Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Rynek mieszkaniowy w Phoenix w 2025 roku przechodzi rekalibrację, a nie załamanie. Po gorączkowych wzrostach cen w latach 2020-2022, wartości domów nieco się ochłodziły w ostatnim roku – typowy dom w Phoenix kosztuje około 416 000 dolarów, czyli o około 4% mniej niż rok temu zillow.com zillow.com. Mediana cen sprzedaży w połowie 2025 roku oscyluje w okolicach 425 tys. dolarów zillow.com, co oznacza niewielki spadek rok do roku. Ten łagodny spadek nastąpił po słabych 18 miesiącach sprzedaży, gdy wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych ostudziły zapał kupujących. Podaż wreszcie zaczęła się rozluźniać: nowe oferty na początku 2025 roku wzrosły o około 17% rok do roku (największy wzrost od 2019 roku) roiproperties.com. Aktywna podaż domów na sprzedaż jest obecnie na poziomie z lat 2021-2022 roiproperties.com, co daje kupującym nieco większy wybór, choć podaż wciąż pozostaje poniżej historycznych norm. Domy spędzają nieco więcej czasu na rynku (mediana ~28 dni do podpisania umowy), ale dobrze wycenione oferty nadal sprzedają się szybko zillow.com zillow.com.
Pomimo wyższych kosztów pożyczek, popyt nie zniknął. Faktycznie, Phoenix zostało uznane za jeden z 10 największych „gorących punktów mieszkaniowych” na 2025 rok przez National Association of REALTORS® nar.realtor. Kluczowe czynniki to silna migracja i wzrost dochodów wśród młodych dorosłych, a także bardziej przystępne cenowo nieruchomości pojawiające się na rynku nar.realtor nar.realtor. Główny ekonomista NAR zauważa, że „najgorsze problemy z dostępnością mieszkań już minęły”, ponieważ stopy procentowe kredytów hipotecznych stabilizują się na poziomie około 6%, a liczba nowych inwestycji rośnie nar.realtor. W praktyce kupujący w 2025 roku negocjują mocniej i szukają okazji – agenci Redfin informują, że Phoenix od miesięcy jest „rynkiem kupującego”, a sprzedający często oferują 10–15 tys. dolarów ustępstw przy domach wymagających remontu redfin.com. Kupujący pierwsze mieszkanie i osoby zmieniające dom pozostają aktywni, korzystając z kreatywnego finansowania (obniżki stóp opłacane przez sprzedającego, pomoc w wpłacie własnej itp.), aby zrównoważyć presję stóp procentowych roiproperties.com. W segmencie premium majątek spoza stanu nadal kieruje się do Phoenix: luksusowe dzielnice jak Paradise Valley i Arcadia wciąż cieszą się zainteresowaniem Kalifornijczyków i innych nowych mieszkańców szukających życia w stylu kurortu i długoterminowej wartości roiproperties.com roiproperties.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy w 2025 roku charakteryzuje się stabilizacją cen, rosnącą liczbą ofert i bardziej strategicznym, wyważonym tempem zarówno ze strony kupujących, jak i sprzedających – to wyraźna zmiana w porównaniu z szalonymi licytacjami z czasów pandemii.
Rynek najmu w Phoenix w 2025 roku
Rynek wynajmu mieszkań w metropolii Phoenix w 2025 roku oferuje mieszankę ulgi i odporności zarówno dla najemców, jak i właścicieli. Po latach gwałtownych podwyżek czynszów, ceny najmu faktycznie nieco spadły – średnio o około 3% mniej niż w zeszłym roku, a typowe mieszkanie wynajmuje się za około 1 500 dolarów miesięcznie azfamily.com. Dane Zillow (obejmujące wynajem domów jednorodzinnych) pokazują średni czynsz na poziomie około 1 920 dolarów, czyli o około 100 dolarów mniej rok do roku zillow.com zillow.com. Ta korekty czynszów w dół (~3–5% rok do roku) wynika głównie z boomu budowlanego, który dodał tysiące nowych lokali. Tylko w 2024 roku deweloperzy oddali do użytku ponad 20 000 nowych mieszkań, a imponujące 28 000 kolejnych lokali ma zostać ukończonych w 2025 roku azfamily.com. Dobra wiadomość dla właścicieli: popyt nadąża za podażą. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy Phoenix wchłonęło niemal 100% nowych mieszkań pojawiających się na rynku – praktycznie tak szybko, jak deweloperzy je oddają, najemcy je zajmują azfamily.com. W rezultacie wskaźniki pustostanów, które w 2024 roku przekroczyły 6%, spadły ponownie poniżej 6% do wiosny 2025 roku homeladder.com homeladder.com, co wskazuje, że rynek pozostaje zrównoważony, a popyt na wynajem jest wystarczająco silny, by zapobiec nadpodaży.
Dla najemców, wzrost podaży oznacza więcej opcji i nieco łagodniejsze czynsze w krótkim okresie. Najemcy znajdują nawet okazje w niektórych dzielnicach. Według danych Apartment List z połowy 2025 roku, niektóre przystępne cenowo rejony Phoenix – takie jak Mountain Park Ranch, Central Avenue Corridor, Desert Ridge i Downtown – oferują czynsze poniżej średniej bez rezygnacji z dostępu do udogodnień apartmentlist.com apartmentlist.com. (Mediana czynszu w całym mieście wynosi około 1 312 dolarów za typowe mieszkanie, czyli o około 3,8% mniej niż rok temu apartmentlist.com.) Dla porównania, ekskluzywne rejony (np. North Scottsdale lub Paradise Valley) pozostają drogie – na przykład sąsiednie Paradise Valley osiąga astronomicznie wysokie średnie czynsze (powyżej 9 000 dolarów, ze względu na luksusowe domy jednorodzinne na wynajem) zillow.com. Ogólnie jednak czynsze w Phoenix są około 9% niższe niż średnia krajowa USA i oferują więcej przestrzeni – typowy najemca w Phoenix ma do dyspozycji ok. 816 stóp kwadratowych, czyli więcej miejsca niż najemcy w wielu innych dużych miastach zillow.com azbigmedia.com.Właściciele nieruchomości dostosowują się do nowej normalności, kładąc nacisk na utrzymanie najemców i jakość. W związku z wyhamowaniem wzrostu czynszów, właściciele skupiają się na usługach i zachętach, aby zatrzymać dobrych najemców (zwłaszcza że wskaźniki opóźnionych płatności pozostają nieco podwyższone po pandemii homeladder.com). Społeczności Build-to-Rent – wynajem domów jednorodzinnych w osiedlach na wzór podmiejskich – przeżywają boom (więcej na ten temat w sekcji Klimat inwestycyjny poniżej), dając najemcom możliwość wynajęcia domu z ogrodem jako alternatywy dla tradycyjnych mieszkań. Patrząc w przyszłość, eksperci uważają, że obecny spadek czynszów będzie tymczasowy: większość nowej podaży mieszkań wielorodzinnych pojawi się do 2025-26 roku, a fala budowlana ma się uspokoić do 2027 roku, w którym to momencie prawdopodobnie nastąpią ponowne wzrosty czynszów azfamily.com azfamily.com. Tymczasem rynek najmu w Phoenix w 2025 roku jest zdrowszy i bardziej przyjazny najemcom niż był od lat – to mile widziana ulga w regionie, który niedawno notował jedne z najszybszych wzrostów czynszów w kraju.Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł, mieszkaniówka)
Sektor nieruchomości komercyjnych (CRE) w Phoenix w 2025 roku jest dynamiczny i generalnie optymistyczny, nawet pomimo ogólnokrajowych przeciwności. Nieruchomości przemysłowe są niezaprzeczalną gwiazdą: Metro Phoenix wyłoniło się jako #1 rynek przemysłowy w USA w najnowszych rankingach, dzięki ogromnemu zapotrzebowaniu na logistykę i rosnącym inwestycjom. Prawie 30 milionów stóp kwadratowych projektów przemysłowych jest w realizacji w całym regionie arizonaescrow.com. Tylko w III kwartale 2024 roku Phoenix odnotowało 3 miliony stóp kwadratowych dodatniego bilansu najmu netto – ogromny wzrost – choć rekordowa nowa zabudowa podniosła wskaźnik pustostanów do poziomu 11–12% arizonaescrow.com【35†look**]. Co istotne, najemcy chętnie wynajmują powierzchnie mimo boomu budowlanego: oferowane czynsze za powierzchnie przemysłowe wzrosły o ~9,7% rok do roku do około 1,13 USD za stopę kwadratową (NNN) pod koniec 2024 roku【22†L49-L57】【35†look**]. Rola Phoenix jako centrum dystrybucyjnego dla południowego zachodu USA, w połączeniu ze strategicznymi trendami nearshoringu, utrzymuje ten sektor w ruchu. Być może największym motorem jest ekspansja produkcji półprzewodników: wraz z ogromną nową fabryką chipów TSMC w północnym Phoenix (wielomiliardowa inwestycja), obiekty przemysłowe w tym korytarzu gwałtownie zyskały na wartości – magazyny, które dwa lata temu sprzedawano za 150 USD/stopę kwadratową, obecnie osiągają ponad 325 USD/stopę kwadratową, co odzwierciedla ogromny popyt na powierzchnie w pobliżu zaawansowanych zakładów produkcyjnych【30†L73-L81】. Rynek przemysłowy Phoenix łączy więc wysokie obłożenie, rosnące czynsze i intensywny rozwój, pozycjonując miasto jako krajową potęgę logistyczną.
Rozwój wielorodzinny, kategoria łącząca nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, przeżywa boom budowlany po pandemii, jak wspomniano wcześniej. Deweloperzy dodali tysiące mieszkań w całym regionie Greater Phoenix w latach 2024-25, co początkowo doprowadziło do niewielkiej „korekty” poziomu obłożenia i czynszów. Jednak do 2025 roku ten segment stabilizuje się: poziom pustostanów wyrównuje się w połowie jednocyfrowych wartości, a spadki czynszów były umiarkowane homeladder.com azfamily.com. Apetyt inwestorów na nieruchomości apartamentowe w Phoenix pozostaje solidny – dzięki utrzymującemu się tworzeniu miejsc pracy, wzrostowi liczby ludności i trwałemu niedoborowi mieszkań w dłuższej perspektywie roiproperties.com. Ceny aktywów wielorodzinnych ustabilizowały się po gorącym szczycie z 2022 roku, co paradoksalnie zachęca doświadczonych inwestorów do ponownego wejścia na rynek. Krótko mówiąc, sektor wielorodzinny przechodzi przez swoje „choroby wieku dziecięcego”: obfita nowa podaż była „zaworem bezpieczeństwa” dla czynszów, ale silne dane demograficzne regionu zapewniają, że nowe lokale są wchłaniane przez rynek. Phoenix nadal przyciąga inwestycje w sektorze wielorodzinnym, zwłaszcza gdy ceny stają się bardziej rozsądne, a fundamenty (zatrudnienie, migracja) pozostają mocne roiproperties.com.
Nieruchomości handlowe w Phoenix okazują się bardziej odporne, niż wielu się spodziewało w erze e-commerce. Wzrost miasta spowodował zapotrzebowanie na nowe sklepy i lokale gastronomiczne, szczególnie w szybko rozwijających się korytarzach podmiejskich. Podczas gdy starsze centra handlowe napotykają trudności, inwestorzy typu value-add aktywnie kupują i modernizują osiedlowe centra handlowe – ponownie wynajmują wolne lokale, modernizują elewacje i dodają nowe doświadczenia, aby zwiększyć ruch pieszy roiproperties.com. Deweloperzy realizują także prestiżowe projekty handlowe (patrz sekcja Developments), takie jak Signature at SanTan Village w Gilbert, luksusowy obiekt handlowy o wartości 145 mln dolarów, który przyciągnie Whole Foods i ekskluzywne sklepy sportowe do East Valley theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Jedną z przeszkód w latach 2023-24 była inflacja (i cła), które podniosły koszty wykończenia, ale wstrzymanie nowych ceł importowych do połowy 2025 roku przyniosło pewną ulgę detalistom zaniepokojonym kosztami roiproperties.com. Ogólny wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w Phoenix pozostaje stosunkowo stabilny, a czynsze za najlepsze lokalizacje powoli rosną, ponieważ nowi mieszkańcy napędzają popyt na sklepy, restauracje i usługi. Sektor handlowy ewoluuje, a nie upada – starsze sklepy wielkopowierzchniowe są przekształcane, podczas gdy nowe koncepty (od obiektów rozrywkowych po centra handlowe z supermarketami jako kotwicą) rozwijają się w obszarach wzrostu Phoenix.
Powierzchnia biurowa to jedyny segment napotykający trudności, jednak nawet tutaj Phoenix radzi sobie lepiej niż wiele dużych miast. Rynek biurowy nieco się ochłodził na początku 2025 roku, odzwierciedlając globalne trendy pracy hybrydowej i ostrożnej ekspansji korporacyjnej roiproperties.com. Po prawie dwóch latach solidnego tempa wynajmu, Phoenix odnotowało pewne spowolnienie aktywności najmu w I kwartale 2025 roku roiproperties.com. Wskaźniki pustostanów wzrosły w niektórych podrynkach (szczególnie w starszych wieżowcach klasy A), a najemcy mają teraz większą siłę negocjacyjną w kwestii czynszów i ustępstw niż rok temu. Co istotne, Phoenix uniknęło najgorszego odpływu związanego z pracą zdalną, jaki widziano w miejscach takich jak San Francisco – nie było tu dużej obecności biur federalnych/rządowych do redukcji, a dywersyfikacja miasta w sektorach opieki zdrowotnej, finansów i technologii utrzymała wiele biur w użyciu roiproperties.com. W rzeczywistości, mniej niż 50 nieruchomości wynajmowanych przez rząd w całym stanie jest przeznaczonych do zamknięcia, co minimalizuje jedno z głównych źródeł pustostanów biurowych, z którym borykają się inne miasta roiproperties.com. Lokalny popyt na biura jest obecnie napędzany przez firmy z branży opieki zdrowotnej, prawnej i usług profesjonalnych, które często poszukują mniejszych, elastycznych powierzchni. Co ciekawe, starsze budynki biurowe klasy B/C w dobrych lokalizacjach zyskują nowe życie dzięki renowacjom, ponieważ najemcy chcący zaoszczędzić na czynszu chętnie zajmują odnowione, tańsze powierzchnie roiproperties.com. Tak więc, choć sektor biurowy w Phoenix nie przeżywa boomu, wykazuje oznaki siły – zwłaszcza na rynkach podmiejskich, gdzie firmy przenoszą się w poszukiwaniu tańszego czynszu i parkingu. Dzięki sprzyjającemu klimatowi biznesowemu i wzrostowi liczby ludności, perspektywy biurowe Phoenix są ostrożnie optymistyczne: rynek dostosowuje się (poprzez kreatywne wykorzystanie i zachęty dla najemców), zamiast wpadać w spiralę pustostanów. Podsumowując sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych, Phoenix pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych rynków komercyjnych w kraju, wspieranym przez długoterminowe fundamenty (napływ ludności i miejsc pracy), nawet gdy inwestorzy i właściciele dostosowują strategie w krótkim okresie roiproperties.com.
Nowe inwestycje i projekty infrastrukturalne kształtujące rynek
Historia wzrostu Phoenix w 2025 roku jest podkreślona przez ważne inwestycje i modernizacje infrastruktury w całej metropolii. Projekty te obejmują mieszkalnictwo, obiekty komercyjne i transport, a ich realizacja obiecuje przekształcić lokalny rynek nieruchomości w nadchodzących latach:
- Boom zaawansowanej produkcji technologicznej: Największym wydarzeniem jest fabryka półprzewodników TSMC w północnym Phoenix, jedna z największych zagranicznych inwestycji bezpośrednich w historii Arizony. Ten wieloetapowy kompleks (wyceniany na około 40 miliardów dolarów w początkowych fazach) jest często określany jako „katalizator gospodarczy”, który napędza rozwój towarzyszący roiproperties.com. Wokół fabryki deweloperzy ścigają się, by budować mieszkania, parki dostawców i usługi komercyjne dla tysięcy pracowników, których zatrudni zakład. Północno-zachodnia dolina – niegdyś pustynia – szybko przekształca się w korytarz zaawansowanych technologii. Podobnie południowo-wschodnia dolina korzysta z rozbudowy fabryk Intela w Chandler oraz nowych zakładów pojazdów elektrycznych/baterii (fabryka baterii LG Energy w Queen Creek, Lucid Motors w Casa Grande), co zwiększa popyt zarówno na nieruchomości przemysłowe, jak i mieszkaniowe.
- VAI Resort – przełom w Glendale: W sektorze nieruchomości rozrywkowych Glendale przygotowuje się do otwarcia wartego miliard dolarów VAI Resort pod koniec 2025 roku – luksusowego kompleksu w stylu Las Vegas, jednej z najbardziej wyczekiwanych inwestycji na południowym zachodzie theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. VAI Resort zaoferuje ponad 1100 pokoi w czterech wieżach, zintegrowany amfiteatr koncertowy 360 stopni (goście będą mogli oglądać występy na żywo z balkonów), ogromną sztuczną lagunę, 12 restauracji fine dining i wiele więcej theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. To największy jak dotąd resort w Arizonie, który umacnia pozycję West Valley jako centrum turystyki i rozrywki. Wpływ na rynek nieruchomości: można się spodziewać, że wartości nieruchomości w okolicy Glendale’s Sports & Entertainment District wzrosną, pojawi się więcej inwestycji hotelarskich i handlowych oraz wzrośnie zainteresowanie najmem krótkoterminowym, gdy resort zacznie przyciągać koncerty i wydarzenia. Unikalność VAI – połączenie luksusowej gościnności z rozrywką na żywo – to przykład rozwoju typu „doświadczeniowego”, który sprawia, że Phoenix zyskuje na znaczeniu.
- Ożywienie centrum i śródmieścia Phoenix: Śródmieście Phoenix nadal się rozwija dzięki dużym projektom wielofunkcyjnym i instytucjonalnym. Jednym z wyróżniających się jest nowy ASU Health Sciences Innovation Building (część rozwijającego się kampusu biomedycznego w centrum), który będzie miejscem edukacji medycznej i badań naukowych. To, wraz z planowaną rozbudową szkoły medycznej University of Arizona w Phoenix, przyciąga setki studentów, wykładowców i powiązanych firm technologicznych z branży medycznej do centrum – co jest korzystne dla okolicznych nieruchomości. Dodatkowo, w centralnym Phoenix powstają ekskluzywne wieże mieszkalne (na przykład kilka luksusowych apartamentowców średniej wysokości w pobliżu Roosevelt Row i Central Ave) oraz adaptacja zabytkowych budynków na modne biura lub hotele. Niedawno otwarta przebudowa Central Station (na terenie dawnego dworca autobusowego w centrum) wprowadziła do śródmieścia wieżowce mieszkalne, powierzchnie handlowe i przestrzenie coworkingowe. Każdy z tych projektów dodaje miastu energii i przybliża Phoenix do modelu śródmieścia tętniącego życiem przez całą dobę.
- Osiedla zaprojektowane kompleksowo i rozwój przedmieść: Na obrzeżach, powstają nowe, kompleksowo zaprojektowane osiedla, aby zaspokoić popyt na mieszkania. W dalekiej zachodniej części doliny, Surprise i Buckeye przeżywają boom: TerraWest Communities właśnie nabyła 210 akrów w Surprise, aby rozwinąć „Surprise Foothills”, osiedle 750–1000 domów oraz 20-30 akrów powierzchni komercyjnej (rozpoczęcie budowy planowane na 2026) theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. W pobliskim Buckeye deweloperzy zgromadzili setki akrów ziemi uprawnej pod przyszłe osiedla, przewidując, że populacja tego miasta (już najszybciej rosnącego procentowo w kraju) będzie nadal gwałtownie rosnąć arizonaescrow.com. Te rejony są popularne, ponieważ oferują przystępne cenowo nowe domy i są położone wzdłuż nowych lub ulepszonych korytarzy transportowych (np. Sun Valley Parkway, planowana I-11), które zapewniają rozsądny dojazd. W East Valley duże osiedla, takie jak Eastmark w Mesa i Orchard Ranch w Queen Creek, rozwijają się o nowe etapy. Deweloperzy kładą nacisk na samowystarczalne udogodnienia – od parków i szkół po centra handlowe – tworząc nowe przedmiejskie miasteczka. Skala jest znacząca: dziesiątki tysięcy nowych domów jest w przygotowaniu na obrzeżach metropolii Phoenix, co zapewnia rozwój przedmieść na następną dekadę.
- Destynacje handlowe i rozrywkowe: Kilka projektów „wielkiego handlu detalicznego” jest na horyzoncie, przynosząc zakupy i rekreację do niedostatecznie obsługiwanych obszarów. Poza projektami SanTan i Medina Station w East Valley theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com, rozwój Prasada w Surprise w West Valley dodaje 32 500 m² nowej powierzchni handlowej (oprócz istniejącego centrum handlowego o powierzchni 65 000 m²), aby obsłużyć gwałtownie rozwijające się przedmieścia Northwest Valley arizonaescrow.com. Ten projekt o wartości 125 mln dolarów dostarczy nowe restauracje, sklepy i rozrywkę do końca 2025 roku arizonaescrow.com. Tymczasem Mesa ma na oku Medina Station, 26-hektarowe centrum wielofunkcyjne z głównymi najemcami: Targetem i dwupiętrowym Dick’s Sporting Goods, już w 70% wynajęte przed otwarciem theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. A fani sportu docenią, że nowy obiekt Andretti Indoor Karting & Games został otwarty w Glendale, powiększając ofertę rodzinnych atrakcji. Każdy z tych projektów nie tylko tworzy miejsca pracy w budownictwie, ale także podnosi wartość pobliskich nieruchomości (domy sąsiadujące z nowymi sklepami i udogodnieniami często odnotowują wzrost popytu). Wzmożona aktywność budowlana w sektorze handlu detalicznego podkreśla, że deweloperzy wierzą w siłę wydatków konsumenckich w Phoenix oraz dalszy wzrost liczby ludności.
- Infrastruktura transportowa: Infrastruktura Phoenix rozwija się równolegle z rynkiem nieruchomości. W połowie 2025 roku Valley Metro otworzyło przedłużenie linii tramwajowej o wartości 1,3 mld dolarów, które dodaje 5,5 mili od centrum Phoenix na południe do Baseline Road valleymetro.org phoenix.gov. To południowo-centralne przedłużenie, wraz z nowym węzłem komunikacyjnym w centrum, po raz pierwszy „połączy południowe Phoenix z regionalnym systemem tramwajowym” valleymetro.org. Równie istotne, pod koniec 2024 roku przedłużenie linii tramwajowej Northwest Phase II otworzyło 1,6-milowy odcinek do dawnego centrum handlowego Metrocenter Mall w północno-zachodnim Phoenix jacobs.com. Była to pierwsza linia tramwajowa obsługująca zachodnią część Phoenix, i już teraz pobudza plany przebudowy terenów dawnego Metrocenter Mall na osiedle wielofunkcyjne z mieszkaniami, biurami i parkiem. Te projekty tramwajowe poprawiają łączność i wskazują, gdzie będzie koncentrować się przyszła zabudowa – można się spodziewać nowych apartamentowców średniowysokich i firm w pobliżu nowych stacji w południowym Phoenix i wzdłuż Dunlap Avenue. Poza tramwajami, trwają modernizacje autostrad: Departament Transportu Arizony kontynuuje prace nad ulepszeniem autostrady Interstate 10 na odcinku Broadway Curve, a plany dotyczące State Route 30 (przyszłej autostrady zachód-wschód w dalekiej zachodniej części doliny) oraz potencjalnego korytarza I-11 w kierunku Las Vegas są kontynuowane. Takie inwestycje w mobilność otworzą jeszcze więcej terenów pod zabudowę i skrócą dojazdy, jeszcze bardziej napędzając rozwój Phoenix.
Podsumowując, w metropolii Phoenix realizowane są projekty deweloperskie i infrastrukturalne o wartości ponad 1–2 miliardów dolarów. Obejmują one zarówno efektowne kurorty, jak i fabryki czy całe nowe dzielnice. Wspólnym mianownikiem jest wiara w przyszłość Phoenix – zarówno sektor publiczny, jak i prywatny stawiają na długoterminowy wzrost. Dla rynku nieruchomości te projekty oznaczają nowe centra aktywności i możliwości. Obszary wokół kluczowych inwestycji (czy to nowy pracodawca z branży technologicznej, nowa linia komunikacyjna, czy nowe centrum handlowe) są gotowe na wzrost wartości i większy popyt. Krajobraz Doliny dosłownie zmienia się na naszych oczach w 2025 roku, tworząc fundament pod kolejny etap ekspansji.
Klimat inwestycyjny i możliwości
Phoenix od lat jest ulubieńcem inwestorów nieruchomościowych i rok 2025 nie jest tu wyjątkiem – choć klimat inwestycyjny ewoluuje w kierunku strategicznych, długoterminowych działań, a nie krótkoterminowej spekulacji. Jeden trend jest jasny: część pandemicznej gorączki instytucjonalnej osłabła. Inwestorzy instytucjonalni (duże firmy, REIT-y itp.) kupili około 7,5% domów w aglomeracji Phoenix w I kwartale 2025 roku, w porównaniu do ~8,2% rok wcześniej roselawgroupreporter.com. W całym stanie Arizona udział instytucjonalnych nabywców na rynku spadł o około 11% rok do roku roselawgroupreporter.com. To wycofanie sugeruje, że duzi inwestorzy są ostrożniejsi po szczycie z 2022 roku – rosnące koszty finansowania i mniejsze marże na flipach ograniczyły wolumen zakupów instytucjonalnych. Jednak 7–8% wszystkich transakcji to wciąż znaczący udział, a Phoenix pozostaje jednym z najważniejszych rynków inwestycyjnych w kraju. W rzeczywistości, raport z połowy 2025 roku określił Phoenix jako „stolicę Build-to-Rent (BTR) Ameryki” – co świadczy o tym, jak inwestorzy zmienili tu swoje strategie azreinsider.com.Build-to-Rent to być może najgorętszy trend inwestycyjny na rynku nieruchomości w Phoenix. Zamiast szybkiego zysku poprzez flipping domów, wiele firm obecnie rozwija lub kupuje całe osiedla domów jednorodzinnych budowanych specjalnie na wynajem. Phoenix odnotowało zdumiewający wzrost zasobów BTR o 309% w latach 2017–2022, najszybszy wzrost w kraju azreinsider.com. Do 2024 roku metropolia dodała 4 460 nowych domów jednorodzinnych na wynajem w ciągu jednego roku, co daje łączną liczbę ponad 12 700 domów BTR od 2020 roku azreinsider.com azreinsider.com. To nie są stare domy szeregowe z dawnych lat – osiedla BTR oferują domy z nowoczesnym wykończeniem, ogródkami i udogodnieniami porównywalnymi do kompleksów apartamentowych, co przyciąga rodziny i osoby pracujące zdalnie, które szukają przestrzeni bez zobowiązania kredytowego azreinsider.com. Zauważyli to duzi gracze: inwestorzy instytucjonalni masowo przejmują całe osiedla BTR jako stabilne aktywa generujące dochód azreinsider.com. Tradycyjni deweloperzy, tacy jak DR Horton i Lennar, uruchomili nawet własne projekty BTR lub sprzedawali gotowe domy hurtowo inwestorom. Dla tych, którzy chcą inwestować w Phoenix, BTR to sposób na skorzystanie ze wzrostu liczby ludności regionu poprzez dochód z najmu. I jest jeszcze potencjał – ponad 13 000 kolejnych jednostek BTR jest w przygotowaniu (planowanych lub w budowie) w nadchodzących latach azreinsider.com, co wskazuje, że domy na wynajem będą głównym składnikiem zasobów mieszkaniowych Phoenix. To stwarza możliwości dla inwestorów każdej wielkości: od dużych funduszy private equity po małe spółki łączące środki na zakup kilku domów na wynajem.
Poza BTR, strategie długoterminowego kupna i trzymania są atrakcyjne w Phoenix. Ceny domów, po niedawnym spadku, mają według prognoz powrócić do umiarkowanego wzrostu w latach 2026-2027 nar.realtor. Dla inwestorów oznacza to, że stosunkowo przystępne ceny w Phoenix (w porównaniu do rynków nadmorskich) oraz silne wskaźniki czynszu do wartości mogą zapewnić solidny przepływ gotówki już dziś z potencjałem wzrostu wartości w perspektywie średnioterminowej. Niektóre subrynki wyróżniają się pod względem potencjału ROI: miasta West Valley: Buckeye, Goodyear i Surprise oferują połączenie niskich cen wejścia i szybkiego wzrostu. Buckeye, na przykład, posiada ogromne tereny przeznaczone pod przyszłe wykorzystanie przemysłowe i mieszkaniowe – niedawny zakup 747 akrów w Buckeye za 53 mln dolarów przez jedną rodzinę podkreśla wiarę w przyszły rozwój tego obszaru arizonaescrow.com. W miarę jak infrastruktura i populacja docierają do tych obrzeży, wartości gruntów mogą szybko wzrosnąć. Tymczasem bliżej centrum, obszary wokół nowych przedłużeń linii tramwajowej lub centrów pracy (np. w okolicach TSMC w północnym Phoenix lub w pobliżu biur technologicznych w centrum) mogą odnotować ponadprzeciętny wzrost wartości ze względu na napływ nowego popytu.Inwestowanie w nieruchomości na wynajem w Phoenix to obecnie gra cierpliwości i rozwagi. Czynsze się ustabilizowały, co oznacza, że stopy kapitalizacji (zwroty z najmu) są nieco niższe niż dwa lata temu. Ale to także oznacza bardziej zrównoważony rynek do zakupu lokali bez wojen licytacyjnych. Przemyślani inwestorzy już teraz finalizują zakupy, często z myślą o podniesieniu wartości – np. kupując starszy czterolokalowy budynek lub mały apartamentowiec, remontując go i przygotowując na ponowny wzrost czynszów. Ponieważ liczba pustostanów spada, a wzrost czynszów ma według prognoz powrócić pod koniec 2026 roku azfamily.com, inwestor kupujący w 2025 roku może skorzystać z obecnie niższych cen i potencjalnie refinansować lub podnieść czynsze za kilka lat, gdy rynek się zaostrzy. Warto zauważyć, że aktywność fix-and-flip zmalała w porównaniu do szaleństwa z 2021 roku, ale fix-to-rent jest popularne – wielu mniejszych inwestorów kupuje domy wymagające remontu, odnawia je i dodaje do puli najmu (korzystając z fali BTR na mniejszą skalę).
Na koniec, kapitał instytucjonalny w żadnym wypadku nie porzucił Phoenix. W sektorze komercyjnym Phoenix odnotowało 92,5 miliarda dolarów krajowych inwestycji w nieruchomości komercyjne (CRE) w I kwartale 2025 roku, co stanowi wzrost o 17% rok do roku (mimo że liczba transakcji spadła) roiproperties.com – co wskazuje, że duzi inwestorzy nadal alokują środki, ale w większe, bardziej strategiczne transakcje. Sprzyjający klimat biznesowy i trajektoria wzrostu Phoenix nadal przyciągają duże inwestycje w sektorach takich jak przemysłowy (gdzie Amazon, Walmart i UPS w ostatnich latach rozbudowały centra dystrybucyjne) oraz centra danych (Facebook, Google i inni mają farmy serwerów w okolicach Phoenix). Inwestycje zagraniczne również odgrywają rolę; na przykład, oprócz zakładu TSMC, tajwańskie i inne międzynarodowe firmy poszukują nieruchomości w Phoenix, przyciągane niższymi kosztami niż w Kalifornii. Perspektywy dla inwestorów są więc pozytywne, ale selektywne: Phoenix w 2025 roku nie jest już rynkiem sprzedającego bez ograniczeń jak w 2021, ale dla tych, którzy chcą inwestować rozsądnie – czy to w domy na wynajem, mieszkania, czy aktywa komercyjne – rynek oferuje solidne fundamenty, stabilny wzrost i wiele możliwości generowania zysków. Kluczem jest wybór odpowiedniej lokalizacji i typu aktywa: jak zawsze w nieruchomościach, lokalizacja i timing decydują o sukcesie.Czynniki ekonomiczne i demograficzne wpływające na rynek nieruchomości
Podstawą rynku nieruchomości w Phoenix jest zdrowa lokalna gospodarka i dynamiczny wzrost liczby ludności, choć oba te czynniki ewoluują w interesujący sposób. Gospodarka metropolii Phoenix w 2025 roku jest zróżnicowana i rozwijająca się, nawet jeśli ogólne dane dotyczące zatrudnienia odnotowały chwilowy spadek. W ciągu 12 miesięcy do połowy 2025 roku obszar Phoenix odnotował netto utratę około 7 500 miejsc pracy azfamily.com – rzadki spadek, który w dużej mierze przypisuje się tymczasowym zwolnieniom w sektorze technologicznym (np. restrukturyzacja Intela). Jednak eksperci szybko określili ten spadek jako „statystycznie nieistotny”, zauważając, że rynek pracy w Phoenix pozostaje jednym z najsilniejszych w kraju, a osoby zwolnione szybko znajdują nowe zatrudnienie azfamily.com. Rzeczywiście, stopa bezrobocia w Phoenix wynosi około 5,1% – to jeden z najniższych wyników wśród dużych miast USA azbigmedia.com – a wskaźnik aktywności zawodowej jest wysoki. Region tworzy dobrze płatne miejsca pracy w zaawansowanej produkcji (półprzewodniki, pojazdy elektryczne), opiece zdrowotnej i usługach finansowych. Co ważne, dochody najemców wzrosły o około 41,6% w ciągu ostatnich 5 lat azbigmedia.com, ponieważ siła robocza zdobywa lepiej płatne stanowiska, co poprawia wskaźniki dostępności mieszkań. Ten napływ wysokiej jakości miejsc pracy przyciąga migrantów i pomaga utrzymać popyt na mieszkania (ludzie podążają za pracą, a Phoenix tworzy ich wiele).
Wzrost liczby ludności pozostaje fundamentem rynku nieruchomości w Phoenix. Obszar metropolitalny zyskał prawie 85 000 nowych mieszkańców w latach 2023–2024, co stanowi roczną stopę wzrostu +1,7%, znacznie przewyższającą średnią krajową (~1%) axios.com axios.com. Za ten wzrost odpowiada głównie migracja. Tradycyjnie Phoenix rozwijało się zarówno dzięki napływowi nowych mieszkańców, jak i wysokiemu naturalnemu przyrostowi urodzeń. Jednak, podobnie jak w reszcie kraju, przyrost naturalny słabnie (urodzenia minus zgony dodały tylko ok. 14 500 osób w tym okresie) axios.com. Obecnie to nowi przybysze napędzają rozwój Phoenix: około 21 000 netto krajowych migrantów (Amerykanów przeprowadzających się z innych stanów/miast) oraz imponujące ~49 000 imigrantów międzynarodowych przybyło w tym 12-miesięcznym okresie axios.com. Ten międzynarodowy komponent jest zaskakująco duży – po raz pierwszy imigracja globalna jest większym źródłem wzrostu Phoenix niż nawet migracja krajowa. Lokalni eksperci zauważają, że przy spadających wskaźnikach urodzeń w USA, miasta takie jak Phoenix będą polegać na przyciąganiu mieszkańców z innych miejsc, aby utrzymać rozwój gospodarczy axios.com axios.com. Phoenix wyraźnie odnosi na tym polu sukcesy. Migrantów przyciągają możliwości zatrudnienia w regionie, niższe koszty życia (w porównaniu z CA/NY) oraz ciepły klimat. Phoenix niezmiennie znajduje się wśród 3 najlepszych obszarów metropolitalnych pod względem liczby napływających mieszkańców każdego roku (raporty migracyjne Allied Van Lines i U-Haul często wysoko klasyfikują Arizonę i Phoenix).
Jednak dzisiejszy wzrost ma inny charakter niż wybuchowe boom lat 90. w Sun Belt. Jeden z badaczy ASU zauważa, że tempo wzrostu Phoenix, choć silne, jest obecnie bardziej umiarkowane niż w latach 90./2000, kiedy miasto „rosło dla samego wzrostu”. Teraz ludzie przeprowadzają się do Phoenix „w odpowiedzi na wysokiej jakości miejsca pracy”, a nie z powodu spekulacyjnego nadbudowywania axios.com. Ten kontrolowany wzrost jest zdrowszy i bardziej zrównoważony – to wzrost wraz z rozwojem gospodarczym, a nie wyprzedzający go. Dla rynku nieruchomości oznacza to, że popyt jest wspierany przez rzeczywistych użytkowników końcowych (zatrudnione rodziny, wykwalifikowanych pracowników, studentów), co zmniejsza ryzyko bańki. Istnieje również podstawowe przekonanie, że Phoenix „jest gotowe, by nadal stabilnie się rozwijać” azfamily.com, jak ujął to jeden z lokalnych ekonomistów – co potwierdza ogromna skala inwestycji w infrastrukturę i rozwój (opisana powyżej).
Pod względem demograficznym Phoenix korzysta z zrównoważonej mieszanki grup wiekowych, co napędza popyt na mieszkania na wielu płaszczyznach. Wciąż jest popularnym kierunkiem dla emerytów i migrantów 55+ (arizońskie społeczności emerytalne mają się świetnie), co wspiera rynek wtórny i rozwijający się sektor mieszkań dla seniorów. Jednocześnie Phoenix ma dużą populację młodych dorosłych i przyciąga wielu milenialsów i przedstawicieli pokolenia Z – część przyjeżdża na Arizona State University i zostaje ze względu na pracę, inni przeprowadzają się z droższych rynków w poszukiwaniu bardziej przystępnego zakupu domu. Co istotne, osoby kupujące po raz pierwszy stanowiły znaczną część zakupów domów pod koniec 2024 i w 2025 roku, ponieważ nieco niższe ceny i kreatywne finansowanie umożliwiły większej liczbie najemców zostanie właścicielami roiproperties.com. Ten napływ młodszych nabywców jest kluczowy dla długoterminowego zdrowia rynku.
Przystępność cenowa i koszty życia pozostają kluczowymi czynnikami. Chociaż koszty mieszkań w Phoenix wzrosły, koszt życia jest tylko o ~6,2% wyższy niż średnia w USA – znacznie niższy niż w miejscach takich jak Los Angeles (+45%) czy Manhattan (+130%) azbigmedia.com azbigmedia.com. Oznacza to, że styl życia klasy średniej jest nadal osiągalny w Phoenix dla wielu nowych mieszkańców, zwłaszcza tych przeprowadzających się z bardzo drogich rynków Kalifornii. To przewaga konkurencyjna, którą Phoenix wykorzystuje, by przyciągać zarówno mieszkańców, jak i pracodawców (którzy mogą płacić nieco niższe pensje niż miasta nadmorskie, a mimo to oferować pracownikom wyższy standard życia tutaj). Phoenix może się także pochwalić stosunkowo przyjaznymi podatkami (Arizona nie ma podatku od spadków, ma niższe podatki od nieruchomości niż Teksas/Kalifornia, a niedawno obniżyła podatek dochodowy liniowy do 2,5%). Te czynniki ekonomiczne i polityczne wspólnie działają jako wiatr w żagle dla rynku nieruchomości. Tak długo, jak Phoenix będzie w stanie zarządzać wyzwaniami, takimi jak zasoby wodne i infrastruktura dla rosnącej liczby ludności, perspektywy wskazują na dalszy rozwój. Ekonomiści prognozują, że tempo wzrostu populacji Arizony będzie się w najbliższym czasie utrzymywać na poziomie około 1,3–1,5% rocznie realestate.usnews.com – co oznacza dziesiątki tysięcy nowych mieszkańców każdego roku, stale napędzających popyt na rynku mieszkaniowym.
Porównanie przystępności cenowej: Phoenix vs. inne metropolie
Jak rynek nieruchomości w Phoenix wypada na tle innych dużych rynków? Pod względem przystępności cenowej, Phoenix znajduje się na środku stawki wśród amerykańskich metropolii i miast Sun Belt. Po niedawnym spadku, mieszkania w Phoenix stały się nieco bardziej przystępne cenowo dla lokalnych nabywców niż rok temu. W połowie 2025 roku dochód potrzebny do zakupu przeciętnego domu w Phoenix (~460 tys. USD) wynosi około 109 700 USD, co jest o 1,8% mniej niż rok temu redfin.com. Była to jedna z największych popraw w przystępności cenowej wśród dużych miast, co jest trendem widocznym w miastach, które przeżyły boom podczas pandemii, gdzie ceny spadły z najwyższych poziomów redfin.com redfin.com. Dla porównania, dochód potrzebny do zakupu przeciętnego domu w USA (~447 tys. USD) to 112 tys. USD redfin.com, więc Phoenix jest odrobinę bardziej przystępny cenowo niż kraj jako całość. Co więcej, około 25–26% domów na sprzedaż w Phoenix jest dostępnych cenowo dla osób o lokalnych medianach dochodów redfin.com, co – choć nie jest idealne – wypada lepiej niż w wielu miastach na wybrzeżu (w Los Angeles na przykład tylko ~1% ofert jest dostępnych dla gospodarstw domowych o medianie dochodów) redfin.com. Koszty posiadania domu w Phoenix (~35% dochodu dla przeciętnego domu) również pozostają niższe niż w wielu drogich metropoliach, gdzie rata kredytu hipotecznego może pochłaniać ponad 50% dochodu redfin.com.W porównaniu do innych miast Sun Belt, koszty mieszkań w Phoenix są umiarkowane. Jest drożej niż w niektórych szybko rozwijających się miastach południa, takich jak Atlanta czy San Antonio, ale taniej niż w innych, jak Miami czy Austin. Na przykład, oto przegląd mediany cen domów w połowie 2025 roku na kilku kluczowych rynkach:
| Metro | Mediana cena domu (czerwiec 2025) | Zmiana ceny r/r |
|---|---|---|
| Phoenix, AZ | $459,925 redfin.com | -1,1% redfin.com |
| Atlanta, GA | $407,500 redfin.com | -3,0% redfin.com |
| Dallas, TX | $425,000 redfin.com | -1,2% redfin.com |
| Miami, FL | $575,000 redfin.com | +4,0% redfin.com |
| Los Angeles, CA | $950,000 redfin.com | +2,7% redfin.com |
W tym kontekście, ceny w Phoenix są na podobnym poziomie co w Dallas/Austin, nieco wyższe niż w Atlanta/Charlotte i znacznie niższe niż na południu Florydy czy na zachodnim wybrzeżu. Tak więc, choć mieszkańcy odczuli wzrost cen – mediana ceny w Phoenix wzrosła o ponad 50% od 2020 roku reddit.com – miasto nadal oferuje lepszą wartość niż wiele dużych metropolii. Ta względna przystępność cenowa to jeden z głównych powodów, dla których NAR uznało Phoenix za jeden z 10 najlepszych rynków, które mają przewyższyć inne w 2025 roku nar.realtor. Racja jest prosta: jeśli przeprowadzająca się rodzina z Kalifornii może kupić porównywalny dom w Phoenix za połowę ceny swojego starego domu, napływ migracyjny będzie trwał dalej.
Po stronie wynajmu, Phoenix również wypada korzystnie. Średni czynsz (~1 920 USD) w Phoenix jest o około 8–9% niższy niż średni czynsz w USA, który wynosi 2 100 USD zillow.com. I w przeciwieństwie do wielu miast nadmorskich, gdzie za tę kwotę można wynająć malutkie mieszkanie, w Phoenix prawdopodobnie otrzymasz większy lokal lub nawet mały dom. Niedawne badanie RentCafe sklasyfikowało Phoenix jako 4. najlepsze duże miasto dla najemców w 2025 roku – ustępując jedynie trzem dużym miastom w Teksasie – dzięki połączeniu przystępności cenowej i jakości życia azbigmedia.com. W raporcie podkreślono, że choć koszty życia w Phoenix są nieco powyżej średniej, 48% lokali na wynajem to mieszkania o wysokim standardzie (z bogatymi udogodnieniami), a przeciętna powierzchnia mieszkania (816 stóp kw.) należy do największych w dużych miastach azbigmedia.com azbigmedia.com. Innymi słowy, najemcy w Phoenix dostają więcej za swoje pieniądze: więcej przestrzeni, więcej udogodnień typu basen/siłownia itd., niż za podobny czynsz np. w Los Angeles czy Nowym Jorku.
Warto również wziąć pod uwagę wskaźniki dostępności mieszkań. W jednym z badań z 2025 roku obejmującym 50 największych metropolii, Phoenix uplasowało się mniej więcej w środku stawki (na 19. miejscu) pod względem dostępności mieszkań, z wynikiem (~65), co oznacza, że lokalne dochody pokrywają około 65% kosztów potrzebnych na zakup przeciętnego domu (100% oznaczałoby pełną dostępność) visualcapitalist.com. To znacznie lepiej niż na rynkach takich jak Los Angeles (wskaźnik ~35), ale gorzej niż w niektórych tańszych miastach w głębi kraju. Trend w Phoenix się poprawia: jak wspomniano, dochody rosną, a ceny się stabilizują, więc dostępność mieszkań stopniowo się poprawia (co jest ulgą po gwałtownym pogorszeniu w 2021 roku).
Podsumowując, Phoenix w 2025 roku pozostaje stosunkowo przystępną metropolią, zwłaszcza w kontekście zachodnich Stanów Zjednoczonych. Oferuje słoneczną, dynamicznie rozwijającą się gospodarczo lokalizację z kosztami mieszkań znacznie niższymi niż w miastach takich jak LA, San Francisco, Seattle czy Denver, co wciąż przyciąga ludzi i firmy do Doliny. Dla mieszkańców ceny nieruchomości nie są już „taniością” sprzed dekady, ale działania takie jak zwiększona budowa domów i wyższe płace zaczynają przełamywać kryzys dostępności mieszkań. Jak ujął to Lawrence Yun z NAR, „Kupujący domy będą mieli więcej sukcesów w przyszłym roku… Najgorsze problemy z dostępnością są już za nami” nar.realtor. Ta optymistyczna perspektywa odzwierciedla sztukę równowagi Phoenix – utrzymywanie się tańszym niż konkurencyjne metropolie przy jednoczesnym dalszym rozwoju i dobrobycie. I właśnie ta równowaga sprawia, że rynek nieruchomości w Phoenix w 2025 roku jest gotowy na zrównoważony sukces, oferując coś zarówno kupującym, najemcom, jak i inwestorom w nadchodzących latach.
Źródła: Dane rynkowe i trendy z Phoenix z Zillow i Redfin zillow.com redfin.com; prognoza National Association of REALTORS® nar.realtor nar.realtor; lokalne analizy rynku nieruchomości w Phoenix roiproperties.com roiproperties.com; AZ Family News i Axios Phoenix – informacje gospodarcze i dotyczące najmu azfamily.com axios.com; RentCafe i Apartment List – porównania najmu azbigmedia.com apartmentlist.com; regionalne raporty z Arizony o rozwoju i inwestycjach arizonaescrow.com roselawgroupreporter.com; komentarze rynkowe ROI Properties roiproperties.com roiproperties.com; oraz szacunki populacji U.S. Census Bureau axios.com. Te źródła wspólnie rysują obraz rynku Phoenix w 2025 roku, który ochładza się po osiągnięciu szczytowego poziomu, ale wciąż tli się długoterminowym potencjałem.
