Nieruchomości w Filadelfii 2025: Boom czy krach? 7 zaskakujących trendów rynkowych i śmiałe prognozy

Wprowadzenie: Opowieść o dwóch sektorach na rynku po pandemii

Krajobraz nieruchomości w Filadelfii w 2025 roku charakteryzuje się kontrastującą dynamiką w sektorach mieszkaniowym i komercyjnym. Po latach względnej przystępności cenowej, ceny mieszkań w mieście gwałtownie wzrosły, a następnie ustabilizowały się na nowych, wysokich poziomach, co zaskoczyło wielu kupujących phillymag.com phillymag.com. Jednocześnie nieruchomości komercyjne przeżywają własne zawirowania – od w połowie pustych biurowców w centrum po prężnie rozwijający się sektor magazynów przemysłowych na obrzeżach miasta. Pomimo tych wyzwań, eksperci pozostają ostrożnie optymistyczni: Zillow klasyfikuje nawet Filadelfię jako jeden z najgorętszych rynków mieszkaniowych w USA na 2025 rok, dzięki unikalnemu połączeniu wysokiego popytu i (wciąż) przystępnych cen phillyvoice.com phillyvoice.com.

W tym kompleksowym raporcie zagłębiamy się w aktualne trendy kształtujące rynek nieruchomości w Filadelfii (zarówno mieszkaniowy, jak i komercyjny), analizujemy spostrzeżenia na poziomie dzielnic, wskazujemy główne inwestycje i projekty deweloperskie, a także badamy czynniki ekonomiczne, polityczne i demograficzne wpływające na rynek. Przedstawiamy również prognozy ekspertów na najbliższe 3–5 lat. Nie masz czasu? Najważniejsze wnioski to: niedobór mieszkań utrzymuje się (co podtrzymuje wysokie ceny), niektóre dzielnice przeżywają boom (podczas gdy inne słabną), biura zmagają się z wysokimi pustostanami, segmenty przemysłowe i wielorodzinne pozostają odporne, a umiarkowany wzrost jest prognozowany na przyszłość, zamiast gwałtownego załamania. Przejdźmy do szczegółów.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku: ceny, podaż i popyt

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Filadelfii wszedł w 2025 rok w znacznie spokojniejszym stanie niż podczas szalonego boomu pandemicznego, jednak nadal zdecydowanie pozostaje po stronie sprzedających. Ceny domów są na rekordowych poziomach, choć tempo ich wzrostu wyraźnie spowolniło. Liczba dostępnych na sprzedaż domów powoli rośnie z historycznych minimów, ale podaż wciąż jest historycznie niska, co utrzymuje stosunkowo wysoką konkurencję wśród kupujących. Stopy procentowe kredytów hipotecznych utrzymujące się na poziomie 6–7% – daleko od około 3% z 2021 roku – osłabiły siłę nabywczą i ograniczyły wzrost cen, ale jednocześnie zniechęcają obecnych właścicieli do sprzedaży (ponieważ wielu z nich straciłoby swoje bardzo niskie stopy), co przyczynia się do niedoboru ofert phillymag.com plusrealtors.com. W rezultacie rynek utknął w pewnego rodzaju impasie: ceny nie spadają, ale wolumeny sprzedaży są poniżej szczytowych poziomów, gdyż kupujący i sprzedający dostosowują swoje oczekiwania.

Aby zobrazować aktualny stan rynku nieruchomości w Filadelfii, poniższa tabela podsumowuje kluczowe wskaźniki:

Wskaźnik rynku mieszkaniowego	Wartość (I kw. 2025)	Trend/zmiana
Kwartalny wzrost cen domów (kw/kw)	+0,4% (I kw. 2025)	Wzrost minimalny w tym kwartale drexel.edu (trend płaski)
Roczna aprecjacja cen domów	+3,4% r/r	Spowolnienie z ok. +6,3% r/r rok temu drexel.edu (poniżej historycznej średniej ok. 4,5% drexel.edu)
Mediana ceny domu (Filadelfia)	210 000 USD (I kw. 2025)	Wzrost o 2,1% z 205 600 USD rok wcześniej drexel.edu (ceny na rekordowym poziomie)
Liczba sprzedanych domów (kwartał)	3 724 sprzedane domy (I kw.)	ok. 54% poniżej szczytu po COVID (8 000 sprzedaży wiosną 2022) drexel.edu; blisko historycznych norm (ok. 4 400 kwartalnie)
Aktywne oferty (inwentarz)	4 107 domów (obecnie)	~32% poniżej typowych poziomów (ok. 6 000 przed 2020) drexel.edu, choć wzrost z rekordowo niskiego poziomu ok. 3 070 w lutym 2021 drexel.edu

Jak pokazuje tabela, wzrost cen ustabilizował się na poziomie niskich jednocyfrowych wartości po dwucyfrowych rocznych wzrostach obserwowanych w latach 2020–2022. Średnie ceny domów w mieście wzrosły umiarkowanie o 0,4% w I kwartale 2025 roku (po korekcie sezonowej) drexel.edu, i są wyższe tylko o ~3,4% rok do roku, co stanowi gwałtowne spowolnienie w porównaniu do wzrostów o 6–8% r/r sprzed roku lub dwóch drexel.edu. W rzeczywistości obecne tempo wzrostu cen w Filadelfii jest poniżej średniej historycznej (~4,5% rocznie) drexel.edu, co wskazuje na powrót do normalności. Mediana ceny domu w mieście wynosi obecnie około 210 000 USD drexel.edu (niektóre źródła podają nieco wyższą medianę ceny sprzedaży, około 290 000 USD w połowie 2025 roku redfin.com, w zależności od metodologii danych). To około 3–4% więcej niż w zeszłym roku redfin.com, ale co istotne, to tylko około połowa tempa wzrostu cen obserwowanego tuż po pandemii. Dla porównania, prognozuje się, że ceny domów w całym kraju wzrosną o ~3,5–4% w 2025 roku, więc trend cenowy w Filadelfii jest mniej więcej zgodny z krajowym philadelphiafed.org.

Liczba ofert (domy wystawione na sprzedaż) pozostaje skrajnie niska, co nadal podtrzymuje ceny. Na rynku w Filadelfii na początku 2025 roku jest nieco ponad 4 100 domów drexel.edu. Ta liczba jest o ok. 34% wyższa niż rekordowo niskie poziomy podczas kryzysu podaży w 2021 roku drexel.edu, ale wciąż jest około jedną trzecią niższa niż przed pandemią. W rzeczywistości, według jednej z szacunków, podaż jest o ok. 46% niższa niż w 2019 roku plusrealtors.com. Ten chroniczny niedobór jest bezpośrednim skutkiem wstrzymywania się sprzedających (często dlatego, że nie chcą zamieniać niskich stóp procentowych na obecnie wyższe phillymag.com), w połączeniu z dekadą niedostatecznej liczby nowych inwestycji. Nowe oferty powoli rosną, ale popyt kupujących wciąż przewyższa podaż, zwłaszcza w przypadku domów w przystępnej cenie i ze średniej półki plusrealtors.com plusrealtors.com. Miesięczna podaż domów pozostaje niska, a wiele ofert na dobrze wycenione nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach to nadal norma.

Tempo sprzedaży spowolniło w porównaniu z boomem pandemicznym. Tylko 3 724 domy sprzedano w I kwartale 2025 roku w Filadelfii (hrabstwo) drexel.edu – to ogromny spadek (–54%) w porównaniu z szalonym szczytem prawie 8 000 transakcji wiosną 2022 roku drexel.edu. Innymi słowy, rynek przeszedł od „bardzo gorącego” do jedynie letniego, głównie z powodu wyższych stóp procentowych, które wykluczyły część kupujących. Jednak obecny wolumen sprzedaży jest faktycznie zgodny z historyczną średnią miasta (około 4 000 transakcji na kwartał) drexel.edu, co wskazuje, że wróciliśmy do bardziej zrównoważonego, stabilnego poziomu aktywności po nietypowym wzroście w okresie COVID. Sprzedaż domów również zajmuje nieco więcej czasu: mediana dni na rynku wynosi obecnie ~45 dni (wobec ~40 dni rok temu) redfin.com, a to i tak więcej niż zadziwiająca mediana 10 dni w szczycie zakupowego szaleństwa w 2021 roku. Mimo to obecny DOM jest nadal poniżej długoterminowej normy Filadelfii (~~40 dni) i sugeruje stosunkowo szybki obrót według historycznych standardów drexel.edu. W istocie kupujący mają nieco więcej swobody niż podczas szaleństwa, ale dobrze wycenione domy—zwłaszcza te poniżej ~$400 tys.—nadal sprzedają się szybko i często osiągają lub przekraczają cenę wywoławczą.

Popyt kupujących w Filadelfii pozostaje stabilny, wspierany przez kilka czynników. Po pierwsze, względna przystępność cenowa miasta (mediana cen ~37% niższa niż średnia krajowa USA redfin.com) nadal przyciąga kupujących po raz pierwszy, a nawet niektórych przyjezdnych z innych stanów uciekających z droższych rynków phillyvoice.com. Jak zauważył jeden z lokalnych agentów nieruchomości: „Filadelfia jest zawsze lepszą opcją niż Nowy Jork… widzimy ludzi przyjeżdżających z Nowego Jorku” w poszukiwaniu bardziej przystępnego miejskiego stylu życia phillyvoice.com. Po drugie, wzrost zatrudnienia i niskie bezrobocie (stopa bezrobocia w mieście osiągnęła 30-letnie minimum ~4,2% w 2023 roku pew.org) zapewniają większej liczbie mieszkańców stabilność finansową potrzebną do zakupu domu. Po trzecie, utrzymujące się podwyżki czynszów (więcej o tym poniżej) motywują wielu do rozważenia zakupu, jeśli tylko mogą sobie na to pozwolić. Niemniej jednak, wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych (~6,5–7% dla kredytu 30-letniego phillyvoice.com) oraz napięta przystępność cenowa (dochody w Filadelfii są niższe niż w innych dużych miastach phillymag.com, a kupujący potrzebuje dochodu ok. 117 tys. dolarów, by pozwolić sobie na przeciętny dom w USA phillyvoice.com) ograniczają skalę popytu. Wielu potencjalnych kupujących napotkało pułap cenowy, co skłania ich do wstrzymania poszukiwań lub szukania mniejszych/tańszych domów, co z kolei ogranicza wzrost sprzedaży i cen.

Sedno dla rynku mieszkaniowego: Rynek nieruchomości w Filadelfii w 2025 roku jest chłodniejszy, ale daleki od zimnego. Ceny są wysokie, ale się stabilizują, podaż powoli rośnie, ale wciąż jest ograniczona, a popyt utrzymuje się na zdrowym poziomie w ramach ograniczeń dostępności cenowej. Rynek wydaje się przesuwać w kierunku równowagi – to „zdrowy powrót do średniej”, a nie gwałtowna korekta drexel.edu. W rzeczywistości analitycy zauważają, że wszystkie sygnały wskazują na miękkie lądowanie: bardziej zrównoważony rynek z bardziej racjonalnymi cenami i poprawioną dostępnością, a nie wielki krach drexel.edu. Jak zobaczymy w sekcji prognoz, eksperci przewidują, że umiarkowany wzrost cen będzie się utrzymywał, o ile nie nastąpi poważny wstrząs gospodarczy.

Wgląd na poziomie dzielnic: Najgorętsze (i najchłodniejsze) obszary Filadelfii

Rynek nieruchomości jest hiper-lokalny, a w Filadelfii, mieście wyraźnie zróżnicowanych dzielnic o bardzo różnych trajektoriach rynkowych, jest to szczególnie widoczne. Niektóre dzielnice na fali wznoszącej notują szybkie wzrosty cen i rozwój, podczas gdy kilka długo ugruntowanych obszarów ochłodziło się po wcześniejszych boomach.

Z danych wyłania się kilka kluczowych trendów:

• Poprzednio „niedoceniane” obszary gwałtownie drożeją: Zachodnia i południowo-zachodnia Filadelfia (z wyłączeniem University City) odnotowały najwyższy wzrost cen w mieście – około +9,3% r/r drexel.edu. Północna Filadelfia była niewiele w tyle z wynikiem +8,3% drexel.edu. Te tańsze obszary są teraz na celowniku inwestorów i kupujących domy, dzięki względnej przystępności cenowej i nowemu zainteresowaniu deweloperów. Analitycy przypisują ten wzrost znacznemu napływowi zewnętrznych inwestycji, szczególnie w dzielnicach sąsiadujących z głównymi liniami komunikacyjnymi i korytarzami handlowymi drexel.edu. W Zachodniej/Południowo-Zachodniej Filadelfii dotyczy to miejsc takich jak Walnut Hill, Cedar Park i Kingsessing, które korzystają z rosnącego popytu, gdy osoby wykluczone cenowo z Center City i University City szukają dalej na zachód. Podobnie w Północnej Filadelfii, dzielnice wokół Temple University, części Brewerytown/Sharswood oraz obszary wzdłuż Broad Street doświadczyły fali remontów i nowych inwestycji, które podnoszą ceny. Te obszary były kiedyś zaniedbane, z okazjami na rynku nieruchomości; teraz gwałtownie się gentryfikują, oferując potencjalnie wysokie zyski inwestorom (choć z towarzyszącymi temu obawami o wysiedlenia).
„Następne gorące” dzielnice do obserwowania: W kilku konkretnych dzielnicach lokalne prognozy regularnie wskazują, że są gotowe na znaczący wzrost. Należą do nich South Kensington, Port Richmond oraz części West Philadelphia plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, położone tuż na północ od Fishtown/Northern Liberties, przeżywa obecnie falę modnych inwestycji w zabudowę plombową i w praktyce stało się przedłużeniem dynamicznie rozwijającej się sceny Fishtown. Port Richmond, historycznie robotnicza dzielnica nad rzeką, obecnie podąża śladami Fishtown, gdy kupujący szukają stosunkowo przystępnych cenowo domów szeregowych nieco dalej od centrum. Natomiast w West Philly, obszary na zachód od uniwersytetów (takie jak Mantua, Belmont i East Parkside) oraz okolice węzłów komunikacyjnych przyciągają deweloperów i nabywców szukających okazji. Lokalne analizy RE/MAX wyróżniły „rewitalizujące się dzielnice” takie jak te ze względu na ich duży potencjał wzrostu, ponieważ pojawiają się nowe udogodnienia, a trendy cenowe mają przewyższać średnie miejskie w tych rejonach plusrealtors.com plusrealtors.com. Inwestorzy już kierują swoją uwagę na „obszary o dużym potencjale inwestycyjnym” w West Philadelphia, takie jak Powelton Village, Wynnefield i Cedar Park, które są w trakcie rewitalizacji newagerealtygroup.com.
• Efekty fali gentryfikacji: Wzorzec gentryfikacji w Filadelfii często działa jak fala rozchodząca się na zewnątrz od centrum. Widzieliśmy to w South Philadelphia (np. Point Breeze i Grays Ferry gentryfikowały się od obrzeży Center City na zewnątrz) oraz w dzielnicach nad rzeką (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> teraz Port Richmond). Dane to potwierdzają: Kensington/Frankford (obejmujące Fishtown/East Kensington) nadal odnotowało solidny +4,9% r/r wzrost cen drexel.edu – nie tak wysoki jak 8–10% kilka lat temu, ale stabilny i powyżej średniej miejskiej. Sugeruje to, że nawet dzielnice będące w drugiej fali gentryfikacji nadal zyskują na wartości, choć w bardziej zrównoważonym tempie. Tymczasem sąsiednie nowe tereny, takie jak Harrowgate czy Olde Richmond w pobliżu Port Richmond, mogą być następne do wzrostu, gdy fala będzie się przesuwać. Kupujący i inwestorzy szukający „nowego Fishtown” przeszukują te dzielnice, podbijając ceny gruntów.
• Luksusowe dzielnice osiągają sufit: W wyraźnym kontraście, niektóre z najdroższych, wcześniej dynamicznie rozwijających się dzielnic Filadelfii spłaszczyły się pod względem cen. W szczególności ceny domów w University City były praktycznie stabilne (+0,1% r/r) drexel.edu, a w South Philadelphia wzrosły ledwie (+0,2%) drexel.edu. Center City/Fairmount (obejmujące centrum i sąsiednie obszary jak Fairmount/Spring Garden) osiągnęły jedynie około +2,8% drexel.edu. Co się dzieje? W tych rejonach ceny już tak bardzo wzrosły w ostatniej dekadzie, że w obecnych warunkach wysokich stóp procentowych osiągnęły sufit dostępności. Na przykład, ceny medianowe w Queen Village, Fairmount lub University City często przekraczają 500 tys. dolarów phillymag.com, a pula kupujących na tym poziomie jest ograniczona, gdy kredyty hipoteczne wynoszą 7%. Dodatkowo, na niektórych z tych rynków pojawiły się niewielkie spadki cen lub stagnacja, gdy popyt osłabł – agent nieruchomości zauważył, że rynek „wystrzelił” w latach 2020-21 dla domów z udogodnieniami jak ogródki czy tarasy na dachu, ale „wszystko się wyrównało” teraz w 2024 roku phillyvoice.com. W zasadzie, gorączka opuściła topowe dzielnice; są stabilne, ale już nie szybują. To tworzy okazje dla kupujących szukających okazji w najlepszych lokalizacjach – mogą znaleźć siłę negocjacyjną, teraz gdy te rynki się ustabilizowały.
• Stabilne rynki średnie: Inne subrynki, takie jak Northeast Philadelphia (w danych podzielone na „Lower NE” i „Upper NE”) wykazały umiarkowany wzrost (~2–3% r/r) drexel.edu. To w dużej mierze bardziej podmiejskie obszary (dzielnice domów szeregowych i bliźniaków jak Mayfair, Bustleton itd.), które nie doświadczyły ogromnego boomu pandemicznego, więc nie przeżywają też załamania – po prostu stopniowo zyskują na wartości. Northwest Philadelphia (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) była prawie płaska (+0,2% r/r) drexel.edu, co prawdopodobnie odzwierciedla fakt, że tamte rynki również wcześniej mocno rosły (np. w Mt. Airy był ogromny popyt w latach 2020–21), a od tego czasu ochłodziły się do równowagi.

Podsumowując, historia wzrostu Filadelfii jest silnie zależna od dzielnicy. Największe zyski pojawiają się w dzielnicach, które są jeszcze na wczesnym etapie rewitalizacji, gdzie wartości nieruchomości mają przestrzeń do wzrostu (West/SW Philly, części North, dalsze dzielnice nad rzeką). Natomiast dawne gorące dzielnice, które już „osiągnęły sukces” (Center City, Grad Hospital, Passyunk itd.), łapią oddech lub nawet notują lekkie korekty. Dla inwestorów nieruchomości i kupujących domy oznacza to, że wschodzące obszary oferują wiele możliwości – ale wiąże się to z odpowiednio wyższym ryzykiem i potrzebą dokładnej analizy – podczas gdy bardziej dojrzałe rynki oferują stabilność i mniejszą konkurencję w tej chwili. Jak ujęto w jednym z raportów, „w mniej nasyconych dzielnicach oraz dla inwestorów skupiających się na mieszkaniach dla pracowników i wynajmie pojawia się wiele okazji”, podczas gdy ograniczenia związane z przystępnością cenową pozostają wyzwaniem w najdroższych kodach pocztowych plusrealtors.com.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych: biura, handel detaliczny, przemysł i mieszkania wielorodzinne

Sektor nieruchomości komercyjnych (CRE) w Filadelfii w 2025 roku to mieszanka różnych tendencji, a każdy segment (biura, handel detaliczny, przemysł, mieszkania wielorodzinne) podąża własną ścieżką. Ogólnie rzecz biorąc, rynek biurowy ma trudności z wysokim poziomem pustostanów i kryzysem tożsamości w erze pracy zdalnej, handel detaliczny się stabilizuje wraz z powrotem ruchu pieszego do centrum, nieruchomości przemysłowe pozostają mocnym punktem mimo niedawnego wzrostu pustostanów, a mieszkania wielorodzinne (apartamenty) nadal cieszą się dużym popytem, choć na rynek trafia fala nowej podaży. Przyjrzyjmy się każdemu sektorowi:

Rynek biurowy: wysoki poziom pustostanów i era reinwencji

Sektor biurowy Filadelfii zmaga się z poważnymi trudnościami od czasu pandemii, a rok 2025 stawia go na rozdrożu. Wskaźnik pustostanów biurowych w centrum osiągnął historyczne maksima – obecnie około 20–24% z 43 milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej w Center City stoi puste phillymag.com. W praktyce oznacza to ponad 10 milionów stóp kwadratowych niewynajętej powierzchni, co jest szokującą liczbą dla miasta, które tradycyjnie miało wskaźnik pustostanów na poziomie kilkunastu procent. Oficjalne dane wskazują, że wskaźnik pustostanów biurowych w Filadelfii wynosił około 19–20% w 2024 roku phillyofficespace.com, co jest zbliżone do średniej krajowej w USA (~19,4% w połowie 2025 roku) commercialcafe.com. Wskaźnik pustostanów w Center City jest jeszcze wyższy, według niektórych szacunków sięga 24% phillymag.com, po tym jak duże kancelarie prawne i korporacje zredukowały wynajmowaną powierzchnię. Ta nadpodaż jest bezpośrednio związana z przejściem na pracę zdalną/hybrydową – fizyczna obecność pracowników biurowych w Filadelfii pozostaje znacznie poniżej poziomów sprzed pandemii. Nawet pod koniec 2024 roku frekwencja w biurach w centrum wynosiła średnio tylko ~50–60% poziomu z 2019 roku governing.com, co oznacza, że wiele firm po prostu nie potrzebuje już tyle przestrzeni, co kiedyś.

Właściciele nieruchomości odczuwają skutki: starsze biurowce klasy B szczególnie borykają się z wysokimi pustostanami (standardowe biura klasy A i B miały ~22–23% pustostanów na początku 2024 roku nmrk.com). Tymczasem najlepsze biura „trofeowe” (nowsze lub niedawno odnowione wieżowce klasy A) radzą sobie nieco lepiej (~16–17% pustostanów) nmrk.com, ponieważ najemcy wybierają „ucieczkę do jakości” – konsolidując się w wyższej jakości przestrzeniach, by zachęcić pracowników do powrotu. Na tę tendencję zwracali uwagę główni właściciele, tacy jak Brandywine Realty Trust: ich CEO zauważył, że portfel Brandywine w Center City jest „wynajęty w ponad 90%”, korzystając z najemców opuszczających starsze budynki inquirer.com. W praktyce nowsze wieżowce biurowe przy West Market Street i w University City trzymają się dobrze, podczas gdy starsze biura w innych częściach Center City (oraz w niektórych podmiejskich subrynkach) mają trudności z przyciągnięciem najemców.

Wpływ finansowy na miasto jest znaczący: wysokie pustostany oznaczają niższe wartości nieruchomości (i wpływy z podatków) oraz mniejszy ruch pieszy korzystający z firm w centrum. Według jednego źródła, puste powierzchnie biurowe „kosztują Filadelfię miliony” w utraconych podatkach i aktywności gospodarczej phillyofficespace.com. Czynsze za biura są pod presją, a właściciele oferują duże ustępstwa, aby zapełnić powierzchnie. Nowa aktywność najmu jest ograniczona – na przykład w 2024 roku w mieście podpisano tylko około 540 umów najmu biur, z czego „mniej niż 10” dotyczyło nowych najemców spoza Filadelfii (statystyka, którą lokalny urzędnik nazwał „żałosną”) inquirer.com. Wyraźnie widać, że organiczny wzrost popytu na biura jest minimalny; większość najmu to jedynie przemieszczanie istniejących firm.

Co się robi? Filadelfia aktywnie poszukuje sposobów na ponowne wykorzystanie niewykorzystanych budynków biurowych i ożywienie rynku biurowego. Jedną z propozycji, która przyciągnęła uwagę mediów, jest 20-letnie zwolnienie z podatku od nieruchomości, mające na celu zachęcenie do przekształcania starych biur w mieszkania inquirer.com inquirer.com. (Obecne 10-letnie zwolnienie podatkowe, które w minionych dekadach znacznie pobudziło rozwój mieszkaniowy, zostało w 2020 roku ograniczone dla nowych inwestycji, ale utrzymane dla konwersji; obecnie urzędnicy uważają, że potrzebna jest jeszcze większa zachęta dla kosztownych przekształceń biur inquirer.com.) Raport Komisji ds. Reformy Podatkowej na 2025 rok zalecił podwojenie zwolnienia do 20 lat dla „trudnych” budynków biurowych, ale z 5-letnim okresem obowiązywania, aby skłonić do szybkiego działania inquirer.com inquirer.com. Wymagałoby to zgody stanu (ponieważ prawo PA ogranicza zwolnienia do 10 lat) inquirer.com, ale pokazuje, jak pilny jest to problem. Impulsem nie są tylko kwestie ekonomiczne – chodzi także o potrzeby mieszkaniowe: przekształcanie pustych biur w mieszkania mogłoby zwiększyć podaż mieszkań (być może nawet lokali przystępnych cenowo) w centrum miasta inquirer.com. Filadelfia była w rzeczywistości liderem w konwersjach biur na mieszkania w przeszłości (wiele starych biurowców w centrum zostało przekształconych w mieszkania w ciągu ostatnich 20 lat dzięki 10-letniemu zwolnieniu) inquirer.com. Teraz, przy tak dużej ilości pustej powierzchni, miasto chce jeszcze bardziej przyspieszyć ten trend. Sztandarowym przykładem jest historyczny Wanamaker Building przy City Hall, który stracił sklep Macy’s i obecnie planuje przekształcenie pięter biurowych na setki mieszkań axios.com. Podobnie, 18-piętrowy wieżowiec biurowy przy 1701 Market Street (przemianowany na „17 Market West”) przechodzi największą w Filadelfii konwersję po pandemii, przekształcając się w 299 mieszkań na wynajem z udogodnieniami w stylu resortowym axios.com. Projekty te mają na celu „dostosowanie rozmiaru” centrum miasta poprzez zagospodarowanie nadmiaru powierzchni biurowej i dodanie całodobowych mieszkańców wspierających lokalne firmy.

Patrząc w przyszłość, perspektywy biurowe są ostrożne. Eksperci przewidują, że sektor biurowy będzie „nadal zmagał się z kwestiami powrotu do pracy” aż do 2025 roku tcsr.realtor, co oznacza brak szybkiego powrotu do pełnego obłożenia. Możemy się spodziewać płaskiego lub minimalnego wzrostu czynszów w najlepszym wypadku, a być może dalszego osłabienia w starszych budynkach. Część nowych inwestycji wciąż jest realizowana – w szczególności nowa siedziba Chubb, wieżowiec o wartości 430 milionów dolarów i wysokości 18 pięter przy 20th & Arch, który do 2026 roku przyniesie 1 200 nowych miejsc pracy i 3 000 pracowników w centrum miasta axios.com. Takie projekty pokazują wyraz zaufania do Filadelfii jako atrakcyjnej lokalizacji biurowej dla rozwijających się firm. Jednak taki optymizm jest łagodzony przez fakt, że większość nowych inwestycji biurowych w ostatnim czasie powstaje na przedmieściach, a nie w mieście inquirer.com, częściowo z powodu wysokich podatków od wynagrodzeń i działalności gospodarczej w Filadelfii, które czynią ją mniej atrakcyjną dla ekspansji korporacyjnych inquirer.com. Władze miasta rozważają szersze obniżki podatków, aby pobudzić aktywność gospodarczą inquirer.com, ale wszelkie zmiany będą stopniowe.

Podsumowując (biura): Rynek biurowy w Filadelfii znajduje się w okresie transformacji i reinwencji. Wysokie wskaźniki pustostanów (~20%) inquirer.com utrzymują się, zwłaszcza w starszych budynkach, a kultura pracy zdalnej strukturalnie zmniejszyła popyt. Ożywienie tego sektora prawdopodobnie nastąpi poprzez konsolidację (ucieczka do jakości) i konwersję (adaptacyjne ponowne wykorzystanie), a nie powrót do tradycyjnego najmu biur. Można się spodziewać, że Center City stopniowo zmniejszy powierzchnię biurową i zdywersyfikuje jej wykorzystanie (więcej mieszkań, hoteli itp. w dawnych lokalizacjach biurowych) w ciągu najbliższych kilku lat. To trudne środowisko dla właścicieli biurowców, ale także szansa na wizjonerskie przebudowy. Jak ujął to jeden z komercyjnych pośredników, „biura to duży outsider” na tle odradzającego się rynku nieruchomości komercyjnych tcsr.realtor tcsr.realtor – czyli najsłabsze ogniwo, które najdłużej będzie wracać do formy.

Rynek handlowy: Odrodzenie centrum mimo presji e-commerce

Rynek nieruchomości handlowych w Filadelfii wykazuje obiecujące oznaki odrodzenia po pandemicznym załamaniu, choć nie wrócił jeszcze do stanu sprzed 2020 roku. Center City, handlowe serce regionu, odnotowało powrót kupujących, turystów i zwłaszcza mieszkańców, co wzmacnia popyt na sklepy i restauracje. Według najnowszego raportu Center City District (koniec 2024 r.), zajętość powierzchni handlowych w centrum Filadelfii utrzymuje się na poziomie ~83% centercityphila.org. W liczbach bezwzględnych, w centralnej części Center City (od Girard Ave do Tasker St) działa około 1 792 firm handlowych centercityphila.org. Co ważne, liczba detalistów wzrosła o ok. 15% od 2019 roku centercityphila.org, co oznacza, że więcej sklepów i lokali gastronomicznych działa obecnie niż przed pandemią – to godne uwagi odbicie. W ciągu ostatnich dwóch lat otwierano nowe sklepy szybciej niż zamykano, zarówno sieciowe, jak i wiele lokalnych niezależnych (szczególnie widoczny jest „szał na ciastka” i nowe piekarnie, wśród innych trendów centercityphila.org).

To powiedziawszy, około 83% zajętości oznacza, że 17% powierzchni handlowych w centrum miasta nadal stoi pusta – jest więc pole do poprawy. Niektóre znane lokale przy Walnut Street i w innych miejscach pozostają puste lub zmieniły najemców z powodu zakłóceń z 2020 roku i trwających zmian w handlu detalicznym. Jednak te pustostany są stopniowo zapełniane. W latach 2023–2024 w Center City pojawiły się duże nowe inwestycje, takie jak Primark (detalista fast fashion) otwarty przy Chestnut, nowe restauracje i miejsca rozrywki oraz sklepy z ofertą doświadczeniową, takie jak bary z rzutkami do siekiery i wystawy sztuki, które przyciągają ruch pieszy centercityphila.org. Struktura handlu detalicznego ewoluuje poza tradycyjne zakupy: raport CCD zauważa, że „nowe miejsca rozrywki przekształciły krajobraz handlowy, oferując doświadczenia wykraczające poza same zakupy” centercityphila.org – chodzi o immersyjne doświadczenia, przestrzenie na występy na żywo i interaktywne formy spędzania wolnego czasu, których nie da się odtworzyć online. Ten trend doświadczeniowy to sposób, w jaki handel stacjonarny odpowiada na e-commerce.

Ruch pieszy w Center City mocno się odrodził. Pod koniec 2024 roku liczniki pieszych i dane z telefonów komórkowych pokazały, że ruch pieszy w centrum osiągnął ~85% poziomu sprzed pandemii governing.com, co plasuje Filadelfię na 7. miejscu wśród głównych amerykańskich centrów miast pod względem tempa odbudowy inquirer.com. Kluczowymi czynnikami są powrót pracowników biurowych (w trybie hybrydowym), wzrost liczby mieszkańców centrum (populacja Center City osiągnęła rekordowy poziom, a obecnie mieszka tam więcej osób niż w 2019 roku billypenn.com) oraz odrodzenie turystyki i konferencji. Przykładowo, w sezonie świątecznym 2024 tętniły życiem jarmarki bożonarodzeniowe, a hotele były niemal pełne, co wskazuje na powrót turystów. Dodatkowo wydarzenia takie jak inicjatywa „Open Streets” – zamykanie niektórych ulic dla samochodów na rzecz festynów pieszych – przyniosły detalistom duże korzyści (90% firm odnotowało wzrost ruchu, a średnia sprzedaż wzrosła o 68% podczas jednego z takich wydarzeń) centercityphila.org. Poprawa bezpieczeństwa publicznego (wskaźniki przestępczości w centrum spadły) nbcphiladelphia.com oraz czystsze ulice również pomagają zachęcać klientów do powrotu.

W dzielnicach poza Center City korytarze handlowe są na różnych etapach rozwoju. Wiele lokalnych pasaży handlowych (np. Germantown Avenue w Mt. Airy, Passyunk Avenue w South Philly, Frankford Ave w Fishtown) faktycznie prosperowało podczas pandemii, gdy ludzie pozostawali bliżej domu. Te obszary w dużej mierze utrzymały wysokie wskaźniki najmu, a firmy obsługujące lokalnych mieszkańców (kawiarnie, usługi, butiki) radzą sobie dobrze. Jednak niektóre dzielnice są niedostatecznie obsługiwane lub wciąż dotknięte brakiem inwestycji, więc obraz handlu detalicznego jest bardzo zróżnicowany w zależności od ulicy. Ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w Filadelfii wynosił około 10% pod koniec 2023 roku, co nie jest złym wynikiem, biorąc pod uwagę krajowe trendy. Czynsze za najlepsze lokale handlowe w Center City wynoszą średnio 50–70 dolarów za stopę kwadratową (korytarz Walnut St), choć właściciele nieruchomości są bardziej elastyczni po pandemii.

Patrząc w przyszłość, eksperci uważają, że handel detaliczny w Center City „ustabilizował się, ale ma potencjał do wzrostu” billypenn.com. Oczekuje się, że wraz z powrotem większej liczby pracowników (nawet jeśli tylko na 3 dni w tygodniu) i wzrostem gęstości zaludnienia, popyt na powierzchnie handlowe będzie nadal rosnąć. Do 2025 roku w centrum Filadelfii mieszkało więcej osób niż kiedykolwiek wcześniej i było prawie tyle samo restauracji i barów co przed pandemią billypenn.com – co wskazuje na silne ożywienie w branży gastronomicznej. Konsumenci z entuzjazmem wrócili do zakupów i jedzenia na miejscu, choć inflacja i niedobory pracowników w 2024 roku stanowiły wyzwanie dla niektórych firm. Widmo e-commerce wciąż się unosi (obecność Amazona oznacza, że towary codziennego użytku nie wrócą do sklepów stacjonarnych), więc handel detaliczny, który odniesie sukces, to ten, który oferuje coś, czego nie da się kupić online: wygodę (np. usługi, szybkie jedzenie), doświadczenia (wydarzenia, atmosfera społeczna) lub natychmiastowość (potrzeby na ostatnią chwilę).

Podsumowanie (handel detaliczny): Rynek nieruchomości handlowych w Filadelfii rozwija się, zwłaszcza w centrum, po trudnym okresie. Wskaźnik najmu wynosi około 83% i rośnie centercityphila.org, otwierają się nowe sklepy, a ruch pieszy odzyskał około 85% poziomu sprzed pandemii governing.com. Czynsze i wartości nieruchomości handlowych odpowiednio się odbudowują. Silna baza mieszkańców w centrum miasta to duży atut dla odporności handlu. Nadal jest miejsce na poprawę (niektóre pustostany do wypełnienia), ale kierunek jest pozytywny – „świetlana przyszłość handlu detalicznego w Filadelfii”, jak ujęto to w jednym z nagłówków centercityphila.org. Właściciele nieruchomości i pośrednicy pozostają ostrożnymi optymistami, że wraz z dalszym ożywieniem biur i turystyki, Center City może w ciągu najbliższych kilku lat osiągnąć ponad 90% wskaźnik najmu powierzchni handlowych, przywracając scenę zakupowo-gastronomiczną Filadelfii do dawnej świetności.

Przemysł i logistyka: Boom magazynowy zatrzymuje się, a potem trwa dalej

Sektor nieruchomości przemysłowych – obejmujący magazyny, centra dystrybucyjne i powierzchnie produkcyjne – był w ostatnich latach gorącym tematem w regionie Filadelfii, napędzany boomem e-commerce oraz strategicznym położeniem miasta w korytarzu północno-wschodnim. Do 2025 roku sektor ten pozostaje najmocniej prosperującym segmentem komercyjnym, choć w krótkim okresie doświadcza lekkiego nadmiaru podaży, gdy fala masowej budowy w końcu dogania popyt.

W latach 2021–2023 deweloperzy wybudowali miliony stóp kwadratowych nowej powierzchni magazynowej w Filadelfii i okolicach (szczególnie w podmiejskich hrabstwach i południowym New Jersey), aby nadążyć za Amazonem, firmami logistycznymi i innymi. To doprowadziło do rekordowo niskiego poziomu pustostanów w sektorze przemysłowym (często poniżej 5%). Jednak pod koniec 2023 i w 2024 roku nastąpił gwałtowny wzrost oddanych do użytku obiektów, który tymczasowo przewyższył tempo absorpcji przez najemców. Na połowę 2025 roku wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym w Filadelfii wzrósł do około 8,6% globest.com – to wzrost o około 1,6 punktu procentowego rok do roku globest.com. Ten skok wydaje się duży, ale wynika głównie z pustych nowych budynków wchodzących na rynek. Tylko w II kwartale 2025 roku dostarczono 5,44 mln stóp kwadratowych nowej powierzchni przemysłowej, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale i znacznie powyżej tempa z poprzedniego roku globest.com. Około 40% obiektów oddanych w 2024 roku było nadal pustych w momencie ukończenia lee-associates.com, co podniosło poziom pustostanów. W niektórych subrynkach było to bardziej odczuwalne: na przykład w podmiejskich hrabstwach Filadelfii wskaźnik pustostanów wzrósł z ~5,6% do 7,1% w ciągu roku globest.com, a w południowym New Jersey poziom pustostanów w sektorze przemysłowym osiągnął ~11,6% globest.com po otwarciu szeregu dużych magazynów przy autostradzie NJ Turnpike.

Pomimo tego krótkoterminowego nadpodażu, perspektywy dla sektora przemysłowego pozostają solidne. Co istotne, deweloperzy ograniczyli rozpoczynanie nowych inwestycji, pozwalając rynkowi na przyswojenie dostępnej powierzchni. W połowie 2025 roku w regionie Filadelfii w budowie było tylko 7,7 mln stóp kwadratowych – to najniższy poziom inwestycji od 2019 roku globest.com. Colliers (firma brokerska) prognozuje, że wraz z gwałtownym spowolnieniem budów, współczynnik pustostanów „będzie stopniowo spadał do końca 2025 i w 2026 roku”, gdy nowa podaż zostanie wchłonięta przez najemców globest.com. Rzeczywiście, czynniki napędzające popyt (rozwój portów, e-commerce, potrzeby dystrybucji regionalnej) wciąż są obecne. Choć absorpcja netto na początku 2025 roku była umiarkowana (tylko ok. 50 000 stóp kwadratowych w II kwartale 2025, w porównaniu do 1,1 mln stóp kwadratowych rok wcześniej globest.com), na rynku są aktywne zapytania najemców. Niektóre niedawno oddane do użytku mega-magazyny są w trakcie negocjacji najmu w 2025 roku i gdy te transakcje zostaną sfinalizowane, poziom wynajęcia się poprawi.

Czynsze za powierzchnie przemysłowe utrzymały się i nawet nieznacznie wzrosły. Średnia stawka najmu w aglomeracji Filadelfii wynosiła około 11,25 USD za stopę kwadratową NNN w II kwartale 2025 roku, nieco więcej niż ok. 11,19 USD rok wcześniej globest.com. Właściciele nie musieli obniżać czynszów, co wskazuje na przekonanie, że nadmiar powierzchni jest tymczasowy. Region pozostaje kluczowym centrum logistycznym – z Filadelfii można dotrzeć do dziesiątek milionów konsumentów w ciągu jednego dnia jazdy ciężarówką – więc popyt na nowoczesne centra dystrybucyjne nie zniknie. Najwięksi inwestorzy instytucjonalni zainwestowali duże środki w sektor przemysłowy Filadelfii: np. w 2025 roku inwestor zapłacił 141,7 mln USD za portfel nieruchomości w południowym New Jersey (jedna z największych transakcji przemysłowych) globest.com, co sygnalizuje utrzymujący się optymizm.

Sztandarowym projektem podkreślającym siłę sektora jest Bellwether District w południowej Filadelfii. To ogromna, obejmująca 1300 akrów przebudowa dawnej rafinerii ropy PES, przekształcana w kampus logistyczny i nauk przyrodniczych na przestrzeni 10–15 lat. Przy inwestycji o wartości 4 miliardów dolarów, plan Bellwether obejmuje miliony stóp kwadratowych nowych magazynów i obiektów badawczo-rozwojowych axios.com. W 2025 roku na terenie powstanie pierwszy ogromny magazyn (około 400 tys. stóp kwadratowych), a kolejny ma być gotowy do końca roku axios.com. Po całkowitym ukończeniu Bellwether stanie się „mekką magazynową” axios.com, wykorzystując dostęp do kolei, portu i autostrad. Symbolizuje to przejście Filadelfii od starego przemysłu (rafineria ropy) do nowego (logistyka i biotechnologia). Dodatkowo, Navy Yard w południowej Filadelfii – historycznie kampus biurowy – rozbudowuje się w kierunku funkcji wielofunkcyjnych, ale także dodaje przestrzeń dystrybucyjną/lekkiego przemysłu w ramach swojej przebudowy wartej 6 miliardów dolarów (wraz z nowymi mieszkaniami, o czym dalej) axios.com. Podmiejskie hrabstwa, takie jak Bucks, Chester i Gloucester (NJ), również odnotowały powstanie ogromnych nowych centrów logistycznych (np. 1-milionowy stóp kwadratowych „I-76 Trade Center” w hrabstwie Chester, wspomniany przez Colliers globest.com).

Podsumowując (sektor przemysłowy): Rynek nieruchomości przemysłowych w Filadelfii nieco się ochładza – z bardzo gorącego staje się po prostu gorący. Wskaźnik pustostanów ~8–9% to krótkoterminowy skok spowodowany szybkim tempem budowy, ale ponieważ rozpoczęcia nowych budów są na najniższym poziomie od sześciu lat i popyt wciąż jest silny, oczekuje się, że sektor ponownie się zacieśni do 2026 roku globest.com. Wzrost czynszów był umiarkowany, ale dodatni. Spośród wszystkich typów nieruchomości komercyjnych, przemysłowe to „jeden gorący punkt”, na który analitycy konsekwentnie zwracają uwagę tcsr.realtor. Dla inwestorów nowoczesne magazyny w regionie Filadelfii nadal są atrakcyjne, choć należy zwracać uwagę na różnice między subrynkami (niektóre węzły w południowym New Jersey są obecnie nieco nadpodażowe). W dłuższej perspektywie wzrost znaczenia logistyki portowej (PhilaPort zwiększył przepustowość) oraz położenie Filadelfii sugerują dalszy wzrost. Jedyna uwaga: jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, finansowanie nowych projektów przemysłowych lub utrzymywanie pustych obiektów będzie droższe – ale wielu deweloperów już odpowiednio spowolniło działalność.

Wielorodzinne i wynajem mieszkań: Silny popyt spotyka się z nową podażą

Sektor mieszkań wielorodzinnych w Filadelfii (wynajem apartamentów) przeżywał prawdziwy rollercoaster – w pozytywnym sensie. Miasto doświadczyło boomu budowlanego apartamentów pod koniec lat 2010. i na początku lat 2020., napędzanego 10-letnią ulgą podatkową i rosnącym popytem ze strony młodych najemców. Boom ten osiągnął szczyt w rekordowej liczbie nowych oddanych mieszkań właśnie w momencie ożywienia po pandemii. Obecnie, w 2025 roku, rynek mieszkań wchłania tę podaż. Popyt ze strony najemców jest silny – w rzeczywistości wielu potencjalnych nabywców domów pozostaje na rynku najmu z powodu wysokich stóp procentowych i cen domów, więc popyt na wynajem jest wyjątkowo silny. Jednak krótkoterminowym wyzwaniem jest nadmiar nowych luksusowych mieszkań pojawiających się na rynku jednocześnie, co spowodowało niewielką miękkość w segmencie premium.

Najpierw ogólne liczby: wskaźnik zajętości mieszkań w Filadelfii pozostaje wysoki i wynosi średnio około 93–94% mmgrea.com. Spadł tylko nieznacznie (o ~0,3% w 2024 roku) pomimo tysięcy nowych mieszkań pojawiających się na rynku mmgrea.com. W IV kwartale 2024 roku wskaźnik zajętości wynosił około 94,1% i prognozuje się, że utrzyma się na poziomie powyżej 93% przez cały 2025 rok mmgrea.com – co według standardów branżowych jest bardzo zdrowym poziomem. Wskazuje to, że rynek wchłania nowe mieszkania prawie tak szybko, jak się pojawiają, dzięki stałemu popytowi ze strony najemców. Średni czynsz efektywny w aglomeracji Filadelfii wynosił około 1 762 USD pod koniec 2024 roku, a prognozuje się, że wzrośnie do około 1 815 USD do IV kwartału 2025 roku mmgrea.com mmgrea.com. Oznacza to oczekiwany +3,0% roczny wzrost czynszu mmgrea.com, co, choć umiarkowane, stanowi odbicie po stagnacji czynszów na początku pandemii. W rzeczywistości czynsze w Filadelfii wzrosły łącznie o około 26% od 2020 roku phillymag.com, co odzwierciedla, jak szybko rynek najmu się zacieśnił po początkowym spadku w czasie pandemii. Mimo że wzrost czynszów spowolnił w 2023 roku, trend ponownie jest wzrostowy – Zillow przewiduje nawet, że „presja na wzrost czynszów” utrzyma się, ponieważ wysokie ceny domów skłaniają więcej osób do wynajmu plusrealtors.com.

Jednak nie wszystkie segmenty rynku najmu są sobie równe. „Apartamenty klasy A” – zazwyczaj nowoczesne, wysokie budynki z luksusowymi udogodnieniami – obecnie mierzą się z dużą konkurencją. Jak wspomniano wcześniej, w Filadelfii realizowano bezprecedensową liczbę inwestycji wielorodzinnych. W 2024 roku oddano ponad 13 000 nowych mieszkań wielorodzinnych (obszar metropolitalny) mmgrea.com, co stanowi jeden z największych wyników w historii. Ten napływ podaży doprowadził do tego, co obserwatorzy nazwali „nadpodażą najmu w segmencie luksusowym” inquirer.com – innymi słowy, zbyt wiele ekskluzywnych mieszkań konkuruje o ograniczoną pulę najemców o wysokich dochodach. Zmusza to niektórych właścicieli nowych budynków do oferowania zachęt (np. darmowych miesięcy najmu), aby zapełnić mieszkania. Wzrost czynszów w tych luksusowych budynkach był bardziej płaski, a okresy wynajmu się wydłużyły. The Inquirer poinformował, że wysokie stopy procentowe i koszty budowy, w połączeniu z tą nadpodażą luksusowych mieszkań, stworzyły „surowe realia ekonomiczne” dla deweloperów, co oznacza, że wynajęcie nowych budynków jest teraz trudniejsze bez obniżania czynszów lub oferowania promocji inquirer.com.

Rozpoznając potencjalne nadbudowanie rynku, deweloperzy zaczęli się wycofywać od 2023 roku. Rozpoczęcia budowy budynków wielorodzinnych w 2024 roku spadły o około 37% w porównaniu do 2023 roku mmgrea.com mmgrea.com. Pod koniec 2024 roku w całym obszarze metropolitalnym w budowie pozostawało tylko około 11 300 mieszkań – to około 17% poniżej historycznej średniej mmgrea.com mmgrea.com. Patrząc w przyszłość, prognozuje się, że ukończenia w 2025 roku gwałtownie spadną o około 60%: tylko około 5 300 mieszkań ma zostać oddanych do użytku w 2025 roku, w porównaniu do ponad 13 000 w 2024 roku mmgrea.com. Ten dramatyczny spadek nowej podaży pozwoli rynkowi złapać oddech. W rzeczywistości w kilku podrynkach nie będzie dużych nowych inwestycji w 2025 roku mmgrea.com. Główne miejsca nowej podaży w 2025 roku to będą North Philadelphia (ok. 753 mieszkań), South Philly/Navy Yard (~860 mieszkań) oraz Art Museum/Northern Liberties (~873 mieszkań) mmgrea.com, zgodnie z prognozami – znacznie mniej niż te obszary otrzymały w latach 2023–24. Oznacza to, że do 2026 roku, przy minimalnej liczbie nowych budów, istniejące zasoby zostaną wynajęte i rynek może się ponownie zaostrzyć, potencjalnie przechylając się na korzyść właścicieli z szybszym wzrostem czynszów.

Deweloperzy budynków wielorodzinnych w Filadelfii również nieco zmieniają swoje podejście. Niektórzy realizują skromniejsze projekty „mieszkań dla klasy pracującej” lub ubiegają się o dotacje na włączenie mieszkań przystępnych cenowo, ponieważ segment luksusowy jest już nasycony. Miejski bonus za strefowanie inkluzywne (który przyznaje dodatkową gęstość zabudowy dla projektów obejmujących mieszkania przystępne cenowo lub wpłacających do funduszu mieszkaniowego) zaczął przynosić pierwsze mieszkania przystępne cenowo w nowych budynkach – trend ten prawdopodobnie będzie się rozwijał. Pojawia się także zainteresowanie przekształcaniem niektórych budynków komercyjnych na mieszkalne (jak omówiono w sekcji dotyczącej biur), co mogłoby dodać unikalne zasoby mieszkaniowe, choć takie konwersje zazwyczaj również skutkują powstaniem mieszkań luksusowych (ze względu na koszty).

Znaczące inwestycje wielorodzinne, które zostaną ukończone w 2025 roku, ilustrują trendy: na terenie Navy Yard otwierają się pierwsze w historii budynki mieszkalne w tej dzielnicy – dwa budynki o łącznej liczbie 614 mieszkań z udogodnieniami w stylu resortowym axios.com. Są one skierowane do młodych profesjonalistów i pracowników Navy Yard i stanowią część wielkiego planu stworzenia tam nowej dzielnicy o mieszanym przeznaczeniu (z tysiącami kolejnych lokali w przyszłości) axios.com. W University City niedawno otwarto lub są bliskie ukończenia kilka nowych wysokościowców, skierowanych do pracowników sektora edukacji i medycyny oraz studentów (np. nowe budynki EVO i Apex). Center City w ciągu ostatnich 1–2 lat doczekało się debiutu ultraluksusowych wieżowców, takich jak The Laurel (Rittenhouse) i Arthaus (Avenue of the Arts), które dodały do oferty ekskluzywne apartamenty (konkurujące z wynajmem w najwyższym segmencie). Tymczasem poza centrum, dzielnice takie jak Northern Liberties i East Kensington doświadczyły proliferacji średniowysokich budynków apartamentowych, z których wiele jest obecnie wynajmowanych. Obserwuje się także trend powstawania osiedli domów szeregowych “build-to-rent” w różnych częściach miasta, co zaciera granicę między wynajmem domów jednorodzinnych a wielorodzinnych.

Dla najemców obecna sytuacja oznacza nieco większy wybór, zwłaszcza w segmencie luksusowym. Najemcy często mogą znaleźć zachęty przy nowych lokalach (np. darmowy miesiąc) i korzystać z licznych udogodnień, gdyż budynki konkurują ze sobą. Jednak w segmencie niedrogich i średniocenowych mieszkań na wynajem sytuacja wciąż jest napięta – starsze budynki apartamentowe i wynajmy w domach szeregowych mają niską pustostanowość, ponieważ wiele gospodarstw domowych, które 5 lat temu mogłyby kupić pierwsze mieszkanie, obecnie wynajmuje dłużej. Dlatego apartamenty klasy B/C pozostają pełne, a ich czynsze stale rosną. Z perspektywy inwestycyjnej, nieruchomości na tym średnim rynku (tzw. “mieszkania dla klasy pracującej”) cieszą się popytem ze względu na stabilne obłożenie.

Podsumowując (wielorodzinne): Rynek mieszkań w Filadelfii w 2025 roku charakteryzuje się silnym, podstawowym popytem, nieco podwyższoną pustostanowością w zupełnie nowych lokalach oraz ogromnym spowolnieniem nowej zabudowy, które przywróci równowagę. Czynsze rosną o około 3% i mogą przyspieszyć, gdy obecna podaż zostanie wchłonięta mmgrea.com. Poziom wynajęcia wciąż przekracza 93% mmgrea.com, co świadczy o ogólnej kondycji rynku. Jak podsumowała jedna z prognoz, „mieszkania poradzą sobie z [nadmiarem] nowej zabudowy” w najbliższym czasie, ale ogólne perspektywy są stabilne tcsr.realtor. Rzeczywiście, sektor wielorodzinny jest uważany za jedną z bardziej odpornych klas aktywów – ludzie zawsze potrzebują mieszkań. Filadelfia ma też przewagę, ponieważ pozostaje bardziej przystępna cenowo dla najemców niż Nowy Jork, DC czy Boston, co pomaga jej przyciągać i zatrzymywać młodych mieszkańców (według Zillow to „potężna siła” w popycie na mieszkania phillyvoice.com). Inwestorzy wciąż są aktywni na rynku wielorodzinnym w Filadelfii, poszukując zarówno nowych inwestycji (jeśli cena jest odpowiednia), jak i nabywając starsze zasoby do renowacji. Przy wysokich stopach procentowych rozwój nowych inwestycji wyhamował, ale kapitał przepływa do istniejących aktywów. Sedno sprawy: sektor mieszkań radzi sobie z tymczasową nadpodażą, ale jest zasadniczo stabilny, wspierany przez wzrost zatrudnienia i stałą liczbę najemców w mieście.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka na rynku w Filadelfii

Z perspektywy inwestora – niezależnie czy jest to mały inwestor mieszkaniowy, czy duży gracz instytucjonalny – rynek nieruchomości w Filadelfii w 2025 roku oferuje mieszankę kuszących możliwości i istotnych ryzyk. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości i ryzyka zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym:

➤ Możliwości:

• Niedoceniane dzielnice i inwestycje z potencjałem wzrostu wartości: Jak wspomniano, obszary takie jak West Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, oraz części North Philly są w trakcie transformacji i wciąż oferują stosunkowo niskie ceny wejścia. Te dzielnice są „na progu znaczącego wzrostu”, co czyni je głównymi celami dla wzrostu wartości plusrealtors.com. Inwestorzy, którzy remontują zniszczone domy szeregowe lub budują nowe mieszkania w tych rejonach, mogą skorzystać na rosnących wartościach. Na przykład domy szeregowe w West Philly, które kilka lat temu sprzedawano za mniej niż 100 tys. dolarów w dzielnicach takich jak Mantua czy Mill Creek, są obecnie odnawiane lub wynajmowane studentom/profesjonalistom po znacznie wyższych stawkach – a ceny wciąż są rozsądne w porównaniu do dzielnic bliżej centrum. Best Places to Invest często wyróżnia enklawy West Philly (np. Wynnefield, Cedar Park), które się rewitalizują i prawdopodobnie przyniosą ponadprzeciętne zyski newagerealtygroup.com. Podobnie, narracja o „następnym Fishtown” wokół South Kensington/Olde Kensington stwarza okazje: nowe projekty kondominiów i apartamentów tam sprzedają się szybko, co wskazuje na silne przyszłe porównania cenowe.
• Nieruchomości na wynajem i mieszkania dla klasy pracującej: Przy czynszach bliskich historycznych maksimów i dużej liczbie osób niezdolnych do zakupu domu, nieruchomości na wynajem w Filadelfii są atrakcyjne. Liczba najemców rośnie, ponieważ wysokie ceny domów i stopy procentowe skłaniają ludzi do opóźniania zakupu plusrealtors.com. Domy jednorodzinne na wynajem w stabilnych dzielnicach klasy pracującej (np. Northeast Philly) lub małe budynki wielorodzinne w rejonach z dobrym dostępem do komunikacji mogą przynosić solidny przepływ gotówki. Wskaźniki pustostanów w przystępnych cenowo mieszkaniach są bardzo niskie, a inwestorzy mogą oczekiwać umiarkowanego wzrostu wartości przy jednocześnie odpornym rynku najmu plusrealtors.com. Ponadto, miejskie inicjatywy budowy większej liczby „mieszkań dla klasy pracującej” (dostępnych dla osób o średnich dochodach) oznaczają, że mogą pojawić się możliwości partnerstw publiczno-prywatnych, dotacji lub po prostu mniejsza konkurencja, jeśli skoncentrujesz się na wynajmie w średnim segmencie rynku zamiast luksusowym. Podsumowując: stosunkowo wysokie stopy kapitalizacji w Filadelfii (w porównaniu do rynków nadmorskich) i silny popyt na wynajem sprawiają, że jest to atrakcyjne miejsce do inwestycji typu „kup i trzymaj”.
• Nisze komercyjne: przemysł i nauki przyrodnicze: Jak wspomniano, nieruchomości przemysłowe pozostają gorącym sektorem – centra dystrybucyjne, terminale ciężarówek, magazyny typu flex – wszystkie są poszukiwane. Chociaż w krótkim okresie występuje nadpodaż, długoterminowe zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty logistyczne jest silne, a strategiczne położenie Filadelfii zapewnia, że aktywa przemysłowe tutaj pozostaną wartościowe. Inwestorzy specjalizujący się w sektorze przemysłowym mogą znaleźć okazje w nowo wybudowanych pustych magazynach (niektórzy właściciele mogą chcieć sprzedać lub dokapitalizować z powodu niepewności rynkowej) oraz w budowie obiektów typu build-to-suit dla konkretnych najemców. Inną niszą są nieruchomości dla nauk przyrodniczych: Filadelfia, z koncentracją uniwersytetów i szpitali, stała się rozwijającym się centrum nauk przyrodniczych (często nazywanym „Cellicon Valley” w odniesieniu do sektora terapii komórkowych i genowych). Przestrzeń laboratoryjna w University City i Navy Yard odnotowała ogromny wzrost. Firmy aktywnie poszukują powierzchni laboratoryjnych i do bioprodukcji, więc przekształcanie lub budowa nieruchomości pod kątem nauk przyrodniczych (które osiągają wyższe czynsze) może być dochodowe. Duże projekty, takie jak Schuylkill Yards i uCity Square, są tego potwierdzeniem. Chociaż nauki przyrodnicze mogą być ryzykowne (sukces najemców zależy od finansowania B+R), popyt na powierzchnie laboratoryjne w Filadelfii był silny – w pewnym momencie wskaźnik pustostanów dla laboratoriów wynosił prawie 0%. To rodząca się okazja dla wyspecjalizowanych inwestorów.
• Adaptacyjne ponowne wykorzystanie i konwersje: Problemy sektora biurowego w rzeczywistości stwarzają szansę – jeśli masz wizję i kapitał – na przekształcenie nierentownych biur w apartamenty, hotele lub obiekty wielofunkcyjne. Ponieważ miasto prawdopodobnie wprowadzi nowe zachęty (np. potencjalne 20-letnie zwolnienie podatkowe dla konwersji biur inquirer.com), deweloperzy mogliby zasadniczo uzyskać atrakcyjne lokalizacje w Center City po obniżonej cenie (ze względu na spadek wartości budynków biurowych) i skorzystać z ulg podatkowych na stworzenie poszukiwanych mieszkań. Sukces wcześniejszych konwersji (Old City jest pełne dawnych magazynów zamienionych na lofty, a wiele starych biurowców przekształcono w apartamenty/hotele w przeszłości) dobrze wróży. Wysoko nagłośnionym przykładem jest obecnie konwersja 1701 Market St. na apartamenty z luksusowymi udogodnieniami axios.com – Alterra Group stawia na silny popyt najemców na dobrze zlokalizowane adaptacyjne ponowne wykorzystanie. Jeśli 20-letnie zwolnienie podatkowe zostanie zatwierdzone, może to znacząco poprawić opłacalność projektów konwersyjnych. Inwestorzy mogą celować w starsze budynki w okolicach Broad Street i Market East, które nadają się do ponownego wykorzystania. Poza biurami, Filadelfia posiada zasoby pięknych zabytkowych budynków (szkoły, fabryki, kościoły), które można kupić i przekształcić – często zyskując poparcie społeczności i tworząc unikalne produkty (np. lofty), które mogą osiągać wyższe ceny.
• Główne inwestycje i inwestycje publiczne: Miasto ma kilka katalitycznych planów rozwoju (szczegóły w następnej sekcji) – uczestnictwo w tych projektach lub korzystanie z nich może być dochodowe. Na przykład, gdy mega-projekt Penn’s Landing (12 wieżowców na nabrzeżu) ruszy (po wznowieniu), wartości nieruchomości w pobliżu Old City/Society Hill waterfront mogą gwałtownie wzrosnąć. Planowany park na wiadukcie I-95 przy Penn’s Landing (projekt infrastruktury publicznej mający na celu ponowne połączenie miasta z rzeką Delaware) znacznie zwiększy wartość sąsiednich działek. Podobnie, rozbudowa linii tranzytowych lub nowe stacje (jeśli pojawią się wraz z finansowaniem infrastruktury po 2025 r.) mogą otworzyć nowe tereny pod inwestycje zorientowane na transport publiczny. Wczesne skupowanie gruntów w takich obszarach to klasyczna okazja. Filadelfia ma także różne Strefy Okazji, oferujące ulgi podatkowe na inwestycje w określonych dzielnicach; sprytni inwestorzy mogą wykorzystać te programy, by zminimalizować podatki i jednocześnie rewitalizować takie obszary jak część North i West Philly.

➤ Ryzyka:

• Ryzyko stóp procentowych i finansowania: Najbardziej bezpośrednim ryzykiem w 2025 roku jest środowisko wysokich stóp procentowych. Koszty finansowania nieruchomości wzrosły mniej więcej dwukrotnie od 2021 roku. To nie tylko ogranicza przepływy pieniężne inwestorów (wyższe raty kredytów hipotecznych), ale także może obniżać wartości nieruchomości (wraz ze wzrostem stóp kapitalizacji). Dla mocno zadłużonych inwestorów istnieje ryzyko ujemnych przepływów pieniężnych, jeśli stopy procentowe wzrosną przy refinansowaniu. Projekty deweloperskie mogą mieć trudności z opłacalnością, co prowadzi do opóźnień lub anulowania inwestycji. Jeśli inflacja utrzyma się na wysokim poziomie i stopy pozostaną wysokie (lub jeśli rynki kredytowe się zaostrzą), aktywność na rynku nieruchomości może spowolnić, a niektórzy właściciele mogą znaleźć się w trudnej sytuacji, zwłaszcza ci, którzy kupowali przy niskich stopach kapitalizacji w latach 2020–21 i teraz muszą refinansować. Zasadniczo, koszt kapitału to duży czynnik ryzyka – sprawia, że wszystko, od zakupu domu po przejęcia komercyjne, jest droższe i może osłabić rynek bardziej, niż się oczekuje.
• Nadwyżka podaży w niektórych segmentach: Ogólnie rzecz biorąc, Filadelfia nie cierpi na nadpodaż, ale niektóre segmenty są zagrożone. Najbardziej widoczny jest segment luksusowych mieszkań wielorodzinnych w krótkim okresie – jak wspomniano, nadmiar nowych apartamentów z wyższej półki oznacza ostrą konkurencję między właścicielami. Jeśli gospodarka osłabnie lub wzrost zatrudnienia spowolni, te nowe budynki mogą wynajmować się jeszcze wolniej, co wywoła presję finansową na deweloperów. W sektorze biurowym de facto istnieje trwała nadpodaż, chyba że wiele budynków zostanie wyłączonych z użytkowania lub przekształconych; każdy inwestor w biura musi uważać na wysokie pustostany i konieczność dużych nakładów na modernizację, by pozostać konkurencyjnym (ryzyko „wrzucania dobrych pieniędzy za złymi”, jeśli praca zdalna się utrzyma). Nadwyżka powierzchni handlowych nie jest dużym problemem w skali całego miasta, ale niektóre korytarze (np. niektóre podmiejskie centra handlowe lub słabsze pasaże handlowe) mogą nadal mieć trudności i wysokie pustostany, gdy handel detaliczny się zmienia. W przypadku sektora przemysłowego ryzykiem jest, jeśli obecne pustostany nie zostaną wchłonięte tak szybko, jak prognozowano – np. jeśli recesja uderzy w popyt na e-commerce – wtedy te duże, puste magazyny mogą rozpocząć wyścig do dna z obniżkami czynszów. Jednak to ryzyko jest ograniczane przez spadek liczby nowych budów i długoterminowe fundamenty rynku.
• Ryzyka gospodarcze i zatrudnienia: Ogólna kondycja gospodarcza Filadelfii jest istotnym czynnikiem. W ostatnim czasie wzrost liczby miejsc pracy w regionie był przyzwoity (zatrudnienie w rejonie Filadelfii wzrosło o ok. 2,2% w połowie 2024 roku, nieco powyżej średniej krajowej bls.gov, a sektor edukacji i usług zdrowotnych dodał 28 400 miejsc pracy rok do roku bls.gov). Jednak Filadelfia nie jest miastem o wysokim wzroście, jak miasta Sunbelt; jej gospodarka jest bardziej stabilna i wolniejsza. Jeśli w ciągu najbliższych kilku lat dojdzie do recesji krajowej (niektórzy prognozowali łagodną recesję, choć prawdopodobieństwo jej wystąpienia zmalało philadelphiafed.org), Filadelfia może odnotować spadek zatrudnienia w sektorach takich jak hotelarstwo czy nawet opieka zdrowotna, co ostudzi popyt na wszelkiego rodzaju nieruchomości. Ponadto Filadelfia wciąż zmaga się z wysokim wskaźnikiem ubóstwa (~23%) i stosunkowo niskimi dochodami gospodarstw domowych – jeśli inflacja przewyższy wzrost płac, wielu mieszkańców może zostać wykluczonych zarówno z możliwości zakupu własnego domu jak i najmu po cenach rynkowych, co zmniejszy pulę wypłacalnych najemców i nabywców. Już teraz dostępność cenowa jest poważnym problemem: dochody w Filadelfii znacznie odbiegają od tych w Nowym Jorku, Bostonie, Waszyngtonie phillymag.com, przez co ostatnie wzrosty cen są szczególnie dotkliwe. Utrzymujący się kryzys dostępności cenowej może zmusić decydentów do interwencji (kontrola czynszów, wyższe wymogi dotyczące strefowania inkluzywnego itp., co może stanowić ryzyko regulacyjne dla inwestorów).
• Zmiany w polityce i podatkach: Rynek nieruchomości w Filadelfii jest mocno uzależniony od lokalnej polityki. Słynna 10-letnia ulga podatkowa na nowe budynki została ograniczona od 2022 roku (obecnie to częściowa ulga), co już jest wskazywane jako jeden z powodów spadku liczby pozwoleń na budowę. Istnieje ryzyko, że miasto lub stan mogą wprowadzić kolejne zmiany wpływające na zwroty inwestorów – na przykład miasto może podnieść stawki podatku od nieruchomości lub dokonać ponownej wyceny (Filadelfia przeprowadziła rewaloryzację nieruchomości w latach 2022–2023, co znacząco podniosło wyceny dla wielu osób, a kolejna planowana jest w 2024 roku phila.gov). Podatek od wynagrodzeń miasta (~3,79% dla mieszkańców) oraz Business Income and Receipts Tax (BIRT) należą do najwyższych w kraju; jeśli nie zostaną obniżone, mogą nadal hamować rozwój komercyjny (jak wspomniano, wiele firm wybiera przedmieścia, by ich uniknąć inquirer.com). Z drugiej strony, jeśli podatki zostaną obniżone w celu pobudzenia wzrostu, budżet miasta może być nadwyrężony, co wpłynie na usługi. Dodatkowo, nowe regulacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą stanowić zarówno szanse, jak i przeszkody. Na przykład utworzenie nowej kategorii zagospodarowania (RTA-2) z łagodniejszymi wymaganiami ballardspahr.com może pozwolić na większą gęstość zabudowy w projektach mieszkaniowych – to szansa. Ale są też propozycje, by wymagać od deweloperów większej liczby mieszkań przystępnych cenowo lub korzyści dla społeczności (Rada Miasta Filadelfii jest znana z dużego zaangażowania w zatwierdzanie inwestycji). Otoczenie legislacyjne w Filadelfii bywa nieprzewidywalne, więc inwestorzy muszą się liczyć z pewnym ryzykiem politycznym. Po stronie najmu, choć obecnie w Filadelfii nie ma kontroli czynszów, presja na ochronę lokatorów jest zawsze obecna; mogą pojawić się przepisy typu „słuszna przyczyna” eksmisji lub moratoria na budowę w niektórych dzielnicach, jeśli gentryfikacja wywoła sprzeciw.
• Starzejąca się infrastruktura i problemy z usługami publicznymi: Niektóre problemy strukturalne mogą pośrednio stanowić ryzyko. Infrastruktura Filadelfii – od dróg po transport publiczny (SEPTA) – wymaga inwestycji. Pojawiają się obawy dotyczące liczby pasażerów i finansowania SEPTA (liczba pasażerów komunikacji miejskiej jest nadal o ok. 30% niższa niż przed COVID, a w budżecie na działalność operacyjną pojawiają się luki). Jeśli usługi transportu publicznego zostałyby ograniczone (jak ostrzegano w najgorszych scenariuszach), mogłoby to zmniejszyć atrakcyjność niektórych dzielnic i zmienić wzorce dojazdów, wpływając na atrakcyjność nieruchomości. Szkoły publiczne w mieście, choć w niektórych obszarach się poprawiają, nadal skłaniają wiele rodzin do wyprowadzki na przedmieścia, co osłabia długoterminowy popyt na mieszkania dla rodzin klasy średniej w mieście. Dodatkowo, choć przestępczość w Center City i niektórych rejonach spada, Filadelfia odnotowała wzrost przemocy z użyciem broni w latach pandemii. Postrzeganie przestępczości i czystości może wpływać na rynek nieruchomości – na przykład głośne incydenty lub niepokoje społeczne (jak zamieszki w 2020 roku) mogą krótkoterminowo osłabić zaufanie inwestorów i detalistów. Miasto pracuje nad tymi problemami (np. programy zapobiegania przemocy, reformy policji), ale pozostają one czynnikami ryzyka, które należy monitorować.

Rozważając te możliwości i ryzyka, wielu analityków opisuje rynek nieruchomości w Filadelfii jako odporny, ale niepozbawiony wyzwań. Nie występują tu gwałtowne wahania, jak w niektórych rynkach Sunbelt (w ostatnim czasie nie było tu ogromnej nadpodaży ani pęknięcia bańki spekulacyjnej), a niższy poziom cen stanowi pewną poduszkę bezpieczeństwa (rynek jest obecnie „niedowartościowany” względem fundamentów millersamuel.com). Jednak powolny wzrost oznacza również, że nie można liczyć na szybki wzrost wartości bez aktywnego ulepszania nieruchomości. Dla inwestorów kluczowe jest dokładne przeanalizowanie sytuacji na poziomie poszczególnych dzielnic – zmienność w Filadelfii z przecznicy na przecznicę sprawia, że perspektywy mogą się diametralnie różnić nawet na sąsiednich ulicach. Współpraca z lokalnymi ekspertami, śledzenie decyzji rady miasta oraz posiadanie planów awaryjnych na wypadek wyższych kosztów utrzymania to rozsądne podejście na tym rynku.

Najważniejsze inwestycje i projekty kształtujące przyszłość

Kilka dużych inwestycji nieruchomościowych – będących w trakcie realizacji lub planowanych – ma w najbliższych latach przekształcić krajobraz miejski Filadelfii. Projekty te obejmują wszystko: od siedzib korporacji i wieżowców po rozległe dzielnice wielofunkcyjne i modernizacje infrastruktury publicznej. Nie tylko stwarzają one możliwości budowlane i inwestycyjne, ale także wpłyną na atrakcyjność dzielnic, tworzenie miejsc pracy i wartości nieruchomości w całym mieście. Oto kilka najważniejszych inwestycji, na które warto zwrócić uwagę:

• Siedziba Chubb (2000 Arch Street, Center City): Globalna firma ubezpieczeniowa Chubb buduje nową 18-piętrową wieżę biurową przy Arch Street w Center City. Ten projekt o wartości około 430 milionów dolarów zapewni 438 000 stóp kwadratowych powierzchni biurowej i jest godny uwagi, ponieważ przyciąga miejsca pracy do miasta, zamiast je z niego wyprowadzać. Chubb planuje przenieść i powiększyć zespół do 3 000 pracowników w tej siedzibie, w tym 1 200 nowych miejsc pracy w Filadelfii axios.com. Budynek, który już osiągnął docelową wysokość (oznaczenia pojawiły się w 2024 roku), zostanie ukończony w 2026 roku axios.com. Dla Filadelfii to wyraz zaufania do jej zdolności przyciągania i utrzymywania dużych pracodawców. Napływ pracowników Chubb (wielu prawdopodobnie przeprowadzi się z przedmieść) może pobudzić rynek mieszkaniowy w Center City i okolicach oraz wesprzeć lokalnych detalistów i restauracje.
• 17Market West (1701 Market St Conversion): Doskonały przykład konwersji biurowca na cele mieszkaniowe, ten projekt realizowany przez Alterra Property Group przekształca pusty, 18-piętrowy wieżowiec biurowy w sercu Market West w 299 luksusowych apartamentów oraz lokale handlowe na parterze axios.com. Pod nazwą „17Market West” zostanie otwarty pod koniec 2025 roku axios.com jako największa konwersja po pandemii w mieście. Udogodnienia są luksusowe (basen solankowy na dachu, kabany, kort do pickleballa, symulator golfa itp.) axios.com, mając na celu konkurowanie z nowymi inwestycjami. Jego sukces może stać się wzorem dla przyszłych konwersji i doda setki mieszkańców do kwartału, który wcześniej pustoszał po godzinie 17. Ten projekt zasadniczo tworzy nowy węzeł mieszkaniowy w dzielnicy biznesowej, wspierając całodobową żywotność Center City.
• Harper Square „Needle Tower” (Rittenhouse): W ekskluzywnej okolicy Rittenhouse Square lokalny deweloper Pearl Properties planuje Harper Square, smukłą, 50-piętrową wieżę mieszkalną przy 19th Street axios.com. Będzie miała około 215 luksusowych mieszkań i górować nad niską zabudową, nadając jej wygląd „igły”. Rozbiórka na miejscu rozpoczęła się w 2024 roku, choć data rozpoczęcia budowy nie została jeszcze wyznaczona axios.com. Zakończenie planowane jest na około 2027 rok axios.com. Jeśli powstanie, będzie to jeden z najwyższych budynków mieszkalnych w Filadelfii. To odzwierciedla utrzymujące się zaufanie do długoterminowego rynku luksusowych mieszkań/condo. Harper Square uzupełni istniejący, 24-piętrowy budynek Harper należący do Pearl w pobliżu axios.com. Takie projekty sprawiają, że panorama Filadelfii wciąż się rozwija i przyciąga osoby poszukujące ekskluzywnego życia w Center City (konkurując z jakością nowojorską, ale w filadelfijskich cenach).
• The Bellwether District (Południowa Filadelfia): Jak wspomniano, Bellwether District to ogromna przebudowa 1 300 akrów dawnego terenu rafinerii w południowej/południowo-zachodniej części Filadelfii. W ciągu 10–15 lat Hilco Redevelopment Partners inwestuje około 4 miliardów dolarów, aby stworzyć kampus nowoczesnych magazynów, obiektów dystrybucyjnych i laboratoriów nauk przyrodniczych axios.com. Wizja obejmuje miliony stóp kwadratowych powierzchni przemysłowej i potencjalnie pewne komercyjne funkcje mieszane. W 2025 roku Bellwether ukończy swoje pierwsze dwa magazyny przemysłowe (jeden na początku 2025, drugi do końca roku) axios.com. To tylko niewielka część całego planu, ale stanowi początek. Ten projekt jest przełomowy: oczyści teren poprzemysłowy, wygeneruje tysiące miejsc pracy (przemysłowych i logistycznych, które zastąpią utracone miejsca pracy w rafinerii) i być może stworzy nowy silnik gospodarczy dla tej części miasta. Dla okolicznych nieruchomości Bellwether zwiększy popyt na mieszkania w południowej Filadelfii, jeśli pracownicy będą chcieli mieszkać blisko miejsca pracy. Może też poprawić infrastrukturę (drogi, media) w okolicy, co przyniesie korzyści innym nieruchomościom. Ryzykiem jest długi czas realizacji projektu, więc kluczowa jest konsekwentna realizacja.
• Navy Yard Redevelopment (Południowa Filadelfia): Philadelphia Navy Yard, dawna baza marynarki wojennej przekształcona w park biurowy, przechodzi dużą rozbudowę w miejski obszar o funkcjach mieszanych. W 2022 roku PIDC (miejska spółka rozwojowa) oraz Ensemble/Mosaic ogłosiły plan główny o wartości ponad 6 miliardów dolarów, zakładający dodanie mieszkań, powierzchni handlowych, hotelu i kolejnych biur w ciągu 20 lat axios.com. W 2025 roku zostaną otwarte pierwsze w historii jednostki mieszkalne w Navy Yard: kompleks apartamentów liczący 614 mieszkań w dwóch budynkach, z lokalami handlowymi i wieloma udogodnieniami axios.com. Powinny być gotowe do września 2025 roku axios.com. Apartamenty w Navy Yard to duża sprawa: po dekadach jako centrum pracy od 9 do 17, Navy Yard zyska mieszkańców, stając się prawdziwą dzielnicą. Przyszłe etapy przewidują tysiące kolejnych mieszkań, nowy hotel, szkołę, parki i być może nowe połączenie komunikacyjne. W miarę rozwoju tego obszaru powstaje de facto zupełnie nowa dzielnica nadbrzeżna, co prawdopodobnie podniesie wartość gruntów w sąsiednich częściach południowej Filadelfii (np. Pennsport, Whitman) i przyciągnie firmy poszukujące kampusowego otoczenia (zwłaszcza firmy z branży nauk przyrodniczych i B+R, które już są w Navy Yard). To jedno z największych przedsięwzięć urbanistycznych w Filadelfii.
• Waterfrontowy megaprojekt Penn’s Landing: Na nabrzeżu rzeki Delaware, pomiędzy Old City a Northern Liberties, Durst Organization (deweloper z Nowego Jorku) planuje mieszany projekt o wartości 2,2 miliarda dolarów obejmujący 12 akrów axios.com. Plan zakłada 12 wież z tysiącami mieszkań, a także biura, handel detaliczny i hotel axios.com – zasadniczo tworząc nową dzielnicę na nabrzeżu. Symboliczne rozpoczęcie budowy miało miejsce w 2022 roku, ale niestety projekt jest wstrzymany od ponad dwóch lat na rok 2025 axios.com. Wzrost stóp procentowych i niepewność gospodarcza prawdopodobnie odegrały tu rolę. Potrzebne są także prace infrastrukturalne (park nad I-95, którego ukończenie planowane jest na około 2026 rok, jest warunkiem prawdziwego połączenia tej lokalizacji z miastem). Projekt Penn’s Landing jest w zawieszeniu, ale jeśli/gdy ruszy, diametralnie zmieni panoramę nabrzeża i doda mnóstwo mieszkań. To typ megaprojektu, który może stworzyć tysiące miejsc pracy w budownictwie, a po ukończeniu przyciągnąć nowych mieszkańców (w tym potencjalnie bardziej ekskluzywne apartamenty dla tych, którzy w przeciwnym razie wybraliby NYC lub Jersey City). Na razie to wielki znak zapytania („czas pokaże, czy kiedykolwiek zostanie zrealizowany”, mówi Axios axios.com). Miasto i Durst pozostają publicznie zaangażowani, ale wszyscy patrzą na finansowanie i warunki rynkowe, które muszą się zgrać.
• Boom wysokościowców w Center City (różne): Poza Harper Square, kilka innych znaczących wysokościowców jest w trakcie realizacji lub niedawno ukończonych:
  • Two Cathedral Square przy 17th & Race (23-piętrowy biurowiec/mieszkalny) jest w budowie.
  • 2222 Market (20-piętrowy biurowiec dla kancelarii Morgan Lewis) został otwarty w 2022 roku, dodając nowoczesną powierzchnię biurową.
  • 1301 Market (proponowany 32-piętrowy budynek wielofunkcyjny systemu zdrowia Jefferson) może rozpocząć budowę w przyszłości.
  • Te projekty pokazują, że Center City wciąż ma miejsca do rozwoju, szczególnie pod kątem specjalistycznych zastosowań (jak biura medyczne czy siedziby główne). Jednak ze względu na wysoką pustostanowość biur, nie należy się spodziewać wielu nowych biurowców poza tymi już w planach – zamiast tego bardziej prawdopodobne są kolejne wieże mieszkalne lub wielofunkcyjne, które wypełnią luki w panoramie miasta.
• Plan areny 76ers (Kompleks sportowy w południowej Filadelfii): Najnowszy rozwój sytuacji: Po wielu kontrowersjach Philadelphia 76ers porzucili swój projekt budowy nowej areny za 1,3 mld dolarów w Center City (przy Market East, obok Chinatown) na początku 2025 roku axios.com. Zamiast tego rozważają teraz plan z Comcast Spectacor dotyczący budowy nowej areny Sixers w istniejącym kompleksie sportowym w południowej Filadelfii (w pobliżu obecnego Wells Fargo Center) axios.com. To jest na bardzo wczesnym etapie (negocjacje dotyczące finansowania, kwestii podatkowych, korzyści dla społeczności mają się odbyć w 2025 roku) axios.com. Jeśli dojdzie do skutku, oznacza to, że kompleks sportowy w południowej Filadelfii pozostanie centrum sportu w Filadelfii na dziesięciolecia, potencjalnie z nową, nowoczesną areną jako kotwicą dalszego rozwoju w tym miejscu (Comcast wcześniej proponował plan przebudowy kompleksu sportowego za 2,5 mld dolarów axios.com). Dla rynku nieruchomości nowa arena w południowej Filadelfii prawdopodobnie będzie miała mniejszy natychmiastowy wpływ na wartości nieruchomości (ponieważ to już jest ugruntowany teren sportowy, a nie dzielnica), ale może pobudzić dodatkowe projekty rozrywkowe/gastronomiczne wokół niej. Z drugiej strony oznacza to, że okolica Market East w Center City nie otrzyma ogromnego impulsu (i zakłóceń) związanego z projektem areny – co dla części mieszkańców jest ulgą, ale oznacza też, że odrodzenie handlu detalicznego na Market East będzie musiało znaleźć inne bodźce. Decyzja Sixers była uważnie obserwowana przez deweloperów ze względu na jej konsekwencje dla obu dzielnic.
• Projekty infrastrukturalne (parki na estakadach, transport): Kilka projektów publicznych poprawi kontekst nieruchomości w Filadelfii:
  • Park na estakadzie I-95 przy Penn’s Landing (czteroakrowy park nad autostradą, ok. 225 mln dolarów) jest realizowany, a zakończenie planowane jest na 2026 rok. Zazieleni on szpecący teren i stworzy płynne połączenie od Front Street do nabrzeża przy Penn’s Landing, co prawdopodobnie zwiększy atrakcyjność sąsiednich działek (w tym wspomnianej lokalizacji Durst).
  • Park na estakadzie Vine Street Expressway (I-676) w pobliżu Chinatown to kolejna koncepcja – park nad zagłębioną autostradą między Broad a 2nd Street mógłby ponownie połączyć Chinatown i Callowhill. Zabezpieczono część środków na studium/projekt. Jeśli zostanie zrealizowany, może złagodzić podział spowodowany przez I-676 i podnieść wartości nieruchomości w Chinatown North/Callowhill.
  • Plan zagospodarowania dzielnicy 30th Street Station: Istnieje długoterminowa wizja prowadzona przez Amtrak, aby rozwinąć obszar wokół stacji 30th Street (w University City), w tym potencjalne przykrycie torów kolejowych w celu stworzenia nowej dzielnicy o mieszanym przeznaczeniu. Choć to perspektywa na ponad 10 lat, elementy tego projektu, takie jak Schuylkill Yards (projekt Brandywine Realty/Drexel budujący laboratoria/biura na zachód od 30th St), są już w realizacji. Schuylkill Yards oddał do użytku swoją pierwszą wieżę nauk przyrodniczych i buduje teraz część mieszkalną; docelowo powstanie tam 6-8 wysokościowców w ciągu 20 lat. To zasadniczo zmienia panoramę University City i dodaje tereny zielone (Drexel Square).
  • Rozbudowa transportu publicznego: SEPTA planuje przedłużenie linii kolejowej do King of Prussia (łączącą Center City z rejonem centrum handlowego KOP przez Norristown); jeśli dojdzie do skutku około 2026-27 roku, może wpłynąć na rozwój wzdłuż tej trasy. W mieście mówi się o metrze na Roosevelt Blvd (od dawna marzonym, wciąż bez finansowania) oraz modernizacji linii tramwajowych. Choć nie są to zmiany natychmiastowe, poprawa transportu publicznego zawsze sprzyja nieruchomościom położonym wzdłuż linii komunikacyjnych.

Te projekty łącznie wskazują, że Filadelfia inwestuje w swoją przyszłość – od prywatnych megainwestycji po infrastrukturę publiczną – co z kolei wzmacnia zaufanie do rynku nieruchomości. Oczywiście nie wszystko pójdzie gładko lub zgodnie z harmonogramem (patrz: opóźnienie Penn’s Landing, zmiana planów areny Sixers), ale trend jest taki, że miasto pozycjonuje się na wzrost i lepszą łączność. Na przykład Center City District odnotował w samym 2024 roku aktywność deweloperską o wartości ponad 1,2 mld dolarów (20 projektów ukończonych, 33 w budowie) centercityphila.org – to imponujące tempo, które kontynuuje przekształcanie centrum w bardziej mieszkalne, zróżnicowane środowisko. Wzrost liczby dźwigów w University City i Northern Liberties również pokazuje, jak dzielnice się zmieniają.

Z makro perspektywy, te inwestycje: stworzą tysiące miejsc pracy w budownictwie w krótkim okresie; zwiększą podaż mieszkań (co może zahamować wzrost cen/czynszów w całym mieście, jeśli powstanie wystarczająco dużo lokali); potencjalnie dodadzą nową powierzchnię biurową lub laboratoryjną (testując popyt na te funkcje); oraz poprawią jakość życia (parki, udogodnienia), co sprawia, że Filadelfia staje się atrakcyjniejsza zarówno dla mieszkańców, jak i firm. Śledzenie tych projektów jest kluczowe dla inwestorów i obserwatorów, ponieważ często wskazują one, gdzie mogą pojawić się kolejne możliwości (np. inwestowanie w obszary sąsiadujące z dużym projektem przed jego ukończeniem lub celowanie w branże, które zajmą nowe przestrzenie).

Czynniki ekonomiczne i demograficzne wpływające na rynek nieruchomości

Na wyniki rynku nieruchomości w Filadelfii wpływa kilka trendów ekonomicznych i demograficznych. W 2025 roku losy miasta są powiązane z takimi czynnikami jak wzrost zatrudnienia, zmiany demograficzne, stopy procentowe (krajowe warunki makroekonomiczne) oraz lokalne polityki podatkowe i planistyczne. Oto jak te czynniki wpływają na rynek nieruchomości:

• Wzrost zatrudnienia i rynek pracy: Gospodarka Filadelfii znajduje się na fali ożywienia. Na początku 2025 roku całkowite zatrudnienie w obszarze metropolitalnym Filadelfii osiągnęło 3,116 miliona miejsc pracy poza rolnictwem bls.gov. Co istotne, największy sektor regionu, Usługi edukacyjne i zdrowotne, dodał ok. 28 400 miejsc pracy od marca 2024 do marca 2025 bls.gov – co świadczy o sile filadelfijskiego sektora „Eds and Meds” (opartego na uniwersytetach takich jak Penn/Temple/Drexel oraz systemach opieki zdrowotnej jak Penn Medicine, Jefferson). Dodatkowo, dane miejskie pokazały, że w 2023 roku stopa bezrobocia w Filadelfii wyniosła średnio tylko 4,2% – najniżej od ponad 30 lat pew.org. Miasto osiągnęło także kamień milowy, mając średnio 765 400 miejsc pracy w granicach miasta w 2023 roku pewtrusts.org, co jest blisko historycznego maksimum. Ten silny rynek pracy wspiera popyt na mieszkania: więcej pracujących osób to więcej osób mogących wynajmować lub kupować. Poprawiają się także dochody (choć wzrost płac jest umiarkowany). Warto odnotować trend wzrostu poziomu wykształcenia siły roboczej w Filadelfii – więcej miejsc pracy w branżach technologicznych, medycznych i wymagających wyższych kwalifikacji whyy.org. To dobry znak dla rynku mieszkaniowego, ponieważ bardziej wykształcona siła robocza zwykle przekłada się na wyższy popyt na mieszkania i zdolność do absorpcji nowej podaży (np. młodzi profesjonaliści wynajmujący nowe apartamenty lub w przyszłości kupujący mieszkania). Jednak tempo wzrostu zatrudnienia w Filadelfii nadal nie jest zawrotne – około 2% w 2024 roku bls.gov, nieco powyżej średniej krajowej, ale bez wybuchowego wzrostu. Długoterminowe prognozy regionalnej komisji planistycznej (DVRPC) przewidują wzrost liczby miejsc pracy w regionie o około 10,1% do 2050 roku dvrpc.org, co jest dość powolne. Tak więc, choć obecnie nie ma scenariusza załamania rynku pracy, miasto nie dodaje miejsc pracy jak niektóre dynamicznie rozwijające się miasta, co ogranicza tempo wzrostu popytu na nieruchomości. Jeden punkt optymizmu: po dekadach utraty firm na rzecz przedmieść, Filadelfia odnotowała relokację niektórych firm do miasta w celu przyciągnięcia talentów. Jeśli miasto utrzyma niskie bezrobocie i zacznie przyciągać więcej zewnętrznych pracodawców (być może dzięki poprawie konkurencyjności podatkowej), byłaby to rewolucja dla popytu na biura i mieszkania.
• Ludność i migracje: Liczba ludności Filadelfii była stosunkowo stabilna, z niewielkimi wahaniami. Spis powszechny z 2020 roku wykazał ok. 1,603 mln mieszkańców miasta, po umiarkowanym wzroście w latach 2010. (Filadelfia po raz pierwszy od 50 lat odnotowała wzrost liczby ludności w latach 2006–2016). Pandemia początkowo spowodowała pewien odpływ ludności (młodzi ludzie wyjeżdżający podczas lockdownów itp.), ale do lat 2022–2023 spadek liczby mieszkańców miasta ustabilizował się. W rzeczywistości analiza Drexel zauważyła, że COVID „ustabilizował wzrost liczby ludności w miastach”, a nie spowodował masowego exodusu jak w latach 70. tcsr.realtor tcsr.realtor. Liczba ludności obszaru metropolitalnego Filadelfii wciąż powoli rośnie i są dowody, że niektórzy mieszkańcy przedmieść przeprowadzili się do miasta (zwłaszcza osoby, których dzieci opuściły dom, oraz młodzi profesjonaliści). Optymizm Zillow wobec rynku mieszkaniowego w Filadelfii częściowo wynika z relatywnej przystępności cenowej przyciągającej nowych mieszkańców phillyvoice.com – rzeczywiście, niektórzy ludzie z Nowego Jorku, DC itp. przeprowadzają się do Filadelfii, odkrywając, że mogą pracować zdalnie lub znaleźć tu pracę i znacząco obniżyć koszty życia. Ta migracja utalentowanych osób do miasta to pozytywny sygnał. Niemniej jednak, w Filadelfii wciąż trwa ciągła rotacja: niektóre rodziny wyprowadzają się w poszukiwaniu lepszych szkół, a niektórzy mieszkańcy o niższych dochodach zostali wypchnięci na wewnętrzne przedmieścia z powodu kosztów mieszkań. Bilans jest bliski zeru lub wykazuje niewielki wzrost. Dla rynku nieruchomości stabilna liczba ludności z potencjałem umiarkowanego wzrostu oznacza stały popyt (nie ma obaw o spadek liczby ludności jak w Detroit), ale oznacza też, że deweloperzy nie mogą liczyć na ogromny wzrost demograficzny, by zapełnić lokale – muszą konkurować o mieszkańców. Na poziomie regionalnym wiele powiatów podmiejskich (Montgomery, Chester itp.) nadal się rozwija, a Filadelfia z nimi konkuruje. Warto zauważyć, że Center City i sąsiednie dzielnice mają obecnie więcej mieszkańców niż od dziesięcioleci, co wskazuje na trend reurbanizacji wśród niektórych grup demograficznych (młodzi dorośli, osoby zmniejszające metraż). Jeśli to się utrzyma – jeśli np. pokolenie Z i millenialsi będą nadal wybierać życie w mieście – centralne dzielnice Filadelfii będą odnotowywać stały popyt na mieszkania.
• Stopy procentowe i klimat finansowania: Wspomnieliśmy o tym przy ryzykach, ale aby podkreślić czynnik makro: wysokie stopy procentowe w latach 2023–2025 mają duży wpływ na rynek nieruchomości. Oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie ~6,5–7% phillyvoice.com zmniejszyło zdolność nabywczą kupujących o około ~25% w porównaniu do 2021 roku. To kluczowy powód, dla którego wzrost cen mieszkań spowolnił – wielu kupujących osiągnęło granicę dostępności. To także powód, dla którego podaż jest ograniczona (osoby chcące zmienić mieszkanie są „uwięzione”). W przypadku nieruchomości komercyjnych wyższe stopy kapitalizacji oznaczają w niektórych przypadkach niższe wartości aktywów i trudności w finansowaniu nowych transakcji. Większość prognozujących spodziewa się, że stopy pozostaną podwyższone do 2025 roku (Fed sygnalizuje brak szybkich obniżek). W ankiecie Fedu z Filadelfii profesjonaliści nie przewidują głębokiej recesji, co oznacza brak pilnej potrzeby obniżek stóp przez Fed philadelphiafed.org. Niektórzy progności uważają, że w latach 2026–27 Fed może złagodzić politykę i stopy hipoteczne mogą ustabilizować się w okolicach 5% realestate.usnews.com, co pobudziłoby większą aktywność. Jednak „lepka” inflacja może utrzymać je na wyższym poziomie. Dlatego niepewność dotycząca stóp procentowych będzie się utrzymywać przez najbliższe lata: szybszy niż oczekiwano spadek mógłby uwolnić skumulowany popyt na mieszkania (korzystne dla sprzedających/deweloperów), podczas gdy utrzymujące się wysokie stopy mogą jeszcze bardziej ograniczyć sprzedaż i nowe inwestycje. Filadelfia, ze względu na ogólnie niższe ceny, może radzić sobie lepiej niż drogie miasta w okresie wysokich stóp – ponieważ domy za 300 tys. dolarów są nadal osiągalne przy 7% (z kreatywnymi obniżkami, itp.) łatwiej niż domy za 1 mln dolarów. Niemniej jednak projekty kapitałochłonne (wieżowce, duże inwestycje komercyjne) są najbardziej wrażliwe na koszty finansowania i możemy zobaczyć mniej nowych budów, dopóki perspektywy stóp się nie poprawią.
• Polityka lokalna – podatki i strefowanie: Polityka podatkowa Filadelfii to miecz obosieczny. Z jednej strony, 10-letnie zwolnienie podatkowe przez 20 lat było dobrodziejstwem dla rozwoju (pobudzając miliardy dolarów w nowych inwestycjach budowlanych). Z drugiej strony, miejski podatek od wynagrodzeń i podatki biznesowe prawdopodobnie zahamowały wzrost zatrudnienia. Komisja ds. Reformy Podatkowej w 2025 roku wzywa do obniżenia podatków od wynagrodzeń/biznesu, aby pobudzić sektor komercyjny inquirer.com, ale wdrożenie takich cięć jest politycznie i finansowo trudne. Dla rynku nieruchomości każda redukcja podatku od wynagrodzeń mogłaby uczynić Filadelfię bardziej atrakcyjną dla pracodawców (co byłoby korzystne dla obłożenia biur i ogólnego zdrowia gospodarki). Częściowe ograniczenie 10-letniego zwolnienia podatkowego (obowiązujące od 2022 roku) zaczęło już przynosić efekty: deweloperzy spieszyli się z uzyskaniem pozwoleń przed zmianą, co spowodowało najpierw wzrost, a potem spadek. Teraz mniej projektów może się rozpocząć, ponieważ zachęta jest mniejsza. Jednak miasto nadal oferuje zwolnienie podatkowe na konwersje (100% przez 10 lat) i rozważa 20-letnie przedłużenie dla biur, jak omawiano inquirer.com. Jeśli to przejdzie, można się spodziewać fali konwersji biur w ciągu 5-letniego okna. Jeśli chodzi o strefowanie, miasto wprowadza stopniowe zmiany w przepisach: np. wprowadzenie nowej strefy RTA-2 ze zmniejszonymi rozmiarami działek, aby zachęcić do budowy większej liczby domów szeregowych na małych działkach ballardspahr.com, oraz uchwalanie ustaw mających na celu ukrócenie działań „nieuczciwych” deweloperów lub zapewnienie dotrzymania obietnic dotyczących mieszkań przystępnych cenowo whyy.org whyy.org. Ogólnie rzecz biorąc, strefowanie w Filadelfii jest stosunkowo liberalne w wielu obszarach (w porównaniu do podmiejskich gmin), co umożliwiło rozwój wielu inwestycji uzupełniających. Jednak sprzeciw społeczności w niektórych gentryfikujących się dzielnicach (np. wokół Temple lub w Chinatown wobec areny) może wpływać na projekty. Tradycja prerogatywy radnych miejskich oznacza, że lokalni radni mają ogromny wpływ – inwestorzy muszą być na to wyczuleni. Pozytywny aspekt polityki: zaangażowanie miasta w mieszkania przystępne cenowo prowadzi do inicjatyw, które – choć zwiększają koszty dla deweloperów (np. opłaty za strefowanie inkluzywne) – ostatecznie mają na celu zapewnienie, że zyski rynku mieszkaniowego będą szeroko dzielone. Jeśli się to powiedzie, może to stworzyć bardziej zrównoważone środowisko, w którym wzrost będzie mógł trwać przy wsparciu społecznym, a nie w obliczu sprzeciwu. Na koniec, wyceny nieruchomości: Filadelfia dokonała ponownej wyceny nieruchomości na 2023 rok, co doprowadziło do średniego wzrostu wycen mieszkań o 31% (w niektórych dzielnicach nawet podwojenia). Chociaż stawka podatkowa została skorygowana, wielu właścicieli domów zauważyło wzrost rachunków podatkowych. Przyszłe częste ponowne wyceny (zgodnie z planem) mogą przynieść bardziej stopniowe zmiany; jednak jest to coś, na co warto zwracać uwagę, ponieważ wpływa na koszty utrzymania i może wywierać presję na niektórych właścicieli, by sprzedali.
• Zmiany demograficzne: Poza samą liczbą ludności, liczy się jej skład. Tworzenie gospodarstw domowych to kluczowy czynnik – millenialsi są obecnie w najlepszym wieku na zakup pierwszego domu (późne lata 20. do 40.). W Filadelfii mieszka wielu millenialsów, którzy do tej pory wynajmowali; jeśli niektórzy z nich założą rodziny i będą potrzebować więcej przestrzeni, czy zostaną w mieście (kupią większy dom w Filadelfii), czy się wyprowadzą? Zatrzymanie tych rodzin millenialskich wpłynie na popyt na domy szeregowe i bliźniaki w dzielnicach takich jak Northeast czy Northwest Philly. Z drugiej strony, Baby Boomers zmniejszają metraż – w Filadelfii wielu „pustych gniazdowników” przeprowadziło się z przedmieść do apartamentów w Center City, wybierając miejski styl życia. Ten trend wspiera rynek mieszkań (to jeden z powodów, dla których luksusowe wieżowce apartamentowe radzą sobie dobrze). Jeśli miasto nadal będzie oferować udogodnienia i bezpieczeństwo, więcej emerytów może wybrać Filadelfię, co jest szansą ze względu na stosunkowo niskie koszty życia jak na duże miasto. Dodatkowo, imigracja historycznie wzmacniała populację Filadelfii (miasto ma liczne społeczności imigrantów z Azji, Afryki i Ameryki Łacińskiej). Bardziej otwarta federalna polityka imigracyjna może sprawić, że pojawi się więcej nowo przybyłych, którzy najpierw będą wynajmować, a potem kupować domy, szczególnie w dzielnicach tradycyjnie przyjaznych imigrantom (South Philly, Northeast). To pozytywna siła demograficzna dla popytu na mieszkania, która czasem pozostaje niezauważona.
• Szkolnictwo wyższe i populacja studencka: W Filadelfii studiuje ponad 100 000 studentów na różnych uczelniach. Okolice kampusów (University City, North Philly w pobliżu Temple itd.) mają unikalne ekosystemy nieruchomości przeznaczonych dla studentów. University City szczególnie dynamicznie się rozwija dzięki apartamentom zorientowanym na studentów i inwestycjom prowadzonym przez uczelnie. Trendy w liczbie zapisów mogą wpływać na te rynki – obecnie uczelnie takie jak Drexel i Temple notują stabilną lub rosnącą liczbę studentów, co utrzymuje silny popyt na mieszkania poza kampusem. Jednak Temple boryka się z problemami przestępczości w okolicach kampusu, co niepokoi studentów i rodziców – to ryzyko dla rynku mieszkań poza kampusem, jeśli nie zostanie rozwiązane. Stały napływ absolwentów filadelfijskich uczelni zwiększa lokalną pulę talentów i wielu z nich zostaje w mieście (wskaźnik zatrzymania absolwentów się poprawił). To zasila rynek wynajmu dla młodych profesjonalistów, a w dalszej perspektywie – zakup pierwszych domów.

W istocie, rynek nieruchomości w Filadelfii opiera się na zróżnicowanej, usługowej gospodarce, która rośnie umiarkowanie, oraz profilu demograficznym, który się urbanizuje i staje się coraz bardziej wykształcony. Kluczowe czynniki, takie jak stopy procentowe i krajowe cykle gospodarcze, oczywiście będą wpływać na rynek (jak wszędzie), ale Filadelfia wykazała odporność nawet podczas pandemii i odbudowy. Relatywna atrakcyjność miasta – wielkomiejskie udogodnienia za niższą cenę – wydaje się przyciągać uwagę, dlatego Zillow umieścił je w pierwszej piątce rynków na 2025 rok phillyvoice.com. Utrzymanie tej przewagi cenowej przy jednoczesnej poprawie możliwości zatrudnienia będzie kluczowe dla dalszego wzrostu rynku nieruchomości.

Prognoza i perspektywy: prognozy na 3–5 lat dla rynku nieruchomości w Filadelfii

Patrząc w przyszłość, co eksperci przewidują dla rynku nieruchomości w Filadelfii w ciągu następnych 3 do 5 lat? Ogólnie rzecz biorąc, prognozy wskazują na kontynuację wzrostu, ale w umiarkowanym i zdrowym tempie – daleko od nieutrzymujących się skoków z okresu pandemii, jednak w większości pozytywne we wszystkich sektorach. Poniżej przedstawiamy prognozy i przewidywania:

Prognoza rynku mieszkaniowego: Większość analityków przewiduje, że ceny mieszkań w Filadelfii będą nadal umiarkowanie rosły w najbliższym czasie. Zillow, na przykład, prognozuje, że wartości domów w Filadelfii wzrosną o około +2,6% w 2025 roku phillyvoice.com. Lokalna prognoza RE/MAX jest nieco bardziej optymistyczna, oczekując wzrostu cen o +2,5% do +4,5% w 2025 roku plusrealtors.com – zasadniczo na poziomie inflacji. Liczbowo, mediana ceny domu w mieście (około 250 tys. dolarów w 2024 roku) może osiągnąć poziom 256–261 tys. dolarów na początku 2026 roku plusrealtors.com. Po 2025 roku, gdy stopy procentowe potencjalnie spadną, a gospodarka się ustabilizuje, Filadelfia może odnotować wzrost sprzedaży domów i wzrost cen na poziomie niskich do średnich jednocyfrowych wartości rocznie. Badanie prognostów Fed z Filadelfii wskazuje, że w skali kraju indeksy cen domów mają wzrosnąć o około 3,5–4% w 2025 roku i około 2–3% w 2026 roku philadelphiafed.org philadelphiafed.org. Lokalny rynek w Filadelfii prawdopodobnie będzie podążał tą ścieżką – być może nieco wyżej w 2025 roku ze względu na impet jako „gorący” rynek, a następnie ustabilizuje się na poziomie około 2–3% rocznie do 2027 roku. W perspektywie 5 lat może to dać łącznie około 10–15% wzrostu wartości nieruchomości.

Warto zauważyć, że Zillow sklasyfikował Filadelfię jako 5. najbardziej konkurencyjny rynek mieszkaniowy wśród głównych metropolii na 2025 rok phillyvoice.com. Ta konkurencyjność (napędzana stosunkowo przystępnymi cenami, ograniczoną podażą i stabilnym popytem) ma się utrzymać. Jednak „konkurencyjny” nie oznacza gwałtownego wzrostu cen – raczej sugeruje, że Filadelfia prawdopodobnie przewyższy niektóre drogie rynki, które mogą się zatrzymać. Lokalni eksperci, tacy jak Larry Flick z Berkshire Hathaway, twierdzą, że rok 2024 był powtórką z 2023 (raczej płasko), i spodziewają się ożywienia dopiero, gdy stopy procentowe wyraźnie spadną phillymag.com. Tak więc moment obniżek stóp procentowych przez Rezerwę Federalną (być może w 2025 lub 2026 roku) może być katalizatorem silniejszego wzrostu sprzedaży i ruchu cen. Jeśli stopy spadną do poziomu 5%, można spodziewać się napływu aktywności kupujących (milenialsi wchodzący na rynek), co może nieco szybciej podnieść ceny przez rok lub dwa. Z drugiej strony, jeśli nastąpi recesja, ceny w Filadelfii mogą po prostu się ustabilizować na pewien czas (ale poważny spadek wydaje się mniej prawdopodobny, o ile nie dojdzie do dużego szoku na rynku pracy).

Prognozy rynku najmu: Przewiduje się, że czynsze będą nadal rosły, choć umiarkowanie. Wcześniej cytowana prognoza zakładała wzrost czynszów o +3% w 2025 roku mmgrea.com, po około 2% wzroście w 2024 roku. W miarę jak nowa podaż zostanie wchłonięta, a inflacja utrzyma się powyżej ~2%, można oczekiwać, że czynsze będą rosły o 3–4% rocznie w latach 2026–2027. Do 2028 roku czynsze mogą być łącznie o ~15% wyższe niż obecnie. Jedno zastrzeżenie: jeśli pojawi się fala przekształceń biur na mieszkania, tworząca wiele nowych lokali na wynajem (setki lub tysiące nowych mieszkań), może to lokalnie zahamować wzrost czynszów poprzez zwiększenie podaży. Jednak w skali całego miasta planowane spowolnienie nowej zabudowy sugeruje, że poziom pustostanów ponownie się zmniejszy, dając właścicielom większą siłę negocjacyjną od końca 2025 roku globest.com. Zasadniczo, po krótkim rynku najemcy w latach 2023–24 dla luksusowych mieszkań, wahadło może przechylić się z powrotem na korzyść właścicieli do 2026 roku, o ile nie nastąpi spowolnienie gospodarcze. Dla najemców ulgę może przynieść jedynie sytuacja, gdy wzrost płac przewyższy wzrost czynszów (poprawiając dostępność) lub gdy miasto znacząco zwiększy zasoby mieszkań przystępnych cenowo.

Prognozy rynku nieruchomości komercyjnych:

• Biura: Ożywienie sektora biurowego będzie powolne. Eksperci, tacy jak dr Kevin Gillen, przewidują, że biura będą „nadal zmagać się z powrotem do pracy” przez dającą się przewidzieć przyszłość tcsr.realtor. W ciągu najbliższych 3 lat należy się spodziewać, że wskaźniki pustostanów pozostaną podwyższone. Może nastąpić niewielka poprawa – na przykład spadek pustostanów z około 20% do być może około 15% do 2028 roku – głównie poprzez zmniejszenie zasobów (konwersje usuwające powierzchnię biurową z rynku, firmy wynajmujące mniej). Nie przewiduje się szybkiego powrotu do poziomu zajętości sprzed pandemii. Czynsze prawdopodobnie pozostaną na stałym poziomie nominalnym, co w rzeczywistości oznacza spadek w ujęciu realnym (biorąc pod uwagę inflację). Trend „flight-to-quality” sugeruje, że nowsze, ekologiczne budynki będą się dobrze wynajmować (być może nawet nowe projekty, takie jak 2222 Market czy siedziba Chubb, się zapełnią), podczas gdy starsze budynki klasy B/C mogą nadal podupadać lub być przekształcane. Kluczowy będzie sukces programów konwersji (jeśli 20-letnie zwolnienie podatkowe zostanie wprowadzone w 2025 roku): potencjalnie kilka milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej może zostać przekształconych do 2030 roku, co pomogłoby ustabilizować resztę rynku. Rynek biurowy w Filadelfii za 5 lat może być mniejszy, ale zdrowszy – nadzieją jest szczuplejszy zasób z lepszą zajętością oraz napływ funkcji mieszkaniowych w dawnych korytarzach biurowych, co zwiększy ruch pieszy. Celem Center City District jest zdywersyfikowane centrum, które nie jest tak zależne od biur. Z punktu widzenia inwestycji, wartości biur mogą jeszcze spaść, zanim osiągną dno (niektórzy twierdzą, że wartości biur w Filadelfii już spadły o około 20-30% od 2019 roku, mogą spaść jeszcze trochę). Około 2027 roku możemy zobaczyć oznaki ożywienia, jeśli na przykład zatrudnienie całkowicie się odbuduje, a wskaźniki zajętości biur poprawią się dzięki normalizacji modelu hybrydowego.
• Handel detaliczny: Oczekuje się, że sektor handlu detalicznego będzie kontynuował stopniowe ożywienie. Prognoza zakłada, że wskaźnik zajętości powierzchni handlowych w Center City wzrośnie z 83% do wysokich 80% do 2026 roku, zakładając brak kolejnych zakłóceń na poziomie pandemii centercityphila.org. Wielu analityków uważa, że handel stacjonarny przeżyje umiarkowany renesans, ponieważ powysiłkowy popyt na doświadczenia nadal się utrzymuje. Czynsze za powierzchnie handlowe w najlepszych lokalizacjach mogą znów zacząć rosnąć po okresie stagnacji – być może wracając do poziomów sprzed 2020 roku w latach 2025–26. Drugorzędne korytarze handlowe prawdopodobnie się ustabilizują, a liczba pustostanów spadnie, gdy lokalne firmy wypełnią luki. Ryzyko dla handlu detalicznego jest podwójne: e-commerce (który nie zniknie, a niektóre duże sieci ograniczają liczbę sklepów) oraz potencjalne spowolnienie gospodarcze (wydatki konsumenckie mogą spaść). Jednak sezon świąteczny 2024 roku i kolejne lata powinny dać wskazówki – obecnie wskaźniki, takie jak liczba sklepów w Center City +15% od 2019 roku centercityphila.org, są zachęcające. W perspektywie 5 lat handel detaliczny w Filadelfii może bardziej skupić się na gastronomii i usługach doświadczalnych, podczas gdy udział tradycyjnych sklepów z odzieżą i artykułami miękkimi może się zmniejszyć. Ruch pieszy w centrum może całkowicie wrócić do 100% poziomu sprzed Covid około 2026 roku, zwłaszcza jeśli pojawi się więcej mieszkańców i studentów, co wspiera handel. Prognoza jest więc ostrożnie optymistyczna: zajętość i czynsze w handlu detalicznym będą płaskie lub powoli rosnące, z możliwościami rozwoju dla dobrze zlokalizowanych, dobrze zaprojektowanych sklepów (np. tych skierowanych do mieszkańców i turystów).
• Przemysłowy: Perspektywy dla sektora przemysłowego są dość pozytywne poza obecnym zawirowaniem. Jak zauważono w artykule GlobeSt., Colliers prognozuje spadek pustostanów do 2026 roku globest.com, co oznacza, że oczekują, iż absorpcja nadrobi zaległości i być może wróci do poziomu ~5-6% pustostanów. Wzrost czynszów w sektorze przemysłowym może ponownie przyspieszyć, gdy nadpodaż zostanie zniwelowana – możliwy powrót do rocznych wzrostów na poziomie kilku procent, biorąc pod uwagę utrzymujący się popyt. W latach 2025–2027 Filadelfia może doświadczyć kolejnej fali rozwoju przemysłowego, jeśli popyt gwałtownie wzrośnie (szczególnie w wyspecjalizowanych segmentach, takich jak magazyny chłodnicze czy magazyny ostatniej mili blisko miasta). Niewiadomą pozostaje, jak zmiany w łańcuchach dostaw i ewentualne zmiany gospodarcze się rozwiną – obecnie trendy takie jak near-shoring i zwiększanie zapasów sprzyjają większemu zapotrzebowaniu na powierzchnie magazynowe. Dodatkowo, poprawa infrastruktury (np. poszerzanie autostrad, pogłębianie portów) może zwiększyć atrakcyjność Filadelfii dla firm logistycznych. W perspektywie 5 lat można się spodziewać, że rynek przemysłowy pozostanie „ulubieńcem” nieruchomości komercyjnych w tym regionie. Stopy kapitalizacji pozostaną niskie (czyli wartości wysokie) dla aktywów przemysłowych w porównaniu do innych segmentów nieruchomości komercyjnych. Jedyna uwaga: jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, nowa spekulacyjna zabudowa będzie ograniczona. Jednak w latach 2026–27, jeśli stopy spadną, a poziom pustostanów wróci do normy, możemy zobaczyć propozycje nowych dużych projektów (np. druga faza Bellwether District lub rozbudowa parków logistycznych na przedmieściach).
• Wielorodzinny: Sektor mieszkań wielorodzinnych/apartamentów prognozowany jest jako bardzo perspektywiczny po przejściu obecnej fali podaży. Już pod koniec 2025 roku, gdy liczba ukończonych inwestycji spadnie o 60%, rynek się zaostrzy. Wskaźnik zajętości powinien utrzymać się w okolicach 90 kilku procent i może nawet wzrosnąć do ponad 95% w najlepszych podrynkach do 2026 roku, gdy nadpodaż zostanie wchłonięta. Wzrost czynszów powinien być zdrowy – być może 3–5% rocznie – nie gwałtowny, ale wystarczający, by przyciągać dalsze inwestycje mmgrea.com. Niektórzy ogólnokrajowi prognostycy (np. Freddie Mac czy Yardi) wskazali Filadelfię jako rynek o solidnych fundamentach w sektorze mieszkań wielorodzinnych, biorąc pod uwagę stabilną gospodarkę i niedobór przystępnych cenowo mieszkań. Rzeczywiście, potencjalnym trendem jest wzrost budowy mieszkań ze średniej półki i przystępnych cenowo (szczególnie jeśli miasto rozszerzy zachęty lub jeśli strefy inkluzywne przyniosą więcej mieszkań). W ciągu 5 lat więcej konwersji z biur na mieszkania może przynieść np. kilka tysięcy nowych apartamentów w centrum, ale będą one prawdopodobnie rozłożone w czasie. Tak więc ogólny wzrost podaży mieszkań wielorodzinnych może się w najbliższych latach ustabilizować, a potem ponownie przyspieszyć, jeśli warunki rynkowe poprawią się do 2027 roku (gdy deweloperzy odzyskają pewność dzięki lepszemu finansowaniu i rosnącym czynszom). Zainteresowanie inwestycyjne w sektorze mieszkań wielorodzinnych w Filadelfii prawdopodobnie pozostanie wysokie – już w latach 2022–2023 wielu inwestorów instytucjonalnych kupowało budynki apartamentowe w Filadelfii jako okazję inwestycyjną w porównaniu do gorętszych rynków. Ten trend powinien się utrzymać.

Prognoza dla nowych inwestycji: W ciągu najbliższych 3–5 lat wiele z głównych projektów, które wymieniliśmy, zostanie zrealizowanych lub poczyni znaczące postępy. Do 2028 roku Filadelfia może realnie mieć:

• Nowa arena 76ers w budowie w południowej Filadelfii (otwarcie może w 2031 roku, jeśli wszystko pójdzie dobrze).
• Wiele konwersji biurowców w Center City ukończonych (Wanamaker, 1700 Market itd.) i być może kilka nowych wieżowców mieszkalnych (Harper Square do 2027 roku, jeszcze jedna lub dwie wieże Schuylkill Yards).
• Park na wiadukcie I-95 cap ukończony i użytkowany (2026 lub 2027).
• Bellwether w pełni w fazie 2 lub 3, z kilkoma milionami stóp kwadratowych wybudowanych magazynów.
• Navy Yard z kilkuset mieszkańcami i być może nowym hotelem.
• Być może projekt Penn’s Landing zostanie wznowiony, jeśli stopy procentowe spadną – być może jedna lub dwie wieże powstaną do 2028 roku, jeśli projekt ruszy ponownie do 2026.
  W istocie, Filadelfia prawdopodobnie doświadczy fizycznego wzrostu panoramy miasta i krajobrazu miejskiego pod koniec lat 2020., napędzanego tymi projektami. To przyczyni się do bazy ekonomicznej miasta i może przesunąć niektóre centra popytu (na przykład nabrzeże Delaware może w końcu stać się miejscem zamieszkania, jeśli Durst zbuduje kilka wieżowców).

Ryzyka dla prognozy: Warto zauważyć potencjalne odchylenia. Jeśli gospodarka krajowa wpadnie w recesję w 2024 lub 2025 roku, rynek nieruchomości w Filadelfii może przejść krótki okres stagnacji – ceny domów mogą się wypłaszczyć lub lekko spaść (szczególnie jeśli wzrośnie bezrobocie i stopy procentowe kredytów hipotecznych nie spadną proporcjonalnie), a wynajem powierzchni komercyjnych może zwolnić. Jednak większość nie przewiduje krachu na wzór 2008 roku; banki i gospodarstwa domowe są ogólnie w lepszej kondycji. Filadelfia została wskazana przez niektórych analityków jako „niedowartościowana” po raz pierwszy od lat millersamuel.com, co oznacza, że ceny domów w stosunku do dochodów i czynszów są dość rozsądne. To sugeruje, że ryzyko spadku jest ograniczone – nie ma tu bańki do pęknięcia, jak może być na przegrzanych rynkach. Tak więc nawet w scenariuszu łagodnej recesji, rynek mieszkaniowy w Filadelfii może po prostu stagnować przez rok, a następnie powrócić do umiarkowanego wzrostu, zamiast odnotować duży spadek cen. W sektorze komercyjnym recesja może dodatkowo zaszkodzić biurom (opóźniając jakiekolwiek ożywienie) i ewentualnie wstrzymać niektóre inwestycje (jeśli finansowanie wyschnie). Z drugiej strony, możliwy jest również scenariusz pozytywny: jeśli inflacja spadnie szybciej, a Fed obniży stopy do końca 2024 roku, możemy zobaczyć mini-boom w latach 2025–26, gdy kupujący, którzy czekali na boku, wrócą na rynek, podnosząc sprzedaż i ceny nieco powyżej prognoz. To przyniosłoby korzyści deweloperom i mogłoby zachęcić do kolejnych inwestycji (co Filadelfia faktycznie potrzebuje, biorąc pod uwagę niedobór mieszkań).

Opinia ekspertów: Lokalni liderzy rynku nieruchomości generalnie wyrażają optymizm, że Filadelfia czeka „w dużej mierze stabilny” okres tcsr.realtor, bez dramatycznych wahań. Wyrażenie „rynek mieszkaniowy wraca do średniej” (czyli powrót do normalnego wzrostu) dobrze oddaje oczekiwania tcsr.realtor. Reid Rosenthal, doświadczony agent nieruchomości z Filadelfii, powiedział na początku 2025 roku, że „wszystko się wyrównało… to dobry moment na zakup w Filadelfii, bo wszystko się wyrównało” phillyvoice.com. Stabilność może być korzystna – pozwala na planowanie i ogranicza spekulacyjną zmienność.

Do 2030 roku, jeśli obecne trendy się utrzymają, Filadelfia prawdopodobnie będzie mieć:

• Nieco więcej mieszkańców (być może 1,62 mln wobec 1,58 mln obecnie),
• Wyższe zatrudnienie (zwłaszcza jeśli projekty takie jak Bellwether i Navy Yard spełnią obietnice dotyczące tworzenia miejsc pracy),
• Centrum miasta z większą liczbą mieszkańców i mniejszą liczbą biur (może 85% zajętych biur, ale wiele nowych budynków mieszkalnych),
• Ceny mieszkań i czynsze o ok. 10-20% wyższe niż dziś (w zależności od inflacji),
• I trwający rozwój w niektórych gorących lokalizacjach (University City, nabrzeża itp.).

Wnioski: Rynek nieruchomości w Filadelfii wchodząc w połowę lat 20. XXI wieku wydaje się fundamentalnie solidny. Po przetrwaniu szoku pandemicznego i gwałtownych zmian stóp procentowych, przechodzi w fazę umiarkowanego wzrostu. Zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny mają przed sobą wyzwania, ale także wyraźne możliwości. Dla interesariuszy – od kupujących domy, przez inwestorów, po decydentów – kluczowe będzie zachowanie równowagi: wspieranie wzrostu i rozwoju przy jednoczesnym utrzymaniu miasta jako przystępnego cenowo i przyjaznego do życia. Najbliższe lata będą kluczowe dla tego, czy Filadelfia wykorzysta obecną dynamikę (jako „gorący” i przystępny rynek) do osiągnięcia długoterminowego sukcesu. Jak dotąd wskaźniki są obiecujące: silne sektory zatrudnienia, rosnąca liczba mieszkańców w centrum, duże inwestycje w infrastrukturę i megaprojekty oraz szeroki konsensus, że Filadelfia jest na ścieżce wzrostu, nawet jeśli to stały marsz, a nie gwałtowny skok.

Źródła: Najnowsze dane i analizy pochodzą z autorytatywnych źródeł, w tym raportów mieszkaniowych Lindy Institute Uniwersytetu Drexel drexel.edu drexel.edu, trendów rynkowych Zillow i Redfin redfin.com, statystyk ekonomicznych Philadelphia Fed i Pew pew.org, dokumentów planistycznych miasta Filadelfia oraz głównych mediów informacyjnych (PhillyVoice, Inquirer, Axios) dotyczących aktualizacji rozwoju axios.com axios.com, a także raportów komercyjnych pośredników (Colliers, CBRE) na temat podstawowych wskaźników rynku nieruchomości komercyjnych globest.com globest.com. Wszystkie te źródła łącznie stanowią podstawę przedstawionych prognoz.