Marktschok op Grote Hoogte: Denver Vastgoed 2025 Trotseert de Zwaartekracht en Zet de Toon voor Grote Veranderingen

Samenvatting voor het management

De vastgoedmarkt van Denver in 2025 ondergaat een dramatische verschuiving van de hectische verkopersmarkt van de afgelopen jaren naar een meer evenwichtige (en zelfs kopersvriendelijke) omgeving. De woningvoorraad is gestegen tot het hoogste niveau in tien jaar, waardoor de ooit zeer sterke prijsstijgingen zijn afgekoeld en kopers nieuwe onderhandelingsruimte hebben gekregen shishito-re.com axios.com. De huizenprijzen zijn gestabiliseerd – de mediaan rond $600K is vrijwel onveranderd ten opzichte van vorig jaar – wat wijst op een “gezonde herverdeling” na de snelle waardestijging tijdens de pandemie recolorado.com axios.com. Huizen staan wat langer te koop en prijsverlagingen komen steeds vaker voor, aangezien bijna 38% van de aanbiedingen deze zomer een verlaging kende (ruim boven het nationale gemiddelde) axios.com. Tegelijkertijd hebben de hoge hypotheekrentes, die rond de 7% schommelen, de vraag wat getemperd, waardoor veel kopers ondanks het grotere aanbod aan de zijlijn blijven axios.com.

Aan de commerciële kant worstelt de kantoormarkt van Denver met recordhoge leegstand in het centrum van meer dan 35%, een erfenis van thuiswerken cbre.com. Er zijn echter vroege tekenen van stabilisatie: de verhuuractiviteit is toegenomen en de onderverhuurruimte wordt langzaam opgenomen, wat aangeeft dat het ergste mogelijk achter de rug is coloradosun.com. Winkelvastgoed blijft een lichtpunt, met een lage leegstand (~4-5%) en stabiele huren doordat de consumentenbestedingen solide blijven lee-associates.com corken.co. Industriële panden blijven goed presteren, ondersteund door de vraag naar e-commerce en logistiek; de leegstand ligt rond de 8% en de huren stijgen langzaam milehighcre.com.

Vooruitkijkend blijven de langetermijnfundamenten van Denver sterk. Verwacht wordt dat de bevolkingsgroei aanhoudt (Metro Denver zal naar verwachting meer dan 3,6 miljoen inwoners tellen in 2030), wat de vraag naar woningen ondersteunt metrodenver.org. Stadsbestuurders voeren pro-woningbeleid – van het legaliseren van bijgebouwen in de hele stad tot het stimuleren van betaalbare ontwikkeling – met als doel het aanpakken van het aanbod- en betaalbaarheidsprobleem coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Grote infrastructuur- en ontwikkelingsprojecten (zoals de herontwikkeling van River Mile van 62 hectare in het centrum en uitbreidingen van het openbaar vervoer) beloven het stedelijk landschap te hervormen en nieuwe investeringskansen te creëren richting 2030. Samengevat bevindt de vastgoedmarkt van Denver in 2025 zich in een periode van herijking, waarbij de excessen van de recente hausse plaatsmaken voor een duurzamer traject. Kopers en investeerders hebben nu meer speelruimte, ook al brengen economische onzekerheid en hoge rentevoeten op korte termijn risico’s met zich mee. Degenen die goed geïnformeerd blijven en zich aanpassen aan het “nieuwe normaal” zijn klaar om te floreren in de veranderende vastgoedmarkt van Denver dmarealtors.com dmarealtors.com.

Belangrijkste marktstatistieken (2025):

Metriek	Waarde (2025)	Jaar-op-jaar verandering / Opmerkingen
Median woningprijs (Metro)	~$600.000 (mrt–jun 2025)	≈ 0% t.o.v. 2024 (vlak, markt stabiliseert) recolorado.com dmarealtors.com
Woningprijsstijging	~+1% (Stad Denver, jun 2025)	Lichte stijging (na ~15–20% jaarlijkse stijging in 2021) redfin.com
Actieve aanbiedingen (Metro)	~13.000 (zomer 2025)	+50% t.o.v. 2024 (hoogste sinds 2011) dmarealtors.com denverite.com
Maanden voorraad	~2,0 maanden (jun 2025)	Omhoog van ~1,2 in 2024 – meer gebalanceerde markt (5–6 maanden is “normaal”) dmarealtors.com
Median dagen op de markt	25 dagen (jun 2025, Denver)	+7 dagen j-o-j (woningen verkopen iets langzamer) redfin.com
30-jaars hypotheekrente	~6,5–7,0% (midden 2025)	Omhoog van ~3% in 2021 (hoge rente beperkt betaalbaarheid) themortgagereports.com nerdwallet.com
Leegstand huurwoningen	8,6% (Metro MF, midden 2025)	Verhoogd door nieuwe appartementen (huurdersvriendelijk) corken.co
Leegstand kantoren (Centrum)	36,8% (Q2 2025)	+1,5 pp j-o-j – recordhoogte (naweeën pandemie) cbre.com
Leegstand kantoren (Metro)	~25–27% (Q2 2025)	Omhoog van ~24% in 2024 (buitenwijken <20%; Cherry Creek ~8%) <a href="https://coloradosun.com/2025/01/18/office-vacancy-sublease-downtown-denver/#:~:text=The%20Denver%20suburbs%20fared%20better,and%20empty%20%E2%80%94%20office%20buildings" target="_blank" rel="noreferrer noopcoloradosun.com
Winkel leegstand (Metro)	~4,2% (Q1 2025)	Bijna recordlaagte (sterke vraag naar retail) lee-associates.com
Gem. winkelhuurprijs	$23,5/ft²/jaar (midden 2025)	Bescheiden huurgroei (beperkt nieuw aanbod) corken.co
Industrie leegstand (Metro)	8,1% (Q1 2025)	+0,3 procentpunt j-o-j (lichte stijging, nieuwe magazijnen toegevoegd) milehighcre.com
Gem. industriële huurprijs	$9,60/ft²/jaar (Q1 2025)	+3,2% j-o-j (stabiele vraag naar logistieke ruimte) milehighcre.com
Bevolking stad Denver	~717.000 (2024)	+19% t.o.v. 2010; prognose ~730k in 2030 5280.com aterio.io
Bevolking Metro Denver	~3,3 miljoen (schatting 2025)	Verwacht ~3,6 miljoen in 2030 metrodenver.org

(Bronnen: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, U.S. Census prognoses.)

Overzicht van de huidige marktomstandigheden (2025)

Vanaf 2025 ondergaat de vastgoedmarkt van Denver een opvallende overgang van de opgevoerde omstandigheden tijdens de pandemie naar een koelere, meer gebalanceerde staat. Na jaren van extreme onderhandelingsmacht voor verkopers is het aanbod dramatisch hersteld, waardoor kopers meer keuze en onderhandelingsruimte hebben. In de Denver metro steeg het aantal actieve woningaanbiedingen tot boven de 12.000 in het voorjaar van 2025 – een niveau “dat sinds 2011 niet meer is gezien,” en meer dan het dubbele van het gemiddelde aanbod van het afgelopen decennium shishito-re.com denverite.com. Deze toestroom van aanbiedingen markeert een scherpe ommekeer ten opzichte van 2021–2022, toen er momenten waren met minder dan 1.000 woningen beschikbaar en kopers moesten haasten en boven de vraagprijs bieden op vrijwel alles denverite.com.

Belangrijk is dat de huizenprijzen zijn gestabiliseerd na een lichte daling eind 2022–2023. De mediane verkoopprijs in het Denver-gebied schommelt rond de $600K–$620K (voor alle woningtypes) in midden 2025, ongeveer gelijk aan een jaar eerder recolorado.com redfin.com. In maart 2025 was de mediane verkoopprijs $595.000 – identiek aan maart 2024, wat duidt op “tekenen van stabiliteit te midden van alle beweging” in het aanbod recolorado.com recolorado.com. In juni stegen de prijzen slechts 1–2% op jaarbasis, een bescheiden verandering die het nieuwe evenwicht onderstreept redfin.com. Deze afvlakking volgt op de hectische prijsstijgingen tijdens de pandemie (~20% jaarlijkse groei op het hoogtepunt), en suggereert dat de markt in Denver in een corrigerende fase is beland in plaats van een crash. Zoals een lokale makelaar het verwoordde: “we hebben geen slechte markt, het is een andere markt” – gekenmerkt door stabilisatie en herijking van verwachtingen dmarealtors.com.

De verkoopactiviteit in 2025 is stabiel geweest, maar niet hectisch. Na een relatief trage winter zag het voorjaar een gezonde stijging in transacties – bijvoorbeeld: gesloten verkopen in april 2025 waren 3% hoger dan het jaar ervoor recolorado.com – maar het was niets zoals de manische pieken van 2021. Kopers zijn voorzichtiger geworden en de stijgende rente heeft een limiet gezet op hoeveel huis ze zich kunnen veroorloven (en dus op hoe hoog de prijzen kunnen gaan). Sterker nog, betaalbaarheidsproblemen zijn nu een centraal thema: hypotheekrentes in de 6,5–7% range betekenen aanzienlijk hogere maandlasten, zelfs nu de huizenprijzen dicht bij recordhoogtes blijven themortgagereports.com axios.com. Dit heeft ervoor gezorgd dat sommige potentiële kopers aan de zijlijn blijven staan, wat een interessante dynamiek creëert waarbij de voorraad is gestegen (omdat huizen langer te koop staan), maar de totale vraag enigszins getemperd is ten opzichte van het aanbod. Het resultaat is dat de machtsbalans is verschoven richting kopers in veel segmenten. Voor het eerst in jaren kunnen kopers in Denver de tijd nemen en rondkijken zonder angst dat een huis de volgende dag weg is. Ze slagen erin om prijsverlagingen en concessies van de verkoper te onderhandelen, een scenario dat ondenkbaar was tijdens de hypercompetitieve pandemiemarkt shishito-re.com shishito-re.com.

Cruciaal is dat de marktverschuiving ongelijk is over prijspunten en woningtypes. Huizen in het hogere segment hebben een meer uitgesproken vertraging gezien: halverwege 2025 heeft het luxe segment van Denver ($1M+ woningen) 5–10 maanden aan aanbod, wat betekent dat kopers in die prijsklasse veel keuze en onderhandelingsruimte hebben dmarealtors.com dmarealtors.com. Daarentegen blijven de instap- en middenklasse prijsklassen (waar de meeste kopers beperkt worden door wat ze kunnen lenen) competitiever, al is het zeker koeler dan voorheen. Er is ook een verschil tussen vrijstaande woningen (losstaande huizen) en geschakelde units (appartementen/rijtjeshuizen). De prijzen van vrijstaande woningen zijn dicht bij hun hoogste punt ooit gebleven (mediaan ~$665K voor vrijstaand in het voorjaar) denverite.com denverite.com, terwijl de prijzen van appartementen zijn afgezwakt, ongeveer 5–6% lager dan hun piek in 2022 (Denver appartement mediaan nu ~$350K vs ~$400K op de piek) denverite.com. Ruim aanbod aan appartementen en mogelijk afnemende voorkeuren voor wonen in het centrum sinds de pandemie hebben ertoe geleid dat appartementen “meer significante afzwakking” in waarde laten zien shishito-re.com denverite.com. Deze trend blijkt uit de verkoopcijfers: in april lagen de verkoopprijzen van appartementen/rijtjeshuizen ongeveer 6% lager dan een jaar eerder, en geschakelde units deden er twee keer zo lang over om te verkopen als vrijstaande woningen denverite.com. Kortom, de algehele markt koelt af, maar kwalitatief goede vrijstaande woningen in gewilde buurten trekken nog steeds de aandacht, terwijl minder perfecte of te duur geprijsde woningen (vooral appartementen) mogelijk langere tijd te koop staan.

Trends in de woningmarkt

Huizenprijzen en waardestijgingen

Na een wilde rit in de afgelopen jaren, kan de prijstrend van woningen in Denver in 2025 het best worden omschreven als vlak tot licht stijgend. Het tijdperk van dubbele-cijferige jaarlijkse waardestijgingen heeft plaatsgemaakt voor feitelijk nul groei of groei in lage enkelcijferige percentages in woningwaarden. Volgens MLS-gegevens was de mediane verkoopprijs voor het grootstedelijk gebied in het voorjaar van 2025 (~$595K–$605K) vrijwel onveranderd ten opzichte van 2024 recolorado.com recolorado.com. Ook Redfin meldde dat de mediane prijs in de stad Denver in juni 2025 $625.000 bedroeg, een bescheiden stijging van 1,6% op jaarbasis redfin.com. Ter vergelijking: tijdens de hausse van 2020–2022 zag Denver prijsstijgingen van 15–20% op jaarbasis. Nu heeft de markt duidelijk een hoog plateau bereikt – met prijzen die “standhouden” in plaats van verder te stijgen recolorado.com. Deze stabilisatie is een direct gevolg van een toegenomen aanbod en beperkte vraag; de markt is in wezen weer in balans gebracht.

Opvallend is dat er enige variatie per segment is. De prijzen van vrijstaande woningen in Denver zijn relatief veerkrachtig gebleven, met mediane prijzen die flirten met recordhoogtes (~$660K–$670K voor vrijstaande woningen in midden 2025) denverite.com denverite.com. Eventuele jaar-op-jaar veranderingen zijn gering – zo was de mediane prijs voor vrijstaande woningen in april 2025 $604K, ongeveer +1% ten opzichte van een jaar eerder recolorado.com. Appartementen en geschakelde woningen daarentegen hebben een lichte waardedaling gezien. De mediane prijs van een appartement/geschakelde woning (stad Denver) daalde van ongeveer $400K op de piek in 2022 naar circa $350K in 2025 denverite.com. Een reden hiervoor is dat het aanbod van appartementen hoger is en hun koperspubliek (vaak starters of investeerders) gevoeliger is voor renteverhogingen. Deskundigen merken op dat hoewel de waarde van vrijstaande woningen stabiel is gebleven, “de markt voor appartementen en geschakelde woningen een duidelijkere verzwakking heeft laten zien.” shishito-re.com Alles bij elkaar genomen is het algemene waarderingspercentage in Denver voor 2025 ongeveer vlak – een dramatische verandering ten opzichte van de snel stijgende waarden van de afgelopen jaren.

Vooruitkijkend zijn de prijsvoorspellingen voor de komende jaren over het algemeen gematigd. Sommige analisten voorspellen zelfs een lichte daling van de prijzen nu de markt de toename van de voorraad volledig verwerkt. Zo voorspelde een vastgoeddata-bedrijf een mogelijke daling van 9% in de huizenwaarden in Denver in het komende jaar als de voorraad de vraag blijft overtreffen shishito-re.com shishito-re.com. Dit zou een gematigde correctie betekenen van de overwaarderingen tijdens de pandemie. Anderen verwachten echter dat de prijzen de komende jaren vooral stabiel blijven of slechts bescheiden stijgen. De consensus onder veel economen is dat de periode 2025–2030 waarschijnlijk “vlakkere prijsstijgingen” zal brengen – mogelijk een lage enkelcijferige jaarlijkse groei – in plaats van opnieuw een meteoritische stijging. Er wordt meer verkoopactiviteit verwacht zodra de rentes uiteindelijk dalen, maar de prijzen zouden meer in lijn moeten groeien met de inkomens en inflatie usnews.com uschamber.com. Kortom, de huizenwaarden in Denver zullen naar verwachting veel langzamer stijgen in de toekomst, tenzij er een nieuwe schok in vraag of aanbod optreedt. Dit is goed nieuws voor de duurzaamheid: na een prijsstijging van meer dan 40% in 2020–2022 zorgt een adempauze ervoor dat de inkomens kunnen bijtrekken en wordt een grotere betaalbaarheidscrisis voorkomen.

Voorraad en kopersvraag

Voorraad is de game-changer geweest in 2025. Het aantal huizen te koop in de Denver metro is geëxplodeerd van historisch lage niveaus naar de hoogste voorraad in meer dan tien jaar. In mei 2025 waren het aantal actieve aanbiedingen ongeveer 48–50% hoger dan het jaar ervoor shishito-re.com axios.com. In absolute aantallen betekende dat ongeveer 12.000–13.000 huizen op de markt elke maand in het late voorjaar en de zomer shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Vergelijk dat met de dieptepunten van de pandemie-aankoopgolf, toen de voorraad onder de 2.000 en soms zelfs onder de 1.000 daalde – een ongekende droogte aan aanbiedingen denverite.com. De huidige voorraadniveaus lijken op die van 2011 (de laatste marktdiepte), wat onderstreept hoe dramatisch deze verschuiving is geweest shishito-re.com denverite.com. Waarom deze toename? Een combinatie van factoren: huizen blijven simpelweg langer op de markt staan (waardoor het aanbod zich opstapelt), meer verkopers besluiten te verkopen en te cashen nu de prijzen hoog zijn, en de vraag van kopers is afgekoeld (waardoor minder aanbiedingen direct onder contract gaan) shishito-re.com denverite.com.

Vanuit het perspectief van een koper is deze toename in aanbod een zegen. Eindelijk is er ruimte om te kijken, prijzen te vergelijken en te onderhandelen. “Je hebt nu meer keuze en meer tijd,” zoals één rapport opmerkte – de dagen van een paniekerig bod uitbrengen binnen enkele uren zijn voorbij shishito-re.com shishito-re.com. In het midden van 2025 liep het gemiddeld aantal dagen op de markt in Denver op tot ongeveer 2–3 weken (16 dagen voor vrijstaande woningen en 30 voor appartementen in juni), terwijl een jaar eerder veel huizen in minder dan 1–2 weken werden verkocht dmarealtors.com. Volgens de cijfers: woningen in Denver staan gemiddeld zo’n 25 dagen te koop (stad-breed) tegenover slechts 18 dagen afgelopen zomer redfin.com. Dit geeft aan dat kopers niet meer zo’n haast hebben als voorheen, vaak de tijd nemen en zelfs wachten op prijsverlagingen bij aanbiedingen. Inderdaad, prijsverlagingen zijn de norm geworden: 38% van de aanbiedingen had een prijsverlaging in juni 2025, het hoogste percentage in het land en een teken dat verkopers de initiële prijs te hoog hadden ingezet en moesten bijstellen axios.com. De senior econoom van Zillow, Orphe Divounguy, omschreef het als “het gat tussen kopers en verkopers wordt kleiner…een gezonde herverdeling.” axios.com Met andere woorden, na jaren waarin verkopers hun prijs konden bepalen, past de markt zich nu aan naar wat kopers bereid (en in staat) zijn te betalen.

Het is belangrijk op te merken dat de vraag van kopers, hoewel verbeterd sinds de winter, gematigd blijft. Hogere rentetarieven hebben sommige kopers aan de zijlijn gezet, vooral starters die gevoelig zijn voor stijgingen in maandlasten axios.com. Ook heeft economische onzekerheid (praat over recessie, ontslagen in de techsector, enz.) kopers voorzichtiger gemaakt. Toch is de vraag zeker niet verdwenen – Denver blijft een aantrekkelijke stad en de bevolkingsgroei houdt aan, dus er is een onderliggende basis van kopers voor huizen die juist geprijsd zijn. Sterker nog, het aantal daadwerkelijke verkopen is vrij stabiel gebleven. In juni 2025 bijvoorbeeld werden er in de stad Denver 880 huizen verkocht, iets meer (+2,8%) dan in juni 2024 redfin.com redfin.com. En het percentage van de aanbiedingen dat boven de vraagprijs wordt verkocht, is weliswaar gedaald ten opzichte van de piek, maar ligt nog steeds bijna op 30% (ongeveer 29% van de verkopen in mei 2025 ging boven de vraagprijs) zillow.com zillow.com. Dat betekent dat goed geprijsde, aantrekkelijke woningen nog steeds biedingen kunnen uitlokken en voor een premie verkocht kunnen worden. Samengevat: de vraag van kopers in Denver is genormaliseerd: er zijn genoeg geïnteresseerde kopers, maar ze zijn kieskeuriger en hebben nu meer macht. De markt is verschoven van “meerdere biedingen op dag één” naar een meer normaal tempo waarbij “kopers actief blijven en klaar zijn om biedingen te doen,” maar op hun eigen voorwaardenrecolorado.com recolorado.com.

Hypotheekrentes en betaalbaarheid

Betaalbaarheid is de Achilleshiel van de huizenmarkt in Denver in 2025. De combinatie van hoge huizenprijzen en hoge hypotheekrentes heeft de budgetten van veel kopers tot het uiterste opgerekt. Nadat de 30-jaars hypotheekrente gedurende het grootste deel van 2020–2021 onder de 3% bleef, steeg deze vanaf 2022 dramatisch toen de Federal Reserve de inflatie probeerde te beteugelen. Halverwege 2023 lagen de rentes tussen de 6–7%, en ze zijn grotendeels op dat niveau gebleven tot en met 2025. Sterker nog, het gemiddelde 30-jaars tarief in 2025 schommelt rond de 6,7–6,8%, iets boven het gemiddelde van 2024 themortgagereports.com nerdwallet.com, en niet ver van de piek van 7,1% eind 2023. Voor kopers betekent dit dat de kosten van lenen ongeveer verdubbeld zijn ten opzichte van een paar jaar geleden. De impact op betaalbaarheid is groot: een huis van $600.000 dat bij 3% nog net betaalbaar was, wordt bij 7% een flinke uitdaging. De maandelijkse aflossing en rente liggen honderden (of zelfs duizend) dollars hoger. Hierdoor krimpt de groep gekwalificeerde kopers, of moeten kopers goedkopere woningen zoeken om de maandlasten beheersbaar te houden.

De woning-betalingsindex van Denver is verslechterd. Zelfs nu de prijzen stabiliseren, zorgen de hoge financieringskosten ervoor dat het benodigde inkomen voor de gemiddelde koper is gestegen. Veel kopers lopen nu tegen de grenzen van hun schulden/income-verhouding aan, vooral starters zonder overwaarde uit een vorige woning. Dit heeft geleid tot tragere verkopen in het instap- en middensegment – potentiële kopers wachten af, in de hoop dat de rentes dalen of de prijzen zich naar beneden aanpassen axios.com. Makelaars melden dat betaalbaarheid “veel mensen aan de zijlijn houdt”, ondanks de toegenomen onderhandelingsruimte voor kopers in 2025 axios.com.

Aan de andere kant hebben contante kopers en investeerders met diepe zakken nu minder concurrentie. In de hectiek van 2021 wonnen contante biedingen vaak van gefinancierde biedingen. In 2025, nu minder kopers zich een aankoop kunnen veroorloven, kunnen degenen met contant geld of een grote aanbetaling de beste deals uitkiezen. Daarnaast lijkt er wat verlichting op komst: economen verwachten dat de hypotheekrente geleidelijk kan dalen eind 2025 en daarna als de inflatie blijft afkoelen bankrate.com dmarealtors.com. Zelfs een daling naar het lage 5%-bereik zou de betaalbaarheid aanzienlijk verbeteren en waarschijnlijk “meer verkoopactiviteit op gang brengen” doordat afwachtende kopers terugkeren facebook.com usnews.com. Maar op de korte termijn is de omgeving met hoge rentes een beperkende factor voor het opwaarts potentieel van de markt. Het heeft feitelijk een plafond gezet op hoe hoog de prijzen kunnen gaan zonder dat de inkomens evenredig meestijgen.

Tot slot spelen Denver’s onroerendgoedbelasting en verzekeringskosten ook een rol in de betaalbaarheid. Het onroerendgoedbelastingsysteem van Colorado kreeg een flinke schok in 2023–2024, toen de woningwaarderingen stegen en de eerdere belastingbeperkingswet van de staat (Gallagher Amendment) was afgeschaft. Veel huiseigenaren kregen te maken met waardestijgingen van 30-40%, waardoor de belastingaanslagen aanzienlijk stegen leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Een stembusvoorstel (Proposition HH) dat deze stijgingen had moeten beperken, werd in 2023 verworpen ballotpedia.org, dus hogere belastingen verhogen de kosten van het eigenwoningbezit in 2025. Hoewel de belastingtarieven in Colorado relatief laag zijn in nationaal perspectief, heeft de snelle waardestijging de belastingen in dollars flink opgedreven. Daarnaast zijn verzekeringspremies gestegen (door factoren als inflatie in bouwkosten en Colorado’s risico op hagel/wind). Alles bij elkaar is de maandelijkse kostprijs van een woning in Denver – hypotheek, belastingen, verzekering – op een recordhoogte voor nieuwe kopers. Deze uitdaging drukt de vraag en zal de groei van de woningmarkt waarschijnlijk bescheiden houden totdat ofwel de rentes of de prijzen zich aanpassen om de betaalbaarheid te verbeteren.

Populaire buurten en lokale hotspots

Ondanks de algemene afkoeling van de markt, blijven bepaalde wijken in Denver altijd populair en is er in 2025 nog steeds veel interesse. Sterker nog, nu de markt normaliseert, richten kopers en investeerders zich opnieuw op locaties met langdurige waarde – gebieden met aantrekkelijke voorzieningen, goede scholen en groeipotentieel. Volgens lokale vastgoedexperts behoren tot de “hotste wijken” van Denver in 2025:

Cherry Creek – Een exclusieve wijk die bekend staat om luxe winkels en restaurants, met een mix van luxe appartementen en vrijstaande woningen. De gemiddelde huizenprijs ligt hier boven de $1,8 miljoen, en de vraag blijft sterk ondanks de bredere marktveranderingen stucrowell.com. Door het beperkte aanbod en de prestige blijven de waarden in Cherry Creek hoog; het wordt genoemd als een toplocatie voor langetermijninvesteringen vanwege het bewezen rendement en de exclusiviteit stucrowell.com. Zelfs in de kantoorsector presteert Cherry Creek beter (de commerciële leegstand is slechts ~8%, veel gezonder dan in het centrum) coloradosun.com.
Sloan’s Lake – Gelegen aan de westkant van de stad rond het grootste meer van Denver, is Sloan’s Lake uitgegroeid tot een van de snelstgroeiende wijken stucrowell.com. Het biedt een unieke mix van wonen aan het water en nabijheid van het centrum. Het gebied heeft een golf van nieuwbouw gezien, van moderne stadswoningen tot luxe vrijstaande huizen, die vaak oudere bungalows vervangen. Met uitzicht op het meer en recreatiemogelijkheden buiten de deur trekt Sloan’s Lake zowel jonge professionals als gezinnen aan. Investeerders zijn er dol op omdat het beperkte aanbod van woningen aan het meer in Denver betekent dat de waarden hier meestal behouden blijven en groeien stucrowell.com.
Washington Park (Wash Park) – Een klassieke, historische wijk rond een van de meest geliefde parken van Denver, blijft Wash Park zeer gewild. Met bomen omzoomde straten en bungalows uit het begin van de 20e eeuw (vaak prachtig gerenoveerd) geven het een charmant karakter. Woningen hier zijn prijzig – vaak $1,5 miljoen of meer – en “verkopen snel, met blijvend sterke waarden” stucrowell.com stucrowell.com. De combinatie van wonen aan het park, centrale ligging en gemeenschapsgevoel houdt Wash Park in de topkeuzes voor welvarende kopers. In 2025, zelfs toen sommige gebieden vertraagden, bleven goed onderhouden historische huizen in Wash Park meerdere biedingen ontvangen.
Berkeley en Tennyson – Een opkomend gebied in Noordwest Denver, Berkeley (rond Tennyson Street) heeft een opleving gezien van trendy boetieks, brouwerijen en eetgelegenheden stucrowell.com. Het is een wijk die revitalisatie belichaamt: oudere huisjes en lege kavels hebben plaatsgemaakt voor strakke nieuwbouwwoningen en pop-top verbouwingen. Met een gemiddelde huizenprijs rond de $900K (nog steeds betaalbaarder dan centraal Denver), trekt Berkeley kopers aan die mogelijk zijn weggeprijsd uit het nabijgelegen Highland/LoHi stucrowell.com. Veel mensen die de hippe sfeer van de Highlands wilden, zijn naar Berkeley uitgeweken, wat de vraag en prijsstijging daar aanjaagt stucrowell.com. Het wordt vaak genoemd als een topbuurt voor toekomstige waardestijging, omdat het nog steeds relatief betaalbaar is en veel in de belangstelling staat.
Hilltop – Een lang gevestigde luxe wijk in oost Denver, bekend om zijn grote percelen en mix van statige Tudors en moderne nieuwbouwwoningen. Hilltop wordt omschreven als “exclusief & tijdloos,” waar gezinnen zich voor de lange termijn vestigen stucrowell.com. De gemiddelde prijzen liggen ruim boven $1 miljoen. Hoewel het niet zo opvallend is als LoDo of RiNo, maken de stabiliteit en het prestige van Hilltop het tot een blijvende favoriet. In 2025 blijven vermogende kopers die een eengezinswoning in de stad zoeken (in plaats van in de voorsteden) zich richten op Hilltop en het aangrenzende Crestmoor.

Andere noemenswaardige gebieden zijn onder andere Highland/LoHi, Capitol Hill, Platt Park, en Central Park (voorheen Stapleton) – die allemaal op “beste buurten”-lijsten zijn verschenen vanwege hun mix van voorzieningen en huisvestingsopties 5280.com 5280.com. Zo blijft Highland (ten noorden van het centrum) zeer gewild vanwege de restaurants en de wandelbaarheid, hoewel de prijzen daar sterk zijn gestegen. Capitol Hill en Speer, met hun stedelijke sfeer en oudere woningen, maakten een comeback op de 5280-ranglijst van 2025 toen de markt herstelde van de dip in 2024 5280.com. En Central Park, een geplande gemeenschap met nieuwere woningen en parken, blijft gezinnen aantrekken (de mediane woningwaarde is ~$780K) zillow.com.

Het is ook opvallend dat in 2025, “rijke gehuchten in opkomst zijn” – veel van de hoogst gewaardeerde buurten hebben gemiddelde prijzen boven de $1 miljoen, wat weerspiegelt hoe duurdere gebieden hun waarde behielden 5280.com 5280.com. Toch zijn er nog steeds “hot” keuzes voor betaalbaarder wonen: buurten in het Verre Noordoosten van Denver (zoals Montbello of Green Valley Ranch) of dichtbijgelegen voorsteden (de North Aurora-buurt van Aurora, enz.) bieden mediane prijzen in de $400.000 zillow.com zillow.com. Deze gebieden zijn populair bij investeerders voor huurwoningen vanwege de lagere instapprijzen.

Samengevat, lopen de populaire buurten van Denver in 2025 uiteen van ultra-luxe enclaves tot gentrificerende hippe wijken. Kopers geven prioriteit aan locaties die ofwel levensstijlvoordelen bieden (parken, wandelbaarheid, uitzicht) of sterke investeringsfundamenten (beperkt aanbod, verbeterende commerciële corridors). De vertraging van de markt heeft de volgorde van aantrekkelijkheid nauwelijks veranderd – het heeft vooral kopers een betere kans gegeven om daadwerkelijk een huis te bemachtigen in deze gewilde buurten zonder de chaos van biedoorlogen.

Trends in commercieel vastgoed

Terwijl residentieel vastgoed de krantenkoppen haalde met de afkoeling, maken de commerciële vastgoedsectoren van Denver elk hun eigen post-pandemische aanpassingen door in 2025. De kantoormarkt zit midden in een dramatische correctie, retail is stabiel en herstellende, en industrieel blijft relatief sterk, zij het niet meer op het hoogtepunt. Daarbovenop komen grote ontwikkelingsprojecten die de commerciële omgeving in de komende jaren zullen beïnvloeden.

Kantoren: Hoge leegstand en vlucht naar kwaliteit

De kantorenmarkt van Denver is de meest getroffen commerciële sector, zoals in veel steden, dankzij de opkomst van thuiswerken en het inkrimpen van bedrijven. De cijfers spreken voor zich: de algemene kantoorleegstand in de Denver metro bereikte begin 2025 ongeveer 27%, een recordhoogte voor de stad bisnow.com coloradosun.com. Vooral het centrum van Denver (CBD) is zwaar getroffen – de leegstand daar steeg tot 34,9% eind 2024 en bleef stijgen tot 36,8% halverwege 2025 coloradosun.com cbre.com. In de praktijk betekent dit dat meer dan een derde van de kantoorruimte in het centrum leegstaat. Dat is een verbluffend cijfer vergeleken met het pre-pandemische 2019, toen de leegstand in het centrum rond de 14% lag coloradosun.com. In de nabijgelegen trendy wijk RiNo (River North) is de kantoorleegstand zelfs nog hoger, ~45–46%, vooral omdat daar verschillende nieuwe kantoorgebouwen werden opgeleverd net toen de vraag afnam coloradosun.com.

Het kernprobleem is dat de vraag naar kantoorruimte structureel is afgenomen. Veel bedrijven hebben hybride werken ingevoerd (bijvoorbeeld “drie dagen per week op kantoor,” zoals opgemerkt door Lindsay Gilbert van CBRE) coloradosun.com, waardoor ze minder ruimte nodig hebben. Sommige bedrijven hebben verdiepingen onderverhuurd of volledig opgegeven. Opvallende voorbeelden zijn advocatenkantoren en technologiebedrijven die hun ruimte verkleinen of verhuizen naar kleinere, efficiëntere locaties (een advocatenkantoor verhuisde van een toren in het centrum naar een kleinere ruimte in RiNo) coloradosun.com. Het aanbod van onderverhuur steeg sterk in 2020–2022 toen bedrijven probeerden ongebruikte ruimte af te stoten, al is er een lichtpuntje: tegen 2025 is het volume van onderverhuur weer begonnen te dalen, wat suggereert dat het overschot langzaam wordt weggewerkt cbre.com cbre.com. Sterker nog, de onderverhuurruimte in het centrum daalde met ongeveer 29% op jaarbasis in het tweede kwartaal van 2025 cbre.com cbre.com, wat aangeeft dat een deel ervan nieuwe huurders heeft gevonden of is verlopen en weer als directe leegstand wordt aangeboden.

Verhuurders reageren met agressieve maatregelen. Huurkortingen, gratis huurperiodes en forse vergoedingen voor huurdersverbeteringen zijn standaard geworden om huurders te lokken. Daardoor zijn de vraaghuren vrijwel gelijk gebleven of licht gedaald. De gemiddelde vraaghuur in Downtown Denver bedroeg ongeveer $41 per vierkante voet (full-service bruto) in het tweede kwartaal van 2025, “grotendeels onveranderd voor het vierde opeenvolgende kwartaal”, na een lichte daling van 0,5% per kwartaal cbre.com. De effectieve huren (na concessies) liggen zelfs nog lager. Verhuurders weten dat ze moeten concurreren op kwaliteit en prijs. Bedrijven die op zoek zijn, zijn gericht op een “flight to quality” – ze geven de voorkeur aan nieuwere gebouwen met veel voorzieningen. Daarom is er nog steeds interesse in Class A-torens met moderne faciliteiten, terwijl oudere Class B/C-gebouwen het moeilijk hebben. Deze tweedeling is duidelijk: veel huurders verkleinen liever hun ruimte, maar upgraden naar een mooier gebouw om werknemers terug te lokken.

Er zijn enkele positieve signalen te zien te midden van het sombere kantoorbeeld. De verhuuractiviteit is met ongeveer 13% gestegen eind 2024 ten opzichte van het voorgaande jaar, wat betekent dat meer huurders bezichtigingen doen en contracten tekenen (zij het vaak kleinere huurovereenkomsten) coloradosun.com coloradosun.com. Lokale makelaars hebben het gevoel dat de markt “eindelijk aan het stabiliseren is” – het sentiment is dat we mogelijk op of nabij de piek van de leegstand zitten coloradosun.com. CBRE merkte zelfs op dat als het niet voor één grote huurderverplaatsing was geweest, de opname in het centrum positief zou zijn geweest in Q2 2025 cbre.com. Dat suggereert dat, afgezien van grote verhuizingen, de dagelijkse verhuur verbetert. “We zagen tekenen van stabilisatie… mensen hebben meer vertrouwen dat we economisch een zachte landing hebben gemaakt, wat bedrijven helpt om langetermijnbeslissingen over kantoorruimte te nemen,” zei een commercieel makelaar coloradosun.com. Met andere woorden, als de bredere economie een recessie weet te vermijden, kunnen bedrijven weer plannen gaan maken voor groei, wat uiteindelijk kan betekenen dat er weer behoefte ontstaat aan kantoorruimte (zij het ingericht voor hybride werken).

Bovendien wordt er geen nieuwe kantoorbouw gestart in het centrum – er zijn al meerdere kwartalen geen nieuwe projecten in de pijplijn cbre.com. Het laatste grote kantoorgebouw (1900 Lawrence) werd opgeleverd in het midden van 2024 cbre.com. Dit gebrek aan nieuw aanbod zal op termijn helpen om de leegstand te stabiliseren, aangezien ontwikkelaars het overschot niet verder vergroten. We zouden ook kunnen zien dat kantoortransformaties een rol gaan spelen: de stad onderzoekt manieren om verouderde kantoren in het centrum om te bouwen tot woningen of gemengd gebruik. Dergelijke transformaties (hoewel kostbaar en complex) kunnen op de lange termijn helpen om het overaanbod te absorberen.

Het is de moeite waard om de positieve punten binnen de kantoormarkt te benadrukken: bepaalde deelmarkten doen het beter. Cherry Creek’s kantoorleegstand is slechts ~8–9% – feitelijk volledig bezet – en vraagt de hoogste kantoorrents van Denver (~$49/vkft) coloradosun.com coloradosun.com. Dit chique gebied blijft in trek bij financiële, juridische en medische kantoorgebruikers die in een bruisend winkelgebied willen zitten. Evenzo is Denver’s zuidoostelijke voorstedelijke markt (zoals DTC), hoewel zwak, niet zo ernstig als het centrum, met vaak leegstand in de tien procent. Boulder’s kantoormarkt (apart maar regionaal) heeft ook een andere dynamiek door de vraag vanuit de techsector. Maar voor hoge gebouwen in het centrum is 2025 een huurdersmarkt. Bedrijven die hun huurcontracten heronderhandelen krijgen aanzienlijke huurverlagingen of verbouwingsbudgetten. Eigenaren van oudere gebouwen staan onder druk om te investeren in renovaties of alternatieve bestemmingen te overwegen. De gemeentelijke overheid is zelf tussenbeide gekomen door enkele grote oppervlakten te huren (bijvoorbeeld het onderverhuren van het voormalige Denver Post-gebouw voor haar kantoren) om te helpen de ruimte te vullen coloradosun.com. De langetermijnvooruitzichten voor kantoren in Denver hangen waarschijnlijk af van het herstel van het centrum als een levendige bestemming. Plannen om woningen, parken en attracties toe te voegen aan het centrum (meer hierover in Langetermijnvooruitzichten) zijn bedoeld om het stadscentrum nieuw leven in te blazen, wat op zijn beurt de vraag naar kantoren zou ondersteunen. Voor nu kun je verwachten dat de kantoorleegstand hoog blijft tot en met 2025–2026, met geleidelijke verbetering als de werkgelegenheid groeit en meer werknemers terugkeren naar kantoor.

Retailsector: Stabiliteit en herstel

In tegenstelling tot kantoren heeft de retailvastgoedsector van Denver veerkracht en zelfs kracht getoond in 2025. De retailmarkt (winkelcentra, winkelpanden, restaurants, enz.) werd hard getroffen tijdens de vroege COVID-periode, maar is hersteld nu consumenten terugkeren naar fysiek winkelen en dineren. De leegstand voor winkelruimte in de regio Denver is laag – rond de 4–5%, wat bijna een recordlaagte is lee-associates.com. Een rapport over Q1 2025 gaf aan dat de leegstand in Denver voor retail slechts 4,2% bedroeg met een recordlage beschikbaarheid van 5,0% lee-associates.com, wat sterke vraag en beperkte nieuwbouw weerspiegelt. In veel populaire wijken en voorstedelijke knooppunten is het vinden van winkelruimte zelfs competitief. Goed gelegen stripcentra en winkelstraten in Denver hebben vaak wachtlijsten van huurders.

De huren voor winkels zijn stabiel gebleven of licht gestegen. De gemiddelde vraaghuur bedraagt ongeveer $23,5 per vierkante voet (per jaar) triple-net in Denver, halverwege 2025 corken.co. Dat is een stabiel cijfer dat weinig is geschommeld, met een groei van misschien 1–3% per jaar, wat gezond is maar niet inflatoir. Verhuurders hebben weer wat meer prijsmacht nu de bezettingsgraad hoog is, maar ze houden er rekening mee dat winkeliers met kleine marges werken. Sterke consumentenbestedingen in 2023–2025 hebben de retail gesteund – de economie van Colorado is solide en mensen zijn na de pandemie enthousiast om samen te komen en te winkelen, wat vooral restaurants, bars en belevingswinkels ten goede komt corken.co. Een trend is de verschuiving naar dienstverlenende huurders (denk aan nagelsalons, fitnessstudio’s, medische klinieken, enz.) die ruimtes vullen die voorheen puur retail waren, omdat die diensten niet online kunnen en inspelen op de behoeften van de buurt corken.co.

Nieuwe winkelontwikkelingen zijn beperkt gebleven, wat heeft geholpen om de leegstand laag te houden. In Denver zijn weinig nieuwe winkelcentra of grote retailcentra gebouwd in de afgelopen jaren (behalve die binnen gemengde projecten), dus de bestaande voorraad wordt geleidelijk opgenomen. De winkelscene in het centrum is een beetje gemengd – er zijn nog steeds wat leegstaande panden in het Central Business District door minder voetgangers van kantoormedewerkers, maar andere gebieden zoals RiNo en LoHi bruisen van de nieuwe eetgelegenheden en winkels. Volgens Marcus & Millichap is de leegstand van winkels in het centrum voor het tweede jaar op rij gedaald richting 2025 doordat herbestemmingen en de groei van het aantal bewoners in het centrum hebben geholpen om enkele winkelpanden te vullen marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Kleine bedrijven zijn voorzichtig optimistisch, al maken zorgen over criminaliteit en dakloosheid in het centrum sommigen terughoudend (een probleem in de hele stad waar de autoriteiten aan werken).

In de detailhandel in de buitenwijken, met name grote power centers en winkelcentra, is het beeld over het algemeen positief. Winkelcentra zoals Cherry Creek Shopping Center hebben de bezetting behouden met een vernieuwde mix van huurders (meer entertainment, horeca en online-merken die fysieke winkels openen). De kruising tussen industrie en retail (magazijn/distributie voor detailhandel) is ook opvallend: veel detailhandelsverkopen vinden nu online plaats, wat de vraag naar industrieel vastgoed stimuleert (apart behandeld). Maar voor fysieke retail zorgen de groeiende bevolking en het toerisme van Denver (dat zich herstelde in 2023–24) voor bestedingen. Beleggingspanden in de retail hebben een ongeveer stabiel aanvangsrendement gezien, waarbij investeerders Denver-retail als minder risicovol beschouwen dan kantoren, maar misschien minder aantrekkelijk dan multifamily. De vooruitzichten voor retail zijn stabiel – verwacht dat de lage leegstand zal aanhouden, vooral voor goed gelegen buurtcentra, en een huurprijsstijging in de lage enkelcijferige percentages zolang het aanbod onder controle blijft. Ontwikkelaars beginnen retail te integreren in gemengde projecten (zoals winkels op de begane grond van nieuwe appartementencomplexen) in plaats van op zichzelf staande winkelcentra, waardoor het retailaanbod aansluit bij nieuwe woongebieden.

Industrieel segment: Hoge vraag neemt iets af

De industriële vastgoedmarkt van Denver (magazijnen, distributiecentra, productieruimte) heeft de afgelopen jaren uitstekend gepresteerd en blijft er in 2025 goed voorstaan, zij het met een vleugje afkoeling ten opzichte van het hoogtepunt. De strategische ligging van de metro als logistiek knooppunt voor de Mountain West, gecombineerd met de e-commerceboom, leidde tot een hectische industriële ontwikkeling en opname in 2020–2022. In 2025 is een deel van dat momentum genormaliseerd, maar de fundamenten zijn nog steeds sterk.

De leegstandscijfers voor industrieel vastgoed zijn laag tot matig. Eind Q1 2025 steeg de totale industriële leegstand in Denver licht naar 8,1% (van ~7,8% eerder), wat nog steeds historisch laag is en onder het nationale gemiddelde ligt milehighcre.com. De directe leegstand is zelfs nog lager (~7,7%), met de rest als onderverhuurde ruimte milehighcre.com. De lichte stijging in leegstand wordt vooral toegeschreven aan een golf van nieuw aanbod – ontwikkelaars hebben het afgelopen jaar veel nieuwe magazijnen opgeleverd, vooral grote speculatieve projecten nabij Denver International Airport en langs de I-70. Alleen al in Q1 2025 werd ongeveer 864.000 vierkante meter verdeeld over zes gebouwen opgeleverd milehighcre.com. Gelukkig is een groot deel van de nieuwbouw build-to-suit of vooraf verhuurd (bijna 78% van de in Q1 opgeleverde ruimte was al toegezegd) milehighcre.com. Dit heeft ervoor gezorgd dat de leegstand niet verder is gestegen. De netto absorptie blijft positief – Denver nam in Q1 2025 +531.000 vierkante meter op, zelfs hoger dan Q1 2024 met 9,9% milehighcre.com milehighcre.com. Grote intrekkingen zoals het nieuwe distributiecentrum van Target van 529.000 vierkante meter in de noordelijke voorsteden en een bezetting van 339.000 vierkante meter door Discount Tire zorgden voor een hogere absorptie milehighcre.com. Deze zijn belangrijk omdat ze een aanhoudende vraag van huurders naar grote ruimtes laten zien.

De razendsnelle groei van 2021 (toen bedrijven naarstig op zoek waren naar magazijnruimte voor e-commerce distributie) is echter tot rust gekomen. Het verhuurvolume begin 2025 lag ongeveer 13% lager dan eind 2024 (maar nog steeds boven het niveau van begin 2024) milehighcre.com. Er zijn aanwijzingen dat de groei van industriële huren enigszins is afgevlakt. De gemiddelde vraaghuur in Denver bedraagt ongeveer $9,60/vg (NNN per jaar) voor magazijn/distributie, wat ongeveer 3% hoger is dan een jaar eerder milehighcre.com. Dat is een vertraging vergeleken met de stijgingen van midden/hoge enkele cijfers die werden gezien in 2018–2021. De gerealiseerde huren (na concessies) liggen rond de $8,48, een stijging van ongeveer 8% op jaarbasis milehighcre.com – nog steeds een solide groei, wat aangeeft dat veel verhuurders de huur bij verlengingen kunnen verhogen gezien het beperkte alternatief voor huurders milehighcre.com. Industriële verhuurders blijven over het algemeen in een gunstige positie, maar ze houden het nieuwe aanbod goed in de gaten. De ontwikkelingspijplijn bedroeg ongeveer 4,7 miljoen vierkante voet in aanbouw in Q1 2025, wat iets lager is dan de recente pieken doordat sommige projecten zijn afgerond milehighcre.com milehighcre.com. Opvallend is dat speculatieve bouw is vertraagd – ontwikkelaars zijn nu voorzichtiger en richten zich op built-to-suit projecten of gefaseerde bouw na een lichte stijging van de leegstand te hebben gezien.

De industriële markt van Denver wordt sterk beïnvloed door bepaalde deelmarkten: de Airport-corridor in het uiterste noordoosten van Denver ziet het grootste deel van de nieuwbouw en verhuuractiviteit (het was goed voor 60% van alle verhuur in Q1 2025) milehighcre.com, dankzij de beschikbaarheid van grond en de toegang tot snelwegen. Daar hebben Amazon, Walmart, Target en andere grote spelers hun belangrijkste faciliteiten. Toen deze spelers in 2020–21 snel uitbreidden, zijn ze sindsdien voorzichtiger geworden (Amazon pauzeerde bijvoorbeeld een deel van de uitbreiding). De industriële vraag is daardoor verschoven naar een meer normale mix van 3PL’s, bouwmaterialenbedrijven, producenten, enz. Denver profiteert ook van regionale groei in de maakindustrie en de behoefte van de cannabisindustrie aan magazijnen. De bezettingsgraad blijft hoog (94,2% volgens CBRE in Q1 2025) in de industrie bisnow.com, en eventuele afgenomen vraag is vooral relatief ten opzichte van het hoge tempo eerder – het blijft een verhuurdersmarkt voor goed gelegen, moderne magazijnen.

Samengevat is industrieel vastgoed in Denver voor 2025 stabiel en sterk. We zien een lichte stijging van de leegstand en een lichte vertraging in de huurgroei terwijl de markt een golf van nieuw aanbod absorbeert, maar de algemene fundamenten (leegstand onder de 10%, positieve opname, huurgroei die de inflatie overtreft) blijven positief. Tenzij er een grote economische neergang plaatsvindt, zou Denver’s positie als groeiend regionaal distributiecentrum de industriële sector actief moeten houden. De uitdaging voor de sector zal zijn om de volgende ontwikkelingsfasen te beheren – ervoor zorgen dat nieuwe projecten aansluiten bij de vraag om overaanbod te voorkomen. Op dit moment staat de industriële markt van Denver als een pijler van relatieve kracht binnen de commerciële sectoren, en biedt het betrouwbare inkomsten voor investeerders en ruimte voor de voortdurende uitbreiding van logistiek, productie en dienstverlenende bedrijven.

Belangrijke ontwikkelingen en infrastructuurprojecten

Er zijn verschillende grote ontwikkelings- en infrastructuurprojecten gaande in Denver die de komende jaren een aanzienlijke impact zullen hebben op vastgoed (zowel commercieel als residentieel). Enkele van de meest opvallende in 2025 zijn:

The River Mile – Dit is wellicht Denver’s meest ambitieuze stedelijke herontwikkelingsproject ooit: een gepland 62-acre gemengd district langs de South Platte River in het centrum (op de huidige locatie van het Elitch Gardens pretpark). In juni 2025 keurde de stad de eerste fase van $1 miljard van River Mile goed unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Met steun van Kroenke Sports & Entertainment voorziet het masterplan in 15 miljoen vierkante voet aan ontwikkeling over een periode van meer dan 20 jaar, waaronder ~8.000 wooneenheden en miljoenen vierkante voet aan kantoor-, winkel- en entertainmentruimte unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Na voltooiing wordt verwacht dat het de bevolking van het centrum zal verdubbelen en een nieuwe, dichtbevolkte wijk aan de rivier zal creëren unitedstatesrealestateinvestor.com. Fase I is eind 2023 van start gegaan, met de focus op infrastructuur – nieuwe straten, nutsvoorzieningen, parken – waarbij sommige parken al open zijn en de eerste gebouwen gepland staan om eind 2025 te beginnen unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile zal duizenden appartementen/condo’s toevoegen (inclusief betaalbare woningen), moderne kantoortorens en openbare voorzieningen (zoals verbeterde rivierpaden en voetgangersbruggen) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Deze ontwikkeling is een game-changer: het zal het bereik van het centrum vergroten, de broodnodige woningvoorraad bieden (waardoor de druk elders afneemt), en kan nieuwe bedrijven aantrekken die op zoek zijn naar een levendige woon-werkomgeving. Voor commercieel vastgoed kan de geplande 6,6 miljoen vierkante voet aan kantoorruimte van River Mile de vraag opvangen zodra de markt herstelt unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, hoewel dat een langetermijnvooruitzicht is.
Projecten voor de heropleving van het centrum – Naast River Mile heeft Denver een bredere visie voor het vernieuwen van het centrum in de komende 20 jaar (volgens het Downtown Area Plan en aanverwante initiatieven). Er ligt een grote nadruk op parken en openbare ruimtes: plannen voorzien in nieuwe parken in het centrum (bijvoorbeeld voorstellen om een deel van de I-25 te overkappen of parken aan te leggen in onderbenutte gebieden) denverite.com, en het verbeteren van bestaande parken zoals Civic Center. Sterker nog, Civic Center Park staat gepland voor herontwikkeling vanaf 2025 om de veiligheid en bruikbaarheid te verbeteren coloradocommunitymedia.com. De renovatie van 16th Street Mall is een belangrijk lopend project: de kenmerkende voetgangerspromenade van de stad krijgt een opknapbeurt van $175 miljoen (nieuwe bestrating, verlichting en ontwerp) die naar verwachting in de herfst van 2025 klaar is westword.com westword.com. Zodra het klaar is, hoopt men dat de Mall weer shoppers en toeristen zal aantrekken, wat ten goede komt aan de winkels en restaurants in het centrum. Ook worden er inspanningen geleverd om oude kantoorgebouwen om te bouwen tot woningen of hotels om zo een 24/7-bevolking in het centrum te brengen, wat op zijn beurt de winkels op de begane grond en de algehele levendigheid ondersteunt. Deze veranderingen zijn bedoeld om de leegstand en de achterblijvende pandemieherstel in het centrum aan te pakken westword.com. Kortom, de stad investeert in het leefbaarder maken van het centrum en het minder afhankelijk maken van kantoormedewerkers.
Uitbreiding van Denver International Airport (DEN) – DEN bevindt zich midden in een grootschalige, meerfasige uitbreiding en renovatie (het Great Hall-project). In 2025 zal een nieuw centraal beveiligingscontrolepunt (East Security) naar verwachting openen in de terminal westword.com westword.com, na de succesvolle opening van het West Security-controlepunt in 2024 westword.com. Deze gemoderniseerde controlepunten zullen de doorstroming van passagiers en de efficiëntie van de beveiliging verhogen. Daarnaast hebben uitbreidingen van de Concourse nieuwe gates toegevoegd (DEN heeft tegen 2022 tientallen gates toegevoegd en er komen er nog meer bij). Voor vastgoed betekent een groter vliegveld meer luchtverkeer en mogelijk meer vraag naar nabijgelegen hotel-, kantoor- en industriële ruimte (luchthavengerelateerde logistiek). De stad voltooit ook een nieuwe diverging diamond interchange bij Peña Boulevard en Jackson Gap om de bereikbaarheid van de luchthaven te verbeteren tegen eind 2025 westword.com. Soepele connectiviteit zou de Airport-submarkt moeten helpen blijven groeien (waar veel magazijnen en reisgerelateerde bedrijven zijn). De renovaties van de Great Hall gaan door na 2025, maar elke mijlpaal (zoals de nieuwe beveiligingsgebieden) verbetert de ervaring van reizigers, wat indirect de toerisme- en congressector van Denver ondersteunt – die vervolgens weer bijdragen aan de prestaties van hotels en winkels in het centrum.
Vervoersprojecten – Naast de luchthaven bepalen regionale infrastructuurverbeteringen in Denver de patronen van vastgoedontwikkeling. Een belangrijk project is het plan voor Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT), een initiatief van $280 miljoen om speciale busbanen en verbeterde haltes toe te voegen langs Colfax (Denver’s drukste OV-corridor) tegen het einde van dit decennium enr.com. In 2025 gaf de stad onder de nieuwe burgemeester Mike Johnston een signaal van betrokkenheid bij dit en andere OV-uitbreidingen om woninggroei te ondersteunen zonder verkeersopstoppingen enr.com. Wanneer Colfax BRT klaar is (geschat ~2027-28), kunnen gebieden langs East Colfax een renaissance doormaken, met meer hoogbouw en gemengde projecten dankzij verbeterd OV. Investeerders hebben nu al motels en percelen aan Colfax op het oog voor herontwikkeling. De staat onderzoekt ook Front Range Rail (passagierstrein van Fort Collins naar Colorado Springs via Denver), al is dat nog vooral in de planningsfase. Op de wegen rondt Colorado DOT grote snelwegverbeteringen af: het Central 70 Project (dat I-70 door noord-Denver verlaagde en overdekte, afgerond eind 2022) opende nieuw parkgebied en stimuleert herontwikkeling in aangrenzende buurten. Nu ligt de focus op de I-25 South “Gap” en diverse knooppunt-herontwerpen in de regio Denver (zoals de I-25/Broadway-verbeteringen die in 2025 klaar moeten zijn). Infrastructuurverbeteringen verhogen over het algemeen de vastgoedwaarde in de buurt door betere bereikbaarheid en uitstraling. Zo zal het I-70 parkdek (in Elyria-Swansea) naar verwachting de aantrekkingskracht van die buurten vergroten.

Samengevat: het commerciële landschap van Denver zal de komende jaren sterk worden beïnvloed door deze grote projecten. River Mile zal geleidelijk een heel nieuw district toevoegen. De 16th Street Mall, Civic Center en andere verbeteringen in het centrum zijn bedoeld om de binnenstad te versterken, aantrekkelijker te maken voor werkgevers en bewoners (en zo op termijn lege kantoren te vullen). De groei van de luchthaven verstevigt Denver’s status als belangrijk knooppunt, wat bedrijven (zoals luchtvaarttechnologie en logistiek) kan aantrekken om zich hier te vestigen. En OV- en wegprojecten sturen waar ontwikkeling zich concentreert (bijvoorbeeld langs Colfax of bij nieuwe forensentreinstations). Vastgoedinvesteerders volgen deze projecten op de voet – en kopen vaak grond op in het pad van de vooruitgang. Zo wordt grond nabij toekomstige BRT-haltes of rond het River Mile-terrein al verhandeld in afwachting van hogere vraag. Al met al zou de voltooiing van belangrijke infrastructuur tegen 2025 en daarna nieuwe kansen moeten creëren en de stad helpen groei duurzamer op te vangen.

Investeringskansen

Voor vastgoedinvesteerders biedt Denver’s veranderende markt in 2025 een mix van kansen die een paar jaar geleden nog schaars waren. Door de afkoeling van de markt kunnen slimme investeerders betere waardes vinden en is er meer keuze in vastgoed, of het nu gaat om flippen, ontwikkeling of huurinkomsten. Hier zijn enkele van de belangrijkste investeringshoeken in Denver nu:

Opkomende “Hot” buurten voor waardestijging: Zoals besproken bieden buurten als Berkeley/Tennyson, Sloan’s Lake en Sun Valley/West Colfax aanzienlijk opwaarts potentieel. Berkeley is een magneet geworden voor mensen die uit Highland zijn geprijsd, en investeerders kopen oudere huizen om deze te renoveren of te slopen en moderne duplexen/stadshuizen te bouwen. Met trendy winkels en een hippe sfeer zitten de woningwaarden in Berkeley in een sterke opwaartse lijn stucrowell.com. Op vergelijkbare wijze biedt de voortdurende herontwikkeling van Sloan’s Lake (met nieuwe appartementen en stadshuizen bij het meer) kansen – het kopen van een oudere ranch om te renoveren of het verhuren van een nieuw stadshuis kan solide rendement opleveren nu dit gebied zich ontwikkelt tot een luxe-wijk aan het water stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (net ten westen van het centrum, nabij het Broncos-stadion) is ook opmerkelijk – historisch gezien een van de armste gebieden van Denver, maar nu in herontwikkeling met nieuwe betaalbare woningen en het is een Opportunity Zone. Investeerders die op de lange termijn mikken, kunnen daar grond verwerven of samenwerken aan projecten, in afwachting van stijgende waarden naarmate de River Mile- en stadiondistrictplannen in de buurt werkelijkheid worden. Over het algemeen richten investeerders in 2025 zich op de “volgende” LoHi of RiNo – gebieden grenzend aan al bloeiende buurten – vanuit de gedachte dat de groei zal overlopen.
Korte termijn verhuur (STRs) & Airbnb: Denver is een toeristische en conventiebestemming, en korte termijn verhuur blijft winstgevend, zij het streng gereguleerd. De regels van de stad vereisen dat STR-exploitanten een vergunning hebben en alleen hun hoofdverblijf (of een deel daarvan) mogen verhuren, waardoor pure investerings-STR-appartementen in de meeste gevallen worden voorkomen coloradocommunitymedia.com. Desondanks hebben investeerders creatieve manieren gevonden, zoals “house hacking” (het kopen van een twee-onder-een-kapwoning of een huis met een kelderappartement; in het ene deel wonen en het andere deel als STR verhuren). Wijken zoals LoDo, RiNo en Capitol Hill, met uitgaansgelegenheden en attracties, kennen een sterke Airbnb-vraag. Een investeerder die niet ter plaatse woont, mag vanwege de hoofdverblijfsregel mogelijk niet het hele jaar door een heel huis als STR verhuren, maar sommigen werken samen met lokale eigenaar-bewoners of richten zich op nabijgelegen steden (zoals niet-geïncorporeerde county-gebieden) met soepelere regels. De opbrengsten op STRs in Denver kunnen de typische langetermijnverhuur overtreffen – vaak 15-20%+ bruto rendement – gezien de nachtprijzen en hoge bezetting tijdens het skiseizoen en de zomer. Door de hoofdverblijfsvereiste ligt de STR-kans vaak in het kopen van een woning die een aparte verhuureenheid toestaat (ADU of kelderappartement). Toevallig kan de recente legalisatie van ADU’s in heel Denver dit uitbreiden (meer huiseigenaren kunnen een ADU bouwen om deze via Airbnb te verhuren voor extra inkomen) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Investeerders kunnen de bouw van een ADU voor eigenaren financieren in ruil voor een deel van de opbrengst. Buiten de stad zijn korte termijn verhuur in bergdichte buitenwijken (bijv. Golden, Boulder County) of Colorado Springs alternatieven, hoewel dat aparte markten zijn.
Fix-and-Flip-kansen: Tijdens de extreem hete markt hadden fix-and-flip-investeerders moeite om “probleemwoningen” of huizen onder de marktwaarde te vinden – alles werd zo snel verkocht, vaak aan eigenaar-bewoners die zelf een opknapper wilden aanpakken. Nu, met woningen die langer te koop staan en kopers kieskeurig over de staat (zoals opgemerkt door DMAR: woningen die werk nodig hebben “blijven meestal langer staan” denverite.com), kunnen flippers meer opereren. Bijvoorbeeld, een gedateerd huis dat niet verkoopt, kan een prijsverlaging krijgen tot een niveau dat aantrekkelijk is voor investeerders. Flippers kunnen het dan opknappen tot de instapklare staat die kopers tegenwoordig willen (aangezien kopers nu vaak “geen zin hebben om projecten over te nemen” dmarealtors.com). De sleutel is om tegen een lage genoeg prijs te kopen om renovatie- en houdkosten te dekken in deze omgeving met hogere rente. De winstmarges zijn dunner dan toen de prijzen snel stegen, dus flippers moeten selectief zijn. Maar in buurten met oudere woningvoorraad (zoals Aurora, Englewood, Wheat Ridge) is er volop kans om waarde toe te voegen. Ook is het aantal executieverkopen, hoewel historisch nog steeds laag, iets gestegen doordat sommige huiseigenaren moeite hebben met hogere lasten of baanverlies – wat af en toe deals op veilingen oplevert. Over het algemeen betekent het verschuiven van het evenwicht naar een kopersmarkt dat flippers en value-add-investeerders meer onderhandelingsruimte hebben bij verwaarloosde woningen (minder biedoorlogen tegen reguliere kopers). Nu de bouwkosten stabiliseren (hout en materialen zijn lager dan de pieken in 2021), komen renovatieprojecten financieel beter uit. Succesvolle investeerders richten zich op woningen waar strategische updates (keuken/badkamer renovatie, een slaapkamer toevoegen) de verkoopwaarde aanzienlijk kunnen verhogen.
Nieuwbouw & Ontwikkeling: Voor ontwikkelaars blijft de behoefte aan woningen in Denver op de lange termijn kritiek, zelfs als de markt op korte termijn is afgekoeld. De grondprijzen zijn enigszins gestabiliseerd na een piek in 2020–22, wat gunstig is voor de haalbaarheid van ontwikkelingen. Het beleid van de stad is steeds meer pro-dichtheid: vanaf 2025 zijn ADU’s overal toegestaan en zijn de eisen voor eigenaar-bewoning verlaagd coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, en de staat heeft aangedrongen op het versoepelen van barrières voor woningbouw coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Dit creëert kansen om in te vullen met meer wooneenheden in gewilde gebieden. Zo kunnen investeerders nu op een groot perceel voor ééngezinswoningen in centraal Denver een ADU bouwen om te verhuren of apart te verkopen. Sommige zones staan duplexen of fourplexen toe waar eerst maar één huis stond. Kleinschalige ontwikkeling (het toevoegen van ‘missing-middle’ woningen) staat op het punt te groeien dankzij deze bestemmingswijzigingen. Daarnaast is nieuwbouw in de voorsteden voor verkoop in trek bij kopers die in de stad niets konden vinden – daarom bouwen ontwikkelaars als Lennar, Richmond, enz. nog steeds actief in nieuwe wijken rond Denver. Investeerders kunnen in deze projecten participeren of ze financieren.

Een specifieke nieuwbouwhoek: multifamily development. Zelfs met veel opgeleverde appartementen zien veel experts dat Metro Denver meer woningen nodig heeft voor de groeiende bevolking. De bouw vertraagde in 2023 door kosten en rente, maar eind 2025 kunnen we een opleving zien, vooral als stadsincentives voor betaalbare woningen worden benut. Denver’s Expanding Housing Affordability-verordening vereist dat grotere projecten betaalbare woningen bevatten of een vergoeding betalen (sinds 2022), en hoewel dat complexiteit toevoegt, kan het worden gecompenseerd door incentives zoals belastingkortingen of extra dichtheid. Investeerders die gespecialiseerd zijn in Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)-projecten of publiek-private samenwerkingen kunnen Denver als gastvrij ervaren. Er zijn ook Opportunity Zones in verschillende wijken van Denver (Sun Valley, delen van Montbello, enz.) waar investeerders belastingvoordelen kunnen krijgen voor langetermijninvesteringen. Die OZ-aanduidingen (ingesteld in 2018) zijn geldig tot 2026 voor volledige voordelen, dus 2025 is een cruciaal moment om daar kapitaal in te steken.

Samengevat is de markt van Denver in 2025, met het toegenomen aanbod en de gematigde prijzen, een vruchtbare bodem voor geduldige, strategische investeerders. Of het nu gaat om verhuurpanden (profiteren van een sterke huurderspool), flips (nu haalbaarder met meer aanbod), of ontwikkeling (met nieuw beleid dat meer woningen stimuleert), er zijn verschillende manieren om winst te maken. De sleutel is deals beoordelen met realistische aannames – uitgaan van een meer normale prijsstijging, rekening houden met hogere financieringsrentes, en focussen op locaties met blijvende aantrekkingskracht. Investeerders kunnen niet langer rekenen op een stijgende markt die iedereen meeneemt (zoals in 2021). In plaats daarvan zal succes in 2025 en daarna komen door echte waarde toe te voegen – via renovatie, slim grondgebruik of uitstekend vastgoedbeheer – en door plekken te kiezen die aansluiten bij Denver’s toekomstige groeipatronen.

Uitdagingen en Risico’s

Hoewel er veel kansen zijn, staat de vastgoedmarkt van Denver voor verschillende uitdagingen en risico’s die de prestaties in de komende jaren kunnen temperen. Investeerders, ontwikkelaars en huiseigenaren moeten deze factoren goed in de gaten houden:

Economische onzekerheid en rentestanden: Misschien wel het grootste directe risico is de bredere economie. Er zijn aanhoudende zorgen over een mogelijke recessie of economische vertraging. Als de nationale of mondiale omstandigheden verslechteren (bijvoorbeeld door verkrapping door de Fed, geopolitieke gebeurtenissen, enz.), zal Denver de gevolgen merken in baanverlies en verminderde vraag naar woningen. Tot nu toe is de economie van Denver veerkrachtig gebleken met een lage werkloosheid (~4% begin 2025 assets.cushmanwakefield.com), maar sectoren zoals technologie hebben ontslagen gehad die in de gaten moeten worden gehouden. Bovendien blijven de rentestanden een onzekere factor. Het beleid van de Federal Reserve in 2025–2026 zal grote invloed hebben op vastgoed. Mocht de inflatie hardnekkig blijven en de rentes hoog blijven of zelfs stijgen, dan zal dat de betaalbaarheid verder aantasten en mogelijk de huizenprijzen doen dalen. Omgekeerd, als de inflatie afkoelt en de Fed de rente verlaagt, kunnen de hypotheekrentes dalen – wat de vraag stimuleert, maar mogelijk weer tot een prijsstijging leidt als het aanbod niet meegroeit. De markt balanceert dus op het scherpst van de snede, sterk beïnvloed door het beleid van de Fed. Veel partijen rekenen op een daling van de rente (wat gunstig zou zijn), maar elke onverwachte stijging van de rente is een duidelijk risico dat “deals kan stilleggen en meer kopers kan uitsluiten”.
Betaalbaarheid en kopersmoeheid: In samenhang hiermee is de betaalbaarheidscrisis zelf een risico. De mediane huizenprijs in Denver ten opzichte van het lokale mediane inkomen staat op historisch hoge veelvouden (zelfs met stabiele prijzen maken de hoge rentes het een van de minst betaalbare momenten in decennia). Als dit aanhoudt, kunnen meer huishoudens ervoor kiezen om geen huis te kopen of te verhuizen naar goedkopere gebieden, wat de lokale vraag naar woningen kan drukken. Nu al is de bevolkingsgroei in Colorado vertraagd vergeleken met de jaren 2010 cpr.org, deels omdat mensen verhuizen naar plekken met lagere kosten. Het Colorado Futures Center waarschuwt dat hoge woonlasten de economische groei kunnen belemmeren als werknemers het zich niet kunnen veroorloven hier te wonen. Als reactie daarop is er politieke druk om de betaalbaarheid van woningen aan te pakken – via subsidies, hogere dichtheid, huurregulering, enzovoort. Dat leidt tot een ander risico: veranderingen in regelgeving.
Regelgevings- en wetgevingsrisico’s: De beleidsomgeving rond wonen is dynamisch. Een belangrijk debat is huurregulering. Colorado verbiedt momenteel lokale huurreguleringsverordeningen bij staatswet (sinds 1981), maar in 2023 werd een wetsvoorstel ingediend om dat verbod op te heffen. Het werd niet aangenomen (het voorstel werd weggestemd in de commissie) cpr.org, maar voorstanders van huurdersrechten beloofden te blijven pleiten voor maatregelen voor huurbeperking westword.com. Als de staat in de komende jaren een vorm van huurregulering zou toestaan (zelfs alleen voor oudere gebouwen of een percentage van de woningen), kan dat het rendement op investeringen in huurwoningen beïnvloeden. Verhuurders maken zich hier zorgen over, ook al is het niet direct aan de orde. Een ander wetgevingsgebied: onroerendgoedbelasting. Zoals vermeld, zijn de onroerendgoedbelastingen in Colorado gestegen door sterk gestegen waarderingen. De afwijzing van Prop HH betekent geen directe verlichting, afgezien van een tijdelijke verlaging van het aanslagpercentage die de wetgever heeft doorgevoerd. Als de belastingen hoog blijven, kan dat druk zetten op huiseigenaren (vooral die met een vast inkomen) en mogelijk het aantal gedwongen verkopen of executies verhogen. Er kunnen in de toekomst referenda of wetsvoorstellen komen om dit aan te pakken, maar de uitkomst is onzeker.

Aan de positieve kant stimuleert de regelgeving ook pro-woningbouwmaatregelen (die we hebben besproken, zoals de legalisering van ADU’s). Dit zijn vooral kansen, maar ze brengen ook complexiteit met zich mee. Zo kan de nieuwe inclusieve zonering voor grotere projecten in Denver (waarbij betaalbare woningen verplicht zijn) sommige marktprojecten ontmoedigen of de marges verkleinen. Daarnaast vereist Denver nu verhuurvergunningen voor alle langetermijnverhuur (vanaf 2024) robinsonandhenry.com, wat, hoewel het de kwaliteit van huurwoningen verbetert, extra kosten en bureaucratie voor verhuurders met zich meebrengt. Kosten voor naleving, inspectie-eisen en mogelijke boetes zijn risico’s waar kleine verhuurders mee te maken krijgen.

Bouwkosten en Arbeid: Hoewel de materiaalkosten zijn afgenomen ten opzichte van de extreme pieken van 2021, blijft bouwen in Denver duur. De bouwsector kampt nog steeds met arbeidstekorten – veel vakmensen zijn tijdens de Grote Recessie vertrokken en nooit teruggekeerd, en nu is er concurrentie om arbeidskrachten door infrastructuurprojecten. De loondruk in de bouw is aanzienlijk (en inflatie in het algemeen verhoogt de kosten voor brandstof, enz.). Problemen in de toeleveringsketen zijn verbeterd maar nog niet volledig opgelost; bepaalde materialen of componenten kunnen nog steeds lange levertijden hebben. Voor ontwikkelaars betekent dit dat budgetten kunnen ontsporen en projecten kunnen worden vertraagd, wat een risico vormt voor het leveren van de broodnodige voorraad. Voor woningbouwers betekenen hoge kosten dat ze zich richten op luxeproducten (om de kosten via de prijs terug te verdienen) of verder buiten de stad bouwen waar grond goedkoper is – in beide gevallen helpt dit de betaalbaarheid in de stad niet direct. Als er opnieuw een wereldwijde verstoring van de toeleveringsketen zou optreden (bijvoorbeeld handelsproblemen of een nieuwe pandemiegolf), zou dit de bouw opnieuw kunnen vertragen.
Klimaat- en Milieurisico’s: Denver wordt over het algemeen minder bedreigd door klimaatrampen dan kustgebieden, maar is niet immuun. Steeds vaker vormen extreme weersomstandigheden en klimaatveranderingen risico’s. Colorado heeft vaker te maken met bosbranden (hoewel vooral in berggebieden) en zware hagelbuien aan de oostrand. Een intens seizoen met bosbrandrook of een grote hagelstorm kan de vastgoedactiviteit tijdelijk doen afnemen (en de verzekeringskosten permanent verhogen). Daarnaast kent Denver enkele overstromingsgevoelige zones langs de Platte en Cherry Creek – klimaatverandering kan het overstromingsrisico bij zware regenval vergroten. De stad en ontwikkelaars moeten investeren in mitigatie (zoals de verbeteringen aan de afwatering in projecten als River Mile’s rivierengineering om het overstromingsrisico te verkleinen unitedstatesrealestateinvestor.com). Het negeren hiervan kan leiden tot eigendomsschade of strengere bouwvoorschriften in de toekomst.
Overaanbod in Bepaalde Segmenten: Hoewel er in Denver over het algemeen een tekort aan woningen is, is er een risico op lokaal overaanbod, vooral bij luxeappartementen. Een groot aantal Class A-appartementen kwam op de markt tussen 2020–2024. De stijging van de leegstand tot ongeveer 8,6% in de meergezinssector is het bewijs dat het aanbod de vraag eindelijk heeft ingehaald, al is het tijdelijk corken.co. Als ontwikkelaars zonder onderbreking kapitaal blijven investeren in vergelijkbare high-end projecten, kunnen we hogere leegstand en concessies op de huurmarkt zien, wat het rendement voor investeerders schaadt en mogelijk leidt tot wanbetaling van leningen op te zwaar gefinancierde projecten. Evenzo is er in commerciële segmenten zoals industrie een risico dat sommige ontwikkelaars te veel bouwen. Zoals opgemerkt, is de leegstand gestegen tot ongeveer 8% met een golf van opgeleverde magazijnen milehighcre.com. Als de economie vertraagt en de consumentenbestedingen dalen, kan de opname van nieuwe magazijnen vertragen, en dan kan die sector plotseling met hogere leegstand te maken krijgen. De geschiedenis van Denver laat cycli zien waarin overaanbod in kantoren (jaren 80) of appartementen (midden jaren 2000) leidde tot jarenlange inzinkingen. Ontwikkelaars moeten waakzaam zijn om dit niet te herhalen.
Financiering en kredietvoorwaarden: De gezondheid van het bank- en leenklimaat is een andere factor. Door de hogere rente hebben sommige regionale banken zich teruggetrokken uit het verstrekken van leningen voor commercieel vastgoed. In de eerste helft van 2023 vonden er enkele faillissementen van Amerikaanse banken plaats, waardoor kredietverstrekkers voorzichtiger werden. Als de kredietvoorwaarden verder worden aangescherpt (door beleid van de Fed of door risicomijding van banken), kan het zelfs voor solide projecten moeilijk worden om financiering te krijgen. Het risico op herfinanciering is ook reëel – veel leningen op commercieel vastgoed lopen af, en kredietnemers zullen geconfronteerd worden met veel hogere rentes, die in sommige gevallen niet gedragen kunnen worden door de huidige kasstromen (vooral kantoren met leegstand). Dit vergroot het risico op wanbetaling of gedwongen verkopen, wat de waarden onder druk kan zetten als dit op grote schaal gebeurt. Hoewel de fundamenten in Denver sterk zijn, is de stad niet immuun voor de nationale herwaardering van commercieel vastgoed die plaatsvindt nu cap rates stijgen. Zo kan een kantoorgebouw dat twee jaar geleden op een cap rate van 5% werd gewaardeerd, nu een cap rate van 7-8% vereisen, wat een forse waardedaling impliceert en kan leiden tot eigenaren die de sleutels teruggeven aan de kredietverstrekkers. Deze stress kan overslaan en invloed hebben op de belastinginkomsten van de stad en de waarde van omliggende panden. Het is een risico dat vooral geldt voor commerciële activa zoals oudere kantoren of te zwaar gefinancierde appartementen, maar het is het vermelden waard.

Samengevat moeten de spelers op de vastgoedmarkt in Denver navigeren in een landschap met meerdere externe en interne risico’s. Economische tegenwind, beleidswijzigingen en de naweeën van de pandemieboom komen allemaal samen in dit moment. De markt is aan het herbalanceren, maar kan ongunstig omslaan als bijvoorbeeld een recessie toeslaat terwijl de rente nog hoog is. Dat gezegd hebbende, Denver heeft zich in eerdere cycli veerkrachtig getoond. Veel van deze uitdagingen (betaalbaarheid, regelgevende beperkingen, klimaatbestendigheid) worden actief aangepakt via beleid en innovatie. De sleutel zal aanpassingsvermogen zijn – wie strategieën kan aanpassen (bijvoorbeeld overschakelen op het bouwen van meer betaalbare woningen als het luxesegment verzadigd raakt, of creatief financieren in een krappe kredietmarkt) zal deze risico’s beperken. En over het geheel genomen bieden de diverse economie en aantrekkelijkheid van Denver een buffer – zelfs als de groei vertraagt, blijven mensen hierheen verhuizen vanwege de levenskwaliteit, wat de langetermijnvraag naar vastgoed ondersteunt. Niettemin is voorzichtigheid geboden: het makkelijke geld in vastgoed is verdiend in 2020-21; vanaf nu is het een fase van degelijk vakmanschap, met veel aandacht voor macro-economische omstandigheden en lokale beleidsontwikkelingen.

Langetermijnvooruitzichten (2026–2030)

Als we verder kijken dan de huidige aanpassingen, blijven de langetermijnvooruitzichten voor vastgoed in Denver voor de rest van het decennium (2026–2030) over het algemeen optimistisch, zij het met gematigde verwachtingen. Verschillende belangrijke factoren zullen dit traject bepalen:

Bevolkingsgroei en demografie

De bevolkingsgroei van Denver zal naar verwachting gestaag doorgaan, zij het in een lager tempo dan de explosieve jaren 2010. De stad Denver zelf zal naar verwachting groeien van ongeveer 716.000 inwoners in 2024 tot ongeveer 730.000 in 2030 5280.com aterio.io. Dat is een bescheiden groei (ongeveer 2% in totaal, wat de beperkte ruimte en al hoge basis weerspiegelt). De bredere metropoolregio (Denver-Aurora-Lakewood MSA) zal echter het grootste deel van de nieuwe inwoners opvangen. Metro Denver zal naar verwachting in 2030 meer dan 3,6 miljoen inwoners tellen, tegen ongeveer 3,3 miljoen halverwege het decennium metrodenver.org. Dat betekent een toename van ~300.000+ mensen in de metropool, oftewel ongeveer een stijging van 10%. Deze groei zal voortkomen uit een combinatie van natuurlijke aanwas en netto migratie.

Belangrijk is dat wie naar Denver verhuist aan het veranderen is. Twintigers en dertigers zullen nog steeds komen voor werk en levensstijl, maar de hoge kosten kunnen sommige jongeren elders naartoe drijven. Ondertussen groeit het aantal 65-plussers in Colorado snel (deze groep zal in 2030 naar verwachting ~77% groter zijn dan in 2015) codot.gov. Dit kan zorgen voor meer vraag naar kleinere woningen, 55+ gemeenschappen en zelfs multigenerationele woonvormen (sommige families bouwen bijvoorbeeld ADU’s voor ouder wordende ouders). Het vermogen van de regio om talent aan te trekken en te behouden zal afhangen van de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen – daarom zijn langetermijnplannen voor vastgoedontwikkeling gericht op het bieden van meer woningen voor die 300.000 nieuwe inwoners.

Stedelijke ontwikkelingsplannen en openbaar vervoer

De stedelijke vorm van Denver zal zich blijven ontwikkelen richting meer dichtheid en op openbaar vervoer gerichte ontwikkeling tot 2030. Stadsplanners voeren “Blueprint Denver” en wijkplannen uit die oproepen tot gemengde centra en corridors. We kunnen verwachten dat er meer middelhoge appartementengebouwen langs grote straten en bij OV-stations zullen verschijnen, ter vervanging van verouderde winkelcentra of parkeerplaatsen. De beslissing van de stad om ADU’s overal toe te staan tegen 2025 is onderdeel van deze geleidelijke verdichting in woonwijken coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Tegen 2030 zouden we duizenden nieuwe ADU’s in de wijken van Denver kunnen zien, die zowel huurwoningen als ruimte voor uitgebreide familie bieden.

Openbaar vervoer zal een sleutelrol spelen. RTD (Regional Transportation District) voltooide zijn FasTracks-uitbreiding (bijv. spoorlijnen naar DIA, naar Arvada, enz.) tegen het einde van de jaren 2020, behalve de lang vertraagde Boulder-lijn. Er is hernieuwde discussie om die Northwest Rail-lijn naar Boulder/Longmont rond 2030 af te krijgen (met mogelijke staatsfinanciering). Als dat gebeurt, zouden gebieden rond voorgestelde stations (zoals in de steden van Boulder County) een stijging in vastgoed kunnen zien. Binnen de stad zal de Colfax BRT, gepland voor 2028, waarschijnlijk een mini-hausse aan ontwikkeling langs Colfax veroorzaken, zoals genoemd enr.com. De stad onderzoekt ook manieren om het openbaar vervoer op Federal Blvd en Broadway te verbeteren – hoewel de details nog niet vastliggen, zouden dergelijke verbeteringen ook meer woningbouw langs die corridors stimuleren.

Een ander transformerend idee dat rondgaat is de “Central Denver Rail Re-alignment”, die mogelijk de goederenspoorlijn die door het centrum loopt (Decatur/Federal tot Globeville) zou verwijderen en omleiden, waardoor grond vrijkomt en geluidsoverlast in centrale wijken vermindert. Het is speculatief, maar als zo’n project tegen 2030 vordert, zou het aanzienlijke nieuwe ontwikkellocaties kunnen ontsluiten. Evenzo onderzoekt de staat DOT I-25 Central verbeteringen (betreffende delen van de I-25 door centraal Denver, mogelijk overkappingen of verbreding). Als overkappingen over de I-25 nabij het centrum werkelijkheid worden (zoals bij de I-70), zou dat letterlijk nieuw vastgoed kunnen creëren (parken of zelfs bebouwbare ruimte).

Belangrijke projecten die tegen 2030 worden gerealiseerd zullen ook het landschap bepalen. De eerste fasen van River Mile (eerder besproken) zouden goed op weg moeten zijn – mogelijk met enkele duizenden van die woningen gebouwd en wat kantoren en winkels. Het National Western Center in Noord-Denver (herontwikkeling van het stock show-complex) staat gepland om volledig gerealiseerd te zijn rond het midden tot einde van de jaren 2020, en brengt een internationaal agrarisch evenemententerrein en attracties het hele jaar door. Dit stimuleert nieuwe gemengde ontwikkelingen in het aangrenzende Globeville en Elyria-Swansea, traditioneel lage-inkomensgebieden – tegen 2030 zouden we die buurten getransformeerd kunnen zien met nieuwe appartementen, makersruimtes en een vernieuwde South Platte-rivieroevers.

De Ball Arena-parkeerterreinen (eigendom van Kroenke) zijn ook rijp voor herontwikkeling. KSE heeft een visie vrijgegeven voor Ball Arena Redevelopment – mogelijk een dichtbebouwde gemengde wijk op die terreinen die aansluit op River Mile visionplan.ballarena.com. Als goedgekeurd, zou de bouw daarvan voor 2030 kunnen beginnen, wat meer woningen en commerciële ruimte in het centrum toevoegt. Het langetermijnplan van de stad voor het centrum voorziet in meer residentiële conversies van oudere kantoorgebouwen – tegen 2030 zullen we waarschijnlijk enkele prominente conversies zien (bijvoorbeeld dat enkele kantoortorens uit de jaren 80 appartementen of hotels worden met gemeentelijke stimulansen). Dit zal helpen om de functiemix van het centrum te diversifiëren.

Al met al zal Denver tegen 2030 waarschijnlijk een meer multi-nodale stad zijn: het centrum plus verschillende actieve secundaire centra (Cherry Creek, een vernieuwd Colorado Center/Glendale-gebied, tech-hubs in DTC, enz.), allemaal beter verbonden door openbaar vervoer en fietsinfrastructuur. Significante verbeteringen aan de infrastructuur (16th Street Mall klaar, I-70 klaar, DIA’s Great Hall klaar, mogelijk delen van I-25 opnieuw aangelegd) zullen de stad toegankelijker en aantrekkelijker maken. Deze investeringen ondersteunen op hun beurt het vastgoed door grond bruikbaarder te maken en buurten leefbaarder.

Verwachte prijstrajecten voor vastgoed

Het voorspellen van prijzen tot 2030 brengt veel aannames met zich mee, maar de meeste analisten voorzien matige, gestage groei van de huizenwaarden in Denver op de lange termijn, tenzij er een grote economische neergang plaatsvindt. Het tijdperk van jaarlijkse stijgingen van meer dan 10% is waarschijnlijk voorbij; denk in plaats daarvan aan 2–5% per jaar gemiddeld – grofweg gelijk aan of iets boven de inflatie en inkomensgroei. De vijfjarige woningvoorspellingen van U.S. News voorzien “vlakkere prijsstijgingen” landelijk tot 2030, met een normaler verkoopvolume dat terugkeert facebook.com usnews.com. Dat komt overeen met de lokale verwachtingen voor Denver: meer transacties naarmate de markt een evenwicht vindt, maar prijzen die veel langzamer stijgen dan in de hectische jaren.

Een reden om aan te nemen dat de waardestijging (zij het bescheiden) doorzet, is het fundamentele evenwicht tussen vraag en aanbod. Denver bouwt nog steeds niet genoeg woningen om de bevolkingsgroei volledig op te vangen. Tegen 2030, zelfs als we die 300.000 mensen toevoegen, zou de woningbouw boven het huidige niveau moeten uitkomen om hen comfortabel te huisvesten. Het bouwtempo vertraagde in 2022–2024 door kosten en rentestijgingen, dus er kan een achterstand zijn om in te halen. Dat zal een opwaartse druk op huizenprijzen en huren houden. De snelheid van waardestijging zal echter worden begrensd door de betaalbaarheid – als de prijzen te snel stijgen, daalt de vraag, zoals we hebben gezien.

Huurprijzen zullen naar verwachting ook gematigd stijgen. Nadat de huidige golf van nieuwe appartementen is opgenomen, zeg tegen 2025–2026, zou de huurgroei weer kunnen terugkeren naar ongeveer 3% per jaar. Sommige analisten voorspellen dat de huurprijzen in Denver later in het decennium zelfs sneller kunnen stijgen als het eigenwoningbezit duur blijft en meer mensen langer blijven huren. Voor de waarde van commercieel vastgoed verschilt het per type: industrieel en multifamily zullen waarschijnlijk in waarde stijgen (zij het langzamer dan de enorme winsten van het afgelopen decennium) omdat ze sterke vraagfactoren hebben. Winkelvastgoed zal stabiel blijven of licht stijgen, vooral voor centra met supermarkten als trekker of in sterke buurten – winkels die de e-commercegolf hebben overleefd, zijn over het algemeen het veerkrachtige type. Kantoorpanden zijn de grote onbekende – tegen 2030, als het plan voor het centrum slaagt en de economie groeit, zou de leegstand van kantoren kunnen dalen naar de 20% (vanuit de 30%), maar het is moeilijk voor te stellen dat het weer onder de 15% komt zonder een paradigmaverschuiving. Dat suggereert dat de waarde van kantoren mogelijk niet volledig herstelt tot het niveau van vóór 2020 tegen 2030. Sommige oudere gebouwen kunnen een andere bestemming krijgen, waardoor het aanbod van kantoren effectief afneemt (wat zou helpen om de waarde van de overgebleven gebouwen enigszins te laten herstellen). De hoop is dat tegen het einde van het decennium de kantorenmarkt een nieuw evenwicht vindt (met minder totaal bezette ruimte dan in 2019, maar ook minder totaal beschikbare ruimte na herbestemmingen). Investeerders met een langetermijnvisie kunnen kansen zien in gedwongen verkopen van kantoren in 2025–2026, in de hoop op een opleving in de jaren 2030.

Tot slot, macro-economische aannames: De meeste voorspellingen gaan uit van geen grote crashes – in plaats daarvan een zachte landing of milde recessie in 2024, gevolgd door groei. Als dat uitkomt, zal de vastgoedmarkt in Denver waarschijnlijk geen zware correctie meemaken, afgezien van de kleine dip in 2022–23. Als er een zware recessie komt (zoals in 2008), is alles onzeker; Denver zou op korte termijn prijsdalingen zien, maar historisch gezien herstelt de stad sneller dan veel andere markten vanwege de gediversifieerde economie.

In termen van concrete cijfers zou de mediane huizenprijs in Denver in 2030 rond de $700.000–$750.000 kunnen liggen (nu ongeveer $600.000), uitgaande van ~3% samengestelde jaarlijkse groei. De huur voor een 2-kamerappartement dat nu ongeveer $1.800 is, zou tegen 2030 ongeveer $2.200 kunnen zijn bij vergelijkbare groeipercentages. Dit is speculatief, maar laat zien dat de groei waarschijnlijk incrementeel zal zijn in plaats van exponentieel. Vastgoed blijft een solide investering, maar met meer normale rendementen in plaats van de extreem hoge waardestijgingen uit de periode 2010–2020.

Regelgevend klimaat

Het vastgoedlandschap van Denver wordt ook hervormd door allerlei regelgevende en wetgevende veranderingen op stads- en staatsniveau. Zoals we al hebben aangestipt, volgt hier een samenvatting van de belangrijkste regelgevende ontwikkelingen die van invloed zijn op vastgoed vanaf 2025 en daarna:

Wijzigingen in bestemmingsplannen en opwaardering van zones: Denver heeft een gedurfde stap gezet om lichte verdichting te stimuleren door het toestaan van accessory dwelling units (ADU’s) in alle woonzones in de hele stad coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Deze hervorming, die eind 2024 van kracht werd, breidde de ADU-geschiktheid uit van 36% van de buurten naar 100%. Ook werden eerdere barrières, zoals de eis dat de eigenaar zelf in het huis woont om een ADU te mogen hebben, verwijderd coloradocommunitymedia.com. Nu kan een huiseigenaar een huisje in de achtertuin bouwen of een garage ombouwen zonder een speciale herbestemming aan te vragen. Verwacht wordt dat dit geleidelijk extra woningen (en investeringsmogelijkheden) in de hele stad zal opleveren. Daarnaast vereenvoudigt de nieuwe ADU-wet van Colorado (HB-1152, van kracht medio 2025) de goedkeuring van ADU’s in de hele staat – zo verbiedt de wet steden om ADU’s volledig te verbieden of extra parkeergelegenheid te eisen in de meeste gevallen coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Denver liep hierin voorop, maar de staatswet zorgt ervoor dat ook voorsteden rond Denver mogelijk ADU’s gaan toestaan, wat de druk op de woningmarkt in de hele metropool kan verlichten.

Naast ADU’s, bekijkt Denver bredere opwaardering van zones. Er wordt gesproken over het toestaan van duplexen of triplexen in eengezinswijken (naar het voorbeeld van Minneapolis of Portland). Gouverneur Polis had in 2023 een staatswet voorgesteld om steden te verplichten meer verdichting toe te staan nabij openbaar vervoer en werkcentra; deze werd niet aangenomen, maar de druk op lokale overheden blijft bestaan. Mogelijk past Denver zijn bestemmingsplan al vóór 2026 aan om meergezinswoningen in meer gebieden toe te staan, vooral nabij bus- en spoorlijnen. Als dat gebeurt, kan dat aanzienlijke ontwikkelingsmogelijkheden openen – bijvoorbeeld het omvormen van een blok met alleenstaande huizen tot kleine vierplexen of rijtjeshuizen.

Fiscale stimulansen en programma’s: De regelgeving bestaat niet alleen uit straffen, maar ook uit beloningen. Denver en Colorado bieden verschillende stimulansen voor bepaalde soorten ontwikkelingen. Zo heeft Denver een Affordable Housing Fund en biedt het financiële hulp of belastingvermindering aan projecten die woningen voor lage inkomens bevatten. Denver’s recente inclusieve zonering (Expanding Housing Affordability ordinance) vereist betaalbare woningen, maar geeft ontwikkelaars ook voordelen zoals minder parkeereisen of verlaging van vergunningskosten als ze meewerken. De staat op haar beurt heeft de financiering voor betaalbare woningen uitgebreid (Colorado heeft een Housing Development Grant Fund opgericht met stimuleringsgelden, en in 2022 keurden kiezers Prop 123 goed om een deel van de belastingopbrengsten te besteden aan betaalbare woningprojecten). Deze stimulansen maken het aantrekkelijker voor ontwikkelaars om betaalbare woningen te bouwen, wat het aanbod kan vergroten en de marktprijzen/huur in dit segment enigszins kan matigen.

Voor particuliere kopers zijn er ook fiscale voordelen: Eerste-huiskoper-hulp programma’s (zoals Metro DPA) zijn uitgebreid om te helpen met aanbetalingen. En bepaalde gebieden in Denver zijn aangewezen als Opportunity Zones onder de federale belastingwetgeving, zoals genoemd – investeren in deze zones (en 10 jaar aanhouden) levert voordelen op voor de vermogenswinstbelasting. Hoewel de belangrijkste OZ-periode afloopt in 2026 voor nieuwe investeringen, zijn er momenteel veel projecten gaande om hiervan te profiteren unitedstatesrealestateinvestor.com. Sun Valley, bijvoorbeeld, heeft OZ-investeringen gezien die bijdragen aan de herontwikkeling.

Huurregulering en huurbescherming: Zoals eerder vermeld, is huurregulering momenteel niet toegestaan in Colorado (het verbod werd in 2023 bevestigd) cpr.org. Dus Denver zelf kan geen huurreguleringsverordeningen invoeren. Wel heeft Denver enkele huurbeschermingsmaatregelen genomen die geen prijsregulering zijn. Zo heeft Denver een wet aangenomen die rechtsbijstand garandeert aan huurders met een laag inkomen die met uitzetting worden bedreigd (om de kansen in de rechtszaal gelijk te trekken). De staat Colorado heeft ook wetten aangenomen die meer kennisgeving vereisen bij huurverhogingen en beëindiging van huurcontracten. Daarnaast handhaaft Denver normen via het rental license program – door verhuurders te verplichten een vergunning te hebben en regelmatige inspecties te ondergaan, wil de stad ervoor zorgen dat huurwoningen veilig en bewoonbaar zijn robinsonandhenry.com. Niet-nalevende verhuurders kunnen boetes krijgen of niet meer mogen verhuren. Deze regelgevende stap, volledig van kracht vanaf 2024, kan de slechtste panden uit de markt halen of verhuurders aanzetten tot het oplossen van problemen, wat huurders ten goede komt (al brengt het wel extra kosten voor verhuurders met zich mee).

Vooruitkijkend, zetten huurdersbelangengroepen zich in voor strengere maatregelen: dit zou kunnen inhouden dat er een vernieuwd voorstel voor huurregulering komt als het politieke klimaat verandert (mogelijk met plafonds zoals maximaal 3-5% jaarlijkse huurstijgingen voor oudere gebouwen), of zaken als “just cause”-ontslagverordeningen die uitzettingen beperken tot specifieke redenen. De stad Denver heeft nog geen just-cause aangenomen (sommige kleinere steden in CO wel), maar het zou op de agenda kunnen komen. Verhuurders en investeerders moeten dit in de gaten houden, omdat het de flexibiliteit van vastgoedbeheer beïnvloedt.

Ontwikkelingsregulering en Vergunningen: Aan de andere kant van het stimuleren van woningbouw zijn er enkele regelgevende lasten om rekening mee te houden. De bouwvoorschriften van Denver blijven zich ontwikkelen richting groenere standaarden – bijvoorbeeld de Green Buildings Ordinance (die vereist dat grote gebouwen een groen dak, zonnepanelen of efficiëntie hebben) – wat kosten toevoegt maar de duurzaamheid verbetert. Tegen 2027 zal Denver gasleidingen in nieuwe commerciële gebouwen en meergezinswoningen verbieden, en elektrische aansluitingen verplichten (volgens het klimaatplan). Deze regels betekenen dat ontwikkelaars moeten budgetteren voor elektrische HVAC, enzovoort. Ook het vergunningstraject in Denver, berucht traag, wordt herzien. De nieuwe administratie en gemeenteraad hebben benadrukt dat ze goedkeuringen willen versnellen om woningbouw te stimuleren (er is een initiatief om de vergunningsduur te verkorten door de beoordeling te vereenvoudigen). Als dit lukt, kan deze regelgevende verbetering de kosten voor ontwikkelaars verlagen en producten sneller op de markt brengen.

Nog een regelgevend aspect: Metro Districts en VvE’s. Veel nieuwe buitenwijken gebruiken metro district-financiering (een quasi-overheidsmanier om infrastructuur te financieren met toekomstige belastingen). De staat heeft de regelgeving voor metro districts aangepast om misbruik te voorkomen (sommige ontwikkelaars werden ervan beschuldigd huiseigenaren met te veel schulden op te zadelen via deze districten). Dat kan de initiële kosten voor ontwikkelaars iets verhogen, maar beschermt huiseigenaren tegen buitensporige kosten later. De regelgeving voor VvE’s is ook aangescherpt – VvE’s hebben nu beperkingen op super-leningen en meer regels om transparant te zijn.

Wetswijzigingen rond Onroerendgoedbelasting: Gezien de commotie over verhogingen van de onroerendgoedbelasting is het waarschijnlijk dat de wetgever in 2025 opnieuw naar verlichting zal kijken. Als er een nieuwe wet wordt aangenomen (of een referendum), kan dat de verhogingen van de WOZ-waarde beperken of de tarieven permanent verlagen. Een voorstel in 2024 (Prop HH) zou de tarieven iets hebben verlaagd en eigen woningen een kleine vrijstelling hebben gegeven, in ruil voor het verminderen van toekomstige Tabor-teruggaven ballotpedia.org coloradonewsline.com. Kiezers wezen het af, maar enige verlichting (vooral voor senioren) zou kunnen terugkeren. De wetgever heeft in 2023 al een eenmalige uitbreiding van de homestead-vrijstelling voor senioren/veteranen doorgevoerd. Voor de planning moeten vastgoedeigenaren zich ervan bewust zijn dat de belastingen hoog kunnen blijven, en dat meenemen in hun P&L. Omgekeerd, als er in 2025 of 2026 wel verlichting komt, kan dat de koopkracht positief beïnvloeden (lagere belastingen maken eigendom iets betaalbaarder ten opzichte van huren).

Samengevat is de regelgeving in Denver actief in ontwikkeling om het woningtekort aan te pakken – vooral door het versoepelen van bestemmingsplannen en het bieden van stimulansen voor betaalbare ontwikkeling – terwijl er ook wordt ingespeeld op zorgen uit de gemeenschap via huurbescherming en kwaliteitsnormen. Voor belanghebbenden is het een beetje een gemengd verhaal: meer ontwikkelingsmogelijkheden (ADU’s, hogere dichtheid) maar ook nieuwe verantwoordelijkheden (verhuurvergunning, eisen voor inclusieve woningbouw). De trend lijkt te zijn richting het faciliteren van meer woningaanbod als de primaire oplossing voor betaalbaarheid, wat op de lange termijn de markt ten goede zou moeten komen door het vergroten van het aanbod en het voorkomen van extreem instabiele prijsstijgingen. Maar tijdens de overgang zijn naleving en aanpassing cruciaal. Degenen die op de hoogte blijven van deze veranderingen (bijvoorbeeld huiseigenaren die nu ontdekken dat ze een ADU mogen bouwen waar dat eerder niet mocht, of verhuurders die zorgen dat ze hun vergunning hebben) zullen het beter doen dan degenen die verrast worden. Denver’s balans tussen groeigericht zijn en toch oog hebben voor sociale gelijkheid zal de vastgoedresultaten in de toekomst blijven bepalen.

Inzichten van experts en uit de sector

Tot slot van dit rapport luisteren we naar perspectieven van lokale experts – makelaars, economen en ontwikkelaars – over het vastgoedklimaat in Denver. Hun inzichten uit de praktijk helpen de data in context te plaatsen:

1. “Een markt in herijking” – Amanda Snitker, Denver Metro Association of Realtors: Snitker, de voorzitter van DMAR’s Market Trends Committee, omschrijft 2025 op de woningmarkt van Denver als “een studie in herijking.” Ze merkt op dat zowel kopers als verkopers het jaar begonnen met onrealistische verwachtingen (kopers hoopten op renteverlagingen, verkopers gingen ervan uit dat dubbele-cijferige waardestijgingen zouden doorgaan), maar “de realiteit is veel genuanceerder geweest.” De hypotheekrentes bleven hoog, het aanbod steeg, en betaalbaarheid bepaalt het gedrag dmarealtors.com dmarealtors.com. Verkopers kunnen niet langer prijzen op basis van de piek van vorig jaar en een biedingsstrijd verwachten; degenen die dat wel doen, worden geconfronteerd met “twijfel, gemiste kansen en vastgelopen deals.” Kopers daarentegen moeten niet proberen het perfecte rentemoment af te wachten, anders lopen ze het risico woningen mis te lopen die nu binnen bereik zijn. Haar advies: succes hangt nu af van het afstemmen op de huidige omstandigheden – met beide benen op de grond blijven, goed geïnformeerd zijn en snel inspelen op de nieuwe realiteit dmarealtors.com dmarealtors.com. Met andere woorden, dit is geen “slechte” markt, alleen een andere, die degenen beloont die zich snel aanpassen. Snitker wijst op positieve punten: kopers hebben ademruimte en onderhandelingsmacht, en goed voorbereide woningen worden nog steeds binnen enkele weken verkocht, terwijl te dure of verwaarloosde woningen blijven liggen denverite.com denverite.com. Het is een gezonde herverdeling. Ze grapt, “degene die met beide benen op de grond blijven… zullen degenen zijn die slagen. Real-time bewustzijn is het meest waardevolle bezit.” dmarealtors.com. Dit vat het algemene gevoel onder veel makelaars samen: de markt in Denver stort niet in – hij normaliseert, en deelnemers moeten hun strategieën daarop aanpassen.

2. Voorraadstijging en kopersmarkt – Orphe Divounguy, Zillow Econoom: Zillow’s senior econoom Orphe Divounguy heeft benadrukt hoe Denver in 2025 is verschoven naar een kopersmarkt. Onder verwijzing naar het recordaantal prijsverlagingen (38% van de aanbiedingen met verlagingen), schreef hij: “Het gat tussen kopers en verkopers wordt kleiner. Dit is een gezonde herverdeling.” axios.com. Divounguy benadrukt dat het, na jaren van extreme groei, goed is voor de langetermijnstabiliteit van de markt dat de voorraad boven het nationale gemiddelde ligt en kopers onderhandelingsmacht hebben axios.com axios.com. Hij waarschuwt echter ook dat betaalbaarheidsproblemen veel kopers aan de zijlijn houden, ook al zijn de omstandigheden nu in hun voordeel axios.com. Zijn inzicht suggereert dat hoewel de cijfers spreken van een kopersmarkt, het eigenlijk een “lege” kopersmarkt is als die kopers het zich niet kunnen veroorloven om te handelen. Dit onderstreept de noodzaak van creatieve oplossingen om huurders te helpen eigenaren te worden (zoals hulp bij de aanbetaling of renteverlagingen). Uit onderzoek van Zillow bleek ook dat de voorraad in Denver een van de weinige grootstedelijke gebieden is die boven het niveau van vóór de pandemie ligt axios.com, wat volgens hem een terugkeer naar meer evenwichtige omstandigheden is en geen reden tot zorg. Samengevat is Divounguy’s mening dat de woningmarkt in Denver corrigeert na een onhoudbare hausse, en dat is uiteindelijk gunstig, maar de overgang verloopt moeizaam door de hoge financieringskosten.
3. Commerciële vooruitzichten en zachte landing – Lindsay Gilbert, CBRE Office Broker: Aan de commerciële kant gaf Lindsay Gilbert, VP bij CBRE in Denver, een voorzichtig hoopvolle vooruitblik voor kantoren: “We zagen tekenen van stabilisatie… Naarmate we richting 2025 gaan, denk ik dat mensen hoopvol zijn en meer vertrouwen hebben dat we economisch gezien een zachte landing hebben gehad, wat uiteraard de vastgoedmarkt helpt doordat bedrijven zich nu iets zekerder voelen om deze langetermijnbeslissingen over kantoorruimte te nemen.” coloradosun.com. Gilberts inzicht is dat het ergste van de pandemie-schok misschien voorbij is – tegen eind 2024 hebben sommige bedrijven hun hybride beleid vastgelegd en zijn ze weer begonnen met het huren van ruimte (kantoorverhuur in Denver steeg 13% j-o-j) coloradosun.com. Ze merkt op dat veel werkgevers hebben gekozen voor “drie dagen per week” op kantoor coloradosun.com, wat betekent dat ze nog steeds aanzienlijke (zij het minder) ruimte nodig hebben en daar ook huurcontracten voor afsluiten. Ze zag ook een toename van het aantal onderhuurcontracten dat wordt overgenomen door nieuwe huurders, wat de schaduwvoorraad vermindert coloradosun.com. Gilberts perspectief impliceert dat de kantorenmarkt in Denver, hoewel nog steeds erg uitdagend, niet in vrije val is – het past zich aan aan een nieuwe basislijn. Haar verwijzing naar een zachte economische landing is cruciaal: Denver’s diverse economie (tech, lucht- en ruimtevaart, gezondheidszorg, hernieuwbare energie, enz.) zou een diepe recessie kunnen vermijden, waardoor bedrijven weer vertrouwen krijgen. Dat helpt op zijn beurt het commercieel vastgoed geleidelijk te herstellen. Ze zegt in feite: het verhaal over de 35% leegstand in downtown Denver is niet puur doemdenken – er is activiteit onder de oppervlakte die werkt aan het vullen van een deel van die ruimte. Verhuurders moeten deze periode gewoon doorstaan door huurders aan te trekken met kwaliteitsverbeteringen, want de vraag is gericht op kwaliteit.
4. Inzicht van de ontwikkelaar – Transformatieve projecten en toekomstige groei: Bekijk vanuit het ontwikkelingsperspectief de visie die het team achter het River Mile-project deelde toen Denver het in midden 2025 goedkeurde. Zij noemden het “een van de meest ambitieuze stedelijke herontwikkelingsprojecten in de geschiedenis van Colorado”, met een prognose van 25.000 nieuwe banen en 16.450 nieuwe inwoners die door de voltooiing van River Mile zouden ontstaan unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. De ontwikkelingsleider van Revesco (voor de overname door KSE) sprak vaak over het centrum van Denver als “klaar voor een evolutie” – parkeerterreinen omvormen tot levendige buurten. Na de goedkeuring merkten analisten op dat de River Mile “het centrum van Denver positioneert voor een transformatieve groeifase, met de hoogste stedelijke dichtheid in Denver” zodra het gebouwd is unitedstatesrealestateinvestor.com. Het optimisme hier is dat ontwikkelaars sterke langetermijnfundamenten in Denver zien – genoeg om investeringen van meerdere miljarden dollars te rechtvaardigen. Ze wedden op een aanhoudende instroom van inwoners en bedrijven die een stedelijke aanwezigheid willen als de omstandigheden goed zijn (gemengd gebruik, bereikbaar met het openbaar vervoer, voorzien van faciliteiten). Je zou een regionale econoom als Patty Silverstein kunnen citeren (die vaak het handelscentrum van Denver adviseert): zij heeft aangegeven dat de economie en de woningbehoefte van Denver zullen blijven groeien, zij het in een gematigd tempo, en dat investeren in woningen en infrastructuur nu cruciaal is om later knelpunten te voorkomen. In wezen is de consensus onder experts dat Denver “slim” moet groeien – meer dichtheid, openbaar vervoer en betaalbaarheid toevoegen – om het momentum vast te houden. De River Mile en soortgelijke projecten zijn het bedrijfsleven dat zich achter die visie schaart.
5. Gevoel in de sector over uitdagingen: Experts zijn ook niet blind voor de risico’s. Zo benadrukte de Colorado Association of Realtors in haar rapporten hoe hypotheekrentes de markt van 2023–24 bepaalden en waarschijnlijk ook die van 2025 zullen sturen, met de opmerking dat “kopers nu erg gevoelig zijn voor zelfs kleine renteveranderingen” en dat elke stijging meer mensen buitenspel zet dmarealtors.com. Zij verwachten dat als de rentes onder de 6% zakken, opgekropte vraag zal losbarsten – een gevoel dat veel makelaars delen die klanten hebben die wachten op betere rentes. Aan de huurkant merkte de Apartment Association of Metro Denver in 2024 op dat de toestroom van nieuwe appartementen “een welkome verlichting voor huurders was, eindelijk wat onderhandelingsmacht,” maar waarschuwde dat “we verwachten dat de opname in 2025 weer bijtrekt en de leegstand weer zal afnemen,” wat betekent dat huurders niet moeten rekenen op een blijvend overaanbod corken.co corken.co. Dit suggereert dat vastgoedbeheerders zich voorbereiden op een markt die weer in het voordeel van verhuurders zal omslaan naarmate de bevolking in de nieuwe woningen trekt.
Tot slot een perspectief op het grotere plaatje: vastgoed-econoom Patrick Duffy (aangehaald in U.S. News) stelde dat landelijk “de komende vijf jaar waarschijnlijk meer verkoopactiviteit zal brengen, maar reken op vlakke prijsstijgingen” facebook.com. Toegepast op Denver sluit dat aan bij het idee dat het volume zal toenemen naarmate mensen wennen aan het nieuwe normaal, maar dat we geen extreme prijsstijgingen meer zullen zien – wat een gezondere, meer duurzame marktontwikkeling is. Veel lokale experts beamen dat: Denver beweegt naar een periode van stabiliteit en duurzaamheid. Zoals een makelaarskantoor het verwoordde: “2025 draait om Denver dat op een evenwichtige manier zijn ritme terugvindt – geen zweepslagen meer, gewoon gestaag vooruit.”
Bronnen:
Denver Metro Assoc. of Realtors (DMAR) Market Trends Reports dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
REcolorado Huisvestingsmarkt Statistieken recolorado.com denverite.com
Redfin & Zillow Denver Marktgegevens redfin.com axios.com
Colorado Sun & Denverite verslaggeving coloradosun.com denverite.com
CBRE Onderzoek en makelaarscommentaar cbre.com coloradosun.com
Shishito Vastgoedinzichten shishito-re.com shishito-re.com
Stad en County van Denver, Gemeenschapsplanning en Ontwikkeling coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Westword, Denverite, Axios Denver lokale vastgoedartikelen westword.com axios.com
U.S. Nieuws Woningvoorspellingen facebook.com en anderen.

Marktschok op Grote Hoogte: Denver Vastgoed 2025 Trotseert de Zwaartekracht en Zet de Toon voor Grote Veranderingen

Samenvatting voor het management

Overzicht van de huidige marktomstandigheden (2025)