Immobiliare Commerciale a Kuala Lumpur: Boom o Crollo? Ecco Cosa Aspettarsi nel 2025

Il mercato degli immobili per uffici e commerciali di Kuala Lumpur si trova a un bivio. Dopo un periodo pandemico turbolento, la città ora si trova ad affrontare tassi di sfitto da record insieme a nuovi mega-sviluppi e una corsa verso la qualità. Sta andando verso un boom o un crollo? Questo rapporto approfondito esamina le prestazioni attuali del mercato, i principali segmenti immobiliari, le zone calde come KLCC e TRX, i nuovi progetti, le tendenze degli investimenti, i cambiamenti normativi, gli sforzi per la sostenibilità e le opinioni degli esperti per offrire un quadro completo del panorama degli immobili commerciali di Kuala Lumpur nel 2024–2025.

Prestazioni attuali del mercato (2024–2025)

Sfitto e occupazione: Kuala Lumpur ha dovuto affrontare tassi di sfitto elevati negli uffici, anche se dati recenti mostrano un miglioramento graduale. Il tasso di sfitto complessivo degli uffici nella Greater KL si è aggirato intorno al 25–30% nel 2023 (uno dei più alti dell’Asia-Pacifico) a causa di anni di eccesso di offerta assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Tuttavia, entro la fine del 2024, alcuni rapporti hanno mostrato un calo significativo dello sfitto – JLL Malaysia ha stimato il tasso di sfitto complessivo degli uffici di Kuala Lumpur al 16,5% nel Q4 2024, in calo rispetto ai picchi precedentistarproperty.my. Il principale sottomercato del centro città di KL è migliorato fino a ~20% di sfitto, riflettendo una migliore assorbimento dei nuovi spazi di Grado Astarproperty.my. Nel Q1 2025 questa tendenza è continuata, con JLL che ha riportato un tasso di sfitto complessivo degli uffici al 16,1% (19,4% nel centro di KL e solo 8,5% nella periferia della città) poiché i nuovi uffici premium hanno attratto inquilini bmcc.org.my. La discrepanza nei dati sugli sfitto deriva da metodologie diverse – conteggi più ampi che includono edifici più vecchi mostrano tassi di sfitto più alti, mentre gli edifici prime di Grado A godono di livelli di occupazione molto più elevati.

Tendenze degli affitti: I canoni d’affitto per uffici a KL rimangono bassi rispetto agli standard regionali, il che aumenta l’attrattiva della città per gli occupanti attenti ai costi. Gli spazi per uffici Prime Grade A hanno una media di circa RM6,00–RM7,00 per piede quadrato al mese, i più convenienti dell’Asia-Pacifico (a titolo di confronto, gli uffici prime costano ~RM58 psf a Hong Kong e RM44 a Singapore) theedgemalaysia.com. Questa convenienza, unita a un’economia stabile, rende KL altamente competitiva per le multinazionali. La crescita degli affitti è stata modesta ma positiva – i canoni degli uffici prime sono aumentati di circa 2–3% anno su anno nel 2024, grazie alla domanda di “flight-to-quality” per le nuove torri appena completate che fissano canoni di riferimento più elevati theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Tuttavia, l’ambiente locativo complessivo è favorevole agli inquilini; i proprietari hanno dovuto mantenere incentivi generosi e condizioni flessibili per trattenere gli inquilini in un contesto di abbondante offerta. Il canone Grade A nel centro città è rimasto stabile entrando nel 2025 (circa RM6,01 psf all’inizio del 1Q2025) theedgemalaysia.com, e lievi aumentisono stati registrati negli edifici nuovi ben occupati, mentre gli uffici più datati e periferici hanno visto canoni stabili o in calo a fine 2023 assets.cushmanwakefield.com. “Non prevediamo un’impennata drammatica dei canoni,” ha osservato un analista di mercato, dato che l’elevata offerta e le strategie di lavoro in evoluzione moderano la crescita degli affitti theedgemalaysia.com.

Occupazione e domanda: Nonostante le difficoltà, i tassi di occupazione sono leggermente aumentati negli immobili commerciali di Kuala Lumpur. L’occupazione degli uffici a livello cittadino si attestava intorno al 77–83% alla fine del 2024 (a seconda della categoria) cbre-wtw.com.my. Fondamentale, la domanda è fortemente orientata verso spazi moderni e di alta qualità: molti nuovi edifici vengono lanciati con pre-locazioni significative, mentre il patrimonio più datato fatica. “La buona assorbimento del mercato ha migliorato la performance degli edifici per uffici di pregio,” ha osservato Knight Frank, sottolineando che il mercato degli uffici di KL è migliorato e non detiene più il poco invidiabile primato del tasso di sfitto più alto dell’APAC theedgemalaysia.com. Le principali torri di Grado A nelle location più prestigiose registrano un’occupazione stabile o in crescita anche se le condizioni generali restano debolistarproperty.my. Ad esempio, Merdeka 118 – il nuovo grattacielo simbolo della città – ha aperto nel 2024 con circa il 70% dei suoi 1,7 milioni di piedi quadrati già assegnati (principalmente al suo sviluppatore PNB e all’inquilino principale Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Questi spostamenti “flight-to-quality” da parte dei grandi occupanti hanno mantenuto relativamente pieni gli edifici di fascia alta, mentre quelli di categoria inferiore vedono inquilini ridurre gli spazi o trasferirsi.

Traffico pedonale post-pandemia: Nel settore immobiliare retail, l’affluenza e le vendite degli inquilini sono rimbalzate con la riapertura economica. Entro la fine del 2024, la vacancy retail a KL era scesa a circa 10,4% nei centri commerciali del centro città (e ~17% nei centri commerciali suburbani) bmcc.org.my, indicando una migliore occupazione con il ritorno di acquirenti e turisti. Le vendite al dettaglio sono cresciute di circa 3,8–4% anno su anno nel 2024 e si prevedeva un’ulteriore accelerazione entro il Q4 2024, favorita dall’aumento degli arrivi turistici (il turismo ha raggiunto circa il 91% dei livelli pre-pandemici) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Le proprietà industriali e logistiche sono state un punto di forza con occupazione molto elevata (vacanze sotto il 5%) grazie alla domanda sostenuta da e-commerce, manifattura e data center bmcc.org.my. Nel complesso, i settori immobiliari commerciali di Kuala Lumpur stanno mostrando resilienza – il peggio dell’impatto pandemico è passato e una graduale ripresa è in corso, anche se il mercato rimane biforcato tra asset prime ad alte prestazioni e quelli più vecchi e meno performanti.

Tendenze del settore uffici: Flight to Quality e Ricalibrazione

Il settore uffici a Kuala Lumpur sta attraversando una grande ricalibrazione. Dopo anni di rapida costruzione, il patrimonio di uffici della città ha raggiunto circa 125 milioni di piedi quadrati nell’area della Klang Valley (con KL City che ne rappresenta circa il 72%) theedgemalaysia.com. Questa espansione ha portato a un mercato favorevole agli inquilini con forte competizione tra proprietari. Per avere successo, gli asset ufficio sono sempre più definiti da dinamiche di “flight to quality” e adattabilità ai nuovi modelli di lavoro:

Volo verso la qualità: Gli inquilini stanno migrando verso uffici di nuova costruzione di Grado A con servizi superiori, infrastrutture tecnologiche avanzate e caratteristiche ecologiche, anche a fronte di un affitto leggermente più alto. “La domanda di spazi ufficio di Grado A rimane forte,” osserva il CEO di Zerin Properties, Previn Singhe. “Merdeka 118 sta fissando nuovi standard… ed Exchange 106 nel TRX si distingue per la sua infrastruttura di livello mondiale. Entrambi gli sviluppi impongono i canoni di affitto più alti nel mercato degli uffici commerciali di KL. Mentre il centro città di KL rimane un punto fermo, l’attenzione si sta spostando verso edifici più nuovi e verdi che offrono strutture avanzate,” ha detto a The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. In pratica, questo significa che torri di alto profilo come Merdeka 118 e Exchange 106 (nel Tun Razak Exchange) stanno attirando grandi multinazionali e istituzioni finanziarie, grazie al loro prestigio e alle specifiche moderne. Merdeka 118 (118 piani, inaugurato nel 2024) e Exchange 106 (completato nel 2019, ~52% occupato e si prevede raggiunga il 70% entro fine 2024) vantano canoni di affitto massimi intorno a RM10–RM15 al piede quadrato – significativamente sopra la media cittadina theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Questi progetti offrono caratteristiche come ampie superfici senza colonne, connettività IT all’avanguardia e design a risparmio energetico in sviluppi integrati, molto attraenti per gli inquilini che vogliono consolidare gli uffici.
Pressione sugli edifici più vecchi: Al contrario, i vecchi blocchi per uffici e persino le torri di Grado A più datate nelle aree tradizionali (come alcune torri nel KLCC) stanno affrontando delle difficoltà. Molti hanno problemi di occupazione a meno che non “subiscano importanti ammodernamenti per soddisfare le aspettative dei locatari moderni” theedgemalaysia.com. Disposizioni obsolete, vecchi sistemi HVAC e la mancanza di credenziali di sostenibilità li rendono meno attraenti. Quando spazi di pregio si liberano, gli inquilini spesso si trasferiscono da questi uffici non di pregio, aumentando la percentuale di sfitto negli edifici più vecchi theedgemalaysia.com. “Gli uffici non di pregio con disposizioni e servizi obsoleti si trovano di fronte alla decisione di reinventarsi, riconvertire i propri spazi o sottoporsi a una riqualificazione,” afferma Tan Ka Leong, amministratore delegato di CBRE|WTW theedgemalaysia.com. I proprietari di tali immobili stanno rispondendo ristrutturando e riconvertendo: rinnovando ingressi e ascensori, aggiungendo servizi per gli inquilini o persino convertendo gli uffici ad altri usi. In particolare, diversi edifici per uffici poco utilizzati a KL sono stati riconvertiti con successo in hotel – ad esempio, Menara ING è diventato un Holiday Inn Express, Wisma KLIH è stato trasformato nel WOLO Boutique Hotel e Wisma KFC è stato riqualificato in un nuovo Hyatt Centric hotel theedgemalaysia.com. Queste soluzioni creative evidenziano come i proprietari stiano “liberando valore attraverso la riqualificazione o il riposizionamento” quando la domanda di uffici tradizionali diminuisce theedgemalaysia.com.
Lavoro ibrido e utilizzo degli spazi: La crescita del lavoro da remoto e ibrido ha anche rimodellato la domanda di uffici. Molte aziende hanno rivalutato quanto spazio sia realmente necessario. Sebbene la spinta al ritorno in ufficio sia cresciuta nel 2023–24, il lavoro flessibile è “destinato a rimanere, soprattutto con l’ingresso della Gen Z e della Gen Alpha nel mondo del lavoro,” osserva Knight Frank theedgemalaysia.com. Invece di espandere le proprie sedi, le aziende stanno massimizzando l’uso degli spazi esistenti, densificando i layout o adottando strategie “core-and-flex” (mantenendo una sede centrale più piccola e utilizzando spazi flessibili/co-working per esigenze temporanee o di overflow) bmcc.org.my. Questo ha contribuito a un assorbimento netto relativamente contenuto di nuovi spazi. D’altra parte, gli operatori di spazi di lavoro flessibili stanno espandendosi per colmare il divario – fornitori locali di co-working come WORQ e Infinity8 sono cresciuti a KL, rivolgendosi sia a multinazionali che a startup che necessitano di spazi temporanei bmcc.org.my. Alcuni proprietari hanno persino ricavato piani di co-working nei loro edifici per aumentare l’occupazione. “Per le proprietà con performance inferiori, abbiamo convertito alcuni piani ufficio in spazi di co-working con layout flessibili per renderli più attraenti,” ha condiviso Fauziah, CEO di PHB (un gestore locale di REIT), evidenziando un approccio incentrato sul locatario per contrastare l’eccesso di offerta theedgemalaysia.com.
Preferenze degli inquilini – ESG e Benessere: Gli occupanti ora danno priorità alla qualità rispetto alla quantità nelle loro scelte di ufficio. Cercano “edifici certificati green e tecnologicamente avanzati che siano in linea con gli impegni ESG e il benessere dei dipendenti,” ha osservato Quiny Lee di JLLstarproperty.my. Caratteristiche come certificazioni di sostenibilità LEED/GBI, sistemi ad alta efficienza energetica, tecnologie smart building, servizi per il benessere e vicinanza ai trasporti sono diventati elementi chiave di differenziazione. Anche a parità di affitto, gli inquilini spesso preferiscono un edificio nuovo ed efficiente rispetto a uno più vecchio assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Questo ha portato a una biforcazione: gli uffici di fascia alta mantengono affitti e occupazione stabili, mentre quelli più datati devono offrire forti sconti o ristrutturazioni. “Gli occupanti probabilmente daranno priorità a strategie di flight-to-quality, mentre i proprietari si concentreranno sul miglioramento delle specifiche e della sostenibilità degli edifici per restare competitivi in un mercato sempre più esigente,” consiglia Knight Frank theedgemalaysia.com. In breve, la sola posizione non garantisce più il successo – l’edificio deve anche offrire un’esperienza eccellente e credenziali ESG per conquistare gli inquilini theedgemalaysia.com.

Nonostante queste sfide, gli esperti vedono il mercato degli uffici di KL come resiliente, non in collasso. “Il mercato degli uffici di Kuala Lumpur dimostra una resilienza continua, trainata dalla crescente attenzione alla sostenibilità e alla tecnologia. Gli inquilini cercano attivamente uffici green e high-tech, mantenendo i livelli di occupazione nonostante un contesto di affitti contenuti,” ha dichiarato Quiny Lee, responsabile uffici di JLLstarproperty.my. Keith Ooi, group MD di Knight Frank, ha ribadito che “la domanda di spazi ufficio di alta qualità persisterà, in particolare da parte delle aziende che danno priorità agli obiettivi ESG e al benessere dei dipendenti,” anche se i proprietari dovranno investire in ristrutturazioni e formule di locazione flessibili per restare competitivistarproperty.my. Con l’economia malese in crescita di circa il 4–5% e un clima politico stabile, le espansioni aziendali (soprattutto nei servizi e nella tecnologia) stanno sostenendo una domanda costante di ufficistarproperty.my theedgemalaysia.com. Il settore uffici di Kuala Lumpur nel 2025 non è propriamente in “boom”, ma sta attraversando una fase di ripresa – un mercato favorevole agli inquilini che offre opportunità a quegli asset in grado di adattarsi alle nuove esigenze.

Settore Retail: Ripresa, trend esperienziali e nuovi centri commerciali

Il segmento immobiliare commerciale al dettaglio di Kuala Lumpur sta emergendo dalla crisi pandemica ed evolvendosi rapidamente in mezzo ai cambiamenti nei comportamenti dei consumatori. I centri commerciali e gli spazi retail hanno registrato una ripresa del traffico pedonale e delle vendite, ma i proprietari si stanno adattando attraverso la selezione degli inquilini e nuove offerte esperienziali:

Occupazione e performance: All’inizio del 2024, le vendite al dettaglio in Malesia erano cresciute di circa il 4,6% nel primo semestre 2024 rispetto all’anno precedente cbre-wtw.com.my, e la tendenza è rimasta positiva fino a fine anno (crescita annua del 3,8% nel terzo trimestre 2024, in accelerazione a una stima del 4,4% nel quarto trimestre) theedgemalaysia.com. Questo si è tradotto in miglioramenti nei tassi di occupazione dei centri commerciali a KL. I principali centri commerciali del centro città (ad es. Suria KLCC, Pavilion KL) riportano un’alta occupazione (~90%+) mentre i marchi internazionali si espandono, e anche i centri commerciali di quartiere sono tornati a una vacanza ridotta intorno al 10–15% bmcc.org.my. Ad esempio, le nuove aperture di centri commerciali sono state ben accolte: The Exchange TRX Mall, un centro commerciale di lusso molto atteso nel distretto TRX, ha debuttato alla fine del 2023 e ha rapidamente attirato attenzione con quasi la piena occupazione della sua prima fase, inclusi marchi presenti per la prima volta in Malesia. In un caso suburbano, Elmina Lakeside Mall (un piccolo nuovo centro commerciale a Shah Alam) ha aperto con il 98% di occupazione nel 2024, mostrando l’interesse dei rivenditori per la posizione giusta cbre-wtw.com.my. Nel complesso, i canoni di locazione retail sono rimasti stabili nella Klang Valley, con un leggero aumento nelle posizioni di pregio a causa della competizione per gli spazi di fascia alta limitati cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. I proprietari dei “centri commerciali di successo stanno diventando più selettivi con gli inquilini, esercitando una pressione al rialzo sui canoni per gli spazi retail di pregio,” ha osservato Yulia Nikulicheva, responsabile della ricerca di JLL bmcc.org.my.
Nuovi sviluppi nel settore retail: Kuala Lumpur sta assistendo a nuove forniture retail principalmente come componenti di progetti misti. Il fulcro è The Exchange TRX, una nuovissima destinazione retail e lifestyle inaugurata nel distretto finanziario Tun Razak Exchange, che introduce dozzine di nuovi negozi e opzioni di ristorazione (inclusi nomi globali come Don Don Donki dal Giappone e Cinnabon dall’Indonesia) cbre-wtw.com.my. La sua apertura ha aggiunto uno spazio retail di alto livello significativo e sta attirando acquirenti grazie al mix di marchi di lusso e attrazioni. Altrove, sono in corso espansioni di centri commerciali: ad esempio, l’Alamanda Shopping Centre di Putrajaya ha completato un’espansione aggiungendo circa 18.500 mq e nuove caratteristiche esperienziali come un parco avventura all’aperto bmcc.org.my. Questi investimenti segnalano fiducia nel fatto che il retail fisico rimanga rilevante, soprattutto come polo di esperienza e intrattenimento. Allo stesso tempo, i centri commerciali secondari che non offrono un bacino d’utenza o un’esperienza unica stanno faticando; “la nuova offerta metterà pressione sui tassi di occupazione e amplierà il divario tra i centri commerciali performanti e quelli in difficoltà,” avverte CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. In sostanza, la tendenza flight-to-quality si applica anche al retail – i migliori centri commerciali nelle aree di pregio prosperano, mentre quelli più vecchi o con affitti poco qualificati affrontano una fase di consolidamento.
Cambiamento delle strategie dei rivenditori: I rivenditori hanno adottato strategie omnicanale e nuovi formati dopo la pandemia. Oltre il 50% dei rivenditori nel portafoglio di un importante proprietario immobiliare utilizzava strategie multicanale (fisico + online) entro il 2024, combinando e-commerce e negozi theedgemalaysia.com. I proprietari dei centri commerciali supportano questo fornendo una migliore infrastruttura tecnologica (internet ad alta velocità, analisi dei dati per il flusso di visitatori, ecc.). I negozi pop-up e i contratti di locazione a breve termine sono diventati comuni mentre i brand testano i mercati. “Nonostante la crescita dell’e-commerce, i negozi fisici restano rilevanti, inclusi i pop-up a breve termine che permettono alle start-up di testare il mercato prima di impegnarsi in affitti permanenti,” afferma Fauziah di PHB theedgemalaysia.com. I centri commerciali si stanno anche riposizionando come hub comunitari e per famiglie: ospitando più ristorazione, intrattenimento ed eventi (ad esempio, organizzando festival gastronomici, tornei di e-sport o installazioni artistiche per attirare pubblico). “Gli spazi retail si stanno evolvendo in hub a misura di famiglia, ospitando eventi comunitari… la ripresa del turismo sta guidando le tendenze dello shopping esperienziale,” aggiunge Fauziah theedgemalaysia.com. Questo riflette una spinta più ampia verso il retail esperienziale – offrendo ciò che lo shopping online non può, come esperienze di ristorazione, tempo libero e socialità in negozio.
Nuovi ingressi e boom del F&B: Kuala Lumpur nel 2024–2025 ha visto un aumento di nuovi brand internazionaliche aprono negozi, segnalando fiducia nel mercato. Nel settore F&B, nomi globali hanno scelto KL per i loro primi punti vendita in Malesia – ad es. la catena di sushi giapponese Sushiro, il marchio di caffetterie coreano Super Matcha e la cinese Luckin Coffee hanno tutti aperto a KL nel 2024 bmcc.org.my. Anche il settore moda ha visto nuovi ingressi (il marchio cinese JNBY, il brand giapponese di streetwear KaraKu, ecc.) bmcc.org.my. Il food & beverage resta il principale motore della domanda di locazione, mentre i gestori dei centri commerciali diversificano le opzioni di ristorazione per aumentare il tempo di permanenza bmcc.org.my. L’enfasi su F&B, intrattenimento e persino benessere (come palestre, centri di edutainment per famiglie, cliniche mediche negli spazi dei centri commerciali) aiuta i mall a rimanere rilevanti. Inoltre, la crescita del turismo (turisti internazionali e viaggiatori domestici “Cuti-Cuti Malaysia”) sta aumentando la spesa nei principali distretti commerciali – un vento favorevole, dato che la debolezza del ringgit rende la Malesia un affare per lo shopping degli stranieri.
Sfide: Sebbene la traiettoria sia positiva, venti contrari come l’aumento del costo della vita e l’inflazione stanno moderando la crescita del retail. La fiducia dei consumatori è cauta: “l’aumento dei costi sta spingendo i rivenditori a ottimizzare le catene di approvvigionamento e ad adeguare le strategie di prezzo… le aziende focalizzate su beni essenziali e operazioni efficienti nei costi sono meglio posizionate per affrontare queste sfide inflazionistiche,” secondo il retail outlook di Knight Frank theedgemalaysia.com. Le politiche governative (come l’espansione della tassa sulle vendite e sui servizi e la razionalizzazione dei sussidi) potrebbero spostare parte della spesa verso i beni di prima necessità rispetto a quelli discrezionali theedgemalaysia.com. Pertanto, i centri commerciali di fascia media e suburbani potrebbero risentire di una spesa dei consumatori più debole. Tuttavia, il sostegno del governo tramite sussidi in denaro e aumenti salariali nella Legge di Bilancio 2024/25 dovrebbe sostenere i consumi privati e mitigare alcuni aspetti negativi theedgemalaysia.com. Nel complesso, il settore immobiliare retail di KL è in fase di ripresa – non un vero e proprio boom, ma un chiaro rimbalzo dalla pandemia con ottime performance nei centri commerciali di fascia alta e adattamenti creativi che mantengono il settore solido.

Industriale e Logistica: crescita costante e alta domanda

Il segmento immobiliare industriale e logistico nella Greater Kuala Lumpur è silenziosamente diventato un protagonista, sostenuto da espansione dell’e-commerce, investimenti manifatturieri e miglioramenti infrastrutturali. Pur non essendo così appariscente come le torri per uffici, magazzini, centri logistici e parchi industriali nella regione di KL stanno registrando basse percentuali di sfitto, affitti in aumento e interesse per nuovi sviluppi:

Alta occupazione e assorbimento: Al primo trimestre 2025, la vacanza nel settore logistico/industriale a KL era solo del 4,0%, in calo rispetto al 4,8% del trimestre precedente bmcc.org.my bmcc.org.my. In sostanza, gli spazi di magazzino di qualità sono quasi completamente occupati. Solo nel 2024, cinque nuovi magazzini moderni (per un totale di circa 4 milioni di piedi quadrati di superficie lorda) sono stati completati nella grande KL, e sono stati in gran parte assorbiti da inquilini nei settori come elettronica, automotive, fornitori di logistica e forniture mediche bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL osserva che l’assorbimento netto dovrebbe aumentare nel 2025 con l’arrivo di nuovi progetti, e tassi di pre-impegno intorno al 50% per i magazzini in arrivo – indicando che gli inquilini stanno bloccando gli spazi anche prima che la costruzione sia terminata bmcc.org.my. La forte domanda è trainata da crescita sostenuta nell’e-commerce, servizi 3PL (logistica conto terzi) e produttori che ottimizzano le catene di fornitura. Anche durante la pandemia, la domanda di immobili logistici è rimasta forte, e ora che l’attività economica si sta normalizzando, la crescita di questo settore continua senza sosta.
Affitti e Interesse degli Investitori: I canoni di affitto dei magazzini di Classe A nella Klang Valley sono in una leggera crescita (una traiettoria di “crescita graduale”) poiché gli occupanti pagano un premio per strutture con soffitti più alti, baie di carico più grandi e specifiche moderne cbre-wtw.com.my. Sebbene i dati specifici sugli affitti siano meno pubblici, le società di consulenza immobiliare riportano costanti aumenti degli affitti per i magazzini di pregio dato la carenza di spazi logistici ben posizionati vicino alla città cbre-wtw.com.my. I rendimenti per gli asset industriali in Malesia spesso si aggirano intorno al 6-7%, e rimangono attraenti per gli investitori istituzionali. Infatti, si osserva una crescente istituzionalizzazione nella logistica – sempre più fondi nazionali ed esteri stanno acquisendo o sviluppando asset logistici, vedendoli come investimenti stabili e generatori di reddito bmcc.org.my. Ad esempio, i REIT industriali dell’area e gli sviluppatori stanno attivamente costruendo nuovi magazzini in poli fuori KL (come Shah Alam, Klang e Serendah) per soddisfare la domanda. La posizione strategica della Klang Valley(tra Port Klang e la città, oltre a una buona connettività autostradale) la rende un naturale polo logistico. Inoltre, grandi progetti infrastrutturali come l’espansione di Westports (raddoppiando la capacità di container di Port Klang aggiungendo nuovi terminal) aumenteranno il traffico e richiederanno ulteriori strutture di distribuzione nell’entroterra cbre-wtw.com.my. Questo mantiene forte la pipeline del real estate logistico, con la fiducia che la nuova offerta sarà rapidamente affittata.
Società globali e IDE: La forza del mercato industriale è anche legata a investimenti diretti esteri e spostamenti della catena di approvvigionamento. La Malesia ha approvato investimenti per 73,5 miliardi di RM nella Klang Valley nel primo semestre 2024, inclusi importanti investimenti esteri (~25,8 miliardi di RM) cbre-wtw.com.my – molti nei settori manifatturiero e high-tech. Aziende dalla Cina e da altri paesi stanno avviando la produzione o la distribuzione regionale in Malesia come parte delle strategie China+1. “Il mercato logistico malese è in forte espansione, trainato da un’economia solida e da un aumento degli investimenti internazionali, in particolare da Cina e Taiwan… in linea con la diversificazione globale delle catene di approvvigionamento,”osserva JLL bmcc.org.my. Una tendenza significativa è la crescita dei data center nell’area di KL – il governo ha persino introdotto nuove Linee guida per la pianificazione dei Data Centre per snellire le approvazioni cbre-wtw.com.my. Diverse multinazionali tecnologiche (ad es. Microsoft, Google) hanno annunciato piani per grandi campus di data center nella Greater KL, riflettendo l’attrattiva della regione per l’uso industriale high-tech. Queste strutture, pur non essendo “magazzini” tradizionali, rientrano nel settore immobiliare commerciale-industriale e sottolineano il progressivo ampliamento della classe di asset industriali.
Parchi industriali moderni e caratteristiche green: Gli sviluppatori stanno anche creando parchi industriali pianificati con infrastrutture moderne e caratteristiche di sostenibilità. Si registra una “crescente tendenza verso parchi industriali gestiti che enfatizzano caratteristiche eco-friendly, certificazione GreenRE e tecnologie avanzate come AI e 5G,” secondo CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Questi nuovi parchi offrono non solo magazzini, ma strutture integrate, servizi affidabili e talvolta alloggi per i lavoratori – con l’obiettivo di attrarre produttori multinazionali. Esempi includono l’Elmina Business Park e strutture avanzate nelle aree di Nilai e Semenyih. La sostenibilità è fondamentale anche in questo settore: installazioni di pannelli solari sui tetti dei magazzini, raccolta dell’acqua piovana e progettazione ad alta efficienza energetica sono sempre più comuni mentre le aziende cercano di rispettare gli obiettivi ESG per le loro strutture della catena di approvvigionamento.

In sintesi, il settore immobiliare industriale e logistico di KL sta vivendo un boom silenzioso: forte domanda, occupazione quasi totale ed espansione in linea con la spinta della Malesia a diventare un hub regionale per la logistica e la manifattura. Questo settore offre un contrappeso stabile rispetto al più ciclico mercato degli uffici. Come ha osservato un esperto, “il mercato industriale è migliorato complessivamente dal 6% all’8%, con alcune regioni che performano meglio di altre,” e la Klang Valley è certamente tra i leader di questa crescita theedgemalaysia.com. Con continui investimenti nelle infrastrutture (porti, collegamenti ferroviari) e incentivi governativi favorevoli, le prospettive per gli immobili industriali nella grande KL restano molto positive in vista del 2025.

Principali poli e hotspot commerciali a KL

Il panorama immobiliare commerciale di Kuala Lumpur è geograficamente variegato, con diversi distretti chiave e poli emergenti, ciascuno con dinamiche distinte. Ecco uno sguardo ad alcuni dei quartieri commerciali più rilevanti e a come stanno andando:

KLCC e il centro città: La tradizionale “Golden Triangle” zona centrale – che comprende KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang e le aree CBD limitrofe – rimane l’indirizzo d’affari più prestigioso. Ospita torri iconiche come le Petronas Twin Towers e Menara 3 Petronas (completamente occupata a canoni prime di circa RM11–12 al piede quadrato) theedgemalaysia.com, oltre a numerose sedi centrali di banche, aziende petrolifere e grandi società. Gli uffici di Grado A nel KLCC continuano ad attrarre inquilini grazie alla posizione, ma come già detto, affrontano “una crescente concorrenza da parte di nuovi sviluppi che offrono strutture avanzate e caratteristiche di sostenibilità” theedgemalaysia.com. Alcuni grattacieli più datati nel cuore della città hanno perso inquilini a favore di nuovi progetti in altre zone. La congestione del traffico e la scarsità di parcheggi nel centro restano sfide. Tuttavia, i miglioramenti della connettività (come le linee MRT e monorotaia intorno a Bukit Bintang e KLCC) hanno aumentato l’attrattiva della zona. Il centro città si sta anche diversificando – ad esempio, vecchi edifici per uffici vengono riqualificati (come il restyling in corso del Core storico di KL in uso misto) e iniziative di rigenerazione urbana sono previste nell’ambito di una prossima Urban Renewal Act theedgemalaysia.com. Punto chiave: KLCC mantiene ancora i canoni più alti e il maggior prestigio aziendale, ma i proprietari devono rinnovare i loro edifici nel centro città per competere con i nuovi “sfidanti” nelle zone periferiche.
Bangsar South (Kerinchi) e KL Fringe: Al di fuori del nucleo immediato della città, nuovi cluster commerciali sono fioriti. Bangsar South, ribattezzata come Kerinchi/Mid Valley Southkey, è un esempio emblematico – un tempo area industriale dismessa, ora è un moderno distretto d’affari che ospita aziende tecnologiche, campus di uffici con status MSC (Multimedia Super Corridor) e sedi regionali. Le torri per uffici a Bangsar South e nella vicina zona KL Sentral/Mid Valley vantano alta occupazione (spesso >90%) e sono preferite per i loro ampi spazi, servizi integrati e accesso ai trasporti pubblici. Infatti, Knight Frank osserva che “i piani più ampi (≥20.000 piedi quadrati) sono sempre più richiesti, in particolare nelle aree di KL Fringe e Petaling Jaya, che offrono servizi robusti ed eccellente connettività inclusi stazioni ferroviarie” theedgemalaysia.com. Mid Valley City, ad esempio, combina due mega-centri commerciali con numerose torri per uffici e hotel, creando un polo autosufficiente che continua ad attrarre aziende (è praticamente completamente occupato e in espansione). KL Sentral, il nodo centrale dei trasporti, allo stesso modo unisce una stazione di interscambio con grattacieli per uffici (come Menara CIMB, Q Sentral) e rimane una scelta privilegiata per le aziende che danno valore alla mobilità. Queste aree periferiche hanno beneficiato di nuove linee MRT e sviluppo orientato al trasporto (TOD) – i dipendenti possono spostarsi facilmente, a differenza del centro città congestionato. Il sottomercato KL Fringe (che include Bangsar South, KL Sentral, ecc.) aveva un tasso di sfitto estremamente basso, solo 7–8% all’inizio del 2024, riflettendo quanto queste aree siano richieste per spazi di qualità theedgemalaysia.com. Si prevede un’ulteriore crescita qui: ad esempio, Pavilion Damansara Heights(tecnicamente a Damansara, appena fuori dalla città di KL) aggiungerà 1,5 milioni di piedi quadrati di uffici di Grado A integrati con un centro commerciale di lusso e residenze entro il 2024/25, ampliando così le opzioni di uffici “periferici”.
Tun Razak Exchange (TRX): Il distretto TRX è il nuovo arrivato – uno sviluppo di 70 acri posizionato come Distretto Finanziario Internazionale di KL. Situato ai margini del centro città, TRX sta prendendo vita con la torre principale Exchange 106 (una delle più alte del Sud-est asiatico con 492 m, 106 piani) e diverse altre torri per uffici (sedi centrali di HSBC, Affin Bank, ecc.), oltre a componenti residenziali e commerciali. TRX è stato ufficialmente lanciato come hub finanziario nel 2024, e “la sua connettività MRT senza soluzione di continuità e il centro commerciale integrato ne supportano lo status” theedgemalaysia.com. TRX ha “attratto sia aziende locali che internazionali, grazie agli incentivi per il trasferimento,” nota Previn Singhe theedgemalaysia.com. All’inizio del 2025, tra i principali inquilini di TRX figuravano nomi globali come Prudential, HSBC, Mulia (sviluppatore di Exchange 106) e aziende tecnologiche come Huawei e Accenture theedgemalaysia.com. Gli uffici di Grado A e l’infrastruttura verde di TRX stanno attirando aziende da edifici più vecchi – contribuendo alla tendenza cittadina del “flight-to-quality”. È anche un hub fortemente orientato al transito: una stazione MRT si trova sul posto e il progetto gode di ottimi collegamenti stradali. Con altre torri in arrivo (inclusa la futura sede della banca centrale malese e di altre agenzie), TRX si sta consolidando come il nuovo polo commerciale di Kuala Lumpur. Questo cambiamento significa che le aree intorno a TRX (ad es. Imbi, Pudu) stanno vedendo un aumento del valore dei terreni e potrebbero diventare i prossimi punti caldi per lo sviluppo.
Altre aree di rilievo: Cyberjaya e Putrajaya, sebbene si trovino fuori dal centro di KL (circa 30 km a sud), fanno anch’esse parte del panorama commerciale della Greater KL. Cyberjaya è stata concepita come città tecnologica; ospita molti data center e attività di back-office, anche se il suo mercato degli uffici è più piccolo e costruito su misura (con una certa sovrabbondanza propria). Putrajaya, la capitale amministrativa, ospita principalmente uffici governativi, ma presenta anche una componente commerciale in crescita (e ampliamenti di centri commerciali come IOI City Mall non lontano). Più vicino a KL, le aree di Petaling Jaya (PJ) e Subang/Sunway vantano anch’esse importanti poli direzionali – spesso sede di aziende locali e servizi di supporto. PJ, essendo una città matura, ha recentemente visto l’arrivo di nuovi uffici di grado A (esempi: Menara Star 2, le future torri di PJ Sentral e gli Atwater Corporate Towers completati nel 2024 con circa 37.000 mq) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Queste aree mostrano performance miste: alcuni nuovi edifici a PJ hanno avuto successo grazie a canoni più bassi e alla comodità, ma gli uffici più datati vengono riconvertiti o registrano una maggiore vacanza poiché l’attenzione si sposta verso progetti nella periferia di KL. Shah Alam/Klang, principalmente zone industriali, ospitano anch’esse alcuni uffici commerciali (spesso legati a società di logistica o sedi di aziende manifatturiere). Sul fronte dell’ospitalità, aree come Bukit Bintang restano prime per l’uso misto retail + hotel (con nuovi sviluppi che combinano hotel, residenze e alcuni uffici – ad esempio i futuri Oxley Towers includeranno uffici e un hotel Jumeirah).

In sostanza, l’attività commerciale di Kuala Lumpur non è confinata al tradizionale centro città. Le aree decentralizzate e periferiche svolgono un ruolo cruciale e spesso offrono edifici più nuovi, spazi più ampi e migliori condizioni di traffico. Gli hub chiave da tenere d’occhio sono KLCC (che mantiene il suo prestigio ma necessita di un rinnovamento), il TRX emergente (destinato a diventare il nuovo cuore finanziario), e i consolidati poli periferici come Bangsar South/KL Sentral (hub tecnologico e dei servizi). Con il miglioramento della connettività (ad es. il completamento della MRT2 Putrajaya Line e la prevista MRT3 Circle Line nei prossimi anni), ci si può aspettare che il panorama commerciale si decentralizzi ulteriormente, con poli commerciali collegati al trasporto pubblico in crescita. Ognuno di questi sub-mercati attrae profili di inquilini diversi, ma tutti contribuiscono al mosaico immobiliare commerciale della Greater KL.

Nuovi sviluppi di rilievo e tendenze costruttive

Nonostante un consistente stock esistente, Kuala Lumpur continua a vedere nuovi progetti immobiliari commerciali in arrivo – anche se ora gli sviluppatori sono più cauti e strategici. Le principali tendenze nello sviluppo includono grattacieli più alti, integrazione mista e progetti collegati alle infrastrutture, oltre a una maggiore attenzione per evitare ulteriore sovrabbondanza in un mercato debole.

Principali progetti (2024–2025):

Merdeka 118: Il pezzo forte è Merdeka 118, ora l’edificio più alto del Sud-est asiatico (678,9 m, 118 piani). Inaugurato ufficialmente a gennaio 2024, questa mega-torre da 5 miliardi di RM include ~1,7 milioni di piedi quadrati di uffici, un hotel Park Hyatt e una piattaforma panoramica theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Sviluppato da PNB (un fondo d’investimento nazionale), è presentato come un “luogo di lavoro del futuro” con design sostenibile e sarà un catalizzatore per la rivitalizzazione della storica area Merdeka. Al lancio, aveva un tasso di occupazione di circa il 70% (PNB Group e presto la sede centrale di Maybank occupano ~33 piani) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Il completamento di Merdeka 118 aggiunge una quantità significativa di spazi di pregio al mercato, ma il forte pre-affitto suggerisce che si riempirà gradualmente senza deprimere pesantemente i canoni altrove. Porta anche miglioramenti infrastrutturali – è collegato a una stazione MRT e dispone di un nuovo centro commerciale (118 Mall) nel suo podio, oltre ad attrazioni pubbliche come il parco Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
Tun Razak Exchange (TRX): TRX è in sviluppo continuo dopo Exchange 106 e il centro commerciale. In arrivo nel 2025–2027 ci sono altre torri per uffici come la sede centrale di Bank Negara Malaysia e altre istituzioni finanziarie, oltre a torri residenziali di lusso e hotel. Il sostegno del governo (incentivi come agevolazioni fiscali per gli inquilini di TRX, secondo quanto riferito) ha stimolato l’interesse theedgemalaysia.com. Il concetto completamente integrato di TRX (vivere-lavorare-divertirsi con residenze, un grande parco centrale e negozi) stabilisce il modello per i futuri progetti a KL.
Pavilion Damansara Heights: Questo è un grande progetto a uso misto a Damansara (ovest di KL) con due torri per uffici, residenze di lusso e un centro commerciale a marchio Pavilion. Una torre aziendale (Torre 1) è stata completata nel 2024, aggiungendo ~560.000 piedi quadrati, con una seconda torre e il centro commerciale previsti per il 2025 theedgemalaysia.com. L’interesse iniziale per l’affitto è stato positivo, data la posizione in un quartiere benestante e il collegamento diretto con la futura MRT Circle Line.
Menara Felcra: Una nuova torre nel quartiere di Kampung Baru (vicino a KLCC), Menara Felcra è stata completata nel 2024, offrendo uffici governativi e spazi commerciali. Insieme alla vicina Platinum KL ² e ad altre torri pianificate, fa parte della riqualificazione di Kampung Baru in un’estensione moderna del centro città.
Altri completamenti notevoli: Nel 2024 abbiamo visto anche l’entrata in funzione di ATWATER Corporate Towers a PJ (0,4 milioni di piedi quadrati) cbre-wtw.com.my. Entro metà 2025, PNB 1194 (riqualificazione dell’ex MAS Building) sarà completato, aggiungendo un edificio per uffici rinnovato in città cbre-wtw.com.my. Oxley Towers vicino a KLCC (con uffici e due hotel di lusso, Sofitel e Jumeirah) è un altro progetto di alto profilo previsto intorno al 2025, che arricchirà ulteriormente lo skyline. Le torri Sunway Visio e Sunway Square in periferia, il nuovo campus di TNB (la sede centrale “Gold Tower” della compagnia elettrica nazionale), e le espansioni in township consolidate come IOI City (Putrajaya) e Setia Alam stanno anch’esse contribuendo al pipeline cbre-wtw.com.my.

Complessivamente, circa 2,0 milioni di piedi quadrati di nuovi uffici prime sono attesi a KL entro la prima metà del 2025 solo da alcune di queste grandi realizzazioni cbre-wtw.com.my. Gli sviluppatori sono consapevoli dei rischi di sovraofferta, quindi molti stanno assicurando forti tenant ancorati prima del completamento. In alcuni casi, i progetti sono stati frazionati o ritardati per distribuire l’offerta. Da notare che alcune torri speculative pianificate sono state messe in pausa vista l’attuale alta vacanza – una pausa benvenuta per il mercato.

Tendenze costruttive: Una tendenza chiara è che quasi tutti i nuovi sviluppi sono a uso misto. Raramente si vede una torre uffici indipendente; di solito fa parte di un progetto più ampio con retail, residenze o hotel. Questa diversificazione aiuta a mitigare il rischio (diverse fonti di reddito) e crea ambienti più vivaci e autosufficienti, preferiti da tenant e investitori. Ad esempio, il precinct Merdeka 118 includerà alla fine non solo la torre uffici ma anche torri residenziali, un centro commerciale, una moschea e attrazioni pubbliche theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Allo stesso modo, TRX combina uffici con un centro commerciale e parchi, e la nuova torre di Bangkok Bank a KL (sviluppo BBCC) si trova sopra un hub lifestyle (il Bukit Bintang City Centre include un centro commerciale, residenze, centro d’intrattenimento). Anche lo sviluppo orientato al transito è fondamentale: i progetti vicino a stazioni MRT/LRT hanno la priorità. Il governo e i pianificatori urbani stanno incentivando ciò tramite il KL City Plan – ad esempio, rapporti di edificabilità più alti per progetti integrati con il trasporto pubblico.

Un’altra tendenza è un’attenzione crescente al retrofit e alla riqualificazione degli edifici più vecchi invece che solo a nuove costruzioni. Come accennato in precedenza, diversi vecchi edifici per uffici vengono svuotati e modernizzati o riconvertiti. La prevista Urban Renewal Act potrebbe facilitare il processo di acquisizione e riqualificazione delle proprietà obsolete theedgemalaysia.com, il che significa che potremmo vedere più ristrutturazioni creative (trasformando vecchi uffici in appartamenti, hub di co-working o hotel). Questo è un modo costruttivo per affrontare l’eccesso di offerta – rimuovendo stock obsoleti o convertendoli, il mercato può riequilibrarsi più rapidamente.

Progetti infrastrutturali: Anche i principali aggiornamenti infrastrutturali influenzano le prospettive del settore immobiliare commerciale:

La MRT Putrajaya Line (MRT 2) è stata completamente aperta entro il 2023, collegando molte aree suburbane al centro di KL e fermandosi in nodi commerciali chiave (ad es. TRX, KLCC East). Questo ha già aumentato il valore delle proprietà intorno alle sue stazioni e reso possibili nuove sedi per uffici (ad esempio, l’attrattiva di TRX è in parte dovuta al suo interscambio MRT).
La proposta MRT 3 Circle Line è stata rilanciata dal governo, con l’obiettivo di completarla entro la fine di questo decennio. Orbiterà la città e collegherà molte linee esistenti, con stazioni previste in aree come Mont Kiara, Sentul e lungo le periferie, probabilmente stimolando progetti commerciali in quelle zone.
La High-Speed Rail (HSR) per Singapore, sebbene accantonata nel 2021, ha visto nuove discussioni. Se ripresa, il capolinea sarebbe a Bandar Malaysia (appena a sud di TRX), potenzialmente un game-changer per il mercato immobiliare di KL riducendo il viaggio verso Singapore a 90 minuti. Anche solo la prospettiva dell’HSR ha mantenuto quell’area (il vecchio sito dell’aeroporto) in primo piano strategico – potrebbe diventare un altro grande sviluppo a uso misto se si raggiungessero accordi.
Miglioramenti stradali e ferroviari come la East Coast Rail Link (ECRL) (che collegherà il porto di Klang alla costa orientale entro il 2026) e la Johor–Singapore RTS Link (entro il 2026) non influenzano direttamente gli uffici di KL, ma migliorano la connettività complessiva della Malesia, beneficiando indirettamente KL come capitale. L’impegno del governo sulle infrastrutture (incluse autostrade e la Pan Borneo Highway nel Borneo orientale) contribuisce anche alla fiducia degli investitori nelle prospettive di crescita del paese theedgemalaysia.com.

In sintesi, lo skyline di Kuala Lumpur è ancora in evoluzione, con progetti di rilievo come Merdeka 118 che aggiungono nuove icone. Tuttavia, il boom edilizio si è attenuato; ora l’attenzione è rivolta alla qualità più che alla quantità – completando sviluppi integrati e sostenibili e aggiornando gli asset più vecchi. Queste aggiunte, insieme al miglioramento delle infrastrutture, mirano a garantire che KL rimanga una città moderna e competitiva – anche se sviluppatori e responsabili politici sono cauti per evitare un grave eccesso di offerta. Per inquilini e investitori, i nuovi progetti offrono più scelta e potenzialmente ambienti complessivi migliori, rafforzando l’idea che KL si stia trasformando piuttosto che stagnando.

Panorama degli investimenti e rendimenti: prospettive locali e straniere

L’attività di investimento nel settore immobiliare commerciale di KL ha registrato alti e bassi negli ultimi anni, influenzata da fattori globali e locali. Dopo un rallentamento dovuto alla pandemia, ci sono segnali che il sentiment degli investitori si stia rafforzando nel 2024–2025, anche se gli investitori restano selettivi. Punti chiave sulle performance degli investimenti e sui rendimenti:

Volume delle transazioni e investitori: Negli ultimi due anni si sono registrati volumi di investimento attenuati negli uffici e nelle proprietà commerciali, poiché acquirenti e venditori hanno adeguato le aspettative sui prezzi. JLL ha segnalato un “periodo di raffreddamento nel 2023 e 2024” con meno grandi transazioni di uffici, riflettendo cautelastarproperty.my. Molti investitori istituzionali sono rimasti in attesa a causa dell’incertezza sulla domanda di uffici e dell’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, verso la fine del 2024, lo slancio stava migliorando – Business Today ha riportato aumenti significativi nei volumi di transazioni commerciali, con investitori alla ricerca di asset stabili e generanti reddito in un’economia in fase di stabilizzazione asiapropertyawards.com. Questo è stato particolarmente evidente nei distretti d’affari urbani, dove asset ben locati e di livello istituzionale hanno attirato l’interesse sia di REIT locali che di fondi stranieri asiapropertyawards.com. Ad esempio, nel sotto-settore retail, abbiamo visto Asian Pac Holdings acquisire Jaya Shopping Centre (un centro commerciale di quartiere a PJ) per 100 milioni di RM nel 2024 bmcc.org.my, e nel settore uffici, si parla di diversi edifici più vecchi acquistati per essere riposizionati (sviluppatori come Hap Seng e KSK Land sono stati attivi nell’acquisizione di siti per la riqualificazione, come illustrato dall’operazione Wisma KFC trasformata in hotel theedgemalaysia.com).
Investitori locali vs stranieri: Gli investitori locali (investitori istituzionali malesi, società collegate al governo e sviluppatori privati locali) dominano ancora la scena degli immobili commerciali a KL. Gruppi come PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP e i REIT locali possiedono una quota sostanziale degli asset di pregio (ad esempio, PNB possiede Merdeka 118 e Menara PNB, EPF co-possiede le Petronas Towers e altri punti di riferimento). Questi attori hanno una profonda conoscenza del mercato e spesso adottano una visione a lungo termine, fornendo stabilità. Gli investitori stranieri, nel frattempo, hanno mostrato un interesse crescente per la Malesia grazie ai suoi rendimenti e al potenziale di crescita, ma sono selettivi. Fondi di Singapore, Giappone e Corea hanno investito periodicamente negli uffici di KL (ad esempio, l’acquisizione di Menara AXIS da parte della coreana KCC e della singaporiana ARA negli anni precedenti), e investitori mediorientali hanno partecipazioni in progetti come Pavilion Bukit Jalil. Secondo un sondaggio immobiliare, la fiducia sia degli investitori locali che stranieri è migliorata in vista del 2025, grazie alla ripresa economica della Malesia e alla prontezza delle infrastrutture asiapropertyawards.com. Anche individui stranieri ad alto patrimonio stanno guardando agli immobili commerciali (alcuni facilitati da programmi come Malaysia My Second Home (MM2H) e il nuovo Premium Visa Programme (PVIP) che incoraggiano persone facoltose a investire localmente, anche nel settore immobiliare bmcc.org.my).
Rendimenti e valori di capitale: Un grande richiamo per gli investitori a KL è il differenziale di rendimento interessante rispetto ad altre grandi città. I rendimenti degli uffici prime a Kuala Lumpur variano approssimativamente dal 5,5% al 6,0% negli ultimi anni cbre-wtw.com.my. Questo è superiore ai rendimenti degli uffici prime a Singapore (3–4%) o Hong Kong (circa 3%), indicando che gli investitori possono ottenere un miglior ritorno sul reddito per ogni dollaro investito – sebbene con un rischio maggiore. Ad esempio, un ufficio di Grado A a KL potrebbe essere valutato intorno a RM1.000–1.300 al piede quadrato e generare un affitto di RM6–7 al piede quadrato/mese (RM72–84 annualmente), offrendo così un rendimento di circa il 6%. Questi livelli di rendimento sono stati relativamente stabili, persino in leggero aumento in un contesto di tassi d’interesse in crescita, poiché i valori di capitale sono rimasti deboli. I valori di capitale degli uffici prime a KL (per piede quadrato) sono tra i più bassi della regione per una capitale, riflettendo sia lo sconto da eccesso di offerta sia la debolezza del ringgit malese. Come evidenziato da Knight Frank, “I canoni degli uffici prime di Kuala Lumpur [e per estensione i costi di capitale] restano i più interessanti dell’Asia-Pacifico… questa convenienza rende KL altamente competitiva per le multinazionali,” il che implica anche che gli investitori vedono un potenziale di apprezzamento del capitale da questa base bassa theedgemalaysia.com.
Strategia degli investitori – Focus sulla qualità: Proprio come gli inquilini, anche gli investitori si stanno concentrando su asset prime e a prova di futuro. Le operazioni value-add sono popolari – alcuni investitori puntano su edifici più datati a prezzi scontati per ristrutturarli o convertirli, scommettendo su un potenziale aumento di valore futuro. Previn Singhe segnala una tendenza di transazioni che coinvolgono “edifici per uffici datati che stanno guadagnando interesse mentre gli investitori cercano di sbloccare valore tramite riqualificazione o riposizionamento” theedgemalaysia.com. D’altra parte, i trophy asset con inquilini solidi (come le PETRONAS Twin Towers, i principali centri commerciali di KL) sono detenuti saldamente e raramente vengono scambiati. Un sondaggio di Knight Frank sulle prospettive per il 2025 ha indicato che molti investitori stanno ristrutturando i portafogli verso asset che rispondono alla domanda in evoluzione, ad esempio adattando i portafogli retail alle tendenze attuali dei consumatori e concentrandosi su uffici con forti credenziali ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. “I nostri dati mostrano che gli edifici certificati green stanno attirando inquilini e investimenti premium, in particolare da investitori istituzionali con mandati di sostenibilità,” ha dichiarato Christophe Vicic di JLL asiapropertyawards.com. Questo suggerisce che la conformità ESG e la qualità degli edifici ora incidono sulla determinazione dei prezzi – i migliori edifici green possono ottenere un premio e rendimenti più bassi.
Finanziamento e politiche: Il sistema finanziario della Malesia continua a fornire supporto tramite prestiti bancari e un mercato REIT piccolo ma in crescita. Le banche sono generalmente disposte a finanziare buoni asset commerciali e i tassi di finanziamento, sebbene più alti rispetto a due anni fa, sono ancora moderati (il tasso di politica overnight di BNM è al 3,0% nel 2024, con tassi tipici di prestiti commerciali intorno al 4,5–5,5%). Questo significa che il costo del prestito è all’incirca in linea con i rendimenti immobiliari, il che ha reso gli investitori un po’ cauti (lo spread di rendimento rispetto al finanziamento è più sottile). Tuttavia, con l’inflazione sotto controllo (~2%) cbre-wtw.com.my, i tassi di interesse reali sono bassi e molti vedono questo come un buon momento per bloccare asset prima di una prevista ripresa economica. Il governo mantiene un regime di politiche generalmente favorevole agli investitori per il settore immobiliare. Non ci sono restrizioni significative sulla proprietà straniera di immobili commerciali – a differenza di alcuni paesi, la Malesia non pone limiti percentuali alla proprietà straniera di uffici né richiede approvazioni speciali oltre alle linee guida standard. Gli acquirenti stranieri devono solitamente solo rispettare un prezzo minimo di acquisto (spesso RM1 milione o più) ed evitare immobili destinati alla proprietà Bumiputera (indigena), che riguarda principalmente il segmento residenziale crowncontinental.com. Questa apertura, combinata con il quadro legale stabile della Malesia (titoli, diritti di proprietà, ecc.), rende Kuala Lumpur un mercato accessibile per i capitali stranieri. Inoltre, incentivi fiscali esistono per determinati investimenti – ad esempio, incentivi per edifici green (deduzioni fiscali sulle spese in conto capitale per edifici certificati GBI) sono stati offerti per incoraggiare sviluppi sostenibili mida.gov.my. La Real Property Gains Tax (RPGT), che un tempo scoraggiava le rivendite rapide, è stata alleggerita per i possessi a lungo termine (dal 2022, la RPGT è 0% per le cessioni dopo 5 anni da parte di privati). Tutti questi fattori contribuiscono a presentare la Malesia agli investitori come una destinazione ad alto rendimento e ragionevolmente sicura.

Nel complesso, le prospettive di investimento per il settore immobiliare commerciale di KL nel 2025 sono prudentemente ottimistiche. L’espressione “flight to quality” si applica tanto agli investitori quanto agli inquilini – i capitali puntano ai migliori asset o a quelli che possono essere valorizzati tramite asset management. La presenza di un eccesso di offerta e la questione dello smart working fanno sì che gli investitori conducano una due diligence approfondita e spesso includano il rischio nella valutazione (quindi aspettatevi alcune vendite distressed o caccia all’affare su asset secondari). Tuttavia, con l’economia su basi più solide e il mercato immobiliare che mostra segnali di toccare il fondo, molti credono che questo sia il momento di investire prima del prossimo ciclo di crescita. Come afferma un rapporto di settore, il 2025 si prospetta come un “anno brillante” per il settore immobiliare commerciale, sostenuto dalla crescente fiducia sia degli investitori locali che internazionali nella traiettoria della Malesia asiapropertyawards.com.

Ambiente Politico e Normativo

Le politiche governative e i cambiamenti normativi possono avere un impatto significativo sul settore immobiliare commerciale. In Malesia, l’ambiente politico nel 2024–2025 è stato generalmente favorevole alla ripresa del mercato immobiliare, con un focus su sostenibilità, incentivi agli investimenti e pianificazione urbana a lungo termine:

Stabilità del Governo e Politica Economica: Dopo alcune turbolenze politiche negli anni precedenti, la Malesia è entrata nel 2024 con un governo di coalizione più stabile. Questa stabilità è di per sé un vantaggio – “l’ambiente politico ed economico stabile è uno dei principali catalizzatori per l’espansione delle imprese,” ha osservato Knight Frank theedgemalaysia.com. L’orientamento pro-business del governo si è riflesso nelle iniziative del Budget 2025, che, pur concentrandosi principalmente sull’accessibilità abitativa, hanno incluso anche misure come incentivi per il rinnovo e la riqualificazione urbana theedgemalaysia.com. Questi incentivi possono includere agevolazioni fiscali per gli sviluppatori che si occupano della riqualificazione di vecchie aree urbane, il che aiuta indirettamente il settore commerciale incoraggiando il riutilizzo di proprietà datate per nuovi usi.
Rinnovo e Riqualificazione Urbana: Un importante sviluppo normativo all’orizzonte è la proposta di Urban Renewal Act. Organizzazioni di settore come REHDA (Real Estate Developers’ Association) stanno collaborando con il governo a un quadro normativo che renda più semplice e attraente la riqualificazione di edifici e quartieri datati. Attualmente, questioni come la proprietà frammentata e le procedure poco chiare rappresentano ostacoli alla riqualificazione di vecchi edifici per uffici o alla demolizione e ricostruzione in aree densamente popolate. La nuova legge mira a semplificare questi processi, consentendo una “riqualificazione urbana trasparente e facilitante” con, si spera, incentivi per compensare i costi theedgemalaysia.com. Come accennato in precedenza, numerosi accordi per edifici datati a KL (ad esempio, vecchie torri per uffici nell’area KLCC) dipendono dalla possibilità di riqualificarli – quindi questa legislazione potrebbe sbloccare valore e ridurre l’eccesso di immobili obsoleti. Gli operatori di mercato stanno facendo pressione per ottenere incentivi fiscali (esenzioni fiscali, maggiori indici di edificabilità) come parte del pacchetto per rendere la riqualificazione urbana economicamente sostenibile mida.gov.my.
Regolamentazioni sugli investimenti esteri: La Malesia rimane accogliente verso gli investitori stranieri nel settore immobiliare. Gli stranieri possono acquistare direttamente proprietà commerciali (inclusi uffici, negozi, terreni industriali) con restrizioni minime, a parte la soglia di prezzo minimo (circa 1 milione di RM, che di solito è molto inferiore al prezzo di qualsiasi lotto per uffici, quindi di fatto non rappresenta un problema per le operazioni commerciali) crowncontinental.com. Non ci sono imposte di bollo aggiuntive o tasse per acquirenti stranieri sugli immobili commerciali, a differenza di alcuni paesi. Nel 2023, ci sono stati alcuni aggiustamenti al programma di visto MM2H – ora richiede ai partecipanti di acquistare proprietà localmente crowncontinental.com, il che potrebbe indirettamente indirizzare alcuni fondi stranieri verso condomini di fascia alta o forse piccoli uffici. In generale, la posizione della Malesia è che l’IDE è necessario e il settore immobiliare è aperto a esso; lo Stato di Selangor ha persino allentato recentemente alcune procedure di rilascio bumiputra per progetti commerciali per incoraggiare una maggiore adesione. Per le società quotate e i REIT, ci sono nessun limite alla proprietà straniera, consentendo azionisti internazionali nei REIT immobiliari della Malesia (alcuni REIT malesi contano tra i loro investitori fondi globali). La dichiarazione sul clima degli investimenti del Dipartimento di Stato USA 2024 ha ribadito che la Malesia si impegna a un equo indennizzo in qualsiasi improbabile caso di esproprio, offrendo garanzie sui diritti di proprietà state.gov.
Sostenibilità e codici edilizi: I regolatori stanno spingendo sempre più per la sostenibilità nel settore immobiliare. Sebbene non esistano ancora codici edilizi verdi obbligatori a livello nazionale, autorità locali come DBKL (KL City Hall) spesso concedono incentivi extra allo sviluppo per caratteristiche green (ad esempio, offrendo un indice di superficie lorda aggiuntivo se un edificio ottiene la certificazione Green Building Index). Gli annunci del governo (come quello del Ministro dell’Edilizia a novembre 2023) mirano a posizionare la Malesia come “hub leader per gli investimenti green” e a integrare la resilienza climatica nello sviluppo urbano mida.gov.my. Esistono incentivi fiscali per la tecnologia verde – ad esempio, uno sviluppatore o proprietario può richiedere Investment Tax Allowances che coprono il 100% delle spese in conto capitale ammissibili per sistemi edilizi ad alta efficienza energetica greenbuildingindex.org. Questi sono stati prorogati nelle recenti leggi di bilancio per incentivare l’installazione di più pannelli solari, sistemi di gestione energetica smart, ecc., negli edifici commerciali. Inoltre, dal 2024, Bursa Malaysia (la borsa valori) impone una rendicontazione ESG rafforzata per le società immobiliari quotate e i REIT, spingendoli di fatto ad aggiornare i portafogli (ciò ha spinto alcuni REIT a riqualificare gli asset con illuminazione LED, refrigeratori più efficienti, ecc., per dimostrare il risparmio energetico).
Zonizzazione e Pianificazione: Il Kuala Lumpur City Plan 2040 guida lo sviluppo a lungo termine – pone l’accento su sviluppi a uso misto, sviluppo orientato al transito (TOD) e sulla conservazione delle zone storiche. Per il settore immobiliare commerciale, ciò significa che i nuovi progetti di uffici probabilmente si concentreranno in cluster commerciali designati e lungo i corridoi del trasporto pubblico. Il Comune è stato inoltre cauto nell’approvare nuovi progetti di uffici negli ultimi tempi, dato l’eccesso di offerta; ci sono stati periodi di moratoria de facto sulle nuove costruzioni di uffici a KL (eccetto quelli già in pipeline o progetti strategici come TRX). Questo controllo “soft” probabilmente continuerà finché i tassi di sfitto non si normalizzeranno.
Regolamentazioni dell’era COVID: Nel 2024, quasi tutte le misure legate alla pandemia (come gli sconti obbligatori sugli affitti per gli inquilini PMI nel retail, ecc.) sono decadute. Proprietari e inquilini di uffici sono tornati a contrattare normalmente. Un cambiamento duraturo è la spinta verso migliori standard di ventilazione e sicurezza sanitaria nelle linee guida edilizie – i nuovi progetti spesso incorporano sistemi touchless e una migliore filtrazione dell’aria, come appreso dal COVID-19, e si parla di aggiornare i codici edilizi per richiedere formalmente alcune di queste misure per una maggiore resilienza futura.
Politiche economiche e impatto: Decisioni macroeconomiche come la politica dei tassi di interesse influenzano direttamente il settore immobiliare. Bank Negara Malaysia ha mantenuto il suo Overnight Policy Rate al 3,00% per tutto il 2024 cbre-wtw.com.my, dando priorità alla ripresa. Questo ha contribuito a mantenere moderati i costi di finanziamento. Il governo ha inoltre lanciato vari stimoli economici (sovvenzioni, incentivi per l’economia digitale, ecc.) che aiutano indirettamente la domanda di uffici (ad esempio, gli incentivi per le multinazionali a creare hub di servizi globali in Malesia hanno portato nuovi inquilini). Un’altra area politica rilevante è l’economia digitale: l’iniziativa Malaysia Digital (successore dello status MSC) continua a offrire incentivi fiscali alle aziende tecnologiche, che spesso richiedono spazi ufficio di alta qualità. Zone come Bangsar South e Cyberjaya ne beneficiano come hub digitali.

In sintesi, l’ambiente normativo della Malesia nel 2025 è caratterizzato da un sostegno allo sviluppo sostenibile e di alta qualità e da una gestione attenta delle problematiche di eccesso di offerta. Il governo sembra intenzionato a favorire gli investimenti (sia locali che esteri) e la modernizzazione del settore immobiliare, affrontando al contempo questioni strutturali come l’accessibilità abitativa (più rilevante per il residenziale) e il rinnovamento urbano. Per gli operatori del real estate commerciale, le politiche offrono uno scenario stabile e incoraggiante – con nuove leggi come l’Urban Renewal Act che dovrebbero facilitare il rinnovo del patrimonio immobiliare datato di KL, e incentivi continui per progetti green e collegati al trasporto pubblico che guideranno la futura forma della città.

Sostenibilità e tendenze green building

La sostenibilità è passata dall’essere un “nice-to-have” a una priorità centrale nel real estate commerciale di Kuala Lumpur. Sviluppatori, proprietari, inquilini e governo stanno tutti spingendo per edifici e pratiche più green, in linea con le tendenze globali ESG (Environmental, Social, Governance):

Adozione di Edifici Green: Lo strumento di valutazione green della Malesia, il Green Building Index (GBI), ha visto una crescente adozione. Entro la fine del 2023, la Malesia ha raggiunto il traguardo di 300 milioni di piedi quadrati di spazi certificati green in 671 progetti mida.gov.my. Molti di questi si trovano nella Greater KL, incluse certificazioni di rilievo come LEED Platinum e GBI Gold per le nuove torri per uffici. Esempi notevoli: Menara Etiqa e KL Eco City Towers sono valutati GBI, e il masterplan di TRX impone che tutti gli edifici raggiungano almeno lo standard Gold LEED. “I canoni di locazione per edifici per uffici certificati green stanno aumentando più rapidamente rispetto al mercato generale,” osserva Cushman & Wakefield, poiché gli inquilini apprezzano le credenziali di sostenibilità e spesso sono disposti a pagare un piccolo sovrapprezzo per esse assets.cushmanwakefield.com. In effetti, diversi inquilini multinazionali hanno politiche interne che prevedono l’occupazione esclusiva di immobili certificati green. Questo ha creato un green premium sul mercato – ad esempio, uffici più datati che si ristrutturano per ottenere l’accreditamento green possono talvolta differenziarsi e trattenere inquilini di alto profilo.
Efficienza Energetica e Benessere: Le nuove costruzioni commerciali a KL stanno integrando caratteristiche come vetrate ad alta efficienza energetica, pannelli solari, raccolta dell’acqua piovana, illuminazione LED, sensori di movimento e sistemi HVAC ad alta efficienza. Merdeka 118, ad esempio, ha posto l’accento sulla sostenibilità nella progettazione e costruzione (puntando a molteplici certificazioni green) theedgemalaysia.com. Oltre ai fattori ambientali, c’è anche l’aspetto del benessere: progetti che massimizzano la luce naturale, migliorano la qualità dell’aria e offrono spazi verdi. Nel periodo post-pandemico, la qualità ambientale interna è sotto maggiore attenzione – una migliore filtrazione, tassi di ventilazione più elevati, ingressi contactless, ecc., stanno diventando standard negli uffici di Classe A. Edifici come IB Tower (Kenanga) o Sky Park at One City integrano sky garden e sistemi di ventilazione per migliorare il benessere degli occupanti. La tendenza del “flight to quality” si sovrappone fortemente al “flight to green” – come afferma un report, “gli edifici sostenibili continueranno ad avere un vantaggio competitivo rispetto a quelli non green… gli edifici green rimarranno una priorità nel lungo periodo,” indipendentemente dalla politica di breve termine theedgemalaysia.com.
Iniziative dei proprietari: I proprietari di edifici esistenti stanno effettuando interventi di ammodernamento per restare al passo. “I proprietari di uffici più datati stanno aggiornando le specifiche degli edifici e migliorando le caratteristiche di sostenibilità per trattenere e attrarre inquilini,” riporta un’indagine di mercatostarproperty.my. Gli esempi includono l’installazione di stazioni di ricarica per veicoli elettrici nei parcheggi delle torri per uffici, l’aggiunta di pannelli solari sui tetti per compensare l’elettricità delle aree comuni, o l’ottenimento della certificazione GBI per edifici esistenti (alcuni edifici di proprietà di REIT hanno perseguito questa strada per attrarre inquilini attenti all’ESG). I proprietari stanno anche offrendo green leases, in cui collaborano con gli inquilini su misure di risparmio energetico e condividono i dati sull’uso delle risorse. Dato l’aumento della rendicontazione ESG aziendale, gli inquilini spesso richiedono edifici con queste credenziali.
Governo e incentivi: Il governo sta incoraggiando la crescita degli edifici green sia attraverso retorica che incentivi. Il Ministero dell’Edilizia ha annunciato obiettivi per rendere la Malesia un hub per gli investimenti green e integrare la resilienza climatica anche nell’edilizia popolare mida.gov.my. Sebbene non esista ancora un codice edilizio green obbligatorio, gli esperti chiedono regolamenti o incentivi più forti. “Il governo potrebbe favorire l’adozione di edifici green offrendo incentivi e implementando e facendo rispettare le normative,” ha osservato la docente di sostenibilità Dr. Najah mida.gov.my. Tra i possibili incentivi menzionati ci sono agevolazioni fiscali per progetti eco-friendly o la possibilità di indici di edificabilità più elevati per edifici green mida.gov.my. Sul fronte normativo, in futuro potremmo vedere regolamenti edilizi che richiedano, ad esempio, una certa valutazione green per grandi sviluppi. Inoltre, Bank Negara Malaysia sta promuovendo la finanza green – le banche ora offrono condizioni leggermente migliori per progetti certificati green o con chiari benefici ESG.
Crescita dell’ESG negli investimenti: Come accennato, anche gli investitori si stanno concentrando sulla sostenibilità. Molti investitori istituzionali (come fondi sovrani, fondi pensione) hanno mandati ESG. Questo significa che gli asset commerciali con forti credenziali green ed efficienza energetica sono più liquidi e attrattivi sul mercato degli investimenti. L’indagine di Knight Frank ha rilevato che il 45% delle transazioni di uffici destinate a riqualificazione o ristrutturazione in APAC nel 2024 era focalizzato sull’aggiornamento delle specifiche degli uffici, principalmente per migliorare le performance ESG apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur fa parte di questa tendenza – gli asset che non riescono a soddisfare le nuove aspettative di sostenibilità potrebbero diventare bloccati o fortemente scontati. Al contrario, sviluppi di KL come Menara HSBC a TRX o Menara Ken (TTDI), costruiti con caratteristiche green, hanno attirato l’interesse degli investitori per la loro capacità di resistere al futuro.
Sfide: Permangono delle sfide, principalmente il costo. I materiali e le tecnologie per l’edilizia verde possono aumentare i costi iniziali di circa il 5-10%. “L’alto costo dei materiali ecologici e l’assenza di regolamentazioni obbligatorie sono ostacoli,” nota un esperto di architettura malese mida.gov.my mida.gov.my. Alcuni sviluppatori locali sono ancora titubanti, a meno che non ci sia una chiara domanda di mercato o incentivi compensativi. Tuttavia, nel tempo, il sovrapprezzo sta diminuendo – molte soluzioni green stanno diventando standard e più economiche (ad es. luci LED). I professionisti del settore sostengono che i benefici sui costi nel ciclo di vita (risparmio energetico, affitti più alti) superano di gran lunga i costi iniziali mida.gov.my. Studi di casi di ristrutturazioni a KL hanno mostrato una riduzione delle bollette elettriche del 15-20% dopo gli interventi green, migliorando il reddito operativo netto.

In sintesi, la sostenibilità non è più una nicchia nel settore immobiliare commerciale di KL – è mainstream. Dai fabbriche alimentate a energia solare ai grattacieli con certificazione Platinum, la città si sta allineando alle tendenze green globali. Questo non solo aiuta l’ambiente, ma garantisce anche che KL rimanga competitiva nell’attrarre aziende che hanno i propri obiettivi di neutralità carbonica. La convergenza tra indirizzo governativo, preferenze degli investitori e domanda degli inquilini significa che continueremo a vedere edifici più verdi e intelligenti definire lo skyline di Kuala Lumpur. Infatti, come ha affermato un dirigente JLL, “le aziende stanno dando priorità a spazi ufficio che siano in linea con i parametri ESG e le certificazioni green… riflettendo un impegno più ampio verso la sostenibilità e l’efficienza a lungo termine” theedgemalaysia.com.

Tendenze ed Outlook Economico Globale

Il settore immobiliare commerciale di Kuala Lumpur non è immune alle forze economiche globali. Il periodo 2024–2025 è caratterizzato sia da opportunità che da venti contrari derivanti da tendenze internazionali, cicli dei tassi d’interesse e dal “nuovo normale” post-pandemico:

Clima Economico Globale: A livello mondiale, la crescita economica è stata disomogenea. L’FMI prevede una crescita globale moderata di circa il 3% per il 2024, con alcune grandi economie in rallentamento. Per KL, un fattore chiave è la salute dei suoi partner commerciali (Cina, Singapore, USA) che influenzano l’espansione degli inquilini. La buona notizia è che la crescita del Sud-Est asiatico è stata relativamente resiliente, e il PIL della Malesia dovrebbe crescere intorno al 4–5% nel 2024 (in aumento rispetto al 3,7% del 2023) cbre-wtw.com.my. Un settore dei servizi stabile e il turismo in ripresa sostengono questa tendenza. Tuttavia, il rallentamento economico della Cina e i licenziamenti nel settore tecnologico globale nel 2023 hanno avuto un effetto a catena, con alcune aziende cinesi che hanno sospeso l’espansione all’estero e alcune multinazionali che hanno ridotto le dimensioni degli uffici. D’altro canto, le tendenze dell’offshoring continuano a favorire KL. Poiché le multinazionali cercano di ottimizzare i costi, molte stanno trasferendo alcune operazioni (IT, back office, R&S) in Malesia. “L’offshoring è una strategia chiave per la razionalizzazione del capex, che è in realtà vantaggiosa per la Malesia in quanto siamo una delle principali destinazioni per l’offshoring,” ha osservato un dirigente di Knight Frank theedgemalaysia.com. Questo ha portato nuovi inquilini a KL (in particolare nei settori tecnologico e dell’outsourcing dei processi aziendali), contribuendo a riempire spazi ufficio che altrimenti sarebbero rimasti vuoti.
Tassi di Interesse e Finanziamenti: A livello globale, tra il 2022 e il 2023 si sono registrati forti aumenti dei tassi di interesse per combattere l’inflazione (la Federal Reserve statunitense, la BCE, ecc., hanno tutti aumentato i tassi). La Malesia è stata in parte protetta – l’inflazione è rimasta moderata (~2-3%) e la Bank Negara ha mantenuto il tasso di riferimento al 3,00% dalla metà del 2023 cbre-wtw.com.my. Tuttavia, i costi di finanziamento in Malesia sono ora più alti rispetto ai tassi ultra-bassi del 2020. I tassi di interesse più elevati hanno due principali impatti: (1) Gli sviluppatori affrontano costi di finanziamento per la costruzione più alti, il che può rallentare l’avvio di nuovi progetti o spingerli a cercare partner azionari in joint-venture. (2) Gli investitori immobiliari affrontano costi di servizio del debito più elevati, il che può esercitare una pressione al ribasso sui valori immobiliari o portare gli acquirenti a richiedere sconti sui prezzi (per mantenere i differenziali di rendimento). Nel caso di KL, i cap rate/rendimenti sono leggermente aumentati per adeguarsi. Ma se, come molti prevedono, i tassi globali raggiungeranno il picco nel 2024 e potrebbero diminuire successivamente, ciò potrebbe riaprire i rubinetti per gli investimenti immobiliari entro la fine del 2025. La relativa bassa inflazione della Malesia e la maggiore stabilità della valuta (il ringgit ha avuto momenti di volatilità ma dovrebbe stabilizzarsi) potrebbero consentire tagli dei tassi che stimolerebbero il settore immobiliare.
Tendenze della forza lavoro post-pandemia: Le conseguenze della pandemia sono ancora evidenti nel modo in cui le aziende utilizzano gli spazi ufficio. Il lavoro ibrido è diventato lo standard per molte industrie impiegatizie a livello globale. A KL, la maggior parte degli uffici è tornata alle operazioni fisiche, ma spesso con modalità flessibili (ad es. 3 giorni in ufficio, 2 da remoto). Questo cambiamento globale significa che le aziende richiedono in media meno spazio per dipendente rispetto al periodo pre-2020, soprattutto per le funzioni di back-office. Di conseguenza, la crescita della domanda netta di spazi ufficio è inferiore, anche con la crescita dell’economia – un aggiustamento strutturale con cui gli sviluppatori di tutto il mondo stanno facendo i conti. I proprietari a KL stanno mitigando questo fenomeno riconvertendo gli spazi in layout collaborativi, poiché i tradizionali open space a cubicoli sono in parte ridondanti. Inoltre, la consolidazione delle aziende globali (fusione di sedi, adozione di hot-desking) è diventata comune. Il lato positivo è che alcune aziende regionali stanno ridimensionandosi a KL da città più costose (sfruttando il basso costo di KL). Ad esempio, un’azienda potrebbe ridurre la propria presenza a Hong Kong ma aprire una filiale a KL per ospitare determinati team – una tendenza che vede KL beneficiaria di rilocalizzazioni guidate dai costi theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
Cambio estero e investimenti: L’andamento del ringgit malese gioca un ruolo nell’appetito degli investitori stranieri. Nel 2022–2023, il ringgit era debole rispetto al dollaro USA, rendendo gli asset immobiliari malesi più economici per gli investitori stranieri (che solitamente operano in USD o SGD). Un ringgit debole incentiva anche le industrie orientate all’export, sostenendo indirettamente il segmento immobiliare industriale. Se gli investitori globali si aspettano che il ringgit si rafforzi con il miglioramento dell’economia, acquistare immobili ora offre non solo rendimenti da locazione ma anche potenziali guadagni valutari. Detto ciò, il rischio di cambio è una considerazione; alcuni investitori stranieri prudenti si coprono o collaborano con entità locali.
Confronti regionali: A livello regionale, il mercato degli uffici di Kuala Lumpur è rimasto indietro rispetto ad alcuni pari nella ripresa – ad esempio, Singapore ha avuto una ripresa degli uffici più rapida con una vacancy molto bassa, mentre KL sta affrontando un surplus. Tuttavia, KL non ha nemmeno visto le correzioni estreme degli affitti che alcune città cinesi hanno subito nel 2022–24. L’indice Asia-Pacifico di Knight Frank ha mostrato un leggero calo dell’1,6% nei canoni degli uffici prime per la regione nel 2024starproperty.my, e KL ha rispecchiato quel modesto calo prima di stabilizzarsi. La vacancy media in APAC si aggira intorno al 15-16%, e KL ora è vicina a quella media piuttosto che essere un’eccezione, grazie all’assorbimento recente theedgemalaysia.com. Nel retail, la ripresa di KL è paragonabile a quella di Bangkok o Jakarta, tutte favorite dal ritorno del turismo. Nella logistica, KL segue il trend di alta domanda come gli hub regionali (anche se Singapore, essendo a corto di terreni, registra una vacancy ancora più bassa).
Fattori geopolitici: Anche la geopolitica globale getta delle ombre: tensioni come le questioni commerciali tra Stati Uniti e Cina e la guerra della Russia in Ucraina hanno effetti indiretti (i cambiamenti nelle catene di approvvigionamento potrebbero favorire la Malesia, ma i picchi dei prezzi dell’energia possono influenzare negativamente il sentiment dei consumatori). L’atteggiamento neutrale e favorevole agli affari della Malesia generalmente la aiuta a evitare sanzioni o ripercussioni e, in effetti, le tensioni commerciali hanno portato alcune aziende a diversificare verso la Malesia (come evidenziato dall’atteso aumento degli investimenti cinesi nell’alta tecnologia) crowncontinental.com. Un aspetto da monitorare è la global minimum tax and OECD rules – poiché la Malesia offre incentivi fiscali (come nel TRX o per lo status MSC), le nuove regole fiscali globali potrebbero influire sull’attrattività di tali incentivi per le multinazionali.

Guardando al futuro, le prospettive di consenso per il real estate commerciale di Kuala Lumpur nel 2025 sono cautamente positive. I fondamentali economici si stanno rafforzando e il mercato immobiliare mostra una “ripresa costante e misurata” theedgemalaysia.com. L’eccesso di offerta richiederà tempo per essere assorbito, ma la crescita economica in corso, unita ai costi competitivi di KL, suggerisce che la domanda continuerà a crescere. “Il mercato degli uffici vedrà una ripresa costante, trainata da una domanda resiliente… forte domanda da parte di occupanti locali e internazionali, attratti dalla convenienza, dagli spazi di alta qualità e da una forza lavoro qualificata,” ha dichiarato il direttore esecutivo di Knight Frank theedgemalaysia.com. Nel frattempo, rischi come l’elevata offerta e l’evoluzione della cultura lavorativa “potrebbero continuare a pesare sulla crescita dei canoni,” il che significa che la strada verso un vero “boom” sarà graduale theedgemalaysia.com. In sintesi, le tendenze globali hanno rimodellato il settore immobiliare commerciale di KL ma non lo hanno fatto deragliare – anzi, hanno imposto una trasformazione che potrebbe rendere il mercato più sostenibile e diversificato nel lungo periodo.

Conclusione: Boom o Crisi?

Quindi, il mercato immobiliare commerciale di Kuala Lumpur è diretto verso un boom o una crisi? La realtà è sfumata. Kuala Lumpur non sta vivendo un boom sfrenato, ma non è nemmeno in una fase di collasso – piuttosto, si trova in una fase di trasformazione e ripresa. La città presenta “enormi spazi vuoti” rispetto agli standard regionali, il che offre opportunità per gli inquilini di migliorare o espandersi in modo convenientestarproperty.my. Allo stesso tempo, la domanda di spazi di qualità rimane forte, e nuovi sviluppi come TRX e Merdeka 118 stanno portando ottimismo e fissando nuovi standard.

Nel breve termine, si prevede un mercato favorevole agli inquilini con affitti stabili, ampia scelta e proprietari che si impegnano a differenziare le proprie proprietà. Nel medio termine, man mano che l’eccesso di offerta verrà assorbito e gli immobili obsoleti saranno riconvertiti, il settore degli uffici dovrebbe ritrovare l’equilibrio con una crescita più sana dell’occupazione e degli affitti – soprattutto negli edifici verdi e ben posizionati che rappresentano il futuro. Il settore retail è pronto per una crescita moderata trainata dalle tendenze esperienziali e da una ripresa economica, mentre l’industriale/logistica sembra destinato a proseguire il suo boom silenzioso.

In definitiva, il settore degli immobili commerciali di Kuala Lumpur nel 2025 si può definire resiliente e in evoluzione. Come ha riassunto un esperto del settore: “Il mercato immobiliare di Kuala Lumpur dimostra resilienza e crescita in tutti i settori… queste tendenze posizionano favorevolmente Kuala Lumpur per una crescita continua nel 2025 e oltre.” bmcc.org.my. Lo status della città come hub commerciale regionale rimane intatto, sostenuto dall’accessibilità economica, dagli investimenti nelle infrastrutture e da un mercato adattivo che sta trasformando le sfide (come l’eccesso di offerta e il lavoro da remoto) in catalizzatori di cambiamento.

In sintesi: per aziende e investitori, il settore immobiliare commerciale di KL offre valore e potenziale significativi. Non si tratta forse di un classico “boom”, ma si stanno gettando le basi per una crescita sostenibile – un mercato che si reinventa attraverso qualità, innovazione e crescita strategica piuttosto che tramite una frenesia incontrollata. In altre parole, né boom né crisi, ma una ricostruzione costante dello skyline commerciale di Kuala Lumpur è in corso, e questo è ciò che bisogna sapere.

Fonti:

Knight Frank & JLL, commenti di mercato sulle tendenze degli uffici a KLstarproperty.my starproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
CBRE|WTW, panoramiche del mercato immobiliare di Kuala Lumpur cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
Le notizie di The Edge Malaysia e StarProperty su occupazione degli uffici, affitti e nuovi progetti theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
Rapporto di Asia Property Awards sul sentiment degli investitori e l’attenzione all’ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
Punti salienti del rapporto JLL (Malaysia) Q1 2025 su vacanze e performance del settore bmcc.org.my bmcc.org.my
Dichiarazioni di MIDA e del governo su iniziative di edilizia verde e infrastrutture mida.gov.my theedgemalaysia.com