Immobilier à Philadelphie en 2025 : essor ou effondrement ? 7 tendances surprenantes du marché et prévisions audacieuses

Introduction : Une histoire de deux secteurs sur le marché post-pandémique

Le paysage immobilier de Philadelphie en 2025 est défini par des dynamiques contrastées dans ses secteurs résidentiel et commercial. Après des années de relative affordability, les prix des logements de la ville ont surged and then stabilized à de nouveaux sommets, laissant de nombreux acheteurs sous le choc des prix phillymag.com phillymag.com. Parallèlement, le secteur commercial real estate fait face à ses propres bouleversements – des tours de bureaux à moitié vides au centre-ville à un secteur d’entrepôts industriels florissant en périphérie de la ville. Malgré ces défis, les experts restent prudemment optimistes : Zillow classe même Philadelphie parmi les hottest housing markets du pays pour 2025, grâce à son unique mix of high demand and (still) affordable prices phillyvoice.com phillyvoice.com.

Dans ce rapport complet, nous examinons les current trends qui façonnent l’immobilier à Philadelphie (résidentiel et commercial), nous analysons les neighborhood-level insights, mettons en avant les principales developments and investments, et étudions les economic, policy, and demographic factors qui influencent le marché. Nous présentons également les prévisions d’experts sur ce à quoi s’attendre dans les 3 à 5 prochaines années. Pressé ? Les points clés à retenir sont : housing inventory remains tight (ce qui maintient les prix élevés), some neighborhoods are booming (tandis que d’autres ralentissent), offices struggle with high vacancies, industrial and multifamily segments stay resilient, et moderate growth est prévue plutôt qu’un effondrement spectaculaire. Entrons dans les détails.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025 : prix, offre et demande

Le marché immobilier de Philadelphie est entré en 2025 dans un état bien plus calme qu’au cours de la frénésie de la pandémie, mais il reste fermement en territoire de marché de vendeurs. Les prix des logements atteignent des niveaux records, bien que leur taux de croissance ait nettement ralenti. Le stock de logements à vendre augmente lentement à partir de ses plus bas historiques, mais l’offre reste historiquement rare, maintenant la concurrence relativement élevée entre les acheteurs. Les taux hypothécaires oscillant autour de 6–7 % – bien loin des taux d’environ 3 % de 2021 – ont réduit le pouvoir d’achat et limité la hausse des prix, mais ils découragent aussi les propriétaires actuels de vendre (puisque beaucoup perdraient leurs taux ultra-bas), contribuant ainsi à la pénurie de stocks phillymag.com plusrealtors.com. Le résultat est un marché coincé dans une sorte d’impasse : les prix ne baissent pas, mais les volumes de ventes restent inférieurs aux niveaux de pointe, alors que acheteurs et vendeurs ajustent leurs attentes.

Pour illustrer l’état actuel du marché immobilier de Philadelphie, le tableau ci-dessous résume les indicateurs clés :

Indicateur du marché résidentiel	Valeur (T1 2025)	Tendance/Évolution
Croissance trimestrielle des prix des maisons (T/T)	+0,4% (T1 2025)	A peine augmenté ce trimestre drexel.edu (tendance stable)
Appréciation annuelle des prix des maisons	+3,4% A/A	Ralentissement par rapport à ~+6,3% A/A il y a un an drexel.edu (en dessous de la moyenne historique d’environ 4,5% drexel.edu)
Prix médian des maisons (Philadelphie)	210 000 $ (T1 2025)	En hausse de 2,1% par rapport à 205 600 $ un an plus tôt drexel.edu (prix au plus haut historique)
Volume des ventes de maisons (trimestre)	3 724 maisons vendues (T1)	~54% en dessous du pic post-COVID (8 000 ventes au printemps 2022) drexel.edu ; proche des normes historiques (~4 400 par trimestre)
Annonces actives (inventaire)	4 107 maisons (actuel)	~32% en dessous des niveaux typiques (~6 000 avant 2020) drexel.edu, mais en hausse par rapport au plus bas historique d’environ 3 070 en février 2021 drexel.edu

Comme le montre le tableau, la croissance des prix s’est stabilisée à un chiffre faible après les hausses annuelles à deux chiffres observées entre 2020 et 2022. Le prix moyen des maisons dans la ville a augmenté de seulement 0,4 % au 1er trimestre 2025 (corrigé des variations saisonnières) drexel.edu, et n’est en hausse que de ~3,4 % sur un an, soit un net ralentissement par rapport aux augmentations de 6 à 8 % sur un an d’il y a un ou deux ans drexel.edu. En fait, le taux d’appréciation actuel des prix à Philadelphie est inférieur à sa moyenne historique (~4,5 % par an) drexel.edu, ce qui indique un retour à la normale. Le prix médian d’une maison dans la ville s’élève désormais à environ 210 000 $ drexel.edu (certaines sources estiment le prix médian de vente légèrement plus élevé, autour de 290 000 $ à la mi-2025 redfin.com, selon la méthodologie des données). Cela représente environ 3 à 4 % de plus que l’an dernier redfin.com, mais il est à noter que c’est seulement la moitié du rythme de croissance des prix observé juste après la pandémie. À titre de comparaison, les prix nationaux des maisons devraient augmenter d’environ 3,5 à 4 % en 2025, donc la tendance des prix à Philadelphie est à peu près conforme à la moyenne nationale philadelphiafed.org.

Le stock (logements mis en vente) reste extrêmement limité, ce qui continue de soutenir les prix. Il y a un peu plus de 4 100 logements sur le marché à Philadelphie début 2025 drexel.edu. Ce chiffre est en hausse d’environ 34 % par rapport au niveau historiquement bas de la crise de l’inventaire en 2021 drexel.edu, mais il reste environ un tiers inférieur aux normes d’avant la pandémie. En fait, l’inventaire est d’environ 46 % en dessous des niveaux de 2019 selon une estimation plusrealtors.com. Cette pénurie chronique est le résultat direct de vendeurs qui se retiennent (souvent parce qu’ils ne veulent pas échanger leurs faibles taux hypothécaires contre les taux plus élevés actuels phillymag.com), combiné à une décennie de sous-construction. Les nouvelles annonces augmentent lentement, mais la demande des acheteurs dépasse toujours l’offre, en particulier pour les logements abordables et de milieu de gamme plusrealtors.com plusrealtors.com. Le nombre de mois de stock disponible reste faible, et les offres multiples sont encore courantes sur les annonces bien positionnées dans les quartiers recherchés.

Le rythme des ventes s’est modéré par rapport à l’explosion pendant la pandémie. Seulement 3 724 maisons ont été vendues au 1er trimestre 2025 à Philadelphie (comté) drexel.edu – une énorme baisse (–54 %) par rapport au pic frénétique de près de 8 000 ventes au printemps 2022 drexel.edu. En d’autres termes, le marché est passé de « bouillant » à simplement tiède, principalement en raison de la hausse des taux d’intérêt qui exclut certains acheteurs. Cependant, les volumes de ventes actuels sont en réalité conformes à la moyenne historique de la ville (environ 4 000 ventes par trimestre) drexel.edu, ce qui indique que nous sommes revenus à un niveau d’activité plus durable et équilibré après le pic inhabituel de l’ère COVID. Les maisons mettent aussi un peu plus de temps à se vendre : la médiane des jours sur le marché est d’environ 45 jours actuellement (contre ~40 jours il y a un an) redfin.com, et bien plus qu’à la période record de 2021 où la médiane était de 10 jours. Malgré tout, le délai actuel reste inférieur à la norme à long terme de Philadelphie (~~40 jours) et suggère un délai de rotation raisonnablement rapide selon les standards historiques drexel.edu. En somme, les acheteurs disposent d’un peu plus de marge de manœuvre qu’au plus fort de la frénésie, mais les maisons bien positionnées—surtout celles à moins de ~$400K—partent vite et se vendent souvent au prix demandé ou au-dessus.

La demande des acheteurs à Philadelphie reste stable, soutenue par plusieurs facteurs. Premièrement, la relative accessibilité de la ville (prix médians ~37 % inférieurs à la moyenne américaine redfin.com) continue d’attirer les primo-accédants et même certains nouveaux arrivants d’autres États fuyant des marchés plus chers phillyvoice.com. Comme l’a noté un agent immobilier local, « Philadelphie est toujours une meilleure option que New York… nous voyons des gens descendre de New York » pour un mode de vie urbain plus abordable phillyvoice.com. Deuxièmement, la croissance de l’emploi et le faible chômage (le taux de chômage de la ville a atteint un creux de 30 ans à ~4,2 % en 2023 pew.org) offrent à davantage de résidents la stabilité financière nécessaire pour acheter un logement. Troisièmement, la hausse persistante des loyers (plus d’informations ci-dessous) motive de nombreux habitants à envisager l’achat s’ils le peuvent. Cela dit, les taux hypothécaires élevés (~6,5–7 % pour un prêt sur 30 ans phillyvoice.com) et la pression sur l’accessibilité (les revenus à Philadelphie sont inférieurs à ceux des autres grandes villes phillymag.com, et un acheteur a besoin d’un revenu d’environ 117 000 $ pour pouvoir acheter une maison médiane aux États-Unis phillyvoice.com) limitent l’ampleur de la demande. Beaucoup d’acheteurs potentiels ont atteint un plafond de prix, les amenant soit à suspendre leurs recherches, soit à se tourner vers des logements plus petits ou moins chers, ce qui freine les ventes et la croissance des prix.

En résumé pour le résidentiel : le marché immobilier de Philadelphie en 2025 est plus calme mais loin d’être froid. Les prix sont élevés mais se stabilisent, l’offre augmente lentement mais reste limitée, et la demande est saine dans les limites de l’accessibilité. Le marché semble s’orienter vers un équilibre – un « retour sain à la moyenne » plutôt qu’une correction brutale drexel.edu. En fait, les analystes notent que tous les signaux indiquent un atterrissage en douceur : un marché plus équilibré avec des prix plus rationnels et une meilleure accessibilité, plutôt qu’un effondrement majeur drexel.edu. Comme nous le verrons dans la section prévisions, les experts prévoient que la hausse modérée des prix devrait se poursuivre, sauf choc économique majeur.

Aperçu par quartier : les zones les plus dynamiques (et les plus calmes) de Philadelphie

L’immobilier est hyper-local, et c’est particulièrement vrai à Philadelphie, une ville de quartiers distincts connaissant des trajectoires de marché très différentes. Certains quartiers en plein essor connaissent une hausse rapide des prix et du développement, tandis que quelques zones établies de longue date se sont refroidies après des périodes de forte croissance.

Plusieurs tendances clés se dégagent des données :

• Les quartiers auparavant « sous-évalués » s’envolent : L’ouest et le sud-ouest de Philadelphie (à l’exception de University City) ont connu la plus forte appréciation des prix de la ville – environ +9,3 % en glissement annuel drexel.edu. Le nord de Philadelphie n’était pas loin derrière avec +8,3 % drexel.edu. Ces quartiers à prix plus bas attirent désormais l’attention des investisseurs et des acheteurs, grâce à leur accessibilité relative et à l’intérêt pour les nouveaux projets. Les analystes attribuent cette hausse à un afflux important d’investissements extérieurs, en particulier dans les quartiers proches des grandes lignes de transport et des corridors commerciaux drexel.edu. Dans l’ouest/sud-ouest de Philly, cela inclut des endroits comme Walnut Hill, Cedar Park et Kingsessing, qui bénéficient d’une demande de report alors que les personnes exclues du marché de Center City et University City cherchent plus à l’ouest. De même, dans le nord de Philly, les quartiers autour de Temple University, certaines parties de Brewerytown/Sharswood et les zones le long de Broad Street ont connu une vague de rénovations et de nouvelles constructions qui font grimper les prix. Ces quartiers étaient autrefois délaissés avec de l’immobilier à bas prix ; ils sont désormais en gentrification rapide, offrant potentiellement des rendements élevés aux investisseurs (non sans préoccupations concernant les déplacements de population).
« Quartiers “Next hot” à surveiller : » Quelques quartiers spécifiques reviennent systématiquement dans les prévisions locales comme prêts pour une croissance significative. Ceux-ci incluent South Kensington, Port Richmond, et certaines parties de West Philadelphia plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, juste au nord de Fishtown/Northern Liberties, connaît une vague de développement tendance et est devenu en quelque sorte une extension de la scène florissante de Fishtown. Port Richmond, un quartier historiquement ouvrier en bord de rivière, suit désormais la dynamique de Fishtown, les acheteurs cherchant des maisons en bande relativement abordables un peu plus loin. Et à West Philly, les zones à l’ouest des universités (comme Mantua, Belmont, et East Parkside) et autour des pôles de transport attirent promoteurs et acheteurs à la recherche de valeur. Une analyse locale de RE/MAX a mis en avant “des quartiers en revitalisation” comme ceux-ci pour leur fort potentiel de croissance, alors que de nouveaux équipements arrivent et que les tendances de prix devraient dépasser la moyenne de la ville dans ces poches plusrealtors.com plusrealtors.com. Les investisseurs ciblent déjà les zones “prêtes pour l’investissement” à West Philadelphia comme Powelton Village, Wynnefield, et Cedar Park, qui sont en pleine revitalisation newagerealtygroup.com.
• Effets de vague de la gentrification : Le schéma de la gentrification à Philadelphie fonctionne souvent comme une vague qui se propage depuis le centre. On l’a vu dans South Philadelphia (par exemple, Point Breeze et Grays Ferry se sont gentrifiés depuis les abords du Center City vers l’extérieur) et dans les quartiers riverains (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> maintenant Port Richmond). Les données en témoignent : Kensington/Frankford (qui inclut Fishtown/East Kensington) a encore connu une solide croissance des prix de +4,9 % en glissement annuel drexel.edu – pas aussi forte que les 8–10 % d’il y a quelques années, mais solide et au-dessus de la moyenne de la ville. Cela suggère que même les quartiers en deuxième vague de gentrification continuent de prendre de la valeur, mais à un rythme plus soutenable. Pendant ce temps, les nouveaux territoires adjacents comme Harrowgate ou Olde Richmond près de Port Richmond pourraient être les prochains à émerger à mesure que la vague se poursuit. Les acheteurs et investisseurs à la recherche du “prochain Fishtown” explorent ces quartiers, faisant grimper la valeur des terrains.
Quartiers haut de gamme atteignant un plafond : En contraste frappant, certains des quartiers les plus chers et auparavant à forte croissance de Philadelphie se sont stabilisés en termes de prix. Notamment, les prix des maisons à University City étaient essentiellement stables (+0,1 % sur un an) drexel.edu, et South Philadelphia a à peine progressé (+0,2 %) drexel.edu. Center City/Fairmount (qui couvre le centre-ville et les zones adjacentes comme Fairmount/Spring Garden) n’a enregistré qu’environ +2,8 % drexel.edu. Que se passe-t-il ? Dans ces secteurs, les prix avaient déjà tellement augmenté au cours de la dernière décennie qu’ils ont atteint un plafond d’accessibilité dans l’environnement actuel de taux élevés. Par exemple, les prix médians à Queen Village, Fairmount ou University City dépassent souvent 500 000 $ phillymag.com, et la clientèle à ces niveaux est limitée lorsque les taux hypothécaires sont à 7 %. De plus, certains de ces marchés ont connu de légères baisses de prix ou une stagnation slight price declines or stagnation alors que la demande s’est refroidie – un agent immobilier a noté que le marché “took off” en 2020-21 pour les maisons avec des équipements comme des jardins et des terrasses sur le toit, mais “everything has leveled out” maintenant en 2024 phillyvoice.com. Essentiellement, la pression est retombée sur les quartiers haut de gamme ; ils sont stables mais ne s’envolent plus. Cela crée des opportunités pour les acheteurs à la recherche de bonnes affaires dans des secteurs prisés – ils peuvent trouver du pouvoir de négociation maintenant que ces marchés se sont normalisés.
• Marchés intermédiaires stables : D’autres sous-marchés comme Northeast Philadelphia (divisé en “Lower NE” et “Upper NE” dans les données) ont affiché une croissance modérée (~2–3 % sur un an) drexel.edu. Il s’agit en grande partie de zones de type plus suburbain (quartiers de maisons mitoyennes et jumelées comme Mayfair, Bustleton, etc.) qui n’ont pas connu un énorme boom pendant la pandémie et n’en subissent donc pas l’effondrement – ils progressent simplement avec une appréciation modérée. Northwest Philadelphia (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) était presque stable (+0,2 % sur un an) drexel.edu, ce qui reflète probablement que ces marchés aussi avaient connu de fortes hausses auparavant (par exemple, Mt. Airy a connu une demande intense en 2020–21) et se sont depuis stabilisés à l’équilibre.

En résumé, l’histoire de la croissance de Philadelphie dépend fortement des quartiers. Les plus fortes progressions se produisent dans les quartiers encore au début de leur revitalisation, où la valeur des biens immobiliers peut encore augmenter (Ouest/Sud-Ouest de Philly, certaines parties du Nord, quartiers riverains plus éloignés). À l’inverse, les anciens quartiers en vogue qui ont déjà “réussi” (Center City, Grad Hospital, Passyunk, etc.) marquent une pause ou connaissent même de légères corrections. Pour les investisseurs immobiliers et les acheteurs, cela signifie que les opportunités abondent dans les quartiers émergents – mais avec un risque plus élevé et un besoin accru de diligence raisonnable – tandis que les marchés plus matures offrent stabilité et moins de concurrence en ce moment. Comme l’a résumé un rapport, « les opportunités abondent pour les acheteurs dans les quartiers moins saturés et pour les investisseurs qui se concentrent sur le logement abordable et la location », tandis que les contraintes d’accessibilité restent un défi dans les codes postaux les plus chers plusrealtors.com.

Tendances de l’immobilier commercial : bureaux, commerces, industriel et multifamilial

Le secteur de l’immobilier commercial (CRE) à Philadelphie présente un bilan contrasté en 2025, chaque segment (bureaux, commerces, industriel, multifamilial) suivant sa propre trajectoire. De façon générale, le marché des bureaux est en difficulté avec un taux de vacance élevé et une crise d’identité à l’ère du télétravail, le commerce de détail se stabilise avec le retour de la fréquentation du centre-ville, l’immobilier industriel reste un point fort malgré une légère hausse récente de la vacance, et le multifamilial (appartements) continue d’afficher une forte demande même si une vague de nouvelles offres arrive sur le marché. Analysons chaque secteur :

Marché des bureaux : forte vacance et ère de réinvention

Le secteur bureaux de Philadelphie a rencontré des vents contraires importants depuis la pandémie, et 2025 le trouve à la croisée des chemins. Le taux de vacance des bureaux du centre-ville a explosé pour atteindre des niveaux historiques – environ 20 à 24 % des 43 millions de pieds carrés de bureaux de Center City sont désormais vacants phillymag.com. Concrètement, plus de 10 millions de pieds carrés sont inoccupés, un chiffre stupéfiant pour une ville qui affichait traditionnellement un taux de vacance dans les bas pourcentages. Les chiffres officiels situent le taux de vacance des bureaux de Philadelphie autour de 19 à 20 % en 2024 phillyofficespace.com, soit un niveau comparable à la moyenne américaine (~19,4 % à la mi-2025) commercialcafe.com. Le taux de vacance de Center City est encore plus élevé, approchant les 24 % selon certaines estimations phillymag.com, après que de grands cabinets d’avocats et entreprises aient réduit leur surface. Cette surabondance est directement liée à la transition vers le travail à distance/hybride – la présence physique des employés de bureau à Philadelphie reste bien en deçà des niveaux d’avant la pandémie. Même fin 2024, la fréquentation des bureaux du centre-ville n’atteignait en moyenne que 50 à 60 % des niveaux de 2019 governing.com, ce qui signifie que de nombreuses entreprises n’ont tout simplement plus besoin de l’espace qu’elles occupaient auparavant.

Les propriétaires en subissent les conséquences : les immeubles de bureaux plus anciens de catégorie B, en particulier, stagnent avec des taux de vacance élevés (les bureaux standards de catégorie A et B affichaient environ 22 à 23 % de vacance début 2024 nmrk.com). Parallèlement, les meilleurs bureaux “trophées” (tours de catégorie A récentes ou rénovées) s’en sortent un peu mieux (~16 à 17 % de vacance) nmrk.com, car les locataires “cherchent la qualité” – ils se regroupent dans des espaces de meilleure qualité pour inciter les employés à revenir. Cette dynamique a été relevée par de grands propriétaires comme Brandywine Realty Trust : leur PDG a observé que le portefeuille de Brandywine à Center City est “loué à plus de 90 %”, profitant de la fuite des locataires des immeubles plus anciens inquirer.com. En somme, les nouvelles tours de bureaux de West Market Street et University City résistent, tandis que les immeubles vieillissants du reste de Center City (et de certains marchés suburbains) peinent à attirer des locataires.

L’impact financier pour la ville est significatif : des taux de vacance élevés signifient une baisse de la valeur des propriétés (et des recettes fiscales) ainsi qu’une diminution de la fréquentation des commerces du centre-ville. Selon une source, les bureaux vacants « coûtent des millions à Philadelphie » en pertes fiscales et en activité économique phillyofficespace.com. Les loyers des bureaux subissent des pressions, et les propriétaires offrent d’importantes concessions pour remplir les espaces. La nouvelle activité de location est faible – à titre d’exemple, seulement environ 540 baux de bureaux ont été signés dans la ville en 2024, dont « moins de 10 » concernaient de nouveaux locataires arrivant de l’extérieur de Philadelphie (un chiffre qu’un responsable local a qualifié de « pathétique ») inquirer.com. De toute évidence, la croissance organique de la demande de bureaux est minimale ; la plupart des locations ne font que déplacer les entreprises existantes.

Qu’est-ce qui est fait ? Philadelphie cherche activement des moyens de reconvertir les immeubles de bureaux sous-utilisés et de relancer le marché des bureaux. Une proposition très médiatisée est une exonération de taxe foncière sur 20 ans pour inciter à transformer d’anciens bureaux en appartements résidentiels inquirer.com inquirer.com. (L’exonération actuelle de 10 ans, qui a fortement stimulé le développement résidentiel ces dernières décennies, a été réduite en 2020 pour les nouvelles constructions mais maintenue pour les reconversions ; désormais, les responsables estiment qu’il faut encore plus d’incitations pour les coûteuses reconversions de bureaux inquirer.com.) Le rapport 2025 de la Commission de réforme fiscale recommande de doubler l’exonération à 20 ans pour les immeubles de bureaux en « difficulté », mais avec une clause d’extinction de 5 ans pour inciter à agir rapidement inquirer.com inquirer.com. Cela nécessiterait l’approbation de l’État (puisque la loi de Pennsylvanie limite les exonérations à 10 ans) inquirer.com, mais cela montre à quel point la question est urgente. L’enjeu n’est pas seulement économique – il s’agit aussi de répondre aux besoins en logement : reconvertir des bureaux vides en appartements pourrait augmenter l’offre de logements (éventuellement même des logements abordables) dans le centre-ville inquirer.com. Philadelphie a d’ailleurs été un leader dans la reconversion de bureaux en logements historiquement (de nombreux anciens immeubles de bureaux du centre-ville sont devenus des appartements ces 20 dernières années grâce à l’exonération de 10 ans) inquirer.com. Aujourd’hui, avec autant d’espaces vacants, la ville cherche à accélérer cette tendance. Un exemple phare est l’historique Wanamaker Building près de l’Hôtel de Ville, qui a perdu son magasin Macy’s et prévoit désormais de transformer ses étages de bureaux en centaines d’appartements axios.com. De même, la tour de bureaux de 18 étages au 1701 Market Street (rebaptisée « 17 Market West ») fait l’objet de la plus grande reconversion post-pandémique de Philadelphie, transformée en 299 logements locatifs avec des équipements de type resort axios.com. Ces projets visent à « ajuster la taille » du centre-ville en absorbant l’excès d’espaces de bureaux et en ajoutant des résidents présents 24h/24 pour soutenir les commerces locaux.

En regardant vers l’avenir, les perspectives du secteur des bureaux sont prudentes. Les experts prédisent que le secteur des bureaux “sera encore confronté aux questions de retour au travail” jusqu’en 2025 tcsr.realtor, ce qui signifie qu’il n’y aura pas de retour rapide à une occupation complète. On peut s’attendre au mieux à une croissance des loyers nulle ou minimale et possiblement à un nouvel affaiblissement dans les bâtiments plus anciens. Certains nouveaux projets de construction avancent encore – notamment, le nouveau siège de Chubb, une tour de 18 étages à 430 millions de dollars à l’angle de 20th & Arch qui apportera 1 200 nouveaux emplois et 3 000 employés au centre-ville d’ici 2026 axios.com. Des projets comme celui-ci témoignent d’un vote de confiance envers Philadelphie en tant qu’emplacement de bureaux viable pour les entreprises en croissance. Cependant, un tel optimisme est tempéré par la réalité que la plupart des nouveaux développements de bureaux récemment ont eu lieu en banlieue, et non en ville inquirer.com, en partie à cause des impôts élevés sur les salaires et les entreprises à Philadelphie, ce qui la rend moins attrayante pour les expansions d’entreprises inquirer.com. Les dirigeants de la ville discutent de réductions fiscales plus larges pour stimuler l’activité commerciale inquirer.com, mais tout changement sera progressif.

En résumé (bureaux) : Le marché des bureaux de Philadelphie traverse une période de transition et de réinvention. Les taux de vacance élevés (~20 %) inquirer.com persistent, surtout dans les immeubles anciens, et la culture du télétravail a réduit structurellement la demande. La reprise du secteur viendra probablement de la consolidation (recherche de qualité) et de la conversion (réaffectation adaptative) plutôt que d’un regain de la location de bureaux traditionnelle. Il faut s’attendre à ce que Center City réduise progressivement son parc de bureaux et diversifie ses usages (plus de résidentiel, d’hôtellerie, etc., dans d’anciens sites de bureaux) au cours des prochaines années. C’est un environnement difficile pour les propriétaires de bureaux, mais aussi une opportunité pour des réaménagements visionnaires. Comme l’a dit un cabinet de courtage commercial, « le bureau est le grand cas à part » dans un paysage CRE par ailleurs en reprise tcsr.realtor tcsr.realtor – c’est-à-dire le maillon le plus faible qui mettra le plus de temps à rebondir.

Marché du commerce de détail : renaissance du centre-ville malgré les vents contraires du e-commerce

Le secteur de l’immobilier commercial de détail à Philadelphie montre des signes encourageants de reprise après la récession liée à la pandémie, même s’il n’a pas encore retrouvé son niveau d’avant 2020. Center City, cœur commercial de la région, a vu revenir les acheteurs, les touristes et surtout les résidents, ce qui soutient la demande pour les magasins et restaurants. Selon le dernier rapport du Center City District (fin 2024), l’occupation commerciale du centre-ville de Philadelphie se maintient à ~83 % centercityphila.org. En chiffres bruts, il y a environ 1 792 commerces ouverts dans la zone centrale de Center City (de Girard Ave à Tasker St) centercityphila.org. Fait important, le nombre de commerces a augmenté d’environ 15 % depuis 2019 centercityphila.org, ce qui indique que plus de boutiques et de restaurants sont en activité aujourd’hui qu’avant la pandémie – un rebond remarquable. Davantage de nouveaux magasins ont ouvert que de fermetures ces deux dernières années, incluant à la fois des enseignes nationales et de nombreux indépendants locaux (notamment une « folie des cookies » avec de nouvelles boulangeries, parmi d’autres tendances centercityphila.org).

Cela dit, un taux d’occupation d’environ 83 % signifie que 17 % des espaces commerciaux sont encore vacants dans le centre-ville – il y a donc une marge de progression. Certaines vitrines très visibles sur Walnut Street et ailleurs restent vides ou ont changé de locataire à cause des perturbations de 2020 et des évolutions continues du commerce de détail. Cependant, ces locaux vacants sont progressivement réoccupés. En 2023–2024, le centre-ville a vu l’arrivée de grandes enseignes comme Primark (détaillant de mode rapide) sur Chestnut, de nouveaux restaurants et lieux de divertissement, ainsi que des commerces expérientiels comme des bars de lancer de hache et des expositions d’art qui attirent les passants centercityphila.org. L’offre commerciale évolue au-delà du shopping traditionnel : le rapport du CCD note que « de nouveaux lieux de divertissement ont transformé le paysage commercial, proposant des expériences au-delà du simple shopping » centercityphila.org – pensez à des expériences immersives, des espaces de spectacles vivants et des activités de loisirs interactives impossibles à reproduire en ligne. Cette tendance expérientielle est une façon pour le commerce physique de contrer le e-commerce.

La fréquentation piétonne a fortement rebondi dans le centre-ville. Fin 2024, les comptages de piétons et les données de téléphonie mobile montraient une fréquentation du centre-ville à ~85 % des niveaux d’avant la pandémie governing.com, plaçant Philadelphie au 7e rang des grands centres-villes américains pour la rapidité de la reprise inquirer.com. Les principaux moteurs sont le retour des employés de bureau (en horaires hybrides), une forte hausse du nombre de résidents du centre-ville (la population du centre-ville a atteint des records, avec plus d’habitants qu’en 2019 billypenn.com), et la reprise du tourisme et des congrès. Par exemple, la saison des fêtes 2024 a vu des marchés de Noël animés et des hôtels presque complets, signe du retour des touristes. De plus, des événements comme l’initiative « Open Streets » – fermant certaines rues aux voitures pour des festivals piétons – ont donné un coup de pouce aux commerçants (90 % des entreprises ont signalé une augmentation de la fréquentation et les ventes moyennes ont bondi de 68 % lors d’un tel événement) centercityphila.org. Les améliorations de la sécurité publique (les taux de criminalité ont diminué dans le centre-ville) nbcphiladelphia.com et des rues plus propres encouragent également le retour des clients.

Dans les quartiers en dehors du Center City, les corridors commerciaux sont à divers stades de santé. De nombreux axes commerciaux de quartier (par exemple Germantown Avenue à Mt. Airy, Passyunk Avenue à South Philly, Frankford Ave à Fishtown) ont en fait prospéré pendant la pandémie, car les gens restaient plus près de chez eux. Ces zones ont en grande partie maintenu un fort taux d’occupation, avec des entreprises locales (cafés, services, boutiques) qui se portent bien. Cependant, certains quartiers sont mal desservis ou connaissent encore du désinvestissement, donc la situation du commerce de détail varie vraiment d’un pâté de maisons à l’autre. Globalement, le taux de vacance commerciale à Philadelphie était d’environ 10 % fin 2023, ce qui n’est pas mauvais compte tenu des tendances nationales. Les loyers pour les emplacements commerciaux de premier choix dans le Center City se situent en moyenne entre 50 et 70 $/pied² (corridor de Walnut St), bien que les propriétaires soient devenus plus flexibles après la pandémie.

Pour l’avenir, les experts estiment que le commerce de détail du Center City « s’est stabilisé mais a encore du potentiel de croissance » billypenn.com. On s’attend à ce qu’avec le retour progressif des travailleurs (même seulement 3 jours par semaine) et l’augmentation de la densité résidentielle, la demande d’espaces commerciaux continue d’augmenter. En 2025, Philly comptait plus d’habitants au centre-ville que jamais et presque autant de restaurants et bars qu’avant la pandémie billypenn.com – ce qui indique une reprise solide de l’hôtellerie-restauration. Les consommateurs sont revenus avec enthousiasme à la restauration et au shopping en personne, même si l’inflation et la pénurie de main-d’œuvre en 2024 ont posé des défis à certaines entreprises. La menace du commerce en ligne plane toujours (la présence d’Amazon signifie que les biens de consommation courante ne reviendront pas dans les magasins physiques), donc le commerce de détail qui réussira sera celui qui offre ce que le shopping en ligne ne peut pas offrir : la commodité (services, restauration rapide), l’expérience (événements, ambiance sociale), ou l’immédiateté (besoins de dernière minute).

En résumé (commerce de détail) : L’immobilier commercial à Philadelphie est en pleine reprise, surtout au centre-ville, après une période difficile. Le taux d’occupation est d’environ 83 % et en hausse centercityphila.org, de nouveaux magasins ouvrent, et la fréquentation piétonne a retrouvé ~85 % de son niveau governing.com. Les loyers commerciaux et la valeur des biens immobiliers se redressent en conséquence. La forte base résidentielle du centre-ville est un atout majeur pour la résilience du commerce. Il reste encore de la marge (quelques locaux vacants à remplir), mais la trajectoire est positive – un « avenir prometteur pour le commerce à Philadelphie », comme l’a titré un média centercityphila.org. Les propriétaires et courtiers restent prudemment optimistes : avec la reprise des bureaux et du tourisme, le Center City pourrait atteindre plus de 90 % d’occupation commerciale dans les prochaines années, ramenant la scène shopping/restauration de Philly à son dynamisme d’antan.

Industriel & logistique : un boom des entrepôts marque une pause, puis reprend

Le secteur immobilier industriel – qui comprend les entrepôts, centres de distribution et espaces de fabrication – a été en plein essor dans la région de Philadelphie ces dernières années, stimulé par le boom du e-commerce et la position stratégique de la ville dans le corridor nord-est. D’ici 2025, ce secteur reste le segment commercial le plus performant, bien qu’il connaisse un léger excédent d’inventaire à court terme alors qu’une vague massive de construction rattrape enfin la demande.

Entre 2021 et 2023, les promoteurs ont construit des millions de pieds carrés de nouveaux entrepôts à Philadelphie et dans ses environs (notamment dans les comtés suburbains et le sud du New Jersey) pour répondre à la demande d’Amazon, des entreprises de logistique et d’autres acteurs. Cela a conduit à un taux de vacance industriel historiquement bas (souvent inférieur à 5 %). Cependant, fin 2023 et 2024 ont vu une vague de livraisons qui a temporairement dépassé l’absorption par les locataires. À la mi-2025, le taux de vacance industriel de Philadelphie est monté à environ 8,6 % globest.com – soit une hausse d’environ 1,6 point de pourcentage sur un an globest.com. Cette augmentation peut sembler importante, mais elle s’explique en grande partie par l’arrivée sur le marché de nouveaux bâtiments vides. Au deuxième trimestre 2025 seulement, 5,44 millions de pieds carrés de nouveaux espaces industriels ont été livrés, soit plus du double du volume livré au premier trimestre et bien au-dessus du rythme de l’année précédente globest.com. Environ 40 % des livraisons de 2024 étaient encore vacantes à la livraison lee-associates.com, ce qui a fait grimper les taux de vacance. Certains sous-marchés ont été plus touchés : par exemple, les comtés suburbains de Philadelphie ont vu le taux de vacance passer d’environ 5,6 % à 7,1 % en un an globest.com, et le taux de vacance industriel du sud du New Jersey a atteint environ 11,6 % globest.com après l’ouverture de nombreux entrepôts de grande taille le long du NJ Turnpike.

Malgré cet excédent d’offre à court terme, les perspectives industrielles restent solides. Fait crucial, les promoteurs ont ralenti les nouveaux lancements, permettant au marché d’absorber l’espace disponible. Seulement 7,7 millions de pieds carrés étaient en construction à la mi-2025 dans la région de Philadelphie – le niveau de pipeline le plus bas depuis 2019 globest.com. Colliers (une société de courtage) prévoit qu’avec le ralentissement marqué de la construction, le taux de vacance “déclinera progressivement jusqu’à la fin 2025 et en 2026” à mesure que la nouvelle offre sera absorbée par les locataires globest.com. En effet, les moteurs de la demande (croissance portuaire, e-commerce, besoins régionaux de distribution) sont toujours présents. Bien que l’absorption nette au début de 2025 ait été modeste (seulement ~50 000 pieds carrés au T2 2025, contre 1,1 million de pieds carrés un an plus tôt globest.com), il existe des besoins actifs de locataires sur le marché. Certains méga-entrepôts récemment livrés sont en négociation de bail en 2025, et une fois ces accords conclus, le taux d’occupation s’améliorera.

Les loyers des espaces industriels sont restés stables, voire ont légèrement augmenté. Le loyer moyen dans la grande région de Philadelphie était d’environ 11,25 $ par pied carré NNN au T2 2025, en légère hausse par rapport à ~11,19 $ l’année précédente globest.com. Les propriétaires n’ont pas eu à baisser les loyers, ce qui indique une confiance dans le caractère temporaire de l’excédent d’espace. La région demeure un pôle logistique de premier plan – il est possible d’atteindre des dizaines de millions de consommateurs en une journée de camion depuis Philadelphie – donc la demande pour des centres de distribution modernes ne disparaît pas. Les grands investisseurs institutionnels ont investi massivement dans l’industriel à Philadelphie : par exemple, en 2025, un investisseur a payé 141,7 M$ pour un portefeuille dans le sud du New Jersey (l’une des plus grandes acquisitions industrielles) globest.com, signe d’un optimisme persistant.

Un projet phare soulignant la force du secteur est le Bellwether District à South Philadelphia. Il s’agit d’une réhabilitation massive de 1 300 acres de l’ancien site de la raffinerie de pétrole PES, en cours de transformation en un campus logistique et de sciences de la vie sur 10 à 15 ans. Avec un investissement de 4 milliards de dollars, le plan Bellwether comprend des millions de pieds carrés de nouveaux entrepôts et installations de R&D axios.com. En 2025, le premier entrepôt géant (environ 400 000+ pieds carrés) sera achevé sur le site, un autre étant prévu d’ici la fin de l’année axios.com. Une fois entièrement construit, Bellwether sera une « mecque des entrepôts » axios.com, tirant parti de l’accès du site au rail, au port et à l’autoroute. Il symbolise la transition de Philadelphie de l’ancienne industrie (raffinage du pétrole) vers la nouvelle (logistique et biotechnologie). De plus, le Navy Yard à South Philly – historiquement un campus de bureaux commerciaux – s’étend vers un usage mixte, mais ajoute également de l’espace de distribution/industrie légère dans le cadre de sa réhabilitation de 6 milliards de dollars (ainsi que de nouveaux logements, voir plus loin) axios.com. Les comtés suburbains comme Bucks, Chester et Gloucester (NJ) ont également vu l’apparition de grands nouveaux centres logistiques (par exemple, le « I-76 Trade Center » d’un million de pieds carrés dans le comté de Chester mentionné par Colliers globest.com).

En résumé (industriel) : L’immobilier industriel de Philadelphie se refroidit légèrement, passant de brûlant à simplement chaud. Le taux de vacance d’environ 8–9 % est un phénomène temporaire dû à la construction rapide, mais avec les mises en chantier à leur plus bas niveau depuis six ans et une demande toujours forte, le secteur devrait se resserrer de nouveau d’ici 2026 globest.com. La croissance des loyers a été modérée mais positive. Parmi tous les types d’immobilier commercial, l’industriel est le « point chaud » que les analystes soulignent systématiquement tcsr.realtor. Pour les investisseurs, les entrepôts modernes de la région de Philadelphie restent attractifs, bien qu’il faille tenir compte des différences entre sous-marchés (certains pôles du sud du New Jersey sont actuellement un peu sur-approvisionnés). À plus long terme, la montée de la logistique axée sur les ports (PhilaPort a augmenté sa capacité) et la localisation de Philadelphie laissent présager une croissance continue. La seule réserve : si les taux d’intérêt restent élevés, financer de nouveaux projets industriels ou porter des locaux vacants coûte plus cher – mais de nombreux promoteurs ont déjà ralenti en conséquence.

Multifamilial & Locations d’appartements : Une forte demande rencontre une nouvelle offre

Le secteur résidentiel multifamilial de Philadelphie (appartements locatifs) a connu des hauts et des bas – dans le bon sens. La ville a connu un boom de construction d’appartements à la fin des années 2010 et au début des années 2020, stimulé par l’abattement fiscal de 10 ans et une demande croissante de la part des jeunes locataires. Ce boom a culminé avec un nombre record de nouvelles livraisons au moment où la reprise post-pandémique s’installait. Aujourd’hui, en 2025, le marché des appartements absorbe cette offre. La demande des locataires est robuste – en fait, de nombreux acheteurs potentiels restent sur le marché locatif en raison des taux d’intérêt et des prix élevés, donc la demande locative est particulièrement forte. Mais le défi à court terme est une surabondance de nouveaux logements de luxe arrivant sur le marché en même temps, ce qui a introduit une légère mollesse sur le segment haut de gamme.

D’abord, les chiffres globaux : le taux d’occupation des appartements à Philadelphie reste élevé, autour de 93–94 % en moyenne mmgrea.com. Il n’a baissé que légèrement (d’environ 0,3 % en 2024) malgré l’arrivée de milliers de nouveaux logements mmgrea.com. Au quatrième trimestre 2024, le taux d’occupation était d’environ 94,1 %, et il devrait se maintenir dans la fourchette haute des 93 % jusqu’en 2025 mmgrea.com – un niveau très sain selon les standards du secteur. Cela indique que le marché absorbe les nouveaux logements presque aussi vite qu’ils ouvrent, grâce à une demande locative constante. Le loyer effectif moyen dans la métropole de Philadelphie était d’environ 1 762 $ fin 2024, et il devrait atteindre environ 1 815 $ d’ici le quatrième trimestre 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Cela représente une croissance annuelle des loyers de +3,0 % attendue mmgrea.com, ce qui, bien que modeste, marque un rebond après la stagnation des loyers au début de la pandémie. En fait, les loyers à Philadelphie ont augmenté d’environ 26 % au total depuis 2020 phillymag.com, ce qui reflète la rapidité avec laquelle le marché locatif s’est resserré après la chute initiale liée à la pandémie. Même si la croissance des loyers a ralenti en 2023, la tendance repart à la hausse – Zillow prévoit même que « une pression à la hausse sur les loyers » va persister, car les prix élevés de l’immobilier poussent plus de personnes à louer plusrealtors.com.

Cependant, tous les segments du marché locatif ne sont pas égaux. Les appartements de luxe « Classe A » – généralement les nouveaux gratte-ciel étincelants avec des équipements haut de gamme – font face à beaucoup de concurrence en ce moment. Comme mentionné précédemment, Philadelphie a connu un niveau sans précédent de constructions multifamiliales en cours. 2024 a vu plus de 13 000 nouveaux logements multifamiliaux livrés (zone métropolitaine) mmgrea.com, l’une des plus grandes années jamais enregistrées. Cet afflux d’offre a conduit les observateurs à parler d’un « excédent locatif dans le haut de gamme du marché » inquirer.com – en somme, trop d’unités haut de gamme pour un nombre limité de locataires à hauts revenus. Cela a forcé certains propriétaires de nouveaux immeubles à offrir des concessions (comme des mois de loyer gratuits) pour remplir les appartements. La croissance des loyers dans ces immeubles de luxe a été plus plate, et les périodes de location se sont allongées. The Inquirer a rapporté que les taux d’intérêt élevés et les coûts de construction, combinés à cet excédent d’offre de logements de luxe, ont créé des « réalités économiques difficiles » pour les promoteurs, ce qui signifie que remplir les nouveaux immeubles est plus difficile maintenant sans baisser les loyers ou proposer des offres inquirer.com.

Reconnaissant le risque de surconstruction, les promoteurs ont ralenti à partir de 2023. Les démarrages de construction multifamiliale en 2024 ont chuté d’environ 37 % par rapport à 2023 mmgrea.com mmgrea.com. À la fin de 2024, seulement environ 11 300 unités étaient encore en construction dans toute la métropole – soit environ 17 % en dessous du pipeline moyen historique mmgrea.com mmgrea.com. Et pour l’avenir, les achèvements prévus en 2025 devraient chuter d’environ 60 % : seulement 5 300 unités devraient être livrées en 2025, contre plus de 13 000 en 2024 mmgrea.com. Cette chute spectaculaire de l’offre nouvelle permettra au marché de reprendre son souffle. En fait, plusieurs sous-marchés ne verront aucune grande livraison en 2025 mmgrea.com. Les points chauds de l’offre nouvelle en 2025 seront North Philadelphia (environ 753 unités), South Philly/Navy Yard (~860 unités), et Art Museum/Northern Liberties (~873 unités) mmgrea.com, selon les prévisions – bien moins que ce que ces zones ont reçu en 2023–24. Cela implique qu’en 2026, avec une construction au compte-gouttes, le stock existant sera loué et le marché pourrait à nouveau se resserrer, basculant potentiellement en faveur des propriétaires avec une croissance des loyers plus rapide.

Les promoteurs multifamiliaux de Philadelphie réorientent également quelque peu leur stratégie. Certains se tournent vers des projets de “logements abordables pour la classe moyenne” plus modestes ou demandent des subventions pour inclure des logements abordables, car le segment du luxe est saturé. Le bonus de zonage inclusif de la ville (qui accorde une densité supplémentaire pour les projets incluant des logements abordables ou contribuant à un fonds de logement) commence à produire quelques appartements abordables sur site dans de nouveaux immeubles – une tendance qui devrait s’accentuer. Il existe aussi un intérêt pour la conversion de certains immeubles commerciaux en logements (comme évoqué dans la section bureaux), ce qui pourrait ajouter un parc de logements unique, bien que ces conversions aboutissent généralement à des unités de luxe également (en raison du coût).

Des développements multifamiliaux notables qui s’achèveront en 2025 illustrent les tendances : au Navy Yard, les tout premiers immeubles résidentiels de ce quartier ouvrent leurs portes – deux bâtiments totalisant 614 appartements avec des équipements de type resort axios.com. Ils ciblent les jeunes professionnels et les employés du Navy Yard et s’inscrivent dans un vaste projet visant à créer un nouveau quartier à usage mixte (avec des milliers d’unités supplémentaires à terme) axios.com. À University City, plusieurs nouvelles tours viennent d’ouvrir ou sont sur le point d’être achevées, s’adressant au personnel des universités et des hôpitaux ainsi qu’aux étudiants (par exemple, les nouveaux immeubles EVO et Apex). Center City a vu l’arrivée de tours ultra-luxueuses comme The Laurel (Rittenhouse) et Arthaus (Avenue of the Arts) ces 1 à 2 dernières années, ajoutant des condos haut de gamme (qui concurrencent les locations haut de gamme). Pendant ce temps, en dehors du centre, des quartiers comme Northern Liberties et East Kensington ont vu une prolifération d’immeubles d’appartements de taille moyenne, dont beaucoup sont en cours de location. On observe également une tendance des communautés de maisons de ville “build-to-rent” qui apparaissent dans certaines parties de la ville, brouillant la frontière entre location unifamiliale et multifamiliale.

Pour les locataires, l’environnement actuel signifie un peu plus de choix, surtout dans le segment du luxe. Les locataires peuvent souvent bénéficier de concessions sur les nouveaux logements (comme un mois gratuit) et profiter d’équipements abondants alors que les immeubles se font concurrence. Mais dans le secteur abordable et des loyers moyens, la situation reste tendue – les anciens immeubles d’appartements et les locations de maisons en rangée affichent un faible taux de vacance car de nombreux ménages qui auraient acheté une première maison il y a 5 ans louent plus longtemps aujourd’hui. Ainsi, les appartements de catégorie B/C restent pleins et leurs loyers augmentent régulièrement. D’un point de vue investissement, les biens de ce marché intermédiaire (appelé “logement pour la main-d’œuvre”) sont recherchés pour leur taux d’occupation stable.

En résumé (multifamilial) : le marché des appartements de Philadelphie en 2025 se caractérise par une forte demande sous-jacente, un taux de vacance légèrement élevé dans les unités neuves, et un ralentissement important de la nouvelle construction qui rétablira l’équilibre. Les loyers augmentent d’environ 3 % et pourraient accélérer une fois l’offre actuelle absorbée mmgrea.com. Le taux d’occupation reste supérieur à 93 % mmgrea.com, ce qui témoigne d’une bonne santé globale. Comme l’a résumé une prévision, « les appartements feront face à [la] surabondance de nouvelles constructions » à court terme, mais les perspectives globales restent stables tcsr.realtor. En effet, le multifamilial est considéré comme l’une des classes d’actifs les plus résilientes – les gens auront toujours besoin de se loger. Philadelphie a également un avantage car elle reste plus abordable pour les locataires que New York, DC ou Boston, ce qui l’aide à attirer et retenir de jeunes résidents (une « force puissante » dans la demande de logements, selon Zillow phillyvoice.com). Les investisseurs restent actifs sur le marché multifamilial de Philadelphie, recherchant à la fois de nouveaux projets (si le prix est juste) et des acquisitions à valeur ajoutée de logements anciens à rénover. Avec des taux d’intérêt élevés, le développement a ralenti, mais les capitaux se tournent vers les actifs existants. En résumé : le secteur des appartements traverse une poussée temporaire de l’offre mais repose fondamentalement sur des bases solides, soutenu par la croissance de l’emploi et la population stable de locataires de la ville.

Opportunités et risques d’investissement sur le marché de Philadelphie

Du point de vue d’un investisseur – qu’il s’agisse d’un petit investisseur résidentiel ou d’un grand acteur institutionnel – le marché immobilier de Philadelphie en 2025 offre un mélange d’opportunités attrayantes et de risques notables. Ci-dessous, nous présentons les principales opportunités et risques dans les secteurs résidentiel et commercial :

➤ Opportunités :

Quartiers sous-évalués & Opportunités de valorisation : Comme discuté, des zones telles que West Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, et certaines parties de North Philly sont en pleine transformation et offrent encore des prix d’entrée relativement bas. Ces quartiers sont « prêts pour une croissance significative », ce qui en fait des cibles de choix pour l’appréciation plusrealtors.com. Les investisseurs qui réhabilitent des maisons de ville délabrées ou développent de nouveaux logements dans ces secteurs peuvent profiter de la hausse des valeurs. Par exemple, des maisons mitoyennes à West Philly qui se vendaient à moins de 100 000 $ il y a quelques années dans des quartiers comme Mantua ou Mill Creek sont désormais revendues ou louées à des étudiants/professionnels à des tarifs bien plus élevés – et pourtant, les prix restent raisonnables par rapport aux quartiers plus centraux. Best Places to Invest met souvent en avant des enclaves de West Philly (par ex. Wynnefield, Cedar Park) qui se revitalisent et devraient offrir des rendements supérieurs à la moyenne newagerealtygroup.com. De même, le récit du « prochain Fishtown » autour de South Kensington/Olde Kensington offre des opportunités : de nouveaux projets de condos et d’appartements s’y vendent rapidement, ce qui indique de solides comparables à venir.
• Biens locatifs & Logements pour la classe ouvrière : Avec des loyers proches de leurs plus hauts historiques et une large population incapable d’acheter un logement, les biens locatifs à Philadelphie sont attractifs. Le bassin de locataires est en croissance car les prix élevés des logements et les taux d’intérêt incitent les gens à retarder leur achat plusrealtors.com. Les maisons individuelles à louer dans des quartiers ouvriers stables (par ex., Northeast Philly) ou les petits immeubles multifamiliaux dans des zones bien desservies par les transports peuvent générer des flux de trésorerie solides. Les taux de vacance dans les logements abordables sont très faibles, et les investisseurs peuvent s’attendre à une appréciation modérée en plus d’un marché locatif résilient plusrealtors.com. De plus, les initiatives à l’échelle de la ville pour construire davantage de « logements pour la classe moyenne » (abordables pour les revenus moyens) signifient qu’il peut y avoir des opportunités de partenariats public-privé, des subventions, ou simplement moins de concurrence en se concentrant sur le marché intermédiaire plutôt que sur le luxe. En résumé : les taux de capitalisation relativement élevés de Philadelphie (comparés aux marchés côtiers) et la forte demande locative en font un lieu attrayant pour l’investissement immobilier à long terme.
• Créneaux commerciaux : Industrie et sciences de la vie : Comme mentionné, l’immobilier industriel reste un secteur en vogue – centres de distribution, terminaux de camions, entrepôts flexibles – tous sont recherchés. Bien qu’il existe un excès d’offre à court terme, le besoin à long terme d’installations logistiques modernes est fort, et l’emplacement stratégique de Philadelphie garantit que les actifs industriels ici resteront précieux. Les investisseurs spécialisés dans l’industriel peuvent trouver des opportunités dans les entrepôts neufs vacants (certains propriétaires pourraient chercher à vendre ou à recapitaliser en raison de l’incertitude du marché) et dans le développement d’installations sur mesure pour des locataires spécifiques. Un autre créneau est l’immobilier des sciences de la vie : Philadelphie, avec sa concentration d’universités et d’hôpitaux, est devenue un pôle en plein essor des sciences de la vie (souvent surnommée « Cellicon Valley » en référence à son secteur de thérapie cellulaire et génique). Les espaces de laboratoires à University City et au Navy Yard ont connu une croissance énorme. Les entreprises recherchent activement des espaces de laboratoires et de bioproduction, donc convertir ou construire des biens pour un usage en sciences de la vie (qui se louent à des loyers élevés) peut être lucratif. De grands projets comme Schuylkill Yards et uCity Square témoignent de cette tendance. Bien que les sciences de la vie comportent des risques (la réussite des locataires dépend du financement de la R&D), la demande d’espaces de laboratoires à Philadelphie a été robuste – à un moment donné, le taux de vacance des laboratoires était proche de 0 %. C’est une opportunité émergente pour les investisseurs spécialisés.
• Réutilisation adaptative & conversions : Les difficultés du secteur des bureaux représentent en réalité une opportunité – si vous avez la vision et le capital – de convertir des bureaux sous-performants en appartements, hôtels ou espaces mixtes. Avec la ville susceptible de mettre en place de nouveaux incitatifs (par exemple, un possible abattement fiscal de 20 ans pour les conversions de bureaux inquirer.com), les promoteurs pourraient obtenir des emplacements de choix dans le Center City à prix réduit (étant donné la baisse de valeur des immeubles de bureaux) et bénéficier d’avantages fiscaux pour créer des logements très demandés. Le succès des conversions précédentes (Old City regorge d’anciens entrepôts transformés en lofts, et de nombreux anciens immeubles de bureaux ont été convertis en appartements/hôtels par le passé) est de bon augure. Un exemple actuel très médiatisé est la conversion du 1701 Market St. en appartements avec des équipements haut de gamme axios.com – Alterra Group parie sur une forte demande locative pour une réutilisation adaptative bien située. Si l’abattement de 20 ans est approuvé, cela pourrait considérablement améliorer l’économie des projets de conversion. Les investisseurs pourraient cibler les bâtiments plus anciens autour de Broad Street et Market East qui sont candidats à la réutilisation. Au-delà des bureaux, Philadelphie dispose d’un stock de magnifiques bâtiments historiques (écoles, usines, églises) qui peuvent être achetés et réaménagés – générant souvent un soutien communautaire et des produits uniques (comme des lofts) pouvant se vendre à des prix élevés.
• Développements majeurs & Investissement public : La ville dispose de plusieurs plans de développement catalyseurs (détaillés dans la section suivante) – participer à ces projets ou s’y greffer peut être lucratif. Par exemple, à mesure que le méga-projet Penn’s Landing (12 tours sur le front de mer) démarre (une fois qu’il sera relancé), la valeur des propriétés voisines dans Old City/Society Hill waterfront pourrait bondir. Le parc de couverture de l’I-95 prévu à Penn’s Landing (un projet d’infrastructure publique destiné à reconnecter la ville au fleuve Delaware) rendra les parcelles adjacentes beaucoup plus précieuses. De même, l’expansion des lignes de transport ou de nouvelles stations (si certaines voient le jour avec le financement des infrastructures post-2025) pourrait ouvrir de nouveaux sites de développement axés sur le transport. Être parmi les premiers à assembler des terrains dans ces zones est une opportunité classique. Philadelphie dispose également de diverses Opportunity Zones offrant des avantages fiscaux pour investir dans certains quartiers ; les investisseurs avisés peuvent utiliser ces programmes pour réduire les impôts tout en revitalisant des zones comme certaines parties du nord et de l’ouest de la ville.

➤ Risques :

• Risque de taux d’intérêt et de financement : Le risque le plus immédiat en 2025 est l’environnement de taux d’intérêt élevés. Les coûts de financement de l’immobilier ont à peu près doublé depuis 2021. Cela réduit non seulement les flux de trésorerie des investisseurs (paiements hypothécaires plus élevés), mais peut aussi faire baisser la valeur des biens (car les taux de capitalisation augmentent). Pour les investisseurs très endettés, il y a un risque de flux de trésorerie négatif si les taux sont réajustés à la hausse. Les projets de développement pourraient avoir du mal à être rentables, entraînant des retards ou des annulations. Si l’inflation persiste et maintient les taux élevés (ou si les marchés du crédit se resserrent), l’activité immobilière pourrait ralentir et certains propriétaires pourraient être en difficulté, en particulier ceux qui ont acheté à des taux de capitalisation bas en 2020–21 et doivent maintenant refinancer. Essentiellement, le coût du capital est un facteur de risque majeur – il rend tout, des achats de maisons aux acquisitions commerciales, plus cher et pourrait freiner le marché au-delà des attentes.
• Surabondance dans certains segments : Bien que Philadelphie ne souffre généralement pas de surabondance, certains segments sont à risque. Le plus évident est le segment multifamilial de luxe à court terme – comme mentionné, une surabondance de nouveaux appartements haut de gamme signifie que les propriétaires se livrent une forte concurrence. Si l’économie ralentit ou si la croissance de l’emploi faiblit, ces nouveaux immeubles pourraient se louer encore plus lentement, mettant les promoteurs sous pression financière. Dans le secteur des bureaux, il existe une surabondance permanente à moins que de nombreux immeubles ne soient retirés du marché ou reconvertis ; tout investisseur dans le bureau doit se méfier du taux de vacance élevé et de la nécessité d’investir dans des rénovations importantes pour rester compétitif (risque d’investir à perte si le télétravail persiste). La surabondance de commerces n’est pas un problème majeur à l’échelle de la ville, mais certains axes (comme certains centres commerciaux de banlieue ou des artères commerciales plus faibles) peuvent continuer à souffrir et à afficher des taux de vacance élevés à mesure que le commerce de détail évolue. Du côté industriel, un risque est que les vacances actuelles ne soient pas absorbées aussi rapidement que prévu – par exemple, si une récession frappe la demande du e-commerce – alors ces grands entrepôts vides pourraient déclencher une course à la location à la baisse avec des loyers en chute. Cependant, ce risque est atténué par le ralentissement de la construction et des fondamentaux à long terme.
• Risques économiques et d’emploi : La santé économique générale de Philadelphie est un facteur. La croissance de l’emploi dans la région a été correcte récemment (l’emploi dans la région de Philadelphie a augmenté d’environ 2,2 % à la mi-2024, légèrement au-dessus de la moyenne nationale bls.gov, et les secteurs de l’éducation/santé ont ajouté 28 400 emplois sur un an bls.gov). Mais Philadelphie n’est pas une ville à forte croissance comme celles du Sunbelt ; son économie est plus stable et plus lente. Si une récession nationale survient dans les prochaines années (certains prévisionnistes en avaient anticipé une légère, bien que les probabilités aient diminué philadelphiafed.org), Philadelphie pourrait connaître des pertes d’emplois dans des secteurs comme l’hôtellerie ou même la santé, ce qui réduirait la demande pour tous types de biens immobiliers. De plus, Philadelphie est toujours confrontée à un taux de pauvreté élevé (~23 %) et à des revenus des ménages relativement faibles – si l’inflation dépasse la croissance des salaires, de nombreux résidents pourraient être exclus à la fois de l’accession à la propriété et des loyers au prix du marché, réduisant ainsi le nombre de locataires et d’acheteurs solvables. Déjà, l’accessibilité financière est un problème majeur : les revenus à Philadelphie sont nettement inférieurs à ceux de NYC, Boston, DC phillymag.com, rendant les récentes hausses de prix particulièrement douloureuses. Une crise d’accessibilité persistante pourrait forcer les décideurs à intervenir (contrôle des loyers, exigences accrues de zonage inclusif, etc., ce qui pourrait représenter des risques réglementaires pour les investisseurs).
• Changements de politique et de fiscalité : L’immobilier à Philadelphie est fortement influencé par la politique locale. Le célèbre abattement fiscal de 10 ans sur les nouvelles constructions a été réduit à partir de 2022 (il s’agit désormais d’un abattement partiel), ce qui est déjà cité comme l’une des raisons de la baisse des permis de construire. Il existe un risque que la ville ou l’État mettent en œuvre d’autres changements qui affectent les rendements des investisseurs – par exemple, la ville pourrait augmenter les taux de taxe foncière ou réévaluer les valeurs (Philadelphie a procédé à une réévaluation des propriétés en 2022–2023 qui a considérablement augmenté les évaluations pour beaucoup, et une autre en 2024 phila.gov). La taxe sur les salaires de la ville (~3,79 % pour les résidents) et la Business Income and Receipts Tax (BIRT) figurent parmi les plus élevées du pays ; si elles ne sont pas réduites, elles pourraient continuer à freiner la croissance commerciale (comme mentionné, de nombreuses entreprises choisissent la banlieue pour éviter ces taxes inquirer.com). D’un autre côté, si les taxes sont réduites pour stimuler la croissance, le budget de la ville pourrait être mis à mal, ce qui affecterait les services. De plus, de nouveaux règlements de zonage pourraient représenter des opportunités ou des obstacles. Par exemple, la création d’une nouvelle catégorie de zonage (RTA-2) avec des exigences assouplies ballardspahr.com pourrait permettre une plus grande densité dans les projets résidentiels – une opportunité. Mais il existe également des propositions visant à exiger davantage de logements abordables ou de bénéfices communautaires de la part des promoteurs (le Conseil municipal de Philadelphie est réputé pour être très impliqué dans l’approbation des projets). L’environnement législatif à Philadelphie peut être imprévisible, de sorte que les investisseurs font face à un certain risque politique. Du côté de la location, bien que Philadelphie n’ait actuellement pas de contrôle des loyers, la pression pour la protection des locataires est toujours présente ; des mesures telles que des règles d’expulsion pour « motif valable » ou des moratoires sur la construction dans certains quartiers pourraient voir le jour si la gentrification suscite des réactions négatives.
• Vieillissement des infrastructures & problèmes de services publics : Certains problèmes structurels peuvent indirectement représenter des risques. Les infrastructures de Philadelphie – des routes aux transports publics (SEPTA) – nécessitent des investissements. Il existe des inquiétudes concernant la fréquentation et le financement de SEPTA (la fréquentation des transports en commun est encore en baisse d’environ 30 % par rapport à l’avant-COVID, et des déficits budgétaires menacent les opérations). Si le service de transport public devait être réduit (comme cela a été évoqué dans les scénarios les plus pessimistes), cela pourrait diminuer l’attrait de certains quartiers et les habitudes de déplacement, impactant la désirabilité immobilière. Les écoles publiques de la ville, bien qu’en amélioration dans certains domaines, poussent encore de nombreuses familles à partir en banlieue, ce qui freine la demande de logements à long terme pour les familles de la classe moyenne en ville. De plus, bien que la criminalité soit en baisse dans Center City et certains quartiers, Philadelphie a connu une hausse de la violence armée pendant les années de pandémie. La perception de la criminalité et de la propreté peut influencer l’immobilier – par exemple, des incidents très médiatisés ou des troubles (comme les troubles civils de 2020) peuvent freiner la confiance des investisseurs et des commerçants à court terme. La ville travaille sur ces questions (par exemple, programmes de prévention de la violence, réformes de la police), mais elles restent des facteurs à surveiller en tant que risques.

En pesant ces opportunités et ces risques, de nombreux analystes décrivent le marché immobilier de Philadelphie comme résilient mais non sans défis. Il n’a pas les fluctuations extrêmes de certains marchés du Sunbelt (pas de surconstruction massive ni d’effondrement spéculatif ici dans la mémoire récente), et son niveau de prix plus bas offre un coussin (le marché est sans doute « sous-évalué » par rapport aux fondamentaux actuels millersamuel.com). Mais la croissance lente signifie aussi qu’on ne peut pas compter sur une appréciation rapide sans améliorations actives. Pour les investisseurs, une diligence raisonnable approfondie au niveau du quartier est cruciale – la variabilité de Philly d’un pâté de maisons à l’autre signifie qu’un bloc peut différer énormément du suivant en termes de perspectives. S’associer à des experts locaux, se tenir informé des décisions du conseil municipal et prévoir des plans de secours pour des coûts de détention plus élevés sont toutes des approches prudentes sur ce marché.

Principaux développements et projets qui façonnent l’avenir

Plusieurs grands projets immobiliers – en cours ou prévus – sont sur le point de remodeler le paysage urbain de Philadelphie dans les années à venir. Ces projets couvrent tout, des sièges sociaux d’entreprise et gratte-ciel aux vastes quartiers à usage mixte et à la refonte des infrastructures publiques. Ils offrent non seulement des opportunités de construction et d’investissement, mais influenceront également l’attractivité des quartiers, la création d’emplois et la valeur des biens immobiliers à l’échelle de la ville. Voici quelques-uns des développements les plus marquants à surveiller :

• Siège de Chubb (2000 Arch Street, Center City) : La compagnie d’assurance mondiale Chubb érige une nouvelle tour de bureaux de 18 étages sur Arch Street, dans le Center City. Ce projet d’environ 430 millions de dollars ajoutera 438 000 pieds carrés d’espace de bureaux et se distingue par le fait d’apporter des emplois en ville plutôt que d’en faire partir. Chubb prévoit de relocaliser et d’augmenter 3 000 employés dans ce siège, dont 1 200 nouveaux emplois à Philadelphie axios.com. Le bâtiment, déjà achevé en hauteur (la signalétique a été installée en 2024), sera terminé en 2026 axios.com. Pour Philadelphie, c’est un vote de confiance dans sa capacité à attirer et retenir de grands employeurs. L’arrivée des employés de Chubb (dont beaucoup viendront probablement des banlieues) pourrait dynamiser le marché du logement dans le Center City et ses environs, et soutenir les commerçants et restaurants.
• 17Market West (1701 Market St Conversion) : Un exemple phare de conversion de bureaux en logements, ce projet mené par Alterra Property Group transforme une tour de bureaux vacante de 18 étages au cœur de Market West en 299 appartements de luxe avec des commerces en rez-de-chaussée axios.com. Baptisé « 17Market West », il ouvrira fin 2025 axios.com et sera la plus grande reconversion post-pandémie de la ville. Les équipements sont luxueux (piscine d’eau salée sur le toit, cabanes, terrain de pickleball, simulateur de golf, etc.) axios.com, visant à rivaliser avec les nouvelles constructions. Son succès pourrait servir de modèle pour de futures reconversions et ajoutera des centaines de résidents à un pâté de maisons qui s’éteignait auparavant à 17h. Ce projet crée essentiellement un nouveau pôle résidentiel dans le quartier d’affaires, contribuant à la vitalité 24h/24 et 7j/7 du Center City.
• Harper Square « Needle Tower » (Rittenhouse) : Dans le quartier chic de Rittenhouse Square, le promoteur local Pearl Properties prévoit Harper Square, une élégante tour résidentielle de 50 étages sur la 19e rue axios.com. Elle comptera environ 215 logements de luxe et dominera le quartier de faible hauteur, lui donnant une apparence de « flèche ». La démolition sur le site a commencé en 2024, bien qu’aucune date de début de construction ne soit encore prévue axios.com. L’achèvement est prévu vers 2027 axios.com. Si elle est construite, ce sera l’un des plus hauts immeubles résidentiels de Philadelphie. Cela reflète la confiance continue dans le marché des condos/appartements de luxe à long terme. Harper Square viendra compléter l’actuel immeuble Harper de 24 étages de Pearl à proximité axios.com. Des projets comme celui-ci permettent à la skyline de Philadelphie de continuer à croître et répondent à la demande de logements haut de gamme en centre-ville (concurrençant la qualité new-yorkaise mais à des prix de Philadelphie).
• Le Bellwether District (Sud de Philadelphie) : Comme mentionné, le Bellwether District est un réaménagement massif de 1 300 acres d’anciens terrains de raffinerie dans le sud/sud-ouest de Philadelphie. Sur 10 à 15 ans, Hilco Redevelopment Partners investit environ 4 milliards de dollars pour créer un campus de entrepôts modernes, d’installations de distribution et de laboratoires de sciences de la vie axios.com. La vision inclut des millions de pieds carrés d’espace industriel et potentiellement quelques usages commerciaux mixtes. En 2025, Bellwether achèvera ses deux premiers entrepôts industriels (l’un début 2025, l’autre d’ici la fin de l’année) axios.com. Ce n’est qu’une petite partie du plan global, mais cela marque le début. Ce projet est transformateur : il permettra de dépolluer une friche industrielle, de générer des milliers d’emplois (les emplois industriels et logistiques pour remplacer ceux perdus dans la raffinerie), et pourrait créer un nouveau moteur économique pour cette partie de la ville. Pour l’immobilier à proximité, Bellwether augmentera la demande de logements dans le sud de Philadelphie si les travailleurs souhaitent vivre près du site. Cela pourrait aussi améliorer les infrastructures (routes, services publics) dans la zone, au bénéfice d’autres propriétés. Un risque est que le projet s’étale sur une longue période, donc une exécution constante est essentielle.
• Réaménagement du Navy Yard (Sud de Philadelphie) : Le Philadelphia Navy Yard, une ancienne base navale transformée en parc de bureaux, fait l’objet d’une importante expansion pour devenir un quartier urbain à usage mixte. En 2022, PIDC (la société de développement de la ville) et Ensemble/Mosaic ont publié un plan directeur de plus de 6 milliards de dollars pour ajouter des logements, des commerces, un hôtel et davantage de bureaux sur 20 ans axios.com. En 2025, les toutes premières unités résidentielles du Navy Yard ouvriront : un complexe d’appartements de 614 logements répartis sur deux bâtiments, avec commerces et de nombreux équipements axios.com. Ceux-ci devraient être terminés d’ici septembre 2025 axios.com. Les appartements du Navy Yard sont une étape majeure : après des décennies en tant que centre d’emploi 9h-17h, le Navy Yard va accueillir une population résidente, évoluant vers un véritable quartier. Les phases futures prévoient des milliers d’autres logements, un nouvel hôtel, une école, des parcs et peut-être une nouvelle liaison de transport. À mesure que cette zone évolue, elle crée effectivement tout un nouveau quartier riverain, ce qui devrait augmenter la valeur des terrains dans les parties voisines du sud de Philadelphie (par exemple, Pennsport, Whitman) et attirer des entreprises souhaitant un environnement de campus (notamment les sociétés de sciences de la vie et de R&D, déjà présentes au Navy Yard). C’est l’un des plus grands projets de développement urbain de Philadelphie.
• Méga-projet Penn’s Landing Waterfront : Sur les rives du fleuve Delaware, entre Old City et Northern Liberties, la Durst Organization (promoteur basé à New York) prévoit un projet à usage mixte de 2,2 milliards de dollars s’étendant sur 12 acres axios.com. Le plan prévoit 12 tours avec des milliers de logements résidentiels, ainsi que des bureaux, des commerces et un hôtel axios.com – créant essentiellement un nouveau quartier sur le front de mer. Le chantier a été lancé (symboliquement) en 2022, mais il est malheureusement à l’arrêt depuis plus de deux ans en 2025 axios.com. La hausse des taux d’intérêt et l’incertitude économique y ont probablement contribué. Des travaux d’infrastructure sont également nécessaires (le parc-couverture au-dessus de l’I-95, dont l’achèvement est prévu vers 2026, est un prérequis pour relier véritablement ce site à la ville). Le projet Penn’s Landing est en suspens, mais s’il avance, il transformera radicalement la ligne d’horizon du front de mer et ajoutera une grande quantité de logements. C’est le genre de mégaprojet qui peut créer des milliers d’emplois dans la construction et, une fois terminé, attirer de nouveaux résidents (y compris potentiellement des condos plus haut de gamme pour ceux qui pourraient autrement choisir NYC ou Jersey City). Pour l’instant, c’est une grande inconnue (« seul l’avenir dira s’il verra le jour », selon Axios axios.com). La ville et Durst restent publiquement engagés, mais tous les regards sont tournés vers le financement et les conditions du marché pour que le projet se concrétise.
• Boom des gratte-ciel dans Center City (divers) : Outre Harper Square, quelques autres gratte-ciel importants sont en cours ou récemment achevés :
  • Two Cathedral Square à 17th & Race (une tour de 23 étages à usage bureaux/résidentiel) est en construction.
  • 2222 Market (un immeuble de bureaux de 20 étages pour le cabinet d’avocats Morgan Lewis) a ouvert en 2022, ajoutant une offre de bureaux moderne.
  • 1301 Market (projet de tour mixte de 32 étages par le système de santé Jefferson) pourrait démarrer à l’avenir.
  • Ces projets montrent que Center City connaît encore des poches de développement, notamment pour des usages spécialisés (comme des bureaux médicaux ou des sièges sociaux). Cependant, compte tenu du taux de vacance élevé des bureaux, il ne faut pas s’attendre à de nombreux nouveaux gratte-ciel de bureaux au-delà de ceux déjà en cours – à la place, davantage de tours résidentielles ou à usage mixte devraient combler les vides dans la ligne d’horizon.
• Projet d’aréna des 76ers (Complexe sportif dans le sud de Philadelphie) : Un développement de dernière minute : après de nombreuses controverses, les Philadelphia 76ers ont abandonné leur proposition de construire une nouvelle aréna de 1,3 milliard de dollars au centre-ville (à Market East, à côté de Chinatown) début 2025 axios.com. À la place, ils étudient désormais un projet avec Comcast Spectacor pour construire une nouvelle arène des Sixers dans le complexe sportif existant du sud de Philadelphie (près de l’actuel Wells Fargo Center) axios.com. Cela n’en est qu’aux tout premiers stades (les négociations sur le financement, les questions fiscales et les bénéfices pour la communauté sont prévues pour 2025) axios.com. Si le projet aboutit, cela signifie que le complexe sportif du sud de Philadelphie restera le centre du sport à Philadelphie pour des décennies, potentiellement avec une nouvelle grande aréna ultramoderne comme moteur de développement supplémentaire (Comcast avait déjà évoqué un plan de réaménagement de 2,5 milliards de dollars pour la zone du complexe sportif axios.com). Pour l’immobilier, une nouvelle aréna dans le sud de Philadelphie aurait probablement moins d’impact immédiat sur la valeur des propriétés (puisqu’il s’agit déjà d’une zone de sports établie, et non d’un quartier résidentiel), mais cela pourrait stimuler des projets supplémentaires de divertissement et d’hôtellerie autour. À l’inverse, cela signifie que la zone de Market East au centre-ville ne bénéficiera pas du coup de fouet (et des perturbations) d’un projet d’aréna – un soulagement pour certains membres de la communauté, mais cela veut aussi dire que la relance commerciale de Market East devra trouver d’autres moteurs. La décision des Sixers était suivie de près par les promoteurs en raison de ses implications pour les deux quartiers.
• Projets d’infrastructure (parcs de recouvrement, transports) : Plusieurs projets publics vont améliorer le contexte immobilier de Philadelphie :
  • Le parc de recouvrement de l’I-95 à Penn’s Landing (un parc de 4 acres enjambant l’autoroute, ~225 millions de dollars) avance, avec une livraison prévue d’ici 2026. Cela va végétaliser une verrue urbaine et créer une connexion directe de Front Street au front de mer de Penn’s Landing, ce qui devrait accroître l’attrait des parcelles adjacentes (y compris le site Durst mentionné).
  • Le recouvrement de la Vine Street Expressway (I-676) près de Chinatown est un autre concept – un parc au-dessus de l’autoroute encaissée entre Broad et 2nd Street pourrait reconnecter Chinatown et Callowhill. Un financement a été obtenu pour une étude/conception. Si le projet se réalise, il pourrait atténuer la fracture causée par l’I-676 et augmenter la valeur des propriétés à Chinatown North/Callowhill.
  • Plan du district de la gare de 30th Street : Il existe une vision à long terme menée par Amtrak pour développer la zone autour de la gare de 30th Street (à University City), incluant potentiellement la couverture des triages ferroviaires pour créer un nouveau quartier à usage mixte. Bien que cela soit prévu à plus de 10 ans, certains éléments comme Schuylkill Yards (le projet Brandywine Realty/Drexel construisant des laboratoires/bureaux à l’ouest de la 30th St) sont déjà en cours. Schuylkill Yards a livré sa première tour dédiée aux sciences de la vie et construit actuellement des logements ; au final, il livrera 6 à 8 gratte-ciel sur 20 ans. Cela change fondamentalement la silhouette d’University City et ajoute des espaces verts (Drexel Square).
  • Extensions du réseau de transport : SEPTA prévoit une extension ferroviaire vers King of Prussia (reliant le Center City à la zone du centre commercial KOP via Norristown) ; si cela se réalise d’ici 2026-27, cela pourrait avoir un impact sur le développement le long de cet axe. Dans la ville, on parle d’un métro sur Roosevelt Blvd (rêvé depuis longtemps, toujours non financé) et de la modernisation des tramways. Même si ce n’est pas immédiat, l’amélioration des transports est toujours un atout pour l’immobilier le long des lignes de transport.

Ces projets indiquent collectivement que Philadelphie investit dans son avenir – des méga-projets privés aux infrastructures publiques – ce qui renforce la confiance dans le marché immobilier. Bien sûr, tout ne se passera pas sans accroc ni dans les délais (voir : retard de Penn’s Landing, changement de cap pour l’arène des Sixers), mais la tendance est que la ville se positionne pour la croissance et la connectivité. Par exemple, le Center City District a noté plus de 1,2 milliard de dollars d’activité de développement au centre-ville en 2024 seulement (20 projets terminés, 33 en construction) centercityphila.org – un rythme remarquable qui poursuit la transformation du centre-ville en un environnement plus résidentiel et mixte. La prolifération des grues à University City et Northern Liberties montre également la transformation de ces quartiers.

D’un point de vue macro, ces développements vont : créer des milliers d’emplois dans la construction à court terme ; ajouter une nouvelle offre de logements (ce qui pourrait freiner la hausse des prix/loyers à l’échelle de la ville si suffisamment d’unités sont livrées) ; potentiellement ajouter de nouveaux bureaux ou laboratoires (testant la profondeur du marché pour ces usages) ; et améliorer la qualité de vie (parcs, commodités), ce qui rend Philadelphie plus attractive pour les résidents comme pour les entreprises. Surveiller ces projets est crucial pour les investisseurs et observateurs, car ils signalent souvent où se trouvent les prochaines opportunités (par exemple, investir dans des zones adjacentes à un grand projet avant son achèvement, ou cibler les industries qui occuperont les nouveaux espaces).

Facteurs économiques et démographiques influençant l’immobilier

Plusieurs tendances économiques et démographiques sous-tendent la performance du marché immobilier de Philadelphie. En 2025, la situation de la ville dépend de facteurs tels que la croissance de l’emploi, les mouvements de population, les taux d’intérêt (conditions macroéconomiques nationales) et les politiques locales en matière de fiscalité et de zonage. Voici comment ces facteurs influencent l’immobilier :

• Croissance de l’emploi et marché du travail : L’économie de Philadelphie est en phase de reprise. Début 2025, l’emploi total dans la région métropolitaine de Philadelphie a atteint 3,116 millions d’emplois non agricoles bls.gov. Fait crucial, le plus grand secteur de la région, Services d’éducation et de santé, a ajouté environ 28 400 emplois de mars 2024 à mars 2025 bls.gov – un témoignage de la force des « Eds and Meds » de Philly (soutenue par des universités comme Penn/Temple/Drexel et des systèmes de santé comme Penn Medicine, Jefferson). De plus, les données de la ville ont montré qu’en 2023, le taux de chômage de Philadelphie était en moyenne de seulement 4,2 % – le plus bas depuis plus de 30 ans pew.org. La ville a également atteint un jalon avec 765 400 emplois dans la ville en moyenne en 2023 pewtrusts.org, ce qui est proche d’un record historique. Ce marché du travail robuste soutient la demande de logements : plus de personnes qui travaillent signifie plus de personnes capables de louer ou d’acheter. Cela améliore aussi quelque peu les revenus (même si la croissance des salaires reste modérée). Une tendance notable est une hausse du niveau d’éducation de la main-d’œuvre de Philly – plus d’emplois dans la tech, la santé et les professions hautement qualifiées whyy.org. C’est de bon augure pour le logement, car une main-d’œuvre plus éduquée se traduit généralement par une demande de logement plus forte et une meilleure capacité à absorber de nouveaux logements (par exemple, de jeunes professionnels louant dans ces nouveaux appartements, ou achetant éventuellement des condos). Cependant, le taux de croissance de l’emploi à Philadelphie reste modéré – environ 2 % en 2024 bls.gov, légèrement au-dessus de la moyenne nationale mais sans être explosif. Les projections à long terme de la commission régionale de planification (DVRPC) prévoient une croissance de l’emploi d’environ 10,1 % d’ici 2050 dvrpc.org, ce qui est assez lent. Ainsi, même s’il n’y a pas de scénario d’effondrement de l’emploi actuellement, la ville n’ajoute pas d’emplois comme certaines villes en plein essor, ce qui limite la rapidité de la croissance de la demande immobilière. Un point d’optimisme : après des décennies de perte d’entreprises au profit des banlieues, Philly a vu certaines entreprises s’installer en ville pour attirer les talents. Si la ville parvient à maintenir un faible chômage et à attirer davantage d’employeurs extérieurs (peut-être grâce à une fiscalité plus compétitive), cela pourrait changer la donne pour la demande de bureaux et de logements.
• Population et migration : La population de Philadelphie est restée relativement stable, avec de légères fluctuations. Le recensement de 2020 a compté environ 1,603 million d’habitants dans la ville, après une légère hausse dans les années 2010 (Philly a connu une croissance pour la première fois en 50 ans entre 2006 et 2016). La pandémie a d’abord provoqué un certain exode (jeunes quittant la ville pendant les confinements, etc.), mais d’ici 2022–2023, le déclin de la population de la ville s’était stabilisé. En fait, une analyse de Drexel a noté que le COVID « a stabilisé la croissance de la population urbaine », et non un exode massif comme dans les années 1970 tcsr.realtor tcsr.realtor. La population de la région métropolitaine de Philadelphie continue de croître lentement, et il existe des preuves que certains habitants de la banlieue ont emménagé en ville (notamment des couples sans enfants et de jeunes professionnels). L’optimisme de Zillow concernant le marché immobilier de Philly provient en partie de sa relative accessibilité qui attire de nouveaux arrivants phillyvoice.com – certaines personnes de New York, DC, etc., s’installent effectivement à Philadelphie, découvrant qu’elles peuvent travailler à distance ou trouver un emploi ici et réduire considérablement leurs coûts de vie. Cette immigration de talents est un signe positif. Cela dit, Philly connaît aussi un renouvellement constant : certaines familles partent pour de meilleures écoles, certains résidents à faibles revenus ont été repoussés vers les banlieues proches en raison du coût du logement. Le solde est proche de zéro ou d’une légère croissance. Pour l’immobilier, une population stable avec une croissance modérée potentielle signifie une demande de base constante (pas de crainte d’une perte de population comme à Detroit), mais cela signifie aussi que les promoteurs ne peuvent pas compter sur une forte expansion démographique pour remplir les logements – ils doivent se battre pour attirer les résidents. À l’échelle régionale, de nombreux comtés de banlieue (Montgomery, Chester, etc.) continuent de croître, et Philadelphie est en concurrence avec eux. Il est notable que Center City et les quartiers adjacents comptent aujourd’hui plus d’habitants qu’ils n’en ont eu depuis des décennies, ce qui indique une tendance à la réurbanisation chez certains groupes démographiques (jeunes adultes, personnes en transition de vie). Si cela continue – si, par exemple, la Génération Z et les Millennials continuent de choisir la vie urbaine – les quartiers centraux de Philly connaîtront une demande de logements soutenue.
• Taux d’intérêt et climat de financement : Nous avons abordé ce point dans les risques, mais pour réitérer le facteur macroéconomique : les taux d’intérêt élevés de 2023–2025 ont une grande influence sur l’immobilier. Les taux hypothécaires autour de ~6,5–7 % phillyvoice.com ont réduit le pouvoir d’achat des acheteurs d’environ ~25 % par rapport à 2021. C’est une raison clé pour laquelle la croissance des prix des logements a ralenti – de nombreux acheteurs ont atteint le plafond d’accessibilité. C’est aussi pourquoi l’inventaire est limité (les acheteurs souhaitant monter en gamme sont bloqués). Pour le secteur commercial, des taux de capitalisation plus élevés signifient dans certains cas une baisse de la valeur des actifs, et des difficultés à financer de nouvelles opérations. La plupart des prévisionnistes s’attendent à ce que les taux restent élevés jusqu’en 2025 (la Fed indique qu’il n’y aura pas de baisse rapide). L’enquête de la Fed de Philadelphie a montré que les prévisionnistes professionnels n’attendaient pas de récession brutale, ce qui implique qu’il n’y aura pas de baisse urgente de la Fed philadelphiafed.org. Certains pronostiqueurs pensent qu’en 2026–27, la Fed pourrait assouplir et que les taux hypothécaires pourraient se stabiliser autour de 5 % realestate.usnews.com, ce qui stimulerait davantage d’activité. Mais une inflation « persistante » pourrait les maintenir plus élevés. Par conséquent, l’incertitude sur les taux d’intérêt plane sur les prochaines années : une baisse plus rapide que prévu pourrait libérer une demande de logements refoulée (bon pour les vendeurs/promoteurs), tandis que des taux durablement élevés pourraient encore freiner les ventes et les nouvelles constructions. Philadelphie, avec ses prix généralement plus bas, pourrait en fait mieux s’en sortir que les villes chères en période de taux élevés – puisque des maisons à 300 000 $ restent négociables à 7 % (avec des montages créatifs, etc.) plus facilement que des maisons à 1 M$. Néanmoins, les projets nécessitant beaucoup de capitaux (tours, grands projets commerciaux) sont les plus sensibles aux coûts de financement, et nous pourrions voir moins de mises en chantier tant que les perspectives de taux ne s’améliorent pas.
• Politique locale – Taxes et zonage : La politique fiscale de Philadelphie est une arme à double tranchant. D’un côté, la exonération fiscale de 10 ans a été un atout pour le développement depuis 20 ans (suscitant des milliards en nouvelles constructions). De l’autre, les taxes sur les salaires et les entreprises de la ville ont probablement freiné la croissance de l’emploi. La Commission de réforme fiscale de 2025 préconise des baisses de taxes sur les salaires/entreprises pour dynamiser le secteur commercial inquirer.com, mais la mise en œuvre de telles baisses est politiquement et budgétairement difficile. Pour l’immobilier, toute réduction de la taxe sur les salaires pourrait rendre Philly plus attractive pour les employeurs (bénéfique pour l’occupation des bureaux et la santé économique globale). La réduction partielle de l’exonération de 10 ans (en vigueur depuis 2022) commence à se faire sentir : les promoteurs se sont précipités pour obtenir des permis avant le changement, entraînant un pic puis une chute. Désormais, moins de projets pourraient démarrer car l’incitation est moindre. Cependant, la ville propose toujours une exonération sur les conversions (100 % pendant 10 ans) et envisage une extension à 20 ans pour les bureaux, comme discuté inquirer.com. Si cela est adopté, attendez-vous à une vague de conversions de bureaux dans la fenêtre de 5 ans. Côté zonage, la ville a apporté des ajustements progressifs au code : par exemple, l’introduction d’un nouveau zonage RTA-2 avec des tailles de lots réduites pour encourager la construction de maisons en rangée sur de petits terrains ballardspahr.com, et l’adoption de lois pour sévir contre les promoteurs “mauvais acteurs” ou garantir le respect des engagements en matière de logements abordables whyy.org whyy.org. De manière générale, le zonage de Philly est relativement permissif dans de nombreux quartiers (comparé aux communes de banlieue), ce qui a permis beaucoup de développement en dent creuse. Mais la résistance des communautés dans certains quartiers en gentrification (comme autour de Temple ou à Chinatown face à l’aréna) peut influencer les projets. La tradition du Conseil municipal de la prérogative des conseillers signifie que les membres locaux du conseil ont un pouvoir énorme – les investisseurs doivent être avisés pour naviguer cela. Un point positif : l’engagement de la ville en faveur du logement abordable suscite des initiatives qui, bien qu’ajoutant des coûts pour les promoteurs (ex : frais de zonage inclusif), visent à garantir que les bénéfices du marché immobilier soient largement partagés. Si cela réussit, cela peut créer un environnement plus durable où la croissance peut se poursuivre avec le soutien du public plutôt qu’un retour de bâton. Enfin, les évaluations foncières : Philly a réévalué les propriétés pour 2023, entraînant une hausse moyenne de 31 % des évaluations résidentielles (certains quartiers ont doublé). Bien que le taux d’imposition ait été ajusté, de nombreux propriétaires ont vu leur facture grimper. De futures réévaluations fréquentes (comme prévu) pourraient permettre des ajustements plus progressifs ; cependant, c’est un point à surveiller car cela affecte les coûts de détention et pourrait pousser certains propriétaires à vendre.
• Évolutions démographiques : Au-delà du simple nombre d’habitants, la composition compte. La formation de ménages est un moteur clé – les millennials sont dans leurs meilleures années pour acheter (fin de la vingtaine à la quarantaine). Philly compte beaucoup de millennials qui, jusqu’à présent, étaient locataires ; si certains fondent une famille et ont besoin de plus d’espace, resteront-ils en ville (en achetant une maison plus grande à Philly) ou partiront-ils ? Le maintien de ces familles millennials influencera la demande pour les maisons mitoyennes et jumelées dans des quartiers comme le Nord-Est ou le Nord-Ouest de Philly. À l’inverse, les baby-boomers réduisent la taille de leur logement – Philly a vu de nombreux « nids vides » quitter la banlieue pour des condos au centre-ville afin de profiter d’un mode de vie urbain. Cette tendance soutient le marché des condos (c’est l’une des raisons pour lesquelles les tours de condos de luxe se portent bien). Si la ville continue d’offrir des commodités et de la sécurité, davantage de retraités pourraient choisir Philly, ce qui représente une opportunité compte tenu de son coût de la vie relativement bas pour une grande ville. De plus, l’immigration a historiquement soutenu la population de Philly (la ville compte d’importantes communautés d’immigrants asiatiques, africains et latino-américains). Une politique fédérale plus ouverte à l’immigration pourrait attirer davantage de nouveaux arrivants, qui commenceraient par louer puis achèteraient éventuellement, notamment dans les quartiers traditionnellement accueillants pour les immigrants (South Philly, Nord-Est). C’est une force démographique positive pour la demande de logements, parfois sous-estimée.
• Enseignement supérieur et population étudiante : Philadelphie compte plus de 100 000 étudiants dans divers établissements. Les zones autour des campus (University City, North Philly près de Temple, etc.) ont des écosystèmes immobiliers spécifiques liés au logement étudiant. University City, en particulier, connaît un essor avec des appartements orientés étudiants et des projets menés par les universités. Les tendances d’inscription peuvent influencer ces marchés – actuellement, des écoles comme Drexel et Temple ont des effectifs stables ou en croissance, ce qui maintient la demande de logements hors campus élevée. Mais Temple, en particulier, a été confrontée à des problèmes de criminalité autour du campus qui inquiètent étudiants et parents – c’est un risque pour le marché du logement hors campus si rien n’est fait. L’arrivée continue de diplômés des universités de Philly alimente aussi le vivier de talents local et beaucoup restent à Philly (le taux de rétention des diplômés s’est amélioré). Cela alimente le marché locatif pour les jeunes professionnels et, à terme, les achats de premiers logements.

En somme, l’immobilier à Philadelphie repose sur une économie diversifiée, axée sur les services qui croît modestement, et un profil démographique qui s’urbanise et s’éduque davantage. Les grands facteurs comme les taux d’intérêt et les cycles économiques nationaux influenceront bien sûr le marché (comme partout), mais Philly a montré une résilience même pendant la pandémie et la reprise. L’atout de la ville – des avantages de grande ville à un coût moindre – semble attirer l’attention, c’est pourquoi Zillow l’a classée parmi les 5 meilleurs marchés pour 2025 phillyvoice.com. Maintenir cet avantage d’accessibilité tout en améliorant les opportunités d’emploi sera essentiel pour soutenir la croissance immobilière.

Prévisions et perspectives : projections à 3–5 ans pour l’immobilier à Philadelphie

En regardant vers l’avenir, que prédisent les experts pour le marché immobilier de Philadelphie au cours des 3 à 5 prochaines années ? Dans les grandes lignes, les perspectives sont à une croissance continue, mais à un rythme modéré et sain – bien loin des hausses insoutenables du boom pandémique, mais globalement positives dans tous les secteurs. Voici les prévisions et projections :

Prévisions du marché du logement : La plupart des analystes prévoient que les prix résidentiels de Philadelphie continueront d’augmenter modestement à court terme. Zillow, par exemple, prévoit que la valeur des maisons à Philadelphie va augmenter d’environ +2,6 % en 2025 phillyvoice.com. Une prévision locale de RE/MAX est un peu plus optimiste, anticipant une appréciation des prix de +2,5 % à +4,5 % en 2025 plusrealtors.com – soit à peu près au rythme de l’inflation. En termes numériques, le prix médian d’une maison dans la ville (environ 250 000 $ en 2024) pourrait atteindre la fourchette de 256 000 $ à 261 000 $ d’ici début 2026 plusrealtors.com. Après 2025, si les taux d’intérêt baissent potentiellement et que l’économie se stabilise, Philadelphie pourrait voir les ventes de maisons augmenter et la croissance des prix se situer dans la fourchette basse à moyenne de chiffres simples chaque année. L’enquête du Philadelphia Fed auprès des prévisionnistes a indiqué qu’au niveau national, les indices des prix des logements devraient augmenter d’environ 3,5 à 4 % en 2025 et d’environ 2 à 3 % en 2026 philadelphiafed.org philadelphiafed.org. Le marché local de Philadelphie suivra probablement cette trajectoire – peut-être un peu plus élevé en 2025 en raison de son élan en tant que marché « chaud », puis se stabilisant à environ 2 à 3 % de gains annuels jusqu’en 2027. Sur une période de 5 ans, cela pourrait représenter une augmentation totale d’environ 10 à 15 % de la valeur des maisons.

Notamment, Zillow a classé Philadelphie comme le 5e marché immobilier le plus compétitif parmi les grandes métropoles pour 2025 phillyvoice.com. Cette compétitivité (due à des prix relativement abordables, une offre limitée et une demande soutenue) devrait persister. Cependant, « compétitif » ne signifie pas flambée des prix – cela implique plutôt que Philly devrait probablement mieux s’en sortir que certains marchés très chers qui pourraient stagner. Des experts locaux comme Larry Flick de Berkshire Hathaway ont déclaré que 2024 ressemblait à une répétition de 2023 (plutôt stable), et ils anticipent une reprise seulement lorsque les taux d’intérêt baisseront clairement phillymag.com. Ainsi, le timing des baisses de taux par la Réserve fédérale (peut-être en 2025 ou 2026) pourrait être un catalyseur pour une reprise plus forte des ventes et des prix. Si les taux descendent dans les 5 %, attendez-vous à une vague d’acheteurs en attente (les milléniaux se lançant) qui pourrait faire grimper les prix un peu plus vite pendant un an ou deux. À l’inverse, si une récession survient, les prix à Philly pourraient simplement stagner pendant un certain temps (mais une forte baisse semble moins probable en l’absence d’un choc majeur sur l’emploi).

Perspectives du marché locatif : Les loyers devraient continuer à augmenter, mais modérément. La prévision citée précédemment était de +3 % pour les loyers de 2025 mmgrea.com, après une hausse d’environ 2 % en 2024. À mesure que la nouvelle offre sera absorbée et si l’inflation reste au-dessus d’environ 2 %, attendez-vous à ce que les loyers augmentent peut-être de 3 à 4 % par an en 2026–2027. D’ici 2028, les loyers pourraient être cumulativement ~15 % plus élevés qu’aujourd’hui. Une mise en garde : s’il y a une vague de conversions de bureaux en logements créant de nombreuses nouvelles unités locatives (des centaines ou des milliers d’unités ajoutées), cela pourrait localement freiner la croissance des loyers en augmentant l’offre. Mais à l’échelle de la ville, le ralentissement prévu de la construction neuve suggère que la vacance va de nouveau se resserrer et donner plus de pouvoir de fixation des prix aux propriétaires à partir de fin 2025 globest.com. Essentiellement, après un bref marché favorable aux locataires en 2023–24 pour les logements haut de gamme, le balancier pourrait revenir du côté des propriétaires d’ici 2026, sauf retournement économique. Pour les locataires, un soulagement ne viendra que si la croissance des salaires dépasse celle des loyers (améliorant l’accessibilité) ou si la ville augmente significativement le parc de logements abordables.

Prévisions pour l’immobilier commercial :

• Bureaux : La reprise du secteur des bureaux sera lente. Des experts comme le Dr Kevin Gillen prévoient que les bureaux « devront encore gérer les questions de retour au travail » pour un avenir prévisible tcsr.realtor. Au cours des 3 prochaines années, il faut s’attendre à ce que les taux de vacance restent élevés. Il pourrait y avoir une légère amélioration – par exemple, un taux de vacance passant d’environ 20 % à peut-être 15 % d’ici 2028 – principalement grâce à la réduction de l’inventaire (des conversions retirant des bureaux du marché, des entreprises louant moins). Aucun retour rapide à l’occupation d’avant la pandémie n’est anticipé. Les loyers resteront probablement stables en termes nominaux, ce qui signifie en réalité une baisse en termes réels (compte tenu de l’inflation). La tendance du « flight-to-quality » suggère que les nouveaux immeubles verts se loueront bien (peut-être même de nouveaux projets comme 2222 Market ou le siège de Chubb qui se remplissent), tandis que les immeubles plus anciens de catégorie B/C pourraient continuer à stagner ou être reconvertis. Le succès des programmes de conversion (si l’abattement de 20 ans est adopté en 2025) sera clé : potentiellement quelques millions de pieds carrés de bureaux pourraient être convertis d’ici 2030, ce qui aiderait à stabiliser le reste. Le marché des bureaux de Philadelphie dans 5 ans pourrait être plus petit mais plus sain – l’espoir est un inventaire plus réduit avec une meilleure occupation, et un afflux d’usages résidentiels dans d’anciens couloirs de bureaux apportant plus de passage. L’objectif du Center City District est un centre-ville diversifié, moins dépendant des bureaux. D’un point de vue investissement, la valeur des bureaux pourrait encore baisser avant de se stabiliser (certains disent que la valeur des bureaux à Philadelphie a déjà chuté d’environ 20-30 % depuis 2019, et pourrait encore baisser un peu). D’ici 2027 environ, on pourrait voir des signes de reprise si, par exemple, l’emploi retrouve son niveau d’avant et que les taux d’occupation des bureaux s’améliorent grâce à la normalisation de l’hybride.
• Commerce de détail : Le secteur du commerce de détail devrait poursuivre sa reprise progressive. Les prévisions tablent sur une occupation des commerces du Center City passant de 83 % vers le haut des 80 % d’ici 2026, à condition qu’il n’y ait pas de nouvelles perturbations de type pandémie centercityphila.org. De nombreux analystes pensent que le commerce physique connaîtra une modeste renaissance alors que la « demande refoulée » post-pandémie pour les expériences se poursuit. Les loyers commerciaux dans les zones de premier choix pourraient recommencer à augmenter après avoir stagné – et peut-être revenir aux niveaux d’avant 2020 d’ici 2025–26. Les axes commerciaux secondaires devraient se stabiliser avec moins de vacance à mesure que les commerces locaux comblent les vides. Le risque pour le commerce de détail est double : le e-commerce (qui ne disparaîtra pas, et certaines grandes chaînes réduisent leur nombre de magasins) et un possible ralentissement économique (les dépenses des consommateurs pourraient baisser). Mais la saison des fêtes 2024 et au-delà devraient donner des indices – actuellement, des indicateurs comme le nombre de commerces du Center City en hausse de +15 % depuis 2019 centercityphila.org sont encourageants. Sur 5 ans, le commerce à Philadelphie pourrait se tourner davantage vers la restauration/boisson et les usages expérientiels, tandis que la part des magasins traditionnels de biens de consommation pourrait diminuer. La fréquentation piétonne du centre-ville pourrait retrouver 100 % de son niveau d’avant Covid d’ici ~2026, surtout si plus de résidents et d’étudiants sont présents, ce qui soutient le commerce. Ainsi, les prévisions sont prudemment optimistes : occupation et loyers stables à légèrement en hausse dans le commerce, avec des opportunités de croissance pour les commerces bien situés et bien pensés (notamment ceux qui s’adressent aux résidents et aux touristes).
• Industriel : Les perspectives pour l’industriel sont assez positives au-delà du léger ralentissement actuel. Comme le note l’article de GlobeSt., Colliers prévoit une baisse du taux de vacance jusqu’en 2026 globest.com, ce qui signifie qu’ils s’attendent à ce que l’absorption rattrape son retard et que le taux de vacance retombe peut-être autour de 5-6 %. La croissance des loyers dans l’industriel pourrait repartir à la hausse une fois le surplus absorbé – avec possiblement un retour à des augmentations annuelles de l’ordre de quelques pourcents, compte tenu d’une demande soutenue. D’ici 2025–2027, Philadelphie pourrait connaître une nouvelle vague de développement industriel si la demande repart fortement (notamment pour des usages spécialisés comme le stockage frigorifique ou les entrepôts du dernier kilomètre près de la ville). L’inconnue reste l’évolution des chaînes d’approvisionnement et de la conjoncture économique – actuellement, la relocalisation et l’augmentation des stocks sont des tendances qui favorisent la demande d’entrepôts. De plus, les améliorations d’infrastructures (comme l’élargissement des autoroutes, l’approfondissement des ports) pourraient renforcer l’attractivité de Philadelphie pour les entreprises logistiques. Sur un horizon de 5 ans, on peut s’attendre à ce que le secteur industriel reste le “chouchou” de l’immobilier commercial local. Les taux de capitalisation resteront bas (donc des valeurs élevées) pour les actifs industriels par rapport aux autres segments de l’immobilier commercial. Seule réserve : si les taux d’intérêt restent élevés, les nouveaux développements spéculatifs seront limités. Mais à l’horizon 2026–27, si les taux baissent et que la vacance est maîtrisée, on pourrait voir de nouveaux grands projets proposés (par exemple, une seconde phase du Bellwether District ou l’extension de parcs logistiques en banlieue).
• Résidentiel collectif : Le secteur du résidentiel collectif/appartements est prévu pour prospérer une fois le pic d’offre actuel passé. Dès la fin 2025, alors que les livraisons chutent de 60 %, le marché se resserre. Le taux d’occupation devrait rester autour de 95 % et pourrait même dépasser 95 % dans les meilleurs sous-marchés d’ici 2026, une fois l’excédent absorbé. La croissance des loyers devrait rester saine – autour de 3 à 5 % par an – pas excessive, mais suffisante pour attirer des investissements continus mmgrea.com. Certains prévisionnistes nationaux (par exemple Freddie Mac ou Yardi) identifient Philadelphie comme un marché avec de solides fondamentaux pour le résidentiel collectif à l’avenir, compte tenu de son économie stable et de son segment abordable sous-approvisionné. En effet, une tendance potentielle est le développement accru de logements intermédiaires et abordables (surtout si la ville élargit les incitations ou si le zonage inclusif génère plus d’unités). Sur 5 ans, davantage de conversions de bureaux en logements pourraient amener, disons, quelques milliers de nouveaux appartements au centre-ville, mais probablement de façon échelonnée. Ainsi, la croissance globale de l’offre résidentielle pourrait se modérer dans les prochaines années, puis peut-être repartir à la hausse si les conditions de marché s’améliorent d’ici 2027 (avec le retour de la confiance des promoteurs grâce à un financement facilité et à la hausse des loyers). L’intérêt des investisseurs pour le résidentiel collectif à Philadelphie devrait rester élevé – déjà, 2022–2023 ont vu de nombreux investisseurs institutionnels acheter des immeubles d’appartements à Philadelphie comme alternative de valeur face à des marchés plus “chauds”. Cette tendance devrait se poursuivre.

Prévisions du pipeline de développement : Au cours des 3 à 5 prochaines années, nombre des grands projets que nous avons listés aboutiront ou progresseront significativement. D’ici 2028, Philadelphie pourrait raisonnablement compter :

Le nouveau arena des 76ers en cours à South Philly (ouverture peut-être d’ici 2031, si tout se passe bien).
• Plusieurs reconversions de bureaux dans le Center City terminées (Wanamaker, 1700 Market, etc.) et peut-être quelques nouvelles tours résidentielles achevées (Harper Square d’ici 2027, une ou deux autres tours à Schuylkill Yards).
• Le parc sur dalle de l’I-95 terminé et en service (2026 ou 2027).
• Bellwether pleinement en phase 2 ou 3, avec plusieurs millions de pieds carrés d’entrepôts construits.
• Navy Yard avec quelques centaines de résidents et peut-être un nouvel hôtel.
• Peut-être que le projet Penn’s Landing relancé si les taux d’intérêt baissent – une ou deux tours pourraient sortir de terre d’ici 2028 si le projet redémarre d’ici 2026.
  En somme, Philadelphie devrait connaître une poussée de croissance physique de sa skyline et de son paysage urbain d’ici la fin des années 2020, portée par ces projets. Cela contribuera à sa base économique et pourrait déplacer certains centres de demande (par exemple, le front de mer du Delaware pourrait enfin devenir une destination résidentielle si Durst construit quelques tours).

Risques pour les prévisions : Il convient de noter les écarts potentiels. Si l’économie nationale tombe en récession en 2024 ou 2025, l’immobilier à Philadelphie pourrait connaître un léger ralentissement – les prix des logements pourraient stagner ou baisser légèrement (en particulier si le chômage augmente et que les taux hypothécaires ne baissent pas en conséquence), et la location commerciale pourrait ralentir. Mais la plupart n’anticipent pas de krach comme en 2008 ; les banques et les ménages sont généralement en meilleure santé. Philadelphie a d’ailleurs été citée par certains analystes comme « sous-évaluée » pour la première fois depuis des années millersamuel.com, ce qui signifie que ses prix immobiliers par rapport aux revenus et aux loyers sont assez raisonnables. Cela suggère que le risque de baisse est limité – il n’y a pas de bulle à éclater ici comme cela pourrait être le cas sur des marchés surchauffés. Ainsi, même en cas de légère récession, le marché du logement à Philadelphie pourrait simplement stagner pendant un an puis reprendre une croissance modérée, plutôt que de connaître une forte baisse des prix. Côté commercial, une récession pourrait encore pénaliser les bureaux (retardant toute reprise dans ce secteur) et éventuellement mettre en pause certains projets (si les financements se tarissent). À l’inverse, un scénario optimiste est aussi plausible : si l’inflation baisse plus vite et que la Fed réduit les taux d’ici fin 2024, on pourrait voir un mini-boom en 2025–26, les acheteurs jusque-là en retrait revenant sur le marché, ce qui ferait grimper les ventes et les prix un peu plus que prévu. Cela profiterait aux promoteurs et pourrait encourager de nouveaux projets (ce dont Philadelphie aurait bien besoin, compte tenu de la pénurie de logements).

Sentiment des experts : Les leaders locaux de l’immobilier expriment généralement de l’optimisme quant au fait que Philadelphie connaîtra une période « globalement stable » tcsr.realtor, sans fluctuations spectaculaires. L’expression « le marché immobilier revient à la moyenne » (c’est-à-dire, un retour à une croissance normale) résume bien les attentes tcsr.realtor. Reid Rosenthal, un agent immobilier chevronné de Philadelphie, a déclaré début 2025 que « tout s’est stabilisé… c’est un bon moment pour acheter à Philadelphie car tout s’est stabilisé » phillyvoice.com. La stabilité peut être positive – elle permet de planifier et réduit la volatilité liée à la spéculation.

D’ici 2030, si les tendances actuelles se maintiennent, Philadelphie comptera probablement :

• Un peu plus d’habitants (peut-être 1,62 million contre 1,58 million aujourd’hui),
• Un emploi plus élevé (surtout si des projets comme Bellwether et Navy Yard tiennent leurs promesses de création d’emplois),
• Un centre-ville avec plus de résidents et moins de bureaux (peut-être 85 % de bureaux occupés mais de nombreux nouveaux immeubles résidentiels),
• Des prix de l’immobilier et des loyers ~10-20 % au-dessus d’aujourd’hui (selon l’inflation),
• Et un développement continu dans certains pôles dynamiques (University City, les quais, etc.).

Conclusion : Le marché immobilier de Philadelphie à l’approche du milieu des années 2020 semble fondamentalement solide. Après avoir surmonté le choc de la pandémie et les changements rapides des taux d’intérêt, il entre dans une phase de croissance mesurée. Les secteurs résidentiel et commercial devront relever certains défis, mais disposent aussi de réelles opportunités. Pour les parties prenantes – des acheteurs aux investisseurs en passant par les décideurs politiques – l’enjeu sera de trouver le bon équilibre : encourager la croissance et le développement tout en maintenant la ville abordable et agréable à vivre. Les prochaines années seront cruciales pour déterminer si Philadelphie peut transformer son élan actuel (en tant que marché « attractif » et abordable) en succès à long terme. Jusqu’ici, les indicateurs sont encourageants : des secteurs d’emploi solides, une population croissante au centre-ville, d’importants investissements dans les infrastructures et les mégaprojets, et un large consensus sur le fait que Philadelphie est sur une trajectoire ascendante, même s’il s’agit d’une progression régulière plutôt qu’une ascension fulgurante.

Sources : Des données récentes et des analyses ont été tirées de sources faisant autorité, notamment les rapports sur le logement de l’Institut Lindy de l’Université Drexel drexel.edu drexel.edu, les tendances du marché de Zillow et Redfin redfin.com, la Fed de Philadelphie et Pew pour les statistiques économiques pew.org, les documents de planification urbaine de la ville de Philadelphie et les principaux médias (PhillyVoice, Inquirer, Axios) pour les mises à jour sur le développement axios.com axios.com, ainsi que les rapports de courtiers commerciaux (Colliers, CBRE) sur les fondamentaux de l’immobilier commercial globest.com globest.com. L’ensemble de ces sources alimente les prévisions présentées.