Wprowadzenie i przegląd rynku
Polska jest największym rynkiem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, opartym na solidnej gospodarce i konsekwentnym wzroście. W 2024 roku PKB odbił się silnie – znacznie powyżej średniej UE – a prognozowany wzrost na lata 2025–2026 wynosi ok. 3,4% rocznie ey.com nordlb.com. Ta siła gospodarcza, w połączeniu z niskim bezrobociem i rosnącymi dochodami, podtrzymała popyt na rynku mieszkaniowym, komercyjnym i przemysłowym. Po gwałtownym spowolnieniu w 2023 roku, spowodowanym skokiem stóp procentowych i napięciami geopolitycznymi, w 2024 powrócił optymizm: łączna wartość transakcji inwestycyjnych osiągnęła około €4,8–5,0 miliarda, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w 2023 ey.com property-forum.eu. Odrodzenie rynku napędzała „korekta cenowa”, która przyciągnęła inwestorów korzystniejszymi stopami zwrotu, a także poluzowanie polityki monetarnej pod koniec 2024 roku linkedin.com. W kolejnych sekcjach analizujemy każdy najważniejszy sektor – mieszkaniowy, komercyjny (biurowy i handlowy) oraz przemysłowy – a także główne trendy, wzorce regionalne, rynek najmu, aktywność inwestorów i wpływy regulacyjne kształtujące polski rynek nieruchomości.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych
Trendy cenowe i najnowsze zmiany
Rynek mieszkaniowy w Polsce doświadczył w ostatnich latach imponującego wzrostu cen, który obecnie przechodzi w fazę umiarkowania. Między II kw. 2022 a II kw. 2024 ceny nieruchomości w Polsce wzrosły niemal o 26%, co jest najszybszym tempem w UE (dla porównania, wiele rynków Europy Zachodniej zanotowało wzrosty zerowe lub spadki) eznewswire.com. Boom ten napędzał silny popyt po pandemii, wysoka inflacja kosztów budowy oraz rządowe wsparcie – zwłaszcza program dopłat do kredytów „Bezpieczny Kredyt 2%” w 2023 roku, który umożliwił nabywcom zaciągnięcie kredytu na 2% i wywołał zakupową gorączkę globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Jednak wraz z wygaszeniem tego programu i utrzymaniem się wysokich stóp procentowych, dynamika wzrostu cen wyhamowała. W I kwartale 2024 średnia cena mieszkań z rynku wtórnego w siedmiu największych miastach Polski wyniosła 13 404 PLN/m² (≈3 463 USD) – wzrost o 8,1% r/r, znacznie mniejszy niż wcześniej globalpropertyguide.com. Nowe lokale deweloperskie były nieco droższe – 14 265 PLN/m², przy umiarkowanym wzroście o 4,4% rok do roku globalpropertyguide.com. To wyhamowanie oznacza stabilizację po lawinowych wzrostach z lat 2021–2022. W rzeczywistości już pod koniec 2023 w Warszawie ceny się wypłaszczyły – średnia cena nowych mieszkań (~16 000 PLN/m² w X 2023) praktycznie nie zmieniała się miesiąc do miesiąca, choć nadal była o ok. 18% wyższa niż rok wcześniej realting.com realting.com. Eksperci branżowi wskazują, że słabnąca wiara w dalsze rządowe dopłaty do kredytów oraz wysokie koszty finansowania wyraźnie ostudziły dotychczasowe tempo wzrostu cen globalpropertyguide.com.
Mimo trendu ochłodzenia, nie doszło do wyraźnej korekty cen, a polskie mieszkania wciąż są postrzegane jako atrakcyjna inwestycja. W 2024 roku kredyt hipoteczny zaczął odżywać wraz z oznakami spadku inflacji i stóp procentowych – banki udzieliły ok. 83,9 mld PLN nowych kredytów mieszkaniowych w 2024 r., co stanowi wzrost o 43% w stosunku do osłabionego poziomu z roku 2023 globalpropertyguide.com. Szeroko zakrojony wzrost płac (często 10%+ rocznie w ostatnich latach) i chroniczny niedobór mieszkań stanowią „podłogę” dla cen. Potencjalni nabywcy, którzy wstrzymali się z zakupami w latach 2022–2023 z obawy o drogie kredyty, stopniowo wracają, gdy stopy procentowe zaczynają spadać. Stopa referencyjna NBP, która osiągnęła szczyt na poziomie 6,75% w 2022 roku, została obniżona do 5,75% pod koniec 2024 oraz do 5,25% w połowie 2025, a oczekiwane są dalsze cięcia tradingeconomics.com linkedin.com. Niższe koszty finansowania powinny przełożyć się na poprawę dostępności i wzrost popytu. Prognozuje się nawet, że sprzedaż nowych mieszkań wzrośnie o 10–15% w latach 2024–2025 względem roku poprzedniego ey.com. Analitycy przewidują wolniejszą, ale wciąż dodatnią ścieżkę zmian cen, czyli tzw. miękkie lądowanie. Prognozy rynku nieruchomości EY oczekują „wolniejszego tempa wzrostu cen na rynku mieszkaniowym”w najbliższej przyszłości ey.com zamiast gwałtownych spadków. Tę odporność rynku odzwierciedlają solidne fundamenty ekonomiczne Polski oraz kulturowe przywiązanie do posiadania własnego mieszkania jako stabilnej formy lokaty kapitału.
Wykres: Liczba sprzedanych nowych mieszkań w Polsce (największe rynki miejskie). Po szczycie w 2021 r. sprzedaż nowych mieszkań gwałtownie spadła w 2022 r. w wyniku zaostrzenia polityki kredytowej, częściowo odbiła w 2023 r., a w 2024 ponownie się osłabiła przy utrzymujących się wysokich stopach procentowych globalpropertyguide.com. Początek 2025 roku jest spokojniejszy, ale oczekuje się, że popyt ustabilizuje się wraz z poprawą warunków globalpropertyguide.com. (Źródło: dane NBP/JLL)
Różnice regionalne w cenach mieszkań
Ceny mieszkań znacznie różnią się w zależności od regionu Polski – największe wartości osiągają Warszawa i inne duże metropolie. Warszawa jest zdecydowanie najdroższym rynkiem: pod koniec 2023 roku nowe mieszkania w stolicy kosztowały średnio ok. 16 000 PLN za m², a mieszkania z rynku wtórnego – ok. 17 000 PLN/m² realting.com realting.com. W innych dużych miastach ceny są niższe, choć kilka z nich szybko goni Warszawę. Kraków, drugi największy rynek, niemal dorównuje stolicy – w III kwartale 2023 nowe mieszkania w Krakowie osiągnęły średnią cenę ok. 15 500 PLN/m² (a mieszkania z rynku wtórnego przekroczyły nawet 16 000 PLN) realting.com realting.com, po wzroście ponad 20% w ciągu dwóch lat. Wrocław oraz Trójmiasto (Gdańsk–Gdynia–Sopot) również zanotowały silne wzrosty: pod koniec 2023 r. ceny nowych mieszkań sięgnęły ~13 000 PLN/m² we Wrocławiu i ~14 300 PLN/m² w Trójmieście, z dynamiką roczną ok. 15% realting.com realting.com. Nawet średniej wielkości miasta regionalne doznały boomu – np. Kraków zanotował 24,7% wzrost cen, a Zielona Góra 21,6% w latach 2022–2024, co pokazuje silny popyt także poza stolicą eznewswire.com. Z kolei bardziej przystępne rynki to m.in. Łódź, trzecie największe miasto Polski, gdzie ceny wynoszą ok. 10 000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com oraz mniejsze miasta Polski wschodniej, gdzie ceny często nie przekraczają 8 000 PLN. Różnica między Warszawą a resztą kraju nieco się zmniejszyła, gdyż rynki regionalne szybko drożeją, jednak stolica (i częściowo Kraków) nadal cieszy się wyraźną premią. Za sporą część ostatnich wzrostów na rynkach regionalnych odpowiada lokalny rozwój gospodarczy i efekt rozlewania się popytu – przykładowo, duże inwestycje z sektora IT/biznesowego w Krakowie i Poznaniu oraz napływ ukraińskich specjalistów i studentów napędzający popyt m.in. we Wrocławiu i Lublinie.
Co ważne, warunki dotyczące podaży mieszkań różnią się w zależności od regionu. Rynek warszawski, mimo najwyższych cen, pozostaje stosunkowo płynny – ma najgłębszą pulę kupujących i najkrótszy czas sprzedaży w Polsce globalpropertyguide.com. W Trójmieście (nadmorski rejon Gdańska) stabilny popyt zarówno ze strony mieszkańców, jak i obcokrajowców (w tym nabywców ze Skandynawii) utrzymuje równowagę rynku. Z drugiej strony, niektóre miasta mierzą się z nadpodażą w segmencie nowych inwestycji: Kraków i Wrocław notują rosnący stan niesprzedanych mieszkań deweloperskich, obecnie porównywalny z wolniejszym rynkiem Poznania globalpropertyguide.com. W Łodzi sytuacja jest najtrudniejsza – przy obecnym tempie sprzedaży wchłonięcie niesprzedanych lokali trwałoby ponad dwa lata, to najdłuższy czas w Polsce globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Te regionalne różnice oznaczają, że przyszłe trendy cenowe mogą się rozejść: rynki jak Warszawa – z ograniczoną nową podażą – mogą utrzymać ceny lub nawet lekko je podnieść, podczas gdy miasta z nadmiarem lokali mogą notować większe rabaty deweloperskie lub stagnację cen aż do momentu upłynnienia zapasów. Nie przewiduje się jednak szerokich spadków cen; nawet na rynkach słabszych deweloperzy częściej wstrzymują nowe projekty niż decydują się na drastyczne obniżki, dążąc do utrzymania marż pewnylokal.pl.Dynamika rynku najmu i stopy zwrotu
Polski rynek najmu mieszkań doświadcza umiarkowanego wzrostu i stopniowego powrotu do równowagi po okresie dużej zmienności. W następstwie kilku szoków – pandemii, skoku inflacji i masowego napływu uchodźców z Ukrainy w 2022 r. – czynsze gwałtownie wzrosły. Obecnie jednak inflacja czynszowa wyhamowuje. W kwietniu 2025 r. realne czynsze za mieszkania (mierzone wskaźnikiem cen konsumpcyjnych) wzrosły rok do roku o 4,2%, wobec ok. 5,4% rok wcześniej, co jest zasadniczo zgodne z ogólną inflacją globalpropertyguide.com. Wskazuje to, że wzrost czynszów ustabilizował się na poziomie zrównoważonym po dwucyfrowych podwyżkach z lat 2022–2023. Analitycy tłumaczą schłodzenie wygaśnięciem szoków oraz wzrostem podaży: wiele czynników wcześniej windujących czynsze – zakłócenia związane z COVID, szybka inflacja, nagły popyt wywołany kryzysem uchodźczym i boom mieszkaniowy – osłabło globalpropertyguide.com. Wraz ze stabilizacją otoczenia makroekonomicznego (inflacja spadła z ~15% w połowie 2022 r. do ~6% na początku 2024 r., a wzrost płac pozostaje solidny) rynek najmu zmierza ku równowadze.
Regionalne różnice czynszowe pozostają wyraźne. Warszawa wyraźnie przoduje pod względem wysokości czynszów, a następnie inne duże miasta. Poniższa tabela prezentuje średnie oferty czynszu w marcu 2025 r. w głównych miastach:
| Miasto | Śr. czynsz miesięczny (PLN) | Śr. czynsz (USD) | Zmiana rdr (marzec 2025) |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 4 906 PLN | 1 268 $ | +0,3% |
| Kraków | 3 273 PLN | 846 $ | +3,7% |
| Łódź | 2 191 PLN | 566 $ | +3,9% |
| Wrocław | 3 057 PLN | 790 $ | +0,3% |
| Poznań | 2 564 PLN | 662 $ | +3,4% |
| Trójmiasto (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3 164 PLN | 818 $ | +3,0% |
Źródło: raport najmu Otodom, marzec 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Średni czynsz w Warszawie (~4 900 PLN, czyli 1 270 $) jest ponad dwukrotnie wyższy niż w mniejszych miastach regionalnych, takich jak Kielce (ok. 2 000 PLN) globalpropertyguide.com, co odzwierciedla wyższe zarobki i koszty życia w stolicy. Warto zauważyć, że wzrost czynszów w ostatnim roku był minimalny w Warszawie i Wrocławiu (~0–0,3% rdr), sugerując, że tamte rynki już wcześniej doświadczyły dużych podwyżek i obecnie się stabilizują globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Przeciwnie, miasta drugiego rzędu, takie jak Kraków, Łódź czy Poznań, nadal notowały umiarkowane wzrosty roczne na poziomie 3–4% na początku 2025 r. globalpropertyguide.com. Ogólnie, sytuacja wskazuje na zdrowszą równowagę: podaż mieszkań na wynajem wzrosła (więcej właścicieli wystawia nieruchomości, w tym mieszkania kupione podczas ostatniej hossy i nowe lokale wprowadzane na rynek), a popyt – napędzany napływem młodych profesjonalistów i studentów do miast – pozostaje wysoki globalpropertyguide.com. Wskaźniki pustostanów w prywatnym segmencie najmu są niskie, choć najemcy mają obecnie nieco większy wybór niż rok temu. Eksperci rynku podkreślają, że „rynek najmu w Polsce stopniowo się równoważy” – czynsze rosną umiarkowanie, przybywa ofert pod utrzymujący się wysoki popyt globalpropertyguide.com. Szaleńcze wzrosty z 2022 r. (gdy setki tysięcy wojennych uchodźców rywalizowały o mieszkania) już się skończyły; wielu uchodźców się zintegrowało lub wyjechało, a na rynek trafiła nowa podaż mieszkań do wynajmu (w tym wyremontowane lokale i niektóre wynajmy instytucjonalne).
Stopy zwrotu z inwestycji w najem w Polsce są relatywnie atrakcyjne. Na początku 2025 r. średnia brutto stopa zwrotu z najmu mieszkań wynosiła ok. 6,1%, co stanowi niewielki wzrost względem ~6,0% pod koniec 2024 r. globalpropertyguide.com. Rentowności poprawiły się, ponieważ czynsze rosły szybciej niż ceny sprzedaży mieszkań w ostatnim roku. Najwyższe stopy zwrotu osiągane są tam, gdzie ceny zakupu są niższe: przykładowo Bydgoszcz oferuje średnią brutto na poziomie ~6,65%, a nawet w Warszawie – mimo wysokich cen – jest to solidne 6,5% globalpropertyguide.com. W nadmorskim Gdańsku notowane są także ponadprzeciętne stopy zwrotu (~6,3%). Najniższe rezultaty odnotowano w Poznaniu (~5,4%), gdzie relacja wartości do czynszów wypada gorzej globalpropertyguide.com. Te dane potwierdzają, że inwestycje na rynku mieszkaniowym w Polsce mogą przynosić wyższe zwroty z najmu niż w wielu stolicach Europy Zachodniej (gdzie typowo jest to 3–4%), choć oczywiście przy stosownym poziomie ryzyka. Inwestorzy instytucjonalni już to zauważyli: Private Rented Sector (PRS) – praktycznie nieistniejący jeszcze kilka lat temu – bardzo dynamicznie się rozwija. Obecnie profesjonalnie zarządzany PRS to <1% z ok. 4,5 mln polskich lokali na wynajem ey.com, ale jego udział szybko rośnie. Z ostatniego raportu Cushman & Wakefield wynika, że instytucjonalni właściciele kontrolują ponad 21 000 mieszkań na wynajem (w dużych miastach, z czego ok. 39% w samej Warszawie) i mają kolejne 25 000 mieszkań w przygotowaniu w ramach ogłoszonych inwestycji globalpropertyguide.com. Deweloperzy coraz chętniej realizują projekty „build-to-rent” – niektóre bloki sprzedają funduszom inwestycyjnym w całości, zamiast indywidualnym nabywcom linkedin.com linkedin.com. Ten kierunek powinien się utrzymać, zwłaszcza że wysokie stopy procentowe w latach 2023–24 ograniczyły dostęp małych inwestorów do rynku, zostawiając pole funduszom z dużym kapitałem. Dodatkowo trwa konwersja innych budynków na mieszkania na wynajem – m.in. stare biura lub hostele są przerabiane na mieszkania i akademiki ey.com ey.com. Po stronie najemców wciąż dominuje własność mieszkaniowa w Polsce – ok. 87% gospodarstw domowych posiada mieszkanie na własność, a tylko ok. 13% wynajmuje globalpropertyguide.com. Tak niski udział najmu wskazuje na duży potencjał wzrostowy sektora. Przy postępującej urbanizacji i migracji (w Polsce mieszka już szacunkowo 1,5 mln Ukraińców) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, popyt na lokale na wynajem pozostanie silny. Podsumowując, rynek najmu w Polsce wzmacnia się w zrównoważony sposób: czynsze umiarkowanie rosną, stopy zwrotu są konkurencyjne, rośnie udział inwestycji instytucjonalnych, a to wszystko świadczy o dojrzewaniu sektora.
Rynek Nieruchomości Komercyjnych
Sektor Biurowy
Polski rynek biurowy wykazał odporność podczas pandemii i obecnie znajduje się w punkcie zwrotnym, cechującym się ograniczoną nową podażą i ucieczką w jakość. Warszawa, dysponująca ponad 6 mln m² powierzchni biurowej, wyznacza trendy. Po wzroście pustostanów w okresie COVID-19, dostępność wolnej powierzchni zaczęła spadać dzięki silnej absorpcji najemców i praktycznie braku nowych dostaw w ostatnich kwartałach. W IV kwartale 2024 ogólny współczynnik pustostanów biurowych w Warszawie wynosił ok. 10,6%, co było wartością zbliżoną do tej sprzed roku polandoffices.com. Istotna jest duża rozbieżność między lokalizacjami: w Centrum (strefy centralne) poziom pustostanów spadł do zaledwie 7,4% na początku 2025 polandinsight.com, co wskazuje na wysokie zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię w kluczowych dzielnicach. Tymczasem pozacentralne strefy biznesu i starsze parki biurowe nadal mają dwucyfrowe wskaźniki pustostanów (~13% poza centrum Warszawy) europaproperty.com. Odzwierciedla to szerszy trend: najemcy „wracają do centrum” i preferują nowsze, wyższej klasy budynki spełniające standardy ESG i oczekiwania pracowników, podczas gdy biura drugorzędne (zwłaszcza z przestarzałymi standardami lub na peryferiach) mają problemy z utrzymaniem najemców. Wzrost pracy hybrydowej sprawił, że wiele firm konsoliduje lub nieznacznie zmniejsza powierzchnię, ale w zamian poszukują lepszej jakości zamiast ilości. W rezultacie czynsze za najbardziej prestiżowe powierzchnie w CBD Warszawy utrzymują się na wysokim poziomie (około 25–27 €/m²/miesiąc dla topowych wieżowców), a właściciele budynków klasy B oferują więcej zachęt, by wypełnić powierzchnie. Regionalne rynki biurowe – Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź – również notowały w 2023 roku pustostany rzędu 12–16%, przy czym nowoczesne budynki radziły sobie lepiej niż starszy zasób.
Po stronie podaży Polska wchodzi w cykliczny okres spowolnienia. Deweloperzy wstrzymywali nowe projekty biurowe w latach 2020–2022 z powodu niepewności i wysokich kosztów finansowania; obecnie pipeline inwestycyjny jest wyjątkowo szczupły. W 2024 roku Warszawa dodała jedynie ok. 55 000 m² nowej powierzchni biurowej (rekordowo mało), a także 2025 przyniesie ograniczoną nową podaż polandinsight.com. Poza Warszawą kończą się pojedyncze projekty (np. w Krakowie i Katowicach), ale większość planowanych wież została odłożona do czasu uzyskania kluczowych przedsprzedaży. Ta niska nowa podaż w połączeniu ze stabilnym popytem stopniowo zacieśnia rynek. W Warszawie całkowita powierzchnia niewynajęta (~680 000 m² w połowie 2024) faktycznie spadała z kwartału na kwartał pdf.euro.savills.co.uk. Analitycy rynku zauważają, że „trudno zgodzić się ze stwierdzeniem, że warszawski rynek biur cierpi na brak przestrzeni” przy 10-procentowym poziomie niewynajętej powierzchni, ale najwyższej klasy biura są skutecznie absorbowane i nie grozi nadpodaż realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Ograniczona dziś nowa budowa może nawet skutkować niedoborem powierzchni w topowych lokalizacjach w latach 2025–2026, potencjalnie wzmacniając pozycję wynajmujących.
Aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym w 2024 roku silnie odbiła. Inwestorzy skorzystali z korekty wycen – stopy kapitalizacji wzrosły do atrakcyjniejszych poziomów (~5,50–6,00% dla najlepszych biurowców w Warszawie wobec ~4,75% dwa lata wcześniej) – by nabywać wysokiej jakości aktywa. Wartość transakcji biurowych osiągnęła 1,64 mld euro w 2024, co stanowi czterokrotny wzrost względem 2023 property-forum.eu. Wśród najważniejszych transakcji znalazła się sprzedaż wybudowanego w 2021 wieżowca Warsaw Unit sztokholmskiej spółce Eastnine AB, a także dwie sprzedaże kampusów biurowych przez Skanska: biurowiec P180 w Warszawie i Studio, kupione odpowiednio przez inwestorów z Czech i Szwecji linkedin.com. Te duże transakcje wskazują na powrót zaufania, choć liczba potencjalnych kupców wciąż jest mniejsza niż przed pandemią linkedin.com. Wielu kluczowych inwestorów instytucjonalnych wybiera wyłącznie najlepsze aktywa z silnymi najemcami. Zwiększa się także udział kapitału lokalnego – prywatni inwestorzy i fundusze oportunistyczne z Polski nabywają starsze biurowce po obniżonych cenach z zamiarem zmiany funkcji (np. na akademiki czy mieszkania) linkedin.com. Wobec ostrożności w realizacji nowych biur, istniejące budynki o wysokiej pustce mogą być przeznaczane na inne cele. Perspektywy dla rynku biurowego są umiarkowanie optymistyczne. Wskaźnik pustostanów w Warszawie powinien łagodnie maleć i nie grozi nadpodaż. Popyt stopniowo rośnie wraz z ponowną ekspansją firm – np. spółki z sektora technologii i usług biznesowych znów aktywnie wynajmują duże powierzchnie w Krakowie i Wrocławiu po niedawnej pauzie. Kluczowym wyzwaniem dla właścicieli będzie spełnianie nowoczesnych standardów: zrównoważony rozwój (efektywność energetyczna, zielone certyfikaty) i udogodnienia to rosnące oczekiwania najemców linkedin.com. Starsze budynki mogą wymagać modernizacji, by uniknąć wykluczenia rynkowego. Ogólnie, w perspektywie 1–3 lat polski rynek biurowy powinien zobaczyć „stopniowy powrót kapitału” i stabilną koniunkturę, zwłaszcza jeśli cięcia stóp procentowych nastąpią w 2025 r. linkedin.com.
Sektor Handlowy
Polski sektor nieruchomości handlowych przeszedł proces odbudowy po pandemii i pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych rynków handlu detalicznego w Europie Środkowej. Rok 2024 przyniósł odbicie inwestycji handlowych oraz dalszą ewolucję formatów. Odwiedzalność i sprzedaż w centrach handlowych wróciły blisko poziomów z 2019 roku po zniesieniu wszystkich restrykcji związanych z COVID – polscy konsumenci chętnie powrócili do galerii, a wzrost sprzedaży detalicznej (mimo wysokiej inflacji) pozostał dodatni. Do 2024 roku „sprzedaż detaliczna wyraźnie się odbudowała” po spadku w 2023 nordlb.com. Co ważne, polski rynek konsumencki wciąż ma duży potencjał wzrostu: mimo lat rozwoju, siła nabywcza detaliczna na mieszkańca jest dużo niższa od średniej zachodnioeuropejskiej, co pozostawia pole do ekspansji wraz z rozwojem gospodarki nordlb.com. Faktycznie, międzynarodowe sieci handlowe nadal wchodzą na polski rynek lub rozwijają działalność, przyciągane dużą populacją (38 mln), rosnącymi płacami i stosunkowo niskim nasyceniem powierzchnią handlową w niektórych segmentach. Jednocześnie e-commerce, który skoczył do poziomu ~10–12% sprzedaży detalicznej, obecnie stabilizuje swój wzrost – sklepy stacjonarne pozostają kluczowe, zwłaszcza poza największymi miastami.
Jeśli chodzi o typy nieruchomości, parki handlowe i centra convenience okazały się najlepszymi performerami. Podczas pandemii mniejsze parki handlowe na otwartym powietrzu (często z supermarketami i sklepami typu DIY) były odporne na zawirowania i od tego czasu przyciągnęły uwagę inwestorów oraz deweloperów. Liczne transakcje w 2024 dotyczyły portfeli parków handlowych w miastach regionalnych, z udziałem kapitału międzynarodowego, środkowoeuropejskiego i lokalnego, zainteresowanych stabilnymi dochodami linkedin.com linkedin.com. Tymczasem duże galerie handlowe ponownie stały się atrakcyjne dla inwestorów po okresie powściągliwości. W 2024 roku doszło do dwóch największych w historii polskich transakcji dotyczących centrów handlowych: Magnolia Park we Wrocławiu została sprzedana za 373 mln euro, a Silesia City Center w Katowicach za 405 mln euro – obie kupiła południowoafrykańska grupa NEPI Rockcastle linkedin.com. Kolejną ważną transakcją była sprzedaż portfela centrów handlowych przez Cromwell, co pokazuje, że wartościowe aktywa handlowe znów wracają na rynek property-forum.eu. Te cztery kluczowe transakcje handlowe były siłą napędową inwestycyjnego boomu w 2024 property-forum.eu. Stopy kapitalizacji dla głównych centrów handlowych przesunęły się w górę (obecnie to ok. ~6,0%+), przez co zakupy stały się atrakcyjniejsze, zwłaszcza że czynsze okazały się znacznie trwalsze niż obawiano się w 2020 r. Czynsze dla najlepszych galerii w Warszawie i innych dużych miastach w większości wróciły do dawnych poziomów, a wskaźniki pustostanów w topowych obiektach są niskie (często poniżej 3-5%). Galerie drugorzędne w mniejszych miastach są pod większą presją, lecz i tam popyt najemców na dobre lokalizacje utrzymuje się.
Warto odnotować wyraźny rozdźwięk w sektorze handlowym: z jednej strony doskonale radzą sobie wielkie galerie handlowe i centra outletowe o dużym natężeniu ruchu; z drugiej – starzejące się centra w nasyconych rynkach są repozycjonowane lub mogą zostać w przyszłości poddane rewitalizacji (na przykład niektóre słabsze galerie handlowe są kandydatami do konwersji na obiekty wielofunkcyjne lub huby logistyki ostatniej mili). Segment parków handlowych nadal zwiększa podaż – deweloperzy tacy jak Trei, Immofinanz oraz Echo Investment budują niewielkie obiekty w miastach liczących 20–50 tys. mieszkańców, gdzie wcześniej nowoczesny handel był rzadkością. Supermarkety i dyskonty spożywcze (Biedronka, Lidl itd.) również dynamicznie się rozwijają, często stanowiąc głównych najemców tych nowych inwestycji. Ponadto uliczne arterie handlowe w Warszawie i Krakowie odżyły po powrocie turystów w latach 2022–2023; marki luksusowe oraz operatorzy gastronomiczni ponownie rozwijają sieć w najlepszych lokalizacjach śródmiejskich (odnowione zainteresowanie najmem odnotowały m.in. Nowy Świat w Warszawie oraz Stare Miasto w Krakowie).
Z perspektywy inwestorów, polski rynek nieruchomości handlowych w 2024 był współliderem (na równi z biurami) – każdy z tych sektorów stanowił około 32% ponad 5 mld euro całkowitego wolumenu inwestycji komercyjnych property-forum.eu. To niezwykły powrót, biorąc pod uwagę zapaść inwestycji handlowych w latach 2020–2022. Obecność doświadczonych inwestorów, takich jak NEPI Rockcastle, MAS Real Estate czy EPP (którego współwłaścicielem jest Redefine z RPA), podkreśla zaufanie do długoterminowych perspektyw polskiego handlu. Czynsze najmu mają potencjał wzrostowy w najbliższych latach, czemu sprzyjają tempo wzrostu gospodarczego oraz ograniczona podaż nowych galerii (powstaje niewiele dużych obiektów – dominują inwestycje mniejszej skali). Jednym z czynników ryzyka pozostaje konsumpcja gospodarstw domowych: wysoka inflacja (w 2022 r. wyniosła 15%, a w 2023 r. ok. 8%) obniżyła siłę nabywczą, jednak presja cenowa wyraźnie słabnie, a realny wzrost płac staje się dodatni, co dobrze wróży handlowi detalicznemu. Dodatkowym katalizatorem jest rozbudowa infrastruktury e-commerce – sprzedaż internetowa w Polsce przyspiesza, ale startowała z niskiego poziomu, a wielu tradycyjnych detalistów wdraża modele omnichannel. Ogólny obraz dla sektora handlowego pozostaje ostrożnie optymistyczny: Polska jest nadal słabo nasycona nowoczesnymi formatami handlu na mieszkańca w porównaniu z Europą Zachodnią, a popyt na jakościowe powierzchnie generują zarówno sieci krajowe, jak i zagraniczne. Inwestorzy są coraz bardziej selektywni (najbardziej poszukiwane są nieruchomości prime oraz projekty z zakotwiczeniem marketem spożywczym), lecz 2024 r. pokazał, że przy atrakcyjnej cenie apetyt rynkowy pozostaje wysoki.
Sektor magazynowo-przemysłowy
Sektor nieruchomości magazynowo-logistycznych od kilku lat jest gwiazdą polskiego rynku, wspierany strategicznym położeniem Polski, boomem e-commerce oraz trendami nearshoringu. Po dwóch rekordowych latach (2021–2022) pod względem realizacji inwestycji i popytu, w latach 2023–2024 rynek nieco wyhamował, ale pozostał bardzo aktywny. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły już 30 mln m², co daje pozycji lidera w regionie CEE. Najważniejsze huby logistyczne powstały wokół Warszawy, Łodzi (Polska Centralna), Górnego Śląska (aglomeracja katowicka), Poznania, Wrocławia i coraz częściej Polski Zachodniej (przy granicy z Niemcami), a także mniejszych klastrów przy portach morskim (Gdańsk) oraz na wschodniej granicy (w związku ze zmianą tras handlowych do Ukrainy).
Popyt na powierzchnie magazynowe jest bardzo silny. W I półroczu 2024 r. w Polsce wynajęto 2,6 mln m² brutto powierzchni magazynowej, co stanowi trzeci najlepszy wynik w historii (wyżej były tylko lata 2021 i 2022) jll.pl. Pomimo spowolnienia gospodarczego, w 2024 r. wynajmem stimulowały: 1) ekspansja operatorów logistycznych 3PL oraz sieci handlowych (w tym sieci supermarketów potrzebujących nowych centrów dystrybucyjnych), 2) inwestycje produkcyjne (od branży motoryzacyjnej po AGD), które wybierają Polskę jako bazę produkcyjną, 3) częściowy nearshoring łańcuchów dostaw z Azji – centralne położenie Polski sprzyja obsłudze rynków Europy nordlb.com. Kluczowym motorem pozostaje e-commerce: handel online w Polsce, przyspieszony przez pandemię, wymaga rozbudowanej infrastruktury magazynowej do realizacji zamówień. Dzięki rozbudowie centrów logistycznych przez gigantów typu Amazon, Zalando czy lokalnych graczy, „ekstremalnie szybki wzrost sprzedaży online” podtrzymuje popyt na powierzchnie logistyczne nordlb.com. Dodatkowo, rośnie zainteresowanie zagranicznych firm z Azji i USA – Polska postrzegana jest jako idealna brama do dystrybucji towarów do Europy Zachodniej, a także atrakcyjne kosztowo miejsce dla produkcji z dostępem do rynku UE nordlb.com.
Po stronie podażowej deweloperzy dostarczali nowe powierzchnie w szybkim tempie, lecz widoczne jest wyhamowanie. W 2022 r. nowe realizacje osiągnęły historyczny rekord (ponad 4 mln m² nowej powierzchni). W I połowie 2024 oddano ok. 1,6 mln m² – to wciąż dużo, jednak aż o 37% mniej niż w I połowie 2023 r., co pokazuje, że deweloperzy ograniczyli inwestycje spekulacyjne w obliczu niepewności gospodarczej jll.pl. Wiele projektów rozpoczętych w 2022 r. zostało ukończonych, ale w 2023 r. uruchomiono już mniej nowych budów z powodu wysokich kosztów finansowania i podejścia „wait-and-see”. W efekcie po fali oddanych powierzchni nastąpiła przerwa inwestycyjna, a współczynnik pustostanów wzrósł. W połowie 2024 r. ogólnokrajowy współczynnik pustostanów w magazynach wyniósł 8,1%, rosnąc szósty kwartał z rzędu do najwyższego poziomu od lat jll.pl. To jednak wciąż umiarkowany poziom (wiele nowych obiektów jest dopiero komercjalizowanych), lecz odwraca trend z rynku ultra-niskich pustostanów (poniżej 5%) z 2021 r. W niektórych lokalizacjach, m.in. na obrzeżach Warszawy i Dolnym Śląsku, znacząco wzrosła ilość pustych powierzchni po zakończeniu dużych inwestycji. Jednak większość tych pustostanów to tzw. „luki komercjalizacyjne” – nowa powierzchnia czekająca na najemców – i prognozowane jest ich stopniowe wchłanianie przez rynek. Co istotne, deweloperzy raportują coraz wyższe wskaźniki wynajmu przed ukończeniem budowy; w połowie 2024 r. średni poziom pre-let wynosił ok. 55% nbp.pl, co oznacza, że ponad połowa powierzchni jest zabezpieczona przez najemców zanim inwestycja zostanie ukończona. Czynsze za magazyny wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat (do 2024 r. czynsze headline prime w głównych lokalizacjach sięgały 3,8–4,5 euro/m²/miesiąc, tj. wzrost o ok. 15% względem 2021 r.), czemu sprzyjały rosnące koszty budowy oraz niska dostępność powierzchni. Wraz z łagodnym wzrostem pustostanów tempo wzrostu czynszów może się wypłaszczyć, ale nie oczekuje się spadku, z uwagi na presję kosztową i utrzymujący się popyt ze strony najemców.
Na rynku inwestycyjnym popyt na aktywa logistyczne nadal jest wysoki. W 2024 r. nieruchomości magazynowo-logistyczne odpowiadały za 25% wolumenu inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, dając 1,26 mld euro obrotów (wzrost o ok. 30% r/r) property-forum.eu property-forum.eu. Choć mniej niż rekordowe poziomy 2–3 mld euro z lat 2020–2021, to wciąż bardzo dobry wynik. Warto zwrócić uwagę na aktywność inwestorów amerykańskich w 2024 r., którzy zainwestowali ponad 350 mln euro (prawie 28% sektora) property-forum.eu – przykłady to przejęcia przez Exeter, Hines czy Fortress. Europejski kapitał (fundusze niemieckie, brytyjskie, francuskie) pozostaje aktywny w sektorze magazynowo-logistycznym, a gracze regionalni rozwijają się przez joint ventures. Najgłośniejszą transakcją była sprzedaż portfela Diamond Business Park (obiekty w Warszawie, Strykowie i Gliwicach) czeskiemu funduszowi Investika i jego inwestorowi private equity – największa transakcja magazynowa 2024 r. linkedin.com. Dzięki niej portfel magazynowy Investiki w Polsce przekroczył 409 tys. m² focusonbusiness.eu. Stopy kapitalizacji dla najlepszych magazynów skorygowały się po historycznych minimach – prime yields wzrosły do ok. 5,75–6,25% w latach 2023–2024 (z ok. 4,25% na szczycie), co poprawia atrakcyjność sektora dla inwestorów szukających dochodów linkedin.com. Przy silnych podstawowych czynnikach popytowych wielu inwestorów postrzega polską logistykę jako historię długofalowego wzrostu. Wyróżniającym się podsegmentem są miejskie magazyny ostatniej mili (niewielkie centra dystrybucyjne na obrzeżach miast), cieszące się dużym zainteresowaniem firm kurierskich i spożywczych i potencjalnie osiągające wyższe stawki czynszu.
Patrząc w przyszłość, perspektywy polskiego rynku nieruchomości przemysłowych pozostają jasne, choć z uwagą na poziom pustostanów. Kraj ten wciąż jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków logistycznych w Europie nordlb.com. Nawet pomimo wzrostu dostępnej powierzchni (co zatrzymało wyjątkowo niski poziom pustostanów z poprzednich lat), deweloperzy już planują kolejną falę inwestycji, aby obsłużyć nowych najemców oraz ekspansję dotychczasowych. Przykładowo, rośnie popyt ze strony azjatyckich producentów, a Polska promuje się jako realna alternatywa dla lokalizacji w Azji czy nawet Europie Zachodniej pod kątem produkcji i dystrybucji nordlb.com. Wojna na Ukrainie, choć tragiczna, skłoniła także część producentów do przeniesienia operacji z Ukrainy lub Rosji do Polski. Dodatkowo, przewidywane odbudowy na Ukrainie w kolejnych latach mogą uczynić z Polski zaplecze magazynowo-przeładunkowe, dalej napędzając zapotrzebowanie na logistykę. Podsumowując, fundamenty sektora przemysłowego – centralne położenie, poprawiająca się infrastruktura (nowe autostrady, terminale kolejowe) i silny popyt najemców – powinny utrzymać jego odporność. Każde chwilowe osłabienie czynszów czy obłożenia, wynikające z ostatniej fali podaży, najprawdopodobniej będzie tymczasowe. Jak zauważono w jednym z raportów, „polski rynek nieruchomości logistycznych wykazuje się niezwykłą odpornością”, wspierany przez strukturalne czynniki, takie jak e-commerce i nearshoring, które pozostają niezmienne nordlb.com.Trendy inwestycyjne i główni gracze rynkowi
Wolumeny inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce podlegały wahaniom zgodnym z trendami globalnych przepływów kapitału, ale rok 2024 przyniósł wyraźne ożywienie. Łączne inwestycje na rynku komercyjnym przekroczyły 5,0 mld euro w 2024 roku, co stanowi wzrost o około 130% r/r i niemal powrót do pięcioletniej średniej na poziomie ~5,3 mld euro property-forum.eu nordlb.com. We wszystkich głównych segmentach aktywów nastąpił wzrost aktywności inwestorów. Największy udział w wolumenie miały biura i handel detaliczny (każdy po ok. 32% całkowitego udziału), sektor przemysłowy miał 25%, a alternatywne segmenty (głównie PRS – najem instytucjonalny oraz hotele) ok. 10% property-forum.eu property-forum.eu. Warto zauważyć, że kilka dużych transakcji odpowiadało za znaczną część odbicia – w tym dwie flagowe sprzedaże centrów handlowych oraz transakcja biurowa (Warsaw Unit), o czym już wspomniano. Sugeruje to, że choć płynność wróciła, była ona skoncentrowana na najlepszych aktywach o wysokiej wartości, gdzie kupujący widzieli okazję po korekcie cen. Faktycznie, stopy kapitalizacji (yieldy) dla najlepszych nieruchomości wzrosły o 50–150 punktów bazowych względem minimum z lat sprzed 2022, co stanowiło „korektę rynkową” i pozwoliło inwestorom wracać przy atrakcyjnych wycenach linkedin.com. Przykładowo, stopy zwrotu z najlepszych biur wzrosły do ~5,5%, centrów handlowych do ~6%, a logistyki do ~6% (wcześniej były poniżej 5%), co przekłada się na wyższe zyski dla inwestorów linkedin.com. Dodatkowo, obniżki stóp procentowych w strefie euro pod koniec 2024 r. poprawiły nastroje i warunki finansowania dłużnego linkedin.com.
Struktura inwestorów w Polsce jest zróżnicowana. W 2024 roku inwestorzy europejscy (szczególnie z Niemiec, Austrii, Szwecji, Czech i Wielkiej Brytanii) odpowiadali za największą część – ok. 60% wolumenu transakcji nordlb.com. Na przykład fundusze instytucjonalne z Niemiec oraz francuscy zarządzający aktywami byli aktywni w biurach i logistyce. Coraz większą obecność mają także kapitał północnoamerykański i azjatycki: amerykańskie firmy private equity znacznie zwiększyły zakupy (szczególnie w sektorze przemysłowym) property-forum.eu, a inwestorzy z RPA (np. NEPI Rockcastle, Redefine) i krajów Bliskiego Wschodu posiadają udziały w portfelach biurowych i handlowych. Coraz aktywniejsi są także inwestorzy regionalni (CEE) – fundusze czeskie i węgierskie nabyły kilka polskich biur i parków. Inwestorzy krajowi również odgrywają coraz większą rolę, choć nadal stanowią mniejszość wolumenu. Polskie REIT-y formalnie jeszcze nie istnieją (trwa proces legislacyjny), ale towarzystwa ubezpieczeniowe, banki i osoby zamożne lokują środki bezpośrednio lub jako partnerzy. W 2024 r. lokalny kapitał szukał okazji typu „value-add”, kupując np. biura w trudnej sytuacji lub mniejsze centra handlowe do przebudowy linkedin.com. Oczekiwany system polskich REIT-ów (SINN) jest omawiany na rok 2025 ey.com, co – jeśli zostanie wdrożone – mogłoby odblokować szerszy dostęp polskiego kapitału instytucjonalnego do nieruchomości generujących dochód.
Jeśli chodzi o głównych graczy rynkowych, Polska gości zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych deweloperów oraz fundusze:
- Najwięksi deweloperzy (rynek mieszkaniowy): Sektor deweloperski w mieszkaniówce tworzą firmy takie jak Dom Development, Robyg, Develia oraz Atal. Grupa Kapitałowa Dom Development jest największa pod względem przychodów – w 2023 r. była liderem z przychodem ok. 1,85 mld zł (o 20% wyższym od kolejnego konkurenta) scribd.com scribd.com. Dom Development prowadzi także w sprzedaży lokali w kluczowych miastach (np. blisko 1800 mieszkań w Warszawie w 2024 r.) scribd.com. Robyg (obecnie część TAG Immobilien) i Develia to inni ogólnopolscy gracze z tysiącami lokali rocznie statista.com. Najwięksi deweloperzy skupiają się na aglomeracjach i dobrze poradzili sobie podczas niedawnego spowolnienia (dostosowując tempo sprzedaży i ofertę). Średnie i lokalne firmy – np. Echo Investment (łącze mieszkaniówkę i komercję), Atal, Budimex Nieruchomości (niedawno przejęty przez CP Developer), Murapol, Archicom – również znacząco zwiększają podaż mieszkań. Rynek jest dość rozdrobniony (ponad 400 deweloperów działa w Polsce), ale największe firmy zwiększają swój udział i oczekiwana jest konsolidacja, bo mniejsze mają trudności kosztowe scribd.com scribd.com.
- Najwięksi deweloperzy (rynek komercyjny): Polski rynek nieruchomości komercyjnych został ukształtowany przez czołowych zagranicznych deweloperów. W biurowcach dominuje Skanska – szwedzka firma odpowiedzialna za budowę wielu prestiżowych wieżowców w Warszawie i miastach regionalnych (i będąca w ostatnich latach liderem biurowym w Europie pod względem powierzchni) realassets.ipe.com. Ghelamco z Belgii zrealizowało flagowe inwestycje takie jak Warsaw Spire i Warsaw UNIT. HB Reavis (Słowacja) wybudował warszawską Varso Tower – najwyższy budynek w UE. Lokalny gracz Echo Investment to także czołowy deweloper biurowy (np. Browary Warszawskie) i posiada platformę inwestycyjną w segmencie biur. W handlu detalicznym firmy takie jak ECE i Unibail-Rodamco budowały duże centra handlowe; NEPI Rockcastle i ECE/OTCF zarządzają najlepszymi obiektami. Panattoni (z USA) jest liderem logistyki i odpowiada za dużą część budowy nowych magazynów w kraju. Pozostali istotni deweloperzy przemysłowi to Prologis, GLP, Segro, CTP i 7R (firma polska) – razem wynieśli polską logistykę do czołówki Europy.
- Aktywni inwestorzy/fundusze: Po stronie inwestycji instytucjonalnych wyróżnia się kilka nazw. NEPI Rockcastle, notowane w Johannesburgu, po akwizycjach z 2024 r. jest jednym z największych właścicieli galerii handlowych w Polsce linkedin.com. Investika (Czechy) szybko rozwinęła portfel logistyczny focusonbusiness.eu. Niemieckie otwarte fundusze (np. Deka, Commerz Real, Union Investment) tradycyjnie posiadają biura i centra handlowe, choć ostatnio ograniczały aktywność. Allianz Real Estate oraz CFH/Foncière mają swoje aktywa w Polsce. Eastnine AB i Stena Real Estate ze Szwecji dokonały znaczących zakupów biurowych w 2024 r. linkedin.com. CPI Property Group (Czechy) stał się znaczącym właścicielem, przejmując aktywa Immofinanz w 2022–23, co dało mu udziały w sektorze biur i handlu. Po stronie polskiej PZU (największy polski ubezpieczyciel) i PKO BP (największy bank) mają własne spółki inwestujące w nieruchomości, koncentrując się zwykle na aktywach core i finansowaniu deweloperów. Państwowy PFR Nieruchomości jest aktywny w programach mieszkań na wynajem (segmenty społeczne oraz PRS). Ponadto Griffin Real Estate, polska platforma private equity, zarządza licznymi portfelami (np. platforma Resi4Rent we współpracy z inwestorami międzynarodowymi). Podsumowując, polski rynek nieruchomości cechuje zdrowa mieszanka kapitału globalnego i silnych rodzimych deweloperów/inwestorów, co zapewnia konkurencyjność i solidne zaplecze finansowe.
Ostatecznie, jednym z unikalnych zjawisk jest rosnące zainteresowanie zagranicznych nabywców mieszkaniami. Poza inwestorami instytucjonalnymi na rynku mieszkaniowym coraz bardziej widoczni są indywidualni nabywcy z zagranicy. W niektórych nowych inwestycjach w 2024 r. ponad 30% kupujących pochodziło spoza Polski globalpropertyguide.com. Największą grupą są zdecydowanie obywatele Ukrainy, z których wielu osiedliło się w Polsce i kupuje tu mieszkania (często w celach łączenia rodzin i pobytu długoterminowego) globalpropertyguide.com. Istotni są także Białorusini, a także nabywcy z Europy Zachodniej i Azji globalpropertyguide.com. Deweloperzy raportują „wyraźny trend wzrostowy” zainteresowania klientów zagranicznych, przyciąganych przez stabilność gospodarki Polski i nadal atrakcyjne ceny globalpropertyguide.com. Ten napływ popytu koncentruje się głównie na Warszawie i Krakowie (oraz niektórych kurortach), stanowiąc dodatkową poduszkę popytową, zwłaszcza dla segmentu mieszkań z wyższej półki i domów na przedmieściach.
Czynniki gospodarcze i polityczne wpływające na rynek
Trajektoria polskiego rynku nieruchomości w ostatnich latach była ściśle powiązana z warunkami gospodarczymi i działaniami rządowymi. Na pierwszy plan wysuwa się kilka kluczowych czynników:
- Polityka pieniężna i koszty finansowania: Gwałtowny wzrost stóp procentowych w latach 2022–2023 miał ogromny wpływ na rynek. Aby walczyć z inflacją, Narodowy Bank Polski podniósł główną stopę referencyjną z poziomu bliskiego zeru na początku 2021 r. do 6,75% w połowie 2022 r. – co było jednym z najszybszych cykli zacieśniania polityki pieniężnej w regionie. Spowodowało to wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych do dwucyfrowych poziomów, poważnie ograniczając dostępność mieszkań dla kupujących. Liczba nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych gwałtownie spadła w 2022 r., gdy wielu potencjalnych nabywców zostało wypchniętych z rynku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Deweloperzy spowolnili sprzedaż lub oferowali własne zachęty finansowe, by utrzymać popyt. Z drugiej strony, właściciele już istniejących nieruchomości nie musieli wyprzedawać ich w takim stopniu, jak obawiano się początkowo, częściowo dzięki rządowemu programowi „wakacje kredytowe”, który pozwolił zadłużonym kredytobiorcom na wstrzymanie spłat nawet na 8 miesięcy w latach 2022–23, zapobiegając fali licytacji. Pod koniec 2023 r. inflacja zaczęła hamować (spadek do ok. 7% CPI z maksymalnych ~18%), co pozwoliło bankowi centralnemu rozpocząć obniżki stóp. Stopa referencyjna spadła do 6,0% w IV kw. 2023 i do 5,25% w połowie 2025 r. nbp.pl. Ta zmiana zaczęła ożywiać popyt na kredyty – w 2024 r. odnotowano wzrost wolumenu nowych kredytów mieszkaniowych o 43% globalpropertyguide.com – oraz poprawę nastrojów inwestorów. Perspektywa dalszych obniżek (analitycy prognozują ~4,5% na koniec 2025) think.ing.com jest optymistycznym sygnałem dla branży nieruchomości, prawdopodobnie obniżając koszty finansowania oraz wspierając wartości nieruchomości.
- Rządowe programy mieszkaniowe: Polski rząd w ostatnich latach aktywnie ingeruje w rynek poprzez programy dopłat. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” został wdrożony w 2022 r., by gwarantować kredyty osobom bez pełnego wkładu własnego, choć zainteresowanie było ograniczone. Znacznie większy wpływ miał program „Bezpieczny Kredyt 2%”, uruchomiony w połowie 2023 r. przez poprzedni rząd. Program ten oferował kredyty hipoteczne z oprocentowaniem 2% (państwo dopłacało różnicę do stawek rynkowych) na zakup nowych lub używanych mieszkań do określonych limitów cenowych. Efekt był spektakularny – uwolniono tłumiony popyt, zwłaszcza wśród młodych osób, co zwiększyło sprzedaż w II połowie 2023 r. i przyczyniło się do gwałtownego wzrostu cen pod koniec roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Deweloperzy ruszyli z nowymi projektami, by sprostać tej dotowanej fali popytu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Program miał jednak określony budżet i praktycznie wygasł na początku 2024 r., wraz ze zmianą rządu. Nowa ekipa rządząca (od końca 2023 r.) proponuje inne rozwiązania: zapowiedziano program „Klucz do mieszkania” wspierający nabycie mieszkań przez gospodarstwa o niższych dochodach ey.com. Przewiduje on tańsze lokale lub zachęty kredytowe, ale z ostrymi limitami cen (najbardziej mogą na nim skorzystać nabywcy w małych miastach) ey.com. W przypadku wdrożenia może to przesunąć popyt na rynek wtórny w tańszych lokalizacjach i mieć mniejsze znaczenie w drogich miastach jak Warszawa (z powodu limitów cenowych) ey.com. Decydenci próbują pogodzić zwiększenie dostępności mieszkań z ryzykiem przegrzania rynku. Z doświadczenia wynika, że dopłaty (jak „2%”) mogą czasowo napędzić popyt i ceny, ale po ich wygaszeniu wywołują zmienność globalpropertyguide.com. Branża zatem ostrożnie przygląda się stabilności polityki mieszkaniowej. Nagłe zmiany – jak np. propozycja nowego podatku dla posiadaczy kilku mieszkań pojawiająca się w 2023 r. – także wpływają na zachowania inwestorów (same dyskusje o podatku od trzeciego i kolejnych mieszkań wstrzymały zakupy drobnych inwestorów) globalpropertyguide.com. Obecnie rząd nadal deklaruje chęć poprawy podaży i dostępności mieszkań, jednak szczegóły realizacji ewoluują.
- Planowanie przestrzenne i dostępność gruntów: Istotną reformą jest gruntowna nowelizacja polskiego prawa planowania przestrzennego. Zmiana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na wszystkie gminy obowiązek przyjęcia „planów ogólnych” do końca 2025 r., które będą określać wykorzystanie terenów ey.com. Reforma ta (nazywana niekiedy „rewolucją urbanistyczną”) ma unowocześnić i uprościć zasady zabudowy, wypierając nieaktualne plany miejscowe. Deweloperzy jednak obawiają się, że nowe plany zdegraduja lub wyłączą wiele działek z zabudowy – zwłaszcza te nieobjęte obecnie planami mogą od 2026 r. stracić możliwość zabudowy na skutek ostrzejszych przepisów globalpropertyguide.com. W efekcie wielu inwestorów spieszyło się z uzyskaniem pozwoleń na budowę przed wejściem nowych reguł w życie. W rzeczywistości liczba wydanych pozwoleń budowlanych wzrosła o ok. 20,6% w 2024 r. (zatwierdzono prawie 291 tys. lokali – wysoki poziom) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, gdy deweloperzy i właściciele działek chcieli „zablokować” uprawnienia na starych zasadach. Ten pośpiech napędziło także wprowadzenie w połowie 2024 r. nowych wymagań technicznych (prawdopodobnie w zakresie energooszczędności) – wielu chciało uzyskać pozwolenie jeszcze wg dotychczasowych, łagodniejszych norm globalpropertyguide.com. Eksperci podkreślają, że pozwolenia w ręku stały się bardziej wartościowe – część właścicieli z nimi wstrzymuje się z budową, „czekając na lepszą koniunkturę”, a sam proces uzyskiwania pozwoleń nadal bywa czasochłonny i kłopotliwy w miastach globalpropertyguide.com. Rząd pracuje też nad tzw. „ustawą podażową”, mającą zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo ey.com. Wśród rozważanych rozwiązań znajduje się uwolnienie części gruntów rolnych wewnątrz miast do celów mieszkaniowych ey.com. Jeśli wejdzie to w życie, mogłoby rozładować deficyt terenów w szybko rosnących miastach i odblokować nowe rejony pod zabudowę. Zmiany w planowaniu i polityce gruntowej w perspektywie 1–2 lat będą więc kluczowe dla przyszłej podaży mieszkań (i częściowo komercji). Większa przejrzystość i sprawność planowania (co jest jednym z celów reformy) długofalowo sprzyja rynkowi, lecz krótkoterminowo wprowadza niepewność i wymusiła „teraz albo nigdy” wyścig po pozwolenia.
- Nowa ustawa deweloperska i ochrona konsumentów: W połowie 2022 r. Polska wdrożyła nową ustawę deweloperską, która znacząco wzmocniła ochronę nabywców na rynku pierwotnym mieszkań. Powołano Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zabezpiecza wpłaty klientów w razie bankructwa dewelopera lub niewywiązania się z inwestycji ey.com. Deweloperzy muszą odprowadzać niewielki procent ze sprzedaży do tego funduszu oraz spełniać rygorystyczne wymogi rachunku powierniczego. Oznacza to wprawdzie niewielki wzrost kosztów, ale daje znacznie większe bezpieczeństwo kupującym i kształtuje praktyki rynkowe – np. część mniejszych deweloperów miała trudności ze spełnieniem wymogów, co pośrednio promuje konsolidację wśród dużych graczy. Dodatkowo, od 2021 r. w Polsce obowiązują restrykcyjne przepisy gwarancyjne nakładające na deweloperów 5-letni obowiązek usuwania usterek; łącznie te regulacje premiują solidnych, stabilnych finansowo deweloperów, a eliminują spekulantów, podnosząc ogólną stabilność rynku.
- Zmiany podatkowe: Polityka fiskalna istotnie wpływa na nieruchomości. Od 1 stycznia 2025 r. wchodzą w życie znaczne zmiany w podatku od nieruchomości ey.com. Wprowadzają one nowe, autonomiczne definicje „budynku” i „budowli” na potrzeby podatkowe, niezależne od prawa budowlanego. W praktyce oznacza to, że niektóre obiekty i elementy nieruchomości, które wcześniej nie były opodatkowane, mogą teraz podlegać podatkowi (np. niektóre instalacje techniczne, infrastruktura czy budynki w budowie). Może to zwiększyć obciążenie podatkowe dla właścicieli – to niepokoi deweloperów i inwestorów, którzy muszą się liczyć z wyższymi kosztami utrzymania ey.com. Szczegóły wykładni nowych definicji nadal się kształtują i część właścicieli będzie się odwoływać od nowych naliczeń. Pozytywem pozostaje brak ogólnopolskiego podatku majątkowego od nieruchomości (poza niskim podatkiem od nieruchomości – RET): nie ma rocznego podatku majątkowego od nieruchomości, jak w niektórych krajach. Został natomiast w 2022 r. wprowadzony niewielki „podatek flippingowy” dla zniechęcenia do bardzo szybkiej odsprzedaży mieszkań (nieruchomości sprzedane w ciągu 6 miesięcy objęte są wyższym PIT), a wciąż trwają dyskusje o opodatkowaniu pustostanów w miastach, by zmotywować właścicieli do wprowadzenia ich na rynek. Nie nastąpiły poważniejsze zmiany w podatku od zysków kapitałowych czy najmu; przychody z najmu dla osób fizycznych mogą być opodatkowane stawką liniową 8,5% do określonego limitu, co jest relatywnie korzystne dla inwestorów globalpropertyguide.com (był plan zlikwidowania tej stawki liniowej na rzecz progresji – został jednak wstrzymany).
- Inwestycje zagraniczne i zasady nabywania: Polska generalnie umożliwia cudzoziemcom nabywanie mieszkań na własność, zwłaszcza obywatelom UE/EOG – dla tych nie ma ograniczeń. Obywatele spoza UE potrzebują zezwolenia MSWiA na nabycie gruntów lub domów jednorodzinnych, lecz z reguły to formalność, a lokale w budynkach wielorodzinnych nie podlegają takiemu obowiązkowi. Przepisy te nie uległy ostatnio zmianie. Zmieniły się natomiast nastroje inwestorów zagranicznych – inwazja na Ukrainę i napięcia z Rosją początkowo zaniepokoiły część inwestorów w 2022 r., ale większość się zaadaptowała. Ryzyko geopolityczne jest nadal w pewnym stopniu „wkalkulowane” (Polska oferuje wyższe stopy zwrotu m.in. z tego powodu), jednak członkostwo w NATO i UE daje bezpieczeństwo. Silny napływ BIZ (ponad 20 mld euro rocznie w przemyśle i usługach) nadal wspiera popyt na obiekty przemysłowe i biurowe ey.com.
- Regulacje ESG i zrównoważonego rozwoju: W ślad za wytycznymi UE Polska stawia na ekologiczną transformację rynku nieruchomości. Nowe budynki muszą spełniać coraz ostrzejsze normy efektywności energetycznej (od 2021/2022 r. obowiązują w Polsce wymogi zbliżone do NZEB – budynki o niemal zerowym zużyciu energii). Trwają także dyskusje o obowiązkowych panelach fotowoltaicznych czy zielonych dachach w dużych inwestycjach. Europejska taksonomia i wymogi raportowania ESG wpływają na inwestorów – coraz częściej oceniają oni nieruchomości pod kątem zrównoważonego rozwoju (świadectwa energetyczne, ślad węglowy). To napędza falę modernizacji biur dla poprawy efektywności oraz zwrot w stronę certyfikatów BREEAM/LEED. Chociaż nie jest to jedna konkretna regulacja, trend ESG wyraźnie podnosi koszty inwestycji i remontów, ale też zwiększa odporność aktywów na przyszłość. Jak zauważa EY: „Kryteria ESG stały się centralnym punktem sektora nieruchomości w Polsce”, a oczekiwania banków i inwestorów w tym zakresie rosną nordlb.com nordlb.com. Długofalowo budynki z ekorozwiązaniami mogą cieszyć się większym zainteresowaniem i wyceną, podczas gdy nieekologiczne aktywa mogą tracić na wartości lub podlegać sankcjom (np. unijny wymóg dostosowania nieefektywnych energetycznie budynków w określonym czasie).
Podsumowując, połączenie polityki makroekonomicznej (stopy procentowe, kredyty) oraz przepisów specyficznych dla rynku nieruchomości (planowanie, ustawa deweloperska, subsydia) kształtuje rynek w Polsce. Rząd porusza się po cienkiej linii między wspieraniem rozwoju (poprzez zwiększenie podaży gruntów czy możliwe REIT-y) a ochroną konsumentów (przez ściślejszy nadzór nad deweloperami i programy dla kupujących). Czynniki gospodarcze takie jak inflacja i tempo wzrostu bezpośrednio przekładają się na koszty budowy i dochody gospodarstw domowych. W 2025 r. ogólna koniunktura się poprawia – inflacja spada, stopy są gotowe do dalszych obniżek, a nowy rząd stawia na dostępność mieszkań – co daje korzystne tło dla rynku nieruchomości. Jednak uczestnicy rynku pozostają czujni: gwałtowne zmiany polityki lub szoki zewnętrzne (np. eskalacja wojny w Ukrainie, ryzyko globalnej recesji) mogą szybko zmienić nastroje.
Perspektywy na najbliższe 1–3 lata
Mieszkaniówka: Oczekuje się, że polski rynek mieszkaniowy ustabilizuje się i stopniowo nabierze tempa w najbliższych latach, o ile nie nastąpią większe wstrząsy. Po rollercoasterze ostatnich dwóch lat – kiedy popyt był raptownie kształtowany przez zmiany stóp procentowych i programy dopłat – rok 2025 zapowiada się jako rok normalizacji. Prognozy rynkowe wskazują, że sprzedaż mieszkań utrzyma się na stabilnym poziomie lub lekko wzrośnie w 2025 roku, wspierana przez niższe stopy procentowe oraz dalszy wzrost wynagrodzeń, ale nie powróci do rekordowych poziomów boomu z lat 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight we współpracy z portalem Otodom przewiduje, że sprzedaż mieszkań w 2025 roku „pozostanie stabilna, unikając poważnego spadku lub fali bankructw deweloperów”, choć nie osiągnie wcześniejszych szczytów globalpropertyguide.com. Oznacza to, że deweloperzy mogą spodziewać się zdrowszego środowiska sprzedaży niż w 2023 roku, zwłaszcza jeśli program „Klucz do Mieszkania” uruchomi dodatkowy popyt w niższych segmentach. Jeśli chodzi o ceny, większość analityków przewiduje umiarkowany wzrost cen mieszkań rzędu kilku procent rocznie. Przewodnik EY na 2025 rok prognozuje wolniejsze tempo wzrostu cen, zasadniczo zgodne z inflacją ey.com. Przy inflacji na poziomie około 5% lub niższym, nominalny wzrost cen mieszkań może oscylować w średnich jednocyfrowych wartościach, co przekłada się na realnie płaskie ceny – daleko od ostatnich dwucyfrowych skoków, ale nadal na plusie. Wyrównanie lub lekki spadek cen realnych może nawet poprawić dostępność mieszkań, która obecnie jest bardzo napięta (wskaźniki ceny do dochodu w dużych miastach takich jak Warszawa i Kraków są na historycznych maksimach).
Jednym z czynników wpływających na rynek będzie ścieżka stóp procentowych. Jeśli bank centralny obniży stopy szybciej niż się spodziewano (na przykład sprowadzając stopę referencyjną poniżej 4% do 2026 roku), oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie i prawdopodobnie wesprze dodatkowo popyt mieszkaniowy. Z drugiej strony, jeśli inflacja okaże się uporczywa i utrzyma koszty finansowania wyżej przez dłuższy czas, odbicie rynku może być wolniejsze. Zakładając stopniowy spadek stóp bazowych, można oczekiwać, że dostępność kredytów hipotecznych wzrośnie – więcej gospodarstw domowych odzyska zdolność kredytową, co uwolni część odłożonego wcześniej popytu (zwłaszcza z lat 2022–23). Banki już zaczęły luzować restrykcje kredytowe (KNF nałożyła wcześniej rygorystyczne bufory testowe, złagodzone w połowie 2023 r.), więc przepływ kredytów powinien się poprawić. Ponadto wspieranie pierwszych nabywców pozostaje na agendzie – jeśli nowy program mieszkaniowy rządu ruszy w 2025 roku, może pobudzić rynek w niższych segmentach (choć przez limity cenowe część popytu może przesunąć się na tańsze obrzeża miast lub rynek wtórny).
Kolejnym pojawiającym się trendem jest wzrost sektora PRS (najmu instytucjonalnego), który dostarczy dodatkowej podaży, zwłaszcza w Warszawie. Kilka projektów typu build-to-rent zostanie ukończonych w latach 2025–2026, oferując nowe mieszkania na wynajem, co może nieznacznie zwiększyć pustostany w segmencie zakupów pod wynajem. Jednak biorąc pod uwagę ogromny deficyt nowoczesnych mieszkań na wynajem w Polsce, ta dodatkowa podaż powinna zostać wchłonięta bez problemu, a czynsze powinny nadal rosnąć umiarkowanie (w zakresie 3–5% rocznie w skali kraju, zakładając inflację ~5%). Rynek najmu pozostanie napięty w największych miastach z powodu wzrostu populacji miejskiej (w tym migracji do miast). Stopy zwrotu z najmu prawdopodobnie utrzymają się średnio na poziomie 6%, co czyni inwestycje w wynajem atrakcyjnymi wobec niskiego oprocentowania obligacji (zwłaszcza gdy stopy procentowe spadną).
Kluczowe jest, że nie przewiduje się załamania na rynku mieszkaniowym w bieżącej perspektywie. Polska sytuacja różni się od niektórych krajów Europy Zachodniej – nie ma masowego nadmiernego zadłużenia (kredyt hipoteczny spłaca tylko ok. 11% polskich gospodarstw domowych globalpropertyguide.com), a polityka banków była konserwatywna. Podaż mieszkań, choć się poprawia, wciąż nie jest nadmierna wobec potrzeb – Polska ma wciąż jeden z najniższych wskaźników liczby mieszkań na 1 000 mieszkańców w UE, a szacunki sugerują niedobór rzędu kilku milionów lokali. To fundamentalne niedopasowanie podaży do popytu, w połączeniu z popytem generacyjnym (Millenialsi zakładający rodziny), tworzy „poduszkę bezpieczeństwa” dla rynku. Ryzyka, o których należy pamiętać, to m.in.: znaczące spowolnienie gospodarcze i wzrost bezrobocia (obecnie ok. 5%); ewentualne drastyczne zmiany polityczne jak wysokie podatki na wiele lokali (które mogłyby skłonić indywidualnych inwestorów do wyprzedaży); czy ponowny wzrost inflacji wymuszający powrót do podwyżek stóp. Jeśli nie nastąpią takie wydarzenia, scenariuszem bazowym pozostaje powolny, stabilny wzrost – rynek mieszkaniowy „zmierza w stronę stabilizacji”, jak podaje Global Property Guide globalpropertyguide.com, z cenami i czynszami rosnącymi w kontrolowanym tempie i aktywnością deweloperów dostosowaną do rzeczywistego popytu końcowych użytkowników.
Rynek nieruchomości komercyjnych: Perspektywy dla rynku nieruchomości komercyjnych na lata 2025–2027 są ostrożnie optymistyczne, z oczekiwaniem wzrostu aktywności inwestycyjnej i stopniowej poprawy fundamentów – zwłaszcza jeśli ekspansja gospodarcza będzie kontynuowana. Jak wskazują obserwatorzy rynku, „2025 może być nawet bardziej intensywny niż [2024]” pod względem transakcji inwestycyjnych, ze względu na spodziewane obniżki stóp procentowych i nagromadzony kapitał, który celuje w Polskę linkedin.com linkedin.com. Wysokie stopy zwrotu osiągane w Polsce względem Europy Zachodniej (często o 150–300 pb wyższe dla porównywalnych aktywów) stanowią silną zachętę, a wraz ze spadkiem kosztów finansowania, więcej inwestorów powinno wrócić na rynek. Możliwe są nowe wejścia na rynek lub powrót dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy dotychczas byli bierni. Branżami, które mogą przewodzić w 2025: logistyka (wciąż bardzo mocny trend globalnie i szczególnie w Polsce) oraz biura (gdzie rewaluacja aktywów i ograniczona nowa podaż tworzą korzystne warunki). Nawet segment biurowy – gdzie dotąd panowała ostrożność – może przyciągnąć „stopniowy powrót kapitału” w 2025 roku linkedin.com, zwłaszcza do nieruchomości klasy prime w Warszawie oraz największych miastach regionalnych. Przy niewielkiej nowej podaży biur inwestorzy mogą konkurować o istniejące, ustabilizowane aktywa.
Rynek magazynowy powinien pozostać bardzo płynny. Zarówno główni, jak i okazjonalni inwestorzy polują na portfele przemysłowe, więc rok 2025 może przynieść transakcje całych portfeli lub nawet przejęcia platformowe. Rozwój sektora logistyki prawdopodobnie znów przyspieszy pod koniec 2025 roku, gdy obecne wolne powierzchnie zostaną wchłonięte; deweloperzy tacy jak Panattoni i CTP mają banki ziemi przygotowane i ruszą szybko, gdy pustostany osiągną szczyt. Tym samym wskaźnik pustostanów magazynowych może spaść po osiągnięciu maksimum na poziomie ok. 8–10%, a czynsze powinny pozostać stabilne (istotne spadki czynszów są mało prawdopodobne, o ile nie pojawi się poważna nadpodaż lub recesja).
W sektorze handlowym oczekuje się utrzymania zainteresowania inwestorów parkami handlowymi i centrami handlowymi klasy prime. Silne fundamenty konsumenckie Polski oraz wyniki aktywów nabytych w 2024 roku wpłyną na nastroje. Jeśli wielkie zakupy centrów handlowych przez NEPI przyniosą dobre zwroty, inni inwestorzy mogą pójść w ich ślady i sięgnąć po kolejną grupę aktywów. Nie jest wykluczone, że niektóre międzynarodowe fundusze handlowe powrócą do Polski, jeśli dostępność finansowania się poprawi. Czynsze handlowe powinny rosnąć umiarkowanie w najlepszych obiektach, wraz ze wzrostem sprzedaży detalicznej i normalizacją wskaźników kosztów najmu do obrotów. Jednak baza takich aktywów jest ograniczona (nikt nie buduje nowych galerii handlowych), więc większość aktywności skupi się na istniejących nieruchomościach i ewentualnych projektach modernizacyjnych.
W całej branży w najbliższych latach ESG i modernizacja będą priorytetem. Budynki o wysokich standardach ekologicznych i efektywności energetycznej będą osiągać lepsze wyniki w wynajmie i wycenach – trend ten zyska na sile wraz z zaostrzeniem regulacji klimatycznych UE. Może to przełożyć się na większą liczbę retrofitów oraz wpłynąć na sposób projektowania nowych inwestycji (np. biurowce startowane w latach 2025–26 będą celować w najwyższe certyfikaty zrównoważonego rozwoju, by sprostać oczekiwaniom przyszłych najemców i inwestorów).
Kolejnym motywem są nieruchomości alternatywne: sektor mieszkaniowy PRS oraz akademiki mają szansę dalej rosnąć pod względem wolumenu inwestycji. Już w 2024 roku wartość transakcji PRS wyniosła ok. 340 mln euro (+170% r/r) property-forum.eu, a w przyszłości ta kwota może jeszcze wzrosnąć. Z uwagi na wolniejszą sprzedaż mieszkań deweloperzy są otwarci na transakcje pakietowe z inwestorami PRS (niektórzy rozważają sprzedaż całych budynków) linkedin.com. Spodziewamy się większej liczby transakcji, w których fundusz kupuje cały nowy blok mieszkalny na wynajem – wspiera to płynność deweloperów i zwiększa podaż mieszkań na wynajem. Równolegle powstaje nisza w segmencie akademików; rok 2024 przyniósł już kilka takich transakcji linkedin.com, a biorąc pod uwagę dużą liczbę polskich studentów i rosnącą liczbę studentów zagranicznych, spodziewana jest dalsza aktywność w tym obszarze.
Pod względem tła gospodarczego prognozuje się, że PKB Polski będzie rosnąć o około 3% rocznie w latach 2025–2026, zakładając brak eskalacji kryzysów zewnętrznych ey.com. Wzrost ten, choć wolniejszy od ponad 5% notowanych przed 2020 rokiem, jest wystarczający, aby stymulować wzrost poziomu najmu w nieruchomościach komercyjnych. Konsumpcja powinna być wspierana przez rosnące realne dochody wraz ze spadkiem inflacji, co korzystnie wpłynie na nieruchomości handlowe i hotelarskie. Nieruchomości przemysłowe zyskają, jeśli produkcja i wolumeny handlu będą rosły (a także potencjalnie w razie boomu odbudowy Ukrainy za kilka lat). Jedną z niewiadomych są kursy walutowe – bardzo silny lub słaby złoty polski może wpływać na przepływy inwestycyjne. Stabilny złoty (PLN) w 2025 roku utrzyma zaufanie, podczas gdy zmienność może powodować pewne wahania wśród inwestorów zagranicznych ze względu na ryzyko walutowe.
Z perspektywy polityki gospodarczej kilka kwestii jest wartych obserwacji w krótkim terminie: Jeżeli ustawa o polskich REIT-ach zostanie przyjęta w 2025 roku, może to otworzyć drogę dla krajowych funduszy inwestycyjnych do wejścia na rynek nieruchomości, potencjalnie generując nowy popyt na aktywa komercyjne (i zapewniając deweloperom możliwość wyjścia przez sprzedaż publiczną REIT-ów) ey.com. Ponadto sposób wdrożenia nowej ustawy planistycznej w 2026 roku wpłynie na pipeline projektów – jeśli wiele działek straci możliwość zabudowy, wartość już odrolnionych gruntów i istniejących aktywów może wzrosnąć. Rząd prawdopodobnie pozostanie otwarty na kapitał zagraniczny, ponieważ Polska potrzebuje inwestycji do rozwoju; nie przewiduje się poważnych barier dla zagranicznej własności nieruchomości.
Podsumowując, perspektywy rynkowe na najbliższe 1–3 lata są generalnie pozytywne we wszystkich sektorach. Nieruchomości w Polsce mogą korzystać z połączenia niższych stóp procentowych, solidnych fundamentów gospodarczych i postępującej konwergencji kraju z Europą Zachodnią. Jak podsumowuje jeden z branżowych raportów: „polski rynek ma mocne fundamenty, a zwroty z inwestycji w Polsce są relatywnie lepsze niż w Europie Zachodniej” linkedin.com. Inwestorzy rzeczywiście koncentrują się ponownie na Polsce, gdyż stopy zwrotu dostosowały się, a perspektywy wzrostu pozostają niezmienione. Oczekujemy większych wolumenów transakcji w 2025 roku w miarę napływu kapitału do transakcji, a także potencjalnie dalszej kompresji stóp kapitalizacji, jeśli stopy procentowe spadną szybciej niż przewidywano. Na rynkach najmu prawdopodobne są umiarkowane poprawy: spadek pustostanów w biurach, nieznaczny wzrost czynszów w handlu detalicznym, utrzymujący się wysoki popyt na logistykę. Ryzyka dla spadku obejmują szoki zewnętrzne (ceny energii, wydarzenia geopolityczne) oraz wewnętrzne niepokoje polityczne, lecz bez ich wystąpienia polski rynek nieruchomości powinien dalej stabilnie się rozwijać. Interesariusze powinni przygotować się na wzrost umiarkowany – dwucyfrowe wzrosty z przeszłości mogą być nieosiągalne, ale rynek wchodzi w dojrzalszą fazę, charakteryzującą się stabilnością, profesjonalizmem i regularnymi, solidnymi zwrotami.
Źródła: Najnowsze dane i analizy pochodzą z raportów Narodowego Banku Polskiego (NBP), globalnych opracowań doradczych i publikacji branżowych. Kluczowe odniesienia to raport NBP o rynku nieruchomości za I kwartał 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, analiza rynku Polski Global Property Guide (maj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, przewodnik EY Polish Real Estate Guide 2025 ey.com oraz aktualizacje rynkowe Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, i inne. Dostarczają one najświeższych danych o indeksach cen, wolumenach transakcji oraz prognozach. Wszystkie wartości statystyczne i cytaty zostały przytoczone bezpośrednio w raporcie dla możliwości weryfikacji. Ogólna perspektywa łączy te trendy empiryczne z dominującymi opiniami ekspertów, aby przedstawić kompleksowy obraz rynku nieruchomości w Polsce na połowę 2025 roku.
