Mailänder Immobilienmarkt 2025: Boomende Trends, gefragte Stadtteile & kühne Prognosen

Mailands Immobilienboom zeigt keine Anzeichen einer Verlangsamung – Italiens Mode- und Finanzhauptstadt führt den nationalen Immobilienmarkt mit robustem Wachstum im Jahr 2025 an. Sowohl der Wohn- als auch der Gewerbesektor erleben dynamische Veränderungen, von steigender Wohnungsnachfrage in aufstrebenden Vierteln bis hin zu Rekordinvestitionen in Büros, Einzelhandel und Hotels. Für die Zukunft prognostizieren Experten moderate Preissteigerungen und anhaltendes Interesse an Mailands Immobilien, angetrieben durch städtische Sanierungsprojekte, Infrastrukturverbesserungen (wie neue U-Bahn-Linien) und eine florierende Wirtschaft, die vom Tourismus beflügelt wird. In diesem umfassenden Bericht analysieren wir die Trends im Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt Mailands, Preisprognosen für die nächsten Jahre, die angesagtesten Stadtteile (und versteckte Juwelen) für Investoren, große Projekte, die die Stadt umgestalten, regulatorische Änderungen sowie die wirtschaftlichen und demografischen Kräfte, die im Spiel sind.

Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025

Wiederbelebung der Verkäufe und stetiges Preiswachstum: Nach einer kurzen Abkühlung im Jahr 2023 erholt sich der Mailänder Wohnungsmarkt 2025 wieder. Im ersten Quartal stiegen die Hausverkäufe in Mailand um über 7 % im Jahresvergleich (5.505 Transaktionen) dils.com, was das wiedergewonnene Vertrauen der Käufer widerspiegelt. Landesweit stiegen die Transaktionen sogar noch schneller (+11,5 % im Jahresvergleich im 1. Quartal 2025), begünstigt durch sinkende Hypothekenzinsen, die mehr Käufer zurück auf den Markt brachten idealista.it idealista.it. Die Banken bleiben bei der Kreditvergabe zwar etwas vorsichtig, aber insgesamt ist die Finanzierungstätigkeit um 32 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen, da die Zinssätze seit ihren Höchstständen 2022 leicht gesunken sind idealista.it idealista.it. Die Immobilienpreise steigen moderat, aber kontinuierlich – aktuelle Umfragen zeigen jährliche Zuwächse von etwa +1,1 % bis +1,4 % in den größten Städten Italiens idealista.it. Mailand, der teuerste Markt Italiens, verzeichnete kleine Preissteigerungen trotz höherer Kreditkosten, dank anhaltender Nachfrage und begrenztem Angebot an Neubauten.

Zentrum vs. Peripherie – Auseinanderlaufende Trends: Die erstklassigen Innenstadt-Viertel von Mailand haben sich größtenteils auf hohem Preisniveau stabilisiert. Die Gesamtwerte im historischen Kern sind Anfang 2024 tatsächlich um -0,8 % gesunken, da sich Käufer im Ultra-Luxussegment vorsichtiger zeigten idealista.it idealista.it. Spitzenimmobilien in Gegenden wie Brera und dem Quadrilatero della Moda (Modeviertel) erzielen weiterhin 15.000–17.000 €/m² für elegante, historische Wohnungen, und ausländische Eliten (insbesondere amerikanische und osteuropäische Käufer) suchen diese weiterhin gezielt auf idealista.it. Allerdings bleibt das zentrale Luxussegment angesichts der bereits hohen Preise und einer Knappheit an wirklich erstklassigen Angeboten weitgehend stabil idealista.it idealista.it. Währenddessen übertreffen mehrere halb-zentrale und periphere Stadtteile den Markt mit deutlichen Wertsteigerungen. Käufer, die sich das Zentrum nicht mehr leisten können – oder clevere Investoren – wenden sich revitalisierten Gebieten direkt außerhalb des Zentrums zu, wo Stadterneuerung und neue Infrastruktur die Werte jährlich um 3–5 % steigen lassen idealista.it idealista.it. Besonders Viertel entlang der neuen U-Bahn-Linie M4 und in der Nähe großer Entwicklungsprojekte haben stark zugelegt: So verzeichnete das Makrogebiet Lodi–Corsica (Südost-Mailand) nach neuen Wohnprojekten rund um die Fondazione Prada und Scalo Porta Romana im vergangenen Jahr einen Preissprung von +4,5 % idealista.it. Ebenso ziehen Arbeiter-Viertel wie Corvetto und Grigioni (ebenfalls am südöstlichen Stadtrand) junge Käufer und Investoren mit erschwinglichen Preisen (~3.300–3.500 €/m²) und großem Aufwärtspotenzial an.l idealista.it. In Navigli–Famagosta (Südwesten) hat die laufende Umnutzung ehemaliger Industrieareale (z. B. die ehemalige Richard-Ginori-Fabrik) die Preise um +3,4 % steigen lassen und die Neubauwerte auf 6.000–7.000 €/m² getrieben idealista.it. Selbst weit entfernte Vororte erleben eine Renaissance: Gebiete wie Missaglia–Gratosoglio (Süden) profitieren von der Nähe zu U-Bahn-Stationen und studentischen Mietern, wobei Wohnungen immer noch bei 2.500–3.400 €/m² liegen und stetig steigen idealista.it. Dergano (Nordwesten) ist ein weiteres Beispiel – die jüngsten Umgestaltungen öffentlicher Räume und größere, familiengerechte Wohnungen haben junge Familien angezogen und die Werte auf 4.000–5.500 €/m² steigen lassen idealista.it.

Schrumpfendes Angebot an Neubauten: Ein zentrales Merkmal des Mailänder Marktes ist der chronische Mangel an Neubauten. Neubauwohnungen machen nur etwa 9–10 % der Verkäufe in Mailand aus (etwas über dem Landesdurchschnitt) dils.com, und viele aktuelle Projekte sind schnell ausverkauft. Entwickler sehen sich mit hohen Baukosten und Verzögerungen bei der Genehmigung konfrontiert, daher wird die Sanierung bestehender Gebäude oft gegenüber Neubauten bevorzugt idealista.it. Staatliche Anreize für Renovierungen (wie Italiens „Superbonus“-Steuergutschriften, die allerdings kürzlich zurückgefahren wurden) haben eine Welle von energieeffizienten Sanierungen ausgelöst. Infolgedessen verfügt ein wachsender Anteil der auf dem Markt befindlichen Wohnungen nun über eine hohe Energieeffizienzklasse (Klasse A oder B), der Anteil stieg in den letzten zwei Jahren von 4,7 % auf 7,3 % der Verkäufe idealista.it. Diese modernisierten oder neu gebauten Einheiten erzielen einen Aufpreis und verzeichneten die stärksten Preissteigerungen – Ende 2024 stiegen die Preise für Neubauten in Italien um etwa +8 % im Jahresvergleich, deutlich stärker als die +2–3 % Zuwächse bei Bestandsimmobilien globalpropertyguide.com. Mailand spiegelt diesen Trend wider: Käufer sind bereit, Höchstpreise für schlüsselfertige, nachhaltige Wohnungen zu zahlen, während ältere, unsanierte Wohnungen nur eine moderate Wertsteigerung oder sogar leichte Preisrückgänge von Quartal zu Quartal verzeichnen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Diese Qualitätslücke bei den Preisen dürfte sich weiter vergrößern, da die EU-Vorschriften für grüne Gebäude näher rücken und voraussichtlich bis 2030 Nachrüstungen für ältere Gebäude erforderlich machen.

Druck auf dem Mietmarkt: Die boomende Nachfrage nach kurzfristigen Vermietungen und Studentenwohnungen in Mailand hat einen angespannten Mietmarkt geschaffen. Nach einer langen Phase der Stagnation sind die Wohnungsmieten sprunghaft angestiegen – +4–5 % jährliches Mietwachstum wurden 2024 verzeichnet idealista.it, und 2025 steigen die Mieten weiter. Die Zahl der Mietverträge in Mailand stieg Anfang 2025 nur um etwa 1 %, da das Angebot weiterhin begrenzt ist idealista.it. Viele private Vermieter haben Wohnungen auf lukrative Kurzzeitvermietungen (Airbnb-Stil) umgestellt oder halten sich einfach zurück, da die Renditen bei langfristigen Mietverträgen gering sind. Dies hat dazu geführt, dass weniger Langzeitmietwohnungen verfügbar sind und die „canoni“ (Mietforderungen) weit über dem liegen, was sich viele einheimische Familien leisten können idealista.it. Tatsächlich zeigen Branchendaten, dass die Mietrenditen in Mailand im Durchschnitt bei etwa 5,4 % liegen, bei kleineren Wohnungen sogar 6–7 % erreichen können – attraktiv für Investoren globalpropertyguide.com. Die starke Nachfrage von jungen Berufstätigen, Studenten und zuziehenden Arbeitskräften führt dazu, dass gut gelegene Mietwohnungen (insbesondere moderne Einheiten) schnell vergeben sind. Einzelmieter, junge Paare und Familien suchen zunehmend nach flexiblen Bedingungen, kürzeren Mietverträgen oder Übergangslösungen idealista.it idealista.it. Der Boom bei Kurzzeitvermietungen wird kritisiert, da er die Wohnungsnot verschärft, und er drängt die Politik zum Eingreifen (wie im Abschnitt Regulatorische Updates erläutert). Bemerkenswert ist, dass einige Investoren wieder auf traditionelle Vermietungen umschwenken: Im Mailänder Stadtteil San Siro ist beispielsweise das Interesse an regulierten Langzeitmietverträgen (zu „vereinbarten“ moderaten Mieten) wieder gestiegen – was dort nach Jahren der Flaute zu mehr Transaktionen geführt hat idealista.it.

Wichtigste Erkenntnis zum Wohnimmobilienmarkt: Der Wohnungsmarkt in Mailand bleibt 2025 dynamisch und segmentiert. Der generelle Trend ist ein stetiges Preiswachstum (etwa +1–3 % pro Jahr in den meisten Gegenden idealista.it sarpi.it), trotz höherer Zinsen, dank starker Nachfrage und begrenztem Angebot. Zentrale Luxusadressen halten ihren Wert mit stabilen bis leicht steigenden Preisen, gestützt durch internationale Käufer und knappes Angebot idealista.it. Das eigentliche Wachstumspotenzial liegt jedoch in peripheren und aufstrebenden Vierteln, wo neue Infrastruktur und Stadterneuerung Werte freisetzen. Einige Außenbezirke verzeichneten in den letzten fünf Jahren eine beeindruckende Wertsteigerung von über 40 % – zum Beispiel Certosa/Cascina Merlata (NW), Corvetto/Rogoredo (SO), Forlanini (O), Affori/Bovisa (N) und Precotto/Turro (NO) – hier sind die Immobilienpreise seit 2020 um etwa 40–46 % gestiegen ilgiorno.it ilgiorno.it. Das bestätigt: Mailand ist ein „Zwei-Geschwindigkeiten-Markt“: Die etablierten zentralen Zonen sind auf hohem Preisniveau stabil, während ausgewählte Randlagen als neue Hotspots Wachstumschancen bieten.

Trends bei Gewerbeimmobilien 2025

Mailand ist das Wirtschaftszentrum Italiens und seine Gewerbeimmobilien – Büros, Einzelhandel, Hotellerie und Logistik – erleben einen kräftigen Aufschwung nach der Pandemie. Investoren haben Anfang 2025 viel Kapital in italienische Gewerbeimmobilien gesteckt, mit 50 % mehr Investitionsvolumen landesweit im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr dils.com. Mailand zieht als führender Markt für Büros, Einzelhandels-Flaggschiffe und Neubauprojekte den Großteil dieses Kapitals an. Im Folgenden analysieren wir die wichtigsten Gewerbesegmente:

Büromarkt (Unternehmensnachfrage nach Qualität boomt)

Starke Vermietungsaktivität: Der Mailänder Büromarkt erreicht Rekordhöhen im Jahr 2025. Im ersten Halbjahr erreichte die Büroflächenvermietung ~205.000 m², ein Anstieg von 15 % gegenüber H1 2024 und das geschäftigste Halbjahr aller Zeiten nach Anzahl der Abschlüsse dils.com. Über 180 Mietverträge wurden unterzeichnet – hauptsächlich für mittelgroße Büros (1.000–5.000 m²), da Unternehmen weiterhin ihre Flächen anpassen dils.com. Die Nachfrage liegt deutlich über dem Vor-Pandemie-Niveau und spiegelt Mailands Anziehungskraft als Unternehmensstandort wider cushmanwakefield.com. Bemerkenswert ist, dass Grade-A-Büroflächen dominieren: Über 74 % der in H1 2025 vermieteten Flächen befanden sich in neuen oder hochwertigen Gebäuden dils.com. Mieter priorisieren eindeutig moderne, nachhaltige Büros mit hervorragender Ausstattung und zentraler Lage, um Mitarbeiter wieder ins Büro zu locken. Ältere oder randständige Büros haben daher Schwierigkeiten (die Leerstandsquote außerhalb des Stadtzentrums lag in den letzten Jahren bei etwa 17%) cushmanwakefield.com. Diese Polarisierung führt zu einer wachsenden Mietpreisdifferenz zwischen Top- und Nebenlagen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Mieten und Ausblick: In Mailands CBD und begehrten Geschäftsvierteln steigen die Büromieten bei knappem Angebot. Die Spitzenmieten für Büros erreichten bis Ende 2024 etwa 730–775 €/m²/Jahr cushmanwakefield.com dils.com und sollen 2025 um weitere ~3 % steigen cushmanwakefield.com. Vermieter energieeffizienter, zentral gelegener Türme haben Preissetzungsmacht, da Mieter um hochwertige Flächen konkurrieren. Tatsächlich erwarten Analysten, dass der Aufwärtsdruck auf die Mieten bis 2026 anhält, wenn auch ab 2025 in moderaterem Tempo cushmanwakefield.com. Im Gegensatz dazu sehen sich ältere Büros in peripheren Teilmärkten mit Mietenstagnation oder -rückgang konfrontiert. Viele dieser Gebäude stehen leer, da Mieter sich im Zentrum konsolidieren oder auf grünere Gebäude umsteigen. Einige Eigentümer peripherer Büros erwägen sogar eine Umnutzung zu alternativen Zwecken – von Hotels über Wohnungen bis hin zu Studentenwohnheimen – um der schwachen Nachfrage entgegenzuwirken cushmanwakefield.com. Die Investitionen in Mailands Bürosektor waren selektiv: 2024 machten Büros nur etwa 20 % des italienischen Gewerbeimmobilien-Investitionsvolumens aus cushmanwakefield.com, da Preis-/Renditedynamik für erstklassige Core-Assets angespannt bleibt. Allerdings verbessert sich die Anlegerstimmung Anfang 2025. Mit etwas Preiskorrektur und Renditestabilisierung werden im Jahresverlauf mehr Transaktionen erwartet cushmanwakefield.com. Die Büroanfangsrenditen in Mailand (Prime ~3,75–4,0 %) könnten 2025 eine leichte Kompression (≈-25 Basispunkte) erfahren, wenn das Vertrauen zurückkehrt cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com – insbesondere bei grünen, gut vermieteten Objekten. Insgesamt ist der langfristige Ausblick für Büros in Mailand positiv: Begrenztes neues Angebot in der Pipeline und von der EU vorgeschriebene Nachhaltigkeits-Upgrades sollten erstklassige Flächen knapp halten und das Mietwachstum in Toplagen unterstützen cushmanwakefield.com.

Einzelhandelssektor (Renaissance der Einkaufsstraßen)

Post-pandemische Wiederbelebung des Einzelhandels: Mailands Einzelhandelsimmobilien – von luxuriösen high-street boutiques bis hin zu Einkaufszentren – erleben eine solide Erholung. Nach den Herausforderungen durch COVID und die Disruption des E-Commerce haben die Besucherzahlen und der Einzelhandelsumsatz wieder angezogen, was das Vertrauen der Investoren wiederherstellt cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Bis Ende 2024 stiegen die Umsätze der italienischen Einkaufszentren leicht an (+0,6 % im Jahresvergleich im Okt. 2024) und die Besucherzahlen in den Einkaufszentren erhöhten sich um +1,5 %, was darauf hindeutet, dass die Verbraucher in die stationären Geschäfte zurückkehren cushmanwakefield.com. Mailand, als Modehauptstadt Italiens, profitierte von steigendem Tourismus und Luxusausgaben. Seine prestigeträchtigen Einkaufsstraßen (Via Montenapoleone, Via Dante, Corso Vittorio Emanuele usw.) haben sich nicht nur erholt, sondern setzen neue Maßstäbe: Cushman & Wakefield stufte die Via Montenapoleone als teuerste Einkaufsstraße der Welt im Jahr 2024 ein, nachdem die Mieten dort in zwei Jahren um fast +30 % gestiegen waren cushmanwakefield.com. Die Spitzenmieten im Einzelhandel im Zentrum Mailands wachsen derzeit um ca. 2 % jährlich, mit weiteren Zuwächsen, die 2025 erwartet werden, da die Nachfrage der Einzelhändler stark bleibt cushmanwakefield.com. Flaggschiff-Standorte sind bei Luxusmarken und internationalen Einzelhändlern sehr begehrt, die in Mailands robustem Markt Präsenz zeigen wollen.

Interesse der Investoren und Trends: Die Erholung der Einzelhandelsleistung hat die Investitionstätigkeit neu entfacht. Im ersten Halbjahr 2025 erreichten die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien in Italien 1 Milliarde €, der beste Start seit 2019 dils.com. Mehrere große Transaktionen von Einkaufszentren und High-Street-Objekten signalisierten, dass Investoren einen Wert sehen, insbesondere angesichts der höheren Renditen, die der Einzelhandel nun im Vergleich zu anderen Anlageklassen bietet cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Die Renditen für erstklassige Einkaufszentren und High-Street-Geschäfte sind nach der Pandemie sehr attraktiv geworden, und da Banken allmählich wieder eher bereit sind zu finanzieren, treten neue Akteure in den Markt ein cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. In Mailand liegt der Fokus auf „Trophy“-Mischimmobilien und ikonischen Einzelhandelsgebäuden – oft ältere Objekte, die sich für eine Neupositionierung eignen. Sowohl private Investoren als auch institutionelle Fonds erwerben Einzelhandelsimmobilien in den besten Mailänder Lagen, teils zur Umwandlung in Mischimmobilien (Einzelhandel plus Büros oder Hotellerie). Bemerkenswert war 2025 insbesondere der Verkauf von Grandi Stazioni Retail (Verwaltung von Einzelhandelsflächen in Bahnhöfen) an internationale Investoren – ein Zeichen für das wiedererstarkte Vertrauen in gut gelegene Einzelhandelsimmobilien dils.com. Für die Zukunft erwarten Analysten, dass die Einzelhandelsmieten und -werte in Mailand weiterhin moderat steigen (~+2 % in 2025) cushmanwakefield.com, insbesondere da die Ausgaben der Touristen weiter zunehmen (Touristen sorgen für stabile Umsätze im Luxussegment – siehe Tourism Trends). Die Haupteinkaufsstraßen werden dabei vorangehen, während sekundäre Einzelhandelslagen und ältere Einkaufszentren weitere Revitalisierung benötigen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Hotellerie & Tourismusimmobilien (Rekordinvestitionen)

Hotelbranche-Boom: Die Immobilien im Gastgewerbe in Mailand sind heiß begehrt dank Rekordtourismus und Investoreninteresse. 2024 war ein Rekordjahr für Hotelinvestitionen in Italien, mit über 2 Milliarden € an Hoteldeals, ein Anstieg von 30 % gegenüber 2023 cushmanwakefield.com. Mailand zog zusammen mit Rom und Venedig einen großen Teil dieser Mittel an, insbesondere in Luxus- und Lifestyle-Hotels. Die Fundamentaldaten des Sektors sind exzellent: Bis 2023 überstieg die Besucherzahl in Mailand die Höchststände vor der Pandemie – die Stadt empfing 8,5 Millionen Touristen im Jahr 2023, ein Plus von 34 % gegenüber 2022 (und 14 % über dem Niveau von 2019) areacmilano.it. Dieser Zustrom, zusammen mit der Rückkehr von Geschäftsreisen und Messen, trieb die Hotelauslastung und die Zimmerpreise in Mailand 2023–2024 auf Rekordhöhen. Hotelbetreiber konnten die gestiegenen Kosten größtenteils durch höhere Einnahmen weitergeben cushmanwakefield.com.

Investoren aus aller Welt (von Private Equity über Family Offices bis hin zu Hotelmarken) nehmen den Mailänder Hotelmarkt ins Visier, angelockt von seiner hervorragenden Performance und seinen Wachstumsaussichten cushmanwakefield.com. Italien ist inzwischen eines der führenden Ziele für Hotelkapital in Europa, und Mailand steht aufgrund seiner ganzjährigen Nachfrage aus Geschäfts- und Freizeitreisen hoch im Kurs. Zu den wichtigsten Deals 2024 gehörten Übernahmen von luxuriösen Traditionshotels und die Entwicklung neuer Lifestyle-Immobilien, die sowohl auf Millennials als auch auf wohlhabende Reisende abzielen cushmanwakefield.com. Die Renditen für erstklassige Hotelimmobilien in Mailand blieben stabil, selbst als die Zinsen stiegen – tatsächlich unterstützten Ende 2024 die gelockerten Finanzierungsbedingungen (die Europäische Zentralbank pausierte Zinserhöhungen) und reichlich verfügbare Fremdfinanzierung eine leichte Renditekompression bei High-End-Hotels cushmanwakefield.com. Trends wie Rebranding älterer Hotels, adaptive Wiederverwendung historischer Gebäude zu Boutique-Unterkünften und die Expansion internationaler Marken (von Luxus bis Budget) sind in Mailand deutlich zu erkennen.

Ausblick – Optimismus bis 2026: Die Aussichten für den Hotelsektor 2025–2026 sind bullish. Branchenexperten erwarten anhaltendes Umsatzwachstum auf hohem Niveau und allmählich weitere Renditekompression (bei Top-Assets), da die Investorennachfrage stark bleibt cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ein einzigartiger Impuls am Horizont sind die Olympischen Winterspiele 2026 (mitveranstaltet von Mailand), die bereits zur Entwicklung neuer Hotels und zur Aufwertung bestehender führen, insbesondere im und um das Mailänder Stadtzentrum. Die Olympischen Spiele und verwandte Veranstaltungen werden voraussichtlich bis 2026 für hohe Besucherzahlen sorgen, wovon die Hotellerie und der Markt für kurzfristige Vermietungen profitieren. Im Jahr 2025 sind privates Kapital, Hotelgruppen und institutionelle Fonds alle aktiv auf der Suche nach dem nächsten Deal, und Transaktionsvolumina könnten neue Rekorde erreichen, wenn die Dynamik anhält cushmanwakefield.com. Für den breiteren Immobilienmarkt Mailands hat das boomende Gastgewerbe auch Spillover-Effekte – zum Beispiel stärkt die steigende Touristennachfrage die Renditen kurzfristiger Vermietungen (was, wie bereits erwähnt, auch den lokalen Wohnungsmarkt unter Druck setzt) und erhöht die Attraktivität von gemischt genutzten Projekten, die Hotels, Serviced Apartments oder Unterhaltungsstätten integrieren.

Logistik & Industrie (Stetige Expansion)

Logistiknachfrage weiterhin hoch: Großraum Mailand ist das Logistikzentrum Italiens, und der pandemiebedingte E-Commerce-Boom hat die Nachfrage nach Lagerhäusern im gesamten Ballungsraum dauerhaft erhöht. Im 1. Halbjahr 2025 setzte Italiens Logistikimmobilienmarkt seinen Wachstumskurs fort: Rund 1,05 Millionen m² Logistikfläche wurden landesweit im 1. Halbjahr umgesetzt (wenn auch leicht unter dem außergewöhnlichen Niveau von 2024) dils.com. Mailand und die Lombardei machen aufgrund ihrer strategischen Lage für den Vertrieb einen bedeutenden Anteil davon aus. Auch wenn sich die rasante Expansion der Jahre 2021–22 abkühlt, bleibt die Nutzernachfrage nach modernen, großen Anlagen stark, insbesondere nach „Last-Mile“-Verteilzentren in Stadtnähe und großen Logistikzentren entlang der Autobahnkorridore A1/A4 dils.com. Im 2. Quartal 2025 gab es einen kurzen Rückgang beim Transaktionsvolumen (nur 141 Mio. € wurden im Quartal in Logistik investiert), aber insgesamt erreichten die Investitionen im 1. Halbjahr 785 Mio. €, ein Anstieg um 61 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2024 dils.com. Investoren bleiben dem Logistiksektor gegenüber positiv eingestellt – jeder Rückgang der Aktivität wird als vorübergehend angesehen, mit einer soliden Pipeline an Deals für das 2. Halbjahr 2025 und darüber hinaus dils.com.

Mieten und Renditen: Der Logistikmarkt in Mailand weist eine sehr geringe Leerstandsquote für hochwertige Flächen auf, was dazu geführt hat, dass die Spitzenmieten auf Rekordniveau stabil geblieben sind. Die Spitzenmieten für Logistikflächen im Raum Mailand liegen bei etwa 70 €/m²/Jahr (Stand 2025 dils.com), dem höchsten Wert in Italien (nur von Rom erreicht). In einigen Sekundärmärkten wie Verona steigen die Mieten tatsächlich noch weiter (Verona sprang auf 60 €/m²/Jahr) dils.com. In Mailand stagnierten die Mieten Anfang 2025 nach deutlichem Wachstum in den Vorjahren, aber die weiterhin starke Nachfrage (von 3PLs, Einzelhändlern und Herstellern, die ihre Produktion zurückverlagern) sorgt dafür, dass die Mieten stabil bleiben und bei ausbleibendem Angebotsschub erneut anziehen könnten. Auf der Renditeseite haben sich die Industrierenditen im vergangenen Jahr nach oben angepasst – im Einklang mit den globalen Zinstrends, scheinen sich aber zu stabilisieren. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien in Mailand liegt bei etwa 5,3 % im 2. Quartal 2025 dils.com – hoch im Vergleich zu anderen Anlageklassen, was sie für Investoren attraktiv macht. Es gibt sogar Anzeichen dafür, dass die Renditen wieder komprimiert werden, da das Vertrauen zurückkehrt und die Finanzierungskosten sich einpendeln dils.com. Bauland für neue Lagerentwicklungen rund um Mailand bleibt knapp und teuer, was einige Entwicklungen an den Stadtrand oder in mehrstöckige Anlagen drängt. Insgesamt wird Logistik weiterhin als Wachstumssektor erwartet, wenn auch nicht mehr mit der explosiven Dynamik von 2020–21. Die strukturellen Treiber (E-Commerce, Neuausrichtung der Lieferketten, Nachfrage nach schnelleren Lieferungen) stützen weiterhin Mailands Industrieimmobilien als solide Investition für die Zukunft.

Preisprognosen und Marktausblick (2025–2027)

Mit Blick nach vorn deuten Prognosen darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Mailand weiterhin auf einem positiven Kurs bleiben wird – allerdings mit moderaterem Wachstum als im vergangenen Boom. Der Konsens unter Immobilienanalysten und Branchenverbänden ist, dass die Preise bis 2025 und 2026 weiter allmählich steigen werden, gestützt durch starke Fundamentaldaten, aber begrenzt durch höhere Finanzierungskosten und eine wirtschaftliche Abkühlung. Hier einige wichtige Ausblickspunkte:

• Wachstum der Wohnimmobilienpreise: Die Immobilienpreise in Mailand werden voraussichtlich im Jahr 2025 durchschnittlich um etwa +3–4 % steigen, was die Inflation übertrifft sarpi.it. Lokale Makler weisen darauf hin, dass bestimmte Sanierungsgebiete noch höhere Sprünge verzeichnen könnten, während die teuersten zentralen Lagen nur leicht zulegen dürften sarpi.it sarpi.it. Nomisma, ein führendes italienisches Forschungsinstitut, prognostiziert, dass die Immobilienwerte nominal weiter steigen werden, jedoch mit abnehmender Geschwindigkeit – tatsächlich hat sich das Preiswachstum von ~+2 % im Jahr 2022 auf ~+1,4 % im Jahr 2025 für Immobilien in ausgezeichnetem Zustand verlangsamt idealista.it. Dieser sanfte Aufwärtstrend dürfte sich bis 2026–2027 fortsetzen, sofern es keine größeren Schocks gibt. Mailands chronischer Mangel an neuen Wohnungen und seine Rolle als wirtschaftliches Zentrum Italiens sollten die Preise stützen, auch wenn höhere Zinsen die Zahlungsfähigkeit der Käufer begrenzen. Bis 2027 könnte das kumulierte Preiswachstum laut diesen Prognosen etwa 5–10 % über dem aktuellen Niveau liegen.
• Transaktionsvolumen und Nachfrage: Nach einem Rückgang im Jahr 2023 steigen die Transaktionsvolumina wieder und dürften gesund bleiben. Nomisma rechnet mit etwa 5 % Wachstum bei den Immobilienverkäufen im Jahr 2025 landesweit cushmanwakefield.com, wobei Mailand und Rom die Erholung anführen, da die Käufer zurückkehren. Viel hängt jedoch von der Entwicklung der Hypothekenzinsen ab – sollten die Zinsen weiter fallen oder sich stabilisieren, könnte aufgestaute Nachfrage freigesetzt werden. Tatsächlich zeigt die Rückkehr von Erstkäufern und Kleinanlegern Anfang 2025 (begünstigt durch etwas niedrigere Hypothekenzinsen) die Widerstandsfähigkeit des Marktes idealista.it. Dagegen stehen die vorsichtigen Kreditvergabestandards der italienischen Banken und die begrenzte Erschwinglichkeit für junge Käufer. Insgesamt ist mit einer stabilen, aber nicht explosionsartigen Verkaufsaktivität bis 2026 zu rechnen. Die Nachfrage wird sich weiterhin in Richtung Außenzonen und Vororte verlagern, da Käufer auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis achten – ein Trend, der in den kommenden Jahren Mailands Peripherie und Satellitenstädte (Pendlernachfrage) begünstigt idealista.it.
• Kommerzieller & Investitionsausblick: Der breitere Investitionsausblick für Immobilien in Mailand ist vorsichtig optimistisch. Globale Immobilienunternehmen (wie Cushman & Wakefield und Knight Frank) heben hervor, dass Italiens Premium-Märkte widerstandsfähig bleiben und für internationales Kapital attraktiv sind idealista.it idealista.it. Mailand gilt insbesondere als unterbewertet im Vergleich zu anderen europäischen Städten – zum Beispiel bekommt man für 1 Million Dollar immer noch ca. 52 m² Spitzenimmobilie in Mailand, mehr als man in Paris oder London erhalten würde idealista.it idealista.it. Dieser vergleichbare Wert, kombiniert mit Italiens investorenfreundlichem Steuersystem für neue Einwohner, dürfte weiterhin Zufluss ausländischer Käufer und Investoren unterstützen idealista.it. Branchenprognosen für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 sagen eine Stabilisierung oder leichtes Wachstum der Werte nach der Neubewertung 2022–23 voraus. Die Spitzenmieten für Büros in Mailand sollen 2025 um ca. +3 % steigen und 2026 um weitere +1–2 % cushmanwakefield.com, was das Vertrauen in die Erholung des Bürosektors widerspiegelt. Auch die Einzelhandelswerte sollen um ein paar Prozent zulegen, während die Logistik stark bleiben dürfte. Das Investitionsvolumen in Italien könnte steigen, wenn die Zinsen sich einpendeln – bereits im ersten Halbjahr 2025 gab es einen Anstieg der Investitionssummen um 50 % im Jahresvergleich dils.com, und da die Preisfindung weitgehend abgeschlossen ist, dürften in der zweiten Hälfte 2025 mehr Abschlüsse erfolgen cushmanwakefield.com. Zusammengefasst ist mit mäßigem Wachstum in den meisten Segmenten zu rechnen, statt mit einem rasanten Anstieg oder Einbruch.
• Risiken für den Ausblick: Einige Risiken könnten die Aussichten für den Immobilienmarkt in Mailand trüben. Eines davon ist das Zinsumfeld – wenn die Inflation wieder anzieht und die Europäische Zentralbank ihre Politik weiter verschärft, könnten höhere Finanzierungskosten die Nachfrage erneut abkühlen (der italienische Immobilienmarkt ist empfindlich gegenüber Hypothekenzinsen). Ein weiteres Risiko ist die allgemeine Wirtschaftslage: Das BIP-Wachstum Italiens wird für 2024–25 mit etwa 0,7–1 % jährlich globalpropertyguide.com als moderat prognostiziert, sodass jede Rezession oder ein Schock das Verbrauchervertrauen beeinträchtigen könnte. Politische oder regulatorische Änderungen (später besprochen) könnten ebenfalls die Stimmung der Investoren beeinflussen – zum Beispiel strengere Kontrollen bei Vermietungen oder Steueränderungen. Umgekehrt könnten positive Überraschungen (wie ein schnelleres Wirtschaftswachstum oder ein Zustrom ausländischer Investoren, die vom schwachen Euro profitieren) zu einem stärkeren Immobilienwachstum als erwartet führen. Im Großen und Ganzen ist das Basisszenario Stabilität mit leichtem Aufwärtstrend – Mailand dürfte weiterhin einer der herausragenden Immobilienmärkte Südeuropas bleiben, „bereit für stetiges Wachstum“, wie Knight Frank es ausdrückte idealista.it.

Stadtteil-Spotlight: Mailands beliebte & aufstrebende Viertel

Einer der spannendsten Aspekte des Mailänder Immobilienmarkts in den letzten Jahren ist das Entstehen von neuen Hotspot-Vierteln. Die fortlaufende Entwicklung der Stadt – angetrieben durch Gentrifizierung, Infrastruktur und Stadterneuerung – hat die Hierarchie der „besten“ Wohn- und Investitionslagen neu geordnet. Während klassische, gehobene Viertel wie Brera, das historische Zentrum und Magenta nach wie vor sehr gefragt sind, gewinnen viele ehemals periphere Zonen rasant an Bedeutung. Im Folgenden stellen wir einige der wichtigsten Stadtteile Mailands vor, sowohl etablierte als auch aufstrebende, mit ihren aktuellen Preisniveaus und jüngsten Trends:

Zentrales Mailand: Das Herz der Stadt – einschließlich Gebieten wie Duomo, Brera, Castello und Porta Venezia – verzeichnet die höchsten Immobilienwerte Italiens. Diese Zonen sind geprägt von historischen Gebäuden, Luxusgeschäften und begrenztem Neubau. Die Preise liegen typischerweise zwischen 8.000 € bis über 15.000 € pro Quadratmeter, abhängig von der Straße und dem Prestige der Immobilie sarpi.it. Wie bereits erwähnt, hat sich der zentrale Markt stabilisiert; inländische und internationale Käufer zeigen weiterhin Interesse (Ausländer suchen oft schlüsselfertige, moderne Einheiten mit Terrassen, Sicherheit usw. idealista.it), aber die rasante Wertsteigerung der vergangenen Jahre hat sich abgeschwächt. Im Jahr 2024 zeigten Tecnocasa-Daten einen leichten Rückgang der zentralen Werte (-0,8 %) idealista.it, obwohl die exklusivsten Adressen stabil blieben. Ein zentraler Teilmarkt, der weiterhin aktiv ist, ist Porta Nuova–Moscova, das moderne Wolkenkratzer-Viertel nahe der Piazza Gae Aulenti. Hier erzielen exklusive Neubauwohnungen über 12.000 €/m² und die Nachfrage übersteigt das Angebot idealista.it. Ebenso bleibt das angrenzende CityLife-Gebiet (umgewandeltes Messegelände mit Hochhäusern und Park) sehr begehrt; die modernen Wohnungen dort überschreiten regelmäßig 8.000 €/m² und profitieren davon, eine eigenständige, gehobene Enklave zu sein.

Halb-zentrale Stadtteile: Direkt außerhalb des historischen Zentrums vereinen mehrere Viertel relative Erschwinglichkeit mit attraktivem Lebensstil. Porta Romana zum Beispiel hat sich zu einem „bourgeois-bohèmen“ Hotspot mit Cafés und Galerien entwickelt. Preise um die 6.000–10.000 €/m² sind üblich – hoch im weiteren Vergleich, aber immer noch unterhalb des Zentrums – und das Viertel wird zusätzlich vom Bau des Olympischen Dorfs profitieren (dazu später mehr). Isola, nördlich des Bahnhofs Garibaldi, verwandelte sich nach den Bosco Verticale-Türmen und dem Porta Nuova-Projekt von einer Arbeitergegend in ein angesagtes Viertel; dort sind die Preise auf 6.000–8.000 €/m² gestiegen. Navigli, bekannt für seine Kanäle und das Nachtleben, bleibt sowohl bei Käufern als auch Mietern beliebt. Das Viertel verzeichnete dank Verbesserungen und der Umgestaltung ehemaliger Industrieflächen ein erneutes Preiswachstum idealista.it. Allerdings gibt es in einigen halb-zentralen Zonen wachsende Probleme: So hat sich der Mietmarkt in Porta Romana zuletzt verlangsamt, weil es dort zu viele minderwertige Wohnungen gibt, die Mieter inzwischen meiden idealista.it – ein Hinweis darauf, dass selbst trendige Viertel ein qualitativ hochwertiges Angebot brauchen, um zu florieren.

Neue Grenzen – Aufstieg der Peripherie: Die dramatischsten Immobiliengeschichten Mailands spielen sich in Randbezirken ab, die einst als unbedeutend galten. Dank gezielter städtischer Investitionen sind diese Gebiete nun „Schnäppchen mit Potenzial“. Das nordwestliche Stadtviertel bietet ein Paradebeispiel: Cascina Merlata (nahe dem Expo-2015-Gelände) und das angrenzende Certosa haben einen Entwicklungsschub erlebt (ein riesiges neues Einkaufszentrum, moderne Wohnanlagen usw.), was zu einem +46% Anstieg der Immobilienpreise in fünf Jahren führte – dem höchsten in der Stadt ilgiorno.it. Brandneue Eigentumswohnungen in Cascina Merlata kosten immer noch moderate ~4.000 €/m², was weiteres Wachstumspotenzial andeutet. Im hohen Norden haben die Arbeiterbezirke Affori und Bovisa ähnlich geboomt (über +40% in 5 Jahren) ilgiorno.it. Bovisa, Sitz eines Politecnico-Universitätscampus, steht vor einer weiteren Expansion (das „MOLECOLA“-Projekt, ein großer Wissenschafts- und Technologiepark) idealista.it, was ein zukünftiger Wendepunkt sein könnte. Im Osten hat das Viertel Precotto und Turro (entlang der U-Bahn-Linie 1) seit 2018 still und leise um ~40% zugelegt ilgiorno.it, da junge Familien die gute Lage entdeckten und neue Projekte alte Fabriken ersetzten. Im Süden sind die Gebiete rund um die Fondazione Prada und das riesige Scalo Porta Romana-Neubaugebiet (z. B. Lodi, Corvetto, Chiaravalle) stark gestiegen. Selbst Rogoredo, einst nur ein abgelegener Bahnhof, ist nun durch das Santa Giulia-Geschäftsviertel und die kommende olympische Eishockeyarena im Fokus – die Preise dort und in Corvetto sind in den letzten Jahren um ~45% gestiegen ilgiorno.it. All diese Beispiele unterstreichen ein zentrales Thema: Infrastruktur und Erneuerung treiben die Nachfrage. Während Mailand weiter in seine Randgebiete investiert (neue U-Bahn-Stationen, Parks, Campus usw.), ist zu erwarten, dass weitere „unterschätzte“ Viertel zu den nächsten Investitionslieblingen werden.

Luxusenklaven und Spezialmärkte: Auch außerhalb des Zentrums gibt es in Mailand einige Nischen-Luxusenklaven. Zum Beispiel umfasst das Gebiet San Siro (rund um das berühmte Stadion) sowohl Sozialwohnungsviertel als auch sehr wohlhabende Bereiche (Villen und hochwertige Wohnungen in der Nähe des Hippodrom-Parks). Top-Adressen in San Siro können €8.000–10.000/m² erreichen idealista.it, obwohl der Durchschnitt der Gegend deutlich niedriger liegt. Das Gebiet hat kürzlich Aufmerksamkeit erregt, da Pläne (noch ungewiss) bestehen, neue Fußballstadien zu bauen und möglicherweise das alte Stadiongelände neu zu entwickeln – was die Attraktivität von Immobilien erheblich steigern könnte. Ein weiteres Beispiel ist die „Politecnico-Achse“ im Norden (Bovisa bis Universität Mailand in Bicocca): Studierende und Universitätsmitarbeiter sorgen dort für Mietnachfrage, und Investoren können Mehrzimmerwohnungen für €3.000–4.000/m² finden, um sie zimmerweise zu vermieten. Da die Studentenzahl in Mailand steigt, sind diese akademischen Viertel (einschließlich Città Studi im Osten) verlässliche Märkte. Schließlich verdienen neu gebaute Luxuskomplexe eine Erwähnung – Projekte wie die Penthäuser von Porta Nuova, die CityLife-Residenzen oder kleinere Projekte in Zonen wie San Gimignano richten sich an wohlhabende Käufer, die modernen Komfort außerhalb der Altstadt suchen. Mailänder Bauträger berichten, dass solche Projekte oft schnell ausverkauft sind, was bestätigt, dass für das richtige Produkt die Nachfrage sehr hoch ist in der ganzen Stadt.

Investitionsmöglichkeiten und potenzielle Risiken

Mailands robuster Markt bietet eine Reihe von Investitionsmöglichkeiten, von Wohnungsrenovierungen in aufstrebenden Gegenden bis hin zu groß angelegten Gewerbeentwicklungen. Investoren sollten jedoch auch bestimmte Risiken und Herausforderungen abwägen. Nachfolgend eine Übersicht der wichtigsten Chancen und Risiken für 2025 und darüber hinaus:

Wichtige Investitionsmöglichkeiten

• Aufstrebende Viertel mit Potenzial: Wie oben beschrieben, befinden sich mehrere Mailänder Stadtteile im Wandel. Wer früh in Gegenden wie Certosa/Cascina Merlata (NW), Corvetto/Santa Giulia (SO) oder Affori/Bovisa (N) investiert, könnte erhebliche Wertsteigerungen erzielen. Diese Zonen bieten noch relativ günstige Einstiegspreise und profitieren von neuer Infrastruktur (U-Bahn-Linien, Autobahnen) und Leuchtturmprojekten. In den letzten fünf Jahren verzeichneten solche Viertel Preissprünge von +35–45%, deutlich mehr als der Stadtdurchschnitt ilgiorno.it ilgiorno.it. Mit Projekten wie neuen Campus, olympischen Anlagen und öffentlichem Nahverkehr dürfte der Wertsteigerungstrend mittelfristig anhalten.
• Wertschöpfung und Repositionierungsprojekte: Mailand verfügt über einen bedeutenden Bestand an älteren Büro- und Industriegebäuden, die umgenutzt werden können. Angesichts der hohen Nachfrage nach modernen Flächen und Wohnraum ist die Umwandlung veralteter Immobilien eine vielversprechende Strategie. Beispielsweise nehmen Investoren Bürogebäude aus den 1970er Jahren in Randgebieten ins Visier, um sie für die Umwandlung in Wohnraum oder Studentenwohnungen cushmanwakefield.com zu nutzen. Die städtische Initiative zur Stadterneuerung (mit vereinfachten Genehmigungen nach dem „Salva Milano“-Gesetz) erleichtert den Abriss und die Neuentwicklung veralteter Strukturen fanpage.it fanpage.it. Wer die Genehmigungsverfahren meistern kann, kann aus alten Gebäuden Grade A Assets schaffen – ein potenziell lukratives Geschäft.
• Mietinvestitionen & Build-to-Rent: Der angespannte Mietmarkt in Mailand bedeutet, dass gut gelegene Mietobjekte solide Renditen erzielen können (~5 % im Durchschnitt, in manchen Fällen auch mehr) globalpropertyguide.com. Investoren, von Privatpersonen bis zu großen Fonds, haben eine Chance bei Build-to-Rent (BTR)-Projekten. Es gibt eine enorme ungedeckte Mietnachfrage, insbesondere nach hochwertigen Wohnungen für junge Berufstätige und nach Studentenunterkünften. Zweckgebundene Studentenwohnheime (PBSA) sind besonders attraktiv – da Mailands Universitäten immer mehr internationale Studierende anziehen, machten Investitionen in Studentenwohnungen etwa 33 % der Wohnungsinvestitionen im ersten Halbjahr 2025 aus dils.com. Viele davon sind vorfinanzierte Projekte, die in den kommenden Jahren fertiggestellt werden und voraussichtlich eine gute Auslastung und Mietniveaus erreichen. Die Umwandlung des Olympischen Dorfs in Studentenwohnheime (nach 2026) ist ein prominentes Beispiel für diese Chance in der Praxis scaloportaromana.com.
• Luxus- und Hospitality-Immobilien: Mailands Status als globale Stadt sorgt dafür, dass immer Interesse an Prestigeobjekten besteht. Luxus-Einzelhandelsgebäude, Flagship-Stores und gehobene Hotels im Stadtzentrum sind bei internationalen Investoren begehrt (sogenannte „Core“-Assets). Jüngste Transaktionen zeigen, dass globales Kapital bereit ist, für Einzelhandelsflächen in der Via Montenapoleone oder Fünf-Sterne-Hotels aufgrund der anhaltenden Attraktivität Mailands einen Aufpreis zu zahlen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Da der Tourismus Rekordhöhen erreicht und Veranstaltungen wie die Olympischen Spiele 2026 bevorstehen, bieten Hospitality-Investitionen (Hotels, Serviced Apartments, Kurzzeitvermietungs-Portfolios) ein starkes Einkommenspotenzial. Italiens kulturelles Ansehen und Steueranreize für Ausländer (wie das Flat-Tax-Regime) ziehen zudem vermögende Privatpersonen an, in Luxusimmobilien in Mailand zu investieren idealista.it – was bedeutet, dass Luxusentwicklungs- oder Sanierungsprojekte auf einen aufnahmebereiten Markt treffen können.
• Grüne Nachrüstung und ESG: Eine oft übersehene Chance ist die Investition in Energieeffizienz-Upgrades. Die EU und Italien bewegen sich auf strengere Effizienzstandards für Gebäude zu (die vorgeschlagene EU-Richtlinie „Green Buildings“ könnte verlangen, dass Wohngebäude bis 2030 höhere Energieklassen erreichen). Die Nachrüstung älterer Mailänder Gebäude mit Solarpanels, Dämmung und modernen Systemen kann ihren Wert erheblich steigern und sie zukunftssicher machen. Es besteht Potenzial, dass öffentliche Anreize (in irgendeiner Form) zurückkehren, um grüne Renovierungen zu unterstützen. Immobilien mit zertifizierten Nachhaltigkeitsnachweisen erzielen bereits jetzt höhere Mieten und Preise im Bürosegment, und dieser Trend wird weiter zunehmen. Investoren, die sich auf ESG-(Environmental, Social, Governance)-Upgrades spezialisieren, können im alternden Gebäudebestand Mailands Wertpotenzial erschließen und gleichzeitig von geringerem Leerstand und höherer Mieternachfrage nach umweltfreundlichen Flächen profitieren cushmanwakefield.com.

Potenzielle Risiken und Herausforderungen

• Zins- und Finanzierungsrisiko: Der schnelle Anstieg der Zinssätze in den Jahren 2022–2023 war ein Weckruf. Wenn die Zinsen hoch bleiben oder weiter steigen, werden die Finanzierungskosten Käufer und Entwickler einschränken. Die hohen Hypothekenzinsen haben den Mailänder Markt bereits 2023 abgekühlt (die Verkäufe gingen zurück und die Preise verlangsamten sich). Obwohl die Zinsen bis 2025 leicht gesunken sind, könnte das Risiko einer erneuten Inflation oder einer strafferen Geldpolitik die Erschwinglichkeit erneut beeinträchtigen. Darüber hinaus sind die Banken in Italien vorsichtig – Nomisma stellt fest, dass trotz einer höheren Hypothekenaufnahme im Jahr 2025 die vorsichtige Kreditvergabe der Banken weiterhin „eine Bremse für die potenzielle Nachfrage“ ist idealista.it. Investoren, die auf Fremdfinanzierung setzen, müssen die Möglichkeit teurerer oder knapperer Kredite einkalkulieren.
• Regulatorische und steuerliche Änderungen: Das regulatorische Umfeld befindet sich im Wandel (siehe nächster Abschnitt). Während einige Änderungen positiv sind (z. B. das „Salva Milano“-Gesetz, das Genehmigungen beschleunigt), könnten andere die Renditen beeinflussen. Ein wichtiger Punkt ist die Regulierung von Kurzzeitvermietungen: Die nationale Regierung und die Stadtbehörden verschärfen die Regeln für Ferienvermietungen, um Wohnraummangel und „Übertourismus“ zu begegnen. Ab 2024 erhöhte Italien die Pauschalsteuer auf Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen von 21 % auf 26 % für Mehrfachvermieter homeunity.it und führte verpflichtende Registrierungscodes und Sicherheitsstandards ein homeunity.it homeunity.it. Mailand prüft zudem lokale Beschränkungen in den touristisch am stärksten frequentierten Zonen. Sollten diese Regeln strenger werden, könnten Investoren in Airbnb-ähnlichen Immobilien mit geringeren Renditen oder höheren Compliance-Kosten rechnen. Eine weitere mögliche Änderung betrifft die Immobilienbesteuerung – in Italien wird seit langem über eine Aktualisierung der Katasterwerte (für die IMU-Grundsteuer) diskutiert. Obwohl politisch sensibel, könnte jede zukünftige Reform die laufenden Kosten für Eigentümer von hochwertigen Immobilien in Mailand erhöhen. Es ist ratsam, die politischen Entscheidungen in Rom im Auge zu behalten, wenn man hier investiert.
• Wirtschaftliches & Politisches Klima: Obwohl die Wirtschaft Mailands relativ stark ist, ist sie nicht immun gegen die allgemeinen Herausforderungen Italiens. Geringes nationales Wachstum (Prognose ~0,8 % im Jahr 2025) globalpropertyguide.com, hohe Staatsverschuldung oder politische Instabilität könnten Gegenwind erzeugen. Eine Rezession in Europa oder globale Schocks könnten die Nachfrage sowohl von lokalen Käufern als auch von ausländischen Investoren dämpfen. Darüber hinaus stellen Italiens Demografie – eine alternde Bevölkerung und eine schrumpfende Erwerbsbevölkerung – langfristige Fragen für die Wohnraumnachfrage (obwohl Mailand selbst junge Menschen aus anderen Regionen anzieht). Auf politischer Ebene ist die derzeitige Regierung zwar entwicklungsfreundlich (z. B. Förderung des Wachstums Mailands), aber künftige Regierungen könnten die Prioritäten verschieben. Investoren sollten ein wenig vom berühmten „italienischen Risiko“ einpreisen: Dinge können länger dauern als erwartet, sei es eine bürokratische Verzögerung oder eine plötzliche Gesetzesänderung.
• Ausführungs- und Baurisiken: Die Entwicklung in Mailand kann lohnend sein, ist aber nicht ohne Hürden. Die Baukosten bleiben hoch (die Preise für Baumaterialien sind seit 2017 stark gestiegen idealista.it), was die Margen der Entwickler schmälert. Fachkräftemangel und Probleme in der Lieferkette können ebenfalls die Projektzeitpläne beeinflussen. Der Baugenehmigungsskandal 2023 – bei dem etwa 150 Projekte gestoppt wurden – verdeutlicht das Risiko, dass selbst genehmigte Projekte rechtlicher Prüfung unterliegen können. Obwohl das Salva Milano-Dekret darauf abzielt, dieses spezifische Problem zu lösen fanpage.it fanpage.it, müssen Entwickler weiterhin akribisch die Vorschriften einhalten, um Herausforderungen zu vermeiden (insbesondere in einer Stadt mit historischen Stätten und engagierten Anwohnern). Jedes Projekt, das sich in die Länge zieht, riskiert, den Markteintritt zu verpassen oder das Budget zu überschreiten. Daher bevorzugen Investoren in Mailand oft Bestandsimmobilien oder leichte Renovierungen, um das Entwicklungsrisiko zu minimieren.
• Marktsättigung in bestimmten Segmenten: Während die meisten Segmente eine gesunde Nachfrage aufweisen, besteht die Möglichkeit von Überangebot in Nischenmärkten. Wenn beispielsweise zu viele Luxuswohnungen gleichzeitig auf den Markt kommen, könnte das obere Segment nachgeben (derzeit nicht der Fall, aber es lohnt sich, die zukünftige Pipeline zu beobachten). Im Bürobereich könnte selbst die starke Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Mailand stagnieren, falls Unternehmen vollständig auf Remote-/Hybridarbeit umsteigen, sodass weniger flexible Büros Schwierigkeiten haben, Mieter zu finden. Und im Einzelhandel bedeutet das strukturelle Wachstum des E-Commerce, dass sich sekundäre Einzelhandelsstandorte möglicherweise nie vollständig erholen; Investoren in diesen Objekten könnten mit stagnierenden Mieten konfrontiert werden. Selektiv zu sein – mit Fokus auf Top-Lagen und zukunftssichere Konzepte – ist entscheidend, um nicht auf einer unbeliebten Immobilie sitzen zu bleiben.

Zusammenfassend bleibt Mailand einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas, mit weitaus mehr Chancen als Risiken. Die starken Fundamentaldaten der Stadt, ihre weltweite Anziehungskraft und die pro-entwicklungsorientierte Dynamik positionieren sie gut für Investoren. Dennoch werden vorsichtige Investoren die oben genannten Risiken aktiv managen – ihre Investitionen auf Zinsänderungen hin überprüfen, sich über Gesetze informieren und Projekte mit ausreichender Marge wählen, um Rückschläge abzufedern. Die Immobilien in Mailand haben sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen, und diejenigen, die klug investieren, werden in den kommenden Jahren wahrscheinlich belohnt werden.

Großprojekte und Infrastrukturmaßnahmen, die Mailand prägen

Mailand durchläuft dank einer Vielzahl von Stadtentwicklungsprojekten und Infrastrukturverbesserungen einen physischen Wandel. Diese Initiativen verändern nicht nur die Skyline der Stadt, sondern beeinflussen auch direkt die Immobilienwerte, indem sie die Konnektivität verbessern und ungenutzte Flächen in lebendige neue Stadtviertel verwandeln. Hier sind einige der Schlüsselprojekte und Pläne, die den Immobilienmarkt in Mailand beeinflussen (oder bald beeinflussen werden):

• Umgestaltung ehemaliger Bahnhöfe (Scali Ferroviari): Mailands ehrgeiziger Plan zur Wiederbelebung von sieben stillgelegten Bahnhöfen (das „Scali“-Projekt) ist in vollem Gange. Das größte und bekannteste ist Scalo Porta Romana im Südosten: ein 190.000 m² großes Areal, das in ein gemischt genutztes Öko-Viertel umgewandelt wird. Es wird das Olympische Dorf 2026 beherbergen, in dem 1.400 Athleten untergebracht werden, und nach den Spielen werden die brandneuen Wohnungen in dringend benötigten Studenten- und Sozialwohnraum umgewandelt scaloportaromana.com perenews.com. Neben Wohnraum entstehen Parco Romana (ein großer neuer Park) und Gewerbeflächen, die dieses Gebiet in das städtische Gefüge einbinden. In der Nähe haben Fondazione Prada und andere kulturelle Anziehungspunkte den Stadtteil bereits aufgewertet; die Fertigstellung des Olympischen Dorfs bis 2026 (mit Einzug der Studenten Ende 2026) dürfte die Attraktivität und die Immobilienpreise in Porta Romana deutlich steigern. Weitere Bahnhofsareale auf der Agenda sind Scalo Farini (Nordwesten), das bis 2030 zu einem riesigen Park und Innovationsviertel werden soll, und Scalo San Cristoforo (am südwestlichen Ende der neuen M4-Linie), das sich auf Nachhaltigkeit und möglicherweise Logistik konzentrieren wird. Diese Projekte schaffen im Grunde neue Stadtviertel – sie bringen Grünflächen, Verkehrsanbindungen und moderne Gebäude auf zuvor brachliegende Flächen. Mit ihrem Fortschritt erleben die umliegenden (oft ehemals halb-industriellen) Gebiete einen Wertzuwachs durch die erwartete Verbesserung der Lebensqualität.
• Erweiterungen der U-Bahn-Linien (M4 und darüber hinaus): Die Verkehrsinfrastruktur ist ein wichtiger Treiber für Immobilientrends in Mailand. In den Jahren 2022–2023 eröffnete die Stadt Abschnitte der brandneuen U-Bahn-Linie M4 (die „Blaue Linie“), und bis 2024 erreichte sie das Stadtzentrum; bis Anfang 2025 soll die Linie vollständig in Betrieb sein, von Linate Flughafen (Osten) bis San Cristoforo (ganz im Südwesten). Das ist ein Wendepunkt: Gebiete, die bisher nicht an das U-Bahn-Netz angebunden waren (wie Teile von Solari, Washington und die östliche Forlanini/Corsica-Achse), verfügen nun über schnelle Verbindungen. Bereits jetzt sehen wir, dass die Immobilienpreise rund um die neuen M4-Stationen noch vor der Eröffnung der Linie steigen idealista.it idealista.it. Inzwischen sind Erweiterungen bestehender Linien geplant: M1 (Rot) wird nach Westen bis Baggio verlängert, und M5 (Lila) wird nach Norden bis Monza gebaut (Fertigstellung bis 2030). Es gibt sogar eine vorgeschlagene neue M6-Linie in der frühen Planungsphase. All diese Verkehrsprojekte steigern in der Regel die Immobilienwerte durch verbesserte Erreichbarkeit. Stadtteile wie Washington/Bolivar (an der M4), Via Mecenate (nahe dem östlichen Endpunkt der M4) oder Bicocca (profitiert von der M5-Erweiterung) werden voraussichtlich eine erhöhte Nachfrage erleben. Zusätzlich gewinnt das Konzept einer „Circle Line“ – die Nutzung bestehender Bahnstrecken für einen Ringbahn-Service um Mailand – an Dynamik. Erste Elemente davon könnten zwischen 2026 und 2030 realisiert werden und die Vororte weiter vernetzen. Für Investoren und Wohnungskäufer bleibt die Nähe zu einer aktuellen oder zukünftigen U-Bahn-Station einer der sichersten Faktoren für eine Wertsteigerung von Immobilien in Mailand.
• CityLife und Porta Nuova – Stetige Entwicklung: Die beiden ikonischen Erfolgsgeschichten der Stadterneuerung in Mailand, Porta Nuova und CityLife, haben die Vorlage für moderne Stadtviertel in Italien geschaffen. Porta Nuova (Gebiet Garibaldi/Isola) ist im Wesentlichen fertiggestellt, wird aber weiterhin optimiert – zum Beispiel erweitert UniCredit seine Hauptverwaltung, und in Isola entstehen neue kleinere Wohnprojekte. Der Einfluss des Viertels hat sich auf das nahegelegene Chinatown und Garibaldi ausgeweitet, wo ältere Gebäude aufgrund des hochwertigen Umfelds nebenan umgebaut werden. CityLife, das Trio aus glitzernden Türmen (Allianz, Generali, PwC) inmitten eines angelegten Parks und Einkaufsviertels, steht ebenfalls kurz vor der Fertigstellung. Die letzten Wohnbaugrundstücke und möglicherweise ein zusätzliches mittelhohes Bürogebäude sind in Planung. Diese Zone hat Tre Torri fest als eines der teuersten Wohnviertel Mailands etabliert. Während diese Projekte auslaufen, ermutigt ihr Erfolg (in Bezug auf hohe Auslastung und Wertschöpfung) die Stadt, ähnliche Großprojekte (wie die erwähnten Scali) zu verfolgen. Sie sind auch ein Anker für Arbeitsplätze – z. B. wurde Porta Nuova zu einem Zentrum für Fintech- und Modeunternehmen; CityLife zog Beratungs- und Versicherungsfirmen an – was wiederum die Wohnungsnachfrage in den umliegenden Vierteln ankurbelt.
• Milano Innovation District (MIND): Auf dem Gelände der Expo 2015 (am nordwestlichen Rand, Rho-Fiera) entsteht ein Hightech-Campus namens MIND. Dieses öffentlich-private Projekt hat zum Ziel, einen Life-Sciences- und Technologiepark zu schaffen, einschließlich des Forschungszentrums Human Technopole, eines neuen Universitätscampus (die naturwissenschaftlichen Fakultäten der Universität Mailand ziehen hierher um) und privater F&E-Zentralen. Das ultramoderne Galeazzi-Krankenhaus ist dort bereits eröffnet worden. Obwohl MIND außerhalb des Stadtzentrums liegt, ist es faktisch eine Erweiterung des Mailänder Ballungsraums und durch den Nahverkehr angebunden. Die Entwicklung hat langfristige Auswirkungen: Sie könnte Tausende von Arbeitsplätzen schaffen und zu einem Zentrum wissenschaftlicher Innovation werden, was die Nachfrage nach Büros und Wohnraum im Nordwesten (Rho, Pero sowie Stadtteile wie Certosa) erhöht. Einige Wohnungsbauunternehmen haben tatsächlich bereits begonnen, Städte in der Nähe von MIND ins Visier zu nehmen, in Erwartung von Fachkräften, die lieber in der Nähe als in der überfüllten Stadt wohnen möchten.
• Infrastruktur für die Olympischen Winterspiele 2026: Mailand (zusammen mit Cortina) wird im Februar 2026 die Olympischen Winterspiele ausrichten, was einige bedeutende Projekte angestoßen hat. Das bereits erwähnte Olympische Dorf in Porta Romana ist eines davon; ein weiteres ist das Palazzetto dello Sport (PalaItalia) in Santa Giulia – eine neue Arena für Eishockey und Veranstaltungen. Santa Giulia, ein großes gemischt genutztes Projekt südlich von Rogoredo, entwickelte sich jahrelang nur langsam, aber die Olympischen Spiele gaben den Anstoß, die Arena zu bauen und weitere geplante Büros/Wohnungen dort fertigzustellen. Große Unternehmen wie Sky Italia haben bereits ihre Hauptsitze in Santa Giulia, und nach den Olympischen Spielen soll das Gebiet Parks und eine große Wohnsiedlung umfassen. Außerdem modernisiert Mailand zur Vorbereitung auf die Spiele einige Verkehrsnetze und öffentliche Räume – zum Beispiel werden Zugverbindungen zu den Skigebieten verbessert und touristische Bereiche aufgewertet. Auch wenn die Veränderungen nicht so tiefgreifend sind wie bei der Expo 2015, wirken die Olympischen Spiele als Beschleuniger, da sie sicherstellen, dass bestimmte Projekte eine feste Frist einhalten und weltweite Aufmerksamkeit auf sich ziehen. Die Gebiete rund um die olympischen Standorte (z. B. Porta Romana, Santa Giulia) dürften während der Veranstaltung einen kurzfristigen Anstieg bei Ferienvermietungen erleben und langfristig von verbesserten Infrastrukturen und internationaler Sichtbarkeit profitieren.
• Weitere bemerkenswerte Projekte: Es gibt viele weitere Entwicklungen in den verschiedenen Stadtteilen Mailands. Einige Beispiele: Das Gebiet Ex Richard Ginori entlang des Naviglio Grande wird in ein Wohn- und Kreativviertel umgewandelt, was das Wertwachstum in Navigli/Famagosta unterstützt idealista.it. Das Piazza d’Armi (ehemaliger Militärübungsplatz im Südwesten) soll zu einem Park mit etwas Wohnbebauung an den Rändern werden. Piazza Cordusio im Zentrum wird als Luxus-Einzelhandels- und Bürozone neu erfunden (historische Gebäude werden in Flagship-Stores und Büros umgewandelt, wie die neue Starbucks Roastery und das kommende Louis Vuitton-Geschäft) ilgiorno.it. Ebenso werden viele ältere Gebäude im historischen Zentrum (z. B. rund um die Via Turati, Via Manzoni) renoviert, um gehobenen Einzelhandel oder Büronutzungen zu ermöglichen, wodurch sich das Zentrum ständig weiterentwickelt. Auf der Wohnseite sind kleinere Nachverdichtungsprojekte allgegenwärtig – von Boutique-Eigentumswohnanlagen in der Via Savona/Tortona (ein Modeviertel) bis zu Loft-Umwandlungen in Lambrate (ein aufstrebendes Designviertel im Osten). Die Immobilienlandschaft Mailands ist ein Mosaik dieser Mikro-Entwicklungen, die gemeinsam die Attraktivität der Stadt steigern.

Im Wesentlichen wird das Stadtbild Mailands in den späten 2020er Jahren geprägt sein von neuen Grünflächen, verbesserter Mobilität und brandneuen Stadtvierteln, die dort entstehen, wo früher alte Infrastruktur stand. Diese Veränderungen wirken sich im Allgemeinen positiv auf die Immobilienwerte aus – Immobilien in der Nähe neuer Parks oder Bahnhöfe erzielen Aufschläge. Der Stadtentwicklungsplan Mailands 2030 legt den Schwerpunkt auf nachhaltiges Wachstum, Umnutzung von Brachflächen und eine an den öffentlichen Nahverkehr orientierte Entwicklung, was insgesamt für eine lebenswertere (und damit wertvollere) Stadt spricht. Akteure auf dem Immobilienmarkt – von Käufern bis zu Entwicklern – sollten den „Kränen folgen“ und die Infrastrukturpläne im Auge behalten, denn heutige Baustellen sind oft die Immobilien-Hotspots von morgen.

Regulatorische und rechtliche Neuerungen mit Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Der rechtliche und regulatorische Rahmen in Italien, insbesondere in Mailand, hat in letzter Zeit wichtige Neuerungen erfahren, von denen einige darauf abzielen, den Markt zu stimulieren, andere soziale Anliegen zu adressieren. Über diese Änderungen auf dem Laufenden zu bleiben, ist für Investoren und Käufer entscheidend, da sie Auswirkungen auf Transaktionskosten, Vermietungsbetrieb und Entwicklungszeiten haben können. Zu den wichtigsten Neuerungen zählen:

• „Salva Milano“-Dekret – Freigabe blockierter Projekte: Als Reaktion auf eine große Untersuchung, die 2023 etwa 150 Bauprojekte in Mailand stoppte, führte die nationale Regierung ein Sondergesetz ein, das informell „Salva Milano“ (Rettet Mailand) genannt wird. Das Problem entstand, weil Staatsanwälte behaupteten, viele Projekte hätten eine Schnellgenehmigung (SCIA für Renovierung) missbraucht, um im Wesentlichen größere Gebäude ohne vollständige städtebauliche Pläne zu errichten fanpage.it. Dies führte zu vorsorglichen Stopps auf zahlreichen Baustellen, von Wohntürmen (wie den Park Towers in Crescenzago) bis zu kleineren Sanierungen fanpage.it. Das Salva Milano-Gesetz, das Ende 2024 verabschiedet wurde, bietet eine vorübergehende Lösung: Es erklärt solche Projekte für legal, sofern sie sich bereits in urbanisierten Gebieten befinden, und hebt damit die Anforderung eines separaten detaillierten Plans für Abriss-und-Neubau-Fälle auf fanpage.it fanpage.it. Praktisch bedeutet dieses Gesetz, dass alle diese gestoppten Baustellen wieder aufgenommen und fertiggestellt werden können. Es vereinfacht auch vorerst zukünftige Abriss-Neubau-Projekte in der Stadt, indem es Bauträgern erlaubt, mit einer einfacheren Genehmigung fortzufahren, solange sie die Grundfläche des Gebäudes nicht über den städtischen Kontext hinaus erweitern. Die Maßnahme ist jedoch übergangsweise – sie gilt bis zur Verabschiedung einer umfassenderen Reform der Bauvorschriften (laut Gesetz innerhalb von 6 Monaten erwartet) fanpage.it. Für den Markt war dies eine große Erleichterung: Es beseitigt die Unsicherheit über viele Entwicklungen und signalisiert die Unterstützung der Regierung für das Wachstum Mailands. Investoren sollten jedoch beachten, dass dies auch bedeutet, dass eine Welle neuer Einheiten auf den Markt kommen wird, sobald diese Projekte 2025–2026 fertiggestellt sind, was den Wettbewerb in bestimmten Segmenten leicht erhöhen könnte.
• Steuerliche Anreize für Hauskäufer: Die italienische Regierung hat Anreize eingeführt oder verlängert, um den Erwerb von Wohneigentum zu unterstützen, insbesondere für Ersterwerber. Im Rahmen des Haushaltsgesetzes 2025 wurde eine hilfreiche Änderung vorgenommen: die Verlängerung der Frist für den Verkauf einer vorherigen Immobilie unter Beibehaltung der „Erstwohnsitz“-Steuervorteile. Normalerweise müssen Käufer, die eine Hauptwohnung mit Steuervergünstigungen erwerben, ihre alte Hauptwohnung innerhalb von 12 Monaten verkaufen, um den Vorteil nicht zu verlieren; dieses Zeitfenster wurde ab dem 1. Januar 2025 auf 24 Monate verdoppelt globalpropertyguide.com. Dies verschafft Hausbesitzern effektiv mehr Spielraum beim Wohnungswechsel, ohne höhere Steuern in Kauf nehmen zu müssen, und fördert so die Mobilität am Markt. Darüber hinaus gibt es weiterhin großzügige Hypothekenzuschüsse für junge Ersterwerber (unter 36 Jahren), die Steuern abdecken und staatliche Garantien bieten – diese wurden 2021 eingeführt und mindestens bis 2023–24 verlängert; ihre Fortsetzung wird erwartet, da sie sehr beliebt sind. Solche Maßnahmen halten die Nachfrage von Ersterwerbern (einem wichtigen Segment in Mailand) robuster, als sie es angesichts teurer Kredite sonst wäre.
• Vorschriften für Kurzzeitvermietungen: Vielleicht das heißeste Thema ist die Regulierung von Kurzzeitvermietungen (affitti brevi) wie Airbnb, die sich in Mailand stark verbreitet haben. Die Behörden ringen damit, das Wachstum des Tourismus und die Wohnraumerschwinglichkeit für Einheimische in Einklang zu bringen. Auf nationaler Ebene traten mehrere neue Regeln in Kraft: Ab 2024 müssen Gastgeber, die mehr als eine Immobilie über Kurzzeitvermietungen anbieten, nun einen höheren Pauschalsteuersatz von 26 % zahlen (im Vergleich zum Standard von 21 % bei einer Immobilie) homeunity.it. Dies richtet sich an sogenannte „Multi-Hosts“ – also diejenigen, die faktisch kleine Hotelimperien betreiben – um davon abzuhalten, zu viele Wohnungen dem Langzeitmarkt zu entziehen homeunity.it. Außerdem muss ab 1. Januar 2025 jede Kurzzeitvermietung in Italien eine landesweite Identifikationsnummer (CIN) erhalten und in einer zentralen Datenbank registriert werden homeunity.it. Gastgeber müssen diesen Code in Inseraten und an der Immobilie angeben, andernfalls drohen hohe Geldstrafen homeunity.it. Zusätzlich wurden neue Brandschutzanforderungen (z. B. Gasdetektoren, Feuerlöscher in jeder Einheit) Ende 2024 für alle touristischen Vermietungen verpflichtend homeunity.it homeunity.it. Diese Vorschriften erhöhen die Transparenz und Sicherheit, bringen aber auch zusätzliche Kosten für Gastgeber mit sich. In Mailand hat die Stadtverwaltung ebenfalls eine strengere Haltung signalisiert. Während Kurzzeitvermietungen nicht vollständig verboten werden (wie es Städte wie Barcelona und Amsterdam in bestimmten Zonen getan haben), geht Mailand gegen einige Nebenwirkungen vor: So hat die Stadt die Nutzung von Schlüsseltresoren auf öffentlichem Grund (Geländer, Schilder usw.) für Airbnb-Check-ins ab Frühjahr 2025 verboten fanpage.it fanpage.it. Offizielle bezeichneten dies als symbolischen Schritt gegen die unkontrollierte Ausbreitung von Mini-Hostels und einen „Missbrauch des öffentlichen Raums“ fanpage.it fanpage.it. Darüber hinaus setzt sich Mailand für mehr Befugnisse ein, um liMietwohnungen in Gebieten mit übermäßigem Touristenaufkommen. Ein aktuelles Gerichtsurteil (April 2025 vom Staatsrat) hat den Weg dafür geebnet, dass Städte „Sättigungszonen“ ausweisen können, in denen neue Kurzzeitvermietungen eingeschränkt werden können homeunity.it homeunity.it. Es wäre nicht überraschend, wenn Mailand, unter dem Druck der Bewohner wegen hoher Mieten, in naher Zukunft die Zahl der Tage oder Lizenzen für Kurzzeitvermietungen in den am stärksten betroffenen zentralen Stadtteilen begrenzt. Investoren im Kurzzeitvermietungsmarkt sollten diese Entwicklungen genau beobachten, da die Renditen durch höhere Steuern oder neue lokale Beschränkungen beeinträchtigt werden könnten (z. B. eine Regel, dass Vermietungen unter 30 Tagen nur erlaubt sind, wenn man ein Zimmer und nicht die ganze Wohnung vermietet – ein Konzept, das landesweit diskutiert wird tg24.sky.it).
• Nachhaltigkeit und Bauvorschriften: Sowohl auf EU- als auch auf italienischer Ebene treiben Vorschriften die Immobilienbranche in Richtung Nachhaltigkeit. Obwohl noch nicht Gesetz, könnte die vorgeschlagene Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden der EU verlangen, dass Gebäude bis zu bestimmten Fristen bestimmte Effizienzklassen erreichen (z. B. Klasse E bis 2030, D bis 2033). Italien wird dies in irgendeiner Form umsetzen müssen. Darüber hinaus hat Mailand eigene Klimaziele – die städtische Politik (im Rahmen des Luft- und Klimaplans) strebt bis 2050 Klimaneutralität an, und bereits ab 2023 müssen Neubauten nahezu Nullenergiegebäude sein. Diese regulatorischen Entwicklungen bedeuten, dass Eigentümer alter, ineffizienter Gebäude mit neuen Verpflichtungen (und Kosten) zur Nachrüstung von Dämmungen, zum Austausch von Heizkesseln usw. rechnen müssen. Umgekehrt profitieren Entwickler von grünen Gebäuden von einfacheren Genehmigungen oder Anreizen. Eine weitere geltende Vorschrift ist die antiseismische Klassifizierung und Bonussysteme – obwohl Mailand ein geringes Erdbebenrisiko hat, werden Gebäude landesweit auf ihre seismische Sicherheit klassifiziert, was sich künftig auf Werte oder Versicherungen auswirken könnte. Derzeit liegt Mailands Hauptaugenmerk auf der Emissionsreduzierung: Die strenge Area C City-Maut im Stadtzentrum und die kommenden Niedrigemissionszonen könnten den Immobilienmarkt indirekt beeinflussen, indem zentral gelegene, verkehrsgünstige Wohnungen noch begehrter werden.
• Reformen bei Mietverträgen: Im Bereich der langfristigen Vermietung gab es bisher keine drastischen Änderungen, aber die Diskussion darüber, wie das Mieten in Städten wie Mailand erschwinglicher und sicherer gemacht werden kann, nimmt zu. Die Regierung fördert die Nutzung von „canone concordato“-Verträgen (vereinbarte Miete), bei denen die Mieten durch lokale Standardvereinbarungen festgelegt werden und Vermieter im Gegenzug Steuervergünstigungen erhalten. In Mailand steigt die Nutzung dieser Verträge (die Wiederbelebung des Mietmarkts in San Siro war teilweise darauf zurückzuführen idealista.it). Es gibt Forderungen nach weiteren Steueranreizen oder Subventionen für Vermieter, die längerfristige Mietverträge zu angemessenen Preisen anbieten, um Wohnungen vom Kurzzeitmarkt zurückzugewinnen. Ende 2023 debattierte der Stadtrat von Mailand zudem über Maßnahmen wie ein Mietregister und mögliche Obergrenzen, falls sich die Lage verschärft, wobei jedoch keine Obergrenzen eingeführt wurden (jede strenge Mietpreisbremse würde wahrscheinlich nationale Gesetzgebung erfordern und rechtlich angefochten werden). Vermieter sollten beachten, dass der Trend zu stärkerer Kontrolle geht – z. B. dass alle Mieteinnahmen deklariert werden müssen (die Regierung geht durch Abgleich des neuen CIN-Registers und der Tourismussteuerdaten verstärkt gegen Steuerhinterziehung vor homeunity.it homeunity.it) – und möglicherweise hin zu Anreizen für Verträge, die für stabile Wohnverhältnisse sorgen.
• Politik für ausländische Käufer und Golden Visa: Anders als einige andere europäische Länder hat Italien kein formelles „Golden Visa“-Programm für Immobilienkäufe. Allerdings bietet es etwas, das für wohlhabende Ausländer vielleicht noch attraktiver ist: das Flat Tax Regime (eingeführt 2017), das neuen Einwohnern erlaubt, eine Pauschalsteuer von 100.000 € pro Jahr auf alle aus dem Ausland stammenden Einkünfte zu zahlen. Dieses Regime, zusammen mit einem ähnlichen für Rentner (7 % Pauschalsteuer für Ruheständler, die in bestimmte südliche Regionen ziehen), macht Italien – und insbesondere Mailand – attraktiv für die Umsiedlung von vermögenden Personen globalpropertyguide.com idealista.it. Bisher gab es keine Änderungen, die diese Regelungen untergraben; tatsächlich wirbt Italien aktiv damit, um wohlhabende Personen anzuziehen. Für internationale Investoren hat Italien zudem einige Hürden abgebaut: Es gibt keine zusätzlichen Steuern für ausländische Käufer (anders als etwa in Kanada oder Neuseeland). Einziger zu beachtender Punkt ist die globale Einhaltung der Geldwäschevorschriften – Immobilienmakler und Notare in Italien führen strengere Kontrollen der Käufergelder durch, nachdem es einige prominente Fälle von illegalem Geld im Immobiliensektor gab. Im Allgemeinen ist die regulatorische Haltung gegenüber ausländischen Käufern jedoch offen, und Mailand verzeichnet einen Anstieg von amerikanischen, chinesischen und nordeuropäischen Käufern im Luxussegment idealista.it. Es ist zu erwarten, dass Italien solche Anreize beibehält oder sogar ausweitet, da sie Kapital ins Land bringen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich das regulatorische Umfeld mit dem Ziel entwickelt, Marktdynamik und soziale Bedürfnisse auszubalancieren. Der Mailänder Markt profitiert 2025 von unterstützenden Maßnahmen wie dem Salva Milano (Freigabe von Entwicklungsflächen) und Käuferanreizen, steht aber auch vor neuen Regeln im Bereich Vermietung und Nachhaltigkeit, die die Investitionsstrategie prägen werden. Marktteilnehmer sollten sich anpassen, indem sie die Einhaltung (bei Mietvorschriften, Energiestandards) sicherstellen und die verfügbaren Anreize (Steuervorteile, schnellere Genehmigungen) nutzen, um im sich ständig wandelnden Immobilienmarkt Mailands einen Schritt voraus zu sein.

Wirtschaftliche, demografische und touristische Trends

Abschließend ist es wichtig, den breiteren wirtschaftlichen und demografischen Kontext zu berücksichtigen, in dem der Mailänder Immobilienmarkt agiert. Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung, Beschäftigungstrends und Tourismus können die Immobiliennachfrage und -werte stark beeinflussen. Für Mailand – eine Stadt, die oft als wirtschaftlicher Motor Italiens gilt – sind viele dieser Trends günstiger als in anderen Teilen des Landes, aber nicht ohne Herausforderungen.

Wirtschaftsklima in Mailand: Die Gesamtwirtschaft Italiens wächst langsam; das BIP soll 2025 nur um etwa 0,8–1 % steigen globalpropertyguide.com. Mailand schneidet jedoch konstant besser ab als der Landesdurchschnitt. Als Finanz- und Wirtschaftszentrum des Landes verzeichnet Mailand niedrigere Arbeitslosigkeit und höhere Einkommensniveaus als die meisten italienischen Städte. Zu den wichtigsten Branchen zählen hier Finanzen, Mode, Design, Tech-Startups, Medien und (im Großraum) die Industrie – sie alle tragen zu einem robusten Arbeitsmarkt bei, der Menschen aus ganz Italien anzieht. In den Jahren 2023–2024 verzeichnete Mailand eine besonders starke Erholung in Bereichen wie Finanzen, professionelle Dienstleistungen und Tourismus, was dazu beitrug, die Wohnungsnachfrage auch bei gestiegenen Zinsen aufrechtzuerhalten. Allerdings trafen die hohe Inflation und die Zinserhöhungen der EZB 2022–23 den italienischen Immobilienmarkt vorübergehend (höhere Kreditkosten). Bis 2025 hat sich die Inflation abgeschwächt und die Zinsen haben sich stabilisiert oder sind sogar leicht gesunken, was sich in einer verbesserten Hypothekenaufnahme widerspiegelt idealista.it. Zudem fließen durch die europäischen Wiederaufbaufonds (PNRR) Investitionen in verschiedene italienische Regionen; Mailand nutzt einen Teil davon für Infrastruktur- und Innovationszentren, was die Wirtschaft in den kommenden Jahren stärken dürfte.

Bevölkerung und Demografie: Im Gegensatz zu vielen italienischen Städten, die schrumpfen, ist die Bevölkerung Mailands in den letzten Jahren allmählich gestiegen (vor der Pandemie und nun weiterhin). Die eigentliche Stadt zählt etwa 1,4 Millionen Einwohner (2023), was einem Anstieg von etwa 7–8 % seit 2011 entspricht yournextmilano.it. Prognosen des städtischen Statistikamts sagen voraus, dass Mailand bis 2030 etwa 1,44 Millionen erreichen könnte comune.milano.it. Dieses Wachstum wird sowohl durch Binnenmigration (junge Italiener, die aus dem Süden oder aus kleineren Städten nach Mailand ziehen, um zu arbeiten) als auch durch internationale Zuwanderung angetrieben. Mailand hat bedeutende Ausländer-Communities – von Studierenden bis zu Fachkräften in multinationalen Unternehmen – was nicht nur die Mietnachfrage, sondern auch den Immobilienkauf ankurbelt (ausländische Einwohner sind in bestimmten Segmenten aktiv). Die Stadt ist im Durchschnitt deutlich jünger als der italienische Schnitt, was auf den Zustrom von Studierenden und jungen Berufstätigen zurückzuführen ist. Während Italien insgesamt mit einer demografischen Krise konfrontiert ist (Rekordtief bei Geburtenraten und einer alternden Bevölkerung), mildert Mailand dies ab, indem es als Talentmagnet fungiert. Jedes Jahr ziehen Zehntausende Absolventen und Fachkräfte hierher, was die Nachfrage nach Wohnungen, Co-Living-Spaces und Starterwohnungen aufrechterhält. Ein demografischer Trend, der ein bestimmtes Marktsegment ankurbelt, ist das Wachstum bei internationalen Studierenden: Mailands Universitäten (wie das Politecnico, die Bocconi, die Universität Mailand) sind in den globalen Rankings aufgestiegen und ziehen viele Studierende aus Europa, Asien und Amerika an. Die Zahl der ausländischen Studierenden steigt, was das große Interesse an der Entwicklung von Studentenwohnheimen weiter befeuert cushmanwakefield.com.

Dennoch ist Mailand nicht immun gegen das Altern – das Durchschnittsalter steigt wie im übrigen Italien langsam an. Es entsteht ein wachsender Bedarf an Seniorenwohnungen und immobilienbezogener Gesundheitsversorgung (einige Investoren prüfen Seniorenwohnanlagen im Großraum). Insgesamt ist der demografische Ausblick Mailands jedoch deutlich gesünder als etwa in ländlichen Regionen Italiens oder sogar in Rom, was auf eine stetige Grundnachfrage nach Wohnraum in der Stadt in absehbarer Zukunft hindeutet.

Tourismusboom: Der Tourismus ist zu einem Eckpfeiler der Mailänder Wirtschaft und zu einem bedeutenden Einflussfaktor auf den Immobilienmarkt geworden (insbesondere im Einzelhandel und Gastgewerbe). Mailand wurde historisch eher als Geschäftsreiseziel gesehen, hat sich aber erfolgreich als ganzjährige Freizeitstadt neu positioniert – berühmt für Shopping, Gastronomie, Kultur (Leonardos Abendmahl, die Oper La Scala usw.) und als Tor zu Norditalien. Die Zahl der Touristenankünfte erreichte 2023 Rekordhöhen, mit 8,5 Millionen Besuchern, die in der Stadt übernachteten, was 14 % mehr als der Höchststand vor Covid war areacmilano.it. Zählt man das gesamte Metropolgebiet hinzu, lag die Zahl der Besuche 2023 bei enormen 17,6 Millionen areacmilano.it. Dieser Anstieg wurde durch mehrere Faktoren begünstigt: nachgeholte Veranstaltungen und Messen nach Covid, das erfolgreiche Marketing Mailands und die weltweite Erholung des Reiseverkehrs. Die USA, Frankreich, Deutschland, Großbritannien und aufstrebende Märkte wie China und der Nahe Osten sind wichtige Herkunftsländer ausländischer Touristen areacmilano.it. Touristen geben beträchtlich aus – Mailand lag 2024 beim Tourismusumsatz an zweiter Stelle in Italien (ca. 1,85 Mrd. €) wetheitalians.com, wovon lokale Unternehmen und Investoren im Einzelhandel und Gastgewerbe profitieren. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt etwa 2–3 Nächte areacmilano.it, was auch den Markt für Kurzzeitvermietungen stützt.

Dieser Tourismusboom hat einige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach Hotels ist sehr stark (daher die bereits erwähnten Rekordinvestitionen in Hotels). Viele neue Hotels sind in Planung – von Budget- bis 5-Sterne-Häusern – oft durch Umwandlung älterer Gebäude. Auch Einzelhandelsvermieter profitieren von der hohen Besucherfrequenz – zum Beispiel florieren Luxus-Flagship-Stores im Modeviertel dank der kaufkräftigen Besucher (das Touristenprofil Mailands ist tendenziell wohlhabend, mit wachsendem Anteil aus dem Golf und Asien en.wikipedia.org). Auf dem Wohnungsmarkt hat die Beliebtheit Mailands bei Touristen eine Kehrseite: Sie ermutigt Eigentümer zu kurzfristigen Vermietungen (höhere Renditen), was zur Wohnraumknappheit für Einheimische beiträgt. Die Stadt steuert dagegen, indem sie den Hotelbau fördert (damit Touristen Alternativen haben und nicht alle Wohnungen an Airbnb verloren gehen) und möglicherweise, wie erwähnt, Kurzzeitvermietungen begrenzt. Ein weiterer Tourismus-Schub wird um 2026 zu den Olympischen Winterspielen erwartet – auch wenn die Winterspiele kleiner sind als die Sommerspiele, werden sie dennoch einen Zustrom von Besuchern, Medien und Investitionen bringen. Mailand wird voraussichtlich 2025–2026 dank der Vor-Olympia-Events und möglicherweise eines Nachwirkungseffekts einen anhaltenden Tourismus-Boom erleben. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht werden Bereiche wie der Dom, Navigli, Porta Nuova und alle olympischen Standorte die direkteste tourismusgetriebene Nachfrage erfahren.

Arbeitsmarkt und Remote-Arbeit: Die COVID-19-Pandemie hat das Arbeiten aus dem Homeoffice weltweit beschleunigt, und Mailand war da keine Ausnahme. Allerdings scheint der Trend hier eher hybrid als vollständig remote für viele Branchen zu sein. Banken, Designfirmen und Behörden in Mailand haben die Mitarbeiter größtenteils zumindest an einigen Tagen pro Woche wieder ins Büro geholt. Das hat den Bürosektor relativ widerstandsfähig gehalten (wie wir an der steigenden Nachfrage 2024–25 gesehen haben). Es bedeutet auch, dass der befürchtete „urbane Exodus“ von Arbeitnehmern aufs Land in Italien begrenzt blieb. Einige Mailänder kauften während der Pandemie zwar Häuser am Comer oder Lago Maggiore oder im ländlichen Lombardei, aber insgesamt ist die Bevölkerung Mailands nicht eingebrochen. Tatsächlich, da die Büros sich wieder füllen und das gesellschaftliche Leben zurückkehrt, entdecken die Menschen das Stadtleben neu für sich. Wenn überhaupt, hat die Pandemie den Wert von etwas mehr Platz oder einem Balkon unterstrichen – daher eine leichte Präferenzverschiebung hin zu größeren Einheiten oder solchen mit Außenbereich (was in Umfragen zu Käuferpräferenzen globalpropertyguide.com festgestellt wurde). Das könnte die Entwicklung allmählich beeinflussen, mit mehr Fokus auf Terrassen, Home-Office-Nischen und Annehmlichkeiten in neuen Projekten. Der Arbeitsmarkt in Mailand bleibt sehr robust – Unternehmen schaffen hier weiterhin Arbeitsplätze (einschließlich neuer multinationaler Hauptsitze oder Tech-Hubs, die Mailand wählen). Die Arbeitslosigkeit in Mailand liegt bei etwa der Hälfte des italienischen Durchschnitts. Hohe Beschäftigung korreliert typischerweise mit starker Wohnungsnachfrage, da mehr Menschen ein stabiles Einkommen haben, um zu mieten oder zu kaufen. Auf der anderen Seite sind Arbeitskräftemangel im Bau- und Gastgewerbe eine Herausforderung; wenn sie nicht angegangen werden, können sie Projekte verlangsamen oder Kosten erhöhen und so indirekt das Immobilienangebot beeinflussen.

Fazit: Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Mailand werden gestützt durch wirtschaftliche Vitalität, eine wachsende und internationale Bevölkerung sowie boomenden Tourismus. Diese Faktoren schaffen einen positiven Kreislauf: Arbeitsplätze ziehen Menschen an, die Wohnraum benötigen; Besucher geben Geld aus, was Einzelhandel und Gastgewerbe ankurbelt; eine dynamische Stadt zieht mehr Unternehmen und Veranstaltungen an usw. Während Italien einigen makroökonomischen und demografischen Gegenwinden ausgesetzt ist, fühlt sich Mailand oft an, als operiere es in einer eigenen, optimistischeren Blase. Die Herausforderung der Stadt wird sein, dieses Wachstum nachhaltig und inklusiv zu gestalten – ausreichend Wohnraum bereitzustellen, die Infrastruktur für eine größere Bevölkerung auszubauen und die Lebensqualität zu erhalten. Aus Sicht von Investoren oder Eigentümern bleiben die Fundamentaldaten Mailands stark: Die Nachfrage ist breit gefächert (lokal und aus dem Ausland, Wohn- und Gewerbeimmobilien), und das globale Profil der Stadt steigt. Solange Mailand auf seinem aktuellen Kurs bleibt, sollte der Immobilienmarkt in den kommenden Jahren einer der dynamischsten und lohnendsten in Europa bleiben.

Quellen:

• Dils – Immobilienmarkt H1 2025 in Italien (Juli 2025): Investitionsvolumen, Sektor-Performance und Mailand-Statistiken dils.com dils.com.
• Global Property Guide – Italien Wohnimmobilien-Analyse 2025 (April 2025): Italien Hauspreisindizes und Preisvergleich Mailand globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Cushman & Wakefield – Vorschau 2025: Trends im italienischen Immobilienmarkt (Dez 2024): Prognosen für Büros (Mietwachstum +3% in 2025), Erholung im Einzelhandel, Trends im Wohnsektor cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Idealista/Tecnocasa – Mailänder Preistrends nach Zone (Nov 2024): +1,3% gesamt 2024, Zentrum -0,8%, Peripherie bis zu +4,5%; Preisdaten nach Stadtteil idealista.it idealista.it.
• Il Giorno – Immobilienboom: Stadtteile +40% (Apr 2025): Die fünf am schnellsten wachsenden Stadtteile 2020–2025 (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46%) ilgiorno.it ilgiorno.it.
• Nomisma – Immobilien-Observatorium 2025 (Jul 2025): Verkäufe +11,5% im 1. Quartal 2025, Wiederbelebung der Hypotheken, Preiswachstum +1,1% im Jahresvergleich, Verlagerung in die Vororte, Mieterhöhungen idealista.it idealista.it.
• Fanpage – Kurzzeitvermietungen & Salva Milano (Nov 2024): Mailand verbietet Airbnb-Schlüsselkasten, nennt 20.000 Einheiten in Kurzzeitvermietung; Salva Milano-Gesetz startet 150 blockierte Projekte neu, erleichtert Genehmigungsregeln für Wiederaufbauten fanpage.it fanpage.it.
• HomeUnity – Leitfaden Kurzzeitvermietungen 2025 (2024): Neue nationale Regeln – verpflichtender CIN-Code bis 2025, Sicherheitsanforderungen, 26% Pauschalsteuer für Mehrfach-Kurzzeitvermietungen ab Jan 2024 homeunity.it.
• Areac Milano – Tourismusstatistiken in Mailand (2024): 8,5 Millionen Touristen im Jahr 2023 (Rekord, +34% vs 2022), Touristen-Demografie und Ausgaben areacmilano.it areacmilano.it.
• Knight Frank (Idealista news) – Wealth Report 2025 Einblicke (März 2025): Mailänder Luxuspreise +3,5% in 2024, Italiens Premium-Ausblick „stabiles Wachstum“ mit internationaler Nachfrage und wettbewerbsfähigen Preisen idealista.it idealista.it.