Piaci áttekintés (2025) – Egy szerény 2023 után Spanyolország ingatlanpiaca fellendült 2024-ben, és erős maradt 2025 elejére is. Az alacsonyabb EKB-kamatok és az enyhülő infláció növelték a keresletet. Az eladott lakások száma mintegy 642 000 volt 2024-ben (+10% éves szinten) globalpropertyguide.com, és 2025 első adatai (januári eladások +11% éves szinten) azt mutatják, hogy a lendület folytatódik globalpropertyguide.com. Az eladások országszerte eloszlanak: Madrid (+10,6% éves szinten) és Valencia (+9,0%) jelentős növekedést mutatott, Katalónia +8,5%, Andalúzia +6,9%, a Kanári-szigetek pedig +4,6% globalpropertyguide.com. A kínálat továbbra is szűk: az építési engedélyek száma nő (128 ezer 2024-ben, előrejelzés 135 ezer 2025-re), de még mindig elmarad a háztartások számának növekedésétől caixabankresearch.com, ami tartósan felfelé hajtja az árakat. Ennek következtében az országos lakásárak nagyjából 5–8%-kal nőttek 2024-ben cbre.com caixabankresearch.com, a bérleti díjak pedig mintegy 11,5%-kal ugrottak meg globalpropertyguide.com. Az intézményi előrejelzések további növekedést várnak: a CaixaBank kb. 650 000 lakáseladást és mintegy 5,9%-os áremelkedést prognosztizál (MIVAU index) 2025-ben caixabankresearch.com caixabankresearch.com, míg a Solvia (Idealista) 3–4%-os eladási, illetve 5%-os áremelkedést vár 2025-re idealista.com idealista.com.
Lakóingatlan szektor – A kereslet széles körű. 2024-ben a 19 régióból 18-ban nőtt az eladások száma globalpropertyguide.com. Az újépítésű lakások eladása megugrott (2024-ben 23%-os növekedés globalpropertyguide.com), ami a legmagasabb 2013 óta, és tükrözi a kevés használt ingatlan kínálatát, valamint az erős fejlesztői aktivitást. Azonban a lakásépítések elmaradnak a kereslet mögött: az építési engedélykérelmek számottevően visszaestek, és továbbra is messze elmaradnak a 2019 előtti szinttől lucasfox.com. A jelzáloghitelezés erősödik: az új lakáshitelek összege 14,2%-kal nőtt 2024-ben 61,7 milliárd euróra globalpropertyguide.com, ebben a csökkenő Euribor is segített. 2025 februárjában az új hitelek átlagkamata ~2,87% volt (szemben az egy évvel korábbi 3,62%-kal) globalpropertyguide.com. Ez a gyors lazítás (az EKB 2024 végére kb. 3%-ra vágta az alapkamatot caixabankresearch.com) ösztönözte a vásárlást: a CaixaBank szerint a lakóingatlan-tranzakciók elérhetik a ~650 ezret 2025-ben caixabankresearch.com.
Jelentősek a regionális különbségek. Madrid továbbra is kiemelt célpont, a lakásárak ~3 000–6 000 €/m² között mozognak. Madrid régióban az eladások ~10,6%-kal nőttek 2024-ben globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalónia szintén erős aktivitást mutatott (+8,45% eladási növekedés globalpropertyguide.com), de a kínálatot korlátozza az új fejlesztési területek hiánya. Valencia és partvidéke (Alicante, Castellón) a nemzeti eladások 16,3%-át tette ki 2024-ben globalpropertyguide.com, az új fejlesztések növekvő „növekedési folyosókban” jelennek meg. Andalúzia/Costa del Sol (Málaga, Cádiz stb.) vezette a nemzeti eladási arányt (az összes lakás 19,6%-a globalpropertyguide.com), a megfizethető, napfényes életet kereső belföldi és külföldi vevők miatt. Baleár-szigetek óriási külföldi érdeklődést tapasztalt (a kereslet harmada külföldi), ugyanakkor 2024-ben szerény, 3,8%-os eladáscsökkenést is globalpropertyguide.com. Kanári-szigetek továbbra is népszerű az európaiak körében; az eladások ~4,6%-kal nőttek globalpropertyguide.com.
Kereskedelmi ingatlanok – 2024 a befektetések és a bérbeadások visszapattanását hozta. A madridi és barcelonai irodák erős bérleti aktivitást mutattak. Madridban az irodafoglalás ~500 000 m²-t ért el 2024-ben (+40% éves szinten) cbre.com; Barcelonában 2025-re ~300 000 m² foglalás várható (2024-ben több mint 280 000 m², +20%) cbre.com. Az irodabefektetések 2024-ben kb. 1,50 milliárd eurót tettek ki (+25% éves szinten) cbre.com, kisebb ügyletek és vállalati felvásárlások vezetik a piacot. A madridi irodák ennek kb. 600 millió euróját, a barcelonaiak 440 milliót (+70% éves szinten) adtak cbre.com. A prémium irodák hozama Madridban kb. 4,85%, Barcelonában kb. 4,95% cbre.com, ezek várhatóan tovább csökkennek, közelítve az európai átlaghoz.
A kiskereskedelmi szegmens lendületet kapott. Az utcai üzlethelyiségek bérbeadásai ~11%-kal nőttek 2024-ben, a prémium helyszínek kínálata korlátozott cbre.com. Emiatt a fő bevásárlóutcák prémium bérleti díjai ~7%-kal emelkedtek 2024-ben cbre.com. A bevásárlóközpontok is javultak: a látogatottság és az eladások helyreálltak (eladások +4,7% éves szinten), a kihasználtság pedig négyéves csúcsot ért el cbre.com. A befektetői érdeklődés is erőteljesen visszatért: a kiskereskedelmi befektetések értéke ~2,8 milliárd euró volt 2024-ben (+135% éves szinten) cbre.com, ami nagyjából a 10 éves átlag, így a kiskereskedelem a 3. legnagyobb eszközosztály lett (a teljes befektetés 20%-a) cbre.com.
Szállodák és turizmus – Spanyolország rekordot döntő turizmus-boomja fűti a szállodai keresletet. 2024-ben mintegy 116 millió külföldi turista látogatott az országba (+4% 2023-hoz képest), 364 millió vendégéjszakát generálva (+5%) és ~17%-kal magasabb költéssel cbre.com. A szállodai átlagos kihasználtság kb. 68% volt. Körülbelül 250 új szálloda (több mint 17 000 szoba) nyílik 2026-ig – ezek negyede ötcsillagos luxus, főként Málaga, Madrid, a Kanári-szigetek és Cádiz térségében cbre.com. Ezt a piac erősségét mutatja, hogy a szállodai befektetések elérték a 3,22 milliárd eurót 2024-ben (az összes kereskedelmi ingatlanbefektetés 23%-a) cbre.com. Az üzemeltetési mutatók (kihasználtság, RevPAR) meghaladták a 2023-as és a Covid előtti szinteket cbre.com.
Luxuspiac – A felsőkategóriás szegmens továbbra is élénk. A part menti és városi területeken (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) lévő exkluzív ingatlanok iránt erős a kereslet. Figyelemre méltó, hogy most már a tehetős amerikai vásárlók fizetik a legmagasabb árat négyzetméterenként minden külföldi csoport közül reuters.com. A nem rezidens vásárlók (az ügyletek 20%-a) átlagosan 2 362 €/m² árat fizettek 2024 második felében, míg a helyiek csak 1 713 €/m²-t reuters.com. A Lucas Fox jelentése szerint 2024-ben a luxusértékesítések megugrottak: a márkázott rezidenciák és a prémium villák voltak a „kiemelkedő” szegmens lucasfox.com. Madrid Nuevo Norte-ban az új lakások több mint 62%-a megfizethető lesz, ami a szabályozói irányt tükrözi, de sok luxuslakást is építenek (lásd lentebb).
Bérleti piac (hosszú vs rövid távú) – A hosszú távú lakbérek 2024-ben megugrottak; az Idealista adatai szerint az országos bérleti index 11,5%-kal nőtt (~13,5 €/m²-re) globalpropertyguide.com. A nagyvárosi bérleti díjak csúcsokat döntöttek: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9%), Madrid 20,7 (+15,3%), Palma 17,2 (+11,9%), Málaga 15,1 (+11,4%) globalpropertyguide.com. A bruttó bérleti hozamok (éves bérleti díj/ingatlanár) közepesek: országosan ~5,6% 2025 első negyedévében, míg egy évvel korábban ~6,2% volt globalpropertyguide.com. A városi hozamok széles körben változnak – Barcelona ~7,5% átlag, Valencia ~6,2%, Madrid csak ~4,8% (magasabb árak miatt) globalpropertyguide.com. Mivel a lakások továbbra is szűkösek és a kamatok alacsonyak, a bérleti kereslet erős marad, különösen a fiatal szakemberek és bevándorlók körében.
A rövid távú (turisztikai) bérbeadás a visszaszorítási kísérletek ellenére is megugrott. Az Exceltur szerint az Airbnb-stílusú kínálat ~25%-kal nőtt 2022 és 2024 között, meghaladva a szálláshelyek növekedését reuters.com. A kiemelt helyeken: Madridban a rövid távú bérbeadások +49% (már a turistaágyak 38%-a) és Málagában +36% két év alatt reuters.com. Ez a növekedés ~450 000 lakásos országos hiányhoz is hozzájárult reuters.com. Ennek hatására szigorodnak a szabályok: 2025. július 1-től egységes turistabérlet-regisztráció kötelező (minden rövid távon kiadott ingatlannak regisztrációs kóddal kell rendelkeznie, hogy online hirdethető legyen) idealista.com. 2025. április 3-tól új szabályok írják elő a lakóközösségek részéről az egyértelmű jóváhagyást az üdülőbérlésekhez (tulajdonosok többségi szavazata szükséges) ldrgroup.nl. Közben a hosszú távú bérleti díjakat már nem indexálják az inflációhoz: 2025-től Spanyolország új „referenciaindexet” (IRAV) vezet be a bérlet-emelésekhez, ami képlettel korlátozza a növekedést globalpropertyguide.com.
Regionális piaci bontás
- Madrid: Spanyolország legnagyobb piaca (~az összes eladás 12%-a globalpropertyguide.com) szűk és drága. 2024 negyedik negyedévében a Madrid közösségi árak ~9,4%-kal nőttek év/év caixabankresearch.com (országosan a legmagasabbak között), és a prémium bérleti díjak 15%-kal ugrottak meg. Új projektek (mint a Madrid Nuevo Norte, lásd lentebb) több lakóingatlant (10 500 lakás) és irodát (1 millió m²) ígérnek news.griclub.org news.griclub.org. Nőttek a befektetési áramlások is: irodák, lakóingatlanok és szállodák ~1,3 milliárd eurót vonzottak 2025 első negyedévében cbre.co.uk, és Madrid világelső lett a befektetői szándék rangsorában (#2, CBRE).
- Barcelona/Katalónia: Eladások aránya ~15,5% (2024) globalpropertyguide.com. Barcelonában az árak kb. 8%-kal emelkedtek 2024-ben, és a felsőkategóriás kínálat szűkös. Új lakások alig vannak, a külföldiek érdeklődése erősen tartja a piacot. Figyelemre méltó projektek: a régóta várt Barcelona Sagrera vasútállomás (egy 2 milliárd eurós beruházás, 3,7 km zöldfelülettel) 2028-ra nyílik meg en.wikipedia.org, amely teret szabadít fel a fejlesztéseknek. Az irodabérlés és kiskereskedelem Barcelonában felgyorsult 2024-ben cbre.com cbre.com, ami a gazdasági dinamizmust tükrözi.
- Valencia régió: A nemzeti eladások 16,3%-ával globalpropertyguide.com Valencia piaca erős. Alicante megye (Costa Blanca) különösen népszerű a külföldiek körében (2024 4. negyedévében a vásárlók 45%-a külföldi volt) cottageproperties.es. A városi központokban (Valencia város, Alicante) nő a bérleti díj (+12% 2024-ben Valenciában) globalpropertyguide.com. Infrastruktúra-fejlesztések (új villamosvonalak, kikötőbővítés) és informatikai bővülés támogatja a keresletet.
- Andalúzia/Costa del Sol: Andalúzia (az eladások 19,6%-a) vezeti az országot globalpropertyguide.com. A Costa del Sol (Málaga megye) külföldi mágnes: itt vásárolnak britek, skandinávok és mások, felhajtva az árakat és az eladásokat (~Málaga városi bérlet +11,4% 2024-ben globalpropertyguide.com). A belső városok (Sevilla, Granada) is egyre érdekesebbek az áremelkedések nyomán. Állami források áramlanak a közlekedésbe (új metróvonalak, repülőtérfejlesztések), javítva az elérhetőséget.
- Baleár-szigetek: A turizmus és a külföldi tulajdonlás uralja a piacot. Mallorcán/IBIZA-n a vásárlók mintegy harmada külföldi globalpropertyguide.com. 2024-ben csak a Baleári-szigeteken tapasztaltak szerény csökkenést az eladásokban (-3,8%) globalpropertyguide.com, részben a telített felsőkategóriás piac miatt. Ennek ellenére itt a legmagasabbak a bérleti díjak Spanyolországban (Palma €17,2/m², Ibiza még magasabb) globalpropertyguide.com. Megújuló energia szabályozás és a második otthonokra vonatkozó adók (tárgyalás alatt) befolyásolhatják a jövőbeni keresletet.
- Kanári-szigetek: Mérsékelt növekedés (eladások +4,6% 2024-ben) globalpropertyguide.com. Az erős turizmus hajtja a keresletet Tenerifén, Gran Canarián és Lanzarotén. A külföldi vásárlók (különösen észak-európaiak) az ügyletek ~20–25%-át teszik ki. Az itteni ingatlanok még mindig magasabb hozamot kínálnak (~5–6%), mivel az árak alacsonyabbak.
Áralakulás és előrejelzések
Az országos lakásárak kb. 5–8%-kal nőttek 2024-ben. A hivatalos adatok (MIVAH) 5,8%-os növekedést mutatnak (2024 vs 2023) caixabankresearch.com, míg a közjegyzői index 8,4%-ot regisztrált 2024-re caixabankresearch.com. A kulcsfontosságú régiókban két számjegyű volt a növekedés: Baleár-szigetek +12,1% (2024 Q4) és Madrid +9,4% caixabankresearch.com. Az északi Spanyolország alacsonyabb szintű piacai még gyorsabban nőnek (nyugati/északi tartományok 11–15%-os növekedés Q4-ben, Caixabank adatok szerint), ahogy a vásárlók az értékarányos lehetőségeket keresik.
Előretekintve az intézményi előrejelzések derűlátóak. A CaixaBank körülbelül 5,9%-os nominális áremelkedést vár 2025-ben, ami 2026-ra nagyjából 3,0%-ra mérséklődik, ahogy a kínálat kezdi utolérni a keresletet caixabankresearch.com. A Solvia 2025-re körülbelül +5%-os áremelkedéssel számol idealista.com. Várhatóan a jelzáloghitelezés továbbra is bőséges marad, mivel az EKB politikája lazul; a bankok további kamatcsökkentéseket hajthatnak végre. 2030-ra a szakértők mérsékeltebb, de pozitív hozamot várnak (az árak kb. megduplázódnak 2020-hoz képest az inflációval korrigálva). A folyamatos népességnövekedés (az IMF évi +1,2%-ot lát) és a lakáshiány ezeknek a prognózisoknak az alapja caixabankresearch.com.
Keresleti és kínálati dinamikák
Kereslet: Belföldi és külföldi vásárlók egyaránt hajtják. A folyamatos népesség- és munkaerő-növekedés (beleértve a bevándorlást is) új háztartásokat hoz létre. A foglalkoztatottság közelít a Covid előtti szinthez, a bérek emelkednek, ami javítja a vásárlóerőt. A legfrissebb adatok szerint elhalasztott kereslet jelent meg: a Solvia szerint sok vásárló 2022–23-ban a magas kamatok miatt kivárt, most viszont visszatér idealista.com. A külföldi érdeklődés ugrásszerűen nő: 2024 első félévében körülbelül 69 400 ingatlant vásároltak külföldiek (az összes eladás 20,4%-a) idealista.com. Az angolok továbbra is a legnagyobb csoportot alkotják, de az amerikaiak (2× annyi, mint 5 éve) és a marokkóiak is különösen aktívak reuters.com.
Kínálat: Hagyományosan szűkös. Az újépítés növekszik, de alacsony szintről indul: az építési engedélyek kb. 16%-kal nőttek 2024-ben (107 ezer jan–okt) cottageproperties.es, de a teljes építési engedélykérelem még mindig a 2019 előtti szint alatt van lucasfox.com. A beépíthető földek hiánya különösen éles a nagyvárosokban (Madrid/Barcelona). A spanyol lakásállomány öregszik: csupán ~5%-uk fiatalabb 5 évnél. Ez az egyensúlytalanság – növekvő kereslet versus korlátozott új kínálat – az áremelkedés fő mozgatórugója caixabankresearch.com.
Ha a kínálat ugrásszerűen nő (pl. az engedélyek elérik a 135 ezer feletti szintet 2025-ben caixabankresearch.com), a növekedés mérséklődhet. Jelenleg azonban szinte minden szakértő egyetért abban, hogy a kínálati korlátok évekig szűk piacon tartják az ingatlanokat. A bérleti szektorban az alacsony kihasználatlanság (~2–3% a városokban) meredek bérletidíj-emelkedést is okoz.
Jogszabályi és szabályozói változások
A közelmúltbeli politikai változások átalakítják a piacot:
- Lakásbérlet: A Jog a lakhatáshoz törvény (Ley 12/2023) új Referencia Lakbér Indexet (IRAV) vezet be 2025 januárjától globalpropertyguide.com. Az IRAV a lakbéremelést éves szinten a CPI, az alapinfláció, vagy egy rögzített átlagos érték közül a legalacsonyabb mértékben korlátozza, ez váltja fel a korábbi inflációhoz kötött emeléseket globalpropertyguide.com. 2024-től átmeneti korlátokat (2–3%) alkalmaztak, de az IRAV a 2023 májusa utáni új szerződésekre érvényes. Cél: a lakbérek stabilizálása (a spanyolok 30%-a bérleti lakásban él) globalpropertyguide.com.
- Turistabérletek: 2025. április 3-án Spanyolország átalakította a nyaralóbérbeadást. A Horizontális Tulajdoni Törvény előírja, hogy a társasház közgyűlésének (3/5-ös többséggel) kifejezett jóváhagyása kell a turistabérlet működtetéséhez ldrgroup.nl. Engedély nélkül nincs rövid távú bérbeadás. 2025 júliusában Spanyolország bevezeti az EU új rövidtáv-bérlés szabályait: minden rövidtávon bérbe adott lakásnak fel kell kerülnie egy országos nyilvántartásba (Registro Único) és a regisztrációs kódot kötelező feltüntetni az online hirdetésekben idealista.com. Ezek az intézkedések a hosszú távú bérbeadás felé terelik a lakásokat és a jogellenes bérbeadás visszaszorítását célozzák.
- Aranyvízum: 2025. április 3-án Spanyolország megszüntette az ingatlanalapú aranyvízum lehetőséget globalpropertyguide.com. Befektetők lakásvásárlás útján (500 ezer euró felett) szereztek tartózkodási engedélyt (2019-ben ~681 ingatlanalapú vízum globalpropertyguide.com). A kormány a városi árak felhajtását jelölte meg indokként globalpropertyguide.com. A meglévő kérelmezők megőrzik engedélyeiket, de új igénylők nem fektethetnek többé be ingatlanon keresztül. Ez várhatóan visszafogja egyes luxus- illetve vegyes fejlesztéseket, ám angol nyelvterületről és az EU-ból továbbra is jelentős a kereslet.
- Egyéb intézkedések: A hatóságok fontolóra vették az üresen álló ingatlanok adóját és önkormányzati ösztönzőket a megfizethető lakásokra, de átfogó új adókat még nem vezettek be. A jelzáloghitel-korlátozások (hitel–érték arány plafonok) európai mércével mérsékeltek. Összességében a szabályozói trendek igyekeznek egyensúlyozni a bérlői jogvédelem és a befektetői vonzerő között.
Külföldi befektetések helyzete
Spanyolország továbbra is vonzza a globális tőkét. 2024 első negyedévében az összes ingatlanbefektetés 3,3 milliárd euró volt (+39% éves szinten) cbre.co.uk, jóval meghaladva az európai átlagot. Madrid és Barcelona a nemzetközi befektetők top 5 városa között van (CBRE). A bővülés egyaránt érinti a lakásvásárló külföldieket és befektető cégeket. Például a külföldiek (rezidensek és nem rezidensek) 2024-ben megközelítőleg minden ötödik lakást vásároltak meg idealista.com. Intézmények (alapok, REIT-ek, vagyonkezelő befektetők) a lakhatási (build-to-rent, diákszállás), kiskereskedelmi, logisztikai és turisztikai ingatlanokban terjeszkednek. Figyelemre méltó, hogy a külföldiek prémiumot fizetnek: a nem rezidensek által fizetett átlagár 2024 végén mintegy 38%-kal haladta meg a spanyol vásárlókét reuters.com.
A külföldi működőtőke-befektetések (FDI) teljes összege Spanyolországba (a teljes gazdaságot tekintve) 2024 első félévében ~20,9 milliárd euró volt santandertrade.com. Ennek jelentős része (bár nagyobb részben a szolgáltatási- és ipari szektorba), de figyelemreméltó hányad jut szállodák, irodák és lakások fejlesztésére. Az Egyesült Államok mára a legnagyobb FDI-forrás (a beáramlás 29%-a) santandertrade.com, és az amerikai vevők a legaktívabb ingatlanvásárlók közé tartoznak reuters.com. A Brexit kissé visszafogta a brit befektetéseket, de az EU-ból (Németország, Franciaország, észak-európai országok) kitartó a kereslet. Az Aranyvízum megszűnése nyomán a befektetői fókusz várhatóan még inkább hozamtermelő ingatlanokra, nem pedig letelepedésre irányul.
Jelzálog- és finanszírozási környezet
A spanyol bankok és hitelfelvevők alkalmazkodnak a változó kamatlábakhoz. A fennálló jelzáloghitel-állomány alacsony a történelmi átlaghoz képest (2024-ben a GDP kb. 31,3%-a, míg 2008 előtt 60% volt globalpropertyguide.com). Ez teret ad a hitelbővülésnek. 2024-ben az új jelzálogkihelyezés visszapattant (+14,2%, €61,7 mrd-ra globalpropertyguide.com) az előző évek csökkenése után. Az új jelzáloghitelek száma (423 761, 2024-ben) szintén meredeken emelkedett globalpropertyguide.com.
A kamatok csökkennek: 2024 közepén tetőztek, az EKB év végére ~3%-ra csökkentette az alapkamatot. Spanyolországban az új jelzáloghitelek átlagos kamata kb. 2,87% volt 2025 februárjában globalpropertyguide.com, szemben az egy évvel korábbi 3,62%-kal. A hitelek kb. 90%-a változó vagy rövidtávon fix kamatozású, így a hitelfelvevők további kamatcsökkenésből profitálhatnak (a CaixaBank 2026-ra ~2%-os EKB-alapkamatot vár caixabankresearch.com). Az alacsonyabb hitelköltségek fenntartják a vevői keresletet és a hitelkiváltást. Közben a bankok változatlanul óvatosak – az LTV-k mérsékeltek (jellemzően 80%), a hitelezési feltételek szigorúbbak a korábbi buborékokhoz képest.
Nagy fejlesztési projektek
Számos nagyszabású projekt formálja majd a jövő ingatlanpiacát. Madrid Nuevo Norte (MNN) a zászlóshajó: egy 3,4 km²-es (2,6 millió m² beépíthető) vegyes hasznosítású városrész a Chamartín állomás északi részén. Az MNN kb. 10 500 lakást (38% megfizethető; 62% felsőkategóriás) és egy új városközpontot, illetve 1 millió m² irodát ad át news.griclub.org news.griclub.org, továbbá 400 000 m² parkot (köztük egy 13 hektáros központi parkot) news.griclub.org. Előrejelzések szerint az MNN kb. 350 000 munkahelyet teremt és €15,2 milliárddal növeli a GDP-t 25 év alatt news.griclub.org.
Nagyvárosi projektek: pl. Madrid Nuevo Norte (fenti látványterv) 10 500 lakást, 1,6 millió m² irodát és jelentős zöldterületet biztosít majd news.griclub.org news.griclub.org.
Más városokban is komoly fejlesztések zajlanak: Barcelona Sagrera pályaudvara építés alatt áll (~€2 milliárd költséggel), átadása 2028-ra várható en.wikipedia.org. A Sagrera projekt része a vágányok föld alá helyezése, illetve egy 3,7 km hosszú lineáris park kialakítása felettük en.wikipedia.org, mely új területeket szabadít fel lakó- és irodafejlesztésekhez. Valenciában a régi folyómeder és kikötő (Ciudad de las Artes bővítés, Parque Central) területének átalakítása új lakóingatlanokat eredményez. Zaragoza Plaza de la Magdalena projektje irodákat és szállodákat tervez egykori folyami szigeten. Barcelonában a 22@ technológiai negyed és annak bővítése (ipari zónák vegyes funkciós konverziói) tovább folytatódik.
A turizmus területén is nagyprojektek és kongresszusi központok épülnek. Például a malagai FICO Vásárközpont (Európa legnagyobb rendezvénycsarnoka) 2023-ban nyílt meg, valamint a madridi Plaza Mayor II bővítése is zajlik. A Baleár- és Kanári-szigeteken prémium üdülőhelyek és második otthon közösségek (többnyire külföldi befektetőkkel) épülnek.
Szakértői előrejelzések (2025–2030)
Az intézményi jelentések megegyeznek abban, hogy 2025–26-ig folytatódó növekedés várható, majd enyhébb ütem. A CaixaBank (2025 február) kb. 650 ezer lakáseladást vár 2025-ben (~642 ezer volt 2024-ben) caixabankresearch.com és ~5,9%-os áremelkedést (MIVAH index) caixabankresearch.com, majd a növekedés mérséklődését (tranzakciószám kb. 620 ezer, ár +3,0% 2026-ban) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. A Solvia szerint is eladások +3–4% és lakásárak +5% várhatóak 2025-ben idealista.com idealista.com, megjegyezve, hogy a felgyülemlett kereslet és a külföldi vevők továbbra is meghatározók maradnak.
A 2020-as évek végéig a trendek makrogazdasági tényezőktől függenek: ha alacsonyak maradnak a kamatok és élénkül az építkezés, az áremelkedés 2–3% közé mérséklődhet. Az IMF és az OECD előrejelzése szerint Spanyolország GDP-je évi ~2–2,5%-kal bővülhet 2030-ig, ami támaszt adhat az ingatlanpiacnak. Ugyanakkor előfordulhat volatilitás: egy újabb kamatsokk (pl. globális infláció miatt) átmenetileg lehűtheti a piacot. Összességében az elemzők szerint nem látható nagy buborék – Spanyolország továbbra is alulépített. 2030-ig, komolyabb sokk nélkül a lakásárak nominálisan akár 20–30%-kal is magasabbak lehetnek, mint 2025-ben.
Kockázatok és lehetőségek
Kockázatok: Az elérhetőségi nyomás a legnagyobb probléma. Spanyolországban az ár–jövedelem arány a főbb városokban visszatért a 2007-es szintre, az ún. „erőfeszítési ráta” (havi törlesztő/income) kb. 35% cbre.com – ez az egyik legmagasabb az EU-ban. A Spanyol Nemzeti Bank lakáshiányt jelez (~450 ezer hiányzó otthon) reuters.com. Az árak és bérleti díjak gyors emelkedése politikai ellenállást és szigorúbb szabályozást szülhet. Valóban, az új bérleti szabályok a bérlők felé tolják az egyensúlyt. Szabályozási kockázat: további bérleti árkorlátozások vagy második otthonokra kivetett adók visszatarthatják a befektetőket. A Golden Visa eltörlése is ilyen példa; hasonló meglepetésszerű intézkedések érinthetik a luxuspiacokat. Kamatkockázat: egy vártnál gyorsabb globális kamatemelés drágítaná a hiteleket, visszafogva a keresletet. Turizmus volatilitása: a piac erősen épít a turizmusra, így a látogatók számának (pl. járvány miatt) csökkenése negatívan hatna a rövidtávú bérletekre és a szállodákra.
Lehetőségek: Ugyanakkor az alapvető erősségek egyértelműek. Spanyolország relatíve magas hozamokat kínál: a lakásbérleti díjak (~5–7% bruttó) jóval felülmúlják az EU-államkötvények hozamát globalpropertyguide.com, amelyek továbbra is 1% közelében maradnak. Az olcsó hitelek miatt a fejlesztők is egészséges árrést realizálhatnak. A bérleti piac bővül – intézményi „build-to-rent” és alternatív lakhatási (diák, idősek) projektek vonzzák a tőkét. Nagyvárosi fejlesztések (pl. MNN) hosszú távon értéket és modern lakásállományt teremtenek, lehetőséget nyitva új fejlesztésekre. A külföldi kereslet (Észak-Amerika, Észak-Európa, Latin-Amerika irányából) diverzifikált és a legtöbb befektető számára kedvező árfolyamokkal, továbbá életminőségi szempontból is vonzó. Az EU-s zöldépület-ösztönzők a felújításokat és az energiahatékony újlakásokat lendítik fel. Összességében az óvatos befektetők Spanyolországot tartós növekedésű, élénk bérleti keresletű, új generációs lakás- és vegyes funkciós fejlesztésekre alkalmas piacnak látják.
Források: A szerző kutatása, hivatalos statisztikák (INE), iparági jelentések és szakértői elemzések alapján globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
