Perspectivas del mercado inmobiliario de Sídney 2025–2028

En respuesta, los gobiernos están implementando medidas de apoyo.

A mediados de 2025, el gobierno estatal de Nueva Gales del Sur anunció medidas para acelerar el suministro de viviendas, especialmente viviendas de alquiler, en el Gran Sídney abc.net.au abc.net.au.Las iniciativas clave incluyen la extensión de incentivos fiscales para desarrollos build-to-rent (BTR): un descuento del 50% en el impuesto sobre la tierra para nuevos proyectos de alquiler a gran escala ahora se hace permanente (anteriormente estaba previsto que expirara en 2039) abc.net.au – y reformas de planificación para permitir que los desarrolladores privados provean infraestructura (carreteras, parques, incluso escuelas) dentro de sus proyectos para acelerar la construcción de viviendas en zonas de crecimiento abc.net.au.Estas medidas tienen como objetivo dar a los desarrolladores “certeza para construir más viviendas, más rápido” y aumentar la oferta de “viviendas de alquiler seguras y de alta calidad” abc.net.au abc.net.au.A nivel federal, se endurecieron las normas de inversión extranjera: a partir de abril de 2025, se prohíbe a las personas extranjeras (incluidos los residentes temporales) comprar viviendas establecidas (de reventa) durante dos años foreigninvestment.gov.au, una medida destinada a reducir la competencia entre compradores.(Los compradores extranjeros todavía pueden adquirir nuevos desarrollos o terrenos vacantes). Esta política apunta a la presión de la demanda, aunque los compradores extranjeros ya estaban mayormente limitados a propiedades nuevas según las reglas de la FIRB.Cabe destacar que los compradores de China siguen siendo la mayor fuente de inversión extranjera en viviendas australianas, y muchos se apresuraron a completar compras antes de que la prohibición de abril de 2025 entrara en vigor afr.com macrobusiness.com.au.En general, las intervenciones gubernamentales – desde aumentar la inversión en viviendas sociales hasta la reforma del sistema de planificación – desempeñarán un papel significativo en la trayectoria de la vivienda en Sídney hasta 2028, aunque sus efectos completos pueden tardar en materializarse australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Políticas gubernamentales de vivienda: Tanto el gobierno federal como los estatales han implementado iniciativas para abordar la asequibilidad de la vivienda y la escasez de oferta. El Acuerdo Nacional de Vivienda estableció un objetivo ambicioso de 1.2 millones de nuevas viviendas a nivel nacional para 2029, pero las proyecciones actuales sugieren un déficit significativo. Un informe de un consejo asesor federal (Estado del Sistema de Vivienda 2025) advierte que Australia quedará unas 375,000 viviendas por debajo de la meta para mediados de 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Incluso teniendo en cuenta la nueva construcción menos las demoliciones, se espera que la oferta neta (825,000 viviendas) no cubra la demanda subyacente en aproximadamente 79,000 viviendas entre 2024 y 2029 australianpropertyupdate.com.au. Nueva Gales del Sur (el estado de Sídney) está especialmente limitada: se prevé que solo alcance el 65% de su objetivo de vivienda implícito, uno de los déficits más graves a nivel nacional australianpropertyupdate.com.au. Las causas incluyen escasez de mano de obra y materiales, altos costos de construcción, límites en la disponibilidad de terrenos y procesos de planificación complejos australianpropertyupdate.com.au. De manera crucial, muchos proyectos actualmente no son comercialmente viables debido a los altos costos de suelo y financiamiento en relación con los precios de venta australianpropertyupdate.com.au, limitando el desarrollo de nuevas construcciones.

Migración y demografía: El crecimiento poblacional de Sídney se ha disparado tras la pandemia, intensificando la demanda de viviendas. Tras la reapertura de fronteras, Australia experimentó una migración neta récord (con cientos de miles de nuevos llegados entre 2022 y 2024), y Sídney, como centro económico, ha absorbido una gran parte de estos migrantes. Este flujo, junto con el regreso de estudiantes internacionales, ha endurecido el mercado de alquileres y sustentado la demanda de compradores, especialmente de departamentos. Aunque el crecimiento poblacional podría moderarse levemente respecto al pico de 2023, sigue siendo robusto abc.net.au. Además, el sólido mercado laboral de Sídney (especialmente en tecnología, finanzas, educación y salud) continúa atrayendo migrantes interestatales y extranjeros. Al impulsar la formación de hogares, estas tendencias sostienen la demanda inmobiliaria en todos los sectores. Sin embargo, también agravan el desequilibrio entre oferta y demanda, contribuyendo a la subida de precios y alquileres a menos que se aceleren los ritmos de construcción de viviendas.

Desarrollos de infraestructura: Proyectos de infraestructura masivos están remodelando la geografía y las perspectivas inmobiliarias de Sídney. El más destacado es el Aeropuerto del Oeste de Sídney (Aeropuerto Nancy-Bird Walton), cuya apertura está prevista para 2026, junto con el desarrollo del entorno Aerotrópolis. Esta iniciativa de construcción de una nueva ciudad abarca más de 11,000 hectáreas y se proyecta que genere 200,000 nuevos empleos a medida que evoluciona para convertirse en el tercer gran centro económico de Sídney hacia la década de 2030 dpn.com.au dpn.com.au. Nuevos enlaces de transporte —incluida una línea de metro al Aeropuerto del Oeste de Sídney con seis nuevas estaciones que abrirán en 2026— y la inversión gubernamental de más de 1.000 millones de dólares en la planificada “Ciudad Bradfield” cerca del aeropuerto desbloquearán vastas áreas para proyectos industriales, comerciales y residenciales dpn.com.au dpn.com.au. Ya se están construyendo importantes instalaciones logísticas y de almacenes cerca del aeropuerto, y la promesa de una “ciudad de 30 minutos” en la región de Parkland City occidental está atrayendo tanto a inversores como a compradores en busca de oportunidades de crecimiento. En otros lugares de Sídney, el Metro City & Southwest (una extensión del metro a través del CBD y el sur-oeste) está entrando en funcionamiento, y la línea Metro West (que conectará el CBD con Parramatta para 2030 aproximadamente) está en marcha. Estos proyectos ferroviarios, junto con mejoras en autopistas (WestConnex, M12, etc.), están mejorando la conectividad, fomentando el desarrollo orientado al tránsito en torno a las nuevas estaciones y elevando el valor de las propiedades en varios corredores (por ejemplo, el suroeste interior, Parramatta/Westmead y a lo largo de la futura ruta de Metro West). En general, la inversión en infraestructura está descentralizando el crecimiento, impulsando el desarrollo en el oeste de Sídney y otras regiones periféricas, lo que a su vez afecta la demanda de terrenos industriales, los mercados de vivienda suburbana y las decisiones de localización de las empresas.

Las siguientes secciones profundizan en cada segmento principal del mercado: Residencial, Comercial (Oficinas/Retail) e Industrial. Se detallan las condiciones actuales en 2025, previsiones hasta 2026–2028, y un análisis de submercados, perspectivas de inversión y desafíos.

Mercado de Propiedades Residenciales en Sídney

Tendencias actuales en 2025

Después de una breve caída en 2022 y principios de 2023 provocada por el aumento de las tasas de interés, el mercado inmobiliario de Sídney se recuperó a fines de 2023 y durante 2024, y esta recuperación se ha mantenido en 2025. El crecimiento de los precios se ha moderado en comparación con los niveles frenéticos del auge de 2021, pero sigue siendo positivo. Según el Consejo Nacional de Suministro de Vivienda, los precios de las viviendas en Sídney aumentaron alrededor de un 4,9% durante 2024 (año calendario), mientras que los alquileres subieron un 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Aunque estos aumentos anuales fueron más lentos que las grandes alzas de 2023, aún superaron el crecimiento de los ingresos familiares, empeorando la asequibilidad australianpropertyupdate.com.au. A principios de 2025, con el RBA bajando las tasas y la confianza de los compradores regresando, los valores de la vivienda han recuperado impulso. Datos de CoreLogic muestran que el valor medio de la vivienda en Sídney aumentó aproximadamente un 5,2% interanual en febrero de 2025 globalpropertyguide.com. Esto concuerda con los indicadores de un mercado en transición: para mayo de 2025, los valores de las viviendas aumentaban aproximadamente un 1,3% por trimestre, ya que los recortes de tasas “reavivaron la demanda” abc.net.au.

Sídney sigue siendo la ciudad más cara de Australia por un amplio margen. El precio medio de una casa en el Gran Sídney es de aproximadamente 1,50 millones de dólares a mediados de 2025 yourmortgage.com.au, el más alto de cualquier ciudad capital. (En comparación, Melbourne ronda los 950 mil dólares y Brisbane ~1,0 M yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) El precio medio de un departamento (apartamento) en Sídney es de aproximadamente 860.000 dólares yourmortgage.com.au. Estos elevados precios reflejan la crónica insuficiencia de viviendas en Sídney en relación a la demanda, así como sus mayores ingresos. También significan que incluso pequeños cambios porcentuales tienen un gran impacto en dólares: por ejemplo, un aumento anual del 5% agrega cerca de 75.000 dólares al costo de una casa típica en Sídney. Los precios en 2025 han estado respaldados por una oferta excepcionalmente baja en el mercado de reventa: muchos propietarios están postergando la venta debido a caídas de precios anteriores y altas tasas hipotecarias, lo que lleva a un bajo volumen de publicaciones, mientras que la nueva construcción ha sido lenta (como se analiza más abajo). Al mismo tiempo, la demanda de compradores se ha visto impulsada por el crecimiento poblacional y el mejor ánimo debido a tasas de interés más bajas. La rotación de viviendas y los índices de éxito en subastas en Sídney han aumentado en 2025 en comparación con 2024, especialmente para propiedades bien ubicadas en rangos de precios accesibles.

El mercado de alquileres está en niveles de crisis por su extrema estrechez. La tasa de vacancia de alquileres en Sídney se ha mantenido alrededor del 1% o menos en 2023–2025, reflejando una aguda escasez de oferta de alquiler debido al aumento de la migración. Como consecuencia, los alquileres han alcanzado máximos históricos. A principios de 2025, Sídney es la ciudad más cara de Australia para alquilar una vivienda: el alquiler medio solicitado para una casa es de $775 por semana, mientras que para departamentos es de $720/semana mozo.com.au mozo.com.au. Estos alquileres han subido aproximadamente un 8–10% en el último año, aunque el ritmo de aumento comenzó a desacelerarse a finales de 2024 mozo.com.au. La inflación de los alquileres ha superado ampliamente el crecimiento de los ingresos, llevando a más hogares a una situación de estrés por alquiler (más del 30% del ingreso destinado al alquiler) – casi la mitad de los inquilinos de NSW se encuentra en esa categoría mozo.com.au mozo.com.au. La intensa competencia por los alquileres incluso ha llevado a algunos inquilinos a ofrecer más del precio solicitado o varios meses por adelantado (a pesar de las prohibiciones a las pujas por alquileres) para asegurar una propiedad mozo.com.au. Estas condiciones están atrayendo de nuevo a los inversores al mercado, ya que los rendimientos de alquiler han mejorado desde sus mínimos históricos. Una casa típica en Sídney ahora rinde aproximadamente 2,7% bruto (con $40,000 anuales en alquiler en una casa de $1,5M) y un departamento alrededor del 4,2% bruto, notablemente más alto que hace unos años cuando los rendimientos bajaron del 2,5% para casas. Sin embargo, los altos costos de los intereses aún significan que muchos inversores apalancados enfrentan flujo de caja negativo a corto plazo. En resumen, el mercado inmobiliario de Sídney en 2025 presenta precios en alza, alquileres por las nubes y una grave crisis de oferta, todo en un contexto de condiciones de endeudamiento ligeramente mejoradas y desafíos persistentes de asequibilidad.

Análisis regional/de suburbios: Las limitaciones de asequibilidad y la infraestructura están remodelando los patrones de demanda dentro del Gran Sídney. En el último año, algunos de los mayores crecimientos de precios se han producido en áreas suburbanas exteriores donde los precios son (relativamente) más bajos. Por ejemplo, St Marys en el oeste de Sídney vio los precios de las casas aumentar un +8,4% en los últimos 12 meses, y Richmond–Windsor (extremo noroeste) subió un +6,7% yourmortgage.com.au. Barrios como Fairfield en el suroeste (~+6,5%) también han superado el promedio yourmortgage.com.au. Estas zonas, todas con precios medianos de viviendas muy por debajo de la media de la ciudad (a menudo en el rango de $700,000 a $900,000 AUD), se han beneficiado del interés de compradores de primera vivienda e inversores que buscan mayores rendimientos por alquiler. El fuerte crecimiento poblacional en el oeste de Sídney, junto con nueva infraestructura (como mejoras en el transporte y el futuro aeropuerto), está impulsando estos mercados. En contraste, muchos suburbios premium del centro y la costa (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) experimentaron un crecimiento más plano o leves descensos en 2024, ya que sus precios ya elevados fueron más sensibles a las subidas de las tasas de interés. Dicho esto, desde principios de 2025 el segmento superior del mercado también ha recuperado cierto impulso, favorecido por mejores condiciones financieras y el regreso del interés extranjero. Las propiedades de prestigio en zonas exclusivas (por ejemplo, barrios junto al puerto en los suburbios del este) están experimentando una renovada demanda de acomodados compradores locales que buscan casas más grandes y de algunos compradores internacionales, aunque la actividad extranjera sigue por debajo de su pico a mediados de la década de 2010.

El mercado de apartamentos de Sídney muestra una divergencia similar. La demanda de unidades en los suburbios intermedios y externos (a menudo cerca de universidades o centros de transporte) ha aumentado a medida que los compradores que no pueden acceder a una casa y los recién llegados recurren a opciones más asequibles. Los precios de las unidades en zonas como Parramatta, Liverpool y a lo largo de los corredores de la línea de metro han ido en alza. Los apartamentos del centro, que se retrasaron durante el COVID, han repuntado fuertemente en alquileres y están viendo crecer nuevamente sus precios ahora que estudiantes y jóvenes profesionales han regresado masivamente a la ciudad. Aun así, en general, el crecimiento de precios de las unidades (en toda la ciudad) ha sido modesto: aproximadamente estable o con un incremento de pocos puntos porcentuales en el último año, ya que el exceso de nuevos apartamentos del último auge y las preocupaciones constantes sobre la calidad de las construcciones (por ejemplo, defectos en edificios altos) han frenado el entusiasmo de los compradores. Esto está cambiando a medida que los alquileres alcanzan niveles récord y la gran brecha de precios entre unidades y casas (precio medio unidad ~$860k vs casa $1.5M) empuja a más compradores al mercado de unidades abc.net.au. Domain informa que los incentivos para compradores primerizos y las presiones de asequibilidad están impulsando un mayor interés en las unidades, y espera que los valores de las unidades alcancen nuevos récords históricos en Sídney para 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

En resumen, las regiones exteriores asequibles y el segmento de unidades están impulsando el crecimiento, mientras que los mercados más caros se están recuperando de forma más gradual. Los corredores de crecimiento clave a seguir incluyen el suroeste de Sídney (Bringelly–Austral–Liverpool) y el noroeste (Marsden Park–Riverstone) donde se están construyendo miles de nuevas viviendas, así como centros consolidados como Parramatta (el “segundo CBD” de Sídney), que está atrayendo grandes proyectos de oficinas, comercios y residencias de alta densidad. Estas áreas se benefician directamente de las inversiones en infraestructura y del desborde poblacional. Mientras tanto, los Eastern Suburbs y North Shore siguen siendo los sectores más caros (muchos barrios con precios medios de casas superiores a $3M), y si bien la demanda allí es estable, las tasas de crecimiento son más moderadas debido al techo de asequibilidad y la falta de nuevas ofertas (terrenos limitados).

Dinámica de oferta, demanda y políticas

La oferta de viviendas en Sídney está teniendo dificultades para mantenerse al día con la demanda. La finalización de nuevas viviendas se ha desacelerado desde los máximos de 2016–2018, debido a factores como la cautela de los desarrolladores, los altos costos de construcción y la menor cantidad de lanzamientos de proyectos de apartamentos en los últimos años. En 2024, solo 177,000 nuevas viviendas fueron construidas en toda Australia, muy por debajo de las ~223,000 necesarias para satisfacer la demanda nacional australianpropertyupdate.com.au. Nueva Gales del Sur (y Sídney como su mayor mercado) fue un importante contribuyente a este déficit. El Pronóstico de Oferta de Vivienda del Gran Sídney (de NSW Planning) estima que 172,900 nuevas viviendas se agregarán en 6 años hasta 2028–29, con un promedio de 28,800 viviendas por año planning.nsw.gov.au. Si bien ese ritmo es un aumento respecto a las tasas de construcción recientes, puede que aún no sea suficiente. Las proyecciones federales implican que Sídney necesita aproximadamente más de 40,000 viviendas por año para cumplir con el objetivo del Acuerdo, dejando una brecha considerable. Además, la previsión estatal es una “línea base” que podría ser optimista si persisten obstáculos económicos o regulatorios planning.nsw.gov.au.

Existen varias restricciones que están frenando la construcción en Sídney. La inflación de costos en materiales de construcción y mano de obra ha dificultado que los desarrolladores obtengan ganancias, especialmente en proyectos de alta densidad; de hecho, un análisis encontró que en 2023, el costo promedio de los proyectos de departamentos en Sídney superó los precios de venta finales, haciendo que muchos proyectos fueran inviables nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Esta es una de las razones por las que muchas torres de departamentos aprobadas en la planificación de Sídney están detenidas o han sido archivadas, contribuyendo a una escasez de nuevas unidades. El gobierno estatal ha reconocido esto incentivando el modelo de construir para alquilar (build-to-rent), que puede tolerar menores rendimientos iniciales a cambio de ingresos a largo plazo, mediante exenciones fiscales abc.net.au. Mientras tanto, los tiempos de aprobación de planificación y la oposición de la comunidad (NIMBYismo) siguen siendo obstáculos para aumentar la densidad en los suburbios consolidados. La liberación de terrenos en zonas periféricas de Sídney se está acelerando (especialmente en torno al nuevo aeropuerto y en el suroeste y noroeste externos de Sídney), pero esas nuevas comunidades requieren infraestructuras simultáneas —carreteras, transporte público, escuelas—, y eso es precisamente lo que la nueva política del gobierno de NSW pretende abordar al permitir que los desarrolladores construyan infraestructuras públicas abc.net.au abc.net.au.

En el lado de la demanda, las tendencias demográficas están impulsando la necesidad subyacente de vivienda. No solo ha repuntado la migración internacional, sino que la formación de hogares está cambiando: los tamaños de los hogares son más pequeños (debido a matrimonios más tardíos, más hogares unipersonales, etc.), lo que significa que se necesitan más viviendas per cápita. Se prevé que la migración neta al extranjero hacia Australia se mantenga elevada durante finales de la década de 2020 (aunque ligeramente por debajo del pico de 2022–23), y Sídney suele atraer una gran proporción de migrantes por trabajo y estudio abc.net.au. Además, la actividad de los compradores extranjeros, aunque es un factor menor que a mediados de la década de 2010, está mostrando algunos cambios. Los compradores chinos siguen siendo prominentes en el mercado de departamentos nuevos y en el segmento de viviendas de lujo en Sídney afr.com. Sin embargo, la prohibición federal temporal sobre la compra de viviendas de reventa por parte de extranjeros (2025–2027) limitará una fuente de demanda (anteriormente, los residentes temporales podían comprar una vivienda ya existente para vivir en ella). Esto podría enfriar ligeramente la competencia por ciertas propiedades (por ejemplo, viviendas de segunda mano en suburbios populares entre titulares de visas temporales), pero en general la compra de viviendas existentes por extranjeros ya era limitada. La inversión extranjera sigue siendo bienvenida en nuevos desarrollos, e incluso hay grandes promotores extranjeros de China, Singapur, etc., participando en proyectos en Sídney, aunque algunos han reducido su actividad debido a controles de capital y riesgos en el mercado local.

Las políticas gubernamentales también afectarán la demanda de compradores de primera vivienda. Recientemente, Nueva Gales del Sur reemplazó una opción de corta duración que permitía a los compradores de primera vivienda pagar un impuesto anual sobre la tierra en lugar del impuesto de timbre inicial (el nuevo gobierno estatal regresó a las concesiones tradicionales del impuesto de timbre). Los programas del gobierno federal (como Home Guarantee, pruebas de copropiedad, etc.) continúan ayudando a algunos compradores. Estas medidas, combinadas con la expectativa de mayores recortes en las tasas de interés hasta 2026, significan que la demanda de vivienda en Sídney probablemente se mantenga robusta, incluso mientras la asequibilidad sigue siendo un desafío. Como señaló la jefa de investigación de Domain, el mercado de Sídney es muy sensible a los cambios en las tasas: una reducción de tasas se traduce rápidamente en un aumento de precios abc.net.au. Esta dinámica se está haciendo evidente: en cuanto las tasas empezaron a bajar en 2025, los precios subieron, una “llamada de atención” para los compradores aspirantes que esperaban una recesión prolongada abc.net.au.

En resumen, Sídney enfrenta un “enigma habitacional complejo”: los sólidos fundamentos de población e ingresos están impulsando la demanda, pero la oferta está rezagada debido a impedimentos estructurales. Es probable que esto mantenga una presión alcista tanto en los precios como en los alquileres hasta 2028, aunque a tasas de crecimiento más moderadas que en los auges anteriores, salvo que ocurran grandes shocks económicos. La asequibilidad seguirá siendo un desafío crítico: para muchos hogares de ingresos medios, la propiedad de vivienda en Sídney es cada vez más inalcanzable sin ayuda significativa o herencia (la relación precio-ingreso de la vivienda en Australia es de aproximadamente 8.0 a nivel nacional, y más alta en Sídney) australianpropertyupdate.com.au. Los responsables de las políticas están intentando aumentar la oferta (incluida la vivienda asequible y social), pero se espera que el déficit de vivienda persista e incluso se amplíe para 2029 bajo las condiciones actuales australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Pronósticos 2026–2028 (Precios, Alquileres y Demanda)

Precios de la vivienda: Los pronósticos consensuados predicen un crecimiento continuo en los valores de las viviendas en Sídney durante los próximos años, aunque a un ritmo más moderado que las ganancias anuales de dos dígitos de 2021. Las proyecciones más recientes de Domain prevén que el precio medio de las casas en Sídney aumente alrededor de un +7% hasta el año fiscal 2025–26, alcanzando aproximadamente $1.83 millones para junio de 2026 abc.net.au. Esto implica un aumento de ~112.000 dólares en un año, más que el salario anual promedio, lo que resalta la magnitud de los precios en Sídney abc.net.au abc.net.au. Se prevé que los precios de los departamentos en Sídney aumenten alrededor de +6% en el mismo período, hasta unos $889,000 (un máximo histórico) abc.net.au. Domain atribuye estas ganancias al efecto estimulante de los recortes en las tasas de interés, que mejoran la capacidad de préstamo de los compradores, combinado con una demanda persistente de viviendas que supera la oferta abc.net.au abc.net.au. Sin embargo, señalan que el crecimiento será más lento que en ciclos anteriores, dado el techo de asequibilidad y el ya elevado nivel de endeudamiento hipotecario de los hogares abc.net.au. Una encuesta de Reuters a analistas refleja una perspectiva más moderada: a nivel nacional, los expertos esperan un crecimiento de precios de viviendas de alrededor de +3.7% en 2025, acelerándose a +5.0% en 2026 y 2027 a medida que mejora el ciclo económico globalpropertyguide.com. Para Sídney específicamente, esa encuesta proyectó aumentos más modestos (~3% en 2025) en comparación con capitales más pequeñas, que podrían ver crecimientos del 5–8% globalpropertyguide.com. En esencia, la mayoría de las proyecciones prevén un crecimiento anual de precios de un dígito bajo a medio en Sídney hasta 2028, lo que empujaría gradualmente los precios a nuevos máximos. Para 2027–28, si Sídney crece digamos ~5% por año, el precio medio de una casa podría acercarse a $2.1–2.2 millones, y los departamentos a alrededor de $950,000.

Es importante tener en cuenta que las previsiones conllevan incertidumbre. Los riesgos al alza para los precios incluyen recortes de tasas más rápidos o nuevos incentivos gubernamentales (que podrían impulsar la demanda) y el déficit crónico de oferta (que pone un piso a los precios). Los riesgos a la baja incluyen cualquier recesión económica o nuevas subidas de tasas (por ejemplo, si la inflación resurge) y posibles cambios de política como reformas fiscales (hay debates periódicos sobre reducir incentivos a inversionistas como la deducción de intereses negativos y el descuento de ganancias de capital, los cuales, si se implementan, podrían frenar la demanda de inversionistas). A menos que suceda alguno de esos factores, el escenario base es de una apreciación moderada de los precios. Se espera que el mercado de Sídney permanezca segmentado: las casas accesibles en la periferia y las unidades de gama media podrían registrar el mayor crecimiento porcentual, mientras que el segmento de lujo crece más lentamente (aunque desde una base más alta). Para 2028, los expertos en vivienda consideran que la crisis de asequibilidad seguirá siendo el foco – incluso si el crecimiento de precios se desacelera, sin una expansión significativa de la oferta o cambios importantes del lado de la demanda, es probable que Sídney siga siendo una de las ciudades menos asequibles del mundo.

Alquileres: Se prevé que el crecimiento de los alquileres se enfríe tras la extrema rigidez de 2022–24, pero las condiciones seguirán favoreciendo a los propietarios en el corto plazo. Con una tasa de vacancia proyectada para mantener niveles muy bajos (quizás subiendo levemente hasta ~2% para 2026, pero aún así es ajustado), los alquileres deberían continuar subiendo, aunque a un ritmo desacelerado conforme más inquilinos alcanzan su límite de asequibilidad. El Consejo Nacional de Abastecimiento de Vivienda espera que el crecimiento de los alquileres se modere en los próximos cuatro años – incluso prevén que la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos mejore levemente y la inflación de los alquileres se desacelere, como posible mejora menor en la asequibilidad australianpropertyupdate.com.au. En la práctica, incluso si el crecimiento de los alquileres baja a 2–4% anual (frente al 8–10% reciente), para 2028 el alquiler medio en Sídney podría superar los $850/semana para casas y ~$800/semana para unidades. Estos niveles de alquiler, junto con cualquier aumento salarial, determinarán si alquilar sigue siendo tan estresante como ahora o ligeramente menos. Otro factor es el sector build-to-rent (construir para alquilar): miles de apartamentos BTR (a menudo respaldados por inversionistas institucionales) están en construcción en todo el país, con NSW ofreciendo incentivos fiscales para promover este segmento. Por ejemplo, a partir de 2025 hay alrededor de 8,900 unidades BTR en construcción en Australia brokerdaily.au, muchas de ellas en Sídney. Si este flujo de proyectos se concretiza, los BTR (que suelen ofrecer contratos de alquiler más largos y administración profesional) podrían aumentar de manera moderada la oferta de alquiler en Sídney para 2026–2028, limitando cuánto pueden subir los alquileres. Sin embargo, dada la gravedad de la escasez, cualquier alivio probablemente será marginal. En general, se espera que los alquileres sigan subiendo más rápido que los ingresos durante los próximos años (aunque no tan pronunciadamente como en 2022–23), antes de llegar al equilibrio esperado si el aumento de la oferta logra ir moderando el mercado lentamente.

Perspectiva de la oferta: Se espera que la construcción de viviendas en Sídney repunte ligeramente hacia finales de la década de 2020, gracias a diversas medidas políticas y a una eventual reducción de los costos de construcción. Las iniciativas del gobierno de Nueva Gales del Sur para desbloquear terrenos y permitir la provisión privada de infraestructura podrían acortar los plazos de desarrollo en las zonas de crecimiento abc.net.au. El Fondo para el Futuro de Vivienda de Australia del gobierno federal (si se implementa completamente) inyectará fondos para decenas de miles de nuevas viviendas sociales y asequibles en los próximos años. Los desarrolladores privados, observando la demanda sostenida y la mejora de los costos de financiamiento (a medida que bajan las tasas de interés), podrían recuperar la confianza para lanzar más proyectos para 2025–26. Por ejemplo, los desarrollos de viviendas en terrenos nuevos en las afueras de Sídney están repuntando, y algunos proyectos de apartamentos suspendidos podrían reactivarse si regresa la demanda de preventa. Sin embargo, los expertos del sector advierten que un alivio significativo en la oferta todavía está a años de distancia: el período 2025–2027 ya está prácticamente definido y no satisfará la demanda. Así, el equilibrio entre oferta y demanda en Sídney seguirá siendo ajustado. Para 2028, podríamos ver una mejor alineación si las reformas se consolidan, pero como concluyó el Consejo de Suministro de Vivienda, es probable que el déficit aumente antes de reducirse australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Esto implica que las condiciones de mercado favorables para los vendedores (propietarios) y la fuerte competencia para compradores/inquilinos persistirán.

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector residencial

El sector inmobiliario residencial de Sídney ofrece tanto atractivas oportunidades como riesgos notables para inversionistas y compradores de vivienda en los próximos años:

Oportunidades: La demanda fundamental en Sídney – impulsada por el crecimiento poblacional, una economía sólida y la deseabilidad como ciudad global – proporciona una base sólida para las inversiones en viviendas. Con la recuperación de los precios y las tasas de interés con tendencia a la baja, existe potencial de crecimiento de capital hacia finales de la década de 2020 (aunque a tasas moderadas). Los rendimientos de alquiler han mejorado, especialmente para los departamentos, lo que significa que los nuevos inversores pueden lograr un mejor flujo de efectivo que hace unos años (por ejemplo, ~4% de rendimiento bruto en apartamentos). Además, ciertos segmentos y localizaciones podrían superar el promedio: por ejemplo, la tierra en los corredores de crecimiento (el oeste de Sídney cerca del Aerotrópolis o el noroeste alrededor de las nuevas paradas del metro) podría registrar una apreciación superior al promedio a medida que la infraestructura y el empleo transforman esas zonas. Invertir en apartamentos bien ubicados también podría ser atractivo, ya que la brecha de precios con las casas hace que más compradores/inquilinos opten por departamentos; de hecho, se prevé que los valores de los departamentos en Sídney alcancen máximos históricos debido a este cambio de demanda abc.net.au abc.net.au. El apoyo gubernamental a la vivienda (como subsidios para compradores por primera vez o esquemas con bajo pago inicial) también respalda el nivel de entrada al mercado, beneficiando a los propietarios en esos segmentos. En resumen, la crónica escasez de oferta y la vitalidad económica de Sídney hacen que la inversión en viviendas a largo plazo sea una opción sólida, siempre que se pueda acceder al mercado.
Riesgos: El riesgo principal es la accesibilidad y la deuda. Los precios en Sídney son tan altos que son muy sensibles a los cambios en las tasas de interés y a los choques económicos generales. Si la inflación volviera a aumentar o si la economía global se estancara, las tasas de interés podrían subir o, al menos, no bajar como se espera, lo que podría frenar rápidamente el crecimiento de precios o incluso provocar una caída. Los compradores muy apalancados son vulnerables a aumentos en las tasas o en los pagos. También existen riesgos regulatorios, por ejemplo, cualquier cambio futuro en los beneficios fiscales para inversores (desgravación por intereses negativos, concesiones en el impuesto a las ganancias de capital) podría reducir la demanda de inversores y suavizar los precios, especialmente para los departamentos destinados a inversión. Otro riesgo es la calidad de construcción y el exceso de oferta en ciertas zonas: algunas áreas han visto una abundancia de nuevos apartamentos de gran altura (por ejemplo, Olympic Park, Zetland), y aunque la vacancia es baja ahora, si se terminan muchos departamentos nuevos simultáneamente, los propietarios en esas zonas podrían enfrentar más competencia y menor crecimiento en los alquileres. Los inversores deben tener cuidado con los edificios en régimen de copropiedad con defectos o altos costos continuos, lo que ha sido un problema en Nueva Gales del Sur. También existe riesgo de concentración económica: la suerte de Sídney está ligada a las finanzas, la tecnología y la inmigración; cualquier política que recorte drásticamente la migración o una caída en el empleo de cuello blanco (como una crisis financiera) afectaría la demanda de viviendas. Por último, riesgo de liquidez: el mercado de Sídney es cíclico, y vender en un ciclo a la baja puede ser un reto (menos compradores pueden permitirse comprar en un entorno de crédito restringido). Los especuladores a corto plazo podrían salir perjudicados si compran en la cima y necesitan vender rápido. En general, aunque la vivienda en Sídney parece ser una historia de “alta demanda y oferta limitada” que respalda la inversión, viene acompañada de altos costes de entrada y exposición a vaivenes macroeconómicos.

Indicador (Sídney)	Estado en 2025/Tendencia reciente	Perspectivas 2026–2028
Precio medio de la vivienda	~$1.50M (junio 2025); en recuperación, +5% anual globalpropertyguide.com.Más alto en Australia yourmortgage.com.au.	Subida gradual hasta aproximadamente $1.83M para 2026 (+7%) abc.net.au; más aumentos moderados (~3–5% anual) hasta 2028, salvo imprevistos.Precios respaldados por la escasez de oferta y recortes de tasas.
Precio Mediano de la Unidad	~$860k (junio 2025); relativamente estable recientemente (mayor demanda en el segmento más económico) abc.net.au.	Se esperan nuevos máximos – ~$889k para 2026 (+6%) abc.net.au.La asequibilidad y el cambio de los compradores de primera vivienda hacia unidades impulsarán un crecimiento anual de ~4–5% hasta 2028.
Renta Anual – Casa	$775/semana (2025), aumenta ~8–10% interanual; vacancia ~1% (extremadamente ajustada) mozo.com.au.	El crecimiento del alquiler se está desacelerando pero sigue siendo positivo.La vacancia podría aumentar hasta un 2% para 2026-27.Espere aumentos anuales de alquiler en porcentaje de un solo dígito bajo; ligero alivio si la oferta mejora, pero es probable que los alquileres sean ≥$850/semana para 2028.
Alquiler Anual – Unidad	$720/semana (2025), aumento de ~10% interanual; fuerte demanda por el regreso de estudiantes mozo.com.au.	Subidas continuas de alquiler en 2025–26 y luego moderación.Para 2028, unidades ~800 USD/semana.Las altas rentas (y el alivio de las tasas de interés) mantienen el interés de los inversores en departamentos.
Adiciones de Oferta de Vivienda	Se proyectan ~28,000 nuevas viviendas por año durante los próximos 5 años planning.nsw.gov.au; por debajo de la demanda.Solo se construyeron 177.000 a nivel nacional en 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La escasez persiste. Las finalizaciones podrían aumentar modestamente para 2027–28 si las reformas tienen éxito, pero probablemente seguirán por debajo de las ~40,000 necesarias por año.Escasez crónica que mantendrá la presión al alza sobre los precios/alquileres.
Demanda y Sentimiento del Comprador	Mejoró en 2025 debido a los recortes de tasas y al crecimiento de la población; los compradores de primera vivienda están activos pero limitados.	Debería mantenerse sólido a medida que bajen las tasas.Riesgo: si la economía se debilita o el crédito se restringe, la demanda podría disminuir.En general, la fuerte migración y las buenas perspectivas laborales respaldan una demanda constante hasta 2028.

Fuentes: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabla 1: Mercado Residencial de Sídney – Indicadores Clave y Pronósticos

(La Tabla 1 destaca las métricas del mercado residencial de Sídney y las tendencias esperadas).

Mercado de Propiedades Comerciales en Sídney

El mercado inmobiliario comercial de Sídney en 2025 se caracteriza por una recuperación bifurcada. El sector de oficinas se está estabilizando tras las disrupciones provocadas por la pandemia, el sector minorista está teniendo un resurgimiento sorprendente y el mercado de inversión comercial en su conjunto se beneficia de una mejora en el sentimiento, ya que las perspectivas para las tasas de interés se aclaran. A continuación, analizamos los segmentos de oficinas y minoristas, los principales submercados geográficos y las tendencias a futuro, incluidas oportunidades y riesgos.

Sector de Oficinas (Oficinas en el CBD y Área Metropolitana)

Desempeño actual en 2025: El mercado de oficinas de Sídney se encuentra en las primeras etapas de recuperación. Tras los shocks de 2020–2021 (trabajo desde casa, mayores vacantes) y las caídas de valoración en 2022–2023 (debido al aumento de los rendimientos), las condiciones en 2025 están mejorando con cautela. La tasa de vacancia de oficinas en el CBD de Sídney terminó 2024 en 12,8%, un máximo de varias décadas, pero parece haber alcanzado su punto máximo cbre.com.au content.knightfrank.com. La demanda de arrendamiento a principios de 2025 se ha mantenido estable, a la par de los niveles de 2024 cbre.com.au. Lo más importante es que las adiciones de nueva oferta se han desacelerado drásticamente: después de la entrega de 164.000 m² de nuevos espacios de oficina en 2024 (finalización de grandes proyectos), solo se espera que se agreguen unos 72.600 m² en 2025, en su mayoría remodelaciones cbre.com.au. Prácticamente no se abrirán grandes nuevas torres en 2025–2026, lo cual, sumado a la continua “fuga hacia la calidad” (inquilinos que optan por edificios de mejor calidad), debería ayudar a absorber los espacios vacantes existentes cbre.com.au. De hecho, los edificios de oficinas prime en los distritos principales del CBD están teniendo un mejor desempeño, con bajas vacancias (algunos edificios prime centrales tienen menos del 5% de vacancia) y fuerte interés de los inquilinos, mientras que los edificios de calidad secundaria y las zonas menos céntricas luchan con mayores niveles de vacancia cbre.com.au. Esta bifurcación es evidente en los alquileres: los alquileres brutos prime se han mantenido firmes o han subido levemente, e incluso los propietarios han comenzado a reducir los incentivos en los edificios de gama alta (en el primer trimestre de 2025, los niveles de incentivos promedio bajaron de ~36.4% a 36.1%, elevando los alquileres netos efectivos en ~0.8%) content.knightfrank.com. En contraste, las oficinas de menor calidad están ofreciendo fuertes incentivos (más del 40% en algunos casos) para atraer inquilinos, y algunos edificios antiguos de categoría B en ubicaciones periféricas pueden volverse obsoletos si no logran arrendarse.

En general, los alquileres de mercado han mostrado resiliencia. En 2024, los alquileres efectivos prime de CBD aumentaron alrededor de un 5% cbre.com, liderados por Sídney (especialmente el área central) y Brisbane, mientras que Perth fue el único CBD importante con crecimiento negativo en rentas cbre.com. Para 2025, se espera un crecimiento moderado adicional en los alquileres del mercado de oficinas de Sídney cbre.com. Con la nueva oferta disminuyendo y algunos inquilinos volviendo a expandirse, los propietarios de activos prime tienen un leve poder de fijación de precios. Sin embargo, la demanda de oficinas no está en auge: muchos inquilinos siguen siendo cautelosos, algunos están reduciendo el espacio por empleado y la “nueva normalidad” del trabajo híbrido significa que los niveles de ocupación de oficinas (utilización física) todavía están por debajo de los niveles previos a la pandemia. Así, la recuperación es gradual. La disponibilidad de subarrendamientos, que se disparó en 2020–22, ha ido disminuyendo en Sídney: para 2025 la vacancia por subarrendamiento está cayendo hacia el promedio de largo plazo (~1,3% del inventario), ya que las empresas tienen más claridad sobre sus necesidades de espacio jll.com. Esto es una señal positiva de que el espacio excedente está siendo reabsorbido. La actividad de inversión en oficinas de Sídney también está aumentando desde una base baja: en el primer trimestre de 2025, aproximadamente 1.300 millones de dólares en activos de oficinas en el CBD de Sídney fueron transados, con inversores extranjeros representando una gran parte (comprando edificios prime como 135 King St y 400 Kent St) content.knightfrank.com. Estas ventas indican que el interés de los compradores está regresando al precio adecuado.

Submercados clave de oficinas: El CBD de Sídney (centro de la ciudad) sigue siendo el mayor y más importante distrito de oficinas, con inquilinos de los sectores financiero, tecnológico y de servicios profesionales. Dentro del CBD, el “Core” district (alrededor de Martin Place, George Street) es el que mejor desempeño presenta: la vacancia en torres de categoría Premium aquí es muy baja (algunas cerca de la ocupación total) y los alquileres están en aumento. El distrito de Walsh Bay/Dawes Point (parte de la costa occidental) también es citado como un fuerte desempeño cbre.com.au, probablemente debido a los nuevos desarrollos de alta calidad (por ejemplo, Barangaroo) que atraen a inquilinos. En contraste, las áreas periféricas del CBD y las propiedades más antiguas tienen mayor disponibilidad. Fuera del CBD, North Sydney (cruzando el puerto) ha experimentado una vacancia elevada después de la apertura reciente de un par de nuevos edificios, pero está atrayendo inquilinos que no pueden asumir los precios del CBD y debería beneficiarse de la próxima estación de Metro. Parramatta, el CBD del oeste de Sídney, cuenta con un mercado de oficinas en crecimiento, con agencias gubernamentales y firmas financieras; su vacancia se disparó con la nueva oferta, pero se espera que mejore ya que no se prevén nuevas construcciones a corto plazo. Otros centros metropolitanos como Macquarie Park, South Eveleigh y Olympic Park tienen bases de inquilinos específicas (tecnología, educación, etc.) y vacancia generalmente moderada. Una incógnita importante es qué sucederá con los edificios de oficinas antiguos poco utilizados: se habla de convertir algunos a uso residencial u otros usos, aunque esto solo es viable para edificios seleccionados. El gobierno de NSW ha planteado incentivos para la conversión de oficinas a residencias para ayudar tanto al CBD como a la oferta de viviendas. Si se implementa, esto podría reducir ligeramente el stock de oficinas y la vacancia en los próximos años.

Pronóstico 2026–2028 (oficinas): Los analistas anticipan una recuperación continua en el mercado de oficinas de Sídney durante 2026–27. Con la mejora de la economía y el aumento de la confianza empresarial, se pronostica que la absorción de espacio de oficinas será positiva (expansión neta) a mediados de la década de 2020. JLL, por ejemplo, predice que la tasa de vacancia del CBD de Sídney tenderá a bajar gradualmente entre 2025 y 2027 en ausencia de nueva oferta importante (solo una torre relevante –210 George St– está programada para 2026). Para 2027, la vacancia en el CBD podría normalizarse hacia el 8–10%, bajando desde el pico del ~13%. Este ajuste debería impulsar cierto crecimiento efectivo de rentas, especialmente en oficinas prime. CBRE ha señalado que la brecha entre los alquileres de edificios antiguos y nuevos está ayudando a aumentar los precios de los mejores activos, y a medida que disminuye la actividad contractiva de subarriendos, las métricas de renta generales mejorarán cbre.com. Podemos esperar incrementos anuales de alquiler en dígito bajo a medio en oficinas prime de Sídney en 2025–2028. Los alquileres de oficinas secundarias probablemente se mantendrán planos (con incentivos elevados) hasta que la vacancia en ese segmento se reduzca materialmente.

En el ámbito de la inversión, los valores de capital de las oficinas están a punto de estabilizarse y potencialmente aumentar hacia finales de la década de 2020. Los rendimientos de oficinas se expandieron considerablemente en 2022 (los precios bajaron ~20% desde su pico en algunos casos) debido al aumento de las tasas de interés. Los rendimientos de oficinas prime en Sídney se sitúan actualmente en torno al 6.0% (a principios de 2025) content.knightfrank.com, manteniéndose en ese nivel durante varios trimestres. A medida que el entorno de tasas se suavice, se espera que la compresión de los rendimientos se reanude—Knight Frank prevé que los rendimientos comiencen a «reducirse» (fortalecerse) en la segunda mitad de 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield, de manera similar, proyecta que un “creciente peso de capital” en búsqueda de activos de oficinas de calidad, junto con recortes de tasas, conducirá a cierta compresión de los rendimientos a fines de 2025 y en 2026 cushmanwakefield.com. Incluso una mejora de 25–50 puntos básicos en los rendimientos para 2026 impulsaría de manera significativa los valores de oficinas (posiblemente ganancias de valor del +5–10%). Por lo tanto, los retornos totales de las oficinas podrían volverse positivos nuevamente después de un periodo de escasez. Aun así, los inversionistas serán selectivos: se favorecerán edificios bien ubicados, modernos y compatibles con criterios ESG (edificios “verdes”), mientras que las propiedades más antiguas sin renovaciones quedarán rezagadas e incluso podrían ser remodeladas. Se prevé que las oficinas de Sídney y Brisbane superen a las de otras ciudades debido a una recuperación de la demanda más sólida cushmanwakefield.com. Para 2028, se espera que el mercado de oficinas de Sídney esté en una posición mucho más sólida, aunque es poco probable que alcance las tasas de vacancia ultrabajas de finales de la década de 2010 debido a la perdurabilidad de las tendencias de trabajo flexible.

Oportunidades y riesgos (oficinas): El mercado de oficinas de Sídney presenta oportunidades para los inversores que puedan identificar activos a valores cíclicamente bajos con potencial de recuperación. El actual “ciclo de devaluación de precios” post-pandemia parece haber llegado en gran medida a su fin brokerdaily.au – las malas noticias ya se han descontado en los precios y los mercados están más protegidos de nuevas caídas brokerdaily.au. Esto sugiere que podríamos estar cerca del suelo para los valores de capital de oficinas, lo que convierte este momento en una oportunidad para que los inversores a largo plazo vuelvan a entrar. Las oficinas prime en Sídney ofrecen retornos cercanos al 6%, una prima significativa sobre los bonos a 10 años (~3,5–4% en 2025) y con el potencial de que los retornos se ajusten, la razón para asignar a propiedad se está fortaleciendo brokerdaily.au. De hecho, Knight Frank señala que la volatilidad relativa en acciones/bonos frente a la estabilidad de los ingresos de propiedades prime está motivando a algunos inversores a volver a aumentar sus asignaciones a bienes raíces brokerdaily.au. También existe una oportunidad en la revalorización de valor agregado: edificios antiguos en buenas ubicaciones pueden adquirirse con descuentos y ser remodelados o reutilizados para atraer inquilinos (por ejemplo, mejorando las comodidades para atraer trabajadores mientras las empresas intentan que el personal regrese a la oficina). Por el lado de los ocupantes, los inquilinos pueden aprovechar el mercado más laxo en 2025 para asegurar contratos de arrendamiento favorables (bajos alquileres y altos incentivos) en edificios de calidad a largo plazo, anticipándose a un posible endurecimiento.

Sin embargo, persisten riesgos en el sector de oficinas. El futuro del trabajo es la gran incógnita: si el trabajo híbrido/remoto se vuelve aún más frecuente o si una recesión afecta al empleo, la demanda de espacio de oficinas podría estancarse o disminuir. Algunas empresas ya han reducido sus necesidades de espacio y una parte de la fuerza laboral ahora espera flexibilidad, lo que significa que la ocupación (utilización) de las oficinas podría permanecer de forma permanente por debajo de los niveles previos al COVID. Esto podría limitar el crecimiento de los alquileres o llevar a una vacancia estructuralmente más alta en ubicaciones secundarias. Riesgo económico: las oficinas son muy sensibles al crecimiento del empleo de cuello blanco; cualquier desaceleración en los sectores financiero o tecnológico (que son los principales inquilinos en Sídney) perjudicaría los alquileres. Además, aunque se espera que las tasas de interés bajen, si ese escenario no se materializa (o si la disponibilidad de crédito se restringe debido a problemas globales), la esperada compresión de rendimientos y el resurgimiento de la inversión podrían no concretarse. El riesgo de liquidez también es notable en las oficinas: muchos inversores institucionales tienen mandatos específicos y si el sentimiento se vuelve negativo nuevamente, los volúmenes de transacciones podrían caer (como se vio en 2022-23). Finalmente, persiste el espectro de la insolvencia o reducción de inquilinos: con una posible desaceleración económica global, algunas empresas podrían contraerse, añadiendo al mercado espacios subarrendados de forma inesperada.

Sector Retail (Propiedades Comerciales y Centros Comerciales)

Quizás de forma sorprendente, el sector inmobiliario retail se ha convertido en un punto brillante en 2025 tras varios años desafiantes. Durante la pandemia, el retail (especialmente las tiendas del CBD y los grandes centros comerciales) tuvo dificultades debido a los confinamientos y al auge del comercio electrónico, mientras que la propiedad industrial fue la de mejor desempeño. Ahora, la situación ha cambiado un poco: el tráfico de consumidores y el gasto se han recuperado, y las propiedades comerciales están atrayendo a inversores nuevamente. De hecho, los observadores de la industria predicen que el retail será el sector comercial destacado en 2025, un cambio respecto a los últimos años en los que el sector industrial lideraba publications.raywhite.com.

Tendencias del mercado 2025: El rendimiento de las propiedades comerciales en Sídney varía según el formato. Los centros comerciales de barrio (anclados por supermercados y servicios esenciales) han demostrado ser sumamente resilientes: su ocupación se mantuvo alta incluso durante el COVID y se han beneficiado del crecimiento poblacional en los suburbios. Muchos de estos centros están casi a plena ocupación, con baja vacancia (~4% o menos) e incluso han visto crecer los alquileres, ya que las zonas comerciales ancladas por supermercados están en demanda (estos activos ofrecen ingresos estables, por eso el interés de los inversores) linkedin.com linkedin.com. Los grandes centros comerciales regionales (como los centros comerciales Westfield) enfrentaron una recuperación más difícil: algunos minoristas discrecionales cerraron durante la pandemia y estos centros tuvieron que evolucionar con más opciones gastronómicas y de entretenimiento para atraer a los compradores otra vez. Sin embargo, para 2025, los principales centros comerciales de Sídney informan que el tráfico de compradores y las ventas están acercándose o superando los niveles de 2019, gracias al regreso del turismo y una liberación de la demanda reprimida. Las ventas minoristas en Australia aumentaron aproximadamente un 3.6% interanual a principios de 2025 colliers.com.au, y Nueva Gales del Sur lideró gran parte de ese crecimiento, lo que sugiere que los minoristas de Sídney están teniendo buenos resultados.

Los datos de los inversores confirman el resurgimiento del retail: a finales de 2024, las propiedades minoristas representaban el 41,1% de todas las transacciones de bienes raíces comerciales por número, un gran salto desde su promedio a largo plazo del 28% publications.raywhite.com. Al mismo tiempo, la participación industrial en las transacciones cayó de aproximadamente el 60% en 2023 al 50% a medida que los inversores regresaron al retail publications.raywhite.com. Esta rotación está impulsada por varios factores: los rendimientos del retail se habían vuelto más altos y atractivos tras haber estado fuera de favor, y las perspectivas para el crecimiento de las rentas mejoraron al reabrirse las tiendas y al demostrarse que los consumidores tenían ganas de comprar en persona. Los rendimientos totales de los activos minoristas han liderado todos los sectores durante dos trimestres consecutivos a finales de 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Según Ray White Commercial, los activos del sector minorista registraron un rendimiento total de +2,8% en el último trimestre, superando al sector de oficinas e industrial publications.raywhite.com. Cabe destacar que los activos minoristas secundarios (pequeños centros no principales) a veces han ofrecido mayores retornos de ingresos que los grandes centros comerciales principales, ya que sus precios eran muy bajos y las tasas de capitalización altas, por lo que los inversores que los adquieren ahora obtienen un fuerte rendimiento en efectivo y potencial de revalorización publications.raywhite.com.

En Sídney, los rendimientos de los centros comerciales prime rondan aproximadamente el 5% medio (por ejemplo, un importante Westfield podría negociarse con un rendimiento del 5–6%), mientras que los centros de barrio y los comercios mayoristas pueden alcanzar el 6–7% o más. La diferencia entre los rendimientos de retail prime y secundarios se amplió significativamente en la última década, pero podría reducirse si el rendimiento superior de los secundarios continúa. Las rentas de los locales comerciales han comenzado a subir: CBRE pronostica que los alquileres de los centros comerciales crecerán a tasas bajas de un solo dígito en 2025, continuando el crecimiento observado en 2024 cbre.com. Se espera que Sídney, junto con Perth, tenga un leve mejor desempeño en el crecimiento de alquileres comerciales cbre.com.au, en parte debido al fuerte flujo de población que presiona la capacidad comercial. El desarrollo de nuevos centros comerciales es limitado (prácticamente no se están construyendo nuevos centros comerciales, salvo espacios comerciales integrados en proyectos de usos mixtos), lo que significa que los centros existentes tienen un mercado cautivo y pueden sostener aumentos de renta a medida que mejoran las ventas minoristas. Una salvedad es que las presiones inflacionarias y las tendencias de gasto del consumidor deben vigilarse: las elevadas tasas de interés y el costo de vida en 2024 sí redujeron la facturación minorista en algunas categorías, pero a medida que las tasas disminuyan en 2025–26, la confianza del consumidor podría repuntar, beneficiando a los minoristas.

Perspectiva futura: Las perspectivas para el sector inmobiliario comercial hasta 2026–2028 son cautelosamente optimistas. El crecimiento poblacional (a través de la inmigración) impulsa directamente el gasto minorista, especialmente en corredores de alto crecimiento donde los nuevos hogares necesitan opciones comerciales locales. El importante flujo migratorio de Sídney respaldará la demanda de todo, desde alimentos hasta servicios. La penetración del comercio electrónico, que se disparó en 2020, se ha estabilizado: las ventas en línea representan alrededor del 11–12% del total minorista en Australia y no han incrementado significativamente su participación en los últimos años publications.raywhite.com. El comercio físico ha demostrado su resiliencia; los compradores están regresando por la experiencia, y los minoristas cada vez más utilizan un enfoque omnicanal (integrando lo online y lo offline). Esto sugiere que las tiendas físicas (especialmente aquellas que ofrecen conveniencia o experiencias) seguirán siendo vitales. Las categorías como alimentación y bebidas, servicios personales, salud y retail de descuento están impulsando la demanda de alquiler de locales comerciales y centros. La tendencia va hacia el “retail experiencial”: los centros comerciales añaden entretenimiento (cines, boliches, centros de juegos) y áreas gastronómicas para convertirse en destinos de todo el día publications.raywhite.com. Podemos esperar que esto continúe, siendo exitosos aquellos centros que logren combinar eficazmente compras con ocio.

Las previsiones indican rentas y valores estables o modestamente en mejora para los activos minoristas. Por ejemplo, si las tasas de interés bajan sustancialmente para 2026, el valor de capital de los centros comerciales podría aumentar a medida que las rentabilidades se comprimen un poco (aunque quizá no tan drásticamente como lo hizo el sector industrial en 2018–21). En cuanto a los alquileres, es probable que el crecimiento siga la inflación (bajo dígito simple). Un riesgo a vigilar es el poder adquisitivo del consumidor: con un alto endeudamiento de los hogares, si el crecimiento económico titubea, el sector minorista de bienes discrecionales podría verse afectado y algunas tiendas podrían reducir su tamaño o cerrar. Además, los cambios estructurales – por ejemplo, un mayor consumo por internet de ciertos productos – siguen siendo un desafío. Sin embargo, muchos comercios se han adaptado (retiro en tienda, etc.), y las categorías menos susceptibles a la sustitución por internet (como supermercados, cafeterías, peluquerías, clínicas médicas) ahora forman una parte más grande de la mezcla de inquilinos.

Enfoque regional: Dentro del Gran Sídney, los focos minoristas corresponden a las zonas de crecimiento poblacional. Por ejemplo, el oeste de Sídney tiene una demanda enorme de nuevos comercios a medida que los suburbios se expanden; por ello, se están abriendo o planificando nuevos complejos comerciales en zonas como Marsden Park, Leppington y Oran Park. Las calles comerciales suburbanas consolidadas (por ejemplo, en Parramatta, Bondi, Chatswood) se han recuperado con fuerza y presentan bajos niveles de vacancia, aunque el sector minorista del centro de la ciudad (distrito comercial principal del CBD de Sídney) aún está recuperando parte de la pérdida de turistas internacionales y del flujo de empleados de oficina. Para 2028, la finalización de las líneas de metro creará nuevas oportunidades comerciales en las estaciones (por ejemplo, el comercio alrededor de las estaciones de Metro West en lugares como Five Dock o Parramatta podría prosperar). Además, el nuevo aeropuerto del oeste de Sídney dará lugar al desarrollo de comercios (y hostelería) para atender a viajeros y trabajadores.

Segmento	Condiciones del mercado 2025 (Sídney)	Pronóstico/Perspectiva 2026–2028
Oficinas (CBD)	Vacancia ~12.7%–12.8% (fin de 2024) – ha alcanzado su punto máximo y se está estabilizando cbre.com.au.Las rentas prime se mantienen (rentas efectivas prime en el CBD +5% en 2024) cbre.com; los incentivos altos (~35–40%) siguen siendo comunes.Oferta nueva limitada en 2025–26 aliviando la presión cbre.com.au.Rendimientos ~6,0% prime (después de la caída de valor) content.knightfrank.com.	Recuperación gradual.Vacancia para disminuir hacia ~8–10% para 2027 a medida que mejora la absorción (oferta mínima).Crecimiento de alquileres en oficinas prime a un dígito bajo anual cbre.com (la tendencia hacia la calidad continúa).Las oficinas antiguas pueden quedarse rezagadas o convertirse en usos alternativos.Se espera que los rendimientos se compriman ~25–50 puntos básicos para 2026 a medida que los recortes de tasas impulsen los valores content.knightfrank.com, atrayendo a más inversores.Sídney probablemente entre los principales desempeños de oficinas en Aus cushmanwakefield.com.
Venta minorista	Fuerte recuperación.Los activos minoristas lideran los rendimientos (rendimientos totales +2,8% el último trimestre) publications.raywhite.com.La demanda de inversores aumentó – el comercio minorista representó el 41% de las transacciones de 2024 (frente al 28% de promedio) publications.raywhite.com.Baja vacancia en centros anclados por supermercados (~4% o menos) linkedin.com.Los alquileres aumentan ligeramente; se prevé un crecimiento bajo de un solo dígito en los alquileres de centros comerciales en 2025 cbre.com.Rendimientos: ~5–6% en centros comerciales principales, más altos para comercios subregionales/tiendas en tira.	Perspectiva estable. El crecimiento poblacional y la oferta limitada de nuevos espacios respaldan los alquileres; se espera un crecimiento anual de alquileres del 1–3% en centros bien ubicados cbre.com.El sector minorista es visto como el de mejor desempeño en 2025–26 entre los sectores publications.raywhite.com, con los inversores apuntando a centros suburbanos.Riesgos: el gasto del consumidor podría suavizarse; pero el comercio minorista esencial seguirá siendo resiliente.Potencial ligera compresión de rendimiento si las tasas de interés bajan (aumentando los valores), aunque es probable que los rendimientos se mantengan mayormente estables.En general, se espera que las propiedades comerciales minoristas mantengan una alta ocupación y un ingreso sólido; los centros exitosos integrarán más entretenimiento/experiencias para prosperar publications.raywhite.com.
Industrial	Consulte la siguiente sección para una revisión detallada del mercado industrial. El sector industrial de Sídney continúa en auge: vacancia ~2.8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; los alquileres siguen subiendo (aunque más despacio, +0.7% Trimestre a trimestre) assets.cushmanwakefield.com; demanda sin precedentes de la logística, con rendimientos prime ~5.25%–5.75%.Los inversores están interesados, pero los precios son altos; se produjo cierto debilitamiento de los rendimientos en 2022-24.	Ver la siguiente sección. El panorama es positivo pero moderado: leve aumento de la vacancia (a menos del 3,5% para finales de 2025) con un gran ingreso de oferta, luego un nuevo endurecimiento assets.cushmanwakefield.com.Crecimiento de alquileres ~4% en 2025 (Sídney) assets.cushmanwakefield.com, luego dígitos medios en 2026–27 en submercados con escasez de oferta.Es probable que la compresión de rendimientos ocurra a finales de 2025–2026 a medida que los recortes de tasas mejoran el sentimiento brokerdaily.au – Los rendimientos industriales de Sídney podrían fortalecerse entre 25 y 50 puntos básicos, dado el interés global en activos logísticos.Los impulsores de la demanda a largo plazo (comercio electrónico, infraestructura como el nuevo aeropuerto) mantienen este sector robusto.

Fuentes: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Inversión y riesgo (retail): Los inversores están viendo claramente oportunidad en el sector minorista en este momento. Los rendimientos son más altos en comparación con otras clases de activos, y la narrativa ha pasado de “apocalipsis minorista” a una visión más equilibrada del comercio minorista omnicanal. Resultan especialmente atractivos los centros de barrio y subregionales anclados por supermercados, que ofrecen ingresos defensivos y basados en necesidades linkedin.com publications.raywhite.com. Estos centros tienen una vacancia muy baja y funcionan casi como infraestructuras en las comunidades, lo que los convierte en una opción de inversión sólida. También existe un potencial alcista oportunista en algunos formatos minoristas de gran tamaño (centros de bienes voluminosos) a medida que el crecimiento de la vivienda impulsa la demanda de artículos para el hogar, etc. Sin embargo, los riesgos incluyen caídas en el gasto del consumidor: si la inflación y los costos de los intereses siguen afectando a los consumidores, el crecimiento de las ventas minoristas podría estancarse, presionando a los inquilinos. Ya hay minoristas de ropa o muebles que han visto colapsar sus márgenes. Otro riesgo son los costos operativos crecientes de los centros (energía, salarios); si no se compensan con alquileres más altos, esto podría reducir los ingresos netos. El comercio minorista en línea sigue siendo una amenaza competitiva, especialmente para categorías como electrónica o grandes almacenes; los centros comerciales deben adaptar continuamente la combinación de inquilinos para seguir siendo relevantes (podríamos ver más integración logística, como mini centros de distribución en centros comerciales, o más inquilinos enfocados en servicios). Además, el riesgo de los tipos de interés afecta las valoraciones del retail: si los rendimientos no se comprimen como se espera y los costos de endeudamiento se mantienen altos, los dueños de comercios altamente apalancados podrían verse en dificultades. Dicho esto, el clima actual de baja de tasas y fundamentos sólidos convierte al retail en “el niño prodigio del regreso” del sector inmobiliario comercial de cara a finales de la década de 2020 publications.raywhite.com.

Tabla 2: Resumen del Mercado de Bienes Raíces Comerciales de Sídney (2025 y perspectiva)

(La Tabla 2 resume las condiciones y pronósticos de los mercados de oficinas, retail e industrial de Sídney. El segmento industrial se expande en la siguiente sección.)

Mercado de Propiedades Industriales en Sídney

El sector industrial y logístico de Sídney ha sido el protagonista destacado en los últimos años, y sigue siendo un segmento clave al entrar en 2025, aunque su crecimiento vertiginoso está moderándose hacia un ritmo más sostenible. Este sector incluye almacenes, centros de distribución, espacios de manufactura y terrenos industriales en toda el área metropolitana de Sídney (con una concentración en el oeste de la ciudad). Los principales impulsores han sido el auge del comercio electrónico, la reconfiguración de la cadena de suministro y la falta de terrenos disponibles, lo que llevó a vacancias récord y alquileres disparados entre 2021 y 2023. Para 2025, el mercado industrial sigue siendo muy fuerte, aunque está normalizándose respecto a esos picos.

La nueva oferta finalmente está aumentando después de años de construcción insuficiente.

Solo en el primer trimestre de 2025, Sídney vio la finalización de aproximadamente 185,000 m² de nuevo espacio industrial assets.cushmanwakefield.com: proyectos como el enorme centro de distribución de Toll de 65,000 m² en Kemps Creek, y desarrollos especulativos en Chipping Norton (28,100 m²) y Moorebank assets.cushmanwakefield.com.Para todo el año 2025, se prevé la finalización de un récord de ~950,000 m² de nuevo inventario en Sídney assets.cushmanwakefield.com.Más de la mitad de esto es especulativo (construido sin inquilinos precomprometidos), lo cual es un cambio con respecto a los últimos años cuando los precompromisos dominaban assets.cushmanwakefield.com.Los principales proyectos pre-alquilados incluyen el nuevo mega-almacén de Amazon en la propiedad Oakdale East de Goodman y el gran centro de distribución de Woolworths en el hub Light Horse de Charter Hall en Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Aproximadamente el 55% de la oferta prevista para 2025 ya está pre-comprometida, pero el resto pondrá a prueba la capacidad del mercado para absorber espacio assets.cushmanwakefield.com.Este aumento de la oferta es la razón por la que la tasa de vacantes aumentó y se espera que suba ligeramente durante los próximos 6 meses, aunque siga manteniéndose por debajo del 3,5% para finales de 2025 assets.cushmanwakefield.com.Más allá de 2025, el desarrollo podría desacelerarse: desafíos de viabilidad y limitaciones de terreno (escasez de terrenos urbanizados y competencia por el uso de centros de datos) están provocando que algunos proyectos planificados se retrasen o se cancelen assets.cushmanwakefield.com.Muchos desarrolladores están posponiendo construcciones especulativas hasta asegurar inquilinos, dado el alto costo de la construcción y los mayores costos de financiación.Esto sugiere que después de la ola actual, la nueva oferta podría disminuir, lo que a su vez significa que la vacancia podría volver a reducirse desde finales de 2025 hasta 2026 una vez que el espacio entregado sea absorbido assets.cushmanwakefield.com.

Tendencias actuales en 2025

Vacancia y oferta: La vacancia industrial de Sídney sigue siendo extraordinariamente baja, aunque ha aumentado ligeramente a medida que entran en el mercado algunas nuevas ofertas. En el primer trimestre de 2025, la tasa de vacancia subió al 2.8% (desde ~2.5% a finales de 2024) assets.cushmanwakefield.com. Este aumento se debió a una oleada de finalizaciones, incluyendo grandes instalaciones como un almacén de 26,000 m² en Marsden Park y una instalación logística de 25,000 m² en Moorebank Intermodal Terminal, así como un gran espacio que regresó al mercado (un antiguo centro de distribución de Coles de 74,000 m² subarrendado en Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Aun así, una vacancia de 2.8% es extremadamente ajustada según los estándares históricos. En muchos submercados, sigue siendo difícil encontrar espacio disponible para ocupar, especialmente para requerimientos pequeños y medianos. Por superficie, la mayoría (62%) del espacio vacío actual se encuentra en instalaciones principales y modernas assets.cushmanwakefield.com, aunque estos suelen alquilarse relativamente más rápido; los sitios secundarios más antiguos suelen permanecer vacíos por más tiempo (algunos edificios secundarios llevan más de 6 meses vacíos) assets.cushmanwakefield.com. Cabe señalar que el espacio en subarrendamiento representa una porción moderada (~25%) de las vacantes assets.cushmanwakefield.com, lo que significa que la mayoría de la vacancia corresponde a propietarios buscando inquilinos directamente.

Alquileres y precios: Los alquileres industriales en Sídney han experimentado un crecimiento extraordinario en los últimos años. Los alquileres netos prime aumentaron alrededor de un 20–30% interanual en 2022, ya que la vacancia alcanzó niveles mínimos. A principios de 2023, el crecimiento alcanzó su punto máximo en torno al +27% interanual a nivel nacional cbre.com. De cara a 2024–25, el crecimiento de los alquileres se ha desacelerado, pero sigue siendo robusto. En el primer trimestre de 2025, los alquileres industriales de Sídney subieron alrededor de 0,7% trimestre a trimestre en promedio (es decir, ~3% anualizado si la tendencia continúa) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield informa que se espera un crecimiento de alquileres del 4,3% para 2025 en Sídney assets.cushmanwakefield.com. Algunos submercados están superando la media: el Centro Oeste (alrededor de Silverwater/Granville) registró un crecimiento de alquileres del +1,4% solo en el último trimestre assets.cushmanwakefield.com, lo que refleja una oferta muy limitada en esa zona. El sur de Sídney (el mercado de relleno cerca de Port Botany y el aeropuerto) también anotó un crecimiento trimestral del +0,5% a pesar de los alquileres ya elevados assets.cushmanwakefield.com. Los submercados exteriores (Oeste Exterior, Suroeste) están experimentando incrementos de rentas más moderados ahora, ya que la mayor parte de la nueva oferta se ubica allí, lo que da a los inquilinos un poco más de opciones y poder de negociación assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Sin embargo, los incentivos siguen siendo relativamente bajos y se han estabilizado tras subir ligeramente en 2024 – los incentivos típicos son ~10–17,5% en instalaciones existentes, y ~15–20% en contratos anticipados para nuevas construcciones grandes assets.cushmanwakefield.com. Estos niveles de incentivo han aumentado desde menos del 10% hace un año, pero siguen siendo bajos en comparación con los sectores de oficinas o comercios, lo que indica que los propietarios aún tienen la ventaja.

En términos de dólares, las rentas de almacenes prime en el Oeste de Sídney (Outer West) están aproximadamente en el rango de $140–170 por m² netos, mientras que South Sydney puede superar los $250/m² para unidades pequeñas prime, entre las rentas industriales más altas de Australia debido a la extrema escasez de suelo. Los valores del suelo también se han disparado (en South Sydney, el suelo industrial se ha vendido por encima de $3,000/m²) dpn.com.au. El consenso es que el crecimiento de las rentas continuará pero a tasas de un solo dígito en adelante, una desaceleración respecto a los insostenibles dos dígitos. Este sentimiento es compartido por CBRE: tras el récord del 27% de aumento a principios de 2023, el crecimiento de las rentas industriales se desaceleró al 9% interanual a finales de 2024 y se espera que se modere aún más, aunque permanezca positivo dadas las restricciones de oferta cbre.com. Con una vacancia tan baja, cualquier inquilino con una necesidad urgente aún enfrenta presión al alza en la renta; pero los grandes ocupantes dispuestos a esperar tienen mayor poder de negociación con las nuevas construcciones próximas.

En el lado de la inversión, los rendimientos industriales experimentaron una compresión a mínimos históricos (<4% para prime Sídney) durante el auge de 2021, luego se expandieron en 2022–23 cuando subieron las tasas de interés. Actualmente, los rendimientos industriales prime en Sídney están aproximadamente en el rango de 5.0% a 5.5%, y los secundarios en el rango alto del 5%–6%. Hay evidencia de que los rendimientos se han estabilizado – por ejemplo, una venta reciente en Villawood se transó a un rendimiento core de ~5.45% assets.cushmanwakefield.com. Ahora, con recortes de tasas a la vista, el sentimiento se está volviendo positivo. La demanda de inversores por activos industriales/logísticos sigue siendo alta, tanto a nivel nacional como internacional, debido a los sólidos fundamentos del sector. Según Knight Frank, la competencia por activos industriales prime en Sídney y Brisbane está «en auge», con los rendimientos en Brisbane ya comprimiéndose nuevamente y se espera que Sídney siga la tendencia brokerdaily.au. El pronóstico de Cushman indica que nuevo capital (incluido extranjero) está apuntando a la logística australiana, y “se espera ver la aparición de compresión de rendimientos a finales de 2025” cuando la presión del dinero se combine con el stock limitado cushmanwakefield.com. En términos prácticos, si bajan las tasas de interés, los rendimientos industriales prime podrían acercarse nuevamente al rango bajo del 5% o incluso al alto del 4% para 2026, elevando los valores. El volumen de transacciones de capital que se desaceleró en 2023 se prevé que se recupere significativamente – posiblemente un aumento del 10% o más en volúmenes de inversión industrial en 2025 cbre.com.au, con más transacciones a medida que se alinean las expectativas de precios entre compradores y vendedores.

Puntos geográficos destacados: El oeste de Sídney es el epicentro de la actividad industrial. El Oeste Exterior (a lo largo de la intersección M7/M4, suburbios como Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) y el Suroeste (alrededor de la M5, Moorebank, Ingleburn) son donde se están desarrollando la mayoría de los nuevos parques logísticos. La proximidad a autopistas y (en el caso de Moorebank) a un puerto ferroviario intermodal los hace atractivos. Como se señaló, los grandes compromisos previos de Amazon y otros están en estas áreas assets.cushmanwakefield.com. El próximo Aeropuerto del Oeste de Sídney está catalizando nuevos recintos industriales en Aerotropolis/Bradfield, que se espera alojen industrias de manufactura avanzada, carga y aeroespacial, lo que será un cambio radical en la próxima década. Ya, el gobierno de Nueva Gales del Sur aprobó una finca de almacenes de $139 millones cerca de la Aerotrópolis en 2025 psnews.com.au. Mientras tanto, la industria de Sídney Interior (Sur de Sídney, oeste interior) sigue siendo muy demandada para la distribución de “última milla”, pero prácticamente no queda suelo disponible; muchos de los viejos sitios industriales allí están siendo reconvertidos a usos mixtos. Eso empuja a los ocupantes hacia el oeste. El Noroeste (alrededor de Marsden Park hasta Rouse Hill) es otra zona de crecimiento para la industria ligera y almacenamiento, ya que la población se expande allí. Y el Centro Oeste (Silverwater, Auburn) es un sector más antiguo con baja vacancia debido a su ubicación céntrica.

Perspectivas 2026–2028

Las perspectivas a mediano plazo para el mercado industrial de Sídney son fundamentalmente sólidas, aunque el crecimiento frenético evolucionará hacia un ritmo más estable. Puntos clave para 2026–28:

Vacancia y suministro: El actual auge de la construcción elevará temporalmente la vacancia hasta 2025, pero más allá de ese año, es probable que la nueva oferta no cubra la demanda. La disponibilidad de terrenos industriales en Sídney está limitada por la geografía y la zonificación: el oeste tiene más terrenos, pero la infraestructura y los procesos de planificación ralentizan su salida al mercado. Muchos desarrolladores también son cautelosos de sobreconstruir debido a los altos costes. Cushman prevé que la vacancia podría alcanzar un máximo por debajo del 3,5% en 2025 y luego descender desde finales de 2025 hacia 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Para 2027, la vacancia podría volver a situarse en torno al 2% o menos si se ralentiza el desarrollo. En esencia, el mercado industrial de Sídney seguirá estando prácticamente en plena ocupación, dado que la vacancia friccional típica en un mercado sano es de alrededor del 5% y Sídney estará bien por debajo de ese nivel.
Crecimiento de rentas: Se espera un crecimiento continuo de las rentas, pero en dígitos medios de un solo dígito anualmente. Para 2025, se proyecta un 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un orden similar (quizás 3–5% anual) es probable en 2026 y 2027. Algunos mercados selectos podrían superar el 5% si el suministro es especialmente limitado allí assets.cushmanwakefield.com. Por ejemplo, si pocos proyectos nuevos se inician en South Sydney o Central West, esas áreas podrían ver aumentos desproporcionados de rentas debido a la demanda contenida. Por el contrario, los distritos con muchas construcciones nuevas (partes de Outer West) podrían ver rentas más planas hasta que se absorba el espacio. Una tendencia interesante: los incentivos para propietarios podrían aumentar ligeramente (como sucedió en 2024 hasta ~15% en pre-alquileres assets.cushmanwakefield.com), lo que modera el crecimiento efectivo de las rentas incluso si las rentas nominales suben. Pero incluso con esto, los propietarios industriales están en una posición fuerte. Para 2028, las rentas de almacenes prime en Sídney podrían ser fácilmente un 15%+ superiores a las de hoy, dados los impulsores estructurales.
Impulsores de la demanda: El comercio electrónico continuará siendo un gran ocupante: el crecimiento del comercio minorista online se ha estabilizado en ~11% de las ventas, pero un crecimiento adicional (al 15%+ hacia fines de la década de 2020) requerirá más espacio logístico. Las empresas de logística de terceros (3PL), compañías de entrega de paquetes y minoristas que optimizan las cadenas de suministro impulsarán la demanda de alquiler. Cushman espera un repunte en la actividad 3PL en el segundo semestre de 2025, ya que muchas 3PL han estado sorprendentemente inactivas (quizás debido a la capacidad creada anteriormente) pero tendrán que expandirse para manejar volúmenes crecientes assets.cushmanwakefield.com. Además, la revitalización de la manufactura (por ejemplo, en farmacéutica, alimentación o alta tecnología) podría aumentar modestamente la demanda, especialmente con el interés del gobierno en la relocalización de industrias críticas. Los nuevos parques tecnológicos de Sídney (como las zonas industriales avanzadas en Western Sydney) podrían generar demanda de instalaciones. Los centros de datos también están compitiendo por suelo industrial; aunque no son almacenes tradicionales, ocupan terrenos industriales y están en auge gracias a la economía digital. Esta competencia (los centros de datos suelen pagar precios superiores por el acceso a terreno/energía) seguirá ejerciendo presión al alza sobre los precios del suelo y limitará el desarrollo de almacenes en ciertas zonas assets.cushmanwakefield.com.
Perspectiva de inversión: Como se mencionó, el escenario está preparado para una posible nueva compresión de los rendimientos industriales para 2025–26, dada la cantidad de capital y las tasas de interés más bajas brokerdaily.au. Muchos inversores globales ven el sector industrial australiano como insuficientemente abastecido y con una historia de crecimiento a largo plazo. Para 2028, podríamos ver que los rendimientos industriales prime de Sídney vuelven al rango de bajo 5% o incluso alto 4% si la economía es sólida. Eso implica un mayor crecimiento de capital. Sin embargo, estos bajos rendimientos también aumentan el riesgo de entrada: si las tasas de los bonos subieran inesperadamente, los valores industriales serían sensibles. En general, se espera que la alta demanda de inversores persista, impulsando posiblemente el desarrollo a través de alianzas de capital (por ejemplo, grandes instituciones financiando la construcción de parques logísticos para acceder a inventario).
Riesgos: Un riesgo es la recesión económica que reduzca la demanda: por ejemplo, si el gasto del consumidor cayera gravemente, los minoristas podrían consolidar almacenes, debilitando el arrendamiento. Pero dados los movimientos seculares, este es un riesgo leve; la mayoría de los ocupantes planifican a largo plazo y desviaciones cortas no cambiarán la trayectoria. Otro es el riesgo de sobreconstrucción: ¿podría la actual ola de oferta superar la demanda? Hasta ahora, una parte significativa está prearrendada y el resto se espera que se arriende a su debido tiempo, pero si el espacio especulativo de 2025 se mantiene, los desarrolladores se retirarían (autorregulación). El mensaje de los informes del sector es que cualquier aumento en la vacancia será temporal assets.cushmanwakefield.com. Otro riesgo son los retrasos en infraestructura: los caminos y puertos de Sídney deben mantenerse al día (por ejemplo, si el intermodal de Moorebank o mejoras viales enfrentan problemas, algunas eficiencias logísticas podrían retrasarse). Y la inflación de costos sigue siendo una preocupación: la construcción de almacenes es un 20–30% más cara que hace algunos años; si los costos no bajan, la renta debe seguir subiendo para justificar nuevos desarrollos. Finalmente, cambios regulatorios (como normas de zonificación o ambientales) podrían afectar la oferta de suelo industrial, pero no se prevé ninguno que alivie drásticamente las limitaciones.

En general, el sector industrial de Sídney hasta 2028 debería seguir ofreciendo un rendimiento sólido: alta ocupación, rentas en crecimiento e intenso interés inversor, aunque ya no con el crecimiento explosivo de los últimos años. Sigue siendo una clase de activo preferida por sus cualidades defensivas (contratos largos, función esencial) y su potencial de crecimiento.

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector industrial

Las oportunidades en el mercado industrial de Sídney son significativas:

Activos logísticos principales (centros de distribución modernos con contratos de arrendamiento a largo plazo) proporcionan ingresos estables en un mercado con restricciones de suelo. Con la vacancia proyectada para mantenerse baja, los propietarios de instalaciones industriales bien ubicadas pueden esperar alta ocupación y la capacidad de aumentar los alquileres gradualmente. Si se adquieren a los niveles actuales de rendimiento (~5%), estos activos podrían experimentar una revalorización si los rendimientos se comprimen como se espera con tasas de interés más bajas brokerdaily.au. En una economía que se está diversificando, tener exposición a la logística (que sustenta el comercio electrónico y el consumo) se ve como una jugada relativamente defensiva, pero con crecimiento, una combinación rara.
Oportunidades de desarrollo: Para los desarrolladores con terrenos o la capacidad de habilitar suelo, la escasez actual significa que los proyectos build-to-suit para inquilinos (especialmente grandes que necesitan instalaciones a medida) pueden ser muy rentables. La reconversión de terrenos industriales antiguos (por ejemplo, sitios industriales antiguos más cercanos que se pueden convertir en instalaciones logísticas de varios pisos o centros de datos) es otra oportunidad emergente dada la extrema escasez de suelo cerca de la ciudad. Los almacenes multinivel, aunque son nuevos en Australia, podrían volverse viables en Sídney como lo han sido en ciudades asiáticas densamente pobladas.
Subsectores emergentes: Como se destacó, alternativas como los centros de datos y el almacenamiento en frío están en auge. Los centros de datos en el oeste de Sídney (por ejemplo, el área de Eastern Creek) se han expandido, impulsados por las necesidades de computación en la nube. Estos a menudo ofrecen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta solvencia (empresas tecnológicas), lo que resulta atractivo para los inversores. De manera similar, el almacenamiento en frío (distribución de alimentos) y las instalaciones logísticas de última milla cerca de los centros de población tienen alta demanda (piense en centros de cumplimiento para entregas de supermercado). Los inversores astutos podrían apuntar a activos industriales que sirvan a estos nichos.

Los riesgos no están ausentes:

Riesgo de precios: La propiedad industrial ya no es barata; en algunos casos, podría decirse que está perfectamente valorada. Si las condiciones económicas no siguen el camino esperado (por ejemplo, si la inflación se mantiene y las tasas de interés permanecen más altas por más tiempo), entonces la compresión anticipada de los rendimientos podría no ocurrir, y las adquisiciones a precios elevados podrían tener un rendimiento inferior. También hay menos margen para la compresión de cap rates ahora que hace cinco años, cuando los rendimientos eran del 7–8%. Así que los rendimientos futuros dependerán más del crecimiento de los alquileres, que si bien es probable, puede que no replique las tasas extraordinarias de los últimos años.
Concentración de inquilinos y obsolescencia: Algunos inversores se preocupan por el riesgo específico: por ejemplo, si uno de los pocos grandes 3PL o inquilinos minoristas incumple o desocupa, volver a alquilar el espacio en un entorno de alquiler alto podría ser un desafío si el mercado se debilita. Además, las instalaciones pueden quedarse anticuadas (por ejemplo, altura libre insuficiente, poco acceso para camiones) especialmente a medida que avanza la tecnología (automatización en almacenes, etc.). Puede ser necesario un gasto de capital continuo para mantener los activos modernos.
Factores regulatorios/ambientales: La sostenibilidad es un enfoque creciente: los almacenes con baja eficiencia energética o sin paneles solares, etc., podrían enfrentar menor demanda a medida que los inquilinos e inversionistas priorizan edificios ecológicos. Además, cualquier cambio en la política comercial o en las operaciones portuarias (como una variación en los volúmenes de importación/exportación) podría afectar indirectamente a ciertos clústeres industriales.
Cambios en la cadena de suministro: Los eventos geopolíticos podrían alterar las rutas de la cadena de suministro; por ejemplo, un aumento en la relocalización de la producción podría realmente impulsar la demanda de espacios de producción locales, mientras que una recesión global podría reducir las importaciones, afectando los espacios logísticos portuarios. Sin embargo, la economía diversa y la posición de Sídney significan que debería adaptarse a varios escenarios.

En conclusión, la propiedad industrial en Sídney sigue siendo un sector altamente atractivo, a menudo denominado “el oro industrial y logístico.” La clave para los inversionistas es no pagar de más en el actual entorno sobrecalentado, y para los ocupantes es asegurar el espacio con anticipación (pre-comprometerse si es posible) dado la escasez futura. Con el nuevo aeropuerto e infraestructuras, los mercados industriales del oeste de Sídney prosperarán, distribuyendo el beneficio económico y generando numerosas oportunidades inmobiliarias durante la próxima década.

Conclusión

En todos los segmentos – residencial, comercial (oficinas/minorista) e industrial – el mercado inmobiliario de Sídney en 2025 se caracteriza por un crecimiento renovado en medio de persistentes restricciones de oferta. Las propiedades residenciales están alcanzando nuevos récords de precios, impulsadas por las bajas tasas de interés y la presión poblacional, incluso cuando la asequibilidad sigue siendo una preocupación central abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Las perspectivas hasta 2028 sugieren continuos aumentos en precios y alquileres, aunque a tasas más moderadas, con resultados que dependen en gran medida de las iniciativas de oferta de viviendas y de las condiciones económicas. Los sectores comerciales muestran una recuperación en varias velocidades: las oficinas se están estabilizando y están listas para mejorar a medida que Sídney lidera la demanda nacional de oficinas de vuelta al crecimiento cushmanwakefield.com, mientras que el sector minorista ha sorprendido al convertirse en uno de los de mejor desempeño a medida que los consumidores regresan a las compras físicas y los inversores reconocen el valor en el sector publications.raywhite.com. El sector inmobiliario industrial continúa siendo fundamentalmente sólido – se prevé que la vacancia industrial de Sídney permanezca por debajo del 3-4% durante la década assets.cushmanwakefield.com – asegurando que los activos logísticos sigan siendo demandados tanto por ocupantes como por inversores.

Las oportunidades de inversión abundan en este entorno: desde desarrollos residenciales de relleno urbano y proyectos build-to-rent (aprovechando incentivos gubernamentales) hasta remodelaciones de oficinas con valor agregado e instalaciones logísticas de primer nivel, Sídney ofrece una gama de perspectivas para inversores astutos. Las áreas clave de crecimiento como Greater Western Sydney destacan – enormes proyectos de infraestructura (líneas de metro, autopistas, el aeropuerto) y centros urbanos planificados (por ejemplo, Bradfield City) están transformando estas regiones, lo que probablemente generará un crecimiento inmobiliario superior al promedio a medida que nuevos empleos y residentes lleguen dpn.com.au dpn.com.au. Los mercados consolidados del centro de la ciudad también se beneficiarán del impulso económico general y, en el caso de las oficinas, de la limitada oferta nueva que favorece a los ya establecidos.

Sin embargo, no se deben subestimar los riesgos y desafíos. La asequibilidad de la vivienda está en niveles de crisis: sin un aumento sustancial en la oferta, muchos habitantes de Sídney seguirán excluidos del mercado o agobiados por los costos de la vivienda, lo que podría provocar una intervención política o reducir la competitividad económica. La dependencia de tasas de interés históricamente bajas para sostener altos valores de activos es otra vulnerabilidad; cualquier choque que lleve a mayores costos de financiamiento o reduzca la liquidez podría reflejarse rápidamente en los valores inmobiliarios. Además, el mercado de Sídney está entrelazado con tendencias globales: cambios en políticas de inversión extranjera, flujos de estudiantes internacionales y la salud económica mundial (que impactan la expansión o contracción empresarial) influirán en los resultados en los próximos años.

La política gubernamental será un factor clave. El éxito (o fracaso) de las nuevas iniciativas de vivienda de NSW – agilización de aprobaciones de desarrollo, incentivos para el suministro de alquileres, financiamiento de infraestructura – ayudará a determinar si Sídney puede aliviar en parte su déficit de vivienda o si la brecha continúa ampliándose australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. En el ámbito comercial, las políticas que apoyen la inmigración y el crecimiento empresarial alimentarán directamente la demanda inmobiliaria (más personas significa más necesidad de viviendas, oficinas, tiendas y almacenes). Por el contrario, cualquier política drástica que reduzca la demanda (como restricciones a la migración o impuestos a la inversión inmobiliaria) podría suavizar el mercado.

En resumen, el mercado inmobiliario de Sídney de cara a 2026–2028 parece resistente y dinámico, respaldado por fundamentos sólidos: una población en crecimiento y con alto poder adquisitivo; estatus como centro económico regional; y mejoras significativas en infraestructuras que incrementan su capacidad. Se prevé que la propiedad residencial tenga un crecimiento adicional (aunque moderado) y siga siendo una piedra angular de la riqueza (con Sídney probablemente consolidando su lugar como una ciudad con casas promedio por encima de los $2 millones para finales de esta década) abc.net.au. La propiedad comercial está en modo de recuperación: las vacantes de oficinas deberían disminuir, el sector minorista continuará su resurgimiento y el industrial/logístico consolidará su papel clave en la nueva economía. Inversores y partes interesadas deben prepararse para un mercado altamente competitivo (especialmente para activos escasos como terrenos desarrollables y edificios de calidad) y requerir enfoques estratégicos para navegarlo (ya sea adoptando nuevos modelos de desarrollo, asociándose con el gobierno en proyectos o actualizando activos para satisfacer las necesidades futuras). A pesar de los desafíos a corto plazo, las perspectivas para el sector inmobiliario de Sídney son de cauto optimismo: el atractivo duradero y la fortaleza económica de la ciudad sugieren que los valores y la demanda de la propiedad tenderán al alza a largo plazo, incluso a medida que fluctúen los ciclos.

Con una planificación cuidadosa y un apoyo político sostenido orientado a aumentar la oferta y la infraestructura, Sídney puede gestionar su crecimiento para que su mercado inmobiliario siga siendo no solo un motor de riqueza, sino que también apoye la habitabilidad y la productividad de esta ciudad global en los años venideros.

Referencias:

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Knight Frank Research (2025). Mercado de Oficinas de Sídney T1 2025 – Rentabilidades prime ~6,0% estables, se espera compresión en el segundo semestre de 2025; vacancia 12,8% y probablemente haya alcanzado su punto máximo content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Perspectivas de Propiedad – El sector minorista liderará el rendimiento comercial en 2025; aumentan las transacciones minoristas, dominaron los rendimientos totales publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario Comercial Australiano – Recuperación en todos los sectores, la demanda industrial causa compresión de rendimientos, capital extranjero activo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW acelera el suministro de alquileres – Descuento del 50% en el impuesto sobre la tierra para BTR extendido indefinidamente; permite a los desarrolladores construir infraestructuras para acelerar la vivienda abc.net.au abc.net.au
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Cushman & Wakefield (2025). Perspectivas para Australia 2025 – Sídney/Brisbane lideran la recuperación de oficinas; los recortes de tasas impulsarán la inversión, compresión de rendimientos en logística a finales de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Tendencias actuales en 2025

Dinámica de oferta, demanda y políticas

Pronósticos 2026–2028 (Precios, Alquileres y Demanda)

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector residencial

El sector inmobiliario residencial de Sídney ofrece tanto atractivas oportunidades como riesgos notables para inversionistas y compradores de vivienda en los próximos años:

Oportunidades: La demanda fundamental en Sídney – impulsada por el crecimiento poblacional, una economía sólida y la deseabilidad como ciudad global – proporciona una base sólida para las inversiones en viviendas. Con la recuperación de los precios y las tasas de interés con tendencia a la baja, existe potencial de crecimiento de capital hacia finales de la década de 2020 (aunque a tasas moderadas). Los rendimientos de alquiler han mejorado, especialmente para los departamentos, lo que significa que los nuevos inversores pueden lograr un mejor flujo de efectivo que hace unos años (por ejemplo, ~4% de rendimiento bruto en apartamentos). Además, ciertos segmentos y localizaciones podrían superar el promedio: por ejemplo, la tierra en los corredores de crecimiento (el oeste de Sídney cerca del Aerotrópolis o el noroeste alrededor de las nuevas paradas del metro) podría registrar una apreciación superior al promedio a medida que la infraestructura y el empleo transforman esas zonas. Invertir en apartamentos bien ubicados también podría ser atractivo, ya que la brecha de precios con las casas hace que más compradores/inquilinos opten por departamentos; de hecho, se prevé que los valores de los departamentos en Sídney alcancen máximos históricos debido a este cambio de demanda abc.net.au abc.net.au. El apoyo gubernamental a la vivienda (como subsidios para compradores por primera vez o esquemas con bajo pago inicial) también respalda el nivel de entrada al mercado, beneficiando a los propietarios en esos segmentos. En resumen, la crónica escasez de oferta y la vitalidad económica de Sídney hacen que la inversión en viviendas a largo plazo sea una opción sólida, siempre que se pueda acceder al mercado.
Riesgos: El riesgo principal es la accesibilidad y la deuda. Los precios en Sídney son tan altos que son muy sensibles a los cambios en las tasas de interés y a los choques económicos generales. Si la inflación volviera a aumentar o si la economía global se estancara, las tasas de interés podrían subir o, al menos, no bajar como se espera, lo que podría frenar rápidamente el crecimiento de precios o incluso provocar una caída. Los compradores muy apalancados son vulnerables a aumentos en las tasas o en los pagos. También existen riesgos regulatorios, por ejemplo, cualquier cambio futuro en los beneficios fiscales para inversores (desgravación por intereses negativos, concesiones en el impuesto a las ganancias de capital) podría reducir la demanda de inversores y suavizar los precios, especialmente para los departamentos destinados a inversión. Otro riesgo es la calidad de construcción y el exceso de oferta en ciertas zonas: algunas áreas han visto una abundancia de nuevos apartamentos de gran altura (por ejemplo, Olympic Park, Zetland), y aunque la vacancia es baja ahora, si se terminan muchos departamentos nuevos simultáneamente, los propietarios en esas zonas podrían enfrentar más competencia y menor crecimiento en los alquileres. Los inversores deben tener cuidado con los edificios en régimen de copropiedad con defectos o altos costos continuos, lo que ha sido un problema en Nueva Gales del Sur. También existe riesgo de concentración económica: la suerte de Sídney está ligada a las finanzas, la tecnología y la inmigración; cualquier política que recorte drásticamente la migración o una caída en el empleo de cuello blanco (como una crisis financiera) afectaría la demanda de viviendas. Por último, riesgo de liquidez: el mercado de Sídney es cíclico, y vender en un ciclo a la baja puede ser un reto (menos compradores pueden permitirse comprar en un entorno de crédito restringido). Los especuladores a corto plazo podrían salir perjudicados si compran en la cima y necesitan vender rápido. En general, aunque la vivienda en Sídney parece ser una historia de “alta demanda y oferta limitada” que respalda la inversión, viene acompañada de altos costes de entrada y exposición a vaivenes macroeconómicos.

Indicador (Sídney)	Estado en 2025/Tendencia reciente	Perspectivas 2026–2028
Precio medio de la vivienda	~$1.50M (junio 2025); en recuperación, +5% anual globalpropertyguide.com.Más alto en Australia yourmortgage.com.au.	Subida gradual hasta aproximadamente $1.83M para 2026 (+7%) abc.net.au; más aumentos moderados (~3–5% anual) hasta 2028, salvo imprevistos.Precios respaldados por la escasez de oferta y recortes de tasas.
Precio Mediano de la Unidad	~$860k (junio 2025); relativamente estable recientemente (mayor demanda en el segmento más económico) abc.net.au.	Se esperan nuevos máximos – ~$889k para 2026 (+6%) abc.net.au.La asequibilidad y el cambio de los compradores de primera vivienda hacia unidades impulsarán un crecimiento anual de ~4–5% hasta 2028.
Renta Anual – Casa	$775/semana (2025), aumenta ~8–10% interanual; vacancia ~1% (extremadamente ajustada) mozo.com.au.	El crecimiento del alquiler se está desacelerando pero sigue siendo positivo.La vacancia podría aumentar hasta un 2% para 2026-27.Espere aumentos anuales de alquiler en porcentaje de un solo dígito bajo; ligero alivio si la oferta mejora, pero es probable que los alquileres sean ≥$850/semana para 2028.
Alquiler Anual – Unidad	$720/semana (2025), aumento de ~10% interanual; fuerte demanda por el regreso de estudiantes mozo.com.au.	Subidas continuas de alquiler en 2025–26 y luego moderación.Para 2028, unidades ~800 USD/semana.Las altas rentas (y el alivio de las tasas de interés) mantienen el interés de los inversores en departamentos.
Adiciones de Oferta de Vivienda	Se proyectan ~28,000 nuevas viviendas por año durante los próximos 5 años planning.nsw.gov.au; por debajo de la demanda.Solo se construyeron 177.000 a nivel nacional en 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La escasez persiste. Las finalizaciones podrían aumentar modestamente para 2027–28 si las reformas tienen éxito, pero probablemente seguirán por debajo de las ~40,000 necesarias por año.Escasez crónica que mantendrá la presión al alza sobre los precios/alquileres.
Demanda y Sentimiento del Comprador	Mejoró en 2025 debido a los recortes de tasas y al crecimiento de la población; los compradores de primera vivienda están activos pero limitados.	Debería mantenerse sólido a medida que bajen las tasas.Riesgo: si la economía se debilita o el crédito se restringe, la demanda podría disminuir.En general, la fuerte migración y las buenas perspectivas laborales respaldan una demanda constante hasta 2028.

Fuentes: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabla 1: Mercado Residencial de Sídney – Indicadores Clave y Pronósticos

(La Tabla 1 destaca las métricas del mercado residencial de Sídney y las tendencias esperadas).

Mercado de Propiedades Comerciales en Sídney

Sector de Oficinas (Oficinas en el CBD y Área Metropolitana)

Sector Retail (Propiedades Comerciales y Centros Comerciales)

Segmento	Condiciones del mercado 2025 (Sídney)	Pronóstico/Perspectiva 2026–2028
Oficinas (CBD)	Vacancia ~12.7%–12.8% (fin de 2024) – ha alcanzado su punto máximo y se está estabilizando cbre.com.au.Las rentas prime se mantienen (rentas efectivas prime en el CBD +5% en 2024) cbre.com; los incentivos altos (~35–40%) siguen siendo comunes.Oferta nueva limitada en 2025–26 aliviando la presión cbre.com.au.Rendimientos ~6,0% prime (después de la caída de valor) content.knightfrank.com.	Recuperación gradual.Vacancia para disminuir hacia ~8–10% para 2027 a medida que mejora la absorción (oferta mínima).Crecimiento de alquileres en oficinas prime a un dígito bajo anual cbre.com (la tendencia hacia la calidad continúa).Las oficinas antiguas pueden quedarse rezagadas o convertirse en usos alternativos.Se espera que los rendimientos se compriman ~25–50 puntos básicos para 2026 a medida que los recortes de tasas impulsen los valores content.knightfrank.com, atrayendo a más inversores.Sídney probablemente entre los principales desempeños de oficinas en Aus cushmanwakefield.com.
Venta minorista	Fuerte recuperación.Los activos minoristas lideran los rendimientos (rendimientos totales +2,8% el último trimestre) publications.raywhite.com.La demanda de inversores aumentó – el comercio minorista representó el 41% de las transacciones de 2024 (frente al 28% de promedio) publications.raywhite.com.Baja vacancia en centros anclados por supermercados (~4% o menos) linkedin.com.Los alquileres aumentan ligeramente; se prevé un crecimiento bajo de un solo dígito en los alquileres de centros comerciales en 2025 cbre.com.Rendimientos: ~5–6% en centros comerciales principales, más altos para comercios subregionales/tiendas en tira.	Perspectiva estable. El crecimiento poblacional y la oferta limitada de nuevos espacios respaldan los alquileres; se espera un crecimiento anual de alquileres del 1–3% en centros bien ubicados cbre.com.El sector minorista es visto como el de mejor desempeño en 2025–26 entre los sectores publications.raywhite.com, con los inversores apuntando a centros suburbanos.Riesgos: el gasto del consumidor podría suavizarse; pero el comercio minorista esencial seguirá siendo resiliente.Potencial ligera compresión de rendimiento si las tasas de interés bajan (aumentando los valores), aunque es probable que los rendimientos se mantengan mayormente estables.En general, se espera que las propiedades comerciales minoristas mantengan una alta ocupación y un ingreso sólido; los centros exitosos integrarán más entretenimiento/experiencias para prosperar publications.raywhite.com.
Industrial	Consulte la siguiente sección para una revisión detallada del mercado industrial. El sector industrial de Sídney continúa en auge: vacancia ~2.8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; los alquileres siguen subiendo (aunque más despacio, +0.7% Trimestre a trimestre) assets.cushmanwakefield.com; demanda sin precedentes de la logística, con rendimientos prime ~5.25%–5.75%.Los inversores están interesados, pero los precios son altos; se produjo cierto debilitamiento de los rendimientos en 2022-24.	Ver la siguiente sección. El panorama es positivo pero moderado: leve aumento de la vacancia (a menos del 3,5% para finales de 2025) con un gran ingreso de oferta, luego un nuevo endurecimiento assets.cushmanwakefield.com.Crecimiento de alquileres ~4% en 2025 (Sídney) assets.cushmanwakefield.com, luego dígitos medios en 2026–27 en submercados con escasez de oferta.Es probable que la compresión de rendimientos ocurra a finales de 2025–2026 a medida que los recortes de tasas mejoran el sentimiento brokerdaily.au – Los rendimientos industriales de Sídney podrían fortalecerse entre 25 y 50 puntos básicos, dado el interés global en activos logísticos.Los impulsores de la demanda a largo plazo (comercio electrónico, infraestructura como el nuevo aeropuerto) mantienen este sector robusto.

Fuentes: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabla 2: Resumen del Mercado de Bienes Raíces Comerciales de Sídney (2025 y perspectiva)

(La Tabla 2 resume las condiciones y pronósticos de los mercados de oficinas, retail e industrial de Sídney. El segmento industrial se expande en la siguiente sección.)

Mercado de Propiedades Industriales en Sídney

La nueva oferta finalmente está aumentando después de años de construcción insuficiente.

Tendencias actuales en 2025

Perspectivas 2026–2028

Vacancia y suministro: El actual auge de la construcción elevará temporalmente la vacancia hasta 2025, pero más allá de ese año, es probable que la nueva oferta no cubra la demanda. La disponibilidad de terrenos industriales en Sídney está limitada por la geografía y la zonificación: el oeste tiene más terrenos, pero la infraestructura y los procesos de planificación ralentizan su salida al mercado. Muchos desarrolladores también son cautelosos de sobreconstruir debido a los altos costes. Cushman prevé que la vacancia podría alcanzar un máximo por debajo del 3,5% en 2025 y luego descender desde finales de 2025 hacia 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Para 2027, la vacancia podría volver a situarse en torno al 2% o menos si se ralentiza el desarrollo. En esencia, el mercado industrial de Sídney seguirá estando prácticamente en plena ocupación, dado que la vacancia friccional típica en un mercado sano es de alrededor del 5% y Sídney estará bien por debajo de ese nivel.
Crecimiento de rentas: Se espera un crecimiento continuo de las rentas, pero en dígitos medios de un solo dígito anualmente. Para 2025, se proyecta un 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un orden similar (quizás 3–5% anual) es probable en 2026 y 2027. Algunos mercados selectos podrían superar el 5% si el suministro es especialmente limitado allí assets.cushmanwakefield.com. Por ejemplo, si pocos proyectos nuevos se inician en South Sydney o Central West, esas áreas podrían ver aumentos desproporcionados de rentas debido a la demanda contenida. Por el contrario, los distritos con muchas construcciones nuevas (partes de Outer West) podrían ver rentas más planas hasta que se absorba el espacio. Una tendencia interesante: los incentivos para propietarios podrían aumentar ligeramente (como sucedió en 2024 hasta ~15% en pre-alquileres assets.cushmanwakefield.com), lo que modera el crecimiento efectivo de las rentas incluso si las rentas nominales suben. Pero incluso con esto, los propietarios industriales están en una posición fuerte. Para 2028, las rentas de almacenes prime en Sídney podrían ser fácilmente un 15%+ superiores a las de hoy, dados los impulsores estructurales.
Impulsores de la demanda: El comercio electrónico continuará siendo un gran ocupante: el crecimiento del comercio minorista online se ha estabilizado en ~11% de las ventas, pero un crecimiento adicional (al 15%+ hacia fines de la década de 2020) requerirá más espacio logístico. Las empresas de logística de terceros (3PL), compañías de entrega de paquetes y minoristas que optimizan las cadenas de suministro impulsarán la demanda de alquiler. Cushman espera un repunte en la actividad 3PL en el segundo semestre de 2025, ya que muchas 3PL han estado sorprendentemente inactivas (quizás debido a la capacidad creada anteriormente) pero tendrán que expandirse para manejar volúmenes crecientes assets.cushmanwakefield.com. Además, la revitalización de la manufactura (por ejemplo, en farmacéutica, alimentación o alta tecnología) podría aumentar modestamente la demanda, especialmente con el interés del gobierno en la relocalización de industrias críticas. Los nuevos parques tecnológicos de Sídney (como las zonas industriales avanzadas en Western Sydney) podrían generar demanda de instalaciones. Los centros de datos también están compitiendo por suelo industrial; aunque no son almacenes tradicionales, ocupan terrenos industriales y están en auge gracias a la economía digital. Esta competencia (los centros de datos suelen pagar precios superiores por el acceso a terreno/energía) seguirá ejerciendo presión al alza sobre los precios del suelo y limitará el desarrollo de almacenes en ciertas zonas assets.cushmanwakefield.com.
Perspectiva de inversión: Como se mencionó, el escenario está preparado para una posible nueva compresión de los rendimientos industriales para 2025–26, dada la cantidad de capital y las tasas de interés más bajas brokerdaily.au. Muchos inversores globales ven el sector industrial australiano como insuficientemente abastecido y con una historia de crecimiento a largo plazo. Para 2028, podríamos ver que los rendimientos industriales prime de Sídney vuelven al rango de bajo 5% o incluso alto 4% si la economía es sólida. Eso implica un mayor crecimiento de capital. Sin embargo, estos bajos rendimientos también aumentan el riesgo de entrada: si las tasas de los bonos subieran inesperadamente, los valores industriales serían sensibles. En general, se espera que la alta demanda de inversores persista, impulsando posiblemente el desarrollo a través de alianzas de capital (por ejemplo, grandes instituciones financiando la construcción de parques logísticos para acceder a inventario).
Riesgos: Un riesgo es la recesión económica que reduzca la demanda: por ejemplo, si el gasto del consumidor cayera gravemente, los minoristas podrían consolidar almacenes, debilitando el arrendamiento. Pero dados los movimientos seculares, este es un riesgo leve; la mayoría de los ocupantes planifican a largo plazo y desviaciones cortas no cambiarán la trayectoria. Otro es el riesgo de sobreconstrucción: ¿podría la actual ola de oferta superar la demanda? Hasta ahora, una parte significativa está prearrendada y el resto se espera que se arriende a su debido tiempo, pero si el espacio especulativo de 2025 se mantiene, los desarrolladores se retirarían (autorregulación). El mensaje de los informes del sector es que cualquier aumento en la vacancia será temporal assets.cushmanwakefield.com. Otro riesgo son los retrasos en infraestructura: los caminos y puertos de Sídney deben mantenerse al día (por ejemplo, si el intermodal de Moorebank o mejoras viales enfrentan problemas, algunas eficiencias logísticas podrían retrasarse). Y la inflación de costos sigue siendo una preocupación: la construcción de almacenes es un 20–30% más cara que hace algunos años; si los costos no bajan, la renta debe seguir subiendo para justificar nuevos desarrollos. Finalmente, cambios regulatorios (como normas de zonificación o ambientales) podrían afectar la oferta de suelo industrial, pero no se prevé ninguno que alivie drásticamente las limitaciones.

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector industrial

Las oportunidades en el mercado industrial de Sídney son significativas:

Activos logísticos principales (centros de distribución modernos con contratos de arrendamiento a largo plazo) proporcionan ingresos estables en un mercado con restricciones de suelo. Con la vacancia proyectada para mantenerse baja, los propietarios de instalaciones industriales bien ubicadas pueden esperar alta ocupación y la capacidad de aumentar los alquileres gradualmente. Si se adquieren a los niveles actuales de rendimiento (~5%), estos activos podrían experimentar una revalorización si los rendimientos se comprimen como se espera con tasas de interés más bajas brokerdaily.au. En una economía que se está diversificando, tener exposición a la logística (que sustenta el comercio electrónico y el consumo) se ve como una jugada relativamente defensiva, pero con crecimiento, una combinación rara.
Oportunidades de desarrollo: Para los desarrolladores con terrenos o la capacidad de habilitar suelo, la escasez actual significa que los proyectos build-to-suit para inquilinos (especialmente grandes que necesitan instalaciones a medida) pueden ser muy rentables. La reconversión de terrenos industriales antiguos (por ejemplo, sitios industriales antiguos más cercanos que se pueden convertir en instalaciones logísticas de varios pisos o centros de datos) es otra oportunidad emergente dada la extrema escasez de suelo cerca de la ciudad. Los almacenes multinivel, aunque son nuevos en Australia, podrían volverse viables en Sídney como lo han sido en ciudades asiáticas densamente pobladas.
Subsectores emergentes: Como se destacó, alternativas como los centros de datos y el almacenamiento en frío están en auge. Los centros de datos en el oeste de Sídney (por ejemplo, el área de Eastern Creek) se han expandido, impulsados por las necesidades de computación en la nube. Estos a menudo ofrecen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta solvencia (empresas tecnológicas), lo que resulta atractivo para los inversores. De manera similar, el almacenamiento en frío (distribución de alimentos) y las instalaciones logísticas de última milla cerca de los centros de población tienen alta demanda (piense en centros de cumplimiento para entregas de supermercado). Los inversores astutos podrían apuntar a activos industriales que sirvan a estos nichos.

Los riesgos no están ausentes:

Riesgo de precios: La propiedad industrial ya no es barata; en algunos casos, podría decirse que está perfectamente valorada. Si las condiciones económicas no siguen el camino esperado (por ejemplo, si la inflación se mantiene y las tasas de interés permanecen más altas por más tiempo), entonces la compresión anticipada de los rendimientos podría no ocurrir, y las adquisiciones a precios elevados podrían tener un rendimiento inferior. También hay menos margen para la compresión de cap rates ahora que hace cinco años, cuando los rendimientos eran del 7–8%. Así que los rendimientos futuros dependerán más del crecimiento de los alquileres, que si bien es probable, puede que no replique las tasas extraordinarias de los últimos años.
Concentración de inquilinos y obsolescencia: Algunos inversores se preocupan por el riesgo específico: por ejemplo, si uno de los pocos grandes 3PL o inquilinos minoristas incumple o desocupa, volver a alquilar el espacio en un entorno de alquiler alto podría ser un desafío si el mercado se debilita. Además, las instalaciones pueden quedarse anticuadas (por ejemplo, altura libre insuficiente, poco acceso para camiones) especialmente a medida que avanza la tecnología (automatización en almacenes, etc.). Puede ser necesario un gasto de capital continuo para mantener los activos modernos.
Factores regulatorios/ambientales: La sostenibilidad es un enfoque creciente: los almacenes con baja eficiencia energética o sin paneles solares, etc., podrían enfrentar menor demanda a medida que los inquilinos e inversionistas priorizan edificios ecológicos. Además, cualquier cambio en la política comercial o en las operaciones portuarias (como una variación en los volúmenes de importación/exportación) podría afectar indirectamente a ciertos clústeres industriales.
Cambios en la cadena de suministro: Los eventos geopolíticos podrían alterar las rutas de la cadena de suministro; por ejemplo, un aumento en la relocalización de la producción podría realmente impulsar la demanda de espacios de producción locales, mientras que una recesión global podría reducir las importaciones, afectando los espacios logísticos portuarios. Sin embargo, la economía diversa y la posición de Sídney significan que debería adaptarse a varios escenarios.

Conclusión

Referencias:

ABC News (2025). Se prevé que los precios de las propiedades alcancen máximos históricos en 2025–26, trayendo dolor para los compradores y un boom para los vendedores. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Estado del Sistema de Vivienda 2025 – Principales hallazgos sobre el déficit de viviendas y la asequibilidad australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Pronóstico de Oferta de Vivienda en Greater Sydney – Proyección de 172,900 nuevas viviendas para 2029 (28,800 por año) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Informe de Pronóstico de Precios AF2025–26 – Se espera que el precio de casas en Sídney suba +7% a $1.83M; departamentos +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Informe de Beneficio & Pérdida – El 95% de las ventas son rentables a inicios de 2025; precios suben tras los recortes de la RBA abc.net.au
YourMortgage (julio 2025). Precios Medios de Viviendas – Precio medio de vivienda en Sídney $1.496M; mayor crecimiento en St Marys (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (enero 2025). Alquiler Promedio en Australia – Alquiler medio en Sídney $775 (casas) y $720 (departamentos) por semana (el más alto del país) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Vacancia 2,8%; se pronostica un aumento del alquiler de +4,3% en 2025; la vacancia permanecerá <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario del Pacífico – El crecimiento del alquiler industrial se desacelera pero sigue siendo positivo; los alquileres minoristas crecerán a tasas bajas de un solo dígito, con Perth/Sídney a la cabeza cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Mercado de Oficinas de Sídney T1 2025 – Rentabilidades prime ~6,0% estables, se espera compresión en el segundo semestre de 2025; vacancia 12,8% y probablemente haya alcanzado su punto máximo content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Perspectivas de Propiedad – El sector minorista liderará el rendimiento comercial en 2025; aumentan las transacciones minoristas, dominaron los rendimientos totales publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario Comercial Australiano – Recuperación en todos los sectores, la demanda industrial causa compresión de rendimientos, capital extranjero activo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW acelera el suministro de alquileres – Descuento del 50% en el impuesto sobre la tierra para BTR extendido indefinidamente; permite a los desarrolladores construir infraestructuras para acelerar la vivienda abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll vía GlobalPropertyGuide (2025). Análisis del mercado de la vivienda – Analistas proyectan +3,7% en precios de viviendas en Australia 2025, +5,0% en 2026/27; Sídney ~+3% en 2025 (más modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Perspectivas para Australia 2025 – Sídney/Brisbane lideran la recuperación de oficinas; los recortes de tasas impulsarán la inversión, compresión de rendimientos en logística a finales de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

En respuesta, los gobiernos están implementando medidas de apoyo.

Mercado de Propiedades Residenciales en Sídney

Tendencias actuales en 2025

Dinámica de oferta, demanda y políticas

Pronósticos 2026–2028 (Precios, Alquileres y Demanda)

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector residencial

El sector inmobiliario residencial de Sídney ofrece tanto atractivas oportunidades como riesgos notables para inversionistas y compradores de vivienda en los próximos años:

Oportunidades: La demanda fundamental en Sídney – impulsada por el crecimiento poblacional, una economía sólida y la deseabilidad como ciudad global – proporciona una base sólida para las inversiones en viviendas. Con la recuperación de los precios y las tasas de interés con tendencia a la baja, existe potencial de crecimiento de capital hacia finales de la década de 2020 (aunque a tasas moderadas). Los rendimientos de alquiler han mejorado, especialmente para los departamentos, lo que significa que los nuevos inversores pueden lograr un mejor flujo de efectivo que hace unos años (por ejemplo, ~4% de rendimiento bruto en apartamentos). Además, ciertos segmentos y localizaciones podrían superar el promedio: por ejemplo, la tierra en los corredores de crecimiento (el oeste de Sídney cerca del Aerotrópolis o el noroeste alrededor de las nuevas paradas del metro) podría registrar una apreciación superior al promedio a medida que la infraestructura y el empleo transforman esas zonas. Invertir en apartamentos bien ubicados también podría ser atractivo, ya que la brecha de precios con las casas hace que más compradores/inquilinos opten por departamentos; de hecho, se prevé que los valores de los departamentos en Sídney alcancen máximos históricos debido a este cambio de demanda abc.net.au abc.net.au. El apoyo gubernamental a la vivienda (como subsidios para compradores por primera vez o esquemas con bajo pago inicial) también respalda el nivel de entrada al mercado, beneficiando a los propietarios en esos segmentos. En resumen, la crónica escasez de oferta y la vitalidad económica de Sídney hacen que la inversión en viviendas a largo plazo sea una opción sólida, siempre que se pueda acceder al mercado.
Riesgos: El riesgo principal es la accesibilidad y la deuda. Los precios en Sídney son tan altos que son muy sensibles a los cambios en las tasas de interés y a los choques económicos generales. Si la inflación volviera a aumentar o si la economía global se estancara, las tasas de interés podrían subir o, al menos, no bajar como se espera, lo que podría frenar rápidamente el crecimiento de precios o incluso provocar una caída. Los compradores muy apalancados son vulnerables a aumentos en las tasas o en los pagos. También existen riesgos regulatorios, por ejemplo, cualquier cambio futuro en los beneficios fiscales para inversores (desgravación por intereses negativos, concesiones en el impuesto a las ganancias de capital) podría reducir la demanda de inversores y suavizar los precios, especialmente para los departamentos destinados a inversión. Otro riesgo es la calidad de construcción y el exceso de oferta en ciertas zonas: algunas áreas han visto una abundancia de nuevos apartamentos de gran altura (por ejemplo, Olympic Park, Zetland), y aunque la vacancia es baja ahora, si se terminan muchos departamentos nuevos simultáneamente, los propietarios en esas zonas podrían enfrentar más competencia y menor crecimiento en los alquileres. Los inversores deben tener cuidado con los edificios en régimen de copropiedad con defectos o altos costos continuos, lo que ha sido un problema en Nueva Gales del Sur. También existe riesgo de concentración económica: la suerte de Sídney está ligada a las finanzas, la tecnología y la inmigración; cualquier política que recorte drásticamente la migración o una caída en el empleo de cuello blanco (como una crisis financiera) afectaría la demanda de viviendas. Por último, riesgo de liquidez: el mercado de Sídney es cíclico, y vender en un ciclo a la baja puede ser un reto (menos compradores pueden permitirse comprar en un entorno de crédito restringido). Los especuladores a corto plazo podrían salir perjudicados si compran en la cima y necesitan vender rápido. En general, aunque la vivienda en Sídney parece ser una historia de “alta demanda y oferta limitada” que respalda la inversión, viene acompañada de altos costes de entrada y exposición a vaivenes macroeconómicos.

Indicador (Sídney)	Estado en 2025/Tendencia reciente	Perspectivas 2026–2028
Precio medio de la vivienda	~$1.50M (junio 2025); en recuperación, +5% anual globalpropertyguide.com.Más alto en Australia yourmortgage.com.au.	Subida gradual hasta aproximadamente $1.83M para 2026 (+7%) abc.net.au; más aumentos moderados (~3–5% anual) hasta 2028, salvo imprevistos.Precios respaldados por la escasez de oferta y recortes de tasas.
Precio Mediano de la Unidad	~$860k (junio 2025); relativamente estable recientemente (mayor demanda en el segmento más económico) abc.net.au.	Se esperan nuevos máximos – ~$889k para 2026 (+6%) abc.net.au.La asequibilidad y el cambio de los compradores de primera vivienda hacia unidades impulsarán un crecimiento anual de ~4–5% hasta 2028.
Renta Anual – Casa	$775/semana (2025), aumenta ~8–10% interanual; vacancia ~1% (extremadamente ajustada) mozo.com.au.	El crecimiento del alquiler se está desacelerando pero sigue siendo positivo.La vacancia podría aumentar hasta un 2% para 2026-27.Espere aumentos anuales de alquiler en porcentaje de un solo dígito bajo; ligero alivio si la oferta mejora, pero es probable que los alquileres sean ≥$850/semana para 2028.
Alquiler Anual – Unidad	$720/semana (2025), aumento de ~10% interanual; fuerte demanda por el regreso de estudiantes mozo.com.au.	Subidas continuas de alquiler en 2025–26 y luego moderación.Para 2028, unidades ~800 USD/semana.Las altas rentas (y el alivio de las tasas de interés) mantienen el interés de los inversores en departamentos.
Adiciones de Oferta de Vivienda	Se proyectan ~28,000 nuevas viviendas por año durante los próximos 5 años planning.nsw.gov.au; por debajo de la demanda.Solo se construyeron 177.000 a nivel nacional en 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La escasez persiste. Las finalizaciones podrían aumentar modestamente para 2027–28 si las reformas tienen éxito, pero probablemente seguirán por debajo de las ~40,000 necesarias por año.Escasez crónica que mantendrá la presión al alza sobre los precios/alquileres.
Demanda y Sentimiento del Comprador	Mejoró en 2025 debido a los recortes de tasas y al crecimiento de la población; los compradores de primera vivienda están activos pero limitados.	Debería mantenerse sólido a medida que bajen las tasas.Riesgo: si la economía se debilita o el crédito se restringe, la demanda podría disminuir.En general, la fuerte migración y las buenas perspectivas laborales respaldan una demanda constante hasta 2028.

Fuentes: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabla 1: Mercado Residencial de Sídney – Indicadores Clave y Pronósticos

(La Tabla 1 destaca las métricas del mercado residencial de Sídney y las tendencias esperadas).

Mercado de Propiedades Comerciales en Sídney

Sector de Oficinas (Oficinas en el CBD y Área Metropolitana)

Sector Retail (Propiedades Comerciales y Centros Comerciales)

Segmento	Condiciones del mercado 2025 (Sídney)	Pronóstico/Perspectiva 2026–2028
Oficinas (CBD)	Vacancia ~12.7%–12.8% (fin de 2024) – ha alcanzado su punto máximo y se está estabilizando cbre.com.au.Las rentas prime se mantienen (rentas efectivas prime en el CBD +5% en 2024) cbre.com; los incentivos altos (~35–40%) siguen siendo comunes.Oferta nueva limitada en 2025–26 aliviando la presión cbre.com.au.Rendimientos ~6,0% prime (después de la caída de valor) content.knightfrank.com.	Recuperación gradual.Vacancia para disminuir hacia ~8–10% para 2027 a medida que mejora la absorción (oferta mínima).Crecimiento de alquileres en oficinas prime a un dígito bajo anual cbre.com (la tendencia hacia la calidad continúa).Las oficinas antiguas pueden quedarse rezagadas o convertirse en usos alternativos.Se espera que los rendimientos se compriman ~25–50 puntos básicos para 2026 a medida que los recortes de tasas impulsen los valores content.knightfrank.com, atrayendo a más inversores.Sídney probablemente entre los principales desempeños de oficinas en Aus cushmanwakefield.com.
Venta minorista	Fuerte recuperación.Los activos minoristas lideran los rendimientos (rendimientos totales +2,8% el último trimestre) publications.raywhite.com.La demanda de inversores aumentó – el comercio minorista representó el 41% de las transacciones de 2024 (frente al 28% de promedio) publications.raywhite.com.Baja vacancia en centros anclados por supermercados (~4% o menos) linkedin.com.Los alquileres aumentan ligeramente; se prevé un crecimiento bajo de un solo dígito en los alquileres de centros comerciales en 2025 cbre.com.Rendimientos: ~5–6% en centros comerciales principales, más altos para comercios subregionales/tiendas en tira.	Perspectiva estable. El crecimiento poblacional y la oferta limitada de nuevos espacios respaldan los alquileres; se espera un crecimiento anual de alquileres del 1–3% en centros bien ubicados cbre.com.El sector minorista es visto como el de mejor desempeño en 2025–26 entre los sectores publications.raywhite.com, con los inversores apuntando a centros suburbanos.Riesgos: el gasto del consumidor podría suavizarse; pero el comercio minorista esencial seguirá siendo resiliente.Potencial ligera compresión de rendimiento si las tasas de interés bajan (aumentando los valores), aunque es probable que los rendimientos se mantengan mayormente estables.En general, se espera que las propiedades comerciales minoristas mantengan una alta ocupación y un ingreso sólido; los centros exitosos integrarán más entretenimiento/experiencias para prosperar publications.raywhite.com.
Industrial	Consulte la siguiente sección para una revisión detallada del mercado industrial. El sector industrial de Sídney continúa en auge: vacancia ~2.8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; los alquileres siguen subiendo (aunque más despacio, +0.7% Trimestre a trimestre) assets.cushmanwakefield.com; demanda sin precedentes de la logística, con rendimientos prime ~5.25%–5.75%.Los inversores están interesados, pero los precios son altos; se produjo cierto debilitamiento de los rendimientos en 2022-24.	Ver la siguiente sección. El panorama es positivo pero moderado: leve aumento de la vacancia (a menos del 3,5% para finales de 2025) con un gran ingreso de oferta, luego un nuevo endurecimiento assets.cushmanwakefield.com.Crecimiento de alquileres ~4% en 2025 (Sídney) assets.cushmanwakefield.com, luego dígitos medios en 2026–27 en submercados con escasez de oferta.Es probable que la compresión de rendimientos ocurra a finales de 2025–2026 a medida que los recortes de tasas mejoran el sentimiento brokerdaily.au – Los rendimientos industriales de Sídney podrían fortalecerse entre 25 y 50 puntos básicos, dado el interés global en activos logísticos.Los impulsores de la demanda a largo plazo (comercio electrónico, infraestructura como el nuevo aeropuerto) mantienen este sector robusto.

Fuentes: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabla 2: Resumen del Mercado de Bienes Raíces Comerciales de Sídney (2025 y perspectiva)

(La Tabla 2 resume las condiciones y pronósticos de los mercados de oficinas, retail e industrial de Sídney. El segmento industrial se expande en la siguiente sección.)

Mercado de Propiedades Industriales en Sídney

La nueva oferta finalmente está aumentando después de años de construcción insuficiente.

Tendencias actuales en 2025

Perspectivas 2026–2028

Vacancia y suministro: El actual auge de la construcción elevará temporalmente la vacancia hasta 2025, pero más allá de ese año, es probable que la nueva oferta no cubra la demanda. La disponibilidad de terrenos industriales en Sídney está limitada por la geografía y la zonificación: el oeste tiene más terrenos, pero la infraestructura y los procesos de planificación ralentizan su salida al mercado. Muchos desarrolladores también son cautelosos de sobreconstruir debido a los altos costes. Cushman prevé que la vacancia podría alcanzar un máximo por debajo del 3,5% en 2025 y luego descender desde finales de 2025 hacia 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Para 2027, la vacancia podría volver a situarse en torno al 2% o menos si se ralentiza el desarrollo. En esencia, el mercado industrial de Sídney seguirá estando prácticamente en plena ocupación, dado que la vacancia friccional típica en un mercado sano es de alrededor del 5% y Sídney estará bien por debajo de ese nivel.
Crecimiento de rentas: Se espera un crecimiento continuo de las rentas, pero en dígitos medios de un solo dígito anualmente. Para 2025, se proyecta un 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un orden similar (quizás 3–5% anual) es probable en 2026 y 2027. Algunos mercados selectos podrían superar el 5% si el suministro es especialmente limitado allí assets.cushmanwakefield.com. Por ejemplo, si pocos proyectos nuevos se inician en South Sydney o Central West, esas áreas podrían ver aumentos desproporcionados de rentas debido a la demanda contenida. Por el contrario, los distritos con muchas construcciones nuevas (partes de Outer West) podrían ver rentas más planas hasta que se absorba el espacio. Una tendencia interesante: los incentivos para propietarios podrían aumentar ligeramente (como sucedió en 2024 hasta ~15% en pre-alquileres assets.cushmanwakefield.com), lo que modera el crecimiento efectivo de las rentas incluso si las rentas nominales suben. Pero incluso con esto, los propietarios industriales están en una posición fuerte. Para 2028, las rentas de almacenes prime en Sídney podrían ser fácilmente un 15%+ superiores a las de hoy, dados los impulsores estructurales.
Impulsores de la demanda: El comercio electrónico continuará siendo un gran ocupante: el crecimiento del comercio minorista online se ha estabilizado en ~11% de las ventas, pero un crecimiento adicional (al 15%+ hacia fines de la década de 2020) requerirá más espacio logístico. Las empresas de logística de terceros (3PL), compañías de entrega de paquetes y minoristas que optimizan las cadenas de suministro impulsarán la demanda de alquiler. Cushman espera un repunte en la actividad 3PL en el segundo semestre de 2025, ya que muchas 3PL han estado sorprendentemente inactivas (quizás debido a la capacidad creada anteriormente) pero tendrán que expandirse para manejar volúmenes crecientes assets.cushmanwakefield.com. Además, la revitalización de la manufactura (por ejemplo, en farmacéutica, alimentación o alta tecnología) podría aumentar modestamente la demanda, especialmente con el interés del gobierno en la relocalización de industrias críticas. Los nuevos parques tecnológicos de Sídney (como las zonas industriales avanzadas en Western Sydney) podrían generar demanda de instalaciones. Los centros de datos también están compitiendo por suelo industrial; aunque no son almacenes tradicionales, ocupan terrenos industriales y están en auge gracias a la economía digital. Esta competencia (los centros de datos suelen pagar precios superiores por el acceso a terreno/energía) seguirá ejerciendo presión al alza sobre los precios del suelo y limitará el desarrollo de almacenes en ciertas zonas assets.cushmanwakefield.com.
Perspectiva de inversión: Como se mencionó, el escenario está preparado para una posible nueva compresión de los rendimientos industriales para 2025–26, dada la cantidad de capital y las tasas de interés más bajas brokerdaily.au. Muchos inversores globales ven el sector industrial australiano como insuficientemente abastecido y con una historia de crecimiento a largo plazo. Para 2028, podríamos ver que los rendimientos industriales prime de Sídney vuelven al rango de bajo 5% o incluso alto 4% si la economía es sólida. Eso implica un mayor crecimiento de capital. Sin embargo, estos bajos rendimientos también aumentan el riesgo de entrada: si las tasas de los bonos subieran inesperadamente, los valores industriales serían sensibles. En general, se espera que la alta demanda de inversores persista, impulsando posiblemente el desarrollo a través de alianzas de capital (por ejemplo, grandes instituciones financiando la construcción de parques logísticos para acceder a inventario).
Riesgos: Un riesgo es la recesión económica que reduzca la demanda: por ejemplo, si el gasto del consumidor cayera gravemente, los minoristas podrían consolidar almacenes, debilitando el arrendamiento. Pero dados los movimientos seculares, este es un riesgo leve; la mayoría de los ocupantes planifican a largo plazo y desviaciones cortas no cambiarán la trayectoria. Otro es el riesgo de sobreconstrucción: ¿podría la actual ola de oferta superar la demanda? Hasta ahora, una parte significativa está prearrendada y el resto se espera que se arriende a su debido tiempo, pero si el espacio especulativo de 2025 se mantiene, los desarrolladores se retirarían (autorregulación). El mensaje de los informes del sector es que cualquier aumento en la vacancia será temporal assets.cushmanwakefield.com. Otro riesgo son los retrasos en infraestructura: los caminos y puertos de Sídney deben mantenerse al día (por ejemplo, si el intermodal de Moorebank o mejoras viales enfrentan problemas, algunas eficiencias logísticas podrían retrasarse). Y la inflación de costos sigue siendo una preocupación: la construcción de almacenes es un 20–30% más cara que hace algunos años; si los costos no bajan, la renta debe seguir subiendo para justificar nuevos desarrollos. Finalmente, cambios regulatorios (como normas de zonificación o ambientales) podrían afectar la oferta de suelo industrial, pero no se prevé ninguno que alivie drásticamente las limitaciones.

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector industrial

Las oportunidades en el mercado industrial de Sídney son significativas:

Activos logísticos principales (centros de distribución modernos con contratos de arrendamiento a largo plazo) proporcionan ingresos estables en un mercado con restricciones de suelo. Con la vacancia proyectada para mantenerse baja, los propietarios de instalaciones industriales bien ubicadas pueden esperar alta ocupación y la capacidad de aumentar los alquileres gradualmente. Si se adquieren a los niveles actuales de rendimiento (~5%), estos activos podrían experimentar una revalorización si los rendimientos se comprimen como se espera con tasas de interés más bajas brokerdaily.au. En una economía que se está diversificando, tener exposición a la logística (que sustenta el comercio electrónico y el consumo) se ve como una jugada relativamente defensiva, pero con crecimiento, una combinación rara.
Oportunidades de desarrollo: Para los desarrolladores con terrenos o la capacidad de habilitar suelo, la escasez actual significa que los proyectos build-to-suit para inquilinos (especialmente grandes que necesitan instalaciones a medida) pueden ser muy rentables. La reconversión de terrenos industriales antiguos (por ejemplo, sitios industriales antiguos más cercanos que se pueden convertir en instalaciones logísticas de varios pisos o centros de datos) es otra oportunidad emergente dada la extrema escasez de suelo cerca de la ciudad. Los almacenes multinivel, aunque son nuevos en Australia, podrían volverse viables en Sídney como lo han sido en ciudades asiáticas densamente pobladas.
Subsectores emergentes: Como se destacó, alternativas como los centros de datos y el almacenamiento en frío están en auge. Los centros de datos en el oeste de Sídney (por ejemplo, el área de Eastern Creek) se han expandido, impulsados por las necesidades de computación en la nube. Estos a menudo ofrecen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta solvencia (empresas tecnológicas), lo que resulta atractivo para los inversores. De manera similar, el almacenamiento en frío (distribución de alimentos) y las instalaciones logísticas de última milla cerca de los centros de población tienen alta demanda (piense en centros de cumplimiento para entregas de supermercado). Los inversores astutos podrían apuntar a activos industriales que sirvan a estos nichos.

Los riesgos no están ausentes:

Riesgo de precios: La propiedad industrial ya no es barata; en algunos casos, podría decirse que está perfectamente valorada. Si las condiciones económicas no siguen el camino esperado (por ejemplo, si la inflación se mantiene y las tasas de interés permanecen más altas por más tiempo), entonces la compresión anticipada de los rendimientos podría no ocurrir, y las adquisiciones a precios elevados podrían tener un rendimiento inferior. También hay menos margen para la compresión de cap rates ahora que hace cinco años, cuando los rendimientos eran del 7–8%. Así que los rendimientos futuros dependerán más del crecimiento de los alquileres, que si bien es probable, puede que no replique las tasas extraordinarias de los últimos años.
Concentración de inquilinos y obsolescencia: Algunos inversores se preocupan por el riesgo específico: por ejemplo, si uno de los pocos grandes 3PL o inquilinos minoristas incumple o desocupa, volver a alquilar el espacio en un entorno de alquiler alto podría ser un desafío si el mercado se debilita. Además, las instalaciones pueden quedarse anticuadas (por ejemplo, altura libre insuficiente, poco acceso para camiones) especialmente a medida que avanza la tecnología (automatización en almacenes, etc.). Puede ser necesario un gasto de capital continuo para mantener los activos modernos.
Factores regulatorios/ambientales: La sostenibilidad es un enfoque creciente: los almacenes con baja eficiencia energética o sin paneles solares, etc., podrían enfrentar menor demanda a medida que los inquilinos e inversionistas priorizan edificios ecológicos. Además, cualquier cambio en la política comercial o en las operaciones portuarias (como una variación en los volúmenes de importación/exportación) podría afectar indirectamente a ciertos clústeres industriales.
Cambios en la cadena de suministro: Los eventos geopolíticos podrían alterar las rutas de la cadena de suministro; por ejemplo, un aumento en la relocalización de la producción podría realmente impulsar la demanda de espacios de producción locales, mientras que una recesión global podría reducir las importaciones, afectando los espacios logísticos portuarios. Sin embargo, la economía diversa y la posición de Sídney significan que debería adaptarse a varios escenarios.

Conclusión

Referencias:

ABC News (2025). Se prevé que los precios de las propiedades alcancen máximos históricos en 2025–26, trayendo dolor para los compradores y un boom para los vendedores. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Estado del Sistema de Vivienda 2025 – Principales hallazgos sobre el déficit de viviendas y la asequibilidad australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Pronóstico de Oferta de Vivienda en Greater Sydney – Proyección de 172,900 nuevas viviendas para 2029 (28,800 por año) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Informe de Pronóstico de Precios AF2025–26 – Se espera que el precio de casas en Sídney suba +7% a $1.83M; departamentos +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Informe de Beneficio & Pérdida – El 95% de las ventas son rentables a inicios de 2025; precios suben tras los recortes de la RBA abc.net.au
YourMortgage (julio 2025). Precios Medios de Viviendas – Precio medio de vivienda en Sídney $1.496M; mayor crecimiento en St Marys (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (enero 2025). Alquiler Promedio en Australia – Alquiler medio en Sídney $775 (casas) y $720 (departamentos) por semana (el más alto del país) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Vacancia 2,8%; se pronostica un aumento del alquiler de +4,3% en 2025; la vacancia permanecerá <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario del Pacífico – El crecimiento del alquiler industrial se desacelera pero sigue siendo positivo; los alquileres minoristas crecerán a tasas bajas de un solo dígito, con Perth/Sídney a la cabeza cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Mercado de Oficinas de Sídney T1 2025 – Rentabilidades prime ~6,0% estables, se espera compresión en el segundo semestre de 2025; vacancia 12,8% y probablemente haya alcanzado su punto máximo content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Perspectivas de Propiedad – El sector minorista liderará el rendimiento comercial en 2025; aumentan las transacciones minoristas, dominaron los rendimientos totales publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario Comercial Australiano – Recuperación en todos los sectores, la demanda industrial causa compresión de rendimientos, capital extranjero activo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW acelera el suministro de alquileres – Descuento del 50% en el impuesto sobre la tierra para BTR extendido indefinidamente; permite a los desarrolladores construir infraestructuras para acelerar la vivienda abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll vía GlobalPropertyGuide (2025). Análisis del mercado de la vivienda – Analistas proyectan +3,7% en precios de viviendas en Australia 2025, +5,0% en 2026/27; Sídney ~+3% en 2025 (más modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Perspectivas para Australia 2025 – Sídney/Brisbane lideran la recuperación de oficinas; los recortes de tasas impulsarán la inversión, compresión de rendimientos en logística a finales de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

El mercado inmobiliario de Sídney entró en 2025 con resiliencia, recuperándose de recientes caídas y navegando un panorama económico cambiante. En los sectores residencial, comercial e industrial, la ciudad está experimentando un renovado crecimiento en 2025 impulsado por la fuerte demanda poblacional y el inicio de un ciclo de disminución de tasas de interés abc.net.au. Este informe ofrece un análisis integral del desempeño actual del mercado, pronósticos hasta 2028 y los principales impulsores que configuran el sector inmobiliario de Sídney, incluyendo tendencias regionales, oportunidades/riesgos de inversión y el impacto de políticas gubernamentales, infraestructura y migración.

(Todas las cifras monetarias están en dólares australianos.)

Entorno Económico y Político en 2025

Las tendencias inmobiliarias de Sídney en 2025 están sustentadas por cambios económicos más amplios. Tasas de interés: Tras agresivos aumentos de tasas en 2022–2023, el Banco de Reserva de Australia (RBA) cambió de rumbo a principios de 2025, reduciendo la tasa de interés en 50 puntos básicos (con más recortes esperados para 2026) abc.net.au. Estas reducciones han mejorado la capacidad de endeudamiento y la confianza de los compradores, ayudando a reactivar la demanda y el crecimiento de precios en los mercados inmobiliarios. Al mismo tiempo, la economía australiana se encuentra en un punto de inflexión, con un crecimiento proyectado para acelerarse durante 2025–26 a medida que mejora la confianza de consumidores y empresas cushmanwakefield.com. El mercado laboral sigue ajustado y se necesitan ganancias sostenidas de productividad para aliviar las restricciones de oferta a mediano plazo cushmanwakefield.com.

Conclusión

Referencias:

ABC News (2025). Se prevé que los precios de las propiedades alcancen máximos históricos en 2025–26, trayendo dolor para los compradores y un boom para los vendedores. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Estado del Sistema de Vivienda 2025 – Principales hallazgos sobre el déficit de viviendas y la asequibilidad australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Pronóstico de Oferta de Vivienda en Greater Sydney – Proyección de 172,900 nuevas viviendas para 2029 (28,800 por año) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Informe de Pronóstico de Precios AF2025–26 – Se espera que el precio de casas en Sídney suba +7% a $1.83M; departamentos +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Informe de Beneficio & Pérdida – El 95% de las ventas son rentables a inicios de 2025; precios suben tras los recortes de la RBA abc.net.au
YourMortgage (julio 2025). Precios Medios de Viviendas – Precio medio de vivienda en Sídney $1.496M; mayor crecimiento en St Marys (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (enero 2025). Alquiler Promedio en Australia – Alquiler medio en Sídney $775 (casas) y $720 (departamentos) por semana (el más alto del país) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Vacancia 2,8%; se pronostica un aumento del alquiler de +4,3% en 2025; la vacancia permanecerá <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario del Pacífico – El crecimiento del alquiler industrial se desacelera pero sigue siendo positivo; los alquileres minoristas crecerán a tasas bajas de un solo dígito, con Perth/Sídney a la cabeza cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Mercado de Oficinas de Sídney T1 2025 – Rentabilidades prime ~6,0% estables, se espera compresión en el segundo semestre de 2025; vacancia 12,8% y probablemente haya alcanzado su punto máximo content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Perspectivas de Propiedad – El sector minorista liderará el rendimiento comercial en 2025; aumentan las transacciones minoristas, dominaron los rendimientos totales publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario Comercial Australiano – Recuperación en todos los sectores, la demanda industrial causa compresión de rendimientos, capital extranjero activo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW acelera el suministro de alquileres – Descuento del 50% en el impuesto sobre la tierra para BTR extendido indefinidamente; permite a los desarrolladores construir infraestructuras para acelerar la vivienda abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll vía GlobalPropertyGuide (2025). Análisis del mercado de la vivienda – Analistas proyectan +3,7% en precios de viviendas en Australia 2025, +5,0% en 2026/27; Sídney ~+3% en 2025 (más modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Perspectivas para Australia 2025 – Sídney/Brisbane lideran la recuperación de oficinas; los recortes de tasas impulsarán la inversión, compresión de rendimientos en logística a finales de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Tendencias actuales en 2025

Dinámica de oferta, demanda y políticas

Pronósticos 2026–2028 (Precios, Alquileres y Demanda)

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector residencial

El sector inmobiliario residencial de Sídney ofrece tanto atractivas oportunidades como riesgos notables para inversionistas y compradores de vivienda en los próximos años:

Oportunidades: La demanda fundamental en Sídney – impulsada por el crecimiento poblacional, una economía sólida y la deseabilidad como ciudad global – proporciona una base sólida para las inversiones en viviendas. Con la recuperación de los precios y las tasas de interés con tendencia a la baja, existe potencial de crecimiento de capital hacia finales de la década de 2020 (aunque a tasas moderadas). Los rendimientos de alquiler han mejorado, especialmente para los departamentos, lo que significa que los nuevos inversores pueden lograr un mejor flujo de efectivo que hace unos años (por ejemplo, ~4% de rendimiento bruto en apartamentos). Además, ciertos segmentos y localizaciones podrían superar el promedio: por ejemplo, la tierra en los corredores de crecimiento (el oeste de Sídney cerca del Aerotrópolis o el noroeste alrededor de las nuevas paradas del metro) podría registrar una apreciación superior al promedio a medida que la infraestructura y el empleo transforman esas zonas. Invertir en apartamentos bien ubicados también podría ser atractivo, ya que la brecha de precios con las casas hace que más compradores/inquilinos opten por departamentos; de hecho, se prevé que los valores de los departamentos en Sídney alcancen máximos históricos debido a este cambio de demanda abc.net.au abc.net.au. El apoyo gubernamental a la vivienda (como subsidios para compradores por primera vez o esquemas con bajo pago inicial) también respalda el nivel de entrada al mercado, beneficiando a los propietarios en esos segmentos. En resumen, la crónica escasez de oferta y la vitalidad económica de Sídney hacen que la inversión en viviendas a largo plazo sea una opción sólida, siempre que se pueda acceder al mercado.
Riesgos: El riesgo principal es la accesibilidad y la deuda. Los precios en Sídney son tan altos que son muy sensibles a los cambios en las tasas de interés y a los choques económicos generales. Si la inflación volviera a aumentar o si la economía global se estancara, las tasas de interés podrían subir o, al menos, no bajar como se espera, lo que podría frenar rápidamente el crecimiento de precios o incluso provocar una caída. Los compradores muy apalancados son vulnerables a aumentos en las tasas o en los pagos. También existen riesgos regulatorios, por ejemplo, cualquier cambio futuro en los beneficios fiscales para inversores (desgravación por intereses negativos, concesiones en el impuesto a las ganancias de capital) podría reducir la demanda de inversores y suavizar los precios, especialmente para los departamentos destinados a inversión. Otro riesgo es la calidad de construcción y el exceso de oferta en ciertas zonas: algunas áreas han visto una abundancia de nuevos apartamentos de gran altura (por ejemplo, Olympic Park, Zetland), y aunque la vacancia es baja ahora, si se terminan muchos departamentos nuevos simultáneamente, los propietarios en esas zonas podrían enfrentar más competencia y menor crecimiento en los alquileres. Los inversores deben tener cuidado con los edificios en régimen de copropiedad con defectos o altos costos continuos, lo que ha sido un problema en Nueva Gales del Sur. También existe riesgo de concentración económica: la suerte de Sídney está ligada a las finanzas, la tecnología y la inmigración; cualquier política que recorte drásticamente la migración o una caída en el empleo de cuello blanco (como una crisis financiera) afectaría la demanda de viviendas. Por último, riesgo de liquidez: el mercado de Sídney es cíclico, y vender en un ciclo a la baja puede ser un reto (menos compradores pueden permitirse comprar en un entorno de crédito restringido). Los especuladores a corto plazo podrían salir perjudicados si compran en la cima y necesitan vender rápido. En general, aunque la vivienda en Sídney parece ser una historia de “alta demanda y oferta limitada” que respalda la inversión, viene acompañada de altos costes de entrada y exposición a vaivenes macroeconómicos.

Indicador (Sídney)	Estado en 2025/Tendencia reciente	Perspectivas 2026–2028
Precio medio de la vivienda	~$1.50M (junio 2025); en recuperación, +5% anual globalpropertyguide.com.Más alto en Australia yourmortgage.com.au.	Subida gradual hasta aproximadamente $1.83M para 2026 (+7%) abc.net.au; más aumentos moderados (~3–5% anual) hasta 2028, salvo imprevistos.Precios respaldados por la escasez de oferta y recortes de tasas.
Precio Mediano de la Unidad	~$860k (junio 2025); relativamente estable recientemente (mayor demanda en el segmento más económico) abc.net.au.	Se esperan nuevos máximos – ~$889k para 2026 (+6%) abc.net.au.La asequibilidad y el cambio de los compradores de primera vivienda hacia unidades impulsarán un crecimiento anual de ~4–5% hasta 2028.
Renta Anual – Casa	$775/semana (2025), aumenta ~8–10% interanual; vacancia ~1% (extremadamente ajustada) mozo.com.au.	El crecimiento del alquiler se está desacelerando pero sigue siendo positivo.La vacancia podría aumentar hasta un 2% para 2026-27.Espere aumentos anuales de alquiler en porcentaje de un solo dígito bajo; ligero alivio si la oferta mejora, pero es probable que los alquileres sean ≥$850/semana para 2028.
Alquiler Anual – Unidad	$720/semana (2025), aumento de ~10% interanual; fuerte demanda por el regreso de estudiantes mozo.com.au.	Subidas continuas de alquiler en 2025–26 y luego moderación.Para 2028, unidades ~800 USD/semana.Las altas rentas (y el alivio de las tasas de interés) mantienen el interés de los inversores en departamentos.
Adiciones de Oferta de Vivienda	Se proyectan ~28,000 nuevas viviendas por año durante los próximos 5 años planning.nsw.gov.au; por debajo de la demanda.Solo se construyeron 177.000 a nivel nacional en 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La escasez persiste. Las finalizaciones podrían aumentar modestamente para 2027–28 si las reformas tienen éxito, pero probablemente seguirán por debajo de las ~40,000 necesarias por año.Escasez crónica que mantendrá la presión al alza sobre los precios/alquileres.
Demanda y Sentimiento del Comprador	Mejoró en 2025 debido a los recortes de tasas y al crecimiento de la población; los compradores de primera vivienda están activos pero limitados.	Debería mantenerse sólido a medida que bajen las tasas.Riesgo: si la economía se debilita o el crédito se restringe, la demanda podría disminuir.En general, la fuerte migración y las buenas perspectivas laborales respaldan una demanda constante hasta 2028.

Fuentes: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabla 1: Mercado Residencial de Sídney – Indicadores Clave y Pronósticos

(La Tabla 1 destaca las métricas del mercado residencial de Sídney y las tendencias esperadas).

Mercado de Propiedades Comerciales en Sídney

Sector de Oficinas (Oficinas en el CBD y Área Metropolitana)

Sector Retail (Propiedades Comerciales y Centros Comerciales)

Segmento	Condiciones del mercado 2025 (Sídney)	Pronóstico/Perspectiva 2026–2028
Oficinas (CBD)	Vacancia ~12.7%–12.8% (fin de 2024) – ha alcanzado su punto máximo y se está estabilizando cbre.com.au.Las rentas prime se mantienen (rentas efectivas prime en el CBD +5% en 2024) cbre.com; los incentivos altos (~35–40%) siguen siendo comunes.Oferta nueva limitada en 2025–26 aliviando la presión cbre.com.au.Rendimientos ~6,0% prime (después de la caída de valor) content.knightfrank.com.	Recuperación gradual.Vacancia para disminuir hacia ~8–10% para 2027 a medida que mejora la absorción (oferta mínima).Crecimiento de alquileres en oficinas prime a un dígito bajo anual cbre.com (la tendencia hacia la calidad continúa).Las oficinas antiguas pueden quedarse rezagadas o convertirse en usos alternativos.Se espera que los rendimientos se compriman ~25–50 puntos básicos para 2026 a medida que los recortes de tasas impulsen los valores content.knightfrank.com, atrayendo a más inversores.Sídney probablemente entre los principales desempeños de oficinas en Aus cushmanwakefield.com.
Venta minorista	Fuerte recuperación.Los activos minoristas lideran los rendimientos (rendimientos totales +2,8% el último trimestre) publications.raywhite.com.La demanda de inversores aumentó – el comercio minorista representó el 41% de las transacciones de 2024 (frente al 28% de promedio) publications.raywhite.com.Baja vacancia en centros anclados por supermercados (~4% o menos) linkedin.com.Los alquileres aumentan ligeramente; se prevé un crecimiento bajo de un solo dígito en los alquileres de centros comerciales en 2025 cbre.com.Rendimientos: ~5–6% en centros comerciales principales, más altos para comercios subregionales/tiendas en tira.	Perspectiva estable. El crecimiento poblacional y la oferta limitada de nuevos espacios respaldan los alquileres; se espera un crecimiento anual de alquileres del 1–3% en centros bien ubicados cbre.com.El sector minorista es visto como el de mejor desempeño en 2025–26 entre los sectores publications.raywhite.com, con los inversores apuntando a centros suburbanos.Riesgos: el gasto del consumidor podría suavizarse; pero el comercio minorista esencial seguirá siendo resiliente.Potencial ligera compresión de rendimiento si las tasas de interés bajan (aumentando los valores), aunque es probable que los rendimientos se mantengan mayormente estables.En general, se espera que las propiedades comerciales minoristas mantengan una alta ocupación y un ingreso sólido; los centros exitosos integrarán más entretenimiento/experiencias para prosperar publications.raywhite.com.
Industrial	Consulte la siguiente sección para una revisión detallada del mercado industrial. El sector industrial de Sídney continúa en auge: vacancia ~2.8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; los alquileres siguen subiendo (aunque más despacio, +0.7% Trimestre a trimestre) assets.cushmanwakefield.com; demanda sin precedentes de la logística, con rendimientos prime ~5.25%–5.75%.Los inversores están interesados, pero los precios son altos; se produjo cierto debilitamiento de los rendimientos en 2022-24.	Ver la siguiente sección. El panorama es positivo pero moderado: leve aumento de la vacancia (a menos del 3,5% para finales de 2025) con un gran ingreso de oferta, luego un nuevo endurecimiento assets.cushmanwakefield.com.Crecimiento de alquileres ~4% en 2025 (Sídney) assets.cushmanwakefield.com, luego dígitos medios en 2026–27 en submercados con escasez de oferta.Es probable que la compresión de rendimientos ocurra a finales de 2025–2026 a medida que los recortes de tasas mejoran el sentimiento brokerdaily.au – Los rendimientos industriales de Sídney podrían fortalecerse entre 25 y 50 puntos básicos, dado el interés global en activos logísticos.Los impulsores de la demanda a largo plazo (comercio electrónico, infraestructura como el nuevo aeropuerto) mantienen este sector robusto.

Fuentes: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabla 2: Resumen del Mercado de Bienes Raíces Comerciales de Sídney (2025 y perspectiva)

(La Tabla 2 resume las condiciones y pronósticos de los mercados de oficinas, retail e industrial de Sídney. El segmento industrial se expande en la siguiente sección.)

Mercado de Propiedades Industriales en Sídney

La nueva oferta finalmente está aumentando después de años de construcción insuficiente.

Tendencias actuales en 2025

Perspectivas 2026–2028

Vacancia y suministro: El actual auge de la construcción elevará temporalmente la vacancia hasta 2025, pero más allá de ese año, es probable que la nueva oferta no cubra la demanda. La disponibilidad de terrenos industriales en Sídney está limitada por la geografía y la zonificación: el oeste tiene más terrenos, pero la infraestructura y los procesos de planificación ralentizan su salida al mercado. Muchos desarrolladores también son cautelosos de sobreconstruir debido a los altos costes. Cushman prevé que la vacancia podría alcanzar un máximo por debajo del 3,5% en 2025 y luego descender desde finales de 2025 hacia 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Para 2027, la vacancia podría volver a situarse en torno al 2% o menos si se ralentiza el desarrollo. En esencia, el mercado industrial de Sídney seguirá estando prácticamente en plena ocupación, dado que la vacancia friccional típica en un mercado sano es de alrededor del 5% y Sídney estará bien por debajo de ese nivel.
Crecimiento de rentas: Se espera un crecimiento continuo de las rentas, pero en dígitos medios de un solo dígito anualmente. Para 2025, se proyecta un 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un orden similar (quizás 3–5% anual) es probable en 2026 y 2027. Algunos mercados selectos podrían superar el 5% si el suministro es especialmente limitado allí assets.cushmanwakefield.com. Por ejemplo, si pocos proyectos nuevos se inician en South Sydney o Central West, esas áreas podrían ver aumentos desproporcionados de rentas debido a la demanda contenida. Por el contrario, los distritos con muchas construcciones nuevas (partes de Outer West) podrían ver rentas más planas hasta que se absorba el espacio. Una tendencia interesante: los incentivos para propietarios podrían aumentar ligeramente (como sucedió en 2024 hasta ~15% en pre-alquileres assets.cushmanwakefield.com), lo que modera el crecimiento efectivo de las rentas incluso si las rentas nominales suben. Pero incluso con esto, los propietarios industriales están en una posición fuerte. Para 2028, las rentas de almacenes prime en Sídney podrían ser fácilmente un 15%+ superiores a las de hoy, dados los impulsores estructurales.
Impulsores de la demanda: El comercio electrónico continuará siendo un gran ocupante: el crecimiento del comercio minorista online se ha estabilizado en ~11% de las ventas, pero un crecimiento adicional (al 15%+ hacia fines de la década de 2020) requerirá más espacio logístico. Las empresas de logística de terceros (3PL), compañías de entrega de paquetes y minoristas que optimizan las cadenas de suministro impulsarán la demanda de alquiler. Cushman espera un repunte en la actividad 3PL en el segundo semestre de 2025, ya que muchas 3PL han estado sorprendentemente inactivas (quizás debido a la capacidad creada anteriormente) pero tendrán que expandirse para manejar volúmenes crecientes assets.cushmanwakefield.com. Además, la revitalización de la manufactura (por ejemplo, en farmacéutica, alimentación o alta tecnología) podría aumentar modestamente la demanda, especialmente con el interés del gobierno en la relocalización de industrias críticas. Los nuevos parques tecnológicos de Sídney (como las zonas industriales avanzadas en Western Sydney) podrían generar demanda de instalaciones. Los centros de datos también están compitiendo por suelo industrial; aunque no son almacenes tradicionales, ocupan terrenos industriales y están en auge gracias a la economía digital. Esta competencia (los centros de datos suelen pagar precios superiores por el acceso a terreno/energía) seguirá ejerciendo presión al alza sobre los precios del suelo y limitará el desarrollo de almacenes en ciertas zonas assets.cushmanwakefield.com.
Perspectiva de inversión: Como se mencionó, el escenario está preparado para una posible nueva compresión de los rendimientos industriales para 2025–26, dada la cantidad de capital y las tasas de interés más bajas brokerdaily.au. Muchos inversores globales ven el sector industrial australiano como insuficientemente abastecido y con una historia de crecimiento a largo plazo. Para 2028, podríamos ver que los rendimientos industriales prime de Sídney vuelven al rango de bajo 5% o incluso alto 4% si la economía es sólida. Eso implica un mayor crecimiento de capital. Sin embargo, estos bajos rendimientos también aumentan el riesgo de entrada: si las tasas de los bonos subieran inesperadamente, los valores industriales serían sensibles. En general, se espera que la alta demanda de inversores persista, impulsando posiblemente el desarrollo a través de alianzas de capital (por ejemplo, grandes instituciones financiando la construcción de parques logísticos para acceder a inventario).
Riesgos: Un riesgo es la recesión económica que reduzca la demanda: por ejemplo, si el gasto del consumidor cayera gravemente, los minoristas podrían consolidar almacenes, debilitando el arrendamiento. Pero dados los movimientos seculares, este es un riesgo leve; la mayoría de los ocupantes planifican a largo plazo y desviaciones cortas no cambiarán la trayectoria. Otro es el riesgo de sobreconstrucción: ¿podría la actual ola de oferta superar la demanda? Hasta ahora, una parte significativa está prearrendada y el resto se espera que se arriende a su debido tiempo, pero si el espacio especulativo de 2025 se mantiene, los desarrolladores se retirarían (autorregulación). El mensaje de los informes del sector es que cualquier aumento en la vacancia será temporal assets.cushmanwakefield.com. Otro riesgo son los retrasos en infraestructura: los caminos y puertos de Sídney deben mantenerse al día (por ejemplo, si el intermodal de Moorebank o mejoras viales enfrentan problemas, algunas eficiencias logísticas podrían retrasarse). Y la inflación de costos sigue siendo una preocupación: la construcción de almacenes es un 20–30% más cara que hace algunos años; si los costos no bajan, la renta debe seguir subiendo para justificar nuevos desarrollos. Finalmente, cambios regulatorios (como normas de zonificación o ambientales) podrían afectar la oferta de suelo industrial, pero no se prevé ninguno que alivie drásticamente las limitaciones.

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector industrial

Las oportunidades en el mercado industrial de Sídney son significativas:

Activos logísticos principales (centros de distribución modernos con contratos de arrendamiento a largo plazo) proporcionan ingresos estables en un mercado con restricciones de suelo. Con la vacancia proyectada para mantenerse baja, los propietarios de instalaciones industriales bien ubicadas pueden esperar alta ocupación y la capacidad de aumentar los alquileres gradualmente. Si se adquieren a los niveles actuales de rendimiento (~5%), estos activos podrían experimentar una revalorización si los rendimientos se comprimen como se espera con tasas de interés más bajas brokerdaily.au. En una economía que se está diversificando, tener exposición a la logística (que sustenta el comercio electrónico y el consumo) se ve como una jugada relativamente defensiva, pero con crecimiento, una combinación rara.
Oportunidades de desarrollo: Para los desarrolladores con terrenos o la capacidad de habilitar suelo, la escasez actual significa que los proyectos build-to-suit para inquilinos (especialmente grandes que necesitan instalaciones a medida) pueden ser muy rentables. La reconversión de terrenos industriales antiguos (por ejemplo, sitios industriales antiguos más cercanos que se pueden convertir en instalaciones logísticas de varios pisos o centros de datos) es otra oportunidad emergente dada la extrema escasez de suelo cerca de la ciudad. Los almacenes multinivel, aunque son nuevos en Australia, podrían volverse viables en Sídney como lo han sido en ciudades asiáticas densamente pobladas.
Subsectores emergentes: Como se destacó, alternativas como los centros de datos y el almacenamiento en frío están en auge. Los centros de datos en el oeste de Sídney (por ejemplo, el área de Eastern Creek) se han expandido, impulsados por las necesidades de computación en la nube. Estos a menudo ofrecen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta solvencia (empresas tecnológicas), lo que resulta atractivo para los inversores. De manera similar, el almacenamiento en frío (distribución de alimentos) y las instalaciones logísticas de última milla cerca de los centros de población tienen alta demanda (piense en centros de cumplimiento para entregas de supermercado). Los inversores astutos podrían apuntar a activos industriales que sirvan a estos nichos.

Los riesgos no están ausentes:

Riesgo de precios: La propiedad industrial ya no es barata; en algunos casos, podría decirse que está perfectamente valorada. Si las condiciones económicas no siguen el camino esperado (por ejemplo, si la inflación se mantiene y las tasas de interés permanecen más altas por más tiempo), entonces la compresión anticipada de los rendimientos podría no ocurrir, y las adquisiciones a precios elevados podrían tener un rendimiento inferior. También hay menos margen para la compresión de cap rates ahora que hace cinco años, cuando los rendimientos eran del 7–8%. Así que los rendimientos futuros dependerán más del crecimiento de los alquileres, que si bien es probable, puede que no replique las tasas extraordinarias de los últimos años.
Concentración de inquilinos y obsolescencia: Algunos inversores se preocupan por el riesgo específico: por ejemplo, si uno de los pocos grandes 3PL o inquilinos minoristas incumple o desocupa, volver a alquilar el espacio en un entorno de alquiler alto podría ser un desafío si el mercado se debilita. Además, las instalaciones pueden quedarse anticuadas (por ejemplo, altura libre insuficiente, poco acceso para camiones) especialmente a medida que avanza la tecnología (automatización en almacenes, etc.). Puede ser necesario un gasto de capital continuo para mantener los activos modernos.
Factores regulatorios/ambientales: La sostenibilidad es un enfoque creciente: los almacenes con baja eficiencia energética o sin paneles solares, etc., podrían enfrentar menor demanda a medida que los inquilinos e inversionistas priorizan edificios ecológicos. Además, cualquier cambio en la política comercial o en las operaciones portuarias (como una variación en los volúmenes de importación/exportación) podría afectar indirectamente a ciertos clústeres industriales.
Cambios en la cadena de suministro: Los eventos geopolíticos podrían alterar las rutas de la cadena de suministro; por ejemplo, un aumento en la relocalización de la producción podría realmente impulsar la demanda de espacios de producción locales, mientras que una recesión global podría reducir las importaciones, afectando los espacios logísticos portuarios. Sin embargo, la economía diversa y la posición de Sídney significan que debería adaptarse a varios escenarios.

Conclusión

Referencias:

ABC News (2025). Se prevé que los precios de las propiedades alcancen máximos históricos en 2025–26, trayendo dolor para los compradores y un boom para los vendedores. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Estado del Sistema de Vivienda 2025 – Principales hallazgos sobre el déficit de viviendas y la asequibilidad australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Pronóstico de Oferta de Vivienda en Greater Sydney – Proyección de 172,900 nuevas viviendas para 2029 (28,800 por año) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Informe de Pronóstico de Precios AF2025–26 – Se espera que el precio de casas en Sídney suba +7% a $1.83M; departamentos +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Informe de Beneficio & Pérdida – El 95% de las ventas son rentables a inicios de 2025; precios suben tras los recortes de la RBA abc.net.au
YourMortgage (julio 2025). Precios Medios de Viviendas – Precio medio de vivienda en Sídney $1.496M; mayor crecimiento en St Marys (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (enero 2025). Alquiler Promedio en Australia – Alquiler medio en Sídney $775 (casas) y $720 (departamentos) por semana (el más alto del país) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Vacancia 2,8%; se pronostica un aumento del alquiler de +4,3% en 2025; la vacancia permanecerá <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario del Pacífico – El crecimiento del alquiler industrial se desacelera pero sigue siendo positivo; los alquileres minoristas crecerán a tasas bajas de un solo dígito, con Perth/Sídney a la cabeza cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Mercado de Oficinas de Sídney T1 2025 – Rentabilidades prime ~6,0% estables, se espera compresión en el segundo semestre de 2025; vacancia 12,8% y probablemente haya alcanzado su punto máximo content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Perspectivas de Propiedad – El sector minorista liderará el rendimiento comercial en 2025; aumentan las transacciones minoristas, dominaron los rendimientos totales publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario Comercial Australiano – Recuperación en todos los sectores, la demanda industrial causa compresión de rendimientos, capital extranjero activo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW acelera el suministro de alquileres – Descuento del 50% en el impuesto sobre la tierra para BTR extendido indefinidamente; permite a los desarrolladores construir infraestructuras para acelerar la vivienda abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll vía GlobalPropertyGuide (2025). Análisis del mercado de la vivienda – Analistas proyectan +3,7% en precios de viviendas en Australia 2025, +5,0% en 2026/27; Sídney ~+3% en 2025 (más modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Perspectivas para Australia 2025 – Sídney/Brisbane lideran la recuperación de oficinas; los recortes de tasas impulsarán la inversión, compresión de rendimientos en logística a finales de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

En respuesta, los gobiernos están implementando medidas de apoyo.

Mercado de Propiedades Residenciales en Sídney

Tendencias actuales en 2025

Dinámica de oferta, demanda y políticas

Pronósticos 2026–2028 (Precios, Alquileres y Demanda)

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector residencial

El sector inmobiliario residencial de Sídney ofrece tanto atractivas oportunidades como riesgos notables para inversionistas y compradores de vivienda en los próximos años:

Oportunidades: La demanda fundamental en Sídney – impulsada por el crecimiento poblacional, una economía sólida y la deseabilidad como ciudad global – proporciona una base sólida para las inversiones en viviendas. Con la recuperación de los precios y las tasas de interés con tendencia a la baja, existe potencial de crecimiento de capital hacia finales de la década de 2020 (aunque a tasas moderadas). Los rendimientos de alquiler han mejorado, especialmente para los departamentos, lo que significa que los nuevos inversores pueden lograr un mejor flujo de efectivo que hace unos años (por ejemplo, ~4% de rendimiento bruto en apartamentos). Además, ciertos segmentos y localizaciones podrían superar el promedio: por ejemplo, la tierra en los corredores de crecimiento (el oeste de Sídney cerca del Aerotrópolis o el noroeste alrededor de las nuevas paradas del metro) podría registrar una apreciación superior al promedio a medida que la infraestructura y el empleo transforman esas zonas. Invertir en apartamentos bien ubicados también podría ser atractivo, ya que la brecha de precios con las casas hace que más compradores/inquilinos opten por departamentos; de hecho, se prevé que los valores de los departamentos en Sídney alcancen máximos históricos debido a este cambio de demanda abc.net.au abc.net.au. El apoyo gubernamental a la vivienda (como subsidios para compradores por primera vez o esquemas con bajo pago inicial) también respalda el nivel de entrada al mercado, beneficiando a los propietarios en esos segmentos. En resumen, la crónica escasez de oferta y la vitalidad económica de Sídney hacen que la inversión en viviendas a largo plazo sea una opción sólida, siempre que se pueda acceder al mercado.
Riesgos: El riesgo principal es la accesibilidad y la deuda. Los precios en Sídney son tan altos que son muy sensibles a los cambios en las tasas de interés y a los choques económicos generales. Si la inflación volviera a aumentar o si la economía global se estancara, las tasas de interés podrían subir o, al menos, no bajar como se espera, lo que podría frenar rápidamente el crecimiento de precios o incluso provocar una caída. Los compradores muy apalancados son vulnerables a aumentos en las tasas o en los pagos. También existen riesgos regulatorios, por ejemplo, cualquier cambio futuro en los beneficios fiscales para inversores (desgravación por intereses negativos, concesiones en el impuesto a las ganancias de capital) podría reducir la demanda de inversores y suavizar los precios, especialmente para los departamentos destinados a inversión. Otro riesgo es la calidad de construcción y el exceso de oferta en ciertas zonas: algunas áreas han visto una abundancia de nuevos apartamentos de gran altura (por ejemplo, Olympic Park, Zetland), y aunque la vacancia es baja ahora, si se terminan muchos departamentos nuevos simultáneamente, los propietarios en esas zonas podrían enfrentar más competencia y menor crecimiento en los alquileres. Los inversores deben tener cuidado con los edificios en régimen de copropiedad con defectos o altos costos continuos, lo que ha sido un problema en Nueva Gales del Sur. También existe riesgo de concentración económica: la suerte de Sídney está ligada a las finanzas, la tecnología y la inmigración; cualquier política que recorte drásticamente la migración o una caída en el empleo de cuello blanco (como una crisis financiera) afectaría la demanda de viviendas. Por último, riesgo de liquidez: el mercado de Sídney es cíclico, y vender en un ciclo a la baja puede ser un reto (menos compradores pueden permitirse comprar en un entorno de crédito restringido). Los especuladores a corto plazo podrían salir perjudicados si compran en la cima y necesitan vender rápido. En general, aunque la vivienda en Sídney parece ser una historia de “alta demanda y oferta limitada” que respalda la inversión, viene acompañada de altos costes de entrada y exposición a vaivenes macroeconómicos.

Indicador (Sídney)	Estado en 2025/Tendencia reciente	Perspectivas 2026–2028
Precio medio de la vivienda	~$1.50M (junio 2025); en recuperación, +5% anual globalpropertyguide.com.Más alto en Australia yourmortgage.com.au.	Subida gradual hasta aproximadamente $1.83M para 2026 (+7%) abc.net.au; más aumentos moderados (~3–5% anual) hasta 2028, salvo imprevistos.Precios respaldados por la escasez de oferta y recortes de tasas.
Precio Mediano de la Unidad	~$860k (junio 2025); relativamente estable recientemente (mayor demanda en el segmento más económico) abc.net.au.	Se esperan nuevos máximos – ~$889k para 2026 (+6%) abc.net.au.La asequibilidad y el cambio de los compradores de primera vivienda hacia unidades impulsarán un crecimiento anual de ~4–5% hasta 2028.
Renta Anual – Casa	$775/semana (2025), aumenta ~8–10% interanual; vacancia ~1% (extremadamente ajustada) mozo.com.au.	El crecimiento del alquiler se está desacelerando pero sigue siendo positivo.La vacancia podría aumentar hasta un 2% para 2026-27.Espere aumentos anuales de alquiler en porcentaje de un solo dígito bajo; ligero alivio si la oferta mejora, pero es probable que los alquileres sean ≥$850/semana para 2028.
Alquiler Anual – Unidad	$720/semana (2025), aumento de ~10% interanual; fuerte demanda por el regreso de estudiantes mozo.com.au.	Subidas continuas de alquiler en 2025–26 y luego moderación.Para 2028, unidades ~800 USD/semana.Las altas rentas (y el alivio de las tasas de interés) mantienen el interés de los inversores en departamentos.
Adiciones de Oferta de Vivienda	Se proyectan ~28,000 nuevas viviendas por año durante los próximos 5 años planning.nsw.gov.au; por debajo de la demanda.Solo se construyeron 177.000 a nivel nacional en 2024 australianpropertyupdate.com.au.	La escasez persiste. Las finalizaciones podrían aumentar modestamente para 2027–28 si las reformas tienen éxito, pero probablemente seguirán por debajo de las ~40,000 necesarias por año.Escasez crónica que mantendrá la presión al alza sobre los precios/alquileres.
Demanda y Sentimiento del Comprador	Mejoró en 2025 debido a los recortes de tasas y al crecimiento de la población; los compradores de primera vivienda están activos pero limitados.	Debería mantenerse sólido a medida que bajen las tasas.Riesgo: si la economía se debilita o el crédito se restringe, la demanda podría disminuir.En general, la fuerte migración y las buenas perspectivas laborales respaldan una demanda constante hasta 2028.

Fuentes: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabla 1: Mercado Residencial de Sídney – Indicadores Clave y Pronósticos

(La Tabla 1 destaca las métricas del mercado residencial de Sídney y las tendencias esperadas).

Mercado de Propiedades Comerciales en Sídney

Sector de Oficinas (Oficinas en el CBD y Área Metropolitana)

Sector Retail (Propiedades Comerciales y Centros Comerciales)

Segmento	Condiciones del mercado 2025 (Sídney)	Pronóstico/Perspectiva 2026–2028
Oficinas (CBD)	Vacancia ~12.7%–12.8% (fin de 2024) – ha alcanzado su punto máximo y se está estabilizando cbre.com.au.Las rentas prime se mantienen (rentas efectivas prime en el CBD +5% en 2024) cbre.com; los incentivos altos (~35–40%) siguen siendo comunes.Oferta nueva limitada en 2025–26 aliviando la presión cbre.com.au.Rendimientos ~6,0% prime (después de la caída de valor) content.knightfrank.com.	Recuperación gradual.Vacancia para disminuir hacia ~8–10% para 2027 a medida que mejora la absorción (oferta mínima).Crecimiento de alquileres en oficinas prime a un dígito bajo anual cbre.com (la tendencia hacia la calidad continúa).Las oficinas antiguas pueden quedarse rezagadas o convertirse en usos alternativos.Se espera que los rendimientos se compriman ~25–50 puntos básicos para 2026 a medida que los recortes de tasas impulsen los valores content.knightfrank.com, atrayendo a más inversores.Sídney probablemente entre los principales desempeños de oficinas en Aus cushmanwakefield.com.
Venta minorista	Fuerte recuperación.Los activos minoristas lideran los rendimientos (rendimientos totales +2,8% el último trimestre) publications.raywhite.com.La demanda de inversores aumentó – el comercio minorista representó el 41% de las transacciones de 2024 (frente al 28% de promedio) publications.raywhite.com.Baja vacancia en centros anclados por supermercados (~4% o menos) linkedin.com.Los alquileres aumentan ligeramente; se prevé un crecimiento bajo de un solo dígito en los alquileres de centros comerciales en 2025 cbre.com.Rendimientos: ~5–6% en centros comerciales principales, más altos para comercios subregionales/tiendas en tira.	Perspectiva estable. El crecimiento poblacional y la oferta limitada de nuevos espacios respaldan los alquileres; se espera un crecimiento anual de alquileres del 1–3% en centros bien ubicados cbre.com.El sector minorista es visto como el de mejor desempeño en 2025–26 entre los sectores publications.raywhite.com, con los inversores apuntando a centros suburbanos.Riesgos: el gasto del consumidor podría suavizarse; pero el comercio minorista esencial seguirá siendo resiliente.Potencial ligera compresión de rendimiento si las tasas de interés bajan (aumentando los valores), aunque es probable que los rendimientos se mantengan mayormente estables.En general, se espera que las propiedades comerciales minoristas mantengan una alta ocupación y un ingreso sólido; los centros exitosos integrarán más entretenimiento/experiencias para prosperar publications.raywhite.com.
Industrial	Consulte la siguiente sección para una revisión detallada del mercado industrial. El sector industrial de Sídney continúa en auge: vacancia ~2.8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; los alquileres siguen subiendo (aunque más despacio, +0.7% Trimestre a trimestre) assets.cushmanwakefield.com; demanda sin precedentes de la logística, con rendimientos prime ~5.25%–5.75%.Los inversores están interesados, pero los precios son altos; se produjo cierto debilitamiento de los rendimientos en 2022-24.	Ver la siguiente sección. El panorama es positivo pero moderado: leve aumento de la vacancia (a menos del 3,5% para finales de 2025) con un gran ingreso de oferta, luego un nuevo endurecimiento assets.cushmanwakefield.com.Crecimiento de alquileres ~4% en 2025 (Sídney) assets.cushmanwakefield.com, luego dígitos medios en 2026–27 en submercados con escasez de oferta.Es probable que la compresión de rendimientos ocurra a finales de 2025–2026 a medida que los recortes de tasas mejoran el sentimiento brokerdaily.au – Los rendimientos industriales de Sídney podrían fortalecerse entre 25 y 50 puntos básicos, dado el interés global en activos logísticos.Los impulsores de la demanda a largo plazo (comercio electrónico, infraestructura como el nuevo aeropuerto) mantienen este sector robusto.

Fuentes: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabla 2: Resumen del Mercado de Bienes Raíces Comerciales de Sídney (2025 y perspectiva)

(La Tabla 2 resume las condiciones y pronósticos de los mercados de oficinas, retail e industrial de Sídney. El segmento industrial se expande en la siguiente sección.)

Mercado de Propiedades Industriales en Sídney

La nueva oferta finalmente está aumentando después de años de construcción insuficiente.

Tendencias actuales en 2025

Perspectivas 2026–2028

Vacancia y suministro: El actual auge de la construcción elevará temporalmente la vacancia hasta 2025, pero más allá de ese año, es probable que la nueva oferta no cubra la demanda. La disponibilidad de terrenos industriales en Sídney está limitada por la geografía y la zonificación: el oeste tiene más terrenos, pero la infraestructura y los procesos de planificación ralentizan su salida al mercado. Muchos desarrolladores también son cautelosos de sobreconstruir debido a los altos costes. Cushman prevé que la vacancia podría alcanzar un máximo por debajo del 3,5% en 2025 y luego descender desde finales de 2025 hacia 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Para 2027, la vacancia podría volver a situarse en torno al 2% o menos si se ralentiza el desarrollo. En esencia, el mercado industrial de Sídney seguirá estando prácticamente en plena ocupación, dado que la vacancia friccional típica en un mercado sano es de alrededor del 5% y Sídney estará bien por debajo de ese nivel.
Crecimiento de rentas: Se espera un crecimiento continuo de las rentas, pero en dígitos medios de un solo dígito anualmente. Para 2025, se proyecta un 4,3% assets.cushmanwakefield.com; un orden similar (quizás 3–5% anual) es probable en 2026 y 2027. Algunos mercados selectos podrían superar el 5% si el suministro es especialmente limitado allí assets.cushmanwakefield.com. Por ejemplo, si pocos proyectos nuevos se inician en South Sydney o Central West, esas áreas podrían ver aumentos desproporcionados de rentas debido a la demanda contenida. Por el contrario, los distritos con muchas construcciones nuevas (partes de Outer West) podrían ver rentas más planas hasta que se absorba el espacio. Una tendencia interesante: los incentivos para propietarios podrían aumentar ligeramente (como sucedió en 2024 hasta ~15% en pre-alquileres assets.cushmanwakefield.com), lo que modera el crecimiento efectivo de las rentas incluso si las rentas nominales suben. Pero incluso con esto, los propietarios industriales están en una posición fuerte. Para 2028, las rentas de almacenes prime en Sídney podrían ser fácilmente un 15%+ superiores a las de hoy, dados los impulsores estructurales.
Impulsores de la demanda: El comercio electrónico continuará siendo un gran ocupante: el crecimiento del comercio minorista online se ha estabilizado en ~11% de las ventas, pero un crecimiento adicional (al 15%+ hacia fines de la década de 2020) requerirá más espacio logístico. Las empresas de logística de terceros (3PL), compañías de entrega de paquetes y minoristas que optimizan las cadenas de suministro impulsarán la demanda de alquiler. Cushman espera un repunte en la actividad 3PL en el segundo semestre de 2025, ya que muchas 3PL han estado sorprendentemente inactivas (quizás debido a la capacidad creada anteriormente) pero tendrán que expandirse para manejar volúmenes crecientes assets.cushmanwakefield.com. Además, la revitalización de la manufactura (por ejemplo, en farmacéutica, alimentación o alta tecnología) podría aumentar modestamente la demanda, especialmente con el interés del gobierno en la relocalización de industrias críticas. Los nuevos parques tecnológicos de Sídney (como las zonas industriales avanzadas en Western Sydney) podrían generar demanda de instalaciones. Los centros de datos también están compitiendo por suelo industrial; aunque no son almacenes tradicionales, ocupan terrenos industriales y están en auge gracias a la economía digital. Esta competencia (los centros de datos suelen pagar precios superiores por el acceso a terreno/energía) seguirá ejerciendo presión al alza sobre los precios del suelo y limitará el desarrollo de almacenes en ciertas zonas assets.cushmanwakefield.com.
Perspectiva de inversión: Como se mencionó, el escenario está preparado para una posible nueva compresión de los rendimientos industriales para 2025–26, dada la cantidad de capital y las tasas de interés más bajas brokerdaily.au. Muchos inversores globales ven el sector industrial australiano como insuficientemente abastecido y con una historia de crecimiento a largo plazo. Para 2028, podríamos ver que los rendimientos industriales prime de Sídney vuelven al rango de bajo 5% o incluso alto 4% si la economía es sólida. Eso implica un mayor crecimiento de capital. Sin embargo, estos bajos rendimientos también aumentan el riesgo de entrada: si las tasas de los bonos subieran inesperadamente, los valores industriales serían sensibles. En general, se espera que la alta demanda de inversores persista, impulsando posiblemente el desarrollo a través de alianzas de capital (por ejemplo, grandes instituciones financiando la construcción de parques logísticos para acceder a inventario).
Riesgos: Un riesgo es la recesión económica que reduzca la demanda: por ejemplo, si el gasto del consumidor cayera gravemente, los minoristas podrían consolidar almacenes, debilitando el arrendamiento. Pero dados los movimientos seculares, este es un riesgo leve; la mayoría de los ocupantes planifican a largo plazo y desviaciones cortas no cambiarán la trayectoria. Otro es el riesgo de sobreconstrucción: ¿podría la actual ola de oferta superar la demanda? Hasta ahora, una parte significativa está prearrendada y el resto se espera que se arriende a su debido tiempo, pero si el espacio especulativo de 2025 se mantiene, los desarrolladores se retirarían (autorregulación). El mensaje de los informes del sector es que cualquier aumento en la vacancia será temporal assets.cushmanwakefield.com. Otro riesgo son los retrasos en infraestructura: los caminos y puertos de Sídney deben mantenerse al día (por ejemplo, si el intermodal de Moorebank o mejoras viales enfrentan problemas, algunas eficiencias logísticas podrían retrasarse). Y la inflación de costos sigue siendo una preocupación: la construcción de almacenes es un 20–30% más cara que hace algunos años; si los costos no bajan, la renta debe seguir subiendo para justificar nuevos desarrollos. Finalmente, cambios regulatorios (como normas de zonificación o ambientales) podrían afectar la oferta de suelo industrial, pero no se prevé ninguno que alivie drásticamente las limitaciones.

Oportunidades y riesgos de inversión en el sector industrial

Las oportunidades en el mercado industrial de Sídney son significativas:

Activos logísticos principales (centros de distribución modernos con contratos de arrendamiento a largo plazo) proporcionan ingresos estables en un mercado con restricciones de suelo. Con la vacancia proyectada para mantenerse baja, los propietarios de instalaciones industriales bien ubicadas pueden esperar alta ocupación y la capacidad de aumentar los alquileres gradualmente. Si se adquieren a los niveles actuales de rendimiento (~5%), estos activos podrían experimentar una revalorización si los rendimientos se comprimen como se espera con tasas de interés más bajas brokerdaily.au. En una economía que se está diversificando, tener exposición a la logística (que sustenta el comercio electrónico y el consumo) se ve como una jugada relativamente defensiva, pero con crecimiento, una combinación rara.
Oportunidades de desarrollo: Para los desarrolladores con terrenos o la capacidad de habilitar suelo, la escasez actual significa que los proyectos build-to-suit para inquilinos (especialmente grandes que necesitan instalaciones a medida) pueden ser muy rentables. La reconversión de terrenos industriales antiguos (por ejemplo, sitios industriales antiguos más cercanos que se pueden convertir en instalaciones logísticas de varios pisos o centros de datos) es otra oportunidad emergente dada la extrema escasez de suelo cerca de la ciudad. Los almacenes multinivel, aunque son nuevos en Australia, podrían volverse viables en Sídney como lo han sido en ciudades asiáticas densamente pobladas.
Subsectores emergentes: Como se destacó, alternativas como los centros de datos y el almacenamiento en frío están en auge. Los centros de datos en el oeste de Sídney (por ejemplo, el área de Eastern Creek) se han expandido, impulsados por las necesidades de computación en la nube. Estos a menudo ofrecen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta solvencia (empresas tecnológicas), lo que resulta atractivo para los inversores. De manera similar, el almacenamiento en frío (distribución de alimentos) y las instalaciones logísticas de última milla cerca de los centros de población tienen alta demanda (piense en centros de cumplimiento para entregas de supermercado). Los inversores astutos podrían apuntar a activos industriales que sirvan a estos nichos.

Los riesgos no están ausentes:

Riesgo de precios: La propiedad industrial ya no es barata; en algunos casos, podría decirse que está perfectamente valorada. Si las condiciones económicas no siguen el camino esperado (por ejemplo, si la inflación se mantiene y las tasas de interés permanecen más altas por más tiempo), entonces la compresión anticipada de los rendimientos podría no ocurrir, y las adquisiciones a precios elevados podrían tener un rendimiento inferior. También hay menos margen para la compresión de cap rates ahora que hace cinco años, cuando los rendimientos eran del 7–8%. Así que los rendimientos futuros dependerán más del crecimiento de los alquileres, que si bien es probable, puede que no replique las tasas extraordinarias de los últimos años.
Concentración de inquilinos y obsolescencia: Algunos inversores se preocupan por el riesgo específico: por ejemplo, si uno de los pocos grandes 3PL o inquilinos minoristas incumple o desocupa, volver a alquilar el espacio en un entorno de alquiler alto podría ser un desafío si el mercado se debilita. Además, las instalaciones pueden quedarse anticuadas (por ejemplo, altura libre insuficiente, poco acceso para camiones) especialmente a medida que avanza la tecnología (automatización en almacenes, etc.). Puede ser necesario un gasto de capital continuo para mantener los activos modernos.
Factores regulatorios/ambientales: La sostenibilidad es un enfoque creciente: los almacenes con baja eficiencia energética o sin paneles solares, etc., podrían enfrentar menor demanda a medida que los inquilinos e inversionistas priorizan edificios ecológicos. Además, cualquier cambio en la política comercial o en las operaciones portuarias (como una variación en los volúmenes de importación/exportación) podría afectar indirectamente a ciertos clústeres industriales.
Cambios en la cadena de suministro: Los eventos geopolíticos podrían alterar las rutas de la cadena de suministro; por ejemplo, un aumento en la relocalización de la producción podría realmente impulsar la demanda de espacios de producción locales, mientras que una recesión global podría reducir las importaciones, afectando los espacios logísticos portuarios. Sin embargo, la economía diversa y la posición de Sídney significan que debería adaptarse a varios escenarios.

Conclusión

Referencias:

ABC News (2025). Se prevé que los precios de las propiedades alcancen máximos históricos en 2025–26, trayendo dolor para los compradores y un boom para los vendedores. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Estado del Sistema de Vivienda 2025 – Principales hallazgos sobre el déficit de viviendas y la asequibilidad australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Pronóstico de Oferta de Vivienda en Greater Sydney – Proyección de 172,900 nuevas viviendas para 2029 (28,800 por año) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Informe de Pronóstico de Precios AF2025–26 – Se espera que el precio de casas en Sídney suba +7% a $1.83M; departamentos +6% a $889k abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Informe de Beneficio & Pérdida – El 95% de las ventas son rentables a inicios de 2025; precios suben tras los recortes de la RBA abc.net.au
YourMortgage (julio 2025). Precios Medios de Viviendas – Precio medio de vivienda en Sídney $1.496M; mayor crecimiento en St Marys (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (enero 2025). Alquiler Promedio en Australia – Alquiler medio en Sídney $775 (casas) y $720 (departamentos) por semana (el más alto del país) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Vacancia 2,8%; se pronostica un aumento del alquiler de +4,3% en 2025; la vacancia permanecerá <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario del Pacífico – El crecimiento del alquiler industrial se desacelera pero sigue siendo positivo; los alquileres minoristas crecerán a tasas bajas de un solo dígito, con Perth/Sídney a la cabeza cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Mercado de Oficinas de Sídney T1 2025 – Rentabilidades prime ~6,0% estables, se espera compresión en el segundo semestre de 2025; vacancia 12,8% y probablemente haya alcanzado su punto máximo content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Perspectivas de Propiedad – El sector minorista liderará el rendimiento comercial en 2025; aumentan las transacciones minoristas, dominaron los rendimientos totales publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Perspectivas del Mercado Inmobiliario Comercial Australiano – Recuperación en todos los sectores, la demanda industrial causa compresión de rendimientos, capital extranjero activo brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW acelera el suministro de alquileres – Descuento del 50% en el impuesto sobre la tierra para BTR extendido indefinidamente; permite a los desarrolladores construir infraestructuras para acelerar la vivienda abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll vía GlobalPropertyGuide (2025). Análisis del mercado de la vivienda – Analistas proyectan +3,7% en precios de viviendas en Australia 2025, +5,0% en 2026/27; Sídney ~+3% en 2025 (más modesto) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Perspectivas para Australia 2025 – Sídney/Brisbane lideran la recuperación de oficinas; los recortes de tasas impulsarán la inversión, compresión de rendimientos en logística a finales de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

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