トロント不動産2025：好景気か不景気か？市場を形作る驚きのトレンド内幕

概要：2025年、岐路に立つ変動する市場

2025年のトロント不動産市場は、重要な転換点にあります。パンデミック時代の熱狂的なブームと2022～2023年の急激な冷え込みを経て、市場は安定しつつあり、高い在庫と価格の下落が多くのセグメントで買い手市場を生み出していますwowa.ca reuters.com。住宅販売は再び緩やかに回復し始めており、2025年6月のGTA取引件数は前年比ほぼ横ばい（+0.5%）でしたrbc.com。しかし、この需要回復を上回るペースで新規売り出し物件が急増し、前年比約10%増となりましたrbc.com。その結果、歴史的な在庫水準（3万1,000件超のアクティブリスティング、過去30年以上で最多）wowa.caとなり、買い手の交渉力が大幅に高まっています。

高水準の金利は住宅の手頃さや買い手の心理に重くのしかかっていますが、明るい材料もあります。住宅ローン金利は2024年に緩和し始め、2025年半ばまでにカナダ銀行は景気刺激のために一連の利下げを実施しましたwowa.ca reuters.com。それでも、借入コストはパンデミック前の低水準を大きく上回っており、一部の買い手は様子見を続けています。一方で、記録的な移民と人口増加が、特にGTAで住宅需要の下支えとなっています。このような強い人口動態による需要と高い資金調達コスト、豊富な供給の綱引きが、2025年のトロント不動産市場の特徴です。

市場を形作る主なトレンドは、価格の軟化、販売期間の長期化、売り手による戦略的な値下げ（特に高価格帯）です。同時に、市場の一部では堅調または回復傾向の動きも見られます（特に手頃なエリアのエントリーレベル一戸建て住宅）。商業部門では、オフィス市場は依然として弱く空室率が高い一方、工業用および集合住宅物件は比較的堅調です。全体として、2025年のトロント不動産は、投資家、住宅購入者、売却者にとって機会と課題の両方をもたらす、移行期の市場の物語です。

2025年の住宅不動産トレンド

住宅価格と販売状況: 2022年初頭にピークを迎えた後、トロントの住宅価格は現実的な水準に落ち着いています。2025年半ば時点で、GTAの平均住宅価格は約110万ドルで、1年前から約5%下落していますwowa.ca nesto.ca。実際、複合ベンチマーク価格は2021年以来初めて心理的な100万ドルの水準を下回りましたwowa.ca。表1は2025年6月時点のトロント市（416）の住宅タイプ別平均価格を示しており、いずれも前年比で下落しています:

表1: トロントの平均住宅価格（2025年6月）

物件タイプ	平均価格（2025年6月）	前年比価格変動
全住宅タイプ	$995,100	–5.5% nesto.ca
一戸建て住宅	$1,216,000	–5.9% nesto.ca
タウンハウス／多世帯住宅	$739,500	–7.1% nesto.ca
コンドミニアム	$585,100	–8.0% nesto.ca

出典: トロント地域不動産委員会データ（2025年6月）Nesto経由

2021年の熱狂的なペースと比べて、販売活動は控えめです。2025年6月にはGTA全体で約6,200戸の住宅が取引されましたが、これは1年前とほぼ横ばいですwowa.ca rbc.com。この低調な販売ペースと新規リスティングの増加が重なり、販売件数対新規リスティング比率（SNLR）は30％台前半（6月は約32～34％）まで低下しましたwowa.ca rbc.com。SNLRが40％を大きく下回る場合、買い手市場を示し、パンデミック時の売り手市場からの大きな転換となります。現在、買い手は選択肢と交渉力が増しており、売出価格を上回って売れているのは一戸建てで約29％、コンドミニアムで17％のみとなっており、入札合戦は少ないことを示していますnesto.ca。在庫期間（月数）（MOI）は、低層住宅で約4.6か月、コンドミニアムで7か月に増加しておりnesto.ca、再び買い手に有利な市場となっています。住宅の売却には時間がかかり、値下げが一般的で、特に高級物件で顕著です。ローレンスパークやブライドルパスのような高級住宅地では、$3M以上の物件の売り手が、限られた買い手を引き付けるために売出価格を大幅に引き下げていますnesto.ca。

人気のある地域と「回復」エリア: 市場全体が冷え込んでいるにもかかわらず、すべての地域が低迷しているわけではありません。RE/MAXの最近の分析によると、トロントにはいくつかの「ホットポケット」な地域があり、一戸建て住宅の需要と価格が全体の低迷にもかかわらず実際に上昇していることが明らかになりました bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca。例えば、西側のコミュニティ群（ロッククリフ＝スマイス、キールスデール＝エグリントン・ウエスト、コルソ・イタリアおよび周辺地域）では、2025年前半の一戸建て住宅の中央値価格が2024年比で6.2%増加しました bnnbloomberg.ca。トロントの高級住宅市場の一部でも回復力が見られ、ブライドル・パスおよびセント・アンドリュー＝ウィンドフィールズ地区では、富裕層の買い手が戻ったことで中央値価格が11.5%急騰（現在460万ドル超）しました bnnbloomberg.ca。東側では、サウス・リバーデール、レスリービル、イースト・ダンフォースなど、より手頃な地域で在庫が限られていることから、価格がわずかに上昇（約1～2%）しました（前年比）bnnbloomberg.ca。これらの強いエリアは、「手頃さ」が最重要であるという重要な傾向を浮き彫りにしています。トロント基準で比較的低い価格や独自の価値を持つエリアが、様子見していた買い手を引き寄せています。実際、初めての購入者がGTA全域で120万ドル未満の一戸建て住宅販売の回復を牽引していますbnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca。85万ドルから120万ドルの価格帯で人気のミクロマーケットの住宅は、価格が再び上昇し始めた場合、手頃な一戸建てを購入できるチャンスが閉ざされるかもしれないと買い手が気づき、すぐに売れています。ed” target=”_blank” rel=”noreferrer noopener”>bnnbloomberg.ca.

コンドミニアム市場の動向: トロントのコンドミニアム部門は現在、住宅市場の中で最も供給が多く、最も軟調な部門です。平均コンドミニアム価格（市内で約58万5千ドル）は、昨年から約8%下落しており、nesto.ca nesto.ca、在庫も豊富です ― コンドミニアムのMOI（販売在庫月数）は7か月で、低層住宅部門を大きく上回っていますnesto.ca。新築コンドミニアムの完成が売買・賃貸両方で市場に大量に流入しています。建設前に購入した多くの投資家が、保有コストの上昇を受けて物件を売りに出しており、供給過剰に拍車をかけています。その結果、価格は停滞し、コンドミニアム購入者にはより多くの交渉余地が生まれています。ただし、質と立地は依然として重要です。ダウンタウンの一等地や交通機関近くのコンドミニアムは価値を維持していますが、供給過剰の高層ビルにある画一的なユニットはより大きな値引きが見られます。高級コンドミニアム市場（高級ユニットやペントハウス）は現在、買い手層が非常に薄く、そのサブセクターにさらなる圧力がかかっています。デベロッパーはこうした状況を受けて、一部の計画中のコンドミニアムプロジェクトを延期または中止しています ― 新築コンドミニアム市場の販売は「崖から落ちた」状態だと業界レポートは伝えていますurbanation.ca。将来的なコンドミニアム供給の縮小は、最終的に市場の均衡を助ける可能性がありますが、短期的にはトロントのコンドミニアム購入者は引き続き豊富な選択肢と軟調な価格を享受しています。

住宅価格の予測: 2025年初頭、トロント地域不動産委員会（TRREB）は、住宅価格が緩やかに上昇（+2.6%）すると予測し、年末までに平均販売価格が約114.7万ドルに達すると見込んでいましたurbaneer.com。TRREBは、住宅ローン金利の低下と供給の改善によって一部の買い手が市場に戻り、価格が安定すると予想していましたurbaneer.com。しかし、2025年半ばには回復が鈍いことが明らかになりました。業界の見通しはより慎重に修正されています。2025年6月のロイターによるエコノミスト調査では、トロントの住宅価格は実際には2025年末までに平均で約4%下落すると予測されていますreuters.com reuters.com。これは景気の減速と金利の初期的な上昇しすぎを反映しています。コンセンサスとしては、2025年は底を探る年であり、2026年にはより明確な価格回復が始まると見られていますreuters.com。CMHCや大手銀行の専門家は、2025年残りの期間は停滞またはわずかな下落を予想しており、金利が引き続き緩和されれば2026年には緩やかな成長に戻るとしていますreuters.com cmhc-schl.gc.ca。つまり、今後数四半期は不安定かもしれませんが、ほとんどの予測者は価格が2025年中に底を打つと見ています。2027～2028年には、経済成長の再開、引き続き高い移民、そして（現在の建設減速による）住宅供給不足の可能性が組み合わさり、トロントは再び緩やかな価格上昇軌道に戻る可能性があります。ただし現時点では、買い手は価格がパンデミック時のピークより大幅に低いことに安心でき、短期的な成長も緩やかになると予想されています。2025年のトロント住宅市場は好況ではなく、一息ついている状態であり、今後1年ほどは安定がコンセンサスで、その後3～5年のスパンで緩やかな価格上昇に戻ると見込まれていますreuters.com cmhc-schl.gc.ca。

商業用不動産：オフィスは遅れ、工業用は先行

blog.remax.ca blog.remax.ca トロントの商業用不動産は、2025年においてさまざまな分野で非常に異なる状況が見られ、全体的に混在した様相を呈しています。大まかに言えば、投資およびリース活動は、ほとんどの資産クラスでパンデミック前の水準から減速しており、blog.remax.ca、これは経済的不確実性や借入コストの上昇を反映しています。しかし、特定の分野、特に工業用倉庫や集合住宅の賃貸アパートメントは依然として根本的に強い一方で、オフィス市場はパンデミック後の高い空室率という後遺症に苦しんでいます。

オフィス部門 – 高い空室率とフライト・トゥ・クオリティ: トロントのオフィス市場（特にダウンタウン）は、現在商業分野の中で最も弱い部分と言えるでしょう。ダウンタウンのオフィス空室率は2025年初頭に約18～19%に急増しており、これは2020年以前の約2～3%の空室率から驚くべき上昇です。つまり、ダウンタウンのオフィススペースのほぼ5分の1が空いていることになり、主にリモートワークの普及や企業の規模縮小が原因です。古いクラスBおよびCのオフィスビルはテナントの誘致に最も苦戦している一方で、最上級のAAAタワーは依然として高い入居率を維持しており、テナントによるフライト・トゥ・クオリティが見られます。多くの大手雇用主はオフィス面積を縮小し、ハイブリッドワークが続く中で余剰スペースをサブリースしたり返却したりしています。2025年に一部の企業が従業員の出社頻度を増やしているものの、オフィススペース全体の需要はパンデミック前の水準を大きく下回ったままです。人気の低いビルのオーナーは、賃料の無償期間やテナント改修費の増額などの譲歩を拡大し、さらには用途変更の可能性も検討しています。実際、使われていないオフィスを住宅や専門用途（医療オフィス、ライフサイエンスラボ、教育施設など）に転換する動きが高まっています。伝統的なオフィススペースの供給過剰と、医療や高齢者向け住宅などの分野での不足が対照的であり、老朽化したオフィス資産の再活用の機会となっています。一部の分析によれば、オフィス市場は底打ちに近づいている可能性もあり、全国のオフィス空室率は2025年半ばにピーク（全国平均で約15%）を迎え、その後安定する見込みです。カナダ最大のオフィス市場であるトロントの動向は注目されており、ダウンタウンのリース契約が増加すれば、状況が好転したサインとなるでしょう。しかし現時点ではテナント側が有利で、オフィス賃料は圧力を受けている状況が続いています（最新で設備が充実したタワーを除く）。

産業セクター – 依然として際立つパフォーマー: オフィスとは対照的に、GTA（グレーター・トロント・エリア）の産業用不動産は依然として商業セクターの中で最も好調ですblog.remax.ca。倉庫、配送センター、物流施設は、Eコマースの成長と堅調なオンタリオ州経済のおかげで、依然として高い需要があります。グレーター・トロントの産業用空室率は2025年第1四半期でわずか4.6%で、カナダでも最も低い水準の一つですblog.remax.ca。これは1年前よりやや上昇（40ベーシスポイント）しており、供給がやや緩和されたことを示していますが、歴史的に見ても依然として非常にタイトな市場です。長年にわたるほぼゼロの産業用空室率の後、家主にはようやく少し競争が生まれ、急騰していた賃料も安定し始めています。実際、産業用賃料の上昇が鈍化している兆候も見られます。市場賃料は2023年に1平方フィートあたり18ドル超でピークを迎えましたが、2025年には新たな供給が加わることで、約$17～$17.50/sfまでわずかに下落していますcbre.ca。デベロッパーはGTAの郊外エリアで産業団地の拡張に積極的で、最新鋭の新しい倉庫が、ウィットビー、エイジャックス、ボルトン、カレドンなど400番台ハイウェイ沿いに次々と建設され、テナントの現代的かつ大型施設への需要に応えていますblog.remax.ca。これらの新しい開発物件は、やや競争力のある賃貸料やインセンティブを提供し、テナントにタイトな中心部市場以外の選択肢を与えていますblog.remax.ca。もう一つ興味深いトレンドは、トロント周辺の古い産業用地の再活用です。老朽化した物件で製造業の利用が減少する中、オーナーは建物をセルフストレージやレクリエーション施設（例：屋内ピックルボールコートやジム）などに転用していますblog.remax.ca。全体として、産業セクターのファンダメンタルズは依然として強く、空室率は低く、物流資産への投資家の関心は高いものの、金利上昇に伴いキャップレートもやや上昇しています。見通し: GTAでは多くの新規供給が建設中のため、今後1～2年で産業市場はさらに均衡に向かう可能性があります。それでも、ほとんどのアナリストは中期的に需要が供給に追いつくと予想しており、産業用空室率は均衡点を下回り続け、賃料も比較的堅調に推移すると見られていますgoranbrelih.com。投資家にとって、GTAの産業セグメントは依然として長期的に魅力的ですが、最も数年前の{{Tn}}の熱狂。

小売セクター – 適応力のあるレジリエンス: トロントの小売不動産は、予想以上にレジリエンスを示し、消費者の習慣やポストコロナの世界に適応しています。主要な小売ロケーションの空室率は依然として低く、賃料も全体的に安定しているか、トップクラスのショッピングセンターでは上昇していますblog.remax.ca。注目すべき出来事は、歴史あるハドソンズ・ベイ・カンパニーの百貨店事業の倒産（または縮小）で、これによりモールに大きな空きスペースが生じる可能性がありました。しかし、市場はこれを大きな問題とせず受け入れており、空いた百貨店のアンカー部分は新たな小売やエンターテインメント用途で埋め戻されていますblog.remax.ca。GTAのモールは、レストラン、映画館、食料品店、さらにはモール敷地内の住宅タワーの追加など、体験型要素を取り入れることで自らを再発明していますblog.remax.ca。トロントで最も業績の良いモール（ヨークデール、イートンセンター、スクエアワンなど）は、引き続き国内でトップの売上生産性を誇り、ヨークデールは1平方フィートあたり2,300ドル超の売上を記録しており、これはカナダで断トツの数字ですblog.remax.ca。これは立地の良い小売の強さを示しています。近隣型小売セグメントでは、オープンエアのショッピングプラザ（食料品店、銀行、薬局などの必須テナントが入居）が投資家に非常に人気ですblog.remax.ca。こうしたプラザの多くは、将来的な再開発（複合用途の高密度化）の可能性もあり、さらに魅力的となっています。しかし課題は、質の高い小売用地の供給が限られていることです。新規の小売開発はほとんどなく、既存資産もあまり売買されません。全体として、2025年の小売賃料は安定しており、特定のエリアでは上昇傾向にありますが、成功は立地や業態によって異なります。ダウンタウンのハイストリート小売は、観光客やオフィスワーカーの徐々な回帰により再び活気を取り戻していますが、一部の弱い郊外型小売ノードは依然としてECの圧力に直面しています。今後数年の小売セクターの見通しは慎重ながらも楽観的で、さらなる小売と他用途の統合（交通ハブ、住宅など）や、来店を促す体験型要素への注力が期待されます。大きな景気後退がなければ、トロントの小売は2024～2025年と同様に「堅調を維持」し続け、主要セグメントで賃料や価値の漸進的な成長が見込まれますblog.remax.ca。

複数世帯住宅＆賃貸アパートメント: 複数世帯の賃貸物件（アパートメント）は、商業用の文脈でも言及する価値があります。なぜなら、投資家にとってますます重要な資産クラスとなっているからです。トロントでは、専用賃貸アパートメントの需要が非常に強い ― 市内の賃貸空室率は低く（約3％以下）blog.remax.ca urbanation.ca、家賃は過去最高水準に近づいています（詳細は下記の賃貸セクションで）。このため、新しい賃貸アパートメントの建設への関心が大きく高まっています。特にコンドミニアム市場が冷え込む中で顕著です。実際、2025年第1四半期に700戸以上の新規賃貸ユニットがトロント地域で着工されましたblog.remax.ca、一方でコンドミニアムの着工は大きく減少しました。REITや年金基金などの投資家は、賃貸物件の安定したキャッシュフローとトロントのほぼ尽きることのない入居者需要に惹かれています。課題は、高い建設コストと資金調達金利が新規プロジェクトの採算を難しくしている点です。この分野は一部の政府インセンティブ（賃貸向けの低コストCMHC融資など）の恩恵を受けていますが、それでも経済的には厳しい状況です。最近の政府提案でMURBプログラム（投資家が賃貸建物の減価償却を所得から控除できる制度）の再導入が検討されており、可決されればさらなる投資を促す可能性がありますblog.remax.ca。その間も活動は続いており、2025年には提案中の賃貸物件のパイプラインが過去最高を記録、第1四半期だけで約26,000戸が申請されました ― 前年の2倍以上の規模ですblog.remax.ca。これは、状況が改善すればより多くの賃貸物件を建設するためにデベロッパーが準備を進めていることを示しています。既存のアパート資産については、2025年の家賃上昇率がやや緩やかになった（供給増加による）ものの、投資家の関心は衰えていません。むしろ、一部の機会を狙う買い手は、古い賃貸ビルやコンドミニアムタワーを賃貸用に転換することを期待して取得しようとしており、トロントの長期的な賃貸需要に賭けています。

投資市場と資本フロー: 商業用不動産への投資活動は、過去数年と比べて2025年には減速しています。高金利がキャップレートをやや押し上げ、買い手はより慎重になっています。大手機関投資家やREITは、特にオフィスのようなリスクの高い分野で大規模な買収をほぼ停止していますblog.remax.ca。しかし、個人投資家や中小企業は選択的に活動しており、例えばリテールプラザ市場では、地元投資家が利用可能な食料品店併設型センターを積極的に追い求めていますblog.remax.ca。ホテルセクターも驚くべき好調を見せており、パンデミックからの回復後、トロントのホテル収益は力強く回復し、ホテル物件の売上高は2024年に5億5200万ドル（2023年比173%増）blog.remax.caとなり、最近ではホスピタリティ分野が際立ったパフォーマンスを示しています。この勢いは2025年にも続き、レジャーやビジネストラベルの増加がホテルの稼働率と投資家の信頼感を高めています。トロントの商業用不動産全体の価値はピーク時より下がっています（特にオフィスは大幅に値下がりしています）が、市場全体での困窮や投げ売りは見られていません。貸し手は差し押さえよりもローン期間の延長で家主と協力しており、中期的な回復に賭けています。トロントの商業用不動産の見通しは、今後数年間ほとんどの分野で慎重ながらも楽観的ですオフィスを除いて。工業用や集合住宅は引き続き人気が高く、小売も経済とともに徐々に改善する見込みで、オフィスは本格的な回復まで数年（場合によってはコンバージョンのような抜本的な対策）が必要かもしれません。2025～2026年に資金余力のある投資家は、打撃を受けた資産クラス（例：再開発に適した古いオフィスや、問題を抱えたプロジェクトのコンドミニアム）で魅力的な買い場を見つけるかもしれませんが、これらの戦略には忍耐と付加価値戦略が必要です。トロントの多様な経済と成長軌道を考えると、長期的な商業用不動産の見通しは前向きですが、この不均一な回復局面で成功するには、適切な分野と資産の選択が鍵となります。

賃貸市場の動向: 高騰する家賃と新規供給の出会い

数年にわたり家賃が容赦なく上昇し続けた後、2025年のトロント賃貸市場は、借り手にとって珍しく安堵の瞬間を迎えています。大幅な新規供給の登場と、中古住宅市場の軟化が相まって、2022～2023年の極度に逼迫した状況と比べて、賃貸条件はやや緩和しています。誤解しないでください――トロントは依然として借り手にとって高額な都市であり、需要も高いままですが、借り手は近年になく交渉力を少し取り戻しています。

家賃と最近の変化: トロントのコンドミニアムやアパートの平均家賃は、横ばいとなり、前年比でわずかに下落しています。2025年6月の市内の平均月額家賃は約$2,587で、前年より約5%低いですnesto.ca。これは、2022年にピークを迎えた急激な家賃上昇の長期的な期間の後、初めて年間で家賃が下落したことを示しています。参考までに、トロントの1ベッドルームアパートの平均家賃は約$2,200～$2,400、2ベッドルームは約$2,800～$3,000で、依然として非常に高いものの、毎月急騰し続ける状況ではなくなっています。Urbanationによると、新しい目的別賃貸ビルの1平方フィートあたりの平均家賃は、2025年第1四半期に前年比約2.2%下落しましたurbanation.ca。また、（1か月分無料などの）インセンティブを考慮すると、実質家賃は前年から最大7%下落していましたurbanation.ca。コンドミニアムの賃貸市場でも一時停止が見られ、GTAのコンドミニアムアパートの平均家賃は2025年初頭に4四半期連続で前年比減少しましたurbanation.ca。要するに、ここ数年の熱狂的な家賃インフレは、少なくとも一時的に収まったと言えます。

供給の急増と空室率: この家賃の落ち着きは主に供給によるものです。トロントでは、賃貸者向けの前例のない波の新しい住宅供給が見られました。賃貸アパートの完成戸数は2025年初頭に過去30年で最高を記録し、第1四半期だけで2,100戸以上の新築専用賃貸ユニットがオープンし、前年から173%増加しましたurbanation.ca。さらに、新築コンドミニアムが数千戸（多くは賃貸市場に出される）が市場に登場しました。新規ユニットの流入により、空室率は底値から上昇しました。2025年第1四半期の新築賃貸物件の市全体の空室率はトロントで約3.7%（GTA全体で3.5%）となり、1年前の約2.5%から上昇し、2021年半ば以降で最も高い水準となりましたurbanation.ca。3～4%の空室率は依然として比較的低いものの、パンデミック前に一般的だった2%未満の空室率からは明らかに緩和しています。借り手はようやく選択肢が増えてきました。2025年第1四半期にはコンドミニアム賃貸のアクティブリスティングが前年比29%増となり、市場には約1.4か月分の賃貸在庫があることになります（過去は1か月未満が一般的）urbanation.ca。家主は競争の激化を受けて、インセンティブの提供で対応しています。Urbanationによると、2025年初頭には専用賃貸物件の約3分の2が何らかのインセンティブ（1～2か月分の家賃無料など）を提供しており、これは前年の2倍の割合ですurbanation.ca。これらの特典は実質的に借り手の支払う家賃を下げ、オーナーが空室を埋めることに積極的であることを示しています。

urbanation.ca しかし、この借り手市場は短命に終わる可能性があります。 この供給急増を生み出した要因が、今や逆転しつつあります。すなわち、高金利と建設コストの上昇により、デベロッパーが新規プロジェクトにブレーキをかけているのです。GTAの賃貸住宅着工数は2025年第1四半期に前年比60％減少（着工は約731戸のみ）urbanation.ca、建設中の賃貸住宅総数も約21,800戸に減少し、2年ぶりの低水準となりましたurbanation.ca。分譲マンション分野でも、多くの計画中プロジェクトが延期または中止されており、数年後には新たな投資家所有の賃貸用マンションの供給が制限される見込みですcmhc-schl.gc.ca。住宅アナリストの間では、トロントの賃貸需要は（移民や雇用増加により）今後も増加し続けるものの、長期的には供給が追いついていないというのがコンセンサスです。現在の高い空室率と横ばいの家賃は、一時的な現象である可能性が高いです。UrbanationのShaun Hildebrand氏は、「最近の供給増加による（借り手にとっての）改善された手頃さは…現在の建設減速傾向を考えると、長くは続かない見込みです。」と述べています。urbanation.ca つまり、借り手は2025年の一時的な余裕を享受すべきであり、もし新規建設が加速しなければ、2026年か2027年にはトロントは再び非常に厳しい賃貸市場に戻る可能性があります。

賃貸市場の見通し: 今後3～5年で、この一時的な停滞の後、家賃の上昇が再開すると予想されます。トロントの人口は記録的なペースで増加しており、多くの新規移住者は購入前に賃貸を選びます。3.5%の空室率でもトロントのような大都市では低い水準であり、多くの世界都市では5%の空室率がバランスが取れていると見なされているため、この指標から見てもトロントの賃貸市場は依然として供給不足です。2025年のわずかな空室率の上昇はまもなくピークに達する可能性が高く、2025年末から2026年にかけて、経済が順調であれば家賃は再びインフレ率を上回って上昇し始めるかもしれません。支援要因の一つは政策です。オンタリオ州の家賃統制（古い物件の家賃値上げをインフレ率程度に制限し、現在は2018年以降に建てられた新築物件を免除）には調整の可能性があります。新しい建物への家賃統制拡大について議論されていますが、2025年時点では変更は実施されていません。むしろ政策立案者は賃貸住宅建設の妨げになることを避けるため慎重です。集合住宅の投資家は、トロントの深刻な住宅不足と高い持ち家取得の障壁が、今後も賃貸需要を堅調に保つと見込んでいます。実際、機関投資家は現在のキャップレート圧力にもかかわらず、長期的には家賃がそれを正当化すると確信し、積極的にアパートの開発や取得を進めています。借り手にとって、手頃な家賃の改善は、政府が劇的に住宅供給を拡大しない限り一時的なものとなる可能性があります。トロントの賃貸市場は本質的に逼迫しており、現在の建設不況が反転しない限り、2025年を賃貸危機が再び悪化する前の一時的な「小休止」として振り返ることになるかもしれません。

市場に影響を与える政府の政策と規制

近年、トロントの不動産市場では、あらゆるレベルの当局が手頃な価格への懸念、急速な価格上昇、住宅供給不足に対応する中で、政府の政策が重要な要素となっています。2025年には、いくつかの政策措置や規制の変更が市場環境に影響を与えています:

外国人購入規制: 政策立案者は住宅市場への外国資本の流入を引き続き抑制しています。連邦政府の非カナダ人による住宅購入禁止法（外国人購入禁止）は2023年に施行され、その後2026年まで延長されましたkpmg.com。この法律は、基本的に外国人個人および企業によるカナダの住宅購入を禁止するもので（一部例外あり）、価格上昇の要因とされてきた需要の一部を排除します。加えて、オンタリオ州の非居住者投機税（NRST）—州内の外国人による住宅購入に25%の税金—も引き続き施行されていますkpmg.com。さらに2025年1月1日から、トロント市は独自の市非居住者投機税（MNRST）10%をトロントの住宅を購入する外国人に課しますkpmg.com。これらの重複する措置により、トロントで購入を検討する外国人は（禁止、または購入資格があっても実質的に35%の追加税）という非常に高い障壁に直面します。これらの目的は非地元の投機を抑制し、投資需要を冷やすことで、地元住民が住宅を所有しやすくすることです。多くの報告によれば、2025年の外国人による購入活動はほぼ皆無で、市場からほぼ排除されています。
空き家・投資家への課税: 外国人購入者以外にも、政府は国内の投機家や空き家を標的にしています。トロント市は2022年に空き家税を導入し、6か月以上空き家となっている住宅に対し、評価額の1%を毎年課税しています（一部例外あり）。この政策は、投資家に対し、住宅を空き家のまま保有するのではなく、賃貸に出すか売却するよう促し、実質的な住宅供給を増やすことを目的としています。初期データによると、数千戸が空き家と申告され課税対象となっており、所有者に資産の収益化や売却を促す効果が見られます。オンタリオ州も複数物件を所有する投資家に対し、州の土地譲渡税を引き上げ（一部の場合は段階的な投機税を導入）ました。一方、連邦政府の未使用住宅税（非居住外国人が所有する空き家・未使用住宅に対する年1%の税）もこれらの取り組みを補完しています。これらの税は総じて、空き家のまま保有するコストを増加させ、住宅は人が住むためのものであり、投資対象ではないというメッセージを発信しています。正確な影響を数値化するのは難しいものの、実際にはより多くのセカンダリーコンドミニアムが賃貸市場に出され、小規模投資家の中にはコスト増や規制強化を理由に物件を手放すケースも見られます。
ゾーニング改革と住宅供給イニシアチブ: 住宅政策における最大の変化の一つは、ゾーニングの変更や承認手続きの迅速化を通じて供給を増やす動きです。オンタリオ州政府のビル23（2022年「より多くの住宅をより早く建設する」法）は、都市に対してより多くの即時許可による高密度化を認めることを強制しました。これに従い、トロントの条例では現在、市内全域の住宅用地で最大4戸（「プレックス」）まで許可されており、事実上、従来の一戸建て専用ゾーニングが廃止されました。この「ミッシング・ミドル」ゾーニング改革は、デュプレックス、トリプレックス、ガーデンスイートによって、近隣地域を緩やかに高密度化することを目的としています。まだ普及はゆっくりですが、時間とともに実質的な供給増につながる可能性があります。州はまた、開発負担金の増加に上限を設け、手頃な価格の住宅に対する手数料を削減して建設を促進しています。トロント市も、2022年の水準で開発負担金を一時的に凍結し、プロジェクトへのさらなる負担を避けましたが、blog.remax.ca、これにより市の歳入が圧迫されています。ヴォーンのような郊外都市ではさらに踏み込んでおり、ヴォーン市は低層住宅の開発負担金を約50%削減して新築を促進していますblog.remax.ca。連邦政府はハウジング・アクセラレーターファンドを立ち上げ、手続きの簡素化や住宅着工数の増加を図る自治体に助成金を提供しており、トロント市も受給しています（ただし2025年時点で申請期間は終了）blog.remax.ca。また、連邦政府がインフラ資金を都市の住宅目標に結びつける案も議論されています。これらすべての取り組みは、供給不足の解消という一点に向けられています。即効性はありませんが、今後数年でこれらの政策転換により、特にマルチプレックス、路地裏住宅、中層インフィル開発の形で、トロントの新規住宅供給ペースが緩やかに増加する可能性があります。
住宅ローン規制と借り手支援: 資金調達の面では、規制当局は厳格な住宅ローン・ストレステストを維持しており、購入者は実際の金利より約2%高い金利で審査に合格する必要があります。これにより最大借入額が抑制され、一部の需要が抑えられています。2025年には、金融機関監督庁（OSFI）が（高い債務比率の制限や変動金利ローンの審査基準の厳格化など）さらなる規制強化の可能性を示唆しましたが、現時点で大きな新規則は導入されていません。これは家計債務が高水準である中、金融システムの安定を確保することが目的です。購入者、特に初めての購入者向けには、政府がいくつかの支援プログラムを導入しています。新しいファーストホーム貯蓄口座（FHSA）では、カナダ人が頭金のために最大4万ドルを非課税で貯蓄できます。また、既存の初回購入者インセンティブ（共有持分ローン）や新規購入者向けの州土地譲渡税の払い戻しもあります。これらは一部の助けにはなりますが、トロントの価格を考えるとその影響は限定的です。2025年に投資家や開発業者を支援する注目すべき政策は、賃貸向けCMHC保険プログラムの強化です。MLIセレクトプログラムを通じて、賃貸住宅や手頃な価格のユニットの建設業者は低金利の保険付き融資を受けることができ、いくつかのプロジェクトが実現しています。また、前述の1970年代のMURB税制優遇策の復活案もあり、賃貸住宅投資家が減価償却費を所得から控除できるようになります。これが実施されれば、プロジェクトの採算性が向上し、賃貸住宅建設の活性化が期待されますblog.remax.ca。最後に、カナダ銀行の金利決定はおそらく最大の「政策」要因です。2023年にインフレ抑制のため5%まで積極的に利上げした後、経済の減速を受けて2024～25年には金利引き下げに転じましたwowa.ca reuters.com。2025年半ばには政策金利は約2.75%となりreuters.com、今後も緩やかな追加利下げ（2026年初めまでに約2.0%まで）が見込まれていますreuters.com。この金融緩和により住宅ローン金利はピークから低下し始め、購入者の負担軽減やローン更新者の余裕につながっています。政府の政策（財政、規制、金融）は今後もトロントの住宅市場の結果に重要な役割を果たし続けます。政策立案者が目指すバランスは難しく、過度な価格上昇や投機を抑えつつ、市場の崩壊や開発の停滞を避ける必要があります。2025年時点では、外国人購入者や空き家への厳しい規制、建設業者へのインセンティブ、そしてハードランディングを避けるための金融政策の段階的な緩和という、調整されたアプローチが見られます。

市場に影響を与える経済要因

経済の基礎的条件はトロント不動産の背景を形作ります。2025年には、いくつかの経済要因が市場をさまざまな方向に引っ張っています:

金利とインフレ: 金利環境は数年前から180度転換しました。2020～2021年には、購入者は1.5～2%台の住宅ローン金利を享受していましたが、2023年にはカナダ銀行が金利を約5%まで引き上げ、5年固定住宅ローン金利は約5.5～6%、変動金利はさらに高くなりました。この金利ショックが2022～2024年の住宅市場の冷え込みの主な原因となり、借入コストの上昇が手頃さを大きく削減しました。しかし2025年には、インフレ率が以前の高水準から低下し、カナダ銀行は経済を支えるために金利を引き下げる方向に転じましたwowa.ca reuters.com。過去1年で、カナダ銀行は政策金利を2.25ポイント（225ベーシスポイント）引き下げ、reuters.com、住宅ローン貸し手もそれに応じて固定金利を引き下げました。2025年半ばには、トロントの典型的な5年固定住宅ローンは4%台半ばとなり、2023年のピークから下がっています（優良な借り手向けの競争力あるオファーでは3%台後半も見られます）。このような資金調達コストの低下は、徐々に一部の購入者を市場に呼び戻し、住宅ローンを更新する現所有者の負担も和らげています。ただし、金利は2010年代後半の超低水準よりは依然として高いため、手頃さの問題は続いています。カナダ銀行が緩やかな利下げ路線を継続し、2026年にかけてさらに50～75ベーシスポイントの利下げが行われると一部で予想されているようにreuters.com、これはさらに住宅需要と購買力を強化することになります。逆に、インフレの再加速やその他のショックで金利が再び上昇を余儀なくされれば、市場にとって下振れリスクとなります。現時点での経済の基本予測は安定的または緩やかな金利低下であり、これは今後の不動産活動にとって支援材料となります。
雇用と所得の成長: トロントの雇用市場は比較的堅調ですが、弱い部分もあります。2025年に入ると、市は幾つかの逆風に直面しました。金利の上昇により建設業や不動産業が減速し、パンデミック中に急成長した一部の高評価テック企業も人員削減を行いました。さらに、米加間の貿易摩擦や2025年初頭の関税が輸出志向産業に不確実性をもたらしましたreuters.com。実際、米国主導の貿易戦争の話題は企業の信頼感を低下させ、製造業や関連分野での雇用喪失につながる可能性がありますreuters.com。このような背景から、トロントの失業率はやや上昇し、2025年には6～7%の範囲で推移しています（2019年は約5～6%）。経済成長の鈍化により、世帯は住宅などの大きな買い物に慎重になっていますreuters.com reuters.com。とはいえ、トロントの経済は規模が大きく多様化しています。金融、教育、政府、サービスなどの分野は安定しており、引き続き雇用を生み出しています。賃金も（インフレ調整の影響もあり）上昇しており、所得が住宅費に少し追いつきつつあります。注目すべき重要な要素は、カナダが2025年後半に景気後退に入るかどうかです。もし金利が再び引き上げられたり、世界経済が失速した場合、軽度の景気後退が発生し、一時的に住宅需要が落ち込む可能性があると一部のエコノミストは警告していますreuters.com。一方で、トロントの雇用状況が比較的堅調に推移すれば（2025年初頭の雇用統計はまずまず）、人口増加や先送りされていた需要が、信頼感が回復した際にすぐに住宅販売増加につながる可能性もあります。要するに、雇用の安定と金利のバランスが、多くの購入希望者の市場参入意欲を左右するでしょう。2025年、消費者は（生活費の上昇やインフレ後の賃金成長の鈍化により）やや圧迫感を感じており、不動産市場の慎重なムードにつながっています。経済の楽観ムードの改善や失業率の低下は、住宅市場にとって強気のシグナルとなるでしょう。
移民と人口増加: トロントの住宅市場にとって非常に大きなプラス要因は記録的な移民数です。カナダは2022～2023年に前例のない約100万人の新規移住者（永住者、就労・就学許可保持者などを含む）を受け入れ、今後も高い目標が維持されています――2024年と2025年には年間約50万人の新規永住移民が目標です。グレーター・トロント・エリアは、カナダ最大の雇用市場かつ移民の中心地として、これら新規移住者の多くを引き付けています。2024年半ば時点でも、トロントの人口増加率は前年より約67%高い水準で推移しておりstoreys.com、驚異的な急増です。増加ペースはやや緩やかになる可能性も示唆されています（2024年第2四半期のデータでは、記録的な高成長率からわずかな減少が見られましたcanada.ca）が、歴史的に見ても高水準の移民流入が続く見込みです。この流入は、特に賃貸市場で莫大な住宅需要を生み出します。2006～2021年の住宅価格上昇の約10％以上は、移民による需要増が要因と推定されておりinstagram.com、現在は到着者数の多さからその効果がさらに顕著です。重要なのは、移民は長期的な需要の原動力であるという点です。新たなカナダ人は到着初日に家を買うわけではありませんが、多くは数年の賃貸・定住後に住宅購入を目指します。したがって、2023～2025年に到着した人々は、2020年代後半に追加の住宅購入需要となります。短期的には、高い移民流入が賃貸市場を逼迫させています（新規建設が一時的な緩和をもたらしてはいますが）、世帯形成を促進し、住宅吸収を下支えしています。移民目標を引き下げる大きな政策転換がない限り――これは政治的議論の対象ですが、2025年時点では実施されていません――トロントの住宅市場はエンドユーザー需要の拡大基盤を持ち続けます。3～5年のスパンで見ると、たとえ国内経済サイクルが減速しても、人口増加が住宅需要の下支えとなり得ます。これが、専門家が長期的な暴落を予想しない理由の一つです――人々には住む家が必要だからです。一方で、十分な住宅供給がなければ、強い移民流入はさらに住宅の手頃さを圧迫する可能性もあります（そのため、移民水準と住宅計画のより良い整合を求める声もあります）。とはいえ、現時点では堅調な移民がトロント不動産の強気な基礎要因となっており、中古・賃貸市場の双方を支えています。
その他の要因: いくつかの追加的な経済要素についても触れておきます。2025年の消費者信頼感は控えめです ― 調査によると人々は生活費の高騰を懸念していますが、トロントのような成長都市の長期的な見通しについては楽観的な人も多いです。信用状況も要因です：銀行は融資をやや引き締めており、特に投資家や信用力の弱い人に対しては厳しくなっていますが、全体としては適格な購入者には融資が利用可能で、住宅ローンのスプレッドも通常通りです。中国経済の健全性や原油価格などの世界的な経済動向も、（投資家心理やカナダの資源セクターの景気を通じて）間接的にトロントに影響を与える可能性がありますが、地元の不動産は主に国内の金利や移民によって左右される傾向があります。もう一つの地元要因は、市の財政です。トロントは予算不足に直面しており、その対処方法（例えば固定資産税や手数料の引き上げなど）が住宅所有コストに影響を与える可能性があります。例えば固定資産税が大幅に上がれば、価格にやや下押し圧力がかかるかもしれませんが、現在トロントの固定資産税率はオンタリオ州内でも最も低い水準です。まとめると、2025年の経済環境は人口増加は高いが、全体のGDP成長は控えめで、経済は後期サイクルの段階にあります。金利は―重要な変数ですが―低下傾向にあり、これが徐々に住宅市場を刺激するはずですが、購入者は価格や雇用に対して依然として敏感です。トロントの不動産は孤立して存在しているわけではなく、これら広範な経済の流れと密接に結びついており、今後数年はカナダがソフトランディングをうまく乗り切り、急速に増加する人口の信頼を維持できるかどうかに左右されるでしょう。

投資機会と課題

住宅・商業不動産を問わず、投資家にとって2025年のトロント市場は、魅力的な機会と顕著な課題の両方が存在する状況です。簡単に急速な価格上昇が得られる時代は（今のところ）終わったため、賢明な戦略と慎重な資産選択が極めて重要となります。

住宅セクターのチャンス: 冷え込んだ市場は、賢い投資家にとって好機となることが多いです。住宅価格は高値から下落しており、売り手の意欲が高いため、投資家はより良い条件で交渉できます。賃貸物件への投資を検討している人にとっては、買い手優位の市場とやや下がった価格が、参入しやすい状況をもたらしています。特に、手頃な郊外や新興エリアの一戸建て住宅はチャンスです。ファミリー向け賃貸の需要が強く、かつ新たな政策により、かつて一戸建て専用だった地域でもデュプレックスやフォープレックス（2～4世帯住宅）が認められるようになったため、投資家は一軒家を複数の賃貸ユニットに転換し、利回りを高めることができます。GTA（グレーター・トロント・エリア）の外縁部（ダーラム、ピールやヨーク地域の一部）では、急激な値上がりの後にある程度調整が進んでおり、長期的な視点を持つ投資家はこれらのエリアを狙うかもしれません。住宅不動産のキャッシュフローも、家賃の高騰により改善しています。価格は高いものの、トロントの家賃は過去数年で約20～30％上昇しており、賃貸利回りも価格に対してやや改善しています。もし投資家が高い資金調達コストを乗り越えられれば（たとえば頭金を多くしたり、オルタナティブレンダーを利用したりして）、景気サイクルが上向いたときに値上がりが期待できる物件を手に入れることができます。もう一つのアプローチは、差し押さえや投資家の撤退によるコンドミニアムユニットの取得です。ピーク時にプレコンストラクションで購入したコンドミニアム投資家の中には、今まさに引き渡しを迎えている人もおり、機会を狙う買い手は割安でアサインメントを取得したり、投資家が手放したい新築コンドミニアムを購入したりできます。こうしたケースでは、市場価格より安く取得できることがあります。さらに、小規模な複数世帯住宅（トリプレックスや小規模アパートなど）も需要がありますが、空室があったりリノベーションが必要な物件を見つければ、価値を高め、管理面でもスケールメリットを享受できます。また、政府の支援にも注目です。CMHCのMLIセレクトのようなプログラムを利用すれば、手頃な家賃のユニットや環境配慮型の設備を取り入れることで、賃貸物件向けに有利な融資を受けられるため、プロジェクトの実現性が高まります。さらに、連邦政府がMURBインセンティブ（賃貸住宅投資家が減価償却を控除できる制度） blog.remax.caを復活させれば、住宅賃貸投資の税引き後リターンが大幅に向上し、実質的に投資家が賃貸住宅を提供することで税制上の優遇を受けられることになります。

住宅投資の課題: 価格が落ち着いてきているにもかかわらず、住宅投資家には多くの課題があります。最大の課題は高い保有コストです。金利はピーク時より下がったものの、投資用住宅ローンでは依然として4～5％程度であり、多くの場合、物件のキャップレートよりも高くなっています。つまり、投資家が非常に大きな頭金を入れるか、最高値の家賃を設定しない限り、多くの物件は毎月赤字（ネガティブキャッシュフロー）になります。計算は厳しいものです。例えば、100万ドルのデュプレックスを5％の金利、20％の頭金で購入した場合、ローン返済額は家賃収入を大きく上回ります。したがって、投資家はより多くの自己資本を用意するか、長期的な値上がりを見込んで短期的なネガティブキャッシュフローを受け入れる必要があります。融資条件も厳しくなっており、銀行は家賃収入を厳しく審査し、投資家にはより高い頭金を求める場合があります。もう一つの課題は、オンタリオ州の借主寄りの規制です。古いユニットには強力な家賃統制があり、長期入居者がいる建物を購入した場合、家賃が市場価格より大幅に低く、引き上げも制限されます（既存入居者の場合、州のガイドラインで年間約2.5％まで）。リノベーションや自己使用のための立ち退きも厳しく規制されており、「バリューアップ」戦略はより複雑で時に対立を生みます。さらに、空き家税のような新しい市の規制により、ユニットを空室のままにするとペナルティが課され（柔軟性が制限される）、市による短期賃貸（Airbnb）規制強化で、多くのコンドミニアムでは高収入の選択肢がなくなりました。要するに、「どんなコンドでも買ってAirbnbで大儲け」という時代は終わり、投資家は長期入居者を重視した、より規制の多い賃貸環境で運営しなければなりません。また、市場リスクもあります。価格がさらに下落する可能性は？より弱気な見方（例えば2025年にさらに5～10％下落）を取る場合、今購入した投資家は短期的に自己資本が減少する可能性があります。高いレバレッジをかけている投資家にとっては、近いうちに借り換えや売却をする場合リスクとなります。このように、2025年の住宅投資は長期的かつファンダメンタルズ重視であり、適正価格で質の高い物件を購入し、短期的な波乱を乗り越える計画を立て、キャッシュフローを慎重に管理することが求められます。

商業セクターの機会: 商業用不動産にはさまざまな機会があります。例えば、苦境にあるオフィスマーケットは、逆張り投資家にとって都心の一等地不動産を比較的安価で取得するチャンスとなり得ます。オフィスタワーの価値は大幅に修正されており（Bクラスビルでは二桁％の下落という推計も）、財務的に苦しいオーナーが売却する可能性もあります。リポジショニング計画（例えば、古いオフィスビルを複合用途のアパートや医療センターに転用するなど）を持つ投資家は、低い取得コストと、資産が再活用された後の将来的な上昇の可能性を活かすことができます。市や州もオフィス転用へのインセンティブ（承認手続きの簡素化や助成金など）を検討しており、こうしたプロジェクトを後押しする可能性があります。もう一つの分野は都市型小売です。トップクラスのショッピングモールは保有が堅いものの、ハイストリートの小売物件や古いストリップモールの中には、撤退を考えるオーナーから取得できるものもあるかもしれません。好立地での小売賃料の堅調さを考えると、これらの資産は安定した収入と再開発の可能性（例：小売プラザの上に住宅を追加するなど）を提供できます。工業用・物流用不動産は依然として人気が高く、工業用地や小規模な倉庫コンドミニアムを見つけられれば、企業からの強い需要を取り込むことができます。例えば小規模区画の工業用コンドミニアムは、職人や小規模企業に人気があり、良好なリターンを生み出すことができます。集合住宅型商業スペース（大型アパートメントビル）では、誰もが欲しがるため機会は少ないですが、もし見つかれば（例えば、メンテナンスが遅れている古い中層ビルなど）、CMHCプログラムを活用して改修資金を調達し、非常に低い空室リスクを享受できます。前述の通り、ホテルセクターは好調です。大規模な都心ホテルは機関投資家向けですが、トロント周辺の小規模ブティックホテルやモーテル再開発用地は、観光ブームに乗ったニッチな機会を提供するかもしれません。開発用地も別の切り口です。市場の減速により、土地価格はピーク時から下落しています。2025～26年に割安で土地を取得できれば、数年後に市場が回復するタイミングでプロジェクトを始める好機となるかもしれません。最後に、強い環境・社会・ガバナンス（ESG）認証を持つ商業資産（省エネビルや手頃な価格の住宅プロジェクトなど）は、特別な融資や助成金を得られる可能性があり、投資の根拠を強化します。

商業投資における課題: 商業分野にも悩みはつきものです。高金利は商業プロジェクトに大きな打撃を与えています。キャップレートが上昇し、価値が下がり、既存物件のリファイナンスも難しくなっています。オフィスの例は両刃の剣です。安く買える一方で、空室率が改善しなければ「落ちるナイフ」を掴むことになりかねません。借入金を抱えたまま半分空きのビルを持ち続けるのは苦しいため、資金力があり明確な転用計画がある人だけが参入すべきです。規制上のハードルも、バリューアップ戦略を妨げることがあります。例えば、オフィスを住宅に転用するのは一見良さそうですが、用途地域、建築基準、（一部入居中の場合の）テナント移転ルールなどが複雑です。リテールでは、課題は消費者行動の変化です。Eコマースは今後も続くため、投資家はリテール資産が持続可能なテナント構成や将来の代替用途を持つかどうかを見極める必要があります。インダストリアルの課題は、しばしば低利回りです。価格が高騰し、キャップレートが非常に低く（3～4％）、融資金利が同等かそれ以上の場合、利ざやが薄くなります。基本的には賃料成長と長期的な値上がりに賭けることになり、実現する可能性は高いものの忍耐が必要です。マルチファミリーの主な課題は競争です。すでに完璧に価格設定された物件ばかりで、機関投資家がアパートを欲しがっているため、掘り出し物を見つけるのは困難です。もし見つかった場合は、（賃料規制で上昇余地がない、大規模修繕が必要など）何らかの問題がある可能性があります。流動性も商業不動産では低下しています。2025年には買い手が減っているため、今投資するなら、資産を転売する際の買い手層が少ない高金利環境下では長期保有を覚悟すべきです。建設コストも高止まりしており、開発や大規模リノベーションにはコスト超過リスクがあります。また、商業物件の固定資産税や光熱費も上昇しており、純営業利益を圧迫しています。例えば、トロントの商業用固定資産税率は住宅用より高く、市が財政赤字を補うために税率を引き上げれば、投資家のリターンに直接影響します。最後に、景気後退などのマクロリスクは商業テナントに打撃を与え（デフォルトや空室増加）、投資家は慎重な審査と現金準備が必要です。

まとめると、トロントの2025年市場は、投資家にとって押し目買いやポートフォリオの分散、次の成長サイクルへのポジショニングのチャンスを提供します。ただし、成功には慎重な案件選定とリスク管理が不可欠です。量より質が重要です。最良の立地や物件は、景気後退時でも価値を維持しやすい傾向があります。再開発に適した古い倉庫や、再開発が進むエリアのデュプレックスなど、しっかり調査すればチャンスはあります。しかし、資金調達コストの高さ、規制強化、変動する経済環境も乗り越えなければなりません。投機的な熱狂の時代は終わり、2025年の環境は規律ある長期投資家に有利です。冷静な市場でチャンスを掴み、トロントの持続的な基礎（人口増加、限られた土地、経済の活力）を活かして今後の成長を享受できるでしょう。

今後3～5年の見通し

今後を見据えると、トロント不動産市場に対する専門家のコンセンサスは慎重ながらも楽観的です。ただし、回復は徐々に進み、障害も予想されることを認識しています。今後3～5年の見通しの主なポイントは以下の通りです。

価格と販売の推移: ほとんどの予測では、2025年が価格の底またはほぼ底になるとされており、年間ベースでは小幅な下落か横ばいになると見込まれていますreuters.com cmhc-schl.gc.ca。前述の通り、ロイターが調査したアナリストは2025年に全国の住宅価格が約2%下落し、トロントでは特に約–4%になると予想していますreuters.com。しかし2026年には、緩やかな価格上昇への回帰が広く期待されています。CMHCの2025年半ばの見通しでは、経済の基礎的条件が改善することで2026年から回復が始まるとしていますcmhc-schl.gc.ca。主要銀行もこれに同調しており、例えばBMOやRBCのエコノミストは2025年後半までに安定し、2026～2027年には年間3～5%程度の緩やかな上昇を見込んでいますreuters.com。「緩やか」という点を強調することが重要です――パンデミック期の年20%の上昇ではありません。むしろ、所得増加やインフレ率に近いペースで、より健全で持続可能なものです。この見通しは、金利が徐々に下がり続け、大きな景気後退が起きないことを前提としています。もしそれが維持されれば、販売件数も増加するはずです――TRREBは2025年に販売が約12%増加すると予測していますurbaneer.com。これは楽観的かもしれませんが、2026年には信頼感の回復とともに販売件数が2024年を上回る可能性も十分あります。買い控えていた（特に初めての）購入者が、手頃感の改善とともに市場に戻ってくるでしょう。2028年までには、トロントの住宅価格が再び2022年のピーク水準に挑戦する可能性もありますが、インフレ調整後ではまだやや低いかもしれません。要するに、市場は近年のジェットコースターのような動きよりも、より緩やかで安定したペースで回復すると予想されています。
経済のワイルドカード: この見通しは、特定の要因によって頓挫したり加速したりする可能性があります。ひとつのワイルドカードは、より広範な経済サイクルです。米国および世界経済が好調であれば、カナダは景気後退を回避し、より力強い成長を遂げる可能性があり――それは雇用と消費者信頼感を高め、住宅市場の回復を早めることにつながります。逆に、貿易戦争のシナリオが悪化した場合（保護主義政策や関税）reuters.com、あるいはインフレが再燃して再度の利上げを余儀なくされた場合、住宅市場の停滞が長引く可能性もあります。もうひとつのワイルドカードは政策介入です。最近の政府の対応は需要抑制を目指してきましたが、2026年までには変化が見られるかもしれません――例えば、新たな連邦政府が市場が弱すぎる場合に住宅インセンティブを含む景気刺激策を選択する可能性があります。また、世論の圧力が高まれば移民政策が調整され、住宅需要がやや抑制されることも考えられます。これらの不確実性がなければ、基本シナリオはソフトランディングであり、経済的にも不動産市場はこの調整後、緩やかな上昇軌道をたどる可能性が高いでしょう。
供給と建設: 懸念される傾向のひとつは、2024～2025年における住宅着工件数の急減です。これは建設コストの高騰や資金調達の課題によるものですcmhc-schl.gc.ca。新規プロジェクトが減少している現在、2026～2027年の新規供給が減少することになり、皮肉にも需要が回復し始めた時に市場が再び供給不足に転じる可能性があります。CMHCは、オンタリオ州とBC州で住宅着工件数が特に大幅に減少する見込みであると警告しており、特にコンドミニアムでは、もはや採算が合わないために開発業者がプロジェクトを中止していますcmhc-schl.gc.ca。トロントではすでにこの現象が見られ、売れ残りのコンドミニアム在庫が積み上がり、多くの新規販売が延期されています。この後退は、数年後の完成戸数の減少につながり、市場が再び引き締まる可能性があります。賃貸市場でも、着工の減速は現在の借り手への安堵が一時的なものとなることを意味します。2027年までには、住宅市場が再び供給圧力に直面する可能性があり、状況が改善した際に多くのプロジェクトが迅速に再開されない限り、これは避けられません。要するに、現在の低迷は新規供給を抑制することで次の上昇局面の種をまいているのです。つまり、今後1～2年は買い手に有利な状況が続くものの、需要が伸び続け供給が追いつかなければ、10年末までには一部のセグメントで再びバランス型、あるいは売り手市場に振れる可能性があることを示唆しています。
セグメントの分岐: 異なるセグメントや地域間のパフォーマンス格差は今後も続くと予想されます。手頃な価格帯のセグメント（スターターホーム、エントリーレベルのコンドミニアム）は、購入可能な買い手の数が多く、待機しているため、最も早く、かつ力強い需要回復が見込まれます。高級物件は、マーケットが過熱していたことや（しばしば海外資金を含む）買い手層が縮小したため、ピーク価格まで完全に回復するにはより時間がかかるかもしれません。ダウンタウン vs 郊外: パンデミック期のブームでは郊外が好調でしたが、下落局面では割合的により大きく下落しました。今後は都市と郊外のダイナミクスが均衡し、主要な交通アクセスの良い都市部のコンドミニアムや一戸建て住宅が再び注目を集め始める可能性があります（特に2025年までに多くの企業で週3～4日の出社が安定するにつれrenx.ca、近接性の価値が高まります）。コンドミニアム vs 一戸建て: TRREBの予測では、2025年には「供給が十分なコンドミニアム市場」のため一戸建て住宅がコンドミニアムよりも速く値上がりするとされていましたurbaneer.com。実際、コンドミニアムは遅れをとっています。今後数年、コンドミニアムの建設が抑制されたままであれば、供給過剰は解消され、コンドミニアムも追い上げ局面に入るかもしれませんが、短期的には依然として低層住宅よりもパフォーマンスが劣る可能性が高いです。地面に接した住宅は新規供給が限られており（トロントで土地が増えることはありません）、長期的な見通しは堅調です。
賃貸市場の見通し: 移民と雇用成長のおかげで、賃貸需要は非常に堅調に推移し続けるでしょう。今年の小幅な下落の後、家賃は再び上昇に転じると予想されています。いくつかの予測では、今後5年間でトロントの家賃は所得とほぼ同じペース（年率約3%）で上昇するとされていますが、持ち家が多くの人にとって手の届かないままであれば、家賃の伸びはそれを上回る可能性も十分にあります。賃貸供給が最大の課題です。政府が賃貸住宅建設を大幅に促進できれば、家賃インフレを抑制できるかもしれません。しかし、現状の課題を考えると、空室率は低水準（3%未満）にとどまり、2026年までに家主が再び価格決定力を持つ可能性が高いです。つまり、住宅の手頃さは引き続き重要な社会・政治課題となるでしょう。今後は、コリビング、モジュラーホーム、公民連携による手頃な住宅プロジェクトなど、より創造的な解決策が登場するかもしれません。投資家の観点からは、トロントで賃貸物件を所有することは（強い需要、低空室率のため）引き続き魅力的ですが、規制やコストを乗り越える必要があります。
専門家の見解: 業界リーダーやエコノミストは、今後のトロント市場を表現する際によく「バランスが取れている」や「安定化している」という言葉を使います。熱狂的な好況と不況の時代は、より正常化した市場サイクルへと移行するかもしれません。RBCのロバート・ホーグは、今後1年で手頃さが緩やかに改善する可能性が高いと指摘しています――パンデミック時代の悪化の約半分が逆転するかもしれませんが、「パンデミック前の水準にはまだ戻らない」とも述べていますreuters.com。これは、市場が初めての購入者にとって依然として厳しいままであるものの、ピーク時よりはやや緩和されることを示唆しています。彼はまた、真の手頃さのためには（大量の供給や生産性向上のような）「変革的な変化」が必要だとほのめかしていますが、それはすぐには実現しそうにありませんreuters.com。したがって、それがない限り、長期的なトロントの物語――政策による抑制がなければ、価格が所得よりやや速く上昇する――に戻る可能性が高いでしょう。ブローカーの見通し（例：REMAX、Royal LePage）は今後1～2年についてやや強気で、移民などのファンダメンタルズを理由に、1桁台前半から中盤の価格上昇を予測することが多いです。CMHCの見通しはやや慎重で、高い債務負担や経済的不確実性といった下振れリスクを強調していますが、それでも2026年までには回復を見込んでいますcmhc-schl.gc.ca。多くの専門家が指摘する重要な点は、センチメントは急速に変化しうるということです。もし買い手が底を打ったと認識すれば、（2017年の低迷後の2019年や、コロナ前の2020年初頭のように）溜まった需要が一気に解放される可能性があります。金利低下ややや低い価格による手頃さの改善を考えると、数カ月の好材料（例えば数カ月の価格上昇や利下げの一時停止）があれば、より強気なセンチメントが戻るかもしれません。

結論として、トロントの不動産市場は今後数年で徐々に回復し、成長軌道に戻る見込みですが、それはこれまでとは異なるタイプの成長―より慎重で断片的なものとなるでしょう。市場は過去数年の衝撃を消化し、より持続可能な道筋へとリセットしています。次のサイクルの原動力となるのは投機家ではなく、エンドユーザー（家族や初めての購入者）であり、これは一部には現行の政策措置によるものです。複数年の視点を持つ投資家や住宅購入者に対して、多くのアナリストが発するメッセージは、この弱含みの時期こそ、長期的な需要と供給の不均衡が再び顕在化する前に市場に参入する好機であるということです。トロントは依然としてカナダの経済の原動力であり、才能を引き寄せる都市です。これらのファンダメンタルズが不動産価値を支えます。あるエコノミストはこう冗談を言いました。「住宅価格は…今年後半に安定し、その後2026年に緩やかな回復を再開すると予想している」 reuters.com。2028年までには、数十万人の新住民のおかげで都市は明らかに大きくなり、住宅問題はこれまで以上に重要となるでしょう。現在の住宅供給重視の政策が続けば、手頃な価格の改善や購入者の選択肢の増加が見込めます。しかし、建設が遅れ需要が再び高まれば、10年後半には再び急激な価格上昇が起こる可能性もあります。

要点: 今後3～5年で、余剰在庫が吸収されるにつれてバランスの取れた市場が緩やかな売り手市場へと移行すると予想されます。価格は当初はゆっくりと上昇し、2026～2027年にはやや勢いを増す見込みですが、年間一桁台の上昇にとどまる可能性が高いですreuters.com。賃貸者は2025年以降、再び家賃上昇に直面する可能性が高く、住宅の手頃さは依然として課題ですが、最近の最悪期よりはやや改善するでしょう。トロントの不動産は、人口と経済成長に支えられ、今後も堅実な長期投資先であり続けますが、次の上昇局面までの道のりは忍耐と慎重な計画が報われるでしょう。都市が金利サイクル、政策変更、世界経済の変動を乗り越える中で、変わらないものが一つあります。それは、トロントの住宅需要はなくならないということであり、これが現在の停滞期を乗り越える人々にとって楽観的な見通しを支えています。

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