Пазарът на недвижими имоти в Манила през 2025 г. е изследване на контрастите. Предлагането на жилищни кооперации нарасна рязко, което доведе до рекордно високи нива на незаетост, въпреки че търсенето постепенно се възстановява на фона на съживяваща се икономика. Търговските имоти – особено офисите – показват ранни признаци на възстановяване след спад по време на пандемията, въпреки че наемите остават под натиск заради свръхпредлагане. Гледайки напред към 2026–2028 г., анализаторите очакват „плоско“, но положително възстановяване на стойностите на имотите, като се прогнозира умерено покачване на цените на жилища (~2% годишно) и наемите с ~1–2% на година bworldonline.com bworldonline.com. Ключови фактори са мащабните инфраструктурни проекти (от първото метро в Манила до нови летища и железопътни линии), които обещават да отключат нови зони на растеж, както и благоприятната демография, подхранваща нуждите от жилища. Все пак съществуват рискове, като свръхпредлагане на кооперации и офиси, излизане на наематели POGO и потенциални политически промени (напр. по-високи данъци, екологични спирания), които сдържат перспективата. Този доклад предлага подробен преглед на жилищните и търговски имоти в Манила през 2025 г., нововъзникващи горещи точки, тенденции в цените и наемите, въздействие на инфраструктурата, регулаторна рамка, строителни планове, както и инвестиционните възможности и рискове, които оформят бъдещето на пазара.
Текущи пазарни тенденции през 2025 г.
Пазарът на имоти в Манила навигира следпандемично възстановяване на фона на свръхпредлагане в някои сегменти. Икономическите основи са като цяло подкрепящи през 2025 г. – Филипините отчетоха стабилен ръст на БВП (~5% през 2024) заедно със забавяща се инфлация, което увеличава покупателната способност на купувачите worldexecutivesdigest.com worldexecutivesdigest.com. Но наследството от пандемията и промените в политиката (като забраната за онлайн хазартни оператори) продължават да влияят на динамиката на имотите в столицата.
Тенденции в търговския сектор (2025)
Ранно възстановяване на офис пазара: Офис секторът на Манила, който беше силно засегнат от пандемията и преминаването към работа от вкъщи, показва признаци на оживление през 2025 г. През първото тримесечие на 2025 г. активността при отдаването под наем на офиси скочи – около 237 600 кв.м. офис сделки бяха сключени, което е ръст от 66% на тримесечна база и 15% на годишна база bworldonline.com. Това бележи значителен обрат в сравнение с вялото представяне през 2024 г. bworldonline.com. Търсенето също е много по-широко: докато BPO (аутсорсинг) фирмите остават ключови, над 60% от новите наеми в началото на 2025 г. идват от традиционни компании (държавни агенции, банки, логистика, доставчици на гъвкави офис пространства и др.), което показва, че търсенето на офиси се диверсифицира отвъд кол центровете bworldonline.com. Географски, Форт Бонифасио (BGC) води по нови наеми през първото тримесечие на 2025 г., изпреварвайки Bay Area (която пада на шесто място заради излизането на POGO фирмите) bworldonline.com. CBD кварталът Мака̀ти отбеляза удвояване на наемите спрямо предходното тримесечие – въпреки много ограничения брой свободни площи – което подчертава силното предпочитание на наемателите към първокласни локации bworldonline.com. Извън Метро Манила, Себу, Пампанга и Давао също поддържат офис активността, тъй като компаниите се разширяват в регионалните градове bworldonline.com.
Висока вакантност поддържа наемите ниски: Вакантността на офис площи в Метро Манила остава висока на ниво от около 20–22% през 2025 г. bworldonline.com – най-високото ниво досега – поради голямото количество ново предлагане и напускането на POGO наематели. Colliers очаква, че вакантността на офисите ще се задържи около 22% до края на 2025 bworldonline.com, въпреки подобряване на търсенето, тъй като над 600 000 кв.м. нови офис площи ще бъдат завършени през 2025 bworldonline.com. Излишъкът от предлагане означава, че наемодателите продължават да се изправят пред пазар, благоприятен за наемателите и намаляват леко наемите, за да бъдат конкурентни. Средните наеми за офис сгради клас А в Метро Манила са намалели с няколко процента; например, през първото тримесечие на 2025 ефективните наеми за офис площи спаднаха до приблизително ₱987 за кв.м. на месец, продължавайки плавния спад, наблюдаван през 2024 (≈-3% годишно) facebook.com. Cushman & Wakefield също прогнозира ново понижение на офис наемите с около 3,2% през 2024–2025 в допълнение към по-ранните спадове facebook.com. Наемодателите предлагат стимули и гъвкави условия за наем, за да заемат площите, особено в периферни райони. Ярката точка е Makati CBD, където вакантността е само около 7% – ако тенденциите се запазят, Makati може да стане пазар на наемодателите до 2026, тъй като практически няма нови офиси, които да се изградят там през следващите 3 години bworldonline.com bworldonline.com. Но на други места наемателите запазват надмощие през 2025, с възможност да договарят изгодни наеми в райони с висока вакантност като Bay Area, Alabang и периферните части на Makati bworldonline.com.
Перспективи за жилищните имоти: Очакванията са за умерен ръст на цените в жилищния сектор на Метро Манила до 2028 г.
Colliers прогнозира, че цените на кондоминиумите в НКР ще нарастват с около 2% годишно до 2026 г., темп, който те наричат „плоско възстановяване“ bworldonline.com.При този сценарий през 2025–2028 г. ще има кумулативно поскъпване в едноцифрени проценти, като постепенно ще се възстановява след спада по време на пандемията.Върховете на цените отпреди пандемията може да не бъдат надминати до 2029 г. за кондоминиумите в Метро Манила bworldonline.com.Извън столицата обаче се очаква жилищните цени да нарастват по-бързо (среден до висок едноцифрен процент годишно), тъй като търсенето от крайни потребители в провинциалните градове и покрайнинте квартали остава силно.От страна на предлагането разработчиците действат предпазливо: новите пускания на жилища са рязко намалени, за да се абсорбира съществуващият инвентар.Colliers изчислява, че само около 5 800 единици/годишно ще бъдат завършени от 2025 до 2027 г., в сравнение с 13 000 единици/годишно преди пандемията bworldonline.com.Всъщност, след приток от 8 600 единици през 2025 г., завършените проекти намаляват до ~6 200 през 2026 г. и едва 2 500 до 2027 г. bworldonline.com.Това забавяне на предлагането трябва да помогне свободните помещения да достигнат връх през 2025 г. и след това бавно да се подобрят.До края на 2025 г. се очаква свободните апартаменти в метростанциите да бъдат около 25%, като след това може леко да намалеят до 2027 г., тъй като по-малко нови жилища излизат на пазара bworldonline.com.Търсенето на наеми от емигранти и млади професионалисти също трябва постепенно да нараства, ако икономиката остане стабилна.Colliers прогнозира, че наемите на жилища ще се покачват с около 1.5–2% годишно през 2024–2026 г., като най-накрая ще достигнат нивата отпреди COVID до 2028 г. bworldonline.com.Всичко това предполага липса на големи сътресения.Едината неизвестна: сегментът на средния клас кондоминиуми може да продължи да е под натиск – както един изпълнителен директор на имотна компания предупреди, средният пазар може да “пострада сериозно”, като някои наеми на кондоминиуми от среден клас може да паднат още повече, преди да се възстановят bworldonline.com bworldonline.com.Междувременно, се очаква луксозните апартаменти да останат устойчиви до 2026 г., подкрепени от заможни купувачи и оскъдно предлагане в тази ниша bworldonline.com.Възстановяване на търговията на дребно и хотелиерството: Сегментът на търговските имоти се възползва от подновения потребителски разход и т.нар. „revenge shopping“. Посещаемостта на молове и разширяването на търговците се увеличиха през 2025 г., подпомогнати от Закона за либерализация на търговията на дребно, който улесни навлизането на чуждестранни марки в моловете business.inquirer.net business.inquirer.net. Лидерите в индустрията отбелязват фокус върху експериментален ритейл – моловете интегрират забавления като вътрешни увеселителни паркове, интерактивно изкуство и технологично напреднали магазини, за да привличат клиенти business.inquirer.net. В хотелиерството силното завръщане на туризма (очакват се над 7 милиона пристигания през 2025 г., стремейки се към 12 милиона до 2028 г.) стимулира хотелските заетости business.inquirer.net. Големите инвеститори планират нови хотели или партньорства с международни оператори, в очакване на търсене както в Метро Манила, така и в развиващи се туристически дестинации business.inquirer.net business.inquirer.net. Хибридният работен модел (смесено работно място) също влияе върху търговските площи – напр. ръст на операторите на гъвкави работни пространства и продължаваща нужда от физически офиси, но с по-адаптивен дизайн business.inquirer.net business.inquirer.net. Като цяло, настроенията в бранша за 2025 г. са предпазливо оптимистични: експертите класират търговията на дребно и хотелите като най-добре представящи се сектори, при стабилен жилищен пазар и постепенно подобряващ се офис сектор business.inquirer.net.
Прогноза за 2026–2028
В бъдеще се очаква пазарът на недвижими имоти в Манила да продължи постепенния възходящ тренд в следващите няколко години, подкрепен от икономически растеж и развитие на инфраструктурата, но ограничен от настоящото свръхпредлагане. Повечето анализатори виждат стабилно, но невпечатляващо възстановяване, вместо завръщане към бурния имотен бум от 2010-те години.
Перспективи за търговските имоти: Възстановяването на офис сектора се очаква да бъде бавен и неравномерен през 2026–2028 г.. Дори с подобряващо се търсене, големият брой нови офиси ще запази нивата на вакантност високи в района на Метро Манила още няколко години. Вакантността на офисите може да остане в диапазона на високи двуцифрени стойности до около 20% до 2026 г., според индустриални прогнози bworldonline.com bworldonline.com. В резултат наемите не се очаква да се възстановят силно в близко бъдеще – повечето прогнози сочат, че наемните цени на офисите ще останат стабилни или леко намаляващи до 2025 г., а реален ръст може да започне едва през 2027 г., след като се абсорбира свръхпредлагането. Cushman & Wakefield, например, очаква водещите офис наеми в Метро Манила да достигнат дъното между 2024–2025 г., след което да се наблюдава предпазлив ръст (но все още под предпандемичните върхове до 2028 г.). Ще има разлика по местоположение: Макати CBD и BGC биха могли да се затегнат много по-скоро (Макати може да премине към пазар на наемодателите до 2026 г. поради минималното ново предлагане) bworldonline.com bworldonline.com, което означава повишения на наемите първо в тези две централни бизнес зони. Вторичните бизнес райони (Ortigas, Alabang, Bay Area) ще се възстановяват по-бавно заради по-висока вакантност и повече ново предлагане. Търговският сектор се очаква да продължи да укрепва до 2026 г. с нарастващо потребление; ще се открият нови търговски площи (особено в многофункционални комплекси и транспортни хъбове), а наемите в първокласните молове може да нараснат умерено заедно с връщането на посетителите. Хотелиерството има светли перспективи – с туристите, които се очаква да достигнат рекордни нива до 2028 г., се планират още повече хотели и апарт-хотели както в Метро Манила, така и в ключови туристически провинции business.inquirer.net business.inquirer.net. Индустриалните и логистични недвижими имоти също са във възход, подхранвани от електронната търговия и инвестициите в производство – модерни складове и индустриални паркове край Манила (например в Кавите, Батангас, Булокан) вероятно ще имат висока заетост и ръст на наемите до 2028 г. business.inquirer.net.
В обобщение, 2026–2028 трябва да донесат постепенно подобрение: жилищните стойности ще се покачват бавно от дъното, а търговските сегменти ще намерят по-стабилна основа с разрастването на икономиката. Но темпото на растеж ще бъде премерено, а не експоненциално. До 2028 г. се очаква имотният пазар на Манила да бъде върху по-здрава основа, подкрепен от нова инфраструктура и, надяваме се, по-балансирано съотношение между предлагане и търсене.
Ключови възникващи квартали
Постоянно разрастващият се метрополис на Манила наблюдава появата на нови горещи точки както в централната градска част, така и по перифериите. Ето някои ключови квартали и райони, които да следите като центрове на растеж през идните години:
- Кесон Сити – Северен Триъгълник/Vertidis: Кесон Сити все повече набира скорост с проекти като Vertis North и бъдещата Unified Grand Central Station (която ще свързва няколко линии на MRT/LRT). Държавни офиси се преместват в триъгълната зона на Кесон, а нови жилищни сгради, молове и хотели изникват около North Avenue и Quezon Avenue. С метрополитното метро на Манила и MRT-7, които ще изградят станции тук до 2026–2027 г., очаквайте северния коридор на Кесон Сити да процъфти. Вече южната част на Кесон Сити води по обеми, което показва насочеността на инвеститорите bworldonline.com. Vertis North и околните райони могат да се превърнат в „новото Макапи“ по отношение на смесена използваема бизнес зона извън традиционния център.
- Периферията на Макапи & ARCA South (Тагуиг): Докато ядрото на Макапи е вече освоено, Периферията на Макапи (зоните непосредствено извън деловия център като Chino Roces Ave., Brgy. Bangkal и др.) се оформя като ново средище за кондоапартаменти с по-ниски цени, но близост до центъра. Междувременно югоизточно от Макапи, ARCA South в Тагуиг (на мястото на старата FTI) се развива като нов бизнес район от Ayala Land. Той ще се възползва от планираните Skyway и метро връзки и от преливането на търсенето от BGC/Макапи. Тези периферни райони предлагат потенциал за растеж, тъй като най-престижните локации вече са заети.
- Bonifacio Global City (и Uptown/Central): BGC в Тагуиг остава ключова зона на растеж, която постоянно се разширява с нови офис кули, луксозни жилища и търговски обекти (напр. Uptown Bonifacio). В началото на 2025 г. оглави Манила по търсене на офис площи bworldonline.com и продължава да привлича мултинационални компании и експатриати. Макар и да не е „ново“, влиянието на BGC се разпростира в съседни зони като McKinley West и North и дори към коридора ARCA South. То ще продължи да бъде на прицел на инвеститори, търсещи висок клас имоти.
- Рекултивационни зони на Манила Бей (Bay City): Entertainment City/MOA комплексът в Пасай и планираните изкуствени острови в Манила Бей преобразяват крайбрежието. „SM New Bay City” – 726-хектаров трио от изкуствени острови, създадено от SM Prime – е в процес на реализация и обещава футуристичен смесен район със световно-класна инфраструктура gulfnews.com gulfnews.com. По същия начин Horizon Manila/Harbor City (265 ха) и Manila Waterfront City (318 ха) са мащабни рекултивационни проекти, които ще създадат „нови центрове“ със собствени силуети gulfnews.com gulfnews.com. Тези зони, често наричани следващия „Манхатън на Манила Бей“, са предвидени за екологосъобразни, смарт-градски проекти. Въпреки това, заслужава да се отбележи, че към 2023 г. правителството спря много от проектите за рекултивация в Манила Бей в очакване на екологична оценка philstar.com bworldonline.com, така че сроковете са неясни. Все пак, съществуващият Bay City (Pasay) около Mall of Asia процъфтява с казина, молове и жилищни комплекси – макар и в момента да се сблъсква с висока вакантност поради напускането на POGO. В дългосрочен план, с нарастващия туризъм и развлекателна индустрия, този крайбрежен район се очаква да възвърне своята жизненост.
- Алабанг–Лас Пиняс (Южен Метро): Южните покрайнини като Filinvest City (Алабанг) и Лас Пиняс се превръщат в самостоятелни общности. Бизнес районът на Алабанг предлага кампус-офиси, търговски и жилищни сгради, които привличат тези, които търсят по-малко натоварена среда. С новите skyway връзки и предстоящото разширяване на LRT-1 Кавите, достъпът до юга става все по-лесен. Районът Алабанг–Лас Пиняс имаше един от най-високите непродадени инвентари от апартаменти (6,000 единици) bworldonline.com, което показва много нови проекти – но с подобряването на инфраструктурата (напр. текущото разширение на C5, подобрения на Кавите коастъл роуд), търсенето от крайни потребители тук се очаква да нарасне.
- Булакан и Пампанга (нови аеро градове): Само на север от Метро Манила, провинции като Булакан и Пампанга набират скорост благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Булакан ще бъде домакин на Новото международно летище Манила (NMIA) – гигантско летище с капацитет от 200 милиона пътници, планирано за 2027 gulfnews.com. Около обекта на летището в град Булакан се планира “Аеротрополис” с нови логистични хъбове, жилищни общности и търговски зони gulfnews.com. Това може да създаде изцяло нов под-пазар на недвижими имоти (цените на земята в части от Булакан вече са се покачили поради спекулации). По-нататък на север Кларк Фрийпорт в Пампанга (и Новият град Кларк в Тарлак) се възползват от Северно-Южната пътническа железница и съществуващото международно летище Кларк. Недвижимите имоти в тези райони – от индустриални паркове до крайградски жилища – са на прага на растеж, тъй като разпространението на населението от Метро Манила и правителствената децентрализация дават ефект. Въпреки че технически са извън Метро Манила, те формират нововъзникващите възли на Големия столичен регион, които най-вероятно ще видят значим динамичен растеж до 2025–2028.
- Други за наблюдение: Ортигас Ийст и Бриджтаун (граница Пасиг-Кесон Сити) – големи нови комплексни имоти на Ortigas Land и Robinsons, които въвеждат ново жилищно и офис пространство в коридора Ортигас/C5. Бонифацио Саут/Военната зона на Манила – предстои обновяване в Тагиг до BGC. Параняке – с удължаването на LRT-1 и близостта до Entertainment City, райони като Бакларан и Сукат се обновяват. А в провинциите така наречените “Нова вълна градове” като Илоило, Баколод и Давао също привличат инвестиции в недвижими имоти за онези, които търсят възможности извън границите на Манила business.inquirer.net business.inquirer.net. Тези райони няма да се конкурират директно с Метро Манила, но показват по-широка тенденция: растежът се разпространява навън, създавайки множество нововъзникващи центрове за недвижими имоти.
Тенденции в цените на жилищните и търговските имоти
Цени на имотите: Метро Манила остава най-скъпият пазар на недвижими имоти във Филипините, макар цените да варират значително според местоположение и вид имот. Към 2025 г., средната цена на апартамент в Манила е около ₱5,2 милиона (≈$93 000), което се равнява на приблизително ₱155 000 на квадратен метър (≈$2 800/кв.м) investasian.com. Най-престижните локации държат по-високи цени: луксозните апартаменти в Makati CBD или BGC често се продават за ₱200–300 хил. на кв.м (особено при луксозни проекти). За разлика от тях, апартаменти в отдалечени предградия или стари сгради могат да струват ₱100 хил./кв.м или по-малко. При къщите, средната къща в Метро Манила струва около ₱27 милиона (≈$490 000) със средно ₱115 000 на кв.м жилищна площ investasian.com – но това варира от скромни редови къщи за ₱5–10M до имения във Forbes Park за стотици милиони песо. Забележително е, че средните цени на кв.м в Манила всъщност са малко по-ниски от тези в Себу в някои сегменти investasian.com, тъй като в Метро Манила има голямо предлагане на по-нисък клас имоти наред с луксозните зони – така средната цена за целия град се понижава. Цените са били на истински влакче на ужасите: усърдно са нараствали през 2010-те, спаднали са през 2020–2021 г. (цените на апартаментите в Манила са паднали с около ~-9% през 2020 г. според някои индекси), леко са се възстановили през 2022–2023, а към края на 2024 и началото на 2025 г. се движат предпазливо нагоре. Индексът на цените на жилищни имоти на Банко Сентрал (RREPI) отчита повишение от 6,7% на годишна база към Q4 2024 business.inquirer.net business.inquirer.net. В рамките на NCR обаче индексът остава почти без промяна (–0,4% на годишна база) за същия период business.inquirer.net, което показва, че възстановяването на Манила изостава. По същество, цените в Метро Манила през 2025 г. са приблизително на нивата от 2019 г. средно, след спад по време на пандемията и частично възстановяване.
Основни акценти върху последните промени в цените: Разработчиците и анализаторите не очакват бързо поскъпване в краткосрочен план поради високия инвентар. Прогнозата на Colliers за +2.2% годишен ръст на цените до 2026 г. в Метро Манила предполага, че реалните цени (коригирани спрямо инфлацията) дори може да останат стабилни или леко да намалеят в краткосрочен план bworldonline.com. Някои конкретни пазарни сегменти са под натиск – например среднокласните апартаменти, предпочитани от инвеститори (мнозина от които отдаваха под наем на POGO работници) са отчели спад на цените и наемите заради изтеглянето на тази група клиенти. От друга страна, ексклузивните луксозни имоти (ограничено предлагане, топ локации) продължават да покачват стойността си въпреки предизвикателствата на пазара. Експертите прогнозират, че „цените на луксозните имоти в CBD ще продължат да растат заради ограниченото предлагане и силното търсене,“ дори когато по-широкият пазар на апартаменти остава слаб bambooroutes.com. Дори през 2023 г. някои основни тристайни апартаменти в Макати/BGC успяха да реализират ръст на цените от ~+4% gulfnews.com. Земите за най-добрите търговски парцели в Макати и Ортигас също до голяма степен запазиха стабилност. Междувременно, извън Метро Манила, жилищните цени се представят по-добре – например крайградските къщи с парцел поскъпват със средни до високи едноцифрени проценти годишно в последните години bworldonline.com, движени основно от реални крайни купувачи.
Търговски стойности: При офис имотите капиталовите стойности също са се понижили заедно с наемите. Средните капиталови стойности за първокласни офиси в Метро Манила спаднаха през 2020–2022 г. и се стабилизираха на по-ниски равнища през 2023–2024 г. Много офиси, които преди пандемията се продаваха за ₱180k–₱200k за кв.м, сега могат да донесат по-малко, освен ако не са в Макати/BGC, където интересът на инвеститорите остава сравнително силен. Капиталовата доходност (офис доходност) се е покачила леко заради по-ниските цени и стабилните наемни нива. В търговския сектор първокласните площи в моловете в Макати или Ортигас все още отстояват високи наеми и стойности (някои сделки преди пандемията са били за над ₱300k/кв.м). Наскоро няма много публично обявени големи сделки с търговски имоти, тъй като инвеститорите изчакват по-ясни сигнали за възстановяване. REITs листингите във Филипините служат като ориентир: например портфейлите с офиси през 2020–2021 са били оценявани за доходност около 5–6%. При сегашната пазарна слабост, принудителни продажби на офис апартаменти или търговски единици могат да доведат до намаления. Като цяло, ценовата тенденция за търговски активи се очаква да следва тенденцията при наемите – бавно възстановяване, вероятно започващо през 2026 г. при офисите, докато търговските площи (особено свързаните с основни стоки) може да стабилизират стойностите си по-рано с нормализиране на потребителските разходи.
В обобщение, ценовите тенденции в Манила през 2025 г. показват пазар в корекция и консолидация. Жилищните цени се стабилизират след спад, като бъдещите ръстове вероятно ще са скромни. Комерсиалните стойности са на ниско ниво с потенциал за възстановяване, когато свободните площи намалеят. За купувачите това означава, че 2025 може да бъде подходящо време за преговори и инвестиции, докато цените са относително ниски, стига да се подхожда избирателно към локация и сегмент.
Преглед на пазара на наеми и потенциал за доходност
Пазарът на наеми в Метро Манила също претърпява промени, повлияни от възстановяването след пандемията, свръхпредлагането и променящия се профил на наемателите.
Жилищни наеми: След рязък спад по време на пандемията, жилищните наеми до голяма степен се стабилизираха и започват бавно да се покачват, макар и неравномерно. Според Colliers, средните наеми на апартаменти в Метро Манила са намалели леко с 0.4% през първото тримесечие на 2025 г. спрямо предходното тримесечие globalpropertyguide.com, като на практика остават без промяна – знак, че наемите може би достигат дъното си. През 2024 г. Централната банка отчете лек ръст на наемите на национално ниво, но възстановяването на наемите в NCR е слабо. Някои сегменти отбелязват спад на наемите поради висока вакантност: средният клас апартаменти, насочени към наематели от POGO, са най-ударени. Експерти посочват, че това, което се е отдавало под наем за ₱600/кв.м./месец в тези сгради, може да падне до ₱300/кв.м. или по-малко – наемът реално се намалява наполовина – заради излишъка от празни жилища, които търсят наематели bworldonline.com. Собствениците на много студиа и едностайни апартаменти трябва да предлагат отстъпки или допълнителни екстри, за да привлекат ограничения брой наематели, особено в райони като Bay Area или по-отдалечени локации. За разлика от това, търсенето на наеми в топ локации (Makati, BGC) и по-големи, семейно ориентирани жилища остава по-силно; наемите в Rockwell, Salcedo Village и др. се задържаха по-добре и сега се покачват заради завръщането на чуждестранни експатри. Като цяло, Colliers очаква жилищните наеми да нарастват с ~1.5% годишно през 2024–26 г. bworldonline.com, което е доста умерен ръст – означава, че наемателите ще се възползват от сравнително изгодни цени през следващите няколко години, а наемодателите ще виждат постепенно увеличаване на приходите.
Брутна доходност от наеми: Доходността от наеми в Манила е относително атрактивна в сравнение с много други пазари в региона. Към първото тримесечие на 2025 г. средната брутна доходност от наеми за апартаменти във Филипините е ~5.1% globalpropertyguide.com. В района на Метро Манила доходността е малко по-висока – 5.3% globalpropertyguide.com. Тези нива на доходност всъщност са се свили леко от края на 2024 г. (когато бяха ~5.3–5.4%), което показва, че или цените са се повишили, или наемите са спаднали през този период globalpropertyguide.com. Нивата на доходност се различават според локацията и типа имот: интересно е, че кондо от среден клас в вторични бизнес райони може да осигури по-висока доходност от луксозните имоти в Макати/BGC. Например, типично студио или 1-стаен апартамент в Мандалуйонг носи впечатляваща ~8.4% брутна доходност globalpropertyguide.com, а в Сан Хуан Сити доходността за 1-стаен апартамент може да достигне 7–8% (дори 9–10% за някои 2-стайни) globalpropertyguide.com. Тези райони имат по-ниски цени на покупка, но все още сериозно търсене на наеми, което повишава процента на доходност. Междувременно, в Taguig (BGC) доходността е по-ниска – около 4%–5% за повечето имоти globalpropertyguide.com – което отразява високите цени на имотите в BGC, които изпреварват темпа на ръста на наемите. Кондотата в Makati CBD също така са с доходност около 4% средно. Pasig (Ortigas) и Quezon City имат доходност около 4.5%–6%, в зависимост от размера на имота globalpropertyguide.com. Доходността обикновено е по-висока за по-малките имоти и по-ниска за големите луксозни жилища (тъй като луксозните имоти вървят с надценка, но не носят пропорционално по-високи наеми). Например, луксозен 3-стаен апартамент в Макати или Taguig може да носи под 4%, докато малко студио в град Манила може да носи 6–7% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Като цяло, 5–6% доходност е обичайна за добре подбрани апартаменти в Манила през 2025 г., което остава привлекателно на фона на ниските лихви и доходности в по-развитите градове (за сравнение, в много райони на Сингапур или Хонконг доходността е 2–3%). Опитни инвеститори се насочват към тези средни сегменти на пазара, където доходността от наеми е най-висока – често по-стари апартаменти или такива на нововъзникващи локации с добър наемателски интерес. Доходността от наеми също подпомага растящия пазар на ФИРД: няколко филипински ФИРД (офис ориентирани) носят около 6–7% годишно на инвеститорите, което подчертава потенциала за доходност в сектора на недвижимите имоти.
Движещи сили на наемното търсене: Няколко фактора оформят търсенето на наеми през 2025 г. Първо, завръщането на служителите в офисите (пълно или хибридно) връща младите професионалисти в градските апартаменти и постепенно запълва част от празните жилища. Второ, нарастването на броя на дигиталните номади и емигранти с нормализирането на глобалните пътувания е положително за пазара на обслужвани апартаменти и висок клас наеми. Трето, от друга страна, забраната на POGO отстрани десетки хиляди наематели (както чуждестранни работници на POGO, така и местни служители, които ги обслужват) – приблизително 1 милион квадратни метра жилищна площ бяха освободени след напускането на POGO, според bworldonline.com, което е сериозен удар по търсенето, който пазарът все още абсорбира. Затова наемодателите предлагат стимули: някои временно намаляват наемите или добавят безплатни месеци, или предлагат гъвкави условия, за да останат конкурентни на фона на излишъка worldexecutivesdigest.com. През 2025 г. наемателите имат по-голяма възможност за договаряне, особено в сегмента на средния клас апартаменти. На практика е „пазар на наемателя“ в много райони, въпреки че балансът може постепенно да се обърне към наемодателите до 2027 г., когато излишъкът бъде усвоен.
В обобщение, пазарът на наеми в Манила през 2025 г. предлага стабилни или леко понижени наеми и здрави доходности за инвеститорите. Това е благоприятна среда за наемателите (с възможност за добри сделки), докато инвеститорите в имоти все още могат да реализират приличен паричен поток спрямо цената на активите. С развитието на икономиката и постепенното намаляване на свободните жилища през следващите години, можем да очакваме наемите постепенно да се укрепят – което означава потенциално още по-висока доходност за онези, които купят на днешните занижени цени и си осигурят ръст на наемите в бъдеще.
Инфраструктурни проекти и тяхното въздействие
Ерата на „Build, Build, Build“ инфраструктурното развитие в и около Манила е в пълен ход и нейното въздействие върху недвижимите имоти не бива да се подценява. Основни инфраструктурни проекти – железопътни линии, летища, магистрали и мостове – са ключови, които променят облика на пазара, отключват нови зони за развитие и често повишават стойността на земята. Тук ще подчертаем основни проекти и очакваното им влияние върху пазара на недвижими имоти в Манила:
- Метро Манила Subway (MMSP): Първото подземно метро в страната е в процес на строеж, обхващащо 36 км от Кесон Сити до NAIA и FTI на юг. Първа фаза се очаква да влезе в частична експлоатация през 2025 г. (първите 3 станции) и да приключи изцяло през 2027–2028 gulfnews.com bworldonline.com. Това ще бъде истинска промяна за пътуващите, намалявайки драстично времето за пътуване по най-натоварения коридор на Метро Манила. Имотните предприемачи вече инвестират около бъдещите станции – очаквайте по-високи наеми за жилищни и офис площи в райони като Северен Кесон Сити (Mindanao Ave.), Ортегас Норт, Бонифацио (Lawton East) и FTI, където ще има станции. От Colliers отбелязват, че метрото ще облагодетелства основните бизнес райони, включително Кесон Сити, Ортегас, Форт Бонифацио, Пасай (Bay Area), дори Валензела на северния край bworldonline.com. Близостта до спирка на метрото се превръща в основен плюс и проектите в радиус до 500 м от станциите най-вероятно ще видят повишаване на стойността и по-бързи продажби. До 2028 г., след пълното въвеждане в експлоатация, метрото може също да преразпредели плътността на застрояване – например да направи северен Кесон Сити и източната част на Метро Манила по-привлекателни за бизнеси, които традиционно се стремят да са близо до Мака́ти. По същество, MMSP въвежда удобството на „масовия транзит“, което досега липсваше, и „локация, локация, локация“ може скоро да бъде преформулирано като „достъп, достъп, достъп“ в Манила bworldonline.com.
- Северно-Южната Комутърска Железница (NSCR): В процес на изграждане е 163-километрова комутърска жп линия, свързваща Ню Кларк Сити (Тарлак) с Метро Манила и надолу до Каламба (Лагуна), като секциите ще се отварят поетапно. Това е мега-проект на стойност ₱873 милиарда, който се очаква да превозва милион пътници дневно, след като бъде завършен gulfnews.com. Около 2026 г. ключови отсечки, свързващи летището в Кларк със северната част на Метро Манила (през Малолос, Булакан), трябва да станат оперативни. NSCR (наричана също жп линия Манила-Кларк) съкращава времето за пътуване от столицата на север и юг, като стимулира развитието на крайградски общности и логистични хъбове по трасето. Развитието на Кларк като вторичен метрополис – с преместване на държавни офиси и бизнеси там – е тясно свързано с тази железница. За недвижимите имоти в Метро Манила, NSCR ще намали донякъде натиска върху жилищата, като даде възможност на хората да живеят в Булакан/Пампанга и да пътуват до работа. Също така увеличава търсенето на земя около бъдещите гари (напр. Марилао, Кларк, Каламба), където възникват нови градчета, индустриални паркове и транспортно-ориентирани разработки.
- New Manila International Airport (Bulacan Airport): В процес на изграждане от San Miguel Corp., NMIA в Булакан е колосален проект за летище северно от Манила, с цел да облекчи NAIA. То е проектирано за до 200 милиона пътници годишно с 4 писти gulfnews.com. Първата фаза (насочена към 2027-2028 г.) вероятно ще бъде с по-нисък капацитет първоначално, но все пак ще бъде трансформативна. Около летището вече се планират икономически зони, аероиндустриални паркове и жилищни „летищни градове“. Недвижимите имоти в Булакан (особено Булакан и Марилао) отбелязват бум на интереса – съобщава се, че цените на земята са се удвоили/утроили в някои барангай от обявяването на летището насам. За Метро Манила, NMIA означава по-лесно пътуване и потенциално пренасочване на икономическата активност на север. Може също да увеличи търсенето на хотели, офиси и жилища в северната част на метро (Калоокан, Валензела, QC) поради близостта до новото летище. Проектът е с модел Build-Operate-Transfer, който в крайна сметка ще бъде предаден на държавата gulfnews.com, което гарантира дългосрочната интеграция в националната инфраструктура. Към края на 2020-те, Манила ефективно може да се превърне в метрополия с две летища (NAIA на юг, NMIA на север), като по този начин повишава регионалната си конкурентоспособност.
- Международно летище Сангли Пойнт (Кавите): Още един нов летищен проект се подготвя южно от Манила, в Сангли Пойнт, Кавите. Подкрепен е от консорциум, включващ Cavitex и чуждестранни партньори (Samsung, Munich Airport и др.), като планът е да се изгради модерно летище за допълване на NAIA, с фаза 1 до 2028 г. gulfnews.com gulfnews.com. Ако проектът се реализира, успехът на Сангли ще зависи от свързаността с Метро Манила – вероятно чрез нови магистрали или ферибот. Говори се за мост или дига през Манила Бей до Кавите. Що се отнася до недвижимите имоти, Сангли може да катализира развитието в Кавите – очаквайте градски комплекси и курорти по крайбрежието на Кавите да набират скорост, а търсенето на жилища в райони като Бакор, Имус (особено с разширението на LRT-1 Кавите, което подобрява достъпа) да се увеличи. Въпреки това, тъй като и летищата Булакан, и Сангли са амбициозни проекти, някои анализатори се съмняват, че и двете ще се реализират напълно навреме. Текущият фокус на правителството изглежда е по-силен върху Булакан, а Сангли като дългосрочно допълнение.
- MRT-7 и други железопътни линии: Освен метрото и NSCR, Метро Манила разширява своята градска железопътна мрежа: MRT-7, линия с дължина 23 км от Северна авеню в QC до San Jose del Monte, Bulacan, е около 79% завършена към март 2025 г. и е планирана за частично пускане през 2026 г. gulfnews.com. Това ще отвори северните предградия на QC и областта Булкан по протежението на Commonwealth Ave и Quirino Highway. Райони в близост до бъдещите станции на MRT-7 (Fairview, Novaliches, SJDM) вероятно ще се радват на по-високи стойности на земята и нови проекти за жилищни сгради/търговски центрове – няколко инвеститори вече са изкупили земя там в очакване. LRT-1 Cavite Extension (до Bacoor) е в строеж (Първа фаза се очаква да отвори през 2024/25 г., Втора фаза през 2027 г.), с което се повишава свързаността на Кавите bworldonline.com. Предложената MRT-4 (линия Ортигас-Тайтай) също е в процес на планиране и ако бъде изградена, значително ще подобри източните предградия (Pasig, Cainta, Taytay). Всеки от тези транспортни проекти създава ефект на „30-минутен град“ – това, което преди отнемаше 2 часа с кола, може да стане 30-минутно пътуване с влак, което значително разширява зона за възможни ежедневни пътувания. Вследствие на това, строителите преследват развития, ориентирани към транспорта (TODs) – жилищни или смесени комплекси на пешеходно разстояние от спирки. Например, DMCI Homes има няколко апартаментни комплекса (Crestmont, Infina Towers и др.), позиционирани близо до станции на MRT-3 или бъдещи станции на метрото/MRT-7, именно за да използват търсенето на такова удобство bworldonline.com bworldonline.com. Новата мантра на недвижимите имоти е: „Близо до станция = по-висока цена“ в района на Голямата Манила.
- Експресни пътища и мостове: Няколко нови магистрали подобряват достъпа около столицата. Skyway Stage 3 (елевиран експресен път, свързващ SLEX и NLEX) бе открит през 2021 г. и вече облекчи пътуването север-юг; освен това повиши стойността на имотите в районите близо до неговите рампи (например Sta. Mesa, Манила отбеляза засилен интерес от страна на инвеститорите). NLEX-SLEX Connector Road (елевиран платен път през Манила) също бе завършен наскоро и подобри логистиката. Текущите проекти включват SLEX TR4 (до провинция Кесон), Cavite–Laguna Expressway (CALAX), Central Luzon Link Exwy (CLLEX) и др., които основно облагодетелстват периферните провинции, съкращавайки времето за пътуване до Манила bworldonline.com bworldonline.com. Особено амбициозен проект е Bataan–Cavite Interlink Bridge – 32-километров мост през Манилския залив, който ще свързва страната на Кавите (южно от Манила) директно с Батaан (западно от Манила). Ако бъде построен (~$3,8 млрд. проект, възможно до началото на 2030-те), ще намали 5-часовото шофиране до 30 минути gulfnews.com. Това би могло да стимулира развитието в двата края: представете си плажовете или индустриалните зони на Батaан да станат само на крачка от Манила. Макар и все още в планиране, проектът отразява преобразуващия потенциал на инфраструктурата. Както отбелязват от Aboitiz Land, „свързаността чрез проекти като Skyway 3, TR4, TPLEX, Connector и др. значително увеличи търсенето и стойностите на имотите“ в техните интегрирани имотни комплекси bworldonline.com bworldonline.com. Те докладват трицифрен процентен ръст в стойността на жилищните терени в някои от техните комплекси след подобрен достъп чрез новите магистрали bworldonline.com.
- Други забележителни: Правителственият инфраструктурен план по програмата “Build, Better, More” включва 186 ключови проекта на обща стойност ₱9.6 трилиона (~$163 млрд.) инвестиции bworldonline.com. Освен транспорта, това обхваща нови язовири, летища, морски пристанища и дори подобрения в телекомуникациите. Например, текущата рехабилитация и разширяване на NAIA е от ключово значение като преходна мярка преди откриването на нови летища bworldonline.com. В Кларк и Себу новите терминали стимулират туризма и ръста на BPO сектора. Подобренията в пристанищната зона на Манила могат да повлияят на използването на търговски терени в близост. Инфраструктурата има и социално измерение: планирани са големи проекти за контрол на наводненията и инфраструктура за устойчивост при бедствия, които, когато бъдат завършени, биха могли да разширят обитаемите и безопасни зони за недвижими имоти (например, намаляване на наводненията в определени ниско разположени части на Metro Manila може да отключи стойност там).
Обобщен ефект: Тези проекти във всички направления създават нови възможности за развитие на недвижими имоти. Имотите в близост до инфраструктура се ползват с „премия за свързаност“ – Colliers отбелязва, че инвеститорите могат да получат по-високи цени и наеми за проекти близо до нова инфраструктура, тъй като купувачите/наемателите ценят удобството bworldonline.com. Исторически данни сочат, че цените на къщи/терени в райони с инфраструктурен напредък (като нови магистрали) са се увеличавали с 3.6–7.2% годишно, а стойностите на парцелите – с 6.7–15.4% годишно за периода 2016–2023 bworldonline.com bworldonline.com. Можем да очакваме сходен или дори по-голям тласък занапред в зони около метростанции, нови летища и железопътни хъбове. За инвеститорите „следвай инфраструктурата“ е мъдра стратегия – инвестирането в имоти преди завършване на проектите може да донесе значително увеличение на стойността. Все пак трябва да се внимава за рискове при изпълнението (забавяния, промени в политиките като спиране на рекултивацията в Манила Бей). Като цяло инфраструктурата е мощният „турбокомпресор“ за устойчив градски растеж bworldonline.com, и в случая с Манила тя прокарва пътя (понякога буквално) за разширяването и развитието на метрополията през следващото десетилетие.
Държавни политики и регулаторна среда
Политиките на правителството играят значителна роля на пазара на недвижими имоти в Манила, като влияят върху търсенето, предлагането и атрактивността за инвестиции. Към 2025 г. няколко политически и регулаторни развития оказват влияние върху сектора на имотите:
- Забраната на POGO и нейните последици: Една от най-влиятелните последни стъпки беше решението на филипинското правителство да забрани филипинските оператори на офшорни игри (POGOs). До края на 2024 г. президент Маркос-младши нареди всички POGO (онлайн казина, насочени главно към китайски клиенти) да бъдат закрити поради връзки с незаконни дейности bworldonline.com bworldonline.com. Тази политика имаше огромни последствия за недвижимите имоти: през късните 2010 г. POGO бяха огромен източник на търсене за офисни пространства и апартаменти (осигурявайки жилища на хиляди чуждестранни работници). Забраната означаваше, че 1 милион кв.м офисни пространства и безброй жилищни единици изведнъж останаха свободни bworldonline.com. Райони като Bay Area (Entertainment City) и Алабанг, където имаше много офиси или общежития на POGO, бяха сериозно засегнати от нараснали празни площи bworldonline.com bworldonline.com. Макар забраната да решава социални проблеми, краткосрочният ефект е излишък на предлагането. Политиците не възнамеряват да променят тази позиция, така че пазарът трябва да се коригира, като намери нови наематели (като BPO компании или местни), които да запълнят празнината. Правителството въведе данъчни стимули за легитимните BPO компании и облекчи някои правила за работа от вкъщи, за да насърчи офисите да се завърнат и по този начин частично да компенсира загубата от POGO.
- Промени в данъчното облагане: Правителството предлага промени в данъците, свързани с имотите. Особено важна е предложението за увеличаване на данъка върху капиталовите печалби (CGT) при имотите, който е в процес на обсъждане. Colliers предупреди, че по-висок CGT (в момента 6% върху продажбата на недвижими имоти) може да „затрудни сделките с недвижими имоти“ bworldonline.com. Ако продавачите заложат по-високия данък в цените, това би могло да повиши продажните цени и да забави сключването на сделки, намалявайки ликвидността на вторичния пазар bworldonline.com. Към 2025 г. все още няма въведен нов данък, но инвеститорите следят развитието. Позитивна страна има при регулациите на инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REIT), които бяха либерализирани през 2020 г. (намалени изисквания за публичното предлагане и данъчни облекчения), и оттогава около десетина REIT-а са излезли на борсата във Филипините. Това отключи капитал за предприемачите и даде на инвеститорите лесен достъп до доход от имоти. Правителството подкрепя REIT-овете като начин да стимулира строителството (предприемачите реинвестират средствата в нови проекти) и да разшири инвестиционните възможности. Освен това местните власти в Метро Манила периодично актуализират оценките за зонална стойност на земята и ставките на данъка върху имотите, което може да повлияе на разходите за притежание – през 2023 г. някои градове актуализираха тези ставки след години без промяна, теоретично повишавайки данъците, но обикновено прилагайки промяната поетапно.
- Правила за чуждестранна собственост: Основното правило остава, че чужденците не могат да притежават земя във Филипините (освен чрез дългосрочен наем или по наследство). Въпреки това, чужденците могат да притежават до 40% от жилищен комплекс. В законодателството се обсъжда възможно облекчаване на ограниченията за чуждестранна собственост с цел привличане на повече инвестиции – например вдигане на лимита за дялово участие на чужденци в жилищните сгради, или разрешаване на покупка на земя при определени условия (например като част от голяма инвестиция). Засега не е направена конституционна промяна, но това е нещо, което ще се следи и след 2025 г. На практика сегашните правила означават, че пазарът на жилища в Манила е отворен за чуждестранни купувачи (и наистина много китайски, корейски и западни инвеститори са купили жилища), но притежанието на големи парцели земя (напр. за развитие) изисква партньорство с филипински компании. Правилото за 40% е добре познато и предприемачите обикновено бързо продават тази квота на чуждестранни купувачи в атрактивни проекти.
- Инициативи за жилищно строителство и зониране: Националната администрация има водеща програма за социално жилищно строителство („Pambansang Pabahay“) с цел да построи 1 милион достъпни жилищни единици годишно, за да се справи с масивния недостиг на жилища. Това е изключително амбициозно и все още е в процес на разрастване. Ако спечели популярност, може да създаде публично-частни партньорства за масово жилищно строителство (вероятно средновисоки сгради в града или икономически жилища в покрайнините). За строителите в Манила участието може да означава стимули (данъчни облекчения, ускорени разрешителни процедури) в замяна на включване на достъпни жилищни единици. По отношение на зонирането, градовете в Метро Манила насърчават смесено предназначение и обновяване на градската среда. Например, град Манила има интерес към реконструкция на стари райони („възраждането на Escolta“ и вертикални жилища за неформални заселници), докато Кесон Сити предлага стимули за зониране за зелени сгради и др. Също така има движение за преместване на някои държавни институции извън централна Манила (в New Clark City или други провинции) – ако това се случи с течение на времето, това може да освободи ценна земя в града за преустройство (макар че до 2025 г. това е минимално).
- Регулаторен надзор и разрешителни: Правителството насърчава реформи за „улесняване на бизнеса“, които засягат недвижимите имоти по отношение на по-бързо издаване на разрешителни, дигитализация на собствеността върху земя и др. Един пример е интеграцията на насоките на органа Anti-Red Tape Authority (ARTA) в разрешителните за строителство, което може да съкрати времето за развитие. Екологичните регулации също излизат на преден план: както беше посочено, през август 2023 г. Министерството на околната среда и природните ресурси (DENR) спря 22 проекта за рекултивация в залива Манила до провеждане на екологични оценки reuters.com philstar.com. Това показва готовността на правителството да се намесва по екологични причини. Строителите, участващи в тези рекултивационни проекти (някои от които са мащабни, като Horizon Manila), трябваше да спрат работа, което внася несигурност във времевия график на проектите. От друга страна, проекти, които преминат прегледа или получат изключение (една инициатива беше разрешена да продължи bworldonline.com), може тогава да продължат с по-строго екологично съответствие. За инвеститорите това подчертава значението на устойчивостта и съответствието – бъдещите развития вероятно ще трябва да отговарят на по-високи екологични стандарти.
- Инициативи за децентрализация: Агенции като PEZA (Philippine Economic Zone Authority) предлагат данъчни стимули за фирми, които се установяват в определени зони, и много строителни предприемачи съобразяват проектите си, за да отговарят на условията (например IT паркове/сгради с PEZA акредитация, така че BPO наемателите да ползват данъчни облекчения). През 2025 г. правителството насърчава инвестициите извън Метро Манила, като разширява тези стимули и в провинциални обекти – много предприемачи реагират, планирайки BPO офис кули във второстепенни градове, за да привлекат фирми, регистрирани по PEZA abs-cbn.com. Тази политика може да облекчи търсенето в Метро Манила (част от офис търсенето да се пренасочи например към Илоило или Кларк поради стимулите), но дотук Метро Манила остава основният център.
- Други: Законът за контрол на наемите ограничава повишаването на наемите за жилища под определено ниво на месечен наем (₱5,000 или ₱10,000 на месец според класа на града). Законът се подновява периодично. На практика повечето средни и висок клас наеми в Манила надвишават тези прагове, така че контролът засяга основно жилищата за хора с ниски доходи. Има призиви законът да се актуализира (пределите са ниски), но към 2025 г. няма съществена промяна. Освен това правителството проучва стимули за устойчиво строителство – напр. в някои градове се намаляват имотните данъци за сертифицирани зелени сгради. С нарастващия фокус върху устойчивостта, предприемачи, които използват зелени технологии, могат да получат по-бързи разрешения или маркетингови преимущества. Накрая, геополитически и инвестиционни регулации (като закона CREATE, който намали корпоративния данък и рационализира стимулите) косвено подпомагат сектора, привличайки инвестиции във фирми, които наемат офиси или имат нужда от складове.
В същността си регулаторната среда в Манила през 2025 г. е комбинация от стимулиращи мерки и коригиращи действия. Правителството балансира внимателно: насърчава инвестициите и строителството (чрез разходи за инфраструктура, REITs, стимули), но също така ограничава проблемни индустрии и следи за екологични рискове. За участниците на пазара е важно да са в крак с тези политически промени. Дотук, перспективите са предимно положителни – Филипините се считат за стабилна, макар и развиваща се, регулаторна среда за недвижими имоти. Но трябва да се имат предвид възможни промени в данъците или правилата, тъй като правителството балансира между нуждите от приходи и здравето на пазара.
Планове за развитие и ключови проекти в сектора на недвижимите имоти
Въпреки скорошните предизвикателства, силуетът на Манила продължава да се променя с голям обем на ново строителство както в жилищния, така и в търговския сектор. Предприемачите се адаптират към новите тенденции (повече открити пространства, интегрирани комплекси, устойчиви решения) и стартират проекти, които ще определят пазара през следващите години. Ето най-важното за предстоящото строителство и някои ключови примери:
Жилищен сегмент: Както вече беше споменато, стартирането на нови жилищни сгради се забавя, но не е спряло. Големите компании – Ayala Land, SM Development Corp (SMDC), Megaworld, Robinsons и Federal Land – все още имат подготвени проекти:
- Вертикални села: Megaworld обяви планове за 8 нови жилищни проекта през 2025 business.inquirer.net, много от които са в градски ансамбли. Например, в Arcovia City (Пасиг) и Capital Town (Пампанга) нови апартаменти целят да уловят тенденцията към места за живеене, работа и отдих извън традиционните бизнес центрове. SMDC продължава да строи жилища от среден клас близо до транспортни възли (например по бъдещото метро или линиите на MRT). Ayala Land се фокусира върху жилища от висок клас в Макати/BGC и по-достъпни средновисоки общности в покрайнините.
- Кондо с ориентация към транспорт: DMCI Homes има няколко проекта специално близо до бъдещи метростанции – например, The Crestmont (Кесон Сити) до MRT-3 Quezon Ave, Erin Heights до маршрута на MRT-7 и др. bworldonline.com. Тези проекти ще бъдат завършени около 2025–2026 г., за да съвпаднат с оперативния график на влаковете.
- Луксозни и многофункционални кули: В луксозния сегмент изпъква Park Central Towers в Макати от Ayala Land Premier (луксозен кондоминиум, който ще бъде завършен през 2025–26 г.). Grand Hyatt Manila Residences (BGC) на Federal Land има втора кула в строеж, допълваща една от най-високите сгради в страната (Grand Hyatt хотел). Виждаме и повече многофункционални високи сгради: например, The Estate Makati (ултралуксозна жилищна кула, проектирана от Foster+Partners) е на финален етап, а Icone Tower в Ортригас (предложен иконичен небостъргач с офиси и хотел). Такива престижни проекти са насочени към топ 1% и международни инвеститори.
- Жилищни общности: В хоризонталното развитие строителите стартират мащабно планирани общности по периферията на Манила. Например, Vermosa (Кавите) от Ayala, Evia и Ponticelli (Лас Пиняс/Кавите) от Vista Land се разширяват с нови фази с къщи и парцели. Nuvali (Лагуна), макар и извън Манила, продължава да расте и да привлича семейства, готови да пътуват. Тези големи общности често имат земя за строителство за много години напред, което представлява резерв от доставки за средносрочен период.
- Фокус върху непродадените наличности: Много от “трасето” всъщност представлява наличности от вече стартирани, но непродадени единици. Colliers отбелязва около 75 300 непродадени апартамента (предварителна продажба + готови) в Манила към Q3 2024 business.inquirer.net, което би отнело около 5.8 години да се абсорбират при сегашното темпо на продажби business.inquirer.net. Много от предприемачите приоритизират продажбите на съществуващите си проекти (някои дори отлагат строителство, докато продажбите не се увеличат). Това означава, че силуетът на града може да преживее лек спад на нови кранове след завършването на текущите проекти, докато пазарът усвои натрупаното. Въпреки това, напълно нови стартирания вероятно ще се засилят след 2025 г., когато наличностите се нормализират.
Търговски проекти: Офис- и търговското предлагане в Манила също се увеличава, макар че има предпазливост поради висок процент на свободни площи:
- Завършване на офис сгради: Около 612 000 кв.м нови офис площи се очаква да бъдат въведени само през 2025 г. bworldonline.com. Основни предстоящи офис сгради включват Jollibee Tower (Ortigas), която наскоро бе открита, DoubleDragon Meridian Park фаза (Bay Area), SM Mega Tower (Mandaluyong) и различни BGC офис кули (например One Filinvest, Park Triangle Tower). Значителна част от новото предлагане през 2025 г. е концентрирано в Quezon City, Bay Area и периферията на Makati bworldonline.com, където се довършват големи проекти. Важно е да се отбележи, че предварителното отдаване под наем се завръща – около 10% от новите офиси за 2025 г. вече са отдадени към Q1, което отразява известен оптимизъм bworldonline.com. След 2025 г., 2026–27 всъщност ще видят по-малко нови офиси (много предприемачи отложиха ново строителство), така че след тази вълна предлагането ще спадне, което трябва да помогне на пазара да се възстанови.
- Търговски и смесени проекти: Предстоят няколко нови мола и търговски центрове като част от смесени разработки. Например, Gateway Mall 2 в Araneta City, QC отвори в края на 2023 г., като добави повече търговски площи в този район, а Mitsukoshi Mall в BGC (японски тематичен мол) отвори през 2022 г. – те ще узреят до 2025 г. Предстои One Ayala Mall на Ayala (Makati) и масивното разширение на Mall of Asia на SM, както и нов мол в Pasay в рамките на SM Bay City рекултивацията. Търговия в жилищните комплекси (по-малки лайфстайл молове в зони като Circuit Makati, Capitol Commons и др.) продължава да се разширява, обслужвайки новите жители.
- Хотели и курорти: До 2025–26 г. редица нови хотели ще бъдат открити в Манила: напр. Westin Sonata в Ортигас, Hotel Okura Manila (открит през 2022 г. в Resorts World Manila) напълно функциониращ, Solaire North в QC (разширение на марката Solaire от Entertainment City), както и разширяване на вече съществуващи марки. С нарастването на туризма, компании като Megaworld строят повече хотели в Боракай, Себу, Палаван и др., но в рамките на Манила един интересен проект е Admiral Hotel Manila Bay (бутиков луксозен хотел на Roxas Blvd, открит през 2022 г.). Също така, казината продължават да се развиват – Solaire и Okada се разширяват, а нов NayonLanding проект от хонконгска група е възможност, ако бъде реализиран.
- Индустриални/логистични: Макар и не толкова видим, потокът от логистични складове около Манила (коридорите Каламба, Кавите, Булакан) е значителен, често чрез съвместни предприятия с чуждестранни индустриални парково разработчици. С нарастването на електронната търговия очаквайте повече центрове за дистрибуция на последната миля из метрото (макар че големите логистични паркове обикновено са точно извън границите на Метро Манила поради наличие на земя).
- Значими бъдещи проекти: Няколко градове-променящи проекти заслужават внимание:
- Метро в град Макати: Вътрешноградско метро в Макати (10 станции) беше започнато от частен консорциум. Целта е да свърже ключови точки в Макати (градската управа, Century City, Ayala Ave и др.) и да се свърже с метрото на Манила. Крайният срок е 2028 г. Ако бъде завършено, ще подобри още повече достъпността на Макати и вероятно ще предизвика нови проекти около станциите.
- Clark Green City и CALAX (извън Манила): Държавата продължава усилията си да развие New Clark City (NCC) в Тарлак като нов метрополис. До 2025 г. някои държавни офиси и спортни обекти вече ще работят там. Въпреки че NCC е на 100 км, ако успее, може да облекчи Манила в дългосрочен план. По-близо до столицата, Cavite–Laguna Expressway (CALAX) трябва да завърши до 2024 г. и ще интегрира развитието на районите Кавите/Лагуна с Манила – подкрепяйки проекти като Ayala’s Vermosa и Silang.
- Обновяване на пристанищната зона на Манила и Ийст Сити: Има планове (концептуални) за обновяване на района на пристанището/корабостроителниците в Манила и други неизползвани държавни земи (като настоящите затвори в Мунтинлупа). Вероятно това са проекти след 2025 г., но показват, че градското обновяване на Манила може да донесе големи парцели земя за бъдещи проекти.
- Проекти за устойчивост: Много предстоящи проекти акцентират върху „зелени“ характеристики: напр. Menarco Tower (BGC) вече е WELL-сертифицирана; предстоящият ремонт на NAIA ще включва и компонент за развитие на имоти със устойчив дизайн. Очаквайте повече сгради със соларно захранване, воден рециклинг и др., съгласно пазарното търсене и предстоящи промени в строителните норми.
Що се отнася до числата, ако обобщим: Жилищни имоти – около 8 000+ нови жилищни единици тип „кондо“ през 2025 г., след което по-малко през 2026–27 bworldonline.com, плюс продължаващо добавяне на няколко хиляди къщи с парцели в периферните райони годишно. Офиси – ~0,6 млн. кв.м през 2025 г., след което вероятно <0,3 млн. кв.м годишно през 2026 и 2027. Търговски площи – разширението на MOA (~200 хил. кв.м) и няколко мола в нови квартали – може би общо ~100 хил. кв.м. Хотели – хиляди нови стаи до 2025–27 г., включително разширения на интегрирани курорти.
Инвестиционният поток от проекти остава значителен, но предприемачите реализират проектите поетапно и внимателно. Някои планове може да бъдат отложени при неблагоприятни пазарни условия (за да не се задълбочи свръхпредлагането). От друга страна, други проекти може да се ускорят, ако търсенето рязко нарасне (например, при по-бърз икономически растеж или бум от чуждестранни инвеститори). Важно е да се отбележи, че много от бъдещите забележителности на Манила – било то нов изкуствен остров, метродифт свързан със съществуващата инфраструктура, или интелигентен зелен квартал – вече се планират или изграждат. До 2028 г. силуетът и градската територия на Манила ще изглеждат съвсем различно, с нови групи високи сгради и разширени граници на града, всичко това като резултат от работата по проекти, започната днес.
Инвестиционни възможности и рискове
Пазарът на недвижими имоти в Манила през 2025 г. предлага както значителни възможности за инвеститорите, така и съществени рискове, които трябва да се управляват внимателно. Стратегическият подход може да използва първите и да минимизира вторите:
Инвестиционни възможности
- Пазар на купувача след пандемията: Настоящата слабост в някои сегменти (като кондоминиуми и офиси) предлага моментен прозорец за покупка на дъното на цикъла. Инвеститорите могат да придобият кондо имоти на първокласни локации на цени, които почти не са се повишили от 2019 г., с очакване за бъдещ ръст, когато пазарът се възстанови. С промоционалните оферти и възможност за договаряне, които предприемачите предлагат за освобождаване на инвентара, както крайните купувачи, така и инвеститорите имат по-силна позиция при преговори днес отколкото по време на бума през 2010-те години.
- Висока доходност от наеми: Както беше подчертано, брутна доходност от наеми от ~5–8% може да се постигне за жилищни имоти в Метро Манила globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Тази доходност е особено атрактивна, имайки предвид, че много градски имоти по света носят под 4%. За инвеститорите, насочени към паричен поток, пазарът на наеми в Манила – особено средният клас кондота и общежитията за студенти или работници – може да осигури стабилни приходи. Освен това новите РЕИТ (REITs) във Филипините предлагат доходност от порядъка на 6% и са по-ликвиден начин да се инвестира в доходност от имоти (има РЕИТ, фокусирани върху офис сгради, търговски центрове, а скоро и складове).
- Нови локации и недооценени земи: Инфраструктурата създава нови „златни мини“ (в преносен смисъл) в недвижимите имоти. Проницателните инвеститори се оглеждат за земя в райони като Булакан (близо до летище NMIA), северен Кесон Сити (близо до метростанции/MRT-7), Каламба/Лагуна (край NSCR) и Кавите (близо до нови пътища и Sangley). Исторически, инвестициите в земя или парцели по периферията преди завършването на инфраструктурата носят големи печалби, тъй като стойностите скача след осигуряване на свързаност. Например, Aboitiz Land отчете 146% до 181% увеличение на стойността за няколко години за парцели в техните комплекси след подобряване на достъпа чрез магистрали bworldonline.com. Подобна възможност има и сега с новите проекти. В рамките на Метро Манила, по-стари квартали, които предстои да се възродят (например части от централна Манила като Escolta/Binondo или крайречните зони на Пасиг) също предлагат потенциал, ако градското обновление набере скорост.
- Ръст на вторичните градове: Инвеститорите могат да диверсифицират извън Манила към бързо развиващи се вторични градове, които се възползват от децентрализацията. Себу, Давао, Илоило, Кларк, Баколод – тези градове бележат засилена активност на пазара на недвижими имоти и често имат по-слабо волатилни пазари. Например, търсенето на офиси за BPO компании в Себу е високо, а цените на жилищата там наскоро изпревариха Манила. Много публични строителни компании имат проекти в тези градове, така че инвестирането там може да донесе ръст, където конкуренцията е по-ниска отколкото в Манила. Въпреки това, Манила остава най-ликвидният пазар, така че ключът е да се балансират основните активи в Манила с високоразвиващите се провинциални активи.
- Демография и урбанизация: Филипините имат едно от най-младите и най-бързо нарастващи населения в Азия. Населението на Метро Манила (около 13 милиона в самия град, над 20 милиона с предградията) расте всяка година, което повишава търсенето на жилища. Тенденцията към преместване в градовете продължава, тъй като хората търсят работа в столицата. Това гарантира дългосрочни жилищни нужди. Така че, въпреки възможния краткосрочен излишък на апартаменти, структурното търсене – особено за достъпни жилища – е огромно (националният недостиг на жилища е над 6 милиона жилищни единици). Това предполага възможности за икономични жилища, жилища за средния клас, съвместно живеене и жилища под наем, които са насочени към работещото население.
- Проекти, свързани с инфраструктурата: Инвестициите в проекти, които са интегрирани с инфраструктурата (като развития, ориентирани към транспорта, или застроявания в нови рекултивирани градове с планирани фериботни/железопътни връзки), могат да донесат извънредни печалби. Ранните инвеститори в места като Vertis North (QC) или ARCA South вече видяха как стойностите се покачват, тъй като те се превръщат в новите централни бизнес райони. Бъдещите включват гари по протежение на метрото (напр. имоти близо до Anonas или Katipunan, които са студентски райони, но ще бъдат по-свързани) или градски общности близо до нови летища. Освен това, правителственият план да изразходва 5–6% от БВП за инфраструктура годишно bworldonline.com означава, че този двигател на растежа ще продължи и ще отваря постоянно нови хоризонти пред недвижимите имоти.
- Диверсификация чрез пазарни сегменти: Манилският пазар предлага различни сегменти – жилищни, офисни, търговски, индустриални, хотелиерски. Различните сегменти блестят в различни моменти. В момента например логистичните/индустриалните имоти са търсени (с разрастването на електронната търговия складовете са пълни и носят добри доходи). Хотелите се възстановяват; инвестицията в кондо-хотел или апартхотел може да е доходоносна със засилващия се туристически поток. Офисите са подтиснати, но закупуването на офис апартамент или етаж на ниска цена сега може да се окаже класически контра-инвестиционен ход, който да се изплати след няколко години при обръщане на офисния цикъл. Това разнообразие позволява на инвеститорите да се пренасочват и да грабват възможности в който и да е сегмент с най-добра перспектива или стойност в дадения момент.
Ключови рискове и предизвикателства
- Пренасищане в определени сегменти: Най-непосредственият риск е пренасищането на пазара с апартаменти и офиси. С наличност при жилищата от около 25% bworldonline.com и при офисите около 20% bworldonline.com, усвояването може да отнеме години. Ако търсенето не се повиши според очакванията, цените и наемите може да останат плоски или дори да се понижат допълнително. Инвеститор, който сега купува апартамент в пре-наситен район, може да има затруднения с намирането на наематели или с повишаването на стойността за известно време. Текущи разходи (такси за поддръжка, обслужване, разходи по финансиране) ще изяждат доходността, ако даден имот остане празен. Затова изборът на актив е от съществено значение – правилният проект и локация ще предотвратят засядането в пренаситена зона.
- Лихвен риск и риск при финансиране: Макроикономическата среда се промени към по-високи лихви от 2022 г. насам (тъй като централната банка повиши лихвите, за да се бори с инфлацията). Лихвите по ипотеките във Филипините се повишиха, което може да намали достъпността за купувачите. Ако лихвените проценти останат високи или се повишат допълнително, активността на пазара на недвижими имоти може да се забави, а инвеститорите, които разчитат на лостово финансиране, ще се сблъскат с по-високи разходи. От друга страна, Colliers отбелязва възможен подем при облекчаване на ипотечните лихви ако инфлацията остане ниска business.inquirer.net – но това е несигурно. Инвеститорите трябва да бъдат подготвени за волатилност на лихвените проценти. Валутният риск е още един фактор за чуждестранните инвеститори – движението на песото може да повлияе на възвръщаемостта при превалутиране.
- Икономически и политически рискове: Здравето на пазара на недвижими имоти е пряко свързано с по-широката икономика. Въпреки че Филипините показват устойчивост, всяка рецесия (глобална криза, значителен спад в паричните преводи от работещи в чужбина и др.) би могла да понижи търсенето на имоти. Политически, ситуацията в момента изглежда стабилна, но всяка внезапна промяна на политиката или политическа нестабилност може да изплаши инвеститорите. Изборите през 2022 г. доведоха нова администрация; досега тя е приятелски настроена към пазара, но са възможни промени в средносрочен план. Инвестициите в недвижими имоти са с дългосрочен хоризонт, затова трябва да се отчитат приемствеността на политиките, регулаторният режим и върховенството на закона. Политическият пейзаж във Филипините може да бъде непредсказуем и това е риск, който да се следи.
- Регулаторни промени и съответствие: Регулациите могат да въведат риск – напр. предложеният по-висок данък върху капиталовата печалба може да ограничи ликвидността bworldonline.com. Спирането на рекултивационните проекти в Манила Бей напомня, че правителствени действия могат да спрат или забавят проекти, с което се засягат инвеститорите там. Регулациите относно околната среда и строителните норми се затягат (с основателна причина), но това може да увеличи разходите за предприемачи и собственици при реновиране или изпълнение на изискванията. Контролът на наемите, макар и да не касае в момента средния/висок клас, би могъл да бъде разширен към по-високите ценови сегменти под политически натиск, което би ограничило потенциала за увеличение на наемите. Накрая, бюрокрацията и проблемите с вписването на имотите остават – сделки с имоти във Филипините понякога се усложняват от несъответствия по заглавията или бавни административни процеси, носещи правни рискове.
- Риск от природни бедствия: Манила е изложена на естествени опасности – тайфуни, наводнения и земетресения. Голямо бедствие може значително да повлияе на пазара на имоти. Например, силни земетресения могат да изпитат структурната цялост на високите сгради (строителните фирми спазват нормите, но рискът съществува). Тежките наводнения могат да намалят стойността на имотите в рискови от наводнение зони (някои части на Манила са ниски и често се наводняват). Застраховката може да покрие известна финансова загуба, но самото събитие може да отблъсне наемателите или да причини физически щети. Инвеститорите трябва да отчитат геофизичния рисков профил на локациите (напр. рекултивационните терени са с повишен риск от втечняване на почвата при земетресения, зоните край реки – от наводнения и др.) и да осигурят подходяща застраховка.
- Насищане на пазара и конкуренция: Пазарът в Манила има много участници. При отдаването под наем огромният брой подобни апартаменти създава сериозна конкуренция за наематели. Единичното жилище на инвеститор се конкурира с хиляди други в Airbnb или обяви, което потенциално може да свали наемите. При офисите компаниите имат голям избор, което оказва натиск върху наемодателите да предлагат отстъпки. Има и риск от твърде бързо завръщане на ново предлагане, ако строителите станат прекалено оптимистични – при поява на признаци за възстановяване на пазара, може да стартира вълна от нови проекти (особено след 2025 г. предвид наличните земи на строителите), което би удължило цикъла на свръхпредлагане. Затова моментът на ребалансиране между предлагането и търсенето е деликатен фактор.
Въпреки тези рискове, много от тях са управляеми с необходимата проверка и стратегия. Диверсификация (по локации и сегменти), избор на реномирани строители, фокус върху имоти с уникална стойност (напр. близо до инфраструктура или с ограничена директна конкуренция), както и поддържане на финансова гъвкавост (за задържане в трудни периоди) са разумни подходи.
В заключение, имотният пазар в Манила през 2025 г. е на кръстопът – предлага вероятно най-добрата възможност за покупка от години, но изисква внимателно навигиране между рисковете. За тези, които се ориентират правилно, възнагражденията може да са значителни: стабилни доходи от наеми в средносрочен план и значителни капиталови печалби в дългосрочен, тъй като метрополията се готви за това, което мнозина смятат за продължителен период на растеж – с млада популация и подобряваща се инфраструктура. Ключът е да се възползвате от възможностите – „следващите горещи квартали“, меките цени, инфраструктурния бум – като в същото време внимателно управлявате рисковете, присъщи на развиващ се и динамичен пазар като Метро Манила.
Източници: Скорошни пазарни анализи и доклади на Colliers Philippines bworldonline.com bworldonline.com, мнения на индустриални експерти чрез Inquirer business.inquirer.net business.inquirer.net и BusinessWorld bworldonline.com bworldonline.com, данни на Bangko Sentral ng Pilipinas за цените на имотите business.inquirer.net business.inquirer.net, Global Property Guide за възвръщаемостта от наеми globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, както и различни новинарски издания, отразяващи инфраструктурното развитие (Gulf News, BusinessWorld) gulfnews.com bworldonline.com. Те предоставят цялостен и актуален поглед върху пазара на недвижими имоти в Манила към 2025 г.
Тенденции в жилищния сектор (2025 г.)
Пренасищане с кондоминууми и високи нива на незаетост: Пазарът на кондоминууми в Метро Манила се сблъсква с излишък от налични имоти през 2025 г. Нивата на незаетост се увеличиха до безпрецедентни стойности – около 24,3% през първото тримесечие на 2025 г. и се очаква да достигнат ~26% до края на годината bworldonline.com. На практика, един от всеки четири кондоминуума на вторичния пазар стои празен bworldonline.com. Ситуацията е най-остра в Bay Area (районът с рекултивирани земи на Манила Бей), където напускането на Филипинските оператори на офшорни игри (POGO) остави огромна празнина в търсенето. Празните жилища в Bay Area се очаква да достигнат впечатляващите ~56% до края на 2025 г., спрямо само 14% през 2016 г., преди бума на POGO bworldonline.com bworldonline.com. Други райони с голямо количество непродадени имоти включват нововъзникващи центрове като Southern Quezon City (7 000 непродадени жилища), Alabang–Las Piñas (6 000), Pasig City (5 000) и Makati Fringe and Manila Bay Area (по 4 000 всяка) bworldonline.com. За сравнение, утвърдените първокласни центрове – Makati CBD и Bonifacio Global City (BGC) – имат далеч по-малко непродадени жилища (приблизително 1 000 всяко) bworldonline.com, което отразява относително устойчиво търсене на луксозни проекти.
Стабилизиране на цените: След спад, предизвикан от пандемията, цените на жилищата се стабилизират. Цените на жилищата в цялата страна се върнаха към растеж в края на 2024 г., като се покачиха с +6.7% на годишна база през четвъртото тримесечие на 2024 г. след кратка контракция business.inquirer.net business.inquirer.net. По-специално, цените в Метро Манила изостават – през четвъртото тримесечие на 2024 г. цените на жилищата в НКР все още са намалели с 0.4% на годишна база (макар че това е рязко подобрение спрямо спада от -14.6% през третото тримесечие) business.inquirer.net. Ръстът на цените е по-силен в районите извън Манила (+9.3% на годишна база през Q4 2024) business.inquirer.net, тъй като купувачите все повече се насочват към предградията и вторични градове. В рамките на Метро Манила, сегментът на среднокласните жилища тип „кондо“ отбеляза известно понижение на цените през 2024 г., като създаде възможности за купувачите: след три години на увеличение, цените на кондоминиумите отбелязаха спад за първи път, което позволи на купувачите на първо жилище да намерят апартаменти на по-достъпни цени worldexecutivesdigest.com. Експерти от сектора описват възстановяването на стойността на жилищата в Метро Манила като „плоско до умерено“ – Colliers прогнозира, че цените на кондоминиумите ще се повишават само с ~2.2% годишно до 2026 г. bworldonline.com. При този темп, средните стойности на кондоминиумите в Манила може да не достигнат предепидемичните върхове до около 2029 г. bworldonline.com.
Преход към къщи и периферни райони: Поради свръхпредлагането на градски апартаменти, разработчиците се насочват към местата, където търсенето остава стабилно – хоризонталното жилищно строителство в предградските провинции. Големите предприемачи увеличават проектите за парцели и къщи с парцел в CALABARZON (Cavite, Laguna и др.), Централна Лусон, Висаяс и Давао, където се отчита стабилно увеличение на цените от около 4–7% годишно през последните години business.inquirer.net. Само парцелни проекти се представят още по-добре, като стойностите им нарастват с 7–15% годишно от 2016 до 2023 г. в местата с икономически растеж business.inquirer.net. В рамките на Манила, луксозните субурбанни общности и проекти „град в града”, които предлагат повече пространство и удобства, са в търсене, особено след като купувачите приоритизират здравето и начина на живот след COVID. Покачването на тематичните проекти – напр. общности с голф игрища в Антиполо (Ризал) или Кавите – илюстрира тази тенденция и отговаря на нуждите на заможни купувачи, които търсят нещо повече от апартамент worldexecutivesdigest.com. Като цяло, жилищните кредити за самостоятелни къщи сега съставляват най-големия дял (47.9%) от новите ипотеки worldexecutivesdigest.com, което показва предпочитанието на филипинските семейства към жилища със собствен двор с подобряване на доходите им.
Тенденции в търговския сектор (2025)
Ранно възстановяване на офис пазара: Офис секторът на Манила, който беше силно засегнат от пандемията и преминаването към работа от вкъщи, показва признаци на оживление през 2025 г. През първото тримесечие на 2025 г. активността при отдаването под наем на офиси скочи – около 237 600 кв.м. офис сделки бяха сключени, което е ръст от 66% на тримесечна база и 15% на годишна база bworldonline.com. Това бележи значителен обрат в сравнение с вялото представяне през 2024 г. bworldonline.com. Търсенето също е много по-широко: докато BPO (аутсорсинг) фирмите остават ключови, над 60% от новите наеми в началото на 2025 г. идват от традиционни компании (държавни агенции, банки, логистика, доставчици на гъвкави офис пространства и др.), което показва, че търсенето на офиси се диверсифицира отвъд кол центровете bworldonline.com. Географски, Форт Бонифасио (BGC) води по нови наеми през първото тримесечие на 2025 г., изпреварвайки Bay Area (която пада на шесто място заради излизането на POGO фирмите) bworldonline.com. CBD кварталът Мака̀ти отбеляза удвояване на наемите спрямо предходното тримесечие – въпреки много ограничения брой свободни площи – което подчертава силното предпочитание на наемателите към първокласни локации bworldonline.com. Извън Метро Манила, Себу, Пампанга и Давао също поддържат офис активността, тъй като компаниите се разширяват в регионалните градове bworldonline.com.
Висока вакантност поддържа наемите ниски: Вакантността на офис площи в Метро Манила остава висока на ниво от около 20–22% през 2025 г. bworldonline.com – най-високото ниво досега – поради голямото количество ново предлагане и напускането на POGO наематели. Colliers очаква, че вакантността на офисите ще се задържи около 22% до края на 2025 bworldonline.com, въпреки подобряване на търсенето, тъй като над 600 000 кв.м. нови офис площи ще бъдат завършени през 2025 bworldonline.com. Излишъкът от предлагане означава, че наемодателите продължават да се изправят пред пазар, благоприятен за наемателите и намаляват леко наемите, за да бъдат конкурентни. Средните наеми за офис сгради клас А в Метро Манила са намалели с няколко процента; например, през първото тримесечие на 2025 ефективните наеми за офис площи спаднаха до приблизително ₱987 за кв.м. на месец, продължавайки плавния спад, наблюдаван през 2024 (≈-3% годишно) facebook.com. Cushman & Wakefield също прогнозира ново понижение на офис наемите с около 3,2% през 2024–2025 в допълнение към по-ранните спадове facebook.com. Наемодателите предлагат стимули и гъвкави условия за наем, за да заемат площите, особено в периферни райони. Ярката точка е Makati CBD, където вакантността е само около 7% – ако тенденциите се запазят, Makati може да стане пазар на наемодателите до 2026, тъй като практически няма нови офиси, които да се изградят там през следващите 3 години bworldonline.com bworldonline.com. Но на други места наемателите запазват надмощие през 2025, с възможност да договарят изгодни наеми в райони с висока вакантност като Bay Area, Alabang и периферните части на Makati bworldonline.com.
Перспективи за жилищните имоти: Очакванията са за умерен ръст на цените в жилищния сектор на Метро Манила до 2028 г.
Colliers прогнозира, че цените на кондоминиумите в НКР ще нарастват с около 2% годишно до 2026 г., темп, който те наричат „плоско възстановяване“ bworldonline.com.При този сценарий през 2025–2028 г. ще има кумулативно поскъпване в едноцифрени проценти, като постепенно ще се възстановява след спада по време на пандемията.Върховете на цените отпреди пандемията може да не бъдат надминати до 2029 г. за кондоминиумите в Метро Манила bworldonline.com.Извън столицата обаче се очаква жилищните цени да нарастват по-бързо (среден до висок едноцифрен процент годишно), тъй като търсенето от крайни потребители в провинциалните градове и покрайнинте квартали остава силно.От страна на предлагането разработчиците действат предпазливо: новите пускания на жилища са рязко намалени, за да се абсорбира съществуващият инвентар.Colliers изчислява, че само около 5 800 единици/годишно ще бъдат завършени от 2025 до 2027 г., в сравнение с 13 000 единици/годишно преди пандемията bworldonline.com.Всъщност, след приток от 8 600 единици през 2025 г., завършените проекти намаляват до ~6 200 през 2026 г. и едва 2 500 до 2027 г. bworldonline.com.Това забавяне на предлагането трябва да помогне свободните помещения да достигнат връх през 2025 г. и след това бавно да се подобрят.До края на 2025 г. се очаква свободните апартаменти в метростанциите да бъдат около 25%, като след това може леко да намалеят до 2027 г., тъй като по-малко нови жилища излизат на пазара bworldonline.com.Търсенето на наеми от емигранти и млади професионалисти също трябва постепенно да нараства, ако икономиката остане стабилна.Colliers прогнозира, че наемите на жилища ще се покачват с около 1.5–2% годишно през 2024–2026 г., като най-накрая ще достигнат нивата отпреди COVID до 2028 г. bworldonline.com.Всичко това предполага липса на големи сътресения.Едината неизвестна: сегментът на средния клас кондоминиуми може да продължи да е под натиск – както един изпълнителен директор на имотна компания предупреди, средният пазар може да “пострада сериозно”, като някои наеми на кондоминиуми от среден клас може да паднат още повече, преди да се възстановят bworldonline.com bworldonline.com.Междувременно, се очаква луксозните апартаменти да останат устойчиви до 2026 г., подкрепени от заможни купувачи и оскъдно предлагане в тази ниша bworldonline.com.Възстановяване на търговията на дребно и хотелиерството: Сегментът на търговските имоти се възползва от подновения потребителски разход и т.нар. „revenge shopping“. Посещаемостта на молове и разширяването на търговците се увеличиха през 2025 г., подпомогнати от Закона за либерализация на търговията на дребно, който улесни навлизането на чуждестранни марки в моловете business.inquirer.net business.inquirer.net. Лидерите в индустрията отбелязват фокус върху експериментален ритейл – моловете интегрират забавления като вътрешни увеселителни паркове, интерактивно изкуство и технологично напреднали магазини, за да привличат клиенти business.inquirer.net. В хотелиерството силното завръщане на туризма (очакват се над 7 милиона пристигания през 2025 г., стремейки се към 12 милиона до 2028 г.) стимулира хотелските заетости business.inquirer.net. Големите инвеститори планират нови хотели или партньорства с международни оператори, в очакване на търсене както в Метро Манила, така и в развиващи се туристически дестинации business.inquirer.net business.inquirer.net. Хибридният работен модел (смесено работно място) също влияе върху търговските площи – напр. ръст на операторите на гъвкави работни пространства и продължаваща нужда от физически офиси, но с по-адаптивен дизайн business.inquirer.net business.inquirer.net. Като цяло, настроенията в бранша за 2025 г. са предпазливо оптимистични: експертите класират търговията на дребно и хотелите като най-добре представящи се сектори, при стабилен жилищен пазар и постепенно подобряващ се офис сектор business.inquirer.net.
Прогноза за 2026–2028
В бъдеще се очаква пазарът на недвижими имоти в Манила да продължи постепенния възходящ тренд в следващите няколко години, подкрепен от икономически растеж и развитие на инфраструктурата, но ограничен от настоящото свръхпредлагане. Повечето анализатори виждат стабилно, но невпечатляващо възстановяване, вместо завръщане към бурния имотен бум от 2010-те години.
Перспективи за търговските имоти: Възстановяването на офис сектора се очаква да бъде бавен и неравномерен през 2026–2028 г.. Дори с подобряващо се търсене, големият брой нови офиси ще запази нивата на вакантност високи в района на Метро Манила още няколко години. Вакантността на офисите може да остане в диапазона на високи двуцифрени стойности до около 20% до 2026 г., според индустриални прогнози bworldonline.com bworldonline.com. В резултат наемите не се очаква да се възстановят силно в близко бъдеще – повечето прогнози сочат, че наемните цени на офисите ще останат стабилни или леко намаляващи до 2025 г., а реален ръст може да започне едва през 2027 г., след като се абсорбира свръхпредлагането. Cushman & Wakefield, например, очаква водещите офис наеми в Метро Манила да достигнат дъното между 2024–2025 г., след което да се наблюдава предпазлив ръст (но все още под предпандемичните върхове до 2028 г.). Ще има разлика по местоположение: Макати CBD и BGC биха могли да се затегнат много по-скоро (Макати може да премине към пазар на наемодателите до 2026 г. поради минималното ново предлагане) bworldonline.com bworldonline.com, което означава повишения на наемите първо в тези две централни бизнес зони. Вторичните бизнес райони (Ortigas, Alabang, Bay Area) ще се възстановяват по-бавно заради по-висока вакантност и повече ново предлагане. Търговският сектор се очаква да продължи да укрепва до 2026 г. с нарастващо потребление; ще се открият нови търговски площи (особено в многофункционални комплекси и транспортни хъбове), а наемите в първокласните молове може да нараснат умерено заедно с връщането на посетителите. Хотелиерството има светли перспективи – с туристите, които се очаква да достигнат рекордни нива до 2028 г., се планират още повече хотели и апарт-хотели както в Метро Манила, така и в ключови туристически провинции business.inquirer.net business.inquirer.net. Индустриалните и логистични недвижими имоти също са във възход, подхранвани от електронната търговия и инвестициите в производство – модерни складове и индустриални паркове край Манила (например в Кавите, Батангас, Булокан) вероятно ще имат висока заетост и ръст на наемите до 2028 г. business.inquirer.net.
В обобщение, 2026–2028 трябва да донесат постепенно подобрение: жилищните стойности ще се покачват бавно от дъното, а търговските сегменти ще намерят по-стабилна основа с разрастването на икономиката. Но темпото на растеж ще бъде премерено, а не експоненциално. До 2028 г. се очаква имотният пазар на Манила да бъде върху по-здрава основа, подкрепен от нова инфраструктура и, надяваме се, по-балансирано съотношение между предлагане и търсене.
Ключови възникващи квартали
Постоянно разрастващият се метрополис на Манила наблюдава появата на нови горещи точки както в централната градска част, така и по перифериите. Ето някои ключови квартали и райони, които да следите като центрове на растеж през идните години:
- Кесон Сити – Северен Триъгълник/Vertidis: Кесон Сити все повече набира скорост с проекти като Vertis North и бъдещата Unified Grand Central Station (която ще свързва няколко линии на MRT/LRT). Държавни офиси се преместват в триъгълната зона на Кесон, а нови жилищни сгради, молове и хотели изникват около North Avenue и Quezon Avenue. С метрополитното метро на Манила и MRT-7, които ще изградят станции тук до 2026–2027 г., очаквайте северния коридор на Кесон Сити да процъфти. Вече южната част на Кесон Сити води по обеми, което показва насочеността на инвеститорите bworldonline.com. Vertis North и околните райони могат да се превърнат в „новото Макапи“ по отношение на смесена използваема бизнес зона извън традиционния център.
- Периферията на Макапи & ARCA South (Тагуиг): Докато ядрото на Макапи е вече освоено, Периферията на Макапи (зоните непосредствено извън деловия център като Chino Roces Ave., Brgy. Bangkal и др.) се оформя като ново средище за кондоапартаменти с по-ниски цени, но близост до центъра. Междувременно югоизточно от Макапи, ARCA South в Тагуиг (на мястото на старата FTI) се развива като нов бизнес район от Ayala Land. Той ще се възползва от планираните Skyway и метро връзки и от преливането на търсенето от BGC/Макапи. Тези периферни райони предлагат потенциал за растеж, тъй като най-престижните локации вече са заети.
- Bonifacio Global City (и Uptown/Central): BGC в Тагуиг остава ключова зона на растеж, която постоянно се разширява с нови офис кули, луксозни жилища и търговски обекти (напр. Uptown Bonifacio). В началото на 2025 г. оглави Манила по търсене на офис площи bworldonline.com и продължава да привлича мултинационални компании и експатриати. Макар и да не е „ново“, влиянието на BGC се разпростира в съседни зони като McKinley West и North и дори към коридора ARCA South. То ще продължи да бъде на прицел на инвеститори, търсещи висок клас имоти.
- Рекултивационни зони на Манила Бей (Bay City): Entertainment City/MOA комплексът в Пасай и планираните изкуствени острови в Манила Бей преобразяват крайбрежието. „SM New Bay City” – 726-хектаров трио от изкуствени острови, създадено от SM Prime – е в процес на реализация и обещава футуристичен смесен район със световно-класна инфраструктура gulfnews.com gulfnews.com. По същия начин Horizon Manila/Harbor City (265 ха) и Manila Waterfront City (318 ха) са мащабни рекултивационни проекти, които ще създадат „нови центрове“ със собствени силуети gulfnews.com gulfnews.com. Тези зони, често наричани следващия „Манхатън на Манила Бей“, са предвидени за екологосъобразни, смарт-градски проекти. Въпреки това, заслужава да се отбележи, че към 2023 г. правителството спря много от проектите за рекултивация в Манила Бей в очакване на екологична оценка philstar.com bworldonline.com, така че сроковете са неясни. Все пак, съществуващият Bay City (Pasay) около Mall of Asia процъфтява с казина, молове и жилищни комплекси – макар и в момента да се сблъсква с висока вакантност поради напускането на POGO. В дългосрочен план, с нарастващия туризъм и развлекателна индустрия, този крайбрежен район се очаква да възвърне своята жизненост.
- Алабанг–Лас Пиняс (Южен Метро): Южните покрайнини като Filinvest City (Алабанг) и Лас Пиняс се превръщат в самостоятелни общности. Бизнес районът на Алабанг предлага кампус-офиси, търговски и жилищни сгради, които привличат тези, които търсят по-малко натоварена среда. С новите skyway връзки и предстоящото разширяване на LRT-1 Кавите, достъпът до юга става все по-лесен. Районът Алабанг–Лас Пиняс имаше един от най-високите непродадени инвентари от апартаменти (6,000 единици) bworldonline.com, което показва много нови проекти – но с подобряването на инфраструктурата (напр. текущото разширение на C5, подобрения на Кавите коастъл роуд), търсенето от крайни потребители тук се очаква да нарасне.
- Булакан и Пампанга (нови аеро градове): Само на север от Метро Манила, провинции като Булакан и Пампанга набират скорост благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Булакан ще бъде домакин на Новото международно летище Манила (NMIA) – гигантско летище с капацитет от 200 милиона пътници, планирано за 2027 gulfnews.com. Около обекта на летището в град Булакан се планира “Аеротрополис” с нови логистични хъбове, жилищни общности и търговски зони gulfnews.com. Това може да създаде изцяло нов под-пазар на недвижими имоти (цените на земята в части от Булакан вече са се покачили поради спекулации). По-нататък на север Кларк Фрийпорт в Пампанга (и Новият град Кларк в Тарлак) се възползват от Северно-Южната пътническа железница и съществуващото международно летище Кларк. Недвижимите имоти в тези райони – от индустриални паркове до крайградски жилища – са на прага на растеж, тъй като разпространението на населението от Метро Манила и правителствената децентрализация дават ефект. Въпреки че технически са извън Метро Манила, те формират нововъзникващите възли на Големия столичен регион, които най-вероятно ще видят значим динамичен растеж до 2025–2028.
- Други за наблюдение: Ортигас Ийст и Бриджтаун (граница Пасиг-Кесон Сити) – големи нови комплексни имоти на Ortigas Land и Robinsons, които въвеждат ново жилищно и офис пространство в коридора Ортигас/C5. Бонифацио Саут/Военната зона на Манила – предстои обновяване в Тагиг до BGC. Параняке – с удължаването на LRT-1 и близостта до Entertainment City, райони като Бакларан и Сукат се обновяват. А в провинциите така наречените “Нова вълна градове” като Илоило, Баколод и Давао също привличат инвестиции в недвижими имоти за онези, които търсят възможности извън границите на Манила business.inquirer.net business.inquirer.net. Тези райони няма да се конкурират директно с Метро Манила, но показват по-широка тенденция: растежът се разпространява навън, създавайки множество нововъзникващи центрове за недвижими имоти.
Тенденции в цените на жилищните и търговските имоти
Цени на имотите: Метро Манила остава най-скъпият пазар на недвижими имоти във Филипините, макар цените да варират значително според местоположение и вид имот. Към 2025 г., средната цена на апартамент в Манила е около ₱5,2 милиона (≈$93 000), което се равнява на приблизително ₱155 000 на квадратен метър (≈$2 800/кв.м) investasian.com. Най-престижните локации държат по-високи цени: луксозните апартаменти в Makati CBD или BGC често се продават за ₱200–300 хил. на кв.м (особено при луксозни проекти). За разлика от тях, апартаменти в отдалечени предградия или стари сгради могат да струват ₱100 хил./кв.м или по-малко. При къщите, средната къща в Метро Манила струва около ₱27 милиона (≈$490 000) със средно ₱115 000 на кв.м жилищна площ investasian.com – но това варира от скромни редови къщи за ₱5–10M до имения във Forbes Park за стотици милиони песо. Забележително е, че средните цени на кв.м в Манила всъщност са малко по-ниски от тези в Себу в някои сегменти investasian.com, тъй като в Метро Манила има голямо предлагане на по-нисък клас имоти наред с луксозните зони – така средната цена за целия град се понижава. Цените са били на истински влакче на ужасите: усърдно са нараствали през 2010-те, спаднали са през 2020–2021 г. (цените на апартаментите в Манила са паднали с около ~-9% през 2020 г. според някои индекси), леко са се възстановили през 2022–2023, а към края на 2024 и началото на 2025 г. се движат предпазливо нагоре. Индексът на цените на жилищни имоти на Банко Сентрал (RREPI) отчита повишение от 6,7% на годишна база към Q4 2024 business.inquirer.net business.inquirer.net. В рамките на NCR обаче индексът остава почти без промяна (–0,4% на годишна база) за същия период business.inquirer.net, което показва, че възстановяването на Манила изостава. По същество, цените в Метро Манила през 2025 г. са приблизително на нивата от 2019 г. средно, след спад по време на пандемията и частично възстановяване.
Основни акценти върху последните промени в цените: Разработчиците и анализаторите не очакват бързо поскъпване в краткосрочен план поради високия инвентар. Прогнозата на Colliers за +2.2% годишен ръст на цените до 2026 г. в Метро Манила предполага, че реалните цени (коригирани спрямо инфлацията) дори може да останат стабилни или леко да намалеят в краткосрочен план bworldonline.com. Някои конкретни пазарни сегменти са под натиск – например среднокласните апартаменти, предпочитани от инвеститори (мнозина от които отдаваха под наем на POGO работници) са отчели спад на цените и наемите заради изтеглянето на тази група клиенти. От друга страна, ексклузивните луксозни имоти (ограничено предлагане, топ локации) продължават да покачват стойността си въпреки предизвикателствата на пазара. Експертите прогнозират, че „цените на луксозните имоти в CBD ще продължат да растат заради ограниченото предлагане и силното търсене,“ дори когато по-широкият пазар на апартаменти остава слаб bambooroutes.com. Дори през 2023 г. някои основни тристайни апартаменти в Макати/BGC успяха да реализират ръст на цените от ~+4% gulfnews.com. Земите за най-добрите търговски парцели в Макати и Ортигас също до голяма степен запазиха стабилност. Междувременно, извън Метро Манила, жилищните цени се представят по-добре – например крайградските къщи с парцел поскъпват със средни до високи едноцифрени проценти годишно в последните години bworldonline.com, движени основно от реални крайни купувачи.
Търговски стойности: При офис имотите капиталовите стойности също са се понижили заедно с наемите. Средните капиталови стойности за първокласни офиси в Метро Манила спаднаха през 2020–2022 г. и се стабилизираха на по-ниски равнища през 2023–2024 г. Много офиси, които преди пандемията се продаваха за ₱180k–₱200k за кв.м, сега могат да донесат по-малко, освен ако не са в Макати/BGC, където интересът на инвеститорите остава сравнително силен. Капиталовата доходност (офис доходност) се е покачила леко заради по-ниските цени и стабилните наемни нива. В търговския сектор първокласните площи в моловете в Макати или Ортигас все още отстояват високи наеми и стойности (някои сделки преди пандемията са били за над ₱300k/кв.м). Наскоро няма много публично обявени големи сделки с търговски имоти, тъй като инвеститорите изчакват по-ясни сигнали за възстановяване. REITs листингите във Филипините служат като ориентир: например портфейлите с офиси през 2020–2021 са били оценявани за доходност около 5–6%. При сегашната пазарна слабост, принудителни продажби на офис апартаменти или търговски единици могат да доведат до намаления. Като цяло, ценовата тенденция за търговски активи се очаква да следва тенденцията при наемите – бавно възстановяване, вероятно започващо през 2026 г. при офисите, докато търговските площи (особено свързаните с основни стоки) може да стабилизират стойностите си по-рано с нормализиране на потребителските разходи.
В обобщение, ценовите тенденции в Манила през 2025 г. показват пазар в корекция и консолидация. Жилищните цени се стабилизират след спад, като бъдещите ръстове вероятно ще са скромни. Комерсиалните стойности са на ниско ниво с потенциал за възстановяване, когато свободните площи намалеят. За купувачите това означава, че 2025 може да бъде подходящо време за преговори и инвестиции, докато цените са относително ниски, стига да се подхожда избирателно към локация и сегмент.
Преглед на пазара на наеми и потенциал за доходност
Пазарът на наеми в Метро Манила също претърпява промени, повлияни от възстановяването след пандемията, свръхпредлагането и променящия се профил на наемателите.
Жилищни наеми: След рязък спад по време на пандемията, жилищните наеми до голяма степен се стабилизираха и започват бавно да се покачват, макар и неравномерно. Според Colliers, средните наеми на апартаменти в Метро Манила са намалели леко с 0.4% през първото тримесечие на 2025 г. спрямо предходното тримесечие globalpropertyguide.com, като на практика остават без промяна – знак, че наемите може би достигат дъното си. През 2024 г. Централната банка отчете лек ръст на наемите на национално ниво, но възстановяването на наемите в NCR е слабо. Някои сегменти отбелязват спад на наемите поради висока вакантност: средният клас апартаменти, насочени към наематели от POGO, са най-ударени. Експерти посочват, че това, което се е отдавало под наем за ₱600/кв.м./месец в тези сгради, може да падне до ₱300/кв.м. или по-малко – наемът реално се намалява наполовина – заради излишъка от празни жилища, които търсят наематели bworldonline.com. Собствениците на много студиа и едностайни апартаменти трябва да предлагат отстъпки или допълнителни екстри, за да привлекат ограничения брой наематели, особено в райони като Bay Area или по-отдалечени локации. За разлика от това, търсенето на наеми в топ локации (Makati, BGC) и по-големи, семейно ориентирани жилища остава по-силно; наемите в Rockwell, Salcedo Village и др. се задържаха по-добре и сега се покачват заради завръщането на чуждестранни експатри. Като цяло, Colliers очаква жилищните наеми да нарастват с ~1.5% годишно през 2024–26 г. bworldonline.com, което е доста умерен ръст – означава, че наемателите ще се възползват от сравнително изгодни цени през следващите няколко години, а наемодателите ще виждат постепенно увеличаване на приходите.
Брутна доходност от наеми: Доходността от наеми в Манила е относително атрактивна в сравнение с много други пазари в региона. Към първото тримесечие на 2025 г. средната брутна доходност от наеми за апартаменти във Филипините е ~5.1% globalpropertyguide.com. В района на Метро Манила доходността е малко по-висока – 5.3% globalpropertyguide.com. Тези нива на доходност всъщност са се свили леко от края на 2024 г. (когато бяха ~5.3–5.4%), което показва, че или цените са се повишили, или наемите са спаднали през този период globalpropertyguide.com. Нивата на доходност се различават според локацията и типа имот: интересно е, че кондо от среден клас в вторични бизнес райони може да осигури по-висока доходност от луксозните имоти в Макати/BGC. Например, типично студио или 1-стаен апартамент в Мандалуйонг носи впечатляваща ~8.4% брутна доходност globalpropertyguide.com, а в Сан Хуан Сити доходността за 1-стаен апартамент може да достигне 7–8% (дори 9–10% за някои 2-стайни) globalpropertyguide.com. Тези райони имат по-ниски цени на покупка, но все още сериозно търсене на наеми, което повишава процента на доходност. Междувременно, в Taguig (BGC) доходността е по-ниска – около 4%–5% за повечето имоти globalpropertyguide.com – което отразява високите цени на имотите в BGC, които изпреварват темпа на ръста на наемите. Кондотата в Makati CBD също така са с доходност около 4% средно. Pasig (Ortigas) и Quezon City имат доходност около 4.5%–6%, в зависимост от размера на имота globalpropertyguide.com. Доходността обикновено е по-висока за по-малките имоти и по-ниска за големите луксозни жилища (тъй като луксозните имоти вървят с надценка, но не носят пропорционално по-високи наеми). Например, луксозен 3-стаен апартамент в Макати или Taguig може да носи под 4%, докато малко студио в град Манила може да носи 6–7% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Като цяло, 5–6% доходност е обичайна за добре подбрани апартаменти в Манила през 2025 г., което остава привлекателно на фона на ниските лихви и доходности в по-развитите градове (за сравнение, в много райони на Сингапур или Хонконг доходността е 2–3%). Опитни инвеститори се насочват към тези средни сегменти на пазара, където доходността от наеми е най-висока – често по-стари апартаменти или такива на нововъзникващи локации с добър наемателски интерес. Доходността от наеми също подпомага растящия пазар на ФИРД: няколко филипински ФИРД (офис ориентирани) носят около 6–7% годишно на инвеститорите, което подчертава потенциала за доходност в сектора на недвижимите имоти.
Движещи сили на наемното търсене: Няколко фактора оформят търсенето на наеми през 2025 г. Първо, завръщането на служителите в офисите (пълно или хибридно) връща младите професионалисти в градските апартаменти и постепенно запълва част от празните жилища. Второ, нарастването на броя на дигиталните номади и емигранти с нормализирането на глобалните пътувания е положително за пазара на обслужвани апартаменти и висок клас наеми. Трето, от друга страна, забраната на POGO отстрани десетки хиляди наематели (както чуждестранни работници на POGO, така и местни служители, които ги обслужват) – приблизително 1 милион квадратни метра жилищна площ бяха освободени след напускането на POGO, според bworldonline.com, което е сериозен удар по търсенето, който пазарът все още абсорбира. Затова наемодателите предлагат стимули: някои временно намаляват наемите или добавят безплатни месеци, или предлагат гъвкави условия, за да останат конкурентни на фона на излишъка worldexecutivesdigest.com. През 2025 г. наемателите имат по-голяма възможност за договаряне, особено в сегмента на средния клас апартаменти. На практика е „пазар на наемателя“ в много райони, въпреки че балансът може постепенно да се обърне към наемодателите до 2027 г., когато излишъкът бъде усвоен.
В обобщение, пазарът на наеми в Манила през 2025 г. предлага стабилни или леко понижени наеми и здрави доходности за инвеститорите. Това е благоприятна среда за наемателите (с възможност за добри сделки), докато инвеститорите в имоти все още могат да реализират приличен паричен поток спрямо цената на активите. С развитието на икономиката и постепенното намаляване на свободните жилища през следващите години, можем да очакваме наемите постепенно да се укрепят – което означава потенциално още по-висока доходност за онези, които купят на днешните занижени цени и си осигурят ръст на наемите в бъдеще.
Инфраструктурни проекти и тяхното въздействие
Ерата на „Build, Build, Build“ инфраструктурното развитие в и около Манила е в пълен ход и нейното въздействие върху недвижимите имоти не бива да се подценява. Основни инфраструктурни проекти – железопътни линии, летища, магистрали и мостове – са ключови, които променят облика на пазара, отключват нови зони за развитие и често повишават стойността на земята. Тук ще подчертаем основни проекти и очакваното им влияние върху пазара на недвижими имоти в Манила:
- Метро Манила Subway (MMSP): Първото подземно метро в страната е в процес на строеж, обхващащо 36 км от Кесон Сити до NAIA и FTI на юг. Първа фаза се очаква да влезе в частична експлоатация през 2025 г. (първите 3 станции) и да приключи изцяло през 2027–2028 gulfnews.com bworldonline.com. Това ще бъде истинска промяна за пътуващите, намалявайки драстично времето за пътуване по най-натоварения коридор на Метро Манила. Имотните предприемачи вече инвестират около бъдещите станции – очаквайте по-високи наеми за жилищни и офис площи в райони като Северен Кесон Сити (Mindanao Ave.), Ортегас Норт, Бонифацио (Lawton East) и FTI, където ще има станции. От Colliers отбелязват, че метрото ще облагодетелства основните бизнес райони, включително Кесон Сити, Ортегас, Форт Бонифацио, Пасай (Bay Area), дори Валензела на северния край bworldonline.com. Близостта до спирка на метрото се превръща в основен плюс и проектите в радиус до 500 м от станциите най-вероятно ще видят повишаване на стойността и по-бързи продажби. До 2028 г., след пълното въвеждане в експлоатация, метрото може също да преразпредели плътността на застрояване – например да направи северен Кесон Сити и източната част на Метро Манила по-привлекателни за бизнеси, които традиционно се стремят да са близо до Мака́ти. По същество, MMSP въвежда удобството на „масовия транзит“, което досега липсваше, и „локация, локация, локация“ може скоро да бъде преформулирано като „достъп, достъп, достъп“ в Манила bworldonline.com.
- Северно-Южната Комутърска Железница (NSCR): В процес на изграждане е 163-километрова комутърска жп линия, свързваща Ню Кларк Сити (Тарлак) с Метро Манила и надолу до Каламба (Лагуна), като секциите ще се отварят поетапно. Това е мега-проект на стойност ₱873 милиарда, който се очаква да превозва милион пътници дневно, след като бъде завършен gulfnews.com. Около 2026 г. ключови отсечки, свързващи летището в Кларк със северната част на Метро Манила (през Малолос, Булакан), трябва да станат оперативни. NSCR (наричана също жп линия Манила-Кларк) съкращава времето за пътуване от столицата на север и юг, като стимулира развитието на крайградски общности и логистични хъбове по трасето. Развитието на Кларк като вторичен метрополис – с преместване на държавни офиси и бизнеси там – е тясно свързано с тази железница. За недвижимите имоти в Метро Манила, NSCR ще намали донякъде натиска върху жилищата, като даде възможност на хората да живеят в Булакан/Пампанга и да пътуват до работа. Също така увеличава търсенето на земя около бъдещите гари (напр. Марилао, Кларк, Каламба), където възникват нови градчета, индустриални паркове и транспортно-ориентирани разработки.
- New Manila International Airport (Bulacan Airport): В процес на изграждане от San Miguel Corp., NMIA в Булакан е колосален проект за летище северно от Манила, с цел да облекчи NAIA. То е проектирано за до 200 милиона пътници годишно с 4 писти gulfnews.com. Първата фаза (насочена към 2027-2028 г.) вероятно ще бъде с по-нисък капацитет първоначално, но все пак ще бъде трансформативна. Около летището вече се планират икономически зони, аероиндустриални паркове и жилищни „летищни градове“. Недвижимите имоти в Булакан (особено Булакан и Марилао) отбелязват бум на интереса – съобщава се, че цените на земята са се удвоили/утроили в някои барангай от обявяването на летището насам. За Метро Манила, NMIA означава по-лесно пътуване и потенциално пренасочване на икономическата активност на север. Може също да увеличи търсенето на хотели, офиси и жилища в северната част на метро (Калоокан, Валензела, QC) поради близостта до новото летище. Проектът е с модел Build-Operate-Transfer, който в крайна сметка ще бъде предаден на държавата gulfnews.com, което гарантира дългосрочната интеграция в националната инфраструктура. Към края на 2020-те, Манила ефективно може да се превърне в метрополия с две летища (NAIA на юг, NMIA на север), като по този начин повишава регионалната си конкурентоспособност.
- Международно летище Сангли Пойнт (Кавите): Още един нов летищен проект се подготвя южно от Манила, в Сангли Пойнт, Кавите. Подкрепен е от консорциум, включващ Cavitex и чуждестранни партньори (Samsung, Munich Airport и др.), като планът е да се изгради модерно летище за допълване на NAIA, с фаза 1 до 2028 г. gulfnews.com gulfnews.com. Ако проектът се реализира, успехът на Сангли ще зависи от свързаността с Метро Манила – вероятно чрез нови магистрали или ферибот. Говори се за мост или дига през Манила Бей до Кавите. Що се отнася до недвижимите имоти, Сангли може да катализира развитието в Кавите – очаквайте градски комплекси и курорти по крайбрежието на Кавите да набират скорост, а търсенето на жилища в райони като Бакор, Имус (особено с разширението на LRT-1 Кавите, което подобрява достъпа) да се увеличи. Въпреки това, тъй като и летищата Булакан, и Сангли са амбициозни проекти, някои анализатори се съмняват, че и двете ще се реализират напълно навреме. Текущият фокус на правителството изглежда е по-силен върху Булакан, а Сангли като дългосрочно допълнение.
- MRT-7 и други железопътни линии: Освен метрото и NSCR, Метро Манила разширява своята градска железопътна мрежа: MRT-7, линия с дължина 23 км от Северна авеню в QC до San Jose del Monte, Bulacan, е около 79% завършена към март 2025 г. и е планирана за частично пускане през 2026 г. gulfnews.com. Това ще отвори северните предградия на QC и областта Булкан по протежението на Commonwealth Ave и Quirino Highway. Райони в близост до бъдещите станции на MRT-7 (Fairview, Novaliches, SJDM) вероятно ще се радват на по-високи стойности на земята и нови проекти за жилищни сгради/търговски центрове – няколко инвеститори вече са изкупили земя там в очакване. LRT-1 Cavite Extension (до Bacoor) е в строеж (Първа фаза се очаква да отвори през 2024/25 г., Втора фаза през 2027 г.), с което се повишава свързаността на Кавите bworldonline.com. Предложената MRT-4 (линия Ортигас-Тайтай) също е в процес на планиране и ако бъде изградена, значително ще подобри източните предградия (Pasig, Cainta, Taytay). Всеки от тези транспортни проекти създава ефект на „30-минутен град“ – това, което преди отнемаше 2 часа с кола, може да стане 30-минутно пътуване с влак, което значително разширява зона за възможни ежедневни пътувания. Вследствие на това, строителите преследват развития, ориентирани към транспорта (TODs) – жилищни или смесени комплекси на пешеходно разстояние от спирки. Например, DMCI Homes има няколко апартаментни комплекса (Crestmont, Infina Towers и др.), позиционирани близо до станции на MRT-3 или бъдещи станции на метрото/MRT-7, именно за да използват търсенето на такова удобство bworldonline.com bworldonline.com. Новата мантра на недвижимите имоти е: „Близо до станция = по-висока цена“ в района на Голямата Манила.
- Експресни пътища и мостове: Няколко нови магистрали подобряват достъпа около столицата. Skyway Stage 3 (елевиран експресен път, свързващ SLEX и NLEX) бе открит през 2021 г. и вече облекчи пътуването север-юг; освен това повиши стойността на имотите в районите близо до неговите рампи (например Sta. Mesa, Манила отбеляза засилен интерес от страна на инвеститорите). NLEX-SLEX Connector Road (елевиран платен път през Манила) също бе завършен наскоро и подобри логистиката. Текущите проекти включват SLEX TR4 (до провинция Кесон), Cavite–Laguna Expressway (CALAX), Central Luzon Link Exwy (CLLEX) и др., които основно облагодетелстват периферните провинции, съкращавайки времето за пътуване до Манила bworldonline.com bworldonline.com. Особено амбициозен проект е Bataan–Cavite Interlink Bridge – 32-километров мост през Манилския залив, който ще свързва страната на Кавите (южно от Манила) директно с Батaан (западно от Манила). Ако бъде построен (~$3,8 млрд. проект, възможно до началото на 2030-те), ще намали 5-часовото шофиране до 30 минути gulfnews.com. Това би могло да стимулира развитието в двата края: представете си плажовете или индустриалните зони на Батaан да станат само на крачка от Манила. Макар и все още в планиране, проектът отразява преобразуващия потенциал на инфраструктурата. Както отбелязват от Aboitiz Land, „свързаността чрез проекти като Skyway 3, TR4, TPLEX, Connector и др. значително увеличи търсенето и стойностите на имотите“ в техните интегрирани имотни комплекси bworldonline.com bworldonline.com. Те докладват трицифрен процентен ръст в стойността на жилищните терени в някои от техните комплекси след подобрен достъп чрез новите магистрали bworldonline.com.
- Други забележителни: Правителственият инфраструктурен план по програмата “Build, Better, More” включва 186 ключови проекта на обща стойност ₱9.6 трилиона (~$163 млрд.) инвестиции bworldonline.com. Освен транспорта, това обхваща нови язовири, летища, морски пристанища и дори подобрения в телекомуникациите. Например, текущата рехабилитация и разширяване на NAIA е от ключово значение като преходна мярка преди откриването на нови летища bworldonline.com. В Кларк и Себу новите терминали стимулират туризма и ръста на BPO сектора. Подобренията в пристанищната зона на Манила могат да повлияят на използването на търговски терени в близост. Инфраструктурата има и социално измерение: планирани са големи проекти за контрол на наводненията и инфраструктура за устойчивост при бедствия, които, когато бъдат завършени, биха могли да разширят обитаемите и безопасни зони за недвижими имоти (например, намаляване на наводненията в определени ниско разположени части на Metro Manila може да отключи стойност там).
Обобщен ефект: Тези проекти във всички направления създават нови възможности за развитие на недвижими имоти. Имотите в близост до инфраструктура се ползват с „премия за свързаност“ – Colliers отбелязва, че инвеститорите могат да получат по-високи цени и наеми за проекти близо до нова инфраструктура, тъй като купувачите/наемателите ценят удобството bworldonline.com. Исторически данни сочат, че цените на къщи/терени в райони с инфраструктурен напредък (като нови магистрали) са се увеличавали с 3.6–7.2% годишно, а стойностите на парцелите – с 6.7–15.4% годишно за периода 2016–2023 bworldonline.com bworldonline.com. Можем да очакваме сходен или дори по-голям тласък занапред в зони около метростанции, нови летища и железопътни хъбове. За инвеститорите „следвай инфраструктурата“ е мъдра стратегия – инвестирането в имоти преди завършване на проектите може да донесе значително увеличение на стойността. Все пак трябва да се внимава за рискове при изпълнението (забавяния, промени в политиките като спиране на рекултивацията в Манила Бей). Като цяло инфраструктурата е мощният „турбокомпресор“ за устойчив градски растеж bworldonline.com, и в случая с Манила тя прокарва пътя (понякога буквално) за разширяването и развитието на метрополията през следващото десетилетие.
Държавни политики и регулаторна среда
Политиките на правителството играят значителна роля на пазара на недвижими имоти в Манила, като влияят върху търсенето, предлагането и атрактивността за инвестиции. Към 2025 г. няколко политически и регулаторни развития оказват влияние върху сектора на имотите:
- Забраната на POGO и нейните последици: Една от най-влиятелните последни стъпки беше решението на филипинското правителство да забрани филипинските оператори на офшорни игри (POGOs). До края на 2024 г. президент Маркос-младши нареди всички POGO (онлайн казина, насочени главно към китайски клиенти) да бъдат закрити поради връзки с незаконни дейности bworldonline.com bworldonline.com. Тази политика имаше огромни последствия за недвижимите имоти: през късните 2010 г. POGO бяха огромен източник на търсене за офисни пространства и апартаменти (осигурявайки жилища на хиляди чуждестранни работници). Забраната означаваше, че 1 милион кв.м офисни пространства и безброй жилищни единици изведнъж останаха свободни bworldonline.com. Райони като Bay Area (Entertainment City) и Алабанг, където имаше много офиси или общежития на POGO, бяха сериозно засегнати от нараснали празни площи bworldonline.com bworldonline.com. Макар забраната да решава социални проблеми, краткосрочният ефект е излишък на предлагането. Политиците не възнамеряват да променят тази позиция, така че пазарът трябва да се коригира, като намери нови наематели (като BPO компании или местни), които да запълнят празнината. Правителството въведе данъчни стимули за легитимните BPO компании и облекчи някои правила за работа от вкъщи, за да насърчи офисите да се завърнат и по този начин частично да компенсира загубата от POGO.
- Промени в данъчното облагане: Правителството предлага промени в данъците, свързани с имотите. Особено важна е предложението за увеличаване на данъка върху капиталовите печалби (CGT) при имотите, който е в процес на обсъждане. Colliers предупреди, че по-висок CGT (в момента 6% върху продажбата на недвижими имоти) може да „затрудни сделките с недвижими имоти“ bworldonline.com. Ако продавачите заложат по-високия данък в цените, това би могло да повиши продажните цени и да забави сключването на сделки, намалявайки ликвидността на вторичния пазар bworldonline.com. Към 2025 г. все още няма въведен нов данък, но инвеститорите следят развитието. Позитивна страна има при регулациите на инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REIT), които бяха либерализирани през 2020 г. (намалени изисквания за публичното предлагане и данъчни облекчения), и оттогава около десетина REIT-а са излезли на борсата във Филипините. Това отключи капитал за предприемачите и даде на инвеститорите лесен достъп до доход от имоти. Правителството подкрепя REIT-овете като начин да стимулира строителството (предприемачите реинвестират средствата в нови проекти) и да разшири инвестиционните възможности. Освен това местните власти в Метро Манила периодично актуализират оценките за зонална стойност на земята и ставките на данъка върху имотите, което може да повлияе на разходите за притежание – през 2023 г. някои градове актуализираха тези ставки след години без промяна, теоретично повишавайки данъците, но обикновено прилагайки промяната поетапно.
- Правила за чуждестранна собственост: Основното правило остава, че чужденците не могат да притежават земя във Филипините (освен чрез дългосрочен наем или по наследство). Въпреки това, чужденците могат да притежават до 40% от жилищен комплекс. В законодателството се обсъжда възможно облекчаване на ограниченията за чуждестранна собственост с цел привличане на повече инвестиции – например вдигане на лимита за дялово участие на чужденци в жилищните сгради, или разрешаване на покупка на земя при определени условия (например като част от голяма инвестиция). Засега не е направена конституционна промяна, но това е нещо, което ще се следи и след 2025 г. На практика сегашните правила означават, че пазарът на жилища в Манила е отворен за чуждестранни купувачи (и наистина много китайски, корейски и западни инвеститори са купили жилища), но притежанието на големи парцели земя (напр. за развитие) изисква партньорство с филипински компании. Правилото за 40% е добре познато и предприемачите обикновено бързо продават тази квота на чуждестранни купувачи в атрактивни проекти.
- Инициативи за жилищно строителство и зониране: Националната администрация има водеща програма за социално жилищно строителство („Pambansang Pabahay“) с цел да построи 1 милион достъпни жилищни единици годишно, за да се справи с масивния недостиг на жилища. Това е изключително амбициозно и все още е в процес на разрастване. Ако спечели популярност, може да създаде публично-частни партньорства за масово жилищно строителство (вероятно средновисоки сгради в града или икономически жилища в покрайнините). За строителите в Манила участието може да означава стимули (данъчни облекчения, ускорени разрешителни процедури) в замяна на включване на достъпни жилищни единици. По отношение на зонирането, градовете в Метро Манила насърчават смесено предназначение и обновяване на градската среда. Например, град Манила има интерес към реконструкция на стари райони („възраждането на Escolta“ и вертикални жилища за неформални заселници), докато Кесон Сити предлага стимули за зониране за зелени сгради и др. Също така има движение за преместване на някои държавни институции извън централна Манила (в New Clark City или други провинции) – ако това се случи с течение на времето, това може да освободи ценна земя в града за преустройство (макар че до 2025 г. това е минимално).
- Регулаторен надзор и разрешителни: Правителството насърчава реформи за „улесняване на бизнеса“, които засягат недвижимите имоти по отношение на по-бързо издаване на разрешителни, дигитализация на собствеността върху земя и др. Един пример е интеграцията на насоките на органа Anti-Red Tape Authority (ARTA) в разрешителните за строителство, което може да съкрати времето за развитие. Екологичните регулации също излизат на преден план: както беше посочено, през август 2023 г. Министерството на околната среда и природните ресурси (DENR) спря 22 проекта за рекултивация в залива Манила до провеждане на екологични оценки reuters.com philstar.com. Това показва готовността на правителството да се намесва по екологични причини. Строителите, участващи в тези рекултивационни проекти (някои от които са мащабни, като Horizon Manila), трябваше да спрат работа, което внася несигурност във времевия график на проектите. От друга страна, проекти, които преминат прегледа или получат изключение (една инициатива беше разрешена да продължи bworldonline.com), може тогава да продължат с по-строго екологично съответствие. За инвеститорите това подчертава значението на устойчивостта и съответствието – бъдещите развития вероятно ще трябва да отговарят на по-високи екологични стандарти.
- Инициативи за децентрализация: Агенции като PEZA (Philippine Economic Zone Authority) предлагат данъчни стимули за фирми, които се установяват в определени зони, и много строителни предприемачи съобразяват проектите си, за да отговарят на условията (например IT паркове/сгради с PEZA акредитация, така че BPO наемателите да ползват данъчни облекчения). През 2025 г. правителството насърчава инвестициите извън Метро Манила, като разширява тези стимули и в провинциални обекти – много предприемачи реагират, планирайки BPO офис кули във второстепенни градове, за да привлекат фирми, регистрирани по PEZA abs-cbn.com. Тази политика може да облекчи търсенето в Метро Манила (част от офис търсенето да се пренасочи например към Илоило или Кларк поради стимулите), но дотук Метро Манила остава основният център.
- Други: Законът за контрол на наемите ограничава повишаването на наемите за жилища под определено ниво на месечен наем (₱5,000 или ₱10,000 на месец според класа на града). Законът се подновява периодично. На практика повечето средни и висок клас наеми в Манила надвишават тези прагове, така че контролът засяга основно жилищата за хора с ниски доходи. Има призиви законът да се актуализира (пределите са ниски), но към 2025 г. няма съществена промяна. Освен това правителството проучва стимули за устойчиво строителство – напр. в някои градове се намаляват имотните данъци за сертифицирани зелени сгради. С нарастващия фокус върху устойчивостта, предприемачи, които използват зелени технологии, могат да получат по-бързи разрешения или маркетингови преимущества. Накрая, геополитически и инвестиционни регулации (като закона CREATE, който намали корпоративния данък и рационализира стимулите) косвено подпомагат сектора, привличайки инвестиции във фирми, които наемат офиси или имат нужда от складове.
В същността си регулаторната среда в Манила през 2025 г. е комбинация от стимулиращи мерки и коригиращи действия. Правителството балансира внимателно: насърчава инвестициите и строителството (чрез разходи за инфраструктура, REITs, стимули), но също така ограничава проблемни индустрии и следи за екологични рискове. За участниците на пазара е важно да са в крак с тези политически промени. Дотук, перспективите са предимно положителни – Филипините се считат за стабилна, макар и развиваща се, регулаторна среда за недвижими имоти. Но трябва да се имат предвид възможни промени в данъците или правилата, тъй като правителството балансира между нуждите от приходи и здравето на пазара.
Планове за развитие и ключови проекти в сектора на недвижимите имоти
Въпреки скорошните предизвикателства, силуетът на Манила продължава да се променя с голям обем на ново строителство както в жилищния, така и в търговския сектор. Предприемачите се адаптират към новите тенденции (повече открити пространства, интегрирани комплекси, устойчиви решения) и стартират проекти, които ще определят пазара през следващите години. Ето най-важното за предстоящото строителство и някои ключови примери:
Жилищен сегмент: Както вече беше споменато, стартирането на нови жилищни сгради се забавя, но не е спряло. Големите компании – Ayala Land, SM Development Corp (SMDC), Megaworld, Robinsons и Federal Land – все още имат подготвени проекти:
- Вертикални села: Megaworld обяви планове за 8 нови жилищни проекта през 2025 business.inquirer.net, много от които са в градски ансамбли. Например, в Arcovia City (Пасиг) и Capital Town (Пампанга) нови апартаменти целят да уловят тенденцията към места за живеене, работа и отдих извън традиционните бизнес центрове. SMDC продължава да строи жилища от среден клас близо до транспортни възли (например по бъдещото метро или линиите на MRT). Ayala Land се фокусира върху жилища от висок клас в Макати/BGC и по-достъпни средновисоки общности в покрайнините.
- Кондо с ориентация към транспорт: DMCI Homes има няколко проекта специално близо до бъдещи метростанции – например, The Crestmont (Кесон Сити) до MRT-3 Quezon Ave, Erin Heights до маршрута на MRT-7 и др. bworldonline.com. Тези проекти ще бъдат завършени около 2025–2026 г., за да съвпаднат с оперативния график на влаковете.
- Луксозни и многофункционални кули: В луксозния сегмент изпъква Park Central Towers в Макати от Ayala Land Premier (луксозен кондоминиум, който ще бъде завършен през 2025–26 г.). Grand Hyatt Manila Residences (BGC) на Federal Land има втора кула в строеж, допълваща една от най-високите сгради в страната (Grand Hyatt хотел). Виждаме и повече многофункционални високи сгради: например, The Estate Makati (ултралуксозна жилищна кула, проектирана от Foster+Partners) е на финален етап, а Icone Tower в Ортригас (предложен иконичен небостъргач с офиси и хотел). Такива престижни проекти са насочени към топ 1% и международни инвеститори.
- Жилищни общности: В хоризонталното развитие строителите стартират мащабно планирани общности по периферията на Манила. Например, Vermosa (Кавите) от Ayala, Evia и Ponticelli (Лас Пиняс/Кавите) от Vista Land се разширяват с нови фази с къщи и парцели. Nuvali (Лагуна), макар и извън Манила, продължава да расте и да привлича семейства, готови да пътуват. Тези големи общности често имат земя за строителство за много години напред, което представлява резерв от доставки за средносрочен период.
- Фокус върху непродадените наличности: Много от “трасето” всъщност представлява наличности от вече стартирани, но непродадени единици. Colliers отбелязва около 75 300 непродадени апартамента (предварителна продажба + готови) в Манила към Q3 2024 business.inquirer.net, което би отнело около 5.8 години да се абсорбират при сегашното темпо на продажби business.inquirer.net. Много от предприемачите приоритизират продажбите на съществуващите си проекти (някои дори отлагат строителство, докато продажбите не се увеличат). Това означава, че силуетът на града може да преживее лек спад на нови кранове след завършването на текущите проекти, докато пазарът усвои натрупаното. Въпреки това, напълно нови стартирания вероятно ще се засилят след 2025 г., когато наличностите се нормализират.
Търговски проекти: Офис- и търговското предлагане в Манила също се увеличава, макар че има предпазливост поради висок процент на свободни площи:
- Завършване на офис сгради: Около 612 000 кв.м нови офис площи се очаква да бъдат въведени само през 2025 г. bworldonline.com. Основни предстоящи офис сгради включват Jollibee Tower (Ortigas), която наскоро бе открита, DoubleDragon Meridian Park фаза (Bay Area), SM Mega Tower (Mandaluyong) и различни BGC офис кули (например One Filinvest, Park Triangle Tower). Значителна част от новото предлагане през 2025 г. е концентрирано в Quezon City, Bay Area и периферията на Makati bworldonline.com, където се довършват големи проекти. Важно е да се отбележи, че предварителното отдаване под наем се завръща – около 10% от новите офиси за 2025 г. вече са отдадени към Q1, което отразява известен оптимизъм bworldonline.com. След 2025 г., 2026–27 всъщност ще видят по-малко нови офиси (много предприемачи отложиха ново строителство), така че след тази вълна предлагането ще спадне, което трябва да помогне на пазара да се възстанови.
- Търговски и смесени проекти: Предстоят няколко нови мола и търговски центрове като част от смесени разработки. Например, Gateway Mall 2 в Araneta City, QC отвори в края на 2023 г., като добави повече търговски площи в този район, а Mitsukoshi Mall в BGC (японски тематичен мол) отвори през 2022 г. – те ще узреят до 2025 г. Предстои One Ayala Mall на Ayala (Makati) и масивното разширение на Mall of Asia на SM, както и нов мол в Pasay в рамките на SM Bay City рекултивацията. Търговия в жилищните комплекси (по-малки лайфстайл молове в зони като Circuit Makati, Capitol Commons и др.) продължава да се разширява, обслужвайки новите жители.
- Хотели и курорти: До 2025–26 г. редица нови хотели ще бъдат открити в Манила: напр. Westin Sonata в Ортигас, Hotel Okura Manila (открит през 2022 г. в Resorts World Manila) напълно функциониращ, Solaire North в QC (разширение на марката Solaire от Entertainment City), както и разширяване на вече съществуващи марки. С нарастването на туризма, компании като Megaworld строят повече хотели в Боракай, Себу, Палаван и др., но в рамките на Манила един интересен проект е Admiral Hotel Manila Bay (бутиков луксозен хотел на Roxas Blvd, открит през 2022 г.). Също така, казината продължават да се развиват – Solaire и Okada се разширяват, а нов NayonLanding проект от хонконгска група е възможност, ако бъде реализиран.
- Индустриални/логистични: Макар и не толкова видим, потокът от логистични складове около Манила (коридорите Каламба, Кавите, Булакан) е значителен, често чрез съвместни предприятия с чуждестранни индустриални парково разработчици. С нарастването на електронната търговия очаквайте повече центрове за дистрибуция на последната миля из метрото (макар че големите логистични паркове обикновено са точно извън границите на Метро Манила поради наличие на земя).
- Значими бъдещи проекти: Няколко градове-променящи проекти заслужават внимание:
- Метро в град Макати: Вътрешноградско метро в Макати (10 станции) беше започнато от частен консорциум. Целта е да свърже ключови точки в Макати (градската управа, Century City, Ayala Ave и др.) и да се свърже с метрото на Манила. Крайният срок е 2028 г. Ако бъде завършено, ще подобри още повече достъпността на Макати и вероятно ще предизвика нови проекти около станциите.
- Clark Green City и CALAX (извън Манила): Държавата продължава усилията си да развие New Clark City (NCC) в Тарлак като нов метрополис. До 2025 г. някои държавни офиси и спортни обекти вече ще работят там. Въпреки че NCC е на 100 км, ако успее, може да облекчи Манила в дългосрочен план. По-близо до столицата, Cavite–Laguna Expressway (CALAX) трябва да завърши до 2024 г. и ще интегрира развитието на районите Кавите/Лагуна с Манила – подкрепяйки проекти като Ayala’s Vermosa и Silang.
- Обновяване на пристанищната зона на Манила и Ийст Сити: Има планове (концептуални) за обновяване на района на пристанището/корабостроителниците в Манила и други неизползвани държавни земи (като настоящите затвори в Мунтинлупа). Вероятно това са проекти след 2025 г., но показват, че градското обновяване на Манила може да донесе големи парцели земя за бъдещи проекти.
- Проекти за устойчивост: Много предстоящи проекти акцентират върху „зелени“ характеристики: напр. Menarco Tower (BGC) вече е WELL-сертифицирана; предстоящият ремонт на NAIA ще включва и компонент за развитие на имоти със устойчив дизайн. Очаквайте повече сгради със соларно захранване, воден рециклинг и др., съгласно пазарното търсене и предстоящи промени в строителните норми.
Що се отнася до числата, ако обобщим: Жилищни имоти – около 8 000+ нови жилищни единици тип „кондо“ през 2025 г., след което по-малко през 2026–27 bworldonline.com, плюс продължаващо добавяне на няколко хиляди къщи с парцели в периферните райони годишно. Офиси – ~0,6 млн. кв.м през 2025 г., след което вероятно <0,3 млн. кв.м годишно през 2026 и 2027. Търговски площи – разширението на MOA (~200 хил. кв.м) и няколко мола в нови квартали – може би общо ~100 хил. кв.м. Хотели – хиляди нови стаи до 2025–27 г., включително разширения на интегрирани курорти.
Инвестиционният поток от проекти остава значителен, но предприемачите реализират проектите поетапно и внимателно. Някои планове може да бъдат отложени при неблагоприятни пазарни условия (за да не се задълбочи свръхпредлагането). От друга страна, други проекти може да се ускорят, ако търсенето рязко нарасне (например, при по-бърз икономически растеж или бум от чуждестранни инвеститори). Важно е да се отбележи, че много от бъдещите забележителности на Манила – било то нов изкуствен остров, метродифт свързан със съществуващата инфраструктура, или интелигентен зелен квартал – вече се планират или изграждат. До 2028 г. силуетът и градската територия на Манила ще изглеждат съвсем различно, с нови групи високи сгради и разширени граници на града, всичко това като резултат от работата по проекти, започната днес.
Инвестиционни възможности и рискове
Пазарът на недвижими имоти в Манила през 2025 г. предлага както значителни възможности за инвеститорите, така и съществени рискове, които трябва да се управляват внимателно. Стратегическият подход може да използва първите и да минимизира вторите:
Инвестиционни възможности
- Пазар на купувача след пандемията: Настоящата слабост в някои сегменти (като кондоминиуми и офиси) предлага моментен прозорец за покупка на дъното на цикъла. Инвеститорите могат да придобият кондо имоти на първокласни локации на цени, които почти не са се повишили от 2019 г., с очакване за бъдещ ръст, когато пазарът се възстанови. С промоционалните оферти и възможност за договаряне, които предприемачите предлагат за освобождаване на инвентара, както крайните купувачи, така и инвеститорите имат по-силна позиция при преговори днес отколкото по време на бума през 2010-те години.
- Висока доходност от наеми: Както беше подчертано, брутна доходност от наеми от ~5–8% може да се постигне за жилищни имоти в Метро Манила globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Тази доходност е особено атрактивна, имайки предвид, че много градски имоти по света носят под 4%. За инвеститорите, насочени към паричен поток, пазарът на наеми в Манила – особено средният клас кондота и общежитията за студенти или работници – може да осигури стабилни приходи. Освен това новите РЕИТ (REITs) във Филипините предлагат доходност от порядъка на 6% и са по-ликвиден начин да се инвестира в доходност от имоти (има РЕИТ, фокусирани върху офис сгради, търговски центрове, а скоро и складове).
- Нови локации и недооценени земи: Инфраструктурата създава нови „златни мини“ (в преносен смисъл) в недвижимите имоти. Проницателните инвеститори се оглеждат за земя в райони като Булакан (близо до летище NMIA), северен Кесон Сити (близо до метростанции/MRT-7), Каламба/Лагуна (край NSCR) и Кавите (близо до нови пътища и Sangley). Исторически, инвестициите в земя или парцели по периферията преди завършването на инфраструктурата носят големи печалби, тъй като стойностите скача след осигуряване на свързаност. Например, Aboitiz Land отчете 146% до 181% увеличение на стойността за няколко години за парцели в техните комплекси след подобряване на достъпа чрез магистрали bworldonline.com. Подобна възможност има и сега с новите проекти. В рамките на Метро Манила, по-стари квартали, които предстои да се възродят (например части от централна Манила като Escolta/Binondo или крайречните зони на Пасиг) също предлагат потенциал, ако градското обновление набере скорост.
- Ръст на вторичните градове: Инвеститорите могат да диверсифицират извън Манила към бързо развиващи се вторични градове, които се възползват от децентрализацията. Себу, Давао, Илоило, Кларк, Баколод – тези градове бележат засилена активност на пазара на недвижими имоти и често имат по-слабо волатилни пазари. Например, търсенето на офиси за BPO компании в Себу е високо, а цените на жилищата там наскоро изпревариха Манила. Много публични строителни компании имат проекти в тези градове, така че инвестирането там може да донесе ръст, където конкуренцията е по-ниска отколкото в Манила. Въпреки това, Манила остава най-ликвидният пазар, така че ключът е да се балансират основните активи в Манила с високоразвиващите се провинциални активи.
- Демография и урбанизация: Филипините имат едно от най-младите и най-бързо нарастващи населения в Азия. Населението на Метро Манила (около 13 милиона в самия град, над 20 милиона с предградията) расте всяка година, което повишава търсенето на жилища. Тенденцията към преместване в градовете продължава, тъй като хората търсят работа в столицата. Това гарантира дългосрочни жилищни нужди. Така че, въпреки възможния краткосрочен излишък на апартаменти, структурното търсене – особено за достъпни жилища – е огромно (националният недостиг на жилища е над 6 милиона жилищни единици). Това предполага възможности за икономични жилища, жилища за средния клас, съвместно живеене и жилища под наем, които са насочени към работещото население.
- Проекти, свързани с инфраструктурата: Инвестициите в проекти, които са интегрирани с инфраструктурата (като развития, ориентирани към транспорта, или застроявания в нови рекултивирани градове с планирани фериботни/железопътни връзки), могат да донесат извънредни печалби. Ранните инвеститори в места като Vertis North (QC) или ARCA South вече видяха как стойностите се покачват, тъй като те се превръщат в новите централни бизнес райони. Бъдещите включват гари по протежение на метрото (напр. имоти близо до Anonas или Katipunan, които са студентски райони, но ще бъдат по-свързани) или градски общности близо до нови летища. Освен това, правителственият план да изразходва 5–6% от БВП за инфраструктура годишно bworldonline.com означава, че този двигател на растежа ще продължи и ще отваря постоянно нови хоризонти пред недвижимите имоти.
- Диверсификация чрез пазарни сегменти: Манилският пазар предлага различни сегменти – жилищни, офисни, търговски, индустриални, хотелиерски. Различните сегменти блестят в различни моменти. В момента например логистичните/индустриалните имоти са търсени (с разрастването на електронната търговия складовете са пълни и носят добри доходи). Хотелите се възстановяват; инвестицията в кондо-хотел или апартхотел може да е доходоносна със засилващия се туристически поток. Офисите са подтиснати, но закупуването на офис апартамент или етаж на ниска цена сега може да се окаже класически контра-инвестиционен ход, който да се изплати след няколко години при обръщане на офисния цикъл. Това разнообразие позволява на инвеститорите да се пренасочват и да грабват възможности в който и да е сегмент с най-добра перспектива или стойност в дадения момент.
Ключови рискове и предизвикателства
- Пренасищане в определени сегменти: Най-непосредственият риск е пренасищането на пазара с апартаменти и офиси. С наличност при жилищата от около 25% bworldonline.com и при офисите около 20% bworldonline.com, усвояването може да отнеме години. Ако търсенето не се повиши според очакванията, цените и наемите може да останат плоски или дори да се понижат допълнително. Инвеститор, който сега купува апартамент в пре-наситен район, може да има затруднения с намирането на наематели или с повишаването на стойността за известно време. Текущи разходи (такси за поддръжка, обслужване, разходи по финансиране) ще изяждат доходността, ако даден имот остане празен. Затова изборът на актив е от съществено значение – правилният проект и локация ще предотвратят засядането в пренаситена зона.
- Лихвен риск и риск при финансиране: Макроикономическата среда се промени към по-високи лихви от 2022 г. насам (тъй като централната банка повиши лихвите, за да се бори с инфлацията). Лихвите по ипотеките във Филипините се повишиха, което може да намали достъпността за купувачите. Ако лихвените проценти останат високи или се повишат допълнително, активността на пазара на недвижими имоти може да се забави, а инвеститорите, които разчитат на лостово финансиране, ще се сблъскат с по-високи разходи. От друга страна, Colliers отбелязва възможен подем при облекчаване на ипотечните лихви ако инфлацията остане ниска business.inquirer.net – но това е несигурно. Инвеститорите трябва да бъдат подготвени за волатилност на лихвените проценти. Валутният риск е още един фактор за чуждестранните инвеститори – движението на песото може да повлияе на възвръщаемостта при превалутиране.
- Икономически и политически рискове: Здравето на пазара на недвижими имоти е пряко свързано с по-широката икономика. Въпреки че Филипините показват устойчивост, всяка рецесия (глобална криза, значителен спад в паричните преводи от работещи в чужбина и др.) би могла да понижи търсенето на имоти. Политически, ситуацията в момента изглежда стабилна, но всяка внезапна промяна на политиката или политическа нестабилност може да изплаши инвеститорите. Изборите през 2022 г. доведоха нова администрация; досега тя е приятелски настроена към пазара, но са възможни промени в средносрочен план. Инвестициите в недвижими имоти са с дългосрочен хоризонт, затова трябва да се отчитат приемствеността на политиките, регулаторният режим и върховенството на закона. Политическият пейзаж във Филипините може да бъде непредсказуем и това е риск, който да се следи.
- Регулаторни промени и съответствие: Регулациите могат да въведат риск – напр. предложеният по-висок данък върху капиталовата печалба може да ограничи ликвидността bworldonline.com. Спирането на рекултивационните проекти в Манила Бей напомня, че правителствени действия могат да спрат или забавят проекти, с което се засягат инвеститорите там. Регулациите относно околната среда и строителните норми се затягат (с основателна причина), но това може да увеличи разходите за предприемачи и собственици при реновиране или изпълнение на изискванията. Контролът на наемите, макар и да не касае в момента средния/висок клас, би могъл да бъде разширен към по-високите ценови сегменти под политически натиск, което би ограничило потенциала за увеличение на наемите. Накрая, бюрокрацията и проблемите с вписването на имотите остават – сделки с имоти във Филипините понякога се усложняват от несъответствия по заглавията или бавни административни процеси, носещи правни рискове.
- Риск от природни бедствия: Манила е изложена на естествени опасности – тайфуни, наводнения и земетресения. Голямо бедствие може значително да повлияе на пазара на имоти. Например, силни земетресения могат да изпитат структурната цялост на високите сгради (строителните фирми спазват нормите, но рискът съществува). Тежките наводнения могат да намалят стойността на имотите в рискови от наводнение зони (някои части на Манила са ниски и често се наводняват). Застраховката може да покрие известна финансова загуба, но самото събитие може да отблъсне наемателите или да причини физически щети. Инвеститорите трябва да отчитат геофизичния рисков профил на локациите (напр. рекултивационните терени са с повишен риск от втечняване на почвата при земетресения, зоните край реки – от наводнения и др.) и да осигурят подходяща застраховка.
- Насищане на пазара и конкуренция: Пазарът в Манила има много участници. При отдаването под наем огромният брой подобни апартаменти създава сериозна конкуренция за наематели. Единичното жилище на инвеститор се конкурира с хиляди други в Airbnb или обяви, което потенциално може да свали наемите. При офисите компаниите имат голям избор, което оказва натиск върху наемодателите да предлагат отстъпки. Има и риск от твърде бързо завръщане на ново предлагане, ако строителите станат прекалено оптимистични – при поява на признаци за възстановяване на пазара, може да стартира вълна от нови проекти (особено след 2025 г. предвид наличните земи на строителите), което би удължило цикъла на свръхпредлагане. Затова моментът на ребалансиране между предлагането и търсенето е деликатен фактор.
Въпреки тези рискове, много от тях са управляеми с необходимата проверка и стратегия. Диверсификация (по локации и сегменти), избор на реномирани строители, фокус върху имоти с уникална стойност (напр. близо до инфраструктура или с ограничена директна конкуренция), както и поддържане на финансова гъвкавост (за задържане в трудни периоди) са разумни подходи.
В заключение, имотният пазар в Манила през 2025 г. е на кръстопът – предлага вероятно най-добрата възможност за покупка от години, но изисква внимателно навигиране между рисковете. За тези, които се ориентират правилно, възнагражденията може да са значителни: стабилни доходи от наеми в средносрочен план и значителни капиталови печалби в дългосрочен, тъй като метрополията се готви за това, което мнозина смятат за продължителен период на растеж – с млада популация и подобряваща се инфраструктура. Ключът е да се възползвате от възможностите – „следващите горещи квартали“, меките цени, инфраструктурния бум – като в същото време внимателно управлявате рисковете, присъщи на развиващ се и динамичен пазар като Метро Манила.
Източници: Скорошни пазарни анализи и доклади на Colliers Philippines bworldonline.com bworldonline.com, мнения на индустриални експерти чрез Inquirer business.inquirer.net business.inquirer.net и BusinessWorld bworldonline.com bworldonline.com, данни на Bangko Sentral ng Pilipinas за цените на имотите business.inquirer.net business.inquirer.net, Global Property Guide за възвръщаемостта от наеми globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, както и различни новинарски издания, отразяващи инфраструктурното развитие (Gulf News, BusinessWorld) gulfnews.com bworldonline.com. Те предоставят цялостен и актуален поглед върху пазара на недвижими имоти в Манила към 2025 г.
