdır: %56’sı 45–64 yaşları arasındadır idealista.it ve çoğunlukla ailelerdir (tatil evi satın alanların %80’inden fazlası aile, bekâr değil we-wealth.com). Aradıkları şey ise pastoral yaşam tarzı – panoramik göl manzaraları, huzur ve otantik İtalyan cazibesi. Como Gölü’ndeki ikinci ev piyasası gerçekten uluslararasıdır: 2024’te alıcıların %60’ı yabancılardan oluşuyordu; başta Amerika Birleşik Devletleri ve Almanya olmak üzere, diğer Kuzey Avrupalılar da bu gruba dahil laprovinciadicomo.it. Birçok yabancı alıcı arasında yurtdışında yaşayan İtalyanlar veya gurbetçiler miras evi ararken, Kuzey Avrupalılar ve Amerikalılar ise gölün ihtişam ve sükûnet karışımına kapılmış durumda we-wealth.com. Bu alıcılar arasında multimilyon euroluk villalar satın alan ultra yüksek gelirli kişilerden, restore etmek üzere hoş köy daireleri veya çiftlik evleri arayan daha makul yatırımcılara kadar geniş bir yelpaze bulunur. Ortak noktaları ise tablo gibi manzaralı ortamları tercih etmeleridir – kimisi göle sıfır olmayı ön planda tutarken, bazıları daha iyi manzara ve mahremiyet için biraz tepede veya iç kesimlerde olmayı sorun etmemektedir idealista.it.

Göl Como’nun küresel profili (ünlü ev sahipleri ve medya görünürlüğü sayesinde) ve pandemi sonrası şehir sakinlerinin dinlenme amaçlı kaçış arayışındaki eğilim nedeniyle tatil evi talebi güçlü kalmaya devam ediyor. Özellikle, Göl Como bölgesinde uluslararası turizm tamamen toparlandı – Como iline gelen turist sayısı 2023’te 2019’a kıyasla %25 artış gösterdi, toplamda 4,6 milyon geceleme gerçekleşti ve ziyaretçilerin yaklaşık %85’i yurtdışından geldi investropa.com. Bu durum, potansiyel kiracıların ve yeniden satış alıcıların düzenli akışını garanti ediyor. İkinci ev alanlar genellikle bazı dönemlerde kiraya vermeyi de düşünüyor ve böylece kişisel tatil kullanımı ile yatırımı etkili bir şekilde birleştiriyorlar (aşağıda Kira Getirileri bölümüne bakınız). Gayrimenkul seçerken, günümüz alıcıları daha sessiz bölgeler ve otantik deneyimler için artan bir ilgi gösteriyor; emlakçılar, birçok müşterinin artık en kalabalık turistik kasabalar yerine gizli, huzurlu köyleri tercih ettiğini bildiriyor investropa.com investropa.com. Bu da alıcı ilgisini geleneksel popüler noktalardan daha az merkezi yerlere kadar genişletmiş durumda; bu eğilim Ana Lokasyonlar başlığı altında tartışılıyor.

Lüks ve Üst Düzey Segment

Lüks emlak, Como Gölü’nün emlak piyasasının prestijli segmentidir; tarihi villalar, modern mülkler ve yüksek donanımlı daireleri kapsar ve bunlar yüksek fiyatlardan alıcı bulur. 2024 yılı itibariyle, Como Gölü’ndeki göl kenarı villaların ortalama fiyatı yaklaşık 2,5 milyon €’dur; el değiştiren büyük lüks villalar için tipik fiyat aralığı 2,5–5 milyon € arasındadır investropa.com investropa.com. Ultra ayrıcalıklı ve prime konumlardaki göl kenarı malikâneler bu aralığın çok üstüne çıkabilir – örneğin, seçkin bölgelerdeki geniş bahçeli tarihi göl villaları yaklaşık 5 milyon €’dan başlar ve en prestijli mülklerde 10 milyon €’yu rahatlıkla aşar we-wealth.com. Metrekare bazında bakıldığında, yenilenmiş lüks evler genellikle 4.000–10.000 €/m² fiyatıyla satılırken, en nadir değerli mülklerde bu rakam 15.000 €/m²’ye kadar çıkar laprovinciadicomo.it. Bu değerler Como Gölü’nü, İtalya’nın en pahalı pazarlarından biri haline getirir ve merkezi Milano ya da Roma’nın gözde bölgeleriyle yarışır laprovinciadicomo.it.

Bu yüksek fiyatlara rağmen, üst düzey mülklere olan talep güçlü ve dirençli kalmaya devam ediyor. Engel & Völkers’in 2025 Piyasa Raporu, Lake Como’nun lüks segmentinde fiyat istikrarı veya hafif bir büyüme öngörüyor; bunun arkasında ise süregelen uluslararası talep ve kaliteli evlerin laprovinciadicomo.it kıt arzı bulunuyor. Özellikle Amerikalılar, Almanlar ve diğer Kuzey Avrupalılar, gölün huzuru ve manzarasıyla cezbedilerek lüks alımlarında çok aktif oldular laprovinciadicomo.it. Asyalı alıcılar (Çin gibi pazarlardan) da son yıllarda lüks yatırım mülklerine artan ilgi göstermektedir investropa.com. Sınırlı birinci sınıf sahil şeridi ve tarihi villa arzı nedeniyle bu segment arz baskısı ile karşı karşıya: mal sahipleri, (enflasyon nedeniyle değer artışı umuduyla satışları erteyerek) varlıklarını ellerinde tutuyor laprovinciadicomo.it ve yeni gelişmelerin çok azı eski malikanelerin ihtişamıyla boy ölçüşebiliyor. Sonuç olarak, üst segmentteki fiyatların 2025’te yukarı yönlü olması bekleniyor. Örneğin, gözde kasabalarda (Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio, vb.) lüks daireler 2024’te €1–1,8 milyon arasında satıldı investropa.com investropa.com; bu, sınırlı yeni arz ve sürekli alıcı ilgisi nedeniyle daha küçük yüksek kaliteli evlerin bile yedi haneli fiyatlara ulaşabildiğini gösteriyor investropa.com investropa.com. Genel olarak, Lake Como’nun cazibesi ve “güvenli liman” statüsü lüks segmenti cazip tutuyor – yüksek talep ve bu mülklerin benzersiz çekiciliği nedeniyle önemli fiyat düzeltmelerinin olası görülmediği ifade ediliyor investropa.com investropa.com.

Ticari ve Konaklama Mülkleri

Como Gölü’ndeki ticari gayrimenkuller büyük ölçüde turizm ve konaklama sektörüyle bağlantılıdır. Bölge bir ofis veya sanayi merkezi değildir; bunun yerine, turistlere hizmet eden oteller, restoranlar ve perakende alanlar ticari mülk segmentinin çekirdeğini oluşturur. Son yıllarda Como Gölü’nün konaklama varlıklarına olan yatırımcı ilgisinde bir artış görülmüştür. Aslında, Como Gölü, Taormina ve Forte dei Marmi gibi tatil destinasyonları, 2024 yılında İtalya’daki toplam otel yatırım hacminin yaklaşık %39’unu oluşturmuştur hospitalitynet.org; bu önemli pay, Como Gölü’nün lüks seyahat pazarındaki üstün rolünü vurgulamaktadır. Birçok üst düzey otel işlemi gerçekleşmiştir: Örneğin, bir İtalyan yatırımcı, 2024 yılında yaklaşık 100 milyon €’ya ultra lüks bir Como Gölü otelini (büyüyen lüks otel portföyüne ekleyerek) satın almıştır greenstreetnews.com. Önde gelen uluslararası markalar da bölgeye giriyor – Six Senses, Como Gölü’nde yeni bir 5 yıldızlı tatil köyü açıyor (102 oda, 2025 için planlanıyor) ve Marriott’un EDITION markası da 2025’e kadar Como Gölü’nde bir otel açacağını duyurdu sixsenses.com linkedin.com. Bu gelişmeler, gölün varlıklı gezginlere olan kalıcı cazibesi konusunda güveni yansıtmaktadır.

Ticari konaklama mülkleri için kira getirileri, İtalya’nın turizmdeki toparlanmasından olumlu etkilenmiştir. Ülke genelinde, 2024 yılında rekor düzeyde turizm (İtalya’ya 64,5 milyon ziyaretçi) ve otel performansında iyileşmeler yaşanmıştır hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Como Gölü’nün lüks otelleri, yüksek doluluk oranları ve artan ortalama günlük fiyatlardan yararlanıyor ve bu da yatırımcı getirilerini artırıyor. Uluslararası otel yatırımcıları (Avrupa, Orta Doğu, ABD’den) oldukça aktif olup, İtalya’daki konaklama pazarındaki alıcı hacminin yarısından fazlasını oluşturmuştur hospitalitynet.org. Bölgedeki butik oteller ve kısa süreli kiralık hizmetli villalar ise sınırlı arz ve göl manzarası ile ayrıcalık için yüksek ücret talep edebilme yetenekleri sayesinde özellikle cazip yatırım hedefleridir.

Otel dışındaki perakende ve diğer ticari alanlar Como Gölü’nde genellikle küçük ölçekli ve yerele yöneliktir. Ana kasabalarda (Como, Bellagio, Menaggio, vb.) turistlere hizmet veren canlı mağazalar, restoranlar ve kafeler bulunur; bu yaya merkezlerindeki birinci sınıf vitrin kiraları, yoğun sezonlardaki yüksek yaya trafiği sayesinde güçlü kalmaya devam etmektedir. Ancak, mevsimsellik bir etkendir – bazı işletmeler kışın kapanır veya çalışma saatlerini azaltır. Ayrıca, Como şehrinde ofis alanına olan yerel talep de yüksektir; zira şehir hem bir il merkezi olarak hem de sınır ötesi ekonomisiyle (bazı şirketler ve profesyoneller Como ile yakınındaki Lugano, İsviçre arasında faaliyet gösterirler) dikkat çeker. Como’daki ofis boşluk oranı göreceli olarak düşüktür ve İtalya genelinde birinci sınıf ofis segmenti, stabil temelleri nedeniyle kurumsal sermayenin ilgisini çekmektedir hospitalitynet.org. Yine de, konut ve turizm sektörlerine kıyasla Como Gölü’nde ticari gayrimenkul daha küçük bir niş oluşturmaktadır ve genellikle büyük ölçekli yatırım mülklerinden ziyade sahipleri tarafından işletilmektedir (örneğin, aile işletmesi oteller ve dükkanlar).

Piyasa Trendleri ve Fiyat Dinamikleri

Fiyat Trendleri ve Bölgesel Farklılıklar

Como Gölü emlak fiyatları hafif bir yükseliş trendinde. Covid sonrası dönemdeki artışın ardından, piyasa 2023–2024 yıllarında ılımlı bir büyüme ile istikrar kazandı. Tecnocasa verilerine göre, İtalya’daki göl destinasyonları 2025 ortasında önceki yıla göre ortalama %1,5 fiyat artışı gördü ve Como Gölü’nde artış yaklaşık %1 oldu (özellikle Garda Gölü’nün %2,6’lık artışından daha düşük) idealista.it idealista.it. Como Gölü’nde fiyat dinamikleri alt bölgeler arasında farklılık gösteriyor: Lecco tarafı (doğu kıyısı) yaklaşık %1,7 arttı, Como tarafı (batı kıyısı) ise aynı dönemde neredeyse sabit kaldı idealista.it. Bu durum, karşılaştırmalı olarak daha uygun fiyatlı doğu kolunun büyüme için daha fazla alanı olduğunu, en pahalı batı bölgelerinin ise zaten çok yüksek seviyelerde olduğu için yatay seyrettiğini gösteriyor. Gerçekten de, batı ve merkezi kuşakta (Como’dan Tremezzina ve Menaggio’ya uzanan geleneksel lüks koridorunda), değerlerin yükselme payı çok az – tarihsel olarak bu bölgelerde uzun vadede yıllık değer artışı sadece yaklaşık %3–5 civarında oluyor investropa.com investropa.com. Örneğin, bazı seçkin bölgelerde 2022’de sadece %4,5’lik bir fiyat artışı kaydedildi investropa.com. Buna karşılık, daha az bilinen kuzey kasabalarında yatırımcılar daha uygun fiyatlı alanları “keşfettikçe” yüzde bazında daha hızlı artışlar gözlemlendi (aşağıda Trend #2 bölümünde, kuzey kıyısına olan ilgiye bakınız).

2025 için tahminler olumlu kalmaya devam ediyor ancak daha temkinli. Piyasa analistleri, devam eden uluslararası talep nedeniyle Lake Como fiyatlarının 2025’te 2024’e kıyasla en az %3 artmasını öngörüyor investropa.com. Engel & Völkers da, lüks segmentte 2025’te hafif bir fiyat artışı bekliyor; bunun nedenleri olarak enflasyon ve üst segment ilanların kıtlığını gösteriyor laprovinciadicomo.it. Kısacası, görünüm keskin bir patlamadan ziyade kademeli bir değer artışını işaret ediyor. 2023–24’te küresel olarak yükselen faiz oranları Lake Como’nun üst segment pazarını (pek çok satış nakit olarak gerçekleşiyor) önemli ölçüde etkilemedi ve Avrupa’da mortgage faizlerinin durağanlaşması veya hafifçe gevşemesiyle yurtiçi talep bile güçlenebilir. Daha geniş İtalyan konut piyasası 2025’e kadar dayanıklılık gösterdi ve fiyatlar yıldan yıla artış gösterdi idealista.it ve Lake Como da bu eğilimle uyumlu.

Dikkat çeken bir eğilim ise coğrafi olarak talebin yer değiştirmesi: alıcılar (özellikle yabancılar) giderek daha fazla gözlerden uzak konumlar ve fiyat-performans açısından avantajlı bölgeler arıyor. Bellagio ve merkezi Como gibi merkezi turistik merkezlerde bazı alıcılar daha sakin köylere veya gölün çevresine yöneldi investropa.com. 2024 yılında Menaggio ve Como şehir merkezi gibi merkezî bölgelerde satılık emlak ilanlarının sayısı arttı ve bu da anlık talepten daha fazla arz oluşmasına yol açtı investropa.com. Sonuç olarak, satış süreleri uzadı – bu merkezî bölgelerdeki mülkler artık ortalama ~38 gün satılık kalıyor (bir yıl önce sadece 25 güne kıyasla) investropa.com. Envanterin artmasıyla birlikte, satıcılar fiyat konusunda daha esnek olmak zorunda kaldı ve bu da merkezî konumlarda hafif bir fiyat yumuşamasına neden oldu investropa.com investropa.com. Bu soğuma bir çöküş değil, sağlıklı bir yeniden dengeleme: 2021–22’de merkezî Lake Como pazarı çok dardı ve 2024 sonundaki hafif yavaşlama, göle olan ilgide bir azalmadan ziyade alıcıların değişen tercihlerini yansıtıyor. Birçok alıcı artık gölün farklı bir bölümünü – örneğin yamaçta bir ev veya az traffikli bir kasabayı – tercih ediyor; bu da talebin daha eşit şekilde dağılmasına neden oluyor.

Güçlü yerel talep fiyatların yüksek kalmasını sağlıyor.Como şehri, yıl boyunca yaşamak için tercih edilen bölgeler arasında yer almaktadır laprovinciadicomo.it.

Bölge / Konum	Tipik Emlak Fiyatları (yenilenmiş evler)	Piyasa Notları
Como Şehri & Birinci Havza (Como yakınındaki güneybatı kolu)	€4.000–€7.000/m² iyi durumda apartman ve evler için laprovinciadicomo.it (şehir merkezi ~€7k’ya kadar).	Birincil konutlar ve işe gidip gelenler için popüler.
Lecco Tarafı (Doğu Kıyısı) (güneydoğu kolu, ör.Varenna, Bellano)	Yenilenmiş evler için €4,000–€6,000/m² laprovinciadicomo.it (batı yakasındaki benzer evlere kıyasla biraz daha düşük).	Manzara güzelliği ve hafifçe daha düşük fiyatlar nedeniyle artan ilgi.2024’te son fiyat artışı ~%1,7 idealista.it batı kıyısından daha hızlı oldu.Altyapı iyileştirmeleri (yollar, feribot bağlantıları) erişimi artırıyor.
Batı Kıyısı (Merkez & Kuzey) (Cernobbio’dan Tremezzina üzerinden Menaggio’ya kadar, “Altın Üçgen” dahil)	€6,000–€10,000/m² ana köylerde yenilenmiş mülkler için laprovinciadicomo.it.Sahil kenarındaki veya tarihi villalar genellikle bu aralığı aşar; ultra lüks villalarda fiyatlar €12,000–15,000/m² seviyesine ulaşabilir laprovinciadicomo.it.	En prestijli ve geleneksel olarak en pahalı bölge.Yabancı alıcılardan güçlü ikinci ev talebi; burada birçok lüks villa bulunuyor.Fiyat artışı yavaş (olgun bir pazar) ancak değerler çok yüksek.Batı göl ortası (Tremezzina, Menaggio), tatil evleri için en yüksek talepte kalmaya devam ediyor laprovinciadicomo.it.
Tüm Como Gölü (ortalama)	Mülk türüne ve konumuna bağlı olarak genel aralık yaklaşık €2.500–€10.000/m² investropa.com investropa.com.Como bölgesinde ortalama konut fiyatı ~€2.800/m² investropa.com.	Göl kenarı primi: Göl kenarındaki evler 2024 yılında ortalama €4.000–€7.000/m² seviyesindeydi investropa.com (lüks olmayanlar dahil).Como Gölü, İtalya’nın gölleri arasında orta seviyede yer alır: Maggiore/Iseo’dan (en iyi fiyatlar ~4.400 €/m² civarında) daha pahalıdır ancak Garda Gölü’nün üst seviyesine benzer laprovinciadicomo.it.Tipik satış süreleri fiyat segmentine bağlı olarak ~3-6 ay arasında değişmektedir laprovinciadicomo.it.

Kaynaklar: Engel & Völkers Piyasa Raporu 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; Investropa analizi.

Como Gölü’nün kuzey ucu (Alto Lario) ve bazı doğu kıyısı köyleri “yükselen” bölgeler olarak giderek daha fazla ilgi görüyor. Yatırımcılar, önemli derecede daha düşük fiyatlar ve iyileşen ulaşım olanakları sayesinde kuzeydeki köylere (örneğin Domaso, Gravedona) yapılan başvurularda bir yıl içinde %144’lük bir artış göstermiştir investropa.com. Kuzey kıyısının güney kıyısına göre daha uygun fiyatlı olması, bütçesi daha düşük olanlar veya daha yüksek kira getirisi arayanlar için cazip bir seçenek sunuyor investropa.com. Benzer şekilde, doğu kıyısı (Lecco il tarafı), doğal güzellikleri ve yeni altyapısıyla öne çıkıyor, bu da bölgeyi daha erişilebilir hale getiriyor. Büyük bir karayolu tünel projesi (bkz. Altyapı bölümü), göl çevresindeki seyahat sürelerini kısaltacak ve doğu yakasındaki kasabaların cazibesini artıracak. Halihazırda, doğu kıyısındaki Bellagio ve Varenna kasabalarında kentsel iyileştirmeler yapıldı – daha iyi toplu taşıma, otopark, güzelleştirme çalışmaları – bu da hem emlak değerlerini hem de yatırım cazibesini artırıyor investropa.com. Uzmanlar, doğu kıyısının, ünlü batı kıyısına göre biraz daha az doygun olduğu için daha yüksek getiri sunabileceğini öngörüyorlar investropa.com investropa.com.

Genel olarak, bölgelere göre fiyat dinamikleri şu şekilde özetlenebilir:

Tabloda görüldüğü gibi, konum Como Gölü’nde en önemli değer unsurudur. Batı ve orta kısımdaki seçkin köyler en yüksek fiyatlara ulaşırken, doğu ve uzak kuzey bölgeleri daha erişilebilir fiyatlar ve büyüme potansiyeli sunar. Yine de Como Gölü’nün “daha düşük” ucunda bile (yaklaşık 4.000 €/m² civarı), fiyatlar ortalama İtalyan ev fiyatlarının çok üstündedir – bu da gölün ayrıcalıklı pazardaki konumunu ortaya koyar. Özellikle göl kenarındaki mülkler önemli bir primle satılmaktadır: Como ilindeki ortalama konut fiyatları 2.800–3.000 €/m² investropa.com investropa.com civarındayken, göl kenarındaki ilanlar çok daha yüksekte kümeleniyor ve lüks göl kenarı villalar rutin olarak birkaç milyon euroya satılıyor (çoğu zaman niş alıcılara, aralarında ünlüler ve küresel iş dünyasından isimler de bulunuyor investropa.com).

Dikkate Değer Pazar Trendleri 2024–2025

2025 yılında Como Gölü emlak piyasasını etkileyen birkaç mikro trend var:

“Akıllı” Yenilemeler ve Sürdürülebilirlik: Enerji verimli ve modernize edilmiş evlere yönelik artan bir talep var. Birçok eski mülk, yeni AB enerji standartlarına uygun hale getirilmek için yenileniyor. Aslında, enerji verimliliği sertifikasına sahip mülklerin 2025’te Como Gölü’nde yaklaşık %7 artması bekleniyor investropa.com; bunun nedeni, AB’nin Binalarda Enerji Performansı Direktifi ve sürdürülebilir yenilemeleri teşvik eden yerel girişimler. Alıcılar giderek daha fazla güneş panelleri, ısı pompaları ve ev otomasyonu gibi özellikleri, özellikle lüks konutlarda talep ediyor investropa.com investropa.com. Bu trend, yenilenmiş mülklere değer katarken, vergi teşvikleriyle de destekleniyor (ileride değinilecektir).
Kuzey Kıyısının Yükselişi: Daha önce de belirtildiği gibi, gölün kuzey ucu (Colico, Domaso, Gravedona gibi kasabalar) değer yatırımcıları için yeni bir gözde oldu. Lombardiya’da turizm genel olarak Covid öncesine göre yaklaşık %25 arttı investropa.com ve bütçe dostu tatil arayışında olanlar uygun fiyatlı konaklamalar için Como Gölü’nün kuzeyini keşfetmeye başladı. Bu da kuzeyde daha yüksek kira getirisi sağlıyor ve özellikle bu bölgelerdeki uygun fiyatlı mülklere yatırımcı ilgisini artırıyor investropa.com investropa.com. Altyapı geliştikçe ve daha çok ziyaretçi gölün kalabalık merkezine alternatif aradıkça kuzeydeki mülk değerlerinin de kademeli artması bekleniyor.
Yabancı Alıcı Tercihleri Değişiyor: Yabancılar hâlâ üst düzey alımlarda baskın olsa da, odakları değişiyor. Varlıklı alıcıların en yoğun turistik merkezlerden (örneğin Bellagio) daha özel, düşük profilli yerlere yöneldiğine dair kanıtlar var. Aşırı kalabalıkla ilgili raporlar – Como belediye başkanı bile yoğun sezonda ziyaretçi sayısının sınırlandırılması gerektiğinden bahsetti – mahremiyet arayan bazı alıcılar için aşırı kalabalık noktaların çekiciliğini biraz azalttı investropa.com. Bu da, Laglio ve Carate Urio gibi köylerin (ünlü villalarıyla bilinen sessiz batı kıyı kasabaları) yüksek gelirli alıcılar arasında daha fazla popülerlik kazanmasına yol açtı investropa.com investropa.com. Temelde, ultra lüks segment gizlilik arıyor: turist merkezlerinden uzak, benzersiz malikaneler. Bu trend, keşfedilmemiş bölgelerde yapılan yüksek profilli ünlü alımlarıyla da güçleniyor ve bu durum örnek teşkil ederek o topluluklara dikkat çekiyor investropa.com investropa.com.
Kültürel Turizmin Belirli Bölgeleri Canlandırması: Kültürel cazibesi olan kasabalar yükselişte. Örneğin, Varenna’nın emlak değerleri artıyor çünkü burası kültürel turizm destinasyonu olarak ün kazanıyor investropa.com investropa.com. Varenna’daki mekanları da kapsayan Lake Como Müzik Festivali ve Festival di Bellagio e del Lago di Como gibi etkinlikler, pandemi öncesine göre ziyaretçi sayılarını yaklaşık %25 artırdı investropa.com investropa.com. Bu festivaller sırasında, Varenna’daki oteller ve tatil evleri sık sık tamamen doluyor, bu da turizm talebinin altını çiziyor investropa.com. Varenna’nın artan kültürel prestiji (medya ve seyahat rehberleriyle desteklenen) daha fazla alıcı çekiyor ve fiyatlarını mütevazı şekilde yukarı itiyor investropa.com. Kültürel açıdan zengin bölgelere olan ilginin güçlü kalması bekleniyor.
Gelişim ve Arz: Lake Como çevresindeki yeni inşaatlar, katı imar yönetmelikleri (tarihi ve çevresel karakteri korumak için) ve cazip konumlarda uygun arazi eksikliği sebebiyle sınırlı. Ancak, 2023–24 yıllarında merkezi bölgelerde yenileme ve küçük ölçekli projelerde mini bir patlama yaşandı. Sonuç olarak, özellikle Como ve Lecco çevresinde uzun süreli kiralama için yeni veya yenilenmiş daire arzı arttı. Birçok ev sahibi, kısa süreli kiralamalarda fazla arz görerek uzun süreli kiralama teklifine yöneldi ve rekabetçi kiralama koşulları yarattı (Kiralık Piyasası bölümünde inceleniyor) investropa.com investropa.com. Sonuç olarak, merkezi bölgelerde kiralar sabit kaldı veya hatta düştü, çünkü yerel halk/uzun vadeli kiracılar için piyasaya daha fazla konut girdi investropa.com investropa.com.

Özetle, Como Gölü’nün 2025 piyasası yüksek ancak istikrarlı fiyatlarla, aşırı merkezi bölgelerden daha geniş alanlara hafif bir yeniden dengelenmeyle ve gölün benzersiz yaşam tarzı teklifini kovalayan yabancı sermayenin sürekli akışıyla tanımlanıyor. Sırada, buradaki birçok yatırımcı için hayati öneme sahip olan kira sektörünü ele alıyoruz.

Kiralık Pazar ve Getiriler

Kısa Dönem Tatil Kiralamaları

Airbnb gibi platformlarda kısa dönemli kiralamalar (STR’ler), güçlü turizm talebi sayesinde Como Gölü’nde büyük bir fırsat haline geldi. Bölge, doğal güzelliği, Milano’ya yakınlığı ve uluslararası ünü sayesinde İtalya’nın en popüler tatil kiralama noktalarından biri trepievi.com. Lüks gezginlerden ailelere ve uzaktan çalışanlara kadar turistler, “otantik” bir konaklama için özel villalara ve dairelere akın ederek ev sahipleri için yüksek doluluk ve gelirleri destekliyor trepievi.com trepievi.com.

2023’te, Como Gölü’nde tipik bir kısa dönem kiralama yılda 226 gece rezerve edilirken (365 gün üzerinden), ortalama doluluk oranı %62 civarındaydı ve günlük ortalama fiyat 307 $ idi investropa.com. 2024’e gelindiğinde talep daha da arttı: kiralık doluluk oranları yoğun dönemlerde 2024’te %88’i aştı ve bu, artan turist sayısını yansıtıyor investropa.com investropa.com. Avantajlı konumdaki popüler ilanlar, genellikle Nisan–Ekim yüksek sezonunda neredeyse tam doluluk sağlıyor (bazıları yoğun aylarda %98’e varan doluluk ile öne çıkıyor bestcomo.com).

Kısa dönem kiralama için kira getirileri oldukça cazip olabilir. Bellagio, Menaggio, Varenna ve Tremezzina gibi rağbet gören kasabalarda, iyi yönetilen bir kiralık mülk, büyüklüğüne ve lüks seviyesine bağlı olarak gecelik 150–500 € kazandırabilir trepievi.com trepievi.com. Bu popüler bölgelerde tipik doluluk oranı yıl boyunca %65–%85 arasında değişir trepievi.com. Birincil bir bölgede tek bir mülk için brüt yıllık kira geliri 40.000–80.000 €‘ya ulaşabilir trepievi.com trepievi.com. Bu da, en iyi getiri sağlayan birimlerde, mülk değerinin yıllık brüt kira getirisi olarak yaklaşık %10–12’sine karşılık gelir trepievi.com trepievi.com – bu da emlak standartlarına göre son derece yüksek bir getiri oranıdır. Daha yaygın olarak, yerel emlakçılar GDK getirilerinin (brüt) %3–8 aralığında olduğunu, bunun da mülkün ne kadar aktif ve profesyonelce pazarlanıp yönetildiğine bağlı olarak değiştiğini tahmin etmektedirler bestcomo.com bestcomo.com. Bu aralığın alt sınırı bile, İtalya şehirlerindeki uzun dönem kira getirileriyle (Roma’daki daireler ortalama yaklaşık %4–7 brüt getiri sağlıyor) globalpropertyguide.com eşdeğer ya da üzerindedir.

Como Gölü’nde kısa vadeli kiralamanın avantajları arasında, mülkü düşük sezonlarda kişisel olarak kullanabilme ve yüksek turistik sezonda yüksek kira getirilerinden faydalanabilme bulunmaktadır. Ayrıca, Como bölgesine gelen ziyaretçilerin 10’undan 8’i yabancıdır investropa.com; bu da, tatil konaklamalarına genellikle cömertçe harcama yapan STR’ler için büyük bir hedef pazar anlamına gelir. Yıl boyunca (etkinlikler, düğünler, konferanslar ve giderek artan “workation” trendi dahil olmak üzere omuz sezonlarında da) kesintisiz turist akışı, iyi konumlanmış kiralıkların yaz ayları dışında bile misafir bulmasını sağlar trepievi.com trepievi.com. Özellikle, Como Gölü villalarında hedef düğünler ve film/fotoğraf çekimlerinin artışı, kısa süreli olarak prestijli mülklere yönelik niş bir kiralık talebi de yaratmıştır trepievi.com trepievi.com.

Bununla birlikte, sahipler STR’lerin operasyonel zorluklarını dikkate almak zorundadır: sık misafir değişimi, daha fazla pazarlama, temizlik ve bakım çabası veya bir emlak yöneticisi tutmanın maliyeti anlamına gelir. Yerel uzmanlar, yüksek getirilerin elde edilebilmesi için etkili STR yönetiminin anahtar olduğuna dikkat çekiyor – bu rekabetçi piyasada profesyonel düzeyde misafirperverlik, hızlı misafir iletişimi ve dinamik fiyatlandırma gereklidir trepievi.com trepievi.com. Ayrıca, kısa süreli kiralamaların hacmini kontrol etmek için ortaya çıkan bir belediye düzenlemeleri trendi var (bkz. Hukuki Güncellemeler). Como Gölü’ndeki bazı topluluklar, yerel konut erişimini korumak ve aşırı turizmi yönetmek için sınırları tartıştı veya uygulamaya koydu trepievi.com. Örneğin, Lombardiya Bölgesi düzenlemeleri özel STR sahiplerinin mülklerini yılda en az 90 gün boş tutmasını gerektiriyor bestcomo.com; bu durum, maksimum konaklama süresini 275 günle sınırlıyor (gündelik kiralamalar ile tam zamanlı misafirperverlik işletmelerini ayırt etmek için). Birden fazla STR mülküne sahip olanlar da yeni kurallar kapsamında daha yüksek vergilerle karşılaşıyor (ileride açıklanacaktır). Tüm bu faktörlere rağmen, kısa süreli kiralamalar “2025’te mükemmel bir fırsat” olmaya devam ediyor; elbette yatırımcılar lokasyonu dikkatlice seçmeli ve profesyonel yönetim sağlamalıdır trepievi.com trepievi.com.

Como Gölü’nde STR yatırımı için öne çıkan belirli bölgeler var: Bellagio (ikonu andıran kartpostal kasabası, en yüksek ücretleri ödemeye istekli lüks gezginleri çekiyor), Menaggio (merkezi konumu ve hareketli göl kıyısı ile aileler ve uluslararası turistler arasında popüler) trepievi.com trepievi.com, Varenna (romantik atmosferi ve muhteşem manzarası ile çiftlerin gözdesi) trepievi.com trepievi.com, ve Tremezzina (Balbianello ve Carlotta gibi ünlü villalara ev sahipliği yapar, üst düzey kiracıları cezbeder) trepievi.com trepievi.com. Bu arada kuzeydeki Colico ve Domaso daha düşük giriş fiyatları sunar ancak özellikle spor turizmi (rüzgar sörfü, uçurtma sörfü vb.) için güçlü kira talebine sahiptir trepievi.com trepievi.com – bu bölgeler daha küçük yatırımlar için sağlam getiriler sağlayabilir. Genel olarak, Como Gölü’nün 2025’te kısa süreli kiralama sektörü, gölün “zamansız cazibesi” ve lüks turizmin büyümesiyle canlanmaktadır trepievi.com trepievi.com.

Uzun Dönemli Kiralamalar

Como Gölü’nde uzun vadeli kiralama piyasası (bir yıl veya daha uzun süreli kiralamalar), birçok mülkün kalıcı kiralama amacıyla değil, ikinci ev olarak kullanılması nedeniyle görece daha küçüktür. Bununla birlikte, göl yakınında yaşayan yerel halk ve sayısı giderek artan gurbetçiler ile uzaktan çalışanlar arasında uzun vadeli kiralamalara yönelik istikrarlı bir talep bulunmaktadır. Como şehri ve diğer büyük kasabalarda, uzun vadeli kiralamalar profesyonellere (yakındaki şehirlere veya İsviçre’ye gidip gelenler dahil), öğrencilere (Como’daki Insubria Üniversitesi) ve bu yüksek fiyatlı pazarda satın alma gücü olmayan yerlilere hitap etmektedir. Bu bölgelerde kira seviyeleri istikrarlı seyretmiştir, çünkü arz ve talep dengededir. Örneğin, Como Gölü’nün güneyinde (Como şehri civarında), ortalama doluluk oranı %67 civarındadır ve bu oran kısa vadeli kiralamalar için bile geçerlidir investropa.com. Bu durum, yıl boyunca sağlıklı bir kullanım olduğunu ve bunun da düzenli bir uzun vadeli kiralama talebine dönüştüğünü göstermektedir. Kısa vadeli kiralama verileri, Eylül 2024 itibariyle Como bölgesinde 1.324 aktif Airbnb ilanı olduğunu göstermektedir ve bu rakam yıldan yıla sabit kalmıştır investropa.com. Bu istikrar, piyasanın aşırı doymadığını ve bunun da kira getirisinin düşmesini önlemeye yardımcı olduğunu göstermektedir investropa.com investropa.com.

Uzun vadeli kiralamalarda brüt getiriler genellikle tatil kiralamalarına göre daha düşük ama daha öngörülebilirdir. İtalya’nın büyük şehirlerinde, konut getirileri genellikle %4–6 civarındadır globalpropertyguide.com. Como Gölü’nde, uzun vadeli yatırımların getirileri lüks mülkler için bu aralığın alt kısmında kalma eğilimindedir (çünkü satın alma bedelleri kiraya göre yüksektir) – birçok lüks ev sahibi kısa süreli kiralamayı veya evi şahsi kullanım için boş bırakmayı tercih eder. Ancak, yerlilerin kiralayabileceği orta segment dairelerde getiriler iyi olabilir; özellikle de kiralama talebi güçlü kaldığı için. Merkezi göl bölgelerinde kiraların son zamanlarda hafif baskı altında kaldığı özellikle dikkat çekicidir: daha önce değinildiği gibi, 2023–24 yıllarında uzun vadeli kiralık piyasasına çok sayıda yeni veya yenilenmiş daire girdi ve bu da ev sahipleri arasında rekabeti artırıp kiraların sabitlenmesine veya düşmesine neden oldu; örneğin Menaggio ve Como merkezi gibi yerlerde investropa.com investropa.com. Bazı ev sahiplerinin Airbnb’den uzun vadeli kiralamaya dönmesi (kısa süreli kiralama fazlası nedeniyle güvenilir gelir arayışı) uzun vadeli kiralık stoğunu artırmış ve kiraları hafifçe aşağı çekmiştir investropa.com investropa.com. Bu, kiracılar için iyi bir haber; çünkü 2025’te artık daha fazla seçeneğe ve pazarlık gücüne sahipler.

Öte yandan, belirli bölgelerde uzun dönem kiralama talebi ve oranlarında artış görülüyor – özellikle de doğu kıyısı (Lecco tarafı). Bölgede uluslararası şirketler ve uzaktan çalışanların artışı, daha fazla yabancı çalışanın Lecco, Varenna veya Bellano gibi kasabalara taşınmasına neden oldu. 2022 sonu itibarıyla, 70.000’den fazla yabancı vatandaş Como Gölü bölgesinde yaşıyordu (nüfusun yaklaşık %8’i) ve bu sayı artıyor investropa.com investropa.com. Birçoğu, Kuzey İtalya’daki teknoloji, finans veya turizm sektörlerindeki iş olanakları için bölgeye çekiliyor investropa.com. Bu yabancılar genellikle ev satın almak yerine kiralamayı tercih ederek, kaliteli uzun dönem kiralık evlere olan talebi artırıyor. Emlak ajansları (ör. Engel & Völkers), yabancılardan yüksek kiralama talebi olduğunu ve bunun devam etmesini beklediklerini belirtiyorlar investropa.com investropa.com. Yerel yetkililer, bu yeni sakinleri desteklemek için altyapıyı (ulaşım bağlantıları, olanaklar) geliştiriyor investropa.com. Sonuç olarak, doğu yakasında kiralar yükselmeye başladı, özellikle turistler ve yabancılar arasında popüler olan bölgelerde. Bu eğilim – yabancılar tarafından yönlendirilen kiralık talebi – doğu kıyısını, kiraların arttığı bir ev sahibi piyasasına dönüştürüyor ve bu durum, arz fazlası olan merkezi bölgelerdeki sabit veya düşen kiralarla tezat oluşturuyor investropa.com.

Özetle, Como Gölü’ndeki kısa süreli kiralamalar yüksek gelir potansiyeli sunar, ancak aktif yönetim ve değişen yasalara uyum gerektirir. Uzun dönem kiralamalar ise daha istikrarlı, fakat daha düşük getirilere sahiptir ve özellikle gelişen uluslararası topluluktan dolayı (Como şehri, Lecco tarafı) güçlü talep bölgeleri mevcuttur. Her iki kiralama stratejisi de Como Gölü’nün sürekliliği olan çekiciliğinden faydalanır – bu durum, yatırımcıların çoğunun burada mülk satın alırken kira getirisi ile kişisel kullanımı bir arada değerlendirmelerine yol açmaktadır.

Alıcı Demografisi ve Talep Sürücüleri

Como Gölü emlak piyasası, uluslararası alıcılar ve yaşam tarzı yatırımı yapmak isteyenlerin baskın olduğu çeşitli bir alıcı karışımıyla besleniyor. Kimin ve neden satın aldığını anlamak, piyasadaki yönü değerlendirmek için anahtardır.

Yabancı vs. Yerli Alıcılar: Como Gölü uluslararası odaklı bir pazardır. Özellikle lüks ve yazlık konut segmentlerinde, yabancılar alım değerinin büyük bir kısmını sürekli olarak oluşturmaktadır. 2024 yılında Como Gölü’ndeki ev alıcılarının yaklaşık %60’ı yurtdışından gelmiştir, Engel & Völkers analizine göre laprovinciadicomo.it. Bu oran, birçok başka İtalyan bölgesine göre daha yüksektir (İtalya’nın turist gayrimenkul pazarında ise 2024 yılında yabancı alıcıların oranı yaklaşık %15,7 olup, 2023’te %13,5 idi idealista.it, ancak Como Gölü’nde bu oran çok daha fazladır). Amerikalılar ve Almanlar en büyük iki uluslararası grup olup, onları İngiltere, Hollanda, Fransa, İsviçre ve diğer Kuzey Avrupa ülkelerinden alıcılar izlemektedir laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Ayrıca Ortadoğu ve Asya’dan da prestijli mülklere ilgi gösterilmektedir; yine de Avrupa ve Kuzey Amerika alıcıları ağırlıktadır. Yabancıların ilgisinin temelinde, Como Gölü’nün güvenli ve göz alıcı bir destinasyon olarak dünya çapındaki ünü yatıyor – birçok yabancı alıcı, tatil yapmak, emeklilik için taşınmak ya da şahsen de keyfini çıkarabilecekleri bir yatırım arayışındadır.
Birincil ve İkincil Ev Alıcıları: Daha önce belirtildiği gibi, Lake Como alıcılarının yaklaşık %50’si tamamen tatil/ikinci ev satın alıyor ve yalnızca ~%25’i tam zamanlı yaşamak için birinci ikametgah alıyor (kalan ~%25 ise hemen kişisel kullanım amacı olmayan yatırımcılar veya karma motivasyonlara sahip olanlar) laprovinciadicomo.it. Birincil konut alıcıları genellikle bölge halkı veya iş/yaşam tarzı için taşınan kişiler olurken, ikincil ev alıcıları hem diğer şehirlerden İtalyanları hem de geniş bir uluslararası topluluğu içeriyor. İlginç olan şu ki, yalnızca Como değil, İtalyan göllerinde ikinci ev alanlar arasında kayda değer bir bölüm Milan gibi şehirlerden gelen İtalyanlar da var – fakat özellikle Como Gölü “attira prevalentemente stranieri” (çoğunlukla yabancıları çekiyor), buna yurtdışında yaşayan ve anavatanında bir eve sahip olmak isteyen İtalyanlar da dahil we-wealth.com. (Lombard alıcılar için) Milan’a yakınlık ve Como’nun romantik imajı İtalyan ilgisini artırıyor, fakat Como’yu daha az bilinen göllerden esas ayıran şey yabancı talebi.
Yaş ve Aile Profili: Como Gölü’nde tatil amacıyla mülk satın alan tipik alıcı genellikle orta yaşlı veya daha yaşlıdır. Yaklaşık tatil evi alıcılarının %66’sı 45-64 yaş aralığındadır we-wealth.com, genellikle gelirlerinin zirvesinde ya da erken emeklilik dönemindedirler. 35 yaş altı genç alıcılar ikinci ev segmentinde görece nadirdir (birçokları bu fiyatları karşılayamaz; yine de genç teknoloji milyonerleri ve girişimcilerden oluşan küçük bir grup da görülür). Aileler ana demografiktir: göldeki bireysel ev satın alımlarının %80’inden fazlası ailelerce (çoğunlukla çiftler tarafından) tek başlarına değil we-wealth.com yapılır. Birçoğunun genç veya yetişkin çocukları vardır ve göldeki evi aile tatili için bir buluşma yeri olarak görürler. Diğer yandan, tek alıcılar ikinci el ev alımlarının yaklaşık %18–20’sini oluşturur we-wealth.com idealista.it ve bu oran, pandemi sonrası daha fazla ailenin pazara girmesiyle biraz azalmıştır. Yüksek gelirli bireyler genellikle aile vakıfları veya holding şirketleri üzerinden satın alsalar da, mülkün esas kullanımı benzer şekildedir – mülkün çok kuşaklı keyfi.
Motivasyonlar: Alıcılar, yaşam tarzı ve yatırım faktörlerinin bir karışımıyla motive olurlar. Yaşam tarzı en ön plandadır – Como Gölü huzur, doğal güzellik, ılıman bir iklim ve kültürel prestij sunar. Birçok yabancı alıcı için burada bir eve sahip olmak bir hayal ve bir statü sembolüdür (“George Clooney etkisi” sıkça belirtilir – onun Laglio’daki villasının Como Gölü’nü birçok varlıklı uluslararası alıcının radarına soktuğu bilinir). Yatırım faktörleri de önemlidir: Como Gölü’nün emlakları, makul bir değer artışı ve kira geliri potansiyeliyle birlikte nispeten istikrarlı bir değer saklama aracı olarak görülür. Belirsiz zamanlarda, arzu edilen lokasyonlardaki somut varlıklar cazip hale gelir. Önemli bir nokta şu ki, birçok alıcı çift amaçlı hareket ediyor: Yılın bir bölümünde mülkü kendisi kullanmayı, kullanmadığı zamanlarda ise kiraya vermeyi (veya sonunda oraya yerleşmeyi) planlıyor. Anketler, alıcıların tatil evlerinin “bakım masraflarını karşılaması” fikrini sevdiklerini gösteriyor bestcomo.com, böylece maliyetleri etkili bir şekilde dengelerken sermayeleri de birinci sınıf bir lokasyonda korunmuş oluyor.
Alıcıların Aradıkları: Como Gölü’nde en çok talep gören mülk tipleri arasında göl manzaralı daireler, modern olanaklar ve kolay erişim ile bağımsız villalar (özellikle bahçeli, havuzlu ve mahremiyet sunanlar) yer alıyor. Piyasa verilerine göre, trilocale (2 yatak odalı daire) en çok talep gören birim olup başvuruların yaklaşık %31’ini oluştururken, onu bağımsız/ikiz evler (%30 civarı) ve bilocale (1 yatak odalı) daireler (%31 civarı) takip ediyor idealista.it idealista.it. Temelde, rahat bir bir odalı pied-à-terre’den, geniş aile villalarına kadar her şeye yüksek ilgi var – ortak payda ise göl manzarası olması. Panoramik göl manzarasına sahip mülkler açık ara en çok rağbet görenler olup, benzer manzarasız evlere göre sıklıkla %20’den fazla bir fiyat farkıyla satılıyor idealista.it idealista.it. Diğer önemli alıcı beklentileri arasında açık hava alanları (teraslar, balkonlar, bahçeler), özel otopark (kayalık köylerde bir lüks), tekne erişimi veya iskeleler ve yenilenmiş durumda modern iç tasarımlar geliyor bestcomo.com. Ayrıca anahtar teslim hizmetler (emlak yönetimi, konsiyerj vb.) ve sürdürülebilir özelliklere olan ilgi de artıyor; bazı alıcılar minimum zahmetle hemen kullanılabilecek bir ev tercih ediyor, bu da “anahtar teslim lüks”e ve çevre bilincine yönelik bir eğilimi yansıtıyor we-wealth.com we-wealth.com.
Yabancı Alıcıların Kökeni: Daha derine inmek gerekirse, hangi yabancı ülkeler en çok yer alıyor? Kuzey Avrupalılar (İngilizler, İskandinavyalılar, Almanlar, Hollandalılar dahil) uzun süredir geleneksel Como Gölü alıcıları olmuşlardır – bu devam ediyor, ancak Almanya’daki son ekonomik yavaşlama bazı Alman alıcıların bütçelerini biraz azaltmıştır we-wealth.com. İngiliz talebi güçlü kalmaya devam ediyor (Brexit karmaşıklıklarına rağmen), genellikle gölün merkezi bölgelerine odaklanıyor. Amerikalılar ise özellikle yüksek segmentte son yıllarda güçlü dolar ve İtalya’nın güvenli, cazip bir destinasyon olarak cazibesi sayesinde varlıklarını artırdı idealista.it idealista.it. Amerikalı alıcılar hem çok milyon euroluk villalar hem de tatil için küçük, şirin evler satın alıyorlar. Yurtdışında ikamet eden İtalyanlar (örneğin Londra veya Dubai’de finans sektöründe çalışanlar) da prestijli bir lokasyonda ana vatanlarında bir üs arayışında ön plana çıkıyor we-wealth.com. Son zamanlarda, ajanlar Doğu Avrupa’dan (ör. Polonya, Çekya) zenginliklerinin artmasıyla birlikte ikinci ev pazarına giren birkaç alıcı olduğunu belirtiyor – Tecnocasa’nın araştırması, Doğu Avrupalıların İtalya tatil evleri alımlarının 2024’te arttığını ortaya koydu idealista.it idealista.it. Orta Doğu ve Çin ise küçük ama büyüyen kaynaklar: Körfez ve Asya’dan birkaç yüksek profilli işlem olmuş, bu alıcılar daha çok gösterişli varlıklar arıyorlar, ancak (henüz) büyük bir yüzdeyi oluşturmuyorlar.

Özetle, 2025 yılında Como Gölü’nün alıcı tabanı her zamankinden daha uluslararası ve zorunluluktan ziyade tercihe/lüks yaşama yönelik alıcılara kayıyor. Bu durum, piyasaya belirli bir yalıtım kazandırıyor – talep, ekonomik döngülerden veya yerel istihdam artışından ziyade servet ve arzu tarafından yönlendiriliyor. Ayrıca, küresel olayların (döviz dalgalanmaları, seyahat eğilimleri, jeopolitik değişimler) Como Gölü’nü yerel İtalyan faktörlerinden daha fazla etkileyebilmesinin nedeni de bu. Örneğin, 2022–24 yıllarında güçlü ABD doları, İtalyan gayrimenkullerini Amerikalılar için fiilen “indirimli” hale getirdi ve bu da ABD’li alıcıların dalgasına yol açtı laprovinciadicomo.it. İleriye dönük olarak, gölün cazibesini korumak (güzelliğini muhafaza etmek ve turizmi yönetmek) çok önemli olacak, çünkü piyasadaki sağlığın büyük bir kısmı bu hevesli yabancı yatırımcılara dayanıyor.

Yatırım Olanakları ve Riskler

Como Gölü, gayrimenkul yatırımı için genellikle birinci sınıf bir destinasyon olarak lanse edilir ve bunun da iyi bir nedeni vardır – ancak her piyasada olduğu gibi burada da fırsatlar ve riskler bulunur. Aşağıda, Como Gölü’nde emlak yatırımının neden cazip olabileceği ve yatırımcıların göz önünde bulundurması gereken zorluklar veya riskler dengeli bir şekilde ele alınmaktadır.

Yatırım Artıları / Fırsatlar

Küresel Çekicilik & İstikrarlı Talep: Como Gölü, dünya çapında bir üne sahip olup talebi diğer piyasalar zayıfladığında dahi sabit tutar. Lüks bir destinasyon ve “ödül” konumu olarak statüsü, dünyanın dört bir yanından alıcılar ve kiracılar için sürekli bir havuz oluşturur. Bu da iyi fiyatlanmış mülklerde likiditeyi ve talebin aniden kaybolmayacağına dair güveni sağlar. Pandemi sonrası toparlanma döneminde bile Como Gölü gelişti – 2024’te turist sayısı rekor seviyelere ulaştı ve uluslararası alıcılar konut fiyatlarında o yıl %5–8’lik bir artış sağladı investropa.com investropa.com. Bölgenin kalıcı cazibesi, yerel durgunluklara karşı bir koruma işlevi görüyor.
Turizme Dayalı Kira Getirileri: Daha önce de belirtildiği gibi, Como Gölü’nde kira getirileri (özellikle kısa vadeli) oldukça kazançlı olabilir. Yatırımcılar, turistlere kiralama yaparak güçlü bir nakit akışı elde edebilir ve çoğu zaman şehirlerdeki uzun vadeli kiralama getirilerinin üzerine çıkabilirler. Lombardiya’nın turizm patlaması (2023–24 yıllarında bölge genelinde 51 milyon turist) investropa.com ve Como ilinde gerçekleşen 4,6 milyon gece konaklama investropa.com güçlü bir kısa dönem kiralama piyasasını desteklemektedir. Tatil kiralamalarını işletmeye istekli olanlar için, Como Gölü, birinci sınıf bölgelerde %8–10 brüt getiri elde etme şansı sunuyor trepievi.com trepievi.com – düşük getirili bir dünyada önemli bir fırsat. Bu gelir potansiyeli, kişisel kullanım imkânıyla birleştiğinde cazip bir yatırım sebebi oluşturur.
Birinci Sınıf Mülklerde Sınırlı Arz: Coğrafya ve düzenlemeler yeni arzı kısıtladığı için uzun vadeli değerleri destekler. Gölün dağlık arazisi ve miras koruma kuralları nedeniyle çok az sayıda yeni göl kenarı proje yapılabilmekte ve köyler çok fazla yayılıma izin verilmemektedir. Birçok ev tarihi villalarda ya da eski kasaba merkezlerinde olup, stok sınırlıdır. Özellikle göl kenarı ve manzaralı mülklerin azlığı, içsel olarak değer yaratır. Talep değişse bile, en iyi lokasyonlardaki mülkler nadir kalmaya devam edeceğinden fiyatları daha iyi korunur. Birinci sınıf bir konumdaki mülke (örneğin Bellagio’da göl kenarında veya manzaralı bir tepede) yatırım yapanlar, benzer mülklerin piyasayı doldurup değerleri düşürmeyeceğinden oldukça emin olabilirler.
Altyapı ve Bağlantı İyileştirmeleri: Devam eden ve planlanan altyapı projeleri, bölgenin erişilebilirliğini artırma sözü veriyor ve bu da emlak değerlerini daha da yükseltebilir. En önemli örnek, yoğun batı sahil yolunu bypass etmek için yapım aşamasında olan Tremezzina varyant yolu (Colonno–Griante tüneli)’dir. Gecikmiş olsa da, 2028 yılına kadar tamamlanması planlanıyor ve göl boyunca seyahati kolaylaştıracak “stratejik bir altyapı” olarak değerlendiriliyor ilgiorno.it ilgiorno.it. Tamamlandığında, batı kıyısında sürüş sürelerini önemli ölçüde kısaltacak ve köylerden geçen trafiği azaltacak – bu da o koridordaki gayrimenkul değerlerini daha ulaşılabilir ve huzurlu (daha az trafik gürültüsü) kılarak potansiyel olarak artıracaktır. Benzer şekilde, iyileştirilen feribot hizmetleri ve arttırılmış uçuş bağlantıları (Milano’daki Malpensa Havalimanı artık dünya genelinde direkt uçuş yapan 75’in üzerinde havayoluna ev sahipliği yapıyor investropa.com) Como Gölü’nü ziyaret etmeyi daha da kolaylaştırıyor. Bu da, uluslararası alıcıların kolayca uçup gelebilmesi sayesinde emlak talebini sürdürüyor. Bu ulaşım iyileştirmeleri, pazarın ulaşım alanını genişletiyor.
Yenileme için Vergi Teşvikleri: İtalyan hükümeti, özellikle çoğu tarihi olan ve yenilenmeye ihtiyaç duyan Lake Como’daki gayrimenkul piyasasını destekleyecek şekilde ev yenilemelerini teşvik etmek için cömert vergi teşviklerini uzatıp revize etti. “Bonus Ristrutturazioni” (Yenileme Bonusu) ve ekobonus gibi planlar, sahiplerinin yenileme maliyetlerinin büyük bir kısmını vergi kredisi olarak geri almalarını sağlıyor investropa.com. Ünlü %110’luk “Superbonus” kısaltılmış olsa da, enerji verimliliği iyileştirmeleri, deprem güçlendirmeleri gibi kalemlerde hâlâ maliyetlerin %50-90’ı kadar önemli indirimler sunuluyor. Bu teşvikler 2024’e kadar uzatıldı investropa.com investropa.com. Bir yatırımcı için bu, eski bir villayı satın alıp yenilemenin daha cazip olduğu anlamına geliyor – gayrimenkulün değerini ve çekiciliğini teşvik fonlarıyla artırabilirsiniz. Sonuç olarak, eski evlere yapılan yatırım artışta investropa.com investropa.com. Como Gölü’nün bağlamında, modernize edilebilecek büyüleyici, asırlık evleri düşünün – vergi indirimleri, bu potansiyelin açığa çıkmasını sağlıyor ve daha fazla yatırım anlaşmasını teşvik ediyor.
Dayanıklılık ve Prestij: Como Gölü gibi üst düzey pazarlar ekonomik dalgalanmalara karşı genellikle dayanıklıdır. Tarihsel olarak, İtalyan lüks gayrimenkulü, daha geniş ekonomik durgunluklar sırasında bile “dikkate değer bir dayanıklılık ve çekicilik” göstermiştir laprovinciadicomo.it. Buradaki birçok alıcı nakit bakımından zengindir ve yüksek borçlu değildir, bu nedenle zorunlu satışlar nadirdir. Ayrıca, Como Gölü, İtalya’nın (bir AB ülkesi olarak) göreceli siyasi istikrarı ve mülkiyet hakkı güvenliği avantajına sahiptir. Küresel yatırımcılar tarafından bir güvenli liman varlık oyunu olarak görülür; bir bakıma Londra ya da New York’un prime gayrimenkulüyle benzerlik gösterir ama bunun yanında tatil amaçlı kullanım avantajı sunar. Uzun vadeli fiyat eğilimi yavaşça yukarı yönlüdür ve en önemlisi, elde tutma maliyetleri nispeten düşüktür (İtalya’da yıllık emlak vergileri lüks kategoriler dışında genellikle ılımlıdır ve IMU belediye vergisinin ötesinde gayrimenkulün üzerine servet vergisi yoktur). Bu nedenle, yatırımcılar fazla bir ceza olmaksızın uzun vadeli beklemeyi göze alabilir, geçici düşüşlerde konumlarını koruyabilirler.

Yatırım Zorlukları / Riskler

Yüksek Giriş Maliyetleri: Como Gölü’nden mülk almak pahalıdır. Metrekare başına fiyatlar ülke ortalamasının birkaç katıdır ve İtalya’da (işlem vergileri, noter, emlakçı ücretleri gibi) kapanış maliyetleri, yerleşik olmayanlar için fiyatın yaklaşık %10-15’i oranında olabilir. En iyi mülklerin fiyatı genellikle milyonlarcadır investropa.com we-wealth.com ve bu da alıcı havuzunu sınırlar. Bu likidite darlığı, yatırımcıların varlık seçiminde dikkatli olmalarını gerektirir; niş bir mülkün yeniden satışında doğru alıcıyı bulmak zaman alabilir. Ayrıca, finansman da sıkıntılı olabilir – İtalyan bankaları yabancılara temkinli koşullarda kredi verir, bu nedenle işlemlerin çoğu nakit yapılır. Yurt dışında borçlanılıyorsa yüksek faiz oranları ve döviz kuru riski (Euro ile kendi para biriminiz arasındaki fark) 2025 yılında yabancı yatırımcılar için göz önünde bulundurulmalıdır.
Birinci Sınıf Segmentte Sınırlı Sermaye Değer Artışı: Hızla büyüyen gelişmekte olan piyasaların aksine, Como Gölü’nde büyüme yavaş ve istikrarlıdır. Eğer bir yatırımcı hızlı değer artışı arıyorsa, bu piyasa hayal kırıklığı yaratabilir. Birinci sınıf bölgeler zaten en yüksek değerlere ulaşmış durumda ve belirtildiği gibi, en pahalı alanlardaki fiyat artışı yılda sadece birkaç yüzde olmuştur investropa.com. Döngünün en tepe noktasında fazla ödeme yapma riski bulunuyor ve ardından bir süre fiyatların sabit kalması söz konusu olabilir. Örneğin, Bellagio veya merkezi Menaggio’daki gayrimenkuller bir plato yaşamış durumda – yabancı alıcılar bu bölgelerde daha fazla fiyat artışına karşı isteksiz kaldı, stoklar artınca hafif bir fiyat düzeltmesi yaşandı investropa.com investropa.com. Yani, bir risk de üst segmentte piyasa doygunluğudur: Çok sayıda benzer lüks ev piyasaya çıkarsa ya da ultra zengin alıcılar başka yerlere yönelirse (belki trendlerden ya da yeni bir cazibe merkezinden dolayı), satıcılar beklentilerini ayarlamak zorunda kalabilir. Temelde Como Gölü, kısa vadeli sermaye kazancı için spekülatif bir alım-satım yerine, daha çok “istikrarlı getiri / yaşam tarzı” odaklı bir oyundur.
Düzenleyici Değişiklikler (Kira & Vergiler): Kira gelirine güvenen yatırımcılar, düzenleyici değişiklikleri yakından takip etmelidir. 2024 yılında yürürlüğe giren son bir değişiklikle, kısa vadeli kira gelirlerinde uygulanan sabit vergi çoklu mülk sahipleri için %21’den %26’ya çıkarıldı bestcomo.com bestcomo.com. Bir kişi hâlâ bir mülkünü %21 oranında kiraya verebilir, ancak iki veya daha fazla mülkü varsa, ek mülkler %26 oranında vergiye tabi olur (bir ticari yapı kurmadıkça). İtalya’nın 2024 Bütçe Yasası’ndaki bu değişiklik, kısa süreli kiralık portföyü oluşturanlar için maliyetleri artırıyor. Ayrıca, Lombardiya’nın kısa süreli kiralamalar (STR) için 90 gün boşluk şartı (ve üçten fazla mülk kiralayanların işletme olarak kaydolmasını zorunlu tutması), bir kısa dönem kiralama operasyonunun ne kadar hızlı büyüyebileceğini kısıtlar bestcomo.com bestcomo.com. Ayrıca popüler turistik şehirlerde (ör. Floransa, Venedik) daha sıkı Airbnb düzenlemeleri konuşuluyor; Como Gölü’nde henüz sert sınırlamalar getirilmemiş olsa da, bazı belediyeler yeni ruhsatlara üst sınır getirmeyi veya imar kısıtlamaları uygulamayı yerel konutu korumak için düşünebilir. Böyle kurallar gelecekteki kira gelirlerini etkileyebilir. Satın alma tarafında ise, İtalya zaman zaman gayrimenkule yönelik mali reformları (vergi için kadastral değerleri yeniden değerlendirme veya miras kurallarını değiştirme gibi) tartışıyor, şimdiye kadar somut bir adım atılmadı, ancak takip edilmeli. Genel olarak, İtalya yabancı mülk sahiplerine karşı dost canlısıdır, ancak vergi ve kiralama politikası hükümet önceliklerine göre değişebilir.
Aşırı Turizm ve Yerel Tepki: Como Gölü’nün popülaritesi iki ucu keskin bir kılıçtır. Yoğun sezonda, bazı kasabalar aşırı turizmden dolayı yerel altyapı üzerinde baskı yaşar. Göl “fazla turistik” olursa, cazibesinin bir kısmını kaybetme ya da yetkililerin kısıtlama uygulama riski vardır. Örneğin, Como Belediye Başkanı, kalabalık nedeniyle günübirlik ziyaretçilere sınırlama getirme fikrini ortaya attı investropa.com. Kalabalıkları yönetmek için turist vergileri, yoğunluk ücretleri veya daha sıkı imar sınırları gibi önlemler uygulanırsa, bunlar dolaylı olarak mülk kullanımını ve değerini etkileyebilir. Ayrıca, yalnızca kısa süreli kiralama için kullanılan veya boş tutulan evlere karşı yerel duygular, daha yüksek ikinci ev vergilerine ya da oturumcu lehine kurallara yol açabilir (İtalya’da bazı Alp kasabalarında bu yapıldı). Como Gölü henüz büyük çapta turist karşıtı protestolar görmemiş olsa da, yatırımcılar toplum ilişkilerine dikkat etmeli ve yatırımlarının olumlu katkı yaptığından (mülkleri restore etmek, yerel kültüre saygı göstermek gibi) emin olmalı, olası gelecekteki tepkileri önlemek için.
Ekonomik ve Döviz Faktörleri: Como Gölü bir nebze izole olsa da, makroekonomik faktörler hâlâ risk teşkil eder. Küresel çapta faiz oranlarında önemli bir artış, özellikle finansmana ihtiyacı olanlar için talebi soğutabilir. Döviz dalgalanmaları da önemlidir: Eğer Euro ciddi şekilde güçlenirse, Euro dışındaki alıcılar için bir ev almak ve bakımını yapmak daha pahalı hale gelir. Tersine, zayıf bir Euro (2022-23’te olduğu gibi), USD ve CHF alıcıları için İtalya’daki gayrimenkulleri cazip hale getirmişti – bu durum tersine dönerse, bu bölgelerden gelen talep yavaşlayabilir. İtalya ekonomisi iyileşiyor olsa da (2025’te GSYİH’nın +%1 artması bekleniyor) hospitalitynet.org, hâlâ yüksek borca sahip ve sıkıntılar yaşayabilir; herhangi bir istikrarsızlık, alıcı güvenini etkileyebilir veya mülke yönelik mali önlemleri beraberinde getirebilir. Bununla birlikte, bunlar orta düzeyde risklerdir – birçok Como Gölü alıcısı ekonomik döngülere daha az hassastır – ancak yatırımcı çeşitlendirmeli ve genel iklimin göz ardı edilemeyeceğini varsaymamalıdır.
İklim ve Çevresel Riskler: İklim değişikliği, sakin bir gölde bile bazı endişeler doğuruyor: son yıllarda Como Gölü’nün bazı bölümlerinde artan şiddetli yağışlar toprak kaymaları ve sel oluşmasına neden oldu. Örneğin, 2021 yılında şiddetli fırtınalar bazı göl kenarındaki kasabalarda moloz akıntılarına yol açtı. Altyapı bu riskleri azaltmak için iyileştiriliyor, ancak alıcılar özellikle yamaçta mülk alırken jeoteknik risklerin (eğim stabilitesi, drenaj) ve sahil evleri için yükselen sigorta maliyetlerinin farkında olmalı. Ayrıca, tarihi evlerin (taş villalar vb.) bakımı pahalı olabilir ve özellikle değişen hava koşullarında (daha sıcak yazlar, nem sorunları) özen gerektirir. Como Gölü kıyı erozyonu gibi aşırı iklim tehditleriyle karşı karşıya olmasa da, yatırımcıların mülk bakımı ve dayanıklılığı faktörünü göz önüne alması gerekir – yemyeşil bir ortamda eski bir villaya sahip olmanın diğer yüzü, onu korumak için sürekli bakım gerekliliğidir.

Sonuç olarak, 2025’te Como Gölü gayrimenkulüne yatırım yapmak, küresel talep, güçlü kira getirileri ve arz kıtlığı ile desteklenen yaşam tarzı keyfi ve finansal kazancın cazip bir karışımını sunuyor. Piyasanın temel dinamikleri güçlüdür – bu, sınırlı arzda eşsiz bir varlıktır. Ancak, potansiyel yatırımcılar yüksek ilk maliyetler, mütevazı sermaye artışı ve değişen düzenlemelerle başa çıkmalı, tüm bunları yaparken yerel çevre ve kültürün iyi bir koruyucusu olmalıdır. Sağduyulu bir analiz ve uzun vadeli bakış açısıyla, birçok kişi Como Gölü gayrimenkulünü bir yatırım portföyüne değerli bir ek olarak görüyor ve hem finansal kazanım hem de paha biçilemez kişisel deneyimler sunuyor.

Hukuki ve Düzenleyici Gelişmeler

Como Gölü’nde (ve genel olarak İtalya’da) mülk sahibi olmak, bazı hukuki ve düzenleyici unsurların farkında olmayı gerektirir. Son birkaç yılda, mülkiyet, vergilendirme ve bölgede gelişimle ilgili önemli değişiklikler oldu. Aşağıda, 2025 itibarıyla temel hukuki/düzenleyici faktörlere genel bir bakış sunulmaktadır:

Mülk Satın Alma ve Mülkiyet

Yabancı Mülkiyeti: İtalya, yabancı alıcıların gayrimenkul satın alımında önemli bir kısıtlama uygulamamaktadır. AB ülkeleri vatandaşları tam haklara sahiptir ve AB dışı ülke vatandaşları da kendi ülkeleri İtalyanların oradan gayrimenkul almasına izin veriyorsa (karşılıklılık anlaşmaları çoğu büyük ülkeyi kapsar) özgürce satın alabilirler. Satın alma süreci İtalyanlar ve yabancılar için aynıdır – ön sözleşme, tapu işlemi için notaio (noter), tapu harcı ödemesi, vb. Yabancı alıcıların bir İtalyan vergi numarası (codice fiscale) almaları ve döviz getirirken mevzuata uymaları (büyük miktar para getirilirse kaynağının bildirilmesi) gerekmektedir. Genel olarak, yasal çerçeve yabancı alıcı dostudur ve bu, Como Gölü’ndeki uluslararası talebin artmasını kolaylaştırmıştır.
Satın Alma Vergileri: Bir mülk satın alırken alıcılar tapu harcı (veya bir geliştiriciden yeni bina alınıyorsa KDV) öderler. Como Gölü’ndeki alışların çoğu olduğu gibi ikinci ev alımı için tapu harcı, mevcut evlerde ekspertiz değerinin %9’u (çoğunlukla piyasa değerinden daha düşük belirtilen değer) olarak hesaplanır. Geliştiriciden KDV’li satın alımlarda KDV %10’dur (lüks A/1 kategorisi mülklerde %22). Ayrıca sabit olarak €50 tapu ve €50 ipotek harcı ödenir. Lüks kategori evlerde (İtalyan kayıtlarında A/1, A/8, A/9) yıllık vergiler daha yüksektir (birincil ikamet muafiyeti yoktur) ve indirimli KDV uygulanmaz, ancak Como Gölü’ndeki birçok villa şaşırtıcı şekilde özelliklerine bağlı olarak lüks olarak sınıflandırılmaz. Bu satın alma vergi oranlarında son dönemde bir değişiklik olmadı; fakat alıcılar, kesin maliyeti hesaplamak için noter ile çalışmalıdır. Noter ve emlakçı ücretleri de eklenir (toplamda yaklaşık %2–4 civarında). Bu yasal masraflar yatırımcıların bütçesine alınmalıdır.
Birincil Konut Vergi Avantajları: Eğer biri mülke taşınır ve orada ikamet ederse (birincil konut olarak kullanırsa) vergi avantajlarından yararlanabilir: birincil konut alımlarında tapu harcı çok daha düşüktür (%2 yerine %9) ve yıllık belediye vergisi (IMU) lüks olmayan evlerde muaf tutulur. Bazı yabancılar bu avantajlar için (veya İtalyan oturum izni alarak) ikamet etmeyi tercih eder, ancak Como Gölü’ndeki tatil evi sahiplerinin çoğu bunu yapmaz. 2024–25 yıllarında Como Gölü’ne özgü önemli bir yeni ikamet şartı veya vergi getirilmedi, ancak İtalya varlıklı bireyleri çekmek için özel vergi düzenlemeleri başlattı (yeni ikamet edenler için yabancı gelirde €100K sabit vergi gibi ve güney bölgelerde emeklilik geliri için sabit vergi planı). Lombardiya ayrıca ikametini taşıyan ve uzaktan çalışanlara teşvikler sunuyor. Bu düzenlemeler, bazı alıcıların yalnızca tatil yerine göl kenarında yaşamasına ve taşınmasına da zemin hazırlayabilir.

Kiralama Düzenlemeleri

Kısa Süreli Kiralama Kuralları: Kiralama bölümünde tartışıldığı gibi, Lombardiya Bölgesi kısa süreli kiralamalara ilişkin bazı kuralları uygular. Kanunen, mülkünü turistlere kiralayan kişiler aynı tarafa 90 günden fazla kesintisiz kiralama yapamaz ve mülkün yılda en az 90 gün boş olmasını sağlamalıdır (bu kural, bireysel ev sahipleriyle ticari işletmeleri ayırt etmek için getirilmiştir) bestcomo.com. Eğer bir mal sahibinin kısa süreli konaklama için 3’ten fazla mülkü varsa, şirket olarak (impresa) kaydolmak ve bir KDV numarası almak zorundadır, bu da kiralamalarda %10 KDV uygulamaları ve giderleri düşebilmeleri anlamına gelir; yani yasal olarak bir otel ya da pansiyon (B&B) gibi faaliyet gösterirler bestcomo.com. Bu kurallar, “tek oranlı vergi” sisteminin kötüye kullanılmasını önlemek üzere getirilmiştir ve 2024 yılında uygulama ile daha da sıkılaştırılmıştır. Ek olarak, ev sahipleri misafirlerini yerel polis portalında (güvenlik için) kaydetmeli ve belediyeye turist vergisi ödemelidir (Como Gölü’ndeki çoğu kasabada yoğun sezonda kişi başı/gece az miktarda vergi alınır).
Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi: 2024’te önemli bir değişiklik, kısa süreli kiralamalarda cedolare secca isimli tek oranlı vergi rejiminin güncellenmesi oldu. Önceden, herhangi bir bireysel ev sahibi, 30 güne kadar olan kiralamalarda gelir vergisi yerine %21 oranında sabit vergi ödemeyi tercih edebiliyordu. Yeni Bütçe Yasası 2024 (Yasa 197/2023), bir kişinin birden fazla mülkü kısa süreli sözleşmelerle kiralaması halinde, sadece bir mülkün gelirinin %21 oranında vergilendirileceğini, diğer mülklerin ise %26 oranında sabit vergiye tabi tutulacağını belirtmektedir bestcomo.com bestcomo.com. Pratikte, iki yazlık kiralık evi olan birinin bunlardan birini %21 oranında vergilendirmesi, diğerinden ise %26 oranında vergi ödemesi gerekir. Eğer bir acente veya (Airbnb gibi) aracı üzerinden kiralama yapılıyorsa ve tüm kiralamalarda kaynaktan %21 vergi kesiliyorsa, ev sahibi yıl sonunda muhasebecisiyle vergileri düzeltip %26’lık oranı ilgili mülke uygulamalıdır bestcomo.com. Bu değişiklik, şahıs olarak birden fazla Airbnb dairesine sahip olmayı caydırıcı nitelikte olup, bu tür yatırımcıları belki de tek ve daha büyük bir mülk almaya veya iş kurmaya teşvik etmektedir. Önemli olarak, tek mülk sahibi ev sahipleri %21’lik vergide kalmaya devam eder, yani kısmi süreli kiralanan tek bir yazlık evi olanlar için değişen bir şey yoktur. Ancak, örneğin Bellagio’da üç daire alıp Airbnb yapmak isteyen biri, şirket kurmaz ise daha yüksek vergi yüküne tabi olacağını bilmelidir.
Uzun Dönem Kira Sözleşmeleri: Uzun dönem kiralamalar (30 gün üzeri) İtalyan standart kira yasalarına tabidir. Genellikle sözleşmeler 4 yıl + 4 yıl ya da geçici (12-18 ay, geçici durumlar için) olarak yapılır. İtalya genel olarak kiracı yanlısıdır: Ödeme yapılmaması durumunda tahliyeler yavaş ilerler (mahkemede aylarca ya da yıllarca sürebilir). Ancak, Como Gölü’nde uzun dönem kiracıların çoğu sözleşmeye uyan yabancılar ya da şirketler olduğu için ve lüks kiralamalarda genellikle yüksek depozito ya da banka teminatı istendiği için, bu süreçler biraz daha sorunsuz işleyebilir. 2024 yılında bu alanda önemli bir yasal değişiklik olmamıştır; ancak hükümet, ev sahiplerini uygun fiyatlı kiralama yapmaya teşvik edecek bazı teşvikleri tartışmıştır. Como Gölü’ndeki bazı ev sahipleri, bu kiracı korumalarından kaçınmak için kısa dönem kiralamayı tercih etse de, piyasa koşulları nedeniyle bazıları uzun döneme yönelmeye başlamıştır. Yatırımcıların bu ayrımı bilmesinde fayda var: Kısa dönem kiralamalar artık sayıca ve vergi açısından daha fazla düzenlemeye tabi, uzun dönem kiralamalar ise kiracı hakları ile birlikte istikrarlı %21 sabit vergilendirmeye (3 yıl+ konut kiralamalarında %21 oranındaki cedolare secca kullanılabilir ve bu oran değişmemiştir) tabidir.

Gelişim ve Yapı Düzenlemeleri

İmar İzinleri: Como Gölü, sıkı planlama rejimlerine tabidir. Göl kıyısının büyük bir bölümü manzara ve kültürel miras korumaları (vincolo paesaggistico) tarafından yönetilir ve özellikle tarihi mülklerde değişiklik yapmak için özel izin gerektirir. Yeni yapılar titizlikle incelenir; eski bir binanın yıkılarak yerinde daha büyük bir yapı yapılmasına genellikle izin verilmez veya izin verilse bile yeni yapının taban alanı ve görünümü sınırlandırılabilir. Su kenarındaki mülklerde cephe değişiklikleri, renk şemaları ve yükseklik konusunda da kısıtlamalar vardır. Geliştirme ya da kapsamlı bir tadilat planlayan herkesin, mimarlarla çalışması ve yerel belediyeden (comune) ve bazen il ya da bölgesel otoritelerden (örneğin, eski bir villa söz konusuysa kültürel miras kurulu Soprintendenza’dan) onay alması gerekir.
Bina Bonus Teşvikleri: Daha önce belirtildiği gibi, İtalya hükümeti enerji verimliliği tadilatları için Superbonus 110% programını başlattı ve sonrasında ayarlamalar yaptı. 2025 itibarıyla Superbonus (nitelikli tadilatlarda %110 vergi kredisi sağlayan) azaltıldı – şu anda genellikle nitelikli işler için %90 ve daha fazla kısıtlama (ana ikametgah veya gelir sınırı gibi) ile geçerli olup 2025’e kadar kademeli olarak kaldırılması planlanıyor, uzatılmazsa. Ancak diğer bonuslar devam ediyor: Ecobonus (enerji iyileştirmeleri için %65 kredi), Sismabonus (sismik güçlendirmeler için %80’e kadar, fakat Como Gölü düşük sismik bölge), ve standart %50 Yenileme Bonusu. Bunlar genellikle birleştirilebilir veya ardışık kullanılabilir. Özellikle, İtalya bu kredilerin devredilmesine (yükleniciye veya bankaya) izin vererek fiilen bir iade halini aldı, ancak 2023’te hükümet maliyetleri kontrol altına almak için kredi devri mekanizmasını sınırladı. Yine de ev sahipleri bu kredileri vergilerinde 5–10 yıl boyunca kullanabiliyor. Como Gölü’nde, birçok alıcının önemli geliri olduğu için (çoğunlukla İtalya’da vergilendirilmeyen yabancı gelir, bu da kredi kullanımını karmaşıklaştırıyor), bu teşvikler doğrudan yabancı alıcılar tarafından biraz daha az kullanılmakta – ancak fiyatlandırmaya dâhil edilebilir (Bir İtalyan satıcı, bonus kullanarak bir mülkü yenilemişse, bu değer katar fakat maliyeti orantılı olarak artırmaz). Yenilenen teşvikler 2024’e ve muhtemelen sonrasına uzatıldı ve bu, İtalya’nın yaşlanan bina stokunun yenilenmesini destekleyeceğinin bir işareti investropa.com. Bu, Como Gölü’nün tarihi yapıları için olumlu, restorasyonları finansal olarak daha mümkün kılıyor ve villaların terk edilmesi yerine korunmasını teşvik ediyor.
Enerji Sertifikası Zorunluluğu: AB direktifleri doğrultusunda, İtalya enerji performansı gerekliliklerini sıkılaştırıyor. 2025 itibarıyla tüm emlak ilanlarında enerji verimlilik sınıfı (APE) belirtilmesi zorunlu olacak ve verimsiz binaların (F veya G sınıfı) 2030’a kadar EPBD taslağına göre iyileştirilmesi gerekecek. Bunun sonucu olarak Como Gölü’ndeki birçok konutta yalıtım, yeni pencere, çatıya güneş paneli (izin verildiğinde) gibi yenilemeler yapılmakta. Bölgede 2025’e kadar %7 daha fazla mülkün üst enerji sınıfına sahip olması bekleniyor investropa.com investropa.com. Alıcıların enerji kurallarının farkında olması gerekir: Çok eski bir ev satın alırlarsa ileride bunu iyileştirmeleri zorunlu tutulabilir (veya gelecekteki AB yasası kapsamında satışı ya da kiraya verilmesi kısıtlanabilir). Hükümetin havucu (vergi bonusu) ve sopası (gelecek zorunluluklar) birlikte mülkleri iyileştirmeyi amaçlıyor ve Como Gölü de bu eğilimin bir parçası.
Miras ve Peyzaj Koruması: Como Gölü’nde birçok koruma altındaki anıt ve peyzaj bölgesi bulunmaktadır. Tarihi olarak tescilli bir villaya sahip olmak, iç mekân düzenini değiştirmek veya freskleri yenilemek için bile izin almanız gerektiği anlamına gelebilir. Ancak, mevcut kısıtlamaların dışında yeni büyük kısıtlamalar getirilmemiştir – hatta yerel yetkililer, mal sahiplerini miras alanlarını restore etmeye ve korumaya teşvik etmeye çalışıyor (genellikle teşvikler veya restorasyon için orijinal malzeme kullanımıyla onay süreçlerinin kolaylaştırılması yoluyla). Örneğin Tremezzina’da belediye, villaların ve bahçelerin karakterinin korunmasına yönelik yönergeler sunmaktadır. Ayrıca genel olarak göl kıyısına belirli bir mesafede yeni inşaat yapılmasını yasaklayan bir kural da vardır (doğal manzarayı korumak amacıyla). Geliştirme ya da kapsamlı tadilat yapmayı düşünen herhangi bir yatırımcı, bir geometra/mimar ile erken dönemde görüşmeli ve imar planlarını kontrol etmelidir.

Hükümet ve Yerel Girişimler

Turizm Yönetimi: Gayrimenkul ile ilgili düzenleyici cephede, turizm yönetimi de devreye giriyor – bazı kasabalar, aşırı yapılaşmayı önlemek adına yeni otel projelerine sınırlamalar getirdi, nicelikten ziyade kaliteye öncelik veriyor. Ayrıca belediyeler, kısmen emlak vergileri ve turist vergileriyle finanse edilen (atık, güvenlik gibi) hizmetlere yatırım yapıyor. İyi finanse edilen bir yerel yönetim (Como, Bellagio vb.) bölgeyi iyi koruma eğilimindedir ve bu da dolaylı olarak emlak değerlerini destekler. 2024 yılında Lombardiya bölgesi “Como Gölü – Gerçek güzellik” ve benzeri tanıtım kampanyaları başlattı; bu daha çok bir pazarlama notu olsa da, hükümetin turizmi destekleme ilgisini gösteriyor ve bu da dolayısıyla emlak ilgisini destekliyor.
Ticaret Odası & Yatırım Teşviki: Yerel Ticaret Odası (Como-Lecco), yabancı oturum sahiplerindeki artışı takip ediyor ve bölgeyi uluslararası profesyoneller için cazip kılacak girişimler üzerinde çalışıyor (ör. networking etkinlikleri, ortak çalışma alanları). Raporları, yüksek yabancı varlığını doğrularken, altyapı ihtiyacının da altını çiziyor ve yerel yönetimler bu konuyla ilgileniyor investropa.com investropa.com. Bunlar doğrudan yasa olmasa da, gayrimenkul yatırımlarını destekleyici bir politika ortamı olduğuna işaret ediyor – yerel otoriteler, varlıklı yabancıların ev alıp ekonomiye katkı sağlamasını istiyor ve bunu engelleyecek ağır önlemler almaları muhtemel görünmüyor.

Özetle, İtalya’nın 2025’teki hukuki ortamı Como Gölü’nde taşınmaz sahibi olanlar için hâlâ elverişli ve birkaç yeni düzenleme mevcut: özellikle, birden fazla kısa süreli kiralama için daha yüksek vergiler ve tadilatlar için devam eden teşvikler. Alıcıların kiralama kaydı ve vergi beyannameleriyle ilgili kurallara (yerel bir commercialista muhasebeci ile çalışmak tavsiye edilir) uyması, ayrıca taşınmazlarda değişiklik yaparken planlama düzenlemelerine dikkat etmesi gerekir. Bu unsurlar yerine getirildiğinde, Como Gölü’nde ev sahibi olmak oldukça kolaydır ve yatırımcılara la dolce vita’larının tadını çıkarma ve muhtemelen bundan kar etme fırsatı sunar.

Ana Konumlara Genel Bakış

Como Gölü, her biri kendine özgü karaktere ve çekiciliğe sahip büyüleyici kasaba ve köylerin bir araya geldiği bir yer olarak sıkça tanımlanır. Burada göl çevresindeki kilit lokasyonlar hakkında bir genel bakış sunuyoruz – özellikle Bellagio, Como (şehir), Tremezzina, Menaggio ve Varenna – ve hem emlak piyasalarını hem de kendilerine özgü özelliklerini vurguluyoruz:

Bellagio

Genellikle “Como Gölü’nün İncisi” olarak anılan Bellagio, gölün iki kolunun birleştiği burunda yer alır ve panoramik manzaralar sunar. Göldeki en ünlü köy olarak kabul edilir; taş döşeli dar sokakları, lüks otelleri ve günübirlik ziyaretçileriyle bilinir. Bellagio’daki emlaklar, Como Gölü’nde en değerli (ve en pahalı) olanlar arasındadır. Tarihi villalar ve şık daireler en üst düzey fiyatlardan işlem görür – tarihi göl kenarı villalar yaklaşık 5 milyon €’dan başlar ve geniş arsaya sahipse 10 milyon €’yu aşabilir we-wealth.com. Ayrıca, daha uygun fiyatlı fakat konumdan dolayı birim metrekare maliyeti yüksek olan küçük daireler de kasaba merkezinde bulunabilir. Bellagio’nun emlak piyasası büyük ölçüde yabancı ikinci ev alıcıları ile turizm yatırımı yapanlardan oluşur. Birçok bina, turistik talebi karşılamak için lüks tatil dairesine veya B&B’ye dönüştürülmüştür.

Bellagio’nun cazibesi, güçlü kira potansiyeli sağlar – göl üzerinde lüks kısa süreli konaklamalar için en çok talep gören lokasyondur trepievi.com trepievi.com. Yoğun sezonda konaklama yerleri az, kira fiyatları ise yüksek olur. Bellagio’ya yatırım yapanlar bundan faydalanabilir; ancak aşırı turistik bir ortamın (kalabalıklar ve sınırlı mahremiyet gibi) zorluklarını da göğüslemelidir. Gerçekten de, bazı ultra zengin alıcılar bu nedenle Bellagio’dan kaçınır ve daha izole yerleri tercih eder investropa.com investropa.com. Yine de, Bellagio’nun prestiji rakipsizdir; Savills Italy’ye göre lüks alıcıların “en çok talep ettiği merkez” konumunu korumaktadır we-wealth.com. Bellagio’nun gelecekteki görünümü de istikrarlı – yerel yetkililer, turizm akışını yönetmeye yardımcı olacak bir şekilde altyapıyı (daha iyi feribot iskeleleri ve tarihi merkezin dışında otopark gibi) iyileştiriyorlar investropa.com. Genel olarak, Bellagio Como Gölü’nde lüks pazarın özü: güzel, pahalı ve her zaman çok aranan.

Como (Şehir)

Como, gölün en büyük kasabasıdır (nüfus ~85.000) ve bölgenin ekonomik ve kültürel merkezi olarak hareket eder. Turist köylerinden farklı olarak Como, yıl boyunca faaliyet gösteren canlı bir şehirdir – ipek endüstrisi mirası, hareketli meydanları ve merkezde görkemli Duomo’su ile tanınır. Gayrimenkulde, Como daha geniş bir yelpaze sunar: Villa Olmo gibi bölgelerdeki ihtişamlı villalardan veya göl boyunca uzanan sahil villalarından, şehir merkezindeki modern dairelere ve tarihi apartmanlara, dış mahallelerdeki daha uygun fiyatlı dairelere kadar çeşitlilik vardır. Como şehir merkezinde yenilenmiş mülklerin fiyatları yüksektir – merkezi alanlarda yaklaşık m² başına 6.000–7.000 € laprovinciadicomo.it – talebin güçlü olduğunu gösteriyor. Ancak, fiyatlar orta gölün altın üçgeni fiyatlarının biraz altındadır ve Como, göl kenarında yaşamak isteyen fakat şehir imkanlarına ihtiyaç duyanlar ve Bellagio veya Menaggio’ya kıyasla biraz daha uygun maliyet arayanlar için bir “fırsat” seçeneği niteliğindedir.

Como şehri, birincil konut alıcıları (yerel profesyoneller ve Milano’da çalışanlar dahil) arasında popülerdir laprovinciadicomo.it. Göl çevresinde ilk konutunu arayanlar için tercih edilen alanlardan biridir laprovinciadicomo.it, çünkü altyapısı çok iyidir: hastaneler, okullar (uluslararası okul seçenekleri dahil), alışveriş ve ulaşım (iki tren istasyonu Milano’ya 30–40 dakikada bağlantı sağlar). Sonuç olarak, Como’nun piyasasında, tamamen tatil odaklı kasabalardaki gibi dalgalanmadan ziyade bir istikrar vardır. Fiyatlara destek olan tutarlı bir yerel talep mevcuttur. 2024 yılında Como’nun Bignanico ve Villa Olmo gibi bazı mahallelerinde istenen fiyatlar m² başına 4.950 € civarındaydı investropa.com investropa.com ve bu durum, şehirde birinci sınıf daire arayan uluslararası alıcılar için özellikle çekici olmaktadır. Como ayrıca, İsviçre sınırına yakınlığı nedeniyle (Lugano sadece yaklaşık 30 km uzaklıktadır) İsviçreli alıcılardan da ilgi görmektedir.

Como şehrindeki kiralık piyasası hem turistik kiralamaları (çoğu ziyaretçi gölün orta kısımlarında kalmak istese de burası onlar için ilk durak) hem de sakinlere yönelik uzun dönem kiralamaları içerir. Como’daki kısa süreli kiralamalar için doluluk oranı sağlıklıydı (~%67 medyan doluluk) ve 2024 sonu itibarıyla bölgede 1.324 aktif Airbnb ilanı vardı investropa.com investropa.com ve bu durum bölgede dikkat çekici bir ev paylaşım pazarının varlığına işaret etmektedir. Uzun vadede ise Como’da orta ölçekli bir yabancı topluluğu vardır (bazı kişiler İsviçre’de veya yerel şirketlerde çalışıp yaşam tarzı için Como’da ikamet etmektedir). Tüm bu nedenlerle Como çok yönlü bir pazardır: Burada bir apartman dairesi birincil konut, kiralık yatırım veya yıl boyunca kullanılabilecek pratik bir ikinci ev olarak satın alınabilir.

Fiyat görünümü açısından, Como şehir pazarı 2023’te yaklaşık %6 arttı investropa.com ve Mayıs 2024’e kadar da yaklaşık %1,5 daha yükseldi investropa.com; ortalama olarak 2.098 €/m² değerine ulaştı (tüm koşullar ve lokasyonları içerir, bu nedenle birinci sınıf bölgelerden daha düşüktür) investropa.com investropa.com. Engel & Völkers raporuna göre, Como şehrindeki yenilenmiş evlerde metrekare fiyatı 6–7 bin € ve dış alanlara ya da göl manzarasına sahip konutlarda satışlar genellikle 3–6 ayda hızlı bir şekilde gerçekleşiyor laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Böylece, Como güçlü talep ile likit bir pazar olup, gölün genel anlamda sezonluk doğasını, istikrarlı yerel aktiviteleriyle dengeler.

Tremezzina

Tremezzina, batı kıyısında kabaca Lenno ile Tremezzo arasındaki bir bölgeyi ifade eder (ve artık Lenno, Mezzegra, Tremezzo ve Ossuccio’nun birleşmesiyle oluşan bir belediyedir). Su üzerinden Bellagio’nun karşısında kalan bu alan, tarihi villaları (örneğin Villa Balbianello ve Villa Carlotta) ve muhteşem gün batımı manzaralarıyla ünlüdür. Genellikle gölün merkezi bölgesinde emlak açısından “altın” kabul edilen bölge olarak görülür. Tremezzina’daki mülkler ikinci ev arayanlar için oldukça rağbet görmektedir; nitekim Engel & Völkers, Tremezzina ve çevresindeki kasabaları Como Gölü’nde yazlık/ikinci ev alıcılarının en çok tercih ettikleri yerler arasında gösteriyor laprovinciadicomo.it. Burada kaliteli ve yenilenmiş evler için fiyatlar kabaca 6.000–8.000 €/m² aralığındadır ve göl kenarında bakımlı pozisyonlarda 10.000 €/m²’ye kadar çıkar laprovinciadicomo.it. Tremezzina’daki büyük göl kenarı villaları kolayca milyonlarca euroluk fiyatlara ulaşır (Bellagio veya Cernobbio fiyatları ile aynı seviyede).

Tremezzina’nın cazibesi, doğal güzellik ve görece huzur kombinasyonunda yatıyor. Villa Balbianello popüler bir nokta ve Greenway yürüyüş yolu buradan geçiyor olsa da, Bellagio’ya göre daha geniş bir alana yayılmıştır. Birçok lüks butik otel ve restoran burada yer almakta, bu da yaşam tarzı unsurunu artırmaktadır. Tremezzina’daki kiralık konut pazarı lüks kiralamalarda güçlüdür – kiralama bölümünde belirtildiği gibi, bu bölge “affitti di lusso (lüks kiralama)” için mükemmeldir trepievi.com trepievi.com, tüm villaları kiralayan varlıklı gezginleri çekmektedir. Bir analize göre, Tremezzina’da iyi döşenmiş bir villa, yüksek sezonda ve yüksek doluluk oranıyla gecelik 300–500 € getiri sağlayabilir, bu da sahipleri için kârlı bir seçenek sunuyor trepievi.com trepievi.com.

Tremezzina için önemli bir gelişme Tremezzina Varyant Yolu projesi (SS340 yan yolu). Mevcut göl kenarındaki yol, Tremezzo ve Lenno’dan geçerken sık sık yoğunluk yaşanıyor; yeni tünel, trafiği farklı bir güzergâha yönlendirmeyi amaçlıyor. Gecikmelerin ardından, çalışmalar 2024’te yeniden başladı ve tamamlanmasının Nisan 2028’de bekleniyor ilgiorno.it comozero.it. Proje tamamlandığında, şehir merkezlerinde trafik sıkışıklığını ve gürültüyü büyük ölçüde azaltmalı, bu da Tremezzina’daki mülklerin çekiciliğini ve değerini olasılıkla artıracaktır. İnşaat sırasında bile yerel düzeyde trafik yönetimiyle ilgili endişeler var; ancak nihai sonucun evrensel olarak olumlu bir altyapı atılımı olarak görüldüğü söylenebilir.

Tremezzina’nın gayrimenkul görünümü sağlam: sınırlı arz, çokça prestij (bu bölgedeki birçok ilan “hayal” villaları) ve ulaşımda iyileşme. Tremezzina’daki yüksek talep gören alanlar arasında Lenno (koyu ve plajıyla), Mezzegra (biraz yukarıda, harika manzaralar) ve Tremezzo (5 yıldızlı Grand Hotel Tremezzo’ya ev sahipliği yapar) bulunur. Como Gölü’nün en üst düzey lüks bölgelerinden biri olarak, bu bölgede fiyatların primli kalmasını ve özellikle doğrudan göl manzarası ya da yürüyerek göle ulaşılabilen mülklerde kademeli olarak artmasını bekleyin.

Menaggio

Tremezzina’nın biraz kuzeyinde, batı kıyısında yer alan Menaggio, orta gölün batı yakasını sabitleyen bir diğer önemli kasabadır. Karşı kıyıdaki Varenna ve Bellagio ile birlikte ünlü turizm üçgenini oluşturur. Menaggio, çekici göl kenarı yürüyüş yolu, büyük bir halka açık Lido (plaj havuzu), yakınında bir golf kulübü ve keyifli, canlı ama Bellagio kadar dik olmayan bir kasaba merkezi ile bilinir. Menaggio’daki gayrimenkuller, merkezi konumu ve olanakları nedeniyle oldukça değerlidir. Minik köylere kıyasla biraz daha kalabalık ve işlevseldir; bu nedenle yarı zamanlı yerleşenler, emekliler ve tatilciler için caziptir. Menaggio’daki yenilenmiş daire veya ev fiyatları genellikle üst segmenttedir: Tremezzina’ya benzer şekilde, kasaba içinde m² başına 6.000–8.000 € civarında olup, göl kenarı ya da manzaralı mülklerde daha da yükseğe çıkabilir. Menaggio son yıllarda yeni lüks apartman projeleriyle de öne çıkmıştır ve bu da genellikle başta modern olanakları isteyen yabancı alıcılara satılmaktadır.

Menaggio, stratejik konumu ve hareketli atmosferiyle “en çok beğenilen” yerler arasında öne çıkmaktadır trepievi.com trepievi.com. Yıl boyunca açık olan hizmetler (mağazalar, restoranlar, hastane) sayesinde tam zamanlı yaşam için de elverişlidir. Tarihsel olarak Britanyalı ve Fransız alıcılar Menaggio’yu tercih etmiştir (hatta burada bir İngiliz kütüphanesi ve expat ortamı da vardır). Menaggio’daki feribot merkezi, kasabayı Bellagio ve Varenna’ya bağlar ki bu büyük bir avantajdır – gölün karşısını kolayca keşfedebilir veya orada yemek yiyebilir, ayrıca Varenna’nın Milano’ya tren bağlantısı kısa bir tekne yolculuğuyla ulaşılabilir. Bu ulaşım ağı Menaggio’daki mülklerin değerini artırmaktadır.

Menaggio’da kiralama getirileri yüksektir. Burası kısa süreli kiralama için en popüler yerlerden biridir ve yaz aylarında aileler ile gruplardan yoğun talep görür. Örneğin, Menaggio’da bir daire yaz aylarında gecelik kolaylıkla 200€’dan fazla bir fiyata kiralanabilmektedir. Tre Pievi’nin verilerine göre, Menaggio’daki doluluk oranı ve kira getirileri Bellagio’yla yarışır seviyededir; pek çok turist burada kalmayı tercih edip günübirlik geziler için feribotla Bellagio’ya geçiyor trepievi.com trepievi.com.

Menaggio’nun geleceği olumlu görülmektedir: Tremezzina’yı da etkileyecek olan çevre yolu (planlanan tünelin kuzey çıkışı Menaggio yakınındadır) tamamlandığında trafik açısından fayda sağlayacaktır. Sahil şeridinin yenilenmesi ve merkezin daha fazla yayalaştırılması gibi yaşam kalitesini artırıcı yerel projeler de mevcuttur (bazı girişimler belediye tarafından gündeme alınmıştır). Canlılığı ve doğal cazibesiyle Menaggio muhtemelen cazip bir merkez olmaya devam edecektir. Yatırımcılar için Menaggio, küçük köylere göre biraz daha “likidite” sunar – genellikle birkaç ilan bulunur ve alıcı ilgisi süreklidir. Tamamen turistik bir kasaba ile yerel bir merkez arasında denge kurarak pazarını dinamik ve dayanıklı kılmaktadır.

Varenna

Gölün Menaggio’nun karşı kıyısında Varenna yer alır; doğu kıyısının değerli bir mücevheridir. Varenna, Menaggio veya Bellagio’dan daha küçüktür ancak son derece pitoresk bir yerdir – rengarenk evleriyle dağın yamacına tutunur ve romantik, sakin bir çekiciliğe sahiptir. Göz alıcı manzaraları (özellikle gün batımında) ve huzurlu atmosferiyle gezginler tarafından tercih edilir. Varenna ayrıca doğu yakasında bir ulaşım merkezi konumundadır: bir tren istasyonuna sahiptir (Lecco üzerinden Milano’ya) ve Menaggio ile Bellagio’dan gelen araba feribotlarının ulaştığı yerdir, bu da ona büyük bir erişilebilirlik kazandırır.

Varenna’da gayrimenkul tarihsel olarak batı kıyısındaki benzerlerinden biraz daha ucuzdu, ancak bu fark kapanıyor. Doğu kıyısına artan uluslararası ilgiyle birlikte Varenna’daki fiyatlar yükseliyor. Varenna’da göl manzaralı yenilenmiş bir dairenin fiyatı m² başına 5.000–7.000 € civarına çıkabilir; bu da “Lecco tarafı 4k–6k” aralığının üst sınırında yer almasının sebebi, Varenna’nın o bölgede ayrıcalıklı olmasıdır. Yine de, benzer bir cazibe için Bellagio’ya kıyasla Varenna’da daha fazla fırsat bulabilirsiniz. Varenna çevresindeki villalar (satışa çıkan olursa) da yüksek fiyatlara alıcı bulur; örneğin Villa Monastero (bir müze villa) ve Villa Cipressi (bir otel), bölgedeki görkemli mülklerin örneklerindendir – satışta olmasalar da, Varenna’nın emlak stokunun kalitesini gözler önüne sererler.

Varenna için benzersiz bir unsur kültürel etkinlikler ve organizasyonlardır. Belirtildiği gibi, Göl Como Festivali’nin bazı bölümlerine ve diğer kültürel etkinliklere ev sahipliği yapar, bu da adını öne çıkarır. Son yıllarda, Varenna’da kültür turizminde bir artış görülmüş ve ziyaretçi sayısı 2019 öncesine göre yaklaşık %25 artmıştır investropa.com investropa.com. Bu da gayrimenkul üzerinde zincirleme bir etki yaratmıştır: daha fazla konaklama talebi (dolayısıyla yatırımcıların B&B veya tatil evi alımı) ve kasabanın ünü arttıkça genel olarak mülk değerlerinde yükseliş investropa.com investropa.com. Etkinlikler sırasında otellerin ve tatil evlerinin yüksek doluluk oranları, Varenna’nın artan cazibesini gösteriyor investropa.com.

Kiralamalar açısından Varenna, çiftler ve romantik ya da huzurlu bir konaklama arayanlar tarafından oldukça rağbet görür. Kısa süreli kiralamalarda doluluk oranı güçlüdür ve gecelik ücretler zirve sezonda yüksektir (Bellagio’daki benzer dairelere yakın seviyededir). Ancak, Varenna’daki kiralık arzı oldukça sınırlıdır (burası küçük bir yer), bu da doluluk oranlarını sürekli yüksek tutmaktadır.

Varenna’da karşılaşılan zorluklardan biri arazi yapısıdır – mülkler genellikle çok sayıda merdiven veya dik erişim içerir. Ancak bu, kasabanın cazibesinin bir parçası. Varenna’da devam eden (veya yakın zamanda tamamlanan) kentsel yenileme projeleri arasında yaya yollarının iyileştirilmesi, otoparkların düzenlenmesi ve hareketliliği artırmak için otoparktan kasabaya asansör yapılması gibi çalışmalar yer alıyor investropa.com. Bu iyileştirmeler, köyü daha erişilebilir kılacak ve yaşam kalitesini artırarak mülk değerlerini yükseltebilir.

Özetle, Varenna cazibesiyle ve artan fırsatlarıyla ön plana çıkıyor. Batı kıyısındaki daha yoğun kasabalardan daha sakin olması, günümüzde huzur arayan alıcılar için giderek daha cazip hale geliyor investropa.com investropa.com. Doğu kıyısının yıldızı parlamaya devam ederken, Varenna bundan fayda sağlayacaktır. Yatırımcılar, burada ilk alım fiyatlarında veya kira getirisinde biraz daha iyi fırsatlar yakalayabilirler ve doğu kıyısındaki gelişimden pay alabilirler. Yaşam tarzı odaklı alıcılar içinse; Varenna, kartpostallık güzellik ve çok pratik bağlantılar sunar (Milan’a küçük bir göl kasabasında yaşarken doğrudan tren bağlantısı bulabileceğiniz nadir yerlerden biridir).

(Gölün diğer önemli yerleri arasında Cernobbio (lüks villalar ve Como şehrine yakınlık), Laglio (ünlü sakinleriyle ünlü olmuş, çok seçkin), Lenno (Tremezzina’da, güzel bir koy ile), ve Colico ile Domaso gibi kuzey kasabaları (daha rahat, spor ve doğayla iç içe). Burada ayrıntılı olarak yer verilmese de, her biri kendi pazar dinamiklerine sahip. Genel olarak, Como şehrine yakın birinci havza ve gölün merkezi bölgeleri en pahalı yerler olurken, kuzeyde veya doğudaki küçük köylere gittikçe daha fazla değer bulunabilir.)

Gayrimenkulü Etkileyen Altyapı Gelişmeleri

Coğrafyanın büyüleyici olmasının yanı sıra hareketi de zorlaştırabildiği Como Gölü gibi bir bölgede, altyapı ve erişebilirlik çok önemlidir. Birkaç devam eden veya yakın zamanda tamamlanmış gelişme, bağlantıyı artırarak, tıkanıklığı azaltarak ve çeşitli bölgelerin genel cazibesini yükselterek gayrimenkul piyasasını etkilemeye hazırlanıyor:

Tremezzina Çevre Yolu (SS340 “Regina” Varyantı): Bu başlık projesidir – batı kıyısındaki dar göl kenarı yolundan trafiği uzaklaştıracak tüneller ve viyadükler içeren yeni bir çevre yolu. Proje yaklaşık olarak Colonno’dan Griante’ye (Menaggio yakınları) kadar uzanıyor ve yaklaşık 9,8 km uzunluğunda yeni yol içeriyor; Sala Comacina, Ossuccio, Lenno ve Tremezzo’dan geçen ünlü darboğazı çözmeyi amaçlıyor. İnşaat 2020 sonlarında başlamış olmasına rağmen gecikmeler yaşandı; Nisan 2024 itibarıyla çalışmalar yeniden başladı ve hedef tamamlanma tarihi Nisan 2028 olarak belirlendi ilgiorno.it comozero.it. Tamamlandığında, bu proje dönüştürücü olacak: yoğun transit trafik (kamyonlar vb.) köy merkezlerinden geçerek ağır ağır ilerlemek yerine tünellerden geçecek. Emlak açısından ise, bu güzergâhta daha sessiz, yaya dostu göl kenarı köyleri anlamına geliyor; bu durum, bu köyleri yerleşimciler ve turistler için daha da cazip kılacak. Colonno, Sala Comacina, Ossuccio, Lenno, Tremezzo ve Griante’deki mülkler daha iyi ulaşılabilirlik (Como’dan daha kısa sürüş) ve daha iyi bir yerel çevre (daha az kirlilik ve gürültü) sayesinde değer kazanma potansiyeline sahip. Bazı analistler, beklenen bu değişimi şimdiden kuzey ve doğu kıyılarına olan ilgiyi artıran bir faktör olarak gösteriyor investropa.com investropa.com (Çevre yolu batıda olsa da, trafiği daha iyi dağıtarak doğu kıyısına dolaylı olarak yardımcı oluyor).
Diğer Yerlerde Yol ve Tünel İyileştirmeleri: Büyük çevre yolu dışında, daha küçük yol iyileştirmeleri de devam ediyor. Doğu Lecco tarafında, SP72 ve SS36 yolları yükseltildi ve bakımları iyileştirildi, böylece Lecco’dan Varenna ve Colico’ya olan yolculuk daha sorunsuz hale geldi. 2024 yılında bakımdan dolayı Lecco-Colico göl kıyısı tren hattı geçici olarak kapatıldı ve bu bir miktar sıkıntı yarattı ilgiorno.it ilgiorno.it, ancak bu durum altyapı ile ilgilenildiğinin bir göstergesi oldu. Ayrıca doğu kolunun bazı göl kenarı bölümlerini geçmek için yeni tüneller yapılması da tartışılıyor (özellikle Mandello del Lario civarında), fakat henüz somut bir gelişme yok. Şimdilik, ana etki batı kıyısındaki çevre yolunda.
Toplu Taşıma İyileştirmeleri: Como Gölü’ndeki halka açık feribot hizmetlerine yatırım yapılıyor. Navigazione Lago di Como, son yıllarda yeni ve daha hızlı feribotlar tanıttı ve sefer saatlerini geliştirerek gölün orta kısımlarındaki kasabaları daha iyi bağladı ve ayrıca kış aylarında daha fazla sefer sağladı. Modern hibrit (elektrik-dizel) bir feribot hizmete alındı; bu, hem verimlilik hem de sürdürülebilirliğe bağlılığı gösteriyor. Daha iyi feribot bağlantıları, araba ihtiyacını azaltarak emlak cazibesini artırabilir. Örneğin, Varenna ve Bellagio arasında akşam saatlerinde feribot seferleri olursa, biri birinde rahatça yaşayıp diğerinde akşam yemeği yiyebilir vs. Ayrıca Como şehrinden Bellagio’ya doğrudan hızlı feribot hakkında da konuşuluyor; eğer bu gerçekleşirse, gölün alt kısmı ile orta kısmı daha doğrudan bağlanacak ve özellikle göl boyunca gidip gelen yolcular veya turistler için büyük bir avantaj olacak (şu anda bu yolculuk yavaş feribotla 2 saatten fazla sürebiliyor).
Demiryolu Bağlantıları: Como şehri demiryolu ile iyi bir şekilde bağlıdır (Milano’ya iki hat: biri Monza üzerinden Milano Centrale’ye, diğeri Saronno üzerinden Milano Cadorna’ya). Bu hatlarda sık seferler mevcut ve yeni trenler gibi iyileştirmeler devam ediyor, ancak yeni bir hat yok. Doğu tarafında ise Lecco–Colico hattı, doğu kıyısını Varenna’ya ve ötesinde Colico’ya kadar hizmet veriyor. Yeni gelişmeler açısından: Menaggio’dan Lugano’ya (İsviçre) bir demiryolu veya füniküler bağlantısı oluşturma önerisi (henüz onaylanmadı) var – bu, tarihi bir bağlantıyı canlandırmak anlamına geliyor, ancak şu anda spekülatif. Önemli bir diğer nokta ise, Avrupa Demiryolu Ağı’ndaki iyileştirmeler sayesinde İsviçre’ye (Gotthard tüneli vs.) bağlantılar daha iyi hale geliyor; dolayısıyla Como dolaylı olarak fayda sağlıyor çünkü Zürih veya Frankfurt’tan Milano’ya (İsviçre trenleriyle) gitmek artık daha hızlı ve bu da yabancı yolcuların Como’ya trenle ulaşmasını daha kolay hale getiriyor. Bu doğrudan bir Como Gölü projesi olmasa da, belirli turistler için erişilebilirliği artırıyor.
Havayolu Seyahati: Como Gölü’nde kendi havalimanı yok, fakat Milano’nun havalimanlarına yakın mesafede – Malpensa (Como’dan yaklaşık 1 saat 15 dakika), Linate (yaklaşık 1 saat) ve Bergamo (yaklaşık 1 saat 20 dakika). İlginç bir not: Malpensa havalimanı uçuş ağını genişletti; son verilere göre, 75’in üzerinde havayolu Malpensa’dan birçok küresel destinasyona uçuş gerçekleştiriyor investropa.com. Doğrudan uçuşlardaki artış (örneğin, Kuzey Amerika ve Orta Doğu’ya yeni seferler) sayesinde uluslararası alıcılar ve ziyaretçiler, Como Gölü’ne daha az zahmetle (genellikle tek bir uçuş ve kısa bir arabayla) gelebiliyor. Malpensa ayrıca trenle Milano’ya ve aktarmayla Como’ya da bağlı. Ek olarak, İsviçre’deki Lugano Havalimanı Como’ya yaklaşık 30 km mesafede (ancak son dönemde ticari uçuş seçenekleri sınırlı). Her durumda, genel eğilim uluslararası bağlantıların iyileşmesi ve bu da Como’daki küresel ikinci ev pazarını destekliyor.
Altyapı ve İnternet: O kadar göz alıcı olmasa da, altyapıdaki gelişmeler emlak cazibesini etkileyebilir, özellikle uzaktan çalışanlar veya yabancılar için. Son birkaç yılda, birçok Como Gölü kasabasına fiber optik internet kurulumu yapıldı. 2025 yılına kadar çoğu merkezi ve hatta birçok küçük kasaba yüksek hızlı genişbant (FTTC veya FTTH) erişimine sahip olacak, böylece göl evinden çalışmak isteyenler için olanak sağlanacak. Bu, İtalya’nın genişbant girişiminin bir parçasıydı ve Como Gölü’nün kendisini “akıllı çalışma” (bazı yerel acentelerin de özellikle vurguladığı gibi trepievi.com trepievi.com) için uygun bir üs olarak pazarlamasına imkan tanıyor. Güvenilir internet ve telekom altyapısı, mülkleri genç alıcılar veya bağlantıya ihtiyaç duyan herkes için daha cazip kılıyor.
Kentsel Gelişmeler: Birçok kasaba yerel altyapı ve güzelleştirme projelerini başlattı:
- Bellagio: Sahil bölgesinin yenilenmesi, daha iyi trafik yönetimi (merkez dışında otoparklar ile dar sokaklardaki trafiğin azaltılması) ve muhtemelen yeni bir göl kenarı yaya alanı.
- Varenna: Belirtildiği gibi, toplu taşıma ve altyapı iyileştirmeleriyle birlikte kentsel dönüşüm investropa.com – bu kapsamda feribot iskelesi yenileniyor, tren istasyonundan feribot iskelesine inen bir asansör ekleniyor (hareket kabiliyeti için), aydınlatma ve şehir içi yönlendirme tabelaları geliştiriliyor.
- Como Şehri: Sahil yolu yenilemesini tamamladı (yeni zemin, peyzaj düzenlemesi) ve yeni bir göl kenarı müzesi/akvaryum planlanıyor; bu da başka bir cazibe merkezi olabilir. Ayrıca sahilin iki kısmını bağlayan yeni bir yaya köprüsü projesi sürüyor. Bunlar daha çok estetik projeler olsa da yaşam kalitesi ve turist deneyimini artırarak dolaylı olarak emlak değerlerini destekliyor.
Sürdürülebilirlik Girişimleri: Como Gölü, bir UNESCO Biyosfer Rezervi’nin parçasıdır (“Menaggio, Bellagio, Varenna Üçgeni” daha büyük bir Alpler bölgesindedir). Sürdürülebilir ulaşım için girişimler var – örneğin, kasabalarda daha fazla elektrikli araç şarj istasyonu kuruluyor ve elektrikli teknelerin kullanımı teşvik ediliyor. Bunların varlığı çevreye duyarlı alıcılar için bir avantaj haline gelebilir. Ayrıca atık yönetimi ve su kalitesi programları gölün temiz kalmasını sağlıyor (göl yazın yüzmek için genellikle iyi kaliteye sahip). Tüm bu çevresel altyapı çabaları, Como Gölü’nün emlak değerinin temelinde olan doğal çekiciliğinin korunmasına da yardımcı oluyor.

Sonuç olarak, Como Gölü ve çevresindeki altyapı gelişmeleri bağlantı ve yaşanabilirliği artırıyor. Amiral gemisi Tremezzina yol projesi, bazı yerleşim yerlerini önemli ölçüde iyileştirecek (ve tamamlanma tarihi yaklaştıkça muhtemelen gayrimenkul değerlerini artıracak). Daha iyi ulaşım bağlantıları – daha hızlı feribotlar veya daha fazla uçuş – Como Gölü’nü küresel ve bölgesel ağlara daha fazla entegre ediyor, ki bu uluslararası ikinci ev piyasası için çok önemli. Mülk sahipleri ve yatırımcılar için bu iyileştirmeler, “Como Gölü yaşam tarzı”nı her zamankinden daha konforlu hale getiriyor: daha kolay ulaşım, daha az trafik gürültüsü ve daha modern olanaklar, tümü piyasayı genişletebilir (daha önce uzaklık veya yoğunluk nedeniyle caymış olabilecek kişileri çekerek). Eskiden ulaşılması biraz zor görülen bölgeler (örneğin gölün üst kısmı veya doğu kıyısı) bu değişiklikler sayesinde öne çıkmaya başladı. Altyapı bir göl günbatımı kadar romantik olmasa da, Como Gölü’nün emlak hikayesinin ilerleyişinde önemli bir rol oynuyor.

Kaynaklar:

BestComo Immobiliare SSS (güncellendi 2024) – kira geliri ve vergiler hakkında bilgiler: KSB getirisi tipik olarak %3–8 bestcomo.com; Birden fazla KSB biriminde stopaj vergisi %26’ya yükseldi (2024 Bütçe Kanunu) bestcomo.com; 3’ten fazla mülk varsa işletme olarak kaydolma gerekliliği bestcomo.com; Lombardiya kuralı gereği 90 gün kapalı kalma zorunluluğu bestcomo.com.

Resmî kaynaklar: İtalyan MIT (Altyapı Bakanlığı) Tremezzina varyantının ilerleyişi hakkında güncellemeler mit.gov.it ilgiorno.it; Como-Lecco Ticaret Odası’nın yabancı ikamet edenler hakkındaki raporu (Investropa’da Engel & Völkers alıntısı) investropa.com investropa.com.

Engel & Völkers “Market Report Italia 2025” – Como Gölü lüks piyasası hakkında veriler (fiyatlar €4k–€10k/m², %60 yabancı alıcı, talep dengeli vb.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20 Mar 2025) – E&V raporunun özeti: %60 yabancı alıcı (çoğunlukla ABD, Almanya, Kuzey Avrupa), segment dağılımı %50 ikinci ev, %25 yatırım, %25 birincil ve bölgelere göre fiyat aralıkları laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Como Gölü 2025 Trendleri – kapsamlı trend analizi (kira getirileri, bölgesel değişimler, expat talebi, renovasyon teşvikleri vb.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Como Gölü 2025 İstatistikleri – veriye dayalı analizler (ortalama göl kenarı fiyatı 2,5 milyon €, fiyatlarda %3 artış tahmini, 2024’te lüks villalar 2,5–5 milyon €, vb.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (Kasım 2023) – “Comprare casa al lago 2025” – İtalyan piyasası analizleri: göl destinasyonlarında 2020’den beri fiyat artışı, Como Gölü üst segment bölgeleri (ilk havza, Tremezzina, Menaggio, Bellagio) villalar 5 milyon €’dan başlıyor we-wealth.com; alıcı profilleri (göllerde yabancı oranı %45, Como için çoğunlukla Kuzey Avrupalılar ve Amerikalılar) we-wealth.com we-wealth.com; yazlık ev alıcı istatistikleri (çoğunluk yaş 45–64, %81 aile) we-wealth.com.
idealista/news (2 Tem 2025) – “Turizm gayrimenkulleri, deniz ve göl” – Como Gölü fiyatları Yıllık %1 artış (doğu +%1,7, batı %0) idealista.it; yabancıların tatil evi pazarındaki payı %15,7’ye yükseldi (2024) idealista.it; tercih edilen mülk tipleri (trilocale ~%31, vb.) idealista.it; alıcı yaşı (%56’sı 45-64 arası) idealista.it.
Tre Pievi Emlak blogu (Şub 2025) – “Como Gölü’nde Kısa Dönem Kiralamalar 2025” – ayrıntılı kısa dönem kiralama analizi: €150–€500/gece, %65–85 doluluk, %10–12 brüt getiri mümkün trepievi.com trepievi.com; iyi yönetilen kısa dönem kiralamalar için €40–80 bin yıllık gelir trepievi.com; Bellagio, Menaggio, Varenna, Tremezzina en iyi bölgeler olarak vurgulanıyor trepievi.com; bazı kasabaların kısa dönem kiralama kısıtlamaları getirmek üzere olduğunu, yerel kuralların kontrol edilmesinin önemini belirtiyor trepievi.com; ayrıca Colico/Domaso’nun daha ekonomik ve talep gören kısa dönem kiralama bölgeleri olduğuna değiniyor trepievi.com.
HospitalityNet / EY Raporu (Mar 2025) – İtalya otel yatırımı: 2024’te €2,1 milyar, Como Gölü gibi resortlar büyük paya sahip (~%39) hospitalitynet.org; lüks oteller toplam hacmin %45’i hospitalitynet.org hospitalitynet.org; rekor turizm 2024’te 64,5 milyon ziyaretçi hospitalitynet.org; İtalya’yı en iyi pazar olarak öne çıkarıyor ve özellikle Como Gölü’nü resortlar için ultra-seçkin yeni bir destinasyon olarak vurguluyor hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Piyasa verileri 2024 1. yarı: Como konut fiyatları 2023’e kıyasla %1,55 arttı bocconistudentsfortrophyassets.com (yukarıda doğrudan belirtilmemiştir ancak diğer istatistiklerle uyumludur).
BestComo Immobiliare SSS (güncellendi 2024) – kira geliri ve vergiler hakkında bilgiler: KSB getirisi tipik olarak %3–8 bestcomo.com; Birden fazla KSB biriminde stopaj vergisi %26’ya yükseldi (2024 Bütçe Kanunu) bestcomo.com; 3’ten fazla mülk varsa işletme olarak kaydolma gerekliliği bestcomo.com; Lombardiya kuralı gereği 90 gün kapalı kalma zorunluluğu bestcomo.com.
Resmî kaynaklar: İtalyan MIT (Altyapı Bakanlığı) Tremezzina varyantının ilerleyişi hakkında güncellemeler mit.gov.it ilgiorno.it; Como-Lecco Ticaret Odası’nın yabancı ikamet edenler hakkındaki raporu (Investropa’da Engel & Völkers alıntısı) investropa.com investropa.com.

2025 Gölü Como Emlak Piyasası – Kapsamlı Rapor