Обзор – Самый дорогой прибрежный анклав Европы в 2025 году
Сен-Жан-Кап-Ферра, зеленый полуостров между Ниццей и Монако, остается одним из самых дорогих и востребованных рынков недвижимости в мире по состоянию на 2025 год investropa.com knightfrank.com. Часто называемый «Полуостровом миллиардеров», эта бывшая рыбацкая деревня, ставшая ультра-роскошным анклавом, может похвастаться средней стоимостью недвижимости около 28 000 евро за квадратный метр, а элитные особняки достигают до 77 000 евро/м² – соперничая с ценами в Монако investropa.com residences-immobilier.com. Несмотря на мировые экономические трудности последних лет, рынок недвижимости Кап-Ферра процветает, чему способствуют крайний дефицит земли и неутолимый спрос на уникальное сочетание уединения, гламура и красоты Ривьеры estateprestige.com rosengart.mc.
После кратковременного спада объема сделок с домами стоимостью более 1 млн евро в 2022–2024 годах (снижение примерно на 45% по региону), 2025 год знаменует восстановление рынка престижной недвижимости Французской Ривьеры cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Цены на полуострове выросли примерно на 21% за последние пять лет, а в 2024 году средняя стоимость вилл составила около 19 300 €/м² (с большой разницей в зависимости от вида и удобств) estateprestige.com. Фактически, несколько знаковых поместий были проданы за последние два года более чем за 50 миллионов евро каждое – включая одну виллу на Кап-Ферра, которая, по сообщениям, была продана примерно за 100 миллионов евро в 2023 году rosengart.mc rosengart.mc. Такие рекордные продажи подчеркивают устойчивость сегмента ультра-люкса, который в значительной степени игнорирует экономические или геополитические проблемы. «Покупатели на такую недвижимость будут всегда», отмечает директор одного из ведущих агентств Канн, подчеркивая, что даже война и санкции не снизили спрос в самом высоком ценовом сегменте rosengart.mc rosengart.mc.Тенденции рынка элитной недвижимости: дефицит, гламур и стремительный рост цен
Недвижимость в Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat определяется ультра-роскошными виллами и поместьями, многие из которых передаются из поколения в поколение или продаются вне рынка. Привлекательность полуострова обусловлена его непревзойденным сочетанием уединения, безопасности и престижа: уединённые виллы в закрытых комплексах с бассейнами-инфинити и пышными садами, но всего в нескольких минутах от суеты Монако и аэропорта Ниццы estateprestige.com estateprestige.com. Предложение постоянно ограничено — полуостров небольшой и в основном уже застроен, а строгие градостроительные правила сохраняют его лесистые холмы и исторические виллы. Этот врождённый дефицит вызывает острую конкуренцию за любую доступную недвижимость и помогает поддерживать заоблачные цены estateprestige.com investropa.com. Даже старые виллы часто подвергаются роскошной реновации, чтобы соответствовать современным вкусам, поскольку новое строительство крайне редко. (Один из немногих новых проектов в 2025 году — небольшой элитный кондоминиум в деревне, редкость на рынке, в остальном ориентированном на перепродажу вилл residences-immobilier.com.)
Сегодня покупатели крайне разборчивы, ищут «безупречные объекты, соответствующие современным ожиданиям» cotedazur-sothebysrealty.com. Дома «под ключ» с современными интерьерами, высокотехнологичными удобствами и без необходимости в ремонте продаются с наценкой. Панорамные виды на море, частный выход к воде и такие удобства, как домашние кинотеатры, спа-зоны и помещения для охраны, теперь являются стандартом в сегменте элитной недвижимости estateprestige.com jamesedition.com. В самых престижных микролокациях Кап-Ферра — например, на Пуан-Сен-Оспис или рядом с Гран-Отелем дю Кап-Ферра — наиболее востребованы объекты, предлагающие абсолютную приватность и прямой вид на Средиземное море estateprestige.com. Такие характеристики позволяют обосновать цены, которые в 3–4 раза выше, чем в соседних городах Ривьеры, поскольку нигде больше не удается воссоздать ауру эксклюзивности Кап-Ферра estateprestige.com residences-immobilier.com. Действительно, местные агенты отмечают, что дома уровня «estate» здесь выходят на рынок лишь раз в десятилетие или два, а стоимость некоторых вилл превышает 100 миллионов евро — «дом, выставленный на продажу в этом районе, привлечет внимание самых богатых людей мира» knightfrank.com.
После двух бурных постпандемийных лет рынок роскоши немного остыл по объёму сделок, но не по ценам. Продавцам в 2025 году нужно быть реалистами в вопросах цены и презентации — состоятельные покупатели настаивают на справедливой стоимости и готовности объекта к заселению — однако в целом цены остаются стабильными или растут cotedazur-sothebysrealty.com. Особенно заметен рост цен на Кап-Ферра и в Монако: стоимость ультра-премиальных объектов на Кап-Ферра выросла примерно на 15–20% с 2019 года, чему способствовал высокий иностранный интерес investropa.com. Официальные данные (июль 2025) показывают, что средние цены на все типы недвижимости в Сен-Жан-Кап-Ферра составляют €28,800/м² (минимум около €9,000, максимум ~€77,000) residences-immobilier.com. Средняя цена вилл — около €36,900/м², что более чем вдвое превышает уровень Ниццы, отражая преобладание вилл на полуострове residences-immobilier.com residences-immobilier.com. Такие ошеломляющие цены прочно закрепляют Сен-Жан-Кап-Ферра в числе пяти самых дорогих жилых районов планеты, наряду с Монако globalpropertyguide.com и несколькими мировыми мегаполисами.
Демография покупателей и инвестиционные тенденции
Кто покупает в Кап-Ферра? Это преимущественно международная элита. Иностранные покупатели «играют ключевую роль на рынке роскоши, особенно в таких горячих точках, как Монако и Сен-Жан-Кап-Ферра» investropa.com. В 2024 году особенно активны были покупатели из США и Ближнего Востока, что способствовало росту цен. Только инвесторы из стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC) вложили около 1,2 млрд евро в недвижимость Лазурного Берега во Франции в 2024 году, сосредотачиваясь на объектах высокого класса investropa.com. Американцы, поддерживаемые сильным долларом и ищущие безопасные варианты для вторых домов, а также британские покупатели, пользующиеся ростом доходов в Великобритании, также активно возвращаются на рынок cotedazur-sothebysrealty.com investropa.com. Этот приток неевропейского капитала более чем компенсировал уход российских покупателей (которые были значимы десять лет назад, но их число сократилось после введения санкций) rosengart.mc. Фактически, местные брокеры отмечают, что состоятельные французские и североевропейские предприниматели также вышли на рынок, часто после продажи бизнеса и в поисках инвестиций в активы для жизни на Ривьере rosengart.mc. Война в Украине даже побудила некоторых украинских семей с очень высоким уровнем достатка перевести средства в Кап-Ферра и близлежащие города — обычно сначала арендуя жилье, хотя некоторые приобрели престижные объекты как безопасное убежище вдали от конфликта rosengart.mc.
Почему покупать в Сен-Жан-Кап-Ферра? Помимо очевидных солнца, пейзажей и статуса, покупатели рассматривают недвижимость Кап-Ферра как долгосрочную инвестицию в качество жизни и сохранение капитала. Многие относятся к этим покупкам как к наследственным активам или части глобального портфеля домов. «Они ищут не просто дом; они инвестируют в стиль жизни», как выразилось одно агентство investropa.com. Привлекательность района — это безопасное, уединённое сообщество с мировым уровнем досуга (яхтинг, пляжи, изысканная кухня) и близость к финансовому центру Монако — является огромным магнитом для миллиардеров, знаменитостей и политических деятелей, ищущих приватность knightfrank.com knightfrank.com. Покупателей также привлекают стабильность Франции, верховенство закона и культура. Даже с французскими налогами на богатство владение престижной недвижимостью на Лазурном Берегу считается престижным безопасным активом, который исторически растёт в цене и может приносить доход от аренды при желании. Некоторые приобретения имеют инвестиционный или бизнес-уклон: несколько поместий были куплены фондами или гостиничными группами с планами организовать ультра-роскошную аренду вилл или бутик-отели (например, вилла на Кап-Ферра за 85 млн евро, по сообщениям, была куплена инвестиционной компанией для будущей застройки) rosengart.mc. Но в большинстве случаев мотивация — это «безопасность, стиль жизни и сохранение богатства» — тема, которую отмечают аналитики ведущих рынков Европы monacolife.net monacolife.net.
Местное vs иностранное владение оценивается как сильно смещённое в сторону иностранных и иногородних владельцев. На Кап-Ферра очень мало местных жителей, проживающих круглый год; многие виллы являются вторыми (или третьими) домами для мировой элиты. Хотя Франция не накладывает ограничений на иностранных покупателей – они пользуются равными правами собственности с местными жителями properstar.com investropa.com – владение недвижимостью во Франции подразумевает принятие определённых налогов и правил (обсуждается далее). Важно отметить, что владение недвижимостью не даёт права на проживание, поэтому покупатели из стран вне ЕС всё равно должны оформлять визы, если планируют длительное пребывание taxesforexpats.com. На практике некоторые ультрабогатые предпочитают официально базироваться в Монако (чтобы воспользоваться его статусом налоговой гавани), сохраняя при этом просторное поместье на Кап-Ферра для отдыха – наслаждаясь лучшим из двух миров. Такой трансграничный образ жизни облегчён короткой 15-минутной поездкой между Кап-Ферра и Монако. Это подчёркивает, что рынок Кап-Ферра тесно связан с рынком Монако: оба привлекают схожий круг международных миллиардеров, но предлагают разные преимущества (огромная частная вилла во Франции против квартиры в Монако с его налоговыми льготами). Как отметил глава одного из агентств Монако, «глобальный капитал стекается в места, известные стабильностью, прозрачностью и высоким качеством жизни», и Ривьера полностью соответствует этим критериям monacolife.net.
Смотрим в будущее: настроения на рынке остаются оптимистичными в отношении инвестиций в Кап-Ферра. Ожидается, что процентные ставки умеренно снизятся, что упростит финансирование покупок класса люкс для тех, кому это нужно cotedazur-sothebysrealty.com – хотя многие сделки здесь совершаются за наличные. Ожидается, что возвращение международных ультрабогатых покупателей, особенно из Северной Америки, Ближнего Востока и технологических секторов, продолжит стимулировать спрос investropa.com rosengart.mc. Тенденции роста благосостояния (например, IPO технологических компаний, сделки по слиянию и поглощению) создают новых покупателей в возрасте 30–40 лет, которые стремятся приобрести трофейную недвижимость на Ривьере rosengart.mc. Эти факторы, в сочетании с постоянным дефицитом объектов, позволяют предположить, что Кап-Ферра останется рынком продавца с сильными позициями в ближайшие годы, хотя объёмы будут ограничены нехваткой предложения.
Обзор рынка аренды: краткосрочный блеск против долгосрочных реалий
Рынок аренды в Сен-Жан-Кап-Ферра делится между элитной арендой для отдыха и крошечным рынком долгосрочной аренды. Краткосрочная аренда класса люкс — виллы, сдаваемые на неделю или месяц летом — достигает ошеломляющих ставок, часто десятки тысяч евро в неделю, привлекая знаменитостей и элитных отдыхающих. Платформы и агентства, такие как Airbnb Luxe, onefinestay и местные специалисты, размещают виллы Кап-Ферра для сезонной аренды, и заполняемость в пик сезона очень высока. Например, заполняемость отелей/вилл в Ницце достигла почти 90% в июне 2024 года, что отражает бурный туристический спрос на Лазурном Берегу investropa.com investropa.com. Поскольку Франция нацелена на рекордное количество посетителей к 2025 году, спрос на краткосрочное проживание на Лазурном Берегу только растет, что, в свою очередь, подталкивает ставки аренды класса люкс вверх investropa.com investropa.com. Обеспеченные путешественники, которых пугают цены покупки в €50 млн, с удовольствием платят €50–100 тыс. в месяц за аренду виллы в Кап-Ферра на лето. Этот сезонный доход от аренды может быть значительным для владельцев, помогая компенсировать ежегодные расходы на содержание. Однако недавние изменения в регулировании начинают менять этот рынок.
Начиная с 2025 года, Франция ввела более строгие правила для краткосрочной аренды (закон о «Туристической аренде» от ноября 2024 года), чтобы защитить жилищный фонд investropa.com estate-service-cannes.com. Ключевые меры включают: местные власти теперь могут ограничивать сдачу в аренду основных резиденций до 90 дней в год (ранее было 120) investropa.com estate-service-cannes.com, все объекты аренды должны быть зарегистрированы в мэрии, а владельцам, не зарегистрировавшим жилье или предоставившим ложные сведения, грозят крупные штрафы (10 000–20 000 евро) investropa.com estate-service-cannes.com. Кроме того, энергоэффективные дома с низким рейтингом (“G”) будут запрещены для любой краткосрочной аренды с 2025 года, а с рейтингом “F” — с 2028 года estate-service-cannes.com. Также Франция сократила налоговые льготы для меблированной аренды — уменьшила налоговые вычеты с дохода от аренды и усложнила уклонение от налога на прирост капитала через амортизацию estate-service-cannes.com. Для многих отсутствующих владельцев недвижимости в Кап-Ферра эти правила означают, что им нужно быть более осторожными и соблюдать требования, если они хотят сдавать свою виллу на Airbnb во время отсутствия. Ограничение в 90 ночей вряд ли сразу сильно повлияет на Сен-Жан-Кап-Ферра — многие владельцы сами живут в своих домах часть лета и сдают их только выборочно — но в принципе местная мэрия может применить такие ограничения, если проблема чрезмерного туризма станет актуальной.Несмотря на регуляторные препятствия, доходность от аренды в Кап-Ферра остается относительно низкой — это обычная черта ультра-премиальных рынков. Поскольку стоимость недвижимости росла быстрее, чем арендная плата, доходность от аренды сжимается investropa.com. Инвесторы могут рассчитывать лишь примерно на 1–2% годовой доходности от виллы стоимостью €20 млн, что скромно по сравнению с другими инвестициями. Однако многие владельцы не ориентируются исключительно на доходность; стратегия аренды часто направлена на компенсацию расходов (обслуживание, персонал, налоги), при этом сохраняя возможность пользоваться домом часть года. Долгосрочная аренда (годовые контракты) на Кап-Ферра крайне редка — мало кто из владельцев захочет сдавать свою виллу за €30 млн арендатору на неопределенный срок, и мало кто из арендаторов сможет позволить себе, возможно, более €40 000 в месяц, которые такая недвижимость может стоить. Таким образом, долгосрочный арендный фонд ограничен несколькими квартирами или небольшими домами, которые часто занимают сотрудники или местные предприниматели. По всей Ривьере аналитики отмечают тенденцию роста арендных ставок из-за высокого спроса и ограниченного предложения (особенно когда некоторые покупатели, не потянувшие покупку, переходят к аренде), но в элитной нише Кап-Ферра предложение аренды всегда будет ограничено предпочтениями владельцев investropa.com investropa.com.Одна из новых тенденций — профессиональные операции по аренде вилл: некоторые владельцы или инвесторы превращают поместья в полностью обслуживаемые роскошные дома для отдыха, фактически управляя ими как прибыльными мини-курортами летом. Это может приносить более высокую доходность, но также требует лицензий и соблюдения новых правил (включая возможную классификацию как коммерческий арендный бизнес). В целом, рынок аренды Кап-Ферра можно охарактеризовать как «высокая цена, низкая доходность» — привлекательно для ультрабогатых отдыхающих и полезно для владельцев для компенсации расходов, но не является основной инвестиционной мотивацией. Недавние французские реформы в сфере аренды могут немного снизить прибыльность и простоту краткосрочной аренды (меньше ночей, более строгий контроль) investropa.com, однако спрос на роскошную аренду для отдыха здесь остается неизменным. Как говорится в одном отчете, «туристов и экспатов привлекает роскошный образ жизни Ривьеры… объекты не простаивают долго» investropa.com — утверждение, которое особенно справедливо для эксклюзивного Кап-Ферра.
Новые проекты и знаковые застройки
Новое строительство на Сен-Жан-Кап-Ферра чрезвычайно редко из-за географии полуострова и строгих градостроительных норм. Здесь не появятся масштабные новые жилые комплексы или крупные кварталы — и это сделано намеренно. Сообщество ставит в приоритет сохранение своих исторических вилл, природной зелени и очарования малой плотности застройки. Любое строительство, как правило, бутиковое и премиальное. Например, «новопостроенная» двухквартирная резиденция класса люкс была завершена в деревне в 2025 году (один дуплекс площадью ~191 м² предлагался за 4,9 млн евро) residences-immobilier.com, предлагая современные апартаменты в самом центре города — но такие небольшие точечные проекты являются скорее исключением. Настоящие «проекты» на Кап-Ферра чаще всего — это крупные реконструкции или обновления существующих знаковых объектов. Яркий пример — Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), символ полуострова, который в 2024 году представил обновленный Club Dauphin, новый пентхаус-сьют и освежённые интерьеры, чтобы сохранить свой пятизвёздочный статус press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Эти обновления поддерживают гостиничный сервис Кап-Ферра на мировом уровне и усиливают его привлекательность для состоятельных путешественников и владельцев недвижимости.
Еще один заметный проект — это обновление пляжа Палома, одного из знаковых прибрежных мест Кап-Ферра. Летом 2025 года частный пляжный клуб и ресторан Paloma были закрыты на масштабную реконструкцию, при этом местная мэрия контролировала выбор нового оператора, а «модернизированный объект» должен открыться к лету 2026 года livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Пляж Палома давно является символом ривьерской гламурности (его посещали Пикассо, знаменитости и аристократы), поэтому его обновление важно для местных жителей и гостей. Планируется переосмыслить этот исторический пляжный клуб в соответствии с современными стандартами роскоши, сохранив при этом его уютное очарование livingonthecotedazur.com. Жители внимательно следят за процессом — временная потеря этого объекта в 2025 году сказалась на светской жизни — но ожидания высоки, что обновленный пляж Палома в 2026 году ещё больше усилит привлекательность Кап-Ферра. Подобные проекты демонстрируют баланс старого и нового: исторические объекты переосмысливаются с учётом современных ожиданий, но с сохранением их характера livingonthecotedazur.com.
В непосредственной близости, на более широкой Французской Ривьере появляются новые ультра-роскошные проекты, которые косвенно приносят пользу Кап-Ферра, повышая престиж региона. Например, ультра-роскошный гостиничный комплекс в Кап-д’Ай (рядом с Монако) откроется в 2025 году cotedazur-sothebysrealty.com, что принесет дополнительную инфраструктуру высокого класса на Ривьеру. Хотя это не на самом Кап-Ферра, такие проекты (включая расширение территории «Mareterra» в Монако стоимостью 2 млрд евро) способствуют общей экосистеме престижа, в которой участвуют владельцы недвижимости на Кап-Ферра monacolife.net. Кроме того, несколько легендарных поместий вдоль побережья сменили владельцев, и, по слухам, планируются к реконструкции или перепрофилированию – например, вилла La Tour на мысе Кап-Ферра, которая, как сообщается, была продана инвесторам, возможно, для использования в гостиничном бизнесе rosengart.mc. Однако любое значительное коммерческое развитие столкнется со строгими процедурами согласования.В целом, будущее Сен-Жан-Кап-Ферра, скорее всего, предполагает эволюцию, а не расширение. Ожидается, что существующие объекты будут переходить к новым владельцам, которые будут их обновлять и модернизировать, а не появление новых зданий, меняющих силуэт полуострова. Власти и жители полуострова не склонны к чрезмерной застройке. Основное внимание будет уделяться качеству, а не количеству: тщательной реставрации, улучшению инфраструктуры (пляжные клубы, марины, сады) и интеграции технологий в старые виллы (для устойчивого развития и безопасности), а не увеличению плотности застройки. Это гарантирует, что Кап-Ферра сохранит те самые качества, которые делают его столь желанным – эксклюзивность, исторический характер и природную красоту – даже по мере адаптации к современному роскошному образу жизни. В итоге любые «развития» здесь направлены на усиление роскошного опыта, а не на увеличение количества объектов.
Юридические и налоговые аспекты для покупателей/инвесторов
Инвестирование в недвижимость в Сен-Жан-Кап-Ферра означает необходимость ориентироваться в правовой и налоговой системе Франции, которая может быть сложной, но хорошо отлаженной. Основные моменты включают:
- Налог на богатство (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Франция взимает ежегодный налог на недвижимое имущество. Все владельцы недвижимости во Франции, включая нерезидентов, обязаны платить его, если их чистая стоимость французской недвижимости превышает 1,3 млн евро worldwideproperty.co home-hunts.com. Ставки налога прогрессивные: от 0,5% до 1,5% на стоимость свыше 10 млн евро. Это означает, что практически каждый владелец виллы на Кап-Ферра будет платить IFI. Некоторые вычеты (например, ипотека на объект) могут уменьшить налогооблагаемую базу property-serviceazur.com. Важно: IFI применяется только к недвижимости; с 2018 года Франция исключила другие активы из налога на богатство. Тем не менее, за дом стоимостью 20 млн евро сумма IFI может составлять порядка 100 тыс. евро и более в год. Налог на богатство часто становится неожиданностью для новичков, но опытные покупатели учитывают его как цену владения недвижимостью во Франции. Ведутся обсуждения реформ, но по состоянию на 2025 год IFI сохраняется (хотя ограничен так, что совокупный подоходный налог + IFI ≤ 75% дохода) livingonthecotedazur.com. Потенциальным иностранным покупателям следует проконсультироваться с советниками по поводу оптимальных структур владения – например, покупка через французскую компанию по управлению недвижимостью (SCI) или другие инструменты – что иногда может облегчить планирование наследства или снизить налоговую нагрузку.
- Налоги на недвижимость – Во Франции существует два основных ежегодных налога на недвижимость: Taxe Foncière (налог на землю/владение) и Taxe d’Habitation (налог на проживание). Taxe Foncière оплачивается владельцами и варьируется в зависимости от коммуны; на Кап-Ферра он относительно невысок с учетом стоимости недвижимости (часто несколько тысяч евро за миллион стоимости, в зависимости от местной ставки). Более примечательно, что Taxe d’Habitation (который теперь применяется только к вторым домам и объектам высокой стоимости, так как был отменен для большинства основных мест жительства) может быть значительным. Как популярный район для вторых домов в обозначенной “зоне напряженного жилья”, муниципалитет Сен-Жан-Кап-Ферра вводит надбавку к Taxe d’Habitation для вторичного жилья. Фактически, с 2020 года коммуна взимает максимальную надбавку 40% к обычному налогу на проживание для неосновных домов toutsurmesfinances.com. Это означает, что владельцы вторых домов платят 1,4× базового налога — политика, направленная на сокращение числа пустующих домов для отдыха и увеличение доходов. Для роскошной виллы ежегодный taxe d’habitation (с надбавкой) легко может достигать пятизначных сумм в евро. Хотя эти расходы на содержание незначительны по сравнению с ростом стоимости актива в €50 млн, покупателям стоит их учитывать в бюджете. Также существуют налоговые льготы/освобождения в некоторых случаях (реконструкция или энергоэффективные улучшения могут снизить налог на недвижимость, а очень элитные дома могут получить освобождение от части taxe d’habitation, если классифицированы как “maisons de tourisme” и т.д.), но в целом следует ожидать ежегодных местных налогов как части владения.
- Правила владения для иностранцев – Во Франции нет общих ограничений на иностранное владение недвижимостью. Будь вы гражданином ЕС, американцем, жителем Ближнего Востока и т.д., вы можете свободно приобретать недвижимость на свое имя или через компанию properstar.com investropa.com. Процесс покупки осуществляется нотариусами и считается безопасным. Иностранные покупатели часто используют французские компании гражданского права (например, SCI – Société Civile Immobilière) для владения недвижимостью, что может дать преимущества в планировании наследства и разделении ответственности en.parisrental.com. Важно отметить, что владение недвижимостью не дает права на проживание – владельцы из стран вне ЕС по-прежнему подчиняются правилу 90 дней в Шенгене для визитов, поэтому тем, кто хочет проживать дольше, необходимо получать долгосрочные визы или вид на жительство иными способами ptireturns.com francetaxlaw.com. Некоторые покупатели из стран вне ЕС получают аналог “золотой визы”, инвестируя через соседние страны (Португалия и др.) или просто используют свой дом на Кап-Ферра как место для отдыха по туристическому статусу. Финансирование доступно: французские банки выдают кредиты иностранным покупателям, обычно до 50–60% LTV для нерезидентов, но многие сделки на Кап-Ферра совершаются за наличные, учитывая специфику клиентов.
- Транзакционные издержки и налоги – Покупка недвижимости во Франции влечет за собой примерно 7–8% сопутствующих расходов (гербовый сбор, нотариальные услуги) для вторичного жилья – на это стоит обратить внимание покупателям из стран с низкими гербовыми сборами. Для иностранцев нет скидок по гербовому сбору; платят все одинаково. Если покупатель когда-либо продает, налог на прирост капитала будет применяться к прибыли (19% базовая ставка для продавцов из ЕС плюс надбавки за высокий доход, и дополнительный социальный сбор 17,2% для нерезидентов, хотя соглашения и льготы могут это уменьшить) investropa.com. Однако во Франции предусмотрены льготы по налогу на прирост капитала при долгосрочном владении – после 22 лет владения вы освобождаетесь от базового налога на прирост капитала, а после 30 лет – от социальных сборов investropa.com. Многие владельцы элитной недвижимости держат ее десятилетиями или поколениями, фактически обходя налог на прирост капитала. Налог на наследство также может быть важен для иностранных владельцев французской недвижимости, так как французское право может предусматривать принудительное наследование – если это важно, стоит проконсультироваться с юристом по трансграничному наследованию для правильной структуры владения.
Сравнение Кап-Ферра с Ниццей, Каннами и Монако
Как Сен-Жан-Кап-Ферра выглядит на фоне своих знаменитых соседей по Ривьере? Кратко: Кап-Ферра меньше, тише и значительно дороже, чем почти любой другой населённый пункт, кроме Монако. Каждый из близлежащих регионов имеет свой собственный профиль недвижимости:
- Ницца: Как крупнейший город Ривьеры, Ницца предлагает разнообразный рынок недвижимости с гораздо более низкими средними ценами (около 8 600 €/м² в среднем в 2025 году residences-immobilier.com residences-immobilier.com, примерно треть от цен Кап-Ферра). Привлекательность Ниццы заключается в городских удобствах, культурной жизни и сочетании постоянных и сезонных домов. Роскошная недвижимость здесь есть (например, особняки в стиле «бель эпок» в Мон-Борон или пентхаусы на Променаде), но даже элитный сегмент Ниццы (лучшие апартаменты ~14 тыс. €/м² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) составляет лишь часть ультра-премиального уровня Кап-Ферра. В отличие от сонного Кап-Ферра, Ницца — оживленный город, привлекательный для тех, кто ценит удобство пешей доступности и ликвидность рынка (в Ницце ежегодно совершается гораздо больше сделок). Однако, Ницца не может предложить уединения или эксклюзивности Кап-Ферра. Покупатель с 20 млн евро в Ницце может приобрести роскошный пентхаус или виллу на холме плюс близость к международному аэропорту, но при этом жертвует приватной, курортной атмосферой полуострова. С инвестиционной точки зрения, рынок недвижимости Ниццы стабилен: город демонстрирует умеренный рост цен и даже новое строительство (например, новые квартиры на первой линии моря), но Кап-Ферра опережает по долгосрочной стоимости из-за ограниченного предложения. По сути, Ницца конкурирует в другом сегменте: это скорее космополитичный центр, который выбирают даже состоятельные покупатели, если им нужен более оживленный город или они планируют потратить меньше. Кап-Ферра, напротив, — это эксклюзивное убежище, часто вторая или третья резиденция для тех, чей основной дом может находиться в Лондоне, Нью-Йорке или Монако.
- Канны: Известные своим кинофестивалем и гламуром, в Каннах динамичный рынок роскоши, особенно когда речь идет о пентхаусах и виллах в районах, таких как Ла Калифорни и Круазетт. Цены в Каннах высоки, но обычно ниже, чем на Кап-Ферра; лучшие прибрежные апартаменты в Каннах могут достигать €20 000–€30 000/м², а средняя цена вилл составляла около €13 000/м² в 2022 году investropa.com. В последние годы в Каннах наблюдалось замедление роста цен на ультра-элитную недвижимость – количество сделок с объектами дороже €1 млн снизилось примерно на 45% с 2022 по 2024 год investropa.com, что говорит о выходе рынка роскоши на плато или о коррекции цен. Кап-Ферра, напротив, ускорился в этот период благодаря иной динамике спроса (меньше спекулятивных покупок, больше конечных пользователей). В Каннах больше предложений и ночной жизни, чем на Кап-Ферра, что привлекает любителей светской жизни и мероприятий (яхт-шоу, конференции и т.д.). С точки зрения инвестиций, рынок аренды в Каннах сильнее (много возможностей для сдачи в аренду во время фестивалей и летом), тогда как на Кап-Ферра он минимален и более эксклюзивен. Грамотный инвестор может купить в Каннах ради дохода от аренды, а на Кап-Ферра — для личного пользования и прироста капитала. По престижу Канны, безусловно, знамениты, но некоторые сверхбогатые считают их более «кричащими» и временными, тогда как Кап-Ферра «сдержанный и вне времени». Примечательно, что Канны стремятся повысить свою привлекательность для люксовой публики (например, реконструкция района Пальм-Бич в элитный комплекс rosengart.mc), однако их рынок недвижимости больше и сильнее зависит от общих экономических тенденций. Микрорынок Кап-Ферра изолирован — в периоды спада там может быть меньше сделок, но цены редко «обваливаются», потому что владельцы могут держать недвижимость сколько угодно, и всегда найдется миллиардер, готовый купить. Монако: Княжество Монако — единственный настоящий соперник Кап-Ферра по экстремальным ценам и элитному статусу. Монако удерживает звание самого дорогого рынка недвижимости в мире, где средняя цена перепродажи квартир составляет 52 000 €/м² в 2024 году (а новые проекты, такие как Mareterra, по сообщениям, продаются выше 100 000 €/м² за лучшие объекты) globalpropertyguide.com monacolife.net. По этому показателю Монако примерно вдвое дороже, чем средняя цена за м² в Кап-Ферра, — но контексты различаются. Монако предлагает налоговые льготы (нулевой подоходный и имущественный налог для резидентов), что увеличивает спрос среди мировых миллионеров и влияет на ценообразование. Это плотная городская среда с роскошными высотками, где за 35 млн евро можно купить 3-комнатную квартиру (~200 м²) в топовом доме. В Кап-Ферра за ту же сумму можно приобрести обширную виллу с садами и бассейнами — но вместе с французскими налогами. Многие лица с очень высоким уровнем дохода на самом деле владеют недвижимостью в обоих местах: резиденция в Монако для бизнеса и налогового резидентства, а усадьба в Кап-Ферра — для отдыха и простора. Рынок недвижимости Монако оказался невероятно устойчивым, даже вырос примерно на +1,1% до рекордных уровней цен в 2024 году monacostatistics.mc, а Knight Frank прогнозирует еще +4% роста в Монако в 2025 году monacolife.net. Кап-Ферра отдельно не прогнозируется такими индексами, но относится к категории «премиум Лазурного берега», для которой ожидается около +3% роста цен в 2025 году по данным Knight Frank monacolife.net. Ликвидность: В Монако больше сделок (около 440 продаж в 2022 году, хотя в основном это небольшие объекты), тогда как в Кап-Ферра может быть всего около десятка значимых продаж в год. Это означает, что рынок Монако имеет больше данных и более «коммодитизирован» (несмотря на роскошь), тогда как Кап-Ферра больше коллекционный. С точки зрения образа жизни, Монако — оживлённое и безопасное место, самостоятельный город-государство с населением 40 000 человек на 2 км², тогда как Кап-Ферра — тихий, с менее чем 1 000 постоянных жителей. Можно сказать, что Монако — это про бизнес и удобство, Кап-Ферра — про уединение и приватность. Оба места дополняют друг друга на Ривьере и вместе привлекают самых состоятельных людей мира.
Экспертный прогноз: 2025 и далее (прогноз на 3–5 лет)
Смотрящие в будущее эксперты и агентства по недвижимости сохраняют оптимистичный взгляд на рынок Сен-Жан-Кап-Ферра, хотя и с долей сдержанного оптимизма, а не эйфорического роста. Консенсус на ближайшие 3–5 лет таков: цены либо сохранятся на текущем уровне, либо продолжат плавный рост в Кап-Ферра, чему способствуют неизменные фундаментальные факторы ограниченного предложения и мирового спроса. В Prime Residential Forecast 2025 от Knight Frank прогнозируется, что большинство ведущих европейских рынков элитной недвижимости покажут рост, а «Лазурный Берег» (включая Кап-Ферра) входит в топ-10 с ожидаемым годовым ростом цен +2% до +3,5% monacolife.net. Это может показаться скромным по сравнению с недавними скачками, но отражает нормализацию после бурного бума, вызванного COVID. Это говорит о том, что стоимость недвижимости в Кап-Ферра будет продолжать устойчиво расти, а не раздуваться как пузырь. Savills также ожидает, что цены на элитную недвижимость Французской Ривьеры вырастут примерно на 4% в 2025 году investropa.com, отмечая продолжающийся приток капитала и ограниченное предложение. На горизонте 5 лет даже однозначные годовые приросты в нижнем диапазоне могут дать хороший совокупный результат, потенциально добавив 10–20% к сегодняшним рекордным значениям — то есть вилла, стоящая сейчас €30 млн, может стоить в среднем €33–36 млн к 2030 году, если не произойдет серьезных потрясений.
Мнения экспертов подчеркивают, что глобальная обстановка в 2025–2027 годах на самом деле благоприятна для элитной недвижимости. «Низкая инфляция и низкие процентные ставки определяют перспективы Европы на 2025 год… глобальный капитал привлекается стабильностью и высоким качеством жизни», объясняет глава европейских исследований Knight Frank monacolife.net. Ривьера предлагает именно такую стабильность и качество, поэтому она выигрывает от перераспределения капитала из более рискованных рынков. Политическая неопределенность и повышение налогов в других регионах (например, недавние изменения в США, Великобритании, на Ближнем Востоке) также могут подтолкнуть больше состоятельных людей инвестировать в Европу (Париж, Монако, Ривьера) как в «тихую гавань» monacolife.net. Во Франции, в частности, наблюдается преемственность политики и инвестиционно-дружественный курс (за исключением умеренных налогов на богатство). Кроме того, продолжающиеся геополитические напряженности могут непреднамеренно повысить привлекательность Кап-Ферра – например, состоятельные лица из менее стабильных регионов часто ищут безопасную базу на юге Франции. Это наблюдалось с некоторыми россиянами во время прошлых кризисов, а теперь, возможно, некоторые китайские и ближневосточные элиты подстраховываются, владея недвижимостью на стабильных рынках Европы.
Со стороны предложения значительного увеличения не ожидается – Кап-Ферра не может физически расти, и массовых распродаж не предвидится. Многие нынешние владельцы – ультрабогатые люди, не испытывающие давления к продаже; напротив, некоторые скупают соседние участки для расширения владений. Одним из возможных препятствий может стать смена поколений по наследству: по мере того как некоторые давние владельцы стареют, их наследники могут решить продать высокоценные объекты. Это может добавить несколько новых лотов, но с учетом глубины пула покупателей такие объекты, скорее всего, будут быстро поглощены (и по премиальным ценам за их статус). Еще один фактор – валютные курсы: сильный доллар США или швейцарский франк по отношению к евро могут стимулировать долларовых покупателей (американцев, ближневосточных) приобретать французские активы «со скидкой». Наоборот, укрепление евро может немного снизить спрос со стороны неевропейских покупателей. Но на самом верхнем сегменте рынка такие валютные эффекты вторичны; личное состояние и желание имеют больший вес.
Рыночные вызовы в ближайшие годы могут включать глобальный экономический цикл — если случится крупная рецессия или финансовый кризис, даже миллиардеры могут приостановить покупки трофейной недвижимости. Однако недавняя история показывает, что элитная недвижимость часто служит «тихой гаванью» для инвестиций в турбулентные времена. Сегмент роскоши менее чувствителен к процентным ставкам (так как покупатели меньше используют заемные средства) и более чувствителен к тенденциям в сфере богатства. Пока продолжается глобальное создание богатства (за счет технологий, финансов и т.д.), такие места, как Кап-Ферра, будут привлекать новых участников. Также есть вопрос климата и устойчивого развития: Лазурный Берег сталкивается с последствиями изменения климата (жары, повышение уровня моря), а экологические нормы Франции ужесточаются (например, энергетические рейтинги). Эксперты прогнозируют, что энергоэффективные, устойчивые дома будут стоить дороже, и действительно, эко-реновации становятся растущим трендом investropa.com investropa.com. Старые виллы Кап-Ферра, вероятно, будут модернизированы для соответствия новым стандартам (некоторые дома с низкими рейтингами могут стать непригодными для аренды по закону, если их не улучшить investropa.com). Инвесторы, которые модернизируют объекты с помощью солнечных панелей, утепления и т.д., не только соответствуют требованиям, но и привлекают новое поколение состоятельных людей, заботящихся о климате. Это вряд ли приведет к снижению стоимости; скорее, это стимулирует инвестиции в повышение стоимости жилищного фонда.
Прогноз рынка аренды немного сдержан по сравнению с продажами. Из-за ужесточения законов о краткосрочной аренде и снижения доходности аналитики ожидают, что доходность от аренды останется низкой и возможно упадет еще больше, если цены будут расти быстрее арендных ставок investropa.com. Это мало сдерживает покупателей для собственного пользования (им важнее личное использование), но чистые инвесторы могут обратить больше внимания на такие районы, как Ницца или Канны, ради дохода. Тем не менее, спрос на аренду останется высоким в Кап-Ферра летом — нет сомнений, что состоятельные путешественники со всего мира продолжат платить большие деньги за несколько недель в вилле на Кап-Ферра.
В заключение, все признаки указывают на то, что Сен-Жан-Кап-Ферра сохранит свой статус одного из ведущих мировых рынков элитной недвижимости в ближайшие годы. Его уникальные основы — гламурная история, непревзойденное расположение, крайне ограниченное предложение и привлекательность для состоятельных людей со всего мира — делают его настолько «защищённым от будущих рисков», насколько это возможно для недвижимости. Эксперты прогнозируют умеренный рост цен, но на самом деле потенциал роста может быть выше, если появятся новые покупатели-миллиардеры (например, недавняя волна молодых технологических магнатов, выходящих на рынок rosengart.mc). Единственным ограничением спроса остаётся конечное количество объектов. Как заметил один из ведущих агентов Knight Frank по суперпремиум-сегменту: «Недвижимость, подобная [той, что на Кап-Ферра], появляется на рынке только раз в 10–15 лет», и когда это происходит, самые богатые люди мира готовы knightfrank.com. Ожидайте продолжения острой конкуренции за любую доступную виллу на Кап-Ферра и рынок, который всё больше функционирует на собственной мировой арене. Для владельцев перспективы действительно золотые: Полуостров миллиардеров, похоже, будет сиять ещё ярче в 2025 году и далее, оставаясь вечным убежищем для тех, кто может позволить себе столь высокую цену входа.
Источники: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Данные Résidences Immobilier residences-immobilier.com; Monaco Life (прогноз Knight Frank) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (перевод Rosengart) rosengart.mc rosengart.mc; Правительство Франции / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (тенденции аренды) investropa.com investropa.com; и различные рыночные отчеты и новостные источники, указанные выше.
