El mercado inmobiliario de Shanghái en 2025 muestra una compleja combinación de resiliencia y ajuste en medio de la recesión inmobiliaria más amplia de China. Las viviendas residenciales en Shanghái han mostrado focos de fortaleza – especialmente en el segmento de alta gama – incluso cuando el crecimiento general de los precios sigue siendo modesto. Los sectores comerciales (oficinas, retail e industrial) continúan enfrentando dificultades debido al exceso de oferta y la demanda cautelosa, lo que conduce a altas tasas de vacancia y alquileres favorables para los arrendatarios. No obstante, la actividad de inversión se está reactivando, respaldada por el relajamiento de políticas y valoraciones atractivas. El gobierno de Shanghái ha introducido importantes medidas de política para estabilizar el mercado, desde la flexibilización de las restricciones para la compra de viviendas hasta el impulso de la vivienda asequible y la inversión en infraestructura. Este informe ofrece una visión detallada del panorama inmobiliario de Shanghái en 2025, junto con proyecciones y tendencias para los próximos años, cubriendo tendencias residenciales y comerciales, perspectivas de inversión, entorno regulatorio, factores económicos y demográficos, desarrollos próximos y principales riesgos.
1. Tendencias del mercado inmobiliario residencial
Tendencias de precios: El mercado de la vivienda en Shanghái ha superado al de la mayoría de las ciudades chinas a principios de 2025, especialmente en el caso de viviendas nuevas. En marzo de 2025, el precio medio de la vivienda residencial de nueva construcción en Shanghái alcanzó los 57.600 RMB por metro cuadrado, lo que refleja un aumento interanual de alrededor del 10,1%: el crecimiento más fuerte entre las ciudades de primer nivel de China globalpropertyguide.com. Esto contrasta con la tendencia nacional más amplia de caída de precios; en 70 grandes ciudades, los precios de las viviendas nuevas descendieron alrededor de un 3,5% interanual en mayo de 2025 tradingeconomics.com. Sin embargo, el mercado de viviendas de segunda mano de Shanghái sigue siendo más débil: el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas de segunda mano fue de aproximadamente 59.500 RMB en marzo y estuvo cerca de un 6,3% por debajo del de un año antes globalpropertyguide.com. Esta divergencia se debe en parte a que los promotores ofrecen nuevos proyectos a precios competitivos (a veces por debajo del precio de viviendas existentes comparables) para atraer compradores, así como a la eliminación por parte de la ciudad de los topes de precios en la venta de viviendas nuevas globalpropertyguide.com.
Dinámicas de demanda y oferta: La demanda de compra de vivienda en Shanghái se ha ido recuperando gradualmente desde los mínimos de la crisis de 2021-2022. A principios de 2025 se observaron signos de estabilización: por ejemplo, la caída en el volumen de ventas de viviendas en toda la ciudad se redujo a -2,4% interanual en el primer trimestre de 2025 (en comparación con caídas mucho más pronunciadas en años anteriores) globalpropertyguide.com. Las residencias de alta gama y de lujo son un punto particularmente destacado: compradores adinerados de Shanghái y de la región más amplia del Delta del Río Yangtsé han estado invirtiendo activamente en propiedades de lujo en Shanghái, viéndolas como inversiones seguras en medio de una recesión nacional del sector inmobiliario japantimes.co.jp. En un caso reciente, más de 200 nuevas unidades de lujo (valoradas en aproximadamente 5 millones de dólares cada una) se vendieron en menos de un día, y un ático de 15 millones de dólares fue adquirido en pocas horas japantimes.co.jp. Estos proyectos exclusivos suelen registrar precios 10–20% más altos que unidades comparables hace un año, superando ampliamente el incremento interanual de aproximadamente 0,6% en los precios de viviendas nuevas en Shanghái durante principios de 2024 japantimes.co.jp. En contraste, la demanda masiva sigue siendo más moderada. La confianza de los compradores solo ha mejorado gradualmente debido a preocupaciones sobre la deuda de los desarrolladores y la incertidumbre en el mercado laboral reuters.com reuters.com.
Mercados urbanos vs. suburbanos: Los distritos centrales de Shanghái siguen manteniendo precios premium y una demanda constante, especialmente para unidades renovadas o nuevas en ubicaciones privilegiadas (por ejemplo, Huangpu, Xuhui, Jing’an). Mientras tanto, las áreas suburbanas y periféricas se están beneficiando de la iniciativa de las “Cinco Nuevas Ciudades” de la ciudad. Shanghái está desarrollando cinco nuevos pueblos periféricos – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian y Nanhui (Lingang) – para convertirlos en centros urbanos autosuficientes para el año 2035 english.shanghai.gov.cn. Estas nuevas ciudades están atrayendo desarrollo de vivienda y una afluencia de población gracias a una conectividad mejorada y a nichos industriales dedicados (por ejemplo, Qingpu se especializa en industrias digitales y de navegación Beidou, Jiading en equipos de alta gama y dispositivos médicos, etc.) english.shanghai.gov.cn. A medida que se fortalecen los enlaces de infraestructura (nuevas líneas de metro, autopistas, etc.), se espera que los mercados residenciales suburbanos en estos nodos crezcan. En 2024, Shanghái lanzó un programa de “renovación” de viviendas para incentivar a los residentes a vender casas más antiguas y comprar nuevas en estas áreas, con desarrolladores y agentes ofreciendo descuentos para estas mejoras practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Esto ha ayudado a incentivar las transacciones en las cinco nuevas ciudades. En general, la oferta de viviendas suburbanas en Shanghái está aumentando —como lo evidencian grandes nuevos proyectos en áreas como Lingang y Songjiang—, pero el límite de población de la ciudad (alrededor de 25 millones según el Plan Maestro) significa que el crecimiento de la oferta es medido y enfocado en desarrollos de calidad.
Áreas clave de desarrollo: Varios distritos y proyectos destacan en el panorama residencial de Shanghái. Qiantan (Nuevo Bund) en Pudong, un distrito financiero y residencial planificado, ha visto el lanzamiento de múltiples condominios de alta gama con gran aceptación, beneficiándose de su estatus como una alternativa emergente al CBD. Lingang (Nueva Ciudad Nanhui), cerca de la costa, está en auge como zona de alta tecnología y logística (alberga la Gigafactoría de Tesla y una nueva fábrica de almacenamiento de energía de Tesla) y cuenta con una oferta creciente de vivienda para el talento atraído por los incentivos de la zona de libre comercio cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Enclaves tradicionales de lujo como el antiguo Barrio Francés y Lujiazui siguen siendo muy codiciados por compradores domésticos adinerados. Estas zonas tienen una oferta limitada de nuevas propiedades, por lo que cuando salen al mercado nuevos desarrollos de lujo, generan un intenso interés, como se refleja en las ventas sobresuscritas de apartamentos de alta gama mencionadas anteriormente japantimes.co.jp. Por otro lado, algunas zonas suburbanas exteriores sin centros de trabajo importantes están experimentando una absorción más lenta de viviendas nuevas e, incluso, focos de inventario sin vender, en línea con la tendencia nacional de exceso de oferta en ubicaciones menos privilegiadas reuters.com reuters.com.
Perspectivas: Los analistas esperan que los precios residenciales de Shanghái se mantengan mejor que en la mayoría de las ciudades en el futuro. Una encuesta de Reuters a mediados de 2025 proyectó que los precios de la vivienda a nivel nacional caerán alrededor de un 4.8% en 2025, pero pronosticó que ciudades de primer nivel como Shanghái solo verían correcciones leves y se estabilizarían para 2026 reuters.com globalpropertyguide.com. De hecho, algunos pronósticos prevén que los precios de Shanghái reanuden el crecimiento para 2026 (+1–2% anual) después del ajuste actual globalpropertyguide.com. Contribuyen a este optimismo la continua población de compradores adinerados en Shanghái, la alta demanda de viviendas por parte de compradores que buscan mejorar, y políticas de apoyo. El precio promedio de vivienda nueva de alta gama de la ciudad aumentó 0.5% trimestre contra trimestre en el primer trimestre de 2025, llegando a unos RMB 144,600/m², lo que indica un leve impulso alcista joneslanglasalle.com.cn. Con el aflojamiento de las condiciones crediticias y la relajación de las normas locales de compra de viviendas, se espera que los precios del mercado primario se mantengan firmes o suban ligeramente, mientras que los precios del mercado secundario podrían tocar fondo a medida que se recupera el ánimo de los compradores joneslanglasalle.com.cn. Un riesgo para esta perspectiva es la economía en general: si el crecimiento de China decepciona o el desempleo aumenta, incluso el resiliente segmento inmobiliario de Shanghái podría estancarse. Pero salvo shocks importantes, el mercado residencial de Shanghái está posicionado para experimentar crecimiento modesto y fortaleza continua en el segmento de alta gama en los próximos años.
2. Rendimiento del Mercado Inmobiliario Comercial
Sector de Oficinas (Oficinas clase A)
El mercado de oficinas de Shanghái en 2025 sigue siendo favorable para los inquilinos, caracterizado por altos niveles de vacancia y alquileres a la baja debido a la abundante oferta nueva y una demanda que solo se recupera gradualmente. En el primer trimestre de 2025, la vacancia de oficinas de Grado A en Shanghái aumentó a 16,7% en las zonas principales del CBD y un considerable 29,2% en los submercados descentralizados, a medida que se completaron varios nuevos proyectos joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. La ciudad sumó aproximadamente 180.000 m² de nuevas oficinas de Grado A solo en el primer trimestre, incluidos dos nuevos rascacielos en el centro, y se proyecta que verá 1,6 millones de m² de nueva oferta de oficinas en 2025, la cantidad más alta entre las ciudades de China pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Esta avalancha de oferta supera ampliamente la demanda actual: en las 10 principales ciudades de China, se prevén 5,3 millones de m² de nuevas oficinas terminadas en 2025 frente a solo ~2,5 millones de m² de absorción neta. Más del 70% de ese nuevo espacio está concentrado en ciudades de primer nivel, especialmente Shanghái y Shenzhen pdf.savills.asia pdf.savills.asia.Frente a este exceso, los propietarios han estado reduciendo los alquileres y ofreciendo generosos incentivos para atraer o retener inquilinos. Las rentas de grado A en el CBD de Shanghái cayeron alrededor de un 2,2% en el primer trimestre de 2025 respecto al trimestre anterior, continuando una tendencia a la baja joneslanglasalle.com.cn. Las rentas de oficinas descentralizadas bajaron aproximadamente un 2,6% intertrimestral, ya que los propietarios en zonas periféricas con altos niveles de desocupación ofrecieron grandes descuentos en las rentas y subsidios para las adecuaciones joneslanglasalle.com.cn. En términos anuales, los analistas de mercado pronostican que las rentas de oficinas en Shanghái podrían disminuir entre un 10 y un 15% en 2025, la mayor caída entre las principales ciudades pdf.savills.asia pdf.savills.asia. En comparación, se espera que las rentas de oficinas en Pekín se mantengan prácticamente estables o bajen hasta un 5%, lo que pone de relieve que el desequilibrio entre la oferta y la demanda en Shanghái es más grave pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Los propietarios están respondiendo con flexibilidad: muchos están renegociando los términos de los contratos, acortando la duración de los alquileres o concediendo períodos de alquiler gratuito para mantener la ocupación joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
En el lado de la demanda, hay algunas señales positivas. La actividad de alquiler de oficinas en Shanghái está mejorando gradualmente desde los mínimos de la época de la pandemia, impulsada en gran medida por reubicaciones y mejoras conscientes de los costos. En el primer trimestre de 2025, la absorción neta de espacios de Clase A fue de aproximadamente 91,000 m², impulsada por empresas nacionales de servicios financieros y profesionales que aprovecharon los bajos alquileres para mudarse a oficinas de mayor calidad joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Muchos inquilinos de edificios antiguos de Clase B o de zonas más caras han realizado una “fuga hacia la calidad”, mejorando hacia nuevos proyectos, ya que la brecha de alquiler se ha reducido joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ciertos sectores en crecimiento también están contribuyendo a la demanda: las industrias tecnológicas y aquellas con gran inversión en I+D (circuitos integrados, IA, biotecnología) están activas y suelen preferir oficinas en parques empresariales o campus de innovación sobre los tradicionales rascacielos del centro joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Sin embargo, la recuperación de la demanda general es cuando mucho, gradual. Lastradas por el menor crecimiento económico de China y los recortes corporativos, muchas empresas siguen reduciendo su tamaño o retrasando su expansión. Cabe destacar que las corporaciones multinacionales extranjeras (MNC) han reducido algunas operaciones en Shanghái: la disminución de la inversión extranjera y algunas reubicaciones/cierres de alto perfil de multinacionales en 2024 provocaron la devolución adicional de espacio pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Sectores como las finanzas tradicionales, el sector inmobiliario y la manufactura han devuelto espacio excedente al mercado al simplificar sus operaciones. La creación de nuevas empresas también se ha ralentizado (el registro de nuevas compañías bajó ~11% interanual a finales de 2024), limitando la demanda de nuevos arrendamientos de oficinas pdf.savills.asia.
Perspectivas para oficinas: El mercado de oficinas de Shanghái enfrenta un periodo prolongado de recuperación. Dadas las tasas de vacancia récord y una oferta de nuevas construcciones que comenzará a disminuir recién alrededor de 2027 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, se espera que el mercado siga favoreciendo a los inquilinos durante los próximos años. Es probable que las rentas continúen suavizándose en 2025–2026 hasta que se absorba el exceso de oferta. Para abordar el exceso de oferta, las autoridades están considerando políticas para reconvertir edificios de oficinas obsoletos (por ejemplo, transformar oficinas antiguas de grados B/C para otros usos como residencial u hoteles) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Algunos propietarios pueden optar por posponer la entrega de proyectos o consolidar espacios. A mediano plazo, el estatus de Shanghái como centro financiero y comercial debería eventualmente atraer de nuevo la demanda, especialmente si la economía china se estabiliza y los negocios extranjeros recuperan la confianza. Pero en el corto plazo, altas vacancias y rentas bajas persistirán, presionando los valores de los activos de oficinas y fomentando la innovación (como la expansión de espacios de coworking, ofertas de espacios flexibles y medidas gubernamentales para arrendar el espacio excedente). La recuperación del mercado probablemente dependerá de una mejora más amplia de la economía y del éxito de las iniciativas para frenar la nueva oferta y encontrar nuevos usos para las oficinas infrautilizadas.
Sector minorista (centros comerciales y propiedad comercial)
El sector inmobiliario comercial minorista de Shanghái está saliendo gradualmente de la recesión provocada por la pandemia, impulsado por un repunte en el gasto de los consumidores, aunque sigue siendo un entorno desafiante para los propietarios en 2025. La actividad de arrendamiento minorista todavía se mantuvo relativamente moderada en el primer trimestre de 2025: muchas marcas minoristas se mostraron cautelosas respecto a la expansión y algunas retrasaron la apertura de tiendas joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. La tasa de vacancia en los principales centros comerciales de la ciudad subió a alrededor de 9.9% (un aumento de 0.8 puntos porcentuales en el primer trimestre), mientras que la vacancia en los centros minoristas suburbanos descentralizados alcanzó el 13.8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. No se inauguraron grandes centros comerciales nuevos a principios de 2025, lo que limitó el aumento adicional de vacancia, pero la competencia entre los centros existentes se intensificó ya que los minoristas tenían una abundante oferta de espacios joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Los alquileres promedio de locales comerciales en planta baja en las principales zonas comerciales de Shanghái bajaron aproximadamente un 1.4% trimestre a trimestre en el primer trimestre de 2025 (hasta alrededor de 43.5 RMB por m² por día), continuando una suave caída joneslanglasalle.com.cn. En las zonas no céntricas, los alquileres cayeron un 1.6% aproximadamente respecto al trimestre anterior, hasta 15.2 RMB/m²/día joneslanglasalle.com.cn. Estas disminuciones reflejan los esfuerzos de los propietarios para atraer inquilinos mediante descuentos en el alquiler y condiciones de arrendamiento más flexibles.
A pesar del sentimiento general de cautela, ciertos segmentos minoristas están creciendo. La economía de consumo de Shanghái se ve impulsada por políticas de estímulo gubernamentales en 2025 que fomentan el gasto (por ejemplo, vales de consumo y festivales) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Según JLL, las categorías minoristas enfocadas en la experiencia, la salud y el valor están en expansión: por ejemplo, marcas de ropa deportiva y de estilo de vida activo, cadenas de restaurantes asequibles, tiendas de juguetes coleccionables, tiendas de productos para mascotas y locales de conceptos de VR/entretenimiento han estado alquilando espacios activamente joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Estos sectores coinciden con las tendencias de consumo pospandemia que enfatizan la salud, el entretenimiento social y los placeres asequibles. Además, varias marcas extranjeras de lujo y cosméticos han reabierto tiendas insignia en Shanghái a medida que se recuperan el turismo nacional y las compras. Los propietarios están respondiendo reposicionando y renovando centros comerciales: muchos han emprendido renovaciones, cambiado la mezcla de inquilinos o añadido atracciones para aumentar el tráfico peatonal joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Por ejemplo, los grandes almacenes antiguos han estado convirtiendo pisos en experiencias interactivas o espacios de coworking.
De cara al futuro, el pronóstico para el sector minorista es cautelosamente optimista. Con China priorizando el crecimiento impulsado por el consumo en 2025, se espera que los minoristas recuperen el impulso de expansión joneslanglasalle.com.cn. Los analistas anticipan que las tasas de vacancia se estabilizarán una vez que la actual ola de oferta sea absorbida y a medida que la confianza del consumidor mejore cbre.com cbre.com. Un flujo de nuevos proyectos emblemáticos (como el Legoland Shanghai Resort, previsto para abrir en 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, y nuevos complejos comerciales en zonas como West Bund) añadirá oferta moderna minorista pero también creará nuevos destinos para los consumidores. En cuanto a las rentas, las presiones continúan: es probable que las rentas bajen ligeramente en 2025 tanto en ubicaciones prime como secundarias cbre.com cbre.com. Los propietarios de inmuebles se están enfocando en aumentar los ingresos a través de un mayor volumen de ventas (por ejemplo, participando en ventas en línea, eventos pop-up y «shoppertainment» para incrementar el tiempo de permanencia en los centros comerciales), en lugar de confiar en el aumento de rentas base cbre.com cbre.com. En general, el sector inmobiliario minorista de Shanghái se beneficiará del estatus de la ciudad como centro de compras y cultura, pero el éxito dependerá del aprovechamiento adaptativo de los espacios y la alineación con las nuevas tendencias de consumo en los próximos años.
Sector industrial y logístico
El sector inmobiliario industrial y logístico de Shanghái se ha expandido rápidamente, respaldado por el papel de la ciudad como potencia manufacturera y de distribución. Sin embargo, 2025 encuentra el mercado de propiedades logísticas en un estado de sobreoferta, con un aumento de vacantes a medida que nuevos almacenes se ponen en funcionamiento más rápido de lo que los ocupantes pueden llenarlos. En el primer trimestre de 2025, el inventario de logística moderna no aduanera de Shanghái superó los 10 millones de m² después de que tres nuevos proyectos (442.000 m²) se completaran en distritos como Songjiang, Qingpu y Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Esto elevó la tasa de vacancia de almacenes logísticos a 28.0% en el primer trimestre, un nivel muy alto, a pesar de una demanda constante de arrendamiento joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. La absorción neta de espacio de almacén fue de aproximadamente 89.000 m² en el trimestre, ligeramente superior al nivel del año anterior, siendo las empresas de logística de terceros (3PL) el principal motor de la ocupación joneslanglasalle.com.cn. Pero muchas de las nuevas instalaciones construidas se están arrendando lentamente, ya que los inquilinos siguen siendo cautelosos a la hora de comprometerse con grandes expansiones joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Los propietarios, ante el espacio vacante elevado, han estado recortando agresivamente los alquileres: las rentas logísticas generales en Shanghái cayeron 3,7% trimestral en el primer trimestre (y aproximadamente 10,6% interanual) hasta situarse en torno a 1,35 RMB por m² al día joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Esto marca una de las caídas más pronunciadas entre los sectores inmobiliarios, lo que refleja la intensa competencia de la oferta.
Los parques industriales y parques empresariales de Shanghái (que albergan oficinas de I+D y manufactura ligera) muestran un patrón similar. La ciudad ha promovido activamente agrupaciones industriales de alta tecnología – por ejemplo, la Ciudad de la Ciencia de Zhangjiang (para biotecnología e inteligencia artificial), y numerosos parques empresariales en Pudong y Minhang – lo que ha llevado a un aumento en las nuevas entregas. En el primer trimestre de 2025, cuatro nuevos proyectos de parques empresariales entregaron más de 420,000 m², llevando la tasa de vacancia de los parques empresariales a ~23.1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Las rentas en los parques empresariales disminuyeron ~2.4% trimestre a trimestre (y dos dígitos interanuales) bajo la presión de la oferta joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Aún así, la demanda en ciertos subsectores industriales es robusta: las empresas de circuitos integrados (semiconductores), inteligencia artificial y ciencias de la vida están alquilando activamente espacios de alta especificación, a menudo con el apoyo de iniciativas gubernamentales para impulsar la manufactura avanzada joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Además, los institutos de investigación y las incubadoras respaldados por el estado se han estado expandiendo, compensando parcialmente la cautela del sector privado joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. La posición de Shanghái como centro logístico sigue siendo inigualable: alberga el puerto de contenedores más activo del mundo y una amplia red de almacenes que atiende a la región del Delta del Yangtsé. Así, aunque el exceso de oferta a corto plazo es evidente, los impulsores de crecimiento a largo plazo (comercio electrónico, logística de cadena de frío para farmacia/alimentos y necesidades regionales de distribución) siguen intactos.
Perspectivas para el sector industrial/logístico: El desafío a corto plazo es superar el exceso de inventario. Las autoridades locales de Shanghái lo han notado: la oferta de terrenos comerciales para uso logístico/industrial se redujo a un mínimo de la década en 2024 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, y los nuevos inicios de construcción industrial han caído (los nuevos proyectos de oficinas/industriales disminuyeron aproximadamente un 27,7% a nivel nacional en 2024) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Esta desaceleración en la oferta futura, combinada con las políticas de China para estimular el consumo interno (beneficiando a los 3PL y la logística minorista) y la estrategia de manufactura “China más uno” (que podría aumentar la necesidad de logística de exportación), debería mejorar gradualmente los fundamentos. Es posible que las rentas sigan enfrentando una ligera presión a la baja hasta 2025, pero se espera que se estabilicen después a medida que la demanda alcance la oferta. De hecho, los inversores están cada vez más interesados en este sector: las instalaciones logísticas modernas en ubicaciones clave se consideran una clase de activo contracíclica, que suele ofrecer ingresos relativamente estables cbre.com cbre.com. También es posible que veamos una reutilización adaptativa de suelo industrial antiguo, por ejemplo, transformando fábricas obsoletas en centros logísticos urbanos o centros de datos, lo que puede restringir la oferta efectiva. Para finales de la década de 2020, a medida que nueva infraestructura (como la ampliación de terminales portuarias y enlaces ferroviarios de carga) entre en funcionamiento, el segmento inmobiliario industrial de Shanghái está preparado para recuperar impulso, aunque con tasas de crecimiento más sostenibles y posiblemente mayores vacancias promedio en comparación con el mercado extremadamente ajustado de finales de la década de 2010.
(Nota: El rendimiento de los bienes raíces comerciales en el sector hotelero también está en alza. Con la reapertura de China, los hoteles de Shanghái han visto mejorar la ocupación: la ocupación en hoteles de 5 estrellas aumentó aproximadamente un 1.2% interanual a febrero de 2025, y las llegadas de visitantes internacionales aumentaron un 34% interanual a principios de 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Se espera la llegada de nueva oferta hotelera (por ejemplo, un segundo Shangri-La y un hotel Thompson en Hongqiao), pero el aumento del turismo se espera que la absorba en su mayoría joneslanglasalle.com.cn. La recuperación del sector hotelero contribuye positivamente a los bienes raíces comerciales, especialmente en el comercio minorista y los desarrollos de uso mixto, pero un análisis detallado está fuera del alcance de este informe.)
3. Perspectivas de Inversión
Clima de inversión actual: La actividad de inversión en bienes raíces en Shanghái muestra un impulso resiliente en 2025, tras un periodo de calma durante el punto álgido de los problemas inmobiliarios en China. En el primer trimestre de 2025, Shanghái registró 24 transacciones en bloque por un valor total de 11.460 millones de RMB, lo que representa un aumento del 20% respecto al trimestre anterior joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Este repunte subraya la mejora del ánimo de los inversores y la liquidez en el mercado. Cabe destacar que la mayoría de las transacciones fueron de menor tamaño: aproximadamente el 74% de las operaciones del primer trimestre estuvieron por debajo de los 500 millones de RMB, lo que indica que los inversores prefieren activos pequeños y operaciones con control de riesgo joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Las personas de alto poder adquisitivo (HNWIs) y los compradores corporativos nacionales se han convertido en la fuerza dominante, representando aproximadamente el 67% del volumen de transacciones joneslanglasalle.com.cn. Estos compradores, a menudo con una toma de decisiones ágil, han estado adquiriendo activos de forma activa (a veces en dificultades o que requieren reposicionamiento), ayudando a revitalizar propiedades e inyectar liquidez en el mercado joneslanglasalle.com.cn. En contraste, los inversores institucionales (como grandes fondos y aseguradoras) habían sido relativamente cautelosos en 2024, aunque están regresando poco a poco a medida que los precios se vuelven más atractivos.
Inversión nacional vs. extranjera: La mayoría de la inversión inmobiliaria en Shanghái actualmente proviene de fuentes nacionales. Las compañías de seguros chinas, desarrolladores inmobiliarios e individuos adinerados están aprovechando oportunidades para adquirir activos a precios descontados. Por ejemplo, en el primer trimestre de 2025, las aseguradoras mostraron un fuerte apetito por carteras de apartamentos en alquiler, que se convirtieron en la clase de activo más grande por volumen de transacciones (34% de la inversión), superando incluso las operaciones en el sector de oficinas joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Estos proyectos residenciales en alquiler resultan atractivos por su ingreso estable y el apoyo de políticas (el gobierno está fomentando la inversión en vivienda en alquiler). Las oficinas representaron aún ~29% del valor de inversión y el sector minorista el 27% en el trimestre joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Por otro lado, los inversores extranjeros han estado relativamente inactivos en el último año. Factores como los controles de capital en China, las tensiones geopolíticas y las preocupaciones sobre el riesgo cambiario han mantenido alejados a muchos compradores del extranjero. De hecho, la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario de China cayó significativamente (un informe señaló una caída del 27% en la inversión extranjera en 2024), y algunos propietarios multinacionales están desinvirtiendo propiedades no esenciales pdf.savills.asia. Dicho esto, el estatus de Shanghái como ciudad puerta de entrada significa que sigue estando en el radar de inversores globales, especialmente fondos oportunistas y desarrolladores de Hong Kong/Singapur. Estamos viendo señales tempranas de un renovado interés: por ejemplo, algunas firmas internacionales de capital privado han estado buscando activos de oficinas en dificultades en ubicaciones principales a valoraciones de oportunidad. Si la economía de China se estabiliza y mejora la claridad regulatoria, el capital extranjero podría aumentar en 2025–2026 para aprovechar la historia de crecimiento a largo plazo de Shanghái.
Rendimientos de alquiler y valores de capital: La corrección en los valores inmobiliarios durante los últimos 1-2 años ha llevado a cierta mejora en los rendimientos de alquiler en Shanghái. En el sector residencial, los rendimientos brutos de alquiler históricamente eran muy bajos (~1–2% en áreas principales) debido a los altos precios, pero con los precios estabilizándose y las rentas recuperándose tras el Covid, los rendimientos han subido ligeramente. Por ejemplo, los apartamentos con servicios y carteras residenciales de alquiler ahora están atrayendo compradores institucionales con rendimientos que se sitúan en el rango de 3–4%, lo que refleja una fijación de precios más razonable. En el sector comercial, los rendimientos de oficinas han aumentado a medida que los valores de capital han descendido; las tasas de capitalización de oficinas prime en Shanghái, que estaban alrededor del 4.0% hace unos años, se han acercado al 4.5–5.0% en algunos casos, haciendo que las oficinas sean más atractivas para los inversores a largo plazo que buscan ingresos. Los activos minoristas en ubicaciones centrales todavía se negocian con rendimientos por debajo del 5%, pero los locales minoristas secundarios y las propiedades hoteleras han visto que sus rendimientos suben al 6% o más en medio de la recesión. Se espera que, a medida que el mercado toque fondo, los inversores que compren ahora puedan beneficiarse tanto de un flujo de ingresos saludable como de una eventual apreciación de capital una vez que el ciclo cambie. Según CBRE, 2025 debería marcar un punto de inflexión: con tasas de interés más bajas y precios de activos reducidos, es probable que más inversores intervengan, impulsando potencialmente los volúmenes de inversión de nuevo hacia el crecimiento cbre.com cbre.com. El consenso es que la corrección inmobiliaria de China ha creado oportunidades de valor – en Shanghái estas incluyen activos contracíclicos como almacenes logísticos, apartamentos multifamiliares de alquiler y oficinas Clase A en ubicaciones principales cbre.com cbre.com. Se espera que estos segmentos ofrezcan rendimientos sólidos a mediano plazo a medida que el mercado se recupere.
Potencial de Apreciación de Capital: A corto plazo (2025–2026), los valores de capital en algunos segmentos aún pueden enfrentar presión, especialmente en oficinas (hasta que disminuyan las vacantes) y viviendas residenciales de mercado masivo (hasta que se absorba el inventario excedente). Sin embargo, los fundamentos a largo plazo de Shanghái sugieren un potencial de apreciación significativo durante la próxima década. El continuo crecimiento económico de la ciudad (se pronostica que el PIB de Shanghái crecerá alrededor del 5% en 2025, superando el promedio nacional cbre.com), su papel como centro financiero y la afluencia de talentos de altos ingresos apoyan los valores inmobiliarios. Si los precios de la vivienda a nivel nacional se estabilizan para 2026 como se proyecta reuters.com globalpropertyguide.com, Shanghái podría retomar un crecimiento de precios moderado a partir de entonces. Algunos analistas consideran que las propiedades prime en Shanghái están actualmente en un “punto de valor” cíclico – especialmente las residencias de lujo y oficinas de Clase A que hoy cuestan entre un 10-20% menos que hace 2-3 años–, con posibilidad de una apreciación anual de un dígito alto una vez que el mercado se recupere por completo. Por supuesto, la trayectoria variará según el sector: los activos logísticos y de parques empresariales ligados a las nuevas industrias de economía podrían apreciarse más rápido, mientras que los centros comerciales más antiguos pueden quedarse rezagados a menos que se reinventen.
En resumen, las perspectivas de inversión en Shanghái son cautelosamente positivas. El mercado está atrayendo a inversores con una visión a largo plazo y una mayor tolerancia al riesgo, mientras que los jugadores más conservadores esperan señales más claras de estabilización. Es probable que los próximos años traigan una mayor diversificación tanto de inversores como de clases de activos – esperamos ver más actividad en sectores de nicho (como residencias para mayores, centros de datos, parques de ciencias de la vida) y estructuras creativas de negociación (joint ventures, canjes de activos, etc.). La profundidad y liquidez de Shanghái la convierten en uno de los primeros mercados en recuperar la confianza inversionista en China. Salvo grandes sorpresas en materia de políticas, el mercado inmobiliario de la ciudad está en posición de seguir siendo una piedra angular tanto para inversores nacionales como extranjeros que buscan exposición al crecimiento urbano de China.
4. Entorno Regulatorio y de Políticas
El mercado inmobiliario de Shanghái está fuertemente influenciado por las políticas gubernamentales, y el último año ha visto un cambio decisivo hacia una flexibilización y apoyo en las políticas para estabilizar el sector. Tras un periodo prolongado de medidas restrictivas encaminadas a frenar la especulación (incluyendo los límites de deuda para promotores conocidos como las “Tres Líneas Rojas” desde 2020 y estrictos límites a la compra de viviendas), las autoridades tanto a nivel central como local implementaron importantes políticas de alivio en 2024–2025 para estimular la compra y mitigar los riesgos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Restricciones de compra de vivienda flexibilizadas: Shanghái, como ciudad de primer nivel, tradicionalmente imponía estrictas Restricciones de Compra de Vivienda (HPR, por sus siglas en inglés): por ejemplo, las familias no locales necesitaban varios años de pagos de impuestos o de seguridad social para calificar para comprar viviendas, y los residentes locales tenían un límite en la cantidad de viviendas que podían adquirir. En 2024, estas reglas se relajaron notablemente. Shanghái amplió la elegibilidad permitiendo que los residentes no locales con trayectorias laborales más largas en la ciudad compraran propiedades, y amplió la definición de “compradores calificados” para incluir a varios talentos y trabajadores clave necesarios para el desarrollo de la ciudad practiceguides.chambers.com. Para mediados de 2024, Shanghái incluso lanzó programas piloto en distritos seleccionados para aflojar aún más las restricciones de compra, probando efectivamente la posibilidad de un acceso más abierto a la vivienda practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Un cambio importante: las familias con dos o más hijos ahora pueden comprar una vivienda adicional más allá del límite normal, reconociendo la necesidad de más espacio para familias numerosas news.cgtn.com news.cgtn.com. Además, se relajaron los requisitos para las personas divorciadas (cerrando vacíos legales que penalizaban a compradores genuinos recién divorciados), y quienes tenían cuotas de vivienda pública recibieron mayor flexibilidad para ingresar al mercado privado news.cgtn.com. Estas relajaciones incrementales reflejan un cambio de política cauteloso pero claro: se pasa de contener los precios a reactivar la actividad del mercado y atender las “diversas necesidades de vivienda” de los residentes news.cgtn.com news.cgtn.com.
Pagos iniciales más bajos y apoyo crediticio: Paralelamente a la flexibilización de los requisitos para compradores, las políticas financieras se han vuelto más acomodaticias. En mayo de 2024, las autoridades de Shanghái redujeron los porcentajes mínimos de pago inicial para hipotecas – al 20% para los compradores de vivienda por primera vez (anteriormente 30%) y al 35% para la compra de una segunda vivienda (antes 50% o más) news.cgtn.com. En ciertos distritos suburbanos y en la Zona Piloto de Libre Comercio (Nueva Área de Lingang), incluso el pago inicial mínimo para una segunda vivienda se redujo al 30% news.cgtn.com. Estos recortes forman parte de un impulso a nivel nacional (el banco central otorgó a las ciudades flexibilidad para reducir los pagos iniciales y las tasas hipotecarias), con el objetivo de reducir los costos iniciales para los compradores y estimular la compra de viviendas de mayor valor practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Además, Shanghái aumentó los límites de préstamo bajo el Fondo de Previsión para la Vivienda (el sistema hipotecario gubernamental de bajo interés), permitiendo a los compradores solicitar más fondos a tasas favorables news.cgtn.com news.cgtn.com. También se guió a los bancos para bajar las tasas de interés de las hipotecas existentes, y la tasa preferencial de préstamos a 5 años fue reducida, llevando las tasas hipotecarias típicas en Shanghái a aproximadamente 4,1-4,3% para primeras viviendas a finales de 2024 – el nivel más bajo en muchos años. Todos estos pasos han mejorado la asequibilidad de la vivienda y se les atribuye la incipiente recuperación de ventas a principios de 2025. Analistas señalan que las condiciones crediticias más flexibles combinadas con la postura facilitadora de Shanghái en políticas de vivienda han sido clave para reavivar la confianza de los compradores de vivienda joneslanglasalle.com.cn.
Incentivos fiscales y subsidios: El apoyo adicional de las políticas vino a través de exenciones fiscales e incentivos fiscales. A partir de 2024, el gobierno central redujo los impuestos de transmisiones patrimoniales para la compra de viviendas: en Shanghái, los compradores de primera vivienda ahora pagan solo el 1% de impuesto de transmisiones patrimoniales en viviendas de menos de 140 m² (antes era 1.5%), y los compradores de segunda vivienda pagan 1% (para <140 m²) o 2% (para viviendas más grandes), frente al 3% anterior practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Esto reduce sustancialmente los costos de transacción para cambiar a unidades más grandes. Shanghái también fue una de las ciudades que eliminó los límites de precios en la venta de nuevas viviendas y quitó restricciones que antes impedían a los promotores reducir significativamente los precios, dando así más libertad al mercado para encontrar un precio de equilibrio globalpropertyguide.com. Para afrontar el problema de los promotores en dificultades y los proyectos sin terminar, se implementó un sistema de “lista blanca”: Shanghái trabajó con el gobierno central para asegurar el financiamiento para completar proyectos estancados, incluyendo permitir que empresas estatales locales compren unidades sin vender para vivienda asequible globalpropertyguide.com. A finales de 2024, los bancos habían aprobado financiación para más de 5,300 de estos proyectos “en lista blanca” en todo el país (casi 1.4 billones de RMB), lo que ayudó a proteger los intereses de los compradores y evitar ventas forzadas practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Shanghái también adoptó programas innovadores como la iniciativa de “cambio de vivienda” mencionada anteriormente (cambiar una casa vieja por una nueva con descuentos de los promotores inmobiliarios) para impulsar las transacciones practiceguides.chambers.com.
Políticas de Planificación Urbana y Desarrollo: En el ámbito de la planificación urbana, Shanghái mantiene una visión a largo plazo de crecimiento equilibrado. El Plan Maestro de la ciudad (2017–2035) enfatiza limitar la población alrededor de los 25 millones y frenar la expansión descontrolada, enfocándose en su lugar en la renovación urbana y la mejora de la calidad de vida. En consonancia con esto, las políticas fomentan la remodelación de antiguas áreas urbanas (los subsidios para la renovación de barrios marginales aumentaron en 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) y el aumento de la oferta de viviendas de alquiler y asequibles. Por ejemplo, Shanghái ha estado convirtiendo algunos terrenos comerciales en residenciales para vivienda en alquiler y está apoyando la construcción de unidades de alquiler subsidiadas por el gobierno (a veces reutilizando inventario comercial sin vender) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. También hay un impulso hacia los edificios verdes y la sostenibilidad; los nuevos desarrollos en Shanghái se rigen por estrictos estándares ecológicos, ya que la ciudad se alinea con los objetivos nacionales de reducción de carbono.
Reglas de propiedad extranjera: Aunque las políticas nacionales se han suavizado, las regulaciones de propiedad extranjera siguen siendo relativamente estrictas. Generalmente, a los extranjeros solo se les permite comprar una propiedad residencial en Shanghái (y otras ciudades chinas), y debe ser para uso propio (no para alquiler ni inversión) globalpropertyguide.com. Un comprador extranjero normalmente debe residir en China durante al menos un año por trabajo o estudios y obtener aprobación para comprar globalpropertyguide.com. Además, los extranjeros no pueden invertir colectivamente en múltiples propiedades a menos que lo hagan a través de empresas especiales, debido a normas vigentes desde 2006 que buscan prevenir la entrada especulativa de capital extranjero globalpropertyguide.com. Estas reglas implican que los compradores extranjeros representan una fracción muy pequeña del mercado inmobiliario de Shanghái, principalmente expatriados que adquieren una vivienda para uso personal. En el sector comercial, se permite la inversión extranjera institucional (Shanghái no tiene una cuota separada para la compra extranjera de bienes raíces comerciales más allá de las políticas nacionales), pero las operaciones de mayor envergadura aún requieren registro regulatorio y, en algunos casos, la aprobación de cambio de divisas para ingresar fondos. La inclusión de Shanghái en las Zonas Piloto de Libre Comercio ha agilizado ligeramente algunos procedimientos para que las empresas extranjeras adquieran oficinas para sus propias operaciones resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, pero no se ha implementado una liberalización significativa de la propiedad extranjera de inmuebles hasta 2025. El foco, en cambio, ha sido hacer el entorno más amigable para los negocios extranjeros (por ejemplo, facilitar el arrendamiento, ampliar los plazos de arrendamiento de terrenos, etc.) en lugar de fomentar la compra especulativa extranjera.
En resumen, el entorno político de Shanghái en 2025 está orientado a apoyar un mercado inmobiliario estable y saludable. El mantra del gobierno ha cambiado a “la vivienda es para vivir, no para especular, pero tampoco para estancarse”. La combinación de restricciones de compra más flexibles, financiamiento más barato, recortes de impuestos e iniciativas de desarrollo está dirigida a impulsar la demanda genuina y reducir el inventario sin reinflar una burbuja. Hasta ahora, estas medidas han mostrado éxito inicial en reforzar la confianza news.cgtn.com. De cara al futuro, las autoridades han indicado que monitorearán el mercado y podrían implementar más apoyos si es necesario para asegurar un aterrizaje suave. Por ejemplo, podrían emplearse recortes adicionales en las tasas de interés o incluso la compra directa de viviendas sin vender por parte del gobierno (una medida discutida a nivel nacional) si la recesión persiste globalpropertyguide.com reuters.com. No obstante, los responsables de las políticas están caminando por una cuerda floja: intentan rejuvenecer el mercado y apuntalar el sentimiento sin volver a la especulación desmedida y teniendo en cuenta la asequibilidad a largo plazo. Por lo tanto, los inversores y compradores de vivienda pueden esperar una postura de política generalmente acomodaticia en Shanghái en el corto plazo, aunque cuidadosamente calibrada a las condiciones locales.
5. Factores Económicos y Demográficos
Una variedad de factores económicos y demográficos sustentan las tendencias inmobiliarias de Shanghái, influyendo tanto en la demanda como en la oferta:
- Crecimiento Económico y Mezcla Industrial: Shanghái es el centro comercial y financiero de China, con un PIB de aproximadamente 4.5 billones de RMB (alrededor de 700 mil millones de dólares) en 2024. Tras una desaceleración causada por la pandemia (y una caída notable durante el confinamiento de 2022), la economía de Shanghái repuntó a un crecimiento de aproximadamente 3.1% en 2023 y se espera que acelere hacia un crecimiento de 4.7–5% en 2025 cbre.com, impulsada por políticas de estímulo y el resurgimiento del consumo. Este desempeño económico apoya al sector inmobiliario a través de ingresos más altos y expansión empresarial. Las industrias pilares de Shanghái —finanzas, servicios profesionales, comercio, manufactura avanzada (por ejemplo, semiconductores, biotecnología) y tecnología— impulsan la demanda de diferentes tipos de propiedades. Por ejemplo, el auge del sector financiero y fintech alimenta la absorción de oficinas de clase A en Lujiazui y Pudong, mientras que los sectores de manufactura y logística (autos, electrónica, comercio electrónico) sostienen la demanda de suelo industrial y almacenes. El impulso de la ciudad hacia la economía digital y la I+D (con zonas designadas de “ciencia e innovación”) está fomentando la necesidad de oficinas especializadas e instalaciones de investigación. En general, la economía diversificada y de alto valor de Shanghái proporciona una base fundamental sólida para el sector inmobiliario, diferenciándola de ciudades más débiles dependientes de una sola industria o de construcciones especulativas.
- Población y Demografía: La población de Shanghái es una de las más grandes de cualquier ciudad del mundo, oficialmente alrededor de 24.76 millones en 2022. El crecimiento poblacional de la ciudad se ha moderado: en realidad, Shanghái experimentó un leve descenso neto de población en 2022 debido a factores relacionados con el COVID y controles de residencia más estrictos, aunque se espera que esto sea temporal. A largo plazo, Shanghái busca mantener su población cerca de los 25 millones para 2035 para gestionar recursos, según el Plan Maestro. Demográficamente, Shanghái es una ciudad envejecida: la edad media está aumentando y la tasa de natalidad es baja (en línea con las tendencias nacionales). Sin embargo, continúa atrayendo a jóvenes profesionales y graduados de toda China, gracias a sus abundantes oportunidades laborales y salarios más altos. Esta afluencia continua de talento (Shanghái registra decenas de miles de nuevos residentes con título universitario anualmente mediante su sistema de puntos para el hukou) significa una demanda sostenida de viviendas en alquiler y primeras viviendas. La presencia de una gran fuerza laboral educada y una clase media acomodada (el ingreso disponible per cápita de Shanghái es casi el doble de la media nacional) impulsa la demanda de viviendas de calidad y dinamiza el segmento de lujo. Por otro lado, el envejecimiento poblacional está aumentando el interés en residencias para adultos mayores y podría moderar ligeramente la rotación de viviendas a largo plazo, ya que más ancianos optan por envejecer en su propio hogar. Pero en el futuro previsible, el efecto de urbanización y concentración de talento supera el envejecimiento poblacional en Shanghái: la ciudad sigue siendo un imán para migrantes ambiciosos, lo que sostiene la demanda de vivienda.
En resumen, el sólido perfil económico de Shanghái y su papel como imán de talento son aspectos positivos para su mercado inmobiliario, impulsando la demanda a largo plazo en todos los sectores. Sin embargo, los altos costos de las propiedades y una población envejecida presentan desafíos que la ciudad debe afrontar. El enfoque del gobierno – centrado en industrias de alto valor, promoviendo la innovación e invirtiendo fuertemente en infraestructura y vivienda social – busca asegurar que los cambios económicos y demográficos respalden un mercado inmobiliario sostenible. A medida que Shanghái continúa evolucionando hacia una ciudad más global y basada en el conocimiento, estos factores moldearán los tipos de bienes raíces en demanda (espere más oficinas inteligentes, parques de innovación, alquileres de lujo, etc.) en los próximos años.
6. Proyectos de Desarrollo Futuro y Planes de Infraestructura
El panorama de Shanghái en los próximos años será transformado por ambiciosos proyectos de desarrollo y planes de infraestructura, muchos de los cuales ya están en marcha como parte del Plan de Acción para 2025 de la ciudad y la visión a largo plazo para 2035. Estas iniciativas están preparadas para tener impactos significativos en el sector inmobiliario al abrir nuevos mercados, mejorar la conectividad y concentrar el crecimiento en áreas estratégicas. A continuación se presentan algunos de los principales proyectos y planes:
Desarrollo de las “Cinco Nuevas Ciudades”: Una piedra angular de la planificación futura de Shanghái es el desarrollo de cinco grandes nuevas ciudades en la periferia metropolitana: Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian y Nanhui (Lingang). Estas no son simplemente ciudades dormitorio, sino que están concebidas como ciudades satélite independientes, cada una con un objetivo de entre 0,5 y 1 millón de nuevos residentes para 2035 y con especializaciones económicas propias english.shanghai.gov.cn. En 2021, Shanghái lanzó esta estrategia, y para 2025 se presentó un Plan de Acción detallado para acelerar su desarrollo english.shanghai.gov.cn. Por ejemplo: Ciudad Nueva de Jiading se centra en las industrias automotriz y de equipos de alta gama; Ciudad Nueva de Qingpu en la economía digital (incluyendo un “Parque eMobile” de internet móvil) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Ciudad Nueva de Songjiang en tecnología y posiblemente turismo cultural; Fengxian en biotecnología y cosméticos (alberga un clúster “Beauty Valley”); y Nanhui/Lingang en manufactura avanzada (vehículos eléctricos, aeroespacial) e industrias marítimas. Cada nueva ciudad está recibiendo una infraestructura sustancial: nuevas autopistas, extensiones de metro o trenes de cercanías, y mejoras en las instalaciones públicas. Impacto en bienes raíces: estos nodos se están convirtiendo en puntos clave para el desarrollo inmobiliario. Grandes extensiones de terreno están asignadas para nuevas viviendas, distritos comerciales y parques logísticos en estas áreas, atrayendo a desarrolladores e inversores. En Lingang, por ejemplo, desde que fue designada zona económica especial, la demanda de viviendas residenciales ha aumentado con la llegada de empleados tecnológicos, y los precios han subido desde una base muy baja. En la próxima década, a medida que estas nuevas ciudades maduren, aliviarán cierta presión del centro de Shanghái y crearán nuevos submercados, probablemente con viviendas más asequibles en relación con el centro, atrayendo así a compradores primerizos y familias jóvenes. Ya en mayo de 2024, el estatus de primera categoría de Shanghái no le impidió unirse al programa de “cambio”, donde se animó a los residentes de distritos centrales a intercambiar antiguos pisos urbanos por nuevos hogares en estos nuevos municipios practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, mostrando el compromiso de la ciudad con canalizar el crecimiento hacia el exterior.
Proyectos de Infraestructura Principales: El gobierno de Shanghái está invirtiendo fuertemente para apoyar estos desarrollos y la eficiencia urbana en general. Como se ha señalado, las expansiones de la red de metro están en curso: Shanghái planea superar los 830 km de líneas de metro para 2025. Los proyectos clave previstos para finales de 2025 incluyen la extensión hacia el oeste de la Línea 2 del metro (mejorando la conectividad con las áreas periféricas de Qingpu) y la Fase 2 de la Línea 18 del metro, así como avances en nuevas líneas como la Línea 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Un proyecto especialmente transformador es la conectividad de la Isla Chongming: una nueva Línea Chongming (posiblemente un metro o línea férrea) integrará la gran Isla Chongming (en la desembocadura del Yangtsé) en la red de tránsito urbano de Shanghái english.shanghai.gov.cn. Esto podría desbloquear el desarrollo inmobiliario en Chongming, que hasta ahora ha sido en su mayoría rural y de enfoque ecológico. Adicionalmente, hay expansiones de trenes de alta velocidad: Shanghái será el extremo oriental del ferrocarril de alta velocidad Shanghái–Chengdu que cruzará el país english.shanghai.gov.cn. Cuando esté terminado (finales de la década de 2020), esto reforzará el vínculo de Shanghái con las provincias interiores y probablemente aumente la actividad comercial (y por tanto, la demanda de oficinas y hoteles) alrededor de los nuevos centros ferroviarios. Otro proyecto es la mejora de la vía fluvial Youdungang (Puerto Yudan) english.shanghai.gov.cn, que, aunque técnica, mejorará el transporte marítimo de la ciudad y podría impulsar bienes raíces industriales relacionados con el puerto en áreas como Pudong y Baoshan. Además, Shanghái está expandiendo su capacidad aeroportuaria: el Aeropuerto Internacional de Pudong está construyendo una nueva terminal y salas satélite, y ya está en proceso de planificación un posible futuro tercer aeropuerto, asegurando que la ciudad siga siendo un centro global de aviación. Todos estos proyectos, respaldados por un presupuesto récord de infraestructura de 240 mil millones de yuanes en 2025 english.shanghai.gov.cn, no solo generan actividad constructora (beneficiando a empresas y ventas de terrenos), sino que también hacen que más áreas de la ciudad sean viables para el desarrollo inmobiliario al reducir los tiempos de viaje.
Desarrollos Comerciales y Culturales de Alto Perfil: La ciudad también está siendo testigo de varios proyectos emblemáticos que aportarán al horizonte urbano y a la oferta cultural. Un ejemplo es el Legoland Shanghai Resort, en construcción en la zona occidental de Qingpu, cuyo apertura se espera para alrededor de 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Este gran parque temático (el primer Legoland en China) probablemente impulsará el turismo y el desarrollo en su entorno: hoteles, comercios minoristas y un mejor transporte para los visitantes. Otro ejemplo es la Shanghai Zhangjiang Science City, que no es un solo proyecto sino un distrito de innovación en expansión; para 2025 contará con nuevas instalaciones emblemáticas como el Laboratorio Zhangjiang (un edificio de laboratorio de investigación a nivel nacional completado en 2025) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Estos proyectos fortalecen el ecosistema tecnológico de Shanghái e incrementan la demanda de oficinas, laboratorios y viviendas para investigadores. En el ámbito cultural, continúa la reurbanización de West Bund y North Bund: estas iniciativas implican reconvertir antiguos frentes industriales junto al río en barrios de uso mixto con museos de arte, galerías, oficinas (West Bund) y un nuevo clúster de centro financiero (North Bund). Cada uno aportará millones de metros cuadrados de espacio comercial en la próxima década. Shanghái también está construyendo numerosas nuevas universidades y campus hospitalarios (a menudo ubicados en distritos periféricos para anclar esas comunidades), lo que puede incentivar el desarrollo residencial y comercial adyacente.
Regeneración Urbana: El desarrollo futuro en Shanghái no solo se trata de nuevas áreas: también implica la renovación de zonas urbanas antiguas. La ciudad ha identificado muchas comunidades residenciales envejecidas para ser renovadas o reconstruidas. Existen programas para añadir ascensores a antiguos edificios sin elevador, mejorar la jardinería o, en algunos casos, demoler callejones deteriorados (longtang) para edificar viviendas modernas. Una iniciativa destacada es la reurbanización planificada de partes de los distritos centrales de Huangpu y Hongkou para crear viviendas modernas para ingresos mixtos, al tiempo que se preserva la arquitectura histórica. Estos esfuerzos, aunque más pequeños en escala individualmente, en conjunto mejoran el valor de las propiedades y las condiciones de vida en el núcleo de la ciudad, asegurando que el valioso patrimonio inmobiliario céntrico continúe evolucionando y no caiga en el abandono.
Impacto en los mercados inmobiliarios: Los proyectos y planes mencionados tendrán varios efectos. Las mejoras en la infraestructura (líneas de metro, carreteras) suelen llevar a incrementos en los valores de las propiedades en las áreas recién conectadas; por ejemplo, los precios alrededor de las estaciones de la nueva extensión de la Línea 18 ya han comenzado a subir en previsión. Nuevos parques industriales y científicos como los del Plan de Acción crearán submercados localizados de oficinas/industriales, con frecuencia acompañados de demanda de vivienda para trabajadores en las cercanías. Las cinco nuevas ciudades, si tienen éxito, crearán un mercado inmobiliario multipolar donde Shanghái tendrá varios CBDs secundarios (similar a cómo Tokio o Londres tienen múltiples polos empresariales). Esto podría moderar los extremos de precios al distribuir la demanda, pero también crear nuevos focos de alto valor si esos centros prosperan. Como preparación, el gobierno de Shanghái en abril de 2025 enfatizó un enfoque “de abajo hacia arriba” donde cada gobierno distrital tiene la capacidad de atraer industrias y planificar comunidades en estas nuevas ciudades english.shanghai.gov.cn. Esto indica un fuerte respaldo político, lo que augura un buen desarrollo para estos proyectos.
En general, la agenda de desarrollo futuro de Shanghái es audaz y completa, abarcando todos los sectores: transporte, industria, vivienda y cultura. Para inversores y desarrolladores, esto significa amplias oportunidades en ubicaciones emergentes y nuevos tipos de activos (por ejemplo, parques industriales en Fengxian, parques de industrias creativas en Qingpu, instalaciones turísticas en Songjiang, etc.). También implica que el panorama competitivo cambiará: el centro de la ciudad no será el único protagonista conforme estas iniciativas se materialicen. Para alrededor de 2030, es probable que Shanghái sea una metrópoli más extendida, con mejores opciones de vivienda y un centro menos congestionado, gracias en gran parte a las semillas que se están plantando ahora en 2025.
7. Riesgos e incertidumbres
Aunque las perspectivas para el mercado inmobiliario de Shanghái son muy positivas, no están exentas de riesgos e incertidumbres significativos. Las partes interesadas deben ser conscientes de los siguientes factores clave de riesgo que podrían afectar negativamente al mercado en los próximos años:
- Vientos en contra macroeconómicos: La trayectoria económica general de China representa el mayor riesgo. Un crecimiento del PIB más lento de lo esperado o un aterrizaje forzoso de la economía nacional reduciría la demanda de viviendas y la expansión corporativa. Actualmente, la economía china enfrenta desafíos como baja confianza del consumidor, alto desempleo juvenil y débil demanda de exportaciones. Si estos problemas persisten o empeoran, incluso Shanghái —con su economía robusta— sentiría el impacto en términos de una reducción de transacciones y absorción inmobiliaria. Por ejemplo, si el crecimiento del PIB cae muy por debajo de las metas, los hogares podrían posponer compras importantes (viviendas) y las empresas podrían congelar la expansión (afectando oficinas). La encuesta de Reuters mencionada anteriormente subraya esta preocupación: los analistas no esperan una recuperación amplia del sector inmobiliario antes de al menos 2026 reuters.com reuters.com, lo que refleja un sentimiento de cautela. Además, cualquier resurgimiento del COVID-19 o shocks similares podría interrumpir la actividad económica. Dicho esto, la diversificación de Shanghái y la capacidad del gobierno para desplegar estímulos (como se vio con los recientes recortes de tasas y la infraestructura financiada por bonos) proporcionan cierto amortiguador.
- Problemas estructurales del mercado inmobiliario: La resaca del auge inmobiliario en China sigue proyectando una sombra. Un riesgo importante es el exceso de oferta y el sobreendeudamiento de los promotores. A nivel nacional, un exceso de viviendas sin vender (especialmente en ciudades pequeñas) y proyectos inconclusos ha erosionado la confianza de los compradores reuters.com reuters.com. En Shanghái esto es menos agudo debido a la alta demanda, pero la ciudad no es completamente inmune. Si los desarrolladores con proyectos en Shanghái (algunos de los cuales, como Evergrande o Sunac, han enfrentado impagos) no pueden entregar, podría afectar el sentimiento del mercado localmente. Hasta ahora, el gobierno de Shanghái ha sido proactivo para asegurar que los proyectos locales se completen (mediante el apoyo financiero de la “lista blanca” practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), pero el estrés financiero de los desarrolladores sigue siendo un riesgo: podría llevar a menos lanzamientos de nuevos proyectos o a fuertes descuentos de precios para recaudar efectivo, lo que podría deprimir los precios del mercado en general. Además, la alta vacancia y el exceso de oferta en el sector de oficinas es un problema estructural que puede tardar años en resolverse; una vacancia prolongada puede llevar a ventas forzadas de edificios, lo que puede poner presión a la baja sobre las valoraciones en toda la ciudad.
- Deuda de los gobiernos locales y límites de las políticas: Los gobiernos locales en China, incluido el de Shanghái, han acumulado una deuda significativa, en parte por la caída de los ingresos de la venta de terrenos durante la recesión inmobiliaria. Shanghái planea grandes gastos en infraestructura financiados por bonos english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, pero si aumentan los temores por la deuda local (un problema en otras provincias), eso podría limitar la capacidad de Shanghái para continuar con grandes inversiones o conceder subsidios. Un retroceso en el gasto público eliminaría un apoyo clave para los sectores inmobiliario y de la construcción. Además, aunque las políticas se están flexibilizando ahora, existen límites hasta dónde pueden llegar las autoridades sin reavivar riesgos especulativos o generar preocupaciones por la desigualdad. Por ejemplo, eliminar por completo todas las restricciones de compra de viviendas en Shanghái podría provocar una fiebre inmobiliaria y es políticamente sensible. El gobierno debe equilibrar los estímulos con garantizar la “asequibilidad de la vivienda” y evitar otra burbuja, lo que representa un delicado acto de equilibrio político en curso.
- Riesgos Geopolíticos y Externos: Shanghái, como ciudad global, está expuesta a factores internacionales. Las tensiones comerciales y tecnológicas entre EE. UU. y China ya han tenido un impacto: los aranceles y los controles a la exportación han afectado a algunos sectores manufactureros, y existe cautela entre las empresas extranjeras. La encuesta de Reuters citó la escalada de la guerra comercial como un factor que podría disminuir aún más el sentimiento de los compradores de viviendas y el crecimiento económico reuters.com. En un escenario de peor caso, una escalada aguda de las tensiones geopolíticas (una guerra comercial que se convierta en una desvinculación financiera o sanciones) podría llevar a que las multinacionales reduzcan significativamente sus operaciones en China, lo que reduciría la demanda de bienes raíces comerciales. También podría limitar la entrada de capital extranjero o hacer que los inversores chinos prefieran invertir en el extranjero en lugar de en el mercado local (fuga de capitales), lo que perjudicaría la inversión inmobiliaria. Otro aspecto son las condiciones financieras globales: aunque las tasas de interés en China están bajando, si a nivel global las tasas se mantienen altas o si ocurre otra crisis financiera, esto podría restringir la liquidez. Los bienes raíces en Shanghái están relativamente aislados de los mercados de crédito globales (debido a los controles de capital de China), pero una recesión global importante afectaría a las empresas orientadas a la exportación y, potencialmente, a la riqueza de los inversionistas de alto patrimonio, lo que afectaría indirectamente al sector inmobiliario.
- Ejecución de Políticas y Cuestiones Sociales: También existen incertidumbres en torno a la ejecución y el éxito de los ambiciosos planes de Shanghái. Si las “cinco nuevas ciudades” no logran atraer suficiente industria o residentes (por ejemplo, si la gente sigue prefiriendo el centro de Shanghái o si no se generan empleos en esos nodos), el resultado podría ser una infraestructura infrautilizada y potencialmente un exceso de oferta en esos mercados suburbanos. El gobierno está apostando a estos planes para canalizar el crecimiento, así que su bajo rendimiento sería un revés. Factores sociales, como la aceptación pública de la reubicación para la renovación urbana, también son relevantes: la resistencia a la demolición o la reubicación podría retrasar los proyectos de regeneración. Y como en cualquier gran ciudad, cuestiones como la congestión del tráfico, las preocupaciones medioambientales y la provisión de servicios públicos pueden influir en la deseabilidad inmobiliaria. Shanghái debe gestionar la contaminación y los riesgos climáticos (siendo una ciudad costera, el aumento del nivel del mar a largo plazo es una consideración): estos no son inmediatos, pero influyen en el desarrollo sostenible.
- Sentimiento de Mercado y Confianza: Por último, un riesgo intangible pero crítico es la confianza del mercado. El sector inmobiliario en China ha sido descrito como atravesando una crisis de confianza desde 2021. Si los compradores e inversores piensan que los precios seguirán bajando, pueden seguir esperando al margen (lo que genera un arrastre auto-cumplido en el mercado). Por lo tanto, restaurar la confianza es clave. Las políticas implementadas buscan precisamente eso, y a principios de 2025 se vio cierto impulso positivo news.cgtn.com. Sin embargo, cualquier paso en falso —como la quiebra de un promotor destacado en Shanghái o una repentina reversión de políticas— podría deteriorar rápidamente el sentimiento nuevamente.
En conclusión, el mercado inmobiliario de Shanghái, aunque más resistente que la mayoría, enfrenta riesgos a la baja derivados de incertidumbres macroeconómicas, excesos estructurales y factores externos. Los sólidos fundamentos de la ciudad y el apoyo de las políticas mitigan estos riesgos hasta cierto punto, pero los interesados deben planificar escenarios considerando posibilidades como un cronograma de recuperación más lento o focos de corrección de precios si se intensifican los vientos en contra. Se recomienda tomar medidas prudentes, como diversificar la inversión entre diferentes tipos de propiedad y mantener un apalancamiento saludable. Shanghái ha navegado por ciclos y choques anteriores (desde el SARS en 2003 hasta la Crisis Financiera Global en 2008 y el confinamiento de 2022), y cada vez su mercado inmobiliario finalmente se recuperó con fuerza. Así, aunque el entorno actual requiere cautela, la trayectoria a largo plazo del sector inmobiliario de Shanghái sigue siendo ampliamente positiva, siempre que se gestionen y resuelvan gradualmente estos riesgos clave.
Conclusión
A partir de 2025, el mercado inmobiliario de Shanghái se encuentra en un punto de inflexión. El sector residencial se está estabilizando e incluso prospera en el segmento de lujo, impulsado por el apoyo de políticas y una demanda persistente de vivienda en la ciudad principal de China. Los sectores comerciales enfrentan desafíos: especialmente oficinas y espacios logísticos atraviesan un periodo de ajuste con altas vacancias y poder de negociación de los inquilinos; sin embargo, el papel de Shanghái como centro de negocios garantiza que los activos de calidad sigan siendo demandados. La confianza de los inversores está recuperándose gradualmente, gracias a precios más bajos y una flexibilización del crédito, y los responsables de las políticas están firmemente al mando, implementando medidas para guiar el mercado hacia un “aterrizaje suave” y un futuro sostenible. Los fundamentos económicos y demográficos en Shanghái —una población rica y en crecimiento (aunque envejecida) y una economía impulsada por la innovación— brindan una base sólida con la que pocas otras ciudades cuentan. Además, las inversiones visionarias de Shanghái en nuevas ciudades e infraestructuras demuestran que la ciudad planea no solo su recuperación, sino una nueva fase de crecimiento y evolución urbana.
De cara al futuro, es de esperar que Shanghái siga equilibrando la estabilización del mercado a corto plazo con el desarrollo estratégico a largo plazo. Es probable que los precios de la vivienda en la ciudad experimenten un crecimiento moderado tras la corrección actual, siendo el segmento de lujo especialmente robusto. El mercado de oficinas se recuperará de manera más lenta, pero a medida que se controle el exceso de oferta y surjan nuevas oportunidades económicas (por ejemplo, en tecnología y finanzas), la absorción mejorará. Para finales de la década de 2020, el perfil urbano y el mapa del metro de Shanghái se habrán expandido —con nuevos subcentros en Jiading, Lingang y más allá— reflejando la adaptación de la ciudad a los desafíos urbanos modernos. Los riesgos, por supuesto, persisten, y el destino de Shanghái está entrelazado con el de China y el mundo. Sin embargo, si el pasado sirve de guía, el dinamismo y la importancia estratégica de Shanghái hacen que probablemente logre superar estos retos y siga estando a la vanguardia del mercado inmobiliario chino.
Fuentes:
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- CBRE Perspectivas del Mercado Inmobiliario de China 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Análisis del Mercado de Vivienda en China 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (mayo 2025) – Analistas sobre las perspectivas del sector inmobiliario en China reuters.com reuters.com
- CGTN Noticias – Políticas de Estímulo Inmobiliario en Shanghái, mayo 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Tendencias del Mercado Inmobiliario en China 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- El Gobierno Municipal de Shanghái publica (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills Perspectiva del Mercado en China 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Perspectiva sobre el mercado de lujo en Shanghái japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Restricciones para la compra por extranjeros globalpropertyguide.com
