Mercato immobiliare in Polonia – Rapporto completo

Introduzione e panoramica del mercato

La Polonia è il più grande mercato immobiliare dell’Europa Centrale e Orientale, sostenuto da un’economia solida e da una crescita costante. Nel 2024, il PIL è rimbalzato fortemente – ben al di sopra della media UE – e si prevede una crescita di circa il 3,4% annuo nel 2025–2026 ey.com nordlb.com. Questa forza economica, unita a una bassa disoccupazione e a redditi in crescita, ha sostenuto la domanda nei segmenti residenziale, commerciale ed industriale. Dopo un netto rallentamento nel 2023 dovuto all’impennata dei tassi d’interesse e alle tensioni geopolitiche, nel 2024 è tornato l’ottimismo: il totale delle transazioni d’investimento ha raggiunto circa €4,8–5,0 miliardi, più del doppio rispetto al volume del 2023 ey.com property-forum.eu. La ripresa del mercato è stata trainata da una “correzione dei prezzi” che ha riportato gli investitori grazie a rendimenti più favorevoli, insieme a un allentamento della politica monetaria a fine 2024 linkedin.com. Nelle sezioni seguenti analizziamo ciascun settore principale – residenziale, commerciale (uffici e retail) e industriale – insieme alle principali tendenze, ai modelli regionali, al mercato degli affitti, all’attività degli investitori e alle influenze normative che plasmano il panorama immobiliare polacco.

Mercato Immobiliare Residenziale

Andamento dei prezzi e sviluppi recenti

Il mercato immobiliare residenziale polacco ha vissuto un notevole aumento dei prezzi negli ultimi anni, avviandosi ora verso una fase di moderazione. Tra Q2 2022 e Q2 2024, i prezzi delle case in Polonia sono aumentati di quasi il 26%, la crescita più rapida dell’UE (a titolo di confronto, molti mercati dell’Europa occidentale hanno registrato variazioni nulle o negative) eznewswire.com. Questo boom è stato alimentato da una forte domanda post-pandemia, dall’alta inflazione nei costi di costruzione e dagli stimoli governativi – in particolare il programma di mutuo agevolato “Safe 2%” nel 2023, che ha permesso ai primi acquirenti di acquistare case con mutui al 2% e ha scatenato una corsa agli acquisti globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Tuttavia, una volta concluso tale programma e con tassi di interesse rimasti elevati, la crescita dei prezzi si è raffreddata. Nel primo trimestre 2024, il prezzo medio delle case esistenti nelle sette maggiori città polacche era di 13.404 PLN/m² (≈3.463 USD) – in aumento 8,1% su base annua, una crescita molto più lenta rispetto al passato globalpropertyguide.com. Le nuove unità costruite da imprese hanno avuto una media leggermente superiore, pari a 14.265 PLN/m², con un incremento annuo del 4,4% globalpropertyguide.com. Questa decelerazione rappresenta una stabilizzazione dopo l’exploit del 2021–2022. In effetti, a fine 2023 a Varsavia, dopo forti aumenti, i prezzi si sono attestati – il prezzo medio dei nuovi immobili nella capitale (~16.000 PLN/m² a ottobre 2023) è rimasto pressoché invariato di mese in mese, sebbene ancora superiore di ~18% rispetto a un anno prima realting.com realting.com. Gli esperti sottolineano che la diminuzione di fiducia verso ulteriori sussidi pubblici all’acquisto della casa, unita all’elevato costo del credito, ha frenato il precedente slancio nei prezzi globalpropertyguide.com.

Nonostante la tendenza al raffreddamento, non si è registrata alcuna significativa correzione dei prezzi e il mattone polacco continua ad essere un investimento preferito. Il credito immobiliare ha iniziato a riprendersi nel 2024 con l’allentarsi dell’inflazione e dei tassi: le banche hanno erogato circa 83,9 miliardi di PLN in nuovi mutui per la casa nel 2024, il 43% in più rispetto al livello depresso del 2023 globalpropertyguide.com. L’ampia crescita salariale (spesso superiore al 10% annuo negli ultimi anni) e la cronica carenza di alloggi pongono un limite al calo dei prezzi. Chi aveva rinviato l’acquisto nel biennio 2022–2023 a causa dei costi del credito sta gradualmente tornando sul mercato mentre i tassi scendono lentamente. Il tasso di riferimento della Banca Nazionale Polacca, che aveva raggiunto il 6,75% nel 2022, è sceso al 5,75% a fine 2024 e si attesta al 5,25% a metà 2025, con ulteriori riduzioni previste tradingeconomics.com linkedin.com. Costi di finanziamento più bassi dovrebbero migliorare l’accessibilità e la domanda. Le vendite di nuove abitazioni sono infatti previste in ripresa del 10–15% nel 2024–2025 rispetto all’anno precedente ey.com. Gli analisti si attendono una dinamica più lenta, ma ancora positiva, dei prezzi: in sostanza un atterraggio morbido. Le previsioni immobiliari EY parlano infatti di “un ritmo più contenuto di crescita dei prezzi sul mercato residenziale” per il prossimo futuro ey.com, piuttosto che un brusco calo. Questa resilienza riflette i solidi fondamentali economici della Polonia e la preferenza culturale per la casa di proprietà come sicuro deposito di ricchezza.

Figura: Numero di nuove abitazioni vendute in Polonia (principali mercati urbani). Dopo aver raggiunto il picco nel 2021, le nuove vendite residenziali sono crollate nel 2022 a causa del credito più caro, sono parzialmente rimbalzate nel 2023 e sono nuovamente diminuite nel 2024 con tassi d’interesse ancora elevati globalpropertyguide.com. Il 2025 è iniziato lentamente, ma la domanda dovrebbe stabilizzarsi con il migliorare delle condizioni globalpropertyguide.com. (Fonte: dati NBP/JLL)

Differenze regionali nei prezzi delle abitazioni

I prezzi delle case variano notevolmente tra le regioni polacche, con Varsavia e le altre grandi metropoli che comandano i valori più elevati. Varsavia è di gran lunga il mercato più caro: a fine 2023, gli appartamenti nuovi nella capitale si aggiravano sui 16.000 PLN al metro quadro, mentre quelli sul mercato secondario su 17.000 PLN/m² realting.com realting.com. Al contrario, nelle altre grandi città i valori sono più bassi, anche se molte stanno rapidamente colmando il divario con Varsavia. Cracovia, il secondo mercato per dimensione, si avvicina ormai ai valori della capitale – nel terzo trimestre 2023, i nuovi appartamenti a Cracovia erano in media circa 15.500 PLN/m² (e gli immobili usati superavano anche i 16.000 PLN) realting.com realting.com, dopo una crescita di oltre il 20% negli ultimi due anni. Wrocław e il Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot) hanno visto anch’essi forti aumenti: a fine 2023, i prezzi delle nuove costruzioni erano attorno ai 13.000 PLN/m² a Wrocław e 14.300 PLN/m² nel Tri-City, con incrementi annui vicini al 15% realting.com realting.com. Anche molte città regionali di medie dimensioni sono esplose – ad esempio, a Cracovia i prezzi delle case sono aumentati del 24,7% e a Zielona Góra del 21,6% tra 2022 e 2024, a conferma di una forte domanda anche fuori dalla capitale eznewswire.com. Rimangono più accessibili invece città come Łódź, la terza per grandezza in Polonia, dove i prezzi medi sono vicini ai 10.000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, così come tante città minori nell’est della Polonia, dove spesso i prezzi non arrivano a 8.000 PLN. Il divario tra Varsavia e il resto si è ristretto via via che le città secondarie crescono rapidamente, anche se Varsavia (e in parte Cracovia) rimangono nettamente più care. Gran parte del recente boom nelle città regionali è stato alimentato dallo sviluppo economico locale e da domanda di rimbalzo – ad esempio, importanti investimenti IT/business service a Cracovia e Poznań, e l’afflusso di professionisti e studenti ucraini che hanno spinto la domanda a Wrocław e Lublino.

È importante sottolineare che le condizioni di inventario variano a seconda della regione. Il mercato di Varsavia, pur essendo il più caro, rimane relativamente liquido: ha la base di acquirenti più ampia e i tempi di vendita più brevi in Polonia globalpropertyguide.com. Nel Tri-City (l’area costiera di Danzica), una sana domanda sia da parte dei locali che degli stranieri (inclusi acquirenti provenienti dalla Scandinavia) ha mantenuto il mercato equilibrato. D’altra parte, alcune città stanno affrontando un eccesso di offerta nel segmento dei nuovi sviluppi: Cracovia e Breslavia hanno registrato un aumento delle scorte di unità invendute sviluppate, ora paragonabili al mercato più stagnante di Poznań globalpropertyguide.com. A Łódź, la situazione è la più impegnativa: con l’attuale ritmo di vendita servirebbero oltre due anni per assorbire le case invendute, il periodo più lungo in Polonia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Queste disparità regionali indicano che le tendenze dei prezzi potrebbero divergere in futuro: mercati come Varsavia, con una nuova offerta limitata, potrebbero mantenersi stabili o salire leggermente, mentre le città con eccesso di inventario potrebbero vedere sconti più generosi da parte degli sviluppatori o prezzi stabili fino a esaurimento dell’eccesso. Tuttavia, non si prevedono cali diffusi; anche nei mercati più deboli gli sviluppatori hanno per lo più posticipato i progetti invece di tagliare drammaticamente i prezzi, cercando di mantenere i margini pewnylokal.pl.

Dinamiche del mercato degli affitti e rendimenti

Il mercato residenziale degli affitti in Polonia sta registrando una crescita moderata e un graduale ritorno all’equilibrio dopo un periodo di volatilità. A seguito di diversi shock – la pandemia, un picco dell’inflazione e il massiccio afflusso di rifugiati dall’Ucraina nel 2022 – i canoni di locazione sono aumentati bruscamente. Tuttavia, l’inflazione degli affitti ora si sta attenuando. Ad aprile 2025, i canoni di locazione effettivi (misurati dall’indice dei prezzi al consumo) erano aumentati del 4,2% su base annua, in calo rispetto a circa il 5,4% dell’anno precedente e sostanzialmente in linea con l’inflazione generale globalpropertyguide.com. Questo indica che la crescita degli affitti si è normalizzata su un ritmo sostenibile dopo i salti a due cifre visti nel 2022–2023. Gli analisti attribuiscono questo raffreddamento alla “scadenza degli shock” e a un aumento dell’offerta: molti dei fattori che avevano spinto in alto i canoni – le interruzioni legate al COVID, l’inflazione repentina, la domanda d’emergenza dei rifugiati e il boom immobiliare – si sono attenuati globalpropertyguide.com. Con la stabilizzazione del quadro macroeconomico polacco (l’inflazione è scesa da ~15% a metà 2022 a ~6% ad inizio 2024 e la crescita dei salari rimane solida), il mercato delle locazioni si sta muovendo verso l’equilibrio.

Le differenze regionali nei canoni di affitto restano pronunciate. Varsavia registra di gran lunga i canoni più alti, seguita dalle altre grandi città. La tabella sottostante mostra i canoni medi richiesti a marzo 2025 per le principali città:

Città	Canone Mensile Medio (PLN)	Canone Medio (USD)	Variazione YoY (mar 2025)
Varsavia	4.906 PLN	$1.268	+0,3%
Cracovia	3.273 PLN	$846	+3,7%
Łódź	2.191 PLN	$566	+3,9%
Breslavia	3.057 PLN	$790	+0,3%
Poznań	2.564 PLN	$662	+3,4%
Tri-City (Danzica/Gdynia/Sopot)	3.164 PLN	$818	+3,0%

Fonte: rapporto affitti Otodom, marzo 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Il canone medio a Varsavia (~4.900 PLN, ovvero $1.270) è più del doppio rispetto a quello di città regionali più piccole come Kielce (circa 2.000 PLN) globalpropertyguide.com, a testimonianza dei redditi più elevati e dei maggiori costi abitativi della capitale. Da notare che la crescita degli affitti nell’ultimo anno è stata minima a Varsavia e Breslavia (~0%–0,3% YoY), suggerendo che quei mercati avevano già visto grandi aumenti in precedenza e ora stanno “prendendo fiato” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Al contrario, città secondarie come Cracovia, Łódź e Poznań hanno registrato ancora aumenti annuali moderati del 3–4% ad inizio 2025 globalpropertyguide.com. Nel complesso, le condizioni indicano un equilibrio più sano: l’offerta di case in affitto è aumentata (più proprietari mettono a reddito immobili, inclusi appartamenti acquistati durante il recente boom e nuovi alloggi sul mercato), mentre la domanda – sostenuta da giovani professionisti e studenti che si trasferiscono nelle città – resta elevata globalpropertyguide.com. I tassi di sfitto nel settore locativo privato sono bassi, ma gli inquilini ora hanno un po’ più scelta rispetto a un anno fa. Gli esperti di settore osservano che “il mercato degli affitti in Polonia si sta gradualmente portando verso l’equilibrio”, con aumenti regolari degli affitti e più offerte per soddisfare una domanda ancora elevata globalpropertyguide.com. Gli aumenti frenetici visti nel 2022 (quando centinaia di migliaia di rifugiati di guerra si contendevano gli appartamenti) si sono attenuati; molti rifugiati si sono integrati o sono andati altrove e nuova offerta (inclusi alloggi ristrutturati e qualche affitto istituzionale) è arrivata sul mercato.

I rendimenti degli investimenti in locazione in Polonia sono relativamente interessanti. Ad inizio 2025, i rendimenti lordi degli appartamenti si aggirano mediamente intorno al 6,1%, in leggero aumento rispetto a circa il 6,0% di fine 2024 globalpropertyguide.com. I rendimenti sono migliorati poiché gli affitti sono aumentati più rapidamente dei prezzi di vendita nell’ultimo anno. Tra le principali città, i rendimenti sono più elevati nei mercati con prezzi di acquisto inferiori: ad esempio, Bydgoszcz offre un rendimento lordo medio di circa 6,65%, e anche il rendimento di Varsavia è elevato (6,5%) nonostante i prezzi alti globalpropertyguide.com. Anche Danzica registra rendimenti superiori alla media (~6,3%). I livelli più bassi si registrano a Poznań (~5,4%), dove i valori immobiliari sono più alti rispetto agli affitti globalpropertyguide.com. Questi dati sottolineano come investire nel residenziale polacco possa generare ritorni da locazione migliori rispetto a molte capitali dell’Europa Occidentale (dove i rendimenti del 3–4% sono comuni), seppur con i relativi rischi. Gli investitori istituzionali ne hanno preso atto: il Private Rented Sector (PRS) – praticamente inesistente fino a pochi anni fa – sta crescendo rapidamente. Oggi, il PRS gestito professionalmente rappresenta <1% dei circa 4,5 milioni di unità a scopo locativo in Polonia ey.com, ma sta aumentando rapidamente. Un recente studio Cushman & Wakefield ha stimato che i locatori istituzionali controllano oltre 21.000 appartamenti in affitto (nelle grandi città, circa il 39% a Varsavia) e hanno altri 25.000 appartamenti in via di realizzazione tramite progetti annunciati globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori sperimentano sempre più il build-to-rent: alcuni vendono interi nuovi blocchi ai fondi d’investimento anziché a singoli acquirenti linkedin.com linkedin.com. Questa tendenza è destinata a proseguire, soprattutto perché i tassi di interesse elevati nel 2023–24 hanno reso il buy-to-let meno accessibile ai piccoli investitori, lasciando spazio a fondi ben capitalizzati. Inoltre, sono in corso conversioni di altri immobili in affitti, ad esempio vecchi uffici o ostelli trasformati in appartamenti e studentati ey.com ey.com. Dal lato degli inquilini, la Polonia mantiene un elevato tasso di proprietà della casa (circa 87% delle famiglie sono proprietarie), quindi solo il ~13% vive in affitto globalpropertyguide.com. Questo basso rapporto lascia ampio margine di crescita al settore delle locazioni. Con urbanizzazione e immigrazione (compresi circa 1,5 milioni di ucraini oggi residenti in Polonia) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, la domanda per gli affitti dovrebbe restare robusta. In sintesi, il mercato delle locazioni sta rafforzandosi in modo sostenibile: i canoni crescono moderatamente, i rendimenti sono competitivi e l’investimento istituzionale porta nuova offerta e professionalità, tutti segnali di un settore in maturazione.

Mercato immobiliare commerciale

Settore uffici

Il mercato degli uffici in Polonia si è dimostrato resiliente durante la pandemia e ora si trova a un punto di svolta caratterizzato da una limitata nuova offerta e da una migrazione verso la qualità. Varsavia, con oltre 6 milioni di m² di parco uffici, è il barometro del settore. Dopo un picco di disponibilità durante il COVID, le vacancy hanno iniziato a diminuire grazie a una forte assorbimento da parte degli inquilini e virtualmente nessuna nuova consegna negli ultimi trimestri. Nel Q4 2024, il tasso di vacancy degli uffici a Varsavia era circa 10,6%, sostanzialmente stabile rispetto a un anno prima polandoffices.com. Importante notare l’ampia differenza tra le diverse aree: nel Centro Città (zone centrali prime), le vacancy sono scese fino al 7,4% all’inizio del 2025 polandinsight.com, indicando un’elevata domanda di spazi di qualità nelle aree core. Nel frattempo, i distretti business non centrali e i vecchi poli per uffici registrano ancora vacancy a doppia cifra (~13% fuori dal centro a Varsavia) europaproperty.com. Questo riflette un trend più ampio: gli inquilini stanno “tornando al centro” e preferiscono edifici più recenti, ad alta specifica, che rispondono alle esigenze ESG e dei dipendenti, mentre gli uffici secondari (in particolare quelli con standard superati o in aree periferiche) fanno fatica a trattenere gli occupanti. L’aumento del lavoro ibrido ha portato molte aziende a consolidare o ridurre leggermente gli spazi, ma spesso ricercano più qualità che quantità. Di conseguenza, i canoni prime negli uffici del CBD di Varsavia sono rimasti stabili (intorno a €25–€27/m²/mese per le torri di punta), e i proprietari degli edifici di classe B offrono più incentivi per riempire gli spazi. I poli uffici regionali – Cracovia, Breslavia, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź – hanno registrato anch’essi tassi di vacancy tra il 12% e il 16% nel 2023, con gli edifici più moderni molto più performanti delle strutture obsolete.

Sul fronte dell’offerta, la Polonia sta entrando in una fase ciclica di rallentamento. Gli sviluppatori hanno in gran parte sospeso nuovi progetti durante l’incertezza 2020–2022 e con i costi di finanziamento elevati; oggi, il pipeline di sviluppo è molto ridotto. Varsavia ha aggiunto solo circa 55.000 m² di nuovi uffici in tutto il 2024 (un minimo storico), e anche il 2025 vedrà un’offerta limitata polandinsight.com. Fuori Varsavia, si completano solo alcuni progetti (ad esempio a Cracovia e Katowice), ma molte torri pianificate sono state posticipate finché i pre-affitti non ne giustificheranno la costruzione. Questa mancanza di nuova offerta, abbinata a una domanda persistente, sta portando a un graduale restringimento del mercato. A Varsavia, lo spazio totale vuoto (~680.000 m² a metà 2024) era infatti in calo trimestre su trimestre pdf.euro.savills.co.uk. Gli analisti fanno notare che è “difficile concordare con l’affermazione che il mercato uffici di Varsavia soffra per mancanza di spazi” dato un 10% di vacancy, ma è chiaro che gli spazi migliori vengono assorbiti e non si prospetta nessun eccesso di offerta realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Le limitate costruzioni attuali potrebbero persino portare a una carenza di offerta nelle location più richieste tra il 2025 e il 2026, dando potenzialmente maggiore potere contrattuale ai proprietari.

L’attività di investimento nel settore uffici si è ripresa in modo significativo nel 2024. Gli investitori hanno approfittato dei prezzi ricalibrati – i rendimenti sono passati su livelli più interessanti (~5,50%–6,00% per uffici prime a Varsavia, dal ~4,75% due anni fa) – per acquisire immobili di alta qualità. Le transazioni uffici hanno totalizzato 1,64 miliardi di euro nel 2024, un aumento di quattro volte rispetto al 2023 property-forum.eu. Tra le operazioni di rilievo, la vendita del grattacielo Warsaw Unit costruito nel 2021 allo svedese Eastnine AB, e due campus uffici sviluppati da Skanska: l’immobile P180 a Varsavia e l’edificio Studio, acquistati da investitori cechi e svedesi linkedin.com. Queste grandi transazioni dimostrano una rinnovata fiducia, anche se il numero di acquirenti resta più limitato rispetto all’era pre-pandemica linkedin.com. Molti investitori istituzionali sono selettivi e puntano solo su asset prime con tenant solidi. Anche il capitale locale sta giocando un ruolo crescente – investitori privati polacchi e fondi opportunistici hanno acquistato alcuni uffici più datati a prezzi scontati, mirando a convertirli ad usi alternativi (come residenze studentesche o abitazioni) linkedin.com. Con una nuova edilizia cauta, gli edifici attuali con alta vacancy possono essere candidati per un cambiamento di destinazione d’uso. Guardando oltre, il sentiment sul settore uffici è prudenzialmente ottimista. Le vacancy a Varsavia dovrebbero scendere gradualmente e non si prevede alcuna grande eccedenza di offerta. La domanda migliora gradualmente mentre le aziende tornano ad espandersi – ad esempio, le aziende tech e dei servizi stanno nuovamente prendendo in locazione ampi spazi a Cracovia e Breslavia dopo una pausa. La vera sfida per i proprietari sarà soddisfare gli standard moderni: sostenibilità (efficienza energetica, certificazioni ambientali) e dotazioni sono sempre più prerequisiti per gli inquilini linkedin.com. Gli edifici più datati potrebbero necessitare di ristrutturazioni o rischiare l’obsolescenza. Complessivamente, il mercato uffici in Polonia nei prossimi 1–3 anni dovrebbe registrare un “graduale ritorno di capitali” e performance stabili, specie se nel 2025 ci saranno tagli dei tassi d’interesse linkedin.com.

Settore retail

Il real estate retail polacco ha affrontato una ripresa post-pandemica e rimane uno dei mercati più dinamici dell’Europa Centrale. Il 2024 ha segnato una ripresa degli investimenti retail e una continua evoluzione dei formati. Affluenza e vendite nei centri commerciali sono tornate quasi ai livelli del 2019 dopo la rimozione di tutte le restrizioni COVID – i consumatori polacchi sono tornati con entusiasmo nei centri commerciali e la crescita delle vendite retail (seppur smorzata dall’alta inflazione) è rimasta positiva. Nel 2024, “le vendite retail sono visibilmente recuperate” dopo un calo nel 2023 nordlb.com. È importante sottolineare che il mercato dei consumi in Polonia offre ancora un notevole potenziale: anche dopo anni di espansione, il potere d’acquisto al dettaglio pro capite resta ben al di sotto della media dell’Europa occidentale, lasciando spazio a ulteriori crescite con lo sviluppo dell’economia nordlb.com. In effetti, i retailer internazionali continuano a entrare o espandere la loro presenza in Polonia, attratti da una grande popolazione (38 milioni), salari in aumento e una saturazione relativamente bassa di spazi retail in alcuni segmenti. Allo stesso tempo, l’e-commerce – salito a circa il 10–12% delle vendite totali – ha stabilizzato la crescita: i negozi fisici restano fondamentali, soprattutto fuori dalle grandi città.

Per quanto riguarda le tipologie immobiliari, retail park e centri di prossimità sono stati i protagonisti assoluti. Durante la pandemia, i piccoli retail park all’aperto (spesso ancorati da supermercati e negozi bricolage) si sono mostrati resilienti e hanno successivamente attirato investitori e sviluppatori. Numerose operazioni nel 2024 hanno riguardato portafogli di retail park in città regionali, con un mix di capitali internazionali, CEE e locali che hanno acquistato questi asset stabili in termini di redditività linkedin.com linkedin.com. Parallelamente, anche i grandi centri commerciali stanno tornando ad attrarre investitori, dopo una fase di cautela. Il 2024 ha visto due delle più grandi transazioni di centri commerciali mai avvenute in Polonia: Magnolia Park a Breslavia venduto per 373 milioni di euro, e Silesia City Center a Katowice per 405 milioni di euro – entrambi acquistati da NEPI Rockcastle, un grande investitore sudafricano di retail linkedin.com. Un’altra operazione importante è stata la vendita di un portafoglio di centri commerciali da parte di Cromwell, a conferma che gli asset retail di valore sono tornati protagonisti property-forum.eu. Queste quattro operazioni di alto valore sono state i principali driver della ripresa degli investimenti dell’anno property-forum.eu. I rendimenti prime dei centri commerciali sono saliti (ora circa ~6,0%+), rendendo più appetibili gli acquisti, soprattutto considerando che i canoni hanno tenuto meglio di quanto temuto nel 2020. Gli affitti dei mall prime a Varsavia e nelle altre grandi città sono in gran parte tornati ai livelli pre-pandemici, e i tassi di vacancy nei centri top sono bassi (spesso sotto il 3-5%). I mall secondari nei centri minori sono più sotto pressione, ma anche lì la domanda di location di qualità da parte dei tenant resta sostenuta.

Una tendenza notevole è la divergenza all’interno del retail: da un lato, i mega centri commerciali ad alto afflusso e gli outlet stanno andando bene; dall’altro, i centri più datati in mercati saturi vengono riposizionati o potrebbero essere eventualmente riconvertiti (ad esempio, alcuni centri meno forti sono candidati a diventare poli a uso misto o hub logistici per l’ultimo miglio). Il segmento dei retail park continua ad aumentare l’offerta – sviluppatori come Trei, Immofinanz ed Echo Investment stanno costruendo piccoli parchi commerciali in città di 20-50mila abitanti, dove il retail moderno era scarso. I supermercati e le catene di discount alimentari (Biedronka, Lidl, ecc.) continuano anch’essi la rapida espansione, spesso ancorando questi nuovi progetti. Inoltre, le vie commerciali urbane di Varsavia e Cracovia sono tornate a rivivere con il ritorno del turismo nel 2022–2023; i marchi di lusso e gli operatori di food & beverage stanno nuovamente espandendosi nelle migliori location dei centri città (con Nowy Świat a Varsavia e la Città Vecchia di Cracovia che vedono un rinnovato interesse per le locazioni).

Dal punto di vista degli investitori, il real estate retail polacco nel 2024 è stato il settore co-leader (alla pari con gli uffici) – ciascuno ha rappresentato circa 32% del volume degli investimenti immobiliari commerciali di oltre 5 miliardi di euro property-forum.eu. Si tratta di una rimonta notevole se si considera che gli investimenti nel retail erano stagnanti nel 2020–2022. La presenza di investitori esperti come NEPI Rockcastle, MAS Real Estate ed EPP (co-posseduta da Redefine, Sudafrica) sottolinea la fiducia nelle prospettive di lungo termine del retail polacco. I canoni di locazione nel retail potranno crescere nei prossimi anni, sostenuti dalla crescita economica e da una limitata nuova offerta di centri commerciali (pochissimi nuovi grandi mall sono in costruzione – la maggior parte dei progetti è di dimensioni ridotte). Un fattore di attenzione è la spesa dei consumatori: l’alta inflazione (che ha raggiunto il 15% nel 2022 e circa l’8% nel 2023) ha eroso il potere d’acquisto delle famiglie, ma ora l’inflazione si sta raffreddando e la crescita dei salari reali sta tornando positiva, il che fa ben sperare per le vendite al dettaglio. Un altro fattore è l’infrastruttura e-commerce: il retail online in Polonia sta crescendo ma da una base ancora relativamente bassa, e molti retailer tradizionali stanno adottando modelli omnicanale. Nel complesso, le prospettive per il real estate retail in Polonia restano cautamente positive: il paese è ancora sottodotato di formati moderni pro capite rispetto all’Europa occidentale, e sia retailer nazionali che stranieri stanno trainando la domanda di spazi di qualità. Gli investitori sono sempre più selettivi (gli asset prime e gli schemi con supermercato sono i preferiti), ma il 2024 ha dimostrato che l’appetito esiste quando il prezzo è giusto.

Settore Industriale e Logistico

Il settore immobiliare industriale e logistico è stato uno dei top performer in Polonia, sostenuto dalla posizione strategica del paese, dal boom dell’e-commerce e dalle tendenze del nearshoring. Dopo due anni da record (2021–2022) in termini di sviluppo e take-up, il mercato ha tirato il fiato nel 2023–2024 ma rimane molto attivo. Lo stock totale di magazzini moderni in Polonia supera ora i 30 milioni di m², il che lo rende il più grande dell’Europa Centro-Orientale. Hanno preso forma poli logistici chiave attorno a Varsavia, Łódź (Polonia Centrale), Alta Slesia (area di Katowice), Poznań, Breslavia e sempre più Polonia occidentale (lungo il confine tedesco), oltre a cluster minori vicino ai porti (Danzica) e al confine est (dato anche la riorganizzazione delle rotte commerciali con l’Ucraina).

La domanda di spazi industriali è robusta. Nel primo semestre 2024, la Polonia ha registrato 2,6 milioni di m² di leasing di magazzini lordi, segnando il terzo miglior primo semestre mai registrato (solo 2021 e 2022 furono superiori) jll.pl. Anche con il rallentamento della crescita economica, il leasing del 2024 è rimasto sostenuto da 1) espansione di operatori logistici 3PL e retailer (incluse catene di supermercati che necessitano di nuovi centri distributivi), 2) investimenti produttivi (dall’auto agli elettrodomestici) che scelgono la Polonia come base, e 3) qualche nearshoring di catene di fornitura dall’Asia – la posizione centrale della Polonia è attrattiva per servire il mercato europeo nordlb.com. L’e-commerce continua a essere driver chiave: il retail online in Polonia, accelerato durante la pandemia, necessita di una vasta infrastruttura di magazzini per l’evasione degli ordini. Con giganti come Amazon, Zalando e operatori locali che ampliano i centri di fulfillment, la “crescita rapidissima del retail online” in Polonia ha sostenuto la domanda logistica nordlb.com. Inoltre, crescono gli interessi di aziende estere da Asia e Stati Uniti: la Polonia è vista come un ideale punto d’ingresso per distribuire merci in Europa occidentale e come hub produttivo relativamente conveniente con accesso UE nordlb.com.

Dalla parte dell’offerta, gli sviluppatori hanno consegnato rapidamente nuovi spazi, anche se il ritmo sta rallentando. Nel 2022, le nuove consegne hanno raggiunto il massimo storico (oltre 4 milioni di m² aggiunti). Nel primo semestre 2024 sono stati consegnati circa 1,6 milioni di m² – una quantità rilevante ma in realtà il 37% in meno rispetto al primo semestre 2023, segno che gli sviluppatori hanno rallentato i progetti speculativi a fronte dell’incertezza economica jll.pl. Molti progetti partiti nel 2022 sono ormai terminati e nel 2023 sono stati avviati meno cantieri a causa dei maggiori costi finanziari e di un atteggiamento attendista. Come risultato di questo picco di offerta seguito da una pausa, il tasso di vacancy è salito. A metà 2024, la vacancy totale dei magazzini in Polonia era a 8,1%, in crescita per il sesto trimestre consecutivo e ai massimi da anni jll.pl. Si tratta comunque di un livello moderato (considerando che molti edifici nuovi sono in fase di locazione), ma rappresenta un cambiamento rispetto al mercato ultra-stretto sotto il 5% del 2021. Alcuni mercati, come le periferie di Varsavia e la Bassa Slesia, hanno visto aumentare in modo significativo gli spazi vuoti con il completamento di grandi progetti. Tuttavia, molti spazi sfitti sono “frazionali” – nuovi immobili in attesa di locatari – e dovrebbero essere assorbiti data la buona domanda. Anzi, gli sviluppatori riportano che i tassi di pre-locazione sono migliorati; i progetti in corso a metà 2024 avevano una pre-locazione media del ~55% nbp.pl, segno che oltre la metà dello spazio è già presa da conduttori prima della consegna. I canoni dei magazzini sono cresciuti negli ultimi due anni (al 2024, i canoni prime sono arrivati a €3,8–€4,5/m²/mese nelle location principali, in rialzo di circa il 15% dal 2021), spinti da maggiori costi costruttivi e bassa vacancy. Con un mercato leggermente meno teso, i canoni potrebbero stabilizzarsi, ma non sono previsti cali significativi vista l’inflazione sui costi operativi e il persistere dell’interesse dei conduttori.

L’appetito degli investitori per asset logistici resta alto. Nel 2024, gli immobili industriali/logistici hanno rappresentato il 25% del volume degli investimenti immobiliari commerciali in Polonia, attirando 1,26 miliardi di euro in operazioni (in crescita di circa il 30% rispetto al 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Sebbene questo sia meno dei record da 2–3 miliardi di euro annui del 2020–21, resta un dato forte. In particolare, gli investitori statunitensi sono stati molto attivi nella logistica polacca nel 2024, impiegando oltre 350 milioni di euro (quasi il 28% del totale di settore) property-forum.eu – tra esempi, acquisizioni di Exeter, Hines e Fortress. Anche capitali europei (fondi tedeschi, inglesi, francesi) cercano attivamente warehouse in Polonia, e operatori regionali stanno crescendo tramite joint venture. Una transazione di rilievo è stata la vendita del portafoglio Diamond Business Park (con siti a Varsavia, Stryków e Gliwice) a un fondo ceco, Investika, e al suo partner di private equity – il più grande deal logistico del 2024 linkedin.com. Questa sola acquisizione ha portato il portfolio industriale polacco di Investika a oltre 409.000 m² focusonbusiness.eu. I rendimenti per gli immobili logistici prime si sono adeguati dai minimi storici – i prime yield sono saliti a circa 5,75–6,25% nel 2023–24 (da ~4,25% al picco), migliorando l’attrattività del settore per investitori alla ricerca di reddito linkedin.com. Dato il forte sottofondo di domanda, molti investitori vedono la logistica polacca come una storia di crescita di lungo termine. Un sotto-settore emergente sono i magazzini urbano–ultimo miglio (piccoli centri distributivi infill ai margini delle città), richiesti da corrieri e food delivery e potenzialmente in grado di spuntare canoni premium.

Guardando al futuro, le prospettive per il settore immobiliare industriale in Polonia rimangono positive, sebbene si mantenga un’attenzione particolare ai livelli di disponibilità degli spazi. Il Paese continua a essere uno dei mercati logistici in più rapida crescita in Europa nordlb.com. Anche se lo spazio disponibile è aumentato (bloccando la disponibilità ultra-bassa degli anni precedenti), gli sviluppatori stanno già programmando la prossima ondata di progetti per rispondere alle esigenze di nuovi ingressi e all’espansione degli inquilini già presenti. Ad esempio, la domanda da parte di produttori asiatici è in crescita, e la Polonia si sta promuovendo come una valida alternativa ad Asia e persino all’Europa occidentale per la produzione e la distribuzione nordlb.com. La guerra in Ucraina, pur essendo tragica, ha anche spinto alcuni produttori a trasferire le proprie attività dall’Ucraina o dalla Russia verso la Polonia. Inoltre, i futuri sforzi di ricostruzione in Ucraina nei prossimi anni potrebbero rendere la Polonia una base operativa per materiali e merci, facendo ulteriormente crescere le esigenze logistiche. In sintesi, i fondamentali del settore industriale – posizione centrale, infrastrutture in miglioramento (nuove autostrade, strutture ferroviarie per il trasporto merci) e domanda sostenuta dagli inquilini – dovrebbero mantenerlo resiliente. Qualsiasi potenziale calo temporaneo degli affitti o dell’occupazione dovuto al recente aumento dell’offerta dovrebbe essere, appunto, temporaneo. Come ha osservato un rapporto, “il mercato immobiliare logistico polacco sta dimostrando una straordinaria resilienza”, sostenuto da fattori strutturali come e-commerce e nearshoring che restano solidi nordlb.com.

Tendenze d’Investimento e Principali Attori del Mercato

I volumi di investimento nel mercato immobiliare polacco hanno seguito l’andamento dei capitali globali, ma il 2024 ha segnato una netta ripresa. Il totale degli investimenti commerciali ha superato i 5,0 miliardi di euro nel 2024, con una crescita di circa il 130% su base annua e quasi in linea con la media quinquennale di circa €5,3 miliardi property-forum.eu nordlb.com. Tutte le principali classi di investimento hanno registrato una maggiore attività da parte degli investitori. Gli uffici e il retail sono stati i settori migliori per volume (ognuno circa 32% del totale), mentre l’industriale ha rappresentato il 25% e i settori alternativi (principalmente residenziale PRS e hotel) circa il 10% property-forum.eu property-forum.eu. Va sottolineato che solo alcune grandi operazioni hanno rappresentato una parte rilevante della ripresa – compresa la vendita di due mall rappresentativi e di un importante edificio per uffici (Warsaw Unit) di cui si è già discusso. Questo suggerisce che, mentre la liquidità è ripresa, essa si è concentrata prevalentemente su asset di pregio e di grande valore dove gli acquirenti hanno trovato opportunità dopo la correzione dei prezzi. Infatti, i rendimenti sugli immobili prime sono aumentati di 50–150 punti base nei vari settori rispetto ai minimi pre-2022, rappresentando una “correzione di mercato” che ha permesso agli investitori di tornare in scena con valutazioni più interessanti linkedin.com. Ad esempio, i rendimenti degli uffici prime sono saliti a circa 5,5%, quelli dei centri commerciali a circa 6% e quelli della logistica a circa 6% (da livelli precedenti inferiori al 5%), garantendo rendimenti più elevati agli investitori linkedin.com. Inoltre, i tagli dei tassi d’interesse nell’eurozona alla fine del 2024 hanno migliorato il sentiment e le condizioni di finanziamento linkedin.com.

La composizione degli investitori in Polonia è molto diversificata. Nel 2024, gli investitori europei (in particolare provenienti da Germania, Austria, Svezia, Repubblica Ceca e Regno Unito) hanno rappresentato la quota maggiore – circa il 60% del volume delle transazioni nordlb.com. Ad esempio, i fondi istituzionali tedeschi e i gestori patrimoniali francesi sono stati molto attivi nel settore degli uffici e della logistica. È inoltre in crescita la presenza di capitali nordamericani e asiatici: le società di private equity statunitensi hanno incrementato sensibilmente le acquisizioni (soprattutto nell’industriale) property-forum.eu, e investitori dal Sud Africa (es. NEPI Rockcastle, Redefine) e dal Medio Oriente possiedono quote in portafogli retail e uffici. Anche gli investitori regionali (CEE) sono più attivi – fondi cechi e ungheresi hanno acquisito numerosi uffici e parchi polacchi. Nel frattempo, gli investitori domestici hanno assunto un ruolo più rilevante rispetto al passato, pur restando ancora minoritari per volume. I fondi di investimento immobiliare polacchi (REIT) non esistono ancora (la relativa normativa è in corso di discussione), ma compagnie assicurative, banche e privati ad alto patrimonio hanno investito o partecipato direttamente alle operazioni. Nel 2024, il capitale locale è andato a caccia di opportunità “value-add”, come l’acquisto di uffici in difficoltà o piccoli centri commerciali da riqualificare linkedin.com. Un atteso regime REIT polacco (SINN) è in discussione per il 2025 ey.com, che, se approvato, potrebbe liberare ulteriore capitale istituzionale domestico per investimenti in immobili a reddito.

Per quanto riguarda i principali attori di mercato, la Polonia ospita una combinazione di sviluppatori e fondi locali e internazionali:

Maggiori Sviluppatori (Residenziale): Il settore dello sviluppo residenziale è guidato da società come Dom Development, Robyg, Develia e Atal. Dom Development Capital Group è il più grande per fatturato – nel 2023 è stato il primo sviluppatore in Polonia con un fatturato di circa 1,85 miliardi di PLN (20% in più rispetto al secondo classificato) scribd.com scribd.com. Dom Dev è anche leader per unità vendute nei principali mercati (ad esempio, quasi 1.800 unità a Varsavia nel 2024) scribd.com. Robyg (ora parte di TAG Immobilien) e Develia sono altri player nazionali con diverse migliaia di unità all’anno statista.com. Questi grandi sviluppatori si concentrano sulle principali città e hanno affrontato bene il recente rallentamento (spesso regolando ritmi e tipologie di vendita). Anche realtà di medie dimensioni e regionali – es. Echo Investment (attiva sia nel residenziale che nel commerciale), Atal, Budimex Nieruchomości (recentemente acquisita da CP Developer), Murapol, Archicom – contribuiscono in modo significativo all’offerta abitativa. Il mercato è piuttosto frammentato (operano oltre 400 sviluppatori in Polonia), ma i player più grandi stanno guadagnando quote e si prevede una concentrazione maggiore perché i piccoli fanno fatica ad affrontare i costi crescenti scribd.com scribd.com.
Maggiori Sviluppatori (Commerciale): Il settore immobiliare commerciale polacco è stato influenzato da grandi sviluppatori internazionali. Nel settore uffici, Skanska è un punto di riferimento – la società svedese ha costruito molte delle principali torri direzionali a Varsavia e in città regionali (ed è stata il primo sviluppatore di uffici in Europa per volume negli ultimi anni) realassets.ipe.com. Ghelamco, gruppo belga, ha realizzato edifici iconici come Warsaw Spire e Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovacchia) ha sviluppato la celebre Varso Tower (il grattacielo più alto dell’UE) a Varsavia. L’attore locale Echo Investment è un altro sviluppatore rilevante (es. progetto Browary Warszawskie) e raccoglie investimenti uffici tramite una joint venture. Nel retail, aziende come ECE e Unibail-Rodamco hanno costruito molti grandi centri commerciali; NEPI Rockcastle e ECE/OTCF gestiscono asset prime. La statunitense Panattoni è il vero motore dello sviluppo industriale, responsabile di una quota significativa degli immobili logistici, affiancata da Prologis, GLP, Segro, CTP e dalla nazionale 7R; insieme hanno portato la Polonia ai vertici europei nel real estate logistico.
Investitori/Fondi attivi: Sul fronte degli investimenti istituzionali spiccano alcuni nomi. NEPI Rockcastle, quotata a Johannesburg, è diventata uno dei maggiori proprietari retail in Polonia dopo le acquisizioni del 2024 linkedin.com.Investika (Rep. Ceca) ha aumentato rapidamente il suo portafoglio logistico in Polonia focusonbusiness.eu. I fondi aperti tedeschi (come Deka, Commerz Real, Union Investment) possiedono storicamente diversi uffici e centri commerciali polacchi, sebbene di recente abbiano rallentato l’attività. Allianz Real Estate e CFH/Foncière hanno asset polacchi. Anche Eastnine AB e Stena Real Estate (Svezia) hanno finalizzato acquisizioni di uffici notevoli nel 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Rep. Ceca) è diventato il principale proprietario polacco rilevando gli asset di Immofinanz nel periodo 2022–23. Sul fronte domestico, PZU (prima compagnia assicurativa polacca) e PKO BP (primo gruppo bancario) possiedono divisioni immobiliari incentrate sugli asset core e sul finanziamento di progetti. Il fondo statale PFR Nieruchomości è attivo nell’edilizia residenziale in affitto (popolare e PRS). Infine, Griffin Real Estate, piattaforma di private equity, gestisce numerosi portafogli (es. piattaforma Resi4Rent in partnership con investitori internazionali). In sintesi, il mercato immobiliare polacco vede una sana presenza di capitali istituzionali globali e di sviluppatori/investitori locali, che contribuiscono alla competitività e solidità del settore.

Infine, un elemento unico è il crescente interesse degli acquirenti stranieri per il settore residenziale. Oltre agli investitori istituzionali, anche i privati stranieri stanno diventando protagonisti del mercato abitativo polacco. In alcune nuove iniziative nel 2024, oltre il 30% degli acquirenti era proveniente dall’estero globalpropertyguide.com. Il gruppo più numeroso è rappresentato dai cittadini ucraini, molti dei quali si sono stabiliti in Polonia e ora acquistano abitazioni ora (spesso per ricongiungimento familiare e permanenza di lungo periodo) globalpropertyguide.com. I bielorussi costituiscono un altro gruppo significativo, cui si aggiungono alcuni acquirenti dall’Europa occidentale e dall’Asia globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori riportano un “chiaro trend di crescita” dell’interesse dei clienti stranieri, attratti dalla stabilità economica della Polonia e dai prezzi relativamente accessibili globalpropertyguide.com. Questo flusso di domanda straniera è concentrato principalmente a Varsavia e Cracovia (e in alcune aree turistiche di fascia alta), fornendo così un ulteriore cuscinetto alla domanda, specialmente per appartamenti di alto livello e case suburbane.

Fattori economici e politici che influenzano il mercato

La traiettoria del mercato immobiliare polacco negli ultimi anni è stata strettamente intrecciata alle condizioni economiche e alle misure di politica governativa. Alcuni fattori chiave spiccano:

Politica monetaria e costi di finanziamento: L’aumento rapido dei tassi d’interesse nel 2022–2023 ha avuto un forte impatto. Per combattere l’inflazione, la Banca Nazionale di Polonia ha aumentato il suo tasso di riferimento da quasi zero all’inizio del 2021 fino a 6,75% entro metà 2022 – uno dei cicli di restrizione più rapidi della regione. Questo ha spinto i tassi dei mutui in doppia cifra, riducendo drasticamente l’accessibilità per gli acquirenti. L’erogazione di nuovi mutui è crollata nel 2022 poiché molti potenziali acquirenti sono stati esclusi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori hanno rallentato le vendite oppure hanno offerto incentivi di finanziamento propri per sostenere la domanda. Al contrario, i proprietari di immobili esistenti hanno visto meno vendite forzate del previsto, anche grazie al programma governativo di “credit holidays” che ha consentito ai mutuatari in difficoltà di sospendere le rate per un massimo di 8 mesi nel 2022-23, evitando un’ondata di pignoramenti. Verso la fine del 2023, l’inflazione ha iniziato a scendere (~7% di IPC dal picco di ~18%), permettendo alla banca centrale di iniziare ad abbassare i tassi: il tasso di riferimento è stato ridotto al 6,0% nel Q4 2023 e poi a 5,25% entro metà 2025 nbp.pl. Questa svolta ha iniziato a ravvivare la domanda di credito: come già segnalato, il 2024 ha visto un incremento del 43% nel volume dei nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni globalpropertyguide.com e ha migliorato il sentiment degli investitori. La prospettiva di ulteriori tagli ai tassi (gli analisti prevedono un tasso di riferimento di ~4,5% entro la fine del 2025) think.ing.com è un segnale positivo per il settore immobiliare, in quanto porterà verosimilmente a una riduzione dei costi di finanziamento e a un sostegno per i valori immobiliari.
Programmi governativi per la casa: Il governo polacco è intervenuto attivamente sul mercato immobiliare con programmi di sovvenzione negli ultimi anni. Il piano “Mieszkanie bez wkładu własnego” (“Casa senza acconto”) è stato introdotto nel 2022 per garantire prestiti agli acquirenti privi di un acconto pieno, ma è stato poco utilizzato. Più significativo è stato il programma “Bezpieczny Kredyt 2%” (“Credito Sicuro al 2%”) lanciato a metà 2023 dal precedente governo. Questo programma offriva ai primi acquirenti mutui con un tasso d’interesse del 2% (con lo Stato a coprire la differenza rispetto ai tassi di mercato) per l’acquisto di immobili nuovi o esistenti, entro determinati limiti di prezzo. L’effetto è stato drammatico – la domanda repressa si è sbloccata, soprattutto tra i giovani, stimolando le vendite nel secondo semestre 2023 e contribuendo al picco dei prezzi a fine 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori si sono affrettati a lanciare nuovi progetti per soddisfare questa domanda sovvenzionata globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tuttavia, il programma era a budget definito ed è di fatto terminato a inizio 2024 tra transizioni politiche. Il nuovo governo (insediatosi a fine 2023) ha annunciato un approccio diverso: ha presentato un’iniziativa chiamata “Klucz do mieszkania” (“Chiave per l’appartamento”), mirata a sostenere le famiglie a basso reddito nell’acquisto di una casa ey.com. Questa iniziativa intende offrire unità abitative a prezzo calmierato o incentivi al finanziamento, ma con limiti di prezzo stringenti, favorendo in particolare chi acquista nelle città più piccole ey.com. Se attuata, potrebbe spostare la domanda verso il mercato secondario in aree meno costose, avendo invece minore effetto in città care come Varsavia (a causa dei limiti di prezzo) ey.com. I decisori politici stanno tentando di bilanciare l’accessibilità abitativa con il rischio di “surriscaldare” il mercato. L’esperienza passata mostra che, sebbene le sovvenzioni (come i prestiti al 2%) possano temporaneamente far impennare domanda e prezzi, possono portare a volatilità una volta ritirate globalpropertyguide.com. L’industria osserva quindi con cautela la coerenza delle politiche abitative. Cambiamenti improvvisi – ad es. una nuova tassa proposta nel 2023 sui proprietari di più appartamenti – possono anche influenzare il comportamento degli investitori (la semplice discussione su una tassa dal terzo appartamento in poi ha spinto alcuni piccoli investitori a rimandare gli acquisti) globalpropertyguide.com. Per ora resta ampio il sostegno governativo al miglioramento dell’offerta abitativa e dell’accessibilità, ma i dettagli applicativi sono in evoluzione.
Pianificazione urbana e disponibilità di terreni: Un’importante riforma normativa in corso è il rinnovamento delle leggi polacche sulla pianificazione territoriale. Un emendamento alla legge sulla pianificazione e zonizzazione impone a tutti i comuni di adottare nuovi “Piani Generali” entro la fine del 2025 per guidare l’uso del territorio ey.com. Questa riforma (a volte chiamata la “rivoluzione urbanistica”) mira a modernizzare e chiarire cosa si può costruire e dove, sostituendo piani locali obsoleti. Tuttavia, gli sviluppatori hanno sollevato preoccupazioni: i nuovi piani potrebbero declassare o escludere molti appezzamenti dallo sviluppo – in particolare i terreni privi di un piano locale attuativo potrebbero diventare non edificabili dopo il 2026 sotto regole più rigide globalpropertyguide.com. In attesa, molti investitori si sono affrettati a ottenere permessi di costruzione prima dell’entrata in vigore delle nuove norme. Infatti i permessi di costruzione rilasciati sono aumentati di circa il 20,6% nel 2024 (quasi 291.000 unità approvate, un dato elevato) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, mentre costruttori e proprietari hanno cercato di “congelare” i diritti edificatori con le regole attuali. Questo boom di richieste è stato innescato anche dall’introduzione, a metà 2024, di nuovi standard tecnici (probabilmente legati all’efficienza energetica), portando i costruttori a presentare domanda con le vecchie regole prima che venissero irrigidite globalpropertyguide.com. Gli esperti notano che i permessi ottenuti sono diventati più preziosi – alcuni proprietari li conservano, “in attesa di condizioni di mercato più favorevoli prima di costruire”, e in molte città il processo autorizzativo resta lungo e complesso globalpropertyguide.com. Il governo inoltre sta lavorando a una cosiddetta “legge sulla disponibilità” (ustawa podażowa) per aumentare la disponibilità di terreni edificabili ey.com. Una proposta in questa legge è liberare determinati terreni agricoli interni ai confini urbani per lo sviluppo residenziale ey.com. Se approvata, questa misura potrebbe alleviare la scarsità di terreni nelle città in forte crescita. Nel complesso, le politiche urbanistiche e fondiarie nei prossimi 1-2 anni plasmeranno in modo significativo la pipeline dell’edilizia futura (e, in parte, dei progetti commerciali). Una maggiore trasparenza ed efficienza nella pianificazione — uno degli obiettivi della riforma — gioverebbe al mercato nel lungo periodo, mentre nel breve queste novità hanno aggiunto incertezza e indotto una corsa “ora o mai più” ai permessi.
Nuova legge sugli sviluppatori & tutela dei consumatori: A metà 2022, la Polonia ha introdotto una nuova legge sugli sviluppatori che rafforza la tutela degli acquirenti nelle vendite “sulla carta”. Ha istituito un Fondo di Garanzia degli Sviluppatori (fundusz deweloperski) per tutelare i depositi dei clienti in caso di fallimento del costruttore o mancato completamento dell’opera ey.com. Gli sviluppatori devono ora versare una piccola quota delle vendite a questo fondo e rispettare più severe regole di escrow. Ciò comporta un modesto aumento dei costi, ma garantisce maggiore sicurezza agli acquirenti e sta cambiando le pratiche di mercato: alcuni piccoli costruttori fanno fatica ad adeguarsi e questo favorisce indirettamente i player più grandi. Inoltre, dal 2021 la Polonia impone pesanti obblighi di garanzia che obbligano gli sviluppatori a sistemare i difetti per 5 anni; nel complesso, queste regole avvantaggiano i costruttori solidi e affidabili, mentre i più speculativi vengono espulsi dal mercato, accrescendo la stabilità complessiva del settore.
Modifiche fiscali: Anche la politica fiscale e tributaria incide sul real estate. Dal 1° gennaio 2025 sono entrate in vigore importanti modifiche all’imposta sugli immobili (RET) ey.com. Queste comprendono una nuova definizione, autonoma rispetto alla legge edilizia, di cosa si considera “edificio” o “struttura” ai fini fiscali. Di fatto, strutture e dotazioni prima escluse potrebbero ora ricadere tra i beni tassabili. Ad esempio, alcune infrastrutture tecniche o edifici incompiuti potrebbero essere soggetti a imposta dove prima non lo erano. Questo potrebbe aumentare il carico fiscale per i proprietari – un tema importante per sviluppatori e investitori che dovranno tenere conto di una maggiore incidenza dei costi ey.com. I dettagli sono ancora in fase di chiarimento e alcuni proprietari intendono contestare le nuove imposte. In positivo, la Polonia continua a non avere una patrimoniale nazionale sugli immobili (oltre alla bassa RET) – nessuna tassa annuale sulla ricchezza immobiliare come accade altrove. Tuttavia, dal 2022 esiste una piccola “tassa sul flipping” per scoraggiare rivendite rapide (le transazioni entro 6 mesi generano aliquote d’imposta più elevate), e sono in corso discussioni per tassare le unità sfitte in città per stimolare l’offerta. Nessun recente cambiamento su imposta sulle plusvalenze o su quella sugli affitti; i redditi da locazione per persone fisiche possono essere tassati con aliquota secca all’8,5% fino a una soglia – livello piuttosto favorevole agli investitori globalpropertyguide.com (era previsto di abolire questa flat tax e passare ad aliquote progressive, ma il piano è stato accantonato).
Investimenti esteri e regole sulla proprietà: La Polonia consente generalmente la proprietà piena degli immobili agli stranieri, soprattutto a cittadini UE/SEE che non hanno restrizioni. I non UE necessitano del permesso del Ministero degli Interni per acquistare terreni o case singole, ma si tratta spesso di una formalità, mentre gli appartamenti nei condomini non richiedono permessi. Queste regole non sono cambiate di recente. È invece mutato il sentiment sull’investimento estero: come detto, la guerra in Ucraina e le tensioni con la Russia hanno inizialmente spaventato alcuni investitori nel 2022, ma molti si sono poi adattati. Il rischio geopolitico continua in parte a essere scontato (la Polonia offre rendimenti più elevati anche per questo), ma l’appartenenza a NATO e UE rassicura. I forti flussi di IDE (oltre 20 miliardi di euro annui nell’industria e servizi) continuano a sostenere la domanda immobiliare nei comparti production e uffici ey.com.
Regolamenti ESG e sostenibilità: Sulla scia delle direttive UE, la Polonia spinge per un real estate più verde. I nuovi edifici devono rispettare standard energetici sempre più rigidi (ad es. in Polonia sono ormai obbligatori gli standard quasi NZEB – edifici a energia quasi zero – per le nuove concessioni rilasciate dal 2021/2022). Si discute anche di pannelli fotovoltaici obbligatori o tetti verdi per grandi progetti. La tassonomia UE e i requisiti di reporting ESG stanno influenzando gli investitori: sempre più spesso gli edifici vengono valutati anche per sostenibilità (APE, impronta di carbonio). Sono quindi sorte molte riqualificazioni di uffici per migliorarne l’efficienza energetica e una forte attenzione alle certificazioni BREEAM/LEED sui nuovi progetti. Il trend ESG, pur non essendo un’unica policy, comporta maggiori costi di sviluppo/ristrutturazione ma contribuisce a rendere gli asset “future-proof”. Come osserva EY, “i criteri ESG hanno assunto un ruolo centrale nel real estate polacco,” e investitori e banche pretendo oggi più rispetto di tali standard nordlb.com nordlb.com. Nel lungo termine, gli immobili con soluzioni eco-friendly potrebbero godere di maggiore domanda e valutazione, mentre quelli non conformi rischiano penalizzazioni (es. possibile obbligo UE di riqualificare i “colabrodo energetici” entro determinate scadenze).

In sintesi, una combinazione di politica macroeconomica (tassi d’interesse, misure sul credito) e di regolamentazione immobiliare mirata (legge urbanistica, legge sugli sviluppatori, sussidi) sta modellando il mercato polacco. Il governo sta camminando su un filo sottile tra favorire lo sviluppo (con politiche per aumentare disponibilità di terreni e forse una legge sui REIT) e tutelare i consumatori (con maggiori controlli sugli sviluppatori e programmi per acquirenti). Fattori economici come inflazione e crescita si riflettono direttamente sull’immobiliare attraverso i costi di costruzione e i redditi familiari. Nel 2025, il clima generale migliora – l’inflazione cala, i tassi destinati a scendere, il nuovo governo priorizza l’accessibilità abitativa – elementi che dovrebbero sostenere il mercato. Ma tutti gli attori restano cauti: scossoni politici improvvisi o shock esterni (ad es. escalation in Ucraina, rischi di recessione globale) potrebbero rapidamente cambiare il sentiment.

Prospettive per i prossimi 1–3 anni

Residenziale: Il mercato immobiliare residenziale polacco dovrebbe stabilizzarsi e gradualmente acquisire slancio nei prossimi anni, salvo grandi shock. Dopo le montagne russe degli ultimi due anni – con la domanda fortemente influenzata dalle oscillazioni dei tassi d’interesse e dai programmi di sussidi – il 2025 si prevede come anno di normalizzazione. Le previsioni di mercato suggeriscono che le vendite abitative rimarranno stabili o miglioreranno leggermente nel 2025, sostenute da tassi d’interesse inferiori e da una crescita costante dei salari, ma senza tornare ai livelli record del boom 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, insieme al portale immobiliare Otodom, prevede che le vendite di case nel 2025 “rimarranno stabili, evitando un calo significativo o una ondata di fallimenti tra gli sviluppatori”, anche se non raggiungeranno i picchi precedenti globalpropertyguide.com. Questo implica che gli sviluppatori potranno aspettarsi un ambiente di vendita più sano rispetto al 2023, soprattutto se il programma “Chiave per un appartamento” riattiverà parte della domanda nei segmenti più bassi. Dal punto di vista dei prezzi, la maggior parte degli analisti prevede una crescita moderata dei prezzi delle case nell’ordine di qualche punto percentuale all’anno. La guida EY per il 2025 prevede un ritmo più lento di aumento dei prezzi, sostanzialmente in linea con l’inflazione ey.com. Con l’inflazione che si attesta intorno al 5% e potenzialmente inferiore, la crescita nominale dei prezzi delle case potrebbe attestarsi su valori medi a una cifra, traducendosi in termini reali in una variazione pressoché nulla – ben lontano dai recenti salti a due cifre, ma comunque positiva. Un plateau o una lieve flessione dei prezzi reali potrebbe effettivamente migliorare l’accessibilità, che oggi è molto ridotta (i rapporti prezzo/reddito in grandi città come Varsavia e Cracovia sono ai massimi storici).

Un fattore che influenzerà il mercato è la traiettoria dei tassi d’interesse. Se la banca centrale dovesse tagliare i tassi più rapidamente di quanto previsto (ad esempio portando il tasso di riferimento sotto il 4% entro il 2026), i tassi sui mutui scenderebbero e probabilmente darebbero un’ulteriore spinta al settore abitativo. Al contrario, se l’inflazione si rivelasse resistente e mantenesse elevati i costi di finanziamento per più tempo, la ripresa del mercato residenziale potrebbe essere più lenta. Supponendo che i tassi base scendano gradualmente, possiamo aspettarci che la disponibilità di mutui si espanda – più famiglie riacquisteranno l’ammissibilità per i prestiti, liberando parte della domanda rimasta latente tra chi aveva rimandato l’acquisto nel 2022–23. Le banche hanno già iniziato ad allentare i limiti al credito (la FSA polacca aveva imposto buffer di stress-test rigorosi che sono stati allentati a metà 2023), quindi la disponibilità di finanziamenti dovrebbe migliorare. Inoltre, il sostegno per i primi acquirenti rimane nell’agenda politica: se il nuovo programma abitativo del governo sarà implementato nel 2025, potrebbe stimolare il segmento più basso del mercato (anche se con limiti di prezzo, potrebbe indirizzare la domanda verso periferie più economiche o unità usate).

Un’altra tendenza emergente è la crescita del settore PRS (affitti istituzionali), che aggiungerà offerta, in particolare a Varsavia. Diversi progetti “build-to-rent” saranno completati tra il 2025 e il 2026, offrendo nuovi appartamenti in affitto che potrebbero aumentare modestamente la vacancy nel segmento buy-to-let. Tuttavia, dato l’enorme deficit di alloggi in affitto moderni in Polonia, queste aggiunte probabilmente verranno assorbite senza problemi e ci si aspetta che i canoni continuino a salire moderatamente (a livello nazionale tra il 3% e il 5% l’anno, assumendo un’inflazione ~5%). Il mercato degli affitti dovrebbe rimanere teso nelle principali città grazie alla crescita della popolazione urbana (inclusa la continua immigrazione). I rendimenti delle locazioni dovrebbero mantenersi intorno al 6% in media, rendendo gli investimenti privati nell’affitto ancora attrattivi rispetto ai titoli a basso rischio (specie una volta che i tassi si saranno abbassati).

Elemento cruciale, non è previsto alcun crollo del mercato abitativo secondo le attuali prospettive. La situazione della Polonia è diversa da quella di alcuni paesi occidentali – non vi è un’eccessiva leva diffusa (solo circa l’11% delle famiglie polacche ha un mutuo globalpropertyguide.com), e le banche si sono dimostrate prudenti. L’offerta di case, sebbene in crescita, non è eccessiva rispetto al fabbisogno – la Polonia ha ancora uno dei più bassi numeri di unità abitative per 1.000 abitanti nell’UE, e secondo alcune stime il deficit è di diversi milioni di unità. Questo sottostante deficit strutturale, unito alla domanda generazionale (i Millennials che iniziano a formare famiglie), costituisce una base solida per il mercato. I rischi da monitorare includono: un rallentamento economico significativo con aumento della disoccupazione (attualmente bassa, circa al 5%); eventuali interventi politici drastici come tasse pesanti sulle seconde case (che potrebbero spingere alcuni piccoli investitori a vendere); o una recrudescenza dell’inflazione che costringa a nuovi rialzi dei tassi. Salvo queste evenienze, lo scenario di base resta una crescita lenta ma costante – il mercato abitativo “si avvia verso la stabilizzazione,” come afferma Global Property Guide globalpropertyguide.com, con prezzi e affitti che salgono a un ritmo controllato e l’attività edilizia che si adatta alla reale domanda finale.

Immobiliare Commerciale: Le prospettive per il settore commerciale nel periodo 2025–2027 sono prudentemente ottimistiche, con l’attesa di una ripresa dell’attività di investimento e di un graduale miglioramento dei fondamentali, soprattutto se l’espansione economica prosegue. Secondo gli osservatori di mercato, “il 2025 potrebbe essere persino più vivace del [2024]” in termini di operazioni d’investimento, considerando i tagli attesi ai tassi d’interesse e i capitali accumulati che puntano alla Polonia linkedin.com linkedin.com. Gli alti rendimenti disponibili in Polonia rispetto all’Europa occidentale (spesso superiori di 150–300 punti base per asset comparabili) sono un forte richiamo e, con il calo dei costi di finanziamento, più investitori dovrebbero tornare attivi. Potremmo vedere nuovi operatori di mercato o il ritorno di grandi player istituzionali prima rimasti alla finestra. I settori che guideranno il 2025: logistica (ancora di grande attrattiva globale, e la Polonia ha una storia interessante) e uffici (dove asset riprezzati e nuova offerta limitata creano una dinamica favorevole). Anche il settore uffici – che mostrava una certa cautela – dovrebbe assistere a un “graduale ritorno di capitali” nel 2025 linkedin.com, soprattutto su immobili prime a Varsavia e nelle principali città regionali. Con poche nuove costruzioni di uffici, gli investitori potrebbero competere per asset già stabilizzati.

Il mercato della logistica/industriale dovrebbe restare molto liquido. Un ampio bacino di investitori sia “core” sia “opportunistici” punta ai portafogli industriali, quindi il 2025 potrebbe vedere operazioni su portafogli o perfino acquisizioni di piattaforme. Lo sviluppo logistico probabilmente ripartirà tra la fine del 2025 e l’inizio 2026 quando gli spazi attualmente vacanti saranno assorbiti; sviluppatori come Panattoni e CTP hanno già terreni disponibili e si muoveranno rapidamente quando il vacancy raggiungerà il suo massimo. Di conseguenza, la vacancy industriale potrebbe iniziare a calare dopo aver toccato un picco tra l’8 e il 10% e i canoni dovrebbero restare stabili (importanti cali dei canoni sono poco probabili, salvo una grave eccedenza di offerta o una recessione).

Nel settore retail, resta alta l’attenzione degli investitori per retail park e centri commerciali prime. Le solide fondamenta dei consumi in Polonia e le performance degli asset acquisiti nel 2024 influenzeranno la fiducia. Se le grandi acquisizioni di centri commerciali da parte di NEPI porteranno buoni risultati, altri investitori potrebbero seguire per la fascia successiva di asset. È possibile che alcuni fondi retail internazionali tornino in Polonia se le condizioni di finanziamento miglioreranno. Gli affitti retail dovrebbero crescere moderatamente nei migliori complessi grazie all’aumento delle vendite dei retailer e alla normalizzazione dei rapporti tra canoni e incassi. Tuttavia, il numero di asset commerciali investibili è limitato (non si costruiscono nuovi mall), quindi l’attività si concentrerà su proprietà esistenti e possibilità di riconversione.

In tutti i settori, ESG e modernizzazione saranno temi centrali nei prossimi anni. Gli edifici con solide credenziali green ed efficienti dal punto di vista energetico supereranno la media sia in locazione che nelle valutazioni – una tendenza che si rafforzerà con l’inasprimento delle normative climatiche UE. Questo potrebbe favorire più progetti di ristrutturazione profonda e influenzare i nuovi sviluppi (ad esempio, negli uffici avviati tra 2025 e 2026 si punterà alle migliori certificazioni di sostenibilità per soddisfare le future esigenze di conduttori e investitori).

Un altro tema è quello degli asset alternativi: il settore residenziale PRS e gli studentati sono destinati a crescere in termini di volume di investimenti. Il 2024 ha già visto circa 340 milioni di euro in transazioni PRS (+170% su base annua) property-forum.eu, e tale cifra potrebbe aumentare ulteriormente. Con la vendita degli alloggi rallentata, gli sviluppatori restano aperti alle vendite in blocco agli investitori PRS (alcuni valutano la vendita di interi edifici) linkedin.com. Ci aspettiamo più operazioni in cui un fondo acquista un intero stabile di appartamenti da destinare all’affitto – sostenendo sia la liquidità degli sviluppatori che la creazione di stock in locazione. Parallelamente, gli studentati (progetti di dormitori) costituiscono un segmento emergente; il 2024 ha già visto alcune transazioni in questo settore linkedin.com, e vista la numerosa popolazione studentesca polacca e l’aumento di studenti stranieri, l’attività potrebbe crescere ulteriormente.

In termini di contesto economico, il PIL della Polonia è previsto crescere di circa il 3% annuo nel 2025–2026, supponendo che non ci siano escalation di crisi esterne ey.com. Questa crescita, sebbene più lenta rispetto ai tassi superiori al 5% di prima del 2020, è sufficiente a stimolare l’aumento dell’occupazione negli immobili commerciali. I consumi dovrebbero essere sostenuti dalla crescita dei redditi reali con l’attenuarsi dell’inflazione, a beneficio dell’immobiliare retail e hospitality. Il settore industriale trarrà vantaggio se la produzione manifatturiera e i volumi degli scambi aumenteranno (e possibilmente da un boom di ricostruzione in Ucraina tra qualche anno). Un’incognita riguarda i tassi di cambio: una złoty polacca molto forte o debole potrebbe influenzare i flussi di investimenti. Una złoty stabile (PLN) nel 2025 manterrebbe la fiducia, mentre la volatilità potrebbe indurre esitazione tra gli investitori esteri a causa del rischio di cambio.

Dal punto di vista delle politiche, ci sono alcuni aspetti da monitorare nel breve periodo: se la legge sui REIT polacchi verrà approvata nel 2025, potrebbe fungere da catalizzatore per l’ingresso dei fondi d’investimento domestici nel settore immobiliare, creando nuova domanda per asset commerciali (e offrendo agli sviluppatori una via d’uscita attraverso la vendita pubblica dei REIT) ey.com. Inoltre, il modo in cui la nuova legge urbanistica verrà applicata nel 2026 influenzerà l’offerta di nuovi sviluppi: se molti terreni perderanno edificabilità, il valore dei terreni già urbanizzati e degli asset esistenti potrebbe aumentare. Si prevede che la posizione del governo verso il capitale straniero rimarrà accogliente, poiché la Polonia ha bisogno di investimenti per crescere; non dovrebbero sorgere barriere rilevanti per la proprietà straniera di immobili.

In conclusione, le prospettive di mercato per i prossimi 1–3 anni sono generalmente positive in tutti i settori. Il real estate in Polonia si trova nella posizione di beneficiare della combinazione di tassi d’interesse più bassi, solidi fondamentali economici e il costante avvicinamento del paese agli standard dell’Europa Occidentale. Come riassunto in una recente analisi di settore, “il mercato polacco ha fondamenta solide e i rendimenti sugli investimenti in Polonia sono relativamente migliori rispetto all’Europa Occidentale” linkedin.com. Gli investitori stanno infatti riosservando la Polonia ora che i rendimenti si sono adeguati e le prospettive di crescita restano solide. Ci aspettiamo volumi di transazione più alti nel 2025, con maggior afflusso di capitali sugli asset, e possibilmente un’ulteriore compressione dei rendimenti se i tassi dovessero calare più velocemente del previsto. Per i mercati occupier, sono probabili miglioramenti moderati: vacanze degli uffici in lieve calo, affitti retail in lieve crescita, domanda logistica su livelli alti. I rischi al ribasso includono shock esterni (prezzi dell’energia, eventi geopolitici) e incertezza politica interna, ma in assenza di questi, il mercato immobiliare polacco dovrebbe proseguire su un percorso di sviluppo stabile. Gli stakeholder dovrebbero prepararsi a un contesto di crescita misurata: le impennate a doppia cifra del passato sono forse finite, ma il mercato sta entrando in una fase più matura caratterizzata da sostenibilità, professionalità e rendimenti costanti.

Fonti: I dati e le analisi più recenti sono tratti da rapporti della Banca Nazionale di Polonia (NBP), approfondimenti di consulenti globali e pubblicazioni di settore. I principali riferimenti includono il rapporto immobiliare del primo trimestre 2024 della NBP globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, l’analisi di mercato polacca (maggio 2025) del Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, la Polish Real Estate Guide 2025 di EY ey.com e gli aggiornamenti di mercato di Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, tra gli altri. Questi fonti forniscono i dati più recenti su indici di prezzo, volumi delle transazioni e previsioni. Tutte le cifre statistiche e le citazioni sono referenziate nel testo per la verifica. L’outlook generale combina questi trend empirici con il sentimento prevalente degli esperti, offrendo una panoramica completa del mercato immobiliare polacco a metà 2025.