Alpski razcvet nepremičnin: Pogled v prihodnost trga nepremičnin v Verbierju 2025

Verbier, ki leži v švicarskih Alpah, je že dolgo sinonim za razkošno smučanje in prestižne koče. Leta 2025 njegov nepremičninski trg dosega nove višave z rekordnimi cenami in naraščajočim povpraševanjem. Pravzaprav je bil Verbier nedavno okronan za »Najboljše smučarsko letovišče na svetu« (2022 World Ski Awards) heavenpublicity.co.uk, kar poudarja njegov svetovni sloves. To poročilo nudi celovito analizo nepremičninskega trga v Verbierju – stanovanjski, poslovni in luksuzni segment – ter ponuja pogled v prihodnost za leto 2025 in naslednja leta. Pregledamo ključne trende, profile kupcev, donose iz najema, infrastrukturne projekte in spremembe predpisov – v primerjavi z drugimi vodilnimi alpskimi destinacijami – da bi vlagateljem in kupcem zagotovili uporabna spoznanja.

Kazalo

1. Stanovanjske nepremičnine v Verbierju – Trendi na trgu, cenovne ravni in ponudba stanovanj.
2. Segment luksuznih nepremičnin – Prestižne koče, povpraševanje najvišjega razreda in napovedi.
3. Poslovne in turistične nepremičnine – Trgovski prostori, hoteli in letoviške zmogljivosti.
4. Tržni trendi in cenovne napovedi (2025–2028) – Nedavna dinamika in pogled v prihodnost.
5. Kupci in vlagatelji: demografija in motivacija – Kdo kupuje in zakaj.
6. Pogled na najemni trg – Sezonski vzorci povpraševanja in donosi najema.
7. Infrastruktura in razvojni projekti – Nove žičnice, storitve in izboljšave letovišča.
8. Pravna in regulativna ureditev – Zakoni, davki in spremembe, ki vplivajo na naložbe.
9. Verbier v primerjavi z drugimi alpskimi letovišči – Primerjava Verbierja s St. Moritzem, Zermattom ipd.
10. Zaključek in napoved – Povzetek ugotovitev in pričakovanja za prihodnost.

Podrobneje si oglejmo dinamično nepremičninsko krajino Verbierja in kaj ga čaka v prihodnje kot znamenito alpsko središče.

Stanovanjske nepremičnine v Verbierju

Verbierjev trg stanovanjskih nepremičnin je v strmem vzponu, kar spodbuja omejena ponudba in globalno povpraševanje. Od leta 2020 so cene za švicarske počitniške hiše (kot so tiste v Verbierju) poskočile za več kot 30 % – približno 10 odstotnih točk več kot rast na širšem švicarskem nepremičninskem trgu ubs.com. V samem Verbierju so se vrednosti domov od leta 2020 kumulativno zvišale za približno 25 %, s čimer so odpravile prejšnji padec in postavile nove rekorde ubs.com. Do začetka leta 2025 visoko kakovostno stanovanje ali brunarica v Verbierju stane najmanj 22.100 CHF na kvadratni meter, kar je približno 2,8 % več kot leto prej ubs.com ubs.com. To naredi Verbier za enega najdražjih trgov v Alpah, takoj za St. Moritzem znotraj Švice ubs.com. Za ultraprime nepremičnine na najboljših lokacijah v Verbierju cene pogosto dosežejo 35.000 CHF/m² – v redkih prestižnih primerih pa celo presegajo šestmestne zneske na kvadratni meter ubs.com.

Ponudba je izjemno omejena. Zakon “Lex Weber” o drugih domovih iz leta 2012 (uveljavljen leta 2016) je omejil gradnjo drugih domov na 20 % stanovanjskega fonda na turističnih območjih, kar je dejansko ustavilo gradnjo novih počitniških hiš v krajih, kot je Verbier, ki so to omejitev že zdavnaj presegli ubs.com knightfrank.com. Posledično se je zaloga močno zmanjšala – do leta 2024 je bilo število alpskih domov naprodaj za 40 % manjše kot leta 2019 alpinepropintel.com. Le približno 1,5–2 % celotnega stanovanjskega fonda v švicarskih gorskih letoviščih je kadar koli na voljo na trgu alpinepropintel.com. Ponudba nepremičnin v samem Verbierju pogosto pade pod to že tako nizko povprečje, kar ustvarja močno konkurenco za zaželene brunarice. Ko se na trg pojavi kakovostno stanovanje, pogosto sledi razgreto tekmovanje za nakup (s primeri, ko se nepremičnine prodajo nad izklicno ceno) – to je trend, ki ga v mikro-trgu Verbierja opisujejo celo kot vrnitev preplačila izven pogodbe countrylife.co.uk countrylife.co.uk.

Stanovanjski fond v Verbierju obsega starejše brunarice in stanovanja iz 70. let prejšnjega stoletja (mnoga primerna za luksuzno prenovo) ter nekaj novejših projektov, ki so jih uspeli zgraditi tik pred prepovedjo. Nova stanovanja so izredno redka. Kupci, ki želijo takoj vseljive sodobne enote, imajo zelo malo možnosti, kar še dodatno zvišuje cene za vsak novogradnjo ali popolnoma prenovljene nepremičnine countrylife.co.uk. Mnoge obstoječe brunarice na elitnih lokacijah (Sonalon, Les Esserts, Le Rouge itd.) so doživele znatne naložbe za nadgradnjo na izjemno visoke standarde countrylife.co.uk. Na splošno je stanovanjski sektor v Verbierju zaznamovan z visokim povpraševanjem ob omejeni ponudbi, kar zagotavlja, da cene ostajajo visoke, tudi ko se trg po pandemičnem razcvetu stabilizira.

Letovišče (kanton)	Povprečna cena (CHF/m²)	Sprememba cene 2024	Poudarki trga
Verbier (VS)	22.100 ubs.com	+2,8 % l/l ubs.com	Globalno povpraševanje; omejena ponudba (Lex Weber omejitev)
St. Moritz (GR)	22.300 ubs.com	+4,0 % l/l ubs.com	Najprestižnejši segment; dediščina luksuznega trga
Zermatt (VS)	20.900 ubs.com	+5,5 % l/l ubs.com	Ikonično letovišče brez avtomobilov; močna rast v zadnjem času
Gstaad (BE)	20.600 <a href=”https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/chief-investment-office/life-goals/real-estate/ubs-alpine-property-focus/_jcr_content/root/contentarea/mainpar/toplevelgrid_9059155/col_1/table_copy.1351711619.file/dGFibGVUZXh0PS9jb250ZW50L2RhbS9hc3NldHMvd20vZ2xvYmFsL2Npby9kb2MvYWxwaW5lLXByb3BlcnR5LWZvY3VzL3N3aXNzLWFwZi1lbi0yMDI1LnB+3,0 % na leto ubs.com	Ekskluzivna vas; nižja nadmorska višina, privlačna skozi vse leto
Andermatt (UR)	20.200 ubs.com	-3,3 % na leto ubs.com	Razvijajoče se letovišče; nova ponudba (tujci izvzeti iz Lex Koller)

Viri: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com.Cene so za “visokokakovostne” počitniške domove v 1. četrtletju 2025.Okrajšave kantonov: VS = Valais, GR = Graubünden, BE = Bern, UR = Uri.

Cenovni pregled (Q1 2025): Povprečna cena v Verbierju (~22.000 CHF/m²) se nahaja na samem vrhu alpskih trgov. Za primerjavo: to je enakovredno St. Moritzu (22.300 CHF/m²) in višje kot v Zermattu (~20.900 CHF) ali Gstaadu (~20.600 CHF) ubs.com. Spodnja tabela poudarja Verbier in izbrane tekmece:

Opazno je, da je stanovanjski trg v Verbierju močno pod vplivom kupcev sekundarnih domov in ne lokalnih primarnih prebivalcev. Mnoge nepremičnine so sezonske koče, ki se uporabljajo za počitnice ali oddajo v najem, ne pa za stalno prebivanje. (Vasici Le Châble in Bruson, ki ležita nižje na gori, ponujata več primarnih stanovanj in sorazmerno cenovno dostopnost, ob tem pa sta še vedno povezani na smučarsko območje Verbierja heavenpublicity.co.uk.) V samem Verbierju kombinacija prestiža, omejene nove gradnje in mednarodnega kroga kupcev nakazuje, da bodo stanovanjske cene ostale vzdržljive. Čeprav se je silovita rast cen iz let 2020–2022 umirila, osnovno neravnovesje med veliko povpraševanjem in nizko ponudbo še naprej podpira vrednosti nepremičnin v Verbierju.

Segment luksuznih nepremičnin

Luksuzni segment v Verbierju si zasluži posebno pozornost, saj predstavlja nekatere izmed najbolj ekskluzivnih nepremičnin v Alpah. Sem spadajo večmilijonske koče na izvrstnih lokacijah (pogosto z dostopom smučišče-do-vrat, vrhunskimi vsebinami in panoramskimi razgledi). Verbier ima eno največjih ponudb “trofejnih koč” v Švici, zaradi česar je pravi magnet za kupce z izjemno visokim premoženjem countrylife.co.uk. V zadnjih letih so ultra-premium prodaje v Verbierju dosegale rekorde – na primer, poročajo, da so bile nepremičnine prodane za več kot 30 milijonov CHF, cene na kvadratni meter pa presegajo 35.000 CHF, kar je “vsakodnevna praksa” za nepremičnine najvišjega razreda ubs.com.

Trendi po pandemiji: Med pandemičnim razcvetom (2020–2022) so luksuzne alpske nepremičnine doživele izjemne dobičke v vrednosti (celotni trg v Verbierju je skočil za približno 10 % samo v letu 2022) jamesedition.com. Nasprotno pa sta leti 2023 in 2024 v tem segmentu prinesli rahlo umiritev. Po podatkih UBS so cene švicarskih luksuznih nepremičnin v letu 2023 zrasle le za 2 %, potem ko so leta 2022 poskočile za 10 % jamesedition.com. To ohlajanje so povzročili močnejši švicarski frank, višje hipotekarne obrestne mere in ohlajanje svetovnega gospodarstva – dejavniki, zaradi katerih so bile luksuzne švicarske koče na kratki rok nekoliko manj dostopne ali privlačne jamesedition.com jamesedition.com. V Verbierju so opazovalci ugotavljali, da se je zanimanje kupcev upočasnilo od sredine leta 2022 dalje, nekatere prestižne nepremičnine pa so do konca leta 2023 doživele celo skromne popravke cen ali možnost pogajanj alpinepropintel.com alpinepropintel.com.

Vendar pa številni to umirjanje rasti vidijo kot zdravo stabilizacijo in ne kot zaton. Premožni kupci z veliko gotovine so še vedno prisotni, najvišji segment trga pa ostaja odporen. Strokovnjaki iz industrije napovedujejo, da bodo nepremičnine nad 10 milijonov CHF ohranile vrednost in še naprej privabljale zanimanje, medtem ko bodo tiste okoli 5 milijonov CHF bolj izpostavljene vplivu stroškov financiranja jamesedition.com jamesedition.com. V Verbierju priliv novih milijarderjev in multimilijonarjev (število milijarderjev v Švici se je lani povečalo za 10 %) zagotavlja stalen tok potencialnih kupcev luksuznih nepremičnin jamesedition.com.

Profil kupca: Kupci luksuznih brunaric v Verbierju so mednarodna mešanica posameznikov z izjemno visoko vrednostjo premoženja (UHNWI) – pogosto podjetniki, finančni strokovnjaki ali slavne osebe – ki dajejo prednost življenjskemu slogu in ekskluzivnosti. Tujci igrajo pomembno vlogo (več o demografiji kupcev v kasnejšem poglavju), čeprav so dejavni tudi pripadniki švicarske elite. Veliko teh kupcev so kupci z gotovino ali imajo dolgoročni horizont, kar pomeni, da so manj občutljivi na kratkoročne spremembe obrestnih mer alpinepropintel.com. Med pandemijo so nekatere kupce luksuza pritegnili očarljivost Alp kot varnega zatočišča in zasebnega oddiha. Danes vključujejo motivacije naložbo za družinsko dediščino (predajanje brunarice iz generacije v generacijo), diverzifikacijo portfelja ter uživanje v slovitem smučanju in družabnem življenju Verbierja.

Omeniti velja subtilen zaviralni dejavnik za luksuzni segment: okrepljeno moč švicarskega franka. Močan frank švicarske nepremičnine podraži za kupce, ki plačujejo v tuji valuti; analitiki UBS opozarjajo, da bi nadaljnje krepitev franka lahko zmanjšala povpraševanje po najdražjih nepremičninah v Verbierju ter morebiti preusmerila nekatere kupce v nekoliko “cenejše” alpske destinacije ubs.com ubs.com. Zaenkrat pa prestiž Verbierja in omejena ponudba najprestižnejših brunaric še naprej ustvarjata pritisk na rast vrednosti. Tudi znaki trga v prid kupcu (počasnejša prodaja, manjši popravki cen) so večinoma omejeni na srednji razred nepremičnin, medtem ko prave luksuzne vile ostajajo izredno iskane.

Če pogledamo naprej, se pričakuje, da bo luksuzni sektor v Verbierju ostal močan, a selektiven. Rast cen bo v naslednjih nekaj letih morda zmerna, vendar zgornja meja za rekordno visoke cene nenehno raste – še posebej, ker na trg prihajajo na novo prenovljene »vpadljive« koče. En primer je nedavna predstavitev Chaleta No.14, nekoč zasebnega chaleta, ki zdaj deluje kot ultra-luksuzni butični hotel/chalet in kaže na nenehno povpraševanje po razkošju na nepremičninskem trgu v Verbierju (nočitvene cene in prodajne vrednosti so na izjemno visoki ravni) newhotels.guide telegraph.co.uk. Skratka, luksuzne nepremičnine v Verbierju so pozicionirane kot naložba z dolgoročno vrednostjo: ponudba je praktično omejena, povpraševanje najbogatejših iz celega sveta po doživetju življenja v Verbierju pa ostaja stalno visoko alpinepropintel.com jamesedition.com.

Poslovne & gostinske nepremičnine

Poleg chaletov in apartmajev nepremičninska krajina Verbierja vključuje skromni, a pomemben poslovni sektor – predvsem trgovske prostore, restavracije/bare, hotele in druge turistične nepremičnine. Kot smučarsko letoviško naselje je poslovni nepremičninski trg v Verbierju tesno prepleten z gostinstvom in turističnim gospodarstvom.

Trgovina in gostinstvo: Središče Verbierja ponuja vrhunske butike, smučarske trgovine, bare za après-ski in izbrane restavracije, ki večinoma zasedajo poslovne prostore v pritličju. Povpraševanje po izjemnih trgovskih lokacijah je v Verbierju močno predvsem v zimskem in poletnem vrhuncu sezone, saj si za stranke prizadevajo luksuzne znamke in lokalna podjetja. Najemnine za najboljše trgovske prostore običajno dosegajo visoke vrednosti (primerljive z najboljšimi mestnimi lokacijami), kar odraža premožno klientelo in velik obisk v zimskem času. Vendar pa je poslovni trg zelo majhen; enot je malo in menjave so redke. Lokalne trgovine pogosto podpišejo dolge najemne pogodbe, ko pa se prostori sprostijo za najem ali prodajo, so hitro zasedeni, včasih s strani gostinske dejavnosti v širitvi. V zadnjem času je opaziti trend, da obstoječe dejavnosti kupujejo chalte ali stanovanja ter jih preurejajo v nastanitve za zaposlene ali shrambe zaradi velikega pomanjkanja stanovanj za sezonske delavce knightfrank.com. To kaže, kako se tudi stanovanjske nepremičnine prepletajo s poslovnimi potrebami v Verbierju – delodajalci vlagajo v nepremičnine, da zagotovijo nastanitev za svoje zaposlene, saj pomanjkanje najemnih stanovanj resno ogroža njihovo poslovanje.

Hoteli in letovišča: Namestitvene zmogljivosti Verbiera segajo od očarljivih nočitev z zajtrkom do petzvezdičnih hotelov. Posebej izstopa W Verbier Hotel (odprt leta 2013), ki je Verbier postavil na zemljevid luksuznega gostinstva z blagovno znamko in je dosledno uvrščen med najboljše smučarske hotele na svetu. W skupaj z butičnimi dizajnerskimi hoteli, kot je Experimental Chalet, spodbuja konkurenco na področju vrhunske namestitve worldskiawards.com cntraveller.com. Zasedenost hotelov v Verbieru je bila zelo dobra po pandemiji – v letih 2022 in 2023 je bilo zaznati močno okrevanje smučarskega turizma. V vrhuncu zimske sezone so hoteli pogosto skoraj popolnoma zasedeni, kar omogoča višje cene sob. Upravljavci so podaljšali sezono (z zgodnejšim odpiranjem pozimi in promocijo poletnih dejavnosti) za maksimalno izrabo; na primer smučarske naprave v Verbieru zdaj stremijo k odprtju že v začetku decembra do poznega aprila seeverbier.com, kar koristi hotelski zasedenosti.

V pripravi je nekaj novih gostinskih projektov, ki bodo še dodatno okrepili profil komercialnih nepremičnin Verbiera. Eden izmed njih je prenova Chalet Carlsberg na smučišču v »L’Inkontro«, sodoben alpski bar/restavracija, dokončan za sezono 2023/24 heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. V bližnji La Tzoumaz (z vlečnicami povezan z Verbierjem) je uspešna restavracija »Papill’on« leta 2024 razširila ponudbo z majhnim butičnim hotelom s 9 sobami heavenpublicity.co.uk – kar nakazuje, da tudi okoliške vasice vlagajo v pridobivanje presežne povpraševanja. V vasi Verbier odpirajo nove kavarne in hibridni prostori (kot Le Koti v Le Châble, ki združuje kavarno, pub in bistro) ter tako skozi vse leto zadovoljujejo turiste in domačine heavenpublicity.co.uk. Čeprav so ti posamezni projekti relativno majhni, skupaj kažejo na živahno gostinsko sceno, ki se še naprej razvija. Investitorji, ki jih zanima komercialna nepremičnina v Verbieru, pogosto iščejo priložnosti za nakupe ali prenove hotelov, vendar so te redke – večina hotelov je v družinski lasti ali v dolgoročnem investicijskem portfelju. Ko se hotel pojavi na trgu, je zanimanje zelo veliko, pogosto s strani mednarodnih hotelskih skupin ali nepremičninskih fondov, kar kaže na zaupanje v temeljne prednosti Verbiera kot turistične destinacije.

Infrastruktura kot komercialna sredstva: Drugi vidik komercialnih nepremičnin v Verbierju je smučarska infrastruktura (žičnice itd.), ki jo upravlja Téléverbier. Čeprav to ni “nepremičnina” v tradicionalnem pomenu, imajo žičnice in izboljšave smučišča velik vpliv na vrednost vseh nepremičnin v Verbierju. Leta 2022 je globalni smučarski operater Vail Resorts prišel v središče pozornosti z nakupom deleža v smučarskih operacijah v Andermattu, kar je sprožilo ugibanja, da bi veliki igralci lahko pogledovali tudi proti drugim švicarskim letoviščem mansionglobal.com. Družba za žičnice Verbier pa je izjavila, da ni v pogajanjih in da letovišče ni naprodaj vaildaily.com. Kljub temu zanimanje poudarja, kako je infrastruktura Verbierja dragoceno sredstvo sama po sebi. Nadaljnje investicije podjetja Téléverbier (glej naslednje poglavje o novih žičnicah) so v bistvu investicije v širšo privlačnost nepremičnin te destinacije.

Povzetek: komercialni nepremičninski sektor v Verbierju je majhen, a uspešen, kar spodbuja priljubljenost letovišča. Trgovski in restavracijski prostori dosegajo visoke cene, hoteli uživajo veliko povpraševanje in vse več obiska skozi celo leto. Sinergija med turizmom in vrednostjo nepremičnin je očitna – ko priljubljenost Verbierja med smučarji in dopustniki narašča, postajajo komercialne nepremičnine, ki služijo tem obiskovalcem, donosnejše, kar dodatno ohranja zanimanje vlagateljev. Čeprav podatki o komercialnih najemninah in donosnosti niso široko objavljeni, pričevanja kažejo na nizko stopnjo praznih prostorov ter stabilne ali celo rastoče najemnine na najboljših lokacijah, kar nakazuje trg, ki je ugoden za lastnike. Potencialni vlagatelji v komercialne nepremičnine v Verbierju naj opozorijo na omejeno ponudbo in zapleteno regulativo (hotelsko poslovanje je lahko predmet strogega prostorskega načrtovanja in licenciranja). Skupaj trg komercialnih nepremičnin, ki temelji na gostinstvu, v Verbierju dopolnjuje stanovanjski sektor in krepi luksuzni ekosistem letovišča.

Trendi na trgu in napovedi cen (2025–2028)

Po izjemnem vzponu vrednosti nepremičnin v letih 2020–2022 trg nepremičnin v Verbierju vstopa v fazo normalizirane rasti. Leta 2024 so se cene švicarskih počitniških domov v povprečju zvišale za približno 4%, kar je zdrava rast, a manjša v primerjavi s 6–10% letnimi skoki v prejšnjih dveh letih ubs.com jamesedition.com. Verbier je leta 2024 doživel približno 3-odstotno rast (1. četrtletje 2025 v primerjavi z 1. četrtletjem 2024) ubs.com. Za 2025 analitiki pričakujejo nadaljnje zvišanje cen, vendar še z bolj zmernim tempom ubs.com. Nepremičninski oddelek UBS napoveduje, da bodo cene alpskih domov znova rasle v letu 2025, vendar počasneje kot leta 2024 ubs.com – kar verjetno pomeni nizko enomestno rast (približno 2–3%). Ta umirjena napoved odraža trg, ki je dosegel visok plato, kjer trajnost prevzema prednost pred evforijo.

Ključni dejavniki, ki vplivajo na napoved za 2025–2028, vključujejo:

• Obrestne mere in financiranje: Švicarska hipotekarna krajina se je leta 2023–2024 spremenila, saj je centralna banka zvišala obrestne mere z zgodovinsko nizkih ravni. Do sredine leta 2025 pa je bila referenčna obrestna mera Švicarske narodne banke zmerna, 0,25 %, pričakovanja pa so bila, da bodo obrestne mere ostale nizke ali celo nekoliko padle do leta 2026 investropa.com. Poceni financiranje (in v zadnjem času padajoče hipotekarne obrestne mere) nakup naredi bolj privlačen v primerjavi z najemom investropa.com investropa.com, kar tako podpira povpraševanje. Vendar so višji stroški zadolževanja kot pred dvema letoma zmanjšali proračune nekaterih mejnih kupcev, zlasti na srednjem trgu. Večina kupcev v Verbierju je le rahlo zadolženih (veliko jih plača v gotovini ali da več kot 50 % pologa), zato obrestne mere tukaj niso tako ključne kot na urbanih trgih, vendar so še vedno pomembne za splošno razpoloženje. Napoved stabilnih ali nižjih obrestnih mer v letih 2025–2027 je pozitivna za rast cen, čeprav bo ta zmerna.
• Globalno gospodarsko okolje: Luksuzni nepremičninski cikel je povezan z bogastvom premožnih. Če borzni trgi in dobički podjetij rastejo, več kapitala priteče v počitniške domove. V zadnjem letu je bilo nekaj nestanovitnosti na svetovnih trgih, vendar se je začetek leta 2025 začel z večjim zaupanjem vlagateljev. Kljub temu bi lahko gospodarska negotovost (inflacija, geopolitične napetosti) predstavljala ovire. Nepremičnine v Verbierju so pogosto dojete kot »varno zatočišče«, saj je Švica stabilna država. V obdobjih svetovnih pretresov se povpraševanje po švicarskih nepremičninah lahko celo poveča, saj vlagatelji iščejo stabilne naložbe. Tako bi lahko zmerna svetovna rast z občasno nestanovitnostjo (kar predstavlja splošno soglasje) paradoksalno krepila privlačnost Verbierja kot varne naložbe.
• Demografija – val baby boomerjev: Eden zanimivih dejavnikov povpraševanja je velika skupina premožnih baby boomerjev (zdaj starih od poznih 50 let do 70 let), ki vstopajo v upokojitev ali polovično upokojitev. Mnogi izplačujejo sredstva iz podjetij ali vodilnih vlog z velikim premoženjem in so pripravljeni vlagati v nepremičnine za preživljanje prostega časa. UBS opaža, da so ti premožni baby boomerji v zadnjih letih spodbujali rast trga počitniških hiš ubs.com. Vprašanje je, ali se bo ta trend nadaljeval. Verjetno se bo, saj ta generacija v drugi polovici 2020-ih daje prednost trošenju za družinska zbirališča in zdrav življenjski slog na prostem. Verbier, s svojo kombinacijo pustolovščin in razkošja, je idealna izbira. Dokler bo ta demografska skupina (v Evropi, Združenem kraljestvu, ZDA) ostala finančno varna, bodo ohranjali povpraševanje po alpskih zatočiščih. To je strukturna prednost na srednji rok.
• Dinamika ponudbe in novogradnje: Pričakuje se, da bo ponudba ostala omejena. Čeprav je nedavna pravna sprememba (ki začne veljati oktobra 2024) nekoliko sprostila omejitve za gradnjo drugih domov – kar omogoča, da se nekatera obstoječa starejša stanovanja povečajo za 30 %, tudi če to ustvari nove enote ubs.com – to na kratki rok ni prelomnica. Lahko privede do nekaj več stanovanj ali razdelitve delov vasi v Verbierju v naslednjih nekaj letih, a to ne bo zadostovalo za zmanjšanje pomanjkanja. Novogradnja v samem Verbierju bo večinoma omejena na že odobrene projekte in prenovo starih objektov (skorajda ni razpoložljivega zemljišča za večje projekte zaradi določitev prostorskega načrta in omejitve za druge domove). Posledično bo vsak prirast ponudbe zanemarljiv in nezadosten, da bi zadovoljil močno povpraševanje. To nakazuje na nadaljnje pritiskanje cen navzgor. Kot navaja eno izmed poročil, se je od sprejetja pobude za druge domove alpska gradnja »praktično ustavila«, zato celo majhen porast zdaj (ki ga spodbuja sprostitev leta 2024) zgolj preprečuje popolno stagnacijo, ne da bi presegel povpraševanje ubs.com.

Ob upoštevanju teh dejavnikov je napoved gibanja cen za Verbier do leta 2028 previdno optimistična. Pričakujemo letno rast kapitalske vrednosti v območju 3–5 % v naslednjih nekaj letih investropa.com investropa.com. To predvideva, da ne bo hudega gospodarskega upada. Prav tako predvideva, da predlagane regulatorne spremembe (o katerih več kasneje) ne bodo bistveno omejile tujega povpraševanja. Scenarij stagnacije cen ali manjše korekcije bi se lahko uresničil, če bi na primer Švica močno zaostrila pravila za nakup ali če bi prišlo do globalne recesije, ki bi prizadela luksuzna sredstva. Toda če teh sprožilcev ne bo, je osnovna pričakovana smer stalno zviševanje vrednosti. To potrjuje tudi napoved švicarskega trga nepremičnin Julius Baer za leto 2024, kjer je bilo konec leta 2024 zaznati rast transakcij in »nadaljnje gibanje navzgor pričakovano za 2025« investropa.com, kar kaže, da je bila morebitna po-covidna kriza kratkega daha.

Pomembno je, da bodo tudi, če bo rast cen zmerna, cenovne ravni ostale visoke. Malo je dokazov, da bi se vrednotenja v Verbierju bistveno znižala – dno podpira omejena ponudba in premožni lastniki, ki običajno niso prisiljeni prodajati. Pravzaprav bi mnogi lastniki raje obdržali ali oddajali svoje počitniške hiše, kot pa jih prodali na šibkem trgu, kar dodatno prispeva k nizki prodaji. Alpine Property Intelligence (svetovalci za smučarske nepremičnine) predvidevajo scenarij “nizkega prometa, cen, ki v nekaterih primerih rahlo drsijo navzdol, in boljših priložnosti za kupce” v kratkoročnem obdobju alpinepropintel.com alpinepropintel.com. V praksi to pomeni več pogajanj pri posameznih poslih namesto splošnega padca cen. Povzetek: pričakujte stabilnost in zmerno rast nepremičnin v Verbierju do leta 2025–2028. Razcvet se je umaknil mehkejšemu pristanku na visoki ravni. Za vlagatelje to pomeni, da bodo donosi od najemnin in dolgoročna vrednostna rast – ne pa hitri obrati – glavno povračilo v prihodnjih letih. In za kupce to pomeni, da čeprav verjetno ne bodo doživeli “cenovnih razprodaj”, je tempo rasti blažji, kar ponuja priložnost za vstop na trg z manj vročičnosti kot v vrhuncu leta 2021.

Kupci in vlagatelji: Demografska slika in motivacije

Ena izmed ključnih značilnosti Verbierja je njegova kozmopolitska baza kupcev. Za razliko od nekaterih smučarskih regij, kjer prevladujejo domači lastniki, je trg počitniških nepremičnin v Verbierju mednarodne narave ubs.com. Kdo torej kupuje in zakaj?

Narodnosti in demografija: Zgodovinsko gledano so britanski kupci navezali posebno vez z Verbierjem – tako zelo, da je letovišče dobilo vzdevke, kot je “Sloane Square na smučišču” v povezavi z londonsko elito, ki je Verbier spremenila v svojo zimsko igrišče thegentlemansjournal.com. Tudi danes so kupci iz Združenega kraljestva zelo prisotni (čeprav sta Brexit in spremembe valutnega tečaja uvedla določene izzive). V poročilu Savills iz leta 2014 je bil Verbier imenovan za “prvo izbiro številnih britanskih kupcev” in kazalec za povpraševanje Britancev v Alpah countrylife.co.uk. Zadnja leta se je sestava razširila: premožni kupci iz Zahodne Evrope (Belgija, Francija, Nemčija, Skandinavija), ZDA ter vse bolj Bližnji vzhod in Azija kažejo zanimanje za alpske nepremičnine v Švici. Švica mnoge tujce privablja zaradi stabilnosti, varnosti in prestiža, poleg smučanja. Seveda so tudi švicarski kupci zelo dejavni, zlasti premožnejše družine iz Ženeve ali drugih mest, ki si želijo oddiha v Valaisu. V razvoju, kot je Andermatt (kjer lahko tujci brez omejitev kupujejo), je bilo približno polovica kupcev Švicarjev, ostali pa tujci mansionglobal.com. Verbier ima verjetno še večji delež tujcev, glede na svoj sloves in dejstvo, da lahko tujci tam kupujejo (s posebnimi dovoljenji).

Po enem od tržnih vpogledov so bile med premožnimi tujimi kupci v Švici leta 2024 najbolj priljubljene regije Valais (kjer je Verbier), Ticino, Vaud, Grisons in Bern – v bistvu alpske in jezerske regije jamesedition.com. Med posameznimi letovišči Verbier, St. Moritz in Gstaad vzbujajo največ zanimanja tujih kupcev jamesedition.com. To sovpada s statusom Verbiera kot svetovno znanega letovišča. Nakup doma v Verbierju se pogosto dojema kot vstop v ekskluzivni mednarodni klub.

Investitor vs. kupec zaradi življenjskega sloga: Kupci v Verbierju imajo običajno hibridno motivacijo – delno vlaganje, delno življenjski slog. Zelo malo jih je izključno špekulantov ali hitrih preprodajalcev. Nepremičnine v Verbierju so pogosto dolgoročna naložba (10+ letna perspektiva) in nakup iz strasti alpinepropintel.com. Kot ugotavlja Alpine Property Intelligence, so smučarske hiše “pogosto sad dolgoročnih želja” in jih ne žene kratkoročni dobiček alpinepropintel.com. Kupci običajno načrtujejo uporabo nepremičnine za družinske počitnice (ali celo delno upokojitev v prihodnosti) ter hkrati pričakujejo, da se bo njena vrednost dolgoročno povečala. Dejstvo, da je zadolženost običajno nizka, pomeni, da lastniki niso prisiljeni oddajati ali prodajati – lahko obdržijo lastništvo skozi tržne cikle, kar prispeva k stabilnosti alpinepropintel.com.

Motivacije: Več dejavnikov spodbuja ljudi k vlaganju v nepremičnine v Verbierju:

• Življenjski slog in rekreacija: V bistvu so kupci navdušeni nad Verbierjevim vrhunskim smučanjem (410 km prog v 4 Vallées) in živahnim après-ski dogajanjem heavenpublicity.co.uk. Lastništvo počitniške hiše tukaj je naložba v življenjski slog, ki ponuja alpske pustolovščine pozimi in množico poletnih aktivnosti (pohodništvo, kolesarjenje, festivale) v izvensezoni schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. To je kraj, kjer se “legende, kraljevske družine in pop zvezdniki” družijo s športnimi navdušenci heavenpublicity.co.uk – pravzaprav gre za mešanico glamurja in pristnega gorskega čara, ki ji le malokateri letovišče lahko konkurira. Mnogi kupci izpostavljajo željo po družinskem umiku, kjer bodo nastajali spomini med generacijami.
• POTENCIAL ZA DOHODEK IZ NAJEMA: Čeprav to običajno ni glavni motiv, je možnost ustvarjanja dohodka iz najema, kadar lastnik nepremičnine ne uporablja, pomembna prednost. Najemnine v Verbierju so med najvišjimi v Alpah, kar lahko pokrije stroške lastništva (več o tem v poglavju o najemu). Za nekatere vlagatelje, zlasti tiste, ki ne nameravajo biti v Verbierju celo sezono, je donosnost najema del enačbe – tako nepremičnina postane donosna naložba in ne le neizkoriščena počitniška hiša.
• Naložba v varno zatočišče: Švicarska politična nevtralnost, močna valuta in trden pravni sistem dajejo mednarodnim vlagateljem občutek varnosti. Lastništvo nepremičnin v Švici velja za varen način ohranjanja premoženja. Za razliko od številnih držav Švica nima izrazite zgodovine nepremičninskih zlomov, moč franko pogosto prinese še valutni dobiček poleg kapitalskega donosa. Poleg tega so bančna tajnost (zgodovinsko gledano) in diskretnost v Švici privlačne za tiste, ki iščejo zasebnost. V negotovih časih se lahko chalet v Verbierju zdi kot oprijemljivo varno premoženje. Omeniti velja tudi, da v Švici manjka kaznovalni premoženjski davek, ki ga imajo nekatere druge alpske države – na primer, Francija zaračuna letni davek na premoženje v nepremičninah nad ~€1,3 milijona, kar je lahko drago za lastnike chaletov v vrednosti €5M+ mansionglobal.com. Švica nima enakega nacionalnega davka na nepremičninsko premoženje mansionglobal.com, zaradi česar je za vlagatelje fiskalno ugodnejša.
• Ekskluzivnost in prestiž: Obstaja neoprijemljiv, a resničen motivator: lastništvo doma v Verbierju prinaša status. To kaže, da si nekdo »uspel«, če si lahko privošči bivališče v tem znanem letovišču. Tega prestižnega dejavnika ne gre podcenjevati – podobno kot lastništvo nepremičnine v St. Tropezu ali Manhattnu prinaša tudi socialno vrednost. Živahno družabno življenje v Verbierju (vključno z dogodki, kot so Verbier Music Festival in bleščeče novoletne zabave) še povečuje privlačnost. Nekateri kupci se preprosto zaljubijo v Verbier po obisku in si nato želijo postati del skupnosti.
• Podnebje in celoletna privlačnost: Zanimivo je, da so letovišča na veliki nadmorski višini, kot je Verbier, kljub zaskrbljenosti zaradi podnebnih sprememb videna kot bolj odporna na prihodnost za smučanje. Smučišče Verbier sega do 3.300 m (ledenik Mont Fort), kar omogoča dolgo in zanesljivo sezono heavenpublicity.co.uk. Raziskave podjetja Savills uvrščajo Verbier med najbolj odporna letovišča na podnebne spremembe (zaradi nadmorske višine in naložb v zasneževanje) savills.co.uk. Kupci se zato počutijo varno, saj vedo, da bo njihov smučarski dom imel vrednost še desetletja, v primerjavi z nižje ležečimi letovišči, kjer bi se lahko sezona skrajšala. Poleg tega si Verbier prizadeva postati dvo-sezonsko letovišče – poletni turizem se povečuje, z dejavnostmi in infrastrukturo za privabljanje obiskovalcev tudi izven zime schraner-verbier.ch. Ta širša privlačnost krepi investicijsko logiko, saj je mogoče nepremičnino uživati (ali oddajati v najem) skozi vse leto.

Kar zadeva starost in profil, se kupci gibljejo v starosti od 30 do 70 let. Mlajši kupci (30–40 let, pogosto podjetniki ali finančni strokovnjaki) jih privlačita Verbierjevo znamenito nočno življenje in izzivi izven urejenih prog, medtem ko starejši kupci (50–60 let, morda na novo upokojeni ali tik pred upokojitvijo) dajejo prednost udobju, dobremu počutju in družini prijaznim vidikom. Veliko kupcev so družinske enote – nakupujejo z namenom, da imajo prostor, kjer se lahko zbirajo otroci in vnuki. Pogosto vidimo medgeneracijsko bogastvo, kjer je koča kupljena kot premoženje za nasledstvo. Korporativni vlagatelji so v rezidenčnih alpskih nepremičninah redkejši (zaradi omejitev Lex Koller glede lastništva nepremičnin s strani tujih podjetij), občasno pa se nepremičnine kupujejo prek korporativnih struktur zaradi zasebnosti ali davčnega načrtovanja.

Vedenje vlagateljev: Ko enkrat postanejo lastniki, so lastniki nepremičnin v Verbierju običajno dolgoročno zavezani svojim sredstvom. Ni nenavadno, da koče ostanejo v isti družini več desetletij. To prispeva k nizki ponudbi za nadaljnjo prodajo. Ko do sprememb pride, jih pogosto sprožijo življenjski dogodki (npr. lastnik se ne ukvarja več s smučanjem ali se preseli zaradi osebnih razlogov), ne pa časovno usklajevanje z razmerami na trgu. Ta nekoliko neelastična ponudba pomeni, da so vrednosti zaščitene pred kratkoročnimi nihanji. Poleg tega, ker so lastniki pogosto premožni posamezniki, ki niso prekomerno zadolženi, so prisiljene prodaje redke tudi v času gospodarskega upada.

Skratka, demografska slika kupcev v Verbierju je premožna, mednarodna in življenjsko usmerjena, z izkušenim investicijskim pristopom. Privlači jih edinstvena kombinacija športa, družabnega življenja in stabilnosti, ki jo nudi Verbier. Njihovi motivi združujejo osebno zadovoljstvo z dolgoročnim ohranjanjem premoženja. Razumevanje te psihologije je ključnega pomena: razloži, zakaj nepremičnine v Verbierju ohranjajo tako visoke cene in ostajajo relativno likvidne – v teh alpskih nepremičninah je viden globok čustveni in strateški pomen, ki presega zgolj opeko in malto.

Vpogledi v najemni trg

Najemni trg v Verbierju je sestavni del trga nepremičnin, saj mnogi lastniki oddajajo svoje nepremičnine, veliko obiskovalcev pa išče kratkoročne koče/apartmaje. Najemna dinamika v Verbierju je zelo sezonska in sledi smučarski sezoni ter vrhuncem poletnega turizma.

Sezonsko povpraševanje: Zime v Verbierju prinesejo naval smučarjev od decembra do aprila. Najbolj donosno obdobje za najem je približno 20 tednov v smučarski sezoni (od začetka decembra do velike noči), ko je povpraševanje največje in tedenske cene najema močno narastejo knightfrank.com knightfrank.com. Sem sodijo praznično novoletno obdobje, konec januarja, februar (posebno med šolskimi počitnicami) ter marec do velike noči – v tem času so prestižni apartmaji pogosto v celoti zasedeni po najvišjih cenah. Poleg teh zimskih tednov Verbier zdaj uživa tudi močno poletno sezono: približno 10 tednov povpraševanja po najemu izven zime, predvsem v juliju in avgustu, ko Alpe privabijo pohodnike, gorske kolesarje in obiskovalce festivalov knightfrank.com. Skupno lahko nepremičnina v Verbierju doseže okoli 30 tednov zasedenosti na leto, kar je izjemna rast v primerjavi s tradicionalnimi 10–15 tedni samo smučarske sezone pred desetletjem knightfrank.com. Ta rast odraža uspeh kraja pri promociji celoletnega turizma in dogodkov.

V izvensezonskih obdobjih (pomladi po zaprtju smučarskih naprav in v poznem jesenskem zatišju) povpraševanje občutno pade in veliko nepremičnin ostane praznih ali pa so najemnine močno znižane. Preudarni lastniki lahko te čase izkoristijo za vzdrževanje ali osebno uporabo. Pomembno pa je, da so najemnine v visoki sezoni dovolj dobičkonosne, da tudi z nekaj praznimi obdobji letni donosi ostanejo privlačni.

Najemnine in donosi: Najemnine v Verbierju sodijo med najvišje v Alpah. Luksuzna koča v Verbierju lahko v visoki sezoni doseže več deset tisoč frankov na teden, odvisno od velikosti in opremljenosti (oskrbovane koče z osebjem prinesejo še več). Na primer, dobro locirano trisobno stanovanje se lahko v visoki sezoni oddaja za CHF 5.000–7.000 na teden, medtem ko samostojna velika koča za novo leto doseže CHF 15.000–25.000+ na teden. Poletne cene najema so nižje, nekje 50–70 % zimske višine, čeprav jih lahko v času posebnih prireditev (kot so tedni klasične glasbe) dvignejo tudi ti dogodki.

Skupno gledano so donosi od najemnin v Verbierju solidni, a ne izjemni – to je značilno za vrhunske nepremičnine v smučarskih letoviščih (kjer so kapitalske vrednosti zelo visoke glede na najemnino). Po podatkih analitikov za nepremičnine na Alpah povprečni švicarski smučarski objekti letno ustvarijo nekaj manj kot 4 % neto donosa od najemnin alpinepropintel.com. Tudi Knight Frank navaja, da je bruto donos najemnin okrog 4 % dosegljiv v večini alpskih letovišč knightfrank.com. V primeru Verbierja se donosi pri ultra-premium kočah nagibajo k spodnji meji tega razpona (ker so nakupne cene tako visoke). Pri zmerneje ocenjenih apartmajih, ki se še vedno dobro oddajajo, so donosi lahko nekoliko višji. Na primer, Knight Frank je navedel scenarij: milijon evrov vredna koča v Chamonixu (v nekaterih pogledih primerljiva s srednjim segmentom Verbierja) lahko ustvari 80.000 € bruto iz naslova 30 tednov oddajanja, kar pomeni 40.000 € neto pred davki (kar je 4 % neto donosa) knightfrank.com. Lahko sklepamo, da bi nepremičnina v Verbierju, vredna 2 milijona CHF, lahko ustvarila približno 100.000 CHF bruto letno in neto okoli 50.000 CHF po stroških, kar sodi v ta ~4 % razpon. Ultra-luksuzne koče imajo lahko nižji odstotek donosa (morda 2–3 %), ker je njihov najemni dohodek sicer ogromen v absolutnih številkah, a nižji glede na njihovo večmilijonsko nakupno ceno.

Pomembno je pojasniti bruto v primerjavi z neto donosom: Bruto donos je preprosto najemnina, deljena z nakupno ceno. Neto donos odšteje stroške – in pri alpskih najemninah so ti prisotni: stroški upravljanja nepremičnine, čiščenje, vzdrževanje (pluženje snega itd.), zavarovanje, morebitno servisiranje dolga in provizije agencij. Lastniki v Verbierju pogosto najamejo lokalne agencije ali concierge servise za upravljanje najemov, kar lahko stane 15–20 % najemninskega dohodka. Po vseh stroških se lahko 4 % bruto donos zmanjša na približno 2,5–3 % neto za lastnika. Poročilo Alpine Property Intelligence navaja “nekaj manj kot 4 % neto” v povprečju, kar pomeni, da učinkovito oddajanje res lahko pokrije večino stroškov in še vedno pusti nekaj dobička alpinepropintel.com. Poleg tega so se najemne cene v švicarskih Alpah od leta 2019 zvišale za približno 10 % alpinepropintel.com, zahvaljujoč povpraševanju po COVID-u, kar je nekoliko izboljšalo donose (čeprav so se tudi nakupne cene povečale, kar donose večinoma uravnava).

Pravila oddajanja: Švica je precej permisivna glede počitniških najemov. Ni nobenih državnih omejitev glede števila noči, ko je mogoče oddajati drugo nepremičnino (za razliko od nekaterih mest, ki omejujejo število noči na Airbnb) knightfrank.com. V Verbierju lahko lastniki prosto uporabljajo platforme kot so Airbnb, Booking.com ali lokalne agencije za kratkoročno oddajo svojih nepremičnin. Ena omejitev: če je bila nepremičnina kupljena v okviru sheme, ki je zahtevala oddajanje (nekatere nove gradnje enote razvrstijo kot »investicijske nepremičnine«, da zaobidejo omejitve za druge domove), je lastnik morda dolžan oddajati določeno število tednov. Vendar je v Verbierju oddajanje na splošno v lastnikovi presoji. Skupnosti lastnikov (npr. stanovanjske skupnosti) lahko teoretično določijo pravila za kratkoročne najeme, a to je od primera do primera in ni običajno knightfrank.com.

Profil in obnašanje najemnikov: Zimski najemniki v Verbierju so tedenski smučarski dopustniki – družine, skupine prijateljev, korporativna srečanja – pogosto iz Združenega kraljestva, Evrope ali širše. Prihajajo zaradi slovitih smučišč in nočnega življenja. Mnogi so stalni obiskovalci, ki najemajo vsako leto ob istem času. Poletni najemniki so lahko pohodniki, gorski kolesarji ali obiskovalci dogodkov (npr. občinstvo Verbier Festivala ali udeleženci kolesarskih dirk). Močan trg najemov je še ena prednost za vlagatelje v nepremičnine: relativno enostavno je najti najemnike v Verbierju v glavni sezoni zaradi priljubljenosti letovišča.

En zanimiv učinek pomanjkanja stanovanj je, da imajo lokalna podjetja in sezonsko osebje težave z iskanjem nastanitve. Nekateri delodajalci zdaj najemajo ali kupujejo nepremičnine za nastanitev osebja (kot je bilo omenjeno že prej) knightfrank.com. To povpraševanje po stanovanjih za osebje se večinoma nanaša na dostopnejše enote v Le Châble ali okoliških območjih, vendar kaže na napet najemni trg tudi izven turističnega povpraševanja. Če imate majhno stanovanje v Verbierju/Le Châble, imate morda možnost sezonsko oddati lokalnim prebivalcem ali delavcem (na primer, 4-mesečni najem v zimskem času smučarskemu učitelju), včasih po nižji ceni kot turistični tedenski najem, vendar z zagotovljenim daljšim obdobjem.

Sezonskost cen: Kot je pričakovano, najemne cene močno nihajo glede na sezono. Raziskave UBS so pokazale, da imajo letovišča kot sta Verbier in Zermatt velike razlike med cenami najema v smučarski sezoni in poletju, kar odraža dodano vrednost vrhunskih smučarskih območij alpinepropintel.com. To pomeni, da lastnik ne more preprosto deliti letnih prihodkov z 12 za mesečno povprečje – večino zaslužka dobi pozimi, manjši delež poleti, in zelo malo v vmesnih mesecih. Upravljanje te sezonskosti je ključno (npr. prilagajanje cen in zagotavljanje, da je nepremičnina dobro oglaševana že pred vrhunci letnih časov).

Na splošno so donosi najemnin v Verbierju zdravi po švicarskih standardih in predstavljajo pomemben motiv za lastnike, da oddajajo svoje nepremičnine. Čeprav nihče ne postane milijonar zgolj od najemnine enega samega šaleja, lahko dohodek bistveno pokrije obratovalne stroške in v mnogih primerih celo pokrije obresti na hipotekarni kredit. Na primer, ob trenutnih nizkih hipotekarnih obrestnih merah (švicarske spremenljive/fiksne stopnje okoli 2,5–3 % v letu 2024 knightfrank.com knightfrank.com), pomeni več kot 3 % neto donos, da je lahko nepremičnina skoraj samooskrbna, če je zadolžena. Ta dinamika – nizki stroški financiranja in visoke najemnine – je lastništvo (tudi z najemom kredita) naredila vse bolj privlačno v primerjavi s preprostim obiskovanjem in najemom. Pravzaprav je do začetka leta 2025 zaradi naraščanja najemnin in nizkih obrestnih mer letni strošek lastništva doma v Švici pogosto postal nižji kot najem investropa.com jamesedition.com. V primeru Verbierja je visoka cena najema šaleja za več tednov lahko raje usmerjena v plačevanje lastništva, kar pogosto spodbudi pogoste obiskovalce k nakupu, če si to lahko privoščijo.

Primer: Družina, ki najame lep šalej za dva vrhunca sezone, lahko letno porabi do CHF 20.000. Ta znesek lahko pokrije obresti na precejšnjo posojilo ali pomeni prispevek k lastniškemu deležu – spoznanje, ki pogoste najemnike motivira, da se odločijo za nakup svojega doma.

Za zaključek, najemni trg v Verbierju zaznamujejo visoko sezonsko povpraševanje, vrhunske cene in donosi med 3–4 %. Podaljšana turistična sezona je povečala možnosti za zasedenost. Čeprav trg močno favorizira zimo, rast poletnih aktivnosti pomeni, da lastniki lahko vse bolj računajo na letne donose. Investitorji naj kljub temu upoštevajo morebitno praznino in stroške upravljanja, a glede na trenutne trende je oddajanje nepremičnin v Verbierju lahko dobičkonosno in razmeroma »brezskrbno« (še posebej ob uporabi profesionalnih agencij za oddajo). Visoko povpraševanje po najemu dviga tudi likvidnost prodajnega trga – potencialni kupci vedo, da imajo možnost enostavno oddajati, kar lahko upraviči visoko nakupno ceno.

Infrastruktura in razvojni projekti

Neprestane investicije v infrastrukturo in storitve so ključnega pomena, da letovišče, kot je Verbier, ohrani svojo prednost. Več tekočih in načrtovanih projektov v Verbierju in regiji Val de Bagnes si prizadeva izboljšati povezanost, trajnost in celotno izkušnjo obiskovalcev – vse to lahko posredno poveča vrednost nepremičnin z izboljšanjem privlačnosti letovišča.

1. Nova žičnica in izboljšave prog: Najpomembnejši projekt je izgradnja Savoleyres Télémixte žičnice. Ta dolgo pričakovani sistem žičnic bo Verbier učinkoviteje povezal s sektorjem Savoleyres/La Tzoumaz. Gre za kombinacijo gondole in sedežnice (od tod Télémixte) in zajema dve fazi: Les Esserts do Savoleyres (nova gondola za 10 oseb), ki naj bi bila odprta decembra 2025, in Savoleyres do La Tzoumaz (razširitev sedežnice) do decembra 2026 heavenpublicity.co.uk. Dela so se začela leta 2023, kar kaže na močno zavezanost kljub visokim stroškom. Ta sodobna žičnica bo močno izboljšala pretok smučarjev in dostop, saj bo nekdanjo počasnejšo povezavo spremenila v hitro povezavo verbier4vallees.ch seeverbier.com. Za lastnike nepremičnin, zlasti na območju Savoleyres/Esserts, je to velika prednost – dejansko »približa Verbier« in poveča privlačnost brunaric na tej strani gore. Prav tako povečuje privlačnost La Tzoumaz (mirnejše vasice čez greben), saj omogoča lažji dostop do osrednjega smučišča Verbier, kar lahko tam poveča tudi cene nepremičnin. Poleg tega Téléverbier načrtuje novo 6-sedežno sedežnico za zimo 2026/27 v drugem delu smučarskega področja, gradnja pa se začne 2025 snowindustrynews.com. Nenehne posodobitve žičnic, kot so te, zagotavljajo, da Verbier ostaja v samem vrhu smučarske infrastrukture.

2. Prenova športnega centra: Verbierjev notranji športni center (ki je vključeval bazen in druge objekte) je leta 2017 utrpel požar, nato pa se je začelo veliko prizadevanje za njegovo obnovo in preoblikovanje. Novi Športni center Verbier je bil odobren s predvidenim proračunom v višini 69 milijonov CHF valdebagnes.ch. Oblikovanje, potrjeno konec leta 2023, je ambiciozno – predvideva pol-olimpijski plavalni bazen, rekreacijske bazene, wellness, otroško vodno igralno površino (tobogani ipd.), veliko telovadnico z modularnimi prostori in restavracijo valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Gre za večnamenski kompleks, namenjen tako domačinom kot turistom, z vizijo za naslednjih 30 let valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Temeljna gradbena dela se bodo začela leta 2025, odprtje pa je predvideno v 2028 valdebagnes.ch. Zasnova izpostavlja uporabo lokalnih materialov (kamen in les) ter trajnost, kar se sklada z etosom Verbiera – povezovanje sodobnih potreb z alpskim značajem valdebagnes.ch. Obstaja celo razprava o vključitvi drsališča v kompleks (to še ni dokončno odločeno) valdebagnes.ch. Ko bo športni center dokončan, bo pomembno obogatil izkušnjo prebivalcev in turistov v Verbierju čez celo leto — ponujal bo sprostitev in rekreacijo tudi ob slabem vremenu ali izven glavne sezone. Za lastnike nepremičnin je to dodaten argument: vrhunski objekti za prosti čas v kraju povečujejo privlačnost Verbiera kot prijetnega kraja za bivanje ali počitnice.

3. Posodobitve vaškega jedra: Projekt Place de l’Ermitage je še en razvoj, katerega cilj je izboljšati kakovost življenja. Osrednji trg v Verbierju (Place de l’Ermitage) se prenavlja z obsežnim sodelovanjem javnosti, da bi nastal zelen, vsestranski prostor za skupnost valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Načrti vključujejo več zelenja (drevesa, z deževnico napajana močvirna območja), javne klopi, paviljon z večnamensko sobo in kavarno ter prilagodljiv prostor za tržnice, koncerte ali celo zimsko drsališče valdebagnes.ch. Pod trgom bo zgrajena podzemna trietažna garaža (približno 200 parkirnih mest), ki bo spretno skrita, da ohrani videz okolice valdebagnes.ch. Gradnja trga in parkirišča se naj bi začela proti koncu leta 2025. Cilj je Verbierju dati pravo vaško središče, ki bo privlačno v vseh letnih časih – kraj, kjer se bodo zbirali domačini in turisti, ne le obiskovalci smučišč in barov. Takšne urbane izboljšave lahko blago dvignejo vrednosti nepremičnin v bližini in nasploh naredijo Verbier bolj prijeten za življenje in manj obremenjen z avtomobili.

4. Mobilnost in trajnost: Verbier v svojih razvojnih načrtih poudarja trajnostni promet in energijo. Letovišče priznava, da je največji ogljični odtis posledica obiskovalcev, ki prihajajo v letovišče heavenpublicity.co.uk. Na srečo je Verbier eno najlažje dostopnih večjih letovišč z javnim prevozom – z vlakom se lahko pripeljete iz Ženeve (ali celo iz Londona preko Eurostarja in švicarske železnice) neposredno do Le Châble, nato pa se z gondolo povzpnete do Verbiera heavenpublicity.co.uk. Obstoj te gondolske povezave od dolinske železniške postaje je velika prednost, ki jo promovirajo kot bolj zelen način prihoda (s tem se izognejo prometu z avtomobili na goro). Poleg tega neposredni leti v Sion (mesto v Valaisu) in sezonski leti v Ženevo omogočajo udoben dostop mednarodnim popotnikom heavenpublicity.co.uk. Znotraj letovišča potekajo pobude za pešačenje ključnih ulic: na primer, deli Rue de Médran (blizu glavne žičnice) postajajo bolj prijazni pešcem, da bi izboljšali vzdušje v vasi in spodbudili hojo oziroma kolesarjenje valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Glede energije podjetje žičnic in druge objekte Verbier vlagajo v obnovljive vire energije, energetsko učinkovito zasneževanje in boljšo izolacijo, da bi zmanjšali porabo elektrike heavenpublicity.co.uk. Vsa ta prizadevanja so del teme dostopnosti in trajnosti, ki jo letovišče prepoznava kot ključno za svojo prihodnost heavenpublicity.co.uk.

5. Drugi razvojni projekti: V širšem območju Val de Bagnes (občina, ki vključuje Verbier) potekajo kulturne in turistične pobude, kot je degustacijska soba “Kairos” v Brusonu (odprta v prenovljeni koči, ponuja vinske izkušnje ter luksuzno dvosobno stanovanje) heavenpublicity.co.uk. Čeprav je majhna, poudarja trend diverzifikacije turističnih dejavnosti (kulinarika ipd.). Omeniti velja tudi gondolo Bruson (odprta 2014) – sicer ni nova, a je opomnik, da je Verbier povezan z več vasmi in da so bile te povezave v zadnjem desetletju izboljšane. Brusonova vključitev preko gondole je dodala smučarske površine in alternativne možnosti namestitev, morebitni nadaljnji razvoj (kot so nove nastanitve ali dejavnosti) pa lahko dopolni glavno ponudbo Verbiera.

Če pogledamo dlje naprej, ima občina Verbier 30-letni vizijski načrt (PAZ), ki uravnava rast z ohranjanjem okolja valdebagnes.ch. Zavestni so glede preprečevanja razpršene urbanizacije počitniških hišic po gorskih pobočjih (“reševanje švicarskih smučarskih središč pred razpršitvijo” je bila celo tema v določenem trenutku swissinfo.ch). To pomeni, da se bo prihodnji razvoj osredotočal na pametno zgostitev in izboljšanje infrastrukture namesto na neomejeno gradnjo novih domovanj. Tako lahko pričakujete naložbe v stvari, kot so transport (morda več električnih avtobusov, ali celo razmišljanja o tunelu ali izboljšani cesti za lajšanje zastojev ob konicah), ter v spremljajočo ponudbo, namesto velikih novih stanovanjskih naselij.

Vpliv na nepremičnine: Vsi ti projekti – žičnice, športni objekti, olepševanje, trajnostni ukrepi – povečujejo privlačnost Verbiera. Za trenutne lastnike to pomeni izboljšan življenjski slog in verjetno dolgoročno večjo vrednost nepremičnine, saj letovišče ostaja konkurenčno svetovnim destinacijam. Za potencialne kupce pa je znak, da Verbier ne počiva na lovorikah, temveč se aktivno izboljšuje, kar zmanjšuje tveganje naložbe v nepremičnino (mesto bo ostalo živahno in sodobno). Še posebej pomembno je, da se te naložbe odvijajo kljub zakonskim omejitvam pri novogradnji: to kaže, da se skupnost osredotoča na kakovost pred količino – nadgradnjo obstoječega za privabljanje premožnejše klientele namesto širjenja navzven. Takšen model običajno spodbuja rast vrednosti nepremičnin, saj stalno izboljšuje izkušnjo, ne da bi bistveno povečeval ponudbo.

Povzetek: Razvojni načrti Verbiera so obsežni in ciljno usmerjeni. Do leta 2025–2028 bomo videli novo hitro žičniško povezavo, pod gradnjo bo osrednji športni in wellness center, središče kraja bo bolj zeleno, trajnost pa se bo še naprej krepila. Vse to ohranja Verbier v ospredju alpskih letovišč, kar obeta dobro ohranitev zagona na trgu nepremičnin.

Pravna in regulativna okolja

Naložba v švicarske nepremičnine – še posebej kot tujec – zahteva navigacijo po kompleksnem pravnem in regulativnem okviru. Verbier kot del Švice podlega tako zvezni kot tudi kantonalni (Valais) zakonodaji, ki lahko vpliva na lastništvo nepremičnin. V zadnjih letih, kot tudi v prihodnje, obstaja več pomembnih pravnih dejavnikov in potencialnih sprememb, na katere morate biti pozorni:

Lex Koller (Zakon o lastništvu tujcev): Švicarski znani zakon, ki omejuje nakupe nepremičnin s strani tujcev, Lex Koller, ima ključno vlogo na letoviških trgih. V bistvu lahko nerezidenčni tujci kupijo le določene vrste nepremičnin (običajno počitniške hiše v posebej določenih turističnih območjih) in pogosto z omejitvami velikosti (približno 200 m² bivalne površine) investorsinproperty.com. Verbier je eno izmed teh določenih območij, kjer tujci lahko kupujejo, vendar morajo pridobiti kantonalno dovoljenje in spadati v letne kvote dovoljenj. Na primer, kanton Valais (kjer je Verbier) vsako leto izda omejeno število dovoljenj za tuje kupce – ta se zaradi velikega povpraševanja pogosto hitro razdelijo. Postopek je lahko birokratski in se strogo izvaja properstar.sg. Tujci ne morejo kupiti več nepremičnin; splošno pravilo je ena nepremičnina na nerezidenta. Poleg tega je nepremičnina namenjena za osebno uporabo (kratkoročno oddajanje je dovoljeno, vendar ni mogoče kupiti zgolj za špekulacije prek podjetja brez dovoljenja).

Dolga leta je bil Lex Koller restriktiven, a stabilen. Prihajajoče spremembe: Od marca 2025 je Švicarski zvezni svet napovedal načrte za nadaljnje zaostrovanje Lex Koller ubs.com jacquemoudstanislas.ch. To je precej pomembno. Predlogi (ki jih je še treba podrobno oblikovati) vključujejo ukrepe, kot so: zahteva, da morajo tujci s prebivališčem v Švici prodati svoj dom, če zapustijo državo (s čimer se zapira vrzel, ki jim je omogočala, da ga obdržijo kot drugo prebivališče); preprečevanje, da bi tuji kupci kupovali poslovne nepremičnine v investicijske namene (lahko jih uporabljajo le za svoje poslovanje); morebitna ukinitev izjeme, ki je tujcem dovoljevala nakup delnic švicarskih nepremičninskih družb; ter ključno, razmišljajo o novih omejitvah glede nakupa počitniških domov in storitvenih apartmajev (apart hotelov) s strani tujcev jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Čeprav podrobnosti za počitniške domove še niso odločene, je smer jasna: več omejitev za tuje kupce v priljubljenih krajih, kot je Verbier. Te spremembe so del političnega prizadevanja za reševanje stanovanjske stiske in ohranjanje cen dostopnih za domačine (pobuda, ki je povezana celo s širšimi vprašanji glede rasti prebivalstva) jacquemoudstanislas.ch.

Kaj to pomeni? Če bo ukrep uveljavljen, bi lahko postalo težje za nerezidente kupovati na krajih, kot je Verbier – morda strožje kvote za dovoljenja ali dodatni pogoji. Vendar je zakonodajni postopek dolg in se lahko sooči z odporom jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Osnutek zakona je pričakovan konec leta 2025, razprave pa bodo potekale še v letu 2026. Medtem lahko že samo pričakovanje strožjih pravil spodbudi nekatere tujce, da »kupijo zdaj in ne kasneje«, kar bi povečalo kratkoročno povpraševanje. Nasprotno pa lahko negotovost povzroči, da nekateri počakajo. Obstoječi tuji lastniki ne bi bili prisiljeni prodati (razen če uživajo izjemo za primarno prebivališče in bi se po novem pravilu odselili). Če pa bi uvedli, denimo, prepoved aparthotelov, bi to lahko omejilo nove razvojne modele. Zaenkrat nobene neposredne spremembe Lex Koller niso stopile v veljavo investropa.com – status quo velja v letu 2025, kar pomeni, da tujci lahko še naprej kupujejo počitniške hiše v Verbierju po trenutnih pravilih. To je zgolj področje, ki ga velja spremljati. Če ste tuji investitor, ki razmišlja o Verbierju, je pomembno, da spremljate ta zakonodajni postopek, saj bi lahko vplival na vaše pravice ali likvidnost vaše naložbe v prihodnosti. Lex Weber (Zakon o drugih domovih): Pogosto je zamenjan z Lex Koller, vendar je Iniciativa za druge domove (Lex Weber) drugo pomembno pravilo. Švicarski volivci so jo potrdili leta 2012 in prepoveduje gradnjo novih počitniških domov v občinah, kjer počitniške oziroma druge domove presega 20 % vseh stanovanj ffw.ch. Verbier (občina Val de Bagnes) ta prag močno presega – poroča se, da je približno 75 % nepremičnin v Verbierju drugih/počitniških domov – zato od leta 2013 dalje ni mogoče odobriti novih počitniških domov. Uporabili so se nekateri izredni primeri: npr. projekti, ki so bili odobreni pred letom 2012, so se nadaljevali; nekateri novi projekti imajo „obveznost oddajanja“, zaradi katere so opredeljeni kot hoteli ali naložbene nepremičnine in ne kot čisti drugi domovi countrylife.co.uk. Tudi aparthoteli (enote, prodane kupcem, a jih upravitelj oddaja naprej) so bili v nekaterih primerih obhodno sredstvo, saj se štejejo za hotelsko nastanitev.

Pomembno je, kot je bilo omenjeno že prej, je bila Lex Weber konec leta 2024 nekoliko omiljena. V spremembi, ki je neuradno poimenovana “Lex Candinas” (po politiku, ki jo je predlagal), je zakon dovoljeval povečavo stavb, zgrajenih pred letom 2013, do 30 %, tudi če to pomeni nastanek novih enot ubs.com. V praksi to pomeni, da če imate starejšo stanovanjsko stavbo v Verbierju, lahko naredite prizidek ali dodatna stanovanja v mansardi ipd., in sicer do 30 % več skupne tlorisne površine. Ukrep želi rahlo povečati ponudbo brez novogradenj na nepozidanih zemljiščih. To lahko v naslednjih letih pomeni nekaj novih stanovanj na trgu v Verbierju, vendar glede na omejitve (le stavbe izpred 2012, dodatno pa je potrebna gradbena dovoljenja, ki jih občina strogo nadzoruje), to ne bo preplavilo trga. Bolj verjetno je, da bo koristilo lokalnim lastnikom za širitev, prenovo in morda ustvarjanje nekaj najemnih enot. Drug pomemben vidik Weberjevega zakona so preureditve: primarna prebivališča se ob prodaji lahko spremenijo v počitniška stanovanja, kar se že dogaja in povečuje zalogo počitniških nepremičnin (a to je zakon dovoljeval že prej; nova pa je zlasti praksa, ko ljudje preuredijo nepremičnino, nato pa jo prodajo z 15–20 % pribitkom, ker enote, ki jih je dovoljeno imeti kot drugo bivališče, dosegajo višjo ceno alpinepropintel.com).

Lex Weber bo ostal in razen 30 % razširitve ni pričakovati novega popuščanja. Če sploh kaj, bi lahko okoljevarstvene skupine zahtevale še strožji nadzor za izogibanje obvodom. Za kupca to pomeni, da so novogradnje izjemno redke – večinoma lahko v Verbierju kupite le že obstoječe nepremičnine. Prav tako pa pomeni, da vaša investicija pridobiva zaradi umetno omejene ponudbe (kar je dobro za vrednost, žal pa tudi pomeni, da če sanjate o povsem unikatni novogradnji, je to skoraj nemogoče – razen če gre za nadomestitev stare stavbe).

Davki in stroški: Švica nima enotnega davka na prenos nepremičnine; ta se razlikuje po kantonih. V Valaisu je davek na prenos nepremičnine običajno okoli 2,5 % kupnine (po lokalnih običajih ga pogosto delita kupec in prodajalec). Stroški notarja in zemljiškoknjižnih pristojbin dodajo približno ~0,3–0,5 % vsak properstar.sg. Skupni transakcijski stroški so torej lahko ~3–4 % v Verbierju – manj kot v mnogih državah, kot sta Francija ali Italija. Letni davki na nepremičnine v Švici so prav tako zmerni; nekatere občine zaračunavajo letni davek na lastništvo nepremičnine, vendar v Valaisu ta ni visok. Vendar pa je Švica zgodovinsko imela davek na »naznanjeno najemnino« (kjer so lastniki stanovanjske nepremičnine obdavčeni na teoretični najemni dohodek svojega doma). Tukaj je predlagana pomembna sprememba: ukinitev davka na naznanjeno najemnino za primarna prebivališča. Švicarski parlament je to reformo obravnaval (priljubljena med domačini), in če bo sprejeta, bi utegnila biti povezana s kompenzacijami, kot je zmanjšanje odbitka obresti na hipoteke in morda uvedba novega davka na druge domove ubs.com. Ta zadnji del je ključen za lastnike v Verbierju: če se uvede davek na druge domove, bi to lahko pomenilo višje letne stroške za lastnike počitniških domov (morda dodatek ali višji davek na nepremičnine za nerezidenčne objekte). Ta zamisel je še vedno le predlog, vendar se omenja kot način, da bi izpad prihodka zaradi ukinitve »naznanjenja najemnine« na osnovna bivališča nadomestili ubs.com.

Najemne ureditve in davki: Če oddajate svojo nepremičnino v Verbierju, boste morali plačati švicarski davek na dohodek od najemnine (zvezni, kantonalni, občinski davki). Lastniki, ki niso rezidenti, običajno plačujejo davčni odtegljaj od švicarskega najemnega dohodka, vendar lahko pogosto nekaj povrnejo na podlagi pogodb z matično državo. Poleg tega velja občinski turistični davek za kratkoročne najeme – lastniki morajo običajno prijaviti in plačati majhen dnevni ali letni pavšal, ki gre v lokalno turistično pisarno za vsako oddano nepremičnino. Priporočljivo je, da vse te zadeve ureja švicarski računovodja, če redno oddajate v najem.

Krajevne prostorske uredbe in dovoljenja: Vsaka prenova ali razširitev zahteva lokalna dovoljenja. Oblasti Val de Bagnes slovijo po strogosti, a pravičnosti – njihov cilj je ohraniti alpski videz. Obstajajo na primer pravila glede sloga chaletov, vrst streh itd. Prav tako naj kupci upoštevajo, da kmetijska zemljišča ali določena varovana območja okoli Verbiera sploh niso zazidljiva. Večina prodanih nepremičnin je že v zazidalnih območjih, zato je to predvsem skrb tistih, ki sanjajo o nakupu pašnika in gradnji novega chaleta (po trenutnih pravilih to ni mogoče).

Primerjalni vidik: V primerjavi z drugimi alpskimi državami ima Švica za tuje kupce najbolj restriktivno regulativo (Lex Koller) in novogradnje (Lex Weber). Je pa tudi zelo stabilna – spremembe prihajajo počasi (prek neposredne demokracije ali previdnih potez vlade). Francija, nasprotno, nima nacionalnih omejitev za tuje kupce ali druge domove, a so tam višji davki (kot že omenjeno, davek na premoženje na nepremičnine, višji letni davki itd.), v nekaterih območjih pa so omejitve za kratkoročni najem v mestih. Avstrija povsem prepoveduje nakup drugih domov ne-EU državljanom v številnih regijah, tudi državljani EU se soočajo z lokalnimi omejitvami. Tako je Švica na nek način težavna, a dosegljiva za tujce – če pridobite dovoljenje, ste lahko lastnik enega najboljših letovišč na svetu s polno lastninsko pravico in močno pravno zaščito.

Še ena regulativna zadeva: t. i. »Pobuda za prihodnost« je bila omenjena v kontekstu luksuznih nepremičnin in naj bi nekoliko zavrla ultra-prestižni segment ubs.com. Ta pobuda verjetno zadeva širši politični predlog (morda povezan s trajnostnostjo ali omejevanjem prekomernega razvoja za prihodnje generacije). Podrobnosti presegajo okvir tega zapisa, a iz tega izhaja, da je v Švici politična zavest o tem, da je treba trg luksuznih nepremičnin zamejiti, če bi lahko škodoval domačim interesom. To bi lahko prineslo strožje okoljske gradbene standarde ali višje davke na luksuzne domove. Za zdaj gre predvsem za občutek, ki prinaša nekaj previdnosti.

Ključna sporočila za vlagatelje: Pravno skrbno preverjanje je nujno. Pri nakupu v Verbierju sodelujte z lokalnim notarjem ali odvetnikom. Jasno si razložite status dovoljenja (ali je nepremičnina primerna za tujce in ali je dovoljenje na voljo?), morebitne obveznosti ali omejitve glede oddajanja v najem ter davčne posledice. Spremljajte razvoj reforme Lex Koller – čeprav še ni zakonsko sprejeta, kaže na švicarsko željo ohranjati dostopnost stanovanj, kar lahko pomeni dodatne omejitve za tuje lastništvo v prihodnosti. Po drugi strani švicarski pravni sistem zagotavlja močno varnost lastništva in tradicijo spoštovanja lastninskih pravic. Ko enkrat postanete lastnik doma v Verbierju, ste lahko prepričani v stabilnost lastništva – predpisi morda omejujejo sam vstop, toda ko postanete lastnik, je vaše premoženje varno zaščiteno v državi, znani po vladavini prava.

Verbier v primerjavi z drugimi alpskimi letovišči

Kako se Verbier primerja z drugimi vrhunskimi alpskimi in švicarskimi destinacijami? Na več načinov Verbier sodi v najvišji razred smučarskih letovišč na svetu in razumevanje njegovega relativnega položaja lahko pojasni investicijske odločitve. Cene in prestiž: Kot smo omenili prej, je Verbier trenutno drugi najdražji smučarski nepremičninski trg v Alpah (takoj za St. Moritzom) s približno CHF 22.100/m² ubs.com. To ga postavlja pred druga elitna švicarska letovišča, kot so Zermatt, Gstaad in vzpenjajoči se Andermatt ubs.com. Mednarodno so cenovne ravni Verbierja primerljive ali višje kot v svetovno znanih francoskih letoviščih: Na primer, v Courchevelu 1850 v Franciji so zgodovinsko dosegale cene od 20.000 € do 30.000 € na m², kar je podobno kot najvišji segment Verbierja. Ultra-prestižni čaleti v Verbierju (CHF 35.000/m² ali več) bi bili primerljivi z luksuzom v Courchevelu, Megèveju ali Val d’Isèru za najboljše nepremičnine. Avstrijska in italijanska letovišča zaostajajo po cenah (z izjemo morda Kitzbühela, ki ima močan luksuzni segment, a še vedno nižje cene na m²). Tako Verbier ostaja eden izmed najdražjih smučarskih trgov na svetu, kar potrjuje njegov ugled ubs.com.

Razlike v profilu kupcev: Kupci v Verbierju so zelo mednarodni, kot smo že omenili. Za primerjavo vzemimo St. Moritz – letovišče z dolgoletno zgodovino glamurja za jet-set (pomislite na evropsko aristokracijo in slavne osebe). St. Moritz prav tako privablja številne tuje kupce (med njimi opazno število Italijanov zaradi geografske bližine, pa tudi Nemcev in globalnih izjemno premožnih posameznikov). Prav tako je omejen z Lex Koller, vendar ima globoko zakoreninjeno luksuzno kulturo (npr. Palace Hotel, polo na snegu itd.). Zermatt, ki je brez avtomobilov in nekoliko bolj odmaknjen (dostopen samo z vlakom), zelo privlači švicarske in nemške kupce ter tiste, ki jih posebej očara Matterhorn. Američani pogosto izberejo tudi Zermatt zaradi njegovega ikoničnega statusa. Gstaad ima bolj diskreten, starodavni »old-money« pridih; višina za smučanje je nižja, a privlačnost traja vse leto (znane poletne šole, tenis itd.) in ima veliko premožnih Švicarjev ter nekaj tujih kupcev (zlasti zgodovinsko močne povezave z bližnjevzhodnimi kraljevimi družinami ter Britanci). Andermatt je posebnost: je novinec, ki se je zelo odločno usmeril k tujim kupcem z izvzetjem iz Lex Koller mansionglobal.com mansionglobal.com. Posledično je v Andermattu mešanica kupcev zelo globalna – polovica Švicarjev, polovica tujcev z vsega sveta mansionglobal.com. V Andermattu so cene nižje, a hitro rastejo (~7,7 % letna rast v 10 letih) mansionglobal.com. Kupec, ki si želi lažjih nakupnih pogojev, lahko razmisli o Andermattu, a mora sprejeti, da gre za razvijajoče se letovišče (občutek manjšega kraja, še ni tako živahen kot Verbier, a se izboljšuje z Vailovo naložbo in številnimi novimi projekti).

Smučarsko območje & podnebje: Verbier se ponaša z enim izmed največjih smučarskih območij v Švici (4 Vallées, 410 km prog) heavenpublicity.co.uk. To je primerljivo s St. Moritzovim območjem Engadin (približno 350 km, če vključimo bližnja letovišča) in večje kot Gstaadova razdrobljena območja. Tudi Zermattovo smučarsko območje (ki si ga deli s Cervinio v Italiji) je ogromno (približno 360 km) in ima dodatno privlačnost Matterhorna. Kar zadeva nadmorsko višino: najvišja žičnica v Verbierju doseže 3.330 m na Mont Fortu heavenpublicity.co.uk, kar zagotavlja odlično zanesljivost snega. Najvišja točka v St. Moritzu (Diavolezza) je okoli 3.000 m; Zermattov Klein Matterhorn je na 3.883 m (najvišje žičnice v Evropi), zato ima Zermatt celo poleti smučanje na ledeniku. Gstaad je v primerjavi najvišji okoli 2.300 m – kar je dobro v snežno bogatih zimah, vendar bolj izziv v toplih letih. Zato je podnebna odpornost visoka za Verbier, Zermatt, St. Moritz; zmerna za druge. To je postalo ključna primerjalna točka: letovišča na višjih nadmorskih višinah z zanesljivim snegom so vse bolj priljubljena med kupci, kar je tudi razlog, zakaj sta Verbier in Zermatt v zadnjih letih presegla nižje ležeča letovišča pri rasti cen alpinepropintel.com.

Privlačnost skozi vse leto: Vsa vrhunska letovišča si prizadevajo za celoletni turizem, a imajo nekateri naravne prednosti. Verbier je ustvaril bogat poletni program (npr. gosti Verbier Festival za klasično glasbo, ki privablja mednarodno kulturno publiko). Zermatt je poleti čudovit in privablja pohodnike (razgled na Matterhorn je velika dodana vrednost). St. Moritz morda še bolj izstopa s svojo večsezonsko ponudbo, s poletnim jadranjem na jezerih, golfom in dogodki, kot je Engadinski poletni maraton; že več kot stoletje je resnično celoletna destinacija. Gstaad je prav tako zelo celoleten, s slovitim glasbenim festivalom, konjeniškimi dogodki itd., in je pravzaprav enako družabno prizorišče poleti kot pozimi. Andermatt razvija poletni golf in aktivnosti na prostem, a si še gradi ugled. V primerjavi Verbier dobro konkurira kot dvosezonsko letovišče, z morda mlajšo/bolj avanturistično poletno klientelo (gorsko kolesarjenje, tek po poteh) ter prestižnimi dogodki. Bolj kot so različni letni časi, večja sta potencial za oddajanje in uporabnost za lastnika.

Skupnost in vzdušje: Vsako letovišče ima svoj edinstven značaj. Verbier pogosto opisujejo kot kraj s sproščeno, mladostno energijo – znan je po svoji après-ski zabavi (Farinet, Farm Club itd.) in mešanici premožnejših, a športnih gostov. Namesto klasičnih krznenih plaščev boste tu pogosto videli finančnike v opremi znamke Patagonia. St. Moritz se po drugi strani pogosto zdi bolj formalen ali razkošno bahaški – pomislite na krznene plašče, oblikovalske butike in uveljavljen družabni koledar (povprečno starejša klientela). Zermatt pa ima očarljivo vas in nekoliko bolj sproščeno vzdušje, z gorniško dediščino (vodeni vzponi itd.) prepleteno z luksuznimi počitniškimi hišami; ker ni dovoljen promet z avtomobili, je tudi bolj mirno (ne sliši se oglašanje Lamborghinijev, kot mogoče v St. Moritzu ali Verbierju). Gstaad oglašuje »pridi gor, upočasni« – ultra luksuzno, a zelo diskretno in mirno; zvezdniki se tam skrivajo brez pretiranega pompa. Za investitorje je to pomembno: če iščete najemnine, bi lahko Verbierjevo energično vzdušje privabilo več tedenskih najemnikov kot Gstaadova tiha ekskluzivnost, na primer.

Primerjalna ureditev: Tujci lahko kupujejo v vseh teh švicarskih letoviščih v skladu z dovoljenji Lex Koller (St. Moritz, Zermatt, Gstaad so vsi v dovoljenih območjih). Zanimivo pa je, da v nekaterih krajih, kot sta Wengen ali Mürren (v Bernskem Oberlandu), ni dovoljen avtomobilski promet in imajo omejeno število nepremičnin za tujce; gre pa za manjše trge. Izven Švice imajo francoska letovišča (npr. Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Chamonix) brez omejitev glede narodnosti pri nakupu, kar mednarodnim kupcem včasih olajša naložbe. A ti trgi prinašajo druge izzive (francoski davek na kapitalski dobiček, drugačna dednopravna zakonodaja itd.). Švicarske omejitve lahko delujejo manj fleksibilno, vendar prav ta omejenost (omejeno število nepremičnin v tuji lasti) švicarskim letoviščem daje dodatni občutek ekskluzivnosti in lahko podpira vrednosti.

Trendi na trgu: Med in po pandemiji so vsi prvovrstni alpski trgi doživeli razcvet. Knight Frank indeks je pokazal, da so cene počitniških domov v francoskih in švicarskih smučarskih krajih v obdobju 2020–2022 močno poskočile, veliko letovišč je beležilo dvomestno letno rast. Alpine Prop Intel je denimo poročal o 7–9 % rasti v švicarskih letoviščih leta 2022, podobno tudi v krajih, kot je Val d’Isère alpinepropintel.com. Zdaj v Alpah opažamo splošno ohlajanje. Tudi v Franciji so letovišča leta 2023/24 beležila počasnejšo rast ali stabilizacijo, ponekod se je povečala ponudba (Francija nima Weberjevega zakona, zato so razvijalci veliko gradili v želji po dobičku – npr. novi projekti v Megève ali Val d’Isère). Zaradi omejene gradnje v Švici je bilo manj nove ponudbe, zato se lahko rast cen tam bolje ohrani. Po drugi strani pa je zaradi močnejšega švicarskega franka nepremičnina dražja v evrih ali dolarjih, medtem ko so francoske (ki so v evrih) »cenejše«, če imate dolarje (zaradi šibkosti evra v začetku leta 2024). To lahko del marginalnih mednarodnih kupcev prevesi na eno ali drugo stran.

Primerjave davkov: Švica v primerjavi z drugimi: Omenili smo francoski davek na premoženje za nepremičnine mansionglobal.com, ki je za nekatere premožne kupce odvračilen (osnovno 0,5–1,5 % letno na vrednost nepremičnine nad 1,3 milijona €). Avstrija in Italija takšnega davka na premoženje nimata, imata pa druge posebnosti (Avstrija pogosto zahteva turistični najem vsakršnega počitniškega doma s strani tujcev, Italija pa ima višje stroške nakupa). Stabilen in zmeren davčni sistem v Švici je prednost, vendar velja omeniti, da ima Švica v številnih kantonih letni davek na premoženje na celotno neto vrednost (vključno z nepremičninami po vsem svetu) v višini približno 0,1–0,5 %. Valais prav tako zaračunava davek na premoženje, a je za premožne posameznike efektivna stopnja razmeroma nizka in jo pogosto ublažijo pavšalni davčni dogovori za nekatere tuje rezidente.

Primerjava donosnosti najema: Zanimivo je, da najemniški vodič Knight Franka nakazuje, da imajo francuska smučišča v nekaterih primerih nekoliko višje donose zaradi nižjih nakupnih cen in močnih najemnin (npr. Chamonix, ki je ugodnejši za nakup, a privablja veliko turistov). Švicarska smučišča pa so pogosto imela večji potencial za rast vrednosti zgodovinsko gledano, saj je ponudba omejena in nepremičnine tam veljajo za “hranilnik vrednosti”. Gre za vprašanje donosa v primerjavi z rastjo: Švica bolj teži k slednjemu (ohranjanje/rast kapitala), medtem ko Francija lahko prinese večji donos, a morda nižjo dolgoročno rast (čeprav to ni strogo pravilo).

Kakovost infrastrukture: Švicarska smučišča, vključno z Verbierjem, slovijo po vrhunski infrastrukturi (učinkovite žičnice, dobro urejene proge, zanesljiva elektrika/vodovod itd.). Francoska smučišča so različna; nekatera imajo sodobne žičnice (npr. smučarsko območje 3 doline s Courchevelom), druga pa morda nekoliko starejšo infrastrukturo. Ta zanesljivost in udobje sta del tega, za kar ljudje v Švici plačajo več.

Povzemimo, Verbier se primerja ali vodi na številnih področjih: cena, povpraševanje, mednarodni ugled, kakovost smučanja in ponudba skozi vse leto. Glavna švicarska konkurenta sta mu St. Moritz in Zermatt – vsak s svojimi edinstvenimi prednostmi (St. Moritz za ultra-luksuzni življenjski slog in dogodke, Zermatt z magijo alpinizma in pogledom na Matterhorn). Gstaad ponuja nekoliko drugačno izkušnjo – morda bolj primerljivo s poletnim zatočiščem, ki ima tudi smučanje, kar privlači določen sloj elite. Pri izbiri med njimi ima osebna preferenca veliko vlogo: ali imate raje bleščečo visoko družbo (St. Moritz), mestece brez avtomobilov (Zermatt), umirjeno prefinjenost (Gstaad) ali energično kozmopolitsko vzdušje (Verbier)? Z vidika naložbe so se vse destinacije izkazale kot odporne in iskane. Nedavna nagrada Verbierja za “Najboljše smučarsko središče na svetu” leta 2022 heavenpublicity.co.uk je perje v njegovi kroni in kaže na široko priznanje njegove odličnosti. Tudi v neposrednih primerjavah se Verbier dosledno uvršča med najboljše izbire za kupce, ki si želijo kombinacije resnega smučanja in živahnega vaškega življenja schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.

Lahko bi primerjali tudi z nekaterimi severnoameriškimi letovišči (za boljši kontekst): kraji kot so Aspen ali Vail v ZDA, ali Whistler v Kanadi. Najdražje hiše v Aspenu dosegajo še višje absolutne cene (mega-posesti $25M+), vendar se Verbier v primerjavi na kvadratni meter zelo dobro meri zaradi omejene gostote in zemljišč v Alpah. Mnogi Evropejci imajo raje Alpe zaradi kulturnih in dostopnostnih razlogov, zato Verbier pogosto zmaga pri mednarodnih kupcih, ki bi sicer razmišljali o nakupu smučarskega doma v ZDA.

Na koncu je Verbier v najvišjem razredu skupaj s St. Moritzem, Zermattom, Courchevelom, Megève, itd. Ponuja edinstveno kombinacijo lastnosti, za katero nekateri pravijo, da ga dela najbolj celovito smučarsko letovišče v Evropi. Dokler bo tak ugled trajal, bo nepremičninski trg Verbierja uspeval v primerjavi s svojimi ekskluzivnimi alpskimi tekmeci (in skupaj z njimi).

Zaključek & obeti

Nepremičninski trg v Verbierju je leta 2025 zaznamovan s trdnostjo, ekskluzivnostjo in zrelim ravnotežjem po naraščajočem obdobju. Cene stanovanjskih in luksuznih nepremičnin so na najvišjih ravneh vseh časov, kar temelji na neuravnoteženem razmerju med ogromnim povpraševanjem in skromno ponudbo. Vročica pandemičnega obdobja se je ohladila v vzdržen ritem, vendar ni nobenih znakov pomembnega padca. Namesto tega sta zmerna rast in trajna vrednost ključni značilnosti obetov za prihodnost.

Ključne ugotovitve iz te poglobljene analize vključujejo:

• Odpornost stanovanjskega sektorja: Nepremičninski trg v Verbierju ostaja eden najmočnejših v Alpah. Tudi ko se letne podražitve umirijo na enomestne številke, so vrednosti nepremičnin v letovišču podprte z edinstvenimi dejavniki – zakonskimi omejitvami nove ponudbe, nespremenljivim zanimanjem premožnih globalnih kupcev in vrhunskim statusom letovišča. Kupci lahko pričakujejo visok vstopni prag, vendar so bili tisti, ki so ga v preteklosti dosegli, nagrajeni ne le z domom, temveč tudi z naložbo, ki svojo vrednost ohranja (ali raste) tudi skozi gospodarske cikle alpinepropintel.com.
• Nianse luksuznega trga: Segment ultraluksuznih nepremičnin v Verbierju trenutno doživlja rahlo prilagoditev; rekordne cene so povzročile premor in bolj zahteven povpraševanje. Kljub temu prestiž lastništva prestižne brunarice v Verbierju ostaja nedotaknjen. Pričakujemo, da bo luksuzni segment še naprej trgovan v dokaj ozkem razponu – bistvenih popravkov ni pričakovati brez zunanjih šokov, predvsem zaradi številčnosti premožnih kupcev, ki si teh nepremičnin močno želijo. Pravzaprav najvišji razred (nepremičnine CHF 10 milijonov in več) pričakuje, da bo ohranil oziroma povečal vrednost, tudi če bodo drugorazredne počitniške hiše stagnirale jamesedition.com.
• Komercialne in najemniške priložnosti: Najemni trg ponuja zanesljive donose okoli 3–4 %, kar omogočata dolga zimska sezona in naraščajoča privlačnost poleti alpinepropintel.com knightfrank.com. Investitorji, ki iščejo prihodek, se lahko zanesejo na trajno priljubljenost Verbierja; sezonsko povpraševanje ne pojenja. Na komercialnem področju omejena ponudba trgovin/hotelskih prostorov zagotavlja, da vsaka naložba (npr. hotel ali prodajalna) vključuje avtomatsko povpraševanje in prestiž zaradi povezanosti z blagovno znamko Verbier. Sinergija med uspešnim turizmom in uspešnostjo nepremičnin je jasna: dokler bo Verbier privabljal premožne obiskovalce, bodo ti potrebovali prostore za bivanje, nakupovanje in obedovanje – krepitev kroga za lastnike nepremičnin.
• Prihodnji razvoj in infrastruktura: Verbier se aktivno pripravlja na prihodnost. Prihajajoča infrastruktura, kot sta dvigalo Savoleyres in novi športni center, bosta izboljšala kakovost bivanja in počitniških izkušenj heavenpublicity.co.uk valdebagnes.ch. Do leta 2028 bo Verbier ponujal še boljšo povezanost in storitve, kar bo utrdilo njegov položaj med vodilnimi alpskimi letovišči. Za nepremičninski trg to pomeni, da se naložbeno okolje s časom izboljšuje – vlagate v kraj, ki se stalno razvija in ne stagnira. Dostopnejši, trajnostni in z aktivnostmi bogat Verbier bo privabljal nove generacije turistov in kupcev.
• Regulativna tveganja: Na obzorju so regulativne spremembe (zaostrovanje pravil za tuje kupce, morebitni davki na druge domove), ki prinašajo določeno previdnost ubs.com ubs.com. Čeprav bi to lahko nekoliko ohladilo povpraševanje ali povečalo stroške lastništva, je to tudi primer švicarskega nadzorovanega pristopa do nepremičnin – s čimer preprečujejo pregrevanje in špekulativne balone. Na dolgi rok ta stabilnost koristi predanim vlagateljem. Kljub temu naj se deležniki vključijo v te razprave in morda pospešijo odločitve, če menijo, da bi zaradi sprememb pravil lahko ostali brez naložbe (na primer, tujec se lahko odloči za nakup že leta 2025 namesto 2027, če pričakuje zaostritev Lex Koller).
• Konkurenčna prednost: V primerjavi z drugimi alpskimi žarišči Verbier dosledno dokazuje svojo vrednost – naj bo to pri cenah, načinu življenja ali odpornosti. Najde privlačno ravnovesje: bleščeč, a športen, prefinjen, a prijazen do družin, mednaroden, a izrazito švicarski. Ta široka privlačnost bo zelo verjetno ohranila Verbier na vrhu želja kupcev, tudi če je konkurenca s kraji, kot sta St. Moritz ali Zermatt, zdrava. V bistvu Verbier ni nujno, da je absolutni „zmagovalec” med letovišči – dovolj je, da ostane med najboljšimi, in vsi dokazi kažejo, da mu bo to uspelo.

Napoved: Če gledamo v naslednja leta, lahko pričakujemo zmerno, a stabilno rast vrednosti nepremičnin v Verbierju, in sicer za nekaj odstotkov letno investropa.com. Možnost občasnih padcev (morda v določenih segmentih ali v primeru, da globalni dogodek sproži širše upočasnjevanje) ni izključena, a bo vsakršno popuščanje verjetno kmalu zapolnjeno z zadrževanim povpraševanjem in temeljnim cenovnim dnom. Razpoloženje investitorjev ostaja pozitivno, saj na nepremičnine v Verbierju gledajo kot na dolgoročno naložbo, ki prinaša tako užitek kot finančni donos. Bazen kupcev se lahko spreminja – na primer lahko vstopi več kupcev iz Severne Amerike ali Bližnjega vzhoda, ki jih pritegne močan dolar ali stabilnost franka – a pestrost povpraševanja je prednost.

Poleg tega, ker mlajši premožni posamezniki (milenijci in podjetniki generacije Z) začenjajo vlagati v počitniške nepremičnine, Verbierjeva znana nočna scena in ponudba ekstremnih športov letovišče dobro pozicionirata tudi za to demografsko skupino. Prizadevanje kraja k trajnosti je v skladu z vrednotami mlajših kupcev, kar lahko še poveča privlačnost (zavedanje, da je vaš počitniški dom v skupnosti, ki si prizadeva za zelene pobude, je lahko dodatna prednost).

Skratka, nepremičninski trg v Verbierju je v letu 2025 in naprej na poti do nadaljnjega uspeha, čeprav bolj umirjeno kot v nedavni preteklosti. Za vse, ki razmišljate o investiciji, je sporočilo jasno: Verbier ponuja edinstven in privlačen paket – a za vstop je potrebna predanost, tako finančna kot v razumevanju pravil. Ko ste enkrat notri, se pridružite klubu lastnikov, ki uživajo ne le kapitalsko rast, ampak tudi neprecenljivo izkušnjo najboljšega alpskega življenja. Kot bi lahko naslovili v duhu klikabilnosti: Verbier ni zgolj nepremičninski trg, je življenjska naložba – takšna, ki bo verjetno prinašala koristi še vrsto let.

Viri: To poročilo je uporabljalo podatke in vpoglede vodilnih švicarskih finančnih ustanov (UBS, Julius Baer), svetovalnih podjetij za nepremičnine (Investropa, Knight Frank, Savills), švicarskih vladnih objav in lokalnih oblasti v Verbierju. Med viri so tudi UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Knight Frankovo poročilo o smučarskih nepremičninah knightfrank.com knightfrank.com, analize Alpine Property Intelligence alpinepropintel.com alpinepropintel.com, JamesEdition trendi luksuznega trga jamesedition.com, švicarski zvezni bilteni jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch in lokalne novice iz Val de Bagnes valdebagnes.ch valdebagnes.ch ter drugi, da bi zagotovili celosten in ažuren vpogled v trg nepremičnin v Verbierju v letu 2025.