Pogled na ameriški nepremičninski trg za leto 2025 in naprej

Uvod

Po več burnih letih ameriški trg nepremičnin v letu 2025 vstopa v novo fazo, za katero so značilni stabilizirajoči trendi in previden optimizem. Tako stanovanjski kot poslovni sektor sta prestala šoke pandemije, hitro zviševanje obrestnih mer in visoko inflacijo. Ko zremo v leto 2025 in prihodnja leta, vidimo trg stanovanj, ki je še vedno podhranjen, a se zaloga postopoma izboljšuje, ter poslovno pokrajino, kjer nekateri sektorji (kot sta industrija in večstanovanjske zgradbe) ostajajo trdni, medtem ko se drugi (predvsem pisarne) trudijo okrevati. Obrestne mere, ki so poskočile na večdesetletne višave, naj bi se nekoliko zmerile, kar bo vplivalo na obnašanje kupcev in investicijske strategije. To poročilo ponuja celovit pregled trenutnih trendov in napovedi do leta 2028, vključno s stanovanjsko in poslovno nepremičnino, regionalnimi dinamiki, ključnimi dejavniki ter tveganji in priložnostmi za vlagatelje.

Ključne ugotovitve: Cene stanovanj na nacionalni ravni so se stabilizirale po hitri rasti v letih 2020–2022 in zdaj rastejo veliko počasneje (nekateri napovedovalci celo predvidevajo zmeren padec v letu 2025) zillow.com. Obseg prodaje ostaja pod ravnmi pred pandemijo, a naj bi se povečal, ko bodo hipoteke bolj dostopne in bo na trgu več ponudbe realestatenews.com. Komercialni nepremičninski sektorji se razhajajo: industrijske in večstanovanjske nepremičnine še naprej izkoriščajo močno povpraševanje, trgovske nepremičnine imajo nizko praznost, medtem ko se pisarniški trg sooča z visoko praznostjo, ki pa morda dosega svoje dno cbre.com cbre.com. Po vsej državi vodijo rast trgi Sončnega pasu in drugi cenovno dostopni predeli, medtem ko nekateri prej pregreti trgi doživljajo manjše cenovne popravke nar.realtor. Demografski trendi (kot na primer milenijci, ki dosegajo zrelost za nakup stanovanja), tehnološki premiki (kot sta delo na daljavo in e-trgovina) ter makroekonomske razmere bodo v prihodnjih letih v veliki meri krojile nepremičninsko pokrajino. V nadaljevanju se podrobneje posvečamo vsakemu posameznemu vidiku, s pogledom do leta 2028 za različne segmente in regije.

I. Trendi stanovanjskih nepremičnin (2025)

Cene stanovanj in obseg prodaje

Hitro zviševanje cen stanovanj v letih pandemije je v letih 2024–2025 zamenjala precej počasnejša rast. Na nacionalni ravni so cene stanovanj blizu rekordnih vrednosti, a naraščajo le zmerno. V prvem četrtletju 2025 je bila mediana cene za enodružinsko obstoječe stanovanje približno 402.300 $, kar je 3,4 % več kot leto prej nar.realtor. To je veliko manj od dvomestnih letnih rasti, ki smo jih videli v letih 2021–2022. Le 11 % mestnih območij je doživelo dvomestne rasti cen v zgodnjem letu 2025 (kar je manj kot 14 % proti koncu 2024) nar.realtor, približno 17 % trgov pa je v prvem četrtletju 2025 zabeležilo padec cen glede na leto prej nar.realtor. Nekateri prej izredno vroči trgi – na primer Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco in Seattle – so v zadnjem letu ali dveh doživeli padce cen, a se zdaj pobirajo, saj se kupci prilagajajo novim razmeram nar.realtor. Nasprotno pa nekaj trgov, kjer so cene še vedno v upadu (kot so Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; in nekateri trgi na Floridi), beleži močno rast delovnih mest in naj bi se v bližnji prihodnosti stabilizirali in okrevali nar.realtor. Na splošno cenovno dostopne regije z solidno gospodarsko in demografsko rastjo ohranjajo najtrdnejšo vzdržljivost cen, medtem ko so nekateri dragi obalni trgi stabilni ali rahlo v plusu, kar odraža omejitve dostopnosti nar.realtor.

Obseg prodaje stanovanj je bil v zadnjih dveh letih pod pritiskom predvsem zaradi skokovitega zvišanja hipotekarnih obrestnih mer. Prodaja obstoječih stanovanj v letih 2023–2024 je padla na najnižje ravni v zadnjih približno 30 letih (okoli 4 milijone letno), saj si mnogi kupci niso mogli več privoščiti nakupa, potencialni prodajalci pa so vztrajali v stanovanjih z ugodnimi obrestnimi merami nar.realtor realestatenews.com. Vendar pa so znaki preobrata: Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (NAR) navaja, da so število čakajočih prodaj konec leta 2024 končno malenkost zrasle na letni ravni nar.realtor, zaloga stanovanj za prodajo – tako novogradenj kot obstoječih – pa se počasi veča po daljšem sušnem obdobju nar.realtor. Potencialno povpraševanje je veliko: ameriško prebivalstvo se je od leta 1995 povečalo za 70 milijonov, letna prodaja stanovanj pa je še vedno približno na isti ravni kot leta 1995 nar.realtor. To nakazuje, da so številna gospodinjstva preložila nakup in bi se lahko znova pojavila na trgu, ko se pogoji izboljšajo. Glavni ekonomist NAR napoveduje okrevanje prodajnih aktivnosti: po dveh zelo slabih letih naj bi prodaja obstoječih stanovanj v letu 2025 narasla za približno 6 %, prodaja novogradenj pa za okoli 10 % realestatenews.com. Druge napovedi so bolj previdne – na primer Zillow predvideva, da bo število prodaj obstoječih stanovanj v letu 2025 naraslo le za 1,4 % (na okoli 4,12 milijona prodanih stanovanj) zillow.com –, a prevladuje mnenje, da bo obseg prodaje šel v letu 2025 navzgor in ne še nižje. Večina analitikov v nadaljevanju pričakuje postopno okrevanje prodaje stanovanj vse do leta 2026–2028, ob predpostavki umiritve hipotekarnih obrestnih mer in več novogradenj (glej Napovedi v poglavju VII).

Stanovanjska zaloga in raven ponudbe

Zaloga stanovanj – število stanovanj, ki so na voljo za prodajo – je bila v zadnjih letih kronično nizka, kar je kljub višjim obrestnim meram držalo cene visoko. Dobra novica je, da se je zaloga končno začela povečevati in se odmika od najnižjih vrednosti. Po poročanju Realtor.com je bilo število stanovanj na voljo za prodajo proti koncu 2024 najvišje po letu 2019, predvsem zaradi več novogradenj in nekoliko daljše prodajne dobe oglasov realtor.com. Kljub temu je trg še vedno daleč od ravnovesja: na nacionalni ravni je bila konec 2024 zaloga približno 20 % pod povprečjem 2017–2019 za tisti čas v letu realtor.com. Gre torej za situacijo »kozarec na pol poln ali na pol prazen« – razmere se izboljšujejo, a imajo kupci v številnih predelih še vedno omejeno izbiro. Ključno je, da obstajajo opazne regionalne razlike v okrevanju ponudbe. Južne in zahodne regije so najbolj napredovale proti predpandemičnim ravnem zaloge, medtem ko srednji zahod in severovzhod ostajata bolj omejena realtor.com. To verjetno odraža večjo gradnjo novogradenj in priseljevanje na trgih Sončnega pasu (več ponudbe), medtem ko so na srednjem zahodu in severovzhodu zgradili manj novogradenj, lastniki pa menej prodajajo.

V širšem smislu se ameriški stanovanjski trg še naprej srečuje s strukturnim pomanjkanjem stanovanj. Nedavna analiza Zillow ocenjuje, da v državi manjka okoli 4,5 milijona stanovanj za “zdravo” ponudbo businessinsider.com. Gradbena podjetja so v zadnjih letih okrepila gradnjo – število začetih gradenj je najvišje po letu 2006 –, vendar pomanjkanje delovne sile, visoki stroški materiala in prostorska regulativa omejujejo, kako hitro lahko dodajajo novo ponudbo. Leta 2024 so se začetki gradnje zaradi visokih stroškov financiranja za graditelje nekoliko zmanjšali. V prihodnje Fannie Mae pričakuje rahel padec začetih gradenj v 2025, nato pa ponoven dvig v 2026, ko bo povpraševanje ponovno raslo businessinsider.com. Združenje hipotekarnih bank (MBA) napoveduje, da bo gradnja novih stanovanj v letu 2025 približno nespremenjena, nato pa bo postopoma spet rastla businessinsider.com. To pomeni, da olajšanje na strani ponudbe ne bo hipno, temveč postopno – kar bo verjetno preprečevalo prehiter skok cen stanovanj, hkrati pa ne bo čez noč izbrisalo primanjkljaja.

Glavni dejavnik, ki zadržuje obstoječo ponudbo stanovanj, je tako imenovani »učinek zaklepa«. Milijoni trenutnih lastnikov stanovanj so si v letih 2020–2021 zagotovili 30-letne hipotekarne kredite z izjemno nizkimi obrestnimi merami (pogosto 3 % ali manj). Ker so trenutne hipotekarne obrestne mere sedaj okoli 6–7 %, lastnike ob morebitni prodaji in nakupu nove hiše po trenutnih stopnjah čaka velika kazen. Posledično se mnogi odločajo, da ne bodo selili, kar zmanjšuje število nepremičnin na trgih za ponovno prodajo. Lawrence Yun iz NAR poudarja, da ta učinek zaklepa ovira ponudbo, vendar naj bi s časom popustil, saj življenjski dogodki neizogibno prisilijo k selitvam (vsako leto so milijoni porok, ločitev, rojstev, selitev zaradi službe ter upokojitev, ki bodo povzročile prodaje kljub višjim obrestnim meram) nar.realtor. Dodatno, če bodo hipotekarne obrestne mere nekoliko padle, bo še več lastnikov pripravljeno uvrstiti svoje domove na trg. Pravzaprav če bodo mere v naslednjih letih padle bližje “normalnim” ravnem (recimo 5 % ali manj), strokovnjaki pričakujejo naval zadržanih prodajalcev, ki bodo končno vstopili na trg, in s tem omilili pomanjkanje ponudbe businessinsider.com.

Trendi najemnin in trg najemnih stanovanj

Najemni trg je v takojšnjem obdobju po pandemiji močno narasel – najemnine so v letih 2021–2022 naraščale najhitreje v desetletjih. Od takrat je rast najemnin občutno popustila, saj trg preplavlja val novih stanovanjskih objektov, kupci pa dosegajo meje zmožnosti plačevanja. Na začetku leta 2025 je nacionalna rast najemnin zmerna – približno v skladu ali nekoliko nižja od splošne inflacije. Denimo, povprečna oglaševana najemnina v ZDA je bila maja 2025 višja le za 1,0 % na letni ravni yardimatrix.com, kar je močno upočasnitev v primerjavi z 10–15 % letnimi skoki izpred nekaj let. Podatki RealPage kažejo, da so efektivne najemnine zrasle le za 1,1 % v letu do marca 2025, kar je najvišja letna rast po več kot letu dni, a še vedno zelo umirjena realpage.com. Ta umiritev odraža povečano ponudbo: investitorji so leta 2023–2024 na trg pripeljali val večstanovanjskih enot – največji zagon novih dokončanj stanovanjskih blokov po osemdesetih letih mf.freddiemac.com. Najemniki imajo zaradi večje izbire večjo pogajalsko moč, mnogi lastniki pa morajo v mestih ponujati popuste ali ugodnosti, da napolnijo stanovanja.

Kljub temu valu novogradenj ostaja povpraševanje po najemninah močno, kar preprečuje resnejše presežke v večini območij. Nacionalna stopnja prostih najemnih stanovanj je bila v 1. četrtletju 2025 pri 7,1 %, nekoliko več kot leto prej (6,6 %) advisorperspectives.com. Skratka, prostih stanovanj je nekoliko več, a še vedno malo glede na zgodovinske standarde (za orientacijo: v poznem desetletju 2010 so bile te stopnje rutinsko med 8 in 10 %). Mnoga nova stanovanja se vseeno zapolnjujejo, le počasneje, saj je osnovno povpraševanje po najemu močno – trg dela v ZDA raste, mladi odrasli še naprej ustvarjajo nova gospodinjstva, visoki stroški nakupa doma pa več ljudi držijo na trgu najemnikov. Freddie Mac ugotavlja, da je povpraševanje po večstanovanjskih najemninah »izjemno«, toda rekordno visoka nova ponudba zadržuje rast najemnin in nekoliko viša stopnje prostih stanovanj v določenih območjih mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Leta 2024 je bila vsesplošna stopnja prostih stanovanj okoli 6 %, osnovna projekcija Freddie Maca pa napoveduje, da bo stopnja praznih večstanovanjskih enot v letu 2025 narasla na okoli 6,2 %, saj bo na trg prišlo še več novih enot mf.freddiemac.com. Vendar naj bi to bila najvišja točka – ker se rast gradnje zaradi višjih obrestnih mer umirja, se bo tudi zaloga novih zgradb zmanjševala. Dejstvo je, da **razvijalci večstanovanjskih objektov zmanjšujejo gradnjo – novih začetkov v letu 2025 je pričakovano precej manj kot pred pandemijo (približno 30 % manj, po ocenah CBRE) cbre.com. Proti koncu leta 2025 in naprej se bo tempo novih vselitev umiril, kar bo trg najemnih stanovanj znova zaostrilo.

Napovedi gibanja najemnin to dinamiko dobro odražajo. Zadnja ocena podjetja Zillow pričakuje, da bodo najemnine za enodružinske hiše v letu 2025 zrasle za okoli 3,2 %, najemnine za večstanovanjske zgradbe pa približno za 2,1 % zillow.com. Tudi Freddie Mac napoveduje nacionalno rast najemnin okoli 2,2 % v letu 2025, kar je nekoliko pod dolgoletnim povprečjem mf.freddiemac.com. Te zmerne rasti v letu 2025 so pravzaprav porast v primerjavi z letom 2024, ko je bila rast najemnin (v mnogih mestih skoraj nična) na najnižji točki. Z drugimi besedami, najemnine ne naraščajo več neustavljivo, a še vedno počasi rastejo v vzdrženem tempu. Pomembno je poudariti, da se trendi najemnin razlikujejo po segmentih trga: enodružinske hiše za najem beležijo močnejše povpraševanje in rast najemnin kot večstanovanjska stanovanja, delno tudi zato, ker številne družine, ki si ne morejo privoščiti nakupa, iščejo hiše za najem v predmestju zillow.com. To povečuje investitorsko zanimanje za portfelje enodružinskih najemnih hiš.

Pogled naprej do leta 2025 kaže, da številni analitiki pričakujejo zmerno rast najemnin tudi v letu 2026, nato pa bi se lahko rast med letoma 2027 in 2028 ponovno okrepila, ko bo absorbirana trenutna gradbena zaloga. Povratek k dolgoletni povprečni rasti najemnin (približno 3 % letno) je zelo verjeten v drugi polovici desetletja mf.freddiemac.com. Nekatere regije pa že presegajo nacionalno povprečje – na primer v državah Sun Belt in v večjih mestih Srednjega zahoda še vedno beležijo nadpovprečno rast najemnin zaradi močnega priseljevanja in rasti delovnih mest arbor.com. Splošno gledano so temeljni pogoji najemnega trga (rast zaposlovanja, demografija) stabilni, vendar bo ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem narekovalo gibanje najemnin. V bližnji prihodnosti je zgodba pravzaprav obilica ponudbe – kar znižuje najemnine in daje najemnikom več možnosti. Leta 2026–2028 bi lastniki ob pričakovanem upadu gradenj spet lahko pridobili pogajalsko moč, še posebej v regijah z rastjo zaposlovanja in omejenim razvojem novih stanovanj.

II. Trendi poslovnih nepremičnin po sektorjih

Čeprav so stanovanjske nepremičnine medijsko najizpostavljene, je poslovni nepremičninski trg (CRE) obširna panoga, ki zajema poslovne stavbe, trgovske centre, industrijska skladišča, stanovanjske bloke, hotele, podatkovne centre in več. Pogled naprej v leto 2025 je za CRE zelo segmentiran, pri čemer se uspešnost posameznih tipov nepremičnin močno razlikuje. Spodaj predstavljamo trende v glavnih sektorjih – pisarniški prostori, trgovanje, industrija in večstanovanjske nepremičnine – ki skupaj predstavljajo večino ameriškega trga poslovnih nepremičnin. Izpostavljamo aktualno stanje in pričakovanja za prihodnja leta pri vsakem od njih:

Pisarniški sektor

Trg pisarn je od pandemije najbolj prizadeti segment poslovnih nepremičnin. Povečana razširjenost dela na daljavo in hibridnih oblik je v številnih mestih strukturno zmanjšala povpraševanje po pisarniških prostorih, kar vodi do povišanih stopenj praznih prostorov in padca vrednosti teh nepremičnin. Med letoma 2024 in 2025 se številni mestni nebotičniki, zlasti starejši, srečujejo z nizko zasedenostjo. Nacionalna stopnja praznih pisarniških prostorov je blizu zgodovinskih rekordov – v povprečju je okoli 18–19 % vseh pisarn praznih, v nekaterih večjih mestnih območjih pa presega celo 20 % cbre.com cbre.com. Prostori za podnajem (pisarne, ki so jih podjetja najela, a jih zaradi presežka oddajajo naprej) so še vedno zelo zastopani. Vse to povzroča precejšen pritisk na najemnine povprečnih pisarniških stavb in vodi v množične težave lastnikov pisarn z zapadlimi dolgovi. Pisarniški sektor je torej v recesiji.

Kljub temu obstajajo vse bolj očitni znaki, da je trg pisarn dosegel dno in vstopa v počasni cikel okrevanja. Po CBRE-jevi napovedi za leto 2025 je aktivnost najemanja pisarn v letu 2024 začela nekoliko naraščati in naj bi se leta 2025 še izboljšala, čeprav zmerno cbre.com. Napovedujejo 5-odstotno povečanje skupne najemne aktivnosti v letu 2025, kar bi predstavljalo dobrodošel preobrat po letih upadanja cbre.com. Ključno je, da je gradnja novih pisarn skoraj zastala, kar bo pomagalo omejiti dodatno presežno ponudbo cbre.com. Podjetja se ob prilagajanju na hibridno delo spoznavajo, da še vedno potrebujejo fizične pisarne za sodelovanje in gradnjo kulture, a verjetno manj prostora na zaposlenega ali v drugačnih lokacijah. Razpoloženje najemnikov se po anketah iz industrije postopoma premika od zgolj krčenja k stabilizaciji in selektivnemu širitvi cbre.com. Marsikateri najemnik podaljšuje najem (pogosto v okviru zmanjševanja ali selitve na kakovostnejše lokacije), kar stabilizira zasedenost.

Eden jasen trend je bifurkacija pisarniškega trga: novejše, visokokakovostne (“razred A”) poslovne stavbe z odličnimi storitvami beležijo precej bolj zdravo povpraševanje kot stare, dotrajane stavbe. Vrhunske pisarniške površine – najboljše stavbe na vsakem trgu – postajajo dejansko redke v nekaterih mestih, kjer se najemniki konsolidirajo v najboljša poslopja cbre.com. CBRE vrhunske pisarne opredeljuje kot najboljše stavbe; pričakujejo, da se bo stopnja prostih vrhunskih pisarn do leta 2027 vrnila na predpandemične ravni (~8 % praznih) zaradi tega trenda pobega h kakovosti cbre.com. Nasprotno pa bodo pisarne slabše kakovosti verjetno še naprej v težavah in bodo morale spremeniti namembnost (nekatere so lahko primerne za preureditev v stanovanjske ali druge namene, čeprav je to pogosto zapleteno). Na splošno naj bi stopnja prostih pisarn na nacionalni ravni “dosegla vrh” pri približno 19 %, nato pa postopoma upadala, ko bo gospodarstvo raslo in bo presežek površin počasi absorbiran cbre.com. Pričakujemo lahko le postopen, ne pa hiter ponoven zagon pisarniškega trga: tudi do leta 2027 večina analitikov ne pričakuje povpraševanja po pisarniških prostorih na ravni pred letom 2020, a najhujše v tej panogi je morda že za nami. Investitorji se tega sektorja lotevajo previdno; pojavljajo se priložnosti za odkup obremenjenih pisarniških sredstev po velikih popustih, a naložbeno tveganje ostaja visoko, razen če se vlagatelji osredotočijo na moderna poslopja na vrhunskih lokacijah, ki so bolj odporna.

Maloprodajni sektor

Maloprodajni nepremičninski sektor – ki vključuje nakupovalna središča, nakupovalna območja, velike trgovine in prodajalne v središču mesta – se je izjemno dobro pobral s pandemičnega dna. Zgodnje zapore zaradi covida so hudo prizadele klasične trgovine in pospešile propad šibkejših trgovcev, a preživeli so vstopili v okolje z zelo omejeno novo ponudbo in manjšo konkurenco. Posledično so temeljni kazalniki maloprodajnih nepremičnin v 2025 verjetno najmočnejši po več letih. Nacionalna stopnja prostih maloprodajnih površin je pod 5 %, kar je najmanj med vsemi večjimi komercialnimi nepremičninskimi panogami cbre.com cbre.com. Na številnih trgih so kakovostni maloprodajni prostori (zlasti v dobro umeščenih primestnih središčih ali prodajnih lokacijah z živilsko sidrno trgovino) polno zasedeni. Eden od razlogov je, da v zadnjih letih skoraj ni bilo zgrajenih novih maloprodajnih površin, zato je povpraševanje ujelo ponudbo. Investitorji so glede gradnje maloprodajnih objektov previdni (delno zaradi grožnje spletne prodaje), kar pomeni, da imajo obstoječi centri malo konkurence s strani novih projektov cbre.com.

Kot posledica se najemnine v maloprodaji po dolgem obdobju stagnacije spet začenjajo zviševati. Najemodajalci na vrhunskih lokacijah so znova pridobili cenovno moč – pričakovati je dvig maloprodajnih najemnin v letu 2025 ob nizki ponudbi cbre.com. Mnogi trgovci, zlasti nacionalne verige, se odzivajo s podpisovanjem dolgoročnejših najemnih pogodb za zagotovitev zaželenih lokacij še pred morebitnimi nadaljnjimi podražitvami cbre.com. Pomembno je, da se uspeh maloprodaje razlikuje po formatih. Odprta lokalna in skupnostna nakupovalna središča (ki jih pogosto vodi supermarket ali trgovina z osnovnimi potrebščinami) beležijo odlične rezultate in visoko zasedenost, medtem ko imajo nekatera starejša zaprta središča še vedno težave, razen če so bila preurejena ali repositionirana. Kljub temu so tudi nakupovalna središča v letih 2022 in 2023 znova doživela rast obiskanosti, ko so se potrošniki vračali k nakupovanju v živo; A-razred središč v premožnejših okoliših dosega solidne rezultate, medtem ko središča nižjega razreda spreminjajo namembnost (v večnamenska središča, logistična skladišča, ipd.).

Geografsko gledano maloprodajna širitev cilja v hitro rastoče trge. Trgovci ciljajo na metropolitanska območja z močnim demografskim in zaposlitvenim rastom – Phoenix, Austin, Dallas, Nashville in Charlotte so navedeni kot žarišča, kamor se preusmerjajo maloprodajni najemi cbre.com. Ta območja Sun Belt in druga rastoča mesta ne le da privabljajo več prišlekov, ampak imajo tudi pogosto cenejša stanovanja (kar potrošnikom pusti več razpoložljivega denarja za nakupe v lokalnih trgovinah). Poleg tega območja z večjimi infrastrukturnimi izboljšavami (npr. novimi avtocestami, širitvami javnega prevoza) privabljajo novo maloprodajno gradnjo zaradi boljše dostopnosti cbre.com. Institucionalni vlagatelji, ki so se izogibali maloprodaji več let, se zaradi močnih temeljev zdaj počasi vračajo. Na splošno je napoved za maloprodajne nepremičnine za leto 2025 previdno optimistična: pričakovati je trajno nizko praznost in zmeren najemnin rast, razen če pride do gospodarskega padca. Eden od tveganj ostaja e-trgovina: spletna prodaja še naprej raste (zdaj okrog 15 % vseh maloprodajnih prodaj), zato se bodo morali fizični trgovci še naprej razvijati in ponuditi izkušnje ali udobje, ki jih splet ne more. Vseeno pa se je izkazalo, da e-trgovina ni odpravila trgovin v celoti – namesto tega ima ZDA po letih konsolidacije zdaj ustrezno razvejano mrežo prodajaln, preostala središča pa imajo od tega korist.

Industrijski in logistični sektor

Industrijske nepremičnine – predvsem skladišča, distribucijski centri in proizvodni obrati – so v zadnjih letih beležile izjemen uspeh. Razcvet e-trgovine in prestrukturiranje dobavnih verig (vključno z večjim številom zalog doma) sta povzročila rekordno povpraševanje po skladiščnem prostoru med letoma 2020 in 2022. Do leta 2023 je stopnja prostih industrijskih površin na številnih trgih dosegala zgodovinsko dno (pogosto manj kot 4 %). Razvijalci so se odzvali z valom novih gradenj, konec leta 2023 pa je po normalizaciji povpraševanja prišlo do rahle ohladitve. Ob vstopu v 2025 industrijski trg ostaja bistveno močan, a ni več tako napet kot med vrhuncem razcveta e-trgovine. Po vsej državi se je stopnja praznih industrijskih površin nekoliko zvišala zaradi pritoka novih skladišč, a je še vedno razmeroma nizka in kratek rok velja trg za “ugoden za najemnike” cbre.com. Starejša in manj učinkovita skladišča so bolj prazna, saj se najemniki selijo v sodobnejše “high-cube” objekte – podoben beg h kakovosti kot pri pisarnah cbre.com. Vendar se bodo razmere ponovno zaostrovale proti koncu 2025, ko se bo gradnja upočasnila, povpraševanje pa bo še naprej raslo cbre.com.

Na industrijsko povpraševanje v letu 2025 vpliva več dejavnikov. Prvič, pomembno vlogo imajo trgovinske politike in trendi vračanja proizvodnje: višje ameriške carine na tuje blago (sprejete 2024) so spodbudile podjetja k povečanju zalog doma (da bi blago uvozili še pred uvedbo carin) in razmisleku o večji deležu ameriške ali bližnje proizvodnje cbre.com. CBRE poudarja, da bi to lahko povzročilo rast povpraševanja po industrijskih objektih ob ameriško-mehiški meji in vzdolž pomembnih logističnih koridorjev sever–jug (kot sta avtocesti I-35 in I-29) cbre.com. Trgi, kot so San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines in Minneapolis, so izpostavljeni kot potencialni zmagovalci teh sprememb zaradi strateške geografske umeščenosti za kontinentalne trgovske poti cbre.com. Drugič, se spreminja sestava industrijskih najemnikov: ponudniki logistike tretjih oseb (3PL) prevzemajo vse večji delež najemov, saj podjetja svoje skladiščne potrebe prepuščajo specializiranim izvajalcem. CBRE ocenjuje, da bodo 3PL podjetja v letu 2025 prispevala že več kot tretjino industrijskega najema cbre.com, kar odraža trend bolj fleksibilnih, po potrebi oblikovanih dobavnih verig.

Kar zadeva obseg, se državno najemanje industrijskih nepremičnin v letu 2025 napoveduje na nekaj več kot 800 milijonov kvadratnih čevljev cbre.com. To bo pod vrhuncem povpraševanja iz obdobja pandemije (2021 je zaznamovala izjemna rast povpraševanja), a še vedno nad predpandemičnim povprečjem cbre.com. Bistvo je, da industrijski sektor prehaja iz obdobja izjemne rasti v bolj vzdržno hitrost rasti. Na strani ponudbe, po več letih “izjemne gradnje” razvijalci zmanjšujejo tempo. Novi začetki industrijske gradnje se močno zmanjšujejo – pričakuje se, da bodo v 2025 za več kot 50 % nižji kot v 2024 cbre.com. Ta premor omogoča trgu absorbiranje obstoječih špekulativnih projektov, ki so prišli na trg. Proti koncu 2025, ko bodo ti prostori zapolnjeni, se lahko nihalo znova obrne na stran najemodajalcev, še posebej za sodobne objekte v ključnih logističnih središčih. Zato bo rast najemnin za industrijske prostore verjetno ostala pozitivna, a zmerna v bližnji prihodnosti – najemodajalci bodo morda ponujali ugodnosti v okoljih s trenutnim presežkom ponudbe, a splošno raven najemnin podpirata inflacija in visoki nadomestni stroški. Povzetek: obeti industrijskega sektorja ostajajo zelo pozitivni: nadaljnja rast e-trgovine, prestrukturiranje dobavnih verig ter omejena nova ponudba kažejo na zdrave temeljne kazalce. Če ne bo večje recesije, bodo skladišča v naslednjih nekaj letih uživala visoko zasedenost in zanesljivo rast najemnin, zaradi česar industrijske nepremičnine ostajajo priljubljena izbira institucionalnih vlagateljev (tudi nepremičninskih investicijskih skladov in zasebnih kapitalskih skladov).

Stanovanjski (večstanovanjski) sektor

Večstanovanjski sektor (velike stanovanjske zgradbe s 5 ali več enotami) pogosto obravnavamo kot del stanovanjskega nepremičninskega trga, a je prav tako osrednji del komercialnih naložb. Leta 2025 večstanovanjski sektor doživlja unikaten trenutek: ogromen priliv ponudbe skupaj z močnim povpraševanjem najemnikov. Kot omenjeno, sta leti 2023–2024 prinesli rekordno število novih stanovanjskih enot, kar je povzročilo višje povprečne praznine ter upočasnilo rast najemnin. Za vlagatelje je to pomenilo večje koncesije in bolj stagnirajoči čisti poslovni dohodek na nekaterih območjih z visoko novo ponudbo v zadnjem letu. Kljub temu so osnovni makroekonomski dejavniki večstanovanjskega sektorja daleč od šibkih – gre predvsem za normalizacijo iz izjemno napetega trga. V 2025 naj bi pritisk nove gradnje začel popuščati. CBRE napoveduje, da se bo praznina nekoliko znižala v 2025 (na okrog 4,9 % ob koncu leta, z okoli 5,3 % konec 2024) ter da bodo povprečne najemnine znova rasle za okrog 2,6 % letno cbre.com. Prav tako Freddie Mac pričakuje rast najemnin v letu 2025 v območju nekaj nad 2 % ter le manjše povečanje praznin na približno 6,2 % (po RealPage metodologiji), če gospodarstvo doseže “mehko pristajanje” mf.freddiemac.com. Bistvo: večstanovanjski trg v 2025 naj bi ostal uravnotežen – nacionalno ne bo trg ne za najemnike ne za najemodajalce – s skromnim izboljšanjem glede na 2024.

Eden ključnih dejavnikov je, da bo nastajanje gospodinjstev ostalo močno. Demografski in ekonomski faktorji še vedno podpirajo povpraševanje po najemninah: rast zaposlenosti, čeprav počasnejša kot po pandemiji, je še vedno pozitivna, velika populacija milenijcev pa je v obdobju, ko ustvarjajo družine. Mnogi med njimi še naprej najemajo stanovanja, bodisi po izbiri bodisi ker visoke cene nepremičnin in obrestne mere odlašajo njihov prvi nakup stanovanja. Poleg tega priseljevanje (ki se je ponovno okrepilo 2022–2023) prispeva k povpraševanju po najemniških stanovanjih. Tako dolgo, kot se ZDA izognejo resni recesiji, lahko pričakujemo milijone novih najemnih gospodinjstev v prihodnjih letih, kar bo pomagalo absorbirati novo ponudbo.

Geografsko gledano je zgodba o ponudbi zelo koncentrirana. Velik delež nedavne stanovanjske gradnje poteka v t.i. “Sun Belt” državah – zlasti v Teksasu, na Floridi, v Karolinah, Georgii, Arizoni in v nekaterih predelih Mountain West. Pravzaprav je 10 od 16 glavnih ameriških večstanovanjskih trgov že doseglo svoj gradbeni vrhunec, preostalih 6 pa ga bo doseglo v letu 2025, ko bodo trenutni projekti zaključeni cbre.com. To pomeni, da bodo do 2026 praktično vsi velike trgi beležili upad novih ponošenj. Sun Belt metropole, ki so vodile razvojni val, se bodo kratkoročno verjetno nekoliko ohladile (z višjimi prazninami v mestih, kot sta Austin ali Nashville letos), a imajo tudi robustno rast prebivalstva, ki bo te enote sčasoma zapolnila. Pobegla mesta na obalah (kot so New York, Los Angeles, San Francisco) so imela primerjalno precej manj nove gradnje in ostajajo podhranjena z najemno ponudbo; v teh trgih so zasedenost in najemnine znova v porastu zaradi vračanja selitev v mesta. Opazen trend je vse večje zanimanje vlagateljev za večstanovanjske nepremičnine na Srednjem zahodu. Nekatere metropole Srednjega zahoda (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) ponujajo visoko dostopnost in stabilna gospodarstva,  napovedi pa kažejo na vztrajno rast najemnin na Srednjem zahodu, verjetno 4–5 % letno v prihodnjih letih multihousingnews.com ko ti trgi dohitevajo z zelo nizke osnove.

Z naložbenega vidika večstanovanjske nepremičnine ostajajo ena izmed nižje rizičnih vrst komercialnih naložb – ljudje vedno potrebujejo prostor za bivanje. Vendar pa višje obrestne mere negativno vplivajo na vrednosti večstanovanjskih nepremičnin, saj vlagatelji ne morejo več računati na poceni zadolževanje za višji donos. Kapitalske stopnje (merila donosnosti) za stanovanja so se dvignile s svojih minimumov iz leta 2021, kar pomeni, da so se cene nekoliko znižale, čeprav najemnine rastejo. CBRE pričakuje, da bodo kapitalske stopnje stabilne ali se bodo v 2025 celo rahlo znižale ob lažjih finančnih pogojih cbre.com cbre.com. V praktičnem smislu to pomeni, da bo obdobje 2025–2026 privlačno za naložbe v večstanovanjske nepremičnine, preden potencialno nadaljnje znižanje obrestnih mer ponovno dvigne cene. Tveganja za večstanovanjski segment so morebitna večja ekonomska kriza (izgube delovnih mest zmanjšajo sposobnost najemnikov za plačevanje) ter lokalni presežki ponudbe v posamičnih mestih, a nacionalno so dolgoročne napovedi trdne. V obdobju 2026–2028, ko bo trenutni val novih enot absorbirano, se lahko mnogi trgi znova znajdejo v stanovanjski podhranjenosti, kar bo ponovno povišalo pritisk na rast najemnin. Razvijalci, zaradi višjih stroškov financiranja, nacionalno ne gradijo pretirano – v resnici se bodo začetki večstanovanjske gradnje v 2025 pričakovano gibali precej pod ravnmi preteklih let cbre.com. S tem se postavlja temelje za ugodno ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem čez nekaj let.

(Opomba: Omeniti velja tudi druge komercialne sektorje kot so hoteli in podatkovni centri. Hoteli so se močno pobrali zaradi povpraševanja po potovanjih, a višje obrestne mere zavirajo novo gradnjo. Podatkovni centri doživljajo izredno rast zaradi razmaha “oblaka” in umetne inteligence – povpraševanje v 2025 je “izjemno vroče”, s rekordno nizkimi prazninami pod 3 % in rekordno ravnjo gradnje, po podatkih CBRE cbre.com. Zaradi preglednosti se osredotočamo na glavne, zahtevane sektorje.)

III. Trend obrestnih mer in hipotek

Obrestne mere – še posebej hipotekarne – imajo ključno vlogo na nepremičninskem trgu. V zadnjih dveh letih je bil strm dvig obrestnih mer največja ovira za dostopnost stanovanj. Leta 2020–2021 so se 30-letne fiksne hipotekarne obrestne mere gibale okrog 3 %, kar je spodbudilo nakupno mrzlico. Do konca 2023 se je ista obrestna mera več kot podvojila in dosegla 7 % ali več, kar je najvišja raven v zadnjih 20 letih. Ta skok je neposredna posledica agresivnega zaostrovanja Federal Reserve v boju proti inflaciji: ko je Fed v 2022 in 2023 dvigal ključne obrestne mere, so povsod v gospodarstvu stroški zadolževanja zrasli. Visoke hipotekarne obrestne mere močno slabšajo dostopnost – na primer, mesečno plačilo 2.000 USD pri 7 % pokrije bistveno manjše posojilo kot pri 3 %. Glede na NAR je mesečni obrok za tipično hišo (ob 20 % pologa) narasel na okoli 2.120 USD v začetku 2025, kar je 4,1 % več kot leto prej, čeprav je rast cen stanovanj počasnejša nar.realtor. Mnogi kupci so zaradi te zmanjšane dostopnosti postavljeni na stranski tir in prodaja stanovanj je v letih 2023–24 padla na recesijsko raven predvsem zaradi visokih hipotekarnih obresti.

Dobra novica za leto 2025 je, da se zdi, da se okolje obrestnih mer stabilizira in da je olajšanje na obzorju. Z inflacijo, ki se spušča s svojega vrha, je Federal Reserve prenehal z višanjem obrestnih mer. Pravzaprav je Fed konec leta 2024 izvedel nekaj majhnih znižanj obrestnih mer nar.realtor, in sredi 2025 se pričakuje, da bo temeljna obrestna mera ostala stabilna ali celo dodatno padla, če bo inflacija to dopuščala. Vendar pa je pomembno poudariti, da hipotekarne obrestne mere najverjetneje ne bodo padle vzporedno z znižanji Fed-a nar.realtor. Konec leta 2024, ko je Fed začel z znižanji, se hipotekarne obrestne mere komaj premaknile – Yun iz NAR je izpostavil dejavnike, kot je »prenapihnjen zvezni primanjkljaj«, ki še vedno pritiskajo navzgor na dolgoročne obrestne mere in preprečujejo, da bi hipoteke hitro padle nar.realtor. Namesto drastičnega padca večina analitikov predvideva postopno popuščanje hipotekarnih obrestnih mer v naslednjih nekaj letih. Najnovejša napoved Fannie Mae pričakuje, da bo 30-letna fiksna obrestna mera konec 2025 okoli 6,2 %, do konca 2026 pa približno 6,0 %, kar je le skromno izboljšanje glede na približno 6,6–6,7 % sredi leta 2025 mpamag.com. Združenje hipotekarnih bank je nekoliko bolj optimistično in si obeta, da bi obresti lahko padle v območje okrog 5,5 % do let 2026–27, a to je še vedno precej nad izredno nizkimi stopnjami iz nedavne preteklosti. Skratka, stroški izposojanja bodo verjetno ostali povišani v primerjavi z leti 2010, vendar nekoliko nižji kot na vrhuncu leta 2023.

Za kupce stanovanj to pomeni, da bo treba v obdobju 2025–2028 prilagoditi pričakovanja. Kupci bodo morali sprejeti nekoliko višje stroške financiranja kot “novo normalnost”, vsaj srednjeročno. To ima posledice za izbiro hipotekarnih produktov: ko so bile obrestne mere 3 %, so skoraj vsi izbrali 30-letne fiksne posojilne pogodbe. Pri 6–7 % pa je več zanimanja za hipoteke s prilagodljivo obrestno mero (ARM) ali začasno znižanje obrestne mere (kjer prodajalci ali izvajalci subvencionirajo obrestno mero v prvih nekaj letih), kar olajša začetna odplačila. Vidimo tudi več ustvarjalnosti, kot so prevzemljive hipoteke – nekateri kupci bodo pripravljeni plačati več za dom, če lahko prevzamejo prodajalčev nizko obrestno FHA ali VA posojilo. Posojilodajalci uvajajo nove programe (kot so 40-letni roki ali produkti, pri katerih si kupec delno deli lastniški delež) za povečanje dostopnosti. Ti trendi se bodo nadaljevali, dokler bodo obrestne mere razmeroma visoke. Če pa in ko bodo obrestne mere res padle, lahko pričakujemo razcvet refinanciranj, saj bodo lastniki stanovanj hiteli z znižanjem svojih bančnih obveznosti. Trenutno je dejavnost refinanciranja zelo nizka (saj si redki želijo refinancirati s 3 % na 6 %), toda v letih 2026–2027, če bodo obrestne mere padle za odstotno točko ali dve, bi lahko milijoni posojilojemalcev imeli koristi – na to hipotekarni sektor upa.

Omeniti velja tudi vpliv obrestnih mer na investitorje in razvijalce. Posli s poslovnimi nepremičninami so se v preteklem letu upočasnili, ker se je strošek dolga zvišal in so pogoji odobravanja strožji. Stope kapitala (donosnosti naložb) so se morale, kot omenjeno, zvišati, in nekateri močno zadolženi investitorji imajo težave s refinanciranjem. Obseg komercialnih in večstanovanjskih hipotek se je v letu 2023–24 močno zmanjšal. A z napovedmi o nekoliko nižjih obrestnih merah napovedi panoge pričakujejo ponoven rast naložbene dejavnosti. CBRE napoveduje 5–10 % rast obsega naložb v poslovne nepremičnine leta 2025, saj raste zaupanje v gospodarstvo in se kupci/prodajalci približujejo v cenovnih pričakovanjih cbre.com cbre.com. Na stanovanjskem področju pa se skupne hipotekarne pogodbe (nakup + refinanciranje) napovedujejo rast iz dna: Fannie Mae ocenjuje približno 1,98 bilijona dolarjev izdanih hipotek leta 2025, v letu 2026 pa že 2,33 bilijona dolarjev, saj se prodaja domov okreva in refinanciranja se počasi vračajo mpamag.com. Te številke so še vedno pod več kot 4 bilijoni dolarjev iz obdobja razcveta refinanciranj leta 2020, a smer gibanja je navzgor.

Povzetek: obrestne mere bodo ostale ključen dejavnik na trgu nepremičnin do 2028. Osnovna pričakovanja so zmerno zniževanje hipotekarnih obrestnih mer v prihodnjih letih, a ne vrnitev na zgodovinske najnižje vrednosti. Nepremičninski trg (tako pri nakupih kot gradnjah) naj bi se postopoma krepil z rahljanjem obrestnih mer. Vse napovedi pa so pogojene z možnostjo nepričakovane inflacije ali ekonomskih pretresov, ki bi lahko spremenili gibanje obrestnih mer. Za zdaj prevladuje mnenje, da je najslabši del šoka obrestnih mer že za nami in okolje bo za posojilojemalce in investitorje postopoma ugodnejše. Kot je dejal eden od hipotekarnih direktorjev: “Pričakujemo, da bodo obrestne mere nekoliko padle, vendar ne bodo več na zgodovinsko nizkih nivojih.” mpamag.com. Načrtovati danes hipotekarne obresti okoli 6 %, z možnostjo refinanciranja na 5 % v prihodnosti, je pametna strategija za kupce v tem obdobju.

IV. Poudarki po regijah in mestih

Nepremičninski trg je znan kot izrazito lokalen. Čeprav nacionalni trendi zagotavljajo ozadje, so regijske razlike po ZDA v zadnjih letih izrazite – in se bodo očitno nadaljevale. Tukaj izpostavljamo nekaj regijskih in mestnih dogajanj na trgu stanovanj ter glavna metropolitanska območja, ki jih velja spremljati:

• Razcvet Sun Belt (jugovzhod in jugozahod): Regija Sun Belt (ki se razteza čez jug od Floride do Teksasa, v jugozahod in del zahoda) je bila najbolj izstopajoča v zadnjem desetletju in še naprej vodi na številnih področjih. Države kot so Florida, Teksas, Karolini, Georgia, Arizona in Tennessee doživljajo močno rast prebivalstva in delovnih mest, kar privablja tako posameznike (vključno z oddaljenimi delavci in upokojenci) kot podjetja. Ta priseljevanje spodbuja povpraševanje po stanovanjih in v teh območjih ohranja cene stanovanj relativno stabilne. Mnoga mesta Sun Belt so v letih 2022 dosegla dvomestno rast cen; nekateri od teh trgov so se v 2023 nekoliko ohladili (z rahlimi padci cen), a na splošno ostajajo močni. Na primer, mediana cene stanovanj v Miamiju, FL, je zrasla za približno 9 % v zadnjem letu realtor.com in Orlando, FL, ima cene višje za več kot 12 % leto na leto realtor.com, kar napoveduje Realtor.com in kaže na nadaljnjo moč. Medtem pa je Austin, TX, ki je bil zgled pandemijske nepremičninske norije (cene so v dveh letih poskočile za skoraj 40 %), leta 2023 doživel korekcijo cen. V začetku 2025 so cene v Austinu nekoliko pod vrhuncem, a mesto ima močno gospodarstvo in visoko rast prebivalstva, zato pri NAR pričakujejo, da bo Austin “v bližnji prihodnosti spet beležil dvig cen” nar.realtor. Skupna točka trgov Sun Belt je dostopnost (glede na obalna mesta), nižji davki, ustvarjanje delovnih mest in toplejše podnebje – ti dejavniki se bodo po pričakovanjih ohranili tudi v pozna 2020-ta. Investitorji posebej favorizirajo mesta kot so Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa in Charlotte, ki imajo velikost in rast na svoji strani. Opomba: podnebje in zavarovanje – območja na obali Floride in Mehiškega zaliva se soočajo z naraščajočimi stroški zavarovanja (zaradi orkanov in poplav), kar bi lahko dolgoročno zmanjšalo dostopnost in zanimanje kupcev, če to ne bo rešeno.
• Dragi obalni trgi: Dragi obalni metropolitanski trgi – kot so New York, območje zaliva San Francisco, Los Angeles, Boston, Washington D.C. in Seattle – imajo bolj mešane rezultate. Mnogi od teh trgov so doživeli kratkotrajen padec cen leta 2020 (ko je delo na daljavo omogočilo selitve iz gosto naseljenih mest), čemur je leta 2021 sledil ponoven skok ob ponovni urbanizaciji. Do leta 2022 so se nekatera obalna mesta znova srečala z izzivi: odseljevanje (selitve v cenejša območja) in v nekaterih primerih odpuščanja v tehnološkem sektorju (zlasti v San Franciscu in Seattlu) so vplivali na povpraševanje. Leta 2023 je San Francisco zabeležil opazen letni padec mediane cen stanovanj, vrednosti nepremičnin so v bistvu nespremenjene (+1,5 % na leto v Q1 2025) nar.realtor – trg v zalivu bolj ali manj stoji na mestu. Vendar pa so opazni znaki stabilizacije: mestna središča ponovno privabljajo prebivalce. NAR-jevi podatki so pokazali, da je po “predmestni selitvi” v obdobju pandemije leto 2024 prineslo največjo rast selitev v mestna središča v zadnjem desetletju nar.realtor. Mladi strokovnjaki se vračajo zaradi služb in življenjskih priložnosti, tudi priseljevanje (ki je skoncentrirano v prehodna mesta) se povečuje. Tako v New Yorku kot San Franciscu verjetno ne bo eksplozivne rasti kot npr. v Austinu ali Nashvillu, imajo pa še vedno zelo omejeno ponudbo stanovanj in visoke dohodke, kar naj bi podpiralo cene. Na primer, osem od desetih najdražjih tržnih območij je v Kaliforniji (npr. mediana cene v San Joseju presega 2 milijona dolarjev, +9,8 % na leto) nar.realtor. Ti trgi so dragi zaradi dolgoletnega premalo zgrajenih stanovanj in zaželenih lokacij, cene bodo počasi še naraščale, dokler bo ponudba omejena. Dostopnost stanovanj je na obalah velik izziv, lastniški delež zelo nizek (na območju zaliva ima v lasti dom manj kot 55 % gospodinjstev) nar.realtor. To pomeni nadaljnje politične pritiske za več stanovanj in ukrepe dostopnosti, ki bodo oblikovali te trge v prihodnjem desetletju.
• Stabilnost srednjega zahoda: Srednji zahod ni bil v središču pozornosti, a je tiho postal privlačen nekaterim zaradi relativne dostopnosti in stabilnih gospodarstev. Mesta kot Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee in Minneapolis niso doživela velikih vzponov ali padcev; namesto tega so zabeležila stabilno, enomestno rast cen stanovanj in manjšo volatilnost. V letih 2024–2025 imajo srednjezahodna mesta eno najmočnejših obnovitev prodaje, saj kupci, ki so jih cene izrinile iz dražjih trgov, iščejo cenejše alternative. Analiza Realtor.com je med deset najperspektivnejših trgov za leto 2025 uvrstila več srednjezahodnih mest realtor.com. Med te spada tudi Colorado Springs, CO (včasih ga uvrščajo tudi v gorski zahod, a je zasedel prvo mesto na tej lestvici), Virginia Beach, VA (cenovno dostopnejše obalno mesto na jugovzhodu) je bilo tretje, Greensboro, NC pa deseto realtor.com. Čeprav niso vse v ožjem srednjem zahodu, trend kaže, da sekundarna mesta z visoko kakovostjo življenja pridobivajo pomen. Srednji zahod prinaša pogosto tudi višje donose na oddajanje (cap rate), kar privablja investitorje v kraje kot Cleveland ali Detroit za nakupe enodružinskih in večstanovanjskih najemniških nepremičnin. Pričakuje se, da bodo trgi srednjega zahoda zmerno in stabilno rasli, brez dramatičnih nihanj. Pomemben dejavnik je populacija: nekatera območja srednjega zahoda še vedno stagnirajo ali rahlo izgubljajo prebivalstvo, kar omejuje povpraševanje. Toda mesta z razvitim zdravstvu, izobraževanjem ali industrijsko osnovo uspevajo.
• Severovzhodni koridor: Severovzhodni koridor (Boston–D.C.) je kombinacija različnih dejavnikov. Trg stanovanj v New Yorku se je opomogel po padcu v letu 2020; najemnine na Manhattnu so leta 2022 dosegle rekordne vrednosti, cene kondominijev pa so se stabilizirale. Predmestja okoli New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostajajo trdna zaradi omejene ponudbe. Boston ima odporen trg, ki ga poganja izobraževanje in biotehnološke službe – cene so tam zmerno rasle. Philadelphia in Baltimore sta bolj cenovno dostopni mesti v tem koridorju, ki sta v zadnjem času bolj zanimivi kot alternativa D.C./NYC. Washington D.C. sam je bil nedavno cenovno relativno stabilen, deloma zaradi velike ponudbe visokih stanovanj in nekaj odseljevanja, a visoki dohodki in omejena zemljišča za družinske hiše ohranjajo konkurenco pri samostojnih hišah. Severovzhod ima večinoma starejše stavbe in počasno rast, kar pomeni, da je ponudba tesna. Če bo regijsko gospodarstvo (ki temelji predvsem na državni upravi, izobraževanju, financah in zdravstvu) ostalo stabilno, bodo stanovanja verjetno postopno pridobivala vrednost. Eden zanimivih trendov je, da visoke obrestne mere bolj prizadenejo drage trge – 7 % hipoteka na milijonski dom v New Jerseyju pomeni bistveno večji mesečni strošek kot za dom v Ohiu vreden 300.000 USD. Zato je stiska glede dostopnosti na severovzhodu zelo izrazita. To lahko kratkoročno omeji rast cen, dokler obrestne mere ne padejo ali se dohodki ne zvišajo.
• Regijska dostopnost in selitveni vzorci: Na splošno je dostopnost ključen dejavnik uspešnosti regije. Regije, ki so bile pred nekaj leti zelo dostopne (jugovzhod, deli zahoda kot Idaho/Utah), so doživele močno rast cen zaradi prihoda novih prebivalcev in zdaj niso več tako poceni – kar je nekoliko ohladilo trg. Medtem pa so regije, ki niso nikoli doživele razcveta (deli srednjega zahoda/severovzhoda), zdaj relativno ugodna izbira. Še naprej vidimo selitve iz dražjih držav v cenejše: na primer države kot Kalifornija, Illinois in New York imajo neto odseljevanje, medtem ko Florida, Teksas, Karolini, Tennessee beležijo neto priseljevanje. Ta trend se bo nadaljeval, tudi zaradi fleksibilnosti pri delu na daljavo in upokojencev, ki iščejo toplejša, cenejša okolja. Florida si zasluži posebno omembo: doživela je ogromen priliv prebivalcev (in rast cen domov okrog 40 % v treh letih). Nekateri floridski trgi (kot so Naples, Tampa, deli južne Floride) so v zadnjem času dosegli plato zaradi previsokih cen za domačine in skrbi glede zavarovanj, a Miami in Orlando sta napovedana kot najbolj uspešna trga za leto 2025 glede na rast prodaje in cen realtor.com, kar kaže, da privlačnost Floride ostaja močna.

V Tabeli 1 spodaj so povzeti primeri nekaterih regijskih nepremičninskih kazalnikov, ki ilustrirajo raznolikost: <table> <thead> <tr><th>Metropolitansko območje (regija)</th><th>Mediana cene doma v Q1 2025</th><th>Sprememba cen letno</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (zahodna obala)**</td><td>2.020.000 $</td><td>+9,8 %:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>865.000 $</td><td>+1,8 %:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (zahodna obala)**</td><td>1.320.000 $</td><td>+1,5 %:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacifik)**</td><td>1.165.100 $</td><td>+7,3 %:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu je bil eno redkih necelinskih območij na seznamu desetih najdražjih**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabela 1: Primeri medianih cen enodružinskih hiš v Q1 2025 in letnih sprememb cen v izbranih metropolitanskih območjih. Tudi med najdražjimi trgi se rast razlikuje – npr. tehnološki trg San Joseja je zabeležil skoraj 10-odstotno rast, medtem ko je bil San Francisco skoraj nespremenjen nar.realtor. Naples na Floridi je dosegel le +1,8 %, saj se je njegov nekoč izredno vroč trg ohladil nar.realtor.) Kot kažejo podatki, je večina metropolitanskih trgov dosegla nove rekordne cene do leta 2025, čeprav se je rast upočasnila nar.realtor. Izziv dostopnosti je prisoten po vsej državi, a je najbolj izrazit v dragih metropolitanskih območjih. V začetku leta 2025 je družina potrebovala več kot 100.000 $ letnega dohodka, da si je lahko privoščila hišo po mediani ceni (z 10 % pologa) v skoraj 45 % območij nar.realtor. Nasprotno pa obstaja še nekaj krajev (približno 3 % trgov), kjer družina s 50.000 $ dohodka lahko kupi stanovanje nar.realtor – to so večinoma manjša mesta na Srednjem zahodu ali jugu. Ta razkorak pojasnjuje, zakaj se ljudje selijo. V prihodnosti pričakujemo nadaljnjo regionalno prerazporeditev: dostopni trgi z dobrimi zaposlitvenimi priložnostmi bodo pritegnili več prebivalcev (kar bo podpiralo njihove nepremičninske trge), medtem ko bodo izjemno nedostopni trgi odvisni od premožnejših kupcev ali počasnejše rasti. Vendar pa ni nobena regija enotna – lokalni dejavniki, kot so odprtje nove tovarne, širitev tehnološkega podjetja ali naravna nesreča, lahko močno vplivajo na nepremičninski trg mesta. Deležniki v nepremičninah bodo morali biti pozorni na te mikro-ravni spremembe, hkrati pa spremljati makro trende.

V. Ključni demografski, tehnološki in ekonomski dejavniki

Več temeljnih sil oblikuje nepremičninsko pokrajino. V tem razdelku obravnavamo ključne demografske, tehnološke in ekonomske dejavnike, ki vplivajo na stanovanjske in poslovne nepremičnine. Ti dejavniki pomagajo pojasniti opažene trende in nudijo vpogled v to, kako se bo trg morda razvijal v naslednjih letih.

• Demografski premiki: Demografija je usoda povpraševanja po stanovanjih. ZDA so sredi generacijskega prehoda. Milenijci (rojeni ~1981–1996) – največja generacija v delovni sili – so zdaj večinoma v poznih 20-ih do poznih 30-ih let, kar so glavna leta za oblikovanje gospodinjstev in nakup domov. Ta skupina je nekoliko zamujala z nakupi nepremičnin v primerjavi s preteklimi generacijami (zaradi dejavnikov, kot so študentski dolg in posledice krize 2008), zdaj pa vstopajo na trg v velikem številu. Pravzaprav je mediana starosti prvega kupca doma narasla na 38 let, kar je najvišje doslej nar.realtor, kar odraža, kako dolgo milenijci varčujejo za pologe ob visokih cenah. Mnogi se zanašajo na pomoč družine: 25 % prvih kupcev je uporabilo darilo ali posojilo sorodnikov, 7 % pa dediščino – prav tako rekordno nar.realtor. Ko milenijci dozorevajo, se bodo lahko njihove želje premaknile od začetnih stanovanj do večjih hiš v predmestjih, kar povečuje povpraševanje v območjih, primernih za družine. Takoj za njimi generacija Z (rojena ~1997–2012) vstopa v odraslost; najstarejši predstavniki Gen Z so v svojih srednjih 20-ih in začenjajo kariere, pogosto kot najemniki. V naslednjih 5 letih bo Gen Z močno povečal povpraševanje po najemniških stanovanjih in kasneje začetnih nepremičninah (verjetno šele proti koncu 2020-ih za nakup). Medtem so Baby boomerji (rojeni 1946–1964) že v pokoju. Mnogi boomerji izbirajo starati se doma, v svojih domovih ostajajo dlje kot prejšnje generacije, kar prispeva k nizkemu prometu stanovanj. Nekateri pa zmanjšujejo bivališča ali se selijo – pogosto v toplejše kraje ali bližje vnukom – in tako vplivajo na trge kot so Florida, Arizona in Karoline. Boomerji so bili v letih 2023–24 zelo dejavni kupci nepremičnin, celo presegli so mlajše kupce v določenih obdobjih, pogosto ker imajo kapital in lahko plačajo z gotovino. Delež nakupov z gotovino je dosegel rekord, skoraj 26 % vseh prodaj (in več kot 30 % pri ponovnih kupcih) nar.realtor, delno zaradi starejših kupcev, ki zamenjujejo domove ali uporabljajo nabrano premoženje. Drugi demografski trend je porast večgeneracijskih gospodinjstev. NAR poroča, da 14–17 % kupcev kupuje domove, primerne za več generacij, da bi sprejeli starejše starše ali odrasle otroke, ki se vračajo domov nar.realtor. Stroškovna učinkovitost in kulturne preference to spodbujajo ter povečujejo povpraševanje po večjih enodružinskih domovih z možnostjo bivanja za sorodnike. Rast prebivalstva v ZDA se je sicer v poznih 2010-ih upočasnila, a je dobila nov zagon po letu 2021 zaradi povečane imigracije. Mednarodna imigracija je ključni dejavnik oblikovanja gospodinjstev, zlasti v vstopnih mestih in pri najemniških stanovanjih. Če ZDA še naprej sprejemajo več priseljencev, bo to v prihodnjih letih podpiralo povpraševanje po stanovanjih (vsaka nova priseljenska družina potrebuje dom, naj bo v najemu ali lasti). Skratka, demografija je za stanovanja na splošno ugodna: velika skupina vstopa v leta za nakup nepremičnine, življenjski prehodi bodo spodbujali selitev kljub zaklepu nižjih obrestnih mer, rast prebivalstva bo še naprej pritiskala na ponudbo nar.realtor. Ena skrb je dostopnost za mlajše kupce – če bodo cene in obrestne mere ostale visoke, bodo milenijci in Gen Z počasneje ustvarjali gospodinjstva ali se pogosteje odločali za najem, kar bi lahko spremenilo stopnjo lastništva nepremičnin.
• Tehnološki trendi: Tehnologija vpliva na nepremičnine na več načinov. Morda najbolj daljnosežen je vzpon tehnologije za delo na daljavo, ki je številne zaposlene oddaljil od pisarn. To je že preoblikovalo povpraševanje po stanovanjih – omogoča selitev dlje od mestnih središč ali povsem v druge regije (npr. selitve v Sun Belt). Pričakovati je, da bo delo na daljavo v neki obliki ostalo, kar pomeni, da bo stanovanjsko povpraševanje še naprej geografsko razpršeno. Zaposleni lahko dajejo prednost dostopnosti in prostoru (domače pisarne) pred časom vožnje, kar koristi predmestnim in obmestnim območjem. Kljub temu obstajajo znaki, da nekatera podjetja vračajo zaposlene nazaj v pisarno, zato urbana stanovanja nikakor še niso zastarela. Na poslovni strani je tehnologija za delo na daljavo temeljni izziv za sektor pisarn, kot omenjeno prej. Drugi trend je rast e-poslovanja. Širitev spletnega nakupovanja (pospešena zaradi pandemije) je povečala potrebo po logističnih nepremičninah (skladišča, distribucijski centri), medtem ko je pritisnila na določene maloprodajne formate. Lastniki nakupovalnih središč so na to odgovorili s povečanjem izkustvenih ponudnikov (zabava, telovadnice, medicinske ordinacije), ki jih splet ne ogroža. Vpliv tehnologije in maloprodaje se bo nadaljeval: pričakujte več večkanalne maloprodaje (trgovine kot razstavni prostori ali prevzemne točke za spletna naročila), kar bi lahko dejansko povečalo zasedenost dobro lociranih prodajnih površin. Pri stanovanjih tehnologija pospešuje transakcije – množica spletnih oglasnikov (Zillow, Redfin, Realtor.com) in virtualni ogledi kupcem nudijo izjemen vpogled. Digitalne hipoteke in elektronski podpisi poenostavljajo postopke nakupa. Te učinkovitosti ne spreminjajo ponudbe in povpraševanja, a trg naredijo bolj pregleden in morda odpravijo nekatere ovire (čeprav so ponudbene vojne lahko še vedno ostre!). Drug del je proptech in pametni domovi: veliko novih stanovanj in stanovanjskih zgradb že ima pametne termostate, varnostne sisteme in IoT naprave, ki so lahko prodajne prednosti. Tehnično se spreminjajo tudi gradbene metode (čeprav počasi) – npr. modularna gradnja in 3D-tiskanje hiš se raziskujeta za znižanje stroškov in pospešeno gradnjo, kar bi lahko, če bo množično sprejeto, znatno vplivalo na pomanjkanje stanovanj. Podatkovna analitika in umetna inteligenca (AI) se vse bolj uporabljata pri nepremičninskih vlagateljih za iskanje priložnosti (npr. z algoritmi za iskanje podcenjenih nepremičnin ali napovedovanje sprememb na trgu). Če pogledamo specifične sektorje: podatkovni centri so zaradi rasti oblaka in umetne inteligence postali zelo iskan nepremičninski segment – kot omenjeno, je razpoložljivost v podatkovnih centrih pri približno 2,8 %, zmogljivosti pa se velikopotezno povečujejo cbre.com. Potreba po digitalni infrastrukturi (podatkovni centri, oddajni stolpi) je nov dejavnik, ki ga upoštevajo razvijalci zemljišč. Nenazadnje imajo dogodki v tehnološki industriji velik vpliv na določene trge. Velika tehnološka središča (San Francisco, Seattle, Austin) so doživljala nihanja stanovanjskega trga glede na uspeh tehnoloških podjetij. Leta 2025 je tehnološki sektor v fazi okrevanja po odpuščanjih, kar pomeni, da se bodo ti lokalni nepremičninski trgi lahko znova okrepili. Če bodo v letih 2025–2028 AI in druge inovacije spodbudile novo tehnološko rast, bodo dragi tehnološki trgi spet pod pritiskom zaradi premajhne ponudbe, razen če ne bodo zgradili več stanovanj.
• Gospodarski in politični dejavniki: Splošno gospodarsko okolje je vedno temeljni pogon. Rast zaposlovanja, trendi dohodkov in rast BDP neposredno vplivajo na povpraševanje po nepremičninah. Gospodarstvo ZDA bo leta 2025 predvidoma zmerno raslo – CBRE napoveduje približno 2,0 % do 2,5 % rast BDP v letu 2025 cbre.com, kar je malenkost nad povprečjem, ob predpostavki mehkega pristanka. To rast poganja zasebna potrošnja (domača gospodinjstva so še vedno v precej dobrem stanju) in olajšane finančne razmere. Močna ustvarjalnost delovnih mest v letih 2023–24 se je zgodila kljub upadu prodaje nepremičnin, kar pomeni, da je ob izboljšanju razmer na voljo zadržano povpraševanje po stanovanjih realestatenews.com. Če bo zaposlenost ostala stabilna (brezposelnost se bo po napovedih gibala okoli 4–4,5 %) cbre.com, bodo ljudje ustvarjali gospodinjstva in vlagali v nepremičnine. Rast plač je prav tako pomembna – plače rastejo, vendar počasneje kot cene nepremičnin v mnogih območjih, kar zmanjšuje dostopnost. Če rast plač ostane pri ~4–5 % letno, rast cen nepremičnin pa upočasni na 2–3 %, bo to postopoma uravnotežilo situacijo. Inflacija vpliva na nepremičnine prek obrestnih mer (kot že omenjeno) in gradbenih stroškov. Inflacija gradbenih stroškov je bila zelo visoka v letih 2021–22 (pomanjkanje materialov in delovne sile). To se je nekoliko umirilo, a je gradnja doma še vedno bistveno dražja kot pred pandemijo. Vsak napredek na področju ponudbe (in s tem dostopnosti) bo odvisen od storilnosti in stroškov gradnje; prizadevanja politike za zmanjšanje regulativnih ovir ali dodeljevanje subvencij bi lahko pomagala. Državna politika bo ostala nepredvidljiv dejavnik. Na zvezni ravni se govori o pomoči prvim kupcem (programi za pomoč pri pologu, davčne olajšave), ki bi lahko povečali povpraševanje, če bodo uveljavljeni. Največji učinek pa bo verjetno imela reforma na ravni zveznih držav/lokalni ravni: reforme prostorskega načrtovanja, ki omogočajo večjo gostoto, hitrejše izdaje dovoljenj ter spodbude za gradnjo dostopnih stanovanj lahko postopoma povečajo ponudbo na napetih trgih. Države, kot sta Kalifornija in Oregon, so začele zahtevati več gradnje ter legalizirale pomožne bivalne enote (ADU-je), kar lahko dolgoročno prinese več stanovanj. Drug gospodarski dejavnik je Finančno okolje: dostopnost kreditov. Banke so nekoliko zaostrile kreditne pogoje zaradi višjih obresti in gospodarske negotovosti. To vpliva ne le na kupce (ki težje izpolnijo pogoje ali plačajo višje stroške), temveč tudi na razvijalce nepremičnin (ti imajo zdaj strožja pravila za gradbena posojila). Če se bančni sektor stabilizira in obresti padejo, se lahko kreditno okolje sprosti in omogoči več aktivnosti. V nasprotnem primeru bi lahko kakršni koli finančni pretresi (npr. kriza likvidnosti ali stiska zaradi državnega dolga) hitro negativno vplivali na voljo na nepremičninskem trgu. Fiskalna politika (vladna poraba in proračunski primanjkljaji) je prav tako pomembna; velik zvezni primanjkljaj se navaja kot vzrok za trajno visoke dolgoročne obrestne mere nar.realtor. Če bi ZDA zmanjšale primanjkljaj, bi to lahko omililo pritisk na donosnost obveznic in s tem na hipotekarne obrestne mere. Seveda tudi davek vpliva na nepremičnine – trenutne razprave vključujejo morebitne spremembe pri odtegljajih za državne davke in davke za investitorje, kar lahko spremeni motivacijo za nakupe v državah z visokimi davki ali pri lastnikih nepremičnin za oddajo v najem.

Skratka, demografska prednost z naraščajočim številom potencialnih kupcev in najemnikov v najboljših letih zagotavlja dolgoročno povpraševanje po stanovanjih, tehnologija pa spreminja kje in kako ljudje živijo ter delajo (kar različno vpliva na različne vrste nepremičnin), medtem ko gospodarsko okolje – obrestne mere, rast zaposlovanja, inflacija – določa splošen zagon nepremičninskega trga. Ti dejavniki so medsebojno povezani: če tehnologija omogoči več dela na daljavo na Srednjem zahodu, je to demografski/ekonomski premik za tisto regijo. Če gospodarska politika zniža inflacijo, se lahko tehnološki bum podatkovnih centrov odvija brez preobremenitev elektroenergetskega omrežja (npr. v povezavi z razvojem jedrske energije za podatkovne centre cbre.com). Udeleženci v nepremičninskem sektorju bodo morali natančno spremljati te makro gonilnike. Naslednja leta bodo najverjetneje prinesla nadaljnje prilagajanje “novim normalnostim” po-pandemičnega življenja, višjih obrestnih mer kot v 2010-ih in spreminjajočih se preferenc nove generacije.

VI. Tveganja in priložnosti za vlagatelje

Trg nepremičnin v obdobju 2025–2028 je kljub obetavnosti na številnih področjih povezan z edinstvenim naborom tveganj in priložnosti za vlagatelje – tako za velike institucije kot tudi posamezne lastnike stanovanj in najemodajalce. Spodaj povzemamo ključna tveganja, na katera morate biti pozorni, ter priložnosti, ki bi jih v tem obdobju lahko izkoristili:

Največja vlagateljska tveganja:

• Visoke obrestne mere in stroški financiranja: Povišane obrestne mere zvišujejo stroške zadolževanja, kar lahko zmanjša donosnost naložb ali dostopnost do stanovanj. Če bodo obrestne mere vztrajale na višjih ravneh dlje od pričakovanj (ali znova poskočile zaradi inflacije), bo financiranje nepremičninskih poslov ostalo zahtevno, kar lahko privede do padca vrednosti nepremičnin. Mnogi poslovni vlagatelji, ki so kupovali po nizkih obrestnih merah, so izpostavljeni tveganju refinanciranja – refinanciranje posojil po današnjih stopnjah je lahko nevzdržno, kar v nekaterih primerih vodi do neplačil ali prisilnih prodaj. To tveganje je še posebej prisotno v poslovnem sektorju, kjer se srečujejo padajoče vrednosti in visoke obresti (val poslovnih hipotek na poslovne stavbe zapade v letih 2025–2026). Naraščajoče kapitalizacijske stopnje lahko začasno znižajo vrednosti nepremičnin v vseh sektorjih, kar je tveganje za obstoječe lastnike.
• Možnost gospodarskega upada: Čeprav je osnovni scenarij blago pristajanje, vedno obstaja tveganje recesije – bodisi zaradi pretiranega zaostrovanja Fed, globalnih šokov ali geopolitičnih dogodkov. Recesija z večjo izgubo delovnih mest bi prizadela povpraševanje po nepremičninah (manj kupcev stanovanj, več praznih najemniških stanovanj, težave trgovcev na drobno itd.). Sektorji, kot so hoteli in luksuzna stanovanja, so še posebej občutljivi na cikle gospodarstva. Že zmerna recesija lahko poveča druga tveganja, npr. neplačila najemnin ali večjo praznino. Vlagatelji morajo vnaprej upoštevati konzervativne predpostavke glede rasti najemnin in ohranjati denarne rezerve za lažje prebrodenje morebitnih padcev.
• Bifurkacija trga in zastaranje: Kot smo že omenili, lahko določene vrste nepremičnin (starejše pisarne, zastarela nakupovalna središča, starejša stanovanja brez dodatnih storitev) postanejo funkcionalno zastarele ali vsaj mnogo manj konkurenčne. Obstaja tveganje, da kapital obtiči v takih sredstvih brez enostavnega izhoda – denimo, za starejšo poslovno stavbo so lahko potrebna velika vlaganja za preoblikovanje v stanovanja, pa še to lokalni predpisi ali ekonomski pogoji morda ne bodo dovoljevali. Vlagatelji, ki imajo sekundarna sredstva na manj zaželenih lokacijah, se lahko znajdejo v vrednostni pasti. Podobno lahko na stanovanjskem področju nepremičnine na območjih s padajočim številom prebivalcev ali slabo odpornostjo na podnebne spremembe ustvarijo podpovprečne donose. Vedeti, česa ne kupiti, je prav tako pomembno kot najti pravo priložnost.
• Regulativna in politična tveganja: Nepremičnine so podvržene regulativnim spremembam. Eno tveganje je širjenje nadzora najemnin ali zakonov o zaščiti najemnikov kot odziv na težave z dostopnostjo stanovanj. Nekatera zvezna država in mesta že uvajajo omejitve rasti najemnin, kar lahko omeji rast prihodkov najemodajalcev. Drugo tveganje so povečanja davkov na nepremičnine, saj lokalne skupnosti iščejo dodatne vire prihodkov – to lahko močno prizadene tako komercialne lastnike kot gospodinjstva (kot se je zgodilo v nekaterih mestih Sun Belta, kjer so hitro rastoče cene povzročile dvig davkov). Na področju razvoja pa so spremembe prostorskih aktov dvorezen meč: sproščanje pravil lahko ustvarja priložnosti (večja dovoljena gostota), medtem ko strožji okoljski ali oblikovni predpisi lahko zvišajo stroške. V skrajnem primeru lahko razprava o odpravi 1031 zamenjav ali zvišanju davka na kapitalski dobiček iz prodaj nepremičnin vpliva na vedenje vlagateljev (čeprav na zvezni ravni za zdaj nič ni neposredno na vidiku).
• Podnebna in okoljska tveganja: Podnebne spremembe predstavljajo vse bolj pomembno tveganje v nepremičninskem sektorju. Lastniki nepremičnin v območjih obalnih poplav, tropskih neviht, požarno ogroženih predelih ali območjih suše so izpostavljeni višjim stroškom zavarovanja in morebitnim razvrednotenjem svojega premoženja. Na primer, v delih Floride so se nekateri zavarovalničarji začeli umikati, kar vzbuja vprašanja o dolgoročni zavarovalnosti nepremičnin. Prav tako imajo zahodne države težave s požari, kar lahko nekatere luksuzne trge naredi bolj tvegane. Okoljski predpisi, ki povečujejo odpornost (npr. zahteve po dvigu zemljišč ali uporabi ognjevarnih materialov), lahko podražijo gradnjo ali obnovo. Vlagatelji morajo podnebno tveganje upoštevati, da se izognejo nakupu nepremičnin, ki bi lahko čez nekaj desetletij dobesedno končale pod vodo ali postale neprimerne za življenje.
• Tveganja pri izvedbi in likvidnosti: V bolj nestanovitnem tržnem okolju izvajanje večjih projektov ali preobrazbenih strategij prinaša dodatno tveganje pri izvedbi. Na primer, nakup problematične poslovne stavbe za preureditev v stanovanja lahko naleti na nepričakovane gradbene zaplete ali odpor skupnosti. Medtem pa tveganje likvidnosti pomeni, da morda ne boste mogli hitro prodati nepremičnine po pošteni ceni, če se razpoloženje na trgu obrne ali pride do težav na kreditnih trgih (kot je bilo kratko obdobje na začetku leta 2020). Nepremičnine so po naravi nelikvidne, zato morajo vlagatelji biti pripravljeni na daljše obdobje lastništva. Preprodajalci ali kratkoročni špekulanti so lahko zaradi nihanj trga še posebej izpostavljeni.

Kljub navedenim tveganjem pa prihajajoča leta prinašajo tudi številne priložnosti:

Ključne priložnosti:

• Nakup v kupčevem trgu (selektivne priložnosti): Po izjemno izrazitem trgu prodajalcev v letih 2020–2022 se je stanje v številnih regijah (zlasti pri dražjih nepremičninah in trgih z veliko vlagatelji) ohladilo. Posamezni kupci stanovanj v letu 2025 bodo morda soočeni z manjšo konkurenco, večjo ponudbo in celo znižanji cen pri nekaterih oglasih – kar je dobrodošla sprememba glede na pretekle »vojne ponudb«. Tisti, ki so finančno pripravljeni, lahko izpogajajo boljše pogoje, zlasti če ciljajo na motivirane prodajalce (npr. nekoga, ki se mora na hitro preseliti). Za vlagatelje je upočasnitev ustvarila možnosti za nakup nepremičnin po sorazmerno nižji ceni v primerjavi z nedavnimi vrhovi. Na primer, v nekaterih mestih Sun Belta, kjer so cene močno zrasle (Boise, Austin, Phoenix), so se zgodili popravki; preudarni vlagatelji opazujejo te trge v iskanju vstopnih točk, še preden se rast znova pospeši.
• Prevzemi problematičnih sredstev: Ob višjih obrestnih merah so nekateri lastniki nepremičnin v težavah – predvsem v pisarniškem sektorju, pa tudi nekateri preveč zadolženi lastniki večstanovanjskih stavb ali razvijalci neprodanih novogradenj v mehkejših trgih. Ta situacija spominja na zgodnja devetdeseta leta ali obdobje po letu 2008 z vidika vlagateljskih priložnosti v težavah. Institucionalni vlagatelji z razpoložljivim kapitalom se pripravljajo na odkup slabih posojil ali zaplenjenih nepremičnin po nižji ceni, zlasti pisarn, ki jih je mogoče preoblikovati v druge namene. Tudi nekateri hoteli in trgovski objekti se lahko kupujejo pod nadomestno vrednostjo in preusmerjajo v druge dejavnosti. Okno za odkup problematičnih sredstev bo odvisno od trajanja visokih obrestnih mer in pristopa bank do slabih posojil (podaljševanje ali zaplemba). Za potrpežljive in s kapitalom dobro podprte vlagatelje pa lahko naslednja 1–3 leta predstavljajo enkratno priložnost v ciklu za nakupe, s potencialno izjemnim donosom, če bodo uspeli prestrukturirati lastnino ali če bodo obrestne mere padle (in s tem zvišale vrednosti).
• Rast v manj razvitih sektorjih in trgih: Določeni sektorji imajo tako izrazite vzvode rasti, da jih naredijo privlačne za razvoj ali vlaganje. Kot že omenjeno, industrijski/logistični sektor ostaja visoko iskano področje – gradnja sodobnih distribucijskih centrov v ključnih logističnih vozliščih (ali celo preureditev praznih trgovskih središč v logistične centre) je lahko zelo donosna. Večstanovanjska gradnja je potrebna praktično povsod; čeprav nastajajo velike luksuzne soseske, primanjkuje dostopnih/najemniških stanovanj za srednji sloj. Razvijalci, ki se osredotočajo na srednji najemniški trg ali vlagatelji v skupnosti z montažnimi domovi, imajo lahko stabilne donose in manj konkurentov. Najemi enodružinskih hiš (SFR) so še eno hitro rastoče področje – velike institucije kupujejo ali gradijo hiše za najem, posamezniki pa lahko prav tako izkoristijo ta trend (še posebej povsod, kjer je povpraševanje po najemu veliko, saj si vse več ljudi nakupa lastnega doma ne more privoščiti). Na regionalni ravni vzhajajoči sekundarni trgi, kot so Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City itd., kjer so izostali veliki skoki, danes pogosto dosegajo solidne donose iz najemnin in potencial za rast vrednosti, saj delo na daljavo omogoča širjenje bazena talentov po ZDA. Ti trgi so vse bolj na radarju vlagateljev, ki iščejo donos, in so lahko nadpovprečno uspešni, če se nadaljuje selitev ljudi in podjetij iz prestolnic.
• Strategije dodane vrednosti in preurejanje: Glede na staranje obstoječega nepremičninskega fonda je veliko priložnosti za povečanje vrednosti s prenovo ali spremembo namembnosti. Vlagatelji, denimo, kupujejo večstanovanjske stavbe iz 70. in 80. let ter jih prenavljajo za pridobitev višjih najemnin – klasična strategija dodane vrednosti, ki deluje, saj najemniki cenijo sodobno opremo in energetsko varčne aparate. Na področju trgovskih nepremičnin je preobrazba propadajočega nakupovalnega središča v mešano središče (stanovanja, poslovni prostori) priložnost, ki jo že mnogi razvijalci uspešno uresničujejo. Prav tako je pretvorba pisarn v stanovanjske površine vroča tema: ekonomsko upravičeno je to mogoče le za del zastarelih pisarn (zaradi razporeditev in stroškov), a mesta kot Washington D.C. in New York ponujajo za takšne prenove spodbude, kar lahko prinese bodoče kakovostne stanovanjske enote iz zdaj praznih pisarn. Prvi, ki uspejo učinkovito izpeljati te preureditve, lahko izkoristijo tako nizke nabavne cene kot podporo lokalnih skupnosti.
• Izkoristek demografskega vala: Demografsko pogojene priložnosti vključujejo izgradnjo ali vlaganja v domove za starejše/skupnosti 55+ (povpraševanje bo z rastjo generacije baby boom povečano), dijaška in študentska stanovanja v mestih z rastočimi univerzami ter začetna stanovanja za milenijce, ki bodo končno kupovali (gradbinci, ki lahko ponudijo manjša in cenovno dostopnejša stanovanja, bodo zajeli velik del trga). Druga možnost so večgeneracijska bivališča – graditelji lahko razvijajo projekte, ki omogočajo sobivanje več generacij in izkoriščajo trend, ki ga je prepoznala NAR nar.realtor. Vlagatelji lahko ciljajo tudi na nepremičnine v urbanih središčih, ki bi lahko pridobile od ponovne prisotnosti mladih – npr. manjše večstanovanjske stavbe ali co-living prostori v mestih, kjer so najemnine padle, a spet rastejo, ker se ljudje vračajo.
• Možnost izkoristka padca obrestnih mer: Zanimivo je, da tisto, kar je tveganje (visoke obresti), lahko postane tudi priložnost. Če vlagatelj zdaj kupi po višji kapitalizacijski stopnji in se zadolži po višji obrestni meri, ima vgrajeno možnost za rast, če/ko obrestne mere padejo – takrat lahko refinancira po nižji obrestni meri, poveča denarni tok, hkrati pa se vrednost nepremičnine lahko poveča že zaradi znižanja kapitalizacijskih stopenj (ker ceneje posojilo omogoča kupcem ponuditi več). Tudi posamezni kupci lahko zdajšnjo obrestno mero razumejo kot “poročite se s hišo, zmenjujte z obrestno mero” – torej kupite pravo nepremičnino in kasneje refinancirajte. Potencial znižanja obrestnih mer je pomemben vzvod za tiste, ki delujejo zdaj, ko drugi čakajo. Fannie Mae v svoji raziskavi nakazuje, da mnogi strokovnjaki pričakujejo, da bodo hipotekarne obrestne mere v nekaj letih počasi padle in se približale zgodovinsko povprečnim ravnem mpamag.com mpamag.com. Če kupite ali investirate zdaj, lahko to pomeni nakup po relativnem popustu in uživanje v višji rasti ob povratku povpraševanja.

Pri tehtanju tveganj in priložnosti naj vlagatelji (veliki in mali) ohranijo disciplino in opravijo skrbni pregled. Nepremičnine so dolgoročna, ciklična igra. Obdobje 2025–2028 bo najverjetneje nagradilo tiste, ki so selektivni – osredotočeni na dobre lokacije, vzdržne gonilnike povpraševanja in realistične strategije izstopa – ter imajo dovolj rezerve, da prenesejo kratkoročno nestanovitnost. Preudarni ukrepi, kot so fiksiranje obrestnih mer ali uporaba instrumentov za zaščito pred rastjo obresti, zmerna razmerja med posojilom in vrednostjo ter rezervni proračuni za projekte lahko ublažijo mnoga od navedenih tveganj. Na strani priložnosti je ključnega pomena biti pripravljen (s kapitalom ali dogovorjenim financiranjem) za hitro ukrepanje, ko se pojavi dobra priložnost, saj se bo konkurenca ob izboljšanju razmer hitro vrnila. Skupaj vzeto, čeprav trg prinaša številne negotovosti, nepremičnine ostajajo naložbeni razred z notranjo vrednostjo in dokazano odpornostjo, naslednja leta pa ponujajo možnosti za nakup kakovostnih sredstev po boljših cenah kot pred nekaj leti – perspektiva, ki preudarne vlagatelje nedvomno privlači.

VII. Pogled naprej in napovedi za 2025–2028

Kaj prinašajo naslednja leta za ameriški trg nepremičnin? Napovedovanje je vedno zahtevno, toda večina glavnih analitikov pričakuje obdobje postopne normalizacije in rasti namesto razcveta ali zloma. Tukaj povzemamo napovedi za različne segmente in izpostavljamo soglasna pričakovanja do leta 2028:

Cene stanovanj: Po izjemni rasti v letih 2020–2022 (nacionalne cene stanovanj so se v tem času zvišale za okoli 40 %) je trg v letih 2023–2024 v osnovi nekoliko zastal, z nespremenjenimi ali rahlimi dobički. Za naprej večina napovedi predvideva skromno rast vrednosti stanovanj – običajno v nizkih enomestnih odstotkih letno – vsaj v naslednjih nekaj letih. Spodnja tabela prikazuje napovedi več priznanih virov:

Vir napovedi	Pričakovana sprememba cen stanovanj 2025	Pričakovana sprememba cen stanovanj 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1 % mpamag.com	+2,0 % mpamag.com
National Assoc. of Realtors	+3 % businessinsider.com	+4 % businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3 % businessinsider.com	+0,3 % businessinsider.com
Zillow Research (Indeks vrednosti stanovanja)	–1,4 % zillow.com (padec)	(brez napovedi)
Strokovni panel (100+ ekonomistov)	+3,4 % fanniemae.com	+3,3 % fanniemae.com

Tabela 2: Izbrane napovedi rasti cen stanovanj za leti 2025 in 2026. Večina strokovnjakov pričakuje nadaljnjo rast, a s počasnejšim tempom kot pretekla leta – v razponu od 0 % do 4 % letno. (Fannie Mae in NAR sta razmeroma optimistična, MBA bolj zadržana, Zillow pa napoveduje rahel padec v 2025, preden bi se lahko vrnili k rasti.) Vsi napovedujejo zmernost in ne strmega padca ali novega pospeška.

Kot kaže tabela, obstaja razpon mnenj. NAR-jev posodobljen pogled (začetek 2025) predvideva rast cen okoli 3 % v 2025 in pospešitev na 4 % v 2026 businessinsider.com – v bistvu v skladu z rastjo dohodkov. Fannie Mae je nekoliko višja za 2025 (+4,1 %), nato pa pričakuje umirjanje na +2 % v 2026 mpamag.com, morda ob predpostavki večje ponudbe do takrat. MBA je najprevidnejša, saj napoveduje minimalno rast do 2026 businessinsider.com, kar pomeni, da visoke obrestne mere zavirajo rast cen. Zillow vidi rahlo znižanje v 2025 (–1,4 %) zillow.com, kar poudarja, da bi lahko v nekaterih območjih ob večji ponudbi in šibkem povpraševanju cene malenkost upadle, čeprav je njihova revizija napovedi navzgor (pričakovali so –1,9 %, zdaj –1,4 %). Anketa strokovnjakov Pulsenomics/Fannie Mae je pokazala soglasje okoli +3,4 % in +3,3 % za leti 2025 in 2026 fanniemae.com – torej v bistvu vračanje k normalni, vzdržni rasti. Za naprej po 2026, čeprav je formalnih napovedi manj, mnogi strokovnjaki menijo, da bodo cene stanovanj še naprej naraščale po nizkih enomestnih stopnjah do 2027–2028 (če ne pride do novega šoka), na kar bo vplivala ponudbena vrzel in stabilno povpraševanje. Če bi v poznih 2020-ih pomembno padle hipotekarne obrestne mere, bi se lahko rast cen nekoliko pospešila, a bi se hkrati izboljšala dostopnost, kar bi ustvarilo bolj uravnotežen trg.

Prodaja in gradnja stanovanj: Kar zadeva prodajo, naj bi leto 2025 pomenilo začetek okrevanja po upadu v letih 2023–24. NAR napoveduje, da bodo prodaje obstoječih stanovanj v 2025 zrasle za približno 6 % (in še za ~11 % v 2026) realestatenews.com, čeprav so te številke nekoliko nižje kot v zgodnejših optimističnih napovedih. Fannie Mae je znižala svojo napoved prodaje za 2025 iz 11 % rasti na približno 4 % rast (približno 4,9 milijona prodaj) maja 2025 housingwire.com. Zillow napoveduje manjšo rast, ~1–2 %. Potek okrevanja bo močno odvisen od gibanja hipotekarnih obrestnih mer: padec konec 2025 v območje 5,8–6,0 % bi lahko sprostil precej odloženega povpraševanja. Do leta 2028 nekateri analitiki menijo, da bi se lahko vrnili na “normalen” obseg 5,5–6 milijonov prodaj obstoječih stanovanj letno (nazadnje videno leta 2019), a to je morda preoptimistično, če bodo obrestne mere ostale visoke. Prodaja novih stanovanj je bila dejansko bolj stabilna (novogradnje so deloma premostile primanjkljaj ponudbe), napovedi (NAR, Fannie) pa kažejo, da bodo te v 2025 zrasle za okoli 10 %, saj gradbena podjetja še naprej privabljajo kupce z ugodnimi pogoji in spodbudami realestatenews.com. Začetki gradnje stanovanj bodo morda v 2025 rahlo upadli (z ~1,34 milijona v 2024 na približno 1,3 milijona), nato pa bi od 2026 do 2028 spet zrasli proti sredini 1 milijona, če bo povpraševanje dopuščalo businessinsider.com. Pomembno: ti nivoji so še vedno pod tistimi, ki bi povsem odpravili stanovanjski primanjkljaj, zato vsaka premalo gradnje pomeni podporo cenam na srednji rok. Gradnja najemnih stanovanj naj bi se do 2026 močno upočasnila (po vrhuncu v 2024–25), kar bi lahko v 2027 znova zaostrilo najemni trg.

Hipotekarne obrestne mere in financiranje: Večina napovedi glede obrestnih mer predvideva postopen padec: kot omenjeno, Fannie Mae za 30-letno fiksno obrestno mero do konca 2026 pričakuje okrog 6,0 % mpamag.com. MBA je nekoliko optimističnejša, poročajo, da pričakuje okoli 5,5 % do 2027. V 2028 bi ob inflaciji pri ali pod 2 % lahko pričakovali hipotekarne obrestne mere v srednjem območju 5 %, kar je v zgodovini še vedno povsem normalno (in precej dostopno v primerjavi z 1980-imi leti!). Zvezna rezervna banka naj bi skozi 2025 prešla na nevtralno ali bolj sproščeno denarno politiko, če bo inflacija ostala pod nadzorom, kar bi moralo znižati kratkoročne in postopoma tudi dolgoročne obrestne mere. Neznanka ostaja portfelj obveznic Fed (kvantitativno zaostrovanje) in svetovno povpraševanje po ameriških obveznicah – ti dejavniki lahko dolgoročne obrestne mere ohranjajo višje od pričakovanega (kot smo videli v 2023). Toda po soglasju analitikov je vrh obrestnih mer za nami in pozna 2020-ta bodo verjetno imela nižje oz. vsaj ne višje obrestne mere kot začetek desetletja. To bo pozitivno tako za stanovanjski kot za poslovni nepremičninski trg. Dostopnost hipotekarnih kreditov bi se lahko ob nižjih obrestih znova povečala – pričakovati je več programov za kupce prvih stanovanj, bančnih posojil iz lastnih portfeljev in morda vrnitev ne-standardnih (non-QM) posojil, ko bodo posojilodajalci bolj optimistični. Za poslovne nepremičnine se bo trg dolga v letih 2026–27 verjetno sprostil do te mere, da bo sklepanja poslov lažja (kapitalski donosi bi se lahko zato malce zmanjšali, s čimer bi cene zmerno pridobile cbre.com).

Najemni trg: Leta 2025 in 2026 bosta pri najemnih stanovanjih predvsem obdobje absorpcije – veliko novih stanovanj bo prevzel vse večji delež najemniških gospodinjstev. Strokovni panel napoveduje rast najemnin na ravni države okoli 3 % letno v teh letih, kar je zmerno mf.freddiemac.com. Nekatera podjetja, kot sta Yardi ali CBRE, za 2025 pričakujejo nekoliko nižje številke (~2–2,5 %, kot smo že videli) mf.freddiemac.com cbre.com. V letih 2027 in 2028 bi lahko rast najemnin nekoliko poskočila, če se bodo praznine ponovno zmanjšale po gradbeni pavzi – morda nazaj na 3–4 % letno in v koraku z rastjo dohodkov. Stopnje prostih najemnih stanovanj (multifamily) bodo morda vrhunile okoli 6–7 % v letih 2024–25 in nato do 2027 zdrsnile v območje nizkih 5 %. Enodružinske najemnine bodo verjetno ostale zelo iskane in lahko dosegale višjo rast najemnin (srednji enomestni odstotki), saj družine iščejo več prostora. Stopnja lastništva stanovanj se bo morda počasi spet dvigovala pozneje v desetletju, če se bo dostopnost izboljšala, a za naslednje leto ali dve bi ostala okoli 65 % (nedavno je padla na 65,1 %, najnižjo v petih letih zaradi težkih razmer za nakup) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Če bodo hipotekarne obrestne mere padle, bi lahko nekateri najemniki vendarle postali lastniki, kar bi do 2028 potisnilo stopnjo lastništva nazaj na morda 66–67 %, toda to je prav tako odvisno od gradnje dostopnih stanovanj za začetne kupce.

Pogled na komercialni sektor: Vsak komercialni sektor ima svoj časovni okvir okrevanja:

• Pisarna: Pisarna se obnavlja najpočasneje – pričakovane visoke stopnje prostih prostorov do 2025–2026, s postopnim izboljšanjem iz leta v leto. Do leta 2028 bo pisarniški trg verjetno ostro bifurciran: vrhunske pisarne na vrhunskih lokacijah bi lahko bile skoraj polne in dosegale dobre najemnine, medtem ko bodo starejše pisarne morda le polovično zasedene ali preurejene. Skupna stopnja praznih prostorov v pisarnah bi se lahko od približno 19 % v letu 2025 zmanjšala do srednjih najstotkov (mid-teens) do leta 2028, če bo gospodarstvo močno in se bo nekaj zalog odstranilo iz ponudbe (konverzije/rušitve). Rast najemnin v pisarniškem sektorju bo minimalna, dokler se praznine ne zmanjšajo; najemodajalci bodo še nekaj let v večini trgov ponujali ugodnosti. Investitorji vidijo leti 2025–2026 kot priložnost za prepozicioniranje ali nakup problematičnih pisarn z mislijo, da bodo do 2028–2030 ti prostori (dobro locirani in posodobljeni) prinašali boljši dohodek.
• Trgovina: Obeti za trgovinski sektor so stabilni do pozitivni. Praznine naj bi ostale nizke (na nacionalni ravni v območju 4–5 %) saj je novih projektov zelo malo. Rast najemnin bi se lahko gibala v nizkih enomestnih odstotkih letno, trgovine na prometnih predmestnih lokacijah pa bi lahko dosegle tudi srednje enomestne rasti najemnin, ker se najemniki borijo za omejen prostor. Nekateri trgovinski formati (npr. odprti nakupovalni centri) bodo zelo iskani pri investitorjih; donosnosti (cap rates) za te ugodne segmente bi se lahko nekoliko znižale glede na močno osnovo cbre.com. Do leta 2028 lahko znova pričakujemo novo trgovsko gradnjo, če bo potrošnja ostala močna – verjetno več novih projektov v regiji Sun Belt, kjer rast prebivalstva zahteva nove trgovine z živili in storitve. Na splošno pa je trgovinski sektor zdaj v ravnovesju med povpraševanjem in ponudbo, zato bi moral prinašati stabilne donose brez velikih nihanj.
• Industrijski sektor: Industrija je na poti rasti, čeprav z bolj zmernim tempom. Povpraševanje po skladiščih je strukturno podprto z e-trgovanjem in reorganizacijo dobavnih verig (več varnostnih zalog doma). Po umiritvi v letih 2023–2024 je obseg najemov v 2025 še vedno visok (800+ milijonov kvadratnih čevljev) cbre.com in naj bi ostal močan. CBRE navaja, da se trg vrača na “predpandemične gonilnike”, kar pomeni konstantno absorpcijo. Tako stopnja praznih industrijskih prostorov lahko ostane okoli 5 % v letu 2025 in se lahko celo zniža pod 4 % do 2027, če bo gradnja omejena. Najemnine za industrijske prostore so v zadnjih letih rasle z dvoštevilčnimi stopnjami; to se bo verjetno upočasnilo na 3–5 % letno – kar je še vedno zdravo. Eden zanimivih dejavnikov: nova hladilna skladišča, podatkovni centri (podobni industriji) in proizvodna območja (zaradi vrnitve proizvodnje) lahko dodatno povečajo povpraševanje poleg tradicionalne distribucije. Do 2028 se morda pojavi potreba po modernizaciji industrijskih prostorov (npr. starejši objekti brez velike notranje višine bodo še bolj znižani), a sicer ostaja sektor dolgoročno med najbolj uspešnimi.
• Večstanovanjski sektor: Do 2028 naj bi bil večstanovanjski (multifamily) sektor v fazi novega vzpona po prebavi trenutne ponudbe. Konec desetletja bi lahko spet videli porast novogradenj, če se bodo najemnine znova pospešile. Kratkoročno (2025–2026) gre za stabilno poslovanje – rahla rast praznin in nato padec – ter rast najemnin približno v skladu z inflacijo. Za primerjavo: strokovni panel Fannie Mae pričakuje nacionalno rast cen stanovanj okoli 3,3 % v 2026 fanniemae.com; rast najemnin običajno sledi rasti dohodkov in cen, tako je 3-% rast za stanovanja povsem verjetna do sredine desetletja. V letih 2027–2028, ko je manj novih projektov, se lahko zasedenost okrepi in rast najemnin v nekaterih trgih preseže 4 % (še posebej, če je rast zaposlovanja dobra). Edina negotovost so prihodki najemnikov: če bo rast plač ostala močna, bodo najemodajalci lažje višali najemnine. Nasprotno pa bi morebitni ukrepi za omejevanje najemnin ali zaščito najemnikov lahko zadržali rast najemnin v določenih mestih.

Ključni regionalni poudarki: Regije, ki rastejo (jugovzhod, Teksas, gorski zahod), bodo to predvidoma počele tudi v prihodnje. Rast cen stanovanj do leta 2028 bo najvišja v Karolinah, na Floridi, v Georgii, v Teksasu in nekaterih predelih gorskih držav – tam bi lahko kumulativno dosegla 15 % ali več v naslednjih štirih letih, medtem ko bo na severovzhodu in srednjem zahodu približno pol nižja. Kljub temu bi lahko nekatere industrijske regije presenetile s stabilno rastjo, če uspešno pritegnejo oddaljene delavce ali nove industrije (npr. nova Intelova tovarna v Columbusu, Ohio, bi tam lahko spodbudila povpraševanje po stanovanjih). Obalna Kalifornija bo verjetno dosegla manjši odstotek rasti kot sončni pas, a bo še vedno beležila rahlo pozitivno rast, saj je začela z visokimi cenami, dostopnost pa ostaja izziv. Do 2028 se lahko nekateri prej zaostajajoči trgi (recimo Chicago ali Baltimore) okrepijo, če sprejmejo politične ukrepe v podporo gradnji ali se ljudje začnejo vračati v mesta, a bodo verjetno ostali stabilni, ne pa hitro rastoči trgi.

Dostopnost in lastništvo nepremičnin: Veliko vprašanje je, ali bo stanovanjska dostopnost do 2028 boljša. Če se naši napovedani elementi uresničijo – zmerna rast cen in nekoliko lažji pogoji za hipotekarne posojila – potem bi lahko gospodinjski dohodki (ki zadnja leta rastejo okoli 4 % letno) postopno “dohitevali” cene. To bi postopoma izboljšalo dostopnost. Na primer, v začetku 2025 je povprečna družina za hipotekarni obrok namenila približno 24 % prihodka nar.realtor; ta delež bi lahko do 2028 padel pod 22 %, če se obrestne mere znižajo in prihodki zrastejo. Takšen napredek bi na trg pripeljal več kupcev prvič. Stopnje lastništva nepremičnin bi se lahko po stagnaciji znova povečale. K temu bi dodatno prispevale tudi morebitne državne spodbude za kupce začetnike (npr. pomoč pri pologu). Na strani najema bi lahko večji prehod najemnikov v kupce pozneje v desetletju nekoliko razbremenil povpraševanje po najemnih enotah, a glede na velik primanjkljaj enot bo povpraševanje po najemninah ostalo visoko.

Povzetek trenda: Do leta 2028 se pričakuje, da bo trg nepremičnin v ZDA na trdnejših temeljih – presežki iz obdobja pandemije bodo v celoti odpravljeni, ponudba stanovanj in najemnih enot se bo okrepila, hipotekarne obresti pa bi se lahko stabilizirale v zmernem območju. Ne vidimo znakov sistemske krize (ni težav z najemniškimi krediti kot 2008), tako da bodo morebitne prilagoditve verjetno le regionalne in postopne. Odpornost trga v letih 2023–24 – ko so cene v povprečju obstale ali rahlo zrasle kljub skoraj 7-% obrestnim meram – kaže na trajno osnovo. Stalni primanjkljaj stanovanj in demografsko povpraševanje delujeta kot varovalka pred močnim upadom cen na nacionalni ravni businessinsider.com. V komercialnem sektorju bi leto 2028 lahko pomenilo novo renesanso: številni problematični objekti, ki bodo predmet transakcij sredi desetletja, bi se do takrat že obračali v uspešne, tudi pisarniški sektor bi lahko začel znova z bolj uravnoteženo ponudbo in preurejenim fondom.

Seveda negotovosti ostajajo. Geopolitični dogodki, politične spremembe ali nepredvidljivi dogodki (“črne labodi”, še ena pandemija?) lahko te napovedi obrnejo na glavo. A če tega ne bo, je osnovni scenarij za 2025–2028 previdno optimističen: stanovanjski trg naj bi se počasi a stabilno okrepil v prodaji in novogradnjah, z rahlo rastjo cen, medtem ko se bo komercialni nepremičninski trg postopno pobiral z izstopajočimi zmagovalci (industrijski, večstanovanjski, vrhunski trgovinski segment) in bodo problematični segmenti našli ravnotežje z prilagoditvami. Investitorji in kupci, ki bodo v prihodnjih letih postopali potrpežljivo in preudarno, bi lahko dobro izkoristili stabilnejšo in trajnejšo rast, ki je v naslednji fazi napovedana.

Viri:

• National Association of Realtors – napovedi trga stanovanj 2024–2025 in podatki nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
• Zillow Research – napoved vrednosti in prodaje nepremičnin (maj 2025) zillow.com zillow.com
• Fannie Mae – ekonomska in stanovanjska napoved (april/maj 2025) mpamag.com mpamag.com
• Freddie Mac – večstanovanjska napoved 2025 mf.freddiemac.com
• CBRE Research – napoved za ameriški nepremičninski trg 2025 (december 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
• Realtor.com – najbolj vroči trgi v 2025 (december 2024) realtor.com realtor.com
• U.S. Census Bureau – poročilo o praznih stanovanjih in lastništvu Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
• NAR – četrtletni trendi cen stanovanj (Q1 2025) nar.realtor