Прогноз рынка недвижимости округа Ориндж на 2025 год

Рынок недвижимости округа Ориндж, Калифорния, в 2025 году остается устойчивым, но при этом глубоко разделенным. Жилая недвижимость характеризуется рекордно высокими ценами и исторически низкой доступностью, несмотря на то что объемы продаж снизились на фоне высоких ипотечных ставок. Коммерческие секторы демонстрируют смешанные тенденции: рынок офисной недвижимости стабилизируется, но все еще сталкивается с повышенной вакантностью, оставшейся после эпохи удаленной работы, промышленные объекты остаются востребованными, хотя уровень вакантности вырос с рекордно низких значений, а торговые площади пользуются низкой вакантностью благодаря высоким расходам обеспеченных потребителей. Крупные новые проекты — от масштабных жилых застроек до преобразующих многофункциональных районов — меняют облик региона. В перспективе прогнозы указывают на осторожно оптимистичный взгляд: ожидается восстановление продаж жилья и продолжение умеренного роста цен в 2025 году и далее по мере постепенного снижения процентных ставок car.org surterreproperties.com. Однако сохраняются значительные риски, включая серьезный кризис доступности, возможное замедление экономики и изменения в политике. В этом отчете представлен анализ рынка недвижимости округа Ориндж в 2025 году и в ближайшие годы на основе данных, включая тенденции в жилом и коммерческом секторах, прогнозы цен и арендных ставок, ключевые проекты, демографические факторы, экономические и политические аспекты, а также инвестиционные возможности и риски.

Тенденции на рынке жилой недвижимости в 2025 году

Продажи и запасы жилья: Рынок жилья округа Ориндж охладился с точки зрения активности продаж, несмотря на то, что цены остаются близкими к историческим максимумам. В марте 2025 года в округе было зафиксировано 2 157 продаж домов, что примерно на 27% ниже среднего показателя за 20 лет для этого месяца programbusiness.com. Это один из самых низких объемов продаж за десятилетия, что отражает влияние более высоких ипотечных ставок и эффекта «блокировки», который удерживает нынешних владельцев с низкими ставками от продажи car.org programbusiness.com. Фактически, за последние три года, начиная с начала 2022 года, ежемесячные продажи домов в округе Ориндж в среднем составляли около 2 087 единиц — на 31% меньше, чем средний показатель до повышения ставок (3 031 в 2019–2022 годах) programbusiness.com. Несмотря на это снижение спроса, предложение жилья остается крайне ограниченным. Многие потенциальные продавцы удерживают свои дома, чтобы сохранить сверхнизкие процентные ставки прошлых лет, что поддерживает уровень перепродажного жилья на рекордно низком уровне globenewswire.com. Покупатели, в свою очередь, сталкиваются с ограниченным выбором и жесткой конкуренцией за те дома, которые все же выходят на рынок.

Цены на жильё и доступность: Стоимость жилья в округе Ориндж оказалась устойчивой и даже продолжила расти, несмотря на замедление продаж. По состоянию на весну 2025 года медианная цена продажи составляет около 1,2 миллиона долларов, что соответствует предыдущему пику, установленному в середине 2024 года programbusiness.com. Это означает годовой рост цен примерно на 4% до 7%, в зависимости от источника данных programbusiness.com redfin.com. За несколько лет рост цен выглядит ещё более впечатляющим — медианная стоимость жилья в округе Ориндж выросла примерно на 70% за шесть лет programbusiness.com. Такой рост цен, в сочетании с ростом процентных ставок, привёл к резкому увеличению ежемесячных ипотечных платежей (более чем на 50% за три года) и сделал жильё крайне недоступным programbusiness.com programbusiness.com. По состоянию на первый квартал 2025 года только 12% домохозяйств округа Ориндж могут позволить себе купить жильё по медианной цене, согласно данным Ассоциации риелторов Калифорнии programbusiness.com. Этот индекс доступности — самый низкий за всю историю наблюдений в округе Ориндж и значительно ниже долгосрочного среднего значения (~21%) programbusiness.com. Для сравнения, годом ранее 17% домохозяйств по всему штату могли позволить себе жильё по медианной цене, что подчёркивает особенно острую проблему доступности в округе Ориндж programbusiness.com. Для наглядности аналитики оценивают, что для восстановления доступности до исторических норм потребуется либо снижение цен на жильё на 44%, либо снижение ипотечных ставок до ~1,8%, либо рост медианного дохода домохозяйств на 77% programbusiness.com. Без столь радикальных изменений возможность покупки жилья останется недостижимой для большинства местных арендаторов, и многие молодые семьи либо откладывают покупку, либо переезжают во внутренние районы, либо ищут более компактные дома/квартирыв качестве начальных свойств.

Условия на рынке аренды: Сектор арендного жилья в Орандж Каунти остается очень устойчивым в 2025 году. Спрос на квартиры остается высоким, поскольку многие жители, не имеющие возможности купить жилье, продолжают снимать квартиры. Уровень заселенности квартир в округе держится на уровне около 96% — это исключительно жесткий рынок по национальным стандартам globest.com globest.com. Такая высокая заселенность привела к рекордному росту арендных ставок. В третьем квартале 2024 года средняя месячная арендная плата за квартиру достигла $2,854 — это новый максимум, что примерно на 1,8% выше, чем в предыдущем квартале globest.com. По состоянию на середину 2025 года медианная арендная плата по округу в целом составляет примерно середину диапазона $2,000 за однокомнатную или двухкомнатную квартиру, а в престижных районах значительно выше. Например, в субрынках Ньюпорт-Бич и Ирвайн Спектрум средняя арендная плата составляет около $3,400 в месяц globest.com. Хотя рост арендной платы замедлился по сравнению с быстрыми темпами 2021–2022 годов, он остается положительным в годовом выражении, что увеличивает финансовую нагрузку на местные домохозяйства. Перспективы доступности аренды для жильцов также остаются сложными — в 2024 году Орандж Каунти был назван одним из самых дорогих рынков аренды в стране attomdata.com. Арендаторам необходимо зарабатывать более чем в три раза больше минимальной заработной платы округа, чтобы позволить себе среднюю запрашиваемую арендную плату за типичную квартиру chpc.net. С другой стороны, для арендаторов есть и хорошие новости: началась волна нового строительства многоквартирных домов (подробнее в следующем разделе), что должно постепенно увеличить предложение. Также наблюдается некоторое ослабление инвестиционных показателей: объем продаж многоквартирных объектов резко сократился в 2024 году, поскольку более высокие процентные ставки сделали инвесторов более осторожными globest.com. Однако, доходность для инвесторов в квартиры может улучшиться в будущем по мере корректировки капитализации и нормализации уровня вакантности после сверхжестких условий globenewswire.com. В целом, рынок аренды остается конкурентным, и любое снижение арендных ставок, вероятно, будет зависеть от успешного завершения новых жилищных проектов и более широких экономических изменений.

Тенденции коммерческой недвижимости

Офисный сектор: Офисный рынок округа Ориндж в 2025 году переживает медленное восстановление после потрясений эпохи пандемии. Округ начал 2025 год с уровнем вакантности офисов примерно 11,8%, что на самом деле немного ниже по сравнению с пиковым значением около 12,4% годом ранее kidder.com kidder.com. Это улучшение говорит о том, что местный офисный рынок показал лучшие результаты, чем многие крупные мегаполисы, отчасти благодаря ограниченному новому строительству и активному перепрофилированию устаревших зданий. Чистое поглощение стало умеренно положительным в большинстве субрынков в начале 2025 года — в четырех из пяти офисных субрынков было занято больше площадей, чем освобождено в первом квартале, и только район аэропорта Джон Уэйн продолжал терять арендаторов, поскольку некоторые компании сокращали занимаемые площади cbre.com cbre.com. Явно наблюдается «переход к качеству»: арендаторы тянутся к премиальным зданиям класса А с современными удобствами и удобным расположением, например, в Южном округе Ориндж и Ирвайне, где наблюдается высокая активность аренды cbre.com. Арендодатели старых офисов с меньшим количеством удобств продолжают сталкиваться с трудностями на фоне сохраняющейся гибридной работы. В целом объем аренды в начале 2025 года был слабым — новые офисные договоры аренды составили чуть менее 1 млн кв. футов в первом квартале, что почти на 49% меньше, чем в предыдущем квартале cbre.com. Тем не менее, запрашиваемые арендные ставки в целом остались стабильными (в среднем около $2,80–2,84 за кв. фут в месяц по системе full-service) kidder.com cbre.com, что говорит о том, что арендодатели удается удерживать базовые ставки, даже если уступки растут. Прогноз для офисов осторожно оптимистичен. Аналитики рынка отмечают, что уровень вакантности офисов в округе Ориндж остается значительно ниже среднего по США (ожидается, что национальный уровень вакантности офисов достигнет пика около 19% в 2025 году) journal.firsttuesday.us. Местный уровень безработицы низкий (около 4% kidder.com), а недавние крупные аренды со стороны технологических, финансовых и медицинских компаний «поддержали» уверенность в том, что спрос на высококлассные офисные помещения сохранится cbre.com kidder.com. Кроме того, некоторые устаревшие офисные кампусы планируется перепрофилировать в жилые комплексы или промышленные объекты, что постепенно сократит объем офисных площадей и поможет стабилизировать уровень вакантности kidder.com. В целом, офисный рынок Оранж Каунти в 2025 году характеризуется двойной динамикой: с одной стороны — избыток устаревших офисных площадей, с другой — очаги устойчивости в сегменте офисов класса А. Инвесторы видят возможности в перепозиционировании офисных объектов с хорошим расположением, однако они по-прежнему осторожны из-за медленного роста сектора и высоких затрат на рефинансирование в краткосрочной перспективе.

Промышленный сектор: Сегмент промышленной недвижимости в Оранж Каунти давно является опорой стабильности, и хотя в 2025 году наблюдается некоторое охлаждение по сравнению с ажиотажными пиками последних лет, фундаментальные показатели остаются прочными. После достижения рекордно низкого уровня около 1,5–2% вакантности в 2021 году, уровень вакантности в промышленном секторе вырос примерно до 5–6% к началу 2025 года lee-associates.com hefnervernickteam.com. Этот рост вакантности — от практически полной заполняемости до более нормального уровня — отражает как ввод новых площадей, так и небольшое ослабление темпов роста спроса. За последние два года в Оранж Каунти было построено около 1,8 млн кв. футов новых складских и логистических помещений savills.com savills.com, что ослабило дефицит площадей. В то же время спрос со стороны арендаторов снизился, поскольку бум электронной коммерции стабилизировался, а некоторые компании сократили активность после, вероятно, чрезмерного расширения в 2020–2022 годах. Тем не менее, вакантность на уровне 5–6% остается относительно низкой (долгосрочный средний показатель по округу составляет около 4,2% для промышленной недвижимости lee-associates.com). Запрашиваемые арендные ставки на промышленные помещения, которые ранее достигали рекордных высот, стабилизировались и даже немного снизились в 2024–25 годах по мере роста вакантности kidder.com. Однако арендодатели по-прежнему устанавливают премиальные ставки за качественные распределительные объекты, учитывая ограниченность пригодных для застройки земель в Оранж Каунти и близость к потребительским рынкам. Типичная промышленная арендная ставка в середине 2025 года остается значительно выше допандемийного уровня, что способствует высокой доходности для арендодателей. Еще одной заметной тенденцией является конверсия старых промышленных и R&D-объектов под альтернативные виды использования (и наоборот, переоборудование старых офисов под промышленные нужды). Например, некоторые малоиспользуемые офисные парки в северной части округа были снесены для строительства современных логистических центров kidder.com. Такое креативное переиспользование частично объясняет, почему промышленный фонд Оранж Каунти может расти даже при ограниченности земли. Инвестиционный интерес к промышленным активам снизился по сравнению с ажиотажем 2021 года из-за повышения процентных ставок и роста капрейтов, но сектор по-прежнему считается одним из самых надежных. Риск перепроизводства минимален — в стадии строительства находится всего около 1,8 млн кв. футов, что составляет небольшую долю от 278 млн кв. футов местного промышленного фонда savills.com. Если не случится серьезной рецессии, промышленный рынокОжидается, что к концу 2025–26 годов ситуация снова ужесточится по мере роста экономики и поглощения избыточных площадей.

Розничная торговля и другие коммерческие объекты: Рынок розничной недвижимости округа Ориндж продемонстрировал замечательную устойчивость и даже силу по мере выхода экономики из пандемии. Вакантность в розничном секторе по всему округу снизилась до низких однозначных значений. К началу 2025 года общий уровень вакантности в розничной торговле составлял около 4%–5%, что является одним из самых низких показателей вакантности в розничной торговле в Калифорнии institutionalpropertyadvisors.com. Высокие потребительские расходы в этом обеспеченном регионе, в сочетании с ограниченным новым строительством торговых площадей, поддерживают спрос на розничные помещения. Торговые центры и моллы в богатых районах (например, South Coast Plaza в Коста-Меса, Fashion Island в Ньюпорт-Бич) сообщают о высокой заполняемости и продажах на квадратный фут. Районные торговые центры также выиграли от роста населения и новых жилых застроек, которые привлекают больше покупателей. В течение 2024 года поглощение торговых площадей вновь стало положительным в округе Ориндж, а арендные ставки немного выросли www2.naicapital.com. Средняя запрашиваемая арендная ставка за торговые помещения сейчас составляет около $3.00/кв.фут NNN, в зависимости от субрынка kidder.com. Примечательно, что розничный сектор округа Ориндж привлекает внимание инвесторов именно благодаря низкой вакантности и стабильным показателям institutionalpropertyadvisors.com. Некоторые внешние инвесторы рассматривают объекты розничной недвижимости округа Ориндж (особенно те, где якорными арендаторами выступают магазины первой необходимости или развлекательные заведения) как более безопасные инвестиции в условиях, когда электронная коммерция продолжает оказывать давление на более слабые торговые локации. Кроме того, формируется уникальная синергия: быстрое развитие многоквартирных домов помогает розничной торговле, обеспечивая встроенную клиентскую базу для новых магазинов и ресторанов institutionalpropertyadvisors.com. Многие новые проекты смешанного использования (описаны ниже) включают торговые компоненты, интегрируя жилье с шаговой доступностью к удобствам. Помимо основной розничной торговли, в округе Ориндж также имеется значительный гостиничный сектор (отели и курорты) благодаря Диснейленду, пляжам и деловым поездкам. Заполняемость отелей и стоимость номеров в 2024–2025 годах значительно восстановились до уровней, близких к допандемийным, что стимулирует планы по реконструкции ряда старых отелей и новых гостиничных проектов (особенно в районе курортного кластера Анахайма). Медицинские офисы — еще одна ниша, показывающая хорошие результаты; с учетом стареющего населения спрос на клиники и амбулаторные учреждения поддерживает относительно низкий уровень вакантности в медицинских офисах (около 6–7% cbre.com). В целом, коммерческая недвижимость округа Ориндж разнообразна: в то время как владельцы офисных помещений сталкиваются с трудностями, промышленные, розничные и специализированные секторы демонстрируют положительные тенденции, чему способствуют сильные демографические показатели и потребительская база округа.

Ключевые проекты развития и новая строительная активность

В округе Ориндж наблюдается рост активности в сфере развития, с крупными проектами, находящимися в стадии подготовки, которые будут формировать рынок в ближайшие годы. Эти проекты охватывают жилую, коммерческую и многофункциональную застройку, часто направленную на решение проблемы нехватки жилья или использование экономических драйверов региона.

Новые жилые застройки: Чтобы смягчить жилищный кризис, реализуется ряд крупных жилых проектов. В настоящее время по всему округу строится более 5 400 многоквартирных единиц globest.com globest.com. Среди заметных примеров — The Row на Ред-Хилл в Санта-Ане — комплекс из 1 100 апартаментов от Greystar — и новое сообщество из 371 квартиры в Ирвайне от TA Partners globest.com. В Южном округе продолжается поэтапное строительство мастер-планируемого сообщества Rancho Mission Viejo, которое в итоге выведет на рынок почти 14 000 новых домов (включая несколько новых районов, открывающихся в 2025 году) huitt-zollars.com huitt-zollars.com. В этих проектах делается акцент на разнообразие типов жилья: от отдельно стоящих домов до таунхаусов и апартаментов (некоторые районы предназначены для людей старше 55 лет, чтобы удовлетворить потребности стареющей обеспеченной демографии округа Ориндж) ranchomissionviejo.com cornerstonecomms.com. Кроме того, точечное строительство стимулируется государственной политикой: согласно калифорнийскому закону SB 9, местные застройщики все чаще добавляют вспомогательные жилые единицы (ADU) и небольшие подразделения в существующих районах, а такие города, как Анахайм и Санта-Ана, увеличивают плотность застройки вдоль транспортных коридоров, чтобы разрешить строительство многоквартирных домов большей этажности. Например, в районе Santa Ana Regional Transportation Center реализуются проекты апартаментов, ориентированных на транспорт, особенно с появлением нового OC Streetcar (4-мильная линия легкорельсового транспорта, открытие которой запланировано на 2025 год), что вызвало интерес к развитию вдоль её маршрута cal.streetsblog.org voiceofoc.org.
Перезонирование района Ирвайн/аэропорта: Крупной новостью в сфере развития стало преобразование Irvine Business Complex (район вокруг аэропорта Джона Уэйна) в высокоплотный многофункциональный район. В конце 2024 года городской совет Ирвайна изменил зонирование делового парка площадью 2 700 акров рядом с аэропортом, чтобы разрешить строительство до 15 000 жилых единиц, превратив устаревшую офисную зону в новый городской жилой анклав globest.com. Это произошло после того, как несколько соседних городов (Ньюпорт-Бич, Коста-Меса) также одобрили проекты по строительству апартаментов на бывших коммерческих участках, даже отменяя ограничения зонирования в районе аэропорта для выполнения жилищного мандата globest.com. В результате было одобрено несколько проектов: в Ньюпорт-Бич город утвердил более 2 500 единиц жилья рядом с аэропортом, включая 282-квартирный среднеэтажный дом на улице Дав (на месте старого офисного здания) и жилой комплекс на 229 квартир на улице Бристол от Picerne Group globest.com globest.com. Эти инициативы отражают более широкую региональную тенденцию перепрофилирования неиспользуемых офисных и промышленных участков под жилье, что позволит в ближайшие годы существенно увеличить предложение на рынке. Поскольку города округа Ориндж находятся под строгими требованиями штата к элементу жилищного строительства, ожидается больше подобных преобразований. Прогнозируется, что в 2025 году количество разрешений на строительство жилья вырастет примерно на 12,9%, что свидетельствует о росте строительства несмотря на увеличение затрат globenewswire.com globenewswire.com. Ожидается, что новое строительство станет ключевым драйвером активности на рынке жилья, даже несмотря на то, что продажи существующих домов остаются сдержанными из-за низкого предложения globenewswire.com.

OCVibe

жилые апартаменты, офисы, концертная площадка, отели, парки, а также обширные торговые и ресторанные зоны

трансформационный проект

Расширение DisneylandForward: Курорт Disneyland в Анахайме — опорный пункт туризма округа Ориндж — начинает десятилетнее расширение, называемое DisneylandForward. В мае 2024 года городской совет Анахайма единогласно одобрил план Disney инвестировать 1,9 миллиарда долларов в течение следующих 10 лет для добавления новых аттракционов, отелей, торговых и парковочных инфраструктур в курортном районе undercovertourist.com undercovertourist.com. Это расширение фактически удвоит размер парка Disney California Adventure за счет новых тематических зон (вдохновленных такими франшизами, как Avatar и Coco), строительства крупного нового парковочного и транспортного узла, а также потенциального добавления новых развлекательных площадок и гостиниц undercovertourist.com undercovertourist.com. Проект DisneylandForward переиспользует неэффективно используемые земли в пределах 480-акровой территории Disney благодаря обновленным специальным планам, которые дают Disney большую гибкость в использовании земли undercovertourist.com undercovertourist.com. Для рынка недвижимости расширение Disney означает тысячи строительных и постоянных рабочих мест, вероятный рост загрузки отелей (по мере того как новые аттракционы привлекают больше посетителей) и увеличение спроса на жилье для сотрудников. Рынки гостиничной и торговой недвижимости Анахайма получат значительную выгоду. Действительно, уверенность в долгосрочном присутствии и росте Disney уже привела к волне новых предложений по строительству и реконструкции отелей в курортной зоне Анахайма, поскольку инвесторы стремятся обслуживать будущий рост числа посетителей.
Другие значимые проекты: К дополнительным заслуживающим упоминания проектам относятся продолжающееся развитие Great Park Neighborhoods в Ирвайне (бывшая база морской пехоты Эль Торо), где добавляются новые жилые кварталы, спортивные объекты и коммерческие центры рядом с Orange County Great Park. Там планируется построить еще несколько тысяч домов к 2030 году. В Хантингтон-Бич продвигаются планы по реконструкции устаревшего Bella Terra Mall в жилую деревню смешанного типа. В разных городах старые торговые центры (в Лагуна-Хиллз, Оранже и др.) переосмысливаются с добавлением апартаментов и современной торговли. Наконец, инфраструктурные улучшения, такие как OC Streetcar в Санта-Ане (открытие запланировано на конец 2025 года) и расширение автомагистралей, улучшат транспортную доступность и могут открыть новые проекты, ориентированные на общественный транспорт. Например, Streetcar уже вызвал интерес к проектам высокой плотности рядом с его станциями, а в Санта-Ане реализуется одна из самых смелых программ строительства доступного жилья в округе для борьбы с бездомностью и вытеснением жителей.

В заключение, Оранж Каунти вкладывает в свое будущее благодаря ряду проектов, которые добавляют жилье, модернизируют коммерческие пространства и улучшают достопримечательности. Хотя высокие строительные расходы и сопротивление со стороны местных жителей остаются препятствиями в некоторых районах, давление жилищного кризиса и привлекательность экономического роста стимулируют строительный бум. Эти проекты сыграют ключевую роль в формировании баланса спроса и предложения и могут помочь смягчить некоторые экстремальные условия (такие как низкий запас жилья и дефицит торговых площадей) в течение следующих 3–5 лет.

Демографические и миграционные тенденции, влияющие на спрос

Демографические тенденции Оранж Каунти являются ключевым фактором в динамике его рынка недвижимости. По состоянию на 2025 год население округа составляет примерно 3,17 миллиона и немного растет после кратковременного спада в начале 2020-х годов costar.com. Недавно опубликованные данные переписи показали, что в 2024 году население Оранж Каунти увеличилось примерно на 16 000 человек, что составляет +0,5% — это обратило вспять умеренное сокращение населения, наблюдавшееся с 2020 по 2023 годы costar.com. Возвращение к росту в первую очередь связано с международной иммиграцией и естественным приростом (разница между рождаемостью и смертностью). Как и большая часть Калифорнии, Оранж Каунти испытал отрицательную внутреннюю миграцию в начале 2020-х — другими словами, больше людей переехало в другие штаты/округа, чем приехало из них. С 2020 по 2023 год более 84 000 жителей покинули Оранж Каунти и переехали в другие регионы США, чем приехали ocbc.org. Высокая стоимость жилья была основным фактором этой миграции, поскольку семьи и пенсионеры ищут более доступные места для жизни. Однако отток населения в значительной степени был компенсирован притоком международных мигрантов и тем, что рождаемость все еще немного превышает смертность. К 2024 году чистая миграция в Оранж Каунти снова стала положительной institutionalpropertyadvisors.com, что говорит о том, что худший период оттока населения во время пандемии прошел. Кроме того, часть внутренней миграции была внутри региона — например, жители переезжали из округа Лос-Анджелес в Оранж Каунти в поисках более безопасных районов и школ, даже несмотря на то, что другие покидают Оранж Каунти в направлении Инленд-Эмпайр или за пределы штата.

Тенденции возраста и состава домохозяйств также формируют спрос на недвижимость. Средний возраст в Оранж Каунти растет (около 38–39 лет), поскольку многочисленное поколение бэби-бумеров выходит на пенсию. Это стимулировало спрос на жилье, удобное для пожилых – что видно по проектам новых сообществ 55+ (например, районы Gavilan в Rancho Mission Viejo ranchomissionviejo.com) и активному рынку одноэтажных домов и учреждений с уходом. Тем временем молодые взрослые (миллениалы и поколение Z) составляют значительную часть рабочей силы и находятся в возрасте, когда обычно арендуют жилье или впервые его покупают. Многие из них привлекают рабочие возможности и стиль жизни округа, но они сталкиваются с трудностями при покупке собственного жилья. В результате наблюдается отложенное формирование домохозяйств – молодые взрослые дольше живут с родителями или соседями – и увеличивается доля многопоколенных семей в регионе. Когда они все же создают собственные домохозяйства, значительная часть выбирает таунхаусы или кондоминиумы в качестве первого жилья из-за разницы в цене с отдельными домами. Уровень владения жильем в Оранж Каунти, исторически составлявший около 59-60%, немного снизился из-за проблем с доступностью, и доля арендаторов растет.

Округ также культурно и этнически разнообразен, что влияет на жилищные предпочтения и развитие районов. Здесь крупные азиатские и латиноамериканские сообщества (каждое примерно треть населения), которые часто концентрируются в определенных городах – например, население Ирвайна более чем на 40% состоит из азиатов, а Санта-Ана примерно на 75% латиноамериканская. Эти сообщества способствовали спросу на многопоколенные дома, этнические торговые центры и определенные типы жилья (например, многие азиатские покупатели предпочитают новостройки в мастер-планируемых сообществах, как Ирвайн, что поднимает там цены). Иностранные инвестиции и миграция также сыграли свою роль: в 2010-х годах в Оранж Каунти активно покупали жилье иностранные граждане (из Китая, Кореи, стран Ближнего Востока и др.). Хотя активность иностранных покупателей снизилась во время пандемии, она может возобновиться по мере нормализации поездок, особенно на рынке элитной недвижимости на побережье и в районах рядом с университетами.

Миграционные потоки внутри Южной Калифорнии также влияют на Оранж Каунти. В частности, округ теряет часть семей с низким и средним доходом, которые переезжают в более доступный Инленд Эмпайр (округа Риверсайд/Сан-Бернардино), и эта тенденция продолжается уже десятилетиями scag.ca.gov. В то же время Оранж Каунти, как правило, привлекает профессионалов и руководителей с высокими доходами – часто это люди, переезжающие из Лос-Анджелеса, чтобы избежать пробок, или из других штатов ради работы в сфере технологий, здравоохранения или финансов. Такой избирательный приток поддерживает рынок дорогой недвижимости. Кроме того, отличные школы и безопасные районы Оранж Каунти продолжают привлекать семьи (которые могут себе это позволить), что поддерживает спрос в районах с лучшими школьными округами. Прибрежный образ жизни и климат также привлекают пенсионеров и удаленных работников, некоторые из которых приезжают из более холодных регионов, чтобы купить второе жилье или переехать насовсем.

Смотрясь в будущее, официальные прогнозы (от Ассоциации правительств Южной Калифорнии) предсказывают, что население округа Ориндж будет расти умеренно в течение следующих 20 лет, возможно достигнув примерно 3,3 миллиона к 2030 году. Эта медленная траектория роста отражает минимальные возможности для расширения и продолжающийся чистый внутренний отток населения, компенсируемый иммиграцией. Демографический состав, как ожидается, будет смещаться в сторону старшего возраста: доля пожилых людей (65+) среди жителей увеличится, а средний размер домохозяйства может немного уменьшиться, если молодые люди будут заводить меньше детей. Для рынка недвижимости эти тенденции означают, что спрос останется высоким на обе стороны спектра: элитное жилье с множеством удобств для обеспеченных профессионалов и пенсионеров, а также доступное/рабочее жилье для молодых семей и местных работников. Спрос на жилье также будет все больше ориентироваться на районы с развитым транспортом и рабочими местами, поскольку длительные поездки на работу становятся менее приемлемыми — этот вывод лежит в основе таких проектов, как застройка вокруг Платинового треугольника в Анахайме и района Спектрум в Ирвайне. В целом, демография округа Ориндж представляет собой парадокс: обеспеченное, растущее (пусть и медленно) население поддерживает высокий спрос на жилье, но при этом миграционные потоки показывают, что проблема доступности вынуждает многих жителей уезжать. Преодоление этого разрыва — ключевая задача для долгосрочного здоровья рынка.

Экономические и политические факторы, влияющие на рынок

В 2025 году на рынок недвижимости округа Ориндж влияют сразу несколько экономических сил и государственных политик:

Процентные ставки и условия финансирования: Возможно, самым значимым рыночным фактором является траектория ипотечных процентных ставок. После агрессивного повышения ставок Федеральной резервной системой в 2022–2023 годах стоимость заимствований достигла пика в 2023/начале 2024 года, когда ставки по 30-летней фиксированной ипотеке находились в диапазоне 6,5–7%. Эти высокие ставки стали основной причиной замедления продаж жилья и эффекта «фиксации», когда домовладельцы с кредитами под 3% не спешили продавать, а покупатели сталкивались с резко возросшими ежемесячными платежами programbusiness.com. Хорошая новость заключается в том, что прогноз по процентным ставкам на 2025 год улучшается. Экономисты прогнозируют, что инфляция снизится до примерно 2–3%, что позволит постепенно снижать ставки. Ассоциация риэлторов Калифорнии прогнозирует, что средняя ставка по 30-летней ипотеке снизится до примерно 5,9% в 2025 году, по сравнению со средней ставкой 6,6% в 2024 году car.org. Аналогично, Лоуренс Юн, главный экономист NAR, ожидает, что ставки стабилизируются около 6% к концу 2025 года, с дальнейшим снижением к 2026 году, если ФРС начнет снижать ставки surterreproperties.com surterreproperties.com. Более низкая стоимость финансирования должна привлечь больше покупателей и продавцов обратно на рынок car.org car.org, что немного повысит доступность жилья и позволит совершать больше сделок по обмену на более дорогое жилье. Однако даже ставка в 6% выше, чем ставки ниже 4% в 2020–21 годах, поэтому процесс адаптации будет постепенным. В коммерческом сегменте более высокие процентные ставки уже привели к снижению стоимости активов в 2023–24 годах (особенно для офисной недвижимости). Условия финансирования остаются жесткими – кредиторы более консервативны, а требования к заемщикам строже, особенно по строительным кредитам и активам с риском аренды. Капитализация выросла по всем типам недвижимости, хотя в сегментах с высоким спросом, таких как промышленная и многоквартирная недвижимость в округе Ориндж, ставки капитализации остаются относительно низкими (промышленная ~4,5–5%, апартаменты ~4%+). Если процентные ставки действительно снизятся в 2025 году, это снизит давление на ставки капитализации и может вновь активизировать инвестиционные сделки, которые сейчас находятся на низком уровне. Напротив, если инфляция неожиданно вырастет или ставки останутся высокими дольше, рынок недвижимости может еще больше застопориться из-за ограничений финансирования.

Занятость и экономика: Округ Ориндж может похвастаться устойчивой и диверсифицированной экономикой, которая поддерживает спрос на недвижимость. По состоянию на середину 2025 года уровень безработицы в округе составляет чуть более 4%, что ниже, чем в Калифорнии (~5,5%) kidder.com и свидетельствует о почти полной занятости. Ключевые отрасли включают технологии (производители микросхем, игровые компании), здравоохранение и биотехнологии, туризм (Диснейленд и прибрежные курорты), профессиональные услуги (финансы, юриспруденция) и образование. Рост числа рабочих мест в 2024 году был стабильным: к концу 2024 года было добавлено около 14 600 рабочих мест (+0,9% в годовом исчислении) assets.cushmanwakefield.com. На 2025 год экономисты прогнозируют более медленный, но положительный рост – Университет Чапмана ожидает, что рост числа рабочих мест в округе Ориндж замедлится до примерно 1%, а местная экономика избежит рецессии car.org globenewswire.com. Легкая рецессия в США остается риском, но пока что устойчивые потребительские расходы (поддерживаемые федеральными стимулами и накопленными сбережениями) отсрочили спад globenewswire.com. Медианный доход домохозяйства в округе Ориндж составляет около $100 тыс., что значительно выше средних показателей по стране, что обеспечивает некоторую защиту от экономических трудностей, но всё же значительно отстаёт от стоимости жилья (как отмечалось, медианные доходы составляют примерно 50% от необходимого для покупки типового дома globenewswire.com). Если в конце 2025 или в 2026 году произойдет более масштабное экономическое замедление, в округе Ориндж может вырасти безработица, особенно в секторах, чувствительных к процентным ставкам, таких как финансы, или в сферах с дискреционными расходами, таких как туризм. Это снизит спрос на недвижимость и может привести к росту просрочек по ипотеке. Пока же экономическая база остается сильной, что поддерживает уверенность на рынке недвижимости. Примечательно, что рекордный рост числа рабочих мест с 2020 года поддержал спрос на элитное жильё surterreproperties.com – больше людей, работающих на высокооплачиваемых должностях, означает больше потенциальных покупателей дорогой недвижимости.

Государственная жилищная политика: Правительство штата Калифорния приняло множество законов для решения проблемы доступности жилья, которые напрямую влияют на рынок округа Ориндж. Одним из основных факторов является Regional Housing Needs Allocation (RHNA) и закон о жилищных элементах: каждому городу округа Ориндж были назначены амбициозные целевые показатели по строительству жилья на 2021–2029 годы. Города, не получившие одобрение штата на свои жилищные планы, столкнулись с “builder’s remedy” — положением, позволяющим застройщикам обходить местное зонирование при условии включения доступных квартир ourneighborhoodvoices.com newportbeachca.gov. Это фактически вынудило города с исторически медленным ростом (такие как Хантингтон-Бич, Ориндж, Лагуна-Нигель и др.) выделять больше земли под жильё или рисковать потерей контроля. Например, жилищный элемент города Ориндж был отклонён, и город стал уязвим для заявок по builder’s remedy, пока не выполнил требования newportbeachca.gov. Угроза применения builder’s remedy открыла путь для более крупных проектов многоквартирных домов в некоторых городах округа, которые иначе были бы заблокированы. Кроме того, SB 9 (действует с 2022 года) разрешает деление участков и строительство дуплексов на участках для одной семьи по всему штату; хотя спрос на это в пригородах округа Ориндж пока невелик, постепенно появляются небольшие новые объекты и растёт стоимость жилья там, где деление участков возможно. Accessory Dwelling Units (ADUs) получили широкое распространение после смягчения ограничений на уровне штата — многие домовладельцы строят ADU или переоборудуют гаражи для сдачи в аренду, что постепенно увеличивает предложение на рынке аренды.

Ещё одна политика, влияющая на округ Ориндж, — это контроль арендной платы. На уровне штата закон AB 1482 теперь ограничивает ежегодный рост арендной платы для большинства старых многоквартирных домов 5% плюс индекс потребительских цен (максимум 10%). На местном уровне город Санта-Ана ввёл собственное постановление о контроле арендной платы в 2022 году (ограничение роста примерно 3% в год и дополнительные гарантии от выселения). Хотя Санта-Ана — только один город, он крупный, и подобные меры могут появиться и в других городах округа с большим количеством арендаторов. Для инвесторов такие ограничения немного снижают потенциальную прибыль в секторе многоквартирных домов, но могут способствовать более долгому проживанию арендаторов. С другой стороны, калифорнийский закон о налоге на недвижимость Prop 13 продолжает приносить выгоду давним владельцам недвижимости в округе Ориндж, удерживая их налоговые счета низкими, что, к сожалению, способствует низкому предложению (у владельцев меньше финансовых стимулов продавать). Однако Prop 19, принятый в 2020 году, немного помог, позволив пожилым домовладельцам переносить свою низкую налоговую базу на новый дом в любом месте штата. Это побудило некоторых пенсионеров уменьшить площадь жилья и продать свои дома, что немного увеличило предложение — небольшой, но положительный эффект для дорогих районов, таких как округ Ориндж.

Инициативы местных органов власти: Муниципалитеты округа Ориндж также принимают политики, влияющие на рынок недвижимости. В нескольких городах действуют упрощённые процедуры одобрения или отмена сборов для строительства доступного жилья. Само окружное правительство инвестирует в поддерживающее жильё для сокращения бездомности, переоборудуя некоторые мотели в жилые помещения. Изменения в зонировании, такие как обновление Специфического плана курорта Disneyland в Анахайме (позволяющее расширение Disney) undercovertourist.com или перевод офисных земель в жилые в Ирвайне globest.com, являются важными политическими решениями, открывающими землю для застройки. В прибрежных зонах экологические нормы и Комиссия по прибрежным зонам влияют на то, что можно строить; например, прибрежные города испытывают давление по разрешению большего количества многоквартирного жилья в рамках RHNA, но им также приходится учитывать ограничения по высоте и сопротивление жителей. Кроме того, важную роль играет политика в области инфраструктуры: транспортные улучшения в округе (например, предстоящее расширение I-405 и OC Streetcar) сочетаются с планированием землепользования для стимулирования плотности рядом с транспортом.

Налоги и стимулы: В округе Ориндж нет общего налога на бизнес, как в Лос-Анджелесе, что делает его привлекательным для компаний и косвенно поддерживает коммерческую недвижимость. В некоторых районах округа (например, в частях Санта-Аны, Анахайма) есть зоны возможностей, предлагающие налоговые льготы для инвестиций в недвижимость — это дало толчок нескольким проектам, особенно многоквартирным, которые иначе могли бы не состояться. В жилом секторе будущее федеральной налоговой политики (например, вычет процентов по ипотеке и лимиты на вычет SALT) может повлиять на покупательную способность в дорогом округе Ориндж; изменения в федеральном налоговом законодательстве 2017 года, ограничившие вычеты SALT, фактически увеличили посленалоговые расходы на владение жильём в Калифорнии, что стало препятствием для спроса в верхнем сегменте рынка. Любые корректировки этих политик в ближайшие годы могут изменить финансовую картину.

В целом, политическая среда в 2025 году активно подталкивает округ Ориндж к увеличению строительства жилья и принципам разумного развития, в то время как экономическая среда характеризуется осторожным оптимизмом, стабильным ростом занятости и постепенным снижением процентных ставок. Заинтересованным сторонам стоит следить за изменениями в законодательстве (например, новые законы Калифорнии в 2025 году, ещё больше упрощающие перевод коммерческих объектов в жилые) и макроэкономическими сдвигами. Рынок округа Ориндж, как правило, быстро реагирует на изменения процентных ставок и экономических настроений, поэтому эти факторы существенно повлияют на то, станет ли 2025 год переломным моментом с ростом продаж и увеличением предложения, или же такие проблемы, как доступность и ограниченное предложение, сохранятся.

Инвестиционные возможности и риски

Возможности: Несмотря на высокие цены, округ Ориндж предлагает множество возможностей для инвесторов и застройщиков недвижимости в 2025 году и далее:

Жилое строительство и добавленная стоимость: Хронический дефицит жилья и низкий уровень вакантности создают сильные возможности для застройщиков, которые могут добавить новые единицы. Проекты, соответствующие государственным жилищным мандатам — такие как застройка пустующих участков многоквартирными домами, многофункциональные комплексы или разделение крупных участков — имеют хорошие шансы на успех. Застройщики активно осваивают неиспользуемые коммерческие объекты (например, старые офисы, торговые центры) и переводят их в жилой фонд, как это видно на примере преобразований в районе аэропорта globest.com. Инвесторы также могут обратить внимание на вспомогательные жилые единицы (ADU) как на нишевую возможность: добавление ADU в районах индивидуальной жилой застройки может приносить стабильный доход от аренды или премию при продаже. Кроме того, старые многоквартирные дома можно реновировать (стратегия value-add), чтобы удовлетворить высокий спрос арендаторов на современные удобства; с учетом высоких арендных ставок в округе Ориндж, доходность от улучшений может быть привлекательной, особенно если рост арендной платы продолжается устойчивыми темпами. Тот факт, что количество разрешений на строительство, по прогнозам, увеличится примерно на 13% в 2025 году globenewswire.com, свидетельствует о том, что те, кто сейчас начинает заниматься строительством, рассчитывают на хороший доход.
Проблемные офисы и адаптивное повторное использование: Проблемы в офисном секторе создают контрциклическую возможность. Инвесторы с долгосрочным взглядом и опытом редевелопмента могут приобретать проблемные офисные здания по сниженным ценам и перепрофилировать их. Возможные варианты включают преобразование офисов в лабораторные помещения (чтобы воспользоваться ростом биомедицинской отрасли округа Ориндж), в жилые помещения (где это разрешено зонированием или через «правило застройщика»), либо в креативные «индустриальные» пространства (например, технофлекс). Учитывая усилия округа Ориндж по сносу или перепрофилированию устаревших офисов kidder.com, те, кто первыми войдут в этот сегмент, могут получить прибыль по мере сокращения предложения и восстановления стоимости лучших объектов. Кроме того, некоторые владельцы офисов сильно мотивированы на продажу из-за приближающихся сроков погашения долгов; инвесторы с достаточным объемом наличных могут заключить выгодные сделки в 2025–2026 годах, а затем держать актив до восстановления офисного рынка или завершения перепрофилирования.
Промышленная и логистическая недвижимость: Даже несмотря на небольшое охлаждение, промышленная недвижимость остается сильной долгосрочной ставкой в Оранж Каунти. Расположение региона — рядом с крупными портами, в центре густонаселенного мегаполиса — означает, что спрос на помещения для дистрибуции, холодильного хранения и производства сохранится. Недавний рост вакантности в промышленном секторе до ~5% lee-associates.com фактически предоставляет точку входа для арендаторов и инвесторов, которые ранее не находили доступных площадей. Инвесторы могут нацеливаться на субрынки с новой инфраструктурой (например, районы, которые получат выгоду от открытия OC Streetcar в 2025 году для логистики последней мили или рядом с JWA для авиагрузов). Учитывая ограниченность земли, существующие промышленные объекты сохраняют свою ценность; любое снижение цен сейчас может смениться ростом стоимости по мере улучшения экономики. Также есть возможности в возобновляемой энергетике и высокотехнологичной промышленности — например, модернизация старых складов солнечными панелями или обновление объектов для привлечения бизнеса, связанного с электромобилями (некоторые компании по производству электромобилей расширяются в Южной Калифорнии).
Розничная торговля и объекты смешанного использования: Высокий уровень доходов населения Оранж Каунти поддерживает спрос на розничные и ресторанные впечатления, что делает хорошо расположенные торговые центры привлекательными инвестициями. При вакантности в ритейле около 4% institutionalpropertyadvisors.com, приобретение торговых центров в сильных торговых районах может приносить стабильный денежный поток. Особенно востребованы центры с якорными арендаторами — супермаркетами или успешными ресторанами (которые показали устойчивость во время COVID). Кроме того, многие торговые объекты имеют избыточные земельные участки или парковки, которые можно перепрофилировать под дополнительные нужды — опытные инвесторы могут увеличить стоимость, добавив drive-thru, отдельные здания или даже жилье (если это разрешено зонированием). Проекты смешанного использования, такие как OCVibe, демонстрируют ценность создания точек притяжения; проекты меньшего масштаба в центрах городов (Оранж, Фуллертон и др.) также жизнеспособны. По мере того как города продолжают поощрять среду для жизни, работы и отдыха, инвесторы в mixed-use могут получить налоговые льготы или ускоренное согласование.
Элитная и прибрежная недвижимость: Сегмент элитной недвижимости в Орандж Каунти — дома у океана, особняки в Ньюпорт-Кост, элитные высотки в Ирвайне — продолжает привлекать внимание состоятельных покупателей как из США, так и из-за рубежа. Лоуренс Юн из NAR особо отмечает, что элитная недвижимость может получить импульс в 2025 году, поскольку всё больше людей с высоким уровнем дохода стремятся стать частью прибрежного образа жизни OC surterreproperties.com surterreproperties.com. Ожидается, что цены в верхнем сегменте будут расти умеренно (примерно на 2% в год в 2025–26 гг.) surterreproperties.com, что говорит о стабильности. Для инвесторов это означает, что владение первоклассной недвижимостью, скорее всего, принесёт рост стоимости, а также могут появиться возможности в сегменте элитной аренды и домов для отпуска по мере восстановления туризма. Кроме того, расширение Диснейленда и других туристических объектов может сделать инвестиции в краткосрочную аренду (где это разрешено) более прибыльными в районе Анахайма и прибрежных городов.
Новые ниши: Появляются новые возможности в специализированной недвижимости. Лаборатории для бионаук — в Орандж Каунти формируется биотехнологический кластер вокруг Ирвайна и Ньюпорт-Бич, и спрос на лабораторные/НИОКР-площади растёт. Перевод офисов в лаборатории или строительство новых лабораторных помещений (при наличии соответствующего зонирования и энергоснабжения) может приносить высокую арендную плату. Жильё для пожилых — ещё одно направление роста: по мере увеличения числа пожилых людей, элитные жилые комплексы для пожилых в OC (с курортной инфраструктурой) становятся всё более популярными. Застройщики, ориентирующиеся на эту демографию (через сообщества 55+ или учреждения с уходом), могут получить выгоду. Наконец, дата-центры и самостоятельное хранение также вызывают интерес: из-за дорогой земли Орандж Каунти не был крупным рынком дата-центров, но сейчас планируется несколько небольших edge-дата-центров для обслуживания местных нужд, а спрос на склады самообслуживания следует за плотностью жилья (несколько новых объектов уже построены или запланированы в густонаселённых районах).

Риски и вызовы: Наряду с возможностями, инвесторам предстоит учитывать и значительные риски на рынке Орандж Каунти:

Риски доступности и спроса: Крайняя недоступность жилья в округе Ориндж представляет собой долгосрочный риск для спроса на жилье. Если семьи среднего класса продолжат уезжать, круг будущих покупателей жилья и даже арендаторов может сократиться или, по крайней мере, измениться по составу. Компаниям может стать сложнее привлекать таланты в этот регион, что в конечном итоге может замедлить рост числа рабочих мест. Длительный кризис доступности также может усилить политическое давление в пользу введения контроля над арендой или налогов на пустующие объекты, что повлияет на доходность инвесторов. Кроме того, в краткосрочной перспективе, если ипотечные ставки не снизятся, как ожидается (или, что еще хуже, если они вырастут), спрос со стороны покупателей может остаться подавленным, а цены могут стагнировать или немного снизиться в реальном выражении (как прогнозирует Университет Чапмана, **«незначительное снижение» цен на жилье в округе Ориндж в 2025 году возможно, если ставки останутся высокими globenewswire.com). Сценарий даже умеренной коррекции цен ударит по капиталу недавних покупателей и может отпугнуть инвесторов.
Риски процентных ставок и кредитования: Недвижимость крайне чувствительна к процентным ставкам. Хотя базовый прогноз предполагает снижение ставок, любые сюрпризы, такие как устойчивая инфляция, могут удерживать ставки высокими и делать заимствования дорогими. Высокие ставки, в свою очередь, увеличивают капрейты и снижают стоимость объектов, что особенно актуально для владельцев, купивших по пиковым ценам с низкими капрейтами. Кроме того, значительная часть коммерческих долгов будет погашаться в 2025–2027 годах; рефинансирование этих кредитов по более высоким ставкам может быть затруднено, что потенциально приведет к дефолтам по кредитам или вынужденным продажам по сниженным ценам (особенно в сегментах офисов и отелей). Ужесточение кредитных стандартов также означает, что финансирование новых сделок или проектов может быть затруднено, ограничивая возможности инвесторов воспользоваться новыми возможностями.
Экономический спад или внешние шоки: Риск рецессии остается на горизонте. Если США или Калифорния войдут в рецессию в конце 2025 года, округ Ориндж может столкнуться с потерей рабочих мест в ключевых секторах (технологии, туризм, сама недвижимость). Рост безработицы напрямую ослабит спрос на жилье — образование новых домохозяйств замедлится, а количество случаев потери жилья может вырасти с нынешних низких уровней. Объекты розничной торговли и гостиницы пострадают от снижения расходов. Хотя прогнозы в настоящее время предполагают отсутствие явной рецессии в 2025 году globenewswire.com, этот риск нельзя игнорировать. Кроме того, внешние шоки, такие как новая волна пандемии, геополитические события, влияющие на торговлю (компании округа Ориндж связаны с глобальными цепочками поставок), или коррекция фондового рынка, влияющая на благосостояние покупателей премиум-класса, могут отразиться на рынке недвижимости.
Регуляторные и политические риски: Инвесторы должны внимательно следить за изменениями в политике. Например, законодатели Калифорнии предлагали различные меры — от ужесточения контроля над арендой до введения налогов на пустующие объекты и дальнейшего смягчения ограничений на застройку. Смена политического руководства может привести к более агрессивным требованиям по доступному жилью. На местном уровне возможны протесты против застройки — например, референдумы или судебные иски, которые задерживают проекты (как это исторически происходило в некоторых городах округа Оранж). Также, реформа налога на недвижимость — отдалённый риск: если бы поправка 13 была изменена для увеличения налогов на коммерческую недвижимость (предложения по разделению налоговой базы уже обсуждались), это могло бы изменить оценки стоимости. Хотя изменения в поправке 13 были отклонены избирателями в 2020 году, бюджетные трудности могут возобновить этот вопрос.
Экологические и климатические риски: Округ Оранж в целом менее подвержен некоторым климатическим рискам, чем другие регионы Калифорнии, но не застрахован от них. Риск лесных пожаров существует в холмистых и каньонных районах (например, в сообществах рядом с национальным лесом Кливленд или каньоном Лагуна уже бывали пожары). По мере изменения климата риск пожаров и экстремальной жары может увеличиться. Это уже повлияло на страховой рынок — крупные страховщики действительно сократили страхование жилья в Калифорнии из-за ответственности за пожары, и хотя прибрежный округ Оранж не подвержен пожарам, массовый уход страховщиков делает страхование недвижимости дороже для всех. Наводнения и повышение уровня моря могут угрожать низменным прибрежным районам (Ньюпорт-Бич, Хантингтон-Харбор) в ближайшие десятилетия, что потенциально потребует дорогих мер по смягчению последствий и повлияет на долгосрочную стоимость недвижимости там. Кроме того, землетрясения остаются постоянным риском в Южной Калифорнии. Сильное землетрясение может привести к повреждению недвижимости и временно нарушить работу рынка; благоразумные инвесторы учитывают сейсмическое укрепление и страхование (при этом уровень страхования от землетрясений относительно низок из-за его стоимости).
Риски ликвидности рынка и выхода из инвестиций: Поскольку объёмы продаж значительно снизились programbusiness.com, ликвидность вызывает опасения. Инвесторы могут столкнуться с тем, что выход из инвестиций (продажа недвижимости) в таких условиях может занять больше времени или потребовать уступок по цене, особенно для дорогих элитных домов или специализированных коммерческих объектов. Спекулянты и краткосрочные инвесторы рискуют, если не смогут быстро перепродать с прибылью из-за уменьшившегося числа покупателей. Этот риск частично смягчается прогнозируемым ростом числа покупателей после снижения ставок, но угадать момент выхода сложно.

Прогнозы на основе данных: Учитывая вышеуказанные возможности и риски, что же прогнозируют для округа Ориндж в ближайшие несколько лет? Ассоциация риэлторов Калифорнии прогнозирует, что по всему штату медианная цена на жилье вырастет примерно на 4,6% в 2025 году car.org. Округ Ориндж, являясь более дорогим субрынком, может показать аналогичный умеренный рост, если ипотечные ставки действительно снизятся — Лоуренс Юн из NAR прогнозирует примерно +2% роста цен на жилье в округе Ориндж как в 2025, так и в 2026 году surterreproperties.com. Ожидается, что объем продаж жилья восстановится более значительно: Юн предполагает, что продажи жилья в округе Ориндж (включая сегмент люкс) могут вырасти на 9% в 2025 году и на 13% в 2026 году, поскольку на рынок поступит больше предложений, а покупатели адаптируются к новой норме ставок surterreproperties.com. В коммерческом секторе уровень вакантности должен постепенно улучшаться: вакантность офисов может немного снизиться, если часть площадей будет переоборудована, вакантность в промышленном секторе может стабилизироваться или немного снизиться по мере роста спроса, а в ритейле, вероятно, останется низкой. Рост арендной платы в многоквартирных домах ожидается умеренным (~2-3% в год), поскольку в ближайшие 2 года на рынок выйдут тысячи новых квартир, что уравновесит спрос. Прогноз Университета Чапмана предлагает чуть более осторожный взгляд — они ожидают стабильные или немного снижающиеся цены на жилье в 2025 году и подчеркивают, что доступность жилья останется самой низкой в стране globenewswire.com globenewswire.com. Тем не менее, они отмечают рост строительной активности и указывают, что новое строительство приведет к большему количеству сделок globenewswire.com.

С точки зрения инвестора, недвижимость округа Ориндж в 2025 году можно охарактеризовать как среду с высоким вознаграждением и высокой стоимостью. Основные показатели рынка — ограниченность земли, привлекательное расположение, высокий уровень доходов — способствуют долгосрочному росту стоимости и получению дохода. Однако в краткосрочной перспективе есть и сложности: от волатильности процентных ставок до изменений в политике. Тщательная проверка, терпение при заключении сделок и стратегическая концентрация на зонах роста (как географических, так и отраслевых) будут ключевыми факторами. Те, кто сможет преодолеть текущие препятствия, могут найти недвижимость округа Ориндж выгодной инвестицией, поскольку регион продолжает развиваться и меняться во второй половине десятилетия.

Источники

Ассоциация риэлторов Калифорнии — Прогноз рынка жилья на 2025 год (сентябрь 2024) car.org car.org
ProgramBusiness News — Продажи домов в округе Ориндж упали на 31%: свежие данные по рынку жилья (29 мая 2025) programbusiness.com programbusiness.com
GlobeSt.com — Аренда квартир в округе Ориндж продолжает расти (23 октября 2024) globest.com globest.com
Kidder Mathews — Обзор рынка офисной недвижимости округа Ориндж (1 квартал 2025) kidder.com kidder.com
CoStar News — Округ Ориндж прекратил отток населения в 2024 году (20 мая 2025) costar.com
Surterre Properties (ссылаясь на NAR Lawrence Yun) – Прогноз рынка роскошной недвижимости округа Ориндж на 2025 год (июнь 2025) surterreproperties.com surterreproperties.com
Экономический прогноз Университета Чапмана – Прогноз по округу Ориндж на 2025 год (12 декабря 2024) globenewswire.com globenewswire.com
Деловой совет округа Ориндж – Отчет об индикаторах сообщества 2023-2024 (данные по жилью и демографии) ocbc.org
Город Анахайм и Undercover Tourist – Детали расширения DisneylandForward (2024–2025) undercovertourist.com undercovertourist.com
Город Анахайм – Обновления по развитию OCVibe (2025) la.urbanize.city anaheim.net