Kuala Lumpurs Gewerbeimmobilien: Boom oder Pleite? Das erwartet uns 2025

Der Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt von Kuala Lumpur steht an einem Wendepunkt. Nach einer turbulenten Pandemiephase sieht sich die Stadt nun mit Rekord-Leerständen konfrontiert, während gleichzeitig neue Mega-Entwicklungen und eine Flucht in hochwertige Immobilien stattfinden. Steht ein Boom oder ein Einbruch bevor? Dieser ausführliche Bericht untersucht die aktuelle Marktentwicklung, wichtige Immobiliensegmente, Hotspots wie KLCC und TRX, neue Projekte, Investmenttrends, politische Veränderungen, Nachhaltigkeitsbemühungen und Experteneinschätzungen, um ein umfassendes Bild des Gewerbeimmobilienmarktes in Kuala Lumpur für 2024–2025 zu zeichnen.

Aktuelle Marktentwicklung (2024–2025)

Leerstand und Belegung: Kuala Lumpur kämpft mit erhöhten Leerstandsraten bei Büroflächen, obwohl aktuelle Daten eine allmähliche Verbesserung zeigen. Der gesamte Büro-Leerstand im Großraum KL lag 2023 bei etwa 25–30% (eine der höchsten Raten im asiatisch-pazifischen Raum) aufgrund von jahrelangem Überangebot assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Bis Ende 2024 zeigten einige Berichte jedoch einen deutlichen Rückgang der Leerstände – JLL Malaysia schätzte den gesamten Büro-Leerstand in Kuala Lumpur im Q4 2024 auf 16,5%, ein Rückgang gegenüber früheren Höchstständenstarproperty.my. Der Teilmarkt im Stadtzentrum von KL verbesserte sich auf ~20% Leerstand, was eine bessere Aufnahme neuer Grade-A-Flächen widerspiegeltstarproperty.my. Im Q1 2025 setzte sich dieser Trend fort, wobei JLL einen gesamten Büro-Leerstand von 16,1% (19,4% im KL City und nur 8,5% am Stadtrand) meldete, da neue Premium-Büros Mieter anzogen bmcc.org.my. Die Unterschiede bei den Leerstandszahlen ergeben sich aus unterschiedlichen Erhebungsmethoden – breitere Zählungen, die auch ältere Gebäude einbeziehen, zeigen höhere Leerstände, während erstklassige Grade-A-Gebäude eine deutlich höhere Belegung aufweisen.

Miettrends: Die Büromieten in KL bleiben im regionalen Vergleich niedrig, was die Attraktivität der Stadt für kostenbewusste Nutzer erhöht. Erstklassige Grade-A-Büroflächen kosten durchschnittlich etwa RM6,00–RM7,00 pro Quadratfuß und Monat, die günstigsten in Asien-Pazifik (zum Vergleich: Spitzenbüros kosten ~RM58 pro Quadratfuß in Hongkong und RM44 in Singapur) theedgemalaysia.com. Diese Erschwinglichkeit, gepaart mit einer stabilen Wirtschaft, macht KL für multinationale Unternehmen äußerst wettbewerbsfähig. Das Mietwachstum war moderat, aber positiv – die Spitzenmieten für Büros stiegen im Jahr 2024 um etwa 2–3 % im Jahresvergleich, dank Flight-to-Quality-Nachfrage für neu fertiggestellte Türme, die höhere Mietmaßstäbe setzen theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Dennoch ist das gesamte Vermietungsumfeld mieterfreundlich; Vermieter mussten großzügige Anreize und flexible Konditionen beibehalten, um Mieter angesichts des reichlichen Angebots zu halten. Grade-A-Miete im Stadtzentrum blieb zu Beginn des Jahres 2025 stabil (etwa RM6,01 pro Quadratfuß im frühen 1. Quartal 2025) theedgemalaysia.com, und leichte Steigerungenwurden in gut ausgelasteten Neubauten verzeichnet, während ältere und randständige Büros Ende 2023 stagnierende oder sinkende Mieten aufwiesen assets.cushmanwakefield.com. „Wir erwarten keinen dramatischen Anstieg der Mieten“, merkte ein Marktanalyst an, da das hohe Angebot und sich wandelnde Arbeitsstrategien das Mietwachstum dämpfen theedgemalaysia.com.

Belegung und Nachfrage: Trotz der Herausforderungen sind die Belegungsquoten bei den Gewerbeimmobilien in Kuala Lumpur leicht gestiegen. Die stadtweite Bürobelegung lag Ende 2024 bei etwa 77–83 % (je nach Kategorie) cbre-wtw.com.my. Entscheidend ist, dass die Nachfrage stark auf moderne, hochwertige Flächen ausgerichtet ist – viele neue Gebäude werden mit erheblichen Vorvermietungen gestartet, während ältere Bestände Schwierigkeiten haben. „Die gesunde Nachfrage am Markt hat die Performance von erstklassigen Bürogebäuden verbessert“, beobachtete Knight Frank und stellte fest, dass sich der Büromarkt in KL verbessert hat und nicht mehr den unerwünschten Titel der höchsten Leerstandsquote im asiatisch-pazifischen Raum trägt theedgemalaysia.com. Wichtige Grade-A-Türme in Toplagen melden stabile oder steigende Belegungsquoten, auch wenn die Gesamtbedingungen weiterhin verhalten bleibenstarproperty.my. Zum Beispiel Merdeka 118 – der neueste Wahrzeichen-Turm der Stadt – eröffnete 2024 mit rund 70 % der 1,7 Millionen Quadratfuß bereits vergeben (hauptsächlich an den Entwickler PNB und den Hauptmieter Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Solche „Flight-to-Quality“-Bewegungen großer Nutzer halten erstklassige Gebäude relativ voll, während Gebäude niedrigerer Kategorien erleben, dass Mieter verkleinern oder umziehen.

Fußgängerfrequenz nach der Pandemie: Im Einzelhandelsimmobiliensektor haben sich Kundenfrequenz und Mieterumsätze erholt mit der wirtschaftlichen Wiedereröffnung. Bis Ende 2024 war die Einzelhandelsleerstandsquote in KL auf etwa 10,4 % in Einkaufszentren im Stadtzentrum (und ~17 % in Vorort-Einkaufszentren) bmcc.org.my gesunken, was auf eine verbesserte Auslastung hinweist, da Käufer und Touristen zurückkehren. Die Einzelhandelsumsätze stiegen im Jahr 2024 um etwa 3,8–4 % gegenüber dem Vorjahr und sollten sich bis Q4 2024 weiter beschleunigen, unterstützt durch steigende Touristenzahlen (der Tourismus erreichte ~91 % des Niveaus vor der Pandemie) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Industrie- und Logistikimmobilien waren ein Lichtblick mit sehr hoher Auslastung (Leerstand unter 5 %) dank anhaltender Nachfrage von E-Commerce-, Fertigungs- und Rechenzentrumsnutzern bmcc.org.my. Insgesamt zeigen die gewerblichen Immobiliensektoren in Kuala Lumpur Widerstandsfähigkeit – die schlimmsten Auswirkungen der Pandemie sind vorbei und eine allmähliche Erholung ist im Gange, auch wenn der Markt weiterhin zweigeteilt ist zwischen leistungsstarken Premium-Objekten und weniger erfolgreichen älteren Immobilien.

Bürosektor-Trends: Flight to Quality und Neuausrichtung

Der Bürosektor in Kuala Lumpur durchläuft eine grundlegende Neuausrichtung. Nach Jahren rascher Bautätigkeit hat der Büroflächenbestand der Stadt im gesamten Klang Valley ~125 Millionen Quadratfuß erreicht (wobei die KL City etwa 72 % davon ausmacht) theedgemalaysia.com. Diese Expansion führte zu einem Mietermarkt mit intensivem Wettbewerb unter den Vermietern. Um erfolgreich zu sein, werden Büroimmobilien zunehmend durch „Flight to Quality“-Dynamiken und Anpassungsfähigkeit an neue Arbeitsmuster definiert:

• Flucht in Qualität: Mieter ziehen zu neueren Grade-A-Büros mit überlegenen Annehmlichkeiten, technischer Infrastruktur und umweltfreundlichen Merkmalen, selbst wenn dies etwas höhere Mieten bedeutet. „Die Nachfrage nach Grade-A-Büroflächen bleibt stark“, bemerkt Zerin Properties CEO Previn Singhe. „Merdeka 118 setzt neue Maßstäbe… und Exchange 106 in TRX sticht mit seiner erstklassigen Infrastruktur hervor. Beide Entwicklungen erzielen die höchsten Mieten auf dem kommerziellen Büromarkt in KL. Während das Stadtzentrum von KL weiterhin eine feste Größe bleibt, richtet sich der Fokus zunehmend auf neuere, grünere Gebäude mit fortschrittlichen Einrichtungen“, sagte er The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. In der Praxis bedeutet dies, dass hochkarätige Türme wie Merdeka 118 und Exchange 106 (im Tun Razak Exchange) große multinationale Unternehmen und Finanzinstitute anziehen, dank ihres Prestiges und ihrer modernen Ausstattung. Merdeka 118 (118 Stockwerke, eröffnet 2024) und Exchange 106 (fertiggestellt 2019, ~52 % belegt und voraussichtlich bis Ende 2024 70 % Auslastung) bieten Top-Mieten von etwa RM10–RM15 pro Quadratfuß – deutlich über dem Stadtdurchschnitt theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Diese Projekte bieten Merkmale wie große, stützenfreie Etagen, neueste IT-Anbindung und energieeffizientes Design in integrierten Entwicklungen, was für Mieter, die Büros konsolidieren, besonders attraktiv ist.
• Druck auf ältere Gebäude: Im Gegensatz dazu haben ältere Bürogebäude und sogar in die Jahre gekommene Grade-A-Türme in traditionellen Gegenden (wie einige Türme im KLCC) zu kämpfen. Viele haben Belegungsprobleme, es sei denn, sie „unterziehen sich erheblichen Modernisierungen, um den Erwartungen moderner Mieter zu entsprechen“ theedgemalaysia.com. Veraltete Grundrisse, ältere HLK-Systeme und fehlende Nachhaltigkeitszertifikate machen sie weniger attraktiv. Da erstklassige Flächen verfügbar werden, ziehen Mieter oft aus diesen nicht erstklassigen Büros aus, was die Leerstandsquote in älteren Gebäuden erhöht theedgemalaysia.com. „Nicht erstklassige Büros mit veralteten Grundrissen und Services stehen vor der Entscheidung, sich neu zu erfinden, ihre Flächen umzunutzen oder eine Neuentwicklung durchzuführen“, sagt Tan Ka Leong, Geschäftsführer von CBRE|WTW theedgemalaysia.com. Die Vermieter solcher Immobilien reagieren, indem sie sanieren und umnutzen: Sie modernisieren Lobbys und Aufzüge, fügen Mieterannehmlichkeiten hinzu oder wandeln Büros sogar für andere Nutzungen um. Bemerkenswert ist, dass mehrere wenig genutzte Bürogebäude in KL erfolgreich in Hotels umgewandelt wurden – zum Beispiel wurde aus Menara ING ein Holiday Inn Express, Wisma KLIH wurde zum WOLO Boutique Hotel umgebaut und Wisma KFC in ein neues Hyatt Centric Hotel umgewandelt theedgemalaysia.com. Diese kreativen Anpassungen zeigen, wie Eigentümer „Werte durch Neuentwicklung oder Neupositionierung erschließen“, wenn die traditionelle Büronachfrage nachlässt theedgemalaysia.com.
• Hybrides Arbeiten und Flächennutzung: Der Anstieg von Remote- und Hybridarbeit hat auch die Nachfrage nach Büroflächen verändert. Viele Unternehmen haben neu bewertet, wie viel Fläche sie tatsächlich benötigen. Während die Rückkehr-ins-Büro-Dynamik in den Jahren 2023–24 zugenommen hat, bleibt flexibles Arbeiten „auf Dauer, besonders wenn die Generation Z und Generation Alpha ins Berufsleben eintreten“, bemerkt Knight Frank theedgemalaysia.com. Anstatt ihre Flächen zu vergrößern, maximieren Unternehmen die Nutzung bestehender Flächen, verdichten Grundrisse oder setzen auf „Core-and-Flex“-Strategien (kleineres Hauptquartier und Nutzung flexibler/co-working Flächen für Überlauf oder kurzfristigen Bedarf) bmcc.org.my. Dies führte zu einer relativ verhaltenen Nettoabsorption neuer Flächen. Auf der anderen Seite expandieren flexible Workspace-Anbieter, um die Lücke zu füllen – lokale Co-Working-Anbieter wie WORQ und Infinity8 sind in KL gewachsen und bedienen sowohl multinationale Unternehmen als auch Start-ups, die flexible Flächen benötigen bmcc.org.my. Einige Vermieter haben sogar Co-Working-Etagen in ihren Gebäuden eingerichtet, um die Auslastung zu steigern. „Bei unterdurchschnittlich performenden Objekten haben wir einige Büroetagen in Co-Working-Spaces mit flexiblen Grundrissen umgewandelt, um sie attraktiver zu machen“, berichtete Fauziah, CEO von PHB (ein lokaler REIT-Manager), und hob einen mieterorientierten Ansatz zur Bekämpfung des Überangebots hervor theedgemalaysia.com.
• Mieterpräferenzen – ESG und Wohlbefinden: Nutzer priorisieren jetzt Qualität vor Quantität bei ihrer Büroauswahl. Sie suchen nach „grün-zertifizierten und technologisch fortschrittlichen Gebäuden, die mit ESG-Verpflichtungen und dem Wohlbefinden der Mitarbeiter im Einklang stehen“, merkte Quiny Lee von JLL anstarproperty.my. Merkmale wie LEED/GBI-Nachhaltigkeitszertifizierungen, energieeffiziente Systeme, intelligente Gebäudetechnologien, Wellness-Angebote und Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln sind zu entscheidenden Unterscheidungsmerkmalen geworden. Selbst bei ähnlichen Mieten bevorzugen Mieter oft ein brandneues, effizientes Gebäude gegenüber einem älteren assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Dies hat zu einer Zweiteilung geführt: Spitzenbüros halten stabile Mieten und Auslastung, während ältere Büros große Mietnachlässe oder Modernisierungen anbieten müssen. „Nutzer werden voraussichtlich Strategien des Flight-to-Quality priorisieren, während Vermieter sich darauf konzentrieren, Gebäudespezifikationen und Nachhaltigkeit zu verbessern, um in einem zunehmend anspruchsvollen Markt wettbewerbsfähig zu bleiben“, rät Knight Frank theedgemalaysia.com. Kurz gesagt: Allein der Standort garantiert keinen Erfolg mehr – das Gebäude muss auch ein exzellentes Erlebnis und ESG-Nachweise bieten, um Mieter zu gewinnen theedgemalaysia.com.

Trotz dieser Herausforderungen sehen Experten den Büromarkt in KL als resilient, nicht zusammenbrechend. „Der Büromarkt in Kuala Lumpur zeigt anhaltende Resilienz, getrieben durch den zunehmenden Fokus auf Nachhaltigkeit und Technologie. Mieter suchen aktiv nach grünen und Hightech-Büros, wodurch die Auslastung trotz eines verhaltenen Mietumfelds stabil bleibt“, sagte JLLs Büroleiter Quiny Leestarproperty.my. Knight Franks Group MD Keith Ooi bestätigte, dass „die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen anhalten wird, insbesondere von Unternehmen, die ESG-Ziele und das Wohlbefinden der Mitarbeiter priorisieren“, auch wenn Vermieter in Modernisierungen und flexible Vermietung investieren müssen, um wettbewerbsfähig zu bleibenstarproperty.my. Mit einem Wirtschaftswachstum Malaysias von etwa 4–5 % und einem stabilen politischen Klima stützen Unternehmenserweiterungen (insbesondere im Dienstleistungs- und Technologiesektor) eine stetige Büroflächennachfragestarproperty.my theedgemalaysia.com. Der Bürosektor in Kuala Lumpur befindet sich 2025 zwar nicht in einem „Boom“, aber er steuert auf eine Erholung zu – ein mieterfreundlicher Markt, der Chancen für jene Immobilien bietet, die sich an die neuen Anforderungen anpassen können.

Einzelhandelssektor: Erholung, Erlebnistrends und neue Einkaufszentren

Das Segment Einzelhandelsimmobilien in Kuala Lumpur erholt sich aus dem pandemiebedingten Abschwung und entwickelt sich angesichts veränderter Konsumgewohnheiten rasant weiter. Einkaufszentren und Einzelhandelsflächen verzeichnen eine Rückkehr von Besucherzahlen und Umsätzen, doch Vermieter passen sich durch gezielte Mieterwahl und neue Erlebnisangebote an:

• Belegung und Performance: Bis Anfang 2024 wuchsen die Einzelhandelsumsätze in Malaysia um ca. 4,6 % im 1. Halbjahr 2024 gegenüber dem Vorjahr cbre-wtw.com.my, und der Trend blieb bis zum Jahresende positiv (3,8 % Wachstum im Jahresvergleich im 3. Quartal 2024, beschleunigt auf geschätzte 4,4 % im 4. Quartal) theedgemalaysia.com. Dies führte zu verbesserten Belegungsquoten in Einkaufszentren in KL. Erstklassige Einkaufszentren im Stadtzentrum (z. B. Suria KLCC, Pavilion KL) melden hohe Belegungsquoten (~90 %+ ), da internationale Marken expandieren, und selbst Nachbarschaftszentren haben sich mit einer Leerstandsquote von etwa 10–15 % erholt bmcc.org.my. Beispielsweise wurden neue Einkaufszentren gut angenommen: The Exchange TRX Mall, ein lang erwartetes gehobenes Einkaufszentrum im TRX-Viertel, eröffnete Ende 2023 und sorgte schnell für Aufsehen mit nahezu vollständiger Belegung der ersten Phase, darunter Marken, die erstmals in Malaysia vertreten sind. In einem Vorort-Fall eröffnete Elmina Lakeside Mall (ein kleines neues Einkaufszentrum in Shah Alam) 2024 mit einer Belegung von 98 %, was das Interesse der Einzelhändler an guten Standorten zeigt cbre-wtw.com.my. Insgesamt blieben die Einzelhandelsmieten stabil im Klang Valley, mit einem leichten Anstieg an erstklassigen Standorten aufgrund des Wettbewerbs um begrenzte Top-Flächen cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Vermieter von „erfolgreichen Einkaufszentren werden bei der Auswahl der Mieter immer selektiver, was den Druck auf die Mieten für erstklassige Einzelhandelsflächen erhöht“, bemerkte JLL-Forschungsleiterin Yulia Nikulicheva bmcc.org.my.
• Neue Einzelhandelsentwicklungen: Kuala Lumpur verzeichnet neues Einzelhandelsangebot, meist als Bestandteil von gemischten Projekten. Das Herzstück ist The Exchange TRX, ein brandneues Einzelhandels- und Lifestyle-Ziel, das im Finanzdistrikt Tun Razak Exchange eröffnet wurde und Dutzende neuer Geschäfte und Gastronomieoptionen (darunter globale Namen wie Japans Don Don Donki und Indonesiens Cinnabon) einführt cbre-wtw.com.my. Die Eröffnung hat bedeutende hochwertige Einzelhandelsflächen hinzugefügt und zieht mit ihrem Mix aus Luxusmarken und Attraktionen Käufer an. Anderswo sind Erweiterungen von Einkaufszentren im Gange: Zum Beispiel hat das Alamanda Shopping Centre in Putrajaya eine Erweiterung abgeschlossen, die ca. 200.000 Quadratfuß und neue Erlebnisangebote wie einen Outdoor-Abenteuerpark hinzufügt bmcc.org.my. Diese Investitionen signalisieren das Vertrauen, dass stationärer Einzelhandel weiterhin relevant bleibt, insbesondere als Erlebnis- und Unterhaltungszentrum. Gleichzeitig kämpfen sekundäre Einkaufszentren, denen eine einzigartige Zielgruppe oder ein besonderes Erlebnis fehlt; „das kommende Angebot wird die Belegungsquoten unter Druck setzen und die Kluft zwischen gut und schlecht laufenden Einkaufszentren vergrößern“, warnt CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Im Wesentlichen gilt der Flight-to-Quality-Trend auch für den Einzelhandel – die besten Einkaufszentren in Toplagen florieren, während ältere oder schlecht vermietete Zentren vor einer Konsolidierung stehen.
• Veränderte Strategien der Einzelhändler: Einzelhändler haben nach der Pandemie Omnichannel- und neue Formate übernommen. Über 50 % der Einzelhändler im Portfolio eines großen Vermieters nutzten bis 2024 Multi-Channel-Strategien (stationär + online) und kombinierten E-Commerce mit Ladengeschäften theedgemalaysia.com. Einkaufszentren unterstützen dies durch bessere technologische Infrastruktur (Highspeed-Internet, Datenanalysen für Besucherzahlen usw.). Pop-up-Stores und kurzfristige Mietverträge sind üblich geworden, da Marken neue Märkte testen. „Trotz des Wachstums des E-Commerce bleiben stationäre Geschäfte relevant, einschließlich kurzfristiger Pop-ups, die Start-ups ermöglichen, den Markt zu testen, bevor sie sich auf langfristige Mietverträge festlegen“, sagt Fauziah von PHB theedgemalaysia.com. Einkaufszentren werden außerdem zu Gemeinde- und Familienzentren umgebrandet: Sie bieten mehr Gastronomie, Unterhaltung und Veranstaltungen (zum Beispiel Food-Festivals, E-Sport-Turniere oder Kunstausstellungen, um Besucher anzuziehen). „Einzelhandelsflächen entwickeln sich zu familienfreundlichen Zentren, die Gemeinschaftsveranstaltungen ausrichten… Die Erholung des Tourismus treibt erlebnisorientierte Einkaufstrends an“, fügt Fauziah hinzu theedgemalaysia.com. Dies spiegelt einen breiteren Trend hin zu Erlebnis-Einzelhandel wider – mit Angeboten, die Online-Shopping nicht bieten kann, wie Gastronomie, Freizeit- und soziale Erlebnisse im Geschäft.
• Neue Marktteilnehmer und F&B-Boom: Kuala Lumpur hat 2024–2025 einen Anstieg neuer internationaler Marken erlebt, die Geschäfte eröffnen und damit Vertrauen in den Markt signalisieren. Im Bereich F&B wählten globale Namen KL für ihre ersten Filialen in Malaysia – z. B. die japanische Sushi-Kette Sushiro, die koreanische Cafémarke Super Matcha und Chinas Luckin Coffee, die alle 2024 in KL eröffneten bmcc.org.my. Auch der Modesektor verzeichnete neue Marktteilnehmer (chinesisches Modelabel JNBY, japanische Streetwear-Marke KaraKu usw.) bmcc.org.my. Food & Beverage bleibt der Haupttreiber der Mietnachfrage, da Betreiber von Einkaufszentren das gastronomische Angebot diversifizieren, um die Verweildauer zu erhöhen bmcc.org.my. Der Fokus auf F&B, Unterhaltung und sogar Wellness (wie Fitnessstudios, Familien-Edutainment-Zentren, medizinische Kliniken in Einkaufszentren) hilft den Malls, relevant zu bleiben. Zusätzlich sorgt das Tourismuswachstum (internationale Touristen und inländische „Cuti-Cuti Malaysia“-Reisende) für steigende Ausgaben in den wichtigsten Einkaufsvierteln – ein willkommener Rückenwind, da die Schwäche des Ringgit Malaysia für ausländische Besucher zu einem Shopping-Paradies macht.
• Herausforderungen: Während die Entwicklung positiv ist, bremsen Gegenwinde wie steigende Lebenshaltungskosten und Inflation das Wachstum im Einzelhandel. Das Verbrauchervertrauen ist vorsichtig: „steigende Kosten veranlassen Einzelhändler dazu, Lieferketten zu optimieren und Preisstrategien anzupassen… Unternehmen, die sich auf lebensnotwendige Güter und kosteneffiziente Abläufe konzentrieren, sind am besten positioniert, um diese inflationsbedingten Herausforderungen zu meistern,“ laut Knight Franks Einzelhandelsausblick theedgemalaysia.com. Die Regierungspolitik (wie eine Ausweitung der Verkaufs- & Dienstleistungssteuer und Subventionskürzungen) könnte einige Ausgaben von Konsumgütern hin zu lebensnotwendigen Gütern verschieben theedgemalaysia.com. Daher könnten Einkaufszentren der mittleren Preisklasse und in Vororten unter der zurückhaltenden Konsumfreude leiden. Nichtsdestotrotz wird erwartet, dass die staatliche Unterstützung durch Bargeldzuwendungen und Lohnerhöhungen im Haushalt 2024/25 den privaten Konsum stützt und einige Nachteile abmildert theedgemalaysia.com. Insgesamt befindet sich Kuala Lumpurs Einzelhandelsimmobilienmarkt im Erholungsmodus – kein regelrechter Boom, aber eine deutliche Erholung von der Pandemie mit starker Performance in den Top-Einkaufszentren und kreativen Anpassungen, die den Sektor robust halten.

Industrie und Logistik: Stetiges Wachstum und hohe Nachfrage

Das Industrie- & Logistikimmobilien-Segment im Großraum Kuala Lumpur hat sich still und leise zu einem Star-Performer entwickelt, gestützt durch E-Commerce-Wachstum, Investitionen in die Fertigung und Infrastrukturverbesserungen. Auch wenn sie nicht so im Rampenlicht stehen wie Bürotürme, verzeichnen Lagerhäuser, Logistikzentren und Industrieparks in der KL-Region niedrige Leerstände, steigende Mieten und Entwicklungsinteresse:

• Hohe Auslastung und Absorption: Im ersten Quartal 2025 lag die Leerstandsquote für Logistik-/Industrieflächen in KL bei nur 4,0 %, gegenüber 4,8 % im Vorquartal bmcc.org.my bmcc.org.my. Im Wesentlichen sind hochwertige Lagerflächen nahezu vollständig belegt. Allein im Jahr 2024 wurden fünf neue moderne Lagerhäuser (insgesamt ca. 4 Millionen Quadratfuß Bruttogeschossfläche) im Großraum KL fertiggestellt, die größtenteils von Mietern aus Branchen wie Elektronik, Automobil, Logistikdienstleister und medizinische Versorgung bmcc.org.my bmcc.org.my übernommen wurden. JLL stellt fest, dass die Nettoabsorption im Jahr 2025 voraussichtlich stark ansteigen wird, da weitere Projekte anstehen und die Vorvermietungsquoten für kommende Lagerhäuser bei etwa 50 % liegen – was darauf hindeutet, dass Mieter sich Flächen bereits vor Fertigstellung sichern bmcc.org.my. Die starke Nachfrage wird durch anhaltendes Wachstum im E-Commerce-Fulfillment, 3PL (Third-Party-Logistik)-Dienstleistungen und Hersteller, die ihre Lieferketten optimieren, angetrieben. Selbst während der Pandemie blieb die Nachfrage nach Logistikimmobilien stark, und nun, da sich die wirtschaftliche Aktivität normalisiert, setzt sich das Wachstum dieses Sektors ungebremst fort.
• Mieten und Investoreninteresse: Die Mieten für Lagerhäuser der Klasse A im Klang Valley befinden sich in einem sanften Aufwärtstrend (eine „allmähliche Wachstums“-Entwicklung), da Nutzer Prämien für Einrichtungen mit höheren Decken, größeren Ladezonen und moderner Ausstattung zahlen cbre-wtw.com.my. Während spezifische Mietdaten weniger öffentlich sind, berichten Immobilienberatungen von stetigen Mietsteigerungen für erstklassige Lagerhäuser aufgrund des Mangels an gut gelegenen Logistikflächen in der Nähe der Stadt cbre-wtw.com.my. Die Renditen für Industrieimmobilien in Malaysia liegen oft bei etwa 6-7 % und bleiben für institutionelle Investoren attraktiv. Tatsächlich gibt es eine zunehmende Institutionalisierung im Logistikbereich – immer mehr in- und ausländische Fonds erwerben oder entwickeln Logistikimmobilien, da sie diese als stabile, einkommensgenerierende Investitionen betrachten bmcc.org.my. Beispielsweise bauen regionale Industrie-REITs und Entwickler aktiv neue Lagerhäuser in Zentren außerhalb von KL (wie Shah Alam, Klang und Serendah), um die Nachfrage zu decken. Die strategische Lage des Klang Valley(zwischen Port Klang und der Stadt sowie mit guter Autobahnanbindung) macht es zu einem natürlichen Logistikzentrum. Darüber hinaus werden große Infrastrukturprojekte wie die Westports-Erweiterung (die Verdopplung der Containerkapazität von Port Klang durch neue Terminals) den Umschlag verstärken und zusätzliche Distributionsanlagen im Landesinneren erfordern cbre-wtw.com.my. Dies hält die Pipeline für Logistikimmobilien stark, mit dem Vertrauen, dass neues Angebot schnell vermietet wird.
• Globale Unternehmen und FDI: Die Stärke des Industriemarktes ist auch an ausländische Direktinvestitionen und Veränderungen in den Lieferketten gebunden. Malaysia genehmigte im 1. Halbjahr 2024 Investitionen in Höhe von 73,5 Mrd. RM im Klang Valley, darunter bedeutende ausländische Investitionen (~25,8 Mrd. RM) cbre-wtw.com.my – viele davon im Fertigungs- und Hightech-Sektor. Unternehmen aus China und anderen Ländern errichten Produktionsstätten oder regionale Vertriebszentren in Malaysia im Rahmen von China+1-Strategien. „Der malaysische Logistikmarkt boomt, angetrieben von einer robusten Wirtschaft und zunehmenden internationalen Investitionen, insbesondere aus China und Taiwan… im Einklang mit der globalen Diversifizierung der Lieferketten“, bemerkt JLL bmcc.org.my. Ein bemerkenswerter Trend ist der Anstieg von Rechenzentren rund um Kuala Lumpur – die Regierung hat sogar neue Planungsrichtlinien für Rechenzentren eingeführt, um Genehmigungen zu beschleunigen cbre-wtw.com.my. Mehrere multinationale Tech-Unternehmen (z. B. Microsoft, Google) haben Pläne für große Rechenzentrumscampi im Großraum Kuala Lumpur angekündigt, was die Attraktivität der Region für Hightech-Industrienutzung widerspiegelt. Diese Einrichtungen sind zwar keine traditionellen „Lagerhäuser“, fallen aber unter gewerbliche Industrieimmobilien und unterstreichen die Erweiterung der Industrie-Assetklasse.
• Moderne Industrieparks & grüne Merkmale: Entwickler schaffen zudem geplante Industrieparks mit moderner Infrastruktur und Nachhaltigkeitsmerkmalen. Es gibt einen „wachsenden Trend zu gemanagten Industrieparks mit Fokus auf umweltfreundliche Merkmale, GreenRE-Zertifizierung und fortschrittliche Technologien wie KI und 5G“, so CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Diese neuen Parks bieten nicht nur Lagerhäuser, sondern integrierte Einrichtungen, zuverlässige Versorgung und manchmal auch Unterkünfte für Arbeiter – mit dem Ziel, multinationale Hersteller anzuziehen. Beispiele sind der Elmina Business Park und fortschrittliche Anlagen in den Gebieten Nilai und Semenyih. Nachhaltigkeit ist selbst in diesem Sektor entscheidend: Solaranlagen auf Lagerhausdächern, Regenwassernutzung und energieeffizientes Design werden immer üblicher, da Unternehmen versuchen, ESG-Ziele für ihre Lieferkettenstandorte zu erfüllen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass KLs Industrie- und Logistikimmobilienmarkt leise boomt: starke Nachfrage, nahezu Vollauslastung und Expansion im Einklang mit Malaysias Bestreben, ein regionales Logistik- und Fertigungszentrum zu werden. Dieser Sektor bietet ein stabiles Gegengewicht zum zyklischeren Büromarkt. Wie ein Experte anmerkte, „der Industriemarkt hat sich insgesamt um 6 % bis 8 % verbessert, wobei einige Bundesstaaten besser abschneiden als andere“ und das Klangtal gehört sicherlich zu den Spitzenreitern dieses Wachstums theedgemalaysia.com. Mit fortgesetzten Investitionen in die Infrastruktur (Häfen, Bahnverbindungen) und unterstützenden staatlichen Anreizen bleibt der Ausblick für Industrieimmobilien im Großraum KL auch im Hinblick auf 2025 sehr positiv.

Wichtige Gewerbezentren und Hotspots in KL

Die Gewerbeimmobilienlandschaft von Kuala Lumpur ist geografisch vielfältig, mit mehreren wichtigen Bezirken und aufstrebenden Zentren, die jeweils eigene Dynamiken aufweisen. Hier ein Blick auf einige der bemerkenswerten Geschäftsviertel und wie sie sich entwickeln:

• KLCC und das Stadtzentrum: Das traditionelle „Goldene Dreieck“ im Innenstadtbereich – einschließlich KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang und angrenzender CBD-Zonen – bleibt die prestigeträchtigste Geschäftsadresse. Es beherbergt ikonische Türme wie die Petronas Twin Towers und Menara 3 Petronas (vollständig vermietet zu Spitzenmieten von etwa RM11–12 pro Quadratfuß) theedgemalaysia.com, sowie viele Hauptsitze von Banken, Öl- & Gasunternehmen und Konzernen. Grade-A-Büros im KLCC ziehen aufgrund der Lage weiterhin Mieter an, stehen jedoch, wie erwähnt, „zunehmender Konkurrenz durch neuere Entwicklungen mit modernen Einrichtungen und Nachhaltigkeitsmerkmalen“ theedgemalaysia.com gegenüber. Einige ältere Hochhäuser im Stadtkern haben Mieter an glänzende neue Projekte in anderen Gegenden verloren. Verkehrsstaus und begrenzte Parkmöglichkeiten im Stadtzentrum bleiben ebenfalls Herausforderungen. Dennoch haben Verbesserungen der Anbindung (wie die MRT- und Monorail-Linien rund um Bukit Bintang und KLCC) die Attraktivität erhöht. Das Stadtzentrum diversifiziert sich zudem – zum Beispiel werden ältere Bürogebäude umgebaut (wie die laufende Umgestaltung des historischen Kerns von KL zu einer Mischnutzung) und Stadterneuerungs-Initiativen sind im Rahmen eines kommenden Urban Renewal Act geplant theedgemalaysia.com. Wichtiger Punkt: KLCC erzielt weiterhin Spitzenmieten und Unternehmensprestige, aber Vermieter müssen ihre Gebäude im Stadtzentrum modernisieren, um mit den neueren „Emporkömmlingen“ in Randlagen konkurrieren zu können.
• Bangsar South (Kerinchi) und KL Fringe: Außerhalb des unmittelbaren Stadtzentrums haben sich neue Geschäftszentren entwickelt. Bangsar South, umbenannt in Kerinchi/Mid Valley Southkey-Gebiet, ist ein Paradebeispiel – einst eine Brachfläche, ist es heute ein modernes Geschäftsviertel, das Technologieunternehmen, MSC (Multimedia Super Corridor) Status-Bürocampus und regionale Hauptsitze beherbergt. Die Bürotürme in Bangsar South und dem angrenzenden KL Sentral/Mid Valley-Gebiet weisen hohe Auslastung (oft >90 %) auf und sind wegen ihrer großen Etagenflächen, integrierten Annehmlichkeiten und der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr beliebt. Tatsächlich stellt Knight Frank fest, dass „größere Etagenflächen (≥20.000 sq ft) zunehmend bevorzugt werden, insbesondere in den Gebieten KL Fringe und Petaling Jaya, die über umfangreiche Annehmlichkeiten und eine hervorragende Anbindung einschließlich Bahnhöfen verfügen“ theedgemalaysia.com. Mid Valley City zum Beispiel kombiniert zwei Mega-Einkaufszentren mit mehreren Bürotürmen und Hotels und schafft so ein in sich geschlossenes Zentrum, das weiterhin Unternehmen anzieht (es ist praktisch voll belegt und wird sogar erweitert). KL Sentral, der zentrale Verkehrsknotenpunkt, verbindet ebenfalls eine Umsteigestation mit Bürohochhäusern (wie Menara CIMB, Q Sentral) und bleibt eine Top-Wahl für Unternehmen, die Mobilität schätzen. Diese Randgebiete profitieren von neuen MRT-Linien und transportorientierter Entwicklung (TOD) – Mitarbeiter können problemlos pendeln, im Gegensatz zum überlasteten Stadtzentrum. Der KL Fringe-Teilmarkt (zu dem Bangsar South, KL Sentral usw. gehören) hatte Anfang 2024 eine extrem niedrige Leerstandsquote von nur 7–8 %, was zeigt, wie gefragt und knapp hochwertige Flächen in diesen Gebieten sind theedgemalaysia.com. Hier ist weiteres Wachstum zu erwarten: z. B. Pavilion Damansara Heights (technisch gesehen in Damansara, direkt außerhalb von KL City) erweitert das Angebot an „Fringe“-Büros bis 2024/25 um 1,5 Millionen sq ft Grade-A-Büros, die mit einem Luxus-Einkaufszentrum und Wohnanlagen integriert sind.
• Tun Razak Exchange (TRX): Das TRX-Viertel ist der Neuling in der Stadt – eine 70 Hektar große Entwicklung, die als KLs Internationales Finanzviertel positioniert ist. Am Rande der Innenstadt gelegen, erwacht TRX mit dem Flaggschiff, dem Exchange 106 Tower (einer der höchsten in Südostasien mit 492 m, 106 Stockwerken) und mehreren anderen Bürotürmen (Hauptsitze von HSBC, Affin Bank usw.), sowie Wohn- und Einzelhandelskomponenten zum Leben. TRX wurde 2024 offiziell als Finanzzentrum eröffnet, und „seine nahtlose MRT-Anbindung und das integrierte Einkaufszentrum unterstützen seinen Status“ theedgemalaysia.com. TRX hat „sowohl lokale als auch internationale Unternehmen angezogen, begünstigt durch Umzugsanreize,“ bemerkt Previn Singhe theedgemalaysia.com. Anfang 2025 gehörten zu den wichtigsten Mietern in TRX globale Namen wie Prudential, HSBC, Mulia (Entwickler von Exchange 106) und Technologiefirmen wie Huawei und Accenture theedgemalaysia.com. Die Grade-A-Büros und grüne Infrastruktur von TRX locken Unternehmen aus älteren Gebäuden an – und tragen so zum Flight-to-Quality-Trend der Stadt bei. Es ist auch ein stark transitorientiertes Zentrum: Eine MRT-Station befindet sich direkt vor Ort, und das Projekt verfügt über ausgezeichnete Straßenanbindungen. Mit weiteren Türmen (einschließlich des künftigen Hauptsitzes der malaysischen Zentralbank und anderer Behörden) in Planung festigt sich TRX als neues kommerzielles Zentrum von Kuala Lumpur. Dieser Wandel bedeutet, dass die Gebiete rund um TRX (z. B. Imbi, Pudu) eine Wertsteigerung der Grundstücke erfahren und zu den nächsten Entwicklungs-Hotspots werden könnten.
• Weitere bemerkenswerte Gebiete: Cyberjaya und Putrajaya, obwohl sie außerhalb des eigentlichen KL liegen (etwa 30 km südlich), gehören ebenfalls zur kommerziellen Landschaft von Greater KL. Cyberjaya wurde als Technologiestadt konzipiert; dort befinden sich viele Rechenzentren und Back-Office-Betriebe, obwohl der Büromarkt kleiner und gezielter gebaut ist (mit einem eigenen Überangebot). Putrajaya, die Verwaltungshauptstadt, beherbergt hauptsächlich Regierungsbüros, aber auch einen wachsenden kommerziellen Anteil (und Erweiterungen von Einkaufszentren wie die IOI City Mall in der Nähe). Näher an KL haben die Petaling Jaya (PJ) und Subang/Sunway-Gebiete ebenfalls bedeutende Bürocluster – oft mit inländischen Unternehmen und unterstützenden Dienstleistungen. PJ, eine etablierte Stadt, hat kürzlich einen Schub an neuen Grade-A-Büros erhalten (Beispiele: Menara Star 2, die kommenden Türme von PJ Sentral und die 2024 fertiggestellten Atwater Corporate Towers mit ca. 400.000 sq ft) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Diese Gebiete zeigen gemischte Ergebnisse: Einige neue Gebäude in PJ schneiden dank niedrigerer Mieten und guter Erreichbarkeit gut ab, aber ältere Büros in PJ werden umgenutzt oder haben höhere Leerstände, da der Fokus auf Projekte am KL-Rand übergeht. Shah Alam/Klang, hauptsächlich Industriegebiete, verfügen ebenfalls über einige Büroflächen (oft für Logistikunternehmen oder Produktionszentralen). Im Bereich Gastgewerbe bleibt Bukit Bintang erstklassig für Einzelhandel + Hotel-Mischungen (mit neuen Projekten, die Hotels, Wohnungen und einige Büros kombinieren – z. B. die kommenden Oxley Towers mit Büros und einem Jumeirah Hotel).

Im Wesentlichen ist die kommerzielle Aktivität in Kuala Lumpur nicht auf die traditionelle Innenstadt beschränkt. Dezentralisierte und Randgebiete spielen eine entscheidende Rolle und bieten oft neuere Gebäude, größere Flächen und bessere Verkehrsbedingungen. Die wichtigen Knotenpunkte, die man im Auge behalten sollte, sind KLCC (behält sein Prestige, benötigt aber eine Belebung), das aufstrebende TRX (bereit, das neue Finanzzentrum zu werden), und etablierte Randzentren wie Bangsar South/KL Sentral (Technologie- und Dienstleistungszentrum). Mit verbesserter Anbindung (z. B. Fertigstellung der MRT2 Putrajaya-Linie und der geplanten MRT3 Circle Line in den kommenden Jahren) ist zu erwarten, dass sich die kommerzielle Landschaft weiter dezentralisiert, wobei transitnahe Gewerbecluster florieren. Jeder dieser Teilmärkte spricht unterschiedliche Mieterprofile an, aber alle tragen zum Gesamtbild des Gewerbeimmobilienmarktes von Greater KL bei.

Bemerkenswerte neue Entwicklungen und Bautrends

Trotz eines bereits großen Bestands werden in Kuala Lumpur weiterhin neue Gewerbeimmobilienprojekte realisiert – allerdings gehen die Entwickler inzwischen vorsichtiger und strategischer vor. Wichtige Entwicklungstrends sind höhere Wolkenkratzer, gemischt genutzte Integration und infrastrukturgebundene Projekte, sowie der Versuch, weiteres Überangebot in einem schwachen Markt zu vermeiden.

Großprojekte (2024–2025):

• Merdeka 118: Das Prunkstück ist Merdeka 118, jetzt das höchste Gebäude in Südostasien (678,9 m, 118 Stockwerke). Offiziell im Januar 2024 eingeweiht, umfasst dieser RM5-Milliarden-Megaturm ~1,7 Millionen Quadratfuß Büros, ein Park Hyatt Hotel und eine Aussichtsplattform theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Entwickelt von PNB (einem nationalen Investmentfonds), wird er als „Arbeitsplatz der Zukunft“ mit nachhaltigem Design positioniert und soll als Katalysator für die Wiederbelebung des historischen Merdeka-Gebiets dienen. Bei der Eröffnung lag die Auslastung bei ~70 % (die PNB Group und bald die Maybank-Zentrale belegen ~33 Stockwerke) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Die Fertigstellung von Merdeka 118 bringt erheblich hochwertige Flächen auf den Markt, aber die starke Vorvermietung deutet darauf hin, dass sich das Gebäude nach und nach füllen wird, ohne die Mieten anderswo stark zu drücken. Es gibt auch Infrastrukturverbesserungen – es ist an eine MRT-Station angebunden und verfügt über ein neues Einkaufszentrum (118 Mall) im Podium sowie öffentliche Attraktionen wie den Merdeka Boulevard Park theedgemalaysia.com.
• Tun Razak Exchange (TRX): TRX befindet sich weiterhin in Entwicklung nach Exchange 106 und dem Einkaufszentrum. Für 2025–2027 sind weitere Bürotürme wie die Zentrale der Bank Negara Malaysia und anderer Finanzinstitute sowie Luxus-Wohntürme und Hotels geplant. Staatliche Unterstützung (Berichten zufolge Anreize wie Steuervergünstigungen für TRX-Mieter) hat das Interesse geweckt theedgemalaysia.com. Das voll integrierte Konzept von TRX (Leben-Arbeiten-Freizeit mit Wohnungen, einem riesigen zentralen Park und Einzelhandel) dient als Vorlage für zukünftige Projekte in KL.
• Pavilion Damansara Heights: Dies ist ein großes Mischnutzungsprojekt in Damansara (West-KL) mit zwei Bürotürmen, gehobenen Wohnungen und einem Einkaufszentrum der Marke Pavilion. Ein Büroturm (Tower 1) wurde 2024 fertiggestellt und fügt ~560.000 Quadratfuß hinzu, ein zweiter Turm und das Einkaufszentrum werden bis 2025 erwartet theedgemalaysia.com. Das frühe Interesse an der Vermietung ist positiv, angesichts der Lage in einem wohlhabenden Bezirk und der direkten Anbindung an die kommende MRT Circle Line.
• Menara Felcra: Ein neuer Turm im Stadtteil Kampung Baru (nahe KLCC), Menara Felcra wurde 2024 fertiggestellt und bietet Regierungsbüros und Gewerbeflächen. Zusammen mit dem nahegelegenen Platinum KL ² und anderen geplanten Türmen ist er Teil der Erneuerung von Kampung Baru zu einer modernen Innenstadt-Erweiterung.
• Weitere bemerkenswerte Fertigstellungen: Im Jahr 2024 wurde außerdem der ATWATER Corporate Towers in PJ (0,4 Mio. sq ft) fertiggestellt cbre-wtw.com.my. Bis Mitte 2025 wird PNB 1194 (Neuentwicklung des ehemaligen MAS-Gebäudes) abgeschlossen sein und ein modernisiertes Bürogebäude in der Stadt hinzufügen cbre-wtw.com.my. Oxley Towers in der Nähe von KLCC (mit Büros und zwei Luxushotels, Sofitel und Jumeirah) ist ein weiteres prestigeträchtiges Projekt, das für etwa 2025 geplant ist und die Skyline weiter bereichern wird. Sunway Visio und Sunway Square Türme in den Vororten, TNBs neuer Campus (der „Gold Tower“-Hauptsitz des nationalen Energieversorgers) sowie Erweiterungen in etablierten Stadtteilen wie IOI City (Putrajaya) und Setia Alam tragen ebenfalls zur Pipeline bei cbre-wtw.com.my.

Insgesamt werden bis zum ersten Halbjahr 2025 rund 2,0 Millionen sq ft neue hochwertige Büroflächen in KL erwartet, allein durch einige dieser großen Fertigstellungen cbre-wtw.com.my. Die Entwickler sind sich des Überangebotsrisikos bewusst und sichern sich daher häufig starke Ankermieter vor der Fertigstellung. In einigen Fällen wurden Projekte phasenweise umgesetzt oder verzögert, um das Angebot zu strecken. Bemerkenswert ist, dass einige geplante spekulative Bürotürme angesichts der derzeit hohen Leerstandsquote auf Eis gelegt wurden – eine willkommene Verschnaufpause für den Markt.

Bautrends: Ein klarer Trend ist, dass fast alle neuen Entwicklungen Mischnutzungen sind. Selten sieht man einen eigenständigen Büroturm; meist ist er Teil eines größeren Projekts mit Einzelhandel, Wohnungen oder Hotels. Diese Diversifizierung hilft, Risiken zu mindern (verschiedene Einnahmequellen) und schafft lebendigere, in sich geschlossene Umgebungen, die Mieter und Investoren bevorzugen. Zum Beispiel wird das Merdeka 118 Areal schließlich nicht nur den Büroturm, sondern auch Wohntürme, ein Einkaufszentrum, eine Moschee und öffentliche Attraktionen umfassen theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Ähnlich kombiniert TRX Büros mit einem Einkaufszentrum und Parks, und Bangkok Banks neuer Turm in KL (BBCC-Entwicklung) befindet sich über einem Lifestyle-Hub (das Bukit Bintang City Centre umfasst ein Einkaufszentrum, Wohnungen, ein Unterhaltungszentrum). Transit-orientierte Entwicklung ist ebenfalls entscheidend: Projekte in der Nähe von MRT/LRT-Stationen werden bevorzugt. Die Regierung und Stadtplaner fördern dies durch Anreize im KL City Plan – z. B. höhere Ausnutzungsziffern für Projekte mit Anbindung an den Nahverkehr.

Ein weiterer Trend ist ein verstärkter Fokus auf Nachrüstung und Umnutzung älterer Gebäude anstelle von reinen Neubauten. Wie bereits erwähnt, werden mehrere ältere Bürogebäude entkernt und modernisiert oder umgewidmet. Das erwartete Stadterneuerungsgesetz könnte den Prozess des Erwerbs und der Umgestaltung alternder Immobilien erleichtern theedgemalaysia.com, was bedeutet, dass wir möglicherweise mehr kreative Umgestaltungen sehen werden (z. B. Umwandlung alter Büros in Wohnungen, Coworking-Hubs oder Hotels). Dies ist ein konstruktiver Weg, das Überangebot anzugehen – durch Entfernung veralteter Bestände oder deren Umwandlung kann sich der Markt schneller ausbalancieren.

Infrastrukturprojekte: Große Infrastrukturverbesserungen prägen ebenfalls die Perspektiven für Gewerbeimmobilien:

• Die MRT Putrajaya Linie (MRT 2) wurde 2023 vollständig eröffnet, verbindet viele Vororte mit dem Zentrum von KL und hält an wichtigen Gewerbeknotenpunkten (z. B. TRX, KLCC East). Dies hat die Immobilienwerte rund um die Stationen bereits gesteigert und neue Bürostandorte attraktiv gemacht (zum Beispiel ist die Attraktivität von TRX teilweise auf den MRT-Knotenpunkt zurückzuführen).
• Die vorgeschlagene MRT 3 Circle Line wurde von der Regierung neu gestartet und soll später in diesem Jahrzehnt fertiggestellt werden. Sie wird die Stadt umrunden und viele bestehende Linien verbinden, mit geplanten Stationen in Gebieten wie Mont Kiara, Sentul und an den Rändern, was wahrscheinlich Gewerbeprojekte in diesen Gegenden anregen wird.
• Die Hochgeschwindigkeitsbahn (HSR) nach Singapur, die 2021 auf Eis gelegt wurde, ist wieder im Gespräch. Falls sie wieder aufgenommen wird, wäre der Endbahnhof in Bandar Malaysia (direkt südlich von TRX), was ein Game-Changer für den Immobilienmarkt in KL sein könnte, da die Reisezeit nach Singapur auf 90 Minuten verkürzt würde. Schon die Aussicht auf die HSR hält dieses Gebiet (das alte Flughafengelände) im strategischen Fokus – es könnte zu einer weiteren riesigen gemischt genutzten Entwicklung werden, falls eine Einigung erzielt wird.
• Straßen- und Schienenverbesserungen wie die East Coast Rail Link (ECRL) (verbindet Port Klang bis 2026 mit der Ostküste) und die Johor–Singapur RTS Link (bis 2026) betreffen KL-Büros zwar nicht direkt, verbessern aber die Gesamtanbindung Malaysias und kommen KL als Hauptstadt indirekt zugute. Die Infrastrukturinitiativen der Regierung (einschließlich Autobahnen und der Pan Borneo Highway in Ostmalaysia) stärken zudem das Vertrauen der Investoren in die Wachstumsaussichten des Landes theedgemalaysia.com.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die Skyline von Kuala Lumpur weiterhin verändert, mit Prestigeprojekten wie Merdeka 118, die neue Wahrzeichen setzen. Der Bauboom hat sich jedoch abgeschwächt; der Fokus liegt nun auf Qualität statt Quantität – der Fertigstellung integrierter, nachhaltiger Entwicklungen und der Modernisierung älterer Objekte. Diese Ergänzungen, zusammen mit verbesserter Infrastruktur, sollen sicherstellen, dass KL eine wettbewerbsfähige, moderne Stadt bleibt – allerdings sind Entwickler und politische Entscheidungsträger vorsichtig, um ein starkes Überangebot zu vermeiden. Für Mieter und Investoren bringen die neuen Projekte mehr Auswahl und potenziell bessere Gesamtumgebungen, was unterstreicht, dass sich KL im Wandel befindet und nicht stagniert.

Investitionslandschaft und Renditen: Lokale und ausländische Perspektiven

Die Investitionstätigkeit im gewerblichen Immobilienmarkt von KL hat in den letzten Jahren Höhen und Tiefen erlebt, beeinflusst durch globale und lokale Faktoren. Nach einer pandemiebedingten Verlangsamung gibt es Anzeichen dafür, dass die Anlegerstimmung sich 2024–2025 stärkt, auch wenn Investoren weiterhin wählerisch bleiben. Wichtige Punkte zur Investitionsperformance und zu den Renditen:

• Transaktionsvolumen und Investoren: In den letzten zwei Jahren gab es ein gedämpftes Investitionsvolumen bei Büros und Gewerbeimmobilien, da Käufer und Verkäufer ihre Preiserwartungen anpassten. JLL stellte eine „Abkühlungsphase in 2023 und 2024“ mit weniger großen Bürotransaktionen fest, was auf Vorsicht hindeutetstarproperty.my. Viele institutionelle Investoren verhielten sich abwartend aufgrund der Unsicherheit hinsichtlich der Büronachfrage und steigender Zinsen. Bis Ende 2024 verbesserte sich die Dynamik jedoch – Business Today berichtete über deutliche Anstiege bei den Transaktionsvolumina im Gewerbebereich, da Investoren in einer sich stabilisierenden Wirtschaft nach stabilen, einkommensgenerierenden Anlagen suchten asiapropertyawards.com. Dies zeigte sich besonders in urbanen Geschäftsvierteln, wo gut vermietete, institutionelle Objekte sowohl bei lokalen REITs als auch bei ausländischen Fonds asiapropertyawards.com auf Interesse stießen. So erwarb beispielsweise im Einzelhandelssektor Asian Pac Holdings das Jaya Shopping Centre (ein Nachbarschaftszentrum in PJ) für 100 Millionen RM im Jahr 2024 bmcc.org.my, und im Bürosektor gibt es Gespräche über den Kauf mehrerer älterer Gebäude zur Neupositionierung (Entwickler wie Hap Seng und KSK Land waren beim Erwerb von Grundstücken für die Neuentwicklung aktiv, wie das Beispiel des Wisma KFC-Deals zeigt, der in ein Hotel umgewandelt wurde theedgemalaysia.com).
• Lokale vs. ausländische Investoren: Lokale Investoren (malaysische institutionelle Investoren, staatsnahe Unternehmen und lokale private Entwickler) dominieren weiterhin die gewerbliche Immobilienlandschaft in KL. Gruppen wie PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP und lokale REITs besitzen einen erheblichen Anteil an erstklassigen Objekten (z. B. besitzt PNB Merdeka 118 und Menara PNB, EPF ist Miteigentümer der Petronas Towers und anderer Wahrzeichen). Diese Akteure verfügen über tiefgehende Marktkenntnisse und verfolgen oft eine langfristige Strategie, was für Stabilität sorgt. Ausländische Investoren zeigen unterdessen wachsendes Interesse an Malaysia, dank der Renditen und des Wachstumspotenzials, sind jedoch selektiv. Singapurische, japanische und koreanische Fonds haben in den letzten Jahren immer wieder in KL-Büros investiert (z. B. der Erwerb von Menara AXIS durch Koreas KCC und Singapurs ARA), und Investoren aus dem Nahen Osten sind an Projekten wie Pavilion Bukit Jalil beteiligt. Laut einer Immobilienumfrage hat sich das Vertrauen sowohl lokaler als auch ausländischer Investoren mit Blick auf 2025 verbessert, was auf die wirtschaftliche Erholung Malaysias und die Infrastruktur-Bereitschaft zurückzuführen ist asiapropertyawards.com. Auch ausländische vermögende Privatpersonen interessieren sich für Gewerbeimmobilien (teilweise ermöglicht durch Programme wie Malaysia My Second Home (MM2H) und das neue Premium Visa Programme (PVIP), die wohlhabende Personen zu lokalen Investitionen, auch in Immobilien, ermutigen bmcc.org.my).
• Renditen und Kapitalwerte: Ein großer Anreiz für Investoren in KL ist der attraktive Renditeabstand im Vergleich zu anderen Großstädten. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Kuala Lumpur liegen in den letzten Jahren etwa zwischen 5,5 % und 6,0 % cbre-wtw.com.my. Das ist höher als die Spitzenrenditen für Büros in Singapur (3–4 %) oder Hongkong (ca. 3 %), was bedeutet, dass Investoren für jeden investierten Dollar eine bessere Einkommensrendite erzielen können – wenn auch bei höherem Risiko. Beispielsweise könnte ein Grade-A-Büro in KL mit etwa RM1.000–1.300 pro Quadratfuß bewertet werden und eine Miete von RM6–7 pro Quadratfuß/Monat (RM72–84 jährlich) erzielen, was etwa 6 % Rendite ergibt. Diese Renditen sind relativ stabil geblieben und sind im Umfeld steigender Zinsen sogar leicht gestiegen, da die Kapitalwerte schwach blieben. Kapitalwerte für Spitzenbüros in KL (pro Quadratfuß) gehören zu den niedrigsten in der Region für eine Hauptstadt, was sowohl den Überangebotsabschlag als auch den schwächeren malaysischen Ringgit widerspiegelt. Wie Knight Frank hervorhob, „Kuala Lumpurs Spitzenmieten für Büros [und damit auch die Kapitalkosten] bleiben die attraktivsten im asiatisch-pazifischen Raum… diese Erschwinglichkeit macht KL für multinationale Unternehmen äußerst wettbewerbsfähig“, was auch darauf hindeutet, dass Investoren Potenzial für Wertsteigerungen von diesem niedrigen Ausgangsniveau sehen theedgemalaysia.com.
• Anlagestrategie – Fokus auf Qualität: Ähnlich wie Mieter konzentrieren sich Investoren auf erstklassige, zukunftssichere Objekte. Value-Add-Strategien sind beliebt – einige Investoren zielen auf ältere Gebäude zu reduzierten Preisen ab, um sie zu renovieren oder umzuwandeln, in der Hoffnung auf zukünftige Wertsteigerungen. Previn Singhe weist auf einen Trend hin, bei dem „veraltete Bürogebäude an Attraktivität gewinnen, da Investoren versuchen, durch Umnutzung oder Neupositionierung Werte freizusetzen“ theedgemalaysia.com. Andererseits sind Prestigeobjekte mit sicheren Mietern (wie die PETRONAS Twin Towers, die Top-Einkaufszentren in KL) fest in Händen und werden selten gehandelt. Eine Stimmungsumfrage von Knight Frank für 2025 zeigte, dass viele Investoren ihre Portfolios in Richtung Objekte umschichten, die auf die sich wandelnde Nachfrage eingehen, z. B. Einzelhandelsportfolios an aktuelle Verbrauchertrends anpassen und sich auf Büros mit starken ESG-Merkmalen konzentrieren asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. „Unsere Daten zeigen, dass grün zertifizierte Gebäude Premium-Mieter und Investitionen anziehen, insbesondere von institutionellen Investoren mit Nachhaltigkeitsvorgaben“, sagte Christophe Vicic von JLL asiapropertyawards.com. Dies deutet darauf hin, dass ESG-Konformität und Gebäudequalität nun in die Preisgestaltung einfließen – die besten grünen Gebäude können einen Aufschlag und niedrigere Renditen erzielen.
• Finanzierung und Politik: Das Finanzsystem Malaysias bietet weiterhin Unterstützung durch Bankkredite und einen kleinen, aber wachsenden REIT-Markt. Die Banken sind im Allgemeinen bereit, gute Gewerbeimmobilien zu finanzieren, und die Finanzierungssätze sind, obwohl sie höher sind als vor zwei Jahren, immer noch moderat (der Übernacht-Politikzinssatz der BNM liegt 2024 bei 3,0 %, was zu typischen Gewerbekreditzinsen von etwa 4,5–5,5 % führt). Das bedeutet, dass die Kreditkosten ungefähr auf dem Niveau der Immobilienrenditen liegen, was die Investoren etwas vorsichtiger gemacht hat (die Renditedifferenz gegenüber der Finanzierung ist geringer). Da die Inflation jedoch unter Kontrolle ist (~2 %) cbre-wtw.com.my, sind die Realzinsen niedrig, und viele sehen dies als einen guten Zeitpunkt, um Vermögenswerte vor einem erwarteten Wirtschaftsaufschwung zu sichern. Die Regierung verfolgt weiterhin ein grundsätzlich investorenfreundliches Politikregime für Immobilien. Es gibt keine wesentlichen Beschränkungen für ausländischen Besitz von Gewerbeimmobilien – anders als in einigen Ländern begrenzt Malaysia den Ausländeranteil an Büroimmobilien nicht und verlangt keine Sondergenehmigung über die Standardrichtlinien hinaus. Ausländische Käufer müssen in der Regel nur einen Mindestkaufpreis (oft RM1 Million und mehr) einhalten und Immobilien meiden, die für Bumiputera (indigene Bevölkerung) reserviert sind, was größtenteils den Wohnungssektor betrifft crowncontinental.com. Diese Offenheit, kombiniert mit Malaysias stabilem Rechtsrahmen (Eigentumstitel, Eigentumsrechte usw.), macht KL zu einem zugänglichen Markt für ausländisches Kapital. Darüber hinaus gibt es Steueranreize für bestimmte Investitionen – zum Beispiel wurden Anreize für umweltfreundliches Bauen (Steuerabzüge auf Investitionsausgaben für GBI-zertifizierte Gebäude) angeboten, um nachhaltige Entwicklungen zu fördern mida.gov.my. Die Real Property Gains Tax (RPGT), die früher schnelle Weiterverkäufe erschwerte, wurde für längere Haltefristen gelockert (seit 2022 beträgt die RPGT 0 % für Veräußerungen nach 5 Jahren durch Privatpersonen). All diese Faktoren tragen dazu bei, dass Malaysia Investoren als renditestarker und relativ sicherer Standort präsentiert.

Insgesamt ist der Investitionsausblick für Gewerbeimmobilien in KL im Jahr 2025 vorsichtig optimistisch. Die Redewendung „Flight to Quality“ gilt für Investoren ebenso wie für Mieter – Kapital zielt auf die besten Objekte oder solche, die durch Asset Management aufgewertet werden können. Das Vorhandensein von Überangebot und die Frage nach Homeoffice bedeuten, dass Investoren eine gründliche Due Diligence durchführen und oft Risiken einpreisen (daher sind einige Notverkäufe oder Schnäppchenjagden bei Sekundärimmobilien zu erwarten). Doch da sich die Wirtschaft auf einem festeren Fundament befindet und der Immobilienmarkt Anzeichen einer Bodenbildung zeigt, glauben viele, dass jetzt der richtige Zeitpunkt für Investitionen ist, bevor der nächste Aufschwung beginnt. Wie es in einem Branchenbericht heißt, wird 2025 ein „helles Jahr“ für Gewerbeimmobilien, gestützt durch das wachsende Vertrauen sowohl lokaler als auch internationaler Investoren in Malaysias Entwicklung asiapropertyawards.com.

Politik- und Regulierungsumfeld

Regierungsrichtlinien und regulatorische Änderungen können einen erheblichen Einfluss auf den gewerblichen Immobiliensektor haben. In Malaysia war das politische Umfeld 2024–2025 im Allgemeinen unterstützend für die Erholung des Immobilienmarktes, mit Fokus auf Nachhaltigkeit, Investitionsanreize und langfristige Stadtplanung:

• Stabilität der Regierung und Wirtschaftspolitik: Nach einigen politischen Turbulenzen in den Vorjahren trat Malaysia 2024 mit einer stabileren Koalitionsregierung ein. Diese Stabilität ist an sich schon ein Vorteil – „das stabile politische und wirtschaftliche Umfeld ist einer der Hauptkatalysatoren für die Geschäftsausweitung,“ bemerkte Knight Frank theedgemalaysia.com. Die unternehmensfreundliche Haltung der Regierung spiegelte sich in den Initiativen des Haushalts 2025 wider, die sich zwar hauptsächlich auf Wohnraumerschwinglichkeit konzentrierten, aber auch Maßnahmen wie Anreize für Stadterneuerung und -entwicklung theedgemalaysia.com beinhalteten. Diese Anreize können Steuervergünstigungen für Entwickler umfassen, die sich der Erneuerung alter Stadtgebiete widmen, was dem gewerblichen Sektor indirekt hilft, indem die Nutzung alternder Immobilien für neue Zwecke gefördert wird.
• Stadterneuerung und -belebung: Eine wichtige regulatorische Entwicklung am Horizont ist das vorgeschlagene Urban Renewal Act. Branchenverbände wie REHDA (Real Estate Developers’ Association) arbeiten mit der Regierung an einem Rahmen, um die Neuentwicklung alter Gebäude und Stadtteile zu erleichtern und attraktiver zu machen. Derzeit stellen Probleme wie zersplitterter Besitz und unklare Verfahren Hürden für die Neuentwicklung alter Bürogebäude oder den Abriss und Neubau in dicht besiedelten Gebieten dar. Das neue Gesetz zielt darauf ab, dies zu vereinfachen und „transparente, förderliche Stadterneuerung“ zu ermöglichen, hoffentlich mit Anreizen zur Kostendeckung theedgemalaysia.com. Wie bereits erwähnt, hängen eine Reihe von Deals für ältere Gebäude in KL (z. B. ältere Bürotürme im KLCC-Gebiet) davon ab, ob sie neu entwickelt werden können – daher könnte diese Gesetzgebung Werte freisetzen und das Überangebot an veralteten Beständen reduzieren. Marktteilnehmer setzen sich dafür ein, dass fiskalische Anreize (Steuerbefreiungen, höhere Ausnutzungsziffern) Teil des Pakets werden, um die Stadterneuerung finanziell tragfähig zu machen mida.gov.my.
• Vorschriften für Auslandsinvestitionen: Malaysia bleibt ausländischen Investoren im Immobilienbereich gegenüber aufgeschlossen. Ausländer können Gewerbeimmobilien (einschließlich Büros, Geschäfte, Industriegrundstücke) mit minimalen Einschränkungen direkt erwerben, abgesehen von der Mindestpreisschwelle (etwa 1 Mio. RM, was in der Regel weit unter dem Preis eines Bürogrundstücks liegt und somit für gewerbliche Geschäfte praktisch kein Problem darstellt) crowncontinental.com. Es gibt keine zusätzlichen Stempelgebühren oder Steuern für ausländische Käufer auf Gewerbeimmobilien, anders als in manchen Ländern. Im Jahr 2023 gab es einige Anpassungen am MM2H-Visaprogramm – nun wird von den Teilnehmern verlangt, dass sie Immobilien vor Ort erwerben crowncontinental.com, was indirekt einige ausländische Mittel in hochwertige Eigentumswohnungen oder vielleicht kleine Büroeinheiten lenken könnte. Insgesamt ist die Haltung Malaysias, dass ausländische Direktinvestitionen (FDI) benötigt werden und der Immobiliensektor dafür offen ist; der Bundesstaat Selangor hat sogar kürzlich bestimmte Bumiputra-Freigabeverfahren für Gewerbeprojekte gelockert, um die Nachfrage zu erhöhen. Für börsennotierte Unternehmen und REITs gibt es keine Beschränkungen für ausländischen Besitz, was internationalen Anteilseignern an malaysischen Immobilien-REITs ermöglicht (einige malaysische REITs zählen globale Fonds zu ihren Investoren). Die Investitionsklima-Erklärung des US-Außenministeriums 2024 bekräftigte, dass Malaysia im unwahrscheinlichen Fall einer Enteignung eine faire Entschädigung zusichert, was die Eigentumsrechte absichert state.gov.
• Nachhaltigkeit und Bauvorschriften: Die Regulierungsbehörden drängen zunehmend auf Nachhaltigkeit im Immobilienbereich. Während es landesweit noch keine strengen verpflichtenden grünen Bauvorschriften gibt, gewähren lokale Behörden wie DBKL (KL City Hall) häufig zusätzliche Entwicklungsanreize für grüne Merkmale (zum Beispiel eine höhere Ausnutzungsziffer, wenn ein Gebäude eine Green Building Index-Zertifizierung erhält). Die Ankündigungen der Regierung (etwa durch den Wohnungsbauminister im November 2023) zielen darauf ab, Malaysia als „führendes Zentrum für grüne Investitionen“ zu positionieren und Klimaresilienz in die Stadtentwicklung zu integrieren mida.gov.my. Es gibt Steueranreize für grüne Technologien – zum Beispiel kann ein Entwickler oder Eigentümer Investitionssteuervergünstigungen beantragen, die 100 % der qualifizierten Investitionsausgaben für energieeffiziente Gebäudesysteme abdecken greenbuildingindex.org. Diese wurden in den letzten Haushalten verlängert, um mehr Solarpanels, intelligentes Energiemanagement usw. in Gewerbegebäuden zu fördern. Außerdem verlangt Bursa Malaysia (die Börse) ab 2024 eine erweiterte ESG-Berichterstattung für börsennotierte Immobilienunternehmen und REITs, was diese effektiv dazu bewegt, ihre Portfolios aufzuwerten (dies hat einige REITs dazu veranlasst, ihre Objekte mit LED-Beleuchtung, besseren Kühlsystemen usw. nachzurüsten, um Energieeinsparungen nachzuweisen).
• Zonierung und Planung: Der Kuala Lumpur City Plan 2040 leitet die langfristige Entwicklung – er legt den Schwerpunkt auf Mischnutzungsentwicklungen, transit-orientierte Entwicklung (TOD) und den Erhalt von historischen Zonen. Für Gewerbeimmobilien bedeutet dies, dass neue Büroprojekte sich wahrscheinlich auf ausgewiesene Gewerbecluster und entlang von Verkehrskorridoren konzentrieren werden. Die Stadtverwaltung war in letzter Zeit auch vorsichtig bei der Genehmigung völlig neuer Büroprojekte, angesichts des Überangebots; es gab Phasen eines de-facto Moratoriums für neue Bürogebäude in KL (außer bereits geplante oder strategische Projekte wie TRX). Diese weiche Steuerung wird wahrscheinlich fortgesetzt, bis sich die Leerstandsquoten normalisieren.
• COVID-Regelungen: Bis 2024 sind fast alle pandemiebedingten Maßnahmen (wie verpflichtende Mietnachlässe für KMU-Mieter im Einzelhandel usw.) ausgelaufen. Vermieter und Mieter von Büros kehren zu normalen Vertragsabschlüssen zurück. Eine bleibende Veränderung ist der Vorstoß für bessere Belüftungs- und Gesundheitssicherheitsstandards in den Bauvorschriften – neue Projekte integrieren häufig berührungslose Systeme und verbesserte Luftfilterung, wie aus COVID-19 gelernt, und es wird darüber gesprochen, die Bauvorschriften zu aktualisieren, um einige dieser Maßnahmen künftig verbindlich vorzuschreiben.
• Wirtschaftspolitik und Auswirkungen: Makroökonomische Entscheidungen wie die Zinspolitik wirken sich direkt auf Immobilien aus. Die Bank Negara Malaysia hielt ihren Overnight Policy Rate im Jahr 2024 bei 3,00 % cbre-wtw.com.my und stellte die Erholung in den Vordergrund. Dies half, die Kreditkosten moderat zu halten. Die Regierung legte zudem verschiedene Konjunkturpakete auf (Zuschüsse, Förderung der digitalen Wirtschaft usw.), die indirekt die Nachfrage nach Büros unterstützen (zum Beispiel haben Anreize für multinationale Unternehmen, globale Servicezentren in Malaysia einzurichten, Mieter gebracht). Ein weiterer relevanter Politikbereich ist die digitale Wirtschaft: Die Malaysia Digital-Initiative (Nachfolger des MSC-Status) bietet weiterhin Steueranreize für Technologieunternehmen, die oft hochwertige Büroflächen benötigen. Bereiche wie Bangsar South und Cyberjaya profitieren davon als digitale Zentren.

Zusammenfassend ist das regulatorische Umfeld Malaysias im Jahr 2025 geprägt von Unterstützung für nachhaltige, hochwertige Entwicklung und einer sorgfältigen Steuerung von Überangebotsproblemen. Die Regierung scheint bestrebt, Investitionen (sowohl lokale als auch ausländische) und die Modernisierung des Immobiliensektors zu fördern, während sie strukturelle Themen wie Wohnraumerschwinglichkeit (das betrifft allerdings eher den Wohnungssektor) und Stadterneuerung angeht. Für Akteure im Bereich Gewerbeimmobilien bieten die politischen Rahmenbedingungen einen relativ stabilen und ermutigenden Hintergrund – mit neuen Gesetzen wie dem Urban Renewal Act, die es erleichtern sollen, den alternden Gebäudebestand in KL zu erneuern, und laufenden Anreizen für grüne und verkehrsnahe Projekte, die die zukünftige Stadtgestaltung prägen.

Nachhaltigkeit und Trends im Bereich Green Building

Nachhaltigkeit ist von einem „Nice-to-have“ zu einer zentralen Priorität im Bereich Gewerbeimmobilien in Kuala Lumpur geworden. Entwickler, Vermieter, Mieter und die Regierung setzen sich alle für umweltfreundlichere Gebäude und Praktiken ein und orientieren sich an globalen ESG-Trends (Environmental, Social, Governance):

• Übernahme von Green Building: Malaysias eigenes Bewertungssystem für umweltfreundliche Gebäude, der Green Building Index (GBI), verzeichnet eine wachsende Verbreitung. Bis Ende 2023 erreichte Malaysia einen Meilenstein von 300 Millionen Quadratfuß an umweltzertifizierter Fläche über 671 Projekte hinweg mida.gov.my. Viele davon befinden sich im Großraum KL, darunter bedeutende Zertifizierungen wie LEED Platinum und GBI Gold für neuere Bürohochhäuser. Bemerkenswerte Beispiele: Menara Etiqa und KL Eco City Towers sind GBI-zertifiziert, und der Masterplan von TRX schreibt vor, dass alle Gebäude mindestens dem Gold-LEED-Standard entsprechen müssen. „Die Mieten für umweltzertifizierte Bürogebäude steigen schneller als der allgemeine Markt“, merkt Cushman & Wakefield an, da Mieter die Nachhaltigkeitsmerkmale schätzen und oft bereit sind, dafür einen leichten Aufpreis zu zahlen assets.cushmanwakefield.com. Tatsächlich haben mehrere multinationale Mieter interne Richtlinien, nur umweltzertifizierte Räumlichkeiten zu beziehen. Dies hat zu einem Green Premium auf dem Markt geführt – zum Beispiel können ältere Büros, die nachträglich eine Umweltzertifizierung erhalten, sich manchmal differenzieren und erstklassige Mieter halten.
• Energieeffizienz und Wohlbefinden: Neue Gewerbeentwicklungen in KL integrieren Merkmale wie energieeffiziente Verglasung, Solarpanels, Regenwassernutzung, LED-Beleuchtung, Bewegungssensoren und hocheffiziente HLK-Systeme. Merdeka 118 beispielsweise legte bei Planung und Bau Wert auf Nachhaltigkeit (mit dem Ziel, mehrere Umweltzertifizierungen zu erhalten) theedgemalaysia.com. Neben Umweltaspekten gibt es auch den Wellness-Aspekt: Entwürfe, die maximales Tageslicht, bessere Luftqualität und Grünflächen bieten. Nach der Pandemie steht die Innenraumluftqualität stärker im Fokus – bessere Filterung, höhere Lüftungsraten, kontaktlose Zugänge usw. werden in Grade-A-Büros zum Standard. Gebäude wie IB Tower (Kenanga) oder Sky Park at One City integrieren Sky Gardens und Belüftungsfunktionen zur Steigerung des Wohlbefindens der Nutzer. Der „Flight to Quality“-Trend überschneidet sich stark mit dem „Flight to Green“ – wie ein Bericht es ausdrückte: „Nachhaltige Gebäude werden weiterhin einen Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht-grünen Gebäuden haben… grüne Gebäude bleiben langfristig eine Priorität,“ unabhängig von kurzfristigen politischen Entwicklungen theedgemalaysia.com.
• Initiativen der Vermieter: Bestehende Gebäudeeigentümer rüsten nach, um Schritt zu halten. „Vermieter älterer Bürogebäude verbessern die Gebäudespezifikationen und erweitern Nachhaltigkeitsmerkmale, um Mieter zu halten und neue zu gewinnen“, berichtete eine Marktumfragestarproperty.my. Beispiele sind die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in den Parkhäusern von Bürotürmen, das Anbringen von Solarpaneelen auf dem Dach zur Kompensation des Stromverbrauchs in Gemeinschaftsbereichen oder das Erlangen einer GBI-Zertifizierung für Bestandsgebäude (einige von REITs gehaltene Gebäude haben dies angestrebt, um ESG-bewusste Mieter anzusprechen). Vermieter bieten außerdem grüne Mietverträge an, bei denen sie mit den Mietern bei Energiesparmaßnahmen zusammenarbeiten und Daten zum Ressourcenverbrauch teilen. Angesichts der zunehmenden ESG-Berichtspflichten von Unternehmen fragen Mieter oft gezielt nach Gebäuden mit solchen Nachweisen.
• Regierung und Anreize: Die Regierung fördert das Wachstum grüner Gebäude sowohl durch Rhetorik als auch durch Anreize. Das Wohnungsministerium hat Ziele angekündigt, Malaysia zu einem Zentrum für grüne Investitionen zu machen und Klimaschutz auch im sozialen Wohnungsbau zu integrieren mida.gov.my. Obwohl es noch keinen verpflichtenden grünen Gebäudestandard gibt, fordern Experten strengere Vorschriften oder Anreize. „Die Regierung könnte die Einführung grüner Gebäude durch Anreize sowie durch die Umsetzung und Durchsetzung von Vorschriften fördern“, merkte die Nachhaltigkeitswissenschaftlerin Dr. Najah an mida.gov.my. Genannte mögliche Anreize sind Steuervergünstigungen für umweltfreundliche Projekte oder die Zulassung höherer Ausnutzungsziffern für grüne Gebäude mida.gov.my. Auf regulatorischer Seite könnten künftige Bauvorschriften beispielsweise eine bestimmte grüne Bewertung für große Projekte vorschreiben. Zusätzlich fördert Bank Negara Malaysia grüne Finanzierungen – Banken bieten inzwischen etwas bessere Konditionen für grün zertifizierte Projekte oder solche mit klaren ESG-Vorteilen.
• Aufstieg von ESG bei Investitionen: Wie bereits angesprochen, konzentrieren sich auch Investoren zunehmend auf Nachhaltigkeit. Viele institutionelle Investoren (wie Staatsfonds, Pensionsfonds) haben ESG-Vorgaben. Das bedeutet, dass gewerbliche Objekte mit starken grünen Nachweisen und Energieeffizienz liquider und attraktiver am Investmentmarkt sind. Die Umfrage von Knight Frank ergab, dass 45 % der für Umnutzung oder Renovierung vorgesehenen Bürotransaktionen im APAC-Raum 2024 auf die Verbesserung der Gebäudespezifikationen abzielten, vor allem um die ESG-Leistung zu steigern apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur ist Teil dieser Entwicklung – Objekte, die die neuen Nachhaltigkeitsanforderungen nicht erfüllen, könnten zu „stranded assets“ werden oder stark an Wert verlieren. Umgekehrt stoßen KL-Projekte wie Menara HSBC at TRX oder Menara Ken (TTDI), die mit grünen Merkmalen gebaut wurden, bei Investoren auf Interesse, da sie als zukunftssicher gelten.
• Herausforderungen: Herausforderungen bleiben bestehen, vor allem die Kosten. Grüne Baumaterialien und Technologien können die Anfangskosten schätzungsweise um 5-10 % erhöhen. „Hohe Kosten für umweltfreundliche Materialien und das Fehlen verbindlicher Vorschriften sind Hindernisse“, bemerkt ein malaysischer Architektur-Experte mida.gov.my mida.gov.my. Einige lokale Entwickler zögern noch, sofern es keine klare Marktnachfrage oder Anreize gibt. Allerdings sinkt der Kostenaufschlag im Laufe der Zeit – viele grüne Lösungen werden zum Standard und günstiger (z. B. LED-Leuchten). Branchenexperten argumentieren, dass die Vorteile der Lebenszykluskosten (Energieeinsparungen, höhere Mieten) die Anfangskosten bei weitem überwiegen mida.gov.my. Fallstudien zu Nachrüstungen in KL haben gezeigt, dass nach grünen Modernisierungen die Stromrechnungen um 15-20 % gesenkt werden konnten, was das Nettoeinkommen verbessert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, Nachhaltigkeit ist im gewerblichen Immobiliensektor von KL kein Nischenthema mehr – sie ist Mainstream. Von solarbetriebenen Fabriken bis hin zu mit Platin bewerteten Wolkenkratzern richtet sich die Stadt an globalen grünen Trends aus. Das hilft nicht nur der Umwelt, sondern stellt auch sicher, dass KL wettbewerbsfähig bleibt, um Unternehmen anzuziehen, die eigene Ziele zur CO2-Neutralität verfolgen. Das Zusammenwirken von staatlicher Steuerung, Investorenpräferenzen und Mieternachfrage bedeutet, dass wir weiterhin grünere, intelligentere Gebäude sehen werden, die die Skyline von Kuala Lumpur prägen. Tatsächlich brachte es ein JLL-Manager so auf den Punkt: „Unternehmen priorisieren Büroräume, die mit ESG-Benchmarks und grünen Zertifizierungen übereinstimmen… und spiegeln damit ein breiteres Engagement für Nachhaltigkeit und langfristige Effizienz wider“ theedgemalaysia.com.

Globale Wirtschaftstrends und Ausblick

Der gewerbliche Immobilienmarkt von Kuala Lumpur ist nicht immun gegen globale wirtschaftliche Kräfte. Der Zeitraum 2024–2025 ist geprägt von Chancen und Gegenwind, die sich aus internationalen Trends, Zinszyklen und dem „neuen Normal“ nach der Pandemie ergeben:

• Globales Wirtschaftsklima: Weltweit war das Wirtschaftswachstum uneinheitlich. Der IWF prognostiziert für 2024 ein moderates globales Wachstum von etwa 3 %, wobei einige große Volkswirtschaften sich verlangsamen. Für KL ist ein entscheidender Faktor die Gesundheit seiner Handelspartner (China, Singapur, USA), die die Expansion der Mieter beeinflussen. Die gute Nachricht ist, dass das Wachstum in Südostasien relativ widerstandsfähig war und das BIP Malaysias 2024 voraussichtlich um etwa 4–5 % wachsen wird (nach 3,7 % im Jahr 2023) cbre-wtw.com.my. Ein stabiler Dienstleistungssektor und eine sich erholende Tourismusbranche unterstützen dies. Allerdings hatten Chinas wirtschaftliche Abschwächung und die weltweiten Entlassungen im Technologiesektor 2023 einen Dominoeffekt, da einige chinesische Unternehmen ihre Expansion ins Ausland pausierten und einige multinationale Unternehmen ihre Büros verkleinerten. Auf der anderen Seite profitieren die Offshoring-Trends weiterhin KL. Da multinationale Unternehmen ihre Kosten optimieren wollen, verlagern viele bestimmte Geschäftsbereiche (IT, Backoffice, F&E) nach Malaysia. „Offshoring ist eine Schlüsselstrategie zur Rationalisierung von Investitionsausgaben, was tatsächlich vorteilhaft für Malaysia ist, da wir eines der führenden Offshoring-Ziele sind“, bemerkte der Knight Frank-Manager theedgemalaysia.com. Dies hat neue Mieter nach KL gebracht (insbesondere im Bereich Technologie und Business Process Outsourcing) und hilft, Büroflächen zu füllen, die sonst leer stehen würden.
• Zinsen und Finanzierung: Weltweit gab es 2022–2023 starke Zinserhöhungen zur Bekämpfung der Inflation (die US-Notenbank, EZB usw. erhöhten alle die Zinsen). Malaysia war etwas abgeschirmt – die Inflation blieb moderat (~2-3 %), und die Bank Negara hielt ihren Leitzins seit Mitte 2023 bei 3,00 % cbre-wtw.com.my. Dennoch sind die Finanzierungskosten in Malaysia jetzt höher als zu den extrem niedrigen Zinsen von 2020. Höhere Zinsen haben zwei Hauptauswirkungen: (1) Entwickler sehen sich höheren Baufinanzierungskosten gegenüber, was den Start neuer Projekte verlangsamen oder sie dazu zwingen kann, Joint-Venture-Partner zu suchen. (2) Immobilieninvestoren haben höhere Schuldendienstkosten, was den Druck auf Immobilienwerte erhöhen oder Käufer dazu bringen kann, Preisnachlässe zu fordern (um die Renditeabstände zu wahren). Im Fall von KL sind die Kapitalisierungsraten/Renditen leicht gestiegen, um sich anzupassen. Aber wenn, wie viele vorhersagen, die globalen Zinsen 2024 ihren Höhepunkt erreichen und danach sinken könnten, könnte das den Hahn wieder aufdrehen für Immobilieninvestitionen bis Ende 2025. Malaysias relativ niedrige Inflation und stärkere Währungsstabilität (der Ringgit war volatil, wird aber voraussichtlich stabilisieren) könnten Zinssenkungen ermöglichen, die den Immobiliensektor ankurbeln würden.
• Post-pandemische Trends in der Arbeitswelt: Die Nachwirkungen der Pandemie sind immer noch daran erkennbar, wie Unternehmen Büroräume nutzen. Hybrides Arbeiten ist in vielen Bürojobs weltweit zum Standard geworden. In KL sind die meisten Büros wieder zum physischen Betrieb zurückgekehrt, jedoch oft mit flexiblen Regelungen (z. B. 3 Tage im Büro, 2 Tage remote). Dieser globale Wandel bedeutet, dass Unternehmen im Durchschnitt weniger Platz pro Mitarbeiter benötigen als vor 2020, insbesondere bei Backoffice-Funktionen. Dadurch wächst die Nettoneu-Nachfrage nach Büroflächen langsamer, selbst wenn die Wirtschaft wächst – eine strukturelle Anpassung, mit der Entwickler weltweit zu kämpfen haben. Vermieter in KL begegnen dem, indem sie Flächen für kollaborative Arbeitsbereiche umgestalten, da traditionelle Großraumbüros teilweise überflüssig sind. Außerdem ist es üblich, dass globale Unternehmen konsolidieren (Standorte zusammenlegen, Hot-Desking einführen). Der Lichtblick ist, dass einige regionale Unternehmen sich in KL verkleinern und von teureren Städten umziehen (um von den niedrigen Kosten in KL zu profitieren). Beispielsweise könnte ein Unternehmen seine Präsenz in Hongkong verkleinern, aber ein Satellitenbüro in KL eröffnen, um bestimmte Teams unterzubringen – ein Trend, der KL als Profiteur kostengetriebener Verlagerungen auszeichnet theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
• Devisen und Investitionen: Die Entwicklung des malaysischen Ringgit spielt eine Rolle für das ausländische Investoreninteresse. In den Jahren 2022–2023 war der Ringgit gegenüber dem US-Dollar schwach, was malaysische Sachwerte für ausländische Investoren günstiger machte (die meist in USD oder SGD handeln). Ein schwächerer Ringgit begünstigt zudem exportorientierte Branchen, was indirekt den Industriesektor für Immobilien unterstützt. Erwarten globale Investoren, dass der Ringgit mit einer verbesserten Wirtschaft wieder an Wert gewinnt, bietet ein Immobilienkauf jetzt nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch potenzielle Währungsgewinne. Allerdings ist das Währungsrisiko zu beachten; einige vorsichtige ausländische Investoren sichern sich ab oder arbeiten mit lokalen Partnern zusammen.
• Regionale Vergleiche: Regional gesehen hinkt der Büromarkt in Kuala Lumpur einigen Konkurrenten bei der Erholung hinterher – so erlebte Singapur eine schnellere Erholung mit sehr niedrigen Leerständen, während KL mit einem Überangebot zu kämpfen hat. Allerdings gab es in KL auch nicht die extremen Mietrückgänge wie in einigen chinesischen Städten 2022–24. Der Asia-Pacific-Index von Knight Frank zeigte 2024 einen leichten Rückgang der Spitzenmieten für Büros in der Region um -1,6%starproperty.my, und KL spiegelte diesen moderaten Rückgang wider, bevor sich der Markt stabilisierte. Die Leerstandsquote in APAC liegt im Schnitt bei etwa 15–16%, und KL nähert sich dank jüngster Flächenaufnahme nun diesem Durchschnitt an, statt ein Ausreißer zu sein theedgemalaysia.com. Im Einzelhandel ist die Erholung in KL vergleichbar mit Bangkok oder Jakarta, alle profitieren von der Rückkehr des Tourismus. Im Bereich Logistik liegt KL im Trend mit hoher Nachfrage wie andere regionale Zentren (wobei Singapur als flächenarmes Land noch niedrigere Leerstände aufweist).
• Geopolitische Faktoren: Globale Geopolitik wirft ebenfalls ihre Schatten: Spannungen wie der Handelskonflikt zwischen den USA und China sowie Russlands Krieg in der Ukraine haben indirekte Auswirkungen (Verschiebungen in den Lieferketten könnten Malaysia zugutekommen, aber Energiepreisspitzen können das Verbrauchervertrauen beeinträchtigen). Malaysias neutrale, unternehmensfreundliche Haltung hilft dem Land in der Regel, Sanktionen oder negative Folgen zu vermeiden, und tatsächlich haben Handelskonflikte dazu geführt, dass einige Unternehmen nach Malaysia diversifizieren (wie bei dem erwarteten Anstieg chinesischer Hightech-Investitionen erwähnt) crowncontinental.com. Ein Aspekt, den man im Auge behalten sollte, ist die globale Mindeststeuer und die OECD-Regeln – da Malaysia Steueranreize bietet (wie im TRX oder für den MSC-Status), könnten neue globale Steuervorschriften die Attraktivität für multinationale Unternehmen beeinflussen.

Mit Blick auf die Zukunft ist der Konsensausblick für den Gewerbeimmobilienmarkt in Kuala Lumpur im Jahr 2025 vorsichtig positiv. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten festigen sich, und der Immobilienmarkt zeigt eine „stetige und maßvolle Erholung“ theedgemalaysia.com. Das Überangebot wird Zeit brauchen, um absorbiert zu werden, aber das anhaltende Wirtschaftswachstum, gepaart mit den wettbewerbsfähigen Kosten in KL, deutet darauf hin, dass die Nachfrage weiter wachsen wird. „Der Büromarkt wird eine stetige Erholung erleben, angetrieben von einer widerstandsfähigen Nachfrage… starke Nachfrage von lokalen und internationalen Nutzern, die von Kosteneffizienz, hochwertigen Flächen und einer qualifizierten Belegschaft angezogen werden“, sagte der Executive Director von Knight Frank theedgemalaysia.com. Unterdessen könnten Risiken wie ein hohes Angebot und sich wandelnde Arbeitskulturen „weiterhin auf das Mietwachstum drücken“, was bedeutet, dass der Weg zu einem echten „Boom“ schrittweise ist theedgemalaysia.com. Zusammenfassend haben globale Trends den Gewerbeimmobiliensektor in KL umgestaltet, aber nicht entgleist – vielmehr haben sie eine Transformation erzwungen, die den Markt langfristig nachhaltiger und vielfältiger machen könnte.

Fazit: Boom oder Pleite?

Steuert der Gewerbeimmobilienmarkt in Kuala Lumpur also auf einen Boom oder eine Pleite zu? Die Realität ist differenziert. Kuala Lumpur erlebt keinen ungebremsten Boom, befindet sich aber auch nicht im Zusammenbruch – vielmehr befindet sich die Stadt in einer Phase der Transformation und Erholung. Die Stadt hat „enorme Leerstände“ im regionalen Vergleich, was Chancen für Mieter bietet, kosteneffizient aufzurüsten oder zu expandierenstarproperty.my. Gleichzeitig besteht eine starke Nachfrage nach hochwertigen Flächen, und neue Entwicklungen wie TRX und Merdeka 118 sorgen für Optimismus und setzen neue Maßstäbe.

In naher Zukunft ist mit einem mieterfreundlichen Markt zu rechnen, mit stabilen Mieten, reichlich Auswahl und Vermietern, die sich bemühen, ihre Immobilien hervorzuheben. Mittelfristig sollte sich der Bürosektor, sobald das Überangebot absorbiert und veraltete Bestände umgewidmet werden, wieder im Gleichgewicht befinden – mit gesünderen Auslastungsraten und Mietwachstum, insbesondere in den grünen, gut gelegenen Gebäuden, die die Zukunft verkörpern. Der Einzelhandel steht vor einem moderaten Wachstum, angetrieben von Erlebnistrends und einer sich erholenden Wirtschaft, während Industrie/Logistik ihren stillen Boom voraussichtlich fortsetzen wird.

Letztendlich lässt sich Kuala Lumpurs Gewerbeimmobiliensektor im Jahr 2025 am besten als widerstandsfähig und im Wandel beschreiben. Wie ein Branchenexperte zusammenfasste: „Kuala Lumpurs Immobilienmarkt zeigt Widerstandsfähigkeit und Wachstum in allen Sektoren… diese Trends positionieren Kuala Lumpur günstig für weiteres Wachstum im Jahr 2025 und darüber hinaus.“ bmcc.org.my. Der Status der Stadt als regionales Geschäftszentrum bleibt erhalten, gestützt durch Erschwinglichkeit, Infrastrukturverbesserungen und einen anpassungsfähigen Markt, der Herausforderungen (wie Überangebot und Homeoffice) in Katalysatoren für Veränderungen verwandelt.

Fazit: Für Unternehmen und Investoren bietet der Gewerbeimmobilienmarkt in KL erheblichen Wert und Potenzial. Es ist vielleicht kein klassischer „Boom“, aber das Fundament für einen nachhaltigen Aufschwung wird gelegt – ein Markt, der sich durch Qualität, Innovation und strategisches Wachstum neu erfindet, statt durch ungezügelte Euphorie. Mit anderen Worten: weder Boom noch Krise, sondern ein stetiger Wiederaufbau der Skyline von Kuala Lumpur ist im Gange, und das sollten Sie wissen.

Quellen:

• Knight Frank & JLL Marktkommentare zu KL-Bürotrendsstarproperty.mystarproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
• CBRE|WTW Kuala Lumpur Marktüberblick Immobilien cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
• The Edge Malaysia und StarProperty Nachrichten zu Büroauslastung, Mieten und neuen Projekten theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
• Asia Property Awards Bericht über Investorenstimmung und ESG-Fokus asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
• JLL (Malaysia) Q1 2025 Bericht-Highlights zu Leerständen und Sektorleistung bmcc.org.my bmcc.org.my
• MIDA und Regierungsstatements zu grünen Bau- und Infrastrukturinitiativen mida.gov.my theedgemalaysia.com