Aperçu du marché 2025
Le marché immobilier de Doha en 2025 connaît un rebond robuste et un regain de confiance des investisseurs. Après plusieurs années de performance atone, les valeurs immobilières se sont stabilisées et ont même commencé à augmenter à nouveau. En avril 2025, l’indice global des prix de l’immobilier au Qatar a bondi de 12,44 % en glissement annuel, un revirement marqué par rapport à la baisse de -6,86 % enregistrée en avril 2024 globalpropertyguide.com. Sur une base trimestrielle, le premier trimestre 2025 a affiché des prix globalement stables – l’indice des prix ValuStrat est resté à 96,5 points (base T1 2021=100) pour les valeurs résidentielles, inchangé par rapport au trimestre précédent et à l’année précédente medium.com arabianbusiness.com. Cette stabilité, associée à une hausse des transactions, indique que le marché a atteint son point bas après la récession liée à la pandémie et au blocus de 2016–2020 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Les fondamentaux économiques soutiennent cette reprise. L’économie du Qatar devrait croître d’environ 5 % en 2025, avec une inflation d’environ 1 % seulement, soutenue par des revenus élevés du gaz naturel omniacapitalgroup.com. Les finances publiques sont saines (un excédent de 21 % du PIB en 2023) et les notations de crédit solides (« AA » par Fitch) omniacapitalgroup.com. D’importants investissements publics – estimés entre 200 et 330 milliards de dollars dans le cadre de la Vision nationale 2030 du Qatar – ont été injectés dans les infrastructures et les nouveaux développements urbains omniacapitalgroup.com arabianbusiness.com. Ces projets, du métro de Doha à 36 milliards de dollars à l’extension de l’aéroport international Hamad à 16 milliards de dollars, améliorent la connectivité et la logistique arabianbusiness.com, renforçant l’attrait à long terme de l’immobilier. La troisième Stratégie nationale de développement du gouvernement (2024–2030) vise explicitement à diversifier l’économie et à attirer les investissements étrangers, y compris dans l’immobilier arabianbusiness.com. Globalement, la croissance stable du Qatar, la modernisation des infrastructures et les politiques favorables à l’investissement ont jeté des bases solides pour la performance du marché immobilier en 2025.
Fait important, l’activité transactionnelle est en hausse. Le premier trimestre 2025 a vu les transactions de ventes résidentielles bondir de 13,2 % par rapport au T4 2024 (et un impressionnant 67 % sur un an), reflétant une demande renouvelée arabianbusiness.com. Le prix médian des transactions pour le logement s’établissait autour de 2,7 millions QAR (~740 000 $), en hausse de 3,8 % en glissement trimestriel (bien qu’encore légèrement inférieur à l’an dernier) arabianbusiness.com. Les zones à forte demande comme The Pearl et Al Qassar ont mené la hausse – la valeur des ventes au T1 dans ces emplacements de choix a grimpé de plus de 50 % en glissement trimestriel consultancy-me.com. Parallèlement, le crédit hypothécaire repart également à la hausse : le volume des transactions hypothécaires au T1 2025 était 37 % supérieur à celui de l’année précédente medium.com, alors que banques et acheteurs s’ajustent à des taux d’intérêt stables (la Fed américaine a maintenu les taux à ~4,25–4,5 % en mars 2025) medium.com. En résumé, le marché 2025 est nettement plus actif que ces dernières années, avec une demande portée à la fois par les utilisateurs finaux locaux et les investisseurs étrangers, dans un contexte d’amélioration des conditions économiques et de financement.
Marché de l’immobilier résidentiel
Les prix de l’immobilier à Doha se sont en grande partie stabilisés en 2025, après une période de volatilité. Au premier trimestre 2025, le prix moyen demandé pour un appartement au Qatar est d’environ 10 420 QAR par mètre carré (~2 860 $/m²), tandis que les villas tournent autour de 5 500 QAR par m² consultancy-me.com. Ces valeurs sont restées stables tant sur une base trimestrielle qu’annuelle medium.com consultancy-me.com, indiquant un plafonnement des prix après les corrections de 2016–2020. Dans les quartiers de prestige, une croissance modérée est visible : par exemple, sur The Pearl Island – le projet phare de luxe de Doha – les prix de vente des appartements sont d’environ 10 620 QAR par m², en hausse de 1,6 % sur un an medium.com arabianbusiness.com. Les nouveaux appartements de Lusail City affichent une moyenne d’environ 10 175 QAR par m², pratiquement inchangée sur l’année medium.com, tandis que West Bay Lagoon (zone de villas haut de gamme en bord de mer) affiche des prix d’appartements autour de 9 600 QAR par m² (stable sur le trimestre) medium.com. Les prix des villas à Doha sont également stables – la villa type est à ~5 500 QAR par m², avec une variation annuelle quasi nulle arabianbusiness.com. Certains quartiers de villas traditionnellement huppés ont même connu de légères baisses de prix l’an passé (par ex. West Bay Lagoon -5,3 %, quartier de l’Ancien Aéroport -4 % sur un an), tandis que quelques zones suburbaines émergentes comme Ain Khaled ont enregistré de petites hausses (+2,2 % sur un an) arabianbusiness.com. Globalement, les valeurs résidentielles 2025 sont stables ou légèrement en hausse dans la plupart des secteurs, marquant une stabilisation bienvenue après la cubaisse cumulative d’environ 26 % des prix de l’immobilier de 2016 à 2020 globalpropertyguide.com.
Fait crucial, les volumes de ventes augmentent alors même que les prix restent stables – un signe de retour de la confiance. Le premier trimestre 2025 a enregistré une hausse de 13,2 % en glissement trimestriel des transactions résidentielles et une remarquable augmentation de 67 % sur un an arabianbusiness.com. Les acheteurs ont été particulièrement actifs dans les municipalités de Doha et Al Daayen (qui inclut Lusail), les deux zones avec le plus grand nombre de transactions arabianbusiness.com. À elles seules, The Pearl et la zone voisine d’Al Qassar ont enregistré une hausse de 39,8 % en glissement trimestriel du volume des transactions au premier trimestre, entraînant une hausse de 54 % de la valeur des ventes dans cette zone arabianbusiness.com. Les analystes du marché notent qu’une grande partie de cette demande est motivée par les utilisateurs finaux – de nombreux acheteurs d’appartements sont des résidents cherchant à obtenir la résidence d’investisseur au Qatar (en achetant un bien immobilier) et à économiser sur les loyers globalpropertyguide.com. Les promoteurs ont tiré parti de cette tendance en proposant des plans de paiement flexibles pour les appartements sur plan à Lusail et dans d’autres projets, facilitant ainsi l’achat pour les expatriés à revenu moyen globalpropertyguide.com. En fait, la majorité des acheteurs récents sont des occupants propriétaires plutôt que de purs investisseurs, un changement par rapport aux années de boom spéculatif globalpropertyguide.com. Cette focalisation sur l’utilisateur final apporte de la stabilité au marché, même si la valeur des capitaux n’augmente que progressivement.
L’offre de logements continue de croître, mais à un rythme contrôlé. Le parc résidentiel total du Qatar a atteint environ 399 500 unités en 2024 (environ 251 500 appartements et 148 000 villas) globalpropertyguide.com, soit une hausse d’environ 1,4 % par rapport à l’année précédente – un rythme d’ajout plus lent que la croissance de 2,6 % observée en 2023 globalpropertyguide.com. Au seul premier trimestre 2025, environ 2 000 nouveaux appartements ont été livrés, portant l’inventaire total à environ 401 500 unités medium.com. Parmi les livraisons notables début 2025 figuraient 690 appartements sur l’île de Gewan (une nouvelle extension de The Pearl), 377 unités dans la tour Shahad (West Bay), et 676 unités dans le quartier Marina de Lusail (par exemple FJ Residence, Venice Tower, Nayef Tower) medium.com. Pour l’ensemble de l’année 2025, 6 000 à 7 200 unités supplémentaires devraient être mises sur le marché globalpropertyguide.com medium.com – un afflux important, bien que moindre que la frénésie de construction d’avant la Coupe du monde. Ce boom de la Coupe du monde (en préparation pour 2022) a laissé un excédent d’offre : selon certaines estimations, le Qatar comptait un excédent de 80 000 logements après 2022 globalpropertyguide.com. Cette surabondance a limité la hausse des prix, mais la forte croissance démographique (~1,5 % par an) absorbe progressivement le surplus omniacapitalgroup.com. Les promoteurs échelonnent également les projets avec prudence pour éviter de saturer le marché. Le héritage de la Coupe du monde 2022 est donc mitigé – le Qatar a acquis des infrastructures de classe mondiale et des milliers de nouveaux logements, mais il doit désormais écouler un stock important dans le segment des appartements de milieu de gamme mordorintelligence.com mordorintelligence.com. De façon encourageante, la demande rattrape son retard en 2025, et les nouvelles constructions sont de plus en plus axées sur la qualité plutôt que sur la quantité (par exemple, villas haut de gamme, résidences de marque et communautés à usage mixte) mordorintelligence.com mordorintelligence.com.
Nouveaux développements et projets
Le paysage immobilier de Doha est en train d’être remodelé par plusieurs méga-projets et nouveaux développements en 2025. Dans les banlieues nord, Qatari Diar (le promoteur d’État) et Dar Global ont annoncé un complexe balnéaire de luxe à Simaisma comprenant des villas de marque Trump et un parcours de golf de 18 trous medium.com. En ville, SAK Holding a lancé « Usool Al Mansoura », un complexe résidentiel de deux tours (~500 appartements) proposé en bail à long terme medium.com. Le projet peut-être le plus ambitieux est Lusail City, une nouvelle ville de 45 milliards de dollars au nord de Doha qui continue d’ajouter des gratte-ciel, des centres commerciaux et des attractions. Le quartier Marina et le Boulevard de Lusail se développent rapidement ; des projets phares comme Katara Towers (gratte-ciel emblématiques en forme de croissant) et le centre commercial Place Vendôme ont été inaugurés, renforçant l’attrait de Lusail en tant que pôle « ville du futur » pour les expatriés comme pour les locaux omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Au large, Qetaifan Island North – une île de divertissement prévue près de Lusail – a obtenu un financement de 5 milliards de dollars et est en cours de développement avec des résidences de luxe en bord de mer, des hôtels et un parc aquatique omniacapitalgroup.com. Au premier trimestre 2025, un promoteur local a acquis 7 parcelles sur Qetaifan pour construire des maisons haut de gamme et des appartements avec services (le premier projet « Carlton House » est en cours) medium.com. Ces projets s’inscrivent dans la stratégie du Qatar visant à promouvoir des destinations à usage mixte et axées sur le style de vie (Lusail, Qetaifan, Msheireb Downtown) conformément à la Vision 2030.
Dans le centre de Doha, la régénération urbaine est également un thème. Msheireb Downtown Doha, une réhabilitation de la vieille ville en smart city d’une valeur de 5,5 milliards de dollars, attire désormais de grands locataires – par exemple, Qatar Airways va transférer son siège à Msheireb en 2025, ancrant ainsi le quartier comme un pôle d’affaires haut de gamme arabianbusiness.com. Le lifting du centre historique, qui compte plus de 100 bâtiments certifiés LEED, illustre la volonté du Qatar de promouvoir un développement durable arabianbusiness.com arabianbusiness.com. De plus, de nouveaux centres commerciaux tels que Centro Mall et Doha Outlet Village ont récemment ouvert, ajoutant 881 000 m² d’espaces de vente de luxe depuis 2011 arabianbusiness.com. Ces projets commerciaux positionnent le Qatar comme une destination régionale de shopping (79 % des résidents du CCG interrogés souhaitent visiter le Qatar pour un séjour shopping) arabianbusiness.com, complétant ainsi les secteurs résidentiel et hôtelier. Globalement, 2025 est une année de concrétisation pour de nombreux projets de longue date : les promoteurs passent du pic de construction de la Coupe du monde à un portefeuille plus diversifié, orienté vers les objectifs de la Vision 2030 – tourisme de luxe, finance et secteurs de la connaissance – ce qui stimule à son tour la demande immobilière dans tous les segments.Marché locatif et rendements
Le marché locatif à Doha est resté globalement stable début 2025, s’assouplissant même légèrement dans certains segments alors que l’excédent d’offre post-Coupe du Monde place les locataires en position favorable. Le loyer mensuel médian pour un logement résidentiel est d’environ QAR 8,500 (≈2 335 $), pratiquement inchangé par rapport à fin 2024 et en baisse d’environ 1 % sur un an medium.com. Les loyers des appartements s’élèvent en moyenne à QAR 6,000 par mois (pour un deux-pièces typique) – stable d’un trimestre à l’autre et environ 2 % inférieur à l’an dernier medium.com. Les villas affichent un loyer moyen bien plus élevé, autour de QAR 11,000 par mois consultancy-me.com en raison de leur plus grande superficie et de leur jardin. Par type de logement, un appartement d’une chambre se loue en médiane à ~QAR 5,500 par mois, un deux-chambres à QAR 6,250, et un trois-chambres autour de QAR 7,500 medium.com. Ces tarifs illustrent que les loyers se sont globalement stabilisés dans la plupart des catégories résidentielles – une bonne nouvelle pour les locataires après la flambée durant la Coupe du Monde, mais un défi pour les propriétaires confrontés à une abondance de choix pour les locataires.Malgré des loyers stables, les rendements locatifs au Qatar sont attractifs selon les standards mondiaux, renforçant l’attrait de l’investissement immobilier. Le ratio prix/loyer pour les logements à Doha est d’environ 19 ans, ce qui implique un rendement locatif brut d’environ 5,3 % en moyenne arabianbusiness.com. En fait, les données de ValuStrat montrent des rendements bruts actuels de 5,9 % au total – avec des appartements offrant un rendement moyen solide de 8,4 %, tandis que les villas (avec des prix plus élevés par rapport au loyer) rapportent environ 4,6 % medium.com arabianbusiness.com. Les biens immobiliers de luxe haut de gamme offrent souvent des rendements dans la fourchette haute à un chiffre : par exemple, les appartements de luxe à Lusail peuvent générer des rendements locatifs de 7 à 9 %, notamment pour les grandes unités destinées aux locataires cadres omniacapitalgroup.com. Les locations de courte durée dans des emplacements de choix comme The Pearl sont également lucratives – portées par un boom touristique post-Coupe du Monde (plus de 5 millions de visiteurs en 2024) et des événements comme la Formule 1, les locations de vacances à The Pearl peuvent rapporter des rendements de 8 à 10 % aux propriétaires qui louent à des visiteurs omniacapitalgroup.com. Ces niveaux de rendement dépassent de nombreux marchés régionaux (à titre de comparaison, les rendements prime à Dubaï sont d’environ 6 % omniacapitalgroup.com), grâce à l’absence d’impôt sur les revenus locatifs au Qatar et à l’accessibilité relative des biens par rapport aux loyers qu’ils génèrent omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com.
Certains quartiers illustrent la variation de la performance locative. Selon les observateurs du marché, les quartiers de luxe comme West Bay et The Pearl maintiennent un taux d’occupation élevé et des loyers premium, tandis que les zones de milieu de gamme ont vu les locataires devenir plus sensibles aux coûts. Au premier trimestre 2025, l’activité de location d’appartements la plus forte a été enregistrée à Al Wukair, Al Mashaf et Al Thumama – des banlieues en périphérie de Doha connues pour leur abondance de nouveaux appartements et des loyers plus abordables medium.com. Cela suggère que de nombreux locataires (y compris des familles et des expatriés à revenu moyen) s’installent légèrement en dehors du centre-ville pour trouver un meilleur rapport qualité-prix. Pour la location de villas, la demande s’est concentrée dans des zones comme Al Soudan, Aziziya et Old Ghanim à Doha consultancy-me.com – des quartiers résidentiels établis, populaires auprès des Qataris locaux et des expatriés de longue date pour leur plus grand nombre de villas et leur ambiance communautaire. Parallèlement, certaines enclaves traditionnellement chères pour les expatriés ont connu de légères baisses de loyer (par exemple, les loyers des appartements du quartier Al Sadd ont baissé d’environ 2 % d’un trimestre à l’autre) car la nouvelle offre propose des alternatives medium.com. Le taux de rotation des locataires (churn) a diminué début 2025, avec davantage de locataires renouvelant leur contrat : les nouveaux baux représentaient 82 % du total au T1, contre 95 % fin 2024 medium.com, ce qui indique que légèrement moins de personnes déménagent. Dans l’ensemble, le marché locatif de Doha est bien approvisionné et stable, les locataires bénéficiant d’options compétitives et les propriétaires se concentrant sur l’optimisation du rendement plutôt que sur des hausses de loyer agressives.
(Tableau : Prix résidentiels vs loyers à Doha, T1 2025)
| Segment | Prix moyen de vente | Loyer médian | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Appartements | 10 420 QAR/m² consultancy-me.com | 6 000 QAR/mois consultancy-me.com | ~8,4 % arabianbusiness.com |
| Villas | 5 500 QAR/m² consultancy-me.com | 11 000 QAR/mois consultancy-me.com | ~4,6 % arabianbusiness.com |
| Tous logements | Indice des prix : 96,5 arabianbusiness.com | 8 500 QAR/mois medium.com | ~5,9 % arabianbusiness.com |
Sources : Rapport de marché ValuStrat T1 2025 ; résumé Consultancy-me.
Comme le montre le tableau, les appartements offrent actuellement des rendements locatifs bien plus élevés que les villas – près de 8,4 % brut, ce qui reflète une forte demande locative pour les appartements par rapport à leurs prix relativement modérés. Les villas, bien qu’elles génèrent en moyenne un loyer deux fois supérieur à celui des appartements, affichent des prix proportionnellement plus élevés qui font baisser le rendement à environ 4,5 %. Le rendement résidentiel global d’environ 6 % est concurrentiel et souligne pourquoi l’intérêt des investisseurs (notamment étrangers) ne cesse de croître sur le marché locatif qatari. En l’absence de taxe foncière, d’impôt sur les revenus locatifs, et avec de nouveaux avantages de résidence pour les investisseurs immobiliers, les rendements nets du Qatar sont encore plus attractifs – les investisseurs peuvent conserver 100 % des revenus locatifs, soit une marge nette d’environ 20 à 30 % supérieure à celle de marchés taxés comme Londres ou New York omniacapitalgroup.com.Segment Luxe et Prime
Le segment de l’immobilier de luxe à Doha prend de l’ampleur en 2025, porté par l’intérêt des investisseurs internationaux et l’émergence du Qatar comme centre régional de richesse. Les ventes résidentielles haut de gamme ont totalisé environ 3,2 milliards de dollars en 2024, et cette dynamique se poursuit en 2025 avec une forte demande pour les propriétés haut de gamme arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Les projets résidentiels de standing en bord de mer sont particulièrement recherchés. En 2024, les appartements en bord de mer à Doha affichaient un prix moyen d’environ 12 625 QAR/m², nettement supérieur à la moyenne de la ville arabianbusiness.com. Dans des quartiers d’élite comme Qanat Quartier (un quartier thématique vénitien à The Pearl), les prix de vente ont atteint 13 977 QAR/m², tandis que les appartements de The Waterfront (le boulevard en bord de mer de Lusail) ont atteint 14 300 QAR/m², le niveau le plus élevé du marché arabianbusiness.com. Le Marina District de Lusail (avec ses nouvelles tours étincelantes) a également atteint en moyenne ~13 600 QAR/m² arabianbusiness.com. À titre de comparaison, Porto Arabia et d’autres parties de The Pearl se sont négociées autour de 11 800 QAR/m² arabianbusiness.com – soit environ 15 % au-dessus de la moyenne des appartements de Doha, ce qui reflète le supplément pour un cadre de vie de marque en bord de mer. Côté villas, les quartiers les plus chers pour les terrains et villas incluent Abu Hamour (8 587 QAR/m²), Al Thumama (7 500 QAR/m²) et Al Kheesa (7 000 QAR/m²) arabianbusiness.com – ces zones, bien que non situées en bord de mer, sont prisées par les locaux aisés pour leurs grandes villas sur de vastes terrains.Les propriétés de luxe au Qatar offrent non seulement du prestige mais aussi de solides rendements financiers. Les rendements locatifs dans le segment du luxe s’élèvent généralement à 7–9%, dépassant ceux des marchés haut de gamme comparables dans le CCG omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Par exemple, les locations haut de gamme à Lusail (par exemple dans les gratte-ciel de Lusail Marina) offrent un rendement allant jusqu’à 9 %, un appartement de luxe de trois chambres se louant entre 120 000 et 160 000 QAR par an omniacapitalgroup.com (~33 000–44 000 $/an). Les unités haut de gamme de The Pearl peuvent également générer un rendement d’environ 8 %. Ces rendements solides, combinés au régime fiscal exonéré du Qatar, signifient que les investisseurs aisés peuvent obtenir des rendements nets supérieurs à ceux de Dubaï ou d’Abu Dhabi omniacapitalgroup.com. Les perspectives d’appréciation du capital sont également prometteuses – les analystes prévoient que la valeur des propriétés de luxe au Qatar pourrait connaître une croissance des prix de 8 à 12 % par an à moyen terme, à mesure que le marché arrive à maturité omniacapitalgroup.com. Cette croissance est soutenue par une offre limitée de biens véritablement haut de gamme et un intérêt international croissant. Les recherches de Knight Frank identifient Doha comme un « hub de richesse » émergent dans le Golfe, grâce à sa sécurité, sa haute qualité de vie et de nouveaux flux de capitaux (les politiques et la stabilité du Qatar attirent des personnes fortunées) arabianbusiness.com arabianbusiness.com.Une tendance notable est la prolifération des résidences de luxe de marque. Des marques de renom (créateurs de mode, chaînes hôtelières de luxe, voire la marque Trump) prêtent leur nom à des projets à Doha, qui à leur tour affichent des primes de prix de 15 à 30 % par rapport à leurs homologues non-marqués omniacapitalgroup.com. Par exemple, le partenariat de Dar Global apporte à Doha des villas conçues par Elie Saab, et ce type de résidences de marque se vend généralement avec des marges importantes grâce à leur design, leurs services et leur prestige omniacapitalgroup.com. De même, des résidences Four Seasons et Ritz-Carlton sont arrivées sur le marché, ciblant une clientèle ultra-fortunée. Ces investissements s’inscrivent dans la volonté du Qatar de proposer des produits résidentiels uniques et de classe mondiale qui le distinguent des marchés plus vastes. Le segment du luxe bénéficie également des nouvelles incitations à la résidence permanente du Qatar pour les investisseurs immobiliers – les acheteurs fortunés qui investissent plus de 7,3 millions QAR (≈2 millions $) dans l’immobilier sont éligibles à une résidence renouvelable de 10 ans omniacapitalgroup.com. Selon les données gouvernementales, plus de 5 000 « Golden Visas » de ce type avaient été délivrés à Lusail et Qetaifan à elles seules d’ici 2024 omniacapitalgroup.com, montrant que les élites mondiales investissent bel et bien dans les projets haut de gamme du Qatar.
Dans l’ensemble, l’immobilier de luxe à Doha arrive à maturité : porté par des rendements supérieurs, des projets phares et des politiques favorables, il est de plus en plus considéré comme une classe d’investissement à part entière. Le marché haut de gamme du Qatar reste plus petit que le secteur prime de Dubaï, mais son accessibilité relative (appartements en bord de mer à environ 3 500 $/m² contre ~10 000 $ à Dubaï) et sa grande qualité lui offrent un potentiel de croissance. Preuve de cette confiance, des projets ultra-luxueux avancent – par exemple, le Rosewood Doha (un hôtel cinq étoiles & résidences) a ouvert à Lusail, et d’autres résidences hôtelières de luxe internationales sont en préparation, misant sur une demande soutenue de la part des cadres et millionnaires à l’approche d’événements comme les Jeux asiatiques de 2030. Si le Qatar poursuit sa trajectoire de développement, le segment du luxe est prêt à prospérer, alliant exclusivité et rendements solides pour les investisseurs.
Marché de l’immobilier commercial (bureaux & commerces)
Le secteur de l’immobilier commercial à Doha en 2025 présente deux tendances : une demande résiliente pour les espaces de premier choix portée par l’expansion gouvernementale et des entreprises, face à une offre croissante qui fait baisser les loyers dans certains quartiers. Du côté du marché des bureaux, le Qatar a introduit cette année un nouvel indice des loyers de bureaux, qui affichait une valeur de 97,4 points au T1 2025 (base T1 2021=100), en baisse de 1,5% en glissement trimestriel et de 2,6% en glissement annuel, indiquant de légères baisses de loyers sur l’année écoulée medium.com. Le loyer moyen des bureaux à l’échelle nationale est d’environ 95 QAR par m² et par mois (~26 $/m²/mois) medium.com. Les bureaux de catégorie A (immeubles haut de gamme dans des quartiers comme West Bay et Lusail) atteignent environ 116 QAR par m²/mois, même si ce segment a vu ses loyers baisser d’environ 1,8% début 2025 avec l’arrivée de nouvelles surfaces medium.com. Les bureaux de catégorie B/C affichent en moyenne ~67 QAR par m²/mois, généralement stables mais en baisse d’environ 1,9% sur un an consultancy-me.com. West Bay reste le quartier de bureaux le plus cher – les immeubles de premier plan y atteignent 105 QAR/m² par mois (le plus élevé de Doha) arabianbusiness.com – suivi de près par le Marina District de Lusail à ~97 QAR. Ces emplacements de choix attirent des locataires de premier plan dans la finance, la tech et les services professionnels arabianbusiness.com. Par exemple, le gouvernement et les entreprises publiques ont signé d’importants baux en 2024–2025 : des ministères et QatarEnergy ont pris de grands espaces, et le déménagement du siège de Qatar Airways à Msheireb Downtown resserrera encore l’occupation des espaces de premier choix arabianbusiness.com. Ainsi, même si les loyers de bureaux ont globalement reculé, la recherche de qualité fait que l’occupation des bureaux de catégorie A reste élevée et les propriétaires offrent des incitations modérées dans les immeubles plus anciens pour conserver leurs locataires.L’offre de fournitures de bureau est importante. Rien qu’au premier trimestre 2025, environ 60 000 m² de nouvelle surface de bureaux GLA ont été livrés – notamment la Marina 31 Tower à Lusail et les Corniche Park Towers à West Bay – portant le stock total de bureaux à plus de 7,3 millions de m² à Doha arabianbusiness.com consultancy-me.com. Cette augmentation de l’offre contribue à une légère baisse des loyers, car elle dépasse la croissance de la demande à court terme. Cependant, les politiques gouvernementales favorisent activement l’absorption : l’initiative du Qatar visant à simplifier la création d’entreprises pour les investisseurs étrangers entraîne davantage d’immatriculations de sociétés, stimulant la demande de bureaux medium.com. De plus, le secteur public reste un occupant clé – 2024 a vu une vague de nouveaux baux signés par des agences gouvernementales, contribuant à remplir les nouveaux développements arabianbusiness.com. À l’avenir, alors que le Qatar diversifie son économie (par exemple, en développant son centre financier et son secteur technologique), la demande de bureaux devrait augmenter, mais avec déjà plus de 7 millions de m² en stock, la croissance des loyers restera probablement limitée à court terme. Savills estime que les rendements d’investissement typiques pour les bureaux à West Bay tournent autour de 6–7 %, ce qui est relativement élevé pour la région omniacapitalgroup.com. Ainsi, pour les investisseurs, le marché des bureaux de Doha offre un revenu stable, mais sans forte hausse des loyers tant que la surabondance ne sera pas absorbée.Dans le segment immobilier de détail, la performance est mitigée entre les centres commerciaux et les boutiques de rue. Le Qatar a beaucoup investi dans le développement du commerce de détail dans le cadre de sa stratégie touristique – le pays dispose désormais d’environ 2,5 millions de m² de GLA de commerce de détail après l’ouverture récente de Centro Mall et Doha Outlet Village consultancy-me.com. Les loyers des centres commerciaux de premier plan sont solides, avec une moyenne d’environ 182,5 QAR par m² par mois dans les grands centres commerciaux de Doha consultancy-me.com. Les centres commerciaux bénéficient d’un taux d’occupation élevé grâce à une forte consommation (les ventes au détail sont soutenues par des événements comme le festival annuel Shop Qatar et un afflux croissant de touristes). En revanche, les anciens commerces de rue de la ville ont connu une baisse des loyers – par exemple, les boutiques d’Al Sadd et des quartiers de l’Ancien Aéroport ont vu leurs loyers baisser d’environ 10 % récemment, l’activité commerciale se déplaçant vers les centres commerciaux et les nouveaux quartiers consultancy-me.com. Globalement, l’immobilier de détail est stable avec des perspectives positives : le marché du commerce de détail du Qatar se positionne comme un pôle régional du shopping, et des études indiquent que 79 % des résidents du CCG souhaitent visiter le Qatar pour le tourisme de shopping arabianbusiness.com. L’ajout de près de 900 000 m² d’espaces de vente de luxe depuis 2011 a déjà rehaussé le profil de Doha arabianbusiness.com. Les rendements du commerce de détail peuvent être élevés (jusqu’à 8 % pour les meilleurs actifs) omniacapitalgroup.com, mais le succès dépendra de l’emplacement et du concept. En 2025, le pipeline de développement commercial a légèrement ralenti pour permettre à la demande de rattraper l’offre, mais les prochaines attractions (par exemple, l’ouverture complète du Vendôme Mall à Lusail, et les lieux de divertissement à Qetaifan) renforceront encore l’immobilier commercial et de loisirs du Qatar.Le segment de l’immobilier industriel et logistique, bien que moins médiatisé, connaît une croissance encourageante. Grâce à l’expansion des zones franches et du secteur logistique, les loyers des entrepôts ont légèrement augmenté – au premier trimestre 2025, les loyers des entrepôts ambiants ont progressé d’environ 2,8 % et ceux des entrepôts frigorifiques de 3,6 % medium.com. Les parcs logistiques dédiés du Qatar (par exemple, la zone franche de Ras Bufontas près de l’aéroport et Umm Alhoul près du port) attirent des entreprises et maintiennent un taux d’occupation industriel élevé. Les rendements dans le secteur industriel sont attractifs, autour de 7% omniacapitalgroup.com, ce qui s’aligne avec la stratégie du Qatar visant à devenir un centre logistique régional. Le programme d’infrastructures du gouvernement, de plus de 200 milliards de dollars, comprend de nouvelles installations portuaires et routières qui renforcent encore l’attrait des entrepôts modernes. Avec l’expansion à venir du champ gazier North Field et les projets industriels associés, la demande pour l’immobilier industriel devrait rester solide. Ainsi, dans les bureaux, le commerce de détail et l’industrie, l’immobilier commercial du Qatar en 2025 se caractérise par des fondamentaux stables : légère suroffre dans les bureaux, forte demande liée au gouvernement, un secteur de la distribution moderne florissant et une croissance de la logistique – le tout soutenu par d’importants investissements publics dans la diversification économique.Dynamique de l’offre et de la demande & moteurs du marché
Les moteurs de la demande sur le marché immobilier du Qatar restent solides en 2025, même si l’excédent d’offre issu du boom de la construction avant 2022 est encore en cours d’absorption. Un moteur majeur est la croissance démographique. La population du Qatar, d’environ 3 millions d’habitants (environ 75 % d’expatriés), croît d’environ 1,5 % par an, ajoutant chaque année des milliers de nouveaux demandeurs de logements omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Notamment, environ 82 % des résidents vivent dans les municipalités de Doha et Al Rayyan globalpropertyguide.com, concentrant ainsi la demande sur la région de la capitale. La croissance démographique est alimentée par l’expansion de l’économie qatarienne – le projet d’extension du North Field LNG et d’autres initiatives attirent des professionnels et travailleurs étrangers, qui ont besoin de logements. Un autre moteur est la hausse du tourisme et des événements, qui stimule la demande dans certains sous-secteurs immobiliers (hôtels, locations de courte durée, commerces). Les arrivées de visiteurs internationaux ont bondi de 25 % en 2024 pour dépasser les 5 millions arabianbusiness.com, grâce à de nouvelles attractions (Lusail Boulevard, musées), de grands événements sportifs (Formule 1, tennis ATP) et à la libéralisation des politiques de visa d’entrée du Qatar. La Coupe du Monde de la FIFA 2022 a été un moment fort qui a placé le Qatar sur la carte mondiale ; sa suite a d’abord entraîné une baisse de la demande transitoire, mais le Qatar a enchaîné avec une série d’événements pour maintenir l’intérêt. À l’avenir, les Jeux asiatiques de 2030 à Doha devraient attirer 2 millions de visiteurs et suscitent déjà des investissements dans l’hébergement – les rendements locatifs de courte durée pourraient grimper à 8–10 % pendant cet événement omniacapitalgroup.com. Le World Travel & Tourism Council prévoit que le secteur touristique du Qatar atteindra 135 milliards QAR d’ici 2034 (contre 81 milliards QAR en 2023) arabianbusiness.com, ce qui indique une volonté à long terme de faire du tourisme et de l’hôtellerie un pilier de la demande (12–13 % du PIB) arabianbusiness.com.
Du côté de l’offre, le boom de la construction au Qatar autour de la Coupe du Monde a entraîné une augmentation rapide de l’inventaire qui est maintenant en train de s’équilibrer. De 2012 à 2015, à l’approche de la Coupe du Monde, le développement immobilier était frénétique – l’indice des prix des logements a bondi de plusieurs chiffres chaque année durant cette période globalpropertyguide.com. Cela a abouti à une suroffre, en particulier d’appartements, à la fin de la Coupe du Monde 2022. Comme mentionné, le Qatar compte actuellement une surabondance estimée à ~80 000 unités de logement au-dessus de l’équilibre globalpropertyguide.com. La plupart sont des appartements de milieu de gamme construits en prévision des locations pour la Coupe du Monde ou d’une croissance future. Tout au long de 2023-2024, cette suroffre a entraîné un fléchissement des loyers et des prix (les prix des logements ont baissé d’environ 2,4 % en 2024 globalpropertyguide.com). Cependant, 2025 marque un tournant où la croissance de la demande commence à rattraper l’offre. La libération mesurée de nouveaux terrains par le gouvernement et la planification par phases des projets atténuent le risque de suroffre – par exemple, le pipeline restant de 10 000 unités à Lusail est livré par étapes pour éviter de saturer le marché omniacapitalgroup.com. ValuStrat prévoit 6 000 à 7 200 nouvelles unités en 2025, ce qui constitue un ajout gérable (~1,5 % du stock existant) globalpropertyguide.com medium.com. De plus, les promoteurs se tournent vers des produits différenciés (par exemple, des maisons de ville plus grandes, des communautés à usage mixte et des projets de villes intelligentes) qui ciblent des niches non satisfaites plutôt que d’ajouter simplement plus d’appartements similaires mordorintelligence.com.
La politique gouvernementale est également un facteur clé du marché tant du côté de la demande que de l’offre. L’introduction de visas de résidence de longue durée pour les investisseurs immobiliers (lancés pour la première fois en 2018 et élargis en 2020) a considérablement stimulé la demande étrangère globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. En permettant aux non-Qataris de posséder des biens en pleine propriété dans 25 zones désignées et en accordant l’éligibilité à la résidence pour des investissements supérieurs à 730 000 QAR (~200 000 $), le Qatar a ouvert un nouveau segment d’acheteurs globalpropertyguide.com mordorintelligence.com. Ce changement de politique, combiné à la fin du blocus régional en 2021, a entraîné une augmentation notable de l’activité immobilière après 2021 globalpropertyguide.com. Un autre moteur est la dépense publique et les projets de la Vision 2030 – l’engagement de l’État en faveur des infrastructures (ports, métro, routes) crée non seulement des emplois dans la construction (alimentant la demande de logements) mais ouvre également de nouvelles zones à l’aménagement (par exemple, de nouvelles stations de métro rendent les banlieues plus accessibles, réduisant les temps de trajet d’environ 20 % une fois l’expansion terminée omniacapitalgroup.com, augmentant ainsi l’attrait de l’immobilier en banlieue). De plus, la disponibilité des prêts hypothécaires s’est améliorée : les banques, encouragées par la Banque centrale du Qatar, ont lancé davantage d’options de financement immobilier, y compris pour les expatriés. Les réformes hypothécaires de 2024 auraient stimulé la demande d’achat de logements par les expatriés d’environ 15 % omniacapitalgroup.com. Pour les nationaux, un programme de prêts hypothécaires soutenu par le gouvernement offre des taux bas aux Qataris achetant leur première maison mordorintelligence.com, stimulant la demande des utilisateurs finaux, en particulier dans les nouvelles banlieues.En résumé, l’équation offre-demande de l’immobilier au Qatar en 2025 se caractérise par des moteurs de demande en hausse (population, tourisme, intérêt des investisseurs) absorbant progressivement un excédent hérité. La résilience du marché jusqu’à présent – restant globalement stable malgré des dizaines de milliers d’unités vacantes – suggère que les mesures politiques et la croissance économique soutiennent efficacement l’absorption. Cependant, la surabondance dans certains segments (par exemple, les appartements de milieu de gamme à Lusail/West Bay) continuera probablement de peser sur les prix et les loyers à court terme mordorintelligence.com. C’est pourquoi de nombreux promoteurs se concentrent désormais sur des projets haut de gamme et de nouveaux créneaux de demande. La demande devient de plus en plus sélective : les projets de haute qualité et bien situés sont loués/vendus rapidement (par exemple, les unités en bord de mer se vendent 75 % plus vite que les unités moyennes omniacapitalgroup.com), tandis que les unités génériques connaissent des périodes de vacance plus longues. À l’avenir, le maintien de la demande dépendra aussi de la capacité du Qatar à continuer d’attirer des entreprises et des talents étrangers – des domaines où sa stabilité politique, sa grande sécurité et son profil culturel croissant (musées, événements sportifs, pôles éducatifs) seront des atouts. Si les tendances actuelles se maintiennent, l’excédent d’offre devrait être progressivement absorbé d’ici 2030, d’autant plus que le Qatar accueillera davantage d’événements mondiaux et pourrait encore accroître sa population conformément à ses objectifs de diversification économique.
Politiques gouvernementales et initiatives de la Vision 2030
Le gouvernement qatari a mis en place des politiques immobilières progressistes et lancé des initiatives ambitieuses dans le cadre de la Vision Nationale du Qatar 2030, qui, ensemble, transforment le marché immobilier. Une politique clé est la libéralisation des lois sur la propriété étrangère. En 2018, le Qatar a adopté la Loi n° 16, élargissant le nombre d’emplacements où les non-citoyens peuvent posséder un bien immobilier en pleine propriété, passant de seulement 3 zones à 10 zones en pleine propriété (y compris des quartiers prisés comme The Pearl-Qatar, West Bay Lagoon, Al Qassar, Al Dafna, Lusail, etc.) globalpropertyguide.com. Seize autres zones ont également été ouvertes à la location de 99 ans pour les étrangers, portant à 25 le nombre total de zones d’investissement désignées omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Puis, en octobre 2020, le Qatar a introduit un programme de résidence par investissement à deux niveaux : les étrangers qui achètent un bien d’une valeur supérieure à 3,65 millions QAR (1 million de dollars) sont éligibles à la résidence permanente (avec des avantages tels que les soins de santé et l’éducation), tandis que ceux qui investissent plus de 730 000 QAR (200 000 $) peuvent obtenir des permis de résidence renouvelables pour eux-mêmes et leur famille globalpropertyguide.com. Ces incitations ont changé la donne – plus de 10 000 propriétés sont désormais détenues par des étrangers au Qatar omniacapitalgroup.com, et des milliers d’investisseurs ont obtenu la résidence, en particulier dans de nouveaux projets comme Lusail et Qetaifan Island (qui à elle seule a vu plus de 5 000 visas d’investisseur délivrés d’ici 2024) omniacapitalgroup.com. En conséquence, le secteur immobilier du Qatar a attiré de nouveaux capitaux et une base d’acheteurs plus large, soutenant les volumes de ventes et absorbant les stocks qui, autrement, auraient pu stagner. L’impact sur le marché est évident : l’afflux d’acheteurs étrangers a contribué à la stabilisation des prix en 2022-2023 et à la reprise de la croissance en 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De plus, les résidents étrangers représentent désormais environ 75 % de la population du Qatar globalpropertyguide.com, donc l’alignement des lois sur la propriété avec cette réalité démographique a été essentiel pour soutenir la demande de logements.Au-delà des lois sur la propriété, le gouvernement a entrepris de multiples initiatives Vision 2030 qui influencent l’immobilier. La Vision Nationale du Qatar 2030, lancée en 2008 et renforcée par les Stratégies Nationales de Développement ultérieures, est un plan global visant à diversifier l’économie et à améliorer la qualité de vie. Sous cette bannière, le Qatar a investi environ 200–330 milliards de dollars dans le développement des infrastructures et de l’immobilier depuis la fin des années 2000 arabianbusiness.com omniacapitalgroup.com. Les projets phares incluent le développement principal de la Lusail City (45 milliards USD), Msheireb Downtown (réaménagement de l’ancien Doha pour 20 milliards QAR), le système de métro national (~36 milliards USD, trois lignes ouvertes en 2019, extensions en cours) arabianbusiness.com, l’agrandissement de l’Aéroport International Hamad (capacité de plus de 70 millions de passagers, coûtant environ 16 milliards USD) arabianbusiness.com, de nouveaux stades et complexes sportifs, ainsi que de nombreuses améliorations des routes et des réseaux. Ces projets stimulent directement les secteurs de la construction et de l’immobilier commercial (par exemple, de nouveaux centres commerciaux, hôtels autour des stations de métro, bureaux près des pôles de transport), et augmentent indirectement la valeur des biens immobiliers en améliorant la connectivité et les services. Par exemple, les prochaines extensions du métro d’ici 2027 devraient réduire les temps de trajet de 20 %, ce qui pourrait augmenter la valeur des logements en banlieue d’environ 3 % grâce à une meilleure accessibilité omniacapitalgroup.com.
Un autre pilier de la Vision 2030 est le développement durable, qui a conduit à des initiatives de construction verte. Le Qatar compte désormais 115 projets certifiés LEED totalisant 22,6 millions de pieds carrés, l’une des plus fortes concentrations de bâtiments verts en dehors des États-Unis arabianbusiness.com. Le pays a même créé sa propre certification GSAS (Gulf Sustainability Assessment System), avec plus de 1 400 bâtiments certifiés, afin de garantir que les nouveaux développements soient adaptés au climat local arabianbusiness.com. Cette attention portée à la durabilité se reflète dans des projets comme Msheireb Downtown (l’un des plus grands ensembles de bâtiments LEED au monde) arabianbusiness.com. Pour les investisseurs immobiliers, cette tendance signale une évolution vers un parc immobilier de haute qualité et économe en énergie, capable de générer des loyers 5 % plus élevés que les bâtiments non verts omniacapitalgroup.com. Le leadership du Qatar dans la construction verte renforce son image mondiale et s’aligne sur l’objectif de la Vision 2030 de préservation de l’environnement tout en favorisant la croissance économique.
Le gouvernement a également lancé des initiatives pour garantir la stabilité et la transparence du marché. Une Autorité de Régulation Immobilière (RERA) a été créée pour superviser le secteur, et le Ministère de la Justice a mis en place un portail en ligne unique pour la propriété immobilière par des étrangers, répertoriant les zones et procédures approuvées globalpropertyguide.com. De telles mesures simplifient l’investissement et renforcent la confiance. De plus, le cadre juridique du Qatar offre une sécurité aux investisseurs : il n’y a ni taxes foncières, ni TVA sur les transactions immobilières, ni impôt sur les plus-values lors des ventes omniacapitalgroup.com. Ce régime fiscal avantageux est un choix politique délibéré pour attirer les investisseurs mondiaux – leur offrant effectivement un avantage de coût de 20 à 30 % par rapport à l’achat dans des juridictions taxées omniacapitalgroup.com. L’absence de taxes foncières annuelles réduit également les coûts de détention, encourageant l’investissement à long terme.
Une autre initiative importante est l’effort pour développer des zones franches économiques et des politiques favorables aux entreprises. Le Qatar a mis en place des zones comme Qatar Financial Centre (QFC) et Qatar Free Zones Authority (QFZA) qui offrent des incitations aux entreprises (propriété étrangère à 100 %, zéro impôt sur les sociétés pendant une période, etc.). Cela a entraîné une augmentation du nombre de multinationales ouvrant des bureaux à Doha, ce qui alimente à son tour la demande en immobilier commercial. Des décrets ministériels récents ont simplifié l’enregistrement commercial et l’octroi de licences pour les entreprises étrangères medium.com, entraînant une hausse des nouvelles licences commerciales (+32 % début 2025) – un indicateur de plus de locataires pour les bureaux et possiblement plus d’employés expatriés ayant besoin de logement arabianbusiness.com.
En résumé, le gouvernement du Qatar joue un rôle majeur dans l’orientation du marché immobilier, utilisant à la fois la carotte (résidence, allègements fiscaux, investissements dans les infrastructures) et le bâton (réglementation, contrôle de la planification) pour atteindre les objectifs de la Vision 2030. Ces politiques ont eu un impact significatif sur le marché : elles ont stimulé les flux d’investissements étrangers (objectif de 50 milliards de dollars dans l’immobilier d’ici 2030) omniacapitalgroup.com, aidé à stabiliser et moderniser le secteur après le choc du blocus de 2017, et positionné Doha comme une destination attrayante pour l’investissement immobilier dans la région. L’alignement du développement immobilier sur les priorités nationales – de l’accueil d’événements mondiaux à l’émergence de nouvelles industries – suggère que le secteur continuera de bénéficier d’un fort soutien et d’une supervision gouvernementale jusqu’à la fin de la décennie.
Opportunités et risques d’investissement
Pour les investisseurs et les analystes de marché, le marché immobilier de Doha présente un mélange d’opportunités à haut rendement et de certains risques à gérer. Du côté des opportunités, les rendements locatifs se distinguent. Comme détaillé précédemment, les rendements résidentiels s’élèvent en moyenne à ~6 %, avec des rendements de 7 à 9 % dans les appartements de luxe et jusqu’à 8 à 10 % dans les scénarios de location de courte durée omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Ces rendements comptent parmi les meilleurs de la région du Golfe – nettement supérieurs aux rendements prime de Dubaï (~5–6 %) omniacapitalgroup.com – ce qui rend Doha attrayante pour les investisseurs axés sur le revenu. De plus, le Qatar n’impose aucun impôt sur les revenus locatifs ou les plus-values omniacapitalgroup.com, ce qui signifie que les investisseurs conservent l’intégralité de ce rendement, un avantage significatif qui augmente effectivement les rendements nets de 20 à 30 % par rapport aux marchés imposés omniacapitalgroup.com. Une autre opportunité est le potentiel d’appréciation du capital : après une longue période de baisse, les prix de l’immobilier au Qatar sont relativement sous-évalués, et avec le rebond actuel du marché, il existe une marge de progression. Les analystes prévoient une croissance annuelle du capital de 8 à 12 % dans les segments prime au cours des prochaines années omniacapitalgroup.com. La combinaison de la hausse des prix et de loyers élevés pourrait générer des rendements totaux à deux chiffres. En outre, la monnaie du Qatar (le riyal) est indexée sur le dollar américain, offrant une stabilité de change aux investisseurs internationaux.Les points chauds d’investissement stratégique offrent des opportunités ciblées. Lusail City, par exemple, est un choix de premier plan avec 45 milliards de dollars de développement en cours – ses nouveaux quartiers (Marina, Fox Hills, Energy City) devraient prendre de la valeur à mesure que la ville se développe omniacapitalgroup.com. Les premiers investisseurs dans les projets résidentiels de Lusail pourraient bénéficier à la fois d’un rendement et d’une plus-value à mesure que la zone deviendra un nouveau centre-ville. De même, Qetaifan Island North est positionnée comme une destination de loisirs haut de gamme (parc à thème, plages, hôtels de luxe) ; le taux d’occupation prévu est de plus de 85 % et les résidences de marque devraient y générer un rendement d’environ 8 % omniacapitalgroup.com. Une autre opportunité se trouve à The Pearl-Qatar et West Bay – ces enclaves d’expatriés bien établies offrent une demande locative stable (par exemple, Porto Arabia à The Pearl génère un rendement d’environ 8 % et accueille 2 millions de visiteurs annuels, ce qui stimule les perspectives locatives) omniacapitalgroup.com. Pour les investisseurs plus tolérants au risque, des zones émergentes comme Al Wakrah (une ville en forte croissance au sud de Doha) se distinguent par la croissance du logement de milieu de gamme (environ 6 % de hausse des prix récemment) omniacapitalgroup.com – à mesure que les infrastructures se développent, ces zones pourraient connaître une appréciation supérieure à la moyenne. Dans le secteur commercial, le marché des bureaux de West Bay avec plus de 500 multinationales offre des revenus fiables (rendements de 6 à 7 %) omniacapitalgroup.com, et les biens logistiques/industriels dans les zones franches génèrent environ 7 % de rendement et devraient bénéficier des ambitions du Qatar en tant que hub logistique omniacapitalgroup.com. Des segments de niche comme les résidences de marque et les bâtiments verts offrent également des opportunités de prime : les unités de luxe de marque se revendent 15 à 30 % plus cher omniacapitalgroup.com, et les bâtiments verts certifiés affichent des loyers environ 5 % plus élevés et sont probablement mieux préparés aux évolutions réglementaires omniacapitalgroup.com.
Malgré ces opportunités, les investisseurs doivent prendre en compte plusieurs risques et défis. Le principal risque dans l’immobilier au Qatar est la surabondance de l’offre, en particulier dans certains secteurs. L’héritage de la forte construction pour la Coupe du Monde signifie que le marché compte encore des dizaines de milliers d’unités vacantes. Par exemple, Lusail à elle seule a un pipeline de 10 000 unités à venir qui, si elles sont livrées trop rapidement, pourraient limiter la croissance des prix à ~10 % malgré une forte demande omniacapitalgroup.com. Un excès d’appartements similaires peut exercer une pression sur les loyers et les valeurs de revente, prolongeant le délai pour obtenir une plus-value. Ce risque est atténué par des lancements de projets échelonnés et des taux de livraison élevés (des promoteurs comme Qatari Diar achèvent les projets méthodiquement, affichant un taux de livraison de 98 % dans les délais) omniacapitalgroup.com, ainsi que par une absorption naturelle grâce à la croissance démographique (1,5 % par an aide à remplir les unités) omniacapitalgroup.com. Néanmoins, les investisseurs doivent être sélectifs quant à quels projets et promoteurs choisir – s’en tenir à des promoteurs réputés avec des antécédents solides (par exemple Msheireb Properties, Qatari Diar, des sociétés internationales comme Dar Global) réduit le risque de retards ou de problèmes de qualité.
Un autre risque est la pression du marché extérieur et géopolitique. Bien que le Qatar soit politiquement stable en interne, la géopolitique régionale peut influencer le sentiment des investisseurs. Le blocus de 2017–2021 par les pays voisins a montré que des ruptures diplomatiques soudaines peuvent nuire à l’économie et au marché immobilier. Bien que ce blocus ait pris fin, la position diplomatique unique du Qatar signifie que les tensions pourraient ressurgir. Cependant, la diplomatie neutre du Qatar et ses énormes réserves financières le rendent résilient – Fitch souligne sa note de crédit « AA » et un ratio dette/PIB gérable (~45 %) qui aident à traverser les tempêtes omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. De plus, les conditions économiques mondiales représentent un risque : si les prix internationaux du pétrole et du gaz baissent significativement, le budget du Qatar et l’emploi des expatriés pourraient être affectés, ce qui atténuerait la demande immobilière. Par ailleurs, la tendance mondiale à la hausse des taux d’intérêt (comme observé en 2022–2023) peut réduire l’accessibilité pour les acheteurs à crédit. Le Qatar fonctionne principalement sur des achats au comptant, mais un environnement de taux élevés prolongé pourrait freiner la croissance naissante du marché hypothécaire.
La liquidité du marché et la stratégie de sortie sont également des éléments à prendre en compte. Comparé aux marchés plus importants, l’immobilier à Doha peut être moins liquide – le nombre d’acheteurs est plus restreint, donc la vente de biens de grande valeur peut prendre plus de temps. Cela dit, la liquidité s’améliore : les propriétés en bord de mer et les biens uniques se vendent plus rapidement (des rapports suggèrent que les unités en bord de mer se vendent 75 % plus vite que la moyenne car l’intérêt des investisseurs est élevé) omniacapitalgroup.com. Faire appel à des réseaux de courtage établis et se préparer à des périodes de détention légèrement plus longues est judicieux. De plus, les investisseurs doivent prévoir la stabilité de la devise (l’ancrage du QAR est solide, mais il faut rester attentif à la conversion en cas de sortie vers une devise autre que le dollar américain) et les considérations juridiques (assurez-vous d’une diligence raisonnable approfondie sur le titre de propriété, en particulier pour les achats en bail emphytéotique).
Les changements réglementaires représentent un autre risque potentiel. Bien que le Qatar ait constamment ouvert son marché, tout revirement ou ralentissement des politiques favorables à l’investissement pourrait affecter la demande. Par exemple, si le gouvernement modifiait les règles de résidence par investissement ou imposait des taxes à l’avenir (il n’y a aucun signe de cela actuellement – les autorités réaffirment le statut d’exonération fiscale omniacapitalgroup.com), cela pourrait changer l’équation de l’investissement. La bonne nouvelle est que le Qatar a montré son engagement envers des politiques stables et favorables aux investisseurs : plus de 5 000 résidences d’investisseurs ont été accordées et le programme se poursuit, et les responsables soulignent que le régime sans impôt est sécurisé dans le cadre de l’attraction de capitaux omniacapitalgroup.com.
En pesant ces facteurs, de nombreux analystes concluent que le potentiel de hausse du Qatar l’emporte sur les risques, en particulier pour les investisseurs à long terme. Les énormes réserves financières du gouvernement et son programme de développement servent de garanties soutenant le marché immobilier. De plus, les efforts de diversification (expansion du GNL, tourisme, sport, économie de la connaissance) devraient progressivement réduire la dépendance à un seul secteur, offrant une base économique plus stable pour l’immobilier. Il est conseillé aux investisseurs d’adopter un horizon moyen à long terme (5 à 10 ans) pour surmonter toute surabondance à court terme ou tout accroc mondial, et de se concentrer sur des actifs de qualité dans des emplacements de premier choix qui ont tendance à mieux conserver leur valeur. Diversifier au sein du Qatar – par exemple en combinant des actifs résidentiels et commerciaux – peut également couvrir les risques spécifiques à un segment.
Perspectives et projections jusqu’en 2030
En regardant vers l’avenir, les perspectives pour le marché immobilier de Doha jusqu’en 2030 sont prudemment optimistes, avec une croissance solide attendue, bien que modérée, à mesure que le marché absorbe pleinement les excès passés. Les études de marché prévoient que le secteur résidentiel de l’immobilier au Qatar (en valeur) passera d’une estimation de 13,45 milliards USD en 2025 à 19,45 milliards USD d’ici 2030 mordorintelligence.com. Cela représente une croissance annuelle composée de ~7,15% mordorintelligence.com, dépassant de nombreux marchés matures. Cette croissance sera portée par les facteurs que nous avons évoqués : l’héritage des infrastructures post-Coupe du Monde, la libéralisation de la propriété étrangère, le programme de résidence et les futurs catalyseurs de la demande comme les Jeux asiatiques de 2030 mordorintelligence.com. Le marché de l’immobilier commercial devrait également croître, mais un peu plus lentement – les prévisions estiment le secteur commercial à environ 33,1 milliards USD en 2025, passant à environ 35,1 milliards USD d’ici 2030 (environ 6% de TCAC) mordorintelligence.com. Au sein du résidentiel, il est intéressant de noter que le segment du luxe devrait légèrement surpasser les autres (TCAC projeté d’environ 7,45% jusqu’en 2030) alors que le Qatar continue d’attirer des acheteurs fortunés mordorintelligence.com. Les villas, qui étaient à la traîne par rapport aux appartements ces dernières années, pourraient connaître un regain d’intérêt (TCAC d’environ 7,36%) à mesure que davantage de Qataris profitent des dispositifs d’accession à la propriété et que des familles expatriées s’installent à long terme mordorintelligence.com. La demande locative ne disparaîtra pas – la taille du marché locatif devrait croître le plus rapidement (environ 8% par an) en tant que mode de consommation, reflétant la population jeune et transitoire du Qatar et, possiblement, l’arrivée de plus d’investisseurs en location meublée mordorintelligence.com.
En termes de contexte historique alimentant ces projections, il convient de noter comment le marché a amorcé un tournant. Le marché immobilier du Qatar a subi une forte baisse cumulative d’environ 26 % des valeurs entre 2016 et 2020 en raison de discordes régionales et de la surabondance globalpropertyguide.com. Les réformes et la réconciliation ont conduit à une reprise modérée : 2021–2022 ont enregistré une croissance nominale des prix de +7,4 % (bien qu’une forte inflation ait entraîné une légère baisse réelle) globalpropertyguide.com. 2023 a été stable (+1,17 %) globalpropertyguide.com, et 2024 a légèrement baissé (-2,4 %) globalpropertyguide.com. Désormais, les premières données de 2025 montrent une croissance des prix à deux chiffres sur un an globalpropertyguide.com, ce qui suggère le début d’une tendance haussière plus soutenue alors que le marché entre dans un nouveau cycle de croissance. Cependant, les analystes avertissent que le marché reste fragile à court terme globalpropertyguide.com. Les incertitudes géopolitiques (par exemple, les tensions dans la région) et les évolutions économiques mondiales pourraient constituer des obstacles. Ainsi, le consensus est que la croissance jusqu’en 2030 sera stable mais non explosive, sauf chocs externes ou bulles spéculatives.
Les principaux moteurs jusqu’en 2030 seront la mise en œuvre des plans du Qatar. L’héritage des infrastructures de la Coupe du Monde 2022 est entièrement en place et génère désormais des bénéfices à long terme (métro, routes, stades réaffectés). Le prochain méga-événement, les Jeux Asiatiques de Doha 2030, devrait injecter un stimulus en 2029–2030 avec une demande de logements à court terme (villages d’athlètes, médias, fans) et les plans d’après-usage de ces installations devraient probablement ajouter au parc résidentiel ou aux équipements communautaires omniacapitalgroup.com. La Stratégie Touristique du Qatar vise environ 7 millions de visiteurs d’ici 2030, et avec 5 millions atteints en 2024, l’objectif est en bonne voie – plus de visiteurs signifie plus d’hôtels, d’appartements avec services, et possiblement des achats de résidences secondaires par des ressortissants du CCG qui voyagent fréquemment au Qatar arabianbusiness.com. La diversification économique en cours (investissements dans des secteurs non énergétiques comme la finance, la santé, le sport, l’éducation) devrait stimuler la création d’emplois, donc la formation de ménages. Le Qatar a également exprimé son intérêt à accroître sa population de manière contrôlée pour soutenir le développement – si les politiques restent favorables, nous pourrions voir la population expatriée inclure davantage de résidents de longue durée (par exemple, des professionnels qualifiés qui achètent des logements).
Du côté de l’offre à l’horizon 2030, il y a de grands projets à surveiller : Lusail City continuera de livrer des quartiers (elle est prévue pour accueillir 250 000 personnes à terme), The Pearl achèvera ses dernières parcelles (comme Giardino Village et Floresta Gardens), et des zones plus récentes comme la municipalité d’Al Daayen (où se trouve Lusail) devraient connaître la croissance la plus rapide (TCAC de 8,2 % dans l’activité immobilière) mordorintelligence.com. De plus, les zones ouvertes par la loi sur la pleine propriété – telles que Al Khor (une ville côtière à une heure au nord) et Al Wakrah (au sud de Doha) – pourraient voir davantage de développement puisque les acheteurs étrangers peuvent désormais y investir, les transformant potentiellement en corridors de croissance. L’accent mis par le gouvernement sur le développement axé sur le transport autour des stations de métro pourrait stimuler des projets résidentiels de moyenne hauteur dans les banlieues auparavant peu denses. On pourrait également voir la requalification des anciens quartiers du centre de Doha dans le cadre du renouvellement urbain (similaire à Msheireb), ce qui créerait une nouvelle offre mais améliorerait aussi la qualité et la valeur.
Il est important de noter que la capacité financière du Qatar à stimuler le secteur immobilier reste très forte. Avec des revenus élevés du GNL prévus jusqu’à la fin des années 2020 (grâce au doublement de la production de gaz du North Field d’ici 2027), l’État peut continuer à financer les infrastructures et même soutenir directement l’immobilier (par exemple, via des participations de la Qatar Investment Authority dans des sociétés de développement ou par le biais de programmes de logement). Le ministère du Commerce et de l’Industrie s’est fixé pour objectif 50 milliards de dollars d’IDE immobilier d’ici 2030 omniacapitalgroup.com, ce qui, si cela se réalise, signifie un important afflux de capitaux étrangers dans le développement et l’achat de biens immobiliers – un indicateur haussier.
En conclusion, d’ici 2030, on peut s’attendre à ce que la ligne d’horizon et l’empreinte urbaine de Doha soient considérablement transformées : Lusail devrait être en grande partie achevée, de nouveaux pôles comme Msheireb et Education City pleinement actifs, et possiblement d’autres îles artificielles ou zones d’expansion (le gouvernement a évoqué des idées de nouvelles villes) en cours pour la prochaine phase. Les prix de l’immobilier seront probablement plus élevés qu’aujourd’hui (même si la hausse ne sera sans doute pas linéaire chaque année), avec une croissance annuelle cumulée de l’ordre de quelques pourcents à une dizaine de pourcents. Les loyers dépendront de la gestion de l’offre ; compte tenu de la surabondance actuelle, les loyers pourraient n’augmenter que modérément dans les prochaines années, mais pourraient repartir à la hausse une fois l’excédent absorbé, surtout dans les zones très demandées. D’ici 2030, le marché immobilier qatari devrait être plus mature, équilibré et diversifié – moins sujet aux cycles de boom et de récession de la décennie passée, tout en offrant encore des rendements compétitifs grâce aux avantages uniques du pays (richesse, stabilité et cadre favorable aux investisseurs).
Sources :
- ValuStrat Qatar Real Estate Market Review Q1 2025 medium.com medium.com medium.com medium.com
- Arabian Business – « Le marché immobilier montre une stabilité malgré des performances mitigées au T1 2025 » arabianbusiness.com arabianbusiness.com ; « Doha émerge comme un centre de richesse – Knight Frank » arabianbusiness.com arabianbusiness.com
- Consultancy-Me – « Le marché immobilier est resté globalement stable au T1 2025 » consultancy-me.com consultancy-me.com
- Global Property Guide – « Analyse du marché résidentiel au Qatar 2025 » globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Omnia Capital – « Prévisions des prix de l’immobilier au Qatar 2025 » (rapport d’intelligence de marché) omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com
- Mordor Intelligence – Taille et prévisions du marché immobilier au Qatar 2030 mordorintelligence.com mordorintelligence.com (taille du marché et moteurs)
- Knight Frank Research (via ArabianBusiness) – données sur les prix prime, le tourisme et la durabilité arabianbusiness.com arabianbusiness.com arabianbusiness.com.
