Hong Kong Gayrimenkulü 2025: Durgunluktan Yükselişe – Trendler, Gözde Bölgeler ve 2028’e Kadar Tahminler

Piyasa Genel Bakışı ve Temel Sürücüler

Hong Kong’un 2025’teki emlak piyasası, toparlanma ve belirsizliğin kesişim noktasında bulunuyor. 2021’de zirveye ulaştıktan sonra, gayrimenkul değerleri birkaç yıllık bir düzeltmeden geçti ve konut fiyatları 2010’ların ortasındaki seviyelere geriledi spglobal.com. Konut fiyatları, 2021 zirvesinden bu yana neredeyse %30 düştü ve 2016’dan beri görülmeyen düşük seviyelere ulaştı spglobal.com. Aynı zamanda, işlem hacimleri güçlü bir şekilde toparlanıyor – toplam gayrimenkul satışları, pandemi kısıtlamalarının gevşemesiyle alıcıların geri dönmesiyle 2024’te %17 arttı (2022–23’teki düşüşlerin ardından) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sonuç olarak karma bir piyasa görünümü ortaya çıkıyor: talep canlanıyor ve politikalar alıcıları destekleyecek şekilde değişti, ancak piyasanın bazı bölümleri (özellikle ofisler) arz fazlası ve zayıf bir duyarlılıkla karşı karşıya hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Bu dinamikleri şekillendiren birkaç temel sürücü var:

• Ekonomik Eğilimler: Hong Kong ekonomisi, COVID sonrası dönemde ılımlı bir yükselişte ve 2025’in ilk çeyreğinde yıllık bazda %3,1 büyüdü spglobal.com. Ancak, küresel ters rüzgarlar – artan ABD–Çin ticaret gerilimleri ve Anakara Çin’deki yavaşlama – görünümü sınırlıyor. Hükümet, belirsiz ticaret politikası ve dışsal dalgalanmaların “kısa vadeli görünümü gölgeleyebileceği” konusunda uyarıyor spglobal.com ve bu da yatırımcıları temkinli tutuyor.
• Faiz Oranları & Finans: Hong Kong dolarının ABD dolarına sabitlenmiş olması nedeniyle, yerel faiz oranları 2023 yılında ABD Merkez Bankası’nın artışlarıyla birlikte yükseldi. Mayıs 2025 itibarıyla, Hong Kong Para Otoritesi’nin temel faiz oranı %4,75 seviyesindeydi globalpropertyguide.com, ancak rahatlama işaretleri ortaya çıktı. Fed faiz artışlarına ara verdi, HIBOR (bankalar arası faiz oranları) yumuşamaya başladı ve bankalar 2024 sonunda birincil kredi faiz oranlarını bile düşürdü globalpropertyguide.com. Borçlanma maliyetlerinin gevşemesi, alıcıların güvenini artırdı ve ipotek yüklerini azalttı, bu da son dönemdeki konut satışlarındaki artışa katkıda bulundu cushmanwakefield.com. İleriye bakıldığında, 2025 sonlarında olası Fed faiz indirimleri likiditeyi ve alım gücünü daha da artırabilir hongkongbusiness.hk. Bununla birlikte, yetkililer uyarıyor: gelecekteki herhangi bir faiz oynaklığı veya küresel piyasa dalgalanması, Hong Kong’un yüksek kaldıraçlı emlak sektöründe hızla etkili olabilir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografi & Yetenek Akışları: Nüfus eğilimleri iki ucu keskin bir faktördür. Hong Kong’un nüfusu 2024’te yaklaşık 7,53 milyon olup, önceki düşüşlerin ardından %0,1 arttı reuters.com. Hükümetin yetenek çekme programları ve sınırların yeniden açılması, 2024’te yaklaşık 21.000 kişilik net bir giriş sağladı reuters.com; buna Anakara ve yurtdışından gelen binlerce profesyonel de dahildir. Bu akış – 2025’in sadece ilk iki ayında 14.200 “ithal” yetenek (artı 9.300 bakmakla yükümlü kişi) – üst düzey kiralık ve lüks konutlara olan talebi artırıyor jll.com.hk. Yine de, nüfus artışı zayıf kalmaya devam ediyor ve şehir hâlâ 2019–2022’deki nüfus kaybının etkilerinden toparlanıyor globalpropertyguide.com. Yaşlanan nüfus ve hanehalkı sayısındaki uzun vadeli yavaş büyüme, konut talebinin sürdürülebilirliği açısından zorluklar oluşturuyor.
• Siyasi & Entegrasyon Faktörleri: Şehrin siyasi ortamı Ulusal Güvenlik Yasası ile istikrar kazandı, ancak uluslararası çekiciliği ve yatırımcı güveni 2019’daki kargaşadan sonra hâlâ toparlanma sürecinde. Bu arada, Hong Kong’un Büyük Körfez Bölgesi (GBA) ile entegrasyonu giderek daha önemli bir itici güç haline geliyor. Sınır ötesi daha yakın ilişkiler, yeni ekonomik fırsatlar (ör. ortak inovasyon merkezleri ve artan Anakara şirket varlığı) vaat ediyor ve bu da sınır bölgelerinde ofis ve daire talebini artırabilir. Ancak, jeopolitik riskler devam ediyor – ABD–Çin gerilimleri veya Anakara’nın Hong Kong’a yönelik politikasındaki değişiklikler, sermaye akışlarını ve kurumsal gayrimenkul kararlarını etkileyebilir. Örneğin, devam eden ABD–Çin ticaret anlaşmazlıkları lojistik sektörünü şimdiden yeniden şekillendiriyor ve işletmeleri tedarik zincirlerini yeniden düşünmeye zorluyor jll.com.hk jll.com.hk.
• Düzenleyici Ortam: Hong Kong hükümeti, 2023–2024 yıllarında piyasayı canlandırmak amacıyla on yıllık emlak soğutma önlemlerini kaldırarak dramatik bir politika değişikliğine gitti. Yabancı ve ikinci ev alıcılarını hedef alan damga vergileri azaltıldı veya kaldırıldı. Bu politika değişikliği – ilerleyen bir bölümde ayrıntılı olarak ele alınacak – Anakara Çinli alıcılar için kapıyı yeniden açtı ve yerel halk için peşin maliyetleri azalttı, böylece piyasaya yeni bir talep enjekte etti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Aynı zamanda, uzun vadeli arazi arzı ve konut stratejileri kronik eksiklikleri gidermek için uygulanıyor ve bu durum 2028 ve sonrasında gelişim trendlerini yeniden şekillendirebilir.

Genel olarak, 2025 Hong Kong emlak piyasası için bir dönüm noktası niteliğinde. Konut sektörü, destekleyici politikalar ve toparlanan güven ortamı sayesinde istikrarın ilk işaretlerini gösterirken, ticari ve endüstriyel segmentler daha temkinli bir yol izliyor. Aşağıdaki bölümlerde, her bir ana sektöre – konut, ticari (ofis ve perakende) ve endüstriyel – derinlemesine bakıyor, mevcut trendleri, fiyat ve hacim verilerini, politika değişikliklerini ve farklı bölgeler için görünümü inceliyoruz. Ayrıca kentsel planlama girişimlerini (yeni kasabalardan mega-dolgu projelerine kadar) vurguluyor ve Hong Kong’un emlak manzarasını kısa ve orta vadede tanımlayacak başlıca yatırım fırsatları ve risklerini belirliyoruz.

Konut Gayrimenkulü: Talep Artarken Fiyatlar Dipte

Konut Fiyatları ve Satışlar: Hong Kong’un konut piyasası 2021’den bu yana önemli bir düzeltme yaşadı, ancak 2025’te fiyatların dip yaptığının açık işaretleri var. Resmi konut fiyat endeksi, 13 çeyrektir üst üste globalpropertyguide.com yıllık bazda düşüş gösteriyor. 2025’in ilk çeyreği itibarıyla, konut fiyatları bir yıl öncesine göre %7,8 düşmüş durumda (ve reel olarak yaklaşık %9), düşüşler devam etse de hızında bir yavaşlama var globalpropertyguide.com. Bu, 2023’ün büyük bölümünde yaşanan çift haneli düşüşlerin ardından geliyor. Aşağıdaki Şekil 1, değerlerin pandemi dönemi zirvesinden sonra yaklaşık 2016 seviyelerine nasıl gerilediğini gösteriyor:

Özellikle, lüks segment durgunluk sırasında kitle pazarının önünde gidiyor. Küçük ve orta büyüklükteki dairelerde (100 m² altı) fiyatlar 2025’in ilk çeyreğinde yıllık bazda %7–9 düşerken, en büyük evlerde 160 m² üzeri fiyatlar geçen yıla göre %7,2 arttı globalpropertyguide.com. Bu ayrışma, ultra-lüks mülklere yönelik dirençli talebi (veya sınırlı arzı) – muhtemelen varlıklı alıcılar ve geri dönen gurbetçiler tarafından yönlendiriliyor – gösteriyor; ana akım konut değerleri ise baskı altında kalmaya devam ediyor. Tüm büyüklük kategorilerinde 2025’in ilk çeyreğinde çeyrekten çeyreğe küçük düşüşler görüldü, bu da genel pazarın henüz tam anlamıyla yukarı dönmediğini gösteriyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Sevindirici olarak, işlem hacimleri fiyat düzeltmesine rağmen arttı, bu da alıcıların yeniden piyasaya girdiğinin bir işareti. Toplam gayrimenkul işlemleri (yeni + ikinci el) 2024’te %23,5 arttı ve 53.099 işleme ulaştı, 2022–23’teki keskin düşüşü tersine çevirdi globalpropertyguide.com. Bu ivme 2025’in başında da devam etti: 2025’in ilk çeyreğinde konut satışları hem birincil (yeni inşa) hem de ikincil segmentlerde yıllık bazda %19–36 arttı globalpropertyguide.com. Özellikle yeni konut pazarında, ertelenmiş talep belirgin – geliştiriciler, cazip fiyatlı lansmanlarla alıcıların ilgisini çekerek ilk çeyrekte 3.897 yeni birim sattı (2024’ün ilk çeyreğine göre %36 daha fazla) globalpropertyguide.com. Daha ucuz ipotekler ve alım kısıtlamalarının kaldırılması, bir zamanlar kenarda bekleyen birçok alıcıyı piyasaya çekti. İkinci el (ikincil) piyasada bile ilk çeyrekte 8.200’den fazla birim el değiştirdi (yıllık %19 artış) globalpropertyguide.com. Ancak, tarihsel ortalamalarla karşılaştırıldığında, toplam satış hacimleri hâlâ çok düşük bir tabandan toparlanıyor (2010’ların ortasında görülen zirvelerin altında kalıyor), bu nedenle mevcut artış tam bir patlamadan ziyade erken aşama bir toparlanmaya işaret ediyor.

Politika Rüzgarı: Satışlardaki toparlanmanın başlıca itici gücü, konut piyasası politikalarının gevşetilmesi oldu. Yıllarca süren kısıtlayıcı “soğutma önlemleri”nin ardından, yetkililer ani bir rota değişikliğine gitti:

• 2024 Şubat ayında, Hong Kong konut alımlarındaki tüm ek damga vergilerini kaldırdı globalpropertyguide.com. Bu, yabancılar için uygulanan %15 Alıcı Damga Vergisi’ni, ikinci evler için %15 Ek Vergi’yi ve hızlı satışlarda uygulanan kademeli vergileri (Özel Damga Vergisi) fiilen yürürlükten kaldırdı; bu vergiler 2010’ların başından beri uygulanıyordu globalpropertyguide.com. Maliye Sekreteri Paul Chan’in de belirttiği gibi, talep tarafı kısıtlamalar “mevcut ekonomik ve piyasa koşulları altında artık gerekli değildi” globalpropertyguide.com. Etkisi anında görüldü – bu vergiler kaldırılınca, Anakara Çinli alıcılar tekrar Hong Kong’un emlak piyasasına akın etti ve özellikle 2024’ün sonlarında işlemlerde belirgin bir artış yaşandı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Daha önce, Ekim 2023’te, hükümet zaten ilk adımı atarak bazı damga vergilerini yarıya indirmişti (BSD ve ikinci ev vergisi %15’ten %7,5’e düşürüldü) ve kısa vadeli satışlar için kısıtlama süresi 3 yıldan 2 yıla indirildi globalpropertyguide.com. Belirlenmiş “yabancı yetenek” alıcılar için damga vergileri de muaf tutuldu (kalıcı oturum izni almak şartıyla) globalpropertyguide.com. 2023 ortasındaki bu düzenlemeler, on yıl içindeki ilk gevşemeydi ve 2024’teki tam kaldırmanın zeminini hazırladı.
• Daha ucuz evlerin ilk kez yerel alıcılarını desteklemek için, 2025/26 bütçesi asgari damga vergisi için fiyat eşiğini yükseltti: Şubat 2025’ten itibaren, 4 milyon HK$ (yaklaşık 511 bin ABD Doları) değerine kadar olan evler için sadece 100 HK$ damga vergisi uygulanacak globalpropertyguide.com. Bu güncellenen üst sınır (önceki 3 milyon HK$’dan) işlemlerin tahmini %15’ini kapsıyor ve yıllık yaklaşık 400 milyon HK$ vergi gelirinden feragat edilerek erişilebilirliği artırmayı hedefliyor globalpropertyguide.com.
• Hong Kong Para Otoritesi ayrıca ipotek kredisi verme kurallarını gevşetti – özellikle 2022’de stres testi faiz oranı tamponunu %1 oranında düşürdü – böylece yüksek faiz oranı koşullarında alıcıların finansman kabiliyetini artırmayı amaçladı globalpropertyguide.com. Bu, borçlulara kredi onayında biraz daha esneklik sağladı ve yükselen faiz oranlarının etkisini kısmen dengeledi.

Bu politika değişiklikleri, hükümetin uzun süredir devam eden spekülasyonu bastırma tutumundan köklü bir değişimi işaret ediyor. Şimdiki hedef, durgun bir piyasayı canlandırmak ve gerçek talebi desteklemek. Şu ana kadar elde edilen sonuçlar: piyasa güveni arttı ve alım-satım faaliyeti planlandığı gibi yükseldi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sektör gözlemcileri, soğutma önlemleri kaldırıldıktan sonra “işlem seviyelerinin … tekrar arttığını” ve alıcı iyimserliğinin yükseldiğini belirtiyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Özellikle, geliştiriciler alıcıları çekmek için yeni projelerin fiyatlarını rekabetçi bir şekilde belirlediler. 2024–25 boyunca, birçok lansman önemli indirimler veya teşviklerle geldi; bu da daha düşük vergilerle birleşince yeni birimlerin hızlı bir şekilde satılmasını sağladı cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Bu stok temizliği, satılmamış yeni konutların “aylık arz”ında bir düşüşle kendini gösteriyor – 2023’te yaklaşık 102 ay olan zirveden, 2024 sonlarında 78 aya geriledi worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL, satışlar yılda yaklaşık 18.000 yeni birim civarında kalırsa, satılmamış stokun 2025 sonuna kadar ~58 aya (yaklaşık 5 yıllık) normalleşebileceğini ve daha dengeli bir piyasaya yaklaşılacağını öngörüyor worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Kısacası, birincil piyasadaki stok fazlası azalıyor ve fiyatlar üzerindeki aşağı yönlü baskı hafifliyor. Geliştiriciler, piyasayı aşırı arzla boğmamak için bazı projeleri erteleyip satılmamış birimleri kiraya bile veriyorlar worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – bu stratejik arz yönetimi, nihai bir toparlanmaya olan güveni gösteriyor.

Konut Arzı ve İnşaat: Hong Kong’un kronik konut sıkıntısı ortadan kalkmadı, ancak son dönemdeki çabalar yeni arz açısından meyvelerini vermeye başladı. Konut inşaatı faaliyetleri geçen yıl arttı: 2024’te tamamlanan konut sayısı %75 artarak 24.261 adede ulaştı; bu, pandemi kaynaklı durgunluktan (2023’te tamamlamalar %35 azalmıştı) keskin bir dönüş anlamına geliyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Birçok büyük projenin tamamlanması sayesinde, bu rakam son yılların en yüksek yıllık tamamlanma toplamlarından biriydi. Özellikle, Kowloon ve Yeni Bölgeler yeni konutların %93’ünü oluşturdu (sırasıyla %48 ve %45 pay), arazi sıkıntısının en fazla olduğu Hong Kong Adası ise 2024’teki tamamlamaların yalnızca %7’sini gördü globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sadece Kowloon City bölgesi (Kai Tak dahil), 2024’teki tüm yeni birimlerin %33’ünü sağladı; bu da eski havaalanı bölgesinin büyük çaplı yeniden geliştirilmesini yansıtıyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Yeni Bölgeler’de ise en büyük yeni arz kaynakları Yuen Long ve Tuen Mun oldu (her biri 2024 tamamlamalarının %17’si) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – bu bölgelerde büyük yeni şehir projeleri ve konut siteleri devreye giriyor. Bu coğrafi dağılım, devam eden bir eğilimi vurguluyor: yeni konut büyümesi dış ilçelerde yoğunlaşıyor, çünkü kentsel merkezde büyük projeler için sınırlı alan var.

Momentum 2025’e taşındı: yalnızca 2025’in ilk çeyreğinde 5.486 birim tamamlandı globalpropertyguide.com. Dikkat çekici bir şekilde, bunların %62’si 40 m²’nin altındaki küçük dairelerdi globalpropertyguide.com ve kitlesel pazar talebine hitap ediyor. Hükümetin en son verileri, Hong Kong’un toplam konut stokunun (özel ve kamu) 2024 yılında yaklaşık 1,292 milyon birime ulaştığını ve yıllık bazda %1,7 arttığını gösteriyor globalpropertyguide.com. Bu stokun yarısından fazlası (yaklaşık 700 bin birim), geliştiricilerin geçmişteki kısıtlamalar altında hacmi maksimize etmesinin bir mirası olarak, 70 m²’nin altındaki küçük Sınıf A/B dairelerden oluşuyor globalpropertyguide.com. Son dönemdeki arz artışı bir miktar baskıyı hafifletiyor olsa da, hâlâ onlarca yıllık arz açığını kapatmaya çalışıyor. 2024’teki sıçramadan sonra bile, Hong Kong’un konut boşluk oranı düşük kalmaya devam ediyor (2024 sonu itibarıyla stokun yaklaşık %4,5’i, halen Oturum İzni sürecindeki evler dahil) rvd.gov.hk ve aşırı kalabalıklaşma düşük gelirli kesimde yaygın.

Kronik eksikliği gidermek için, iddialı planlar yürürlükte (ayrıntılar için Politika & Kentsel Planlama bölümüne bakınız). Arazi geliştirmesinin hızlandırılmasından Northern Metropolis gibi devasa yeni kasabalara kadar, hükümet önümüzdeki 10–15 yıl içinde yüz binlerce yeni konut eklemeyi hedefliyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kısa vadede (önümüzdeki 3–4 yıl), Konut Bürosu 108.000 yeni özel birim üretilebileceğini öngörüyor worldpropertyjournal.com – bu, son zirve arz seviyelerine göre yaklaşık %10’luk bir artış anlamına geliyor. Gerçekleşirse, bu boru hattı biriken talebin kademeli olarak hafiflemesine yardımcı olacak. Ancak, 2025–2028 aralığında, büyük ölçekli projelerin (ıslahlar, yeni demiryolu koridorları vb.) hayata geçmesi zaman alacağından, konut arzı uluslararası standartlara göre nispeten sıkı kalacak.

Kiralık Piyasası: Hong Kong’un konut piyasasının kiralık tarafı da bir dönüm noktasına giriyor. 2010’lu yıllardaki fiyat patlaması sırasında, sermaye değerleri kiraları çok geride bıraktığı için getiriler ultra düşük seviyelere (yüzde 2–3) inmişti – bu da Hong Kong’un güvenli liman varlık piyasası olmasının bir göstergesiydi. Şimdi ise, fiyatlar düşerken ve kiralar yavaşça yükselmeye başlarken, brüt kira getirileri artıyor ve ev sahiplerine daha iyi (yine de mütevazı) gelir getirisi sunuyor. Küçük dairelerde ortalama getiri 2025 başı itibarıyla yaklaşık yüzde 3,7’ye yükseldi; bu oran iki yıl önce yaklaşık yüzde 2,7 idi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Daha büyük birimlerde getiri daha düşük (lüks konutlarda yaklaşık yüzde 2,4) ancak yıllık bazda hafif bir artış gösterdi globalpropertyguide.com. Bu rakamlar “uluslararası standartlara göre hâlâ son derece düşük” – bu da Hong Kong konut piyasasının esas olarak sermaye kazancına dayalı olduğunu, yatırımcıların fiyat artışı beklentisiyle düşük getirileri kabul ettiğini hatırlatıyor globalpropertyguide.com.

Sahada, kiralar pandemi sonrası düşüşten sonra ılımlı bir şekilde artıyor. 2025’in ilk çeyreğinde, kiralama oranları tüm birim büyüklüklerinde yıllık bazda yaklaşık %3–9 arttı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Özellikle, en güçlü kira artışı 100–160 m² segmentinde (+%9 y/y) görüldü; bu, daha büyük aile daireleri ve lüks konutlara olan yenilenen talebi yansıtıyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Buna karşılık, en küçük dairelerde (<40 m²) kiralar yaklaşık %3,5 arttı globalpropertyguide.com – bu da muhtemelen şehrin yeniden açılmasıyla genç profesyonellerin ve bekarların geri dönmesinden kaynaklanıyor. Bölgelere göre bakıldığında, Yeni Bölgeler’de kiralar en hızlı şekilde arttı (daha düşük bir tabandan), küçük NT dairelerinde neredeyse %10 kira artışı görüldü; çünkü daha fazla insan şehir merkezinin dışında uygun fiyatlı alan arıyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hong Kong Adası daireleri hâlâ kiralamak için en pahalı olanlar (ör. HK Adası’nda 40 m² altı birimler için aylık m² başına yaklaşık 60$ vs NT’de yaklaşık 44$) globalpropertyguide.com. Yine de, artan kiralar ve düşen fiyatların birleşimiyle kira/fiyat oranı normale dönüyor. Bu eğilim, bazı yatırımcıları tekrar piyasaya çekiyor – iyileşen kira getirileri, 2025’te “yatırımcıları konut piyasasına yeniden girmeye teşvik eden” bir faktör olarak gösterildi cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ancak kiracılar için, kademeli kira artışları COVID sırasında yaşanan kısa süreli rahatlamadan sonra zorlayıcı olmaya başladı; konutun karşılanabilirliği, özellikle hâlâ küçük bölünmüş birimlerde sıkışıp kalan veya kamu konutu bekleyen düşük gelirli haneler için acil bir sosyal sorun olmaya devam ediyor.

Konut Sektörü Görünümü: Çoğu analist, konut sektörünün 2025 sonlarına doğru dengeye ulaşacağını öngörüyor. Faiz oranlarının istikrar kazanması ve arz-talep dengesinin iyileşmesiyle birlikte, konut fiyatlarının yatay seyretmesi ve önümüzdeki yıllarda hafif bir artış göstermesi bekleniyor. Büyük danışmanlık şirketleri, 2025 yılı fiyat değişimlerinin -%5 ile +%3 aralığında olacağını öngörüyor cushmanwakefield.com jll.com.hk – esasen önceki çift haneli düşüşlerin ardından bir istikrarlaşma. Hükümet verileri, 2025 baharı itibarıyla reel (enflasyona göre düzeltilmiş) konut fiyatlarının 2012 seviyelerine geri döndüğünü gösteriyor globalpropertyguide.com, bu da balon riskini büyük ölçüde azaltıyor. Nitekim, Hong Kong, keskin fiyat düzeltmesi sayesinde UBS’in 2024 Küresel Emlak Balonu Endeksi’nde ilk kez en üst “balon riski” kategorisinden çıktı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu daha sağlıklı başlangıç noktası, geliştiricilerin yeni arzı aktif şekilde yönetmesiyle (hatta arz fazlasını önlemek için projeleri askıya alarak worldpropertyjournal.com), kademeli bir toparlanma için zemin oluşturuyor. Dışsal şoklar olmadığı sürece, konut değerleri 2025’te istikrar kazanabilir ve 2028’e kadar ılımlı bir büyümeye devam edebilir; bu da artan erişilebilirlik, ana karadan gelen alıcıların geri dönüşü ve para politikalarında beklenen gevşeme ile destekleniyor. Ancak, herhangi bir toparlanma muhtemelen patlayıcı değil, ölçülü olacak – politika yapıcılar, gelecekteki aşırı ısınmayı önlemek için açıkça “arz odaklı” bir konut stratejisine geçtiler globalpropertyguide.com ve önemli miktarda kamu konutu inşaatı devam ediyor; bu da talebin bir kısmını absorbe edecek (yılda 28.000 yeni kamu konutu planlanıyor) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Özetle, Hong Kong’un konut piyasası 2025’te köşeyi dönmeye başlıyor. Fiyatlar döngüsel diplerine yakın, işlem aktivitesi iyileşiyor ve hükümetin alıcı yanlısı politika değişikliği piyasa hissiyatını yükseltti. Yine de, önümüzdeki yol temkinli: piyasa mevcut stoğu eritmek zorunda (2024 sonu itibarıyla ön satış ve tamamlanmış projelerde yaklaşık 79.000 satılmamış birim worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) ve ekonomik karşı akımları izlemeli. Hem son kullanıcılar hem de yatırımcılar için, 2025–2026 dönemi, uzun vadeli arz sıkışıklığı tekrar yukarı yönlü baskı oluşturmadan önce, nispeten durağan fiyatlar ve artan seçenekler sunan bir pencere olabilir. Lokasyon ve segment önemli olacak – kitlesel pazar konut fiyatlarının fazla arz emilene kadar yumuşak kalması muhtemelken, nadir lüks segment daha hızlı kazançlar görebilir (özellikle varlıklı yabancıların ve Anakara profesyonellerinin akışı devam ederse). Genel olarak, konut piyasasındaki en kötü dönem geride kalmış görünüyor ve bu da istikrar dönemi ve 2028’e doğru kademeli büyüme için zemin hazırlıyor cushmanwakefield.com.

Ticari Gayrimenkul: Ofisler Baskı Altında, Perakende Toparlanıyor

Hong Kong’un ticari gayrimenkul sektörü 2025’te farklılaşan kaderler yaşıyor. Ofis piyasası, yeni arz ve değişen çalışma alanı trendleri nedeniyle yüksek boşluk oranı ve aşağı yönlü kira baskısıyla karşı karşıya. Buna karşılık, perakende sektörü, yaya trafiği ve turizmin toparlanmasıyla temkinli bir şekilde iyileşiyor, ancak perakende kiraları pandemi öncesi zirvelerin altında kalıyor. Her birini sırayla inceliyoruz:

Ofis Piyasası: Yeni Arz Dalgası Ortasında Yüksek Boşluklar

Hong Kong’un A Sınıfı ofis piyasası, arz fazlası ve zayıf talep ile mücadele eden, kiracı lehine bir evrede. Rakamlar durumu özetliyor: genel A Sınıfı ofis boşluk oranı yüzde onlu orta seviyelere tırmandı ve 2025 sonuna kadar %19’a yaklaşması bekleniyor (2024’te yaklaşık %17’den) hongkongbusiness.hk. Bu, birkaç yıl önce Merkez’de neredeyse sıfır olan boşluklardan dramatik bir artış ve hem döngüsel hem de yapısal faktörleri yansıtıyor:

• Yeni Arz Dalgası: Yıllarca süren sıkı arzın ardından, Hong Kong özellikle gelişmekte olan iş bölgelerinde tamamlanan yeni ofis kulelerinde bir artış yaşıyor. Sadece 2025 yılında yaklaşık 3,5 milyon metrekare yeni ofis alanı piyasaya sürülüyor; buna West Kowloon’daki yüksek hızlı tren istasyonunun üzerinde yer alan 2,6 milyon metrekarelik iki kuleli International Gateway Centre gibi simge projeler ve geleneksel olarak sıkışık olan bölgelerdeki yeni gökdelenler öncülük ediyor hongkongbusiness.hk. Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) gibi ikinci bir merkezi iş bölgesi olarak tasarlanan bölgelerde devam eden projeler de önemli miktarda alan ekliyor. Fitch Ratings, “Kowloon East gibi bölgelerde” devam eden arz artışının, artan boşluk oranının başlıca nedenlerinden biri olduğunu belirtiyor hongkongbusiness.hk.
• Bastırılmış Talep ve Kaliteye Yöneliş: Kullanıcı talebi, pandemi durgunluğundan ancak yavaşça toparlanıyor. 2025 1. çeyrekte, net emilim aslında eksi 143.000 fit kare oldu; küçülen kiracıların bıraktığı alan, yeni kiralamalardan fazlaydı jll.com.hk jll.com.hk. Birçok firma, hibrit çalışma ve maliyet azaltımı nedeniyle alan ihtiyaçlarını yeniden değerlendiriyor. Büyüyenler (özellikle finans ve profesyonel hizmetlerde) genellikle “kaliteye yöneliş” kiracıları – daha düşük kiralardan faydalanarak birinci sınıf binalara geçiyorlar cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Bu durum, çekirdek bölgelerde daha iyi performansa yol açtı: örneğin, Central’da boşluk oranı 2025 1. çeyrekte %11,5’e düştü (önceki %11,6’dan), çünkü üst düzey alan talebini çekmeye devam ediyor jll.com.hk jll.com.hk. Benzer şekilde, Wanchai/Causeway Bay ve Tsim Sha Tsui’de (geleneksel iş bölgeleri) boşluk oranları %8–10 civarında istikrar kazandı jll.com.hk jll.com.hk. Buna karşılık, merkez dışı bölgeler en büyük darbeyi alıyor – Kowloon East’te boşluk oranı 2025 1. çeyrek itibarıyla %21,3’e fırladı jll.com.hk jll.com.hk, çünkü yeni binaların artışı ve kiracıların tekrar çekirdek bölgelere dönmesi söz konusu. Şehir genelinde toplam kullanılabilirlik (alt kiralama alanı dahil) ise daha da yüksek; 2025 ortasında %19–20 civarında seyrediyor cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Kira Düşüşleri: Arzın bol olması ve kiracıların seçenek bolluğu yaşamasıyla, ev sahipleri kiralar ve teşvikler konusunda rekabet etmek zorunda kalıyor. Ofis kiralarında belirgin bir düşüş eğilimi var: A Sınıfı kiralar 2024’te yaklaşık %3–5 oranında düştü ve 2025’in ilk çeyreğinde ise ~%1,3 daha geriledi jll.com.hk. 2025’in başında her alt pazarda düşüşler görüldü – Hong Kong Doğu (Quarry Bay) ilk çeyrekte %3,4 ile başı çekerken, Central bölgesinde bile kiralar çeyrekte %0,7 geriledi jll.com.hk jll.com.hk. JLL’ye göre, finans bölgesi kiraları şu anda 2019 öncesi seviyelerin yaklaşık %20 altında, bu da Hong Kong’un bölgesel rekabetçiliğini artırırken ev sahibi gelirlerini azaltıyor. Piyasa uzmanları, ofis kiralarının taban bulmadan önce daha da düşeceğini öngörüyor: 2025 yılı genelinde kira değişimi tahminleri -%5 ile -%10 arasında jll.com.hk jll.com.hk. Fitch, sona eren kiralamalar için “düşük onlu yüzdelerde” negatif kira revizyonu bekliyor, çünkü kiracılar mevcut piyasa oranlarından çok daha düşük fiyatlarla yenileme yapıyor hongkongbusiness.hk. Olumlu tarafı, düşüş hızının yavaşlaması – 2025’in ikinci çeyreğinde çeyreklik düşüş sadece %1 oldu, bu da ilk çeyrekteki -%2,5’e göre bir iyileşme cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Bu, en kötüsünün geride kalmış olabileceğini ve kiraların 2025 sonlarında döngüsel bir dip seviyeye yaklaştığını gösteriyor.

Bu zorluklara rağmen, kiralama faaliyeti pandemi diplerinden bu yana arttı. 2025’in ikinci çeyreğinde, yeni kiralama hacmi 1,2 milyon ft²‘ye ulaştı – bu, 2020 başından beri en yüksek çeyreklik kiralama oldu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Bunun büyük bir kısmı bankacılık ve finans sektörü tarafından yönlendirildi; bu sektör, birkaç büyük taşınma ve genişlemeye öncülük etti cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Hong Kong’un halka arz (IPO) piyasası da 2023–24’te canlanma belirtileri gösterdi ve sermaye piyasalarında kalıcı bir toparlanma, finans ve profesyonel firmalardan “ofis talebini desteklemeye yardımcı olacaktır” cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ayrıca, Anakara Çinli şirketler (özellikle teknoloji ve varlık yönetiminde) Hong Kong’u stratejik bir konum olarak görmeye devam ediyor ve bu da bir kiracı akışı sağlıyor – ancak Çin’in kendi ekonomik belirsizliği nedeniyle son zamanlarda genişleme planları daha temkinli.

Bir yatırım perspektifinden, ofis sermaye değerleri kiralarla birlikte düzeltildi. A sınıfı ofis fiyatları zirvesinden yaklaşık %20–30 aşağıda, bu da uzun vadeli bakış açısına sahip yatırımcılar için ilginç fırsatlar yaratıyor. Gerçekten de, zor durumdaki veya değer artırıcı fırsatlar ortaya çıkıyor: bankaların 2025’te hacizli ofis varlıklarını satması bekleniyor hongkongbusiness.hk, bu da alıcıların kaliteli binaları indirimli olarak kapmasına olanak tanıyabilir. Büyük geliştiriciler ve GYO’lar finansal olarak istikrarlı kalmaya devam ediyor (Fitch, Link REIT, Swire, SHKP ve Hysan gibi büyük mülk sahipleri için Durağan görünümler veriyor hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), bu nedenle zorunlu satış dalgası olası görünmüyor; ancak, daha küçük sahipler veya çekirdek olmayan varlıklar, piyasa yeniden fiyatlanırken el değiştirebilir.

Coğrafi sıcak noktalar açısından:

• Merkezi CBD dirençli kalıyor – prestiji ve sınırlı yeni arzı, onu nispeten yalıtılmış tutuyor. Merkezi A Sınıfı kiralar (~HK$120 ft²/ay) hâlâ Kowloon East’e göre %40–50 primle işlem görüyor. Fitch, Causeway Bay’i (Hysan’ın hakim olduğu yer) “nispeten dirençli bir alt pazar” olarak nitelendirdi, hatta durgunluk döneminde bile hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East ve Kai Tak yeni arzın merkezi ve bu nedenle şu anda en zayıf nokta. Boşluk oranı %20’nin üzerinde ve daha fazla projenin tamamlanmasıyla (ör. Kai Tak Gelişim Alanı’ndaki yeni ofis kuleleri), bu bölge 2028’e kadar bir kiracı pazarı olarak kalacak. Buradaki ev sahipleri, özellikle bazı çok uluslu firmalar desantralizasyon planlarından geri çekildikçe, kiracı çekmek için agresif kiralar ve dekorasyon teşvikleri sunuyor.
• Batı Kowloon izlenmesi gereken bir yeni ofis merkezi. International Gateway Centre (IGC), Batı Kowloon İstasyonu’nun üzerinde yer alan simge bir ikiz kule projesi, 2025 sonuna kadar tamamlanıyor building.hk building.hk. 2,6 milyon ft² A Sınıfı ofis ve 600 bin ft² perakende alanıyla IGC, Tsim Sha Tsui/Jordan’daki ofis stoğunu önemli ölçüde artıracak. Cazibesi, bağlantı (Çin Anakarası’na hızlı tren hattı) ve yepyeni tesislerde (ünlü bir mimar tarafından tasarlandı) yatıyor. İlk göstergeler, finans kuruluşları ve Anakara Çinli firmaların Batı Kowloon’u bölgesel merkez olarak düşündüğünü gösteriyor. Ancak kısa vadede, emilim yakalanana kadar boşluk baskısını artıracak.
• Eski CBD Sınır Bölgeleri (ör. Wan Chai, Island East): Bu bölgelerde kiralar en çok düştü (ör. Quarry Bay % -3,4 Q1’de jll.com.hk), çünkü bazı kiracılar Merkezi veya yeni binalara geçti. Bazı eski ofis stokları yeniden geliştirme veya yeniden konumlandırma ile karşı karşıya kalabilir (ör. ortak çalışma, otel veya hatta kullanım değişikliği teşvikleriyle konuta dönüştürme gibi).

Ofisler için Görünüm: Ofis piyasasındaki uyum sürecinin 2025–2026 boyunca devam etmesi bekleniyor. Mal sahiplerinin, doluluğu korumak için muhtemelen kira koşullarında rekabetçi kalmaları gerekecek, özellikle de 2025–2027 yılları arasında (One North Point ve Kwun Tong’daki yeni kuleler gibi projeler dahil) yaklaşık 4+ milyon metrekarelik yeni arzın gelmesiyle. Analistler, boşluk oranının 2025–26 civarında zirve yapabileceğini ve ardından ekonomi güçlendikçe ve arz azaldıkça kademeli olarak iyileşeceğini öngörüyor. Kira fiyatlarının 2026’da dip yapması bekleniyor ve aşırı arz emildikçe ve Hong Kong’un finans merkezi rolü güçlü kaldıkça, sonrasında istikrar kazanması veya hafifçe yükselmesi mümkün. Teşvik edici bir faktör: Hong Kong’un bölgesel merkez konumu olarak statüsü Asya’da hâlâ tartışmasız – ana karadan teknoloji ve varlık yönetimi firmalarının şehirde büyük ofisler kurmaya yönelik yenilenen ilgisi var. Hükümetin şirketleri çekmeye yönelik çabaları (örneğin aile ofisleri için vergi indirimleri gibi) ofis talebini de artırabilir. Yine de, ultra düşük ofis boşluk oranları ve hızla yükselen kiralar dönemi, en azından orta vadede, sona erdi. Şirketlerin artık her zamankinden fazla seçeneği var – Kowloon’da Central’ın yarı fiyatına üst düzey alan seçebilirler veya yüksek boşluklar sayesinde Central’daki birinci sınıf binalarda avantajlı anlaşmalar yapabilirler. Sonuç olarak, kira artışı geri döndüğünde bile muhtemelen yavaş ve bölgesel olacak, en iyi kaliteye ve konuma sahip ofisler önce toparlanacak.

Şimdilik, 2025, kiracılar için cazip ofis kiralarını güvenceye almak adına mükemmel bir fırsat sunuyor; yatırımcılar ise değeri düşmüş ofis varlıklarında (özellikle yeniden inşa maliyetinin altında alınırsa) fırsat bulabilir. Önümüzdeki en önemli risk, talebin daha da zayıflaması – örneğin, küresel bir durgunluk veya yerel bir gerileme olursa, ofis küçülmeleri yeniden başlayabilir ve arz fazlası sürebilir. Tersine, beklenmedik bir olumlu gelişme (örneğin, sınırların normalleşmesi sonrası ana karadan büyük bir firma akını veya teknoloji sektöründe toparlanma) emilimi hızlandırabilir. Bu nedenle paydaşlar, genel ekonomiyi ve Hong Kong’un Çin ile bağlantısını yakından izliyor, çünkü bunlar 2028’e kadar olan süreçte ofis alanı ihtiyacını büyük ölçüde etkileyecek.

Perakende Pazarı: Turizmin Canlanmasıyla Kademeli Toparlanma

Hong Kong’un perakende gayrimenkulü, 2019’daki toplumsal huzursuzluk ve neredeyse üç yıllık COVID izolasyonunun çifte darbesinden sonra 2025’te toparlanma sürecinde. Alışverişçi trafiği ve satışlar tekrar artıyor; bu, turistlerin geri dönüşü ve yerel tüketici harcamaları sayesinde, ancak sektör henüz 2019 öncesi canlılığını tam olarak geri kazanmış değil. Birinci sınıf perakende bölgelerinde kiralar hâlâ bir miktar yumuşak ve ana caddelerdeki boşluk oranları – iyileşme olsa da – patlama yıllarına kıyasla yüksek seyrediyor.

Turizm ve Satış Trendleri: Hong Kong perakende pazarının can damarı turizmdir, özellikle de lüks harcamaları tarihsel olarak yönlendiren anakara Çinli ziyaretçiler. Sınırların 2023 başında yeniden açılmasıyla birlikte ziyaretçi sayısında büyük bir artış yaşandı. Hong Kong, 2024 yılında 44,5 milyon turist ağırladı; bu, bir önceki yıla göre %31’lik bir artış anlamına geliyor hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Bu etkileyici bir toparlanma olsa da, hâlâ 2018’deki (protestolar ve pandemiden önceki son yıl) 65 milyon ziyaretçinin yaklaşık üçte biri altında hongkongfp.com. 2025 için turizmin daha da artması bekleniyor: 2025’in başında aylık ziyaretçi sayısı yaklaşık 2,2 milyon (Ocak) ve artışta ceicdata.com. Hükümet ve Turizm Kurulu, uluslararası gezginleri çekmek ve Hong Kong’un Asya’nın Dünya Şehri olarak itibarını yeniden tesis etmek için “mega etkinlikler” ve promosyonlar düzenlemede proaktif davrandı cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Sonuç olarak, perakende satışlarda dipten dönüş sinyalleri görülmeye başlandı. 2020’deki sert daralma ve 2021–22’deki zayıf toparlanmanın ardından, toplam perakende satış değeri nihayet istikrar kazandı. Ocak–Nisan 2025’te perakende satışlar yıllık bazda %5,6 azaldı hongkongbusiness.hk; bu hâlâ bir düşüş olsa da, 2024’teki -%7’lik azalmadan daha küçük bir gerileme hongkongbusiness.hk. Mayıs 2025’te ise aylık perakende satışlar yıllık bazda %2,4 artış göstererek bir yıldan uzun süredir ilk kez büyüme kaydetti cushmanwakefield.com. Mücevher, saat ve lüks ürünler gibi kategoriler (turist harcamalarına bağımlı olanlar) pandemi öncesi seviyelerin altında kalmaya devam ediyor, ancak süpermarketler ve tüketim malları gibi kitlesel pazar kategorileri yerel talep sayesinde ayakta kalabildi. Önemli olarak, anakara alışverişçi alışkanlıkları değişti: birçoğu artık sadece lüks butiklere değil, daha uygun fiyatlı deneyimlere ve outletlere daha fazla harcıyor; bu da Yiyecek & İçecek ve eğlence perakendesini destekleyen bir trend oldu.

Boşluk ve Kira Bedelleri: Perakende kiralama piyasası iyileşiyor, ancak bu tekdüze bir toparlanma değil. Ana alışveriş bölgelerindeki cadde mağazası boşluk oranı 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık %10,6 idi, 2024 sonundaki %10,5’ten neredeyse hiç düşmedi jll.com.hk jll.com.hk. Bu, başlıca bölgelerdeki (Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok gibi) cadde seviyesindeki her 10 dükkândan birinin hâlâ boş olduğu anlamına geliyor – 2010’ların turist patlaması dönemindeki neredeyse %0 boşluk oranından çok uzak. Alışveriş merkezleri ise biraz daha iyi durumda: birinci sınıf alışveriş merkezlerindeki boşluk oranı ilk çeyrekte yaklaşık %9,2 idi (2024 sonundaki %9,1’den biraz daha yüksek) jll.com.hk jll.com.hk, çünkü Hong Kong’un iyi yönetilen alışveriş merkezleri, kiracılarının çoğunu kira indirimleri ve promosyonlarla durgunluk döneminde elinde tutabildi. Sürekli yüksek boşluk oranları, özellikle lüks markaların bir zamanlar işgal ettiği büyük amiral mağazalarının hâlâ boş olduğunu veya kiralanmasının yavaş ilerlediğini gösteriyor. Russell Street ve Canton Road’daki (dünyanın en pahalı perakende caddeleri olarak bilinen) birçok yüksek profilli mağaza 2019–20 yıllarında kapandı ve hâlâ uzun vadeli kiracı bulamadı. Kiralananlar ise genellikle çok daha düşük kiralarla yeni türden kiracılara (ör. yerel markalar, eczaneler, spor giyim mağazaları veya pop-up deneyimler) verildi.

Perakende kira bedelleri bu koşulları yansıtarak hafifçe düşmeye devam ediyor. 2025’in ilk çeyreğinde, ana cadde mağaza kiraları çeyrekten çeyreğe %0,8 oranında daha düştü jll.com.hk jll.com.hk. Birinci sınıf alışveriş merkezi kiraları çeyrekte %0,3, süper birinci sınıf AVM’lerde ise %0,2 oranında geriledi jll.com.hk jll.com.hk. Yıllık bazda, mağaza kiraları bir yıl öncesine göre birkaç puan daha düşük. Ancak, düşüş hızı önemli ölçüde yavaşladı – kira düşüşleri artık tek haneli düşük seviyelerde, 2020’deki çift haneli çöküşlerle karşılaştırıldığında. Ev sahipleri, bazı perakende segmentlerinde “satış rüzgarına karşı” kira indirimleri veya esnek koşullar sunmaya devam ediyor jll.com.hk jll.com.hk. 2025 için tahminler, ana cadde ve birinci sınıf perakende için durağan ile %-5 arası kira hareketi öngörüyor – esasen dipte seyrediyor jll.com.hk jll.com.hk. Turist harcamaları toparlanmaya devam ederse, kiralar nihayet 2026’da istikrar kazanabilir.

Kiracı Karışımında Değişim: Dikkate değer bir eğilim, perakende kiracı karışımının yeniden şekillenmesi. Hong Kong’un ana caddelerinde bir zamanlar lüks saat ve moda butiklerinin hakim olduğu yerlerde, artık daha uygun fiyatlı markalar ve deneyim odaklı işletmeler alan kiralıyor cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Örneğin, 2025’in ikinci çeyreğinde Mong Kok ve Tsim Sha Tsui gibi bölgelerde, değer odaklı alışverişçilere yönelik spor giyim, hızlı moda ve kozmetik markalarının aktif kiralama yaptığı görüldü cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitness merkezleri, yaşam tarzı mağazaları ve hatta finansal hizmetler (bankalar, menkul kıymet şirketleri) de cadde üzerindeki perakende birimlerine yayılmaya başladı jll.com.hk jll.com.hk ve daha ucuz kiralardan faydalanarak varlıklarını artırıyorlar. Bu çeşitlilik, biraz daha az lüks olsa da, daha dinamik bir perakende ortamı yaratıyor. Alışveriş merkezleri de uyum sağlıyor – birçok üst segment AVM, ziyaretçi çekmek için daha fazla eğlence (çocuk alanları, sanat sergileri gibi) ve yeme-içme alanı ekledi. Hükümetin etkinliklere (Art Basel, Clockenflap müzik festivali, spor etkinlikleri vb.) yönelik teşvikleri, kısa vadeli yaya trafiğini ve bu dönemlerde harcamaları artırarak yardımcı oluyor cushmanwakefield.com.

Bölgelere göre:

• Causeway Bay (Geleneksel olarak 1 numaralı perakende bölgesi) hâlâ durgun. Russell Street’teki kiralar zirveye göre büyük oranda düştü ve boşluk oranı diğer yerlere göre daha yüksek. Ancak yerel moda ve yeme-içme işletmeleri yavaş yavaş alanları dolduruyor; bölgenin toparlanması, anakara Çinli turistlerin 2019 öncesi alışveriş alışkanlıklarına dönmesine bağlı olacak.
• Tsim Sha Tsui, gece konaklayan turistler sayesinde bir miktar toparlanma gördü – Harbour City (dev bir AVM) satışlarda iyileşme bildiriyor ve Nathan Road’da lüks mücevhercilerin yerini orta segment kiracılar (eczaneler ve spor markaları gibi) alıyor. West Kowloon kültür bölgesi (M+) ve yakındaki hızlı tren terminali de bölgeye ilgi çekiyor.
• Mong Kok ve Sham Shui Po (yerel halk ve ana karadan günübirlik gelenler arasında uygun fiyatlı ürünler için popüler) nispeten canlıdır. Colliers’a göre, bu bölgelerde küçük dükkan alanlarında yıllık bazda artışlar görüldü; bunun nedeni yerel işletmelerden gelen güçlü talep ve özel sokakların (sneaker sokağı, elektronik sokağı) çekiciliğidir hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Banliyölerdeki Alışveriş Merkezleri (Sha Tin’in New Town Plaza’sı, Tsuen Wan, vb.) baştan beri dirençli kaldı; bunun nedeni yerel konut bölgelerinden gelen müşteri kitlesidir. Yüksek doluluk oranlarını korumaya devam ediyorlar ve genellikle tüketim iyileştiğinde satışların ilk toparlandığı yerler oluyorlar.

Perakende Sektörü İçin Görünüm: Seyir temkinli bir iyimserlikle ilerliyor. Uluslararası seyahatler normale döndükçe, Hong Kong 2026–27’ye kadar pandemi öncesi ziyaretçi sayılarına yaklaşabilir ve bu da perakende talebini önemli ölçüde artırır. Zaten, anakaradan Çin’in sınırlarının yeniden açılması ve karantinanın gevşetilmesi bastırılmış turizmi serbest bıraktı ve kişi başı turist harcamalarının güvenin geri gelmesiyle artması bekleniyor. Bu nedenle, birçok kişi perakende kiralarının 2025’te dip yapmasını ve 2026’da hafif bir artış olmasını bekliyor. Fitch Ratings, perakendede “istikrarlaşmaya dair temkinli işaretler” olduğunu belirtiyor ve büyük perakende mülk sahipleri (ör. birçok alışveriş merkezi sahibi Link REIT) için görünümü istikrarlı tutuyor hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. 2025’te perakende satışlarının, yeni bir şok yaşanmadığı sürece, düşük tek haneli oranlarda büyümesi bekleniyor cushmanwakefield.com.

Ancak, COVID sonrası perakende ortamı farklı olacak. Hong Kong’da e-ticaret penetrasyonu pandemi sırasında arttı (2024 sonlarında çevrimiçi perakende satışlar hâlâ yıllık bazda %4,1 düşüşteydi çünkü talebin bir kısmı tekrar fiziksel mağazalara kaydı) savills.com savills.com. Bazı yapısal değişiklikler – konut bölgelerinde daha fazla yerel harcama, daha az saf lüks harcama – kalıcı olabilir. Hong Kong ayrıca Çinli lüks harcamaları için diğer alışveriş merkezleriyle (Macau’nun yeni alışveriş merkezleri ve Hainan’ın gümrüksüz mağazaları gibi) rekabet ediyor. Bu, ultra yüksek perakende kiralarının (Causeway Bay’i dünyanın en pahalı perakende caddesi yapan türden) yakın zamanda geri dönmeyebileceğini gösteriyor. Bunun yerine, ev sahipleri deneyimsel perakendeye odaklanacak (çevrimiçi alışverişin sağlayamayacağı şeyler) ve alışveriş merkezleri ile alışveriş caddelerini cazip tutmak için dengeli bir kiracı karması oluşturacaklar.

Hükümet desteği, tüketim kuponu programları (2022’de yapıldığı gibi) veya Hong Kong’un güvenli ve heyecan verici bir turizm destinasyonu olarak itibarını güçlendirme yoluyla devam edebilir. Genel ekonomi güçlü kalır ve işsizlik düşük seviyede olursa, yerel tüketim de perakende sektörünü destekleyecektir. Özetle, perakende gayrimenkulde istikrarlı ama gösterişsiz bir toparlanma bekleniyor: azalan boşluk oranı, kademeli olarak artan kiralar ve hem yerel cüzdanı hem de turist harcamalarını yakalamayı hedefleyen uyumlu bir perakende ortamı 2028’e kadar öngörülüyor.

Endüstriyel Gayrimenkul: Yeni Zorluklarla Karşı Karşıya Dayanıklı Lojistik

Hong Kong’un endüstriyel gayrimenkul sektörü – depolar, lojistik merkezleri ve endüstriyel-ofis binalarını içerir – pandemi boyunca dayanıklılık gösterdi, ancak değişen ticaret modelleri ve artan arz nedeniyle zorluklarla karşı karşıya. Tarihsel olarak, arazi arzının kısıtlı olması ve Hong Kong’un bir ticaret merkezi rolü, endüstriyel boşluk oranlarını son derece düşük tutuyordu (çoğunlukla %2’nin altında). Bu durum, küresel ticaretin yavaşlaması ve yeni modern depo projelerinin devreye girmesiyle 2023–2024’te değişti.

Doluluk ve Arz: Uzun bir tam doluluk döneminin ardından, endüstriyel tesislerdeki boşluklar taban seviyesinden yükseldi. Genel depo boşluk oranı, 2024 4. çeyrekte %7,9’dan 2025 1. çeyrekte %8,9’a yükseldijll.com.hk ve bu, son yılların en yüksek seviyesi oldu. Bunun nedeni kısmen, son çeyreklerde tamamlanan birkaç büyük, yüksek standartlı lojistik tesisinin mevcut alanı artırmasıydı. JLL’ye göre, COVID sırasında yaklaşık %98 dolu kalan “birinci sınıf” depolar bile Mart 2025 itibarıyla %8’in üzerinde boşluğa sahip jll.com.hk jll.com.hk. Hong Kong’un yaklaşık 60 milyon metrekarelik birinci sınıf depo stoğu göz önüne alındığında, bu 2025 1. çeyrek itibarıyla 5 milyon metrekareden fazla alanın boş olduğu anlamına geliyor jll.com.hk jll.com.hk. Esasen, bir zamanlar alan sıkıntısı çeken bir pazar artık biraz nefes alma alanına sahip.

Yeni arz da bir faktör oldu: ATL Lojistik Merkezi genişlemesi ve Tsing Yi, Tung Chung ve Yeni Bölgeler’deki modern depo projeleri kapasite ekledi. Hükümet ayrıca eski endüstriyel binaları canlandırmak için (dönüştürme veya yeniden geliştirme yoluyla) bir plan başlattı; bu da bazı durumlarda, binalar dönüşüm için boşaltılırken geçici olarak boşluk oranlarının artmasına yol açtı – ancak bunların çoğu ofis, otel veya kişisel depolama alanına dönüştürüldü ve böylece “endüstriyel” stok sayısından çıkarıldı.

Talep Değişimleri: Talep tarafında, lojistik ve endüstriyel talep pandemi zirvesine kıyasla yumuşadı. 2020–21 yıllarında, e-ticaret ve depolama talebi (tıbbi malzemeler, online alışveriş dağıtımı vb. için) patlama yaşadı ve depolar dolu kaldı. Bu trendler normale döndükçe, depo kiralamaları yavaşladı. JLL, 2025’in ilk çeyreğinde kiralama faaliyetlerinin yeni genişlemelerden ziyade yenilemelerin hakimiyetinde olduğunu belirtiyor jll.com.hk. Birçok 3PL (üçüncü taraf lojistik) operatörü, maliyet baskıları ve verimlilik artışları nedeniyle mevcut yerlerinde yenileme yapıyor veya hatta küçülmeye gidiyor. Bazı yüksek hacimli ticaret firmaları, Hong Kong’un ihracat/ithalatı henüz tam olarak toparlanmadığı için alanlarını azalttı – yine de 2024’ün sonlarında ihracatın yıllık bazda %3,6 artması ve hava kargo hacminin küresel tedarik zincirlerinin açılmasıyla yaklaşık %9,6 yükselmesi umut ışığı oldu savills.com savills.com.

Bölgesel ticaret dinamikleri büyük rol oynuyor: Devam eden ABD–Çin ticaret gerilimleri ve yavaşlayan küresel ekonomi, yeniden ihracat mallarının depolanmasına olan talebi zayıflattı jll.com.hk jll.com.hk. Hong Kong’un yeniden ihracat merkezi rolü, daha doğrudan anakara limanları ve değişen tedarik modelleriyle (ör. ABD’nin Çin mallarını daha az, Güneydoğu Asya’dan daha fazla ithal etmesi) zorlanıyor. Bu nedenle bazı depo kullanıcıları konsolidasyona gidiyor veya odağını değiştiriyor. Hava kargo parlak bir nokta – Hong Kong Uluslararası Havalimanı hâlâ dünyanın en yoğun kargo havalimanı ve 2024’ün sonlarında hava kargo hacmindeki (neredeyse %10 artış) toparlanma, havalimanı lojistik alanına olan talebi destekledi savills.com. Ancak deniz taşımacılığı/lojistiği anakara üretimine bağlı olanlar daha durgun kaldı.

Kira ve Değerler: Daha yüksek boşluğa rağmen, endüstriyel kiralar nispeten istikrarlı kaldı, bu da toplam stokun hâlâ sınırlı olmasını ve lojistiğin temel doğasını yansıtıyor. Birinci sınıf depo kiraları yalnızca 2024 sonlarında çeyrekten çeyreğe %0,9 düştü jll.com.hk jll.com.hk ve anekdot veriler, 2025 başlarında da yaklaşık olarak sabit kaldıklarını gösteriyor. Son artışlara rağmen, depo boşluk oranı (~%9) ofis boşluk oranından çok daha düşük, bu nedenle ev sahipleri henüz kiraları ciddi şekilde düşürmek zorunda kalmadı. Birçok lojistik sözleşmesi uzun vadeli ve kiracılar konuma değer veriyor (Hong Kong’un Pearl River Delta’daki dağıtım için coğrafi avantajı). Bununla birlikte, boşluk oranı çift hanelere doğru artmaya devam ederse, daha eski veya daha az ideal konumdaki endüstriyel binalarda bazı kira yumuşamaları görebiliriz. JLL, “birinci sınıf depolarda boşluğun daha da artmasının ve kira oranlarını baskılamasının beklendiği” konusunda uyarıyor jll.com.hk jll.com.hk.

Endüstriyel sermaye değerleri de 2024 boyunca güçlü kaldı, hatta bazı durumlarda yatırımcı ilgisi nedeniyle arttı (endüstriyel varlıklar, yeniden geliştirme potansiyeli ve karşılaştırmalı olarak daha yüksek getirileri nedeniyle talep görüyor). 2024’ün 4. çeyreğinde, kat mülkiyetli endüstriyel satış hacmi çeyrekten çeyreğe %38 arttı savills.com, çünkü yatırımcılar piyasanın dip yaptığını öngördü ve düşük faiz oranlarından yararlandı. Son kullanıcılar (örneğin lojistik firmaları veya veri merkezi işletmecileri) de endüstriyel mülklerin alıcıları olarak ortaya çıkıyor ve uzun vadeli kullanım için mülklerini güvence altına alıyorlar savills.com savills.com. Endüstriyel varlıklardaki getiriler (genellikle ~%3–4) ofis sektöründeki ultra düşük getirilerle karşılaştırıldığında cazip görünüyor.

Dikkat Çeken Eğilimler:

• Veri Merkezleri & Yeni Ekonomi Kullanımı: Hong Kong’un teknoloji merkezi olma hedefiyle, bazı endüstriyel alanlar veri merkezleri, Ar-Ge laboratuvarları veya bulut bilişim tesisleri için yeniden kullanılmakta. Bu kullanımlar yüksek güç kapasitesi ve güvenlik gerektiriyor, genellikle endüstriyel bölgelerde iyi uyum sağlıyor. Veri merkezi alanına olan talep artıyor (Hong Kong, Asya’daki en iyi veri merkezi pazarlarından biri), bu da dolaylı olarak endüstriyel arazi değerlerini destekliyor.
• Kuzey Metropolisi Fırsatı: Yeni Bölgeler’de planlanan Kuzey Metropolisi (ilerideki bölüme bakınız), Shenzhen yakınında özel lojistik parkları ve bir “İnovasyon ve Teknoloji bölgesi” içeriyor. Bu uzun vadeli plan, 2020’lerin sonlarına doğru burada yeni tesislerin açılmasıyla birlikte bazı endüstriyel talebin kuzeye kaymasına neden olabilir. Şimdilik, Hung Shui Kiu ve Yuen Long gibi bölgeler, Büyük Körfez Bölgesi’ne hizmet edecek modern depo geliştirme için göz önünde bulunduruluyor. Bu hem bir fırsat (modern altyapı) hem de bir risk (mevcut tesislerdeki kiracıları Kwai Tsing veya başka yerlerden çekebilir) anlamına geliyor.
• Yapısal Değişiklikler: Endüstriyel sektör, küresel ticaretteki yapısal değişikliklere uyum sağlıyor. Hong Kong’un ithalat-ihracat ticareti evriliyor: düşük maliyetli ürün depolamada daha az baskınlık, yüksek değerli lojistik, soğuk hava depolama (ilaç, gıda için) ve e-ticaret için bölgesel dağıtıma daha fazla odaklanma. Bu geçiş “zaman alacak ve zorluklarla karşılaşacak” jll.com.hk, ancak Hong Kong’un lojistik merkezi olarak önemini koruması için gerekli. Verimlilik artışları (depolarda otomasyon vb.) ayrıca birim başına gereken alanı azaltabilir ve bu da uzun vadeli talebi etkileyebilir.

Endüstriyel Sektör Görünümü: Kısa vadede (2025–2026), Hong Kong’un endüstriyel gayrimenkulü biraz daha yüksek boşluk oranı ve durağan-yumuşak kiralar görebilir, çünkü yeni arz zirveye ulaşırken küresel ticaret ılımlı kalmaya devam ediyor. Örneğin, boşluk oranı istikrar kazanmadan önce düşük çift hanelere çıkabilir. Ancak, 2027–2028’e gelindiğinde sektörün yeniden dengeye kavuşması bekleniyor. Hong Kong’un stratejik konumu ve dünya standartlarında liman/havalimanı, lojistik talebinin nihayetinde bölgesel ticaret toparlanmasına paralel olarak büyümesi gerektiği anlamına geliyor. Jeopolitik gerilimler azalır ve küresel büyüme yeniden başlarsa, depolama ihtiyacı artacaktır. Ayrıca, ABD tarifelerinde herhangi bir azalma veya Çin-Batı ticaret ilişkilerinde iyileşme, Hong Kong’un kargo hacmini doğrudan artırabilir.

Yatırımcılar uzun vadede iyimser kalmaya devam ediyor – bu, endüstriyel blok satışlar için süregelen güçlü tekliflerle ve büyük oyunculardan gelen iyimserlikle kanıtlanıyor. Hükümetin son endüstriyel arazi satışları (Tuen Mun’da vb.) hâlâ sağlıklı ilgi gördü ve bu da sektörün geleceğine olan güveni gösteriyor. Kira görünümü: 2025’te birinci sınıf depolar için olası %0-5’lik bir düşüşten sonra, 2026’dan itibaren boşluk oranı tekrar daraldıkça kiralar mütevazı bir şekilde (~%2-3 yıllık) artmaya başlayabilir. Endüstriyel yatırımlara olan yüksek talep nedeniyle getiriler daralabilir (Asya’da lojistik varlıklar için yeni gelişen bir GYO piyasası dahil cushmanwakefield.com).

Özetle, Hong Kong’un endüstriyel gayrimenkulü geçiş dönemini atlatıyor. Ofisler ve perakende zorlanırken bile öne çıkan performans sergilemişti (düşük boşluk oranı, istikrarlı büyüme), ancak şimdi biraz daha gevşek bir piyasaya normalleşiyor. Yine de, diğer sektörlerle karşılaştırıldığında, endüstriyel temeller aşırı arz fazlası olmadan (sadece aşırı sıkı koşullardan uygun boyuta geçiş) nispeten sağlam kalmaya devam ediyor. Sektörün evrimi – daha akıllı lojistik, anakara e-ticaret ile entegrasyon ve olası kullanım dönüşümü – 2028’e kadar ana tema olacak. Uyum sağlayan paydaşlar (ör. eski endüstriyel binaları yenileyenler, teknoloji sektörlerini benimseyenler) bir sonraki yükseliş döngüsünde fayda sağlayacaklardır.

Hükümet Politikası ve Kentsel Planlama Girişimleri

Hong Kong’un gayrimenkul beklentileri hükümet politikasıyla ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır – hem kısa vadeli piyasa müdahaleleri hem de uzun vadeli arazi kullanım planlaması. Son yıllarda her iki alanda da önemli adımlar atıldı. 2024–25’te piyasa hissiyatını değiştiren soğutma önlemlerinin geri çekilmesi ve vergi değişikliklerini zaten tartıştık. Burada, bunlara kısaca değinip ardından önümüzdeki on yıl boyunca bölgenin gayrimenkulünü şekillendirecek olan kentsel planlama mega projeleri ve konut geliştirme planlarına odaklanıyoruz.

Soğutma Önlemlerinde Geri Dönüş: On yıl süren agresif talep baskılama dönemi (2010–2020) fiilen sona erdi. 2024’ün başlarında, tüm ek damga vergileri kaldırıldı ve konut piyasasına canlılık kazandırıldı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu politika değişikliği abartılamaz – fiyatları her ne pahasına olursa olsun dizginlemekten, piyasa aktivitesini ve konut devir hızını önceliklendirmeye felsefi bir geçişi işaret ediyor. %15’lik yabancı alıcı vergisinin ve diğer harçların kaldırılması, Hong Kong gayrimenkulünü, vergiler nedeniyle büyük ölçüde piyasadan dışlanmış olan Anakara ve yurtdışındaki alıcılar için daha erişilebilir hale getirdi. Daha gevşek ipotek kuralları (daha düşük stres testi eşiği) ve nitelikli göçmenlerin ev almasını teşvik eden özel teşviklerle birlikte, hükümet mülk kanalıyla yetenek ve yatırım çekmek istediğini, caydırmak istemediğini gösterdi. İleriye dönük olarak, yetkililer uygun fiyatlılığı sağlamak için arzı artırmaya (ve sübvanse edilen konutlara) güveneceklerini, talebi baskılamayacaklarını belirttiler. Bu da, piyasa toparlandıkça, yeni bir spekülatif balon açıkça oluşmadıkça sert soğutma önlemlerinin hızla yeniden uygulanmasının olası olmadığını gösteriyor. Şimdilik, politika duruşu istikrarlı, likit bir gayrimenkul piyasasını destekliyor.

Uzun Vadeli Konut Arzı Stratejisi: Hong Kong’un konut sıkıntısı ve fahiş fiyatları yıllardır kamuoyunda memnuniyetsizlik kaynağı olmuştur. Buna karşılık, hükümetin Uzun Vadeli Konut Stratejisi (LTHS) iddialı hedefler belirlemiştir. En son ilerleme raporuna (Ekim 2024) göre, 10 yıllık konut arzı hedefi 430.000 birimdir (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bunların %70’i (yaklaşık 302.000 birim) kamu konutu (sübvansiyonlu satılık daireler ve kamu kiralık birimleri dahil) olarak, %30’u ise (yaklaşık 132.000) özel konut olarak planlanmaktadır globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kamu konutuna verilen önem her zamankinden fazla – bu da uygun fiyatlı konut arzını artırmaya yönelik politika yönünü yansıtmaktadır. Hükümet, yılda en az 30.000 kamu konutu için arsa sağlamak ve yılda yaklaşık 18.000 özel birimi kolaylaştırmayı hedeflemektedir globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu hedefler, geçmiş üretimden daha yüksektir, bu nedenle benzeri görülmemiş bir hızda yeni arsa arzının açılmasına bağlıdır.

Bu strateji kapsamındaki temel girişimler:

• “arz odaklı” yaklaşımı sürdürmek: arsa geliştirmeyi hızlandırmak ve daha fazla dairenin daha hızlı inşa edilmesi için imar konusunda esnek olmak globalpropertyguide.com.
• Konut merdivenini güçlendirmek: Starter Homes gibi programları yeniden canlandırmak, Sübvansiyonlu Konut Sahipliği Programı’nı genişletmek, böylece daha fazla kişinin kiradan ev sahipliğine geçebilmesini sağlamak globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Kamu kiralık konut verimliliğini artırmak: Durumu iyi olan kiracıların taşınmasını veya satın almasını teşvik ederek kiralık dairelerin ihtiyacı olanlara açılması sağlanıyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Kısa vadede, hükümet tartışmalı bir “Hafif Kamu Konutu” programı başlattı – beş yıl içinde atıl alanlarda 30.000 geçici ev (prefabrik birimler) inşa etmeyi amaçlayan 26,4 milyar HK$’lık bir plan globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bunlar esasen en kötü aşırı kalabalığı hafifletmeyi hedefleyen (örneğin, bölünmüş “tabut evlerde” yaşayan insanlar) geçici ucuz dairelerdir. Bu, binlerce ailenin kalıcı kamu konutunu beklerken biraz daha iyi yaşam koşullarına kavuşmasına yardımcı olurken, yüksek maliyeti ve geçici yapısı nedeniyle tepkiyle karşılandı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Yine de, bu durum hükümetin bir konut krizini kabul ettiğini ve geçici çözümler için harcama yapmaya istekli olduğunu gösteriyor.

Devasa Yeni Gelişim Alanları: Konut ve ekonomik ihtiyaçları karşılamak için Hong Kong, son on yılların en büyük arazi geliştirme projelerinden bazılarını yürütüyor. İki amiral gemisi proje şunlardır:

• Kuzey Metropolisi – Kuzey Yeni Bölgeleri (Shenzhen ile sınır komşusu olan alanlar) yeni kasabalar, teknoloji parkları ve 20 yıl içinde 926.000 yeni konut içeren devasa bir metropole dönüştürmeyi amaçlayan vizyoner bir plan globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 2021’de duyurulan ve artık hükümet önceliği olan bu plan, Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling ve Lok Ma Chau Loop’ta yeni bir “İnovasyon ve Teknoloji Şehri” gibi yerleri kapsıyor. Amaç, Shenzhen’in teknoloji ekonomisiyle entegre olarak fiilen bir çift şehir kümesi oluşturmak. Konut hedefinin %40’ından fazlasının 2032’ye kadar tamamlanması planlanıyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – bu da o zamana kadar yaklaşık 370.000 birim anlamına geliyor ve arzı dramatik şekilde artıracak. Kuzey Metropolisi, çok sayıda yeni MTR hattı, ticari merkezler ve büyük oranda kamu konutu içerecek. Çıkarım: Önümüzdeki 5–10 yıl içinde bu bölgelerde arazi geri alımı, tarım arazilerinin/kahverengi alanların yeniden imarı ve aşamalı inşaat göreceğiz. Gayrimenkul yatırımcıları, bu gelişim patlamasını öngörerek şimdiden Yeni Bölgeler’deki arazilere göz dikmiş durumda.
• Lantau Yarın Vizyonu – Kau Yi Chau yapay adaları olarak da bilinen bu plan, Lantau Adası yakınlarında (Hong Kong Adası’nın batısında) yaklaşık 1.700 hektar arazi geri kazanılarak yapay adalar üzerinde yeni bir metropol inşa etmeyi hedefliyor. Şu anda tasarım aşamasında olan 1. faz, 1000+ hektar geri kazanılmış arazide ~200.000 yeni konut (yüzde 70’i kamu konutu) ve yeni bir Merkezi İş Bölgesi öngörüyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tüm Lantau Yarın projesi, 2030’lar-2040’larda tamamen hayata geçirilirse, dünyanın en büyük arazi ıslah projelerinden biri olacak. Hükümetin iddiası, bunun uzun vadede “Hong Kong’un hâlâ yüksek olan konut maliyetlerini dengeleyecek” devasa bir yeni arazi rezervi yaratacağı yönünde globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ayrıca ulaşım altyapısı (Lantau ve kentsel alanlara bağlanan yollar ve raylı sistemler) ve ekonomik büyümeyi destekleyecek önemli ticari bölgeler de içerecek. Fiyat etiketi çok yüksek (tahmini 580 milyar HK$+), çevresel etkisi ve maliyeti konusunda tartışmalar var. Ancak planlama ve tasarım için ilk finansman onaylandı. Takvime uygun ilerlerse, ilk arazi parselleri 2030’ların başında hazır olabilir; bu, 2028 odak noktamızın hemen dışında ama kesinlikle piyasa hissiyatını etkileyecek. Lantau Yarın ihtimali, arazi kıtlığının uzun vadede hafifleyeceği konusunda piyasaya güven veriyor ve bu da spekülatif arazi stoklamayı frenleyip uzun vadeli fiyat beklentilerini dizginleyebilir.

Ek olarak:

• Tung Chung Yeni Şehir Genişletmesi: Daha yakın vadeli bir proje (şu anda inşaat halinde) olan bu proje, Lantau’nun kuzeyinde 130 hektar araziyi doldurup Tung Chung kasabasını genişletmeyi amaçlıyor. 2030 yılına kadar 144.000 kişi için 49.000 daire ve büyük bir ticari alan sağlayacak globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu, orta vadede önemlidir: bu dairelerin bir kısmı 2027–2028’e kadar kullanıma açılacak ve havalimanına yakın yeni özel ve kamu konutları sunacak.
• Kentsel Yeniden Gelişim (Kowloon & Kentsel alanlar): Kentsel Yenileme Kurumu (URA), eski bölgelerin (Sham Shui Po, To Kwa Wan, vb.) yeniden geliştirilmesini hızlandırıyor; bu da yeni konut ve perakende projeleri getirecek. Hükümet ayrıca 2018’de bir boşluk vergisi uyguladı (6 aydan fazla boş kalan daireler için mülk değerinin %5’i), böylece geliştiricilerin birimleri daha hızlı piyasaya sürmesini teşvik etti ve bazı eski ticari alanları (Kai Tak gibi) kamu konutuna ayırarak arzı artırdı. Bu adımlar, halihazırda eldeki arazinin verimli kullanılmasını sağlıyor.

Ulaşım ve Altyapı: Birkaç altyapı projesi yeni alanların açılmasını veya bağlantının güçlenmesini sağlayacak ve bu da gayrimenkulü etkileyecek:

• Shatin-Central demiryolu hattı 2022’de tamamen açıldı, Kowloon koridoru boyunca erişimi iyileştirdi ve muhtemelen Kai Tak ve Ma On Shan gibi bölgelerde değerleri artırdı.
• Planlanan bir Hong Kong-Shenzhen Batı Demiryolu (Kuzey Metropolü üzerinden) sınır ötesi entegrasyonu güçlendirecek ve yeni şehirleri işe gidip gelmek için uygun hale getirecek.
• Yol bağlantıları (ör. Tseung Kwan O–Lam Tin Tüneli, 2022’de açıldı) seyahat sürelerini kısaltıyor ve Tseung Kwan O’nun konut cazibesini artırıyor.
• Hükümet, CBD yeraltı alanı geliştirmesi (Central-Wanchai) ve eski havalimanı kuzey apronunun ticari kullanım için arazi satışı üzerinde çalışıyor; bu da, aşırı yoğunlaşmayı önlemek için planlı şekilde daha fazla A Sınıfı ofis arzı sağlayabilir.

Özetle, Hong Kong’un politika yönü ikiye ayrılıyor: piyasayı canlandırmak için acil önlemler ve arazi ile konut arzını artırmak için uzun vadeli projeler. Yatırımcılar ve geliştiriciler için bu, daha az alım kısıtlaması (talep için iyi) ama sonunda çok daha fazla konut inşaatı (bu da aşırı fiyat artışını sınırlayabilir) anlamına geliyor. Hükümet müdahaleleri büyük rol oynamaya devam edecek – örneğin, piyasa tekrar aşırı ısınırsa yetkililer seçici kısıtlamaları yeniden getirebilir, ekonomi zayıflarsa daha fazla teşvik (vergi indirimleri veya ilk kez ev alacaklara yönelik programlar gibi) ortaya çıkabilir. Ayrıca, siyaset göz ardı edilemez: yerlilere öncelik verilmesi, ana karadan gelen alıcılar, sınır entegrasyonu ve kamu-özel konut tahsisi gibi politikalar tamamen yönetimin gündemine ve kamuoyunun hissiyatına bağlıdır.

Genel olarak, Northern Metropolis ve Lantau Tomorrow gibi kentsel planlama girişimleri büyük fırsatlar sunuyor – yeni ticari bölgeler, milyonlarca metrekare yeni ofis/otel/perakende alanı ve modern akıllı şehir ortamları yaratacaklar. Aynı zamanda uygulama riskleri de mevcut (gecikmeler, bütçe aşımları, kamuoyu karşıtlığı). Bu planlarla uyumlu hareket eden emlak oyuncuları – örneğin NT’de arazi alımları, yeni CBD’ler için pozisyon alma – 2028 ve sonrasında önemli kazançlar elde edebilirler. Aynı zamanda, mevcut kentsel alanlar ileride bu yeni gelişmelerle rekabetle karşı karşıya kalacak, bu da yatırım ortamını değiştirebilir (örneğin, başka bir CBD yapay bir adada ortaya çıktığında Central’ın önemi azalacak mı? Yeni Topraklar’daki evler, bağlantı iyileştiğinde şehir evleriyle fiyat farkını kapatacak mı?). Bunlar ufukta beliren stratejik sorular.

Bölgeye Bakış: Ana Bölgeler ve Yükselen Sıcak Noktalar

Hong Kong’un emlak piyasası oldukça yerelleşmiştir – mahalleler ve bölgeler kendilerine özgü dinamiklere sahiptir. Burada, öne çıkan bölgelerin bir anlık görüntüsünü sunuyoruz; hangi alanların 2025’te geliştiğini, hangilerinin zorluklarla karşılaştığını ve izlenmesi gereken yükselen sıcak noktaları vurguluyoruz:

• Central & Admiralty (Hong Kong Adası): Hong Kong Adası’ndaki geleneksel CBD, en prestijli (ve en pahalı) ofis bölgesi olmaya devam ediyor. Central’daki gökdelenlerdeki boşluk oranı yaklaşık %11–12 civarında, bu oran şehir ortalamasının oldukça altında jll.com.hk jll.com.hk. Central’daki A Sınıfı ofisler, yeni arzın sınırlı olması ve finans şirketlerinden gelen sürekli talep nedeniyle nispeten dirençli oldu – durgunluk dönemlerinde bile birçok işletme “kaliteye kaçış” için Central’a taşınmayı tercih ediyor. Central’daki perakende (ör. Queen’s Road, IFC alışveriş merkezi), geri dönen turistler ve ofis çalışanlarıyla kademeli olarak toparlanıyor, ancak bazı lüks butiklerin yerini daha çok yaşam tarzı kiracıları aldı. Konut tarafında ise, Mid-Levels ve The Peak (Central’ın bitişiğindeki lüks konut bölgeleri) rekor fiyatlar talep etmeye devam ediyor ve ilginç bir şekilde, burada büyük lüks evler 2024–25’te kitle pazar aşağıdayken fiyat artışları gördü globalpropertyguide.com. Yeni gelişmelerin az olması (Mid-Levels’da arazi kıtlığı), bu mahallelerin elit bölgeler olarak kalmasını sağlayacak. Görünüm: Central, yeni altyapı yatırımlarıyla (ör. MTR’nin Admiralty’deki yeni Shatin-Central hattı son durağı) 2028’e kadar finans merkezi olarak hakimiyetini sürdürecek. Ancak, yeni iş bölgeleri yükseldikçe Central’ın büyümesi daha kademeli olabilir. Yatırımcılar hâlâ Central’daki ofis varlıklarını (ör. Bank of America Tower’daki kat mülkiyeti birimleri veya yeniden geliştirmeye uygun eski binalar) bölgenin kalıcı cazibesi nedeniyle prestijli hedefler olarak görüyor.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): “CBD2” olarak lanse edilen Kowloon East, eski sanayi bölgesinden ofis merkezine büyük bir dönüşüm geçirdi. Kwun Tong’daki eski fabrikaların onlarcası modern ofis binalarına dönüştürüldü ve Kai Tak yeniden geliştirme projesi (eski havalimanı alanı) yeni A Sınıfı ofis kuleleri, oteller ve konutlarla devam ediyor. 2025 itibarıyla, Kowloon East A Sınıfı ofis alanını Central’a göre büyük bir indirimle sunuyor – kiralar yaklaşık yarı fiyatında ve burada birçok büyük kat planlı ofis açıldı. Ancak boşluk oranı yüksek (~%20+) jll.com.hk jll.com.hk, çünkü arz talebin önünde gidiyor. Daha önce (düşük kiralar nedeniyle) taşınan bazı büyük firmalar, COVID sırasında küçüldü veya taşındı. Özellikle Kai Tak’ın ofis pazarı henüz çok yeni; büyük bir kiracı tarafından açılan amiral kule, tamamlandıktan sonra büyük ölçüde boş kaldı. Görünüm: Önümüzdeki birkaç yıl boyunca, Kowloon East kiracıların pazarı olacak – mal sahipleri binaları doldurmak için agresif anlaşmalar sunacak. Bölgenin başarısı, ulaşım bağlantılarının iyileştirilmesine (Shatin-Central demiryolu yardımcı oluyor ve Kai Tak içinde çevre dostu bağlantı sistemi planlanıyor) ve belki de devlet kurumlarının buraya taşınmasına bağlı olacak. Yine de, zamanla Kowloon East’in canlı bir ticari bölgeye dönüşeceğine dair iyimserlik var (yeni alışveriş merkezleri, 2024’te açılacak Kai Tak Spor Parkı mega stadyumu vb. ile). Ancak şimdilik, yatırımcılar yüksek boşluk oranı ve uzun kiralama süreleri nedeniyle temkinli yaklaşıyor.
• Batı Kowloon & Tsim Sha Tsui: Batı Kowloon bölgesi, Tsim Sha Tsui ile sınır komşusu olup, yüksek hızlı tren terminali ve Batı Kowloon Kültür Bölgesi (WKCD) sayesinde hızla gelişiyor. WKCD, dünya standartlarında mekanlar (M+ müzesi, Saray Müzesi, Xiqu Merkezi) kazandırarak yaya trafiğini artırdı ve bölgeyi bir kültür-turizm merkezi haline getirdi. Buna ek olarak, daha önce de belirtildiği gibi, International Gateway Centre ve diğer yeni kuleler modern bir silüet ekliyor. Tsim Sha Tsui (TST) ise hâlâ birinci sınıf alışveriş ve otel bölgesi olarak kalmaya devam ediyor. 2020 yılında turist yokluğundan etkilendi ancak toparlanıyor – TST’deki küçük mağaza kiralarında 2024’te, kitlesel pazar markalarının genişlemesiyle birlikte bir artış görüldü cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. TST’nin ofis binaları (Canton Road üzerindekiler veya Harbour City kompleksindekiler gibi) tasarım, tedarik ve anakara firmalarından gelen talep nedeniyle düşük boşluk oranına (~%8 jll.com.hk jll.com.hk) sahip. Görünüm: Batı Kowloon’daki yeni arz ile birlikte, genişletilmiş TST/Batı Kowloon bölgesi 2028’e kadar büyük, bitişik bir iş bölgesi oluşturabilir. Bu alan, bir kavşak noktası olma avantajına sahip – Shenzhen/Guangzhou’ya tren bağlantısı, havaalanı ekspresi ve liman tünelleriyle Central’a yakınlık. Batı Kowloon’da ofis talebinin artmasını bekliyoruz; ilk arz emildiğinde, Hong Kong ve anakara pazarları arasında köprü kurmak isteyen şirketler için cazip hale gelecek. Yakındaki bölgelerdeki (Olympic istasyonu, Austin istasyonu) konut projeleri de konumun avantajı nedeniyle talep görüyor. Yatırımcılar, IGC ve diğerlerinin ne kadar hızlı kiralanacağını izlemeli – hızlı bir doluluk, Batı Kowloon’un potansiyelini doğrular ve bölgenin profilini (ve değerlerini) yükseltir.
• Yeni Bölgeler (Kuzey & Kuzey-Batı): Yeni Bölgeler, Hong Kong’un gelecekteki büyümesinin odak noktasıdır, Kuzey Metropolü planı sayesinde. Şu anda Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai gibi ilçeler daha çok konut ve sanayi bölgeleri olarak kalıyor (canlı Yuen Long kasabası gibi bazı istisnalar hariç). Ancak 2024 verileri bu bölgelerin öne çıkmaya başladığını gösterdi: Yuen Long ve Tuen Mun, 2024 yılında tüm yeni özel daire tamamlamalarının %34’üne sahipti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, bu da geliştiricilerin Yeni Bölgeler’deki yeşil alanlara odaklandığını gösteriyor. Yeni Bölgeler’de konut fiyatları genellikle daha düşük (Kowloon/HK Adası’ndaki kentsel alanlara göre metrekare başına yaklaşık %30–50 daha ucuz), bu da yeni ulaşım bağlantılarıyla birleşince genç aileleri cezbediyor. Yaklaşan Kuzey Metropolü, Kwu Tung (Lok Ma Chau yakınında) gibi yerleri kapsayacak – dev bir teknoloji ve konut merkezi olarak planlanıyor. Hükümet, sınır ötesi bir inovasyon bölgesi oluşturmak için arazi yeniden düzenlemeye ve Shenzhen ile müzakerelere başladı. Görünüm: 2028’e kadar Kuzey Metropolü’nün ilk aşamalarının inşaat halinde olduğunu muhtemelen göreceğiz – muhtemelen yeni kamu konutları ve Lok Ma Chau Loop teknoloji kampüsü (bazı binalar şimdiden yükseliyor). Sınır kasabaları, altyapı onları kentsel merkezlere bağladıkça (ör. planlama aşamasındaki yeni MTR Northern Link) emlak açısından cazibe merkezi haline gelebilir. Uzun vadeli düşünen yatırımcılar, Kuzey Yeni Bölgeler’de şimdiden arazi veya eski köy mülkleri biriktiriyor ve büyük bir kazanç bekliyor. Ancak riskler de var – burada gelişim, köylerin taşınması, çevresel sorunların ele alınması ve Shenzhen’in planlarıyla uyum sağlanması anlamına geliyor, bu da gecikmelere yol açabilir. Eğer iyi uygulanırsa, Kuzey Yeni Bölgeler Shenzhen-HK “Silikon Vadisi” olabilir, hem konut hem de ofis talebini artırabilir (ve belki de arzı artırarak şehir genelinde fiyatları düşürebilir). Orta vadede, Yuen Long, Sheung Shui, Fanling gibi ilçeler nüfus ve olanaklar açısından istikrarlı bir şekilde büyüyecek ve geleneksel kentsel alanlarla aradaki farkı kapatacak.
• Lantau Adası & Havalimanı Bölgesi: Lantau, Hong Kong’un kapısı olan havalimanına ev sahipliği yapıyor ve burada bir kalkınma atağı yaşanıyor. Uzun vadeli Lantau Tomorrow projesinin yanı sıra, yakın vadede Tung Chung genişlemesi (2027’ye kadar binlerce daire gelecek) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com bulunuyor. Ayrıca, 2018’de açılan Hong Kong-Zhuhai-Macau Köprüsü, Lantau’yu stratejik bir lojistik merkezi haline getirdi – Tung Chung ve Sunny Bay gibi kasabalarda bir köprübaşı ekonomisi ortaya çıkıyor, lojistik parkları ve hatta eğlence merkezleri için öneriler öngörülüyor. Görünüm: Lantau’nun emlak piyasası (ör. Discovery Bay yabancı topluluğu, Tung Chung daireleri) gelişmiş ulaşım bağlantıları ve havalimanının büyümesinden (perakende, ofis, fuar alanları içeren Havalimanı Şehri projesi) faydalanacak. Ancak, Lantau Tomorrow için geri kazanılan arazinin büyük kısmı piyasayı 2030’lara kadar etkilemeyecek. Bu arada yatırımcılar, havalimanı yakınındaki oteller ve outlet perakende konusunda iyimser, turizmin tamamen canlanmasını bekliyorlar (havalimanı COVID öncesi rekor 74 milyon yolcuya hizmet vermişti; 2023’te toparlanıyordu). Hükümetin Lantau’da Akıllı Şehir özellikleri geliştirme planları (ör. yeni alanlarda otonom araçlar) da burayı gelecekte cazip, modern bir yaşam alanı haline getirebilir.
• Eski Kentsel Bölgeler (Sham Shui Po, Tokwawan, vb.): Çok sayıda yaşlanan binaya sahip bu bölgeler, URA öncülüğünde yenileniyor. Örneğin, Sham Shui Po’da Mei Ho House mirası ve yeni yüksek binalar geliyor. Kowloon City (To Kwa Wan), eski Kai Tak havalimanı kapandıktan sonra yeni konut dalgası yaşadı. Bu bölgelerde genellikle eski tong lau’ların (merdivenli apartmanlar) arasında yeni lüks daireler yama gibi yer alıyor. Görünüm: Butik geliştiriciler ve yatırımcılar için daha küçük ölçekli yeniden geliştirmelere katılma fırsatları sunuyorlar. URA aktif olarak arsaları ihaleye çıkardıkça, burada daha modern konut ve ticari alanlar ortaya çıkacak ve 2028’e kadar bir zamanlar “eski” veya “mavi yakalı” olarak görülen mahallelerin profili (ve fiyatları) yükselecek. Örneğin, To Kwa Wan MTR istasyonunun 2021’de açılması bile o bölgenin beklentilerini artırdı. Bu bölgelerde istikrarlı bir soylulaşma bekliyoruz.

Özetle, Hong Kong’un büyüme coğrafyası genişliyor. Ada ve eski Kowloon hâlâ hayati öneme sahipken (özellikle birinci sınıf ofisler ve lüks konutlar için), önümüzdeki birkaç yılda asıl hareket ve fırsat Kowloon Doğu, Batı Kowloon ve Kuzey Yeni Bölgeler’de olacak. Gelişen bölgeler hem daha yüksek risk hem de daha yüksek potansiyel ödül sunuyor: başarı, altyapının tamamlanmasına ve talebin gerçekleşmesine bağlı. Yatırımcılar için dengeli bir yaklaşım, istikrar için merkezi bölgelerdeki ana varlıkları elde tutarken, yükseliş potansiyeli için gelişen bölgelerde seçici yatırımlar yapmayı (ör. nüfus tam olarak artmadan yeni bir şehir merkezinde perakende alanı satın almak) içerebilir. Son kullanıcılar için ise, farklı bölgeler daha fazla yaşam tarzı seçeneği sunuyor – kentsel kolaylıktan banliyö yeni kasabalarda daha fazla alana kadar – bu da Hong Kong’un tarihsel arazi kısıtlamaları göz önüne alındığında olumlu bir gelişme.

Yatırım Fırsatları ve Riskler

Hong Kong’un emlak piyasası 2025’te dönüşüm geçirirken, yatırımcılar yeni fırsatları kalıcı risklerle karşılaştırıyor. Aşağıda, 2025–2028 ufkunda dikkate alınması gereken başlıca fırsatları ve önemli riskleri özetliyoruz:

Başlıca Yatırım Fırsatları:

• Aşırı Satılmış Segmentlerde Toparlanma Oyunları: Son birkaç yıldaki düzeltmenin ardından, belirli gayrimenkul segmentleri değer sunuyor. Değerleri düşmüş yüksek kaliteli ofis binaları (özellikle merkezi olmayan bölgelerde) değer yatırımı için bir fırsat sunuyor – yatırımcılar, birkaç yıl öncesine göre çok daha düşük fiyatlara A Sınıfı varlıklar edinebilir ve 2020’lerin sonlarına doğru kiralarda toparlanma beklentisiyle hareket edebilirler. Örneğin, Kowloon’daki ofis sermaye değerleri keskin şekilde düştü ve bankalar gibi sahipler geri alınmış ofis varlıklarını elden çıkarmaya başladı hongkongbusiness.hk. Akıllı yatırımcılar, bu sıkıntılı veya düşük performanslı varlıkları yeniden konumlandırmak veya uzun vadeli tutmak için gözlemliyor. Benzer şekilde, turist bölgelerindeki perakende mülkler (causeway dükkanları, TST alışveriş merkezleri) ciddi kira düşüşleri yaşadı; şimdi alınıp ziyaretçi harcamaları tamamen geri dönene kadar tutulursa güçlü getiri sağlayabilir.
• Otel ve Konaklama: Turizmin canlanmasıyla konaklama sektörü yükselişte. Özellikle, 2025’in ilk çeyreğinde oteller toplam gayrimenkul işlem değerinin %45’ini oluşturdu hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – bu, yatırımcıların otellere iyimser baktığının bir göstergesi. Birçok otel COVID sırasında zarar etti veya farklı amaçlarla kullanıldı (bazıları hükümet karantinası olarak kiralandı). Şimdi ise, doluluk ve oda fiyatları artarken, otellere yatırım yapan veya satın alanlar fayda sağlayacak. Ayrıca dönüşüm fırsatları da var: bazı eski ticari binalar, gelecekteki talebi karşılamak için otele dönüştürülüyor. Hong Kong hükümetinin büyük etkinlikler düzenleme ve ziyaretçi çekme çabaları (ör. Art Basel, Rugby Sevens, vb.) görünümü destekliyor. 2028’e kadar Hong Kong’da tekrar kaliteli otel odası sıkıntısı yaşanabilir, bu da mevcut fiyatları cazip kılıyor.
• Lojistik ve Veri Merkezleri: Kısa vadeli bir dalgalanmaya rağmen, lojistik mülkleri temelde sağlam kalıyor. E-ticaret büyümesi ve tedarik zinciri yeniden yapılandırması, Hong Kong’u Asya’da bir dağıtım merkezi olarak önemli kılmaya devam edecek. Modern depolar iyi gelir sağlıyor ve düşük eskimeye sahip. Ayrıca, veri merkezleri Hong Kong’un veri merkezi statüsü (mükemmel telekom altyapısı ve Çin’e yakınlık) nedeniyle yüksek talep görüyor. Endüstriyel alanların veri merkezine dönüştürülmesi veya yeni veri merkezi inşası kârlı bir niş – küresel teknoloji firmaları ve GYO’lar aktif olarak alan arıyor. Teknik gereksinimleri ve enerji tedarik sorunlarını yönetebilen yatırımcılar, bu büyüyen varlık sınıfında istikrarlı uzun vadeli getirilere (genellikle büyük teknoloji kiracılarına uzun vadeli kiralamalar yoluyla) ulaşabilir.
• Yeni Alanlarda Konut Gelişimi: Hükümetin agresif konut planları, yeni gelişim alanlarında çok sayıda arazinin ihale yoluyla kullanıma açılacağı anlamına geliyor. Güçlü uygulama kapasitesine sahip geliştiriciler için Northern Metropolis ve diğer Yeni Şehirler büyük fırsatlar sunuyor – ölçek ekonomisi potansiyeli olan büyük ölçekli projeler. Bu bölgelerde arazi maliyetleri daha düşük olabilir (hükümet, hedeflerin tutturulmasını sağlamak için ortaklıklar veya avantajlı koşullar sunabilir) ve konut ihtiyacı göz önüne alındığında talep güçlü olmalıdır. Ayrıca, orta vadede faiz oranları düşerse, konut fiyatları 2025’ten itibaren tekrar yükselmeye başlayabilir ve dipte arazi alanlar için kâr sağlayabilir. Daha küçük yatırımcılar için bile, gelişmekte olan bir bölgede (büyüme öncesi) erken alım yapmak, altyapı ve nüfus geldikçe sermaye kazancı sağlayabilir.
• Eğitim ve Özel Amaçlı Gayrimenkul: Biraz gözden kaçan bir fırsat: eğitimle ilgili mülkler. Colliers, daha fazla yabancı aile ve anakara profesyonelinin Hong Kong’a gelmesiyle uluslararası okullar, anaokulları ve eğitim merkezlerine olan talebin artacağını öngörüyor hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Kampüs veya eğitim merkezi olarak uygun (geniş kat alanına sahip, yerleşim bölgelerinde) mülkler yatırımcı ilgisinde artış görebilir. Benzer şekilde, yaşlanan demografi nedeniyle yaşlı konutları ve sağlık tesislerinin de genişlemesi muhtemel; bu da Hong Kong’da henüz yeni olan yaşlı yaşam projeleri veya tıbbi ofis binaları için nişler açıyor.
• Yeşil ve Sürdürülebilir Yenilemeler: ESG (Çevresel, Sosyal, Yönetişim) odaklı yatırımcılar, eski binaları yeşil standartlara uygun şekilde yenileyerek değer katabilir. Hong Kong’un sürdürülebilirlik hamlesi, enerji verimli binalar için teşvikler olduğu anlamına geliyor. Eski bir ofis veya konut bloğunu modernize etmek (daha iyi yalıtım, akıllı sistemler) kiracılar için cazibesini artırabilir ve enerji kullanımıyla ilgili muhtemel devlet zorunluluklarına karşı geleceğe hazırlıklı hale getirebilir.

Temel Riskler ve Zorluklar:

• Faiz Oranı ve Finansman Riski: Oranlar istikrar kazanıyor gibi görünse de, küresel faiz oranlarında beklenmedik bir artış Hong Kong’u (kur sabitlemesi yoluyla) doğrudan etkiler. Yüksek oranlar borçlanma maliyetlerini artırır, alıcıların satın alma gücünü azaltır ve temerrütler ve zorunlu satışlara yol açabilir (özellikle yüksek kaldıraçlı yatırımcılar için). Küçük geliştiriciler veya değişken faizli borcu olan yatırımcılar, oranlar beklenenden uzun süre yüksek kalırsa savunmasızdır. Öte yandan, oranlar çok hızlı düşerse ve ani bir sıcak para akışı olursa, bu politika müdahalelerini gerektirebilir.
• Küresel Makro ve Jeopolitik Riskler: Hong Kong dış faktörlere son derece açıktır. Küresel ekonomide veya Çin’de yaşanacak bir durgunluk, yerel emlak toparlanmasını raydan çıkarabilir. Örneğin: önemli bir Çin emlak piyasası krizi veya anakara büyümesinin yavaşlaması, Hong Kong emlak piyasasına anakara yatırımlarını azaltabilir ve lüks talebini zayıflatabilir. Jeopolitik olarak, ABD–Çin gerilimleri sürekli bir risk oluşturuyor – yeni yaptırımlar, tarifeler veya sermaye akışı kısıtlamaları yatırımcıları korkutabilir veya sınır ötesi para akışını sınırlayabilir. Hong Kong’un benzersiz Doğu-batı birleşimi konumu onu hassas kılıyor; herhangi bir tırmanma (teknoloji savaşı, Tayvan boğazı sorunları) temkinliliğe veya hatta ofis doluluğunu etkileyen yabancı çalışan taşınmalarına yol açabilir.
• Yerel Politik ve Düzenleyici Değişiklikler: Şu anda siyasi ortam istikrarlı olsa da, herhangi bir büyük değişiklik (liderlik değişimi veya politika tersine dönüşleri gibi) gayrimenkulü etkileyebilir. Örneğin, yerel halk için konut erişilebilirliği iyileşmezse, hükümet soğutma önlemleri veya daha sıkı mülkiyet kuralları (yine yabancı alıcılar için daha fazla vergi veya dişe dokunur boş konut vergileri gibi) uygulaması için baskı görebilir. Geçmişteki ani politika açıklamalarının (örneğin 2012’de bir gecede %15 damga vergisi) hafızası, politika riskinin her zaman var olduğu anlamına gelir. Ayrıca, konut fiyatları çok hızlı toparlanırsa, kamuoyu tepkisi bir politika sıkılaştırmasına yol açabilir – bu, yetkililer için bir denge oyunudur.
• Belirli Segmentlerde Aşırı Arz: Genel olarak Hong Kong’da arz sıkıntısı olsa da, yerel aşırı arz mümkündür. Ofis sektörü bunun başlıca örneğidir – Kowloon East/West Kowloon’da çok fazla yeni ofis olması, uzun süren bir fazlaya ve mal sahiplerini mali olarak zorlamaya yol açabilir (büyük oyuncular başa çıkıyor olsa da, küçükler veya tek varlığı olanlar zarar görebilir). Benzer şekilde, Northern Metropolis ve Lantau projeleri planlandığı gibi devreye girerse, 2020’lerin sonlarına doğru yeni konut fazlası olabilir – özellikle nüfus artışı tahminleri tutmazsa veya göç yeniden başlarsa. Aşırı arz, fiyatları ve kiraları sınırlar, geliştiricilerin kâr marjlarını azaltır.
• İnşaat Maliyetleri & İşgücü: Hong Kong’da inşaat pahalı ve zaman alıcıdır. Son zamanlarda, inşaat malzemesi maliyetleri küresel olarak dalgalı seyrediyor ve Hong Kong’da inşaatta nitelikli işgücü sıkıntısı da yaşanıyor. Mega projelerde gecikmeler ve bütçe aşımları yaygındır. Geliştiriciler için bu bir risktir – belirli bir fiyata devlet arazisi ihalesi kazanıp, ardından inşaat maliyetlerinin yükselmesi, kâr marjlarını azaltabilir veya piyasa değişirse projeyi uygulanamaz hale getirebilir. Hükümet bunu prefabrikasyon ve işgücü ithalatı ile hafifletmeye çalışıyor, ancak arzın teslimini yavaşlatabilecek bir zorluk olmaya devam ediyor.
• Kur Sabitleme İstikrarı: Bu düşük olasılıklı ama yüksek etkili bir risktir. Hong Kong’un emlak piyasası, faiz oranlarını Fed’e bağlayan ve tarihsel olarak düşük faiz ve sermaye girişi sağlayan USD-HKD sabitlemesiyle desteklenmektedir. Sabitlemeye bir baskı olursa (büyük sermaye çıkışları veya siyasi baskı nedeniyle), parasal istikrarsızlık oluşabilir. Sabitleme rejiminde bir değişiklik, varlıkların yeniden fiyatlandırılmasına yol açar. Çoğu analist sabitlemenin devam etmesini bekliyor (1983’ten beri sağlam), ancak kabul edilmesi gereken bir arka plan riski.
• Piyasa Duygusu Dalgalanmaları: Hong Kong’da gayrimenkul, temeller kadar psikolojiktir de. Negatif duygu – ani bir salgın (2020’de görüldüğü gibi), politika hatası veya bir kredi olayı nedeniyle – işlemleri dondurabilir ve fiyatları hızla aşağı çekebilir. Tersine, coşku geri dönebilir (geçmiş toparlanmalarda görüldüğü gibi) ve mini bir balonu şişirebilir. Yatırımcılar bu dalgalanmalarda dikkatli hareket etmeli, belki de çeşitlendirme veya sadece spekülatif al-sat yerine gelir getirisine odaklanmalıdır. Likidite riski de gerçektir: Düşüş dönemlerinde alıcı bulmak zor olabilir, bu da hızlı satış bekleyerek aşırı borçlanan yatırımcıları tuzağa düşürebilir.

Bunları dengelerken, birçok kişi 2025’i Hong Kong gayrimenkulüne giriş için cazip bir zaman olarak görüyor – değerler nispeten düşük ve hükümet ile ekonomi bir yükseliş için destek sağlıyor. Ancak bu dönem, seçicilik ve özenli inceleme zamanı. İyi konumlanmış, kaliteli mülkler ikincil olanlardan daha iyi performans göstermeli (birinci sınıf ve birinci sınıf olmayan varlıklar arasındaki ayrım genişleyebilir). Yatırımcılara, yatırımlarını belirtilen risklere karşı stres testine tabi tutmaları tavsiye edilir: örneğin, varlığın getirisi daha yüksek faizi karşılayabiliyor mu? Birincil kullanım düşük performans gösterirse alternatif bir kullanım var mı?

Sonuç olarak, Hong Kong’un temelleri – ticarette hukuk üstünlüğü, Çin’e açılan kapı, küresel finans merkezi – son dönemdeki zorluklara rağmen, orta ve uzun vadeli bakış açısına sahip olanlar için cazip bir gayrimenkul piyasası olmaya devam ettiğini gösteriyor. Önümüzdeki birkaç yıl, kısa vadeli dalgalanmaları yönetebilen ve şehrin dönüşümüne (Kuzey Metropolü, Büyük Körfez Bölgesi’ne entegrasyon ve COVID sonrası ekonomik model ile) konumlanabilen yatırımcıları muhtemelen ödüllendirecek. Sağduyulu risk yönetimi ve hükümetin yönüyle uyum (ör. kamu-özel ortaklığı projelerinde iş birliği, akıllı/yeşil gelişimi benimseme) Hong Kong’un bir sonraki bölümünden faydalanmanın anahtarı olacak.

Piyasa Görünümü 2025–2028: İhtiyatlı İyimserlik Ön Planda

İleriye bakıldığında, Hong Kong’un gayrimenkul piyasası önümüzdeki 3–4 yıl boyunca kademeli toparlanma ve yeniden hizalanma için hazır görünüyor. Pandeminin en kötü etkileri ve politika kaynaklı düzeltme geride kalmış gibi görünüyor, ancak iyileşme hızı sektöre göre değişecek ve makro koşullara bağlı olacak. İşte 2028’e kadar sektör bazında bir tahmin:

• Konut: Temel senaryo, 2025’te istikrar ve ardından 2026–2028’de ılımlı fiyat artışı öngörüyor. Konut piyasasının 2025 sonuna kadar toparlanmasıyla (stok azalacak, talep canlanacak), on yılın sonlarına doğru konut fiyatlarında yıllık olarak düşük-orta tek haneli yüzdelik artışlar görülebilir. Bu, faiz oranlarının bir miktar düşeceği (erişilebilirliği artıracak) ve ekonominin istikrarlı şekilde büyüyeceği varsayımına dayanıyor. Hükümetin arz önlemleri ve hâlâ toparlanmakta olan piyasa hissiyatı nedeniyle, 2010’ların %20+ yıllık sıçramalarına geri dönmemiz pek olası değil. Bunun yerine, daha sürdürülebilir bir seyir beklenmeli – belki de 2025’ten 2028’e kadar toplam özel konut fiyat artışı +%10 ila +%15 arasında kümülatif olarak gerçekleşebilir, lüks segment ise kitle pazarından daha iyi performans gösterebilir. 2028’e gelindiğinde, kitle pazarındaki fiyatlar 2019 seviyelerini yeniden yakalayabilir (son düşüşü telafi ederek), lüks segment ise ana karadan servet akışı yeniden başlarsa önceki zirveleri zorlayabilir. İşlem hacimleri, politika dostane kaldığı sürece sağlıklı olmalı – yılda ~60 binin üzerinde işlem görebiliriz (son yıllardaki ~45–50 binin üzerinde, ancak 100 binlik zirve yıllarının altında). Temel belirleyici faktörler şunlardır: küresel faiz oranları (ani bir artış toparlanmayı bozabilir), yetenek çekme programlarının başarısı (daha fazla nüfus = daha fazla konut talebi) ve yeni arzın uygulanması (hükümet beklenenden daha hızlı yeni dairelerle piyasayı doldurursa, bu fiyatları frenleyebilir). Genel olarak dengeli bir görünüm: konut piyasası muhtemelen 2023–25’te alıcı piyasasından 2027’ye kadar daha nötr bir piyasaya geçecek, arz ve talep arasında denge ufukta görünüyor, JLL’in belirttiği gibi worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Ofis: Ofis sektörü muhtemelen bir ya da iki yıl daha durgunluk yaşayacak, ardından bir dönüm noktasına ulaşacak. 2025 ve 2026’nın başlarında kira fiyatlarında daha fazla düşüş görülebilir (önceki düşüşlere ek olarak belki %5 ila %10 daha), çünkü yeni arz zirveye ulaşırken boşluk oranı %18–20 civarına yaklaşacak hongkongbusiness.hk. 2025’te yenilenecek birçok kira sözleşmesi daha düşük fiyatlarla yeniden belirlenecek (Fitch, bu sözleşmelerde düşük onlu yüzdelerde kira indirimleri bekliyor) hongkongbusiness.hk, bu da ortalamaları düşük tutacak. Ancak, 2027 itibarıyla, ekonomik büyüme devam ederse ve daha az yeni proje devreye girerse, boşluk oranlarının azalmaya başlamasını bekliyoruz. 2020’lerin sonlarında, bugünkü fazlalık emildiği için daha sıkı bir ofis piyasası görülebilir – fakat bu büyük ölçüde Hong Kong’un iş çekme başarısına (ör. anakara şirketlerinin genel merkez kurması, uluslararası şirketlerin GBA’da genişlemesi) bağlı. Orta düzeyde bir talep varsayarsak, A sınıfı ofis kiraları 2026 civarında istikrar kazanabilir ve 2027–28’de (özellikle birinci sınıf binalarda) yılda %2-3 civarında hafifçe yükselebilir. Daha düşük kaliteli binalar geride kalabilir veya yeniden işlevlendirme ile karşılaşabilir. Sermaye değerleri kiraları bir gecikmeyle takip edecektir; bunların 2025–26’da dip yapmasını ve ardından yavaşça toparlanmasını bekliyoruz. 2028’e gelindiğinde, ofis kiraları ve fiyatları hâlâ 2019 zirvesinin altında olabilir, ancak piyasa daha sağlıklı olmalı ve yeni bir denge boşluk oranı muhtemelen tek haneli yüksek seviyelerde olacaktır (uzaktan çalışmanın bir miktar kalıcı olması nedeniyle). Bir belirsizlik: Eğer anakara şirketleri agresif şekilde yeniden girerse (ör. devlet şirketlerinin bölgesel ofislerini HK’da birleştirmesi), emilim hızlanabilir ve daha güçlü bir toparlanma sağlayabilir.
• Perakende: Perakende gayrimenkul için gidişat temkinli şekilde olumlu. 2025 muhtemelen istikrar yılı olacak, küçük kira düşüşleri veya yatay bir performans görülecek. 2026’dan itibaren, turizm tamamen normale dönerse (2027’de 60+ milyon ziyaretçiye ulaşarak kriz öncesi seviyelere yaklaşırsa), perakende kiraları tekrar yükselmeye başlayabilir, özellikle ana turistik bölgelerde. Ana cadde mağaza kiralarının 2026–2028 arasında toplamda %5–10 artmasını ve boşluk oranı tek hanelere gerilerken kaybedilen zeminin bir kısmını geri kazanmasını öngörüyoruz. Birinci sınıf alışveriş merkezi kiraları da benzer ya da biraz daha düşük bir büyüme görebilir, çünkü önceki dönemde daha istikrarlıydı. Perakende sektörünün toparlanması ayrıca büyük etkinliklerden (şehir Gay Oyunları gibi etkinlikler için aday, vb.) ve büyük cazibe merkezlerinden (Hong Kong Disneyland genişliyor, yeni müzeler açılıyor, vb.) destek alacak. 2028’e gelindiğinde, perakende kiraları muhtemelen hâlâ 2014 zirvesinin gerisinde olacak, ancak kiracı karması daha çeşitlenmiş olacak ve bu da sektörü daha az dalgalı (birkaç lüks markaya aşırı bağımlılıktan uzak) hale getirebilir. Bu görünümdeki bir risk anakara tüketici davranışı: Daha fazla Çinli turist yurt içinde alışveriş yapmayı seçerse (Çin’de lüks ithalat vergileri düşürüldü, bu nedenle HK’da alışveriş yapmak için önceki kadar teşvikleri yok), Hong Kong önceki lüks satış hacmini asla tam olarak geri kazanamayabilir. Bu durumda, perakende kiraları yeni bir normalde sabitlenebilir. Ancak genel satış hacmi sağlıklı olmalı, çünkü ziyaretçi sayısı ve yerel harcama gücü ekonomik büyümeyle artıyor (hükümetin perakende satışlar için tahmini önümüzdeki yıllarda ılımlı bir büyüme, bu da daha geniş bir tüketim toparlanmasıyla uyumlu).
• Endüstriyel: Orta vadede endüstriyel/lojistik sektörünün pozitif bir eğilimle nispeten istikrarlı kalmasını bekliyoruz. 2024–2025’te boşluk oranında hafif bir artış ve kira fiyatlarında durağanlık yaşandıktan sonra, e-ticaretin artan ihtiyaçları, ASEAN ticareti için bölgesel dağıtım ve GBA lojistiğiyle entegrasyonun talebi artırması muhtemel. Endüstriyel kiralar 2026 itibarıyla ılımlı bir yükseliş trendine geri dönebilir ve özellikle modern depo alanları için mevcut seviyelerden 2028’e kadar yaklaşık %5–10 büyüme birikebilir. Piyasa yeniden dengelenirken ve yeni büyük depo inşaatları azaldıkça (çünkü büyük depolar için arazi sınırlı), boşluk oranı 2028’e kadar %5 veya altına dönebilir. Ayrıca, yeniden geliştirme için eski endüstriyel binaların devre dışı bırakılması da arzı daraltarak stoku fiilen azaltacaktır. Endüstriyel mülk değerleri kiralardan daha hızlı yükselebilir, çünkü yatırımcı talebi yüksek – daha fazla sermaye (kurumsal fonlar ve GYO’lar dahil) lojistik varlıkların istikrarlı gelirini kovaladıkça getiri oranlarında daralma öngörüyoruz. Faiz oranları düşerse, bu da endüstriyel segmentte fiyat artışlarını daha da körükleyecektir. 2028’e kadar, küresel ticaret ciddi şekilde sekteye uğramadığı sürece, sektör toplam getiri (kira + sermaye kazancı) açısından en iyi performans gösterenlerden biri olabilir.
• Yükselen Segmentler (Teknoloji/İnovasyon gayrimenkulü): Hong Kong çeşitlenirken, 2028’e kadar teknoloji ofis parklarının (belki Lok Ma Chau Loop’un ilk fazı açılıyor) ve yaşam bilimleri laboratuvarlarının büyümesinden bahsedebiliriz. Hükümetin Kuzey Metropolü’nde bir BT merkezi geliştirme planları, yeni bir mülk sınıfı (laboratuvar ofisleri, Ar-Ge kampüsleri) yaratabilir. Bunlar muhtemelen belirli sektör oyuncularıyla kamu-özel ortaklıkları yoluyla yönlendirilecektir. Planlar ilerlerse, 2028’e kadar bunların ilk doluluklarını görebilir, şirketleri ve yetenekleri çekebiliriz – bu da şehrin ekonomik temeli için olumlu bir işaret olur. Büyük Körfez Bölgesi entegrasyonu ile ilişkili gayrimenkuller – sınır ötesi lojistik tesisleri, Anakara şirketleri için ortak çalışma alanları gibi – de daha belirgin hale gelecektir.

Genel çerçevede, 2028’e gelindiğinde Hong Kong gayrimenkulünün COVID şokunu ve 2020’lerin başındaki siyasi belirsizlikleri geride bırakmış ve ekonomik temellerle uyumlu ılımlı bir büyüme rotasına dönmüş olması muhtemeldir. Hükümetin adımları, “yumuşak iniş” ve istikrar hedeflediklerini, yeni bir aşırı yükselişten ziyade: aşırı fiyatları dizginlemek için bol konut arzı, ancak aynı zamanda mülkün cazip bir yatırım olarak kalmasını sağlayacak önlemler anlamına geliyor.

Uzun vadeli bir bakış açısına sahip yatırımcılar iyimserliğini koruyor: Hong Kong, likiditesi ve hukuk devleti ile Asya’nın en iyi gayrimenkul yatırım piyasalarından biri olarak sürekli olarak üst sıralarda yer alıyor ve bunun devam etmesi bekleniyor. Küresel finans kuruluşları Hong Kong’da yeniden genişliyor (Çin sermayesini yönetmek için varlık yönetiminde birçok bankanın işe alım yaptığını görebilirsiniz), bu da ofis ve lüks konut talebi için olumlu bir işaret. Anakara Çin sermayesi, 2020–2022 yıllarında daha çok duraklamış olsa da, muhtemelen geri dönecek – eğer Çin ekonomisi istikrar kazanırsa, varlıklı anakara alıcıları Hong Kong gayrimenkulünü yeniden güvenli bir varlık limanı olarak görebilir, özellikle de sınır tamamen açıkken ve RMB’nin zayıflaması HK varlıklarını RMB cinsinden daha ucuz hale getirirken jll.com.hk jll.com.hk. Gerçekten de, JLL, RMB’nin değer kaybetmesinin anakara sermayesini Hong Kong’un konut piyasasına çekebileceğini jll.com.hk jll.com.hk öne sürüyor. Böyle bir giriş gerçekleşirse, üst segmenti hızla canlandırabilir ve hatta hükümeti aşırı ısınmaya karşı izlemeye sevk edebilir.

Tahmin Özeti: Hong Kong’un gayrimenkul piyasası, tüm sektörlerde, iyileşmeye hazırlanıyor ancak temkinli olmak gerekiyor. Paydaşlar, ani bir patlama yerine kademeli kazançlar beklemeli, 2025 ise geçiş yılı olarak sahneyi hazırlayacak. 2028’e kadar şunları öngörüyoruz:

• Konut fiyatları 2025’e göre mütevazı şekilde daha yüksek, satış hacimleri sağlıklı; konut hâlâ pahalı ancak gelir artışı ve devletin konut eklemeleri sayesinde zirve yıllara göre biraz daha erişilebilir.
• Ofis kiraları muhtemelen dip yaptı ve yavaşça yükselmeye başlıyor; boşluk oranı zirveden aşağıda ama hâlâ tarihsel düşük seviyenin üzerinde, talep gören lokasyonlar (sıkı) ile arz fazlası olanlar (daha gevşek) arasında bir ayrışma var.
• Perakende kiraları toparlanıyor ancak eski zirvelerin gerisinde; perakende ortamı daha deneyimsel ve çeşitlendirilmiş.
• Sanayi/lojistik, düşük boşluk oranları ve GBA bağlamında artan önemiyle sağlam; muhtemelen 2019 öncesi performansa tamamen ulaşan ilk sektör olacak.
• Yeni bölgeler (Kuzey Metropol vb.) geliştirilmekte, Hong Kong’un gelecekteki genişlemesi için iyimserlik aşılıyor ve geleneksel çekirdeğin ötesinde gayrimenkul fırsatları sunuyor.

Özellikle, çok şey dış ekonomik koşullara bağlıdır. Eğer 2026’da küresel bir durgunluk yaşanırsa, bu toparlanmaları geciktirebilir veya zayıflatabilir. Tersine, Çin’in yeniden açılması ve küresel ekonomi beklentileri aşarsa, Hong Kong emlak piyasası temel tahminlerimizin üzerinde performans gösterebilir. Bu nedenle, “temkinli iyimserlik” anahtar kelimedir – toparlanma için gerekli unsurlar mevcut, ancak hız kontrollü olacaktır. Bir araştırma başlığında belirtildiği gibi, Hong Kong piyasasının “karmaşık bir görünümü” var, ancak rüzgarlar hafifledikçe fırsatlar ortaya çıkıyor hongkongbusiness.hk. Şehrin uyum sağlama yeteneği defalarca kanıtlandı ve emlak piyasası şimdi pandemi sonrası, politika sıfırlama dönemine uyum sağlıyor – 2028’e girerken daha sağlam ve sürdürülebilir bir zeminde ilerliyor gibi görünüyor.

Kaynaklar:

• Global Property Guide – Hong Kong Konut Piyasası Analizi 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 2025 1. Yarı Piyasa Değerlendirmesi ve 2. Yarı Görünümü cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong 2025 1. Çeyrek Ön Piyasa Özeti jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – 2025 için Karışık Görünüm hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch, Ofis Boşluk Oranının Artacağını Öngörüyor hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Hong Kong’da emlak piyasası soğuyor spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Hong Kong Sanayi Satış & Kiralama (Mar 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Hong Kong nüfusu 2024’te hafifçe arttı reuters.com reuters.com
• Diğerleri: GlobalPropertyGuide aracılığıyla Değerlendirme ve Değerleme Departmanı verileri globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, HK Turizm Kurulu aracılığıyla haberler hongkongfp.com ve hükümet basın bültenleri/bilgileri globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com politika ve planlama detayları için.