שוק הנדל"ן של ג'רזי חווה תיקון משמעותי מאז שהגיע לשיאו בסוף 2022. על רקע עליית ריבית ושינויים כלכליים, שנת 2023 התאפיינה בירידה חדה במחירי הנדל"ן ובהיקפי העסקאות, אך נתונים עדכניים לשנים 2024–2025 מצביעים על סימני התייצבות. דוח זה מספק סקירה מקיפה של מגזר הנדל"ן בג'רזי – כולל דיור למגורים, נדל"ן מסחרי, שוק השכירות ומגזר היוקרה – נכון ל-2025. אנו בוחנים מגמות עכשוויות (מחירים, ביקוש, היצע), ביצועי שוק לאחרונה, ופיתוחים רגולטוריים שמשפיעים על המגזר, ומוסיפים תחזיות מומחים לטווח הקצר-בינוני (עד 2028) כדי לסייע למשקיעים, רוכשי דירות ומקבלי החלטות בתהליך קבלת ההחלטות.
שוק הנדל"ן למגורים
מגמות שוק ומחירים: מחירי הדירות בג'רזי הצטננו באופן משמעותי לעומת השיאים של 2022. ברבעון הראשון של 2025, המחיר הממוצע המותאם היה כ־3% נמוך יותר משנה קודם לכן ו־14% מתחת לשיא שנרשם ברבעון השלישי של 2022 stats.je. מגמה זו הפכה את 2024 לשנה הגרועה ביותר למחירי הדירות אי פעם (לפחות מאז 1986), עם ירידה של 8% בהשוואה ל-2023 stats.je – הירידה השנתית הגדולה ביותר בכ-38 השנים האחרונות collascrill.com. התיקון הגיע לאחר תקופה של צמיחה גבוהה ולא ברת קיימא (עליות שנתיות מעל 15% נרשמו ב-2021) ונגרם בשל ירידה בכושר הקנייה בעקבות עליית הריבית. בסוף 2024, המגמה הייתה של ירידה הדרגתית (כ-1% בכל רבעון, ברבעון הרביעי של 2024) collascrill.com. עם זאת, נתונים מוקדמים מ-2025 מצביעים שהירידה מתקרבת לתחתית: ברבעון הראשון של 2025 המחירים אף עלו כ-1% במונחים מותאמים עונתית ביחס לרבעון הקודם stats.je stats.je, מה שמרמז על אפשרות להתייצבות.
היקף המכירות והביקוש: היקפי העסקאות ירדו בחדות במהלך ההאטה בשוק. סך מכירות הנדל"ן ב-2023 ירדו בכ-42.9% מהשנה הקודמת gov.je, כאשר עלויות משכנתא גבוהות דיכאו את פעילות הקונים. רק כ-840 נכסים (העומדים בתנאי HPI) נמכרו ב-2023, לעומת כ-1,470 ב-2022 stats.je stats.je. מדובר בתחלופה נמוכה במיוחד ביחס להיסטוריה. למרות זאת, הפעילות התחדשה ב-2024 והמשיכה לתוך 2025. סך המכירות ב-2024 עלה בכ-25% לעומת הרמה הנמוכה של 2023 collascrill.com collascrill.com, וברבעון הראשון של 2025 היו 90% יותר עסקאות מאשר ברבעון הראשון של 2024 (אם כי רבע זה אשתקד היה שקט במיוחד) nedbankprivatewealth.com. אפילו לעומת סוף 2024, המכירות ברבעון הראשון של 2025 עלו ב-7% nedbankprivatewealth.com. למרות ההתאוששות, התחלופה עדיין נמוכה מהממוצע ארוך הטווח (עדיין כ-29% מתחת לממוצע הרבעון הראשון של 2021–2023) nedbankprivatewealth.com. בקצרה, הביקוש התאושש מתחתיתו אך טרם חזר לרמות שלפני המגפה או לפני העלאת הריבית. רבים מהקונים חיכו ב-2023 בשל חוסר ודאות, אך כעת חלק מהביקוש שנדחה מתחיל להיכנס מחדש לשוק ככל שציפיות המחירים משתנות.
מחירים ממוצעים לפי סוג נכס: הירידה לא השפיעה באופן שווה על כל הקטגוריות של הנכסים. בתים גדולים יותר ובקצה העליון של השוק הפגינו עמידות רבה יותר לאחרונה, בין היתר הודות לרוכשים אמידים שניצלו ירידות מחירים. לדוגמה, בתים בני 4 חדרי שינה אף רשמו עלייה בערך הממוצע שלהם בתחילת 2025 (עלייה לכ-£1.405 מיליון ברבעון הראשון, זינוק של 36% מהרבעון הקודם) collascrill.com. קפיצה זו נבעה ממספר עסקאות יקרות במיוחד (כל אחת מעל £3 מיליון) עם הגעת תושבים עשירים חדשים לאי nedbankprivatewealth.com. לעומת זאת, מחירי הנכסים הקטנים המשיכו לרדת מרבעון לרבעון בתחילת 2025.
פרופיל הקונים ורוכשי דירה ראשונה: רוכשי דירה ראשונה נותרו פעילים למרות מחירים גבוהים, בסיוע תוכניות סיוע ממשלתיות. ברבעון הראשון של 2025, כשליש מרכישות הבתים (34%) בוצעו על ידי רוכשי דירה ראשונה, עלייה מרבע בערך בשנת 2023 stats.je. מדובר בעלייה של 7 נקודות אחוז בשיעור המכירות לרוכשים ראשונים, המשקפת את המאמצים לסייע לצעירים מקומיים להיכנס לשוק הנדל"ן. (על פי ההערכה של Collas Crill, רוכשי דירה ראשונה היוו 31% מהעסקאות ברבעון הראשון, עלייה של כ-3% מהשנה שעברה collascrill.com.) תוכנית First Step של ג'רזי, תוכנית רכישה בסיוע שהושקה על ידי המדינה ב-2024, תרמה ל-33 עסקאות בשנה שעברה collascrill.com ול-13 עסקאות ברבעון הראשון של 2025 stats.je. עם זאת, השפעתה על השוק הרחב הייתה עד כה מוגבלת – אפקט "שרשרת העסקאות" (כאשר מוכרי הדירות בסיוע רוכשים בתים חדשים) היה חלש מהצפוי collascrill.com. בסך הכל, נוכחות מוגברת של רוכשי דירה ראשונה היא סימן חיובי, אך נגישות הדיור נותרה אתגר חמור. משק בית ממוצע עובד בג'רזי, המשתכר סביב ההכנסה הממוצעת, יכול להרשות לעצמו בנוחות משכנתא על דירת חדר שינה אחת במחיר חציוני, ואינו יכול להרשות לעצמו דירת שני חדרים או בית מכל סוג לפי המחירים הנוכחיים collascrill.com. הדבר מדגיש את פער הנגישות החמור: גם לאחר תיקון המחירים האחרון, עלות דירות בנות-משפחה גדולה בהרבה ממה שיכולות פרנסות ממוצעות לשאת ללא הון עצמי משמעותי או הכנסה כפולה.
היצע ובנייה חדשה: סוגיה בסיסית שמזינה את שוק המגורים של ג'רזי היא חוסר האיזון בין היצע לביקוש. מלאי הדיור באי גדל באיטיות (עלייה של כ-9% במספר הדירות הכולל בין 2011–2021) policy.je, והצרכים העתידיים משמעותיים – תחזיות מצביעות על כך שיידרשו 2,000 יחידות נוספות עד 2035 (בהנחה להגירה נטו מתונה של +325 אנשים בשנה) policy.je. עם זאת, הבנייה החדשה מתקשה להדביק את הקצב. בשנת 2023, חלק ניכר מהעסקאות היה בפרויקטים חדשים (כולל פרויקט גדול למכירה), אך ב-2024 חלה ירידה חדה בתרומת הבנייה החדשה – רק כ-9% מהמכירות בשנת 2024 היו יחידות חדשות, לעומת 39% בשנת 2023 collascrill.com. נתון זה מצביע על כך שמעט מאוד פרויקטים מגורים מרכזיים נכנסו לשוק בשנת 2024. תוכנית “Bridging Island Plan” (2022–2025) של ג'רזי מקצה שטחים ומכוונת להגביר את היצע הדיור, והממשלה קבעה עדיפות ליוזמות שמטרתן "להניע את הבנייה בג'רזי" (כגון רפורמות לשירותי התכנון) policy.je. יחד עם זאת, מחסור בקרקע ותהליכי תכנון ממושכים ממשיכים להכביד על פיתוח מגורים. השילוב של היצע מוגבל וביקוש עקבי (המונע על ידי גידול האוכלוסייה והגעת בעלי הון גבוה) משאיר את הדיור בסך הכול במצב של מחסור. גם לאחר הירידות האחרונות במחירים, היצע הנכסים עדיין מצומצם, והשוק תחרותי במיוחד עבור בתים מבוקשים. מחסור מבני זה באספקה הוא מהסיבות המרכזיות לכך שמחירי הבתים בג'רזי כה גבוהים יחסית להכנסות המקומיות – כפי שציין פאנל המדיניות הפיסקלית של ג'רזי (FPP), עלות הדיור כאן "אוכלת" חלק משמעותי מההכנסה, ומחירי השוק "בלתי נגישים עבור חלק גדול מהאוכלוסייה." policy.je שיפור ההיצע (במיוחד של יחידות ברות השגה) יהיה חיוני ליציבות השוק בטווח הארוך.
שוק השכירות (השכרות מגורים)
מגמות מחירי שכירות: לאחר עלייה ממושכת בדמי השכירות, שוק השכירות של ג'רזי הראה סימנים ראשונים להאטה בשנה האחרונה. ברבעון הראשון של 2025 השכירות הממוצעת במגזר הפרטי הייתה נמוכה ב-0.9% לעומת השנה הקודמת policy.je, מה שמצביע על ירידה שנתית נדירה (במונחים נומינליים). דמי השכירות הגיעו לשיא בסוף 2022, ודמי השכירות הממוצעים כיום נותרים בערך 0.5% מעל השיא ההוא נומינלית, אך במונחים ריאליים (מותאמי אינפלציה) הם ירדו בכ-19% מהשיא של 2022 policy.je. במהלך 2024, דמי השכירות המפורסמים אף ירדו בכ-1% collascrill.com, מה שהציע מעט הקלה לשוכרים לאחר שנים של עליות חדות. ייצוב זה ניתן לזקיפה להגבלות על יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים (יחס דמי שכירות להכנסה הגיע למקסימום עבור משקי בית רבים) וללחץ ממשלתי לצמצום העלאות דמי שכירות מופרזות. בג'רזי אף התקיימו דיונים על הטלת פיקוח זמני על דמי שכירות במהלך משבר יוקר המחיה – לדוגמה, הקפאה מוגבלת על דמי שכירות מסוימים בדיור ציבורי הייתה בתוקף, ו“ייצוב דמי שכירות” רחב יותר נדון (פירוט על צעדי מדיניות בהמשך). בתחילת 2025, נראה כי דמי השכירות התייצבו, כאשר הרבעון הראשון מראה על מחירי שכירות יציבים מרבעון לרבעון collascrill.com.
היצע שכירות ודינמיקת משכירים: למרות העצירה האחרונה בגידול דמי השכירות, דינמיקת ההיצע והביקוש הבסיסית מרמזת שלחץ כלפי מעלה עשוי לשוב ולעלות. הביקוש לשכירות נשאר חזק, מונע על ידי גידול אוכלוסייה ועל ידי אלה שאינם מסוגלים לרכוש דירה. מלאי הדיור במגזר השכירות בג'רזי (פרטי וציבורי גם יחד) מהווה בערך 46% מכלל משקי הבית policy.je, ושיעורי התפוסה נמוכים. עם זאת, בעלי דירות פרטיים יוצאים מהשוק יותר ויותר, כשהם מציינים עלויות עולות וגל רגולציות חדשות collascrill.com. בין 2023–2024 נרשמה גל של משקיעי Buy-to-Let קטנים שמכרו נכסים, מה שמגביר את המלאי בשוק המכירות אך מצמצם את ההיצע לשוק השכירות. מגמה זו מעוררת דאגה: כאשר מלאי השכירות קטן, לבעלי הדירות הנותרים יש כוח תמחור רב יותר, מה שעשוי להוביל להעלאות דמי שכירות מחודשות. למעשה, משקיפים בשוק מזהירים כי דמי השכירות עשויים לחזור ולעלות ב-2025 ככל שהשנה תתקדם אם יציאת בעלי הדירות תימשך collascrill.com. בריאותו של מגזר השכירות נמצאת בצומת דרכים, כשהוא מאזנת בין הגנת הדיירים לבין הסיכון להרחקת משקיעים.
יכולת רכישה ודיור חברתי: יכולת הרכישה בשוק השכירות מתוחה כמו גם בשוק המכירה. שכר הדירה החודשי הממוצע לדירת שני חדרי שינה ב-2024 עמד על כ-50–60% מההכנסה החודשית החציונית למשק בית, מה שמקשה על משפחות רבות. הממשלה, שמכירה בכך, הציבה עדיפות ל"הגדלת היצע הבתים ברי ההשגה ולהגברת הוודאות במגזר ההשכרה" policy.je. לדיור החברתי (בניהול Andium Homes ואחרים) יש תפקיד מכריע – שכר הדירה בדיור החברתי מוגבל ל-80% מהמחיר בשוק, וזכאות לשכירות בו היא רק לתושבים עם הכנסה נמוכה מעל גיל 30 policy.je. נכון לינואר 2025, היו 690 משקי בית ברשימת ההמתנה ל- Affordable Housing Gateway (לדיור חברתי), מתוכם 231 הוגדרו כבעלי צורך דחוף policy.je. נתון זה מדגיש את המחסור החריף בדירות השכרה ברות השגה. כדי להקל על הלחץ, הממשלה השיקה מתווה "השכרת חדר" המאפשר לבעלי בתים להשכיר חדר פנוי ולקבל הכנסה פטורה ממס עד סף מסוים policy.je. למרות שצעדים כאלה מסייעים במעט, הם אינם תחליף להגדלת היצע הדיור.
שינויים רגולטוריים בשוק השכירות: מהלכים מדיניותיים אחרונים משנים את פני שוק השכירות בג'רזי. באוגוסט 2024 נכנס לתוקף חוק חדש המחייב את כל בעלי הדירות לקבל רישיון על מנת להשכיר נכס policy.je. רישוי בעלי הדירות נועד לאכוף סטנדרטים מינימליים ולהבטיח ניהול מקצועי, אך הוא יצר עלויות ציות נוספות ואולי מביא חלק מהמשכירים ה"חובבניים" למכור את נכסיהם. בנוסף, נכתב כעת חוק שכירות מגורים חדש (צפוי ל-2025) אשר יעניק הגנות חזקות יותר לשוכרים policy.je. שר השיכון אותת על כוונה לכלול "צעדים לייצוב שכר הדירה" בחוק הזה d2re.co.uk – למעשה סוג של ויסות העלאות שכר דירה. הצעות לפיקוח שכירות מעוררות מחלוקת: התומכים טוענים שהן ימנעו ניצול וישמרו על מגורים נגישים, במיוחד בשוק דירות עם היצע נמוך כמו בג'רזי d2re.co.uk. המתנגדים מזהירים שתקרות שכירות נוקשות עלולות להרתיע השקעות ופיתוח חדש, ובטווח הארוך להחמיר את המחסור בהיצע d2re.co.uk d2re.co.uk. ניתוח של D2 Real Estate הזהיר כי החלת פיקוח שכירות כעת "עלולה להיות הקש האחרון עבור משקיעים ובעלי דירות מקומיים" שכבר מתמודדים עם רגולציות חדשות d2re.co.uk. קובעי המדיניות נוהגים בזהירות – כל פיקוח שכירות צפוי להיות מתון (למשל, הגבלת תדירות או שיעור העלאות שכר דירה ולא הקפאה מוחלטת), כדי להימנע מתוצאות לא רצויות. לסיכום, שוק השכירות של ג'רזי בשנת 2025 נמצא בנקודת מפנה: לדיירים יש יותר זכויות ונרשמה הקלה זמנית בשכירות, אך המחסור הבסיסי בדירות שכורות עדיין מאיים להוביל להעלאות שכר דירה, אלא אם יגדל ההיצע או יונהגו פיקוחי שכירות הדוקים.
שוק הנדל"ן המסחרי
סקירה כללית: מגזר הנדל"ן המסחרי של ג'רזי הוא קטן יחסית (כלל מגזר פעילויות הנדל"ן, כולל הכנסות מהשכרה, מהווה כ-11.7% מהתוצר הגולמי policy.je), אך הוא משתרע על פני בנייני משרדים, מתחמי קמעונאות, מחסנים, נכסי אירוח ופרויקטים רב-שימושיים. ביצועי השוק בין השנים 2023–2025 השתנו לפי תחום. שטחי משרדים – בעיקר משרדים מדורגים A במרכז העסקים של סנט הלייר – היו במוקד, עם התאוששות בביקוש והיצע דחוק ביותר. נכסי קמעונאות ואירוח חוו שיפור בתפוסה לאחר המגפה, אם כי סצנת הקמעונאות במרכז העיר ממשיכה להשתנות עם הרגלי הצריכה המשתנים. נכסי תעשייה ולוגיסטיקה מהווים נישה קטנה בג'רזי בשל מגבלות הקרקע, עם זמינות נמוכה כרונית. להלן נתמקד בתחום המשרדים, שהוא הדומיננטי בפעילות ההשקעה המסחרית, ולאחר מכן נציין מגמות במגזרים מסחריים נוספים.
התאוששות שוק המשרדים והיצע מוגבל: שוק המשרדים בג'רזי יוצא מתקופת ההתאמות של מגפת הקורונה ונראה כי הוא בעל מגמת עלייה מחזורית. שנת 2023 הייתה מאתגרת – הפעילות של השוכרים ירדה כאשר חברות בחנו מחדש את צורכי השטח שלהן, וסך הביקוש למשרדים היה נמוך מהרגיל d2re.co.uk. עם זאת, בשנת 2024 נרשמה התאוששות: פעילות ההעברה והשכירות חזרו לרמות דומות לאלו של 2022 d2re.co.uk. הביקוש מונע על ידי חברות שמבצעות "התאמה לגודל הנכון" ומשדרגות לחללים איכותיים יותר כדי למשוך טוב יותר את העובדים בחזרה למקום העבודה d2re.co.uk d2re.co.uk. תעשיית הפיננסים של ג'רזי (40% מהכלכלה policy.je) ממשיכה להתרחב, מה שמגביר את הצורך במשרדים מודרניים. במקביל, היצע חדש מוגבל מאוד. פרויקט המשרדים הרב-דיירי האחרון שסיפק שטח ריק נמסר עוד בשנת 2018 d2re.co.uk. מאז נבנו רק כמה מבנים – הבולטים שבהם הם המטה החדש של ממשלת ג'רזי (~11,600 מ"ר שהושלם ב-2024) ומשרד גדול לשוכר יחיד (IFC 6, הושלם ב-2023 עבור קבוצת Aztec) d2re.co.uk d2re.co.uk. אלו היו פרויקטים להקמה עצמית לבעלי הנכסים ולא הוסיפו שטחים ספקולטיביים לשוק. לכן, נכון לשנת 2025 כמעט ואין משרדים חדשים להשכרה. עסקים שמחפשים שטחים מודרניים נאלצים להתחרות על בניינים מובילים קיימים או להמתין לפרויקטים עתידיים. יזמים היססו לבנות בצורה ספקולטיבית בשל עלויות הבנייה הגבוהות ואי הוודאות הכלכלית, למרות שההצלחה של פרויקטים אחרונים עשויה לשפר את הביטחון לגל הפרויקטים הבא.
עם ביקוש חזק והיצע חדש מזערי, שיעורי התפוסה למשרדים מובילים נמוכים מאוד. רוב מבני המשרדים בדרגת A באזור הפיננסי של סנט הלייר (אזור Esplanade/IFC והסביבה) בתפוסה מלאה, וכל שטח שמתפנה נתפס במהירות. שוכרים המעוניינים בשטחי רצפה גדולים או במתקנים ברמה גבוהה חייבים יותר ויותר לשקול שיפוץ בניינים ישנים או לעבור למיקומים בשוליים, כיוון שנותרו כל כך מעט משרדים ראשיים פנויים d2re.co.uk d2re.co.uk. בעלי נכסים במבני משרדים משניים שמו לב והחלו לשדרג נכסים כדי למשוך שוכרים איכותיים. בסך הכל, תנאי השוק נוטים לטובת בעלי הנכסים במגזר המשרדים – שינוי דרמטי מהמצב ב-2020 כאשר התחזית הייתה לא ברורה. הביקוש מצד שוכרים כיום עולה על ההיצע, ורבים בענף מאמינים כי חוסר האיזון הזה “יביא לאחת התקופות החזקות ביותר של השוק בחמש השנים הקרובות” בכל הנוגע לעליית דמי השכירות d2re.co.uk d2re.co.uk.
שכר דירה למשרדים וביצועי השקעות: ההידוק בשוק המשרדים הוביל לעליות שכר דירה ניכרות, במיוחד בשנים 2024–2025. שכר הדירה הנקוב למשרדים מובילים בסנט הלייר על סף ציון דרך חדש. אנליסטים בשנה שעברה שאלו: “האם דמי השכירות בג'רזי יכולים להגיע ל-£50 למ"ר?” – רמה שנחשבה אז לאופטימית d2re.co.uk. אמנם £50 לא הושג במלואו ב-2024, אך השכר המוביל עלה לרמות הגבוהות של ה-£40 למ"ר עבור השטחים האיכותיים ביותר. בולטת עוד יותר הייתה עליית שכר הדירה במשרדים באיכות טובה “דור שני” (מבנים מעט ישנים יותר): עם כה מעט משרדים חדשים זמינים, שכר הדירה בחלק ממבני דרגה B קפץ ב-35% ומעלה ב-12 החודשים האחרונים d2re.co.uk. זהו שיעור עלייה חריג, המשקף כיצד התחרות על שטחים ראויים דחפה את הערכים כלפי מעלה בכל השוק. שכר הדירה האפקטיבי (בהתחשב בתמריצים) גם הוא מתחזק כאשר בעלי הנכסים חשים פחות צורך להציע הטבות או תקופות שכירות חינם בשוק שמטיב עם בעלי נכסים.
מבחינת משקיעים, נראה כי ערכי הנדל"ן המסחרי בג'רזי הגיעו לתחתית והחלו להתאושש. העלייה בדמי השכירות והרקע הכלכלי החיובי יותר (התמ"ג של ג'רזי צמח ב-7.3% בשנת 2023 policy.je, וצפוי כי הריביות ירדו) שיפרו את התחזית. לאחר תקופה של התרככות תשואות בשנים 2022–2023, התשואות מתחילות להתכווץ שוב בתחילת 2025 d2re.co.uk. דיווחים בתעשייה מצביעים על כך ששוק הנדל"ן המסחרי באיי התעלה מקדים את זה של בריטניה במחזור, ואולי אף הגיע לשפל שלו ב-2024 d2re.co.uk. כמה משקיעים מתוחכמים שרכשו משרדים ב-2023 במחירים מוזלים רואים כיום תשואות כוללות של מעל 15% על אותן רכישות d2re.co.uk, הודות להתכווצות בתשואה ולעליית שכר דירה. לדוגמה, משרד מדורג נמוך יותר שנרכש בתשואה גבוהה וחווה לאחר מכן עלייה של 30% בשכר הדירה ייצר תשואות גבוהות במיוחד. מקרים כאלה לא נעלמו מעיני השוק, ותחושת המשקיעים משתפרת. יש התעניינות מחודשת מצד חברות נדל"ן מקומיות, קרנות מבוססות ג'רזי ואנשים בעלי עושר גבוה להשקיע בנכסים מסחריים, לאור שיעור התפוסה הגבוה והבסיס היציב של שוכרים לטווח ארוך באי (חברות פיננסים, ממשלה וכו'). עם זאת, היקף העסקאות המסחריות נותר צנוע – השוק קטן ולא נזיל, ומדי שנה מתבצעות בו רק כמה עסקאות גדולות.
קמעונאות ומגזרים מסחריים נוספים: מגזר הנדל"ן המסחרי הקמעונאי בג'רזי מתרכז ברחובות הראשיים של סנט הלייר. הוא התמודד עם אתגרים מצד מסחר אלקטרוני והתאוששות איטית בתנועת הולכי הרגל לאחר הקורונה. עם זאת, בין 2022–2023 נרשמה התאוששות עבור חנויות פיזיות עם חזרת התיירות ותושבים מקומיים לחנויות ולמסעדות. נכסי קמעונאות מובילים ברחובות קינג וקווין שמרו ברובם על שוכרים (כולל רשתות בריטיות ועסקים מקומיים), אך ישנם עדיין שטחים פנויים באזורים קמעונאיים משניים. דמי השכירות הקמעונאיים נשארו לרוב יציבים; בעלי נכסים מגלים גמישות רבה יותר בתנאים כדי לשמור על תפוסה מלאה. מגזר האירוח (בתי מלון, מסעדות, ברים) נהנה מהתאוששות חזקה – לדוגמה, מגזר המלונאות והמסעדות צמח בכ~20% ב-2022 gov.je והמשיך להתאושש ב-2023. הרווחיות המשופרת מחזקת את ערך הנדל"ן במגזר זה, וכמה פרויקטי שיפוץ בתי מלון יצאו לדרך. שטחים תעשייתיים ומחסנים מוגבלים מאוד בג'רזי בשל מחסור בקרקעות. אזורי תעשייה קטנים בפאתי סנט הלייר וסנט סאוויר בתפוסה מלאה עם רשימות המתנה ארוכות, לאור הצורך באחסון והפצה (לסחורות מיובאות לאי). דמי השכירות לתעשייה גבוהים מאוד למ"ר יחסית לבריטניה, וכל מכירה נדירה של מגרש תעשייתי זוכה לביקוש רב. לסיכום, כל תת-המגזרים המסחריים חולקים מכנה משותף: היצע מוגבל. מאחר שיש מעט מאוד פיתוחים מסחריים חדשים בשנים האחרונות (2023 ו-2024 התאפיינו ברמות נמוכות של התחלות בנייה חדשות במשרדים, קמעונאות ותעשייה), שיעורי הווקנסי (שטחים פנועים) בג'רזי נותרו נמוכים בכל הקטגוריות savills.je. הצמצום בהיצע תומך בערכי הנכסים, אך גם מגביל הזדמנויות לצמיחה ולהתרחבות עסקית.
תחזית לשוק המסחרי: התחזית לשוק הנדל"ן המסחרי בג'רזי היא אופטימית אך זהירה. התנאים הכלכליים נוחים (תעשיית הפיננסים רווחית ומתרחבת, האבטלה נמוכה מאוד ותחזיות התמ"ג חיוביות gov.je). הביקוש לשטחי מסחר איכותיים צפוי להישאר יציב. שוק המשרדים צפוי לראות גידול נוסף בדמי השכירות בטווח הקרוב, אם כי לא בקצב מתפרץ כמו בשנה האחרונה, לאחר שהמחירים יתייצבו ברמה חדשה. עדיין ישנם גידולים דו-ספרתיים באחוזי השכירות הממתינים להסכמי שכירות המסתיימים בשנת 2025, במיוחד לשוכרים בבניינים ישנים שיתמודדו עם מחירי שוק לאחר תום חוזים ארוכי טווח d2re.co.uk. מנגד, אם שיעורי הריבית יירדו והמימון יתייקר פחות, ייתכן שנראה התחלה של פיתוחי משרדים חדשים עד 2026, מה שיאזן לבסוף את השוק. בתחום הקמעונאות, תעסוקה גבוהה ומתמשכת בענף התיירות יתמכו בתנועת קונים, אך שינויים מבניים עשויים להוביל בעלי נכסים להמיר שטחי קמעונאות לייעודים אחרים (למשל מזון ומשקאות או מגורים) כדי לצמצם פערי אכלוס. בנכסי תעשייה תמשיך להיות מחסור – כל הזדמנות ליצירת מחסנים חדשים (בהסבת קרקעות או בבניית מבנים רב-קומתיים) תתקבל בברכה ע"י שוכרים. בסך הכול, מגזר הנדל"ן המסחרי של ג'רזי צפוי להרוויח מהכלכלה החזקה של האי ומהיצע הנדל"ן המוגבל, אם כי הוא נשאר רגיש למגמות כלכלה עולמיות ולשינויים במדיניות מקומית (כמו מיסים חדשים על נדל"ן).
שוק היוקרה והנכסים המובחרים
מגזר היוקרה של שוק הנדל"ן בג'רזי – הכולל מגורים ברמת גימור גבוהה, מיקומים מובילים, ונכסים המיועדים לרוכשים בינלאומיים מבוססים – הפגין עמידות ואף חוזק לנוכח ההתקררות הכללית בשוק. ג'רזי ידועה כמקלט לאנשים אמידים (HNWIs) המחפשים מגורים בזכות אורח חיים אטרקטיבי ומשטר מס נוח. הדבר יצר שוק פריים ייחודי לבתים בשווי של מיליוני פאונדים, שפועל לעיתים בעצמאות מסוימת מהשוק הרחב.
תושבים בעלי ערך גבוה (HVR) והשפעתם: תכנית התושבות לבעלי ערך גבוה של ג'רזי (המכונה גם רישיונות 2(1)(e)) מאפשרת למספר מוגבל של אנשים עמידים לעבור לגור בג'רזי בכל שנה, בכפוף לתנאים מסוימים. תושבי HVR חדשים נדרשים לרכוש או לבנות נכס שמחירו מעל למינימום מסוים ולשלם מיסים משמעותיים. היסטורית, התכנית הזו יצרה ביקוש קבוע לנכסי יוקרה: מאז 2004, רכשו תושבי HVR 264 נכסים בשווי כולל של מעל מיליארד ליש"ט bailiwickexpress.com. בשנים האחרונות, המספרים השתנו – לדוגמה, אושרו 11 תושבים בעלי ערך גבוה בשנת 2022 (ירידה משיא של 29 אישורים ב-2018) bailiwickexpress.com. בשנת 2022, רכשו קוני HVR 14 נכסים בשווי כולל של 88.6 מיליון ליש"ט (ממוצע ~6.3 מיליון ליש"ט כל אחד) bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. אלו עסקאות מהותיות שתומכות בחלקו העליון של השוק. רבות מהרכישות הן אחוזות גדולות או נכסי יוקרה על החוף, שלרוב עוברות השקעות נוספות בשיפוץ ושירותים מקומיים.
בהכירם את הביקוש (ולוודא שרק המבקשים העשירים במיוחד יעמדו בתנאים), ממשלת ג'רזי העלתה את קריטריון המחיר המינימלי לנכסים עבור HVRs חדשים בסוף 2023. ההשקעה הנדרשת קפצה מ-£2.5 מיליון ל-£3.5 מיליון עבור בית (ומ-£1.25 מיליון ל-£1.75 מיליון עבור דירה) bailiwickexpress.com. הוצע גם להעלות את תרומת המס השנתית המינימלית מ-£145,000 ל-£250,000 bailiwickexpress.com. תיקוני מדיניות אלה, שאושרו ב-2024 statesassembly.je, למעשה משמעותם שג'רזי מכוונת לקהל מהגרים מצומצם ועשיר אף יותר. בטווח הקצר, זה הוביל לגל של עסקאות יוקרתיות בסוף 2024 ותחילת 2025, כאשר חלק מהרוכשים מיהרו לעמוד בתנאים הישנים בעוד אחרים עמדו בסף החדש. התוצאה ניכרה בסטטיסטיקה: המחיר הממוצע של בתים עם 4 חדרי שינה זינק ב-36% מרבעון לרבעון ברבעון הראשון של 2025 collascrill.com, בעקבות מספר עסקאות מעל £3 מיליון לרוכשים בעלי ערך גבוה nedbankprivatewealth.com. הדבר מעיד על ביטחון חזק וביקוש גבוה בקצה העליון של השוק, למרות הרכות הכללית בשוק הרחב. למעשה, מומחים ציינו "עלייה ניכרת במכירות של בתים גדולים ויוקרתיים, המעידה על כך ש-רמת הביטחון נותרה גבוהה בפסגת השוק" nedbankprivatewealth.com. נראה כי רוכשים אמידים ראו בנדל"ן בג'רזי השקעה משתלמת ומקום בטוח, גם כאשר רוכשים במעמד הביניים גילו זהירות רבה יותר.
מאפייני שוק היוקרה: שוק הנדל"ן היוקרתי של ג'רזי מורכב בעיקר מבתי משפחה מרווחים (לעיתים עם שטחים נרחבים) באזורים היוקרתיים ביותר של האי – למשל, אחוזות ב-St. Brelade או St. Martin עם נוף לים, או בתי אחוזה היסטוריים בכפר. כמו כן נכללים דירות פנטהאוז ברמה גבוהה ובתים על קו המים (אם כי אלה נדירים יותר). נכסים רבים כאלה הם דיור “בלתי מוסמך” או אלה תחת הגדרת HVR, כלומר רק רוכשים מורשים או בעלי זכאות רשאים לקנותם (בדרך כלל זרים אמידים). המחירים נעים מ-£2 מיליון ועד עשרות מיליונים לנכסים הנדירים ביותר. מגזר היוקרה מושפע מגורמים גלובליים: שינויים במדיניות המס בבריטניה או אירועים גאופוליטיים עשויים להוביל לזרימה גוברת של עשירים. למשל, הידוק המשטר המס בבריטניה עבור לא-תושבים ועליית מסי הרכישה הפכו את ג'רזי לאטרקטיבית יחסית בשנים האחרונות, ותרמו לזרימת רוכשי HVR savills.je savills.je. רוב מגישי הבקשות ל-HVR מגיעים מבריטניה (ובפרט אנגליה – שהיו כ-134 מתוך 180+ מבקשים בשנים 2013–2022) bailiwickexpress.com, ומיעוטם משווייץ, הונג קונג וארה"ב. המשמעות היא שגורל שוק היוקרה של ג'רזי תלוי בביטחון הכלכלי ובמצב הפיננסי של משקיעים עשירים במיוחד מבריטניה ומהעולם.
ביצועים נוכחיים: כפי שצוין, השנים 2023–2024 התאפיינו בכך שמחירי היוקרה נותרו יציבים יותר מהשוק הרחב. בעוד שמחירי הבתים הסטנדרטיים ירדו בכ-8% בשנת 2024, עדויות בשטח מצביעות על כך שערכי היוקרה הגבוהים נותרו יציבים ואולי אף עלו מעט. בתים בטווח מחירי £5 מיליון ומעלה מתאפיינים לעיתים באיכויות ייחודיות (קרקע, נוף, פרטיות) וההיצע שלהם נדיר במיוחד – בעליהם כמעט ואינם נאלצים למכור, לכן המחיר פחות "נזיל" מבתים ממוצעים. נפח העסקאות במגזר היוקרה נשאר יחסית בריא: מעבר לעסקאות HVR, הרוכשים כללו גם מקומיים מרוויחי עתק ומהגרים חוזרים. “הביטחון בצמרת” משתקף בהמשך השקעות – למשל, חברת נדל"ן יוקרתית פתחה סניף בג'רזי בשנת 2023, צעד שמסמן אמון בצמיחת שוק הנדל"ן היוקרתי באי luxuryguideusa.com.
תחזית למגזר היוקרה: התחזית נשארת חיובית, אם כי מלוּוָה במעט אי-ודאות. סוכני נדל"ן בכירים מצפים שהשוק הפריים יבצע ביצועים עדיפים על פני שאר השוק: Savills ציינו כי בשווקים האזוריים היוקרתיים בבריטניה (הדומים במובנים מסוימים לג'רסי), המחירים ברבעון הראשון של 2025 נותרו יציבים יחסית משנה לשנה, אף כאשר השווקים המרכזיים ירדו savills.je. מחירי הבתים היוקרתיים בג'רסי צפויים להיות עמידים יותר וישובו לצמיחה מהר יותר מאשר בתים בטווח הביניים, בזכות היצע מוגבל ורוכשים הפחות מושפעים מריביות המשכנתאות. אם שוקי המניות והאג"ח הגלובליים ימשיכו להשתפר ב-2025–2026, לבעלי הון גבוה יהיה יותר הון להשקיע בנדל"ן. ממשלת ג'רסי גם שואפת לשמור על האטרקטיביות שלה – אף כי הידקו את הכללים לגבי HVR, הם התנגדו לקריאות לבטל את מדרגת המס של 1% ל-HVR, תוך ציון תחרות ממדינות שיפוט אחרות bailiwickexpress.com. היציבות, הבטיחות והיתרונות הפיסקליים של האי (20% מס הכנסה, תקרה על רוב ההכנסות, אין מס רווחי הון או מס ירושה) ממשיכים להיות מוקד משיכה לאולטרה-עשירים bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. סיכון פוטנציאלי הוא אם יותר מדי בתים יוקרתיים יגיעו לשוק בבת אחת – לדוג' אם בעלי נכסים ותיקים יממשו רווחים לאור העליות האחרונות. אך כל עוד זה לא קורה, אנו מצפים לצמיחה מתונה במגזר היוקרה בשנים 2025–2028. נכסים שמעל כ-4 מיליון פאונד עשויים לראות עליות מחירים שנתיות חד-ספרתיות נמוכות בשנים הקרובות, לפי תחזיות מסוימות, לעומת יציבות או עליות מתונות בשוק הרחב. כך או כך, אופיו הנישתי של שוק היוקרה אומר כי הוא ימשיך להיות מונע מנסיבות אישיות ומהגעת חידושים של HVR מדי שנה, ולא מהפונדמנטלים של הכלכלה המקומית.
התפתחויות רגולטוריות ומדיניות
מספר מדיניות ממשלתית ושינויים רגולטוריים בשנה-שנתיים האחרונות בעלי השלכות משמעותיות על שוק הנדל"ן של ג'רסי. צעדים אלו נועדו לטפל בזמינות הדיור, להגדיל הכנסות או להבטיח יציבות בשוק. להלן סיכום התפתחויות מפתח וההשפעה הצפויה שלהן:
- שינויים בחוק מס בולים ומיסים: החל מ-1 בינואר 2023, ג'רזי הציגה שיעור גבוה יותר של מס בולים/מס עסקת מקרקעין ברכישת נכס שאינו משמש כמגורים עיקריים של הרוכש stats.je. מס זה על "בתים נוספים" (המקביל להיטל הרכישה על דירה שנייה בבריטניה) מגדיל את עלות העסקה עבור משקיעי נדל"ן (Buy-to-let) ורוכשי בתים לנופש, במטרה להרתיע ביקוש ספקולטיבי. לעומת זאת, רוכשי דירה ראשונה קיבלו הקלה – החל מ-1 בינואר 2024, רף הפטור ממס בולים ברכישת דירה ראשונה עלה מ-£500,000 ל-£700,000 stats.je stats.je. שינוי זה מאפשר לרוכשים ראשונים לרכוש בתים בטווח מחירים מתון עם הקלה במס, וחיסכון של עד £19,000 במס ברכישת בית בשווי £700,000 (בהשוואה למשטר הקודם). שינויים אלה מעניקים יתרון קל לדיירים קבועים. עדויות ראשוניות מצביעות על ירידה ברכישות להשקעה ב-2023 (רק כ-10% מהרכישות ברבעון הראשון של 2025 בוצעו ע"י מי שלא התכוון להתגורר בנכס, ירידה של 14 נקודות מ-2023) stats.je, בעוד פעילות רוכשי דירה ראשונה עלתה. שינוי נוסף שנוי במחלוקת היה הצעה למס רווחי הון (CGT) על נכסים. בסוף 2024, בעקבות לחצי תקציב, הציעו כמה חברי המועצה להטיל מס רווחי הון על רווחים עתידיים ממקרקעין d2re.co.uk. תעשיית הנדל"ן הגיבה בדאגה: מומחים הזהירו כי אפילו דיבור על מס כזה עלול “לגרום לסיכונים כלכליים כבדים”, ולהוביל למכירת נכסים המונית ולהחריף את גורמי ההרתעה להשקעה שכבר קיימים d2re.co.uk. לטענתם, ייתכן שהדבר יביא לירידת מחירים חדה ויפגע במוניטין של ג'רזי כמשטר מס יציב d2re.co.uk. נכון ל-2025, ההצעה למס רווחי הון לא התקבלה – ונראה כי היא מוקפאת בשל החששות הללו. קובעי המדיניות כנראה ינהגו בזהירות רבה עם כל מס מסוג זה, לאור ה"מהפך הדרמטי" שייצג במדיניות המיסוי של ג'רזי d2re.co.uk.
- היצע דיור ויוזמות לדיור בר השגה: מועצת השרים החדשה (נבחרה ב-2022) הפכה את נושא הדיור לעדיפות במדיניותה האסטרטגית. בנוסף לתכנית First Step לשיתוף הון (נדונה קודם), הממשלה מקדמת רפורמות תכנון כדי להאיץ פיתוח. התחייבות ל“החייאת סנט הלייר” מרמזת על תמריצים להתחדשות עירונית ולדיור בצפיפות גבוהה יותר בעיר policy.je. רשויות פיתוח הדיור של האי (Andium לדיור חברתי ו-Jersey Development Company לאתרים מסוימים) מקדמות פרויקטים להוספת יחידות, אך הדבר לוקח זמן. לגבי דיור בר השגה, ספי זכאות הכנסה לדיור להשכרה חברתי עודכנו (למשל, אדם יחיד עם 3 ילדים יכול להרוויח עד כ-£85 אלף ועדיין להיות זכאי) policy.je, וכן קיימת תמיכה מתמשכת ביוזמות כמו סיוע בהפקדת דירה לרוכשים ראשונים. למרות שצעדים אלה אינם משנים ישירות את מחירי השוק, הם משפיעים על מי יכול לגשת לדיור ובאיזה מחיר.
- שכירות למגורים ורגולציה על בעלי דירות: כפי שצוין בסעיף השכרות, רפורמה מקיפה בחוק שכירות למגורים נמצאת בתהליך ועתידה להיכנס לתוקף ב-2025. צפוי שהיא תחזק את זכויות השוכרים – ככל הנראה תכלול תקופות התראה ארוכות יותר, מגבלות תדירות על העלאות שכר דירה והגדרות ברורות יותר לאחריות תחזוקה – מה שיביא את ג'רזי יותר בקו אחד עם המיטב המקובל במקומות אחרים. רישוי בעלי דירות (הצורך ברישיון שנתי להפעלת נכס להשכרה) הפך כעת לחובה policy.je. מערכת הרישוי, שהושקה ב-2024, מבטיחה שכל נכסי ההשכרה עומדים בסטנדרטים מינימליים (בטיחות, סניטציה וכו') ומאפשרת פיקוח טוב יותר על מגזר ההשכרה. בעלי דירות שאינם עומדים בתנאים מסתכנים באובדן הרישיון. המהלך צפוי לשפר את איכות השוק להשכרה לאורך זמן, אם כי עלול להוביל ליציאתם של חלק מבעלי הנכסים החלשים. על הממשלה לאזן בין הגנת השוכר מול שמירה על השתתפות בעלי דירות. צעדי ייצוב שכר דירה הצפויים, אם ימומשו, יהוו מהלך משמעותי – לקחים מניסויים דומים במקומות אחרים (כמו הניסוי האחרון של סקוטלנד בהגבלת שכר הדירה) נבחנים כדי להימנע מטעויות d2re.co.uk. קובעי המדיניות משתפים בעלי עניין (אגודות בעלי דירות, קבוצות שוכרים, כלכלנים) כדי לגבש פתרון שמפחית אינפלציה מופרזת בשכר דירה מבלי להקפיא את השוק לחלוטין d2re.co.uk.
- חוקי השקעות זרות ובעלות: בג'רזי קיימות באופן מסורתי מגבלות על בעלות על נכסים למי שאינם תושבים – רק תושבים מוסמכים או בעלי רישיון HVR רשאים לרכוש נדל"ן למגורים, מה שמבוקר בפועל את זרם ההשקעות הזרות. לא בוצעו שינויים משמעותיים בכלללים הללו לאחרונה, למעט החמרת הקריטריונים ל-HVR כפי שנדון (מה שמפחית את מספר הנכנסים הזרים אך מעלה את גובה ההשקעה הנדרשת). אין סימן שהאי עומד לפתוח חופשי להשקעות זרות; המדיניות נותרת להפנות את הביקוש הזה דרך מסלול ה-HVR כדי להבטיח שהדבר יועיל לכלכלה הציבורית.
- תקנים סביבתיים ותקני בנייה: התפתחות מעניינת במגזר המסחרי נגעה לתעודות ביצועי אנרגיה (EPCs). ממשלת האי שקלה חקיקה שתחייב דירוג EPC מינימלי לבניינים מסחריים (בדומה לכללים בבריטניה שלפיהם משנת 2023 בעלי נכסים אינם רשאים להשכיר שטחים עם EPC מתחת ל-E). עם זאת, הממשלה חזרה בה והחליטה שלא לחוקק זאת בקדנציה הנוכחית בעקבות התנגדות מהתעשייה d2re.co.uk. ענף הנדל"ן הזהיר מפני השלכות לא מכוונות לו יחולו קביעות בריטיות בקשיחות על מבני האבן הישנים של ג'רזי d2re.co.uk. במקום זאת, ג'רזי תתמקד בעדכון הדרגתי של תקני הבניה. עם זאת, משקיעים ובנקים כבר מגיבים לאופק הציפיות שיידרשו EPC בעתיד – והם כבר מעדיפים בניינים חסכוניים באנרגיה או מחשבים מראש את עלויות השיפוץ הדרוש d2re.co.uk. זמנית, אף שאין עדיין חוק תקף, צפויה מגמה לכיוון בניינים ירוקים יותר, והשפעה אפשרית על ערך הנכסים (עם “פרמיה ירוקה” למבנים יעילים לעומת "הנחת חום" למבנים בזבזניים אנרגטית בהמשך).
לסיכום, מדיניות הנדל"ן בג'רזי מתפתחת במטרה להתמודד עם האתגרים הכפולים של נגישות לדיור וקיימות שוק. צעדים כמו מיסוי גבוה יותר על משקיעים, סיוע לרוכשי דירה ראשונה, הידוק רגולציה על שוכרים ודיונים סביב מס רווחי הון – כולם משקפים מיקוד חזק בהשפעת הנדל"ן על החברה והכלכלה. עבור בעלי עניין, הדבר מחייב ניווט בשוק שבו ניהול ההיצע והביקוש משולב בהתערבויות מדיניות משמעותיות. מעקב אחר השינויים והשתתפות בשיח הציבורי יהיו קריטיים למשקיעים וליזמים בג'רזי.
תחזית שוק (2025–2028)
בהסתכלות קדימה, שוק הנדל"ן של ג'רזי נכנס לתקופה של זהירות אופטימית בשילוב אתגרים מבניים. תחזיות מומחים מצביעות שתקופת ההאטה הקשה האחרונה נמצאת מאחורינו, אך לא צפויה חזרה מהירה להתנפחות מחירים בטווח הקרוב. במקום זאת, צפוי שלב של צמיחה מתונה או התייצבות, כל עוד לא יתרחשו זעזועים משמעותיים חיצוניים. להלן קווים כלליים לצפי לשנים הקרובות:
- מחירי נכסי מגורים: לפי התחזיות האחרונות של ועדת המדיניות הפיסקלית (נכון למאי 2024), מחירי הבתים בג'רזי צפויים להישאר ללא שינוי משמעותי ב-2024 (שינוי של 0%), לאחר מכן לעלות בכ-2% ב-2025 ועוד כ-2% ב-2026 policy.je. במילים אחרות, צפויה התאוששות מתונה במחירי הנומינליים החל מאמצע העשור. הדבר תואם את הרעיון שב-2023–2024 תוקנה ההערכה המוגזמת שהייתה, ומאז מחירים עשויים לצמוח מעט מעבר לשיעור האינפלציה. עד 2027–2028, אם מסלול זה יישמר, ג'רזי עשויה לחוות עלייה מצטברת של מחירי הבתים באחוזים בודדים. לשם השוואה, בשוק הבריטי הרחב, תחזיות מסוימות חוזות עלייה מצטברת של כ-20% בין 2024 ל-2028 (Savills עדכנה תחזיתה לחמש השנים הקרובות לעלייה של 21.6% בסך הכול savills.je, בהנחה שריביות יורדות בהדרגה והמשק נשאר חזק). הצמיחה בג'רזי עשויה להיות מעט נמוכה יותר בשל רמת המחירים הגבוהה מאוד והמגבלות על נגישות לדיור, אך היא צפויה להיות מונעת מאותם גורמים – כלומר, שיקום ביטחון הקונים כאשר עלויות המימון ירדו. ואכן, אחת ההנחות המרכזיות היא שעד סוף 2024 או 2025, הבנק המרכזי באנגליה יתחיל להוריד את הריבית הבסיסית, מה שישפיע גם על ריביות המשכנתאות בג'רזי (הריביות המקומיות נוהגות לעקוב בסופו של דבר אחרי המגמות בבריטניה nedbankprivatewealth.com). עלויות משכנתא נמוכות יותר יגדילו את כוח הקנייה של הרוכשים, אף שמדובר בתהליך הדרגתי. קצב עליית המחירים יוגבל בשל נגישות קשה לדיור; גם אם הריביות יירדו, לרוכשים יהיו גבולות למה שהם יכולים להציע. לכן, חזרה לעליות דו-ספרתיות שנתייות לא נראית סבירה בטווח הבינוני, אלא אם יהיה מחסור חריף בהיצע או גל ביקושים חיצוניים.
- היקף העסקאות ופעילות השוק: ה-FPP גם חוזה כי היקף עסקאות הנדל"ן יחזור לרמות שלפני מגפת הקורונה עד 2026 בערך gov.je. זוהי התאוששות משמעותית בהתחשב בשפל של 2023. לפני המגפה (2018–2019) היו בג'רזי בערך 1,200–1,300 עסקאות נדל"ן למגורים בשנה. התחזית מצביעה על גידול יציב בפעילות ב-2025 ו-2026 עם חזרת הביטחון. אינדיקציות מוקדמות מחזקות זאת: העלייה החדה במכירות ברבעון הראשון של 2025 (עלייה של 90% משנה לשנה) מצביעה על מומנטום. עד 2026–2027, אנו צופים שוק נזיל ובריא יותר, שבו יותר אנשים יציאו דירות למכירה (הודות לאופטימיות), ויותר קונים יוכלו לעמוד במחירים (בזכות ריביות מעט נמוכות יותר וצמיחה בשכר). משתנה מפתיע אחד הוא הבחירות הכלליות בג'רזי ב-2025 – היסטורית, בחירות עלולות לגרום להמתנה קצרה בפעילות הנדל"ן אם המדיניות אינה ברורה. עם זאת, מאחר שהדיור הוא נושא חוצמפלגתי, כל ממשלה חדשה צפויה להמשיך באסטרטגיות הנוכחיות, ולכן איננו מצפים לזעזוע מדיניות שיפגע בעסקאות. בסך הכול, נפח העסקאות אמור להתייצב, וזה טוב לסוכני נדל"ן, בנקים, קונים ומוכרים כאחד, שכן שוק נזיל הוא שוק יעיל יותר.
- תחזית שוק השכירות: קשה יותר לחזות את דמי השכירות בשל התערבות רגולטורית מתוכננת. אם צעדי ייצוב שכר דירה יחוקקו ב-2025 ויגבילו את קצב העלאת שכר הדירה בשכירות קיימת, ייתכן שאינפלציית שכר הדירה הממוצעת תישאר מתונה במדדים הרשמיים. עם זאת, כוחות השוק מצביעים על לחץ לעלייה: ההיצע של נכסי השכרה עלול להצטמצם עוד (אם יותר בעלי דירות ימכרו או ייעדו מחדש דירות בשל רישוי ותשואות צנועות), והביקוש יישאר גבוה (במיוחד אם האוכלוסייה תגדל בכמה מאות בשנה עם בנייה חדשה מוגבלת). בסך הכול, ייתכן שנראה עליות נומינליות קטנות בשכר דירה (נניח 1–3% לשנה) בין 2025 ל-2027 אם הכלכלה תישאר חזקה – מה שבמונחים ריאליים עשוי לגרום לשכר הדירה להדביק בקושי את קצב האינפלציה. המדיניות לקביעת שכר הדירה בדיור חברתי על 80% מהשוק תמשיך לספק מעט הקלה מבחינת נגישות למחוסרי אמצעים, אך המשמעות היא שכל עלייה בדמי השכירות בשוק מפעילה לחץ על סובסידיות ממשלתיות לדיור. קובעי מדיניות צפויים לעקוב מקרוב אחרי מדד נגישות שכר הדירה. נקודת אור פוטנציאלית: אם יוזמות הממשלה להגדלת היצע הדיור יישאו פירות (למשל, אם במספר פרויקטים מגורים גדולים תושלם הבנייה בין 2026 ל-2028), שיעור הדירות הפנויות להשכרה יעלה במעט – מה שימתן את קצב העלאות השכר דירה. נכון לעכשיו, תוספת היצע משמעותית לפני 2027 נראית בלתי סבירה בשל זמני ההובלה לפרויקטים.
- מגזר מסחרי ומשרדים: תחזית שוק המשרדים נראית חיובית בטווח הקצר. בהיעדר בנייה חדשה של משרדים עד לכל הפחות 2026 ואילך, שכר דירה למשרדים בג'רזי עשוי להגיע לשיאים חדשים עד 2025–2026. חלק מהאנליסטים ציפו שדמי שכירות פריים יגיעו ל-£50 למ"ר, וזה עדיין לא התרחש אך נשאר יעד סביר בשנתיים הקרובות לאור ההיצע המצומצם d2re.co.uk. אנו צופים ששכר הדירה למשרדים איכותיים ימשיך לעלות מעט (אם כי אולי בקצב איטי יותר לעומת הזינוק של 35% לאחרונה), עד אשר תתווסף היצע חדש לשוק. שווי ההון של משרדים מובילים צפוי לעלות ככל שהשכירות עולה ודרישות התשואה של המשקיעים מתייצבות או יורדות. משקיעים צפויים להתחרות על כל נכס איכותי שיגיע לשוק, מה שעשוי להוריד את התשואות מטווח של 6–7% (ב-2023) אל 5–6% עד 2025. משרדים משניים הניתנים לשיפוץ עשויים להציע תשואות גבוהות, ולכן אנו מצפים להמשך מסחר במבנים ישנים לטובת התאמות ושדרוגים. בשנים 2027–2028, אם מספר פרויקטים של משרדים יושלמו, השוק יתאזן, שיעור הדירות הפנויות יעלה מעט מ'אפס' לכ-5% – רמה בריאה שתמנע שכר דירה מלהתייקר יתר על המידה ותאפשר לשוכרים בחירה מסוימת.
עבור נכסים מסחריים אחרים, התחזית יציבה. תחום הקמעונאות מתמודד עם אתגר מתמשך מצד קניות באינטרנט, אך רחוב הקניות המרכזי בג'רזי ימשיך להיות מוקד הקמעונאות של האי; ייתכנו ירידות מתונות בשכירויות של חנויות משנה אשר יתקזזו בביקוש גבוה למיקומים מרכזיים (בעיקר מצד בתי קפה, מסעדות וקמעונאים המתמקדים בחוויה). תחום התעשייה יישאר שוק של משכירים; כל הזדמנות לבניית מחסנים חדישים תיתפס, אם כי אין סימנים לפרויקטי תעשייה משמעותיים באופק. תחזית הנדל"ן של ענף האירוח תלויה בתיירות – בהנחה שמספרי המבקרים ימשיכו להתאושש לרמות שלפני הקורונה ואף לגדול (עם קווי תעופה חדשים וכו'), מלונות ומסעדות ישגשגו, מה שיתמוך בערכי הנדל"ן שלהם. ייתכן שנראה אף התעניינות בפיתוח מלון חדש אם גידול התיירות יצדיק זאת עד 2028.
- שוק היוקרה והפריים: תחום הדיור היוקרתי צפוי להמשיך ולשגשג, אם כי בהיקפים קטנים. האטרקטיביות של ג'רזי לעשירים נמשכת – כל עוד לא יחולו שינויים דרמטיים, אנשים אמידים ימשיכו להגיע, אם כי במספרים מוגבלים. העלאת הסף המינימלי לנכסי HVR עשויה להקטין מעט את כמות המצטרפים ב- HVR בשנה-שנתיים הקרובות (מאחר ורק מי שמוכן להוציא לפחות £3.5 מיליון זכאי), אך מי שכן יגיע, יזרים אף יותר הון לאי בממוצע פר אדם. מצב זה עלול לדחוף את מחירי הקצה כלפי מעלה; לדוגמה, נכסים שבעבר נמכרו בכ-£3 מיליון עשויים עתה להגיע למלחמות הצעות של £4 מיליון ומעלה כדי לעבור את הרף ולגבור האחד על השני. אנו צופים המשך עליית מחירים בבתים יוקרתיים וייחודיים – ייתכן בקצב של כמה אחוזים בשנה, אך קיימת פוטנציאל לזינוקים אם נכס נדיר במיוחד יגיע לשוק. מגזר היוקרה גם מבודד יחסית מתנודות בריבית (הקונים לרוב רוכשים במזומן או בעלי נזילות גבוהה), כך שהמגמה תשקף בעיקר את מגמות העושר בעולם. אם שוקי ההון והעושר ימשיכו לעלות בשנים 2025–2028, ייתכן שגם הביקוש לבתי יוקרה בג'רזי יתחזק. מנגד, משבר עולמי שישפיע לרעה על HNWIs (למשל משבר פיננסי גדול) עשוי לדכא במהירות את הביקוש לפריים, אך מדובר בסיכון שאינו בלעדי לג'רזי.
- סיכונים וקלפי פרא: מספר גורמים עשויים לשנות תחזיות אלו. עליית ריבית מעבר לציפיות (אם האינפלציה תשוב ותתחזק) עשויה להאט מחדש הן את שוק הדיור והן את השוק המסחרי. זעזועים כלכליים גלובליים או מיתון בבריטניה ישפיעו בהשפעות שרשרת (פחות ביטחון, ייתכן פחות מהגרים וצמצום בהתרחבות חברות). בצד המדיניות, אם ג'רזי תבחר להטיל מס רווחי הון על נכסים או פיקוח שכר דירה אגרסיבי, הדבר עלול לקרר את סנטימנט המשקיעים ולהקטין את היקף הפעילות לטווח הקצר d2re.co.uk d2re.co.uk. בנוסף, מדיניות האוכלוסין של ג'רזי תהיה מכריעה: כיום הגירה נטו חיובית ותומכת בביקוש לדיור; אולם, אם יורגשו מהלכים פוליטיים לצמצום חד של ההגירה, ייתכן שיביאו להיחלשות הביקוש לדיור לאורך זמן. קלף פרא נוסף הוא אינפלציה בעלויות הבנייה – כבר כיום הבנייה בג'רזי יקרה מאוד (הקיבולת של קבלנים מוגבלת d2re.co.uk d2re.co.uk), ואם העלויות יעלו אף יותר, עשוי הדבר לדחות או לבטל פרויקטים מתוכננים ולהחמיר את מגבלות ההיצע. לבסוף, שינויי אקלים ורגולציה סביבתית עשויים להתחיל להשפיע – נכסים בחוף עשויים להידרש לעמוד בדרישות עמידות חדשות, ומבנים מסחריים אולי יידרשו לשדרוגי קיימות, כולם יוסיפו עלויות אך גם ייצרו השקעות בהתאמת נכסים לסטנדרטים ירוקים.
שורה תחתונה: שוק הנדל"ן של ג'רזי צפוי להיכנס לתקופה של התאוששות הדרגתית והתייצבות החל מ-2025. מחירי הדירות צפויים לעלות באופן מתון (בקצב דומה לעליית ההכנסות) בשנים הקרובות policy.je, לאחר התיקון המשמעותי ששיפר במידת מה את הסבירות הכלכלית לרכישה. סקטור השכירות יישאר תחת לחץ אך עם פיקוח רגולטורי מוגבר לטובת ההגינות. נדל"ן מסחרי, ובפרט משרדים, צפוי להיות בתקופה חיובית למשכירים עד שההיצע החדש ישלים את הפער, ובתים יוקרתיים באי ימשיכו למשוך רוכשי קצה, מה שיתמוך בשוק היוקרה. עד 2028 אנו צופים שוק נדל"ן בג'רזי שיהיה קצת נגיש יותר לתושבים המקומיים (בזכות עליית הכנסות ומחירים יציבים), אך עדיין שוק פרימיום עם ביקוש גבוה בשל ההיצע המצומצם והאטרקטיביות של האי. על קובעי המדיניות להמשיך ולמצוא איזון בין ניהול הביקוש להגדלת ההיצע, מתוך מטרה להבטיח שהשוק משרת הן את המשקיעים והן את הקהילה הרחבה.
מקורות: דוחות יחידת הסטטיסטיקה של ג'רזי, ניתוח מועצת המדיניות הפיסקלית, ופרשנויות של מומחים לשוק סייעו לגיבוש תחזיות אלו stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com. כרגיל, התוצאות בפועל עשויות להיות שונות אם ההנחות הבסיסיות משתנות, אך הקונצנזוס מצביע על שוק יציב עד בעליה מתונה בין השנים 2025–2028 ולא תנודתיות קיצונית כפי שראינו בעבר הקרוב.
