Trh s nemovitostmi v Marrákeši 2025: Komplexní přehled a výhled

Přehled aktuálního trhu (2025)

Rezidenční nemovitosti

Ceny a trendy: Trh s bydlením v Marrákeši byl na začátku roku 2025 mimořádně dynamický. Po období stagnace v letech 2020–2022 došlo v roce 2024 k prudkému nárůstu cen. Na začátku roku 2025 byly ceny nemovitostí v Marrákeši údajně o 20 % vyšší než v předchozím roce ipst.education, což je rekordní skok způsobený silnou poptávkou a omezenou nabídkou. Tento trend je v kontrastu s celostátním průměrem, kde ceny domů zaznamenaly jen mírný jednociferný růst sandsofwealth.com. Největší růst zaznamenaly luxusní segmenty – luxusní vily a moderní byty v prémiových lokalitách zdražovaly nejrychleji, a to díky zahraničním kupcům a luxusní turistice vaneau-maroc.com linkedin.com. I střední třída a předměstské domy rostou: v centrálních čtvrtích se odhaduje růst o 3–7 % ročně, zatímco některé předměstské zóny zaznamenávají 8–12% roční nárůst, protože kupující hledají dostupnější bydlení mimo centrum města sandsofwealth.com. Je pozoruhodné, že hodnoty nemovitostí v Marrákeši zůstávají i přes nedávné zvýšení konkurenceschopné v mezinárodním měřítku a jsou stále nižší než ve velkých světových městech, což nadále přitahuje zahraniční investory linkedin.com.

Nabídka a poptávka: Zájem kupujících v mnoha segmentech výrazně převyšuje dostupnou nabídku. Porevoluční oživení přineslo vlnu odložené poptávky: jedna zpráva uvádí, že od ledna do dubna 2024 vzrostl počet poptávek po bytech v Marrákeši o 46 %, spolu s 20% nárůstem poptávky po zařízených pronájmech linkedin.com. Tato intenzivní poptávka – zejména po kvalitních jednotkách – vedla k rychlejšímu prodeji nemovitostí a menšímu prostoru pro vyjednávání. V polovině roku 2025 je průměrná doba na trhu pouze 33 dní, což odráží svižný obrat linkedin.com. Na straně nabídky nová výstavba zaostává za poptávkou. Developeři čelí rostoucím nákladům na pozemky a materiály a omezená dostupnost pozemků v prémiových lokalitách (např. historická Medina a zavedené luxusní čtvrti) omezuje novou nabídku ipst.education ipst.education. Kombinace dychtivých kupujících a omezené nabídky vytvořila trh prodávajícího. Objemy transakcí však byly smíšené: celostátní údaje ukazují, že v 1. čtvrtletí 2024 byly prodeje rezidenčních nemovitostí meziročně nižší asi o 3 % en.7news.ma en.7news.ma – což může odrážet nízkou nabídku a rychle rostoucí ceny, které některé kupující vyřazují z trhu. V Marrákeši bylo mnoho místních rodin vytlačeno na předměstí při hledání dostupnějších možností ipst.education, zatímco v centru roste podíl nákupů druhých domovů nebo investičních nemovitostí ze strany mimoměstských kupujících. To udržuje vysokou poptávku po nemovitostech v centru navzdory růstu cen, ale zároveň vyvolává obavy o dostupnost a nabídku pro místní obyvatele ipst.education.

Výnosy z pronájmu: Marrákeš nabízí atraktivní výnosy z pronájmu, zejména vzhledem ke své turistické atraktivitě. K druhému čtvrtletí 2025 činí průměrný hrubý výnos z pronájmu u bytů ve městě přibližně 7,1 % ročně, což je mírně nad celostátním průměrem 6,7 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Menší jednotky mají tendenci přinášet o něco nižší výnosy (např. ~6 % u jednopokojového bytu), zatímco větší byty nebo riady mohou dosahovat hrubého výnosu nad 8 % globalpropertyguide.com. Tabulka 1 ukazuje vzorové ceny bytů a nájmů:

Typ bytu (Marrákeš, Q2 2025)	Průměrná cena (USD)	Měsíční nájem (USD)	Hrubý výnos (ročně)
Jednopokojový byt	$129,000	$645	6,0 % globalpropertyguide.com
Dvoupokojový byt	$150,600	$860	6,9 % globalpropertyguide.com
Třípokojový byt	$169,400	$1,183	8,4 % globalpropertyguide.com

Tabulka 1: Průměrné ceny bytů a nájmů v Marrákeši (Q2 2025), s orientačními hrubými výnosy z pronájmu globalpropertyguide.com.

Tyto výnosy jsou robustní ve srovnání s ostatními marockými městy – například byty v Casablance mají v průměru ~7,0 % a Agadir (přímořské turistické město) kolem 4,8 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vysoké výnosy v Marrákeši jsou podpořeny silnou poptávkou po pronájmech taženou turisty. Obsazenost dobře situovaných pronájmů je velmi vysoká. V moderních centrálních oblastech jako Guéliz a Hivernage se obsazenost pohybuje v průměru kolem 85–90 % sandsofwealth.com, díky stálé poptávce ze strany expatů, mladých profesionálů a krátkodobých návštěvníků. I tradiční riady ve staré Medině – které slouží převážně turistům – si udržují zhruba 65% obsazenost po celý rok sandsofwealth.com. Takto zdravá obsazenost a úroveň nájmů znamenají vynikající příjmový potenciál pro investory. Mnoho majitelů využívá platformy jako Airbnb k pronájmu riadů nebo vil turistům za prémiové ceny za noc, čímž dosahují 8–12% ročních výnosů v luxusních vilových komplexech (např. v Palmeraie) během silných turistických let sandsofwealth.com.

Klíčové čtvrti: Realitní krajina Marrákeše je mozaikou různých čtvrtí, z nichž každá má svou vlastní cenovou úroveň a investiční profil:

Medina (Staré město): Historická Medina zapsaná na seznamu UNESCO nabízí tradiční riady v klikatých uličkách. Ceny zde velmi kolísají podle stavu nemovitosti a blízkosti atrakcí. Tradiční riad se zde prodává přibližně za MAD 3 000–6 000 za m² (mnohé jsou starší stavby vyžadující rekonstrukci), zatímco malé byty v Medině stojí kolem MAD 8 000–12 000 za m² moroccan-dream.com moroccan-dream.com. Investory láká turistická atraktivita Mediny – zrekonstruované riady mohou dosahovat vysokých denních nájmů od návštěvníků hledajících autentický pobyt, i když je třeba počítat s náklady na údržbu.
Guéliz: „Ville Nouvelle“ Marrákeše, Guéliz, je moderní centrum známé svými obchody, kavárnami a galeriemi. Je oblíbený mezi mladými profesionály a expaty díky své vybavenosti a propojení. Průměrné ceny bytů v Guéliz činí přibližně 12 000–15 000 MAD za m² moroccan-dream.com. To odpovídá zhruba 1 200–1 500 $ za m² a nabízí solidní hodnotu v centru města. Luxusní nové byty mohou dosáhnout i 20 000+ MAD za m², ale i některé prémiové jednotky zde zůstávají levnější než v ultra-luxusních zónách. Kombinace městského životního stylu a relativní dostupnosti činí z Guéliz žhavé místo pro investice, s trvale vysokou obsazeností a poptávkou po pronájmu.
Hivernage: Sousedící s Guéliz, Hivernage je nejprestižnější městská luxusní čtvrť Marrákeše – zelená čtvrť s luxusními bytovými domy, nočními kluby a pětihvězdičkovými hotely. Patří k nejdražším lokalitám ve městě. Luxusní byty v Hivernage se obvykle pohybují od 20 000 do 30 000 MAD za m², a exkluzivní nové projekty nebo hotelové rezidence mohou žádat 35 000–40 000 MAD za m² mansionglobal.com moroccan-dream.com (≈ 2 000–4 000 $/m²). Například před pár lety se elitní byt v Hivernage prodával za 35 tisíc MAD/m² (a ještě vyšší ceny za vzácné soukromé vily) mansionglobal.com. Kouzlo Hivernage spočívá v kombinaci luxusu a pohodlí – obyvatelé jsou jen pár kroků od špičkových restaurací a zábavy. Přitahuje zahraniční kupce (zejména z Evropy a Blízkého východu), kteří hledají pieds-à-terre, což udržuje poptávku a ceny vysoko vaneau-maroc.com.
Palmeraie: Několik kilometrů severně od města se nachází La Palmeraie, proslulá svými rozlehlými palmovými háji a luxusními vilovými komplexy. Tato oblast představuje “Beverly Hills” Marrákeše, kde se nacházejí honosná sídla, golfová letoviska a útočiště celebrit. Luxusní vily v Palmeraie se pohybují kolem 20 000–30 000 MAD za m² zastavěné plochy moroccan-dream.com, s velkými pozemky (samotná půda se prodává za ~15 000–25 000 za m² moroccan-dream.com). Absolutní ceny celých vil často dosahují milionů dirhamů. Palmeraie vykazuje obrovské dlouhodobé zhodnocení – hodnoty zde vzrostly odhadem o 45–60 % za posledních pět let sandsofwealth.com – a vily zde generují jedny z nejsilnějších výnosů z pronájmu (často 8–10 %+ ročně) díky vysokým nočním sazbám za luxusní rekreační pronájmy sandsofwealth.com. Omezená nová nabídka (přísné stavební předpisy na ochranu palmového háje) a celosvětová poptávka po trofejních nemovitostech udržují Palmeraie jako jednu z nejexkluzivnějších a investičně nejzajímavějších oblastí v Marrákeši.
Agdal: Nachází se poblíž zahrad Agdal a nedaleko letiště, Agdal je novější městská čtvrť oblíbená u rodin. Nabízí směs středně vysokých bytových domů a vilových komunit, stejně jako velké maloobchodní prodejny a vodní park v Marrákeši. Ceny jsou zde střední, což odráží spíše předměstský charakter: byty v průměru 10 000–13 000 MAD za m², vily asi 15 000–22 000 MAD za m² moroccan-dream.com. Díky většímu množství volné půdy zde v posledních letech probíhá značný nový rozvoj, včetně některých ekologicky šetrných rezidenčních projektů. Je považována za růstovou oblast – nabízí klidnější prostředí a větší domy, přitom je stále jen kousek autem od centra. Investoři vidí v Agdalu potenciál s tím, jak se zlepšuje infrastruktura; skutečně, prognózy naznačují, že oblasti jako Agdal by mohly zaznamenat 20% růst cen do roku 2027, jakmile budou dokončeny nové projekty a vybavenost sandsofwealth.com sandsofwealth.com.
Nově vznikající předměstí: Kromě těchto oblastí rozšiřování Marrákeše vytvořilo nové čtvrti jako Targa, Sidi Ghanem a zástavbu podél Route de l’Ourika (silnice vedoucí k pohoří Atlas). Tyto oblasti nabízejí nové obytné komplexy, školy a někdy i průmyslové zóny (v případě Sidi Ghanem). Nemovitosti jsou zde dostupnější než ve městě – často o 30–50 % levnější za m² než v Guéliz. Tyto lokality jsou stále více vyhledávány střední třídou Marrákešanů pro hlavní bydlení i investory zaměřené na hodnotu. Zejména Route de l’Ourika (jižně od města) je označována jako „rychle se rozvíjející“ oblast s investičními nemovitostmi s vysokým výnosem (některé nabízejí předpokládané výnosy 10–14 % a silný kapitálový růst s rozvojem oblasti) sandsofwealth.com. S tím, jak se zlepšuje dopravní spojení a infrastruktura (např. nové silnice a plánované železniční spojení), mají tyto okrajové čtvrti před sebou další růst.

Komerční a hotelové nemovitosti

Kanceláře a maloobchod: Komerční nemovitosti v Marrákeši jsou menšího rozsahu než v Casablance nebo Rabatu, protože ekonomika Marrákeše je více poháněna turismem než sídly firem. Přesto rok 2024 přinesl několik významných změn. Celkově ceny komerčních nemovitostí zůstaly na začátku roku 2024 ve srovnání s předchozím rokem stabilní en.7news.ma, ale v rámci toho hodnota kancelářských prostor vzrostla asi o 6,5 %, zatímco ceny maloobchodních prostor klesly o ~1,5 % en.7news.ma. Tento rozdíl odráží poptávku po kvalitních kancelářských jednotkách (jak firmy a expati na dálku rozšiřují místní aktivity) oproti přetrvávajícím problémům v maloobchodním sektoru (kde tradiční obchody čelí konkurenci e-commerce a nových nákupních center). Objem komerčních transakcí byl nestabilní: v 1. čtvrtletí 2024 počet prodejů meziročně klesl o 14,8 % en.7news.ma – zejména prodeje maloobchodních nemovitostí prudce poklesly – což naznačuje, že mnoho investorů vyčkávalo v období nejistoty. Kancelářské transakce však prokázaly odolnost a jedna zpráva uvádí, že počet kancelářských transakcí se později v roce 2024 silně zotavoval en.7news.ma. Marrákeš přidal moderní kancelářské parky a coworkingová centra pro rostoucí komunitu malých a středních podniků, startupů a offshoringu. Většina velkých kanceláří je soustředěna v Guéliz (obchodní centrum města) a v okrajových podnikatelských zónách jako Sidi Ghanem. Nájemné za prémiové kanceláře je obecně nižší než v Casablance (což přitahuje firmy zaměřené na úspory, aby zde umístily back-office operace) a obsazenost kanceláří ve městě zůstává zdravá.

Maloobchod a nákupní centra: Na straně maloobchodu se Marrákeš může pochlubit několika nákupními centry s celkovou rozlohou přibližně 155 000 m² obchodních prostor propertywheel.co.za. Největším z nich je Menara Mall, moderní komplex, a dalšími jsou Carré Eden v Guéliz a Al Mazar Mall poblíž Agdalu. Tato centra mají vysokou návštěvnost jak turistů, tak místních obyvatel. Do roku 2025 se v Marrákeši očekává také nový mega-nákupní komplex – rozšíření renomované značky Morocco Mall propertywheel.co.za, což by mohlo dále posílit profil města jako regionální nákupní destinace. Navzdory vzestupu nákupních center zůstávají tradiční súky v Medině nedílnou součástí maloobchodní scény a ekonomiky Marrákeše. Nájemné v maloobchodě na prémiových turisticky frekventovaných místech (např. kolem náměstí Jemaa el-Fna nebo na třídách v Gueliz) je vysoké. Mírný pokles cen maloobchodních nemovitostí naznačuje, že investoři jsou opatrně optimističtí – jsou ochotni platit za špičkové lokality, ale jsou obezřetní u těch druhotných.

Nemovitosti v pohostinství a cestovním ruchu: Sektor pohostinství je základem velké části realitního trhu v Marrákeši. Maroko zaznamenalo rekordní oživení cestovního ruchu – 14,5 milionu návštěvníků v roce 2023 (nárůst o 34 % oproti roku 2022) moroccoworldnews.com – a Marrákeš, jako hlavní destinace země, stála v čele tohoto boomu. V roce 2024 Maroko přivítalo 17,4 milionu turistů (další nárůst o +20 %) reuters.com, což je o dva roky dříve, než plánovala vláda. Hotely a krátkodobé pronájmy v Marrákeši proto prosperovaly. Začátkem roku 2023 se obsazenost hotelů pohybovala kolem 73 % v Marrákeši gowithguide.com; koncem roku 2024 hlásila řada hoteliérů ještě vyšší obsazenost, blížící se předpandemickým maximům. Významné mezinárodní hotelové značky investují – například Fairmont otevřel nový luxusní resort, Ritz-Carlton oznámil projekt a stávající resorty (Royal Palm, Four Seasons atd.) se rozšiřují. Tyto investice nejen zvyšují hodnotu nemovitostí v pohostinství, ale také podporují poptávku po bydlení v přilehlých oblastech (ubytování pro personál, zahraniční manažeři atd.). Navíc nespočet riádů v Medině bylo přeměněno na butikové penziony – tento trend pokračuje i v roce 2025, kdy investoři skupují domy s charakterem k rekonstrukci pro turistické ubytování. Krátkodobé pronájmy zůstávají mimořádně populární: Marrákeš se trvale řadí mezi nejlepší trhy Airbnb v Africe a silné výnosy to potvrzují. Pokračující síla cestovního ruchu (předpoklad je až 26 milionů turistů v roce 2030 na celostátní úrovni reuters.com) naznačuje, že hotely, resorty a rekreační pronájmy v Marrákeši zůstanou výnosnými aktivy.

Shrnuto, v roce 2025 je realitní trh v Marrákeši na vzestupu. Obytné nemovitosti – jak v luxusním segmentu, tak ve střední třídě – zaznamenávají růst cen díky silné poptávce. Výnosy z pronájmů jsou zdravé, podpořené cestovním ruchem a růstem městské populace. Klíčové čtvrti od starobylé Mediny po moderní Hivernage oslovují různé typy investorů a všechny těží z jedinečného kouzla města. Komerční sektor je stabilní, i když méně výrazný, s růstem kanceláří a nových maloobchodních projektů, které se přizpůsobují měnícím se potřebám města. Vstupujeme do druhé poloviny dekády s předpokladem významné investiční aktivity, pokud se trhu podaří vyvážit růst s udržitelností a inkluzivitou.

Investiční příležitosti v Marrákeši

Marrákeš nabízí řadu investičních možností, od zavedených luxusních čtvrtí po rozvíjející se růstové oblasti. Níže jsou uvedeny některé z nejperspektivnějších oblastí a projektů, které v roce 2025 přitahují pozornost investorů:

Čtvrti s vysokou návratností investic: Několik částí Marrákeše je známých obzvláště silnou návratností investic. Palmeraie zůstává nejlepší volbou pro luxusní investory: její luxusní vily nejen výrazně rostou na hodnotě (dlouhodobě nárůst hodnoty cca 50 % za pět let) sandsofwealth.com, ale také přinášejí 8–12 % ročně na nájemném prostřednictvím krátkodobých pronájmů sandsofwealth.com. Podobně oblast Guéliz/Hivernage poskytuje spolehlivé výnosy – moderní byty zde dosahují 6–9% výnosů s cca 85% obsazeností sandsofwealth.com a stabilního kapitálového růstu, což z nich činí oblíbenou volbu pro vyvážené, dlouhodobé investice. Pro ty, kteří hledají potenciál růstu hodnoty, jsou klíčové rozvíjející se okrajové části. Oblasti jako Route de l’Ourika (jižně od města) jsou označovány za zóny s vysokým potenciálem, se současnými výnosy v rozmezí 10–14 % a očekávaným rychlým růstem hodnoty, jakmile se zlepší infrastruktura sandsofwealth.com. Investoři, kteří zde před několika lety koupili pozemky nebo domy, již zaznamenávají významné zisky a další návratnost investic se očekává s dalším rozšiřováním města.
Aktiva poháněná cestovním ruchem: Vzhledem k tomu, že Marrákeš je mezinárodním turistickým magnetem, jsou nemovitosti zaměřené na cestovní ruch obzvláště perspektivní. Riady v Medině představují jednu z těchto tříd aktiv – koupě zchátralého riadu za účelem jeho renovace a přeměny na penzion může být velmi zisková. Mnoho soukromých fondů a evropských kupců se tímto modelem řídilo a těžilo jak ze zvýšení hodnoty nemovitosti po rekonstrukci, tak ze silných příjmů z pronájmu. I když ceny v Medině rostou, zrekonstruované riady se mohou prodávat za vyšší cenu díky svému kouzlu a potenciálu v oblasti pohostinství vaneau-maroc.com. Podobně jsou servisované apartmány a apart-hotely v centrálních oblastech žádané mezi návštěvníky a digitálními nomády, což investorům nabízí hybridní výnosy z bydlení i pohostinství. Nadcházející Africký pohár národů 2025 (AFCON) (který pořádá Maroko) je příkladem růstové vlny vyvolané událostí, na kterou investoři cílí – krátkodobé nájemné by mělo během turnaje výrazně vzrůst a nemovitosti v blízkosti stadionu a fan zón by měly zaznamenat nárůst jak příjmů z pronájmu, tak možná i kapitálové hodnoty linkedin.com. S výhledem do budoucna už Mistrovství světa ve fotbale 2030 (které bude Maroko spolupořádat) podněcuje spekulativní investice do pohostinství a nájemních nemovitostí, zejména v pravděpodobných hostitelských městech, jako je Marrákeš sandsofwealth.com. Investoři, kteří sledují tyto události, nakupují již nyní, aby využili očekávaného nárůstu poptávky po ubytování a turistických zařízeních.
Hlavní developerské projekty: Rozsáhlé developerské projekty mohou vytvářet nová investiční centra. Jedním z příkladů je projekt „M Avenue“, luxusní smíšený bulvár v centru Marrákeše, který byl nedávno uveden do provozu. M Avenue, která nabízí luxusní rezidence, maloobchod a soukromý rezidenční klub provozovaný Four Seasons, proměnila svou čtvrť a dosáhla silných prodejů, což dokazuje, že značkové, pečlivě plánované projekty mohou ve městě housing.place prosperovat. Dalším významným projektem je Marrakesh Industrial Park v Tamansourtu (satelitní město asi 10 km západně od Marrákeše). Vláda tento průmyslový uzel schválila koncem roku 2024 a výstavba přibližně 83 průmyslových pozemků začíná urychlovat místní zaměstnanost en.hibapress.com linkedin.com. Jakmile bude tento park dokončen, poptávka po bydlení v Tamansourtu (a ceny) pravděpodobně porostou – což představuje příležitost pro rané investory koupit pozemky nebo bydlení v Tamansourtu za relativně nízkou cenu před úplným rozvojem oblasti. Kromě toho se dále rozšiřují golfové a rezortní komunity. Projekty jako nové Fairmont Residences v Palmeraie nebo golfové vily na okraji města umožňují investorům vstoupit do spravovaných rezortních prostředí, která oslovují majetné kupce a nájemce. Tyto projekty obvykle nabízejí programy správy pronájmu (například garantované výnosy z pronájmu na několik let) a těží z celoročního golfového turismu v Marrákeši.
Infrastruktura jako katalyzátor: Marrákeš zažívá bezprecedentní modernizaci infrastruktury, která zároveň otevírá investiční příležitosti v oblasti nemovitostí podél těchto koridorů. Nejzásadnější změnou je plánované prodloužení vysokorychlostní železnice (TGV) do Marrákeše. Marocká vláda schválila rozšíření železnice za 10 miliard dolarů, včetně nové vysokorychlostní trati z aktuální konečné stanice (Kenitra/Casablanca) až do Marrákeše linkedin.com. Po dokončení (cíleno kolem roku 2030) se výrazně zkrátí doba cestování do Casablancy a Rabatu, což efektivně více propojí Marrákeš s ekonomickým centrem země. Už před dokončením roste zájem o nemovitosti v blízkosti budoucích stanic TGV – některé oblasti podél trasy již nyní zaznamenávají zhodnocení 8–10 % v očekávání sandsofwealth.com. Podobně probíhající rozšíření letiště Marrákeš-Menara (součást marocké strategie „Letiště 2030“) zvyšuje kapacitu na 14 milionů cestujících ročně atalayar.com. Čtvrti v blízkosti letiště a podél vylepšených silničních spojení (například trasa do centra) mohou těžit z nových projektů v oblasti pohostinství, podnikatelských parků napojených na letiště a bydlení pro zaměstnance letiště. Například investoři nakupují pozemky na jižním okraji města (silnice Tamansourt, rozšíření Agdal) v očekávání růstu hodnoty po dokončení modernizace letiště. Další příležitostí spojenou s infrastrukturou je plánovaný Marrákeš Grand Stade (stadion). S tím, jak Maroko hostí globální akce, se hovoří buď o modernizaci stávajícího stadionu v Marrákeši, nebo o výstavbě nového sportovního komplexu. Pozemky v blízkosti takového projektu by mohly rychle zhodnotit, jakmile budou plány potvrzeny, což se již stalo v okolí plánovaných stadionů pro mistrovství světa v jiných městech sandsofwealth.com.
Vládní pobídky a nové zóny: Rozvojová strategie marocké vlády identifikuje Marrákeš jako klíčový pól růstu, což s sebou přináší podpůrné politiky. Vznik nových městských zón v okolí Marrákeše představuje příležitosti pro včasné investory: například oblasti určené pro projekty dostupného bydlení (často na okraji města) jsou spojeny s daňovými pobídkami a dotovaným financováním pro developery. Investoři, kteří se na těchto projektech podílejí, mohou těžit z rychlejšího schvalování a velkého zájmu kupujících (díky nedostatku bydlení). Vládní podpora iniciativ „chytrého města“ – například systém Bus Rapid Transit (BRT) zaváděný v Marrákeši pro udržitelnou veřejnou dopravu araburban.org – také znamená, že čtvrti podél nových dopravních linek mohou očekávat zvýšení dostupnosti a atraktivity. Chytrou strategií pro investory je získat nemovitosti v trase těchto zlepšení předtím, než budou dokončena. Například koridor podél Casablanca Road (Route de Casablanca) vedoucí z Marrákeše je určen k modernizaci před mistrovstvím světa a již nyní zde vznikají nové komerční komplexy; investoři si toho všimli a začali zajišťovat pozemky podél této osy sandsofwealth.com.
Udržitelné a specializované investice: Rostoucím trendem je investování do udržitelného realitního trhu. První ekologicky šetrné rezidenční projekty v Marrákeši (vily na solární pohon, byty s certifikací zelené výstavby) vznikají zejména v příměstských oblastech jako Agdal a dále sandsofwealth.com. Tyto projekty, ačkoliv jsou úzce zaměřené, využívají rostoucí poptávku ze strany ekologicky smýšlejících kupujících (jak marockých profesionálů, tak evropských důchodců). Často mají vládní pobídky (například daňové úlevy na zelenou výstavbu orchidisland.immo) a mohou dosahovat cenových prémií. Do roku 2025 některé ekologické projekty v Marrákeši zaznamenávají 5–8% roční zhodnocení sandsofwealth.com, což je mírně nad tržním průměrem, což naznačuje slibný sub-sektor pro investory se zájmem o udržitelnost. Kromě toho investoři zkoumají specializované segmenty, jako je studentské bydlení (s rostoucím počtem mezinárodních škol a univerzit by mohlo vzniknout nové příležitosti pro ubytování studentů) a zařízení pro lékařský/penzijní turismus (využití Marrákeše jako wellness destinace pro starší cizince hledající zimní slunce a kvalitní zdravotní péči). Přestože se jedná o stále se rozvíjející nápady, rozmanitý profil návštěvníků Marrákeše znamená, že realitní trh je připraven na kreativní investiční modely přesahující tradiční rámec.

Shrnuto, investiční prostředí v Marrákeši v roce 2025 je živé a rozmanité. Nabízejí se příležitosti od blue-chip aktiv (luxusní vily, špičkové městské byty se spolehlivými výnosy) až po růstové investice (rozvíjející se čtvrti a rozvojové pozemky). Hlavním tématem je, že globální profil Marrákeše – posílený turismem, akcemi a infrastrukturou – vytváří více kanálů pro výnosy z nemovitostí. Investoři, kteří sladí svou strategii s rozvojovou trajektorií města (například zaměří se na oblasti profitující z nových dopravních spojení nebo obsluhující příliv turistů a expatriantů), pravděpodobně sklidí značné odměny. Samozřejmě, důkladná prověrka a znalost místního trhu zůstávají klíčové, ale obecný výhled je, že Marrákeš bude i nadále odměňovat investory do nemovitostí vysokým potenciálem ROI v nadcházejících letech linkedin.com.

Hnací síly a výzvy trhu

Výkonnost trhu s nemovitostmi v Marrákeši je ovlivněna rovnováhou mezi silnými růstovými faktory a souborem výzev a rizik, které je třeba řídit. Pochopení těchto faktorů poskytuje kontext pro trajektorii trhu:

Klíčové hnací síly trhu

Robustní ekonomické podmínky: Makroekonomické prostředí Maroka bylo relativně stabilní a poskytuje solidní základ pro trh s nemovitostmi. Po překonání pandemie ekonomika v roce 2023 vzrostla o ~3 % a v roce 2025 se očekává růst kolem 3,3 % globalpropertyguide.com. Marrákeš, ačkoliv není průmyslovým centrem, těží z národní stability a růstu v odvětvích jako je turismus, zemědělství v okolních regionech a služby. Nízká inflace v posledních letech (pohybující se v jednociferných hodnotách) a proaktivní měnová politika (referenční sazba Bank Al-Maghrib byla v roce 2024 snížena na 2,75 % na podporu růstu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) znamenají, že náklady na půjčky byly mírné. Hypoteční sazby kolem 4,5–5 % umožnily vstup na trh více kupujícím ze střední třídy sandsofwealth.com. Ekonomický růst v kombinaci s mladou, urbanizující se populací (urbanizace v Maroku je ~65 % a roste sandsofwealth.com) stabilně zvyšuje poptávku po bydlení ve městech jako Marrákeš. Důležité je, že politická stabilita Maroka a investiční ratingy na úrovni investičního stupně vzbuzují důvěru jak u místních, tak zahraničních investorů, že ekonomické prostředí zůstane příznivé.
Vzkvétající turistický sektor: Turismus je životní silou ekonomiky Marrákeše a jeho nedávné výsledky jsou vynikající. Jak bylo uvedeno, Maroko dosáhlo rekordního počtu turistických příjezdů 14,5 milionu v roce 2023 a 17,4 milionu v roce 2024, což výrazně překonalo úroveň před pandemií reuters.com moroccoworldnews.com. Samotný Marrákeš přitahuje miliony těchto návštěvníků jako hlavní destinace země. Tento příliv pohání nemovitostní trh na několika frontách: poptávka po krátkodobých pronájmech (riády, vily, apartmány na Airbnb) prudce vzrostla, což zvyšuje výnosy z pronájmu a ospravedlňuje nákupy investorů určené speciálně pro rekreační pronájmy linkedin.com. Mnoho cizinců se do Marrákeše zamiluje jako turisté a rozhodne se zde koupit druhý domov – což je významný zdroj poptávky po nemovitostech. Turismus také podporuje výstavbu nových hotelů, resortů a zábavních zařízení, což přispívá k růstu komerčních nemovitostí. Klíčové je, že vládní strategie předpokládá 26 milionů turistů do roku 2030 reuters.com, a očekává se, že významné události (summit MMF v roce 2023, AFCON 2025, Mistrovství světa 2030) udrží Marrákeš v celosvětovém centru pozornosti. Tento trvalý trend v turismu působí jako dlouhodobý motor, který zajišťuje stálý tok příjmů z pronájmu a zhodnocování nemovitostí v turisticky oblíbených lokalitách.
Příliv zahraničních investic: Marrákeš si pevně upevnila pozici realitního investičního ráje pro mezinárodní kupce. Přímé zahraniční investice (FDI) do marockých nemovitostí vzrostly v roce 2024 o více než 55 % ve srovnání s předchozím rokem sandsofwealth.com sandsofwealth.com. Významná část těchto investic směřuje do Marrákeše. Evropští kupci (zejména Francouzi, Španělé, Britové) byli historicky aktivní, nyní se k nim přidávají investoři z Blízkého východu (země Perského zálivu) a stále více také z Asie (např. čínští kupci, kterým od roku 2016 pomáhá bezvízová politika) sandsofwealth.com sandsofwealth.com. Cizinci vyhledávají především luxusní vily, stylové městské byty nebo okouzlující riady – často s cílem generovat příjmy z pronájmu, když zde sami nepobývají sandsofwealth.com. Odhaduje se, že mezinárodní kupci nyní tvoří 55 % transakcí s nemovitostmi vyšší třídy v Marrákeši sandsofwealth.com a vlastní přibližně 10 % veškerých luxusních nemovitostí v Maroku (soustředěných v Marrákeši, Casablance, Tangeru) sandsofwealth.com. Tyto zahraniční investice zvyšují ceny v prémiových lokalitách díky konkurenčnímu přihazování sandsofwealth.com sandsofwealth.com a přinášejí cennou zahraniční měnu. Vláda to aktivně podporuje: marocký právní rámec umožňuje plné vlastnictví nemovitostí pro cizince (s výjimkou zemědělské půdy) a snadný převod zisků do zahraničí sandsofwealth.com sandsofwealth.com. Nová investiční charta a pobídky dále zatraktivňují nabídku, když zahraničním investorům poskytují daňové úlevy a záruky <a href="https://sandsofwealth.comsandsofwealth.com sandsofwealth.com. Stručně řečeno, silný zahraniční zájem poskytuje likviditu a vzestupný impuls trhu v Marrákeši, zejména v segmentech luxusních nemovitostí a investic do pronájmu.
Infrastruktura a rozvoj měst: Agresivní rozvoj infrastruktury je hlavním katalyzátorem trhu s nemovitostmi v Marrákeši. Již jsme se dotkli transformačních projektů – vysokorychlostní železnice, rozšíření letiště, nové silnice atd. – které všechny zlepšují propojení Marrákeše. Zlepšená dostupnost (např. budoucí 2hodinová jízda vlakem z Casablancy oproti 4 hodinám autem) by měla přilákat firmy a dojíždějící, což by mohlo učinit Marrákeš životaschopným místem pro ty, kteří pracují na částečný úvazek v Casablance/Rabatu sandsofwealth.com. Uvnitř města pak modernizace infrastruktury (jako nové dálnice, nadjezdy a plánovaná veřejná doprava BRT) ulevují dopravním zácpám a otevírají nové oblasti pro rozvoj. Například modernizace dálnice do Agadiru a rozšíření okružních silnic kolem Marrákeše zpřístupnily dříve vzdálené okrajové části, které se rázem staly atraktivními a vhodnými pro výstavbu. Urbanistické iniciativy hrají také svou roli – místní úřady mají projekty na zkrášlení a rozšíření města. Významným příkladem je výstavba velkého kongresového centra (kapacita ~20 000) do roku 2026 sandsofwealth.com, jehož cílem je posílit konferenční a eventový sektor Marrákeše (který je již nyní významný díky oblibě města pro mezinárodní summity). Toto zařízení vzniká poblíž Mediny a očekává se, že zvýší hodnotu nemovitostí v okruhu 5 km díky lepší občanské vybavenosti a poptávce po pronájmech pro účastníky akcí sandsofwealth.com. Stručně řečeno, rozvoj infrastruktury má multiplikační efekt: přímo zvyšuje hodnotu pozemků podél nových projektů a nepřímo zvyšuje atraktivitu města, čímž tlačí ceny nemovitostí vzhůru plošně.
Podpůrné vládní politiky: Marocká vláda zavedla několik politik, které podporují trh s nemovitostmi. Vrcholem je nový Program přímé podpory bydlení (platný 2024–2028), který poskytuje přímé dotace kupujícím domů (70 000 až 100 000 MAD, přibližně 7–10 tisíc dolarů) na pomoc s akontací construmat.com moroccoworldnews.com. Již desítky tisíc kupujících z toho profitovaly, což do trhu s bydlením přineslo odhadem 380 milionů dolarů a podpořilo transakce v segmentu dostupného bydlení moroccoworldnews.com. To nejen pomáhá vyčistit stávající zásoby nových domů, ale také motivuje developery k zahájení projektů s vědomím, že kupující mají státní podporu. Dále Zákon o financích 2025 zavedl daňové reformy velmi důležité pro nemovitosti: snížil registrační poplatky (ze 6 % na 5 % u většiny transakcí) a snížil DPH na dostupné bydlení z 20 % na 18 %, což snižuje náklady na pořízení pro koncové uživatele orchidisland.immo orchidisland.immo. Tato opatření zvyšují dostupnost a podporují více formální aktivity na trhu (snížení registračních poplatků snižuje motivaci k podhodnocování cen). Zákon o financích také zavedl pobídky pro udržitelnou výstavbu a projekty „měst budoucnosti“, čímž slaďuje růst nemovitostí s národními rozvojovými cíli orchidisland.immo orchidisland.immo. Marocká strategická vize – někdy označovaná jako „Vize 2030“ – navíc upřednostňuje rozvoj měst a bydlení. Zahrnuje plány na snížení národního deficitu bydlení (odhadem ~2,5 milionu jednotek) podporou dostupného bydlení a likvidací slumů housingfinanceafrica.org. Marrákeš, kde v některých okolních regionech stále existuje neformální bydlení, těží z těchto iniciativ (např. nové zóny bydlení se subvencovanými pozemky nebo daňovými prázdninami pro stavitele). Konečně, právní rámec pro pronájmy se modernizuje (v roce 2025 byla zavedena nová regulace pro formalizaci nájemních smluv a stabilizaci nájemného za byty agenz.ma). Postupem času to zvýší důvěru investorů v rnájemní trh (prostřednictvím jasnějších pravidel pro pronajímatele a nájemce) a chránit nájemníky – výhra pro zdravý sektor nemovitostí.

Klíčové výzvy a rizika

Dostupnost a zátěž pro místní kupce: Odvrácenou stranou rychle rostoucích cen je snížená dostupnost pro místní obyvatele. Zatímco Marrákeš přitahuje bohaté zahraniční i domácí investory, mnoho místních rodin a kupujících poprvé si nemůže dovolit nemovitosti v centrální části trhu. Průměrné ceny nemovitostí v prémiových oblastech (často 20 000 MAD+/m² v Hivernage/Guéliz) jsou mnohem vyšší, než si mohou dovolit průměrné místní příjmy. Pro představu, byt o rozloze 100 m² v centru Marrákeše může snadno stát 1,5–2 miliony MAD (≈150–200 tisíc USD), zatímco typická domácnost střední třídy by měla problém takovou částku financovat. To vedlo k sociálním rozdílům – luxusní projekty vzkvétají, ale poptávka po bydlení pro střední třídu není plně uspokojena. Vláda ostatně stále uvádí deficit 2,5 milionu bytových jednotek na celostátní úrovni housingfinanceafrica.org, soustředěný v oblasti dostupného bydlení. V Marrákeši musí obyvatelé s nižšími příjmy často hledat bydlení v okrajových zónách nebo dokonce v neformálních osadách, aby se vešli do rozpočtu. Nárůst cen o více než 20 % za jeden rok ipst.education pouze prohloubil propast v dostupnosti. Výsledkem je rostoucí tlak na tvůrce politik, aby zabránili městské exkluzivitě, která by místní obyvatele vytlačovala na okraj. Pokud budou místní obyvatelé nadále vytlačováni (hledajíce domovy v obcích mimo Marrákeš, jako jsou Tamansourt nebo Targa), město by mohlo čelit sociálně-ekonomické segmentaci a problémům, jako jsou delší dojezdové vzdálenosti. Vysoké náklady na nájemné jsou také problémem – nájmy rostou spolu s cenami, což je sice výhodné pro pronajímatele, ale zatěžuje nájemce. V Marrákeši došlo ke zvýšení nájmů zejména v centrálních oblastech, což vede některé pracovníky (např. v pohostinství) k tomu, že bydlí daleko od pracovišť. Dostupnost je tedy klíčovou výzvou: bez zásahu (například více dotovaného bydlení nebo komunitních projektů) hrozí v dlouhodobém horizontu ochlazení poptávky nebo nárůst sociálního napětí. Vládní program dotací a podpora nových projektů „ekonomického bydlení“ jsou kroky k řešení tohoto problému ipst.education, ale zůstává to významným problémem.
Inflace a stavební náklady: Globální inflační tlaky a problémy v dodavatelských řetězcích ovlivnily Maroko. Cena stavebních materiálů (cement, ocel, měď atd.) prudce vzrostla v letech 2022–2023 v důsledku globálních narušení dodávek a přestože se v roce 2024 částečně stabilizovala, výstavba zůstává výrazně dražší než před několika lety vaneau-maroc.com. Developeři v Marrákeši museli tyto vyšší náklady přenést na kupující, což přispělo k růstu cen vaneau-maroc.com. V některých případech byly projekty zpožděny nebo zmenšeny kvůli překročení nákladů, což omezilo novou nabídku na trhu. Pokud by inflace znovu vzrostla (například kvůli vyšším cenám energií nebo výkyvům měny), mohly by se také zvýšit hypoteční sazby z jejich současné mírné úrovně, což by snížilo kupní sílu zájemců o bydlení. Již nyní Bank Al-Maghrib zaznamenala mírný nárůst průměrných hypotečních sazeb na ~4,8 % v roce 2023 housingfinanceafrica.org (z ~4,3 % dříve) a další zpřísnění by bylo pro trh výzvou. Navíc vyšší úrokové sazby na globální úrovni zdražují financování velkých projektů. Menší developeři bez dostatečných finančních rezerv mohou mít potíže pokračovat v projektech, pokud náklady porostou, což může vést k zpomalení nebo zrušení projektů. Jakékoli výrazné zpomalení nové výstavby by mohlo prohloubit nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. Na druhou stranu, pokud developeři budou pokračovat a nastaví ceny nemovitostí příliš vysoko, aby pokryli náklady, riskují, že kupující odradí a v některých segmentech (zejména u luxusních spekulativních staveb) dojde k nárůstu neprodaných nemovitostí. Najít rovnováhu mezi náklady a dostupností je tedy velmi obtížné.
Regulační a byrokratické překážky: Přestože Maroko zlepšuje své podnikatelské prostředí, v oblasti nemovitostí stále existují byrokratické výzvy. Například zápis a registrace pozemků může být složitá – je do ní zapojeno více úřadů (pozemkový registr, městské obce) a postupy mohou být zdlouhavé. Investoři se někdy setkávají s prodlevami při získávání povolení ke stavbě nebo rekonstrukci, zejména v chráněných oblastech, jako je Medina (pravidla ochrany dědictví vyžadují další schválení). Takové prodlevy zvyšují náklady na držení a mohou odradit od investic, pokud nejsou správně řízeny. Nájemní trh navíc historicky vykazoval právní zvláštnosti: marocké nájemní zákony (zejména zákon 67-12 z roku 2013) silně chrání práva nájemců, což je sociálně přínosné, ale někdy to vedlo k tomu, že vystěhování neplatících nájemců bylo zdlouhavým procesem feelhome.ma. Někteří pronajímatelé se proto obávali dlouhodobých nájemních smluv kvůli strachu z „uvíznutí“ v takové situaci a upřednostňovali krátkodobé turistické pronájmy. Nový rámec nájemního zákona z roku 2025 se snaží tuto oblast modernizovat, ale jak účinně vyváží zájmy pronajímatelů a nájemců, se teprve ukáže agenz.ma agenz.ma. Mezitím může jakákoli regulační změna vyvolat nejistotu. Například fámy o nových daních nebo změnách pravidel pro zahraniční vlastnictví (i když jsou neopodstatněné) mohou investory odradit. Jasnost a konzistence politiky jsou zásadní. Nedávné daňové reformy vlády – zvýšení daně z kapitálových výnosů pro nerezidenty na 25 % orchidisland.immo a další úpravy – ačkoli jsou zamýšleny jako spravedlivější, mohou být některými zahraničními investory vnímány jako zvýšení nákladů na investice. Je důležité, aby tyto změny byly dobře komunikovány a aby si Maroko udrželo atraktivní prostředí (například prostřednictvím pobídek v jiných oblastech), aby se předešlo poklesu zájmu zahraničních investorů.
Zatížení infrastruktury a městské problémy: Rychlý růst přináší riziko zatížení městské infrastruktury. Silnice, zásobování vodou a elektrická síť Marrákeše jsou pod tlakem, jak se objevují nové developerské projekty. Dopravní zácpy jsou již nyní problémem během hlavní turistické sezóny a i když projekty jako BRT pomohou, nejde o okamžitá řešení. Nekontrolované rozšiřování města je další obavou – pokud se rozvoj uskutečňuje bez dostatečného plánování (silnice, veřejná doprava, školy, nemocnice), mohou nové čtvrti čelit problémům s kvalitou života, což může negativně ovlivnit hodnotu nemovitostí. Ikonická Palmeraie například čelí ekologickému stresu z nadměrné výstavby a úbytku podzemní vody, což ovlivňuje její palmové háje – místní úřady musely zasáhnout a zastavit některé stavby, aby ochránily tuto zelenou plíci města. Podobně je třeba, aby nakládání s odpady a znečištěním drželo krok s růstem města, aby si Marrákeš udržela svou atraktivitu. Klimatické a environmentální faktory představují i dlouhodobější výzvy: Maroko trpí opakovanými suchy a oblast Marrákeše je polopouštní. Nedostatek vody by mohl omezit počet nových golfových hřišť nebo zelených rezidenčních areálů, které oblast unese. Město pracuje na programech úpravy a opětovného využití vody, ale jakékoli zhoršení životního prostředí (například úbytek palmových hájů) by mohlo ovlivnit atraktivitu (a tedy i prémiovou hodnotu nemovitostí) v lokalitách Marrákeše zaměřených na životní prostředí.
Vnější šoky a tržní volatilita: Trh v Marrákeši, který je silně závislý na zahraniční a turistické poptávce, je vystaven vnějším šokům. Pandemie Covid-19 byla jasným varováním – příjezdy turistů v roce 2020 prudce klesly a trh s nemovitostmi prakticky zamrzl, ceny stagnovaly nebo mírně klesly a počet transakcí se výrazně snížil. Náhlý pokles turismu (kvůli globálním recesím, pandemiím nebo bezpečnostním událostem) může přímo zasáhnout výnosy z pronájmů i náladu investorů. Geopolitický vývoj může mít také dopad: například pokud evropské ekonomiky (zdroj mnoha kupujících) zpomalí, méně Evropanů si pořídí rekreační nemovitost. Důležité jsou i směnné kurzy – silný dirham může marocké nemovitosti pro cizince v jejich domácí měně prodražit. K roku 2025 je výhled pozitivní, ale investoři si jsou vědomi možnosti cyklických poklesů. Tržní analytici upozorňují, že nedávný rychlý růst cen by se mohl zpomalit nebo mírně korigovat, pokud dojde k nadbytku luxusních jednotek nebo pokud mezinárodně vzrostou úrokové sazby a sníží se tak kupní síla zahraničních zájemců. Většina však očekává, že případná korekce bude mírná díky obezřetnému hospodaření Maroka a diverzifikované poptávce. Budování odolnosti – diverzifikací ekonomiky (aby Marrákeš nebyla závislá jen na turismu), podporou mixu zahraničních a místních kupujících a udržením zdravých úvěrových praktik – je klíčem ke zmírnění volatility.

Shrnuto, realitní boom v Marrákeši pohání silné pozitivní faktory: ekonomická stabilita, rozmach turismu, zahraniční kapitál, modernizace infrastruktury a podpůrná politika. Přesto čelí protivětrům v podobě obav o dostupnost, růstu nákladů a potřebě moudrého řízení pro udržitelný úspěch. Výzvou pro zainteresované strany (vládu, developery i investory) bude zajistit, aby růst byl inkluzivní a udržitelný – vyvážit ziskovost s dostupností, modernitu s ochranou dědictví a rychlý rozvoj s kvalitou života. Pokud bude růst dobře řízen, může Marrákeš nadále vzkvétat jako klenot marockého trhu s nemovitostmi; pokud ne, některé z faktorů, které jej nyní pohánějí, by se mohly v budoucnu stát slabinami.

Regulace a právní prostředí

Právní a regulační rámec v Maroku – a zejména v Marrákeši – je obecně považován za přívětivý pro investory, s jasně definovanými vlastnickými právy a otevřeností vůči zahraničnímu vlastnictví. Přesto existují důležité specifika týkající se zákonů, daní a nedávných reforem, o kterých by měli být informováni jak domácí, tak zahraniční kupci:

Vlastnická práva k nemovitostem

Maroko zaručuje silná vlastnická práva v systému ovlivněném francouzským občanským právem. Listy vlastnictví jsou registrovány u Pozemkového úřadu (ANCFCC) a transakce provádějí licencovaní notáři, což zajišťuje bezpečnost vlastnictví. V Marrákeši, stejně jako v celém Maroku, mají cizinci právo kupovat a vlastnit nemovitosti v osobním vlastnictví (100% vlastnictví na své jméno) pro rezidenční i komerční nemovitosti sandsofwealth.com. Jediné omezení se týká zemědělské půdy – cizí státní příslušníci nemohou kupovat zemědělskou půdu, pokud ji nepřevedou na nezemědělský projekt nebo ji nekoupí prostřednictvím marocké společnosti s povolením sandsofwealth.com. Městské nemovitosti, ať už městský byt nebo stavební pozemek, jsou však zahraničním kupcům k dispozici bez kvót nebo zvláštního povolení. Tato otevřenost je základním kamenem marocké realitní politiky a v průběhu let přilákala do Marrákeše mnoho zahraničních kupců.

Vlastnictví cizinci přináší právní ochranu obdobnou jako pro místní. Jakmile je prodej dokončen a zaregistrován, práva vlastníka jsou vymahatelná u soudu. Marocké soudy budou smlouvy uznávat a mají ustanovení pro řešení sporů (i když proces může být zdlouhavý; mnoho zahraničních kupců proto zahrnuje rozhodčí doložky nebo pečlivě vybírá notáře, aby předešli budoucím problémům). Důležité je, že Maroko umožňuje volný převod finančních prostředků do zahraničí pro zahraniční investory: pokud jste nemovitost koupili za peníze převedené přes oficiální bankovní systém, můžete ji později prodat a volně převést výnosy z prodeje (jistinu i kapitálové zisky) v cizí měně. Tato směnitelnost je zaručena, pokud byla počáteční transakce zaregistrována u devizového úřadu – což je zásadní jistota pro investory, že neuvíznou s nelikvidním kapitálem.

Pro domácí kupce je vlastnictví nemovitostí stejně silné. Maročané považují nemovitosti za bezpečnou investici a kulturní preference pro vlastnictví je silná. Zákon poskytuje mechanismy, jako je převod „melkias“ (tradičních titulů) na zapsané vlastnictví, aby se formalizovalo vlastnictví ve starších komunitách, což je probíhající snaha zvyšující důvěru na trhu. Vláda také prosazuje digitální modernizaci: zavádí se nová e-platforma pro převody nemovitostí a registrace hypoték, která má zjednodušit postupy us.diplomatie.ma. V případě Marrákeše mnoho tradičních domů v Medině před desítkami let nemělo formální titul, ale programy pomohly je zaregistrovat, čímž je začlenily do formálního trhu a umožnily bankám na ně poskytovat úvěry.

Celkově bezpečný právní rámec – od listu vlastnictví (Acte de propriété) po roli notářů a katastru nemovitostí – posiluje pověst Marrákeše jako špičkové investiční destinace linkedin.com. Kupujícím se však doporučuje provést náležitou péči: ujistěte se, že nemovitost má jasný titul (žádné nesplacené zástavy nebo spory o vlastnictví), zejména u starších riádů, kde dědictví může vlastnictví komplikovat. Najmutí kvalifikovaného místního právníka nebo spoléhání se na renomované agentury (mnoho zahraničních investorů využívá agentury jako John Taylor, Kensington atd., které provádějí důkladné kontroly) je rozumné pro zvládnutí případných složitostí.

Zdanění nemovitostí

Marocký daňový režim prošel v letech 2023–2025 reformami s cílem podpořit investice a zároveň posílit státní příjmy. Klíčové daně a nedávné změny zahrnují:

DPH (daň z přidané hodnoty): DPH se vztahuje především na prodej nových nemovitostí (off-plan nebo od developerů). Standardní sazba DPH byla 20 %, ale od roku 2025 vláda zavedla sníženou DPH 18 % na hlavní bydliště orchidisland.immo. To znamená, že pokud koupíte nový dům od developera a bude to vaše hlavní bydliště, DPH je o něco nižší, což fakticky znamená snížení ceny. Luxusní nemovitosti nad určitou cenu (2 miliony MAD, ~200 000 USD) stále podléhají plné 20% DPH orchidisland.immo, což zachovává příjmy z prodeje luxusních nemovitostí a zároveň snižuje náklady na bydlení pro střední třídu. DPH je obvykle zahrnuta v ceně developera, takže kupující ji vnímá jako součást kupní ceny. Významné je, že při dalším prodeji nemovitosti (mezi soukromými osobami) je v Maroku DPH osvobozena – DPH se vztahuje pouze na první prodej nové výstavby.
Registrační a notářské poplatky: Při prodeji nemovitosti se platí registrační poplatek a notářský poplatek. Od roku 2025 byl registrační poplatek snížen na základní sazbu 5 % (z 6 %) z hodnoty nemovitosti orchidisland.immo. U levného bydlení nebo nákupu prvního bydlení pod určitou cenovou hranicí jsou často ještě nižší sazby nebo výjimky v rámci podpory sociálního bydlení (např. někteří kupující malých bytů platí 0–3 %). Naopak u transakcí s vysokou hodnotou může být mírně progresivní sazba až kolem 6–7 % orchidisland.immo, podle nové struktury Zákona o financích 2025, který žádá kupující luxusních nemovitostí, aby přispěli o něco více na poplatcích. Notářské poplatky jsou zvlášť – obvykle kolem 1 % z ceny, plus 20% DPH z notářského poplatku. Pozitivní změnou je, že notáři v roce 2024 souhlasili s omezením svých poplatků na 2 500 MAD (≈250 USD) u transakcí v rámci vládního dotačního programu housingfinanceafrica.org. Toto omezení výrazně snížilo náklady na uzavření smlouvy u dostupného bydlení (dříve mohly notářské poplatky činit 5 000–6 000 MAD u malých jednotek). U běžné transakce s nemovitostí v Marrákeši nyní může kupující očekávat, že jeho celkové pořizovací náklady (registrace + notář + různé kolky) budou přibližně 6–7 % z kupní ceny – což je v mezinárodním srovnání poměrně rozumné.
Roční daně z nemovitosti: Existují dvě hlavní roční daně z nemovitosti: městská daň (často nazývaná „Taxe Urbaine“ nebo daň územní komuny) a daň za služby. Tyto daně se počítají z nájemní hodnoty nemovitosti (nikoli z tržní hodnoty). U hlavního bydliště majitelé využívají klouzavou škálu a výjimky – často jsou první 3–5 let vlastnictví nové nemovitosti osvobozeny od městské daně a existuje výjimka na hlavní bydliště do určité nájemní hodnoty. Nad tuto hodnotu se městská daň pohybuje přibližně od 10 % do 30 % z fiktivní nájemní hodnoty orchidisland.immo, přičemž nemovitosti s vyšší hodnotou platí vyšší procento. V praxi to obvykle znamená velmi nízkou efektivní daň (často jen několik set dolarů ročně za průměrný byt). Daň za služby (za svoz odpadu apod.) činí obvykle asi 5–10 % z nájemní hodnoty. Marrákešská radnice, stejně jako jiné, využívá tyto prostředky na místní služby. Důležité je, že pozemky držené nevyužité v městských zónách mohou být zatíženy penalizační daní, aby se zabránilo spekulacím s půdou.
Daň z příjmů z pronájmu: Příjmy z pronájmu v Maroku podléhají zdanění pro pronajímatele, i když existují odpočty. Fyzické osoby platí daň z čistého příjmu z pronájmu (po paušálním odpočtu 40 % na výdaje u dlouhodobých pronájmů). Sazby jsou progresivní, od 0 % pro velmi nízké částky až po 38 % pro vysoké příjmy, ale po 40% odpočtu je efektivní sazba mnohem nižší. Mnoho malých pronajímatelů nakonec platí efektivní daň z příjmu z pronájmu kolem 10–15 % armonia-solutions.com. Pokud pronajímáte zařízenou nemovitost turistům, měli byste si zřídit živnostenskou registraci a platit podobnou daň (i když v minulosti byla vymahatelnost laxní, nyní se zejména v turistických městech zpřísňuje). Významné je, že od roku 2023 marocký finanční zákon zavedl zjednodušený režim pro zdanění příjmů z pronájmu s cílem zlepšit dodržování předpisů bdo.global. Pronajímatelé si mohou zvolit platbu paušální částky podle pásma nájemného, což zjednodušuje podávání přiznání. Navíc v rámci postcovidové pomoci byl příjem z pronájmu pod určitou hranicí dočasně osvobozen, aby se pomohlo malým pronajímatelům – toto se rok od roku vyvíjí.
Daň z kapitálových zisků (CGT): Při prodeji nemovitosti podléhají fyzické osoby CGT z dosaženého zisku. Pro marocké rezidenty je sazba 20 % z kapitálového zisku, ale s významnými výjimkami: hlavní bydliště držené alespoň 6 let je osvobozeno od CGT do určité hodnoty a i nad tuto hodnotu platí částečné osvobození en.bladi.net. U nemovitostí, které nejsou hlavním bydlištěm, mají rezidenti stále určité úlevy – od roku 2023 si mohli odečíst pevně stanovenou částku a dalších 5 % za každý rok vlastnictví (po prvním roce) z daňového základu. Nerezidentní vlastníci však historicky platili paušálních 20 % ze zisku s menším počtem výjimek. Finanční zákon 2025 přinesl významnou změnu: zvýšil sazbu CGT pro nerezidenty na 25 % orchidisland.immo. Toto zvýšení má zajistit, aby zahraniční spekulanti platili spravedlivý podíl, ale je to něco, s čím musí potenciální zahraniční investoři počítat. Pozitivní pro místní je, že stejná reforma zvýšila úlevy pro rezidentní prodávající – po pěti letech vlastnictví se nezdanitelná část zisku zvyšuje (zdá se, že jde o dodatečné osvobození 10 % za každý rok po 5. roce vlastnictví) orchidisland.immo, což podporuje dlouhodobé držení a odměňuje vlastníky, kteří nemovitosti drží déle. Ve všech případech, pokud někdo prodá po velmi dlouhé době nebo s velmi nízkým ziskem, může být uplatněna minimální daň (často existuje minimální daň, například 3 % z prodejní ceny místo CGT, pokud by vypočtená daň ze zisku byla nižší).
Dědická daň a další daně: Maroko neukládá dědickou daň pro přímé potomky; majetek převedený na děti nebo manžela/manželku není obecně zdaněn (kromě nominálních poplatků za registraci). Při převodu kapitálu do Maroka za účelem koupě nemovitosti se platí 1% daň (ale ta je obvykle součástí registračního procesu). Pokud je nemovitost prodána krátce po koupi (spekulace), historicky zde byla přirážka, ale pravidla se v průběhu času změnila na jednodušší daň z kapitálových zisků.

Celkově je daňové prostředí konkurenční. Snížení registračních poplatků a DPH pro běžné kupující by mělo stimulovat trh orchidisland.immo orchidisland.immo, zatímco zvýšení některých daní v segmentu luxusu má pravděpodobně minimální dopad na poptávku po nemovitostech vyšší třídy v Marrákeši (movití kupci nejsou výrazně odrazeni několika procentními body daně, zvláště vzhledem k relativně nízkým nákladům na držení nemovitosti v Maroku z hlediska roční daně). Kupujícím se doporučuje konzultovat místního daňového poradce, zejména pokud plánují nemovitost pronajímat nebo ji později prodat, aby optimalizovali využití výjimek (například oficiální registrace zakoupeného domu jako hlavního bydliště může při prodeji ušetřit značné množství daně).

Nedávné reformy a regulatorní změny

Období 2023–2025 přineslo v marockém realitním sektoru několik reforem zaměřených na modernizaci trhu a zajištění jeho odolnosti:

Program podpory bydlení 2024–2028: Tento program přímých dotací, spuštěný v lednu 2024 (místně nazývaný „Da’am Al Sakan“), nahradil starší systém pobídek pro developery. V jeho rámci získají způsobilí kupující prvního bydlení dotaci 100 000 MAD na nové domy s cenou pod 300 000 MAD, nebo 70 000 MAD na domy v rozmezí 300 000–700 000 MAD construmat.com. Do konce roku 2024 z něj profitovalo přibližně 48 000 kupujících, přičemž celkově bylo vyplaceno 3,8 miliardy MAD (~380 milionů USD) moroccoworldnews.com. V Marrákeši to podpořilo především okrajové části a dostupné projekty (protože v centru města spadá pod cenové limity jen málo domů). Program má podmínky: nemovitost musí být hlavním bydlištěm po dobu 5 let (nelze ji ihned prodat nebo využívat pouze k pronájmu) a musí jít o novou jednotku z první ruky s listem vlastnictví (aby se předešlo podvodům) housingfinanceafrica.org housingfinanceafrica.org. Pokud je prodána dříve, dotace musí být vrácena housingfinanceafrica.org. Tato pravidla zajišťují, že pomoc dostanou skuteční vlastníci a omezuje se spekulace. Program je spolu se stanovenými maximálními notářskými poplatky, jak bylo zmíněno housingfinanceafrica.org, základním kamenem marocké strategie pro zlepšení dostupnosti bydlení.
Reforma trhu s pronájmy 2025: Vzhledem k potřebě lépe regulovat pronájmy (a podpořit dlouhodobé pronájmy jako životaschopnou investici) zavedly úřady v roce 2025 aktualizovaný právní rámec pro pronájem bytů. Klíčové aspekty zahrnují jasnější nájemní smlouvy (krok směrem ke standardizovaným smlouvám s transparentními podmínkami) a potenciální regulaci nájemného u bytů v určitých případech agenz.ma agenz.ma. Reforma klade důraz na zlepšení vztahů mezi pronajímateli a nájemci – například motivací k mediaci při sporech a včasným platbám nájemného ze strany nájemců agenz.ma. Zatímco detaily se stále zavádějí, cílem je „Zaručená finanční stabilita“ na trhu s pronájmy agenz.ma. Prakticky to může znamenat omezení, jak často lze během nájemního vztahu zvyšovat nájemné, nebo rámce pro nakládání s kauci apod. Pro investory je modernizovaný zákon o pronájmu ve skutečnosti pozitivem z dlouhodobého hlediska: profesionalizuje sektor a může zvýšit důvěru institucionálních investorů (např. firem, které by mohly stavět za účelem pronájmu), protože pravidla hry jsou jasně definována. Významný trh s pronájmy v Marrákeši (krátkodobými i dlouhodobými) z těchto jasnějších regulací těží, protože usnadní řešení problémů, jako je vystěhování nájemce pro neplacení (v současnosti může soudní vystěhování trvat mnoho měsíců, což některé pronajímatele odrazuje). Doufá se, že vyvážením ochrany nájemců se spravedlivými právy pronajímatelů bude více majitelů nemovitostí ochotno nabídnout byty na dlouhodobý pronájem, čímž se zvýší nabídka a stabilizuje nájemné.
Zákon o financích 2025 – Změny v dani z nemovitostí: Hlavní daňové změny (DPH, registrační poplatky, daň z kapitálových zisků) jsme již probrali. Kromě nich zákon zavedl některé pobídky pro strategické investice. Zejména podle nové Investiční charty existují daňové úlevy a dotace pro developery stavějící v prioritních segmentech – např. dostupné bydlení, studentské bydlení nebo projekty v méně rozvinutých regionech sandsofwealth.com sandsofwealth.com. Marrákeš, ačkoliv není „méně rozvinutý“, by mohla těžit z těchto pobídek pro okolní provincii nebo speciální projekty (například velké nové rozšíření města se smíšeným bydlením by mohlo získat podporu). Zákon o financích také vytvořil zjednodušený rámec pro fungování realitních investičních fondů (REITs), což by mohlo otevřít cestu větším institucionálním investicím do marockých nemovitostí. U luxusních nemovitostí byly změny zákona (například vyšší daň z kapitálových zisků pro cizince, progresivní registrační poplatky) doprovázeny opatřeními proti daňovým únikům v oblasti nemovitostí (jako je lepší kontrola deklarovaných prodejních cen a posílení pravomocí daňových úřadů při kontrole plateb „pod stolem“) orchidisland.immo. Cílem je zajistit transparentnost – což je dobré pro pověst trhu i spravedlnost.
Digitalizace a transparentnost: Vláda i soukromý sektor zlepšují transparentnost v oblasti nemovitostí. Příkladem je vývoj online portálů pro vyhledávání vlastnických práv a sledování transakcí, který je v pilotní fázi. Nově jsou také požadavky na developery, aby zajistili platby kupujících „na papíře“ prostřednictvím bankovních záruk (ochrana pro kupující v případě, že se projekt zastaví). V Marrákeši, kde je mnoho projektů prodáváno cizincům „na papíře“, to zvyšuje důvěru. Založení „Agenz“ a dalších proptech startupů v Maroku, které zveřejňují údaje o cenách nemovitostí a indexech, také zvyšuje transparentnost trhu pro investory i tvůrce politik.
Devizová regulace: I když se nejedná o změnu, stojí za zmínku, že Maroko má poměrně liberální přístup k zahraničním investorům v oblasti nemovitostí. Nerezidenti si mohou otevřít konvertibilní dirhamové účty (pro snadný pohyb peněz dovnitř a ven při realitních transakcích). Jediným požadavkem je deklarovat prostředky při vstupu prostřednictvím marocké banky. V posledních letech Maroko uvolnilo některé kapitálové kontroly – například umožnilo Maročanům snadněji investovat v zahraničí. Země však stále přísně řídí svou měnu a vnější účty. Zahraniční investoři v Marrákeši neměli problémy s převodem příjmů z pronájmu nebo výnosů z prodeje, pokud byla počáteční investice řádně deklarována.

Závěrem lze říci, že regulační prostředí v Marrákeši (a v Maroku obecně) je stále více zjednodušované a proinvestiční. Kupující těží z bezpečných vlastnických práv a řady pobídek, zatímco vláda je aktivní v upřesňování zákonů, aby se přizpůsobila vývoji trhu (ať už jde o podporu vlastnictví bydlení, zajištění spravedlivých nájemních zákonů nebo úpravu daní). Jako vždy by investoři měli být informováni o aktuálních zákonech – konzultovat s odborným notářem nebo právníkem – ale směr je takový, že Maroko usnadňuje a zajišťuje investice do nemovitostí, přičemž Marrákeš je jedním z jeho nejcennějších trhů.

Budoucí výhled (2026–2030)

Při pohledu do budoucna je trh s nemovitostmi v Marrákeši připraven pokračovat v růstu, i když s určitým vývojem charakteru, jak se město a širší kontext mění. Zde jsou klíčové prvky výhledu na roky 2026–2030, podle odborníků a současných trendů:

Projekce růstu a nálada na trhu

Hodnoty nemovitostí: Většina analytiků předpovídá, že Marrákeš zaznamená stálý růst cen v příštích 5 a více letech, i když pravděpodobně udržitelnějším tempem než nedávný nárůst v roce 2024. Roční růst cen rezidenčních nemovitostí v nižších jednotkách procent (např. 4–7 % ročně) je běžně předpovídán sandsofwealth.com sandsofwealth.com. To by překonalo inflaci, což znamená reálné zisky pro majitele, ale ne natolik extrémní, aby vznikla bublina. Segmenty s vysokou poptávkou – luxusní vily, butikové riady a dobře situované byty – by mohly i nadále dosahovat horní hranice tohoto rozmezí (nebo i více v konkrétních případech), zejména pokud bude turistika nadále lámat rekordy a zahraniční kapitál zůstane hojný. Umírněnější segmenty mohou zaznamenat růst blíže inflaci, jakmile se současné oživení po pandemii plně normalizuje. Nájemné se očekává, že poroste zhruba v souladu s cenami nemovitostí, což udrží atraktivní úrovně výnosů; nicméně pokud na trh vstoupí příliš mnoho nových nájemních jednotek (hotely nebo Airbnb), růst nájmů by se mohl mírně zpomalit.

Odborné předpovědi: Odborníci z oboru jsou převážně optimističtí. Philippe Chalindar, ředitel luxusní agentury v Marrákeši, nedávno uvedl, že „Budoucnost marockého realitního trhu vypadá mimořádně slibně“ vzhledem k probíhající modernizaci infrastruktury a významným mezinárodním událostem na obzoru linkedin.com. Toto shrnuje široce sdílený názor: že globální profil Marrákeše se bude jen posilovat, což povede k prosperitě realitního trhu. Mnoho odborníků označuje rok 2030 za milník – nejen kvůli mistrovství světa, ale také jako mezník, do kterého chce Maroko výrazně zlepšit svou infrastrukturu a kapacitu cestovního ruchu reuters.com. Do té doby by v Marrákeši mohla být v provozu vysokorychlostní železnice a dokončena nová silueta projektů, což je příznivé pro hodnoty. Panuje shoda, že pokud nenastanou nepředvídané otřesy, Marrákeš v roce 2030 bude větším, modernějším městem s vyššími cenami nemovitostí než dnes. Dokonce i marocká centrální banka, která je obvykle konzervativní, uvádí, že nemovitosti by měly zůstat solidní třídou aktiv díky urbanizaci a stabilním makroekonomickým základům Maroka sandsofwealth.com globalpropertyguide.com.

Je však třeba říci, že tempo se může lišit podle dílčích trhů. Například někteří předpovídají, že poptávka po luxusních druhých domech se může stabilizovat, pokud ceny příliš vzrostou ve srovnání s konkurenčními destinacemi. Marrákeš je srovnáván s místy jako Dubaj nebo jižní Španělsko; stále má cenovou výhodu, která by měla přetrvat po celé toto desetiletí linkedin.com, ale pokud by se tento rozdíl výrazně zúžil, růst v ultra-luxusním segmentu by se mohl zastavit. Naopak střední a dostupné segmenty by mohly zaznamenat zrychlený růst, pokud vládní programy úspěšně přivedou na trh více kupujících (v podstatě zvýšení poptávky na této úrovni). Hodně bude záležet na celkovém ekonomickém zdraví – nicméně, protože Maroko cílí na růst HDP kolem 4 % ročně ke konci desetiletí díky reformám a novým odvětvím, ekonomické základy pro nemovitosti vypadají pozitivně sandsofwealth.com.

Městská expanze a infrastruktura do roku 2030

Městská struktura Marrákeše se má rozšířit a být přetvořena probíhajícími projekty:

Nové dopravní spojení: Do roku 2030 se očekává, že vysokorychlostní železniční trať Kenitra–Casablanca–Marrákeš bude v provozu (nebo téměř dokončena) en.bladi.net sandsofwealth.com. To bude mít transformační dopad – doba cestování z Casablancy do Marrákeše se zkrátí na přibližně 2,5 hodiny, čímž se Marrákeš efektivně začlení do severního ekonomického koridoru. Nemovitosti v Marrákeši by mohly zaznamenat podobný nárůst zájmu, jaký nastal v Tangeru po zavedení prvního TGV: zvýšený zájem ze strany podniků i jednotlivců, kteří dojíždějí nebo se stěhují díky snadnějšímu přístupu. Můžeme se také dočkat prodloužení železnice Marrákeš–Agadir (probíhají studie en.bladi.net) ve 30. letech, ale už samotná vyhlídka učinila oblasti na této ose (jižně od Marrákeše) atraktivnějšími. Rozšíření letiště Menara bude pravděpodobně dokončeno, s modernizovaným terminálem a možná i druhou ranvejí atalayar.com. Větší letiště (kapacita 14 milionů) znamená více přímých letů z nových trhů – příliv turistů a zahraničních kupců z míst jako USA, Asie a Afrika. V okolí letiště lze očekávat, že do konce desetiletí vzniknou nové logistické zóny, hotely a rezidenční komunity pro cizince, které využijí zlepšené dopravní dostupnosti.
Růst města a nové čtvrti: Marrákeš roku 2030 se bude rozšiřovat dále do okolí. Tamansourt, nové město na západě, pravděpodobně výrazně poroste – možná se vyvine ve město s více než 100 000 obyvateli, pokud se plány naplní (původně bylo plánováno právě takto). Klíčový bude úspěch tamního průmyslového parku en.hibapress.com; pokud zde vzniknou pracovní místa, poptávka po bydlení v Tamansourtu poroste a může se stát soběstačným předměstím. Severní expanze směrem k Douar Abiad a Oulad Hassoun (za Palmeraie) se také očekává, zejména pokud budou postaveny nové silnice. Na jih se oblasti podél silnice Ourika a v blízkosti Targa zaplní smíšenou zástavbou. Vládní Národní urbanistický plán klade důraz na vytváření satelitních měst a prevenci vzniku velkých slumů, takže formální rozšiřování s infrastrukturou je strategií. Pro Marrákeš to znamená, že do roku 2030 bychom měli vidět více polycentrické město: živé historické jádro, moderní centrum (Guéliz/Hivernage) a několik předměstských center (Tamansourt západ, Targa/Ourika jih, možná technologický/průmyslový uzel na severu).

Interně bude pokračovat zástavba proluk. Prázdné pozemky v rámci současného města (například v Mechouar nebo poblíž M’hamidu) jsou přeměňovány na bydlení nebo parky. Územní plán Marrákeše si klade za cíl zachovat zelené plochy, jako jsou historické palmové háje, a zároveň umožnit růst do výšky tam, kde je to vhodné. Limity výšky budov mohou být v některých nových oblastech mírně uvolněny – v současnosti má Marrákeš poměrně nízkou zástavbu kvůli ochraně dědictví a výhledů (většina budov má méně než 5 pater mansionglobal.com), ale do roku 2030 můžeme na okrajích města vidět středně vysoké komplexy (8–10 pater) jako způsob, jak zvýšit bytový fond bez rozšiřování zástavby. Neočekává se však žádný dramatický boom mrakodrapů, protože Marrákeš si cení svého lidského měřítka a estetiky.

Iniciativy chytrého města a udržitelnosti: Léta 2020 také učiní Marrákeš chytřejším a zelenějším. Maroko má národní cíl snížit emise skleníkových plynů o 45 % do roku 2030 a zvýšit podíl obnovitelných zdrojů na 52 % kapacity shiftcities.org. Marrákeš k tomu přispěje instalací solárních panelů (lze si představit nové velké resorty a veřejné budovy pokryté solárními panely), případně zařízeními na přeměnu odpadu na energii a lepší veřejnou dopravou, která sníží závislost na autech. Město již má nedaleko solární elektrárnu (Ouarzazate není daleko, je zde největší CSP solární farma na světě) a menší solární projekty by mohly napájet jednotlivé čtvrti. Standardy zelených budov pravděpodobně budou běžnější – možná do roku 2030 budou všechny nové velké projekty potřebovat nějakou formu zelené certifikace nebo alespoň energeticky úsporný design. To může mírně zvýšit počáteční náklady, ale přidá dlouhodobou hodnotu a atraktivitu. Marrákešský systém Bus Rapid Transit (BRT), který by měl být v provozu v polovině dekády, výrazně zlepší městskou mobilitu araburban.org. Do roku 2030 by se síť BRT mohla rozšířit na několik linek spojujících klíčové čtvrti. Také více ikonických starých dieselových autobusů ve městě bude nahrazeno elektrickými nebo CNG autobusy, což zlepší kvalitu ovzduší. Tyto udržitelné snahy činí město obyvatelnějším, což nepřímo podporuje hodnoty nemovitostí (lidé jsou ochotni platit více za život v méně znečištěných a pohodlných lokalitách).
Kulturní dědictví a odolnost města: Po zemětřesení v Al Haouz v září 2023 (epicentrum těsně za Marrákeší) se zvýšil důraz na budování odolnosti. V příštích letech lze očekávat přísnější stavební normy pro seizmickou bezpečnost, zejména pro novou výstavbu v okolí Marrákeše. Prioritou může být také dodatečné zpevnění historických staveb v Medině (možná i s globálním financováním, protože Medina je na seznamu UNESCO). Do roku 2030 by Marrákeš měl mít odolnější zástavbu vůči těmto rizikům. Město také pracuje na protipovodňových opatřeních (i když je zde sucho, při deštích může docházet k záplavám). Pravděpodobné jsou nové projekty odvodnění a možná i vznik zelených retenčních nádrží. Všechna tato opatření zajišťují, že rozšiřování města nebude na úkor zranitelnosti – budoucí rozvoj Marrákeše bude odolnější vůči katastrofám. Odolné město je atraktivní pro investice, protože znamená menší riziko pro majetek.

Národní strategie a její dopad na Marrákeš

Marrákeš může těžit z širších strategických plánů Maroka do roku 2030:

Strategie cestovního ruchu: Jak bylo uvedeno, cíl Ministerstva cestovního ruchu přivítat do roku 2030 26 milionů návštěvníků reuters.com znamená přibližně 50% nárůst oproti úrovni roku 2024. Marrákeš, jakožto klíčový bod marockého turismu, obdrží významnou část investic na podporu tohoto cíle. Strategie zahrnuje otevírání nových trhů (např. zaměření na americké, africké a asijské turisty), zlepšení konektivity (více přímých letů, tedy rozšíření letiště) a rozvoj nových turistických okruhů (například propojení Marrákeše s pouštním turismem v Merzouga nebo plážovým turismem v Essaouiře/Agadiru). Pro nemovitosti to znamená pokračující boom v oblasti pohostinských nemovitostí – více hotelů (možná vstup mezinárodních značek nebo rozšiřování kapacit stávajících), více nemovitostí zaměřených na hosty (jako jsou resortní byty, značkové rezidence) a také doprovodné nemovitosti jako nákupní a zábavní centra (aby turisté utráceli lokálně). Marrákeš se také zaměřuje na segment MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) – nově budované kongresové centrum do roku 2026 je jedním z příkladů a do roku 2030 bychom mohli vidět Marrákeš hostit ještě větší globální konference. To upevňuje pozici Marrákeše jako celoroční destinace (nejen sezónní), což vyrovnává obsazenost v cestovním ruchu a pronájmech během celého roku.
Nový rozvojový model Maroka (NDM): Oznámený v roce 2021, tento dlouhodobý plán má za cíl povýšit Maroko do roku 2035 na status země s vyššími středními příjmy prostřednictvím inkluzivního růstu. Má pilíře jako zlepšení vzdělávání, správy a regionálního rozvoje. Marrákeš by mohl těžit z iniciativ NDM, jako je decentralizace investic – například podpora většího počtu firem nebo institucí, aby se usadily v Marrákeši místo koncentrace všeho v Casablance/Rabatu. Hovoří se o tom, že by se z Marrákeše mohl stát regionální technologický nebo kreativní hub, využívající svůj kulturní půvab k přilákání kreativních odvětví (móda, design, film – Marrákeš již má filmový festival a filmová studia v blízkém Ouarzazate). Pokud bude tento plán úspěšný, diverzifikuje ekonomiku města nad rámec turismu a zvýší poptávku po kancelářských prostorách, coworkingových centrech a bydlení pro profesionály. NDM také klade důraz na udržitelnost a kvalitu života, což je v souladu s projekty, které Marrákeš realizuje (např. veřejné parky, zlepšení zdravotní péče a škol ve městě). Životaschopnější město udrží talenty a přiláká důchodce či vzdálené pracovníky – vše pozitivní pro trh s nemovitostmi.
Národní programy bydlení: Maroko pravděpodobně zavede nové programy bydlení po roce 2028, kdy skončí současné dotační schéma. Zvažuje se partnerství veřejného a soukromého sektoru za účelem rozvoje dostupného bydlení ve velkém měřítku. Marrákeš, která má nedostatek bydlení v segmentu nízkopříjmových obyvatel (mnoho pracovníků žije v přeplněných podmínkách), by mohla zaznamenat velké projekty dostupného bydlení (na předměstích nebo v nových městech) podporované státem. Tyto projekty by mohly do určité míry udržet ceny startovních bytů na uzdě tím, že poskytnou nabídku, ale zároveň znamenají objem – vysoký počet prodaných jednotek a stavební činnost, která přispívá ke zdraví realitního sektoru. Mezitím politika v oblasti luxusního bydlení – Maroko by se mohlo snažit přilákat „rezidenční turisty“ (zahraniční důchodce) do roku 2030 například dlouhodobými vízy nebo daňovými výhodami, vzhledem ke svému příjemnému klimatu. Pokud budou takové politiky zavedeny (podobně jako portugalský program Golden Visa nebo pobídkové programy pro důchodce na Mauriciu), Marrákeš by z toho výrazně profitovala jako místo, které si cizinci vybírají pro částečný pobyt. To by dále zvýšilo poptávku po bydlení ve městě, zejména po menších vilách a luxusních apartmánech.
Mega-akce a globální integrace: Do roku 2030 bude mít spolupořádání mistrovství světa ve fotbale Marokem trvalý dopad. Očekává se, že Marrákeš bude jedním ze šesti marockých hostitelských měst moroccoworldnews.com. Přípravy zahrnují nejen sportovní areály, ale také zkrášlování města, infrastrukturu a propagaci. Mistrovství světa ukáže Marrákeš miliardám diváků po celém světě, což může vyvolat novou vlnu turismu a zájmu. Často po takových akcích zažívají hostitelská města nárůst poptávky po nemovitostech (jak bylo vidět ve městech po olympiádách nebo mistrovstvích světa). Výzvou pro Marrákeš bude přetavit tento zájem v udržitelný růst, nikoli spekulativní bubliny. Celkově však být městem mistrovství světa je obrovským přínosem pro globální image města. Rostoucí integrace Maroka do afrických a blízkovýchodních ekonomických sítí (prostřednictvím obchodních dohod a investic) by mohla znamenat, že Marrákeš bude hrát roli vstupní brány – kulturně je křižovatkou Evropy, Afriky a arabského světa, a více firem by ji mohlo využívat pro regionální kanceláře nebo firemní akce, což přidává zajímavý rozměr využití nemovitostí ve městě.

Závěrem lze říci, že výhled do roku 2030 pro nemovitosti v Marrákeši je velmi pozitivní. Vše nasvědčuje tomu, že město bude pokračovat ve svém rozvoji jako prosperující trh s nemovitostmi, podpořený národními růstovými strategiemi a svou jedinečnou přitažlivostí. Očekáváme modernizovanou Marrákeš – s novou zářivou infrastrukturou, širší ekonomickou základnou, ale stále si zachovávající exotické kouzlo své Mediny a luxus svých resortů. Investoři do nemovitostí i kupující domů mohou očekávat trh, který, ačkoliv bude dozrávat a možná se stabilizuje ve srovnání s rychlým tempem let 2024/25, zůstane orientovaný na růst. Jako vždy bude klíčová obezřetná investice – výběr správné lokality a typu nemovitosti a sledování změn v politice. Zásadně je však Marrákeš v roce 2030 vnímána jako vzkvétající metropole, kde tradice a pokrok vytvářejí poutavý příběh o nemovitostech, stejně jako tomu bylo v uplynulém desetiletí a déle. „Marrákeš nadále přitahuje náročné kupce hledající jak životní styl, tak ziskovost,“ poznamenává jedna realitní publikace – tvrzení, které pravděpodobně zůstane platné i v roce 2030 linkedin.com linkedin.com.

Zdroje:

Vaneau Maroc – Nemovitosti v roce 2025 v Maroku: Rostoucí ceny a nová řešení vaneau-maroc.com vaneau-maroc.com
IPST Morocco – Rekordní nárůst cen nemovitostí v Marrákeši (březen 2025) ipst.education ipst.education
Orchid Island Marrakech – Změny na trhu s nemovitostmi v Maroku v dubnu 2025 linkedin.com linkedin.com
Global Property Guide – Výnosy z pronájmu v Maroku Q2 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Moroccan Dream agency – Ceny nemovitostí v Marrákeši podle čtvrtí moroccan-dream.com moroccan-dream.com
Sands of Wealth – Trendy na trhu s nemovitostmi v Marrákeši (červen 2025) sandsofwealth.com sandsofwealth.com
7News Morocco – Trh s nemovitostmi stabilní na začátku roku 2024 en.7news.ma en.7news.ma
Reuters – Maroko přijalo v roce 2024 17,4 milionu turistů, což je o 20 % více než v roce 2023 reuters.com reuters.com
Morocco World News – Maroko přivítalo v roce 2023 14,5 milionu návštěvníků moroccoworldnews.com
John Taylor Marrakech – „Marrákeš: Měnící se realitní krajina“ (březen 2025) linkedin.com linkedin.com
Sands of Wealth – Půjdou ceny nemovitostí v roce 2025 nahoru? (Analýza trhu) sandsofwealth.com sandsofwealth.com
Agenz.ma – Nový právní rámec pro pronájem nemovitostí 2025 agenz.ma agenz.ma
Orchid Island – Zákon o financích 2025: Dopady na zdanění nemovitostí orchidisland.immo orchidisland.immo orchidisland.immo
CAHF Africa – Analýza financování bydlení v Maroku 2023 housingfinanceafrica.org housingfinanceafrica.org.