Прогноз рынка недвижимости Тайбэя на 2025 год: тенденции, прогнозы и ключевые инсайты

Обзор рыночных условий 2025 года

Рынок недвижимости Тайбэя в 2025 году переживает заметное охлаждение после нескольких лет бурного роста. Объемы сделок резко сократились, а ценовой рост застопорился на фоне ужесточения кредитных условий и экономической неопределенности taipeitimes.com taipeitimes.com. В первом квартале 2025 года по всей стране было зарегистрировано всего около 63 000 сделок по передаче недвижимости – это снижение на 20% в годовом выражении и самый низкий показатель за восемь лет taipeitimes.com. В шести крупнейших городах Тайваня (включая Тайбэй) количество сделок с жильем по состоянию на середину 2025 года снизилось более чем на 20% в годовом сопоставлении taipeitimes.com. Это замедление последовало за периодом активного роста в 2024 году; например, продажи жилья в первой половине 2024 года выросли на 27% по сравнению с предыдущим годом на фоне экономического восстановления taipeitimes.com. Однако в конце 2024 года настроения изменились: глобальные экономические трудности и новые ограничения по кредитованию ослабили уверенность покупателей.

Несколько факторов способствуют спаду рынка жилья в Тайбэе в 2025 году. Введение Центральным банком выборочного контроля ипотечного кредитования (начиная с сентября 2024 года) повысило стоимость заимствований и снизило кредитные возможности покупателей taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Теперь банки требуют больший первоначальный взнос (отношение кредита к стоимости снижено примерно на 10 процентных пунктов для вторых домов) и отменили льготные периоды с выплатой только процентов, что ужесточило условия финансирования taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Потенциальные покупатели также проявляют осторожность: почти 80% опрошенных желающих купить жилье предпочитают «выжидать в стороне» как минимум до 2026 года из-за неопределенной экономической ситуации и ужесточения кредитования taipeitimes.com taipeitimes.com. ВВП Тайваня все еще растет (прогноз около 3% на 2025 год), а процентные ставки остаются относительно стабильными cbreemail.com, но высокая стоимость заимствований (ипотечные ставки ~2,5%+ даже в государственных банках taipeitimes.com) и мировая торговая напряженность подрывают настроения на рынке недвижимости.

Важно отметить, что цены на жилье в Тайбэе начали умеренно корректироваться. Это не обвал, но стремительный рост цен 2020–2024 годов прекратился. В 4 квартале 2024 года средние цены на жилье по всей стране снизились на 6,6% по сравнению с предыдущим кварталом, и во всех шести крупных городах зафиксированы падения цен taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. В городе Тайбэй цены упали примерно на 3% в 4 квартале (по сравнению с 1 кварталом 2024), что является относительно умеренным снижением по сравнению с более резкими коррекциями в южных городах, таких как Гаосюн (-10%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. К первому кварталу 2025 года средняя цена жилья в Тайбэе составляла примерно 1,233 млн тайваньских долларов за пин (~38 000 долларов США за 3,3 м²) – это самая высокая цена на Тайване taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, но рост цен прекратился. Все больше продавцов снижают запрашиваемую цену ради заключения сделок, сейчас в Тайбэе скидки 10–12% от цены предложения стали обычным явлением – это самый широкий разрыв с периода пандемии taipeitimes.com taipeitimes.com. Вкратце: рынок 2025 года характеризуется снижением спроса, ростом предложения и плавным падением цен, особенно в сегментах и регионах, где ранее был наибольший рост.

Тенденции жилой недвижимости в 2025 году

Сектор жилья в Тайбэе в 2025 году изменился: рынок продавца стал более сбалансированным или даже благоприятным для покупателя. Покупатели жилья обладают большей переговорной силой, чем в предыдущие годы. По данным Evertrust, средний диапазон торга (разница между запрашиваемой и финальной ценой) увеличился до примерно 10–12% в начале 2025 года, тогда как на пике рынка в середине 2024 года он был однозначным числом taipeitimes.com taipeitimes.com. Продавцы в Тайбэе предоставляли самые большие скидки (в среднем около 12,8% от запрашиваемой цены), за ними следовали Новый Тайбэй (11,5%) и Тайнань (11,1%) taipeitimes.com taipeitimes.com. Это указывает на то, что потенциальные покупатели успешно добиваются уступок по цене, чему способствует ужесточение кредитных условий и более обильное предложение на рынке.

Предложение жилья действительно выросло. Рекордные 100 000 новых жилых единиц планируется ввести в эксплуатацию по всему Тайваню в 2025 году, что вызывает опасения по поводу переизбытка жилья в определённых регионах taipeitimes.com. Хотя в самом Тайбэе мало земли для крупных новых застроек, в Большом Тайбэе (включая Новый Тайбэй) за последние годы реализовано множество проектов. Примечательно, что в 2024 году количество новых строительств по стране достигло пятилетнего минимума, так как застройщики стали осторожнее taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. В некоторых районах с высокими запасами, например, в зонах реновации Нового Тайбэя, застройщики фактически откладывали или сокращали проекты в конце 2024 года после ужесточения кредитной политики taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Это сокращение объемов строительства со временем может замедлить рост предложения. Но в ближайшей перспективе жилищный фонд Тайбэя остаётся обильным благодаря строительному буму последних лет, а непроданных объектов по-прежнему много (у многих застройщиков на руках остаётся много непроданных квартир на этапе пред-продажи) taiwannews.com.tw. В результате у покупателей больше вариантов и меньше спешки, что дополнительно снижает давление на цены.

Тенденции цен на жилье различаются по сегментам. На рынке предварительных продаж (новостроек) цены остаются относительно высокими — поддерживаемые ранее оптимизмом застройщиков — но темпы продаж замедлились. Во втором квартале 2024 года средняя цена предварительной продажи по стране достигла 530 300 NT$ за пин (≈16 миллионов NT$ за квартиру площадью 30 пин), увеличившись на 6,7% по сравнению с предыдущим кварталом taipeitimes.com taipeitimes.com. Однако уже к четвертому кварталу 2024 года появились признаки коррекции цен даже на новые проекты. Медианная цена жилья по стране снизилась примерно до 338 600 NT$ за пин в четвертом квартале taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, и снижение цен на ~6% стало обычной практикой для распродажи запасов taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Топовые проекты в Тайбэе по-прежнему удерживают высокие цены (часто свыше 1 миллиона NT$ за пин), но продавцы теперь более гибкие под давлением. Как отметил один аналитик, в отличие от лет бума, когда владельцы держали цены, многие продавцы в 2025 году готовы к переговорам или снижению запрашиваемой стоимости для быстрой продажи taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Это особенно характерно для инвесторов, владеющих несколькими объектами, которые сталкиваются с более высокими издержками из-за новых налогов и правил кредитования (подробности в следующем разделе).

Демография покупателей на рынке жилой недвижимости Тайбэя также меняется. Государственная политика, поддерживающая первых покупателей, оказывает влияние: доля первых покупателей выросла с ~57% в начале 2023 года до 61,4% к концу 2024 года, что свидетельствует о большем участии реальных конечных пользователей на рынке taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Молодые семьи и одиночки с осторожностью возвращаются на рынок, чему способствуют специальные ипотечные программы (например, программа New Youth Housing) и уход инвесторов. На самом деле, сейчас в Тайбэе преобладают дома, где проживает один человек или маленькая семья — почти половина всех домохозяйств Тайваня состоит из одного или двух человек taipeitimes.com. В Тайбэе, Новом Тайбэе и Гаосюне особенно много одиноких жильцов taipeitimes.com. Эта демографическая тенденция означает высокий спрос на небольшие квартиры и жилье по принципу «один человек — один дом», что соответствует цели правительства «один владелец — один дом» taipeitimes.com. Соответственно, спрос на роскошное жильё с инвестиционной целью снизился. Даже районы, где ранее наблюдался ажиотаж из-за новостей о технологической индустрии — например, регионы рядом с новыми заводами полупроводников TSMC — остыли. Опрос, проведённый в начале 2025 года, показал смешанные ожидания по ценам на жильё рядом с запланированными объектами TSMC: немного больше половины опрошенных всё ещё ожидают роста цен, а остальные прогнозируют стабильность или снижение taipeitimes.com. Такая двойственность отражает понимание того, что технологические подъемы могут смениться спадом, если проекты будут остановлены или если спекуляции будут опережать реальные основы рынка.

Со стороны аренды арендные ставки на жильё в Тайбэе остаются относительно стабильными и низкодоходными по сравнению с ценами. Доходность от аренды в Тайбэе составляет в среднем около 2% в год, что является одним из самых низких показателей в Азии investasian.com investasian.com. Это означает, что покупка недвижимости для сдачи в аренду мало прибыльна, и многие инвесторы рассчитывали вместо этого на рост капитала. С замедлением роста цен некоторые потенциальные арендодатели пересматривают свою стратегию, и больше домов может вернуться на рынок продажи. Кризис доступности жилья сохраняется острым: соотношение стоимости жилья и доходов в Тайване составляет примерно 15–20, а в Тайбэе для покупки скромной квартиры требуется примерно 40 лет среднего дохода investasian.com investasian.com. Это привело к общественному недовольству вопросами социальной справедливости в сфере жилья, оттоку населения из Тайбэя (за I квартал 2025 года Тайбэй покинули более 20 000 человек, часто в поисках более доступного жилья в пригородах) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw и постоянным усилиям правительства по сдерживанию цен.

В целом, в 2025 году рынок жилой недвижимости Тайбэя находится в фазе охлаждения: объёмы продаж падают, рост цен сменился их умеренным снижением, а спекуляции с высоким кредитным плечом сокращаются. Покупатели начинают возвращать себе преимущество, и рынок становится более здоровым в том смысле, что из него уходит спекулятивный перегрев. Однако проблема доступности сохраняется, и настоящий рынок «покупателя» появится лишь в случае дальнейшей коррекции цен или увеличения доходов.

Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)

Коммерческая недвижимость в Тайбэе демонстрирует смешанную картину в 2025 году: офисный сектор сталкивается с трудностями, тогда как некоторые сегменты промышленной и логистической недвижимости остаются устойчивыми. Согласно прогнозу CBRE, уровень вакантности офисных помещений растет и, по ожиданиям, достигнет семилетнего максимума в 2025 году cbreemail.com. На рынок выходит новое предложение — в том числе несколько премиальных офисных небоскребов в районах Синьи и Наньган — которое опережает текущий спрос арендаторов. Этот рост предложения превращает офисный рынок Тайбэя в среду, благоприятную для арендаторов, что резко контрастирует с предыдущими годами низкой вакантности. Владельцы старых или непремиальных зданий, скорее всего, столкнутся с усиливающейся конкуренцией и, возможно, вынуждены будут предлагать стимулы или снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Действительно, многие компании реализуют стратегию «перемещения в здания более высокого качества» cbreemail.com, переезжая в новые здания с лучшей инфраструктурой и покидая устаревшие офисы. В результате переговорная позиция арендодателей ослабевает в офисном сегменте, и ожидается, что рост арендной платы будет умеренным в 2025 году.

Тем временем сектор торговой недвижимости в Тайбэе осторожно улучшается, хотя и сталкивается с рядом проблем. Доверие потребителей остается несколько неустойчивым из-за волатильности фондового рынка и глобальной экономической неопределенности cbreemail.com. Поэтому ритейлеры расширяются осторожно, фокусируясь на проверенных локациях и форматах. Сегмент люксового ритейла (особенно в районах Тайбэй 101/Синьи и Чжуншань) показывает восстановление по мере возобновления туризма в Азии, однако районные магазины и торговые центры все еще восстанавливаются после перехода к электронной коммерции в годы пандемии. Рост электронной коммерции продолжает усиливать спрос на современные логистические и складские помещения cbreemail.com. Промышленная недвижимость Тайбэя, особенно склады и центры дистрибуции последней мили, остается сильной стороной рынка. Компании инвестируют в инфраструктуру цепочки поставок; крупные онлайн-ритейлеры и 3PL-операторы (третьи стороны в логистике) ищут качественные логистические объекты вокруг Нового Тайбэя и Таоюаня, где есть доступная земля cbreemail.com. Благодаря этому вакантность в промышленном сегменте остается низкой, а аренда — относительно стабильной.

Стоит отметить, что на коммерческую недвижимость Тайбэя также влияют более широкие экономические изменения. Город не является региональным финансовым центром масштаба Гонконга или Сингапура, однако он остается штаб-квартирой для технологических производителей и сервисных компаний. По мере того как часть технологического производства переносится за пределы Тайваня, а все больше людей переходит на удалённую или гибридную работу, освоение офисных площадей замедлилось. По данным CBRE, эти тенденции в сочетании с вводом новых объектов сделают 2025 год трудным для арендодателей офисов cbreemail.com. Напротив, любой экономический подъем или стабилизация торговой политики (например, урегулирование торговых разногласий между США и Китаем) может повысить деловую уверенность и, как следствие, спрос на офисные и торговые площади. Пока компании сохраняют осторожность в расходах: мы видим, как фирмы консолидируют офисы или выбирают меньшие пространства в гибких/коворкинг-центрах вместо больших традиционных арендаторов.

В целом, коммерческую недвижимость Тайбэя в 2025 году можно охарактеризовать как развивающийся ландшафт:

• Офисы: Рост вакантных площадей и большая власть арендаторов по мере максимального предложения cbreemail.com. Рост арендных ставок практически отсутствует, а старые здания, особенно не премиум-класса, испытывают давление.
• Ритейл: Медленное расширение; премиальные торговые площади сохраняют ценность, но общий спрос сдерживается осторожным потреблением cbreemail.com.
• Промышленная/логистика: Высокий спрос на склады и логистические центры благодаря электронной коммерции и инвестициям в цепочке поставок cbreemail.com. Этот сегмент опережает рынок: аренда стабильна или растет, вакантность в современных объектах минимальна.

Инвесторы коммерческого рынка Тайбэя поэтому меняют фокус: некоторые локальные институциональные инвесторы (например, страховщики) по-прежнему выделяют средства на недвижимость в 2025 году, однако в целом объемы инвестиций в недвижимость ожидается сократятся в 2025 году на фоне охлаждения рынка cbreemail.com. Те, кто инвестирует, предпочитают промышленные и нишевые сектора либо основные премиальные активы, а не спекулятивные офисные проекты. Офисному и ритейл-сегментам, возможно, придется ждать более очевидного экономического «мягкого приземления» прежде, чем появится новый рост.

Прогнозы и перспективы на ближайшие годы

Смотрящим вперёд, большинство аналитиков прогнозируют, что рынок недвижимости Тайбэя переживет мягкую посадку, а не резкий обвал, но в ближайшей перспективе он останется вялым. Крупнейшее агентство недвижимости Тайваня Evertrust прогнозирует, что общее количество сделок с недвижимостью по всей стране, вероятно, упадет ниже 280 000 единиц в 2025 году, по сравнению с более чем 300 000 в 2024 году, по мере продолжения охлаждения рынка taipeitimes.com taipeitimes.com. Ожидается, что скромное снижение цен продолжится до 2025 года — на уровне нескольких процентов — если не произойдет крупного потрясения. «Мы не наблюдаем краха рынка, но также нет и импульса к восстановлению», — объяснил генеральный директор Evertrust в июне taipeitimes.com taipeitimes.com. Другими словами, базовый сценарий — это снижение объема продаж и умеренная корректировка цен в дальнейшем taipeitimes.com.

Ключевые факторы, лежащие в основе этих прогнозов, включают:

• Продолжающаяся жесткая кредитная политика: Центральный банк дал понять, что сохранит выборочные ограничения на ипотеку до стабилизации цен. По состоянию на начало 2025 года коэффициент кредитования под залог второй недвижимости составляет около 60% (еще ниже для элитного жилья), а банки проводят строгую проверку доходов taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Так как «финансирование больше не беспрепятственно», спекулятивный спрос должен оставаться слабым taipeitimes.com taipeitimes.com. Ожидается, что процентные ставки останутся на прежнем уровне или будут расти незначительно, что придаёт рынку некоторую стабильность cbreemail.com, но особо никто не ожидает понижения ставок, которое могло бы простимулировать новое кредитование. Короче говоря, условия кредитования, вероятно, будут сдерживать рынок до 2025 года.
• Избыток предложения и строительный портфель: Волна завершения проектов в 2025 году увеличит предложение как в жилом, так и в коммерческом сегменте. Большой объем нового предложения – например, 100 тыс. новых домов по всей стране в 2025 году – потребуется время для его поглощения taipeitimes.com. Тем не менее, передовые индикаторы указывают на замедление будущего предложения: в 2024 году количество новых строительств снизилось, что означает, что меньше новых проектов выйдет на рынок в 2026–2027 годах taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Многие застройщики отложили проекты после ужесточения кредитной политики в сентябре, особенно в районах с избытком предложения taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Это может помочь сбалансировать рынок в среднесрочной перспективе. Но в 2025-26 годах покупатели получат преимущество благодаря большому выбору и желанию застройщиков распродавать запасы, что будет сдерживать рост цен.
• Позиция правительства: Политики Тайваня демонстрируют решимость проводить меры, направленные на “жилищную справедливость”, чтобы сдерживать спекуляции и повышать доступность жилья. Часть таких действий – налоговые реформы (описаны ниже) и кредитный контроль. Ожидается, что в ближайшие пару лет эти меры не будут смягчены, если только экономика не ослабнет существенно. Более того, дополнительные ужесточения возможны, если цены начнут быстро расти taipeitimes.com. Подобная бдительная политика говорит о том, что любой рост рынка будет целенаправленно сдержан. Всплеск активности, подобный началу 2024 года, маловероятен при новой регуляторной политике.
• Экономические и внешние факторы: Ожидается, что экономика Тайваня в ближайшей перспективе вырастет скромно (~2–3% в год) cbreemail.com, что поддерживает спрос на жильё, но не способствует его бурному росту. Экспортозависимые отрасли сталкиваются с неопределённостью из-за торгового противостояния между США и Китаем и замедления мирового экономического роста. Кроме того, растущие геополитические риски в отношениях между Китаем и Тайванем добавляют осторожности среди инвесторов taiwannews.com.tw. За исключением крупного позитивного шока (например, технологического бума или внезапного притока иностранного капитала), спрос на недвижимость, скорее всего, останется сдержанным до 2025 года. С положительной стороны, низкий уровень безработицы и рост зарплат в технологических секторах обеспечивают фундаментальную поддержку жилищного рынка в Большом Тайбэе, предотвращая резкое падение спроса taiwannews.com.tw.

В целом, консенсусный прогноз по рынку недвижимости Тайбэя на ближайшие годы — это этап мягкой коррекции и стабилизации. Ожидается, что цены будут слегка снижаться или оставаться на прежнем уровне, без дальнейшего роста. Объем сделок, скорее всего, останется ниже недавних средних значений, по мере того как покупатели и продавцы корректируют ожидания. Аналитики называют это «затяжной» или «стагнационной» фазой taiwannews.com.tw — по сути, необходимый этап охлаждения после периода бурного роста.

Для потенциальных покупателей жилья такой прогноз означает лучшие возможности в будущем: больше простора для переговоров и, возможно, небольшие ценовые уступки, особенно в районах или сегментах, где цены были переоценены. Как отметил менеджер Chinatrust Real Estate, нынешние условия «лучше для покупателей с реальными потребностями», поскольку продавцы сейчас больше идут навстречу taiwannews.com.tw. Для инвесторов перспективы быстрого прироста капитала в ближайшее время выглядят ограниченными; арендная доходность вряд ли заметно вырастет, поэтому расходы на содержание недвижимости и возможная прибыль должны быть тщательно взвешены.

Смотря за пределы 2025 года, после завершения рыночной коррекции и при условии сохранения стабильности экономики Тайваня, долгосрочная траектория рынка недвижимости в Тайбэе оценивается как осторожно оптимистичная, но не взрывная. Тайбэй является политической и экономической столицей, а предложение земли ограничено, поэтому спрос на жилье будет сохраняться. Демографические изменения (стареющее население, уменьшение размеров домохозяйств) могут сдерживать рост спроса, однако обновление городов и развитие технологической отрасли (например, кластеры ИИ и полупроводников) могут стать новыми драйверами. Важно, что если инфляция и процентные ставки снизятся в ближайшие годы, часть отложенного спроса может вернуться на рынок. Местные эксперты прогнозируют «мягкую посадку» в 2025 году с возможным плавным восстановлением после этого cbreemail.com – хотя любой будущий рост, вероятно, будет значительно умереннее, чем двузначные годовые показатели 2021–2022 годов.

Влияние государственных политик, налогов и регулирования

Правительство Тайваня активно внедряет меры по охлаждению рынка жилья и повышению его доступности, и эти шаги существенно влияют на динамику рынка недвижимости Тайбэя в 2025 году. Основные инструменты политики включают налоговые реформы, кредитные ограничения и регулятивные меры:

• Селективный контроль кредитования: Центральный банк Тайваня ввел несколько раундов ужесточения ипотечного кредитования (к концу 2024 года это был седьмой раунд таких мер taiwannews.com.tw). В сентябре 2024 года новые правила сократили допустимые коэффициенты кредита к стоимости (LTV) для ипотеки на второе жилье на 10%, а для третьего жилья и элитной недвижимости – еще больше taiwanhousing.tw. Например, покупатель, который ранее мог взять кредит на 80% стоимости второго объекта, теперь может получить только 60–70%. Помимо этого, грейс-периоды с погашением только процентов по ипотеке были отменены – все заемщики должны начинать погашать основную сумму сразу taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Эти правила, изначально рассчитанные на шесть крупнейших городов, были распространены по всей стране для предотвращения спекулятивных потоков в малые города taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Влияние оказалось значительным: банки теперь требуют больший первоначальный взнос (часто 30–40% даже от местных покупателей, а для многих иностранных покупателей – 50%+ первоначального взноса на практике) taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Введены более строгие проверки доходов и биографии, чтобы исключить фиктивных “первых покупателей”, которые на деле являются подставными лицами инвесторов taipeitimes.com. В целом, получить ипотеку в Тайбэе сейчас намного сложнее, чем пару лет назад – это осознанный шаг по ограничению заемных средств и охлаждению спекуляций.
• «Налог на накопление домов 2.0» и реформы налогообложения недвижимости: В середине 2024 года Тайвань принял значительные реформы в области налогообложения жилья, направленные на ужесточение правил для владельцев нескольких объектов недвижимости и стимулирование проживания владельцев в собственных домах. Новая система, часто называемая Налог на накопление домов 2.0, повысила ежегодные ставки налога на собственность для неиспользуемых владельцем домов до 2%–4,8% (ранее 1,5%–3,6%), одновременно снизив ставку для владельцев- резидентов до 1% (с 1,2%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Эта мера вступила в силу в июле 2024 года, налоги будут уплачиваться с 2025 года. Важно, что изменился порядок учета домовладения: вместо посчетов по городам введён общенациональный реестр, что не позволяет инвесторам заявлять по несколько «основных домов» в разных городах и таким образом уклоняться от повышенных налогов taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Для владельцев недвижимости в Тайбэе это означает, что если у вас есть два или более домов в любом регионе Тайваня, которые не используются для проживания или сдачи в социальную аренду, вы столкнётесь с гораздо большей налоговой нагрузкой. В то же время настоящие квартиры для проживания (в том числе иностранные резиденты с местным видом на жительство) получают преимущества: иностранные постоянные резиденты на Тайване, проживающие в своём жилье, теперь имеют право на ту же низкую ставку 1% для самостоятельного использования taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Около 16 000 иностранцев ожидают получить выгоду от этих льготных ставок с 2025 года, при условии, что они зарегистрируют место проживания и не будут сдавать его в аренду taipeitimes.com taipeitimes.com. Эта политика подчёркивает позицию правительства: «жильё для жизни, а не для спекуляции». Первые признаки показывают эффективность мер: налоговые льготы для владельцев одного дома и увеличение расходов на содержание дополнительных объектов подтолкнули многих владельцев продавать вторичные квартиры и увеличили долю покупателей первого жилья taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
• Налог на прирост капитала и спекуляцию: Еще раньше, в июле 2021 года, Тайвань ввел более жесткие налоги на краткосрочные сделки с недвижимостью, чтобы сдержать перепродажи english.ey.gov.tw. Согласно этим правилам, которые часто называют объединенным налогом на доходы от жилья и земли 2.0, при продаже недвижимости в течение 2 лет после покупки взимается налог до 45% с прибыли (и 35% — если продажа осуществляется в течение 2–5 лет). Это значительно увеличило расходы на быструю перепродажу. К 2024 году признаки спекуляции (например, быстрая перепродажа контрактов на покупку строящегося жилья) несколько снизились, так как владеть недвижимостью всего несколько месяцев больше невыгодно из-за карательных налогов english.ey.gov.tw. Правительство также ужесточило меры против застройщиков, которые удерживают непроданные новые объекты — например, были введены более высокие налоги на непроданное новое жилье, чтобы стимулировать застройщиков выводить объекты на рынок taiwannews.com.tw. Тайбэй, как ключевой рынок, подвергся многим подобным мерам и, возможно, выиграл: данные о сделках свидетельствуют о сокращении сверхкраткосрочных операций и увеличении количества выставленных на продажу ранее удерживаемых объектов, что ослабило давление на рост цен.
• Регулирование жилищного рынка и социальное жилье: Помимо налогов, правительство города Тайбэй и центральное правительство предприняли регулятивные меры, такие как ужесточение правил покупки и передачи прав на строящиеся квартиры. Теперь на строящееся жилье распространяются более строгие требования к прозрачности и ограничения, препятствующие продаже договора до завершения строительства (что было обычной практикой для спекуляций). Кроме того, программы социального жилья были расширены — в городе Тайбэй строятся тысячи доступных арендных квартир для жителей с низким доходом и молодежи. Хотя это пока мало влияет на цены на частном рынке, наличие государственного жилья создает альтернативу и оказывает моральное давление на арендодателей некачественных квартир. Центральное правительство продолжает реализовывать «План здорового рынка недвижимости», который включает такие меры, как более тщательный контроль сделок с фермерскими участками (чтобы закрыть лазейки) и предотвращение чрезмерного кредитования недвижимости в ущерб другим секторам mof.gov.tw.

Совокупное воздействие этих мер в 2025 году привело к рынку с значительно меньшей спекулятивной активностью. Теперь инвесторы сталкиваются с более высокими затратами на содержание (ежегодные налоги) и меньшим кредитным плечом, что делает менее привлекательным держать пустые квартиры в Тайбэе в ожидании роста цен. Многие владельцы нескольких квартир распродают объекты или воздерживаются от новых покупок, что увеличивает предложение для конечных пользователей. Между тем, настоящие покупатели выигрывают от немного более низких цен и налоговых льгот на свое основное жилье. Со стороны регулирования правила стали более справедливыми: иностранные покупатели, например, получают примерно такие же налоговые условия, если действительно проживают в своем доме в Тайбэе taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, хотя им все еще трудно получить ипотеку в банке (банки предпочитают местных жителей или хотя бы иностранцев с местным доходом для выдачи кредитов taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw).

Важно отметить, что эти меры политики не лишены побочных эффектов. Они способствовали текущему снижению продаж и настроений — по сути, лопая то, что некоторые считали «пузырем» на рынке жилья. Центральный банк предупреждал о чрезмерном кредитном стимулировании рынка недвижимости Тайваня и стремится избежать резкого обвала, как это было в Китае taiwannews.com.tw. Пока что происходит постепенное спадание пузыря: падение цен на 6,6% в IV квартале 2024 года стало прямым следствием сентябрьских кредитных ограничений и ужесточенных финансовых проверок, которые «сильно ударили по рынку» taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Законодатели, похоже, готовы мириться с краткосрочным замедлением ради долгосрочной стабильности и улучшения доступности жилья. Покупатели и продавцы в Тайбэе уже адаптировались к новой реальности с активным участием государства. Любой, кто хочет инвестировать или купить недвижимость, должен учитывать новые правила — их игнорирование может дорого обойтись (например, иностранный покупатель может быть удивлен требованием внести 50% первого взноса и немедленно погасить всю сумму, инвестор может неверно рассчитать доходность из-за новых налогов).

В итоге, государственная политика в 2025 году фундаментально меняет рынок недвижимости Тайбэя: сдерживает спекуляции, постепенно переводит спрос на конечных пользователей и медленно корректирует цены в сторону более устойчивых уровней. Эти меры — главная причина, почему рынок сегодня выглядит стабильным или замедленным, а не находится на грани взлета или обвала.

Возможности и риски для инвестиций

С инвестиционной точки зрения недвижимость Тайбэя в 2025 году предлагает сочетание предостерегающих примеров и избирательных возможностей. Недавняя динамика рынка показывает, что инвесторы должны быть очень стратегичными и нацеленными на долгосрочную перспективу, так как быстрые прибыли больше не так легко достижимы. Здесь мы рассматриваем возможности и риски: Ключевые возможности:

• Условия рынка для покупателей: Текущий спад предлагает обеспеченным покупателям шанс войти на рынок жилья Тайбэя на более выгодных условиях, чем несколько лет назад. С учетом небольшого снижения цен и большей готовности продавцов к переговорам, инвесторы (особенно те, кто ищет жильё для собственного проживания или долгосрочного удержания) могут заключать выгодные сделки в 2025 году taipeitimes.com taiwannews.com.tw. Например, роскошные апартаменты в районе Синьи, которые в 2022 году могли продаваться без скидок, сейчас можно приобрести на 10% ниже запрашиваемой цены. Больше всего выигрывают конечные пользователи, которые планируют проживать в данной недвижимости: они могут воспользоваться сниженной налоговой ставкой для владельцев-оккупантов и зафиксировать исторически низкие процентные ставки до возможного их увеличения в будущем.
• Премиальные локации сохраняют ценность: Даже во время коррекции центральные районы Тайбэя (Даан, Синьи и др.) удержали свою ценность лучше других taiwannews.com.tw. Эти центральные зоны с ограниченным предложением и развитой инфраструктурой считаются более «устойчивыми»: они снизились всего на ~2–3% в конце 2024 года по сравнению с гораздо большими падениями в пригородных городах taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Инвесторы с долгосрочной стратегией могут рассматривать недвижимость в центре Тайбэя как относительно безопасный актив на Тайване, обеспечивающий сохранение капитала и престиж. В случае восстановления рынка в ближайшие годы именно премиальные районы зачастую лидируют на волне роста. К тому же сегмент элитной недвижимости Тайбэя частично защищен наличием состоятельных владельцев (многие из них — лица с высоким уровнем дохода, которых не так легко вынудить к продаже).

Новые районы и проекты реновации: В Тайбэе продолжается процесс обновления городской среды. Такие районы, как Nangang (с развивающимся кластером офисов для технологий и новыми линиями метро), а также части Нового Тайбэя, такие как Banqiao и Xinzhuang (с новой инфраструктурой и проектами по перераспределению зон), предлагают потенциал роста. Цены там ниже, чем в центре Тайбэя, но могут вырасти по мере превращения этих районов во вторичные коммерческие центры. Например, район Qingpu в Таоюане (немного за пределами Тайбэя) привлек много молодых покупателей благодаря новым транспортным связям taiwannews.com.tw – это пример того, как транспортная доступность увеличивает стоимость недвижимости. Инвесторы, рассматривающие варианты за пределами города Тайбэй, могут обратить внимание на такие пригородные точки роста, которые выигрывают от повышенного спроса и государственных программ развития.

Логистика и промышленная недвижимость: Как уже было отмечено, логистический сектор стремительно развивается. Инвесторы (особенно институциональные игроки или фонды REITs) могут рассмотреть покупку или строительство складов на окраинах Тайбэя. Современные логистические объекты пользуются большим спросом со стороны электронной коммерции, а доходность здесь выше, чем в жилом секторе. Позиция Тайваня в сфере высокотехнологичного производства и потребность в складских помещениях также поддерживают этот сегмент. Аналогично, недвижимость в научных парках в районах Синьчжу или Тайчжун, хотя и за пределами Тайбэя, представляет интерес — она обслуживает полупроводниковую отрасль (однако необходимо учитывать возможную волатильность, связанную с технологическими циклами).

Ниша для иностранных покупателей: Тайвань является одним из немногих мест в китайскоязычном мире, где иностранцы могут владеть недвижимостью на праве собственности investasian.com, и Тайбэй — очень комфортный для жизни город. Хотя иностранцы сталкиваются с теми же рыночными рисками, что и местные жители (а также с жесткими правилами взаимности и резидентства), те, кто планирует жить на Тайване, могут найти недвижимость Тайбэя привлекательной для комфортной жизни. Благодаря новому налоговому закону иностранные резиденты при покупке основного жилья приравниваются к местным taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw — иностранный профессионал, проживающий в Тайбэе, может купить дом и платить низкие налоги на владение (1% в год), что выглядит очень выгодно по сравнению со многими мировыми мегаполисами. Это скорее жизненная возможность, чем чистая инвестиция, но в долгосрочной перспективе владение недвижимостью в Тайбэе помогает защититься от роста арендной платы и валютных рисков.

Ключевые риски:

• Переоцененность и низкая доходность: По многим показателям недвижимость Тайбэя переоценена относительно фундаментальных факторов. Арендная доходность около 2% означает, что после уплаты налогов на имущество, расходов на обслуживание и инфляции, чистая прибыль инвестора от сдачи квартиры в Тайбэе в аренду часто близка к нулю investasian.com investasian.com. Это явный риск: по сути, инвестор полагается только на рост капитала. Если цены застынут или упадут, инвестиция может уступить даже простым сбережениям или другим активам. При средней цене квартиры на 30 пингов (~100 м²) в Тайбэе от 600 000 до 700 000 долларов США investasian.com investasian.com, соотношение стоимости к доходу крайне высоко – местные зарплаты (медиана около 1 500 долларов США в месяц) просто не соответствуют таким ценам investasian.com investasian.com. Реально существует риск долгосрочной корректировки цен или, по крайней мере, многих лет стагнации до тех пор, пока зарплаты не догонят стоимость жилья. Международные сравнения красноречивы: Тайбэй почти так же дорог, как Сингапур по стоимости за квадратный метр, но не обладает статусом мирового финансового центра и дефицитом земли investasian.com investasian.com. Это говорит о малой вероятности роста цен в ближайшей перспективе.
• Политический и регулятивный риск: Сильное вмешательство государства означает, что политика может изменить инвестиционные расчеты за одну ночь. Например, может быть введён новый «антиспекулятивный» налог или дальнейшее ужесточение кредитования, если цены не будут снижаться достаточно быстро. Иностранные инвесторы сталкиваются с риском изменения договоров о взаимности или с дополнительными барьерами — например, если ухудшатся геополитические отношения. Уже сейчас иностранцам необходимо убедиться, что их родная страна разрешает жителям Тайваня покупать там недвижимость, иначе Тайвань не позволит им совершить покупку (правило взаимности) taiwanhousing.tw. Покупатели из материкового Китая, которые раньше поддерживали сегменты элитного рынка Тайбэя, практически исчезли после того, как Пекин ограничил зарубежные покупки investasian.com investasian.com — напоминание о том, что политические решения могут полностью вывести из игры целый класс покупателей. Продолжающееся напряжение в Тайваньском проливе или любая нестабильность также могут повлиять на стоимость объектов (риск-профиль Тайбэя включает угрозу землетрясений и военных конфликтов, что некоторых иностранных инвесторов беспокоит investasian.com).
• Риск низкой ликвидности и рычагов: При снижении объёмов сделок и много-летнем минимуме по числу транзакций недвижимость в Тайбэе стала менее ликвидной. Инвестор может столкнуться с тем, что продажа объекта займёт значительно больше времени, чем в период бума. Если используется кредитное плечо (несмотря на ограничения, некоторые инвесторы всё ещё прибегают ко вторичным займам или нерегулируемому финансированию), можно застрять на падающем рынке с расходами на обслуживание собственности. Стоимость содержания выросла вместе с новыми налогами: владение несколькими пустующими квартирами означает ежегодную уплату до 4,8% от кадастровой стоимости в виде налога taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw — немалая сумма, которая может «съесть» капитал инвестора, если цены не растут. Если процентные ставки вырастут в будущем (не ожидается в ближайшее время, но риск есть через несколько лет), собственники с высокой долговой нагрузкой окажутся под дополнительным давлением.
• Конкуренция с другими рынками: В региональном плане инвесторы могут найти более выгодные перспективы в других странах. Например, Малайзия или Вьетнам предлагают более высокую доходность от аренды и рост, Сингапур обеспечивает большую стабильность и т.д. investasian.com investasian.com. Существует альтернативные издержки вложения капитала в стагнирующий рынок. Некоторые аналитики открыто заявляют, что на рынке недвижимости Тайваня «осталось очень мало прибыли», и что можно найти лучшие доходы на новых рынках или даже в других классах активов investasian.com investasian.com. Риск для инвестора заключается в том, что рынок Тайбэя может показывать низкие показатели в течение десятилетия, в то время как его деньги могли бы расти в другом месте.

В итоге, инвестиции в недвижимость Тайбэя в 2025 году — осторожная игра. Это может иметь смысл для тех, кто ищет дом или способ долгосрочного хранения капитала в престижном районе, а также в определённых сегментах рынка (логистика, отдельные районы) есть потенциал роста. Однако спекулятивные инвестиции с целью быстрой прибыли практически исключены — рынок «просит о коррекции» и, возможно, как раз переживает её investasian.com investasian.com. Осторожные инвесторы тщательно оценивают среду низкой доходности/высоких цен. Среди стратегий снижения рисков: выбор недвижимости с уникальной ценностью (например, рядом с ведущими школами или будущими линиями метро), низкий уровень заёмных средств и длинный инвестиционный горизонт для сглаживания циклов. Также ключевую роль играет диверсификация — многие местные инвесторы исторически вкладывали большую часть капитала в недвижимость; текущая ситуация подталкивает к необходимости балансировки портфеля за счёт других инвестиций, чтобы уменьшить риски от затяжной стагнации рынка.

Динамика рынка недвижимости по районам Тайбэя

Город Тайбэй — это совокупность разнообразных районов, каждый из которых имеет свой уникальный профиль недвижимости. Цены на недвижимость и спрос значительно различаются от района к району, что обусловлено такими факторами как расположение, развитие, инфраструктура и новое предложение. Вот разбор динамики рынка недвижимости по районам Тайбэя:

• Район Даань: Известный как самый престижный жилой район Тайбэя, Даань постоянно обладает самой высокой стоимостью недвижимости в городе. Он расположен в самом центре (рядом находятся парк Даань, лучшие школы и Национальный Тайваньский университет) и хорошо обеспечен линиями метро. Согласно последним данным, средние цены в Даань составляют примерно 1,2–2,0 млн. NТ$ за пин (400 тыс.–650 тыс. долларов США за 3,3 м²) на квартиры taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Это делает стандартную квартиру на 30 пин (99 м²) в Даань с легкостью выше 36 млн. NТ$ (1,2 млн. долларов США). Популярность Даань (и среди местных, и среди экспатов) сохраняет высокий спрос. Даже в коррекции рынка 2024–25 годов цены в Даань держатся; этот район часто выступает ориентиром тайбэйского премиум-сегмента. Однако, как уже сложившийся район, новое предложение в Даань ограничено – в основном продаются перепродажи или реконструкции старых зданий. Инвесторы ценят Даань за стабильность и ликвидность (спрос на местный «Беверли-Хиллз» Тайбэя есть всегда).
• Район Синьи: Современный район Синьи – финансовый и торговый центр Тайбэя, где находится Taipei 101 – соперничает с Даань за лидерство. Элитные кондоминиумы Синьи вблизи 101 и в «Планировочной зоне Синьи» часто продаются по схожей цене с Даань (от 1 млн. NТ$ за пин) vpon.com. Особенно высокие цены около Мемориального зала Сунь Ятсена и метро Синьи Анхэ vpon.com. Привлекательность Синьи – это люксовые небоскребы, широкий выбор развлечений и наличие офисов крупных компаний; этот район лидирует по премиум-застройкам. Недвижимость здесь включает как жилые, так и офисные компоненты – некоторые объекты в Синьи являются апартаментами с обслуживанием или смешанного назначения. Предложение продолжает медленно расти (например, новые элитные башни вроде проекта Taipei Sky Tower). В 2025 году спрос на жилье в Синьи сохраняется, хотя из-за крайне высокой цены круг покупателей ограничен. Среди владельцев – обеспеченные семьи или инвесторы из деловой элиты Тайваня. Сектор аренды ориентирован на экспатов и руководителей, однако доходность по отношению к стоимости невысока. Во время недавнего затишья на рынке количество сделок в Синьи снизилось, но цены практически не просели – продавцы предпочитают ждать, если не получают запрошенную цену, хорошо зная особый статус района Синьи.

Чжунчжэн и Суншань: Эти районы также формируют часть ядра Тайбэя. Район Чжунчжэн (в который входят Президентский офис, мемориальный комплекс Чан Кайши) сочетает в себе правительственные учреждения и старые жилые кварталы. Здесь есть карманы роскоши (например, район возле больницы Национального университета Тайваня или гражданского центра), но также много старых зданий. Средние цены в Чжунчжэне лишь немного ниже, чем в Даане — примерно в диапазоне NT$800k–900k за пин на протяжении последних нескольких лет vpon.com. Район Суншань, особенно в районах, таких как Сообщество Миншэн и вокруг Восточной улицы Наньцзин, — еще одна дорогая часть города, где средние цены зачастую превышают NT$800k за пин vpon.com. Оба района имеют удобное расположение и сложившиеся сообщества. Во время бума рост цен в этих районах был более мягким по сравнению с окраинами (так как они уже были дорогими), а в период охлаждения рынка наблюдалось незначительное снижение цен. Суншань отличается новыми элитными проектами (например, вблизи Taipei Arena и в районе Наньцзин/Фусин), которые поддерживают его высокий статус. Чжунчжэн со многими старыми квартирами, вероятно, увидит больше проектов реновации в ближайшие годы благодаря городским программам обновления, направленным на модернизацию стареющих зданий.

Чжуншань и Шилинь: Район Чжуншань частично очень центральный (коридор, проходящий севернее главного вокзала Тайбэя через станцию метро Чжуншань и до района Дачжи/Миррамар). Это район контрастов: модные и престижные кварталы возле метро Чжуншань и Дунхуа Бэй, но также старые малоэтажные районы. Некоторые части, такие как Дачжи/Тяньму (на самом деле Тяньму относится к району Шилинь, но граничит с Дачжи Чжуншаня), служат местом проживания экспатов и предлагают крупные элитные квартиры. Средние цены в Чжуншане — высокие/средние (~NT$750k за пин по данным 2022 г.) vpon.com, чему способствуют островки благосостояния. В районе Шилинь цены в среднем чуть ниже (~NT$650k за пин) vpon.com, но здесь расположен Тяньму — престижный, похожий на пригород, район, где дома и квартиры могут быть очень дорогими (Тяньму нередко соперничает с Даанем по стоимости элитной недвижимости за пин). В Шилинь также входит значительная часть горного района Янминшань, где расположены роскошные виллы и более доступные старые дома. В 2025 году в Шилине и Чжуншане сохраняется стабильный спрос, особенно среди семей — Шилинь популярен за счет обилия пространства и международных школ (актуально для экспатов), Чжуншань — благодаря центральному расположению. Продление метро (красная линия) до Тяньму пока не реализовано, поэтому район зависит от автобусов и автомобилей, что сдерживает рост спроса.

Ванхуа, Датун, Вэньшань, Бэйтоу: Эти районы обычно считаются более «доступной» частью Тайбэя (хотя доступный — понятие здесь весьма относительное).

Ваньхуа — самый старый район Тайбэя (исторически назывался Манка или Банка) с множеством исторических памятников, но также с репутацией менее благополучного района.Здесь стабильно одни из самых низких средних цен на жильё в городе – в среднем около NT$500–700 тыс. за пин (некоторые старые квартиры даже менее NT$400 тыс./пин) newhouse.591.com.tw price.cthouse.com.tw.В районе Симендин в Ванхуа появились новые застройки (например, некоторые высотные здания, ориентированные на молодых покупателей), но в целом жильё там остаётся дешевле.В 2024–25 годах более низкая цена в Ваньхуа на самом деле привлекла покупателей впервые: можно купить небольшую квартиру за 10–15 миллионов тайваньских долларов, что практически невозможно в Даане или Синьи estate.ltn.com.tw estate.ltn.com.tw.Датун граничит с Ваньхуа, здесь находится историческая улица Дихуа и традиционные рынки.У него также более низкие средние цены (~630 тыс. NT$/пин в 2022 году) vpon.com vpon.com и этот район проходит процесс джентрификации.Wenshan (самый южный район, включая Muzha) — это тихий жилой район с хорошим покрытием метро (коричневая линия); цены там также могут быть ниже 700 тыс. NT$/пин, и он популярен среди семей, которые ищут более чистый воздух и больше пространства (он граничит с зоопарком и холмами).Бэйтоу (северный район горячих источников) предлагает смешанную застройку — роскошные кондоминиумы с горячими источниками сочетаются со старыми зданиями.В среднем это находится в диапазоне NT$600–700 тыс.Эти внешние районы, как правило, испытывают менее волатильные изменения цен — они не так резко росли во время бума, поэтому сейчас цены здесь падают не так сильно.Они получают выгоду от «охоты за выгодными предложениями», когда покупатели, не способные позволить себе жильё в центре Тайбэя, ищут любой доступный им адрес в Тайбэе.Действительно, некоторые из самых продаваемых жилых комплексов в 2024 году находились в Ванхуа, именно потому что бюджет в 10–12 миллионов NT$ позволял приобрести там новую небольшую квартиру – что было невозможно в восточных районах facebook.com estate.ltn.com.tw.

Neihu и Nangang: Эти два восточных района являются технопарками и деловыми центрами Тайбэя. Neihu стал технологическим центром с множеством штаб-квартир IT-компаний, а также среднеклассовыми жилыми кварталами. Nangang известен своим Nangang Software Park, выставочным центром и растущим числом высотных зданий. Недвижимость в Neihu продаётся по средним ценам для среднего сегмента (~NT$600k/пин) vpon.com, хотя некоторые новые проекты превышают NT$800k. Nangang исторически был дешевле, но с развитием района цены в некоторых частях быстро выросли. В обоих районах появилось много нового жилья — современных кондоминиумов для молодых профессионалов, работающих поблизости, часто по чуть более доступным ценам, чем в центре города. Ввод в эксплуатацию Circular Line MRT и другие транспортные улучшения повысили их привлекательность. Однако эти районы также более подвержены колебаниям рынка: когда рынок был «горячим», цены в Neihu и Nangang быстро росли, а при охлаждении на рынке здесь много предложений. В 2025 году, если вы ищете новое жильё с удобствами по (относительно) низкой цене, Neihu и Nangang дают такие возможности. В некоторых новых зданиях отмечается высокая вакантность, так что покупатели могут рассчитывать на выгодные сделки (застройщики могут предлагать скидки или бонусы на оставшиеся квартиры).

Новый Тайбэй (прилегающие районы): Хотя формально это не часть Тайбэя, важно учитывать, что районы сразу за границей Тайбэя (в Новом Тайбэе) сильно влияют на рынок Тайбэя и испытывают на себе его влияние. В таких районах, как Юнхэ и Чжунхэ (сразу через реку от южного Тайбэя), и Баньцяо (на юго-западе), цены поднялись почти до тайбэйских уровней. На самом деле, Юнхэ и Чжунхэ в Новом Тайбэе имеют кварталы с ценами, сопоставимыми с менее престижными районами Тайбэя – эти места чрезвычайно плотные и популярные из-за короткой дороги до города (всего один мост до Тайбэя). Согласно одному анализу, Юнхэ, Чжунхэ и Баньцяо теперь имеют цены за пин, приближающиеся к дешевым районам Тайбэя: в топовых проектах стоимость часто превышает 600–800 тыс. NT$/пин vpon.com vpon.com. Новый специальный район Синьбань в Баньцяо стал современным городским центром с высотками, торговыми центрами и правительственными учреждениями; он привлекает многих, кто уезжает из Тайбэя. Как уже было отмечено, городской Тайбэй теряет население в эти районы – например, Таоюань и Новый Тайбэй показывают чистый приток населения, поскольку люди переселяются в более доступное жилье с новыми ветками метро taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Эта тенденция миграции из города в пригороды, скорее всего, сохранится, обеспечивая высокий спрос в близлежащих районах Нового Тайбэя и сдерживая рост в самом Тайбэе. Инвесторам стоит обратить внимание на районы Нового Тайбэя как альтернативу: они часто обеспечивают лучшую доходность от аренды, поскольку цены покупки немного ниже, а аренда не снижается пропорционально (многие люди готовы снимать жилье там и ездить на работу в город).

Резюмируя динамику районов Тайбэя: центральные районы (Даань, Синьи, Суншань и др.) имеют самые высокие цены и самый стабильный спрос, выступая барометром рынка элитной недвижимости. Периферийные районы (Ванхуа, Вэньшань и др.) предлагают относительно низкий порог входа и привлекают в основном первых покупателей и тех, кто ограничен в бюджете, а также могут наблюдать всплески активности при ухудшении доступности в центре. В условиях текущего ослабления рынка элитные районы остаются устойчивыми, но спокойными (мало вынужденных продаж, небольшие снижения цен), в то время как в районах средней ценовой категории наблюдается больше активности в поиске выгодных сделок (но тоже без обвала, так как их цены изначально были не слишком высоки). Взаимодействие Тайбэя с Новым Тайбэем также важно – улучшения в региональном транспорте (новые линии метро и т.д.) могут быстро изменить спрос. Например, когда откроется новая линия метро Wanda (в стадии строительства), она соединит районы Ванхуа/TVG с южным Новым Тайбэем, а это может повысить стоимость недвижимости вдоль этого маршрута.

В конечном итоге, недвижимость в Тайбэе отличается высокой локализацией. Потенциальным покупателям или инвесторам следует изучать тенденции на уровне районов: в одном микрорайоне может быть переизбыток и снижение спроса, а в другом, находящемся всего в нескольких километрах, сохраняется отложенный спрос и ограниченное предложение. Рынок недвижимости Тайбэя не является единым, и грамотная стратегия на 2025 год — сфокусироваться на микро-локациях. Известное правило «местоположение, местоположение, местоположение» остаётся в полной мере актуальным — будь то близость к станции метро, престижному школьному району или новой зоне застройки.

Тайбэй и другие крупные города Тайваня: сравнение

Сравнивая рынок недвижимости Тайбэя с другими крупными городами Тайваня, такими как Тайчжун и Гаосюн (а также Новый Тайбэй, Тайнань и Таоюань), можно выделить несколько отличий с точки зрения уровня цен, тенденций и факторов развития рынка.

Уровни цен: Тайбэй — однозначно самый дорогой город Тайваня по стоимости недвижимости. Даже средняя цена жилья за пин (м²) в Тайбэе значительно выше, чем в других городах. В начале 2025 года средняя цена по Тайбэю составляла около 1 233 000 NT$ за пин taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, тогда как в других городах эта цифра гораздо ниже. Например, в городе Синьчжу — благодаря развитию технологической отрасли — средняя цена была второй по величине и составляла около 594 000 NT$ за пин taiwannews.com.tw. В Таоюане средняя цена на квартиру на этапе предварительной продажи составляла примерно 372 000 NT$ за пин в 2025 году taiwannews.com.tw. В Тайчжуне и Гаосюне цены обычно варьируются в пределах 200 000–400 000 NT$ за пин по большинству районов (с новыми элитными проектами дороже). Во всех шести специальных муниципалитетах (Тайбэй, Новый Тайбэй, Таоюань, Тайчжун, Тайнань, Гаосюн) теперь средняя стоимость жилья превышает 10 миллионов NT$ taipeitimes.com taipeitimes.com, однако за эти деньги за пределами Тайбэя можно купить значительно большую недвижимость. К примеру, с бюджетом в 15 миллионов NT$ в Тайбэе можно приобрести лишь небольшую студию площадью 15 пин, а в Гаосюне или Тайчжуне — просторную семейную квартиру площадью 40 пин.

Недавние ценовые тенденции: Во время бума 2020–2022 годов и в 2023 году несколько городов вне Тайбэя демонстрировали более быстрый процентный рост цен, чем Тайбэй. Низкие процентные ставки и «пандемийная» ликвидность хлынули на региональные рынки жилья. В первой половине 2024 года Синьчжу, Таоюань, Тайчжун и Гаосюн возглавили страну по росту цен — стоимость жилья в Синьчжу выросла на 17,1% в годовом исчислении, в Таоюане — на 15,6%, в Тайджуне — на 14,9%, а в Гаосюне — на 13,1% taipeitimes.com taipeitimes.com. Рост цен в Тайбэе был более умеренным (около 5% за этот период) taipeitimes.com. Эта тенденция иногда называлась «урбанистическим распространением» бума: когда Тайбэй становился слишком дорогим, спекулятивные и реальные покупки переходили в города вроде Тайчжуна (он стал вторым по населению городом Тайваня) и Гаосюна (привлекательного благодаря новой инфраструктуре и развитию промышленности).

Однако в последующей коррекции рынка (конец 2024 года) города, где рост был чрезмерным, теперь демонстрируют более значительные снижения. Как уже упоминалось, в 4 квартале 2024 года цены упали во всех крупных городах, но Гаосюн и Тайнань показали наибольшее падение (около 10% за квартал в Гаосюне, 7% в Тайнане) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. В Тайчжуне и Таоюане было умеренное снижение (~3–5%), а в Тайбэе/Новом Тайбэе — наименьшее (~2–3%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Это подчеркивает важное различие: рынок Тайбэя, хотя и дорогой, менее волатилен — он не разогревался так быстро, как, скажем, Гаосюн, поэтому и не упал так сильно. Всплеск в Гаосюне частично был вызван ожиданиями промышленных инвестиций (планируемые фабрики TSMC и другие технологические проекты) и инфраструктурой (новые линии метро, реновация порта). Когда эти ожидания не были немедленно подтверждены фундаментальными изменениями (задержки проектов, отстающие местные доходы), последовала коррекция taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Тайбэй, будучи более зрелым рынком, вел себя устойчивее.

Экономические двигатели и спрос: У каждого города свои двигатели роста. Тайбэй движим занятостью в белых воротничках, присутствием правительства и ограниченной землей. Тайчжун с населением, сопоставимым с Тайбэем, имеет более промышленную экономику (машиностроение, аэрокосмическая отрасль), но также развивающийся сектор услуг; его рынок недвижимости выиграл от переезда людей и бизнеса (город расположен в центре острова и там дешевле земля). Гаосюн исторически был индустриальным (нефтехимия, судоходство), а теперь пытается перейти к технологиям (полупроводники) и туризму. Ожидание развития новых отраслей вызвало много спекулятивных покупок в 2021–2023 годах — это часто называют «эффектом TSMC». В районе Наньцзы Гаосюна (куда приходит TSMC) цены на жилье, по сообщениям, взлетели почти на 90% с 2020 по 2023 год в преддверии straitstimes.com straitstimes.com. Это намного выше любого показателя в Тайбэе. Но как отмечают аналитики, зарплаты и инфраструктура в Гаосюне пока не догнали эти тенденции, так что такие достижения могут оказаться недолговечными taiwannews.com.tw. Тайнань испытал аналогичный эффект TSMC (благодаря Южному научному парку Тайваня), что подняло его ранее очень низкие цены. Синьчжу (не крупный город по размеру, но заслуживает упоминания) обладает Научным парком и самыми высокими доходами на Тайване, что объясняет вторые по величине цены на жилье. Таоюань выигрывает благодаря близости к Тайбэю и международному аэропорту, что делает его горячей точкой для доступного жилья для тех, кто ездит на работу в Тайбэй; здесь стабильно высокий объем сделок и рост населения (в начале 2025 года Таоюань увидел наибольший чистый приток мигрантов среди всех городов) taiwannews.com.tw.

Различия в предложении: В Тайбэе предложение жилья ограничено (мало свободной земли, сложный процесс реконструкции), в то время как такие города, как Тайчжун или Гаосюн, имеют больше пространства для расширения или обновления больших участков. Это значит, что риск избыточного предложения выше за пределами Тайбэя. Например, в прошлые циклы в Тайчжуне построили слишком много роскошных квартир, которые затем остались непроданными. В текущем цикле Синьбэй неожиданно значительно сократил число новых проектов в 2024 году (–62%, как отмечено) из-за избыточного предложения в некоторых зонах taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. В 2024 году в Тайчжуне было наибольшее количество начатого строительства жилья среди всех регионов (33 тыс. единиц) taiwannews.com.tw, что может означать угрозу будущего избыточного предложения, если спрос не догонит. В Тайбэе новое предложение умеренное и обычно быстро поглощается рынком (при правильной цене), благодаря реальному спросу и замене старых зданий. Поэтому инвесторы рассматривают Тайбэй как менее рискованный по части избытка запасов недвижимости, в то время как в таких местах, как новые районы Тайчжуна или пригороды Гаосюна, нужно быть осторожней, поскольку там строятся целые новые сообщества.

Доходность и инвестиционный климат: Интересно, что арендная доходность низкая по всему Тайваню, но она немного выше за пределами Тайбэя. В Тайбэе обычно около 2%, но в Гаосюне или Тайчжуне иногда можно получить 2,5–3% благодаря более низким ценам на жилье. Иностранные инвестиции в недвижимость Тайваня относительно малы и в основном сосредоточены в Тайбэе; в других городах практически нет международных покупателей, за исключением некоторых выходцев из Тайваня, проживающих за рубежом. Профиль риска также различается – Тайбэй может быть более подвержен определённым рискам (например, он политический центр, поэтому любое противостояние прежде всего заденет его), тогда как южные города сталкиваются с другими рисками (колебания в промышленности). Но в целом, все города пострадают от любых крупных национальных проблем, таких как изменения процентных ставок или геополитические события.

Влияние политики: Кредитные ограничения центрального банка и новые налоговые законы, которые мы обсуждали, применяются по всей стране, поэтому они затрагивают все города. На самом деле некоторые меры изначально были нацелены на Тайбэй и Новый Тайбэй (где спекуляции были сильнее всего), а затем были расширены. Теперь инвестор в Тайчжуне, покупающий третью квартиру, сталкивается с такими же ограничениями LTV и налоговыми надбавками, как и в Тайбэе taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Это значит, что правила игры с точки зрения политики стали более равными, чем раньше. На самом деле это может помочь Тайбэю сохранить стоимость – ранее спекулянты избегали Тайбэй из-за высокой стоимости входа и переходили в Тайчжун/Гаосюн, раздувая там рынок, но теперь, когда правила действуют везде, этот арбитраж снижен. Мы увидели это в конце 2024 года, когда все города ощутили замедление после ужесточения кредитных условий taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.

Проще говоря, недвижимость Тайбэя — это как высокоценные голубые фишки: дорогая, относительно стабильная, медленно растет, тогда как города вроде Тайчжуна и Гаосюна больше похожи на акции роста: дешевле, но более волатильные и цикличные. Тайбэй лидирует по уровню цен; другие иногда лидируют по темпам роста. В ближайшие годы многие ожидают, что “города второго эшелона” (Тайчжун, Гаосюн) столкнутся с бурным периодом — они резко выросли и теперь должны переварить это. В Тайбэе, возможно, не будет сильных колебаний, но и выигрыш там будет менее заметен.

Краткое сравнение:

• Город Тайбэй: ~1,2 млн NT$/пин в среднем, ~3% снижение в недавней коррекции taiwannews.com.tw. Плюсы: самый высокий спрос, ограниченное предложение, устойчивость цен. Минусы: крайне недоступно, низкая доходность.
• Новый Тайбэй: ~600-800 тыс. NT$/пин в популярных районах, небольшое снижение (2,3% в 4 квартале) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Фактически продолжение рынка Тайбэя с немного более доступными опциями. Локальный избыток нового жилья, но в целом рынок силён из-за притока населения.
• Таоюань: ~300-400 тыс. NT$/пин, умеренное снижение (~4,8% в 4 кв.) taiwannews.com.tw. Очень активный рынок благодаря промышленности и аэропортовой линии метро. Рост цен был высоким, теперь стабилизируется.
• Тайчжун: ~300 000 тайваньских долларов за пин (варьируется), снижение примерно на 3,2% в 4 квартале taiwannews.com.tw. Крупный рынок по объёму. Следите за избытком предложения в некоторых районах; тем не менее, это экономический центр центрального Тайваня, поэтому спрос сохраняется.
• Тайнань: ~200 000–300 000 тайваньских долларов за пин, снижение примерно на 7% в 4 квартале taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Рост рынка за счёт завода TSMC; базовые цены были низкими, так что недвижимость всё ещё относительно доступна. Возможен дальнейший рост, если будет развиваться технологическая индустрия, но уровень доходов там невысокий.
• Гаосюн: ~250 000–350 000 тайваньских долларов за пин, снижение примерно на 10% в 4 квартале taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Был очень актуален благодаря проектам редевелопмента и технологическому развитию, но сейчас наблюдается коррекция. В долгосрочной перспективе всё зависит от успеха экономической трансформации (от тяжёлой промышленности к высокотехнологичному и сервисному секторам).

В заключение, Тайбэй остаётся самым дорогим и «элитным» рынком, тогда как другие города предлагают доступность и иногда более быстрый краткосрочный рост. Однако недавний спад после бума в таких местах, как Гаосюн, показывает риск погони за быстрым выигрышем. Многие тайваньские инвесторы действительно диверсифицируют — владеют жильём в Тайбэе (ради стабильности/статуса) и, возможно, арендной недвижимостью в Тайчжуне или Гаосюне (ради доходности или потенциального роста). Для иностранного или любого инвестора важен вопрос допустимого риска: Тайбэй — это меньший риск и меньшая доходность; другие города — больший риск, но потенциально большая доходность. И как всегда, ключевым остаётся локальное знание — каждый город имеет свои микро-рынки, и разумно изучать их индивидуально.

---

Источники:

• Taipei Times (Кристал Хсу), «Рынок жилья останется в упадке: Evertrust», 25 июня 2025 — отчет Evertrust Rehouse о снижении числа сделок и прогнозе умеренной коррекции цен taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taipei Times (Кристал Хсу), «Рынок недвижимости быстро остывает, сообщает Evertrust», 20 мая 2025 – Данные по расширению разрыва в ценовых переговорах по городам и снижению количества сделок в первом квартале 2025 года taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taiwan News (TY), «Цены на жильё в Тайване упали на 6,6% в 4 квартале», 14 апреля 2025 – Статистика МВД по снижению цен в 4 квартале 2024 года в шести городах и анализ от Chinatrust Real Estate taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taiwan News (Лиз Чунг), «20 000 жителей покинули Тайбэй в первом квартале из-за высоких цен на жильё», 25 апреля 2025 – Ссылается на данные МВД об средней цене за пин в Тайбэе и миграции населения в более дешёвые города (Таоюань и др.) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• CBRE Taiwan, «Прогноз рынка недвижимости Тайваня на 2025 год», апрель 2025 – Основные моменты прогноза рынка (процентные ставки стабильны; вакансия офисных площадей на максимуме за 7 лет; осторожность в ритейле; снижение объёмов инвестиций на фоне охлаждения рынка жилья) cbreemail.com cbreemail.com.
• Taiwan Housing (блог), «Обновление ипотечной политики 2025: Что нужно знать иностранным покупателям», 2024 – Краткое изложение избирательных кредитных мер Центрального банка (снижение LTV, отсутствие льготного периода, всетайваньский охват) и их целей taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
• Taiwan News, «Новые налоговые ставки на жильё в Тайване принесут выгоду иностранным резидентам», 5 сентября 2024 – Подробности поправок в Закон о налоге на жильё (House Hoarding Tax 2.0): налог 2~4,8% на дома, не занимаемые владельцем, 1% для занимаемых владельцем; включение иностранных владельцев ВНЖ taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taipei Times, «Новые налоговые ставки принесут пользу иностранцам», 5 сентября 2024 – Объявление Министерства финансов о возможности получения иностранцами с ВНЖ налоговой ставки для владельцев (1,2% → 1%) taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taipei Times (Кристал Шу), «Сделки с жильём выросли на 27 процентов», 31 июля 2024 – Отчёт компании Sinyi Realty о сделках в первом полугодии 2024 года и скачках цен в городах (Синьчжу, Таоюань и др.), а также упоминание мер по ужесточению кредитования в середине 2024 года taipeitimes.com taipeitimes.com.
• InvestAsian, «Недвижимость Тайваня: Самая переоценённая в Азии?», 20 февраля 2025 – Критический взгляд на рынок недвижимости Тайваня: отмечаются цены в Тайбэе ~7 000 долл./кв.м, низкая доходность от аренды ~2%, недоступность (40 лет дохода на дом) и сокращение поддержки со стороны инвесторов из Китая investasian.com investasian.com.
• Vpon Big Data, «Цены на жильё и демографические тренды в Большом Тайбэе», ноябрь 2022 – Цены по районам: подтверждено, что Даан — самый дорогой (~1 млн NТ$/пин), отдалённые районы дешевле, а Юнхэ/Баньцяо в Новом Тайбэе приближаются к ценам Тайбэя vpon.com vpon.com.
• Taiwan News, «В 2024 году в Тайване начато строительство самого малого количества жилья за последние пять лет», 6 февраля 2025 – Данные Министерства внутренних дел по запуску жилищных проектов по городам (в целом снижение, Новый Тайбэй -62,9% в годовом исчислении) и описание реакции застройщиков на меры по ограничению кредитования taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taiwan News, «Тайвань ужесточает меры против спекулятивных жилищных кредитов», февраль 2025 – (ссылка через блог) подробности о мерах кредитного контроля и пересмотрах займов для покупателей жилья впервые taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Вышеуказанные источники и данные составляют фактическую основу этого отчета, предоставляя всесторонний обзор рынка недвижимости Тайбэя в 2025 году и последующих периодах.