Vastgoedmarkt Auckland 2025: Opleving of Instorting? Binnenkijken bij de Grote Schommeling in de Stad

Overzicht: De vastgoedmarkt van Auckland op een kruispunt in 2025

De vastgoedmarkt van Auckland in 2025 bevindt zich op een cruciaal punt, balancerend tussen een recente neergang en tekenen van een voorzichtige herstel. Na een scherpe COVID-periode opleving en een daaropvolgende correctie, zijn de huizenprijzen gestabiliseerd en zelfs bescheiden begonnen te stijgen globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Tegelijkertijd ondergaan de commerciële en industriële vastgoedsectoren hun eigen post-pandemische aanpassingen – van kantoorgebouwen die kampen met hogere leegstand tot industriële magazijnen die nog steeds een bijna recordvraag kennen. Investeerders en huiseigenaren houden een samenspel van factoren in de gaten: rentevoeten zijn nu dalende, nieuwe overheidsmaatregelen bevorderen vastgoedbeleggingen, en grote infrastructuurprojecten beloven het stedelijk landschap van Auckland te hervormen. In dit rapport bespreken we elk segment – residentieel, commercieel en industrieel – en verkennen we de huidige prijzen, huurtrends, ontwikkelingen, prognoses tot in de late jaren 2020, en de belangrijkste kansen en risico’s voor de toekomst.

Residentiële vastgoedsector: Prijzen, trends en huurmarkt

Huizenprijzen in Auckland – Huidig niveau en historische vergelijking

De huizenprijzen in Auckland in 2025 weerspiegelen een markt die zich stabiliseert na een aanzienlijke correctie. De mediane huizenprijs in de regio Auckland bedraagt ongeveer NZD $990.000 medio 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dit betekent een daling van ongeveer 3–4% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de nationale mediaan in dezelfde periode stabiel bleef globalpropertyguide.com. De daling van het afgelopen jaar is een erfenis van de afkoeling van de markt na de piek eind 2021. Tijdens de pandemie stegen de huizenprijzen in Auckland met meer dan 40%, tot recordhoogtes eind 2021. Sindsdien zijn de waarden ongeveer 20% gedaald ten opzichte van die piek reuters.com, waarmee ongeveer de helft van de buitengewone winsten uit de COVID-periode is teruggedraaid.

Om dit in perspectief te plaatsen: de mediane prijs in Auckland steeg van midden $700.000 in 2019 tot ruim boven $1 miljoen in 2021. Op het hoogtepunt van de gekte (eind 2021) benaderde de mediane huizenprijs $1,3 miljoen. De daaropvolgende correctie bracht de mediaan tegen 2023 terug naar het lage $1 miljoen-niveau nzherald.co.nz. Zo daalde de mediane prijs in Auckland alleen al tussen april 2024 en april 2025 van ongeveer $1,04 miljoen naar $1,00 miljoen nzherald.co.nz. Nu, in 2025, zijn er vroege tekenen van herstel zichtbaar. De daling is vrijwel tot stilstand gekomen – in feite was de mediane prijs in Auckland begin 2025 slechts ~0,5% lager dan een jaar eerder interest.co.nz interest.co.nz – en in sommige maanden zijn er weer maandelijkse prijsstijgingen. Gegevens van het Real Estate Institute tonen kleine maar opeenvolgende maandelijkse prijsstijgingen in het begin van 2025, waardoor de jaarlijkse daling kleiner wordt nzherald.co.nz. Economen merken op dat de kopersvraag herstelt dankzij dalende hypotheekrentes, maar een ruim aanbod aan woningen houdt snelle prijsstijgingen tegen nzherald.co.nz interest.co.nz. Woningen staan langer te koop dan in de hoogtijdagen (mediaan ~42–54 dagen op de markt, nog steeds boven het historische gemiddelde nzherald.co.nz interest.co.nz), wat wijst op een meer gebalanceerde markt waarin kopers meer keuze hebben.

Betaalbaarheid blijft een uitdaging ondanks de prijsdaling. Zelfs na de recente daling zijn de huizenprijzen in Auckland ongeveer 6 keer het gemiddelde gezinsinkomen, wat betekent dat het eigenwoningbezit nog steeds buiten bereik is voor veel starters reuters.com. Het goede nieuws is dat dit een lichte verbetering is ten opzichte van 2021, toen de prijzen 50% boven het niveau van voor de pandemie lagen en het kopen van een huis “praktisch onmogelijk” was voor nieuwkomers reuters.com. Tegenwoordig, met lagere prijzen en dalende rente, gelooft een meerderheid van de vastgoedanalisten (9 van de 11 in één onderzoek) dat de omstandigheden voor starters zullen verbeteren in het komende jaar reuters.com reuters.com. Inderdaad, het aantal verkopen is toegenomen (het aantal nationale woningverkopen lag ~9–17% hoger begin 2025 ten opzichte van een jaar eerder nzherald.co.nz interest.co.nz), wat wijst op hernieuwd vertrouwen. Maar de betaalbaarheid van woningen in Auckland blijft zeer onder druk staan in internationale termen, en het sparen van een aanbetaling blijft moeilijk door hoge huren en kosten van levensonderhoud reuters.com reuters.com.

Dynamiek en rendementen van de huurmarkt in Auckland

Aucklands huurmarkt in 2025 vertoont tekenen van afkoeling na jaren van krapte. De huren stegen gestaag in 2022–2023, maar de huurinflatie is nu aanzienlijk vertraagd globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Verschillende factoren spelen een rol: netto migratie – een belangrijke aanjager van de vraag naar huurwoningen – is sterk gedaald ten opzichte van de pieken na de pandemie. In het jaar tot mei 2025 bedroeg de netto migratiewinst van Nieuw-Zeeland slechts ~14.800 mensen, wat meer dan 80% lager is dan de instroom van het voorgaande jaar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, als belangrijkste bestemming voor nieuwe migranten, heeft deze afname in vraag vooral gevoeld nu immigratie is genormaliseerd. Tegelijkertijd is het aanbod van huurwoningen toegenomen; het aantal beschikbare huuradvertenties ligt hoger dan een jaar geleden, waardoor huurders meer keuzemogelijkheden hebben globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (een groot platform voor woningadvertenties) meldt zelfs dat in veel regio’s, waaronder Auckland, de mediane vraaghuren zijn gestabiliseerd of zijn begonnen te dalen, omdat verhuurders met elkaar concurreren om huurders globalpropertyguide.com. Huurders hebben nu meer onderhandelingsmacht dan ze in jaren hebben gehad, een opmerkelijke ommekeer in een stad die bekendstaat om zijn hoge huren.

Huidige huurprijzen: De mediane wekelijkse huur in Auckland ligt rond de NZD $600–$630 in 2025. Volgens overheidsgegevens bedroeg de gemiddelde wekelijkse huur in Auckland voor het jaar tot april 2025 $631 (ongeveer USD $366) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dat is amper een stijging van 0,9% ten opzichte van het jaar ervoor globalpropertyguide.com, wat betekent dat de huren in reële termen vrijwel gelijk blijven. In sommige segmenten dalen de reële huren als je rekening houdt met inflatie. Deze afzwakking blijkt ook uit een stijging van de leegstandscijfers voor huurwoningen – vastgoedbeheerders in Auckland melden stijgende leegstand en dat het langer duurt voordat huurders woningen vullen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Omdat huren al een groot deel van het inkomen opslokken, is er een natuurlijke bovengrens aan hoeveel ze nog kunnen stijgen globalpropertyguide.com.

Bruto aanvangsrendementen op residentieel vastgoed in Auckland blijven bescheiden, en zijn zelfs licht gedaald nu de prijzen stabiliseren terwijl de huren stagneren. In het midden van 2025 wordt het gemiddelde bruto aanvangsrendement voor Nieuw-Zeelands residentieel vastgoed geschat op ongeveer 4,0% globalpropertyguide.com. Dit is lager dan ongeveer 4,3% een jaar eerder globalpropertyguide.com, wat aangeeft dat de vastgoedwaarden weer licht stijgen terwijl de huurgroei is gestopt. In Auckland zelf liggen de rendementen doorgaans aan de onderkant van de nationale bandbreedte (de hoge aankoopprijzen in Auckland drukken het rendement). Veel verhuurders in Auckland zien nettorendementen (na kosten) die zeer mager zijn, vaak in de 2–3% range, wat betekent dat ze afhankelijk zijn van toekomstige waardestijgingen voor hun rendement. Met de hoge rente in 2023 hadden veel beleggers met een lening te maken met negatieve kasstromen, al verlichtten de recente renteverlagingen die druk. Hoogwaardige appartementen in de stad kunnen iets hogere rendementen opleveren dan luxe huizen in de buitenwijken, maar over het algemeen is Auckland een markt met lage rendementen naar internationale maatstaven – een langdurige trend gezien de sterke waardestijgingen in het verleden.

Aan de positieve kant voor verhuurders verbeteren nieuwe belastingmaatregelen van de overheid de rekensom voor investeringen in huurwoningen (meer hierover in de Beleid-sectie). En ondanks de recente dip verwachten analisten dat de huren de komende jaren geleidelijk zullen stijgen, samen met een herstellende economie. Een peiling van Reuters onder experts voorspelt ongeveer een stijging van 3,0% van de stedelijke huren in 2025, wat de algemene inflatie overtreft reuters.com reuters.com. Toch hebben huurders op de korte termijn de overhand. Het huuraanbod is toegenomen door investeerders die proberen woningen te verhuren die ze tijdens de neergang niet gemakkelijk konden verkopen, en door een toestroom van nieuw gebouwde woningen die op de markt komen. Hierdoor blijven de huur-inkomensverhoudingen in Auckland gespannen, maar verslechteren ze voorlopig niet – wat huurders na jaren van forse stijgingen wat verlichting biedt.

Commerciële vastgoedsector: Trends in kantoren en detailhandel

Kantorenmarkt – Stijgende leegstand versus veerkracht van toplocaties

De kantorensector van Auckland in 2025 bevindt zich in een periode van aanpassing. De door de pandemie veroorzaakte verschuiving naar thuiswerken en hybride werken heeft vooral invloed gehad op oudere kantoorpanden. De leegstand van kantoren is de afgelopen twee jaar gestegen, met name bij secundaire (lagere kwaliteit) kantoorgebouwen in het CBD en de randgebieden. In het CBD van Auckland werd de totale leegstand onlangs geregistreerd in de hoge enkele cijfers en stijgend, waarbij secundaire kantoren nu in sommige gebieden een leegstand met dubbele cijfers kennen cbre.com cbre.com. (Ter vergelijking: in Wellington is de leegstand van secundaire kantoren opgelopen tot ongeveer 19% cbre.com, en ook in Auckland is er een stijgende trend, al is het nog niet zo hoog.) Verhuurders van oudere of minder gunstig gelegen gebouwen moeten meer moeite doen om huurders aan te trekken, vaak door huurkortingen of incentives aan te bieden. Ook is het aanbod van onderverhuurde ruimte toegenomen doordat bedrijven hun kantoorruimte verkleinen.

In tegenstelling daarmee doet prime office space – moderne gebouwen met hoge seismische ratings, groene certificeringen en aantrekkelijke voorzieningen – het beter. De leegstand van prime kantoren in Auckland is lager (midden-enkele cijfers procentueel) en wordt verwacht stabilize sneller cbre.com. Sterker nog, prime net face rents in het CBD van Auckland zijn zelfs tijdens de marktdip blijven inch upward jll.com jll.com, dankzij de vraag naar kwaliteit. Tophuurders zijn nog steeds bereid een premie te betalen voor de beste ruimtes, en nieuwe gebouwen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd, zijn grotendeels verhuurd. Zo liet de PwC Tower (Commercial Bay) en andere recente toevoegingen zien dat als de kwaliteit hoog is, er vraag is. Volgens JLL zagen de prime kantoorhuren in Auckland het afgelopen jaar een bescheiden groei, terwijl de prime huren in Wellington daalden door bezuinigingen van de overheid jll.com. Dat gezegd hebbende, staan effective rents (die rekening houden met huurprikkels) onder druk. Verhuurders bieden vaak huurvrije periodes, bijdragen aan de inrichting en andere incentives om huurders aan te trekken, wat betekent dat de net effective huren in reële termen vlak of zelfs lager kunnen zijn cbre.com cbre.com. Dit geldt vooral in de stadsrand van Auckland en de secundaire kantorenmarkt, waar een overschot aan ruimte tot meer concurrentie heeft geleid.

Vooruitkijkend is de aanvoer van kantoren in Auckland na 2025 relatief beperkt, wat kan helpen om de markt in balans te brengen. Enkele grote projecten worden afgerond rond 2025 (de ontwikkelingspijplijn was “druk op de kantorenmarkt in Auckland” tot en met 2024–25 cbre.com), maar daarna vertraagt de nieuwbouw. Met minder nieuwe kantoren in aanbouw en een verbeterende economie wordt verwacht dat het leegstandspercentage van kantoren zijn piek bereikt in 2025 en daarna geleidelijk verbetert. Prognoses geven aan dat naarmate de economie aantrekt in 2026, de vraag zal toenemen en overtollige ruimte zal worden opgenomen, vooral in eersteklas gebouwen cbre.com cbre.com. Secundaire kantoren kunnen echter moeite blijven houden of moeten worden herbestemd (sommige oudere gebouwen komen mogelijk zelfs in aanmerking voor een transformatie naar woningen of ander gebruik, indien haalbaar). Voorlopig blijven kantoorinversteerders voorzichtig: rendementen op kantoorpanden in Auckland zijn gestegen (prijzen daalden) in 2022–2023, in lijn met de stijgende rente. De rendementen op eersteklas kantoren in Auckland liggen na een daling rond de 6–7%, maar nu de rente daalt, beginnen de kapitalisatieratio’s weer te dalen (oftewel: de prijzen stijgen licht). Eind 2024 waren inderdaad de eerste tekenen zichtbaar van stijgende rendementen voor A-klasse kantoren in het CBD van Auckland cbre.com. Over het algemeen is de vooruitblik voor de kantoorsector er een van een langzame herstel – “bescheiden huurgroei” in eersteklas kantoren in Auckland in 2025, met een bredere verbetering in 2026 cbre.com cbre.com.

Retailmarkt – Herstel, Nieuwe Toetreders en Veranderend Fortuin

Auckland’s winkelvastgoedsector vertoont een voorzichtig optimistisch verloop in 2025. De littekens van de pandemie (lockdowns, verloren toerisme en de opkomst van e-commerce) zijn aan het helen en het voetgangersverkeer keert terug naar winkelgebieden. Sterker nog, internationale winkelmerken hebben hun oog op Auckland als uitbreidingsdoelwit gericht jll.com. Een groot blijk van vertrouwen in de Aucklandse retail is de opening van Nieuw-Zeelands eerste IKEA-megastore in 2025. De 34.000 m² grote IKEA-vestiging in Sylvia Park (Oost-Auckland) staat gepland voor voltooiing in 2025 cbre.com, als ankerpunt van een uitgebreid winkelgebied en zal shoppers uit de hele regio aantrekken. Evenzo opende Costco eind 2022 een grote winkel in West-Auckland en wordt er in 2025 een nieuw winkelcentrum (“Maki Centre”) van 18.000 m² voltooid in Westgate cbre.com. Deze ontwikkelingen onderstrepen de hernieuwde groei in grootschalige retail en zullen naar verwachting de lokale vastgoedwaarden en huren in de omliggende gebieden verhogen.

De leegstand in de retail in Auckland is over het algemeen gedaald het afgelopen jaar, althans op goed presterende locaties. Eind 2024 was de leegstand gedaald in drie van de vijf typen winkelcentra die in een onderzoek werden gevolgd cbre.com. Topwinkelcentra en populaire winkelstraten hebben de vraag van huurders zien herstellen nu de consumentenbestedingen stabiliseren. Zo doen voorstedelijke winkelcentra en grote retailparken het redelijk goed, geholpen door huishoudens die terugkeren naar fysiek winkelen en uit eten gaan. Aan de andere kant blijven sommige secundaire winkelcentra en winkelstraten in zwakkere gebieden het moeilijk hebben. De retailmarkt is gespleten: een “handvol centra” met hogere leegstand zijn doorgaans oudere subregionale winkelcentra die te maken hebben met hevige concurrentie (en de aanhoudende impact van online winkelen) cbre.com. De retail in het CBD van Auckland had het ook zwaar tijdens de pandemie door het verlies van internationale toeristen en kantoormedewerkers, hoewel 2025 enige opleving brengt nu de kantoorbezetting verbetert en het toerisme aantrekt. Opvallend is dat luxe- en internationale flagship retailers interesse hebben getoond in Queen Street en Commercial Bay in het CBD, aangetrokken door lagere huren en het vooruitzicht van terugkerende cruisetoeristen.

In termen van huren zijn de winkelhuren in Auckland relatief stabiel gebleven, maar er wordt voorspeld dat er op korte termijn bescheiden groei zal zijn. CBRE verwacht lichte huurstijgingen voor eersteklas winkelsegmenten in 2025 cbre.com, vooral op locaties met veel voetgangersverkeer. Verhuurders in topwinkelcentra (zoals Sylvia Park, Albany, Newmarket) melden stabiele of stijgende huren, terwijl secundaire locaties mogelijk kortingen geven om huurders te behouden. De totale winkelhuren liggen nog steeds onder het pre-pandemische trendniveau, gecorrigeerd voor inflatie, maar de richting is verbeterend. Rendementen voor winkelvastgoed zijn gestegen (prijzen gedaald) in 2022–23 door hogere rentetarieven, maar ook hier zijn er tekenen van versteviging. Zo zijn de rendementen op eersteklas grootschalige winkels (big-box retail) recentelijk licht gedaald, wat de vraag van investeerders naar goed verhuurde winkelpanden weerspiegelt cbre.com. Investeerders zijn vooral geïnteresseerd in winkelpanden met lange huurcontracten aan sterke huurders (zoals supermarkten of multinationale retailers). Met het vooruitzicht dat het consumentenvertrouwen geleidelijk zal toenemen naarmate de economie aantrekt, is de vooruitzichten voor winkelvastgoed voorzichtig optimistisch. Toch blijven investeerders alert op structurele veranderingen – de penetratie van e-commerce blijft stijgen, waardoor winkelconcepten die ervaringen bieden (dineren, entertainment, diensten) de voorkeur krijgen boven puur winkelen.

Industrieel Vastgoed: Een Voortdurende Uitblinker

De industriële vastgoedmarkt van Auckland – waaronder magazijnen, logistieke faciliteiten en fabrieken – is de afgelopen jaren de uitblinker geweest en blijft ook in 2025 robuust. De leegstand in industriële ruimtes is extreem laag, een van de laagste ter wereld. Hoewel de leegstand in het industriële aanbod van Auckland iets is gestegen ten opzichte van historische dieptepunten, bedraagt deze in 2024 nog steeds slechts ongeveer 1,6% cbre.com en ongeveer 2,1% eind 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Ter vergelijking: alles onder de 5% wordt als krap beschouwd; de 1–2% van Auckland betekent in feite volledige bezetting, met alleen frictieruimte beschikbaar.) Deze ultralage leegstand is het gevolg van een sterke vraag van huurders (in sectoren als logistiek, distributie en e-commerce) in combinatie met een beperkt nieuw aanbod in het door ruimte beperkte Auckland.

Huurtrends: Industriële huren kenden recordgroei van 2021 tot 2023, doordat huurders concurreerden om schaarse ruimte. De huren voor eersteklas magazijnen stegen aanzienlijk in die periode. In september 2024 bereikte de gemiddelde kale huur voor eersteklas magazijnen in Auckland $194 per vierkante meter per jaar oneroof.co.nz. Dat betekende een stijging van 2% ten opzichte van een jaar eerder oneroof.co.nz – een kleinere stijging dan voorgaande jaren, wat aangeeft dat de huurgroei is afgezwakt tot een duurzaam tempo. De vertraging in de huurgroei weerspiegelt een lichte afkoeling van de vraag (door de bredere economische vertraging) en een golf van nieuw aanbod die op gang is gekomen. In 2024 zijn een aantal nieuwe industriële projecten opgeleverd en er komen er meer in 2025, wat broodnodige ruimte toevoegt. Desondanks vragen nieuwbouwprojecten nog steeds recordhoge huren, omdat inflatie van bouwkosten de break-even huren voor ontwikkelaars heeft opgedreven oneroof.co.nz. Veel huurders zijn bereid een premie te betalen voor moderne magazijnen met hoge plafonds, gezien de efficiëntiewinst.

Ondanks de recente matiging blijven industriële verhuurders in een sterke positie. Met een leegstand van rond de 2% worden de meeste kwalitatieve ruimtes snel verhuurd. Sommige huurders huren zelfs ruimte vooruitlopend op hun behoeften om deze veilig te stellen voor toekomstige uitbreiding. Er zijn opkomende signalen dat huurders hun ruimtegebruik optimaliseren (inperken of consolideren) als reactie op het economische klimaat oneroof.co.nz oneroof.co.nz, maar de totale vraag overtreft nog steeds het aanbod voor goed gelegen magazijnen (vooral in de logistieke knooppunten van Zuid-Auckland en het luchthavengebied van Auckland). Grondwaarden voor industrieel bestemde grond zijn hoog gebleven, en de interesse in industriële ontwikkelingsgrond neemt weer toe nu investeerders anticiperen op de volgende groeicyclus oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Zo meldt Colliers dat in een groot aankomend industriepark in het noordwesten van Auckland (de Spedding-ontwikkeling) meer dan $180 miljoen aan grondverkopen onder contract is gegaan, terwijl ontwikkelaars en eigenaar-gebruikers hun claim leggen op nieuwe locaties oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Evenzo trekken groene industriële gebieden in Zuid-Auckland zoals Drury de aandacht voor toekomstige uitbreiding oneroof.co.nz.

Beleggingsrendementen en vooruitzichten: Industriële vastgoedobjecten zijn door investeerders gewaardeerd om hun stabiliteit en groei, en de rendementen zijn de afgelopen jaren tot recorddieptes gedaald (wat betekent: hoge waarderingen). De prime industriële rendementen in Auckland daalden tot ongeveer de 5%–5,5% range op het hoogtepunt van de markt. In 2023 zorgden stijgende rentetarieven ervoor dat de rendementen lichtjes stegen (iets boven de 5,5% voor prime). Echter, zodra de Reserve Bank eind 2024 begon met renteverlagingen, keerde de kopersinteresse in industriële activa terug en begonnen de rendementen weer aan te trekken oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Sterker nog, in Q4 2024 werden sommige prime industriële transacties weer afgesloten met rendementen onder de 5,0% voor topkwaliteit, lang verhuurde panden cbre.com. Colliers merkt op dat de kopersgroep voor industrieel groeit nu geld van de zijlijn komt (zoals termijndeposito’s die aflopen) en op zoek gaat naar langetermijnbeleggingen in een dalende renteomgeving oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Alles wijst erop dat de industriële sector in 2025 sterk zal herstellen. Marktwaarnemers spreken van een “optimistisch gevoel” richting 2025, en verwachten een “terugkeer naar een genormaliseerde markt” na de tragere 18 maanden die volgden op de COVID-periode oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Nu de schuldkosten dalen, wordt verwacht dat meer investeerders de markt opnieuw zullen betreden, wat de industriële vastgoedwaarden mogelijk verder opdrijft. Ook ontwikkelaars maken zich op – na een lichte dip in nieuwbouw (vergunningen voor nieuwe industriële gebouwen in Auckland in het jaar tot aug 2024 waren iets lager dan het jaar ervoor oneroof.co.nz), zal de activiteit naar verwachting toenemen om aan de onvervulde vraag te voldoen. Een risico om in de gaten te houden is de economische cyclus: als de bedrijfsactiviteit aanzienlijk vertraagt of als bedrijven hun activiteiten inkrimpen, kan de industriële vraag tijdelijk afnemen. Maar gezien structurele drijfveren zoals de groei in e-commerce logistiek en het gebrek aan beschikbare industriële grond in Auckland, blijven de langetermijnvooruitzichten voor de sector zeer solide.

Belangrijke ontwikkelingen en infrastructuurprojecten die de markt vormgeven

Een aantal belangrijke ontwikkelingen en infrastructuurprojecten zijn momenteel aan de gang of staan op stapel in Auckland, en deze zullen naar verwachting de vastgoedwaarden en -kansen in de komende jaren aanzienlijk beïnvloeden.

City Rail Link (CRL): De City Rail Link van meer dan $5 miljard in Auckland is het grootste infrastructuurproject ooit in Nieuw-Zeeland, en het belooft een “game changer” te worden voor huisvesting en handel in Auckland. De opening staat gepland voor 2026; deze 3,5 km lange ondergrondse spoorlijn zal de spoorcapaciteit verdubbelen en de reistijden naar en door het stadscentrum drastisch verkorten westpac.co.nz westpac.co.nz. Experts vergelijken de impact van de CRL met die van de Harbour Bridge in de jaren 1950 – men verwacht dat het de ontwikkeling naar binnen zal verleggen en transitgerichte gemeenschappen zal stimuleren westpac.co.nz westpac.co.nz. De CRL voegt vier nieuwe ondergrondse stations toe (twee in het centrum, één aan Karangahape Road en één in Mt Eden). In afwachting hiervan hebben zowel de centrale overheid als de Auckland Council besloten de gebieden rond deze stations te herbestemmen. De overheid zal de Auckland Council dwingen om hoogbouw (10 tot 15 verdiepingen) toe te staan op loopafstand van de nieuwe CRL-stations rnz.co.nz rnz.co.nz – veel intensievere ontwikkeling dan voorheen toegestaan. Dit beleid kan wijken als Mt Eden, Morningside, Kingsland en Mt Albert transformeren met nieuwe woontorens en gemengde complexen. De Council schat dat het centrum alleen al vier keer zoveel woningen en bedrijven kan krijgen na de bestemmingswijzigingen, waarbij in delen van het CBD feitelijk geen hoogtebeperkingen meer gelden rnz.co.nz. In het algemeen wordt verwacht dat de CRL de vastgoedwaarden zal verhogen en de ontwikkelingsactiviteit langs het traject zal stimuleren, omdat betere vervoersverbindingen deze locaties aantrekkelijker maken. Investeerders kijken nu al naar locaties in de buurt van CRL-stations, in de verwachting dat de vraag naar appartementen en winkels zal stijgen zodra de spoorlijn operationeel is. Op de lange termijn zal de door de CRL mogelijk gemaakte groei Auckland helpen om bevolkingsgroei op te vangen zonder verdere verspreiding, door het creëren van levendige, verbonden stedelijke knooppunten. (Niet iedereen is enthousiast – sommige bewoners maken zich zorgen over veranderingen in het karakter van de wijk – maar de meesten erkennen dat Auckland omhoog moet groeien, niet alleen naar buiten westpac.co.nz westpac.co.nz.)
Westgate en Noordwestelijke Uitbreiding: Er vindt aanzienlijke groei plaats in het noordwesten van Auckland. Het Westgate Town Centre is een nieuwe stedelijke hub in ontwikkeling, en in 2025 zal het winkelcentrum Maki Place (~18.000 m²) worden voltooid. Met de komst van grote retailers wordt Westgate een belangrijk commercieel knooppunt. Grote stukken voormalig landbouwgrond rond Whenuapai, Kumeu en Riverhead zijn bestemd voor woningbouw in het komende decennium, en de infrastructuur wordt uitgerold om dit te ondersteunen. Nieuwe snelwegverbindingen (de upgrades van de Northwestern Motorway) en verbeterde busbanen vergroten de bereikbaarheid. Deze projecten zullen nieuwe buitenwijken creëren en onvermijdelijk de grondwaarden in het noordwestelijke kwadrant van Auckland opdrijven.
Sylvia Park/IKEA en Oostelijke Corridor: In Oost-Auckland breidt Sylvia Park (al de grootste mall van NZ) verder uit. Het belangrijkste project is de IKEA megastore die in 2025 opent – een ontwikkeling die regionaal winkelend publiek zal aantrekken en extra detailhandel en mogelijk grootschalige retail-logistiek in de buurt zal verankeren cbre.com. Daarnaast is er meer hoogbouw voor woningen; Sylvia Park heeft appartementencomplexen en kantoorgebouwen toegevoegd en ontwikkelt zich tot een multifunctioneel stadscentrum. Infrastructuur zoals de Eastern Busway (snel openbaar vervoer van Panmure naar Botany, in aanbouw) zal het vervoer verbeteren en intensivering stimuleren in buitenwijken als Pakuranga en Botany.
Drury New Town en Zuidelijke Groei: In het zuiden is Drury een van de meest ambitieuze ontwikkelingsgebieden van Auckland. Het is gepland om te transformeren van landbouwgrond naar een nieuwe stad met tienduizenden woningen; Drury heeft meerdere grote ontwikkelaars aan boord en krijgt nieuwe treinstations en snelwegen. Hoewel de voortgang trager is dan gehoopt (deels door discussies over financiering van infrastructuur), zullen in de jaren 2020 waarschijnlijk de eerste grote fasen van Drury vorm krijgen. Dit betekent een langetermijnbron van nieuwe woningen (gunstig voor betaalbaarheid), maar ook een grote verschuiving in het stedelijke landschap van Auckland, waarmee feitelijk een nieuwe stadsnode halverwege naar Hamilton wordt gecreëerd. Vastgoedspeculanten zijn al jaren actief in Drury, in afwachting van grote winsten zodra de ontwikkeling volledig van start gaat.
Tweede Havenkruising & Toekomstig Transport: Met het oog op de toekomst plant de overheid een extra Waitematā Havenkruising (mogelijk tunnels voor weg en spoor) om de verouderende Harbour Bridge te versterken. Hoewel het nog in de beginfase van planning is, is dit project – waarschijnlijk een onderneming voor de jaren 2030 – cruciaal voor de toekomstige groei van Auckland. Op kortere termijn gaan de verbeteringen aan het bestaande transportnetwerk door: zo werd de snelweg Puhoi-to-Warkworth in 2022 geopend, waardoor het uiterste noorden van Auckland beter bereikbaar is en plaatsen als Warkworth een impuls krijgen; en voorstellen voor light rail van de stad naar de luchthaven (al jaren onderwerp van discussie) zouden in een andere vorm opnieuw kunnen worden overwogen door de nieuwe regering. Elk van deze infrastructurele stappen kan de vastgoedmarkten beïnvloeden – doorgaans zorgt verbeterde connectiviteit voor een stijging van de vastgoedwaarden in nieuw verbonden gebieden (zoals historisch is gebleken bij snelwegen en spoor).

Samengevat zal Auckland in de late jaren 2020 worden heringericht door deze projecten. Investeerders moeten goed letten op waar de kranen en graafmachines aan het werk zijn: woningen in de buurt van nieuwe vervoerslijnen of in master-geplande gemeenschappen kennen vaak bovengemiddelde waardestijgingen. Zo kan een bescheiden huis in Mt Eden op loopafstand van een nieuw CRL-station veel meer waard worden naarmate er appartementen en voorzieningen omheen verrijzen. Evenzo kunnen vroege investeerders in uitbreidingsgebieden zoals Drury of Whenuapai profiteren wanneer die weilanden veranderen in woonwijken. De keerzijde is dat een toename van het aanbod (nieuwe appartementen, nieuwe huizen) de prijsstijgingen in de hele stad kan afremmen – Auckland probeert actief meer bouw mogelijk te maken om aan de vraag te voldoen.

Marktvoorspellingen voor de late jaren 2020

Wat brengen de late jaren 2020 voor het vastgoed in Auckland? Deskundigen voorzien over het algemeen een periode van herstel en gematigde groei, in plaats van opnieuw een ongekende hausse. Hier volgt een overzicht van de prognoses:

Vooruitzichten voor huizenprijzen: Nadat de prijzen in Auckland in 2023–24 hun dieptepunt hebben bereikt, wordt verwacht dat de huizenprijzen in de tweede helft van het decennium weer zullen stijgen, zij het in een gematigd tempo. Een peiling van Reuters onder 14 vastgoedanalisten voorspelt dat de huizenprijzen in Nieuw-Zeeland zullen stijgen met ≈3,8% in 2025, gevolgd door grotere stijgingen van ~6,0% in 2026 en 5,1% in 2027 naarmate het marktherstel op gang komt reuters.com reuters.com. Voor Auckland specifiek kan de groei iets hoger of lager uitvallen afhankelijk van lokale factoren, maar de richting blijft vergelijkbaar. Grote banken hebben hun prognoses bijgesteld om een langzamere stijging te weerspiegelen: zo voorspelt Westpac nu ~4% groei van de huizenprijzen in 2025 (was eerder 6%) en rond de 6% in 2026 interest.co.nz. ANZ is voorzichtiger en verwacht slechts 2,5% in 2025 en ongeveer 5% in 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Dit voorzichtige optimisme komt voort uit de verwachting van verdere renteverlagingen, verbeterde economische groei en belastingwijzigingen die gunstig zijn voor investeerders, in balans met een ruim woningaanbod en een momenteel zwakke arbeidsmarkt interest.co.nz interest.co.nz. In de praktijk zou de groei in Auckland halverwege de jaren 2020 kunnen betekenen dat de mediane huizenprijs stijgt van ~$1,0 miljoen terug richting de $1,1–1,2 miljoen in een paar jaar tijd. Geen van de gangbare prognoses voorziet een terugkeer naar de hectische jaarlijkse stijgingen van 15-20% uit het begin van de jaren 2020 – tenzij er een schok komt zoals een nieuwe krediethausse. In plaats daarvan is het een “langzame en gestage” opwaartse ontwikkeling, die sterk afhankelijk is van het uitblijven van een economische neergang.
Huren en rendementen: De huurprijsstijging zal naar verwachting het komende jaar bescheiden blijven, met een mogelijke huurinflatie van ongeveer 3% per jaar reuters.com. Als de huizenprijzen sneller stijgen dan de huren, kunnen de rendementen nog wat verder onder druk komen te staan voordat ze stabiliseren. Naarmate de bevolkingsgroei weer aantrekt (de netto migratie zal naar verwachting vanaf 2025 herstellen) en het overschot aan huurwoningen wordt opgenomen, kunnen de huren later in het decennium versnellen. Tegen 2026–2027 zouden verhuurders weer wat meer prijszettingsmacht kunnen krijgen, vooral als de bouw van nieuwe huurwoningen vertraagt door de huidige neergang. Beleidsmakers zullen de huren goed in de gaten houden, omdat betaalbaarheid voor huurders een maatschappelijk vraagstuk is; er zijn in NZ geen ingrijpende huurreguleringsmaatregelen, maar sterke huurstijgingen kunnen politieke reacties uitlokken. Het basisscenario is echter gematigde huurstijgingen die ongeveer gelijke tred houden met de inkomensgroei.
Commercieel vastgoed: De commerciële sector (kantoor, retail, industrieel) staat op het punt om verbeterende rendementen te laten zien tot in de late jaren 2020. 2023 en 2024 waren zwakke jaren voor de waarde van commercieel vastgoed – hogere rentevoeten zorgden ervoor dat kapitalisatieratio’s stegen, waardoor de kapitaalwaarden daalden en de huurgroei in sommige segmenten stagneerde. Dit leidde ertoe dat het totaalrendement voor eersteklas commerciële activa in 2023–24 nauwelijks boven de 3% uitkwam cbre.com cbre.com. Maar het tij keert: nu de rente daalt, wordt verwacht dat de kapitaalwaarden zullen stijgen (rendementen dalen) in 2025, wat een impuls zal geven aan het rendement voor investeerders cbre.com cbre.com. Tegen 2026 zouden zowel rendementcompressie als huurgroei positief moeten bijdragen, waardoor het totaalrendement mogelijk in de lage dubbele cijfers uitkomt cbre.com cbre.com. CBRE verwacht dat de gemiddelde rendementen op eersteklas vastgoed (over kantoor, industrieel, retail) zullen dalen van een piek van ~6,85% in 2024 naar ongeveer 6,50% eind 2025 cbre.com, wat duidt op sterkere prijzen naarmate het vertrouwen terugkeert. Industrieel zal waarschijnlijk voorop lopen met de grootste waardestijgingen (gezien de hoge vraag), gevolgd door eersteklas retail en kantoor. Secundaire kantoren kunnen achterblijven of zelfs verder dalen, tenzij ze worden herbestemd; dit is een risicofactor om rekening mee te houden. Over het algemeen zouden leegstandscijfers in 2026–2027 moeten dalen naarmate de economie aantrekt – vooral als nieuwbouw beperkt blijft. Zo zouden in 2026 de leegstandscijfers voor eersteklas kantoren en industrieel vastgoed in Auckland weer kunnen dalen, en zou de huurgroei kunnen versnellen naarmate het overaanbod afneemt cbre.com cbre.com. Een onzekere factor is de wereldeconomie: een aanzienlijke internationale recessie zou de vraag van gebruikers kunnen drukken en het herstel van de commerciële sector kunnen vertragen. Maar als dat uitblijft, zien de late jaren 2020 er positief uit voor commercieel vastgoed in Auckland, met een herstel van de waarden na de door rente veroorzaakte dip.
Ontwikkeling en Aanbod: De woningbouw in Auckland zal naar verwachting op korte termijn (2024–2025) vertragen door hoge financieringskosten en beperkingen bij bouwers, maar kan later in het decennium weer aantrekken als reactie op opgekropte vraag en beleidssteun. De inzet van de overheid op verdichting rond vervoersknooppunten (zoals CRL-stations) en het versoepelen van dichtheidsregels zal uiteindelijk leiden tot veel meer appartementprojecten. We zouden een bouwhausse kunnen zien in die gerichte gebieden in 2026–2030, ervan uitgaande dat ontwikkelaars financiering kunnen krijgen. Door infrastructuur gestuurde ontwikkeling (CRL, nieuwe buitenwijken in Drury, enz.) betekent dat Auckland tegen 2030 een grote hoeveelheid woningvoorraad kan toevoegen, wat zou moeten helpen om extreme prijsstijgingen te matigen, maar ook kansen biedt voor de verkoop van nieuwbouwwoningen. In de commerciële sector is de bouwpijplijn beperkt voor kantoren (wat goed is om dat segment te laten herstellen), matig voor retail (voornamelijk specifieke projecten zoals uitbreiding van winkelcentra), en doorlopend voor industrie (omdat elke vraagtoename leidt tot nieuwe magazijnbouw gezien de korte bouwtijd). Bouwkosten blijven een punt van zorg – als deze niet dalen, kunnen sommige geplande projecten worden uitgesteld of verkleind.

Samengevat, de algemene verwachting voor het einde van de jaren 2020 is een periode van matige groei en normalisatie voor de vastgoedmarkt van Auckland. Dat is een groot verschil met de achtbaan van de vroege jaren 2020. Tenzij er schokken optreden, kunnen huiseigenaren geleidelijk stijgende overwaarde verwachten, en investeerders kunnen rekenen op verbeterende huuropbrengsten naarmate de economie en bevolking groeien. Toch zal de markt niet zonder uitdagingen zijn – wat ons bij het volgende onderdeel brengt.

Kansen en Risico’s voor Investeerders

Voor vastgoedinvesteerders in Auckland bieden 2025 en daarna een mix van aantrekkelijke kansen en waarschuwende risico’s. Dit zijn de belangrijkste om te overwegen:

Kansen:

Kopen met een relatief voordeel: Woningen in Auckland zijn nu ongeveer 15–20% goedkoper dan op de piek in 2021 na de recente neergang reuters.com. Dit betekent dat investeerders (en huizenkopers) in 2025 woningen kunnen kopen tegen prijzen die in jaren niet zijn gezien. Met voorspellingen die wijzen op een opleving, kunnen degenen die in deze stabiliserende periode kopen, profiteren van het herstel en kapitaalwinst behalen naarmate de waarden weer stijgen in de late jaren 2020. Kortom, de timing van de markt is gunstig vergeleken met de gekte van 2021 – we zitten dichter bij de onderkant van de cyclus dan bij de top.
Gunstig rente- en belastingklimaat: De monetaire versoepeling van de Reserve Bank verlaagt de hypotheekrentes, wat de kasstroom en leencapaciteit van investeerders vergroot. Hypotheekrentes die in 2023 rond de 6–7% lagen, zijn gedaald en kunnen volgens bankeconomen tegen eind 2025 onder de 5% zakken interest.co.nz. Dit verbetert de haalbaarheid van schuldenaflossing voor beleggingspanden aanzienlijk. Daarnaast heeft de nieuwe regering verschillende investeerdersonvriendelijke belastingmaatregelen teruggedraaid. Vanaf 1 april 2025 kunnen verhuurders weer 100% van hun hypotheekrente als fiscaal aftrekbare kosten opvoeren (herstel van wat in 2021 werd beperkt) deloitte.com. Dit verlaagt de effectieve kosten van het aanhouden van een huurwoning aanzienlijk. Evenzo wordt de bright-line test (een belasting op snelle doorverkoop van vastgoed) vanaf medio 2024 weer 2 jaar, in plaats van de eerder opgelegde termijn van 10 jaar deloitte.com. Dat betekent dat als een investeerder een pand na twee jaar of langer verkoopt, er geen belasting wordt geheven over de waardestijging – wat meer flexibiliteit en mogelijkheden tot doorverkoop stimuleert. Deze beleidswijzigingen verschuiven het speelveld weer in het voordeel van investeerders, na enkele jaren waarin het juist richting starters was verschoven.
Sterke (selectieve) vraag naar huurwoningen: Hoewel de algemene huurmarkt momenteel zwak is, kampt Auckland nog steeds met een chronisch tekort aan woningen in bepaalde segmenten (bijvoorbeeld gezinswoningen in goede schoolzones, of kwalitatief goede huurwoningen op centrale locaties). Nu de migratie waarschijnlijk weer zal aantrekken (Nieuw-Zeeland stelt zich opnieuw open voor internationaal talent en studenten), zou de vraag naar huurwoningen in Auckland later dit decennium moeten aantrekken, wat mogelijk tot stevige huurstijgingen leidt. Investeerders die zich richten op gebieden of woningtypes met hoge vraag (bijvoorbeeld goed gelegen townhouses, of appartementen nabij de nieuwe CRL-stations die aantrekkelijk zijn voor jonge professionals) kunnen zowel kapitaalgroei als stijgende rendementen verwachten op termijn.
Industrieel en commercieel rendementspotentieel: Industrieel vastgoed in Auckland is een bijzonder aantrekkelijk segment voor wie het hogere prijskaartje kan betalen. Met vrijwel volledige bezetting en huurders met langlopende contracten bieden industriële panden stabiele inkomsten en presteren ze beter dan andere sectoren. Rendementen rond de 5% op eersteklas industrieel vastgoed lijken misschien niet hoog, maar gezien de lage leegstand en het potentieel voor huurgroei zijn de risicogecorrigeerde rendementen aantrekkelijk. Bovendien kan, naarmate de economie verbetert, zelfs de geplaagde kantoorsector kansen bieden – bijvoorbeeld voor investeerders met een langetermijnvisie die nu ondergewaardeerde secundaire kantoorpanden met hoge rendementen opkopen en deze herbestemmen of renoveren, in de hoop op een toekomstige opleving van het stadscentrum.
Profiteren van ontwikkeling en infrastructuur: Sluwe investeerders kunnen de infrastructuur volgen. Grond of woningen kopen nabij de City Rail Link stations voordat het project is afgerond, kan zich royaal uitbetalen zodra het gebied verdicht en de vraag toeneemt. Evenzo kan vroeg investeren in groeigebieden zoals Drury of Westgate/Northwest buitengewone kapitaalwinsten opleveren naarmate deze gebieden van randstedelijk naar stedelijk transformeren. Bouwgrond in Auckland is schaars – wie grond bezit in toekomstige groeicorridors kan profiteren van stijgende grondwaarden of ontwikkelingspartnerschappen met grotere spelers in de toekomst. Zelfs kleine investeerders kunnen off-the-plan aankopen overwegen in aankomende appartementprojecten nabij nieuwe vervoersverbindingen, die vaak met korting worden aangeboden tijdens de planningsfase en in waarde stijgen bij oplevering als de markt aantrekt.

Risico’s:

Economische en rente-onzekerheid: Hoewel het basisscenario positief is, bestaat altijd het risico van een macro-economische tegenslag. Een wereldwijde recessie of financiële schok kan de economie van Nieuw-Zeeland schaden, de werkloosheid verhogen en de vraag naar woningen verminderen. Als de inflatie onverwacht oplaait, kunnen centrale banken het beleid opnieuw verkrappen, waardoor de hypotheekrente weer stijgt – wat opnieuw neerwaartse druk op de huizenprijzen en de kasstromen van investeerders zou zetten. Kortom, de weg naar lagere rentes is mogelijk niet soepel of gegarandeerd. Investeerders moeten hun portefeuilles testen op scenario’s zoals een terugkeer naar hogere rentes of een daling van de huren, voor de zekerheid.
Overaanbod in sommige segmenten: Ironisch genoeg is een van de risico’s het succes van de bouwhausse in Auckland. Er zijn recordaantallen woningen in de bouwpijplijn (al kunnen sommige worden vertraagd door de huidige marktzwakheid). Als veel van deze projecten worden gerealiseerd, kan Auckland tegen het einde van de jaren 2020 een overaanbod van nieuwe appartementen of huizen in bepaalde locaties zien. Zo zijn er duizenden appartementen rond CRL-stations en duizenden nieuwe vrijstaande huizen in buitenwijken gepland. Als die allemaal rond dezelfde tijd op de markt komen, kan dat de prijsstijging beperken of zelfs lokale dalingen veroorzaken, vooral voor investeerders met generieke units zonder unieke kenmerken. De REINZ merkte op dat een “ruime pijplijn” van nieuwe woningen al in aanbouw is, waardoor de prijzen ondanks stijgende verkopen worden gedrukt interest.co.nz interest.co.nz. Investeerders moeten oppassen met aankopen in gebieden waar mogelijk tientallen vergelijkbare nieuwbouwwoningen over een paar jaar met elkaar concurreren om huurders of kopers. Diversificatie en het kiezen van vastgoed met enige schaarste (unieke locatie, ontwerp of grond) is essentieel.
Lage opbrengst/Negatieve kasstroom: De lage huuropbrengsten in Auckland (~3-4%) betekenen dat veel investeringen afhankelijk zijn van waardestijging om winstgevend te zijn. Op de korte termijn, met stabiele huren en nog steeds relatief hoge rentelasten, kunnen investeerders te maken krijgen met negatieve kasstroom (d.w.z. uitgaven die de huurinkomsten overstijgen). Zelfs als volledige renteaftrek terugkeert, kan het lastig zijn om maandelijks winst te maken totdat de rente verder daalt. Als een investeerder te veel leent of onvoldoende buffers heeft, kan hij onder druk komen te staan om te verkopen, mogelijk op het verkeerde moment. Het is een klassiek “hold or fold” dilemma – wie door magere kasstroomjaren heen kan vasthouden, profiteert later, maar niet iedereen heeft die luxe. Let op: ga er niet van uit dat waardestijgingen uit het verleden een slecht kasstroompand snel zullen redden; de groei zal waarschijnlijk gematigd zijn.
Risico op beleidsomslag: De huidige regering is pro-vastgoedinvesteerder, maar het beleid in Nieuw-Zeeland kan meebewegen met verkiezingscycli. In 2026 of 2029 kan een andere regering strengere regels opnieuw invoeren (bijvoorbeeld het opnieuw verlengen van de bright-line test, of het instellen van een bredere vermogenswinstbelasting waar al lang over wordt gedebatteerd). Ze kunnen ook huurdersvriendelijke regels invoeren zoals huurplafonds of sterkere bescherming tegen uitzetting, wat de flexibiliteit van verhuurders kan beïnvloeden. Hoewel er op korte termijn niets op de agenda staat, moeten investeerders het politieke landschap in de gaten houden. Vastgoed is een heet hangijzer in de Nieuw-Zeelandse politiek, en de publieke opinie kan omslaan als bijvoorbeeld de huizenprijzen weer onbetaalbaar stijgen.
Klimaat- en verzekeringsrisico’s: Auckland heeft harde lessen geleerd van de Auckland Anniversary-overstromingen van januari 2023 en Cycloon Gabrielle. Klimaatgerelateerde gebeurtenissen – zware overstromingen, stormen, zelfs zeespiegelstijging in kustgebieden – vormen een groeiend risico. Nu al zijn ongeveer 1.000 woningen in Nieuw-Zeeland die getroffen zijn door die overstromingen in 2023 feitelijk onverzekerbaar en worden ze door de overheid opgekocht als onveilig rnz.co.nz rnz.co.nz. Investeerders moeten rekening houden met locatiespecifieke risico’s: laaggelegen gebieden of plekken nabij beken (overstromingszones) kunnen de komende decennia te maken krijgen met sterk stijgende verzekeringspremies of verlies van dekking alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Dit kan de waarde en verhandelbaarheid van vastgoed ernstig beïnvloeden. Grondig onderzoek naar de overstromingsgeschiedenis en toekomstige risico’s van een locatie is essentieel. Daarnaast kunnen oudere gebouwen die aardbevingsversterking nodig hebben (meer een probleem in Wellington dan in Auckland, maar toch relevant voor sommige Aucklandse panden) kostbare verplichtingen opleveren. Al met al wordt milieubestendigheid een steeds belangrijker onderdeel van de vastgoedstrategie.
Huurders- en marktrisico’s: Tot slot blijven de gebruikelijke risico’s bestaan: slechte huurders, leegstandsperiodes, onverwachte onderhoudskosten of problemen met de VvE bij appartementen kunnen allemaal ten koste gaan van het rendement. Investeerders in commercieel vastgoed moeten rekening houden met het risico van wanbetaling door huurders – bijvoorbeeld, sommige kleinere winkeliers kunnen langdurige economische stress niet overleven, waardoor verhuurders met lege winkels achterblijven. Met name de kantoorsector loopt het risico dat thuiswerken blijvend de vraag drukt, waardoor sommige kantoorinvesteringen mogelijk nooit volledig het bezettings- of huurprijsniveau van het verleden zullen herstellen. Voorzichtige investeerders zullen rekening houden met hogere leegstandspercentages en niet te veel vertrouwen op de normen van gisteren.

Kortom, de vastgoedmarkt van Auckland biedt aanzienlijk opwaarts potentieel voor investeerders die verstandig navigeren – de langetermijnfundamenten van de stad (bevolkingsgroei, beperkt aanbod van grond in toplocaties, aantrekkelijkheid als internationale stad) blijven sterk. Maar het is een markt die strategie vereist: het kiezen van het juiste type vastgoed en locatie, het aanhouden van financiële buffers en op de hoogte blijven van beleids- en economische veranderingen. Degenen die dat doen, kunnen van 2025 een uitstekend instap- (of uitbreidings)moment maken in een activaklasse die klaar is voor herstel.

Overheidsbeleid en regelgeving die van invloed zijn op vastgoed

Overheidsbeslissingen hebben een grote invloed op de vastgoedmarkt van Auckland, en 2025 brengt een nieuw landschap van beleid, belastingen en regelgeving waar investeerders en huiseigenaren van op de hoogte moeten zijn:

Wijzigingen in belastingheffing (aftrekbaarheid van rente en Bright-Line Test): In een grote ommekeer van het eerdere woningbelastingbeleid heeft de overheid de volledige aftrekbaarheid van rente op residentiële beleggingspanden hersteld. Verhuurders kunnen vanaf 1 april 2025 weer 100% van hun hypotheekrente aftrekken van de huurinkomsten deloitte.com. (Dit werd geleidelijk teruggevoerd – 80% aftrekbaarheid voor het belastingjaar tot april 2025, en nu daarna 100% deloitte.com.) De beperking van de vorige regering, waardoor rente niet aftrekbaar was (en de kosten voor investeerders effectief verhoogde), is nu ingetrokken. Tegelijkertijd is de bright-line test – in wezen een vermogenswinstbelasting op beleggingspanden die binnen een bepaalde periode worden verkocht – drastisch verkort. Voor panden die vanaf 1 juli 2024 zijn verworven, is de bright-line periode slechts 2 jaar deloitte.com. Dit vervangt het regime van 5 jaar (nieuwbouw) en 10 jaar (bestaande woning) dat daarvoor gold. In de praktijk betekent dit dat als een investeerder een woning na twee jaar eigendom verkoopt, elke winst belastingvrij is (met de gebruikelijke uitzonderingen voor de hoofdwoning) deloitte.com. Deze wijzigingen zijn een voordeel voor investeerders: ze verlagen de belastingdruk en vergroten de flexibiliteit voor aanpassingen in de portefeuille. Let echter op dat ring-fencing van verhuurverliezen blijft bestaan – je kunt verhuurverliezen niet verrekenen met ander inkomen (een regel die in deze hervormingen ongewijzigd is gebleven) deloitte.com.
Verbod op buitenlandse kopers en mogelijke uitzonderingen: Het verbod van Nieuw-Zeeland op de aankoop van bestaande woningen door buitenlandse kopers (niet-ingezetenen), dat sinds 2018 van kracht is, blijft technisch gezien ook in 2025 van kracht. De huidige coalitieregering had in haar campagne beloofd om buitenlandse kopers weer enige toegang te geven tot het luxesegment. Er is beweging: ambtenaren hebben aangegeven dat vermogende buitenlandse investeerders toestemming zullen krijgen om woningen van hoge waarde te kopen tegen het einde van 2025 als onderdeel van nieuwe investeringsvisumregels interest.co.nz interest.co.nz. De vicepremier gaf onlangs aan bereid te zijn om “een uitzondering te maken” voor buitenlanders die aanzienlijk kapitaal meebrengen – wat erop wijst dat er een bepaalde prijsdrempel (waarschijnlijk ruim boven de $2 miljoen) zal worden ingesteld voor buitenlandse aankopen interest.co.nz interest.co.nz. Dit is geen volledige intrekking van het verbod op buitenlandse kopers; het wordt eerder een gecontroleerd systeem waarbij bijvoorbeeld de aankoop van een woning van $5 miljoen mogelijk is in combinatie met een investeerdersvisum. De precieze details moeten nog worden bekendgemaakt, maar de luxemarkt van Auckland (denk aan chique wijken zoals Herne Bay, Paritai Drive, of premium nieuwe appartementen in het centrum) zou een impuls kunnen krijgen als vermogende buitenlandse kopers terugkeren. Voorlopig blijven, afgezien van Australiërs en Singaporezen (die zijn vrijgesteld vanwege handelsakkoorden), buitenlandse particulieren grotendeels uitgesloten van het kopen van woningen in Auckland, wat de vraag aan de bovenkant van de markt blijft drukken.
Woningaanbod en bestemmingsplannen: De overheid voert actief beleid om het woningaanbod te vergroten, vooral in Auckland. Een opvallend voorbeeld is de invoering van hogere dichtheidsbestemmingen rond vervoersknooppunten. Zoals besproken, zullen nieuwe regels vereisen dat de Auckland Council gebieden aanwijst voor gebouwen van minstens 10–15 verdiepingen nabij belangrijke treinstations (zoals die van de City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Dit gaat verder dan de Medium Density Residential Standards (MRDS) die eind 2021 landelijk zijn ingevoerd, waarmee al tot 3 woningen van 3 verdiepingen op de meeste stedelijke percelen zonder specifieke toestemming waren toegestaan. De Auckland Council werkte al aan aanpassingen van het Unitary Plan om te voldoen, en nu heeft de overheid nog ambitieuzere hoogtemandaten toegevoegd nabij het openbaar vervoer. Daarnaast is er een voortdurende strijd tussen centrale en lokale overheid over hoe om te gaan met karaktergebieden en zichtlijnen (erfgoedbescherming versus dichtheid) – maar de trend is duidelijk richting meer toegestane bouwregels. De bottom line: Eigenaren van onroerend goed in Auckland kunnen het makkelijker vinden om hun grond te ontwikkelen of te intensiveren dan voorheen. Bijvoorbeeld, dat ene huis op een groot perceel kan nu mogelijk worden ontwikkeld tot rijtjeshuizen of appartementen, wat de grondwaarde aanzienlijk verhoogt. Het is de moeite waard om de nieuwste bestemmingsplannen in de gaten te houden naarmate deze zich ontwikkelen in 2025–26 voor iedereen die wil profiteren van ontwikkelingspotentieel.
Starters- en sociale woningbouwprogramma’s: Aan de andere kant handhaaft de overheid regelingen om starters te helpen en betaalbare woningen te bieden, wat indirect invloed heeft op de markt. Subsidies zoals de First Home Grant (voor wie goedkopere woningen koopt) en KiwiSaver First Home-opnames blijven bestaan om starters te ondersteunen. Deze stimuleren de vraag aan de onderkant van de markt (bijvoorbeeld appartementen, woningen in buitenwijken). De bouw van sociale woningen wordt ook opgevoerd via Kāinga Ora (de staatswoningcorporatie), die tal van projecten in Auckland heeft om oude woningen te vervangen door meergezins sociale huisvesting. Hoewel deze inspanningen niet direct concurreren met de particuliere markt, dragen ze wel bij aan het totale woningaanbod en kunnen ze bepaalde gebieden nieuw leven inblazen (bijvoorbeeld Mt Roskill en Northcote ondergaan grote herontwikkelingen onder leiding van de staat). Er is ook voortdurende discussie over de rechten van huurders – de vorige regering had veranderingen doorgevoerd zoals het verbod op opzegging zonder reden en het toestaan van kleine aanpassingen door huurders. De nieuwe regering kan sommige van die huurwetten herzien om te zorgen dat ze niet te belastend zijn voor verhuurders, maar er zijn tot 2025 geen grote wijzigingen bevestigd.
Beleid van de Raad – Onroerendgoedbelasting en Ontwikkelingsbijdragen: Het beleid van de Auckland Council heeft ook invloed op vastgoed. Door begrotingsdruk heeft de Raad de onroerendgoedbelasting de afgelopen jaren aanzienlijk verhoogd (jaarlijkse stijgingen van 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Er staat opnieuw een grote belastingverhoging gepland voor 2025, wat de aanhoudingskosten voor vastgoedeigenaren zal verhogen (hoewel de belasting als percentage van de vastgoedwaarde internationaal gezien nog steeds bescheiden is). Op de middellange termijn zullen de belastingen mogelijk niet meer zo sterk stijgen – de Raad onderzoekt kostenbesparingen en de centrale overheid overweegt een limiet op belastingverhogingen van de Raad anz.co.nz. Toch moeten vastgoedeigenaren elk jaar rekening houden met geleidelijk hogere belastingaanslagen om infrastructuur en diensten te financieren. Daarnaast heft de Auckland Council ontwikkelingsbijdragen op nieuwbouw om infrastructuur te bekostigen – deze heffingen zijn gestegen, wat de bouwkosten van nieuwe woningen (en dus het woningaanbod) beïnvloedt. Eventuele wijzigingen hierin zouden de bereidheid van ontwikkelaars om te bouwen beïnvloeden. In 2025 is er geen verlichting van de ontwikkelingsbijdragen in zicht, hoewel er enkele gerichte verlagingen of subsidies (zoals voor betaalbare woningprojecten) zijn voorgesteld.
Regels voor bankleningen: Hoewel het geen direct overheidsbeleid is, beïnvloedt de Reserve Bank (toezichthouder) het vastgoed via hypotheekverstrekkingsbeperkingen. Met name loan-to-value ratio (LVR)-limieten zijn een instrument geweest om risicovolle leningen te beperken. Midden 2023 heeft de RBNZ de LVR-beperkingen juist versoepeld (waardoor banken meer kunnen uitlenen aan kopers met een lage aanbetaling) omdat de markt zwak was. Momenteel kunnen eigenaar-bewoners in beperkte gevallen tot 95% LVR lenen, en investeerders hebben doorgaans 35% aanbetaling nodig (dus 65% LVR-leningen) – hoewel banken een bepaald quotum hebben voor hogere LVR-leningen aan investeerders. Er werd gesproken over het invoeren van debt-to-income (DTI)-limieten op hypotheken, maar gezien de afkoeling van de markt heeft de RBNZ hiervan afgezien. Als de markt later in de jaren 2020 te snel aantrekt, kunnen toezichthouders de LVR’s weer aanscherpen of DTI-limieten invoeren om overmatige leningen te voorkomen. Omgekeerd, als de kredietgroei zwak blijft, kunnen banken de kredietcriteria verder versoepelen, wat de koopkracht zou vergroten. Investeerders doen er goed aan de aankondigingen van de RBNZ over macroprudentieel beleid in de gaten te houden, omdat deze de leencapaciteit en dus de vraag op de markt snel kunnen veranderen.

Samengevat is de beleidsomgeving in 2025 over het algemeen gunstig voor de vastgoedmarkt: investeerders hebben nieuwe fiscale voordelen, ontwikkelaars profiteren van ruimere bestemmingsplannen en er is politieke wil om het woningaanbod te vergroten zonder de prijzen te laten kelderen. Uiteraard kunnen beleidsmaatregelen veranderen – het is een delicate balans om het aanbod en de betaalbaarheid te vergroten zonder het eigen vermogen van bestaande huiseigenaren te ondermijnen. Op dit moment zal het vastgoedtraject van Auckland in de late jaren 2020 aanzienlijk worden bepaald door deze beleidsmaatregelen, die precies dat evenwicht proberen te vinden. Zowel investeerders als huizenkopers doen er goed aan op de hoogte te blijven van wijzigingen bij zowel de centrale als de lokale overheid, omdat deze direct invloed kunnen hebben op rendementen en verplichtingen bij vastgoedactiviteiten.