Tržište nekretnina u Jerseyju doživjelo je značajnu korekciju nakon vrhunca krajem 2022. Usred rasta kamatnih stopa i ekonomskih promjena, 2023. je donijela oštar pad cijena nekretnina i broja transakcija, ali najnoviji podaci iz 2024.–2025. upućuju na znakove stabilizacije. Ovo izvješće pruža sveobuhvatan pregled sektora nekretnina u Jerseyju – uključujući stambeno stanovanje, poslovne nekretnine, tržište najma i luksuzni segment – za 2025. godinu. Analiziramo trenutačne trendove (cijene, potražnja, ponuda), nedavne rezultate tržišta i razvoj politika koje oblikuju sektor, te uključujemo prognoze stručnjaka za kratkoročno do srednjoročno razdoblje (do 2028.) kako bismo pomogli investitorima, kupcima nekretnina i donositeljima odluka u procesu odlučivanja.
Tržište stambenih nekretnina
Trendovi na tržištu i cijene: Cijene kuća u Jerseyju znatno su se smanjile u odnosu na rekordne vrijednosti iz 2022. U prvom tromjesečju 2025. prosječna cijena stambenih nekretnina (prilagođena za mješavinu tipova) bila je oko 3% niža na godišnjoj razini i čak 14% ispod vrhunca dosegnutog u trećem tromjesečju 2022. stats.je. Ovaj pad učinio je 2024. najgorom godinom za cijene nekretnina od kada postoje zapisi (barem od 1986.), s padom od 8% u odnosu na 2023. stats.je – što je najveći godišnji pad u ~38 godina collascrill.com. Korekcija je uslijedila nakon razdoblja neodrživo visokog rasta (godišnji rast iznosio je preko 15% u 2021.), a uzrokovana je smanjenom pristupačnošću zbog rasta kamatnih stopa. Krajem 2024. cijene su se nastavile postupno smanjivati (oko 1% pad kvartalno u četvrtom tromjesečju 2024.) collascrill.com. Međutim, prvi podaci iz 2025. ukazuju na dno pada: u prvom tromjesečju 2025. ukupne cijene su čak i porasle oko 1% sezonski prilagođeno u odnosu na prethodni kvartal stats.je stats.je, što može ukazivati na moguću stabilizaciju.
Obujam prodaje i potražnja: Obujam transakcija doživio je nagli pad tijekom usporavanja tržišta. Ukupna prodaja nekretnina u 2023. godini pala je za oko 42,9% u odnosu na prethodnu godinu gov.je, jer su veći troškovi hipoteka smanjili aktivnost kupaca. U 2023. godini prodano je samo ~840 nekretnina (HPI-prihvatljivih), u usporedbi s ~1.470 u 2022. stats.je stats.je. Ovo je bio iznimno nizak promet prema povijesnim standardima. Ohrabrujuće, aktivnost se povećala u 2024. i 2025. godini. Ukupna prodaja za 2024. godinu porasla je za oko 25% u odnosu na depresivnu razinu iz 2023. collascrill.com collascrill.com, a u prvom kvartalu 2025. zabilježeno je 90% više transakcija nego u prvom kvartalu 2024. (iako je taj kvartal prošle godine bio iznimno tih) nedbankprivatewealth.com. Čak i u odnosu na kraj 2024. godine, prodaja u Q1 2025. porasla je za 7% nedbankprivatewealth.com. Unatoč ovom oporavku, promet ostaje ispod dugoročnih normi (još uvijek ~29% ispod prosječnog Q1 iz razdoblja 2021.–2023.) nedbankprivatewealth.com. Ukratko, potražnja se oporavila od najniže točke, ali se još uvijek nije u potpunosti vratila na razine prije pandemije ili prije rasta kamatnih stopa. Mnogi su kupci u 2023. zaustavili kupnje zbog neizvjesnosti, ali sada dio te odgođene potražnje ponovno ulazi na tržište jer se očekivanja o cijenama prilagođavaju.
Prosječne cijene po tipu nekretnine: Pad tržišta nije ravnomjerno utjecao na sve kategorije nekretnina. Veće, luksuzne kuće pokazale su se otpornijima u posljednje vrijeme, dijelom zahvaljujući imućnim kupcima koji iskorištavaju niže cijene. Na primjer, kuće s 4 spavaće sobe zabilježile su zapravo porast svojih prosječnih vrijednosti početkom 2025. (skočile na ~1,405 milijuna funti u Q1, što je 36% više nego prethodni kvartal) collascrill.com. Ovaj skok potaknut je s nekoliko vrlo vrijednih prodaja (svaka iznad 3 milijuna funti) kako su novi bogati stanovnici doselili na otok nedbankprivatewealth.com. Suprotno tome, cijene manjih nekretnina nastavile su padati iz kvartala u kvartal kroz početak 2025.
Profil kupca i kupci prvi put: Kupci prvi put ostali su aktivni unatoč visokim cijenama, uz podršku vladinih poticajnih programa. U prvom tromjesečju 2025. približno trećina kupnji nekretnina (34%) obavili su kupci prvi put, što je porast u odnosu na oko četvrtinu u 2023. stats.je. To predstavlja porast od 7 postotnih bodova udjela prodaje kupcima prvi put, što odražava napore za pomoć mladim mještanima da stupe na tržište nekretnina. (Prema procjeni Collas Crilla, kupci prvi put činili su 31% transakcija u prvom tromjesečju, što je povećanje od ~3% u odnosu na godinu ranije collascrill.com.) Jerseyev First Step Scheme, program olakšane kupnje kojeg je Vlada pokrenula 2024., pridonio je s 33 prodaje prošle godine collascrill.com i 13 prodaja u prvom tromjesečju 2025. stats.je. Ipak, njegov utjecaj na širem tržištu zasad je ograničen – efekt „lanca dalje“ (gdje prodavatelji stanova iz programa kupuju nove nekretnine) slabiji je nego što se očekivalo collascrill.com. Sveukupno, povećana prisutnost kupaca prvi put je pozitivan znak, ali priuštivost stanovanja ostaje ozbiljan izazov. Tipično radno kućanstvo na Jerseyu, s prosječnim dohotkom, može si bez poteškoća priuštiti hipoteku za stan s jednom spavaćom sobom, ali ne može priuštiti dvosobni stan niti ijednu vrstu kuće prema trenutnim cijenama collascrill.com. Ovo naglašava ozbiljan jaz u priuštivosti: čak i nakon nedavne korekcije cijena, trošak obiteljskih nekretnina daleko premašuje ono što prosječna primanja mogu pokriti bez znatnih predujmova ili dvostrukih primanja.
Ponuda i nova izgradnja: Temeljni problem koji stoji iza tržišta stambenih nekretnina u Jerseyju je neuravnoteženost između ponude i potražnje. Stambeni fond otoka raste sporo (oko 9% povećanja ukupnog broja stambenih jedinica u desetljeću 2011.–2021.) policy.je, a buduće potrebe su značajne – projekcije ukazuju da će do 2035. biti potrebno dodatnih 2.000 jedinica (uz pretpostavku umjerene neto imigracije od +325 ljudi godišnje) policy.je. Međutim, nova stambena izgradnja teško prati te potrebe. U 2023. znatan udio transakcija bio je u novogradnjama (uključujući veliki projekt izgradnje za prodaju), ali do 2024. udio novogradnji naglo je pao – samo oko 9% prodaja u 2024. odnosi se na nove jedinice, nasuprot 39% u 2023. collascrill.com. To ukazuje da je malo većih stambenih projekata stiglo na tržište 2024. godine. Jerseyjev “Bridging Island Plan” (2022.–2025.) određuje lokacije i ima za cilj povećati ponudu nekretnina, a vlada je prioritet dala inicijativama za „pokretanje izgradnje na Jerseyju“ (npr. reforme planerske službe) policy.je. Ipak, ograničena dostupnost zemlje i dugotrajni procesi planiranja i dalje ograničavaju razvoj stanovanja. Kombinacija ograničene nove ponude i stalne potražnje (potaknute rastom stanovništva i dolascima osoba s visokim imovinskim statusom) održava ukupnu dostupnost nekretnina vrlo niskom. Čak i uz nedavne padove cijena, nekretnine su i dalje rijetke, a tržište ostaje konkurentno za poželjne domove. Ovaj strukturni nedostatak ponude ključni je razlog zašto su cijene nekretnina u Jerseyju toliko visoke u odnosu na lokalne prihode – kao što je primijetio Fiskalni politički panel Jerseyja (FPP), troškovi stanovanja ovdje zauzimaju vrlo veliki udio prihoda, a „tržišne cijene nisu dostupne za značajan dio stanovništva.” policy.je Poboljšanje ponude (posebno pristupačnih jedinica) ključno je za dugoročnu stabilnost tržišta.
Tržište najma (stambeni najam)
Trendovi cijena najma: Nakon dugotrajnog rasta najamnina, najamno tržište u Jerseyju pokazalo je prve znakove smirivanja u prošloj godini. U prvom kvartalu 2025. prosječna najamnina u privatnom sektoru bila je 0,9% niža nego godinu ranije policy.je, što je rijedak godišnji pad (u nominalnim iznosima). Najamnine su dosegnule vrhunac krajem 2022., a sadašnje prosječne najamnine su otprilike 0,5% iznad tog vrhunca nominalno, ali su u stvarnim (inflacijski prilagođenim) iznosima pale oko 19% od vrhunca 2022. policy.je. Tijekom 2024., oglašene najamnine zapravo su pale za oko 1% collascrill.com, pružajući određeno olakšanje najmoprimcima nakon godina naglih povećanja. Ova stabilizacija može se pripisati ograničenoj platežnoj mogućnosti najmoprimaca (odnos najamnine prema prihodima dosegao je maksimum za mnoga kućanstva) i pritisku vlade da obuzda pretjerana povećanja najamnina. U Jerseyju su se čak vodile rasprave o privremenim mjerama kontrole najamnine tijekom krize troškova života – primjerice, na snazi je bila djelomična zamrzavanje najamnina za neke oblike socijalnog stanovanja, a šire “stabiliziranje najamnina” bilo je predmet rasprava (više o politikama u nastavku). Do početka 2025., najamnine su se činile stabilnima, s prvim kvartalom koji bilježi stagnaciju cijena najma iz kvartala u kvartal collascrill.com.
Ponuda najma i dinamika najmodavaca: Unatoč nedavnom zastoju rasta najamnina, temeljne dinamike ponude i potražnje sugeriraju da bi pritisak na rast mogao ponovno izroniti. Potražnja za najmom ostaje snažna, potaknuta rastom stanovništva i onima koji si ne mogu priuštiti kupnju vlastitog doma. Stambeni fond u najamskom sektoru Jerseyja (privatni i socijalni) čini otprilike 46% svih stambenih objekata policy.je, a stopa slobodnih stanova je niska. Međutim, privatni najmodavci sve više napuštaju tržište, navodeći kao razlog rastuće troškove i najezdu novih propisa collascrill.com. U razdoblju 2023.–2024. zabilježen je val manjih investitora koji su prodavali nekretnine za najam, što istodobno povećava ponudu na tržištu prodaje, ali smanjuje ponudu najma. Taj trend zabrinjava: kako se najamski fond smanjuje, preostali najmodavci stječu veću pregovaračku moć, što potencijalno može ponovno povisiti najamnine. Doista, promatrači tržišta upozoravaju da bi najamnine mogle ponovno početi rasti u 2025. godini kako godina bude odmicala, ako se ovaj egzodus najmodavaca nastavi collascrill.com. Zdravlje najamskog sektora je na prekretnici, balansirajući između zaštite najmoprimaca i rizika obeshrabrivanja ulaganja.
Pristupačnost i socijalno stanovanje: Pristupačnost na tržištu najma jednako je napeta kao i kod prodaje. Prosječna mjesečna najamnina za stan s 2 spavaće sobe u 2024. godini iznosila je otprilike 50–60% medijanskog mjesečnog prihoda kućanstva, što mnogim obiteljima predstavlja izazov. Vlada je to prepoznala i ima prioritet “osigurati više pristupačnih domova i više povjerenja za sektor najma” policy.je. Socijalno stanovanje (kojim upravljaju Andium Homes i drugi) ima ključnu ulogu – socijalne stanarine ograničene su na 80% tržišne cijene, a pravo na stanovanje imaju samo stanovnici s nižim prihodima stariji od 30 godina policy.je. U siječnju 2025. na listi čekanja za Pristupačna stanovanja bilo je 690 kućanstava (za socijalno stanovanje), od čega je 231 bilo klasificirano kao hitni slučajevi policy.je. Ovo naglašava ozbiljan nedostatak pristupačnih najamnih stanova. Kako bi se smanjio pritisak, vlada je uvela program “Iznajmi sobu” koji dopušta vlasnicima da iznajmljuju slobodnu spavaću sobu uz porezno oslobođen prihod do određenog praga policy.je. Iako su ovakve mjere korisne u određenoj mjeri, one nisu zamjena za povećanje ponude stanova.
Regulatorne promjene u najmu: Nedavne političke odluke mijenjaju tržište najma u Jerseyu. U kolovozu 2024. stupio je na snagu novi zakon koji zahtijeva da svi iznajmljivači dobiju licencu za iznajmljivanje nekretnina policy.je. Cilj ovog licenciranja iznajmljivača je osigurati minimalne standarde i profesionalno upravljanje, no to je povećalo troškove usklađenosti i možda potaknulo neke „amaterske” iznajmljivače na prodaju. Osim toga, u pripremi je novi Zakon o stambenom najmu (očekuje se 2025.) koji će osigurati snažniju zaštitu za najmoprimce policy.je. Ministar za stanovanje najavio je kako namjerava uključiti i „mjere stabilizacije najma” u ovaj zakon d2re.co.uk – što je zapravo oblik regulacije povećanja najamnina. Prijedlozi kontrole najamnina izazivaju kontroverze: zagovornici tvrde da će to spriječiti pretjerana povećanja i učiniti stanovanje dostupnijim, posebice na tržištima sa slabom ponudom poput Jerseyjevog d2re.co.uk. Protivnici upozoravaju da bi stroga ograničenja najamnine mogla odvratiti ulagače i usporiti novu izgradnju, što bi dugoročno moglo pogoršati manjak ponude d2re.co.uk d2re.co.uk. Analiza D2 Real Estate-a upozorila je da bi uvođenje kontrole najamnina sada „moglo biti kap koja će preliti čašu za lokalne ulagače i iznajmljivače” koji su već opterećeni novim regulacijama d2re.co.uk. Kreatori politika pristupaju oprezno – svaki propis o najamnini vjerojatno će biti umjeren (npr. ograničavanje učestalosti ili iznosa povećanja najma, umjesto potpune zabrane povećanja) kako bi izbjegli neželjene posljedice. Ukratko, tržište najma u Jerseyu 2025. na je prekretnici: najmoprimci dobivaju veća prava i bilježe kratkotrajan predah u rastu najamnina, ali temeljni nedostatak stambenog najma prijeti daljnjim povećanjem najamnina – ako se ponuda ne poveća ili ne uvedu snažne mjere kontrole.
Tržište poslovnih nekretnina
Pregled: Komercijalni sektor nekretnina u Jerseyju je relativno malen (cijeli sektor aktivnosti nekretnina, uključujući prihode od najma, čini oko 11,7% BDP-a po dodatnoj vrijednosti policy.je), ali obuhvaća poslovne zgrade, maloprodajne prostore, skladišta, objekte za ugostiteljstvo i objekte mješovite namjene. Rezultati tržišta u razdoblju 2023.–2025. varirali su po segmentima. Poslovni prostori – osobito vrhunski uredi klase A u poslovnoj jezgri St. Heliera – bili su u središtu interesa, s oporavkom potražnje i iznimno ograničenom ponudom. Maloprodajni i ugostiteljski objekti bilježe poboljšanu popunjenost nakon pandemije, iako se gradska maloprodajna scena i dalje razvija zbog promjena u potrošačkim navikama. Industrijske i logističke nekretnine predstavljaju nišu na Jerseyju zbog ograničenosti zemljišta, uz kronično nisku dostupnost. U nastavku se fokusiramo na sektor ureda jer dominira komercijalnim investicijskim aktivnostima, a potom navodimo trendove u ostalim segmentima komercijalnog tržišta.
Oporavak tržišta uredskih prostora i ograničena ponuda: Uredsko tržište Jerseyja izlazi iz prilagodbi uzrokovanih pandemijom i čini se da je na cikličnom uzlaznom trendu. 2023. godina bila je izazovna – aktivnost zakupaca je pala jer su tvrtke preispitivale svoje potrebe za prostorom, a ukupni najam uredskih prostora bio je ispod uobičajene razine d2re.co.uk. Međutim, 2024. je donijela oporavak: aktivnosti preseljenja i zakupa vratile su se otprilike na razinu iz 2022. godine d2re.co.uk. Potražnju pokreću tvrtke koje “prilagođavaju” veličinu i unapređuju na viši standard prostora kako bi lakše privukle zaposlenike natrag u ured d2re.co.uk d2re.co.uk. Financijska industrija Jerseyja (40% gospodarstva policy.je) nastavlja rasti, što potiče zahtjeve za modernim uredima. Istovremeno, nova ponuda je izrazito ograničena. Posljednji veći uredski projekt s više najmoprimaca i slobodnim prostorom dovršen je još 2018. godine d2re.co.uk. Od tada su izgrađene samo dvije zgrade – posebno nove središnje prostorije States of Jersey (~11.600 m² dovršene 2024.) i veliki ured za jednog najmoprimca (IFC 6, dovršen 2023. za Aztec Group) d2re.co.uk d2re.co.uk. To su bili projekti namijenjeni isključivo za vlastite potrebe i nisu dodali nikakav spekulativni prostor na tržište. Stoga gotovo da nema potpuno novih ureda za najam u 2025. godini. Tvrtke koje traže suvremene prostore imaju malo opcija osim natjecati se za postojeće vrhunske zgrade ili čekati buduće projekte. Investitori su bili oprezni u pokretanju novih projekata zbog visokih troškova izgradnje i ekonomske neizvjesnosti, iako bi uspjeh nedavnih razvoja mogao potaknuti povjerenje za nove projekte.
Uz jaku potražnju i zanemarivu novu ponudu, stope slobodnih najamnih prostora za vrhunske uredske prostore izuzetno su niske. Većina objekata razreda A u financijskoj četvrti St. Heliera (područje Esplanade/IFC i okolica) u potpunosti je popunjena, a svaki prostor koji se oslobodi brzo se zauzima. Najmoprimci koji žele velike površine ili vrhunske sadržaje sve češće moraju razmišljati o renoviranju starijih zgrada ili preseljenju u rubne dijelove grada, budući da je preostalo vrlo malo vrhunskih ureda d2re.co.uk d2re.co.uk. Vlasnici sekundarnih poslovnih prostora su to prepoznali i započeli s unaprjeđenjem imovine kako bi privukli kvalitetne najmoprimce. Općenito, uvjeti na tržištu pogoduju vlasnicima imovine u segmentu poslovnih prostora – što je dramatična promjena u odnosu na 2020. godinu kada je perspektiva bila neizvjesna. Potražnja za uredima sada nadmašuje ponudu, a mnogi iz industrije vjeruju da će ova neravnoteža “donijeti jednu od najsnažnijih izvedbi tržišta u sljedećih pet godina” kada je riječ o rastu najamnina d2re.co.uk d2re.co.uk.
Najamnine za urede i investicijska izvedba: Smanjenje dostupnosti uredskih prostora dovelo je do značajnog rasta najamnina, osobito u 2024.–2025. godini. Najamnine za vrhunske urede u St. Helieru su na pragu nove prekretnice. Analitičari su prošle godine postavili pitanje: “Mogu li najamnine u Jerseyju doseći 50 £ po kvadratnoj stopi?” – razina koja se tada smatrala optimističnom d2re.co.uk. Iako 50 £ nije u potpunosti dosegnuto 2024., najviše najamnine su porasle na visoke 40-godišnje iznose po kvadratnoj stopi za najbolje prostore. Još je upečatljiviji rast najamnina u kvalitetnim “drugorazrednim” uredima (nešto starije zgrade): s tako malo novih uredskih prostora dostupnih, najamnine u nekim zgradama razreda B porasle su za 35% ili više u proteklih 12 mjeseci d2re.co.uk. Ovo je izvanredno visok tempo rasta, što pokazuje kako je konkurencija za kvalitetan prostor povećala vrijednost na cijelom tržištu. Efektivne najamnine (uzimajući u obzir potpore i druge poticaje) također jačaju jer vlasnici više nisu skloni nuditi izdašne doprinose za uređenje ili razdoblja bez najamnine na tržištu koje favorizira vlasnike.
S gledišta investitora, vrijednosti poslovnih nekretnina na Jerseyju vjerojatno su dosegle dno i počele se oporavljati. Porast najamnina i pozitivnija ekonomska pozadina (BDP Jerseyja porastao je za +7,3% u 2023. policy.je, a očekuje se pad kamatnih stopa) poboljšali su izglede. Nakon razdoblja omekšavanja prinosa u 2022.–2023., prinosi ponovno počinju rasti početkom 2025. d2re.co.uk. Industrijska izvješća sugeriraju da je komercijalno tržište Kanalnih otoka ispred UK-a u ciklusu, potencijalno već dosegnuvši svoje dno u 2024. d2re.co.uk. Neki iskusni investitori koji su 2023. kupili urede po sniženim cijenama sada ostvaruju 15%+ ukupne prinose na tim akvizicijama d2re.co.uk, zahvaljujući kompresiji prinosa i porastu najamnina. Na primjer, sekundarni ured kupljen s visokim prinosom, a koji je potom doživio povećanje najamnine od 30%, generirao bi iznimno visoke prinose. Takvi slučajevi nisu prošli nezapaženo i raspoloženje investitora se poboljšava. Pojavljuje se obnovljen interes lokalnih tvrtki za nekretnine, fondova sa sjedištem na Jerseyju i pojedinaca visoke neto vrijednosti za ulaganje u poslovne nekretnine, s obzirom na nisku stopu nepopunjenosti na otoku i stabilnu dugoročnu bazu korisnika (financijske tvrtke, vlada itd). Ipak, obujam komercijalnih transakcija ostaje umjeren – tržište je malo i nelikvidno, uz svega nekoliko većih prodaja svake godine.
Maloprodajni i ostali komercijalni sektori: Segment maloprodajnih nekretnina u Jerseyu usmjeren je na glavne ulice St. Heliera. Suočio se s izazovima zbog e-trgovine i sporog povratka posjećenosti nakon COVID-a. Međutim, 2022.–2023. zabilježen je oporavak za tradicionalne trgovce jer se turizam vratio, a lokalno stanovništvo ponovno posjećuje trgovine i restorane. Najbolji maloprodajni prostori u King Streetu i Queen Streetu uglavnom su zadržali zakupce (uključujući britanske lance i lokalne tvrtke), iako sekundarne maloprodajne zone još imaju slobodnih prostora. Ukupne maloprodajne najamnine ostale su relativno stabilne; vlasnici su fleksibilniji s uvjetima kako bi popunili prostore. Ugostiteljski objekti (hoteli, restorani, barovi) doživjeli su snažan oporavak – primjerice, sektor hotela i restorana porastao je za ~20% u 2022. gov.je i nastavio se oporavljati u 2023. Ova veća profitabilnost podržava vrijednosti nekretnina u tom sektoru, a pokrenuto je i nekoliko projekata obnove hotela. Industrijski i skladišni prostori izuzetno su ograničeni na Jerseyu zbog nedostatka zemljišta. Mali industrijski kompleksi na rubu St. Heliera i St. Savioura imaju punu popunjenost i duge liste čekanja, jer potražnja za skladištenjem i distribucijom (za robu uvezenu na otok) i dalje postoji. Najamnine za industrijske prostore visoke su po kvadratnom metru u odnosu na kopnenu Ujedinjenu Kraljevinu, a svaka rijetka prodaja lakih industrijskih lokacija privlači jake ponude. Ukratko, svi komercijalni podsektori dijele zajedničku temu: ograničenu ponudu. Uz malo nove komercijalne izgradnje u posljednjih nekoliko godina (2023. i 2024. zabilježene su niske razine početka novih gradnji u uredskim, maloprodajnim i industrijskim prostorima), stope slobodnih prostora na Jerseyu ostaju niske u svim kategorijama savills.je. Ova ograničenost ponude podržava vrijednosti, ali također ograničava prilike za rast i širenje poduzeća.
Izgledi za komercijalni sektor: Izgledi za tržište komercijalnih nekretnina na Jerseyju su oprezno optimistični. Ekonomski uvjeti su povoljni (financijska industrija je profitabilna i u ekspanziji, nezaposlenost je vrlo niska, a prognoze rasta BDP-a su pozitivne gov.je). Potražnja za kvalitetnim poslovnim prostorom trebala bi ostati stabilna. Očekuje se daljnji rast najamnina u uredivnom segmentu u bliskoj budućnosti, no ne tako eksplozivno kao prošle godine, kada najamnine pronađu novu ravnotežu. Neki dvoznamenkasti postoci rasta najamnina i dalje su u planu za ugovore koji se obnavljaju 2025., posebno za najmoprimce u starijim zgradama koji će se nakon isteka dugoročnih ugovora suočiti s tržišnim cijenama d2re.co.uk. S druge strane, ako kamatne stope padnu i financiranje postane povoljnije, mogli bismo vidjeti početak jedne ili dvije nove uredske izgradnje do 2026., što bi s vremenom pomoglo uravnotežiti tržište. Što se tiče maloprodaje, nastavak visoke zaposlenosti i turizma podržavat će promet, no strukturne promjene znače da bi neki vlasnici mogli prenamijeniti dio maloprodajnog prostora (npr. u ugostiteljske ili stambene svrhe) kako bi smanjili prazne prostore. Industrijske nekretnine i dalje će biti u manjku – svaka prilika za stvaranje novih skladišnih prostora (preko prenamjene zemljišta ili višekatnih objekata) bila bi dobrodošla korisnicima. Općenito, komercijalni sektor nekretnina na Jerseyju trebao bi imati koristi od snažne otočne ekonomije i ograničene ponude nekretnina, iako ostaje osjetljiv na globalne ekonomske trendove i lokalne političke promjene (poput mogućih novih poreza na nekretnine).
Tržište luksuznih i najkvalitetnijih nekretnina
Luksuzni segment tržišta nekretnina na Jerseyju – koji obuhvaća visokokvalitetne rezidencije, vrhunske lokacije i nekretnine namijenjene bogatim međunarodnim kupcima – pokazao je značajnu otpornost pa čak i snagu unatoč općem usporavanju tržišta. Jersey je dobro poznat kao utočište za osobe visokog neto bogatstva (HNWI) koje traže rezidenciju, zahvaljujući privlačnom načinu života i povoljnom poreznom režimu. To je stvorilo specifično elitno tržište za višemilijunske domove, koje često djeluje donekle neovisno o masovnom tržištu.
Stanovnici s velikom vrijednošću (HVR) i njihov utjecaj: Jerseyjev program rezidencije za osobe s velikom vrijednošću (također poznat kao dozvole 2(1)(e)) omogućuje ograničenom broju imućnih pojedinaca selidbu na Jersey svake godine, uz određene uvjete. Dolazeći HVR-ovi moraju kupiti ili izgraditi nekretninu iznad minimalne cijene i plaćati značajne poreze. Povijesno gledano, ovaj program je osigurao stalnu potražnju za luksuznim nekretninama: od 2004. godine, HVR-ovi su kupili 264 nekretnine ukupne vrijednosti preko 1 milijarde funti bailiwickexpress.com. Posljednjih godina, brojke su varirale – na primjer, 11 stanovnika s velikom vrijednošću odobreno je 2022. (što je pad u odnosu na vrhunac od 29 odobrenja iz 2018.) bailiwickexpress.com. U 2022. godini, HVR kupci su kupili 14 nekretnina ukupne vrijednosti 88,6 milijuna funti (prosječno ~6,3 milijuna funti po nekretnini) bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Ovo su značajne transakcije koje podupiru vrh tržišta. Mnoge od tih kupnji su velike vile ili prostrana obalna imanja koja potom često prolaze kroz daljnja ulaganja u renovacije i lokalne usluge.
Prepoznajući potražnju (i kako bi osigurala da samo ultrabogati kandidati ispunjavaju uvjete), vlada Jerseya povisila je minimalne kriterije cijene nekretnine za nove HVR-ove krajem 2023. Potrebno ulaganje skočilo je s £2,5 milijuna na £3,5 milijuna za kuću (i sa £1,25 mil. na £1,75 mil. za stan) bailiwickexpress.com. Predloženo je i povećanje minimalnog godišnjeg poreznog doprinosa sa £145.000 na £250.000 bailiwickexpress.com. Ove prilagodbe politike, odobrene 2024. godine statesassembly.je, zapravo znače da Jersey cilja na manji, ali još bogatiji krug imigranata. Kratkoročno, to je potaknulo val luksuznih prodaja krajem 2024. i početkom 2025., jer su neki kupci žurili ispuniti stare kriterije dok su drugi ispunjavali nove. Rezultat je bio vidljiv u statistici: prosječna cijena četverosobnih kuća skočila je za 36% na kvartalnoj razini u prvom kvartalu 2025. collascrill.com, što su potaknule brojne prodaje iznad £3 milijuna imućnim kupcima nedbankprivatewealth.com. To sugerira snažno povjerenje i potražnju u luksuznom segmentu unatoč slabijem općem tržištu. Stručnjaci su čak primijetili „primjetan rast prodaje većih, vrijednih kuća, što sugerira da povjerenje ostaje snažno na vrhu tržišta“ nedbankprivatewealth.com. Čini se da imućni kupci gledaju na nekretnine u Jerseyu kao vrijednu investiciju i sigurno utočište, čak i kada su kupci srednjeg segmenta oprezniji.
Karakteristike luksuznog tržišta: Luksuzno tržište nekretnina na Jerseyju prvenstveno se sastoji od prostranih obiteljskih kuća (često s velikim zemljištima) u najpoželjnijim dijelovima otoka – na primjer, imanja u St. Breladeu ili St. Martinu s pogledom na more, ili povijesnih dvoraca na selu. Također su uključeni luksuzni penthouse apartmani i rezidencije uz obalu (iako ih je manje). Mnoge takve nekretnine su “nekvalificirano” stanovanje ili spadaju pod HVR oznaku, što znači da ih mogu kupiti samo licencirani ili ovlašteni kupci (obično bogati doseljenici). Cijene se kreću od 2 milijuna funti pa do desetaka milijuna za najrjeđe nekretnine. Na luksuzni segment utječu globalni čimbenici: promjene u poreznoj politici Ujedinjenog Kraljevstva ili geopolitički događaji mogu potaknuti priljev bogatih pojedinaca. Na primjer, stroža porezna pravila za “non-dome” i više stope taksi u Britaniji su posljednjih godina učinile Jersey relativno privlačnijim, čime su doprinijele ulasku HVR-a savills.je savills.je. Većina HVR podnositelja dolaze iz Ujedinjenog Kraljevstva (osobito iz Engleske koja je činila ~134 od 180+ podnositelja u razdoblju 2013.–2022.) bailiwickexpress.com, dok manjina dolazi iz mjesta poput Švicarske, Hong Konga i SAD-a. To znači da su uspjesi luksuznog tržišta na Jerseyju povezani s povjerenjem i financijskim statusom ultrabogatih britanskih i međunarodnih investitora.
Trenutna izvedba: Kao što je navedeno, 2023.–2024. godine cijene luksuznih nekretnina su se bolje držale od šireg tržišta. Dok su prosječne cijene kuća pale za oko 8% u 2024., anegdotski podaci sugeriraju da su vrijednosti na samom vrhu bile stabilne ili čak blago rasle. Kuće u segmentu iznad 5 milijuna funti često imaju jedinstvene kvalitete (zemljište, pogled, privatnost) i izuzetno ih je malo na tržištu – vlasnici rijetko moraju prodavati, pa je određivanje cijene manje “likvidno” nego kod prosječnih domova. Obujam transakcija u luksuznom segmentu bio je relativno zdrav: osim HVR dogovora, lokalni visoko plaćeni stručnjaci i povratnici iz inozemstva također su trgovali vrhunskim nekretninama. “Povjerenje na vrhu” odražava se i u kontinuiranim investicijama – npr. jedna luksuzna konzultantska kuća otvorila je ured na Jerseyju 2023. godine, što ukazuje na vjeru u rast tržišta nekretnina na otoku luxuryguideusa.com.
Izgledi za luksuzni segment: Izgledi ostaju pozitivni, iako uz određene neizvjesnosti. Stručni agenti očekuju da će vrhunsko tržište nadmašiti ostatak: Savills je naveo da su na vrhunskim regionalnim tržištima Ujedinjenog Kraljevstva (donekle usporedivima s Jerseyjem), cijene u prvom tromjesečju 2025. bile približno stabilne na godišnjoj razini, iako su osnovna tržišta pala savills.je. Cijene luksuznih nekretnina na Jerseyju vjerojatno će biti otpornije i brže se oporaviti od nekretnina srednjeg ranga, zahvaljujući ograničenoj ponudi i kupcima koje manje ograničavaju kamatne stope. Ako se globalna tržišta dionica i obveznica nastave poboljšavati do 2025.–2026., HNW pojedinci imat će više kapitala za ulaganje u nekretnine. Vlada Jerseyja također nastoji zadržati svoju privlačnost – iako su postrožili HVR pravila, odbili su pozive za ukidanjem poreznog razreda od 1% za HVR-ove, navodeći konkurenciju iz drugih jurisdikcija bailiwickexpress.com. Stabilnost, sigurnost i porezne prednosti otoka (porez na dohodak od 20% ograničen na većinu prihoda, bez poreza na kapitalnu dobit ili nasljedstvo) i dalje privlače ultrabogate bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Jedini mogući negativni faktor mogao bi se pojaviti ako previše luksuznih domova uđe na tržište odjednom – primjerice, ako neki dugogodišnji vlasnici unovče svoju imovinu s obzirom na nedavni rast cijena. No ako se to ne dogodi, očekujemo umjeren rast u luksuznom segmentu tijekom 2025.–2028. Prema nekim prognozama, nekretnine iznad, recimo, 4 milijuna funti mogle bi bilježiti godišnji rast cijena na nižim jednoznamenkastim razinama u sljedećih nekoliko godina, za razliku od stagnacije ili skromnog rasta u masovnom tržištu. U svakom slučaju, nišna priroda luksuznog tržišta znači da će i dalje biti vođeno individualnim okolnostima i povremenim dolascima HVR-ova svake godine, a ne lokalnim ekonomskim temeljima.
Politike i regulatorni razvoj
Niz vladinih politika i regulatornih promjena u posljednjih 1–2 godine ima značajne implikacije za tržište nekretnina na Jerseyju. Ove mjere imaju za cilj rješavanje pristupačnosti stanovanja, povećanje prihoda ili osiguravanje stabilnosti tržišta. U nastavku sažimamo ključna zbivanja i njihove očekivane učinke:
- Promjene u porezu na promet nekretnina i porezne promjene: S učinkom od 1. siječnja 2023., Jersey je uveo višu stopu poreza na promet nekretnina/Land Transaction Tax na kupnju nekretnina koje nisu glavno prebivalište kupca stats.je. Ova pristojba za “dodatne nekretnine” (analogna britanskoj dodatnoj pristojbi za drugu nekretninu) povećava troškove transakcije za investitore koji iznajmljuju i kupce kuća za odmor, s ciljem obeshrabrivanja špekulativne potražnje. S druge strane, kupci koji prvi put kupuju nekretninu dobili su poticaj – od 1. siječnja 2024. prag za oslobođenje od poreza na promet nekretnina za kupce prve nekretnine podignut je s 500.000 £ na 700.000 £ stats.je stats.je. To omogućuje kupcima prve nekretnine kupnju umjereno vrijednih domova uz smanjen porez, čime mogu uštedjeti do 19.000 £ na porezu za dom od 700.000 £ (u usporedbi s prethodnim režimom). Ove promjene donekle pomiču prednost prema vlasnicima koji sami žive u kupljenoj nekretnini. Rani podaci pokazuju da je broj kupnji od strane investitora u 2023. pao (samo oko 10% kupnji u prvom tromjesečju 2025. bilo je od strane onih koji nisu planirali stanovati u nekretnini, što je pad od 14 postotnih bodova u odnosu na 2023.) stats.je, dok je aktivnost kupaca prve nekretnine porasla, kao što je navedeno. Druga raspravljana promjena bila je prijedlog uvođenja poreza na kapitalnu dobit (CGT) na nekretnine. Krajem 2024., suočeni s proračunskim pritiscima, neki su članovi Parlamenta predložili uvođenje CGT-a na buduće dobitke od nekretnina d2re.co.uk. Industrija je reagirala s uzbunom: stručnjaci su upozorili da bi i sama mogućnost CGT-a mogla “predstavljati ogromne ekonomske rizike”, potencijalno potaknuti mnoge stanodavce na prodaju te pogoršati postojeće prepreke za ulaganja d2re.co.uk. Tvrdili su da bi to moglo izazvati još veću prodaju, daljnji pad cijena i narušiti reputaciju Jerseyja kao mjesta s poreznom stabilnošću d2re.co.uk. Do 2025. prijedlog o CGT-u nije bio usvojen – čini se da je na čekanju zbog navedenih zabrinutosti. Policymakeri će vjerojatno vrlo pažljivo pristupiti uvođenju takvog poreza s obzirom na “veliku promjenu” koju bi to predstavljalo u poreznoj politici Jerseyja d2re.co.uk.
- Ponuda stanova i inicijative za pristupačno stanovanje: Novo Vijeće ministara (izabrano 2022.) učinilo je stanovanje prioritetom u svojoj strateškoj politici. Uz First Step shemu zajedničkog vlasništva (ranije spomenutu), vlada provodi reformske planove kako bi ubrzala razvoj. Obećanje za “revitalizaciju St. Heliera” sugerira poticaje za urbanu obnovu i gušće stanovanje u gradu policy.je. Agencije za izgradnju stanova na otoku (Andium za socijalno stanovanje i Jersey Development Company za određene lokacije) imaju projekte u pripremi za dodavanje novih jedinica, iako to zahtijeva vrijeme. Kad je riječ o pristupačnom stanovanju, pragovi prihoda za socijalni najam su ažurirani (npr. samac s troje djece može zarađivati do ~£85k i dalje imati pravo) policy.je, a pruža se i kontinuirana podrška inicijativama poput pomoći za depozit za kupce koji prvi put kupuju stan. Iako ovo ne utječe izravno na tržišne cijene, utječe na to tko ima pristup stanovanju i po kojoj cijeni.
- Regulacija stambenih najmova i stanodavaca: Kao što je navedeno kod najma, temeljita reforma Zakona o stambenim najmovima je u tijeku za 2025. godinu. Očekuje se jačanje prava najmoprimaca – vjerojatno uključujući dulje otkazne rokove, moguće ograničenje učestalosti povećanja najamnine i jasnije obveze održavanja – čime bi Jersey bio usklađeniji s najboljom praksom drugdje. Licenciranje stanodavaca (potreba za godišnjom licencom za upravljanje najmom nekretnine) sada je obavezno policy.je. Sustav licenci, uveden 2024., osigurava da svi objekti za najam zadovoljavaju minimalne standarde (sigurnost, higijena itd.) i omogućuje bolji nadzor nad sektorom najma. Stanodavci koji ne udovolje pravilima riskiraju gubitak licence. To bi s vremenom trebalo poboljšati kvalitetu na tržištu najma, iako s posljedicom da će neki marginalni stanodavci izaći s tržišta. Vladina je zadaća naći ravnotežu između zaštite najmoprimaca i održavanja sudjelovanja stanodavaca. Nadolazeće mjere stabilizacije najamnina, ako budu provedene, predstavljat će značajan korak – proučavaju se lekcije iz drugih jurisdikcija (npr. nedavni škotski eksperiment s ograničenjem najamnina) kako bi se izbjegle zamke d2re.co.uk. Donositelji politika uključuju dionike (udruge stanodavaca, skupine najmoprimaca, ekonomiste) kako bi izradili rješenje koje ublažava pretjeranu inflaciju najamnina bez potpunog zamrzavanja tržišta d2re.co.uk.
- Pravila o stranim ulaganjima i vlasništvu: Jersey tradicionalno ima ograničenja za vlasništvo nekretnina za nerezidente – samo kvalificirani stanovnici ili licencirani HVR-ovi mogu kupiti stambenu nekretninu, čime se učinkovito kontroliraju strana ulaganja. U posljednje vrijeme nema većih promjena u tim pravilima, osim što su kriteriji za HVR postroženi, kao što je ranije spomenuto (što smanjuje broj stranih ulagača, ali povećava njihov potreban iznos ulaganja). Nema naznaka da će otok otvoriti tržište bez ograničenja za strane ulagače; politika i dalje usmjerava takvu potražnju kroz HVR shemu kako bi se osigurale koristi za javne financije.
- Ekološki i građevinski standardi: Zanimljiv razvoj u komercijalnom sektoru bio je vezan uz certifikate energetske učinkovitosti (EPC). Vlasti su razmatrale donošenje zakona kojim bi se propisali minimalni EPC standardi za poslovne zgrade (slično pravilima u Ujedinjenom Kraljevstvu prema kojima od 2023. stanodavci ne mogu iznajmljivati prostore s EPC ocjenom ispod E). Međutim, vlada je napravila zaokret i odlučila ne usvojiti taj zakon u ovom mandatu nakon protivljenja iz industrije d2re.co.uk. Industrija nekretnina upozoravala je na neželjene posljedice ako bi britanski standardi bili strogo primijenjeni na stariji fond zgrada u Jerseyju d2re.co.uk. Umjesto toga, Jersey će se usredotočiti na postupno ažuriranje građevinskih standarda. Ipak, ulagači i banke već reagiraju na očekivanje budućih EPC zahtjeva – sve više preferiraju energetski učinkovite zgrade ili planiraju troškove obnove d2re.co.uk. Dakle, iako zakon još nije stupio na snagu, možemo očekivati trend prema zelenijim zgradama, što može utjecati i na vrijednost nekretnina (s “zelenom premijom” za energetski učinkovite zgrade i “smeđim popustom” za energetski neučinkovite tijekom vremena).
U sažetku, političko okruženje na Jerseyju razvija se kako bi odgovorilo na dvostruki izazov priuštivosti stanovanja i održivosti tržišta. Mjere poput viših poreza za ulagače, potpore za kupce prve nekretnine, strožih pravila vezanih uz najam te rasprave o porezu na kapitalnu dobit odražavaju snažan fokus na utjecaj tržišta nekretnina na društvo i gospodarstvo. Za ulagače i druge dionike to znači kretanje kroz tržište koje nije vođeno samo ponudom i potražnjom, već i značajnim političkim intervencijama. Pratiti ove promjene – i aktivno sudjelovati u procesima javnog savjetovanja – bit će važno za sve ulagače i developere koji posluju na Jerseyju.
Izgledi za tržište (2025.–2028.)
Gledajući unaprijed, tržište nekretnina na Jerseyju ulazi u razdoblje opreznog optimizma uz istovremene strukturne izazove. Prognoze stručnjaka sugeriraju da je najgori dio nedavnog pada možda prošao, ali se u kratkom roku ne očekuje povratak brzog rasta cijena. Umjesto toga, očekuje se faza umjerenog rasta ili konsolidacije, pod uvjetom da ne dođe do većih vanjskih šokova. U nastavku iznosimo prognoze za idućih nekoliko godina:
- Cijene stambenih nekretnina: Prema najnovijim projekcijama Odbora za fiskalnu politiku (od svibnja 2024.), cijene kuća u Jerseyju prognoziraju se da će biti otprilike nepromijenjene u 2024. (0% promjene), potom će porasti za oko +2% u 2025. i dodatnih +2% u 2026. policy.je. Drugim riječima, očekuje se blagi oporavak nominalnih cijena od sredine desetljeća. To je u skladu s idejom da je razdoblje 2023.–2024. ispravilo prethodnu precijenjenost, a nakon toga bi cijene ponovno mogle blago rasti iznad inflacije. Do 2027.–2028., ako se ovaj trend nastavi, Jersey bi mogao vidjeti kumulativni rast cijena kuća u srednjim jednoznamenkastim postocima. Za usporedbu, na širem britanskom tržištu neke prognoze predviđaju oko 20% kumulativnog rasta od 2024. do 2028. (Savills je revidirao svoju petogodišnju prognozu rasta cijena kuća u UK na +21,6% ukupno savills.je, pod uvjetom da će kamatne stope stabilno padati i da će gospodarstvo ostati otporno). Rast u Jerseyju mogao bi biti nešto niži zbog vrlo visokih osnovnih cijena i trajnih ograničenja pristupačnosti, ali bi trebao slijediti slične pokretače – prvenstveno obnavljanje povjerenja kupaca s ublažavanjem troškova financiranja. Doista, jedna od ključnih pretpostavki je da će do kraja 2024. ili 2025. Engleska središnja banka započeti snižavanje osnovne kamatne stope, što bi se prelilo i na kamate na hipoteke u Jerseyju (lokalne kamate obično prate trendove UK-a nedbankprivatewealth.com). Niži troškovi hipoteka povećat će kupovnu moć kupaca, ali postupno. Tempo rasta cijena bit će ograničen niskom pristupačnošću u Jerseyju; čak i uz olakšanje kamatnih stopa, kućanstva mogu ponuditi samo određeni iznos. Stoga se povratak dvoznamenkastih godišnjih povećanja čini malo vjerojatnim u srednjem roku, osim ako ne dođe do drastičnog manjka ponude ili velikog dolaska vanjske potražnje.
- Obujam prodaje i tržišna aktivnost: FPP također predviđa da će obujam transakcija nekretninama dosegnuti razine prije pandemije otprilike do 2026. gov.je. Ovo je značajan oporavak, s obzirom na to koliko je 2023. godina bila slaba. Prije pandemije (2018.–2019.) u Jerseyju je bilo otprilike 1.200–1.300 stambenih transakcija godišnje. Projekcija implicira postupan porast aktivnosti u 2025. i 2026. kako se povjerenje vraća. Rani pokazatelji to podupiru: snažan rast prodaje u prvom tromjesečju 2025. (90% više na godišnjoj razini) sugerira zamah. Do 2026.–2027. očekujemo zdravije i likvidnije tržište s više ljudi koji prodaju nekretnine (zahvaljujući poboljšanoj percepciji) i više kupaca koji mogu doseći tražene cijene (zahvaljujući nešto nižim kamatnim stopama i rastu plaća). Jedan nepoznat faktor je opći izbori u Jerseyju 2025. – povijesno gledano, izbori mogu uzrokovati kratkotrajno usporavanje aktivnosti na tržištu nekretnina ako su politike neizvjesne. Ipak, s obzirom na to da je stambeno pitanje tema svih političkih stranki, vjerojatno će svaka nova vlada nastaviti sadašnje strategije, pa ne očekujemo veće političke šokove koji bi poremetili transakcije. Sve u svemu, obujam bi se trebao normalizirati, što je dobro za agente nekretnina, banke i kupce/prodavatelje, jer likvidno tržište znači učinkovitije tržište.
Za ostale komercijalne nekretnine, izgledi su stabilni. Maloprodaja se suočava sa strukturnim izazovima zbog online kupovine, ali glavna ulica na Jerseyju i dalje će ostati središte maloprodaje na otoku; mogli bismo vidjeti umjereni pad najamnina u sekundarnim maloprodajnim zonama, što će biti nadoknađeno snažnom potražnjom za vrhunskim lokacijama (posebno od strane kafića, restorana i trgovina temeljenih na iskustvima). Industrijski sektor će i dalje biti tržište naklonjeno najmodavcima; svaka prilika za razvoj modernih skladišnih jedinica vjerojatno će biti iskorištena, ali nema naznaka za veće industrijske projekte u skorije vrijeme. Izgled tržišta nekretnina u sektoru ugostiteljstva ovisi o turizmu – pod pretpostavkom da se broj posjetitelja nastavi oporavljati na razinu prije Covida i potencijalno raste (s novim zračnim rutama, itd.), hoteli i restorani će cvjetati, čime će podržati vrijednosti svojih nekretnina. Možda ćemo čak vidjeti i interes za izgradnju novog hotela ako rast turizma to opravda do 2028. godine.
- Luksuzni i premium segment: Luksuzni rezidencijalni segment bi trebao i dalje napredovati, iako unutar malih volumena. Privlačnost Jerseyja za bogate je postojana – osim nekih drastičnih promjena, imućni pojedinci će i dalje dolaziti, iako u ograničenom broju. Nedavno povećanje minimalne vrijednosti nekretnina za HVR može donekle smanjiti broj HVR dolazaka u sljedećih godinu-dvije (jer samo oni koji su spremni potrošiti £3,5 milijuna+ ispunjavaju uvjete), ali oni koji dođu unijet će još više kapitala po osobi. Ovo bi čak moglo pogurati cijene na gornjem kraju tržišta još više; primjerice, nekretnine koje su se prije prodavale za £3 milijuna sada bi mogle pronaći kupce koji će se natjecati do £4 milijuna+ kako bi ispunili pragove i nadmašili jedni druge. Očekujemo nastavak rasta cijena za luksuzne nekretnine – možda od nekoliko posto godišnje, ali s mogućnošću skokova ako se na tržištu pojave jako rijetke nekretnine. Luksuzni segment je također donekle izoliran od fluktuacija kamatnih stopa (kupci često plaćaju u gotovini ili imaju znatnu likvidnost), pa će uglavnom pratiti trendove bogatstva. Ako globalna burzovna tržišta i indikatori bogatstva porastu od 2025. do 2028. godine, očekujte i pozitivnu refleksiju na potražnju za luksuznim domovima na Jerseyju. Suprotno, svaki globalni pad koji utječe na imućne pojedince (npr. velika financijska kriza) mogao bi brzo prigušiti potražnju za premium nekretninama, iako taj rizik nije specifičan samo za Jersey.
- Rizici i nepoznanice: Nekoliko faktora može promijeniti ove prognoze. Rast kamatnih stopa iznad očekivanja (ako inflacija ponovno poraste) ponovno bi prigušio i stambeno i komercijalno tržište. Globalni ekonomski šokovi ili recesija u Ujedinjenom Kraljevstvu imali bi posredne učinke (smanjeno povjerenje, vjerojatno manje imigranata i smanjeno širenje poduzeća). S političke strane, ako bi Jersey uveo porez na kapitalnu dobit ili agresivne kontrole najamnina, to bi kratkoročno moglo ohladiti sentiment investitora i smanjiti tržišnu aktivnost d2re.co.uk d2re.co.uk. Također, politika broja stanovnika Jerseyja bit će ključna: trenutačno je neto migracija pozitivna i podržava potražnju za nekretninama; međutim, ako dođe do političkih poteza za oštro ograničenje imigracije, potražnja za stanovanjem bi s vremenom mogla oslabiti. Još jedan nepoznanica je inflacija troškova gradnje – gradnja u Jerseyju već sada je vrlo skupa (kapacitet izvođača je ograničen d2re.co.uk d2re.co.uk), a ako troškovi dodatno porastu, to bi moglo odgoditi ili otkazati planirane projekte, pogoršavajući problem ponude. Na kraju, klimatske promjene i okolišna regulativa mogli bi imati sve veći utjecaj – obalne nekretnine mogle bi se susresti s novim zahtjevima otpornosti, a poslovne zgrade možda će trebati održive nadogradnje, što sve donosi dodatne troškove, ali i potiče ulaganja u zelenu obnovu.
Zaključak: Očekuje se da će tržište nekretnina na Jerseyju ući u razdoblje postupnog oporavka i stabilizacije od 2025. nadalje. Predviđa se da će cijene kuća umjereno rasti (otprilike prateći rast prihoda) u narednih nekoliko godina policy.je, nakon značajne korekcije koja je donekle poboljšala pristupačnost. Najamni sektor ostat će pod pritiskom, ali uz veći regulatorni nadzor kojim se želi postići pravičnost. Komercijalni prostor, posebno uredsko tržište, vjerojatno očekuje povoljnije razdoblje za vlasnike dok nova ponuda ne dostigne potražnju, a luksuzne kuće na otoku nastavit će privlačiti kupce visoke platežne moći, jačajući vrh tržišta. Do 2028. očekujemo tržište nekretnina na Jerseyju koje je nešto pristupačnije lokalnom stanovništvu (zbog rasta prihoda i stabilnih cijena), ali i dalje ostaje skupo, visoko traženo okruženje s obzirom na ograničenu površinu i atraktivnost otoka. Donositelji politika morat će i dalje balansirati upravljanje potražnjom i širenje ponude kako bi tržište služilo i investitorima i široj zajednici.
Izvori: Izvješća Jedinice za statistiku Jerseyja, analiza Fiskalnog političkog panela i stručni komentari tržišta informirali su ove projekcije stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com. Kao i uvijek, stvarni ishodi mogu se razlikovati ako se promjene temeljne pretpostavke, ali konsenzus ukazuje na stabilno do blago rastuće tržište kroz 2025.–2028. radije nego na volatilnost naglih uzleta i padova iz nedavne prošlosti.
