Pregled tržišta nekretnina u Kanu 2025. godine
Tržište nekretnina u Kanu 2025. godine ostaje robustno i luksuzno, obeleženo rastom cena, niskom ponudom i snažnom potražnjom. Krajem 2024. godine, cene prodaje u Kanu porasle su za oko 4,6% na godišnjem nivou, uprkos opštem usporavanju na nacionalnom nivou ondesdelimmo.com. Prosečna cena po kvadratnom metru za stanove iznosi oko 6.100 € (četvrti kvartal 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – među najvišima u Francuskoj – dok su cene na najatraktivnijim lokacijama znatno više. Obim prodaje nekretnina je zdrav; region Azurne obale (uključujući Kan) zabeležio je preko 9 milijardi evra u prometu nekretnina u 2024. godini (≈12% više nego 2023) investropa.com. Posebno je značajno da je oko 30% kupaca iz inostranstva, a skoro trećina ukupne vrednosti prodaje dolazi od luksuznih transakcija iznad 5 miliona evra investropa.com investropa.com. Uprkos visokim cenama, potražnja za iznajmljivanjem je jaka – kirije u Kanu su porasle za oko 8% prošle godine usled smanjenja ponude za iznajmljivanje ondesdelimmo.com. Tipični prinosi od iznajmljivanja kreću se od oko 3–4% u najatraktivnijim delovima Kana (za poređenje, stanovi u obližnjem Antibu donose prinos od oko 4,5% investropa.com). Sve u svemu, 2025. godina nalazi tržište nekretnina u Kanu buoyant: visoke cene i potražnja za luksuzom koje podržavaju globalni kupci, ograničena nova ponuda i večni glamur i investicioni potencijal grada.
Trendovi stambenih nekretnina
Potražnja vs. ponuda: Kan se suočava sa hroničnim nedostatkom ponude na svom stambenom tržištu. Broj stanova na prodaju je naglo opao od 2022. godine, stvarajući intenzivno tržište prodavaca ondesdelimmo.com. Iako je do sredine 2023. više vlasnika pokazalo spremnost da prodaje, potražnja kupaca i dalje daleko premašuje ponudu, posebno za manje stanove ondesdelimmo.com. Zapravo, kompaktne jedinice su najtraženije – garsonjere i jednosobni stanovi čine oko 49% upita kupaca ondesdelimmo.com. Ova orijentacija na manje, pristupačnije pieds-à-terre odražava i interes investitora i tražilaca druge nekretnine koji se okreću lakšim za iznajmljivanje nekretninama.
Kretanje cena: Cene stambenih nekretnina u Kanu nastavljaju da blago rastu. Do četvrtog kvartala 2024. sve kategorije veličina beleže rast cena: npr. medijalna cena za garsonjeru porasla je +3% na godišnjem nivou, dok su veći trosobni stanovi skočili za +6% ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Čak su i prostrani petosobni stanovi (često luksuzni porodični stanovi) poskupeli za oko +7% na medijalnih ~1,59 miliona evra ondesdelimmo.com. Ovaj trend da veće jedinice najbrže poskupljuju ukazuje da imućni kupci podižu cenu za premium prostor – dinamika koja će verovatno potrajati i u 2025. godini. Geografski, centralni i primorski kvartovi predvode rast cena; nekretnine u centru Kana i na jugoistočnoj obali nude se po iznadprosečnim cenama, dok su neki periferni delovi i dalje nešto pristupačniji ondesdelimmo.com.
Dinamika komšiluka: Lokacija je sve u Kanu. Ultra-prestižne zone kao što su La Croisette, Palm Beach i La Californie dostižu cene znatno iznad proseka cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Na primer, stanovi na La Croisette (šetalište uz plažu okruženo luksuznim hotelima) u proseku koštaju oko 11.385 € po m² cotedazur-sothebysrealty.com, što odražava premiju za pogled na more i prestižnu adresu. La Californie, ekskluzivno rezidencijalno brdo poznato po vilama i panorami zaliva, beleži prosečno oko 9.140 € po m² cotedazur-sothebysrealty.com. Čak je i gradski centar, kvart „La Banane“ (između Croisette i glavnog bulevara), veoma cenjen – ne zbog pogleda, već zbog pogodnosti. Njegova centralna lokacija i stalna potražnja za iznajmljivanjem (zbog kongresa i turizma) čine ga posebno privlačnim investitorima koji traže visoke prinose od zakupa cotedazur-sothebysrealty.com. S druge strane, oblasti poput La Croix-des-Gardes (mirniji kvart na brdu) nude prelepe poglede i mir sa nešto manjim interesovanjem stranih kupaca, što tamo cene čini nešto pristupačnijim cotedazur-sothebysrealty.com. Sve u svemu, tržište Kana je veoma segmentirano: mali stariji stanovi u unutrašnjosti mogu početi od oko 6.000 €/m², dok moderni penthausi ili istorijske vile na prestižnim lokacijama lako prelaze 20.000–25.000 € po m² cotedazur-sothebysrealty.com.
Tržište iznajmljivanja: Sektor iznajmljivanja u Kanu je zategnut i postaje još zategnutiji. Ponuda stanova za dugoročni najam opala je u svim kategorijama veličine (npr. oglasi za dvosobne stanove pali su za oko 25% na godišnjem nivou) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Sa manje stanova za iznajmljivanje, kirije su naglo porasle, posebno za najtraženije jedinice. Medijalna kirija za jednosoban stan (2 pièces) dostigla je oko 950 € mesečno (porast od +8% za godinu dana) ondesdelimmo.com, dok su garsonjere u proseku oko 700 € (+1%). Veći porodični stanovi zabeležili su manji rast kirija, ali je njihova dostupnost drastično opala (oglasi za stanove sa 3–4 spavaće sobe pali su za 30–40% u godini dana) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Ova kriza na tržištu iznajmljivanja delimično je posledica novih pravila o energetskoj efikasnosti koja postepeno izbacuju stanove sa lošom ocenom iz ponude za iznajmljivanje my-french-house.com, kao i zbog toga što vlasnici preusmeravaju stanove na unosnije kratkoročne najmove tokom događaja. Rezultat je tržište u korist stanodavaca – niska popunjenost i rast kirija. Za investitore, iznajmljivanje u Kanu može biti isplativo (velika potražnja od strane turista i poslovnih ljudi), iako su vrednosti nekretnina toliko visoke da prinosi od iznajmljivanja ostaju umereni (često 3–4% godišnje). Ipak, s obzirom na globalnu privlačnost Kana i stalan priliv posetilaca, dobro pozicionirani stanovi mogu doneti solidan prihod i povećanje vrednosti kroz vreme cotedazur-sothebysrealty.com.
Uvidi u tržište luksuznih nekretnina
Kanski je sinonim za luksuzne nekretnine, od vila iz doba Belle Époque do modernih penthaus apartmana. U 2025. godini, segment ultra-visokog luksuza ostaje aktivan, ali pokazuje znake umerenog rasta, a ne euforije. Tokom 2022–2024, grad je zapravo zabeležio pad obima transakcija za nekretnine iznad 1 milion evra od 45% investropa.com. Ovo sugeriše da je sam vrh tržišta dostigao privremenu plato fazu, sa manje velikih poslova – verovatno zbog globalne ekonomske neizvesnosti ili smirivanja nakon pandemije. Ipak, cene na vrhu nisu pale; nastavljaju da polako rastu. U 2024. godini, vrednosti luksuznih nekretnina u Kanu su i dalje porasle za najmanje +3% u proseku, dok su neki segmenti (npr. veliki apartmani) porasli još više investropa.com ondesdelimmo.com. Do kraja 2024. godine, prosečna cena po m² u Kanu (svi segmenti zajedno) dostigla je 6.119 € – oko 4,1% više nego na početku te godine investropa.com – što ilustruje blag, ali stalan rast vrednosti u segmentu luksuza.Потражња за ултра-премијум некретнинама: Фактор гламура у Кану обезбеђује да потражња за најбољим некретнинама никада заиста не опада. Виле на обали, пентхауси са погледом на море и историјска имања су стално тражени. Заиста, у 2024. значајан удео ултра-премијум продаје на Ривијери (куће преко 5 милиона евра) био је концентрисан на престижним локацијама као што је Кан, подстакнут богатим међународним купцима који траже трофејну имовину investropa.com. Многе такве некретнине се продају ван тржишта преко дискретних мрежа investropa.com. La Californie и Palm Beach издвајају се као два престижна насеља у Кану на која циљају појединци са изузетно високим нето богатством. La Californie нуди скривене виле на брду са бујним имањима и панорамским погледом – неке од најбољих резиденција у Кану налазе се овде cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, на врху Кроазете, цењен је због свог положаја на обали и мирне ексклузивности; недавна обнова и реновирање у овом подручју само су повећали његову привлачност cotedazur-sothebysrealty.com. Модерна вила са пет спаваћих соба у овим квартовима лако може да достигне цену од 10–20 милиона евра+, док реновирани пентхауси на Кроазети са терасама које гледају на залив такође постижу вишемилионске цене. Плафон за луксуз наставља да расте: дуж Ривијере, праве ултра-премијум некретнине (посебно велика имања на обали) у последњих неколико година продаване су за између 18–30 милиона евра investropa.com, а оближња насеља као што је Сен-Жан-Кап-Фера бележе просеке изнад 28.000 евра по м² са рекордним продајама које прелазе 70.000 евра по м² investropa.com. Сам Кан има користи од овог „ореола“ – и даље је нешто „приступачнији“ од Монака или Кап Фера, што заправо повећава његову привлачност међународним елитама које траже престижан други дом који и даље нуди релативну вредност.
Profil kupca: Luksuzni segment u Kanu uglavnom pokreću strani novac i kupci drugih domova. Međunarodni investitori – posebno sa Bliskog istoka, iz Severne Amerike i Evrope – veoma su aktivni u najvišem segmentu investropa.com investropa.com. Kupci iz zemalja Zaliva (GCC) uložili su oko 1–2 milijarde evra u nekretnine na Francuskoj rivijeri samo u 2024. godini investropa.com investropa.com, uglavnom u ultra-luksuzne vile i apartmane. Amerikanci su takođe povećali svoje prisustvo, podstaknuti jakim dolarom i reputacijom Kana kao grada zvezda investropa.com. U međuvremenu, kupci iz Velike Britanije (tradicionalno jaki na Rivijeri) takođe se vraćaju, zahvaljujući rastućem bogatstvu kod kuće i uprkos komplikacijama vezanim za Bregzit investropa.com. Posebno, ruski oligarhi su bili značajni akteri na elitnom tržištu Kana tokom proteklih decenija; dok su EU sankcije od 2022. godine ograničile deo toga (desetine vila u vlasništvu Rusa na Rivijeri su zamrznute od strane vlasti politico.eu), mnogi bogati Rusi i dalje deluju preko posrednika ili ne-sankcionisanih članova porodice, održavajući prisustvo u tom području politico.eu politico.eu. Ukratko, luksuzne nekretnine u Kanu su zaista međunarodne: mešavina Evropljana, bliskoistočnih kraljevskih porodica, imućnih Amerikanaca i drugih svetskih milionera, svi se bore za deo životnog stila na Azurnoj obali. Ova raznovrsna potražnja štiti vrh tržišta – čak i ako jedna grupa uspori, druga često preuzima njeno mesto.
Pregled komercijalnih nekretnina
Komercijalne nekretnine u Kanu su usko povezane sa njegovim identitetom kao svetski poznatog centra za događaje i turizam. Ekonomija grada se u velikoj meri oslanja na konferencije, festivale, ugostiteljstvo i luksuznu maloprodaju – a ovi sektori pokreću potražnju za komercijalnim prostorima.
Ugostiteljstvo i događaji: Tržište ugostiteljstva u Kanu predstavlja kamen temeljac komercijalnih nekretnina, zahvaljujući bogatom kalendaru događaja u gradu. Svake godine, Kan je domaćin međunarodnih spektakala – Filmski festival u Kanu, Lions festival oglašavanja, MIPIM (globalna konferencija o nekretninama), muzički i jahting festivali – koji povećavaju broj stanovnika grada i pune sve hotelske sobe. Na primer, Filmski festival u Kanu svakog maja privuče preko 200.000 posetilaca (na osnovu samo 75.000 stanovnika) i ubrizga procenjenih 200 miliona evra u lokalnu ekonomiju za dve nedelje livingonthecotedazur.com. Ovaj jedan događaj čini otprilike četvrtinu godišnjeg prihoda od turizma u Kanu livingonthecotedazur.com. Takvi veliki događaji znače ogromnu potražnju za hotelima, kratkoročnim iznajmljivanjem, restoranima i maloprodajom. Najbolji hoteli na obali i butik smeštaji uživaju gotovo 100% popunjenost tokom glavnih festivala, a cene noćenja naglo rastu. Pritisak nije samo sezonski – Kan nastoji da proširi poslovni turizam tokom cele godine kako bi izravnao vrhove i padove. Palais des Festivals (glavni kongresni centar Kana) ulaže u unapređenja – na primer, troši milion evra u 2024. godini na instalaciju imerzivne Dolby Atmos zvučne tehnologije en.palaisdesfestivals.com – kako bi privukao više kongresa i korporativnih događaja van letnje sezone. Cilj je strategija „turizma tokom svih 12 meseci“ en.palaisdesfestivals.com: organizovanjem kongresa, izložbi i manjih festivala u jesen i zimu, Kan održava hotele i prostore zauzetim i van tradicionalnog letnjeg i festivalskog vrhunca. Za komercijalne nekretnine, ovo znači stalnu potražnju za prostorom za događaje i ugostiteljske objekte. Investitori i dalje traže hotele u Kanu, iako su ulazne cene visoke, a ponuda ograničena (malo hotela u centru se često prodaje). Takođe, postoji veliko interesovanje za luksuzne nekretnine za kratkoročni najam (vile i apartmani) koje su namenjene poznatim ličnostima, direktorima i imućnim turistima – čime se efektivno briše granica između stambenih i komercijalnih investicija.
Maloprodaja: Luksuzna maloprodaja u Kanu cveta zahvaljujući potrošnji turista i lokalnog stanovništva na luksuznu robu. Zlatni kvadrat oko La Croisette i Rue d’Antibes okuplja ekskluzivne butike, prodavnice poznatih dizajnera, galerije i juvelire. Tokom velikih događaja, ove prodavnice beleže navalu imućnih posetilaca (glumci, filmski producenti, poslovni ljudi), što može činiti veliki deo godišnje prodaje. Zakupnine za maloprodajne prostore na najatraktivnijim delovima Croisette-a ostaju među najvišima u Francuskoj van Pariza, održane prestižom lokacije. Inicijativa grada za obnovu La Croisette (opisano u nastavku) uključuje unapređenje iskustva kupovine – proširene promenade, bolje osvetljenje i bezbednost – što bi dodatno trebalo da poveća broj posetilaca u maloprodaji cannes.com. Lokalna trgovina (poput restorana, kafića i usluga) takođe ima koristi od bogatstva i događaja u Kanu. Kvartovi kao što su Le Suquet (Stari grad) i Carré d’Or beleže živu trgovinu u visokoj sezoni. Iako su e-trgovina i globalne ekonomske nestabilnosti izazovi, tradicionalna maloprodaja u Kanu, posebno luksuzna, ostaje otporna zahvaljujući iskustvenom aspektu – imućni kupci koji dolaze tokom glamuroznih događaja ili odmora žele da kupovinu obave lično na Croisette-u. Stoga, interesovanje investitora za dobro pozicionirane komercijalne jedinice (prodavnice, ugostiteljski objekti) ostaje pozitivno, iako su prinosi relativno niski zbog visokih vrednosti nekretnina.
Poslovni prostori: Tržište poslovnog prostora je manji deo komercijalnog sektora Kana, ali ga ne treba zanemariti. Za razliku od većih gradova, Kan nije veliki poslovni centar; ipak, postoji potražnja za profesionalnim prostorima iz sektora vezanih za lokalnu ekonomiju – kompanije za organizaciju događaja, filmske i medijske firme, brokeri za jahte, usluge nekretnina i finansija itd. Mnogi poslovni prostori su koncentrisani u centru i oko njega (npr. blizu železničke stanice ili u Cannes La Bocca). Jedan značajan razvoj je pojava kreativnog/audiovizuelnog klastera oko novog kampusa Bastide Rouge (zapadni Kan): inicijativa “Cannes On Air” dovela je univerzitetski kampus, poslovni inkubator i studije u grad, sa ciljem da privuče medijske startape i filmske kompanije cannes.com. Ovo dodaje moderne kancelarijske i studijske prostore za podršku filmskom i sektoru kreiranja sadržaja u Kanu. Takođe, pojavili su se i co-working prostori za mobilne profesionalce privučene rivijerskim stilom života. Sve u svemu, stopa praznih poslovnih prostora u Kanu je relativno niska, ali zakupnine nisu na nivou velikih gradova. Buduća potražnja za kancelarijskim i studijskim prostorom može rasti ako Kan uspe da proširi svoju tehnološku i kreativnu ekonomiju kroz projekte poput Cannes On Air.
Ukratko, komercijalna perspektiva Kana za 2025. godinu je optimistična, oslonjena na jedinstvenu poziciju u globalnim događajima i luksuznom turizmu. Ugostiteljske nekretnine i dobro pozicionirani maloprodajni prostori će verovatno ostati veoma traženi. Napori grada na modernizaciji infrastrukture i diverzifikaciji (tehnologija, obrazovanje, celogodišnji događaji) dodatno bi trebalo da ojačaju okruženje za komercijalne nekretnine, čineći Kan ne samo letnjom destinacijom, već i privlačnom poslovnom lokacijom.
Novi razvojni i infrastrukturni projekti
Uprkos svom davno uspostavljenom gradskom pejzažu, Kan vidi nekoliko značajnih razvojnih projekata i unapređenja koji će oblikovati njegovu tržište nekretnina u narednim godinama. Ključni projekti uključuju:
- Preuređenje La Croisette: Legendarni Bulevar de la Croisette – najpoznatija ulica Kana – prolazi kroz obnovu i redizajn koji se dešavaju jednom u generaciji. Grad je pokrenuo veliki međunarodni arhitektonski konkurs i predstavio pobednički plan krajem 2022. godine cannes.com. Projekat, koji vode renomirane firme (uključujući Snøhetta i Atelier Roland Castro), započet je početkom 2024. godine cannes.com. On podrazumeva modernizaciju podzemnih instalacija, stvaranje obnovljive talaso-termalne energetske mreže za zgrade na obali, a zatim i potpunu revitalizaciju javnih prostora Croisette-a cannes.com. Bulevar će biti još više prilagođen pešacima, bezbedniji i elegantniji – sa unapređenim osvetljenjem, pejzažnim uređenjem i širim šetalištima za svakodnevno uživanje i događaje visokog profila cannes.com. Ova investicija će učvrstiti prestiž La Croisette-a, što će koristiti luksuznim hotelima, prodavnicama i apartmanima duž nje. U smislu nekretnina, obnovljena Croisette bi trebalo da dodatno poveća vrednost nekretnina u okolini (koje su već među najvišima) i održi konkurentsku prednost Kana u privlačenju događaja i turista.
- „Cannes On Air” Kreativni centar: Kan se diverzifikuje razvojem kreativnog i tehnološkog ekosistema u oblasti Cannes-La Bocca (zapadni deo grada). Glavni projekat je Bastide Rouge Creative Campus, otvoren 2021. godine, koji sada okuplja oko 1.000 studenata (kampus Georges Méliès Univerziteta Côte d’Azur) cannesthebrand.com. Ovaj kampus je fokusiran na film, televiziju i multimedijalne profesije – što je prikladno za grad filma. Oko njega se nalazi novi biznis inkubator i studiji kao deo inicijative „Cannes On Air” cannes.com. Cilj je da se Kan pretvori u glavni centar za audiovizuelnu produkciju, sa lokalnim sidrištem kreativnih kompanija cannes.com. Za nekretnine, to znači nove poslovne prostore, obrazovne ustanove i moguće studentski smeštaj u Cannes-La Bocca. Tu je i upečatljiv Cineum Cannes, futuristički multipleks bioskop otvoren u Bastide Rouge, što pokazuje posvećenost Kana najsavremenijoj infrastrukturi za filmsku industriju. Vremenom, ovi projekti mogu podići vrednost nekretnina u četvrti La Bocca i podstaći dalji razvoj mešovite namene (npr. studiji, co-working loftovi, pristupačni stanovi za mlade profesionalce).
- Nadogradnja luke i marine: S obzirom na status Kana kao destinacije za jahting, infrastruktura marine je prioritet. Višefazni projekat je u toku za proširenje i modernizaciju Stare luke u Kanu (Vieux-Port) i susednih objekata. Do 2024. planovi uključuju produženje mola Jetée Albert-Edouard i rekonstrukciju oblasti Laubeuf, dodajući hiljade kvadratnih metara novog prostora u luci boatindustry.com. Ovo će omogućiti luci da primi više i veće jahte i poboljša usluge za putnike (što je važno i za tender kruz turizma). Proširena marina povećava privlačnost Kana bogatim vlasnicima jahti i može dovesti do novih komercijalnih prostora na obali – restorana, butika, možda i preuređenja područja oko luke. Dodatno, Port Canto na drugom kraju Croisette je unapređen, uključujući novu promenadu i školu jedrenja. Bolja pomorska infrastruktura obično ima pozitivan efekat na luksuzne nekretnine, jer ljubitelji jahtinga često kupuju lokalne nekretnine – unapređenje veza danas može značiti prodaju vile sutra.
- Poboljšanja u transportu: Regionalno gledano, poboljšanja u povezivanju koriste Kanu. Grad je povezan TER i TGV železničkom mrežom, a postepena unapređenja (poboljšanja pruga, povećanje broja polazaka) su u toku kako bi se smanjilo vreme putovanja do Nice i dalje. Aerodrom Nice Côte d’Azur (najbliži međunarodni aerodrom, ~30 minuta od Kana) nastavlja da širi rute – što je ključno za međunarodne kupce i učesnike događaja. Lokalno, Kan ulaže u bolji protok saobraćaja i rešenja za parkiranje (kao što su novi pametni sistemi za parkiranje) cannes.com kako bi se nosio sa prilivom tokom događaja. Takođe se vodi diskusija o budućim ekstenzijama brze železnice pa čak i tramvajskim ili BRT (brzi autobuski prevoz) sistemima duž obale, iako su to dugoročne perspektive. Sva ova infrastrukturna unapređenja povećavaju atraktivnost nekretnina u Kanu, jer poboljšanja pristupačnosti i urbanog kvaliteta života čine grad lakšim mestom za život, rad i investiranje.
U zaključku, urbanističko planiranje i razvoj u Kanu balansiraju očuvanje sa inovacijama. Ulepšavanjem svog dragulja (La Croisette), podsticanjem novih kreativnih industrija i unapređenjem saobraćajnih i morskih kapaciteta, Kan osigurava da ostane destinacija svetske klase. Investitori u nekretnine i vlasnici kuća mogu imati koristi jer ovi projekti često dovode do rasta kapitala, posebno u oblastima koje su direktno pogođene (obalni deo, La Bocca, luka). Kan je možda istorijski, ali sigurno ne stoji u mestu 2025. godine.
Strana ulaganja i demografija kupaca
Međunarodni kupci su dugo bili sastavni deo tržišta nekretnina u Kanu, a njihov značaj je samo porastao u 2025. Procene pokazuju da stranci čine oko 30% svih kupaca nekretnina na Francuskoj rivijeri (što uključuje Kan) investropa.com. U luksuznom segmentu Kana, udeo stranih kupaca je još veći. Evo detaljnijeg pregleda ko kupuje:
- Evropa (UK, EU i Švajcarska): Evropski kupci zajedno čine najveću grupu stranih investitora u regionu – oko 40% međunarodnih transakcija u 2024. godini su obavili Evropljani investropa.com. Britanski kupci i dalje su veoma aktivni u Kanu, privučeni kulturnim vezama i stilom života, čak i posle Bregzita. Snažna funta poslednjih godina i rast prihoda u UK ponovo su probudili interes Britanaca za kuće na Rivijeri investropa.com. Uz njih, nemački, švajcarski, belgijski i skandinavski kupci traže vikendice ili investicione nekretnine, ceneći stabilnost i glamur Kana. Mnogi kupci iz EU preferiraju apartmane na Croisette ili vile u sigurnim kompleksima kao odmarališta.
- Bliski istok (zemlje Zaliva): Možda najuticajniji segment u poslednje vreme, investitori iz zemalja Saveta za saradnju zemalja Zaliva (GCC) – naročito Saudijska Arabija, UAE, Katar i Kuvajt – ulažu kapital u Kan. U 2024. godini, kupci iz GCC-a su sami činili oko 25% svih stranih kupovina nekretnina, potrošivši preko 2 milijarde evra na nekretnine na Rivijeri investropa.com. Obično ciljaju na ultra-luksuzne nekretnine: vile na obali, velike posede i luksuzne razvojne projekte. Ovi kupci cene privatnost i prestiž; oblasti poput La Californie (sa prostranim vilama u zatvorenim kompleksima) ili novi luksuzni kondominijumi su im privlačni. Njihovo interesovanje pokreću i stil života (beg od ekstremnih letnjih vrućina, uživanje u društvenoj sceni Rivijere) i diverzifikacija investicija. Ovaj priliv sa Bliskog istoka pomogao je da cene luksuznih nekretnina ostanu otporne, jer je njihova kupovna moć značajna.
- Severna Amerika (SAD i Kanada): Amerikanci su se pojavili kao rastuća snaga na tržištu Kan. Sa jakim američkim dolarom u odnosu na evro, Amerikanci pronalaze „povoljne prilike“ u evropskim nekretninama – efektivno dobijajući popust zahvaljujući kursnim razlikama investropa.com. U periodu 2019–2023, vrednosti nekretnina u ovom području su delimično rasle zahvaljujući kupcima iz SAD-a i sa Bliskog istoka koji su koristili povoljne valutne promene investropa.com. Do 2025. godine, upiti američkih kupaca su naglo porasli (jedan izvor je naveo skoro 30% skoka interesovanja iz SAD-a početkom 2025. u odnosu na 2024.) my-french-house.com. Ovi kupci često traže investicije u stil života: stan za odmor (sa potencijalom izdavanja dok nisu tu), ili čak preseljenje na određeni period kako bi uživali u klimi Rivijere. Takođe vidimo interesovanje iz Kanade, iako u manjoj meri. Severnoamerikanci obično kupuju u poznatim oblastima (vole Croisette i Palm Beach zbog glamura, ili Cap d’Antibes u blizini zbog velikih poseda). Relativno stabilno ekonomsko i političko okruženje francuske vlade, kao i specifični poreski ugovori i nepostojanje ograničenja za strane vlasnike, čine da se američki kupci osećaju sigurno pri investiranju investropa.com.
- Rusija i ZND: Rusi su istorijski bili veliki igrači na tržištu luksuznih nekretnina u Kanu – kupovali su vile na obali i penthaouse tokom 2000-ih i 2010-ih. Zvanično, sankcije od 2022. su to ograničile: Francuska je zamrzla oko 50 nekretnina u vlasništvu sankcionisanih Rusa (mnoge na Rivijeri) politico.eu. Ipak, stvarnost je nijansiranija. Procene govore da oko 30.000 stanovnika koji govore ruski živi u i oko Azurne obale (Kan, Antib, Monako itd.), a anegdotski dokazi ukazuju da mnogi bogati Rusi i dalje tiho provode vreme u regionu preko porodice ili neotkrivenih korporativnih struktura politico.eu politico.eu. Iako je novih otvorenih kupovina od strane Rusa manje zbog finansijskih i viznih ograničenja, određena aktivnost i dalje postoji ispod radara. Dodatno, kupci iz drugih bivših sovjetskih država (Ukrajina, Kazahstan itd.) pokazali su interesovanje za nekretnine na Rivijeri, ponekad uskačući tamo gde su Rusi odustali. Ukratko, istočnoevropski novac nije nestao, ali je diskretniji 2025. godine.
- Kina i druge regije: Kupci iz Kine i istočne Azije su ređe prisutni u Kanu u poređenju sa tržištima Pariza ili Londona, ali se povremeno pojavljuju u ultra-premium kupovinama (često biraju Pariz za posao, a Kan za kuće za odmor). Nekoliko indijskih pojedinaca sa velikim bogatstvom i oni iz drugih delova Azije ili Afrike takođe traže nekretnine u Kanu kao deo globalne diverzifikacije portfolija. Njihov broj je manji, ali su značajni kada kupuju prestižne nekretnine.
Motivacije: Zašto ovi međunarodni kupci hrle u Kan? Zajedničke niti su stil života i sigurnost investicije. Kan nudi retku kombinaciju luksuza i kulture – od jahtinga do filmskih gala – u politički stabilnom okruženju. Strani investitori takođe imaju koristi od povoljnih deviznih kurseva (kao što je pomenuto za Amerikance) i još uvek niskih kamatnih stopa u Evropi. Francuska vlada generalno ima prijateljsku politiku prema stranim vlasnicima nekretnina; na primer, postoje atraktivni poreski režimi za nerezidente i nema dodatnih kaznenih taksi na prenos, što je suprotno od nekih drugih zemalja. Sve ovo, uz večni glamur Rivijere, znači da bi strana potražnja trebalo da ostane snažna. U 2024, kako se putovanja oporavljaju posle COVID-a, agenti za nekretnine beleže porast obilazaka nekretnina od strane stranih državljana i obnovljeno interesovanje za kupovinu investropa.com – trend za koji se očekuje da će se nastaviti. Zapravo, agencije primećuju da da nije ograničene ponude, bilo bi još više međunarodnih prodaja. Za sada, međunarodni kupci i dalje apsorbuju značajan deo luksuznog tržišta Kana, podržavajući nivoe cena i dodajući kosmopolitski duh vlasničkoj strukturi.
Prognoze cena i investicioni potencijal
Gledajući unapred, postoji saglasnost da će tržište nekretnina u Kanu nastaviti uzlaznom putanjom u naredne 3–5 godina, mada umerenijim tempom. Nekoliko prognoza i mišljenja stručnjaka ukazuju na umeren rast, a ne na spekulativni bum. Evo ključnih projekcija i faktora:
- Nastavak rasta cena: Analitičari predviđaju da će vrednosti nekretnina u Kanu (i širem području Azurne obale) nastaviti da rastu srednjoročno, podržane osnovnim disbalansom ponude i potražnje. Vodeća međunarodna agencija, Savills, predviđa da će cene kuća u Francuskoj porasti oko +4% u 2025. investropa.com – a premijum tržišta poput Azurne obale mogu dostići ili premašiti taj rast. Kombinacija ograničenog zemljišta za novu izgradnju i stalne potražnje stvara donju granicu cena investropa.com. Kan je praktično izgrađen do kraja (ograničen morem i brdima), a stroga urbanistička pravila štite njegov istorijski karakter i prirodnu lepotu investropa.com. Dakle, osim u slučaju velike ekonomske krize, većina stručnjaka vidi malo šanse za “pad” cena. Umesto toga, predviđaju se umereni, jednoznamenkasti godišnji prirasti, koji kumulativno nastavljaju da guraju Kan ka novim cenovnim rekordima. Naime, 2024. je već donela skok cena na Azurnoj obali od oko 8,7% u proseku investropa.com (sa žarištima poput Sen Tropea gde je rast bio još veći), a očekuje se da će 2025. doneti dalji, iako manji, rast investropa.com.
- Izgledi za luksuzni segment: Očekuje se da će luksuzni segment u Kanu rasti polako, ali stabilno. Kao što je pomenuto, obim transakcija za nekretnine sa sedmocifrenim iznosima opao je poslednjih godina, što ukazuje na blago zahlađenje. Prognoze pokazuju da će cene ultra-luksuznih nekretnina u Kanu stagnirati ili rasti samo marginalno u bliskoj budućnosti investropa.com. Pristupačnost na samom vrhu (čak i za bogate) i porast interesovanja za susedna područja (poput Monaka ili Cap d’Antibes-a) mogli bi ograničiti rast u najskupljem segmentu Kana. Nasuprot tome, neki “perspektivni” gradovi na Rivijeri mogli bi zabeležiti brži rast vrednosti. Na primer, Antib se predviđa da će nadmašiti Kan po rastu cena – nedavno je zabeležio neverovatan +20,8% skok prosečnih cena za samo jednu godinu investropa.com, podstaknut mlađim kupcima i novom infrastrukturom, a taj zamah bi mogao da se nastavi. Ipak, luksuzno tržište Kana nije u zastoju: trajna privlačnost grada osigurava da će zadržati vrednost i umereno rasti, samo bez naglih dobitaka iz prošlosti. I dalje ostaje “blue-chip” lokacija za dugoročne investitore, čak i ako je procenat rasta veći negde drugde.
- Prinosi od iznajmljivanja i povraćaj investicija: Trend koji treba pratiti je smanjenje prinosa od iznajmljivanja. Kako cene prodaje rastu brže od kirija u mnogim slučajevima, očekuje se da će prinosi od iznajmljivanja dodatno opasti investropa.com. Jednostavno rečeno, ako sada kupite stan i iznajmite ga, vaš procenat povraćaja na kupovnu cenu mogao bi biti nešto niži u narednim godinama, osim ako kirije značajno ne porastu. Ovo se već primećuje: uprkos rastu kirija, visoke kupovne cene znače da su prinosi na Rivijeri (~3-4%) niži nego u nekim drugim regionima investropa.com investropa.com. Investitori koji računaju na prihod to treba da uzmu u obzir. Ipak, mnogi investitori u Kanu su više fokusirani na kapitalnu dobit i korišćenje nekretnine za život nego na maksimizaciju prinosa. Sa te strane, držanje nekretnine u Kanu i dalje izgleda obećavajuće – očekivani rast cena plus mogućnost iznenadnih dobitaka ako preuredite nekretninu ili ako tržište ponovo ojača (na primer, ako globalni događaji dovedu još jedan talas bogatih kupaca u sigurna utočišta kao što su nekretnine na Rivijeri).
- Mišljenje stručnjaka: Lokalni agenti i stručnjaci daju oprezno optimističnu sliku. Tržište u 2025. godini se stabilizovalo nakon frenetičnog postpandemijskog naleta, i „normalizuje se“ ka umerenoj aktivnosti my-french-house.com. Postoji poverenje zahvaljujući smanjenju inflacije i predvidljivijim kamatnim stopama u Francuskoj my-french-house.com. Ipak, osetljivost ostaje: svaki nagli porast kamatnih stopa ili veliki geopolitički šok mogao bi da ohladi potražnju, posebno kod domaćih kupaca koji se oslanjaju na finansiranje my-french-house.com. Sa pozitivne strane, međunarodni faktori – kao što su povratak putovanja i stranih kupaca – deluju kao vetar u leđa. Kako se avio-veze ponovo uspostavljaju, a valutni trendovi idu u prilog inostranim investitorima, strana potražnja bi mogla da ojača, što bi umereno podiglo cene investropa.com investropa.com. Dodatno, francuske inicijative (poput produženja poreskih olakšica za energetske renovacije i održavanja povoljnih kamatnih stopa za kupce) jačaju temelje tržišta my-french-house.com my-french-house.com.
- Rizici i nepoznanice: Iako je osnovna prognoza rast, postoje scenariji blagih padova. Jedna analiza sugeriše da nekretnine u područjima koja su snažno zavisna od turizma mogu doživeti blago ublažavanje cena ako globalna ekonomska neizvesnost utiče na putovanja ili potrošnju investropa.com. Rani pokazatelji iz 2024. pokazali su određene fluktuacije – npr. popunjenost hotela je varirala u skladu sa ekonomskim vestima investropa.com. Ako recesija pogodi ključne zemlje kupaca ili dođe do usporavanja turizma, potražnja za drugim domovima može privremeno opasti. Ipak, očekuje se da će svaka korekcija u Kanu biti ograničena (možda mali pad od nekoliko procenata u najboljem slučaju) i verovatno kratkog daha. Ukupna putanja, s obzirom na prestiž i ograničenu ponudu na Rivijeri, dugoročno je uzlazna. U suštini, nekretnine u Kanu se smatraju solidnom dugoročnom investicijom: nisu imune na globalne cikluse, ali su istorijski vrlo otporne i brzo se oporavljaju čak i ako dođe do pada.
Za investitore koji razmišljaju o Kanu, narednih 3–5 godina nudi dobar investicioni potencijal uz relativnu stabilnost. Možda nećete videti dvocifreni godišnji rast, ali umereno povećanje vrednosti u kombinaciji sa životnim pogodnostima (i mogućnostima izdavanja tokom događaja) čini ga privlačnim. Diverzifikacija unutar regiona može biti mudra – npr. neki investitori gledaju na periferna tržišta oko Kana gde rast može biti veći (novi kvartovi ili obližnji gradovi), dok i dalje zadržavaju uporište u samom Kanu radi sigurnosti. Kao i uvek, izbor nekretnine je ključan: nekretnine na dobroj lokaciji, sa lepim pogledom u Kanu, trebalo bi da ostvare najbolje rezultate, a domovi koji ispunjavaju nove zahteve (poput ekoloških standarda ili wellness sadržaja) mogu imati višu cenu. Zapravo, trend ka “održivom luksuzu” – solarni paneli, energetski efikasni dizajni, kućni spa i teretane – predviđa se da će dodati vrednost; ekološki sertifikovane zgrade čine sve veći deo tržišta i kupci su spremni da plate više za njih investropa.com investropa.com. Dakle, vila sa solarnim krovom ili stan u novom zelenom kompleksu može ostvariti iznadprosečan rast vrednosti.
Zaključak: Očekujte da će cene u Kanu postepeno rasti u narednih nekoliko godina, pri čemu će luksuzne nekretnine zadržati svoju vrednost, a nekretnine srednjeg segmenta potencijalno ostvariti najveći procenat rasta jer se više kupaca takmiči za ograničenu ponudu. Investicioni izgledi su pozitivni, iako će iskusni investitori pratiti kamatne stope i globalne ekonomske signale. Ako planirate kupovinu u Kanu, ranija kupovina može obezbediti bolju cenu – a zatim ostaje da uživate u životu na Azurnoj obali dok vaš imetak, nadamo se, raste u vrednosti.
Poređenje sa obližnjim tržištima na Rivijeri
Kan je zvezda Francuske rivijere, ali kako se poredi sa svojim poznatim susedima? Evo brze uporedbe Kan vs. Nica vs. Antib vs. Monako u 2025:
- Nica: Kao najveći grad na Rivijeri, Nica nudi raznovrsnije i nešto pristupačnije tržište od Kana. Prosečne cene nekretnina u Nici su oko 5.500 € po m² investropa.com – znatno niže od Kanovih 6.100 €. U 2024. Nica je zabeležila blagi rast cena (+2% na godišnjem nivou za stanove) investropa.com, što pokazuje stabilno, zrelo tržište. Privlačnost Nice leži u njenim urbanim pogodnostima i unapređenju infrastrukture (tramvaj, međunarodni aerodrom, itd.). Privlači mešavinu stranih kupaca i lokalnog stanovništva, uključujući i one kojima je Kan preskup. Neka primorska naselja u Nici (Mont Boron, Promenade des Anglais) su prilično skupa, ali generalno, Nica daje više prostora po evru nego Kan. Prinosi od iznajmljivanja u Nici mogu biti nešto viši zbog nižih ulaznih cena – investitori mogu očekivati oko 4% prinosa u Nici naspram 3% u Kanu, u zavisnosti od lokacije. Ipak, Kan nudi više ekskluzivnosti i glamura, što se odražava u njegovoj premiji. Ukratko, Nica je pristupačniji rođak Kana: jaka potražnja, solidne perspektive rasta (posebno kako Nica nastavlja sa urbanim unapređenjima), ali bez butičnog luksuznog segmenta koji definiše Kan.
- Antib (i Žuan-le-Pen): Smešten tik uz obalu, Antib snažno ulazi na tržište nekretnina. Tradicionalno, cene u Antibu su bile niže nego u Kanu, ali je nedavni porast suzio tu razliku. Zapravo, cene nekretnina u Antibu su skočile ~20% u jednoj godini nedavno investropa.com, što je jedna od najviših stopa rasta u Francuskoj. Ovaj skok se pripisuje gentrifikaciji, preseljenju porodica i mlađih kupaca, kao i novim transportnim vezama (Antib ima koristi od obalne železnice i poboljšanja puteva) investropa.com. Čak i nakon tog skoka, cene u Antibu su i dalje generalno nešto niže nego u Kanu – posebno za ekvivalentne nekretnine – ali trend je uzlazni. Antib nudi šarm starog grada, popularne plaže i ultra-luksuzni poluostrvo Kap d’Antib (posuto vilama milijardera). To je priča o dva tržišta: Kap d’Antib elitne nekretnine koje pariraju Kanu po ceni (vile ovde mogu premašiti 10–20 miliona evra), naspram umerenijih stanova u gradu koji su dostupni kupcima iz više srednje klase. Investitori primećuju da su prinosi od iznajmljivanja u Antibu (~4-5%) zapravo nešto viši nego u Kanu investropa.com, zahvaljujući snažnom tržištu zakupa (Antib ima veliku zajednicu iseljenika i tehnološki park u blizini u Sofija-Antipolisu, plus letnje zakupce). Od 2025. godine, mnogi vide Antib kao priliku za visok rast – ima koristi od onih koji su izbačeni iz Kana zbog cena i od svog jedinstvenog spoja šarma i luksuza (muzej Pikasa, marina za jahte, itd.). Ako se Kan smatra zrelim i skupim, Antib je vruć i u usponu, iako mu možda nedostaje deo Kanove glamuroznosti crvenog tepiha.
- Monako: Monako je zaista posebna liga – mikrodržava izuzetnog bogatstva i najskuplje tržište nekretnina u Evropi. Porediti Monako sa Kanom gotovo da nije fer prema Kanu! Prosečne cene u Monaku su astronomske, često se navode oko 50.000 € po m² za najatraktivnije lokacije, dok rekordne prodaje idu i daleko iznad toga. Za poređenje, najviše prosečne cene u Kanu (~11.000 €/m² na Krozeti cotedazur-sothebysrealty.com) deluju male. Čak ni druge prestižne oblasti Azurne obale poput Kap Ferata ne mogu da pariraju Monaku, iako mu se približavaju u ultra-premium slučajevima (npr. Kap Ferat u proseku ~28.500 €/m², sa nekim prodajama po 70.000 €/m² investropa.com). Cene u Monaku neprestano rastu – ograničena ponuda i globalna potražnja milionera svake godine ih podižu sve više. U poslednje vreme, Monako i susedni Kap Ferat zabeležili su rast ultra-premium vrednosti od 15–20% od 2019. godine investropa.com. Mnogi strani kupci koji razmatraju Kan takođe razmišljaju o Monaku zbog poreskih olakšica, bezbednosti i ekskluzivnosti. Ipak, ulazak na tržište Monaka je izuzetno skup (mali jednosoban stan može koštati koliko i veliki luksuzni stan u Kanu). Za one koji žele rivijerski stil života na najvišem nivou, ali im je Monako previše intenzivan ili skup, Kan može biti privlačna alternativa – nudi sličan luksuzni način života za deo cene Monaka, uz više privatnosti i veći grad u okruženju. U suštini, Monako je za ultra-bogate koji cene benefite kneževine, dok Kan privlači širi luksuzni segment, uključujući veoma bogate, ali i one „samo“ imućne. Investitori u nekretnine koji prate rast vrednosti vide konstantan uspon Monaka, ali Kan nudi potencijalno veći relativni prinos (npr. kupovina nekretnine od 2 miliona evra u Kanu može doneti veći procentualni dobitak nego nekretnina od 10 miliona evra u Monaku). Oba tržišta podstiče međunarodno bogatstvo, ali Monako je ultra-stabilan i ultra-skup, dok je Kan nešto pristupačniji i kulturno življi (više događaja, festivala itd., što neki više vole u odnosu na mirniju atmosferu Monaka).
Izvori: Aktuelni podaci i prognoze prikupljeni su iz lokalnih analiza tržišta i izveštaja o nekretninama, uključujući Investropa-ine statistike o nekretninama na Francuskoj rivijeri za 2024–2025. godinu investropa.com investropa.com, preglede francuskog tržišta nekretnina my-french-house.com investropa.com, Sotheby’s vodič za tržište u Cannesu cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, i vesti iz zvaničnih razvojnih planova Cannesa cannes.com cannes.com. Ovi izvori pružaju sveobuhvatan uvid u to kako tržište nekretnina u Cannesu posluje 2025. godine i šta se može očekivati u narednim godinama. Prikazane brojke i trendovi (cena po kvadratnom metru, procentualne promene, demografija kupaca itd.) preuzeti su direktno iz ovih aktuelnih industrijskih publikacija i stručnih analiza radi tačnosti i relevantnosti.
