Preobrat na trgu pod milami: Denverske nepremičnine 2025 kljubujejo gravitaciji in napovedujejo velike premike

Povzetek za vodstvo

Nepremičninski trg v Denverju leta 2025 doživlja dramatičen premik iz razgretega prodajalskega trga zadnjih let v bolj uravnoteženo (in celo kupcem prijazno) okolje. Stanovanjska ponudba je narasla na najvišjo raven v zadnjem desetletju, kar je ohladilo nekoč izjemno hitro rast cen stanovanj in kupcem dalo novo pogajalsko moč shishito-re.com axios.com. Cene stanovanj so se izravnale – mediana okoli 600.000 $ je v bistvu nespremenjena glede na prejšnje leto – kar pomeni “zdravo ponovno uravnoteženje” po hitri rasti v času pandemije recolorado.com axios.com. Prodaja stanovanj traja nekoliko dlje in zniževanje cen postaja običajno, saj je bilo skoraj 38 % oglasov to poletje znižanih (kar je precej nad državnim povprečjem) axios.com. Hkrati visoke hipotekarne obrestne mere, ki se gibljejo okoli 7 %, zmanjšujejo povpraševanje, zato mnogi kupci kljub večji izbiri ostajajo ob strani axios.com.

Na komercialni strani se denverski pisarniški trg spopada z rekordno visokimi stopnjami praznih prostorov v središču mesta, ki presegajo 35 %, kar je posledica dela na daljavo cbre.com. Vendar pa so prisotni zgodnji znaki stabilizacije: dejavnost najemanja se je povečala, prostori za podnajem pa se počasi absorbirajo, kar nakazuje, da je najhujše morda že mimo coloradosun.com. Trg trgovskih nepremičnin ostaja svetla točka, z nizko stopnjo praznih prostorov (~4-5 %) in stabilnimi najemninami, saj potrošnja ostaja močna lee-associates.com corken.co. Industrijske nepremičnine še naprej dosegajo dobre rezultate, podprte z rastjo e-trgovine in logistike; stopnja praznih prostorov je okoli 8 %, najemnine pa počasi rastejo milehighcre.com.

Če pogledamo naprej, ostajajo dolgoročne osnove Denverja močne. Pričakuje se nadaljnja rast prebivalstva (za območje Metro Denver se predvideva, da bo do leta 2030 preseglo 3,6 milijona prebivalcev), kar bo ohranjalo povpraševanje po stanovanjih metrodenver.org. Mestni voditelji izvajajo politike, ki spodbujajo gradnjo stanovanj – od legalizacije pomožnih stanovanjskih enot po celotnem mestu do spodbujanja gradnje dostopnih stanovanj – z namenom reševanja izzivov na področju ponudbe in dostopnosti coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Večji infrastrukturni in razvojni projekti (kot je 62-akrska prenova River Mile v središču mesta in širitev javnega prevoza) obetajo preoblikovanje mestne krajine in ustvarjanje novih naložbenih priložnosti do leta 2030. Povzetek: denverski nepremičninski trg leta 2025 je v obdobju ponovnega uravnoteženja, saj presežki nedavnega razcveta prehajajo v bolj trajnostno smer. Kupci in vlagatelji imajo zdaj več manevrskega prostora, čeprav gospodarska negotovost in visoke obrestne mere predstavljajo kratkoročna tveganja. Tisti, ki ostanejo obveščeni in prilagodljivi na “novo normalnost”, bodo uspevali v razvijajočem se denverskem nepremičninskem okolju dmarealtors.com dmarealtors.com.

Ključne tržne metrike (2025):

Metrika	Vrednost (2025)	Letna sprememba / Opombe
Mediana cene doma (mestno območje)	~600.000 $ (mar–jun 2025)	≈ 0 % v primerjavi z 2024 (stagnacija, trg se stabilizira) recolorado.com dmarealtors.com
Rast cen nepremičnin	~+1 % (mesto Denver, jun 2025)	Rahlo povečanje (po ~15–20 % letni rasti v 2021) redfin.com
Število aktivnih oglasov (mestno območje)	~13.000 (poletje 2025)	+50 % v primerjavi z 2024 (največ od 2011) dmarealtors.com denverite.com
Meseci zaloge	~2,0 meseca (jun 2025)	Povečanje iz ~1,2 v 2024 – uravnotežen trg (5–6 mesecev je “normalno”) dmarealtors.com
Mediana dni na trgu	25 dni (jun 2025, Denver)	+7 dni letno (nepremičnine se prodajajo nekoliko počasneje) redfin.com
30-letna hipotekarna obrestna mera	~6,5–7,0 % (sredina 2025)	Povečanje iz ~3 % v 2021 (visoke obresti omejujejo dostopnost) themortgagereports.com nerdwallet.com
Stanovanjska najemna praznina	8,6 % (mestno območje, večstanovanjske, sredina 2025)	Povišana zaradi novih stanovanj (ugodnejše za najemnike) corken.co
Praznina pisarn (središče mesta)	36,8 % (2. četrtletje 2025)	+1,5 odstotne točke letno – rekordno visoko (posledica po pandemiji) cbre.com
Praznina pisarn (mestno območje)	~25–27 % (2. četrtletje 2025)	Povečanje iz ~24 % v 2024 (predmestja <20 %; Cherry Creek ~8 %) <a href="https://coloradosun.com/2025/01/18/office-vacancy-sublease-downtown-denver/#:~:text=The%20Denver%20suburbs%20fared%20better,and%20empty%20%E2%80%94%20office%20buildings" target="_blank" rel="noreferrer noopcoloradosun.com
Maloprodajna praznina (metro)	~4,2 % (1. četrtletje 2025)	Blizu rekordno nizko (močno povpraševanje po maloprodaji) lee-associates.com
Povpr. najemnina za maloprodajo	23,5 $/m²/leto (sredina 2025)	Zmerna rast najemnin (omejena nova ponudba) corken.co
Industrijska praznina (metro)	8,1 % (1. četrtletje 2025)	+0,3 odstotne točke na leto (rahla rast, dodana nova skladišča) milehighcre.com
Povpr. najemnina za industrijo	9,60 $/m²/leto (1. četrtletje 2025)	+3,2 % na leto (stalno povpraševanje po logističnih prostorih) milehighcre.com
Prebivalstvo mesta Denver	~717.000 (2024)	+19 % glede na 2010; napoved ~730.000 do 2030 5280.com aterio.io
Prebivalstvo metropolitanskega Denverja	~3,3 milijona (ocena 2025)	Napoved ~3,6 milijona do 2030 metrodenver.org

(Viri: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, projekcije ameriškega popisa prebivalstva.)

Pregled trenutnih tržnih razmer (2025)

Od leta 2025 se denverski nepremičninski trg nahaja v opaznem prehodu iz izjemno pospešenih razmer v času pandemije v bolj umirjeno in uravnoteženo stanje. Po letih izrazite prednosti prodajalcev se je ponudba močno povečala, kar kupcem omogoča večjo izbiro in pogajalsko moč. V območju Denverja je število aktivnih stanovanjskih oglasov do pomladi 2025 poskočilo na več kot 12.000 – raven, »ki je ni bilo od leta 2011«, in več kot dvakratnik povprečne ponudbe v zadnjem desetletju shishito-re.com denverite.com. Ta porast oglasov pomeni oster preobrat v primerjavi z letoma 2021–2022, ko je bilo v določenih trenutkih na voljo manj kot 1.000 domov in so se kupci morali boriti ter ponujati nad izhodiščno ceno za skoraj vsako nepremičnino denverite.com.

Pomembno je, da so cene stanovanj obstale po rahlem padcu v letih 2022–2023. Srednja prodajna cena na območju Denverja se v sredini leta 2025 giblje okoli 600.000–620.000 $ (za vse vrste domov), kar je približno enako kot leto prej recolorado.com redfin.com. Marca 2025 je bila srednja zaključna cena 595.000 $ – enaka kot marca 2024, kar kaže na »znake stabilnosti kljub vsem premikom« v ponudbi recolorado.com recolorado.com. Do junija so se cene zvišale le za 1–2 % v primerjavi z letom prej, kar je skromna sprememba, ki poudarja novo ravnovesje redfin.com. To izravnavanje sledi divji rasti cen v času pandemije (~20 % letne rasti na vrhuncu) in nakazuje, da je denverski trg prešel v korektivno fazo in ne v zlom. Kot je dejal eden od lokalnih agentov, »nimamo slabega trga, imamo drugačen trg« – ki ga zaznamujeta stabilizacija in ponovna nastavitev pričakovanj dmarealtors.com.

Prodajna aktivnost v letu 2025 je bila stabilna, a ne burna. Po razmeroma počasni zimi je spomladanska prodajna sezona prinesla zdrav porast transakcij – npr. sklenjene prodaje aprila 2025 so bile za 3 % višje kot leto prej recolorado.com – vendar nič podobnega maničnim skokom iz leta 2021. Kupci so postali bolj premišljeni, višje obrestne mere pa so omejile, kako drago nepremičnino si lahko privoščijo (in s tem tudi, kako visoko lahko gredo cene). Pravzaprav so izzivi glede dostopnosti postali osrednja tema: hipotekarne obrestne mere v razponu 6,5–7 % pomenijo bistveno višje mesečne obroke, čeprav cene nepremičnin ostajajo blizu rekordnih vrednosti themortgagereports.com axios.com. To je nekatere potencialne kupce zadržalo ob strani, kar ustvarja zanimivo dinamiko, kjer je ponudbe več (ker se nepremičnine prodajajo počasneje), a je skupno povpraševanje nekoliko zadržano glede na ponudbo. Posledica je, da se je ravnotežje moči premaknilo v korist kupcev v številnih segmentih. Prvič po več letih si lahko kupci v Denverju vzamejo čas in si ogledajo več ponudb brez strahu, da bo nepremičnina naslednji dan že prodana. Uspešno se pogajajo za znižanje cen in prodajalčeve ugodnosti, kar je bilo v hiper-konkurentnem pandemičnem trgu nepredstavljivo shishito-re.com shishito-re.com.

Ključno je, da je premik na trgu neenakomeren glede na cenovne razrede in vrste nepremičnin. Pri dražjih domovih je upočasnitev bolj izrazita: sredi leta 2025 ima luksuzni segment v Denverju (hiše nad 1 milijon $) 5–10 mesecev zaloge, kar pomeni, da imajo kupci v tem razredu veliko izbire in pogajalske moči dmarealtors.com dmarealtors.com. Nasprotno pa so vstopni in srednji cenovni razredi (kjer je večina kupcev omejena s tem, koliko si lahko izposodijo) še vedno bolj konkurenčni, čeprav zagotovo manj kot prej. Obstaja tudi razlika med enodružinskimi hišami (samostojne hiše) in vrstnimi enotami (stanovanja/vrstne hiše). Cene enodružinskih hiš so ostale blizu najvišjih vrednosti (mediana ~665.000 $ za samostojne hiše spomladi) denverite.com denverite.com, medtem ko so cene stanovanj nekoliko upadle, približno 5–6 % pod vrhom iz leta 2022 (mediana za stanovanje v Denverju zdaj ~350.000 $ v primerjavi s ~400.000 $ na vrhuncu) denverite.com. Velika zaloga stanovanj in morda upadanje pandemičnih preferenc za življenje v središču mesta sta povzročila, da so stanovanja »doživela bolj izrazito ohlajanje« v vrednosti shishito-re.com denverite.com. Ta trend potrjujejo tudi prodajni podatki: aprila so bile prodajne cene stanovanj/vrstnih hiš približno 6 % nižje kot leto prej, prodaja vrstnih enot pa je trajala dvakrat dlje kot prodaja samostojnih hiš denverite.com. Skratka, celoten trg se ohlaja, vendar kakovostne enodružinske hiše v zaželenih soseskah še vedno pritegnejo pozornost, medtem ko lahko manj urejene ali precenjene nepremičnine (zlasti stanovanja) ostanejo na trgu dlje časa.

Trendi na trgu stanovanjskih nepremičnin

Cene stanovanj in stopnje rasti vrednosti

Po divji vožnji v zadnjih nekaj letih je potek cen stanovanj v Denverju v letu 2025 najbolje opisati kot raven ali rahlo naraščajoč. Doba dvomestne letne rasti se je umaknila v bistvu ničelni rasti ali nizki enomestni rasti vrednosti nepremičnin. Po podatkih MLS je bila mediana prodajne cene za metropolitansko območje spomladi 2025 (~595.000–605.000 $) praktično nespremenjena v primerjavi z letom 2024 recolorado.com recolorado.com. Tudi Redfin je poročal, da je bila mediana cene v mestu Denver junija 2025 625.000 $, kar je skromnih 1,6 % več kot leto prej redfin.com. Za primerjavo: v času razcveta 2020–2022 je Denver beležil letne skoke cen za 15–20 %. Zdaj je trg očitno dosegel visoko planoto – cene “ostajajo na svojem mestu” namesto da bi še naprej rasle recolorado.com. Ta stabilizacija je neposredna posledica povečane ponudbe in omejenega povpraševanja; v bistvu so se temeljni tržni dejavniki ponovno uravnotežili.

Omeniti velja, da obstaja nekaj razlik po segmentih. Cene enodružinskih hiš v Denverju so bile razmeroma odporne, z medianami, ki so se gibale blizu rekordnih vrednosti (~660.000–670.000 $ za samostojne hiše sredi leta 2025) denverite.com denverite.com. Morebitne letne spremembe so majhne – na primer, aprila 2025 je bila mediana cene samostojne hiše 604.000 $, približno +1 % več kot leto prej recolorado.com. Na drugi strani pa so pritrjena stanovanja doživela rahlo depreciacijo. Mediana cene stanovanja/vrstne hiše (mesto Denver) je s približno 400.000 $ na vrhuncu leta 2022 padla na okoli 350.000 $ v letu 2025 denverite.com. Eden od razlogov je, da je zaloga stanovanj večja, njihov bazen kupcev (pogosto prvi kupci ali investitorji) pa je bolj občutljiv na dvig obrestnih mer. Strokovnjaki ugotavljajo, da so vrednosti enodružinskih hiš ostale stabilne, “trg stanovanj in vrstnih hiš pa je doživel bolj izrazito mehčanje.” shishito-re.com V celoti gledano pa je skupna stopnja rasti vrednosti v Denverju za leto 2025 približno nespremenjena – kar je dramatična sprememba v primerjavi z vrtoglavimi vrednostmi iz nedavne preteklosti.

Glede v prihodnost, so napovedi cen za naslednjih nekaj let na splošno zadržane. Nekateri analitiki celo napovedujejo rahlo znižanje cen, ko bo trg v celoti absorbiral porast zalog. Na primer, ena podatkovna družba za nepremičnine je napovedala možen 9-odstotni padec vrednosti stanovanj v Denverju v naslednjem letu, če bo zaloga še naprej presegala povpraševanje shishito-re.com shishito-re.com. To bi pomenilo zmerno korekcijo precenjenosti iz časa pandemije. Vendar pa drugi menijo, da bodo cene v prihodnjih letih večinoma stagnirale ali se le zmerno zvišale. Soglasje med številnimi ekonomisti je, da bo obdobje 2025–2030 verjetno prineslo »bolj ravne rasti cen« – morda nizko enomestno letno rast – namesto še enega meteorskega vzpona. Pričakovati je več prodajne aktivnosti, ko se bodo obrestne mere sčasoma znižale, vendar naj bi cene rasle bolj v skladu s prihodki in inflacijo usnews.com uschamber.com. V bistvu se pričakuje, da bodo vrednosti stanovanj v Denverju v prihodnje rasle precej počasneje, razen če ne pride do kakšnega novega šoka na strani ponudbe ali povpraševanja. To je dobra novica za trajnost: po več kot 40-odstotni rasti cen v letih 2020–2022, premor omogoča dohitevanje prihodkov in preprečuje večjo krizo dostopnosti.

Zaloga in povpraševanje kupcev

Zaloga je bila prelomnica v letu 2025. Število domov naprodaj v metropolitanskem območju Denverja je eksplodiralo iz zgodovinsko nizkih ravni na najvišjo ponudbo v več kot desetletju. Do maja 2025 se je število aktivnih oglasov povečalo za približno 48–50 % v primerjavi z letom prej shishito-re.com axios.com. V absolutnih številkah je to pomenilo približno 12.000–13.000 domov na trgu vsak mesec pozne pomladi in poletja shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Primerjajte to z najnižjo točko nakupovalne mrzlice med pandemijo, ko je zaloga padla pod 2.000 in celo 1.000 na trenutke – brez primere v pomanjkanju oglasov denverite.com. Trenutne ravni zaloge so podobne letu 2011 (zadnje dno trga), kar poudarja, kako dramatičen je bil ta premik shishito-re.com denverite.com. Zakaj porast? Kombinacija dejavnikov: nepremičnine preprosto dlje ostajajo na trgu (zato se oglasi kopičijo), več prodajalcev se odloča za prodajo in izplačilo, dokler so cene visoke, povpraševanje kupcev pa se je ohladilo (zato manj oglasov takoj preide v pogodbo) shishito-re.com denverite.com.

Z vidika kupca je ta porast zalog prava sreča. Končno je dovolj prostora za brskanje, primerjavo in pogajanja. »Zdaj imate več izbire in več časa,« kot je zapisano v enem poročilu – dnevi, ko ste morali v paniki oddati ponudbo v nekaj urah, so mimo shishito-re.com shishito-re.com. Sredi leta 2025 se je povprečno število dni na trgu v Denverju podaljšalo na približno 2–3 tedne (16 dni za samostojne hiše in 30 za stanovanja junija), medtem ko so se leto prej številne nepremičnine prodale v manj kot 1–2 tednih dmarealtors.com. Po podatkih: Denverjske nepremičnine so v povprečju na trgu okoli 25 dni (v celotnem mestu) v primerjavi z le 18 dnevi prejšnje poletje redfin.com. To kaže, da kupci ne hitijo več tako kot nekoč, pogosto si vzamejo čas in celo počakajo na znižanje cen pri oglasih. Pravzaprav so znižanja cen postala običajna: 38 % oglasov je imelo znižanje cene junija 2025, kar je največji delež v državi in znak, da so prodajalci sprva postavili previsoke cene in jih morali prilagoditi axios.com. Višji ekonomist pri Zillu, Orphe Divounguy, je to opisal kot »razlika med kupci in prodajalci se manjša… zdravo uravnoteženje.« axios.com Z drugimi besedami, po letih, ko so prodajalci postavljali ceno, se trg ponovno prilagaja temu, kar so kupci pripravljeni (in zmožni) plačati.

Pomembno je omeniti, da povpraševanje kupcev, čeprav se je izboljšalo v primerjavi z zimo, ostaja zmerno. Višje obrestne mere so nekatere kupce postavile na stranski tir, zlasti tiste, ki prvič kupujejo in so občutljivi na povečanje mesečnih obrokov axios.com. Prav tako je gospodarska negotovost (govorice o recesiji, odpuščanja v tehnološkem sektorju itd.) kupce naredila bolj previdne. Kljub temu povpraševanje nikakor ni izginilo – Denver ostaja zaželeno mesto in priliv prebivalstva se nadaljuje, zato obstaja osnovna baza kupcev za ustrezno ocenjene nepremičnine. Pravzaprav je število dejanskih prodaj precej stabilno. Na primer, junija 2025 je mesto Denver zabeležilo 880 prodaj stanovanj, kar je nekoliko več (+2,8 %) kot junija 2024 redfin.com redfin.com. In delež oglasov, ki se prodajo nad izklicno ceno, čeprav je nižji kot na vrhuncu, je še vedno skoraj 30 % (približno 29 % prodaj v maju 2025 je preseglo izklicno ceno) zillow.com zillow.com. To pomeni, da lahko dobro ocenjene, privlačne nepremičnine še vedno sprožijo dražbe in se prodajo po višji ceni. Povzetek: povpraševanje kupcev v Denverju se je normaliziralo: obstaja veliko zainteresiranih kupcev, vendar so ti bolj izbirčni in imajo zdaj več moči. Trg se je premaknil iz “več ponudb prvi dan” v bolj običajen tempo, kjer “kupci ostajajo aktivni in pripravljeni oddati ponudbe”, vendar pod svojimi pogoji recolorado.com recolorado.com.

Hipotekarne obrestne mere in dostopnost

Dostopnost je Ahilova peta denverskega stanovanjskega trga v letu 2025. Kombinacija visokih cen stanovanj in visokih hipotekarnih obrestnih mer je proračune mnogih kupcev potisnila na rob. Potem ko so bile 30-letne hipotekarne obrestne mere večino let 2020–2021 pod 3 %, so 30-letne hipotekarne mere močno poskočile v letu 2022, ko se je ameriška centralna banka borila proti inflaciji. Do sredine leta 2023 so bile obrestne mere v razponu 6–7 % in so tam večinoma ostale tudi skozi leto 2025. Pravzaprav je povprečna 30-letna obrestna mera v letu 2025 nihala okoli 6,7–6,8 %, kar je nekoliko nad povprečjem leta 2024 themortgagereports.com nerdwallet.com, in ni daleč od najvišjih 7,1 %, doseženih konec leta 2023. Za kupce to pomeni, da so stroški izposoje približno dvakrat višji kot pred nekaj leti. Vpliv na dostopnost je ogromen: dom v vrednosti 600.000 $, ki je bil na meji dostopnosti pri 3 %, postane pri 7 % resen izziv. Mesečna plačila glavnice in obresti so za več sto (ali celo tisoč) dolarjev višja. Posledično se bazen kvalificiranih kupcev zmanjšuje ali pa morajo kupci ciljati na cenejše domove, da ohranijo obvladljive obroke.

Denverski indeks dostopnosti stanovanj se je temu primerno poslabšal. Tudi če se cene umirjajo, visoki stroški financiranja pomenijo, da se je potreben tipičen dohodek kupca povečal. Mnogi kupci se zdaj spopadajo z omejitvami razmerja med dolgom in dohodkom, še posebej tisti, ki prvič kupujejo in nimajo lastniškega kapitala iz prejšnjega doma. To se kaže v počasnejši prodaji v vstopnem in srednjem segmentu – potencialni kupci odlašajo z nakupom, v upanju, da bodo obrestne mere padle ali pa se bodo cene prilagodile navzdol axios.com. Nepremičninski agenti poročajo, da dostopnost “mnogo ljudi zadržuje ob strani”, kljub večji pogajalski moči kupcev v letu 2025 axios.com.

Na drugi strani pa imajo kupci z gotovino in vlagatelji z globokimi žepi zdaj manj konkurence. V noriji leta 2021 so ponudbe z gotovino pogosto premagale financirane ponudbe. Leta 2025, ko si manj kupcev lahko privošči nakup, lahko tisti z gotovino ali velikimi pologi izbirajo najboljše ponudbe. Poleg tega se na obzorju morda obeta nekaj olajšanja: ekonomisti pričakujejo, da bi hipotekarne obrestne mere lahko postopoma upadle proti koncu leta 2025 in kasneje, če se bo inflacija še naprej umirjala bankrate.com dmarealtors.com. Tudi padec v območje nizkih 5 % bi bistveno izboljšal dostopnost in verjetno “pripeljal do večje prodajne aktivnosti”, saj bi se kupci, ki so čakali ob strani, vrnili na trg facebook.com usnews.com. A na kratek rok okolje z visokimi obrestnimi merami omejuje potencial rasti trga. To je dejansko postavilo zgornjo mejo, kako visoko lahko gredo cene, ne da bi se dohodki hkrati zvišali.

Nazadnje, davki na nepremičnine in stroški zavarovanja v Denverju prav tako vplivajo na dostopnost. Koloradov sistem obdavčitve nepremičnin je doživel velik pretres v letih 2023–2024, ko so vrednotenja domov močno poskočila, prejšnji zakon o omejitvi davkov (Gallagherjev amandma) pa je bil ukinjen. Številni lastniki so prejeli 30–40 % višje ocene vrednosti, kar je znatno povečalo davčne obveznosti leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Predlog na glasovanju (Proposition HH), ki bi omejil te dvige, leta 2023 ni uspel ballotpedia.org, zato višji davki povečujejo stroške lastništva doma v letu 2025. Čeprav so davčne stopnje v Koloradu v nacionalnem merilu razmeroma nizke, je hitro zviševanje vrednosti nepremičnin povzročilo višje davke v absolutnih zneskih. Poleg tega premije za zavarovanje naraščajo (zaradi dejavnikov, kot so inflacija stroškov gradnje in tveganja zaradi toče/vetra v Koloradu). Skupni mesečni strošek lastništva v Denverju – hipoteka, davki, zavarovanje – je za nove kupce na najvišji ravni doslej. Ta izziv zmanjšuje povpraševanje in bo verjetno ohranjal zmeren rast stanovanjskega trga, dokler se obrestne mere ali cene ne prilagodijo za izboljšanje dostopnosti.

Priljubljene soseske in lokalne vroče točke

Kljub splošnemu ohlajanju trga ostajajo nekatera denverska okrožja trajno priljubljena in še naprej uživajo močno zanimanje v letu 2025. Pravzaprav se kupci in vlagatelji, ko se trg normalizira, ponovno osredotočajo na lokacije z dolgoročno vrednostjo – območja z zaželenimi ugodnostmi, dobrimi šolami in potencialom za rast. Po mnenju lokalnih nepremičninskih strokovnjakov so nekatera izmed »najbolj vročih denverskih okrožij« v letu 2025:

Cherry Creek – Prestižno območje, znano po luksuznih trgovinah in restavracijah, z mešanico vrhunskih stanovanj in enodružinskih hiš. Povprečne cene domov tukaj presegajo 1,8 milijona dolarjev, povpraševanje pa ostaja močno kljub širšim spremembam na trgu stucrowell.com. Omejena ponudba in prestiž Cherry Creeka ohranjata visoke vrednosti; velja za prvovrstno lokacijo za dolgoročne naložbe zaradi svoje zgodovine rasti vrednosti in ekskluzivnosti stucrowell.com. Tudi v poslovnem sektorju Cherry Creek izstopa (njegova komercialna praznina je le ~8 %, kar je precej boljše kot v središču mesta) coloradosun.com.
Sloan’s Lake – Nahaja se na zahodni strani mesta okoli največjega denverskega jezera, Sloan’s Lake se je preoblikoval v eno najhitreje rastočih okrožij stucrowell.com. Ponuja edinstveno kombinacijo življenja ob vodi in bližine središča mesta. Območje je doživelo razcvet nove gradnje, od modernih vrstnih hiš do luksuznih enodružinskih domov, ki pogosto nadomeščajo starejše bungalove. Z pogledi na jezero in možnostmi za rekreacijo na prostem tik pred vrati Sloan’s Lake privablja tako mlade strokovnjake kot družine. Vlagatelji ga obožujejo, saj omejena ponudba zemljišč ob jezeru v Denverju pomeni, da vrednosti tukaj običajno ostajajo visoke in rastejo stucrowell.com.
Washington Park (Wash Park) – Klasično, zgodovinsko okrožje, osredotočeno okoli enega najbolj priljubljenih denverskih parkov, Wash Park ostaja zelo iskan. Ulice z drevoredi in bungalovi iz začetka 20. stoletja (mnogo čudovito prenovljenih) mu dajejo poseben čar. Domovi tukaj so dragi – pogosto 1,5 milijona dolarjev ali več – in »se hitro prodajo, vrednosti pa ostajajo visoke« stucrowell.com stucrowell.com. Kombinacija življenja ob parku, osrednje lokacije in občutka skupnosti ohranja Wash Park med najboljšimi izbirami premožnih kupcev. Leta 2025, tudi ko so se nekatera območja upočasnila, so dobro vzdrževani zgodovinski domovi v Wash Parku še naprej dosegali več ponudb.
Berkeley in Tennyson – obetaveno območje v severozahodnem Denverju, je Berkeley (okoli ulice Tennyson) doživel razcvet trendovskih butikov, pivovarn in restavracij stucrowell.com. To je soseska, ki pooseblja prenovo: starejše hišice in prazne parcele so zamenjale sodobne novogradnje in nadzidave. S povprečno ceno hiše okoli 900.000 $ (še vedno bolj dostopno kot v središču Denverja) Berkeley privablja kupce, ki si ne morejo več privoščiti bližnjega Highland/LoHi stucrowell.com. Mnogi, ki so si želeli hip vzdušja Highlands, so se obrnili na Berkeley, kar je povzročilo rast povpraševanja in cen stucrowell.com. Pogosto je imenovan kot ena najboljših sosesk za prihodnjo rast vrednosti, saj še vedno ponuja relativno vrednost in veliko dogajanja.
Hilltop – dolgo uveljavljena luksuzna soseska v vzhodnem Denverju, znana po velikih parcelah in mešanici veličastnih tudorjev ter modernih prenov. Hilltop opisujejo kot “ekskluzivno in brezčasno”, kjer se družine ustalijo za daljše obdobje stucrowell.com. Povprečne cene so precej nad 1 milijonom $. Čeprav ni tako bleščeča kot LoDo ali RiNo, Hilltopova stabilnost in prestiž ostajata stalna favorita. Leta 2025 premožni kupci, ki iščejo samostojne hiše v mestu (namesto v predmestju), še naprej ciljajo na Hilltop in sosednji Crestmoor.

Druga območja, ki jih velja omeniti, so Highland/LoHi, Capitol Hill, Platt Park in Central Park (prej Stapleton) – vsa so se pojavila na seznamih “najboljših sosesk” zaradi kombinacije ugodnosti in stanovanjskih možnosti 5280.com 5280.com. Na primer, Highland (severno od središča mesta) ostaja zelo zaželen zaradi restavracij in hoje prijaznosti, čeprav so tam cene močno narasle. Capitol Hill in Speer, s svojim urbanim vzdušjem in starejšimi hišami, sta se ponovno pojavila na lestvici 5280 za leto 2025, ko se je trg pobral po zatišju leta 2024 5280.com. In Central Park, načrtovana skupnost z novejšimi hišami in parki, še naprej privablja družine (njegova srednja vrednost hiše je približno 780.000 $) zillow.com.

Prav tako je opazno, da bodo leta 2025 “bogate vasice v porastu” – številne najvišje uvrščene soseske imajo povprečne cene nad 1 milijon dolarjev, kar odraža, kako so območja višjega cenovnega razreda ohranila vrednost 5280.com 5280.com. Kljub temu pa so še vedno “vroče” izbire za bolj dostopno bivanje: soseske v skrajnem severovzhodnem Denverju (kot sta Montbello ali Green Valley Ranch) ali bližnja predmestja (Aurorina soseska North Aurora itd.) ponujajo mediane cene v območju 400 tisoč dolarjev zillow.com zillow.com. Ta območja so priljubljena med investitorji za najemne nepremičnine zaradi nižjih vstopnih cen.

Povzetek: Denverjeve priljubljene soseske v letu 2025 segajo od ultra-luksuznih enklav do gentrificiranih hip četrti. Kupci dajejo prednost lokacijam, ki ponujajo bodisi življenjske prednosti (parki, dostopnost peš, razgledi) bodisi močne investicijske temelje (omejena ponudba, izboljšani poslovni koridorji). Upočasnitev trga ni bistveno spremenila lestvice zaželenosti – predvsem je kupcem omogočila boljšo možnost, da si dejansko zagotovijo dom v teh zaželenih soseskah brez kaosa dražb.

Trendi v poslovnih nepremičninah

Medtem ko so stanovanjske nepremičnine polnile naslovnice zaradi ohlajanja, vsak sektor poslovnih nepremičnin v Denverju v letu 2025 doživlja svoje popandemične prilagoditve. Trg pisarn je v središču drastične korekcije, maloprodaja je stabilna in v okrevanju, industrijski sektor pa ostaja razmeroma močan, čeprav ni več na vrhuncu. Poleg tega so v teku veliki razvojni projekti, ki bodo v prihodnjih letih vplivali na poslovno krajino.

Sektor pisarn: visoka stopnja praznih prostorov in beg k višji kakovosti

Trg pisarn v Denverju je bil najbolj izzivajoči komercialni sektor, kot v mnogih mestih, zaradi revolucije dela od doma in zmanjševanja števila zaposlenih v podjetjih. Številke povedo vse: skupna stopnja praznih pisarn v metropolitanskem območju Denverja je dosegla približno 27 % v začetku leta 2025, kar je rekordno visoko za mesto bisnow.com coloradosun.com. Središče Denverja (CBD) je še posebej močno prizadeto – stopnja praznih pisarn je tam poskočila na 34,9 % do konca leta 2024 in se še naprej povečevala na 36,8 % do sredine leta 2025 coloradosun.com cbre.com. V praksi to pomeni, da je več kot tretjina pisarniških prostorov v središču mesta prazna. To je osupljiva številka v primerjavi s predpandemičnim letom 2019, ko je bila stopnja praznih pisarn v središču okoli 14 % coloradosun.com. V bližnji trendovski četrti RiNo (River North) je stopnja praznih pisarn še višja, približno 45–46 %, predvsem zato, ker je bilo tam dokončanih več novih pisarniških projektov ravno, ko se je povpraševanje zmanjšalo coloradosun.com.

Jedro problema je, da se je povpraševanje po pisarniških prostorih strukturno zmanjšalo. Številna podjetja so sprejela hibridno delo (npr. »tri dni na teden v pisarni«, kot je omenila Lindsay Gilbert iz CBRE) coloradosun.com, kar zmanjšuje količino prostora, ki ga potrebujejo. Nekatera podjetja so oddala v podnajem ali se odpovedala celim nadstropjem. Opazni primeri vključujejo odvetniške pisarne in tehnološka podjetja, ki zmanjšujejo ali selijo v manjše, učinkovitejše prostore (ena odvetniška pisarna se je preselila iz stolpnice v središču mesta v manjši prostor v RiNo) coloradosun.com. Ponudba podnajemnih prostorov je močno narasla v letih 2020–2022, ko so podjetja poskušala oddati neizkoriščen prostor, čeprav obstaja pozitivna plat: do leta 2025 se je obseg podnajemov začel zmanjševati, kar nakazuje, da se presežek počasi zmanjšuje cbre.com cbre.com. Pravzaprav je površina podnajemnih prostorov v središču mesta padla za približno 29 % na letni ravni do drugega četrtletja 2025 cbre.com cbre.com, kar pomeni, da je del teh prostorov našel nove najemnike ali pa je pogodba potekla in so se prostori vrnili v neposredno prazne prostore.

Lastniki se odzivajo z agresivnimi ukrepi. Popusti na najemnino, obdobja brez najemnine in visoki dodatki za izboljšave za najemnike so postali standard za privabljanje najemnikov. Posledično so zahtevane najemnine praktično stagnirale ali padle. Povprečna zahtevana najemnina v središču Denverja je bila približno 41 $/kvadratni čevelj (vse vključeno) v drugem četrtletju 2025, »v veliki meri nespremenjena že četrto zaporedno četrtletje«, po rahlem 0,5-odstotnem četrtletnem padcu cbre.com. Efektivne najemnine (po popustih) so še nižje. Lastniki vedo, da morajo tekmovati s kakovostjo in ceno. Podjetja, ki iščejo prostore, so usmerjena v »beg v kakovost« – raje imajo novejše stavbe z bogatimi ugodnostmi. Zato imajo stolpnice razreda A z modernimi ugodnostmi še vedno zanimanje najemnikov, medtem ko se starejše stavbe razreda B/C soočajo s težavami. Ta razlika je izrazita: številni najemniki raje zmanjšajo površino, a se preselijo v lepšo stavbo, da bi privabili zaposlene nazaj.

Ob nekaterih pozitivnih signalih v sicer mračni sliki pisarniškega trga. Dejavnost najemanja se je v pozni 2024 povečala za približno 13 % v primerjavi s prejšnjim letom, kar pomeni, da si več najemnikov ogleduje prostore in podpisuje pogodbe (čeprav pogosto za manjše najeme) coloradosun.com coloradosun.com. Lokalni posredniki menijo, da se trg »končno stabilizira« – prevladuje občutek, da smo morda na vrhuncu ali blizu vrhunca praznih prostorov coloradosun.com. CBRE je celo poudaril, da bi bila absorpcija v središču mesta v 2. četrtletju 2025 pozitivna, če ne bi bilo ene velike selitve najemnika cbre.com. To nakazuje, da se vsakodnevno najemanje, razen večjih izselitev, izboljšuje. »Opazili smo znake stabilizacije… ljudje so bolj samozavestni, da smo gospodarsko dosegli mehak pristanek, kar podjetjem pomaga pri dolgoročnih odločitvah glede pisarn,« je dejal eden od komercialnih posrednikov coloradosun.com. Z drugimi besedami, če se širše gospodarstvo izogne recesiji, bi lahko podjetja spet začela načrtovati rast, kar bi lahko sčasoma pomenilo tudi potrebo po pisarniških prostorih (čeprav prilagojenih hibridnemu delu).

Poleg tega se v središču mesta ne začenja nobena nova gradnja pisarn – že več četrtletij ni nobenih novih projektov v pripravi cbre.com. Zadnja večja pisarniška stavba (1900 Lawrence) je bila dokončana sredi leta 2024 cbre.com. Ta pomanjkanje nove ponudbe bo sčasoma pomagalo stabilizirati prazne prostore, saj razvijalci ne povečujejo presežka. Morda bomo videli tudi, da bodo konverzije pisarn odigrale svojo vlogo: mesto preučuje načine za preoblikovanje zastarelih pisarn v središču mesta v stanovanjske ali večnamenske prostore. Takšne konverzije (čeprav drage in zapletene) bi lahko dolgoročno pomagale absorbirati presežno ponudbo.

Vredno je izpostaviti svetle točke znotraj pisarniškega trga: nekateri podtrgi se obnesejo bolje. Pisarniška praznina v Cherry Creeku je le približno 8–9 % – praktično povsem zasedeno – in dosega najvišje najemnine za pisarne v Denverju (~49 $/kvadratni čevelj) coloradosun.com coloradosun.com. To premožno območje ostaja zaželeno med finančnimi, pravnimi in medicinskimi uporabniki pisarn, ki želijo biti v uspešnem trgovskem okrožju. Podobno jugovzhodni predmestni trg Denverja (kot DTC), čeprav je šibek, ni tako kritičen kot središče mesta, saj je praznina pogosto v najstniških odstotkih. Pisarniški trg v Boulderju (ločeno, a regionalno) ima tudi drugačno dinamiko zaradi povpraševanja po tehnologiji. Vendar pa je za visoke stolpnice v središču mesta leto 2025 trg najemnikov. Podjetja, ki ponovno pogajajo najemne pogodbe, dosegajo znatna znižanja najemnin ali sredstva za prenovo. Lastniki starejših stavb so pod pritiskom, da vlagajo v prenove ali razmislijo o alternativni uporabi. Tudi mestna uprava je posegla vmes in najela nekaj velikih površin (npr. podnajem nekdanje stavbe Denver Post za svoje pisarne), da bi pomagala zapolniti prostore coloradosun.com. Dolgoročna napoved za pisarniški trg v Denverju bo verjetno odvisna od okrevanja središča mesta kot živahne destinacije. Načrti za dodajanje stanovanj, parkov in atrakcij v središču mesta (več o tem v poglavju Dolgoročna napoved) so namenjeni oživitvi mestnega jedra, kar bi posledično podprlo povpraševanje po pisarnah. Za zdaj pričakujte, da bo pisarniška praznina ostala povišana skozi 2025–2026, z postopnim izboljšanjem, če se bo zaposlenost povečala in se bo več delavcev vrnilo v pisarne.

Trgovinski sektor: stabilnost in okrevanje

V nasprotju s pisarnami je trgovinski nepremičninski sektor v Denverju v letu 2025 pokazal odpornost in celo moč. Trgovinski trg (nakupovalna središča, prodajalne, restavracije itd.) je bil v zgodnji fazi covida močno prizadet, a si je opomogel, ko so se potrošniki vrnili k nakupovanju in obedovanju v živo. Stopnje praznin v trgovinskih prostorih v metropolitanskem Denverju so nizke – okoli 4–5 %, kar je blizu rekordno nizkih vrednosti lee-associates.com. Poročilo za 1. četrtletje 2025 je postavilo praznino v trgovinah v Denverju na le 4,2 % z rekordno nizko razpoložljivostjo 5,0 % lee-associates.com, kar odraža močno povpraševanje in omejeno novo gradnjo. V številnih priljubljenih soseskah in predmestnih vozliščih je iskanje trgovinskega prostora dejansko konkurenčno. Dobro locirani trgovski centri in ulične trgovine v Denverju imajo pogosto čakalne vrste najemnikov.

Najemnine za maloprodajo so ostale stabilne ali so se rahlo zvišale. Povprečna zahtevana najemnina je približno 23,5 $ na kvadratni čevelj (na leto) triple-net v Denverju sredi leta 2025 corken.co. To je stabilna številka, ki se ni veliko spreminjala, rastla je morda 1–3 % letno, kar je zdravo, a ne povzroča inflacije. Najemodajalci so ponovno pridobili nekaj pogajalske moči, saj je zasedenost visoka, vendar se zavedajo, da trgovci poslujejo z nizkimi maržami. Močna potrošniška poraba v letih 2023–2025 je podprla maloprodajo – gospodarstvo Kolorada je bilo stabilno, ljudje pa so po pandemiji željni druženja in nakupovanja, kar še posebej koristi restavracijam, barom in izkustveni maloprodaji corken.co. Eden od trendov je premik k najemnikom, usmerjenim v storitve (na primer saloni za nohte, fitnes studii, medicinske klinike itd.), ki zapolnjujejo prostore, kjer je bila prej izključno maloprodaja, saj teh storitev ni mogoče opravljati na spletu in so prilagojene potrebam soseske corken.co.

Nove maloprodajne gradnje so bile omejene, kar je pomagalo ohranjati nizko stopnjo prostih prostorov. V Denverju je bilo zgrajenih malo novih nakupovalnih središč ali velikih maloprodajnih centrov v zadnjih letih (razen tistih v okviru projektov z mešano rabo), zato se obstoječa ponudba postopoma absorbira. Maloprodajna scena v središču mesta je nekoliko mešana – v Central Business District še vedno ostajajo nekateri prazni prostori zaradi zmanjšanega peš prometa pisarniških delavcev, medtem ko so druga območja, kot sta RiNo in LoHi, polna novih restavracij in trgovin. Po podatkih Marcus & Millichap je stopnja praznih maloprodajnih prostorov v središču mesta dejansko upadla drugo leto zapored v letu 2025, saj so prilagoditve obstoječih prostorov in rast števila prebivalcev v središču mesta pomagali zapolniti nekatere izložbe marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Mala podjetja so previdno optimistična, čeprav so zaradi skrbi glede kriminala in brezdomstva v središču mesta nekateri zadržani (to je problem na ravni celotnega mesta, ki se ga uradniki lotevajo).

V primestnem maloprodajnem sektorju, zlasti v velikih nakupovalnih središčih in trgovskih centrih, je slika na splošno pozitivna. Nakupovalni centri, kot je Cherry Creek Shopping Center, so ohranili zasedenost z osveženo ponudbo najemnikov (več zabave, hrane in blagovnih znamk, ki so bile prej prisotne le na spletu, zdaj pa odpirajo fizične trgovine). Preplet industrije in maloprodaje (skladiščno-distribucijski prostori za maloprodajo) je prav tako opazen: velik del maloprodaje se zdaj odvija prek spleta, kar povečuje povpraševanje po industrijskih prostorih (to je obravnavano posebej). A za fizično maloprodajo rastoče prebivalstvo in turizem v Denverju (ki sta si opomogla v letih 2023–24) podpirata potrošnjo. Naložbene nepremičnine v maloprodaji so imele približno stabilne kapitalske donose, vlagatelji pa maloprodajo v Denverju vidijo kot manj tvegano kot pisarniške prostore, a morda manj vročo kot večstanovanjske nepremičnine. Obeti za maloprodajo so stabilni – pričakujte, da bo nizka stopnja praznih prostorov ostala, zlasti v dobro lociranih soseskah, in rast najemnin v nizkih enomestnih odstotkih, dokler bo ponudba pod nadzorom. Razvijalci začenjajo vključevati maloprodajo v večnamenske projekte (na primer trgovine v pritličju novih stanovanjskih stavb) namesto samostojnih nakupovalnih centrov, kar ohranja maloprodajno ponudbo usklajeno z novimi območji stanovanjskega razvoja.

Industrijski sektor: visoko povpraševanje se rahlo umirja

Denverjev industrijski nepremičninski trg (skladišča, distribucijski centri, proizvodni prostori) je bil v zadnjih letih zvezda in ostaja v dobri kondiciji tudi v letu 2025, čeprav z rahlimi znaki ohlajanja po vrhuncu. Strateška lega metropole kot logističnega vozlišča za območje Mountain West, skupaj z razcvetom e-trgovine, je v letih 2020–2022 povzročila silovit razvoj in absorpcijo industrijskih prostorov. Do leta 2025 se je del tega zagon nekoliko normaliziral, a temeljni kazalniki so še vedno močni.

Stopnje prostih kapacitet industrijskih prostorov so nizke do zmerne. Ob koncu 1. četrtletja 2025 se je skupna stopnja prostih industrijskih prostorov v Denverju rahlo zvišala na 8,1 % (s približno 7,8 % prej), kar je še vedno zgodovinsko nizko in pod nacionalnim povprečjem milehighcre.com. Neposredna prostost je še nižja (približno 7,7 %), preostanek pa predstavljajo podnajemni prostori milehighcre.com. Rahlo povečanje prostih kapacitet je predvsem posledica navala nove ponudbe – razvijalci so v zadnjem letu dostavili veliko novih skladišč, zlasti velikih špekulativnih projektov v bližini mednarodnega letališča Denver in ob I-70. Samo v 1. četrtletju 2025 je bilo dostavljenih približno 864.000 kvadratnih čevljev v šestih stavbah milehighcre.com. Na srečo je bil velik delež nove gradnje zgrajen po meri ali predhodno oddan (skoraj 78 % dostavljenih prostorov v 1. četrtletju je bilo že zakupljenih) milehighcre.com. To je preprečilo večje povečanje prostih kapacitet. Neto absorpcija ostaja pozitivna – Denver je v 1. četrtletju 2025 absorbiral +531.000 kvadratnih čevljev, kar je dejansko več kot v 1. četrtletju 2024 za 9,9 % milehighcre.com milehighcre.com. Velike vselitve, kot sta novo distribucijsko središče Targeta s 529.000 kvadratnimi čevlji na severnih predmestjih in 339.000 kvadratnih čevljev, ki jih je zasedel Discount Tire, so povečale absorpcijo milehighcre.com. To je pomembno, saj kaže na stalno povpraševanje najemnikov po velikih prostorih.

Vendar se je divji tempo iz leta 2021 (ko so podjetja tekmovala za skladiščne prostore za e-trgovinsko distribucijo) umiril. Obseg najemov v začetku leta 2025 je bil približno 13 % nižji kot konec leta 2024 (čeprav je še vedno nad ravnmi iz začetka leta 2024) milehighcre.com. Obstajajo dokazi, da je rast industrijskih najemnin nekoliko zastala. Povprečne zahtevane najemnine v Denverju so okoli 9,60 $/kvadratni čevelj (NNN letno) za skladišča/distribucijo, kar je približno 3 % več kot leto prej milehighcre.com. To je upočasnitev v primerjavi s srednje/visoko enomestno rastjo najemnin v letih 2018–2021. Dosežene najemnine (po koncesijah) so približno 8,48 $, kar je približno 8 % več kot leto prej milehighcre.com – še vedno soliden dobiček, kar kaže, da lahko številni najemodajalci zvišajo najemnine ob podaljšanju pogodb, saj imajo najemniki omejene alternative milehighcre.com. Industrijski najemodajalci so še vedno v ugodnem položaju, vendar pozorno spremljajo novo ponudbo. Razvojni portfelj je v prvem četrtletju 2025 obsegal približno 4,7 milijona kvadratnih čevljev v gradnji, kar je nekoliko manj kot v zadnjem obdobju, saj so bili nekateri projekti zaključeni milehighcre.com milehighcre.com. Omeniti velja, da se je spekulativna gradnja upočasnila – razvijalci so zdaj bolj previdni, osredotočajo se na gradnjo po meri ali fazno gradnjo po opaženem rahlem povečanju prostih kapacitet.

Na industrijski trg v Denverju močno vplivajo določene podtržne regije: korridor letališča v skrajnem severovzhodnem delu Denverja beleži večino novih gradenj in najemne aktivnosti (v prvem četrtletju 2025 je zajel 60 % vseh najemov) milehighcre.com, zahvaljujoč razpoložljivosti zemljišč in dostopu do avtocest. Tam imajo Amazon, Walmart, Target in drugi veliki igralci svoje glavne objekte. Ko so ti igralci hitro širili dejavnost v letih 2020–21, so zdaj bolj previdni (Amazon je znano začasno ustavil širitev). Tako se je industrijsko povpraševanje preusmerilo v bolj običajno mešanico 3PL-jev, podjetij z gradbenimi materiali, proizvajalcev itd. Denver ima koristi tudi od regionalne rasti proizvodnje in potreb industrije konoplje po skladiščih. Zasedenost ostaja visoka (94,2 % po CBRE v prvem četrtletju 2025) v industrijskem sektorju bisnow.com, in vsakršno zmanjšanje povpraševanja je predvsem v primerjavi s prejšnjim izjemnim tempom – še vedno je trg naklonjen najemodajalcem za sodobna skladišča na dobrih lokacijah.

Povzemimo, industrijske nepremičnine v Denverju za leto 2025 so stabilne in močne. Opazujemo rahlo povečanje prostih kapacitet in rahlo upočasnitev rasti najemnin, saj trg absorbira val nove ponudbe, vendar so osnovni kazalniki (manj kot 10 % prostih kapacitet, pozitivna absorpcija, rast najemnin, ki presega inflacijo) še vedno pozitivni. Če ne pride do večjega gospodarskega upada, bi moral položaj Denverja kot rastočega regionalnega distribucijskega središča ohraniti njegovo industrijsko panogo aktivno. Izziv za sektor bo upravljanje naslednjih faz razvoja – zagotoviti, da se novi projekti ujemajo s povpraševanjem in se tako izognejo presežni ponudbi. Trenutno industrijski trg v Denverju ostaja steber relativne moči med njegovimi poslovnimi sektorji, saj ponuja zanesljive prihodke za vlagatelje in prostor za nadaljnjo širitev logistike, proizvodnje in storitvenih podjetij.

Večji razvojni in infrastrukturni projekti

V Denverju je v teku več večjih razvojnih in infrastrukturnih projektov, ki bodo v prihodnjih letih pomembno vplivali na nepremičnine (tako poslovne kot stanovanjske). Nekateri najpomembnejši v letu 2025 so:

The River Mile – To je verjetno najbolj ambiciozna urbana prenova v Denverju doslej: načrtovano 25-hektarsko območje z mešano rabo ob reki South Platte v središču mesta (na trenutni lokaciji zabaviščnega parka Elitch Gardens). Junija 2025 je mesto odobrilo prvo fazo projekta River Mile v vrednosti 1 milijarde dolarjev unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Podprto s strani Kroenke Sports & Entertainment, glavni načrt predvideva 1,4 milijona m² razvoja v več kot 20 letih, vključno s približno 8.000 stanovanjskimi enotami in milijoni kvadratnih metrov pisarniških, trgovskih in zabaviščnih površin unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Po zaključku naj bi podvojil prebivalstvo središča mesta in ustvaril novo gosto naseljeno sosesko ob reki unitedstatesrealestateinvestor.com. Prva faza se je začela konec leta 2023, s poudarkom na infrastrukturi – novih cestah, komunalnih storitvah, parkih – nekateri parki so že odprti, prva gradnja stavb pa je predvidena za konec leta 2025 unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile bo dodal na tisoče stanovanj/apartmajev (tudi dostopna stanovanja), sodobne poslovne stolpnice in javne dobrine (kot so izboljšane rečne poti in peš mostovi) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Ta razvoj je prelomnica: razširil bo doseg središča mesta, zagotovil prepotrebno stanovanjsko ponudbo (s tem razbremenil pritisk drugje) in bi lahko privabil nova podjetja, ki iščejo živahno okolje za delo in bivanje. Za poslovne nepremičnine bi lahko načrtovanih 613.000 m² pisarniških prostorov v River Mile zadovoljilo povpraševanje, ko se bo trg opomogel <a href="https://www.unitedstatesrealestateinvestor.com/denver-oks-1b-river-mile-phase-downtown-revives/#:~:text=Mixed,Million%20Square%20Feet%20of%20Development" targeunitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, čeprav je to dolgoročna možnost.
Projekti za oživitev središča mesta – Poleg River Mile ima Denver širšo vizijo za prenovo središča mesta v naslednjih 20 letih (v skladu z načrtom za območje središča mesta in povezanimi pobudami). Velik poudarek je na parkih in javnih prostorih: načrti predvidevajo nove parke v središču mesta (npr. predlogi za prekritje dela I-25 ali gradnjo parkov na premalo izkoriščenih območjih) denverite.com, ter izboljšanje obstoječih, kot je Civic Center. Pravzaprav je prenova parka Civic Center predvidena za začetek leta 2025, da bi izboljšali varnost in uporabnost coloradocommunitymedia.com. Prenova nakupovalnega središča 16th Street Mall je ključen projekt v teku: znamenito mestno peš cono čaka prenova v vrednosti 175 milijonov dolarjev (nova tlakovanja, razsvetljava in oblikovanje), ki naj bi bila zaključena do jeseni 2025 westword.com westword.com. Ko bo prenova končana, upajo, da bo Mall ponovno privabil kupce in turiste, kar bo koristilo trgovskim in gostinskim prostorom v središču mesta. Prav tako se preučujejo prizadevanja za preureditev starih poslovnih stavb v stanovanjske ali hotelske namene, da bi v središče mesta vnesli 24/7 populacijo, kar posledično podpira trgovine in splošno živahnost pritličnih prostorov. Te spremembe so namenjene reševanju problematike praznih prostorov in počasnega okrevanja po pandemiji v središču mesta westword.com. Skratka, mesto vlaga v to, da bo središče mesta bolj prijetno za bivanje in manj odvisno od pisarniških delavcev.
Širitev mednarodnega letališča Denver (DEN) – DEN je sredi obsežne, večfazne širitve in prenove (projekt Velika dvorana). Leta 2025 naj bi se v terminalu odprla nova osrednja varnostna kontrolna točka (Vzhodna varnost), westword.com westword.com, po uspešnem odprtju Zahodne varnostne kontrolne točke leta 2024 westword.com. Te posodobljene kontrolne točke bodo povečale pretočnost potnikov in učinkovitost varnosti. Poleg tega so širitve terminalov dodale nova vrata (DEN je do leta 2022 dodal več deset vrat, še več jih prihaja). Za nepremičnine večje letališče pomeni več zračnega prometa in potencialno večje povpraševanje po bližnjih hotelih, pisarnah in industrijskih prostorih (letališka logistika). Mesto prav tako zaključuje novo prepleteno diamantno križišče na Peña Boulevard in Jackson Gap za izboljšanje dostopa do letališča do konca leta 2025 westword.com. Nemotena povezljivost bi morala pomagati nadaljnji rasti letališkega podtrga (kjer je veliko skladišč in podjetij, povezanih s potovanji). Prenove Velike dvorane se bodo nadaljevale tudi po letu 2025, vendar vsaka prelomnica (kot so nova varnostna območja) izboljšuje izkušnjo potnikov in posredno podpira turizem in kongresni sektor v Denverju – kar nato vpliva na uspešnost hotelov in trgovin v središču mesta.
Prometni projekti – Poleg letališča regionalne infrastrukturne nadgradnje v Denverju oblikujejo vzorce razvoja nepremičnin. Eden večjih projektov je načrt za Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT), 280-milijonska pobuda za dodajanje namenskih avtobusnih pasov in izboljšanih postaj vzdolž Colfaxa (najbolj prometnega tranzitnega koridorja v Denverju) do konca tega desetletja enr.com. Leta 2025 je mesto pod novim županom Mikom Johnstonom izrazilo zavezanost temu in drugim širitvam javnega prevoza, da bi podprli rast stanovanj brez prometnih zastojev enr.com. Ko bo Colfax BRT dokončan (ocenjeno ~2027-28), bi lahko območja ob East Colfaxu doživela preporod, saj bi se zaradi izboljšanega prevoza pojavili projekti z večjo gostoto stanovanj in mešano rabo. Investitorji že zdaj spremljajo motele in zemljišča ob Colfaxu za prenovo. Država prav tako preučuje Front Range Rail (potniški vlak od Fort Collinsa do Colorado Springsa skozi Denver), čeprav je to še v fazi načrtovanja. Na cestah Colorado DOT zaključuje večje izboljšave avtocest: Central 70 Project (ki je znižal in pokril I-70 skozi severni Denver, dokončan konec 2022) je odprl nov parkovni prostor in spodbuja prenovo sosednjih četrti. Zdaj je pozornost usmerjena na I-25 South “Gap” in različne prenove križišč v metropolitanskem Denverju (na primer izboljšave I-25/Broadway, ki naj bi bile dokončane leta 2025). Infrastrukturne nadgradnje na splošno povečujejo vrednost nepremičnin v bližini z izboljšanjem dostopa in estetike. Na primer, park na pokriti I-70 (v Elyria-Swansea) naj bi povečal privlačnost teh sosesk.

Povzetek: Denverjevo poslovno okolje v naslednjih nekaj letih bodo močno zaznamovali ti veliki projekti. River Mile bo postopoma dodal povsem novo mestno četrt. 16th Street Mall, Civic Center in druge prenove središča mesta so namenjene krepitvi jedra, da bo privlačnejše za delodajalce in prebivalce (kar bo sčasoma pomagalo zapolniti prazne pisarne). Rast letališča utrjuje Denverjev status kot pomembnega vozlišča, kar lahko privabi podjetja (npr. letalsko-tehnološka, logistična podjetja), da tu postavijo svoje obrate. Projekti javnega prevoza in cest bodo usmerjali, kje se bo razvoj koncentriral (na primer ob Colfaxu ali blizu novih postaj primestne železnice). Nepremičninski vlagatelji te projekte pozorno spremljajo – pogosto že zdaj kupujejo zemljišča na poti napredka. Na primer, zemljišča blizu bodočih BRT postaj ali okoli območja River Mile se že prodajajo v pričakovanju večjega povpraševanja. Na splošno naj bi dokončanje ključne infrastrukture do leta 2025 in pozneje ustvarilo nove priložnosti in mestu pomagalo, da bo rast obvladovalo bolj trajnostno.

Naložbene priložnosti

Za nepremičninske vlagatelje prinaša Denverjev spreminjajoči se trg leta 2025 mešanico priložnosti, ki jih pred nekaj leti skoraj ni bilo. Zaradi ohlajanja trga lahko preudarni vlagatelji najdejo boljše vrednosti in imajo več izbire pri nepremičninah, bodisi za preprodajo, razvoj ali najemne prihodke. Tukaj je nekaj glavnih naložbenih priložnosti v Denverju trenutno:

Pojavljajoče se “vroče” soseske za rast vrednosti: Kot smo že omenili, soseske kot so Berkeley/Tennyson, Sloan’s Lake in Sun Valley/West Colfax ponujajo velik potencial za rast. Berkeley je postal magnet za tiste, ki si ne morejo več privoščiti Highlanda, investitorji pa kupujejo starejše hiše, da jih bodisi prenovijo ali porušijo in zgradijo sodobne dvojčke/vrstne hiše. S trendovskimi trgovinami in sodobnim vzdušjem so vrednosti nepremičnin v Berkeleyju na močni poti navzgor stucrowell.com. Podobno nadaljnja prenova Sloan’s Lake (z novimi stanovanji in vrstnimi hišami ob jezeru) ponuja priložnosti – nakup starejše hiše za prenovo ali oddajanje nove vrstne hiše lahko prinese dobre donose, saj se to območje utrjuje kot luksuzni predel ob jezeru stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (tik zahodno od centra, blizu stadiona Broncos) je prav tako omembe vreden – zgodovinsko eno najrevnejših območij v Denverju, trenutno v prenovi z novimi dostopnimi stanovanji in je Območje priložnosti. Investitorji, ki ciljajo na dolgoročno rast, lahko tam kupijo zemljišča ali sodelujejo pri projektih, pričakujoč rast vrednosti, ko se bodo v bližini uresničevali načrti za River Mile in stadion. Na splošno investitorji v letu 2025 ciljajo na “naslednji” LoHi ali RiNo – območja ob že uspešnih soseskah – v prepričanju, da se bo rast razširila.
Kratkoročni najemi (STR) in Airbnb: Denver je turistična in kongresna destinacija, kratkoročni najemi pa ostajajo dobičkonosni, čeprav strogo regulirani. Mestna pravila zahtevajo, da imajo upravljavci STR licenco in oddajajo le svoje glavno prebivališče (ali njegov del), kar v večini primerov preprečuje čiste investicijske STR stanovanjske enote coloradocommunitymedia.com. Kljub temu so investitorji našli ustvarjalne načine, kot je “house hacking” (nakup dvojčka ali hiše s kletnim stanovanjem; živijo v enem delu in STR oddajajo drugega). Soseske kot so LoDo, RiNo in Capitol Hill, z nočnim življenjem in znamenitostmi, beležijo močno povpraševanje po Airbnb. Investitor, ki ne živi na lokaciji, morda ne sme celo leto oddajati cele hiše zaradi pravila o glavnem prebivališču, vendar se nekateri povezujejo z lokalnimi lastniki-ocupanati ali se osredotočajo na bližnja mesta (kot so neinkorporirana okrožja) z milejšimi pravili. Donosi na STR v Denverju lahko presegajo običajne dolgoročne najeme – pogosto 15-20 %+ bruto donos – zaradi nočnih cen in visoke zasedenosti v smučarski sezoni in poleti. Vendar pa je zaradi zahteve po glavnem prebivališču priložnost za STR pogosto v nakupu nepremičnine, ki omogoča ločeno najemno enoto (ADU ali kletni apartma). Naključno bi lahko nedavna legalizacija ADU-jev po celotnem mestu Denver to razširila (več lastnikov bi lahko zgradilo ADU in ga oddajalo prek Airbnb za dodaten dohodek) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Investitorji bi lahko financirali gradnjo ADU za lastnike v zameno za delež prihodka. Izven mesta so kratkoročni najemi v predmestjih blizu gora (npr. Golden, Boulder County) ali Colorado Springs alternative, čeprav so to ločeni trgi.
Dolgoročni najemi in gradnja za najem: Ker je veliko potencialnih kupcev zaradi visokih obrestnih mer obtičalo v najemu, je povpraševanje po kakovostnih dolgoročnih najemih močno. Najemnine v Denverju so se v letih 2023–24 nekoliko umirile, vendar najemni trg spomladi 2025 kaže znake rahlega popuščanja – npr. mediane najemnine za stanovanja so padle za približno 2 % na letni ravni recolorado.com in stopnja prostih stanovanj se je zvišala na približno 8,5 % corken.co zaradi vala novih stanovanjskih stavb. Za vlagatelje to pomeni, da imajo najemniki več možnosti, zato morajo lastniki najemnih nepremičnin biti konkurenčni (ponujati boljše ugodnosti, morda nekoliko nižje najemnine). Po drugi strani pa visoke obrestne mere ljudi zadržujejo v najemu dlje časa, kar podpira zasedenost. Najemi enodružinskih hiš v zaželenih šolskih okoliših ostajajo zlata vredni – številne družine, ki ne morejo kupiti, si še vedno želijo hišo za bivanje in so pripravljene plačati več. Institucionalni vlagatelji so bili aktivni na trgu najema enodružinskih hiš v Denverju, pojavile pa so se tudi nove skupnosti “gradnja za najem” (celotna naselja hiš, zgrajenih izključno za najem) na obrobju mesta. Na primer, v predmestjih, kot so Aurora, Commerce City in Parker, gradbeniki ponujajo nove vrstne hiše ali hiše izključno za najem. Vlagatelji (od velikih skladov do malih zasebnikov) lahko izkoristijo priložnost z nakupom novogradenj za najem ali portfeljev hiš, pri čemer stavijo tako na denarni tok kot na vrednostno rast. Pričakuje se, da se bo rast najemnin v Denverju po letošnjem rahlem padcu nadaljevala z zmernim tempom (~2–4 % letno), glede na močne napovedi za delovna mesta in rast prebivalstva. To naredi dolgoročno lastništvo privlačno – prihodki od najemnin naj bi sčasoma rasli, če pa kupite v tem mirnejšem obdobju, vstopna cena ni na zgodovinsko najvišji ravni.
Priložnosti za “fix-and-flip”: Med izjemno vročim trgom so imeli investitorji v “fix-and-flip” težave najti kakršnekoli »problematične« ali podcenjene nepremičnine – vse se je prodalo zelo hitro, pogosto lastnikom, ki so bili pripravljeni sami prenavljati. Zdaj, ko so nepremičnine dlje časa na trgu in so kupci izbirčni glede stanja (kot navaja DMAR: hiše, ki potrebujejo obnovo, »so dlje časa na trgu« denverite.com), imajo fliperji več možnosti. Na primer, zastarela nepremičnina, ki se ne prodaja, lahko zniža ceno v območje, ki je privlačno za investitorje. Fliperji jo nato prenovijo v stanje, ki ga današnji kupci želijo (saj kupci zdaj pogosto »nimajo želje prevzemati projektov« dmarealtors.com). Ključno je kupiti po dovolj nizki ceni, da pokrijejo stroške prenove in vzdrževanja v tem okolju višjih obrestnih mer. Dobički so tanjši kot v času hitre rasti cen, zato morajo biti fliperji bolj izbirčni. A v soseskah s starejšim stanovanjskim fondom (kot so Aurora, Englewood, Wheat Ridge) je veliko priložnosti za dodajanje vrednosti. Prav tako je aktivnost izterjav, čeprav je zgodovinsko gledano še vedno nizka, nekoliko narasla, saj imajo nekateri lastniki težave z višjimi obroki ali izgubo službe – kar občasno prinese ugodne ponudbe na dražbah. Na splošno premik ravnotežja v smeri trga kupcev pomeni, da imajo fliperji in investitorji, ki dodajajo vrednost, več pogajalske moči pri zanemarjenih nepremičninah (manj dražb proti običajnim kupcem). Ker se stroški gradnje stabilizirajo (les in materiali so cenejši kot v letu 2021), so prenovitveni projekti bolj smiselni. Uspešni investitorji se osredotočajo na domove, kjer lahko strateške posodobitve (prenova kuhinje/kopalnice, dodajanje spalnice) bistveno povečajo prodajno vrednost.
Nova gradnja in razvoj: Za razvijalce je potreba po stanovanjih v Denverju dolgoročno še vedno ključna, tudi če se je kratkoročni trg ohladil. Cene zemljišč so se nekoliko izravnale po skoku v letih 2020–22, kar je pozitivno za izvedljivost razvoja. Mestne politike so vse bolj naklonjene gostoti: od leta 2025 so ADU-ji dovoljeni povsod in zahteva po lastniškem prebivanju je odpravljena coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, država pa si prizadeva za odpravo ovir pri gradnji stanovanj coloradonewsline.com coloradonewsline.com. To ustvarja priložnosti za zapolnitev več stanovanjskih enot v zaželenih območjih. Na primer, vlagatelji lahko vzamejo veliko parcelo za eno družino v središču Denverja in zdaj zgradijo ADU za najem ali prodajo posebej. Nekatere cone dovoljujejo dvojčke ali štiridružinske hiše tam, kjer je prej stala le ena hiša. Majhni razvojni projekti (dodajanje manjkajočih sredinskih stanovanj) bodo zaradi teh sprememb v prostorskem načrtovanju verjetno rasli. Poleg tega je nova gradnja v predmestjih za prodajo v povpraševanju pri kupcih, ki v mestu niso našli ničesar – zato gradbena podjetja kot Lennar, Richmond itd. še vedno aktivno gradijo v novih soseskah okoli Denverja. Vlagatelji lahko sodelujejo v teh projektih ali jih financirajo.

En poseben vidik nove gradnje: večstanovanjski razvoj. Tudi ob številnih novih stanovanjih mnogi strokovnjaki menijo, da bo metropolitanski Denver potreboval še več stanovanj za rastoče prebivalstvo. Gradnja se je v letu 2023 upočasnila zaradi stroškov in obrestnih mer, a do konca 2025 bi lahko prišlo do ponovnega zagona, še posebej, če se izkoristijo mestne spodbude za dostopna stanovanja. Denverjeva Uredba o razširitvi dostopnosti stanovanj zahteva, da večji projekti vključujejo dostopna stanovanja ali plačajo pristojbino (velja od 2022), kar sicer prinaša dodatno kompleksnost, a jo lahko uravnotežijo spodbude, kot so davčne olajšave ali dodatna dovoljena gostota. Vlagatelji, specializirani za projekte z davčno olajšavo za stanovanja z nizkimi dohodki (LIHTC) ali javno-zasebna partnerstva, bi lahko v Denverju našli priložnosti. Obstajajo tudi priložnostna območja v več soseskah Denverja (Sun Valley, deli Montbella itd.), kjer lahko vlagatelji za dolgoročne naložbe pridobijo davčne ugodnosti. Te oznake OZ (vzpostavljene 2018) veljajo do 2026 za polne ugodnosti, zato je leto 2025 ključno za vlaganje kapitala vanje.

Povzemimo, trg v Denverju leta 2025, z večjo ponudbo in zmernimi cenami, je rodovitna podlaga za potrpežljive, strateške vlagatelje. Ne glede na to, ali gre za najemne nepremičnine (izkoriščanje močnega najemniškega bazena), preprodaje (ki so zdaj izvedljivejše zaradi večje zaloge) ali razvoj (z novimi politikami, ki spodbujajo več enot), obstajajo poti do dobička. Ključ bo ocenjevanje poslov z realističnimi predpostavkami – pričakovati bolj običajno rast cen, načrtovati višje stroške financiranja in ciljati na lokacije s trajno privlačnostjo. Vlagatelji ne morejo več računati na to, da bo rastoči trend dvignil vse čolne (kot leta 2021). Namesto tega bo uspeh v letu 2025 in naprej izhajal iz dodajanja prave vrednosti – z obnovo, preudarnim upravljanjem zemljišč ali vrhunskim upravljanjem nepremičnin – ter izbiro lokacij, ki so v skladu z bodočimi vzorci rasti Denverja.

Izzivi in tveganja

Čeprav je priložnosti veliko, se denverski nepremičninski trg sooča z več izzivi in tveganji, ki bi lahko v prihodnjih letih omejili njegovo uspešnost. Vlagatelji, razvijalci in lastniki stanovanj naj pozorno spremljajo te dejavnike:

Gospodarska negotovost in obrestne mere: Morda največje neposredno tveganje predstavlja širše gospodarstvo. Še vedno obstajajo skrbi glede morebitne recesije ali gospodarskega upočasnjevanja. Če bi se nacionalne ali globalne razmere poslabšale (na primer zaradi zaostrovanja politike Fed, geopolitičnih dogodkov itd.), bi Denver to občutil v izgubi delovnih mest in zmanjšanem povpraševanju po stanovanjih. Do zdaj je bilo gospodarstvo Denverja odporno z nizko brezposelnostjo (~4 % v začetku 2025 assets.cushmanwakefield.com), vendar so se v sektorjih, kot je tehnologija, že pojavile odpuščanja, ki jih je treba spremljati. Poleg tega ostajajo obrestne mere neznanka. Pot Zveznih rezerv v letih 2025–2026 bo močno vplivala na nepremičnine. Če bi se inflacija izkazala za trdovratno in bi obrestne mere ostale visoke ali celo narasle, bi to še dodatno zmanjšalo dostopnost in lahko povzročilo padec cen stanovanj. Nasprotno pa bi v primeru umiritve inflacije in znižanja obrestnih mer s strani Fed lahko hipotekarne obresti padle – kar bi povečalo povpraševanje, a morda povzročilo nov skok cen, če ponudba ne bi sledila. Trg torej hodi po tanki črti, močno pod vplivom politike Fed. Mnogi stavijo na znižanje obrestnih mer (kar bi bilo pozitivno), a vsak nepričakovan skok obresti je jasno tveganje, ki bi lahko “ustavil posle in izrinil še več kupcev”.
Dostopnost in utrujenost kupcev: Povezano s tem, je sama kriza dostopnosti tveganje. Srednja cena hiše v Denverju glede na lokalne povprečne dohodke je na zgodovinsko visokih množiteljih (tudi ob nespremenjenih cenah so visoke obrestne mere povzročile eno najmanj dostopnih obdobij v zadnjih desetletjih). Če se to nadaljuje, se lahko več gospodinjstev odloči za opustitev lastništva ali preseli v cenejša območja, kar zmanjša lokalno povpraševanje po stanovanjih. Že zdaj se je rast prebivalstva v Koloradu upočasnila v primerjavi z 2010-imi cpr.org, deloma zato, ker se ljudje selijo v kraje z nižjimi stroški. Colorado Futures Center opozarja, da bi lahko visoki stanovanjski stroški zavirali gospodarsko rast, če si delavci ne bodo mogli privoščiti življenja tukaj. Posledično narašča politični pritisk za reševanje dostopnosti stanovanj – s subvencijami, večjo gostoto, nadzorom najemnin itd. To vodi do drugega tveganja: regulativne spremembe.
Regulativna in zakonodajna tveganja: Politično okolje glede stanovanj je dinamično. Ena glavnih razprav je nadzor najemnin. Kolorado trenutno prepoveduje lokalne uredbe o nadzoru najemnin z državnim zakonom (od leta 1981), vendar je bil leta 2023 predlagan zakon za odpravo te prepovedi. Ta ni bil sprejet (predlog je bil zavrnjen v odboru) cpr.org, vendar so zagovorniki pravic najemnikov obljubili, da bodo še naprej pritiskali za ukrepe stabilizacije najemnin westword.com. Če bi država v prihodnjih letih dovolila neko obliko nadzora najemnin (tudi samo za starejše stavbe ali določen odstotek enot), bi to lahko vplivalo na donosnost naložb v najemnine. Lastniki stanovanj so zaradi tega zaskrbljeni, četudi to ni takojšnje. Drugo zakonodajno področje: davek na nepremičnine. Kot omenjeno, so davki na nepremičnine v Koloradu poskočili zaradi strmo naraslih vrednotenj. Poraz predloga HH pomeni, da ni takojšnjega olajšanja, razen kratkoročnega znižanja stopnje vrednotenja, ki ga je sprejel parlament. Če bodo davki ostali visoki, bi to lahko pritiskalo na lastnike stanovanj (zlasti tiste s fiksnimi dohodki) in potencialno povečalo stopnjo zasegov ali prisilnih prodaj. V prihodnosti bi lahko sledili novi referendumi ali zakoni za reševanje tega, vendar je izid negotov.

Pozitivno pa je, da regulativno okolje spodbuja tudi spremembe v prid stanovanjem (o katerih smo že govorili, kot je legalizacija ADU). To so večinoma priložnosti, vendar prinašajo tudi zapletenosti. Na primer, nova vključujoča prostorska ureditev za večje projekte v Denverju (ki zahteva dostopna stanovanja) lahko odvrne nekatere projekte po tržnih cenah ali zmanjša dobičke. Poleg tega Denver zdaj zahteva licence za vse dolgoročne najeme (od leta 2024) robinsonandhenry.com, kar sicer izboljšuje kakovost najemov, a lastnikom prinaša dodatne stroške in birokracijo. Stroški skladnosti, zahteve po inšpekcijah in morebitne globe so tveganja, s katerimi se morajo mali najemodajalci spoprijeti.

Stroški gradnje in delovna sila: Čeprav so se stroški materialov umirili po izjemnih skokih leta 2021, je gradnja v Denverju še vedno draga. Gradbena industrija se še vedno sooča s pomanjkanjem delovne sile – veliko usposobljenih delavcev je odšlo med veliko recesijo in se nikoli ni vrnilo, zdaj pa je konkurenca za delovno silo tudi z infrastrukturnimi projekti. Pritisk na plače v gradbeništvu je velik (in splošna inflacija zvišuje stroške goriva itd.). Težave v dobavnih verigah so se izboljšale, a niso povsem odpravljene; določeni materiali ali komponente imajo še vedno dolge dobavne roke. Za razvijalce to pomeni, da lahko proračuni uidejo izpod nadzora in projekti zamujajo, kar predstavlja tveganje za pravočasno dobavo nujno potrebnih stanovanj. Za graditelje hiš visoki stroški pomenijo, da se osredotočajo bodisi na luksuzne izdelke (da pokrijejo stroške s ceno) ali gradijo dlje od mesta, kjer je zemlja cenejša – v obeh primerih to neposredno ne pomaga dostopnosti stanovanj v mestu. Če bi prišlo do nove globalne motnje v dobavnih verigah (na primer trgovinske težave ali nov val pandemije), bi to lahko ponovno zavrlo gradnjo.
Podnebna in okoljska tveganja: Denver je na splošno manj ogrožen zaradi podnebnih nesreč kot obalna območja, vendar ni imun. Vedno bolj ekstremni vremenski pojavi in podnebne spremembe predstavljajo tveganja. Colorado je doživel več pogostih gozdnih požarov (čeprav večinoma v goratih območjih) in močnih toč z obsežnimi nevihtami na območju Front Range. Obdobje močnega dima zaradi požarov ali večji dogodek s točo lahko začasno zmanjšata dejavnost na nepremičninskem trgu (in trajno zvišata stroške zavarovanja). Poleg tega ima Denver nekaj območij, ki so nagnjena k poplavam ob rekah Platte in Cherry Creek – podnebne spremembe bi lahko povečale tveganje poplav ob močnem deževju. Mesto in razvijalci morajo vlagati v omilitvene ukrepe (kot so izboljšave odvodnjavanja, vključene v projekte, kot je River Mile z rečnim inženiringom za zmanjšanje poplavne nevarnosti unitedstatesrealestateinvestor.com). Če jih zanemarijo, tvegajo škodo na premoženju ali strožje gradbene predpise v prihodnosti.
Prekomerna gradnja v določenih segmentih: Čeprav v Denverju na splošno primanjkuje stanovanj, obstaja tveganje lokalne prekomerne gradnje, zlasti pri luksuznih stanovanjih. Ogromno število stanovanjskih enot razreda A je prišlo na trg v letih 2020–2024. Povečanje stopnje praznih stanovanj na približno 8,6 % v večstanovanjskih objektih je dokaz, da je ponudba končno dohitela povpraševanje, vsaj začasno corken.co. Če bodo razvijalci še naprej vlagali kapital v podobne projekte višjega cenovnega razreda brez premora, bi lahko videli večje število praznih stanovanj in popuste na najemninah, kar bi zmanjšalo donose vlagateljev in lahko povzročilo neplačila posojil pri preveč zadolženih projektih. Podobno obstaja v komercialnih segmentih, kot je industrija, tveganje, da nekateri razvijalci pretiravajo. Kot je bilo omenjeno, se je stopnja praznih industrijskih prostorov povzpela na približno 8 % z valom novih skladišč milehighcre.com. Če se gospodarstvo upočasni in potrošnja pade, bi se lahko absorpcija novih skladišč upočasnila in ta sektor bi se lahko nenadoma soočil z večjo praznostjo. Zgodovina Denverja kaže cikle, ko je prekomerna gradnja pisarn (1980-ta) ali stanovanj (sredina 2000-ih) povzročila večletne zastoje. Razvijalci morajo biti pozorni, da se to ne ponovi.
Financiranje in kreditni pogoji: Zdravje bančnega in posojilnega okolja je še en dejavnik. Ob višjih obrestnih merah so se nekatere regionalne banke umaknile iz kreditiranja poslovnih nepremičnin. Prva polovica leta 2023 je prinesla nekaj propadov ameriških bank, zaradi česar so postali posojilodajalci bolj previdni. Če se bodo kreditni pogoji še zaostrili (zaradi politike Fed ali večje previdnosti bank), bi lahko bilo težko dobiti financiranje tudi za dobre projekte. Tveganje pri refinanciranju je prav tako resnično – številna posojila za poslovne nepremičnine zapadejo, posojilojemalci pa se bodo soočili z bistveno višjimi obrestnimi merami, ki jih v nekaterih primerih trenutni denarni tokovi morda ne bodo mogli podpreti (zlasti pisarne s praznimi prostori). To povečuje tveganje neplačila posojil ali prisilnih prodaj, kar bi lahko ob večjem obsegu povzročilo pritisk na znižanje vrednosti. Čeprav so temeljni kazalniki v Denverju močni, mesto ni imuno na nacionalno ponovno vrednotenje poslovnih nepremičnin, ki se dogaja ob zviševanju kapitalskih donosnosti. Na primer, poslovna stavba, ocenjena po 5 % kapitalski donosnosti pred dvema letoma, bi zdaj potrebovala 7–8 % donosnost, kar pomeni velik padec vrednosti, kar bi lahko vodilo do lastnikov, ki ključe predajo posojilodajalcem. Ta stiska bi se lahko razširila in vplivala na mestne davčne prihodke ter vrednosti sosednjih nepremičnin. Gre za tveganje, ki je večinoma omejeno na poslovna sredstva, kot so starejše pisarne ali preveč zadolžena stanovanja, vendar ga velja omeniti.

Povzetek: denverski akterji na nepremičninskem trgu se morajo znajti v okolju z več zunanjimi in notranjimi tveganji. Gospodarski izzivi, spremembe politik in posledice pandemičnega razcveta se v tem trenutku prepletajo. Trg se uravnoveša, vendar bi se lahko neugodno obrnil, če bi na primer prišlo do recesije, medtem ko so obrestne mere še vedno visoke. Kljub temu je Denver v preteklih ciklih pokazal odpornost. Številni izzivi (dostopnost, regulativne omejitve, podnebna odpornost) se aktivno naslavljajo s politiko in inovacijami. Ključna bo prilagodljivost – tisti, ki bodo znali prilagoditi strategije (npr. preusmeritev v gradnjo bolj dostopnih enot, ko je luksuznih preveč, ali uporaba kreativnega financiranja v zaostrenih kreditnih razmerah), bodo ta tveganja ublažili. In na splošno raznolika denverska ekonomija in privlačnost nudita blažilnik – tudi če se rast upočasni, se ljudje še naprej selijo sem zaradi kakovosti življenja, kar dolgoročno podpira povpraševanje po nepremičninah. Kljub temu je potrebna previdnost: lahkega zaslužka v nepremičninah, kot je bil v letih 2020–21, je konec; v prihodnje sledi obdobje trdega dela, s pozornim spremljanjem makroekonomskih razmer in lokalnih političnih trendov.

Dolgoročna napoved (2026–2030)

Če pogledamo onkraj trenutnih prilagoditev, ostaja dolgoročna napoved za denverske nepremičnine do konca desetletja (2026–2030) optimistična, čeprav z bolj zmernimi pričakovanji. Več ključnih dejavnikov bo oblikovalo to pot:

Rast prebivalstva in demografija

Rast prebivalstva v Denverju naj bi se nadaljevala zmerno, čeprav počasneje kot v eksplozivnih 2010-ih. Mesto Denver naj bi se povečalo s približno 716.000 prebivalcev v letu 2024 na okoli 730.000 do leta 2030 5280.com aterio.io. To je zmerna rast (približno 2 % skupno, kar odraža omejeno zemljišče in že visoko izhodišče). Vendar pa bo širše metropolitansko območje (Denver-Aurora-Lakewood MSA) sprejelo večino novih prebivalcev. Pričakuje se, da bo metropolitansko območje Denverja doseglo več kot 3,6 milijona ljudi do leta 2030, kar je več od približno 3,3 milijona sredi desetletja metrodenver.org. To pomeni dodatek ~300.000+ ljudi v metropolitanskem območju oziroma približno 10-odstotno povečanje. Ta rast bo posledica kombinacije naravnega prirasta in neto migracije.

Pomembno je, da se spreminja, kdo se seli v Denver. Ljudje v 20-ih in 30-ih bodo še vedno prihajali zaradi zaposlitve in življenjskega sloga, vendar bodo visoki stroški morda nekatere mlajše preusmerili drugam. Medtem pa se prebivalstvo Kolorada, staro 65+, hitro povečuje (na ravni države bo ta skupina do leta 2030 približno 77 % večja kot leta 2015) codot.gov. To bi lahko povzročilo večje povpraševanje po manjših stanovanjih, skupnostih 55+ in celo večgeneracijskih bivalnih rešitvah (nekatere družine na primer dodajajo ADU-je za ostarele starše). Sposobnost regije, da privabi in zadrži talente, bo odvisna od razpoložljivosti in dostopnosti stanovanj – zato dolgoročni načrti za razvoj nepremičnin ciljajo na več stanovanjskih enot za teh 300.000 novih prebivalcev.

Načrti za urbano razvoj in promet

Denverjeva urbana oblika se bo še naprej razvijala v smeri večje gostote in razvoja, usmerjenega v javni prevoz do leta 2030. Mestni načrtovalci izvajajo “Blueprint Denver” in soseskine načrte, ki predvidevajo mešano rabo v središčih in koridorjih. Pričakujemo lahko več srednje visokih stanovanjskih stavb ob glavnih ulicah in blizu postaj javnega prevoza, ki bodo nadomestile starejše nakupovalne centre ali parkirišča. Mestna odločitev, da do leta 2025 dovoli ADU-je povsod, je del te blage zgostitve v stanovanjskih območjih coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Do leta 2030 bi lahko v soseskah Denverja videli na tisoče novih ADU-jev, ki bodo nudili tako najemna stanovanja kot tudi možnost bivanja za razširjene družine.

Tranzit bo imel ključno vlogo. RTD (Regional Transportation District) je zaključil svojo FasTracks širitev (npr. železniške proge do DIA, do Arvade itd.) do poznih 2020-ih, razen dolgo odlašane proge do Boulderja. Ponovno se razpravlja o dokončanju te severozahodne železniške proge do Boulderja/Longmonta do okoli leta 2030 (z morebitnim državnim financiranjem). Če se to zgodi, bi lahko območja okoli predlaganih postaj (kot v mestih okrožja Boulder) doživela porast nepremičnin. V mestu naj bi Colfax BRT, predviden za leto 2028, sprožil mini razcvet razvoja ob Colfaxu, kot je omenjeno na enr.com. Mesto prav tako preučuje načine za izboljšanje tranzita na Federal Blvd in Broadwayu – čeprav podrobnosti še niso določene, bi vsaka takšna izboljšava prav tako spodbudila več stanovanj ob teh koridorjih.

Druga prelomna ideja, ki kroži, je “Central Denver Rail Re-alignment”, ki bi potencialno odstranila tovorno železniško progo, ki poteka skozi središče mesta (Decatur/Federal do Globeville), in jo preusmerila, s čimer bi sprostili zemljišča in zmanjšali hrup v osrednjih soseskah. Gre za špekulacijo, a če bi tak projekt napredoval do leta 2030, bi lahko sprostil pomembna nova zemljišča za razvoj. Podobno državna prometna uprava preučuje izboljšave I-25 Central (ki zajemajo dele I-25 skozi osrednji Denver, morda pokritje ali širitev). Če bi pokrovi nad I-25 blizu središča mesta postali resničnost (kot je bil pokrit I-70), bi to dobesedno ustvarilo novo nepremičnino (parki ali celo zazidljive površine).

Glavni projekti, ki bodo uresničeni do leta 2030, bodo prav tako zaznamovali pokrajino. Prve faze River Mile (o katerih je bilo govora prej) bi morale biti že v teku – morda bo zgrajenih nekaj tisoč stanovanjskih enot ter nekaj pisarn in trgovin. National Western Center v severnem Denverju (prenova kompleksa za živinorejske sejme) naj bi bil v celoti dokončan okoli sredine do poznih 2020-ih, kar bo prineslo mednarodni kmetijski prireditveni kampus in celoletne atrakcije. To spodbuja nov mešani razvoj v sosednjih Globeville in Elyria-Swansea, tradicionalno revnejših območjih – do leta 2030 bi lahko videli, da se te soseske preobrazijo z novimi stanovanji, ustvarjalnimi prostori in prenovljeno obrečno območje reke South Platte.

Parkirišča Ball Arena (v lasti Kroenkeja) so prav tako zelo primerna za prenovo. KSE je predstavil vizijo za prenovo Ball Arena – potencialno gosto sosesko z mešano rabo na teh zemljiščih, ki bi se povezovala z River Mile visionplan.ballarena.com. Če bo odobreno, bi lahko začeli graditi pred letom 2030, kar bi dodalo več stanovanj in poslovnih prostorov v središču mesta. Dolgoročni načrt mesta za središče predvideva več stanovanjskih predelav starejših poslovnih stavb – do leta 2030 bomo verjetno videli nekaj pomembnih predelav (na primer, nekatere poslovne stolpnice iz 80-ih bi lahko postale stanovanja ali hoteli z mestnimi spodbudami). To bo pomagalo raznolikosti uporabe središča mesta.

Na splošno bo do leta 2030 Denver verjetno postal bolj večjedrno mesto: središče mesta plus več aktivnih sekundarnih središč (Cherry Creek, prenovljeno območje Colorado Center/Glendale, tehnološka središča v DTC itd.), vsa bolj povezana s tranzitom in kolesarsko infrastrukturo. Pomembne izboljšave infrastrukture (16th Street Mall končan, I-70 končan, DIA’s Great Hall končan, morda deli I-25 prenovljeni) bodo mesto naredile bolj dostopno in privlačno. Te naložbe posledično podpirajo nepremičnine, saj naredijo zemljišča bolj uporabna in soseske bolj prijetne za bivanje.

Napovedane smernice gibanja cen nepremičnin

Napovedovanje cen do leta 2030 vključuje veliko predpostavk, vendar večina analitikov pričakuje, da bo vrednost stanovanj v Denverju dolgoročno zmerno in stabilno rasla, razen v primeru večje gospodarske recesije. Doba več kot 10-odstotnih letnih rasti je verjetno mimo; namesto tega pričakujte 2–5 % letno v povprečju – torej v koraku ali nekoliko pred inflacijo in rastjo dohodkov. Petletne napovedi stanovanjskega trga U.S. News predvidevajo »bolj ploske rasti cen« na nacionalni ravni do leta 2030, z vrnitvijo k bolj običajnemu obsegu prodaje facebook.com usnews.com. To se ujema z lokalnimi pričakovanji za Denver: več transakcij, ko bo trg našel ravnovesje, vendar bodo cene rasle precej počasneje kot v letih evforije.

Eden od razlogov za pričakovano nadaljnjo (čeprav zmerno) rast je temeljno ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem. Denver še vedno ne gradi dovolj stanovanj, da bi v celoti zadostil rasti prebivalstva. Do leta 2030, tudi če dodamo teh 300.000 ljudi, bi bilo treba gradnjo stanovanj še povečati, da bi jih lahko udobno namestili. Zagon gradnje se je v letih 2022–2024 upočasnil zaradi stroškov in skoka obrestnih mer, zato bo morda treba nadoknaditi nekaj primanjkljaja. To bo ohranjalo pritisk na rast cen stanovanj in najemnin. Vendar pa bo tempo rasti cen omejen zaradi dostopnosti – če bodo cene rasle prehitro, bo povpraševanje upadlo, kot smo že videli.

Pričakuje se tudi zmeren porast najemnin. Ko bo trenutni val novih stanovanj, recimo do leta 2025–2026, absorbiran, bi se lahko rast najemnin vrnila na približno 3 % letno. Nekateri analitiki napovedujejo, da bi se lahko rast najemnin v Denverju proti koncu desetletja celo pospešila, če bo lastništvo stanovanj ostalo drago in bodo ljudje dlje časa najemali. Pri vrednosti poslovnih nepremičnin pa je slika različna glede na tip: industrijske in večstanovanjske nepremičnine bodo verjetno pridobivale na vrednosti (čeprav počasneje kot v preteklem desetletju, ko so bile rasti izjemne), saj imajo močne gonilnike povpraševanja. Vrednosti trgovskih nepremičnin naj bi bile stabilne ali rahlo naraščale, zlasti za centre z živilsko trgovino ali v močnih soseskah – trgovine, ki so preživele naval spletne prodaje, so običajno odporne. Vrednosti pisarniških prostorov pa so velika neznanka – do leta 2030, če bo načrt za središče mesta uspešen in bo gospodarstvo raslo, bi se lahko stopnja praznih pisarn znižala iz 30 % na 20 %, a težko si je predstavljati, da bi se vrnila pod 15 % brez temeljite spremembe. To nakazuje, da vrednosti pisarn morda do leta 2030 ne bodo v celoti okrevale na predpandemične ravni iz leta 2020. Nekatere starejše stavbe bi lahko preuredili, s čimer bi se efektivno zmanjšala ponudba pisarn (kar bi preostalim stavbam pomagalo pri okrevanju vrednosti). Upanje je, da bo pisarniški trg do konca desetletja našel novo ravnovesje (z manj skupno zasedenega prostora kot leta 2019, a tudi z manj skupno razpoložljivega prostora po preureditvah). Investitorji z dolgoročno vizijo lahko v letih 2025–2026 vidijo priložnost v prodajah pisarn v stiski, če stavijo na oživitev v tridesetih letih.

Na koncu še makroekonomske predpostavke: Večina napovedi predvideva brez večjih zlomov – torej mehki pristanek ali blago recesijo v letu 2024, nato rast. Če bo tako, se bo denverski trg nepremičnin verjetno izognil hujšim popravkom, razen manjšega padca v letih 2022–23. Če bi prišlo do hude recesije (podobne tisti leta 2008), bi bilo vse mogoče; Denver bi kratkoročno doživel padec cen, a se je zgodovinsko gledano zaradi raznolikega gospodarstva pobral hitreje kot mnogi drugi trgi.

Če govorimo o številkah, bi lahko bila srednja cena stanovanja v Denverju leta 2030 okoli 700.000–750.000 $ (trenutno okoli 600.000 $), če predpostavimo približno 3 % letno rast. Najemnina za dvosobno stanovanje, ki je zdaj okoli 1.800 $, bi lahko do leta 2030 znašala okoli 2.200 $ ob podobni rasti. To so sicer špekulacije, a kažejo, da bo rast verjetno postopna in ne eksponentna. Nepremičnine bodo še vedno dobra naložba, le da bodo donosi bolj običajni in ne tako visoki kot v obdobju 2010–2020.

Regulativno okolje

Na nepremičninsko krajino v Denverju vplivajo tudi različne regulativne in zakonodajne spremembe na mestni in državni ravni. Nekatere smo že omenili, tukaj pa povzemamo ključne regulativne novosti, ki bodo vplivale na nepremičnine po letu 2025:

Spremembe območij in povečanje gostote pozidave: Denver je naredil drzen korak za spodbujanje blage gostote z dovoljevanjem pomožnih stanovanjskih enot (ADU) v vseh stanovanjskih območjih po celotnem mestu coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Ta reforma, ki je začela veljati konec leta 2024, je razširila upravičenost do ADU iz 36 % sosesk na 100 %. Odpravila je tudi prejšnje ovire, kot je zahteva po lastniškem prebivanju za imetje ADU coloradocommunitymedia.com. Zdaj lahko lastnik hiše zgradi vrtno hiško ali preuredi garažo brez potrebe po posebni spremembi namembnosti zemljišča. Pričakuje se, da bo to postopoma dodajalo stanovanjske enote (in naložbene priložnosti) po vsem mestu. Poleg tega nova zakonodaja Kolorada o ADU (HB-1152, ki začne veljati sredi 2025) dodatno poenostavlja odobritev ADU po vsej državi – na primer, prepoveduje mestom, da bi v celoti prepovedala ADU ali zahtevala dodatna parkirišča v večini primerov coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Denver je bil tu pred krivuljo, vendar državni zakon zagotavlja, da bodo morda tudi predmestja okoli Denverja začela dovoljevati ADU, kar bi lahko olajšalo pritisk na stanovanja v celotni metropolitanski regiji.

Poleg ADU Denver preučuje širše povečanje gostote pozidave. Razpravlja se o dovoljevanju dvojčkov ali trojčkov v območjih enodružinskih hiš (po zgledu Minneapolisa ali Portlanda). Guverner Polis je leta 2023 predlagal državni zakon, ki bi mestom naložil dovoljevanje večje gostote v bližini prevoza in delovnih središč; zakon ni bil sprejet, vendar pritisk na lokalne oblasti ostaja. Morda bomo videli, da bo Denver preventivno posodobil svojo prostorsko zakonodajo do leta 2026 in dovolil večstanovanjske stavbe na več območjih, zlasti v bližini avtobusnih/železniških prog. Če se to zgodi, bi se lahko odprl pomemben razvojni potencial – npr. preoblikovanje bloka enodružinskih hiš v manjše štiristanovanjske stavbe ali vrstne hiše.

Davčne spodbude in programi: Regulativno okolje vključuje tudi korenčke, ne le palice. Denver in Kolorado ponujata različne spodbude za določene vrste razvoja. Na primer, Denver ima Sklad za dostopna stanovanja in zagotavlja finančno pomoč ali davčne olajšave projektom, ki vključujejo stanovanja za nizke dohodke. Nedavna vključitvena prostorska uredba v Denverju (Odlok o razširitvi dostopnosti stanovanj) zahteva dostopne enote, vendar razvijalcem ponuja tudi ugodnosti, kot so zmanjšane zahteve glede parkiranja ali znižanje pristojbin za dovoljenja, če izpolnjujejo pogoje. Država pa je povečala financiranje za dostopna stanovanja (Kolorado je ustvaril Sklad za nepovratna sredstva za razvoj stanovanj s spodbujevalnimi sredstvi, leta 2022 pa so volivci odobrili Predlog 123, ki določa, da se del davčnih prihodkov nameni projektom dostopnih stanovanj). Te spodbude naredijo gradnjo dosegljivih stanovanj za razvijalce bolj privlačno, kar bi lahko povečalo ponudbo in nekoliko omililo tržne najemnine/cene v tem segmentu.

Za zasebne kupce obstajajo tudi davčne spodbude: Programi pomoči za prve kupce stanovanj (kot je Metro DPA) so bili okrepljeni za pomoč pri pologih. In določena območja v Denverju so označena kot Območja priložnosti po zvezni davčni zakonodaji, kot je omenjeno – vlaganje v ta območja (in zadržanje naložbe 10 let) prinaša davčne ugodnosti na kapitalski dobiček. Čeprav se glavno obdobje OZ za nove naložbe izteče leta 2026, je trenutno v teku veliko projektov, da bi to izkoristili unitedstatesrealestateinvestor.com. Sun Valley je na primer doživel, da so naložbe iz OZ pomagale njegovi prenovi.

Nadzor najemnin in zaščita najemnikov: Kot je bilo že omenjeno, nadzor najemnin trenutno ni dovoljen v Koloradu (prepoved je bila potrjena leta 2023) cpr.org. Tako Denver sam ne more uvesti odlokov o nadzoru najemnin. Vendar je Denver sprejel nekatere ukrepe za zaščito najemnikov, ki ne vključujejo nadzora cen. Na primer, Denver je sprejel zakon, ki zagotavlja pravno pomoč najemnikom z nizkimi dohodki, ki se soočajo z izselitvijo (za izenačitev možnosti na sodišču). Država Kolorado je prav tako sprejela zakone, ki zagotavljajo več obvestil o zvišanju najemnin in prekinitvi najemnih pogodb. Poleg tega Denver uveljavlja standarde prek svojega programa licenciranja najemnin – z zahtevo, da najemodajalci pridobijo licenco in redno opravljajo inšpekcijske preglede, želi mesto zagotoviti, da so najemna stanovanja varna in primerna za bivanje robinsonandhenry.com. Najemodajalci, ki ne izpolnjujejo pogojev, se lahko soočijo z globami ali prepovedjo oddajanja. Ta regulativni ukrep, ki je v celoti v veljavi od leta 2024, lahko odstrani najslabše nepremičnine ali spodbudi najemodajalce k odpravi težav, kar koristi najemnikom (čeprav najemodajalcem prinaša nekaj dodatnih stroškov).

Glede v prihodnost, skupine za zagovorništvo najemnikov si prizadevajo za strožje ukrepe: ti bi lahko vključevali obnovljen predlog za stabilizacijo najemnin, če se politični vetrovi obrnejo (morda dovolijo omejitve, kot so največ 3-5% letne rasti najemnin za starejše stavbe), ali pa ukrepe, kot so odloki o “upravičenih razlogih” za izselitev, ki omejujejo izselitve na določene razloge. Mesto Denver še ni sprejelo takšnega odloka (nekatera manjša mesta v Koloradu so ga), vendar bi se lahko znašel na dnevnem redu. Lastniki in investitorji naj to spremljajo, saj vpliva na fleksibilnost upravljanja nepremičnin.

Predpisi o razvoju in dovoljenjih: Po drugi strani pa obstajajo nekatera regulativna bremena, ki jih je treba upoštevati. Gradbeni kodeks Denverja se še naprej razvija v smeri bolj zelenih standardov – npr. Uredba o zelenih stavbah (zahteva bodisi zeleno streho, sončne panele ali energetsko učinkovitost za velike stavbe) – kar povečuje stroške, a izboljšuje trajnost. Do leta 2027 bo Denver prepovedal plinske priključke v novih poslovnih in večstanovanjskih stavbah, kar bo zahtevalo elektriko (v skladu s svojim podnebnim akcijskim načrtom). Ta pravila pomenijo, da morajo razvijalci načrtovati proračun za električne sisteme HVAC itd. Prav tako je postopek pridobivanja dovoljenj v Denverju, ki je bil znan po počasnosti, v prenovi. Nova uprava in mestni svet sta poudarila pospešitev odobritev za spodbujanje gradnje stanovanj (obstaja pobuda za skrajšanje časa pridobivanja dovoljenj z enostavnejšim pregledom). Če bo to uspešno, bi ta regulativna izboljšava lahko znižala stroške za razvijalce in hitreje pripeljala projekte na trg.

Še en regulativni vidik: Metropolitanska okrožja in stanovanjske skupnosti (HOA). Številna nova predmestja uporabljajo financiranje preko metropolitanskih okrožij (kvazi-vladni način financiranja infrastrukture s prihodnjimi davki). Država je prilagodila predpise o metropolitanskih okrožjih, da bi preprečila zlorabe (nekateri razvijalci so bili obtoženi, da so lastnikom stanovanj naložili prevelike dolgove prek teh okrožij). To bi lahko nekoliko povečalo začetne stroške za razvijalce, a zaščitilo lastnike pred pretiranimi pristojbinami kasneje. Tudi regulacija HOA je bila okrepljena – HOA imajo zdaj omejitve glede super-zastavnih pravic in več pravil za večjo transparentnost.

Zakonodajne novosti glede davkov na nepremičnine: Glede na razburjenje zaradi povišanja davkov na nepremičnine je verjetno, da se bo zakonodaja k temu vrnila leta 2025. Če bo sprejet nov zakon (ali referendumska pobuda), bi lahko omejil povečanje ocenjene vrednosti ali trajno znižal stopnje ocenjevanja. Predlog v letu 2024 (Prop HH) bi nekoliko znižal stopnje in dal lastnikom stanovanj majhno oprostitev, v zameno za zmanjšanje prihodnjih Tabor povračil ballotpedia.org coloradonewsline.com. Volivci so ga zavrnili, a nekaj olajšav (zlasti za starejše) bi se lahko vrnilo. Zakonodaja je že zagotovila enkratno razširitev oprostitve za domove za starejše/veterane v letu 2023. Pri načrtovanju naj bodo lastniki nepremičnin pozorni, da bodo davki morda ostali visoki, in to upoštevajo v P&L. Po drugi strani pa, če bo olajšava sprejeta v letih 2025 ali 2026, bi to lahko pozitivno vplivalo na kupno moč (nižji davki nekoliko povečajo dostopnost lastništva v primerjavi z najemom).

Skratka, regulativno okolje v Denverju se aktivno razvija, da bi naslovilo stanovanjsko krizo – večinoma z rahljanjem prostorskih omejitev in ponujanjem spodbud za gradnjo dostopnih stanovanj – hkrati pa se odziva na skrbi skupnosti z zaščito najemnikov in standardi kakovosti. Za deležnike je to nekoliko mešano: več razvojnih priložnosti (ADU-ji, večja gostota) a tudi nove odgovornosti (licenciranje najemnin, zahteve za vključujoča stanovanja). Trend kaže na spodbujanje večje ponudbe stanovanj kot primarno rešitev za dostopnost, kar bi dolgoročno moralo koristiti trgu z večjo zalogo in preprečevanjem izjemno nestabilnih skokov cen. A v času prehoda sta ključna skladnost in prilagajanje. Tisti, ki so o teh spremembah obveščeni (na primer lastniki stanovanj, ki zdaj ugotavljajo, da lahko zgradijo ADU tam, kjer to prej ni bilo dovoljeno, ali najemodajalci, ki poskrbijo za svojo licenco), bodo uspešnejši od tistih, ki jih spremembe presenetijo. Denverjevo ravnovesje med spodbujanjem rasti in skrbjo za socialno pravičnost bo še naprej oblikovalo rezultate na nepremičninskem trgu.

Strokovna in industrijska mnenja

Za zaključek tega poročila prisluhnimo pogledom lokalnih strokovnjakov – nepremičninskih posrednikov, ekonomistov in razvijalcev – o razmerah na nepremičninskem trgu v Denverju. Njihovi vpogledi iz prakse pomagajo postaviti podatke v kontekst:

1. »Trg v ponovnem uravnoteženju« – Amanda Snitker, Denver Metro Association of Realtors: Snitker, predsednica Odbora za tržne trende pri DMAR, opisuje leto 2025 na stanovanjskem trgu v Denverju kot »študijo ponovnega uravnoteženja«. Opozarja, da so tako kupci kot prodajalci vstopili v leto z nerealnimi pričakovanji (kupci so upali na padec obrestnih mer, prodajalci pa so domnevali, da se bo dvomestna rast cen nadaljevala), vendar pa »je bila realnost veliko bolj niansirana«. Hipotekarne obrestne mere so ostale visoke, ponudba se je povečala, dostopnost pa narekuje vedenje dmarealtors.com dmarealtors.com. Prodajalci ne morejo več postavljati cen na podlagi lanskega vrhunca in pričakovati dražbe; tisti, ki to storijo, se soočajo z »obotavljanjem, zamujenimi priložnostmi in zastalimi posli«. Kupci medtem ne bi smeli poskušati ujeti popolne obrestne mere, sicer tvegajo, da zamudijo domove, ki so jim zdaj dosegljivi. Njen nasvet: uspeh je zdaj odvisen od prilagajanja trenutnim razmeram – ostati prizemljen, informiran in odziven na novo realnost dmarealtors.com dmarealtors.com. Z drugimi besedami, to ni »slab« trg, ampak drugačen, ki nagrajuje tiste, ki se hitro prilagodijo. Snitker izpostavlja pozitivne strani: kupci imajo več časa in pogajalske moči, dobro pripravljeni domovi se še vedno prodajo v nekaj tednih, medtem ko precenjeni ali zanemarjeni ostajajo na trgu denverite.com denverite.com. To je zdravo ponovno uravnoteženje. Pripomni, »tisti, ki ostanejo prizemljeni… bodo tisti, ki bodo uspeli. Zavedanje v realnem času je najdragocenejše sredstvo.« dmarealtors.com. To povzema splošno razpoloženje mnogih nepremičninskih posrednikov: trg v Denverju se ne sesuva – normalizira se in udeleženci morajo temu ustrezno prilagoditi svoje strategije.

2. Povečanje zalog in trg v prid kupcev – Orphe Divounguy, ekonomist pri Zillowu: Višji ekonomist pri Zillowu, Orphe Divounguy, je poudaril, kako se je Denver v letu 2025 premaknil proti trgu v prid kupcev. Ob sklicevanju na rekordno raven znižanj cen (38 % oglasov z znižanji) je zapisal: “Razlika med kupci in prodajalci se zmanjšuje. To je zdravo ponovno uravnoteženje.” axios.com. Divounguy poudarja, da je po letih izjemne rasti dejstvo, da je zaloga nad nacionalnim povprečjem in da imajo kupci pogajalsko moč, dobro za dolgoročno stabilnost trga axios.com axios.com. Vendar pa tudi opozarja, da izzivi glede dostopnosti ohranjajo mnoge kupce ob strani, čeprav so razmere trenutno v njihovo korist axios.com. Njegov vpogled nakazuje, da čeprav kazalniki kažejo na trg v prid kupcev, je to pravzaprav “prazni” trg v prid kupcev, če si ti kupci ne morejo privoščiti nakupa. To poudarja potrebo po ustvarjalnih rešitvah, ki bi najemnikom pomagale postati lastniki (na primer pomoč pri pologu ali znižanje obrestnih mer). Raziskava Zillowa je tudi pokazala, da je zaloga v Denverju ena redkih metropolitanskih območij nad predpandemično ravnijo axios.com, kar je po njegovem mnenju povratek k bolj uravnoteženim razmeram in ne razlog za skrb. Skratka, Divounguy meni, da se denverski trg nepremičnin popravlja po nevzdržnem razcvetu, kar je na koncu koristno, vendar je prehod težaven zaradi visokih stroškov financiranja.

3. Poslovni obeti in mehki pristanek – Lindsay Gilbert, CBRE posrednica za pisarne: Na poslovnem področju je Lindsay Gilbert, podpredsednica pri CBRE v Denverju, podala previdno optimističen pogled na pisarniške prostore: »Opazili smo znake stabilizacije… Ko vstopamo v leto 2025, mislim, da so ljudje upajoči in bolj samozavestni, da smo ekonomsko doživeli mehak pristanek, kar seveda pomaga nepremičninskemu trgu, saj se podjetja zdaj počutijo nekoliko bolj samozavestna pri sprejemanju teh dolgoročnejših odločitev glede pisarn.« coloradosun.com. Gilbertova ugotavlja, da je najhujše pandemične pretrese morda konec – do konca leta 2024 so nekatere družbe utrdile svoje hibridne politike in začele znova najemati prostore (najemi pisarn v Denverju so se povečali za 13 % na letni ravni) coloradosun.com. Opozarja, da se je veliko delodajalcev odločilo za »tri dni na teden« v pisarni coloradosun.com, kar pomeni, da še vedno potrebujejo precej (čeprav manj) prostora in temu primerno sklepajo najemne pogodbe. Prav tako je opazila porast prevzemanja podnajemov s strani novih najemnikov, kar zmanjšuje skrito zalogo coloradosun.com. Gilbertova meni, da je denverski pisarniški trg, čeprav še vedno zelo izzvan, vendarle ni v prostem padu – prilagaja se novi osnovi. Njena omemba mehkega ekonomskega pristanka je ključna: raznolika denverska ekonomija (tehnologija, vesolje, zdravstvo, obnovljivi viri energije itd.) bi se lahko izognila globoki recesiji, kar podjetjem omogoča, da ponovno pridobijo zaupanje. To pa posledično pomaga, da se poslovne nepremičnine postopoma okrevajo. Pravzaprav pravi: pripoved o 35-odstotni praznosti središča Denverja ni zgolj poguba – pod površjem potekajo aktivnosti, ki zapolnjujejo del tega prostora. Lastniki morajo to obdobje prebroditi tako, da privabijo najemnike s kakovostnimi izboljšavami, saj povpraševanje sledi kakovosti.

4. Pogled razvijalca – prelomni projekti in prihodnja rast: Z vidika razvoja upoštevajte vizijo, ki jo je delila ekipa za projekt River Mile, ko ga je Denver odobril sredi leta 2025. Poimenovali so ga »eden najbolj ambicioznih projektov urbane prenove v zgodovini Kolorada«, pri čemer so napovedali, da bo z izgradnjo River Mile nastalo 25.000 novih delovnih mest in 16.450 novih prebivalcev unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Vodja razvoja pri Revescu (pred prevzemom KSE) je pogosto govoril o središču Denverja kot o »zrelem za evolucijo« – preoblikovanju parkirišč v živahna mestna naselja. Po odobritvi so analitiki poudarili, da River Mile »postavlja središče Denverja v fazo prelomne rasti, s čimer bo dosežena najvišja urbana gostota v Denverju«, ko bo projekt dokončan unitedstatesrealestateinvestor.com. Optimizem tukaj temelji na tem, da razvijalci vidijo močne dolgoročne temelje v Denverju – dovolj, da upravičijo večmilijardne naložbe. Stavijo na nadaljnji pritok prebivalstva in podjetij, ki si želijo mestne prisotnosti, če so pogoji pravi (mešana raba, dostopnost javnega prevoza, bogata ponudba). Lahko bi citirali regionalno ekonomistko, kot je Patty Silverstein (ki pogosto svetuje denverski gospodarski zbornici): navedla je, da bosta gospodarstvo in stanovanjske potrebe Denverja še naprej rasli, čeprav zmerno, in da je vlaganje v stanovanja in infrastrukturo zdaj ključno, da se kasneje izognemo ozkim grlom. Bistvo strokovnega soglasja je, da mora Denver rasti »pametno« – dodajati gostoto, javni prevoz in dostopnost – da ohrani svoj zagon. River Mile in podobni projekti predstavljajo zasebni sektor, ki se usklajuje s to vizijo.

5. Občutki v industriji glede izzivov: Strokovnjaki tudi niso slepi za tveganja. Na primer, Colorado Association of Realtors je v svojih poročilih poudarila, kako so hipotekarne obrestne mere zaznamovale trg v letih 2023–24 in bodo verjetno krojile tudi leto 2025, pri čemer so zapisali, da so »kupci zdaj zelo občutljivi tudi na majhne spremembe obrestnih mer« in da vsaka rast obrestnih mer izloči še več ljudi dmarealtors.com. Pričakujejo, da bo, če bodo obrestne mere padle pod 6 %, zadržano povpraševanje močno naraslo – to je občutek, ki ga deli veliko nepremičninskih posrednikov, katerih stranke čakajo na boljše pogoje. Na najemni strani je Apartment Association of Metro Denver leta 2024 opozorilo, da je prihod novih stanovanj »dobrodošlo olajšanje za najemnike, končno nekaj pogajalske moči,« vendar so opozorili, da »do leta 2025 pričakujemo, da bo absorpcija dohitela in se bo prostost ponovno zmanjšala,« kar pomeni, da najemniki ne bi smeli računati, da bo presežna ponudba trajala corken.co corken.co. To nakazuje, da se upravitelji nepremičnin pripravljajo, da se bo trg ponovno obrnil v korist najemodajalcev, ko bo prebivalstvo zapolnilo nove enote.

Na koncu še pogled na širšo sliko: nepremičninski ekonomist Patrick Duffy (citiran v U.S. News) je poudaril, da bo na nacionalni ravni »v naslednjih petih letih verjetno več prodajnih aktivnosti, a pričakujte bolj umirjeno rast cen« facebook.com. Če to prenesemo na Denver, se ujema z idejo, da se bo obseg poslov povečal, ko se bodo ljudje prilagodili novim razmeram, vendar ne bomo videli norih skokov cen – kar je bolj zdrava in trajnostna smer trga. Veliko lokalnih strokovnjakov to potrjuje: Denver vstopa v obdobje stabilnosti in trajnosti. Kot je dejala ena izmed agencij: »Leto 2025 bo za Denver pomenilo, da ponovno najde svoj ritem na uravnotežen način – brez večjih pretresov, le z zanesljivimi koraki naprej.«

Viri:

Poročila o trendih trga Denver Metro Assoc. of Realtors (DMAR) dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
REcolorado Statistika stanovanjskega trga recolorado.com denverite.com
Redfin & Zillow Podatki o trgu v Denverju redfin.com axios.com
Poročanje Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
CBRE Raziskave in komentarji posrednikov cbre.com coloradosun.com
Shishito Real Estate Insights shishito-re.com shishito-re.com
Mesto in okrožje Denver, Skupnostno načrtovanje in razvoj coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Westword, Denverite, Axios Denver lokalni članki o nepremičninah westword.com axios.com
Napovedi stanovanjskega trga ZDA facebook.com in drugi.