Toronto Immobilien 2025: Boom oder Pleite? Überraschende Trends, die den Markt in Toronto prägen

Überblick: Ein sich wandelnder Markt an einem Scheideweg im Jahr 2025

Der Immobilienmarkt in Toronto befindet sich im Jahr 2025 an einem entscheidenden Punkt. Nach einem hektischen Boom während der Pandemie und einer starken Abkühlung in den Jahren 2022–2023 stabilisiert sich der Markt, wobei hohes Angebot und sinkende Preise einen Käufermarkt in vielen Segmenten schaffen wowa.ca reuters.com. Die Hausverkäufe haben wieder leicht angezogen – die Transaktionen in der GTA im Juni 2025 waren etwa stabil (+0,5 % im Jahresvergleich) rbc.com – aber dieser Nachfrageschub wurde von einem Anstieg neuer Angebote übertroffen, die um etwa 10 % im Jahresvergleich gestiegen sind rbc.com. Das Ergebnis sind historisch hohe Angebotsbestände (über 31.000 aktive Angebote, der höchste Stand seit über 30 Jahren) wowa.ca und deutlich mehr Verhandlungsmacht für Käufer.

Erhöhte Zinsen haben die Erschwinglichkeit und die Stimmung der Käufer belastet, aber es gibt einen Silberstreif am Horizont: Die Hypothekenzinsen begannen 2024 zu sinken, und bis Mitte 2025 hatte die Bank of Canada eine Reihe von Zinssenkungen zur Ankurbelung der Wirtschaft vorgenommen wowa.ca reuters.com. Dennoch bleiben die Kreditkosten deutlich über dem Vorkrisenniveau, was einige Käufer weiterhin abwartend macht. Unterdessen sorgen Rekordzuwanderung und Bevölkerungswachstum weiterhin für eine starke Grundnachfrage nach Wohnraum, insbesondere in der GTA. Dieses Wechselspiel aus starker demografischer Nachfrage, hohen Finanzierungskosten und reichlichem Angebot prägt die Immobilienlandschaft Torontos im Jahr 2025.

Wichtige Trends, die den Markt prägen, sind: nachgebende Preise, längere Verkaufszeiten und strategische Preisnachlässe von motivierten Verkäufern – insbesondere im oberen Preissegment. Gleichzeitig trotzen bestimmte Marktsegmente dem Trend mit robuster oder wieder anziehender Aktivität (insbesondere Einfamilienhäuser im Einstiegssegment in erschwinglicheren Gegenden). Im gewerblichen Bereich bleibt der Büromarkt schwach mit hohen Leerständen, während Industrie- und Mehrfamilienimmobilien relativ robust sind. Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Toronto im Jahr 2025 eine Geschichte eines Marktes im Wandel, der sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Investoren, Hauskäufer und Verkäufer bietet.

Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025

Hauspreise und Verkäufe: Nachdem sie Anfang 2022 ihren Höchststand erreicht hatten, sind die Hauspreise in Toronto wieder auf ein normales Niveau zurückgekehrt. Mitte 2025 liegt der durchschnittliche Hauspreis im Großraum Toronto bei etwa 1,10 Millionen $, rund 5 % niedriger als ein Jahr zuvor wowa.ca nesto.ca. Tatsächlich fiel der zusammengesetzte Benchmark-Preis zum ersten Mal seit 2021 knapp unter die psychologische Marke von 1 Million $ wowa.ca. Tabelle 1 zeigt die durchschnittlichen Preise nach Immobilientyp in der Stadt Toronto (416) im Juni 2025, die alle im Jahresvergleich gesunken sind:

Tabelle 1: Durchschnittliche Hauspreise in Toronto (Juni 2025)

Immobilientyp	Durchschn. Preis (Juni 2025)	Preisänderung zum Vorjahr
Alle Immobilientypen	995.100 $	–5,5 % nesto.ca
Einfamilienhäuser	1.216.000 $	–5,9 % nesto.ca
Reihenhäuser/Mehrfamilienhäuser	739.500 $	–7,1 % nesto.ca
Eigentumswohnungen	585.100 $	–8,0 % nesto.ca

Quelle: Daten des Toronto Regional Real Estate Board (Juni 2025) via Nesto

Die Verkaufsaktivität war im Vergleich zum hektischen Tempo von 2021 verhalten. Ungefähr 6.200 Häuser wechselten im Juni 2025 in der GTA den Besitzer, was im Wesentlichen dem Vorjahresniveau entspricht wowa.ca rbc.com. Dieses verhaltene Verkaufstempo, kombiniert mit einem Zustrom an Angeboten, hat das Verhältnis von Verkäufen zu neuen Angeboten (SNLR) auf den niedrigen Bereich von 30 % gedrückt (etwa 32–34 % im Juni) wowa.ca rbc.com. Ein SNLR deutlich unter 40 % signalisiert einen Käufermarkt, was eine deutliche Umkehrung der Verkäufermarktbedingungen während des Pandemiebooms darstellt. Käufer haben jetzt mehr Auswahl und mehr Verhandlungsmacht – nur etwa 29 % der Häuser und 17 % der Eigentumswohnungen werden über dem Angebotspreis verkauft, was auf wenige Bietergefechte hindeutet nesto.ca. Die Angebotsmonate (MOI) sind auf etwa 4,6 Monate für Häuser mit niedrigen Stockwerken und 7 Monate für Eigentumswohnungen gestiegen nesto.ca, was den Markt erneut zugunsten der Käufer verschiebt. Häuser brauchen länger, um verkauft zu werden, und Preisnachlässe sind üblich, insbesondere bei Luxusangeboten. In prestigeträchtigen Vierteln wie Lawrence Park und dem Bridle Path haben Verkäufer von Immobilien über 3 Mio. $ die Angebotspreise gesenkt, um die wenigen Käufer in diesem Segment anzulocken nesto.ca.

Heiße Stadtteile und „Rebound“-Gebiete: Trotz der allgemeinen Abkühlung liegen nicht alle Teile des Marktes brach. Eine aktuelle Analyse von RE/MAX hat mehrere „hot pocket“-Stadtteile in Toronto identifiziert, in denen Nachfrage und Preise für freistehende Häuser tatsächlich steigen, trotz des allgemeinen Abschwungs bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. So verzeichnete beispielsweise eine Gruppe von Gemeinden im Westen (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia und umliegende Gebiete) einen Anstieg der mittleren Preise für freistehende Häuser um +6,2 % im ersten Halbjahr 2025 gegenüber 2024 bnnbloomberg.ca. Selbst Teile des Luxusimmobilienmarktes in Toronto zeigten Widerstandsfähigkeit – das Bridle Path und das Gebiet St. Andrew–Windfields verzeichneten einen Anstieg des Medianpreises um 11,5 % (jetzt über 4,6 Millionen Dollar), da vermögende Käufer zurückkehrten bnnbloomberg.ca. Im Osten verzeichneten erschwinglichere Stadtteile wie South Riverdale, Leslieville und East Danforth einen moderaten Preisanstieg (~+1–2 %) im Jahresvergleich bnnbloomberg.ca, dank begrenztem Angebot in niedrigeren Preissegmenten. Diese starken Teilmärkte unterstreichen einen wichtigen Trend: Erschwinglichkeit ist Trumpf. Gebiete mit vergleichsweise niedrigen Einstiegspreisen (für Toronto-Verhältnisse) oder einzigartigen Wertversprechen ziehen zurückhaltende Käufer an. Tatsächlich treiben Erstkäufer ein Wiederaufleben der Verkäufe von freistehenden Häusern im Bereich unter 1,2 Mio. $ im gesamten Großraum Toronto an bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Häuser im Preisbereich zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Dollar in begehrten Mikromärkten verkaufen sich schnell, da Käufer erkennen, dass ihr Zeitfenster für den Kauf eines erschwinglichen Einfamilienhauses sich schließen könnte, falls die Preise wieder steigen bnnbloomberg.ca.

Dynamik des Wohnungsmarktes: Das Wohnungssegment in Toronto ist derzeit das am stärksten angebotene und schwächste Segment des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittlichen Wohnungspreise (~585.000 $ in der Stadt) sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 8 % gesunken nesto.ca nesto.ca, und das Angebot ist reichlich – das MOI (Months of Inventory) für Wohnungen liegt mit 7 Monaten deutlich über dem des Low-Rise-Segments nesto.ca. Eine Flut von neu fertiggestellten Wohnungen ist sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung auf den Markt gekommen. Viele Investoren, die Wohnungen im Vorverkauf gekauft haben, bieten diese angesichts höherer laufender Kosten zum Verkauf an, was zum Überangebot beiträgt. Das Ergebnis ist eine Preisstagnation und mehr Verhandlungsspielraum für Wohnungskäufer. Dennoch sind Qualität und Lage weiterhin entscheidend: Wohnungen in erstklassigen Innenstadtlagen oder in der Nähe von Verkehrsanbindungen halten ihren Wert besser, während standardisierte Einheiten in überversorgten Hochhäusern größere Preisnachlässe verzeichnen. Der hochwertige Wohnungsmarkt (Luxuseinheiten, Penthäuser) hat derzeit nur einen sehr kleinen Käuferkreis, was diesen Teilmarkt zusätzlich unter Druck setzt. Die Bauträger haben auf diese Bedingungen reagiert, indem sie einige geplante Wohnungsprojekte verzögern oder absagen – laut Branchenberichten ist der Neubaumarkt für Wohnungen beim Verkauf „abgestürzt“ urbanation.ca. Dieser Rückgang des zukünftigen Wohnungsangebots könnte dem Markt letztlich helfen, ein Gleichgewicht zu finden, aber kurzfristig profitieren Wohnungskäufer in Toronto weiterhin von einer großen Auswahl und weicheren Preisen.

Prognosen für Wohnimmobilienpreise: Anfang 2025 prognostizierte das Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) einen moderaten Anstieg der Immobilienpreise (+2,6 %) für das Jahr und erwartete, dass der durchschnittliche Verkaufspreis bis zum Jahresende etwa 1,147 Mio. $ erreichen würde urbaneer.com. TRREB ging davon aus, dass niedrigere Hypothekenzinsen und ein verbessertes Angebot einige Käufer zurück auf den Markt bringen und die Preise stabilisieren würden urbaneer.com. Bis Mitte 2025 wurde jedoch deutlich, dass die Erholung schleppend verlief. Die Branchenaussichten wurden vorsichtiger revidiert. Eine Reuters-Umfrage unter Ökonomen im Juni 2025 prognostiziert, dass die Immobilienpreise in Toronto tatsächlich Ende 2025 im Durchschnitt etwa 4 % niedriger liegen werden reuters.com reuters.com, was die langsamere Wirtschaft und einen anfänglichen Überschuss bei den Zinssätzen widerspiegelt. Der Konsens ist, dass 2025 ein Jahr der Bodenfindung ist und dass sich eine spürbarere Erholung der Preise erst 2026 einstellen wird reuters.com. Experten von CMHC und großen Banken erwarten Stagnation oder leichte Rückgänge im weiteren Verlauf von 2025, mit einer Rückkehr zu moderatem Wachstum im Jahr 2026, vorausgesetzt, die Zinssätze sinken weiter reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Mit anderen Worten: Die nächsten Quartale könnten holprig werden, aber die meisten Prognostiker sehen die Preise im Laufe des Jahres 2025 ihren Tiefpunkt erreichen. Bis 2027–2028 könnte die Kombination aus erneutem Wirtschaftswachstum, weiterhin hoher Zuwanderung und einem wahrscheinlichen Wohnungsangebotsdefizit (aufgrund des derzeitigen Baustopps) Toronto wieder auf einen langsamen Aufwärtstrend bei den Preisen bringen. Für den Moment können Käufer jedoch beruhigt sein, dass die Preise deutlich unter ihren Pandemie-Höchstständen liegen und jegliches kurzfristige Wachstum voraussichtlich allmählich verlaufen wird. Der Wohnungsmarkt in Toronto befindet sich 2025 nicht im Boom – er holt Luft, und der Konsens geht von Stabilität im nächsten Jahr oder so aus, bevor in den nächsten 3–5 Jahren wieder mit einem moderaten Preisanstieg zu rechnen ist reuters.com cmhc-schl.gc.ca.

Gewerbeimmobilien: Büro hinkt hinterher, Industrie führt

blog.remax.ca blog.remax.ca Gewerbeimmobilien in Toronto zeigen 2025 ein gemischtes Bild, da die verschiedenen Sektoren sehr unterschiedliche Bedingungen erleben. Insgesamt haben sich Investitions- und Vermietungsaktivitäten im Vergleich zum Niveau vor der Pandemie in den meisten Anlageklassen verlangsamt blog.remax.ca, was die wirtschaftliche Unsicherheit und die gestiegenen Kreditkosten widerspiegelt. Bestimmte Sektoren – insbesondere industrielle Lagerhaltung und Mehrfamilien-Mietwohnungen – bleiben jedoch grundsätzlich stark, während der Büromarkt mit einem postpandemischen Überhang an hohen Leerständen zu kämpfen hat.

Bürosektor – Hohe Leerstände und Flight to Quality: Der Büromarkt in Toronto (insbesondere in der Innenstadt) ist derzeit wohl das schwächste Glied in der gewerblichen Kette. Die Leerstandsquote für Büros in der Innenstadt ist Anfang 2025 auf etwa 18–19 % gestiegen blog.remax.ca – ein erstaunlicher Sprung gegenüber den ~2–3 % Leerstand vor 2020. Das bedeutet, dass fast ein Fünftel der Büroflächen in der Innenstadt leer steht, was vor allem auf die Remote-Arbeits-Revolution und den Personalabbau in Unternehmen zurückzuführen ist. Ältere Bürogebäude der Klassen B und C haben die größten Schwierigkeiten, Mieter zu gewinnen, während erstklassige AAA-Türme weiterhin höhere Belegungsquoten verzeichnen, da Mieter auf Qualität setzen blog.remax.ca. Viele große Arbeitgeber haben ihre Büroflächen verkleinert, untervermieten oder geben überschüssige Flächen auf, da hybrides Arbeiten weiterhin Bestand hat. Auch wenn einige Unternehmen 2025 ihre Mitarbeiter wieder häufiger ins Büro holen, bleibt die Gesamtnachfrage nach Büroflächen deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie renx.ca renx.ca. Vermieter weniger attraktiver Gebäude reagieren mit höheren Zugeständnissen (wie mietfreien Zeiträumen und höheren Ausstattungszuschüssen) und denken sogar über Umnutzungen nach. Tatsächlich gibt es eine wachsende Dynamik, ungenutzte Büros in Wohneinheiten oder Spezialnutzungen umzuwandeln (wie Arztpraxen, Life-Science-Labore oder Bildungseinrichtungen) blog.remax.ca. Das Überangebot an traditionellen Büroflächen, im Gegensatz zu Engpässen in Bereichen wie Gesundheitswesen und Seniorenwohnen, bietet die Chance, alternde Bürobestände neu zu positionieren blog.remax.ca. Es ist erwähnenswert, dass einige Analysen darauf hindeuten, dass der Büromarkt sich dem Tiefpunkt nähert: Der nationale Büro-Leerstand soll Mitte 2025 seinen Höchststand erreichen (bei ~15 % landesweit) und sich dann stabilisieren renx.ca renx.ca. Toronto, als größter Büromarkt Kanadas, bleibt dabei besonders im Fokus – jede Belebung der Vermietung in der Innenstadt wäre ein Wendepunkt. Vorerst jedoch haben die Mieter die Oberhand und Büromieten stehen unter Druck, außer in den neuesten, am besten ausgestatteten Türmen.

Industriesektor – Nach wie vor ein herausragender Performer: Im krassen Gegensatz zu Büros bleibt Industrieimmobilien im GTA der leistungsstärkste gewerbliche Sektor blog.remax.ca. Lagerhäuser, Distributionszentren und Logistikanlagen sind dank des Wachstums im E-Commerce und der robusten Wirtschaft Ontarios weiterhin stark nachgefragt. Die Industrie-Verfügbarkeitsrate im Großraum Toronto lag im 1. Quartal 2025 bei nur 4,6 %, eine der niedrigsten in Kanada blog.remax.ca. Das ist ein leichter Anstieg (40 Basispunkte) gegenüber dem Vorjahr – was darauf hindeutet, dass das Angebot etwas lockerer geworden ist – aber es bleibt nach historischen Maßstäben ein sehr enger Markt. Nach Jahren nahezu null Leerstand bei Industrieflächen haben Vermieter nun endlich etwas mehr Konkurrenz, und die zuvor stark steigenden Mieten beginnen sich zu stabilisieren. Tatsächlich gibt es Anzeichen für ein Abkühlen des Mietwachstums bei Industrieflächen: Die Marktmieten, die 2023 bei etwa 18 $+ pro Quadratfuß ihren Höhepunkt erreichten, sind bis 2025 auf etwa 17–17,50 $/sf gesunken, da neues Angebot auf den Markt kommt cbre.ca. Entwickler waren damit beschäftigt, Industrieparks in die Randgebiete des GTA auszuweiten – neue, hochmoderne Lagerhäuser entstehen entlang der 400er-Highways in Orten wie Whitby, Ajax, Bolton und Caledon, um der Nachfrage der Mieter nach modernen, größeren Anlagen gerecht zu werden blog.remax.ca. Diese neueren Entwicklungen bieten etwas wettbewerbsfähigere Mietpreise und Anreize, sodass Mieter Alternativen zu den engen Kernmärkten haben blog.remax.ca. Ein weiterer interessanter Trend ist die Umnutzung älterer Industrieflächen in und um Toronto: Da die Produktion in einigen alternden Objekten zurückgeht, werden Gebäude von Eigentümern für alles Mögliche umgewidmet – von Selfstorage bis hin zu Freizeiteinrichtungen (z. B. Indoor-Pickleball-Plätze und Fitnessstudios) blog.remax.ca. Insgesamt bleiben die Fundamentaldaten des Industriesektors stark – die Leerstandsquote ist niedrig und die Investoren-Nachfrage nach Logistikimmobilien ist hoch, auch wenn die Kapitalisierungsraten zusammen mit den Zinsen leicht gestiegen sind. Ausblick: Der Industriemarkt könnte sich in den nächsten 1–2 Jahren weiter ausbalancieren, da im GTA eine erhebliche Menge an neuem Angebot gebaut wird. Dennoch erwarten die meisten Analysten, dass die Nachfrage mit dem Angebot Schritt hält und die Leerstandsquote bei Industrieflächen unter dem Gleichgewicht bleibt und die Mieten relativ stabil bleiben goranbrelih.com. Für Investoren bleibt das Industrie-Segment im GTA als langfristiges Investment attraktiv, wenn auch nicht das fRaserei von vor ein paar Jahren.

Einzelhandelssektor – Anpassungsfähige Resilienz: Torontos Einzelhandelsimmobilien haben sich widerstandsfähiger gezeigt, als manche erwartet hatten, und sich an veränderte Konsumgewohnheiten sowie die Welt nach COVID angepasst. Die Leerstandsquoten in erstklassigen Einzelhandelslagen bleiben niedrig, und die Mieten sind in den besten Einkaufszentren im Allgemeinen stabil geblieben oder sogar gestiegen blog.remax.ca. Ein bemerkenswertes Ereignis war die Insolvenz (oder Verkleinerung) der historischen Kaufhausbetriebe der Hudson’s Bay Company, was große Lücken in Einkaufszentren hätte hinterlassen können. Dennoch hat der Markt dies weitgehend gelassen aufgenommen – die leerstehenden Kaufhaus-Ankermieter werden durch neue Einzelhandels- und Unterhaltungsnutzungen nachbesetzt blog.remax.ca. Einkaufszentren im Großraum Toronto erfinden sich neu, indem sie Erlebnisse integrieren: Sie fügen Restaurants, Kinos, Supermärkte und sogar Wohntürme auf den Grundstücken hinzu blog.remax.ca. Torontos erfolgreichste Einkaufszentren (wie Yorkdale, Eaton Centre, Square One) führen weiterhin landesweit bei der Verkaufsproduktivität, wobei Yorkdale Berichten zufolge über 2.300 $/sqft Umsatz erzielt – mit Abstand der höchste Wert in Kanada blog.remax.ca. Das spricht für die Stärke gut gelegener Einzelhandelsflächen. Im Segment der Nachbarschaftszentren sind Open-Air-Einkaufszentren mit wichtigen Mietern (Supermärkte, Banken, Apotheken) bei Investoren sehr gefragt blog.remax.ca. Viele dieser Zentren bieten zudem Potenzial für künftige Nachverdichtung (durch Mischnutzung), was sie noch attraktiver macht. Die Herausforderung ist jedoch das begrenzte Angebot an hochwertigen Einzelhandelsstandorten – es entstehen nur wenige neue Einzelhandelsprojekte, und bestehende Objekte werden selten gehandelt. Insgesamt sind die Einzelhandelsmieten im Jahr 2025 stabil und steigen in bestimmten Lagen sogar, aber der Erfolg variiert je nach Standort und Format. Im Innenstadtbereich verzeichnen die Haupteinkaufsstraßen wieder regen Publikumsverkehr, da Touristen und Büroangestellte allmählich zurückkehren, während einige schwächere Einzelhandelsstandorte in den Vororten weiterhin mit dem Druck des E-Commerce zu kämpfen haben. Der Ausblick für den Einzelhandelssektor in den nächsten Jahren ist vorsichtig optimistisch: Es ist mit einer weiteren Integration von Einzelhandel mit anderen Nutzungen (Verkehrsknotenpunkte, Wohnen) und einem Fokus auf Erlebnisangebote zu rechnen, um Kunden weiterhin vor Ort zu halten. Sofern keine schwere Rezession eintritt, sollte der Einzelhandel in Toronto auch 2024–2025 weiterhin „stabil bleiben“ blog.remax.ca, mit einem schrittweisen Wachstum bei Mieten und Werten in den besten Segmenten.

Mehrfamilienhäuser & Mietwohnungen: Mehrfamilien-Mietobjekte (Wohnungen) verdienen im gewerblichen Kontext eine Erwähnung, da sie für Investoren eine immer wichtigere Anlageklasse darstellen. In Toronto ist die Nachfrage nach eigens errichteten Mietwohnungen extrem hoch – die Leerstandsquote auf dem Wohnungsmarkt der Stadt ist niedrig (etwa 3 % oder weniger) blog.remax.ca urbanation.ca und die Mieten liegen nahe an Rekordhöhen (mehr dazu im Mietabschnitt unten). Dies hat großes Interesse an der Entwicklung neuer Mietwohngebäude geweckt, insbesondere da der Eigentumswohnungsmarkt abgekühlt ist. Tatsächlich wurden im 1. Quartal 2025 über 700 neue Mieteinheiten mit dem Bau begonnen im Raum Toronto blog.remax.ca, selbst als die Zahl der Baubeginne bei Eigentumswohnungen stark zurückging. Investoren wie REITs und Pensionsfonds werden von den stabilen Cashflows der Mietobjekte und der scheinbar unendlichen Mieternachfrage in Toronto angezogen. Die Herausforderung besteht darin, dass hohe Baukosten und Finanzierungssätze es schwierig machen, neue Projekte wirtschaftlich darzustellen. Der Sektor profitiert von einigen staatlichen Anreizen (wie zinsgünstigen CMHC-Finanzierungen für Mietobjekte), aber selbst dann sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angespannt. Der jüngste Regierungsvorschlag zur Wiedereinführung des MURB-Programms (der es Investoren erlaubt, die Abschreibung von Mietgebäuden gegen das Einkommen zu verrechnen) könnte, falls er verabschiedet wird, zu mehr Investitionen führen blog.remax.ca. In der Zwischenzeit geht die Aktivität weiter: die Pipeline vorgeschlagener Mietobjekte erreichte 2025 einen Rekordwert, mit ca. 26.000 eingereichten Einheiten im 1. Quartal – mehr als doppelt so viel wie im Vorjahr blog.remax.ca. Das zeigt, dass sich Entwickler darauf vorbereiten, mehr Mietwohnungen zu bauen, falls sich die Bedingungen verbessern. Für bestehende Wohnungsbestände hat das im Jahr 2025 etwas schwächere Mietwachstum (aufgrund eines Angebotsanstiegs) das Investoreninteresse nicht geschmälert; im Gegenteil, einige opportunistische Käufer hoffen, ältere Mietshäuser oder sogar Eigentumswohnanlagen zu erwerben, um sie in Mietwohnungen umzuwandeln, in der Erwartung einer langfristig hohen Mietnachfrage in Toronto.

Investmentmarkt und Kapitalflüsse: Die Investitionstätigkeit im Bereich der Gewerbeimmobilien hat sich 2025 im Vergleich zu den Vorjahren verlangsamt. Höhere Zinssätze haben die Kapitalisierungsraten etwas steigen lassen und die Käufer vorsichtiger gemacht. Große institutionelle Akteure und REITs haben bei großen Akquisitionen größtenteils auf die Bremse getreten, insbesondere in risikoreicheren Segmenten wie Büro blog.remax.ca. Private Investoren und kleinere Firmen sind jedoch selektiv aktiv – zum Beispiel verfolgen lokale Investoren im Einzelhandelsplaza-Markt aggressiv jedes verfügbare, an einen Lebensmittelladen angebundene Center blog.remax.ca. Der Hotelsektor hat ebenfalls einen überraschenden Boom erlebt: Nach der Pandemie haben sich die Hoteleinnahmen in Toronto stark erholt, und der Verkauf von Hotelimmobilien belief sich auf insgesamt 552 Millionen Dollar im Jahr 2024 (ein Anstieg um 173 % gegenüber 2023) blog.remax.ca, was die Hotellerie zuletzt zu einem herausragenden Performer machte. Dieser Schwung setzte sich bis 2025 fort, wobei Freizeit- und Geschäftsreisen die Hotelauslastung und das Investorenvertrauen stärkten. Die Gesamtwerte von Gewerbeimmobilien in Toronto liegen unter ihren Höchstständen (insbesondere Büros, die deutlich abgewertet wurden), aber der Markt hat keine Notverkäufe oder Zwangsversteigerungen in großem Stil erlebt. Kreditgeber arbeiten mit Vermietern zusammen, um Kreditlaufzeiten zu verlängern, anstatt zu zwangsversteigern, und setzen auf eine mittelfristige Erholung. Der Ausblick für Gewerbeimmobilien in Toronto für die nächsten Jahre ist für die meisten Sektoren vorsichtig optimistisch außer für Büros. Industrie- und Mehrfamilienimmobilien werden wahrscheinlich weiterhin Favoriten bleiben, der Einzelhandel sollte sich mit der Wirtschaft allmählich verbessern, und der Bürosektor könnte mehrere Jahre (und vielleicht drastische Maßnahmen wie Umnutzungen) benötigen, um sich wirklich zu erholen. Investoren mit Liquidität könnten 2025–2026 attraktive Kaufgelegenheiten in angeschlagenen Anlageklassen finden (z. B. ältere Büros, die für eine Umnutzung geeignet sind, oder Eigentumswohnungen aus problematischen Projekten) – aber diese Strategien erfordern Geduld und einen Value-Add-Ansatz. Torontos diversifizierte Wirtschaft und Wachstumsaussichten bedeuten, dass die langfristigen Perspektiven für Gewerbeimmobilien positiv sind, aber der Erfolg wird davon abhängen, das richtige Segment und Objekt in dieser ungleichmäßigen Erholung auszuwählen.

Trends auf dem Mietmarkt: Steigende Mieten treffen auf neues Angebot

Nach Jahren stetig steigender Mieten erlebt Torontos Mietmarkt 2025 einen seltenen Moment der Entlastung für Mieter. Die Kombination aus erheblichem neuen Angebot und einem schwächeren Wiederverkaufsmarkt für Wohnimmobilien hat die Mietbedingungen im Vergleich zu den extrem angespannten Jahren 2022–2023 etwas entspannt. Keine Frage – Toronto ist für Mieter immer noch eine teure Stadt und die Nachfrage bleibt hoch – aber Mieter haben endlich wieder etwas mehr Verhandlungsmacht als in jüngster Vergangenheit.

Mieten und jüngste Veränderungen: Die durchschnittliche Miete für eine Eigentumswohnung oder ein Apartment in Toronto hat sich stabilisiert und ist sogar leicht gesunken im Jahresvergleich. Im Juni 2025 lag die durchschnittliche Monatsmiete in der Stadt bei etwa 2.587 $, was etwa 5 % niedriger als im Vorjahr ist nesto.ca. Dies ist der erste jährliche Rückgang der Mieten nach einer langen Phase rascher Anstiege, die 2022 ihren Höhepunkt erreichte. Zum Vergleich: Ein-Zimmer-Apartments kosten durchschnittlich etwa 2.200–2.400 $, Zwei-Zimmer-Apartments etwa 2.800–3.000 $ in Toronto – immer noch sehr hoch, aber nicht mehr jeden Monat weiter steigend. Laut Urbanation lagen die durchschnittlichen Mieten pro Quadratfuß in neueren, eigens errichteten Mietgebäuden im ersten Quartal 2025 um etwa 2,2 % niedriger als im Vorjahr urbanation.ca, und unter Berücksichtigung von Anreizen (wie mietfreie Monate) sanken die effektiven Mieten sogar um bis zu 7 % gegenüber dem Vorjahr urbanation.ca. Selbst der Mietmarkt für Eigentumswohnungen machte eine Pause: Die durchschnittlichen Mieten für Eigentumswohnungen im Großraum Toronto gingen im frühen Jahr 2025 im vierten Quartal in Folge zurück urbanation.ca. Im Wesentlichen ist die fieberhafte Mietpreisinflation der letzten Jahre – zumindest vorübergehend – gebrochen.

Anstieg des Angebots und Leerstandsquoten: Diese Abkühlung der Mieten ist größtenteils angebotsgetrieben. Toronto hat eine beispiellose Welle an neuem Wohnraum erlebt, der auf Mieter abzielt. Die Fertigstellungen von Mietwohnungen erreichten Anfang 2025 ein 30-Jahres-Hoch – allein im ersten Quartal wurden über 2.100 neue, speziell gebaute Mietwohnungen eröffnet, ein Anstieg von 173 % gegenüber dem Vorjahr urbanation.ca. Darüber hinaus sind tausende neu fertiggestellte Eigentumswohnungen (die oft im Mietmarkt landen) auf den Markt gekommen. Der Zustrom neuer Einheiten hat die Leerstandsquote von ihrem Tiefststand nach oben gedrückt. Die stadtweite Leerstandsquote für neuere Mietwohnungen lag im ersten Quartal 2025 bei etwa 3,7 % in Toronto (3,5 % im gesamten Großraum Toronto), gegenüber etwa 2,5 % ein Jahr zuvor und damit auf dem höchsten Stand seit Mitte 2021 urbanation.ca. Auch wenn eine Leerstandsquote von 3-4 % immer noch relativ niedrig ist, stellt sie eine deutliche Lockerung gegenüber den vor der Pandemie üblichen Quoten von unter 2 % dar. Mieter sehen endlich wieder etwas mehr Auswahl: Im ersten Quartal 2025 stieg das Angebot an aktiven Mietinseraten für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 29 %, was etwa 1,4 Monaten Mietwohnungsbestand auf dem Markt entspricht (im Vergleich zu historisch weniger als 1 Monat Angebot) urbanation.ca. Vermieter, die mit mehr Konkurrenz konfrontiert sind, haben darauf reagiert, indem sie Anreize bieten – Urbanation berichtet, dass fast zwei Drittel der speziell gebauten Gebäude Anfang 2025 einen Anreiz (wie ein oder zwei Monate mietfrei) angeboten haben, doppelt so viele wie im Vorjahr urbanation.ca. Diese Zugeständnisse senken effektiv die Miete, die die Mieter zahlen, und signalisieren, dass die Eigentümer daran interessiert sind, die Wohnungen belegt zu halten.

urbanation.ca Allerdings könnte sich dieser Mietermarkt als nur von kurzer Dauer erweisen. Die Faktoren, die dieses Angebotsplus geschaffen haben, kehren sich nun um: Höhere Zinsen und Baukosten führen dazu, dass Entwickler bei neuen Projekten auf die Bremse treten. Die Zahl der Baubeginne von Mietwohnungen im Großraum Toronto ist im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 60 % gesunken (nur etwa 731 Einheiten wurden begonnen) urbanation.ca, und die Gesamtzahl der im Bau befindlichen Mietwohnungen ist tatsächlich auf etwa 21.800 Einheiten zurückgegangen – ein Zwei-Jahres-Tief urbanation.ca. Im Eigentumswohnungssektor werden viele geplante Projekte verschoben oder gestrichen, was den Zustrom neuer, von Investoren gehaltener Eigentumswohnungen zur Vermietung in ein paar Jahren begrenzen wird cmhc-schl.gc.ca. Unter Wohnungsmarktanalysten herrscht Einigkeit, dass die Mietnachfrage in Toronto weiter wachsen wird (dank Zuwanderung und Beschäftigungswachstum), aber die Angebots-Pipeline hält langfristig nicht Schritt. Die derzeit erhöhte Leerstandsquote und die stagnierenden Mieten sind wahrscheinlich nur ein vorübergehendes Zeitfenster. Wie Shaun Hildebrand von Urbanation sagte: „Die verbesserte Erschwinglichkeit (für Mieter) dank des jüngsten Angebotsanstiegs … wird voraussichtlich nicht mehr lange anhalten, angesichts des aktuellen Abwärtstrends bei den Bauaktivitäten.“ urbanation.ca Mit anderen Worten: Mieter sollten die Verschnaufpause 2025 genießen, solange sie anhält – bis 2026 oder 2027 könnte Toronto wieder einen sehr angespannten Mietmarkt erleben, falls der Neubau nicht anzieht.

Ausblick auf den Mietmarkt: In den nächsten 3–5 Jahren ist damit zu rechnen, dass das Mietwachstum nach dieser kurzen Plateauphase wieder einsetzt. Torontos Bevölkerung wächst in Rekordtempo und die meisten Neuankömmlinge mieten zunächst, bevor sie kaufen. Selbst eine Leerstandsquote von 3,5 % ist für eine Stadt von der Größe Torontos niedrig – in vielen Weltstädten gilt eine Leerstandsquote von 5 % als ausgeglichen, sodass Torontos Mietmarkt nach diesem Maßstab weiterhin unterversorgt ist. Der leichte Anstieg der Leerstände im Jahr 2025 dürfte bald seinen Höhepunkt erreichen, und bis Ende 2025 oder 2026 könnten die Mieten – vorausgesetzt, die Wirtschaft bleibt stabil – wieder stärker als die Inflation steigen. Ein unterstützender Faktor ist die Politik: Die Mietpreisbremse der Provinz Ontario (die Mieterhöhungen für ältere Wohnungen auf etwa die Inflationsrate begrenzt und derzeit neue Einheiten, die nach 2018 gebaut wurden, ausnimmt) könnte angepasst werden. Es gibt Diskussionen über eine Ausweitung der Mietpreisbremse auf neuere Gebäude, aber bis 2025 wurden keine Änderungen umgesetzt – wenn überhaupt, sind die politischen Entscheidungsträger vorsichtig, um den Mietwohnungsbau nicht zu behindern. Investoren im Mehrfamilienbereich setzen darauf, dass Torontos gravierender Wohnungsmangel und die hohen Hürden für Wohneigentum die Mietnachfrage auf absehbare Zeit robust halten werden. Tatsächlich entwickeln oder erwerben institutionelle Investoren trotz des aktuellen Drucks auf die Kapitalisierungsraten aktiv Apartmentgebäude, in der Überzeugung, dass die Mieten dies langfristig rechtfertigen werden. Für Mieter könnte jede Verbesserung der Erschwinglichkeit nur vorübergehend sein, sofern die Regierungen das Wohnungsangebot nicht drastisch erhöhen. Torontos Mietmarkt ist grundsätzlich angespannt, und sofern der derzeitige Baueinbruch nicht gestoppt wird, könnte das Jahr 2025 rückblickend als kurze „Atempause“ erscheinen, bevor sich die Mietkrise erneut verschärft.

Staatliche Maßnahmen und Regulierungen mit Einfluss auf den Markt

Die Regierungspolitik ist in den letzten Jahren zu einem Schlüsselfaktor auf Torontos Immobilienmarkt geworden, da die Behörden auf allen Ebenen auf Sorgen um die Erschwinglichkeit, rasantes Preiswachstum und Wohnungsengpässe reagieren. Im Jahr 2025 beeinflussen mehrere politische Maßnahmen und regulatorische Änderungen die Marktbedingungen:

• Beschränkungen für ausländische Käufer: Die politischen Entscheidungsträger haben weiterhin ausländisches Kapital auf dem Wohnungsmarkt eingeschränkt. Das bundesweite Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (Verbot für ausländische Käufer) trat 2023 in Kraft und wurde anschließend bis 2026 verlängert kpmg.com. Dieses Gesetz verbietet im Wesentlichen ausländischen Privatpersonen und Unternehmen den Kauf von Wohnimmobilien in Kanada (mit begrenzten Ausnahmen) und entfernt damit einen Nachfragesektor, dem oft vorgeworfen wurde, die Preise in die Höhe zu treiben. Darüber hinaus bleibt die Non-Resident Speculation Tax (NRST) Ontarios – eine Steuer von 25 % auf Hauskäufe durch Ausländer in der Provinz – weiterhin in Kraft kpmg.com. Und ab dem 1. Januar 2025 erhebt die Stadt Toronto zusätzlich eine eigene Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) von 10 % auf ausländische Käufer von Immobilien in Toronto kpmg.com. Diese sich überschneidenden Maßnahmen bedeuten, dass jede ausländische Einheit, die in Toronto kaufen möchte, auf unüberwindbare Hürden stößt (ein Verbot oder effektiv 35 % zusätzliche Steuer, falls ein Kauf überhaupt möglich ist). Ziel ist es, nicht-lokale Spekulationen zu verhindern und die Investitionsnachfrage abzukühlen, damit Einheimische bessere Chancen auf Wohneigentum haben. Nach den meisten Einschätzungen spielt ausländische Kaufaktivität im Jahr 2025 keine Rolle mehr – sie wurde weitgehend aus dem Markt verdrängt.
• Steuern auf leerstehende Häuser und Investoren: Über ausländische Käufer hinaus haben Regierungen auch inländische Spekulanten und leerstehende Immobilien ins Visier genommen. Toronto führte 2022 eine Vacant Home Tax ein, die jährlich 1 % des geschätzten Wertes auf Häuser erhebt, die länger als 6 Monate leer stehen (mit einigen Ausnahmen). Diese Maßnahme soll Investoren dazu bewegen, die Einheiten entweder zu vermieten oder zu verkaufen, anstatt sie leer stehen zu lassen, und so das effektive Wohnungsangebot erhöhen. Erste Daten deuten darauf hin, dass Tausende von Einheiten als leerstehend gemeldet und der Steuer unterworfen wurden – ein Anstoß für Eigentümer, die Immobilie zu nutzen oder zu veräußern. Ontario hat außerdem die Grunderwerbsteuer für Investoren mit mehreren Immobilien erhöht (mit einer gestaffelten Spekulationssteuer in bestimmten Fällen). Unterdessen ergänzt die bundesweite Underused Housing Tax (1 % jährliche Steuer auf leerstehende oder ungenutzte Immobilien im Besitz von ausländischen Nichtansässigen) diese Bemühungen. Zusammengenommen erhöhen diese Steuern die laufenden Kosten für leerstehende Immobilien und signalisieren, dass Häuser zum Wohnen und nicht als Investition gedacht sind. Auch wenn die genaue Auswirkung schwer zu beziffern ist, deuten Erfahrungsberichte darauf hin, dass mehr Zweitwohnungen auf den Mietmarkt gebracht wurden und einige Kleininvestoren aufgrund höherer Kosten und strengerer Regeln Immobilien verkaufen.
• Zonierungsreformen und Initiativen zur Erhöhung des Wohnungsangebots: Eine der größten Veränderungen in der Wohnungspolitik ist der Vorstoß, das Angebot durch Änderungen der Zonierung und schnellere Genehmigungen zu erhöhen. Die Bill 23 („More Homes Built Faster“-Gesetz von 2022) der Regierung von Ontario zwang Städte dazu, mehr Dichte als zulässig zu erlauben. In Übereinstimmung damit erlauben die Torontoer Stadtverordnungen jetzt bis zu vier Wohneinheiten („Plexe“) auf Wohnbaugrundstücken in der ganzen Stadt, was faktisch die traditionelle Einfamilienhaus-Zonierung in der Stadt beendet. Diese „Missing Middle“-Zonierungsreform soll die Stadtviertel sanft mit Doppelhaushälften, Dreifamilienhäusern und Gartenwohnungen verdichten. Obwohl sie sich nur langsam durchsetzt, könnte sie im Laufe der Zeit das Angebot spürbar erhöhen. Die Provinz hat außerdem die Erhöhungen der Erschließungsgebühren gedeckelt und die Gebühren für bezahlbaren Wohnraum gesenkt, um den Bau zu fördern. Toronto seinerseits fror die Erschließungsgebühren vorübergehend auf dem Stand von 2022 ein, um Projekte nicht weiter zu belasten blog.remax.ca, was jedoch die Einnahmen der Stadt schmälert. Einige Vororte wie Vaughan sind noch weiter gegangen – Vaughan senkte die Erschließungsgebühren um etwa 50 % für niedriggeschossigen Wohnungsbau, um den Neubau anzukurbeln blog.remax.ca. Die Bundesregierung startete den Housing Accelerator Fund, der Gemeinden Zuschüsse gewährt, die Bürokratie abbauen und den Wohnungsbau ankurbeln, und Toronto war ein Empfänger (obwohl das Antragsfenster ab 2025 geschlossen ist) blog.remax.ca. Es wird auch darüber gesprochen, dass die Bundesregierung Infrastrukturmittel an Wohnungsziele für Städte koppeln könnte. All diese Maßnahmen zielen auf eines ab: die Bewältigung der Angebotsknappheit. Auch wenn sie nicht sofort Ergebnisse bringen werden, könnten diese politischen Veränderungen in den nächsten Jahren das Tempo des Wohnungsneubaus in Toronto zumindest moderat erhöhen, insbesondere in Form von Mehrfamilienhäusern, Hinterhausbebauung und mittelhohen Nachverdichtungen.
• Hypothekenvorschriften und Unterstützung für Kreditnehmer: Auf der Finanzierungsseite haben die Aufsichtsbehörden einen strengen Hypotheken-Stresstest beibehalten, der von Käufern verlangt, sich für Zinssätze zu qualifizieren, die etwa 2 % über ihrem tatsächlichen Zinssatz liegen. Dies hat die maximale Kreditaufnahme begrenzt und die Nachfrage teilweise gebremst. Im Jahr 2025 hat das Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) mögliche weitere Einschränkungen ins Gespräch gebracht (wie Begrenzungen für hohe Verschuldungsquoten und strengere Qualifikationen für variable Kredite), obwohl bisher keine größeren neuen Regeln umgesetzt wurden. Ziel ist es, angesichts der hohen Haushaltsverschuldung die Stabilität des Finanzsystems zu gewährleisten. Für Käufer, insbesondere Ersterwerber, haben Regierungen einige Unterstützungsprogramme eingeführt: Das neue First Home Savings Account (FHSA) ermöglicht es Kanadiern, bis zu 40.000 $ steuerfrei für eine Anzahlung zu sparen; außerdem gibt es das bestehende First-Time Buyer Incentive (Shared-Equity-Darlehen) und provinziellen Grunderwerbsteuer-Rabatte für neue Käufer. Diese helfen am Rande, aber angesichts der Preise in Toronto ist ihre Wirkung begrenzt. Eine bemerkenswerte Politik, die Investoren/Entwicklern im Jahr 2025 hilft, sind erweiterte CMHC-Versicherungsprogramme für Mietwohnungen – über das MLI Select-Programm können Bauherren von Miet- oder Sozialwohnungen zinsgünstige, versicherte Finanzierungen erhalten, was einige Projekte ermöglicht hat. Es gibt auch den bereits erwähnten Vorschlag, die Steueranreize für MURB aus den 1970er Jahren wiederzubeleben, wodurch Investoren in Mietwohnungen Abschreibungen gegen Einkommen absetzen könnten – falls umgesetzt, könnte dies den Mietwohnungsbau durch verbesserte Projektwirtschaftlichkeit ankurbeln blog.remax.ca. Schließlich sind die Zinsentscheidungen der Bank of Canada wohl der größte „politische“ Faktor: Nach aggressiven Erhöhungen auf 5 % im Jahr 2023 zur Bekämpfung der Inflation schwenkte die Bank 2024–25 angesichts der schwächeren Wirtschaft auf Zinssenkungen um cuts wowa.ca reuters.com. Mitte 2025 lag der Leitzins bei etwa 2,75 % reuters.com, und weitere moderate Senkungen (vielleicht auf ~2,0 % bis Anfang 2026) werden erwartet reuters.com. Diese geldpolitische Lockerung hat begonnen, die Hypothekenzinsen von ihren Höchstständen zu senken, die Erschwinglichkeit zu verbessern für Käufer und jenen, die Kredite verlängern, Luft zu verschaffen. Die Regierungspolitik – fiskalisch, regulatorisch und monetär – wird weiterhin eine entscheidende Rolle für die Wohnungsmarktergebnisse in Toronto spielen. Das Gleichgewicht, das die politischen Entscheidungsträger anstreben, ist heikel: übermäßiges Preiswachstum und Spekulationen abzukühlen, ohne den Markt zum Absturz zu bringen oder die Entwicklung zu stoppen. Im Jahr 2025 sehen wir einen abgestimmten Ansatz: starke Beschränkungen für ausländische Käufer und leerstehende Wohnungen, Anreize für Bauherren und eine allmähliche Lockerung der Geldpolitik, um eine harte Landung zu vermeiden.

Wirtschaftliche Faktoren, die den Markt beeinflussen

Die wirtschaftlichen Grundlagen bilden den Hintergrund für den Immobilienmarkt in Toronto. Im Jahr 2025 ziehen verschiedene wirtschaftliche Faktoren den Markt in unterschiedliche Richtungen:

• Zinsen & Inflation: Das Zinsumfeld hat sich im Vergleich zu vor einigen Jahren um 180 Grad gedreht. In den Jahren 2020–2021 profitierten Käufer von Hypothekenzinsen im Bereich von 1,5–2 %; bis 2023 erhöhte die Bank of Canada die Zinsen jedoch auf etwa 5 %, wodurch die 5-jährigen Festhypothekenzinsen auf etwa 5,5–6 % stiegen und variable Zinsen sogar noch höher lagen. Dieser Zinsschock war der Hauptgrund für die Abkühlung des Immobilienmarktes in den Jahren 2022–2024, da die höheren Kreditkosten die Erschwinglichkeit stark einschränkten. Im Jahr 2025 ist jedoch die Inflation von ihren früheren Höchstständen zurückgegangen, und die Bank of Canada hat begonnen, die Zinsen zu senken, um die Wirtschaft zu stützen wowa.ca reuters.com. Im vergangenen Jahr hat die Bank ihren Leitzins um 2,25 Prozentpunkte (225 Basispunkte) gesenkt reuters.com, und die Hypothekenbanken haben entsprechend die Festzinsen gesenkt. Mitte 2025 liegen typische 5-jährige Festhypotheken in Toronto im mittleren 4-%-Bereich, also niedriger als auf dem Höhepunkt 2023 (und einige besonders wettbewerbsfähige Angebote liegen für sehr gut qualifizierte Käufer sogar im hohen 3-%-Bereich). Diese Senkungen der Finanzierungskosten bringen nach und nach einige Käufer zurück und entlasten aktuelle Hausbesitzer bei der Anschlussfinanzierung. Allerdings sind die Zinsen immer noch deutlich höher als die extrem niedrigen Werte der späten 2010er Jahre, sodass die Erschwinglichkeit weiterhin angespannt bleibt. Sollte die Bank of Canada ihren sanften Lockerungskurs fortsetzen – vielleicht weitere 50–75 Basispunkte Senkung bis 2026, wie manche erwarten reuters.com – würde dies die Wohnungsnachfrage weiter stärken und die Kaufkraft erhöhen. Umgekehrt würde jede erneute Beschleunigung der Inflation oder ein anderer Schock, der die Zinsen wieder steigen lässt, ein Abwärtsrisiko für den Markt darstellen. Derzeit ist die Basiserwartung der Wirtschaft stabile bis langsam sinkende Zinsen, was ein unterstützender Faktor für die Immobilienaktivität in der Zukunft ist.
• Beschäftigung & Einkommenswachstum: Der Arbeitsmarkt in Toronto war ziemlich widerstandsfähig, aber nicht ohne Schwächen. Zu Beginn des Jahres 2025 sah sich die Stadt einigen Gegenwinden ausgesetzt: Höhere Zinsen bremsten die Bau- und Immobilienbranche, und einige hoch bewertete Tech-Unternehmen (die während der Pandemie boomten) haben Personal abgebaut. Hinzu kamen die Handelsspannungen zwischen den USA und Kanada sowie Zölle Anfang 2025, die für exportorientierte Branchen Unsicherheit schufen reuters.com – tatsächlich hat die Rede von einem von den USA geführten Handelskrieg das Geschäftsklima gedämpft und könnte zu Arbeitsplatzverlusten in der Industrie und verwandten Sektoren führen reuters.com. Vor diesem Hintergrund ist die Arbeitslosenquote in Toronto leicht gestiegen und lag 2025 im Bereich von 6–7 %, verglichen mit etwa 5–6 % im Jahr 2019. Das langsamere Wirtschaftswachstum hat die Haushalte vorsichtiger bei größeren Anschaffungen wie Immobilien gemacht reuters.com reuters.com. Dennoch ist die Wirtschaft Torontos groß und diversifiziert. Sektoren wie Finanzen, Bildung, Regierung und Dienstleistungen sind stabil und schaffen weiterhin Arbeitsplätze. Die Löhne steigen (teilweise aufgrund von Inflationsanpassungen), was dazu beiträgt, dass die Einkommen den Wohnkosten etwas hinterherkommen. Der entscheidende Faktor ist, ob Kanada Ende 2025 in eine Rezession gerät – einige Ökonomen warnen, dass bei einer weiteren Zinserhöhung oder einer Schwäche der Weltwirtschaft eine milde Rezession eintreten könnte, was die Wohnungsnachfrage vorübergehend belasten würde reuters.com. Andererseits, wenn sich die Beschäftigungslage in Toronto einigermaßen stabil hält (und die Arbeitsmarktzahlen Anfang 2025 waren in Ordnung), könnten Bevölkerungswachstum und aufgestaute Nachfrage schnell zu mehr Immobilienverkäufen führen, sobald das Vertrauen zurückkehrt. Im Wesentlichen wird das Gleichgewicht zwischen Arbeitsplatzsicherheit und Zinssätzen die Bereitschaft vieler Käufer bestimmen, in den Markt einzusteigen. Im Jahr 2025 spüren die Verbraucher einen gewissen Druck (höhere Lebenshaltungskosten, langsameres Lohnwachstum nach Inflation), was zur vorsichtigen Stimmung am Immobilienmarkt beiträgt. Jede Verbesserung des wirtschaftlichen Optimismus oder ein Rückgang der Arbeitslosigkeit wäre ein positives Signal für den Wohnungsmarkt.
• Einwanderung und Bevölkerungswachstum: Ein riesiger positiver Treiber für den Wohnungsmarkt in Toronto ist die Rekord-Einwanderung. Kanada begrüßte in den Jahren 2022–2023 eine beispiellose Zahl von etwa 1 Million neuen Menschen (einschließlich dauerhafter Einwohner, Inhaber von Arbeits-/Studiengenehmigungen usw.), und die Ziele bleiben hoch – etwa 500.000 neue dauerhafte Einwanderer pro Jahr in den Jahren 2024 und 2025. Die Greater Toronto Area zieht als größter Arbeitsmarkt und Einwanderungsknotenpunkt Kanadas einen großen Anteil dieser Neuankömmlinge an. Selbst Mitte 2024 lag das Bevölkerungswachstum in Toronto etwa 67 % höher als im Vorjahr storeys.com, ein erstaunlicher Anstieg. Es gibt zwar Anzeichen dafür, dass sich das Tempo etwas abschwächen könnte (Daten für das 2. Quartal 2024 zeigten einen kleinen Rückgang gegenüber den Rekordwachstumsraten canada.ca), aber die Einwanderung wird historisch gesehen auf einem hohen Niveau bleiben. Dieser Zustrom schafft eine enorme Wohnungsnachfrage, insbesondere zunächst auf dem Mietmarkt. Es wird geschätzt, dass die Einwanderung von 2006–2021 für etwa 10 % oder mehr des Anstiegs der Immobilienpreise verantwortlich war, indem sie die Nachfrage steigerte instagram.com, und heute ist dieser Effekt angesichts der schieren Zahl der Ankommenden noch ausgeprägter. Wichtig ist, dass die Einwanderung ein langfristiger Nachfragemotor ist: Neue Kanadier kaufen nicht am ersten Tag ein Haus, aber viele beabsichtigen, nach einigen Jahren Miete und Eingewöhnung ein Eigenheim zu erwerben. Die Menschen, die 2023–2025 ankommen, werden also in den späten 2020er Jahren zu zusätzlicher Nachfrage nach Wohneigentum führen. Kurzfristig verschärft die hohe Einwanderung den Mietmarkt (obwohl der Neubau vorübergehend Entlastung gebracht hat) und unterstützt die Haushaltsbildung, die der Wohnungsnachfrage zugrunde liegt. Sofern es keinen bedeutenden politischen Kurswechsel zur Senkung der Einwanderungsziele gibt – was zwar politisch diskutiert, aber bis 2025 nicht umgesetzt wurde – wird der Wohnungsmarkt in Toronto eine wachsende Basis an Endnachfragern haben. Über einen Zeitraum von 3–5 Jahren bedeutet das: Selbst wenn die inländischen Konjunkturzyklen sich abschwächen, kann das Bevölkerungswachstum die Wohnungsnachfrage stützen. Das ist einer der Gründe, warum Experten keinen langanhaltenden Einbruch erwarten: Die Menschen brauchen Wohnungen. Die Kehrseite ist, dass ohne ausreichendes Wohnungsangebot eine starke Einwanderung die Erschwinglichkeit weiter belasten kann (daher einige Forderungen, die Einwanderungszahlen besser mit den Wohnungsplänen abzustimmen). Vorerst ist die robuste Einwanderung jedoch ein bullisches Fundament für den Immobilienmarkt in Toronto und stützt sowohl den Wiederverkaufs- als auch den Mietmarkt.
• Weitere Faktoren: Einige zusätzliche wirtschaftliche Elemente verdienen Erwähnung. Das Verbrauchervertrauen im Jahr 2025 ist verhalten – Umfragen zeigen, dass sich die Menschen über die Lebenshaltungskosten Sorgen machen, aber viele sind hinsichtlich der langfristigen Aussichten in einer wachsenden Stadt wie Toronto optimistisch. Die Kreditbedingungen spielen ebenfalls eine Rolle: Die Banken haben die Kreditvergabe etwas verschärft, insbesondere für Investoren und Personen mit schwächerer Bonität, aber grundsätzlich ist Kredit für qualifizierte Käufer verfügbar und die Hypothekenaufschläge sind normal. Globale wirtschaftliche Trends, wie die Gesundheit der chinesischen Wirtschaft oder die Ölpreise, können Toronto indirekt beeinflussen (z. B. durch die Stimmung der Investoren oder das Schicksal des kanadischen Rohstoffsektors), aber der lokale Immobilienmarkt wird eher von inländischen Zinssätzen und Migration bestimmt. Ein weiterer lokaler Faktor: die Finanzen der Stadtverwaltung. Toronto hatte mit Haushaltsdefiziten zu kämpfen, und wie diese gelöst werden (möglicherweise durch höhere Grundsteuern oder Gebühren), könnte die Kosten des Wohneigentums beeinflussen. Eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer könnte beispielsweise die Preise leicht belasten, obwohl die Grundsteuer in Toronto derzeit zu den niedrigsten in Ontario gehört. Zusammengefasst ist das wirtschaftliche Umfeld im Jahr 2025 geprägt von hohem Bevölkerungswachstum, aber nur mäßigem BIP-Wachstum insgesamt, wobei sich die Wirtschaft in einer Spätphase des Zyklus befindet. Die Zinssätze – eine entscheidende Variable – sinken tendenziell, was den Wohnungsmarkt allmählich ankurbeln sollte, aber Käufer bleiben preis- und arbeitsplatzsensibel. Der Immobilienmarkt in Toronto existiert nicht im luftleeren Raum: Er ist mit diesen breiteren wirtschaftlichen Strömungen verflochten, und die nächsten Jahre werden davon geprägt sein, wie erfolgreich Kanada eine sanfte Landung meistert und das Vertrauen seiner schnell wachsenden Bevölkerung aufrechterhält.

Investitionsmöglichkeiten und Herausforderungen

Für Investoren, egal ob im Wohn- oder Gewerbeimmobilienbereich, bietet der Markt in Toronto 2025 ein Umfeld mit sowohl verlockenden Chancen als auch bemerkenswerten Herausforderungen. Die Zeiten einfacher, schneller Preisgewinne sind (vorerst) vorbei, daher sind kluge Strategien und eine sorgfältige Auswahl der Vermögenswerte entscheidend.

Chancen im Wohnimmobiliensektor: Ein abgekühlter Markt ist oft die Gelegenheit für clevere Investoren, zuzuschlagen. Die Preise für Wohnimmobilien haben sich von ihren Höchstständen zurückgezogen, und motivierte Verkäufer bedeuten, dass Investoren bessere Konditionen aushandeln können. Für diejenigen, die in Mietobjekte investieren möchten, bietet dieser Käufermarkt in Kombination mit etwas niedrigeren Preisen verbesserte Einstiegsmöglichkeiten. Besonders Einfamilienhäuser in erschwinglichen Vororten oder aufstrebenden Stadtteilen bieten eine Chance: Die Nachfrage nach Familienmietwohnungen ist stark, und mit neuen Regelungen, die Duplexe/Vierfamilienhäuser in vormals reinen Einfamilienhausgebieten erlauben, könnte ein Investor ein Haus in mehrere Mieteinheiten umwandeln und so die Rendite steigern. Stadtteile im äußeren Ring des GTA (Durham, Teile von Peel oder der York Region), die zuvor stark an Wert gewonnen haben, haben sich nun etwas korrigiert – Investoren mit langfristigem Horizont könnten hier auf Wert setzen. Der Cashflow bei Wohnimmobilien verbessert sich ebenfalls aufgrund hoher Mieten; auch wenn die Preise hoch sind, sind die Mieten in Toronto in den letzten Jahren um etwa 20–30 % gestiegen, sodass die Mietrenditen, obwohl sie immer noch nicht großartig sind, im Verhältnis zu den Preisen etwas besser geworden sind. Wenn ein Investor die höheren Finanzierungskosten bewältigen kann (vielleicht durch höhere Anzahlungen oder alternative Kreditgeber), kann er Immobilien sichern, die wahrscheinlich an Wert gewinnen, wenn der Zyklus wieder anzieht. Ein weiterer Ansatz: Kauf von Eigentumswohnungen aus Notverkäufen oder von aussteigenden Investoren. Einige Investoren, die Eigentumswohnungen im Bau auf dem Höhepunkt gekauft haben, stehen nun vor der Abwicklung; ein opportunistischer Käufer könnte eine Abtretung mit Rabatt übernehmen oder eine neu fertiggestellte Eigentumswohnung von einem Investor kaufen, der einfach nur aussteigen will. Solche Szenarien können zu unter dem Marktwert liegenden Käufen führen. Darüber hinaus sind kleine Mehrfamilienhäuser (wie ein Dreifamilienhaus oder ein kleines Apartmentgebäude) gefragt, aber wenn Sie eines mit Leerstand oder Renovierungsbedarf finden, könnten Sie Wert schaffen und von Skaleneffekten im Management profitieren. Erwähnenswert ist auch die staatliche Unterstützung: Programme wie das MLI Select der CMHC ermöglichen es Investoren, günstige Finanzierungen für Mietobjekte zu erhalten, wenn sie bezahlbare Einheiten oder umweltfreundliche Merkmale integrieren, was die Projektwirtschaftlichkeit verbessert. Darüber hinaus könnte, wenn die Bundesregierung die MURB-Anreize (die es Investoren in Mietgebäude erlauben, Abschreibungen steuerlich geltend zu machen) blog.remax.ca wieder einführt, dies die Nachsteuerrendite von Wohnimmobilieninvestitionen erheblich steigern, da Investoren im Grunde einen Steuerbonus für die Bereitstellung von Mietwohnungen erhalten.

Herausforderungen bei Wohnimmobilien-Investitionen: Trotz abgekühlter Preise gibt es für Wohnimmobilien-Investoren zahlreiche Herausforderungen. Die größte sind die hohen laufenden Kosten: Die Zinssätze liegen, obwohl sie vom Höchststand zurückgegangen sind, immer noch bei etwa 4–5 % für Investorenhypotheken, was in vielen Fällen höher ist als die Rendite (Cap Rate) der Immobilie. Das bedeutet, dass viele Immobilien einen monatlichen Verlust (negativer Cashflow) erwirtschaften, es sei denn, der Investor leistet eine sehr hohe Anzahlung oder verlangt eine Spitzenmiete. Die Rechnung ist schwierig: Zum Beispiel hat ein Duplex im Wert von 1 Million Dollar bei 5 % Zinsen und 20 % Anzahlung eine Hypothekenrate, die die eingenommene Miete deutlich übersteigt. Investoren benötigen also entweder mehr Eigenkapital oder müssen kurzfristigen negativen Cashflow in Kauf nehmen und auf langfristige Wertsteigerung setzen. Auch die Kreditvergabebedingungen sind strenger – Banken prüfen die Mieteinnahmen genau und verlangen von Investoren oft höhere Anzahlungen. Eine weitere Herausforderung sind die mieterfreundlichen Vorschriften in Ontario. Strenge Mietpreisbremsen für ältere Einheiten bedeuten, dass die Mieten bei einem Kauf mit langjährigen Mietern weit unter dem Marktwert liegen können und Sie nur begrenzte Möglichkeiten haben, diese zu erhöhen (nur ca. 2,5 % jährlich nach der Provinzrichtlinie für bestehende Mieter). Kündigungen wegen Renovierung oder Eigenbedarf sind streng geregelt, sodass „Value-Add“-Strategien komplexer und manchmal umstritten sind. Hinzu kommen neue kommunale Vorschriften wie die Leerstandssteuer, die Investoren bestrafen, wenn eine Einheit leer steht (was die Flexibilität einschränkt), und die Bemühungen der Stadt, Kurzzeitvermietungen (Airbnb) einzuschränken, wodurch diese Option in vielen Eigentumswohnungen als lukrative Einnahmequelle wegfällt. Kurz gesagt: Die Zeit, in der man „jede beliebige Eigentumswohnung kaufen, über Airbnb vermieten und ein Vermögen machen“ konnte, ist vorbei – Investoren müssen sich in einem stärker regulierten Mietmarkt mit Fokus auf langfristige Mieter bewegen. Es gibt auch Marktrisiken: Können die Preise weiter fallen? Wer den eher pessimistischen Prognosen folgt (z. B. ein weiterer Rückgang um 5–10 % im Jahr 2025), könnte als Investor, der jetzt kauft, kurzfristig einen Rückgang des Eigenkapitals erleben. Für hoch verschuldete Investoren ist das ein Risiko, falls eine Refinanzierung oder ein Verkauf ansteht. Daher ist Wohnimmobilien-Investment im Jahr 2025 ein langfristiges, fundamentales Geschäft – es geht darum, Qualitätsimmobilien zu einem angemessenen Preis zu kaufen, mit dem Plan, kurzfristige Turbulenzen auszusitzen und dabei den Cashflow sorgfältig zu steuern.

Chancen im gewerblichen Sektor: Gewerbeimmobilien bieten verschiedene Möglichkeiten. Zum Beispiel könnte der angeschlagene Büromarkt für konträre Investoren die Chance sein, erstklassige Innenstadtimmobilien zu einem relativ günstigen Preis zu erwerben. Die Werte von Bürotürmen haben sich deutlich nach unten korrigiert (zweistellige prozentuale Rückgänge bei B-Klasse-Gebäuden, Schätzungen zufolge), und einige Eigentümer unter finanziellem Druck könnten verkaufen. Ein Investor mit einem Umnutzungskonzept – etwa die Umwandlung eines alten Bürogebäudes in gemischt genutzte Wohnungen oder ein medizinisches Zentrum – könnte von niedrigen Erwerbskosten und einem möglichen zukünftigen Aufwärtspotenzial profitieren, sobald das Objekt umgewidmet ist. Die Stadt und die Provinz erwägen ebenfalls Anreize für die Umwandlung von Büros (vereinfachte Genehmigungen, eventuell Zuschüsse), was solche Projekte unterstützen könnte. Ein weiteres Feld ist städtischer Einzelhandel: Während Top-Einkaufszentren fest in der Hand sind, könnten einige High-Street-Einzelhandelsimmobilien oder ältere Einkaufszeilen von Eigentümern, die aussteigen wollen, verfügbar sein. Angesichts der Widerstandsfähigkeit der Einzelhandelsmieten in guten Lagen können diese Objekte ein stetiges Einkommen und potenzielle Nachverdichtungsmöglichkeiten bieten (z. B. Wohnen über einem Einzelhandelszentrum). Industrie- und Logistikimmobilien bleiben heiß begehrt – jeder Investor, der ein Stück Industriegrund oder eine kleine Lagerhalle findet, kann von der starken Nachfrage der Unternehmen profitieren. Kleine Industrieeinheiten sind zum Beispiel bei Handwerksbetrieben und kleinen Firmen beliebt und können gute Renditen bringen. Im Mehrfamilien-Gewerbebereich (größere Wohngebäude) sind die Möglichkeiten rar, weil sie jeder haben will, aber wenn man eines findet (vielleicht ein älteres Mittelklassegebäude mit Sanierungsstau), kann ein Investor Verbesserungen über CMHC-Programme finanzieren und von einem sehr geringen Leerstandsrisiko profitieren. Wie erwähnt, boomt der Hotelsektor; während große Innenstadt-Hotels institutionellen Investoren vorbehalten sind, könnten kleinere Boutiquehotels oder Motel-Umnutzungsgrundstücke am Stadtrand von Toronto Nischenchancen bieten, die von der Tourismuswelle profitieren. Entwicklungsgrundstücke sind ein weiterer Ansatz – mit dem langsameren Markt sind die Grundstückspreise vom Höchststand zurückgegangen; ein Bauherr/Investor, der 2025–26 vergünstigt Land kauft, könnte den richtigen Zeitpunkt erwischen, um ein Projekt zu starten, wenn der Markt in ein paar Jahren wieder anzieht. Schließlich kann jedes Gewerbeobjekt mit starken ESG-Merkmalen (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) (wie energieeffiziente Gebäude oder bezahlbare Wohnprojekte) spezielle Finanzierungen oder Zuschüsse ermöglichen, was das Investment zusätzlich attraktiv macht.

Herausforderungen bei gewerblichen Investitionen: Die gewerbliche Seite ist nicht ohne ihre Kopfschmerzen. Hohe Zinssätze treffen gewerbliche Projekte hart – die Kapitalisierungsraten sind gestiegen, was die Werte reduziert, und die Refinanzierung bestehender Immobilien kann schwierig sein. Das Büro-Beispiel ist ein zweischneidiges Schwert: Es ist zwar günstig, aber ein Investor könnte ins fallende Messer greifen, wenn sich die Leerstände nicht verbessern. Ein halb leeres Gebäude mit Schulden zu halten, ist schmerzhaft, daher sollten nur diejenigen mit tiefen Taschen und einem klaren Umnutzungsplan einsteigen. Regulatorische Hürden können ebenfalls bestimmte Value-Add-Strategien behindern; zum Beispiel klingt die Umwandlung von Büros in Wohnraum großartig, aber Bebauungspläne, Bauvorschriften und Regeln zur Mieterumsiedlung (bei teilweiser Belegung) sind komplex. Im Einzelhandel besteht die Herausforderung in veränderten Konsummustern – E-Commerce ist gekommen, um zu bleiben, daher muss ein Investor sicherstellen, dass die Einzelhandelsimmobilie einen nachhaltigen Mietermix oder zukünftige alternative Nutzungen hat. Die Herausforderung im Industrie-Sektor ist oft die niedrige Rendite – die Preise wurden so hochgetrieben, dass die Kapitalisierungsraten sehr niedrig sind (3-4 %), und mit einer Finanzierung zu ähnlichen oder höheren Sätzen sind die Spannen gering. Im Wesentlichen setzt man auf Mietwachstum und langfristige Wertsteigerung, was wahrscheinlich eintreten wird, aber Geduld erfordert. Die größte Herausforderung im Mehrfamilienbereich ist der Wettbewerb – es ist schwer, Angebote zu finden, die nicht bereits perfekt bepreist sind, da jeder institutionelle Investor Wohnungen will. Wenn man doch eines findet, liegt es vielleicht daran, dass es Probleme gibt (Mietkontrolle begrenzt das Potenzial, größere Reparaturen nötig usw.). Liquidität im gewerblichen Immobilienbereich ist ebenfalls gesunken – es gibt 2025 weniger Käufer, daher sollte man, wenn man jetzt investiert, darauf vorbereitet sein, länger zu halten, da der Käuferpool für einen Weiterverkauf in einem Hochzinsumfeld kleiner ist. Die Baukosten bleiben hoch, sodass bei jeder Entwicklung oder größeren Renovierung das Risiko von Kostenüberschreitungen besteht. Wir sehen auch höhere Grundsteuern und Nebenkosten für gewerbliche Immobilien, was das Netto-Betriebsergebnis schmälert. Zum Beispiel sind die gewerblichen Grundsteuersätze in Toronto höher als die für Wohnimmobilien, und wenn die Stadt die Steuern zur Deckung von Haushaltslücken erhöht, wirkt sich das direkt auf die Rendite der Investoren aus. Schließlich würden makroökonomische Risiken wie eine mögliche Rezession gewerbliche Mieter treffen (mehr Zahlungsausfälle, Leerstände), daher muss ein Investor konservativ kalkulieren und über liquide Reserven verfügen.

Zusammenfassend bietet der Markt in Toronto 2025 Investoren die Chance, bei Rücksetzern zu kaufen, Portfolios zu diversifizieren und sich für den nächsten Wachstumszyklus zu positionieren – aber der Erfolg hängt von sorgfältiger Auswahl und Risikomanagement ab. Qualität vor Quantität ist entscheidend: Die besten Lagen und Immobilien halten ihren Wert auch in Abschwüngen. Ob es sich um ein Zweifamilienhaus in einem aufstrebenden Viertel oder ein altes Lagerhaus mit Sanierungspotenzial handelt – die Chancen sind da für diejenigen, die ihre Hausaufgaben machen. Man muss sich aber auch mit den hohen Finanzierungskosten, strengeren Vorschriften und einer Wirtschaft im Wandel auseinandersetzen. Die Zeiten spekulativer Euphorie sind vorbei; das Jahr 2025 bevorzugt disziplinierte, langfristig orientierte Investoren, die Chancen in einem abgekühlten Markt nutzen und von Torontos dauerhaften Fundamentaldaten (Bevölkerungswachstum, begrenztes Land, wirtschaftliche Dynamik) in den kommenden Jahren profitieren können.

Ausblick: Was in den nächsten 3–5 Jahren zu erwarten ist

Mit Blick nach vorn ist der Expertenkonsens für den Immobilienmarkt in Toronto in den nächsten Jahren vorsichtig optimistisch – jedoch mit der Erkenntnis, dass die Erholung schrittweise und nicht ohne Stolpersteine verlaufen wird. Hier sind die wichtigsten Elemente des 3–5-Jahres-Ausblicks:

• Preise und Verkaufstrends: Die meisten Prognosen sagen voraus, dass 2025 den Tiefpunkt oder nahezu den Tiefpunkt für die Preise markieren wird, mit entweder einem kleinen Rückgang oder einer stagnierenden Entwicklung auf Jahresbasis reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Wie bereits erwähnt, erwarten von Reuters befragte Analysten einen landesweiten Rückgang der Immobilienpreise um etwa 2 % im Jahr 2025, wobei speziell für Toronto etwa –4 % prognostiziert werden reuters.com. Für 2026 wird jedoch allgemein mit einer Rückkehr zu moderatem Preiswachstum gerechnet. Der Ausblick der CMHC für Mitte 2025 geht von einer Erholung ab 2026 aus, da sich die wirtschaftlichen Fundamentaldaten verbessern cmhc-schl.gc.ca. Auch die großen Banken stimmen dem zu: So erwarten beispielsweise die Ökonomen von BMO und RBC eine Stabilisierung bis Ende 2025 und einen moderaten Anstieg (vielleicht in der Größenordnung von 3–5 % pro Jahr) in den Jahren 2026–2027 reuters.com. Es ist wichtig, „moderat“ zu betonen – wir sprechen hier nicht von den jährlichen Zuwächsen von 20 % während des Pandemie-Booms. Vielmehr ist ein Tempo zu erwarten, das näher am Einkommenswachstum oder der Inflation liegt, was gesünder und nachhaltiger ist. Dieser Ausblick geht davon aus, dass die Zinsen weiterhin allmählich sinken und keine größere Rezession eintritt. Sollte dies zutreffen, dürften auch die Verkaufszahlen wieder anziehen – TRREB prognostizierte für 2025 einen Anstieg der Verkäufe um etwa 12 % urbaneer.com, und auch wenn das optimistisch sein mag, könnten die Verkäufe bis 2026 tatsächlich über dem Niveau von 2024 liegen, sobald das Vertrauen zurückkehrt. Der Nachholbedarf bei zurückhaltenden Käufern (insbesondere Ersterwerbern) wird sich bemerkbar machen, sobald die Erschwinglichkeit steigt. Bis 2028 könnten die Immobilienpreise in Toronto möglicherweise wieder das Rekordniveau von 2022 erreichen, inflationsbereinigt jedoch noch etwas darunter liegen. Im Wesentlichen wird erwartet, dass der Markt wieder anzieht, aber in einem langsameren, stetigeren Tempo als in den turbulenten letzten Jahren.
• Wirtschaftliche Unwägbarkeiten: Dieser Ausblick könnte durch bestimmte Faktoren entgleisen oder beschleunigt werden. Eine Unwägbarkeit ist der breitere wirtschaftliche Zyklus. Wenn die US- und die Weltwirtschaft stark abschneiden, könnte Kanada jede Rezession vermeiden und ein robusteres Wachstum erleben – das würde Beschäftigung und Verbrauchervertrauen stärken und zu einer schnelleren Erholung des Wohnungsmarktes führen. Umgekehrt, wenn sich das Handelskriegsszenario verschärft (protektionistische Maßnahmen, Zölle) reuters.com oder wenn die Inflation aufflammt und erneute Zinserhöhungen erzwingt, könnte der Wohnungsmarkt länger stagnieren. Eine weitere Unwägbarkeit ist die politische Intervention. Während die jüngsten Regierungsmaßnahmen darauf abzielten, die Nachfrage zu dämpfen, könnten wir bis 2026 Veränderungen sehen – zum Beispiel könnte eine neue Bundesregierung bei zu schwachem Markt Konjunkturmaßnahmen einschließlich Wohnungsanreizen ergreifen. Oder die Einwanderungspolitik könnte angepasst werden, falls der öffentliche Druck wächst, was die Wohnungsnachfrage leicht dämpfen könnte. Abgesehen von diesen Unsicherheiten ist das Basisszenario eine sanfte Landung der Wirtschaft, was bedeutet, dass die Immobilienpreise nach dieser Korrektur wahrscheinlich einem sanften Aufwärtspfad folgen werden.
• Angebot und Bau: Ein besorgniserregender Trend ist der starke Rückgang der Wohnungsbaubeginne in den Jahren 2024–2025 aufgrund hoher Baukosten und Finanzierungsprobleme cmhc-schl.gc.ca. Weniger neue Projekte heute bedeuten weniger neues Angebot in 2026–2027, was ironischerweise den Markt wieder in eine Unterversorgung treiben könnte, gerade wenn die Nachfrage anzieht. Die CMHC hat gewarnt, dass die Wohnungsbaubeginne in Ontario und BC voraussichtlich stark zurückgehen werden, insbesondere bei Eigentumswohnungen, da Entwickler Projekte absagen, die finanziell keinen Sinn mehr ergeben cmhc-schl.gc.ca. Das sehen wir bereits in Toronto: Der Bestand an unverkauften Eigentumswohnungen häuft sich an und viele Projektstarts werden verschoben. Dieser Rückzug wird zu weniger Fertigstellungen in ein paar Jahren führen, was den Markt wieder verknappen könnte. Auch im Mietsegment bedeutet der Rückgang der Baubeginne, dass die derzeitige Entlastung für Mieter nur vorübergehend sein könnte. Bis 2027 könnte der Wohnungsmarkt erneut unter Angebotsdruck geraten, es sei denn, viele Projekte werden schnell wieder aufgenommen, sobald sich die Bedingungen verbessern. Kurz gesagt: Der heutige Abschwung sät die Saat für den nächsten Aufschwung, indem er das neue Angebot einschränkt. Das deutet darauf hin, dass die nächsten ein bis zwei Jahre zwar Käufer begünstigen werden, das Pendel aber bis zum Ende des Jahrzehnts in einigen Segmenten wieder zu einem ausgeglicheneren oder sogar Verkäufermarkt schwingen könnte, wenn die Nachfrage weiter wächst und das Angebot hinterherhinkt.
• Auseinanderlaufende Segmente: Es ist zu erwarten, dass der Leistungsunterschied zwischen verschiedenen Segmenten und Standorten bestehen bleibt. Erschwingliche Segmente (Starterhäuser, Einstiegswohnungen) werden voraussichtlich die früheste und stärkste Nachfragesteigerung erleben, einfach aufgrund der schieren Anzahl von Käufern, die sich diese leisten können und warten. Hochwertige Luxusimmobilien könnten länger brauchen, um sich vollständig auf Höchstpreise zu erholen, da dieser Markt überhitzt war und der Käuferpool (oft auch mit ausländischem Kapital) geschrumpft ist. Innenstadt vs. Vororte: Während des Pandemiebooms schnitten die Vororte besser ab, aber im Abschwung fielen sie auch prozentual stärker. Wir könnten sehen, dass sich die Dynamik zwischen Stadt und Vorort ausgleicht – mit städtischen Eigentumswohnungen und Häusern in erstklassigen, verkehrsgünstigen Lagen, die wieder mehr Interesse auf sich ziehen (insbesondere, da die Rückkehr ins Büro sich bis 2025 bei vielen Unternehmen auf etwa 3-4 Tage pro Woche stabilisiert renx.ca, was die Nähe wertvoll macht). Eigentumswohnungen vs. Häuser: Die Prognose von TRREB hatte vorausgesagt, dass Einfamilienhäuser 2025 schneller an Wert gewinnen werden als Eigentumswohnungen, aufgrund eines „gut versorgten Eigentumswohnungsmarktes“ urbaneer.com. Tatsächlich hinken Eigentumswohnungen hinterher. In den nächsten Jahren, falls der Bau von Eigentumswohnungen weiterhin verhalten bleibt, wird das Überangebot abgebaut und Eigentumswohnungen könnten dann eine Aufholphase erleben, aber wahrscheinlich werden sie kurzfristig weiterhin schlechter abschneiden als Häuser mit niedrigem Stockwerk. Bodengebundene Häuser haben ein begrenztes neues Angebot (niemand schafft mehr Land in Toronto), daher bleiben ihre langfristigen Aussichten solide.
• Ausblick Mietmarkt: Die Mietnachfrage wird dank Einwanderung und Beschäftigungswachstum äußerst robust bleiben. Nach dem kleinen Rückgang in diesem Jahr wird erwartet, dass die Mieten wieder steigen. Einige Prognosen sehen die Mieten in Toronto in etwa im Einklang mit den Einkommen steigen (~3 % jährlich) in den nächsten 5 Jahren, aber wenn Wohneigentum für viele unerschwinglich bleibt, könnte das Mietwachstum diesen Wert leicht übersteigen. Das Mietangebot ist die große Unbekannte – wenn es den Regierungen gelingt, deutlich mehr Mietwohnungsbau anzuregen, könnte das die Mietinflation bremsen. Angesichts der Herausforderungen ist es jedoch wahrscheinlicher, dass die Leerstandsquote niedrig bleibt (unter 3 %) und Vermieter bis 2026 wieder mehr Preissetzungsmacht gewinnen. Die Folge: Wohnraum bleibt ein zentrales gesellschaftliches/politisches Thema. Wir könnten mehr kreative Lösungen sehen: gemeinschaftliches Wohnen, modulare Häuser, öffentlich-private Projekte für bezahlbaren Wohnraum usw., um die wachsende Bevölkerung unterzubringen. Aus Investorensicht bleibt der Besitz von Mietobjekten in Toronto attraktiv (starke Nachfrage, niedrige Leerstandsquote), sofern man die Vorschriften und Kosten bewältigen kann.
• Expertenmeinung: Branchenführer und Ökonomen verwenden oft das Wort „ausgewogen“ oder „stabilisierend“, um den zukünftigen Markt in Toronto zu beschreiben. Die Ära der hektischen Booms und Einbrüche könnte einem normalisierten Marktzyklus weichen. Robert Hogue von der RBC merkt an, dass sich die Erschwinglichkeit im kommenden Jahr wahrscheinlich leicht verbessern wird – vielleicht wird etwa die Hälfte der Verschlechterung während der Pandemie rückgängig gemacht – aber „immer noch nicht auf dem Niveau vor der Pandemie“ reuters.com. Das deutet darauf hin, dass der Markt für Erstkäufer weiterhin schwierig bleibt, aber etwas weniger als auf dem Höhepunkt. Er verweist auch auf „transformative Veränderungen“, die für echte Erschwinglichkeit nötig wären (wie ein massiver Anstieg des Angebots oder Produktivitätssteigerungen), die aber nicht unmittelbar bevorstehen reuters.com. Ohne diese werden wir wahrscheinlich zur langfristigen Toronto-Geschichte zurückkehren: Die Preise steigen etwas schneller als die Einkommen, sofern keine politischen Maßnahmen eingreifen. Die Prognosen der Maklerunternehmen (z. B. REMAX, Royal LePage) für das nächste Jahr oder zwei sind meist verhalten optimistisch – sie sagen oft Preissteigerungen im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich voraus und verweisen auf Fundamentaldaten wie die Zuwanderung. Die Prognose der CMHC ist etwas vorsichtiger und hebt Abwärtsrisiken wie hohe Schuldenlasten und wirtschaftliche Unsicherheiten hervor, aber selbst sie erwarten eine Erholung bis 2026 cmhc-schl.gc.ca. Ein entscheidender Punkt, den viele Experten ansprechen, ist, dass sich die Stimmung schnell ändern kann. Wenn Käufer glauben, dass das Tief hinter uns liegt, könnten wir einen Schub an aufgestauter Nachfrage erleben (wie 2019 nach dem Einbruch 2017 und erneut Anfang 2020 vor COVID). Angesichts der verbesserten Erschwinglichkeit durch niedrigere Zinsen und etwas niedrigere Preise könnte es nur ein paar Monate positiver Nachrichten brauchen (zum Beispiel einige Monate mit Preissteigerungen oder eine Pause bei Zinssenkungen), um eine optimistischere Stimmung zurückzubringen.

Abschließend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt in Toronto in den kommenden Jahren vor einer allmählichen Erholung und einer Rückkehr zum Wachstum steht, allerdings wird es sich um eine andere Art von Wachstum handeln – gemächlicher und fragmentierter. Der Markt verarbeitet die Schocks der letzten Jahre und stellt sich auf einen nachhaltigeren Kurs ein. Endnutzer (Familien, Erstkäufer) werden die treibende Kraft des nächsten Zyklus sein, nicht Spekulanten, was zum Teil den bestehenden politischen Maßnahmen zu verdanken ist. Für Investoren und Immobilienkäufer mit einem mehrjährigen Zeithorizont lautet die Botschaft der meisten Analysten: Diese Phase der Schwäche ist eine Gelegenheit, in den Markt einzusteigen, bevor sich das unausweichliche langfristige Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wieder durchsetzt. Toronto bleibt das wirtschaftliche Zugpferd Kanadas und ein Magnet für Talente; diese Fundamentaldaten werden die Immobilienwerte stützen. Wie ein Ökonom treffend bemerkte: „Wir erwarten, dass sich die Immobilienpreise… später in diesem Jahr stabilisieren und dann 2026 mit einer moderaten Erholung fortsetzen“ reuters.com. Bis 2028 wird die Stadt voraussichtlich deutlich größer sein (dank Hunderttausender neuer Einwohner), und Wohnraum wird so wichtig bleiben wie eh und je. Sollte der derzeitige politische Fokus auf Wohnraumschaffung anhalten, könnten wir eine gewisse Verbesserung der Erschwinglichkeit und mehr Auswahlmöglichkeiten für Käufer sehen. Doch wenn der Wohnungsbau hinterherhinkt und die Nachfrage wieder anzieht, könnte Toronto in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts erneut eine Phase rascher Preisanstiege erleben.

Fazit: In den nächsten 3–5 Jahren ist mit einem ausgeglichenen Markt zu rechnen, der sich zu einem moderaten Verkäufermarkt entwickelt, sobald das Überangebot abgebaut ist. Die Preise dürften zunächst langsam steigen und dann bis 2026–2027 etwas mehr Fahrt aufnehmen, bleiben aber voraussichtlich bei einstelligen jährlichen Zuwächsen reuters.com. Mieter werden ab 2025 wahrscheinlich wieder mit steigenden Mieten konfrontiert sein, und die Erschwinglichkeit von Wohnraum bleibt eine Herausforderung, ist aber etwas besser als im jüngsten Tiefpunkt. Immobilien in Toronto bleiben eine solide langfristige Investition, gestützt durch Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum – aber der Weg zum nächsten Aufschwung wird Geduld und umsichtiges Planen belohnen. Während die Stadt Zinszyklen, politische Veränderungen und globale wirtschaftliche Verschiebungen durchläuft, bleibt eines konstant: Die Nachfrage nach Wohnraum in Toronto wird nicht verschwinden, und das stützt einen optimistischen Ausblick für alle, die die aktuelle Flaute durchstehen.

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Quellen:

• Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) – Market Outlook 2025 Pressemitteilung & monatliche Statistiken urbaneer.com rbc.com
• Reuters Umfrage zum Wohnungsmarkt – 26. Juni 2025 (Prognose für Preise und Zinsen) reuters.com reuters.com
• REMAX Kanada – 2025 Bericht über Gewerbeimmobilien & Bericht zu Hot Pocket Communities blog.remax.ca bnnbloomberg.ca
• Urbanation – Mietmarktbericht Q1 2025 (Leerstand, Mieten, Angebot) urbanation.ca urbanation.ca
• RBC Economics – Wohntrends und Erschwinglichkeit, Juli 2025 reuters.com rbc.com
• KPMG Law – Zusammenfassung der Ausländersteuer für Käufer in Toronto 2025 (MNRST) kpmg.com kpmg.com
• CMHC – 2025 Wohnungsmarktausblick, Sommer-Update cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
• WOWA & Nesto – Toronto Wohnungsmarkt-Updates, Mitte 2025 (Preise, Verkäufe, Bestand) wowa.ca nesto.ca