Úvod a přehled trhu
Polsko je největším trhem s nemovitostmi ve střední a východní Evropě, podpořené robustní ekonomikou a konzistentním růstem. V roce 2024 HDP výrazně vzrostl – výrazně nad průměrem EU – a očekává se, že ročně poroste kolem 3,4 % v letech 2025–2026 ey.com nordlb.com. Tato ekonomická síla v kombinaci s nízkou nezaměstnaností a rostoucími příjmy udržuje poptávku napříč rezidenčním, komerčním i průmyslovým segmentem nemovitostí. Po prudkém zpomalení v roce 2023 v důsledku prudkého růstu úrokových sazeb a geopolitického napětí se v roce 2024 vrátil optimismus: celkový objem investičních transakcí dosáhl zhruba 4,8–5,0 miliardy eur, což je více než dvojnásobek objemu z roku 2023 ey.com property-forum.eu. Oživení trhu bylo poháněno „cenovou korekcí“, která přilákala zpět investory s příznivějšími výnosy, spolu se zvolněním měnové politiky koncem roku 2024 linkedin.com. V následujících sekcích se zaměříme na každý hlavní sektor – rezidenční, komerční (kanceláře a maloobchod) a průmyslový – spolu s klíčovými trendy, regionálními rozdíly, trhem s pronájmy, aktivitou investorů a regulatorními vlivy, které ovlivňují polské prostředí trhu s nemovitostmi.
Rezidenční trh s nemovitostmi
Cenové trendy a nedávný vývoj
Polský bytový trh zažil v posledních letech pozoruhodný růst cen a nyní přechází do období mírnějšího růstu. Mezi 2. čtvrtletím 2022 a 2. čtvrtletím 2024 vzrostly ceny nemovitostí v Polsku téměř o 26 %, což byl nejrychlejší růst v EU (například mnoho západoevropských trhů zaznamenalo stagnaci či pokles) eznewswire.com. Tento boom byl způsoben silnou poptávkou po pandemii, vysokou inflací stavebních nákladů a vládními stimuly – zejména „programem bezpečné hypotéky 2 %“ v roce 2023, který prvokupujícím umožnil půjčovat si s 2% úrokem a vyvolal nákupní horečku globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Jakmile ale program skončil a úrokové sazby zůstaly zvýšené, růst cen zpomalil. V prvním čtvrtletí 2024 byla průměrná cena starších bytů v sedmi největších polských městech 13 404 PLN/m² (≈3 463 USD) – což je 8,1% meziroční nárůst, podstatně pomalejší než dříve globalpropertyguide.com. Nové byty od developerů měly průměrnou cenu o něco vyšší, 14 265 PLN/m², s mírným 4,4% ročním růstem globalpropertyguide.com. Toto zpomalení znamená stabilizaci po explozivních růstech let 2021–2022. Ve Varšavě ceny v roce 2023 v podstatě stagnovaly po prudkých nárůstech – u novostaveb byla průměrná cena (~16 000 PLN/m² v říjnu 2023) téměř stejná měsíc od měsíce, ačkoliv stále asi o 18 % vyšší než před rokem realting.com realting.com. Odborníci z oboru uvádějí, že slábnoucí očekávání dalších vládních dotací na bydlení společně s vysokými náklady na úvěry zpomalily dříve prudký cenový růst globalpropertyguide.com.
Přes chladnoucí trendy nedošlo k žádné výrazné cenové korekci a polské bydlení zůstává oblíbenou investicí. Hypoteční trh se v roce 2024 začal zotavovat s tím, jak inflace a sazby začaly klesat – banky poskytly přibližně 83,9 miliardy PLN nových úvěrů na bydlení, což je 43% nárůst oproti propadu v roce 2023 globalpropertyguide.com. Růst mezd (často více než 10 % ročně v posledních letech) a chronický nedostatek bydlení drží ceny „na podlaze“. Zájemci o bydlení, kteří nákup v letech 2022–2023 kvůli vysokým sazbám odložili, se s postupným poklesem úrokových sazeb vracejí. Referenční sazba Polské národní banky, která byla na vrcholu 6,75 % v roce 2022, byla snížena na 5,75 % ke konci 2024 a k polovině 2025 činí 5,25 %, s dalším poklesem v očekávání tradingeconomics.com linkedin.com. Nižší náklady na financování by měly zvýšit dostupnost a poptávku. Právě proto se očekává, že nové prodeje bytů v letech 2024–2025 vzrostou v porovnání s předchozím rokem asi o 10–15 % ey.com. Analytici očekávají pomalejší, ale stále pozitivní vývoj cen – v zásadě měkké přistání. EY realitní výhled předpokládá „pomalejší tempo růstu cen na rezidenčním trhu“ ey.com spíše než strmý pokles. Tato odolnost odráží solidní ekonomické základy Polska a kulturní preference vlastnictví bydlení jako stabilního uchovatele hodnoty.
Graf: Počet prodaných nových bytů v Polsku (hlavní městské trhy). Po vrcholu v roce 2021 nové prodeje prudce klesly v roce 2022 kvůli zpřísnění úvěrů, v roce 2023 částečně oživily a v roce 2024 opět poklesly, protože úrokové sazby zůstaly vysoké globalpropertyguide.com. Rok 2025 začal pomaleji, ale poptávka by se měla stabilizovat s lepšícími se podmínkami globalpropertyguide.com. (Zdroj: NBP/JLL data)
Regionální rozdíly v cenách bydlení
Ceny bytů se výrazně liší v různých polských regionech, přičemž Varšava a další velká města mají nejvyšší hodnoty. Varšava je zdaleka nejdražším trhem: na konci roku 2023 byly nové byty v hlavním městě v průměru kolem 16 000 PLN za metr čtvereční a byty na sekundárním trhu asi 17 000 PLN/m² realting.com realting.com. Oproti tomu jsou ceny v ostatních velkých městech nižší, ale několik z nich zaznamenalo rychlý růst a přibližuje se úrovni Varšavy. Krakov, druhý největší trh, se nyní blíží Varšavě – ve 3. čtvrtletí 2023 byly nové byty v Krakově průměrně 15 500 PLN/m² (a byty z druhé ruky dokonce přesáhly 16 000 PLN) realting.com realting.com, po růstu přes 20 % za poslední dva roky. Vratislav a Trojměstí (Gdaňsk–Gdyně–Sopot) také zaznamenaly prudké nárůsty: koncem roku 2023 dosáhly ceny novostaveb ~13 000 PLN/m² ve Vratislavi a ~14 300 PLN/m² v Trojměstí, meziročně o cca 15 % více realting.com realting.com. I středně velká regionální města zažila boom – například Krakov zaznamenal růst cen bydlení o 24,7 % a Zielona Góra o 21,6 % v letech 2022–2024, což ukazuje na silnou poptávku i mimo hlavní město eznewswire.com. Mezitím mezi dostupnější trhy patří Łódź, třetí největší polské město, kde jsou průměrné ceny kolem 10 000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, a menší města na východě Polska, kde ceny často klesají pod 8 000 PLN. Rozdíl mezi Varšavou a ostatními městy se trochu zmenšil, protože sekundární města rychle zdražují, ale Varšava (a do určité míry i Krakov) si stále drží značný prémiový náskok. Velká část nedávného růstu cen v regionech je poháněna lokálním ekonomickým rozvojem a přelívající se poptávkou – například významnými investicemi do IT/business služeb v Krakově a Poznani, nebo přílivem ukrajinských odborníků a studentů v městech jako Vratislav a Lublin.
Důležité je, že skladové podmínky se liší podle regionu. Varšavský trh, ač nejdražší, zůstává relativně likvidní – má největší počet kupujících a nejkratší dobu prodeje v Polsku globalpropertyguide.com. V Trojměstí (pobřežní oblast Gdaňsku) udržela zdravá poptávka jak místních, tak zahraničních kupujících (včetně Skandinávců) trh v rovnováze. Na druhou stranu některá města čelí přesycení nabídky v segmentu novostaveb: v Krakově a Vratislavi roste zásoba neprodaných jednotek od developerů, která je dnes srovnatelná s méně dynamickým trhem v Poznani globalpropertyguide.com. Ve Łódźi je situace nejnáročnější – při současném tempu prodejů by absorpce neprodaných bytů trvala více než dva roky, což je nejdéle v Polsku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tyto regionální rozdíly znamenají, že cenové trendy se v budoucnu mohou rozcházet: trhy jako Varšava s omezenou novou výstavbou mohou ceny udržet, nebo mírně zvýšit, zatímco města s přebytkem nabídky mohou čelit zvýšeným slevám od developerů nebo stagnaci cen až do vyčištění trhu. Široké cenové poklesy se však neočekávají; i na měkčích trzích developeři většinou projekty odkládají, místo aby dramaticky snižovali ceny, a snaží se udržet marže pewnylokal.pl.Dynamika trhu s nájmy a výnosy
Polský trh s rezidenčními pronájmy zažívá mírný růst a postupný návrat k rovnováze po období kolísání. Po sérii šoků – pandemií, prudkém nárůstu inflace a masovém přílivu uprchlíků z Ukrajiny v roce 2022 – nájmy prudce vystřelily nahoru. Nyní se však inflace nájmů zmírňuje. K dubnu 2025 vzrostlo skutečné nájemné za bydlení (měřeno indexem spotřebitelských cen) meziročně o 4,2 %, což je pokles z přibližně 5,4 % před rokem a v podstatě odpovídá celkové inflaci globalpropertyguide.com. To ukazuje, že růst nájmů se po dvouciferném nárůstu v letech 2022–2023 normalizoval na udržitelnou úroveň. Analytici přisuzují ochlazení „vypršení šoků“ a zvýšení nabídky: mnoho faktorů, které tlačily nájmy nahoru – dopady COVIDu, prudká inflace, nouzová poptávka ze strany uprchlíků a stavební boom – již polevilo globalpropertyguide.com. Jak se stabilizuje makroekonomická situace v Polsku (inflace klesla z cca 15 % v polovině 2022 na cca 6 % na začátku 2024 a růst mezd zůstává silný), trh s pronájmy směřuje k rovnováze.
Regionální rozdíly v nájmech zůstávají výrazné. Varšava má zdaleka nejvyšší nájmy, následovaná dalšími velkými městy. Tabulka níže ukazuje průměrné inzerované nájmy v březnu 2025 pro klíčová města:
| Město | Průměrný měsíční nájem (PLN) | Průměrný nájem (USD) | Meziroční změna (březen 2025) |
|---|---|---|---|
| Varšava | 4 906 PLN | 1 268 $ | +0,3 % |
| Krakov | 3 273 PLN | 846 $ | +3,7 % |
| Łódź | 2 191 PLN | 566 $ | +3,9 % |
| Vratislav | 3 057 PLN | 790 $ | +0,3 % |
| Poznaň | 2 564 PLN | 662 $ | +3,4 % |
| Trojměstí (Gdaňsk/Gdyně/Sopot) | 3 164 PLN | 818 $ | +3,0 % |
Zdroj: Otodom rental report, březen 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Průměrný nájem v Varšavě (~4 900 PLN, nebo 1 270 $) je více než dvojnásobkem oproti menším regionálním městům jako Kielce (kolem 2 000 PLN) globalpropertyguide.com, což odráží vyšší příjmy a náklady na bydlení v hlavním městě. Je pozoruhodné, že růst nájmů za poslední rok byl v Varšavě a Vratislavi minimální (~0–0,3 % meziročně), což naznačuje, že tyto trhy zaznamenaly velké skoky již dříve a nyní stagnují globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Oproti tomu sekundární města jako Krakov, Łódź a Poznaň stále vykazovaly k začátku 2025 mírné roční nárůsty nájmů o 3–4 % globalpropertyguide.com. Celkově podmínky ukazují na zdravější rovnováhu: nabídka pronájmů vzrostla (více pronajímatelů nabízí byty, včetně jednotek pořízených během posledního boomu a nových bytů přicházejících na trh), zatímco poptávka – podpořena mladými profesionály a studenty stěhujícími se do měst – zůstává vysoká globalpropertyguide.com. Míra neobsazenosti v soukromém sektoru pronájmů je nízká, ale nájemci mají nyní na výběr o něco více než před rokem. Odborníci na trh poznamenávají, že „trh s pronájmy v Polsku se postupně dostává do rovnováhy,“ při stabilním zvyšování nájmů a více nabídkách k uspokojení stále vysoké poptávky globalpropertyguide.com. Horečné skoky, které trh zaznamenal v roce 2022 (kdy o byty soupeřily stovky tisíc válečných uprchlíků), již ustoupily; řada uprchlíků se začlenila či odešla a na trhu se objevily nové možnosti (včetně zrekonstruovaných bytů a některých institucionálních pronájmů).
Investiční výnosy z pronájmu jsou v Polsku poměrně atraktivní. Počátkem roku 2025 činil hrubý výnos z pronájmu bytů v průměru kolem 6,1 %, což je mírný nárůst oproti cca 6,0 % na konci 2024 globalpropertyguide.com. Výnosy se zlepšily, protože nájmy rostly v uplynulém roce rychleji než prodejní ceny. Mezi velkými městy jsou nejvyšší výnosy tam, kde jsou nižší pořizovací ceny: například Bydhošť nabízí průměrný hrubý výnos okolo 6,65 %, a dokonce i ve Varšavě je výnos silných 6,5 % přes její vysoké ceny globalpropertyguide.com. Přímořský Gdaňsk má také nadprůměrné výnosy (~6,3 %). Nejnižší výnosy byly zaznamenány v Poznani (~5,4 %), kde jsou ceny nemovitostí vzhledem k nájmům vyšší globalpropertyguide.com. Tato čísla zdůrazňují, že investice do polských rezidenčních nemovitostí mohou generovat lepší výnosy z pronájmu než v mnoha západoevropských metropolích (kde bývají běžné výnosy 3–4 %), samozřejmě však při odpovídajícím riziku. Institucionální investoři si toho všímají: sektor institucionálních pronájmů PRS (Private Rented Sector), který ještě před pár lety takřka neexistoval, se rychle rozšiřuje. Dnes profesionálně spravovaný PRS tvoří méně než 1 % ze zhruba 4,5 milionu pronajímaných jednotek v Polsku ey.com, ale rychle roste. Nedávná studie Cushman & Wakefield odhadla, že institucionální pronajímatelé ovládají přes 21 000 pronajímaných bytů (ve velkých městech, z toho cca 39 % ve Varšavě) a dalších 25 000 jednotek je ve výstavbě v rámci oznámených projektů globalpropertyguide.com. Developeři stále častěji zvažují výstavbu za účelem pronájmu: někteří rezidenční developeři prodávají celé nové bloky investičním fondům namísto jednotlivým kupcům linkedin.com linkedin.com. Tento trend by měl pokračovat, zvláště když vysoké úrokové sazby v roce 2023–24 ztížily nákupy malým investorům a otevřely cestu kapitálově silnějším fondům. Probíhá také konverze jiných nemovitostních typů na byty pro pronájem – např. starší kanceláře či hostely se mění na apartmány a studentské bydlení ey.com ey.com. Na straně nájemců má Polsko stále vysoký podíl vlastnického bydlení (asi 87 % domácností bydlí ve vlastním), což znamená, že jen kolem 13 % lidí bydlí v nájmu globalpropertyguide.com. Tento nízký podíl ukazuje na značný potenciál růstu sektoru pronájmů. S pokračující urbanizací a migrací (včetně cca 1,5 milionu Ukrajinců v Polsku) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com by poptávka po nájmech měla zůstat silná. Stručně řečeno, trh s pronájmy se posiluje udržitelným způsobem: nájmy rostou mírně, výnosy jsou konkurenceschopné a institucionální investice přinášejí novou nabídku a profesionalitu, což vše směřuje k dozrávajícímu sektoru.
Trh komerčních nemovitostí
Kancelářský sektor
Polský kancelářský trh prokázal odolnost během pandemie a nyní je na bodu zlomu, který se vyznačuje omezenou novou nabídkou a přechodem k vyšší kvalitě. Varšava s více než 6 miliony m² kancelářských prostor je hlavní ukazatel trhu. Po nárůstu neobsazenosti během covidu začala obsazenost opět růst díky silné aktivitě nájemců a prakticky žádným novým dokončením v posledních čtvrtletích. Ve 4. čtvrtletí 2024 činila celková míra neobsazenosti kanceláří ve Varšavě přibližně 10,6 %, což je přibližně stejné jako před rokem polandoffices.com. Je však důležité poznamenat výrazný rozdíl mezi lokalitami: v centru města (prvotřídní centrální zóny) klesla neobsazenost na pouhých 7,4 % na počátku roku 2025 polandinsight.com, což svědčí o vysoké poptávce po kvalitních prostorách v jádrových oblastech. Mezitím necentrální obchodní čtvrti a starší kancelářské parky stále vykazují dvoucifernou neobsazenost (~13 % mimo centrum ve Varšavě) europaproperty.com. To odráží širší trend: nájemci se „vracejí do centra“ a preferují novější, vysoce kvalitní budovy splňující ESG požadavky a očekávání zaměstnanců, zatímco sekundární kanceláře (zejména ty se zastaralými standardy či v okrajových lokalitách) mají problémy udržet nájemníky. Nástup hybridní práce vedl mnoho firem ke konsolidaci či mírnému zmenšení prostor, často však hledají kvalitnější prostory místo větší plochy. Díky tomu si výše nájemného v nejlepších lokalitách v centru Varšavy drží úroveň (cca 25–27 €/m²/měsíc v nejvyšších věžích) a majitelé budov třídy B nabízejí více pobídek k plnění prostor. Regionální kancelářská centra – Krakov, Vratislav, Trojměstí, Katovice, Poznaň, Lodž – vykazovala v roce 2023 míru neobsazenosti v rozmezí 12–16 %, přičemž moderní budovy překonávaly starší zásoby.
Z hlediska nabídky vstupuje Polsko do cyklické útlumové fáze. Developeři během nejistoty let 2020–2022 a drahého financování většinou pozastavili nové projekty; dnes je výstavba velmi slabá. Ve Varšavě bylo v roce 2024 dokončeno pouze asi 55 000 m² nových kanceláří (rekordní minimum) a i v roce 2025 bude nabídka omezená polandinsight.com. Mimo Varšavu je dokončováno několik projektů (například v Krakově a Katovicích), ale mnoho plánovaných výškových budov bylo odloženo, dokud předpronájmy neospravedlní výstavbu. Tento nedostatek nové nabídky spolu se stabilní poptávkou trh pomalu utahuje. Ve Varšavě se celková neobsazená plocha (~680 000 m² v polovině roku 2024) mezičtvrtletně klesala pdf.euro.savills.co.uk. Analytici poznamenávají, že je „obtížné souhlasit s tvrzením, že varšavský kancelářský trh trpí nedostatkem prostor“ vzhledem k 10 % neobsazenosti, ale je jasné, že nejlepší prostory jsou absorbovány a žádné výrazné přesycení nepřichází realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Omezená výstavba může dokonce v letech 2025–2026 vést k nedostatku nabídky v prémiových lokalitách, což by mohlo dát větší sílu majitelům budov.
Investiční aktivita v kancelářském sektoru se v roce 2024 silně zotavila. Investoři využili snížených cen – výnosy vzrostly na atraktivnější úroveň (~5,50–6,00 % u nejlepších varšavských kanceláří, oproti ~4,75 % před dvěma lety) – a nakupovali kvalitní budovy. Kancelářské transakce v roce 2024 dosáhly 1,64 miliardy €, což je čtyřnásobek oproti roku 2023 property-forum.eu. Významnými obchody byl například prodej mrakodrapu Warsaw Unit z roku 2021 švédské firmě Eastnine AB, dále prodej dvou kancelářských kampusů developera Skanska – kancelářské budovy P180 ve Varšavě a Studio, které získali čeští a švédští investoři linkedin.com. Tyto velké transakce ukazují obnovenou důvěru, ačkoliv okruh kupců je stále menší než před pandemií linkedin.com. Mnoho klíčových institucionálních investorů je selektivních a zaměřuje se pouze na prvotřídní aktiva se silnými nájemci. Roste i role domácího kapitálu – polští soukromí investoři a oportunistické fondy vykoupili některé starší kanceláře za výhodné ceny s cílem jejich konverze na jiné využití (například studentské bydlení nebo byty) linkedin.com. Při opatrné nové výstavbě tak mohou být stávající budovy s vysokou neobsazeností kandidáty k rekonstrukci či změně využití. Výhledově je nálada v kancelářském sektoru opatrně optimistická. Očekává se, že neobsazenost ve Varšavě bude mírně klesat a žádné zásadní převisy nabídky nejsou na obzoru. Poptávka se pozvolna zlepšuje, jak firmy opět expandují – například technologické a byznysové služby si po pauze znovu pronajímají větší plochy v Krakově a Vratislavi. Hlavní výzvou pro majitele budou moderní standardy: udržitelnost (energetická efektivita, zelené certifikace) a vybavenost jsou pro nájemce čím dál důležitější linkedin.com. Starší budovy budou vyžadovat rekonstrukci nebo budou čelit zastarávání. Celkově by polský kancelářský trh v horizontu příštích 1–3 let měl zažít „postupný návrat kapitálu“ a stabilní vývoj, zvláště pokud se v roce 2025 naplní očekávání poklesu úrokových sazeb linkedin.com.
Maloobchodní sektor
Polský maloobchodní sektor s nemovitostmi zvládl období obnovy po pandemii a zůstává jedním z nejdynamičtějších maloobchodních trhů ve střední Evropě. Rok 2024 znamenal oživení investic do retailových nemovitostí a pokračující vývoj formátů. Návštěvnost a obraty nákupních center se po zrušení všech covidových omezení vrátily téměř na úroveň roku 2019 – polští spotřebitelé se nadšeně vrátili do nákupních center a růst maloobchodních tržeb (ač utlumen vysokou inflací) zůstal pozitivní. V roce 2024 „maloobchodní tržby výrazně ožily“ po poklesu v roce 2023 nordlb.com. Důležité je, že polský spotřebitelský trh má stále značný potenciál: i po letech růstu je maloobchodní kupní síla na hlavu stále hluboko pod západoevropským průměrem, takže se s růstem ekonomiky očekává další expanze nordlb.com. Ostatně, mezinárodní maloobchodníci stále vstupují na polský trh nebo expandují, protože je láká velká populace (38 milionů), rostoucí mzdy a relativně nízká saturace retailových ploch v některých segmentech. Současně e-commerce, která vystoupala na ~10–12 % maloobchodních tržeb, se už jen mírně zvyšuje – kamenné prodejny zůstávají klíčové, zvláště mimo hlavní města.
Co se týče typů nemovitostí, špičkově si vedly retailové parky a convenience centra. Během pandemie se menší venkovní retailové parky (často s kotvou v podobě supermarketu či hobby obchodu) ukázaly jako velmi odolné a následně přilákaly investory i developery. V roce 2024 proběhla řada obchodů s portfolii retailových parků v regionálních městech, přičemž tyto výnosově stabilní nemovitosti získávali jak mezinárodní, CEE i místní investoři linkedin.com linkedin.com. Znovu zájem investorů získávají i velká nákupní centra. Rok 2024 přinesl dvě největší transakce polských nákupních center v historii: Magnolia Park ve Vratislavi byla prodána za 373 milionů € a Silesia City Center v Katovicích za 405 milionů € – obě koupila společnost NEPI Rockcastle, významný jihoafrický investor do maloobchodních nemovitostí linkedin.com. Další významnou transakcí byl prodej portfolia nákupních center firmou Cromwell, což ukazuje, že i velké retailové nemovitosti jsou opět v centru dění property-forum.eu. Tyto čtyři velké retailové transakce byly hlavními tahouny investičního boomu roku property-forum.eu. Výnosem obchodních center se vydali směrem nahoru (nyní přibližně ~6,0 %+), což zvyšuje atraktivitu akvizic, zvláště když se nájemné v maloobchodu ukázalo jako stabilnější, než se v roce 2020 mnozí obávali. Nájemné v prémiových nákupních centrech ve Varšavě a dalších velkých městech se v podstatě vrátilo na dřívější úrovně a míra neobsazenosti v nejvyšší třídě center je nízká (často pod 3–5 %). Sekundární centra v menších městech jsou pod větším tlakem, ale i tam trvá zájem nájemců o dobré lokality.
Pozoruhodným trendem je rozštěpení v rámci maloobchodu: na jedné straně se daří rozsáhlým nákupním centrům a outletovým centrům s vysokou návštěvností; na druhé straně jsou starší centra v nasycených trzích přeorientovávána nebo mohou být nakonec přestavěna (například některá slabší centra jsou kandidáty na přeměnu na smíšené projekty nebo na logistická centra pro poslední míli). Segment retail parků pokračuje v rozšiřování nabídky – developeři jako Trei, Immofinanz a Echo Investment budují malé parky ve městech s 20–50 tisíci obyvateli, kde byl moderní maloobchod stále vzácný. Supermarkety a diskontní řetězce potravin (Biedronka, Lidl aj.) rovněž dál rychle expandují a často kotví právě tyto nové projekty. Navíc městské hlavní třídy ve Varšavě a Krakově ožily po návratu turismu v letech 2022–2023; luxusní značky a provozovatelé v segmentech gastro se opět rozšiřují v prémiových lokalitách v centru města (ve varšavské ulici Nowy Świat a krakovském Starém Městě došlo k obnovenému zájmu nájemců). Z pohledu investorů byl maloobchodní segment v Polsku v roce 2024 spolulídrem (spolu s kancelářemi) – každý tvořil přibližně 32 % z více než 5 miliard EUR objemu komerčních realitních investic property-forum.eu. To je pozoruhodný návrat, vezmeme-li v úvahu, že investice do maloobchodu v letech 2020–2022 stagnovaly. Přítomnost zkušených investorů, jako jsou NEPI Rockcastle, MAS Real Estate a EPP (kterou spoluvlastní Redefine z Jižní Afriky), podtrhuje důvěru v dlouhodobé perspektivy polského maloobchodu. Nájemné v obchodních centrech má potenciál růst v příštích letech, podporované ekonomickým růstem a omezenou novou nabídkou center (velká nová centra téměř nevznikají – projekty jsou převážně menšího rozsahu). Jedním z bodů k pozorování je spotřebitelská poptávka: vysoká inflace (v roce 2022 dosáhla 15 %, v roce 2023 asi 8 %) snižovala kupní sílu domácností, nyní se ale inflace ochlazuje a růst reálných mezd obrací do kladných čísel, což je příznivé pro maloobchodní tržby. Dalším faktorem je e-commerce infrastruktura – online maloobchod v Polsku sice rychle roste, ale ze stále relativně nízké základny, a mnoho tradičních obchodníků zavádí omnichannel modely. Celkově je výhled pro polské maloobchodní nemovitosti opatrně pozitivní: země zůstává podprůměrně zásobená moderními formáty v přepočtu na obyvatele ve srovnání se západní Evropou a jak domácí, tak zahraniční obchodníci pohánějí poptávku po kvalitních prostorech. Investoři jsou stále selektivnější (preferují špičkové objekty a projekty s ukotvením supermarketů), ale rok 2024 ukázal, že zájem existuje, když je cena správná.Průmyslový a logistický sektor
Sektor průmyslových a logistických nemovitostí je v Polsku hvězdou trhu, posilovaný strategickou polohou země, boomem e-commerce a trendy v přesouvání výroby (nearshoring). Po dvou rekordních letech (2021–2022) co do výstavby i nájmů si trh v letech 2023–2024 mírně oddechl, avšak zůstává velmi aktivní. Celkové množství moderních skladových prostor v Polsku přesahuje 30 milionů m², což z něj činí největší trh ve střední a východní Evropě. Klíčová logistická centra se vytvořila kolem Varšavy, Łódźi (střední Polsko), Horního Slezska (region Katovic), Poznani, Wroclawi a stále více západního Polska (poblíž hranic s Německem), stejně jako v menších klastrech kolem námořních přístavů (Gdaňsk) a východní hranice (když se obchodní trasy s Ukrajinou přeskupují). Poptávka po průmyslových prostorách je robustní. V 1. pololetí 2024 bylo v Polsku pronajato 2,6 milionu m² skladových prostor, což je třetí nejlepší první pololetí v historii (vyšší hodnoty byly jen v letech 2021 a 2022) jll.pl. I když ekonomický růst zpomalil, nájemní aktivita v roce 2024 zůstávala silná díky 1) expanzi operátorů 3PL logistiky a maloobchodníků (včetně supermarketů potřebujících další distribuční centra), 2) investicím do výroby (od automobilového průmyslu po spotřebiče), které si Polsko vybíraly jako výrobní základnu, a 3) určitému přesunu dodavatelských řetězců z Asie „blíže“ k zákazníkům – centrální poloha Polska je atraktivní pro obsluhu evropského trhu nordlb.com. E-commerce zůstává zásadní hnací silou: online maloobchod v Polsku, který se během pandemie výrazně zrychlil, vyžaduje rozsáhlou skladovou infrastrukturu k zajištění distribuce. S expanzí gigantů jako Amazon, Zalando i místních hráčů vzniká v Polsku řada nových logistických center – „extrémně rychlý růst online obchodu“ tak podporuje poptávku po skladech nordlb.com. Zájem rostl i ze strany zahraničních firem z Asie a USA: Polsko je vnímáno jako ideální vstupní brána na západoevropské trhy, a zároveň jako nákladově dostupná výrobní základna se snadným přístupem na trhy EU nordlb.com. Na straně nabídky dodávali developeři nové prostory vysokým tempem, i když toto tempo začalo polevovat. V roce 2022 dosáhla nová výstavba historického maxima (přidáno přes 4 miliony m²). V 1. pololetí 2024 bylo dokončeno asi 1,6 milionu m² – což je sice pořád hodně, ale představuje to pokles o 37 % proti H1 2023, což naznačuje, že developeři v době ekonomické nejistoty omezili spekulativní projekty jll.pl. Mnoho projektů zahájených v roce 2022 je již dokončeno, zatímco v roce 2023 byly nové výstavby vzácnější kvůli vyšším nákladům na financování a vyčkávacímu postoji trhu. Výsledkem prudkého nárůstu nabídky a následného utlumení je nárůst míry neobsazenosti. Ve středu roku 2024 činila celková neobsazenost skladů v Polsku 8,1 %, což znamená šestý kvartální růst po sobě na nejvyšší úroveň za několik let jll.pl. Jde však stále o umírněnou úroveň (vzhledem k tomu, že řada novostaveb je teprve ve fázi rozpronájmu), ale znamená posun od extrémně utaženého trhu se sub-5% neobsazeností v roce 2021. Na předměstích Varšavy a v Dolním Slezsku se prázdné prostory nápadně zvýšily s dokončením velkých projektů. Hodně z této neobsazené plochy je však „frikční“ – tedy novostavby čekající na nájemce – a očekává se, že bude díky stabilní poptávce rychle absorbována. Významné je, že míra předpronájmů se zlepšila; projekty rozestavěné v polovině roku 2024 měly v průměru předpronajato asi 55 % nbp.pl, což znamená, že více než polovina nových ploch je zajištěna nájemníky ještě před dokončením. Výše nájemného u skladů za poslední dva roky vzrostla (v roce 2024 dosáhlo prime nájemné 3,8–4,5 €/m²/měsíc v klíčových lokalitách, což je zhruba o 15 % více než v roce 2021), důvodem jsou vyšší stavební náklady a dříve extrémně nízká neobsazenost. S postupným růstem volných ploch může růst nájmů stagnovat, ale nelze čekat zásadní poklesy kvůli inflačním tlakům a přetrvávajícímu zájmu nájemců. Investiční apetit po logistických nemovitostech zůstává silný. V roce 2024 tvořily průmyslové/logistické nemovitosti 25 % objemu komerčních realitních investic v Polsku, což představuje 1,26 miliardy € v transakcích (meziročně nárůst asi o 30 %) property-forum.eu property-forum.eu. Ačkoliv to byl pokles oproti rekordním letům 2020–21 (kdy se investovalo 2–3 miliardy EUR ročně), šlo stále o výrazné číslo. Významní byli především američtí investoři, kteří v roce 2024 nasadili do polské logistiky více než 350 milionů € (téměř 28 % celkového objemu sektoru) property-forum.eu – příklady jsou akvizice fondy jako Exeter, Hines a Fortress. Aktivní je i evropský kapitál (německé, britské a francouzské fondy), a regionální hráči expandují formou joint ventures. Hlavní transakcí byl prodej portfolia Diamond Business Park (s lokalitami ve Varšavě, Strykóvě a Gliwicích) českému fondu Investika a jeho private equity partnerovi – šlo o největší skladovou transakci roku 2024 linkedin.com. Touto akvizicí přesáhl objem průmyslových nemovitostí fondu Investika v Polsku 409 000 m² focusonbusiness.eu. Výnosy z prémiových logistických objektů se posunuly z historických minim – prime yields vystoupaly v letech 2023–24 na cca 5,75–6,25 % (z hodnot kolem 4,25 % v maximu), což zvyšuje atraktivitu sektoru pro investory zaměřené na dlouhodobý příjem linkedin.com. Díky silným základům poptávky řada investorů vnímá polskou logistiku jako dlouhodobý růstový příběh. Nově se vynořuje subsegment městských distribučních skladů pro poslední míli (menší prodejní/distribuční centra poblíž městských hranic), o které mají zájem kurýrní a potravinové dodavatelské firmy a které mohou dosahovat prémiových nájmů.Při pohledu do budoucna zůstává výhled pro průmyslové nemovitosti v Polsku příznivý, i když je nutná opatrnost ohledně míry neobsazenosti. Země nadále patří mezi nejrychleji rostoucí logistické trhy v Evropě nordlb.com. I když se nabídka volných prostor zvýšila (což zastavilo extrémně nízkou neobsazenost z předchozích let), developeři již plánují další vlnu projektů, aby uspokojili nové nájemce i expanze stávajících. Například roste poptávka od asijských výrobců a Polsko se prezentuje jako životaschopná alternativa k lokalitám v Asii či Západní Evropě pro výrobu a distribuci nordlb.com. Válka na Ukrajině, ač tragická, vedla také k tomu, že někteří výrobci přesouvají své operace z Ukrajiny nebo Ruska do Polska. Navíc by rekonstrukční snahy na Ukrajině v příštích letech mohly Polsko postavit do pozice překladiště materiálů a zboží, což by dále zvýšilo potřebu logistiky. Souhrnně řečeno, základní předpoklady průmyslového sektoru – centrální poloha, zlepšující se infrastruktura (nové dálnice, železniční nákladní terminály) a silná poptávka nájemců – by měly udržet jeho odolnost. Jakékoli krátkodobé oslabení nájmů či obsazenosti kvůli přílivu nové nabídky pravděpodobně nebude trvalé. Jak poznamenala jedna zpráva, „polský trh s logistickými nemovitostmi se ukazuje jako mimořádně odolný”, podpořený strukturálními trendy, jako je e-commerce a nearshoring, které zůstávají zachovány nordlb.com.
Investiční trendy a hlavní hráči na trhu
Objem investic do polských nemovitostí kolísal v závislosti na globálních tocích kapitálu, ale rok 2024 zaznamenal jasné oživení. Celkové investice do komerčních nemovitostí přesáhly 5,0 miliardy € v roce 2024, což je nárůst o zhruba 130 % meziročně a téměř zpět na pětiletý průměr okolo 5,3 mld. € property-forum.eu nordlb.com. Všechny hlavní třídy aktiv zaznamenaly zvýšenou aktivitu investorů. Kancelářské a maloobchodní nemovitosti byly nejvýkonnějšími sektory z hlediska objemu (každý zhruba 32 % celkového objemu), průmyslové nemovitosti tvořily 25 % a alternativní sektory (zejména nájemní bydlení a hotely) kolem 10 % property-forum.eu property-forum.eu. Za zmínku stojí, že několik velkých transakcí tvořilo podstatnou část oživení – včetně dvou prodejů nákupních center a významného prodeje kancelářské budovy (Warsaw Unit), jak již bylo zmíněno. Naznačuje to, že likvidita se vrátila, ale byla soustředěna především do prémiových, velkoobjemových aktiv, kde kupující našli hodnotu po úpravě cen. Výnosy z prémiových nemovitostí se skutečně zvýšily o 50–150 bazických bodů napříč sektory oproti před-2022 minimu, což představuje „tržní korekci”, která umožnila investorům návrat za atraktivní ceny linkedin.com. Například výnosy z prémiových kanceláří stouply na cca 5,5 %, z nákupních center na cca 6 % a u logistiky taktéž na cca 6 % (oproti dřívějším hodnotám pod 5 %), což vede k vyššímu příjmu investorů linkedin.com. Navíc snížení úrokových sazeb v eurozóně koncem roku 2024 zlepšilo sentiment a podmínky financování dluhu linkedin.com.
Skladba investorů v Polsku je rozmanitá. V roce 2024 tvořili evropští investoři (zejména z Německa, Rakouska, Švédska, Česka a Velké Británie) největší podíl – kolem 60 % objemu transakcí nordlb.com. Například německé institucionální fondy a francouzští správci aktiv byli aktivní v kancelářských a logistických obchodech. Roste také přítomnost severoamerického a asijského kapitálu: Americké private equity firmy výrazně navýšily akvizice (zejména v průmyslovém sektoru) property-forum.eu a investoři z Jižní Afriky (například NEPI Rockcastle, Redefine) a Středního východu mají podíly v maloobchodních a kancelářských portfoliích. Regionální (CEE) investoři jsou rovněž aktivnější – české a maďarské fondy koupily několik polských kancelářských budov a parků. Mezitím hrají domácí investoři větší roli než dříve, i když stále tvoří menšinu objemu. Polské realitní investiční trusty (REITs) zatím neexistují (legislativa je v přípravě), ale místní pojišťovny, banky a vysoce majetní jednotlivci investují přímo nebo v rámci partnerství. V roce 2024 domácí kapitál vyhledával příležitosti typu „value-add“, například nákup znehodnocených kancelářských aktiv nebo menších maloobchodních center k dalšímu rozvoji linkedin.com. Očekávaný polský režim REIT (SINN) je diskutován pro rok 2025 ey.com, což by mohlo, pokud bude zaveden, otevřít cestu většímu zapojení domácího institucionálního kapitálu do výnosových nemovitostí.
Pokud jde o hlavní hráče na trhu, Polsko je sídlem celé řady domácích i mezinárodních developerů a fondů:
- Největší developeři (rezidenční sektor): Sektoru bytové výstavby dominují společnosti jako Dom Development, Robyg, Develia a Atal. Skupina Dom Development Capital Group je největší podle tržeb – v roce 2023 byla polským developerem č. 1 s příjmy okolo 1,85 mld. PLN (o 20 % více než další konkurent) scribd.com scribd.com. Dom Dev je rovněž lídrem v počtu prodaných jednotek na klíčových trzích (například téměř 1800 bytů ve Varšavě v roce 2024) scribd.com. Robyg (nyní součást TAG Immobilien) a Develia jsou další celopolští hráči s tisíci jednotkami ročně statista.com. Tito velcí developeři se zaměřují na velká města a relativně dobře zvládli nedávné zpomalení (často tak, že přizpůsobili tempo prodejů a produktovou skladbu). Významně k nabídce bydlení přispívají i středně velcí a regionální developeři – např. Echo Investment (který působí v rezidenčním i komerčním sektoru), Atal, Budimex Nieruchomości (nyní součást CP Developer), Murapol, Archicom. Trh je poměrně fragmentovaný (v Polsku působí přes 400 developerů), avšak větší firmy získávají tržní podíl a očekává se konsolidace, protože menší developeři mají větší problémy kvůli vyšším nákladům scribd.com scribd.com.
- Největší developeři (komerční sektor): Polský trh komerčních nemovitostí formují hlavní mezinárodní developeři. V sektoru kanceláří dominuje švédská společnost Skanska – vystavěla řadu špičkových kancelářských věží ve Varšavě a regionálních městech (a v posledních letech byla evropským developerem č. 1 podle objemu nových kanceláří) realassets.ipe.com. Ghelamco, belgický developer, realizoval projekty jako Warsaw Spire a Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovensko) postavil ikonickou Varso Tower (nejvyšší v EU) ve Varšavě. Významným kancelářským developerem je i domácí Echo Investment (například projekt Browary Warszawskie) a má joint venture platformu pro kancelářské investice. V maloobchodu stavěly velká nákupní centra firmy jako ECE a Unibail-Rodamco; NEPI Rockcastle a ECE/OTCF spravují klíčová obchodní centra. Panattoni (z USA) je tahounem průmyslového developmentu a má největší podíl na výstavbě skladů v Polsku. Další klíčoví průmysloví developeři jsou Prologis, GLP, Segro, CTP a 7R (domácí firma) – společně dostali Polsko mezi klíčové evropské trhy s logistickými nemovitostmi.
- Aktivní investoři/fondy: Na institucionální investiční straně vyniká několik jmen. NEPI Rockcastle, kotovaný v Johannesburgu, je po svých akvizicích v roce 2024 jedním z největších majitelů maloobchodu v Polsku linkedin.com. Investika (Česká republika) rychle rozšířila své polské portfolio logistických nemovitostí focusonbusiness.eu. Německé otevřené fondy (například Deka, Commerz Real, Union Investment) tradičně vlastní několik polských kanceláří i center, i když v poslední době někteří svoji aktivitu pozastavili. Allianz Real Estate a CFH/Foncière mají v Polsku svá portfolia. Eastnine AB a Stena Real Estate ze Švédska uskutečnily v roce 2024 významné nákupy kanceláří linkedin.com. CPI Property Group (Česko) se stal hlavním vlastníkem po akvizici polských aktiv Immofinanz v letech 2022–23, čímž získal podíl v kancelářích i maloobchodu. Na domácí scéně má PZU (největší pojišťovna) a PKO BP (největší banka) své realitní investiční pobočky, které investují převážně do prémiových aktiv a financují developerské projekty. Státem řízená PFR Nieruchomości je aktivní v projektech nájemního bydlení (cenově dostupné a tržní nájemní byty). Dále Griffin Real Estate, polská private equity platforma, spravuje několik realitních portfolií (například PRS platformu Resi4Rent ve spolupráci se zahraničními investory). Celkově má polský realitní trh zdravý mix globálního institucionálního kapitálu a silných domácích developerů/investorů, což přispívá ke konkurenceschopnosti a dobré kapitalizaci oboru.
Jedním unikátním aspektem je rostoucí zájem zahraničních kupců o rezidenční nemovitosti. Kromě institucionálních investorů se na polském trhu s bydlením více prosazují jednotliví zahraniční kupci. U některých nových projektů v roce 2024 tvořily přes 30 % kupujících osoby ze zahraničí globalpropertyguide.com. Největší skupinou jsou ukrajinští občané, z nichž mnozí v Polsku zůstali a nyní zde pořizují bydlení (často za účelem sjednocení rodiny a dlouhodobého pobytu) globalpropertyguide.com. Další významnou skupinou jsou Bělorusové, vedle některých kupujících ze západní Evropy a Asie globalpropertyguide.com. Developeři hlásí „zřetelný nárůst” zájmu zahraničních klientů, přičemž lákadlem je ekonomická stabilita Polska a relativně příznivé ceny globalpropertyguide.com. Tento příliv zahraniční poptávky se soustředí hlavně do Varšavy a Krakova (a některých prestižních rekreačních oblastí), a představuje další poptávkový polštář, zejména pro luxusnější byty a příměstské domy.
Ekonomické a politické faktory ovlivňující trh
Vývoj trhu s nemovitostmi v Polsku v posledních letech je úzce propojen s ekonomickými podmínkami a zásahy vlády. Několik klíčových faktorů vyčnívá:
- Měnová politika a náklady na financování: Rychlý růst úrokových sazeb v letech 2022–2023 měl zásadní dopad. Aby zabránila inflaci, Polská národní banka zvýšila základní sazbu z téměř nulové v počátku roku 2021 na 6,75 % do poloviny roku 2022 – což byl jeden z nejrychlejších zpřísňujících cyklů v regionu. To vedlo ke zvýšení hypotečních úroků nad 10 %, což výrazně snížilo dostupnost bydlení pro kupující. Objem nových hypoték v roce 2022 prudce klesl, protože mnoho potenciálních zájemců bylo cenově vytlačeno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeři zpomalili prodeje nebo nabízeli vlastní pobídky k financování, aby udrželi poptávku. Naopak pronajímatelé existujících nemovitostí zažili méně vynucených prodejů, než se obávalo, částečně díky vládnímu programu „hypotečních prázdnin“, který umožnil úvěrovaným pozastavit splácení až na 8 měsíců v letech 2022–23 a zabránil tak vlně zabavení majetku. Koncem roku 2023 inflace prokázala známky zpomalení (pokles na ~7 % CPI z vrcholu ~18 %), což umožnilo centrální bance zahájit snižování sazeb. Sazba byla snížena na 6,0 % ve 4. čtvrtletí 2023 a dále na 5,25 % do poloviny roku 2025 nbp.pl. Tento obrat začal obnovovat poptávku po úvěrech – jak bylo uvedeno, v roce 2024 došlo k 43% skoku v objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů globalpropertyguide.com – a zlepšení investorského sentimentu. Vyhlídka na další snižování sazeb (analytici očekávají ~4,5 % do konce roku 2025) think.ing.com je pro reality pozitivním signálem, pravděpodobně sníží náklady na financování a podpoří ceny nemovitostí.
- Vládní programy bydlení: Polská vláda v posledních letech aktivně zasahovala do trhu s nemovitostmi prostřednictvím dotačních programů. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego“ (Bydlení bez vlastních zdrojů) byl spuštěn v roce 2022 na záruku úvěrů pro kupující bez celé akontace, nicméně zájem byl nízký. Výraznější dopad měl program „Bezpieczny Kredyt 2 %“ (Bezpečný úvěr 2 %) spuštěný v polovině 2023 předchozí vládou. Nabídl novým kupujícím hypotéky s 2% úrokem (s tím, že stát dorovnával tržní sazby) na pořízení nových i starších bytů do určité cenové hladiny. Účinek byl dramatický – nahromaděná poptávka byla uvolněna, zejména mezi mladými kupci, což nastartovalo prodej ve 2. polovině roku 2023 a vedlo k cenovému růstu ke konci roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeři spěchali s uváděním nových projektů na trh, aby uspokojili dotovanou poptávku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Program měl ale daný rozpočet a na začátku roku 2024 byl v souvislosti s politickými změnami ukončen. Nová vláda (nastoupila koncem 2023) naznačuje jiný přístup: oznámila program „Klucz do mieszkania“ („Klíč k bytu“), jehož cílem je podpořit nízkopříjmové domácnosti při pořízení bydlení ey.com. Tato iniciativa plánuje nabídnout levnější jednotky nebo pobídky k financování, ale s přísnými cenovými limity, což může zvláště pomoci zájemcům v menších městech ey.com. Pokud bude realizován, může se přesunout poptávka do sekundárního trhu v levnějších regionech, s menším vlivem na drahé trhy typu Varšava (díky cenovým stropům) ey.com. Zákonodárci se snaží vyvážit podporu dostupnosti s prevencí přehřátí trhu. Zkušenosti ukazují, že dotace (například úvěry za 2 %) mohou dočasně raketově zvýšit poptávku i ceny, nicméně po jejich ukončení může následovat volatilita globalpropertyguide.com. Odvětví proto pozorně sleduje konsistenci bytové politiky. Náhlé změny – například zvažované nové zdanění majitelů více bytů, diskutované v roce 2023 – mohou ovlivnit investorské chování (už samotná debata o dani za třetí a další byt vedla k pozastavení nákupů některých malých investorů) globalpropertyguide.com. Zatím přetrvává široká podpora státu pro zlepšení dostupnosti a nabídky bytů, detaily provádění se však vyvíjí.
- Územní plánování a nabídka pozemků: Významnou legislativní změnou je probíhající reforma územního plánování. Novela Stavebního zákona nařizuje, aby všechny obce přijaly do konce 2025 nové „generální plány“ pro řízení využití pozemků ey.com. Tato reforma (někdy označovaná jako „urbanistická revoluce“) má za cíl modernizovat a zpřehlednit, co lze kde stavět, a nahradit zastaralé místní plány. Developeři však varují, že nové plány mohou snížit intenzitu zástavby či vyloučit řadu pozemků z možnosti výstavby – zejména parcely, které dosud nemají místní regulační plán, by mohly být po roce 2026 podle přísnějších pravidel nevyužitelné globalpropertyguide.com. V předstihu se proto mnoho investorů snažilo získat stavební povolení před vstupem nové legislativy. Skutečně, počet vydaných stavebních povolení v roce 2024 vzrostl o cca 20,6 % (schváleno téměř 291 000 bytových jednotek, velmi vysoké číslo) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, když developři a vlastníci pozemků chtěli zajistit stávající podmínky. Tento nárůst povolení ovlivnila také středoroční změna technických norem (pravděpodobně týkajících se energetické účinnosti), která vyvolala snahu podávat žádosti podle starých pravidel globalpropertyguide.com. Odborníci upozorňují, že povolení mají vyšší hodnotu – někteří majitelé pozemků s povolením je drží a „čekají na výhodnější tržní podmínky před zahájením výstavby“, přičemž povolovací proces zůstává dlouhý a obtížný ve velkých městech globalpropertyguide.com. Vláda navíc pracuje na tzv. „zákonu o nabídce“ (ustawa podażowa), jehož cílem je zvýšit dostupnost pozemků pro bytovou výstavbu ey.com. Jedním z návrhů je uvolnit určité zemědělské pozemky v hranicích měst pro obytnou výstavbu ey.com. Pokud zákon projde, mohl by zmírnit nedostatek rozvojových pozemků v rychle rostoucích městech uvolněním nových území pro výstavbu. Celkově budou změny v územním a pozemkovém právu v příštích 1–2 letech výrazně určovat budoucí nabídku bydlení (a do jisté míry i komerčních projektů). Vyšší transparentnost a efektivita plánování (což je cílem reformy) by trhu dlouhodobě prospěla, v krátkodobém horizontu však změny přinesly nejistotu a spustily „teď nebo nikdy“ vlnu žádostí o povolení.
- Nový zákon o developerech a ochrana spotřebitele: V polovině roku 2022 vstoupil v platnost nový developerský zákon, který posiluje práva kupujících při koupi bytu ve výstavbě. Zavedl Developerský garanční fond (fundusz deweloperski) na ochranu složených záloh klientů v případě bankrotu developera či nedokončení projektu ey.com. Developeři nyní musí do tohoto fondu odvádět malé procento tržeb a splňovat přísnější požadavky na vázané účty. Zvyšuje to sice mírně náklady, ale poskytuje větší jistotu kupujícím a mění tržní chování – například někteří menší developeři měli s novými povinnostmi problémy, což nepřímo nahrává konsolidaci u větších firem. Navíc od roku 2021 platí v Polsku přísnější záruční povinnosti – developeři musí opravovat vady po dobu 5 let; v kombinaci tyto regulace zvýhodňují solidní hráče a omezují „spekulanty“, čímž zvyšují stabilitu trhu.
- Změny v daních: Daňová politika a veřejné finance mají také vliv na trh s nemovitostmi. Od 1. ledna 2025 vstoupily v platnost zásadní novely daně z nemovitostí (RET) ey.com. Nově je zaveden samostatný výklad pojmu „budova“ a „stavba“ pro účely daně z nemovitosti, nezávisle na stavebním právu. Prakticky to znamená, že některá zařízení či infrastruktura na pozemku nebo nedokončené budovy mohou být nově zdaněny. Mohlo by dojít ke zvýšení daňové zátěže vlastníků nemovitostí – což je obava developerů i investorů, kteří musí počítat s vyššími náklady na držbu ey.com. Výklad nových pojmů se stále vyjasňuje a někteří majitelé mohou nové výměry zpochybňovat. Pozitivní je, že Polsko stále nemá celostátní daň z držby nemovitostí (vyjma nízké RET) – nevyskytuje se zde každoroční daň z majetku jako v některých zemích. V roce 2022 byla však zavedena malá „daň z otočení“ na podporu omezení rychlých přímých prodejů (prodej bytu do 6 měsíců podléhá vyšší dani z příjmu) a diskutuje se o zdanění neobydlených jednotek ve městech, aby se podpořilo jejich uvedení na trh. K žádným významným změnám daně z kapitálového výnosu ani daně z příjmů z pronájmu v poslední době nedošlo; příjem z pronájmu pro fyzické osoby lze danit jednotnou sazbou 8,5 % až do určité hranice, což je pro investory výhodné globalpropertyguide.com (plán na zrušení této sazby a progresivní zdanění byl zatím odložen).
- Zahraniční investice a vlastnictví: Polsko obecně umožňuje volné vlastnictví nemovitostí zahraničními osobami, zejména z EU/EHP, kteří nemají žádná omezení. Občané mimo EU potřebují povolení Ministerstva vnitra při koupi pozemků či samostatných domů, což je obvykle formalita; byty v bytových domech tuto povinnost nemají. Pravidla se v poslední době neměnila. Co se však změnilo, je sentiment zahraničních investorů – jak již bylo uvedeno, válka na Ukrajině a napětí s Ruskem některé investory v roce 2022 vystrašily, ale většina se přizpůsobila. Geopolitické riziko je stále do určité míry započteno (Polsko nabízí vyšší výnosy i z tohoto důvodu), ale členství v NATO a EU investory uklidňuje. Silné přílivy zahraničního kapitálu (přes 20 miliard € ročně v průmyslu a službách) nadále posilují poptávku po nemovitostech pro výrobu a kanceláře ey.com.
- ESG a udržitelnost: Na základě směrnic EU prosazuje Polsko ekologičtější development. Nové budovy musí splňovat stále přísnější energetické standardy (například byly přijaty požadavky téměř NZEB – budovy s téměř nulovou spotřebou energie – pro nové povolení do roku 2021/2022). Diskutuje se také o povinnosti instalací fotovoltaiky nebo zelených střech na velkých novostavbách. Evropská taxonomie a povinnosti ESG reportingu ovlivňují investory – řada z nich nyní hodnotí budovy podle kritérií udržitelnosti (energetické štítky, uhlíková stopa). To vyvolalo vlnu rekonstrukcí kanceláří s cílem zvýšit efektivitu a důraz na BREEAM/LEED certifikace u nových projektů. Nejde o jeden konkrétní zákon, ale celkový trend ESG zvyšuje náklady na výstavbu a rekonstrukce, zároveň však zajišťuje delší hodnotu budov. Jak uvádí EY, „kritéria ESG zaujala stěžejní roli v polském realitním sektoru,“ s vyššími očekáváními na straně bank a investorů nordlb.com nordlb.com. Z dlouhodobého hlediska mohou budovy s ekologickými řešeními dosahovat vyšší poptávky a ocenění, zatímco stavby nevyhovující mohou čelit tzv. brown discountům nebo regulačním sankcím (např. možné povinné renovace neefektivních budov dle termínů EU).
Shrnuto, kombinace makroekonomických opatření (úroky, úvěrová politika) a cílených regulací v oblasti realit (stavební právo, developerský zákon, dotace) utváří polský trh. Vláda balancuje mezi podporou výstavby (nové pozemky, případná REIT legislativa) a ochranou spotřebitelů (důkladnější dohled nad developery a programy pro kupující). Ekonomické faktory jako inflace a růst ovlivňují reality přímo přes náklady na výstavbu i příjmy domácností. V roce 2025 se klima zlepšuje – inflace klesá, sazby míří dolů a nová vláda preferuje dostupné bydlení – všechny tyto faktory vytváří podporující pozadí pro trh s nemovitostmi. Zájemci však zůstávají obezřetní: náhlé změny politiky či vnější šoky (například eskalace konfliktu na Ukrajině či riziko globální recese) mohou rychle změnit náladu trhu.
Výhled na příští 1–3 roky
Rezidenční segment: Očekává se, že polský trh s bydlením se v příštích několika letech stabilizuje a postupně nabere na obrátkách, pokud nenastanou žádné zásadní otřesy. Po horské dráze posledních dvou let – kdy byla poptávka zmítána výkyvy úrokových sazeb a dotačními programy – se rok 2025 jeví jako rok normalizace. Tržní prognózy naznačují, že prodeje bytů v roce 2025 zůstanou stabilní nebo se mírně zlepší, podpořené nižšími úrokovými sazbami a pokračujícím růstem mezd, avšak nedosáhnou rekordních úrovní z boomu let 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight spolu s realitním portálem Otodom předpokládají, že prodeje bytů v roce 2025 „zůstanou stabilní, vyhnou se velkému propadu nebo vlně bankrotů developerů,“ ale nedosáhnou předchozích vrcholů globalpropertyguide.com. To znamená, že developeři mohou očekávat zdravější prodejní prostředí než v roce 2023, zejména pokud „Klíč k bytu“ (Key to Apartment) aktivuje dodatečnou poptávku v nižších segmentech. Co se týče cen, většina analytiků očekává umírněný růst cen nemovitostí v řádu několika procent ročně. EYův průvodce na rok 2025 předpokládá pomalejší tempo růstu cen, v zásadě v souladu s inflací ey.com. Při inflaci kolem 5 % a možná i nižší by nominální růst cen bytů mohl být středně jednociferný, což znamená v reálném vyjádření téměř stagnaci – velký rozdíl oproti nedávným dvouciferným skokům, ale jde stále o pozitivní trend. Plateu nebo mírný pokles reálných cen by ve skutečnosti mohl zlepšit dostupnost bydlení, která je v současnosti napjatá (poměr ceny k příjmům ve velkých městech jako Varšava a Krakov je na historických maximech).
Jedním z faktorů, které ovlivní trh, bude vývoj úrokových sazeb. Pokud by centrální banka snižovala sazby rychleji, než se očekává (například by referenční sazba klesla pod 4 % do roku 2026), úrokové sazby hypoték by se snížily a pravděpodobně by trh s bydlením ještě více podpořily. Naopak, pokud se inflace ukáže jako perzistentní a udrží úrokové náklady vyšší déle, oživení trhu s bydlením by mohlo být pomalejší. Při postupném poklesu základních sazeb lze očekávat, že dostupnost hypoték se rozšíří – více domácností znovu získá možnost úvěru, což uvolní část odložené poptávky těch, kteří nákup odložili v letech 2022–23. Banky již začaly uvolňovat úvěrová omezení (polský dohled nad finančním trhem v polovině roku 2023 zmírnil přísné stresové testy), takže tok úvěrů by se měl zlepšit. Navíc podpora prvokupců zůstává na pořadu dne: pokud bude v roce 2025 spuštěn nový vládní bytový program, mohl by krátit spodní segment trhu (ačkoli s cenovými limity může poptávku směřovat do levnějších předměstí nebo k nákupu starších bytů).
Dalším vznikajícím trendem je růst sektoru PRS (institucionální pronájem), který přinese nové nabídky zejména ve Varšavě. Několik projektů build-to-rent bude dostavěno v letech 2025–2026 a nabídne nové nájemní byty, což by mohlo mírně zvýšit míru neobsazenosti v segmentu buy-to-let. Vzhledem k obrovskému nedostatku moderních nájemních bytů v Polsku však budou tyto přírůstky pravděpodobně bez problémů absorbovány a očekává se, že nájmy porostou mírně (na celostátní úrovni v rozmezí 3–5 % ročně, pokud inflace zůstane kolem 5 %). Nájemní trh by měl zůstat napjatý ve velkých městech kvůli růstu městské populace (včetně pokračující migrace). Výnosy z nájmů by se měly držet v průměru kolem 6 %, což činí soukromé investice do pronájmů atraktivními ve srovnání s nízkorizikovými dluhopisy (zejména po poklesu sazeb).
Zásadní je, že v současném výhledu se na trhu s bydlením neočekává žádný kolaps. Situace v Polsku se liší od některých západních zemí – nedochází k nadměrnému zadlužení (pouze asi 11 % polských domácností má hypotéku globalpropertyguide.com) a banky byly opatrné. Bytová nabídka se sice zlepšuje, ale stále není nadměrná vzhledem k potřebě – Polsko má stále jeden z nejnižších počtů bytových jednotek na 1 000 obyvatel v EU a odhady hovoří o nedostatku několika milionů jednotek. Tento strukturální nedostatek ve spojení s generační poptávkou (Mileniálové zakládající rodiny) poskytuje trhu polštář. Rizika, na která si dát pozor, zahrnují: výrazné zhoršení ekonomiky a růst nezaměstnanosti (v současnosti nízké kolem 5 %), případné razantní zásahy do politiky jako např. vysoké zdanění více nemovitostí (což by mohlo vést k odprodeji části bytů drobnými investory) či návrat vysoké inflace a opětovnému zvyšování sazeb. Pokud se těmto scénářům vyhneme, základním scénářem je pomalý, ale stabilní růst – trh s bydlením se „posouvá ke stabilizaci“, jak uvádí Global Property Guide globalpropertyguide.com, s tím, že ceny a nájmy porostou kontrolovaným tempem a výstavba se bude přizpůsobovat skutečné poptávce ze strany koncových uživatelů.
Komerční nemovitosti: Výhled pro segment komerčních nemovitostí na léta 2025–2027 je opatrně optimistický s očekáváním zvýšené investiční aktivity a postupného zlepšování fundamentů, zejména pokud bude hospodářský růst pokračovat. Podle tržních pozorovatelů je „rok 2025 potenciálně ještě nabitější než [2024]“ z hlediska investičních transakcí, vzhledem k očekávanému snižování úrokových sazeb a existenci nevyužitého kapitálu zaměřeného na Polsko linkedin.com linkedin.com. Vysoké výnosy, které Polsko relativně k západní Evropě nabízí (často o 150–300 bazických bodů více u srovnatelných aktiv), jsou velkým lákadlem a s poklesem nákladů na financování by se mělo zapojit více investorů. Můžeme očekávat nové tržní hráče nebo návrat velkých institucionálních investorů, kteří stojí momentálně bokem. V roce 2025 povedou zřejmě sektory: logistika (stále velmi žádaná globálně; příběh Polska je přesvědčivý) a kanceláře (kde přeceněná aktiva a omezená nová výstavba vytváří příznivou dynamiku). I samotný kancelářský sektor – kde byla nálada opatrná – by měl v roce 2025 přilákat „postupný návrat kapitálu“ linkedin.com, zejména do špičkových budov ve Varšavě a klíčových regionálních městech. S minimální výstavbou nových kanceláří mohou investoři soutěžit o existující, stabilizovaná aktiva.
Trh skladů by měl zůstat velmi likvidní. Významný objem kapitálu, jak konzervativního, tak oportunistického, míří na průmyslová portfolia, takže rok 2025 může přinést portfolio transakce nebo dokonce akvizice celých platforem. Výstavba v logistice začátkem roku zpomalí, ale jakmile se stávající volná kapacita obsadí, ve druhé polovině 2025 se aktivita znovu rozjede; developeři jako Panattoni a CTP mají k dispozici pozemky a rychle zareagují, až dosáhne volná kapacita vrcholu. Míra neobsazenosti v průmyslu by se tak mohla po dosažení maxima kolem 8–10 % opět mírně snižovat a nájmy by měly zůstat stabilní (výrazný pokles nájmů je nepravděpodobný, pokud nedojde k velkému převisu nabídky nebo recesi).
V segmentu maloobchodu by měl zájem investorů o retail parky a špičková nákupní centra přetrvat. Důvěru ovlivní silné spotřebitelské základy Polska a výkon aktiv pořízených v roce 2024. Pokud velké nákupy obchodních center společností NEPI přinesou dobré výnosy, další investoři by se mohli zaměřit na další úroveň aktiv. Je možné, že některé zahraniční maloobchodní fondy se mohou při lepším financování vrátit na polský trh. Nájmy v maloobchodě by měly v hlavních projektech mírně růst, jak se zvedají tržby a normalizují nákladové poměry nájemců. Nicméně počet kvalitních retailových aktiv je omezený (nová nákupní centra se nestaví), takže aktivita se bude soustředit na stávající nemovitosti a možnosti přestaveb či modernizací.
Napříč sektory se ESG a modernizace stanou v příštích letech klíčovými tématy. Budovy s výraznými „green“ parametry a energetickou účinností budou mít nadstandardní výkonnost jak z hlediska pronájmů, tak hodnoty – a tento trend s přísnějšími regulacemi EU ještě zesílí. To by mohlo urychlit projekty rekonstrukcí a ovlivnit i novou výstavbu (například kanceláře rozestavěné v letech 2025–26 budou cílit na nejvyšší udržitelnost, aby splnily budoucí nároky nájemců i investorů).
Dalším tématem jsou alternativní nemovitosti: sektor PRS a studentské bydlení by měly dále růst z hlediska objemu investic. Již v roce 2024 bylo zaznamenáno přibližně 340 milionů eur v PRS transakcích (+170 % meziročně) property-forum.eu, a tento objem může dále narůstat. S pomalejším prodejem bytů zůstávají developeři otevřeni velkoprodeji PRS investorům (někteří zvažují prodej celých budov) linkedin.com. Očekáváme více transakcí, kdy fond koupí celý nový bytový dům za účelem pronájmu – to podpoří likviditu developerů a zároveň tvorbu nájemního fondu. Paralelně se jako nově vznikající segment rozvíjí studentské bydlení (kolejní projekty); v roce 2024 zde proběhlo několik obchodů linkedin.com a aktivita by mohla dále růst vzhledem k velké studentské populaci Polska a rostoucímu počtu zahraničních studentů.
Z hlediska ekonomického pozadí se předpovídá, že HDP Polska poroste v letech 2025–2026 přibližně o 3 % ročně, za předpokladu, že nedojde k eskalaci vnějších krizí ey.com. Tento růst, byť pomalejší než více než 5% tempa před rokem 2020, postačuje k podpoře růstu obsazenosti v komerčních nemovitostech. Spotřeba by měla být podporována rostoucími reálnými příjmy, jak inflace poleví, což bude mít pozitivní dopad na maloobchodní a hotelový sektor. Průmyslové nemovitosti budou mít prospěch, pokud dojde k rozšíření výrobní produkce a objemů obchodu (a případně k rekonstrukčnímu boomu na Ukrajině za několik let). Nejistotou zůstávají směnné kurzy – velmi silný nebo slabý polský zlotý může ovlivnit toky investic. Stabilní zlotý (PLN) v roce 2025 by zachoval důvěru, zatímco volatilita by mohla způsobit určitou zdrženlivost zahraničních investorů kvůli měnovému riziku. Z pohledu politiky stojí v krátkodobém horizontu za zmínku několik věcí: Pokud bude v roce 2025 schválen zákon o polských REIT, může to otevřít cestu pro domácí investiční fondy do nemovitostí, což by mohlo vytvořit novou poptávku po komerčních aktivech (a zároveň poskytnout developerům výstupní cestu prostřednictvím veřejných prodejů REIT) ey.com. Dále bude implementace nového stavebního zákona v roce 2026 ovlivňovat pipeline developerských projektů – pokud mnoho pozemků přijde o možnost zástavby, může to zvýšit hodnotu již zastavěných pozemků a stávajícího majetku. Postoj vlády k zahraničnímu kapitálu pravděpodobně zůstane vstřícný, protože Polsko potřebuje investice pro růst; nečekají se žádné významné překážky pro vlastnictví nemovitostí zahraničními subjekty. Závěrem lze říci, že výhled trhu na příští 1–3 roky je obecně pozitivní napříč sektory. Trh nemovitostí v Polsku je připraven těžit ze souběhu nižších úrokových sazeb, pevných ekonomických základů a pokračující konvergence země se západní Evropou. Jak shrnul jeden průmyslový výhled: „polský trh má silné základy a výnosy z investic v Polsku jsou relativně lepší než v západní Evropě“ linkedin.com. Investoři skutečně přesouvají svou pozornost zpět do Polska, protože výnosy se upravily a růstové vyhlídky zůstávají neporušené. V roce 2025 očekáváme vyšší objemy transakcí, jak více kapitálu najde cestu do obchodů, a případně další kompresi výnosů, pokud úrokové sazby klesnou rychleji, než se očekávalo. U nájemních trhů lze očekávat mírná zlepšení: kancelářské prázdné stojany budou klesat, maloobchodní nájmy mírně porostou a logistická poptávka zůstane vysoká. Negativní rizika zahrnují vnější šoky (ceny energií, geopolitické události) a domácí politickou nejistotu, ale pokud k nim nedojde, měl by polský trh nemovitostí pokračovat na cestě stabilního rozvoje. Zainteresované strany by se měly připravit na prostředí umírněného růstu – dvouciferné nárůsty z minulosti jsou sice za námi, ale trh vstupuje do vyspělejší fáze, kterou charakterizuje udržitelnost, profesionalita a stabilní výnosy. Zdroje: Nedávná data a analýzy byly čerpány ze zpráv Národní banky Polska (NBP), analýz globálních poradenských společností a oborových publikací. Mezi klíčové reference patří zpráva NBP o realitním trhu za 1. čtvrtletí 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, analýza trhu v Polsku od Global Property Guide (květen 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY Polish Real Estate Guide 2025 ey.com a aktuální informace z trhu od Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu a další. Tyto zdroje poskytují nejaktuálnější dostupná data o indexech cen, objemech transakcí i prognózách. Všechny statistické údaje a citace jsou průběžně uváděny v textu pro ověření. Celkový pohled kombinuje tyto empirické trendy s převládajícími názory expertů a poskytuje komplexní obrázek o trhu nemovitostí v Polsku k polovině roku 2025.
