Прогноз ринку нерухомості США на 2025 рік і далі

Вступ

Після кількох буремних років ринок нерухомості США у 2025 році входить у нову фазу, що характеризується стабілізуючими трендами та обережним оптимізмом. Як житловий, так і комерційний сектори витримали потрясіння пандемії, стрімкі підвищення відсоткових ставок і високу інфляцію. Дивлячись на 2025 рік і найближчі кілька років, ми спостерігаємо ринок житла, який продовжує відчувати дефіцит пропозиції, але поступово поліпшується в плані обсягів, а на комерційному ринку деякі сектори (такі як промислова і багатоквартирна нерухомість) залишаються сильними, тоді як інші (зокрема офіси) намагаються відновитися. Відсоткові ставки, які сягнули максимальних за десятиліття рівнів, очікується, дещо знизяться — це впливатиме на поведінку покупців та інвестиційні стратегії. У цьому звіті наведено комплексний огляд поточних тенденцій і прогнозів до 2028 року, що охоплюють житлову та комерційну нерухомість, регіональну динаміку, ключові фактори, а також ризики й можливості для інвесторів.

Основні висновки: Національні ціни на житло вирівнялися після стрімкого зростання у 2020–2022 роках і тепер зростають значно повільніше (деякі аналітики навіть прогнозують помірне зниження в 2025 році) zillow.com. Обсяги продажів залишаються нижчими за допандемічні рівні, але, за прогнозами, зростатимуть зі зниженням іпотечних ставок і виходом на ринок нової пропозиції realestatenews.com. Комерційна нерухомість демонструє розбіжності: промислові та багатоквартирні об’єкти й далі користуються великим попитом, торговельна нерухомість має низькі показники вакантності, тоді як офісний сегмент переживає високі рівні вакантності, але, можливо, уже досяг дна cbre.com cbre.com. По всій країні ринки Sun Belt та інші доступні регіони лідирують у зростанні, водночас деякі перегріті раніше ринки переживають незначну корекцію цін nar.realtor. Демографічні тренди (наприклад, Міленіали, які досягають віку активного придбання житла), технологічні зміни (віддалена робота, електронна комерція) та макроекономічна ситуація визначатимуть ринок нерухомості в наступні роки. У розділах нижче детально розглядаються всі аспекти з прогнозом до 2028 року для окремих сегментів і регіонів.

I. Тенденції житлової нерухомості (2025)

Ціни на житло та обсяг продажів

Стрімке зростання цін на житло у роки пандемії поступилося періодом набагато повільнішого зростання у 2024–2025 роках. На національному рівні ціни на житло наближаються до рекордних, але підвищуються лише помірно. У першому кварталі 2025 року медіанна ціна будинку на вторинному ринку складала приблизно 402 300 доларів, що на 3,4% більше, ніж рік тому nar.realtor. Це суттєво відрізняється від двозначних річних темпів зростання у 2021–2022 роках. Насправді лише 11% мегаполісів мали двозначне зростання цін на початку 2025 року (проти 14% наприкінці 2024 року) nar.realtor, а приблизно 17% ринків мали зниження цін у річному вимірі в 1 кварталі 2025 року nar.realtor. Деякі ринки, які раніше переживали стрімке зростання — зокрема Бойсе, Лас-Вегас, Солт-Лейк-Сіті, Сан-Франциско та Сіетл — за минулі один–два роки втратили у вартості, але тепер відновлюються, коли покупці пристосовуються до нових умов nar.realtor. Водночас у кількох ринках, де ціни все ще знижуються (таких як Остін, Техас; Сан-Антоніо, Техас; Гантсвіль, Алабама; Міртл-Біч, Південна Кароліна; і деякі регіони Флориди), спостерігається високий темп створення робочих місць, тому очікується стабілізація й відновлення найближчим часом nar.realtor. Загалом доступні регіони зі стійким економічним і демографічним зростанням демонструють найкращу цінову стійкість, тоді як дорогі прибережні ринки залишаються на «паузі» або зростають відносно несуттєво, відображаючи обмеження купівельної спроможності nar.realtor.

Протягом останніх двох років обсяги продажів житла були пригнічені, головним чином через стрімке зростання іпотечних ставок. Продажі житла на вторинному ринку у 2023–2024 роках впали до мінімуму за останні близько 30 років (тримаються на рівні близько 4 мільйонів на рік), оскільки багато покупців втратили можливість купувати, а власники не бажають продавати житло зі старими «дешевими» кредитами nar.realtor realestatenews.com. Проте є ознаки перелому. Національна асоціація ріелторів (NAR) зазначає, що кількість попередньо укладених угод наприкінці 2024 року вперше за довгий час зросла порівняно з попереднім роком nar.realtor, а кількість виставлених на продаж будинків — як нових, так і вторинних — почала зростати після тривалого дефіциту nar.realtor. Нереалізований попит величезний: населення США збільшилося на 70 мільйонів із 1995 року, а річні обсяги продажів зараз приблизно такі ж, як у 1995 nar.realtor. Це свідчить про те, що багато домогосподарств відклали купівлю і можуть повернутися на ринок, коли умови покращаться. Дійсно, головний економіст NAR прогнозує відновлення ринку: після двох дуже слабких років у 2025 році продажі будинків на вторинному ринку зростуть приблизно на 6%, а продажі новобудов зростуть приблизно на 10% realestatenews.com. Інші прогнози дещо стриманіші — наприклад, Zillow очікує зростання продажів житла на вторинному ринку лише на 1,4% у 2025 році (до приблизно 4,12 млн будинків) zillow.com — але загальний консенсус: обсяги продажів у 2025 році підуть догори, а не далі знижуватимуться. За умови зниження іпотечних ставок і зростання кількості новобудов більшість аналітиків у своїх прогнозах очікують поступове відновлення продажів у 2026–2028 роках (див. Прогнози у Розділі VII).

Пропозиція житла та рівень інвентаризації

Інвентар житла — кількість будинків, доступних для продажу — упродовж останніх років залишався хронічно низьким, що підтримувало ціни навіть на тлі росту відсоткових ставок. Хороша новина в тому, що обсяги пропозиції нарешті почали зростати після рекордних мінімумів. За даними Realtor.com, кількість виставлених на продаж будинків наприкінці 2024 року була найвищою з 2019 року, завдяки поєднанню збільшення обсягів новобудов і трохи більшого часу експозиції на ринку realtor.com. Втім, ринок ще далекий від балансу: загальнонаціональний запас наприкінці 2024 року був приблизно на 20% нижчим за середній показник 2017–2019 років для цього періоду realtor.com. Отже, ситуацію можна трактувати як «склянку, наполовину повну або наполовину порожню» — умови поліпшуються, але покупці в багатьох регіонах усе ще мають обмежений вибір. Значну роль відіграє регіональна різниця у відновленні обсягів пропозиції. Південні та західні регіони найбільше наблизились до допандемічного рівня інвентаризації, тоді як Середній Захід і Північний Схід все ще відстають realtor.com. Це, ймовірно, наслідок більшого обсягу нового будівництва й міграції в південних регіонах (більше нової пропозиції), тоді як у багатьох середньозахідних і північно-східних ринках новобудов менше, а власники рідше продають житло.

У ширшому контексті ринок житла США досі бореться зі структурним дефіцитом. За оцінками Zillow, у країні близько 4,5 мільйона будинків не вистачає до “здорового” рівня пропозиції businessinsider.com. Забудовники в останні кілька років збільшили обсяги будівництва — кількість розпочатих об’єктів житла у США досягла найвищих рівнів з 2006 року — але дефіцит робочої сили, високі ціни на матеріали і земельні обмеження не дають швидко нарощувати потужності. У 2024 році темпи введення нового житла трохи знизилися через зростання вартості фінансування для забудовників. Надалі Fannie Mae очікує невелике просідання у 2025 році та нове зростання у 2026 році у відповідь на зростання попиту businessinsider.com. Асоціація іпотечних банкірів (MBA) прогнозує приблизно такий самий рівень нового будівництва у 2025-му, далі — поступове зростання businessinsider.com. Отже, збільшення пропозиції відбуватиметься поступово — цього буде достатньо, щоб не допустити стрімкого зростання цін на житло, але не настільки, щоб швидко ліквідувати дефіцит.

Основним фактором, що стримує наявний житловий запас, є так званий “ефект блокування”. Мільйони поточних домовласників отримали 30-річні іпотеки за надзвичайно низькими ставками (часто 3% або менше) у 2020–2021 роках. Оскільки чинні іпотечні ставки тепер на рівні 6–7%, ці власники зіткнуться з суттєвою “штрафною” різницею, якщо вирішать продати й купити новий дім за нинішніх ставок. Наслідком є те, що багато хто вирішує не переїжджати, що залишає “вторинний” житловий запас поза ринком. Лоуренс Юн із NAR відзначає, що цей ефект блокування стримує пропозицію, але з часом він має зменшитися, оскільки життєві події неминуче змушують людей переїжджати (щороку трапляються мільйони шлюбів, розлучень, народжень, змін роботи й виходів на пенсію, які все ж таки вимагають продажу, незважаючи на ставки) nar.realtor. Додатково, якщо іпотечні ставки почнуть знижуватися, більше цих власників будуть готові виставити свої будинки на продаж. Дійсно, якщо ставки впадуть ближче до “нормальних” рівнів у найближчі роки (скажімо, 5% або нижче), експерти очікують хвилю відкладених продавців, що нарешті вийдуть на ринок, що послабить дефіцит житлового фонду businessinsider.com.

Тенденції оренди та ринок орендного житла

Орендний ринок різко зріс одразу після пандемії, коли ціни на оренду зростали найшвидшими темпами за десятиліття у 2021–2022 роках. Відтоді зростання орендної плати суттєво сповільнилося через масову появу нової пропозиції квартир і досягнення межі доступності. Станом на початок 2025 року, національне зростання орендної плати є помірним – приблизно на рівні або трохи нижче загальної інфляції. Наприклад, у травні 2025 року середня запрошувана орендна плата в США зросла лиш на 1,0% у річному вимірі yardimatrix.com, що є різким уповільненням порівняно з щорічним стрибком у 10–15% кілька років тому. За даними RealPage, фактична плата за оренду зросла лише на 1,1% за рік до березня 2025, що є найвищим річним приростом за понад рік, але все ще досить скромним показником realpage.com. Це охолодження спричинене збільшенням пропозиції: у 2023–2024 роках девелопери ввели рекордну кількість багатоквартирних житлових одиниць – найбільше новобудов з 1980-х років mf.freddiemac.com. За більшими можливостями орендарі отримали більше важелів, і багатьом орендодавцям у містах довелося пропонувати знижки чи поступки, щоб здати приміщення.

Незважаючи на цей потік забудови, попит на оренду залишається стійким, не допускаючи появи надлишку у більшості регіонів. Національний рівень вакантності орендного житла становив 7,1% у першому кварталі 2025 року, що трохи вище за 6,6% роком раніше advisorperspectives.com. Іншими словами, вакантність трохи зросла, але й досі є низькою за історичними мірками (для порівняння: у кінці 2010-х вакантність оренди зазвичай була 8–10%). Значна частина нових квартир усе ж заселяється, хоча й повільніше, адже базовий попит на оренду сильний – ринок праці зростає, молодь створює нові домогосподарства, а висока вартість купівлі житла утримує більше людей в орендному секторі. Freddie Mac зазначає, що попит на багатоквартирне житло був “винятковим”, але рекордно велика нова пропозиція стримувала зростання оренди й підвищувала вакантність у деяких регіонах mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. У 2024 році національний рівень вакантності багатоквартирного житла коливався близько 6%, і **прогноз базового сценарію Freddie Mac очікує, що вакантність зросте до близько 6,2% у 2025 році, оскільки на ринок вийде ще більше нових одиниць mf.freddiemac.com. Однак очікується, що це буде пік; якщо забудова сповільниться через вищі відсоткові ставки, об’єм пропозиції буде скорочуватися. Справді, **девелопери багатоквартирного житла скорочують нові проекти – у 2025 році кількість нових стартів очікується значно меншою за допандемічні середні (близько на 30% менше, згідно з CBRE) cbre.com. До кінця 2025 і далі темпи введення нових квартир сповільняться, що дасть змогу ринку орендних квартир знову посилитись.

Прогнози цін на оренду відображають цю динаміку. Останній прогноз Zillow передбачає, що оренда на односімейні будинки зросте приблизно на 3,2% у 2025 році, а багатоквартирних (квартири) – приблизно на 2,1% zillow.com. Так само Freddie Mac прогнозує зростання орендної плати по країні приблизно на 2,2% у 2025 році, трохи нижче довгострокових середніх темпів mf.freddiemac.com. Ці помірні зростання у 2025 році насправді є деяким пожвавленням у порівнянні з 2024 роком, коли ріст оренди досяг мінімуму (майже нуля у багатьох містах). Іншими словами, орендна плата більше не шалено зростає, але повільно підвищується сталими темпами. Варто зазначити, що тренди різняться за сегментами ринку: оренда односімейних будинків (будинки для оренди) демонструє вищий попит і зростання цін, ніж багатоквартирна, зокрема тому, що багато родин, які не можуть купити житло, шукають приміські будинки для оренди zillow.com. Це стимулює інвесторський інтерес до портфелів орендних будинків.

Дивлячись у майбутнє за 2025 рік, багато аналітиків прогнозують, що зростання орендної плати залишиться помірним у 2026-му, а потім може знову прискоритися до 2027–2028 років, коли нинішню хвилю забудови буде поглинуто ринком. Повернення до історичного середнього темпу зростання орендної плати (приблизно 3% щорічно) ймовірне у другій половині десятиліття mf.freddiemac.com. Дійсно, деякі регіони вже випереджають середнє: наприклад, у містах Південного Заходу та Середнього Заходу збільшення оренди перевищує середні показники завдяки активному припливу населення й нових робочих місць arbor.com. Загалом, основні чинники ринку оренди (зростання робочих місць, демографія) залишаються сильними, але баланс між пропозицією та попитом визначатиме траєкторію орендних цін. У найближчі роки рекордна пропозиція – головна тенденція, яка стримує зростання цін і дає орендарям більше опцій. У 2026–2028 роках, якщо забудова, як очікується, сповільниться, орендодавці можуть знову отримати цінові важелі, особливо в містах із динамічною зайнятістю й обмеженим будівництвом нового житла.

II. Тенденції комерційної нерухомості за секторами

Хоча житлова нерухомість найчастіше привертає увагу ЗМІ, сектор комерційної нерухомості (CRE) являє собою величезний простір, що охоплює офісні будівлі, торгівельні центри, промислові склади, апартаменти, готелі, дата-центри тощо. Перспективи CRE у 2025 році є вкрай залежними від сектору, з дуже різними результатами для різних типів об’єктів. Нижче наведено огляд головних тенденцій у ключових секторах – офісний, торгівельний, промисловий та багатоквартирний, які разом складають основу ринку комерційної нерухомості США. Ми виділяємо поточну ситуацію й те, чого очікувати в найближчі кілька років для кожного з них:

Офісний сектор

Офісний ринок вважається найбільш проблемним сектором комерційної нерухомості з початку пандемії. Поширення віддаленої та гібридної роботи структурно зменшило попит на офісні площі у багатьох містах, що призвело до підвищених показників вакантності та падіння вартості офісної нерухомості. Станом на 2024–2025 роки багато офісних веж у центрах міст, особливо старих будівель, страждають від низької заповненості. Національний рівень вакантності офісних площ майже рекордний – приблизно 18–19% площ в середньому пустує, а у деяких великих містах цей показник суттєво перевищує 20% cbre.com cbre.com. Пропозиція суборенди (офіси, які компанії вже орендують, але намагаються здати далі через надлишок площ) також залишається значною. Такі умови створюють значний тиск на зниження орендних ставок для “звичайного” офісного простору й спричиняють хвилю проблем для власників офісної нерухомості, у яких незабаром спливатимуть строки кредитів. Коротко кажучи, офісний сектор перебуває у спаді.

Водночас, з’являються дедалі чіткіші ознаки, що офісний ринок досяг дна й переходить до повільного циклу відновлення. За прогнозом CBRE на 2025 рік, орендна активність офісів почала зростати у 2024 році і очікується подальше покращення у 2025, хоча і незначне cbre.com. Вони прогнозують збільшення загального обсягу угод оренди офісів на 5% у 2025 році, що буде позитивною зміною після кількох років скорочення cbre.com. Важливо, що будівництво нових офісів практично зупинилося, що допоможе уникнути подальшої надлишкової пропозиції cbre.com. Компанії, пристосовуючись до гібридної роботи, дедалі частіше визнають, що фізичний офіс необхідний для співпраці й корпоративної культури, хоча й у меншому обсязі на працівника або в інших локаціях. Настрої орендарів поступово змінюються від суцільного скорочення – до стабілізації або вибіркового розширення, згідно з галузевими опитуваннями cbre.com. Багато орендарів продовжують договори оренди (часто зменшуючи площу чи переходячи до кращих приміщень), що стабілізує заповненість.

Яскраво вираженою тенденцією є розшарування ринку офісної нерухомості: нові, високоякісні (“Клас А”) офісні будівлі з чудовими зручностями користуються куди більшим попитом, ніж старі, застарілі будівлі. Преміальні офісні приміщення — будівлі найвищого класу на кожному ринку — насправді стають дефіцитними у деяких містах, оскільки орендарі консолідуються у найкращих об’єктах cbre.com. CBRE визначає преміальні офіси як найкращі будівлі; вони очікують, що вакантність преміальних офісів повернеться до рівнів, що були до пандемії (~8% вакансій) до 2027 року через цей попит на якість cbre.com. Натомість офіси нижчої якості, найімовірніше, й надалі будуть стикатися з труднощами й можуть потребувати перепрофілювання (деякі з них є кандидатами на конверсію в житлові чи інші приміщення, хоча такий процес часто є складним). В цілому, рівень вакантності офісів, як прогнозується, “досягне піку” близько 19% по країні, а потім поступово знижуватиметься у міру зростання економіки й повільного поглинання надлишкових площ cbre.com. Очікувати варто лише стабільного, а не швидкого, відновлення офісного сегмента: навіть до 2027 року більшість аналітиків не прогнозує повернення попиту на офіси до рівнів до 2020 року, але найгірше вже, можливо, позаду. Інвестори підходять до цього сегмента обережно; існують можливості придбати проблемні офісні активи із великими знижками, проте ризики інвестування залишаються високими, якщо не фокусуватися на сучасних об’єктах у топових локаціях, які більш стійкі.

Сектор роздрібної торгівлі

Сектор комерційної нерухомості роздрібної торгівлі — до якого відносяться торгово-розважальні центри, стріп-моли, великі магазини та магазинчики у центрі міст — продемонстрував вражаюче відновлення після пандемічних мінімумів. Локдауни на початку COVID сильно вдарили по традиційному ритейлу, пришвидшивши витіснення слабших гравців. Однак ті, що вистояли, опинилися у середовищі з дуже обмеженою новою пропозицією та меншою конкуренцією. У результаті, фундаментальні показники роздрібної нерухомості у 2025 році є, мабуть, найкращими за останні роки. Загальнонаціональний рівень вакантності в ритейлі становить менше 5% – це найнижчий показник серед усіх основних комерційних сегментів cbre.com cbre.com. У багатьох містах якісні торгові площі (особливо в добре розташованих передмістях або у стріпах поруч із супермаркетами) повністю здані в оренду. Однією з причин є те, що за останні кілька років майже не будувалося нових торгових площ, тож попит наздогнав пропозицію. Девелопери залишаються обережними щодо ритейлу (частково через загрозу e-commerce), тому у чинних торгових центрів практично немає конкуренції з боку нових об’єктів cbre.com.

Відповідно, орендні ставки в роздрібному сегменті почали зростати після тривалого періоду застою. Власники в топових локаціях знову отримали можливість піднімати ціни – очікується, що ціни на оренду торгових площ у 2025 році зростатимуть через низьку доступність cbre.com. Багато ритейлерів, особливо національних мереж, відповідають на це, укладаючи довгострокові договори оренди, щоб закріпити бажані локації до чергового зростання цін cbre.com. Важливо, що розвиток ринку залежить від формату: відкриті районні та громадські торгові центри (часто із супермаркетами) демонструють високі показники заповнення, тоді як деякі старі закриті молли й досі мають труднощі, якщо їх не було реконструйовано або перепрофільовано. Попри це, навіть молли продемонстрували зростання відвідуваності у 2022–2023 роках, коли покупці повернулися до офлайн-шопінгу: клас А у престижних районах тримаються добре, а молли нижчого класу перепрофілюють (на змішані центри, логістичні хаби тощо).

Географічно розширення роздрібної мережі зосереджується у ринках з високими темпами зростання. Ритейлери орієнтуються на міста з потужним приростом населення та робочих місць — наприклад, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville та Charlotte названі “гарячими точками”, куди зараз переміщуються угоди із оренди cbre.com. Ці ринки Поясу Сонця й регіони зростання не лише приймають нових мешканців, а й часто пропонують доступніше житло (що лишає споживачам більше грошей для покупок у локальних магазинах). Також райони із значними інфраструктурними поліпшеннями (наприклад, нові автомагістралі чи розвиток транспорту) залучають нову торгову нерухомість за рахунок поліпшення доступності cbre.com. Інституційні інвестори, які роками уникали ритейлу, поступово повертаються — через гарну кон’юнктуру. В цілому, прогноз для роздрібної нерухомості на 2025 рік обережно оптимістичний: очікуються низькі показники вакантності і стримане зростання орендних ставок, якщо не станеться економічного спаду. Однак зберігається ризик e-commerce: онлайн-продажі й далі зростають (~15% від загального ритейлу), тому фізичні магазини повинні і далі еволюціонувати, пропонуючи досвід чи зручність, яких онлайн ще не може дати. Але сценарій про “смерть магазинів через e-commerce” не справдився — натомість у США, після консолідації, сформувалась оптимальна кількість офлайн-точок, й ті, що лишились, зараз виграють.

Сектор індустріальної й логістичної нерухомості

Індустріальна нерухомість — передусім склади, дистрибуційні центри, виробничі будівлі — була справжнім лідером останніх років. Бум електронної комерції й перебудова ланцюгів постачання (зокрема, тримання більших запасів у США) спричинили рекордний попит на складські площі у 2020–2022 роках. До 2023-го рівень вакантності у промисловому сегменті досяг історичних мінімумів у багатьох містах (часто менше 4%). Девелопери відповіли хвилею нового будівництва, і наприкінці 2023 року спостерігалося певне охолодження попиту внаслідок нормалізації ринку. На початку 2025-го індустріальний сегмент залишається фундаментально сильним, хоч і не таким гарячим, як під час піку e-commerce. Загальнонаціональна вакантність у промисловій нерухомості дещо виросла через введення нових складів, проте залишається відносно низькою, а ринок вважається “орієнтованим на орендаря” у короткостроковій перспективі cbre.com. Склади старішого, менш ефективного типу мають вищий рівень вакансій, оскільки орендарі переходять у новіше “висококупольне” приміщення – “рейс за якістю”, схожий на тенденцію в офісному секторі cbre.com. Однак умови, як очікується, знову посиляться наприкінці 2025 року через сповільнення обсягів нового будівництва на тлі продовження зростання попиту cbre.com.

Кілька чинників визначають структуру попиту на індустріальну нерухомість у 2025 році. По-перше, серйозний вплив мають торговельна політика і тренди “reshoring”: підвищення тарифів США на імпорт (запроваджені у 2024) спонукають частину компаній збільшувати власні запаси в країні (аби імпортувати товари до введення тарифів) і активніше розглядати виробництво у США чи країнах поблизу cbre.com. CBRE відзначає, що це може стимулювати зростання попиту на складські приміщення біля кордону США й Мексики та вздовж основних транспортних коридорів (I-35 та I-29) cbre.com. Як ймовірних вигодонабувачів цих змін виділяють ринки San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines і Minneapolis — завдяки географічному розташуванню на континентальних торговельних маршрутах cbre.com. Друга тенденція — міняється склад орендарів: частка спеціалізованих логістичних операторів (3PL) в оренді зростає, оскільки компанії дедалі частіше віддають складування на аутсорсинг. CBRE прогнозує, що у 2025 році на 3PL припадатиме більше третини всіх угод оренди індустріальних площ cbre.com, що відображає загальний тренд підвищення гнучкості та попиту на логістику “під замовлення”.

Щодо обсягів, прогнозується, що в 2025 році загальна площа промислової оренди в США складе трохи більше 800 мільйонів квадратних футів cbre.com. Це буде нижче від пікових показників, зафіксованих під час пандемії (у 2021 спостерігався надзвичайний попит), але все ще вище докарантинної норми cbre.com. По суті, промисловий сектор переходить від гіпершвидкого зростання до більш помірних темпів розвитку. Щодо пропозиції, після кількох років “буму будівництва” девелопери скорочують активність. Запуск нових промислових будівель різко знижується – очікується, що у 2025 їх буде на понад 50% менше, ніж у 2024 році cbre.com. Така пауза дозволяє ринку поглинути вже введені в експлуатацію спекулятивні проєкти. До кінця 2025 року, коли ці площі будуть заповнені, ситуація може знову змінитися на користь орендодавців, особливо щодо сучасних об’єктів у ключових логістичних вузлах. Зростання орендної плати за промислові площі, швидше за все, залишатиметься позитивним, але поміркованим у короткостроковій перспективі – орендодавці можуть пропонувати поступки на ринках з тимчасовим перенасиченням, але загальний рівень оренди підтримується інфляцією та високою вартістю відтворення. Підсумовуючи, перспективи промислового сектору залишаються вкрай позитивними: триває розширення електронної комерції, перебудова ланцюгів постачання і обмежена кількість нової пропозиції гарантують здорові фундаментальні показники. Якщо не станеться серйозної рецесії, склади зберігатимуть високий рівень заповнення та стабільне зростання оренди в наступні кілька років, а промислові об’єкти залишатимуться улюбленими серед інституційних інвесторів (зокрема, інвестиційних фондів нерухомості та приватного капіталу).

Сектор багатосімейної житлової нерухомості (апартаменти)

Багатосімейний сегмент (великі житлові комплекси на 5+ квартир) часто розглядають як частину житлової нерухомості, але це також ядро комерційних активів для інвесторів. У 2025 році багатосімейний сегмент переживає унікальний момент: значний приплив нової пропозиції поєднується з високим попитом з боку орендарів. Як уже згадувалося, 2023–2024 роки принесли рекордну кількість нових житлових одиниць, що призвело до зростання частки вільних квартир по країні та сповільнення темпів зростання орендної плати. Для інвесторів це означало більші поступки та більш стабільний чистий операційний дохід у деяких ринках з надлишком пропозиції протягом останнього року. Незважаючи на це, базові параметри багатосімейного сегменту аж ніяк не слабкі – вони просто нормалізуються після винятково жорсткого ринку. У 2025 році очікується, що тиск новобудов почне послаблюватися. За прогнозами CBRE, вакантність фактично дещо знизиться у 2025 році (до близько 4,9% на кінець року проти ~5,3% у кінці 2024-го), а середня орендна плата знову зросте приблизно на 2,6% за рік cbre.com. Аналогічно, Freddie Mac прогнозує, що у 2025 році зростання орендної плати залишиться на рівні 2%, а вакантність зросте лише незначно – до 6,2% (за оцінкою RealPage), якщо економіка зуміє м’яко приземлитися mf.freddiemac.com. По суті, у 2025 році ринок багатосімейних апартаментів залишиться збалансованим – у цілому по країні це не буде ані ринок орендаря, ані орендодавця – із невеликим поліпшенням у порівнянні з 2024 роком.

Ключовий фактор полягає в тому, що формування нових домогосподарств очікується на високому рівні. Демографічні та економічні чинники підтримують стабільний попит на оренду: хоч динаміка створення нових робочих місць повільніша, ніж у післякарантинний період, вона все ж позитивна, а численний міленіальний шар населення перебуває у віці створення сім’ї. Багато молодих дорослих досі орендують житло, або за власним вибором, або тому, що високі ціни на житло й підвищені ставки іпотечних кредитів відкладають першу покупку. Окрім цього, імміграція (яка знову посилилася у 2022–2023 роках) також сприяє попиту на орендне житло. Якщо економіка США уникне серйозної рецесії, у найближчі кілька років з’являться мільйони нових орендарських домогосподарств, що допоможе поглинути нову пропозицію.

З географічної точки зору нове житлове будівництво дуже концентроване. Значна частина нових апартаментів була зведена у південних штатах (Sun Belt) – особливо в Техасі, Флориді, Кароліні, Джорджії, Арізоні та окремих регіонах Mountain West. Фактично, 10 із 16 основних ринків багатосімейної нерухомості США вже пройшли пікові рівні будівництва, а решта шість досягнуть піку у 2025 році по мірі завершення проєктів cbre.com. Це означає, що у 2026 році майже всі великі ринки матимуть менш інтенсивні нові поставки. Метрополії південного поясу, які очолювали хвилю розвитку, імовірно, цього року охолонуть (із зростанням вакантності у містах на кшталт Остін чи Нешвілл); проте населення там зростає достатньо динамічно, щоб поступово заповнювати ці площі. Великі прибережні міста (як-от Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско) мали значно менше нових споруд, і для орендного житла там досі брак: ці ринки демонструють високий рівень заповнюваності, а орендні ставки знову ростуть із поверненням урбаністичних міграцій. Цікавий тренд – стрімке зростання інвесторського інтересу до апартаментів Середнього Заходу. Деякі міста регіону (Індіанаполіс, Канзас-Сіті, Цинциннаті) пропонують високу доступність і стабільну економіку, прогнози обіцяють стійке зростання орендної плати на 4–5% щорічно у найближчі роки multihousingnews.com в міру того, як ці ринки наздоганятимуть з низької бази.

З точки зору інвесторів, багатосімейна нерухомість і надалі вважається одним із комерційних сегментів найнижчого ризику – людям завжди потрібне житло. Проте вищі відсоткові ставки вплинули на вартість багатосімейних об’єктів, адже інвестори вже не можуть розраховувати на дешеве кредитування для підвищення прибутків. Капіталізаційні ставки (рентабельність об’єкта) для апартаментів зросли після рекордно низьких рівнів 2021 року, що означає – ціни дещо впали, навіть коли орендні ставки зростають. CBRE очікує, що капіталізаційні ставки стабілізуються або дещо знизяться у 2025 році в міру полегшення фінансових умов cbre.com cbre.com. Практично це означає, що 2025–2026 роки можуть бути вигідним періодом для інвестицій у багатосімейну нерухомість, доки ставки не впадуть ще нижче й ціни знову не підуть у ріст. Серед ризиків – значна економічна рецесія (втрата роботи обмежує платоспроможність орендарів) та локалізоване перенасичення у певних містах, але в середньостроковій перспективі національна динаміка є стійкою. До 2026–2028, після поглинання нинішньої хвилі нових квартир, багато ринків знову відчуватимуть дефіцит, що підштовхне орендні ставки вгору. Девелопери, добре пам’ятаючи про дорожче кредитування, не перестроюють країну в цілому – навпаки, у 2025 році кількість нових стартів у багатосімейному будівництві очікується істотно меншою, ніж у попередні роки cbre.com. Це створює основу для сприятливого балансу попиту і пропозиції через кілька років.

(Примітка: Інші комерційні сектори, такі як готелі або дата-центри, також заслуговують на увагу. Готелі відновилися завдяки зростанню попиту на подорожі, хоча вищі ставки стримують нове будівництво. Дата-центри відчувають надзвичайне зростаннячерез хмарні технології і ШІ – у 2025 році попит “надгарячий”, вакантність рекордно низька (менше 3%), рекордні обсяги нового будівництва, за даними CBRE cbre.com. Однак, для стислості зупиняємось на основних розглянутих сегментах.)

III. Тенденції щодо процентних ставок і іпотечного кредитування

Відсоткові ставки, особливо іпотечні, відіграють ключову роль на ринку нерухомості. За останні два роки стрімке зростання ставок стало головною перешкодою для ринку житла. У 2020–2021 роках 30-річні іпотечні кредити під фіксовану ставку були на рівні 3%, що стимулювало справжній бум попиту. До кінця 2023 року така ж ставка зросла вдвічі, до 7% і вище – максимальні значення за 20 років. Це сталося безпосередньо через жорстку монетарну політику ФРС: підвищення ключової ставки у 2022–2023 призвело до подорожчання кредитів у всій економіці. Високі іпотечні ставки істотно погіршують доступність житла – наприклад, за умови платежу в $2,000 на місяць розмір позики за ставкою 7% значно менший, ніж при 3%. За даними NAR, щомісячний платіж за типовий будинок (з 20% першого внеску) зріс до $2,120 на початку 2025 року, що на 4,1% більше, ніж рік тому, навіть попри сповільнення зростання цін nar.realtor. Багато покупців не можуть дозволити собі житло через цю проблему доступності, і кількість угод знизилась до рецесійних рівнів у 2023–24 роках – саме через іпотечні ставки.

Гарна новина для 2025 року полягає в тому, що ситуація з відсотковими ставками, здається, стабілізується, і полегшення на обрії. Зі зменшенням інфляції від свого піку Федеральна резервна система припинила підвищення ставок. Насправді, ФРС зробила кілька невеликих зниженнь ставок наприкінці 2024 року nar.realtor, і станом на середину 2025 федеральна ставка очікується стабільною або навіть може ще більше знизитись, якщо інфляція дозволить. Однак важливо відзначити, що іпотечні ставки навряд чи будуть знижуватись таким же темпом, як і ставки ФРС nar.realtor. Наприкінці 2024 року, коли ФРС почала зниження, іпотечні ставки практично не змінилися – Юн з NAR підкреслив такі фактори, як «роздутий федеральний дефіцит», що створюють тиск на довгострокові ставки й не дають іпотекам швидко знижуватись nar.realtor. Замість різкого падіння більшість аналітиків очікують поступове пом’якшення іпотечних ставок у наступні кілька років. Останній прогноз Fannie Mae припускає, що 30-річна фіксована ставка буде близько 6,2% наприкінці 2025-го і близько 6,0% наприкінці 2026-го – тільки невелике покращення проти приблизно 6,6–6,7% у середині 2025 mpamag.com. Mortgage Bankers Association більш оптимістична, бачачи можливість зниження ставок до 5% до 2026–27 років, але навіть це значно вище надзвичайно низьких ставок минулих років. Коротко – вартість позик, ймовірно, залишиться підвищеною порівняно з 2010-ми, хоча й нижчою за пік 2023 року.

Для покупців житла це означає, що 2025–2028 роки вимагатимуть коригування очікувань. Можливо, доведеться прийняти дещо вищі витрати на фінансування як «нову норму» – принаймні на середньострокову перспективу. Це впливає й на вибір типу іпотечних продуктів: коли ставки були 3%, майже всі обирали 30-річну фіксовану іпотеку. При 6–7% зріс інтерес до іпотек із змінною ставкою (ARM) або тимчасового викупу ставки (коли продавець чи забудовник субсидіює ставку на перші роки), щоб зменшити початкові платежі. З’являється і креатив – передавані іпотечні кредити стають популярнішими: деякі покупці готові переплатити, якщо можуть «перейняти» вигідну іпотеку FHA чи VA з низькою ставкою від продавця. Кредитори почали впроваджувати нові програми (наприклад, іпотека на 40 років або спільне володіння власністю), щоб допомогти зробити житло доступнішим. Ці тенденції триматимуться, поки ставки залишатимуться відносно високими. З іншого боку, якщо ставки впадуть – можливий бум рефінансування, коли власники будинків кватимуться зменшити виплати. Зараз активність із рефінансування дуже низька (бо мало хто хоче рефінансувати кредит під 3% під 6%), але у 2026–2027, якщо ставки знизяться на пункт-другий, мільйони позичальників зможуть виграти від цього – на це сподівається іпотечна індустрія.

Варто також відзначити вплив ставок на інвесторів та забудовників. Операції з комерційною нерухомістю сповільнилися за останній рік, оскільки вартість боргу зросла, а критерії кредитування стали жорсткішими. Капіталізаційні прибутки (доходи з інвестицій) змушені були підвищитись, як вже згадувалось, і деякі високо закредитовані інвестори стикаються з труднощами при рефінансуванні. Обсяги видачі іпотек на багатоквартирну та комерційну нерухомість різко впали у 2023–24 роках. Але з перспективою дещо нижчих ставок прогнози індустрії очікують зростання інвестиційної активності. CBRE прогнозує зростання обсягів інвестицій у комерційну нерухомість на 5–10% у 2025 році на фоні зростаючої впевненості в економіці та зближення цінових очікувань покупців і продавців cbre.com cbre.com. У житловому секторі загальний обсяг видачі іпотек (купівля + рефінансування) прогнозується до зростання після падіння: Fannie Mae оцінює обсяг у приблизно $1,98 трлн у 2025 р., до $2,33 трлн у 2026 р., оскільки продажі житла відновлюються і повертається активність із рефінансування mpamag.com. Ці цифри все ще менші за понад $4 трлн у бумі рефінансування 2020 року, але тренд – зростаючий.

Підсумовуючи, відсоткові ставки залишатимуться ключовим фактором для ринку нерухомості щонайменше до 2028 року. Базове очікування — помірне зниження іпотечних ставок у наступні кілька років, але не повернення до рекордно низьких рівнів. Активність на ринку нерухомості (як купівлі, так і нового будівництва) має поступово зростати з пом’якшенням ставок. Однак усі прогнози залишають застереження: несподівана інфляція чи економічні шоки можуть змінити траєкторію ставок. Поки що консенсус такий, що найгірший вплив шокового зростання ставок вже позаду, й ринок поступово стає привабливішим для позичальників та інвесторів. Як зазначив один із керівників іпотечного банку, «Ми очікуємо, що ставки трохи знизяться, хоча не повернуться до історичних мінімумів» mpamag.com. Планувати покупку іпотеки під 6% сьогодні з перспективою рефінансування під 5% у майбутньому — розумний підхід для покупців у цей період.

IV. Основні регіональні та міські тенденції

Нерухомість, як відомо, завжди локальна. Хоча національні тенденції діють як фон, регіональні відмінності в США останніми роками були виразними — і це триватиме й надалі. Нижче — огляд основних регіональних і міських тенденцій на ринку житла, а також найбільших мегаполісів, за якими варто стежити:

Бум сонячного поясу (Південний Схід та Південний Захід): Регіон Sun Belt (від Флориди до Техасу, охоплюючи Південний Захід і частини Заходу) став лідером останнього десятиліття і продовжує випереджати за багатьма показниками. Штати як Флорида, Техас, Кароліни, Джорджія, Аризона та Теннессі демонструють стабільний приріст населення та робочих місць, притягують людей (зокрема віддалених працівників і пенсіонерів) та компанії. Ця внутрішня міграція підживлює попит на житло і підтримує ціни на відносно високому рівні. Багато мегаполісів Sun Belt у 2022 році показали двозначне зростання цін; частина ринків охолола у 2023-му (навіть із незначним зниженням цін), але загалом тримаються впевнено. Наприклад, медійна ціна на житло в Маямі, FL зросла приблизно на 9% за останній рік realtor.com, а в Орландо, FL — більш ніж на 12% рік до року realtor.com, згідно з прогнозами Realtor.com, що свідчить про сталість ринку. Тим часом Остін, TX, який був символом пандемічної житлової лихоманки (ціни за 2 роки злетіли майже на 40%), у 2023-му пережив корекцію цін. На початку 2025-го вони трохи нижчі, ніж на піку, але економіка міста сильна, а приріст населення великий, тож NAR очікує, що Остін «відновить зростання цін у найближчому майбутньому» nar.realtor. Ключові чинники ринків Sun Belt: доступність (відносно прибережних міст), нижчі податки, створення робочих місць та теплий клімат — і вони залишаться драйверами щонайменше до кінця 2020-х. Інвестори особливо віддають перевагу ринкам як Даллас–Форт-Ворт, Атланта, Фінікс, Тампа, Шарлотт, що мають розмір і динаміку розвитку. Однак є й ризики: клімат і страхування — у прибережних районах Флориди та на узбережжі Мексиканської затоки ростуть витрати на страхування (через урагани й затоплення), що може з часом погіршити доступність і охолодити інтерес покупців, якщо питання не вирішити.
Дорогі прибережні ринки: Дорогі прибережні мегаполіси — Нью-Йорк, район затоки Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Бостон, Вашингтон D.C., Сіетл — мають суперечливу динаміку. Багато з цих ринків у 2020 році спостерігали коротке падіння цін (коли через дистанційну роботу люди виїжджали з щільних міст), а у 2021-му — новий стрибок із поверненням міського життя. До 2022-го деякі прибережні міста знову зустріли труднощі: відтік населення до дешевших регіонів і, подекуди, скорочення в секторі технологій (особливо у Сан-Франциско і Сіетлі) вплинули на попит. У 2023-му у Сан-Франциско медіанна ціна впала рік до року, й вартість житла залишилась практично незмінною (+1.5% р/р за I квартал 2025) nar.realtor — фактично ринок стоїть на місці. Але з’являються ознаки стабілізації: міста знову приваблюють мешканців. Дані NAR показали, що після «субурбанного зсуву» часів пандемії у 2024-му зафіксовано найбільший за десятиліття приріст людей, які повернулися жити до центрів міст nar.realtor. Молоді фахівці повертаються за роботою й міськими сервісами, а також зростає міжнародна імміграція (найбільше в «воротних» містах). Тож хоч Нью-Йорк або Сан-Франциско не мають вибухових темпів Остіну чи Нешвіллу, тут дуже обмежена пропозиція житла і високі доходи, які забезпечать підтримку цін. Наприклад, вісім із десяти найдорожчих мегаполісів — у Каліфорнії (медіана у Сан-Хосе перевищує $2 млн, річне зростання 9,8%) nar.realtor. Ціни тут високі через тривалу нестачу нового житла й привабливість розташування, і очікується повільний ріст, допоки дефіцит триває. Доступність житла — величезна проблема узбереж, показники іпотечного володіння в районі затоки менше 55% сімей nar.realtor. Це підсилює політичний тиск на розвиток житла й програми доступності, які можуть суттєво вплинути на ринки в найближчі 10 років.
Стабільність Середнього Заходу: Середній Захід був поза увагою, але тихо набирає привабливості завдяки доступності та стабільним економікам. Міста як Коламбус (Огайо), Індіанаполіс, Канзас-Сіті, Мілуоки, Міннеаполіс не переживали ні бумів, ні обвалів; тут — стабільне однозначне зростання цін на житло з низькою волатильністю. У 2024–2025 метрополії Середнього Заходу демонструють одне з найсильніших відновлень обсягів продаж, адже покупці, які не можуть дозволити собі дорожчі регіони, шукають дешевші варіанти. Зокрема, за аналізом Realtor.com, кілька ринків Середнього Заходу увійшли в топ-10 найбільш перспективних на 2025 рік за темпами продажів і цін realtor.com. Примітно, що Колорадо-Спрінгз (CO) (іноді його відносять до Гірського Заходу) став №1 у рейтингу, Вірджинія-Біч (VA) (доступніше прибережне місто на Південному Сході) — №3, а Грінсборо (NC) — №10 realtor.com. Хоча не всі з них — класичний Midwest, загальна тенденція — зростання популярності «другорядних» міст із хорошою якістю життя. На Середньому Заході також традиційно вищі ставки прибутковості (рендитів), що приваблює інвесторів до Клівленду чи Детройта для покупок орендного або багатоквартирного житла. Очікується, що ринок житла Midwest зростатиме помірно і стабільно, без драматичних коливань інших регіонів. Щоправда, у частині регіону досі спостерігається стагнація або невелике скорочення населення, що обмежує попит. Але міста з розвитком медичних, освітніх чи виробничих кластерів почуваються добре.
Північно-Східний коридор: Динаміка Північного Сходу (від Бостона до D.C.) складна та різноманітна. Ринок житла Нью-Йорка відновився після спаду 2020-го: оренда на Манхеттені оновила рекорди у 2022-му, а ціни на кондомініуми стабілізувалися. Приміські зони (Нью-Джерсі, Лонг-Айленд, Коннектикут) тримаються завдяки нестачі пропозиції. Бостон має стійкий ринок завдяки освіті й біотехнологіям — тут помірний ріст цін. Філадельфія і Балтимор — дешевші мегаполіси, що теж активізувались як альтернатива D.C./NYC. Сам Вашингтон D.C. останнім часом показує “плоску” динаміку цін, частково через велику пропозицію висотних кондо і певний відтік людей, але високі доходи й обмеженість земельних ресурсів для приватних будинків роблять сегмент малоповерхового житла конкурентним. Північний Схід має застарілий житловий фонд і повільне зростання, а це означає жорсткий дефіцит. Поки регіональна економіка (яка спирається на державу, фінанси, освіту і медицину) залишається стабільною, житло тут дорожчатиме помірно. Цікава тенденція — високі ставки особливо боляче вдарили по дорогих регіонах: кредит під 7% на будинок у Нью-Джерсі за $1 млн набагато дорожчий, ніж під ті ж 7% на житло в Огайо за $300 тис. Тому “доступність” у Northeast — найболючіша. Це може стримати зростання цін у найближчі роки, доки не знизяться ставки або не наздоженуть доходи.
Регіональна доступність і міграція: В цілому, доступність — головний фактор регіональної динаміки. Там, де ще нещодавно житло було дуже дешевим (Південний Схід, частини Заходу, як Айдахо/Юта), останніми роками ціни різко злетіли — тепер ці ринки вже не такі дешеві, а попит трохи охолов. Водночас ринки, які ніколи не “вибухали” (частина Midwest/Northeast), стали привабливою альтернативою. Триває міграція з дорогих штатів у дешевші: зокрема, із Каліфорнії, Іллінойсу, Нью-Йорку — відтік, а у Флориду, Техас, Кароліни, Теннессі — приріст населення. Це збережеться, особливо через дистанційну роботу та масову міграцію пенсіонерів у дешевші, тепліші регіони. Флориду можна виділити окремо: за останні три роки величезний приріст мешканців (ціни на житло зросли майже на 40%). Останнім часом деякі ринки Флориди (Неаполь, Тампа, частина Південної Флориди) стабілізувалися через недоступність для місцевих і високі страхові платежі, але Маямі та Орландо прогнозуються як найкращі в 2025 р. за динамікою продажів і цін realtor.com, що свідчить про тривалу популярність штату.

У Таблиці 1 нижче наведено прикладами кілька індикаторів різних регіональних ринків для ілюстрації розмаїття: <table> <thead> <tr><th>Мегаполіс (Регіон)</th><th>Медіанна ціна житла, I кв. 2025</th><th>Зміна цін рік до року</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**Сан-Хосе, CA (Західне узбережжя)**</td><td>$2 020 000</td><td>+9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Неаполь, FL (Sun Belt)**</td><td>$865 000</td><td>+1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**Сан-Франциско, CA (Західне узбережжя)**</td><td>$1 320 000</td><td>+1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Гонолулу, HI (Тихоокеанський регіон)**</td><td>$1 165 100</td><td>+7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Урбаністичний Гонолулу став одним із небагатьох нерегулярних континентальних ринків у топ-10 за вартістю**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Таблиця 1: Приклади медіанних цін на односімейні будинки за І квартал 2025 року та річних змін цін у вибраних мегаполісах. Навіть серед найдорожчих ринків зростання відрізняється – наприклад, технологічний ринок Сан-Хосе виріс майже на 10%, тоді як Сан-Франциско залишився майже без змін nar.realtor. У Флориді, Неаполь продемонстрував лише +1,8% – колишній надгарячий ринок охолов nar.realtor.)

Як показують дані, у більшості мегаполісів ціни до 2025 року досягли нових історичних максимумів, навіть якщо темпи зростання сповільнилися nar.realtor. Проблема доступності житла існує по всій країні, але найбільш гостра у дорогих мегаполісах. На початку 2025 року сім’я повинна була мати понад $100,000 річного доходу, щоб дозволити собі житло за середньою ціною (з 10% початковим внеском) майже у 45% міст nar.realtor. Водночас, ще можна знайти кілька місць (близько 3% ринків), де сім’я із доходом $50,000 може дозволити собі житло nar.realtor – це, як правило, невеликі міста Середнього Заходу чи Півдня. Такий розрив і пояснює, чому люди переїжджають. Надалі очікуємо подальшого регіонального перерозподілу: доступні ринки з хорошими можливостями працевлаштування будуть притягувати нових мешканців (і підтримувати місцевий ринок житла), тоді як вкрай недоступні ринки покладатимуться на покупців з високим доходом або зростатимуть повільніше. Водночас, жоден регіон не є однорідним – місцеві фактори, такі як відкриття нового заводу, розширення технологічної компанії або стихійне лихо можуть суттєво впливати на нерухомість у місті. Усім гравцям ринку доведеться уважно стежити за локальними подіями, навіть слідкуючи за загальнонаціональними тенденціями.

V. Ключові демографічні, технологічні та економічні рушії

Багато фундаментальних чинників формують ландшафт ринку нерухомості. У цьому розділі ми розглянемо ключові демографічні, технологічні та економічні рушії, що впливають на житлову й комерційну нерухомість. Ці чинники допомагають пояснити спостережувані тенденції й дають уявлення про те, як ринок може розвиватися в наступні роки.

Демографічні зрушення: Демографія визначає попит на житло. У США відбувається зміна поколінь. Мілленіали (народжені приблизно у 1981–1996 роках) – найбільше покоління на ринку праці – вже переважно у віці від пізніх 20 до пізніх 30, що є найкращим віком для створення сім’ї й купівлі житла. Ця когорта купує житло пізніше, ніж попередні покоління (через такі чинники, як студентські борги та наслідки кризи 2008 року), але зараз вона активно виходить на ринок. Фактично, медіанний вік покупця житла вперше досяг 38 років – це історичний максимум nar.realtor, що відображає, скільки часу потрібно Мілленіалам, щоб накопичити на перший внесок на фоні високих цін. Багато хто звертається за допомогою до родичів: 25% перших покупців скористалися подарунком чи позикою від сім’ї, а 7% – спадщиною, що теж є рекордом nar.realtor. У міру дорослішання Мілленіалів їхні вподобання можуть змінюватися – від початкових кондомініумів до більших заміських будинків, що посилить попит у сімейних районах. За ними йде Покоління Z (народжене приблизно 1997–2012 рр.), яке починає доросле життя; найстарші зараз мають ~25 років, часто орендують житло. Протягом наступних 5 років Gen Z суттєво збільшить попит на орендоване житло, а згодом – на стартові будинки (швидше вже у другій половині 2020-х). Тим часом Бебі-бумери (1946–1964 р.н.) вже давно у віці виходу на пенсію. Багато бумерів обирають «старіти на місці», залишаючись у власних домівках набагато довше, ніж попередні покоління, що призводить до низької змінності житла. Втім, дехто з них скорочує житлоплощу чи переїжджає – часто в сонячніші штати чи ближче до онуків – що впливає на ринки Флориди, Аризони, Кароліни. У 2023–24 роках бебі-бумери були активними покупцями житла, часом навіть випереджаючи молодших, часто завдяки накопиченому капіталу й можливості купувати за готівку. Кількість угод із повною оплатою готівкою – рекордна: 26% усіх продажів будинків (і понад 30% повторних купівель) відбувалися саме так nar.realtor, частково через бумерів, які знижують статус житла чи використовують накопичені кошти. Ще одна демографічна тенденція – зростання багатопоколінних сімей. За даними NAR, рекордні 14–17% покупців купують житло для декількох поколінь – щоб забезпечити місце для батьків або повернення дорослих дітей додому nar.realtor. Причинами є економія та культурні вподобання, що підвищує попит на великі односімейні будинки із гостьовими кімнатами, тощо. Нарешті, загальне зростання населення США сповільнилося наприкінці 2010-х, але пожвавилося завдяки імміграції після 2021 року. Міжнародна імміграція – ключовий фактор утворення нових домогосподарств, особливо у містах-гейтах та для орендарів. За умови, що США продовжить приймати іммігрантів у достатній кількості, це підтримуватиме попит на житло в наступні роки (кожна нова сім’я іммігрантів потребує житла, орендованого чи власного). Підсумовуючи, демографія загалом позитивна для житлового ринку: велика когорта вступає у вік покупців житла, життєві події стимулюватимуть переїзди навіть попри явище «замороженої ставки», а приріст населення триматиме тиск на пропозицію nar.realtor. І все ж є одна загроза – доступність житла для молоді: якщо ціни та ставки не знизяться, Мілленіали й Ген Z можуть створювати домогосподарства повільніше чи більше орієнтуватися на оренду, що може змінити динаміку власності в країні.
Технологічні тренди: Технології впливають на нерухомість у багатьох аспектах. Ймовірно, найвизначальнішим є розвиток технологій віддаленої роботи, завдяки яким працівники більше не прив’язані до офісу. Це вже змінило попит на житло – дозволило людям переїжджати далі від міських центрів або взагалі в інші регіони (бачимо це, наприклад, по міграції в «сонячний пояс»). Передбачається, що гібридна віддалена робота збережеться, тож попит на житло залишиться більш розсіяним. Люди можуть обирати доступність і простір (домашній офіс), а не час дороги на роботу, що підтримує ринки заміської й ексурбаністичної нерухомості. Проте є сигнали, що деякі компанії повертають співробітників до офісів, тож житло в містах зовсім не втратило актуальності. З боку комерційної нерухомості технології віддаленої роботи залишаються ключовим викликом для офісного сегменту, як було зазначено вище. Ще один тренд – зростання електронної комерції. Розвиток онлайн-торгівлі (прискорений пандемією) підвищив попит на складські приміщення й логістичну нерухомість, водночас чинив тиск на певні формати роздрібної торгівлі. Орендодавці торгових центрів реагують, впроваджуючи «досвідові» об’єкти (розважальні заклади, спортзали, медичні офіси), які менш вразливі для інтернету. Взаємодія технічного та роздрібного секторів триватиме: очікуємо більше омніканальних концепцій (магазин одночасно шоурум і пункт видачі онлайн-замовлень), що навіть може підтримати заповнюваність вигідно розташованих торгових площ. У житлі технології роблять транзакції ефективнішими. Поширення онлайн-платформ для оголошень (Zillow, Redfin, Realtor.com) та віртуальних турів дало покупцям безпрецедентний доступ до інформації. Діджитал-іпотеки та електронне закриття угод спрощують процес придбання. Ці інновації не змінюють баланс пропозиції і попиту, але ринок стає прозорішим, а певні тертя скорочуються (хоча війни ставок все ще можливі!). Ще одна сфера – проптех і «розумне житло»: багато нових будинків і комплексів вже оснащують смарт-термостатами, охоронними системами, IoT-пристроями – це стає додатковою перевагою. Повільно, але змінюються й будівельні технології – скажімо, модульне будівництво чи 3D-друк будинків досліджують як спосіб здешевлення й пришвидшення зведення житла; якщо ці технології стануть масовими, це може суттєво зменшити дефіцит пропозиції. Аналітика даних і AI дедалі більше використовуються девелоперами – для пошуку вигідних угод, оцінки ризиків або прогнозування ринку. Якщо говорити про окремі сектори: дата-центри стають окремою категорією нерухомості через стрімке зростання хмарних сервісів і AI – нині вакантність дата-центрів близько 2.8%, і активно вводяться нові об’єкти cbre.com. Потреба у цифровій інфраструктурі (дата-центри, майданчики під вишки мобільних операторів) – новий фактор, що його враховують землевласники. Нарешті, динаміка техсектору може суттєво впливати на окремі міста: технокластери (Сан-Франциско, Сіетл, Остін) переживали бум й падіння разом із корпоративним сектором. Станом на 2025 рік сектор проходить відновлення після хвилі скорочень, що позитивно для місцевих ринків нерухомості. Якщо у 2025–2028 роках AI та інші інновації дадуть новий поштовх галузі, найдорожчі міста знову опиняться під тиском попиту на житло – якщо не наростять пропозицію, дефіцит лише загостриться.
Економічні та політичні чинники: Загальний економічний фон завжди є базовим рушієм. Зростання зайнятості, доходів, ВВП напряму впливають на попит на нерухомість. Прогноз на 2025 рік – помірне зростання економіки США: CBRE очікує 2,0–2,5% зростання ВВП у 2025 році cbre.com, трохи вище середнього, якщо рецесії не буде. Це зростання забезпечується, зокрема, пожвавленим споживанням (баланси домогосподарств досі непогані) та пом’якшенням фінансових умов. Активне зростання робочих місць у 2023–24 рр. відбувалося навіть при падінні кількості угод з житлом, що свідчить про значний відкладений попит за сприятливих змін realestatenews.com. Якщо зайнятість залишиться високою (рівень безробіття 4–4,5% за прогнозами) cbre.com, люди й надалі створюватимуть сім’ї та купуватимуть нерухомість. Зростання зарплат – ще один важливий чинник: останні роки зарплати росли, але в багатьох регіонах не встигали за цінами на житло, погіршуючи доступність. Якщо зарплати й далі збільшуватимуться на ~4–5% щороку, а ціни на житло сповільнять зростання до 2–3%, це поступово відновить баланс. Інфляція також впливає на нерухомість – як через вплив на ставки за кредитами (див. вище), так і на витрати на будівництво. Інфляція в будівництві була дуже високою у 2021–22 роках (дефіцит матеріалів і робочої сили). Тепер ціни трохи стабілізувалися, але побудувати новий будинок досі набагато дорожче, ніж до пандемії. Покращення з пропозицією (а значить – і з доступністю) напряму залежить від продуктивності будівництва й витрат; якісь зміни з боку політики – спрощення дозвільних процедур або субсидії – можуть допомогти. Державна політика залишатиметься непередбачуваним чинником. На рівні федерації обіцяють програми для перших покупців (допомога з внеском, податкові пільги), які можуть підвищити попит у разі реалізації. Але більший вплив мають зміни на місцях: реформи зонування, що дозволяють більшу щільність, прискорення дозволів та пільги для будівництва доступного житла можуть поступово збільшити пропозицію там, де її не вистачає. Штати Каліфорнія та Орегон вже вимагають збільшити обсяги зведення житла й легалізують надвірні будинки (ADUs) – у перспективі це додасть нових одиниць. Ще один економічний фактор – фінансовий клімат: доступність кредитів. Банки на певний час посилили вимоги за іпотекою та фінансуванням будівництва у відповідь на зростання ставок та невизначеність. Це ускладнює не лише перспективи покупців (яким стає складніше брокувати кредити чи потрібно платити більше), а й для девелоперів (їм важче отримати погодження для проектів). Якщо банківський сектор стабілізується, а ставки почнуть знижуватися, кредитування знову пожвавиться – і нерухомість пожвавиться слідом. Але будь-який фінансовий шок (криза ліквідності, проблеми з держборгом і коливання ставок) може швидко зіпсувати ринкові настрої. Бюджетна політика (держвидатки та дефіцит) теж важлива: значний дефіцит США фахівці називають однією з причин високих довгострокових ставок nar.realtor. Якщо США скоротять дефіцит, частина тиску на облігації й іпотечні ставки зникне. І, звісно, податкові зміни впливають на ринок: зараз обговорюють потенційні зміни до відрахувань SALT та оподаткування інвесторів, і такі реформи потенційно можуть змінити мотивацію купівлі житла в дорогих штатах чи для інвесторів в оренду.

Підсумовуючи, демографічний вітер в спину, спричинений зростанням кількості покупців і орендарів у ключовому віці, забезпечує довгостроковий попит на житло, технології змінюють де і як живуть та працюють люди (по-різному впливаючи на різні сегменти нерухомості), а економічний контекст – ставки, зайнятість, інфляція – визначає загальний імпульс для ринку. Всі ці чинники взаємопов’язані: наприклад, якщо завдяки технологіям з’являється більше віддаленої роботи на Середньому Заході, це і демографічний, і економічний зсув для регіону. Або якщо політика стримує інфляцію, технологічний бум дата-центрів може розвиватися без перевантаження електромереж (ще один приклад техно-економічного поєднання – зокрема, з обговоренням використання атомної енергетики для дата-центрів cbre.com). Учасникам ринку нерухомості доведеться уважно стежити за цими макрочинниками. Наступні кілька років, ймовірно, пройдуть під знаком адаптації до «нової норми» після пандемії, відносно високих ставок у порівнянні з 2010-ми й нових смаків молодого покоління.

VI. Інвестиційні ризики та можливості

Ринок нерухомості 2025–2028 років, хоча й обіцяє в багатьох аспектах, також несе унікальний набір ризиків і можливостей для інвесторів – як великих інституцій, так і окремих власників/орендодавців. Нижче ми окреслили ключові ризики, на які слід звернути увагу, а також можливості, які можна використати в цей період:

Основні інвестиційні ризики:

Високі процентні ставки та вартість фінансування: Підвищені процентні ставки збільшують витрати на позики, що може зменшити прибутковість інвестицій або доступність житла. Якщо ставки залишаться високими довше, ніж очікується (або знову зростуть через інфляцію), фінансування операцій з нерухомістю залишатиметься складним, що потенційно призведе до зниження вартості активів. Багато комерційних інвесторів, які купували під низькі ставки, стикаються з ризиком рефінансування – рефінансування кредитів за поточними ставками може стати неможливим, що у деяких випадках веде до дефолту або вимушеного продажу. Це особливо стосується офісного сектору, де поєднуються падіння цін та високі ставки (хвиля комерційних іпотек на офіси припадає на 2025–2026 роки). Зростання капіталізаційних ставок може зменшити вартість нерухомості в усіх секторах принаймні на короткий термін, що становить ризик для поточних власників.
Ймовірність економічного спаду: Хоча базовий сценарій – м’яка посадка, завжди існує ризик рецесії – внаслідок надмірного посилення політики ФРС, глобальних шоків чи геополітичних подій. Рецесія зі значними втратами робочих місць вдарить по попиту на нерухомість (менше покупців житла, більше вакантних квартир, проблеми у роздрібній торгівлі тощо). Такі сектори, як готелі та житло класу “люкс”, особливо вразливі до економічних коливань. Навіть помірний спад може посилити інші ризики, такі як дефолти орендарів чи зростання вакантності. Інвестори мають аналізувати з обережними припущеннями щодо зростання орендної плати та тримати резерви для подолання можливого спаду.
Біфуркація ринку та знецінення активів: Як вже зазначалося, певні типи нерухомості (старі офісні будівлі, застарілі торговельні центри, старі багатоквартирні будинки без зручностей) можуть стати функціонально застарілими або принаймні набагато менш конкурентоспроможними. Ризик полягає в тому, що капітал “застрягає” у таких активах без легкого виходу – наприклад, стара офісна будівля може вимагати величезних інвестицій для конверсії під житло, і навіть тоді місцеве зонування чи економіка цього не підтримає. Інвестори, які тримають активи середньої якості у проблемних районах, можуть зіткнутися з пастками вартості. Аналогічно й у житловому сегменті – будинки в районах зі зниженням населення чи слабкою кліматичною стійкістю можуть показувати гірші результати. Знати, що не варто купувати, так само важливо, як і знаходити вигідні угоди.
Регуляторні й політичні ризики: Нерухомість підлягає регуляторним змінам. Один з ризиків – розширення законів про контроль оренди чи захист прав орендарів у відповідь на питання доступності житла. Вже зараз деякі штати й міста вводять обмеження орендної плати, що може стримувати зростання доходів орендодавців. Інший ризик – зростання податку на нерухомість, оскільки муніципалітети шукають доходи – це може боляче вдарити як по комерційних власниках, так і по домогосподарствах (як це видно у деяких містах Сонячного поясу, де різке зростання вартості привело до підвищення податків). Стосовно девелопменту, зміни в законодавстві про зонування є “палкою з двома кінцями”: послаблення вимог створює можливість (дозволяє більшу щільність), жорсткі екологічні чи дизайнерські регуляції – додають витрати. В екстремальних сценаріях, будь-які розмови про ліквідацію 1031-обміну чи підвищення податків на приріст капіталу від продажу нерухомості можуть впливати на поведінку інвесторів (хоча наразі на федеральному рівні це неактуально).
Кліматичні та екологічні ризики: Кліматичні зміни стають все більш значущим ризиком у ринку нерухомості. Об’єкти в зонах прибережних повеней, районах, схильних до ураганів, лісових пожеж чи посухи стикаються з вищими страховими платежами та потенційною втратою вартості. Наприклад, у деяких регіонах Флориди страхові компанії відмовляються від покриття, виникають сумніви щодо довгострокової страхованості такої нерухомості. Також у західних штатах проблеми з лісовими пожежами, що робить деякі сільські елітні ринки ризикованими. Екологічні регуляції, що мають на меті підвищення стійкості (наприклад, вимоги до підвищення будинків чи використання вогнестійких матеріалів), можуть збільшити витрати на будівництво або реновацію. Інвестори повинні враховувати кліматичний ризик, щоб уникати нерухомості, яка буквально може опинитися під водою чи стане непридатною для життя за кілька десятиліть.
Ризики реалізації та ліквідності: У більш волатильному ринковому середовищі реалізація масштабних проектів або стратегій відновлення несе ризики виконання. Наприклад, придбання проблемної офісної будівлі під конверсію в апартаменти може наштовхнутися на несподівані складнощі будівельних робіт або супротив громади. Тим часом, ризик ліквідності означає, що можливість швидко продати об’єкт за справедливою ціною може бути ускладнена, якщо ринкові настрої зміняться або боргові ринки “заморозяться” (як було короткочасно навесні 2020 року). Нерухомість від природи неліквідна, тож інвестори мають бути готовими утримувати активи довше. Спекулянти або короткострокові гравці можуть потрапити на ринкових стрибках.

Попри ці ризики, наступні роки також відкривають численні можливості:

Ключові можливості:

Покупки у ринку покупця (вибіркові можливості): Після гарячого ринку продавця 2020–2022 років багато регіонів (особливо сегмент дорогого житла та ринки з великою кількістю інвесторів) охололи. Індивідуальні покупці у 2025 році можуть зіткнутися з меншою конкуренцією, більшим вибором і навіть зниженням цін на окремі об’єкти – приємна зміна після “гонитви пропозицій”. Фінансово підготовлені покупці потенційно зможуть вигідно домовитися, особливо якщо націлено на мотивованих продавців (наприклад, тих, хто мусить швидко переїхати). Для інвесторів сповільнення створило можливості придбати нерухомість зі знижкою від пікових рівнів. Наприклад, у ряді міст Сонячного поясу, де ціни різко злетіли (Бойсе, Остін, Фінікс), спостерігалися корекції; досвідчені інвестори пильно стежать за цими ринками, щоб обрати “точку входу” до нового зростання.
Придбання проблемних активів: Через вищі процентні ставки окремі власники нерухомості потрапили у складне становище – насамперед у секторі офісів, але також і серед перевантажених боргами власників багатоквартирних будинків чи забудовників непроданого нового житла на “м’яких” ринках. Це нагадує ситуації з початку 1990-х чи після 2008 року за кількістю можливостей придбання проблемних активів. Інституційні інвестори, які мають “сухий порох”, готуються купувати проблемні кредити чи нерухомість після стягнення зі знижкою, особливо офіси, які можна перепрофілювати. Деякі готелі та торгові об’єкти також можна придбати дешевше їх вартості відтворення і перепозиціонувати. Вікно для купівлі проблемних активів залежатиме від того, як довго зберігатимуться високі ставки і як банки управлятимуть “складними” кредитами (продовження чи стягнення). Але для тих, хто має капітал і терпіння, наступні 1–3 роки можуть бути унікальними для купівлі за цикл з потенційно високою віддачею після реставрації чи зі зниженням ставок (що підніме ціни).
Зростання в недостатньо охоплених секторах та ринках: Деякі сектори мають сильні драйвери зростання, що робить їх привабливими для розвитку чи інвестування. Як вже згадувалось, промислово-логістичний сектор залишається дуже затребуваним – будівництво сучасних розподільчих центрів у ключових вузлах (чи навіть конверсія пустих “big-box” торгових центрів у центри виконання замовлень) може бути вигідним. Багатоквартирне житло потрібне практично всюди; хоча будується чимало розкішних комплексів, спостерігається дефіцит доступного/соціального житла. Девелопери, які зосереджуються на середньому сегменті орендного житла чи інвестори в мобільні будинки, можуть розраховувати на стабільний дохід і меншу конкуренцію. Оренда приватних будинків (SFR) – ще одна зона зростання: великі інституції продовжують скуповувати чи будувати такі будинки для оренди, й індивідуальні інвестори також можуть скористатися цим трендом (особливо у регіонах з великим попитом на оренду серед тих, хто не може купити власне житло). Територіально нові проміжні ринки, як Клівленд, Піттсбург, Луїсвіль, Оклахома-Сіті та ін., які пропустили шалене зростання, часто зараз мають хорошу орендну доходність та потенціал ціноутворення, адже віддалена робота розширює географію талантів. Ці ринки стають цікавими для інвесторів у пошуках привабливої доходності й можуть перевершити інші сегменти, якщо потоки людей і компаній продовжать розподілятися ширше.
Тактика “value-add” та репрофілювання: В умовах старіння фонду нерухомості є значні можливості додати цінність шляхом реновації чи зміни функціонального призначення. Наприклад, інвестори купують багатоквартирні будинки 1970–80-х років і реновують приміщення, щоб здавати дорожче – класична value-add-стратегія, що й надалі працює, адже мешканці цінують сучасні інтер’єри та енергоефективні прилади. У сегменті рітейлу перетворення занепадаючого ТРЦ у змішаний комплекс із житлом та офісами – шлях, яким уже йдуть чимало девелоперів (є вже й успішні кейси). Також, як згадувалося, конверсія офісів під житло – перспективна ідея: хоча це рентабельно лише для частини застарілих офісів (через планування та витрати), такі міста, як Вашингтон або Нью-Йорк, вже пропонують заохочення для таких проектів, що може створити цінні житлові одиниці з пустуючих офісів у майбутньому. Ті, хто першими налагодить ці конверсії, можуть скористатися як вигідною вартістю викупу, так і підтримкою з боку муніципалітетів.
Використання демографічної хвилі: Демографічно обумовлені можливості включають будівництво чи інвестування у житло для людей старшого віку/комплекси 55+ (попит зростатиме разом із старінням покоління бебі-бумерів), студентське житло у регіонах із зростанням університетів і початкові будинки для мілленіалів, які нарешті наважуються купити своє (будівельники, які можуть запропонувати компактне й доступне житло, отримають значну частку ринку). Ще один приклад – будинки для багатьох поколінь: будівельники можуть впроваджувати дизайн, комфортний для розширених сімей, що підтримує тренд, виявлений NAR nar.realtor. Інвестори також можуть звернути увагу на об’єкти у міських центрах, що можуть виграти від повернення молоді – наприклад, невеликі багатоквартирні будинки чи формати спільного проживання у містах, де оренда падала, але нині зростає разом із поверненням людей.
Потенціал виграшу від зниження ставок: Дивно, але саме те, що є ризиком (високі ставки), створює і можливість для виграшу. Якщо інвестор купує зараз за вищою ставкою капіталізації і фінансує під вищий відсоток, виникає автоматичний потенціал для зростання прибутковості у разі зниження ставок – у такому разі можна буде рефінансувати дешевше через кілька років, що збільшить грошовий потік, а вартість об’єкта зросте лише через стискання капіталізаційної ставки (оскільки дешевий борг дозволяє покупцям платити більше). Покупці житла також можуть розглядати сьогоднішню ставку як “одружися з будинком, зустрічайся з відсотковою ставкою” – тобто купи правильний дім і рефінансуй пізніше. Можливість зниження ставок є “вітром у спину” для тих, хто діє, доки інші чекають. Дійсно, опитування Fannie Mae показує, що багато експертів очікують, що іпотечні ставки плавно знижуватимуться й досягнуть більш історично нормальних рівнів у найближчі роки mpamag.com mpamag.com. Зафіксувати покупку або інвестицію до цього означає купити зі знижкою та скористатися подорожчанням, коли попит повернеться.

Зважуючи ризики і можливості, інвестори (великі й дрібні) повинні дотримуватися дисципліни і ретельної перевірки. Нерухомість — це довгострокова, циклічна гра. Період 2025–2028 років, ймовірно, винагородить тих, хто вибірковий — фокусується на сильних локаціях, стабільному попиті і реалістичних стратегіях виходу — і хто має запас для подолання короткострокових коливань. Раціональні заходи на кшталт фіксації процентних ставок або використання страхування від ризику зміни ставок, помірних співвідношень позика-вартість, бюджетування непередбачених витрат можуть пом’якшити чимало з перерахованих ризиків. З боку можливостей — бути готовим (мати капітал чи погоджене фінансування), щоби діяти швидко у випадку вигідної угоди, критично, адже конкуренція повернеться, щойно ринок стабілізується. Загалом, хоча ринок має свої невизначеності, нерухомість залишається класом активів із внутрішньою цінністю і доведеною стійкістю, і наступні кілька років пропонують можливість купити якісні активи за кращими цінами, ніж кілька років тому — перспектива, що приваблює досвідчених інвесторів.

VII. Перспективи та прогнози на 2025–2028 роки

Що чекає на ринок нерухомості США у найближчі кілька років? Прогнозування завжди є складним, але більшість провідних аналітиків очікують період поступової нормалізації та зростання, а не чергового буму чи спаду. Нижче ми зібрали прогнози для різних сегментів ринку та виділили основні очікування до 2028 року:

Ціни на житло: Після шалено різкого зростання у 2020–2022 роках (національні ціни зросли приблизно на 40% за цей період), у 2023–2024 роках ринок фактично взяв паузу: ціни майже не змінилися або зросли незначно. Дивлячись у майбутнє, більшість прогнозів передбачає помірне зростання цін на житло — зазвичай у межах кількох відсотків на рік — принаймні протягом наступних кількох років. У таблиці нижче наведено прогнози від кількох авторитетних джерел:

Джерело прогнозу	Очікувана зміна ціни на житло у 2025	Очікувана зміна ціни на житло у 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Національна асоціація ріелторів (NAR)	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Індекс вартості житла)	–1,4% zillow.com (зниження)	(Без прогнозу)
Експертна панель (100+ економістів)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Таблиця 2: Вибрані прогнози зростання цін на житло у 2025 і 2026 роках. Більшість експертів очікує подальше зростання, але більш помірними темпами, ніж у попередні роки — на рівні 0-4% на рік. (Fannie Mae та NAR є відносно оптимістичними, MBA — обережні, а Zillow прогнозує невелике падіння у 2025 році з можливим поверненням до зростання.) Усі прогнозують поміркованість, а не різке падіння чи новий стрибок цін.

Як показує таблиця, думки розходяться. Оновлений прогноз NAR (станом на початок 2025 року) передбачає зростання цін приблизно на 3% у 2025 році та прискорення до 4% у 2026 році businessinsider.com — тобто приблизно відповідно до зростання доходів. Fannie Mae дає трохи вищий прогноз на 2025 (+4,1%), але потім очікує уповільнення до +2% у 2026 mpamag.com, ймовірно передбачаючи збільшення пропозиції. MBA найобережніша, прогнозує майже нульове зростання до 2026 року businessinsider.com, що свідчить про те, що високі ставки стримуватимуть ціни. Zillow очікує невеликого зниження у 2025 році (–1,4%) zillow.com; якщо пропозиція зросте, а попит залишиться млявим, у деяких регіонах можливе невелике зниження цін, хоча останній перегляд їх прогнозу був у бік підвищення (раніше очікували –1,9%, потім –1,4%). Експертне опитування Pulsenomics/Fannie Mae знайшло консенсус у приблизно +3,4% та +3,3% для 2025 і 2026 fanniemae.com відповідно — тобто фактично повернення до нормального сталого зростання. Після 2026 року, хоч формальних прогнозів менше, багато експертів вважають, що ціни на житло продовжуватимуть зростати такими ж низькими однозначними темпами через 2027–2028 роки (за відсутності нових потрясінь), чому сприятимуть дефіцит пропозиції та сталий попит. Якщо іпотечні ставки суттєво знизяться наприкінці 2020-х, темпи зростання можуть трохи пожвавитися, але це також підвищить доступність житла, роблячи ринок більш збалансованим.

Продажі та будівництво житла: На ринку продажів 2025 рік широко очікується як початок відновлення після знижених обсягів 2023–24 років. NAR прогнозує зростання продажу вторинного житла на близько 6% у 2025 році (та ще приблизно на 11% у 2026) realestatenews.com, хоча ці відсотки були знижені порівняно з попередніми більш оптимістичними прогнозами. Fannie Mae знизила свій прогноз на 2025 рік з 11%-го стрибка до ~4% (близько 4,9 млн угод) станом на травень 2025 housingwire.com. Модель Zillow вже очікує більш помірне зростання на рівні 1–2%. Динаміка тут значною мірою залежить від руху іпотечних ставок: зниження до хоча б 6% (або трохи менше) наприкінці 2025 здатне вивільнити чимало відкладеного попиту. До 2028 року деякі аналітики вважають, що ринок може повернутися до «нормального» рівня продажу вторинного житла в 5,5–6 млн угод на рік (останній раз це було у 2019 році), але це радше оптимістично, якщо ставки лишаться високими. Продажі новобудов йдуть краще (нове будівництво певною мірою закрило дефіцит пропозиції), і прогнози (NAR, Fannie) передбачають їх зростання на рівні 10% у 2025 році, адже забудовники й надалі залучатимуть покупців через субсидії відсоткових ставок та інші стимули realestatenews.com. Початок будівництва житла у 2025 році може трохи зменшитися (з ~1,34 млн у 2024 до приблизно 1,3 млн), а потім 2026–2028 знову поступово зрости до 1,5 млн, якщо попит дозволить businessinsider.com. Важливо, що ці рівні все ще не дозволяють повністю ліквідувати дефіцит житла, тож будь-який недобуд підтримає ціни на житло у середньостроковій перспективі. Очікується, що будівництво орендного житла істотно сповільниться до 2026 року (після піку у 2024–25), що до 2027 може знову посилити конкуренцію на ринку оренди.

Іпотечні ставки та фінансування: Прогнози процентних ставок загалом передбачають поступове зниження: як зазначалося, Fannie Mae очікує близько 6,0% наприкінці 2026 для 30-річної фіксованої іпотеки mpamag.com. MBA налаштована ще оптимістичніше: приблизно 5,5% до 2027 року. У 2028 році, якщо інфляція буде на рівні чи нижче 2%, можна очікувати ставки у діапазоні 5,5%, що історично є нормальним (і набагато доступнішим, ніж у 1980-х!). Федеральна резервна система ймовірно перейде у нейтральний чи м’яко стимулюючий режим у 2025 році, якщо інфляція не перевищуватиме цільові значення, що знизить короткострокові ставки і поступово довгострокові прибутковості. Однак існують і ризики, пов’язані з балансом ФРС (політика жорсткості) та світовим попитом на держоблігації США — ці фактори можуть утримувати довгі ставки вищими, ніж очікується (як це було у 2023-му). Проте консенсус полягає в тому, що пік ставок уже пройдений, і наприкінці 2020-х ставки будуть нижчими (або щонайменше не вищими), ніж на початку десятиліття. Це позитивно впливає і на житлову, і на комерційну нерухомість. Доступність іпотечного кредитування також може розширитись із зниженням ставок: чекаємо нових програм для покупців-початківців, портфельних кредитів від банків, а також можливого повернення нестандартних (non-QM) іпотек у міру зростання впевненості банків. У комерційному сегменті кредитні умови у 2026–27 роках можуть пом’якшитися, що полегшить погодження угод (облікові ставки можуть трохи знизитись, і це помірно підтримає ринкову вартість cbre.com).

Орендний ринок: У сегменті оренди 2025 і 2026 роки обіцяють бути періодом «поглинання» — багато нових квартир буде засвоєно завдяки зростанню кількості домогосподарств-орендарів. Експертна панель прогнозує загальнонаціональне зростання орендної плати приблизно на 3% в рік у ці роки, що є помірним mf.freddiemac.com. Деякі компанії, як Yardi чи CBRE, очікують трохи менше у 2025 (~2–2,5%, як і було вказано) mf.freddiemac.com cbre.com. У 2027 та 2028 роках темпи зростання оренди можуть знову збільшитися, якщо вакантність знизиться після спаду будівництва — до 3-4% на рік, що відповідатиме зростанню доходів. Вакантність у багатоквартирному сегменті може досягти піку 6-7% у 2024-25 роках, а потім скоротитися до 5% у 2027-му. Оренда окремих будинків залишатиметься затребуваною і, ймовірно, зростатиме швидше, ніж оренда квартир (у середньому 5-6%), оскільки сім’ї шукають більше простору. Рівень домогосподарств-власників може знову поступово зростати наприкінці десятиліття, якщо доступність житла покращиться, але у найближчий рік-два він, скоріш за все, застигне на рівні ~65% (нещодавно впав до 65,1% — це мінімум за п’ять років через складні умови купівлі) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Якщо іпотечні ставки знизяться, частина орендарів нарешті зможе придбати власне житло, підвищивши рівень власників до 66-67% у 2028 році, хоча це також залежатиме від темпів будівництва доступного житла.

Перспективи комерційних секторів: Кожен комерційний сектор має свій власний графік відновлення:

Офісна нерухомість: Офісний сектор відновлюється найповільніше – очікуються високі вакантності до 2025–2026 років, з невеликим покращенням рік за роком. До 2028 року офісний ринок, ймовірно, різко поділиться: преміальні офіси у престижних локаціях можуть бути майже повністю заповнені й утримувати стабільну оренду, в той час як старі офіси можуть бути зайняті лише наполовину або перепрофільовані. Загальна вакантність офісів може знизитися приблизно з ~19% у 2025 році до середини десятка відсотків до 2028 року, якщо економіка буде сильною й частину площ знімуть з ринку (конверсії/демонтажі). Зростання орендної плати буде мінімальним, доки вакантність не почне суттєво знижуватись; протягом кількох років орендодавці здебільшого продовжуватимуть надавати пільги орендарям. Інвестори розглядають 2025–2026 роки як час для перепозиціонування чи придбання проблемних офісів з розрахунком, що до 2028–2030 років ці активи (якщо вони добре розташовані та оновлені) почнуть приносити кращий дохід.
Рітейл: Перспективи роздрібної нерухомості стабільні або позитивні. Вакантність, за прогнозами, залишатиметься низькою (на рівні 4-5% по країні), оскільки обсяг нового будівництва невеликий. Зростання орендної ставки у роздрібному секторі може складати кілька відсотків на рік, а рітейл з інтенсивним трафіком у зростаючих передмістях може навіть отримати середньосуттєві підвищення, оскільки орендарі конкурують за обмежені площі. Деякі формати роздрібної торгівлі (на кшталт відкритих ТРЦ) будуть особливо затребувані інвесторами; прибутковість може трохи знизитися у цих сегментах завдяки сильним фундаментальним факторам cbre.com. До 2028 року можемо побачити зростання нового будівництва у рітейлі, якщо споживчі витрати залишаться високими – ймовірно, більше проектів з нуля у південних штатах, де зростання населення вимагає нових продуктових магазинів і сервісів. Але загалом ринок рітейлу зараз у рівновазі попиту й пропозиції, тож можна очікувати стабільної доходності без значних коливань.
Промисловість: Промислова нерухомість, ймовірно, продовжить зростати, хоча й більш стриманими темпами. Попит на склади структурно підживлюється електронною комерцією й реорганізацією ланцюжків постачання (наприклад, збільшення запасів усередині країни). Після сповільнення у 2023–2024 роках, обсяг оренди у 2025 все ще залишатиметься високим (800+ млн кв. футів) cbre.com і, ймовірно, залишатиметься стійким. У CBRE кажуть про повернення до “допандемічних драйверів”, що означає сталий рівень поглинання площ. Тож, вакантність промислової нерухомості може утримуватись близько 5% у 2025-му й навіть знизитися до 4% або менше до 2027-го, якщо нове будівництво залишиться стриманим. Оренда промислових площ зростала двозначними темпами останні роки; надалі це, ймовірно, сповільниться до 3-5% на рік – і це все одно здоровий рівень. Цікавий фактор: нові склади із холодильниками, дата-центри (майже промислова нерухомість) і виробничі майданчики (завдяки релокації виробництва) можуть додатково підігріти попит понад традиційний складський. До 2028 року сегмент може потребувати оновлення (наприклад, старі склади без високих стель можуть додатково дисконтуватися), але загалом це один із найуспішніших секторів у довгостроковій перспективі.
Багатоквартирна житлова нерухомість: До 2028 року цей сектор має перейти у фазу підйому після того, як ринок переварить поточну пропозицію. Наприкінці 2020-х можливий новий виток будівельного циклу, якщо зростання орендної плати знову прискориться. У найближчі 2025–2026 роки характерна стабільна робота: незначне зростання вакантності, а потім її зниження, а також зростання орендної плати на рівні інфляції. Для порівняння, експертна панель Fannie Mae очікує зростання цін на житло ~3,3% у 2026 році fanniemae.com; ріст орендної плати часто йде паралельно зростанню доходів і цін, тому близько 3% цілком реально для оренди до середини десятиліття. До 2027–2028, з урахуванням зменшення нових проектів, зайнятість може стати щільнішою, що дасть змогу орендодавцям підвищувати ставки понад 4% в окремих містах (особливо якщо буде приріст робочих місць). Один із невідомих чинників – доходи орендарів: якщо зростання зарплат залишиться сильним, це дозволить орендодавцям піднімати ставки ще більше. У той же час, будь-які ініціативи щодо обмеження зростання орендної плати чи захисту прав орендарів можуть обмежити підвищення у деяких містах.

Коротко про регіональні перспективи: Регіони, що зростають (Південний Схід, Техас, Гірський Захід), ймовірно, продовжать тенденцію. Найсильніше зростання цін на житло до 2028 прогнозується у Північних і Південних Каролінах, Флориді, Джорджії, Техасі та окремих регіонах гірських штатів – у цих ринках сукупний приріст може перевищити 15% за 4 роки, тоді як у Північному Сході та Середньому Заході зростання може бути вдвоє меншим. Водночас деякі міста в постіндустріальних регіонах (“Раст-белт”) також можуть здивувати стабільним розвитком, якщо зуміють залучити дистанційних працівників або нові виробництва (наприклад, новий завод Intel у Колумбусі, Огайо, може викликати підвищений попит на житло). Прибережна Каліфорнія, швидше за все, покаже скромніше зростання у відсотковому вираженні, аніж “сонячний пояс”, але збережеться хоч і невисокий, але позитивний рух, оскільки стартова база тут дуже висока, а доступність житла все ще складна. До 2028 деякі ринки, що відставали (наприклад, Чикаго чи Балтімор), можуть також пожвавитися, якщо запровадять про-житлову політику або з поверненням населення у міста, але й тоді вони, ймовірно, залишатимуться радше стабільними, ніж швидкозростаючими ринками.

Доступність житла та рівень власності: Головне питання – чи стане житло доступнішим до 2028? Якщо складові нашого прогнозу справдяться – помірне зростання цін та помірне зниження іпотечних ставок – тоді доходи домогосподарств (які зараз зростають приблизно на 4% на рік) можуть почати наздоганяти ціни. Це поступово покращить доступність. Наприклад, на початку 2025 середня сім’я витрачала ~24% свого доходу на іпотеку для середнього дому nar.realtor; ця частка може знизитися до менше ніж 22% до 2028 року за умови зниження ставок і зростання доходів. Таке покращення може залучити більше покупців-початківців на ринок. Рівень власності житла після періоду стагнації також може трохи зрости. Державні програми підтримки першочергових покупців (допомога з початковим внеском тощо) також можуть це посилити. З боку ринку оренди, якщо частина орендарів поступово стане власниками наприкінці десятиліття, попит на оренду може трохи знизитися, але з урахуванням загального дефіциту квартир, оренда все одно залишиться затребуваною.

Підсумки траєкторії: До 2028 року ринок нерухомості США, ймовірно, стане стабільнішим – надлишки, що утворилися під час пандемійного буму, будуть повністю погашені, пропозиція на ринках продажу й оренди стане дещо ширшою, а іпотечні ставки, сподіваємось, визначаться у прийнятному діапазоні. Ознак системної кризи немає (не спостерігається масових проблем з іпотечними позиками, як у 2008), тож будь-які корекції скоріш за все будуть локальними й поступовими. Ба більше, стійкість, продемонстрована у 2023–24 роках – коли ціни загалом втримались чи навіть зросли помірно при ставках 7% – свідчить про фундаментальну підтримку. Хронічний дефіцит житла й демографічний попит забезпечують захист від глибокого обвалу цін по країні businessinsider.com. У секторі комерційної нерухомості 2028 може стати початком “ренесансу”: багато проблемних активів, що змінять власників посеред десятиліття, до цього часу можуть вже показати позитивні результати, а такі сегменти, як офіси, можуть одержати новий старт із більш компактною і сучасною пропозицією.

Звісно, невизначеностей чимало. Геополітичні події, зміни в державній політиці чи “чорні лебеді” (ще одна пандемія?) можуть змінити ці сценарії. Проте за відсутності екстрених потрясінь, базовий сценарій на 2025–2028 роки — обережно оптимістичний: житлова нерухомість має вийти на повільний, але стійкий шлях зростання продажів і будівництва при плавному підвищенні цін, тоді як комерційна нерухомість поступово оговтається, і лідерами стануть індустріальний сектор, багатоквартирне житло та преміальний рітейл, а проблемні сегменти знайдуть свою рівновагу через адаптацію. Інвестори й покупці житла, які найближчі роки діятимуть обережно й виважено, можуть опинитися у вигідному положенні на старті більш нормалізованої та сталого зростання, що очікується надалі.

Джерела:

Національна асоціація ріелторів – Прогнози й дані щодо ринку житла на 2024–2025 роки nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Прогноз ціни та продажів житла (травень 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae – Економічний та житловий прогноз (квітень/травень 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac – Перспективи багатоквартирної нерухомості 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – Прогноз ринку нерухомості США на 2025 рік (грудень 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Топ ринки житлової нерухомості для 2025 року (грудень 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Звіт про вакантність і власність житла за I квартал 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR – Квартальні тенденції цін на житло (I кв. 2025) nar.realtor