2025年のウェリントンの不動産市場は転換点にあります。2020～21年のブームとその後の低迷を経て、不動産価値は安定しつつあり、買い手の信頼も慎重ながら戻りつつありますloweandco.nz globalpropertyguide.com。この地域の住宅価格は2021年末のピークから約25%下落 loweandco.nzし、手頃感が増しています。一方、過去数年の超低水準だった賃貸空室率は、2025年には賃貸市場の軟化へと変化していますinterest.co.nz interest.co.nz。商業面では、ウェリントンのオフィス部門は新規供給の増加により空室率が上昇していますが、工業用スペースは依然として需要が高く、供給が非常に限られていますresearch.jllapsites.com linkedin.com。大規模なインフラプロジェクトやゾーニング改革が都市景観を再構築し、今後数年の基盤を築いています。本レポートでは、ウェリントンの不動産市場のあらゆる側面――住宅動向、商業パフォーマンス、都市開発、経済的要因――を掘り下げ、最新データと予測に基づき2028年までの展望を提供します。
住宅不動産の動向
住宅価格と売買活動
ウェリントンの住宅市場は大幅な調整を経験しましたが、2025年には底打ちの兆しを見せています。ウェリントン地域の中央値の住宅価格は、2025年半ば時点で約NZ$760,000で、前年比4.4%減少していますsquirrel.co.nz globalpropertyguide.com。これはパンデミック時の高値から大きく下落したことを示しており、価格は2021年末のピークから約26%下落していますloweandco.nz。直近の四半期（2025年第2四半期）では、ウェリントンの平均価格は約2.3%の緩やかな下落となり、下落ペースがほぼ止まりつつあることを示していますloweandco.nz。実際、ウェリントンの住宅価格指数は直近四半期で約1%しか下落しておらず、市場が下落から安定へと向かっていることを示唆していますloweandco.nz。取引件数も昨年の低迷期から回復しており、2025年半ばの販売件数は前年同期比で約13%増加していますが、通常の冬の減速傾向は見られますsquirrel.co.nz。住宅の売却にかかる日数は好景気時より長くなっており、2025年6月時点の中央値は54日で、慎重な買い手心理を反映していますsquirrel.co.nz。しかし、これは下落初期よりも改善しており、2025年初頭には売却までの期間が約41日まで短縮され、売り手が価格に現実的になったことが要因ですloweandco.nz。全体として、2025年のウェリントン住宅市場は買い手市場から均衡へと移行しつつあり、価格が下げ止まり、販売件数も徐々に回復しているといえます。中央値の住宅価格（2025年6月時点） globalpropertyguide.com
| 地域 | 中央値価格（NZドル） | 前年比変化 |
|---|---|---|
| ウェリントン | $760,000 | –4.4% |
| オークランド | $990,000 | –3.4% |
| ニュージーランド（全体） | $770,000 | 0.0% |
表：ウェリントンの中央値価格は全国中央値をわずかに下回っており、2025年半ば時点で前年比で依然として下落している数少ない地域の一つです globalpropertyguide.com.
賃貸市場と手頃さ
数年にわたる供給不足と家賃高騰の後、ウェリントンの賃貸市場は2025年に借り手有利へと転換しました。賃貸募集価格は緩やかになり、1年前よりも多くの物件が賃貸に出されています。2025年5月、ウェリントンの賃貸募集家賃の中央値は約$620/週に下落し、1年前から4～5%減少しました interest.co.nz。Trade Me（主要な物件掲載サイト）によると、地域の賃貸物件掲載数が急増し、賃貸供給は前年比約41%増加、一方で借り手からの問い合わせ（需要）は約13%減少しました interest.co.nz。市場に選択肢が増えたことで、首都の家賃は落ち着いてきています interest.co.nz。実際、ウェリントンは全国で年間家賃下落率トップとなり、貸主がより少ない借り手を争う状況となりました interest.co.nz。これは過去10年からの劇的な逆転であり、借り手にとっては多少の救いとなっています。
住宅の手ごろさは、価格の調整と賃金の上昇に伴い改善しています。ウェリントンの平均住宅価値は現在、平均世帯収入の約5.7倍で、これは全国平均の約6.5倍よりも良い水準ですecoprofile.infometrics.co.nz。同様に、ウェリントンで平均的な住宅ローン（頭金20%）を返済するのに必要な収入の割合は約3分の1で、ニュージーランド全体よりやや低くなっていますecoprofile.infometrics.co.nz。これらの指標は国際的な基準では依然として高いものの、首都としてはここ数年で最も良い水準であり、価格がピークから下落したことの直接的な結果です。参考までに、ウェリントンの中央値倍率はブームの最盛期には収入の約8倍近くでしたが、2025年には5～6倍の範囲に戻っていますecoprofile.infometrics.co.nz。初めて住宅を購入する人々は、この改善した手ごろさと競争の減少を活かし、ウェリントンで最大の購入者グループとなり、購入活動で「先頭に立って」いますsquirrel.co.nzloweandco.nz。価格が下がり、金利もピークを過ぎたことで、多くの賃貸者がついに持ち家への道筋を見いだしており、これがエントリーレベルの住宅への需要を支えています。
購入者の属性と新規開発
2025年のウェリントンにおける買い手の構成は、数年前とは顕著に異なっています。初めて住宅を購入する人や、家を広くする若い家族が非常に活発であり、一方で投資家は景気後退期に大きく撤退していましたsquirrel.co.nz loweandco.nz。業界レポートによると、初めて住宅を購入する人とダウンサイザーが、首都の活発な買い手の大部分を占めていると指摘されていますloweandco.nz。これらのグループは、良い郊外で価格が下がり、住宅ローン金利が安定したことで確実性が高まったことに惹かれていますloweandco.nz 1news.co.nz。対照的に、多くのレバレッジをかけた投資家は2022年から2024年にかけてリスクを減らしており、一部の家主は物件を売却しているのは、利回りの低さや過去の税制変更が理由ですsquirrel.co.nz。（注目すべきは、ウェリントンの総賃貸利回りは約4.5～5％でオークランドよりやや高いものの、住宅ローン金利が6％以上の時期には魅力的とは言えませんでしたopespartners.co.nz opespartners.co.nz。）投資家が再び戻り始めている兆しも早くも見られます。2023年末の新政権が投資家に有利な税制を一部復活させ、現在は価格が下がり利回りも改善しているため、今後ウェリントンでの不動産投資はより実現可能に見えます。投資家の復活は徐々になる可能性が高いですが、2026年に向けた需要の上振れ要因として残っています。
供給面では、ウェリントンでは最近新築住宅開発の減速が見られ、今後数年で市場が引き締まる可能性があります。地域の建築許可件数は、過去数年の建設ブームの後、2024年末までに前年比約28％急減しましたloweandco.nz。建設コストの上昇、資金調達の制約、市場の低迷により、建設業者は手控えました。その結果、2025年から2027年にかけての新築住宅の供給はより限定的です。これは諸刃の剣であり、短期的には売り出し物件の過剰供給が緩和され、価格の安定に寄与していますが、2026年から2028年には現在の建設の停滞が住宅不足の再発を意味し、再び価格や家賃の上昇圧力となる可能性があります。
同時に、都市の集約化政策が将来の供給を解放しています。ウェリントン市は2023年に新しい地区計画を導入し、多くの地域で高密度住宅のための用途地域を引き上げました。政府の義務付けたルールの下、ほとんどの住宅地では特別な許可なしに3階建ての住宅を3戸まで建てることができるようになり、都市部や郊外の交通拠点付近の一部地域は6階建て以上の集合住宅用に用途地域が指定されています。すでにいくつかの中密度プロジェクトが進行中、または計画段階にあります。今後数年で、市内では特にCBD周辺や郊外の中心地で、より多くのインフィル型タウンハウスや低層アパートが見られると予想されています。これらの用途地域の変更は、住宅建設を促進し、長期的な住宅の手頃さを改善することを目的としています。2025年の影響は始まったばかりですが、2028年までには、より簡単な計画ルールによってウェリントンの住宅供給が顕著に増加する可能性があり、人口増加のニーズに応え、過度な価格上昇を抑えるのに役立つでしょう。
商業用不動産の概要
オフィス部門：需要、供給、賃料
2025年のウェリントンのオフィス不動産市場は、空室率の上昇と新規供給の到来という局面を迎えています。全体のCBDオフィス空室率は2025年初頭で約8.0%となり、パンデミック前の約5～6%から上昇していますresearch.jllapsites.com。この上昇は、いくつかの大口テナント（特に政府機関）がスペースを統合したり、サブリースしたりしていることが一因です。ここ数ヶ月で、公共部門の入居者によって約16,000㎡のサブリーススペースが市場に出され、民間企業からもさらに約13,000㎡が供給されましたresearch.jllapsites.com。本質的には、一部のオフィスによる縮小（政府の財政引き締めやリモート・ハイブリッドワークの増加への対応）が、テナントを探す二次的なスペースの波を生み出しています。同時に、大規模な新規供給も計画中です。例としては、国会議事堂地区にある61 Molesworth Streetの新しい11階建てオフィスタワーがあり、2025年後半に外務省をアンカーテナントとして稼働開始予定ですresearch.jllapsites.com。さらに、複数の古いオフィスビルが耐震補強や改修工事を受けており（例：The Terraceやウォーターフロント沿い）、2026～2027年までに市場に再登場する予定ですresearch.jllapsites.com。これらのプロジェクトが完了すると、空室率は今後2年間でさらに上昇する見込みであり、市場がスペースを吸収できるかどうかが試されることになります。
空室率が高いにもかかわらず、主要ビルのオフィス賃料はこれまで安定しています。ウェリントンCBDの主要な総額表面賃料は年間平均1平方メートルあたり750ドル以上で、ネット賃料は約430～435ドル/平方メートルとなっており、ここ数四半期でほぼ変化はありませんresearch.jllapsites.com。貸主は表面上の賃料を維持していますが、テナントへのインセンティブ（フリーレント期間や内装費補助など）は、この競争環境下でより手厚くなっています。二次グレードのオフィスでは、空室率がほぼ10%に達しているため、実質賃料は圧力を受けていますresearch.jllapsites.com。全体として賃料の伸びは横ばいで、テナントは数年前よりも選択肢と交渉力が増しています。新しくグレードの高いスペース（特に耐震性や環境性能の高いもの）は依然として需要がありますが、古く改装されていない物件は賃貸に苦戦する可能性があります。ウェリントンのオフィス市場の見通しは経済や公共部門の動向に左右されます。政府が保守的な支出戦略を進めているため、その占有面積はさらに縮小する可能性がありますresearch.jllapsites.com。しかし、2020年代後半にビジネスやテック分野の成長が加速すれば、公共部門の縮小を一部相殺できるかもしれません。現時点では、慎重な姿勢が続いており、ウェリントンのオフィス空室率は2026年まで高い一桁台で推移する見込みで、賃料の伸びは控えめになると予想されます。テナントのグレードアップ（フライト・トゥ・クオリティ）や、古いビルの再活用（可能であればオフィスから住宅への転換も含む）にチャンスがあり、特にサステナビリティ要件が高まる中で注目されます。
小売・ホスピタリティスペース
ウェリントンの小売不動産は、まちまちではあるものの、全体的に改善傾向を示しています。CBDの主要な小売エリア、特に「ゴールデンマイル」と呼ばれるランブトン・キー、ウィリス・ストリート、コートネイ・プレイスでは、非常に強い需要があります。CBDの主要小売物件の空室率はほぼゼロで、2024年末時点で主要スペースの空室率はわずか約1.1%でしたinsideretail.co.nzinsideretail.co.nz。国際的および国内の小売業者がウェリントンへの関心を新たにしており、いくつかのブランドは旗艦店を拡大したり、初めて市場に参入したりしていますinsideretail.co.nz。2025年初頭のリース問い合わせも堅調で、小売業者は金利が下がり消費者信頼感が回復した際の消費支出の増加を見越してポジションを取っていますinsideretail.co.nz。例えば、大型フォーマットや高級ブランドは、今後の取引環境の改善を見越してランブトン・キーでスペースを探しています。
しかし、二次的な小売地区はまだ追いついていません。全体のウェリントン市の小売空室率は2024年末時点で約8.5%となっており、1年前の約6.9%から上昇していますinsideretail.co.nz。これらの空室の多くはコートネイ・プレイス地区や人通りの少ないブロックに集中していますinsideretail.co.nz。これらのエリアはパンデミックによる混乱（例：海外観光客やオフィスワーカーの減少）で大きな打撃を受け、回復に時間がかかっています。励みとなるのは、現在コートネイ・プレイスで「成長と再生の前向きな兆し」が見られることです。新たな飲食店の進出や物件の改修計画などがあり、これらが徐々に稼働率を押し上げると期待されていますinsideretail.co.nz。市議会によるコートネイ・プレイス活性化プロジェクト（ゴールデンマイルのアップグレードの一環）は2025年に始まり、買い物客や食事客にとってより魅力的なエリアとなるよう景観の改善が進められています。まとめると、ウェリントンの小売セクターは二極化しています。主要CBD小売は好調で、ほぼ満室状態で賃料も上昇していますが、周辺の一部小売エリアは依然として回復途上です。人口増加や住宅ローン金利の低下により2026年に向けて消費支出が改善すれば、遅れているエリアも埋まると予想されています。タキナ・コンベンションセンター（2023年開業）のような新しい開発も、近隣の小売店や飲食店への人の流れを増やし、ホスピタリティ不動産セグメントを支えています。
工業・物流用不動産
ウェリントンの工業用不動産市場は、経済成長が鈍化しているにもかかわらず、依然として非常に逼迫しています。倉庫や工場スペースは不足しており、空室率は地域全体でわずか2～3%と、過去最低水準に近い状態です。2024年後半のコリアーズの調査によると、ウェリントンの工業用空室率は2.4%（2020年以来最高ですが、それでも非常に低い水準）linkedin.comとなっています。基本的に、利用可能な工業用物件のほとんどが埋まっており、空きが出ればすぐに埋まります。空室率がほぼ1%から2.4%にわずかに上昇したのは、いくつかの大型施設が空いたことや経済の軟化を反映している可能性がありますが、それでもウェリントンの工業用地には供給を大きく上回る需要がありますlinkedin.com。重要なのは、新たな工業用物件の開発がほとんど停滞していることです。新規工業用建物の認可件数は、過去10年で最低水準となっていますlinkedin.com。ウェリントン地域では（丘陵や港に囲まれているため）土地不足が続いており、特にSeaview、Petone、Porirua、Rongotai/空港エリアなどの伝統的な工業地区で顕著ですlinkedin.com。利用可能なグリーンフィールド（土地）が限られ、建設コストも高いため、テナントが最新のスペースを求めていても新しい倉庫の建設はほとんど進んでいません。
この需給ギャップが、工業用賃料を上昇傾向に保っています。2024年時点で、ウェリントンの主要倉庫賃料は年間平均約$170–180/m²ですlinkedin.com。経済的な逆風により最近は賃料の上昇が緩やかになっているものの、賃料は依然として過去最高水準にあり、成長率が「緩和」されたにすぎませんlinkedin.com。投資家はウェリントンの工業用不動産に強気の姿勢を維持しています。利回りは過去数年で圧縮されましたが、2025年には安定し、主要資産で概ね5%台半ばとなっています。市場の見方としては、工業用が「レジリエント（回復力のある）」セクターであり、eコマースや物流需要、ほぼゼロの空室率による家主の価格決定力といった構造的トレンドに支えられ、他セクターを上回ると考えられていますlinkedin.com。実際、投資家の信頼感が戻りつつあり、経済回復への期待がこの分野を2025年にかけて後押ししていますlinkedin.com。大きな景気後退がなければ、ウェリントンの工業用市場の見通しは明るいでしょう。賃料は堅調に推移し（新規供給がなければさらに上昇する可能性も）、2025～2028年に市場に出る新しい高天井倉庫は、すぐにテナントが決まるとみられます。今後の需要に対応するためには、（未利用地の再活用や多層階倉庫の増加など）工業用スペースを増やす方法を見つけることが重要な課題となります。都市開発とインフラへの影響
複数のインフラプロジェクトおよび都市イニシアチブがウェリントンで進行中であり、2020年代後半にかけて不動産の動向に大きな影響を与える見込みです。注目すべきイニシアチブは、長らく待たれていた「Let’s Get Wellington Moving」交通プログラムです。これは2023年に再構築されたものの、大規模な改善をもたらす予定です。2023年末、政府は2本目のMt. Victoria道路トンネルとBasin Reserve交差点のアップグレードtransport.govt.nzへの全額資金提供を約束しました。この2本目のトンネル（1930年代のMt. Vicトンネルと並行）は、新政権の下で2025～26年に建設が始まる見込みで、今後10年の終わりまでに完成すれば、中央市街地とウェリントン東部郊外（および空港）間の接続性を大幅に向上させることになります。道路容量の増加や歩行者・自転車専用道の設置により、通勤やアクセスが容易になり、Kilbirnie、Miramar、Hataitaiなどの郊外で住宅需要が高まり、移動時間の短縮によって不動産価値が上昇する可能性があります。Basin Reserveでは、この混雑した交差点の再設計により悪名高いボトルネックが解消され、近隣のTe AroやNewtownエリアにも恩恵が及びます。市内では、ゴールデンマイル再活性化も変革的なプロジェクトです。この1億2,000万ドル超の計画は、ウェリントン中心部の主要商業通り（Lambton QuayからCourtenay Placeまで）を歩行者優先化し、アップグレードするもので、人々にとってより快適な空間を目指します。2025年に工事が始まり、新しい自転車レーンや歩道の拡幅、ピーク時の自動車通行制限などが含まれます。transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz。2027年までに完成すれば、ゴールデンマイルの景観向上により、CBDの小売・飲食業の魅力がさらに高まり、沿道の店舗、オフィス、ホテルの不動産価値や賃料に好影響をもたらすでしょう。工事による短期的な混乱は予想されますが、長期的には小売空室率が低下し、歩行者数が増加、小売賃料の上昇や老朽化した建物の再開発（現代的な小売や複合用途スペースへの転換）を後押しします。
ウェリントンの公共交通インフラも改善が予定されています。新たな大量高速輸送路線（ライトレールまたはバス高速輸送）が鉄道駅から南部・東部郊外へと計画されており、これはLGWMの一部でした。大量輸送プロジェクトの具体的な形態はまだ決定しておらず（2023年のプログラム再編で一時保留）、既存のバスネットワークの強化（連続したバス優先レーンや高容量車両の導入）が進められています。ウェリントン地域の郊外を結ぶ鉄道ネットワークもアップグレード中で、メトロ路線向けの新型車両が発注され、Metlinkによる運行頻度の増加も2026年に向けて計画されています。効率的な交通機関は、主要路線（Johnsonville線、Hutt線など）沿いの高密度住宅開発を支える上で不可欠であり、駅周辺（Johnsonville、Tawa、Poriruaなど）でアパート建設が可能なエリアは、交通サービスの向上とともにさらに魅力的になるでしょう。
交通以外にも、他のインフラおよび開発プロジェクトが不動産の状況に影響を与えます:
- ウォーターフロントおよび耐震強化プロジェクト: 市は引き続きレジリエンスに投資しています。例えば、ウェリントンの防波堤の強化や、洪水リスクを軽減するための排水改善などです。いくつかの歴史的建造物は耐震補強または再開発が進められています（タウンホールの修復は2025年に完了予定、新しい耐震性のあるコンベンションセンターは2023年にオープン）。より安全でレジリエントな建築環境は、長期的な不動産価値と保険適用性を高めます。
- 郊外の拡大: 北部の郊外や衛星都市では、新しい住宅地の開発が進行中です。例えば、ポリルア（ケネプル・ランディング、プリマートン・ファーム）、アッパーハット（ケルソンおよびウォレスビルの住宅地）、ロウアーハット（ワイヌイオマタおよびストークスバレーの新しい住宅地）などの大規模なグリーンフィールド開発により、今後5～10年で数千戸の住宅が追加されます。これらのプロジェクトは徐々に地域の住宅供給を拡大し、成長の一部を郊外に移すことになります。特に、トランスミッション・ガリー高速道路が2022年に開通したことで、カピティ・コーストやポリルアへのアクセスが向上し、これらの地域の不動産への関心が高まっています。
- 商業地区の開発: ウェリントンのテックセクターは静かに成長しています。タカプ・バレー・テックハブやウェリントン科学・イノベーション地区（グレースフィールド近郊）の拡張などの取り組みにより、2028年までに専門的な商業用不動産（研究所、オフィス）への需要が高まる可能性があります。さらに、映画産業（ミラマーを中心とする）が引き続き繁栄すれば、新しいスタジオ施設やクリエイティブ産業のオフィスパークへの投資が見込まれ、ウェリントンがクリエイティブ・キャピタルとしての地位をさらに強固にするでしょう。
全体として、ウェリントンの現在のインフラ投資は都市の収容力と住みやすさの向上を目指しており、それが不動産市場を支えています。交通網の改善により新たな住宅地が開放され、混雑することなく高密度化が可能になります。都市のアメニティのアップグレードは都心部をより活気あるものにし、人々（および企業）がウェリントンに拠点を置くことを促します。これらの開発は、持続可能な不動産市場の成長に向けた基盤を整え、2020年代後半に向かいます。
経済および人口動態の影響
人口および移住の動向
人口動態は、ウェリントンの不動産見通しにおける基礎的な要因です。この地域の人口は増加していますが、全国平均と比べると控えめです。グレーター・ウェリントンの人口は2024年に約541,500人に達し、前年比約0.7%増加しましたrep.infometrics.co.nz。この成長率は、同期間のニュージーランド全体の1.7%よりも低くrep.infometrics.co.nz、首都がオークランドやクライストチャーチほどパンデミック後の移民ブームの恩恵を受けなかったことを反映しています。実際、ニュージーランドの国境が2022年に再開した後、2023～24年には記録的な移民流入が見られ（2024年には純移民が+100,000人を超えました）、その多くがオークランドや他地域に定住しました。ウェリントンも一部の海外移民（留学生、ITや政府の熟練労働者）を受け入れましたが、同時にニュージーランド人のオーストラリアへの純流出が続き、その一部が相殺されましたstats.govt.nz 1news.co.nz。2025年初頭には移民の流れが再び変化し、最新データでは純移民が大幅に減速していることが示されています（2025年3月までの1年間で全国で約+26,000人、前年の大幅増から減少）stats.govt.nz。ウェリントンにとって、これは今後も人口増加が年間0.5～1%程度の穏やかなペースにとどまる可能性が高いことを意味します。新たな移民の波が首都を特に目指さない限り、この傾向は続くでしょう。2023年国勢調査によるウェリントン地域の人口（常住人口）は約521,000人stats.govt.nzで、予測では2028年までに約560,000人（年率約+1%）まで着実に増加するとされています。重要な示唆: ウェリントンの住宅需要は増加しますが、急増することはなく、供給の増加と相まって市場はバランスが取れた状態を維持できる可能性があります。
また、ニュージーランド国内の内部移住が、近年ウェリントンに不利に働き、ノースアイランドの小規模な都市に有利になっている点も注目に値します。高い住宅費とリモートワークへのシフトにより、2020～22年にはウェリントン市民の一部がワイララパやパーマストンノースなどの地域に移住しました。しかし、ウェリントンの住宅の手頃さが改善し、オフィスが対面勤務を求めるようになると、再び市が住民を維持・誘致できる可能性があります。この地域は比較的高い教育水準と所得水準が魅力となっています。さらに、ウェリントンの人口は（大学や政府の仕事の影響で）若年成人層が多く、賃貸から初めての住宅購入者への移行など、自然な住宅需要が生まれています。2025～2028年に移民政策の大きな変更や（例えばビクトリア大学などの）留学生数の回復があれば、ウェリントンの賃貸・エントリーレベルの購入需要が直接的に増加します。まとめると、人口動態は穏やかな追い風となっています。ウェリントンは成長し、不動産市場を支えますが、人口圧力だけで過熱するほど急速には成長しません。
雇用と所得の要因
ニュージーランドの行政・テクノロジーの中心地として、ウェリントンの雇用市場の健全性は不動産セクターにとって極めて重要です。ウェリントンの雇用は、近年の経済変動の中でも比較的安定していました。この地域の失業率は2024年で約3.4%で、過去最低（約2.8%）からは上昇したものの、全国の失業率（2025年までに約5%）よりも依然として良好です。rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz。2018～2022年には政府部門の雇用が大幅に拡大し、地域経済を支えましたが、2023年末の政権交代により財政抑制に重点が置かれるようになりました。2024年には、ウェリントンの公的機関が予算削減や見直しに直面し、公的部門の雇用不安が生じましたloweandco.nz。一部の契約社員が職を失い、特定の省庁ではチームの統合（前述のオフィススペースへの影響）も行われました。これにより、購入希望者（多くが政府関係者）の間に慎重な姿勢が生まれ、住宅購入のために予算を拡大する意欲が抑制されていますloweandco.nz。とはいえ、主要な公務員部門は依然として大規模かつ安定した雇用主であり、大量の雇用流出は予想されていません。2025年までには、ほとんどの縮小は控えめかつ一時的なものにとどまっているようです。むしろ、ウェリントンの知識経済は多様化しており、IT企業やスタートアップ、映像産業の成長が、政府部門の縮小分を補う民間雇用を生み出しています。
重要な点として、ウェリントンの所得はニュージーランド国内で最も高い水準にあり、これが住宅の手頃さや借入能力を支えています。ウェリントン市の世帯収入の中央値は全国中央値より約15%高くなっています。2020年から2024年にかけて年率3～4%の安定した賃金上昇が続いたことで、多くの世帯が現在、住宅ローンに充てる収入を増やしています（たとえ金利負担が上昇したとしても）。このことが住宅ローンのストレスを抑えるのに役立ちました。2024年半ば時点で、ウェリントンは、収入の40%以上を住宅費に費やしている世帯の割合がほとんどの地域よりも低くなっていますecoprofile.infometrics.co.nz。今後については、失業率が約4～5%に上昇するとの予測（もし2025年に景気が減速した場合）も、比較的軽微で短期間にとどまる可能性が高いです。2026～27年には、ニュージーランド全体の景気が回復するにつれて、ウェリントンでも雇用の増加が再開するはずです。特に、政府が財政出動やインフラ投資を行えば（成長刺激策としてよく行われるように）、その傾向が強まるでしょう。
まとめると、ウェリントンの雇用見通しは堅調に推移していますが、公共部門の政策には注意が必要です。安定した雇用と増加する所得は、人々に住宅購入や商業リース契約への自信を与えます。一つ注意すべきリスクは、ウェリントンが知識集約型の職種に大きく依存しているため、突然の変化（例：アウトソーシング、自動化、大規模な官庁の移転など）が不動産市場に影響を与える可能性があることです。一方で、首都であるウェリントンは、将来的に政府支出の増加（例えば、経済刺激策が必要な場合）から恩恵を受ける可能性もあります。これにより、再び雇用やオフィスの稼働率が上昇するかもしれません。現時点では、多様な専門職の労働力と低い失業率が、2028年までの不動産市場の堅固な基盤となっています。
金利とインフレ
ウェリントンの不動産サイクルにおいて、金利の推移は支配的な要因となってきました。ニュージーランド準備銀行（RBNZ）は、2021年から2023年半ばにかけて（高インフレ対策のため）オフィシャルキャッシュレートを積極的に引き上げた結果、借入コストはパンデミック時の最低水準から約3倍に上昇しました。2023年までに、平均住宅ローン金利は約6～7％（固定期間）に達し、買い手の購買力が大幅に低下し、住宅価格の下落に寄与しました。2025年の朗報は、金利サイクルが転換点を迎えたことです。インフレ率が目標範囲内に抑えられ、金利が緩和されるようになりました。ニュージーランドの年間インフレ率は2025年半ばに約2.7％まで低下し、これは約2年ぶりの低水準ですsquirrel.co.nz squirrel.co.nz。RBNZは価格圧力の抑制に成功し（2022年のインフレ率約7％から低下）、2024年後半にOCRの引き下げを開始しました。2025年半ば時点で、OCRは3.25％に1news.co.nz下がり、ピーク時の5.5％から低下しています。これにより、借り手にとって大きな負担軽減となっています。一般的な1年固定住宅ローン金利は約5.6％まで下がりました（1年前は約6.5％）1news.co.nz 1news.co.nz。同様に、変動金利型住宅ローンの平均金利も現在は7％未満で、2023年には約8％近くでした1news.co.nz 1news.co.nz。
これらの利下げは、住宅市場が安定している主な理由の一つです。債務返済コストの低下は、住宅の購入しやすさを改善します。例えば、住宅ローン金利が1ポイント下がるごとに、ウェリントンの中央値の購入者が月々の支払いを増やさずに購入できる住宅価格が上がります。今後は金利が徐々にしか下がらないと予想されています。エコノミストは、2025年末までにもう一度小幅なOCR引き下げがあるかもしれないと予想し、その後は横ばいになると見ています1news.co.nz 1news.co.nz。ASBやANZなどの銀行は、住宅ローン金利の下落は現時点でほぼ一巡したと示唆しています1news.co.nz 1news.co.nz。したがって、購入者は2021年の超低金利3%の住宅ローンが戻ることを期待すべきではありません。今後数年は4～5%の範囲で落ち着く可能性が高く、これは歴史的に見ても通常の水準です。不動産市場の観点から見ると、2025～2028年の金利は中立的から支援的な水準になる可能性が高いです。借入の規律を保つのに十分高い一方で、（インフレや所得成長と比べて）取引を促すのに十分低い水準です。特に、高金利で圧迫されていた投資家は、利回りと住宅ローン金利が接近することで購入を正当化しやすくなります。
インフレ面では、ウェリントンの住民は生活費の圧力がやや緩和されているのを感じています。住宅以外で大きく上昇したコストの一つは地方税（レート）で、2024年にウェリントン市議会が大幅なレート引き上げを実施しました。その一部がインフレ指標に反映されています。しかし全体としては、世界的なサプライチェーンの安定や消費支出の抑制により、インフレ率は2～3%程度で推移する見込みで、これはRBNZの目標レンジ内です。この安定により、金利に対するショックは予想されていません。新たなインフレ急騰がない限り、急速な利上げの時代は終わりました。商業用不動産セクターにとっても、この環境はキャップレート（利回り）が横ばいになることを意味します。2022年までは金利上昇とともにキャップレートも上昇しましたが、現在は金利の緩和により、ウェリントンのオフィスや工業用市場でキャップレートの安定化が見られますlinkedin.com。投資家はもはや、借入コストの上昇を上回る利回りを求め続ける必要がなくなっています。総じて、低インフレと緩やかな金利低下が、ウェリントンの不動産市場にとって2028年までの好材料となり、持続可能な価格上昇と投資活動を支えます。
投資見通し：2025年～2028年
今後数年間のウェリントン不動産市場の見通しは、慎重ながらも楽観的で、緩やかな成長が期待される一方、いくつかのリスクも存在します。投資家や関係者が予想できることは以下の通りです。
- 住宅価格の成長は緩やかに回復へ： 2024～25年に底を打った後、ウェリントンの住宅価格は2028年まで徐々に上昇すると予測されています。コンセンサス予測では、年率一桁台の上昇が見込まれており、再びブームになることはないとされています。ロイターのアナリスト調査によると、ニュージーランドの住宅価格は2025年に約+3.8%上昇し、その後2026年には+6.0%、2027年には+5.1%に加速すると予測されていますglobalpropertyguide.com。ウェリントンは（より大きな調整を経ているため）ややゆっくりとしたスタートになるかもしれませんが、2026年には全国的な上昇率にほぼ追随する可能性があります。ANZなどの銀行も同様に、2025年に2.5～4.5%の価格上昇を予測していますloweandco.nz。この回復の要因は、手頃感の改善、人口増加（控えめながら）、そして住宅建設の大幅な減少による2026年までの供給逼迫です。しかし、急激な価格上昇は予想されていません。依然として残る手頃感の制約や慎重な買い手心理が、「成長を抑制する」可能性が高く、loweandco.nz、上昇は緩やかになるでしょう。要するに、ウェリントンの住宅市場は、投機的な上昇局面ではなく、着実な回復期に入ろうとしています。
- 賃貸利回りと投資家戦略: 住宅価格が下落し、家賃はわずかに下がっただけなので、ウェリントンの賃貸利回りは実際に底値から改善しています。現在、住宅物件のグロス利回りは平均約4.5～5%でopespartners.co.nz opespartners.co.nz、市場のピーク時の約3～4%から上昇しています。この水準は全国平均利回りをやや上回っておりopespartners.co.nz opespartners.co.nz、投資家にとって物件保有がより経済的に持続可能になっています。実際、ウェリントンは比較的良好な家賃対価格比で「際立って」います。例えば、ウェリントンの中央値の住宅の家賃は、中央値世帯収入の約23%です。これはオークランドの手頃さよりも良好ですecoprofile.infometrics.co.nz。金利が緩和されるにつれ、家主のキャッシュフロー見通しはさらに明るくなります。ピーク時に購入した先行投資家は引き続きデレバレッジを進めるかもしれませんが、新規投資家は特にタウンハウス（利回り約4.8%）やデュアルキーアパートメント（利回り約6%）などのセグメントに注目していますopespartners.co.nz opespartners.co.nz。2025年の政策変更で金利の損金算入が完全に復活すれば、ウェリントンの賃貸投資はさらに魅力的になる可能性があります。全体として、投資家は利回り重視の姿勢を維持し、堅実な賃貸収入が得られる物件や、（小規模住宅やリフォームによる家賃増加など）価値を高める可能性のある物件を好む傾向が続くでしょう。
- 注視すべきリスク: いくつかのリスクが今後の見通しを曇らせる可能性があります。ひとつはより広範な経済状況です。もしニュージーランドが予想以上に深い景気後退に陥った場合（世界的なショックや中国・オーストラリアの急激な減速などが原因）、ウェリントンの住宅需要は弱まり、商業テナントも縮小する可能性があります。失業率が例えば6%を超えると、信頼感に打撃を与えるでしょう。もうひとつの地域リスクは自然災害です。ウェリントンは地震断層の上に位置しているため、地震の可能性が常にあります。大きな地震が発生すれば、市場が一時的に落ち込み、投資が他に向かう可能性があります（ただし、現代の建築基準や耐震補強の継続的な取り組みにより、被害リスクは軽減されています）。さらに、政策変更も不確実性をもたらします。現政権は住宅開発に前向きですが、新たな税制や信用規制などの大きな変更があれば、投資家の行動に影響を与える可能性があります。例えば、今後、リザーブバンクが過熱抑制のためにローン・トゥ・バリュー・レシオ（LVR）規制を再強化すれば、市場の動きが鈍化するかもしれません。総合的に見て、これらのリスクは管理可能ですが、ウェリントン特有の状況を踏まえ、投資家は慎重なバッファーや保険を維持すべきです。
- 今後のチャンス: ウェリントンの市場は、2028年に向けていくつかの明確な機会を提供しています。都市の集約化への動きは、開発や再開発のチャンスを生み出しています。賢明な投資家は、アップゾーンされたエリア（例：交通ハブ付近）で古い物件をまとめて、潜在的な需要に応えるタウンハウスやアパートを建設することができるかもしれません。ウェリントンのアパートメント部門は遅れをとっています（ほとんどのニュージーランド人は一戸建てを好むため）が、手頃な価格が厳しい中、良い立地の現代的なアパートメントは需要が高まる可能性があり、成長のニッチとなるでしょう。商業用不動産では、オフィスマーケットの変動は、テナントがより良いスペースに交渉可能な条件で移転できる機会であり、投資家にとっては老朽化したオフィス物件を再活用する（ウェリントンで始まりつつある周辺オフィスの住宅転用など）チャンスです。工業部門は依然として魅力的な選択肢であり、この希少な資産クラスでの開発や、工業用地のランドバンキングでさえ、物流需要の増加に伴い良好なリターンが期待できます。さらに、ウェリントンの生活の質と「クールな小さな首都」という雰囲気は、引き続きクリエイティブな労働力を惹きつけています。これが続く限り、徒歩圏の住宅地の個性的な住宅や、クリエイティブなオフィススペース（スタジオ、コワーキングハブ）への需要は持続するでしょう。
2028年までの予想シナリオ: ウェリントンの不動産市場は、持続不可能なブームではなく、持続的な拡大の時期に入ると見られます。今後数年間は、在庫が豊富で買い手が価値重視を続けるため、住宅価格の伸びは緩やかになると予想されます 1news.co.nz。豊富な物件リストと新築住宅の供給により、中期的には価格の急騰は抑えられるでしょう1news.co.nz 1news.co.nz。2026～27年には経済状況が良ければ価格上昇がやや加速する可能性もありますが、年率一桁台にとどまる見込みです。現在の供給過剰が解消された2025年以降、家賃は再び上昇に転じる可能性がありますが、最近の高騰や新たな賃貸供給（例：短期Airbnbから長期賃貸への転換）があるため、大幅な家賃急騰は考えにくいです。不動産投資家は、控えめなキャピタルゲインと改善された賃貸利回りを期待できるでしょう。これは、2010年代の大きなキャピタルゲインとは異なり、よりインカム重視のリターンプロファイルとなります。
結論として、2025年のウェリントンの不動産市場は調整を経て再び安定し、極端さの少ない緩やかな成長が見込まれます。安定化する経済、重要なインフラのアップグレード、慎重な住宅政策の組み合わせが、より健全な市場の背景を作り出しています。住宅・商業両セクターとも（それぞれ手頃さや一部の供給過剰など）課題はありますが、回復力と適応の明確な兆しも見られます。大きなショックがなければ、2028年のウェリントンは現在より高い不動産価値、（インフィル開発のおかげで）より現代的な住宅ストック、そしてニュージーランドで最も住みやすくビジネスしやすい都市の一つであり続けるでしょう。まさに「最もクールな小さな首都」として、不動産の活気を維持し続けるはずです。
出典: 公式データおよびレポート（ニュージーランド不動産協会（REINZ）の発表 squirrel.co.nz globalpropertyguide.com、地域経済プロファイル rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz、不動産仲介会社の分析（Lowe & Co、Squirrel Mortgage）loweandco.nz squirrel.co.nz、JLLおよびColliersの市場調査 research.jllapsites.com linkedin.com、1News、RNZなどのニュース解説 1news.co.nz stats.govt.nz など、本文中で引用）。これらは、ウェリントンの不動産市場に関する最新の2025年インサイトと将来予測を提供しています。
