Introduction et aperçu du marché
La Pologne est le plus grand marché immobilier d’Europe centrale et orientale, soutenu par une économie robuste et une croissance régulière. En 2024, le PIB a connu un fort rebond – bien au-dessus de la moyenne de l’UE – et devrait croître d’environ 3,4 % par an en 2025–2026 ey.com nordlb.com. Cette solidité économique, combinée à un faible taux de chômage et à la hausse des revenus, soutient la demande dans les segments résidentiel, commercial et industriel. Après un fort ralentissement en 2023 en raison de la flambée des taux d’intérêt et des tensions géopolitiques, l’optimisme est revenu en 2024 : le volume total des transactions d’investissement a atteint environ 4,8–5,0 milliards d’euros, soit plus du double du volume de 2023 ey.com property-forum.eu. La reprise du marché a été stimulée par une « correction de prix » qui a attiré les investisseurs grâce à des rendements plus favorables, ainsi que par un assouplissement de la politique monétaire fin 2024 linkedin.com. Dans les sections suivantes, nous analysons chaque secteur majeur – résidentiel, commercial (bureaux et commerce de détail), et industriel – ainsi que les principales tendances, dynamiques régionales, marché locatif, activité des investisseurs et l’influence de la réglementation qui façonnent le paysage de l’immobilier en Pologne.
Marché immobilier résidentiel
Tendances des prix et développements récents
Le marché du logement en Pologne a connu une hausse remarquable des prix ces dernières années, entamant désormais une période de modération. Entre le 2ème trimestre 2022 et le 2ème trimestre 2024, les prix des logements polonais ont bondi de près de 26 %, la plus forte croissance de l’UE (à titre de comparaison, de nombreux marchés d’Europe de l’Ouest ont affiché des variations nulles ou négatives) eznewswire.com. Ce boom a été alimenté par une forte demande post-pandémique, une inflation élevée des coûts de construction et des mesures gouvernementales – notamment le programme “Safe 2%” de prêts hypothécaires subventionnés lancé en 2023, qui a permis aux primo-accédants d’emprunter à un taux de 2 % et a provoqué une frénésie d’achats globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Cependant, avec la fin progressive du programme et le maintien de taux d’intérêt élevés, la hausse des prix s’est atténuée. Au premier trimestre 2024, le prix moyen des logements anciens dans les sept plus grandes villes de Pologne était de 13 404 PLN/m² (≈3 463 USD) – en hausse de 8,1 % sur un an, une augmentation bien plus modérée globalpropertyguide.com. Les logements neufs construits par des promoteurs affichaient en moyenne des prix légèrement plus élevés, à 14 265 PLN/m², avec une hausse annuelle modeste de 4,4 % globalpropertyguide.com. Ce ralentissement marque une stabilisation après la flambée de 2021–2022. En effet, à la fin de 2023 à Varsovie, les prix se sont stabilisés après une progression rapide – le prix moyen du neuf (~16 000 PLN/m² en octobre 2023) était quasiment inchangé d’un mois sur l’autre, mais restait ~18 % plus élevé qu’un an auparavant realting.com realting.com. Les experts du secteur notent que la confiance déclinante envers de futures subventions au logement et le coût élevé du crédit ont tempéré l’élan haussier des prix globalpropertyguide.com.
En dépit du ralentissement, aucune correction significative des prix ne s’est produite, et le logement polonais reste un placement privilégié. L’octroi de crédits immobiliers a commencé à repartir en 2024 à mesure que l’inflation et les taux montraient des signes d’accalmie – les banques ont accordé quelque 83,9 milliards de PLN de nouveaux prêts en 2024, soit une hausse de 43 % par rapport au niveau déprimé de 2023 globalpropertyguide.com. La croissance généralisée des salaires (souvent 10 %+ par an ces dernières années) et une pénurie chronique de logements assurent un plancher aux prix. Les acheteurs potentiels qui ont reporté leur projet en 2022–2023 en raison du coût du crédit reviennent progressivement, alors que les taux baissent. Le taux directeur de la Banque nationale de Pologne, qui avait culminé à 6,75 % en 2022, a été abaissé à 5,75 % fin 2024 et s’établit à 5,25 % mi-2025, avec de nouveaux assouplissements attendus tradingeconomics.com linkedin.com. Des coûts de financement en baisse devraient améliorer l’accessibilité et la demande. En effet, les ventes de logements neufs devraient rebondir d’environ 10–15 % en 2024–2025 par rapport à l’année précédente ey.com. Les analystes anticipent une trajectoire plus lente mais toujours positive pour les prix – une sorte d’atterrissage en douceur. Les perspectives immobilières d’EY prévoient “une croissance plus lente des prix sur le marché résidentiel”à l’avenir ey.com plutôt qu’une chute brutale. Cette résilience reflète les fondamentaux solides de l’économie polonaise et la préférence culturelle pour la propriété du logement comme valeur refuge.
Figure : Nombre de nouveaux logements vendus en Pologne (grandes agglomérations urbaines). Après un pic en 2021, les ventes de logements neufs ont chuté en 2022 dans un contexte de resserrement du crédit, ont partiellement rebondi en 2023, puis ont à nouveau décliné en 2024 à cause de taux d’intérêt élevés globalpropertyguide.com. 2025 commence lentement, mais la demande devrait se stabiliser sous l’effet d’une amélioration des conditions globalpropertyguide.com. (Source : données NBP/JLL)
Différences régionales des prix de l’immobilier résidentiel
Les prix immobiliers varient fortement selon les régions de Pologne, Varsovie et les grandes métropoles affichant les valeurs les plus élevées. Varsovie est de loin le marché le plus cher : fin 2023, les appartements neufs de la capitale affichaient en moyenne environ 16 000 PLN par mètre carré, et les biens anciens environ 17 000 PLN/m² realting.com realting.com. À l’inverse, les prix dans d’autres grandes villes restent inférieurs, même si certaines rattrapent rapidement Varsovie. Kraków, deuxième plus grand marché, s’en approche désormais – au 3ème trimestre 2023, les appartements neufs à Cracovie culminaient à ~15 500 PLN/m² (et les biens anciens dépassaient même les 16 000 PLN) realting.com realting.com, après plus de 20 % de hausse en deux ans. Wrocław et le Tricité (Gdańsk–Gdynia–Sopot) ont aussi connu de fortes hausses : fin 2023, le neuf atteignait ~13 000 PLN/m² à Wrocław et ~14 300 PLN/m² dans le Tricité, avec des progressions annuelles proches de 15 % realting.com realting.com. Même les villes régionales de taille moyenne ont connu un boom – par exemple, Cracovie a enregistré une hausse de 24,7 % des prix et Zielona Góra de 21,6 % entre 2022 et 2024, reflétant une forte demande hors capitale eznewswire.com. Parmi les marchés plus abordables figurent Łódź, troisième plus grande ville de Pologne, avec un prix moyen proche de 10 000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, et les petites villes de l’Est polonais où les prix sont souvent inférieurs à 8 000 PLN. L’écart entre Varsovie et le reste s’est quelque peu réduit à mesure que les villes secondaires se sont appréciées rapidement, mais Varsovie (et dans une moindre mesure Cracovie) conserve une prime importante. Une grande partie de la récente croissance des villes régionales provient du développement économique local et de la demande de débordement – par exemple, l’essor des services informatiques/business à Cracovie et Poznań, ou l’afflux de professionnels et étudiants ukrainiens dynamisant la demande à Wrocław et Lublin.
Il est important de noter que les conditions de l’inventaire diffèrent selon les régions. Le marché de Varsovie, bien que le plus cher, reste relativement liquide – il dispose du plus grand nombre d’acheteurs et des délais de vente les plus courts en Pologne globalpropertyguide.com. Dans le Trójmiasto (la zone côtière de Gdańsk), la demande soutenue des locaux et des étrangers (notamment des Scandinaves) a maintenu le marché en équilibre. En revanche, certaines villes font face à une suroffre dans le segment du neuf : Cracovie et Wrocław observent une augmentation du stock de logements invendus par les promoteurs, atteignant désormais un niveau comparable à celui, déjà plus atone, de Poznań globalpropertyguide.com. À Łódź, la situation est la plus difficile : au rythme actuel des ventes, il faudrait plus de deux ans pour absorber le stock invendu, soit le délai le plus long de Pologne globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ces disparités régionales laissent présager des tendances divergentes à venir : les marchés comme Varsovie, où l’offre neuve reste limitée, pourraient voir les prix se maintenir ou légèrement augmenter, tandis que les villes confrontées à un excédent de logements pourraient connaître plus de remises de la part des promoteurs ou une stagnation des prix jusqu’à absorption du surplus. Cependant, un recul généralisé n’est pas anticipé ; même sur les marchés plus souples, les promoteurs préfèrent reporter les projets plutôt que de réduire fortement les prix, dans le but de préserver leurs marges pewnylokal.pl.Dynamique du marché locatif et rendements
Le marché locatif résidentiel polonais connaît une croissance modérée et un retour progressif à l’équilibre après une période de volatilité. À la suite de plusieurs chocs – la pandémie, une flambée de l’inflation, et l’arrivée massive de réfugiés ukrainiens en 2022 – les loyers ont bondi. Toutefois, la hausse des loyers ralentit désormais. En avril 2025, les loyers effectifs de logements (mesurés par l’indice des prix à la consommation) avaient progressé de 4,2 % sur un an, contre environ 5,4 % l’année précédente, soit un taux équivalent à l’inflation générale globalpropertyguide.com. Cela indique que la hausse des loyers est revenue à un rythme soutenable après le bond à deux chiffres de 2022–2023. Les analystes attribuent cette accalmie à « la fin des chocs » et à l’augmentation de l’offre : la plupart des facteurs qui avaient dopé les loyers – perturbations COVID, inflation rapide, afflux de réfugiés et boom immobilier – se sont atténués globalpropertyguide.com. À mesure que la situation macroéconomique se stabilise en Pologne (l’inflation est passée d’environ 15 % mi-2022 à ~6 % début 2024, et la croissance des salaires reste robuste), le marché locatif se rapproche ainsi de l’équilibre.
Les différences régionales de loyers restent marquées. Varsovie affiche de loin les loyers les plus élevés, suivie des autres grandes villes. Le tableau ci-dessous présente les loyers moyens demandés en mars 2025 dans plusieurs grandes agglomérations :
| Ville | Loyer mensuel moyen (PLN) | Loyer moyen (USD) | Évolution annuelle (mars 2025) |
|---|---|---|---|
| Varsovie | 4 906 PLN | 1 268 $ | +0,3 % |
| Cracovie | 3 273 PLN | 846 $ | +3,7 % |
| Łódź | 2 191 PLN | 566 $ | +3,9 % |
| Wrocław | 3 057 PLN | 790 $ | +0,3 % |
| Poznań | 2 564 PLN | 662 $ | +3,4 % |
| Trójmiasto (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3 164 PLN | 818 $ | +3,0 % |
Source : Rapport locatif Otodom, mars 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Le loyer moyen à Varsovie (~4 900 PLN, soit 1 270 $) est plus du double de celui des plus petites villes régionales comme Kielce (environ 2 000 PLN) globalpropertyguide.com, ce qui reflète des revenus et des coûts du logement plus élevés dans la capitale. Fait notable, la hausse des loyers a été minime l’an passé à Varsovie et Wrocław (~0 %-0,3 % sur un an), ce qui suggère que ces marchés avaient déjà connu une forte progression et marquent maintenant une pause globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. À l’inverse, les villes secondaires comme Cracovie, Łódź et Poznań affichaient encore des hausses annuelles modérées de 3 à 4 % début 2025 globalpropertyguide.com. Globalement, la situation s’oriente vers un nouvel équilibre : l’offre locative s’est accrue (plus de propriétaires proposent leur bien, y compris des logements achetés lors du dernier boom ou issus du neuf) alors que la demande – portée par les jeunes actifs et les étudiants attirés par les grandes villes – reste forte globalpropertyguide.com. Les taux de vacance dans le secteur privé restent faibles, mais les locataires disposent d’un peu plus de choix qu’un an auparavant. Les experts du marché relèvent que « le marché locatif en Pologne évolue progressivement vers l’équilibre », avec des hausses de loyer modérées et une augmentation du nombre d’annonces pour répondre à une demande toujours élevée globalpropertyguide.com. Les flambées de 2022 (lorsque des centaines de milliers de réfugiés se disputaient les appartements) se sont apaisées : nombre d’entre eux se sont intégrés ou sont repartis, tandis que l’offre (logements rénovés, locations institutionnelles) s’est étoffée.
Les rendements locatifs en Pologne demeurent relativement attractifs. Début 2025, le rendement brut moyen d’appartements se situait autour de 6,1 %, en légère hausse par rapport à ~6,0 % fin 2024 globalpropertyguide.com. Les rendements se sont améliorés car les loyers ont progressé plus vite que les prix de vente l’an passé. Parmi les principales villes, les plus hauts rendements se trouvent là où les prix d’achat sont moindres : par exemple, Bydgoszcz offre un rendement brut moyen d’environ 6,65 %, tandis que celui de Varsovie reste fort à 6,5 % malgré ses prix élevés globalpropertyguide.com. Gdańsk (côte) affiche aussi des rendements supérieurs à la moyenne (~6,3 %). Les rendements les plus bas sont relevés à Poznań (~5,4 %), où la valeur des biens par rapport aux loyers est plus forte globalpropertyguide.com. Ces chiffres démontrent qu’en résidentiel, la Pologne peut offrir de meilleurs rendements locatifs que beaucoup de capitales d’Europe de l’Ouest (où 3–4 % sont fréquents), certes avec un risque proportionné. Les investisseurs institutionnels l’ont bien compris : le secteur institutionnel locatif (PRS), presque inexistant il y a peu, se développe à grande vitesse. Aujourd’hui, le PRS géré s’élève à moins de 1 % des ~4,5 millions de logements locatifs polonais ey.com, mais connaît une croissance rapide. Selon une étude récente de Cushman & Wakefield, les investisseurs institutionnels détiennent plus de 21 000 appartements locatifs (dont ~39 % à Varsovie), et auraient 25 000 unités supplémentaires en projet globalpropertyguide.com. Les promoteurs s’orientent de plus en plus vers le « build-to-rent » : certains vendent désormais des immeubles entiers à des fonds d’investissement plutôt qu’à la découpe linkedin.com linkedin.com. Cette tendance devrait continuer, d’autant que les taux d’intérêts élevés en 2023–24 ont rendu l’investissement locatif moins accessible aux particuliers, créant de la place pour les fonds mieux dotés. D’autres conversions apparaissent : anciens bureaux ou résidences convertis en logements ou résidences étudiantes ey.com ey.com. Côté locataire, le taux de propriété reste très élevé en Pologne (environ 87 % des ménages sont propriétaires), ce qui signifie qu’environ 13 % louent leur logement globalpropertyguide.com. Cette faible part locative laisse donc entrevoir un fort potentiel de croissance pour le secteur. Avec l’urbanisation et les migrations (on estime à 1,5 million le nombre d’Ukrainiens désormais installés en Pologne) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, la demande locative devrait rester forte. En résumé, le marché locatif se renforce de manière durable : les loyers progressent modérément, les rendements sont compétitifs et l’investissement institutionnel accroît l’offre et la professionnalisation du secteur, autant de signes d’une véritable maturation du marché.
Marché de l’immobilier commercial
Secteur des bureaux
Le marché des bureaux polonais a fait preuve de résilience durant la pandémie et se trouve désormais à un point de bascule, caractérisé par une offre limitée de nouvelles surfaces et une quête de qualité. Varsovie, avec plus de 6 millions de m² de surfaces de bureaux, fait figure de référence. Après un pic de vacance lié au COVID, les taux de vacance ont commencé à diminuer grâce à une forte absorption par les locataires et à l’absence quasi totale de nouvelles livraisons ces derniers trimestres. Au quatrième trimestre 2024, le taux de vacance global des bureaux à Varsovie était d’environ 10,6 %, soit quasi stable sur un an polandoffices.com. Il existe cependant une forte disparité entre les emplacements : dans le centre-ville (zones centrales premium), le taux de vacance est tombé à seulement 7,4 % début 2025 polandinsight.com, signe d’une forte demande pour des espaces de qualité dans les quartiers centraux. En revanche, les quartiers d’affaires excentrés et les parcs de bureaux plus anciens affichent toujours des taux de vacance à deux chiffres (~13% hors centre à Varsovie) europaproperty.com. Cette évolution traduit une tendance générale : les locataires “reviennent au centre” et privilégient les immeubles récents, haut de gamme, répondant aux critères ESG et aux attentes des employés, tandis que les immeubles secondaires (notamment ceux avec des normes obsolètes ou situés en périphérie) peinent à retenir leurs occupants. L’essor du travail hybride a conduit de nombreuses entreprises à consolider ou à réduire légèrement leur surface, mais elles misent souvent sur la qualité plutôt que la quantité. Résultat : les loyers primes dans le CBD de Varsovie restent solides (environ 25–27 €/m²/mois pour les tours haut de gamme), tandis que les propriétaires d’immeubles de catégorie B multiplient les incitations pour remplir leurs surfaces. Les grands pôles régionaux de bureaux – Cracovie, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź – ont également affiché en 2023 des taux de vacance compris entre 12 % et 16 %, les immeubles modernes surperformant les actifs plus anciens.
Du côté de l’offre, la Pologne entre dans une période d’accalmie cyclique. Les promoteurs ont largement mis en pause de nouveaux projets de bureaux entre 2020 et 2022 face à l’incertitude et à des coûts de financement élevés ; aujourd’hui, le pipeline de développement est très réduit. Varsovie n’a ajouté qu’environ 55 000 m² de nouveaux bureaux sur toute l’année 2024 (un record de faiblesse), et 2025 s’annonce également sous le signe d’une offre contrainte polandinsight.com. Hors Varsovie, quelques projets arrivent à terme (par exemple à Cracovie et Katowice), mais de nombreuses tours prévues ont été reportées jusqu’à ce que des prélocations justifient leur lancement. Ce manque de nouvelle offre, associé à une demande soutenue, tend progressivement le marché. À Varsovie, la surface totale vacante (~680 000 m² à mi-2024) diminuait en fait trimestre après trimestre pdf.euro.savills.co.uk. Les analystes notent qu’il est “difficile d’affirmer que le marché des bureaux de Varsovie manque d’espace” avec un taux de vacance de 10 %, mais il est clair que les meilleurs espaces sont absorbés et qu’aucun excès d’offre n’est à prévoir realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Le faible niveau de construction aujourd’hui pourrait même aboutir à des pénuries d’offre dans les emplacements de choix d’ici 2025-2026, donnant potentiellement plus de pouvoir de négociation aux propriétaires.
L’activité d’investissement dans le secteur des bureaux a fortement rebondi en 2024. Les investisseurs ont profité de la baisse des prix – les rendements sont remontés à des niveaux plus attractifs (~5,50 %–6,00 % pour les bureaux prime à Varsovie, contre ~4,75 % il y a deux ans) – pour acquérir des immeubles de grande qualité. Les transactions de bureaux ont totalisé 1,64 milliard € en 2024, soit une multiplication par quatre par rapport à 2023 property-forum.eu. Parmi les transactions marquantes figurent la vente du gratte-ciel Warsaw Unit, construit en 2021, à la société suédoise Eastnine AB, ainsi que la cession par le promoteur Skanska de deux campus bureautiques : le P180 à Varsovie et le bâtiment Studio, acquis par des investisseurs tchèques et suédois linkedin.com. Ces grandes opérations témoignent d’un regain de confiance, même si le cercle d’acheteurs reste plus restreint qu’avant la pandémie linkedin.com. De nombreux investisseurs institutionnels core restent sélectifs, ne visant que les actifs prime avec de solides locataires. Le capital local a également pris une importance croissante : des investisseurs privés polonais et des fonds opportunistes ont racheté certains immeubles plus anciens à prix cassés, visant leur reconversion vers d’autres usages (par exemple en logements étudiants ou en résidentiel) linkedin.com. Face à la prudence dans les constructions neuves, les immeubles existants à forte vacance pourront être candidats à la reconversion. À l’avenir, le sentiment sur le secteur des bureaux reste prudemment optimiste. La vacance à Varsovie devrait continuer à baisser doucement, et aucune surabondance majeure ne s’annonce. La demande s’améliore progressivement à mesure que les entreprises renouent avec la croissance – par exemple, les entreprises technologiques et de services aux entreprises recommencent à prendre de grandes surfaces à Cracovie et Wrocław après une pause. Le principal défi pour les propriétaires sera de répondre aux normes actuelles : la durabilité (efficacité énergétique, certifications vertes) et les services sont devenus des prérequis pour les locataires linkedin.com. Les immeubles plus anciens nécessiteront parfois d’importants travaux de mise à niveau sous peine d’obsolescence. Globalement, le marché des bureaux en Pologne devrait connaître dans les 1 à 3 prochaines années un “retour progressif du capital” et rester stable, surtout si des baisses de taux d’intérêt sont décidées en 2025 linkedin.com.
Secteur du commerce de détail
Le secteur de l’immobilier commercial en Pologne a surmonté la crise post-pandémique et reste l’un des marchés de détail les plus dynamiques d’Europe centrale. L’année 2024 a marqué un rebond de l’investissement retail et la poursuite de l’évolution des formats. La fréquentation et le chiffre d’affaires des centres commerciaux sont revenus presque à leurs niveaux de 2019 après la levée de toutes les restrictions COVID – les consommateurs polonais sont revenus en masse dans les centres commerciaux, et la croissance des ventes de détail (malgré la forte inflation) est restée positive. En 2024, « les ventes de détail se sont nettement redressées » après une baisse en 2023 nordlb.com. Il est important de noter que le marché polonais du consommateur dispose encore d’un fort potentiel : même après des années de croissance, le pouvoir d’achat retail par habitant reste très inférieur à la moyenne ouest-européenne, ce qui laisse des marges de progression à mesure que l’économie se développe nordlb.com. Ainsi, les enseignes internationales continuent d’entrer ou de se développer en Pologne, attirées par une population nombreuse (38 millions), des salaires en hausse et un taux de saturation commerciale encore relativement bas dans certains segments. Parallèlement, le commerce en ligne, qui a bondi à environ 10–12% des ventes au détail, a vu son rythme de croissance se stabiliser – les points de vente physiques restent essentiels, surtout hors des grandes villes.
En termes de types d’actifs, les retail parks et centres de proximité se sont révélés être les plus performants. Lors de la pandémie, les retail parks de taille plus réduite (souvent à ciel ouvert, ancrés sur des enseignes alimentaires ou de bricolage) ont fait preuve d’une grande résilience et sont devenus recherchés par investisseurs et promoteurs. De nombreuses transactions en 2024 ont porté sur des portefeuilles de retail parks dans les villes régionales, avec un mix de capitaux internationaux, d’Europe centrale et locaux, misant sur la stabilité de rendement offerte par ces actifs linkedin.com linkedin.com. Dans le même temps, les grands centres commerciaux retrouvent aussi la faveur des investisseurs après une période de prudence. L’année 2024 a vu deux des plus grosses opérations jamais réalisées sur des malls en Pologne : Magnolia Park à Wrocław vendu pour 373 millions €, et Silesia City Center à Katowice pour 405 millions € – deux actifs rachetés par NEPI Rockcastle, un investisseur majeur sud-africain dans le retail linkedin.com. Un autre événement majeur a été la vente par Cromwell d’un portefeuille de centres commerciaux, signe que les actifs retail de grande valeur retrouvent leur attractivité property-forum.eu. Ces quatre opérations retail de grande valeur ont été des moteurs essentiels du rebond de l’investissement cette année property-forum.eu. Les taux de rendement prime des centres commerciaux se sont tendus (autour de ~6,0 %+), rendant les acquisitions plus attractives, d’autant que les loyers retail se sont avérés plus solides que ce que certains craignaient en 2020. Les loyers des malls prime à Varsovie et dans les grandes villes ont largement rebondi, tandis que les taux de vacance dans les meilleurs centres restent faibles (souvent moins de 3 à 5 %). Les centres secondaires des villes de taille moyenne sont plus sous pression, mais là aussi la demande locative ne faiblit pas pour les meilleurs emplacements.
Une tendance notable est la divergence au sein du commerce de détail : d’un côté, les méga-centres commerciaux à fort trafic et les centres de magasins d’usine affichent de bonnes performances ; de l’autre, les centres vieillissants situés dans des marchés saturés sont en train d’être repositionnés ou pourraient être reconvertis à terme (par exemple, certains centres moins performants pourraient devenir des projets mixtes ou des hubs de logistique du dernier kilomètre). Le segment des parcs commerciaux continue d’augmenter l’offre – des développeurs comme Trei, Immofinanz et Echo Investment construisent de petits parcs dans des villes de 20 à 50 000 habitants où le commerce moderne était rare. Les supermarchés et les chaînes d’épicerie discount (Biedronka, Lidl, etc.) poursuivent également leur expansion rapide et sont souvent les locomotives de ces nouveaux projets. De plus, les artères commerçantes urbaines de Varsovie et de Cracovie ont retrouvé leur dynamisme avec le retour du tourisme en 2022–2023 ; les marques de luxe ainsi que les opérateurs de restauration et de boissons se développent à nouveau dans des emplacements de choix au centre-ville (Nowy Świat à Varsovie et la Vieille Ville de Cracovie attirant un regain d’intérêt locatif). Du point de vue des investisseurs, l’immobilier commercial de détail en Pologne en 2024 était le secteur co-leader (à égalité avec les bureaux) – chacun représentant environ 32 % du volume d’investissement immobilier commercial supérieur à 5 milliards d’euros property-forum.eu. Il s’agit d’un retour remarquable, compte tenu de l’atonie des investissements dans le commerce de détail entre 2020 et 2022. La présence d’investisseurs aguerris comme NEPI Rockcastle, MAS Real Estate et EPP (co-détenu par Redefine d’Afrique du Sud) témoigne de la confiance dans les perspectives à long terme du secteur en Pologne. Les loyers commerciaux ont un potentiel de hausse dans les années à venir, soutenus par la croissance économique et une offre limitée de nouveaux centres commerciaux (très peu de grands centres sont construits – la plupart des projets sont de plus petite échelle). Un point de vigilance reste la consommation des ménages : la forte inflation (qui a atteint 15 % en 2022 et environ 8 % en 2023) a entamé le pouvoir d’achat, mais le recul de l’inflation et le retour de la croissance réelle des salaires augurent bien pour les ventes de détail. Un autre facteur est l’infrastructure du commerce électronique : les ventes en ligne progressent rapidement en Pologne mais à partir d’une base relativement basse, et de nombreux détaillants historiques adoptent des modèles omnicanaux. Dans l’ensemble, les perspectives de l’immobilier commercial de détail en Pologne restent prudemment positives : le pays demeure sous-équipé en formats modernes par habitant par rapport à l’Europe occidentale, et tant les enseignes nationales qu’étrangères soutiennent la demande d’espaces qualitatifs. Les investisseurs deviennent plus sélectifs (les actifs prime et les galeries alimentaires sont privilégiés), mais 2024 a prouvé que l’appétit existe lorsque le prix est adapté.Secteur industriel et logistique
Le secteur de l’immobilier industriel et logistique se montre particulièrement dynamique en Pologne, porté par la situation stratégique du pays, le boom du e-commerce et la tendance au nearshoring. Après deux années record de développement et d’absorption (2021–2022), le marché a marqué une pause en 2023–2024 mais reste très actif. Le stock total d’entrepôts modernes en Pologne dépasse désormais les 30 millions de m², faisant du pays le plus grand marché de CEE. Les principaux pôles logistiques se concentrent autour de Varsovie, Łódź (centre de la Pologne), la Haute-Silésie (région de Katowice), Poznań, Wrocław et, de plus en plus, l’Ouest de la Pologne (le long de la frontière allemande), ainsi que de petits clusters près des ports maritimes (Gdańsk) et de la frontière Est (suite à la reconfiguration des routes vers l’Ukraine). La demande d’espace industriel reste robuste. Au premier semestre 2024, la Pologne a enregistré 2,6 millions de m² de prises à bail brutes d’entrepôts, marquant ainsi le troisième meilleur premier semestre jamais observé (seuls 2021 et 2022 avaient fait mieux) jll.pl. Malgré un ralentissement de la croissance économique, le marché locatif est resté solide en 2024 grâce 1) à l’expansion des prestataires logistiques 3PL et des enseignes de distribution (dont les chaînes de supermarchés qui ont besoin de nouveaux centres de distribution), 2) aux investissements industriels (de l’automobile à l’électroménager) choisissant la Pologne comme base de production, et 3) à certains transferts de chaînes d’approvisionnement d’Asie vers l’Europe centrale (“nearshoring”) – grâce à la position centrale de la Pologne, idéalement placée pour servir le marché européen nordlb.com. Le e-commerce demeure un puissant moteur : la vente en ligne, qui avait explosé pendant la pandémie, requiert une infrastructure logistique sophistiquée pour la préparation de commandes. Avec des géants comme Amazon, Zalando et des acteurs locaux qui multiplient les centres de distribution, la “croissance extrêmement rapide du commerce en ligne” en Pologne soutient la demande logistique nordlb.com. Par ailleurs, les entreprises étrangères, notamment asiatiques et américaines, manifestent un regain d’intérêt : la Pologne est perçue comme une porte d’entrée idéale pour alimenter l’Europe de l’Ouest, ainsi qu’un hub manufacturier attractif et relativement économique avec accès au marché unique de l’UE nordlb.com. Côté offre, les promoteurs ont continué à livrer de nouveaux espaces à un rythme soutenu, même si le mouvement ralentit. En 2022, les livraisons ont atteint un record absolu (plus de 4 millions de m² ajoutés). Au premier semestre 2024, environ 1,6 million de m² ont été mis sur le marché – un volume important, mais en baisse de 37 % par rapport au premier semestre 2023, ce qui montre que les promoteurs ont freiné les constructions spéculatives dans un contexte d’incertitude économique jll.pl. De nombreux projets entamés en 2022 ont été achevés, tandis que peu de nouvelles constructions ont été lancées en 2023, en raison de la hausse des coûts de financement et d’une attitude attentiste. Résultat de cette vague de livraisons suivie d’un ralentissement, le taux de vacance a progressé. Mi-2024, la vacance dans la logistique polonaise atteignait 8,1 %, en hausse pour le sixième trimestre consécutif et à son plus haut niveau depuis plusieurs années jll.pl. Cela demeure un niveau modéré (beaucoup de bâtiments récents sont encore en absorption locative), mais marque une rupture avec le marché ultra-tendu de 2021 (moins de 5 % de vacance). Certains marchés, tels que la périphérie de Varsovie ou la Basse-Silésie, ont connu une hausse marquée des espaces inoccupés à la suite de livraisons majeures. Toutefois, une grande part de l’offre disponible est de la vacance “frictionnelle” – de nouveaux espaces attendant leurs preneurs – et devrait être absorbée compte tenu de la solidité de la demande. D’ailleurs, les promoteurs signalent une amélioration des taux de pré-commercialisation ; les projets en cours mi-2024 affichaient un taux moyen avoisinant 55 % nbp.pl, ce qui signifie qu’au moins la moitié des surfaces sont sécurisées avant livraison. Les loyers des entrepôts ont augmenté au cours des deux dernières années (en 2024, les loyers prime dans les zones clés atteignent 3,8 à 4,5 €/m²/mois, soit +15 % environ depuis 2021), tirés par la hausse des coûts de construction et la faible vacance. Avec l’augmentation de la vacance, la croissance des loyers pourrait se stabiliser mais ils ne devraient pas baisser sensiblement, compte tenu des pressions inflationnistes sur les charges et de la demande soutenue des occupants. L’appétit des investisseurs pour la logistique demeure intact. En 2024, les actifs industriels/logistiques représentaient 25 % du volume d’investissement en immobilier commercial en Pologne, soit 1,26 milliard d’euros de transactions (hausse d’environ 30 % par rapport à 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Même s’il s’agit d’un recul par rapport aux records de 2020–21 (2 à 3 milliards d’euros investis par an), cela reste solide. Les investisseurs américains se sont distingués en investissant plus de 350 millions d’euros (près de 28 % du total du secteur) property-forum.eu – avec des exemples tels que les acquisitions des sociétés Exeter, Hines et Fortress. Les capitaux européens (fonds allemands, britanniques, français) poursuivent leur intérêt pour les entrepôts polonais, tout comme les acteurs régionaux au travers de joint-ventures. Une opération phare de 2024 fut la vente du portefeuille Diamond Business Park (implantations à Varsovie, Stryków et Gliwice) à un fonds tchèque, Investika, et son partenaire en private equity – la plus grande transaction d’entrepôts de l’année linkedin.com. Cette seule acquisition porte le portefeuille industriel polonais d’Investika à plus de 409 000 m² focusonbusiness.eu. Les rendements prime sur la logistique polonaise ont progressé depuis leurs niveaux planchers – ils se situent désormais entre 5,75 % et 6,25 % en 2023–24 (contre quelque 4,25 % au pic), améliorant l’attractivité du secteur pour les investisseurs à la recherche de revenus linkedin.com. Grâce à la solidité des moteurs sous-jacents, la logistique polonaise est perçue par beaucoup comme une histoire de croissance à long terme. Un segment émergent concerne les entrepôts urbains du dernier kilomètre (petits centres logistiques en périphérie des villes), très recherchés par les acteurs de la livraison express et de courses alimentaires et susceptibles de générer des loyers premium.En regardant vers l’avenir, les perspectives de l’immobilier industriel en Pologne restent prometteuses, bien que l’on garde un œil attentif sur le taux de vacance. Le pays continue d’être l’un des marchés logistiques à la croissance la plus rapide d’Europe nordlb.com. Même si l’espace disponible a augmenté (mettant fin à la pénurie extrême des années précédentes), les promoteurs préparent déjà la prochaine vague de projets pour répondre aux nouveaux entrants et à l’expansion des locataires existants. Par exemple, la demande des industriels asiatiques est en hausse et la Pologne se positionne comme une alternative crédible aux sites de production et de distribution en Asie ou même en Europe occidentale nordlb.com. La guerre en Ukraine, bien que tragique, a également conduit certains industriels à déplacer leurs activités d’Ukraine ou de Russie vers la Pologne. De plus, les efforts de reconstruction attendus en Ukraine dans les prochaines années pourraient faire de la Pologne une base logistique pour les matériaux et marchandises, stimulant davantage le secteur logistique. En somme, les fondamentaux du secteur industriel – situation centrale, infrastructures en amélioration (nouvelles autoroutes, terminaux de fret ferroviaire) et forte demande des locataires – devraient le maintenir résilient. Tout assouplissement temporaire des loyers ou du taux d’occupation, lié à l’afflux récent d’offre, devrait n’être que passager. Comme le souligne un rapport, « Le marché immobilier logistique polonais fait preuve d’une extrême résilience », soutenu par des moteurs structurels tels que le e-commerce et le nearshoring qui restent solides nordlb.com.
Tendances d’investissement et principaux acteurs du marché
Les volumes d’investissement dans l’immobilier polonais ont fluctué au rythme des tendances mondiales du capital, mais 2024 a marqué une claire reprise. Le total des investissements immobiliers commerciaux a dépassé 5,0 milliards d’euros en 2024, soit une hausse d’environ 130% sur un an et presque un retour à la moyenne quinquennale (~5,3 milliards €) property-forum.eu nordlb.com. Toutes les grandes classes d’actifs ont connu une hausse de l’activité des investisseurs. Les bureaux et le commerce de détail ont été les secteurs les plus performants en volume (chacun environ 32% du total), l’industriel représentant 25% et les secteurs alternatifs (principalement logements PRS et hôtels) environ 10% property-forum.eu property-forum.eu. À noter que quelques opérations majeures ont représenté une part importante de la remontée – notamment deux ventes phares de centres commerciaux et la cession d’un immeuble emblématique (Warsaw Unit), comme mentionné précédemment. Cela suggère que la liquidité est revenue, mais concentrée sur des actifs premium de grande valeur, où les acheteurs ont trouvé des opportunités après l’ajustement des prix. En effet, les rendements des actifs prime se sont élargis de 50 à 150 points de base tous secteurs confondus depuis leurs plus bas pré-2022, marquant une « correction de marché » qui a permis aux investisseurs de revenir à des prix attractifs linkedin.com. Par exemple, les rendements prime des bureaux sont montés à ~5,5%, ceux des centres commerciaux à ~6%, et la logistique à ~6% (contre des niveaux inférieurs à 5% auparavant), entraînant ainsi des revenus plus élevés pour les investisseurs linkedin.com. De plus, les baisses des taux directeurs de la zone euro fin 2024 ont amélioré le climat et les conditions de financement par la dette linkedin.com.
La composition des investisseurs en Pologne est variée. En 2024, les investisseurs européens (surtout d’Allemagne, d’Autriche, de Suède, de Tchéquie et du Royaume-Uni) représentaient la plus grande part – environ 60% des volumes de transactions nordlb.com. Par exemple, des fonds institutionnels allemands et des gestionnaires d’actifs français sont très actifs dans les bureaux et la logistique. On note aussi une montée des capitaux nord-américains et asiatiques : des fonds privés américains ont sensiblement accru leurs acquisitions (notamment sur l’industriel) property-forum.eu, et des investisseurs d’Afrique du Sud (ex. NEPI Rockcastle, Redefine) et du Moyen-Orient détiennent des portefeuilles de commerce et de bureaux. Les investisseurs régionaux (PECO) multiplient eux aussi les acquisitions : des fonds tchèques et hongrois ont racheté plusieurs bureaux et parcs polonais. Parallèlement, les investisseurs nationaux jouent désormais un rôle plus important qu’auparavant, mais restent minoritaires en volume. Les fonds d’investissement cotés (REIT) n’existent pas encore en Pologne (un projet de loi est à l’étude), toutefois les compagnies d’assurance, banques et grandes fortunes polonaises investissent directement ou en partenariat. En 2024, le capital local a surtout recherché les opportunités « value-add », comme le rachat d’immeubles de bureaux en difficultés ou de petits centres commerciaux à réhabiliter linkedin.com. Un régime polonais des REIT (SINN) est attendu pour 2025 ey.com, ce qui pourrait drainer davantage de capitaux institutionnels nationaux vers l’immobilier d’investissement si la loi entre en vigueur.
Concernant les principaux acteurs du marché, la Pologne accueille un mélange de promoteurs et de fonds nationaux et internationaux :
- Principaux promoteurs (résidentiel) : Le secteur de la promotion résidentielle est dominé par des sociétés telles que Dom Development, Robyg, Develia et Atal. Le groupe Dom Development est le n°1 polonais en termes de chiffre d’affaires – en 2023, il a enregistré près de 1,85 milliard PLN (20% de plus que son poursuivant direct) scribd.com scribd.com. Dom Dev est aussi leader en nombre d’unités écoulées dans les grands marchés (par ex. près de 1 800 logements vendus à Varsovie en 2024) scribd.com. Robyg (désormais filiale de TAG Immobilien) et Develia sont de grands groupes nationaux avec des milliers de lots chaque année statista.com. Ces promoteurs se concentrent sur les grandes agglomérations et traversent plutôt bien le récent ralentissement, en adaptant souvent le rythme ou la gamme de l’offre. Les promoteurs de taille moyenne ou régionaux – par ex. Echo Investment (présent en résidentiel et commercial), Atal, Budimex Nieruchomości (récemment repris par CP Developer), Murapol, Archicom – apportent aussi une contribution significative à l’offre de logements. Le marché demeure assez fragmenté (plus de 400 promoteurs), mais les grands groupes gagnent du terrain et une consolidation est attendue du fait des difficultés rencontrées par les plus petits face à la hausse des coûts scribd.com scribd.com.
- Principaux promoteurs (commercial) : L’immobilier commercial polonais a été façonné par de grands promoteurs internationaux. Dans le bureau, Skanska s’est imposé en leader – la société suédoise a construit de nombreuses tours de bureaux de référence à Varsovie et en province (premier promoteur de bureaux en Europe en volume ces dernières années) realassets.ipe.com. Ghelamco, groupe belge, a réalisé des projets phares comme Warsaw Spire et Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovaquie) a édifié la Varso Tower, plus haute tour de l’UE à Varsovie. Le polonais Echo Investment est aussi très actif (par ex. projet Browary Warszawskie) et dispose d’une plate-forme de co-investissement. Dans le retail, des groupes comme ECE ou Unibail-Rodamco sont à l’origine de nombreux grands centres ; NEPI Rockcastle et ECE/OTCF gèrent certains actifs prime. Panattoni (américain) est le moteur du développement logistique et concentre une grande part des constructions d’entrepôts. Parmi les autres grands acteurs industriels : Prologis, GLP, Segro, CTP et 7R (société polonaise) – ensemble ils ont propulsé la Pologne parmi les références européennes de l’immobilier logistique.
- Investisseurs/Fonds actifs : Côté investissement institutionnel, quelques noms se détachent. NEPI Rockcastle, coté à Johannesburg, est l’un des premiers propriétaires de centres commerciaux en Pologne après ses acquisitions de 2024 linkedin.com. Investika (République tchèque) a rapidement étoffé son portefeuille logistique polonais focusonbusiness.eu. Les fonds ouverts allemands (Deka, Commerz Real, Union Investment) détiennent traditionnellement plusieurs bureaux et centres commerciaux polonais, même si certains ont mis en pause leur activité. Allianz Real Estate et CFH/Foncière sont aussi présents. Eastnine AB et Stena Real Estate (Suède) ont réalisé des acquisitions remarquées dans le bureau en 2024 linkedin.com. Le groupe CPI Property Group (tchèque) est devenu foncier majeur en rachetant en 2022–23 les actifs polonais d’Immofinanz, se plaçant sur le bureau et le commerce. Côté polonais, PZU (plus grand assureur) et PKO BP (première banque) ont chacun une filiale immobilière axée sur les actifs prime et le financement de projets. L’organisme public PFR Nieruchomości pilote les logements intermédiaires et institutionnels (segments abordables et PRS). Enfin, la plateforme privée Griffin Real Estate gère plusieurs portefeuilles pour le compte d’investisseurs étrangers (par ex. la plate-forme Resi4Rent pour le PRS). En somme, la Pologne réunit à la fois de grands capitaux institutionnels mondiaux et un solide tissu de promoteurs/investisseurs locaux, ce qui contribue à un secteur compétitif et bien financé.
Enfin, il existe une particularité : l’intérêt croissant des acheteurs étrangers pour l’immobilier résidentiel. Outre les investisseurs institutionnels, les particuliers étrangers sont de plus en plus présents sur le marché du logement polonais. Dans certains nouveaux programmes en 2024, plus de 30% des acheteurs provenaient de l’étranger globalpropertyguide.com. Le groupe de loin le plus important reste les citoyens ukrainiens, installés en Pologne, achetant pour réunification familiale ou projet d’installation à long terme globalpropertyguide.com. Les Biélorusses forment un autre flux notable, ainsi que quelques acheteurs venus d’Europe occidentale et d’Asie globalpropertyguide.com. Les promoteurs font état d’une « nette tendance haussière » de la clientèle étrangère attirée par la stabilité économique polonaise et des prix encore abordables globalpropertyguide.com. Cet afflux de demande étrangère concerne surtout Varsovie et Cracovie (ainsi que quelques destinations haut de gamme) et constitue un facteur de soutien supplémentaire, en particulier pour le segment haut de gamme et les maisons en périphérie.
Facteurs économiques et politiques influençant le marché
La trajectoire du marché immobilier polonais ces dernières années a été étroitement liée aux conditions économiques et aux mesures politiques gouvernementales. Quelques facteurs clés se démarquent :
- Politique monétaire et coûts de financement : La hausse rapide des taux d’intérêt en 2022–2023 a eu un impact profond. Afin de lutter contre l’inflation, la Banque Nationale de Pologne a augmenté son taux directeur de près de zéro début 2021 à 6,75 % à la mi-2022 – l’un des cycles de resserrement les plus rapides de la région. Cela a propulsé les taux d’intérêt hypothécaires à deux chiffres, réduisant fortement l’accessibilité pour les acheteurs. L’octroi de crédits hypothécaires a plongé en 2022, de nombreux acheteurs potentiels étant exclus du marché globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les promoteurs ont ralenti les ventes ou proposé leurs propres incitations au financement pour soutenir la demande. Inversement, les propriétaires de biens existants ont connu moins de ventes forcées que redouté, en partie grâce à un programme gouvernemental de “vacances de crédit” qui a permis aux emprunteurs en difficulté de suspendre leurs remboursements jusqu’à 8 mois en 2022–23, évitant ainsi une flambée des saisies. Fin 2023, les signes d’un ralentissement de l’inflation sont apparus (retombant à ~7 % IPC après un pic ~18 %), permettant à la banque centrale d’entamer des baisses de taux. Elle a abaissé le taux de référence à 6,0 % au T4 2023 et à 5,25 % d’ici la mi-2025 nbp.pl. Ce changement a commencé à relancer la demande de crédits – comme mentionné, 2024 a enregistré une hausse de 43 % du volume de nouveaux prêts immobiliers globalpropertyguide.com – et un regain de confiance des investisseurs. La perspective de nouvelles baisses de taux (les analystes anticipent un taux directeur à ~4,5 % fin 2025) think.ing.com est un signe positif pour l’immobilier, susceptible de réduire les coûts de financement et de soutenir la valeur des biens.
- Programmes gouvernementaux de logement : Le gouvernement polonais est intervenu activement sur le marché du logement avec plusieurs programmes de subventions ces dernières années. Le dispositif “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Logement sans apport personnel) a été lancé en 2022 pour garantir les prêts des acheteurs sans apport complet, bien que son adoption ait été limitée. Plus marquant, le programme “Bezpieczny Kredyt 2%” (Prêt sécurisé à 2 %) lancé mi-2023 par le précédent gouvernement, a proposé aux primo-accédants des crédits immobiliers à un taux de 2 % (l’État prenant en charge la différence avec le taux du marché), pour l’achat de logements neufs ou existants dans une certaine limite de prix. L’effet a été spectaculaire : la demande refoulée s’est libérée, surtout chez les jeunes acheteurs, relançant les ventes au S2 2023 et contribuant à la flambée des prix fin 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les promoteurs se sont précipités pour lancer de nouveaux projets afin de répondre à cette demande subventionnée globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cependant, le programme disposait d’un budget défini et s’est effectivement arrêté début 2024 pendant les transitions politiques. Le nouveau gouvernement (entré en fonction fin 2023) a annoncé une approche différente : un programme baptisé “Klucz do mieszkania” (« Clé pour un logement »), destiné à aider les ménages à faibles revenus à acheter leur logement ey.com. Ce dispositif vise à proposer des logements moins chers ou des incitations de financement mais avec des plafonds de prix stricts, ce qui pourrait particulièrement aider les acheteurs des petites villes ey.com. S’il est mis en œuvre, il pourrait réorienter la demande vers le marché secondaire dans les zones moins chères, avec moins d’effet à Varsovie ou dans les marchés plus chers (du fait des plafonds de prix) ey.com. Les décideurs tentent d’équilibrer l’accessibilité au logement tout en évitant la surchauffe du marché. L’expérience passée montre que si les subventions (comme les prêts à 2 %) peuvent stimuler temporairement la demande et les prix, elles entraînent aussi de la volatilité lorsqu’elles sont retirées globalpropertyguide.com. Le secteur surveille donc prudemment la cohérence de la politique du logement. Les changements brusques – par exemple un impôt proposé en 2023 sur les propriétaires de plusieurs appartements – peuvent aussi influencer le comportement des investisseurs (la simple discussion d’un impôt sur les troisièmes et suivants appartements a incité certains petits investisseurs à suspendre leurs achats) globalpropertyguide.com. Pour l’instant, le soutien gouvernemental pour améliorer l’offre de logements et l’accessibilité demeure, mais les modalités d’exécution évoluent.
- Urbanisme et disponibilité des terrains : Une réforme réglementaire majeure en cours est la refonte des lois sur l’aménagement spatial en Pologne. Un amendement à la Loi sur l’Aménagement et le Zonage oblige toutes les municipalités à adopter de nouveaux “Plans Généraux” d’ici fin 2025 pour encadrer l’utilisation des sols ey.com. Cette réforme (parfois qualifiée de “révolution de l’urbanisme”) vise à moderniser et clarifier les règles de constructibilité, remplaçant les plans locaux obsolètes. Toutefois, les promoteurs craignent que les nouveaux plans ne déclassent ou n’excluent de nombreux terrains du développement – les parcelles sans plan local risquant de devenir inéligibles à la construction après 2026 avec la nouvelle réglementation plus stricte globalpropertyguide.com. En anticipation, de nombreux investisseurs ont accéléré leurs demandes de permis avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles. En effet, les permis de construire délivrés ont bondi d’environ 20,6 % en 2024 (près de 291 000 logements autorisés, un nombre élevé) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, promoteurs et propriétaires souhaitant verrouiller leurs droits selon l’ancienne réglementation. Cette ruée est aussi expliquée par l’introduction mi-2024 de nouvelles normes techniques (probablement liées à l’efficacité énergétique), incitant les constructeurs à demander sous l’ancien régime avant le durcissement globalpropertyguide.com. Les experts notent que les permis en main gagnent en valeur – certains propriétaires attendent ainsi “des conditions de marché plus favorables avant de construire”, et la procédure de permis reste longue et complexe dans de nombreuses villes globalpropertyguide.com. Le gouvernement travaille aussi sur une “Loi sur l’Offre” (ustawa podażowa) pour augmenter le foncier constructible ey.com. Une proposition est de libérer certains terrains agricoles intra-urbains pour la construction résidentielle ey.com. Si elle est adoptée, cela pourrait atténuer la pénurie de terrains dans les villes dynamiques en ouvrant de nouvelles zones à la promotion. Globalement, l’évolution de la planification et du foncier dans les 1 à 2 prochaines années façonnera profondément la chaîne de nouveaux projets (et dans une certaine mesure, du commercial). Plus de transparence et d’efficacité dans la planification (objectif de la réforme) profiteraient au marché sur le long terme, mais à court terme cela suscite de l’incertitude et une ruée “maintenant ou jamais” sur les permis.
- Nouvelle Loi de promotion immobilière & Protection du consommateur : Mi-2022, la Pologne a mis en œuvre une Nouvelle Loi sur les Promoteurs renforçant la protection des acheteurs en VEFA. Elle a instauré un Fonds de Garantie des Promoteurs (fundusz deweloperski) pour garantir les acomptes si le promoteur fait faillite ou n’achève pas le projet ey.com. Les promoteurs doivent désormais verser un faible pourcentage des ventes à ce fonds et respecter des exigences d’escrow plus strictes. Si cela accroît légèrement les coûts, cela protège mieux les acheteurs et modifie les pratiques de marché – certains petits promoteurs peinant à se mettre en conformité, ce qui favorise indirectement la consolidation du secteur. De plus, depuis 2021, la législation prévoit une garantie décennale lourde obligeant les promoteurs à réparer les vices cachés pendant 5 ans ; cet ensemble réglementaire favorise les acteurs crédibles et solides financièrement, tandis que les opérateurs opportunistes sont écartés, renforçant la stabilité du marché.
- Évolutions fiscales : Les politiques fiscales impactent également l’immobilier. À compter du 1er janvier 2025, d’importants amendements sur la taxe foncière (RET) entrent en vigueur ey.com. Elles introduisent une nouvelle définition autonome de “bâtiment“ ou “construction” à des fins fiscales, indépendante du droit de la construction. Concrètement, certaines installations ou aménagements qui n’étaient pas taxés pourront le devenir. Par exemple, certaines structures techniques, infrastructures sur une propriété ou immeubles non achevés pourraient devenir taxables alors qu’ils ne l’étaient pas. Cela augmente la pression fiscale pour les propriétaires – source de préoccupations pour les promoteurs et investisseurs qui doivent anticiper des coûts de détention plus élevés ey.com. La clarification de ces définitions est en cours, certains propriétaires pouvant contester les nouveaux redressements. Point positif : la Pologne reste dépourvue d’une taxe de détention immobilière nationale (hors RET, peu élevée) – il n’existe pas d’impôt annuel sur la fortune immobilière comme dans d’autres pays. Toutefois, une petite “taxe sur la revente rapide” a été introduite en 2022 pour dissuader le “flipping” trop rapide d’appartements (les biens revendus en moins de 6 mois sont soumis à une imposition plus forte), et le débat se poursuit sur une taxation des logements vacants en ville afin d’encourager leur remise sur le marché. Aucun changement majeur sur les plus-values ou la fiscalité locative récemment ; les revenus locatifs des particuliers restent taxés à un taux forfaitaire de 8,5 % jusqu’à un certain seuil, ce qui est relativement favorable aux investisseurs globalpropertyguide.com (un projet de suppression de ce régime forfaitaire au profit d’un barème progressif a été abandonné).
- Investissement étranger et règles de propriété : La Pologne autorise, en général, l’acquisition en pleine propriété par les étrangers, notamment ceux de l’UE/EEE qui n’ont aucune restriction. Les non-ressortissants de l’UE doivent obtenir un permis auprès du ministère de l’Intérieur pour acheter un terrain ou une maison individuelle, mais cela n’est le plus souvent qu’une formalité, et l’acquisition d’appartements dans des immeubles collectifs est exemptée. Ces règles n’ont pas changé récemment. Ce qui a en revanche évolué, c’est le climat d’investissement étranger : comme mentionné, la guerre en Ukraine et les tensions avec la Russie ont d’abord inquiété les investisseurs en 2022, mais beaucoup s’y sont adaptés depuis. Le risque géopolitique reste intégré (la Pologne offrant des rendements plus élevés en partie pour cette raison), mais l’adhésion du pays à l’OTAN et à l’UE rassure. De forts flux d’IDE (plus de 20 milliards d’euros par an dans l’industrie et les services) soutiennent la demande d’immobilier logistique et de bureaux ey.com.
- Réglementations ESG et durabilité : Sous l’impulsion de l’UE, la Pologne oriente l’immobilier vers des pratiques plus “vertes”. Les nouveaux bâtiments doivent respecter des normes d’efficacité énergétique de plus en plus strictes (la Pologne a adopté la quasi-exigence NZEB – bâtiment à consommation quasi nulle – pour les permis délivrés en 2021/2022). L’obligation d’installer des panneaux photovoltaïques ou des toitures végétalisées sur les grands projets est aussi discutée. La taxonomie européenne et les exigences ESG influencent aussi les investisseurs – beaucoup évaluent désormais les bâtiments sur leurs critères durables (CPE, empreinte carbone). Cela encourage la rénovation des bureaux pour l’efficacité énergétique, ainsi qu’un recours accru aux certifications BREEAM/LEED pour les nouveaux projets. S’il ne s’agit pas d’une seule mesure, la tendance ESG entraîne une hausse des coûts de développement et de rénovation mais pérennise aussi les actifs. Comme le souligne EY, “les critères ESG sont devenus centraux dans l’immobilier polonais”, avec des attentes accrues des banques et investisseurs sur la conformité nordlb.com nordlb.com. À terme, les bâtiments éco-responsables pourraient bénéficier d’une prime et d’une plus forte demande, alors que les biens non conformes risquent une décote (« brown discount ») ou des sanctions réglementaires (exemple : futures obligations de rénovation énergétique à l’échelle européenne).
En résumé, la combinaison d’une politique macroéconomique (taux d’intérêt, mesures d’accès au crédit) et de réglementations ciblées (loi sur l’aménagement, loi sur la promotion, subventions) façonne le marché polonais. Le gouvernement tente de trouver l’équilibre entre l’encouragement au développement (via notamment l’abondement du foncier ou une possible loi REIT) et la protection du consommateur (contrôle accru des promoteurs, programmes d’aide aux acheteurs). Les facteurs économiques comme l’inflation et la croissance se répercutent directement sur l’immobilier via les coûts de construction ou le pouvoir d’achat des ménages. En 2025, le climat général s’améliore : l’inflation recule, les taux d’intérêt devraient baisser, le nouveau gouvernement fait de l’accessibilité au logement une priorité – autant de facteurs porteurs pour l’immobilier. Les acteurs restent toutefois vigilants : tout revirement politique brusque ou choc externe (ex : aggravation du conflit ukrainien, risque de récession mondiale) pourrait modifier rapidement l’ambiance du marché.
Perspectives pour les 1 à 3 prochaines années
Résidentiel : Le marché du logement en Pologne devrait se stabiliser et gagner progressivement en dynamisme au cours des prochaines années, sauf choc majeur. Après la montagne russe des deux années précédentes – avec une demande chahutée par la volatilité des taux d’intérêt et des programmes de subventions –, 2025 s’annonce comme une année de normalisation. Les prévisions du marché suggèrent que les ventes de logements resteront stables ou s’amélioreront légèrement en 2025, soutenues par la baisse des taux d’intérêt et la poursuite de la croissance des salaires, mais sans retrouver les niveaux records du boom de 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, en partenariat avec le portail immobilier Otodom, anticipe que les ventes en 2025 « resteront stables, sans forte baisse ni vague de faillites de promoteurs », même si elles n’atteindront pas les sommets précédents globalpropertyguide.com. Cela laisse présager pour les promoteurs un environnement de ventes plus sain qu’en 2023, surtout si le programme « Clé à l’Appartement » suscite une demande supplémentaire dans les segments inférieurs. Côté prix, la plupart des analystes prévoient une croissance modérée des prix des logements de l’ordre de quelques pourcents par an. Le guide EY 2025 escompte un rythme de hausse plus lent, en phase avec l’inflation ey.com. Avec une inflation autour de 5 % et susceptible de baisser, la croissance nominale des prix immobiliers pourrait atteindre les moyens chiffres simples, soit pratiquement une stagnation en termes réels – loin des hausses à deux chiffres récemment observées, mais positif. Une stagnation ou une légère baisse en termes réels pourrait même améliorer l’accessibilité financière, aujourd’hui étirée (les ratios prix/revenu dans les grandes villes comme Varsovie et Cracovie sont à des niveaux historiques).
Un facteur qui influencera le marché est l’évolution des taux d’intérêt. Si la banque centrale réduit les taux plus vite que prévu (par exemple, en ramenant le taux directeur sous les 4 % d’ici 2026), les taux hypothécaires baisseraient et dynamiseraient le marché du logement. À l’inverse, si l’inflation reste persistante et maintient les coûts d’emprunt élevés plus longtemps, la reprise du logement serait plus lente. En supposant une baisse graduelle des taux, on peut s’attendre à une plus grande accessibilité au crédit hypothécaire : davantage de ménages retrouveront leur capacité d’emprunt, libérant une demande accumulée chez ceux ayant reporté leur achat en 2022–23. Les banques ont déjà commencé à assouplir les restrictions de crédit (l’autorité polonaise de surveillance financière avait imposé d’importants buffers de stress test, allégés mi-2023), ce qui devrait fluidifier le crédit. En outre, le soutien aux primo-accédants reste un objectif : si le nouveau programme de logement du gouvernement est lancé en 2025, il pourrait stimuler le marché d’entrée de gamme (quoique les plafonds de prix risquent de canaliser la demande vers les banlieues bon marché ou l’ancien).
Une autre tendance émergente est la croissance du secteur PRS (location institutionnelle), qui ajoutera de l’offre, en particulier à Varsovie. Plusieurs projets de construction pour la location seront livrés en 2025–2026, offrant de nouveaux appartements susceptibles d’accroître modérément la vacance dans le segment de l’investissement locatif. Cependant, vu le déficit considérable de logements locatifs modernes en Pologne, ces apports devraient être absorbés sans problème, et les loyers devraient continuer de croître modérément (de l’ordre de 3–5 % par an à l’échelle nationale, avec une inflation à ~5 %). Le marché de la location devrait rester tendu dans les principales villes grâce à la croissance de la population urbaine (y compris l’immigration continue). Les rendements locatifs devraient rester autour de 6 % en moyenne, maintenant l’investissement privé dans la location attractif comparé aux obligations à faible risque (surtout dès que les taux baisseront).
Point crucial, aucun krach n’est anticipé sur le marché résidentiel dans la conjoncture actuelle. La situation polonaise se distingue de certains pays d’Europe de l’Ouest : il n’y a pas de surendettement généralisé (seulement environ 11 % des ménages polonais ont une hypothèque globalpropertyguide.com), et les banques sont restées prudentes. L’offre, bien qu’en amélioration, reste inférieure aux besoins – la Pologne compte encore un des nombres de logements par 1 000 habitants les plus bas de l’UE, avec un déficit estimé à plusieurs millions d’unités. Ce déséquilibre fondamental, couplé à la demande générationnelle (les Millenials fondent des familles), constitue un matelas protecteur pour le marché. Risques à surveiller : ralentissement économique important entraînant la hausse du chômage (actuellement faible, ~5 %) ; mesures politiques drastiques éventuelles comme une lourde taxation des multipropriétés (qui pousserait certains petits investisseurs à vendre) ; ou retour d’une forte inflation obligeant à relever de nouveau les taux. À défaut, le scénario central est celui d’une croissance lente mais régulière – le marché du logement « se dirige vers la stabilisation », selon la Global Property Guide globalpropertyguide.com : prix et loyers augmenteraient de façon maîtrisée, avec une activité de développement s’ajustant à la demande réelle des utilisateurs finaux.
Immobilier d’entreprise : Les perspectives pour l’immobilier commercial sur 2025–2027 sont prudemment optimistes, avec une reprise attendue de l’activité d’investissement et une amélioration graduelle des fondamentaux, surtout si l’expansion économique se poursuit. Selon les observateurs du marché, « 2025 pourrait même être plus animé que [2024] » en termes de transactions, du fait de la baisse anticipée des taux et de capitaux en attente à destination de la Pologne linkedin.com linkedin.com. Les rendements élevés offerts en Pologne par rapport à l’Europe de l’Ouest (souvent 150–300 points de base supérieurs pour des actifs comparables) restent un atout, et, avec la baisse des coûts de financement, davantage d’investisseurs devraient revenir. On peut s’attendre à voir de nouveaux entrants sur le marché ou le retour de grands institutionnels jusque-là en retrait. Les secteurs qui devraient dominer en 2025 : logistique (toujours très plébiscitée au niveau mondial, et l’histoire polonaise est attrayante) et bureaux (où la revalorisation des actifs et la faiblesse de l’offre créent une dynamique favorable). Même le secteur de bureaux, historiquement frileux, devrait attirer un « retour progressif des capitaux » en 2025 linkedin.com, notamment sur les propriétés prime à Varsovie et dans les grandes villes régionales. Comme peu de nouveaux bureaux se construisent, les investisseurs pourraient se disputer les actifs stabilisés existants.
Le marché de l’entrepôt devrait rester très liquide. Un large vivier d’investisseurs patrimoniaux ou opportunistes cible les portefeuilles industriels, si bien que 2025 pourrait voir se conclure des ventes de portefeuilles ou même des acquisitions de plates-formes. Le développement logistique devrait repartir à la hausse fin 2025, à mesure que la vacance actuelle sera absorbée ; des promoteurs comme Panattoni et CTP disposent de réserves foncières prêtes et agiront rapidement dès que la vacance culminera. Ainsi, la vacance industrielle pourrait diminuer après un pic autour de 8–10 %, et les loyers devraient se maintenir (une forte baisse serait peu probable sauf méga-surplus ou récession grave).
Dans le secteur du commerce de détail, l’intérêt des investisseurs pour les retail parks et les centres commerciaux prime devrait se maintenir. Les solides fondamentaux de la consommation polonaise et la performance des actifs acquis en 2024 influenceront la confiance. Si les grandes acquisitions par NEPI dans les centres commerciaux rapportent de bons rendements, d’autres investisseurs pourraient suivre via des actifs moins prestigieux. Certains fonds internationaux pourraient aussi revenir en Pologne si le financement se détend. Les loyers du commerce devraient progresser modérément dans les centres leaders, à mesure que les ventes progressent et que les ratios coût/loyer se normalisent. Cependant, le nombre d’actifs commerciaux investissables demeure limité (personne ne construit plus de nouveaux centres), donc l’activité sera centrée sur l’existant et, éventuellement, sur des projets de restructuration/réhabilitation.
Tous secteurs confondus, l’ESG et la modernisation seront des points saillants dans les prochaines années. Les immeubles affichant une excellente performance environnementale et énergétique surclasseront le marché tant à la location qu’en valorisation – tendance qui devrait s’accentuer avec le durcissement des réglementations climatiques de l’UE. Cela devrait stimuler davantage de projets de rénovation et également influencer les nouvelles constructions (par exemple, les bureaux commencés en 2025–26 viseront les meilleures certifications environnementales pour répondre à la demande future des locataires et investisseurs).
Autre thème, l’immobilier alternatif : le secteur résidentiel PRS et le logement étudiant devraient voir croître les volumes d’investissement. 2024 a déjà enregistré environ 340 millions d’euros de transactions PRS (+170 % sur un an) property-forum.eu, un chiffre qui pourrait augmenter. La demande d’achat reste faible, de sorte que les promoteurs restent ouverts aux ventes en bloc à des investisseurs institutionnels (certains envisagent de vendre des immeubles complets) linkedin.com. On s’attend à davantage d’opérations où un fonds acquiert un nouvel immeuble d’appartements entier pour le louer – soutenant à la fois la trésorerie des promoteurs résidentiels et la création de stock locatif. Parallèlement, le logement étudiant (projets de résidences universitaires) constitue un nouveau créneau : 2024 a vu plusieurs transactions dans ce segment linkedin.com, et d’autres devraient suivre vu l’importance du nombre d’étudiants et la hausse des étudiants étrangers en Pologne.
En ce qui concerne le contexte économique, le PIB de la Pologne devrait croître d’environ 3 % par an en 2025–2026, à condition qu’aucune crise extérieure ne s’aggrave ey.com. Cette croissance, bien qu’inférieure aux taux de plus de 5 % d’avant 2020, reste suffisante pour soutenir la progression du taux d’occupation de l’immobilier commercial. La consommation devrait être soutenue par la hausse des revenus réels à mesure que l’inflation diminue, ce qui profitera à l’immobilier de commerce de détail et d’hôtellerie. L’immobilier industriel bénéficiera d’une expansion de la production manufacturière et des volumes d’échanges (et peut-être d’un boom de reconstruction en Ukraine d’ici quelques années). Une incertitude concerne les taux de change : un złoty polonais très fort ou très faible peut influencer les flux d’investissement. Un złoty (PLN) stable en 2025 maintiendrait la confiance, tandis qu’une volatilité pourrait susciter de l’hésitation chez les investisseurs étrangers en raison du risque de change.
Du point de vue de la politique, quelques éléments seront à surveiller à court terme : si la loi polonaise sur les REIT est adoptée en 2025, elle pourrait ouvrir la voie à l’entrée de fonds d’investissement nationaux sur l’immobilier, créant potentiellement une nouvelle demande pour les actifs commerciaux (et offrant une sortie aux promoteurs via les ventes publiques de REIT) ey.com. Par ailleurs, la manière dont la nouvelle loi d’urbanisme sera appliquée en 2026 affectera le pipeline des projets – si de nombreux terrains perdent leur constructibilité, la valeur du foncier déjà loti et des actifs existants pourrait augmenter. La position du gouvernement sur le capital étranger devrait rester accueillante, car la Pologne a besoin d’investissements pour croître ; aucun frein majeur à la propriété étrangère n’est attendu.
En conclusion, les perspectives du marché pour les 1 à 3 prochaines années sont globalement positives dans tous les secteurs. L’immobilier en Pologne devrait bénéficier de la baisse des taux d’intérêt, de fondamentaux économiques solides et de la poursuite de la convergence du pays avec l’Europe occidentale. Comme l’a résumé un rapport de conjoncture sectorielle, « le marché polonais possède de solides fondations et les rendements sur investissement en Pologne sont relativement meilleurs qu’en Europe occidentale » linkedin.com. Les investisseurs se recentrent effectivement sur la Pologne, maintenant que les rendements se sont ajustés et que les perspectives de croissance demeurent intactes. Nous anticipons des volumes de transactions plus élevés en 2025 à mesure que davantage de capitaux trouvent leur chemin vers les opérations, et potentiellement une compression supplémentaire des taux de rendement si les taux d’intérêt reculent plus rapidement que prévu. Pour les marchés utilisateurs, des améliorations modérées semblent probables : vacance des bureaux en légère baisse, loyers du commerce de détail en hausse, demande logistique stable à un niveau élevé. Les principaux risques seraient liés à des chocs extérieurs (prix de l’énergie, événements géopolitiques) et à l’incertitude politique nationale ; mais en l’absence de ces facteurs, le marché immobilier polonais devrait poursuivre sa trajectoire de développement stable. Les parties prenantes doivent se préparer à un environnement de croissance maîtrisée — les envolées à deux chiffres du passé semblent révolues, mais le marché entre dans une phase de maturité, marquée par la durabilité, le professionnalisme et des rendements réguliers.
Sources : Les données et analyses récentes proviennent de rapports de la Banque Nationale de Pologne (NBP), d’analyses de cabinets de conseil internationaux et de publications sectorielles. Les principales références incluent le rapport immobilier T1 2024 de la NBP globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, l’analyse du marché polonais de Global Property Guide (mai 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, le Guide de l’Immobilier en Pologne d’EY 2025 ey.com, et les mises à jour du marché de Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, entre autres. Ces sources fournissent les données les plus récentes sur les indices de prix, les volumes de transactions et les prévisions. Toutes les statistiques et citations sont référencées dans le texte tout au long du rapport pour vérification. Les perspectives générales combinent ces tendances empiriques et l’opinion des experts afin de présenter une vue complète du marché immobilier polonais à la mi-2025.
