סקירת שוק (2025) – אחרי שנת 2023 מתונה, שוק הנדל"ן בספרד התאושש ב-2024 ונשאר חזק בכניסה ל-2025. ירידת הריבית של הבנק המרכזי האירופי והאטה באינפלציה תרמו לעליית הביקוש. מכירות הדירות הגיעו לכ-642,000 בשנת 2024 (+10% משנה שעברה) globalpropertyguide.com, ונתוני תחילת 2025 (מכירות ינואר +11% משנה שעברה) מראים כי המומנטום ממשיך globalpropertyguide.com. המכירות מתפזרות בכל רחבי המדינה: מדריד (+10.6% משנה שעברה) וולנסיה (+9.0%) רשמו עליות בולטות, קטלוניה +8.5%, אנדלוסיה +6.9%, והאיים הקנריים +4.6% globalpropertyguide.com. ההיצע נשאר מוגבל: אישורי בניה עולים (128 אלף ב-2024, תחזית ל-135 אלף ב-2025) אך עדיין נמוכים מקצב גידול משקי הבית caixabankresearch.com, מה שממשיך להפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים. כתוצאה מכך, מחירי הדירות הארציים עלו בכ-5–8% ב-2024 cbre.com caixabankresearch.com ושכר הדירה קפץ בכ-11.5% globalpropertyguide.com. תחזיות מוסדיות צופות המשך צמיחה: קיישה-בנק חוזה מכירות של כ-650,000 דירות ועליית מחירים של כ-5.9% (מדד MIVAU) ב-2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, בעוד Solvia (Idealista) צופה עלייה של 3–4% במכירות ועליית מחירים של 5% ב-2025 idealista.com idealista.com.
מגזר מגורים – הביקוש רחב. בשנת 2024, 18 מתוך 19 אזורים חוו עלייה במכירות globalpropertyguide.com. מכירות דירות חדשות זינקו (עלייה של 23% ב-2024 globalpropertyguide.com), המספר הגבוה ביותר מאז 2013, בשל מחסור בדירות יד שנייה ופעילות ערה של יזמים. יחד עם זאת, התחלות בניה מפגרות אחרי הביקוש: בקשות לתכנון ירדו בחדות ונשארו מתחת לרמות שלפני 2019 lucasfox.com. אשראי משכנתאות משתפר: הלוואות חדשות למשכנתאות עלו ב-14.2% ב-2024 והגיעו ל-61.7 מיליארד אירו globalpropertyguide.com, בזכות ירידת האיוריבור. בפברואר 2025, הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות הייתה כ-2.87% (לעומת 3.62% אשתקד) globalpropertyguide.com. הירידה החדה הזו (ה-ECB הפחית ריבית לכ-3% עד סוף 2024 caixabankresearch.com) האיצה קניות: קיישה-בנק צופה שמספר עסקאות הדירות יגיע לכ-650 אלף ב-2025 caixabankresearch.com.
הבדלים אזוריים בולטים. מדריד ממשיכה להתבלט עם מחירים של כ-3,000–6,000 אירו למ"ר לדירה. המכירות באזור מדריד עלו בכ-10.6% בשנת 2024 globalpropertyguide.com. ברצלונה/קטלוניה הציגו אף הן פעילות חזקה (צמיחה של 8.45% במכירות globalpropertyguide.com), אך ההיצע מוגבל בשל מחסור בקרקעות חדשות. ולנסיה וחוף הים שלה (אליקנטה, קסטיאון) היוו 16.3% מהמכירות הארציות ב-2024 globalpropertyguide.com, כאשר פרויקטי פיתוח חדשים מתרחבים במסלולי צמיחה. אנדלוסיה/קוסטה דל סול (מלאגה, קדיס ועוד) הובילה את נתח המכירות הארצי (19.6% מכלל הדירות globalpropertyguide.com) בזכות ביקוש מקומי וחיצוני לדיור בר-השגה באזורי שמש. איי הבאליארים נהנו מביקוש זר רב (שליש מהביקוש שם), אולם רשמו ירידה מתונה של 3.8% במכירות ב-2024 globalpropertyguide.com. האיים הקנריים ממשיכים להיות מבוקשים בקרב אירופאים; המכירות שם עלו בכ-4.6% globalpropertyguide.com.
נדל"ן מסחרי – 2024 התאפיינה בהתאוששות בהשקעות ובשכירויות. משרדים במדריד ובברצלונה הראו גידול בשכירויות. התפוסה במשרדים במדריד הגיעה בכ-500,000 מ"ר ב-2024 (+40% משנה שעברה) cbre.com; בברצלונה צפויה להיסגר ב-2025 בכ-300,000 מ"ר (מעל 280,000 מ"ר ב-2024, עלייה של 20%) cbre.com. ההשקעה במשרדים ב-2024 הסתכמה בכ-1.50 מיליארד אירו (עלייה של 25% משנה שעברה) cbre.com, מונעת בעיקר בעסקאות קטנות ורכישות תאגידיות. משרדים במדריד תרמו כ-600 מיליון אירו ומתוך זה בברצלונה כ-440 מיליון אירו (עלייה של 70% משנה קודמת) cbre.com. תשואת משרדים פריים היא כ-4.85% במדריד וכ-4.95% בברצלונה cbre.com, וצפויה להתכווץ בהתאם למגמה האירופית.
המגזר הקמעונאי צובר תאוצה. עסקאות שכירות ברחובות הראשיים עלו בכ-11% ב-2024, כאשר הביקוש למיקומים מובילים עולה על ההיצע cbre.com. כתוצאה מכך, דמי השכירות הממוצעים ברחובות הקניות המרכזיים עלו בכ-7% ב-2024 cbre.com. גם מרכזי הקניות השתפרו: הפדיון והביקורים חזרו לרמות גבוהות (מכירות +4.7% משנה), ושיעורי התפוסה הגיעו לשיא של ארבע שנים cbre.com. עניין המשקיעים חזר בגדול: השקעות בקמעונאות הגיעו לכ-2.8 מיליארד אירו ב-2024 (עלייה של 135% משנה שעברה) cbre.com, כעשור ממוצע, והפכו את תחום הקמעונאות לקטגוריה השלישית בגודלה (20% מכלל ההשקעות)cbre.com.
מלונאות ותיירות – הבום התיירותי ההיסטורי של ספרד מניע את הביקוש למלונות. ב-2024 ביקרו בה כ-116 מיליון תיירים זרים (+4% לעומת 2023), שיצרו 364 מיליון לינות (+5%) וגידול בהוצאה של כ-17% cbre.com. התפוסה הממוצעת במלונות הגיעה לכ-68%. כ-250 מלונות חדשים (יותר מ-17,000 חדרים) צפויים להיפתח עד 2026 – רבע מהם מלונות יוקרתיים בדרגת 5 כוכבים, בעיקר במלאגה, מדריד, האיים הקנריים וקדיס cbre.com. בהתאם לעוצמת המגמה, השקעות במלונאות הגיעו ל-3.22 מיליארד אירו ב-2024 (23% מכלל השקעות הנדל"ן המסחרי) cbre.com. מדדים תפעוליים (תפוסה, RevPAR) עברו את רמות 2023 וטרום-קורונה cbre.com.
שוק היוקרה – מגזר היוקרה נותר תוסס מאוד. נכסים יוקרתיים בערי חוף ועירוניות (מרבלה, איביזה, מדריד, ברצלונה) זכו לביקוש כבד. בולט במיוחד: רוכשים עשירים מארה"ב משלמים כיום את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר מבין כל הקבוצות הזרות reuters.com. רוכשים שאינם תושבים (20% מהעסקאות) שילמו ממוצע של €2,362 למ"ר במחצית השנייה של 2024 לעומת €1,713 על ידי מקומיים reuters.com. לוקאס פוקס מדווח כי מכירות היוקרה ב-2024 זינקו: מגורי מותג ווילות יוקרתיות היו "מגזר בולט" lucasfox.com. למעלה מ-62% מהדירות החדשות במדריד נואבו נורטה יהיו ברות השגה, בהתאם למדיניות, אך נבנים גם רבים של יחידות יוקרה במקביל (ראו להלן).
שוק השכירות (לטווח ארוך לעומת קצר) – שכר הדירה לטווח ארוך זינק ב-2024; נתוני Idealista מצביעים על עלייה של 11.5% במדד שכירות ארצית (~€13.5 למ"ר) globalpropertyguide.com. בערים המרכזיות נרשמו שיאי שכירות: ברצלונה €23.4 למ"ר (+13.9%), מדריד €20.7 (+15.3%), פלמה €17.2 (+11.9%), מאלגה €15.1 (+11.4%) globalpropertyguide.com. תשואות הברוטו מהשכרה (שכירות שנתית / מחיר הנכס) מתונות: ~5.6% ברמה הארצית ברבעון הראשון של 2025, לעומת ~6.2% לפני שנה globalpropertyguide.com. תשואות עירוניות נעות בטווח גדול – ברצלונה ~7.5% ממוצע, ולנסיה ~6.2%, מדריד רק ~4.8% (עקב מחירים גבוהים) globalpropertyguide.com. בהינתן מחסור בדיור וריביות נמוכות, הביקוש לשכירות נותר חזק, במיוחד בקרב צעירים מקצועיים ומהגרים.
שכירות לטווח קצר (תיירותית) זינקה למרות ניסיונות לרסן אותה. דו"ח Exceltur מצביע כי היצע דירות Airbnb וסוגן עלה בכ-25% בין 2022 ל-2024, גבוה מהקצב בגידול מקומות הלינה reuters.com. באזורים חמים: שכירות קצרה במדריד +49% (כעת 38% ממיטות התיירות בעיר) ובמאלגה +36% בשנתיים reuters.com. גידול זה תרם לחוסר בדיור מוערך בכ-450,000 יחידות ברחבי ספרד reuters.com. בתגובה, הרגולציה מתהדקת: מ-1 ביולי 2025 חובה להירשם ברשם הארצי לשכירות תיירותית (כל נכס קצר טווח חייב בקוד רישום כדי לפרסם באינטרנט) idealista.com. החל מה-3 באפריל 2025 כללים חדשים מחייבים אישור דיירי הבניין באופן גלוי עבור שכירות חופשה (רוב בעלי הדירות) ldrgroup.nl. באותה עת, שכר הדירה לטווח ארוך כבר לא יוצמד לאינפלציה: מ-2025 ספרד תשתמש במדד ייחוס חדש (IRAV) להעלאות שכ"ד, כך שהעלייה מוגבלת לנוסחה בלבד globalpropertyguide.com.
פילוח שוק אזורי
- מדריד: השוק הגדול ביותר בספרד (~12% מכלל העסקאות globalpropertyguide.com) מתוח ויקר. ברבעון הרביעי של 2024 עלו מחירי הדירות במחוז מדריד בכ-9.4% שנתי caixabankresearch.com (מהגבוהים בספרד), ושכ"ד יוקרתי זינק ב-15%. פרויקטים חדשים (כמו מדריד נואבו נורטה, ראו בהמשך) מבטיחים תוספת 10,500 דירות ומיליון מ"ר משרדים news.griclub.org news.griclub.org. זרימת ההשקעות גברה: משרדים, מגורים ומלונות משכו כ-€1.3 מיליארד ברבעון הראשון של 2025 cbre.co.uk, ומדריד במקום השני בעולם בכוונות משקיעים (CBRE).
- ברצלונה/קטלוניה: נתח המכירות ~15.5% (2024) globalpropertyguide.com. המחירים בברצלונה צמחו ~8% ב-2024 ומלאי הנכסים היוקרתיים מצומצם. בתים חדשים נדירים ומבוקשים על ידי זרים. פרויקטים בולטים: תחנת הרכבת סגררה, בהשקעה של 2 מיליארד אירו ועם 3.7 ק"מ של שטח ירוק, תיפתח עד 2028 en.wikipedia.org, ותאפשר פיתוח מואץ. השכרת משרדים וענף הקמעונאות בעיר התעצמו במהלך 2024 cbre.com cbre.com, מה שמעיד על דינמיות כלכלית.
- ולנסיה רבתי: עם 16.3% מהמכירות הארציות globalpropertyguide.com, שוק ולנסיה איתן. בפרובינציית אליקנטה (קוסטה בלאנקה) נרשם שיעור רוכשים זרים במיוחד – מעל 45% מהרוכשים ברבעון הרביעי של 2024 cottageproperties.es. בערים (ולנסיה, אליקנטה) שכר הדירה עולה (+12% ב-2024 בעיר ולנסיה) globalpropertyguide.com. שדרוגי תשתית (קווי טראם, הרחבת נמל) וצמיחה טכנולוגית תומכים בביקוש.
- אנדלוסיה/קוסטה דל סול: אנדלוסיה (19.6% מהמכירות) מובילה את המדינה globalpropertyguide.com. אזור קוסטה דל סול (מחוז מאלגה) מושך זרים: בריטים, סקנדינבים ואחרים רוכשים באזור, מה שמעלה את מחירי הדירות והשכירות (במאלגה עלייה של ~11.4% בשכירות ב-2024 globalpropertyguide.com). גם ערים במרכז (סביליה, גרנדה) מושכות עניין עקב עליית מחירים. השקעות ציבוריות זורמות לתחבורה (קווי מטרו חדשים, שדרוג שדות תעופה), ומעלות את הנגישות.
- איי הבאלארים: תיירות ובעלות זרה שולטות. כשליש מהרוכשים במיורקה/איביזה הם בינלאומיים globalpropertyguide.com. ב-2024 זו הייתה היחידה עם ירידת מכירות מתונה (-3.8%) globalpropertyguide.com, עקב שוק גבוה רווי. עם זאת, שכר הדירה מהגבוהים בספרד (פלמה €17.2 למ"ר, באיביזה אף גבוה יותר) globalpropertyguide.com. חוקים לאנרגיה מתחדשת ומס דירות שני (בדיון) עשויים להשפיע על הביקוש העתידי.
- האיים הקנריים: צמיחה מתונה (המכירות +4.6% ב-2024) globalpropertyguide.com. תיירות חזקה מעוררת ביקוש בטנריפה, גראן קנריה ולנזרוטה. רוכשים זרים (בעיקר מצפון אירופה) מהווים 20–25% מהעסקאות. הנדל"ן שם עדיין מספק תשואות גבוהות יחסית (~5–6%) עקב מחירים נמוכים יותר.
מגמות מחירים ותחזיות
מחירי הדירות הארציות עלו בכ-5–8% ב-2024. נתונים רשמיים (MIVAH) מצביעים על עלייה של 5.8% (2024 לעומת 2023) caixabankresearch.com, בעוד מדד הנוטריונים רשם עלייה של 8.4% לשנת 2024 caixabankresearch.com. אזורים מרכזיים רשמו צמיחה דו-ספרתית: איי הבאלארים +12.1% (רבעון רביעי 2024) ומדריד +9.4% caixabankresearch.com. אזורי שוק משני בצפון ספרד צומחים אף מהר יותר (פרובינציות מערביות/צפוניות עלו ב-11–15% ברבעון הרביעי, עפ"י Caixabank) כשהקונים מחפשים ערך.
בהסתכלות קדימה, תחזיות גופים מוסדיים הן חיוביות. CaixaBank צופה צמיחה נומינלית של כ~5.9% במחירי הדיור ב-2025, שתרד לכ~3.0% ב-2026, כשכמות ההיצע מתחילה להדביק את הפיגור caixabankresearch.com. Solvia חוזה צמיחה של כ~+5% במחירים ב-2025 idealista.com. ההערכה היא שקרדיט למשכנתאות יישאר זמין כאשר מדיניות הבנק המרכזי של אירופה תרוכך; ייתכן שהבנקים יורידו עוד את עלויות ההלוואה. עד 2030, מומחים מצפים לרווחים חיוביים אך מתונים יותר (המחירים צפויים להכפיל עצמם בערך עד 2030 לעומת 2020, לאחר התאמה לאינפלציה). גידול מתמשך באוכלוסיה (ה-IMF צופה גידול של +1.2% לשנה) ומחסור בדיור תומכים בתחזיות אלה caixabankresearch.com.
דינמיקת ביקוש והיצע
ביקוש: מונע על ידי קונים מקומיים וזרים כאחד. גידול מתמשך באוכלוסייה ובכוח העבודה (כולל הגירה) יוצר משקי בית חדשים. שיעור התעסוקה קרוב לרמות טרום-קורונה והשכר בעליה, מה שמחזק את כושר הרכישה. נתונים עדכניים מצביעים על ביקוש כבוש: Solvia מציינת שרבים מהקונים המתינו ב-2022–23 בגלל הריבית הגבוהה, אך חוזרים כעת idealista.com. העניין הזר עולה: זרים רכשו כ~69,400 דירות במחצית הראשונה של 2024 (20.4% מסך העסקאות) idealista.com. אזרחי בריטניה נשארים הקבוצה הגדולה ביותר, אך אמריקאים (יותר מפי 2 לעומת לפני 5 שנים) ומרוקאים פעילים במיוחד reuters.com.
היצע: סובל היסטורית ממחסור. הבנייה החדשה עולה קצב אך מנקודת פתיחה נמוכה: מספר היתרי הבנייה עלה בכ~16% ב-2024 (107 אלף ינואר–אוקטובר) cottageproperties.es, אך סך בקשות התכנון עדיין מתחת לרמות שלפני 2019 lucasfox.com. המחסור במגרשים חריף במיוחד בערים הגדולות (מדריד/ברצלונה). מלאי הדיור מזדקן: רק כ~5% מהדירות בספרד הן מתחת ל-5 שנים. חוסר איזון זה — עלייה בביקוש מול היצע מוגבל — הוא המניע העיקרי לעליית המחירים caixabankresearch.com.
אם ההיצע יקפוץ (למשל בהיתרים שיגיעו ל-135 אלף+ ב-2025 caixabankresearch.com) הצמיחה עשויה להתמתן. אך נכון לעכשיו כמעט כל המומחים מסכימים שמגבלות ההיצע ישאירו את השוק צפוף גם בשנים הקרובות. במגזר השכירות, שיעור דירות פנויות נמוך (כ~2–3% בערים) מוביל גם לעלייה חדה בדמי השכירות.
התפתחויות חקיקתיות ורגולטוריות
שינויים רגולטוריים אחרונים מעצבים מחדש את השוק:
- שכירות למגורים: חוק הזכות לדיור (Ley 12/2023) הציג אינדקס שכ"ד רפרנסי חדש (IRAV) החל מינואר 2025 globalpropertyguide.com. ה-IRAV מגביל את העלאות השכ"ד השנתיות לנמוך מבין: מדד המחירים לצרכן, אינפלציה בסיסית או שיעור קבוע ממוצע — במקום העלאות צמודות אינפלציה שהיו נהוגות globalpropertyguide.com. מ-2024 הונהגו מגבלות ביניים (2–3%), אך מעתה IRAV יחול על חוזים חדשים לאחר מאי 2023. המטרה: לייצב את השוק (30% מהספרדים גרים בשכירות) globalpropertyguide.com.
- השכרות תיירות: ב-3 באפריל 2025 ספרד שינתה מהיסוד את חוקי השכרת הדירות לתיירים. חוק הרכוש האופקי מחייב כעת רוב מיוחד של דיירי הבניין (3/5) לאישור הפעלת דירת נופש ldrgroup.nl. בלי אישור — אין שכירות קצרת טווח. ביולי 2025 ספרד מיישמת את תקנות האיחוד לשכירות קצרת טווח: כל דירה שתושכר לטווח קצר חייבת ברישום ארצי (Registro Único) ופרסום הקוד במודעות האינטרנט idealista.com. המהלכים נועדו להסיט יחידות לשכירות ארוכת טווח ולצמצם השכרות לא חוקיות.
- ויזת זהב (Golden Visa): ספרד ביטלה את מסלול הוויזה למגורים דרך נדל"ן ב-3 באפריל 2025 globalpropertyguide.com. משקיעים קיבלו תושבות ע"י רכישת נכס של 500 אלף אירו ויותר (שיא של כ~681 ויזות דרך נדל"ן ב-2019 globalpropertyguide.com). הממשלה נימקה את ההחלטה כלחץ על מחירי הדירות בערים globalpropertyguide.com. מבקשים קיימים שומרים על הרישיון, אך לא ניתן להגיש בקשות חדשות דרך רכישת נדל"ן. המהלך צפוי לצנן חלק מהפיתוחים היוקרתיים/המשולבים אך קונים דוברי אנגלית ו-EU ממשיכים כרגיל.
- צעדים אחרים: הרשויות שוקלות מסי דירות ריקות ותמריצים עירוניים לדיור בר השגה, אך לא ננקטו מהלכים מרחיקי לכת בתחום זה. בקרות על המשכנתאות (תקרה ליחס הלוואה/שווי) מתונות יחסית לאירופה. בסך הכול, הרגולציה מאזנת בין הגנת שוכרים לבין עידוד השקעה.
נוף ההשקעות הזרות
ספרד ממשיכה למשוך הון גלובלי. ברבעון הראשון של 2024 ההשקעה הכוללת בנדל"ן הייתה 3.3 מיליארד אירו (+39% לעומת השנה הקודמת) cbre.co.uk, הרבה מעל הממוצע האירופי. מדריד וברצלונה מדורגות בין 5 הערים המבוקשות ביותר למשקיעים בינלאומיים (CBRE). העלייה כוללת גם רכישת דירות ע"י זרים וגם רכישת נכסים מניבים ע"י חברות/קרנות. לדוגמה, זרים (תושבים ולא תושבים) רכשו כ-1 מכל 5 דירות ב-2024 idealista.com. גופים מוסדיים (קרנות, REITs, משקיעי עושר) מרחיבים השקעות בדיור להשכרה, מעונות סטודנטים, מסחר, לוגיסטיקה ותיירות. בולט במיוחד: הזרים משלמים פרמיה — המחיר הממוצע ששולם ע"י לא תושבים היה כ~38% מעל מחירי המקומיים בסוף 2024 reuters.com.
השקעות ישירות זרות בספרד (כלכלה רחבה) הסתכמו בכ~20.9 מיליארד דולר במחצית הראשונה של 2024 santandertrade.com. אמנם רוב ההון זרם לשירותים ותעשייה, אך חלק משמעותי יועד למלונאות, משרדים ודיור. ארה"ב הפכה למקור העיקרי של השקעות (29% מהזרמים) santandertrade.com, ורוכשים אמריקאים הם מהפעילים ביותר בשוק הנדל"ן reuters.com. הברקזיט צינן מעט את ההשקעה הבריטית, אך הקונים מהאיחוד (גרמניה, צרפת, נורדים) נותרו חזקים. ביטול ה-Golden Visa צפוי להסיט דגש של המשקיעים יותר לנכסים מניבים מאשר להשגת תושבות.
סביבת משכנתאות ומימון
הבנקים והלווים בספרד מתאימים את עצמם לשינויים בריבית. חוב המשכנתאות (הקיים) נמוך ביחס לסטנדרטים היסטוריים (כ-31.3% מהתמ"ג ב-2024 לעומת 60% לפני 2008 globalpropertyguide.com). מצב זה יוצר מרחב לצמיחה באשראי. ב-2024 נבטה מחדש מתן המשכנתאות החדשות (+14.2% ל-61.7 מיליארד אירו globalpropertyguide.com) לאחר ירידה ב-2022–23. גם מספר המשכנתאות החדשות (423,761 ב-2024) עלה משמעותית globalpropertyguide.com.
הריבית נמצאת בירידה: לאחר שהגיעה לשיא באמצע 2024, הוריד הבנק המרכזי האירופי את הריבית לכ-3% עד סוף השנה. הריבית הממוצעת למשכנתה חדשה בספרד עמדה על כ-2.87% בפברואר 2025 globalpropertyguide.com, ירידה לעומת 3.62% בשנה הקודמת. כ-90% מההלוואות הן בריבית משתנה או תקופה קצרת-קיבוע, כך שלהלווים צפוי רווח מהורדות נוספות (CaixaBank צופה ריבית מרכזית של כ-2% ב-2026 caixabankresearch.com). עלויות אשראי נמוכות יותר ירחיבו את הביקוש לרכישה ומחזור משכנתאות. במקביל, הבנקים שומרים על גישה שמרנית – שיעורי מימון (LTV) ממוצעים (כ-80%), וקריטריוני ההלוואות מחמירים בהשוואה לתקופת הבועה.
פרויקטים גדולים בפיתוח
מספר פרויקטים רחבי-היקף יעצבו את שוק הנדל"ן העתידי. Madrid Nuevo Norte (MNN) הוא גולת הכותרת: 3.4 קמ"ר (2.6 מיליון מ"ר לבנייה) של רובע מעורב שימושים מצפון לתחנת Chamartín. הפרויקט יכלול כ-10,500 דירות (38% במחיר בר-השגה; 62% בגבוהה יותר) ורובע עסקים חדש עם מיליון מ"ר של משרדים news.griclub.org news.griclub.org, בנוסף ל-400,000 מ"ר של פארקים (כולל פארק מרכזי של 13 דונם) news.griclub.org. צפוי שמיזם זה ייצור כ-350,000 מקומות עבודה ויוסיף 15.2 מיליארד אירו לתמ"ג לאורך 25 שנה news.griclub.org.
פרויקטים אורבניים מרכזיים: למשל, Madrid Nuevo Norte (הדמיה למעלה) תוסיף 10,500 דירות, 1.6 מיליון מ"ר משרדים, ושטחים ירוקים נרחבים news.griclub.org news.griclub.org.
גם ערים אחרות מקדמות מהלכים דומים: תחנת Sagrera בברצלונה נמצאת בבנייה (עלות כ-2 מיליארד אירו) וצפויה להיפתח עד 2028 en.wikipedia.org. המתחם כולל קבורת מסילות ויצירת פארק לינארי באורך 3.7 ק"מ מעליהן en.wikipedia.org, ובכך מתפנה קרקע למגורים ומשרדים. בולנסיה, תכניות לאזורי האפיק הישן והנמל (הרחבת Ciudad de las Artes, פארק סנטרל) יאפשרו הקצאת קרקעות חדשות למגורים. Plaza de la Magdalena בזראגוסה היא מגה-פרויקט למשרדים ומלונות באי נהר לשעבר. רובע הטכנולוגיה 22@ בברצלונה והרחבות 22@ sector נמשכים, עם הסבות תעשייתיות שימושים מעורבים.
בתחום התיירות מוקמים אתרים מרכזיים וכנסים. לדוגמה, FICO Fairgrounds של מאלגה (מרכז האירועים הגדול באירופה) נפתח ב-2023, ו-Plaza Mayor II במדריד בתהליכי הרחבה. באיים הבלאריים והקנריים, נבנים מתחמי נופש יוקרתיים ויישובי נופש (רבים מהם במימון זר).
תחזיות מומחים (2025–2030)
דוחות מוסדיים מצביעים על המשך צמיחה אל תוך 2025–26, ולאחר מכן התמתנות. CaixaBank (פברואר 2025) צופה כ-650 אלף עסקאות דיור ב-2025 (לעומת כ-642 אלף ב-2024) caixabankresearch.com ועליית מחירים של כ-5.9% (מדד MIVAH) caixabankresearch.com, לפני התמתנות (כ-620 אלף עסקאות, עלייה של 3.0% ב-2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. סולביה חוזה גם היא גידול של 3–4% בעסקאות ומחירי דירות +5% ב-2025 idealista.com idealista.com, ומציינת את המשך הביקוש הכבוש ורוכשים זרים.
בשלהי העשור, המגמות יהיו תלויות במקרו: אם הריביות יוותרו נמוכות ותהיה עלייה בבנייה, עליית המחירים עשויה להתמתן לאזור 2–3%. קרן המטבע וה-OECD צופים צמיחה של כ-2–2.5% לשנה עד 2030 לכלכלת ספרד, נתון התומך בביקוש נדל"ני. קיימת תנודתיות פוטנציאלית: עלייה חדה בריביות (למשל בשל אינפלציה עולמית) עלולה לקרר זמנית את השוק. בשקלול כללי, לא קיימת כיום בועה משמעותית – ספרד עדיין במצב של תת-היצע. עד 2030, מחירי הדיור עשויים להיות גבוהים ב-20–30% (נומינלית) בהשוואה ל-2025, אלא אם יתרחש זעזוע.
סיכונים והזדמנויות
סיכונים: לחצי נגישות הם הדאגה המרכזית. יחס המחיר להכנסה בספרד חזר לרמות 2007 בערים הגדולות, ו”שיעור המאמץ” (תשלום משכנתא לעומת הכנסה) עומד על כ-35% cbre.com – מהגבוהים באירופה. הבנק של ספרד מזהיר על פער דיור (כ-450 אלף דירות חסרות) reuters.com. המשך עליית מחירים ודמי שכירות בקצב מהיר עלול להביא לתגובה פוליטית והגבלות רגולטוריות מחמירות. אכן, חקיקה חדשה בתחום השכירות מאותתת העדפה לדיירים. סיכון רגולטורי: פיקוחי שכירות נוספים או מיסים על דירות שניות עלולים להרתיע משקיעים. ביטול ויזת הזהב הוא דוגמה לכך; צעדים דומים ישפיעו על שוקי יוקרה. ריביות: הידוק גלובלי מהיר מהצפוי עלול לייקר הלוואות ולהפחית ביקוש. תנודתיות בענף התיירות: תלות השוק בתיירות גורמת שכל ירידה בתנועת המבקרים (למשל חזרת מגיפה) תשפיע לשלילה על שוקי השכרות לטווח קצר ומלונות.
הזדמנויות: לצד זאת, היתרונות הבסיסיים ברורים. ספרד מציעה תשואות גבוהות יחסית: שכר דירה לדירות (~5–7% ברוטו) גבוה בהרבה מהתשואות על אג"ח אירופאיות globalpropertyguide.com, שנשארות סביב 1%. עם עלויות מימון נמוכות, יזמים יכולים להרוויח מרווחים נאים. שוק ההשכרה מתרחב – מיזמי "בניית להשכרה" ובתי מגורים חלופיים (סטודנטים, דיור לגיל הזהב) מושכים הון. פרויקטים אורבניים גדולים (כמו MNN) יצברו ערך ארוך טווח ויספקו מלאי דיור מודרני, ויפתחו מכרזים על פיתוח. הביקוש הזר (צפון אמריקה, צפון אירופה, אמריקה הלטינית) מגוון וסביר שיתמיד בזכות אורח החיים ומטבע נוח לרבים מהמשקיעים. תמריצים אירופאיים לבנייה ירוקה יעודדו שיפוץ ובנייה של דיור אנרגטי-יעיל. ההזדמנות למשקיעים נבונים היא שוק בצמיחה ממושכת, ביקוש שוכרים יציב, ואפשרויות לפתח את הדור הבא של דיור ורכיבי שימושים מעורבים.
מקורות: תשקיף המחבר בהתבסס על נתונים רשמיים (INE), דוחות ענף וניתוחי מומחים globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
