Marktoverzicht (2025) – Na een bescheiden 2023 herstelde de Spaanse vastgoedmarkt zich in 2024 en blijft sterk aan het begin van 2025. Lagere ECB-rentes en afnemende inflatie hebben de vraag gestimuleerd. De huizenverkopen bereikten ongeveer 642.000 in 2024 (+10% j-o-j) globalpropertyguide.com, en vroege cijfers voor 2025 (jan-verkopen +11% j-o-j) tonen aan dat het momentum aanhoudt globalpropertyguide.com. De verkopen zijn verspreid over het hele land: Madrid (+10,6% j-o-j) en Valencia (+9,0%) kenden grote stijgingen, Catalonië +8,5%, Andalusië +6,9% en de Canarische Eilanden +4,6% globalpropertyguide.com. Het aanbod blijft krap: het aantal bouwvergunningen stijgt (128k in 2024, prognose 135k in 2025), maar blijft lager dan de groei van het aantal huishoudens caixabankresearch.com, waardoor de opwaartse druk op de prijzen blijft bestaan. Hierdoor stegen de nationale huizenprijzen met ongeveer 5–8% in 2024 cbre.com caixabankresearch.com en stegen de huren met zo’n 11,5% globalpropertyguide.com. Institutionele voorspellingen verwachten aanhoudende groei: CaixaBank verwacht ongeveer 650.000 woningverkopen en ~5,9% prijsstijging (MIVAU-index) in 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, terwijl Solvia (Idealista) verwacht dat de verkopen in 2025 met 3–4% zullen stijgen en de prijzen met 5% idealista.com idealista.com.
Woonsector – De vraag is breed gedragen. In 2024 steeg het aantal verkopen in 18 van de 19 regio’s globalpropertyguide.com. Het aantal nieuwbouwverkopen schoot omhoog (23% meer in 2024 globalpropertyguide.com), het hoogste sinds 2013, wat wijst op een tekort aan bestaande woningen en veel ontwikkelaarsactiviteit. Toch blijft het aantal nieuwbouwstarts achter bij de vraag: het aantal bouwvergunningaanvragen daalde sterk en blijft ruim onder het niveau van voor 2019 lucasfox.com. De hypotheekverstrekking trekt aan: het aantal nieuwe hypotheken steeg met 14,2% in 2024 tot €61,7 mld. globalpropertyguide.com, geholpen door een dalende Euribor. In feb 2025 was de gemiddelde rente op nieuwe hypotheken circa 2,87% (vs 3,62% een jaar geleden) globalpropertyguide.com. Deze scherpe daling (ECB-verlaging tot ~3% eind 2024 caixabankresearch.com) stimuleerde aankopen: CaixaBank verwacht rond 650k transacties in 2025 caixabankresearch.com.
Regionale verschillen zijn opvallend. Madrid blijft zeer in trek, met prijzen van ~€3.000–6.000/m² voor appartementen. Het aantal verkopen in de regio Madrid steeg ongeveer 10,6% in 2024 globalpropertyguide.com. Barcelona/Catalonië zien ook sterke activiteit (+8,45% verkoopgroei globalpropertyguide.com) maar het aanbod is beperkt door weinig nieuwbouwgrond. Valencia en haar kust (Alicante, Castellón) waren goed voor 16,3% van de nationale verkopen in 2024 globalpropertyguide.com, met nieuwe ontwikkelingen in groeicorridors. Andalusië/Costa del Sol (Málaga, Cádiz, enz.) was koploper in national verkoop (19,6% van alle woningen globalpropertyguide.com) dankzij binnenlandse en buitenlandse vraag naar betaalbaar leven in de zon. Baleaarse Eilanden zagen veel buitenlandse interesse (één derde van de vraag) maar toch een bescheiden daling van 3,8% in verkopen in 2024 globalpropertyguide.com. Canarische Eilanden blijven populair bij Europeanen; verkopen stegen met ongeveer 4,6% globalpropertyguide.com.
Zakelijk Vastgoed – 2024 betekende een heropleving van investeringen en verhuur. Kantoren in Madrid en Barcelona lieten sterke verhuur zien. De opname van kantoorruimte in Madrid bereikte ~500.000 m² in 2024 (+40% j-o-j) cbre.com; in Barcelona wordt verwacht dat ~300.000 m² in 2025 verhuurd zal worden (meer dan 280.000 m² in 2024, +20%) cbre.com. De kantoorinvesteringen in 2024 bedroegen ~€1,50 miljard (+25% j-o-j) cbre.com, vooral dankzij kleinere deals en bedrijfsovernames. Madridse kantoren waren goed voor ongeveer €600 miljoen hiervan, Barcelona voor ~€440 miljoen (+70% j-o-j) cbre.com. Prime kantooropbrengsten zijn ~4,85% in Madrid en ~4,95% in Barcelona cbre.com, naar verwachting zullen die verder afnemen in lijn met andere Europese markten.
De detailhandel krijgt weer vaart. Het aantal koop/verhuurtransacties op hoofdwinkelstraten steeg met ~11% in 2024, met een beperkt aanbod aan toplocaties cbre.com. Als gevolg hiervan stegen de gemiddelde hoofdhuren op belangrijke winkelstraten met ~7% in 2024 cbre.com. Ook winkelcentra verbeterden: bezoekersaantallen en verkopen herstelden zich (verkopen +4,7% j-o-j), en de bezettingsgraad steeg tot het hoogste niveau in vier jaar cbre.com. De investeerdersinteresse keerde sterk terug: investeren in retail kwam uit op ~€2,8 miljard in 2024 (+135% j-o-j) cbre.com, ongeveer gelijk aan het 10-jarig gemiddelde, waardoor retail de derde grootste beleggingscategorie werd (20% van het totaal) cbre.com.
Hotels & Toerisme – De recordtoerismegolf in Spanje stuwt de hotelsector. In 2024 kwamen er ongeveer 116 miljoen buitenlandse toeristen (+4% t.o.v. 2023), wat leidde tot 364 miljoen gastervaringen (+5%) en ~17% hogere bestedingen cbre.com. Hotels waren gemiddeld ~68% bezet. Er staan circa 250 nieuwe hotels (17.000+ kamers) gepland tot 2026 – waarvan een kwart luxueuze 5-sterren, geconcentreerd in Málaga, Madrid, de Canarische eilanden en Cádiz cbre.com. Dit weerspiegelt de kracht van de sector: hotelinvesteringen bereikten €3,22 miljard in 2024 (23% van alle CRE-investeringen) cbre.com. Operationele cijfers (bezetting, RevPAR) overtroffen de niveaus van 2023/voor Covid cbre.com.
Luxe Segment – Het high-end segment blijft levendig. Luxe panden in kust- en stedelijke enclaves (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) kenden een sterke vraag. Opvallend is dat welgestelde Amerikaanse kopers nu de hoogste prijzen per m² van alle buitenlandse groepen betalen reuters.com. Niet-residentiële kopers (20% van de transacties) betaalden gemiddeld €2.362/m² in H2 2024 tegenover €1.713 door lokale kopers reuters.com. Volgens Lucas Fox zijn de verkopen in het luxe segment in 2024 gestegen: branded residences en premium villa’s waren een “uitschieter” lucasfox.com. Meer dan 62% van de nieuwbouwwoningen in Madrid Nuevo Norte wordt betaalbaar, in lijn met het beleid, maar er worden ook veel luxe woningen gerealiseerd (zie hieronder).
Huurmarkt (Lang- vs Korte termijn) – De langetermijnhuren stegen sterk in 2024; uit data van Idealista blijkt dat de nationale huurindex met 11,5% is gestegen (naar circa €13,5/m²) globalpropertyguide.com. Huurprijzen in grote steden bereikten records: Barcelona €23,4/m² (+13,9%), Madrid €20,7 (+15,3%), Palma €17,2 (+11,9%), Málaga €15,1 (+11,4%) globalpropertyguide.com. Het bruto huurrendement (jaarlijkse huur/woningprijs) is matig: gemiddeld ~5,6% nationaal in Q1 2025, tegen ~6,2% een jaar eerder globalpropertyguide.com. Woningrendementen in steden variëren sterk – Barcelona gemiddeld ~7,5%, Valencia ~6,2%, Madrid slechts ~4,8% (door hogere prijzen) globalpropertyguide.com. Door het aanhoudende woningtekort en lage rente blijft de vraag naar huurwoningen groot, vooral door jonge professionals en immigranten.
Korte termijn (toeristische) verhuur is sterk gestegen ondanks pogingen dit te beperken. Exceltur meldt dat het Airbnb-aanbod van 2022 tot 2024 met circa 25% toenam, wat sneller is dan de groei van het accommodatie-aanbod reuters.com. In hotspots: in Madrid steeg het aantal korte termijn huurwoningen met 49% (nu 38% van de toeristische bedden) en in Málaga met 36% in twee jaar tijd reuters.com. Deze groei heeft bijgedragen aan een geschat landelijk woningtekort van circa 450.000 woningen reuters.com. In reactie worden regels aangescherpt: vanaf 1 juli 2025 is een uniforme Toeristische Verhuur Registratie verplicht (alle short stay woningen moeten een registratienummer hebben om online te worden geadverteerd) idealista.com. Vanaf 3 april 2025 bepalen nieuwe regels dat expliciete goedkeuring van de VvE (meerderheid van eigenaren) vereist is voor vakantiewoningen in een gebouw ldrgroup.nl. Ondertussen worden langetermijnhuren niet langer aan de inflatie gekoppeld: vanaf 2025 gebruikt Spanje een nieuwe “referentie-index” (IRAV) voor huurverhogingen, waarmee stijgingen door een formule worden beperkt globalpropertyguide.com.
Regionale Marktverdeling
- Madrid: Spanje’s grootste markt (~12% van alle transacties globalpropertyguide.com) is krap en duur. In Q4 2024 stegen de prijzen in de Comunidad de Madrid met circa 9,4% jaar-op-jaar caixabankresearch.com (een van de grootste stijgingen landelijk) en de huurprijzen in het topsegment stegen met 15%. Nieuwe projecten (zoals Madrid Nuevo Norte, zie hieronder) beloven meer woningen (10.500 huizen) en kantoren (1 miljoen m²) news.griclub.org news.griclub.org. Investeringsstromen zijn gestegen: kantoren, wonen en hotels trokken circa €1,3 miljard aan in Q1 2025 cbre.co.uk, en Madrid staat wereldwijd op #2 qua investeringsintentie (CBRE).
- Barcelona/Catalonië: Aandeel van de verkopen ~15,5% (2024) globalpropertyguide.com. De prijzen in Barcelona stegen in 2024 met circa 8% en het aanbod in het hogere segment is schaars. Nieuwbouw is beperkt en wordt gesteund door buitenlandse interesse. Belangrijke projecten: het langverwachte Barcelona Sagrera spoorwegknooppunt (een investering van €2 miljard met 3,7 km aan groen) opent uiterlijk in 2028 en.wikipedia.org, wat grond vrijmaakt voor verdere ontwikkeling. Huur van kantoren en retail in Barcelona versnelden beide in 2024 cbre.com cbre.com, wat wijst op economische dynamiek.
- Regio Valencia: Met 16,3% van de landelijke verkopen globalpropertyguide.com is de markt in Valencia sterk. Vooral de provincie Alicante (Costa Blanca) trok veel buitenlandse kopers (meer dan 45% van de kopers in Q4 2024) cottageproperties.es. In steden (Valencia stad, Alicante) stijgen de huren (+12% in Valencia stad in 2024) globalpropertyguide.com. Upgrades aan infrastructuur (nieuwe tramlijnen, uitbreiding haven) en techgroei ondersteunen de vraag.
- Andalusië/Costa del Sol: Andalusië (19,6% van de verkopen) is koploper globalpropertyguide.com. De Costa del Sol (provincie Málaga) is een magneet voor buitenlanders: Britten, Scandinaviërs en anderen kopen hier, wat huur- en koopprijzen opdrijft (~huur Málaga stad +11,4% in 2024 globalpropertyguide.com). Ook binnenlandse steden (Sevilla, Granada) kennen toegenomen belangstelling nu prijzen stijgen. Overheidsinvesteringen in openbaar vervoer (nieuwe metrolijnen, uitbreidingen vliegvelden) verbeteren de bereikbaarheid.
- Balearen: Toerisme en buitenlands eigendom voeren de boventoon. Ongeveer een derde van de kopers op Mallorca/IBIZA is internationaal globalpropertyguide.com. Alleen op de Balearen daalden de verkopen licht in 2024 (-3,8%) globalpropertyguide.com, deels door een verzadigde high-end markt. Toch zijn de huren hier het hoogst van Spanje (Palma €17,2/m², Ibiza nog meer) globalpropertyguide.com. Regels rond hernieuwbare energie en tweede huis-belastingen (in bespreking) kunnen toekomstige vraag beïnvloeden.
- Canarische Eilanden: Gematigde groei (verkopen +4,6% in 2024) globalpropertyguide.com. Sterk toerisme stuwt de vraag in Tenerife, Gran Canaria en Lanzarote. Buitenlandse kopers (vooral Noord-Europeanen) zijn goed voor circa 20–25% van de transacties. Onroerend goed biedt hier nog hoge rendementen (~5–6%) door lagere prijzen.
Prijsontwikkelingen & Verwachtingen
De gemiddelde huizenprijzen stegen landelijk met ~5–8% in 2024. Officiële gegevens (MIVAH) tonen +5,8% (2024 t.o.v. 2023) caixabankresearch.com, terwijl de index van de notarissen +8,4% noteerde voor 2024 caixabankresearch.com. Belangrijke regio’s kenden groeicijfers met dubbele cijfers: Balearen +12,1% (Q4 2024) en Madrid +9,4% caixabankresearch.com. In Noord-Spaanse regio’s in het lagere segment gaat het nog sneller (westelijke/noordelijke provincies +11–15% in Q4, meldt Caixabank), omdat kopers hier meer waar voor hun geld zoeken.
Vooruitkijkend zijn de institutionele prognoses positief. CaixaBank voorspelt een nominale prijsstijging van ongeveer 5,9% in 2025, afnemend tot ongeveer 3,0% in 2026 naarmate het aanbod begint in te lopen caixabankresearch.com. Solvia voorziet een prijsstijging van ongeveer +5% in 2025 idealista.com. Aangenomen wordt dat hypothecair krediet ruim beschikbaar blijft doordat het ECB-beleid versoepelt; banken kunnen de leenlasten verder verlagen. Tegen 2030 verwachten experts positieve maar gematigde winsten (prijzen die, na inflatiecorrectie, tegen 2030 ongeveer zullen verdubbelen ten opzichte van 2020). Voortgezette bevolkingsgroei (IMF voorziet +1,2%/jaar) en woningtekort liggen aan de basis van deze vooruitzichten caixabankresearch.com.
Dynamiek van Vraag en Aanbod
Vraag: Gedreven door zowel binnenlandse als buitenlandse kopers. Voortgaande bevolkingsgroei en groei van de beroepsbevolking (waaronder immigratie) creëren nieuwe huishoudens. De werkgelegenheid zit dicht bij het niveau van vóór Covid en de lonen stijgen, wat de koopkracht ondersteunt. Recente gegevens tonen een inhaalvraag: Solvia merkt op dat veel kopers in 2022-23 afzagen van aankoop vanwege hoge rentes, maar nu terugkeren idealista.com. De buitenlandse interesse is sterk: buitenlanders kochten ongeveer 69.400 woningen in H1 2024 (20,4% van alle verkopen) idealista.com. Britten blijven de grootste groep, maar vooral Amerikanen (+2× t.o.v. 5 jaar geleden) en Marokkanen zijn momenteel actief reuters.com.
Aanbod: Historisch krap. Nieuwbouw komt op gang maar vanaf een laag niveau: het aantal bouwvergunningen steeg met ongeveer 16% in 2024 (107k jan–okt) cottageproperties.es, maar het totaal aantal vergunningsaanvragen ligt nog onder het niveau van vóór 2019 lucasfox.com. Grondschaarste is vooral nijpend in de grote steden (Madrid/Barcelona). De woningvoorraad veroudert: slechts ongeveer 5% van de Spaanse woningen is <5 jaar oud. Deze disbalans – stijgende vraag versus beperkt nieuw aanbod – is de belangrijkste motor achter de prijsstijging caixabankresearch.com.
Als het aanbod snel stijgt (bijv. als vergunningen in 2025 135k+ bereiken caixabankresearch.com), kan de groei afvlakken. Maar momenteel zijn zowat alle experts het erover eens dat schaarste het aanbod jarenlang krap zal houden. Ook op de huurmarkt zorgt een lage leegstand (~2–3% in steden) voor forse huurstijgingen.
Wettelijke & Regelgevende Ontwikkelingen
Recente beleidswijzigingen veranderen de markt:
- Woonhuur: De Woonwet (Ley 12/2023) heeft een nieuwe Referentiehuurindex (IRAV) ingevoerd vanaf jan 2025 globalpropertyguide.com. IRAV beperkt de jaarlijkse huurstijgingen tot het laagste van CPI, onderliggende inflatie of een vast gemiddeld percentage, ter vervanging van eerdere inflatiegerelateerde verhogingen globalpropertyguide.com. Vanaf 2024 werden tijdelijke maxima (2–3%) gebruikt, maar IRAV zal gelden voor nieuwe contracten na mei 2023. Dit moet de huren stabiliseren (30% van de Spanjaarden huurt) globalpropertyguide.com.
- Vakantieverhuur: Op 3 april 2025 heeft Spanje de regelgeving voor vakantieverhuur herzien. De Eigendomswet eist nu expliciete goedkeuring van de VvE (3/5 meerderheid) voor exploitatie als toeristische verhuur ldrgroup.nl. Geen vergunning betekent geen kortetermijnverhuur. In juli 2025 voert Spanje de nieuwe EU-regels voor kortverhuur in: alle woningen die kort verhuurd worden moeten zich registeren bij een nationaal register (Registro Único) en de code tonen in online advertenties idealista.com. Deze maatregelen zijn bedoeld om woningen richting lange termijn-verhuur te sturen en illegale verhuur tegen te gaan.
- Golden Visa: Op 3 april 2025 heeft Spanje de Golden Visa voor vastgoed afgeschaft globalpropertyguide.com. Investeerders kregen verblijfsvergunning bij aankoop van een woning van €500k+ (piek ~681 visa via vastgoed in 2019 globalpropertyguide.com). De overheid wees op de prijsopdrijvende werking in stadsgebieden globalpropertyguide.com. Bestaande aanvragers behouden hun verblijfsrecht, maar nieuwe aanvragen via vastgoed zijn niet meer mogelijk. Verwacht wordt dat sommige luxe-/combi-projecten hierdoor krimpen, maar Engelstalige en EU-kopers blijven desondanks actief.
- Overige maatregelen: Er is nagedacht over leegstandsbelastingen en gemeentelijke stimulansen voor betaalbare woningen, maar er zijn nog geen alomvattende nieuwe belastingen ingevoerd. Kredietcontroles bij hypotheken (loan-to-value limieten) zijn gematigd in vergelijking met de Europese norm. Algemeen balanceren de ontwikkelingen tussen huurdersbescherming en aantrekkelijkheid voor investeerders.
Buitenlandse Investeringsklimaat
Spanje blijft wereldwijd kapitaal aantrekken. In Q1 2024 bedroegen de totale vastgoedbeleggingen €3,3 miljard (+39% j-o-j) cbre.co.uk, ruim boven het Europese gemiddelde. Madrid en Barcelona behoren tot de top 5 steden voor internationale beleggers (CBRE). De toename betreft zowel buitenlanders die woningen kopen als bedrijven die vastgoed voor verhuur kopen. Zo kochten buitenlandse kopers (residenten en niet-residenten) ongeveer 1 op de 5 woningen in 2024 idealista.com. Instellingen (fondsen, REIT’s, vermogende beleggers) breiden uit in woonsector (build-to-rent, studentenhuisvesting), retail, logistiek en toerisme. Opvallend is dat buitenlanders een premie betalen: de gemiddelde prijs betaald door niet-residenten lag eind 2024 circa 38% boven de prijs die Spanjaarden betaalden reuters.com.
FDI in Spanje (brede economie) bedroeg ~$20,9 miljard in H1 2024 santandertrade.com. Hoewel het meeste naar diensten en industrie ging, stroomt een aanzienlijk deel naar hotels, kantoren en woningen. De VS is nu de belangrijkste bron van FDI (29% van de instroom) santandertrade.com, en Amerikaanse kopers zijn een van de meest actieve groepen op de woningmarkt reuters.com. Brexit heeft Britse investeringen iets doen afkoelen, maar kopers uit de EU (Duitsland, Frankrijk, Noord-Europa) blijven sterk. Het verdwijnen van de Golden Visa kan de focus van investeerders verschuiven naar meer rendement dan naar verblijf.
Hypotheek- & Financieringsomgeving
Spaanse banken en kredietnemers passen zich aan veranderende rentevoeten aan. De uitstaande hypotheekschuld is historisch laag (≈31,3% van het BBP in 2024 versus 60% voor 2008 globalpropertyguide.com). Dit biedt ruimte voor kredietgroei. In 2024 veerde de nieuwe hypotheekverstrekking op (+14,2% tot €61,7 mld globalpropertyguide.com) na een daling in 2022–23. Ook het aantal nieuwe hypotheken (423.761 in 2024) steeg fors globalpropertyguide.com.
De rente daalt: na een piek medio 2024 verlaagde de ECB de rente tot ongeveer 3% aan het einde van het jaar. De gemiddelde nieuwe hypotheekrente in Spanje bedroeg ~2,87% in februari 2025 globalpropertyguide.com, een daling ten opzichte van 3,62% een jaar eerder. Ongeveer 90% van de leningen heeft een variabele rente of korte vaste periode, dus kredietnemers zullen profiteren van verdere dalingen (CaixaBank verwacht een ECB-hoofdrente van ~2% in 2026 caixabankresearch.com). Lagere leenkosten zullen de kopersvraag en herfinanciering ondersteunen. Ondertussen blijven banken conservatief – LTV’s zijn gematigd (typisch 80%) en de kredietcriteria streng vergeleken met de vorige bubbel.
Grote Ontwikkelingsprojecten
Verschillende grootschalige projecten zullen de toekomstige markt vormgeven. Madrid Nuevo Norte (MNN) is het vlaggenschip: een 3,4 km² (2,6 miljoen m² bebouwbaar) gemengd stedelijk uitbreidingsgebied ten noorden van Chamartín-station. MNN zal ~10.500 woningen opleveren (38% betaalbaar; 62% hoger segment) en een nieuw zakencentrum met 1 miljoen m² aan kantoorruimte news.griclub.org news.griclub.org, plus 400.000 m² aan parken (waaronder een 13ha groot centraal park) news.griclub.org. MNN zal naar verwachting ~350.000 banen creëren en €15,2 miljard aan het BBP toevoegen over 25 jaar news.griclub.org.
Grote stedelijke projecten: bijvoorbeeld Madrid Nuevo Norte (artist impressie hierboven) voegt 10.500 woningen, 1,6 miljoen m² kantoren en veel groen toe news.griclub.org news.griclub.org.
Ook andere steden kennen hun eigen projecten: De Sagrera-station in Barcelona is in aanbouw (~€2 miljard kosten) en zal naar verwachting in 2028 openen en.wikipedia.org. Het Sagrera-complex omvat het ondergronds brengen van sporen en het creëren van een 3,7 km lang park erboven en.wikipedia.org, waardoor grond vrijkomt voor woningen en kantoren. In Valencia zorgen plannen voor de oude rivierbedding en havengebieden (uitbreiding Ciudad de las Artes, Parque Central) voor nieuwe woningbouwlocaties. De Plaza de la Magdalena in Zaragoza is een megaproject voor kantoren en hotels op een voormalig riviereiland. De 22@-technologiezone in Barcelona en 22@-sector-uitbreidingen gaan door, met gemengde herontwikkeling van voormalige industrieterreinen.
Aan de toeristische kant worden grote resorts en congrescentra gebouwd. Zo opende Málaga’s FICO Beursterrein (het grootste evenementencomplex van Europa) in 2023, en wordt Plaza Mayor II in Madrid uitgebreid. Op de Balearen en Canarische eilanden vorderen luxe resortontwikkeling en tweede huisgemeenschappen (vaak met buitenlands kapitaal).
Verwachtingen van Experts (2025–2030)
Rapporten van instellingen zijn het eens over aanhoudende groei tot in 2025–26, waarna het tempo matigt. CaixaBank (feb. 2025) verwacht ~650.000 woningverkopen in 2025 (versus ~642.000 in 2024) caixabankresearch.com en prijzen ~5,9% hoger (MIVAH-index) caixabankresearch.com, waarna de groei afzwakt (aantal transacties ~620k, prijs +3,0% in 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Ook Solvia verwacht in 2025 een stijging van het aantal verkopen met 3–4% en van de huizenprijzen met 5% idealista.com idealista.com, waarbij wordt opgemerkt dat factoren als opgekropte vraag en buitenlandse kopers zullen aanhouden.
In de tweede helft van de jaren 2020 hangt de trend af van het macrobeeld: als de rente laag blijft en de bouwomvang groeit, kunnen prijsstijgingen afvlakken tot 2–3%. Het IMF en de OESO verwachten een jaarlijkse BBP-groei voor Spanje van ~2–2,5% tot 2030, wat de vastgoedvraag ondersteunt. Wel is volatiliteit mogelijk: een nieuwe rentepiek (bijvoorbeeld door wereldwijde inflatie) kan de markt tijdelijk drukken. Over het algemeen zien analisten geen grote bubbel – Spanje blijft ondergebouwd. In 2030 zijn huizenprijzen (nominaal) mogelijk 20–30% hoger dan in 2025, mits er geen schokken zijn.
Risico’s en Kansen
Risico’s: Betaalbaarheid is de grootste zorg. De prijs-inkomensverhouding in Spanje zit in grote steden weer op het niveau van 2007, en de “inspanning” (hypotheekbetaling vs inkomen) is ~35% cbre.com – een van de hoogste in de EU. De Spaanse centrale bank waarschuwt voor een woningtekort (~450.000 huizen te weinig) reuters.com. Voortgaande snelle stijging van huurprijzen en koopprijzen kan politieke tegenreacties en strengere regelgeving oproepen. Nieuwe wetten op huur en verhuur wijzen inderdaad op meer bescherming voor huurders. Reguleringsrisico: verdere huurregulering of belasting op tweede huizen kan investeerders weerhouden. De afschaffing van het Golden Visa-programma is één voorbeeld; vergelijkbare onverwachte maatregelen zouden de luxemarkt raken. Rentestijging: een sneller dan verwachte wereldwijde renteverhoging kan hypotheeklasten verhogen en vraag drukken. Toerismevolatiliteit: de afhankelijkheid van toerisme maakt dat elke daling van bezoekersaantallen (bijv. nieuwe pandemie) de korte termijn verhuur en hotels schaadt.
Kansen: Tegelijkertijd zijn de onderliggende krachten sterk. Spanje biedt relatief hoge rendementen: huren voor appartementen (~5–7% bruto) liggen ver boven EU-obligaties globalpropertyguide.com, die rond 1% blijven. Met lage financieringskosten kunnen ontwikkelaars nog altijd gezonde marges behalen. De huursector groeit – institutionele build-to-rent en alternatieve woonvormen (studenten, senioren) trekken kapitaal aan. Grote stedelijke projecten (zoals MNN) creëren duurzame waarde en modern woonaanbod en maken nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Buitenlandse vraag (uit Noord-Amerika, Noord-Europa en Latijns-Amerika) blijft divers en waarschijnlijk sterk, gezien de leefkwaliteit en gunstige valuta voor veel investeerders. EU-stimulansen voor groen bouwen zullen renovatie en nieuwbouw van energiezuinige woningen stimuleren (en de activiteit verhogen). Al met al zien voorzichtige investeerders Spanje als een markt met aanhoudende groei, sterke huurdynamiek en kansen om de volgende generatie woningen en gemengde projecten te ontwikkelen.
Bronnen: Onderzoek van de auteur op basis van officiële statistieken (INE), sectorrapporten en expertanalyses globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
