Philadelphia vastgoed 2025: Boom of bust? 7 verrassende markttrends en gedurfde voorspellingen

Inleiding: Een verhaal van twee sectoren op de post-pandemische markt

Het vastgoedlandschap van Philadelphia in 2025 wordt gekenmerkt door contrasterende dynamieken in de residentiële en commerciële sectoren. Na jaren van relatieve betaalbaarheid, zijn de huizenprijzen in de stad gestegen en vervolgens gestabiliseerd op nieuwe hoogten, waardoor veel kopers schrikken van de prijzen phillymag.com phillymag.com. Tegelijkertijd staat commercieel vastgoed voor zijn eigen omwentelingen – van halflege kantoortorens in het centrum tot een bloeiende industriële magazijnsector aan de rand van de stad. Ondanks deze uitdagingen blijven experts voorzichtig optimistisch: Zillow noemt Philadelphia zelfs een van de heetste woningmarkten van het land voor 2025, dankzij de unieke mix van hoge vraag en (nog steeds) betaalbare prijzen phillyvoice.com phillyvoice.com.

In dit uitgebreide rapport duiken we in de huidige trends die het vastgoed in Philadelphia (zowel residentieel als commercieel) vormgeven, gaan we in op inzichten op buurtniveau, belichten we belangrijke ontwikkelingen en investeringen, en onderzoeken we de economische, beleidsmatige en demografische factoren die de markt beïnvloeden. We presenteren ook prognoses van experts over wat we de komende 3–5 jaar kunnen verwachten. Weinig tijd? Belangrijke punten zijn: het woningaanbod blijft krap (waardoor de prijzen hoog blijven), sommige buurten maken een sterke groei door (terwijl andere afkoelen), kantoren kampen met hoge leegstand, de industriële en multifamiliale segmenten blijven veerkrachtig, en er wordt gematigde groei verwacht in plaats van een dramatische neergang. Laten we de details induiken.

Trends in de residentiële vastgoedmarkt in 2025: Prijzen, aanbod en vraag

Philadelphia’s woningmarkt begon 2025 in een veel koelere staat dan tijdens de hectische pandemie-boom, maar bevindt zich nog steeds stevig in het voordeel van de verkoper. Huizenprijzen staan op recordhoogte, hoewel hun groeitempo aanzienlijk is vertraagd. Het aanbod van te koop staande woningen neemt langzaam toe vanaf een historisch dieptepunt, maar het aanbod blijft historisch schaars, waardoor de concurrentie onder kopers relatief hoog blijft. Hypotheekrentes schommelen rond de 6–7% – een groot verschil met de ~3% rentes van 2021 – wat de koopkracht heeft verminderd en de prijsstijgingen heeft afgeremd, maar het ontmoedigt ook bestaande eigenaren om te verkopen (omdat velen hun ultralage rente zouden verliezen), wat bijdraagt aan het tekort aan aanbod phillymag.com plusrealtors.com. Het resultaat is een markt die in een soort impasse verkeert: de prijzen dalen niet, maar het aantal verkopen ligt onder het piekniveau terwijl kopers en verkopers hun verwachtingen bijstellen.

Om de huidige staat van de woningmarkt in Philly te illustreren, vat de onderstaande tabel de belangrijkste indicatoren samen:

Woningmarktindicator	Waarde (Q1 2025)	Trend/Verandering
Kwartaal-op-kwartaal prijsstijging woningen (QoQ)	+0,4% (Q1 2025)	Nauwelijks gestegen dit kwartaal drexel.edu (vlakke trend)
Jaar-op-jaar waardestijging woningen	+3,4% YoY	Afgenomen van ~+6,3% YoY een jaar geleden drexel.edu (onder het historische gemiddelde van ~4,5% drexel.edu)
Median woningprijs (Philadelphia)	$210.000 (Q1 2025)	Gestegen met 2,1% ten opzichte van $205.600 een jaar eerder drexel.edu (prijzen op recordhoogte)
Aantal verkochte woningen (kwartaal)	3.724 verkochte woningen (Q1)	~54% onder de piek na COVID (8.000 verkopen in voorjaar 2022) drexel.edu; dichtbij historische gemiddelden (~4.400 per kwartaal)
Actieve aanbiedingen (voorraad)	4.107 woningen (huidig)	~32% onder het gebruikelijke niveau (~6.000 vóór 2020) drexel.edu, maar gestegen vanaf het recorddieptepunt van ~3.070 in feb 2021 drexel.edu

Zoals de tabel laat zien, is de prijsstijging afgevlakt tot lage enkelcijferige percentages na de dubbele cijfers jaarlijkse stijgingen die werden gezien in 2020–2022. De gemiddelde huizenprijzen in de stad stegen een bescheiden 0,4% in Q1 2025 (seizoensgecorrigeerd) drexel.edu, en liggen slechts ~3,4% hoger dan een jaar geleden, een scherpe afname ten opzichte van de 6–8% jaar-op-jaar stijgingen van een of twee jaar geleden drexel.edu. In feite ligt het huidige prijsstijgingstempo in Philadelphia onder het historische gemiddelde (~4,5% per jaar) drexel.edu, wat wijst op een terugkeer naar normaliteit. De mediaan woningprijs in de stad bedraagt nu ongeveer $210.000 drexel.edu (sommige bronnen geven de mediane verkoopprijs iets hoger aan, rond de $290.000 halverwege 2025 redfin.com, afhankelijk van de gebruikte datamethodologie). Dit is ongeveer 3–4% hoger dan vorig jaar redfin.com, maar opvallend is dat dit slechts ongeveer de helft is van het tempo van de prijsstijgingen direct na de pandemie. Ter vergelijking: de nationale huizenprijzen zullen naar verwachting met ~3,5–4% stijgen in 2025, dus de prijstrend in Philly ligt ongeveer op hetzelfde niveau als het nationale gemiddelde philadelphiafed.org.

De voorraad (woningen te koop) blijft extreem krap, wat de prijzen blijft ondersteunen. Er staan begin 2025 net iets meer dan 4.100 woningen te koop in Philadelphia drexel.edu. Dat cijfer is ongeveer 34% hoger dan het dieptepunt van de voorraadcrisis in 2021 drexel.edu, maar het is nog steeds ongeveer een derde lager dan de normen van vóór de pandemie. Sterker nog, de voorraad ligt volgens een schatting ~46% onder het niveau van 2019 plusrealtors.com. Dit chronische tekort is een direct gevolg van verkopers die hun woning niet aanbieden (vaak omdat ze hun lage hypotheekrente niet willen inruilen voor de huidige hogere rente phillymag.com), gecombineerd met een decennium van te weinig nieuwbouw. Het aantal nieuwe aanbiedingen stijgt langzaam, maar de vraag van kopers is nog steeds groter dan het aanbod, vooral voor betaalbare en middenklasse woningen plusrealtors.com plusrealtors.com. De maandenvoorraad aan woningen blijft laag, en er zijn nog steeds vaak meerdere biedingen op scherp geprijsde woningen in gewilde gebieden.

De verkoopsnelheid is gematigd vergeleken met de pandemie-boom. Slechts 3.724 woningen verkocht in Q1 2025 in Philadelphia (county) drexel.edu – een enorme daling (–54%) ten opzichte van de piek van bijna 8.000 verkopen in het voorjaar van 2022 drexel.edu. Met andere woorden, de markt ging van “heet” naar slechts lauwwarm, grotendeels doordat hogere rentevoeten sommige kopers uitsluiten. De huidige verkoopvolumes liggen echter eigenlijk in lijn met het historisch gemiddelde van de stad (ongeveer 4.000 verkopen per kwartaal) drexel.edu, wat aangeeft dat we zijn teruggekeerd naar een meer duurzaam, evenwichtig activiteitsniveau na de ongebruikelijke COVID-piek. Woningen doen er ook iets langer over om te verkopen: de mediane verkoopdagen is nu ~45 dagen (vs ~40 dagen een jaar geleden) redfin.com, en hoger dan de verbazingwekkende 10 dagen mediane verkooptijd tijdens de piek van de koopwoede in 2021. Toch ligt de huidige DOM nog steeds onder het langetermijngemiddelde van Philadelphia (~~40 dagen) en wijst op een redelijk snelle doorlooptijd volgens historische maatstaven drexel.edu. Kortom, kopers hebben iets meer ademruimte dan tijdens de piek, maar goed geprijsde woningen—vooral die onder ~$400K—verkopen nog steeds snel en gaan vaak voor of boven de vraagprijs.

De vraag van kopers in Philly blijft stabiel, ondersteund door een paar factoren. Ten eerste blijft de relatieve betaalbaarheid van de stad (mediane prijzen ~37% lager dan het Amerikaanse gemiddelde redfin.com) aantrekkelijk voor starters en zelfs voor enkele mensen van buiten de staat die duurdere markten ontvluchten phillyvoice.com. Zoals een lokale makelaar opmerkte: “Philly is altijd een betere optie dan New York City… we zien mensen uit New York naar beneden komen” voor een betaalbaarder stedelijk leven phillyvoice.com. Ten tweede zorgen banengroei en lage werkloosheid (het werkloosheidspercentage van de stad bereikte een 30-jarig dieptepunt van ~4,2% in 2023 pew.org) ervoor dat meer inwoners de financiële stabiliteit hebben om een huis te kopen. En ten derde motiveren aanhoudende huurstijgingen (daarover hieronder meer) velen om te overwegen te kopen als ze kunnen. Dat gezegd hebbende, hoge hypotheekrentes (~6,5–7% voor een 30-jarige lening phillyvoice.com) en gespannen betaalbaarheid (de inkomens in Philly blijven achter bij andere grote steden phillymag.com, en een koper heeft een inkomen van ~$117K nodig om een gemiddeld Amerikaans huis te kunnen betalen phillyvoice.com) beperken hoe ver de vraag kan gaan. Veel potentiële kopers hebben een prijslimiet bereikt, waardoor ze hun zoektocht pauzeren of op zoek gaan naar kleinere/goedkopere woningen, wat op zijn beurt de verkoop en prijsstijgingen afremt.

Bottom line voor residentieel: De woningmarkt van Philadelphia in 2025 is koeler maar verre van koud. De prijzen zijn hoog maar stabiliseren, het aanbod groeit langzaam maar blijft krap, en de vraag is gezond binnen de betaalbaarheidsgrenzen. De markt lijkt te verschuiven naar evenwicht – een “gezonde terugkeer naar het gemiddelde” in plaats van een scherpe correctie drexel.edu. Analisten merken zelfs op dat alle signalen wijzen op een zachte landing: een meer gebalanceerde markt met rationelere prijzen en verbeterde betaalbaarheid, in plaats van een grote crash drexel.edu. Zoals we zullen zien in de prognosesectie, voorspellen experts dat bescheiden prijsstijgingen zullen aanhouden, tenzij er een grote economische schok plaatsvindt.

Inzichten op buurtniveau: De heetste (en koelste) gebieden van Philly

Vastgoed is hyperlokaal, en dat geldt zeker in Philadelphia, een stad met verschillende buurten die heel verschillende marktontwikkelingen doormaken. Sommige opkomende buurten zien snelle prijsstijgingen en ontwikkeling, terwijl enkele lang gevestigde gebieden afgekoeld zijn na eerdere booms.

Uit de gegevens komen verschillende belangrijke trends naar voren:

• Voorheen “ondergewaardeerde” gebieden stijgen explosief: West- en Zuidwest-Philadelphia (exclusief University City) zagen de hoogste prijsstijging in de stad – ongeveer +9,3% op jaarbasis drexel.edu. Noord-Philadelphia bleef niet ver achter met +8,3% drexel.edu. Deze goedkopere gebieden staan nu op de radar van investeerders en huizenkopers, dankzij hun relatieve betaalbaarheid en nieuwe ontwikkelingsinteresse. Analisten schrijven de stijging toe aan een aanzienlijke instroom van externe investeringen, met name in buurten grenzend aan belangrijke OV-lijnen en commerciële corridors drexel.edu. In West/Zuidwest Philly gaat het onder andere om Walnut Hill, Cedar Park en Kingsessing, die profiteren van de overloopvraag nu mensen die uit Center City en University City zijn geprijsd, verder westwaarts kijken. Evenzo hebben in Noord-Philly buurten rond Temple University, delen van Brewerytown/Sharswood en gebieden langs Broad Street een golf van renovaties en nieuwbouw gezien die de prijzen opdrijft. Deze gebieden waren ooit verwaarloosd met koopjesvastgoed; nu zijn ze snel aan het gentrificeren, wat mogelijk hoge rendementen biedt voor investeerders (zij het met bijbehorende zorgen over verdringing).
• “Volgende hot” buurten om in de gaten te houden: Een paar specifieke buurten komen consequent naar voren in lokale voorspellingen als klaar voor aanzienlijke groei. Dit zijn onder andere South Kensington, Port Richmond, en delen van West Philadelphia plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, net ten noorden van Fishtown/Northern Liberties, ziet een golf van trendy infill-ontwikkelingen en is feitelijk een verlengstuk geworden van de bloeiende Fishtown-scene. Port Richmond, een van oudsher arbeidersbuurt aan de rivier, volgt nu in het kielzog van Fishtown nu kopers op zoek gaan naar relatief betaalbare rijtjeshuizen iets verder weg. En in West Philly trekken gebieden ten westen van de universiteiten (zoals Mantua, Belmont en East Parkside) en rond ov-knooppunten ontwikkelaars en huizenkopers aan die op zoek zijn naar waarde. Een lokale RE/MAX-analyse wees “revitaliserende buurten” als deze aan vanwege hun sterke groeipotentieel, omdat er nieuwe voorzieningen bijkomen en verwacht wordt dat de prijsontwikkelingen de stedelijke gemiddelden zullen overtreffen in deze pockets plusrealtors.com plusrealtors.com. Investeerders richten zich nu al op “kansrijke investeringsgebieden” in West Philadelphia zoals Powelton Village, Wynnefield, en Cedar Park, die midden in een revitalisering zitten newagerealtygroup.com.
• Gentrificatie-rimpel-effecten: Het patroon van gentrificatie in Philly werkt vaak als een rimpel die zich vanuit het centrum naar buiten beweegt. We zagen dit in South Philadelphia (bijv. Point Breeze en Grays Ferry werden van de randen van Center City naar buiten toe gegentrificeerd) en in de river wards (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> nu Port Richmond). De data weerspiegelt dit deels: Kensington/Frankford (waaronder Fishtown/East Kensington) zag nog steeds een gezonde +4,9% j-o-j prijsstijging drexel.edu – niet zo uitbundig als de 8–10% van een paar jaar geleden, maar solide en boven het stedelijk gemiddelde. Dit suggereert dat zelfs tweede-golf gentrificerende gebieden blijven waarderen, zij het in een duurzamer tempo. Ondertussen kunnen aangrenzende nieuwe fronten zoals Harrowgate of Olde Richmond nabij Port Richmond de volgende zijn die opkomen naarmate de golf doorgaat. Kopers en investeerders die op zoek zijn naar de “volgende Fishtown” struinen deze buurten af, waardoor de grondwaarden stijgen.
• High-end buurten bereiken een plafond: In schril contrast zijn sommige van de duurste, voorheen snelgroeiende buurten van Philadelphia afgevlakt qua prijs. Opvallend is dat de huizenprijzen in University City vrijwel vlak (+0,1% j-o-j) drexel.edu bleven, en South Philadelphia nauwelijks groeide (+0,2%) drexel.edu. Center City/Fairmount (dat het centrum en aangrenzende gebieden zoals Fairmount/Spring Garden omvat) kwam uit op slechts ongeveer +2,8% drexel.edu. Wat is er aan de hand? In deze gebieden zijn de prijzen de afgelopen tien jaar al zo sterk gestegen dat ze in de huidige omgeving met hoge rente een betaalbaarheidsplafond hebben bereikt. Zo liggen de mediane prijzen in Queen Village, Fairmount of University City vaak boven de $500.000 phillymag.com, en het aantal kopers op dat niveau is beperkt als de hypotheekrente 7% is. Daarnaast hebben sommige van deze markten lichte prijsdalingen of stagnatie gezien doordat de vraag is afgekoeld – een makelaar merkte op dat de markt in 2020-21 “explodeerde” voor woningen met voorzieningen als tuinen en dakterrassen, maar dat “alles nu is afgevlakt” in 2024 phillyvoice.com. Kortom, de hitte is uit de topbuurten; ze zijn stabiel maar stijgen niet langer hard. Dit creëert kansen voor kopers die koopjes zoeken in toplocaties – zij kunnen nu onderhandelingsmacht vinden nu deze markten zijn genormaliseerd.
• Stabiele middenmarkten: Andere deelmarkten zoals Northeast Philadelphia (in de data opgesplitst in “Lower NE” en “Upper NE”) lieten een gematigde groei zien (~2–3% j-o-j) drexel.edu. Dit zijn grotendeels meer suburbane gebieden (rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwijken zoals Mayfair, Bustleton, enz.) die geen enorme pandemie-hausse kenden en dus ook geen neergang – ze gaan gewoon gestaag door met bescheiden waardestijging. Northwest Philadelphia (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) was vrijwel vlak (+0,2% j-o-j) drexel.edu, waarschijnlijk omdat ook daar de prijzen eerder sterk zijn gestegen (bijv. in Mt. Airy was er veel vraag in 2020–21) en sindsdien zijn afgekoeld tot een evenwicht.

Samengevat is het groeiverhaal van Philadelphia sterk afhankelijk van de buurt. De grootste winsten vinden plaats in buurten die zich nog in de vroege stadia van revitalisatie bevinden, waar de vastgoedwaarden nog kunnen stijgen (West/Zuidwest Philly, delen van Noord, verder gelegen rivierwijken). Daarentegen nemen de voormalig populaire buurten die het al “gemaakt” hebben (Center City, Grad Hospital, Passyunk, enz.) een adempauze of zien zelfs lichte correcties. Voor vastgoedinvesteerders en huizenkopers betekent dit dat er volop kansen zijn in de opkomende gebieden – maar met een navenant hoger risico en noodzaak tot grondig onderzoek – terwijl de meer volwassen markten momenteel stabiliteit en minder concurrentie bieden. Zoals een rapport het verwoordde: “er zijn volop kansen voor kopers in minder verzadigde buurten en voor investeerders die zich richten op betaalbare huurwoningen”, terwijl betaalbaarheidsproblemen een uitdaging blijven in de duurste postcodes plusrealtors.com.

Trends in commercieel vastgoed: kantoor, retail, industrieel en multifamily

De commerciële vastgoedsector (CRE) van Philadelphia is in 2025 een gemengd beeld, waarbij elk segment (kantoor, retail, industrieel, multifamily) een eigen koers vaart. In grote lijnen heeft de kantorenmarkt het moeilijk met hoge leegstand en een identiteitscrisis in het thuiswerktijdperk, stabiliseert de retailsector nu het voetgangersverkeer in het centrum terugkeert, blijft industrieel vastgoed een lichtpunt ondanks een recente stijging van de leegstand, en blijft de vraag naar multifamily (appartementen) sterk, hoewel er een golf van nieuw aanbod op de markt komt. Laten we elk segment bekijken:

Kantorenmarkt: Hoge leegstand en een tijdperk van heruitvinding

De kantoorsector van Philadelphia heeft sinds de pandemie te maken met aanzienlijke tegenwind, en in 2025 bevindt deze zich op een kruispunt. De leegstand van kantoren in het centrum is gestegen tot historische hoogten – ongeveer 20–24% van de 43 miljoen vierkante voet kantoorruimte in Center City staat nu leeg phillymag.com. In concrete termen betekent dit dat er ongeveer meer dan 10 miljoen vierkante voet leegstaat, een verbluffend cijfer voor een stad die traditioneel een leegstand in de lage tien procenten kende. De officiële cijfers geven aan dat de leegstand van kantoren in Philadelphia rond de 19–20% in 2024 ligt phillyofficespace.com, vergelijkbaar met het Amerikaanse gemiddelde (~19,4% medio 2025) commercialcafe.com. De leegstand in Center City is zelfs nog hoger, en nadert volgens sommige schattingen 24% phillymag.com, nadat grote advocatenkantoren en bedrijven hun ruimte hebben verkleind. Dit overschot is direct verbonden met de verschuiving naar remote/hybride werken – de fysieke aanwezigheid van kantoormedewerkers in Philly blijft ruim onder het niveau van voor de pandemie. Zelfs eind 2024 was de kantoorbezetting in het centrum gemiddeld slechts ~50%–60% van het niveau van 2019 governing.com, wat betekent dat veel bedrijven de ruimte die ze ooit nodig hadden, nu gewoon niet meer nodig hebben.

Verhuurders voelen de pijn: vooral oudere Class B-kantoorgebouwen blijven achter met hoge leegstand (standaard Class A- en B-kantoren hadden begin 2024 een leegstand van ~22–23% nmrk.com). Ondertussen doen de beste “trophy”-kantoren (nieuwere of recent gerenoveerde Class A-torens) het iets beter (~16–17% leegstand) nmrk.com, doordat huurders kiezen voor een “flight to quality” – ze consolideren naar kwalitatief betere ruimtes om werknemers terug te lokken. Deze dynamiek werd opgemerkt door grote verhuurders zoals Brandywine Realty Trust: hun CEO merkte op dat Brandywine’s eigen Center City-portefeuille “voor midden 90% verhuurd” is, en profiteert van huurders die oudere gebouwen verlaten inquirer.com. Kortom, nieuwere kantoortorens in West Market Street en University City houden stand, terwijl verouderde kantoren elders in Center City (en bepaalde suburbane deelmarkten) moeite hebben om huurders aan te trekken.

De financiële impact voor de stad is aanzienlijk: hoge leegstand betekent lagere vastgoedwaarden (en belastinginkomsten) en minder voetgangers die zaken in het centrum bezoeken. Volgens één bron kost leegstaande kantoorruimte Philadelphia “miljoenen” aan misgelopen belastingen en economische activiteit phillyofficespace.com. Huren voor kantoren staan onder druk en verhuurders bieden flinke concessies om ruimtes te vullen. Nieuwe verhuuractiviteiten zijn beperkt – zo werden er in 2024 slechts ongeveer 540 kantoorhuurcontracten in de stad getekend, waarvan “minder dan 10” nieuwe huurders van buiten Philadelphia waren (een statistiek die een lokale ambtenaar “zielig” noemde) inquirer.com. Duidelijk is dat de organische groei in de vraag naar kantoorruimte minimaal is; de meeste verhuur betreft slechts het verplaatsen van bestaande bedrijven.

Wat wordt er gedaan? Philadelphia is actief op zoek naar manieren om onderbenutte kantoorgebouwen een nieuwe bestemming te geven en de kantoormarkt nieuw leven in te blazen. Een voorstel dat veel aandacht trekt, is een 20-jarige onroerendgoedbelastingvrijstelling om de omzetting van oude kantoren naar woonappartementen te stimuleren inquirer.com inquirer.com. (De huidige 10-jarige belastingvrijstelling, die de afgelopen decennia de woningbouw enorm heeft gestimuleerd, werd in 2020 verlaagd voor nieuwbouw, maar bleef bestaan voor conversies; nu denken ambtenaren dat er nog meer stimulans nodig is voor dure kantoorconversies inquirer.com.) Het rapport van de Tax Reform Commission voor 2025 adviseerde de vrijstelling te verdubbelen naar 20 jaar voor “moeilijke” kantoorgebouwen, maar met een termijn van 5 jaar om snelle actie te stimuleren inquirer.com inquirer.com. Dit zou goedkeuring van de staat vereisen (aangezien de wet in PA de vrijstelling op 10 jaar maximeert) inquirer.com, maar het geeft aan hoe urgent het probleem is. De drijfveer is niet alleen economisch – er is ook een aspect van het aanpakken van woningnood: het herbestemmen van lege kantoren tot appartementen kan het woningaanbod vergroten (mogelijk zelfs betaalbare woningen) in het stadscentrum inquirer.com. Philadelphia is historisch gezien zelfs een koploper in kantoor-naar-woning-conversies geweest (veel oude kantoorgebouwen in het centrum zijn de afgelopen 20 jaar appartementen geworden onder de 10-jarige vrijstelling) inquirer.com. Nu, met zoveel leegstaande ruimte, wil de stad die trend een flinke impuls geven. Een sprekend voorbeeld is het historische Wanamaker Building bij het stadhuis, dat zijn Macy’s-winkel verloor en nu van plan is de kantoorverdiepingen om te bouwen tot honderden appartementen axios.com. Evenzo ondergaat de 18 verdiepingen tellende kantoortoren op 1701 Market Street (omgedoopt tot “17 Market West”) de grootste post-pandemische transformatie van Philadelphia, waarbij het wordt omgebouwd tot 299 huurappartementen met resortachtige voorzieningen axios.com. Deze projecten zijn bedoeld om het centrum te “right-sizen” door overtollige kantoorruimte op te nemen en er bewoners te laten wonen die dag en nacht de lokale bedrijven ondersteunen.

Vooruitkijkend is de kantoorvooruitzichten voorzichtig. Deskundigen voorspellen dat de kantoorsector tot 2025 “nog steeds te maken zal hebben met terug-naar-het-werk”-kwesties tcsr.realtor, wat betekent dat er geen snelle terugkeer naar volledige bezetting zal zijn. We kunnen vlakke of minimale huurgroei verwachten in het beste geval en mogelijk verdere verzwakking in oudere gebouwen. Sommige nieuwbouwprojecten gaan nog steeds door – met name het nieuwe hoofdkantoor van Chubb, een toren van $430 miljoen en 18 verdiepingen op 20th & Arch die 1.200 nieuwe banen en 3.000 werknemers naar het centrum zal brengen tegen 2026 axios.com. Projecten zoals deze tonen een blijk van vertrouwen in Philly als een levensvatbare kantoorlocatie voor groeibedrijven. Echter, zulk optimisme wordt getemperd door de realiteit dat de meeste nieuwe kantoorontwikkeling de laatste tijd in de buitenwijken plaatsvindt, niet in de stad inquirer.com, deels vanwege de hoge loon- en bedrijfslasten in Philadelphia, waardoor het minder aantrekkelijk is voor bedrijfsuitbreidingen inquirer.com. Stadsleiders bespreken bredere belastingverlagingen om commerciële activiteit te stimuleren inquirer.com, maar eventuele veranderingen zullen geleidelijk zijn.

Samenvattend (kantoor): De kantorenmarkt van Philadelphia bevindt zich in een periode van transitie en heruitvinding. Hoge leegstand (~20%) inquirer.com blijft aanhouden, vooral in oudere gebouwen, en de thuiswerktrend heeft de vraag structureel verminderd. Het herstel van de sector zal waarschijnlijk komen door consolidatie (flight-to-quality) en conversie (adaptief hergebruik) in plaats van een heropleving van traditionele kantoorverhuur. Verwacht dat Center City de komende jaren geleidelijk het kantooroppervlak zal verkleinen en de functies zal diversifiëren (meer woningen, horeca, enz. op voormalige kantoorlocaties). Het is een uitdagende omgeving voor kantooreigenaren, maar ook een kans voor visionaire herontwikkelingen. Zoals een commercieel makelaarskantoor het verwoordde, “kantoor is de grote uitschieter” in een verder herstellend CRE-landschap tcsr.realtor tcsr.realtor – wat betekent dat het de zwakste schakel is die het langst nodig zal hebben om te herstellen.

Retailmarkt: Heropleving van het centrum te midden van e-commerce tegenwind

De retailvastgoed-sector in Philadelphia vertoont bemoedigende tekenen van heropleving na de pandemische terugval, al is het nog niet volledig terug op het niveau van vóór 2020. Center City, de retailkern van de regio, ziet de terugkeer van shoppers, toeristen en vooral bewoners, wat de vraag naar winkels en restaurants versterkt. Volgens het laatste rapport van het Center City District (eind 2024) blijft de retailbezetting in het centrum van Philadelphia op ~83% centercityphila.org. In absolute aantallen zijn er ongeveer 1.792 retailbedrijven geopend in het kerngebied van Center City (Girard Ave tot Tasker St) centercityphila.org. Belangrijk is dat het aantal retailers met ~15% is gegroeid sinds 2019 centercityphila.org, wat aangeeft dat er meer winkels en eetgelegenheden nu actief zijn dan vóór de pandemie – een opmerkelijk herstel. In de afgelopen twee jaar openden er meer nieuwe winkels dan er sloten, waaronder zowel nationale ketens als veel lokale zelfstandigen (opvallend is een “cookie craze” van nieuwe bakkerijen, naast andere trends centercityphila.org).

Dat gezegd hebbende, betekent een bezettingsgraad van ongeveer 83% dat 17% van de winkelruimtes nog steeds leegstaat in het centrum – er is dus ruimte voor verbetering. Enkele prominente winkelpanden aan Walnut Street en elders staan nog leeg of zijn van eigenaar gewisseld door de verstoringen van 2020 en de voortdurende veranderingen in de detailhandel. Deze leegstand wordt echter langzaam weer opgevuld. In 2023–2024 kreeg Center City grote nieuwe toevoegingen zoals Primark (fast fashion retailer) die opende aan Chestnut, nieuwe restaurants en uitgaansgelegenheden, en ervaringsgerichte retail zoals Axe-throwing bars en kunsttentoonstellingen die voetgangers aantrekken centercityphila.org. De retailmix ontwikkelt zich verder dan traditioneel winkelen: het CCD-rapport merkt op dat “nieuwe uitgaansgelegenheden het retaillandschap hebben getransformeerd, met ervaringsgerichte aanbiedingen die verder gaan dan alleen winkelen” centercityphila.org – denk aan meeslepende ervaringen, live optredens en interactieve vrijetijdsactiviteiten die niet online te repliceren zijn. Deze ervaringsgerichte trend is een manier waarop fysieke winkels de concurrentie met e-commerce aangaan.

Voetgangersverkeer heeft een sterke comeback gemaakt in Center City. Eind 2024 lieten voetgangersmetingen en mobiele telefoongegevens zien dat het voetgangersverkeer in het centrum op ~85% van het niveau van voor de pandemie lag governing.com, waarmee Philly op de 7e plaats stond van grote Amerikaanse binnensteden qua hersteltempo inquirer.com. Belangrijke factoren zijn de terugkeer van kantoormedewerkers (met hybride schema’s), een toename van het aantal inwoners in het centrum (de bevolking van Center City bereikte recordhoogtes, met nu meer mensen die in het centrum wonen dan in 2019 billypenn.com), en de heropleving van toerisme en congressen. Zo kende het vakantieseizoen 2024 drukbezochte kerstmarkten en bijna volle hotels, wat aangeeft dat toeristen zijn teruggekeerd. Daarnaast hebben evenementen zoals het “Open Streets”-initiatief – waarbij bepaalde straten voor voetgangersfestivals autovrij werden gemaakt – winkeliers een flinke boost gegeven (90% van de bedrijven rapporteerde meer bezoekers en de gemiddelde omzet steeg met 68% tijdens zo’n evenement) centercityphila.org. Verbeteringen in de openbare veiligheid (de criminaliteit in het centrum is afgenomen) nbcphiladelphia.com en schonere straten helpen ook om shoppers terug te laten keren.

In de wijken buiten Center City verkeren winkelstraten in verschillende stadia van gezondheid. Veel commerciële straten in de wijken (zoals Germantown Avenue in Mt. Airy, Passyunk Avenue in South Philly, Frankford Ave in Fishtown) floreerden zelfs tijdens de pandemie, omdat mensen dichter bij huis bleven. Deze gebieden hebben grotendeels een hoge bezettingsgraad behouden, waarbij lokale bedrijven (cafés, diensten, boetieks) het goed doen. Sommige wijken zijn echter onderbedeeld of kennen nog steeds desinvestering, waardoor het winkellandschap sterk per blok verschilt. In het algemeen lag de winkel leegstand in Philadelphia stadsbreed rond de 10% eind 2023, wat niet slecht is gezien de landelijke trends in winkel leegstand. Huren voor toplocaties in Center City liggen gemiddeld tussen de $50–$70 per vierkante voet (Walnut St-corridor), hoewel verhuurders na de pandemie flexibeler zijn geworden.

Vooruitkijkend geloven experts dat de detailhandel in Center City “gestabiliseerd is maar nog groeipotentieel heeft” billypenn.com. De verwachting is dat naarmate meer werknemers terugkeren (zelfs al is het maar 3 dagen per week) en de bevolkingsdichtheid toeneemt, de vraag naar winkelruimte zal blijven stijgen. In 2025 had Philly meer inwoners in het centrum dan ooit tevoren en bijna evenveel restaurants en bars als vóór de pandemie billypenn.com – wat wijst op een krachtig herstel in de horeca. Consumenten zijn met enthousiasme teruggekeerd naar fysiek dineren en winkelen, hoewel inflatie en personeelstekorten in 2024 voor uitdagingen zorgden bij sommige bedrijven. De dreiging van e-commerce blijft bestaan (de aanwezigheid van Amazon betekent dat standaardproducten niet terugkeren naar fysieke winkels), dus de detailhandel die slaagt, biedt iets wat online winkelen niet kan: gemak (zoals diensten, snel eten), beleving (evenementen, sociale sfeer), of directheid (behoeften op het laatste moment).

Samengevat (retail): De winkelvastgoedmarkt in Philadelphia zit in de lift, vooral in het centrum, na een moeilijke periode. De bezettingsgraad is ~83% en stijgend centercityphila.org, er openen nieuwe winkels en het voetgangersverkeer is ~85% hersteld governing.com. De winkelhuren en vastgoedwaarden herstellen navenant. De sterke woonbasis in het centrum is een groot pluspunt voor de veerkracht van de retail. Er is nog ruimte voor verbetering (enkele leegstaande panden moeten nog gevuld worden), maar de trend is positief – een “rooskleurige toekomst voor retail in Philadelphia,” zoals een krantenkop het verwoordde centercityphila.org. Verhuurders en makelaars blijven voorzichtig optimistisch dat naarmate kantoren en toerisme verder aantrekken, Center City binnen een paar jaar een winkelbezetting van meer dan 90% kan bereiken, waardoor het winkel- en horecaleven in Philly volledig terugkeert naar zijn vroegere levendigheid.

Industrieel & Logistiek: Een magazijnhausse pauzeert, en gaat dan verder

De industriële vastgoed sector – waaronder magazijnen, distributiecentra en productieruimtes vallen – is de afgelopen jaren zeer populair geweest in de regio Philadelphia, aangejaagd door de e-commerce boom en de strategische ligging van de stad in de noordoostelijke corridor. Tegen 2025 blijft deze sector het sterkst presterende commerciële segment, al is er op korte termijn sprake van een lichte overvoorraad doordat een enorme bouwgolf eindelijk de vraag heeft ingehaald.

In 2021–2023 bouwden ontwikkelaars miljoenen vierkante meters aan nieuwe magazijnruimte in en rond Philadelphia (vooral in de buitenwijken en Zuid-New Jersey) om Amazon, logistieke bedrijven en anderen bij te houden. Dit leidde tot een recordlage leegstand in de industrie (vaak onder de 5%). Echter, eind 2023 en 2024 zorgden voor een golf aan opleveringen die tijdelijk groter was dan de opname door huurders. Halverwege 2025 is het leegstandspercentage van industrieel vastgoed in Philadelphia gestegen naar ongeveer 8,6% globest.com – een stijging van ongeveer 1,6 procentpunt ten opzichte van het voorgaande jaar globest.com. Die sprong lijkt groot, maar komt vooral door nieuwe, nog lege gebouwen die op de markt komen. Alleen al in het tweede kwartaal van 2025 werd er 5,44 miljoen vierkante meter aan nieuwe industriële ruimte opgeleverd, meer dan het dubbele van het eerste kwartaal en ver boven het tempo van het voorgaande jaar globest.com. Ongeveer 40% van de opleveringen in 2024 stond bij voltooiing nog leeg lee-associates.com, wat de leegstand opdreef. Bepaalde deelmarkten merkten dit sterker: zo steeg de leegstand in de buitenwijken van Philly van ~5,6% naar 7,1% in een jaar tijd globest.com, en bereikte de industriële leegstand in Zuid-New Jersey ~11,6% globest.com nadat er een reeks grote magazijnen langs de NJ Turnpike werd geopend.

Ondanks dit kortetermijn-overschot, blijft de vooruitzichten voor de industrie robuust. Cruciaal is dat ontwikkelaars zijn gestopt met nieuwe projecten, waardoor de markt de ruimte kan verwerken. Slechts 7,7 miljoen vierkante voet stond in aanbouw halverwege 2025 in de regio Philly – het laagste pijplijnniveau sinds 2019 globest.com. Colliers (een makelaarskantoor) voorspelt dat, nu de bouw sterk vertraagt, de leegstand “geleidelijk zal afnemen tot eind 2025 en in 2026” naarmate het nieuwe aanbod door huurders wordt opgenomen globest.com. Inderdaad, de vraagfactoren (groei van de haven, e-commerce, regionale distributiebehoeften) zijn nog steeds aanwezig. Hoewel de netto-opname begin 2025 bescheiden was (slechts ~50.000 vierkante voet in Q2 2025, tegenover 1,1 miljoen vierkante voet een jaar eerder globest.com), zijn er actieve huuraanvragen in de markt. Sommige recent opgeleverde mega-magazijnen zijn in 2025 in onderhandeling over verhuur, en zodra die deals rond zijn, zal de bezettingsgraad verbeteren.

Huren voor industrieel vastgoed zijn stabiel gebleven en zelfs licht gestegen. Het gemiddelde huurtarief in Greater Philadelphia was ongeveer $11,25 per vierkante voet NNN in Q2 2025, iets hoger dan ~$11,19 het jaar ervoor globest.com. Verhuurders hoefden de huren niet te verlagen, wat aangeeft dat men vertrouwen heeft dat het overschot tijdelijk is. De regio blijft een prima logistiek knooppunt – je kunt tientallen miljoenen consumenten bereiken binnen één dag rijden met een vrachtwagen vanuit Philly – dus de vraag naar moderne distributiecentra blijft bestaan. Grote institutionele investeerders hebben veel geld gestoken in Philly-industrieel: bijvoorbeeld, in 2025 betaalde een investeerder $141,7 miljoen voor een portfolio in South Jersey (een van de grootste industriële acquisities) globest.com, wat duidt op aanhoudend optimisme.

Een toonaangevend project dat de kracht van de sector onderstreept, is het Bellwether District in Zuid-Philadelphia. Dit is een enorme herontwikkeling van 1.300 hectare van het voormalige PES-olieraffinaderijterrein, dat in 10–15 jaar wordt omgevormd tot een campus voor logistiek en life sciences. Met een investering van $4 miljard omvat het Bellwether-plan miljoenen vierkante meter aan nieuwe magazijnen en R&D-faciliteiten axios.com. In 2025 wordt het eerste gigantische magazijn (ongeveer 400.000+ vierkante meter) ter plaatse voltooid, met nog een gepland tegen het einde van het jaar axios.com. Zodra het volledig is gebouwd, zal Bellwether een “magazijn-mekka” zijn axios.com, dat profiteert van de toegang tot spoor, haven en snelweg op het terrein. Het symboliseert de overgang van Philly van oude industrie (olieraffinage) naar nieuwe (logistiek en biotechnologie). Daarnaast breidt de Navy Yard in Zuid-Philly – historisch een commerciële kantoorcampus – uit naar gemengd gebruik, maar voegt ook distributie-/lichte industriële ruimte toe als onderdeel van de $6 miljard herontwikkeling (samen met nieuwe woningen, zie later) axios.com. Ook in buitenwijken zoals Bucks, Chester en Gloucester (NJ) zijn enorme nieuwe logistieke centra verschenen (bijvoorbeeld het 1 miljoen vierkante meter grote “I-76 Trade Center” in Chester County, genoemd door Colliers globest.com).

Samenvattend (industrieel): het industriële vastgoed in Philadelphia koelt lichtjes af van witheet naar gewoon heet. De leegstand van ongeveer 8–9% is een kortetermijnverschijnsel door snelle bouw, maar met bouwstarts op het laagste punt in zes jaar en de vraag nog steeds sterk, wordt verwacht dat de sector tegen 2026 weer zal aantrekken globest.com. De huurgroei is bescheiden maar positief. Van alle CRE-types is industrieel het “enige hot spot” dat analisten consequent aanwijzen tcsr.realtor. Voor investeerders blijven moderne magazijnen in de regio Philly aantrekkelijk, al moet men letten op verschillen tussen submarkten (sommige knooppunten in Zuid-Jersey zijn momenteel wat overaanbod). Op langere termijn wijzen de opkomst van haven-centrische logistiek (PhilaPort heeft de capaciteit uitgebreid) en de ligging van Philly op aanhoudende groei. De enige kanttekening: als de rente hoog blijft, wordt het financieren van nieuwe industriële projecten of het aanhouden van leegstaande panden duurder – maar veel ontwikkelaars hebben hier al op geanticipeerd door te vertragen.

Multifamily & Appartementverhuur: Sterke vraag ontmoet nieuw aanbod

De multifamily residentiële sector (huurappartementen) van Philadelphia heeft een achtbaanrit doorgemaakt – op een goede manier. De stad kende een bouwhausse van appartementen in de late jaren 2010 tot begin 2020, gestimuleerd door de 10-jarige belastingvrijstelling en de stijgende vraag van jonge huurders. Deze hausse culmineerde in een recordaantal nieuwe opleveringen juist toen het herstel na de pandemie inzette. Nu, in 2025, is de appartementenmarkt dat aanbod aan het absorberen. De vraag van huurders is robuust – in feite blijven veel potentiële huizenkopers op de huurmarkt vanwege hoge rente en huizenprijzen, dus de vraag naar huur is extra sterk. Maar de kortetermijnuitdaging is een overaanbod van nieuwe luxe units die gelijktijdig op de markt komen, wat heeft geleid tot lichte zwakte aan de bovenkant.

Eerst de grote cijfermatige lijnen: de appartementbezettingsgraad in Philadelphia blijft hoog, gemiddeld rond de 93–94% mmgrea.com. Deze daalde slechts licht (met ~0,3% in 2024) ondanks duizenden nieuwe woningen die op de markt kwamen mmgrea.com. In Q4 2024 was de bezettingsgraad ~94,1%, en naar verwachting blijft deze in de hoge 93% doorlopen tot en met 2025 mmgrea.com – een zeer gezond niveau volgens de normen van de sector. Dit geeft aan dat de markt nieuwe units absorbeert bijna net zo snel als ze beschikbaar komen, dankzij een aanhoudende vraag van huurders. De gemiddelde effectieve huurprijs in de regio Philly was ongeveer $1.762 eind 2024, en wordt verwacht te stijgen naar ongeveer $1.815 in Q4 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Dat is een verwachte +3,0% jaarlijkse huurgroei mmgrea.com, wat, hoewel bescheiden, een herstel is na de huurprijsvlakheid tijdens het begin van de pandemie. Sterker nog, de huren in Philly zijn sinds 2020 met ongeveer 26% cumulatief gestegen phillymag.com, wat laat zien hoe snel de huurmarkt is aangetrokken na de eerste pandemiedip. Hoewel de huurgroei in 2023 vertraagde, is de trend weer stijgend – Zillow voorspelt zelfs dat “opwaartse druk op de huren” zal aanhouden omdat hoge huizenprijzen meer mensen richting huren duwen plusrealtors.com.

Echter, zijn niet alle segmenten van de huurmarkt gelijk. De “Class A” luxe appartementen – meestal de glanzende nieuwe hoogbouw met premium voorzieningen – hebben momenteel te maken met veel concurrentie. Zoals eerder vermeld, kende Philadelphia een ongekend niveau van multifamilie-bouw in de pijplijn. In 2024 werden er meer dan 13.000 nieuwe multifamilie-eenheden opgeleverd (metropoolgebied) mmgrea.com, een van de grootste jaren ooit. Deze toestroom van aanbod leidde tot wat waarnemers een “huur-overschot aan de bovenkant van de markt” noemden inquirer.com – met andere woorden, te veel luxe units die een beperkte groep huurders met een hoog inkomen proberen aan te trekken. Dit heeft sommige verhuurders van nieuwe gebouwen gedwongen om concessies te doen (zoals gratis maanden huur) om appartementen te vullen. De huurgroei in deze luxe gebouwen is vlakker geweest en de verhuurperiodes zijn langer geworden. De Inquirer meldde dat hoge rentevoeten en bouwkosten, gecombineerd met dit luxe-aanbodoverschot, “harde economische realiteiten” voor ontwikkelaars creëerden, wat betekent dat het verhuren van nieuwe gebouwen nu moeilijker is zonder de huren te verlagen of aanbiedingen te doen inquirer.com.

Het erkennen van de potentiële overbouw, ontwikkelaars trokken zich terug vanaf 2023. Multifamily bouwstarts in 2024 daalden met ~37% vergeleken met 2023 mmgrea.com mmgrea.com. Tegen het einde van 2024 waren er nog slechts ~11.300 units in aanbouw in de hele metro – ongeveer 17% onder de historische gemiddelde pijplijn mmgrea.com mmgrea.com. En vooruitkijkend, worden de opleveringen in 2025 naar verwachting met ~60% verlaagd: er worden slechts ongeveer 5.300 units verwacht in 2025, tegenover de 13.000+ in 2024 mmgrea.com. Deze dramatische daling in nieuw aanbod zal de markt in staat stellen om op adem te komen. Sterker nog, verschillende deelmarkten zullen geen grote nieuwe opleveringen zien in 2025 mmgrea.com. De hotspots van nieuw aanbod in 2025 zullen zijn Noord-Philadelphia (ca. 753 units), Zuid-Philly/Navy Yard (~860 units), en Art Museum/Northern Liberties (~873 units) mmgrea.com, volgens de prognoses – veel minder dan die gebieden kregen in 2023–24. De implicatie is dat tegen 2026, met de bouw op een laag pitje, de bestaande voorraad verhuurd zal zijn en de markt mogelijk weer zal aantrekken, wat mogelijk weer in het voordeel van verhuurders zal uitpakken met snellere huurgroei.

Philadelphia’s ontwikkelaars van multifamily verschuiven hun focus ook enigszins. Sommigen richten zich op meer bescheiden “workforce housing”-projecten of vragen subsidies aan om betaalbare units op te nemen, aangezien het luxesegment verzadigd is. De inclusieve zoneringsbonus van de stad (die extra dichtheid verleent aan projecten die betaalbare units opnemen of bijdragen aan een woningfonds) heeft geleid tot enkele betaalbare appartementen op locatie in nieuwe gebouwen – een trend die waarschijnlijk zal groeien. Er is ook interesse in het ombouwen van sommige commerciële gebouwen naar woningen (zoals besproken in het kantoorgedeelte), wat unieke woningvoorraad kan toevoegen, hoewel die conversies doorgaans ook luxe units opleveren (vanwege de kosten).

Opvallende multifamilieprojecten die in 2025 worden opgeleverd, illustreren de trends: in de Navy Yard openen de allereerste woongebouwen in dat district – twee gebouwen met in totaal 614 appartementen en resortachtige voorzieningen axios.com. Ze richten zich op jonge professionals en werknemers van de Navy Yard en maken deel uit van een groots plan om daar een nieuwe gemengde wijk te creëren (met in de loop van de tijd duizenden extra woningen) axios.com. In University City zijn onlangs verschillende nieuwe hoogbouwprojecten geopend of bijna voltooid, gericht op het personeel van onderwijs- en zorginstellingen en studenten (bijvoorbeeld de nieuwe EVO- en Apex-gebouwen). Center City zag de introductie van ultraluxe torens zoals The Laurel (Rittenhouse) en Arthaus (Avenue of the Arts) in de afgelopen 1–2 jaar, waarmee er luxe condo’s aan het aanbod zijn toegevoegd (die concurreren met huurwoningen in het hoogste segment). Ondertussen zagen buurten buiten het centrum, zoals Northern Liberties en East Kensington, een toename van middelhoge appartementengebouwen, waarvan er nu veel worden verhuurd. Er is ook een trend van “build-to-rent” rijtjeshuisgemeenschappen die in delen van de stad opduiken, waarmee de grens tussen eengezins- en meergezinsverhuur vervaagt.

Voor huurders betekent de huidige situatie wat meer keuze, vooral in het luxesegment. Huurders kunnen vaak profiteren van aanbiedingen op nieuwe units (zoals een gratis maand) en genieten van veel voorzieningen doordat gebouwen met elkaar concurreren. Maar in het betaalbare en middenhuursegment blijft het krap – oudere appartementen en rijtjeshuizen hebben een lage leegstand omdat veel huishoudens die vijf jaar geleden misschien een starterswoning hadden gekocht, nu langer huren. Dus, de Class B/C-appartementen blijven vol en hun huren stijgen gestaag. Vanuit investeringsperspectief zijn panden in dat middensegment (het zogenaamde “workforce housing”) in trek vanwege hun stabiele bezetting.

Samengevat (multifamily): De appartementmarkt van Philadelphia in 2025 wordt gekenmerkt door sterke onderliggende vraag, iets verhoogde leegstand in gloednieuwe units, en een enorme vertraging in nieuwbouw die het evenwicht zal herstellen. De huren stijgen met ongeveer 3% en kunnen versnellen zodra het huidige aanbod is opgenomen mmgrea.com. De bezettingsgraad is nog steeds boven de 93% mmgrea.com, wat de algehele gezondheid aantoont. Zoals een voorspelling samenvatte, “appartementen zullen omgaan met [de] overvloed aan nieuwbouw” op de korte termijn, maar de algemene vooruitzichten zijn stabiel tcsr.realtor. Inderdaad, multifamily wordt beschouwd als een van de veerkrachtigere activaklassen – mensen hebben altijd huisvesting nodig. Philadelphia heeft bovendien als voordeel dat het betaalbaarder blijft voor huurders dan New York, DC of Boston, wat helpt om jonge bewoners aan te trekken en te behouden (een “krachtige factor” in de vraag naar huisvesting, volgens Zillow phillyvoice.com). Investeerders zijn nog steeds actief op de multifamily-markt van Philly, op zoek naar zowel nieuwe ontwikkelingen (mits goed geprijsd) als value-add acquisities van ouder vastgoed om te renoveren. Met hoge rentetarieven is de ontwikkeling afgenomen, maar kapitaal stroomt naar bestaande activa. De conclusie: de appartementensector navigeert een tijdelijke aanbodpiek, maar staat fundamenteel op stevige grond, ondersteund door banengroei en de stabiele populatie huurders in de stad.

Investeringskansen en risico’s op de markt van Philadelphia

Vanuit het perspectief van een investeerder – of je nu een kleine particuliere belegger bent of een grote institutionele speler – biedt de vastgoedmarkt van Philadelphia in 2025 een mix van aantrekkelijke kansen en opmerkelijke risico’s. Hieronder schetsen we de belangrijkste kansen en risico’s in zowel de residentiële als commerciële sector:

➤ Kansen:

• Ondergewaardeerde buurten & waarde-toevoegende investeringen: Zoals besproken, zijn gebieden zoals West Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, en delen van North Philly volop in transformatie en bieden ze nog steeds relatief lage instapprijzen. Deze buurten zijn “klaar voor aanzienlijke groei”, waardoor ze uitstekende doelwitten zijn voor waardestijging plusrealtors.com. Investeerders die vervallen rijtjeshuizen opknappen of nieuwe woningen ontwikkelen in deze gebieden, kunnen profiteren van stijgende waarden. Zo worden rijtjeshuizen in West Philly die een paar jaar geleden voor minder dan $100.000 werden verkocht in buurten als Mantua of Mill Creek nu voor veel hogere bedragen verkocht of verhuurd aan studenten/professionals – terwijl de prijzen nog steeds redelijk zijn vergeleken met buurten dichter bij het centrum. Best Places to Invest-rapporten benadrukken vaak West Philly-wijken (zoals Wynnefield, Cedar Park) die aan het revitaliseren zijn en waarschijnlijk bovengemiddelde rendementen zullen opleveren newagerealtygroup.com. Evenzo biedt het “volgende Fishtown”-verhaal rond South Kensington/Olde Kensington kansen: nieuwe condo- en appartementenprojecten daar verkopen snel, wat wijst op sterke toekomstige vergelijkingswaarden.
• Huurwoningen & huisvesting voor werkenden: Met huren dicht bij recordhoogtes en een grote bevolking die geen huis kan kopen, zijn huurwoningen in Philly aantrekkelijk. De groep huurders groeit doordat hoge huizenprijzen en rentevoeten mensen ertoe aanzetten aankopen uit te stellen plusrealtors.com. Eengezinswoningen in stabiele arbeidersbuurten (zoals Noordoost-Philly) of kleine meergezinsgebouwen in gebieden met goede ov-verbindingen kunnen een solide kasstroom opleveren. De leegstand in betaalbare huurwoningen is erg laag, en investeerders kunnen een gematigde waardestijging verwachten naast een veerkrachtige huurmarkt plusrealtors.com. Bovendien zorgen stadsbrede initiatieven om meer “huisvesting voor werkenden” (betaalbaar voor middeninkomens) te bouwen ervoor dat er mogelijk kansen zijn voor publiek-private samenwerkingen, subsidies, of simpelweg minder concurrentie als je je richt op middenklassehuur in plaats van luxe. De conclusie: Philadelphia’s relatief hoge cap rates (vergeleken met kustmarkten) en sterke vraag naar huurwoningen maken het een aantrekkelijke plek voor buy-and-hold vastgoedbeleggingen.
• Commerciële niches: Industrie en Life Sciences: Zoals vermeld, blijft industrieel vastgoed een hot sector – distributiecentra, truckterminals, flexibele magazijnen – allemaal zijn ze in trek. Hoewel er op korte termijn sprake is van overaanbod, is de langetermijnbehoefte aan moderne logistieke faciliteiten sterk, en de strategische ligging van Philly zorgt ervoor dat industriële activa hier waardevol zullen blijven. Investeerders die gespecialiseerd zijn in industrieel vastgoed kunnen kansen vinden in de nieuw gebouwde, leegstaande magazijnen (sommige eigenaren willen mogelijk verkopen of herkapitaliseren vanwege marktonrust) en in het ontwikkelen van build-to-suit faciliteiten voor specifieke huurders. Een andere niche is life science vastgoed: Philadelphia, met zijn concentratie van universiteiten en ziekenhuizen, is uitgegroeid tot een bloeiend life sciences centrum (vaak “Cellicon Valley” genoemd, verwijzend naar de cel- en gentherapiesector). Laboratoriumruimte in University City en de Navy Yard heeft enorme groei doorgemaakt. Bedrijven zijn actief op zoek naar laboratorium- en bioproductieruimte, dus het ombouwen of bouwen van panden voor life science gebruik (waarvoor premium huren worden gevraagd) kan lucratief zijn. Grote projecten zoals Schuylkill Yards en uCity Square zijn hiervan het bewijs. Hoewel life sciences risicovol kan zijn (het succes van huurders hangt af van R&D-financiering), is de vraag naar laboratoriumruimte in Philly robuust geweest – op een gegeven moment was de leegstand van laboratoriumruimte bijna 0%. Dit is een opkomende kans voor gespecialiseerde investeerders.
• Adaptief hergebruik & conversies: De problemen in de kantoorsector bieden eigenlijk een kans – als je de visie en het kapitaal hebt – om onderpresterende kantoren om te bouwen tot appartementen, hotels of gemengde functies. Nu de stad waarschijnlijk nieuwe stimulansen zal invoeren (bijv. een mogelijke 20-jarige belastingvrijstelling voor kantoorconversies inquirer.com), zouden ontwikkelaars in feite toplocaties in Center City met korting kunnen verkrijgen (gezien de gedaalde kantoorpandwaarden) en profiteren van belastingvoordelen om gewilde woonunits te creëren. Het succes van eerdere conversies (Old City staat vol met voormalige pakhuizen die zijn omgebouwd tot lofts, en veel oude kantoorgebouwen zijn in het verleden omgebouwd tot appartementen/hotels) stemt positief. Een spraakmakend huidig voorbeeld is de conversie van 1701 Market St. naar appartementen met luxe voorzieningen axios.com – Alterra Group gokt op sterke huurvraag voor een goed gelegen adaptief hergebruik. Als de 20-jarige vrijstelling wordt goedgekeurd, kan dit de economie van conversieprojecten aanzienlijk verbeteren. Investeerders kunnen zich richten op oudere gebouwen rond Broad Street en Market East die in aanmerking komen voor hergebruik. Naast kantoren heeft Philadelphia een voorraad prachtige historische gebouwen (scholen, fabrieken, kerken) die gekocht en herbestemd kunnen worden – vaak met steun van de gemeenschap en unieke producten (zoals loftappartementen) die premium prijzen kunnen opleveren.
• Belangrijke ontwikkelingen & publieke investeringen: De stad heeft verschillende katalyserende ontwikkelingsplannen (uitgebreid in de volgende sectie) – deelnemen aan of meeliften op deze projecten kan lucratief zijn. Bijvoorbeeld, zodra het Penn’s Landing megaproject (12 torens aan de waterkant) van start gaat (zodra het weer hervat wordt), kunnen de vastgoedwaarden in de nabijgelegen Old City/Society Hill waterfront flink stijgen. Het geplande I-95 cap park bij Penn’s Landing (een publiek infrastructuurproject dat de stad weer met de Delaware River moet verbinden) zal aangrenzende percelen veel waardevoller maken. Evenzo kan de uitbreiding van spoorlijnen of nieuwe stations (als die er komen met infrastructuurfinanciering na 2025) nieuwe transitgerichte ontwikkellocaties openen. Vroeg grondposities verwerven in zulke gebieden is een klassieke kans. Philadelphia heeft ook verschillende Opportunity Zones die belastingvoordelen bieden om in bepaalde buurten te investeren; slimme investeerders kunnen die programma’s benutten om belasting te besparen en tegelijkertijd gebieden als delen van North en West Philly te revitaliseren.

➤ Risico’s:

• Rente- en financieringsrisico: Het meest directe risico in 2025 is de hoge renteomgeving. Financieringskosten voor vastgoed zijn sinds 2021 ongeveer verdubbeld. Dit drukt niet alleen de kasstromen van investeerders (hogere hypotheeklasten), maar kan ook vastgoedwaarden verlagen (omdat cap rates stijgen). Voor sterk geleveraged investeerders is er het risico op negatieve kasstromen als de rente hoger wordt bij herfinanciering. Ontwikkelingsprojecten kunnen moeilijk rond te rekenen zijn, wat kan leiden tot vertragingen of annuleringen. Als de inflatie hardnekkig blijft en de rente hoog houdt (of als de kredietmarkten verkrappen), kan de vastgoedactiviteit vertragen en kunnen sommige eigenaren in de problemen komen, vooral degenen die in 2020–21 tegen lage cap rates hebben gekocht en nu moeten herfinancieren. Kortom, de kosten van kapitaal zijn een groot risicofactor – het maakt alles van woningkoop tot commerciële acquisities duurder en kan de markt sterker afremmen dan verwacht.
• Overaanbod in bepaalde segmenten: Over het algemeen heeft Philadelphia geen last van overaanbod, maar specifieke segmenten lopen risico. Het duidelijkst is het luxe multifamily segment op de korte termijn – zoals genoemd, zorgt een overvloed aan nieuwe high-end appartementen voor stevige concurrentie tussen verhuurders. Als de economie vertraagt of de banengroei afneemt, kunnen die nieuwe gebouwen nog langzamer worden verhuurd, wat financiële druk op ontwikkelaars zet. In de kantorensector is er feitelijk sprake van permanent overaanbod, tenzij veel gebouwen uit de roulatie worden genomen of herbestemd; elke investeerder in kantoren moet bedacht zijn op hoge leegstand en de noodzaak om fors te investeren in upgrades om concurrerend te blijven (risico van goed geld naar kwaad geld brengen als thuiswerken aanhoudt). Overaanbod in retail is geen groot probleem in de hele stad, maar bepaalde corridors (zoals sommige buitenstedelijke winkelcentra of zwakkere winkelstraten) kunnen blijven worstelen en hoge leegstand houden naarmate retail verandert. Aan de industriële kant is het risico dat de huidige leegstand niet zo snel wordt opgevuld als verwacht – bijvoorbeeld als een recessie de e-commerce vraag raakt – dan kunnen die grote lege magazijnen een prijzenslag veroorzaken met dalende huren. Dit risico wordt echter beperkt door de bouwstop en de sterke langetermijnfundamenten.
• Economische & Werkgelegenheidsrisico’s: De bredere economische gezondheid van Philadelphia is een factor. De banengroei in de regio is de laatste tijd redelijk geweest (het aantal banen in het Philly-gebied steeg met ongeveer 2,2% halverwege 2024, iets boven het nationale gemiddelde bls.gov, en de sector onderwijs/gezondheidszorg voegde 28.400 banen toe op jaarbasis bls.gov). Maar Philadelphia is geen snelgroeiende Sunbelt-stad; de economie is stabieler en trager. Als er de komende jaren een nationale recessie komt (sommige voorspellers hadden een milde voorspeld, hoewel de kans daarop is afgenomen philadelphiafed.org), kan Philly banenverlies zien in sectoren als horeca of zelfs gezondheidszorg, wat de vraag naar allerlei soorten vastgoed zou afkoelen. Bovendien kampt Philadelphia nog steeds met een hoge armoedegraad (~23%) en relatief lage gezinsinkomens – als de inflatie sneller stijgt dan de lonen, kunnen veel inwoners zowel uit huiseigendom als uit huurwoningen tegen marktprijzen worden geprijsd, waardoor het aantal solvabele huurders en kopers krimpt. Nu al is betaalbaarheid een groot probleem: de inkomens in Philly blijven aanzienlijk achter bij die in NYC, Boston, DC phillymag.com, waardoor de recente prijsstijgingen bijzonder pijnlijk zijn. Een aanhoudende betaalbaarheidscrisis zou beleidsmakers kunnen dwingen in te grijpen (huurregulering, hogere eisen voor inclusieve woningbouw, enz., wat voor investeerders regelgevingsrisico’s kan opleveren).
• Beleid en belastingwijzigingen: Het vastgoed in Philadelphia wordt sterk beïnvloed door lokaal beleid. De beroemde 10-jarige belastingvrijstelling op nieuwbouw is vanaf 2022 teruggeschroefd (nu een gedeeltelijke vrijstelling), wat al wordt genoemd als een reden voor de daling van het aantal bouwvergunningen. Er bestaat een risico dat de stad of de staat verdere wijzigingen doorvoert die het rendement voor investeerders beïnvloeden – bijvoorbeeld, de stad zou de onroerendgoedbelasting kunnen verhogen of de waarden kunnen herwaarderen (Philadelphia voerde een herwaardering van onroerend goed uit in 2022–2023, wat voor velen de aanslagen aanzienlijk verhoogde, en opnieuw in 2024 phila.gov). De loonbelasting van de stad (~3,79% voor inwoners) en de Business Income and Receipts Tax (BIRT) behoren tot de hoogste van het land; als deze niet worden verlaagd, kunnen ze de commerciële groei blijven belemmeren (zoals opgemerkt, kiezen veel bedrijven voor de buitenwijken om deze te vermijden inquirer.com). Aan de andere kant, als belastingen worden verlaagd om groei te stimuleren, kan het stadsbudget onder druk komen te staan, wat gevolgen heeft voor de dienstverlening. Daarnaast kunnen nieuwe bestemmingsplannen zowel kansen als obstakels opleveren. Zo kan de invoering van een nieuwe bestemmingscategorie (RTA-2) met soepelere eisen ballardspahr.com meer dichtheid in woonprojecten mogelijk maken – een kans. Maar er zijn ook voorstellen om meer betaalbare woningen of maatschappelijke voordelen van ontwikkelaars te eisen (de gemeenteraad van Philadelphia staat erom bekend zeer betrokken te zijn bij goedkeuringen van projecten). De wetgevende omgeving in Philly kan onvoorspelbaar zijn, dus investeerders lopen enig politiek risico. Aan de verhuurkant is er momenteel geen huurregulering in Philly, maar de druk voor huurbescherming is altijd aanwezig; iets als “goede reden” voor uitzetting of bouwmoratoria in bepaalde wijken kan ontstaan als gentrificatie tot verzet leidt.
• Verouderde infrastructuur & problemen met openbare diensten: Sommige structurele kwesties kunnen indirect risico’s opleveren. De infrastructuur van Philadelphia – van wegen tot openbaar vervoer (SEPTA) – heeft investeringen nodig. Er zijn zorgen over het aantal reizigers en de financiering van SEPTA (het aantal reizigers ligt nog steeds ~30% lager dan voor COVID, en er dreigen begrotingstekorten voor de exploitatie). Als de dienstregeling van het openbaar vervoer wordt ingekort (zoals in de slechtste scenario’s is gewaarschuwd), kan dit de aantrekkelijkheid van sommige wijken en het woon-werkverkeer verminderen, wat de aantrekkelijkheid van vastgoed beïnvloedt. De openbare scholen van de stad, hoewel ze op sommige gebieden verbeteren, zorgen er nog steeds voor dat veel gezinnen naar de buitenwijken verhuizen, wat op de lange termijn de vraag naar woningen voor middenklassegezinnen in de stad drukt. Daarnaast, hoewel de criminaliteit in Center City en sommige gebieden afneemt, kende Philadelphia tijdens de pandemiejaren een piek in vuurwapengeweld. De perceptie van criminaliteit en netheid kan invloed hebben op vastgoed – bijvoorbeeld, spraakmakende incidenten of onrust (zoals de burgerlijke onrust in 2020) kunnen het vertrouwen van investeerders en winkeliers op korte termijn temperen. De stad werkt aan deze problemen (bijv. geweldspreventieprogramma’s, politiehervormingen), maar het blijven factoren om als risico’s in de gaten te houden.

Bij het afwegen van deze kansen en risico’s beschrijven veel analisten de vastgoedmarkt van Philadelphia als veerkrachtig maar niet zonder uitdagingen. De markt kent niet de wilde schommelingen van sommige Sunbelt-markten (hier geen enorme overbouw of speculatiebubbels in het recente verleden), en het lagere prijsniveau biedt een buffer (de markt is volgens sommigen momenteel “ondergewaardeerd” ten opzichte van de fundamenten millersamuel.com). Maar trage groei betekent ook dat men niet kan rekenen op snelle waardestijging zonder actieve verbeteringen. Voor investeerders is grondig onderzoek op het buurtniveau cruciaal – de variatie per blok in Philly betekent dat het ene blok enorm kan verschillen van het volgende qua vooruitzichten. Samenwerken met lokale experts, op de hoogte blijven van besluiten van de gemeenteraad, en het hebben van noodplannen voor hogere aanhoudingskosten zijn allemaal verstandige strategieën in deze markt.

Belangrijke ontwikkelingen en projecten die de toekomst vormgeven

Verscheidene grote vastgoedontwikkelingen – zowel lopend als gepland – zullen de stedelijke omgeving van Philadelphia de komende jaren ingrijpend veranderen. Deze projecten omvatten alles van hoofdkantoren en wolkenkrabbers tot uitgestrekte gemengde wijken en grootschalige vernieuwing van de openbare infrastructuur. Ze bieden niet alleen bouw- en investeringskansen, maar zullen ook de aantrekkelijkheid van buurten, het creëren van banen en de vastgoedwaarden in de hele stad beïnvloeden. Hier zijn enkele van de meest impactvolle ontwikkelingen om in de gaten te houden:

• Chubb Headquarters (2000 Arch Street, Center City): Het wereldwijde verzekeringsbedrijf Chubb bouwt een nieuwe 18 verdiepingen tellende hoofdkantoortoren aan Arch Street in Center City. Dit project van ongeveer $430 miljoen zal 40.700 m² kantoorruimte toevoegen en is opmerkelijk omdat het banen naar de stad brengt in plaats van ze te laten vertrekken. Chubb is van plan om 3.000 werknemers in dit hoofdkantoor te huisvesten en uit te breiden, waaronder 1.200 nieuwe banen in Philadelphia axios.com. Het gebouw, dat al het hoogste punt heeft bereikt (de gevelbelettering werd in 2024 geplaatst), zal in 2026 worden voltooid axios.com. Voor Philadelphia is dit een blijk van vertrouwen in het vermogen om grote werkgevers aan te trekken en te behouden. De toestroom van Chubb-medewerkers (waarvan velen waarschijnlijk uit de voorsteden verhuizen) kan de woningmarkt in Center City en omgeving stimuleren, en winkeliers en restaurants ondersteunen.
• 17Market West (1701 Market St Conversie): Een uitstekend voorbeeld van kantoor-naar-woning conversie, dit project van Alterra Property Group transformeert een leegstaand kantoorgebouw van 18 verdiepingen in het hart van Market West tot 299 luxe appartementen plus winkels op de begane grond axios.com. Onder de naam “17Market West” zal het eind 2025 openen axios.com als de grootste post-pandemische conversie van de stad. De voorzieningen zijn luxe (zoutwaterzwembad op het dak, cabana’s, pickleballbaan, golfsimulator, enz.) axios.com, en zijn bedoeld om te concurreren met nieuwbouw. Het succes kan als voorbeeld dienen voor toekomstige conversies en zal honderden bewoners toevoegen aan een blok dat voorheen om 17.00 uur leegliep. Dit project creëert in feite een nieuwe woonkern in het zakendistrict, wat bijdraagt aan de 24/7 levendigheid van Center City.
• Harper Square “Needle Tower” (Rittenhouse): In het chique Rittenhouse Square-gebied plant de lokale ontwikkelaar Pearl Properties Harper Square, een slanke woontoren van 50 verdiepingen aan 19th Street axios.com. Het zal ongeveer 215 luxe units bevatten en boven het laagbouwgebied uittorenen, waardoor het een “naald”-achtig uiterlijk krijgt. De sloop ter plaatse begon in 2024, hoewel de eerste steenlegging nog niet is gepland axios.com. De oplevering staat gepland rond 2027 axios.com. Als het wordt gebouwd, zal het een van de hoogste woongebouwen in Philly zijn. Dit weerspiegelt het blijvende vertrouwen in de markt voor luxe appartementen/condo’s op de lange termijn. Harper Square zal Pearl’s bestaande 24 verdiepingen tellende Harper-gebouw in de buurt aanvullen axios.com. Projecten als deze laten de skyline van Philadelphia groeien en richten zich op mensen die op zoek zijn naar luxe wonen in Center City (concurrerend met New Yorkse kwaliteit, maar tegen Philly-prijzen).
• The Bellwether District (Zuid-Philadelphia): Zoals vermeld, is het Bellwether District een enorme herontwikkeling van 1.300 acres voormalig raffinaderijterrein in Zuid/Zuidwest Philly. Over 10–15 jaar investeert Hilco Redevelopment Partners ongeveer $4 miljard om een campus te creëren met moderne magazijnen, distributiefaciliteiten en laboratoria voor life sciences axios.com. De visie omvat miljoenen vierkante meters aan industriële ruimte en mogelijk ook enkele commerciële gemengde functies. In 2025 rondt Bellwether zijn eerste twee industriële magazijnen af (één begin 2025, een andere tegen het einde van het jaar) axios.com. Dit is slechts een klein deel van het totale plan, maar markeert het begin. Dit project is transformerend: het zal een milieuprobleemgebied saneren, duizenden banen genereren (de industriële en logistieke banen ter vervanging van de verloren raffinaderijbanen), en mogelijk een nieuwe economische motor voor dat deel van de stad creëren. Voor nabijgelegen vastgoed zal Bellwether de vraag naar woningen in Zuid-Philly vergroten als werknemers dicht bij de locatie willen wonen. Het kan ook de infrastructuur (wegen, nutsvoorzieningen) in het gebied verbeteren, wat andere panden ten goede komt. Een risico is dat het een project met een lange looptijd is, dus consistente uitvoering is essentieel.
• Navy Yard Herontwikkeling (Zuid-Philadelphia): De Philadelphia Navy Yard, een voormalige marinebasis die is omgevormd tot kantorenpark, ondergaat een grote uitbreiding tot een stedelijk district met gemengd gebruik. In 2022 brachten PIDC (de ontwikkelingsmaatschappij van de stad) en Ensemble/Mosaic een masterplan van meer dan $6 miljard uit om woningen, winkels, hotels en meer kantoren toe te voegen over een periode van 20 jaar axios.com. In 2025 openen de allereerste woonunits in de Navy Yard: een appartementencomplex met 614 eenheden verdeeld over twee gebouwen, compleet met winkels en tal van voorzieningen axios.com. Deze zouden in september 2025 klaar moeten zijn axios.com. De Navy Yard-appartementen zijn een grote stap: na decennia als 9-tot-5-werkcentrum krijgt de Navy Yard een inwonende bevolking en groeit het uit tot een echte buurt. Toekomstige fasen voorzien in duizenden extra woningen, een nieuw hotel, een school, parken en mogelijk een nieuwe OV-verbinding. Naarmate dit gebied zich ontwikkelt, ontstaat er feitelijk een geheel nieuwe wijk aan het water, wat waarschijnlijk de grondwaarden in nabijgelegen delen van Zuid-Philly (zoals Pennsport, Whitman) zal verhogen en bedrijven zal aantrekken die een campusomgeving willen (vooral bedrijven in life sciences en R&D, die nu al in de Navy Yard zitten). Het is een van de grootste stedelijke ontwikkelingsprojecten in Philly.
• Penn’s Landing Waterfront Megaproject: Aan de oever van de Delaware River, tussen Old City en Northern Liberties, plant de Durst Organization (ontwikkelaar uit NY) een mixed-use project van $2,2 miljard over 12 acres axios.com. Het plan voorziet in 12 torens met duizenden woningen, samen met kantoren, winkels en een hotel axios.com – feitelijk wordt er een nieuwe wijk aan het water gecreëerd. In 2022 werd er (ceremonieel) de eerste steen gelegd, maar helaas is het project al meer dan twee jaar stilgelegd sinds 2025 axios.com. Stijgende rente en economische onzekerheid speelden waarschijnlijk een rol. Er is ook infrastructuurwerk nodig (het park boven I-95, gepland voor voltooiing rond 2026, is een vereiste om deze locatie echt met de stad te verbinden). Het Penn’s Landing-project verkeert in onzekerheid, maar als/wanneer het doorgaat, zal het de skyline aan het water drastisch veranderen en veel woningen toevoegen. Het is het soort megaproject dat duizenden bouwbanen kan creëren en na voltooiing nieuwe bewoners kan aantrekken (waaronder mogelijk meer luxe appartementen voor mensen die anders voor NYC of Jersey City zouden kiezen). Voor nu is het een groot vraagteken (“de tijd zal leren of het ooit gerealiseerd wordt,” zegt Axios axios.com). De stad en Durst blijven publiekelijk toegewijd, maar alle ogen zijn gericht op financiering en marktomstandigheden om samen te vallen.
• Center City High-Rise Boom (Diverse): Naast Harper Square zijn er nog een paar andere belangrijke hoogbouwprojecten in ontwikkeling of recent voltooid:
  • Two Cathedral Square op 17th & Race (een 23 verdiepingen tellende kantoor-/woontoren) is in aanbouw.
  • 2222 Market (een 20 verdiepingen tellend kantoorgebouw voor advocatenkantoor Morgan Lewis) opende in 2022 en voegde modern kantoorruimte toe.
  • 1301 Market (voorgestelde 32 verdiepingen tellende mixed-use door het Jefferson health system) zou in de toekomst van start kunnen gaan.
  • Deze projecten laten zien dat Center City nog steeds ontwikkelingsmogelijkheden heeft, vooral voor gespecialiseerde toepassingen (zoals medische kantoren of hoofdkantoren). Gezien de hoge leegstand van kantoren, verwacht echter niet veel nieuwe kantoortorens buiten die al in de pijplijn zitten – in plaats daarvan zullen waarschijnlijk meer woon- of mixed-use torens de gaten in de skyline opvullen.
• 76ers Arena Plan (Sportcomplex in Zuid-Philly): Een recentelijke ontwikkeling: Na veel controverse hebben de Philadelphia 76ers hun voorstel om een nieuw $1,3 miljard kostend stadion te bouwen in Center City (bij Market East naast Chinatown) begin 2025 axios.com laten varen. In plaats daarvan onderzoeken ze nu samen met Comcast Spectacor een plan om een nieuw Sixers-stadion in het bestaande South Philadelphia Sports Complex (dichtbij het huidige Wells Fargo Center) te bouwen axios.com. Dit bevindt zich nog in een zeer vroeg stadium (onderhandelingen over financiering, belastingkwesties en voordelen voor de gemeenschap volgen in 2025) axios.com. Als het doorgaat, betekent dit dat het sportcomplex in Zuid-Philly het centrum van de sport in Philly zal blijven voor decennia, mogelijk met een groot, ultramodern stadion als ankerpunt voor verdere ontwikkeling daar (Comcast had eerder een herontwikkelingsplan van $2,5 miljard voor het sportcomplexgebied voorgesteld axios.com). Voor vastgoed zal een nieuw stadion in Zuid-Philly waarschijnlijk minder directe impact hebben op de vastgoedwaarden (omdat het al een gevestigd sportgebied is, geen woonwijk), maar het kan wel extra entertainment- en horecaprojecten in de omgeving stimuleren. Omgekeerd betekent het dat het Market East-gebied in Center City geen enorme impuls (en verstoring) van een stadionproject krijgt – een opluchting voor sommige buurtbewoners, maar het betekent ook dat de heropleving van de detailhandel in Market East andere aanjagers zal moeten vinden. De beslissing van de Sixers werd nauwlettend gevolgd door projectontwikkelaars vanwege de gevolgen voor beide buurten.
• Infrastructuurprojecten (Cap Parks, Openbaar Vervoer): Verschillende publieke projecten zullen de vastgoedcontext van Philly versterken:
  • Het I-95 Cap Park bij Penn’s Landing (een park van 4 hectare dat de snelweg overbrugt, ~$225 miljoen) gaat door en moet klaar zijn in 2026. Dit zal een doorn in het oog vergroenen en een naadloze verbinding creëren van Front Street naar de waterkant bij Penn’s Landing, wat vermoedelijk de aantrekkelijkheid van aangrenzende percelen zal vergroten (inclusief het eerder genoemde Durst-terrein).
  • De Vine Street Expressway (I-676) Cap bij Chinatown is een ander concept – een park over de verzonken snelweg tussen Broad en 2nd Street zou Chinatown en Callowhill weer kunnen verbinden. Er is wat financiering verkregen voor een studie/ontwerp. Als het gerealiseerd wordt, kan het de kloof veroorzaakt door I-676 verkleinen en de vastgoedwaarden in Chinatown North/Callowhill verhogen.
  • 30th Street Station District Plan: Er is een langetermijnvisie onder leiding van Amtrak om het gebied rond 30th Street Station (in University City) te ontwikkelen, waaronder mogelijk het overkappen van de rangeerterreinen om een nieuw gemengd district te creëren. Hoewel dit pas over 10+ jaar gerealiseerd zal worden, zijn onderdelen zoals Schuylkill Yards (het Brandywine Realty/Drexel-project met laboratoria/kantoren ten westen van 30th St) al in aanbouw. Schuylkill Yards heeft zijn eerste toren voor life sciences opgeleverd en bouwt nu aan woningen; uiteindelijk zullen er in 20 jaar 6-8 hoogbouwtorens verrijzen. Dit verandert het silhouet van University City fundamenteel en voegt parkruimte toe (Drexel Square).
  • Uitbreidingen van het openbaar vervoer: SEPTA plant een King of Prussia spooruitbreiding (die Center City verbindt met het KOP-winkelgebied via Norristown); als dit rond 2026-27 gebeurt, kan het de ontwikkeling langs die route beïnvloeden. Binnen de stad wordt gesproken over een Roosevelt Blvd-metro (lang gewenst, nog steeds niet gefinancierd) en modernisering van tramlijnen. Hoewel dit niet direct is, is verbeterd openbaar vervoer altijd een stimulans voor vastgoed langs OV-lijnen.

Deze projecten geven samen aan dat Philadelphia investeert in haar toekomst – van particuliere megaprojecten tot publieke infrastructuur – wat op zijn beurt het vertrouwen in de vastgoedmarkt versterkt. Natuurlijk zal niet alles soepel of volgens schema verlopen (zie: vertraging Penn’s Landing, koerswijziging Sixers-arena), maar de trend is dat de stad zich positioneert voor groei en betere verbindingen. Zo meldde het Center City District in 2024 alleen al meer dan $1,2 miljard aan ontwikkelingsactiviteiten in het centrum (20 projecten afgerond, 33 in aanbouw) centercityphila.org – een opmerkelijk tempo dat de transformatie van het centrum naar een meer residentiële, gemengde omgeving voortzet. De toename van bouwkranen in University City en Northern Liberties laat eveneens zien dat buurten worden vernieuwd.

Vanuit macro-oogpunt zullen deze ontwikkelingen: duizenden bouwbanen creëren op korte termijn; nieuwe woningvoorraad toevoegen (wat prijs/huurverhogingen in de stad kan temperen als er genoeg eenheden bijkomen); mogelijk nieuwe kantoor- of laboratoriumruimte toevoegen (waarmee de markt voor die functies wordt getest); en de levenskwaliteit verbeteren (parken, voorzieningen), waardoor Philadelphia aantrekkelijker wordt voor zowel bewoners als bedrijven. Het volgen van deze projecten is cruciaal voor investeerders en waarnemers, omdat ze vaak aangeven waar de volgende kansen kunnen liggen (bijvoorbeeld investeren in gebieden naast een groot project voordat het klaar is, of richten op sectoren die nieuwe ruimtes zullen innemen).

Economische en demografische factoren die vastgoed beïnvloeden

Verschillende economische en demografische trends liggen ten grondslag aan de prestaties van de vastgoedmarkt in Philadelphia. In 2025 zijn de vooruitzichten van de stad verbonden met factoren als banengroei, bevolkingsverschuivingen, rentestanden (nationale macro-omstandigheden) en lokaal beleid op het gebied van belastingen en bestemmingsplannen. Hier bekijken we hoe deze factoren het vastgoed beïnvloeden:

• Banengroei en de arbeidsmarkt: De economie van Philadelphia zit in een herstelperiode. Begin 2025 bereikte de totale werkgelegenheid in het grootstedelijk gebied van Philadelphia 3,116 miljoen banen buiten de landbouw bls.gov. Cruciaal is dat de grootste sector van de regio, Onderwijs en Gezondheidszorg, ongeveer 28.400 banen toevoegde van maart 2024 tot maart 2025 bls.gov – een bewijs van Philly’s kracht in “Eds and Meds” (gedragen door universiteiten als Penn/Temple/Drexel en zorgsystemen als Penn Medicine, Jefferson). Daarnaast bleek uit gegevens van de stad dat in 2023 het werkloosheidspercentage in Philadelphia gemiddeld slechts 4,2% – het laagste in meer dan 30 jaar pew.org bedroeg. De stad bereikte ook een mijlpaal met gemiddeld 765.400 banen binnen de stadsgrenzen in 2023 pewtrusts.org, wat bijna een recordhoogte is. Deze sterke arbeidsmarkt ondersteunt de vraag naar woningen: meer mensen aan het werk betekent meer mensen die kunnen huren of kopen. Het zorgt ook voor een lichte inkomensstijging (hoewel de loonstijging gematigd is). Een opvallende trend is een toename van het opleidingsniveau van de beroepsbevolking in Philly – meer banen in technologie, medische sector en hoger gekwalificeerde beroepen whyy.org. Dit is gunstig voor de woningmarkt, want een hoger opgeleide beroepsbevolking zorgt doorgaans voor meer vraag naar woningen en het vermogen om nieuwe voorraad op te nemen (bijvoorbeeld jonge professionals die in die nieuwe appartementen huren, of uiteindelijk een appartement kopen). Toch is het banengroeitempo in Philadelphia nog niet spectaculair – ongeveer 2% in 2024 bls.gov, iets boven het nationale gemiddelde maar niet explosief. Langetermijnprognoses van de regionale planningscommissie (DVRPC) laten zien dat de regio tot 2050 ongeveer 10,1% meer banen zal hebben dvrpc.org, wat vrij langzaam is. Dus, hoewel er momenteel geen scenario van een banencrisis is, voegt de stad ook niet zoveel banen toe als sommige groeisteden, wat de groei van de vastgoedvraag beperkt. Een optimistisch punt: na decennia van verlies van bedrijven aan de voorsteden, heeft Philly de afgelopen tijd enkele bedrijven naar de stad zien verhuizen om talent aan te trekken. Als de stad de lage werkloosheid kan vasthouden en meer externe werkgevers kan aantrekken (misschien met een concurrerender belastingklimaat), zou dat een doorbraak betekenen voor de vraag naar kantoren en woningen.
• Bevolking en migratie: De bevolking van Philadelphia is relatief stabiel gebleven, met lichte schommelingen. De volkstelling van 2020 telde ongeveer 1,603 miljoen inwoners in de stad, na een bescheiden stijging in de jaren 2010 (Philly groeide voor het eerst in 50 jaar tijdens 2006–2016). De pandemie veroorzaakte aanvankelijk enige uit-migratie (jonge mensen die vertrokken tijdens lockdowns, enz.), maar tegen 2022–2023 was de bevolkingsdaling van de stad gestabiliseerd. Sterker nog, een analyse van Drexel merkte op dat COVID “de stedelijke bevolkingsgroei heeft afgevlakt,” en niet zorgde voor een massale uittocht zoals in de jaren 70 tcsr.realtor tcsr.realtor. De bevolking van het grootstedelijk gebied van Philadelphia groeit nog steeds langzaam, en er is bewijs dat sommige mensen uit de voorsteden naar de stad zijn verhuisd (vooral empty nesters en jonge professionals). De positieve kijk van Zillow op de huizenmarkt in Philly komt deels doordat de relatieve betaalbaarheid nieuwkomers aantrekt phillyvoice.com – sommige mensen uit New York, DC, enz. verhuizen inderdaad naar Philadelphia, ontdekken dat ze op afstand kunnen werken of hier een baan kunnen vinden en hun woonlasten drastisch kunnen verlagen. Deze in-migratie van talent is een positief teken. Dat gezegd hebbende, kent Philly ook voortdurende doorstroom: sommige gezinnen verhuizen voor betere scholen, sommige bewoners met een lager inkomen zijn door de woonlasten naar de binnenste ring van de voorsteden gedwongen. Het nettoresultaat is nagenoeg nul of een lichte groei. Voor vastgoed betekent een stabiele bevolking met mogelijk bescheiden groei een stabiele vraagbasis (geen angst voor een Detroit-achtige bevolkingskrimp), maar het betekent ook dat ontwikkelaars niet kunnen rekenen op enorme demografische groei om woningen te vullen – ze moeten concurreren om bewoners. Op regionaal niveau blijven veel buitenwijken (Montgomery, Chester, enz.) groeien, en Philadelphia concurreert met hen. Het is opvallend dat Center City en aangrenzende wijken nu meer inwoners hebben dan in decennia, wat wijst op een herverstedelijkingstrend onder bepaalde demografische groepen (jongvolwassenen, mensen die kleiner gaan wonen). Als dat doorgaat – als bijvoorbeeld Gen Z en Millennials voor het stadsleven blijven kiezen – zullen de kernwijken van Philly een aanhoudende vraag naar woningen zien.
• Rentevoeten en financieringsklimaat: We hebben dit al aangestipt bij de risico’s, maar om de macrofactor te herhalen: de hoge rentevoeten van 2023–2025 hebben een grote invloed op vastgoed. Hypotheekrentes van ongeveer 6,5–7% phillyvoice.com hebben het koopvermogen van kopers met ongeveer 25% verminderd ten opzichte van 2021. Dat is een belangrijke reden waarom de stijging van de huizenprijzen is vertraagd – veel kopers hebben de betaalbaarheidsgrens bereikt. Het is ook de reden waarom het aanbod krap is (doorstromers zitten vast). Voor commercieel vastgoed betekenen hogere cap rates in sommige gevallen lagere activawaarden en is het moeilijker om nieuwe deals te financieren. De verwachting van de meeste voorspellers is dat de rentes verhoogd blijven tot en met 2025 (de Fed geeft aan geen snelle verlagingen te plannen). De enquête van de Philly Fed liet zien dat professionele voorspellers geen diepe recessie verwachten, wat impliceert dat er geen dringende renteverlagingen van de Fed komen philadelphiafed.org. Sommige prognosemakers denken dat de Fed in 2026–27 mogelijk zal versoepelen en dat de hypotheekrente weer rond de 5% kan uitkomen realestate.usnews.com, wat meer activiteit zou stimuleren. Maar “plakkerige” inflatie kan ze hoger houden. Daarom hangt renteonzekerheid de komende jaren boven de markt: een snellere dan verwachte daling kan opgekropte vraag naar woningen losmaken (gunstig voor verkopers/ontwikkelaars), terwijl aanhoudend hoge rentes de verkoop en nieuwbouw verder kunnen drukken. Philadelphia, met zijn doorgaans lagere prijspunten, zou het in tijden van hoge rente zelfs beter kunnen doen dan dure steden – omdat huizen van $300.000 bij 7% (met creatieve renteverlagingen, enz.) nog steeds makkelijker verhandelbaar zijn dan huizen van $1 miljoen. Niettemin zijn kapitaalintensieve projecten (hoogbouw, grote commerciële bouw) het meest gevoelig voor financieringskosten, en we zullen waarschijnlijk minder nieuwe projecten zien starten totdat het renteklimaat verbetert.
• Lokaal beleid – Belastingen en bestemmingsplannen: Het belastingbeleid van Philadelphia is een tweesnijdend zwaard. Aan de ene kant is de 10-jarige belastingvrijstelling al 20 jaar een zegen voor de ontwikkeling (en heeft het miljarden aan nieuwbouw gestimuleerd). Aan de andere kant hebben de loonbelasting en bedrijfsbelastingen van de stad waarschijnlijk de banengroei afgeremd. De Tax Reform Commission in 2025 dringt aan op verlaging van de loon- en bedrijfsbelasting om de commerciële sector te stimuleren inquirer.com, maar het doorvoeren van zulke verlagingen is politiek en financieel uitdagend. Voor vastgoed kan elke verlaging van de loonbelasting Philly aantrekkelijker maken voor werkgevers (goed voor de bezetting van kantoren en de algemene economische gezondheid). De gedeeltelijke afbouw van de 10-jarige belastingvrijstelling (vanaf 2022) begint effect te tonen: ontwikkelaars haastten zich om vergunningen te krijgen voordat de regeling veranderde, wat leidde tot een piek en daarna een daling. Nu kunnen er minder projecten starten omdat de stimulans kleiner is. De stad heeft echter nog steeds een belastingvrijstelling op conversies (100% voor 10 jaar) en overweegt een verlenging tot 20 jaar voor kantoren, zoals besproken inquirer.com. Als dat doorgaat, kun je een golf van kantoorconversies verwachten binnen het 5-jaar venster. Wat bestemmingsplannen betreft, voert de stad stapsgewijze aanpassingen in de regelgeving door: bijvoorbeeld de introductie van een nieuwe RTA-2-zonering met kleinere perceelgroottes om meer rijtjeshuizen op kleine kavels te stimuleren ballardspahr.com, en het aannemen van wetten om “foute” ontwikkelaars aan te pakken of om te zorgen dat beloften voor betaalbare woningen worden nagekomen whyy.org whyy.org. Over het algemeen is de bestemmingsplanwetgeving in Philly relatief soepel in veel gebieden (vergeleken met de buitenwijken), wat veel infill-ontwikkeling mogelijk heeft gemaakt. Maar tegenstand uit de gemeenschap in sommige gentrificerende wijken (zoals rond Temple of in Chinatown tegenover de arena) kan projecten beïnvloeden. De traditie van councilmanic prerogative in de gemeenteraad betekent dat lokale raadsleden veel invloed hebben – investeerders moeten daar slim mee omgaan. Een positief beleidsaspect: de inzet van de stad voor betaalbare huisvesting leidt tot initiatieven die, hoewel ze extra kosten voor ontwikkelaars betekenen (zoals heffingen voor inclusieve woningbouw), uiteindelijk bedoeld zijn om te zorgen dat de winst op de woningmarkt breed gedeeld wordt. Als dit slaagt, kan het een duurzamere omgeving creëren waarin groei kan doorgaan met publieke steun in plaats van tegenwerking. Tot slot, de vastgoedwaarderingen: Philly heeft de woningen voor 2023 opnieuw gewaardeerd, wat leidde tot een gemiddelde stijging van 31% in de WOZ-waarde van woningen (met sommige buurten die verdubbelden). Hoewel het belastingtarief is aangepast, zagen veel huiseigenaren hun belastingaanslag stijgen. Toekomstige, frequentere hertaxaties (zoals gepland) kunnen zorgen voor meer geleidelijke aanpassingen; het is echter iets om in de gaten te houden, omdat het de vaste lasten beïnvloedt en sommige eigenaren onder druk kan zetten om te verkopen.
• Demografische verschuivingen: Naast het ruwe bevolkingsaantal is de samenstelling belangrijk. Huishoudvorming is een belangrijke drijfveer – millennials zitten in hun beste koopjaren (eind 20 tot 40 jaar). In Philly wonen veel millennials die tot nu toe hebben gehuurd; als sommigen een gezin stichten en meer ruimte nodig hebben, blijven ze dan in de stad (kopen ze een groter huis in Philly) of verhuizen ze? Het behoud van deze millennialgezinnen zal de vraag naar rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen in buurten als Northeast of Northwest Philly beïnvloeden. Aan de andere kant zijn babyboomers aan het verkleinen – Philly heeft veel empty nesters uit de voorsteden naar appartementen in Center City zien verhuizen voor een stedelijke levensstijl. Deze trend ondersteunt de appartementenmarkt (een reden waarom luxe woontorens het goed doen). Als de stad voorzieningen en veiligheid blijft bieden, kunnen meer gepensioneerden voor Philly kiezen, wat een kans is gezien de relatief lage kosten van levensonderhoud voor een grote stad. Daarnaast heeft immigratie historisch gezien de bevolking van Philly versterkt (de stad heeft grote gemeenschappen van Aziatische, Afrikaanse en Latijns-Amerikaanse immigranten). Een meer open federale immigratiepolitiek zou meer nieuwkomers kunnen aantrekken, die eerst huren en uiteindelijk huizen kopen, vooral in buurten die traditioneel immigranten verwelkomen (South Philly, Northeast). Dit is een positieve demografische kracht voor de vraag naar woningen die soms onder de radar blijft.
• Hoger onderwijs en studentenpopulatie: Philadelphia heeft meer dan 100.000 studenten verspreid over verschillende instellingen. Gebieden rond campussen (University City, North Philly bij Temple, enz.) hebben unieke vastgoedecosystemen van studentenhuisvesting. University City floreert vooral met studentgerichte appartementen en door universiteiten geleide ontwikkelingen. Inschrijvingstrends kunnen deze markten beïnvloeden – momenteel hebben scholen als Drexel en Temple een stabiele of groeiende instroom, wat de vraag naar huisvesting buiten de campus sterk houdt. Maar vooral Temple heeft te maken gehad met problemen rond criminaliteit op en rond de campus, wat studenten/ouders zorgen baart – dit is een risico voor de huisvestingsmarkt buiten de campus als het niet wordt aangepakt. De continue instroom van afgestudeerden van Philly’s hogescholen vergroot ook het lokale talentenaanbod en velen blijven in Philly (het behoud van afgestudeerden in de stad is verbeterd). Dit voedt de huurmarkt voor jonge professionals en uiteindelijk de aankoop van starterswoningen.

Kortom, het vastgoed in Philadelphia wordt ondersteund door een diverse, op diensten gerichte economie die bescheiden groeit, en een demografisch profiel dat verstedelijkt en hoger opgeleid raakt. De grote factoren zoals rentestanden en nationale economische cycli zullen uiteraard de markt beïnvloeden (zoals overal), maar Philly heeft een veerkracht getoond, zelfs tijdens de pandemie en het herstel. De relatieve waardepropositie van de stad – grootstedelijke voorzieningen tegen lagere kosten – lijkt de aandacht te trekken, wat de reden is dat Zillow het als een top-5 markt voor 2025 heeft aangemerkt phillyvoice.com. Het behouden van dat betaalbaarheidsvoordeel terwijl de werkgelegenheid verbetert, zal cruciaal zijn om de groei van de vastgoedmarkt te behouden.

Verwachting en vooruitzicht: 3–5 jaar prognoses voor vastgoed in Philadelphia

Vooruitkijkend, wat voorspellen experts voor de vastgoedmarkt van Philadelphia in de komende 3 tot 5 jaar? In grote lijnen is de verwachting voortdurende groei, maar in een gematigd en gezond tempo – heel anders dan de onhoudbare pieken tijdens de pandemie, maar over het algemeen positief in alle sectoren. Hieronder staan de prognoses en verwachtingen:

Voorspelling woningmarkt: De meeste analisten voorzien dat de huizenprijzen in Philadelphia de komende tijd bescheiden blijven stijgen. Zillow voorspelt bijvoorbeeld dat de huizenwaarden in Philly ongeveer +2,6% zullen stijgen in 2025 phillyvoice.com. Een lokale RE/MAX-voorspelling is iets optimistischer en verwacht +2,5% tot +4,5% prijsstijging in 2025 plusrealtors.com – wat ongeveer gelijk is aan de inflatie. In cijfers uitgedrukt zou de mediane huizenprijs in de stad (ongeveer $250k in 2024) begin 2026 kunnen uitkomen op $256k–$261k plusrealtors.com. Na 2025, als de rente mogelijk daalt en de economie stabiliseert, zou Philadelphia meer huizenverkopen kunnen zien en een prijsstijging in de lage tot midden enkele cijfers per jaar. De Philadelphia Fed-enquête onder voorspellers gaf aan dat de nationale huizenprijsindices naar verwachting met ~3,5–4% zullen stijgen in 2025 en rond de 2–3% in 2026 philadelphiafed.org philadelphiafed.org. De lokale markt van Philly zal die trend waarschijnlijk volgen – mogelijk iets hoger in 2025 vanwege het momentum als “hot” markt, waarna het afvlakt tot ~2–3% jaarlijkse groei tot 2027. Over een periode van 5 jaar kan dat neerkomen op een totale stijging van ongeveer 10–15% in huizenwaarden.

Opmerkelijk is dat Zillow Philadelphia heeft gerangschikt als de 5e meest competitieve woningmarkt onder grote metropolen voor 2025 phillyvoice.com. Die concurrentie (gedreven door relatief betaalbare prijzen, beperkt aanbod en gestage vraag) zal naar verwachting aanhouden. “Competitief” betekent echter niet dat de prijzen uit de pan rijzen – het impliceert eerder dat Philly waarschijnlijk beter zal presteren dan sommige dure markten die mogelijk stagneren. Lokale experts zoals Larry Flick van Berkshire Hathaway hebben gezegd dat 2024 een herhaling was van 2023 (vrij vlak), en ze verwachten pas een opleving zodra de rente duidelijk daalt phillymag.com. Dus de timing van renteverlagingen door de Federal Reserve (misschien in 2025 of 2026) zou een katalysator kunnen zijn voor een sterkere opleving van verkopen en prijsbewegingen. Als de rente daalt tot in de 5%, verwacht dan een golf van opgekropte koopactiviteit (millennials die instappen), wat de prijzen een jaar of twee wat sneller kan doen stijgen. Omgekeerd, als er een recessie komt, kunnen de prijzen in Philly gewoon een tijdlang stabiliseren (maar een forse daling lijkt minder waarschijnlijk, tenzij er een grote schok op de arbeidsmarkt komt).

Vooruitzichten huurmarkt: De huren zullen naar verwachting blijven stijgen, zij het gematigd. De eerder genoemde prognose was +3% voor de huren in 2025 mmgrea.com, na een stijging van ongeveer 2% in 2024. Naarmate het nieuwe aanbod wordt opgenomen en als de inflatie boven de ~2% blijft, verwacht dan dat de huren in 2026–2027 jaarlijks met zo’n 3–4% zullen stijgen. Tegen 2028 zouden de huren cumulatief ongeveer 15% hoger kunnen liggen dan nu. Eén kanttekening: als er een golf van kantoor-naar-woning-conversies komt die veel nieuwe huurwoningen oplevert (honderden of duizenden extra units), kan dat de huurstijging lokaal temperen door het aanbod te vergroten. Maar in de hele stad suggereert de geplande vertraging in nieuwbouw dat de leegstand weer zal afnemen en verhuurders vanaf eind 2025 weer meer prijszettingsmacht krijgen globest.com. Kortom, na een korte huurdersmarkt in 2023–24 voor luxe units, kan het zwaartepunt tegen 2026 weer verschuiven naar een verhuurdersmarkt, tenzij er een neergang komt. Voor huurders komt verlichting mogelijk alleen als de loonstijging de huurstijging overtreft (waardoor de betaalbaarheid verbetert) of als de stad het aanbod van betaalbare woningen flink vergroot.

Vooruitzichten commercieel vastgoed:

• Kantoor: Het herstel van de kantoorsector zal langzaam verlopen. Experts zoals Dr. Kevin Gillen voorspellen dat kantoren “nog steeds te maken zullen hebben met terugkeer-naar-werk” vraagstukken in de nabije toekomst tcsr.realtor. De komende 3 jaar wordt verwacht dat de leegstand hoog zal blijven. Er kan een lichte verbetering zijn – bijvoorbeeld dat de leegstand daalt van ongeveer 20% naar misschien ongeveer 15% in 2028 – vooral door krimp van het aanbod (conversies die kantoorruimte uit de markt halen, bedrijven die minder huren). Er wordt geen snelle terugkeer naar de bezettingsgraad van voor de pandemie verwacht. Huren zullen waarschijnlijk nominaal gelijk blijven, wat in reële termen (gezien de inflatie) eigenlijk een daling betekent. De flight-to-quality trend suggereert dat nieuwere, duurzame gebouwen goed verhuurd zullen worden (misschien zelfs nieuwe projecten zoals 2222 Market of het hoofdkantoor van Chubb die vol raken), terwijl oudere B/C-klasse gebouwen mogelijk blijven achterblijven of herbestemd worden. Het succes van conversieprogramma’s (als de 20-jarige belastingvrijstelling in 2025 wordt ingevoerd) zal cruciaal zijn: mogelijk kan er tegen 2030 een paar miljoen vierkante meter kantoorruimte worden omgezet, wat zou helpen de rest te stabiliseren. De kantoormarkt van Philadelphia kan over 5 jaar kleiner maar gezonder zijn – de hoop is op een slanker aanbod met betere bezetting, en een toestroom van woningen in voormalige kantoorgebieden die meer voetgangersverkeer brengen. Het doel van Center City District is een gediversifieerd centrum dat minder afhankelijk is van kantoren. Vanuit investeringsperspectief kunnen de kantoorwaarden nog verder dalen voordat ze een bodem vinden (sommigen zeggen dat de kantoorwaarden in Philly sinds 2019 al met ongeveer 20-30% zijn gedaald, en mogelijk nog iets verder dalen). Rond 2027 zouden we tekenen van herstel kunnen zien als bijvoorbeeld de werkgelegenheid volledig herstelt en de bezettingsgraad in kantoren verbetert door normalisatie van hybride werken.
• Retail: Verwacht wordt dat de retailsector haar geleidelijke herstel voortzet. De verwachting is dat de bezettingsgraad van winkels in Center City zal stijgen van 83% naar het hoge 80%-niveau tegen 2026, ervan uitgaande dat er geen pandemie-achtige verstoringen meer zijn centercityphila.org. Veel analisten denken dat fysieke winkels een bescheiden renaissance zullen beleven nu de post-pandemische “opgekropte vraag” naar ervaringen aanhoudt. Winkelhuren in toplocaties kunnen weer gaan stijgen na een periode van stabiliteit – mogelijk terug naar het niveau van vóór 2020 in 2025–26. Secundaire winkelstraten stabiliseren waarschijnlijk met minder leegstand doordat lokale bedrijven de gaten opvullen. Het risico voor retail is tweeledig: e-commerce (dat niet verdwijnt, en sommige grote ketens verminderen het aantal winkels) en een mogelijke economische vertraging (consumentenbestedingen kunnen dalen). Maar het vakantieseizoen van 2024 en daarna zal aanwijzingen geven – momenteel zijn indicatoren zoals de Center City retail count die +15% is sinds 2019 centercityphila.org bemoedigend. Over 5 jaar zal retail in Philly zich waarschijnlijk meer richten op food/drank en beleving, terwijl het aandeel traditionele winkels met zachte goederen mogelijk afneemt. Voetgangersverkeer in het centrum kan tegen ~2026 volledig herstellen tot 100% van het pre-Covid-niveau, vooral als er meer bewoners en studenten zijn, wat retail ondersteunt. De verwachting is dus voorzichtig optimistisch: stabiele tot langzaam stijgende bezetting en huren in retail, met groeikansen voor goed gelegen, goed doordachte winkels (zoals die gericht op bewoners en toeristen).
• Industrieel: De vooruitzichten voor industrieel zijn vrij positief na de huidige hapering. Zoals vermeld in het GlobeSt.-artikel, verwacht Colliers dat de leegstand zal dalen tot in 2026 globest.com, wat betekent dat zij verwachten dat de opname zal toenemen en de leegstand wellicht weer zal dalen naar ongeveer 5-6%. Huurprijsstijging in de industriële sector zou weer kunnen versnellen zodra het overaanbod is weggewerkt – mogelijk terugkerend naar jaarlijkse stijgingen in het midden van de enkele cijfers, gezien de aanhoudende vraag. Tegen 2025–2027 zou Philadelphia een nieuwe golf van industriële ontwikkeling kunnen zien als de vraag weer aantrekt (vooral voor gespecialiseerde toepassingen zoals koelopslag of last-mile magazijnen nabij de stad). De onzekere factor is hoe verschuivingen in de toeleveringsketen en eventuele economische veranderingen uitpakken – momenteel zijn near-shoring en hogere voorraden trends die meer magazijnruimte bevorderen. Daarnaast kunnen infrastructuurverbeteringen (zoals het verbreden van snelwegen, het verdiepen van havens) de aantrekkelijkheid van Philly voor logistieke bedrijven vergroten. Over een horizon van 5 jaar kun je verwachten dat de industriële markt de “lieveling” blijft van commercieel vastgoed hier. Cap rates blijven laag (dus waarden hoog) voor industriële activa ten opzichte van ander commercieel vastgoed. De enige kanttekening: als de rente hoog blijft, zal nieuwe speculatieve ontwikkeling gematigd zijn. Maar in 2026–27, als de rente daalt en de leegstand weer onder controle is, kunnen we nieuwe grote projecten zien (bijvoorbeeld een tweede fase van het Bellwether District of uitbreiding van logistieke parken in de buitenwijken).
• Multifamily: De sector voor meergezinswoningen/appartementen wordt verwacht te floreren zodra de huidige aanbodpiek voorbij is. Al tegen eind 2025, wanneer het aantal opleveringen met 60% daalt, wordt de markt krapper. De bezettingsgraad zou in het midden van de 90% moeten blijven en kan zelfs oplopen tot 95%+ in de beste deelmarkten tegen 2026 zodra het overschot is geabsorbeerd. Huurprijsstijging wordt gezond verwacht – misschien 3% tot 5% per jaar – niet buitensporig, maar genoeg om voortdurende investeringen aan te trekken mmgrea.com. Sommige nationale voorspellers (zoals Freddie Mac of Yardi) hebben Philly geïdentificeerd als een markt met solide fundamenten voor meergezinswoningen, gezien de stabiele economie en het onderbezette betaalbare segment. Een mogelijke trend is inderdaad meer ontwikkeling van middenklasse- en betaalbare woningen (vooral als de stad de stimulansen uitbreidt of als inclusieve zonering meer woningen oplevert). Over 5 jaar kunnen meer kantoor-naar-woning-conversies bijvoorbeeld enkele duizenden nieuwe appartementen in het centrum opleveren, maar die zullen waarschijnlijk gespreid worden. De totale groei van het aanbod van meergezinswoningen zal de komende jaren dus waarschijnlijk matigen, en mogelijk weer aantrekken als de marktomstandigheden in 2027 verbeteren (als ontwikkelaars meer vertrouwen krijgen door betere financiering en stijgende huren). Investeringsinteresse in Philly’s meergezinswoningen zal waarschijnlijk hoog blijven – in 2022–2023 kochten veel institutionele beleggers al appartementen in Philly als waarde-investering ten opzichte van hetere markten. Die trend zal waarschijnlijk doorgaan.

Voorspelling ontwikkelingspijplijn: In de komende 3–5 jaar zullen veel van de grote projecten die we hebben genoemd worden gerealiseerd of aanzienlijke vooruitgang boeken. Tegen 2028 zou Philadelphia realistisch gezien het volgende kunnen hebben:

• De nieuwe arena van de 76ers in aanbouw in Zuid-Philly (opening mogelijk rond 2031, als alles goed gaat).
• Meerdere kantoorconversies in Center City voltooid (Wanamaker, 1700 Market, enz.) en misschien een paar volledig nieuwe woontorens klaar (Harper Square in 2027, nog een of twee Schuylkill Yards-torens).
• Het I-95 cap park voltooid en in gebruik (2026 of 2027).
• Bellwether volledig in Fase 2 of 3, met enkele miljoenen vierkante meters aan magazijnen gebouwd.
• Navy Yard met een paar honderd bewoners en misschien een nieuw hotel.
• Mogelijk het Penn’s Landing-project herstart als de rente daalt – misschien een of twee torens in aanbouw tegen 2028 als het in 2026 opnieuw begint.
  Kortom, Philadelphia zal waarschijnlijk tegen het einde van de jaren 2020 een fysieke groeispurt in de skyline en het stadsbeeld zien, aangedreven door deze projecten. Dat zal bijdragen aan de economische basis en kan sommige vraagcentra verschuiven (bijvoorbeeld, de Delaware waterfront kan eindelijk een woonbestemming worden als Durst een paar torens bouwt).

Risico’s voor de prognose: Het is de moeite waard om mogelijke afwijkingen te benoemen. Als de nationale economie in een recessie in 2024 of 2025 terechtkomt, kan de vastgoedmarkt in Philly een korte dip krijgen – huizenprijzen kunnen stabiliseren of licht dalen (vooral als de werkloosheid stijgt en de hypotheekrente niet evenredig daalt), en commerciële verhuur kan vertragen. Maar de meesten voorzien geen crash zoals in 2008; banken en huishoudens staan er over het algemeen beter voor. Philadelphia werd door sommige analisten zelfs genoemd als “ondergewaardeerd” voor het eerst in jaren millersamuel.com, wat betekent dat de huizenprijzen ten opzichte van inkomens en huren redelijk zijn. Dit suggereert dat het neerwaartse risico beperkt is – er is hier geen bubbel die kan barsten zoals in oververhitte markten. Dus zelfs bij een mild recessiescenario kan de woningmarkt in Philly gewoon een jaar stagneren en daarna weer bescheiden groeien, in plaats van een grote prijsdaling te zien. Aan de commerciële kant kan een recessie het kantoorsegment verder schaden (en elk herstel daar vertragen) en mogelijk sommige ontwikkelingen pauzeren (als financiering opdroogt). Omgekeerd is een positief scenario ook mogelijk: als de inflatie sneller daalt en de Fed de rente tegen eind 2024 verlaagt, kunnen we in 2025–26 een mini-boom zien als kopers die aan de zijlijn stonden weer instappen, waardoor de verkoop en prijzen iets hoger uitvallen dan voorspeld. Dat zou bouwers ten goede komen en mogelijk weer meer nieuwe projecten aanmoedigen (wat Philadelphia goed zou kunnen gebruiken, gezien het woningtekort).

Expertensentiment: Lokale vastgoedleiders uiten over het algemeen optimisme dat Philadelphia een “grotendeels stabiele” periode tegemoet gaat tcsr.realtor, zonder dramatische schommelingen. De uitdrukking “housing reverting to the mean” (d.w.z. terugkeren naar normale groei) vat de verwachtingen goed samen tcsr.realtor. Reid Rosenthal, een ervaren makelaar uit Philly, zei begin 2025 dat “alles is genivelleerd… het is een goed moment om in Philadelphia te kopen omdat alles is genivelleerd” phillyvoice.com. Stabiliteit kan positief zijn – het maakt plannen mogelijk en zorgt voor minder door speculatie gedreven volatiliteit.

Tegen 2030, als de huidige trends aanhouden, zal Philadelphia waarschijnlijk het volgende hebben:

• Iets meer inwoners (misschien 1,62 miljoen versus 1,58 miljoen nu),
• Hogere werkgelegenheid (vooral als projecten zoals Bellwether en Navy Yard hun beloften voor het creëren van banen waarmaken),
• Een binnenstad met meer bewoners en minder kantoren (misschien 85% bezette kantoren maar veel nieuwe appartementencomplexen),
• Huizenprijzen en huren ~10-20% hoger dan nu (afhankelijk van inflatie),
• En voortdurende ontwikkeling in bepaalde hotspots (University City, waterkanten, enz.).

Conclusie: De vastgoedmarkt van Philadelphia lijkt richting het midden van de jaren 2020 fundamenteel solide. Na het doorstaan van de pandemieschok en snelle renteveranderingen, gaat de stad over naar een fase van gematigde groei. Zowel de residentiële als commerciële sectoren hebben uitdagingen te overwinnen, maar ook duidelijke kansen. Voor belanghebbenden – van huizenkopers tot investeerders tot beleidsmakers – zal de focus liggen op het vinden van een balans: groei en ontwikkeling stimuleren terwijl de stad betaalbaar en leefbaar blijft. De komende jaren zullen cruciaal zijn om te bepalen of Philly haar huidige momentum (als een “hete” betaalbare markt) kan omzetten in langdurig succes. Tot nu toe zijn de indicatoren bemoedigend: sterke werkgelegenheidssectoren, toenemende bevolking in het centrum, grote investeringen in infrastructuur en megaprojecten, en een brede consensus dat Philadelphia op een opwaartse lijn zit, zelfs als het een gestage klim in plaats van een meteoritische stijging is.

Bronnen: Recente gegevens en analyses zijn afkomstig van gezaghebbende bronnen, waaronder de woningrapporten van het Lindy Institute van Drexel University drexel.edu drexel.edu, markttrends van Zillow en Redfin redfin.com, economische statistieken van de Philadelphia Fed en Pew pew.org, planningsdocumenten van de stad Philadelphia en grote nieuwsmedia (PhillyVoice, Inquirer, Axios) voor ontwikkelingsupdates axios.com axios.com, en rapporten van commerciële makelaars (Colliers, CBRE) over CRE-fundamentals globest.com globest.com. Deze bronnen vormen gezamenlijk de basis voor de gepresenteerde prognoses.